山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初7573号原告（反诉被告）：于娜，女，1990年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：许京伟，山东博特律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：冷福利，男，1971年9月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：朱凯华，山东律苑律师事务所专职律师。第三人：山东联瑞置业发展有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路61号，统一社会信用代码913711025926316656。法定代表人：尹玉龙，总经理。委托诉讼代理人：单子洋，日照五莲德信法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）于娜与被告（反诉原告）冷福利、第三人山东联瑞置业发展有限公司（以下简称“联瑞置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告于娜及其委托诉讼代理人许京伟、被告冷福利的委托诉讼代理人朱凯华、第三人联瑞置业公司的委托诉讼代理人单子洋到庭参加诉讼。现本案已审理终结。于娜向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原、被告于2020年5月21日签订的《补充协议》；2、请求判令解除原、被告于2020年5月15日签订的《房屋买卖合同》；3、请求判令冷福利返还于娜购房款及定金281000元及利息，并支付违约金156200元；4、判令被告支付原告律师代理费6000元。在案件审理过程中，原告明确其在本案中主张违约金不再主张利息。事实与理由：2020年5月15日，原、被告通过山东联瑞置业有限公司签订了关于日照市西香河大厦001幢02单元1501号房产的《房屋买卖合同》，合同签订后，于娜按照合同约定履行了付款义务，支付了定金10000元及房屋首付款271000元，但冷福利违反合同约定，未与于娜办理房屋过户登记手续，也未向于娜交付房屋，后于娜得知该处房产已经东港区人民法院通过强制执行程序予以拍卖，已由第三人通过司法拍卖取得了该处房产的所有权，冷福利存在严重的欺诈和违约行为。冷福利辩称并反诉称：冷福利在涉案房屋买卖合同的履行过程中不存在过错，而是于娜在合同履行过程中反悔不买，不配合冷福利办理房屋过户导致。原、被告签订的《补充协议》系双方真实意思表示，说明于娜对案涉房屋系法院拍卖房屋是知情的，冷福利在签订、履行合同过程中不存在隐瞒事实的情况，由于受法院执行拍卖房屋过户程序的限制，涉案房屋只能先过户至许伟名下，后再过户给于娜。冷福利现在仍能保证在不增加原告额外负担的情况下将涉案房屋过户至原告名下。因此，于娜的诉求不能成立，请求驳回于娜的诉讼请求，于娜应当继续履行合同和补充协议的约定。冷福利基于上述事实及理由，提起反诉，反诉请求如下：1、判令于娜继续履行与冷福利之间的房屋买卖合同；2、判令于娜支付冷福利违约金156200元。事实与理由同上。于娜针对冷福利的反诉辩称：许伟并不是房屋买卖合同的相对人，冷福利称许伟与于娜对涉案房屋进行过户没有任何事实和证据可以支持。于娜在合同履行过程中从未见过许伟本人，直到原、被告双方办理过户时才发现涉案房屋在不动产登记中心系统显示为冷福利与许伟正在办理过户中。冷福利自合同签订至合同履行对房屋产权的事实一直隐瞒，对于娜已经构成欺诈，请求驳回冷福利的反诉请求。第三人联瑞置业公司辩称：第三人仅为原、被告之间的房屋交易提供办理贷款及过户手续等居间服务，在双方签订合同及履行合同过程中第三人不存在任何过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。于娜提交了如下证据：证据1、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告双方就日照市香河大厦小区001号02单元1501号房屋达成房屋买卖合同；证据2、《收到条》一份，证明于娜按照约定支付定金10000元及首付款217000元；证据3、《补充协议》一份，证明原、被告就房屋买卖合同达成补充协议；证据4、《房屋不动产产权证》影印件一份，证明签订案涉房屋合同时，冷福利明确告知其为案涉房屋的所有权人，房屋共有状况为单独所有。证据5、《反诉状》一份，证明涉案房屋在原、被告签订买卖合同前已被法院拍卖完毕。证据6、律师代理费发票一份，证明原告支出律师代理费6000元。