广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10800号原告（反诉被告）：广州政宏商务服务有限公司，住所地广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段自编8号首至二层广大布匹商贸城自编A24025商铺。法定代表人：闵晓清。委托诉讼代理人：周理想，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩嵩，广东众帮律师事务所律师（委托诉讼代理期限截至2020年9月4日）。委托诉讼代理人：段晓娟，广东众帮律师事务所实习人员（委托诉讼代理期限从2020年9月5日起）。被告（反诉原告）：广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区同和街蟾蜍石南街37号首层。法定代表人：张福军。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祎，广东金桥百信律师事务所实习人员。第三人：广州市南国实业有限公司，住所地广州市白云区广州大道北1521号1106房。法定代表人：曾秀欢。第三人：广州市同和蟾蜍石实业有限公司，住址广州市同和蟾蜍石中街2号。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。原告广州政宏商务服务有限公司（反诉被告，以下简称原告政宏公司）与被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司（反诉原告，以下简称被告蟾蜍石市场公司），第三人广州市南国实业有限公司（以下简称南国实业公司）、广州市同和蟾蜍石实业有限公司（以下简称蟾蜍石实业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告政宏公司的委托诉讼代理人周理想、韩嵩、段晓娟，被告蟾蜍石市场公司的法定代表人张福军及其委托诉讼代理人王姿懿、曾祎，第三人蟾蜍石实业公司委托诉讼代理人李昕、钟琦到庭参加了诉讼。第三人南国实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告政宏公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司双倍返还租赁保证金28800元；2.被告向我司返还装修保证金10000元；3.被告向我司赔偿商铺装修损失277055元；4.被告向我司赔偿商铺设备损失30865元；5.被告向我司赔偿经营利润损失544000元；6.被告向我司赔偿药品损失60000元；7.被告因赔偿影响我司正常经营造成的损失10万元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我司为经营药店，于2017年11月2日与被告签订《租赁合同》，承租被告出租的场地，租期5年，从2017年7月1日至2022年6月30日，每月租金7200元，租金从第四年开始按每年8%的涨幅递增。同时缴纳了履约保证金14400元。合同签订后，我司一直如约支付租金和水电费。然而时至2019年11月，被告要求提前解除合同，让我司搬离涉案场地，理由是场地产权方不再出租给其。我司为了经营需要，投入了大笔资金（租金、水电费、装修费、聘用工人），合同履行期过半刚刚培育起稳定的客户群体，就被毁约，面临极大损失。另因被告在我司商铺前堆放砂石，在铺门上张贴欠租公示等，影响了我司的正常经营。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告蟾蜍石市场公司的反诉请求，原告政宏公司辩称，1.我司与被告签订的合同，到目前为止还未解除，依据是虽然被告有通知我司解除合同及清场，但到该月我司还在缴纳租金，被告亦予以收取。2.被告要求我司交还物业，该理由不能成立。在合同没有相关部门确认是否有效或者是否要解除的前提下，双方均需严格履行合同，不存在我司向被告交还场地的问题。现在我司已向被告提起诉讼，要求赔偿相应的损失，即使需要返还场地，也应该被告先向我司作出赔偿后我方才能交还。3.被告要求我司赔偿损失72000元没有事实依据，被告根本不存在损失。4.诉讼费应该由败诉方承担。被告蟾蜍石市场公司辩称，（一）双方在租赁合同中已约定了合同解除的条件为“因政策或蟾蜍石市场所属村集体经营有重大调整需要使用上述场地”的情况发生时，我司有权向原告收回场地。该解除合同的条件是双方协商一致的结果，对双方均具有约束力。2019年11月7日，我司因收到蟾蜍石实业公司发来的《函》称因案涉场地已上三资平台进行对外竞标，因此要求收回场地。同时，我司已经依约提前发函给原告，告知其相关事项并要求解除双方案涉合同。因此，涉案租赁合同的解除条件已成就，我司有权依约解除合同，并要求收回场地，不存在违约行为。另因原告于2019年11月16日收到我司发出的解除合同通知书，故双方的租赁合同自2019年11月16日起解除。（二）租赁合同约定履约保证金为14400元，同时还约定了退还履约保证金的条件为乙方如期迁出后，且在租金及相关费用全部结清的前提下，甲方在10个工作日内退还。本案中，合同并未约定双倍返还租赁履约保证金条款，另外，原告在收到我司依约发出的解除合同通知后，仍拒不交还案涉案场地，其逾期迁出场地的行为已构成违约，原告无权要求我司支付双倍履约保证金。（三）原告诉请请求所列装修保证金实际包括两项，一是围墙保证金5000元，二是恢复墙面押金5000元，两项共计10000元。