福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初3236号 原告：高美贞，女，1985年12月12日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：黄少怀、韩若冰，福建天福律师事务所执业律师。 被告：孙少湛，男，1955年4月15日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：董玉莺，女，1960年10月20日出生，汉族，住福建省连江县。 以上俩被告共同委托诉讼代理人：李高雄，福建师法律师事务所执业律师。 第三人：连江县万众一房产中介服务部，住所地：福建省连江县凤城镇丹凤东路15-A104号。 经营者：吴秀云，女，1980年7月15日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：连江县凤城镇永银财富房产中介服务部，住所地：福建省连江县凤城镇金安东路2-3号。 经营者：邱永银，男，1976年3月3日出生，汉族，住福建省连江县。 原告高美贞与被告孙少湛、董玉莺、第三人连江县万众一房产中介服务部（简称万众一服务部）、连江县凤城镇永银财富房产中介服务部（简称永银财富服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高美贞向本院提出诉讼请求：1.判令孙少湛、董玉莺立即退还高美贞已付购房定金150000元，并按中国人民银行同类贷款利率支付利息（自2019年10月15日起至款项还清之日止）；2.本案公告费由孙少湛、董玉莺承担。现变更诉讼请求为：判令孙少湛、董玉莺立即退还高美贞已付购房定金150000元，并按2020年8月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息（从2019年10月15日起至款项还清之日止）。事实和理由：孙少湛与董玉莺系夫妻关系。高美贞与孙少湛、董玉莺于2019年5月24日在万众一服务部以及永银财富服务部（又名雅嘉乐房产）居间中签订了《房屋转让合同》，约定高美贞以2980000元购买孙少湛与董玉莺位于连江县××镇××路××号龙滨新界16号楼2901单元（房屋面积为184.5平方米）。高美贞依约向孙少湛、董玉莺支付购房定金为150000元。根据合同约定孙少湛、董玉莺应如实向高美贞告知案涉房屋有关信息，告知内容不实导致该房屋交易拖延或无法继续进行的，视为该方违约。孙少湛、董玉莺一直声称案涉房屋系其以毛坯形式购买后自己进行的装修，直至2019年5月26日高美贞与孙少湛、董玉莺按约到不动产登记和交易中心办理过户手续时，高美贞才得知案涉房屋内发生过非正常死亡事件。经高美贞一再向孙少湛、董玉莺核实，其才承认其购买案涉房屋时，房屋已经装修完毕，且该房屋已转让几手。对于之前房东装修入住后，该房内发生过非正常死亡事件闪烁其词，不予否认。高美贞购买房屋的目的是为了有平安、舒适的家庭生活环境，但案涉房屋原发生过这样的事情，使得高美贞根本无法安心入住，也导致高美贞合同根本目的无法实现。为此，由于孙少湛、董玉莺未如实告知案涉房屋存在上述情形，导致合同无法继续履行。在万众一服务部、永银财富服务部的组织下，高美贞与孙少湛、董玉莺经协商已口头达成解除合同、退还定金的一致意见，孙少湛、董玉莺同意解除合同并全额退还高美贞已支付的定金150000元。但孙少湛、董玉莺却一直以手头缺乏现金为由，推托等房屋另行出售后再退还高美贞款项。综上所述，高美贞与孙少湛、董玉莺已协商一致解除合同，孙少湛、董玉莺也承诺退还高美贞定金，却迟迟未退还。孙少湛、董玉莺恶意占用高美贞的资金，应在退还定金的同时支付迟延退还所产生的利息。为此起诉。 孙少湛、董玉莺辩称，一、该诉争房屋未有发生过非正常死亡事件，且需孙少湛、董玉莺如实告知高美贞的情形。2018年4月，孙少湛、董玉莺从林家辉、陈琴处购买该诉争房屋，同年5月办理不动产权属转移登记。在交易期间，林家辉、陈琴及房屋中介从未向孙少湛、董玉莺披露过该房屋内发生过非正常死亡事件的信息，孙少湛、董玉莺也没有从其他渠道得悉过此类信息。因此，孙少湛、董玉莺当然不存在可以告知的情况和应当告知的义务。高美贞在充分了解相关信息，亲自查看房屋，与孙少湛、董玉莺订立《房产转让合同》、交付购房定金合同生效后，以毫无依据的臆测作为违约的理由，是没有任何事实和法律依据的。二、该诉争房屋是由孙少湛、董玉莺装修还是前面业主装修，不会影响《房产转让合同》的法律效力。