北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10370号原告：温博，女，1990年6月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴（北京）律师事务所律师。被告：北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：罗文。原告温博与被告北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温博及其委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤拒不到庭应诉。本案现已审理终结。温博向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付房屋租金20500元；2．请求判令被告支付违约金8200元；3．请求判令被告支付免租期租金15600元；4．本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月8日，温博授权宋连国与被告签署了《房屋租赁代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》约定：温博向被告出租坐落于北京市通州区首开万科城市之光X室的房屋，租赁期限为2018年1月8日至2021年2月7日，第一年租金为每月3900元、第二年租金为每月4100元、第三年租金为每月4300元；租金的支付日期、金额为2019年8月7日支付12300元，2019年11月7日支付12300元，每逾期一天支付，需向原告支付违约金300元，按自然天数计算。合同签订后，温博按照约定向被告交付了房屋，但被告自2019年8月7日起未再向温博支付租金，经原告多次催促，被告均不支付，且一直占有该房屋，构成根本违约。温博无奈于2020年1月4日通知被告解除《房屋租赁代理合同》。被告在免租期内未向温博支付租金，现因被告原因导致合同解除，被告应向温博支付4个月免租期租金。被告书面辩称：2018年1月8日，我公司与该房屋的代理人宋连国签订了房屋租赁代理合同，租期自2018年1月8日至2021年2月7日。2019年7月22日，我公司与宋连国电话协商沟通，该房屋租金价格已经下调，能否按照市面价格租给我公司，宋连国告知我公司必须按照合同履行，我公司只能告知宋连国该房屋我们不租了。我公司于2019年7月22日已经房屋空置出来，钥匙交给宋连国，宋连国给我们的回复是他需要与该房屋的业主沟通。直到2019年10月10日，业主温博加我们的微信，在微信里与我们沟通必须按照合同履行，属于霸王条款。我公司已经于2019年7月22日告知代理人宋连国，房屋我公司不租了，让宋连国过来拿钥匙，我公司在房间内有空调二台、价值4300元，冰箱一台、价值2600元，房屋押金4100元，另有剩余20天的房屋租金2733元，总金额为13733元，该物品及押金、剩余房租抵扣为本合同中我公司应当支付的违约金。我公司认为：按照合同约定，我公司有权力违约，违约金为两个月的租金；我公司已经提前一个月向该房屋的代理人宋连国告知房屋不租了，房屋内的物品、押金、剩余房租抵顶违约金；因政策的影响房租下调，我公司无法经营，我公司有权力违约并支付违约金，不存在温博所说的滞纳金和合同必须履行的理由。综上，请求驳回温博的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年1月8日，温博（出租人、甲方）授权宋连国与被告（承租人、乙方）签订《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》约定：一、甲方将坐落于北京市通州区首开万科城市之光X室房屋出租给乙方使用，租期自2018年1月8日至2021年2月7日，免租期自2018年1月8日至2018年5月7日，免租期内免收乙方房租。二、租金、付款方式为：第一年月租金为3900元，第二年月租金为4100元，第三年月租金为4300元，付款方式为“押一付三”。三、租金具体支付日期、金额为：第一次2018年1月8日支付15600元（含押金3900元）……第六次2019年8月7日支付12300元，第七次2019年11月7日支付12300元，第八次2020年2月7日支付12900元……。四、租赁期内，乙方因特殊情况中途退租，乙方应提前一个月通知甲方，双方协商解决。乙方若无特殊原因终止合同，乙方应赔偿房屋空闲期间的经济损失，乙方双倍支付剩余房租及押金，乙方并双倍支付甲方装修及搬迁费用与各项损失，并交纳两个月的房屋租金作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，温博如约将房屋交付给被告，被告向温博支付了房屋押金3900元，并将租金支付至2019年8月7日，未再向温博支付之后的租金。2019年7月22日，被告当时的法定代表人冯翰慧微信告知温博，要求温博通知物业允许客户搬家，温博表示同意。2019年8月24日，温博微信通话联系冯翰慧未得到回应。2019年10月10日，温博微信要求冯翰慧支付上一季度租金12300元。2019年11月16日，温博要求冯翰慧支付拖欠两个季度的租金，冯翰慧在微信中向温博回复称，“亲，这边的房子不打算租了，我再给您找个人的租户，他要是租就直接跟您签合同，交房租，这边得房子现在不太好租”，温博回复称，“这个可以协商，那这两个季度的房款您是不应该给我补上先”。同日，冯翰慧微信联系温博称，“姐，我8月份就跟您说了，这边暂时不租了，我给合同上的人打电话了，我按现在得市场价再找个客户，让他给您直接签合同吧”。温博回复称，“您8月份说的我也没同意啊，您单方面解约是不可以的，没人同意解约，以后我们可以协商，但之前的房租您要补齐的，然后我们再协商后续怎么处理”。2020年1月4日，温博以被告自2019年8月7日起，无正当理由拒不支付租金，经多次催告后仍不履行为由，通过微信向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告双方签订的《房屋租赁代理合同》于2020年1月4日解除，要求被告于2020年1月5日12时前搬出房屋并办理房屋交接手续，并要求被告自合同解除之日起五日内按照合同约定支付欠付的租金及违约金。