广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异837号异议人（利害关系人）：姬莹，女，1971年7月31日出生，汉族，住北京市海淀区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。负责人：黄俊平。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛真律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海·蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。被执行人：南京泰发物资贸易有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路24号金山大厦B楼21楼C1座。法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙金融借款合同纠纷一案，执行依据为（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院在司法拍卖平台拍卖被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻4号楼（逸海阁）1810号房产，异议人姬莹以最高价竞得涉案房产。本院向姬莹发出（2019）粤01执465《告知书（二）》，告知：因上述房产属于住房限购范围，根据海南省房产限购政策的要求，姬莹未提供《购房资格证明》，本院视为姬莹不具备购买上述房产的资格，决定对上述房产进行重新拍卖。现姬莹向本院提出书面异议，请求本院依法出具拍卖裁定书并解封涉案房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月12日对该案进行了听证，申请执行人华融公司的委托诉讼代理人颜孝慧参加了听证，但异议人姬莹经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人姬莹的异议请求：依法出具拍卖裁定书并解封涉案房产。事实和理由：1.异议人已在规定期限内，即拍卖成功后十日内如期全额缴纳尾款，不存在任何违约行为。2.根据《竞买须知》（第二次）第八条内容：“拍卖成交后，因买受人不符合限购政策导致不能过户的风险，由买受人自行承担。”法院告知不予出具裁定理由是异议人无法办理过户，异议人已多次申请愿意自行承担不能过户所导致的一切风险，已积极办理购房资格手续。3.异议人在竞拍前已了解过三亚当地房管局政策，也征询了三亚不动产中心办事窗口人员，得到回复为：“司法拍卖具有强制性，受法律约束，目前不受地方性房产限购政策的影响，提供裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书后可以办理过户手续。”无恶意竞拍行为，且核实异议人拍得法拍房后根据政策是否可以过户属于三亚房管局的审核范围。4.异议人于2020年5月28日收到法院告知书，告知书称“鉴于异议人于2019年12月30日之后5个工作日内未提供《购房资格证明》，视异议人不具备购房资格，拟决定对房产进行重新拍卖。”法院根据所谓限购政策，要求异议人出具《购房资格证明》才予以出具裁定，法律依据过于模糊。异议人目前仍没有查到全国性或广州地方性法律条文明确指出在司法拍卖中竞买人必须出具购房资格，法院才能出具裁定。且异议人在上述内容中已陈述三亚法拍房不受限购政策影响，可以办理过户手续并自愿承担不能过户的风险。异议人认为法院以三亚市限购政策为由要求异议人出具《购房资格证明》才予以出具裁定没有法律依据和具体法律条文，也不适用于任何全国性法律或广州地方性法律，存在和司法拍卖相关法规相悖及越权的问题。5.根据《竞买须知》（第二次）第九条“拍卖成交后，本院出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续。标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费、金均由买受人承担。”其中已明确规定法院义务出具裁定书及办理解封手续，过户手续由买受人自行办理，并不属于法院义务范围内。法院以此为由不予出具裁定书，不合法理，属于越权行为，过户手续应由异议人去三亚房产局自行办理。6.异议人于2019年12月30日竞拍成功，于2020年5月28日收到法院告知书，告知拟重新拍卖。在多次催促下，法院于2020年9月14日再次告知不予出具裁定书并撤回重新拍卖。法院在5月份邮寄告知书至2020年9月14日前再无向异议人说明可以提出异议或者要求我提供银行账号以供退款，明显存在不作为行为。根据以上事实陈述，法院以异议人目前不具备三亚购房资格为由，在2019年12月30日至2020年9月14日期间，不予出具裁定书并扣押异议人全额购房款4440643元近九个月的行为，异议人不认可并提出强烈异议。异议人姬莹提交如下证据：1.成交确认书；2.竞买须知（第二次）；3.拍卖公告（第二次）；4.告知书（二）。申请执行人华融公司答辩称：请求法院依法审查。被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由均未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、泰发公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案［案号：（2018）粤01民初99号］过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号《民事裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的包括本案涉案房屋等财产。后本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、泰发公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、泰发公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金0元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、泰发公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、泰发公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％/年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、泰发公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……3.