四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3301民初431号 原告：四川盈发物业服务有限公司，住所地四川省成都市。 法定代表人：张玉清，公司执行董事。 委托诉讼代理人：易涛，四川宁安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖青，四川宁安律师事务所律师。 被告：康定市盛和房地产开发有限公司，住所地康定市。 法定代表人：王纪贤，董事长。 委托诉讼代理人：韩晓丽，四川康讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李友红，四川康讼律师事务所律师。 原告四川盈发物业服务有限公司（以下简称盈发物业）与被告康定市盛和房地产开发有限公司（以下简称盛和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盈发物业委托诉讼代理人易涛、赖青与被告盛和公司委托诉讼代理人韩晓丽、李友红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告盈发物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付其开发的位于康定市新城广场城市综合体一期房屋未出售及未交付业主的物业从2019年10月1日至2020年9月30日期间的空置物管费99989.40元（其中空置物业费96089.40元、生活垃圾清运费3900元）；2.判令被告按照双方签订的《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》约定，向原告移交第二期所出售未交付物业的业主资料明细表、未出售及未交付物业明细表、业主专项维修资金缴纳明细清单；向原告移交第一、二期物业管理区域内公共设施、共有部位全部资料、物业承接查验资料和手续（施工总平面图、单体建筑、结构竣工图、地下管网工程竣工图、共用设施设备安装维护及保养技术资料、物业保修文件和物业使用说明文件）。事实和理由：被告就自己开发的康定新城广场城市综合体的物业管理工作与原告签订《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》，约定将该项目的一、二期物业包括居住物业类、公共物业类、装修管理费、生活垃圾费等服务委托给原告管理、服务；其第六条明确了各项物业服务费的收取标准、交费义务人和物业服务费交纳期限；其中第三款交费人约定：“自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担”；合同生效后，被告于2019年10月1日向原告移交了该项目一期物业，原告也按约接手了物业服务工作；按合同约定，被告应向原告支付其尚未出售或尚未交付的物业2019年10月1日至2020年9月30日期间的空置物业服务费99989.4元，但经原告数次催讨，被告均明确拒绝支付；2020年7月22日，被告发函原告交房事宜；2020年7月23日，原告通知被告及原告供应商等系列人员就2020年7月31日交房事宜召开综合协调会，明确二期交房时间为2020年7月31日；在此之前原告已对交房各项工作进行了充分准备，但被告却迟迟未向原告移交与交房相关的业主详细资料清单，未向原告移交物业管理区域内公共设施、共有部位及相应的物业查验资料，也未组织原告进行查验交接手续，导致原告无法开展二期物业的物业服务工作，给原告造成经济损失，为维护其合法权益，特诉至法院要求支持上述诉请。 被告盛和公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告要求支付案涉项目一期2019年10月1日至2020年9月30日的空置物业费99989.40元的诉请与本案事实不符。原告所诉物业费来源为其提交法庭的《康定新城广场空置房物业费用明细表》，此表显示39户空置物业费99989.40元（其中物业费96089.4元、生活垃圾清运费3900元）。事实上，这39户除4户为未实际出售空置房外，其余35户均为已出售未交付的物业（其中，2019年9月30日前出售26户、已装修5户，2020年1月出售9户、已装修9户），根据《前期物业服务合同》约定，被告不应支付该物业费。首先，原告主张的物业费计算期间不正确。原告于2020年8月1日正式撤离该项目，其空置房物业费的计算期间应从2019年10月1日起至2020年7月31日止；其次，对于已出售的35户未交付物业的物业费71582.17元（其中：2019年9月30日前出售26户物业费53920.42元，2020年1月20日出售9户物业费17661.75元），该物业费因物业已出售且系因原告未按约履行物业交付义务造成，应由原告向业主收取。