辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初2750号原告：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙，统一社会信用代码912108000640652846。法定代表人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鹏，男，1981年12月4日出生，汉族，系该公司职员，现住营口市站前区。被告：温桂花，女，1943年9月12日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：董静，女，1972年9月7日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：赵军，男，1968年11月26日出生，汉族，现住营口市站前区。原告锦联物业与被告温桂花物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦联物业的委托诉讼代理人、被告温桂花的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费12487.3元；二、请求判令被告向原告支付欠交的车库管理费2100元；三、请求判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系营口市站前区锦联经典名郡小区5号楼1单元301室的业主，该房屋建筑面积178.39平方米，每平方米物业服务费2元/月（含电梯费）。按合同约定，被告应向原告交纳从2017年10月9日至2020年9月9日，共计23个月的物业服务费12487.3元和欠交的21-026和21-048号车库管理费共计42个月2100元（50元/月），欠交时间为2018年12月31日至2020年9月30日。原告按合同约定依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。为了维护自身的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付欠交的物业服务费和车库管理费。被告温桂花辩称：被告不交物业费理由如下：1、被告的车被小区内的地面刮坏了，因为物业没有及时维修，物业应承担责任。当时车被刮后我们及时联系了物业，物业说承担我们修车的费用，物业去过维修车的单位，我支付维修费3800元、拖车费1500元，后来物业经理就变了，不支付1500元拖车费，若物业不说给报销，我们就不修了，物业应承担责任，这是2019年6月的事情。2、当时交房的时候说质量没有问题，我们就入住装修，装修后下雨的时候，从我家南墙漏雨，一直漏到楼下，从7楼开始漏水，我们找到物业，物业派人来查，查了很长时间，物业说是楼顶防水没做好，造成了7楼至1楼漏水。物业一直没有给解决，也没有说过让我们去找开发商，物业一直在接待我们给我们核损照相，后来物业一直没有给解决。再找物业，物业就说不管了，让我们去找开发商。从2016年下完雨后就维修好了，一直没出现漏水情况，下雨的时候会有一点点阴，但没有漏过雨。3、业委会已经给原告下达退场通知，退场之后的物业费被告不认可。原告没有达到2元物业费的标准。绿化情况不好，现在物业就是看门，打扫卫生，别的什么都不管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告温桂花系营口市站前区锦联经典名郡小区业主，其所有的房屋建筑面积为178.39平方米。营口市站前区锦联经典名郡小区的前期物业服务由原告提供，住宅房屋收费按建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费（含电梯运行费用）。2018年1月18日，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订了《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，对本物业公共场所及公共管道、管路的运行受到不必要的破坏及干扰进行依法制止或报告有关部门依法处理，减低对已入住单元用户和访客的干扰；物业档案资料管理；合同约定的特约服务；合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2元收取（含电梯费），物业服务费按季度交纳，每季度首月5日前交纳当期物业服务费。2014年12月16日原告与被告及其配偶董洪河分别签订了《车库服务协议书》，车库分别位于21#—48号、21#—26号，车库服务费为50元/月，原告提供停车场设施、服务人员等机动车停放服务。车库服务费按一年交纳，于每年1月1日至1月5日交纳车位服务费。被告欠交2017年10月9日至2020年9月9日期间的物业服务费12487.3元及2019年1月1日至2020年9月30日期间车库服务费2100元。另查，2019年4月5日因小区排水沟水篦子翻板将被告家车辆刹车油管刮断并将底盘大梁磕漏，被告为此支付维修费3585元。被告房屋自入住起即发生漏雨问题，2016年维修过后，下雨后有一点阴，没有出现漏雨情况。原告承认被告所在单元楼楼顶防水存在问题，且开发商未予解决，该小区至2019年10月左右已满5年。另查，锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司。原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联?经典名郡、锦联?经典汇小区。本院认为：原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》及原告与被告及其配偶签订的《车库服务协议书》对原、被告具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业服务费及车库服务费。现原告已经提供了服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费和车库服务费，故原告主张被告按照每月每平方米2元的标准交纳物业服务费（含电梯费）及按照50元/月的标准交纳车库服务费，于法有据，本院予以支持。关于被告车辆损失问题，被告车辆受损系小区排水沟水篦子翻板所致，而原告对小区排水沟水篦子具有维护和修缮义务，现因原告未能及时发现和维修排水沟水篦子翻板问题造成被告车辆损失，过错责任均在原告，所以因此给被告造成的损失应当在被告欠交的物业服务费中予以扣减。关于被告家中漏雨问题，该问题发生在房屋质保期内，质保期内房屋出现质量问题的维修责任主体应为开发商，原告作为物业企业负有协调沟通的义务，现原告不仅就被告房屋漏雨问题与开发商进行协调沟通，而且还自行履行了维修义务，且2016年之后被告房屋已不再漏雨，所以该问题不能够作为拒交或者少交物业服务费的抗辩理由。另，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联.经典名郡、锦联.经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效后60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业服务费，原告无权收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告温桂花于本判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费及车库服务费共计11002.3元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元（原告已预交），减半收取56元由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  郭爽二〇二〇年十一月十日法官助理王莹书记员张榕