河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初6176号 原告（反诉被告）：张兆凯，男，1958年12月31日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：李晨曦，河北中京联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新，河北中京联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：底志山，男，1976年3月13日出生，回族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：杨玉泉，男，住河北省石家庄市裕华区，由河北底老大餐饮管理有限公司推荐。 原告（反诉被告）张兆凯（以下统称原告）与被告（反诉原告）底志山（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张兆凯及其委托诉讼代理人李晨曦、李新，被告底志山及其委托诉讼代理人杨玉泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张兆凯的诉讼请求：1、请求判决被告支付拖欠原告2019年8月15日至2020年8月31日房租款（石家庄市东风路118号香晴苑2号楼4-5号商铺，以下简称“商铺”）505000元，并支付原告滞纳金61800元；2、请求判决被告赔偿原告2020年9月1日至2021年2月29日可预期利益房租款（商铺）330000元；3、请求判决被告支付拖欠原告自2019年3月1日至2020年8月31日递增5%房租款（商铺）49500元；4、请求判决被告修理恢复已拆除的石家庄市东风路118号香晴苑2号楼5号商铺楼梯；5、请求判决被告维修恢复该房屋（商铺）至原告房屋质量原状；6、本案诉讼费、原告的损失鉴定费、律师费、原告为该案支出的一切费用由被告承担；7、判决被告承担并赔偿原告已替其垫付的、在被告经营饭店期间、发生火灾导致该西侧商户石家庄市桥西区维修、防水楼顶层施工费用及损失9000元。事实与理由：原告称，被告租赁涉案房屋用于经营“桥西区底老大食府”，在2016年3月1日至2019年8月14日期间，被告均正常缴纳租金，但自2019年8月15日起被告不再按时缴纳，截止2019年11月30日，被告尚欠原告租金1万元，后不再支付；2020年4月10日夜晚，涉案房屋发生火灾，导致隔壁住户电缆线烧毁及楼顶层漏水，造成邻居的经济损失，但被告至今未赔偿，为维护原告的合法权益，现诉至本院。 被告辩称，针对原告第一项诉讼请求，与事实不符，属于涉嫌恶意诉讼，我方于2019年8月15日至2020年4月28日累计向原告指定账户转账共计155000元，以及原告在我方饭店挂账消费42481元、押金10万元抵顶房租，因此自2019年9月1日至2020年1月24日期间合计缴纳297481元租金，溢交33481元；由于受到疫情影响，我方于2020年1月28日多次联系原告要求解除合同、交还房屋，原告拒不接受，且口头承诺疫情期间房租可以减免，因此2020年1月24日至2020年3月24日期间受疫情影响无法开门营业，2020年3月25日至2020年4月30日营业额锐减，该情形符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，应当减免该期间的租金；针对原告的第二项诉讼请求，至2021年2月29日的预期收益330000元，属于尚未发生的情况，不予认可；针对原告的第三项诉讼请求，递增5%的房租款与事实不符，属于恶意诉讼和一厢情愿，按合同约定系根据市场变化协商方才生效，而自2019年3月起原告并未提出任何异议，视为租金继续按照55000元/月标准履行；针对原告第四项诉讼请求，与事实严重不符，装修期间拆除的涉案房屋楼梯，原告并未提出任何提醒及要求。针对原告的第五项诉讼请求，在火灾发生后，我方已在第一时间对房屋进行了恢复和修缮，已恢复至原房屋质量原状；针对第七项诉讼请求，涉及房屋着火问题，有桥西消防救援大队出具的直接财产损失统计500元，原告主张商铺维修、防水楼顶层施工费用及损失9000元，与我方无关。 被告底志山的反诉请求：1、依法判令原被告自2020年5月1日起解除房屋租赁合同；2、依法追究原告涉嫌恶意诉讼的法律责任；3、依法判令原告将拖欠被告饭费共计4万余元抵顶相应房租；4、依法判令原告减免原告在明显不可抗力新型冠状病毒营期间的房租费用共计17.6万元；5、依法判令被告偿还或赔偿被告被其非法扣押的物品（标的折旧共计9万元），并依法追究原告涉嫌破坏生产经营的法律责任，以及对被告造成的经济损失12万元（致使底老大农机街店延迟开业一个月，房租3万元每月，员工工资9万元每月）；6、依法判令原告返还被告溢缴的3.5万元房费；7、依法判令本案诉讼费与反诉费由原告承担。