重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初24689号原告（反诉被告）：重庆怡置招商房地产开发有限公司，住所重庆市渝北区双龙湖街道桂馥二支路18号桂馥家园9幢1-6，统一社会信用代码915000000830923767。法定代表人：杨桦，董事长。委托诉讼代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若竹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭华，男，汉族，1984年9月1日出生，住南宁市西乡塘区。委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆怡置招商房地产开发有限公司（以下简称“怡置招商公司”）与被告（反诉原告）谭华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怡置招商公司的委托诉讼代理人张玉，被告（反诉原告）谭华及其委托诉讼代理人彭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）怡置招商公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告2019年9月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件于2020年8月5日解除。2、判决被告协助原告办理注销重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋的网上备案手续（网签手续）及预购商品房买卖合同备案登记手续。3、被告支付原告合同解除违约金1335151.8元（6675759元×20%，依据《重庆市商品房买卖合同》第十条及附件5补充协议第四条）。4、被告支付原告逾期未办理解除《重庆市商品房买卖合同》及附件相关手续的违约金（以6675759元为基数，按照每日万分之二的标准，从2020年8月12日起计算至协助原告办理解除《重庆市商品房买卖合同》及附件相关手续之日止）。5、被告支付原告逾期付款违约金12585.16元。6、被告支付原告律师费20000元。7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月30日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，谭华购买位于重庆市渝北区XX路X号X幢X-X的房屋；购房价款为6675759元；若被告未按合同约定的时间付款，逾期在30日（含）之内，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应按总房款的20%向原告支付违约金。其后，经双方协商约定，付款方式为首付分期加按揭付款，于2019年9月20日支付定金150000元，于2019年9月30日前支付房款1187879元，于2020年6月30日前支付房款1997880元，余下3340000元办理按揭贷款。合同签订后，谭华未按约付款。2020年8月4日，怡置招商公司向谭华邮寄了《商品房买卖合同解除通知》，解除双方间的《重庆市商品房买卖合同》，谭华还应支付怡置招商公司违约金。故起诉来院。被告（反诉原告）谭华辩称，该合同违反公平原则以及诚信原则，显失公平，应当撤销。合同签订之前，被告与原告营销人员多次确认，被告想购买的房产的外墙设计是落地窗，在原告销售人员的诱导下，被告交了定金和部分首付款之后，现场查看发现签订合同中所购买的房屋与想购买的房屋户型，外立面不一致。被告不应承担合同中的违约责任。合同中双方权利义务不对等，加重购房人责任，限制开发商自身责任，按照法律规定应当予以撤销。合同撤销后，原告应当将被告支付的房款1537879元、专项维修基金25622元予以返还，应配合被告办理退税手续，税款183736.49元，上述费用共计1747237.49元。被告（反诉原告）谭华向本院提出反诉请求：1、判决撤销原被告于2019年9月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件。2、原告返还被告房款1537879元，专项维修基金25622元、契税183736.49元，共计1747237.49元。3、原告向被告支付资金占用损失13822.32元（以1747237.49元为基数，从2020年8月5日起，按同期人民银行LRP利率上浮30%计算至2020年9月29日，共55天，实际以被反诉人付清之日止）。4、反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：案涉商品房买卖合同及附件显失公平，违反公平原则和诚信原则。谭华购房时明确告知怡置招商公司置业顾问其不符合重庆购房准入条件。置业顾问明确表示可以通过做假材料方式获得购房条件。谭华在置业顾问的安排下与重庆万耀人力资源管理有限公司签订《补缴职工社保服务合同》，用于作假材料取得购房条件。