江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初5238号原告：徐发洋，男，1979年6月1日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州索斯特酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道润元路333号。法定代表人：舒柏良。委托诉讼代理人:周中华，公司员工。原告徐发洋与被告苏州索斯特酒店管理有限公司（以下简称索斯特酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，由审判员魏丽玲适用简易程序，于2020年10月9日组织质证，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告徐发洋，被告索斯特酒店委托诉讼代理人周中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐发洋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告苏州索斯特酒店管理有限公司承担原告租金损失(1个月房租免收，后续2个月房租减半)3060.52元(叁仟零陆拾点伍贰元)。2、依法判令被告苏州索斯特酒店管理公司赔偿原告租赁合同期内提前被单方面解约赔偿金3060.52元。3、依法判令原告不予退还被告租赁保证金。4、依法判令被告在判决生效日或者调解生效日后的3个工作日之内，按照原先租赁合同签署时收房标准归还房屋给原告方，超过2020年7月5日，被告方按102.02元/日支付给原告方赔偿金。5、本案诉讼费用由被告方负担。庭审中，原告明确第4项诉讼请求为：要求被告支付自2020年7月15日起，按照102.02元/日支付至2020年7月24日止的房屋占有使用费。事实与理由：2017年4月份原告徐发洋购买了位于苏州市相城区房屋，当时该批公寓是签署了房屋租赁合同，统一租赁给索斯特公司用于开办玺园商务酒店，合同约定租用期限6年，自2017年4月14日起至2023年4月14日止。按照《房屋租赁合同》，被告方应在每月5号前，向原告支付当期租金，月租金标准按照每天1.5元/天/平米*建筑面积*365天/12个月，4049室建筑面积为33.54平米，月租金为1530.26元。自2020年2月起，被告索斯特公司开始不向原告支付4049室的公寓租金。由于1月底开始全国爆发了新冠××疫情，导致酒店行业受到影响，对于该情况原告也表示理解，在被告逾期未支付租金的情况下，主动联系询问相关情况。但是被告方在2月15日单方面微信发送了一份《联系函》给原告，要求原告按照苏州地方政府发布的新冠疫情期间苏“惠”十条内容，给予被告1个月房租免收，后续2个月房租减半的优惠。(苏十条中减免房租只是针对承租国有企业房屋的单位优惠，对于私人租赁鼓励协商解决，并未有明确强制要求)。原告出于对酒店的同情、并且在酒店保证以后不再出现类似情况并保证以后一定会按合同支付租金的情况下，同意了给予被告二月份1个月房租免收，后续三月、四月2个月房租减半的房租优惠，被告给予了原告感谢信并在感谢信中承诺不以任何理由要求解除合同的履行。但是2020年7月2日原告突然接到被告电话，告之由于酒店资金自即日起不再支付租金并要解除合同。对于今年突然爆发的新冠疫情，原告方已经给予了被告方实际的支持。但是被告方却欺骗了原告方，动起了假借疫情影响，掩盖自身不想继续经营，损人利己的歪脑筋。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益和实际利益，根据双方之前签署的具有法律效力的《房屋租赁合同》规定，由于被告单方面违约解除合同的，需要支付双倍逾期租金，同时额外赔偿2个月租金作为解约赔偿，并且不予返还租赁保证金。原告现依法提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告索斯特公司辩称：合同约定7月5日之前要支付房租，支付房租之前我们就通知所有的出租人我们不再续租、进行解约，同时也告知了业主，根据合同约定押金不需要返还，还有我们的租金是支付到7月15日，所以原告提出的7月5日以后按是102.02元支付原告赔偿金的话，我觉得是不成立的。而且我们通过三种形式通知了大家，第一次电话，第二是短信和微信，第三种是书面显示都通知到了。7月15日之前来收房的业主，需签订一个解约，就是为了确认我们把房子交给他了，所有的费用已当场结清了，我们互不追究其他任何责任了，但是如果对方不签这个，也就是说他对我们交房是不予认可的，当然我们不会把房子交给他，但是我们到7月15日不再经营了。对原告第一个诉讼请求，这个是疫情期间，虽然说没有见面，但是我们也是得到了所有业主的认可，对于不认可的业主，我们已经跟他们解除了租赁合同，所以说不存在违约。针对第二项原告提出要求支付单方面解约赔偿金3060.52元。