上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初14540号原告：钱雅静，女，1994年4月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱莉，上海市汇业律师事务所律师。被告：李刚，男，1964年3月24日生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告钱雅静诉被告李刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日、9月28日公开开庭进行了审理。原告钱雅静的委托诉讼代理人朱莉到庭参加两次庭审，被告李刚到庭参加了第一次庭审，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告钱雅静向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于2020年5月31日解除；2.判令被告支付原告垫付的水电煤费用1,644.15元；3.判令被告支付原告维修费800元(两扇门维修费200元、恢复吊扇费用100元、卫生间防水台恢复原状费用500元)；4.判令被告赔偿因其违约造成的再次租房中介费损失3,200元；5.判令被告支付提前解约违约金7,000元；6.判令被告赔偿因违约造成的房屋空置期租金损失12,600元(空置期自2020年6月1日起至2020年7月25日，共计54天，按月租金7,000元的标准计算)；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月1日，原、被告就位于上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订《房屋租赁合同》，约定月租金7,000元，押金7,000元，租赁期自2019年12月1日起至2021年6月30日止。2020年5月31日，被告要求提前解除租赁合同。被告租赁期间，由原告为其垫付了部分水电煤费用，同时被告损坏了部分房屋设施。因被告的违约退租行为，致使涉讼房屋发生54天空置情况且原告支付了再次出租的中介费用。现原告诉至法院，要求判如所请。被告李刚辩称，同意原告的第一、二项诉请。关于维修费用，不同意支付两扇门的维修费用，其中只有一扇门是由被告家人在使用时损坏，但该费用应当由原告支付，仅需要20元即能修复。被告确实将吊扇改为吊灯，换下的吊扇在原告房间内。卫生间防水台确实是被告改动的，但仅需200元即能修复。不同意赔偿中介费损失，与被告无关。违约金同意支付3,500元，以押金7,000元进行抵扣。不同意赔偿空置期损失，与被告无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、付款凭证、缴费约定协议、佣金确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租涉讼房屋；租赁期限自2019年12月1日起至2021年6月30日止；月租金7,000元，租赁保证金为一个月租金7,000元；乙方在合同期限届满前提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。签订上述租赁合同后，双方依约履行合同。2020年5月被告提出提前解除双方的租赁合同，审理中原、被告双方一致确认租赁合同于2020年5月31日解除。被告租赁涉讼房屋期间，原告为被告垫付水电煤费用1,644.15元。审理中，被告确认：1.涉讼房屋中的一扇房门在其家人使用过程中损坏；2.被告将涉讼房屋中的一台吊扇更换为吊灯；3.被告自行改造了涉讼房屋卫生间防水台。另查明，2020年7月20日，原告与案外人周某签订房屋租赁合同，将涉讼房屋出租给周某，租赁期限自2020年7月25日至2021年7月24日，月租金6,400元。同日，原告向德佑房地产经纪有限公司支付佣金3,200元。审理中，原告同意被告已经支付的押金在本案中一并处理，扣除水电煤维修费用后剩余部分予以返还。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。现原、被告双方对于合同于2020年5月31日解除均无异议，本院对原告的相应诉请予以确认。被告提前解除租赁合同的行为，违反双方合同的约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金7,000元的诉请，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告主张承担3500元的违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于中介费损失，鉴于原告再行出租涉讼房屋所支付的中介费并非必然发生费用，原告主张被告承担相应的中介费损失，缺乏依据，本院不予支持。关于空置期损失，原告提供了其与案外人周某的租赁合同证明因被告提前解除租赁合同导致涉讼房屋产生54天空置期，并据此向被告主张相应空置期限内的租金损失，本院认为被告提前退租确实导致原告因涉讼房屋空置而遭受损失,但考虑到根据合同约定被告已经需要承担7,000元的违约金等因素，本院酌情确定被告需要向原告支付空置期损失3,500元。关于维修费用，鉴于被告确认涉讼房屋的一扇门是由家人在使用时损坏，对于吊扇及卫生间防水台确实进行了更换或改动，本院酌情确定被告应当向原告支付维修费用300元。关于水电煤费用1,644.15元，被告不持异议，本院予以确认。关于押金，原告同意扣除水电煤维修费用后剩余部分予以返还，并无不当，本院予以准许。经核算，原告应当向被告返还押金5,055.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告钱雅静与被告李刚就上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告李刚应向原告钱雅静支付水电煤费用1,644.15元(以押金中的1,644.15元作抵)；三、被告李刚应向原告钱雅静支付维修费300元(以押金中的300元作抵)；四、被告李刚应于本判决生效之日起十日内支付原告钱雅静违约金7,000元；五、被告李刚应于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱雅静空置期损失3,500元；六、原告钱雅静应于本判决生效之日起十日内返还被告李刚剩余押金5,055.85元；七、驳回原告钱雅静的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431.10元，因本案适用简易程序减半收取计215.55元，由原告钱雅静负担160元、被告李刚负担55.55元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年十一月二十三日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。