福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0302民初5643号原告：郑妹英，女，1963年7月23日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：吴宇明，福建宽冉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈丽静，福建宽冉律师事务所执业律师。被告：金带路（北京）国际企业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区天朗园C座3层03商业（丰收孵化器574号），统一社会信用代码：91110105MA0031AT7N。法定代表人：李懿德，执行董事。被告：金带路（莆田）珠宝城管理有限公司，住所地：福建省莆田市城厢区胜利北街83号大唐广场1号楼5110室，统一社会信用代码：91350300MA325RL923。法定代表人：李懿德，执行董事。被告：肖永福，男，1963年1月26日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：蔡志恩，男，住福建省莆田市涵江区。系莆田市荔城区黄石镇下埭村民委员会推荐。被告：莆田市大唐房地产开发有限公司，住所地：福建省莆田市城厢区梅园路西段梅园大厦，统一社会信用代码：91350300731876305E。法定代表人：郑雄，总经理。委托诉讼代理人：陈明兰，女，该公司员工。原告郑妹英与被告金带路（北京）国际企业管理有限公司（以下简称“金带路管理公司”）、金带路（莆田）珠宝城管理有限公司（以下简称“金带路珠宝公司”）、肖永福、莆田市大唐房地产开发有限公司（以下简称“大唐房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑妹英的委托诉讼代理人陈丽静、被告肖永福及其委托诉讼代理人蔡志恩、被告大唐房地产公司的委托诉讼代理人陈明兰到庭参加诉讼。被告金带路管理公司、金带路珠宝公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑妹英向本院提出诉讼请求：1.判令金带路管理公司支付自2018年8月1日起至2019年12月31日止的免租期经济损失14960元及该损失款自起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.判令金带路管理公司支付自2020年1月1日起至同年9月30日止的租金7920元及违约金633.6元以及以租金7920元为基数自起诉之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金；3.判令金带路管理公司、大唐房地产公司支付店面恢复补偿金939元；4.判令金带路珠宝公司、肖永福对上述经济损失、租金、违约金和店面恢复补偿金承担连带偿还责任；5.本案的诉讼费用由金带路管理公司、金带路珠宝公司、肖永福、大唐房地产公司承担。事实与理由：2018年7月，郑妹英与金带路管理公司、大唐房地产公司签订《大唐1号楼店面租赁合同》，合同约定郑妹英将其所有的位于莆田市城厢区××路××广场××号楼××层××号的店面租赁给金带路管理公司使用，合同订立之日起至2018年12月31日为免租期，租金为税后实收租金，每月租金840元，金带路管理公司应于每月5日前汇入郑妹英指定收款账户。郑妹英店面产权证的面积为30.02平方米，按照每平方米200元的标准给予店面恢复原状补偿金。补偿金分96期由金带路管理公司自2019年7月起连同租金一起汇入郑妹英指定账户等。本合同由郑妹英、金带路管理公司、大唐房地产公司签字并加盖公章及郑妹英在店面确权表上签字确认后生效。合同签订后，2019年1月初，大唐房地产公司陆续与业主进行测绘，设置永久性地标的现场确认。2019年4月7日，郑妹英与金带路管理公司签订《大唐1号楼店面租赁合同补充协议（0331）》，补充协议就原合同中的免租期和租金变更问题进行约定，金带路管理公司应在补充协议签订后五个月内完成各项工程改造施工并投入正常使用；在补充协议签订后六个月之内完成各项工程改造并投入正常使用；在补充协议签订后六个月之内商场招商率达到可营业面积的60%以上且已进驻装饰装修完成，并于2019年10月1日正式营业；还约定如果金带路管理公司在这六个月内未能完成以上所承诺项目，则金带路管理公司必须赔偿由此给郑妹英造成的经济损失并承担违约责任，该损失为实际免租月乘以2020年度郑妹英店面应收的月租金的总金额。原合同约定的租金变更为2020年1月1日至2022年12月31日止每月租金880元。原合同店面恢复原状补偿款变更为2020年1月至6月每个月支付125元，2020年7月至2027年6月每个月支付63元。担保人金带路珠宝公司、肖永福自愿为本合同金带路管理公司的全部义务和责任提供连带责任的保证担保。2019年6月6日，郑妹英与金带路管理公司、金带路珠宝公司、肖永福签订《大唐1号楼店面交接确认单》，共同确认《大唐1号楼店面租赁合同》和《大唐1号楼店面租赁合同补充协议（0331）》已生效，且店面已移交给金带路管理公司使用。