四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初2368号 原告：张小龙，男，1988年7月9日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：付从华，富顺县富世法律服务所法律工作者。 被告：隆海，男，1978年9月16日出生，汉族，住拉萨市城关区。 被告：刘兆英，女，1972年6月13日出生，汉族，住拉萨市城关区。 被告：卓小华，男，1974年7月7日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告张小龙与被告隆海、刘兆英、卓小华房屋买卖合同纠纷一案，本案经先调程序于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小龙的委托诉讼代理人付从华、被告卓小华到庭参加诉讼，被告隆海、刘兆英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张小龙向本院提出诉讼请求：判决1.确认原被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告协助原告办理不动产权登记过户。事实和理由：2018年10月14日，被告隆海、刘兆英委托被告卓小华代为出售夫妻共有的坐落于富顺县××镇××号的住房一套。卓小华与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定了交房时间、产权过户登记时间及付款办法，房屋总价款93万元，首付款31万元，余款以银行按揭贷款方式支付。2019年1月10日，卓小华向原告出具《委托协议》一份，该协议载明，隆、刘二人委托卓小华出售房屋，价款93万元并负责办理房屋买卖手续并收款。原告向卓小华付款31万元后，卓小华失踪，原告遂向富顺县公安局报案，公安局以卓小华涉嫌诈骗为由立案，后公安局撤销该案，告知原告通过调查，隆海承认委托了卓小华出售房屋。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告隆海、刘兆英共同辩称，一、被告隆海、刘兆英系夫妻，隆海与卓小华系朋友。闲谈中，二被告欲将夫妻二人共有的房屋出售，便将房屋挂在卓小华经营的永乐居地产中介服务部出售，并将房屋产权证复印件、身份证复印件交卓小华。2018年10月14日，卓小华与张小龙签订《房屋买卖合同》，签订合同时未告知二被告，也未得到二被告授权，该行为是卓小华的个人行为。二、卓小华收取张小龙部分购房款，未告知二被告，二被告也未收到该款项，卓小华收取购房款的行为与二被告无关。三、卓小华出具给张小龙的《委托协议》，没有二被告签名，系卓小华私自伪造，其行为不能代表二被告。同时，该《委托协议》约定“如果在办理手续期间，因为卓小华的原因未办理手续成功，卓小华赔付张小龙首付款310000元的双倍，620000元”，由此可见，该房屋买卖合同二被告并不知情。综上，被告认为，卓小华与张小龙签订的《房屋买卖合同》无效，请求法院驳回原告对二被告的诉讼请求。 被告卓小华辩称，一、本案与隆海、刘兆英无关，被告收了原告31万元属实，被告认可退钱给原告，但目前被告资金紧张，希望原告给予一定时间给被告凑钱；二、被告和隆海、刘兆英系朋友。隆、刘二人欲卖房，被告又常年从事房产中介，所以二人就把房子交给被告对外出售，并把房子钥匙等交给被告，因为他们常年在外地，也说了找好买主、谈好价格等就通知他们回来过户；三、被告在从事房屋中介和炒房，中介有个微信群，被告将案涉房屋的出售信息发到群里面，所以永乐居中介也知晓这个房源。因为原告是去永乐居中介找到的该房源，所以是在永乐居中介签的合同。被告把案涉房屋出售给原告的事，未告知隆、刘二人，也未把收到的31万元交付给二人，隆、刘二人对此不知情。直到后面被告出事，经侦大队找到他们，他们才知晓；四、《委托协议》是支付首付款的时候对方提出来，是中介打印好让被告签字，未要求隆、刘二人签字，所以二人不知道这个事情。签协议时没有手写内容，按照平时习惯，如果添加了手写内容，被告是要捺印的。所以不存在双倍赔偿的事，只有违约金10%的事。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：隆海与刘兆英系夫妻，卓小华长期从事房产中介、二手房买卖生意。 经富顺县永乐居地产中介服务部（以下简称永乐居中介）提供中介服务，2018年10月14日，卓小华作为卖方、张小龙作为买方、永乐居中介作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》一份，内容为“第一条房屋基本情况。卖方所售房屋（以下简称该房屋）为门面，坐落为富顺县××镇××号该房屋所在楼栋建筑总层数为：7层。该房屋所在楼层为7层，房产证面积147.35平方米。该房屋规划设计用途为住宅。……第四条成交价格、付款方式及中介费。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币玖拾叁万元整。卖方在签订本合同的同时支付定金人民币捌萬元整。（二）买方采取下列方式付款：买家分两次付清。第一次支付定金捌萬元整，第二次在农历2018年12月30日前双方到银行办理贷款当日补齐剩余首付款叁拾壹萬元整（包含定金）。（三）关于约定：买方向银行申办抵押贷款，买方因自身征信原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意解除合同并退还定金捌萬元整。（四）中介费。卖方和买方通过房地产经纪机构介绍成交：富顺县永乐居中介服务部……第六条房屋的交付。交房日期：双方到不动产权中心登记过户完成三日内。