苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2239号原告：徐炎铭，男，1977年3月26日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：袁媛，女，1982年6月24日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。以上两原告共同的委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。以上两原告共同的委托诉讼代理人：刘桂兰，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。被告：苏州双晨家居有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇凤阳路1788号B栋2楼。法定代表人：徐公辉，执行董事兼总经理。被告：徐公辉，男，1984年3月6日生，汉族，住安徽省凤阳县。第三人：姚贞，女，1987年7月1日生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。以上两被告及第三人姚贞的委托诉讼代理人：陈辉，江苏览博律师事务所律师。第三人：许红星，女，1977年1月4日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔磊，江苏鸿永律师事务所实习律师。第三人：苏州灿岭商业管理有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街道可可蜜园13幢105室。法定代表人：罗艳，执行董事。委托诉讼代理人：蹇明旭，该公司员工。原告徐炎铭诉被告苏州双晨家居有限公司（下称双晨公司）、被告徐公辉、第三人许红星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，后本院通知袁媛作为本案原告参加诉讼，依原告申请追加苏州灿岭商业管理有限公司（下称灿岭公司）为本案第三人参加诉讼，依被告徐公辉申请追加姚贞为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐炎铭及两原告共同的委托诉讼代理人刘志发，被告双晨公司、徐公辉及第三人姚贞共同的委托诉讼代理人陈辉，第三人许红星及其委托诉讼代理人丁双龙、崔磊到庭参加诉讼，第三人灿岭公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐炎铭、袁媛向本院提出诉讼请求：1、解除被告双晨公司与第三人灿岭公司于2016年11月25日签订的商品房租赁合同；2、判令被告双晨公司支付自2019年5月28日至涉案房屋实际腾退之日止的租金或占有使用费（暂计至2019年11月28日为134350元，租金或占有使用费要求按第三人许红星签订的租赁合同约定租金标准即268700元/年计算）；3、判令被告双晨公司承担逾期支付租金违约金（暂计24183元，计算标准按第三人许红星签订的租赁合同约定逾期付款违约金标准，即每天按年租金268700元的千分之一计算，自2019年5月28日起计算至实际履行之日止）；4、判令被告双晨公司与第三人许红星签订的商品房租赁合同无效；5、判令被告双晨公司、第三人许红星腾退位于苏州吴中经济开发区房屋；6、本案诉讼费由被告双晨公司承担。审理中，原告明确撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原告于2017年2月12日出资50000元定金预购灿岭公司开发位于苏州市吴中经济开发区的商业用房。由于出卖方灿岭公司将该房出租给被告双晨公司导致逾期交房，原告按约于2019年5月19日向苏州市仲裁委员会提出仲裁申请，该仲裁委于2019年9月15日作出裁决，由灿岭公司支付逾期交房违约金380063元并支付仲裁费用（已履行）。在该案审理过程中，仲裁委于2019年9月3日再一次释明，原告同意按已出租状态接受所购房产，有关涉及已出租造成权利由其另行主张。此后，被告双晨公司未能按照租赁合同按期支付给原告租金（2019年5月28日到2019年11月28日合计6个月），依照合同约定应承担违约金每日1‰。