广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13959号原告：邓少辉，男，1976年3月9日出生，汉族，住广东省紫金县,委托诉讼代理人：黄桂玲,广东谨然师事务所律师。被告：梁远强，男，1983年8月24日出生，汉族，住广东省广州市花都区,被告：梁国新，男，1960年7月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区,被告：梁某，男，1985年9月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区,被告：卢某，女，1984年4月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区,被告：梁伟杰，男，2009年10月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区,法定代理人：梁某、卢某。系本案被告。被告：黄梓雯，女，1981年11月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区,六被告的共同委托诉讼代理人：卢彩味，本案另一被告。被告：卢彩味，女，1961年9月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区,原告邓少辉诉被告梁远强、梁国新、卢彩味、梁某、卢某、梁伟杰、黄梓雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓少辉及其委托诉讼代理人黄桂玲，被告梁远强、梁国新、梁某、卢某、梁伟杰、黄梓雯的共同委托诉讼代理人卢彩味及被告卢彩味到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓少辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告在2011年7月22日签订的《宅基地使用权转让权》无效。2、请求判令七被告立即一次性向原告返还转让款850000元及支付利息暂计10000元（利息以850000元为基数，自2011年7月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清全部款项为止）。3、请求判令七被告向原告赔偿涉案宅基地和房屋增值部分损失暂计200000元（以实际评估金额为准）。以上暂合计：1060000元。4、请求判令七被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月22日，原告与被告签订《宅基地使用权转让权》，约定被告将位于花都区××镇××安置区、××、大塘口村××号，面积96平方米的宅基地及房屋使用权及上盖有四层房产有偿转让给原告，被告从2011年7月22日起将上述使用权交付原告使用，原告有权合法、合理使用该宅基地和房屋，所有房屋的证件交给原告保管。转让价格为人民币85万元。本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，如果甲方违约甲方按花都一手商品房住宅均价的三倍价格赔偿给乙方。在签订《宅基地使用权转让权》后，原告就向被告支付了转让款85万元（详见《收据》），且被告将涉案宅基地及房屋交付给原告使用。在2018年12月份开始，被告开始反悔，将涉案房屋的钥匙换了，并搬进去住，强行霸占涉案房屋拒不交给原告，原告曾报警处理。经原告与被告多次交涉，被告仍居住在涉案房屋拒不搬离，也不将涉案转让款85万元返还给原告。根据《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，涉案《宅基地使用权转让权》是无效的，被告应向原告返还涉案转让款85万元。另，因涉案房屋位于花都××××附近，现在涉案土地及房屋都大幅度升值了，再加上是被告反悔在先，强行搬进涉案房屋居住拒不返还房屋，以及根据涉案《宅基地使用权转让权》约定的如果甲方违约甲方按花都一手商品房住宅均价的三倍价格赔偿给乙方，因此，被告应向原告赔偿涉案宅基地和房屋增值部分损失。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望依法判决。被告梁远强、梁国新、卢彩味、梁某、卢某、梁伟杰、黄梓雯答辩称，我方不同意返还85万给原告，我方不同意支付利息，增值部分也不同意支付。