在孙少湛、董玉莺与高美贞共同查看房屋攀谈中，高美贞问这个房屋装饰要花多少钱，孙少湛、董玉莺说这样装饰应该要几十万元，这是合同磋商过程的言语交流。众所周知，房屋装饰（包括样式、等级、自然损耗程度等）的状况，都是可以直观评价的对象。高美贞在审看了孙少湛、董玉莺提供的《不动产权证》，明知该房屋存在前手业主，并亲自查看房屋后，与孙少湛、董玉莺订立《房产转让合同》及附件，这充分表明了高美贞对房屋装修状况的完全认可。由于该房屋是由孙少湛、董玉莺装修还是前面业主装修，对合同的订立和履行不具有特别的约束意义，所以在该合同中也没有对该事项的特约违约条款。因此该房屋是由孙少湛、董玉莺装修还是前面业主装修，不会因此影响《房产转让合同》的法律效力。三、高美贞属于合同违约方，无权要求解除合同。双方事后也未达成解除合同的合意，《房产转让合同》仍然具有法律效力。双方订立《房产转让合同》及附件，高美贞交付定金150000元后，合同已经成立生效。双方应依合同共同办理不动产过户登记。但高美贞以该房屋先前存在非正常死亡事件的子虚乌有理由拒绝办理过户登记，不继续支付到期房价款，已构成根本性违约。依照法律规定，合同违约方无权利提出解除合同要求。但高美贞采取聚众围攻、报假警等方式滋扰孙少湛、董玉莺，孙少湛、董玉莺为息事宁人，避免矛盾激化，表示愿意在该房屋另行出卖给他人后，可以退还高美贞所付定金。这是孙少湛、董玉莺在纠纷发生后提出的磋商意见。但是，高美贞却提出限期还款、出具欠条等不合理要求，不归还《不动产权证》，以致协商不成。因此，高美贞作为合同违约方，既无解除合同的法定事由，双方亦未就解除合同达成口头或书面协议。《房产转让合同》仍然具有法律效力。四、高美贞已构成根本性违约，应按照合同约定承担违约责任。双方订立《房产转让合同》及附件，高美贞交付定金150000元后，合同已经成立生效。高美贞拒绝办理过户登记，不继续支付到期房价款，以致无法实现房屋交易的合同目的，已构成根本性违约。该《房产转让合同》第八条第1款规定：“如乙方违约，已支付购房定金由甲方没收”。购房定金归孙少湛、董玉莺所有有合同依据。综上所述，高美贞的诉讼请求没有事实和法律依据，请驳回高美贞的全部诉讼请求，并判令万众一服务部退还孙少湛、董玉莺《不动产权证》。 万众一服务部述称，购房方高美贞是其客户，讼争房产是其服务员跟踪的，但该房产是永银财富服务部的房源，高美贞看房后表示满意，三方坐下来聊天时，我们问孙少湛、董玉莺为何卖房，其称孩子在广东，连江房子基本没住，打算出售，且原房产是毛坯房，经过询问，讼争房产比较干净，于是三方就签订了购房合同，后续的情况其并不知情。后来高美贞称讼争房产是经过几手转卖的，且发生过非正常死亡事件。发生纠纷后，其有在中间协商，后来孙少湛、董玉莺告知其愿意卖掉房子后将定金退还，但最终双方没有达成协议，纠纷没能解决，于是就起诉到法院。 永银财富服务部述称，其是房源方，孙少湛、董玉莺的房子在该部出售，万众一服务部打电话讲有客户过来看房，其就带客户看房子。客户看房后满意，签合同时万众一服务部打的折扣太多，其原本不想签，但在万众一服务部劝说下就签了。后来在办理过户手续时，知道讼争房产发生非正常死亡事件，当时其也吓一跳，之后双方有在协商，孙少湛、董玉莺表示愿意将房子出售后把定金还给高美贞，但高美贞又是报警又是吵闹，双方最终纠纷没能解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即高美贞提交的房产转让合同、二手房买卖附件、收据、银行流水，孙少湛、董玉莺提交的《不动产权证书》，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院分析认定如下： A1.录音光盘及文字说明，证明由于孙少湛、董玉莺未如实告知案涉房屋有关情形，导致合同无法继续履行。在第三人的组织下，双方经协商已口头达成解除合同、退还定金的一致意见，孙少湛、董玉莺同意解除合同，并全额退还已支付的定金150000元，但其却一直以手头缺乏现金为由，推托等房屋另行出售后再退还； A2.不动产档案信息、户籍资料查询结果、亲属关系证明，结合证据A1共同证明孙少湛、董玉莺隐瞒案涉房屋已转让几手的事实，以及原一手房东黄灵萍的父亲黄献阳在案涉房屋内非正常死亡，孙少湛、董玉莺于2020年7月以遗失为由补办了不动产证书。 孙少湛、董玉莺质证认为，对证据A1、A2真实性均无异议，证明对象均有异议，A1文字说明部分不准确，认为房屋不存在非正常死亡问题，其提出等待房屋重新出售后退还定金的磋商意见，高美贞要求限期还款、出具欠条、不归还不动产证，表明双方没有达成口头一致意见，这与高美贞所述的证明对象不一致。