江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初1461号原告：陈健，男，汉族，1977年5月1日出生，住九江市庐山市。委托诉讼代理人：程俊，江西康润律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：庐山旅游发展股份有限公司云中宾馆，住所地九江市庐山市牯岭镇香山路18号，统一社会信用代码91360404667476162Q。负责人：胡幼华，系云中宾馆经理。被告：庐山旅游发展股份有限公司，住所地九江市庐山市牯岭镇河西路68号，统一社会信用代码91360400769797784F。法定代表人：张云峰，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：肖礼光，系江西明实律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈健诉被告庐山旅游发展股份有限公司云中宾馆（以下简称云中宾馆）、庐山旅游发展股份有限公司（以下简称旅发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告陈健及委托诉讼代理人程俊，被告云中宾馆负责人胡幼华、被告云中宾馆、旅发公司共同委托诉讼代理人肖礼光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈健向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告云中宾馆签订的《租赁合同》，并判令二被告退还原告保证金、租金共计1203690元；2、请求法院判令二被告赔偿原告损失160000元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年9月19日，原告经过招投标程序与被告云中宾馆签订《租赁合同》，约定由原告承租庐山白云观路1号、香山路37号、香山路38号、香山路42号房屋，租期十年，第一年租金1103690元，原告按约交纳了保证金10万元并于签订合同后交齐全年租金1103690元。交房时原告发现香山路38号房屋两侧有他人违法搭建，并且延伸至房屋内部（占据香山路38号房屋大厅形成阁楼）。原告就该情况多次催告被告排除障碍履行交房义务，但是被告答应协调并称没有问题，让原告先做设计装修。原告遂委托四川中七建筑规划设计有限公司九江分公司对原告承租的四处房屋进行装修设计，设计方案出炉后，原告将设计方案报给被告，被告却将装修方案转交庐山风景名胜管理局世界遗产管理办公室审批，并将世界遗产管理办公室的意见作为被告自己的意见送达给原告。原告这才得知，香山路38号、香山路42号房屋已被纳入文物保护单位，被告却从未告知，对该房屋的修缮、装修需按《文物保护法》等特殊法规的相关规定进行，且不得对房屋原有结构、用料等进行变更，甚至要求装修方案与原材质、厚度、波纹大小、色彩保持一致。对于如此苛刻的装修条件已经导致原告的装修方案无法进行，也使原告承租该房屋的合同目的无法实现。被告云中宾馆在原告多次催告下，仍然无法履行合同义务，且存在未如实告知租赁物真实情况的违约行为，导致原告承租目的不能实现。原告依据合同法规定行使合同解除权，被告云中宾馆应当退还原告已交纳的保证金和租金，并承担原告设计费用的损失。另被告云中宾馆作为分公司不具有法人资格，其民事责任由被告旅发公司承担。被告云中宾馆答辩：一、被答辩人诉称不符合事实。2019年9月5日答辩人通过庐山管理局公共资源交易中心面向社会发布本案所涉四处房产的招租公告（招字【ＬＳＺＬ2019053】号），招租公告详细说明了标的物的概况，如项目名称、地址、建筑面积、经营范围、付款方式等内容，其中第一条第12款注明“…不得违反《合同法》等相关法律法规及庐山管理局业态调整等相关规定”，第13款注明“竞价人自行勘查，相关情况请与招租单位联系”。2019年9月19日答辩人与被答辩人签订本案所涉《租赁合同》。合同签订后，双方各自严格按照合同约定履行合同。被答辩人也按租赁合同约定向答辩人缴纳了一年的租金及十万元的保证金。由于新冠××疫情的影响及即将到来的应付下年度房屋租金，被答辩人想终止双方之间的租赁合同，但无奈没有合适和充足的理由，因此才以房屋存在瑕疵为由诉请人民法院要求解除双方之间的租赁合同。二、被答辩人无权解除涉案房屋《租赁合同》。2019年9月19日双方的《租赁合同》系经过公开招投标程序签订的，是双方真实意思表示，依法应当予以维护。被答辩人诉请要求解除上述房屋租赁合同，既无法律依据，也无事实依据。