山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6538号上诉人（一审原告):太原万恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：李某，住太原市。被上诉人(一审被告):彭某，住太原市。委托诉讼代理人：张某，系彭某丈夫，住太原市。被上诉人(一审被告):周某，住吕梁市交城县。上诉人（一审原告）太原万恒房地产开发有限公司因与被上诉人（一审被告）周某、彭某案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初2974号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。太原万恒房地产开发有限公司上诉请求：1.请求法院依法撤销(2020)晋0109民初2974号民事判决,改判支持上诉人原审的诉讼请求;2.一审和二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认为被上诉人周某办理了网签备案预告登记即享有房屋所有权的认定于法无据。一审法院已确认上诉人与被上诉人周某签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”之相关规定,涉案房屋系由上诉人开发建设的,且《中华人民共和国房屋所有权证》上载明:涉案房屋的所有权人为上诉人,共有情况为单独所有。依据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,上诉人为涉案房屋的所有权人。其次,合同备案登记并非所有权依据,不能作为拍卖房屋的依据。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。简而言之,购房合同网签备案是为了方便行政管理者的管理、监督和服务,为了防止开发商一房二卖,其作为一种程序性事实行为,仅仅是一项行政管理手段,具有强制性,但备案登记不等于房屋所有权的登记,其仅赋予购房者继续履行合同后依法获得房屋所有权的期待权利,不具有创设权利的功能。在案涉房屋核准登记产权转移至买受人名下前,房屋所有权仍归开发商所有,买受人仅享有对案涉房屋的债权。最后,被上诉人周某因债务纠纷导致该房屋被万柏林区人民法院查封,但因该房屋并未办理所有权转移登记,故万柏林区人民法院对该房屋实施的系预查封行为。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记、将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记,只有在登记机关核准登记产权时,才能转为正式的查封。万柏林区人民法院的预查封行为系对该商品房买卖合同权利的查封,即查封了该《商品房买卖合同》中属于周某的合同权利,而非房屋本身。综上所述,一审法院在本案中适用法律不当,为维护上诉人的合法权益,特向贵院提起上诉。彭某辩称，预售制本身就是国家制定防止你们房地产公司一房二卖的，既然已知周某欠我钱，这个事就是明确的事情。周某在你那买了房子也是明确的事情，所以我用这个房产作为我追回债权的权利，也是明确的事情。周某未提交答辩意见。太原万恒房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令停止（2020）晋0109执62号执行裁定书对恒大雅苑小区7幢1单元1401号房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月31日，被告周某购买了太原市万柏林区大井峪街28号恒大雅苑小区7幢1单元1401号房屋，后因被告存在纠纷，贵院依据太原市万柏林区人民法院作出的××苑房屋，原告系该房屋的所有权人，贵院查封并拍卖上述房屋无事实及法律依据，涉案房屋是原告开发建设的，涉案房屋的《中华人民共和国房屋所有权证》上载明：涉案房屋的所有权人为原告，共有情况为单独所有。本案中，涉案房屋仅办理了商品房买卖合同备案，该备案登记属于预告登记，尚未办理产权登记手续，备案登记不等于房屋所有权的登记，不产生物权登记效力，根据物权法定原则，被告周某并非涉案房屋的所有权人。综上，请求贵院依法停止对太原市万柏林区大井峪街28号恒大雅苑小区7幢1单元1401号房屋的执行措施，确认涉案房屋所有权人为原告。一审法院认定事实：一、彭某诉周某民间借贷纠纷一案，2019年8月28日，我院作出（2019）晋0109财保33号民事裁定书，查封了周某所有的位于太原市××区房屋一套；于2019年10月23日作出（2019）晋0109民初3999号民事调解书；2020年4月8日，我院作出（2020）晋0109执62号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人周某所有的位于太原市××区房屋一套；2020年5月21日，原告太原万恒房地产开发有限公司以其系该房屋所有权人为由向我院提出书面异议，请求法院中止（2020）晋0109执62号之一执行裁定书的执行内容。2020年6月2日，我院作出（2020）晋0109执异22号执行裁定书，裁定驳回异议人太原万恒房地产开发有限公司的异议请求。2020年7月1日，异议人太原万恒房地产开发有限公司对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。二、2016年1月31日，原告太原万恒房地产开发有限公司与被告周某签订了《商品房屋买卖合同》（合同编号：20160009687），该合同主要约定：出卖人为太原万恒房地产开发有限公司，买受人为周某，房屋坐落于××街房屋，房屋建筑面积共计150.98平方米，房屋单价每平方米8610.82元，总金额1300061元。付款方式主要约定为（银行按揭）：买受人于2015年11月10日前付清首付款共计390061元，剩余房款910000元，买受人以银行按揭贷款形式支付。合同还就其他事宜作了约定。合同落款处有原告太原万恒房地产开发有限公司与被告周某盖章或签字捺印确认。庭审中，原告太原万恒房地产开发有限公司陈述，涉案房屋首付款390061元已经支付完毕（被告周某支付119061元，剩余271000元由第三方金碧物业有限公司支付），按揭款91万元被告周某已经断供，原告已代被告周某偿还银行贷款39700元，涉案房屋未交付。2016年1月31日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160009687）完成网签备案登记。2019年12月2日办理了房屋所有权，涉案房屋的【晋（2019）太原市不动产权第XXXX号】房屋产权证所载权利人为原告太原万恒房地产开发有限公司，共有情况为单独所有。一审法院认为：案外人太原万恒房地产开发有限公司对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，原告太原万恒房地产开发有限公司与被告周某签订的《商品房屋买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，本院予以确认，被告周某依据合同的约定向原告支付了相应的购房款项且为了保障将来涉案房屋物权保护办理了网签备案登记，双方办理了网签备案预告登记后，原告又自行办理了涉案房屋的不动产权证书，没有证据证明双方依规撤销了涉案房屋的备案登记手续，现原告持有的涉案房屋不动产权属证书就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，现原告请求停止对涉案房屋的执行，证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告周某、彭某经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，应当就本案承担举证不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告太原万恒房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告太原万恒房地产开发有限公司负担。二审中，各方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点是上诉人太原万恒房地产开发有限公司对涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益。上诉人主张涉案房屋仅办理了商品房买卖合同备案，不产生物权登记效力，根据物权法定原则，周某并非涉案房屋的所有权人。但，本案中，上诉人太原万恒房地产开发有限公司与被上诉人周某签订了合法有效的《商品房买卖合同》并进行了网签备案预告登记，周某对案涉房产享有物权期待权。周某支付了首付款并通过向银行贷款且委托银行直接把贷款付到上诉人处的形式将剩余购房款支付给上诉人，上诉人已收到周某的全部购房款。上诉人称周某已经断供且上诉人已代周某偿还部分银行贷款，是基于上诉人是周某与银行借贷关系中的担保人，与本案系不同的法律关系。上诉人庭审中认可其与周某的合同至今未解除，房屋竣工后未交付周某的原因是其联系不到周某，现有证据不能证明其对涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益。上诉人的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人太原万恒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人太原万恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 成志刚审判员 李 哲二Ｏ二Ｏ年十一月三十日书记员 马**丽