福建省永春县人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0525民初3615号原告（执行案外人）：杨清居，男，1972年10月23日出生，汉族，住福建省晋江市新塘后洋北区。委托诉讼代理人：侯文娟，福建高融律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司永春支行，住所地福建省永春县桃城镇八二三中路10号，统一社会信用代码91350525856408046J。代表人：陈剑平，行长。委托诉讼代理人：林雯雯、江鹭强，、实习律师。第三人（被执行人）：泉州市旭晟服装织造有限公司，住所地福建省永春县蓬壶镇孔里工业区，统一社会信用代码9135052557700994X2。法定代表人：杨华章。第三人：杨华章，男，1979年11月1日出生，汉族，住福建省石狮市。第三人：王丽群，女，1965年10月17日出生，汉族，住福建省永春县。原告杨清居与被告中国银行股份有限公司永春支行（以下简称“永春中行”）、第三人泉州市旭晟服装织造有限公司（以下简称“旭晟公司”）、杨华章、王丽群案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。被告永春中行申请追加第三人杨华章、王丽群。原告杨清居的委托诉讼代理人侯文娟、被告永春中行的委托诉讼代理人林雯雯、江鹭强到庭参加诉讼，第三人旭晟公司、杨华章经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第三人王丽群经本院公告送达应诉材料及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨清居向本院提出诉讼请求：1.中止查封旭晟公司所有的址在永春县蓬壶镇孔里工业区的房地产；2.确认杨清居对上述房产有优先购买权；3.本案诉讼费由永春中行承担。事实与理由：永春法院在执行（2019）闽0525执1149号裁定书过程中，查封了旭晟公司所有的址在永春县蓬壶镇孔里工业区的房地产〔房产证号：永春房权证蓬壶镇字第0××0、0××1、0××2、0××3号，土地使用权证号永春国用（2012字第2023号）〕。因杨清居租用上述被查封的部分房屋，且已经将所有的租金支付给了旭晟公司。根据买卖不破租赁的原则，查封本案涉争房产侵害了杨清居的合法权益，杨清居提出书面异议，请求中止查封本案涉争房产。永春法院于2019年11月15日作出了（2019）闽0525执异36号裁定书，裁定驳回杨清居的异议请求。杨清居不服（2019）闽0525执异36号裁定书，理由如下：一、杨清居与旭晟公司系租赁关系，且已向旭晟公司支付了全额租金，杨清居与旭晟公司签订书面《厂房租赁合同》，租赁合同对租用范围、期限、租金、双方权利义务等进行了详细约定。该份合同系双方真实意思表示，应受到法律的保护和约束。杨清居自2011年至今一直租用本案涉争厂房，已将全部租金280万元支付给了旭晟公司。二、永春中行申请执行侵犯了杨清居的合法权益。杨清居租用本案涉争厂房的期限是从2011年8月15日至2031年8月14日，目前仍是合法承租期，根据买卖不破租赁的原则，杨清居有权继续承租，使用本案涉争房产。永春中行提出执行申请，法院查封了本案涉争房产，干扰了杨清居正常的经营。永春中行辩称，杨清居与旭晟公司之间不存在真实有效的租赁关系，其诉请解除案涉房地产的查封措施以及确认其享有优先购买权，缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。第一，从现有证据来看，杨清居与旭晟公司之间不存在真实租赁关系，杨清居以承租人身份主张权利缺乏基础。一是案涉《厂房租赁合同》签订时间为2011年8月15日，但旭晟公司与永春县国土资源局系于2012年8月10日才签订《国有建设用地使用权出让合同》受让案涉土地使用权，杨清居诉称其向旭晟公司承租的相应房产亦是直至2013年6月4日方才取得房屋所有权证。杨清居主张从2011年起承租讼争房产，但在该时间旭晟公司根本不是讼争房产所有权人，案涉《厂房租赁合同》显然虚假。二是从杨清居主张支付租金的情况来看，杨清居主张其向杨华章、王丽群支付280万元，但从其提供的全部流水来看，其向杨华章、王丽群共计转账3028053元，该数额远超案涉《厂房租赁合同》项下租金280万元，杨清居提供的流水系其与杨华章、王丽群之间的其他资金往来，并非用于支付案涉《厂房租赁合同》项下租金，杨清居以该部分流水主张其与旭晟公司之间存在租赁关系，不能成立。