湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初691号原告（反诉被告）：王振，男，1990年9月15日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县,委托诉讼代理人：罗小春，张坤，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：武汉盛元龙泽装饰工程有限公司，住所地武汉市武昌区团结名居桔园**门面。法定代表人：涂亚杰。委托诉讼代理人：杨小红，湖北谦顺律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈小龙，该公司员工，特别授权代理。原告（反诉被告）王振与被告（反诉原告）武汉盛元龙泽装饰工程有限公司（以下简称盛元龙泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，被告盛元龙泽公司在法定期间向本院提出反诉，本院经审查认为被告的反诉请求符合法律规定，决定合并审理，并依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）王振及其委托诉讼代理人张坤、被告（反诉原告）盛元龙泽公司的委托诉讼代理人陈小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王振向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的房屋租赁合同关系已于2019年7月3日解除；2、判令被告退还原告转让费75000元、装修费20000元、房租12000元，房屋押金4000元，合计111000元，并支付自2019年7月3日起至实际结清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息（暂计至2019年10月28日为2164.05元）；3、判令被告赔偿原告为经营活动支出的广告费3900元；4、判令被告赔偿原告律师费20000元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月6日，被告隐瞒其并非房屋实际所有权人的事实，就位于东湖××大道北路××号场地的房屋租赁事宜与原告签订租赁合同，原告得知被告系转租后要求其退还原告已支付的转让费未果，后经协商，双方达成补充协议，协议约定如因第三方机构参与，造成原告完全无法正常营业的，由被告承担原告所有经营损失，退还原告包括转租费、装修费在内的一切费用。补充协议达成后被告进行了装修，原告向被告支付了装修费、租金以及房屋押金，并为开展经营活动支出了相应的广告费。2019年7月3日，新的房屋所有权人张梦梅向原告发出腾退通知，要求原告腾退房屋，原告被迫腾退。因原告合同目的无法实现，根据双方达成的补充协议，被告应当退还原告转让费、装修费、押金等各类约定费用。被告（反诉原告）盛元龙泽公司辩称，1、原被告之间只是存在转让关系，并不存在房屋租赁合同关系；2、《补充协议》不是在被告真实意思表示下签订的，且与本案基本事实不符，显失公平，应当认定为无效；3、《补充协议》所有条款仅约定被告责任及义务，完全对原告有利，对被告显失公平。综上，原被告之间房屋转让协议早已履行，被告不存在违约行为，导致原告店铺不能继续经营的原因在于原告与新业主发生肢体冲突，被告不应承担原告诉求的各项损失，而且本案案由既不是我国民事法律法规规定由被告方承担律师代理费的情形，又无合同约定，不应由被告承担，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）盛元龙泽公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人支付拖欠反诉人商铺装修款伍万元整；2、本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年，反诉人应被反诉人请求后，将位于东湖××大道××北路××号场地的商铺转租给被反诉人，被反诉人与反诉人协商一致于2018年9月27日签订了装饰合同书，约定装饰总价7万元整，反诉人按照被反诉人认定的装修方案一个月内交付，被反诉人商铺开张营业，被反诉人在2019年3月28日仅支付装修款2万元，余款被反诉人至今仍未支付。