河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民初40号 原告：中国工商银行股份有限公司邯郸城东支行，住所地：邯郸市邯山区陵园路166号。 负责人：王新海，该支行行长。 委托诉讼代理人：张廷选，河北挺轩律师事务所律师。 被告：邯郸市恒昌房地产开发有限公司，住所地：邯郸市经济开发区友谊路5号2号楼13层。 法定代表人：贾顺兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亚云，河北浩博律师事务所律师。 第三人：张献彬，男，1973年2月17日出生，汉族，住邯郸市。 原告中国工商银行股份有限公司邯郸城东支行（以下简称工行邯郸城东支行）与被告邯郸市恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）及第三人张献彬执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告工行邯郸城东支行委托诉讼代理人张廷选，被告恒昌公司委托诉讼代理人王亚云到庭参加诉讼，第三人张献彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对其缺席审理。本案现已审理终结。 工行邯郸城东支行诉讼请求：一、依法判决继续执行邯郸市中级人民法院（2018）冀04民初450号民事裁定书及协助执行通知书、（2019）冀04执371号之一执行裁定书，继续查封第三人张献彬所有的位于丛台区（原邯郸县）荀子北大街1号锦河湾16号商业办公楼1单元2101号、2102号、2103号、2104号房屋。二、本案案件受理费等费用由恒昌公司承担。 事实及理由：一、邯郸市中级人民法院（2018）冀04民初450号民事裁定书及协助执行通知书、（2019）冀04执371号之一执行裁定书裁定查封的张献彬从恒昌公司处合法购买的位于丛台区(原邯郸县)荀子北大街1号锦河湾16号商业办公楼1单元2101号、2102号、2103号、2104号房屋只是预查封，而不是查封，不涉及对上述房产的处理，并没有损害恒昌公司的任何权益，其程序合法、查封有据，适用法律正确。恒昌公司提出异议主张中止对上述房屋的执行依据不足，其不享有足以排除强制执行的民事权益。该行的合法诉讼权利依法应得到保护。首先，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条明确规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”根据法院2018年12月19日给邯郸市不动产登记中心送达的（2018）冀04民初450号民事裁定书及协助执行通知书时的送达回证上的记载显示，本案当时法院查封该房屋为预查封，而不是查封。虽然预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封又是有区别的：一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。本案中，该行对上述房产只是预查封，并没有要求对上述房产进行拍卖或变卖等处理，因此，也并没有损害或妨碍恒昌公司的任何权利。其次，恒昌公司作为房地产开发企业，将其开发的房产合法卖给了张献彬，并于2014年12月8日与张献彬签订了《商品房买卖合同》。明确约定：张献彬购买恒昌公司位于丛台区(原邯郸县)荀子北大街1号锦河湾16号商业办公楼1单元2101号、2102号、2103号、2104号房屋，合同编号分别是：N000107154、N000107155、N000107156、N000107157，并且张献彬已经按照合同约定，分别于2014年12月11日，向恒昌公司支付了2101号房屋的预收购房款1,433,982.00元、2102号房屋的预收购房款1,433,982.00元、2103号房屋的预收购房款1,516,904.00元、2104号房屋的预收购房款1,511,070.00元。并且，恒昌公司给张献彬开具了“销售不动产统一发票”。只是因为张献彬其余房款系贷款才未将上述房屋的产权登记在张献彬名下。而只是由恒昌公司按照贷款房的有关规定及合同约定在政府房产管理部门办理了商品房预售合同登记备案手续。