四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12489号 原告：李仕庸，男，1965年10月20日出生，香港公民，住香港元朗。 委托诉讼代理人：陈阳，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 被告：成都市宏誉房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区汇源北路**天誉花园******。 法定代表人：蔡风佳，董事长。 委托诉讼代理人：杨琳，泰和泰律师事务所律师。 原告李仕庸与被告成都市宏誉房地产开发有限公司（简称宏誉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李仕庸的委托诉讼代理人陈阳、张仕镭，被告宏誉公司的委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李仕庸向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照国家有关工程和产品质量规范、标准，限期完成锦江区汇泉东路204号、206号1楼和2楼（即天誉南庭4号楼106号房）的屋面和墙面渗漏问题的修复并承担修复费用；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年8月8日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于锦江区汇泉东路天誉南庭4－106商铺，并于2019年2月22日完成过户登记成为该商铺所有权人。原告在2018年9月21日交房验收时，即已发现案涉房屋1楼和2楼均存在屋面和墙面渗漏问题，但被告以“漏水并非房屋质量问题导致，初步查明原因为天誉南庭4－303业主违规改造商铺屋面所致”为由，至今未履行修复义务。原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条（三）款2项约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条之规定，被告应承担案涉房屋屋面和墙面渗漏问题修复责任，即便是因第三人原因造成案涉房屋屋面和墙面渗漏的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告仍应承担修复责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告宏誉公司辩称，案涉房屋渗漏系由楼上业主违反规定在平台上修建水池所致，原告提出房屋渗漏问题后，案涉房屋的物业管理方多次联系楼上业主，且楼上业主在原告收房前也将水池地面挖开进行整改，但整改后，只是渗漏有所减轻，并没有彻底解决。因此，案涉房屋渗漏非因房屋自身质量原因或被告原因造成；原告与被告签订的房屋《商品房买卖合同》及其补充协议、附件均约定，非因被告原因或房屋自身质量原因造成的房屋损坏，被告不承担责任，且相关规定文字下增加了下划线，有明确提示，原告对该约定在签订合同时即应明知且无异议。综上，原告要求被告承担房屋渗漏修复责任既无事实依据，也不符合合同规定，请法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：2018年8月8日，原告（买受人）与宏誉公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，购买锦江区××路××号××号××层商铺，合同约定买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在双方协商后一致同意的期限日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付；出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同，买受人不解除本合同的，由出卖人按照工程建设强制性标准修复并承担修复费用；该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。如其他问题属质量保修范围，买受人应先行收房，出卖人应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人需一次性填写相关保修单，于收房当天交回出卖人，经出卖人确定后由出卖人安排及时保修，维修期间双方互不追究责任。买受人有义务配合出卖人安排的保修或维修，并提供便利，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，由出卖人按照工程建设强制性标准修复并承担修复费用。合同附件八为关于保修范围、保修期限和保修责任的部分有以下约定，该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期限不低于5年。如发现有其他问题，属质量保修范围，买受人应先行收房，出卖人应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人需一次性填写相关保修单，于收房当天交回出卖人，经出卖人确定后由出卖人安排及时保修，维修期间双方互不追究责任。买受人有义务配合出卖人安排的保修或维修，并提供便利，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。同日，原告（买受人）与宏誉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》补充协议，对前述买卖合同第十五条的约定及《质量保证书》承诺的内容承担保修责任时，买受人应对出卖人的维修行为提供必要的配合和便利。若因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担。