随后，谭华与怡置招商公司签订了《重庆市商品房买卖合同》并缴纳了首期款和相关税费，购买了与谭华当时想购买的楼层和户型不同的楼栋和户型。谭华在2020年4月22日、6月29日通过银行转账方式向怡置招商公司支付房款20万元。因不满意现购买户型，愿意更换更大的户型，但是怡置招商公司不同意。2020年8月4日，怡置招商公司向谭华邮寄了《商品房买卖合同解除通知》。谭华认为合同解除后，怡置招商公司应承担款项返还义务。为维护自身合法权益，遂提起反诉。原告（反诉被告）怡置招商公司针对被告（反诉原告）谭华的反诉请求辩称，案涉《重庆市商品房买卖合同》及附件合法有效，不存在可撤销的情形。谭华无权要求撤销，返还房款等费用。谭华提出案涉协议显失公平的主张缺乏依据。由于谭华逾期付款构成违约，怡置招商公司有权解除合同，要求其协助办理相关注销手续并支付违约金、律师费等。在退还房款时，也应扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）后，余额无息退还。本案尚不符合返还房款的条件，谭华无权要求返还房款并支付资金占用损失。怡置招商公司已将代收的税费按规定代为缴纳了契税、专项维修基金，并将多余费用退还谭华。谭华无权要求返还相应费用并支付资金占用损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市商品房买卖合同》、合同填列单、税收完税证明、电子付款回单、重庆市物业专项维修资金专用收据、关于逾期支付房款的催款函、商品房买卖合同解除通知、中国邮政快递单、中国邮政-给据邮件跟踪查询系统截图、民事法律事务委托代理合同、重庆增值税普通发票；增量房交易契税和印花税税务代理协议、不可抗力告知函、售房专用收据、银行按揭贷款催办函、关于敦请支付购房款的律师函，因当事人对其真实性均无异议，本院予以采纳。对谭华举示的补缴职工社保服务合同和收据，拟证明怡置招商公司置业顾问为了销售房屋，为谭华介绍中介制作符合重庆市购房资格的虚假材料。怡置招商公司不认可其真实性。本院认为该证据的签订主体系谭华与第三人，与本案无关联性，本院不予采纳。对谭华举示的微信聊天记录截屏（谭华与备注名为“招商置地置业顾问曾洁”间），拟证明怡置招商公司置业顾问曾洁要求谭华办理缴纳相关社保费用才能够取得重庆市购房资格。谭华原来想购买的产品及户型（有落地窗），在置业顾问的要求下购买了现在的户型，不符合谭华的购买意向。怡置招商公司对该证据有异议，认为双方聊天开始时间在2018年12月，谭华应该经过多番考虑才购房。因谭华未提供证据证明对话人的真实身份系怡置招商公司置业顾问曾洁，故对该证据本院不予采信。即使该微信聊天记录截屏是真实的，谭华在与置业顾问对话过程中，找到在重庆购房资格问题的解决办法并购买现在户型房屋，也不能否认案涉合同及附件系其本人认可并签名的客观事实，且微信聊天内容在案涉合同中并无记载。对当事人双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月30日，怡置招商公司作为甲方，与乙方谭华签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02846739）。合同主要内容有：甲方销售的商品房为预售商品房，座落为重庆市渝北区XX路X号X幢X-X，建筑面积320.28平方米。本商品房为装修房，总成交金额为6675759元，付款方式为按揭付款，详见合同附件五。乙方逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过30日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》附件三F79-2地块高层住宅（2、3号楼）装修配置标准载明：一、外墙：主要装饰材料为石材，局部涂料及其他装饰材料；根据政府要求设置外墙夜景照明系统。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议：一、承诺与保证。1、在签署本合同及本补充协议前，乙方已认真阅读了本合同及其附件、本补充协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本合同及其附件、本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、平等自愿的基础上签订本合同及其附件、本补充协议。四、对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定。1、本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之二十向甲方支付违约金”，是指总房款的百分之二十。五、对付款方式的补充约定。3、按揭贷款付款方式，（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请3340000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款的贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。