1、被告依照与业主签订的《商品房买卖合同》应当在2019年9月30日（交房日）将一期已出售的26套物业交付业主的约定，在同年9月中旬开始通知业主收房，同年9月25日，被告将已售物业客户相关信息资料移交原告，并要求其对被告尚未联系到的客户再行通知收房；2、为兑现并顺利完成向业主按期交房的承诺，被告与原告签订《关于康定新城广场综合体售楼部物业费及一、二期物业开办交房一次性总包干费用协议》，其第一条第二款约定：一、二期售楼部物业及交房一次性补贴包干费用总金额20万元；第四条约定：包干费用包括了项目一、二期所有物业交付费用；第八条约定：被告所支付的交房费用应为一次性费用，如本次交房出现部分业主未接房而推迟接房的情况，原告应与被告一同办理完业主入住的相关手续和事宜，被告不再另行支付费用，项目一期共计142套房，但原告仅完成交付103套，且在二期交房工作尚未开始时就已撤离项目，导致一期已售35套物业直至2020年7月30日其离场时仍未交付，并由此产生其诉称的71582.17元的物业费（2019年10月1日——2020年7月30日止）；再次，对于原告主张的4套未出售空置物业费8109.75元（从2019年10月1日-2020年7月30日），系因原告未按约履行前期物业服务造成，被告不应支付。1、双方签订的《前期物业服务合同》第四条约定：原告应按照《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务；但原告整个物业人员配置不齐，其唯一具有物业管理资格证书的项目负责人何琪，长期未在岗，其项目主管李杰，在无任何物业管理及相关资格证书的情况下，却充当项目物业的水电工、电梯维护等多项工作，物业管理极不规范，服务标准完全达不到约定的一级标准；2、原告未按物业合同第三条内容提供物业服务，未按第十条约定在物业显著位置公示服务项目和收费标准等相关情况，物业管理区域内环境卫生差，设施设备损坏严重，对业主的投诉及报修无法及时处理等，其物业服务达不到合同约定的服务内容和标准，导致业主对原告物业服务满意度测评时满意率为0；3、原告在未完全移交物业相关工作的情况下，于2020年8月1日主动撤离该项目，导致被告在没有充分准备的情况下，临时接管物业相关工作，给被告造成人力、物力、财力等较大损失，故原告违约在先，被告不应支付其未出售4套物业的物业费；最后，原告提交的空置房物业费清单包含生活垃圾清运费3900元，根据《前期物业服务合同》第六条第四款物业服务费构成：清洁卫生费等，此中并不包括生活垃圾清运费，且其第六条第二款第5项只约定了生活垃圾清运费的标准为100元/年，空置房并不会产生垃圾，故不存在生活垃圾清运费问题，原告收取费用不合理且没有收费依据。二、原告起诉的事实与本案客观事实相悖。首先，原告要求移交一期所出售未交付业主等资料和手续的诉称不是事实。事实上，被告已将上述资料提供给原告，否则，原告起诉时所提交的空置房清单从何而来？2020年9月25日，被告聘请的销售人员钟林译，通过微信方式已将一期《客户信息表》提供给原告，此外，2020年8月5日，被告收到原告方何琪编制的《康定新城广场物业移交协议》中的空置房清单与被告提供的《客户信息表》中的内容完全一致，也证实原告已经掌握上述资料，但原告为规避其明知却不履行交房的责任，在提交证据时有意将客户信息内容删除并要求被告移交客户信息，其作法明显欠妥；其次，原告诉称“2020年7月22日，被告发函我司交房事宜，7月23日通知被告及原告供应商等人员就2020年7月31日交房事宜进行综合协调会，明确二期交房时间为2020年7月31日”不真实、不客观，事实上，根据2020年7月31日原告的会议记录，证实二期交房工作即将从此开展，原告的项目负责人何琪，将本项目物业管理相关工作交由被告进行管理，但原告于次日突然离场，导致二期交房工作未按计划及时开展；最后，《前期物业服务合同》第六条第五项约定：被告的物业费按年交纳，即从2019年10月1日至2020年9月30日，并未约定具体的交纳时间，只要被告在此期间内交纳均不存在违约，而原告却在2020年8月27日就将被告径行起诉至法院，既违背合同约定，又损害被告声誉，浪费司法资源，应依法驳回其起诉。综上，原告违约在先，既未按照《一、二期交房总包干协议》完成所有物业交房工作，也未按照《前期物业服务合同》约定的一级物业服务标准服务，又在未完全移交相关工作的情况下主动撤离该项目，双方之间的《前期物业服务合同》因其违约已无继续履行的可能。事实上，从其撤离该项目起，相关物业管理服务工作均由被告自行完成，目前已完成二期24套物业的交房工作，双方的合同并未依法解除，原告应当继续履行物业服务合同义务，否则就应向被告移交一期业主交房的所有资料及其装修保证金收费清单以利其为业主作好服务；同时，还应支付被告从2020年8月1日至2020年9月30日期间对项目进行物业服务应当获得的物业管理费及生活垃圾清运费43922.67元、移交业主装修保证金余额55500.00元,对此，被告保留追诉上列费用的权利，故请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，被告开发康定新城广场城市综合体项目后，就物业管理工作与原告签订《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》，委托原告对该项目的居住物业、公共物业、装修管理、生活垃圾清运等进行管理、服务；合同对物业服务的内容、物业服务标准、物业服务费、双方权利义务、物业承接查验、专项维修资金、违约责任等进行了详细约定；合同第六条第三款交费人约定：“自本合同生效