湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初7363号 原告：刘毓露，女，1996年8月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：刘学华，男，1969年5月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系原告的父亲。 被告：长沙创远置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区双塘路111号创远大厦七楼。 法定代表人：李国胜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘政雄，湖南湘军麓和律师事务所律师。 原告刘毓露诉被告长沙创远置业有限公司（以下简称创远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘毓露及其委托诉讼代理人刘学华、被告创远公司的委托诉讼代理人张贝贝、刘政雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘毓露向本院提出诉讼请求：1、被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付延期交房违约金，直至实际交房日止，暂计算至2020年7月31日共427日为90011.60元；2、被告承担该房屋实际交付日之前的保管、维护、管理等责任（含物业管理费用）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20170074503，房屋总价2108043元）。原告已按合同约定及时足额付齐了全部购房款及相关税费等，按照该合同第八条第（一）款约定：出卖人（被告）应当在2019年5月31日前向买受人（原告）交付该商品房。原告按约于2019年5月31日前去收房，但到场后发现根本不具备交房条件：一、被告没有公示且无法提供交房应该公示的相关文件，如《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程用地和规划竣工验收合格证》、《竣工联合验收结论》、《建设工程消防验收意见书》、《人防工程档案备案表》、《建设工程档案验收意见书》等，实际就是该项目还未经政府相关部门验收（即未经验收）；二、车库、路面、消防通道等都未完工；三、当时被告工作人员要求业主必须先办收房手续才能去验房，违背合同第十条第（二）款。鉴于以上实际情况，原告和部分业主当即表示拒绝收房，并于2019年6月2日与大批业主联名签名向被告寄去了《拒绝收房告知函》，期间大量业主多方投诉，政法频道也进行了现场报道，此后至今被告未向原告作任何回复。后原告于2019年6月14日前去要求进行了验房，发现存在若干问题，整理好后当面交给了被告授权的物业公司（长沙创远物业管理有限公司湘江壹号物业管理处），至今也未整改完成验收，其中，原告要求查核的几项相关设计文件，虽经原告多次催促，被告至今仍拒绝提供。《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第21条规定：房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收，房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收，有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目经验收合格后，房地产开发企业应于15日内将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。因此，该《商品房买卖合同》第八条第（二）款约定的交房条件中将第1项（已经竣工验收备案）排除在外属于无效约定。《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。被告从未以任何形式告知原告不能按期交房，而是一意孤行欲强行交房。根据《商品房买卖合同》第十条第（一）款约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前30日前书面通知买受人办理收房手续，但合同约定交房日实际不具备交房条件，原告于2019年6月2日发出暂拒绝收房后至今被告未再次书面通知收房，被告至今未向原告实际交付该商品房。综上所述，原告认为，被告未依法按约履行合同义务，恶意严重延误交房时间，严重地损害了原告的合法权益。根据《商品房买卖合同》第十一条第（二）款约定，出卖人应按照买受人已全部付款2108043元万分之一每日支付违约金直到实际交付该商品房之日止，暂计算至2020年7月31日，违约金计90011.60元。同时，实际交房前该房屋的保管、维护、管理等的全部责任（含物业管理费用）应由被告承担。请求法院判如所请。 被告创远公司辩称，1、被告不存在延期交房的行为，原告无权要求被告支付延期交房违约金。理由是：一、根据《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“出卖人按相关法律规定及合同规定将竣工验收合格的房屋交付给买受人，除非有法定理由，买受人不得拒绝领受，如买受人拒绝领受，视为交付，房屋毁损、灭失的风险即物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。案涉房屋在2019年5月29日已经由建设、施工、监理、勘察、设计单位五方竣工验收合格，符合法律规定及合同约定的交付条件；二、《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）第八条约定：“（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第2项所列条件：……2、满足第九条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条对于相关设施、设备的交付时间与使用条件做了约定：（一）城市基础设施：供水、供电、燃气需在2019年5月31日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到位，由于项目为分期开放，故该房屋交付之日时部分道路可能为临时道路，部分围合可能为临时围合；（二）公共服务设施：公共绿地需绿化到位；小区内非市政道路达到通行条件；物业服务用房满足物业管理需要；（三）商业配套设施建成的时间：幼儿园已投入使用。