广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4387号原告（反诉被告）：钟日强，男，汉族，1980年8月3日生，住广东省龙门县××××××××××××，身份证号：441××××××××××××338。被告（反诉原告）：敏华家居商场（惠州）有限公司,住所地：惠州大亚湾澳头石化大道×××。法定代表人：戴某1。被告：敏华家居商场（惠州）有限公司居然之家商业管理分公司，住所地：惠州大亚湾澳头石化大道×××。负责人：王某1。两被告委托代理人：钟汝彬、冯超宇，系该公司职员。原告（反诉被告）钟日强与被告（反诉原告）敏华家居商场（惠州）有限公司（以下简称敏华公司）、敏华家居商场（惠州）有限公司居然之家商业管理分公司（以下简称敏华分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告钟日强（反诉被告），被告敏华公司（反诉原告）、敏华分公司共同的委托代理人钟汝彬、冯超宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟日强向本院提出诉讼请求：1、解除《居然之家大亚湾店预租协议书》（619、620摊位）；2、判令被告敏华公司双倍返还原告支付的《居然之家大亚湾店预租协议书》的定金共计30000元及资金占用利息暂计500元（利息以15000元为基数，自2019年5月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算资金占用利息至实际给付之日止）；3、两被告连带向原告赔偿设备设施损失16万元（含拆除淘气堡设备费用7万元及游戏机损失9万元）；4、两被告连带向原告赔偿装修费15万元；5、两被告连带向原告赔偿营业损失4万元；6、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月5日，原告与两被告签订《居然之家大亚湾店预租协议书》，协议约定：原告承租被告敏华公司位于惠州市大亚湾区××××××××××6-019、6-020摊位，租赁面积约410.2平方米，经营饰品、家居用品类格格屋品牌。合同租赁期限三年，免租36个月。合同期、免租期从2019年5月5日算起，免租期内，租金全免，物业从第三年开始管理费标准为10元每平每月。原告在签订本协议时向甲方缴纳定金15000元，协议自支付定金之日起生效。被告敏华分公司对上述物业进行管理。原告于2019年5月5日通过微信向被告敏华公司指定的账户支付定金15000元，被告敏华公司向原告出具收据，2019年5月6日原告入场进行装修。2019年12月22日，被告逼迫原告重新签订第二份预租协议，并收走第一份预租协议，为了顺利签订第二份预租协议，被告敏华公司陈总承诺免收取原告2020年1-5月的管理费。2020年6月，原告向被告敏华分公司交管理费时，被告敏华分公司拒绝收管理费，强制要求原告签订被告敏华公司出具的第三份格式合同，原告不同意再次变更本协议的内容，两被告对涉案房屋强行断电，原告按期足额向被告敏华分公司交纳电费，但其拒绝接收，以强迫原告签订被告敏华公司出具的格式合同，明确告知原告如果不重新签协议就无法通电使用，原告无法违背自己的真实意思表示，与两被告多次协商并报警处理，警方出警调解，但两被告仍以重新签订合同为条件，将涉案房屋持续断电予以施压，导致原告至今无法获取涉案房屋的租赁权。原告已经花费巨额款项对房屋进行装修，已经实际添附在案涉房屋上，因两被告的强行断电行为导致无法使用，导致原告装修装饰及营业损失巨大。本协议是预租协议，是三方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，原、被告均应履行自己的义务，按照约定，被告敏华公司应当提供符合交付条件的租赁物给原告，被告敏华分公司作为被告敏华公司的委托人，应依法进行商场管理活动。因两被告长期对案涉房屋断电以要挟原告重新签订协议的行为已经构成根本违约行为，导致本协议已经实际无法履行。根据合同法九十四条原告要求解除协议，并要求被告敏华公司双倍返还定金，并由两被告共同承担原告因租赁涉案房屋所支出的装修、设备设施损失费及因断电行为造成的营业损失。按协议，原告已经全面履行自己的义务，但两被告的上述行为严重违反协议，原告遂诉至法院要求判如所请。