上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13749号原告：上海虹梅科技发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：谢赞，执行董事。委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绪峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海是水壹餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：薛晓飞，执行董事。委托诉讼代理人：孙艳华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：何培英，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：郭涛，男，1974年2月4日出生，汉族，户籍地四川省达州市。委托诉讼代理人：顾羽馨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晅，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海虹梅科技发展有限公司(以下简称“虹梅科技”)与被告上海是水壹餐饮有限公司(以下简称“是水壹公司”)、郭涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告虹梅科技的委托诉讼代理人王晓野、周绪峰，被告是水壹公司的委托诉讼代理人孙艳华、何培英，被告郭涛的委托诉讼代理人顾羽馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虹梅科技向本院提出诉讼请求：1、原告与是水壹公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除；2、是水壹公司将注册地迁出上海市徐汇区田林路XXX号XXX层XXX商铺(原告当庭撤回该诉请)；3、是水壹公司支付拆除搭建物的费用30,000元(原告于庭后称上述费用属于尚未发生但必然发生的费用，具体费用由法院酌定判决)；4、是水壹公司支付自2020年4月21日起至2020年8月6日止的租金及自2020年8月7日起至实际交付房屋之日止的使用费357,611.10元(原告庭后确认其使用费计算截止至2020年8月11日，按租金标准计)；5、是水壹公司支付自2020年4月21日起至2020年8月6日止的滞纳金51,980.2元，每日按照月租金的千分之五计；6、是水壹公司支付违约金(6个月租金金额)577,557.76元及空关损失(一个月租金金额)96,259.63元；7、郭涛对上述款项承担连带清偿责任；8、是水壹公司支付的288,778.90元租赁保证金不予退还；9、两被告承担原告已支付的律师费35,000元。事实和理由：2018年3月6日,原告与郭涛签订《房屋租赁合同》及其附件,约定由郭涛承租上海市徐汇区田林路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，租赁期限为2018年3月12日至2023年3月11日,合同对租金支付、租赁保证金、违约责任等进行了约定。2018年4月27日,两被告与原告签订《补充协议书》,约定自是水壹公司营业执照取得之日，原《房屋租赁合同》及其附件项下权利义务均由是水壹公司享有和承继，郭涛承担连带保证责任。合同履行期间，是水壹公司于2020年4月4日寄来一份《解除租赁合同通知书》，理由是经营困难,并要求退还剩余租金以及租赁保证金。且是水壹公司未再支付4月21日起的租金。其行为已构成根本违约，故原告起诉至法院，要求判如所请。是水壹公司辩称，对解除事实无异议，但解除时间是被告寄出解除通知送达原告日即2020年4月7日。解除的事由是疫情，不可抗力因素。被告租赁房屋经营生食日料，受疫情影响，经营到1月中下旬就没有再开业经营，被告依法解除。不同意拆除费用3万元，房屋内只有硬装，没有搭建物，根据合同约定，装修不需要恢复原状。如果真有可拆卸搭建，同意拆除，现在费用没有产生。租金实际支付到4月20日，房屋钥匙已于4月8日寄还原告，并发函要求原告配合腾空房屋，原告不配合，故被告无需承担后续租金及使用费。滞纳金、违约金及空关损失不同意支付，被告没有违约且标准过高。租赁保证金，应该退还。律师费不认可，没有合同和法律依据，郭涛辩称，希望法院能够调整连带责任，予以减免。合同确实约定了连带责任，基于办理工商登记的需要，明显不合理地加重了股东的义务。其余意见和是水壹公司一致。本院认定事实如下：上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)权利人为上海虹梅商业股份有限公司。2016年3月，上海虹梅商业股份有限公司出具授权书一份，内容为，兹上海虹梅商业股份有限公司将其坐落在徐汇区田林路XXX号房屋位置1-3层部分，建筑面积约2546平方米。于2016年3月30日与虹梅科技签订的租赁合同用于经营使用，租赁期限为2017年8月20日至2029年8月19日止，特授权该公司在租赁期间对该房屋进行对外租赁并负责日常管理。2018年3月，虹梅科技(出租方，甲方)与郭涛(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方租赁房屋的用途用于餐饮(是水日料)。