蓝钻4号楼（逸海阁）（不含第一层架空部分），产权证号：三土房（2011）字第××号，他项权证号：琼（2017）三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司、泰发公司、祝金龙未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。另查明，2019年10月7日，本院作出（2019）粤01执465号之二《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市××海坡度××区金中海·蓝钻1号楼（听海阁）1810房，2号楼（望海阁）211、212、13A06、1613A、1606、1801、1810房，4号楼（逸海阁）1809、1810房，5号独栋别墅，6号独栋别墅，10号独栋别墅，双拼别墅18号别墅02房。2019年12月11日，本院作出（2019）月01执465号拍卖公告（第二次），公告：本院将于2019年12月29日10时至2019年12月30日上午10时止（延时的除外）在淘宝网络司法拍卖平台上对被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市××海坡度××区金中海·蓝钻4号楼（逸海阁）1810号房产进行公开拍卖活动。该公告第八条：竞买人在拍卖成交当日需具备标的物所在城市房地产限购区域范围内的购房资格。拍卖成交后，因买受人不符合限购政策导致不能过户的风险，由买受人自行承担。2020年9月17日，本院作出（2019）粤01执465号告知书（二），告知姬莹：本院于2019年12月29日在淘宝上拍卖了海南省三亚市××海坡度××区金中海蓝钻4号楼（逸海阁）1810房，你以最高价4440643元成功竞得该房产。上述房产属于住房限购范围，根据海南省房产限购政策的要求，本院于2019年12月30日书面告知你向房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并于5个工作日之内提交至本院。鉴于你未提供《购房资格证明》，本院视为你不具备购买上述房产的资格，决定对上述房产进行重新拍卖。由于你在成功竞得上述房产后，并在公告期限内缴纳尾款，本院决定扣除10000元司法辅助拍卖费用后余款退还给你。请你在收到本告知后三日内向本院提供有效的银行账户及个人身份证明以供退款使用。再查明，2019年2月20日，本院向三亚市住房和建设局发出（2019）粤01执465号《征询意见函》，函询：1.三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻4号楼（逸海阁）1810房的查封、抵押情况；2.上述房产能否拍卖、过户；3.上述房产有无存在拖欠税费的情况；4.对上述房产处置有无其他需要特别注意的问题？（如：是否受到当地限购政策的影响，是否属于限卖对象以及竞买上述房产的人员是否有限制等）。2019年3月6日，三亚市住房和城乡建设局向本院出具三住建函〔2019〕557号《关于征询意见的复函》，函复如下：根据《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》和《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实的通知》的规定，涉司法竞拍房产，竞拍人应符合我省限购政策规定，拍卖公司在公开发布的拍卖公告中予以明确。拍卖公司要对竞拍人购房资格进行审查，具体条件依上述通知执行。对于不具备购房资格的竞得人，我局不予办理相关过户手续。2018年4月22日，琼办发〔2018〕29号《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》第四条实施全域限购：海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月23日，琼建房〔2018〕102号《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实的通知》第二条限购范围：居民家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，以居民户口登记簿为准。年满十八周岁的成年子女，无论户口是否与父母在同一个居民户口登记簿均可单独购房。本院认为，异议人姬莹主张执行标的所在地的房管政策是司法拍卖不受地方性房产限购政策的影响，没有法律条文明确规定在司法拍卖中竞买人需要出具购房资格，法院才能出具裁定书，法院应当向其出具过户裁定，并解封房产的问题。本案争议焦点在于本院是否应向异议人出具过户裁定，还是应当重新拍卖执行标的。首先，执行异议仅针对积极的执行行为，消极执行行为不属于异议审查范围，故对于异议人请求出具过户裁定的问题，不属于执行异议审查的范围。考虑到异议人实为对本院于2020年9月17日作出的（2019）粤01执465号告知书（二）有异议，故本院仅审查该执行行为是否正确，执行标的是否应当重新拍卖的问题。其次，本院在拍卖公告（第二次）第八条中要求竞买人在拍卖成交当日需具备标的物所在城市房地产限购区域范围内的购房资格。拍卖成交后，因买受人不符合限购政策导致不能过户的风险，由买受人自行承担。异议人未在指定的期限内提交购房资格证明，应视为其未具备执行标的所在地的购房资格，违反以上公告第八条，导致执行标的无法过户至异议人名下，因此，本院拟将执行标的予以重新拍卖正确。再次，关于本院已向三亚市住房和建设局发出《征询意见函》，该局《关于征询意见的复函》称，涉司法竞拍房产，竞拍人应符合该省限购政策规定，对于不具备购房资格的竞得人，该局不予办理相关过户手续。该复函进一步证实执行标的无法过户至异议人名下，因此，本院拟将执行标的予以重新拍卖正确。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条的规定，异议人或复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证，致使人民法院无法查清相关事实的，由其自行承担不利后果。异议人经本院合法传唤，拒不参加听证，根据以上规定，应由其自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人姬莹的异议请求。利害关系人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年十一月二十七日书记员  宋兰兰梁献玲