江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初12983号原告：苏州爱涛物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇白马泾路52号楼1610室，统一社会信用代码91320583787665849U。法定代表人：桂方林，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋惠慈，该公司员工。委托诉讼代理人：王峻，该公司员工被告：李三男，男，1954年4月16日生，汉族，居民份证号码320523195404167616，住昆山市。委托诉讼代理人：李琴，系被告之女。原告苏州爱涛物业管理有限公司与被告李三男物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案，依法适用简易程序,于2020年9月9日公开进行了审理,原告委托诉讼代理人蒋惠慈、王峻、被告李三男及其委托诉讼代理人李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州爱涛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付2010年1月1日至2020年6月30日物业管理费27106.38元；2.被告按照应缴费用每延期一日，加收欠费金额的万分之五承担滞纳金，滞纳金应计算至被告实际支付之日止；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据原告与昆山市城区房产公司签订《嘉鹿花园前期物业管理委托合同》，双方约定由原告对嘉鹿花园小区进行物业管理。在合同履行过程中，原告依照约定完全履行了为小区提供物业管理服务的合同义务，并依照合同约定正常收取物业管理费。被告作为该小区1幢176号商铺的业主，却拒绝履行该支付义务。经核算，被告至今仍拖欠物业管理费共计27106.38元，在原告的多次催要下，被告一直拒绝支付。为维护合法权益，原告诉诸法院。被告李三男辩称：第一，诉讼商铺不在原告物业管理区域内。2011年5月27日《嘉鹿花园前期物业管理委托合同》中，开发商仅移交了住宅的物业管理委托，而未移交商业用房的物业管理。被告物业为临街商铺，非属原告物业服务范围。第二，原告未提供物业管理服务。事实上，原告只对嘉鹿花园住宅小区内实行了物业服务，从未对前浜路沿街商铺提供过卫生保洁、安全巡查、停车管理、绿化养护、基础设施维修管理等物业服务。第三，物业费标准无法律依据，双方并无协商过程。第四，嘉鹿花园沿街商铺无物业费收取情况。第五，滞纳金收取标准完全无理。第六，诉讼时效过期。原告大约在2018年初才开始电话联系答辩人，要求支付欠缴的物业费，期间也未曾有张贴物业收费通知或上门通知等告知情形。物业管理费属于普通的债权债务，受3年诉讼时效的约束。因此，原告要求支付2010年1月1日至2020年6月30日的物业费诉讼时效已过期。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2009年2月17日，被告李三男与昆山市城区房产公司及其选聘的物业管理公司即本案原告签订有《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告所在物业嘉鹿花园小区提供物业管理服务；前期物业服务费标准为1.5元/月/平米；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2010年1月1日起，被告未缴纳物业管理服务费，该期间，原告均按约为嘉鹿花园小区提供物业管理服务。原告曾于2018年3月14日在被告商铺门口张贴催款函，催讨过物业服务费，但被告至今未付，原告遂诉诸本院。另查明，被告李三男为玉山镇前浜路176号商铺产权所有人，建筑面积为143.42平方米。审理中，经询问，原告称，被告所涉商铺的物业服务内容有些已经归城管管理，但消防、管路等维修保养及排污还是由原告公司提供的，对于是否提供有其他物业服务，原告表示未能举证；同时，双方均未说明物业服务内容有些已经归城管管理的具体时间。上述事实有当事人提交的《前期物业管理服务协议》、产权登记信息、催款函及当事人陈述在案佐证。本院认为：原被告及昆山市城区房产公司共同签订的《前期物业管理服务协议》合法有效,受法律保护。被告抗辩认为其商铺非属原告物业管理区域，因无其他证据反驳原告提交的上述协议，故该抗辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。本院认为,物业服务合同属于继续性合同,在物业服务一直处于持续履行的状态下,物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。原告在2010年1月1日至2020年6月30日期间均实际为该小区提供了物业管理服务，并曾于2018年3月14日向本院提起过诉讼,未超过诉讼时效期间，故本院对于被告的时效抗辩不予采纳。原告已实际为被告所在物业提供了物业服务,被告作为业主有义务支付物业服务费。被告李三男抗辩认为，被告仅对住宅小区履行了物业服务义务，但未对其商铺提供过相关物业管理服务；对此，原告亦自认被告所涉商铺的物业服务内容确有部分已经归城管部门管理，由原告提供的物业服务内容为消防、管路的维修保养及排污，故可确认原告在履行物业服务过程中，确已减少了合同约定的物业服务内容，考虑被告名下的物业为商铺的实际情况，本院酌情认定被告应当支付的2010年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费综合均按照0.75元/月/平米计算，故被告应当支付原告2010年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13553.19元。关于原告主张的滞纳金,因滞纳金系违约产生的损失,现被告李三男拖欠上述费用对原告造成了实际损失,但约定的滞纳金标准过高,本院酌情调整为在2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍、2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；同时，因合同未约定支付期限，原告又未能证明在2018年3月14日前向被告进行过催讨，故2010年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费合计10326.24元从2018年3月14日起计算滞纳金，2018年度物业费1290.78元、2019年度物业费1290.78元、2020年度的物业费645.39元的滞纳金分别从2019年1月1日、2020年1月1日、本案起诉之日即2020年8月6日起算。综上，被告应当支付的滞纳金分段计算为：1、以10326.24元为基数，从2018年3月14日起按照按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以10326.24元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；2、以1290.78元为基数，从2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以1290.78元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；3、以1290.78元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年1月1日起计算至实际支付之日止；4、以645.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年8月6日起计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李三男于本判决生效之日起五日内一次性支付原告苏州爱涛物业管理有限公司2010年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13553.19元及滞纳金（1、以10326.24元为基数，从2018年3月14日起按照按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以10326.24元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；2、以1290.78元为基数，从2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以1290.78元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；3、以1290.78元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年1月1日起计算至实际支付之日止；4、以645.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年8月6日起计算至实际支付之日止）。二、驳回原告苏州爱涛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费478元，减半收取239元，由被告李三男负担120元，原告苏州爱涛物业管理有限公司自负119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵雅婷二〇二〇年十一月五日书记员  俞 林