广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初6326号原告：深圳市坑梓沙田股份合作公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道沙田社区沙田南路18号，统一社会信用代码914403001924716746。法定代表人：赖雄辉，董事长。委托诉讼代理人：王永强，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙辉，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市港成行化工原料有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓沙田社区昂俄41号102，统一社会信用代码91440300791746430W。法定代表人：韩鹏程，总经理。委托诉讼代理人：赵山杉，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁涛，广东广和律师事务所律师。原告深圳市坑梓沙田股份合作公司与被告深圳市港成行化工原料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王永强、孙辉到庭参加诉讼，被告法定代表人韩鹏程及委托诉讼代理人赵山杉、梁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市坑梓沙田股份合作公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还租赁物业给原告；2.判令被告立即向原告支付从2019年12月16日起至实际返还租赁物业之日期间的租金（按9000元/月的标准，暂计至2020年7月31日为67500元）；3.判令被告立即向原告支付从2020年10月1日起至实际返还租赁物业之日期间的厂长工资（按每月4000元计算）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方已签订《土地使用权租赁合同书》,约定原告将位于深圳市坪山区坑梓沙田社区昂俄居民小组新住宅对面昂俄分公司工业4000平方米的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等(以下简称“租赁物业”）出租给被告使用,租赁期限为14年,从2006年1月16日至2020年1月15日止。《土地使用权租赁合同书》第三条约定,租赁物业租金从2016年1月16日起至2020年1月15日止起每月每平方米人民币2.25元即每月租金总额为人民币9000元(大写:玖仟元)。第五条约定,原告派厂长一名,工资由原告负责,暂定每月人民币贰仟元整(2000元/月),被告应将厂长工资交给原告,再由原告支付给厂长。后在2018年4月份开始,厂长工资调整为4000元/月。2019年9月9日,原告昂俄分公司向被告送达《通知书》,书面通知被告合同期满后不再续期,并给予被告充分的时间搬离租赁物,做好搬迁准备。被告不仅不按时搬迁腾空移交租赁物业给原告,甚至从2019年12月16日开始就未按约定支付租金和厂长工资,针对被告的严重违约行为,2020年7月22日,原告委托律师向被告发送律师函,书面函告被告在收到律师函后5日内搬离租赁物,支付从2019年12月16日起至租赁物实际交还之日期间所欠租金和厂长工资。被告仍是无动于衷,为此,被告的行为已严重损害原告的合法权益,现原告诉至法院,请求法院依法判决,支持原告上述的全部诉讼请求。被告深圳市港成行化工原料有限公司辩称：一、根据双方约定，改建后的水泥框架仓库的产权归被告所有，即使合同到期，被告搬离前原告也应当向被告适当补偿，但原告拒绝补偿直接要求被告搬走，属于违约在先的行为。原告单方要求被告无条件交还租赁物业缺乏事实和法律依据。2002年1月，被告开始租赁涉案土地。2011年5月24日，原被告双方签订了《土地使用权租赁合同书》，约定被告租用原告的土地作为工厂经营，租期至2020年1月15日止。双方在该合同第十四条约定“根据龙岗区安监局和坑梓街道安全办的要求，并经甲方同意，乙方于2008年7月出资对该原有铁皮房进行整改，乙方拆除了损坏的铁皮房，改建成约800平方米水泥框架仓库，改建的面积以相关部门核定为准。对于整改后的厂房，甲方和乙方协商，补充如下条款：1.