广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1123民初569号 原告：广西展誉房地产经纪有限公司,住所地：柳州市东环大道280号居上.好人家14栋1单元10-3号，统一社会信用代码：91450200MA5NA7YE14。 法定代表人：曹庆峰，总经理职务。 委托诉讼代理人：秦元，广西万益（柳州）律师事务所律。 委托诉讼代理人：凌子明，广西万益（柳州）律师事务所律师。 被告：陈新华，男，1981年10月9日出生，汉族，个体户，住湖南省攸县。 被告：广西富川盛华房地产投资有限公司，住所地：广西富川富阳镇沿江商住小区。统一社会信用代码91451123063556161U。 法定代表人：李伟超，公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：李平，广西君川律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：莫新友，广西君川律师事务所实习律师。 原告广西展誉房地产经纪有限公司（以下简称展誉公司）诉被告陈新华、广西富川盛华房地产投资有限公司（以下简称盛华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告展誉公司的委托诉讼代理人秦元、凌子明，被告陈新华、盛华公司的共同委托诉讼代理人李平、莫新友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告展誉公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付销售佣金2900000元以及逾期利息（利息自2020年4月18日起计算，以应付未付款项为基数，按每月百分之二利率计算，计算至被告支付完全部销售佣金时止）；二、两被告承担本案诉讼费和财产保全费。事实和理由：被告陈新华负责被告盛华公司开发的富川县真龙路星都悦山府项目总体开发管理事宜，原告受被告陈新华委托，对星都悦山府项目进行商品房策划营销工作。原告共销售商品房405套，总销售金额人民币238107646元，代理费佣金为4524045。后因被告陈新华原因，原告结束工作，原告与被告陈新华进行费用结算并签订《富川县星都悦山府项目4#5#6#7#号楼销售佣金结算书》，被告陈新华需要支付剩余销售佣金2900000元。双方约定被告陈新华分五期还款，但截至2020年5月21日被告陈新华未按时支付应于2020年4月17日的500000元和2020年5月8日前支付的600000元，两笔销售佣金共计1100000元，原告遂多次要求被告陈新华支付前两期销售佣金，但被告以各种理由予以拒绝。因被告陈新华未按时支付前两期销售佣金，故原告为维护其合法权益就全部销售佣金向法院提起诉讼。 被告陈新华辩称，本案中双方当事人之间不存在商品房委托代理销售合同的基础法律事实，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，应当驳回原告对被告陈新华的诉讼请求。一、被告陈新华不是商品房开发商，不能成为商品房委托代理销售的委托一方，也不负责被告盛华公司的“星都悦山府”项目开发管理，与原告之间没有签订过任何关于商品房委托代理销售的合同，答辩人不属于本案审理的商品房委托代理销售合同的一方当事人。同案被告盛华公司也没有支付过与本案有关的佣金给被告陈新华。被告陈新华在原告与被告盛华公司之间是类似于中间人的身份，确实有过斡旋想促成双方合作的意向，但双方并没有实际谈成各项条款，最终未促成签订商品房委托代理销售合同。因此，要求被告陈新华支付佣金缺乏依据。二、4#-7#楼销售佣金结算书，虽然有本人的签名，但是结算书缺乏客观的商品房委托代理销售基础事实，签订该份结算书的背景是本人应原告的要求在其拟好的结算书上签署，原告称用途为用于向被告盛华公司请款，至于能否得到拨款与被告陈新华无关。本人也没有以自己名义直接向原告支付过30万元佣金，本人也没有向原告或者盛华支付过476328元佣金。如果仅以签名导致答辩人承担巨额债务，权利义务严重不一致，违背基本的公平原则。三、如果原告认为自己在销售中确实应当享有权利，则按举证规则，原告应当举证证实其实际销售商品房数量、金额或者其他成本，然后依法向被告盛华公司主张，而不能笼统地将全部已经卖出商品房归属于原告销售。四、姑且不论上述意见是否被法院采纳，仅从结算书文字内容看，该结算书载明逾期不得超过30日，因此，在原告起诉时后4笔款均未到履行期限，起诉时不符合起诉条件。