云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民再4号原审原告：白崇玮，男，1967年9月5日生，彝族，居民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：朱爱雄，云南谣光律师事务所律师。原审被告：王永英，女，1968年7月6日生，彝族，居民，住云南省建水县。被告：余雷，男，1987年5月6日生，彝族，居民，住云南省建水县。被告：余建，男，1988年8月26日生，彝族，居民，住云南省建水县。原审原告白崇玮与原审被告王永英房屋买卖合同纠纷一案，本院（2019）云2524民初1957号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年4月7日作出（2020）云2524民监2号民事裁定，再审本案。本院依法追加余雷、余建为被告参加诉讼，另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告白崇玮及其委托诉讼代理人朱爱雄、原审被告王永英、被告余雷、余建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告白崇玮称，白崇玮与余志明签订《售房协议书》后，余志明已将建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋交付白崇玮使用多年，白崇玮已经合法占有该房屋，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，双方虽未办理不动产转移登记手续，但双方签订的《售房协议书》合法有效，余志明已故，王永英、余雷、余建应该按照约定协助白崇玮办理不动产转移登记手续，白崇玮愿意支付剩余购房款5000元。原审被告王永英、被告余雷、余建辩称，建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋属于王永英、余志明的夫妻共同财产，《售房协议书》上无王永英的签名，王永英不同意出售该房屋，该《售房协议书》无效，要求白崇玮归还房屋。原审原告白崇玮向本院起诉讼请求：要求确认白崇玮与余志明于2001年9月17日签订的《售房协议书》有效，并由王永英协助白崇玮办理不动产转移登记手续。本院原审认定案件事实：王永英与余志明系夫妻关系，余志明于2015年10月25日病故。2001年8月，经白崇玮与余志明协商，余志明同意将其与王永英共有的建水县临安镇永祯北路11号1单元4楼7号（现建水县丰泰路76号8幢1-401号）的房屋出售给白崇玮，房屋售价64800元。双方达成协议后，白崇玮于2001年8月21日支付定金5000元，后双方于2001年9月17日签订《售房协议书》，约定：付款方式为第一次支付44800元、第二次在半年内支付10000元、第三次全部付清；购房款付清后，由余志明把房产证、契税证交付白崇玮。双方签订《售房协议书》后，余志明就将该房屋交付白崇玮管理使用至今，白崇玮分别于2001年9月17日支付余志明购房款39800元、于2002年3月30日、12月15日分别支付10000元、5000元，加上预付定金5000元，共计支付余志明购房款59800元，现尚欠购房款5000元未支付，双方至今也未办理不动产转移登记手续。2012年2月20日，余志明、王永英以上述房屋作抵押，并在建水县房地产管理处办理了抵押登记手续，向建水县农村信用合作联社（现云南建水农村商业银行股份有限公司）借款8万元，借款期限为3年，截至2019年3月21日，尚欠贷款8万元、利息62259.42元。本院原审认为，白崇玮与余志明于2001年9月17日签订的《售房协议书》，王永英虽未在该协议书上签字，但对签订协议后即将该出售房屋交付白崇玮使用且已实际由白崇玮一直管理使用至今，及对按协议约定的售房款64800元，现白崇玮已实际支付59800元，尚欠5000元的事实均清楚明白并予以认可，且房屋出售后至今其均未对该售房协议提出过任何异议，应视为王永英认可该售房协议，出售该房屋属余志明与王永英的共同意思表示。故该售房协议属双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律法规的规定，合同合法有效。合同生效后，双方当事人已按约定实际履行了合同主要义务，即余志明与王永英已将所出售房屋交付白崇玮管理使用，白崇玮已支付大部分购房款（59800元），但因白崇玮未能按约定及时付清购房款余额5000元，致王永英至今未办理不动产转移登记手续，造成该合同至今未能全部履行，双方均负有相应的责任。为此导致在履行合同过程中，余志明、王永英以该房屋作为抵押向原建水县农村信用合作联社贷款，现因该贷款本息至今未清偿，房屋抵押登记尚未被注销，无法办理该房屋不动产转移登记手续，故对白崇玮要求王永英协助办理不动产转移登记手续的诉讼请求，本院无法支持。本院原审判决：一、白崇玮与余志明于2001年9月17日签订的《售房协议书》合法有效；二、驳回白崇玮要求王永英协助办理建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋不动产转移登记手续的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由白崇玮承担。本案再审过程中，原审原告白崇玮依法提交了下列证据：1.《售房协议书》一份；证明白崇玮与余志明签订房屋买卖合同的事实；2.《收据》四份；证明白崇玮已支付购房款59800元的事实；3.《租房协议》一份；证明白崇玮将所购买房屋出租给他人使用的事实；4.电费收费专用发票二份；证明白崇玮交纳电费的情况。经质证，原审被告王永英对于证据1，认为之前余志明让其签过一份售房协议，但是现在白崇玮提交的售房协议书上没有王永英的签名，且不是原件，2001年余志明将东西拉回坡头乡白显村老家，王永英才知道余志明出售房屋的事；对于证据2，其没有见过余志明收钱；对于证据3、4无意见。被告余雷、余建对证据3的《租房协议》，认为房子属于谁的现在还不能确定；对其他证据的质证意见与王永英一致。