上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11067号原告(反诉被告)：上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：汤银珍，总经理。委托诉讼代理人：唐耶波，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：李新华，男，1979年3月3日生，汉族，住河南省。原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司(以下简称华亭汽压元件厂)与被告(反诉原告)李新华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华亭汽压元件厂委托诉讼代理人唐耶波，被告(反诉原告)李新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)华亭汽压元件厂向本院提出诉讼请求：1、要求确认《租赁协议》无效；2、要求李新华返还位于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号的宿舍楼；3、要求李新华支付2019年1月10日至6月11日期间的宿舍楼占有使用费2,500元；4、要求李新华支付自2019年6月起至宿舍楼实际返还之日止的占有使用费(其中2019年6月至2019年12月期间按照85,000元/年计算，2020年1月至宿舍楼实际返还之日期间按照90,000元/年计算)。事实和理由：2018年5月11日，华亭汽压元件厂与李新华签订《租赁协议》1份，约定：华亭汽压元件厂将位于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号内的宿舍楼出租给李新华使用，租期5年(自2018年6月10日起至2023年6月11日止)，租金每半年支付一次(其中第一、二年租金85,000元、第三、四年租金90,000元、第五年租金95,000元)。协议签订后，李新华接收并使用了宿舍楼，却未能按约支付租金且将宿舍楼转租他人使用。因双方协商无果，华亭汽压元件厂诉至法院。被告(反诉原告)李新华辩称，对《租赁协议》无效不存异议，宿舍楼已转租他人使用，2019年6月之前已经支付租金42,500元。因华亭汽压元件厂将无产证及规划许可的宿舍楼及场地用于出租，造成李新华的相应损失，应予以赔偿，故提起反诉：1、要求华亭汽压元件厂补偿土地费用4,000元；2、要求华亭汽压元件厂双倍返还押金共计2万元；3、要求华亭汽压元件厂补偿装修损失4万元。针对反诉，华亭汽压元件厂辩称，土地费用4,000元由所在村收取，不应作为损失处理；收取的押金1万元同意返还，但不同意双倍返还；装修仅限于场地，李新华主张的4万元装修损失无依据，且双方对场地可能被收回有相关约定，故不同意承担该损失。经审理查明：2018年5月11日，李新华以上海攀馥实业有限公司(以下简称攀馥公司)名义与华亭汽压元件厂签订《租赁协议》1份，约定：华亭汽压元件厂出租位于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号内的宿舍楼及场地，其中宿舍楼450平方米，场地500平方米(场地为向村里租用的仓库场，若村里收回使用权，则在房租年租金基础上减去11,500元)；租期5年(自2018年6月10日起至2023年6月11日止)，租金每半年支付一次(其中第一、二年租金85,000元、第三、四年租金90,000元、第五年租金95,000元)；押金：1万元。李新华在该协议上签字并加盖攀馥公司印章。协议签订后，李新华支付了押金1万元并将宿舍楼及场地用于攀馥公司经营。2018年11月9日，攀馥公司解散并注销了公司登记。之后，宿舍楼及场地由李新华居住及使用。2019年4月，李新华将宿舍楼转租他人使用至今，场地则于2019年12月被村里收回。另查：1、宿舍楼无产证及相关的建设许可。2、华亭汽压元件厂称李新华支付了2019年上半年(即2019年1月10日至2019年6月11日期间)租金4万元，尚欠2,500元；李新华则称2019年上半年租金已支付42,500元，但未提供相应证据；2019年6月12日迄今李新华未再支付租金。3、李新华称承租后曾于2019年12月30日向村里支付了2018年6月30日至2019年12月30日的土地租金4,000元。4、李新华称承租后对场地进行了地坪改建，由此产生了装修费用，但未提交装修费用鉴定申请并在审理中撤回了鉴定申请。5、宿舍楼目前由李新华转租他人，审理中，李新华表示愿意承担宿舍楼返还责任。以上事实，有《租赁协议》、支付凭证等及庭审笔录为证。本院认为：1、华亭汽压元件厂与李新华对双方间基于《租赁协议》建立的租赁合同关系不存异议，但由于租赁标的物无产证及相关的建设许可，故该租赁合同关系因违反相关法律法规，属无效。租赁合同关系无效后，宿舍楼应予返还(场地已被收回，本案不再处理)，现李新华已将宿舍楼转租他人，但其愿意承担返还之责，故对华亭汽压元件厂要求李新华返还宿舍楼的诉请，本院予以支持；华亭汽压元件厂收取的押金1万元应返还李新华，但李新华要求双倍返还押金则于法无据，本院不予支持。2、租赁合同关系虽无效，但李新华占有使用租赁物期间的费用仍应由其承担，本案中，李新华称2019年上半年(即2019年1月10日至2019年6月11日期间)租金(使用费)42,500元已付清，但未提供相应证据，本院难以采信，故对华亭汽压元件厂要求李新华承担该期间的未付租金(使用费)2,500元的诉请，本院予以支持；而2019年6月12日起至宿舍楼返还之日止的使用费亦应由李新华承担，但由于场地已于2019年12月被收回，使用费应相应减扣，现综合考虑本案实际情况，本院确定李新华应以7.5万元/年的标准承担2019年6月12日起至宿舍楼返还之日止的使用费。3、租赁合同关系无效，当事人可主张因无效所致损失，本案中，李新华虽反诉主张相应损失，但对装修损失4万元未提供相应依据，本院难以支持，而其所谓的土地使用费4,000元因《租赁协议》中无相关约定且非华亭汽压元件厂收取，故对李新华要求华亭汽压元件厂补偿该费用的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司与被告(反诉原告)李新华间关于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号内宿舍楼的租赁合同关系无效；二、被告(反诉原告)李新华应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号内的宿舍楼返还原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司，并支付自2019年6月12日起至宿舍楼实际返还之日止的使用费(按照7.5万元/年的标准计算)；三、被告(反诉原告)李新华应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司使用费2,500元；四、原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)李新华押金1万元；五、原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司的其他诉讼请求不予支持；六、被告(反诉原告)李新华的其他反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,990元，减半收取995元，由原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司及被告(反诉原告)李新华各半负担(李新华负担部分应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费700元，由被告(反诉原告)李新华负担591元，原告(反诉被告)上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司负担109元(上海嘉定华亭汽压元件厂有限公司负担部分应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 奚二〇二〇年十一月二十七日法官助理  张 浩书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……