河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初1357号 原告（反诉被告）：衡水志红医疗器械有限公司，住所地衡水市滨湖新区魏屯镇西明师庄村。统一社会信用代码91131106MA08JDGB5M。 法定代表人：张猛，经理。 委托诉讼代理人：方香伏，河北刘爱国律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衡水市冀州区派日散热器有限责任公司，住所地衡水市冀州区周村镇薛曹村。统一社会信用代码91131181065724990Q。 法定代表人：董增元，经理。 委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。 被告：董兰云，女，1981年4月7日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 原告衡水志红医疗器械有限公司（反诉被告，以下简称志红公司）与被告董兰云、衡水市冀州区派日散热器有限责任公司（反诉原告，以下简称派日公司）租赁合同纠纷一案，本院于二零一九年七月九日作出（2019）冀1181民初12号民事判决。志红公司、派日公司均不服该判决，向河北省衡水市中级人民法院提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于二零一九年十一月十日作出（2019）冀11民终1819号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）衡水志红医疗器械有限公司、被告（反诉原告）衡水市冀州区派日散热器有限责任公司、被告董兰云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衡水志红医疗器械有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除与派日公司的租赁合同；2.二被告向原告返还8000元保证金；3.二被告向原告返还房屋租金和设备租金55178.08元（诉讼过程中变更为39205.21元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月22日原告与被告派日公司签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2018年1月22日起至2020年1月22日止，厂房租赁费每年330000元，保证金8000元，租设备费每年50000元。签订合同后，原告按照派日公司的指示将约定的租赁费、保证金、租设备费转账至被告董兰云的银行账户。2018年下半年派日公司强行让原告交纳额外款项，不交就强行给原告多次停电。至2018年10月在被告多次给原告停电的情况下，原告迫不得已向被告交纳了6000多元的额外款项。2018年11月被告又让原告预交一些费用，原告不同意，被告又给原告多次停电。被告自2018年12月1日给原告租赁的车间拉闸停电导致原告无法生产，原告被迫从租赁的厂房内撤出，至今停产。在双方多次协商无法达成一致意见的情况下，原告先后于2018年12月10日、2018年12月26日给派日公司邮寄催告函要求解除租赁合同。因被告在履行租赁合同过程中多次给原告停电的违约行为导致合同根本目的不能实现，双方签订的租赁合同具备法定解除的条件，故起诉要求解除该租赁合同。因派日公司与被告董兰云财产混同，因此将董兰云列为共同被告。 衡水市冀州区派日散热器有限责任公司、董兰云辩称，一、答辩人同意解除合同，志红公司返还租赁物。1、答辩人派日公司于2018年1月22日与志红公司签订了一份厂房租赁合同，合同期限2年，自2018年1月22日至2020年1月22日止。合同履行过程中，志红公司应于2018年12月31日前交纳第二年租赁费，为避免志红公司延期交纳，答辩人于2018年12月24日致函志红公司，但志红公司未交纳，却在2019年1月3日起诉答辩人，要求解除合同。本案诉讼过程中，曾多次调解，志红公司已无继续租赁的意愿，为避免损失，答辩人无奈同意其起诉要求解除合同的诉讼请求，并要求志红公司按合同约定返还租赁物。答辩人同意解除合同，并非基于原告的解除合同通知，也不存在被告为其停电致使合同无法履行、合同目的不能实现的情形。