上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初12638号原告：张祥龙，男，汉族，1990年9月24日出生，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：梅陈伟，浙江欧硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家涵，浙江欧硕律师事务所律师。被告：上海天策房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：林韵青，执行董事。委托诉讼代理人：陈顺。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。被告：赵云，男，汉族，1985年9月10日出生，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：陈凌翔，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告张祥龙诉被告上海天策房地产咨询有限公司(以下简称“天策公司”)、赵云居间合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告张祥龙的委托诉讼代理人梅陈伟、被告天策公司的委托代理人陈顺、戴佐江、被告赵云的委托诉讼代理人陈凌翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祥龙提出诉讼请求：1、二被告返还团购费5万元；2、二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年10月1日,原告与案外人上海新明环球置业有限公司(以下简称“新明公司”)签订《商品房认购协议》,欲购买位于嘉定区浏翔公路XXX号XXX层XXX室房屋。2017年6月12日,原告、案外人陈某某与新明公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告与陈某某向新明公司购买上述房屋,总价95万元。同日,原告张祥龙与被告签订《团购服务协议》,约定原告向被告天策公司支付团购费8万元,可以在购房时享受15万元的优惠。后原告以支付宝转账的形式向被告赵云支付团购费5万元。因新明公司不能按时交房,原告与陈某某共同起诉至上海市嘉定区人民法院,法院经审理后作出(2019)沪0114民初17323号民事判决书,判决解除原告张祥龙、案外人陈某某与新明公司于2017年6月12日签订的《上海市商品房预售合同》，新明公司应于判决生效之日起十日内返还购房款48万元。原告认为,自原告与新明公司签订的《上海市商品房预售合同》解除后,原告已经不能享受以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益,作为从合同的团购合同关系应一并解除，被告天策公司、赵云收取的团购费5万元应当予以返还，故诉至本院。被告天策公司辩称，不同意原告的诉讼请求，其未收到原告的5万元团购费，与原告之间没有建立任何法律关系，原告起诉其返还团购费没有事实和法律依据。被告赵云辩称，不同意原告的诉讼请求，其销售房屋是职务行为，不应作为本案的被告。本案不存在团购关系，原告是委托其个人就房价优惠、延期付款等事项与新明公司协调，原告支付给其本人的5万元不是用于团购，不能算在购房款里。双方之间是委托关系，被告服务完毕，不应退还5万元。另，被告认为原告的请求已过三年的诉讼时效。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、商品房认购协议，证明原告认购新明公司开发案涉房屋。被告天策公司、赵云对该证据的真实性均无异议。2、上海市商品房预售合同，证明原告与陈某某共同购买新明公司案涉房屋的事实。被告天策公司、赵云对该证据的真实性均无异议。3、团购服务协议，证明原告与被告天策公司就团购费的金额及购房优惠进行约定事实。被告天策公司认为其与原告没有签订过团购服务协议，该证据没有其盖章，对真实性不予认可。被告赵云认为其没有向原告提供过团购协议模板，对该证据的真实性不予认可。4、支付宝转账电子回单，证明原告向被告天策公司的员工即被告赵云支付5万元团购费的事实。被告天策公司对该证据的真实性无异议，关联性不认可。被告赵云对该证据的真实性无异议，关联性不认可，其收取这笔钱后为原告争取到了优惠价格及延期付款，该款是委托费，非团购费。5、上海市嘉定区人民法院民事判决书，证明原告及陈某某与新明公司签订的上海市商品房预售合同已经判决解除的事实。被告天策公司、赵云对该证据的真实性均无异议。6、上海市人民政府公告，证明2017年1月7日起，上海市已暂停提供商业办公项目网上签约的事实。