原告钟日强（反诉被告）提交证据如下：1、预租协议书，证明原告与两被告共同签订《居然之家大亚湾店预租协议书》，约定原告承租被告6-019、6-020摊位。合同租赁期限三年，免租36个月，被告敏华家居商场（惠州）有限公司居然之家商业管理分公司对上述物业进行管理的事实；2、《合资经营合同书》，证明原告与严晚霞、秦丽霞合资在涉案房屋内进行经营的事实；3、定金收据，证明被告已确认收取原告支付定金两万五千元的事实；4、电费收据，证明原告按月足额缴纳电费的事实；5、光盘（录像1、录像2、录像3），录像1证明：原告与被告曾签订过第一份两年免租金免管理费的预租协议的事实。被告以口头免除一至五月份管理费为条件诱导原告签订与实际不符的第二份预租协议的事实。被告以断电方式胁迫原告签订第三份不利于原告的预租协议的事实。录像2证明被告单方面违约逼迫原告在合同期内清场退租的事实。录像3证明被告从8月份至今对原告断电的事实；6、被告手写协议，证明2020年一至五月管理费被告已经对原告免除的事实；7、报警回执，证明被告对原告断电，原告无奈报警的事实；8、严晚霞资金流水，证明原告为装修涉案房屋购买设备金额损失16万元的事实和营业损失4万元的事实；9、原告银行流水，证明原告为装修房屋花费15万元的事实。被告（反诉原告）敏华公司、被告敏华分公司辩称：1、同意解除《居家之家大亚湾店预租协议书》，原告与答辩人签订了两份租赁协议，原告在起诉中只提到一份租赁协议，应当两份合并处理，确认解除期限及退租安排；2、在双方达成一致的合同解除事宜后，我方同意返还定金，不同意双倍返还，也不同意支付利息，若原告要求支付解除协议造成的装修费损失和设备损失，我司不同意返还定金，相反因对方拖欠物业费而导致合同解除，对方要求返还定金没有法律依据；3、我司不同意支付设备损失，原告把设备拆除是双方达成一致的基础上决定的，设备损失与我司无关，因受疫情影响原告经营的淘气宝和游戏机基本没有生意可做，退出经营是最优商业选择，原告的16万元损失没有事实依据。4、我司不同意支付装修费损失，双方已经部分达成解除租赁合同，只是对清货场地和时间的安排没有达成一致，装修损失费应当由原告承担，且原告是简单装修，没有证据证明装修费用为15万元；5、不同意支付原告营业损失，停止运营是原告自己决定，由自己承担，且因受疫情影响，基本没有生意可做；6、诉讼费由我司承担没有事实和法律依据。反诉原告敏华公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业管理费58133.78元及利息（按银行LPR利率4倍计算）暂计500元，以上合计58633.78元；事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年5月签订《居然之家大亚湾店预租协议书》，约定反诉原告将居然之家大亚湾店六楼6-019和6-020摊位，出租给反诉被告，合同期限三年，免租期为24个月，合同期、免租期从2019年12月12日起算，免租期内租金全免，物业管理费标准10元每平方每月。合同签订后，反诉被告一直没有缴纳物业管理费，截止2020的10月22日，共拖欠物业管理费37021.05元。反诉原告与反诉被告于2019年同时签订另外一份《居然之家大亚湾店预租协议书》，约定反诉被告将居然之家大亚湾店六楼6-018摊位出租给反诉被告，合同期、免租期和物业管理费与上述预租合同一致，反诉被告同样拖欠物业管理费，截止至2020年10月21日，共拖欠物业管理费21112.72元。综上，反诉原告与反诉被告签订的两份协议合法有效，反诉被告应当按合同约定按期支付物业管理费，反诉被告无故拖欠，反诉原告诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）敏华公司向法庭提交如下证据：1、居然之家大亚湾店预租协议（编号：C20190107），证明签署租赁协议，场地为6-18摊位，租赁面积188.52平米，租赁期三年，从2019年12月22日起租，免租期2年，管理费10元/平米/月。2、居然之家大亚湾店预租协议（编号：C20190108），证明签署租赁协议，场地为六楼6-19、6-20摊位，租赁面积410.2平米，租赁期三年，从2019年12月22日起租，免租期2年，管理费10元/平米/月。3、严晚霞与冯超宇的微信聊天记录（时间：2020年6月15日至2020年8月6日），证明：出租人通知承租人缴纳物业管理费并签署合同，承租人以各种理由推脱缴纳物业管理费和签署合同，出租人通知承租人如果再不缴纳费用就采取停电措施，出租人在2020年8月3日采取断电措施，承租人说不是不交费用，而是有难处。