湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初1377号原告：咸宁市职业教育投资发展有限公司（以下简称职业教育投资公司），地址：湖北省咸宁市贺温路咸宁市高新投集团院内。法定代表人：陈先平，董事长。委托诉讼代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师，一般代理。被告：何永华，男，汉族，1971年12月30日出生，住湖北省武汉市，委托诉讼代理人：郑晶，湖北得伟君尚律师事务所律师，特别授权。原告职业教育投资公司诉被告何永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，分别向原、被告送达了受理案件通知书、应诉通知书、举证通知书、民事诉状副本、公开开庭传票等诉讼文书。于2020年9月16日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告职业教育投资公司委托代理人余隆盛，被告何永华及其委托诉讼代理人郑晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月21日，原咸宁市艺术学校与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，被告承租咸宁市温泉大道96-5号原咸宁市艺术学校旁临街一、二层商铺，总建筑面积430.6㎡，租赁期限为半年，即2016年2月1日起至2016年7月31日止；合同约定的租金标准为：月租金10285元;合同并对双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，在合同有效期内，被告按合同约定履行了合同约定义务。合同约定的租赁期限届满后，双方并没有签订新的租赁合同，双方一直在按原合同履行。2019年3月，拟对原咸宁市艺术学校教学楼、练功房、操场(停车场)、宿舍楼五年租赁权及七间商铺三年租赁权进行公开拍卖，原告进行了公告，公告公示的公开拍卖日期为2019年4月17日，拍卖文件中亦明确了被告对其承租的商铺即标的十二有优先权。2019年4月16日，被告与湖北泉盛拍卖有限公司签订了《竞买协议》，并且参加了2019年4月17日在咸宁市政务中心举行的拍卖会，但本案争议商铺即拍卖标的十二由竞买人石风雨以30万元/年，三年共计90万元租金竞得，竞买人石风雨当场与拍卖公司签订了拍卖《成交确认书》。竞买成交人石风雨竞买成功后，被告何永华无正当理由拒绝退出其承租的门面，虽经原告、拍卖公司及产权交易中心多次派人催告，被告均拒不还商铺，导致竞得成交人石风雨在2020年1月15日正式提出放弃其竞得门面的租赁权。武汉关谷联合产权交易咸宁产权交易有限公司于2020年1月22日正式向原告下发了《关于终结“咸宁市温泉大道96-5号原咸宁市艺术学校旁临街一、二层商铺（森马店）三年租赁权”项目的通知》。2010年11月2日，咸宁市委、市政府决定将咸宁市城区包括原咸宁艺术学校八所中职学校的资产整合到咸宁职数园区，并下发了《咸宁市城区中职学校资源整合方案》，该方案明确了将咸宁市城区包括原咸宁艺术学校八所中职学校的资产，全部移交给原告咸宁市职业教育投资发展有限公司。2020年1月17日，咸宁市国资委咸国资产权（2020）1号文件正式下文将原咸宁城区八所中职学校资产划转至职教投公司，因此，咸宁市职业教育投资发展有限公司是本案的适格原告。综上所述，被告何永华在承租商铺的租赁期限届满后，在竞得成交人石风雨公开竞得其承租商铺三年租赁权的情况下，拒不退还其承租的商铺，导致竞得成交人石风雨已明确放弃竞得商铺的经营权。被告的行为明显侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为此，故诉至法院，请求：1、请求判令被告赔偿原告三年的租金损失共计人民币900000元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供了下列证据：证据一、原告营业执照、《咸宁市城区中职学校资源整合方案》、咸宁市国资委咸国资产权（2020）1号文件；证据二、房屋租赁合同书；证据三、拍卖公告、签到表、《竞买协议》、收据及确认书；证据四、《成交确认书》、申请书、通知；被告辩称：一、被告与原告之间的租赁关系在2020年4月已经结束，双方已经就解除租赁合同达成一致意见；被告仅需向原告支付2019年8月至2020年4月期间的房屋租金。原、被告2015年12月21日签订《房屋租赁合同书》，被告承租原告位于淦河大道15号街面新楼房一层及二楼（标的房屋）；租赁期限2016年2月1日至2016年7月31日，房租61710元。被告持续使用标的房屋，双方存在事实租赁关系，标的房屋的房租为每半年61710元，被告通常每半年缴纳一次。被告租金缴纳至2019年4月31日。2019年4月标的房屋经拍卖被他人取得承租权，拍卖公司告知被告腾退期可免租使用三个月至2019年7月。到期如被告需要继续使用经同意可继续使用，被告因存货较多三个月不足以完成腾退，在取得原告同意后持续使用房屋至疫情导致停业。被告于疫情结束后的2020年4月8日即腾空房屋，并多次催促原告接收房屋并进行租金的清算，但原告一直怠于进行标的房屋的交接。被告只得于2020年5月19日向原告发出解除通知并归还房屋钥匙等。被告仅需向原告支付2019年8月1日至2020年1月22日期间的房租人民币59174元。二、原告与第三方石风雨未签订正式的租赁合同亦未形成事实的租赁关系，原告所谓的租金损失于法无依，于实无据。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告何永华支持其主张，向本院提供了下列证据：证据一、《房屋租赁合同书》；证据二、《收据》、《中国工商银行电子银行回单》；证据三、《关于解除商铺租赁合同的通知》、顺丰快递客户存根、快递发出录像、签收记录；证据四、咸宁市公告资源电子交易平台截图。