2、合同第四条4.2中约定“乙方在使用过程中，自觉交纳生产经营中的一切费用，包括但不限于水费、电费等。”合同履行中，志红公司与答辩人使用同一账户交纳电费，但每个月志红公司总是迟延交纳，答辩人总要替志红公司垫付，现共计替志红公司垫付电费11832元（截止到2019年2月18日）；同时，答辩人还替志红公司垫付水费70元（截止到2018年12月21日）；合同履行中，包括志红公司在内的几家公司共同雇佣的有看大门的师傅，师傅负责看大门、打扫厂区内卫生核实几家租户车辆进出情况等，几家商量的共同负责看门师傅的费用，现答辩人替志红公司垫付该部分费用3456元（截止到2019年2月，按每租户使用面积，每平方米每月0.6元计算）。依合同约定，上述费用应由志红公司负担，现双方解除合同，志红公司理应返还给答辩人上述费用。3、志红公司租赁的设备中包含颗粒炉一套，该炉使用的前提是必须经环保部门进行检测，且每年检测一次，因此产生检测费3000元，该部分费用应由志红公司负担，故请求志红公司给付答辩人垫付的3000元检测费。4、合同履行过程中，志红公司为了自己使用方便将喷塑线进行了更改，还增开进出大门一个，同时与转租方之间有隔断，另有部分窗户的玻璃破损，依合同约定，志红公司应按合同约定恢复原状。二、不应返还保证金。合同第十条10.3约定：同期内如无租赁物及设备损坏，甲方返还保证金8000元。本案在调解过程中，双方曾去租赁现场找相关师傅对设备进行查看，发现部分设备有损坏，故志红公司在没有将设备全部完好交还答辩人前，其没有依据要求答辩人返还保证金。三、不应返还房屋租金和设备租金55178.08元。1、双方合同期限至2020年1月22日，虽志红公司单方提出要求解除合同，但志红公司至今尚未返还租赁物，其没有事实依据要求答辩人返还租金。2、2018年8月10日志红公司将租赁的答辩人的车间中1080平方米转租给了案外人，现案外人仍在继续使用中。四、志红公司要求董兰云承担连带责任，没有事实及法律依据。五、答辩人关于志红公司解除合同造成的损失及至解除合同时的租金等相关费用将另案起诉志红公司。并补充，要求志红公司返还的租赁物应该符合合同约定的正常使用条件。 被告（反诉原告）派日公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付租赁费61050元（计算至2019年4月23日）及违约金114000元；2.反诉被告向反诉原告支付电费13294元（截止到2019年4月23日）、水费70元（截止到2018年12月21日）、物业费3187.2元（截止到2019年4月23日）、设备检测费3000元、设备维修费15230元；3.反诉被告将租赁物恢复原状拆除加盖的建筑物，并将改装的机械设备恢复原状；4.本诉和反诉的全部诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告本诉中诉请解除租赁合同，但其理由不符合法定解除的条件，并且双方并未进行交接，反诉被告至今仍继续占有租赁物，因此租赁合同尚未解除，反诉被告应当根据合同约定，支付2019年1月23日至今的租赁费共计61050元（截止到2019年4月23日）。《租赁合同》约定，第二年租赁费应于2018年12月31日前缴纳，但反诉被告逾期缴纳租金至今，故反诉被告应依据合同约定支付违约金114000元。合同履行期间，反诉被告拖欠电费、水费、物业服务费、设备检测费，反诉被告使用租赁设备造成损坏并拒绝维修，反诉原告为此垫付维修费15230元。经多次催要未果，故提起反诉。 本案审理过程中，反诉原告变更诉讼请求：第一项支付租赁费变更为95000元，违约金不变，第二项物业费变更为5491.2元，设备维修费变更为16230元。其余不变更。 原告（反诉被告）志红公司针对反诉辩称，针对第一项诉讼请求：1、该租赁合同解除期应为2018年12月1日，因租赁期内被告多次违约，给原告停电，不让原告车辆及工人出入厂区，向原告索要没有约定的不必要的费用，原告于2018年12月1日撤出厂区，原告于2018年12月1日向冀州法院起诉，冀州法院当时告知不立案，在没办法的情况下，原告于2018年12月16日、2018年12月20日向被告寄送了解除合同通知书，原告不但不欠被告租赁费，被告还应当向原告返还12月1日至2019年1月22日的房租及保证金。