4、钟日强与陈黄保的微信聊天记录（时间：2020年6月9日至2020年9月29日），证明钟日强承诺游戏机和淘气宝可以撤走，保留饰品区，进行清货，清货完毕就撤走。5、钟日强和冯超宇的微信聊天记录，证明钟日强再次承诺可以交物业管理费，但是先不签合同，我方不同意，坚持需要同时签合同和缴纳物业管理费，钟日强不同意，并说要闹事。6、钟日华租赁店铺2020年管理费欠缴明细，证明钟日华2020年1月1日到2020年10月22日总共欠缴管理费58133.78元。7、店铺照片，证明装修是简装，店铺分礼品/饰品区、童趣多喝玩具乐园三个部分，童趣多和玩具乐园对方已经撤场，实际上已经不经营。8、严晚霞与冯超宇的微信聊天记录（时间：2020年6月11日到2020年6月15日），拟证明达成撤两个卡位，剩一个卡位清货的意思表示；撤游戏机和淘气宝的经过，原告主动和平撤场；原告同意缴纳管理费；和平沟通撤场；9、钟日强与陈黄保的微信聊天记录（时间：2020年8月4日），拟证明原告同意撤场并清货。反诉被告钟日强辩称，1、2020年6、7月份物业管理费未交属实，但并不是2020年1月至10月；2、没有欠交电费。本院经审理认定事实如下：敏华公司作为甲方，与作为乙方的钟日强、丙方敏华分公司签订《居然之家大亚湾店预租协议书》（合同编号：C20190107），约定甲方全权委托丙方管理居然之家大亚湾店，甲方同意向乙方出租居然之家大亚湾店项目经营场地：六层6-18摊位，租赁面积约188.52平方米，经营玩具乐园品类童趣多品牌。关于租赁期限，第三条约定租赁期限为三年，免租24个月，即合同期起的第1个月至第24个月，合同期、免租期从2019年12月22日算起，免租期内，租金全免，物业管理费标准为10元每平方每月。关于物业费，第四条约定乙方向甲方支付的租金和物业管理费标准为50元每平方每月，支付方式为月付（每月10日之前交纳下月租金和物业管理费）；关于定金，合同第五条约定，乙方在签订本协议时向甲方交纳定金15000元，定金在甲乙双方正式签订《居然之家招商合同》后转为乙方的合同保证金或冲抵乙方应付租金等费用。合同还约定了其他事宜。上述同一时间段，敏华公司作为甲方，与作为乙方的钟日强、丙方敏华分公司签订《居然之家大亚湾店预租协议书》（合同编号：C20190108），约定甲方全权委托丙方管理居然之家大亚湾店，甲方同意向乙方出租居然之家大亚湾店项目经营场地：六层6-019、6-020摊位，租赁面积约410.2平方米，经营饰品、家居用品品类格格屋品牌。关于租赁期限、免租期、定金、物业费等事项与合同编号：C20190107的合同一致。合同还约定了其他事宜。2019年5月5日，钟日强交纳6F-018、019、020定金25000元给被告敏华公司，敏华公司出具收据给钟日强。根据钟日强提交的证据可见，敏华分公司的业务经理冯超宇手写一份材料载明：1-5月598.7㎡×10元/㎡×5个月=29935元；6-7月总费用9146.2元，方案1：适用原合同，补齐1-5月所有减免费用；方案2:签到2021年5月31日，减免1-5月，其他费用补齐。上述合同履行期间，原告将6-18摊位撤出，双方于2020年6月15日就618号摊位办理了交接事宜。因原告未交纳管理费，被告敏华分公司于2020年8月3日对619、620两个摊位进行了断电。截止庭审之日，6-19号摊位已经停止经营，6-20摊位仍在经营饰品。庭审中，钟日强与敏华公司、敏华分公司均同意解除编号6-18、6-19摊位的预租协议，原告要求继续履行编号为620摊位的预租协议。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。钟日强与敏华公司、敏华分公司签订的《居然之家大亚湾店预租协议书》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。各方当事人应当诚信全面履行自己的合同义务。庭审中，钟日强与敏华公司、敏华分公司均认可双方于2020年6月15日对6-18摊位进行了交接，因此编号为6-18摊位的预租协议已经解除；被告敏华公司于2020年8月3日对6-19号摊位进行断电，原告也于断电后撤出商场。