2019年10月15录音是其与第三人的交流，也证明了双方没有就解除合同协商一致，其从来没有答应退还定金；证据A2认为其在购买房屋时，知道林家辉和陈琴有合法产权证，没有去关注再前一手业主的情况。黄灵萍是业主，黄献阳是东岱户籍，不能证明黄献阳当然死在讼争房屋，黄灵萍发证日期是2017年11月28日，黄献阳在2016年11月26日就死亡注销了，时间上不一致。派出所查询结果只能证明黄献阳在2016年11月26日因各种疾病死亡注销，该时间不等于死亡时间，疾病死亡更不是非正常死亡。第三人对证据A1、A2均无异议。本院认为，证据A1系对话录音，三方对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认；证据A2系相关部门出具的证明，不动产档案信息可以证明讼争房产的基本信息情况，户籍资料查询结果及亲属关系证明，仅能证明黄献阳与黄灵萍系父女关系及黄献阳病故的情况，但无法证明高美贞主张的证明对象，本院均予以确认。 B1.孙少湛、董玉莺与林家辉、陈琴的《房产买卖合同》，证明孙少湛、董玉莺的房屋是向林家辉、陈琴买受取得，高美贞事先是知情的。高美贞对证据B1真实性无法确认，证明对象无异议，但根据买卖合同成交价格，孙少湛、董玉莺购房时房屋已装修，但在转让给高美贞时却告知是毛坯房、是其自己装修的，存在隐瞒的情况；第三人对证据B1无异议，但其不知道有签订该份《房产买卖合同》。本院认为B1结合证据A2，可以证明孙少湛、董玉莺系向林家辉、陈琴买受取得诉讼争房屋，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月24日，高美贞与孙少湛、董玉莺在万众一服务部和永银财富服务部居间介绍下签订了一份《房产转让合同》。合同约定高美贞以2980000元购买孙少湛与董玉莺位于连江县××镇××路××号××号楼××单元房。合同签订后，高美贞依约向孙少湛、董玉莺支付了购房定金150000元。2019年5月26日，高美贞以案涉房屋原第一手房东的父亲曾在该房屋内发生非正常死亡为由提出解除合同。在万众一服务部、永银财富服务部的协调下，孙少湛、董玉莺口头同意退还定金，但表示要等其房屋另行出售后再退还高美贞款项，为此双方发生争执提起诉讼。 另查明，连江县××镇××路××号龙滨新界16号楼2901单元系福建省龙宾房地产开发有限公司开发建设，原购房产权人为黄灵萍，黄灵萍于2017年11月28日取得闽（2017）连江县不动产权第0××2号不动产权证，其父亲黄献阳于2016年11月29日因各种疾病死亡注销。后黄灵萍将该单元房转卖给林家辉、陈琴。2018年4月19日，林家辉、陈琴又转卖给孙少湛、董玉莺。 本院认为，当事人协商一致可以解除合同。高美贞与孙少湛、董玉产在万众一服务部和永银财富服务部居间介绍下签订了《房产转让合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合法有效。根据高美贞提供的录音对话，结合当事人及第三人陈述可以证明在合同履行过程中，高美贞提出解除合同，孙少湛、董玉莺表示同意退还定金，双方对解除合同达成一致，仅由于何时退还定金问题发生争执，可以认定双方合同已协商口头解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。为此高美贞请求返还定金，本院予以支持；至于其主张赔偿利息损失，因提出解除合同方系高美贞，且双方对何时返还定金未作出明确意思表示等客观实际，本院不予支持。对于孙少湛、董玉莺提出双方事后未达成解除合同的合意，高美贞属于合同违约方，无权要求解除合同，应按照合同约定承担违约责任的辩解，本院不予采纳。 综上所述，高美贞的诉求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、孙少湛、董玉莺应在本判决生效之日起10日内返还高美贞定金150000元； 二、驳回高美贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3456元，由高美贞负担156元，孙少湛、董玉莺负担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈崇忠 二〇二〇年十一月十九日 书记员  陈 勍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。