江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初2513号原告：南京雍祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117MA1PXLKU1A，住所地南京市溧水区经济开发区中兴东路18号6幢。法定代表人：王龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：屈翔，该公司职员。委托诉讼代理人：薛松，该公司职员。被告：李丽美，女1990年11月26日生，汉族，住辽宁省凌源市。原告南京雍祥房地产开发有限公司（以下简称雍祥公司）与被告李丽美商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雍祥公司的委托诉讼代理人薛松，被告李丽美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雍祥公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告于2019年7月1日签订的《南京市商品房预售合同》已解除；二、判令被告向原告支付合同解除违约金274117.2元；三、判令原告有权直接从被告已支付购房款中直接抵扣合同解除违约金；四、判令被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案注销手续及预告登记注销手续，因注销手续所发生的全部费用由被告承担；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月1日，原、被告双方签订了《钟灵都会里商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由被告购买原告开发的位于南京市溧水区房屋，建筑面积121.32平方米，房屋总价款为1370586元；被告应于2019年7月31日前支付购房首付款420586元，余款950000元以银行按揭贷款方式支付；被告应于2019年8月2日前办理按揭，保证于2019年9月2日前下款到甲方账户；被告延迟支付合同价款，经原告催告后仍未支付到期价款的，原告有权解除合同并要求被告承担合同总价款20%的违约金。同时，合同补充协议约定，非因原告原因导致被告无法办理按揭的，均不影响被告在预售合同中约定的付款义务，被告应在接到按揭银行或原告书面通知后7日内无条件向原告补足差额款，如被告逾期付款，应依《预售合同》第五条承担违约责任。2019年9月2日，被告未按约定将按揭贷款下款至原告账户，经原告多次催促仍未办妥银行按揭贷款，且未按照约定补足剩余房款。由于被告迟延履行合同义务，导致原告无法及时获得购房款，给原告造成了巨大损失。被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告李丽美辩称，2019年6月30日，我去原告的售楼处，原告的销售人员卞禹晖和其上级主管周小燕接待，当时约好8月30日办好购房资格去银行贷款，而合同却说应于8月2日前办理按揭，保证9月2日前下款，这本就与事实不符。1、我买房签订的是贷款合同，首付也是按照原告规定的时间交的，贷款也是按照原告的要求去贷的，期间我多次催促和询问贷款进度，都说在审批中，我都在按他们的要求积极配合。2、我的征信没有任何问题，原告也对征信进行了审核，之后才签订了合同。3、原告前后介绍了三家中介并且收取我高额的贷款费用，最后我不同意了，为什么买房办贷款还要收费？4、我交了首付后，被原告牵着鼻子走，不合他们心意就说我违约，动不动就威胁我要起诉我违约之类的，作为弱小的消费者买房子有错吗？如果说是我的问题，那原告为什么不早说，为什么等快要交房了却提意见，我交纳的首付款被原告白白占用了一年，最后还要告我违约，那我的损失谁来承担。5、雍祥公司开发的楼盘在2018年1月由于无证建设被处罚，2020年4月又因违反广告内容管理规定被罚款，这样的开发商银行是不是考虑不贷呢。综上，请求法院公平公正合理裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对下列证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的预售合同、发票、不动产登记证明，被告提交的与原告销售人员的聊天记录。对原告提交的微信聊天记录，真实性予以确认，对关联性和证明力，将在裁判说理部分予以阐述。