另外，被告双晨公司与第三人灿岭公司之间租赁合同约定“未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物进行转租、分担、转让、转借或与他人调换使用等，否则甲方有权解除合同”，经查，被告双晨公司承租涉案房屋后转租给第三人许红星，为此于2017年6月21日签订了合同，该合同由第三人姚贞经手与第三人许红星签订。原告认为仲裁裁决生效后，被告双晨公司应向其支付租金，被告双晨公司未按约支付租金构成违约，其据此有权解除合同，另外第三人姚贞、许红星签订的合同因违反了被告双晨公司与第三人灿岭公司签订租赁合同中未经书面同意不得转租的约定而无效，故诉至法院。被告双晨公司、徐公辉共同辩称：一、本案中原告主体不适格，因原告并非商品房租赁合同的当事人。二、被告徐公辉主体亦不适格，被告徐公辉既非商品房租赁合同的当事人，亦非转租合同的当事人。三、被告双晨公司与第三人许红星之间转租合同合法有效，租赁物出售给原告之前已经由被告双晨公司转租，次承租人即第三人许红星直接向第三人灿岭公司交纳了2018年1月至12月期间的物业费、水电费等，因此第三人灿岭公司知道或应当知道被告双晨公司转租涉案房屋的事实，然而第三人灿岭公司未在转租后六个月内行使解除权，根据买卖不破租赁原则，买受人即原告亦无权解除合同。四、第三人灿岭公司出售涉案房屋之前未通知被告双晨公司，侵犯了被告双晨公司的优先购买权，被告双晨公司届时可能主张原告与第三人灿岭公司之间房屋买卖合同无效。五、原告向被告发送相关函件前后内容相互冲突，同时被告双晨公司也向原告发函要求提供账号用于支付租金，但原告至今未提供致被告双晨公司至今履行不能，所以被告双晨公司不应承担逾期支付租金的责任。同时，第三人灿岭公司、原告也向第三人许红星发函，导致第三人许红星误以为租赁合同已经解除，造成第三人许红星不再向被告双晨公司支付租金。六、被告双晨公司由第三人灿岭公司招商后承租房屋，投资资金对涉案房屋进行装修，而原告未与第三人灿岭公司就租赁合同项下保证金进行交接，第三人灿岭公司未向被告双晨公司返还已付保证金。七、原告各项诉请前后矛盾冲突，原告一方面要求确认转租合同无效，另一方面要求按照转租合同约定租金及逾期支付租金的违约金标准主张租金或占有使用费、逾期支付租金的违约金等。综上，原告的诉请于法无据，应予驳回。第三人姚贞述称：其是被告双晨公司的法定代表人徐公辉的配偶，代表被告双晨公司与第三人许红星签订转租合同，合同中亦明确其只是签约代表人，第三人许红星承租涉案房屋后，为办理营业执照所需，曾经拿了第三人灿岭公司与被告双晨公司签订的租赁合同去工商部门办理相关手续，故而第三人许红星知晓其是代表被告双晨公司与其签约。第三人许红星述称：其签约时并不知晓第三人姚贞是代表被告双晨公司签约的，第三人姚贞既非被告双晨公司的法定代表人，亦未取得被告双晨公司的授权，因此其无权代表被告双晨公司签约转租涉案房屋，纠纷诉至法院后被告双晨公司才在转租合同上加盖公章篡改出租主体，而被告双晨公司与第三人灿岭公司之间租赁合同明确约定禁止转租，在转租未经任何追认的情况下，认为转租合同无效。第三人灿岭公司述称：其与两原告之间房屋买卖合同纠纷经苏州仲裁委作出裁决后，其已按生效裁决履行，向两原告赔付逾期交房违约金380063元，目前涉案房屋已办理过户手续登记至两原告名下，故而因该房屋租赁产生的纠纷与其无涉，其作为涉案房屋原所有权人对于本案案情并不了解，相关情况可通过在案证据予以证明，追加其为第三人参加诉讼系滥用诉权。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，第三人灿岭公司（甲方、出租方）与被告双晨公司（乙方、承租方）签订一份《商品房租赁合同》（下称租赁合同），约定：甲方将位于苏州吴中经济开发区.66平方米，现房，下称涉案房屋）出租给乙方，乙方承租用于法律、法规和法令所允许的生活配套经营，经营业态为配套类家居生活馆（大小多少生活馆），乙方应自行办理在租赁物内进行商业活动的所有合法手续。租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；2017年1月1日至2017年12月31日租金41438.52元，2018年1月1日至2018年12月31日租金41438.52元，2019年1月1日至2019年12月31日租金174041.76元，2020年1月1日至2020年12月31日租金182755.08元，2021年1月1日至2021年12月31日租金191893.92元；乙方应于2016年12月15日前支付2017年1月1日至2017年12月31日租金41438.52元，2017年12月15日前支付2018年1月1日至2018年12月31日租金41438.52元；自第三年度租金按照季度支付，2018年12月15日前支付2019年1月1日至2019年3月31日租金43510.44元，以后每季度的租金在上个季度的最后15日前预交（节假日顺延）。