云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5506号原告：杨文进，男，汉族，1973年4月1日出生，身份证登记住址为云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：王丽媛、邓成卓，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：范舒敏，女，汉族。1993年7月6日出生，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。被告：李帆，男，汉族，1984年4月4日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。两被告共同委托诉讼代理人：方万萍、朱绍先，系云南汇通律师事务所律师，特别授权代理。原告杨文进与被告范舒敏、李帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐莎莎独任审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告杨文进的委托诉讼代理人王丽媛、邓成卓，被告范舒敏、李帆及其委托诉讼代理人方万萍、朱绍先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文进向本院提出诉讼请求：1．判令解除二被告与原告签订的《房屋转让预约协议》；2.判令二被告立即向原告退还原告已交购房款300000元（大写：叁拾万元整），并支付以300000元为基数、按照年利率6%计算自2019年2月27日至实际退还购房款之日止的资金占用利息，资金占用利息暂计算至2020年5月25日为22339元；3.判令二被告立即向原告支付违约金110000元（壹拾壹万圆整）；4.判令二被告立即向原告支付原告已付购房款一倍的赔偿金300000元（大写：叁拾万元整）；5.本案原告维权所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用由被告承担；6.本案诉讼费由被告承担。以上金额暂共计为732339元。事实和理由：原告与被告范舒敏于2018年1月19日签订《房产买卖合同》，约定被告范舒敏自愿将位于昆明市盘龙区转让给原告，该房屋成交价为人民币550000元（伍拾伍万圆整），款项分两次付清，第一次预付人民币200000元（贰拾万圆整），尾款应于该房屋房产证及土地使用权证核发到户且原告收到不动产登记部门开具的《不动产登记受理通知书》时付清，并约定原告与被告范舒敏应在房屋符合办理房产交易公证时，共同办理公证。《房产买卖合同》签订后原告依约向被告范舒敏支付了第一次购房款人民币200000元，并对该房屋进行装修，并将其个人生活用品、家具家电等搬进该房屋。基于《房产买卖合同》办理公证事项的约定，原告与二被告于2019年2月27日在云南省昆明市国信公证处就上述房屋买卖事宜，签订了《房屋转让预约协议》并办理了公证，约定原告向二被告购买昆明市盘龙区，购房价款共计550000元。原告基于二被告的要求，于《房屋转让预约协议》签署当日又向二被告支付了购房款100000元。至此，原告共计向二被告支付了购房款人民币300000元。《房屋转让预约协议》还约定，若二被告又将该房屋转让与他人的，应向原告支付购房总价款20%的违约金。《房屋转让预约协议》签订后，原告依约履行了支付购房首付款的义务，二被告却将本已经交付给原告的该房屋的门锁更换，并将原告放置在房屋内的物品肆意处置，将该房屋另行售予他人。原告得知此事后，多次要求二被告将房屋收回并交付给原告，或者按照约定向原告支付违约金、返还原告已付购房款、返还原告堆放在该屋内的财物、赔偿原告损失，但二被告始终不予理会。二被告的行为，已经严重违背了《房屋转让预约协议》的约定，且导致原告签署《房屋转让预约协议》的目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自己合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”等规定，向法院提起诉讼，请求依法予以支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告方明确保全费及保全担保费均未产生。范舒敏、李帆一并辩称，首先，双方所签订的房屋转让预约协议已经在2020年的2月自愿解除了，本案中不存在还需要解除协议的情况。本案中的预约协议，只是一个未成立未生效的协议，因为本案中的房屋虽然是拆迁、有房地产公司的选房确认，但是房屋没有产权证，也没有经过备案，所以是一个成立未生效的协议，并且已经解除了。本案中被告不存在违约行为，协议是双方自愿解除的，不存在被告违约的情形。当时解除的原因是被告的母亲病重，跟原告协商要求把尾款付清，只要产权证能办的情况下，被告会无条件配合，但原告不愿意支付，所以才协商解除。对原告要求支付赔偿金30万元是没有法律依据的。原告要求支付律师费的主张也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的被告交房给原告时的视频及原告交还房屋给被告时的照片，因无原始载体核对，无法确定视频及照片的拍摄时间，故本院对该组证据不予采纳。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年1月19日，范舒敏（甲方）、杨文进（乙方）签署《房产买卖合同》，约定，甲方将位于昆明市盘龙区房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋成交价为550000元，分两次付清；房产证和土地使用证暂未核发到户，乙方自签订协议时预付200000元，获得房屋全部使用权；至房产证和土地使用证核发到户，乙方收到不动产登记部门开具的不动产登记受理通知书时付清尾款350000元；甲乙双方必须遵守本协议约定，若甲方违约，则赔偿乙方人民币400000元，乙方违约，甲方不退回所有预付款。合同还对其他事项进行了约定和说明。2019年2月27日，范舒敏、李帆（甲方、出让方）与杨文进（乙方、受让方）另行签订《房屋转让预约协议》并对该协议进行公证。