被答辩人诉请解除涉案租赁合同既不符合约定的解除条件，也不符合法定解除的条件。三、被答辩人诉请判令答辩人赔偿损失16万元没有事实和法律依据。签订租赁合同后，双方积极按合同约定履行。被答辩人无任何证据证明答辩人的行为造成其损失。即使在疫情期间，答辩人为了减轻被答辩人的实际困难，应被答辩人的多次请求，按《庐山管理局积极应对疫情支持企业发展18条政策措施》的要求，退还被答辩人2020年第一季度一个月租金和第二季度一个月租金，于情于理，做到仁至义尽。被答辩人诉请答辩人赔偿其16万元的租金毫无事实和法律依据。综上所述，被答辩人诉请解除双方签订的租赁合同及赔偿损失既无事实也无法律依据，恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告旅发公司答辩：一、答辩人与被答辩人没有合同法律关系，被答辩人诉请答辩人没有任何事实和法律依据。根据合同相对性的原则，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案所涉租赁合同的主体系本案被答辩人和云中宾馆，而云中宾馆是具有独立法人资格的民事主体。被答辩人诉请被告旅发公司没有任何事实和法律依据。二、被答辩人无权解除涉案房屋的《租赁合同》。被答辩人与云中宾馆2019年9月19日签订的《租赁合同》系经过公开招投标程序签订的，是双方真实意思表示，依法应当予以维护。被答辩人诉请要求解除上述房屋租赁合同，既不符合约定的解除条件，也不符合法定解除的条件。三、被答辩人诉请判令答辩人赔偿损失16万元没有事实和法律依据。签订租赁合同后，双方积极按合同约定履行。被答辩人无任何证据证明答辩人的行为造成了其经济损失。综上所述，被答辩人诉请解除租赁合同及赔偿损失既无事实也无法律依据，恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告为证明自己的主张，举证如下：证据一：原告身份证复印件、被告云中宾馆、被告旅发公司企业信息，证明原、被告诉讼主体资格。证据二：《云中宾馆别墅项目招租公告》，证明2019年9月5日，被告云中宾馆发布招租公告，就涉诉的四处别墅公开对外招租，但是没有对其中已列为文物保护单位的38、42号别墅进行特别说明。证据三：《租赁合同》、建设银行客户回单两张，证明原告中标后，与被告云中宾馆签订租赁合同，约定第一年租金为1103690元，每隔两年在原租金基础上按7%比例递增，并约定不得对主体结构改造，被告仍然未对38号、42号别墅的特殊情况进行告知或提示，原告按约支付了10万元履约保证金、补齐全年租金1103690元。证据四：《装饰设计合同》以及设计成果，证明原告签订租赁合同后，与四川中七建筑规划设计公司九江分公司签订装饰设计合同，约定由中七公司九江分公司对四幢别墅进行装修设计并提交装饰施工图、电气施工图，设计面积1690平方米，费用为100元/平方米，共计169000元，之后中七公司九江分公司提交了全套设计图纸和效果图。证据五：《香山路38号别墅室内维修审批意见》、《香山路42号别墅室内维修审批意见》，证明被告云中宾馆因明知有两处别墅为文物保护单位，将原告提交的装修方案当作“维修方案”转交给庐山风景名胜区管理局世界遗产管理办公室审批，遗产办依据《文物保护法》、庐办发【2018】2号文件的规定，以文物保护的标准对装修方案进行审批，出具了室内维修审批意见，给出的意见是：“要求对排水沟按现有形式修复；屋瓦形式需与原材质厚度、波纹大小、色彩一致；不同意铝合金窗材质，要求按现存完好的木质门窗及百面的统一形制进行恢复；不同意外窗颜色应以白色为主基调；不得用任何材料改变墙体外观，不得擅自封闭和新开门窗；不得增加硬化面积不得随意增建园林设施，保持原有地形和疏林草地风格”等。而以上要求是按照“维修、修复”原建筑的标准进行，不是装修改造，这样苛刻的修复条件也导致原告承租该两幢别墅经营民宿的合同目的不能实现。证据六：香山路38号别墅现状视频，证明香山路38号别墅现状，该视频为2020年8月8日拍摄，从视频中可以看出，38号别墅主体两侧均有他人靠着38号别墅依墙搭建临时建筑，并且左边的临时建筑从别墅外延伸至38号别墅主体内部，在主客厅形成阁楼，原告已多次要求被告云中宾馆排除该妨碍，按约交付该幢别墅，但是至今仍未能解决。证据七：收据，证明四川中七建筑规划设计公司九江分公司收取了前期的设计费用10000元。证据八：起诉前原告向被告发出的解除合同的告知函与快递记录，证明原告依法向被告发出通知，因被告无法履行合同主要债务，原告行使法定的合同解除权利，并告知被告退还保证金、租金，并赔偿设计费用的损失。