反诉人收到贵院被反诉人诉反诉人房屋租赁合同纠纷一案传票，被反诉人在诉状中要求反诉人返还2万元装修款，现依据我国民事诉讼法相关规定反诉至本院，请贵院支持反诉人诉求。原告（反诉被告）王振反诉辩称，1、涉案房屋的装修没有完成，是因为新的所有权人的出现导致店铺不能正常经营。2、原告支付给被告装修款两万元，被告也应该返还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告王振提交的证据二《关于5号场地租赁达成的相关协议》（以下简称“5号场地租赁相关协议”），被告盛元龙泽公司对该证据的真实性有异议，认为该协议系原告单方面拟定，非双方协商一致的结果，对其内容并不知情。因该协议书上有被告签章，且被告对其异议未提供证据予以反驳，故该证据本院予以采信。2、对原告提交的证据四微信聊天记录及广告费3900元转账凭证，被告认为该证据不能证实该费用用在原告商铺经营上，亦不属于原告经营损失，应与本案无关。因该费用是否用于原告商铺经营上，原告并未提供其他证据予以佐证，本院对其关联性、真实性均难以核实，不予采信。3、对原告提交的证据五商业租赁合同、不动产权证、不动产登记资料查询结果告知单，被告认为该组证据均系复印件，且与本案无关联。该组证据虽系复印件，但内容经查属实，且与本案的处理结果存在直接关联，应予采信。4、对原告提交的证据六腾退房屋通知两份、租赁合同解除协议，被告对该组证据的真实性有异议。因该组证据与原告提交的证据五在内容上能相互印证，应予采信。5、对被告提交的证据一原告合伙人杨金伟与被告员工陈小龙的微信聊天记录、证据三原告与被告员工陈小龙的微信聊天记录、证据四原告与其合伙人杨金伟的微信聊天记录、证据五原告与被告员工陈小龙的微信聊天记录及视频资料，原告对上述四组证据的三性及证明目的均不予认可。因上述四组证据比较全面的反映了原被告双方订立、履行案涉租赁合同的全过程，并形成证据链，应予采信。6、对被告提交的被告作为乙方、原告作为代理人与案外人武汉菲尔诺诗公司签订的《商铺租赁合同》，原告对其真实性有异议，并认为即使该合同是真实的，原告仅只是代理人，合同的相对方系被告和案外人菲尔诺诗公司。因原告对自己以及被告在该合同上签章不持异议，且有其他证据相印证，应予采信。7、对被告为反诉提交的微信聊天记录、法定代表人授权委托书、装修合同、装修图纸及清单、转账记录等证据，被告虽持有异议，但无反证证明，本院均予以采信。本院经审查认定事实如下：原告王振及其合伙人杨金伟因看中东湖高新区花城大道花城北路一带房屋中介市场的发展前景，欲在该地带设立房产中介公司，并寻找商铺作为经营场所。2018年8月初至9月期间，原告及其合伙人杨金伟与被告盛元龙泽公司员工陈小龙取得联系，双方通过微信、面谈等方式多次协商，陈小龙同意将其所在公司从其朋友公司处租赁的东湖高新区花山街花城北路6号武汉软件新城住宅一期项目商业2号楼Ｓ2-5号商铺出租给原告。2018年8月6日，原告向被告支付店铺转让费合计75000元，被告向原告出具收据。在此期间，因该商铺所在的物业管理公司限制房屋中介公司进入，不便以原告开设房屋中介的事由签订商铺租赁合同，而向物业公司备案需要签订书面租赁合同，故经双方商议，由陈小龙负责做好与物业公司的沟通事宜，并由被告先租下案涉商铺，再转给原告。后经陈小龙多次与上述物业公司以及出租人联络，被告作为承租人（乙方）与案外人武汉菲尔诺诗企业服务有限公司（以下简称菲尔诺诗公司，甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：“1、租赁场地乙方承租甲方东湖高新区花城大道花城北路5号场地，面积44平方米；2、租赁期限自2018年6月11日起至2021年6月10日，共三年，其中免租期自2018年6月11日至2019年3月1日；3、本合同租金实行季支付制，提前一星期支付下季度租金，租金标准每月4000元，第一次支付租金期限时间为2018年6月11日至2019年6月10日；4、甲方交付该商铺时，乙方向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为4000元……”。原告王振以乙方委托代理人身份在合同书上签名，陈小龙作为公司负责人亦在合同上签名，被告作为乙方和承租人在合同上加盖公章。