江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初3945号原告：薛长军，男，1966年11月26日生，汉族，住江苏省苏州市。被告：苏州东方大食代餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区秦岭路226号。法定代表人：宋国祥。委托诉讼代理人：宋红波，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡扬，江苏政纬律师事务所实习律师。原告薛长军与被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛长军、被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人宋红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛长军向本院提出诉讼请求：要求被告立即退还原告2020年2月至9月期间的房租266,664元、押金40,000元，合计306,664元。原告薛长军为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、出租协议、堂吃餐厅整体出租协议书各一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；2、借记卡账户历史明细清单一份，证明原告已支付租金43万元，还支付了1万元现金作为押金；3、说明一份，证明因被告装修，被告方同意延期合同5个月，至2020年10月1日止。另外，被告租赁给原告的场所从2019.4到2019.9大门无人看管，从2019.10月份开始就专门有保安看管了，导致外面的车辆无法进入，导致原告无法经营。4、借记卡账户历史明细清单25页，证明2019年9月之前与之后原告经营状况的对比情况，在没人看门的时候原告的生意还不错，但在有人看门后，因被告不让外面车辆进入，原告的生意就不好了。被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之出租协议、堂吃餐厅整体出租协议书、证据2之借记卡账户历史明细清单的真实性均没有异议；对证据3之说明的真实性也没有异议，但被告法定代表人在书写这份说明时，错误地认为双方的合同到期日为2019年4月30日，实际上双方合同到期日应该是2019年3月31日，被告给所有的商户装修的免租期都是2个月，而给原告的免租期则特别延长了5个月，实际上因为理解错误给原告延长了6个月时间，现对此被告予以认可，延长期间是不产生房租的，说明中也进行了明确，事实上直到目前为止，案涉之两家店铺仍空置着留给原告，被告并没有对外出租；对证据4之借记卡账户历史明细清单其形式上的真实性予以认可，但与本案的关联性不予认可，不能证明原告所要证明的目的。被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回，主要有以下理由：1、原、被告双方之间签署的两份合同，一直在有效期内，原告所承租的铺面仍然处于空置状态，一直在留给原告经营，实际未经营使用的责任并不在被告，实际上被告了解到，原告不是无法经营，而是因为内部合伙体分裂，导致他不想再经营，原告也曾多次找到被告法定代表人，希望能将租赁的铺面转租出去，但是未能如愿；2、被告确实有因为经营场所装修改造升级而基于原告等全体租赁户免费延长租赁期限的事实，原告是获益方，并且没有支付任何费用；3、原告所谓的新冠××疫情导致其无法经营的说法并不成立，被告的经营场所在2020年新年过后按照政府要求，短暂歇业，之后一直没有停止经营，与原告一起租赁铺面的其他租赁户一直处于正常经营状态，至于原告说其他关于车辆进出管理影响他经营更是毫无根据，双方合同履行中，并没有出现任何导致原告无法经营的情形，合同始终处于有效的状态，原告也从未向被告提出过解除合同的请求；4、被告无任何违约行为，租赁场所也已经交付给原告使用，原告因自身原因不想再经营，无权要求被告返还租金，至于所涉押金，在双方合同履行完毕后，被告会按照约定处理。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司为支持其辩称意见提供了以下证据：1、商铺租赁合同、同意转租证明、授权书、企业公示信息各一份，证明被告对涉案商铺具有转租权利。原告薛长军对被告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对商铺租赁合同的真实性无异议，对其他证据本人未看到过，故对于其真实性无法表态。