北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41191号原告（反诉被告）：潘涛，女，1971年9月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张丽芳，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区霞光里66号院5号楼一、二层。法定代表人：王知新。委托诉讼代理人：高冬梅，女，上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司财务总监。委托诉讼代理人：焦静，女，上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司销售总监。原告（反诉被告）潘涛（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丽芳，被告委托诉讼代理人高冬梅、焦静，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金24600元；2.被告支付剩余35个月的免租期租金，共计13667元。事实和理由：2017年11月1日，双方签订《资产委托管理协议》（以下简称涉案协议），约定原告将其所有的位于北京市朝阳区霞光里XX号院X号楼XX层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）托管给被告作为高端公寓出租使用。协议约定，委托管理期限为2017年11月1日至2023年1月31日，共计63个月，并将2017年11月1日至2018年1月31日作为免租期，每月租金7800元。2019年6月5日，双方签订《补充协议》，约定自2020年1月1日至合同期满，租金调整为每月8200元。被告应将2020年1月的租金顺延至国家法定节假日过后的2020年2月3日支付给原告，但被告拖欠至2020年2月10日才支付该月的租金，该行为虽未构成解约条件，但已构成违约，故被告应向原告支付违约金。另，被告于2020年2月12日以单方面通知的方式发布《致业主的一封信》，请求业主在疫情期间2、3、4月份减少50%的租金。2020年2月24日，被告发送《减免租金的再次致函》，告知业主将减免2至3月份租金的50%。被告在未取得原告同意的情况下，擅自将2020年2月份的租金减半，于2020年3月2日支付给原告2月份租金4100元，构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付月租金300%的违约金，同时原告有权收回房屋，并追究被告于2020年3月2日起占用原告房屋的费用。原告于2020年3月6日向被告发出律师函。2020年3月19日，被告微信短信的方式告知原告“公司考虑到双方面临的困难，咱们来个和平解约方式，月底把房子还给您”，违反涉案协议的约定，应支付违约金，后被告于2020年4月2日向原告归还涉案房屋。故原告起诉至法院，要求被告支付上述款项。被告辩称，不同意原告全部的诉讼请求。第一，因为新冠肺炎疫情的影响，被告面临严重的履行困难导致合同无法履行，同时全国人大法工委也明确说明此次疫情是不可抗力，而涉案协议的第十三条第二项约定了不可抗力的免责条款。被告进行了一切努力与原告协商，如果按照原合同履行将会造成极大的不公平，故被告认为应当按照不可抗力和公平原则判令被告不承担违约责任。第二，原告要求退还的免租期租金没有法律和合同依据。被告有证据证明涉案房屋交付时不具备出租条件，被告对涉案房屋进行了装修，原告对此知晓故约定了免租期为三个月。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方于2017年11月1日签订的涉案协议；2.原告赔偿给被告造成的损失28000元。事实和理由：在涉案协议履行期间，双方都未预料到突发新冠肺炎疫情，由于各地都采取了严格的疫情管控措施，致使被告的经营出现了前所未有的困难，被告2020年上半年的经营状况相比于前两年，月平均营业收入减少110万，下滑30%，月平均空置房间增加45间，上涨245%。疫情已构成不可抗力，继续履行合同显然对被告不公平，被告多次与原告协商试图将双方的损失降至最低，但原告不仅不协商，甚至采取极端粗暴的方式，擅自闯入涉案房屋内，造成正在接受隔离的外籍客人受到惊吓，向被告提出投诉，并提前结束已延长的租赁期，故被告提起反诉。原告就被告反诉辩称，原告同意合同于2020年4月2日终止，但不同意被告第二项反诉请求。原告不存在违约行为，被告先于2月份违约支付租金，再于3月19日单方告知原告月底返还房屋，原告在此前提下才进入房屋核实涉案房屋是否正常出租还是处于空置状态。另外，被告要求赔偿28000元无合法合理的依据，根据被告提供的证据，其约定的租赁期间截止到2020年2月17日，被告未提供新证据证明其仍有两个月的租金来源收入，故该项请求不能得到支持。即使被告有损失，也是其自身原因造成，应当自行承担。根据托管协议，告知义务仅仅约定为提前告知，并非违约事由，不能成为被告要求赔偿损失的依据。被告对其主张的事实和理由未提供真实合法有效的证据证明，且其整体收入减少系被告作为房屋中介正常的经营风险，与涉案房屋无直接关联性，疫情并不必然导致合同履行不能或者合同目的不能实现，根据合同相对性的原则，应做具体问题具体分析，单纯以被告整体收入减少作为其主张依据对原告显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系原告单独所有。2017年11月1日，原告作为委托方（甲方）与被告作为受托方（乙方）签订涉案协议，约定：甲方将涉案房屋及相关权利在良好状态下租给乙方作为高端公寓出租使用，期限为2017年11月1日至2023年1月31日，共计63个月，免租期为2017年11月1日至2018年1月31日，月租金为7800元，租金支付时间为每月31日前（如遇法定节假日，支付时间自动顺延）支付当月租金。第十三条载明“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达一个月租金的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。”