被告云中宾馆、旅发公司质证意见如下：对证据一的三性均无异议。对证据二真实性无异议，关联性有异议，原告用该证据证明被告没有履行告知义务，我们认为是不真实的，招租广告里面没有要求说明租赁物是文物，证明目的有异议。对证据三真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告存在违约行为。对证据四的三性均有异议，这个装饰设计合同系原告与案外人所签订的，真实性无法判断，其次与本案没有关联，也无法证明原告事实损失的金额，也无法证明该份合同是否已经履行。对证据五真实性无异议，关联性有异议，该组证据能够证明原告向行政管理机关提交的维修装饰方案没有经过批准不是被告的原因，也不是被告合同的义务。对证据六真实性无异议，关联性有异议，这组证据证明阁楼存在不是双方之间在签订合同以后形成的，而是早就有的，且该阁楼的存在并不影响原告对租赁物的经营及使用，另外原告无证据证明其曾就此事向被告主张过要求排除该障碍。对证据七的三性均有异议，即便收据是真实的，也并不能表明原告已经向案外人实际支付了10000元的费用，而应当以原告的银行转账记录为准。对证据八真实性无异议，关联性有异议，被告曾收到过原告的告知函，但是被告认为原告无权解除涉案房屋租赁合同，原告也不能就此主张解除双方之间的合同，也不能要求被告返还保证金、租金及赔偿设计费用的损失。被告云中宾馆为证明自己的主张，举证如下：证据一：《租赁合同》，证明原、被告就本案所涉标的签订了《租赁合同》，其中对涉案标的的面积、经营范围、装修及维护保养、权利和义务、违约责任等进行了约定。证据二：《云中宾馆别墅项目招租公告》及交易确认书，证明被告发布的招租公告详细说明了标的物的概况如项目名称、地址、建筑面积、经营范围、付款方式等内容。其中第一条第12款注明“...不得违反《合同法》等相关法律法规及庐山管理局业态调整等相关规定”，第13款注明“竞价人自行勘查，相关情况请与招租单位联系”，该内容表示原告应当知晓租赁物的状况及庐山物业经营的相关规定。证据三：《经营项目申报审批表》，证明被告发布招租公告之前履行了相关报批程序，本案所涉标的物的租赁合法有效。证据四：《庐山管理局房屋维修与装饰项目审批表》及庐山管理局世界遗产管理办公室的《维修审批意见》，证明原告就涉案标的维修与装饰向被告及行政管理部门进行了申报及行政部门的维修审批意见，被告履行了租赁合同所约定的相关义务。证据五：《疫情期间租金减免申请表》、收条、银行付款凭单，证明原告获取被告减免租金的事实。证据六：《江西省庐山风景名胜区管理条例》及相关规定，证明本案所涉标的物的维修、改造均需庐山管理局世界遗产管理办公室及其他相关管理部门的审核批准。原告陈健质证意见如下：对证据一真实性无异议，证明目的有异议，合同第4条所指的相关管理部门许可并没有特别指明是由文物保护单位审批，按照通常的理解，装修的相关许可一般为消防、安保，原告不具备此特殊政策规定的明知，而这种特殊的文物保护程序恰是被告应当明知并且应提前告知原告。对证据二真实性无异议，证明目的有异议，同样是没有告知涉案标的物的特殊规定，以及庐山管理局的相关规定。而且在发布招租公告后，被告没有组织竞价人进行勘查。对证据三真实性无异议，但是仅能证明被告云中宾馆具有合法出租标的房屋的资质，另外在第八页手写38号无乱搭乱建、违法违章建筑，明显不符合现实。对证据四真实性有异议，证明目的说原告提交的审批表，与原告确认后，不是原告本人所填，应当是被告代替原告所填并提交。对维修审批意见，真实性无异议，但该审批意见是原告从被告云中宾馆处取得，不是由遗管办给原告的，而且被告云中宾馆的公章是应原告的要求盖上去的，被告云中宾馆将原告的装修方案转交给遗管办，遗管办向被告云中宾馆出具意见，被告云中宾馆再转交原告，原告在收到该意见后才得知相关的特殊审批政策。对证据五，真实性无异议，退回租金是事实。证据六不符合证据的形式，但是同样的被告没有将特殊的政策法规向原告告知。综合原、被告举证、质证，认定以下事实：2019年9月5日，被告云中宾馆发布《云中宾馆别墅项目招租公告》，招租公告载明将庐山白云观1号、香山路37号、香山路38号、香山路42号公开招租。2019年9月12日，原告陈健竞得该四处房屋租赁权，原告与被告云中宾馆签订《门店租赁交易确认书》。