山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初3696号 原告：张凡东，男，1986年11月20日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：亓振生，山东平大律师事务所律师。 被告：费县探沂镇丰厚庄村民委员会。 法定代表人：英福振，系该村村支部书记。 委托诉讼代理人：石中，费县探沂法律服务所法律工作者。 第三人：李宝山，男，1968年8月26日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：居士波，山东坤都律师事务所律师。 原告张凡东、被告费县探沂镇丰厚庄村民委员会（以下简称丰厚村委）、第三人李宝山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凡东的委托诉讼代理人亓振生、被告丰厚村委的法定代表人英福振及其委托诉讼代理人石中、第三人李宝山及其委托诉讼代理人居士波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凡东向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除张凡东、丰厚村委签订的购房合同，丰厚村委退还张凡东全部购房款121660元及房屋增值房款、利息、违约金。2.判决丰厚村委承担张凡东支出的律师代理费及诉讼费用。事实和理由：2011年5月9日，张凡东与丰厚村委就位于费县××镇××村北新开发的1号楼3单元2楼西户楼房一套及车库一个，签订购房合同一份，双方约定楼房及车库总价格为121660元，张凡东于同日支付了全部购房款。楼房交付使用后，因丰厚村委对楼房具体单元号没有标注，张凡东入住了1号楼从东向西数的第3单元202室至今。2019年10月10日左右，李宝山联系张凡东，并告知张凡东他也购买了1号楼3单元2楼西户，其于2011年9月中旬购买的，晚于张凡东购买时间。此时张凡东才知道丰厚村委对涉案楼房单元排号是从西向东数的，张凡东购买的楼房应是1号楼从西向东数3单元202室，与李宝山购买的是同一套楼房，丰厚村委将同一套楼房卖了两次，张凡东现入住的是属于他人的楼房。为此，张凡东多次与丰厚村委和李宝山协商，均没有达成协议。为维护张凡东的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求依法支持张凡东的诉讼请求。 丰厚村委辩称，涉案合同真实有效，且双方已经积极履行了合同义务。张凡东现在没有实际占有涉案房屋，责任在张凡东一方，丰厚村委没有责任，因为本案不存在一房两卖情形，丰厚村委从没有否定张凡东对该房产的所有权，也从来没有承认李宝山对该房产享有所有权。张凡东不积极行使权利，要求李宝山排除妨害、归还房屋，责任在张凡东。综上，张凡东的主张不符合法律规定，请求依法驳回张凡东对丰厚村委的全部诉讼请求。 李宝山述称，第一，张凡东的诉讼请求与李宝山无关。第二，李宝山现在居住的楼房系其在2011年从丰厚村委和案外人张生营处购买所得，李宝山支付了购房款110210元，丰厚村委及张生营将楼房钥匙交付给李宝山后，经装修入住至今，序号为205号的楼房（1号楼3单元2楼西户）及序号为15号的车库，均归李宝山所有。第三，张凡东自述与丰厚村委签订合同并购买了李宝山居住楼房与客观事实不符，张凡东、丰厚村委均无权买卖李宝山的楼房及车库。张凡东自述入住了1号楼从东向西数的3单元202室，丰厚村委当庭答辩认可签订合同后积极履行了义务，从张凡东与丰厚村委的陈述可以说明，其买卖和交付的楼房是1号楼从东向西数的3单元202室楼房，并非李宝山居住的楼房。同时，张凡东陈述在2019年10月10日才得知楼房的单元编号也与客观事实及生活常理不符。其在诉状中主张从2011年购买后即入住至今，结合李宝山及该小区的居民均已入住的事实，能充分说明各方对楼房的单元编号及各自购买的楼房层号均是完全知情和同意的。至于张凡东、丰厚村委所签订合同的效力问题，因案涉楼房系小产权楼房，其效力问题由法庭依法查明并认定。综上，请求法庭依法查明后作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对张凡东提交的证据：1.张凡东与丰厚村委于2011年5月9日签订的合同一份，证实张凡东从丰厚村委购买楼房的具体位置为1号楼205室（3单元2楼西户）以及楼房的总价格，并约定违约金6万元等事实。2.张凡东于2011年5月9日向丰厚村委缴纳的购买房款收据一份，证实张凡东向丰厚村委缴纳购房款121660元，该收据上还注明了楼房号为1号楼205室即3单元2楼西户，车库是15号等事实。丰厚村委质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但不能证明张凡东的主张，不能支持张凡东的诉讼请求。李宝山质证认为，对证据1三性均有异议，首先，张凡东与丰厚村委无权就其合同中记载的楼房进行买卖，在合同签订时楼房尚未建成交付，无论该楼房的产权性质是商业楼房还是小产权房，此时丰厚村委对该楼房均无法律上的所有权，丰厚村委也没有预售楼房的资格，楼房在未建成及交付前的物权应归开发建设者。