成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初13459号 原告：张洲，男，1993年2月12日出生，汉族，户籍所在地四川省遂宁市安居区。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市沙湾支行，营业场所四川省成都市金牛区沙湾路71号。 负责人：谢鸿林，职务：行长。 委托诉讼代理人：黄曦瑶，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：但智勇，四川矩衡律师事务所律师。 被告：何丽娟，女，1985年4月22日出生，汉族，户籍所在地成都市龙泉驿区。 原告张洲与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市沙湾支行（以下简称邮政银行沙湾支行）、何丽娟案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告张洲、被告邮政银行沙湾支行的委托诉讼代理人黄曦瑶、被告何丽娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张洲向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令停止（2020）川0106执1881号《执行裁定书》对成都市龙泉驿区龙泉驿都中路188号东方××期××栋××单元××楼××号××房屋的执行；2、判令原告与被告何丽娟于2018年12月9日签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效；3、诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：2018年12月9日，张洲与何丽娟签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定何丽娟将其所有的位于龙泉驿区龙泉驿都中路188号东方××期××栋××单元××楼××号××的房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告。合同约定购房款为105.4万元，原告在合同签订当日即支付定金5万元以及购房首付款25.4万元，尾款75万元合同约定由被告将案涉房屋过户给原告后，原告以该房屋为抵押办理商业贷款后由银行直接支付给被告。2018年12月28日，何丽娟将案涉房屋交付给原告，原告收房后对房屋进行了装修并入住至今，同时原告还支付了相应的物业服务费、水电气费等。由于何丽娟未按期偿还借款，邮政银行沙湾支行对何丽娟提起了诉讼并申请对其强制执行，2019年10月21日金牛法院对案涉房屋进行了查封并作出了（2020）川0106执1881号执行裁定书和腾退公告，欲将案涉房屋予以强制执行。张洲作为案外人对执行案件提出了异议，法院作出了（2020）川0106执异262号裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告对裁定不服，依法提起异议之诉。原告认为，原告与何丽娟签订了房屋买卖合同，购买了案涉房屋，履行了合同约定的支付房款的义务，且何丽娟已向原告交付了房屋，原告已经合法占有该房屋。《存量房买卖合同》中第6.3条约定“该房屋目前处于抵押状态，则出卖人应在2018年12月30日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续”，由于何丽娟到期未向抵押权人偿还借款完成案涉房屋抵押解除手续，导致房屋一直不能办理过户手续给原告。2019年7月26日，原告依照合同约定依法向成都仲裁委申请仲裁，提出被告涂销案涉房屋抵押权登记、被告协助原告办理案涉房屋的不动产过户手续以及承担相应的支付违约金的仲裁裁决请求，同年11月28日成都市仲裁委作出（2019）成仲裁案字第979号调解书，确定被告应于2020年1月1日前协助原告办理完毕案涉房屋的不动产权过户手续，如逾期办理并支付违约金20万元整。履行期限到期后，被告仍未履行仲裁调解书裁明德协助办理过户的义务，原告依法向成都市中级人民法院提起了强制执行申请，案号为（2020）川01执1080号，但由于被告没有解除抵押权，导致案涉房屋仍然没有过户给原告，综上案涉房屋未办理过户登记完全系被告的过错，而不是原告自身的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，原告都执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且该房屋系原告购买用于居住的唯一用房，原告的合法权益应当得到支持和保护，案涉房屋不应当查封和强制执行，故为维护原告合法权益，原告起诉来院，请求判如所请。 