广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35531号原告（反诉被告）：广州市三通物业管理有限公司，住所地广州市越秀区海珠中路288号3楼自编3102档。法定代表人：朱剑峰。委托诉讼代理人：陈亚文，该公司职员，联系地址。被告（反诉原告）：陈宗辉，男，1982年6月19日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市三通物业管理有限公司诉被告陈宗辉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人朱剑峰及委托诉讼代理人陈亚文，被告陈宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告物业管理费2011.5元（2019年1月至2020年7月）；2、判令被告支付拖欠原告的公用电费754.3元（2019年1月至2020年7月）；3、判令被告支付更换大楼电梯钢丝绳分摊费82.05元、垃圾费95元；4、判令被告支付电梯间墙面修补分摊费121.28元，消防设施分摊费122.41元。事实及理由：原告为广州市越秀区海珠中路xxx号穗安楼物业管理公司，被告是该楼的住户。被告拒交相关费用，原告于2020年1月17日向被告发出律师函，被告仍置之不理。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告存在严重管理不当，违反管理合同。二、原告从未向全体业主或业委会公示过公用电费计收标准和计算方法，而且收费与现实不符合。三、物业费用已经包含垃圾费，原告不能重复收费。四、全体业主投票选用日立电梯广州分公司更换电梯，但原告私自采用广州华发电梯公司修理，由于质量问题，导致更换后一个月就出现堕梯现象，被告有权拒绝缴纳此费用。五、消防设施分摊不符合法律规定，原告没有通过全体业主表决，私自强行收费，被告有权拒绝缴纳此费用。六、原、被告没有关于滞纳金的约定，被告拒交物业费完全是由于原告违约及侵权行为造成，被告不应承担违约责任。为此，被告提起反诉，要求原告返还电梯尾款241.74元。原告对被告反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，因为被告在维修电梯交了一笔款项，由于安装电梯时将墙面打穿，业主的款项不足用于维修墙面，原告在后续还自行补交了维修墙面的费用，这部分费用理应由原告支付，故不存在原告需要向被告返还该电梯尾款。经审理查明，被告为广州市越秀区海珠中路xxx号xxxx房的产权人之一，该房建筑面积66.1688平方米。被告确认现涉诉房屋为其一家使用。2006年5月30日，原告（乙方）与广州南华置业有限公司签订《“穗安楼”物业前期管理委托合同》约定：甲方将广州市海珠中路288号、xxx号物业穗安楼委托乙方实行物业管理；委托管理期限自本合同签订之日至业主委员会选聘产生新的物业管理公司之日止；乙方应对电梯、电柜、消防设施及其他共用设施、设备履行每月保养制度，对设施、设备日常发生的损坏负责及时维修。如需更改应取得甲方或业主委员会的书面同意，更换的设备选用应由甲方审定方可执行，要保证所接受的设施、设备完好、运行正常；本大楼的所有设备的维护保养、易损件的更换，单价在100元以下的零件更换由乙方在收取的物业管理费中列支。金额较大的维修维护支出，需要全体业主额外再分摊的，须经全体业主过半数同意后，方可由相关业主承担，如业主不愿分摊而导致出现的消防风险与事故与乙方无关；等。2020年1月17日，原告委托律师向被告发出《律师函》，向被告追索本案涉诉费用。被告于次日作出回复，内容为原告没有出示其收费的相关文件和法规等。2020年7月31日，原告再次向被告发出催缴通知。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.原告与广州市华发电梯有限公司于2019年8月29日签订的《维修工程合同》及维修费发票，记载电梯维修费18126元；2.原告制作的《更换2号电梯钢丝绳分摊明细》，其中记载涉诉房屋分摊金额为66.1688平方米×1.24元/平方米=82.05元；3.原告与广东建安消防机电工程有限公司签订的《消防施工合同》，记载穗安楼楼层更换设备工程，总造价27231.47元；4.原告制作的《更换消防器材分摊明细》，其中记载涉诉房屋分摊金额为66.1688平方米×1.85元/平方米=122.41元；5.原告与陈伟强于2015年2月3日签订的《施工工程合同》及收款收据，记载施工项目为穗安楼18至23层电梯间墙面更换修补工程，工程总价56352元；6.原告制作的《电梯外墙更换修补工程支出表》，记载工程总费用56352元，基金账户支付36138.80元，分摊楼层18-23层、6层总面积3683.939平方米，分摊总金额20213.20元，其中涉诉房屋分摊金额363.05元；7.原告于2015年1月20日作出的《公告》，内容为管理处已于2015年1月19日召开大楼候梯间墙面更换修补工程的有关方案以及费用支出落实会议……经会议讨论结果定于方案，修复楼层候梯间墙面总工程费69280元，此笔费用由各楼层面积的业主和更换电梯工程款中两方各支付一半等。