广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初4510号原告:江远波，男，1986年1月25日出生，汉族，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：黎恒鸿，广东君熙律师事务所律师。被告：谢军，男，1981年7月14日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：姚厅，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯铭红，广东易恒律师事务所实习人员。原告江远波与被告谢军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告江远波的委托诉讼代理人黎恒鸿，被告谢军及其委托诉讼代理人姚厅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江远波向本院提出诉讼请求：1.判令江远波与谢军签订的《商铺合作营运协议》于2020年2月27日解除；2.判令谢军向江远波返还押金65506元及逾期利息（以65506元为本金，从2020年3月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清为止）；3.判令谢军向江远波返还商铺设施使用费（即入场费）80000元及逾期利息（以80000元为本金，从2020年3月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清为止），以上款项暂共计为145506元；4.本案的全部诉讼费用由谢军承担（迳付）。事实与理由：2018年6月16日，江远波与谢军签订《商铺合作营运协议》，约定谢军将位于广州市黄埔东路2841号沙步市场综合楼即沙步市场百事佳商业广场第一层S103-1号铺出租给江远波用于经营服装，江远波需向谢军一次性支付商铺设施费（入场费）80000元及押金65506元。江远波已于2018年6月16日通过银行转账的方式向谢军支付了145506元。在2020年，受新型冠状病毒导致××疫情影响，江远波租赁谢军的商铺无法正常营业使用，进而导致江远波的资金出现问题。鉴于新冠病毒疫情属于不可抗力及江远波的实际情况，江远波特向谢军申请减免房租或延期支付2月的房租，共克时艰，但谢军不但不响应减免租金的号召，还在2020年2月27日直接将江远波租赁的铺面予以强行关门和断电，导致江远波无法继续使用商铺。现因谢军强行关门和断电的行为致使江远波无法实现合同目的，因此江远波特要求谢军返还其收取的商铺设施费（入场费）80000元及押金65506元。被告谢军辩称，一、江远波在疫情前已经明确表示不再履行合同，且至今未能缴纳租金，已经构成根本违约，谢军有权停止履行合同，并且解除《商铺合作营运协议》。2020年1月19日，江远波通知谢军，表示因为行情差，所以不再缴纳租金，此时疫情尚未爆发，广州也未受到疫情影响。由此可见，即使没有发生疫情，江远波也已经计划解除租赁合同，并且不再缴纳租金。谢军明确告知“不交租金的行为违反合同约定，租期只能截止到2020年1月31日”。2020年2月11日，谢军向江远波发出《告知函》，再次催告江远波应立即缴纳租金，但时至今日，江远波仍未缴纳租金。江远波的行为已经严重违反《商铺合作营运协议》的约定。由于江远波不履行合同约定的义务，谢军有权依据《合同法》第六十七条主张先履行抗辩权，并且依据《合同法》第九十四条的规定，解除双方签订的《商铺合作营运协议》。二、江远波严重违反合同义务，应当承担相应的违约赔偿责任，谢军有权要求江远波支付占用商铺期间的租金及管理费，并且没收押金以及设施使用费。首先，根据《商铺合同营运协议》约定，江远波在2020年1月19日以经营不善停止支付租金的行为违反了合同义务，故谢军有权要求江远波按照约定继续支付占有使用商铺期间的租金以及管理费。其次，入场费（设施使用费）本身是为了订立租赁合同关系而额外支付给出租方的一次性费用，只要租赁合同成立，该费用即已经实际产生。更何况谢军并未从中获利，而是将该费用转交给了广州百事佳顺利商业发展有限公司，现因江远波拒绝交付租金，该公司已于2020年4月1日收回商铺，入场费也未退回。