邮政银行沙湾支行辩称，1、在（2020）川0106民初10745号案件中，答辩人申请对案涉房屋进行了财产保全，2019年9月30日法院作出民事裁定，裁定查封或冻结何丽娟所有的价值31万元的财产，10月11日法院作出（2019）川0106执保1848号协议执行通知书，查封案涉房屋，查封期限为3年，10月12日法院向成都市龙泉驿区不动产登记中心进行送达。在（2020）年川0106民初10745号民事判决，还对以下事实进行了认定：2013年2月22日，何丽娟与答辩人签署《个人购房借款及担保合同》，约定何丽娟以其案涉房屋对借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押期限为2013年2月22日至2038年2月22日，答辩人对案涉房屋有权以折价或者拍卖、变卖的该财产所得价款对本案债权享有优先受偿权。根据（2019）成仲案字第979号调解书以及原告的诉状“事实与理由”部分可以，协助办理过户事宜，成都仲裁委于2019年11月28日才出具调解书。2、答辩人对案涉房屋享有抵押权，申请强制执行符合法律规定，其次答辩人在查封案涉房屋时，尚未办理过户登记手续，法院在答辩人的申请下对案涉房屋采取强制措施符合法律规定。3、张洲对案涉房屋提出异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，该规定本身系对债权平等原则和合同相对性原则的突破，因而有严格的适用范围，本案中答辩人对案涉房屋的抵押权设立在先，原告取得物权期待权在后，而抵押权为优先权，故张洲无权要求排除强制执行。综上请求驳回原告诉讼请求。 何丽娟辩称，对于原告的诉请没有意见，案涉房屋确实是自愿出售给张洲的，买卖合同是有效的，也是在邮政银行沙湾支行申请之前的，早于邮政银行沙湾支行的。案涉房屋是答辩人婚前所有的唯一财产，如果案涉房屋被强制收回，会导致原告的家人没有地方居住。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张洲提交了以下证据：1、《成都市存量房买卖合同》，拟证明其与何丽娟签订了房屋买卖合同，何丽娟于2018年12月9日已将案涉房屋出售给了原告；2、定金收据（复印件）、工商银行转账记录，拟证明其已经支付了购房定金5万以及购房款25.4万元；3、《房屋信息摘要》、（2019）成仲裁案字第979号《调解书》、（2020）川0106《执异执行裁定书》，拟证明案涉房屋被执行查封等详细情况，以及案涉房屋系被告不履行合同，原告提出执行异议等内容。 邮政银行沙湾支行质证称，对证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2中定金收据的真实性、合法性、关联性有异议，收据是房地产公司开具给原告的；对转账记录的真实性、合法性认可，关联性不认可，转账记录并未注明该笔款项的用途。 何丽娟对张洲提交的所有证据的真实性、合法性关联性均无异议。 邮政银行沙湾支行提交了以下证据：1、（2019）川0106民初10745号《民事判决书》，拟证明其对案涉房屋享有优先受偿权；2、（2020）川0106执1881号《受理案件通知书》，拟证明其申请了执行。 张洲、何丽娟对邮政银行沙湾支行提交的上述证据均表示不清楚。 何丽娟未提交相关证据。 本院对双方出示证据的认证意见为，张洲提交的《成都市存量房买卖合同》、《房屋信息摘要》、（2019）成仲裁案字第979号《调解书》、（2020）川0106《执异执行裁定书》，对邮政银行沙湾支行提交的（2019）川0106民初10745号《民事判决书》、（2020）川0106执1881号《受理案件通知书》均符合法律规定，本院予以采信；张洲提交的定金收据系复印件，本院无法核实其真实性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2018年12月9日，张洲作为买受人、共有人、甲方，与何丽娟作为出卖人、共有人、乙方签署《成都市存量房屋买卖合同》，其中第1.1条：出卖人所售房屋坐落于成都市龙泉驿区龙泉街道驿都中路小区东方××幢××单元××层××号，建筑面积113.62平方米（以产权为准），第1.2条：该房屋所有权证号（不动产业务登记号）为权17×××03，第1.3条：出卖人承诺该房屋抵押情况为：该房屋已设定抵押（含1次以上），抵押权人为：待查，抵押金额待查万元，抵押年限待查年出卖人承诺已取得抵押权人同意，可出售该房屋；第3.1条：买卖双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：成都泉馨房地产经纪有限公司；第4.1条：买卖双方协商同意：该房屋成交价格为人民币1054000元，第4.4条：买受人应在签订本合同当日支付定金5万元，该定金待买卖双方完成权属转移登记后自动转为购房款；买受人在过户递件前将首付款25.4万元直接支付给出卖人，由此产生的风险由买受人自行承担，与经纪方无关；尾款由放贷银行直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额约人民币75万元……若买受人因自身原因仍未获得贷款批准的，买卖双方同意买受人在过户递件前自行筹齐剩余房款，并按照买卖双方约定的方式划转给出卖人；第5.1条：出卖人承诺在签署本合同时该房屋无产权纠纷，未被限制转让；第6.3条：该房屋目前是抵押状态，则出卖人应在2018年12月30日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额欠款存入还款账户、注销抵押登记等）并承担相关费用；买卖双方同意由出卖人自行还款解押，在出卖人已经向原借款方完成审批还款书面程序后，因原借款方应诉导致延期，买卖双方应根据原借款方的时间为准。