广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3940号原告：从化市大兴企业有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：邝卫文。委托诉讼代理人：周其俊，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦贤，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：周文芝，女，1973年12月15日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晚辉，男，1968年10月15日出生，汉族，住广东省广州市从化区。系被告周文芝丈夫。第三人：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：杨耀光。原告从化市大兴企业有限公司（以下简称“大兴公司”）诉被告周文芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法由审判员肖少珍适用简易程序进行独任审理。案件审理过程中，本院依被告周文芝的申请，依法追加广州市盛唐房地产开发有限公司（以下简称“盛唐公司”）为第三人，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告大兴公司的法定代表人邝卫文、委托诉讼代理人周其俊律师、张锦贤律师及被告周文芝的委托诉讼代理人殷锦培律师、肖晚辉到庭参加了诉讼，第三人盛唐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭后，双方协商无果。本案现已审理终结。原告大兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《XX花园商品房定购书》；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2006年4月27日签订《XX花园商品房定购书》，约定被告定购原告预售的位于广州市从化区街口街新村北路豪泉阁1101号房，建筑面积162.7平方米，房屋总价为人民币357940元。原、被告双方签订《XX花园商品房定购书》后，被告向原告支付了购房款（含定金）131443.54元，但剩余房款被告并未按照定购书约定于2006年5月30日前办理银行按揭。因被告未按约定办理银行按揭，且至今未向原告支付剩余房款，该行为已严重违反了双方签订的《XX花园商品房定购书》第一条第四款、第二条第二款等约定，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告有权解除合同。对于原告已收取的被告支付的购房款131443.54元（含定金1万元），原告同意退回本金给被告。原告大兴公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《XX花园商品房定购书》（复印件）；2.（2015）穗从法民二执外异字第7号《民事判决书》；3.当庭提交：《广州市盛唐房地产开发有限公司关于翰林国际项目的情况说明》（复印件）。被告周文芝辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、原告提出的解除权已过法定期限。根据定购书的约定，剩余购房款286000元必须在2006年5月23日办理银行贷款按揭，否则按违约责任处理，因此原告应在2007年5月22日前行使合同解除权，但是原告在2006年11月9日将涉案房屋所属的项目整体转让给第三人盛唐公司，并在会议备忘录上明确了涉案房屋由被告周文芝与第三人盛唐公司签订房屋买卖合同，房价不变等内容。2、涉案房屋已经移交给第三人盛唐公司，原告现在已经不是涉案房屋的开发商，对涉案房屋不具备行使合同解除的权利。3、本案经过一审、二审执行异议之诉，生效判决已经认定本案定购书是合法有效，只是待第三人盛唐公司与被告签订合同，现第三人盛唐公司告知被告，必须得到原告的同意才能与被告签订合同。4、本案仅有的法律关系是债权债务关系，基于被告欠原告购房款而产生的，因此原告只能主张要求被告支付原告已经垫付的购房款226496.46元（357940元-131443.54元）。5、涉案房屋所属项目是在政府协调下整体转让的，在预售商品房许可证上备注不可对外销售，涉案房屋已备案为被告周文芝所有。6、原告主张合同解除是依据定购书第一条第四款办理按揭贷款必须签订商品房买卖合同的约定，但被告在2006年4月27日支付2万元定金，首期款是在2006年5月22日交付，实际上也并没有严格按照合同约定的第二条第一款履行，原告对此也没有提出异议，其实是因为原告当时拟将项目整体转让，所以才没有跟被告签订商品房买卖合同，不应视为被告违约。另原告已将涉案房屋的剩余购房款全部垫付给第三人盛唐公司，但原告至今没有通知被告补交房款，原告曾表示愿意双倍返还被告已付的购房款，要求被告退回涉案房屋，但被告要求继续履行合同。被告是在另案执行异议之诉中才得知涉案房屋被查封以及一揽子解决会议备忘录。被告周文芝为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1、《XX花园商品房定购书》及收款收据；2、第三人盛唐公司证明、原盛唐公司员工钟健证明；3、（2015）穗从法民二执外异字第7号协助调查函及广州市从化区国土资源和房屋管理局复函（复印件）；4、大兴公司与盛唐公司的会议纪要的整理（复印件）；5、关于盛唐翰林国际公馆住宅楼工程（1-4＃楼）验收情况说明（复印件）；6、（2015）穗从法执异字第16号执行裁定书、（2015）穗从法民二执外异字第7号民事判决书、（2016）粤01民终8601号民事判决书；7、第三人盛唐公司在（2015）穗从法民二执外异字第7号案提交的答辩状（复印件）。第三人盛唐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面诉讼意见。经审理查明：庭后，被告周文芝提交涉案房屋的房屋信息查册，涉案房屋广州市从化区街口街新村北路XX花园豪泉阁1101号房现已变更地址为广州市从化区街口街XX街89号7栋1101房【翰林国际公馆住宅楼工程1栋（自编号4号楼）街口街XX街89号7栋（自编号4号楼）11层1101房】，上述房屋变更信息已由原告大兴公司进行确认。