福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0322民初3841号原告：仙游好景置业有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇柳安街1188号6楼，统一社会信用代码91350322MA344EA42Y。法定代表人：李雪芳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨琛，福建辉扬律师事务所律师。被告：岳永武，男，1981年8月2日出生，汉族，住福建省仙游县。第三人：中国工商银行股份有限公司仙游支行，住所地仙游县鲤城镇八二五大街639号，统一社会信用代码91350322X11325871C。负责人：林鹏，系该行行长。委托诉讼代理人：谢明雄，男，住福建省仙游县，系该行员工。原告仙游好景置业有限公司（以下简称好景公司）与被告岳永武、第三人中国工商银行股份有限公司仙游支行（以下简称工行仙游支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告好景公司委托诉讼代理人杨琛、第三人工行仙游支行委托诉讼代理人杨琛到庭参加诉讼，被告岳永武经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好景公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除原、被告于2017年7月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××68）；二、判令岳永武立即配合好景置业公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××68）备案登记的注销手续；三、判令岳永武支付好景置业公司违约金85588元；四、判令岳永武立即偿还因岳永武逾期还款好景置业公司被第三人中国工商银行股份有限公司仙游支行划扣的保证金，暂计至起诉之日共计20305元。事实和理由：原、被告于2017年7月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××68），约定被告向原告购买位于仙游县××镇××号楼××号××商品房，合同总价款855880元。合同签订后进行备案登记。备案后，被告向第三人申请按揭贷款59万元，借款期限240个月，原告为被告贷款提供连带责任担保。被告自2019年10月份起未偿还按揭贷款本息，原告的保证金账户被第三人划扣20305元作偿还按揭贷款本息。原告于2020年1月1日向被告邮寄《催款通知涵》，要求被告偿还上述划扣款，但因被告电话停机导致邮政人员无法送达。原告认为，被告逾期偿还贷款的行为已构成根本违约，根据《补充协议》第三十条的约定，原告主张解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付房屋总价款10%违约金85588元及赔偿原告的所有损失。岳永武未向本院提出答辩意见。第三人工行仙游支行辩称，一、原告请求解除合同，第三人非合同方，与第三人无关。二、原告请求被告立即配合原告办理注销合同备案登记注销手续，涉及物权的变动，需还清被告在第三人的贷款余额，第三人才能同意并协助办理解除预抵押登记手续。原告才能进而注销合同备案登记。三、原告请求被告支付违约金85588元，第三人非合同方，与第三人无关。四、原告请求被告立即偿还因被告逾期还款原告被三人划扣的保证金，暂计起诉之日共计20305元，经确认第三人扣划原告账户保证金共计20305元。围绕诉讼请求好景公司提交如下证据：《商品房买卖合同》一份、仙游县商品房买卖合同备案信息表一份、个人购房借款/担保合同（合同编号：A[闽]字[莆田]行[仙游]支行[2018]年[好景家园055]号一份、催款通知函一份、邮政EMS邮件（编号1064849270829）一份、中国工商银行凭证三份、业务回单四份、中国工商银行保证金存款对账单（往来户）二份。工行仙游支行对上述证据真实性无异议。被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。好景公司提供的上述证据真实性本院予以确认。综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实：2017年7月28日，好景公司与岳永武签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定岳永武购买好景公司开发的位于仙游县××镇××号楼××号商品房××，合同总价款855880元。合同约定岳永武向好景公司支付首付款265880元，余款59万元向银行或公积金中心（贷款机构）申请贷款支付。合同附件十一补充协议第十三条约定：鉴于出卖人为买受人提供了按揭贷款的保证责任，在该责任解除前，如买受人未依约向银行还款，需赔付出卖人因履行担保责任产生的所有损失。如买受人连续两个月以上未依约向银行还款或产生出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除房屋买卖合同。合同自出卖人的书面解除通知送达时解除，买受人须向出卖人承担房屋总价款10%的违约金，并且赔付出卖人因履行担保责任产生的所有损失及偿还欠付银行贷款本息、罚金、违约金等各项费用。《商品房买卖合同》已办理备案登记。双方签订商品房买卖合同及附件后，岳永武向好景公司支付首付款265880元，余款59万向工行仙游支行办理按揭贷款，好景公司作为贷款保证人提供连带责任保证。后因四个月岳永武未偿还银行贷款，好景公司被工行仙游支行扣划20305元作为偿还岳永武的按揭贷款。本院认为，岳永武与好景公司签订的商品房买卖合同约定系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力，双方应按约定履行义务。依双方合同补充协议的约定，好景公司累计代垫按揭款项两个月以上，好景公司有权解除合同，现好景公司因岳永武未按期偿还按揭贷款本息，而承担保证责任，垫付未偿还的按揭贷款，双方约定的解除合同条件成就，因此好景公司有权解除合同。合同解除后，被告应配合原告办理合同备案注销手续。好景公司未举证证明被告违约造成其公司的损失数额或损失有达到购房款的10%，与商品房买卖合同第十二条的约定内容相比，按购房总价10%支付违约金的约定系以格式条款的形式加重被告责任，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定部分无效，被告已足额缴纳首付款，造成被告违约系因其未偿还按揭贷款而致，因此以按揭贷款作为计付违约金基数更为公平、合理，根据公平原则，结合本案商品房买卖合同的履行情况，本院酌情将上述违约金调整为按商品房按揭贷款59万元的10%即5.9万元作为岳永武应支付的违约金。好景公司请求岳永武返还的代垫的按揭款20305元，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，原告应返还给被告已付的购房款，返还的购房款与被告应付的违约金和应返还的代垫按揭款双方可另行协商抵扣，如协商不成，可另行主张。工行仙游支行庭审中表示该行与原、被告的个人购房借款/担保合同所涉借款本息不在本案中处理,该个人购房借款/担保合同纠纷,本院不予处理。对好景公司合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。经本院传票传唤，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除仙游好景置业有限公司与岳永武于2017年7月28日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××68）；二、岳永武应于本判决生效之日起十日内协助仙游好景置业有限公司办理《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××68）备案登记注销手续；三、岳永武应于本判决生效之日起十日内支付给仙游好景置业有限公司违约金59000元；四、岳永武应于本判决生效之日起十日内偿还给仙游好景置业有限公司按揭代偿款20305元；五、驳回仙游好景置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13418元，由岳永武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈茂宁人民陪审员  蒋玉楼人民陪审员  颜志伟二〇二〇年十一月三日书 记 员  朱 琳附注:一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院帐户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。