上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初15365号原告上海利爵酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨建忠，上海利爵酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，住所地上海市黄浦区。负责人：倪雷，上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行行长。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。被告许珊，女，1969年1月14日生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告庚燎，男，1963年10月20日生，满族，户籍地上海市闵行区。被告上海汇裕置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑晖，上海汇裕置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：慕伟栋。被告热脉(上海)医疗器械有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：郑晖。被告郑晖，男，1969年5月7日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：邵嘉喜，中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司总经理。委托诉讼代理人：李栋楠，上海市郑传本律师事务所律师。第三人傅春美，女，1981年10月31日生，汉族，住上海市松江区。原告上海利爵酒店管理有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行、许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖、第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司、傅春美案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海利爵酒店管理有限公司的委托诉讼代理人焦君玲、徐浩、被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行的委托诉讼代理人周伟巍、被告上海汇裕置业有限公司的委托诉讼代理人慕伟栋、第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司的委托诉讼代理人李栋楠到庭参加诉讼。被告许珊、庚燎、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖、第三人傅春美经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海利爵酒店管理有限公司提出诉讼请求：1.要求法院以负担租赁权的方式对被告上海汇裕置业有限公司名下的本市周康路XXX号、XXX号的房屋进行拍卖；2.要求确认原告与被告上海汇裕置业有限公司于2013年6月10日签订的租赁合同补充协议合法有效。事实与理由：2008年5月8日原告与被告上海汇裕置业有限公司签订房屋租赁合同，原告向被告租赁本市周康路XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限至2018年6月30日止。之后，因原告经营状况不佳，双方多次签订补充合同，调整房屋租金。2013年6月10日双方再次签订房屋租赁合同补充协议，将系争房屋的租赁期限延长至2028年6月30日。为此，原告通过为被告上海汇裕置业有限公司支付相关费用及偿还借款等方式抵充系争房屋的租金，至今已经分期支付系争房屋的租金共计人民币19,042,453.90元，被告上海汇裕置业有限公司亦出具了谅解协议等，确认已收到上述房屋租金，且原告实际使用系争房屋至今。由于法院将对系争房屋进行拍卖，原告曾提出书面执行异议，法院裁定驳回原告的异议。鉴于法院拍卖系争房屋的行为，侵害了原告作为系争房屋承租人的合法权益，故原告诉至本院，要求判如所请。原告上海利爵酒店管理有限公司为证明其上述主张向本院提供房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同补充协议(1)、房屋租赁合同补充协议(2)、房屋租赁合同补充协议(3)、银行凭证、情况说明、借记通知、谅解协议、(2020)沪0101执异44号执行裁定书等证据材料。被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行辩称，不同意原告的诉讼请求。被告上海汇裕置业有限公司为系争房屋的权利人，并于2013年9月29日办理了相应的抵押登记手续。由于被告许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖未能履行法院调解书，被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行依法向法院提出执行申请。在执行过程中，法院已经办理了相关手续，将对系争房屋予以拍卖。原告虽然主张与被告上海汇裕置业有限公司之间存在房屋租赁关系，原告与被告上海汇裕置业有限公司系关联企业，原告也没有实际支付系争房屋的租金，根据原告提供的房屋租赁合同显示原告与被告上海汇裕置业有限公司多次调低系争房屋租金，在原房屋租赁合同未到期即延长租赁期限，且房屋租金不符合市场标准，亦与被告上海汇裕置业有限公司再办理系争房屋抵押登记时提交的《租赁经营协议》不符，故双方并不存在实际的租赁关系。被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行为证明其上述主张向本院提供(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解书、(2015)黄浦民五(商)初字第12122号民事调解书、最高额抵押合同、租赁经营协议、工商登记资料、不动产登记簿等证据材料。被告上海汇裕置业有限公司辩称，同意原告的诉讼请求。原告与被告上海汇裕置业有限公司确就系争房屋的租赁事宜签订了房屋租赁协议及补充协议，考虑到原告经营状况不佳及市场的变化，被告上海汇裕置业有限公司亦调低了系争房屋的租金，并延长了租赁期限。原告通过为被告上海汇裕置业有限公司支付相关费用及偿还借款等方式抵充了系争房屋的租金，并在系争房屋内经营使用至今。