当时因法院不立案2018年12月28日原告再次向冀州法院请求立案，冀州法院给原告立的是登字号，请贵院从法院电脑系统核实。2、签订的租赁合同因被告多次违约，造成合同根本目的不能实现，原告并未违约，不承担违约金。针对反诉状第二项所称的电费、水费、物业费，因2018年12月1日原告及工人已经不能进入厂区，所产生的上述费用应由第三方现租赁方王某2承担。因在原告与被告签订租赁合同后，被告又与第三方王某2签订一份租赁协议，并且被告收取的费用在所成立的派日工作群中也显示被告与王某2单独收取费用。对于设备检测费及设备维修费原告在与被告签订租赁合同时，同时租赁了被告的生产设备，该设备当时就为旧设备，对于设备的检测所发生的检测费应由被告承担，原告只是使用该设备，对于被告所称的设备维修费系无理费用，原告在2018年10月16日对所租赁的设备进行过检修，对于被告所称的设备维修费原告不予认可。对于第三项：原告在租赁合同中约定使用被告的设备及厂区进行生产，对于被告的设备原告在无法正常使用的情况下通过被告的同意，对设备进行了适当的修改，因此原告不同意将设备恢复原状。综上，贵院应驳回被告的反诉请求，所发生的诉讼费用应由反诉人承担。 原告（反诉被告）志红公司向本院提交证据如下：证据一、租赁合同一份。证实厂房租赁合同双方的权利及义务；证据二、12月10日志红公司给派日公司发催告函的ＥＭＳ邮寄底联一份、12月26日志红公司给被告发送快递的邮寄底联一份，证实志红公司12月10日给派日公司发催告函要求解除合同；证据三、志红公司负责人张猛与董兰云的聊天记录及在派日工作群中的聊天记录,证实租赁费等费用全部由董兰云个人账户收取，2018年11月12日、11月20日、11月24日、11月30日派日公司给志红公司厂区停电，不让进出厂区的违约行为，派日公司收取物业费的情况；证据四、派日公司与衡水嘉瑞胶辊有限公司签订的厂房租赁合同一份。证实派日公司在与原告签订合同后，又与第三方签订合同，将原告部分承租面积租赁给第三方，在合同中双方并未约定物业费，对于物业费的说法，双方应友好协商，另行补充协议，被告不应将自己的意愿强加给原告方，违反合同法诚实信用原则；证据五、申请证人王某1、任某出庭作证，证实被告多次给原告停电，阻碍原告生产经营，致使合同目的不能实现；证据六、派日工作群微信聊天记录。证明2018年11月30日下午14点33分，被告董兰云在工作群中指出“所有人今天下午把所有费用交上，到下午下班之前交不上，明天不给开门”；2018年11月23日下午15点5分，董兰云通知“已决定每家每月每平0.6元物业费，11月底前交清，11月底交清11月份的，要是交不上就别干活了，我说到哪儿办到哪儿”；2018年12月1日下午13点26分，董兰云提出电费已经收到，物业费没收到，并且声称不给还是出不了门；证据七、2018年12月15日及2018年12月26日原告因冀州法院不予立案为被告发送的租赁合同解除通知书三份；证据八、2018年12月24日被告公司给张通发出的通知书一份。证实收到张通的解除合同通知，因合同签订时原告是张通签字与被告签订的合同，因此第一次发送解除通知书是以张通的名义发出的。因被告多次违约造成原告不能正常生产经营，并且被告的乱收费行为违反合同法诚实信用原则，违反平等原则，因此该合同应于2018年12月1日解除。 被告（反诉原告）派日公司、被告董兰云向本院提交证据如下：证据一、双方签订的厂房租赁合同，主要适用的合同条款是合同第六、十条；证据二、证人黄某、丁某、王某2出庭作证及照片两张，证实租赁设备及租赁物恢复原状的情况，照片证实玻璃破损的情况；证据三、证人李某、范某出庭作证，证实租赁设备螺杆机和抛丸机目前不能正常使用以及要达到正常使用产生的费用；证据四、2018年8月10日王某2与张志的租赁合同及王某2本人出庭陈述。证实原告与王某2租赁厂房间的隔断，以及原告所提交的证据四未实际履行；证据五、房屋和设备现场照片。证明原告对租赁物进行了改装，造成租赁物损坏；证据六、维修的发票、维修清单及维修单位的营业执照。证明因原告造成设备损坏，被告实际进行了修复及产生的费用；证据七、双方在2019年4月23日由法庭做的交接时的笔录。证明双方在2019年4月23日才进行的租赁物交接，交接之前一直由原告占有；证据八、第一次庭审笔录中丁某的证言，证明原告未经被告的同意自行联系丁某改装设备。