租赁期限伍年，自2018年3月12日起至2023年3月11日止。自2018年4月21日为租金起付日。系争房屋的年租金为1,155,115.50元，租赁期限内，租金前叁年不变。签订本合同时，乙方向甲方支付288,778.90元，作为系争房屋租赁保证金。租赁期满并结清水、电等费用，办理房屋返还及10.6款约定的手续后，该保证金无息退还，如乙方违约，该租赁保证金不予退还。乙方遵循“先付后用”的原则，在本合同签订之日，首次向甲方支付三个月租金，以后租金每三个月支付一次。合同履行期间，每三个月到期之前10日内支付下三个月租金，以此类推。乙方逾期支付租金或未足额支付租金的，则每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五收取滞纳金，逾期达十五日的，则甲方有权采取有关措施。本合同期满、或乙方中途退租和被依法解除，乙方无须把房屋恢复原状，不得把一切嵌装在房屋墙体内的装潢拆除，租赁房屋不可移动的装潢须无条件、无损、无偿移交给甲方，但乙方应当拆除租赁房屋内的搭建物。若乙方未经甲方同意擅自中途退租，因中途退租造成甲方房屋空关期间的房租损失，由乙方承担。房屋空关损失为：自乙方中途擅自退租之日起至甲方实际收回租赁房屋之日止的房租，另加甲方将租赁房屋另行出租他人的免租期租金损失(不超过当年一个月的租金)。在本合同租赁期间，若因乙方原因或行为，导致甲方遭受任何第三人索赔、诉讼、仲裁等，甲方由此产生的费用均由乙方承担。在本合同生效后，如遇不可抗力事件，致本合同部分或全部义务无法履行，则义务方可以免责，但义务方应在不可抗力事件发生之日起，及时以书面方式通知对方，并应在30日内出具相关证明文件。在租赁期内，有下列情形之一的，本合同无条件终止，甲乙双方互不承担责任，租金按日结算：发生本合同第十二条的不可抗力事件。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任：乙方违反本合同第4.5款约定(逾期支付租金或未足额支付租金的)。乙方中途退租视为违约，应提前三个月通知甲方，双方签署终止协议，且租赁保证金甲方不予退还。在租赁期内，任何一方违反本合同约定的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为违约行为发生当年的六个月租金。合同并就其他内容进行了约定。2018年3月12日，虹梅科技与郭涛签署《租赁房屋交接书》一份，将系争房屋交付郭涛。2018年4月27日，虹梅科技(甲方)、郭涛(乙方)与是水壹公司(丙方)签订《补充协议书》一份，约定，甲方与丙方之间的房屋租赁关系权利义务，仍按照2018年3月6日签署的《房屋租赁合同》为准。待丙方取得营业执照后，乙方与甲方之间《房屋租赁合同》、《安全、消防、治安管理协议书》、《租赁房屋交接书》等三份法律文件中乙方的权利义务，于营业执照颁发日期均转移由丙方享有和承继。就乙方已付款项，乙方同意届时由甲方全额依约开具发票和收据给丙方。丙方受让合同权利义务后，乙方对丙方在房屋租赁合同及丙方今后与甲方签署的补充文件中丙方的义务，向甲方承担连带保证责任，担保期限至丙方全部义务履行完毕之日止。协议并就其他内容进行了约定。2018年5月14日，是水壹公司取得营业执照。2018年5月30日，是水壹公司向虹梅科技支付系争房屋租赁保证金288,778.90元。是水壹公司实际支付租金至2020年4月20日。2020年3月17日，是水壹公司向虹梅科技发送《关于受新型冠状病毒疫情影响请求减免租金的沟通函》，表示因受新冠疫情影响，是水壹公司的经营受到影响，无力继续经营，故向虹梅科技申请减免租金。2020年4月4日，是水壹公司向虹梅科技发送《解除租赁合同通知书》一份，认为本次停业系受新冠病毒疫情的不可抗力所致，导致是水壹公司合同目的无法实现。鉴于疫情防控一直未解除，是水壹公司受疫情影响损失过于严重，现已无力承担经营成本，无法继续经营。是水壹公司根据租赁合同约定，依法行使合同解除权，特通知如下：1、自本通知送达之日起，是水壹公司和虹梅科技就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议正式解除；2、要求虹梅科技于收到本通知之日起2个工作日内与是水壹公司办理房屋交接手续；3、是水壹公司已经缴纳租金至2020年4月20日，依据合同约定，租赁合同无条件终止，是水壹公司不再支付2020年5月及之后的租金及其他相关费用，且虹梅科技应按合同约定，自收到本解除通知之日起3个工作日内退还是水壹公司剩余租金54,547.12元，并退还是水壹公司已经缴纳的全部租赁保证金288,778.90元。该份函件显示于2020年4月7日签收。2020年4月7日，是水壹公司再次向虹梅科技发函，称随函将系争房屋钥匙寄回，并要求虹梅科技开具物品出门单，配合办理物品搬离及退还租金等事宜,否则因逾期配合腾房产生的房屋使用费由虹梅科技承担。该份函件显示于2020年4月8日签收。2020年4月22日，是水壹公司向虹梅科技发出律师函一份，明确表示是水壹公司享有合同解除权，是水壹公司和虹梅科技之间的租赁合同已经于2020年4月7日解除，要求虹梅科技返还租赁保证金及剩余租金，并要求虹梅科技开具物品出门单，配合是水壹公司搬离系争房屋内的物品。该份函件显示于2020年4月23日签收。2020年4月22日，虹梅科技向两被告各发出律师函一份，称4月21日将租赁房屋钥匙退回是水壹公司并要求其承担违约责任及支付相应损失赔偿后办理交接；同时要求郭涛对此承担连带责任。