黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初5180号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市南岗区学府花园********。负责人：刘凯，公司经理。委托诉讼代理人：辛志强，秦淑芳，公司行政部长，物业经理。被告：张存湘，女，1977年3月10日，汉族，龙江特种装备公司职员，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：谢长青（被告前夫），男，1975年3月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司与被告张存湘物业合同纠纷一案，原告于2020年8月11日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告缴纳物业费5876元及违约金7237元，合计13113元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年和2016年原告与哈尔滨市香坊区海富山水文园业主委员会签订了《物业服务协议》，服务期限为2015-2018年。原告全面履行了合同，提供了物业服务。被告已经得到了物业服务，但被告无任何理由拒绝缴纳物业费。经原告多次催要仍然不缴费，现起诉至法院。根据国家及哈尔滨市《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》相关规定，被告应支付物业费及违约金。被告辩称：对原告起诉的数额没有异议，但不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.该物业没有签订有效的物业合同，属于违法物业，无权收取物业费。2.原告没有履行物业应尽的服务。（1）路面维护不到位，经常有磕碰车和人的情况，出行不便。（2）公共设施维护不到位，所有的花坛破损没有维修，许多栅栏破损也没有维修，人员随便进出，门禁形同虚设，根本不好使、绝大多数单元门失修、破损；（3）楼体外墙在原告管理期间未进行防水处理和其他维修；（4）绿化不到位，所有的花坛里都不种花；（5）车辆管理不到位，社会车辆随便进出，经常发生堵车现象；（6）没有实施封闭管理，所有门禁和侧门全部损坏，人员随便进入；（7）卫生打扫不到位，经常不打扫，防火通道的楼梯从来不打扫，一楼配电房全部用来存放垃圾和捡来的废品，在我住期间那里就是垃圾场；（8）私自设计限制停车装备，没有进行有效的维护，经常磕碰。我本人受过两次伤，一次是卡到手碰坏，一次是绊倒把鞋划坏。还有人反映把牙磕掉了；（9）私自侵犯业主权益，私自停水两天，为违法业户私自接上下水管。3.我与原告多次协调物业费用，其均不同意。被告不存在不交物业费用，也不存在滞纳金问题。庭审中，原告为证明其主张事实成立，均出示了证据。原告出示证据情况如下：证据一、2015年1月15日，原告与海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同一份。证明：我公司与海富山水文园业主委员会签订委托合同，为该小区业主服务，业主委员会是在政府备案的合法组织。经质证，被告有异议认为，此合同是哈尔滨新东方物业管理有限公司不是第二分公司，合同无效。证据二、总公司给原告授权委托书一份。证明：新东方总公司授权原告收取2015年物业费。经质证，被告认为，授权委托书上日期有进行过涂改，属于无效委托。证据三、山水文园小区业主委员会物业管理服务委托合同一份。证明：原告2016年1月1日至2018年12月31日为被告提供了物业服务，被告享受了服务。经质证，被告有异议认为，此合同没有签订日期，合同最重要的就是日期，此合同无效。证据四、原告的物业服务照片（21张）。证明：原告2015年1月1日至2018年12月31日为被告小区提供了物业服务是真实的，被告享受了服务。经质证，被告对照片绝大部分是真实的，物业提供了一部分服务，有一部分少数照片是摆拍的，和物业服务没有关系。被告当庭未提供证据。本院确认证据情况如下：对原告证据一、三物业合同认为，合同虽不规范，但能够证明原告在被告小区的服务期限，予以确认。对证据二认为，日有改动，但不影响被告总公司授权的内容。予以确认。对证据四认为，照片能够证实原告为小区各项设施做些服务工作，但不排除有工作不到位的情形，予以确认。经审理查明：2015年1月1日，原告总公司（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同约定:原告按《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》提供执行三级标准物业服务。合同第四条约定，房屋建筑共用部分的小修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。第五条约定，共用设施、设备的小修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。第六条约定，公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、室内停车位等。第七条约定，公共绿地的养护与管理。第八条约定，属于物业管理范围内，附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括商业网点，文化体育场所等。第九条约定，公共环境卫生，包括房屋公用部分的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸。住用户档案与竣工验收资料。第十三条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当时人提出委托时，乙方可以同物业使用人单独鉴定委托合同，接收委托并合理收费。第十四条约定，对业主及物业使用人《业主公约》及园区各项规章管理制度和恶意拖欠物业费的行为，乙方有权终止物业服务，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、停止提供相关服务、收取违约罚金等措施，直至向法院提起诉讼。第十五条约定，服务期限：2015年1月1日至12月31日。半年考验期，如物业服务业主满意度达到50%以上，本合同延续三年。第十八条约定，物业服务收费标准约定：依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。1.物业服务费:高层按建筑面积0.75元/㎡月收取，多层按建筑面积0.60元/㎡月，商服按建筑面积0.90元/㎡月收取。2.电梯费：依据《哈尔滨市普通住宅小区电梯费收取标准》执行收费。3.车位费（不含供暖费）：平面车位服务费960元1年。4.装修管理费：5.0元/㎡(建筑面积)。第二十三条约定，对业主和物业使用人逾期交纳应交费用的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金。2016年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同履行期限三年（2016年1月1日至2018年12月31日）。合同约定内容基本与2015年合同约定内容一致。原告于2015年1月15日开始对被告居住的小区进行物业服务。被告是小区AG-栋2单元203室房产业主，其房屋建筑面积127.23平方米，物业费每平方米0.75元/月、电梯费324元/年。被告自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告缴纳物业费、电梯费（127.23平方米×0.75元×48个月）+（电梯费324元×4）=5876元。因被告未按时交物业费、电梯费产生滞纳金6432元（自2015年1月1日至2018年12月31日,按日万分之三计算）。本院认为：我国《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。依上述规定，被告小区业主委员会经选聘程序与原告签订物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定，应合法有效，对被告小区的所业主具有约束力。此节，本院予以认定。关于被告是否应按物业合同约定向原告交纳物业费问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或有无法解决的问题就拒绝交纳物业服务费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费用。关于被告抗辩原告物业服务不到位、有瑕疵等问题。此问题，双方各执其辞。本院认为，做为物业企业在服务中不可能时时刻刻面面俱到达到每个业主的满意，双方均应本着互让互谅的态度解决物业服务中存在的问题。被告称原告物业服务不到位，应在当时提供有效证据通过正常渠道行使业主权利，由有关部门惩治原告的不作为行为，不应由被告拒交物业费用来对抗原告的不作为行为。现原告已撤离该小区已无法取得其服务不到位程度的证据来确定责任，被告以原告服务不到位为由拒交物业费未提供证据，庭后所提供的视频真实不了真伪，其拒交物业费无法律依据。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费及支付滞纳金。综上，原告之诉请，本院予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张存湘向原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司支付物业费、电梯费，合计5876元；二、被告张存湘向原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司支付滞纳金6432元。上述款项，被告于本判决生效后立即给付，如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元（原告预交128元，退64元），由被告负担(此款与上款一并给付原告)。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  郝满堂二〇二〇年十一月四日法官助理李钰琢书记员张圣君