广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11837号原告：广州怡丰房地产发展有限公司，住所地广州市花都区新华镇秀全大道39号，统一社会信用代码91440101618754883Y。法定代表人：范记顺。委托诉讼代理人：刘春明，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄焱,广东广开律师事务所律师。被告：韩湛图，男，1970年4月4日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：周楚雄，广东南粤律师事务所律师。原告广州怡丰房地产发展有限公司（以下简称怡丰公司）与被告韩湛图商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡丰公司的诉讼代理人黄焱，被告韩湛图的诉讼代理人周楚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的花都区新华镇秀全大道39号友和中心广场第A座二十层A200*的《商品房买卖合同》（总价款为540021元）于2019年6月17日解除。并及注销该合同的《商品房预售备案证明书》；2.被告向原告支付违约金24300.95元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2002年9月10日，原告（卖方）与被告（买方）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于广州市花都区秀全大道39号友和中心广场第A座二十层A200*房，总价款为540021元；付款方式为一次性付款，逾期付款在30日内，买方按日支付万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，等（证据一：《商品房买卖合同》）。上述《商品房买卖合同》已办理了《商品房预售备案证明书》（证据二：《商品房预售备案证明书》）。合同签订后，被告至今没有向甲方支付购房价款。原告多次催被告支付购房价款，但被告一直置之不理。2019年6月15日，原告委托律师向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，并以挂号信的方式寄给被告在合同中注明的地址。该挂号信于2019年6月17日以“原地址不详、欠门牌××证据三)。原告认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，并已备案。原告多次通知被告支付购房价款，被告置之不理，属于根本违约，应当承担违约责任；由于被告根本违约，原告有权解除合同；原告通知被告解除合同，符合法律规定。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决如请。被告韩湛图辩称，一、2002年9月10日,答辩人、被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方并向房地产交易部门办理了商品房预售登记。被答辩人现诉请《商品房买卖合同》于2019年6月17日解除,没有事实依据和法律根据。（一）2002年11月16日,被答辩人法定代表人范记顺向答辩人收取了全额购房款,不存在答辩人未付购房款的事实。1.被答辩人公司自1995年2月27日成立以来,范记顺一直担任被答辩人的法定代表人,他也是被答辩人的实际投资人和实际控制人。范记顺作为香港居民身份,才能在内地申办中外合作企业(企作粤穗总字第003474号),注册被答辩人公司。2.范记顺作为被答辩人的法定代表人,其实施的民事行为代表被答辩人的民事行为。范记顺累计收取答辩人购房现金8950000元(全部16套房购房款为8942364元),并于2002年11月16日向答辩人出具了《收条》,收条上并有其同学陈炳章在场见证签字。如果范记顺本人未将答辩人购房款交给被答辩人,亦构成表见代理行为,行为后果依法仍由被答辩人承担。事实上,被答辩人为答辩人向当地房地产交易所办理了《商品房买卖合同》交易登记备案,证明被答辩人是认可范记顺的收款行为的。因此,被答辩人抗辩未收答辩人购房款依法不能成立。(二)被答辩人要求解除《商品房买卖合同》的通知并未实际送达给答辩人,系被答辩人刻意为之,不具有法律效力。被答辩人明知答辩人早已迁至广州市内居住(户籍地无人居住)多年,且答辩人的手机号138××××3056一直未变,却刻意向答辩人户籍地邮寄“解除《商品房买卖合同》通知书”(自然被退回),并在通知书里自设“从2004年起历年邮寄给你的催付款函件均无答复”这一埋伏(因无证据证明)!在答辩人毫不知情条件下提起涉案诉讼,仍然以答辩人户籍地向法院提供送达地址,借法院公告送达方式,创造缺席审理诉讼程序,刻意隐瞒事实真相,企图达到被答辩人诉请之判决。被答辩人以上行为严重损害到答辩人的合法权益,对答辩人不具有合法的约束力。三、被答辩人诉请解除商品房预售合同以及违约金的诉讼时效均已丧失。根据《合同法》第95条的规定,合同解除权行使的期限有法定期限或当事人约定的期限。无论法定期限还是约定期限,在性质上都属于除斥期间,解除权于预定存续期间届满时消灭。答辩人、被答辩人明确约定了合同解除期限。《商品房买卖合同》第七条第1款（2）约定:“(买受人付款)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。”