如遇到国家政府部门征地时，未整改的原有厂房归甲方所有，已整改的厂房的补偿归乙方所有，但对于已经整改的厂房，乙方对甲方从2008年7月1日至2020年1月15日止分三个阶段进行经济补偿：第一阶段：2008年7月1日至2011年1月15日止按300元／平方米；第二阶段2011年1月16日至2014年1月15日止按400元／平方米；第三阶段：2014年1月16日至2020年1月15日止按500元／平方米”，根据上述约定，整改后的800平方米水泥框架仓库的所有权归被告，现在该地块在政府正在进行征收，相应地征地补偿款在被告向原告支付500元／平方米后剩余部分也应当归被告所有。但是，无论是2019年9月9日原告向被告送达的《通知书》还是2020年7月23日原告委托律师向被告送达的《律师函》均对上述补偿的事宜闭口不谈，只是一味强调合同到期、不再续约、限期搬离等等。原告上述做法无疑是单方预期违约在先，被告不能接受。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定，在获得征地补偿、上述建筑物的充分赔偿前，被告不接受单方无条件搬离租赁的方案，并有权拒绝原告返还物业的请求。二、原告与被告均通过自己实际履行的方式重新达成了继续履行原租赁合同的意思一致，原告再次主张合同届满返还租赁物缺乏事实依据。2019年9月9日，原告向被告送达的《通知书》，明确告知合同期满后将不再续约。2020年1月15日，原被告双方签订的租赁合同届满。2020年7月23日，原告委托律师再次向被告送达的《律师函》，声明合同期满不再续约并收回租赁物。但是，2020年10月15日，被告按照原合同约定向原告缴纳2020年1月至9月的厂长工资，共计36000元，原告接受并出具了收据，并未提出异议。原告收取被告缴纳厂长工资的行为，应当视为接受被告要求继续履行合同的意思表示，双方通过各自的实际履行重新达成了续约的合意。原告现在反过来又诉讼要求合同届满返还租赁物的主张有违诚实信用，缺乏事实依据。三、被告租用的土地和物业已经纳入当地的征地拆迁范围，拆迁补偿正在进行中，原告此时单方要求收回土地和物业，企图独占相应的补偿款，并非善意地维护自身合法权利。从社会利益最大化和公平的角度考量，原被告双方继续履行租赁合同至征收完成是最合理、最公平的处理方式。被告租用原告的土地位于坪山坑梓街道沙田，被告为达到安全生产的要求，十几年来投入巨资对厂区进行不断的升级改造，以期满足日益严格的安全规范和监管。2017年12月，上述租用土地被深圳市坪山区城市更新和土地整备局纳入征地拆迁范围，其征地方案获得批准。2018年，深圳市坪山区沙田整村统筹（一期）土地整备利益统筹项目北片区“先整备后统筹”土地整备工作方案开始实施，且顺利进行。2019年6月，上述土地的相关的征收补偿方案已经对外公示，被告租赁的土地和厂区属于拆迁对象，拆迁工作正在进行中。2019年12月，坑梓街道办为顺利开展上述土地的拆迁补偿工作，委托测量人员到被告方厂区内对土地、建筑物等进行了实地勘察和测量。目前，被告正在与相关拆迁单位协商补偿事宜，就搬迁补偿、800平方米水泥框架仓库、停业损失评估等有关拆迁补偿的细节一一协商，双方谈判协商不断深入，即将签订拆迁补偿协议。在这个“节骨眼”上，原告突然跳出来主张合同到期、收回土地物业，企图独占拆迁补偿款并以“零补偿”的方式“打发被告走人”，显然是“不厚道”，更不像是善意维权。此外，由于被告经营的是危险化学品，属于特种行业，对安全生产有着非常严格的规定。厂房任何的搬迁、改建、扩建，原许可证自动作废，若要重新开始经营均需得到消防、安监等监管部门的重新验收、审核通过后再一一核发许可证，方可继续经营。被告也正在积极另觅新址经营，无奈危险化学品生产环境对周围环境要求极为苛刻，被告一时是难以觅得符合安全规范的经营场所。如果，坚持要被告立刻搬走，被告可能只有宣布立即破产清算，整体社会成本高昂。根据《循环经济促进法》第二十五条第二款“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除”的规定，在征地拆迁即将完成且被告仍在正常经营、正常纳税的情况下，要求被告立即搬走或就地破产解散无疑是不环保、不经济的，也与国家的政策法令相悖，不利于社会和谐稳定，对国家、社会、劳动者以及本案原被告双方均是各方皆输的局面。反之，让被告继续租用土地直至顺利移交给征地拆迁部门，一来原告可以收取租金、二来被告可以继续生产经营、员工可以继续就业、国家可以继续收税，可谓“一举多得”皆大欢喜。四、合同履行期间，被告一直是以现金方式向原告缴纳租金。2020年期间，被告曾多次向原告支付租金，原告拒绝接受。