江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2591号原告：郁永明，男，1964年9月21日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陆浩存，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被告：张晓，男，1981年6月11日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：戴惠忠、孙妹妹，无锡市锡山区港下法律服务所法律工作者。被告：顾利伟，男，1978年4月8日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：戴惠忠、孙妹妹，无锡市锡山区港下法律服务所法律工作者。被告：李庆友，男，1970年11月26日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：杜飞跃、钱刚（实习），江苏衡欣律师事务所律师。被告：徐信，男，1983年6月5日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：江苏大东港物流中心有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东港镇东青河村。法定代表人：袁安兄，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴健、吴高俊，江苏智和律师事务所律师。原告郁永明与被告张晓、顾利伟、李庆友、徐信、江苏大东港物流中心有限公司（以下简称大东港物流）租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月8日立案受理后，依法由审判员杨晓敏适用简易程序独任审理，后经批准于2020年8月31日转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告郁永明及其委托诉讼代理人陆浩存，被告张晓、顾利伟共同的委托诉讼代理人戴惠忠、孙妹妹，被告李庆友及其委托诉讼代理人杜飞跃、被告大东港物流的委托诉讼代理人吴健到庭参加诉讼。被告徐信经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁永明向本院提出诉讼请求：1、判令李庆友、徐信继续履行原告与张晓、顾利伟于2017年12月6日签订的租房合作协议，将东港园南路28号内的3072平米的租赁房屋交付给原告继续租赁使用。2、判令李庆友、徐信及大东港物流从2019年5月6日起非法占有该房屋到实际交付原告之日止的期间，从租房合作协议终止日的2023年10月14日起顺延该期间。3、判令张晓、顾利伟、李庆友、徐信就原告正当维权，对原告（自主二次创业的参战老兵）的人身安全实施多次具有黑恶性质的威胁和恐吓，应承担精神损害赔偿金30000元。4、判令被告支付原告为维权支付的一年多的差旅费、维权费及材料打印费2000多元，合计32000元。5、判令五被告连带赔偿从2019年5月6日起到实际将该房屋交付给原告之日止的给原告造成的装修损失，以2614000元装修总款按照六年折旧以一年435700元的损失计算。6、判令张晓、顾利伟赔偿原告办公室里办公用品、生活用品等财物损失25000元。7、判令被告支付原告因其非法侵占造成的一年半的营业收入损失80万元（以每年533000元计算）。8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其于2017年12月6日与张晓、顾利伟签订租房合作协议，约定将东港园南路28号内的3072平方米房屋出租给其使用，租期6年。其投资261.4万元进行装修，并在2018年4、5月期间基本全部对外出租。2019年5月，张晓、顾利伟趁其出差，擅自将上述房屋全部转让给李庆友、徐信，大东港物流也在明知该房屋由其承租的情况下，对李庆友、徐信占有房屋予以默认，张晓、顾利伟收取了转让费110万元。李庆友、徐信在明知该房屋系其承租的情况下，仍与其房西逐一重新签订了合同。