新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初4088号原告：李艳，女，1973年10月9日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：文明友，系李艳的丈夫。委托诉讼代理人：纪旭，新疆同济律师事务所律师。被告：新疆祥汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县别斯托别乡政府院内。法定代表人：石林，该公司董事长。委托诉讼代理人：米拉古丽若曼，新疆北方律师事务所律师。被告：魏成军，男，1978年3月15日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：郭富强，新疆怀泽律师事务所律师。原告李艳与被告新疆祥汇房地产开发有限公司（以下简称祥汇房产公司）、魏成军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳的委托诉讼代理人文明友、纪旭，被告祥汇房产公司的委托诉讼代理人米拉古丽若曼，被告魏成军及其委托诉讼代理人郭富强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告祥汇房产公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令二被告向原告返还房款428,248.5元并支付利息（自2018年3月28日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还房款之日止）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年，案外人邹建明因无力偿还原告丈夫文明友的欠款，故与被告魏成军商议：以魏成军××小区××室房屋抵债，来冲抵原告对邹建明的328,000元的债权。原告只需向被告魏成军交付100,000元，余下328,000元的债务由案外人邹建明独自向被告魏成军清偿，原告作为债权人对此表示同意。2018年2月7日，原告与被告祥汇房产公司签订了《商品房买卖合同》后，原告当日向被告魏成军支付十万元，并出具欠条一张：“今欠××房购买魏成军楼房一套，已支付十万元，还欠328,000元。注明：等邹建明回来后，重新更换欠条。”2018年3月28日，被告魏成军向被告祥汇房产公司替原告支付完全部房款。事后，邹建明按约定独自出具了欠条。被告魏成军因此将原告2018年2月7日的欠条退还。但自2018年3月至今日，被告祥汇房产公司一直未向原告交付房屋，并声称：因被告魏成军一直未向其归还债权凭证，故无法为原告办理不动产权证书。现原告已查明，2019年9月被告祥汇房产公司在被告魏成军的授权下，已将涉案房屋网签给第三人，现因被告违约导致合同履行不能，现故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告祥汇房产公司辩称，1、根据祥汇房产公司查询档案状态显示，祥汇房产公司没有与原告签订合同、用印的记录，所以需要庭审中核对其真实性再发表其意见；2、原告与被告魏成军之间的债权转让与被告祥汇房产公司无关，祥汇房产公司也没有参与，不应由祥汇房产公司承担相应责任；3、即使原告提供的商品房买卖合同真实，也未发生效，正如原告诉状中所述，买卖房屋的前提是原告与被告魏成军之间以房抵欠款，被告魏成军与祥汇房产公司以房抵工程款，两者均成就的前提下，该合同才能生效，但被告魏成军并未向祥汇房产公司出具相应数额工程款的收据以代替原告清偿房款，原告也自始未向祥汇房产公司交付房屋相应价款，所以祥汇房产公司不应对原告的诉讼请求承担责任，该合同并未生效，也无解除一说。被告魏成军辩称，请求驳回原告对被告魏成军的诉讼请求，理由如下：1、原告与被告魏成军之间没有任何法律关系，承担法定义务的前提条件是双方之间有法定的权利义务关系，通过原告自述，原告与被告魏成军之间没有任何的法律事实，与案外人邹建明或许有法律关系，但本案原告未列邹建明，故被告魏成军与邹建明之间的法律关系将因为漏列原因无法核实，仅就原告与被告魏成军之间没有任何的法律关系；2、原告陈述的事实与拟向法庭提交的证据相互矛盾，无法证明诉讼请求的成立。矛盾点一、原告与案外人邹建明之间有以房抵债的约定，但是最终形成的法律文书是原告与被告祥汇房产公司之间签订的商品房买卖合同，与被告魏成军之间似乎有购房协议，那么陈述事实和形成的相关文书不一致说明相关文书的内容并不是双方法律关系的体现，更不能以此为凭承担法律责任。综上，应驳回原告对被告魏成军的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交如下证据：1、2018年2月7日房屋买卖合同一份、2018年2月7日文明友书写的欠条一份、2018年3月11日邹建明书写的欠条复印件一份、2018年3月28日收据复印件一份、2018年12月24日至2019年1月15日期间原告与被告魏成军短信记录截图打印件一份。拟证实1、2018年2月7日至3月11日，案外人邹建明因欠原告丈夫文明友的工程款30多万，故找到被告魏成军商议：由魏成军将××房屋转让给原告以冲抵邹建明欠付原告的工程款，现原告已向魏成军补足差额100,000元房款，剩余328,000元房款由邹建明一人承担。