对被告提交的网络查询的雍祥公司其他资料，与本案无关，对证据的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年7月1日，李丽美前往雍祥公司开发的钟灵都会里看房，当天，作为预购人的李丽美（乙方）与作为预售人的雍祥公司（甲方）签订《预售合同》（宁房预售合字2017528078号）一份，其中约定：“甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的溧水区；该商品房的建筑面积121.32平方米；乙方应于2019年6月30日前向甲方支付定金50000元；在乙方支付首付款时冲抵合同价款；预购该商品房以建筑面积计价，单价为11297.28元／平方米，总价1370586元；乙方应于2019年6月30日前支付140586元，应于2019年7月31日前支付280000元；预购商品房抵押贷款，商业性贷款950000元；乙方于本合同签订当日向甲方支付首付款肆拾贰万零伍佰捌拾陆（含定金伍万元）；余款玖拾伍万元于2019年8月2日前办理按揭，保证于2019年9月2日前下款到甲方账户；甲方应于2020年12月31日前向乙方交付该商品房；乙方延迟支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除合同，乙方应当按照合同总价款的20%向甲方支付违约金，甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。”签约当日，李丽美尚未取得购房资格。2019年9月23日，该合同在房管部门备案。2、2019年7月1日，李丽美交纳购房款14万余元，后又将除商业贷款以外的420586元全部付清。2019年9月4日，雍祥公司向李丽美出具江苏增值税普通发票一张，金额为420586元。3、2019年10月11日，位于溧水区房屋在南京市规划和自然资源局进行预告登记【（2019）宁溧不动产证明第0020993号】，权利人（申请人）李丽美。4、2019年9月6日，雍祥公司向李丽美发函催促其配合办理按揭贷款。5、自2019年9月起，李丽美积极办理按揭贷款，且通过雍祥公司业务员介绍的中介协助贷款事宜。2019年9月28日，中国建设银行的工作人员向雍祥公司工作人员回复“贷款不给她贷了”。2019年10月22日，根据李丽美与其中一位中介人员的微信聊天显示“开发商不愿意给溧水区域内的浦发银行做（李丽美的贷款）”，2019年12月11日，中介回复“贷款的事弄不了了”。2020年5月，雍祥公司的工作人员向农业银行的工作人员询问李丽美的贷款有无结果，对方回复“李丽美的没有批下来，负债有点高。”6、李丽美在签订《预售合同》时，有多笔网贷，2020年4月，李丽美将网贷全部还清。7、2020年7月14日，李丽美收到本院邮寄送达的诉状等应诉材料。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告雍祥公司与被告李丽美签订的《预售合同》虽系双方真实意思表示，但合同中对房款的支付时间系雍祥公司提供的格式文本，并非双方协商一致的结果【第一期付款时间（2019年6月30日）在签约时间前（2019年7月1日）】；而李丽美拟以预购商品房抵押贷款，因双方签约过程比较仓促（当天看房当天签约且签约时李丽美尚未取得购房资格），并未经过由与雍祥公司签约的银行对李丽美的贷款资格进行初步审查这一一般预购商品房抵押贷款程序。故虽然在之后的合同履行中，雍祥公司提交证据证明是李丽美的个人原因导致贷款不能，但雍祥公司在签约过程中也存在一定过错。现因李丽美没有能力交纳剩下的950000元购房款，《预售合同》已不能继续履行，按照《预售合同》就一方合同解除权的约定，雍祥公司享有合同解除权。因2020年5月，双方仍就在对合同的履行进行沟通，但已确实无法履行，雍祥公司向本院提起诉讼，李丽美于2020年7月14日收到本院送达的诉状等应诉材料，视为解除合同通知送达了李丽美，故雍祥公司确认《预售合同》已经解除并要求注销合同登记备案手续的请求，本院予以支持，合同解除时间为2020年7月14日。合同解除后，考虑雍祥公司在签约过程中存在的过错，雍祥公司应将收取的购房款420586元全额退还给李丽美，但因最终导致贷款不能、合同不能继续履行的原因在于李丽美，故相应利息不应给付李丽美，且因合同注销及雍祥公司提起本案诉讼所预交的诉讼费，均由李丽美负担。综上所述，原告雍祥公司的部分诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京雍祥房地产开发有限公司与被告李丽美签订的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017528078号）于2020年7月14日解除。二、原告南京雍祥房地产开发有限公司向被告李丽美退还购房款420586元。三、被告李丽美协助原告南京雍祥房地产开发有限公司办理商品房买卖合同登记备案注销手续及预告登记【（2019）宁溧不动产证明第0020993号】注销手续，因注销手续所发生的相关费用由被告李丽美负担。上列二、三项，均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19602元，由被告李丽美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  赵怡人民陪审员  缪凤人民陪审员  陈岚二〇二〇年十一月二十日书 记 员  赵晨