四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初3370号 原告：魏一平，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省青神县。 原告：李容，女，1980年11月21日出生，汉族，住四川省青神县。 二原告委托诉讼代理人：孙川页，四川齐协律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：徐思盈，四川齐协律师事务所律师。 被告：四川玫瑰园房地产开发有限公司，住所地：眉山市东坡区一环路东段。 法定代表人：姚国庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏秋文，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 原告魏一平、李容与被告四川玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称“玫瑰园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏一平、李容在诉讼中提出财产保全申请，本院于2020年8月17日作出（2020）川1402民初3370号民事裁定：对玫瑰园公司的银行存款在320万元限额内予以冻结。被告玫瑰园公司于2020年9月22日向本院提供其在中国银行眉山分行（账号：1198××××9317）的银行存款320万元作为等值担保财产，请求变更保全标的物。本院于2020年9月22日作出（2020）川1402民初3370号之一民事裁定：1.对被保全人四川玫瑰园房地产开发有限公司在中国银行眉山分行（账号：1198××××9317）的银行存款在320万元限额内予以冻结；2.解除对被保全人四川玫瑰园房地产开发有限公司其他银行存款的冻结。原告魏一平、李容的委托诉讼代理人孙川页、被告玫瑰园公司的委托诉讼代理人苏秋文、王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏一平、李容向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方于2016年10月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议已经解除；2.判令被告退还原告购房款248万元以及利息47.8485万元，并以本金148万元为基数从起诉之日起按原告与中国农业银行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的年利率5.145%计算利息至本金退清为止；3.判令被告支付原告预期可得利益损失50万元；4.判令被告支付提前偿还中国农业银行按揭贷款的违约金1.48万元；5.判令被告支付违约金24.8万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月19日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议，约定原告以按揭方式在被告处购买位于东坡区东坡大道南延段玫瑰园十八期·南湖别院Ａ区××幢××单元××楼××号××，房屋总价为248万元，合同第十八条第（一）款约定，被告在2018年6月30日前向原告交付商品房，在合同第十九条第一款第二项中约定，按照逾期时间，分别处理：（1）……（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买卖人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金……。合同以及补充协议签订后，原告向被告支付100万元购房款，其余购房款以按揭银行贷款支付。原告于2016年11月28日与中国农业银行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定执行贷款利率为年利率5.145%，提前还款违约金比例为1%。合同签订后，原告按合同约定每月定期偿还按揭款15802.8元，截止起诉月，原告已经支付按揭款共计711126元。在合同约定的交房日期到期后，被告并未按合同约定交付案涉商品房，原告曾联系被告，被告仍拒绝履行交房义务。2020年7月27日，原告以律师函方式已向被告发出解除合同通知，要求被告退还已支付的房款，但被告不予理睬。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。 被告玫瑰园公司辩称，1.原告诉状描述不是事实，被告于2018年6月公告送达要求原告前来收房，交房需要买受人配合才能完成交房手续，而买受人拒绝收房。2.原告行使解除权，按照法律规定应享有解除权，被告没有违约行为。假定原告享有解除权必须在一年之内行使。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 原告魏一平、李容围绕其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据： 1.原、被告身份信息，拟证明原、被告主体适格。 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议，拟证明合同明确约定交房时间、逾期交房的违约责任。交房通知虽然在合同以及补充协议中约定，但系格式条款，被告通过报纸方式公告交房通知无效，达不到通知交房的目的。 3.收款收据，拟证明原告向被告交付购房款100万元。 4.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行贷款交易明细，拟证明原告通过银行按揭贷款方式购买案涉房屋，原告每月支付按揭贷款，提前还款需承担1%的违约金。 5律师函、邮寄单，拟证明原告通过发送律师函的方式，通知被告解除双方签订的合同。 6.图片两张，拟证明原告于2019年10月30日前往现场查看案涉房屋，房屋没有门窗、大门，交付条件明显不成就。 7.《委托改造协议》，拟证明原、被告对案涉房屋另行签订改造协议。 被告玫瑰园公司对原告魏一平、李容提交的以上证据发表如下质证意见：证据1无异议；证据2三性无异议，被告已按合同约定通知原告前来收房；证据3以公司查询数据为准；证据4真实性无异议，但与本案无关；证据5真实性无异议，对合法性有异议；证据6三性均不认可，不符合证据提交要件；证据7真实性无异议。