云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初4053号原告：罗相海，男，1967年6月11日生，彝族，云南省楚雄市人，本科文化，公务员，户籍地：云南省楚雄市团结路广电中心住宿区，现住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：李胤辰，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：赵婷婷，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告：云南诗阳房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区******，统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：尤平凤，云南天外天（楚雄）律师事务所实习律师（特别授权）。原告罗相海与被告云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称“诗阳公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗相海的委托诉讼代理人李胤辰、被告诗阳公司的委托诉讼代理人李忠宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗相海向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年4月30日起至2019年6月11日止的逾期交房违约金合计74900元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月13日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号为：ＳＹＤＣ-1084），合同约定了原告向被告购买丹麓小镇××单元××号房屋的相关事宜，并约定于2017年3月30日前，被告应当将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，合同还对被告逾期交房违约责任作出了相关约定。合同签订后，原告依约向被告支付了181570元首付款，后通过中国银行贷款11万元，公积金账户划转30万元交付给被告，并且缴纳了全部相关税费。自此，原告已经全面履行了合同义务。在约定的交房时间2017年3月30日到期后，被告征得原告同意，可延迟一个月交房。后被告通知原告于2017年4月30日可以接房，然而原告及众多业主发现被告开发的小区道路泥泞不堪，许多建筑材料和大型机械尚在小区工地，根本无法入住，原告及众多业主要求被告出具竣工验收的相关证明，但均没有见到，为了维护自身权益原告便同多数业主一样拒绝接房。对此，被告承诺于2017年10月30日前回复，但直至2018年8月，被告才通知原告问题已解决并验收通过。原告便于2018年8月29日与被告办理接房手续，缴纳了办证费用和配套设施费。然而，入住后原告发现，整个小区业主使用的电仍是工业临时用电，后经过原告了解才得知被告交付的商品房直至2019年6月12日才取得竣工验收备案。被告的行为在构成违约的同时，还阻碍了原告对商品房验收的知情权，并以一份无实质赔偿方案的书面异议回复恶意拖延，严重损害了原告的合法利益。被告诗阳公司辩称：1.被告已经按合同约定通知原告办理接房手续，不存在违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应于2017年3月30日前交付房屋，后在征得原告同意的情况下，延迟一个月交房，即2017年4月30日前，被告于2017年4月21日，完成项目竣工验收，符合交房条件。4月25日以电话、报纸公告的方式通知原告接房，原告不存在违约行为；2.原告接到交房通知后，未按被告通知时间接房，原告自身不接房，应由原告自身承担责任；3.原告于2018年8月，办理了接房手续，但诉请违约金支付截止2019年6月11日，没有相应事实和法律依据。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请人民法院在查明事实的基础上驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告罗相海向本院提交了以下证据：1.商品房购销合同1份；2.首付款发票1张、个人住房公积金贷款资金划转凭证1张、个人借款借据1份、消费信贷转账传票1份、税收缴款发票1份、印花税票1张、不动产办证费收据1份、配套费收据1张；3.告知函1份、交房异议的回复1份；4.交房确认书1份。被告诗阳公司向本院提交了以下证据：1.商品房购销合同、交房公告；2.建设工程竣工验收备案表；3.丹麓小镇交房确认书、丹麓小镇住宅（室内）装饰装修申请表。经质证，被告对原告提交的证据1、2、证据3中的告知函、证据4无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告对被告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据3中的交房异议回复系复印件，被告不认可与本案关联性，本院不予采纳。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告诗阳公司取得位于楚雄市地块的土地使用权，土地使用权证号为楚土国用（2015）第4647号。被告诗阳公司经批准在该地块上建设商品房，项目名称丹麓小镇一期，建设工程规划许可证号：建字第**建字第**。