8.原告于2019年11月22日作出通知，内容为2019年9月23日管理处已在大塘公布更换消防设备的工程明细报价及总费用的分摊方案，定于11月24日召开全体业主大会，业主集资落实更换消防设备工期等。9.原告于2020年5月26日的《公示函》，内容为原告将广东建安消防机电工程有限公司的营业执照、资质证书、工程合同在穗安楼大堂公示7天，如果没有异议，7天之后原告将聘请建安进场施工。10.穗安楼业主筹委会、穗安楼管理处于2000年1月4日的《关于穗安楼公用电费分摊办法的通告》，内容为自2000年元月起，公用电费按19-26层住户，每月0.60元平方米交纳。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.照片若干张，拟证明原告管理不善、长期没有维护消防设施三通公司长期侵占公共设施、长期破坏业主公告栏，拒不通电；2.穗安楼业委会向原告发出的《关于2号电梯维修与保养的函》，内容为业委会敦促原告尽快与日立电梯有限公司广州分公司就电梯维修和保养一事进行对接，并对2号电梯进行维修等；3.穗安楼业委会《关于维修2号电梯以及更换电梯维护保养公司的函》，内容为超过60%业主同意日立电梯有限公司广州分公司承担本次2号电梯的更换拽引钢丝绳的工程及日后的维护保养工作等；4.穗安楼业委会发出的《三点声明》；5.穗安楼业委会于2020年5月25日向原告发出的《关于消防设施更换公示函的回复》，大致内容为原告需回复更换消防设施一事有否召开大会及业主大会情况、业主大会表决结果、选择建安公司的依据及选定方式等，否则业主有权拒绝上述不合理收费；6.《穗安楼管理规约》，其中第七条约定，物业管理区域发生危机房屋安全等紧急情况，需立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，由物业服务企业直接组织实施，其维修和更新改造费用直接从业主住宅专项维修资金分户中列支。物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修和更新改造，须经业主委员会书面同意。7.业主杜海纯、赖菲、罗铭香的证言，证明2019年11月24日就消防费用出资无法统一意见。8.业主大会筹备组成员的证言。庭审中，被告对于原告主张的管理费、公用电费、垃圾费及电梯维修费、消防设施更新费以及翻新墙面费的金额没有异议，但认为不同意支付。原告表示其就电梯维修问题发出公告，大部分业主意见同意并缴纳了相关费用。现涉诉小区已成立业委会，但尚未召开业主大会选聘新的物业公司。本院认为：依据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉讼大楼虽然已经成立业主委员会，但尚未选聘新的物业服务企业。原告接受广州南华置业有限公司的委托，对涉诉大楼提供物业管理服务，原告有权按照其与广州南华置业有限公司的《“穗安楼”物业前期管理委托合同》约定的收费标准收取物业管理费用。被告作为该小区的住户，接受了原告提供的物业管理服务，理应按时交纳物业管理费和分摊的费用。现被告对原告主张管理费、公用电费、垃圾费金额不持异议，被告亦一直按照该标准向原告支付上述费用。被告抗辩认为原告管理存在不当，但物业服务是一个动态的长期过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告上述抗辩意见本院不予采纳。至于原告主张的电梯维修分摊费、墙面维修翻新费、消防设施更新分摊费等，现未有证据反映业主大会同意原告对上述公用设施设备进行维修更新，但上述公用设施设备的更新维修属危及房屋安全、人身安全的情况，原告已聘请相关公司进行维修并支付费用，根据公平合理原则，上述费用应由业主负担。因原告、被告就物业费抵扣存在异议，被告并非恶意拖欠费用，且合同并未约定每日3的%逾期付款违约金，故原告主张逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告陈宗辉在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市三通物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年7月31日的物业管理费2011.50元、公用电费754.30元、垃圾处理费95元；二、被告陈宗辉在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市三通物业管理有限公司支付电梯维修费82.05元，电梯外墙更换修补费121.28元，消防设施更新费122.41元；三、驳回原告广州市三通物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告陈宗辉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州市三通物业管理有限公司负担5元，被告陈宗辉负担20元；反诉费25元，由被告陈宗辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十一月十八日书记员  苏锐鸿