四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初2426号 原告：谭佳民，男，汉族，1981年12月31日出生，住南充市高坪区。 原告：姜文君，女，汉族，1987年5月30日出生，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：张翰文，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 被告：四川湘涵房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区渠河中路67号。 法定代表人：邬绍华，董事长。 委托诉讼代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。 原告谭佳民、姜文君与被告四川湘涵房地产开发有限公司（以下简称湘涵公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭佳民、姜文君及委托诉讼代理人张翰文、被告湘涵公司的委托诉讼代理人蒙艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭佳民、姜文君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2016年9月1日签订的《商铺内部认购合同》；2.判令被告返还已付购房款126451元及承担利息（利息自2016年9月1日计算至返还之日），并承担126451元的双倍赔偿责任；3.判令被告赔偿房屋溢价给原告造成的损失377349元（具体以评估标准为准）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2016年9月1日与被告签订了《商铺内部认购合同》，双方约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区××新区××道××号××广场××商铺，商铺位于-1层暂编-1Ｆ-388。双方就购买的商铺单价和总价进行了明确约定，单价为7300元每平方米，总价款210751元，同时约定付款方式为分期付款，第一笔购房款为总房款的60%，合同签订后原告按照合同约定支付了第一笔购房款126451元。后被告无故推脱不为原告在房管局办理网签备案登记，也不按照合同约定继续履行合同。2018年10月31日，被告与案外人冯忠凡、刘国会签订《商品房买卖合同（预售）》，将该商铺出售给案外人冯忠凡、刘国会，并于2019年2月1日在南充市房地产管理部门登记备案。被告的行为严重损害了原告合法权益，特诉至法院。 被告湘涵公司辩称，1.本案原告认购的商铺在2017年10月30日经过规划部门审批同意，该商铺的区域进行规划调整，该商铺及周边区域发生重大变化，不具备签订正式合同的客观条件，被告在认购两年期满后就发出了解约通知，2018年9月4日原告收到通知时合同已经解除；2.解约后被告才再次出售，被告没有一房二卖，不应当承担双倍赔偿；3.南充市的商业行情从2016年至今存在销售下滑，不存在商业有大幅上升的事实，且原告认购商铺的区域规划调整后，被告减少了销售面积，造成该区域价值发生了变化，因此被告不应当赔偿溢价款。 本院经审理认定事实如下，2016年9月1日，原告谭佳民、姜文君与被告湘涵公司签订了《商铺内部认购合同》，双方约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区××新区××道××号××广场××商铺，商铺位于-1层暂编-1Ｆ-388，建筑面积28.87平方米，合同价款210751元，付款方式为分期付款，第一笔购房款为总价款的60%，合同签订后原告按照合同约定支付了第一笔购房款126451元，被告向原告开具了收据。同时该合同第十二条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否同意解除合同的书面答复，买受人未在15日内答复的视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价变更。2017年10月30日，南充市城乡规划和测绘地理信息局在南充晚报刊登公告告知被告规划调整并将拟调整施工图进行了公示，公示期7个工作日，后被告按规划进行调整，减少了金汇广场-1层商铺数量。2018年2月10日，案涉商铺的项目取得商品房预售许可证。2018年9月2日，被告向原告发出解除《商铺内部认购合同》的通知，解除原因为因政府规划调整，相应商铺位置划分和测绘面积与原签约时发生了变化，原合同实际无法履约。2018年10月31日，被告与案外人冯忠凡、刘国会签订了《商品房买卖合同（预售）》，将金汇广场第1幢-1层162号建筑面积26.86平方米的商铺出售给案外人冯忠凡、刘国会，合同价款588100元，并于2019年2月1日在南充市房地产管理部门登记备案。 同时查明，2018年7月26日，原告以被告不按合同约定履行为原告办理网签备案登记为由，向本院提起诉讼，要求确认《商铺内部认购合同》合法有效并判令被告履行网签备案手续。2020年4月20日，本院作出（2018）川1303民初2711号民事判决书，判决《商铺内部认购合同》合法有效并驳回其他诉讼请求。 上述事实，有当事人陈述、原被告的营业执照复印件、身份证复印件、《商铺内部认购合同》、银行转账签购单、收据、南充市城乡规划和测绘地理信息局刊登的公告、规划报告和图纸、解除《商铺内部认购合同》的通知、《商品房买卖合同（预售）》、（2018）川1303民初2711号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，本案存在以下争议焦点： 一、《商铺内部认购合同》是否应当解除 根据（2018）川1303民初2711号生效民事判决书的判决结果，原被告签订的《商铺内部认购合同》合同有效。根据《商铺内部认购合同》第十二条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否同意解除合同的书面答复，买受人未在15日内答复的视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价变更。本案中，南充市城乡规划和测绘地理信息局于2017年10月30日在南充晚报刊登公告告知被告规划调整并将拟调整施工图进行了公示，公示期7个工作日。后在本院（2018）川1303民初2711号案件诉讼过程中，被告于2018年9月2日向原告发出解除《商铺内部认购合同》的通知，该解除通知不符合《商铺内部认购合同》的约定，被告主张案涉合同于2018年9月4日原告收到通知时合同已经解除，本院不予采纳。现原告主张解除合同，被告亦认为合同无法履行，且早已解除，本院确认解除案涉《商铺内部认购合同》。 二、被告的行为是否构成一房二卖，被告是否应承担违约责任 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的无法实现的构成一房二卖。本案中，原被告签订的《商铺内部认购合同》合法有效，虽经规划调整，但调整后案涉商铺的面积和位置未发生导致合同目的无法实现的根本性变化且合同约定了规划调整后商铺的交付规则，案涉商铺仍可以按合同约定进行交付。在《商铺内部认购合同》未被依法解除的情况下，被告又与案外人冯忠凡、刘国会签订了《商品房买卖合同（预售）》并在南充市房地产管理部门办理了登记备案，导致原告无法获得案涉商铺的产权，被告的行为构成了一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条一房二卖的情况下，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，由于案涉商铺已出卖给第三人并办理了登记，原告已无法取得商铺产权，对于原告要求被告返还已付购房款126,451元及承担利息（利息自2016年9月1日计算至返还之日）的请求，不违反法律法规和司法解释规定，本院予以支持。对于原告提出被告承担已付购房款126,451元的双倍赔偿责任的请求，超出上述司法解释规定的赔偿范围，本院不予支持，原告仅能主张被告承担126,451元的赔偿责任。对于原告提出被告赔偿房屋溢价损失377,349元（具体以评估标准为准）的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约造成的赔偿损失包括可得利益损失，本案中原告与第三人购买案涉商铺的合同价款差价为377,349元，鉴于原告尚未支付全部房屋价款，依据公平原则，原告可得利益损失应按已付房款与房屋总价款的比例为标准进行计算，原告主张全部的房屋溢价损失本院不予支持，原告仅能主张被告赔偿房屋溢价损失226,410元（126451/210751*377349=226,410）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告谭佳民、姜文君与被告四川湘涵房地产开发有限公司签订的《商铺内部认购合同》； 二、被告四川湘涵房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还原告谭佳民、姜文君已付购房款126,451元及承担利息（利息以126,451元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年9月1日起计算至实际付清之日止）并赔偿原告谭佳民、姜文君一倍的已付购房款126,451元； 三、被告四川湘涵房地产开发有限公司赔偿原告谭佳民、姜文君商铺溢价损失226,410元； 四、驳回原告谭佳民、姜文君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,684元，由原告谭佳民、姜文君负担2,084元，由被告四川湘涵房地产开发有限公司负担3,600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  顾永燕 二〇二〇年十一月十三日 书记员  江 婧