三是从租期及租金支付方式来看，案涉《厂房租货合同》约定的租期为20年，年租金14万元，总租金付款方式为先付后用，租金分为5年付清，杨清居应于协议达成之日起半个月内支付租金20万元，余款则根据双方协商分期付款。即在租期长达20年的情况下，仅约定租金在5年内付清，至于具体付款日期、每期应付金额则完全未作约定，该情形明显与正常的市场交易规则不符。四是从杨清居向杨华章、王丽群转账的规律来看，杨清居支付租金规律明显与正常支付租金的规律不符，如其于2011年9月份多次向案外人杨华章支付款项、2011年10月26日出现支付款项金额极低且非整数的情形、于2014年9月30日同天向王丽群支付4次款项，且金额均较小，与一般支付租金的方式完全不符。五是从杨清居提供的银行流水支付对象来看，案涉《厂房租赁合同》的主体为旭晟公司与杨清居，但杨清居所提供的银行流水指向的收款方为杨华章及王丽群，该二人并非案涉《厂房租赁合同》的合同方，且合同亦未指定二人的银行账户作为租金的收款账户，杨清居主张其提供的所有流水是用于支付租金，缺乏依据。六是从房屋使用情况来看，杨清居并未提供证据证明其已实际占有使用案涉房产，不足以证明案涉《厂房租合同》已实际履行。第二，即便不考虑案涉《厂房租赁合同》的真实性，杨清居诉请解除案涉房地产的查封措施，亦缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人在执行阶段仅能够对抗交付，不能对抗其他拍卖、查封等强制执行行为。因此，案涉房地产无论是否有附着在先的租赁权，均不能阻止法院采取查控措施。第三人旭晟公司书面辩称，第一，旭晟公司与杨清居租赁关系应受法律保护。在本案涉争房屋获得产权之前，杨清居就开始租赁使用本案涉争房屋。本案房屋获得产权之后，杨清居继续租赁并使用至今。杨清居租赁使用本案涉争房屋长达数十年，且杨清居与旭晟公司签订了书面《厂房租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，本案租赁关系是真实有效的。第二，旭晟公司收取了杨清居租金280万元。杨清居租用本案涉争房屋后，杨清居共付租金280万元，杨清居有权租用本案涉争房屋20年且有优先购买权。第三，旭晟公司委托杨华章、王丽群代收部分租金。在某些时候，为方便起见，旭晟公司委托杨华章、王丽群收取部分租金，杨华章、王丽群代为收取的租金是旭晟公司的租金。第三人杨华章、王丽群未作答辩。杨清居围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.身份证，证明其主体资格；2.厂房租赁合同，证明其租用本案涉争房产的相关情况；3.银行流水，证明其支付租金情况；4.(2019)闽05民终1016号裁定书以及生效证明，证明永春中行与旭晟公司之间诉讼相关情况；5.(2019)闽0525执1149号裁定书以及告知摇号结果通知书，证明本案涉争房产被查封的相关情况；6.(2019)闽0525执异36号裁定书，证明其执行异议被驳回的情况。永春中行质证认为：对证据1、4、5、6无异议；对证据2有异议，租赁合同的签署时间比案涉房产旭晟公司取得产权的时间还早，案涉厂房租赁合同存在恶意倒签的情形，合同是虚假的，不存在真实的租赁合同关系；对证据3的真实性无异议，合法性由法院认定，不能达到证明目的，银行流水没有备注“租金”，无法证明是租赁合同项下的租金，且租赁合同的真实性存在重大嫌疑，双方没有支付租金的情况。本院认为，对无异议的证据，予以确认；对厂房租赁合同，该合同与庭审陈述互相矛盾，对银行流水，因杨清居与第三人还存在其他业务往来，故杨清居提供的证据2、3，不足以证明其与旭晟公司存在真实的租赁合同关系并已足额支付相应租金280万元，不予采信。永春中行围绕其主张依法提交了以下证据：1.《工业用地招拍挂成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××40），证明旭晟公司系于2011年9月5日竞得案涉土地使用权，并于2012年8月10日与永春县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》受让案涉土地使用权；2.《房屋所有权证书》四份，证明旭晟公司系于2013年6月4日才取得房屋所有权证，旭晟公司在此之前并非案涉房产的所有权人；3.