成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初3044号 原告：安燕云，女，1984年2月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：唐正潮，甘肃赛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦兰钦，甘肃赛莱律师事务所律师。 被告：廖建，男，1970年2月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘登伦，重庆润隆律师事务所律师。 第三人：张某某，男，1975年8月23日出生，汉族，住四川省安岳县。 第三人：梁某某，女，1980年10月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告安燕云诉被告廖建、第三人张某某、梁某某关于案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由施建华担任审判长，胡益雄、马献平担任人民陪审员，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安燕云及其委托诉讼代理人焦兰钦，被告廖建委托诉讼代理人刘登伦到庭参加诉讼，第三人张某某、梁某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告安燕云向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销（2020）川0106执异27号执行裁定书；2.判令解除对第三人张某某、梁某某名下位于兰州市安宁区××街道××路××号××单元××层××室房屋的查封措施；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：安燕云诉称，原告与第三人张某某、梁某某于2019年10月13日签订《房屋买卖成交合同》（以下简称：《房屋买卖合同》），约定第三人将其位于兰州市安宁区××街道××路××号××单元××层××室房屋出售给原告，房屋成交价158万元。合同签订后，原告依约将全部房款支付给第三人，双方于2019年10月15日办理了房屋交接手续，至此案涉房屋由原告占有并使用。后买卖双方在办理房屋过户手续过程中发现房屋已于2019年11月8日被贵院查封致使原告无法办理房屋过户手续，原告向贵院提出执行异议申请，贵院作出执行裁定书驳回了原告的异议请求，现原告不服，特诉至贵院，望判如所请。 被告廖建辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋的物权采取登记公示制度，在我方申请财产保全之时，案涉房屋仍登记于第三人名下，案涉房屋仍属于第三人所有，我方在（2019）川0106民初11685号民间借贷纠纷案件中对本案第三人申请的诉中财产保全措施符合法律规定；2.本案第三人张某某向我方承诺2019年8月底还款，但到期后其拒不还款，我方起诉后，张某某与本案原告达成房屋买卖协议，恶意转移财产，原告向第三人付款时间、金额与案涉《房屋买卖合同》约定不符，本案原告与第三人存在串通损害我方利益；3.本案原告在明知案涉房屋已经办理抵押登记，明知存在他人权利障碍，仍然与第三人交易，且双方约定案涉房屋不过户违反城市房地产管理法房屋交易应当过户的规定，原告自身过错是导致案涉房屋未过户的原因，其与第三人房屋买卖行为不能抗辩人民法院的保全措施，其要求解除查封无法律依据，其诉讼请求应予驳回。 第三人张某某、梁某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕各自诉讼请求依法向本院提交了身份信息、《房屋买卖合同》、民事判决书、民事裁定书、公证书、收条、各类不动产（房屋）抵押权变更登记和注销登记申请书、询问笔录、银行账户对账单、《交房协议书》、网银转账回单等证据材料。本院依法组织双方当事人进行了质证。据此，本院认定事实如下：2019年10月13日，安燕云（买方）、张某某（卖方）、梁某某（卖方）、兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司培黎店（居间方，以下简称：巨信巨城培黎店）签订《房屋买卖合同》，主要约定：1.安燕云购买张某某、梁某某名下的位于兰州市安宁区××街道××路××号××单元××层××室房屋，权属性质：产权，权属证号：00×××38，房屋建筑面积：145.51平方米；2.房屋成交价158万元，安燕云于本合同签署当日向居间方巨信巨城培黎店支付定金5万元，由居间方转交张某某、梁某某；3.交付时间：张某某、梁某某于2019年10月16日前将房屋交付安燕云；4.若房屋存在抵押，应于2019年10月30日前办理抵押注销手续，否则每逾期1日按合同总房款1‰支付违约金；5.补充约定：（1）买卖双方约定暂先不过户，安燕云可将房屋过户至其他人名下，张某某、梁某某无条件配合办理手续。（2）安燕云见到张某某、梁某某产权证原件当天再支付定金5万元。（3）张某某、梁某某配合安燕云办理委托过户公证和抵押登记手续，手续办完当天安燕云支付首付款50万元，同时卖方办理房屋交接手续。