第七条违约责任……第八条卖方将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买方有权退房，卖方应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，按照千分之三的月利率付给利息，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。……第十条权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买方未能在双方办理完房屋权属转移手续后180日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理。……”。该合同尾页有手写添加内容“补充：买卖任何一方违约赔付对方总房款10%的违约金”，该部分内容上有指纹捺印。 次日，卓小华收到购房定金8万元，并出具《收条》一份，内容为“今收到蔡某购房定金80000.00元（捌萬元整）。收款人：卓小华”。 2019年1月10日，张小龙委托其同学徐某前往永乐居中介支付购房首付款。当日，卓小华出具《收条》一份，内容为“今收到张小龙购房首付款230000.00元（贰拾叁萬元）。”。同时，产生《委托协议》一份，内容为“今刘兆英，身份证……隆海……同意将富顺县××镇××号的房屋以人民币玖拾叁萬元的价格出售给张小龙，身份证……并委托卓小华，身份证……办理房屋买卖手续签订以及首款。由于签订合同时该房屋还未取得不动产权证，双方约定取得不动产权证后再过户，现已取得不动产单元号510322100203ｇｂ13008ｆ00030031经双方协商同意补充协议如下：1.张小龙支付：叁拾壹萬元整（包含前期支付的捌萬元定金）2.2019年2月11日—2019年2月28日办理过户手续（以政务中心上班时间为准）3.如果在办理手续期间，因为卓小华510ｘｘｘｘｘ的原因未办理手续成功，卓小华赔付张小龙首付款310000〈叁拾壹萬元〉的双倍620000〈陆拾贰萬元整〉。”。协议第3点系手写，手写内容上没有指纹捺印的痕迹；其余内容为打印，打印使用的字体与《房屋买卖合同》的字体一致；该协议下方空白处仅有卓小华的签名捺印。 尔后，张小龙催促卓小华办理房产过户登记手续未果，前往富顺县公安局报案。富顺县公安局在调查过程中，于2019年3月4日对刘兆英进行了询问，并形成《询问笔录》一份，其中记载：“之前我们与卓小华就认识，也比较相信他，因为我们打算把这个房子出售，所以拿到房产证之后，我们就口头委托卓小华及其明丰房介帮我们出售该房产，但是没有签协议，我们当时就把我们这条房产的房产证、钥匙、水电卡等都交给了卓小华。我们当时还和卓小华说好了，如果有人要买我们的房子，卓小华就通知我们回来签订房屋买卖合同及配合买方办理过户手续等”。 证人徐某出庭作证，其陈述：证人去付款之前，张小龙跟证人介绍，说房子实际是卓小华的，只是登记在亲戚名下，为了减少一次过户费。付款当天，证人把房产证和卓小华签名捺印的《委托协议》拍给了张小龙，《委托协议》上没有隆海和刘兆英签字，我让张小龙斟酌一下，张小龙问了他朋友后回复说有委托协议，而且卓小华自己承诺双倍赔偿，应该不会有什么问题，是张小龙审查之后，才让证人付的首付款。此前，张小龙喊证人问过中介及卓小华能否联系隆海和刘兆英，卓小华跟证人说房子实际是他的，没必要联系，所以《委托协议》就没有提出隆、刘签字，张小龙也没提出要他们签字。 证人蔡某出庭作证，其陈述：因为案涉房屋未办理过户登记手续，所以房屋及钥匙等均没有交付张小龙。 以上事实，有《房屋买卖合同》《委托协议》《收条》《询问笔录》、证人证言等证据在卷佐证。 本院认为，一、关于诉争《房屋买卖合同》是否有效的问题。张小龙、卓小华作为完全民事行为能力人，在永乐居地产中介签订了《房屋买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法总则》的有关规定，诉争《房屋买卖合同》合法有效。 二、卓小华将诉争房屋出售给张小龙的行为是否对产权人隆海、刘兆英发生效力的问题。首先，基于卓小华长期从事二手房交易并经营有明丰房产中介，隆海、刘兆英作为其朋友，将其所有的房屋委托卓小华出售，根据庭审查明的事实，结合现有证据，二者之间的委托权限并不包括签订房屋买卖合同，故卓小华在未征得隆、刘二人同意的情况下，擅自与张小龙签订《房屋买卖合同》并收取31万元的行为，已超越了代理权。其次，交易过程中，虽出现了《委托协议》，但该协议中并没有委托人隆、刘二人签字，仅有卓小华单方签名，在明知该委托协议存在如此明显、重大瑕疵的情况下，张小龙仍然继续履行合同，亦表明其作为相对人未尽到足够谨慎的注意义务。根据民法总则第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”之规定，隆、刘二人知晓卓小华的行为后，未对其行为进行追认，诉讼中亦明确拒绝追认，故卓小华将诉争房屋出售给张小龙的行为，对隆、刘二人不发生效力。现原告坚持要求被告协助办理诉争房屋的不动产登记过户手续，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 一、确认原告张小龙与被告卓小华于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告张小龙的其他诉讼请求。 案件受理费5950元，减半收取为2975元，由原告张小龙负担1487元，由被告卓小华负担1488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  罗倩茹 二〇二〇年十一月十日 书记员  兰 晶 附法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。