但金带路管理公司、金带路珠宝公司、肖永福、大唐房地产公司至今未支付租金、经济损失及店面恢复原状补偿款，故请求判如所请。肖永福辩称，1.《大唐1号楼店面租赁合同补充协议（0331）》尚未生效，补充协议第三条约定合同生效前提为从2层至5层的业主与金带路管理公司签约率要达到80%，但至今签约率并未达到80%；2.《大唐1号楼店面租赁合同补充协议（0331）》肖永福并未在担保人处签字，不能认定其为担保人；虽然肖永福在《大唐1号楼店面交接确认单》的担保人处签字，但该处的担保系对店面交接行为的担保，与前述补充协议的权利和义务没有关联。综上，请求驳回对肖永福的诉讼请求。大唐房地产公司辩称，根据大唐房地产公司与金带路管理公司签订的租赁合同中约定大唐房地产公司同意部分租金收入用于大唐房地产公司对大唐广场1号楼部分业主店铺的补偿金。大唐房地产公司将租金作为业主的补偿金的前提，是在金带路管理公司按照合同约定，足额向大唐房地产公司支付租金后，郑妹英才有权要求将其中部分资金作为补偿金。但大唐房地产公司至今未收到租金，故无需承担支付补偿金的义务。金带路管理公司、金带路珠宝公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月30日，郑妹英（甲方）、金带路管理公司（乙方）、大唐房地产公司（丙方）签订《大唐1号楼店面租赁合同》一份，约定甲方同意将自有的具有合法产权的位于莆田市城厢区××路××广场××号楼××层××号的店面出租给乙方使用，租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止；租金为税后实收租金，2019年1月1日至2021年12月31日止，每月租金840元，租金按月支付，于每月的5日前汇入甲方指定的收款账户；乙方应按合同约定及时支付租金。若乙方逾期支付租金，除仍应补交租金外，每逾期一日，应按日租金的30%（以天数计）向甲方支付违约金，直至付清为止；根据甲方店面产权证的实际使用面积30.02平方米，按照每平方米200元的标准给予店面恢复原状补偿，共计6004元。该补偿款项分96期，从2019年7月起连同租金一起由乙方汇入甲方指定账户；若因本合同提前解除，未能支付的剩余补偿款由丙方负责继续支付给甲方；丙方按本条约约定履行义务后，甲方不得依据与丙方之间《商品房买卖合同》及其他约定再要求丙方对甲方店面恢复原状，不再要求丙方为甲方店面办理水电等义务；本合同由甲、乙、丙方三方签字并加盖公章及甲方在丙方对店面确权签字确认后生效等。2018年9月，大唐房地产公司及案外人彭建霞等人作为甲方、金带路管理公司作为乙方、肖永福作为丙方签订《租赁合同》一份，约定甲方出租的商铺位于莆田市城厢区××路××广场××号楼××层××层；甲方同意部分租金收入分8年用于归还莆田市大唐房地产开发有限公司对莆田市城厢区××路××广场××号楼部分商铺业主的补偿款。具体每月租金分配方案由甲方、乙方、莆田市大唐房地产开发有限公司另行签订协议；在乙方完成与大唐1号楼80%以上（含80%）业主订立商铺租赁合同后，甲方于2018年10月10日将出租的商铺交付给乙方等。2019年4月7日，郑妹英（甲方）与金带路管理公司（乙方）、金带路珠宝公司（担保人1）、肖永福（担保人2）签订《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》，合同第一条约定：一、免租期变更及生效的条件前提：（一）原合同第三条3.1中免租期为合同订立之日到2018年12月31日，变更为免租期为合同订立之日到2019年12月31日。2020年1月1日开始计算租金支付日期。（二）免租期变更条款（一）生效的前提条件为满足本条所约定的条件且经多数业主验收认可后才能生效。1、本补充协议签订后，乙方应立即开始商场实质性的内外装饰装修、改造，并在五个月之内完成以下项目且达到正常使用功能：……；2、在补充协议签订后六个月之内商场招商率达到可营业面积的60%以上且已进驻装饰装修完成，并于2019年10月1日正式开始营业。3、如果乙方在这6个月之内未能完成以上所承诺的项目，则乙方必须赔偿由此给甲方造成的经济损失并承担违约责任，该损失为实际免租月数乘以2020年度甲方店面应收的月租金的总金额，且甲方有权解除租赁合同及补充协议，乙方必须无条件退出，所投入的装修和设备设施、物品作为担保无偿留给甲方，乙方不得提出异议。二、免租期生效后的租赁期限及租金支付办法：1、在免租期条款生效后，原合同第三条3.2中约定“正式租赁期限壹拾年，自从2019年1月1日起至2028年12月31日”止变更为“正式租赁期限壹拾年，自从2020年1月1日起至2029年12月31日止”……3、免租期条款生效后，双方同意将原合同约定的租金支付基数由3.15%、3.3%、3.5%分别调整为3.3%、3.45%、3.65%。原合同第四条4.1更改为：乙方按上述房产2020年1月1日至2022年12月31日平均年实收租金3.3%；2023年1月1日至2025年12月31日平均实收租金3.45%；2026年1月1日至2029年12月31日平均年实收租金3.65%的回报率向甲方承租该店面房产。