原审被告王永英依法提交了房屋所有权证及房屋共有权证复印件各一份，证明建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋是王永英与余志明的夫妻共同财产。经质证，原审原告白崇玮无异议。本院出示了依法调查（取）的下列证据：1.对证人车金元的询问笔录一份，其证实：车金元与余志明是建水县坡头乡的老乡，与白崇玮是建水县坡头乡政府的同事。白崇玮向余志明购买房屋是其介绍的，白崇玮、余志明双方谈好价格后，白崇玮支付了定金5000元，当时王永英在场，后来双方是否签订售房协议书其不清楚，白崇玮何时去付款其也未参与。后来白崇玮告之余志明用房屋抵押贷款无法办理不动产转移登记手续的情况后，其还找余志明反复做过工作。2.向建水县不动产管理中心调取的《建水县房地产管理处档案摘抄表》《建水县私有房产申请登记审批表》《房屋所有权证》各一份。经质证，原审原告白崇玮对车金元的证言认为：第一、二次支付购房款车金元都参与了；双方买卖房屋时，余志明并未说明房屋用于抵押贷款的情况，否则其也不会购买此房屋，2002年信用社的同志电话落实其向余志明购买房屋的情况时，白崇玮才知道房屋被余志明用于抵押贷款的情况。对其他证据无异议。原审被告王永英对车金元的证言认为：白崇玮与余志明商谈买卖房屋时其在场，其还声明购房款必须一次性付清，否则不会出售房屋，且当天没有交付定金；白崇玮与余志明协商买卖房屋时，该房屋用于向信用社抵押贷款，因无力偿还贷款才出售房屋，房屋抵押情况余志明是否告之白崇玮，其不清楚；信用社的贷款还清后，就无法联系到白崇玮。对其他证据无异议。被告余雷、余建的质证意见与王永英一致。本院认为，原审原告白崇玮、原审被告王永英各自提交的证据与本院调查（取）的证据能相互印证，本院予以采信。本院再审认定的事实如下：余志明、王永英系夫妻关系，共生育余雷、余建二个儿子；余志明的父亲系余开录、母亲系李贵英；余志明于2015年10月25日病故。位于建水县（原建水县临安镇永祯北路11号1单元4楼7号）的房屋（房屋所有权证号建水县房权证临安镇字第××号）属余志明、王永英共同所有。2001年8月，白崇玮通过他人介绍经与余志明协商一致，余志明同意将该房屋出售给白崇玮，价格64800元，白崇玮于2001年8月21日支付余志明定金5000元。2001年9月17日，余志明与白崇玮签订《售房协议书》，约定：付款方式为第一次支付44800元、第二次在半年内支付10000元、第三次全部付清；购房款付清后，由余志明把房产证、契税证交付白崇玮。签订《售房协议书》当天，白崇玮支付余志明购房款39800元，后于2002年3月30日、12月15日先后支付10000元、5000元，共计已支付余志明购房款59800元，现尚欠购房款5000元未支付。《售房协议书》签订后，余志明就将该房屋交付白崇玮管理使用至今，但至今双方未办理不动产转移登记手续。余志明与白崇玮在签订《售房协议书》前，余志明、王永英向银行借款时用建水县房屋进行抵押，双方签订《售房协议书》时，该房屋的抵押登记尚未涂销。双方签订《售房协议书》后，余志明、王永英偿还了借款，并办理了抵押登记涂销手续，但其未与白崇玮到相关部门办理不动产转移登记手续。余志明、王永英于2009年1月6日对该房屋的房屋所有权证进行了变更，房屋所有权证号由原来的9500941号变更为建水县房权证临安镇字第××号，后余志明、王永英又先后于2009年1月12日、2010年1月22日、2012年2月20日以该房屋作抵押向建水农村商业银行贷款，并办理了抵押登记手续。因余志明、王永英未清偿2012年2月20日所欠借款，现尚未涂销建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋的抵押登记。再审过程中，本院依法追加余志明的父亲余开录、母亲李贵英为被告参加诉讼，但余开录、李贵英自愿放弃继承余志明的遗产，也不愿意参加诉讼。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，余志明与白崇玮于2001年9月17日签订的《售房协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，余志明已将建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋交付白崇玮管理使用至今，白崇玮已支付余志明大部分购房款，双方的房屋买卖合同合法有效，因余志明已故，相应的权利和义务应由王永英、余雷、余建享有和承受。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，王永英虽未在《售房协议书》上签字，但余志明与白崇玮协商买卖房屋时在场，并对房屋买卖的事实明知，白崇玮有理由相信其为夫妻双方的共同意思表示，故对王永英、余雷、余建提出的建水县房屋属于王永英、余志明的夫妻共同财产，《售房协议书》上无王永英的签名，王永英不同意出售该房屋，该《售房协议书》无效的主张，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，虽余志明与白崇玮签订《售房协议书》时，建水县房屋尚在抵押中，但不影响房屋买卖合同的效力，但因该房屋后又被余志明、王永英用于抵押贷款，现在抵押登记尚未涂销，故对白崇玮要求王永英、余雷、余建协助办理不动产转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。原审时未查明余志明继承人的情况，未追加其继承人参加诉讼，属认定事实不清、程序违法，原判应予以撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）云2524民初1957号民事判决。二、原审原告白崇玮与余志明于2001年9月17日签订的《售房协议书》合法有效。三、驳回原审原告白崇玮要求原审被告王永英、被告余雷、余建协助其办理建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋不动产转移登记手续的诉讼请求。原审案件受理费100元，由原审原告白崇玮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  王燕岱审 判 员  付玲芳人民陪审员  安 泉二〇二〇年十一月二十日书 记 员  李 平