原告主张通过上述证据能够证明冷福利在明知涉案房屋已经被法院拍卖的情况下，仍与于娜签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，将房屋出售给于娜，构成欺诈，根据《合同法》第94条的规定，于娜有权要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求冷福利返还已经支付的款项281000元，按照房屋买卖合同第二条第2款约定承担违约责任。根据《合同法》第54条规定，冷福利构成欺诈，于娜有权要求撤销双方签订的《补充协议》。被告冷福利经质证发表如下意见：对证据1-6的真实性均无异议。认可案涉合同对冷福利产生约束力。通过证据3可以看出于娜对案涉房屋系法院执行拍卖房屋的情况是知晓的，且冷福利亦在《补充协议》第二条承诺将案涉房屋顺利过户至于娜名下，该条并未约束冷福利将案涉房屋“从冷福利名下直接过户至于娜名下”，根据法院执行规定及房屋过户登记规定，执行拍卖的房屋只能先过户至竞拍人名下，被冷福利并不存在履行过错。要求于娜提供委托代理合同及打款记录证明律师代理费的真实性。第三人联瑞置业公司发表质证意见如下：对证据1-6的真实性均无异议。原、被告是在私下联系好后通过第三人办理过户手续，第三人与原、被告系居间关系，根据合同约定于娜缴纳的定金及首付款共计281000元现由第三人保管，第三人将根据法院判决处置该款项。冷福利为证实其诉求提交了如下证据：证据1、《补充协议》复印件一份，证明于娜知晓案涉房屋属法院拍卖房屋，冷福利亦承诺将案涉房屋过户至于娜名下；证据2、《声明》一份，证明案涉房屋由许伟竞拍获得，其认可冷福利对案涉房屋有处分权，为房屋的实际所有权人。同时说明案涉房屋不能由冷福利直接过户给于娜是由于现实原因导致，现在冷福利仍能保证将案涉房屋过户给于娜；证据3、《网络竞价成功确认书》、《执行裁定书》第二页、《协助执行通知书》复印件，证明案涉房屋于2020年1月20日由许伟通过阿里拍卖平台竞价成功，贵院于2020年3月3日作出相应裁定，涉案房屋所有权转移至许伟名下；证据4、《不动产登记查询证明》两份，证明案涉房屋在签订合同时处于司法裁定待过户状态，案涉房屋需先过户至许伟名下系受政策和法律规定的客观情况影响。同时说明案涉房屋系由法院执行拍卖，已被法院和不动产登记部门公示，具有公信力，于娜应当知晓，且通过《补充协议》约定可以看出于娜已经知晓；证据5、《微信聊天记录》一张，证明案涉房屋一直未过户的原因是因于娜一直要求由冷福利直接与其过户，但根据客观情况，这已不可能实现，根据补充协议于娜对该因素也是知晓的。于娜经质证发表如下意见：对证据1真实性无异议，但该补充协议是因冷福利一直不配合办理贷款手续，于娜因着急办理贷款而未认真查看内容匆忙签订。根据双方的《房屋买卖合同》约定、房屋权属人的确定以及补充协议第二条约定，产权人本人承诺冷福利仍是以该房屋产权人的名义与于娜签订补充协议，于娜有理由相信冷福利是案涉房屋的所有权人。《补充协议》中虽然写明有法院判决，但未说明房屋已经经过法院拍卖程序发生了产权转移；主张证据2系证人证言，证人应当出庭接受质询，且于娜直到庭审才见到该《声明》，在合同履行时冷福利从未告知过于娜案涉房屋已变更至许伟名下。冷福利在明知房屋已经被法院拍卖给他人的情况下仍出售给于娜，构成欺诈，该《声明》对于娜不产生效力；对证据3、4真实性无异议，该证据能够证明原、被告双方在签订房屋买卖合同前，案涉房屋的产权就已经发生了变更；对证据5主张能够证明第三人对房屋的所属情况是许伟并不知情，冷福利是以自己的名义签订的房屋买卖合同，隐瞒了房屋已经被拍卖、变更所有权的情况；同时证明冷福利存在欺诈行为。第三人联瑞置业公司发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，该补充协议第三条及房屋合同中均有明确约定，原、被告双方产生的纠纷与第三人无关；对证据2、3、4真实性、关联性、合法性请求法庭依法认定；对证据5的真实性未予认可，主张该聊天记录不能证明聊天对象的身份。第三人联瑞置业公司未向本院提交证据。诉讼中，本院依于娜申请，到日照市不动产登记中心调取了案涉房屋的不动产登记信息及产权所有权变更情况，经查询：日照市东港区人民法院依据已发生效力的（2019）鲁1102民初5337号民事判决书，向冷福利发出执行通知书，并依法查封冷福利产权证为：鲁（2016）日照市不动产权第0006723号的房产（位于日照市山东路北，昭阳路西（香河大厦）001幢02单元（02）1501号），2020年1月19日，案外人许伟以627835.5元的价格拍到该房屋，本院依法作出（2019）鲁1102执2700号之三执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归许伟所有，房屋所有权自裁定书送达买受人许伟时起转移。