其在2019年5月得知此事后，多次向东湖塘派出所报警，要求各被告返还房屋，但各被告未予理睬，且对其进行暴力威胁、恐吓，将其办公室门锁撬掉，取走其文件、办公用品等，造成其严重经济损失。张晓、顾利伟共同辩称，其与原告之间的租赁关系在2019年4月份已经解除并终止。到目前为止，原告尚结欠其各项费用共计671495元，就该笔费用其保留另行起诉的权利。案涉房屋所有权人是大东港物流，其向大东港物流租赁房屋的面积大概有五千多平米，租期六年。其在2017年10月15日将案涉房屋转租给了原告，约定了租金的金额、支付方式、利润分成，但是合同签订以后，原告没有按照协议支付租金，一期都没有付过，其多次催讨，原告总是说等他的房子卖掉后再付款，但是这样等下去也不是办法，其也要向大东港物流支付租金。2019年4月，其实在等不下去了，就告知原告不能合作下去了，并电话告知原告终止合同。经其查询，原告在外欠款金额巨大，原告所说的卖掉房子后再支付房租，实际房子已经被法院查封，原告不可能履行协议。其为了减少损失，在2019年5月6日与大东港物流、李庆友、徐信三方一起签订了一份合同转让协议，将其原来与大东港物流签订的租赁合同项下的所有权利、义务一并转让给了李庆友、徐信。综上，自始至终都是原告违约，所以请求法院驳回原告的诉请。关于办公用品，原告办公室中有两张办公桌、一张三人沙发、一只空调、一个资料柜，本来就不是原告的，是顾利伟、张晓提供的，这些东西是他们在鹅湖店中搬过去的，这个店正好关掉，原告也需要，所以就搬过去借给原告使用。被告李庆友辩称，原告是依据租赁合同关系起诉的，根据合同相对性原则，其与原告之间并不存在租赁关系，故其不是本案适格被告。其自2019年5月6日起继受张晓、顾利伟与大东港物流之间的租赁合同，故该日起，其属于合法占有、使用租赁物，请求法院驳回原告的诉请。其与徐信在与张晓、顾利伟、大东港物流订立转让协议和三方协议时，根本不清楚原告与张晓之间有租赁合同存在。其是从张晓、顾利伟、大东港物流处合法租赁的房屋，不存在占用原告的办公用品等情况。被告大东港物流辩称，原告与其没有租赁合同关系，原告的诉讼请求没有依据，原告支付的水电费是代承租人张晓支付的，根据其与张晓签订的租赁合同，转租是需要其书面同意的，其不认可原告与张晓、顾利伟之间的合作协议，其只认可2019年5月6日与张晓、李庆友、徐信签订的三方协议，同意李庆友的答辩意见，根据合同相对性原则，其不是本案适格被告，请求驳回原告对其的诉请。被告徐信未作答辩。经审理查明：一、合同签订情况：2017年5月28日，大东港物流与张晓签订《租赁合同书》一份，约定大东港物流将坐落于大东港物流园房产证编号为Ｘ××4号二期3号楼对外三层出租给张晓使用，面积为5010.18平方米，该租赁房屋采取包租的方式，由张晓自行管理；租赁期限自2017年5月30日至2023年9月15日，租金每半年支付一次，先付后用。合同另载明：“乙方（张晓）在承租期内，在没有征得甲方（大东港物流）同意的前提下，不得自行转租。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。”2017年12月6日，张晓、顾利伟（甲方）与郁永明（乙方）签订“租房合作协议”一份，约定由张晓、顾利伟向郁永明出租16间，每间三层店面，共计3072平方米，租期自2017年10月15日至2023年10月14日。该协议另载明：“四、不论乙方经营如何，乙方在每年提前一个月即每年9月15日前把次年的房屋使用费交给甲方，租金每年50万元，每1年交1次，第一年因装修交付房租费用定为2017年12月30前，此日期之前所收房屋租金甲乙双方各得一半，以后五年时间采取先交费后使用，否则终止合作协议。（特殊情况甲乙双方协商决定）五、利润分成：乙方投入装修费用按6年均摊，最终出租所得，去掉投入费用，去掉店面租金后利润，第一年甲方占百分之二十，乙方占百分之八十，第二年甲方占百分之四十，乙方占百分之六十，第三年开始至第六年甲乙双方各占百分之五十（如乙方没有利润甲方则不予分配，经营损失和甲方无关）。”关于相关租金分配条款的理解，郁永明与顾利伟、张晓在庭审中一致确认为：郁永明收到的转租租金，在去掉年租金50万元及装修费用后，多余的利润双方再行按约定比例分配。