本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，原告薛长军（乙方）与被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司（甲方）签订《出租协议书》一份，其内容如上：“1、餐厅出租给乙方经营，其中包括原有的配套设施：餐厅、厨房、包厢和公共卫生设施设备等；甲方保证乙方租赁后即能利用原设施运营并照常营业，乙方在租赁后，要保证原有基础上的装修及装饰不允许改动。2、乙方经营范围：农家乐，盖浇饭；3、出租期限：该协议期限为一年，即2019年04月01日起至2020年03月31日止，协议到期后，乙方优先续约。4、租金及押金：该餐厅的租金为140000元/年（人民币大写壹拾肆万元整每年），乙方自合同签定起一年一付，如若协商不成，将无条件撤走。另甲乙双方在签订本协议时，乙方须向甲方交纳20000元（人民币大写贰万元整）押金，付款账户：户名：袁永健，账号：61×××41，中国银行某支行。（合同签约3天内到账）合同解除时，甲乙双方各自协商。5、出租期间乙方经营的所有水电费按实际情况缴纳给甲方（水费4.8元/吨，电费1.2元/度）。6、在协议签订后，出租协议生效后该餐厅和其他各方发生的所有经济关系与债权债务关系与甲方无关，乙方自行负责。7、乙方负责合法经营，配合物业管理，若有违规违法的经营行为，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任。8、出租期间及合同期满甲乙双方在没取得对方许可的情况下，不得将此餐厅及业务转让给其他任何方，若有违约，所造成的损失，由违约方承担，并双倍赔偿。9、此协议在遇到自然灾害、政府拆迁等不可抗强制力下无法经营，此协议自动解除，双方互不承担责任。10、租金一年一付，第二年及第三年租金递增，以协商为主。合同到期应提前一个月通知甲方是否续约或退租。11、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，双方未尽事宜可另行协议，且和此协议有同等法律效力。12、乙方严格按食品安全经营，不得发生食物中毒事件，乙方不得与客人及其它租户等发生争吵、斗呕，如若发生，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任。如乙方情节严重，甲方有权无条件终止合同。”同日，双方尚签订《堂吃餐厅整体出租协议书》一份，其内容为“现经甲乙双方友好协商，本着公平合理，平等互利的原则，就甲方位于二楼堂吃餐厅出租给乙方经营，就出租事项双方达成以下协议：1、面积平方米，餐厅整体出租给乙方经营，其中包括原有的配套设施：餐厅、厨房和公共卫生设施设备等；并且配备一个小仓库和一个办公室。甲方保证乙方租赁后即能利用原设施运营并照常营业，乙方在租赁后，要保证原有基础上的装修及装饰不允许改动。2、乙方经营范围：客饭、快餐；3、出租期限：该协议期限为一年，即2019年04月01日起至2020年03月31日止，协议到期后，乙方优先续约。营业时间：每天中午营业到12：30分，晚上营业到18：30分。4、租金及押金：该餐厅的租金为260000元/年，（大写贰拾陆万元整）乙方自合同签定起一年一付，如若协商不成，将无条件撤走。合同到期应提前一个月通知甲方是否续约或退租。另甲乙双方在签订本协议时，乙方须向甲方交纳20000元押金，（大写贰万元）合同解除时，甲乙双方各自协商。付款账号：户名：袁某某，账号：62×××41中国银行某支行（合同签约3天内到账）。5、乙方正常使用的水、电、厨房设备等，若出现故障，甲方应及时修好，修理费用由乙方承担；因场地面积的原因，水电费问题和工人工资由乙方承担。6、在协议签订后，出租协议生效后该餐厅和其他各方发生的所有经济关系与债权债务关系与甲方无关，乙方自行负责。7、乙方负责合法经营，配合物业管理，若有违规违法的经营行为，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任。8、出租期间甲乙双方在没取得对方许可的情况下，不得将此餐厅及业务转让给其他任何方，若有违约，所造成的损失，由违约方承担，并双倍赔偿。9、此协议在遇到自然灾害、政府拆迁等不可抗强制力下无法经营，此协议自动解除，双方互不承担责任。10、出租期满时，乙方如果需要续约，则按实际情况进行递增。11、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，双方未尽事宜可另行协议，且和此协议有同等法律效力。”上述两份合同签订后，原告即按约向被告支付了房租金及押金，庭审中，被告对原告支付之440,000元（房租金400,000元、押金40,000元）予以认可。