江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初3344号原告：邵金锋，男，1982年2月28日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：侯焕然，江苏李华律师事务所律师。被告：南通吴地海仁置业有限公司，住所地南通市外环西路103号。法定代表人：孟海苏。第三人：上海爱建信托有限责任公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路746号3-8层。法定代表人：徐众华，该公司董事长。委托诉讼代理人：金晔，上海镇霆律师事务所律师。原告邵金锋与被告南通吴地海仁置业有限公司（以下简称吴地海仁公司）、第三人上海爱建信托有限责任公司（以下简称爱建信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告邵金锋及其委托诉讼代理人侯焕然、第三人爱建信托公司委托诉讼代理人金晔到庭参加诉讼，被告吴地海仁公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵金锋向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理南通市崇川区房屋产权证及土地使用权证手续；2.解除第三人在南通市崇川区房屋抵押权；3.被告从2017年1月17日起按照年利率12%支付原告损失至实际过户之日止（暂计237600元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月28日购买了被告位于南通市房屋，原告支付完全部购房款后，被告开具了购房发票。2017年1月17日，原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定在2016年12月31日将案涉房屋交付给原告使用，并在交付给原告之后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年12月21日，被告出具了承诺书给原告，承诺从2017年11月1日至办理产权证当天，按照年化12%计算作为最新租金收益。由于被告将案涉房屋抵押给了第三人爱建信托公司，导致原告无法过户，经查，第三人于2016年1月20日出具了《说明》给南通市住房保障和房产管理局，载明第三人同意将包括案涉房屋在内的房屋网签预售并备案。按照法律规定，第三人同意预售的行为即丧失了抵押权。鉴于上述情形，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴地海仁公司未应诉答辩。第三人爱建信托公司述称，原告要求法院解除第三人在涉案房屋的房屋抵押权的依据是第三人于2016年1月20日出具的说明，原告认为第三人同意网签就意味着丧失抵押权，没有法律规定。权利的放弃必须是明示的，第三人在整个涉案过程当中从来没有明示放弃过涉案房屋的抵押权。2016年1月20日第三人出具的说明，其实仅仅是配合被告向房地产有关部门申请预售许可，因为目前普遍的现象是开发商申请许可证，房管部门一定要求银行或者其他抵押人出具说明同意预售，这只是一个配套手续。原告提供的证据不能形成证据链，不同意原告的诉讼请求。原告邵金锋围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、增值税普通发票、银行卡POS机刷卡单、银行交易流水、不动产电子登记查询果证明、商品房合同备案调查表、爱建信托公司出具的说明、吴地海仁公司出具的承诺书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，因被告吴地海仁公司未应诉答辩、第三人爱建信托公司对于上述证据形式上真实性予以确认或未能提供反驳证据，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月17日出卖人吴地海仁公司与买受人邵金锋签订了一份合同编号为20161228的《商品房买卖合同》，载明的商品房为滨江时尚街B1区3层320号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共66.96平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米9856.63元，总金额66万元。付款方式及期限约定为买受人于2016年12月31日前一次性付清全部房款合计66万元。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金，出卖人在90－120个工作日之内继续办理房地产权属证明，如到期买受人仍然未取得房地产权属证明，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按买受人已付房款的0.5%赔偿买受人损失。当日，该商品房买卖合同办理了网上合同备案。另查明，2016年12月28日，原告邵金锋及其妻杨杰通过POS机刷卡方式向被告吴地海仁公司支付购房款合计64万元，另2万元以此前交付现金形成的收据抵算。当日，被告吴地海仁公司向原告邵金锋开具了价税合计金额为66万元的销售商品房的增值税普通发票。此后，被告吴地海仁公司虽向原告邵金锋交付了案涉房屋，但一直未能办理过户登记手续。2017年12月21日，甲方吴地海仁公司向乙方邵金锋签订一份《承诺书》，载明，乙方于2017年1月17日在吴地海仁公司所开发物业滨江广场购买B1-320商铺一间，一次性付清房款66万元，并签定购房合同。现根据合同，吴地海仁公司未按时配合乙方办理产证手续，经甲乙双方友好协商，现约定：1.