江远波要求谢军退回该费用的主张不仅没有合同约定，也不符合交易习惯。最后，租赁押金本身就是为了保证承租方能够按时支付租金而设置，如果承租方违反合同约定，出租方即有权没收押金。谢军向广州百事佳顺利商业发展有限公司承租涉案商铺时，也向该公司支付了相应的押金，现因江远波拒绝交付租金，该公司已经于2020年4月1日收回商铺，押金也并未退回。江远波要求谢军退回该费用的主张不仅没有合同约定，也不符合交易习惯。三、退一步来说，即使因为疫情或疫情防控措施导致江远波资金周转困难，其也无权引用不可抗力，强制要求谢军减免租金或不予缴纳租金。首先，江远波在2020年1月19日已通知谢军因为行情差，所以不再缴纳租金，等谢军招到商后再撤场，而当时的新冠疫情仍未在国内全面爆发。由此看出，江远波是因为自身经营不善而不履行缴纳租金的义务，而非因为疫情造成其违反合同约定。江远波此时主张因疫情而违约明显是推托的借口，试图通过这种方式为自己的违约行为合理化，以获取非法利益。其次，江远波于2020年1月28日即年初四就开始正常营业，虽然疫情对其经营造成了一定的困难，但并未造成租赁合同不能履行的严重后果，如果江远波以政府采取了行政管控措施作为免责事由，即以不可抗力为由不履行合同义务的，则应当举证说明自己不履行合同义务系受上述政策或措施的作用所致，且必须满足“因不可抗力不能履行合同”的条件。最后，政府只是倡议出租人在新冠疫情爆发期间，适当地减免或免除承租人的租金，但从未明文规定要求出租人减免或免除承租人的租金。因此，以新冠疫情或政府部门采取了防疫措施为由主张不承担合同责任，要求减免租金的，并不符合法律规定的免责事由，其减免租金的要求没有相应的法律依据。经审理查明，2018年8月1日，广州百事佳顺利商业发展有限公司（以下简称百事佳公司，甲方）与谢军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市黄埔东路2841号沙步市场综合楼即沙步百事佳商业广场的第一层S103-1号铺位出租给乙方作为商业经营使用，商铺建筑面积为120平方米，实用面积为84平方米（即商铺边墙中线以内的面积），租金415.7元/㎡。租赁期限为2018年8月1日至2022年7月31日，从2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为53875元。乙方应在与甲方签订本合同时一次性向甲方交付125678元作为本合同保证金。合同签订后，谢军向百事佳公司支付了租赁押金125678元、设备设施使用费120000元。2018年6月16日，谢军（甲方）与江远波（乙方，汪**代签）签订《商铺合作营运协议》，双方就地址位于广州市黄埔东路2841号沙步市场综合楼即沙步百事佳商业广场第一层S103-1号铺（以下简称涉案商铺），该铺门头宽4米，实际使用面积40平方米，就该铺进行合作营运达成如下协议：1.双方合作仅限于经营男士服装，如需更改经营项目须得到甲方同意。2.经营期限2018年6月21日至2022年7月31日止。3.甲方提供以上地址的铺面，乙方就每月30日前交付次月租金，乙方每月承担租金费用：2018年8月1日起至2019年12月31日止为26000元/月，2020年1月1日起至2020年12月31日止为28080元/月。5.物业管理费按建筑面积60平方米计算，每平方10元/月收取。6.甲方应于2018年6月21日清空现有铺面，交于乙方进场装修。乙方向甲方一次性支付商铺设施费8万元和相当于两个月租金的押金65506元，押金在合作终止后3个工作日内无息退还。合同签订后，江远波支付了商铺设施费80000元及押金65506元，谢军依约交付涉案商铺。2020年1月19日，汪**向谢军发送微信消息“打九折租金也没优惠多少啊！现在行情差！没法弄。租金我们先不交了！先做着！你招到商了我们撤场！到时候你退我们押金。”谢军回复“如果不交租，只能做到1月31号……2月1（日）肯定停电的。大家都是同行，规矩都懂。”1月21日，汪**回复“公司都放假了！变更合同的事年后再说吧。”1月28日，汪**以新冠××疫情为由，通过微信向谢军申请免租一个月，谢军以其已缴纳2月租金为由予以拒绝，并回复“二月租金打九折，前提是1月15号前交租。我已经提前垫资交了二月租金。你们也没交给我，我还是说你30号前交，仍然打九折。”