文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12189号原告：林勤，女，1996年2月8日出生，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：陈琪，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁凌峯，四川衡平律师事务所律师。被告：张芸，男，1988年8月16日出生，汉族，住四川省内江市市中区。第三人：张**，女，1959年7月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陈琪，四川衡平律师事务所律师。原告林勤与被告张芸、第三人张**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月23日、2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告林勤及其委托诉讼代理人袁凌峯，被告张芸到庭参加诉讼。因案涉出租房屋的所有权人为张**，张**可能与案件的处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知张**作为第三人参加本案诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告林勤及其委托诉讼代理人陈琪、被告张芸、第三人张**的委托诉讼代理人陈琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林勤向本院提出诉讼请求：1.被告向原告补交所欠租金52500元。2.被告向原告支付违约金3097.5元（应算至实际付清之日，暂算至起诉之日）。诉讼过程中，原告将违约金的计算方式明确为：以被告未付租金为基数，从2018年4月1日起算，按每日万分之二计算至实际付清之日止。事实和理由：2017年6月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市北部新区XX大道XX号X栋XX-X的房屋出租被告使用。双方约定：免租期半个月，租赁期为24个月，从2017年7月1日至2019年6月30日止，租金3500元/月，按季度交纳。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，而被告在2019年4月1日后未再支付房租。被告至今拖欠原告2018年4月1日至2019年6月30日房租52500元。根据双方《房屋租赁合同》第七条第4款关于违约金的约定，被告还应向原告就未付租金部分按每日万分之二向原告支付违约金。被告久拖不交租金，是完全违背信用的违约行为，极大损害了原告的利益。特起诉至人民法院，请求人民法院切实维护原告的合法权益。被告张芸辩称，不拖欠原告的租金52500元，被告有告知不再租房，提前一个月10天电话通知，并通知了物业放行我装有办公用品的车辆，不存在违约，因为我已经提前告知了，我承认2018年4月1日至2018年5月18日的房租没有缴纳，但是我愿意补交；2018年5月18日当晚电话和原告及其母亲联系，他们通知物业放行的；对其起诉的租金的金额不认可，只愿意承担我住在涉案房屋办公期间（2017年7月1日至2018年5月18日）的费用。第三人张**述称，对原告诉请和被告答辩意见，无意见陈述，但原告陈述属实，被告陈述不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示的双方无异议的房屋租赁合同、银行流水清单、物业缴费记录、货拉拉支付聊天记录、报警记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人张**系位于重庆市北部新区XX大道XX号X幢X-XX-X房屋的所有权人，房屋用途为普通住宅，房屋建筑面积62.52㎡。2017年6月14日，双方形成了合同抬头以原告林勤为出租方（甲方）代理人、被告张芸为承租方（乙方）的《房屋租赁合同》1份。《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋位置及用途：甲方同意将坐落于重庆市北部新区XX大道XX号X栋XX-X，建筑面积63.49平方米，套内面积50.7平方米，房屋所有权证号（购房合同编号）为11320070XXXX的物业出租给乙方，该物业以空房状态下租给乙方作为办公使用（上述条款均以房地产证或相对应法律文书上记载为准）。二、租赁期：1.租赁期为24月，从2017年7月1日起至2019年6月30日止。2.房屋交付时间为2017年6月14日。3.免租期从2017年6月14日起至2017年6月30日止。免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、电、公摊等费用。三、租金标准：1.租金：每月租金为人民币3500元整。第一期租金人民币10500元。2.租金支付方式：租金以每三个月一期之方式交付甲方，以现金或转账方式交付租金，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具租金收据予乙方，乙方负责保管租金收据。3.租金支付时间：第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前10天交付甲方。4.租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他相关费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。四、押金：1.乙方须于2017年6月14日或之前向甲方支付押金人民币3500元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。七、违约责任及免责条件：……3.乙方逾期支付租赁房屋租金未超过10日的，应及时全额补交当期未缴租金。4.乙方逾期支付租赁房屋租金超过10日或以上的，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费、及相关费用达壹个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还；甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按当年未交租金额的万分之二向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告林勤在合同尾部“甲方”处签名捺印，被告张芸在该合同上签名捺印。2017年10月25日，被告张芸通过中国银行向第三人张**的尾号2771的银行卡转账10500元。2018年2月26日，被告张芸通过中国银行向第三人张**尾号2771的银行卡转账10500元。之后，被告张芸未再向原告林勤支付房屋租金。另查明，2018年5月19日，被告张芸向重庆亲禾物业管理有限公司支付物业管理费168.80元、公摊水费3元、公摊电费9元。