云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0426民初103号原告：潘海光，男，1971年12月30日生。委托诉讼代理人：罗跃平，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南联发投资有限公司峨山分公司。营业场所云南省玉溪市峨山彝族自治县双江街道练江南路下段27号。统一社会信用代码：9153042608040248XX。负责人：周荣城，男，1961年5月15日生，该分公司总经理。被告：云南联发投资有限公司。住所地云南省昆明市经济技术开发区第三城财富中心A4栋13楼。统一社会信用代码：91530000059458681U。法定代表人：周荣城，男，1961年5月15日生，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：崇徐，云南多思律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告潘海光与被告云南联发投资有限公司峨山分公司（以下简称联发公司峨山分公司）、云南联发投资有限公司（以下简称联发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘海光及其委托诉讼代理人罗跃平，被告联发公司峨山分公司、联发公司的委托诉讼代理人崇徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘海光向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与联发公司峨山分公司于2016年4月19日、2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》无效。2.判令联发公司峨山分公司返还原告租金120000元及水电保证金10000元，合计130000元。3.判令联发公司、联发公司峨山分公司共同赔偿原告经济损失1418118元。4.本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2016年4月19日，原告与联发公司峨山分公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，联发公司峨山分公司将其开发的位于峨山县，建筑面积约2821.3平方米的房屋出租给原告用于投资经营酒店。同时约定第一次消防由联发公司峨山分公司负责通过，若因消防不过给原告带来的损失由联发公司峨山分公司承担。合同签订后，原告支付了第一年的租金和保证金后，进场对房屋进行装修使用。2016年4月29日，双方签订了《租房合同》，对《房屋租赁合同》约定的租金条款达成新的补充协议。在原告完成装修办理酒店的相关经营许可准备经营时，被行政职能主管部门告知，房屋建设未取得建设工程规划许可证，不能通过审核，不予颁发酒店业经营许可证照给予营业。原告多次和联发公司峨山分公司商谈处理，但其确反复强调已经在办理相关手续，导致租赁房屋装修后处于闲置状态，未能投入经营使用，不能实现合同目的。联发公司峨山分公司在明知所建房屋属于违章建筑的情况下恶意招租，诱骗原告签订合同。在原告不能经营酒店后，把原告承租的相关场地另行转租给他人使用并自行收取租金，甚至在房屋内养狗，污染了房屋卫生。联发公司峨山分公司系联发公司的分公司，其民事责任应当由联发公司承担。由于二被告的行为给原告造成了重大损失，为此向法院提起诉讼，望判如所请。被告联发公司峨山分公司、联发公司共同辩称，租赁给原告的房屋是经峨山县政府发展和改革局立项备案，峨山县住建局《建设用地规划许可证》《建设工程规划证可证》批准建设的商业街房屋。原告经多次现场考察后，在双方协商一致的基础上签订合同。两份合同除年租金和押金上涨外，其余条款没有变化，合同均有效。租赁房屋交付的时间是2016年5月1日，合同约定开业时间是年底，据此可推断装修时间应为7个月。其把房屋交付原告的当月26日，以“关于富良棚5号楼二次消防报批的回复”要求原告停止装修，否则一切后果由原告负责。原告收到通知并复函，却执意装修（当时仅做了前期设计和砂石水泥的备料工作），原告的装修费用应自行承担。双方之间是房屋租赁关系，一次消防由其负责，经营酒店的二次消防由原告负责。其进行了消防首次申报，并得到消防部门的批准，原告没有按照消防的要求进行装修。现希望原告配合对消防费用的承担达成协议，以便尽快通过消防验收。其租给原告有两个通道，原告把另一个通道租给别人开超市后，其才把房子收回来。