2月11日，谢军通过微信向汪**发送《告知函》，告知江远波和汪**由于其欠缴租金，谢军要求没收全部押金，并要求江远波和汪**即日起清空铺面交还。谢军还发送了涉案商铺的照片及其向涉案商铺送达书面《告知函》的照片。2月27日，汪**问谢军“我们的店铺开不了！请问一下是不是你这边关了！我好给公司反馈！”谢军回复“对的”、“你们已经严重违约，尽快补交租金，我可以马上通电”。2月28日，汪**回复“我们是遇特殊情况才未交租金你就强行关门、断电也不合道理吧！你要强行关门就退还我们押金，今天你已经关了一天的门了。”3月9日，汪**向谢军发送信息“因你强行将铺位关门和断电，导致江远波先生无法继续使用商铺。现江远波先生依法通知你解除双方签署的《商铺合作营运协议》，请你3日内返还商铺设施费（入场费）80000元及押金65506元，共计145506元。”谢军回复“你交齐租金，下一秒就可以营业。否则我方会继续计租，我方有权向你方继续追讨所欠的全部费用。直接至你方完成退场手续”。谢军主张江远波大年初一（2020年1月25日）至大年初三（2020年1月27日）停工，其他时间均有正常营业，但未提交证据予以证明。江远波辩称涉案商铺2020年2月10日前未营业，确认于2020年2月10日至2月27日期间正常营业。谢军确认其2020年2月27日将涉案商铺断电，并确认合同未约定其可以采取断电措施，其系在江远波明确拒绝缴纳租金和解除合同的情况下，迫不得已依据合同法第六十七条规定行使先履行抗辩权，并主张其断电虽导致涉案商铺大门在当时无法利用电力自动开门，但仍然可以通过手动方式打开大门，其在断电后两三天左右就恢复通电，并电话通知了江远波。江远波否认收到电话通知，抗辩涉案商铺一直断电直至2020年3月20日。2020年3月20日，江远波将涉案商铺的物品清空并搬离。双方确认江远波2020年1月份的租金和管理费已按时支付，2月及之后的未缴纳。江远波同意支付2020年2月27日之前的租金和物业管理费，但以受新冠××疫情不能正常营业为由要求适度减免。为此，江远波提交了部分疫情防控工作指引和文件。对此，谢军认为江远波在2020年1月19日以行情差为由通过微信通知其不再承租涉案商铺并不再缴纳租金，系江远波提出要求解除合同，时间在疫情发生之前，故不同意减免租金。谢军认为因江远波的违约行为造成涉案商铺属于空置状态，最终由百事佳公司在2020年4月1日收回，且导致其向百事佳公司缴纳的押金被没收，故江远波应当承担相应的违约损害赔偿责任，且江远波要求提前解除租赁合同，按照交易习惯，押金也无需退还。为此，谢军提交了百事佳公司出具的《情况说明》，载明：现因谢军提前解除双方租赁合同中关于商铺部分面积（60平方米）的租赁关系，已经构成违反合同约定，谢军已经支付的该部分面积的一次性设备设施使用费60000元与该部分面积的保证金62839元，谢军与该司确认无需退还，双方协商一致解除相应的租赁合同。谢军还确认百事佳公司给予其2020年2月、3月租金九折优惠。双方对于商铺设施费的性质存在争议，谢军认为商铺设施费是因商场提供设备、商铺内固有的装修而收取，江远波承租后可直接利用无需额外进行装修。江远波认为商铺设施费即是入场费，商场已经收取物业管理费，谢军也未提供设备给江远波使用，故谢军的意见没有依据。谢军为证实涉案商铺为合法建筑还提交了穗集地证字第0107320号《广州市集体土地房产证》，显示：权属人为广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社，权属来源为1988年新建，房地座落于广州市黄埔区沙步村沙步生活区市场商业街三路壹栋黄埔东路2841号，用途为非居住，层数8层，建基面积707.525㎡，总建筑面积5997.6311㎡。江远波认为涉案商铺所在楼栋实际为6层，与该房产证上登记的8层不符，无法确认该房产证的真实性。庭审中，江远波陈述其诉讼请求基于涉案《商铺合作营运协议》为有效合同而提出，经法院释明，假如法院认定的合同效力与江远波主张的不一致，江远波仍然坚持现有诉请。另查，谢军于2020年4月20日向本院起诉江远波，案号为（2020）粤0112民初4509号，诉讼请求为确认涉案《商铺合作营运协议》于2020年3月20日解除等。本院已于2020年11月13日对该案作出判决，其中判项第一项为：确认谢军与江远波签订的《商铺合作营运协议》于2020年3月20日解除。