一开始我司出租给原告经营药店的场地面积只有90多平方米，后来原告的法定代表人闵晓清通过黄新华村长找到我司，要求增加药店面积，随后我司同意在东面间隔面积的基础上额外增加了20多平方米租给原告（案涉租赁合同约定的115平方米为增加后的面积），原告因此向我司支付5000元围墙保证金，同时我司要求原告退租后须无条件拆掉外围墙，恢复原状，如果原告退租时未能恢复原状，则我司有权将其支付的5000元押金用以支付拆墙费用。我司认为，5000元围墙保证金的性质其实相当于是租赁保证金，应适用合同约定的履约保证金条款，因原告逾期迁出涉案场地，我司亦有权拒绝向原告退还该笔保证金。（四）租赁合同约定，如因政策或蟾蜍石市场所属村集体经营有重大调整需要使用上述场地，甲方会根据情况提前一个月通知乙方，乙方无条件配合并将场地交回甲方。甲方不需向乙方支付任何赔偿、补偿等。因此，原告要求我司支付商铺的装修损失、设备损失、经营利润损失、药品损失均不符合合同约定，我司有权拒绝。（五）根据我司提交的照片显示我司不存在堵门的事情，且门上张贴文件与正常经营没有直接的关系，原告仍在场地正常经营，仍在场地获得经营利润，才会一直拒绝交还场地。综上，原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，应予以驳回。因双方的租赁合同已解除，且原告至今未向我司交还涉案场地，现提出如下反诉请求：1.原告与我司于2017年11月2日签订的《租赁合同》已于2019年11月16日解除；2.原告向我司返还位于广州市蟾蜍石南街37号农贸综合市场165、166、167、175（铺）及东边间隔面积等物业；3.原告向我司支付2020年6月至实际交还场地之日止的场地占用费、2020年5月至8月的水电费共计3709元、违约金5942.37元（违约金按每日0.3%计算）；4.原告向我司支付的租赁保证金14400元归我司所有；5.原告向我司赔偿经济损失72000元（每月经济损失为14400元，自2019年11月17日起暂计至2020年4月16日）；6.本案诉讼费用由原告承担。第三人南国实业公司无述称。第三人蟾蜍石实业公司述称，原告的诉讼请求和被告的反诉请求均不涉及我司赔偿问题。我司与南国实业公司签订租赁合同，向南国实业公司承租了涉案场地，租赁期限至2019年5月31日，租赁期三年，现租赁期限已届满，南国实业公司未将涉案场地交还给我司，我司希望南国实业公司尽快交还场地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月2日，政宏公司（承租方，乙方）与蟾蜍石市场公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于蟾蜍××街××综合市场××、××、××、××号（铺）及东边间隔面积等（以下简称涉案场地）租赁给乙方用于经营药店，经双方确认，租赁建筑面积约为115平方米；租赁期限5年，即2017年7月1日至2022年6月30日；每月租金7200元。租金从第4年开始递增每年8%，每月5日前交纳当月租金，租金每逾期一天收取0.3%违约金；2017年7月1日至2020年6月30日，租金7200元/月；2020年7月1日至2022年6月30日，租金7776元/月；租赁履约保证金14400元；租赁期内，乙方经营的一切费用全部由乙方负责；乙方除向甲方缴纳租金及每月实际发生的水电费（水电费按市场水电费标准，水费4.2元/吨，电费1.2元/度，如供水、供电单位有调整则相应调整，水电费由甲方代收代缴，甲方开启收据给乙方）外，还需分摊公共部分等。上述合同签订后，政宏公司向蟾蜍石市场公司支付了租赁保证金14400元。另政宏公司还向蟾蜍石市场公司支付了市场东北侧面围墙保证金5000元、药店恢复墙面保证金5000元。政宏公司接收涉案场地后，进行装饰装修并用于经营药店。2019年11月7日，蟾蜍石市场公司向政宏公司发出《函》，主要内容为，因其接到蟾蜍石实业有限公司发来的函，蟾蜍石公司所属物业115平方米，需收回给中标方经营。为妥善处理好合同期未满的问题，提出如下建议：1、你司可与蟾蜍石实业公司商量，由你司转租合同。2、解除合同，互不追责，请根据蟾蜍石实业公司的要求清退移交场地。政宏公司接收该函后认为双方的租赁合同期限未届满，蟾蜍石市场公司要求返还涉案场地违反合同约定，遂不同意交还涉案场地。另查，2016年，南国实业公司与蟾蜍石实业公司签订《房屋租赁合同》，约定由蟾蜍石实业公司向南国实业公司出租位于同和蟾蜍石南街37号首层东面房屋，建筑面积688平方米，租赁期从2016年6月1日至2019年5月31日。再查，本院就涉案场地是否已取得产权登记和办理规划报建的情况向广州市规划和自然资源局发函询问。该局复函暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。诉讼中，政宏公司确认缴纳租金至2020年5月，水电费缴纳至2020年4月。蟾蜍石市场公司主张场地占用费参照合同租金标准，即2020年6月按7200元，2020年7月起按每月7776元的标准计算。蟾蜍石市场公司表示其为南国实业公司的全资子公司，南国实业公司从蟾蜍石实业公司处承租涉案场地后，授权其向政宏公司出租涉案场地。另政宏公司向本院申请对涉案场地的装修现值进行评估。本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对上述标的进行评估。2020年8月28日，安衡公司出具《关于广州市白云区同和蟾蜍石南街37号首层蟾蜍石农贸综合市场165-167、175号的装修价格评估结论书》（以下简称评估结论书），显示涉案场地在2020年6月5日的装修现状总体价值为174661元。