现原告起诉已过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据中，1.结（决）算总价合同书，证明原告在租赁场地支付装修款的事实。被告对证据的三性不予认可，被告通知停止装修后两年才作出结算，且造价师不具备编制资格。2.图片、视频（光盘），证明因为消防的原因导致原告不能对酒店进行实际的经营使用，且被告与原告签订了租赁合同之后又将已经租给原告的房屋转租给他人开设超市。被告对证明目的不认可，认为是原告违约才收回房屋另行出租。3.收据，证明原告在酒店装修投入损失为1400000元。被告对证据的三性不认可。本院认为，证据1不能证明原告实际产生的损失，不予认定。证据2、3客观真实，予以认定。二、被告提交的证据中，1.营业执照，证明被告经营范围是房地产开发及经营、物业管理服务，具备出租房屋的资格，有权与原告签订租房合同。原告对证明目的不认可。2.项目备案证、许可证、施工文件备案表、审查合格书，证明被告开发建设的“富良棚彝族风情商业街”建设项目是经峨山县发改局批准，并办理了建设用地规划证可证及建设工程规划许可证，是合法的建筑物，可以出租房屋。原告对证据的关联性、客观性、证明目的不认可，租赁的房屋至今并未通过建设工程施工验收，且不符合消防的强制性规定。3.关于富良棚5号楼二次消防报批的回复，证明被告于2016年5月26日通知原告暂停装修，否则所造成的装修后果应自己负责任。原告对证据的三性及证明目的不予认可，被告以此回复来证明装修行为是原告自行组织，与协议当中所约定的一切后果由原告负责不符。4.建设工程消防设计审核意见书、受理凭证，证明2018年10月18日玉溪市公安消防支队批准了被告的建设工程消防设计方案，并已进行消防施工。原告对证据的三性、证明目的不予认可，被告要证明已通过消防验收与事实不符。5.房屋租赁合同、租房合同，证明房屋租赁合同约定租金从2017年5月1日起计算，约定每年租金260000元，原告2017年仅交了130000元，尚欠2017年12月1日到2020年4月1日共34.66万元的房租未付，构成违约。原告对证据的证明目的不认可，因合同不能履行才没有支付租金。6.租房协议，证明原告将案涉房屋出租给他人的事实，原被告之间的租房合同有效并已实际履行。原告对证据的证明目的不认可，租房协议是本案租赁场所的超市，是租赁合同所包含的部分，原告只收取一年租金，第二年被告自行与超市租户签订合同收取租金。7.富良棚乡彝族风情商业街开发项目承包协议书、承诺函、地形图，证明被告开发的房屋属于合法建筑，可以出租。被告对证据的三性不予认可。本院认为，被告提交的证据真实客观，予以认定。本院依职权进行了现场勘验并调取了为原告做酒店装修工作的云南弘淇源装饰工程有限公司法定代表人高新胜的询问笔录，经质证，原、被告对证据的三性无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：联发公司系有限责任公司，联发公司峨山分公司系有限责任公司分公司，联发公司的法定代表人与联发公司峨山分公司的负责人系同一人。2014年2月19日，峨山县富良棚乡政府与联发公司签订《富良棚乡彝族风情商业街开发项目承包协议书》，由峨山县富良棚乡政府提供项目土地，联发公司投入资金进行设计、施工；合作经营期间土地的开发、使用、转租及经营收益均属联发公司，峨山县富良棚乡政府只收取承包费用。合同签订后，峨山县富良棚乡政府针对合同约定的地块办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划证可证》，被告进行了投资建设。2016年4月19日，原告与联发公司峨山分公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定，分公司将坐落于峨山县富良棚乡“彝族风情商业街彝人龙都”第5号楼一层5-1-03、5-1-14号商铺、另加两个通道，二层、三层、四层、五层，建筑面积2821.3平方米租给原告，租赁年限自2017年5月1日至2037年4月30日止。房屋租金为120000元一年，第一年至第四年租金不变，之后每三年租金在上一年度基础上递增5%；乙方应于合同签订之日，向甲方交纳水电保证金10000元，装修进场时间为2016年5月1日。2016年4月29日，双方签订《租房合同》，合同约定租房情况不变，房屋租期为21年，从2016年5月1日至2037年4月30日止，每年租金为200000元，以后每3年6%递增。合同签订后，原告按约定交纳了租金、押金共130000元并对租赁的房屋投资装修。