8、依法判令原告向被告支付其向吊车设备人员支付费用500元。事实与理由：被告称，原被告于2016年3月1日签订房屋租赁合同，合同期限为5年，租金为5.5万/月，用于经营饭店；2020年1月28日，被告多次联系原告，要求解除房屋租赁合同；后，被告与原告口头约定将10万元的押金抵顶房租，并同意减免新冠疫情期间的房租，双方再另行具体商议；2020年1月24日至2020年3月24日期间因受新冠疫情影响不能开门营业，2020年3月24日至2020年4月30日期间还可以外卖和堂食，但是营业额锐减，无法用于支付房租，至2020年4月30日停业，在此期间的租金应当减免。 针对被告的反诉请求，原告辩称，1、被告主张解除房屋租赁合同，我方同意解除，但解除的时间应当以被告腾退房屋、结清欠款、恢复承租前房屋结构、赔偿火灾损失后的时间为准，并不是被告所谓的自2010年5月1日起解除房屋租赁合同；2、原告饭费实际挂单消费是17881元（饭费账单中有原告签字的金额为21081元减去2017年5月抵顶房租的3200元），不是挂单消费的42481元，另2万元是虚拟数字，没有实际发生；3、不同意被告所谓的减免房租17.6万元，无法律明文、也无全国各行政机关发文的规定；4、被告要求原告承担农机街店房租、员工工资，与本案无关，应当驳回；5、原告没有扣押被告任何物品，被告的饭店钥匙在其手中掌控，原告没有扣押被告的所谓的价值物品9万元；6、被告要求返还溢交3.5万元房费，无理无据；合同签订后，被告于2017年5月以房费3200元冲抵房租，直至2019年11月30日，被告尚欠租金1万元，至今已欠原告房租截止时间是2020年的8月31日505000元，滞纳金61800元，可预期利益房租款33万元，递增房租款49500元；7、原被告双方已签订新的补充协议，签订时间是2020年1月18日，约定被告自2020年4月份起交房租9.5万元，5月份至9月份每月交房租9.9万元，11月份5.5万元，12月份5.5万元，按月交付，并赔偿相邻商户损失，赔偿桥西区东风路118号香晴苑A区2-6号商铺维修防水楼顶层施工费9000元；8、被告吊车设备500元，与本案无关，不予认可，且原告房屋是钢混凝装修后，安装了11台中央空调出租给被告。 经审理查明，涉案房屋位于石家庄市桥西区，房屋所有权人分别为王印杰、张兆凯，王印杰与张兆凯系夫妻关系。 2016年，原告张兆凯（出租人）与被告底志山（承租人）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租人将涉案房屋出租给承租人使用，租赁期限从2016年3月1日至2021年2月29日；押金拾万元整；租金为每月伍万伍仟元，从2019年递增5%-8%（到时在根据市场变化协商）；租金支付为上打3个月房租，每3个月前月15日交；承租人负责室内外装修，出租人允许承租人在不破坏房屋主体结构情况下进行改造和重新装修；租赁合同期满，承租人不得破坏装修和房屋设施。 2020年4月10日，涉案房屋因被告使用不善致使烟道过热发生火灾，经石家庄市桥西区消防救援大队认定直接财产损失统计为500元。 2020年6月2日，被告底志山向原告张兆凯发送短信：“出租人张兆凯，我租赁您的门面房石家庄市东风路118号香晴苑2号楼4-5号商铺一二层，由于疫情等诸多原因，无法继续租赁，根据有关法律规定，特通知你自2020年6月1日解除合同，定于2020年6月3日交付钥匙同时拉走我的物品，如果到时不接受钥匙，也视为我方已经将房子交付完毕，房屋出现任何问题，均与我方无关”。原告张兆凯向被告底志山回复短信：“承租人底志山，因租赁期限未到，您单方提出退租房屋，属于您违约，在您交付钥匙之前，请您把所拖欠到交钥匙之前的房费一次性结清，您在未结清拖欠房费之前，房内的物品请您不要拉走......”。2020年6月3日，被告底志山向原告张兆凯发送短信：“商铺钥匙放门口了”。原告张兆凯向被告底志山回复短信：“把欠的房租给我结清了，再谈交钥匙接受房屋一事，后果自负”。 关于被告主张原告拖欠的饭费，被告提交2016年5月4日至2019年12月15日期间的挂账单显示：被告提交的挂账单餐费总额为23705元，其中包含张兆凯签字的餐费金额为21393元，剩余的挂账单中为他人签字或空白。 另查，2020年11月6日，被告将涉案房屋的物品全部拉走，腾空涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交还原告。 