黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初10216号原告：李闯，男，1973年8月27日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人张贵宏，黑龙江元辰律师事务所律师。被告：哈尔滨慈宁医院有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街562号。法定代表人：王敏，职务总经理。委托诉讼代理人李泽艳，女，1964年3月19日生，汉族，该公司工作人员，住哈尔滨市南岗区。被告：王维，男，1972年7月15日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被告：吴迪，男，1974年9月12日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：安光辉，女，1970年9月28日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。原告李闯与被告哈尔滨慈宁医院有限公司（以下简称慈宁医院）、王维、吴迪、安光辉合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李闯及委托诉讼代理人张贵宏、被告慈宁医院委托诉讼代理人李泽艳、王维、安光辉到庭参加诉讼，被告吴迪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李闯向本院提出诉讼请求：1.解除李闯与慈宁医院、王维、吴迪、安光辉于2017年10月26日签订的租赁合同；2.慈宁医院、王维、吴迪、安光辉立即从哈尔滨市南岗区西大直街562号迁出并将该房交还给李闯；3.慈宁医院、王维、吴迪、安光辉支付2020年5月31日至2020年8月31日的租金525000元及自2020年9月1日至实际搬出之日止占用期间的房屋占用费（按约定的租金标准计算）及使用期间发生的物业费200000元并承担连带责任；4.慈宁医院、王维、吴迪、安光辉支付迟延支付上述租金的利息（从2020年2月1日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并承担连带责任；5.慈宁医院、王维、吴迪、安光辉按2020年度租金标准的2倍向李闯支付违约金即4200000元并承担连带责任；6.诉讼费由慈宁医院、王维、吴迪、安光辉共同承担。事实和理由：2017年10月26日，李闯与慈宁医院、王维、吴迪、安光辉签订《租赁合同》一份。约定李闯将哈尔滨市南岗区西大直街562号房屋出租给慈宁医院、王维、吴迪、安光辉，租期为15年，租金每年2000000元，自第三年起每两年上浮5%，每期房租于每年1月31日前支付，先付后租。租赁期内慈宁医院、王维、吴迪、安光辉承担一切实际使用费用，单次拖欠租金累计30天以内的，李闯有权解除合同，慈宁医院、王维、吴迪、安光辉违反租赁合同第六条第2项任何一款约定的，应向李闯缴纳相当于当年1年租金五倍的违约金，慈宁医院、王维、吴迪、安光辉有义务按照租赁合同的约定支付租金，并承担连带责任。合同终止或解除，慈宁医院、王维、吴迪、安光辉有义务在租赁合同终止或解除之日起三日内向李闯退还房屋。合同签订前，李闯于2017年1月20日将租赁房屋交付给慈宁医院、王维、吴迪、安光辉使用。合同签订后，慈宁医院、王维、吴迪、安光辉已经按约支付了前三个租赁年度的租金，但2020年1月31日至今，慈宁医院、王维、吴迪、安光辉并没有按约定支付2020年5月31日至2021年5月30日期间的租金。李闯认为，慈宁医院、王维、吴迪、安光辉交付该年度租金的时间为2020年1月31日前，已经逾期6个月以上，逾期时间已经达到了合同约定的解除条件，李闯有权依约解除合同。此前，李闯多次向慈宁医院、王维、吴迪、安光辉主张权利未果，故诉至贵院，望支持上述请求。慈宁医院辩称，1.哈尔滨慈宁医院2017年开始筹建，筹建期间因学府名苑物业走玉杰挑唆居民反对，导致2017年10月装修全部结束时仍没能如期开业。后经南岗区委区政府和哈尔滨市委市政府作风整顿营商环境办公室的协调下，在2019年7月终于获得了医疗经营许可的审批，并于2019年9月开业。而后学府名苑业主上告慈宁医院，直到2020年10月使中院才下发行政判决。