（2）乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款3335759元。九、5、（3）若本合同（包括其附件、本补充协议）被认定为无效、被撤销、解除或终止是因乙方原因导致的，则甲方有权从应退还给乙方的房价款中直接扣除违约金及各种相关费用，包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息、甲方为签订及/或解除及/或终止及/或撤销本合同（包括其附件、本补充协议）而实际产生的费用（如印花税、律师费、诉讼费、差旅费、手续费等）、房屋占用费（如有）、税费损失及甲方其他损失、赔偿金等，即甲方实际退款金额为扣除违约金、前述各种相关费用后的余额。二十一、对合同解除及违约责任的补充约定。1、在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的约定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付因此前的违约行为产生的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之二的违约金。5、本合同（包括其附件、本补充协议）所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同（包括其附件、本补充协议）所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”或“违约金过分低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。7、乙方在没有合同约定或法定事由的情况下，单方解除本合同（包括其附件、本补充协议）或以行为表示拒绝继续履行本合同（包括其附件、本补充协议）时，若甲方不再要求继续履行本合同（包括其附件、本补充协议）的，甲方有权要求乙方按照房屋总价款的百分之二十向甲方支付违约金，并有权从乙方已付的购房款中扣除，不足部分有权向乙方追索，本合同（包括其附件、本补充协议）终止。二十六、其他。1、若本合同（包括其附件、本补充协议）因乙方违约而解除的，则乙方已支付的相关税费由乙方按照国家相关规定自行与有关部门办理，甲方予以必要的配合。3、双方特别约定：双方同意：甲方雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同（包括其附件、本补充协议）有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或盖章确认的情况下方对甲方具有约束力。双方（包括但不限于销售人员、代办人员）在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和本补充协议不一致的或超出本合同和本补充协议约定的，不构成本合同内容。乙方确认：对于本合同的订立以及对于该商品房交易条件和价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并不持异议。2019年9月30日，谭华签名的合同填列单主要载明：买受人谭华，户位代码：XX大道X幢-X,建筑面积320.28平方米，合同总价6675759元，按揭银行：招商银行，银行按揭贷款金额3340000元。应收款明细表列明：款项名称定金，付款期限2019-9-20，应收金额150000元；款项名称首期，付款期限2019-9-30，应收金额1187879元；款项名称二期楼款，付款期限2020-3-31，应收金额1997880元；代收费用物业专项维修基金，付款期限2019-9-30，应收金额25622元；代收费用契税，付款期限2019-9-30，应收金额183736.49元。2019年9月30日，怡置招商公司出具的售房专用收据分别载明：客户名称谭华，款项明细首期1337879元；款项明细契税183736.49元；款项明细物业专项维修基金25622元。2019年10月17日，国家税务总局重庆市渝北区税务局出具的税收完税证明主要载明：纳税人名称谭华，税种：印花税、契税，品目名称产权转移书据增量房（商品住房买卖），金额合计91868.25元。招商银行股份有限公司出具的电子付款回单载明：2019年11月25日，付款户名：重庆怡置招商房地产开发有限公司，收款人户名：谭华，收款人账号621486771914XXXX，金额91868.24元，摘要：契税。怡置招商公司举示该证据拟证明其已退还谭华多收取的契税91868.24元。谭华对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。2019年12月3日，重庆市渝北区物业专项维修资金管理中心出具的重庆市物业专项维修资金专用收据主要载明：业主姓名谭华，物业地址X号地块X幢X单元X层X号，交存金额25622元。2020年4月7日，怡置招商公司向谭华发出关于逾期支付购房款的催款函：您于2019年9月30日与我公司签订了合同编号为CQ-201-02846739《重庆市商品房买卖合同》及其附件（以下简称“买卖合同”），购买我公司开发的位于重庆市渝北区X路X号X幢X-X的房屋（以下简称“房屋”）。