合同履行期间，因案涉物业（含被告所租赁之商铺）装修，故被告予以相关商户租赁期限之延期。2019年10月7日，被告法定代表人向原告出具《说明》一份，确认“合同到期日为2020年5月1日，因装修原因延期至2020年10月1日”、并注明“5月1日-10月1日不产生房租”。其后，原告以被告单方违约（原、被告签约时，大门无人看管、人与车辆可随时进出，现装修后有保安看管致车辆进出不方便，）、加之疫情严重（新型冠状病毒性××）、导致原告无法经营等为由诉讼法院。被告则认为其并不存在违约行为、原告无法经营系另有他因，故要求驳回原告的诉讼请求。另查明，2019年3月11日，苏州某社会事业服务中心（出租方）与苏州某餐饮管理有限公司（承租方）签订编号为ZL-KJC.GZ02-SH-2XX-00X的《商铺租赁合同》一份，出租方将其所有之“租赁物业坐落于苏州高新区（项目地址）公租房-二期（项目名称），租赁资源具体如下：9号楼（商铺）-2-201；9号楼（商铺）-2-202；9号楼（商铺）-2-203；9号楼（商铺）-2-204；9号楼（商铺）-2-205；9号楼（商铺）-2-206；9号楼（商铺）-2-207；9号楼（商铺）-2-208”出租与承租方使用，租赁期限：自2018年09月01日至2021年08月31日。2019年3月18日，苏州科技城社会事业服务中心于出具《同意转租证明》一份，载明“本公司与苏州美某餐饮管理有限公司（简称美某于2019年3月11日签订了租赁合同，合同约定美某我公司所有的位于苏州市高新区。现在公司同意美某或其关联公司将部分商铺2-204和堂吃2-205两个商铺转租给薛长军使用。”此前，苏州美特灵餐饮管理有限公司于2019年3月11日出具《授权书》一份，确认其“授权苏州东方大食代餐饮管理有限公司以其自己的名义出租管理苏州高新区物业，相关责任与收益由苏州东方大食代餐饮管理有限公司承担。”案涉之商铺即上述编号为2-204、2-205两个商铺。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告薛长军与被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。合同履行期间，因案涉物业（含被告所租赁之商铺）装修，被告对包括原告在内的相关商户租赁期限予以延期，原告对被告之延期予以接受，表明原、被告双方达成合意，对原合同所确定的租赁期限进行了变更。被告质证时虽认为被告法定代表人向原告出具说明时存在误解而多给予原告一个月时间的延期，但被告对其所确认之“合同到期日为2020年5月1日，因装修原因延期至2020年10月1日”的事实未提异议，基于此可认为被告对合同期限延期至2020年10月1日事实之认可。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，并应当及时提供证据。原告认为系因被告单方违约致原告无法经营，但原告所提供之证据不足以支持其上述主张，而根据合同约定，“乙方负责合法经营，配合物业管理，若有违规违法的经营行为，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任”，因此，原告要求被告退还原告2020年2月至9月期间的房租266,664元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。庭审中，被告确认“所涉押金，在双方合同履行完毕后，被告会按照约定处理”，而双方签订之合同中对于押金的退还未有明确约定，现原告已提出要求退还押金之诉请，被告亦愿意处理押金，故为免讼累，本案对房屋租赁合同的押金一并处理，由被告退还与原告。综上所述，原告薛长军要求被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司退还房租金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持，但被告应将其收取的押金退还原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次退还原告薛长军房屋租赁押金40,000元。二、驳回原告薛长军的其他诉讼请求。案件受理费5,900元，减半收取2,950元，由原告薛长军负担2,565元，被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司负担385元。被告苏州东方大食代餐饮管理有限公司应负担的385元直接支付给原告薛长军。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 陆 平二〇二〇年十一月六日法官助手赵庆书记员 叶圣娅