政宏公司对上述报告书予以认可。蟾蜍石市场公司对上述报告书的真实性、合法性没有异议，对关联性提出如下意见：1.评估结论书附表中，对部分项目参考使用年限为25年，不合常理。2.评估结论中确定的成新率过高，应考虑租赁合同的承租期限及装修的折旧，确定成新率应当为45%。3.评估结论书中，将招牌、空调等未形成附合的装饰装修物纳入了评估范围，应从评估费项目中予以扣除。4.对涉案场地中已形成附合的装饰装修物现值损失部分，由于政宏公司对签订租赁合同存在过错，该损失也应由政宏公司承担。5.评估结论书中第28、29项属于重复计算，应当在评估费用中扣减。6.建筑清运费不属于装修损失，不应列入评估范围。7.基于《价格评估结论书》附表中众多项目并非政宏公司的实际装修损失，导致最终评估费可能过高，故本案评估费用应当由政宏公司全部承担。政宏公司为此次评估预付5000元。蟾蜍石市场公司表示政宏公司支付的围墙保证金和恢复墙面押金是由于政宏公司承租涉案场地之初，政宏公司要求增加部分面积，后经协商同意增加涉案场地东面的间隔面积，因增加面积需要拆除墙面后重新砌墙，故当时约定需要在政宏公司退租后拆除重新砌筑的外墙后再恢复原来的墙面，并要求支付了上述保证金。另蟾蜍石市场公司为证明政宏公司欠付场地占用费和水电费的情况，提交2020年5月31日至2020年9月30日期间每月向政宏公司发出的《蟾蜍石农贸综合市场收费单》及通过微信向政宏公司的老板娘发送上述收费单的微信聊天记予以证明。上述收费单显示，涉案场地的场地占用费2020年6月按7200元，2020年7月至10月期间每月按7776元计付，2020年5月至2020年8月期间的水电费共计为3349元。本院认为，涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故政宏公司与蟾蜍石市场公司于2017年11月2日就涉案场地签订的《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。蟾蜍石市场公司要求确认上述租赁合同于2019年11月16日解除于法不合，本院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，蟾蜍石市场公司应将已收取的保证金退还给政宏公司，政宏公司应将涉案场地交还给蟾蜍石市场公司。本案合同中政宏公司向蟾蜍石市场公司支付了租赁保证金14400元、围墙保证金5000元，该两费用属于保证合同或行为履行的费用，现政宏公司要求蟾蜍石市场公司返还上述保证金于法有据，本院予以支持。政宏公司要求双倍返还租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。蟾蜍石市场公司要求没收政宏公司支付的租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。因政宏公司至今占用涉案场地，故蟾蜍石市场公司要求政宏公司返还涉案场地有据，本院予以支持。关于政宏公司主张退还的恢复墙面押金的问题。从蟾蜍石市场公司和政宏公司对该费用的称述看，该费用为政宏公司交还涉案场地后将墙面恢复的保证金，现涉案场地尚未交还，本院对于政宏公司要求蟾蜍石市场公司退回该5000元押金的诉请不予处理。对于该部分押金，政宏公司可在交还涉案场地且符合退还条件的情况下另行向蟾蜍石市场公司主张退还。关于政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿装修损失的问题。政宏公司承租涉案场地后对该场地进行了装修，现在合同期内，因合同无效需向蟾蜍石市场公司返还涉案场地，政宏公司依法有权要求蟾蜍石市场公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）根据安衡公司出具的《评估报告书》显示，涉案场地装饰装修在2020年6月5日的装修现值为174661元。蟾蜍石市场公司对该报告书的关联性存在异议，经审查，对于其中关于部分项目参考使用年限、成新率、第28、29项属重复计算项目、建筑清运费的意见，蟾蜍石市场公司已在安衡公司出具报告书初稿后提出相应异议意见，安衡公司亦对上述问题进行了相应答复。蟾蜍石市场公司的上述意见不能成立，本院不予采纳。对于蟾蜍石市场公司提出部分项目属非附合装饰装修问题，经审查，其中评估报告书附表第21项货架（含药品阴凉柜，评估现值13584元）、第24项格力空调3匹（评估现值4350元）、第25项PASCMIO空调（评估现值3625元）、第32项监控设备（评估现值7250元）属于可移动和拆卸项目，本院认定上述项目从评估结论中扣减。经核算，上述项目评估现值共计28809元。综上，本院认定涉案场地附属的装饰装修项目现值共计为174661-28809=145852元。对于蟾蜍石市场公司提出其他项目属未形成附合装饰装修物的意见不能成立，本院不予采纳。（二）蟾蜍石市场公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，政宏公司作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，蟾蜍石市场公司在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，政宏公司在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案场地使用合同的无效均存在过错，对上述场地使用合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，本院认定政宏公司和蟾蜍石市场公司各承担50%的责任。