本院确认编号为6-19摊位的预租协议于2020年8月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因三个摊位共交纳了25000元定金，双方未约定每个摊拉的具体定金数额，根据三个摊位的面积，本院酌情认定6-18、6-19、6-20摊位的定金分别为7870元、8050元、9080元，则合同解除后，敏华公司及敏华分公司应返还钟日强支付的6-18、6-19摊位定金共15920元。钟日强要求双倍返还定金并支付该定金的利息，依据不足，本院不予支持。因双方未对设备损失、装修费作出约定，且钟日强提交的证据尚不能证明其存在经营损失、装修费损失及营业损失，故钟日强的该部分请求，依据不足，本院不予支持。因双方之间编号为6-20摊位尚在经营期间，涉及该编号的《居然之家大亚湾店预租协议书》应继续履行。关于敏华公司反诉诉求钟日强支付拖欠的管理费的问题。本案中，合同约定的三个摊位的面积为598.72平方米，双方在预租协议中约定，免租期内即2019年12月22日至2021年12月22日，管理费为10元/平米/月，钟日强未交管理费构成违约，但敏华公司及敏华分公司以钟日强未交管理费为由于2020年8月3日对三个摊位进行断电，系处置不当。因2020年6月15日，双方已经对6-18摊位进行了交接，因此6-18摊位的管理费应交纳至2020年6月15日，共计167天，金额为10494.28元(1885.2÷30×167天)。敏华公司于2020年8月3日对6-19摊位进行断电，原告也于断电后撤出商场，因此6-19摊位的管理费应交纳至2020年8月3日，共计216天，金额为13878.72元（1927.6÷30×216天）。6-20摊位目前尚在营业，但敏华公司也已经对该摊位进行了断电处理，故6-20摊位管理费暂时计算至2020年8月3日，共计216天，金额为15655.68元（2174.4÷30×216天），涉及该6-20摊位此日期后的管理费，可自敏华公司及敏华分公司向钟日强恢复该摊位的供电后开始计算。以上三个摊位管理费合计40028.68元，因双方约定每月10日前交纳下月管理费，因此利息从每月11日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算。敏华公司诉请超出上述款项部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告钟日强与被告敏华家居商场（惠州）有限公司、敏华家居商场（惠州）有限公司居然之家商业管理分公司于2019年5月5日签订的关于惠州市大亚湾区×××××××××××××位的《居然之家大亚湾店预租协议书》2020年6月15日解除、2019年5月5日签订的关于惠州市大亚湾区××××××××××××××位的《居然之家大亚湾店预租协议书》2020年8月3日解除。关于惠州市大亚湾区××××××××××××××位由原、被告双方继续按《居然之家大亚湾店预租协议书》（合同编号：C20190108）履行；二、被告敏华家居商场（惠州）有限公司、敏华家居商场（惠州）有限公司居然之家商业管理分公司于本判决发生法律效力后十日内共同退还原告钟日强6-18、6-19摊位定金合计15920元；三、反诉被告钟日强于本判决发生法律效力后十日内支付反诉原告敏华家居商场（惠州）有限公司6-18、6-19、6-20管理费40028.68元及利息（利息以每期管理费为基数从2020年1月开始，每月11日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；四、驳回原告钟日强其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告敏华家居商场（惠州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3503.75元，由原告（反诉被告）钟日强负担3489.04元，由被告（反诉原告）敏华家居商场（惠州）有限公司负担14.71元。反诉案件受理费632.92元，由反诉原告敏华家居商场（惠州）有限公司负担200.83元，由反诉被告（原告）钟日强负担432.09元。如不服本判决，原告（反诉被告）钟日强、被告（反诉原告）敏华家居商场（惠州）有限公司可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  徐 黎二〇二〇年十一月二十日法官助理  刘国庆书 记 员  陈海珊