文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初5930号原告：项智平，男，1971年1月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：张宪华，重庆市长寿区晏家法律服务所法律工作者。被告：邱全志，男，1973年11月9日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：殷嘉永，重庆市长寿区渡舟法律服务所法律工作者。原告项智平与被告邱全志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告项智平及其委托诉讼代理人张宪华、被告邱全志及其委托诉讼代理人殷嘉永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项智平向本院提出诉讼请求：1.判令被告邱全志向原告项智平支付违约金130000元；2.判令被告邱全志向原告项智平支付水、电、气费共计7583.3元。事实和理由：2019年9月20日，原告项智平与被告邱全志签订租赁合同，约定被告邱全租用原告项智平位于黄桷路6号1-5门面用于经营金牛火锅，租期3年，从2019年9月30日起至2022年9月20日止，月租金为15000元，每季度先交45000元后用房，水、电、气费由被告邱全志承担。租赁期间双方承诺不得提前终止合同，任何一方违约，应向守约方支付违约金130000元。签订合同当天，被告邱全志向原告项智平交纳保证金30000元、首季租金45000元。2020年2月原告已为被告减免新冠疫情期间房租15000元。2020年6月20日，按照合同约定，被告邱全志应向原告项智平缴纳下一季度租金45000元，被告邱全志只缴纳了15000元，原告项智平向被告邱全志微信及发函催收未果。2020年7月30日，被告邱全志未与原告项智平协商就私自在门面隔壁租房。综上所述，被告邱全志单方面终止合同已构成违约，损害了原告项智平的合法权益，为维护原告项智平的合法权益，依法起诉，望判如所请。被告邱全志辩称，被告没有违反合同约定，被告是严格按照巴南区人民法院发出的公告腾空房屋，被告已经起诉解除合同并要求原告赔偿违约金。被告已于2020年7月30日通知原告并搬离房屋，原告项志平也在9月将房屋另行租赁给他人，原告要求被告承担130000元违约金明显于法不符，人民法院应当依法认定。请求法院驳回原告项智平的诉求，本案诉讼费由被告邱全志承担。对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认，对当事人有争议的证据和事实的质证和认定如下：原告项智平提交收条，拟证明其于2020年7月23日处理了案涉房屋被查封的事情，被告邱全志不予认可，认为收条与本案无关。该证据载明的事项与原告项智平提交的公告和结案通知书能够互相印证，本院予以采信。原告项智平提交水、电、气缴费收据、清单，拟证明被告邱全志租赁期间产生水、电、气费共计7583.3元，被告邱全志认为缴费收据、清单显示的用户名称为刘德平，而非原告项智平，不能证明被告拖欠了原告的水、电、气费。原告项智平提交的水、电、气缴费收据、清单显示的用户地址为黄桷路6号2号门面，该地址系本案被告邱全志租赁的涉案房屋地址，且收据、清单显示的抄表日期为被告邱全志租赁期间，本院对原告项智平提交水、电、气缴费收据、清单三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月17日，被告邱全志向原告项智平支付定金10000元，用于租赁案涉房屋。同月20日，原告项智平（甲方）与被告邱全志（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁时间为2019年9月30日至2022年9月30日；租金每月15000元，甲方将铺面交付乙方时，乙方支付季度房租费45000元；租赁期间，甲、乙双方承诺不提前终止合同，任何一方终止合同，便视为违约；违约金为130000元。同时约定房屋保证金30000元，期满后无息退还，房租每次提前15日支付等内容。签订合同后，被告邱全志向原告项智平缴纳了保证金30000元及一个季度的房屋租金。2020年6月21日，被告邱全志向原告项智平支付了2020年7月租金15000元。2020年7月21日，重庆市巴南区人民法院在案涉房屋张贴公告，载明该院于2020年7月3日查封了案涉房屋，要求房屋使用人或占用人于2020年8月10日前将房屋腾空后交付该院进行司法处置。2020年7月23日，原告项智平向案外人谢武英支付案款68000元，谢武英请求法院结案。同时，原告项智平将缴费通知书及案外人谢武英出具的收条拍照后通过微信发送给被告邱全志。2020年7月30日，重庆市巴南区人民法院作出结案通知书，载明：“在执行过程中，本院于2020年7月3日查封被执行人项智平名下有位于重庆市长寿区黄桷路6号1-2、1-5房屋。2020年7月23日，双方当事人经协商，被执行人项智平付款给申请执行人谢武英68000元，申请执行人谢武英自愿放弃剩余债权，被执行人项智平同日履行了给付义务，并缴纳执行费1069元。至此，生效法律文书确定的内容已全部执行完毕，申请执行人基于执行依据的权利全部得到了实现。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第108条第（1）项的规定，现通知如下：（2020）渝0113执3268号案执行完毕，于2020年7月30日结案。”2020年7月26日及27日原、被告的微信聊天中，被告邱全志表示要求解除合同决定重新找门面，原告项智平表示不同意解除合同，被告邱全志欠租多月，一直未按合同履行。2020年7月31日的微信聊天中，被告邱全志表示门面于30日已腾出来，原告项智平表示被告邱全志仍需要交租金。2020年7月30日被告邱全志搬离涉案租赁房屋。2020年9月29日，原告项智平为涉案房屋缴纳了2020年9月29日之前的水、电、气费共计7583.3元。2020年10月原告项智平将涉案房屋收回并出租。2020年9月3日，本院受理邱全志起诉项智平租赁合同纠纷一案，邱全志请求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求项智平支付违约金并返还保证金。本院于2020年11月26日作出（2020）渝0115民初5243号判决书，判决邱全志搬离房屋请求解除合同构成违约，因《商铺租赁合同》不适合强制履行，邱全志与项智平签订的《商铺租赁合同》于2020年7月31日解除，并驳回了邱全志的其余诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利及履行义务。涉案租赁房屋于2020年7月3日被巴南区法院查封，并限期2020年8月10日前将房屋腾空。原告项智平知晓后于2020年7月23日履行了生效裁判文书，终止了案涉房屋被执行的进程，且已经告知被告邱全志，本案中的查封行为并未导致被告邱全志无法使用涉案房屋，被告邱全志以此为由搬离房屋构成违约。同时，被告邱全志在合同履行期间没有按合同约定缴纳租金亦构成违约。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定了违约金130000元，被告邱全志认为违约金明显于法不符，请求人民法院认定，根据本案被告邱全志的违约行为及涉案房屋空置情况，被告邱全志违约给原告项智平造成的损失情况，本院依法将违约金调整为4个月租金即60000元。《商铺租赁合同》经本院判决已解除，原告项智平已经收回了房屋，双方约定的合同终止退还保证金性质系履约保证金，亦属于违约金的一种，被告缴纳保证金30000元应在违约金中予以扣除，故扣除后，被告邱全志应向原告项智平支付违约金为30000元。关于原告项智平主张的水、电、气费系产生于被告租赁期间，按照《商铺租赁合同》约定应由被告承担，故对于原告项智平要求被告邱全志支付水、电、气费共计7583.3元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告邱全志于本判决生效后十日内向原告项智平支付违约金30000元，水、电、气费共计7583.3元，以上费用合计37586.3元；二、驳回原告项智平的其余诉讼请求。案件受理费1450元，由原告项智平负担705.17元，被告邱全志负担744.83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 杨春秀二〇二〇年十一月二十七日法官助理 孙 望书 记 员 左欣玉