综合前述认定，政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿装修损失145852元÷2=72926元有据，本院予以支持。政宏公司主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。政宏公司主张蟾蜍石市场公司赔偿的商铺设备损失均属可移动的物品，现租赁合同无效，且合同双方均有过错，现政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿上述损失缺乏依据，本院不予支持。涉案租赁合同无效，且合同双方均对此存在过错，现政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿经营利润损失544000元、药品损失60000元均缺乏依据，本院不予支持。现有证据不足以证明蟾蜍石市场公司在涉案场地门前存长期堆放砂石导致影响涉案场地正常经营的情况，蟾蜍石市场公司因政宏公司欠付场地占用费而张贴催款通知属合理催收费用的行为，现无证据证明该张贴行为对涉案场地的正常经营产生了重大影响，故政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿因其影响正常经营损失10万元依据不足，本院不予支持。虽涉案场地使用合同无效，但蟾蜍石市场有权要求政宏公司支付占用涉案场地期间的场地占用费和实际发生的水电费，根据蟾蜍石市场公司提交的证据显示，政宏公司支付场地占用费至2020年5月，支付水电费至2020年4月。故现蟾蜍石市场公司要求政宏公司支付2020年6月至实际交还涉案场地之日的场地占用费和2020年5月至8月的水电费有据，本院予以支持。关于场地占用费，蟾蜍石市场公司主张参照租赁合同约定2020年6月按7200元，自2020年7月起按7776元/月计算的意见合理合法，本院予以采纳。关于水电费的计算，蟾蜍石市场公司已提交2020年5月至2020年8月期间水电费的收费单和将收费单发送给政宏公司负责人员的记录，政宏公司负责人员收到上述收费单后，并未对水电费提出异议，故本院对蟾蜍石市场公司主张2020年5月至2020年8月期间发生的水电费共计3349元予以采信。驳回蟾蜍石市场公司主张多出上述数额的诉请。因涉案租赁合同无效，且蟾蜍石市场公司对此存在过错，现蟾蜍石市场公司要求政宏公司支付逾期支付费用的违约金和赔偿经济损失均缺乏依据，本院不予支持。关于评估费承担的认定，因本院认定涉案场地附合的装修价值残值为145852元，结合评估结论得出的评估数额，及因涉案租赁合同无效，蟾蜍石市场公司和政宏公司对装饰装修物赔偿的责任比例，本院认定评估费5000元由政宏公司承担2900元，蟾蜍石市场公司承担2100元。第三人南国实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向原告广州政宏商务服务有限公司退还租赁保证金、14400元、围墙保证金5000元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向原告广州政宏商务服务有限公司赔偿装修损失72926元；三、本判决生效之日起十五日内，原告广州政宏商务服务有限公司向被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司返还位于广州市白云区蟾蜍石南街37号农贸综合市场165、166、167、175号（铺）及东边间隔面积的物业；四、本判决生效之日起五日内，原告广州政宏商务服务有限公司向被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司支付2020年6月至实际交还上述第三项判决义务中场地之日的场地占用费（2020年6月的场地占用费按7200元计算，自2020年7月起的场地占用费按7776元/月计算）及2020年5月至2020年8月的水电费共计3349元；五、驳回原告广州政宏商务服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14211元，由原告广州政宏商务服务有限公司负担12215元，被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担1996元；反诉受理费1728元，由原告广州政宏商务服务有限公司负担552元，被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担1176元。评估费5000元，由原告广州政宏商务服务有限公司负担2900元，被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司各负担2100元。由原告广州政宏商务服务有限公司负担的反诉受理费和被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担的本诉受理费，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。由被告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担评估费于本判决生效之日起五日内迳付原告广州政宏商务服务有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈玉梅