甲方买受人张洲及买受人的合法代理人张万兵、出卖人何丽娟均在合同末页签字并捺印。 （二）2019年7月26日成都仲裁委员会受理申请人张洲与被申请人何丽娟之间的房屋买卖合同纠纷仲裁案，同年11月28日成都仲裁委员会作出（2019）成仲案字第979号《调解书》，双方当事人达成调解协议如下：1、何丽娟于2020年1月1日前协助张洲办理完毕案涉房屋不动产权过户手续；2、若何丽娟于2020年1月1日前未能协助张洲办理案涉房屋的不动产权过户手续，何丽娟向张洲支付违约金20万元。 （三）2019年邮政银行沙湾支行作为原告向本院起诉被告何丽娟，请求判令何丽娟立即归还借款本金303907.18元并支付利息、罚息、复利、承担其为实现债权所发生的律师代理费；判令原告对被告提供抵押物即案涉房屋，折价、变卖、拍卖处置价款享有优先授权等诉讼请求。经本院审理查明，2013年2月22日，邮政银行沙湾支行与何丽娟签订《个人购房价款及担保合同》，约定何丽娟向邮政银行沙湾支行借款35万元，此外还对借款期限、贷款利率、贷款用途等作出了详细的约定；2013年3月29日，何丽娟将其购买的案涉房屋在成都市龙泉驿区城乡房产管理局办理了权利人为邮政银行沙湾支行的不动产抵押登记；截止2019年12月27日，何丽娟尚欠邮政银行沙湾支行贷款本金303907.18以及利息、罚息等内容。 2019年12月31日金牛法院作出（2019）川0106民初10745号民事判决书，判决：1、何丽娟于本判决生效之日后十日内向邮政银行沙湾支行偿还贷款本金、支付利息、罚息、复利；2、何丽娟于本判决生效后十日内向邮政银行沙湾支付支付律师费；三、邮政银行沙湾支行对何丽娟抵押的案涉房屋有权以折价或者拍卖、变卖的该财产所得价款对本案债权享有优先受偿权。 上述判决已于2020年4月1日生效，同年4月24日邮政银行沙湾支行作为申请人申请执行何丽娟金融借款合同纠纷一案被金牛法院受理。 （四）根据打印日期为2019年11月28日的房屋信息摘要，何丽娟为案涉房屋的登记权利人，2019年10月12日案涉房屋被限制登记，限制登记单位为成都市金牛区人民法院，限制登记文号（2019）川0106执保1848号、（2019）川0106民初10745号，限制登记时间为2019年10月12日，同时该信息摘要抵押信息栏显示抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市沙湾支行，债务人为何丽娟，约定期限2013年2月22日至2038年2月22日，权利价值35万元，业务件号抵0125351。 （五）2020年9月7日，本院作出（2020）川0106执异262号执行裁定书，对案外人张洲在本院执行邮政银行沙湾支行与何丽娟金融借款合同纠纷一案中，对案涉房屋的执行提出的异议请求予以驳回。 本院认为，本案争议焦点为：1、张洲与何丽娟签订的《成都市存量房买卖合同》是否合法有效；2、张洲是否享有阻却人民法院的强制执行措施的权利。就以上焦点本院评析如下： （一）张洲与何丽娟签订的《成都市存量房买卖合同》是否合法有效的问题。 案涉房屋虽系抵押财产，但抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。张洲与何丽娟签订的上述合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。对张洲该项诉讼请求，本院予以支持。 （二）张洲是否享有阻却人民法院的强制执行措施的权利的问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，邮政银行沙湾支行与何丽娟签订《个人购房价款及担保合同》合法有效，邮政银行沙湾支行取得的抵押权合法有效，应受法律保护。张洲要求停止（2020）川0106执1881号案件的强制执行的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、张洲与何丽娟于2018年12月9日签订的《成都市存量房买卖合同》合法有效； 二、驳回张洲的其他诉讼请求。 案件受理费5950元，由何丽娟负担（于本判决生效之日起二十日内履行）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  姚凌燕 人民陪审员  周月媛 人民陪审员  樊泽英 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  申卢杰