约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，至今未取得不动产权证原件，乙方对此知悉；房屋转让价款为550000元，协议签署当日支付首付款300000元，余款250000元在甲方取得不动产权证、双方通过昆明市存量房买卖合同网签系统签署《云南省二手房买卖合同》并办理完产权过户手续后付清；若甲方将房屋转让给他人或提高房屋转让价格、或以任何乙方不能接受的理由拒不部签署正式的房屋买卖合同的，甲方除应向乙方退还全部房款外，还须向乙方支付房屋交易价款20%的违约金；若乙方在本协议签署后，拒不签署房屋买卖合同、或无正当理由单方解除本协议或房屋买卖合同的，乙方应向甲方支付房屋交易价款20%的违约金。协议还对其他内容进行了约定和说明。2018年1月19日，杨文进向范舒敏账户转账支付200000元，范舒敏于同日向杨文进出具《收据》，确认收到涉案房屋预付款200000元。2019年2月27日，杨文进向范舒敏账户转账支付50000元；2019年3月31日杨文进向范舒敏账户转账支付50000元。至此，杨文进合计向范舒敏支付涉案房屋购房款300000元。2020年3月30日，范舒敏向杨文进发送微信，告知“房子里面的相应物品我们已做出特别说明并妥善保管，并签署委托协议由他们（中介）独家代理，约定4月30日前完成买卖、交付、付款等相关事宜及违约责任”，杨文进于当天回复“做人我们要讲道理，房子我也让你们卖，但东西你总得要让我处理完才行，是不是没有商量的余地了，连换锁你都不说一声”。此后，双方通过微信就违约和赔偿等事宜进行协商，但未能达成一致意见。根据原被告的举证质证以及在庭审中的陈述，本院总结本案的争议焦点为：1．本案《房屋转让预约协议》是否已经解除；2．被告在履行房屋转让预约协议过程中是否存在违约行为；3.被告是否应按原告主张向其赔偿损失。针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同自当事人意思表示达成一致时成立。本案中，原告与范舒敏签署《房产买卖协议》，对交易涉案房屋、房屋价款、价款支付方式、违约责任等进行了约定。随后原告与两被告又签订《房屋转让预约协议》并办理公证，再次对交易涉案房屋、房屋价款、价款支付方式、违约责任等进行约定，仅对价款支付方式及违约责任进行了变更。结合两份协议内容，本院确认双方就买卖涉案房屋成立合同关系，该合同内容不违反法律关系，依法成立并生效。对被告辩称因涉案房屋未办理产权证也未经过备案，故本案合同未生效的主张，本院认为，产权证和备案登记系房屋所有权归属事项，属物权范围，本案原被告签订房屋买卖合同属债权行为，二者互相独立，互不干涉，涉案房屋是否取得权属证明不影响房屋买买卖合同的生效，故对该项答辩主张本院不予采纳。对于《房屋转让预约协议》是否解除的问题，原告主张未解除，被告主张因原告已同意被告另售房屋，故合同已解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，结合双方提交的微信聊天记录，原被告一直就违约和赔偿等事宜进行协商，但至本案开庭之日仍未能达成一致意见。双方签订的《房屋转让预约协议》中除交易涉案房屋外还涉及房屋价款、价款支付方式、违约责任等多方面，不能仅以原告对被告另售房屋无异议直接认定为双方已经就解除合同达成一致意见。综上，本院认为，《房屋转让预约协议》尚未解除。针对第二个争议焦点，本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如前所述，双方签订的《房屋转让预约协议》尚未解除，在合同未解除的情况下，被告于2020年3月30日通知原告涉案房屋中的家具已经由其腾空，并将另售涉案房屋，其行为阻碍了原告取得房屋所有权的可能，构成违约。针对第三个争议焦点。第一，原告主张被告应向其退还已交购房款300000元，并支付以该款为基数自2019年2月27日至实际退还购房款之日止的资金占用利息。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，如前所述，《房屋转让预约协议》尚未解除，在协议解除前，双方依据合同取得的财物均无返还的基础。但因被告的行为阻碍了原告取得涉案房屋所有权的可能，导致原告购买涉案房屋获得所有权的合同目的无法实现，故原告要求解除本案《房屋转让预约协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。协议解除后，被告收取300000元购房款的合同依据不再存在，故原告有权向被告要求返还已付购房款，但原告要求自2019年2月27日起即计算资金占用利息无事实及法律依据，本院不予支持。第二，原告主张被告应向其支付违约金110000元的诉讼请求。如前所述，被告的行为构成违约，根据《房屋转让预约协议》的约定，应向原告支付违约金，但双方对违约金的约定过高，且原告并未举证证明其因被告违约造成的损失金额，故本院依法调整本案违约金为原告已付购房款的20%，具体金额为60000元。第三，原告主张被告应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向其支付已付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据上述规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于房地产开发企业与购房者之前签订的房屋买卖合同，并不包括购房者购买房屋后又另行向他人出售的房屋买卖合同，故本案原被告之间的合同关系不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告的该项主张无法律依据，本院不予支持。第四，原告主张被告应向其支付律师费15000元的诉讼请求。《房产买卖合同》及《房屋转让预约协议》均未对主张权利支出的费用如果负担进行约定，原告亦未提交证据证明该费用以实际产生，故该主张无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十五条、第二十六条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、杨文进与范舒敏、李帆于2019年2月27日签订的《房屋转让预约协议》解除；二、范舒敏、李帆于本判决生效之日起十五日内向杨文进返还购房款300000元；三、范舒敏、李帆于本判决生效之日起十五日内向杨文进支付违约金60000元；四、驳回杨文进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11123元，由杨文进负担5561.5元，由范舒敏、李帆共同负担5561.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年十一月三十日书记员  孙海鸥