证据九、被告摘抄的每月电表数及原告缴纳的2018年8月到2018年11月份的电费，可以计算得出原告欠付电费数额13294元；证据十、水费收据，2018年第四季度实际产生水费是274元，其他租户实际缴费分别为137元和69元，原告应交水费70元；证据十一、物业费的协商证明。证明2018年11月22日被告组织了厂区内三家租户就缴纳物业费的情况进行了协商和沟通，租户均同意缴纳物业费，并且认可缴纳标准为11月份之前平均计算物业费，11月份之后每平每月按0.6元收取；证据十二、2018年厂区看门师傅的收入证明。证明被告收取的物业费的用途全部用于支付租户共同聘用的看门师傅的费用及相应的水电费；证据十三、其他租户缴纳物业费的凭证以及原告在诉状中认可实际缴纳物业费5992元，由此可以证明物业协商证明的真实性及各租户对缴纳物业费这一事实的认可，并且已经实际履行；证据十四、2018年10月13日检测费的收据。根据环保部门的要求，原告使用的租赁物要按照要求进行环保检测，该期间内正是原告使用和租赁设备期间，因此应当支付相应的检测费用，并且根据合同约定，原告应当承担经营过程中的一切费用，该检测费属于经营期间产生的费用；证据十五、维修单位的营业执照、发票及收据。证明被告进行设备维修实际支付了16230元。该费用是因原告在交接时未能使设备恢复正常状态而产生的费用，应由原告承担；证据十六、证人白某、王某2出庭作证的证人证言。 对于双方提交的证据的效力，在本判决书的说理部分综合审查认定。 本院经审理认定事实如下：2018年1月22日，出租方（甲方）派日公司与承租方（乙方）志红公司签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于公司院内南边的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积约为3060平方米；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理，乙方应合法经营，安全生产，并不违反相关环保法规，乙方在经营期间所发生的一切事故或者债务均与甲方无关；租赁期限为2年，即从2018年1月22日起至2020年1月22日止；租赁费每年330000元，保证金8000元，租设备费每年50000元；甲方提供抛丸机、喷塑流水线等设备，供乙方使用；乙方于签订合同当日交纳第一年租赁费380000元及保证金8000元，第二年租赁费于2018年12月31日前交纳；乙方在使用过程中，自觉交纳生产经营中的一切费用，包括但不限于水费、电费等；乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权，乙方应负责租赁物内相关设施的维护，不得对租赁物主体结构进行改变，并保证在本合同终止时归还甲方；乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；乙方在租赁期间擅自改变或者破坏租赁物主体结构的，甲方有权解除合同，由乙方恢复原状并赔偿损失；经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；乙方如不能按期支付租金，应向甲方支付违约金114000元；合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告志红公司向被告派日公司支付第一年的租赁费及保证金共计388000元，被告将租赁场地及设备交付原告进行生产。2018年5月20日派日公司与衡水佳瑞胶辊有限公司签订厂房租赁合同一份，约定将原告承租的厂房中的约900平方米租赁给佳瑞胶辊公司，租期2年。2018年8月10日，原告又（以张志的名义作为出租方）与佳瑞胶辊公司的王某2补充签订房屋租赁合同一份，将其租赁的派日公司南车间1080平方米（该面积与上述5月20日的合同中的表述不同，但实际是同一标的物）转租给王某2，转租的期间为自2018年6月1日至2020年1月22日。 合同履行过程中，原告在车间里加盖小屋一间（诉讼期间已拆除），在自己的生产区与佳瑞胶辊公司的生产区之间加建与车间同高的隔扇30米，迁建门口一个，损毁玻璃两块。 2018年11月23日，被告通知将“物业费”（实际是大门口用电及看门人工资等费用）按租户租赁面积交纳，标准调整至每平方米0.6元，双方为此开始发生纠葛，原告拒交该部分费用，被告则以原告拖延交纳相关费用为由锁门，双方矛盾升级。