之日起，甲方（被告）尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方（被告）足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担”；第五款物业服务费交纳约定：“甲方（被告）的物业服务费从本合同生效之日起按一年交纳，业主的物业服务费从物业交付次日起计算，第一次按一年期缴纳，后期按半年度缴纳，每年的1月1日起缴纳上半年的物业服务费用，7月1日前缴纳下半年的物业服务费用”；第九条第十项约定：“因未出售而产生的房屋空置费用由甲方（被告）进行支付乙方（原告）”；第十三条第三项约定：“乙方（原告）对物业管理共有部分及相应的物业档案查验，现场查验20日前，甲方（被告）向乙方（原告）移交以下资料：1、施工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业承接查验所必需的其他资料”。2019年10月1日，被告向原告移交了案涉项目一期物业，原告亦按约接手了物业服务工作。 其后，原、被告双方签订《关于康定新城市广场综合体售楼部物业费用及一、二期物业开办交房一次性总包干费用协议》（以下简称《包干协议》），该协议载明：经甲、乙双方友好协商，现将我司于2018年4月1日入驻康定市新城广场售楼部的人员工资费用以及贵项目一期、二期物业开办费用及一期、二期交房包干费用总金额为200000元整；第一条费用组成载明：1、售楼部员工工资费用；2、一期、二期物业开办及交房一次性补贴包干费用；第二条计费期间载明：2018年4月1日至2020年7月30日；第四条支付金额载明：本次支付总金额为200000元（其中售楼部人工费用96884元，一期、二期开办及交房一次性补贴费用105656元）；第十三条载明：本协议自签字盖章之日起生效。该协议尾部甲方、乙方处分别加盖原、被告公章。 2020年7月22日，被告向原告发出通知函，提出原告存在人员配备未达到标准及管理混乱，不能及时解决业主提出的问题导致物业服务口碑差等问题，望及时整改；2020年7月27日，被告向原告发出律师函要求原告及时整改相关问题；2020年7月31日，原告召开会议对近期工作进行安排并任命被告员工唐醒为现场管理人员；2020年8月2日，唐醒主持召开会议，表明从8月1日起员工工资由被告发放。 另查明，原告诉请的39套物业中，35套已售出，尚未售出的4套房号分别为1－1－1602、1－1－001、1－1－011、1－1－012。 上述事实有《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》、《关于康定新城市广场综合体售楼部物业费及一、二期物业开办交房一次性总包干费用协议》、《通知函》、《律师函》、《会议纪录》、《康定新城广场城市综合体一期空置房物业费用明细表》、当事人陈述、庭审笔录在案佐证。 本院认为，关于原告诉请被告立即支付其开发的位于康定市新城广场城市综合体一期房屋未出售及未交付业主的物业从2019年10月1日至2020年9月30日期间的空置物管费99989.40元（其中空置物业费96089.40元、生活垃圾清运费3900元）。原告诉称，根据《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》第三款约定：“自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担”，现被告尚有一期未出售及未交付业主的物业39套，故被告应支付该39套物业的空置物管费99989.40元。被告辩称，对于原告主张的39套物业中已出售未交付的35户物业的物业费71582.17元，根据原、被告双方签订的《包干协议》约定，该物业费系因原告未按约履行物业交付义务造成，原告应向业主收取；对于原告主张的39套物业中未出售的4套空置物业费8109.75元，系因原告未按约履行前期物业服务造成，被告不应支付；对于原告主张的生活垃圾清运费3900元，空置房不会产生垃圾，不存在生活垃圾清运费问题，故原告收取该费用不合理且没有收费依据。本院认为，首先，原、被告签订的《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》、《关于康定新城市广场综合体售楼部物业费及一、二期物业开办交房一次性总包干费用协议》均系双方真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，均真实、合法、有效，双方均应全面、诚信履行；其次，对于原告主张的39套物业中已售出的35户物业之物业费，虽然双方在《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》第六条第三款约定：“自本合同生效之日起，甲方（被告）尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方（被告）足额承担”，但其后双方签订的《包干协议》还载明：经甲、乙双方友好协商，现将我司于2018年4月1日入驻康定市新城广场售楼部的人员工资费用以及贵项目一期、二期物业开办费用及一期、二期交房包干