河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3369号原告：河南多维度贸易有限公司，住所地河南省焦作市解放区王褚街道人民路西建材市场E区12号。法定代表人：刘涛，董事长。委托诉讼代理人：马国栋，河南敏学律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭恒峻，河南敏学律师事务所律师。被告：焦作众心祥商贸有限公司，住所地河南省焦作市解放区车站街市储运工贸总公司的综合楼二楼191号。法定代表人：夏平义，总经理。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：康婕，河南尚领律师事务所实习律师。原告河南多维度贸易有限公司（以下简称多维度公司）与被告焦作众心祥商贸有限公司（以下简称众心祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭审理。原告多维度公司的法定代表人刘涛及其委托诉讼代理人马国栋，被告的法定代表人及其委托诉讼代理人吴跃军、康婕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除双方签订的《租赁协议》二、被告支付违约金300000元，退还保证金30000元，并赔偿原告装修损失100000元，合计430000元；三、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2019年6月28日，原被告签订《租赁协议》，约定被告将其承租的市储运工贸总公司的综合楼二楼转租给原告，租赁期限自2019年9月1日至2027年8月31日，另缴纳保证金30000元。合同签订后，原告投入大量的资金对租赁房屋进行了装修。在使用过程中，原告于2020年5月8日看到焦作市解放区人民法院的公告，才得知租赁的房屋于2019年3月6日被查封，现该房屋要进行拍卖，要求2020年5月30日前搬迁。终上所述，被告在明知租赁房屋已经被法院查封的情形下，隐瞒事实，将涉案房屋转租给原告，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告众心祥公司辩称，一、原告主张解除合同不符合合同约定和法定解除条件，双方签订的《租赁协议》应继续履行。被告众心祥公司于2018年11月16日与涉案房屋所有权人焦作市储运工贸总公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年1月1日至2030年1月1日，被告众心祥公司是合法承租人。被告于2019年6月28日与原告签订《租赁合同》，将涉案房屋转租给原告，并经过房屋所有权人的同意。双方签订的《租赁合同》合法、有效，应继续履行。涉案房屋于2019年3月6日被解放区人民法院查封，被告众心祥公司在租赁和转租房屋时对于该查封事实不知情，被告众心祥公司在涉案房屋查封前已合法租赁该房屋，并实际占用使用，被告众心祥公司的租赁权应受法律保护。且被告众心祥公司已向解放区人民法院提起执行异议，以维护被告众心祥公司的合法租赁。目前涉案房屋仍可以继续使用，法院的查封与后续的执行措施不影响涉案房屋的租赁，本案不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形。因此双方签订的《租赁合同》应继续履行。二、原告要求支付违约金、支付装修损失、退还保证金的请求没有事实与法律依据。根据双方签订的《租赁合同》，被告众心祥公司在租赁期间不存在合同约定的违约行为，且涉案合同不符合解除条件，应继续履行，因此被告众心祥公司不应支付违约金及装修损失。且根据合同第七条约定，合同终止后，甲方应在乙方归还甲方租赁物后十日内将保证金无息退还给乙方。目前仍不符合退还保证金的条件。综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本院总结本案争议焦点为：1.原、被告签订的《租赁协议》是否存在解除的情形；2.原告要求被告支付违约金，退还保证金，赔偿装修损失有无事实及法律依据，是否应于支持。原告为证明自己的主张，在庭审中，向本院提交以下证据：1.原告的营业执照，证明原告的主体资格；2.租赁合同、租赁证明，证明经市储运工贸总公司同意，原被告双方于2019年6月28日签订《租赁合同》，约定由乙方租用甲方承租的市储运工贸总公司的综合楼二楼，16.2.1条约定，甲方提前解除合同的，赔偿乙方违约金30万；3.查封公告、公告，证明原告租用的房产已于2019年3月6日被焦作市解放区人民法院依法査封，准备拍卖，法院于2020年5月8日发出公告，要求占有该房屋的协助义务人应于5月30日前迁出房屋。