另外，结算书载明如果因产生冲突，同此产生的一切费用由乙方承担，因此无论本案最终如何处理，所产生的如诉讼费保全费等均由原告承担。 被告盛华公司辩称,原告与被告盛华公司之间并不存在商品房委托代理销售合同关系，应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。一、答辩人与原告之间没有签订商品房委托代理销售合同，也没有授权或者委托原告销售、也没有委托陈新华进行管理和销售，陈新华亦不是答辩人的员工，与答辩人无隶属关系。二、答辩人的二期项目“星都悦山府”是由答辩人自己进行销售的，售楼部场所由答辩人投资建设，从事销售的全部置业顾问都是答辩人的员工，与答辩人签订劳动合同，由答辩人发放工资、缴纳社保及由答辩人发放销售佣金，因此原告主张的商品房代理销售缺乏事实依据。此外，答辩人与原告也从未进行过关于商品房代理销售的磋商和谈判，更没有进行过任何形式的结算。三、关于原告提交的《销售佣金结算书》，该结算书答辩人没有参与亦无签字盖章，也未委托、授权陈新华结算，更是没有向谁提出过1.9%的佣金比例，因此对答辩人无任何约束力。从结算书载明的内容也与事实不符，包括但不局限于如4#、5#楼，尚无任何银行回款，6#、7#的回款量也与实际严重不符。在商品房代理销售行为中也不可能仅仅在签订合同即按1.9%全额提取佣金，总之，答辩人对该结算书中的销售金额、佣金比例等结算数据均不认可。四、从结算书、起诉状事实与理由、甚至是原告的授权委托书的内容看，原告主张权利的意思表示均指向被告陈新华，但原告没有提出合法理由，也没有有效证据证实需要由答辩人与陈新华共同承担责任。五、根据《商品房销售管理办法》第4条商品房销售有两种，一是自行销售，二是委托中介机构销售，根据第25、26条，委托销售应当与中介机构签订书面委托合同，同时委托人需向销售机构出具商品房销售委托书。结合本案的客观事实，完全印证原告与答辩人之间并不存在委托销售关系。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。 原告展誉公司围绕其诉讼请求依法向法庭提交的证据有：1.富川县星都•悦山府项目4＃、5＃、6＃、7＃楼销售佣金结算书一份，拟证明原告有为广西富川盛华公司销售富川县星都•悦山府项目的事实，双方对于佣金的总额4524045元的约定且被告陈新华认可其中的776238元已实际支付，至于该776238元是以陈汉钊的账户向原告进行支付，虽然不是陈新华本人的账户，但陈新华本人在该证据中是认可该笔钱是其支付的，这与陈新华的答辩意见中的第二点的说法是矛盾的。在该证据中陈新华和原告还确认了所欠的佣金是290万元，并约定了290万元的分期支付方式，虽然最后一笔60万元结算书是应于2020年8月8日前支付，但基于陈新华及盛华公司并未按结算书约定支付任何一期款项，原告根据《合同法》规定的不安履行条款以及本案在实际审理过程中生效判决有可能在2020年8月8日后作出，在起诉时，将该60万元一并主张是合法合理的。至于陈新华答辩说要求原告提供受委托销售的商品房数量、金额及成本，在该证据的结算书附件一中也清楚写明原告受委托销售的4＃、5＃、6＃、7＃楼的销售清单明细也有陈新华的签字，至于商品房的成本问题与本案原告的诉讼请求无关，也与原告主张的佣金没有因果关系。2.申请函、价格表、确认函、营销人员佣金总表复印件，拟证明被告陈新华有权代表盛华公司就楼盘的管理及销售如开盘时间、销售价格、价格调整、佣金结算、折扣让利、销售策划、客户定金及房款收取等各方面有签字决定权。由于原告不清楚陈新华在公司的具体职务，只能从文件资料和交往中推断陈新华至少有相当于盛华公司总经理级别的权限，能决定楼盘的管理及销售。即使陈新华和盛华公司辩称陈新华在盛华公司没有任何职务，原告也从以上材料和陈新华的行为中，甚至盛华公司对长达一年多的原告代理其销售该楼盘的行为的成果的默许中推断陈新华已构成表见代理。即使盛华公司与原告没有签订书面合同，但合同法规定口头合同和事实合同也是受保护的形式。而且以上文件资料也有原告员工及销售人员的签字，甚至还有盛华公司工作人员的签字，但是因为原告没有想到被告全部否定原告代其销售商品房的事实，庭前没有到相关机构调取社保资料和劳动合同相关证据，导致不能当庭提供。而且像这样的文书材料原告手上还有很多，为避免增加法庭证据诉累只选择有代表性的提交。3.原告到富川星都××山××项目组工作的照片，拟证实原告到富川项目开展销售楼盘等工作事宜。