关于本项目内相关设施、设备的具体约定见附件三。附件三约定：根据管理需要配备小区主入口停车系统、小区内巡更系统、小区外围监控系统等。原告在2019年5月31日前来收房时，案涉房屋已经竣工验收，且相关供水、供电、燃气、网络、绿化、非市政道路、物业用房、公共服务设施等也符合合同第九条约定的交付条件；三、被告依据合同约定通过EMS向原告寄送了《收楼通知书》、《收楼须知》等，明确告知原告办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。原告接到收房通知后也于2019年5月31日前来办理房屋验收手续，被告依约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告在《房屋验收交接表》中列出17条其认为不合格的详情记录并向被告发出拒绝收房告知函，但其所述理由均不是合同第九条约定的交付条件，亦不属于合同第十条约定的需要整改的房屋质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，原告在验房时提出的房屋不合格意见，即不属于不能交付使用的情形，与不属于房屋主体结构质量不合格的情形。因此，被告已按期通知原告接收具备交付条件的房屋，并不构成逾期交房，原告无权要求被告支付违约金；2、原告要求被告承担房屋实际交付日之前的保管、维护、管理等责任（含物业管理费用）的诉讼请求不应予以支持。理由是：根据《补充协议》第三条第2点约定，被告按相关法律规定及合同约定将竣工验收合格的房屋交付给原告，除非有法定理由，原告不得拒绝受领，如原告拒绝受领，视为交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由原告承担。如前所述，案涉房屋已经于2019年6月1日起视为交付，后续房屋的保管、维护及物业管理费的支付均应由原告自行承担。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院严格以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同、交款凭据、长沙银行借款合同、拒绝收房告知函、照片及截屏、竣工验收备案表、规划验收合格证、建设工程档案验收意见书、建设工程消防验收意见书、竣工联合验收结论、基础结构分部（子分部）工程质量验收记录、59#栋主体结构分部（子分部）工程质量验收记录、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、创远.湘江壹号三期三区58-60号栋智能化系统工程专业分包合同、建筑智能化系统检验报告、EMS邮寄单、收楼通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋验收交接表、关于建设工程消防设计审查验收事项相关咨询投诉的回复等证据及庭审笔录予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2017年4月，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了编号为20170074503的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于长沙市开福区××路××号××号小区（推广名xx号）第xx栋xx层xx号房屋，房屋建筑面积233.63平方米，房屋总价款为2108043元，原告于本合同签订之日向被告交付首期房款（含定金）638043元，剩余房款1470000元原告采取银行按揭方式支付。被告应当在2019年5月31日前在符合本合同第九条所列条件的情况下向原告交付该商品房（本合同第九条：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施：1、供水：2019年5月31日达到接通条件；2、供电：2019年5月31日达到接通条件；3、燃气：2019年5月31日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户；7、由于项目为分期开发，故该房屋交付之日时部分道路可能为临时道路，部分围合可能为临时围合。以上第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按下列方式处理：出卖人继续整改直至符合交付标准；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共绿地：绿化到位；2、小区内非市政道路：达到通行条件；3、物业服务用房：满足物业管理需要。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人继续整改直至符合交付标准；（三）商业配套设施建成的时间：1、幼儿园：已投入使用。该合同第十条规定了交接手续。（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的三十日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。通知书作为出卖人通知买受人收房的有效凭据，买受人逾期不收房视为买受人违约。买受人变更通信地址、电话后未及时变更预留通讯地址的，由买受人承担责任。双方进行验收交接时，出卖人应当满足第八条约定的条件。出卖人不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第二条对合同第九条补充约定“……5、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、政府原因及无法预料、无法预防及无法克服的事件，以上情况不视为出卖人违约”。合同补充协议第三条对合同第十条补充约定：“出卖人按相关法律规定及合同规定将竣工验收合格的房屋交付给买受人，除非有法定理由，买受人不得拒绝受领，如买受人拒绝受领，视为交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。合同补充协议第十条约定：“因《买卖合同》及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件均应以中文的书面文字为准，采用传真、挂号邮件、ＥＭＳ、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准，收件地址以《买卖合同》所列的地址为准……买受人邮寄地址：长沙市芙蓉区××路××宿舍××栋××房××。