2020年9月19日，原告陈健与被告云中宾馆签订《租赁合同》，合同约定：1、租赁范围为庐山白云观路1号、香山路37号、香山路38号、香山路42号，物业总建筑面积约1400平方米；2、租赁期限十年，租期自2019年10月1日至2029年9月30日止，第一年租金为1103690元，之后每隔两年在原租金基础上按7%比例递增，原告交纳履约保证金10万元；3、经营范围为住宿等，相关经营证照由原告自行办理；4、原告不得对租赁范围内的房屋主体结构改造，适当的装修及维修，须经被告云中宾馆同意，并需获得当地相关管理部门的许可后方可进行，租赁期间维修保养费用由原告自理，合同届满或者因原告违约造成合同终止，原告添附的不动产无偿归被告云中宾馆所有，新增的动产由原告自行处理。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约交纳了保证金10万元、第一年租金1103690元。2020年4月17日，原告陈健与四川中七建筑规划设计有限公司九江分公司签订《装饰设计合同》，原告支付设计费用10000元，后四川中七建筑规划设计有限公司九江分公司出具香山路37号别墅改造项目设计方案。2020年5月，原告陈健作为房屋使用人申请室内装修，被告云中宾馆作为房屋产权单位承诺经批准后按批文要求，负责对维修项目及建筑材料运输票进行监管，被告旅发公司作为房屋产权单位主管部门承诺严格按照批文内容实施，保证在维修过程中不违规、不扩建、不升层、不破坏结构、建材不流失、不转让、不占用绿地和公共场地，如有违规自行整改到位。2020年6月28日，庐山风景名胜区管理局世界遗产管理办公室作出《香山路38号别墅室内维修审批意见》、《香山路42号别墅室内维修审批意见》。二份审批意见中载明：不同意效果图中屋瓦形式，要求在不改变屋顶结构、坡度，不增建老虎窗的情况下对破损铁瓦进行更换，新铁瓦需与原铁瓦材质、厚度、波纹大小、色彩保持一致；不同意设计方案中外窗墙采用铝合金材质，要求按照别墅现存完好的木质门窗及百页的统一形制进行恢复；不同意效果图中外窗颜色，颜色应以白色为主基调。另查明，庐山旅游发展股份有限公司云中宾馆系庐山旅游发展股份有限公司分公司。被告云中宾馆考虑疫情影响，退还原告2020年度两个月租金共计183948元。本院认为，根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条系赋予守约方法定解除权。本案原告主张被告的违约事实为：一是香山路38号存在他人搭建阁楼，被告未按约交付房屋，属于迟延履行主要债务；二是被告未将香山路38号、香山路42号房屋已被纳入文物保护单位告知原告，致使原告装修方案无法实现，进而无法实现合同目的。关于香山路38号存在搭建阁楼问题，本院认为，香山路38号搭建的阁楼存在于原、被告租赁关系之前，不属于原、被告租赁合同中的租赁物，原告提交的证据不足以证明香山路38号存在权利瑕疵，香山路38号阁楼上方的搭建也未达到影响原告对香山路38号房屋装修经营使用的程度，故原告该主张不足以证明被告未履行主要债务，也不影响原告实现合同目的。关于原告主张被告未将香山路38号、香山路42号房屋已被纳入文物保护单位告知原告，致使原告装修方案无法实现，进而无法实现合同目的，本院认为，庐山风景名胜区管理局对庐山风景名胜区内所有的建筑物的装修、维修均实行审批制度，被告在招租公告中载明“不得违反庐山管理局业态调整等相关规定，竞价人自行勘察，相关情况与招租单位联系”，在《租赁合同》中，双方也明确约定承租人不得对租赁范围内的房屋进行主体结构改造，适当的装修维修须经出租人书面同意，并需获得当地相关管理部门的许可后方可进行，原告对此应当知情。关于庐山管理局世界遗产管理办公室作出的《香山路38号别墅室内维修审批意见》、《香山路42号别墅室内维修审批意见》，虽然对原告装修风格形成一定限制，但不影响原告经营使用，没有达到合同目的无法实现的程度。故本院认为原告主张被告违约均不成立。原告与被告云中宾馆签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照合同约定诚信、全面的履行各自义务。现租赁期限尚未满一年，原告起诉解除合同，既无约定解除权，也无法定解除权，本院不予支持。原告要求被告返还保证金、房屋租金、赔偿损失的诉讼请求，亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈健的全部诉讼请求。本案件受理费17073元，由原告陈健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于九江市中级人民法院。审 判 长  黄 达人民陪审员  彭文荣人民陪审员  蔡义琴二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  查志鸿