广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初4716号 原告：黄翠玲，女，1962年10月20日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄以忠，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗扬权，广西汇豪律师事务所实习律师。 被告：南宁某某企业投资集团有限公司，住广西南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦。 法定代表人：覃万丰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫隆芳，该公司职员。 被告：覃某某（曾用名覃业兴），男，1967年7月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。 第三人：覃某，女，1969年9月23日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告黄翠玲与被告南宁某某企业投资集团有限公司（以下简称某某公司）、覃某某、第三人覃某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告黄翠玲的委托诉讼代理人黄以忠、罗扬权，被告某某公司的委托诉讼代理人莫隆芳到庭参加了诉讼。被告覃某某、第三人覃某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告某某公司于2011年9月13日签订的《参与合作定向开发协议书》（以下简称《定向开发协议》），协议书约定总房款为429319元；二、判令被告返还已交纳的定向开发款128796元与违约金及逾期利息（第一项违约金以交纳款项128796元为基数，按5%计算，共6439.8元；逾期未支付利息按照年利率8%计算，从2011年11月30日起至2014年1月1日止共764天，共计21866.7元；第二项违约金从2014年1月1日起直至被告还清之日，暂计至2019年11月25日共2154天，按年利率8%计算，共61650.35元；两项违约金及逾期利息合计89956.85元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人覃某于2011年9月13日携带盖有某某公司公章及法人覃某某私章的《定向开发协议》与原告签订，约定原告购买被告某某公司名下的位于南宁市梧公路南面（白土岭）地块开发房地产“圣展国际”1号楼第Ａ单元1802号房，面积87.26㎡，房屋价款432919元。根据约定，原告于2011年9月10日将第一次房款的30%即128796元通过银行转账至被告覃某某的账户，但被告至今未建成楼房，无法向原告交付房屋，原告数次催促被告交房或者退还购房款均未果。根据《定向开发协议》第六条和第十条的约定，被告保证在2011年10月份对定向开发的项目动工建设，且在收到原告的定向开发款后，如不能按约定如期开工建设该项目的，视为违约，被告要在2011年11月30日前无条件退还原告所交纳的款项，并按照所交款项的5%支付违约金。随后被告某某公司未能在2011年10份如期进行开工建设，原告要求被告承担未按时开工的违约责任，无条件退回已交纳的款项，并支付已交款项5%的违约金及逾期支付利息。逾期支付利息利率双方未做约定，原告主张参照《定向开发协议》第九条约定的年利率8%主张。2014年1月1日后，被告某某公司未能如期向原告交付房屋，根据该约定，应以所交付的总款数按所拖延的时间乘以年利率8%的标准支付违约金，直至交付房屋止。被告直至原告起诉前仍未能交房，原告主张暂计至2019年11月25日。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告某某公司辩称：一、同意解除双方签订的《定向开发协议》；二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告某某公司在未取得房屋预售许可证，与原告签订《发协议书》，该协议书属于无效合同，被告某某公司愿意返还原告已付的定向开发款，并从原告交付该款项之日起按银行间同业拆借中心的贷款利率计算该款项利息，不同意原告的诉讼请求计算违约金及利息；三、签订该协议书双方是某某公司和原告，所收的款项也全部是用于公司的运营，根据合同的相对性，本案的相关义务应由被告某某公司承担，与覃某某、覃某无关。 被告覃某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面的答辩意见。 第三人覃某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面意见。 经审理查明：2011年9月13日，原告（乙方）与被告某某公司（甲方）签订了一份《定向开发协议》，主要约定：甲方于2011年8月3日与广西崇州市建卓资产经营有限公司签订了《崇左市国有土地开发项目合作合同》《南宁圣展房地产开发有限公司增资扩股协议书》《南宁圣展房地产开发有限公司股权转让协议书》等系列合作开发协议，共同出资成立南宁圣展房地产开发有限公司（甲方占股51%），开发该公司名下，位于南宁市兴宁区梧公路南面（白土岭），面积为8466.52㎡（折合为12.70亩）的白土岭地块房地产项目，乙方为甲方投资、管理、关联系统内职工（或职工家属，下同），甲方为有效解决内部职工的住房困难，提高员工福利，拟将此项目的部分面积以定向开发形式，按优惠价格定向开发给集团系统内职工，乙方自愿参与该项目的定向开发合作，为此，甲、乙双方本着平等互利、诚实守信原则，订立本协议；乙方参与合作定向开发的项目位于南宁市兴宁区梧公路南面，面积为8466.52㎡（折合为12.70亩），土地性质为出让土地，土地证号：南宁国用（2011）第565374号，土地宗地号04××01，土地用途为城镇住宅用地，容积率为不高于4.0；定向开发的项目暂定名称为“圣展国际”，由甲方负责统一规划设计，暂定为地上27层，地下一层，分1＃、2＃楼两栋，计容建筑面积约为33866.08平方米；本合作定向开发采用分户析产形式，乙方根据甲方委托设计单位提供的设计图，选定相应的户号，采取合作优先原则，先交款先选房，乙方该次参与合作定向开发所选的房号为1号楼第Ａ单元1802号，面积为87.26㎡，乙方按所选的1Ａ1802号房号和该协议对应的合作定向开发单价商定为4920元／㎡，要缴纳的合作开发款总额为429319元，在报名时即选择好相应的房号并签订本协议，第一次缴纳总款的30%即128796元，第二次在项目开工后30天内缴纳总款的20%即85864元，如乙方不能按时交付第二次应交款项的，视为乙方自动放弃合作定向开发行为，甲方有权解除协议，在两个月内把乙方交付的首次款项无息退还乙方。