以上事实，有《商铺租赁合同》《商铺合作营运协议》、广州市集体土地房产证、收据、微信聊天记录、《情况说明》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，谢军与江远波签订的《商铺合作营运协议》是双方真实意思的表示，谢军亦提交了涉案商铺的集体土地房产证证明涉案商铺有合法的规划报建手续，故该份协议合法有效。虽然江远波认为该房产证的层数与实际层数不符，但该房产证载明的房号与合同约定的一致，且涉案商铺位于一楼，实际修建层数并不影响涉案《商铺合作营运协议》的效力，故本院对江远波的意见不予支持。关于《商铺合作营运协议》的解除时间。本院对此分析如下：第一，虽江远波（汪**为代理人）在2020年1月19日向谢军表达过不缴纳租金计划撤场的意思，但在1月21日亦提出年后再谈变更合同事宜，可见双方在此期间并未就解除涉案协议达成一致，仍属于协商阶段，协议约定江远波应于每月30日前缴付次月租金，故江远波在此期间也不存在违约行为。第二，谢军于2020年2月11日以江远波拖欠租金为由要求江远波清空商铺，承担违约责任。首先，双方协议并未明确约定拖欠租金多久可以解除合同；其次，江远波确实未按协议约定在2020年1月30日前缴付2月份的租金，但江远波以其租赁涉案商铺经营服装业务受到新冠××疫情影响要求减免租金，并在2020年1月28日向谢军明确提出。本院认为，此次疫情是各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让，共担风险、共渡难关。江远波租赁涉案商铺用于经营服装，经营状况不可避免会受到疫情防控措施的影响，综合考虑江远波拖欠租金的行为性质、时长和其经营业务受到疫情影响的情况，本院认为江远波属于轻微违约行为，并不构成根本违约，谢军并不享有合同解除权。第三，江远波以谢军于2020年2月27日采取断电措施导致其无法正常经营为由认为合同已于2月27日解除，但当日其并未清空涉案房屋。由于双方均确认涉案租赁协议已解除，仅是对解除时间存在争议，鉴于江远波实际于2020年3月20日搬离涉案房屋，本院认定涉案《商铺合作营运协议》已于2020年3月20日实际解除。鉴于本院在（2020）粤0112民初4509号关联案中已认定涉案《商铺合作营运协议》于2020年3月20日解除，在本案中对该请求无需重复处理，故本案中对确认合同解除的诉讼请求依法予以驳回。关于押金。江远波未按约定支付租金的行为虽有过错，但仍属于轻微违约行为，对此不应过分苛责，谢军在此种情况下强行断电解除合同，导致江远波无法经营撤场，已超出合理的范围。本院综合考虑江远波违约的恶意程度、其经营商铺受疫情影响程度及合同解除实际情况，酌情认定押金不应予以没收，谢军应将押金65506元全部返还给江远波。因双方对合同解除事宜发生争议才导致本案纠纷，案件最终起因仍是江远波欠付租金的行为，故本院对江远波主张的逾期利息不予支持。关于商铺设施费。涉案协议约定江远波向谢军一次性支付商铺设施费80000元，但未明确该费用的构成及用途，谢军庭审中陈述该费用为商场提供的设备、商铺内固有的装修无证据证实，根据谢军的答辩意见可知该商铺设施费应为入场费。该费用的收取并无法律及行政法规的效力性禁止性规定，考虑到本案合同解除是由于受到疫情影响，本院酌情认定谢军应向江远波退还剩余租赁期限的商铺设施费，核算为46018.64元（80000元÷1502天×864天）。江远波主张商铺设施费的逾期利息，无理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江远波退还押金65506元；二、被告谢军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江远波返还商铺设施费46018.64元；三、驳回原告江远波的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由原告江远波负担750元，由被告谢军负担2460元。上述案件受理费原告江远波已预缴，被告谢军在履行本判决时将其应负担的案件受理费一并迳付原告江远波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  刘丽娟人民陪审员  吴洪流二〇二〇年十一月十六日法官助理彭逸婷书记员王汝欣