本合同签订后，乙方于2016年12月15日向甲方支付15991.16元作为本合同的租赁保证金；租赁关系终止时，乙方应办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的注销或变更手续，甲方应在乙方履行完毕本合同第九条规定的租赁物返还手续以及租赁物返还义务后且完成相关注销、变更手续后10个工作日内，将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）无息退还乙方。租赁期内，如甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，如果未经过甲方书面同意，乙方私自将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，视为乙方违约，乙方应按本合同的约定向甲方承担违约责任；同时，甲方有权提前终止租赁合同，不再退还租赁保证金。甲方终止租赁合同后，乙方需责令第三方承租人在三日内腾退租赁物，乙方未在约定的期限内敦促第三方承租人腾空商品房完成撤场的，甲方有权自行处分一切遗留于甲方商品房内的财产。乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方；逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付41438.52元违约金，且租赁保证金不予退还。合同还对租赁物装修、物业管理、违约责任等条款进行了约定。租赁合同签订后，第三人灿岭公司已向被告双晨公司交付约定租赁物，目前涉案房屋由次承租人即第三人许红星实际承租用于经营，第三人许红星系基于其与第三人姚贞于2017年6月21日签订的《商品房租赁合同》（下称转租合同）而占有使用该房屋，转租合同约定：租赁期限4.6年，自2017年7月1日起至2021年12月31日止；2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，2019年1月1日至2019年12月31日租金268700元，2020年1月1日至2020年12月31日租金268700元，2021年1月1日至2021年12月31日租金268700元；乙方应于2017年6月30日前支付2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，以后每年度的租金在上一年度的最后一个月第一个周之内支付。本合同签订后，乙方于2018年12月1日向甲方支付20000元作为本合同的租赁保证金；乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方；逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付20000元违约金，且租赁保证金不予退还。转租合同还对租赁物装修、物业管理、违约责任等条款进行了约定。诉讼中，被告双晨公司、徐公辉及第三人姚贞提交的转租合同出租方落款处加盖了被告双晨公司公章，第三人许红星表示其留存的转租合同出租方落款处只有第三人姚贞签名，未加盖被告双晨公司公章。被告双晨公司于2016年7月27日注册成立，经营范围含家居用品销售等，股东为徐公辉、姚贞两人。苏州双晨家居有限公司吴中分公司（下称双晨公司吴中分公司）于2017年9月20日注册成立，经营场所位于苏州吴中经济开发区，该分公司的负责人为第三人许红星，该分公司已于2018年3月23日注销。关于租金及保证金支付情况，被告双晨公司表示，其已按约向第三人灿岭公司支付租赁保证金及截至2018年12月31日止租金，其中2016年11月28日转账支付57429.68元（租赁保证金15991.16元+2017年度租金41438.52元），2017年12月11日转账支付41438.52元（2018年度租金）。被告双晨公司、徐公辉及第三人姚贞、许红星一致确认：第三人许红星已支付转租合同项下2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，其中2017年6月21日转账支付50000元，2017年6月22日转账支付50000元，2017年6月30日转账支付200000元，上述款项均由第三人许红星转账支付至被告徐公辉银行账户；转租合同约定的租赁保证金至今未付。