广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8007号原告：陈虹杏，女，1983年3月16日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，委托诉讼代理人：李慧，云南凝杰鼎济律师事务所律师。被告：中捷通信有限公司，住所地广州市越秀区较场西路21号大院二栋首层，统一社会信用代码91440101799418546B。法定代表人：潘清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张壮飞,北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶志澎，该公司员工。第三人：云南东佑房地产开发有限公司，住所地昆明市新迎小区三组团3-4幢底商24号，统一社会信用代码91530100784645324H。法定代表人：熊云翔。第三人：广州鑫德电子有限公司，住所地广州市花都区花城街杨二村旧区塘边17首层，统一社会信用代码914401015505675894。法定代表人：禤步云。第三人：林忠，男，1968年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区,原告陈虹杏诉被告中捷通信有限公司（以下简称中捷公司），第三人云南东佑房地产开发有限公司（以下简称东佑公司）、广州鑫德电子有限公司（以下简称鑫德公司）、林忠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈虹杏的委托诉讼代理人李慧，被告中捷通信有限公司的委托诉讼代理人张壮飞到庭参加诉讼，第三人云南东佑房地产开发有限公司、鑫德公司、林忠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈虹杏向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于昆明市曙光小区南段12号2幢211号房屋，并解除对该房屋的查封；2.由被告及第三人云南东佑房地产开发有限公司协助原告办理产权变更登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：法院在执行被告中捷公司与第三人东佑公司、鑫德公司、林忠合同纠纷一案中，根据（2017）粤0114执3196号之四《执行裁定书》，裁定拍卖位于昆明市曙光小区南段12号2幢211号房屋。原告向贵院提出执行异议，贵院于2019年6月28日作出(2019）粤0114执异267号《执行裁定书》，原告对该裁定不服，依法向贵院提起案外人执行异议之诉。主要理由如下：2010年11月3日，原告与东佑公司签署《房屋买卖合同》，约定东佑公司将涉案房屋以250000元的价格出售给原告。原告支付购房款后，东佑公司于2010年12月14日向原告出具了购房发票。原告同时还向东佑公司缴纳了房屋的配套费、契税、维修基金和公证费等相关费用。随后，原告办理接房手续，并自此一直占有使用该房屋，并每年都向物业公司缴纳物业管理费、水电费等相关费用。接房之后，原告多次要求东佑公司办理房屋登记手续，东佑公司均以各种理由推诿，到后来原告直接就联系不上东佑公司，原告到东佑公司最开始位于大树营附近的办公室寻找时，发现已经人去楼空，由此导致涉案房屋迟迟未能办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告早在2010年11月就与东佑公司签署合法有效的书面买卖合同，并已经支付全部购房款项，且一直实际合法占有上述房屋。由于当初东佑公司将案涉房屋作为新开发楼盘对外销售，在房屋销售之后先是找各种理由推诿，后又通过搬离办公地点等多种方式躲避原告，故涉案房屋未能及时办理产权登记并非因为原告原因所致。并且，原告自2010年以来就一直实际占有该房屋，一直正常缴纳物业费、水电费等各种费用；被告中捷通信有限公司在2014年与东佑公司办理抵押登记时，明知或应知该房屋的实际状况。因此，本案涉案房屋系原告在先合法取得的个人财产，原告对涉案房屋享有足以排除被告强制执行的民事权益，不应被查封及拍卖，贵院的执行措施损害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法裁判。中捷公司辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从以上司法解释来看，本案原告提出异议必须同时满足以上四个条件方才能够排除执行。而本案中，原告提交的证据：首先并不足以证明其已经实际占有并长期使用上述房屋。其次原告确实没有实际支付购房款。再次，原告主张房屋未办理过户系东佑公司过错非自身原因，但是并没有出示任何证据证实其在长达数年的时间内曾以任何方式催告东佑公司办理过户，也没有通过诉讼解决争议，对于未能过户存在明显过错。按照举证责任归责原则，应由原告承担举证不利的后果。根据原告提供的证据房屋信息查询表示：涉案房产于2014年已抵押给被告，2016年已被法院依法查封，至今原告并未就此提出异议，也充分说明了被告是涉案房产的合法抵押人，法院的执行是合法有效的。此外，关于原告诉讼请求的问题，本案为执行异议之诉，故对于诉求协助过户是没有法律依据的，应以其他法律关系另案向被执行人及第三人云南东佑房地产开发有限公司主张，不应该在本案中进行处理。综上，请依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人东佑公司、鑫德公司、林忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：涉案房产位于昆明市曙光小区南段12号2幢211号，根据昆明市不动产信息档案管理中心出具的《房屋信息查询摘抄表》显示该房产登记在东佑公司名下，用途为非住宅，建筑面积为45.59平方米。本院于2016年2月3日依法查封，并由盘龙区人民法院轮候查封。该房产于2014年5月12日抵押给中捷公司。原告提交其与东佑公司于2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》、购房发票、昆明二建建设（集团）有限公司向云南东环房地产开发有限公司出具的《申请》、《委托函》、云南东环房地产开发有限公司开具的发票、物业费收据、水电费收据、云南东环物业管理有限公司出具的《证明》、房屋租赁合同、契税、维修基金等相关《收据》，主张其已缴清涉案房屋的全部房款及办理接房并缴清办理过户登记的全部费用的事实，其中《房屋买卖合同》约定东佑公司应在签订合同后4个月内办理完房屋产权过户手续。被告中捷公司对上述证据不予确认。诉讼中，原告陈述在合同约定的时间内就将办证材料提交给东佑公司，也前往售楼部催促办证，但是东佑公司一直称因土地分户、楼房限高等原因无法办证。但因为时间久远，无法提供证据证明催促记录，且无通过诉讼主张权利。涉案房屋现由原告对外出租。关于中捷公司与东佑公司、鑫德公司、林忠国内非涉外仲裁裁决一案，中国广州仲裁委员会作出的(2016)穗仲案字第392号裁决已经发生法律效力，被执行人没有履行裁决确定的义务，中捷公司向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2017年3月14日立案执行，并于2017年4月17日作出(2017)粤01执1096号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院立案执行，案号(2017)粤0114执3196号。本院于2019年5月作出(2017)粤0114执3196号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人云南东佑房地产开发有限公司所有的云南省明市曙光小区南段12号2幢211号房屋。原告向本院提出执行异议，本院于2019年6月28日作出（2019）粤0114执异267号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告虽在涉案房屋查封前与东佑公司签订《房屋买卖合同》，并实际占用房屋，但其在签订合同后长达数年时间未申请办理房地产权证，且并未举证证明其已经通过法律途径向东佑公司主张过户登记权利。故原告要求对涉案房屋停止执行、解除查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。涉案房产现被法院查封，故原告主张中捷公司及东佑公司协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。第三人东佑公司、鑫德公司、林忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告陈虹杏的全部诉讼请求。案件受理费5097元，由原告陈虹杏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  徐肖**人民陪审员  黄序洲二〇二〇年十一月二十日书 记 员  曾佩仪方琢华