根据买卖合同的约定，您应于2020年3月31日向我公司支付房款计1997880元，但截至2020年4月7日，您仍未付清前述房款。您上述逾期付款的行为已构成违约。根据买卖合同的约定，请您于2020年4月14日前，前往签约中心一次性付清欠付的房款1997880元并支付逾期付款违约金2797.03元。如您届时仍未履行付款义务的，我司保留按照买卖合同约定追究您违约责任的权利，包括但不限于按约解除买卖合同、要求您承担违约金、要求您承担赔偿金等。2020年4月22日、6月29日，谭华通过微信转账分别支付房款100000元，合计200000元。2020年7月1日，怡置招商公司再次向谭华发出关于逾期支付购房款的催款函，主要载明：根据买卖合同的约定，您应于2020年6月30日向我公司支付房款，但截至2020年7月1日，您仍未付清已构成违约。请您于2020年7月8日前，前往签约中心一次性付清欠付的房款并按照买卖合同约定支付相应的逾期付款违约金，具体金额以我司财务数据为准。如您届时仍未履行付款义务的，我司保留按照买卖合同约定追究您违约责任的权利，包括但不限于按约解除买卖合同、要求您承担违约金、要求您承担赔偿金等。2020年7月6日，怡置招商公司向谭华发出银行按揭贷款催办函，主要载明：根据按揭贷款银行的反馈，截至本告知函出具之日，您存在未按期签署按揭贷款银行提供的按揭合同的情形。特请您立即与按揭贷款银行联系，完成按期签署按揭贷款银行提供的按揭合同。如您未在2020年7月13日之前完成上述事宜，我公司将依法依约采取相应的法律措施，由此产生的一切法律责任和经济损失均由您自行承担。2020年7月14日，受怡置招商公司委托，重庆坤源衡泰律师事务所向谭华发出关于敦请支付购房款的律师函，主要载明：截止本律师函出具之日，您仍未付清欠付的购房款及逾期付款违约金。请您在接到本函后5个工作日内向本所委托人支付欠付的购房款及违约金。逾期，本所委托人将采取进一步的法律措施，直至解除与您签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，并将通过诉讼等法律途径维护权益，由此而造成的后果，概由您承担。2020年8月5日，谭华收到怡置招商公司发出的《商品房买卖合同解除通知》主要载明：您于2019年9月30日与我公司签订了编号为CQ-201-02846739《重庆市商品房买卖合同》及其附件（以下简称“买卖合同”），购买我公司开发建设的位于重庆市渝北区XX路X号X幢X-X的房屋（以下简称“房屋”）。根据买卖合同的约定，您应于2020年6月30日向我公司支付房款，虽经我公司多次催告，但截至2020年8月4日您仍未付清，您的行为已经构成严重违约。依据买卖合同的约定，我公司郑重通知您，我司与您签订的买卖合同于2020年8月4日解除。请您于2020年8月11日前，前往我公司办理买卖合同解除相关手续（包括但不限于：解除网签、注销合同登记备案等）并按照买卖合同约定支付相应的违约金。如您拒不配合办理的，按照买卖合同约定您将进一步承担因逾期办理所导致的赔偿责任。上述违约金和赔偿金我司有权从您已付款项中直接扣除。2020年8月，怡置招商公司为委托人（甲方）与重庆坤源衡泰律师事务所为受托人（乙方）签订民事法律事务委托代理合同，该合同主要约定：甲方因与谭华商品房买卖合同纠纷，委托乙方代理一审、二审、执行、调解、和解程序。乙方指派张玉、王若竹律师为甲方委托代理人，甲方同意乙方的指派。双方一致同意按以下方式计收律师服务费为20000元。2020年10月14日，重庆增值税普通发票上显示：购买方：重庆怡置招商房地产开发有限公司，销售方：重庆坤源衡泰律师事务所，货物或应税劳务、服务名称为法律咨询、律师费。价税合计20000元。庭审中，怡置招商公司与谭华均认可：谭华向怡置招商公司支付了房款1537879元，前述款项未包含购买案涉房屋的契税和专项维修基金。怡置招商公司陈述：对谭华陈述的解决购房资格的经过不认同。对谭华陈述的怡置招商公司介绍人力资源公司也不认可。依据合同第十条及合同补充协议第四条，要求谭华支付解除合同违约金1335151.8元即第三项诉求，计算方法为总房款6675759元×20%；依据怡置招商公司发出的合同解除通知，谭华应在2020年8月11日前协助办理解除相关手续，却未办理。根据合同补充协议第二十一条第二款，要求谭华支付违约金即第四项诉求：以总房款为基数，按日万分之二的标准计算至付清时止。依据合同第十条，要求谭华支付逾期付款违约金即第五项诉求，计算方法以逾期应付款1797880元（第二期应付款1997880元-已付款200000元）为基数，按日万分之二的标准计算，从其逾期之日即2020年7月1日起算至合同解除之日即2020年8月5日。谭华应知晓并认可第二笔房款宽限期截止2020年6月30日。谭华陈述：在重庆是三无人员，本来没有购房资格，没打算买房，但怡置招商公司置业顾问说能解决购房资格问题。2019年9月29日，谭华到达重庆怡置招商公司售房部，见到了置业顾问介绍的重庆万耀人力资源公司人员，双方交谈后签订了补交职工社保服务合同，并支付中介费及三个月的社保费共计26298元。2019年9月30日，谭华与怡置招商公司签订了商品房买卖合同并支付了第一笔房款，第二笔款项到期时，因为疫情分两次支付了共20万元。