上列原、被告提供的证据，经当庭出示、质证，本院认为原、被告提交的证据符合民事证据的形式要件，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。经审理查明，2015年12月21日，原市艺术学校（甲方）与被告何永华（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》）（以下简称租赁合同），主要约定：乙方承租甲方淦河大道15号街面新楼房第一层西起及二楼从西至东九间房屋，商铺面积430.6㎡，用于合法经营商品批发，租赁期六个月，从2016年2月1日起至2016年7月30日止，在期限临近届满前，如双方同意继续租赁，应在期限届满前15日重新签约。租金为第一层每平方米每月110元，乙方实际应付租金61710元。乙方应于签约日全部交清。甲方如将房屋产权转移给第三人，无需征求乙方同意，但应告知乙方。租赁合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方各自履行了各自的义务。租赁期限届满后，原、被告双方未续签租赁合同，但双方仍按原租赁合同的约定履行至2019年4月。2019年3月29日，原艺术学校通过湖北泉盛拍卖有限公司在咸宁日报发布《原咸宁市艺术学校教学楼、练功房、操场（停车场）、宿舍楼五年租赁权及7间商铺三年租赁权拍卖公告》，同年4月16日，被告何永华与湖北泉盛拍卖有限公司签订了《竞拍协议》，武汉光谷联合产权交易所咸宁产权交易有限公司，湖北泉盛拍卖有限公司向何永华送达了《竞拍资格确认书。同年4月17日，被告何永华参加了竞买人拍卖会，但被告何永华未竞得原租赁房屋（商铺）的租赁权，竞买人石风雨以每年30万元租金，竞得三年租赁权，原告、湖北泉盛拍卖有限公司、石风雨三方签订了《成交确认书》。石风雨竞得租赁权后，因被告何永华未退出其租赁的房屋（商铺），并占用至2020年5月，导致签订的《成交确认书》的目的无法实现，竞得人石风雨放弃竞得的房屋（商铺）的租赁权。武汉光谷联合产权交易所咸宁产权交易有限公司于2020年1月22日向原艺术学校发出《关于终结“咸宁市温泉大道96-5号原咸宁市艺术学校旁临街一、二层商铺（森马店）三年租赁权”项目的通知》，为此发生纠纷，原告诉至本院，请求被告赔偿原告三年租金损失90万元，并承担本案诉讼费用，经本院主持调解未果。同时查明，2010年11月2日，咸宁市委、市政府决定将咸宁市城区包括原咸宁艺术学校在内的八所中职学校的资产全部移交给咸宁市职业教育投资发展有限公司。2020年1月17日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会作出咸国资产权（2020）1号《关于将原城区八所中职学校资产划转至职教投公司的批复》，同意将原城区八所（包括原咸宁艺术学校）中职学校资产划转至你公司。还查明，2020年5月11日，被告何永华向原告发出《关于解除商铺租赁合同的通知》，该通知载明：解除双方之间的商铺租赁关系，请贵方在收到本通知之日起及时确认我方已移交商铺（商铺钥匙随本通知一同送至贵司）；如逾期，由此产生的所有费用和损失由贵方承担。根据原、被告的陈述意见及本院查明的事实，本案的主要争议焦点：2019年5月后，被告与原告是租赁关系，还是侵权关系，责任如何划分，损失以何标准赔偿。本院认为，被告于2015年12月21日租赁案涉商铺，租赁期限为六个月，租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用案涉商铺，并按原租赁合同的约定履行了义务，原告亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。至此，原、被告双方是租赁关系。从2019年4月16日被告何永华与湖北泉盛拍卖有限公司签订《竞买协议》和收到《竞买资格确认书》时至原、被告双方的不定期租赁合同已实际解除，但被告何永华明知案涉房屋（商铺）的租赁权已通过拍卖程序由案外人石风雨竞得，其租赁关系已解除，应当及时返还案涉租赁商铺，其不但未及时将租赁商铺返还给原告，反而占用一年，构成侵权，应当承担侵权赔偿责任。根据上述事实，被告应当按原告与湖北泉盛拍卖有限公司、石风雨签订的《成交确认书》拍卖成交价年租金30万元的租赁价格承担一年的侵权责任，并予以赔偿损失。原告请求被告按拍卖成交价赔偿三年的租金损失，无事实依据和法律依据，本院不予支持；被告何永华提出同意承担违约责任，但应当扣减疫情防控措施三个月的影响和《成交确认书》确认原告三个月的腾退商铺时间，即减去三个月被告合理腾退时间，承担赔偿责任的主张，符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的有关规定，应当免除其相应的赔偿责任，结合本案实际。本院依法酌情调整按成交拍卖价年租金30万元为基数，免除被告应当赔偿的租金（三个月）损失7.5万元（30万元/年×12（月）-2.5万元/月×3（月）＝7.5万元）。给予被告三个月的合理腾退案涉商铺时间，即免除三个月的租金损失7.5万元，两项合计免除被告应当赔偿的损失15万元，被告何永华还应当赔偿原告案涉商铺租金损失15万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告何永华在本判决生效之日起十五日内赔偿原告咸宁市职业教育投资发展有限公司案涉商铺租金损失15万元。案件受理费12800元，由被告何永华承担3800元，原告咸宁市职业教育投资发展有限公司承担9000元。如不服本判决可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  严 平人民陪审员  杨建红人民陪审员  刘 磊二〇二〇年十一月十八日书 记 员  魏竹君