成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初13949号 原告：何华英，女，1978年7月7日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 原告何华英与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2020年11月16日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何华英的委托诉讼代理人钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告何华英向本院提出诉讼请求：1、请求判令金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金41,122.67元；2、请求判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；3、请求判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即34,628.08元；4、本案诉讼费由金美公司承担。事实和理由：何华英与金美公司于2017年7月31日签订了三份《房屋租赁合同》，分别约定何华英将其所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际×栋×单元6层605号、606、607房屋租赁给金美公司。三份合同均约定房屋租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。605号《房屋租赁合同》约定，从2019年7月27日至2019年10月26日止，月租金标准为3,282元/月；从2019年10月27日至2020年1月26日止，月租金标准为3,446元/月。606号、607号《房屋租赁合同》约定，从2019年7月27日至2019年10月26日止，月租金标准为3,366元/月；从2019年10月27日至2020年1月26日止，月租金标准为3,534元/月。租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，房屋开发商将租赁房屋交付给金美公司。合同履行初期，金美公司尚能按约支付租金。自2019年9月15日起，金美公司无故拖欠租金，并于2019年12月31日向何华英发出《终止通知书》，何华英同意解除合同，并多次催促金美公司配合办理收房手续，金美公司置之不理，直至2020年3月1日实际归还房屋。金美公司无故拖欠房屋租金又违约解除合同。为维护何华英的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日前收房，并在房屋整体移交清单上签字确认。本案涉及经营业态为酒店。酒店（6-16层，6-7层每层17小户小计34户，8-16层每层18户小计162户共计196户）：金美公司于2019年8月根据洲际国际酒店（全世界第二大的酒店连锁公司）——智选假曰酒店2.0最新版本要求装修完毕，金美公司为了后期获得整个金美国际的经营权，从2018年l月1日开始支付业主租金至至20l9年8月31曰，此期间金美公司未获得任何经济收入。因市场因素发生变化，金美公司从2019年9月份开始与业主协商租金调整，仅有部分业主签订了房屋租赁合同补充协议,因业态经营为整体,无法分割经营，酒店一直无法开业,而酒店从8月份就开始筹备开业前的准备工作，投入大量的人力、物力;根据金美公司与酒店签订合同约定:因金美公司原因，酒店无法开业所造成的全部损失由金美公司负责赔偿（含酒店前期设施设备投入、开业筹备期人员培训费、工资、社保、无法开业的违约金等全部费塑用）。附租赁合同补充协议、酒店租赁合同、赔偿支付凭证。有部分酒店业态的业主为了达到收回房屋自己经营酒店，在金美国际业主微信群煽动不明真相的业主:金美物业会用很低的租金单价出租房屋，一起收长达十年租金，收到后跑路；这部分业主真正的目的是想赶走金美物业,事实上是业主为了收房，不向金美物业支付违约金，迫使金美物业退场。为了处理群体闹事,金美公司按照九里提街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，要求业主直接与金美公司招商引进的成都一镁满酒店管理公司协商酒店租赁合同，但遗憾的是酒店业主无论如何、在外招商租金单价再低都要租给自己招商的经营酒店,都不愿意与金美公司引进的酒店公司签订租赁合同，按照交易惯例,在同等的租赁条件下业主应优先照顾原租赁人，为何强行收房?不同意租给金美公司招商的酒店原因是什么?因临近春节（2020年l月24曰除夕）业主一直拖延未收房，2020年春节前夕发生疫情，全国响应政府号召——封城,所有服务业、旅游业停业，酒店业主后于2020年3月1日开始陆续强制收回房屋。业主收回房屋不与成都—镁满酒店管理公司签订租赁合同，终止与六洲酒店管理公司的加盟合同，金美公司将面临对酒店经营公司和酒店加盟公司的双重巨额赔偿。基于以上几点金美公司诉求：2019年9月1日以后的房租和终止合同造成的违约金金美公司均不应支付。2019年12月31日，金美公司按照上述协调会的精神出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，该通知书载明:由于市场环境、疫情原因等，答辩人已无力承担远高于市价的房屋租金,答辩人已陷入经营困境，现特意向业主函告，自20l9年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同等相关内容。金美公司于金美国际大厦多处公示张贴了通知书，同时将该通知书快递送达到所有业主，但遗憾的是，有部分业主未按协调会承诺及通知的时间收房后重新与金美公司招商的经营户签订租赁合同，并扬言—定要将金美公司招的经营户赶走。自2019年10月起，多位业主带头采用了包括但不限于在经营场所睡觉、打砸公司财产等多种极端方式反复在金美国际大厦多处聚众滋事，导致实际承租人/商户无法维持正常的经营秩序，未招租的空置房屋亦陷入招租困境，进一步给金美公司造成了巨大的经济损失。综上所述，金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果;同时，金美公司与业主方《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，答辩方请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金之外的其他全部诉讼请求。