原告为了其主张及抗辩意见，提交了房屋租赁合同、中国农业银行个人账户明细、照片视频、香晴苑项目底老大商铺着火及后续情况说明、饭店门口贴条、书证、火灾事故简易调查认定书、营业执照、结婚证、2020年1月18日补充协议、手机微信截图、通知及告知照片、防水施工协议、楼梯照片、110报警截图、兴业银行张露露手机截图等证据；被告为了证实其反诉主张及抗辩意见，提交了房屋租赁合同、中国农业银行个人账户明细、交通银行个人账户明细、原被告短信联系截图、在国际庄餐饮求职群中发布的招租信息、饭店挂账单、底老大农机街店租赁合同、手机通讯照片、员工工资花名册等证据。 本院认为,当事人应按照约定全面履行自己的义务。原被告之间的签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。 关于租赁合同解除问题，本案，被告在租赁期限未届满前，于2020年6月2日以手机短信方式向原告表示不再继续租赁房屋，并于2020年6月3日将涉案房屋的钥匙放置门口，被告以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于明示违约，原告应及时行使其享有的租赁合同法定解除权。鉴于被告已明确表示不愿继续履行租赁合同，双方租赁关系出现僵局,被告的该义务性质又不宜强制履行,因此租赁合同的目的已无法实现。虽原告未明确提出解除合同之诉求，但所诉“恢复楼梯、维修房屋至原质量”均是指向解除租赁的后续事宜，故原被告之间的租赁合同应予解除。被告主张双方租赁合同解除时间为2020年5月1日，与事实不符，本院不予支持。 关于被告应付租金的数额，考虑到被告单方违约的行为确实给原告造成损失,本院根据租赁物所在地的周边市场情况、剩余租期的长短以及承租人的过错等多方面因素,本院酌定被告在明示违约后应向原告支付1.5个月合理寻租期的租金损失更为公平，即向原告支付租金至2020年7月17日。原告称，原被告双方约定自2019年起每月租金递增5%-8%，并提交了《补充协议》予以证实；被告否认，并对《补充协议》不予认可。对此本院认为，原告提交的《补充协议》未明确载明递增比例及数额，结合原告提交的与被告处员工王倩的聊天记录中“...让我在给容时间从4月15日每个月给我房租，把前面欠房租给我补上...”等话语，可以证明《补充协议》中约定每月支付租金系补交拖欠的租金，并非原告所述的租金递增，故对原告提交的该项证据本院不予采纳。房屋租赁合同中明确载明“租金为每月伍万伍仟元，从2019年递增5%-8%（到时在根据市场变化协商）”，该约定中“递增问题”系可协商部分，并非确定部分，且原告对被告自2019年起仍按55000元/月的标准支付租金并未提出异议，故原被告之间约定的租金标准为55000元/月。根据原被告提交的银行流水可以看出截至2019年11月30日，被告尚欠原告租金1万元，因此被告应向原告支付至2020年7月17日的租金426166.67元（55000*7+55000/30*17+10000）。关于原告主张被告支付租金至租赁期限届满之日（拖欠租金与预期利益房租合并），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，在被告明示不再继续履行租赁合同且已于2020年6月3日将钥匙放置门口的情况下，原告负有减少租金损失继续扩大的义务，而不应放任房屋闲置状态持续,故对原告2020年7月17日之后至2020年11月16日之诉求,本院不予支持。 关于押金，押金性质应是对合同违约所造成预期利益损失的一种担保，目的为防止租赁期间可能发生拖欠费用,应从拖欠租金中予以抵扣，故抵扣被告预交的押金10万元后，被告尚欠原告租金326166.67元。 关于疫情期间减免房租，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件,属于不可预见不能避免,系法律规定的不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同”之规定，被告租赁涉案房屋用于经营餐饮业，因新冠肺炎疫情爆发,本地区对新冠肺炎疫情的防控措施必然对被告的经营产生影响,考虑到疫情直接导致原告停止营业两个月,复工后一个月内尚未完全恢复正常营业的实际情况,该期间的租金应按照公平原则由原被告各承担一半为宜，按此计算，应免除被告一个半月租金82500元，因此被告尚欠原告租金243666.67元。 关于滞纳金，性质系违约金，被告未按期支付租金，给原告造成了损失，应以拖欠租金为基数，自2020年6月3日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算向原告支付滞纳金，截止本案出判时（2020.11.30），滞纳金金额为6890元。 关于原告主张被告修复楼梯，原告称，被告未征得其同意擅自拆除楼梯；被告否认，称装修期间拆除楼梯已经得原告同意，且装修时间被告也在场并未提出异议。