否则，将依法强制执行；4.装修费用相关票据25页及手写明细复印件2页，证明原告租用被告的房屋后，经被告允许，进行装修的花费情况；5.客户告知书，证明原告因租赁房屋被法院查封已通知其所招商户，于2020年10月1日起暂停营业。被告对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2和3的真实性无异议，指向有异议，该组证据不能证明原告所要求的解除合同的条件；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据均是手写，不具有真实性和合法性，且不能说明证据内容中的装修是否使用到了原告所租赁的房屋；对证据5的真实性有异议，该证据是原告分公司所出具的告知书，其内容中所陈述的租赁存在纠纷，并不属实，且实际也未影响原告的租赁使用权。被告为证明自己的主张，在庭审过程中向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》、银行流水3页、收据3页，证明被告是涉案房屋的实际占有使用人；2.原、被告签订的《租赁合同》一份，证明被告是合法将涉案房屋转租给原告，且被告不存在违约行为；3.执行异议申请书1份，证明被告积极维护合法租赁权，涉案房屋仍可以继续使用。原告对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据真实性均无异议，指向有异议，租赁合同，储运公司是出租人，被告是承租人，而原告为次承租人，根据法律规定买卖不破租赁的规定，不破租赁是指出租人和承租人的租赁，而并非是指次承租人；解放区人民法院于2020年5月8日下达查封至今，原告没有收到任何关于执行中止或终止的相关执行证书，而被告是在2020年11月9日，在开庭前一天提出的执行异议，但法院要求是30日限期搬离，法院的公告已对原告的经营产生了影响，原告所招客户因看到法院对租赁房产已经查封，产生不安情绪，已有多数客户与原告解除合同，不再合作，原告租赁该房屋目的就是为了招揽客户，进行交易，因房产可能被查封，客户与原告解除合同，从而造成原告租赁该房屋的合同目的无法实现，因此原、被告双方应当解除。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1、2、3，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信；证据4，原告没有提供相应的发票，部分收据为手撕票没有加盖公章，且被告对其真实性有异议，本院对其真实性不予采信；证据5系原告单方制作，且被告对其真实性有异议，本院不予采信。被告提交的证据，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，被告的法定代表人夏平义与焦作市储运工贸总公司（以下简称储运公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租储运公司位于焦作市解放区车站街191号储运公司综合楼二楼（原春天茶城，建筑面积2800㎡）。租赁期间11年，为2019年1月1日至2030年1月1日。关于违约责任，除不可抗力的原因外，由于甲方（储运公司）无故将乙方（被告）撵走或进行房屋改造原因造成乙方不能正常营业，甲方应支付乙方违约金50万元。如乙方不按法律法规经营，不按约定期限缴纳租金超过一个月，甲方有权单方解除租赁合同，同时乙方支付甲方违约金50万元。2019年6月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其承租的储运公司的综合楼二楼转租给原告，建筑面积为2800㎡。租赁期限自2019年9月1日至2027年8月31日，另缴纳保证金30000元。首期（2019年9月1日至2020年8月31日）租金在进场装修时支付5万元，装修完工后15日内支付15万元。余款20万元，于2019年12月31日前支付完毕。后续支付第二年租金为现金40万元，另支付10万元商品。第三年租金为人民币50万元，另支付10万元商品…。关于离店的规定，因乙方（原告）原因导致本合同提前解除，乙方应将商铺交还甲方（被告），乙方赔偿甲方违约金30万元，乙方配置的设备，增添的物品，装修材料等由乙方自行处理。因甲方原因导致本合同提前解除，分下列二种情况处理：甲方因自己使用综合楼或另租赁他人的，甲方赔偿乙方违约金30万元。甲方与综合楼所有权人之间的协议提前解除的，本协议项下甲方的权利与义务自然过渡到综合楼所有权人名下。如综合楼所有权人不认可本协议导致乙方离场，甲方赔偿乙方违约金30万元。关于提前解除，乙方单方解除合同的，应补齐租金及相关税费，并赔偿甲方违约金30万元，甲方提前解除合同的，并赔偿乙方违约金30万元。