2018年9月27日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《5号场地租赁相关协议》一份，主要约定：“原5号场地由武汉德腾冷暖工程有限公司从武汉软景房地产开发有限公司承租，该司拥有其使用权，但其使用权实际由甲方总经理陈小龙先生支配，2018年8月6日，在甲方未告知乙方场地实际使用权归属的情况下，双方当日签订合同，甲方将场地再转租给乙方，甲方总经理陈小龙先生收取乙方转让费共计人民币75000元；鉴于甲方未完全履行前期承诺，在签订转租协议当天并未如实告知5号场地使用权真实情况，导致乙方不能正常使用该场地，未能如期办理营业执照、公司进场、公司挂牌；该门面装修、装饰由甲方一并负责，设计规划、装修施工具体费用由双方核算，并确认，若甲方在装修的过程中或者装修完工后仍无法与武汉软景房地产开发有限公司签订租赁协议，无法与乙方签订转租协议，导致双方损失均由甲方承担；由甲方与招商中心武汉软景房地产开发有限公司重新签订租赁合同后，再与乙方签订租赁合同，并于2018年11月前协助乙方成功办理营业执照；关于乙方租赁5号场地期间，如有招商、物业因协议问题耽误乙方正常营业，甲方有义务出面协调，经甲乙双方协商未果情况下，造成乙方经营损失的，由甲方承担经营损失费，如因第三方机构参与，造成乙方完全无法营业的，由甲方承担乙方公司所有经营损失，退还乙方包括转租费、装修费在内的一切损失；……在装修过程中或者营业后，乙方因招商、物业等第三方机构导致无法营业导致不得已退租，不视为乙方违约……。”原被告均在该协议书上签章。同日，原被告就案涉商铺装修事项签订《装修工程施工合同》，合同约定原告将案涉Ｓ2-5号商铺的装修事宜发包给被告，被告实行包工包料，合同价款为7万元，工期30天，开工日期为2018年10月1日，竣工时间为2018年10月30日，双方验收合格支付7万元。双方还约定，工程验收合格后，承保人应向发包人提出工程结算，并将有关资料送交发包人并签字，发包人应在签字时向承包人结清工程尾款；未办理验收手续，发包人提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，有发包人负责。上述合同签订后，被告组织施工人员对原告承租的商铺进行了装修。原告于2018年12月18日将第一季度房租12000元和房屋押金4000元转给被告，被告出具收据。被告将案涉商铺装修完毕后，原告于2019年3月开始挂牌营业，3月28日原告向被告支付装修费2万元。另查明，东湖高新区花山街花城北路6号武汉软件新城住宅一期项目商业2号楼商铺系由案外人武汉软景房地产开发有限公司建设开发，其于2016年1月20日将相邻的Ｓ2-5号和Ｓ2-6号商铺分别出租给案外人武汉德腾冷暖工程有限公司和菲尔诺诗公司，并分别签订《商业租赁合同》，两份合同均约定：租赁期限为60个月，暂定为2016年6月1日始至2021年5月31日止，具体的“租期起始日”以实际交房之日为准，起租期顺应调整；未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁物的用途，不得将租赁物整体或者部分转租给第三人或与第三人互换房屋使用，除非获得甲方书面同意。合同履行期间，武汉德腾冷暖工程有限公司将其租赁的面积为88㎡的Ｓ2-5号商铺转租给菲尔诺诗公司，后菲尔诺诗公司又将其中的44㎡商铺转租给被告公司。2019年3月1日，原告设立的房屋中介公司挂牌营业。2019年5月11日，武汉软景房地产开发有限公司将拆分后的面积为45㎡的Ｓ2-6号商铺出售给案外人张梦梅，张梦梅取得该商铺的所有权并办理不动产权证。张梦梅取得该商铺的产权后，因与原告就租金涨幅问题未能达成一致，双方人员并为此发生锁门、打架等冲突，故案外人张梦梅于同年7月3日以武汉德腾冷暖工程有限公司未经原出租人武汉软景房地产开发有限公司书面同意擅自转租为由，要求解除与之签订的商铺租赁合同，并要求本案原告于7月4日之前自行搬离。同年7月19日，张梦梅与武汉德腾冷暖工程有限公司达成解除租赁合同的协议，原告无奈搬离案涉商铺。原告因此造成转让费、装修费等损失，故以前述理由诉至本院。本院认为，本案系原被告在商铺转租过程中所产生的纠纷。本案中，原告经与被告协商，被告同意将其承租的武汉软件新城住宅一期项目商业2号楼Ｓ2-5号商铺转租给原告，原告为此向被告支付了商铺转让费，与被告签订《5号场地租赁相关协议》，被告亦收取了原告支付的商铺租金和押金，并且原告以实际承租人身份参与被告与前手承租人菲尔诺诗公司签订《商业租赁合同》，并按该合同约定的租金标准、租赁期间履行合同义务。