被告天策公司、赵云对该证据涉及的的暂停网签的内容无异议。7、存储被告赵云与陈某某录音数据的录音光盘及录音文字转换记录，证明被告赵云同意归还案涉款项，该款并非赠与其个人的事实。被告天策公司认为其非该证据的当事人，无意见可发表。被告赵云对该证据的真实性认可，但认为与本案无关。根据被告赵云申请，本院通知证人陆某某到庭作证。陆某某证明其担任被告天策公司案涉楼盘销售总监期间，被告赵云系其部门员工，赵云与原告建立了“一对一”的销售服务关系，主要为原告提供了延期签约、价格优惠方面的服务。其本人知道被告赵云收取了原告的5万元，但未向被告天策公司反映。原告对证人陆某某关于被告赵云提供“一对一”销售服务的证言以及在销售活动中团购费抵扣房价的陈述表示认可，对其他证言认为不真实。被告天策公司确认证人陆某某曾担任案涉楼盘的销售总监，现已离职，但认为天策公司没有与原告建立团购服务关系，没有收取过团购费，被告赵云私自收取客户款项，违反了公司的纪律。被告赵云对证人陆某某的证言表示认可。经审查，原告提供的证据1、2、4、5具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；证人陆某某的证言，对原、被告一致认可的部分，能够证明本案的事实，本院予以采信；对证据3，因缺乏被告天策公司、赵云的盖章、签字，与合同的形式要件不符，且二被告均未予以确认、追认，本院不予采信；证据6、7与本案无关联，本院不予认定。根据以上采信的证据，结合当事人的当庭陈述以及已经发生法律效力的本院(2018)沪0116民初7592号、8407号、8920号民事判决书认定的基本事实，本院认定本案事实如下：2016年5月底，案外人新明集团控股有限公司的子公司新明公司及浙江融亿营销策划有限公司(以下简称“融亿公司”)与被告天策公司签订了《上海新明“中童·巴比尼”场外独家销售委托合同》，新明公司为委托方、融亿公司为代理方、被告天策公司为受托方，三方在合同中约定：被告天策公司作为新明公司开发的位于上海市嘉定区丰翔公路与浏翔公路交界处“中童·巴比尼”项目的独家销售代理商。合同同时对委托期限及范围、三方的权利义务、日常管理、代理费结算及支付方式等进行了约定。后被告天策公司(乙方)又与融亿公司(甲方)签订了《上海新明项目独家电商团购合作协议》，约定甲方同意乙方以团购优惠活动形式向客户推广，提供以电商、团购、发展下级渠道等服务，并同意乙方收取客户团购服务费，团购服务费不抵入房款。此团购费作为乙方组织下级中介渠道踩盘餐费车费、先行支付下级中介及业务员部分佣金费用及相关宣传推广活动等费用。如发生客户退房的，则乙方全额退还向客户收取的团购服务费。2016年10月7日，原告张祥龙与新明公司签订《商品房认购协议》，原告以1,387,851元的价格认购坐落于上海市嘉定区南翔镇浏翔公路XXX号“新明六一广场”2层260室房屋。该房屋属于被告天策公司独家代理销售的“中童·巴比尼”项目楼盘。被告天策公司安排其员工即被告赵云为原告提供“一对一”销售服务，被告赵云作为销售代表，同时在认购协议上署名。协议订立后，原告及后来参与共同购买案涉房屋的案外人陈某某陆续向新明公司支付购房款计48万元。2017年6月12日，原告及陈某某和新明公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告及陈某某向新明公司购买上述案涉房屋，总房款为95万元。同日，原告通过支付宝向被告赵云转账5万元。因新明公司不能按时交房，原告及陈某某诉至上海市嘉定区人民法院，法院经审理后于2019年9月27日作出(2019)沪0114民初17323号民事判决书，判决解除原告及陈某某与新明公司之间的《上海市商品房预售合同》，新明公司返还原告购房款48万元。该判决认为无证据证明新明公司收取了原告转账给被告赵云的5万元，故不予支持。另查明，本院已经发生法律效力的(2018)沪0116民初7592号、8407号、8920号民事判决书，讼争的团购费均为案涉楼盘其他房屋，该些案件的购房者王来丽及王来娟、强运、曾芳妍均未与被告天策公司签订《团购服务协议》，以服务费的名义向被告天策公司分别支付6万元、5万元、5万元。被告天策公司确认该些款项为团购费。本案争议的焦点：原告与被告天策公司有无法律关系，属于何种法律关系？被告赵云收取5万元是否属于职务行为？5万元属于何种法律性质？原告支付的5万元如何处置？关于原告与被告天策公司的法律关系问题。《商品房销售管理办法》第二十七条规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况”。被告天策公司是案涉楼盘的独家销售代理商，其应按照规定向社会大众如实进行推介。原告作为购房者，唯有与被告天策公司建立关系，才能取得认购资格，进而订立预售合同。