2018年12月6日，顾利伟、张晓与郁永明签订《张晓、顾利伟和郁永明收支明细》（以下简称《收支明细》）一份，载明：“本收付明细是张晓、顾利伟（甲方）和郁永明（乙方）在2017年12月6日签订的关于江苏大东港物流中心有限公司的房屋租赁合同的附表。注1:应付房租：2017年10月15日-2019年10月14日，共24个月=1000000元。注2：682950元为已收到的房租，该房租已经由甲方代替乙方向第三方承租人收缴，充作乙方支付给甲方的租金。注3:202392元是甲方代替乙方支付给第三方的各种费用，属于借款。注4：郁永明（乙方）应付：1000000+202392-682950元=519442元。注5：甲乙双方签订的租赁协议和本收支明细若有不符处，以本收支明细为准。注6：本收支明细一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力，甲乙双方签字和立即生效。”顾利伟、张晓、郁永明均在协议下方签字。该协议签订后，房屋实际使用人之一柏燕于2019年1月20日向顾利伟转账支付324000元。2019年5月6日，张晓、顾利伟（甲方）与李庆友、徐信（乙方）、大东港物流（丙方）签订《合同转让三方协议》一份，约定甲方将其与丙方于2017年5月28日签订的《租赁合同书》中甲方的权利、义务均转让给乙方。乙方清楚《租赁合同书》约定的全部权利和义务，自身也有能力履行合同中的全部权利和义务，丙方同意上述转让。甲方已向丙方支付租赁保证金10万元，租金已付至2019年9月29日。同时，大东港物流与李庆友、徐信签订《租赁安全协议书》一份（系《租赁合同书》附件），约定了租赁房屋所涉消防、人员、车辆、物品管理等安全规定。同日，张晓与李庆友签订《房屋租赁转让协议书》一份，约定张晓将其承租自大东港物流的房屋全部转让给李庆友，转让费110万元，其中定金10万元（2019年4月23日支付）。上述款项已全额支付。二、租金收支情况：审理中，郁永明与张晓、顾利伟一致确认，郁永明在承租上述房屋后从未直接向张晓、顾利伟支付过房屋租金。关于租金收支情况，郁永明陈述，其也对外招租了部分商户，并收取了租金，具体租金金额其在一次庭审中陈述为五十余万元，在另一次庭审中又称为三十余万元，但均明确未将其收到的租金交给张晓和顾利伟。郁永明另陈述，其有一套房子委托张晓出卖，张晓帮其卖掉后收了25万元定金，抵了房租。为证明其主张，郁永明向法庭提供落款日期为2017年12月3日的“房产专用收款收据”一份，载明：“今收到无锡市锡山区查桥江南坊107栋202室房屋定金首付款250000元整。”张晓在付款人处签字，郁永明在收款单位处签字。关于该收据，郁永明陈述，付款人写张晓是代表其委托张晓卖房，收到定金25万元，张晓把25万元给其，但因为其与张晓在租房合作协议中应当支付租金，所以25万元其实际未收取，而是留在张晓处，顾利伟也是知道的。后来房子没卖成，到2018年12月6日《收支明细》出来后，该25万元，张晓又退给了房屋买主。关于租金收支情况，张晓、顾利伟陈述，为回笼资金，其将郁永明所承租房屋对外招租，从实际使用人处共收到租金682950元，该金额即为双方在《收支明细》中载明的租金金额，在《收支明细》签订后，房屋实际使用人之一柏燕于2019年1月20日向顾利伟转账支付324000元。三、关于费用支出与垫付：郁永明为证明其装修费用，提供1、其与黄友铨签订的《安装工程合同》一份，合同价载明为18万元；2、黄友铨签字确认的明细二份，金额分别为3000元、17800元；3、“木工刘师傅”费用清单，金额为23571元；4、陆志兴签字明细六份，金额分别为102566.7元、72092.24元、4500元、13678.2元、2553.36元、3960元；5、葛心灵签字结算单，金额为29700元；6、陈志明签字清单三份，金额分别为138672元、74960元、24045元。上述均为复印件，各被告对上述证据的真实性均不予认可。张晓、顾利伟陈述，除《收支明细》中载明的其替郁永明垫付的各项费用合计202392元外（已在应缴租金中一并结算），其还替郁永明垫付的款项包括：热水器管道电路电表监控等的整改费用80000元、老崔老婆打扫卫生费用12000元、殷春来的工资21920元、余静云的工资80000元、空气能付款20000元、付到大东港物流的清洁费3000元、钱洁的财务工资85500元，并提供收据、收条、转账凭证等予以佐证。