2019年1月2日，原告向本院起诉要求解除与被告之间的租赁合同，被告于2019年4月29日提起反诉。 截止到2018年12月4日，原告已将之前的电费、物业费全部交清，被告为原告垫付水费70元。被告2018年10月13日支出检测费3000元。 另外，2019年4月23日，在本院主持下，派日公司与志红公司进行了租赁场地及设备的交接。 本院认为，现当事人双方对案涉厂房租赁合同的效力及已经解除的事实不持争议，本院予以认可。双方争议的焦点实际上集中在合同何时、因何原因解除、解除后的相关利益如何处理等几个方面。首先，涉案合同解除的原因是合同当事人协商一致，其时间点应以协商一致的时间为准。双方因物业费、电费的交纳等产生纠葛后，原告以对方根本性违约为由要求解除合同并向人民法院起诉的行为应视为向对方发出的“解约”要约；被告在答辩状中虽未认可己方有违约行为，但明确表示同意解除与原告的租赁合同，该意思表示应视为是对原告“解约”要约的书面承诺。由于承诺一经作出，合同即告成立，故承诺之日即为合同解除之时，故本案中所涉合同的解除时间应以被告的答辩时间即2019年1月19日为准。其次，在合同履行过程中双方均有违约行为但尚不足以构成根本性违约。本案中，因原告存在拖欠水电费、“物业费”之行为，但被告为催收费用而采取的手段亦明显失当，双方行为均有不妥但又尚属轻微构不成根本性违约。因此，双方当事人关于合同解除的原因是基于对方违约行为的主张均没有合法依据，相应的，被告要求原告支付逾期交付租金的违约金的要求不予支持，涉案合同协商解除后应由双方各自承担相应责任。其中：1、被告应退还原告多交的三日的租金（自2018年1月20日至2018年1月22日，计3123元）及全部押金8000元。2、原告应向被告补交水费70元及50天的“物业费”1980元（自2018年12月1日至2018年1月19日，按承租面积1980平方米，每月每平方米0.6元计算）。3、原告应负责将租赁物恢复原状，拆除增建的隔扇，恢复迁建的大门并赔偿损毁的两块玻璃。4、鉴于被告与佳瑞胶辊公司已存在租赁合同关系且原告已将2018年11月30之前的电费交清，之后再未用电的事实，该日之后的电费应由被告同佳瑞胶辊公司自行结算。5、被告关于原告应赔偿其设备维修费16230元的要求因其所依据的事实未经双方确认，其提交的证据亦为单方证据且对方不予认可，故属证据不足，不予支持。6、被告已支付的设备检测费3000元是为了保证自己所出租的设备能够正常使用以履行合同义务，现要求对方负担没有法律依据，不予支持。此外，董兰云并非案涉《厂房租赁合同》的合同相对方，故对原告要求董兰云承担责任的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）衡水志红医疗器械有限公司与被告（反诉原告）衡水市冀州区派日散热器有限责任公司于2018年1月22日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月19日协商解除，本院予以确认。 二、限原告（反诉被告）于本判决生效后十日内将增建的隔扇及迁建的大门恢复原状，同期内赔偿被告（反诉原告）损毁的玻璃两块。 三、原告（反诉被告）履行上列第二项义务期间内，被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）已交纳的租金3123元、保证金8000元，原告（反诉被告）付给被告（反诉原告）物业费1980元及垫付的水费70元。以上的互为给付抵顶后，被告（反诉原告）应退还给原告（反诉被告）人民币9073元。 四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费690元，反诉费2503元，共计3193元，由原告（反诉被告）衡水志红医疗器械有限公司与被告（反诉原告）衡水市冀州区派日散热器有限责任公司均担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  吴林鹏 人民陪审员  陈淑云 人民陪审员  何玉宁 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  刘骐畅 书 记 员  吴啸威 ——