但，恒昌公司已经取得了合同约定的全部售房款，这怎么能说恒昌公司还是上述房产的“真正权利人”，上述房屋除名义上还是登记在恒昌公司名下外，恒昌公司对上述房产已没有其他任何权益。张献彬在不能偿还该行合法债务的情况下，自己主动提出将上述自己合法购买的房屋的相关权益给付该行，并且将有关购房合同、发票等购房手续主动给付该行。该行依法申请对张献彬合法购置的房产进行预查封，完全是合理合法的。并未侵害恒昌公司的任何权益。因此，根据上述证据，按照相关规定，工行邯郸城东支行申请贵院进行预查封是合法合理的。二、邯郸市中级人民法院在恒昌公司2019年11月12日提出执行异议申请后，并未按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定通知工行邯郸城东支行，仅仅过了1天就作出了（2019）冀04执异171号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行，这未免有些太仓促了吧。请贵院能依法认真审查。综上，请求二审法院判如所请。 恒昌公司辩称，一、案涉房产“锦河湾16号楼商业办公楼1单元2101号、2102号、2103号、2104号房屋”目前登记在恒昌公司名下，在没有进行物权变更登记前，张献彬不享有案涉房产的物权所有权，案涉房产不能被拍卖、变卖或者以物抵债。1、案涉房产登记在恒昌公司名下，不动产权属证书【冀（2018）邯郸市不动产权第××号、第0094716号、第0094717号、第0094718号】。依据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房产没有变更登记到张献彬名下前，张献彬不享有物权所有权。2、恒昌公司与张献彬签订《商品房买卖合同》后，进行了网签备案，但是网签备案不等于不动产登记。《根据商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。该预售合同登记备案是房地产管理部门对合同的行政管理手段，是对开发商签订预售合同的一种行政审查。商品房预售合同登记备案制度并不是物权意义上的登记备案，它仅仅是一种行政管理手段而已。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，防止出现一房二卖的现象，公示的是一个特定的债权债务关系。张献彬与恒昌公司存在的依然为合同之债。3、2015年1月12日，恒昌公司、张献彬与河北银行签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》，《担保借款合同》是《商品房买卖合同》的重要组成部分，解除恒昌公司的担保后，商品房买卖合同履行完毕。《商品房买卖合同》约定付款方式为按揭贷款，按揭贷款部分属于购房款的组成部分。《个人住房（商业用房）担保借款合同》约定恒昌公司提供担保的，担保期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。只有办理了抵押财产的他项权证，恒昌公司的担保解除后，《商品房买卖合同》才算履行完毕。本案中，因为恒昌公司为张献彬的贷款提供担保，故双方约定解除担保后将案涉房产交付张献彬，案涉房产在法院查封前，就已经能够办理房产证但是因为张献彬无力偿还银行贷款，恒昌公司代偿多笔款，故没有为张献彬办理物权转移登记，目前恒昌公司面临近400万元的银行担保还款。如果房产被处分，张献彬又无其他财产可供执行，恒昌公司的权益无法获得保证，有失公平。二、案涉房产用途为商业用房，不同于用于居住的住房，恒昌公司没有向张献彬交付房产，张献彬亦没有实际占有，其仅享有合同约定的债权，本案不适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。如果工行邯郸城东支行同意支付河北银行贷款或者同意从房产变价款中优先支付恒昌公司代偿款和未偿还的银行贷款，案涉房产可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案中案涉房产张献彬没有实际占有，也没有支付全部价款，故邯郸市中级人民法院（2019）冀04执异171号执行裁定书认定事实正确，适用法律正确，应驳回工行邯郸城东支行的诉讼请求。 