2017年10月至2019年7月将近两个月时间，在没有营收的情况下一边支付房租及各项维护费用，至开业时慈宁医院已没有流动资金，医院已支付叁年租金6100000元，如不是疫情的原因使经营困难，就不会欠租金，不存在恶意拖欠租金。2.2019年10月慈宁医院大股东吴迪个人行为涉嫌诈骗被拘留，无法履行股东义务，同时吴迪个人在慈宁医院的股份被6人分别在南岗法院和香坊区法院冻结。11月末吴迪取保候审后，股东多次寻找都被拒绝。在2020年10月末在次被拘押至今，致使慈宁医院的经营状况更加恶化。3.哈尔滨慈宁医院是以心理健康为主要诊疗科目的医院，是具有很大发展空间的医院，从筹建到开业至今经历了天灾人祸，在2020年1月23日到春节到2020年6月7日都处于停业状况，从6月份到现在医院因疫情都不能恢复正常状况营业，按规定需预约挂号，限流，导致患者量缩减，医院开业时间短，三年的房租，装修及设备的投入和人员工资及疫情，使慈宁医院面临很大的经济压力，房屋租赁期限为15年就是为了保障医院能够持续经营也请求房东予以支持。4.哈尔滨慈宁医院正在积极努力的经营自救，为员工不失业，为疫情时代的心理健康做贡献，慈宁医院正在慢慢恢复经营，努力筹借资金，尽快交付房租。请李闯及法院能够充分考虑疫情这一不可抗力的原因及慈宁医院的现状，从稳定企业及民生、促进企业发展的角度出发，协商确定合理的给付租金计划，以维护原告和被告双方的利益。李闯的诉讼请求一、二、五项不同意，诉讼请求第三、四项租金利息同意给付一年（2020年6月开始至交付房租之日的利息）。王维辩称，李闯起诉答辩人属诉讼主体错误，请求法院驳回王维对答辩人个人的所有诉讼请求。答辩人于2017年7月至2020年6月期间系哈尔滨慈宁医院有限公司法定代表人，答辩人在房屋租赁合同上的署名属于职务行为，房屋租赁合同书的首页和最后一页都标明了答辩人的身份为法人代表，该行为是代表哈尔滨慈宁医院有限公司行为。在房屋租赁合同书中第2条第2款中已经标明租赁该房屋的用途为医疗机构（哈尔滨慈宁医院有限公司），不是答辩人个人使用。哈尔滨慈宁医院有限公司已于2020年6月23日在工商部门进行了法定代表人变更登记，答辩人已不是该公司的法定代表人，且不在该公司担任任何职务，综上所述，请求法院驳回李闯对我个人的所有诉讼请求。安光辉辩称，安光辉是慈宁医院监事，房子承租主体是慈宁医院，个人不是承租主体，也不是担保人。2.大股东吴迪在2019年因个人出现问题后，安光辉一直积极筹借资金，使慈宁医院得以继续经营。3.2020年1月至李闯起诉前，依据《租赁合同》第七条之规定，安光辉也曾多次与李闯进行协商，请李闯考虑到疫情这一不可抗力的特殊原因而导致的慈宁医院无法经营获益的情况，希望能够响应政府号召，租金减免缓支付，双方一度协商确认慈宁医院可交租金1800000元，慈宁医院从自身实际情况出发，请求分期支付。先期支付1000000元，剩余800000元分两次支付，并且股东安光辉已积极筹借资金，安排到位，但李闯方坚持要求一次性支付该1800000元，慈宁医院实在无力一次性支付此款项，故调解一度搁浅。4.目前慈宁医院股东请求发生变化，原股东也是主要出资人因涉嫌诈骗的刑事犯罪，目前被刑事拘留。因其无法履行股东义务，也无法参与本次庭审，使慈宁医院的经营状况及经济状况更加恶化，虽然如此，慈宁医院积极筹借，仍希望能够尽最大努力解决租金问题，使慈宁医院得以继续经营。李闯诉讼请求第三、四项同意，其余诉讼请求不同意。吴迪未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。吴迪未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。对当事人有争议的证据，本院认定如下:李闯举示的证据二、租赁合同一份；对证据真实性，本院予以采信。慈宁医院举示的证据一、关于审理涉新冠××疫情民商事纠纷若干问题的指导意见、哈尔滨市应对新冠病毒感染××移情工作指挥部公告三份、暂停营业照片1份；对证据真实性，本院予以采信。经审理查明，位于哈尔滨市南岗区西大直街562号房屋归李闯所有。