关于转租合同的出租方是谁，被告双晨公司、徐公辉及第三人姚贞均表示，转租合同一式两份，双方各留存一份，第三人姚贞系双晨公司的股东及员工，其代表双晨公司与第三人许红星签约，签约时未带公章所以没有盖章，签约后不久就在己方留存的转租合同出租方落款处加盖双晨公司公章，被告徐公辉系双晨公司的法定代表人，其代表双晨公司向第三人许红星收取转租合同项下租金；综上认为转租合同的出租方是被告双晨公司，被告双晨公司亦认可并追认第三人姚贞代表其签约、被告徐公辉代表其收取租金等事实。第三人许红星表示，转租合同一式两份，双方各留存一份，其留存的转租合同中未加盖双晨公司公章，据此认为该转租合同的出租方是第三人姚贞，2017年6月首次到涉案房屋处，当时涉案房屋由双晨公司作为经营场所使用，用于经营窗帘、床等家具，姚贞表示经营几个月后就要搬走，其正好从事定制家具经营，故才与徐公辉、姚贞夫妻协商租赁事宜，在双方协商洽谈过程中从未要求对方出示过房产证或租赁合同等，考虑到双方都是做生意故而认为不会出问题，且徐公辉曾经表示准备购买该房，据此其信任他们有权出租涉案房屋，签约时徐公辉也在场，认为姚贞是代表徐公辉签约，当时徐公辉说女人与女人签约，因此才由姚贞与其签约。关于双晨公司吴中分公司注册原因，被告双晨公司、徐公辉及第三人姚贞均表示，第三人许红星表示因经营之需要在涉案房屋处制作门头招牌，制作门头招牌需以该址为经营场所的公司名义，注册公司需提供与房东签订的租赁合同，因涉案房屋是转租的，许红星无法提供与房东签订的租赁合同，经双方协商后由双晨公司注册分公司，由许红星以双晨公司吴中分公司名义制作门头招牌，因此第三人许红星明知涉案房屋系由双晨公司承租后转租。第三人许红星表示，注册双晨公司吴中分公司是为了制作涉案房屋的门头招牌，必须以注册地为场地的公司的名义才能制作门头招牌，确实使用了双晨公司吴中分公司的营业执照办理了涉案房屋的门头招牌“卢森堡家装全屋定制”，制作好门头招牌以后就注销了双晨公司吴中分公司，其是以苏州市卢森堡全屋定制有限公司的名义对外经营。另查明，原告徐炎铭、袁媛（买受人）与第三人灿岭公司（出卖人）于2018年5月17日签订了《苏州市存量房买卖合同》,约定：由第三人灿岭公司将苏州吴中经济开发区房屋以3763089元的价格出售给原告徐炎铭、袁媛，该房屋的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费已支付至2017年5月30日，自2017年5月30日起上述费用由买受人承担；买卖双方于2017年5月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受人将首付款打入资金托管账户，买受方应于申请办理资金托管手续之日起7日内办理银行贷款事宜；买受人付清房款之日起7日内交付房屋。上述房屋（涉案租赁物）用途为商业服务，已于2018年10月9日登记至原告徐炎铭、袁媛名下。此后，原告徐炎铭、袁媛与第三人灿岭公司就涉案房屋交付问题发生争议，原告徐炎铭、袁媛于2019年5月28日向苏州仲裁委员会申请仲裁，审理查明原告徐炎铭、袁媛于2018年10月18日付清涉案房屋全款，并基于原告徐炎铭、袁媛确认自2019年5月28日可按带租现状接受交付故认定涉案房屋已于2019年5月28日由第三人灿岭公司向原告徐炎铭、袁媛实际交付，裁决由第三人灿岭公司向原告徐炎铭、袁媛支付自2018年10月25日起至2019年5月28日止逾期交房违约金380063元。再查明，2018年11月5日，第三人灿岭公司向被告双晨公司发送《关于通知承租方向新业主继续履行租赁义务的函》，函称涉案房屋已出售给徐炎铭、袁媛，自2018年10月18日起租赁合同中约定出租人的权益自动从我司转移至新业主徐炎铭、袁媛名下，你司先前向我司支付的租赁保证金及多付租金部分（若有），我司将自行向新业主移转且自愿承担未移转的相应法律责任，租赁届满后租赁保证金由你司按租赁合同约定向新业主申请退还，若你司收到本通知后仍向我司支付2018年10月18日后的租金，我司拒绝向新业主支付，多付部分需由你司出具书面申请后20个工作日内由我司无息退还。2018年12月10日，原告徐炎铭向被告双晨公司发送《通知》，称自己为涉案房屋产权人，你司与原房东灿岭公司签订租赁合同已明确约定禁止转租及相应违约条款，经查你司私下转租，违反合同约定，故本人决定即日起解除与你司的租赁合同，请你司三日内腾空房屋并返还本人。