原合同第四条4.2更改为：租金为税后实收租金。具体年度月租金支付为：2020年1月1日至2022年12月31日止，每月租金为880元；2023年1月1日至2025年12月31日止，每月租金920元；2026年1月1日至2029年12月31日止，每月租金973元……合同第三条约定：因商场营业需要，本协议生效前提条件为每个楼层业主签订补充协议率不低于80%。如果哪一个楼层业主签订补充协议率不低于80%。如果哪一个楼层的补充协议在2019年4月15日前签订率未达到80%，则该楼层的补充协议未生效。4月16日由双方按楼层坎数统计签订率（包括电话、微信预约的业主）是否达到80%。但这不影响其他楼层业主签订的补充协议生效。若因签约率未达要求致补充协议未能生效，双方仍按原合同继续履行。合同第六条约定：原合同第十条、10.2更改为：根据甲方店面产权证的实际使用面积30.02平方米，按照每平方米200元的标准给予店面恢复原状补偿，共计6004元。该补偿款项分96个月支付，每个月63元，从2020年1月起连同租金一起由乙方汇入甲方指定账户。2020年1至6月，每个月125元（二月），2020年7月至2027年6月，每个月63元。合同第七条约定：担保人1金带路珠宝公司和担保人2肖永福个人自愿为本合同乙方的全部义务和责任提供负连带责任的保证担保。保证担保范围为乙方的全部责任和义务。保证担保期限为乙方开始履行义务到合同届满之日起二年。金带路珠宝公司在担保人1处盖章，担保人2处有“肖永福印”的签章。2019年6月6日，甲方为大唐1号楼三、四、五层已签订补充协议的业主与乙方金带路管理公司、担保人金带路珠宝公司、肖永福签订《大唐1号楼店面交接确认单》，内容为：依据三方2018年7月31日签订的《大唐1号楼店面租赁合同》及乙方已经确认三、四、五楼店面业主签订的《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》已生效，为此三方共同确认：三、四、五楼已签订补充协议的业主的店面已于《大唐1号楼店面租赁合同》签订后移交给金带路管理公司管控使用。陈奋标等三人在“三、四、五层已签订补充协议的部分业主代表”处签字，金带路管理公司、金带路珠宝公司在该确认单下方签章，肖永福在该确认单下方签字。后因金带路管理公司未能按约支付租金等，致讼。关于双方有争议的事实，本院分析认定如下：1、关于《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》是否生效的问题。肖永福向法庭提交了签约情况表，欲证明大唐广场一号楼二、三、四、五层的补充协议签订率未达80%，补充协议第三条约定合同生效前提为从2层至5层的业主与金带路管理公司签约率要达到80%，但至今签约率并未达到80%，故补充协议尚未生效。郑妹英对签约情况表的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该签约情况表是肖永福单方制作；且即使签约率确未达到80%，但郑妹英与金带路管理公司、金带路珠宝公司、肖永福签订的《大唐1号楼店面交接确认单》各方均已确认《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》已生效。本院经审查认为：肖永福提供的签约情况表系其单方制作，未得到郑妹英的认可，故仅凭该签约情况表无法证明肖永福的主张。且2019年6月6日，甲方为大唐1号楼三、四、五层已签订补充协议的业主与乙方金带路管理公司、担保人金带路珠宝公司、肖永福签订《大唐1号楼店面交接确认单》已确认《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》已生效，故本院对肖永福的前述主张不予采纳。2、关于肖永福对讼争租金、经济损失等是否需承担担保责任的问题。肖永福主张《大唐1号楼店面租赁合同补充协议（0331）》肖永福并未在担保人处签字，不能认定其为担保人；虽然肖永福在《大唐1号楼店面交接确认单》的担保人处签字，但该处的担保系对店面交接行为的担保。郑妹英主张肖永福虽否认其有私人印章，但未能提供证据证明，且结合双方签订的《大唐1号楼店面交接确认单》，该交接单抬头处备注肖永福的身份为担保人，且肖永福在确认单上签字，故可以确认肖永福为本案的担保人。本院经审查认为：《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》落款“担保人”处有“肖永福印”的签章，该补充协议第七条约定：担保人1金带路珠宝公司和担保人2肖永福个人自愿为本合同金带路管理公司的全部义务和责任提供负连带责任的保证担保。虽然肖永福未在该补充协议书的“担保人”处签字，但肖永福在《大唐1号楼店面交接确认单》上签字，且该确认单抬头处肖永福身份备注的是“担保人”，《大唐1号楼店面交接确认单》是《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》的一部分，结合两份协议，可以确认肖永福已作出为金带路管理公司的全部义务和责任提供连带责任的保证担保的意思表示，故本院对肖永福的前述主张不予采纳。