2017年10月26日李闯与慈宁医院、王维、吴迪、安光辉签订房屋租赁合同，合同约定：“出租方：李闯，承租方：慈宁医院、王维、吴迪、安光辉，各承租方租赁李闯位于哈尔滨市南岗区西大直街562号房屋，自2017年1月20日起至2017年5月30日止为免租金期限，不计入房费之中,租赁期限为15年，自2017年1月20日至2032年5月30日止,附表中约定自2017年5月31日起至第二年的5月30日为一个年度,租金每年1月31日前支付，租赁期内承租人承担租赁费、水费、电费……等相关费用，租赁期间承租方单次拖欠租金累计30天，出租方有权解除合同，收回房屋，要求承租方承担全部责任。如承租方违反约定，出租方有权解除合同，承租方缴纳的剩余房屋租金不退，承租方还需向出租方缴纳相当于1年租金五倍的违约金。租期满2年自第3年起，每两年上浮5%。约定承租方有义务按照合同约定向出租方支付租金，各承租方之间承担连带责任。”合同签订后，慈宁医院、王维、吴迪、安光辉按照约定向李闯给付了2017年至2019年的租金，2020年租金应于2020年1月31日前向李闯给付，至法庭辩论终结前，各承租人仍未履行义务，故李闯诉至法院，形成本案诉讼。审理中，李闯向我院申请撤回要求慈宁医院、王维、吴迪、安光辉支付物业费的诉讼请求。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李闯与慈宁医院、王维、吴迪、安光辉签订房屋租赁合同，李闯已经全面履行义务将案涉房屋交付各承租人使用，各承租人亦应按照约定向李闯履行相应义务。本案中，合同约定承租人单次拖欠租金累计30天，出租人享有约定解除权。慈宁医院、王维、吴迪、安光辉拖欠租金时间至今已超出30日，故李闯请求解除与慈宁医院、王维、吴迪、安光辉签订的租房合同及要求其迁出并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定慈宁医院、王维、吴迪、安光辉对支付租金承担连带责任，故李闯请求慈宁医院、王维、吴迪、安光辉给付自2020年5月31日起至2020年8月31日止的租金525000元,及自2020年9月1日至实际搬出之日止占用期间的房屋占用费（按约定的租金标准计算）并承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。李闯请求以一年租金两倍的损失计算主张违约金，慈宁医院及安光辉抗辩主张违约金过高,因李闯主张的违约金已超过造成损失的百分之三十，故认定为过分高于造成的损失，故对慈宁医院及安光辉的抗辩主张，本院予以采信，因案涉房屋需整年对外出租，故本院酌定，以李闯损失即2020年租金2100000元为基础，按照损失的百分之三十计算违约金为630000元，本院予以支持。因违约金的性质既有补偿性，又有赔偿性，本案违约金能够足够涵盖其利息损失，故李闯主张利息损失的诉讼请求，本院不予支持。王维抗辩主张其在签订房屋租赁合同时是以慈宁医院的法定代表人身份，而非个人名义与李闯签订合同，不应对此债务承担连带责任，因合同中慈宁医院和王维均作为乙方在合同上签字，故王维抗辩主张，本院不予采信。安光辉抗辩主张其是作为慈宁医院监事，代表慈宁医院签订合同，其在合同上签字属于疏忽，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李闯与被告哈尔滨慈宁医院有限公司、王维、吴迪、安光辉于2017年10月26日签订的房屋租赁合同；二、被告哈尔滨慈宁医院有限公司、王维、吴迪、安光辉于本判决生效之日起十日内从哈尔滨市南岗区西大直街562号房屋迁出；三、被告哈尔滨慈宁医院有限公司、王维、吴迪、安光辉于本判决生效之日起十日内向原告李闯给付自2020年5月31日起至2020年8月31日之日止房屋租金525000元；四、被告哈尔滨慈宁医院有限公司、王维、吴迪、安光辉于本判决生效之日起十日内向原告李闯给付房屋占用费，按照约定租金计算自2020年9月1日起至实际搬出之日止；五、被告哈尔滨慈宁医院有限公司、王维、吴迪、安光辉于本判决生效之日起十日内向原告李闯给付因延迟支付租金产生的违约金630000元；六、驳回原告李闯其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44600元，由被告哈尔滨慈宁医院有限公司、王维、吴迪、安光辉负担15195元，原告李闯负担29405元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  孙 宇人民陪审员  李玉红人民陪审员  张 颖二〇二〇年十一月十三日书 记 员  刘秋宏