河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初5113号 原告：任某某，女。 委托诉讼代理人：赵宗，河北时音律师事务所律师。 被告：某房地产开发公司1。 委托诉讼代理人:张芳，河北十力（石家庄）律师事务所律师。 被告：某房地产经纪公司。 被告：高某，男。 原告任某某与被告某房地产开发公司1（以下简称驰迈公司）、某房地产经纪公司（以下简称创拓公司）、高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任某某及其委托诉讼代理人赵宗、被告某房地产开发公司1的委托诉讼代理人张芳、被告某房地产经纪公司的法定代表人即被告高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告和被告驰迈公司签订的香水岸房屋预定合同、香水岸定房协议无效；2、请求判令被告驰迈公司退还原告购房款92060元，并支付到付清之日止资金占用利息损失（以欠付合同款为基数自2017年3月11日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为10822.8元；自2019年8月20日起暂计至2020年6月18日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为3123元）上述各项费用暂共计106005.8元；3、请求判令被告创拓公司退还原告中介费25000元，并支付到付清之日止资金占用利息损失（以欠付合同款为基数自2017年2月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为2998.4元；自2019年8月20日起暂计至2020年6月18日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为849元）上述各项费用暂共计28847.4元；4、请求判令被告高某对28847.4元的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告驰迈公司开发了香水岸楼盘，并委托创拓公司代为销售其楼盘，2017年2月21日，原告在被告创拓公司居间介绍下购买了被告驰迈公司开发的香水岸楼盘一套，原告与被告创拓公司签订了《服务协议》，同日原告向创拓公司支付服务费25000元。2017年2月21日，原告与被告驰迈公司签订《香水岸定房协议》，原告购买被告开发的“香水岸”1号楼2单元1002室房屋一套，房屋坐落于石家庄市新华区角，地上面积36.51平方米，单价5041.36元／平方米，总房款184060元，付款方式为分期付款，首期付款为总房款的50%。2017年3月10日，原告与被告驰迈公司签订《香水岸房屋预订合同》，2017年3月11日原告向被告驰迈公司支付首付款92060元，后来原告得知被告开发的香水岸楼盘土地手续有问题，属于违法销售，并且五证不全。被告创拓公司为一人有限责任公司，法定代表人为高某。原告多次和被告驰迈公司协商退还购房款，并且向创拓公司和高某协商退还服务费，但三被告一直不予退还，为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告驰迈公司辩称，被告在承建此项目之初有石家庄市城乡规划局以及河北省固定资产投资项目核准证以及河北省关于推进农村新民居建设工程领导小组办公室印发的《关于2011年度第二批省级新民居建设示范村名单的通知》，证实被告在承建该项目时是合法项目，且手续齐全。原告提供的香水岸预定合同中第6条第3项已经明确：若后期乙方需要办理相关手续的，需要向相关部门补缴土地出让金，结合房屋的价格证实原告在购买房屋之初对该房屋的状况是了解的，被告并没有对房屋建设状况有任何故意隐瞒。所以，不应由被告承担违约责任，并且被告在交了首期房款后没有按照约定缴纳后续房款，按照合同约定定金5000元不应予以退还。 被告创拓公司、高某辩称，原告与我方签订了服务协议，服务协议中明确说明原告在购买房屋前已充分了解该小区所有情况，并充分知悉乙方作为甲方的居间服务方在甲方购买该房源时乙方已经完成所有甲方的服务工作。甲方无权以任何购买房屋问题或个人理由要求乙方退还服务费。但为了谅解业主冲动性购买和可能性后悔，虽乙方无义务返还服务费，但若甲方在购买房屋缴纳部分房款或全款后7日内退房的，经乙方与项目开发商核实属实，乙方自愿将服务费原款退还甲方。因甲方购买房屋时间过久，并且甲方购买此房屋时中间有经纪人，此服务费一部分需给予经纪人，因时间过久，我方无法追回此款项，故我方无理由退还原告服务费。 