广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24447号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**。法定代表人：黄宇航，公司总经理。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：林德，男，1963年2月17日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市。被告：邓敏玲，女，1974年3月14日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市东山区。原告广东康景物业服务有限公司与被告林德、邓敏玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼法程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员方卓迪独任审理，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾景熙、被告林德、邓敏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费12891元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止)，暂计至起诉之日为4587.90元，共计17478.90元给原告；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2005年12月起受广东珠江投资股份有限公司的委托对珠江俊园进行物业管理，双方约定：原告对小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取;逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的1‰每日交滞纳金等条款。被告于2002年7月6日在购买海珠区珠江帝景苑倚泓轩XXXX后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截止目前，虽经原告多次书面催告，被告仍拖欠2017年7月至2019年12月的物业管理费12891元，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。两被告共同辩称：对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议，对于原告主张两被告拖欠的2017年7月至2019年12月的物业管理费12891元予以确认，但是对于是否应当支付物业费和违约金有异议，理由是：原告在涉案房屋楼底下有加建违章建筑，并对外出租，因为两三年前原告在海珠法院也起诉过两被告，后原告称可等到违章建筑的租赁合同期满后就拆掉违建，当时原告说还有半年租期，所以两被告同意撤诉。根据落款日期为2002年7月6日的前期物业管理合同第一条第10款约定，原告不能占用小区的公共部位，现原告答应拆除违章建筑，但没有实际履行，所以被告才拖欠原告的物业管理费，另原告在违章建筑的经营租金应该返还给涉案小区的业主，故请求法院驳回原告的诉请。原告提交了如下证据：1、紧急联络记录表；6、客户账务明细；7、商品房买卖合同。两被告对原告提交的证据均无异议。两被告提供如下证据：1、照片三张，拟证明涉案房屋的首层已被原告改造成商铺对外出租，涉案房屋所在楼房的首层原来除了进入涉案房屋的大堂及电梯以外，其他区域没有任何建筑物。原告对两被告的证据经质证认为，对证据1的真实性、合法性确认，关联性有异议，对于照片所载的位置上是否属于违章建筑应当由执法部门认定查处，一旦认定属于违章建筑，原告将配合执法部门的执法工作。另原告向本院提交一份情况说明：本院经审理认定本案事实如下：广东珠江侨都房地产有限公司作为甲方和广东康景物业服务有限公司作为乙方签订《物业管理委托合同》，由甲方将珠江帝景苑倚泓轩委托给乙方进行物业管理。其中，第三条，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼顶、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、地、地下室池、集水井等。第四条，共用设施、设备及场地的使用、维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、高低压配电房、发电机、智能化设备、潜水泵、通风及防排设备、人防设施、停车场管理设备等。第十三条，负责向业主和物业使用人收取下列费用，1、物业管理服务费；2、公共水电分摊费用……；第十七条：委托管理期限为自2013年5月1日起至业主大会或业主委员会依法选聘新的物业公司进场之日止。第十九条，乙方的权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度……；4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备绿化等的年度维修养护计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修费用从公用设施专用维修基金中提取……；7、每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。第二十条：乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋外观完好、整洁；设备运行正常；房屋及设施设备的维修养护及时、无隐患；绿化生长良好，分布合理……，小区在乙方接管后两年内达到市级优秀住宅小区标准。第二十一条：物业管理服务费：本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰缴纳滞纳金。第三十一条：自本合同生效之日起30日内，根据甲方委托管理事项，办理完成交接验收手续。被告于2002年7月6日填写《业主、住户入住合约》，显示其入住的物业单元为：珠江帝景苑倚泓轩XXXX。2002年7月6日，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购的珠江帝景苑倚泓轩XXXXX提供物业服务，其中，第一条第二款第10点，不得占用本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能。第二条第一款，公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他公用部位等；第二条第二款，共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵、电梯、有线电视天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等。第四条，乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.8元……。第十一条第四款，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至缴清应缴费用。此外，原告提交《欠费明细表》，显示被告每月应缴物业费429.7元，从2017年7月至2019年12月共拖欠原告物业费12891元。本院认为：两被告作为案涉房屋的业主，在和广东康景物业服务有限公司已经签订《前期物业管理服务协议》的情况下，应当按照约定全面履行自己的义务。该合同虽为格式合同，但该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为案涉房屋的物业服务费及违约金应否支持的问题。对此，本院作评判如下：关于被告是否应当支付拖欠的物业费。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据上述规定，被告在收楼后负有按照《物业管理委托合同》的约定，按时支付物业服务费的合同义务。被告2002年7月6日就已经填写《业主、住户入住合约》，而拖欠的物业费发生在2017-2019年之间，可认定案涉房屋已完成法律意义上的交付，被告理应向原告交纳物业服务费。对于被告以原告在涉案房屋的楼房加建违章建筑等问题为由而主张免除物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。具体理由为：1、原告作为案涉小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个案涉小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。被告作为案涉小区的其中一户业主，其已实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付物业服务费。被告以原告未对其提出的违章建筑问题进行积极、有效的处理而拒付物业服务费，依据不足，而且该建筑物是否属于违法建设及如何处理，应由相关行政管理部门负责处理，不属于人民法院民事诉讼审理的范围，被告可另循法律途径解决。2、由于物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，被告的上述抗辩只能证明案涉小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。3、《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，当物业服务企业对业主造成侵害时，业主完全可以依法主张相应的合法权益，而不是以拒绝支付物业服务费作为维权的方式。关于原告主张的违约金是否应当支持。《物业管理委托合同》第二十一条约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳滞纳金。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，本院已经认定被告应当按期缴纳物业费，故在被告逾期缴纳物业费时，应当按照合同约定支付违约金，但合同约定自逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳违约金标准过高，本院酌情调整为2019年8月19日之前的违约金标准参照中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，但违约金总额应以被告欠付的物业服务费为限。最后需要指出的是，引起本案纠纷是由于被告不满原告的物业服务质量，认为其未能履行好所应负的义务所致。虽然被告以不交纳物业服务费作为维权的方式不可取，但从中亦凸显了原告在对案涉房屋所在小区进行物业管理中所存在的问题。为此，原告应通过本案诉讼，进一步强化服务意识、提升服务质量、提高物业管理水平，同时，也要畅通与业主的沟通渠道，认真听取业主提出的意见和建议并及时作出整改，取得业主对物业服务工作的理解与支持，以有效防范类似纠纷的发生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林德、邓敏玲于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广东康景物业服务有限公司支付从2017年7月至2019年12月的物业服务费12891元及违约金(违约金以2017年7月至2019年12月每月的物业服务费429.7元为本金，分别从欠付物业管理费当月的次月1日起计算，其中从2017年8月1日至2019年8月19日，参照中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至被告林德、邓敏玲实际清偿之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。违约金总额应以欠付的物业服务费为限)；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，由被告林德、邓敏玲负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  方卓迪二〇二〇年十一月十八日法官助理刘嘉琳法庭记录王振裕