合同第十条规定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起三十日内向买受人支付违约金“。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同及补充协议签订后，原告按约支付了全部购房款及相关税、费。2019年5月29日，原告所在的楼栋的建设工程竣工并经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格。2019年5月31日前，被告提前约一星期通过ＥＭＳ邮件向原告寄送《收楼通知书》，原告在2019年5月31日前收到被告寄送的《收楼通知书》，原告在2019年5月31日前至被告处收房，因认为房屋未达到交付条件（公共绿化没有到位、小区道路没有达到通行条件、车库没有达到交付标准、消防没有达到验收标准、小区内道路及广场砖铺贴不完整等等），原告拒绝收房并于2019年6月2日向被告邮寄《拒绝收房告知函》。2019年6月17日，原告在《房屋验收交接表》中列出17条其认为不合格的详情记录。2019年9月18日，长沙市自然资源和规划局向被告建设的创远湘江壹号三期59栋出具《建设工程规划竣工验收合格证》。原告房屋所在楼栋工程于2020年1月3日在长沙市住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案登记。2019年8月22日，长沙市住房和城乡建设局向被告出具了《建设工程消防验收意见书》，该意见书对被告开发建设的湘江壹号58＃、59＃、60＃及地下室新建工程经综合评定为消防验收合格。 另查明，庭审中，原告称对合同约定的第九条的交付条件并没有提出质疑，只是主要认为被告在约定收房时间前没有进行竣工验收备案、消防工程验收。 再查明，2019年3月27日中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国应急管理部联合下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，内容为：“2019年4月1日至2019年6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作”。因被告已将消防审查材料进窗，故长沙市住房和城乡建设局于2019年4月30日向包括被告在内的开发建设单位下发《关于建设工程消防设计审查验收事项相关咨询投诉的回复》，内容为：“根据上级有关文件精神，原由消防救援机构承担的建设工程消防设计审查验收职责移交至住房城乡建设部门，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。由于我市建设工程消防设计审查验收职责尚未进行交接，目前，正在按照市委、市政府的安排部署及要求，积极做好移交承接准备工作，在职责未正式移交之前，暂不受理建设工程消防设计审查验收事项以及相关业务的咨询投诉等。在建设工程消防设计审查验收职责移交承接期间，给广大人民群众及企业带来的不便，敬请谅解”。 本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行。本案中，被告已提交证据证实原告所在的楼栋的建设工程竣工并经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，而原告在庭审过程中对合同第九条的交付条件并未质疑，原告认为原告所在楼栋工程虽经五方验收合格，但未在合同约定收房前办妥竣工验收备案登记与进行消防验收，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该法该款规定在于，建筑工程交付使用的前提是竣工验收合格，而非竣工验收备案，而竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格的行政管理行为，而非房屋交付的条件与标准；关于在合同约定交房时间前原告所在房屋未进行消防验收的问题，原、被告双方在合同中并未将消防验收与否作为房屋交付的条件进行约定，因《中华人民共和国消防法》第十三条“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用……”的规定为行政管理性强制法律规范而非效力性强制法律规范，不影响原、被告双方在购房合同中对房屋交付条件的约定，不能成为支持原告要求被告支付违约金的依据；同时，原、被告在合同补充协议第二条对合同第九条补充约定“……5、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、政府原因及无法预料、无法预防及无法克服的事件，以上情况不视为出卖人违约”。因被告在合同约定交付房屋时间前已向消防部门递交了消防验收的相关文件，但因原由消防救援机构承担的建设工程消防设计审查验收职责移交至住房城乡建设部门，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，故长沙市住房和城乡建设局于2019年4月30日向包括被告在内的开发建设单位下发《关于建设工程消防设计审查验收事项相关咨询投诉的回复》，在上述规定的期间内暂不受理建设工程消防设计审查验收事项以及相关业务的咨询投诉，基于上述原因，原告所在楼栋的消防验收工作才未能在约定交房时间前完成，因此被告不构成违约。综上，原告以被告在合同约定的交房时间前未能完成竣工验收备案及消防验收为由要求被告承担违约责任理由均不成立，被告已在原告房屋竣工并经五方验收合格的情况下，在合同约定的交房时间前向原告邮寄《收楼通知书》，原告已签收该通知书，原告未予收房的行为，已违反了合同的约定，视为原告已经收房，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告承担房屋实际交付日之前的保管、维护、管理等责任（含物业管理费用）的诉讼请求，因原、被告在合同补充协议第三条对合同第十条补充约定：“出卖人按相关法律规定及合同规定将竣工验收合格的房屋交付给买受人，除非有法定理由，买受人不得拒绝受领，如买受人拒绝受领，视为交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告刘毓露的诉讼请求。 本案受理费2050元，因适用简易程序减半收取1025元，由原告刘毓露承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 标 二〇二〇年十一月十日 代理书记员  彭小波