第三人张献彬未答辩。 工行邯郸城东支行为支持其诉讼主张，提交如下证据：1、（2018）冀04民初450号民事裁定书及送达回证，证明：案涉房产为预查封。2、（2019）冀04执371号之一执行裁定书，证明：对上述450号判决已进入执行程序,450裁定的预查封已变成了查封。3、2019年11月12日恒昌公司执行异议申请书及（2019）冀04执行异171号执行裁定书，证明：恒昌公司不应提出执行异议申请，171号执行裁定书有误。4、四份不动产权证书，证明：现案涉房屋所有权人为恒昌公司。5、案涉房屋买卖合同及销售发票，证明：张献彬为案涉房屋的购买者。6、2017年3月14日恒昌公司出具的承诺书。证明：恒昌公司承认张献彬购买的其开发的案涉四套房产，并且承诺不将该房产转售他人，未经我方许可不为张献彬重新开具购房协议和直接签订正式合同，不为购房人张献彬以要件丢失等原因重新开具购房发票，同时承诺在办理房产证或签订正式合同等手续时，在我方的许可下积极配合张献彬办妥所有权证。 被告恒昌公司质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，该裁定并不包含案涉财产；证据3真实性无异议；证据4真实性无异议，现仍登记在恒昌公司名下，在2018年张献彬已经具备办理他项权证的条件，但因为其没有能力还款而没有办理；证据5真实性无异议，但只能证明恒昌公司与张献彬之间存在债务关系，并不是物权所有权关系；证据6承诺书真实性无异议，正因为张献彬有债务所以没有给其办理交房手续，因为没有按时偿还河北银行贷款。 恒昌公司为支持其答辩主张，提交如下证据：1、案涉房产不动产权证，证明：法院查封之前就已经能够办理他项权证或为其办理不动产权证书，没有办理并非恒昌公司错误。2、河北银行邯郸分行、张献彬与恒昌公司签订的担保借款合同，证明：恒昌公司为按揭贷款提供担保，因张献彬没有按期偿还银行贷款，所以没有交付其房产，也没有为其办理不动产他项权证书，我方为张献彬代偿金额为445,041.97元。 原告对上述证据质证意见：对证据1真实性无异议。证据2真实无异议，只能证明张献彬向河北银行邯郸分行进行了贷款，但贷款应该是直接给付了恒昌公司，也就是说案涉房产张献彬付的是全款，并不欠恒昌公司的款项。 张献彬未提供证据。 本院经到庭当事人的诉、辩及举证、质证，确认如下事实：2018年11月22日，原告工行邯郸城东支行以金融借款合同纠纷为由，将邯郸市大尧物资有限公司、张献彬等被告诉至法院，在该案中，工行邯郸城东支行提出财产保全申请，要求冻结或查封各被告的财产，本院2018年11月30日作出（2018）冀04民初450号民事裁定书，冻结被申请人邯郸市大尧物资有限公司、张献彬等银行存款或查封相应价值的其他财产，裁定作出后，本院将张献彬的案涉房产进行了预查封。2019年4月5日，本院作出（2018）冀04民初450号民事判决书，判决邯郸市大尧物资有限公司承担案涉款项的偿还责任，张献彬等各保证人对该债务承担连带保证责任。该判决生效后，工行邯郸城东支行向本院提出执行申请，2019年8月6日，本院作出（2019）冀04执371号之一号执行裁定书，裁定查封、冻结、划拨被执行人邯郸市大尧物资有限公司、张献彬等人银行存款或查封、扣押其相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应的收入。该裁定作出后，2019年11月12日，恒昌公司作为异议申请人向本院提出执行异议申请，请求中止对张献彬名下位于邯郸县产的执行，2019年11月14日，本院作出（2019）冀04执异171号执行裁定书，该裁定认为“……，本案中，本案诉中保全查封的张献彬名下位于邯郸县产，已自动转为执行中的查封措施。从案外人恒昌公司提供的不动产权证书中可以看出上述案涉房产虽然登记备案在被执行人张献彬名下，但真正的权利人系案外人恒昌公司，恒昌公司对上述案涉房产享有足以排除强制执行的权益，其所提异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对邯郸县产的执行”。 另查明：就上述案涉房产，2014年12月8日，出卖人恒昌公司与买受人张献彬签订四份《商品房买卖合同》（分别为邯郸县产），房款共计1,1765938元，张献彬向恒昌公司交付四套房屋首付款共计5895938元。