其次，该合同中所记载张凡东的15号车库，不能明确唯一指向合同买卖的楼房系李宝山购买居住的楼房，结合张凡东诉状中陈述和丰厚村委的答辩，张凡东在签订合同后交付入住的应是1号楼从东向西数的3单元202室，即使张凡东与丰厚村委双方签订了所谓的购买合同，其买卖和交付的标的并非是我居住的楼房。第三，该合同按照现行法律法规的相关规定，无论丰厚村委是否有权出售合同均是无效的，至于合同无效的后果由法院依法裁判。对于证据2的三性均有异议，该票据并非正式发票，其余质证意见同证据1。 对丰厚村委提交的证据：1.中华人民共和国建设工程规划许可证复印件一份（原件在建设局存档）；2.中华人民共和国建设工程施工许可证复印件一份（原件在建设局存档）；3.建设工程施工合同复印件一份。以上3份证据证实涉案房屋是丰厚村委的合法财产。 张凡东质证认为，对证据1和证据2真实性有异议，均是复印件不能证实是否真正是建设局颁发的，应当在许可证上加盖建设局的复印章。根据证据1和证据2的内容，只是对丰厚村委申报的一号居民楼的批复，根据张凡东实地现场了解，丰厚村委所建楼房不只一座居民楼，张凡东购买的楼房是否在建设局许可的范围内不能确定。而且该许可证不能代替房产证，涉案楼房没有办理房产证是事实。对证据3该证据是复印件不能证实真实性，丰厚村委应当提供原件证实合同的真实性，对于施工建设楼房一事，张凡东没有异议。李宝山质证认为，对证据1、2、3均有异议，该3组证据均不是物权或不动产权证书或证明，均不能证实丰厚村委对涉案楼房享有物权，两份许可证仅是楼房建设前的规划手续问题，此时楼房并不存在。施工合同即使存在也仅是发包方和承包方就建设工程所进行的事先约定。即使证据3真实存在，也只能证实承包方永盛公司承建了涉案楼房，但本案涉及的楼房至今未竣工结算，永盛公司未将所建造的楼房竣工结算交付给丰厚村委，楼房的物权在法律上讲仍归建设方永盛公司。该楼房均是由建设方投资建设，丰厚村委未就永盛公司建设的楼房支付全部工程款，不可能取得楼房的所有权，另外，涉案楼房实际是由张生营以永盛公司的名义建造施工，丰厚村委因无现金支付工程款将两栋楼房中的48套楼房顶抵给张生营，由张生营对外出售，所得款归张生营，故涉案楼房在当时有处置权的是张生营。 对李宝山提供的证据：1.购房协议书一份，证实在2011年10月9日，李宝山同费县永盛建筑安装有限公司（以下简称永盛公司）、张生营及丰厚村委共同签订楼房购房协议，购买了永盛公司开发建设的楼房一套，价款为110210元，丰厚村委的会计也是经办人李某在该协议中签字。2.收到条一份，证实李宝山支付购房款110210元。3.协议书一份，证实在2013年5月30日李宝山同永盛公司、张生营签订购房补偿协议，约定将李宝山购买的证据1中楼房调换至1号楼3单元2楼西户，序号为205（自西向东），该协议由丰厚村委的会计李某书写。4.丰厚庄村楼房销售情况统计表一份，证实丰厚村委所登记造册本案的涉案小区两栋楼房的销售统计情况，在表中1号楼序号为23的购买户即为李宝山，该楼房也是丰厚村委因无现金支付给永盛公司、张生营的工程款而顶给张生营40余套楼房中的一套。该统计表中没有张凡东的名字。5.水电费收款收据单14张，证实李宝山入住所购买楼房向丰厚村委缴纳水电费，丰厚村委给李宝山出具收款收据中部分单据，能证实李宝山购买入住的现楼房并得到丰厚村委的确认，丰厚村委收取水电费均是向李宝山收取。6.李某证言一份，证实李宝山购买涉案楼房的具体情况及丰厚村委的经办情况，同时证实张凡东部分陈述并不属实。上述证据中，其中证据一至五均有证据原件，请求法院核对。张凡东质证认为，对证据1的三性均有异议，该协议书能够证实李宝山购买楼房的时间为2011年10月9日，其购买时间晚于我购买的时间2011年5月9日，而且出卖方也不是丰厚村委，在其签订该协议时丰厚村委并没有参与，所以该协议书对丰厚村委及我均没有优先购买效力。对证据2真实性无异议，能够证实李宝山交付了购房款，但是交款时间晚于我交款时间。对证据3的三性均有异议，该协议书也不是李宝山与丰厚村委签订的补充协议，所以其效力不能优先于我购买楼房的效力，而且调换楼房也未经丰厚村委认可，从而导致购买楼房的楼号错误现象。通过抵顶欠款获取的楼房，不具有法律效力，其楼房的所有权应经得法院的确认取得。对证据4真实性有异议，而且该销售情况表没有标注统计时间，不能证明该统计表是什么时间统计的，所以不能证明我购买的楼房没有出现在统计表中，也可能有其他原因。从统计表中序号第23可以看出李宝山购房款是121660元，与李宝山实际购买价格不符。而该楼房购房款数额正是我购房款数额，不排除登记名称错误，也不能证明是丰厚村委提交的。对证据5均没有加盖收款单位的公章，而且也没有标注是哪个楼房的水电费，所以不能证实李宝山缴纳水电费是涉案楼房的水电费，从另一个方面也能证实如果李宝山确实已经居住涉案楼房多年内，所以现在我想再获取涉案楼房已经不可能，导致合同已经无法履行。对证据6有异议，证人李某应当出庭接受质询，根据其书面的说明不能证明当时其证言的真实性，而且证人证言不是以村委工作人员的身份出具的，只是其个人行为，对其证明的情况有异议，而且与实际情况不符。