广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38347号原告：广州钜美实业有限公司，住所地广州市天河区花城大道68号环球都会广场1605房，统一社会信用代码91440101MA59F2001H。法定代表人：陶嘉，执行董事。委托代理人：胡令涛、石路路，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：庄少彬，男，1991年2月12日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：黄顺华、梁伟尤，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。第三人：广东海联大厦有限公司，住所地广州天河区珠江新城A2-1地块（自有办公用房），统一社会信用代码91440000617436322N。法定代表人：廖腾佳。原告广州钜美实业有限公司诉被告庄少彬及第三人广东海联大厦有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州钜美实业有限公司的委托代理人石路路，被告庄少彬的委托代理人黄顺华、梁伟尤到庭参加了诉讼；第三人广东海联大厦有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州钜美实业有限公司诉称：被告为天河区华强路1号珠控国际中心903、904、905房的（以下简称涉案房屋）购买人，物业建筑面积合计996.37平方米。2016年10月10日，被告向原告出具承诺书，承诺委托广东海联大厦有限公司（以下简称海联公司）作为物业租赁公司与原告签订合同，租赁价为130元/平方米/月，被告同意每月返还20元/平方米的租金给原告，即实际租赁价为110元/平方米/月。2016年10月13日，原告就上述物业与海联公司签订了房屋租赁合同，约定起始租金为130元/平方米/月，并按时支付租金，但被告仅于2017年9月15日支付过一笔返还租金，此后未再支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2017年2月25日至2019年6月30日应返还的租金551755.58元（按19927.4元/月的标准，扣除被告已付的65993.82元）；二、被告向原告支付迟延利息（以551755.58元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年9月11日起计至实际付清之日止）；三、被告承担本案的诉讼费。被告庄少彬辩称：一、被告至今未与第三人结算涉案房屋的租金，根据《联合承诺书》及《证明书》，被告向原告支付租金返还款的前提是被告收到了第三人支付的租金，故在原告并无证据证明第三人已向被告支付了租金的情况下，原告要求被告履行返还款项义务的条件未成就。二、被告并不存在逾期付款的行为，故原告要求被告支付迟延利息缺乏依据。三、2019年7月起，被告与第三人已解除《协议书》，被告不再享有出租涉案房屋的权利，也就不应当承担支付租金返还款的义务。第三人广东海联大厦有限公司未陈述意见。经审理查明：据原、被告均予确认的《不动产权证书》（复印件）显示，天河区华强路1号903房、904房、905房的登记产权人为第三人，上述三房屋的建筑面积依次为533.53平方米、214.67平方米、248.17平方米，用途均为办公。据原、被告均予确认的《珠控国际中心楼宇认购书》（复印件）显示，被告于2015年1月30日与第三人签订了该合同，约定被告向第三人认购珠控国际中心903、904、905房，建筑面积为995.49平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）等。据原、被告均予确认的《协议书》（复印件）显示，被告与第三人于2016年3月4日签订了该合同，约定被告认购的珠控国际中心03、04、05号（自然层9层）写字楼正在办理不动产权属登记，在完成登记前，被告委托第三人作为出租方对外出租认购单元，第三人有权统筹一切租赁条件、洽谈商家等事宜，与承租方协商一致后对外出租并签定租赁合同；第三人作为出租方按租赁合同向承租方收取租金，且有权从收取的租金中扣除相当于首月租金1.5倍的金额作为佣金，被告自带客户第三人有权从收取的租金中扣除相当于首月租金0.75倍的金额作为佣金，第三人按每月租金29%扣除税费，扣除后的余额作为被告的收益，该收益同时视为第三人对被告的补偿，除此之外，双方互不向对方承担诸如认购单元交付、不动产登记产生的任何责任和费用；认购单元完成不动产权属登记后，如租赁合同没有期满、终止或解除的，被告同意承接第三人在租赁合同的全部权利义务等。2016年10月10日，被告与案外人庄作鑫（认购房屋为珠控商务大厦902房）、庄少涛（认购房屋为珠控商务大厦901、909、910房）、庄惠群（认购房屋为珠控商务大厦906、907、908房）共同签署《联合承诺书》，共同向原告承诺如原告承租了其认购的物业，同意原告转租、分租；此外，承诺人联合委托第三人作为物业租赁公司与原告签订的合同租赁价为130元/平方米/月（含税），现承诺人同意每月还20元/平方米给原告，实际租赁价为110元/平方米/月（含税），承诺人与第三人租赁保证金和租金结算日期为月或季度，在收到第三人支付首笔租金当天内转账方式支付到原告指定的收款人陶伟的招商银行账号等。据原、被告均予确认的《广州市房屋租赁合同》显示，第三人与原告于2016年10月13日签订了该合同，约定：第三人同意将座落在天河区华强路1号的901-910房出租给原告使用，其中2016年11月15日至2017年4月30日的租金为110724元/月，2017年5月1日至2018年10月31日的租金为405985元/月，2018年11月1日至2019年10月31日的租金为426285元/月……租金按月结算，由原告在每月的第25日前按银行划账方式缴付给第三人；原告向第三人交纳811970元保证金等。原告称，上述《广州市房屋租赁合同》签订后，其已接收了相应的房屋使用，其亦依约向第三人支付了租金，但被告却仅向其返还过一次租金。