4.原告公司刘海燕与李辉、杨园园、黄秀、邓斯琼、被告公司单文龙、胡敏以及微信销售工作群的聊天记录，拟证明原告到富川项目开展工作后的日常工作概况。5.曹庆峰与被告盛华公司单文龙的聊天记录，拟证明曹庆峰与单文龙对于富川项目的广告宣传、销售筹备等问题进行沟通。6.被告陈新华、被告盛华公司单文龙在盛华公司开展的出席活动以及发表言论的照片，拟证明被告陈新华与被告盛华公司之间有关联，单文龙能够代表盛华公司。7.被告盛华公司单文龙向原告公司的刘海燕转账以及聊天记录、中国建设银行个人账户交易明细，拟证明原告收到被告公司单文龙转账30万元的佣金。8.刘海燕与被告公司胡敏的聊天记录，拟证明原告进场后，刘海燕向被告盛华公司销售总监胡敏汇报培训的相关概况。9.原告与被告陈新华、被告盛华公司卓刚的电话录音，拟证明（1）原告统一调派管理人员以及销售人员，原告将佣金表向被告陈新华报告，并有盛华公司支付销售人员佣金以及原告管理人员的佣金；（2）被告陈新华与被告盛华公司是合作关系，能够代表和决定公司的销售、管理一切事物。10.销售佣金（奖金）发放表以及刘海燕与邓斯琼相关聊天记录，拟证明原告统一调派的管理人员以及销售人员，原告将佣金表交由被告陈新华签字确认，并由盛华公司支付销售人员的佣金。11.星都2期悦山府公众号截图，拟证明被告盛华公司的公众号发布展誉公司“全程营销”字样，进一步证实原告销售房子的事实。被告盛华公司提交的证据有：1.李辉等10人的劳动合同原件；2.黄秀等销售人员的社保缴纳记录；3.销售人员的工资发放表及发放凭据。以上3组证据共同证明从事销售的全部置业顾问（销售人员）都是被告广西盛华公司的员工，与盛华公司签订劳动合同，由盛华公司发放工资、缴纳社保及由盛华公司发放销售佣金，因此原告主张的商品房代理销售缺乏事实依据。被告陈新华未提供证据。对原、被告提供的证据，对方当事人均有异议。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1，被告盛华公司对其三性不认可，具体理由以答辩状的理由为准，盛华公司没有参与结算。在结算书汇总表银行尾款，显然3#、4#楼没有回款，如果正常代理，从销售到完成回款，是不会按全额计算，盛华有理由认为这是不符合销售的，所以结算书对盛华没有约束力。结算书的内容不能证明盛华和原告有销售合同关系。被告陈新华对该证据的真实性认可，合法性和关联性不认可，陈新华与盛华没有签订委托合同，其他意见参照答辩状。本院认为，该证据证实了被告陈新华与原告就楼盘销售进行结算的事实。对原告提供的证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，被告盛华公司认为这些证据中有被告盛华公司经理麦志伟签字的材料，对其真实性予以认可，但是麦志伟签字所针对的事物是公司公章的使用问题，与本案没有关系，这些证据也不能证实盛华公司与原告之间直接存在委托销售代理关系。对于没有被告盛华公司经理麦志伟签字的部分证据，与本案无关，从这些证据看，反而印证了销售团队的人员是与被告盛华公司签订劳动合同的员工。此外，这些证据最多证实原告与被告陈新华之间存在关系，但这层关系并未在被告盛华公司处备案，因此被告盛华公司不对陈新华与原告的关系形成的债务承担责任。从这些证据看陈新华在盛华公司是没有职务的，假如查明两被告之间有合作关系，那么本案存在两个合同关系。被告陈新华对原告提供的证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的质证意见，被告可以确认与盛华之间是没有合同关系，对有被告陈新华签字的证据的真实性予以认可，但是原告与被告盛华公司无直接法律关系，最多可以证实原告有派员与被告共同进行了部分工作，但不能确切证实由原告销售的具体数量和金额，更不能证明结算书中的全部楼房均为原告展誉公司销售。本院认为，原告提供的证据，其证据内容体现出原告对星都•悦山府项目的项目定价、调价经过被告陈新华同意，原告对星都•悦山府项目《认购书》、《预约协议书》合同盖章使用、交款流程及优惠折扣经过被告陈新华以及被告盛华公司的麦志伟、邱明等人签字批准，原告派员对星都•悦山府项目开展楼盘销售，在销售过程中，原告与被告陈新华对佣金及工资发放进行沟通，双方在签订《结算书》后，原告向被告陈新华催款的事实。对被告盛华公司提供的证据，原告对其真实性不认可，认为是盛华公司与案外人的劳动关系，与本案无关。即使盛华公司真的请有销售人员也不能否认星都项目4#、5#、6#、7#楼由原告受委托销售的事实，自有销售和委托销售不矛盾可以并存。