原告质证认为，上述张晓、顾利伟所说的付工资的员工都不是其员工，而是顾利伟、张晓所开办的中介的员工。关于管道改造的费用，其在2018年已启用房屋，不存在改造的费用。四、其他情况：郁永明为证明其在2019年6月初前后多次报警，要求被告返还涉案房屋，提供东湖塘派出所“接处警工作登记表”一份，李庆友经质证认为，该登记表上的联系电话系其工作人员苏中典的电话，因对方要搬走东西，才由苏中典报警制止，并非郁永明的报警记录。2018年6月至9月期间，大东港物流的财务人员两次以发送微信的形式向郁永明催缴电费。2018年10月22日，郁永明向大东港物流支付宝转账支付水电费1000元，当日，大东港物流开具水电费收据，载明交款单位“张晓（3号楼）”。为证明本案所涉房屋被被告非法占有、相关物品被取走，郁永明提供殷春来在派出所的询问笔录及通话录音。郁永明陈述，殷春来系通过顾利伟、张晓介绍认识，在其那里对出租房屋进行管理，工资由其支出，在其办公室里办公。殷春来在派出所笔录中陈述：“因为以前那个公寓房是郁永明在管理的，但是因为郁永明经常不在那里履行管理职责，租客经常因为断水电的问题打电话给张晓，当时张晓租用我家里的房子，看我在家里没有什么事情做，就让我去他那里做管理的，给我3000元每月的工资。”殷春来另陈述：“2018年10月，张晓安排我在公寓房二楼楼梯口的一间办公室办公的，当时我第一天去上班的时候，就发现办公室的门已经被撬坏了，里面什么东西都没有，墙壁上有台空调挂机也晃晃悠悠的，好像是有人拆过了，但没拆下来的样子。是我去了之后，请人来把门锁修好的，然后再搬了新的办公桌、电脑等办公用品进去使用的。”殷春来还陈述：“郁永明不大到公寓来的，我听说他在外面逼债，我在那里工作期间，经常有人来找郁永明要债，讨要装修款等欠款。”殷春来在通话录音中陈述：“所有的东西都在他们那里，那么，以后也别找我了，因为这个事情我也不知道，跟我没关系。那天也找我了，我都跟他们讲清楚了。跟我一点点关系都没有的。……我跑去的时候，办公室里已经没有东西了，你那东西我没拿，已没啥东西了，我跑过去办公室已经空了。”李庆友为证明张晓、顾利伟向其交付房屋时，将小租户（即房屋实际使用人）的租赁合同一并进行了交接，其提供“房屋租赁合同”9份。上述合同中，出租人处均注明为“环球房产”（即顾利伟、张晓开办的房产中介公司），部分合同的收款人处由殷春来签字。郁永明对其中有殷春来签字的合同予以认可，其余均不予认可。以上事实，有租赁合同书、租房合作协议、张晓、顾利伟和郁永明收支明细、合同转让三方协议、收条、派出所笔录、录音光盘、环球房产房屋租赁合同以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：一、郁永明与张晓、顾利伟之间是何种法律关系；二、郁永明与张晓、顾利伟之间所签合同能否继续履行；三、郁永明在本案中主张的损失是否成立；四、李庆友、徐信、大东港物流是否应当承担原告所主张的责任。关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张晓、顾利伟将本案所涉房屋交付给郁永明使用、收益，郁永明向其支付租金，故双方系租赁合同关系。个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。本案中，张晓、顾利伟仅是基于租赁合同提供房屋，并不提供其他资金、实物、技术等，亦不参与具体经营，承担经营风险，故双方在合同中对经营收入的分配本质上仍是租金的一部分，原告主张双方存在合伙关系，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据双方租赁合同约定，郁永明应当于2017年12月30日前预交第一年租金，于2018年9月15日前预交第二年租金，两笔合计100万元，但截至2018年12月6日，郁永明均未直接向张晓、顾利伟支付租金，而是由张晓、顾利伟直接向部分实际使用人收取了租金合计682950元，扣除垫付费用外，郁永明尚结欠519442元。在双方签订了《收支明细》后，郁永明仍未向张晓、顾利伟支付租金，仅由实际使用人之一柏燕于2019年1月20日向顾利伟支付了租金324000元。