经审查，对原告提交的证据1.2.3.4.5.7予以确认，对证明目的本院在论述部分予以阐述；证据6无拍摄地点、拍摄物全貌，不符合证据三性要求，本院不予确认。 被告玫瑰园公司围绕其答辩意见，依法向本院提交了以下证据： 1.《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议，拟证明被告按合同约定履行义务，原告拒不收房导致纠纷发生。 2.2018年6月28日眉山日报交房公告，拟证明被告发布交房通知。 3.南湖别院同一批次业主交房手续，拟证明案涉房屋已经具备交房条件且已实际交付。 4.竣工验收报告、竣工面积测绘报告、质量分户验收表、住宅使用说明书、住宅质量保证书，拟证明案涉房屋符合交付条件。 原告魏一平、李容对被告玫瑰园公司提交的以上证据发表如下质证意见：证据1真实性认可。证据2真实性认可，但不能达到被告已履行通知交房的义务，且被告通过报纸公告不符合现实情况，原、被告均是眉山当地人，被告应当采取通常更合理的方式如电话通知原告，报纸公告通知的方式达不到通知目的，是无效通知。证据3不能达到被告的证明目的，被告举证交付的是几栋几单元的房屋，原告购买的是别墅。证据4真实性无异议，但认为案涉房屋不具备交房条件。经审查，对被告提交的证据本院予以确认，对证明目的本院在论述部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月19日，原告魏一平、李容（买受人）与被告玫瑰园公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房买卖合同》”），主要约定：乙方所购玫瑰园十八期﹒南湖别院A区2幢2单元1－3层B－2房屋，建筑面积239.62元，总价248万元。第九条第（二）款：买受人的付款方式见补充协议。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。具体约定见补充协议。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理：（1）……（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理。第三十六条送达：出卖人和买受人承诺在合同中记载的通信地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递或其他合理方式送达对方。 2016年10月19日，原告魏一平、李容（买受人）与被告玫瑰园公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议（以下简称“《补充协议》”），其中主要约定：五、对合同第九条的补充约定（付款方式及期限）：（一）付款方式：买受人采用贷款方式付款：买受人应付购房款共计2480000元，其中买受人在2016年10月19日前一次性将首付款1000000元支付给出卖人。余款1480000元，买受人采用6成10年银行抵押贷款方式支付，在签订合同后由买受人委托贷款银行一次性付给出卖人，买受人付清购房款后，出卖人向买受人出具盖有财务专用章的收款收据。十、对合同第十八条的补充约定（交付时间和交接手续）：1.因出卖人基于《委托改造协议》将会对所售物业进行合理改造，以便为业主提供更加优质、实用的物业，改造时间不计算在交房时间内，故出卖人可以在2018年6月30日前向买受人交付该房屋。3.在该商品房达到合同第十五条约定的交付条件后，除买受人未按合同约定付清房款和违约金、损失赔偿金外，出卖人按合同（含协议）约定的通知方式通知买受人办理该商品房的交接手续，通知方式包括但不限于电话、手机短信、信件、快递、报纸公告等形式。出卖人采取以上任一方式通知的，均视为买受人已接到通知。十六、对合同第三十六条的补充约定（通知送达）：双方应遵循诚实信用原则向对方履行合同中的通知、告知义务。如需履行书面通知义务的，双方可以按照对方在合同中约定的通信地址以邮递或者报纸公告方式通知相对人，邮递寄出三日（本省）或七日（外省）后视为送达；如果采用报纸公告方式通知的，通知一旦公布，则视为履行了通知义务。 2016年10月19日，甲方魏一平、李容（委托方）与乙方眉山大思路装饰有限公司（受托方）、丙方玫瑰园公司签订《委托改造协议》，其中主要约定：鉴于甲方与丙方已签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议，甲方购买丙方所开发的南湖别院项目2期2栋B－2房。为优化居住条件，甲方将其所购物业委托乙方进行加建改造。一、甲方同意乙方自行掌握进场实施改造的时间。四、乙方应在2018年6月30日前完成改造工程并交付甲方，乙方应在该日期前按本协议约定的地址书面通知甲方，甲方应按书面通知的日期来办理交接手续，否则自该日期起视为乙方已经交付且甲方对改造工程质量无异议。甲方在接收改造工程时一并接收丙方基于买卖关系而应交付给甲方的房屋。同时，基于改造的存在，丙方向甲方交付房屋实况可能并非商品房买卖合同附件一图示状态，甲方对此已经预见和认可，甲方同意丙方基于买卖关系的交付需具备《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条约定的要件即可。五、甲方就改造后所提出的异议，均属质量保修范围，不作为交付不能的性质对待，不影响乙方对改造成果的交付，亦不影响丙方基于买卖关系的交付，如甲方以此问题为由拒绝办理交付手续，则视为由于甲方原因未能按期办理交接手续，从通知交付之日起视为已经交付。 以上合同签订后，原告魏一平、李容向被告玫瑰园公司支付了购房首付款1000000元，并与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，通过按揭贷款1480000元向被告玫瑰园公司付清了全部购房款。2018年6月28日，被告玫瑰园公司在眉山日报发出玫瑰园18期·南湖别院A区交房公告，通知交房时间为2018年6月30日至2018年7月15日，办理房屋交接手续的地点为眉山市东坡区大东街108号玫瑰园地产销售中心一楼，携带相关资料、手续和款项办理交房手续。原告魏一平、李容未在通知的交房时间内前去办理交房手续。原告魏一平、李容主张曾多次电话与被告玫瑰园公司销售人员沟通要求交房，在2019年10月30日，原告魏一平、李容前去查看案涉房屋，发现房屋堆放材料、有人居住，被告玫瑰园公司没有清理房屋，同时房屋门窗也未安装，故认为房屋不具备交付条件而未办理交房手续。