广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22367号原告：广州市第五空间贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号百汇广场1012号房。法定代表人：苏永强。诉讼代表人：广州金鹏律师事务所，广州市第五空间公司贸易有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：冼科，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂琳芳，国信国扬律师事务所律师。被告：潘志盈，男，1984年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：潘伟坚，男，1969年10月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：陈国强，男，1969年11月25日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州又一间饮食有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号四楼。法定代表人：陈嘉茜，系公司总经理。四被告共同委托代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）诉被告潘志盈、潘伟坚、陈国强、广州又一间饮食有限公司（以下简称又一间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冼科、涂琳芳，四被告共同委托诉讼代理人顾斐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告潘志盈、潘伟坚、陈国强向原告支付自2018年9月至判决生效之日止的租金暂计至2019年8月租金为2634651.75元（每月具体所欠金额详见附表二）及违约金471831.14元（以各期欠付租金为标准，按每日千分之一的标准自各期欠付租金应付之日暂计至2019年8月19日）；2、判令被告潘志盈、潘伟坚、陈国强向原告补交合同保证金357000元；3、判令被告又一间公司对第一项诉讼请求承担共同偿还责任。事实及理由：原告为广州市越秀区中山五路193号百汇广场内第五空间商场第四层商铺的承租人，经出租业主授权对涉案商铺进行统一装修、出租、经营管理权利。被告潘志盈、潘伟坚、陈国强于2013年4月5日与原告签订《商铺租赁合同》，约定原告将商铺出租给被告，租期为2013年4月1日至2022年12月31日，租金于每月5号前支付当月租金，逾期超过30天，原告有权书面通知被告解除合同，没收保证金等。协议签订后，被告潘志盈、潘伟坚、陈国强设立又一间公司，潘志盈、潘伟坚、陈国强将涉案商铺交付给被告又一间公司，又一间公司长期占有使用涉案商铺用于经营餐饮业务，原告一直依照合同约定交付商铺给被告使用，并根据潘志盈、潘伟坚、陈国强和又一间公司的请求，照顾又一间公司经营不善的状况，分别于2014年1月9日、2015年7月21日与又一间公司签订两份《补充协议》。自2016年10月起，四被告故意忽略合同约定的递增租金不缴纳，四被告自2016年10月起至2018年10月所缴纳的租金应先抵扣自增租金，累计欠交递增租金410699元为2018年8月、10月租金欠缴租金差额，四被告后又自2018年11月完全不缴纳租金，原告多次催促四被告支付租金及管理费，四被告均以各种理由推托，导致原告无法向涉诉商铺业主按期缴纳租金，原告为此承担巨额的违约金、诉讼费、律师费等，故向本院提起本案诉讼。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中租金计付时段为自2018年11月至2020年6月30日。四被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告对案涉场地已丧失合法出租权及经营管理权，无权再收取租金及管理费，被告有权提出合理抗辩并拒付租金。二、原告已将租金债权转让给广州市力致物业管理公司（以下简称力致公司），被告向力致公司支付租金视为已完全履行交租义务，被告不存在欠租事实。三、潘志盈、潘伟坚、陈国强作为又一间公司的股东，在公司成立前以个人名义代表公司对外签订合同，相关权利义务最终应由成立后的公司承担。四、原告与业主之间的租赁关系已解除，导致案涉租赁合同从法律上、事实上均无法继续履行，合同目的无法实现，被告有权根据《合同法》第94条第四款规定要求解除合同。四被告履行支付合同保证金的义务，依照一般交易习惯，否则原告不可能在没有收到合同保证金的情况下，将场地交付给被告使用，且现被告因原告拖欠业主租金已发函要求解除合同，原告已收到该函，在合同解除情况下原告要求补交保证金也没有法律依据，被告不可能重复支付保证金。