甲方保证在2011年10月份对定向开发的项目动工建设，两年（至2013年9月30日前）内建成封顶。定向开发的项目达预售条件后，乙方（或乙方指定的其他人）必须按甲方的要求和安排与项目开发单位圣展公司签订“商品房买卖合同”，到房产管理部门办理预售登记备案手续，本合作协议自然转为《商品房买卖合同》继续履行。如甲方超过2014年1月1日不能交付房屋的，甲方按乙方所交付的总款项按所拖延的时间以年利率8%的标准支付违约金，直至交付房屋止。甲方在收取乙方的定向开发款项后如不能按约定如期开工建设该“圣展国际”项目的，视为甲方违约，甲方要在2011年11月30日前无条件退还乙方所交纳的款项，并按所交款项的5%支付违约金给乙方。上述协议签订后，原告向被告某某公司支付了房屋30%的开发款总额合计128796元，被告某某公司向原告开具了《收据》予以确认，并备注房号1Ａ1802（覃某指标）。之后，因被告某某公司未能在约定时间内开工建设“圣展国际”项目及交付房屋给原告，又未能将房款退还给原告，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告某某公司则答辩如前。 上述事实有各方当事人的陈述以及《定向协议书》《收据》等证据材料在卷佐证。 本院认为：本案应结合原告与被告某某公司之间的权利义务内容，对双方之间签订的《定向开发协议》的合同性质、合同效力予以认定；进而分析认定原告依据《定向开发协议》所提出的退还购房款并支付违约金的主张有无事实与法律依据。 一、关于本案《定向开发协议》的性质及效力。 原告与被告签订的《定向开发协议》所约定的内容，符合商品房预约合同的法律特征，其宗旨是为签订正式的商品房买卖合同服务的。该协议虽然对所出售商品房的位置、面积、总价及交房时间进行了约定，但对商品房交付使用条件、装饰与设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同应具备的关键性条款均未进行约定。因此，《定向开发协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。但该《定向开发协议》与签订时案涉项目是否取得商品房预售许可证并无关联，因其系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应受其约束，并依约履行各自的义务。 二、关于解除合同并退还购房款的问题。 根据《定向开发协议》约定，被告某某公司应在2011年10月前动工建设“圣展国际”项目，并在2013年9月30日前建成封顶，并于2014年1月1日之前向原告交付房屋。但截止至今，被告某某公司并未按合同约定将案涉房屋交付给原告，其行为构成违约，致使原告无法实现订立《定向开发协议》的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告要求解除其与被告某某公司签订的《定向开发协议》的主张，符合法律规定，本院予以支持。在解除原告与被告某某公司签订的《定向开发协议》的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，原告要求被告某某公司退还购房款128796元的主张，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于违约责任的问题。 由于原告与被告某某公司在《定向开发协议》中的第九条、第十条分别明确约定，“如甲方超过2014年1月1日不能交付房屋的，甲方按乙方所交付的总款项按所拖延的时间以年利率8%的标准支付违约金，直至交付房屋止”，“甲方在收取乙方的定向开发款项后如不能按约定如期开工建设该圣展国际项目的，视为甲方违约，甲方要在2011年11月30日前无条件退还乙方所交纳的款项，并按所交款项的5%支付违约金给乙方”。可见，双方已约定了逾期开工以及逾期交房的违约金标准，因此在被告某某公司已无法实际交付房屋造成根本违约的情况下，原告要求被告某某公司支付违约金有事实与法律依据，本院依法予以支持。故本案的违约金计算方式为：逾期开工违约金128796×5%=6439.8元；逾期交房的违约金，以128796元为基数，按年利率8%，自2014年1月2日起算至该款项还清之日。两项合计即为被告某某公司应向原告支付的违约金。对于原告要求被告支付逾期利息的主张，因《定向开发协议》对此并未约定，本院依法不予支持。 四、关于被告覃某某、第三人覃某应否承担责任的问题。 原告与被告某某公司签订案涉《定向开发协议》时，被告覃某某的身份为某某公司的法定代表人，第三人彼时系被告某某公司的员工，原告对此亦是知晓的。第三人携带盖有被告某某公司公章与被告覃某某私章的《定向开发协议》找原告，原告自愿与其签订案涉协议书。基于此，被告覃某某、第三人覃某的上述行为应认定职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故原告要求被告覃某某承担返还和赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下： 一、解除原告黄翠玲与被告南宁某某企业投资集团有限公司签订的《参与合作定向开发协议书》； 二、被告南宁某某企业投资集团有限公司退还原告黄翠玲定向开发款128796元； 三、被告南宁某某企业投资集团有限公司向原告黄翠玲支付违约金（逾期开工违约金128796×5%=6439.8元；逾期交房的违约金，以128796元为基数，按年利率8%，自2014年1月2日起算至该款项还清之日；两项合计即为本案的违约金）； 四、驳回原告黄翠玲的其他诉讼请求。 本案受理费3870元，由被告南宁某某企业投资集团有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  宋其铅 人民陪审员  杨桂菊 人民陪审员  庞 春 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  向柔澜