广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4156号原告：赵祝芳，女，1975年6月14日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：林周藩，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之7铺（首层），统一社会信用代码************。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄庆华，男，1973年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码************。系公司职员。原告赵祝芳诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序后转为简易程序于2020年11月25日公开开庭审理本案，原告赵祝芳的委托诉讼代理人林周藩、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵祝芳向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金12114元（以388280元为本金按每日万分之一标准从2017年10月1日起计至2018年8月8日止共312天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区****************房，总价款为388280元。被告应于2017年9月30日前向原告交付经竣工验收合格的房屋，否则被告须按日向原告支付已付房款万分之一的逾期交付违约金。原告依约向被告支付了全部购房款，但案涉房屋直至2018年8月8日才取得竣工验收备案证明文件。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，但被告向原告交付房屋时尚未取得竣工验收合格的备案文件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，被告将未取得竣工验收备案证明文件的案涉房屋交付原告使用，违反了法律法规的强制性规定和合同约定，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司辩称，1.本案的争议焦点为原告在涉案房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。因此，原告诉讼请求应不予支持。2.原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形。原告在接受涉案物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。《商品房买卖合同》第九条明确约定，原告在购买商品房时便已知悉被告在涉案物业交付时除满足国家法律法规规定的交付条件外，还应出示如下材料：《房屋测绘图》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料。被告在通知原告收楼时，均实事求是地向原告出示了持有的相关材料，明确告知原告现开发商尚未取得《竣工验收备案表》，并承诺该点绝不影响原告对涉案物业的控制、占有、使用。被告庭前已向人民法院提交了原告在收楼当天签订的材料，《业主资料登记表》注明的材料无竣工验收文件和备案文件，能够明显区分。可证明原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收了商品房，并领取了涉案物业的入户钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。涉案房屋在原告实际收楼之日便完成了转移占有，被告已完成交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》约定和国家法律法规的规定，原告在收楼时既享有权利也要履行义务，可以要求被告提供合同约定的收楼所需的全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收楼。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或应该知道涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然提前收楼，进而对涉案房屋进行了装修，应视为原告同意收楼，当天已完成了涉案房屋的交付。3.原告没有拒绝收楼的原因在于希望能够早点投入使用。根据被告庭前提交的证据材料，原告在接收涉案物业后申请了装修。足可证实原告是基于早早装修的目的，才在被告延期取得《竣工验收备案表》的情形下接收了涉案物业。被告延期取得《竣工验收备案表》并没有影响到原告对涉案物业的控制、占有、使用，原告并没有因此造成实际损失。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条在买受人的居住利益和对出卖人的公平中作出了立法衡量，并明晰了法律保护的应该是业主的实际居住利益。第一款明确若提前收楼又以此主张违约责任不予支持，但第二款又明确了出卖人需要赔偿因此造成的实际损失。本案实际上是原告在满足了其居住利益后又希望能够获取更多利益。若基于原告居住利益没有受到损害的前提下还对其作出赔付，违背了立法的精神和公平的理念。合同法第一百五十七条规定买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。本案的买受人并没有做到及时检验的义务，应当视为按广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条处理。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2016年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区***********************，房价为388280元；被告应当在2017年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），自原告付款之日起按照0.0136%计算给付利息，同时按全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。原告确认被告于竣工验收备案之日前将涉案房屋实际交付给原告。另查明，案涉房屋于2018年8月8日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于被告应否向原告支付逾期交付房屋违约金的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下向原告交付房屋，不符合法律规定和双方约定的交楼标准，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。被告在取得竣工验收备案证明文件前向原告交付房屋属于逾期交楼，构成根本违约。且被告未能提供证据证明已于收楼时明确告知原告其未取得竣工验收备案证明文件，被告应承担自合同约定交付期限届满之次日即2017年10月1日起至取得竣工验收备案证明文件之日即2018年8月8日止的逾期交楼违约金。关于违约金标准。案涉合同约定了被告逾期交付房屋的违约金标准为日万分之一。因违约金除了弥补损失外，还具有惩罚性质，被告交付房屋给原告时，案涉房屋尚不具备法定和合同约定的交付条件，且除居住权益外，业主尚有权享有房屋的其他权益，故不能因原告占有使用房屋而认定其没有实际损失。对被告以原告在收楼后没有实际损失以及收楼时未审查被告提供的文件存在过错为由，要求调整违约金的抗辩意见，本院不予支持。被告逾期交付房屋构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据双方合同约定，违约金的计算期间应从2017年10月1日起计至2018年8月8日止为312天，被告应支付逾期交楼的违约金为12114.34元（394680元×0.0001/天×312天）。原告主张被告支付逾期交付房屋的违约金12114元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12114元给原告赵祝芳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103元，减半收取51.5元（原告已预交），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费51.5元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  娄鸿瑾二〇二〇年十一月二十七日书记员  林玲欣