若因非出卖人原因导致出卖人无法履行保修责任的，出卖人不承担违约责任。同日，原告（新业主、新出租人、丙方）、被告宏誉公司（原出租人、甲方）与成都市世纪玖州房地产经纪有限公司（承租人、乙方）签订《＜租赁合同＞主体变更协议》，约定就甲乙双方于2018年8月8日签署的关于四川省成都市锦江区汇泉东路88号天誉南庭1-6号楼相关底层商业的《天誉南庭底商租赁合同》达成主体变更协议，出租人由宏誉公司变更为本协议丙方，各方确认，对《租赁合同》项下出售商铺的出租人主体变更，甲、乙、丙三方均完全知情，并同意前述变更。且各方确认，《租赁合同》发生变更的仅限于出售商铺的出租人，《租赁合同》的承租人及其他条款均不发生变化；甲方与丙方完成出售商铺认购签约及交房手续为承租人租金支付对象变更的时间节点，此时间节点前的租金归甲方所有，此时间点后的租金归丙方所有；丙方同意乙方全权代表丙方验收甲方交付的房屋，视乙方验收的结果为丙方验收的结果，且丙方同意出售商铺按现状交付。 原告现已取得锦江区××路××号××号××层商铺所有权。2018年9月21日，原告因验房时发现房屋2处漏水，拒绝接房，同时要求被告尽快整改。 原告系案涉商铺建设单位，该建设工程项目于2015年9月质量验收合格，于2015年11月24日取得建设工程规划合格证，于2015年12月4日经成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。 经现场勘查，案涉商铺屋顶及墙体漏水位置对应楼上4-303号房屋户外平台位置，4-303号房屋户外平台修建有水池，水池中没有蓄水。4-303号房业主曾对该房户外平台进行施工，装修备案时，该业主于2016年11月30日确认物业服务中心已告知不允许修水池与铺土种植。2017年3月16日，物业公司因4-303号房户外平台违规修建水池易导致楼下商铺渗水、反潮等事宜，向该房业主发出《违规行为整改通知书》，要求业主对商铺平台违规修建水池等违反物业管理规定的行为进行整改。2018年7月至2018年9月期间，物业服务中心就案涉商铺漏水问题，与商铺租户、4-303号房业主进行沟通协商，被告工作人员于2018年9月11日向物业服务中心工作人员发送电子邮件，请物业服务中心尽快督促业主完成商铺屋面（露台）漏水整改。2018年9月14日，物业服务中心工作人员向被告工作人员回复电子邮件表示业主方装修单位已于2018年9月12号正式开始进行楼上使用平台处开挖处理，12号、13号都到达铺面现场，将最新进度向租户方现场店面管理人反馈，后续还会持续工作跟进。2018年10月9日，被告向物业服务中心出具《关于天誉南庭106商铺漏水事宜的回复》，表示安排相关人员检查，漏水并非房屋质量问题导致，初步查明原因为天誉南庭4-303业主违规改造商铺屋面所致，要求物业服务中心对天誉南庭4-303业主及小区其他业主的不合理装修行为及时制止。2018年10月10日，物业服务中心向4-303号房业主出具《关于天誉．南庭4栋303平台漏水事宜的告知函》，表示因业主所有的4-303号房，因2018年7月平台漏水，导致楼下商铺4-106户内受损，要求该业主加快推进整改。 原、被告双方均表示对案涉商铺的漏水原因不申请鉴定。 以上事实有双方的陈述及原告提交的《四川省商品房买卖合同（现售）》、（2019）渝证字第43741号《公证书》、商铺查验记录表及现场照片、关于天誉南庭106商铺漏水事宜的回复、现在房屋的照片，被告提交的建设工程规划合格证、竣工验收报告及备案表、住宅工程质量分户验收结果表、《四川省商品房买卖合同（现售）》及其附件八、《商品房买卖合同》补充协议、《租赁合同》主体变更协议、装修备案表、《违规整改通知单》及附图复印件、《关于漏水问题处理办法的协议》、被告工作人员向物业管理公司的工作人员发送的电子邮件截图、关于南庭4栋303平台漏水至商铺106跟进事宜、被告向物业公司送达的关于天誉南庭106商铺漏水事宜的回复及附图、物业管理物管向楼上业主发送的关于天誉·南庭4栋303平台漏水事宜的告知函、被告与天誉南庭4栋管家的微信聊天截图，以及本院现场勘验及向物管方询问情况材料在案为证。 本院认为，原、被告双方就案涉商铺签订买卖合同的同时，与案外人（案涉商铺承租人）签订《＜租赁合同＞主体变更协议》，双方完成过户手续后，原告从被告处取得案涉房屋所有权的同时，也接替被告作为案涉房屋出租人将案涉房屋出租于成都世纪玖州房地产经纪有限公司。原告与被告签订案涉商铺买卖合同前，商铺已出现漏水问题，原告于2018年9月21日查验商铺时发现商铺漏水要求被告整改。 被告已提供证据证明案涉商铺质量合格，根据现场勘查情况，商铺漏水位置与楼上4-303号房户外平台位置对应，结合4-303号房户外平台进行过水池施工及物业服务中心要求业主整改的事实，根据现有证据，可以证明案涉商铺漏水并非因被告原因造成。《买卖合同》约定，原告查验商铺存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，由被告负责修复并承担修复费用，修复后再行交付，同时也约定，发现除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，原告有义务配合被告安排的保修或维修，并提供便利，非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，按照上述条款，结合合同目的、交易习惯，本院认定在原告未提供证据证明商铺漏水这一损坏结果系因被告原因造成的情况下，被告不承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下： 驳回原告李仕庸的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李仕庸承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  张红梅 人民陪审员  卢 一 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  邹聪颖