广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初1948号原告：黄文仲，男，1972年9月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：张晓莉，广东百越律师事务所律师。被告：广州市白云区同德街同德村第二经济合作社，住所地广州市白云区同德街同德村。负责人：卢嘉良。委托诉讼代理人：闫涛，广州金鹏律师事务所律师。原告黄文仲与被告广州市白云区同德街同德村第二经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告黄文仲的委托诉讼代理人张晓莉，被告广州市白云区同德街同德村第二经济合作社的委托诉讼代理人闫涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告赔偿原告涉案物业室内装修工程费2937159元；2、被告赔偿原告涉案物业房屋家具家电费753467元；3、被告赔偿原告涉案物业房屋电梯设备费127008元；4、被告赔偿原告搬迁补偿款损失1091519元（1楼510899元，2至8楼580620元）；5、被告赔偿原告预期固定收益损失3441600元（暂计2019年9月至2025年8月共5年）；6、被告承担本案所有诉讼费；另，以上赔偿款合计8350753元，减除被告通过借支方式已支付给原告的200万元，被告还应当支付6350753元。事实与理由如下：2016年8月31日，原告通过三资平台投标取得广州市白云区同德街横滘村货场路***号物业（以下简称涉案物业）的承租经营权，面积1961.4平方米，租期自2017年3月16日至2032年3月15日，免租装修期为6个月。2016年9月12日，原、被告就涉案物业签订《租赁合同书》。合同签订后，原告依约支付了进场费、合同履约金、租金，被告交付为毛坯状态的涉案物业。之后，原告按照被告要求进行了整栋装修，并办理了租赁备案手续，经被告同意对涉案物业进行了转租，期间依约支付租金、水电费等相关费用。2019年8月23日，被告发出《关于终止的通知》，要求原告提前终止合同并限期腾空涉案物业。之后，原、被告签署了提前终止《租赁合同书》的协议书，被告要求原告立即搬迁离场，并同意借支200万元用于搬迁费，同时被告同意赔偿原告经济损失。2019年10月18日，原告将涉案物业包括房屋内的全部装修、电梯、电器设备、家电、家私等物品完好无损移交给被告，但被告至今未对原告进行任何赔偿。故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案物业原是被告的物业，在2014年由于地基沉降不能使用，被告对涉案物业进行复建，2015年3月3日，被告与广东永盛建筑工程有限公司签订承建工程合同书，约定由该公司承包复建工程，该公司的签约代表和实际的工程承包承揽人实际上是原告。2015年8月12日，被告方召开股东代表大会，原告是股东代表之一，在表决情况签名表中进行了签名。2015年9月30日，被告向同德街道办事处申报公共设施复建的备案审批，申请的建筑面积为1738.6平方米，共7层，2015年11月26日，同德街道办事处批复的层数为五层，总面积是1108.5平方米，该情况原告是清楚的。2015年11月26日，同德街道办事处对案涉物业的复建申请出具了开工建设审批表和施工信息铭牌，铭牌上也标明了涉案物业的面积为1108.8平方米，项目负责人也是原告，原告对施工铭牌进行了签收，后进行了施工并完成了涉案物业，完成的面积为1961.4平方米。涉案物业从审批到建设、验收均是原告一手经办，原告对于房屋的面积、使用用途及缺陷是完全知情的。2016年9月12日，原被告签订租赁合同书。2019年8月12日，同德街道办事处发现涉案物业存在超高、超大和改变使用用途的问题，所以向被告发出了督办通知，要求被告拆除涉案物业的第六层，且立即终止涉案物业所有商户的合同。根据督办通知，被告发出通知将涉案合同终止。终止后由于原告拒绝搬离，被告被迫向原告提供200万元的借款，用于原告清理物业。对于涉案纠纷的发生，原告是明知且可预估的，相应的责任不应由被告承担，应当属于经营风险，由原告自行承担。原告不能未经审批对房屋进行装修，也不能改变物业的建筑结构，根据原告的证据显示，其诉讼请求的第一、三项均系装修的内容，即使装修确实存在也是原告违约行为的后果，不应由被告承担责任。原告所主张的家具家电，由于该系列的设施设备都可以拆除，没有固定在房屋之上且可以重复使用，应当由原告自行取回而不应当由被告承担。