合同约定的违约金我们是全额承担的，也就是说就多支付的租金业主不予退还，两个月的租金作为押金部分不需要返还，所以不存在其他的违约金。根据当事人庭审陈述和当事人提交的证据，本院认定案件事实如下：2016年9月23日，原告徐发洋（作为甲方、出租方）与被告索斯特公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋座落于相城区润园路333号4044室，该房屋建筑面积共计33.49平米。租赁期限6年，自2017年4月14日至2023年4月14日（装修免租期及试运营自2017年1月14日至2017年4月14日止）。租金为1.5元/平米/天，月租金计算方式为1.5元/天/平米*建筑面积*365天/12个月，租金支付按照先付后用原则，每期租金支付应在该期前一个月5号前缴纳。租赁保证金为2个月的租金，用于清偿乙方所欠甲方租金及其他各项费用。同时，第十条违约责任第2款乙方的违约责任：1）乙方无故逾期支付租金的，每延期一日向甲方支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过60日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付当期2个月的租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。2020年2月16日，被告向原告发出《联系函》，希望原告给予被告减一免二半的租赁优惠，《联系函》载明“由于这一突发的新型冠状××疫情，国家和各级政府均陆续出台了相应的防控措施.我们酒店暂时无法开展经营，损失不可估量。为此，我们向您供倡议如下：一、您同我们是紧密不可分割的合作伙伴和利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，为了我们之间更长久的合作及利益，希望您能与我们同舟共济，参照苏州市人民政府制定的支持中小企业共渡难关苏“惠”十条，在这特殊的时期减免我们的租金；共渡难关。二、请您收到此联系函后3日内，积极联系我们，明确告知我们是否同意减免租金，并协商减免的方案；如您不同意减免租金的，亦请告知我们，以便我们及时采取止损措施；如您不予回复的，视为您同意参照苏“惠”十条，给予我们1个月房租免收2个月房租减半的优惠。”2020年3月2日，被告对原告发出《感谢信》，载明“截止当前，已有74家业主同意，还有些在考虑中，也有部分退房的业主，为此我们真诚的感谢支持我们的业主：谢谢您们的支持与理解，感谢!同时我们也理解退租的业主们的心情，在此我们表示诚恳的歉意!在后续经营中，我们将承诺除不可抗力及公司解散不再在该商区域经营酒店外，我们不得以任何理由要求解除合同的履行，同时我们也希望因房屋建筑及后期装修的问题瑕疵造成我们无法使用房间的维修问题，希望到时能得到您的理解和配合。”2020年7月4日，被告向原告发出《通知》，告知“酒店于2020年7月15日正式对外停止营业!业主可以在7月15日—7月30日期间来办理交接手续，为了弥补点业主们损失，押金(2个月的房租)我们不收回了，如在此日期提前退房的业主我们也不要您退还已付的租金。”另查，业主去被告处收房时，被告要求业主签订了《终止协议书》，载明“一、双方确认：租赁合同自2020年X月X日(以下简称：终止)起终止。自终止日起，租赁房屋由甲方收回、保管并另行处置，乙方无异议。二、乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元。三、乙方同意甲方无需退还租赁保证金。四、本协议签订前，如各方存在违约行为的，则另一方承诺免除对方的违约责任并放弃向违约方追究违约责任的权利。”关于原告是否同意给予被告减一免二半的租金优惠。庭审中，原告陈述同意给予被告减一免二半的租金优惠，前提是被告在后续租赁期限内按约支付租金，并当庭出示了2020年2月16日，原告与酒店会计妞妞的微信聊天记录。原告说：“原则上我不全部同意，可以适当减免，总计两个月有点多了！我有一个看法和一个问题！我个人觉得我们不能与苏州的惠十条相提并论，那上面的政策是国有租房，是国家的，相当于是国家补贴，我们个人能跟国家能比吗？”“这次减免之后，是不是不管后面有什么意外情况，都能确保准时支付房租？”。酒店会计妞妞回复：“好的，你的意见我和老板说一下。”“是的，这次见免过后我们会正常付款”。原告说：“还有，这次减免如果双方达成意见，我要补充一句：如果有一天酒店停租之类的情况，减免的费用要返还！”“就是没有正常履行6年租赁合同，提前终止的情况下”。酒店会计妞妞回复：“您的意见是同意还是不同意”，原告陈述：“你的意思是只跟你们老板汇报我们同意、不同意？没有其他选项？”酒店会计妞妞回复：“我现在要统计，同意或者不同意，你们的意见我也汇报”，“群里面有好多人，没有回复我，也不加我微信，你们回复了给我们，我们才有解决的办法”。