双方的转租行为虽未经原出租人武汉软景房地产开发有限公司同意，但被告与原出租人聘请的物业管理公司有多次沟通，原出租人在知道或应当知道转租的情形下，未在法律规定的期间内提出异议，应视为原出租人默认原被告之间的转租行为。故，原被告之间的转租合同关系成立并有效。被告辩称双方之间仅存在转让合同关系，而非原告所主张的租赁合同关系，因与事实不符，且被告与原告建立租赁合同关系后，亦未退出原有的租赁合同关系，故其辩称意见本院不予采纳。原被告于2018年9月27日签订《5号场地租赁相关协议》，该协议从内容上来看，主要是对双方进一步完善转租的合法手续，保证原告在承租商铺后能正常经营以及造成合同履行不能违约责任的约定，亦是对双方转租合同关系的补充。该协议是双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告辩称该协议是在其未详细查阅的情况下签订，协议内容显失公平，不是其真实意思表示，该协议属无效协议。但被告并未提交证据证明该协议属于合同法第五十二条规定的合同无效情形，其辩称意见本院不予采纳。在本案合同履行过程中，由于原出租人将拆分后的案涉商铺产权转让给他人，新的商铺受让人因与原告就商铺租金等事宜协商不成，并为此多次产生冲突，商铺受让人亦为此与原商铺承租人协议解除了商铺租赁合同，导致原告被迫退租，亦导致原被告租赁合同继续履行的基础丧失。故原告据此提出解除与被告之间的租赁合同关系，具有法律依据，亦符合上述协议“在装修过程中或者营业后，乙方因招商、物业等第三方机构导致无法营业导致不得已退租，不视为乙方违约……”的约定，应予解除。但原告要求确认双方合同2019年7月3日解除的诉讼主张，因原告无证据证明其于当天向被告发出了要求解除合同的通知，亦与法不符，故其要求确认解除的主张本院不予以支持。根据上述协议约定：“乙方租赁5号场地期间，如有招商、物业因协议问题耽误乙方正常营业，甲方有义务出面协调，经甲乙双方协商未果情况下，造成乙方经营损失的，由甲方承担经营损失费，如因第三方机构参与，造成乙方完全无法营业的，由甲方承担乙方公司所有经营损失，退还乙方包括转租费、装修费在内的一切损失……”，如前所述，因商铺受让人的原因导致原告无法正常承租商铺及经营，故被告应依约承担相应责任。对原告诉请被告返还转让费75000元、已付装修费20000元及押金4000元，因具有合同依据，本院予以支持。对原告诉请被告返还租金12000元，因原告已实际使用案涉商铺，该费用应不在返还之列，故本院不予支持。对原告要求被告赔偿的为经营活动支出的广告费3900元和律师费20000元，广告费3900元因原告不能举证证明该费用系用于案涉商铺经营，故本院不予支持；律师费20000元非原告经营所产生的损失，且上述协议中未明确约定律师费属被告赔偿项目，本院亦不予支持。原告还请求被告支付自2019年7月3日起至实际结清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失，因原告在合同过程中亦存在过错，本院不予支持。关于被告反诉请求部分。被告反诉请求原告支付下欠的装修款50000元，因上述协议对此已有明确约定，原告可据此不予支付，被告反诉请求本院不予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王振与被告（反诉原告）武汉盛元龙泽装饰工程有限公司的店铺租赁合同关系；二、被告（反诉原告）武汉盛元龙泽装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）返还转让费75000元、装修费20000元、押金4000元；三、驳回原告（反诉被告）王振的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉盛元龙泽装饰工程有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费2796元，反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）武汉盛元龙泽装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  黄保荣人民陪审员  徐 瑾二〇二〇年十一月二十六日法官助理苗苗书记员龚千云