本院经审理认定事实如下，2017年2月21日，原告任某某与被告创拓公司签订《服务协议书》，约定：原告意向购买石家庄香水岸项目1号楼2单元1002号房屋，被告为原告争取团购优惠，提供服务，原告自愿缴纳服务费25000元；原告在购买房屋时，已经了解小区所有状况；但为了谅解业主冲动性购买可能性的后悔，虽乙方无义务返还服务费，但若甲方在购买房屋，缴纳部分房款或全款后7日内退房的，经乙方与项目开发商核实属实，乙方自愿将服务费原款退还甲方。同日，原告与被告驰迈公司签订《香水岸定房协议》，约定：房屋坐落石家庄市新华区角；订购楼号1号楼2单元1002室；地上面积36.51平方米，单价5041.36元／平方米，总价款184060元；认购定金5000元；首付50%，92030元（含定金）于2017年2月28日前交清。2017年3月10日，原告与被告驰迈公司签订《香水岸房屋预定合同》，约定：原告购买“香水岸”房屋一套，预订房屋位于1号楼2单元1002室，建筑面积36.51平米，单价5041.36元，总价为184060；付款方式为，合同签订时缴纳定金5000元，按（1）方式付款，即（1）贷款，首付人民币92060元剩余房款办理贷款，若在通知交房时仍不能办理贷款的，原告须将剩余房款一次性付清......。原告与二被告签订《服务协议书》、《香水岸定房协议》、《香水岸房屋预定合同》后依约支付了服务费25000元及首付款92060元（包含定金5000元）。现原告提出因被告驰迈房地产公司出售房屋五证不齐全，属违法销售，要求确认双方签订的合同及协议无效，退还首付款、服务费及利息。二被告均认为，案涉房屋系新民居建设项目，该项目手续齐全，且原告了解该房屋的相关情况，原告的各项主张不能成立。 另查，经当庭询问被告驰迈公司，其表示所开发的“香水岸”项目土地性质不明确，认可截至目前没有预售许可证的事实。被告创拓公司系自然人独资有限责任公司，股东系被告高某。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告驰迈公司当庭认可截至目前案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，其所开发的土地性质也表示不明确，可以证明被告驰迈公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订了《香水岸定房协议》、《香水岸房屋预定合同》，因此双方签订的两份合同应为无效，无效合同自始没有法律约束力，原告主张被告驰迈公司退还房屋首付款92060元，本院予以支持。同时原告在签订该合同时对被告开发的楼盘所需证件手续未能及时核查，存在一定瑕疵，自身未尽到谨慎义务，故对原告主张的利息，本院不予支持。关于服务费25000元，上述《香水岸定房协议》、《香水岸房屋预定合同》已被确认无效，该合同自始无效，故原告与被告创拓公司的居间目的未达成，被告创拓公司无权收取居间报酬，且被告创拓公司亦未提交证据证实其因本案从事居间活动支出了必要费用，故原告主张退还服务费25000元，本院予以支持。因原告自身未尽到谨慎义务，故对原告主张由被告创拓公司给付其相应利息，本院不予支持。被告创拓公司系自然人独资有限责任公司，被告高某系该公司股东，被告高某未提供证据证明被告创拓公司独立于其个人财产，其应当对公司债务承担连带责任，故原告主张由被告高某对被告创拓公司的债务承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十七条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告某房地产开发公司1与原告任某某签订的《香水岸定房协议》、《香水岸房屋预定合同》无效。 二、被告某房地产开发公司1自本判决生效之日起五日内返还原告任某某购房首付款92060元。 三、被告某房地产经纪公司自本判决生效之日起五日内返还原告任某某服务费25000元。 四、被告高某对被告某房地产经纪公司的上述支付义务（25000元）承担连带清偿责任。 五、驳回原告任某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1499元（系减半收取），由原告任某某负担198元，由被告某房地产开发公司1负担1023元，由被告某房地产经纪公司及被告高某共同负担278元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市新华区，邮编050000，收件人：材料转收窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈培培 二〇二〇年十一月五日 书记员  刘 磊