费用总金额为200000元整（其中售楼部人工费用96884元，一期、二期开办及交房一次性补贴包干费用105656元），即被告已通过《包干协议》委托原告对案涉项目一、二期物业进行交付，故，原告应按该协议履行其对已售出的35套物业的交付义务并在交付后按双方签订的《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》之约定向业主主张该项费用，现其向被告提出该项主张，无事实依据，本院不予支持；再次，对于原告主张的39套物业中未售出的4套空置物业费，被告辩称，原告物业服务未达到《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》约定的一级服务标准、服务极不规范，故不应支付上述费用，本院认为，双方在《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》第九条第十项明确约定：“因未出售而产生的房屋空置费用由甲方（被告）进行支付乙方（原告）”，而被告向法庭提交的证据不足以证明如原告履行合同义务不符合约定或达不到约定的服务标准时其享有免交物业服务费的权利，应自行承担举证不力的法律后果，故对被告上述抗辩，本院不予采信；但根据被告提交的《会议纪录》，原告自2020年8月起即未按《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》提供物业服务，其主张的上述4套物业（房号分别为1－1－1602、1－1－001、1－1－011、1－1－012）之空置物业费亦应作相应扣减，故被告应向原告支付尚未售出的4套物业之空置物业费为8109.75元[（2809.70+1005+2971+2946）元÷12个月×10个月]；最后，对于原告主张的生活垃圾清运费3900元，根据双方签订的《前期物业服务合同》第六条第二款第5项约定：“生活垃圾清运费100元/年”，即该收费项目为生活垃圾清运费，而生活垃圾对于空置房无从谈起，故原告主张收取其清运费无事实依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付尚未售出的4套物业之空置物业费8109.75元。 关于原告诉请被告按照双方签订的《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》约定，向原告移交第二期所出售未交付物业的业主资料明细表、未出售及未交付物业明细表、业主专项维修资金缴纳明细清单；向原告移交第一、二期物业管理区域内公共设施、共有部位全部资料、物业承接查验资料和手续（施工总平面图、单体建筑、结构竣工图、地下管网工程竣工图、共用设施设备安装维护及保养技术资料、物业保修文件和物业使用说明文件）。被告自认《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》并未解除，原告应继续履行物业服务合同义务；同时，被告提交的《康定新城广场城市综合体物业管理移交协议》并无原、被告双方签章，双方亦自认该移交协议并未得到最终确认，故双方应继续按照《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》约定履行各自义务，而原告该项诉请既系其继续履行该物业服务合同需要，亦符合该合同第十三条第三款约定：“乙方（原告）对物业管理共有部分及相应的物业档案查验，现场查验20日前，甲方（被告）向乙方（原告）移交以下资料：1、施工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业承接查验所必需的其他资料”。故对原告该项诉请，本院应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告康定市盛和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川盈发物业服务有限公司空置物业费8109.75元； 二、被告康定市盛和房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内按照双方签订的《康定新城广场城市综合体前期物业服务合同》约定，向原告移交第二期所出售未交付物业的业主资料明细表、未出售及未交付物业明细表、业主专项维修资金缴纳明细清单及第一期、第二期物业管理区域内公共设施、共有部位全部资料、物业承接查验资料和手续（查验资料包括施工总平面图、单体建筑、结构竣工图、地下管网工程竣工图、共用设施设备安装维护及保养技术资料、物业保修文件和物业使用说明文件）； 三、驳回原告四川盈发物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告康定市盛和房地产开发有限公司负担93元，由原告四川盈发物业服务有限公司负担1057元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员  赖三 二〇二〇年十一月九日 书记员  丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。