山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1413号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭永钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩莉，山西领瀚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘娜，住大同市。委托诉讼代理人：孙建强，山西法铭律师事务所律师。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司(以下简称阳光嘉业房产公司）因与被上诉人刘娜商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳光嘉业房产公司的委托诉讼代理人韩莉，被上诉人刘娜的委托诉讼代理人孙建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决,依法驳回被上诉人诉请的违约金101419.5元,仅退还面积差额2440元;2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律错误,本案上诉人没有违约,不应当承担违约责任。双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2项处理”明确约定,如果系因上诉人的责任,那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定:“因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条也有详细的约定:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议,并结清相关房款,否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证,由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出,签订认购户型确认表和面积误差补充协议是买受人也即被上诉人的合同义务,这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了,并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此,上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的认购户型确认表和面积误差补充协议。本案被上诉人刘娜虽然在2015年6月15日签订了《认购户型确认表》,因该份认购户型确认表相关数据是预估的,故存在与房屋不动产发票中房屋单价内容项不一致的情况,导致上诉人无法为被上诉人办理房屋不动产证书。即使涉案房屋已经在大同市房屋交易权属登记管理中心备案登记,但也无法继续办理后续相关手续。后经实测核算,上诉人重新出具了一份与不动产发票内容相一致的《认购户型确认表》,当时也向被上诉人解释清楚了前后变化的原因,并多次通知被上诉人希望配合签订新的户型确认表和面积误差补充协议,遗憾的是被上诉人一直拖延不签,从而导致上诉人不能为其继续办理不动产登记手续。因此,没有继续办理不动产相关手续的原因和责任不在上诉人方。所以上诉人没有违约,上诉人也就更不应当承担任何违约责任。二、待被上诉人签订与不动产发票内容相一致的《认购户型确认表》和《面积误差补充协议》后,上诉人才能依约继续履行办理房屋产权登记手续。否则,上诉人是无法在判决生效后30日内协助被上诉人办理涉案房屋不动产登记手续等相关事宜。三、上诉人经实测后重新核算确定退面积差额为2440元,但刘娜一直未在新的认购户型确认表上签字予以确认,从而导致无法为其办理房款差额结算。刘娜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘娜向一审法院起诉请求：一、依法判令被告继续履行合同义务，为原告办理凯德世家10号楼2单元25层2503号房屋产权登记证书；二、依法判令被告向原告支付违约金101419.5元（从2017年3月23日到2020年3月23日期间的违约金），并从2020年3月23起按已付房款（462680元）按日万分之二向原告支付违约金直到原告办理了房屋产权登记证书为止；三、依法判令被告向原告支付房屋面积差价13016元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月1日，原、被告签订《大同市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于大同市××区房屋，建筑面积119平米，被告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第十五条第1、2项处理：……买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。同时双方签订合同补充协议，约定，买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人可以不予交房，不予为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。合同签订后，原告向被告交付房款及其他包括物业费、契税、代办费等各种费用，被告为原告开具房款462680元发票、收据并交房。2015年6月15日因房屋面积存在误差，原告与被告签订认购户型确认表，载明面积差3.33平米，被告应退还原告房屋差价13016元。被告至今未给原告退房屋差价款，原告至今未取得房屋产权登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《大同市商品房买卖合同》（含附件合同补充协议）系双方当事人的合意，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告向被告交付了产权证书登记代办费，被告应按照合同约定，在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权登记证书。被告辩称，依照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告未能及时与被告签订确认户型面积及补充协议，导致被告无法按时向房管部门提交相应的备案资料，进而导致房产证办理延时，是原告的责任造成，但经一审法院核实，上述房屋已经在大同市房屋交易权属登记管理中心备案登记，原告提交的原被告双方签署的《认购户型确认表》，证明原被告已经就原告所购房屋的面积及房款差异进行了确认，因此被告的抗辩不成立，其不予为原告办理房屋产权登记构成违约，应按照合同约定承担违约责任，支付原告违约金，并退还原告房屋面积差价13016元。被告提交的《认购户型确认表》未有原告签字确认，一审法院不予采信，应以原告提交的双方均签字确认的《认购户型确认表》为准。关于违约金，被告一直处于违约状态，原告只主张起诉前三年的违约金，并未超出法律规定的诉讼时效。就违约金的计算方法，双方约定为已付房价款日万分之二，折合为年7.3％，稍高于银行同期贷款利率，不存在违约金约定过高的情形，因此一审法院对合同中约定的违约金计算方法予以支持，被告应赔偿原告违约金101419.5元（从2017年3月23日到2020年3月23日期间的违约金）。本着兼顾惩罚违约方及补偿受损方的原则，2020年3月23日之后的违约金一审法院不再支持。被告辩称，合同中违约金日万分之二系打印错误，没有事实依据，也不合常理，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内协助原告刘娜办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家10号楼2单元25层2503号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告刘娜支付违约金101419.5元；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告刘娜返还超付购房款13016元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1344元，由被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对无异议的事实本院予以确认。关于阳光嘉业房产公司是否构成违约,是否应当承担违约金的问题。本院认为，本案中《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,当事人应依约履行,当事人一方不履行合同义务,应当承担违约责任。阳光嘉业房产公司未按《商品房买卖合同》约定在商品房交付后360日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,构成违约,应承担相应的违约责任。阳光嘉业房产公司辩称，刘娜未签订面积误差补充协议致使无法办理房屋产权登记手续，但刘娜已经就房屋面积误差对认购户型确认表进行了签字确认，虽阳光嘉业房产公司主张2015年6月15日签订的户型确认表相关数据是预估的，但阳光嘉业房产公司提供的2016年4月24日的认购户型确认表中的房屋面积、单价、总价均与2015年6月15日签订的户型确认表数据不一致，现有证据不能证明其主张，对于违约金的计算方法在合同当中明确约定为已付房价款日万分之二，故本院对阳光嘉业房产公司所辩不予采信。阳光嘉业房产公司的上诉理由不能成立，一审法院判决并无不当。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 张丽娟审判员 张 文二〇二〇年十一月五日书记员 谭震红