此后，第三人许红星向被告徐公辉、第三人姚贞发送《通知》，称本人于2018年12月11日再次收到涉案房屋房东通知，房东称已通知解除与双晨公司之间租赁合同且通知本人三日内腾空并返还房屋，经查，你方与本人签订的转租合同存在欺诈行为，导致合同目的不能实现，通知即日起解除与你方之间的转租合同。被告双晨公司先后于2018年12月13日、12月17日两次向原告徐炎铭、袁媛发送《通知》，称收到第三人灿岭公司通知后知晓涉案房屋已转移至你方名下，自2019年1月1日起将向你方支付租金，请你方将有效银行账号及时以书面形式告知我司，逾期未告知导致你方未按时及时收到房租的损失将由你方自行承担。2019年10月21日，第三人灿岭公司向被告双晨公司发送《租金催收函》，函称拖欠2019年1月1日至2019年5月28日租金71113.84元及物业费、水电费13741.92元，请你司收函后付清上述欠款。针对上述函件往来，被告表示，先收到灿岭公司2018年11月5日发送的函，知晓了涉案房屋产权交割的事情，知道了新房东是原告，后收到原告于2018年12月10日发送要求解除租赁合同的通知，当时其不同意解除合同，期间与原告协商处理过但协商未成，故于2018年12月13日、17日两次发函给原告要求提供账号以便支付租金，但原告并未回应，直至收到灿岭公司2019年10月发送的函，该函却又称以2019年5月28日为分界点收取租金，以上函件相互矛盾且不知原告的银行账户致其无法履行合同即支付租金。原告表示，其购买涉案房屋后知道涉案房屋已出租，实地查看后知晓涉案房屋实际上并非由双晨公司经营使用，而由次承租人许红星承租使用，故其想要让双晨公司将向许红星收取的租金全部转交给其，但是双晨公司不同意全部转交，经四方沟通协商未能达成一致意见，故而其才申请仲裁，其认为双晨公司转租不合法故不能收取租金差额，而双晨公司发函给其时并未明确付款金额即未明确是否将向次承租人收取的支付租金全部支付给其，故而其才未回函告知银行账号。又，本案民事起诉状副本于2020年4月17日送达给被告双晨公司、徐公辉。原告陈述，本案中，被告双晨公司逾期至今未向其支付2019年5月28日起租金且未经出租人允许擅自转租，故而主张行使法定解除权，诉请要求解除租赁合同，仲裁审理中仲裁委询问其接受带租房屋是接受次承租人许红星承租的状态，故而本案中要求按许红星租房时签订的转租合同约定计算租金、占有使用费及逾期支付租金的违约金，另外第三人灿岭公司未向其移交租赁保证金。以上事实，由原告提供的租赁合同复印件、转租合同复印件、仲裁裁决书复印件、苏州市存量房买卖合同、不动产权证，被告提供的租赁合同、转租合同、往来函件、邮寄凭证、照片、工商信息查询、国内支付业务收款回单，第三人许红星提供的银行明细清单及当事人陈述等予以证实。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告双晨公司与第三人灿岭公司于2016年11月25日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同合法有效，合同双方均应履行合同所确定的义务。在房屋租赁期间，两原告通过向第三人灿岭公司购买取得了涉案房屋的产权，根据买卖不破租赁的原则，第三人灿岭公司在该租赁合同中的权利和义务由新的房屋所有人即两原告继受，租赁合同继续对两原告及被告双晨公司具有约束力，双方应从涉案房屋转移占有即由第三人灿岭公司向两原告交付之日（2019年5月28日）起按上述合同履行相应的义务。两原告虽非租赁合同签约主体，但该租赁合同履行及解除与否等处理结果与两原告有利害关系，被告双晨公司、徐公辉抗辩原告主体不适格，依据不足，本院不予采信。关于被告双晨公司未付租金，原告是否有权解除合同问题。租赁合同约定自第三年度起租金按季度支付，2018年12月15日前支付2019年1月1日至2019年3月31日租金43510.44元，以后每季度的租金在上个季度的最后15日前预交（节假日顺延），被告双晨公司按约应于2018年11月5日前支付2019年第一季度租金43510.44元，然而被告双晨公司仅支付截至2018年12月31日租金，此后租金至今未付，但被告双晨公司在2018年12月15日前已收到原房屋所有权人即第三人灿岭公司发送《关于通知承租方向新业主继续履行租赁义务的函》，被告双晨公司收到该函后为履行租赁合同向原告支付租金，先后于2018年12月13日、12月17日两次向原告发函要求提供银行账号以便支付租金，但原告收函后未回复并告知收款账户以致被告双晨公司履行不能，之后双方就应付租金金额产生争议，导致被告双晨公司至今未履行付款义务，故而相关租金至今未付碍难归咎于被告双晨公司，亦难据此判定影响原告实现合同目的，被告双晨公司未支付租金，原告诉请要求解除合同，依据不足，本院不予支持。