原告为证明其主张，向本院提交了：1、银行转账凭证，显示原告向第三人付款情况如下：2016年10月31日支付了租金1220948元（原告称该款包括9层房屋2016年11月15日至2017年4月30日的租金及部分保证金），2017年5月24日支付了5月租金405985元，2017年5月31日支付了珠控9层6月租金405985元，2017年6月27日支付了珠控9层7月租金405985元，2017年8月4日支付了珠控9、15层8月租金683753元，2017年8月24日支付了9、12、15F九月租金1022229元，2017年9月25日支付了珠控9、12、15F租金1022229元，2017年10月24日支付了珠控9、12、15F租金1022229元，2017年11月24日支付了9、12、15F十二月租金1022229元，2017年12月20日支付了珠控9、12、15F租金1022229元，2018年1月23日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年2月27日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年3月23日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年4月25日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年5月23日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年6月22日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年7月24日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年8月24日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年9月21日支付了9、12、14、15F租金1428214元，2018年10月25日支付了9、12、14、15F租金1448514元，2018年11月23日支付了珠控租金1448514元，2018年12月20日支付了珠控租金1448514元；2019年1月23日支付了租金1462403元，2019年2月22日支付了珠控3月份租金1462403元，2019年3月22日支付了4月租金1479327元，2019年4月25日支付了珠控5月租金1479327元，2019年5月24日支付了珠控6月租金1479327元，2019年6月25日支付了珠控7月租金1479327元。2、银行交易明细，显示陶伟名下的招商银行账号于2017年9月15日收到被告转款65993.82元。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但被告认为证据1无法证明原告足额向第三人支付了涉案房屋的租金。2016年12月27日，原告向被告出具《证明书》，主要内容为陶伟系原告股东，请被告在收到第三人支付款项的当天内转账返还租金（20元/㎡/月）给陶伟。本案审理过程中，本院询问被告收取第三人租金情况，被告当庭表示其只在2017年9月15日收到过第三人支付的一笔租金，之后又收到了多笔名为补偿款的款项，其中可能含有租金，可能不含租金；由于被告与第三人之间还存在其他债权债务关系，第三人付款的金额、时间亦不稳定，故被告无法单方确定款项性质，需与第三人核实。后被告又向本院提交书面说明，称因被告对案外人负有债务，故被告应收的租金都由第三人直接向案外人支付，2017年9月15日第三人向案外人支付了304403.98元，相当于3.31个月的租金，所以被告便于当日向原告支付了3.32个月的租金返还款65993.82元，此后第三人未向被告支付租金；第三人不仅拖欠被告租金，还拖欠其他巨额款项，被告未通过诉讼方式向第三人主张权利，是因为其中的法律关系复杂，且诉讼存在风险；而2019年7月被告与第三人签订的有关解除购房关系的协议，因仍由第三人保管，故被告无法向法院提交。对此，原告表示其无法获知被告与第三人之间的租金支付情况，但第三人是受被告委托与原告签订租赁合同，故被告、第三人之间的合同履行情况不应影响原、被告之间的《联合承诺书》的履行，被告若未收到第三人的租金，应向第三人主张权利。本院认为：原告提交的银行转账凭证已足以证明其向第三人支付了涉案房屋2016年11月15日至2019年6月30日的租金。现本案的争议焦点为，根据被告出具的《联合承诺书》中载明的“被告与第三人租赁保证金和租金结算日期为月或季度，在收到第三人支付首笔租金当天内转账方式支付到原告指定的收款人陶伟的招商银行账号”及原告出具的《证明书》中载明的“被告在收到第三人支付款项的当天内转账返还租金（20元/㎡/月）给陶伟”，被告可否以第三人未向其支付涉案房屋租金为由拒绝向原告支付返还租金。本院认为，首先，原告客观上无法举证第三人向被告支付租金的情况的，而被告在向本院陈述其收租情况时前后不一致，亦无法提供相应证据予以证实。其次，如被告自2017年年初开始便未收到第三人支付的租金，但其未通过任何合法途径向第三人催缴租金，显然有违常理，如因被告怠于行使权利而导致原告权益受损，有违公平原则。综合考虑到原告已向第三人支付涉案房屋2016年11月15日至2019年6月30日租金的实际情况，本院对原告要求被告支付该期间应返还租金的诉讼请求予以支持，经计算，被告应返还2019年6月30日前的租金为562383.53元【（31个月+16日÷30日）×19927.4元/月-65993.82元】，原告现主张被告支付应返还租金551755.58元，系原告自行处分权，并无不妥，本院予以照准。且因被告一直未向原告返还租金，确给原告造成一定损失，现原告要求被告自本案起诉之日起支付利息，合理有据，本院予以支持，故利息应以551755.58元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算，从2019年9月11日起计至清偿之日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告庄少彬向原告广州钜美实业有限公司支付2019年6月30日前应返还的租金551755.58元及利息（以551755.58元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算，从2019年9月11日起计至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9320元，由被告庄少彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  何晓芬人民陪审员  霍小冰二〇二〇年十一月十九日书 记 员  邱莉晶