由于答辩人、被答辩人在《商品房买卖合同》中没有明确付款期限,但范记顺在2002年11月16日向答辩人出具了购房款总收条,证明被答辩人对答辩人的付款时间没有异议。因此,被答辩人如想解除合同,应在2002年11月16日当即提出,或最迟亦应于2003年9月9日(合同签订日后一年内)前向答辩人提出。事隔17年后的今日,才向答辩人主张合同解除权,大大超过合同解除权为一年除斥期间的法律规定。另外,主张违约金属于请求权,当时的法律规定诉讼时效为2年,如今已过了12年多时间,诉请违约金亦大大超过2年的诉讼时效。四、被答辩人诉请注销《商品房预售备案证明书》不成立。因为:对商品房预售合同进行交易备案登记是政府为维护社会经济秩序和交易安全而行使的行政管理权,旨在维护房地产预售合同的合法性和公信力,房地产开发企业只有合法取得商品房预售许可证,才可以预售,预售合同签订后需及时办理预售登记,才具有公示公信效力。杜绝“一房多卖”、“到签合同”等违法交易行为。因此政府行使的该项行政管理权,不属于法院管辖范围,法院司法权无权撤销、注销该项行政权,被答辩人也不享有该诉权。综上所述,被答辩人的诉求没有事实依据和法律依据,恳请法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求!本院经审理认定事实如下：怡丰公司是广州市花都区新华街秀全大道39号项目的开发商，在向韩湛图出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2002年9月10日，怡丰公司（出卖人）与韩湛图（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由怡丰公司向韩湛图出售位于广州市花都区新华镇秀全大道39号A座A200*号房，建筑面积145.33平方米。合同第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，该商品房总金额伍拾肆万零仟零佰贰拾壹元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2002年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2002年9月13日，怡丰公司与韩湛图将上述合同送至广州市花都区房地产交易所，该所按规定办理了预售商品房备案手续，并出具了花房预登字（2002年）99058-209号商品房预售备案证明书。怡丰公司主张韩湛图至今未向其支付分文购房款，其曾多次催促韩湛图支付购房款。怡丰公司于2019年6月15日以挂号信方式向韩湛图户籍地广州市花都区新华镇广塘村七队3号发出解除合同通知书，该挂号信因原址不详于2019年6月17日被退回。该解除《商品房买卖合同》通知书称，合同签订后韩湛图一直没有支付应付价款，且怡丰公司自2004年起历年邮寄催付款函件给韩湛图，怡丰公司以韩湛图根本违约为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。韩湛图否认其未向怡丰公司支付房价款。韩湛图主张其已付清购房款，并为此提交了收条拟证实其主张。韩湛图提交的收条为手写而成，内容为：兹收到黄力科先生交来人民币贰佰叁拾万元整（￥230万元正）现金，和韩湛图分多次交来陆佰陆拾伍万现金，作友和广场购房款。特此立据。收款人由范记顺签名，落款日期为2002年11月16日。案外人陈炳章在该收条上作为见证人签名。怡丰公司对于上述收条三性不予认可，其表示经询问范记顺，范记顺表示不记得其签署了该收条，即便该收条为范记顺所签，也是在范记顺精神状态不正常的情况下所签，因该收条的日期写了两遍，且日期的格式不同。关于付款情况，韩湛图陈述，在签合同前其已按照范记顺的要求支付一部分现金给范记顺，因为范记顺和怡丰公司存在很多诉讼纠纷，且范记顺说他要回香港，不能转账，所以范记顺要求其支付现金。在签完合同办好登记后，其在2002年11月16日一次性付清房款。韩湛图是开车行的，在2002年的时候，都是现金收付款的，故其有大量现金周转，所以支付现金。当时是范记顺本人及秘书等三人到韩湛图的车行去收取的现金。韩湛图是多次向范记顺支付房款，范记顺每收取一次款项均会出具收据。最后一次收齐房款后，范记顺出具了一张总的收据，并将其余收据撕毁。怡丰公司否认其收到韩湛图支付的购房款。本院向怡丰公司询问，是否可以通知范记顺本人到庭接受询问，其表示经告知范记顺，其不愿到法庭接受询问。怡丰公司为此提交了声明，内容如下：声明人范记顺，……被告韩湛图当庭提交了一份签署于2002年11月16日的“收条”，用于证明其已经支付了全部购房价款。声明人现就上述“收条”声明如下：一、声明人范记顺完全没有印象有在该所谓的“收条”上签名。对“收条”感到十分惊讶。二、声明人范记顺及怡丰公司均从未收到过该“收条”上所说的965万元现金。声明人保证上述声明的内容是完全真实的，并愿承担相应的法律责任。韩湛图认为怡丰公司提交范记顺出具的声明为证人证言，应由范记顺本人亲自到庭陈述，其无法核实该声明是否由范记顺亲笔签名，范记顺并未否认收条的真实性，只是说他没有印象，且范记顺并未提出对收条的笔迹进行鉴定，韩湛图提交的收条是真实的。本院询问怡丰公司，为何在2002年签订合同，直至2019年才提起诉讼。怡丰公司表示其有催促被告收楼，范记顺有找过韩湛图，但是无法联系上韩湛图，其没有收到钱，也没有交付房屋，其没有实际上的损失，因为政府催促其处理相关问题，其才发现韩湛图并未支付购房款，故至今才起诉。本院询问韩湛图，怡丰公司在其购房17年后未交房，其是否向怡丰公司主张过解除合同，是否催促过怡丰公司交付房屋。