即原告丈夫文明友已将328,000元的债权让与给被告魏成军，被告魏成军只能向案外人邹建明请求履行或要求承担违约责任，原告与被告魏成军已无债权债务关系；2、被告魏成军已认可328,000元由邹建明独自作为债务人承担。原因如下：（1）2018年3月11日被告魏成军在收到邹建明要求独自承担这笔债务的新欠条后，在没有要求将原告也一并作为债务人写入新欠条的情况下，就自行将原告之前出具的欠条原件退还给原告，表明其已同意由案外人邹建明独自承担这笔债务；（2）原告在2018年12月24日短信询问被告魏成军办理房屋过户手续的事情，被告并未直接提出原告还有328,000元房款未付的异议，被告也未提供证据证实向原告追索过这笔房款的记录；原告与被告祥汇房产公司之间存在房屋买卖合同关系；被告祥汇房产公司在未直接收到原告一分钱房款的情况下，就能与原告签订正式的《房屋买卖合同》，并在2018年3月28日出具收据接收被告魏成军支付涉案房屋的全部房款，这期间从未向原告催要房款，明显知晓房款的支付方式是被告魏成军替原告代付全部房款；被告魏成军已替原告代付完全部房款，原告已履行完毕付款义务，被告祥汇公司私自将案涉房屋过户登记给第三人，构成根本性违约，合同已实际履行不能。被告祥汇房产公司质证认为，对于商品房买卖合同真实性、合法性认可，但关联性不认可。该合同第六条付款方式中明确约定，买受人应在2018年2月7日前支付全部价款，不论原告是自己支付还是要求被告魏成军代为支付，均需支付全部房款，但祥汇公司自始未收到原告或他人代为缴纳的房款，该合同无法履行。该份证据无法证实祥汇房产公司应向其退回房款；对于收据因为是复印件，不予质证，并且该证据也与原告无关；对于其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，与被告祥汇房产公司无关。被告魏成军质证认为，对于商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明原告和被告祥汇房产公司之间存在买卖关系，理由如下：根据原告自己陈述的过程，原告与被告祥汇房产公司从未协商过购买涉案房产，也未按买卖合同中约定的履行权利义务，签订本协议的实质仅仅是为了办证，并非买卖，祥汇房产公司作为房产开发商，房产的转让只能以买卖的形式才能办证，所以本案的商品买卖合同是虚假的；对于文明友书写的欠条真实性、合法性、关联性均认可，但对于证明目的不认可，原告的证明方法是断章取义，欠条的最后备注内容明确：“三方重新更换欠条”，说明本欠条的内容需要重新更换欠条变更，该欠条的内容不能作为判令案件的依据；对于邹建明出具的欠条真实性、合法性、关联性均认可，这两份欠条的结合证明2018年2月7日的欠条经过商议已经作废，但是通过三方确认的欠条即2018年3月11日欠条，证明该房的交易关系是被告魏成军与案外人邹建明达成房产转让，案外人邹建明与原告之间以房抵账，原告与被告魏成军之间没有任何的法律关系；对于短信记录内容真实性、合法性、关联性均认可，但内容不完整；对于收据的真实性、合法性、关联性不认可，质证意见与被告祥汇房产公司一致，另外，正常的房产买卖收据原件应当由交款人本人持有，未持有只能有两种可能性，一种是丢失，一种是非正常买卖。本院认为，关于原告向本院提交的商品房买卖合同与原件核对无异，被告祥汇房产公司对该合同的真实性予以认可，且该合同系原告与被告祥汇房产公司签订后自行持有的，加之该合同是双方诉争的合同，故本院对该商品房买卖合同的真实性、合法性、以及关联性予以确认，对该证据予以采信。至于该合同的效力本院在说理部分进行综合论述。对于2018年2月7日文明友向被告魏成军出具的欠条，虽然被告祥汇房产公司对该证据不认可，但因该欠条系原件，且被告魏成军作为该欠条对应的债权人对该欠条的真实性、合法性、关联性认可，也认可该欠条系其退还于原告的，加之该欠条系双方因涉案房屋买卖产生，故本院对该欠条的真实性、合法性、关联性予以确认，且对该证据予以采信。对于2018年3月11日邹建明向被告魏成军出具的欠条复印件，被告祥汇房产公司对该证据不认可，被告魏成军作为该欠条对应的债权人对该欠条的真实性、合法性、关联性认可，且与原告与被告魏成军主张的案件事实相吻合，与本案其他证据亦可以互相印证，故本院对该欠条的真实性、合法性、关联性予以认可，并予以采信。对于2018年3月28日的收据复印件，被告祥汇房产公司、魏成军对该证据均不予认可，但该收据系被告祥汇房产公司向被告魏成军出具，票号为6××，魏成军本人认可祥汇房产公司向其出具过该收据，且该书证原件在被告祥汇房产公司、魏成军的控制之下，经本院庭审释明，责令被告祥汇房产公司提交其票号为6××的收据存根，至裁判之日被告祥汇房产公司仍未向本院提交，故本院认定原告针对该证据所主张的事实真实。对于短信记录，魏成军对内容真实性、合法性、关联性均认可，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告祥汇房产公司因欠案外人建筑公司工程款，以其开发的房产抵偿债务，双方未办理实物移交、亦未办理产权变更手续。因案外人建筑公司尚欠被告魏成军工程款，其亦将上述房产抵偿与被告魏成军。被告魏成军对外转让房产。2018年2月7日，被告魏成军与原告李艳前往被告祥汇房产公司，由原告李艳与被告祥汇房产公司签订商品房买卖合同，合同约定房屋总价款为428,248.5元以及付款方式等内容。