另查册表显示涉案房屋房屋状态为已预售、未签定合同、未确权、被查封、被冻结。2006年4月27日，被告周文芝与原告大兴公司签订《XX花园商品房定购书》，约定：被告定购位于广州市从化区街口街新村北路XX花园豪泉阁1101号房，房屋建筑面积为162.7平方米，房屋单价为每平方米2200元，总房价为357940元。双方还约定被告签署定购书时交付2万元定金，2006年5月4日前被告须支付首期房款71940元（总房款的20%），被告须于2006年5月30日前申办按揭贷款按揭28.6万元，否则按违约处理。原告于2006年4月27日向被告出具收到2万元的收据；原告于2006年5月22日向被告出具收据确认收到XX花园豪泉阁1101房首期房款（现金）3万元及出具收据确认收到XX花园豪泉阁1101房首期房款（转账）81443.5元。及后原、被告双方并未签订商品房买卖合同，购房余款被告亦未交付给原告。另查，本院生效的（2015）穗从法民二执外异字第7号原告周文芝诉被告朱启达、杨红云、第三人从化市大兴企业有限公司、广州市盛唐房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案件的民事判决书查明事实如下：1、因大兴公司经营不善，在2009年将“XX花园”楼盘整体转让给盛唐公司，盛唐公司接手后将“XX花园”改名为“翰林国际公馆”。2、2010年12月28日，大兴公司与盛唐公司在从化市政府主持下签订《关于【翰林国际公馆】项目（原XX花园）项目转让问题一揽子解决会议备忘录》，盛唐公司认可大兴公司预售的包括（2015）穗从法民二执外异字第7号案讼争房产在内的15套房有效，由盛唐公司与原业主重新签订购房合同，房价按照大兴公司原订购书单价计算（单价低于2000元/平方米的按2000元/平方米计）。3、2010年12月，盛唐公司在向从化市国土资源和房屋管理局申请办理【翰林国际公馆】1-4号楼预售许可证时，向从化市国土资源和房屋管理局承诺就包括（2015）穗从法民二执外异字第7号案讼争房产在内的1-3号楼22套房（未取得预售许可证）以及预售的4号楼1套房（未备案）合共23套房与大兴公司、原业主谈妥处理方案或盛唐公司通过法律诉讼程序确权前，盛唐公司对该23套房暂不进行销售。从化市国土资源和房屋管理局根据前述情况，在办理1-3号楼和4号楼的预售许可证【编号：从化房预（网）字第××号、第××号】时，在预售许可证上注明了这些房屋不对外公开销售。其中，（2015）穗从法民二执外异字第7号案讼争房产4号楼1101房在从化房预（网）字第××号商品房预售许可证上备注了“该项目1101房不对外公开销售”。再查，根据第三人盛唐公司于2015年9月14日出具的《关于翰林国际项目的情况说明》（盛唐地产函字﹝2015﹞037号）显示，原告与第三人盛唐公司双方约定了原大兴公司销售的15套房产450万元人民币已由第三人盛唐公司从项目转让款中扣除，原大兴公司销售的房产业主尚未交齐房款尾款的，剩余未收房款的应由原开发公司大兴公司收取。后查，本院于2020年9月16日将本案的起诉状副本送达至本案被告周文芝。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《XX花园商品房定购书》是原、被告双方真实意思表示，合约内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。关于解除合同的问题。对于原告大兴公司是否享有合同解除权的问题。本案原告与第三人盛唐公司就涉案房屋所属的项目转让时，约定了原大兴公司销售的房产业主尚未交齐房款尾款的，剩余未收房款的应由原开发公司大兴公司收取。因此，被告抗辩认为原告已经不是涉案房屋的开发商，对涉案房屋不具备行使合同解除的权利的理由不成立，本院不予支持；本案被告未按照《XX花园商品房定购书》约定的时间2006年5月30日前将剩余房款申办按揭贷款，构成违约，且被告至今亦未支付剩余房款给原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此本案原告依据《XX花园商品房定购书》的约定履行解除权符合合同依据，本院予以支持；对于原告的解除权是否已过法定期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案原、被告双方当事人在签订定购书时并未约定合同解除权的行使期限，且在本案审理过程中，被告亦无提交证据证明其行使了催告权，故本院认定原告的解除权未超过法定期限；至于《XX花园商品房定购书》解除的时间。被告于2020年9月16日收到本院送达的本案起诉状副本，即被告已于2020年9月16日收到原告主张解除合同的通知，故本院认定原告与被告签订的《XX花园商品房定购书》于2020年9月16日解除。关于被告周文芝已付的购房款及定金的问题。本案原告虽然仅诉请解除原、被告双方签订的《XX花园商品房定购书》，但为有效化解社会矛盾，减少当事人诉累，本院将一并处理被告已付的购房款及定金的问题。庭审中，原、被告均确认被告周文芝已付购房款131443.54元（含定金2万元），原告亦同意将其已收取的购房款131443.54元（含定金1万元）退回给被告。由于本案是被告违约致使合同不能实现而解除，又因为原告已明示放弃其要求赔偿损失等的权利，因此原告已收取的定金及购房款共计131443.54元应返还给被告。第三人盛唐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告从化市大兴企业有限公司与被告周文芝于2006年4月27日签订的《XX花园商品房定购书》于2020年9月16日解除；一、原告从化市大兴企业有限公司与被告周文芝于2006年4月27日签订的《XX花园商品房定购书》于2020年9月16日解除；二、原告从化市大兴企业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款（含定金）131443.54元给被告周文芝。本案受理费3335元（原告已预交），由原告从化市大兴企业有限公司负担1225元，被告周文芝负担2110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年十一月十日书记员  汪荣松