同时告知“我们约下收房时间，您这边什么时候方便我过去”，被告在微信中回复称“8号之前随时能来拿，直接去房子那边就行了”。2020年1月5日，温博将房屋收回。庭审中，温博认可被告承租期间在房屋内加装空调两台、冰箱一台，但称以上物品系对方签合同时承诺给予被告免租期就赠送的空调、冰箱，亦不认可同意以上述物品折抵违约金。被告向本院提供了冯翰慧与温博的微信聊天记录，冯翰慧与微信昵称为“随风”的微信聊天记录。温博对与冯翰慧微信聊天记录的真实性予以认可，但认为双方在微信聊天中只是谈到客户搬家的问题，双方并未协商一致解除合同，被告也未向温博退回承租的房屋，坚持要求被告按照房屋收回的时间给付租金。温博对“随风”的微信聊天记录不认可，称并不知道“随风”是谁。在被告提供的“随风”的微信聊天记录中，显示有“随风”于2019年7月22日发给冯翰慧的一个电话号码，50秒的通话时长，以及2019年7月23日发给冯翰慧的二张看似电器的照片，冯翰慧的回复是“咱们家的”，“随风”回复是“嗯没有遥控器”。经本院核实，“随风”发给冯翰慧的电话号码与宋连国在租赁合同上留存的电话号码一致。另查，《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》附随的《授权委托书》，宋连国的代理权限为代为办理通州区首开万科城市之光2-715室房屋出租合同的签署事宜。再查，2019年9月10日，北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司的法定代表人由冯翰慧变更为罗文。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更、解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与温博签订的《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》系双方自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。虽然被告与温博之间签订的是《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》，但根据被告将房屋转租给客户并收取房屋租金的事实，能够确认被告与温博间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系，故双方间的法律关系应当依照房屋租赁合同的法律关系予以调整。现温博已经按照合同约定将房屋交付给被告，但被告在原告催告后仍未向原告交付租金，温博有权要求解除合同，双方合同的解除时间以《解除房屋租赁合同通知书》送达被告的时间，即2020年1月4日。现被告未能按照合同约定向温博支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任，故本院对于温博要求被告给付租金，支付违约金的请求予以支持。根据合同的约定，被告承租37个月，温博给予了4个月的免租期，现由于被告的违约行为导致租赁合同的提前解除，根据公平原则，被告亦应当向温博支付相应免租期的租金，故本院对于温博要求被告给付免租期租金的请求合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持。关于被告的辩解意见，本院认为：一、根据合同的约定，租赁期内，被告因特殊情况中途退租，应提前一个月通知甲方，双方协商解决，该约定并不产生合同必然解除的法律后果，也不能得出提前一个月通知对方，自愿承担两个月违约金，合同附条件解除的法律后果；二、根据合同约定，被告若无特殊原因终止合同，应赔偿房屋空闲期间的经济损失，双倍支付剩余房租及押金，双倍支付甲方装修及搬迁费用与各项损失，并交纳两个月的房屋租金作为违约金。据此，结合冯翰慧与温博2019年11月16日的微信聊天记录中“我按现在得市场价再找个客户，让他给您直接签合同吧”的陈述，被告解除合同也并未解决温博房屋空闲期间的损失，故被告应当向温博支付合同解前的房屋租金；三、宋连国作为房屋租赁合同的代理人，仅有权与被告签订合同，其虽可以转达被告提前解约的要求，但无权决定合同是否应当解除，且被告关于“随风”的微信聊天记录也不能证明被告在书面答辩意见中陈述的全部事实，且以现有剩余租金、押金、房屋内的空调、冰箱抵顶被告违约责任也须与温博达成一致，被告单方的意愿也并不能达成合同协商一致的解除；四、被告作为房屋中介公司，承租房屋后再出租，从中赚取差价盈利时被告的一项经营业务，客户的承租、退租、搬家是公司开展该业务的正常的经营行为，虽然冯翰慧在微信中告知温博，要求物业允许客户搬家，但该告知也不必然意味双方合同就此解除。综上，本院对于被告的辩解意见不予采信。现温博不同意以留存在房屋内的电器抵顶部分违约金，对于双方签订合同时被告向原告交纳的押金及留存在房屋内的家电，因被告亦未提起反诉，故本案对该部分不予处理，被告可就该部分另案起诉。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司给付温博2019年8月8日至2020年1月4日期间的租金20219元，于本判决生效后7日内执行清；二、北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司给付温博免租期租金5460．46元，于本判决生效后7日内执行清；三、北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司给付温博违约金8200元，于本判决生效后7日内执行清；四、驳回温博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，由温博负担131元（已交纳），北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司负担323元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十一月十日书记员  武 晗