虹梅科技未提供该律师函送达凭证及钥匙寄回凭证。是水壹公司称其未收到律师函，也不认可钥匙退回。2020年4月27日，郭涛回函。2020年5月6日，虹梅科技向本院提起本案诉讼，要求和是水壹公司解除租赁合同并要求是水壹公司支付租金、违约金等相关费用。经本院释明，虹梅科技与是水壹公司于2020年8月11日办理了房屋交接手续。虹梅科技称，系争房屋现场内有是水壹公司的搭建物，但是水壹公司未拆除也不愿拆除，该拆除费用系之后必然费用，由法院酌情判决。对此，是水壹公司不予认可。虹梅科技另提供聘请律师合同及发票以证明其因本次诉讼产生的律师费。审理中，本院组织双方进行调解，但双方对合同解除权及解除时间、违约责任承担等意见不一致，调解差距过大，故未达成调解协议。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房地产权证、授权书、租赁合同及附件、补充协议、房屋交接书、营业执照、租金支付凭证及发票、保证金支付凭证、沟通函件及邮寄凭证、律师函、备忘录等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同、补充协议书合法有效，本院予以确认，三方均应恪守履行。本案中，是水壹公司主张新冠疫情属不可抗力，导致租赁合同目的无法实现，其依据合同约定及法律规定享有解除权。但本院注意到，上海市已经于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应。是水壹公司在上海市已经下调应急响应级别的情况下，仍擅自于2020年4月4日向虹梅科技发出解除合同通知书，此时是水壹公司并不享有单方合同解除权。因虹梅科技已经于2020年5月6日向本院起诉，要求解除其与是水壹公司签订的房屋租赁合同，本院有理由认定，双方已经于2020年5月6日就合同解除达成一致意见，故本院认定双方就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年5月6日解除。因是水壹公司在合同正常履行期间，擅自要求提前退租且逾期未支付租金，已构成根本违约，故对原告要求将押金作为违约金不再返还的诉请,具有合同及法律依据,本院予以支持。关于原告主张是水壹公司支付自2020年4月21日起至8月11日的拖欠房租及使用费，鉴于双方合同于2020年5月6日解除，是水壹公司应支付合同解除之日前的房屋租金，故对原告主张的2020年4月21日至2020年5月6日的租金，本院予以支持。结合是水壹公司于2020年4月寄还钥匙、发函要求尽快交接房屋的行为，本院认为双方合同解除后，虹梅科技应本着善意、诚信原则在合理期限内及时收回房屋以防止损失的进一步扩大，然双方至开庭后于2020年8月11日才进行了交接，对2020年5月7日至8月11日期间的房屋使用费，本院酌情由双方各半承担。关于原告主张的逾期支付房租滞纳金、解除合同违约金、空关房屋的损失，考虑到被告租赁房屋用于日料餐饮，确可能受疫情影响的实际情况且被告已承担相当于三个月租金金额的押金没收的违约责任，故根据公平及诚信原则，本院酌情调整解约违约金至192,519.25元，对其他两项主张，不予支持。关于原告主张的律师费，缺乏合同依据且被告已承担相应违约责任，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的拆除搭建物费用，鉴于上述费用尚未发生、金额未定，且双方对原告主张的拆除的所谓搭建物是否需要拆除亦或属于合同约定的无需恢复的装修部分存在争议，故本院对原告在本案中主张该费用的诉请，不作处理；原告可在费用发生后，另案主张权利。依据补充协议书，郭涛应对是水壹公司在涉案合同履行中的债务承担连带保证责任，故对原告要求郭涛对上述付款承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、确认上海虹梅科技发展有限公司与上海是水壹餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；二、上海是水壹餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海虹梅科技发展有限公司自2020年4月21日起至2020年5月6日止的房屋租金50,635.2元及自2020年5月7日起至2020年8月11日止的使用费153,488元；三、上海是水壹餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海虹梅科技发展有限公司违约金192,519.25元；四、郭涛对本判决主文第二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、上海是水壹餐饮有限公司支付的288,778.90元租赁保证金不予退还，作为违约金由上海虹梅科技发展有限公司没收；六、驳回上海虹梅科技发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,867元，由上海虹梅科技发展有限公司负担计4,638元，由上海是水壹餐饮有限公司、郭涛共同负担4,229元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年十一月十三日书记员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。