上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6432号原告：强黎丽，女，1988年11月12日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：强建明(系强黎丽父亲)，男，户籍地江苏省潥阳市。被告：居红，女，1982年4月7日出生，汉族，户籍地上海市。原告强黎丽与被告居红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。强黎丽的委托诉讼代理人强建明到庭参加诉讼。居红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。强黎丽向本院提出诉讼请求：1、确认强黎丽与居红于2019年7月11日订立的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；2、要求居红支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的房屋租金51,000元；3、要求居红支付2019年11月1日至2020年2月29日期间的物业管理费及水电费共计13,661.12元；4、要求居红支付欠付租金的滞纳金10,710元；5、要求居红支付违约金51,000元。事实与理由：强黎丽与居红于2019年7月17日订立《房屋租赁合同》一份，约定强黎丽将上海市普陀区中山北路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给居红用于办公，租赁期限2年，自2019年7月18日至2021年7月17日，起租日为2019年8月1日，合同订立当日，强黎丽将系争房屋交付居红，并给予居红12天的装修免租期。居红自2019年11月起开始拖欠物业管理费，次月起开始拖欠租金，截止2020年2月29日，居红累计拖欠2019年12月至2020年2月三个月租金以及2019年11月至2020年2月四个月物业管理费，强黎丽多次催缴未果，2020年3月3日再次向居红发出书面《告知函》，但居红始终未履行付款义务。关于合同解除时间，强黎丽与居红在2020年2月底曾经见面协商，强黎丽要求居红支付租金，但居红表示其无钱支付，要求强黎丽将系争房屋收回并将其物品搬离了系争房屋，因此强黎丽于该日将系争房屋收回，故认为《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除。关于滞纳金，2019年12月至2020年1月的租金，居红应当在2019年11月15日支付，因此以34,000元为本金，按照每日千分之三的标准，自2019年11月15日起计算90日共计9,180元，2020年2月的租金，居红应当在2020年1月15日支付，因此以17,000元为本金，按照每日千分之三的标准，自2020年1月15日起计算30日共计1,530元。关于违约金，根据合同约定剩余租期的租金作为违约金，强黎丽现自行调低为相当于三个月租金的违约金。居红未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2019年7月17日，强黎丽作为甲方(出租方)与居红作为乙方(承租方)订立《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为系争房屋，建筑面积约79.66平方米；租赁期限为2年，自2019年7月18日起至2021年7月17日止，起租日为2019年8月1日；乙方承租该租赁房屋用于办公等经营业务；月租金17,000元，租金支付实行先付后租原则，租金缴纳方式合同签订后5日内第一次先支付二个月租金34,000元，之后租金每二个月支付给甲方，乙方必须在租金届满十五日前将下期租金交付给甲方；租赁期间，租赁房屋的水、电、电话、网络费用由乙方自理，按照自装独立水、电表载明读数向物业部门缴纳；乙方应向甲方支付相当于二个月租金的租赁保证金34,000元，租赁关系终止时，该保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方应按期足额向甲方支付租赁押金、租金，并按期足额自行缴纳水、电、电话和物业管理费等费用，包括分摊的水、电费用；乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日应按拖欠金额的千分之三向甲方支付逾期给付违约金和甲方的损失；乙方逾期15天仍未足额向甲方支付租金、物业管理费的，甲方有权解除本合同，并无条件先收回租赁房屋，乙方除应向甲方支付本合同解除前实际使用租赁房产所发生租金及相关费用外，还必须向甲方支付合同期内剩余租用期所有房屋租金作为再次招商及调整装修时间费用及违约金等等。合同订立后，强黎丽将系争房屋交付居红，居红支付租赁保证金34,000元。居红支付租金至2019年11月30日，嗣后未再支付租金。系争房屋所在的华源世界广场的物业管理方上海联源物业发展有限公司华源世界广场管理处出具付款证明，证明强黎丽缴纳了2019年11月的物业管理费及水电费3,433.28元，2019年12月的物业管理费及水电费3,485.28元，2020年1月的物业管理费及水电费3,511.58元，2020年2月的物业管理费及水电费3,230.98元。前述物业管理费及水电费合计13,661.12元。2020年3月3日，强黎丽通过微信向居红发送了《告知函》，内容主要是针对居红严重违约事实，强黎丽已于2020年2月26日发出书面《催款函》，但至今仍未履行支付义务，截止2020年2月底累计拖欠租金和物业管理费及水电费，以及应缴纳滞纳金77,241.50元，其中租金51,000元，因拖欠租金产生滞纳金10,710元，物业管理费及水电费13,661.12元，滞纳金1,870.38元；居红应尽快办理承租房屋办理相关营业执照注销手续，最终房屋租金及物业费支付截止时间以证照注销登记后双方签解除合同时间为准等等。审理中，强黎丽表示，居红支付的租赁保证金34,000元，同意在本案中抵扣居红欠付的费用。本院认为，强黎丽与居红订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。居红作为承租人在承租系争房屋过程中向出租人支付租金系其最重要的合同义务，其自2019年12月1日起欠付租金的行为显然构成违约，现强黎丽确认2020年2月29日居红交还了系争房屋钥匙，因此强黎丽要求于2020年2月29日解除双方之间的《房屋租赁合同》，于法不悖，本院予以支持，居红应当按照合同约定的租金标准支付租期内欠付的租金。按照租赁合同的约定，基于居红的逾期支付租金的违约行为，强黎丽有权向其主张逾期支付租金的滞纳金，要求解除合同并主张相应的解约违约金，强黎丽的相关诉讼请求均具有事实和法律依据，符合合同的约定，本院予以支持。现强黎丽自愿调低违约金标准为三个月租金，尚属合理，本院依法予以支持。按照租赁合同的约定，物业管理费及水电费应当由居红向物业公司缴纳，现强黎丽已代为支付，故合同解除后，居红应当将强黎丽代为支付的款项一并结清。居红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。强黎丽表示同意在本案中以居红支付的租赁保证金抵扣其欠付的费用，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告强黎丽与被告居红于2019年7月11日订立的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告居红支付原告强黎丽2019年12月1日至2020年2月29日期间的房屋租金51,000元(其中应扣除租赁保证金34,000元)；三、被告居红支付原告强黎丽代付的2019年11月1日至2020年2月29日期间的物业管理费及水电费共计13,661.12元；四、被告居红支付原告强黎丽逾期支付租金的违约金10,710元；五、被告居红支付原告强黎丽支付违约金51,000元。以上第二、三、四、五项，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,109元，由被告居红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  曹 彬人民陪审员  刘瑜凤二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  计晓菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。