丰厚村委质证认为，对证据1、2、3真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该组证据无法确定卖房人是建筑公司还是张生营。同时，这二者均不具有出售楼房的资格，无相关证据证明他们具有楼房的出售权或所有权，该两份协议为无效协议。对证据4的三性均有异议，该证据不是丰厚村委对外公开的有效材料，仅是我们工作人员工作使用材料，登记或统计的情况未必和真实情况相符，对外不具有法律效力。对证据5的三性均有异议，该证据充其量只能证明李宝山在该小区居住。对证据6的三性均有异议，由于证人未出庭作证，所以真实性无法予以确定，该证据中证人只陈述了楼房调换的情况，但没有明确调换后的楼房是丰厚村委会抵账给张生营的楼房，该证据无法证明张生营具有出售楼房的资格。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月9日，张凡东与丰厚村委签订《购房合同》，约定：丰厚村委将位于费县××镇××村北新农村开发的居民楼房一套转让给张凡东，位置为1号楼205房（3单元2楼西户）及车库，楼房及车库总价格为121660元，签订本合同时房款已全部付清。如一方违约则向另一方支付违约金陆万元整。合同签订后，张凡东经装修入住了1号楼从东向西数的3单元202室至今。 2011年10月9日，李宝山与永盛公司、张生营签订《购房协议书》，约定：李宝山购买了永盛公司开发建设的楼房一套，购房款为110210元。2013年5月30日，李宝山与永盛公司、张生营再次签订《协议书》，约定：将李宝山购买的楼房调换至1号楼自西向东数3单元2楼西户，序号为205。2019年10月10日，李宝山联系张凡东，并告知张凡东其也购买了1号楼3单元2楼西户。 另查明，丰厚村委对1号楼4个单元的排序为：自西向东分别为1单元、2单元、3单元和4单元。按此排序李宝山现在居住楼房为1号楼3单元2楼西户，即205室。张凡东在起诉状中主张所购楼房为1号楼自东向西3单元2楼西户，房屋编号为202，实际装修入住的也是该套楼房。张凡东申请对1号楼自东向西3单元2楼西户楼房的增值部分进行评估，后又放弃了该评估申请。 诉讼中，张凡东与丰厚村委均认可张凡东装修居住的楼房是1号楼自东向西3单元202室（2楼西户）。双方于2011年5月9日签订《购房合同》中涉案楼房是1号楼自西向东3单元2楼西户，该楼房实际没有交付给张凡东。 本院认为，关于张凡东与丰厚村委于2011年5月9日签订《购房合同》的效力问题。从本院已查明的事实看，丰厚村委对其所出售的涉案楼房未提供证据证明其已办理建设用地规划许可证、国有土地使用权证等行政许可手续，亦未办理取得商品房预售许可证明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”据此，本案涉及的楼房系未经法定征地和审批程序而建设的社区安置房即小产权房。同时张凡东也不是丰厚村委集体经济组织成员，其与丰厚村委签订的合同虽系双方当事人真实意思表示，因违背法律和行政法规的强制性规定，故涉案合同为无效合同。 关于张凡东诉求数额的依据问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，首先，因张凡东与丰厚村委双方签订的合同无效后，为减少当事人的诉累，丰厚村委须返还给张凡东购房款121660元时，张凡东应将所购买楼房返还给丰厚村委，本案中，因双方签订的合同标的未能交付，张凡东无需将所购买楼房返还给丰厚村委。其次，双方当事人返还财产的范围，应当包括原物及孳息，故出卖人除须返还购房款外，还应向买受人返还占有购房款期间的利息。自2011年5月9日至2020年6月1日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2020年6月2日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。第三、关于张凡东主张房屋增值房款及违约金的诉求。张凡东主张房屋增值房款，未提供相应证据加以证实，本院不予支持。对张凡东主张的违约金，本案中，张凡东因合同不能履行的损失即利息损失，对其主张的违约金损失，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、张凡东与费县探沂镇丰厚庄村民委员会于2011年5月9日签订《购房合同》无效； 二、费县探沂镇丰厚庄村民委员会于本判决生效后5日内返还给张凡东楼房款121660元及利息（以121660元为基数，自2011年5月9日至2020年6月1日止按中国人民银行同期贷款利率计付，自2020年6月2日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计付）； 三、驳回张凡东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2733元,减半收取1367元，由丰厚村委负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  彭 欣 二〇二〇年十一月四日 法官助理  孙程程 书 记 员  李 芹