合同填列单上买受人谭华的字是本人签的。对2020年3月31日前要支付房款1997880元是清楚的。因为疫情导致经济困难，给怡置招商公司讲了情况要求一定的宽限期，但没有约定具体宽限时间。为表示诚意，谭华在2020年4月22日和6月29日共计支付了20万元，此后就收到怡置招商公司发出的催款函和解除函，是在2020年8月5日收到的解除函，后与怡置招商公司置业顾问协商未果。不同意怡置招商公司的违约金的计算方式，违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅。违约金条款加重购买人责任，限制开发商责任。怡置招商公司的实际损失应当是未获得房款的利息损失，根据LPR(4.35%)来计算，截止至2020年10月20日，以剩余房款5337880元为基数，利息损失应为71249.73元。谭华主张撤销合同的依据是合同法第五十四条第二款，因合同显失公平。该商品房买卖合同及补充协议中的违约责任条款违反了诚信及公平原则，存在加重购房者责任、免除和限制开发商自身责任的不平等条款。因合同撤销，双方互付返还义务，怡置招商公司需返还已付房款以及相应的资金占用损失，从2020年8月5日起，按同期人民银行LRP利率上浮30%计算至2020年9月29日。关于专项维修基金及税费，因怡置招商公司向法院提交了证据证明向有关部门缴纳了相关费用，待法院判决之后，原告应配合被告办理返还。不认同第二笔房款宽限期到2020年6月30日支付，该期限是怡置招商公司自己定的，并没有相关证据证实是双方达成一致意见。本院认为：怡置招商公司与谭华签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件经谭华签字捺印、怡置招商公司加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。谭华称《重庆市商品房买卖合同》及其附件显失公平，主张依据合同法第五十四条第二款撤销该买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”在订立合同时显失公平的合同，是指在订立合同时，一方当事人在紧迫或缺乏经验的情况下订立的明显对自己有重大不利的合同。本案中，谭华称其意向购买房屋外墙设计是落地窗，但合同附件三明确载明“案涉房屋外墙主要装饰材料为石材，局部涂料及其他装饰材料；设置外墙夜景照明系统”，可见谭华应知道并认可外墙实际情况。同时，附件五中“承诺与保证”部分系加黑字体，记载了谭华已认真阅读本合同及附件、对可能限制影响乙方（谭华）权利的条款，甲方（怡置招商公司）已提请乙方注意并作充分说明。可见，谭华举示的证据不足以证明其在签订买卖合同时，是在紧迫或缺乏经验的情况下签订的对其有重大不利的买卖合同。故对谭华反诉要求撤销其与怡置招商公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件，本院不予支持。对谭华反诉怡置招商公司返还房款1537879元、支付资金占用损失的诉请，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于谭华反诉怡置招商公司返还专项维修资金25622元和契税183736.49元的诉请。根据怡置招商公司举示的电子付款回单，可以证明怡置招商公司已经退还谭华多收取的契税91868.24元。根据审理中查明的事实，谭华缴纳的契税91868.25元、专项维修资金25622元已由相关部门收取，应由谭华自行向相关部门申请退还，怡置招商公司应提供必要的配合协助义务。故对谭华反诉怡置招商公司返还专项维修资金25622元和契税183736.49元的诉请，本院不予支持。关于案涉合同解除。谭华自认知晓应当在2020年3月31日前支付房款1997880元。后因疫情导致其经济困难，其与怡置招商公司商量宽限期，并在2020年4月22日和2020年6月29日共计支付房款200000元。经怡置招商公司书面催收，谭华应当在2020年6月30日前支付剩余房款，但是谭华截止至2020年8月4日尚未支付完毕剩余购房款，故谭华存在逾期支付房款的违约行为。买卖合同约定的解除条件成就，怡置招商公司依约向谭华发出《商品房买卖合同解除通知》，根据合同约定和法律规定，案涉合同自书面解除告知函送达时解除。谭华于2020年8月5日收到该解除通知。因此，《重庆市商品房买卖合同》及附件于2020年8月5日谭华收到该解除通知时已解除。关于协助办理注销备案手续。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，《重庆市商品房买卖合同》及附件解除后，谭华应当协助怡置招商公司办理注销案涉房屋的网上备案手续（网签手续）及预购商品房买卖合同备案登记手续。关于解除合同违约金。本案《重庆市商品房买卖合同》及附件系因谭华逾期付款违约导致解除。根据买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任和附件五第四条第一款“逾期超过30日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款（总房款）的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。”