关于被告双晨公司转租房屋，原告是否有权解除合同问题。租赁合同约定未经出租人书面同意，承租人不得将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，如果未经过出租人书面同意，承租人私自将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，视为承租人违约，承租人应按本合同约定向出租人承担违约责任；同时出租人有权提前终止租赁合同并不再退还租赁保证金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告双晨公司承租房屋后自2017年7月1日起将涉案房屋转租给第三人许红星，第三人许红星承租房屋后自2017年9月20日起就以双晨公司吴中分公司的名义使用涉案房屋从事家具经营，双晨公司吴中分公司于2018年3月23日才注销，此后第三人灿岭公司于2018年5月17日签约将涉案房屋出售给原告，被告双晨公司未能提供证据证明第三人灿岭公司已同意转租或已知晓转租之事实，原告受让涉案房屋发现转租后就已于2018年12月10日向被告双晨公司发送《通知》告知转租违反合同约定故决定解除合同，故而本案不适用于前述法律规定，由于涉案房屋转租，原告要求解除租赁合同，合法有据，涉案租赁合同于本案起诉状副本送达被告双晨公司之日即2020年4月17日解除。合同解除后，被告双晨公司作为承租人理应腾退房屋，故对原告要求被告双晨公司腾退并交还涉案房屋的诉请，本院予以支持。同时，原告作为涉案房屋所有权人有权要求涉案房屋的实际占有使用人（次承租人）即第三人许红星腾退房屋。被告双晨公司作为承租人理应按约支付合同解除之前的租金及此后至涉案房屋实际交还之日止的占有使用费，现原告主张按转租合同约定租金标准支付租金或占有使用费，依据不足，租金及占有使用费仍应按租赁合同约定租金标准计算，经核算2019年5月28日至2019年12月31日租金为103395.78元及2020年1月1日至2020年4月17日租金为54318.87元，自2020年4月18日起至涉案房屋实际交还之日止占有使用费按15229.59元/月计算。关于逾期支付租金的违约金，如前所述，租赁合同项下租金至今未付碍难可归咎于被告双晨公司，原告要求被告双晨公司承租逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金，由于该租赁保证金由被告双晨公司向第三人灿岭公司支付，原告明确第三人灿岭公司并未向其移交相应租赁保证金，而根据本案查明的事实，被告双晨公司至今未向第三人灿岭公司支付2019年1月1日至2019年5月27日止的租金，故相应租金保证金本案中不予处理，由被告双晨公司与第三人灿岭公司另行结算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人苏州灿岭商业管理有限公司与被告苏州双晨家居有限公司于2016年11月25日签订的《商品房租赁合同》于2020年4月17日解除。二、被告苏州双晨家居有限公司、第三人许红星应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州吴中经济开发区房屋（面积186.66平方米）并将上述房屋归还原告徐炎铭、袁媛。三、被告苏州双晨家居有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告徐炎铭、袁媛自2019年5月28日起2020年4月17日止租金人民币157714.65元及自2020年4月18日起至房屋实际交还之日止按15229.59元/月计算的占有使用费。四、驳回原告徐炎铭、袁媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1736元，由被告苏州双晨家居有限公司负担。被告负担部分已由原告预交，被告苏州双晨家居有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告徐炎铭、袁媛预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇二〇年十一月十日书记员  陈汉东