对此本院认为，根据房屋租赁合同中“承租人负责室内外装修，出租人允许承租人在不破坏房屋主体结构情况下进行改造和重新装修”之约定，被告有权对涉案房屋进行改造和重新装修，涉案房屋投入经营后，原告多次到饭店就餐，并未对楼梯拆除情况提出异议，应视为其同意涉案房屋具体的装修细节，且原告也并未提交证据证明楼梯的拆除影响房屋主体结构，故原告主张被告修复涉案房屋的楼梯，本院不予支持。 关于原告主张被告维修恢复该房屋（商铺）至原房屋质量原状诉求，原告并未提交证据证明原房屋质量标准及被告使用后的质量缺陷，亦未明确恢复原状的具体标准，对此本院不予支持。 关于石家庄亚明照明工程有限公司的楼顶层面维修费9000元，原告称，因火灾导致石家庄亚明照明工程有限公司的商铺楼顶损坏，其已代被告向石家庄亚明照明工程有限公司支付垃圾清运费500元、楼顶维修防水施工费8500元；被告否认，称火灾事故认定书核定的火灾损失为500元，并没有那么大的经济损失，且房顶防水不是租户的修缮义务，他租给我们房子应该给我们提供正常的不漏水不漏雨的这种房屋，能正常使用的房屋，这不属于我们的义务范畴，应当由房主自行承担；对此，本院认为，原告所主张的费用9000元系石家庄亚明照明工程有限公司商铺楼顶防水施工所产生，而屋顶防水系房屋的日常维护，原告未提交证据证实该施工与火灾事故发生的因果关系，且与《火灾事故认定书》所认定本次事故直接财产损失数额亦不相符，因此原告主张被告承担防水工程款8500元，理据不足，本院不予支持；关于垃圾清运费500元，原告提交孙明初出具的《证明》，但原告并未提交相应的支付凭证，且孙明初未依法出庭接受询问，对该书证本院不予采信。 关于损失鉴定费、律师费，原告并未提交证据证实该费用已实际产生，且非诉讼的必要支出，本院不予支持。 关于饭费（餐费），针对2万元储值卡中的费用，根据原告与被告处员工王倩的聊天记录可以看出该2万元储值卡性质系被告赠送，且该储值卡中仍有近17000元的金额未使用，故被告主张原告支付储值卡中金额2万元，理据不足，本院不予支持。针对挂账单中的餐费，由他人签字或空白的挂账单无法体现原告的真实意思，因此原告欠付的餐费为21393元。原告称，被告主张欠付餐费应扣除抵顶房租的3200元；被告否认，称其主张的餐费并未包含已抵顶房租的3200元；对此，本院认为，被告提交挂账单用以证明原告欠付餐费的事实，原告主张欠付餐费中应扣除抵顶房租的3200元，但并未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项抗辩意见不予采纳。 关于被告主张原告返还扣押物品的诉求，被告在庭审后陆续将涉案房屋内物品拉走，并于2020年11月6日将涉案房屋钥匙交还，故本院对被告该项诉讼请求不再处理。 关于被告主张原告赔偿经济损失的诉求，被告称，因为原告涉嫌非法扣押我们生产经营工具，致使农机街饭店开业时间晚一个月，从而产生房屋损失3万元、员工工资9万元，与原告有直接关系；原告称，涉案房屋钥匙在被告手中掌控，且租赁合同期限并未届满，被告中途违约，需要结清结清水电物业等费用后才可以交房；对此，本院认为，被告未及时结清拖欠的房租，违约在先，且其提交的证据不足以证实损失实际发生及与其主张的必要关联性，故对被告该项主张，本院不予支持。 关于被告主张的溢交租金3.5万元，因其仍存在拖欠租金的情形，故本院不予支持。 关于拖车费，被告称系其租赁吊车拆除空调等设备所产生；原告称与本案无关；对此，本院认为，即使合同正常履行至期满，被告仍需要对空调等设备进行拆除搬离，该费用的产生与双方租赁合同的解除无必然因果关系，针对被告的该项主张，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）底志山于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张兆凯支付租金243666.67元及滞纳金6890元； 二、原告（反诉被告）张兆凯于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）底志山支付拖欠的饭费21393元； 三、驳回原告（反诉被告）张兆凯的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）底志山的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13382元，由原告（反诉被告）张兆凯负担9882元、被告（反诉原告）底志山负担3500元；反诉案件受理费4108元，由原告（反诉被告）张兆凯负担190元、被告（反诉原告）底志山负担3918元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  韩亚利 人民陪审员  刘红霞 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  王天文