郁永明辩称，张晓、顾利伟同意其缓交租金，根据后续签订的《收支明细》约定，其于2019年10月14日前支付上述欠付租金即可。但双方在《收支明细》中关于付款时间并未有明确约定，该明细清单仅为双方对账结果，未对合同约定的付款时间进行变更，郁永明仍有义务按照租赁合同约定的时间支付房屋租金。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，郁永明未按约支付租金，张晓、顾利伟有权解除合同。关于通知义务，张晓、顾利伟辩称，郁永明长期躲债在外，常常无法联系到，其曾多次电话通知解除。郁永明聘请的管理人员殷春来在派出所笔录中陈述，郁永明很少去本案所涉房屋处，经常有人去本案所涉房屋处找郁永明催债，该陈述与张晓、顾利伟在本案中的陈述一致，且郁永明亦在本案中陈述，张晓、顾利伟将本案所涉房屋承租权转让给李庆友时，其在外地出差。后郁永明在张晓、顾利伟与李庆友、徐信、大东港物流三方协议签订后不久即知晓此事，并与上述各方协商租赁相关事宜，即其实际已知晓张晓、顾利伟解除合同的意思表示，解除通知已到达郁永明本人。此外，李庆友、徐信与大东港物流、张晓、顾利伟签订三方协议系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以确认。郁永明、张晓、顾利伟均辩称李庆友、徐信对其两方之间的转租合同系明知，但所举证据尚不足以证明该主张，且张晓、顾利伟在李庆友、徐信取得租赁权后已将实际使用人的租赁合同交付其二人，其中也包括有郁永明聘请的管理人员殷春来签字的租赁合同。同时，在张晓、顾利伟等人的参与下，各实际使用人亦与李庆友、徐信重新签订了转租合同。郁永明辩称，李庆友等人系胁迫实际使用人签订合同，但未举证证明，本院不予采信。故郁永明与张晓、顾利伟签订的《租房合作协议》实际已无法继续履行。此外，李庆友、徐信、大东港物流非该合同相对方，郁永明请求判令李庆友、徐信继续履行其与张晓、顾利伟于2017年12月6日签订的租房合作协议，将东港园南路28号内的3072平米的租赁房屋交付给原告继续租赁使用；李庆友、徐信及大东港物流从2019年5月6日起非法占有该房屋到实际交付其之日止的期间，从租房合作协议终止日的2023年10月14日起顺延该期间，无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，郁永明主张由各被告承担其精神损害赔偿金30000元；为维权支付的一年多的差旅费、维权费及材料打印费2000多元，合计32000元，上述款项均未举证证明，本院不予支持。关于其主张的办公室里的办公用品、生活用品等财物损失25000元，顾利伟、张晓认可办公室内确有办公桌等物品，但上述物品并非郁永明所有，殷春来亦陈述其在2018年10月去办公室时里面没有相关物品，故郁永明主张顾利伟、张晓侵占其所有的物品，证据不足，本院不予支持。关于其主张的从2019年5月6日起到实际将该房屋交付给其之日止的装修损失435700元/年，其所举证据尚不足以证明该损失金额，且经释明后亦不申请司法鉴定，此外，郁永明明确上述损失系基于继续履行合同提出，现经审理，本院认定该租赁合同无法继续履行，故相关损失的计算基础亦不存在，该诉讼请求，本案不予理涉。关于郁永明主张的因被告非法侵占造成的一年半的营业收入损失80万元（以每年533000元计算），其未举证证明，且其与张晓、顾利伟之间仍有租赁合同相关租金、垫付等款项未结清，故本院亦不予支持。关于争议焦点四，郁永明所举证据尚不足以证明其存在上述损失，李庆友、徐信、大东港物流与郁永明之间也不存在合同关系，故郁永明主张李庆友、徐信、大东港物流赔偿损失于法无据，本院不予支持。关于郁永明与张晓、顾利伟之间就租赁合同解除后的未尽事宜，可另行主张相关权利。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郁永明的诉讼请求。案件受理费39048元，由郁永明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  邱新华人民陪审员  华 奋二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  陈敏珠