经审理查明：2011年5月24日，原告深圳市坑梓沙田股份合作公司（合同甲方、出租方）和被告深圳市港成行化工原料有限公司（合同乙方、承租方）签订《土地使用权租赁合同书》，合同约定主要内容“第一条甲方将位深圳市坪山新区坑梓办事处沙田社区昂俄居民小组新住宅对面昂俄分公司工业4000平方米土地的使用权（下称租赁物）及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给乙方使用。第二条租赁期限为14年，从2006年1月16日起至2020年1月15日止。第三条租赁物租金从2006年1月16日起至2007年1月15日止为每月每平方米人民币1.5元即每月租金总额为人民币6000元(大写:陆仟元)……；从2016年1月16日起至2020年1月15日止每月每平方米人民币2.25元即每月租金总额为人民币9000元(大写:玖仟元)，以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳(即开发票的税费)，但甲方需协助乙方办理相关的手续。乙方应于2006年1月16日前一次性向甲方支付20000元(大写:贰万元)押金和一个月租金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，甲方将向乙方无息退还押金。第五条甲方派任厂长一名，工资由乙方负责，暂定为每月人民币贰仟元(￥2000元/月)，乙方应将厂长工资上交给甲方，再由甲方支付给厂长。第九条乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电、管网等设施，如确需改动或扩增设施或需在租赁土地内新建、扩建、加建房屋的，经甲方书面同意并向政府有关部门审批获得批准后方可实施，有关手续由乙方自行办理，甲方给予协助，所需费用全额由乙方承担。否则甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还，如造成甲方经济损失乙方承担赔偿责任。合同期满后，乙方新建、扩建、改建、加建房屋及其装修的所有权和使用权无偿归甲方所有。第十四条根据龙岗区安监局和坑梓街道安全办的要求，并经甲方同意，乙方于2008年7月出资对该原有铁皮房进行整改，乙方拆除了损坏的铁皮房，改建成约800平方米水泥框架仓库，改建的面积以相关部门核定为准。对于整改后的厂房，甲方和乙方协商，补充如下条款：1.如遇到国家政府部门征地时，未整改的原有厂房归甲方所有，已整改的厂房的补偿归乙方所有，但对于已经整改的厂房，乙方对甲方从2008年7月1日至2020年1月15日止分三个阶段进行经济补偿:第一阶段:2008年7月1日至2011年1月15日止按300元/平方米；第二阶段2011年1月16日至2014年1月15日止按400元/平方米；第三阶段2014年1月16日至2020年1月15日止按500元/平方米。第十六条合同期届满或双方协商一致解除本合同后7日内，乙方应向甲方办理有关交接手续，交接手续完成后3日内甲方应将履约保证金无息退还给乙方。……本合同一式三份，甲、乙双方签名盖章后生效，双方各执一份，有关部门存一份。”2019年9月9日，原告向被告发出《通知书》，主要内容为“一、《土地使用权租赁合同书》合同期满后，租赁物我方需自用，故合同到期后我方不再续期，请贵司提前做好搬迁准备。二、贵司应在2020年1月15日之前搬离租赁物内自行添设的设施设备，缴清占有期间的各项租赁费用并将租赁物恢复原状，逾期则视为贵司放弃存放在租赁物内的物品，我司有权自行处理，因处理物品及恢复原状产生的费用由贵司承担”。2020年7月22日，北京大成（深圳）律师事务所接受原告委托以邮寄方式向被告发出《律师函》，《律师函》主要内容为“根据委托人提供资料显示,贵司与深圳市坑梓沙田股份合作公司签订《土地使用权租赁合同书》,约定贵司承租委托人的租赁物,租赁期限为14年,自2006年1月16日起至2020年1月15日止。2019年9月9日,深圳市坑梓沙田股份合作公司昂俄分公司向贵司发出《通知书》,明确《土地使用权租赁合同书》合同期满后,不再续期,在2020年1月15日前完成搬离交还租赁物。但截至今日,租赁期限早已届满,贵司仍未搬离租赁物，且自2019年12月16日起未再支付租赁物租金、厂长工资等费用。贵司上述行为给深圳市坑梓沙田股份合作公司和深圳市坑梓沙田股份合作公司昂俄分公司造成严重经济损失。有鉴于此,本律师特此函告:1请贵司在收到本律师函后5日内搬离租赁物,将租赁物交还给委托人深圳市坑梓沙田股份合作公司。