2020年7月27日，原告魏一平、李容委托四川齐协律师事务律师向被告玫瑰园公司发出《律师函》，主要内容：1.解除双方于2016年10月19日签订的《四川省商品房买卖合同》以及《四川省商品房买卖合同》补充协议；2.请贵公司按照合同约定退还魏一平、李容购房款248万元，并支付违约金24.8万元。被告玫瑰园公司于2020年7月28日收到《律师函。》2020年8月11日，被告玫瑰园公司向原告魏一平、李容发出《关于要求正常履行合同的回复函》，主要内容：合同签订后，我司正常履行了合同义务，并按合同约定方式在约定时间通知魏一平、李容前来收房，二人无故拒绝收房，已经构成违约。时隔两年，突然委托律师向我方发出律师函要求解除合同，这是极不诚信的行为。我方不同意解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》，请立即按照合同约定提交各种收房手续并支付相关费用，正常履行合同。 另查明，2018年6月13日，南湖别院A区2#号楼取得竣工验收报告，2018年5月取得竣工面积测绘报告，案涉房屋取得《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。 原告在庭后提交的代理词中主张案涉房屋不具备交房条件的理由为：被告并未举示“建设工程竣工验收备案证明文件”即《商品房竣工验收备案表》，该表才是证明商品房经过验收合格的依据。双方合同约定的提供“建设工程验收合格证明”是格式条款，明显免除被告主要责任，属于无效条款；且该约定也因违反《中华人民共和国消防法》第十三条、第五十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条强制性规定而无效。案涉房屋竣工验收备案时间为2018年9月5日，消防验收时间为2018年9月4日，且在2018年6月30日被告也无法提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，被告所谓报纸通知交房时房屋并不具备交付条件。 本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：1.《商品房买卖合同》中关于商品房交付条件的约定是否合法有效，案涉房屋是否具备交付条件。2.报纸公告交房的方式是否是有效方式。3.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》是否已经解除。 关于第一个问题，原告主张《商品房买卖合同》第十五条约定商品房取得建设工程竣工验收合格证明作为交付条件之一，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。本院认为，《中华人民共和国消防法》与《城市房地产开发经营管理条例》相应条款属于法律、行政法规管理性强制性规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于商品房交付条件约定合法有效，且该条款并没有免除被告交付质量合格商品房的责任。因此，原告主张商品房交付条款系无效条款，无事实与法律依据，本院不予采信。案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》以及《委托改造协议》均是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告购买的案涉商品房取得了竣工验收报告、竣工面积测绘报告、《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，符合合同约定的交付条件。即使按照原告主张，商品房应当取得竣工验收备案表才算是商品房竣工验收合格的证明，按原告陈述案涉商品房于2018年9月5日取得竣工验收备案登记，案涉商品房也具备了交付条件。 关于第二个问题，本院认为，被告于2018年6月28日在眉山日报刊登交房公告，该通知方式符合《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定。同时，原告作为眉山本地人，被告在眉山日报发出交房公告对原告来讲也并无不妥。故，被告已按合同约定履行了通知交房的义务。原告主张被告通过报纸公告的形式通知交房，达不到通知的目的，是无效的通知，理由不成立，本院不予采信。 关于第三个问题，案涉商品房具备相应交付条件，被告也通过报纸公告形式通知原告收房。即使该通知内容原告并不知晓，但《商品房买卖合同》中已明确约定交房时间为2018年6月30日前，故原告也应当知道案涉商品房在2018年6月30日应当办理交房手续。在原告没有举证证明案涉商品房不符合合同约定的交房条件、被告违约致使迟延交房的情形下，原告并不具有合同解除权，其向被告发出的解除合同通知书不具有解除合同的法律效力。 退一步讲，即使案涉商品房不符合约定的交付条件，或者案涉商品房具备交付条件的时间已经超过合同约定的交房之日且逾期超过90日后，被告逾期交房，原告行使合同解除权也应当在法定期限内行使。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”规定，本案《商品房买卖合同》约定“逾期交房在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。”双方约定的商品房交付时间为2018年6月30日前，解除权发生之日应为2018年9月30日，则原告最迟应在2019年9月29日前主张合同解除权。原告于2020年7月27日才向被告主张解除合同，超过法律规定的合同解除权行使期限，其享有的合同解除权已经消灭。综上，对原告主张双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》已经解除的请求，本院不予支持。 关于原告在主张合同解除的基础上要求被告退还购房款、利息以及支付可得利益损失、违约金的诉讼请求，因原告主张合同已解除的理由不成立，故对原告以上诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，无事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告魏一平、李容的诉讼请求。 案件受理费减半收取计18335元，诉讼保全费5000元，由原告魏一平、李容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯靖雅 二〇二〇年十一月六日 书记员  沈 锐