综上，本院认为，郑妹英与金带路管理公司、金带路珠宝公司、肖永福、大唐房地产公司签订的《大唐1号楼店面租赁合同》、《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》和《大唐1号楼店面交接确认单》系各当事人之间的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应按照合同约定履行义务。现郑妹英已依约将讼争房屋交付给金带路管理公司使用。但金带路管理公司未按约自2020年1月1日起支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》中约定：若金带路管理公司未按约定完成协议第一条第二款第一项的内容，则乙方必须赔偿由此给甲方造成的经济损失并承担违约责任，该损失为实际免租月乘以2020年度甲方应收的月租金总金额，经核算免租期2018年7月30日至2019年12月31日止的租金为880元/月×17个月=14960元，故郑妹英请求金带路管理公司支付免租期内的经济损失14960元有理，本院予以支持；其同时请求金带路管理公司支付该款自起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，本院亦予以支持。因2020年2月受疫情防控因素影响，确影响金带路管理公司招商运营，本院根据公平原则，酌情免除该月租金880元。金带路管理公司自2020年1月1日起至2020年9月30日的合计拖欠租金7920元，扣除前述免除的租金880元后，金带路管理公司仍应支付给郑妹英租金7040元，郑妹英请求超过的部分本院不予支持。双方在租赁合同中约定，乙方逾期支付租金，除仍应补交租金外，每逾期一日，应按日租金的30%（以天数计）向甲方支付违约金，直至付清为止，该约定的违约金高于出租人的实际损失，现郑妹英自行调整为按月利率2%计算违约金，本院予以支持。因双方约定月租金应于每月5日前支付，故郑妹英应支付租金880元自2020年1月6日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金及支付自2020年3月起至同年9月止以每月应交纳的租金880元为基数从每月6日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金；郑妹英请求超过的部分，本院不予支持。因《大唐1号楼店面租赁合同补充协议》约定店面恢复原状补偿金合计6004元，分96个月支付，从2020年1月起连同租金一起汇入郑妹英指定的账户。2020年1月至6月，每个月125元；2020年7月至2027年6月，每个月63元，故郑妹英请求金带路管理公司支付自2020年1月至同年9月的店面恢复补偿金939元，符合双方约定，本院也予以支持；但其请求大唐房地产公司共同支付该款缺乏依据，本院不予支持。肖永福、金带路珠宝公司为金带路管理公司全部义务和责任提供担保，双方明确担保方式为连带责任保证。故郑妹英请求肖永福、金带路珠宝公司对金带路管理公司应支付的免租期的经济损失及利息、租金及相应违约金以及店面恢复补偿金承担连带偿还责任有理，本院也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、金带路（北京）国际企业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给郑妹英自2018年8月1日起至2019年12月31日止的免租期经济损失14960元及该款自起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、金带路（北京）国际企业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给郑妹英自2020年1月1日起至同年9月30日止的租金7040元及支付租金880元自2020年1月6日起至还清之日止按月利率2%计算的利息及支付自2020年3月起至同年9月止以每月应交纳的租金880元为基数从每月6日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金；三、金带路（北京）国际企业管理有限公司应于判决生效之日起二十日内支付给郑妹英2020年1月1日起至2020年9月30日止的店面恢复补偿金939元；四、金带路（莆田）珠宝城管理有限公司、肖永福对前述第一、二、三项判决内容承担连带偿还责任；五、驳回郑妹英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，减半收取计205.5元，由郑妹英负担7.5元，由金带路（北京）国际企业管理有限公司、金带路（莆田）珠宝城管理有限公司、肖永福负担198元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  邱晓敏二〇二〇年十一月二十七日书记员  陈伟伟附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。