杨清居与杨华章、王丽群转款明细汇总表、银行流水信息，证明2011年5月24日至2015年12月31日期间，杨清居通过其名下的中国银行、建设银行、农业银行三个银行的账户，与杨华章、王丽群之间共发生合计金额5599791.5元的经济往来。在该流水中，不仅均未备注“租金”或“支付租金”等内容，且双方的银行流水往来高达90笔，转账的时间极不规律（经常同一个月往来多笔）、转账的金额时大时小（大多数转款的金额涉及个位数），该流水明显与正常的租金支付规律不符。在上述流水中，杨清居向杨华章、王丽群转款合计4359301.5元，该金额也与案涉租金280万元不符，而杨华章、王丽群也向杨清居转款合计1240490元。杨清居与杨华章、王丽群之间存在其他经济合同关系，不可能存在租赁关系。杨清居质证认为：对证据1，真实性由法院查明；对证据2，在签订出让合同之前，就已经在租赁该案涉土地；对证据3，不能达到要证明的目的，反而证明转账金额大于280万元，可以说明存在租赁关系还存在其他的合同关系。本院认为，永春中行提交的证据，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，予以采信。第三人旭晟公司、杨华章、王丽群未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月5日，旭晟公司竞得位于永春县蓬壶镇农副产品加工基地、编号2011-57号国有工业建设用地使用权。2012年8月10日，旭晟公司与永春县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定永春县国土资源局于2012年9月9日前将出让宗地交付给旭晟公司。2013年6月4日，旭晟公司取得涉案土地综合楼、1＃车间、2＃车间、3＃车间房屋所有权证。杨清居与杨华章平时有服装水洗业务的经济往来。2011年5月24日至2015年12月31日，杨清居与杨华章、王丽群之间的银行流水金额达559.97915万元，其中杨清居转给杨华章、王丽群款项达435.93015万元。2016年9月26日，旭晟公司因向永春中行办理贷款，将涉案房产抵押给永春中行并办理了不动产抵押登记。后因旭晟公司未能按时按约定偿还款项，永春中行起诉旭晟公司、杨华章、柯雅婷、杨华新、柯美丽并取得胜诉判决。杨华章不服判决提出上诉，因未在法定期限内预交案件受理费也未申请减交、缓交、免交诉讼费，被裁定按自动撤回上诉处理。后永春中行向本院申请强制执行，本院裁定：冻结、扣划旭晟公司、杨华章、柯雅婷、杨华新、柯美丽所有的银行存款；或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖旭晟公司、杨华章、柯雅婷、杨华新、柯美丽相应价值的财产。在执行过程中，杨清居于2019年11月1日向本院提出书面异议，请求中止查封旭晟公司所有的址在永春县蓬壶镇孔里工业区的房地产〔房产证号：永春房权证蓬壶镇字第0××0、0××1、0××2、0××3号，土地使用权证号永春国用（2012字第2023号）〕，本院经审查裁定驳回杨清居的异议请求。本院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，该条款规定了在执行异议案件中对不动产权属的判断标准，涉案房产登记的所有权人为旭晟公司，故本院根据生效判决对涉案房产依法采取查封的执行措施并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，现杨清居提交的证据并不足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，应承担不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回杨清居的诉讼请求。案件受理费100元，由杨清居负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吕建设审 判 员  郭丽清人民陪审员  周梅春二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  陈书敏附：一、裁判文书引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。