第十四条违约责任载明“（一）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30个工作日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金。（三）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的300%标准支付违约金。”2019年6月5日，双方签订《补充协议》，约定自2020年1月1日起至合同期满，执行租金为每月8200元。2017年至2019年期间及2020年1月，被告未拖欠房屋租金；2020年2月实际支付4100元（一半租金）、3月实际支付4100元（一半租金）；4月7日一共支付8527.18元，包含2月、3月未付的租金、4月期间两天的租金、退还的物业费及应当承担的水电费。此后，被告未再欠付租金。经询，双方均认可涉案协议及《补充协议》于2020年4月2日经协商一致终止履行。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告就其主张提交：1.《致业主的一封信》（2020年2月12日）、《减免租金的再次致函》（2020年2月24日），其中2月12日的信载明“在这种特殊的情况下，在这个不可抗拒的严峻时期，我们作为命运共同体，谁都无法做到独善其身。因此，我们诚恳的请求各位业主，疫情期间2、3、4月份减少50%的租金，帮助我们共同挺过艰难时期。”2.《律师函》，载明原告委托律师于2020年3月6日向被告发函，主张被告的提出减免租金的请求属于其单方意思表示，未获得原告认可，并主张被告延时支付租金构成违约。3.原告与被告工作人员微信聊天记录，证明原告违约。被告质证意见：1.真实性认可，不认可证明目的，被告所发的函系为了弥补双方的损失而发函，被告已尽了最大努力；2.真实性不认可，不认可证明目的，因为被告在经营严重困难的情况下，多次与业主沟通，很多业主表示理解，并与被告商量解决方案，只有原告拒绝沟通，并单方发出律师函，且还在协商过程中，原告就擅自闯入涉案房屋并提出解除合同；3.真实性认可，不认可证明目的。被告主张其系采用包租模式运营的酒店式服务公寓，由于新冠肺炎疫情的爆发，针对疫情的管控措施严重影响了长租公寓的经营，而对于包租运营模式的影响更为沉重。被告称涉案房屋系由外籍人士今村某某居住，原告在未通知其的情况下于2020年3月20日擅自闯入涉案房屋内，给租户造成了非常恶劣的影响，租户也对此进行了投诉、退房等，给被告造成了无法挽回的经济损失，使企业名誉蒙受不良的影响。被告就其主张提交：1.经营状况报表，证明被告在2018年上半年及2019年上半年期间，整体运营情况稳定，同期平均出租率维持在89%，平均月营业收入为394万元，而2020年上半年平均出租率下降至62%，平均月营业收入下降至283万元，平均空置房间数较前两年增长230%至260%。2.被告财务人员的身份信息、返京行程单及1月租金延迟支付至全体业主的微信通知，证明因为突发疫情的原因，被告的财务人员执行国家疫情防控措施被居家隔离，无法按时支付租金，被告已经在情况允许时第一时间通知了业主，并且在隔离后第一时间即2月10日完成了2020年1月租金的支付，不存在故意拖延租金的问题。3.村田电子贸易（天津）有限公司北京分公司与被告的租赁协议、客户今村某某的返京入境证明、客户自愿观察同意书、隔离期间体温记录、投诉信、被告配合客户退房搬家的邮件，证明原告的行为违反了合同约定，给被告造成了损失。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订了涉案协议，且涉案协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。庭审中，双方均认可涉案协议于2020年4月2日经协商一致予以终止履行，本院对此不持异议并予以确认。根据已查明的事实，被告承租了涉案房屋并进行了实际使用，在2020年之前被告不存在拖欠房屋租金的情形。原告主张因被告未按照协议约定的租金支付时间按时足额支付2020年1月、2月、3月的租金，故被告属于违约，而要求被告支付违约金。本院认为，涉案协议约定的租金支付日为每月31日前，同时约定如遇法定节假日支付时间予以顺延。对于2020年1月的租金，因1月31日正处于春节情节，故依协议约定付款日顺延至春节假期结束，但由于新冠肺炎疫情的爆发，国家制定了相应的疫情管控措施，故被告关于其财务人员返京后需隔离从而导致于2月10日支付1月租金的主张符合情理，且其实际付款日距应付款日仅晚一周，不应对其过于苛责。关于2020年2月及3月的租金，被告分别按时支付了一半租金，后于4月7日付清全部租金，虽然被告迟延支付2月及3月的租金，但通过其在涉案协议履行的两年期间均未拖欠租金及合同解除后付清全部租金的行为，可以推断其并不存在恶意拖欠的故意。彼时正处于新冠疫情爆发之际，被告作为经营酒店式公寓的企业，其所处行业因疫情而遭受损失的现象较为普遍，对于其迟延支付租金的行为不应认定为违约。综上，本院对原告要求被告支付3倍租金作为违约金的请求不予支持。关于免租期租金，涉案协议约定的合同期限为63个月，而双方实际履行29个月，合同约定的期限并未履行完毕，故原告要求被告支付部分免租期租金并无不当，本院将考虑涉案协议的实际履行情况予以酌情判处。关于被告要求原告赔偿损失的反诉请求，双方系协商一致解除了涉案协议，被告所提交证据不足以证明原告的行为导致其产生实际损失以及损失数额的确定，故本院对其该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认潘涛与上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司于2017年11月1日签订的《资产委托管理协议》于2020年4月2日解除；二、上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司于本判决生效后七日内支付潘涛免租期租金11000元；三、驳回潘涛的其他诉讼请求；四、驳回上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司负担（自本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费250元，由上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十一月十六日书记员  丁 楠