宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5640号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：张某，宁夏回族自治区彭阳县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李某，宁夏回族自治区彭阳县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。系被告张某妻子。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某，被告张某的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2316元，违约金2316元，两项合计4632元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月10日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中约定由原告给被告提供物业服务。自原告进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准商业住宅物业费0.35元每月每平米，2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定，其多层住宅物业费标准0.38元每平米每月（上下浮动20％），逾期缴费违约金5‰，被告系贺兰县桃林花园15-3-302室业主，面积80.43㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业服务费，现仍欠2014年9月3日至2019年12月31日的物业费2316元（80.43㎡×0.45元×64个月）。根据《物业服务合同》第八章第26条约定，被告应当向原告支付违约金，因违约金数额过高。原告自愿降低违约金至2316元。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务。原告多次向被告催缴物业费无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称：原告催过几次（物业费）我也承认。物业费不是我不交，是因为2012年我给你们交物业储备金，你们不向政府交，导致我的房证办不了，一直在打官司。经审理查明：被告系贺兰县桃林花园小区15-3-302室房屋业主，房屋面积为80.43平方米。2010年3月10日，贺兰县物业管理中心（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务合同一份，约定由原告为贺兰县桃林花园小区提供物业服务。物业服务费采取包干制，多层住宅0.35元/月/㎡。合同第三十条约定：除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向甲方、业主支付违约金；第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务业资金）的，应按5‰的标准向乙方支付违约金。合同期限自2010年3月11日至2015年3月11日。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业管理中心代管。其后原告一直为该小区提供物业服务。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局制定“贺经改发〔2012〕390号”文件，向原告批复，贺兰县桃林花园小区物业服务收费标准可在0.38元/月/㎡,上下可浮动20%。被告于2014年1月1日至2018年4月30日一直未向原告交纳过物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区桃林花园至今未成立业主委员会。本院认为，贺兰县桃林花园小区由贺兰县物业管理中心在该小区未成立业主委员会的情况下与原告签订物业服务合同，该合同合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区15-3-302室房屋的业主，接受了原告提供的物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业服务费用。虽然该物业服务合同于2015年3月11日即期满，但原告在期满后仍然为小区提供物业服务，小区业主接受了相应的服务，在此期限后，业主应当参照合同约定的物业费标准交纳物业费。原告提供的物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发“贺经改发〔2012〕390号”文件证实其物业服务收费标准2014年9月3日至2019年12月31日期间为0.45元/月/㎡。2014年9月1日至2019年12月31日期间，被告应交物业费为2316元（80.43㎡×0.45元/月/㎡×64个月）。故对于原告要求被告支付物业服务费2316元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的物业服务合同中虽然约定了物业费交纳时间，业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但该合同于2015年3月11日即期满，该合同内约定的违约金条款对被告无约束力。故对原告要求被告承担违约金2316元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称：因为2012年其给原告交了物业储备金，原告不向政府交，导致其房证办不了。的抗辩理由，因与本案不是同一个法律关系，被告应另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2014年9月3日至2019年12月31日期间物业管理服务费2316元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担12.5元，被告张某负担12.5元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利二〇二〇年十一月十九日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。