如贵司逾期未搬迁交还租赁物的，则视为贵司放弃存放在租赁物内的物品,委托人有权自行处理,因处理物品及恢复原状产生的费用由贵司承担。2.请贵司在收到本律师函后5日内向深圳市坑梓沙田股份合作公司(或深圳市坑梓沙田股份合作公司昂俄分公司)支付从2019年12月16日至租赁物实际交还之日期间所欠租金、厂长工资。3.请贵司务必在搬离交还租赁物前结清水电费用等各项费用。如贵司逾期不履行的,则委托人将授权本律师以诉讼方式追究贵司的法律责任,届时,贵司必将承担诉讼之不利后果,敬请贵司慎重考虑。特此函告。”2020年7月23日，被告收到该《律师函》。另查明：2018年4月份，原被告约定厂长工资调整为4000元/月。2020年1月7日，被告向原告支付2019年10月至2019年12月租金27000元、2019年10月至2019年12月厂长工资12000元。2020年10月15日，被告向原告支付2020年1月至9月厂长工资36000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原被告之间的权利义务应按双方在《土地使用权租赁合同书》中的约定内容及相应的法律规定予以认定；原被告双方亦应按《土地使用权租赁合同书》中的约定享有权利、履行义务。《土地使用权租赁合同书》履行期限届满前，原告已经通知被告不再续签，合同期限届满后，被告应当履行搬离及交付租赁物的义务，逾期交付，除履行返还租赁物义务外，还需参照双方合同期内约定的租金标准、厂长工资标准向原告支付逾期交付租赁物的租金及厂长工资至租赁物实际返还之日止。关于租金的计算起点，原告主张为2019年12月16日，被告主张为2020年1月1日，在双方存在争议的情况下，因当月16日至次月15日是一个租金交付周期，结合双方约定的租赁期限届满之日是2020年1月15日及原告向被告出具的收款收据显示原告收取租金至2019年12月，本院采信原告主张，认定被告支付租金至2019年12月15日，故需自2019年12月16日起按9000元/月的标准向原告支付租金至返还租赁物之日止。故原告诉讼主张，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告深圳市港成行化工原料有限公司的第一项抗辩理由，双方在《土地使用权租赁合同书》第十四条约定的仅是租赁合同期内遇到国家政府部门征收时，被告改建的约800平方米水泥框架仓库的补偿款归被告所有且被告需按征收时间临近合同期限届满时间段按递增标准向原告支付经济补偿，即如存在征收，征收时间越临近合同期限届满时间，被告对其改建的约800平方米水泥框架仓库的补偿收益越少，而不是约定被告对其改建的800平方米水泥框架仓库享有所有权；同时，双方在第九条明确约定“合同期满后，乙方新建、扩建、改建、加建房屋及其装修的所有权和使用权无偿归甲方所有”，故被告第一项抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于被告第二项抗辩主张，被告在原告起诉后向原告支付拖欠的厂长工资，是对其自身违约行为的补救；原告收取被告缴纳厂长工资的行为，是对其自身权益的维护。被告该项抗辩，本院不予采纳。关于被告其他抗辩主张，涉案租赁物是否纳入拆迁征收范围、原告是否和拆迁征收部门签订拆迁补偿协议及被告是否对涉案租赁物享有拆迁补偿利益，与本案不是同一法律关系，不属于被告在合同到期情况下拒绝返还租赁物的抗辩理由，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告深圳市港成行化工原料有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市坑梓沙田股份合作公司返还位于深圳市坪山区昂俄居民小组新住宅对面昂俄分公司工业4000平方米土地及地上建筑物、构筑物、附着物；二、被告深圳市港成行化工原料有限公司于本判决生效之日起三日内以9000元/月为标准向原告深圳市坑梓沙田股份合作公司支付从2019年12月16日起至实际返还租赁物业之日期间的租金；三、被告深圳市港成行化工原料有限公司于本判决生效之日起三日内以4000元/月为标准向原告深圳市坑梓沙田股份合作公司支付从2020年10月1日起至实际返还租赁物业之日期间的厂长工资。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1094元，由深圳市港成行化工原料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二〇年十一月十七日书记员  吴琛琛