合同签订后，原告向被告支付了租金，并缴纳了保证金3万元。原告对租赁房屋进行装修并对外经营，其中800平方米用作易货交易，剩下2000平方米做共享办公。2020年5月8日，本院在案涉房产张贴案号为（2020）豫0802执35号查封公告一份，该公告载明：依据（2019）豫0802民初1111号民事裁定书于2019年3月6日查封被执行人焦作市储运工贸总公司名下位于解放区车站街191储运工贸总公司综合楼1层商场（证号：201517509）和2层商场（证号：201517510）的两套房产。该房产已经由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2019年3月6日至2022年3月5日。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。同日，本院在案涉房产张贴《公告》一份，载明…责令被执行人焦作市储运工贸总公司、占有该房屋的协助义务人在2020年5月30日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。原告看到上述公告后，方得知案涉房产已于2019年3月6日被查封，案涉房产要进行拍卖，并被要求于2020年5月30日前迁出房屋。后原告与被告协商解除合同未果，原告诉至法院，形成本案纠纷。在审理过程中，原告撤回其第二项诉讼请求中要求被告赔偿原告装修损失100000元的诉讼请求。另查明，原告已向被告支付2019年9月1日至2020年8月31日租金，共计370000元，因疫情原因，原、被告双方协商，被告同意免除原告一个月的租金。2020年10月1日以后的租金，原告尚未支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2018年11月16日，被告的法定代表人夏平义与案外人储运公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租储运公司位于焦作市解放区车站街191号焦作市储运工贸总公司综合楼二楼（原春天茶城，建筑面积2800㎡）。租赁期间为11年，合同期限为2019年1月1日至2030年1月1日。2019年6月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其承租的储运公司的综合楼二楼转租给原告，建筑面积为2800㎡。租赁期限自2019年9月1日至2027年8月31日。合同签订后，原告向被告交纳了租金，并向被告交纳保证金30000元。原告对案涉房产进行装修，并对外招商经营。2020年5月8日，原告及其所招商户看到本院在案涉房产张贴的两份《公告》，得知案涉房产已于2019年3月6日被本院查封，案涉房产即将拍卖，被要求于2020年5月30日前迁出案涉房产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。现原告认为其在上述房产无法继续经营，其合同目的不能实现。现要求解除其与被告于2019年6月28日签订的《租赁合同》的请求，不违反法律规定，本院予以准许。原告要求被告退还其缴纳的保证金30000元，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告提出被告支付其违约金30万元的主张。原、被告在《租赁合同》中约定，因甲方（被告）原因导致本合同提前解除，分下列二种情况处理：甲方因自己使用综合楼或另租赁他人的，甲方赔偿乙方违约金30万元。甲方与综合楼所有权人之间的协议提前解除的，本协议项下甲方的权利与义务自然过渡到综合楼所有权人名下。如综合楼所有权人不认可协议导致乙方离场，甲方赔偿乙方违约金30万元。关于提前解除的约定，甲方提前解除合同的，赔偿乙方违约金30万元。现租赁合同中约定的支付违约金的条件并未成就，故原告要求被告支付违约金的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告河南多维度贸易有限公司与被告焦作众心祥商贸有限公司于2019年6月28日签订的《租赁合同》解除；二、被告焦作众心祥商贸有限公司在本判决生效后十日内返还原告河南多维度贸易有限公司保证金30000元；三、驳回原告河南多维度贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3925元，由原告河南多维度贸易有限公司负担1962.5元，由被告焦作众心祥商贸有限公司负担1962.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 李 艳二〇二〇年十一月二十四日书记员 司艳利