从被告天策公司安排被告赵云为原告提供销售服务、原告与新明公司签订认购协议、认购协议上署名被告赵云、直至原告及陈某某与新明公司订立商品房预售合同等系列行为，足以确认，被告天策公司以显名代理的方式，与原告形成了以最终签订《上海市商品房预售合同》为生效要件的预约合同关系。因此，本院认为，原告与被告天策公司建立的是商品房预约合同关系。被告天策公司辩称与原告没有任何法律关系，但未否认其销售人员即被告赵云为原告提供销售服务以及原告认购案涉房屋的事实，也未提供证据证明原告抛开作为独家销售代理商的被告天策公司，与新明公司直接协商购房事宜，故被告天策公司的辩解本院不予采信。关于被告赵云收取5万元的行为是否属于职务行为的问题。被告赵云作为被告天策公司的销售人员，系代表被告天策公司为原告提供案涉房屋的销售服务，被告天策公司对此亦未予否认。作为购房者一方的原告，视被告赵云的销售服务行为代表被告天策公司，在其认知范围内认为被告赵云代表被告天策公司收款，应属合理。因此，本院认为，原告向被告支付5万元，除其明示该款归属被告赵云个人，应视为向被告天策公司付款，故被告赵云收取5万元的行为应属于职务行为。至于被告赵云收款后未交纳公司的行为，被告天策公司在庭审中亦明确指出被告赵云此行为违反公司纪律。被告赵云辩称该款是原告因委托其从事购房活动而支付其本人的费用，但原告明确予以否认，被告未能举证加以证明与原告有此约定，故本院对被告的辩解不予采信。关于原告付款给被告天策公司5万元的法律性质。作为案涉楼盘独家销售代理商的被告天策公司，在向原告提供销售服务时，应已如实告知原告认购房屋的真实情况。按原告陈述，该些真实情况包括被告天策公司开展的团购优惠活动。二被告否认向原告提供《团购服务协议》格式合同，但不能否定原告已获悉相关优惠信息，不管原告从何渠道获取。故原告支付5万元，目的是为了获得购房价格上的优惠。因此，本院确认，该5万元与被告天策公司在其他销售案例中为购房优惠收取的团购费性质相同。本院认为，被告天策公司是以新明公司的名义对外销售房屋，并从新明公司处按照购房款总额的一定比例结算销售佣金。案涉楼盘的销售标价和底价均由新明公司在事先就已经制定，不存在被告天策公司接受原告委托，就涉案房屋的实际销售价格与新明公司重新进行协商的过程。被告天策公司收取的5万元的法律后果是与购房者形成了以《上海市商品房预售合同》签订为生效要件，以新明公司给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。其性质应为被告天策公司为确立预约关系而收取的预付款，并非其根据原告的委托，从事价格协商而收取的服务报酬。《上海市商品房预售合同》签订后，系争的5万元团购费已经转化为原告以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益对价。关于《上海市商品房预售合同》解除后，原告支付的5万元团购费的处置问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因新明公司未能按期交付房屋，原告与新明公司之间的《上海市商品房预售合同》被判决解除后，原告已经不能享受以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益，故原告所支付的5万元团购费应当由被告天策公司负责返还。被告天策公司在承担责任后，可另行向被告赵云主张权利。关于诉讼时效问题。被告赵云主张原告的诉讼请求已过三年诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告在2017年6月12日付款给被告天策公司，其与新明公司订立的《上海市商品房预售合同》于2019年9月27日被上海市嘉定区人民法院判决解除。原告知道自己权利受到损害的时间应为该判决生效之日，即预售合同解除之时。本院认为，原告的诉讼请求尚未超过三年的诉讼时效。因此，本院对被告赵云就诉讼时效提出的抗辩意见不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海天策房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张祥龙5万元。二、驳回原告张祥龙的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取525元，由被告上海天策房地产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 潘永华二〇二〇年十一月二十七日法官助理 胡 琼书 记 员 陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……