2016年5月26日，联发公司峨山分公司向原告发出了《关于富良棚5号楼二次消防报批的回复》，载明：“潘海光先生：关于贵方提出二次消防报批的事宜，我公司已与相关部门进行了沟通。因受多方面因素的影响，所以暂时未作整体项目的消防验收，经我司多方努力，可就贵方租赁的物业做一次性消防验收，但是需要得到贵方的配合，现回复如下：1.为保障贵方今后的工作能顺利开展，请贵方暂时停止现在的装修工作，指派专人与我司对接完善消防设施的相关事宜工作；2.如贵方不接受我司建议，造成的一切后果由贵方负责。”原告于2016年5月27日收到回复，但未停工。因原告未按进度支付装修款，装修公司于2016年7月底至8月中旬停工，2016年12月撤离现场。装修公司认可装修价值为2100000元左右，但双方未进行结算，原告在装修过程中支付装修公司款项为1400000元，装修尚有扫尾工程未完工。被告在原告出租一楼门面一年后，自行将该门面收回另行出租给他人使用。另查明，联发公司峨山分公司租赁给原告的房屋未通过工程竣工验收，也未通过消防验收。原告对其投资损失不申请鉴定。经现场勘验，被告认可原告装修工程除扫尾工作外基本完工。本院认为，综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告的主张是否超过诉讼时效。二、涉案合同是否有效。三、涉案损失由谁承担民事责任的问题。四、原告投入的装修损失如何认定。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，原、被告签订合同后，按照约定履行了交房和支付租金的义务，双方履行合同权利义务的行为处于持续状态，时效应从原告主张权利之日起算，故原告的主张并未超过诉讼时效。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接受该建设工程。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”上述法律的规范要求建筑方应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，目的是防止不安全建筑投入使用，从而确保安全事故的不发生或少发生。未通过竣工验收即签订房屋租赁合同的当事人应承担合同无效的法律后果。本案原告向联发公司峨山分公司租赁的房屋用途为酒店的经营，依法必须经过公安消防机关验收，而联发公司峨山分公司租赁的房屋首先是未经过竣工验收，其次未经消防验收合格，双方签订的房屋租赁合同违反了上述法律规定，房屋租赁合同无效。关于争议焦点三，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，联发公司峨山分公司不具备法人资格，但在其营业执照登记的业务范围和工商授权范围内，可进行一定的民事活动。故其与原告签订的合同所产生的民事责任，应当由联发公司承担。关于争议焦点四，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告在其开发的房屋未竣工验收合格也未通过消防验收的情况下，将房屋出租，应承担主要的过错责任；原告在没有了解清楚租赁房屋是否竣工验收即与联发公司峨山分公司签订房屋租赁合同并投资装修，应承担次要的过错责任。原告现投资装修的财产系添附在建筑物上，拆除返还会对财产造成贬损，故应由联发公司折价补偿原告。综合案件情况，本院酌情确定原告的装修损失为1400000元，由原告承担损失的30%计420000元，联发公司承担70%计980000元。原告主张的租金、押金共计130000元，联发公司应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告潘海光与被告云南联发投资有限公司峨山分公司于2016年4月19日、2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》无效；二、原告潘海光将租赁的房屋返还被告云南联发投资有限公司；三、被告云南联发投资有限公司补偿原告潘海光装修损失980000元并返还租金、押金130000元；四、驳回原告潘海光的其他诉讼请求。上述二、三判项限判决生效后30日内履行。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18733元，由原告潘海光负担5301元，被告云南联发投资有限公司负担13432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为判决书确定的履行期限届满后二年内。审 判 长  李 丹审 判 员  秦志梅人民陪审员  周培翔二〇二〇年十一月十一日书 记 员  李凤萍