本院认为，被告盛华公司提供的该证据仅能证实其与他人签订劳动合同的事实。本院依职权对被告陈新华以及被告盛华公司经理麦志伟所做的询问笔录各一份，原告对陈新华的询问笔录的真实性予以认可，但对陈新华的陈述表示质疑：1.陈新华称原告没有参与房子的销售，但根据原告庭后提交的宣传单中均有展誉地产“全程营销”字样；2.陈新华所述自相矛盾，其称签结算书不知道290万是如何计算出来的，但是又回答5#、6#、7#楼的价格表是其确定的，既然价格表是其确定的，怎么会不知道290万是如何计算的？3.在盛华公司的公众号：星都2期悦山府也有展誉地产“全程营销”字样，盛华公司又否认原告销售房子，从原告提供的证据完全可以证实盛华公司是在编造事实，陈新华所说的话根本不符合常理，其作为一个完全民事行为能力人，说为了不让原告闹，草率签290万的《结算书》，最后却不愿意承担责任，违反《合同法》相关规定，更违反了诚实信用原则。被告盛华公司对陈新华的询问笔录的真实性、合法性无异议。原告对麦志伟的询问笔录的真实性予以认可，认为该证据正好证明了原告提供的证据中有麦志伟签名的真实性，也能够合法证明原告的证明观点和目的。被告盛华公司对麦志伟的询问笔录的真实性、合法性无异议。被告陈新华对麦志伟的询问笔录的真实性、合法性无异议。本院认为，陈新华、麦志伟的询问笔录证实了被告盛华公司将销售业务交由陈新华，陈新华又找原告来做楼盘销售，原告参与营销以及被告陈新华与原告签订《结算书》进行结算的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告盛华公司系涉案星都•悦山府项目开发商，针对星都•悦山府项目楼盘，被告盛华公司将销售业务交由被告陈新华，被告陈新华于2019年1月与原告口头达成营销策划代理事宜，2019年4月原告组织团队进入星都•悦山府项目销售现场，开展营销策划、销售及广告推广。2020年4月8日，原告与被告陈新华签订《富川县星都•悦山府项目4#5#6#7#号楼销售佣金结算书》就相关费用进行结算，双方在《结算书》中约定内容如下：原告在项目现场期间，共计销售4#、5#、6#、7#四栋楼，共计405套商品房，总销售金额人民币238107646元，代理费佣金为总销售额的1.9%，即4524045元。截止2020年4月7日，被告陈新华已支付佣金776238元，其中300000由陈新华直接支付给原告，另外476238元由被告盛华公司支付，剩余3747807元销售佣金未支付，经双方协商，原告给予优惠，优惠后还需支付原告税后剩余销售佣金2900000元。余款支付方式：被告陈新华于2020年4月17日支付500000元，2020年5月8日前支付600000元，2020年6月8日前支付600000元，2020年7月8日前支付600000元，2020年8月8日支付600000元，逾期利息按欠款额的千分之一进行计算，直至支付完为止，逾期不得超过30日。截至2020年5月21日被告陈新华未按时支付应于2020年4月17日和2020年5月8日的两笔销售佣金共计1100000元，原告多次催促未果，于2020年6月10日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2020年6月24日作出（2020）桂1123民初569号民事裁定书,对被告盛华公司的银行账户内存款2900000元予以冻结。后被告盛华公司提供其名下房产做担保，本院于2020年8月31日作出（2020）桂1123民初569号之一民事裁定书,查封被告盛华公司名下位于富川瑶族自治县星都悦山府的8栋2层201房（预售许可证号：富建房预售字第××号）、205房（预售许可证号：富建房预售字第××号）、9栋2层201房（预售许可证号：富建房预售字第××号）、202房（预售许可证号：富建房预售字第××号）、203房（预售许可证号：富建房预售字第××号）、205房（预售许可证号：富建房预售字第××号）；解除对盛华公司的银行账户内存款2900000元的冻结措施。广西展誉房地产经纪有限公司不服，向本院提出复议申请，本院于2020年9月18日驳回原告的复议申请，后原告又要求换封被告盛华公司的房产。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 一、关于原告在本院驳回其复议申请后又要求换封财产的申请，本院查封的是被告盛华公司提供的房产，原告认为以不好销售、难以变现为由要求换封，但未提供证据予以证实，而且根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条的规定人民法院可以裁定变更保全物并无征得保全人同意的要求，故本院认为原告该申请理由不成立。 