《收据》上载明单元名称为X-XX-XX，住户名称为重庆长川装饰公司。被告张芸向本院提交的《当事人送达地址确认书》上显示，被告张芸的手机号码为1326263XXXX。还查明，2018年5月18日19点19分31秒，联系方式为1326263XXXX的匿名报警人，向重庆市公安局两江新区分局报警。重庆市公安局案（事）接报回执显示如下内容：“2018/5/1819:19：31报称：在XXXX国际写字楼，搬运物品纠纷称民警未到。民警联系报警人，报警人称自己要把公司搬走，但车库保安要求到物业开具证明，要求结清物业费用，但由于此时物业已经下班无法开具，民警告知其可以与保安处协商或者明日结清后搬离”。庭审中，原告林勤陈述：出租方是林勤，原告是以出租人身份与被告签订合同；被告确实跟原告打电话要搬办公家具，并没有说退租；同时还陈述2018年5月18日后案涉房屋原告没有另行出租。被告张芸陈述：出租方是林勤，2018年5月18日跟原告打电话将家具搬走，被告就默认是原告同意解除合同，同意被告搬离家具。庭审中，第三人陈述：出租方是林勤，第三人将房屋处分权和收益权让渡给原告，原告作为合同相对方，与被告签订租赁合同；知道被告准备搬走，但第三人没同意，后来就没有联系；2019年下半年将案涉房屋出租给他人。诉讼过程中，原告将违约金的计算方式明确为，以被告未付租金为基数，从2018年4月1日起按每日万分之二计算至实际付清之日止。被告对原告主张违约金的标准要求调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。2020年5月12日，原告要求被告补交所欠租金、支付违约金诉至本院。本院认为，虽然案涉房屋的产权人系第三人张**，但第三人在庭审中明确表示将房屋处分权和收益权让渡给原告，且原、被告及第三人均认可案涉房屋的出租房系原告，故本院认为原告系《房屋租赁合同》的合同相对方，是本案的适格主体。因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。关于原告要求被告给付租金52500元诉讼请求的问题。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于双方就《房屋租赁合同》解除的问题，是否达成一致的意思表示。原告在庭审中陈述被告确实跟原告打电话要搬办公家具，并没有说退租。第三人在庭审中也陈述知道被告准备搬走，但第三人没同意，后来就没有联系。被告在庭审陈述2018年5月18日跟原告打电话将家具搬走，被告就默认是原告同意解除合同，同意被告搬离家具，但被告并未提供就合同解除双方达成的书面协议，也未举示其他证据证明就《房屋租赁合同》的解除，双方形成解除合同的口头协议，被告应承担举证不能的不利后果。根据当事人的陈述，以及双方举示的证据，本院认为原告及第三人知晓被告于2018年5月18日搬离案涉房屋时，原告与被告之间并未达成解除《房屋租赁合同》的合意。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告应当在2018年3月20日前缴纳2018年4月至6月期间租金，而被告没有按期支付上述期间租金已经构成违约，且原告于2018年5月18日实际知晓被告已将家具等物品搬离案涉房屋的情形下，作为出租方的原告应当有及时减损防止损失扩大的义务。因此，被告搬离租赁房屋（即2018年5月18日）后，原告对案涉房屋重新出租需要一定期间。本院综合认为，2018年4月至6月的租金被告应当予以支付，在2018年6月以后再给予3个月期间，原告对案涉房屋进行重新出租，较为合理。给予原告3个月重新出租期间的房屋租金，被告应当给付该期间的租金。根据《房屋租赁合同》约定，每月租金为3500元，故2018年4月1日至2018年9月30日期间，被告应付的租金为21000元（3500元/月×6个月）。对原告诉讼请求中超过被告应当给付租金部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求问题。本院认为，被告未按照《房屋租赁合同》约定向原告按约支付租金，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。双方在《房屋租赁合同》的约定，被告支付租金以每三个月一期的方式支付，每期租金应在上期租金到期前10天交付；以及违约金计算方式为从应缴之日起，每日按当年未交租金额的万分之二向原告支付的约定。对2018年4月至6月期间的房屋租金，被告应当在2018年3月20日缴纳，但原告对该期间的租金，原告要求从2018年4月1日起算，系当事人处分权利的行为，本院予以准许。对2018年7月至9月期间的房屋租金，被告应当在2018年6月20日缴纳。本院认为双方约定的违约金标准过高，且被告对原告主张违约金的标准要求调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，故本院对违约金的计算标准依法予以调整，调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。因此，被告支付违约金的计算方式：以2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金10500元为基数，从2018年4月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至上述租金付清之日止；以2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金10500元为基数，从2018年6月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至上述租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张芸在本判决生效之日起十日内，向原告林勤支付房屋租金21000元。二、被告张芸在本判决生效之日起十日内，向原告林勤支付违约金（违约金的计算方式：以2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金10500元为基数，从2018年4月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至上述租金付清之日止；以2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金10500元为基数，从2018年6月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至上述租金付清之日止）。三、驳回原告林勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1189.94元，由原告林勤787.50元，被告张芸负担402.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  孙 利人民陪审员  何兴专二〇二〇年十一月十二日书 记 员  粟 兮