湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初3161号原告：刘建星，男，1989年12月16日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。委托诉讼代理人：李胜辉，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。被告：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区南津中路124号，统一社会信用代码：914311007483754351。法定代表人：何礼国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。原告刘建星与被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李胜辉、被告鑫龙公司的委托诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建星向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即依法向原告履行交付房屋义务；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金39,836元（从2019年9月1日至2020年7月31日共335天，每日按所交购房款的万分之二计算，直至被告交房之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的红星国际广场第X栋X层XX号商品房一套，该商品房预测建筑面积约144.91m2，单价4,103.04元/m2，总价594,572元。合同约定被告应当于2019年8月31日前交付房屋，双方并约定逾期付款与逾期交房的违约责任及其他相关权利义务内容。合同签订后，原告以银行按揭贷款方式向被告支付了上述全部购房款，但被告至今未达到按合同约定向原告交付房屋的条件。原告多次与被告协商，但被告一再拖延交房及向原告支付逾期交房违约金，为维护自身合法权益，故特提起诉讼，请判如所请。被告鑫龙公司辩称，一.逾期交房系他公司之外的原因所致。1.鑫龙城上城小区二期配电工程原定于2019年6月完成所有施工投入使用，因阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎影响，电力部门直到2020年4月23日才完工送电；因无法在配电工程完工送电前满足原告在内的所有业主的正常用电需要，故他公司无法在2020年4月23日前交付房屋给原告；2.小区二期11栋03户型自2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙且至今仍拒绝拆除，导致小区二期消防验收无法通过。经多方协商后，零陵区住建局依特事特办原则，才于2020年7月23日对11栋之外的小区二期建设工程进行了消防验收，验收结论为合格。因无法满足消防安全要求，他公司无法在2020年7月23日消防验收通过前交房给原告；二.他公司房屋已完全符合合同约定的交房条件，并已按合同约定的电话和短信方式于2020年8月8日通知原告于2020年8月10日收房，虽然原告于2020年9月16日才收房，但应视为原告已于2020年8月10日履行交房义务；三、他公司不承担因电力部门配电工程完工送电时间延迟和业主违法私建隔墙导致消防未通过的违约责任。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定本案如下事实：2017年9月25日，原告刘建星（乙方）与被告鑫龙公司（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：“……第三条受买人所购商品房的基本情况1.买受人购买的住宅：第X栋第X层XX号房。……第四条计价方式与价款1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4,103.04元，总金额为（人民币）伍拾玖万肆仟伍佰柒拾贰元整（小写：594,572元）。……第八条交付期限1.出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2.如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不局限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2018年8月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任1.商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4.除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2017年10月18日按合同约定交清了首付款124,572元，余款470,000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场二期各栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。因受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程直至2020年4月23日才完工送电。2020年7月23日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。因11#栋03户型存在业主在防烟楼梯间私自增加隔墙的情况，11#栋的楼房至今未能通过消防验收。2020年8月8日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房。此后，原告于2020年9月16日已经收房。本院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，虽然涉案房屋尚未通过消防验收，但消防验收并非本案商品房交付的前置条件，而是被告应当遵守的行政管理性规定，涉案房屋无法通过消防验收的原因是部分业主私自改变建筑结构，因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件，现原告并已经实际收房。被告鑫龙公司依据《商品房买卖合同》第九条的相关约定，以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为鑫龙公司交房时间，此后原告等业主无权再向被告鑫龙公司主张逾期交房的违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程因受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电，涉案小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作违约处理。被告鑫龙公司应当在涉案小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年8月8日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月10日收房，属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请，本院部分予以支持。至于被告鑫龙公司提出“因涉案小区二期11栋03户型从2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金”的抗辩意见，因系个别业主的违规行为，不应认定是《商品房买卖合同》第八条第2项延期交房的免责事由，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告刘建星支付逾期交房违约金6,421.38元（以594,572元为基数、按照每日万分之一的标准自2020年4月24日起计算至2020年8月10日）；二、驳回原告刘建星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费796元，减半收取398元，由原告刘建星负担334元，被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员 李少阳二〇二〇年十一月二十四日法官助理 李星江书 记 员 李 勋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。