之约定，怡置招商公司有权要求谭华支付违约金1335151.8元（6675759元×20%）。谭华辩称，合同约定的违约金过高，违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅。怡置招商公司的实际损失应当是未获得房款的利息损失，根据LPR(4.35%)来计算，截止至2020年10月20日，以剩余房款5337880元为基数，利息损失应为71249.73元。本案因谭华逾期付款违约导致，其作为违约方主张违约金过高，应当对违约金是否过高承担举证责任。衡量违约金是否过高的重要标准是违约造成的损失，还应当兼顾合同履行情况当事人过错程度以及预期利益等综合因素确定。怡置招商公司作为房地产开发商，对资金的回收、使用应有自己安排和计划。谭华仅依据LPR(4.35%)计算怡置招商公司因其逾期付款违约遭受的利息损失，未完成举证责任，应当承担举证不能的法律后果。对怡置招商公司要求谭华支付合同解除违约金1335151.8元（6675759元×20%）的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期未办理解除《重庆市商品房买卖合同》及附件相关手续的违约金。虽然附件五第二十一条第二款第一项约定“乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付因此前的违约行为产生的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之二的违约金”，但是从怡置招商公司起诉解除《重庆市商品房买卖合同》及附件、谭华反诉撤销《重庆市商品房买卖合同》及附件可知，双方对于买卖合同应予解除还是撤销尚有争议，即该违约金条款适用前提尚存在争议，不能仅依据怡置招商公司向谭华发出解除函，就作为计付该项违约金的依据。同时，诚如谭华所述，违约金的性质是以“补偿为主、惩罚为辅”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是严厉惩罚违约方。本院依法已经主张解除合同违约金1335151.8元。故对怡置招商公司要求谭华支付逾期未办理解除《重庆市商品房买卖合同》及附件相关手续违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期付款的违约金。依据合同第十条“乙方逾期付款的违约责任：甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”之约定，怡置招商公司主张谭华支付逾期付款违约金。该违约金的适用前提是甲方即怡置招商公司不解除合同。本案中，怡置招商公司请求确认解除案涉合同，故该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费。根据附件五补充协议第九条第五条第三款之约定，因谭华违约导致买卖合同解除的，谭华应当支付怡置招商公司律师费。怡置招商公司举示的相应证据证明其实际支付了律师费20000元。故对怡置招商公司要求谭华支付律师费20000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆怡置招商房地产开发有限公司与被告（反诉原告）谭华于2019年9月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件于2020年8月5日解除；二、被告（反诉原告）谭华在本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）重庆怡置招商房地产开发有限公司办理注销重庆市XX区XX路X号X幢X-X号房屋的网上备案手续及预购商品房买卖合同备案登记手续；三、被告（反诉原告）谭华在本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）重庆怡置招商房地产开发有限公司合同解除违约金1335151.8元；四、被告（反诉原告）谭华在本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）重庆怡置招商房地产开发有限公司律师费20000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆怡置招商房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）谭华的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取29265.16元，由被告（反诉原告）谭华负担；反诉案件受理费29265.16元，由被告（反诉原告）谭华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二〇年十一月二十三日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