黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3320号原告：姜鸽，女，1990年2月23日出生，汉族，无固定职业，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：庞海涛，黑龙江远东律师集团（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹（实习律师），黑龙江远东律师集团（大庆）律师事务所律师。被告：大庆市新人和物业管理有限公司，住所地大庆市高新区联想科技城地块-BD-1号地下商业及车库幢1单元商服01室。法定代表人：钟成平，该公司总经理。被告：钟成平，男，1975年8月15日出生，汉族，大庆市新人和物业管理有限公司总经理，住北京市丰台区。原告姜鸽诉被告大庆市新人和物业管理有限公司（以下简称新人和公司）、钟成平合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜鸽的委托诉讼代理人庞海涛、王莹到庭参加诉讼，被告新人和公司、钟成平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。姜鸽向本院提出诉讼请求：1.判决解除姜鸽与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》；2.判决新人和公司返还商铺转让费151,200元，并支付自解除之日起至实际给付之日止按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判决钟成平对诉讼请求第二项中的转让费及利息承担连带给付责任；4.案件受理费由新人和公司、钟成平负担。事实与理由：2014年12月21日，姜鸽与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》，约定新人和公司是“联想金街地下商城”的项目产权人，姜鸽受让的商铺位于大庆市高新区博学大街农垦大学西门联想金街地下商城E区45号商铺和G区28号商铺，该商城预计2015年7月30日开业，姜鸽受让的商铺使用年限为商场正式开业之日起40年，商铺的转让费为每个商铺90,000元。商铺转让后，新人和公司负责统一经营和管理，并签订了《统一经营租赁协议》,约定每个商铺两年期的租赁费用为14,400元。《商铺使用权转让合同》和《统一经营租赁协议》签订后，新人和公司经营的商铺没有达到统一经营和管理，现商铺处于荒废状态，经营管理不善，导致新人和公司无法再继续向姜鸽返还租金，致使姜鸽转让商铺实现长期盈利的合同目的不能实现。钟成平作为新人和公司的法定代表人，其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，将公司出资购买的商铺落于个人名下，使公司财产和个人财产关系不清、无法区分。钟成平使用公司财产损害公司债权人利益，构成与公司人格混同，应对公司的对外债务承担连带责任。综上，请求法院支持姜鸽的各项诉讼请求。新人和公司、钟成平未出庭应诉，未答辩，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。姜鸽就其主张向本院提交如下证据：1.《商铺使用权转让合同》及收据各2份、《统一经营租赁协议》6份，欲证明2014年12月21日、2014年12月22日，新人和公司将联想金街G区28号商铺和E区45号商铺的使用权转让给姜鸽，每个商铺转让费为90,000元,转让期间为40年。姜鸽实际向新人和公司转款151,200元。商铺使用权转让后，返租给新人和公司，由其统一经营和管理，新人和公司向姜鸽支付租金。在合同中新人和公司承诺了商铺的统一开业时间，约定其对商场进行宣传和推广享有独立自主权，对商场享有管理权，同时有对商场的结构和其他设备进行定期维护的义务。姜鸽已经向新人和公司交纳全部转让费，履行了合同约定的全部义务，新人和公司拖欠姜鸽租金。2.欠条2份、中国银行交易流水明细清单1份，欲证明新人和公司仅于2018年12月10日向姜鸽支付半年租金，欠付姜鸽2018年至2019年联想金街G区28号商铺和E区45号商铺租金各1800元，合计3600元。3．联想金街招商广告打印件6份，欲证明新人和公司承诺商铺返租后将由知名品牌专业管理团队运营，保证年收益率大于等于8%；将商铺统一划分为13个经营区域并进行统一管理；保证商铺成为成熟经营业态，投资者稳健盈利。4.照片打印件7张、视频3段、公告打印件1份，欲证明新人和公司没有按照约定对涉案商铺进行统一经营管理；没有按照合同约定的时间开业，目前仍达不到正常营业、盈利状态；没有按照前期的招商宣传承诺向姜鸽返还租金，导致双方签订的《商铺经营转让合同》的合同目的无法实现，转让合同应当解除，新人和公司应向姜鸽返还转让费；欠付业主租金，没有履行返租义务，擅自变更《统一经营租赁协议》的合同条款，双方未达成一致的情况下，擅自变更为95%以上业主签约才能继续统一经营，不能作为新人和公司拒绝统一经营和管理的理由；《商铺使用权转让合同》与《统一经营租赁协议》履行过程中新人和公司存在违约行为。5.地下商服认购协议、协议书打印件、新人和公司企业信用信息公示报告打印件各1份，欲证明新人和公司的法定代表人是钟成平；钟成平将个人购入的联想科技城BD-1地下商城无偿转让给新人和公司出售，且新人和公司收取业主商铺款后其中部分款项用于向开发商支付钟成平个人购买案涉商服房款，新人和公司与个人财产混同，钟成平应对新人和公司的债务承担连带责任。新人和公司、钟成平未出庭，未对上述证据进行质证。本院认证意见，上述证据与本案有关联，证据之间互相佐证，故本院对上述证据真实性予以确认。新人和公司、钟成平未向本院提交证据。根据当事人庭审中的陈述、提交的证据及本院同类案件查明事实，本院认定事实如下：2014年，新人和公司法定代表人钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《地下商服认购协议》1份，由钟成平购买位于大庆联想科技城地块-BD-1#地下商业及车库1单元-1层商服01号房。