实际房屋总价格为428,000元由被告魏成军向原告李艳收取。合同签订后，原告李艳支付被告魏成军现金100,000元，余款328,000元以原告丈夫文明友的到期债权转让的形式给付被告魏成军。当日，原告丈夫文明友向被告魏成军出具欠条载明“今欠牧歌家园5号楼1单元202室，购买魏成军楼房一套，已支付100,000元，还欠328,000元，购买人李艳”，该欠条下方注明“等邹建明回来以后，三方重新更换欠条”。2018年3月11日，案外人邹建明向被告魏成军出具欠条，载明“今欠魏成军房款328,000元，房号为××号，此房户主为李艳，付款人为邹建明，此房款于2018年12月30日前付清，在此期间不产生任何费用，超过此期间邹建明资源支付银行4倍利息”。该欠条出具后，被告魏成军向原告丈夫文明友退还了2018年2月7日文明友向其出具的欠条原件。2018年3月28日，被告祥汇房产公司向被告魏成军出具收据载明“今收到（魏成军）中建新疆建工（集团）有限公司××交来××小区，面积124.13平方米，单价3,450元每平方米，金额428,148.5元”。2019年9月，被告祥汇房产公司将涉案房产转卖与他人，并签订买卖合同，房款由买受人交由被告魏成军。以上事实，有商品房买卖合同、欠条、收据等及当事人陈述在案佐证。本院认为，被告祥汇房产公司欠案外人建筑公司工程款，以其开发的房产抵偿债务，目的是清偿债务，具有代物清偿的性质，由于代物清偿是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为，而本案被告祥汇房产公司与案外人建筑公司仅达成代物清偿的合意，建筑公司并未进行受领以及权属变更，尚不是代物清偿，因此，被告祥汇房产公司与案外人建筑公司之间系债务届满之后的以物抵债。案外人建筑公司以没有受领的、未办理变更登记的房屋抵偿其欠被告魏成军的到期债务，实属对上述以物抵债合同债权转让。同理，被告魏成军将涉案房屋转卖给原告的行为亦属于债权转让。债权转让是合同法赋予当事人的权利之一。原告受让以物抵债合同的债权后，被告祥汇房产公司与原告签订商品房买卖合同，向被告魏成军出具收据，该行为可以视为其接到了债权转让的通知，并同意以涉案房屋履行债务。故此，被告魏成军与原告之间的债权转让合法有效。继而原告作为债权受让人与债务人被告祥汇房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据以上分析，被告祥汇房产公司在与原告签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋出售与他人，致使原告的合同目的并不能实现，故对原告要求解除其与被告祥汇房产公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后原、被告双方的权利义务关系终止，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿。本案中，被告祥汇房产公司虽然没有直接收取原告的购房款，但其以此方式实现了债的清偿，相当于原告向被告祥汇房产公司履行了付款义务，因此，被告祥汇房产公司因商品房买卖合同取得的428,000元应返还与原告。同时，由于被告祥汇房产公司违约导致商品房买卖合同解除，其应承担赔偿损失的法律责任，对于原告主张利息的诉求，于法有据，本院予以支持。被告魏成军将以物抵债合同的债权转让与原告后，原告向其支付100,000元现金，并将原告对案外人邹建明享有的320,000元的债权让与被告魏成军，由案外人邹建明直接向被告魏成军出具债权凭证，以此同时原告取得以物抵债合同的债权与被告祥汇房产公司签订商品房买卖合同，至此，原告与被告魏成军之间的以物抵债债权转让已经履行完毕。因而，被告魏成军对原告不具有返还义务，亦无连带责任。被告祥汇房产公司与原告签订商品房买卖合同，被告魏成军与被告祥汇房产公司的债务清偿，债权债务关系已经消灭。其后，被告祥汇房产公司就涉案房屋再次听从被告魏成军的指示，与他人签订买卖合同，由被告魏成军收取房款的行为，与本案无关联。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告李艳与被告新疆祥汇房地产开发有限公司于2018年2月7日签订的商品房买卖合同；二、被告新疆祥汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李艳购房款428,000元及利息（以428,000元为基数，自2018年3月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计付利息；自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计付利息）；三、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,720元，减半收取3,860元，由被告新疆祥汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 员 赵延青二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 李贝蓓