同时，基于本案系集体诉讼并案审理，原告方人数众多且群情激动，为保障贵院庭审秩序及安全考虑,金美公司恳请以书面方式参与庭审诉讼及举证质证,并保留依法提出抗辩及反诉的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，甲方何华英（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了三份《房屋租赁合同》，分别约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区长青路88号“金美国际”×栋×单元6层605、606、607号，房屋建筑面积：53.92平方米、55.30平方米、55.30平方米”，“甲方将自己拥有的上述房屋交付乙方承租”，三份《房屋租赁合同》承租期限均为：2018年1月1日至2027年12月31日。双方约定房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。605号《房屋租赁合同》约定，从2019年7月27日至2019年10月26日止，月租金标准为3,282元/月；从2019年10月27日至2020年1月26日止，月租金标准为3,446元/月。606号、607号《房屋租赁合同》约定，从2019年7月27日至2019年10月26日止，月租金标准为3,366元/月；从2019年10月27日至2020年1月26日止，月租金标准为3,534元/月。租金支付方式为“每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金”，该《房屋租赁合同》第六条违约责任约定：租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的。 合同签订后，何华英依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营酒店，并将收取的房屋租金支付给何华英，至2019年8月，金美公司向何华英支付了2019年8月的租金后，就未再支付何华英租金。 2019年12月31日金美公司向何华英发出《终止通知书》，内容为“自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续”。何华英亦同意解除合同。 另查明：2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》。案涉房屋于2020年3月1日已由何华英收回。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、《回函》、《金美国际房屋移交清单》及庭审中何华英与金美公司书面答辩状的一致陈述等证据在案予以证实。 本院认为，何华英与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定何华英与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于何华英主张金美公司支付从2019年9月1日起至合同解除之日止即2019年12月31日的租金41,122.67元的诉讼请求。经查，金美公司于2020年8月向何华英支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向何华英发出《终止通知书》时，均再未向何华英履行租金支付义务。金美公司对于未向何华英支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向何华英支付2019年9月至2019年12月期间的租金。又因三份《房屋租赁合同》约定“605号房屋：从2019年7月27日至2019年10月26日止，月租金标准为3,282元/月；从2019年10月27日至2020年1月26日止，月租金标准为3,446元/月。606号、607号房屋：从2019年7月27日至2019年10月26日止，月租金标准为3,366元/月；从2019年10月27日至2020年1月26日止，月租金标准为3,534元/月。本院确定金美公司应向何华英支付的租金为：3,282元/30天×56天+3,446元/30天×64天=13,477.87元（605）、（3,366元/30天×56天+3,534元/30天×64天）×2=27,644.80元（606、607），合计41,122.67元，故本院对何华英的该项诉讼请求予以支持。 对于何华英主张金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日其至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。金美公司抗辩其作为中介性质的公司，为业主提供中介平台，且因疫情原因收不到商户租金。经查，何华英与金美公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，房屋实际承租方未向金美公司支付租金，故金美公司也未再向何华英支付房屋租金。本院认为，双方合同于2019年12月31日解除后，并未约定其后租金仍应由金美公司向实际承租人收取并支付给何华英，双方在合同解除后，何华英也负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，何华英未能举证证明未实际收回房屋系金美公司过错导致，因何华英的该项主张依据不足，本院对何华英的该项诉讼请求不予支持，但不影响何华英向案涉房屋实际承租人另行主张权利。 对于违约金。何华英主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即34,628.08元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向何华英支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因何华英未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向何华英支付违约金为：3,446元(605号房)+3,534*2（606、607号房）=10,514元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向何华英支付租金41,122.67元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向何华英支付违约金10,514元； 三、驳回何华英的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,117元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由何华英先行支付，金美公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给何华英）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  黄小龙