二、原告与被告陈新华、盛华公司是否存在合同关系以及被告陈新华是否构成表见代理的问题。本案中，被告陈新华、盛华公司均主张与原告不存在合同关系，被告盛华公司主张与被告陈新华不存在合同关系，虽然各方均未签订书面合同，但是从原告提供的证据来看，原告对星都•悦山府项目的项目定价、调价经过被告陈新华同意，原告对星都•悦山府项目《认购书》、《预约协议书》合同盖章使用、交款流程及优惠折扣等是经过被告陈新华以及被告盛华公司的麦志伟、邱明等人签字批准，而且在2020年4月8日，被告陈新华还与原告签订《富川县星都•悦山府项目4#5#6#7#号楼销售佣金结算书》，可见，原告与被告陈新华之间存在事实上的委托代理销售合同关系。而两被告之间，被告陈新华、盛华公司均认可未签订合同，从本院对被告陈新华及被告盛华公司的麦志伟所作笔录以及双方当事人提供的证据来看，被告盛华公司将销售交给被告陈新华，陈新华又找到原告，原告在进行销售活动报批过程中称被告陈新华为“陈总”，被告陈新华进行审批签字并最终由被告盛华公司的麦志伟签字确认，在楼盘销售开展的活动过程中，陈新华均到场，被告盛华公司的副总经理麦志伟陈述销售这块是由被告陈新华来做，可以证明被告盛华公司同意原告参与到其交由被告陈新华的销售业务当中。故本院确认被告盛华公司委托被告陈新华销售商品房，陈新华又委托原告进行居间。因此，原告与被告盛华公司不存在直接的商品房委托代理销售合同关系，两被告存在商品房委托代理销售合同关系，被告陈新华不构成表见代理。 三、两被告是否应当承担连带责任的问题。 因原告与被告盛华公司不存在直接的商品房委托代理销售合同关系，被告陈新华与被告盛华公司之间是另一个法律关系。故原告应当向被告陈新华主张权利，因此对原告要求被告盛华公司承担责任的请求，本院不予支持。 四、关于被告陈新华是否应当向原告支付销售佣金2900000元及逾期利息的请求。 有效合同受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。被告陈新华辩称即使要给付佣金，按照约定，在原告起诉时后4笔款均未到履行期限，起诉时不符合起诉条件。本院认为，被告陈新华与原告签订《结算书》，双方约定分5期给付，在原告起诉时双方约定的前三期给付时间已到期，被告陈新华均未履行给付义务，而且至今全部债务到期，陈新华仍然未履行给付义务，故原告要求被告陈新华履行全部债务的请求有理。关于原告主张的按月利率2%计算逾期利息的请求，因被告陈新华未按约履行义务，构成违约，故应当按照约定给付利息，而且原告关于利息的请求低于双方在《结算书》中的约定，故请求有理。对于被告陈新华关于如果仅以签名导致其承担巨额债务，权利义务严重不一致，违背基本的公平原则的辩解，因被告陈新华系完全民事行为能力人，对自己签字带来的法律后果是明知的，而且其无证据证实《结算书》是在受胁迫、威逼利诱情况下签订抑或存在重大误解。故对该辩解，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、一百零九条,第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 一、被告陈新华于本判决生效之日起十日内支付原告广西展誉房地产经纪有限公司佣金2900000元及利息（利息以月利率2%计算至被告陈新华清偿之日止，其中500000元的利息从2020年4月18日开始计算，600000元的利息从2020年5月9日开始计算，600000元利息从2020年6月9日开始计算，600000元利息从2020年7月9日开始计算，600000元利息从2020年8月9日开始计算）。 二、驳回原告广西展誉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30000元，财产保全费5000元，合计35000元（原告广西展誉房地产经纪有限公司已预交），由被告陈新华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 长 欧阳家福 人民陪审员 汪 祖 武 人民陪审员 白 光 记 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理 唐 福 生 书 记 员 陈 海 丽