对于预期固定收益，即使该损失存在也不应由被告承担，且该部分的收益为原告与第三方合同的内容，并非是本案合同的直接损失，根据合同法规定，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的成交确认书、租赁合同书、产权证明和同意转租证明、房屋租赁登记备案证明、商铺租赁合同、合作投资承包经营合同书、督办通知、关于终止租赁合同的通知、提前终止租赁合同的协议书、房地产估价报告、补偿协议、装饰装修工程承包合同、广州市白云区横滘村货场路18号装修工程竣工结算书、家具采购合同、家用电器采购合同、电梯定期检验报告、电梯监督检验报告、特种设备使用登记证、两份搬迁补偿协议、立案申请回执、政府信息公开申请告知书、竞价招租公告、招投标方案、卫星图、证明、重大事件表决情况签名表、拆建保证书、申请建设公共设施备案审核批准表、承建工程合同书、广州市白云区临小工程开工建设审批表、村（社）公共设施项目施工信息铭牌等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月3日，被告（甲方）与案外人广东永盛建筑工程有限公司（乙方）签订《承建工程合同书》，约定由乙方承接横滘货场路18号旧仓库改造工程，施工期限240天，工程主要包括桩基、土建装饰、电气、防雷、给排水、消防水等内容，总建筑面积约为1961.4㎡，2015年9月30日，被告就涉案物业申请原址拆建公共服务综合楼公共设施。2015年11月26日，广州市白云区同德街道办事处对被告提交的村（社）申请建设公共设施备案审核批准表进行审批，意见为同意建设公共服务综合楼，建基面积221.76平方米，楼高5层，总建筑面积1108.5平方米。2016年9月12日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于广州市白云区横滘货场**号物业即涉案物业出租给乙方，面积1961.4平方米，乙方确认对该物业的现状已有详细清晰地了解清楚，乙方承诺不得以该物业中存在问题（包括但不限于场地面积差异、场地功能、设备设施瑕疵等）作为变更、拒绝履约或解除合同的抗辩理由；租赁期限为2017年3月16日至2032年3月15日，免租装修期为2016年9月16日至2017年3月15日；每月租金35305.2元，每五年递增8%；乙方应在合同签订时一次性向甲方支付进场费800000元及合同履约金150000元；等等。2019年8月12日，广州市白云区人民政府同德街道办事处向被告发出督办通知，记载涉案物业存在超高、超大和改变使用性质问题，未严格按照白云区《关于印发停工排查项目分类处理意见的通知》的具体要求进行整改，现责令半个月内拆除涉案物业第6层整层，立即终止涉案物业的所有商户合同、限期搬出，恢复其公共配套服务设施功能；逾期未按要求整改，将整栋拆除；等等。2019年8月23日，被告向原告发出《关于终止的通知》，内容为请原告于2019年8月25日前腾空搬离涉案物业，被告将于2019年8月26日上午9时停水停电；若未按期搬离将对涉案物业进行围蔽；等等。2019年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《提前终止的协议书》，记载因白云区同德街道办事处强制要求拆除违建房屋的事实，双方同意于2019年8月30日正式终止《租赁合同书》，租金计算至2019年8月30日止，甲方要求乙方立即搬迁，为解决搬迁补偿费和拖欠装修工程款项问题，甲方同意借款200万元给乙方，由乙方用于支付搬迁补偿费和拖欠装修工程款；乙方收到200万元借款后保证5天内完成全部搬迁并将该房屋移交给甲方接管；甲乙双方同意，甲方借款200万元给乙方，如果因此涉诉，则乙方应根据法院生效法律文书确定的期限偿还，必须在法院判决结果赔偿款和搬迁补偿费中作抵扣，多退少补原则；假如法院判决结果为甲方不承担赔偿和补偿责任时，乙方同意在判决书生效后一个月内无息退还该借款给甲方；甲方同意在签订本协议同时无息退还合同履约保证金15万元、按实际使用年限退还进场费671111元，补偿三资交易费用19080元；等等。同日，原告搬离涉案物业。之后，被告对涉案物业的第六层及以上部分进行了拆除。2019年11月27日，广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司在原告委托下出具《房地产估价报告》，记载涉案房屋1-8层的精装修价值为2937159元，1-8层家具家电价值为753467元（包括空调、电视、电热水器、排气扇、抽油烟机、煤气炉、冰箱、洗衣机、热水壶、电脑、床、床头柜、茶几、电视柜、藤椅、橱柜、试衣镜、置物架），1-8层房屋电梯设备为127008元。被告对上述报告不予确认，并申请本院对涉案物业的装修价格及电梯价值申请重新评估。本院经摇珠选定广州德高价格评估有限公司进行评估。2020年8月3日，广州德高价格评估有限公司出具穗德价估[2020]0210号《评估报告书》，记载现场勘查中，因双方当事人均无首层门锁钥匙，以及六层及以上部分已被拆除的事实，故无法对首层、第六层及以上装修部分履行实际勘查。