我方不同意原告所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区××镇××安置区、××、大塘口村××号，楼高四层，于2005年8月18日取得团结村同意建房批准，2005年12月25日取得编号为A农200500108的建设工程规划许可证。该建设工程规划许可证载明的建设单位为广州市花都区新华街团结村村民委员会，建设项目名称梁远强住宅楼，建设位置为花都区新华街团结机场安置区北区塘口南路，建设规模为小型（295.3平方米）。七被告陈述，涉案宅基地登记在梁远强名下，宅基地证还没有发下来。2011年7月22日，梁远强（甲方）与邓少辉（乙方）签订《宅基地使用权转让权》合同，约定甲方将涉案房屋及涉及的面积96平方米的宅基地有偿转移给乙方，甲方从2011年7月22日起将上述使用权交付乙方使用，乙方有权合法、合理使用该宅基地和房屋，所有房屋的证据交给乙方保管，该宅基地四邻至：东邻商铺、南邻潘强、北邻梁远灿，转让价格为85万元。合同落款处甲方由梁远强签名，其家人梁国新、卢彩味、梁某、卢某、梁伟杰亦签名捺印，其中梁伟杰由卢某代签，以示其对于上述合同无异议。乙方由邓少辉签名，张道文、刘伟光作为见证人在落款处签名。合同签订后，邓少辉共计向梁远强支付85万元。邓少辉陈述，其按照所有被告的要求，将款项转至卢彩味的账户。梁远强与卢彩味向邓少辉出具收到85万元的收据。卢彩味将涉案房屋交付给邓少辉使用。卢彩味陈述，涉案房屋是由其修建，虽然涉案宅基地在2005年分配给梁远强，但是梁远强并无能力建房，其及丈夫、婆婆于2019年3月搬入涉案房屋居住。邓少辉陈述，被告在2018年12月就已搬入涉案房屋居住。双方均未提交证据证实各自上述陈述。邓少辉主张，涉案宅基地是以家庭户为单位分配的，虽然登记在梁远强名下，但是系家庭财产，且其余被告均在涉案合同上签名并捺印，85万元也是由所有被告共同收取。且被告卢彩味作为其他被告的委托诉讼代理人，同意有钱时愿意还钱给邓少辉，故要求所有被告承担责任。卢彩味陈述，邓少辉使用了涉案房屋8年，其用满8年之后可以还钱给邓少辉。另查明，邓少辉的户籍地为广东河源，并非广州市花都区团结村村民。梁远强、梁某系梁国新、卢彩味之子，梁伟杰系梁某、卢某之子。卢某系梁某妻子，双方于2015年8月5日办理结婚登记手续。黄梓雯系梁远强妻子，双方于2018年2月6日办理结婚登记手续。经本院询问邓少辉是否需要对涉案房屋的增值部分进行鉴定，邓少辉明确表示不鉴定。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；”，邓少辉并非涉案宅基地所在广州市花都区团结村村民，其与梁远强签订的《宅基地使用权转让权》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”梁远强应向邓少辉返还邓少辉向其支付的85万元。邓少辉要求梁远强向其返还85万元，本院予以支持。邓少辉陈述，85万元转至卢彩味账户。且卢彩味在收据上有签名捺印。故卢彩味应与梁远强共同向邓少辉返还85万元。涉案合同由邓少辉与梁远强签订，邓少辉的合同相对方为梁远强，除卢彩味外，其余被告并非涉案合同的相对方，邓少辉要求其余被告承担责任，本院不予支持。卢彩味在答辩时明确其不同意向邓少辉返还款项，在庭审中陈述其住满8年之后可以还钱给邓少辉。邓少辉以卢彩味的上述陈述代表其余被告同意还款为由，要求其余被告承担责任，本院不予采纳。关于利息，因双方对于合同无效均负有过错，且邓少辉已实际占有使用涉案房屋长达8年。故邓少辉要求梁远强、卢彩味向其支付房款利息，本院不予支持。邓少辉要求被告向其支付涉案房屋的增值部分损失，但又不同意对涉案房屋的增值部分进行鉴定，对此应承担举证不能的法律后果。至于涉案宅基地的增值部分，因宅基地使用权系基于村民的身份关系，由村统一分配。而邓少辉并非该村经济组织成员，其与梁远强签订的涉案合同无效，该宅基地使用权从始至终并不能转移给邓少辉。邓少辉要求梁远强向其支付涉案宅基地使用权的增值部分，本院不予支持。对于邓少辉的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梁远强、卢彩味于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓少辉返还850000元；二、驳回原告邓少辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7170元，由原告邓少辉负担1434元，由被告梁远强、卢彩味负担5736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年十一月二十七日书记员  利文智