2018年，钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《商品房买卖合同》，上述位置实测建筑面积7884平方米，总价款15,000,000元。2014年12月21日、2014年12月22日，新人和公司与姜鸽分别签订《商铺使用权转让合同》，约定新人和公司将位于大庆高新区联想科技城联想金街地下商城E区45号商铺和G区28号商铺的使用权以每个商铺90，000元的价格转让给姜鸽，使用年限为40年，用途为商业。同时约定新人和公司享有对商场进行宣传和推广的独立自主权，对商场享有管理权。当日姜鸽将使用权转让款151,200元交付给新人和公司，该公司为其出具收据2份，并加盖公章。商铺使用权转让后，双方协商同意将案涉商铺返租给新人和公司，由其统一经营和管理。姜鸽向新人和公司交付的转让款中已扣除每个商铺两年商铺租金各14,400元，共计28,800元。另查明，新人和公司将联想金街·地下商城（面积7884平方米）分割出约4,000平方米进行出售（剩余面积另行规划）。划分商铺300余个，均由业户出资购买，交纳商铺款2900余万元。商铺出售后由新人和公司统一对外进行招租（其中有几户自行管理），商铺开业后由招租经营者进行经营。2018年7月，招租经营者陆续撤离达90%，新人和公司经营困难。同时查明，涉案地下商场绝大部分均处于闲置状态，分区防火卷帘门将商场大部分封闭，开放空间杂物堆积无人清理、电梯停运。又查明，新人和公司收取业户商铺款后将其中部分款项用于向开发商支付钟成平以个人名义购买的涉案商服房款。本院认为，关于合同效力问题，姜鸽与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》系双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律的效力性规定，合法有效。关于案涉合同性质问题，结合双方签订的《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》可以看出，姜鸽向新人和公司交纳商铺使用权转让费后将商铺租赁给新人和公司，由其经营管理，并向姜鸽支付租金。涉案商铺使用权与经营权相分离，该商业开发模式系商铺使用权售后返租形式，存在财产权利让渡和统一经营管理的合同关系。关于姜鸽请求解除《商铺使用权转让合同》问题，因商铺售后返租项目涉及主体多、法律关系复杂，该项目经营存在诸多风险。本案中，姜鸽与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》的合同目的系基于对新人和公司经营能力的信任，以售后返租的经营模式，收取租金逐渐收回成本并获益。而售后返租形式属长期性履行的合同，双方签订的《统一经营租赁协议》已履行完毕，未再续签租赁协议，亦未将案涉商铺交还姜鸽，因新人和公司经营不善，售后返租的经营模式无法继续进行，致使姜鸽签订的《商铺使用权转让合同》的合同目的不能实现；新人和公司作为商铺的出售方，应保证所售商铺满足基本经营条件，因其未对商铺进行空间划分、水电按铺位安装等为业户独立经营提供必需条件，业户领回商铺亦不能独立经营使用，致使商铺被长期闲置，不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，若不解除合同，姜鸽损失会继续扩大，且姜鸽是在新人和公司违约的前提下提出解除合同，主观上并不存在恶意。综上，本案《商铺使用权转让合同》应当解除，故姜鸽请求解除《商铺使用权转让合同》的主张，本院予以支持。因姜鸽以提起诉讼方式主张解除合同，应自起诉状副本送达合同相对方之日视为合同解除之日，即2020年10月18日合同解除，姜鸽应将商铺返还给新人和公司，新人和公司应向姜鸽退还商铺款151,200元。关于利息问题，因新人和公司出现经营困难后，未向姜鸽交付租金，占用姜鸽房款资金，姜鸽请求支付资金占用期间损失，合理合法，应以商铺款为基数，自合同相对方收到起诉状副本次日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于钟成平个人的责任承担问题，依据《中华人民共和国公司法》的规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。本案中，新人和公司与股东钟成平之间财产关系不清、无法区分，且钟成平无偿使用公司财产可能损害公司债权人的利益，公司并不具有独立意思，构成人格混同，钟成平应对新人和公司债务承担连带责任，姜鸽请求钟成平连带承担返还商铺款及利息的主张，合理合法，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：一、原告姜鸽与被告大庆市新人和物业管理有限公司签订的《商铺使用权转让合同》于2020年10月19日解除；二、被告大庆市新人和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姜鸽商铺款151,200元及利息（此款以151，200为基数，自2020年10月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告钟成平对被告大庆市新人和物业管理有限公司给付原告姜鸽上述款项承担连带给付责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1698元（已减半），由被告大庆市新人和物业管理有限公司、钟成平共同负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  魏艳琦二〇二〇年十一月九日书记员  王 峥附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。