经审理查明：2013年4月5日，原告（出租人、甲方）与被告潘志盈、潘伟坚、陈国强（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将广州市越秀区中山五路193号百汇广场内第五空间商场第四层提供给乙方使用（位置注明详见附件一标记所示），该商铺建筑面积为1700平方米（房产证面积为1748平方米，经双方协商按1700平方米计算租金），乙方使用该商铺用于经营餐饮；乙方使用该商铺的合同期从2013年4月1日至2022年12月30日止，第一期为五年死约，第二期为五年生约，续租期为死约第五年底第前三个月由乙方提出，甲方将没附加条件续租给乙方，租金将继续就以上一年租金的基础上递增5%出租给乙方，商铺场地租金以建筑面积计算（其中2013年4月1日至2013年6月30日为装修免租期，以双方实际交付日为准）；其中2016年4月1日至2017年3月31日月租金196792元，2017年4月1日至2018年3月31日月租金206635元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金216971元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金239190元；乙方在签订本合同当天，应向甲方一次性交付两个月租金357000元作为合同保证金；合同期内，乙方应于每月5号以支票、现金或转账方式向甲方支付该商铺当月的商铺场地租金及其他相关费用；除不可抗力或乙方的原因外，在第五空间商场正式开业后，甲方有义务使商铺保持适格出租的状态；乙方未按约定缴交租金的，每逾期一日，每日须按应付月租金的0.1%向乙方支付违约金。乙方因违反合同内的有关规定，乙方须支付违约金、赔偿金的，甲方有权直接从乙方租赁保证金中扣除，并书面通知乙方违约事项及扣除的违约金或赔偿金的数额。当租赁保证金不足合同规定数额时，乙方必须在7天内补齐，否则甲方有权书面通知乙方解除本合同，当租赁保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付并索赔权利；甲乙双方之间联系通知或函件应以书面形式作出，按本合同所示联系方式发送，任何一方更改联系方式要提前七个工作日以书面方式通知对方；等。合同签订后，被告向原告支付租金保证金357000元。2014年1月9日，原告（甲方）与被告又一间公司（乙方）签订《协议书》，约定：双方同意租金从2014年1月8日至2015年1月7日止，乙方向甲方一次性缴纳一年租金，甲方同意以总租金额的6.2折作优惠方案；此协议书与甲乙双方与2013年4月5日签订的《租赁合同》具有同等法律效力，双方有义务对协议的执行与双方签订的《租赁合同》条款同等效力。2015年7月21日，原告（甲方）与被告又一间公司（乙方）子签订《协议书》，约定：1.甲方和乙方共同协商同意，乙方于2015年7月21日前支付完成2015年7月租金和6月水电费用；2.乙方于2015年7月29日前，支付2015年8-9月两月租金，2015年10月5日支付10月租金；3.甲方在以上两条款落实执行时，为支持和帮助乙方更好的经营，在乙方按时交付租金和按照合同正常递增的情况下甲方同意2015年8月份至2017年1月份止，每月租金减少2万优惠政策及甲方同意在2015年10月起开始递增（以后按此推后原合同的递增日期）；4.以上协议签订后，乙方按条款方式如期支付款项给甲方后，此协议正式生效。2016年3月、4月、8月期间，原告（乙方）与被告又一间公司（丙方B）、力致公司（甲方）先后签订三份《协议书》，内容为被告又一间公司每月以支付租金方式代原告向力致公司归还欠款。力致公司于2019年3月30日出具证明，证明2016年4月1日起至2018年10月31日期间又一间公司均有按时足额支付每月费用等。2019年1月3日，原告发出《通知函》，内容为有2019年1月1日起，所有原告公函、通告等书面文件，均需盖有原告有效公章和法定代表人亲笔签名，方为有效，经营客户租金必须交到原告指定账户，否则经营客户因自己认识错误缴交费用到非原告指定账户的行为不产生法律效力。2019年2月18日，原告委托国信信扬律师事务所律师向被告潘志盈、潘伟坚、陈国强发出《律师函》称截至发函之日，被告仍欠1278583元租金，经原告多次派人上门催告，仍未支付上述租金。请被告于收到本律师函之日起三个工作日内主动联系原告或该所指派律师，履行还款义务等。2019年4月3日，原告发出《公告》，内容为：原告为第五空间商场唯一合法经营管理者，其他个人或公司对商场经营的参与严重损害我司权益，劝其立即停止一切损害我司和经营客户违法行为。同时，我司并未和大厦管理处取消管理合同，流于市场上我司退出管理的公告函，不是我司和大厦管理处双方共同达成前述退出管理的有效合法合同文件，我司仍是第五空间商场唯一合法经营和管理者，无任何合法合约、委托书等文件证实我司不再管理第五空间商场，请大家不要再受蒙骗。四被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.电子银行业务回单，记载被告潘志盈向力致公司支付2018年9月份租金191984元，10月租金191984元，于2018年12月28日支付100000元，2019年1月17日支付50000元；2.广州日领商务服务有限公司于2019年4月2日发出的《公告》，内容为因百汇广场4楼部分业主已通过发函或诉讼方式解除与原告的《商铺租赁合同》，同时物管方力致公司于2019年1月1日解除与原告的物业管理合同，即原告已不具备合法完整的百汇商场租赁权及管理权等。3.被告潘志盈个人银行账户对账单，拟证明被告每月将租金转入该租金共管账户。另查明，自2016年至2019年期间，本院受理涉诉百汇广场4楼产权人起诉原告、又一间公司租赁合同纠纷共30件。