从2017年11月1日至办理产证当天，按照年化12%计算作为最新租金收益。2.吴地海仁公司于2018年3月31日前通知客户邵金锋办理产证手续。3.如上述未能履行，客户可以采取其它方式退房，吴地海仁公司承担违约责任。但此后，被告吴地海仁公司仍未能为原告邵金锋办理案涉房屋的产证手续。另查明，第三人爱建信托公司系被告吴地海仁公司的股东之一，因双方存在债权债务关系，被告吴地海仁公司以包括案涉商铺在内的房屋（此前为在建工程）办理了抵押登记手续，登记的抵押权人为爱建信托公司，抵押方式为一般抵押，载簿时间为2017年1月8日。2016年1月20日，爱建信托公司曾向南通市住房保障和房产管理局出具了一份《说明》，载明，吴地海仁公司开发的滨江时尚街项目，因涉及信托贷款业务，于2016年1月12日将在建工程抵押给爱建信托公司，共计套数328套，抵押面积22497.52平方米。现应借款人吴地海仁公司要求，爱建信托公司同意将滨江时尚街（含B1区320室在内）共计328套室网签预售并备案。综合当事人的诉、辩意见及提交的证据，本案的争议焦点为：一、原告邵金锋是否已支付全部购房款。二、爱建信托公司作为抵押权人同意抵押人吴地海仁公司销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。三、被告吴地海仁公司应承担的责任。对此本院分述如下：对于争议焦点一，本院认为，原告邵金锋陈述其缴付的房款总额为66万元，其中64万元以POS机刷卡的方式支付，并提供了相关的银行交易明细、POS机刷卡单等证据，本院对于该部分证据的真实性予以确认。对于其余的2万元，原告邵金锋陈述系以现金支付，并由被告吴地海仁公司开具了2万元的收据，后在开具66万元的发票时将2万元收据收回，第三爱建信托公司对该2万元的支付存在异议，本院认为，原告邵金锋陈述的事实符合一般销售房屋的惯例，在个人购房者未足额交付房款的情况下，出售方一般不会开具足额的售房发票，且吴地海仁公司在此后出具的承诺书中明确记载收到了该66万元的房款，而本案中第三人爱建信托公司并未能提供证据证明原、被告之间对于该66万元购房款的给付存在恶意串通，伪造事实的证据，故本院对于第三人爱建信托公司的异议不予采纳，确认该66万元购房款已全额支付。对于争议焦点二，本院认为，该抵押权已消灭。理由如下：1.根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，第三人爱建信托公司向房屋登记管理部门出具《说明》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时第三人爱建信托公司对于案涉房屋已不再享有抵押权，其只能对原告邵金锋支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有应担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。3.爱建信托公司为吴地海仁公司的股东之一，并对其售房资金进行监管，爱建信托公司不能等同于普通的抵押权人，而对于哪些资金账户用于接收房屋销售款并未向购买人明示。从房屋销售惯例来看，对于大额资金的支付，本地区的房屋购买人通常是通过刷POS机转账支付的，购买人无法知晓转账支付的对方账户是否是所谓的双方共同监管账户。原告邵金锋通过刷卡支付房款并无过错。综上，第三人爱建信托公司在案涉房屋上的抵押权已消灭。原告邵金锋要求判令第三人爱建信托公司解除案涉房屋的抵押权，符合法律规定，本院予以支持。对于争议焦点三，本院认为，为案涉房屋办理过户登记手续系被告吴地海仁公司的合同义务，此后被告吴地海仁公司签署的《承诺书》中再次作出了承诺，案涉房屋上存在抵押权以致于无法办理过户手续，系因被告吴地海仁公司的原因所造成，不构成不可抗力等合同不能履行的抗辩理由，在被告吴地海仁公司未能履行该部分合同义务的情况下，应由其承担相应的违约责任。对于违约损失的计算期间，应按双方共同签署的《承诺书》的约定，自2017年11月1日起至办理产证当日，按照年利率12%计算违约损失。综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告邵金锋按约交付了房款，履行了自己的合同义务，被告吴地海仁公司未能按约办理产权登记手续是引起本案纠纷的原因，应由其承担相应的民事法律责任。原告邵金锋的诉讼请求中合理的部分本院依法应予支持。被告吴地海仁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，本院可依据业已查明的事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南通吴地海仁置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告邵金锋办理南通滨江时尚街B1幢320室房屋的不动产登记手续。二、解除第三人上海爱建信托有限责任公司在南通滨江时尚街B1幢320室房屋上的抵押权。三、被告南通吴地海仁置业有限公司自本判决生效之日起十日内，一次性赔偿原告邵金锋以66万元为基数，自2017年11月1日起至办理上述不动产登记手续之日止，按照年利率12%计算的损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元，由原告邵金锋负担604元，被告南通吴地海仁置业有限公司负担2328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5864元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 员 吴陈根二〇二〇年十一月二十七日法官助理 黄素英书 记 员 高玲玲