2016年9月13日，被告诗阳公司作为甲方，原告罗相海作为乙方，双方签订合同编号：ＳＹＤＣ-1084《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇××单元××房，总价款591570元，房屋的参考套内建筑面积为111.37平方米；买受人首期支付购房款总价的30.69%金额181570元，付款日期为2016年9月13日，余款41万元通过向中国银行楚雄州东门街支行贷款支付；甲方应于2017年3月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给乙方，如甲方未按该约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，逾期30天内甲方应按20元／天向乙方计付违约金，逾期30天后甲方应按100元／天向乙方计付违约金，合同继续履行；甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理商品房交接手续，并应当在交房时提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；甲方逾期交房违约责任是以乙方交清以下费用为前提：1.全部房价款（含银行按揭到账），2.房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用，3.公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行），4.甲方代收代缴的税费：契税、印花税、办证工本费、印花税票、银行按揭抵押登记费（按政府、银行实际标准执行）。若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且不承担违约责任；本《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力；甲乙双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告按照约定向被告付清了全部购房款。2016年12月23日，被告诗阳公司发出《告知函》，通知楚雄丹麓小镇一期交房时间延至2017年4月30日前，原告罗相海对此予以认可。2017年4月21日，勘查单位（云南地质工程第二勘察院）、设计单位（云南世纪阳光建筑设计有限公司）、施工单位（云南银鹏实业集团有限公司）、监理单位（珠海市城市开发监理有限公司）及建设单位（云南诗阳房地产开发有限公司）签署了《建设工程竣工验收备案表》，同意对楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋及车库2、3、4、5竣工验收并加盖了相关单位的印章。2017年4月25日，被告在《楚雄日报》上发布《云南诗阳房地产开发有限公司“丹麓小镇”交房公告》，公告了丹麓小镇5-16栋住宅楼的交房期间为2017年4月30日至2017年7月30日，所需缴纳的费用详情可咨询售楼中心，以及“因业主逾期办理交房手续的，交房以本公告发布时间为准”等内容。2018年8月29日，原告罗相海向被告确认接房。《丹麓小镇交房确认书（一）》和《丹麓小镇交房确认书（二）》载明：客户姓名罗相海，交房日期2018年8月29日，房号14-3-502，实收金额591570元，应补房款为零；买方承担的产权登记相关费用80元，代收配套设施费10300元。同日，被告诗阳公司向原告罗相海开具收据2份，载明收到原告罗相海支付的产权登记费80元，收到原告罗相海支付的配套费10300元。原、被告双方争议的焦点：1.被告是否存在逾期交房？2.逾期交房违约金计算标准。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议是双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。针对争议焦点，本院具体分析如下：一、关于被告是否应当向原告承担逾期交房违约责任问题。原告认为被告于2019年6月12日取得竣工验收备案登记，才符合交房条件，被告自2017年4月30日逾期交房至2019年6月11日；被告认为2017年4月21日，原告所购商品房已经五方责任主体验收合格，被告公告2017年4月30日交房时已符合交房条件，被告已按合同约定时间交房，本案不存在逾期交房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”之规定，《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”之规定，以及《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。”之规定，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件，故本案中被告应承担逾期交房违约责任，逾期交房时间自原、被告双方约定的2017年4月30日交房日后一天即2017年5月1日计算至2019年6月11日止。二、关于逾期交房违约金的计算问题。本案原告按照合同约定的计算方式主张由被告承担逾期交房违约金，庭审中被告提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，综上可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案原告未提交证据证明其因被告逾期交房造成的具体损失，且其已实际于2018年8月29日接房，接房后因被告未取得竣工验收备案登记对原告造成何种损失亦未予举证，故本院综合考量本案实际情况，兼顾公平原则和诚信原则，对原告在法庭辩论阶段自认逾期违约金以原告已付房款的日万分之一为标准计算的主张，本院予以支持，故本案的逾期违约金为：2017年5月1日至5月30日600元（20元/天×30天），2017年5月31日至2019年6月11日43894元（591570元×0.01%×742天），合计44494元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：由被告云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告罗相海逾期交房违约金44494元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元（已减半收取），由原告罗相海负担339元（已交），由被告云南诗阳房地产开发有限公司负担497元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴晓琼二〇二〇年十一月十三日书记员  梁晓璐