原告陈述：“就你发我的那个联系函来说，我给你的回复只能是不同意，你们老板做事太随意了点，直接发个联系函，说扣两个月租金，然后问是否同意！”酒店会计妞妞回复“收到”。原告陈述：“你们怎么没有电话联系的，毕竟不是所有人都能微信联系上的”。2020年2月20日，原告陈述：“同意啊”。酒店会计妞妞回复：“哦哦”。2020年3月2日，酒店会计妞妞陈述：“Dear业主：真诚的感谢您的支持与理解，在这次疫情中给予我们房租一个月减免两个月减半的优惠，后续月份我们将按合同正常支付房租。请您收到短信回复同意，我们需统计好名单支付您的房租。再次感谢您的配合，祝您阖家幸福！”“短信也已经发了，麻烦收到请回复收到”。原告陈述：“为了合同顺利履行，愿意与酒店共渡南关，同意优惠！”又查，2020年2月21日，微信群名为“香榭时光公寓业主群（107）”的聊天记录中，酒店会计妞妞陈述：“这次减免过后，就算酒店不能正常营业，我们都会正常支付房租的请同意的业主放心。”庭审中，原被告一致确认租金为1530.26元/月，原告于2020年7月24日收房，被告租金支付到7月14日，押金为两个月的租金仍在原告处。以上事实有原告提供的房屋租赁合同、联系函、感谢信、通知、终止协议书、微信聊天记录及当事人陈述等佐证，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告徐发洋与被告索斯特酒店签订的房屋租赁合同书，系双方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，双方应按约履行各自义务。关于原告要求被告支付免一减二半租金3060.52元，以及要求被告支付自2020年7月15日起至被告腾退房屋2020年7月24日止按照102.02元/日计算租金之诉讼请求。本院经审核后认为，其一，在被告索斯特酒店于2020年2月提出“免一减二半”主张时，有业主选择了同意，亦有业主选择了不同意并退租，被告并未强制性要求原告同意其主张，故原告在同意被告提出的“免一减二半”主张时，双方当事人已对“减免”达成了共识。其二，双方当事人在《终止协议书》上已约定“乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元”，从该约定表述来看，在双方合同终止日即签订终止协议书日前的租金为0元。其三，虽系在被告的请求下原告同意“免一减二半”，也系因被告的原因导致租赁合同最终无法继续履行，但纵观被告发出的《联系函》、《感谢信》等内容，可以看出被告想极力恢复酒店正常经营、挽救其及包括原告在内的全部业主的损失的决心。同时，从被告在6月份继续向原告支付租金的行为亦可以看出被告单方解除合同并非恶意，实属经营困难所致。其四，原告提出其应允“免一减二半”，前提条件是被告继续履行合同并按时支付租金至合同终止之主张。本院经审核后认为，案涉租赁合同期限长达六年，合同履行过程中可能会遇见当下不可预见、不可控制的因素，最终导致合同无法正常履行，而本案中被告正是受到了新冠××疫情影响导致其单方解除合同的结果。自2019年12月以来，新冠××疫情突发，在此影响下，国家及各地政府迅速启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取了包括对确诊患者隔离治疗、限制人员流动、推迟复工等一系列措施，疫情影响到社会的各个方面，也在一定程度上影响到了租赁合同的正常履行，给全国酒店行业包括本案被告在内带来了严重冲击，在租赁市场消弭的时候，出租方和承租方更要互相体谅，合理分担风险，一起携手战疫、共渡难关。因此，受新冠疫情这一不可抗力因素影响，被告提出减免租金的请求，并非无理，且在双方签订合同当日原告即收回房屋，并一致同意没收保证金（2个月）以弥补其损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付解约赔偿金3060.52元的诉讼请求。本院经审核后认为，案涉租赁合同约定的租赁期限未满，因被告原因导致合同无法继续履行，原告有权要求被告承担违约责任，但违约责任应根据合同履行情况、双方过错程度，并结合实际损失来予以确定。本案中，原告的损失即为案涉合同解除后标的物空置损失，在被告于7月4日提出收房、解除合同之际，原告应当能够预见到合同碍难继续履行，其应采取有效措施防止其自身损失的扩大。因此，本院酌定被告应支付以合同约定2个月租金标准计算的违约金，而双方确认被告交纳的2个月押金尚在原告处，且被告亦确认该押金无需退还，故本院认定该2个月押金抵扣被告理应承担的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐发洋的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告徐发洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 魏丽玲二〇二〇年十一月三十日法官助理 邓 菲书 记 员 吴静良