2015年1月12日，恒昌公司对上述款项为张献彬开具了正规税票。同时，就剩余房屋款项，借款人张献彬与贷款人河北银行邯郸分行、保证人恒昌公司签订四份《个人住房（商业用房）担保借款合同》，共计借款586万元，保证人恒昌公司对此借款承担保证责任。2020年8月20日，河北银行邯郸分行向保证人恒昌公司出具《履行担保责任通知书》，载明：“贵公司于2014年9月25日与河北银行邯郸分行编号为ＥＤ140925000012的《个人住房／商业用房按揭贷款合作协议书》，为锦河湾项目提供了连带责任保证担保。2015年1月12日借款人张献彬、贵公司与河北银行邯郸分行签订了编号ＤＫ150112000043、ＤＫ150112000046、ＤＫ150112000045、ＤＫ150112000044的个人住房（商业用房）担保借款合同，借款期限2015年1月12日至2025年1月11日，借款金额（大写）伍佰捌拾柒万元。截至2020年8月20日，上述贷款尚欠本金（大写）叁佰陆拾陆万柒仟贰佰捌拾贰元壹角元、利息（大写）贰拾伍万叁仟玖佰陆拾捌元零伍分。由于借款人未按时还款，已构成实质性违约；我行按照合同约定已从邯郸市恒昌房地产开发有限公司保证金账户进行了扣款，累计扣款7期，总金额肆拾肆万伍仟零肆拾壹元玖角柒分；目前保证金账户资金余额不足以支付本月应还贷款本息。现请贵公司履行担保协议所规定的义务，按协议约定进行代偿或补足保证金，否则我行将进一步采取法律措施。” 本院认为，所谓预查封登记是指土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，在取得权属登记时，转为正式查封。预查封针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产，查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。预查封和查封在限制标的物转让的效力上是一致的。在人民法院预查封期间，任何人不得擅自处分预查封的财产，有关单位也不得办理转让、抵押手续。 本案中，在本院审理的（2018）冀04民初450号案件中，因张献彬的案涉房产权属处于未能完全确定的情况下，故本院对其房产采取了预查封的保全措施，后在该案的执行过程中，恒昌公司向本院提出执行异议，本院作出（2019）冀04执异171号执行裁定书裁定“中止对邯郸县产的执行”。对此，本院认为，恒昌公司与张献彬就案涉房产签订四份《商品房买卖合同》后，根据合同约定张献彬已支付四套房屋的首付款共计5895938元，恒昌公司就上述首付款向张献彬出具了正规税票，而对于剩余款项，张献彬以向河北银行邯郸分行贷款的形式，将后续款项也支付于恒昌公司，只是就后续款项恒昌公司是以担保人的身份与河北银行邯郸分行、张献彬共同签订了四份《个人住房（商业用房）担保借款合同》，但实际恒昌公司已获得了案涉房屋的全部款项，因此，本院（2019）冀04执异171号执行裁定书认为“现案涉房产真正权利人系案外人恒昌公司，恒昌公司对上述案涉房产享有足以排除强制执行的权益，故中止执行案涉房产”的表述不当，虽然现不动产权证书显示的产权人系恒昌公司，但从上述实际情况分析，恒昌公司已取得了全部房款，只是其担保权益风险未解除，因此，只能认定房屋产权尚不明确，故在此情况下，只应中止对案涉房屋产权过户、转让手续行为的执行，而不应中止对之前预查封行为的执行。 综上所述，工行邯郸城东支行的诉讼请求，部分成立，应予支持。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、继续执行邯郸市中级人民法院（2018）冀04民初450号民事裁定书及协助执行通知书，继续预查封第三人张献彬购买的位于丛台区（原邯郸县）荀子北大街1号锦河湾16号商业办公楼1单元2101号、2102号、2103号、2104号房屋； 二、驳回中国工商银行股份有限公司邯郸城东支行其他诉讼请求。 案件受理费53,070元，由被告邯郸市恒昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 罗 琪 审判员 孙 佳 审判员 赵建平 二〇二〇年十一月二十日 书记员 杜志娇