（4）张某某、梁某某存在89万元贷款，由安燕云到期负责偿还，安燕云押尾款9万元，在卖方办理完撤押手续、产权清晰后，安燕云支付给张某某、梁某某。 合同签订当日，安燕云通过银行转账方式向梁某某个人银行账户支付5万元，梁某某向安燕云出具收条，载明：今收到安燕云支付位于兰州市安宁区××街道××路××号××单元××层××室房屋定金5万元。2019年10月14日，张某某、梁某某出具《委托书》并经过公证，委托赵雪梅代其办理案涉房屋出售、过户等与房屋交易相关的事宜。同日，安燕云通过银行转账方式向梁某某个人银行账户支付5万元，向张某某个人银行账户转款2万元。2019年10月15日，安燕云通过银行转账方式向张某某个人银行账户支付50万元，通过二维码付款方式向梁某某账户支付1680元。梁某某、张某某向安燕云出具了收条，载明：梁某某、张某某于2019年10月14日收到安燕云支付的房屋定金5万元，于2019年10月15日收到安燕云支付的房屋首付款50万元，收到水、电、气、物业费1680元。同日，在居间方巨信巨城培黎店工作人员见证下，安燕云与赵雪梅办理了交房手续并签订了《交房协议书》，主要内容：现安燕云已支付首期房款50万元，达到《房屋买卖合同》约定的交房条件，张某某、梁某某及委托代理人于本合同签订之日将交易房屋交付安燕云，交付时应同时移交水、电、燃气卡、钥匙等物品，双方同意安燕云支付全款7个工作日内，张某某、梁某某配合乙方办理房屋过户手续。张某某、梁某某的委托代理人赵雪梅在其上签名捺印，安燕云在其上签名捺印，巨信巨城房地产安宁分公司在居间方处加盖公章。随后，张某某、梁某某将案涉房屋的钥匙、水电卡、燃气卡等交予安燕云。安燕云分别于2019年10月25日、10月29日、11月1日通过银行转账方式向张某某支付89.8万元、0.5万元、5.7万元。 2019年10月18日，张某某、梁某某按《房屋买卖合同》约定对案涉房屋办理了以安燕云为权利人的第二顺位抵押。2019年11月1日，赵雪梅代张某某、梁某某办理了中国农业银行股份有限公司兰州安宁支行在案涉房屋上96万元的抵押权撤销手续。同日，安燕云以现金方式向巨信巨城培黎店支付中介费4万元，巨信巨城培黎店向安燕云出具了相应的收据。 另查明，廖建诉重庆冉冉建筑劳务有限公司、梁某某、张某某关于民间借贷纠纷一案，廖建向本院提出财产保全的申请，本院于2019年10月15日作出（2019）川0106民初11685号民事裁定书，裁定对重庆冉冉建筑劳务有限公司、张某某、梁某某名下价值404366.67元的财产予以查封、冻结，2019年11月6日，本院作出（2019）川0106执保1914号协助执行通知书，查封了案涉房屋，查封期限：三年。2020年3月13日，本院作出（2019）川0106民初11685号民事判决书，判决重庆冉冉建筑劳务有限公司向廖建偿还借款本金及利息，张某某就前述债务承担连带清偿责任。 安燕云在案涉房屋被本院查封后，向我院提出书面异议，我院于2020年3月9日作出（2020）川0106执异27号执行裁定书，驳回了安燕云的异议请求。 本院认为，本案争议焦点为安燕云是否享有足以排除强制执行的民事权益。安燕云与张某某、梁某某、巨信巨城房地产安宁分公司在自愿、平等的基础上签订了《房屋买卖合同》，签订合同系出于三方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同签订后，安燕云按约定分批向张某某、梁某某支付了共计158万元的购房款，张某某、梁某某在交接房屋时依约向安燕云交付了案涉房屋钥匙、水电卡、燃气卡等，并于2019年11月1日由其二人的委托代理人赵雪梅代为解除案涉房屋对于银行的抵押。总体审查，各次款项的支付、房屋的交付、安燕云第二顺位抵押权的设定、银行抵押权的撤销等重要环节，也基本按合同约定进行。其中虽有安燕云直接向梁某某支付定金5万元（而非支付给居间方）的细节出入，也有首付款支付与第二顺位抵押权设定的顺序调整情况，但合同约定的重要环节最终得已落实，且未影响合同各方实体权益。此外，合同中虽约定案涉房屋暂时先不过户，但从双方钱款及房屋交付，第二顺位抵押权的设立及银行抵押权的撤销等环节来看，交易程序推进节奏紧凑有序，根本目的是为了办理房屋过户，并无拖延过户迹象，无证据显示系因原告个人原因致使房屋过户未果。综合上述情况，廖建并未举证证实安燕云并非善意买方或在《房屋买卖合同》履行过程中具有重大过失，故对廖建所称的系列抗辩意见，本院不予采信。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由查明事实可知，案涉房屋交易符合上述法律规定情形，安燕云对案涉房屋具有排他权利。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项等规定，判决如下： 一、解除（2019）川0106民初11685号民事裁定书、（2019）川0106执保1914号协助执行通知书对于张某某、梁某某名下的位于兰州市安宁区××街道××路××号××单元××层××室房屋（权证号：0××8号）的查封； 二、驳回安燕云的其他诉讼请求。 案件受理费7366元，由廖建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  施建华 人民陪审员  胡益雄 人民陪审员  马献平 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  李科文