2020年6月15日，许伟与董相芳达成《二手房买卖协议》，许伟将涉案房屋过户至董相芳名下，双方于2020年6月16日办理完毕房屋过户，现涉案房屋已存在抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司日照分行，抵押期限为2020年6月17日至2040年6月17日。于娜对本院依法调取的证据真实性无异议，主张通过法院调取的证据可以看出双方在签订买卖合同前案涉房屋已经拍卖给案外人许伟，且涉案房屋于2020年6月15日又自许伟名下过户至董相芳名下，由此可以看出冷福利存在欺诈行为。冷福利对法院调取的证据真实性无异议，主张通过裁定及执行通知书可以看出涉案房屋在2020年3月3日归许伟所有，而房屋买卖合同的时间为2020年5月15日，于娜有充分的时间对案涉房屋进行了解，其声称不知道案涉房屋已经拍卖是不属实的，冷福利于2020年5月29日将案涉房屋过户至许伟名下，许伟与董相芳均系冷福利亲戚，冷福利能够保证将案涉房屋过户至于娜名下，于娜在此情况下要求由冷福利直接过户至于娜名下是不合理的。冷福利为避免于娜因案涉纠纷对房屋进行保全，于是又自许伟名下变更至董相芳名下。第三人联瑞置业公司对本院调取证据的真实性无异议。经审查，对双方无异议的证据，本院予以确认；对双方有异议的证据，本院将结合关联案件予以综合确认；对本院调取的证据本院依法予以确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于娜与冷福利在第三人的居间下签订房屋买卖合同一份，约定于娜购买冷福利名下的产权证号为鲁（2016）日照市不动产权第0006723号房屋，价格为781000元。冷福利自愿将涉案房屋出售给于娜，并已将房屋状况充分告知于娜，如冷福利未履行房屋权属情况的告知义务而导致于娜重大误解并造成损失的，由冷福利承担违约责任。支付房款的方式为于娜于签订合同当日支付定金10000元，于2020年5月22日前支付首付款231000元，首付款由第三人保管，剩余540000元由于娜通过银行按揭贷款的方式支付。签订合同后如于娜违约不买，则定金归冷福利所有且于娜应按照购房款的10%计算支付违约金；如冷福利未予不卖，则应双倍返还于娜定金并按购房款的10%计算支付于娜违约金。办理银行贷款时，于娜、冷福利应提供真实有效的材料并到场签字，如未按第三人要求办理相关手续，则每逾期一天按照总房款的0.5%计算支付违约金，逾期超过30天的守约方有权要求解除合同。办理房屋过户时，于娜、冷福利应提供真实有效的材料并到场签字，如未按第三人要求办理相关手续，则每逾期一天按照总房款的0.5%计算支付违约金，逾期超过30天的守约方有权要求解除合同。如双方发生争议，则律师费等实现债权的费用由违约方承担。该合同签订日期为2020年5月15日，冷福利系先委托他人在合同中签字，后又在合同中签字确认。冷福利曾在签订上述合同前向于娜提供涉案房屋的不动产权证书照片打印件一份，该不动产权证书显示冷福利为涉案房屋的所有权人，产权证号为鲁（2016）日照市不动产权第0006723号。签订上述合同后，原告于2020年5月15日缴纳定金10000元，后于2020年5月20日缴纳首付款271000元，上述款项现均在第三人处。于娜、冷福利及第三人又于2020年5月21日签订补充协议一份，主要内容为于娜认可并知晓涉案房屋有法院判决，冷福利承诺将房屋顺利过户至于娜名下，若过户不成则互不追究责任。另查明，涉案房屋原登记在冷福利名下，后因冷福利在本院有作为被执行人的案件，本院将涉案房屋予以拍卖，许伟于2020年1月19日通过司法竞拍的方式以627835.5元的价格拍得涉案房屋，本院于2020年3月3日作出（2019）鲁1102执2700号之三号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及其他权利归许伟所有，许伟于2020年6月15日与董相芳签订二手房买卖协议，将涉案房屋卖与董相芳，现涉案房屋已于2020年6月16日登记在董相芳名下，且涉案房屋已存在抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司日照分行，抵押期限为2020年6月17日至2040年6月17日。在案件审理过程中，于娜、冷福利、第三人均认可三方曾于2020年5月29日前去办理房屋过户手续。冷福利主张已在合同签订及履行过程中告知于娜涉案房屋已被司法拍卖，于娜未予认可，主张其直到2020年5月29日前去办理房屋过户时才直到涉案房屋已被司法拍卖。