被告上海汇裕置业有限公司未向本院提交证据材料。第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司则称，不同意原告的诉讼请求。第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司通过债权转让获得被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行对于被告上海汇裕置业有限公司的相应债权，并办理了相应的法律手续。原告与被告上海汇裕置业有限公司之间并不存在实际的租赁关系，且被告上海汇裕置业有限公司在自身存在债务时还大幅减免原告房屋租金，显然不真实。被告许珊、庚燎、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖、第三人傅春美未到庭应诉，也没有向本院提交证据材料。在本院庭审质证过程中，被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行及第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司对于原告提供的除(2020)沪0101执异44号执行裁定书外的证据材料的真实性均不予以确认。被告上海汇裕置业有限公司对于原告提供的证据材料则予以确认。原告、被告上海汇裕置业有限公司对于被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解书、工商登记资料、不动产登记簿证据材料的真实性予以确认，对于最高额抵押合同及租赁经营协议的真实性表示无法予以确认。第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司对于被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的证据材料均予以确认。经审理查明，被告上海汇裕置业有限公司为系争房屋的权利人。本市周康路XXX号XXX-XXX层房屋于2013年9月27日办理了债权数额为人民币95,000,000元的抵押，抵押权人为被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX。同日，本市周康路XXX号1-6层房屋办理了债权数额为人民币95,000,000元的抵押，抵押权人为被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX。上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行与上海汇裕置业有限公司、郑晖金融借款合同纠纷案，上海市第二中级人民法院于2015年12月8日以(2015)沪二中民六(商)初字第164号民事调解书确认：1、上海汇裕置业有限公司应于2015年12月20日前归还上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行借款本金人民币94,000,000元，并支付上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行自2014年12月20日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金人民币94,000,000元为基数，按照双方签署的合同编号为XXXXXXXXXXXXXX《经营性物业贷款合同》的约定计算；2、案件受理费人民币545,510.09元，减半收取人民币272,755.05元，由上海汇裕置业有限公司负担，于2015年12月20日前直接支付给上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行；3、郑晖为上海汇裕置业有限公司上述第1、第2项付款义务承担连带赔偿责任；4、如上海汇裕置业有限公司未按约履行上述第1、第2项付款义务的，上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行可以就上海汇裕置业有限公司上述全部应付未付款项申请强制执行，并可与上海汇裕置业有限公司协议，以坐落于上海市浦东新区周浦镇周康路XXX号1-6层的建筑面积4779.88平方米、周康路XXX号XXX-XXX层的建筑面积2333.09平方米的商业用房及相应土地使用权(上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行为第一顺位抵押权人，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX)予以折价，或者申请拍卖、变卖。所得价款由上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行优先受偿。不足部分由上海汇裕置业有限公司继续清偿；5、不足部分上海汇裕置业有限公司继续以本市上海市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX层的建筑面积156.73平方米、周康路XXX号XXX-XXX层的建筑面积3415.1平方米的商业用房及相应土地使用权(上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行为第二顺位抵押权人，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX)予以折价，或者申请拍卖、变卖。所得价款由抵押在先的债权(第一顺位抵押权人)优先受偿后，剩余款项上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行取得第二顺位的抵押受偿权。仍有不足部分由上海汇裕置业有限公司继续清偿。由于被告上海汇裕置业有限公司、郑晖未能按照上述协议履行义务，被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行向上海市第二中级人民法院申请强制执行。在上海市第二中级人民法院执行过程中，于2016年3月2日轮候查封了系争房屋。系争房屋由上海市浦东新区人民法院以(2015)浦执字第1869号执行案件先行予以查封，第三人傅春美即为该案申请执行人。2016年6月1日上海市第二中级人民法院出具(2016)沪02执116号复函，将上述执行案件移送本院执行。原告则向本院提出书面异议，认为原告为系争房屋的合法承租人，要求保障其租赁权。本院于2020年4月22日以(2020)沪0101执异44号执行裁定书裁定，驳回上海利爵酒店管理有限公司的异议请求。