对于上述无法勘查到部分，双方当事人一致同意按提供的现有资料予以评估（注：涉案标的第六层与二至五层的面积及装修风格趋于一致，均为用于类似公寓出租性质的房间，故第六层参照二至五层标准予以评估）；评估得出涉案物业室内装修（包括首层、2-6层、夹层、第7层）价格为2008939.15元，电梯设备价格为110237.6元。被告为此支付评估费128700元；该报告书的现场勘查笔录记载第二层为第一层中的夹层。原告对该评估报告真实性、合法性予以确认，但认为鉴定单价过低，且原告实际按照11%交税，评估仅计算了9%，还存在很多漏项、缺项；评估时因为被告拒不提供首层门锁钥匙，导致无法勘验，故一楼的装修价格没有计算在内；应当根据原告提供的《房地产估价报告》中记载首层装饰装修工程造价197579.55元、第八层的装修工程14200元来确定。被告则主张鉴定价格偏高。另查，2019年12月23日，原告向广州市规划和自然资源局申请查询涉案租赁物业有无取得建设工程规划许可证。2020年1月6日，广州市规划和自然资源局向原告出具政府信息公开申请告知书，记载未查到相关建设工程规划许可证信息。原、被告均确认涉案物业未取得建设工程规划许可证。原告另出示《搬迁补偿协议书》两份，主张其对转租户进行了赔偿，包括对邓世全赔偿搬迁补偿费和二次装修费及设备共510899元，对谭锦钊赔偿搬迁补偿费580620元。被告对上述证据均不予确认。审理中，原告主张涉案物业中的家具家电及电梯等物品均是按照公寓出租订制的，没有地方搬离且搬离之后也没有使用价值。被告则主张不同意利用，要求原告搬离。本院认为，涉案物业未取得建设工程规划许可等相关报建资料，故涉案租赁物业涉及违法建筑，原、被告就涉案租赁物业签订的《租赁合同书》应属无效。关于装修损失，因合同无效，原告在涉案物业进行装修后未能按期使用至租赁期限届满之日，故原告投入的装修在搬离时存在价值损失。被告主张原告在签署合同前已清晰知晓涉案房屋的情况，不应由被告承担装修损失，该抗辩仅可证明原告对于装修损失的产生亦存在过错，但涉案物业的建设是由被告作为发包人进行发包建设，故被告将违法建筑进行出租亦存在过错，结合原、被告过错程度，本院酌情认定原告的装修损失应由原、被告各承担50%。装修损失数额应以本院选定的评估结构做出的评估结论为准，应为2008939.15元。该损失应由被告承担50%即1004469.58元。原告主张未包含首层价值，但评估报告中已记载了首层的评估价值，且也记载双方同意按照现有资料予以评估，故本院对原告该抗辩不予采纳。关于家具家电损失，根据原告提供的《房地产估价报告》，记载涉案物业家具家电包括空调、电视、电热水器、排气扇、抽油烟机、煤气炉、冰箱、洗衣机、热水壶、电脑、床、床头柜、茶几、电视柜、藤椅、橱柜、试衣镜、置物架；均为可移动物品，现被告同意原告搬离，而原告拒不同意搬离，属于原告自行扩大的损失，本院不予支持，予以驳回。关于电梯费用，电梯亦属于设施设备，也可拆除，但考虑拆除时会产生一定的零部件损耗的损失，以及涉案物业已经被拆除了两层，拆除部位的电梯因此无法使用必然存在损失，故电梯损失本院酌情支持为20000元。关于预期固定收益损失，该损失不属于因合同无效导致的损失范畴，原告要求被告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于搬迁补偿损失，原告支出该损失的费用未能提供银行转账记录，该损失属于原告与第三方之间的协商结果，涉案物业属于违法建筑，本不应用于出租、转租，原告对转租产生的费用支出及赔偿应由原告自行承担，故对原告要求被告赔偿搬迁补偿损失的诉讼请求不予支持，予以驳回。因原告在诉请中同意将被告借给原告的200万元用于抵扣赔偿款，故抵扣后被告已无需承担支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，被告广州市白云区同德街同德村第二经济合作社向原告黄文仲赔偿装修损失1004469.58元（以2000000元借款抵扣后已无需支付）；二、自本判决生效之日起5日内，被告广州市白云区同德街同德村第二经济合作社向原告黄文仲赔偿电梯损失20000元（以2000000元借款抵扣后已无需支付）；三、驳回原告黄文仲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56256元，由原告黄文仲负担47161元，由被告广州市白云区同德街同德村第二经济合作社负担9095元。本案评估费128700元，由原告黄文仲负担66483元，由被告广州市白云区同德街同德村第二经济合作社负担62217元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付；原告承担的评估费应在本判决生效之日起五日内向被告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月二十三日书记员  苏秋雅