冷福利主张其现对涉案房屋拥有控制权，如于娜同意继续履行合同，则冷福利保证能将涉案房屋过户至于娜名下。再查明，于娜在案件审理过程中增加要求冷福利支付律师代理费6000元的诉讼请求，本院已当庭限其在规定期限内补交诉讼费并告知其逾期缴纳得我法律后果，但其未在本院指定的期限内补交诉讼费。本院认为：冷福利在与于娜签订合同前向于娜提供其仍为房屋所有权人的不动产权证书照片，但当时涉案房屋已被司法拍卖并由许伟竞得，冷福利已不是涉案房屋的登记权利人，冷福利对此应是明知的。冷福利在与于娜签订合同时，未向于娜如实告知上述情况，仍以自己的名义与于娜签订房屋买卖合同，其行为显然未履行房屋买卖合同中将涉案房屋权属情况如实告知于娜的义务，其行为已构成违约。于娜、冷福利虽签订补充协议，补充协议中载明涉案房屋有法院判决，但并未明确载明涉案房屋已被司法拍卖，冷福利主张已告知于娜涉案房屋被司法拍卖的情况，于娜未予认可，冷福利亦未提交证据予以证实，故本院对冷福利的该项辩解不予采信。签订合同后，于娜已履行支付定金、首付款的义务，并于2020年5月29日与冷福利及第三人前去办理房屋过户手续，其系在积极履行合同。现涉案房屋已由许伟过户至董相芳名下，且已设立抵押，冷福利虽主张仍能将涉案房屋过户至于娜名下，但其仅提交署名为许伟、落款日期为2020年10月15日的证明一份，未提交其他证据予以证实，且涉案房屋在2020年6月16日已不再登记在许伟名下，在许伟已不是涉案房屋登记权利人的情况下，冷福利提交的证据显然不能证明其证明目的，故对冷福利的该项主张，本院不予采信。对于娜、冷福利的本诉及反诉诉讼请求，本院分析确认如下：1、冷福利在与于娜签订补充协议时，未如实告知涉案房屋的权属情况，其行为已构成欺诈,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，于娜有权撤销，故对于娜要求撤销与冷福利签订的补充协议的诉讼请求，本院予以支持。2、冷福利在签订房屋买卖合同时未如实告知涉案房屋的权属情况，其行为已构成违约。涉案房屋现已登记在董相芳名下且已设立抵押，冷福利在本案审理过程中未能提交证据证明其仍能将涉案房屋过户至于娜名下。于娜签订房屋买卖合同的目的已不能实现，冷福利已构成根本违约，故对原告要求解除与冷福利签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。3、现于娜与冷福利签订的房屋买卖合同已被判令解除，对于于娜支付的定金及首付款，冷福利应予以返还。因定金及首付款现由第三人保管，三方均明知，故第三人应予以配合协助退还该款项。对于于娜要求冷福利支付的违约金，冷福利已提出违约金过高的抗辩，于娜未能提交证据证明其损失情况，于娜与冷福利约定的违约金明显过高，本院予以调整。结合定金数额及被告过错程度，本院酌定冷福利支付于娜违约金30000元。对于于娜主张的过高部分，本院不予支持。于娜放弃要求冷福利支付利息的诉讼请求，系于娜对自身民事权利的处分，本院予以准许。4、对于于娜要求冷福利支付的律师代理费，因于娜未在本院指定的期限内缴纳诉讼费，故对于娜的该项诉讼请求，本院不予处理。对冷福利的反诉诉讼请求，本院分析确认如下：1、结合本院对于娜本诉诉求的分析认定，现本院已判令解除于娜、冷福利签订的房屋买卖合同，故对冷福利要求于娜继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。2、因冷福利未举证证明于娜存在违约，且结合前述分析认定，系冷福利在签订合同过程中存在违约，故对冷福利要求于娜支付违约金156200元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告于娜与被告冷福利于2020年5月21日签订的补充协议；二、解除原告于娜与被告冷福利于2020年5月15日签订的房屋买卖合同；三、被告冷福利于本判决生效之日起十日内返还原告于娜定金及首付款共计281000元；四、被告冷福利于本判决生效之日起十日内支付原告于娜违约金30000元；五、驳回原告于娜本案其他诉讼请求；六、驳回反诉原告冷福利要求与反诉被告于娜继续履行合同的诉讼请求；七、驳回反诉原告冷福利要求反诉被告于娜支付违约金156200元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7858元，减半收取3929元（已减半收取），由本诉原告于娜负担1347元，由本诉被告冷福利负担2582元，反诉案件受理费3424元，减半收取1712元（已减半收取），由反诉原告冷福利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  李成宜二〇二〇年十一月二十七日书记员  隋秀芹