广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17251号原告(反诉被告)：郝光超，男，1985年11月28日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县。委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵启民，广东易恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：张余尧，男，1960年7月2日出生，汉族，身份证住址江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)郝光超与被告（反诉原告，以下简称被告）张余尧租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郝光超及其委托诉讼代理人赵峻博、赵启民；被告张余尧的委托诉讼代理人马转红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝光超向本院提起诉讼，诉讼请求：1.请求判令被告支付2020年1月1日到2020年6月30日租金欠款人民币87003元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月1日，原被告签订《公寓承包合同》，约定原告将位于广州市白云区太和镇上南路4号的101-102档口及2楼—7楼房屋(不包含705，706)，出租给被告使用，租赁期为2020年1月l日至2029年12月30日止，租金为每月5.3万元，自合同生效之日，每六个月付一次租金，同时约定保证金为12万元。当天，双方签订《公寓承包经营补充条款》，约定2020年1月1日至2020年4月30日止，租金调整为每月5万元，自5月1日起恢复租金每月5.3万元，即2020年1月1日至6月30日半年租金一共为306000元。自合同及补充条款签订后，被告陆续向原告支付了保证金12万元，以及半年租金218997元，还欠87003元一直拒绝支付。为使原告的合法权益得到保护，根据我国相关法律法规之有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法予以判决，维护社会公平、公正。诉讼中，原告增加了诉讼请求：l.判令被告支付原告利息损失1707元（以拖欠的租金87003元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月2日起计算至全部清偿之日止的利息，现暂计至2020年7月6日，为1707元）；2.请求判令被告补偿原告未履行期间发生的租金损失159000元。以上共计160707元。被告张余尧答辩称：1.被答辩人出租物业未经合法规划报建，属违法建筑，答辩双方签订的公寓承包合同应属无效，被答辩人隐瞒涉案物业的报建及产权情况，合同无效的主要责任应归责于被答辩人，就算在此期间有利息损失，也应由其自己承担；2.被答辩人主张的补偿未履行期间的租金损失无事实及法律依据。2020年5月31日，答辩双方已解除合同且将涉案物业移交给了被答辩人。自2020年6月起，案涉物业的所有房租都是被答辩人自己收取的，因此其根本就无损失，且双方签订的公寓租用合同无效，答辩人既未占用涉案物业，更无继续履行合同的可能，因此答辩人无义务补偿被答辩人的所谓的租金损失；3.答辩人并未拖欠被答辩人租金，被答辩人主张租金无任何依据。首先，答辩人并未拖欠被答辩人2020年1月至6月的租金，答辩人交租后被答辩人也己开具收据（己被被答辩人拿走），实际上，双方虽为租赁合同，实则被答辩人是将该栋物业的经营权承包给答辩人，答辩人支付租金后可转租承包物业且进行收益，而在双方承包关系存在期间，被答辩人代答辩人收取本应由答辩人收取的租金、水电费及其他房客押金，因此答辩人交付的租金加上被答辩人代答辩人收取的一系列费用，答辩人业已付清全部房租。被告张余尧向本院提起反诉，反诉请求：1.请求判令被反诉人返还反诉人支付的保证金120000元及利息（以120000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月1日起至款清之日止，暂计至2020年8月13日）；2.本案的诉讼费由被反诉人承担。原告郝光超答辩称：不同意被告的所有反诉请求。原告与被告签订的《公寓承包合同》合法有效，因此无须退还被告的保证金120000元。经审理查明：2020年1月1日，原被告双方签订了《公寓承包合同》，合同约定甲方（郝光超）将承租物业位于太和镇上南路4号101-102档口及2楼至7楼房屋（不含705、706），经营权承包给乙方（张余尧）作为出租房（以下简称案涉房屋）使用。租赁期自2020年1月1日至2029年12月30日止；承包期满乙方如要求续签合同或中止合同，须提前30天书面告知甲方。合同期满，同等条件下，乙方有优先承包权。租金及保证金：承包金额为53000元/月，自合同生效之日，每6个月付一次。乙方应于合同生效之日，支付给甲方保证金120000元，作为乙方确保履行合同之保证金。合同期满，如乙方无违约情况，甲方将保证金无息退还给乙方。乙方应按照合同约定，或收到甲方书面缴费通知，按时支付承包金、保证金及国家或政府征收的其他费用。乙方逾期超过3日交付应缴款项，甲方有权解除合同并收回房屋，押金不退等内容。同日，原被告双方另行签订了《公寓承包经营补充条款》，约定自2020年1月1日起至2020年4月30日止，承包金额为50000元/月，后续以合同约定为准等内容。合同签订当日，被告向原告支付了保证金120000元，原告即将案涉房屋交付给被告使用。2020年1月5日，被告向原告微信转账220497元，原告又另行转账给被告900元。2020年1月8日，原告又微信转账给被告600元。2020年7月6日，原告向被告邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，通知被告自即日起解除双方的租赁合同，并责令被告在接到通知后3日内腾退房屋、付清费，并承担违约责任。另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《公寓承包合同》、《公寓承包经营补充条款》、微信转账记录、微信聊天记录、政府信息公开申请告知书、关于协助司法查询复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：2020年1月1日，原被告签订《公寓承包合同》，原告将案涉房屋出租给被告用于公寓对外经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原告出租给被告的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《公寓承包合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原被告签订的《公寓承包合同》无效，被告因该合同取得的案涉房屋应当返还给原告，原告因该合同取得的保证金亦应当返还给被告。诉讼中，原告主张被告于2020年8月1日才将案涉房屋返还给原告，被告抗辩称已经于2020年6月1日将案涉房屋返还给了原告，但双方均未向本院提供证据证明其主张。根据原被告之间的微信聊天记录可知，原告于2020年7月6日向被告邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，通知被告双方的租赁合同于即日起解除，限被告于三日内腾退房屋。双方均未向本院提供双方返还案涉房屋具体时间的证据，本院认定被告返还原告案涉房屋的时间为原告给被告腾退房屋的宽限期届满之日即2020年7月9日。原告因无效合同收取被告的保证金120000元，依法应当返还给被告。故被告主张原告返还保证金120000元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告主张原告支付保证金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告占用原告的案涉房屋至2020年7月9日，依法应当向原告支付占用房屋期间的占用费。关于占用费的具体标准，以原被告双方约定的租金标准为宜。诉讼中，原被告双方均确认被告已经通过微信向原告支付租金220497元，并有微信转账记录予以证实，本院予以确认。被告应支付原告2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费总计为306000元，被告已经支付了220497元，剩余85503元未支付。被告抗辩称原告自行收取租客的租金，已经抵扣了剩余的租金，但被告未向本院提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对被告的该抗辩主张，本院不予采信。原告主张被告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间占用费85503元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。原告要求被告支付利息损失1707元及租金损失159000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）张余尧向原告（反诉被告）郝光超支付房屋占用费85503元；二、自本判决生效之日起五日内，原告（反诉被告）郝光超向被告（反诉原告）张余尧返还保证金120000元；三、驳回原告（反诉被告）郝光超的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张余尧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2507.8元、保全费890元，由原告（反诉被告）郝光超负担1657.2元，被告（反诉原告）张余尧负担1740.6元，被告（反诉原告）张余尧应自本判决生效之日起五日内直接向原告（反诉被告）郝光超迳付案件受理费、保全费共计1740.6元；反诉费1350元，由原告（反诉被告）郝光超负担，并应自本判决生效之日起五日内直接向被告（反诉原告）张余尧迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二〇年十一月五日书记员  钟 慧