韩湛图陈述，怡丰公司及范记顺在法院有大量的诉讼，若其主张解除合同也是拿不到钱的，所以其还是想主张物权。而因为涉案大楼没有取得竣工验收备案手续，是无法交楼及过户的，起诉至法院也没有办法处理，所以其也没办法起诉。诉讼中，本院于2020年4月27日依职权发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局，涉案的位于广州市花都区新华镇秀全大道39号友和中心E幢190*房、190*房、200*房、A幢90*房、100*房、110*房、120*房、150*房、160*房、170*房、200*房、210*房，是否已在贵局办理了商品房预售备案？在贵局办理商品房预售备案证明需提交何种材料？是否需要提交购房发票？上述房屋是否被查封？该局于2020年5月7日回复称，广州市花都区新华镇秀全大道39号友和中心E幢190*房、190*房、A幢90*房、100*房、110*房、120*房、150*房、160*房、170*房、200*房、210*房于2002年9月13日办理了预购商品房预告登记，登记权属人均为韩湛图（身份证号码：），未查询到上述房产的查封、首次、转移登记信息、购房发票纸质材料以及E幢2001房的登记情况。怡丰公司及韩湛图对于复函无异议，韩湛图认为E幢2001房仍在其名下。怡丰公司主张，如果是正常购房，怡丰公司会开具盖有公章的收据给购房者，其他业主起诉怡丰公司也将该收据作为核心证据提交。怡丰公司为此提交了（2003）花法民三初字第259号、513号，（2004）花法民三初字第29号、163号民事判决书拟证实其主张。韩湛图对于上述判决书提出真实性由法院核实，对于关联性方面，认为“购房款收据”是由怡丰公司自主确定、自行出具的纸质凭证，怡丰公司也给韩湛图出具了“购房款收条”，不能因“购房款收条”与“购房款收据”不一样，就否认“购房款收条”的效力。因为“收条”是怡丰公司法定代表人范记顺亲笔签名出具，范记顺是公司实际控制人，公司事务由范记顺说了算。且在2000年初期，付现金是当时普遍的付款方式，收取涉案购房现金也是范记顺明确提出的要求，收款至今已经历时17年多了，从未向韩湛图提出过不记得“收条”以及未收韩湛图购房款的异议。另查明，自怡丰公司成立至今，法定代表人为范记顺，未进行过变更。怡丰公司于2019年8月7日以商品房预售合同纠纷为由，将韩湛图、黄海同诉至本院，案号为（2019）粤0114民初9285-9300因怡丰公司无正当理由未按期足额补交诉讼费，本院对上述案件被怡丰公司撤回起诉处理。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系怡丰公司与韩湛图的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。本案的争议焦点为怡丰公司提交的证据是否足以证实韩湛图未向其支付购房款。对此，本院做如下分析：首先，案涉《商品房买卖合同》的签订时间为2002年9月10日，怡丰公司提起本案诉讼的时间为2019年。怡丰公司虽主张其曾向韩湛图主张要求支付购房款，但其并未提交证据证实其主张。且案涉《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款。韩湛图向怡丰公司购买了十二套房屋，案涉房屋只是其中一套，所涉及的房款高达665万元，在签订合同时，该笔款项并非是一个小数目。而怡丰公司在长达17年的时间内，未曾向韩湛图主张支付购房款，与正常民事主体的交易行为实在不符。其次，韩湛图提交的收据有范记顺的亲笔签名，明确其已收取了韩湛图支付的购房款665万元。范记顺作为怡丰公司的法定代表人，有权代表怡丰公司收取购房款。范记顺向本院出具的亲笔声明中并未否认该收据的真实性，仅是陈述其记不清了。经本院询问怡丰公司，怡丰公司表示范记顺不愿到法庭接受质询。怡丰公司并未提交证据对韩湛图提交的收据予以反驳，怡丰公司对此应承担举证不能的法律后果。再次，在双方签订案涉《商品房买卖合同》之后，仅隔了三天即2002年9月13日，广州市花都区房地产交易所就出具了花房预登字（2002年）99058-209号商品房预售备案证明书。该商品房预售备案证明书显然并非韩湛图一人能够办理，怡丰公司主张其在未收取分文购房款的情况下，配合韩湛图办理了商品房预售备案证明书，实在与常理不符。虽然签订案涉合同及取得商品房预售备案证明书的时间在前，范记顺出具收据的时间在后，但收据中已写明范记顺是分多次收到韩湛图支付的购房款，并非是一次性支付665万元。怡丰提交的证据不足以证实其关于韩湛图未支付购房款的主张，故怡丰公司主张其未收取韩湛图支付的购房款，本院不予采纳。怡丰公司以韩湛图未支付购房款为由，向韩湛图发出《解除商品房买卖合同通知书》，并不产生合同解除的法律效果。怡丰公司以此为由，要求确认案涉合同已于2019年6月17日解除，要求注销商品房预售备案证明书，并要求韩湛图向其支付解除合同的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州怡丰房地产发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9444元，由原告广州怡丰房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  黄美好人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年十一月三日书 记 员  利文智