其中：一、本院于2017年6月期间先后作出（2016）粤0104民初42514、42515、42516、42517、42518、42370、42538号民事判决书，均判决自判决发生法律效力之日起解除业主与第五空间公司签订的《商铺租赁合同》，第五空间公司向业主交还涉诉商铺的经营管理权等。其中上述合同所涉452号商铺面积24.42平方米，450号商铺面积53.23平方米，417号商铺面积17.50平方米，441号商铺面积22.71平方米，440号商铺面积15.90平方米，408号商铺面积23.54平方米、410号商铺面积25.84平方米，共计183.14平方米。二、22件案件判决解除业主与第五空间公司签订的《商铺租赁合同》，第五空间公司、又一间公司将涉诉商铺交还业主。又查明，广州市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）粤01破申167号民事裁定书，裁定受理第五空间公司破产清算申请。再查明，又一间公司就涉案百汇广场四层房屋租赁纠纷向本院起诉原告第五空间公司，要求解除双方租赁合同、赔偿装修损失等，本院以（2019）粤0104民初23856号案件立案受理。根据国家企业信用信息公示系统企业报告记载，又一间公司于2014年1月24日成立，公司股东为被告潘志盈、潘伟坚、陈国强。关于合同履行情况。原告表示其与潘志盈、潘伟坚、陈国强签订租赁合同，但被告又一间公司作为共同承租人承租并使用涉诉房屋。四被告表示：三股东是代暂未成立的又一间公司对外签订合同，在公司成立之后，相关的法律权利义务应当转为公司承担，三股东并非是以自己的利益签约，因此三股东仅需在出资范围内以公司文主体对外承担责任，合同明确约定三股东签约场地是用于又一间的经营，在未取得营业执照前进行过装修和短暂的试营业、宣传，原告是知道三股东承租场地是用于又一间的经营的。关于租金支付情况。各被告表示：1.由于原告长期拖欠力致公司的物管费和水电费，因此原告、被告与物管处签订三方协议，确认由被告支付每月租金到物管处以抵消原告之前所欠费用，但至开庭之日，原告仍未结清物管处的费用，因此被告将租金支付给物管处即视为履行租金支付义务，实际原告是进行债权转让；2.至少有超过80%的业主已经解约，因此涉案合同已经完全丧失合同基础权利，原告没有合法出租权也没有租金收益权。原告确认2018年10月31日止的租金被告有权向力致公司支付，11月起的租金收取权利属于原告。关于场地使用问题。各被告表示：现涉诉商铺由又一间公司经营餐饮使用；由于场地具有特殊性是整体打通使用的，无法单独恢复间隔交还，因此被告一直与各业主进行协商，已经征得超过半数业主同意出租给被告，剩余业主也在办理手续过程中，但是涉案场地有业主不具备产权证或者存在产权证面积与合同面积不相符，即使交还场地也存在很大的困难，所以被告认为应当维持场地使用现状，被告同意向业主支付租金或场地占用费。各被告确认对于已判决交还的商铺，现未实际间隔交还业主。本院认为：原告与被告潘志盈、潘伟坚、陈国强签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述签订后，原告又于2014年、2015年期间与被告又一间就涉诉租赁事宜签订补充协议，结合涉诉房屋一直由又一间公司经营餐饮使用的情况，故涉诉租赁合同实际由又一间公司履行，该合同中承租人的权利义务由被告又一间公司承继，被告认为又一间公司为合同相对方的意见，本院予以采纳。关于原告是否有权收取租金的问题。本案中，原告从涉诉百汇广场4楼业主承租商铺以后，整体转租给被告使用。在合同履行过程中，因原告未向部分业主支付租金，而导致业主起诉原告、被告。经生效判决判令，原告需将7个商铺的经营管理权交还业主，将部分商铺交还商铺给业主。因此，原告的行为已构成违约。但被告一直使用涉诉商铺至今，未将商铺恢复间隔交还业主，其虽主张有权解除合同，但又不同意将涉诉房屋交还原告，根据公平合理、等价有偿原则，被告仍应向原告支付租金。但前述已判决交还经营管理权的商铺，应按该铺位面积占承租总面积等比例扣除租金。经计算，原告主张2018年11月1日起的租金应按原租金标准的89.23%计算【公式为：（1700㎡-183.14㎡）/1700㎡】。此外，根据双方于2015年7月21日的协议书约定“自2015年10月起开始递增租金，此后按此推后原合同递增时间”，故应按上述协议调整租金金额。至于原告主张逾期付款违约金及补交保证金的请求，因原告存在违约行为，被告并非恶意拖欠租金，故本院不予支持。同理，本案受理费由原告负担综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十六条，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州又一间饮食有限公司向原告广州市第五空间贸易有限公司支付2018年11月1日至2020年6月30日止的租金（其中2018年11月1日至2019年9月30日按每月193603.22元计算；2019年10月1日至2020年6月30日按每月203265.94元）；二、驳回原告广州市第五空间贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26881元，由原告广州市第五空间贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  吴艳华人民陪审员  黎景欣二〇二〇年十一月十八日书 记 员  苏锐鸿