又查明，根据上海市不动产登记簿的记载，本市周康路XXX号XXX-XXX层房屋的权利人为被告上海汇裕置业有限公司，第一顺位、第二顺位的抵押权人均为被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，第三顺位的抵押权人为第三人傅春美，之后亦有多次抵押的记载。本市周康路XXX号1-6层房屋的权利人为被告上海汇裕置业有限公司，第一顺位、第二顺位的抵押权人均为被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，第三顺位的抵押权人为第三人傅春美，之后亦有多次抵押的记载。上述房屋由上海市浦东新区人民法院予以查封，上海市第二中级人民法院及本院予以轮候查封。2015年9月22日，上海浦东发展银行股份有限公司上海分行与中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司签订了单户债权转让协议，将上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行对上海汇裕置业有限公司、郑晖拥有的经上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民六(商)初字第164号民事调解书确认的债权及相关权益转让给了中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司。2016年6月25日，双方在报社联合刊登的《上海浦东发展银行上海分行与中国华融资产管理股份有限公司债权转让通知暨债务催收联合公告》中，包含了该笔单户转让的债权。2019年1月2日，上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行亦向本院书面确认了上述债权转让的事实。本院则于2019年1月16日以(2019)沪0101执异2号执行裁定书裁定，变更中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司为本院(2016)沪0101执4116号执行案件申请执行人。再查明，根据原告提供的证据材料，原告与被告上海汇裕置业有限公司于2008年5月8日签订房屋租赁合同，合同约定，被告上海汇裕置业有限公司将系争房屋出租给原告，租赁期自2008年7月1日起至2018年6月30日止，月租金为人民币230,000元。原告在上述合同生效之日支付被告上海汇裕置业有限公司定金人民币200,000元。同年6月28日双方签订房屋租赁合同补充协议。2011年5月9日双方签订房屋租赁补充协议(1)，被告上海汇裕置业有限公司将系争房屋租金自2011年7月1日调整为每月人民币150,000元。2012年5月10日双方再次签订房屋租赁补充协议(2)，自2012年7月1日起将系争房屋的月租金调整为人民币90,000元。2013年6月10日双方又签订房屋租赁补充协议(3)，将系争房屋的租赁期限延长至2028年6月30日。被告上海汇裕置业有限公司曾先后出具三份关于房屋租金支付的谅解协议，表示已经收到原告交付的系争房屋租金。被告上海汇裕置业有限公司及郑晖亦出具情况说明，表示案外人上海周浦皇品餐饮管理有限公司以向第三方代为清偿被告上海汇裕置业有限公司债务等方式冲抵系争房屋的租金，并代原告支付相应的房屋租金。另被告上海汇裕置业有限公司在办理系争房屋抵押时向被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的被告上海汇裕置业有限公司与案外人上海利爵酒店管理有限公司于2008年9月18日签订的租赁经营协议，根据被告上海汇裕置业有限公司向案外人上海利爵酒店管理有限公司出租本市周康路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的房屋，房屋租赁期自2008年10月1日起至2018年9月30日止。以上事实，由原告、被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同补充协议(1)、房屋租赁合同补充协议(2)、房屋租赁合同补充协议(3)、情况说明、关于房屋租金支付的谅解协议、最高额抵押合同、租赁经营协议、不动产登记簿、(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解书、(2015)黄浦民五(商)初字第12122号民事调解书、(2015)沪二中民六(商)初字第164号民事调解书、(2019)沪0101执异2号执行裁定书、(2020)沪0101执异44号执行裁定书及本院的法庭审理笔录予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告表示其与被告上海汇裕置业有限公司就系争房屋存在房屋租赁关系并依约支付了相应的房屋租金，亦在本院审理过程中提供了房屋租赁合同、房屋租赁补充合同等材料，但原告在本院审理过程所提供的借记通知、银行凭证等只能证明原告曾与被告上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖及多名案外人曾经发生过经济往来，但无法证明原告已依约支付了被告上海汇裕置业有限公司系争房屋的租金。被告上海汇裕置业有限公司先后出具的三份关于房屋租金支付的谅解协议、被告上海汇裕置业有限公司及郑晖的情况说明均系事后出具，且无相应的证据予以佐证，本院不予采信。原告与被告上海汇裕置业有限公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同补充协议(1)、房屋租赁合同补充协议(2)、房屋租赁合同补充协议(3)中所涉及的租赁部位、租赁期限与被告上海汇裕置业有限公司在办理系争房屋抵押时向被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的被告上海汇裕置业有限公司与案外人上海利爵酒店管理有限公司签订的租赁经营协议相冲突，故原告在本院审理过程中提供的证据材料尚不足以证明原告作为系争房屋的承租人已经依照上述协议实际履行了相应的合同义务，并享有相应的合同权益，原告就系争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海利爵酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币14,520元，由原告上海利爵酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李红云审 判 员  王 嵘人民陪审员  路真诚二〇二〇年十一月三十日法官 助理  匡沁怡书 记 员  匡沁怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。