广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8915号原告：广州市中鹏物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道中670号之十九。法定代表人：陈宏昭，总经理。委托诉讼代理人：钟荣敏，女，该公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：甘璇，女，该公司员工，联系地址。被告：王薇，女，1980年2月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：王崇华，男，1953年12月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：王薇，为被告王崇华的女儿。原告广州市中鹏物业管理有限公司与被告王薇、王崇华物业服务合同纠纷一案，本院受理于2020年8月18日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市中鹏物业管理有限公司的委托诉讼代理人甘璇、被告王薇（兼被告王崇华的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市中鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付从2011年1月1日起至2011年3月31日物业服务期间的物业管理服务费按建筑面积80平方米，0.65元/平方米/月计算，2011年1月1日起至2019年6月30日物业服务期间的物业管理服务费按建筑面积80平方米，0.75元/平方米/月计算，并从逾期之日2011年1月1日起到支付之日止每日按月管理费1%另计滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为两被告位于广州市荔湾区芳村大道中574号xxx房提供物业管理服务。两被告从2011年4月1日起至今一直拒交物业管理费、垃圾处理费等费用，经多方追收未果。被告王薇、王崇华答辩称：一、原告的诉请已过诉讼时效。被告从搬进居住处到现在从未收到原告催收物业费用通知，包括电话、上门、邮件、快递等联系方式。原告提供的催费通知没有被告的签名，是原告自制的，没有任何证据证明原告有传递过给被告，被告不认可。二、原告提交法院的《物业管理委托合同》为无效合同。原告与广州市芳村区房地产开发总公司签订的《商品房预售合同》第十八条约定：在业主委员会未成立之前，甲方指定新兴物业公司负责物业管理。也就是广州市芳村区房地产开发总公司聘请的物业公司是新兴公司，而非原告。原告的合同基本属于不合理的霸王合同，无固定期限无约定收费标准。前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的临时合同，合同必须符合证据有关规定、办法、文本、备案接受监督。原告若不能证明合同符合相关规定，应认定合同无效。原告虽然是合同的签订方，但被告是履行缴费的一方，原告签订该合同必须要对被告进行公示或告知，显失公平。原告在被告购房后变更，应约定缴费。合同涉及被告的个人利益，变更物业管理公司，损害了第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应视为无效合同。合约没有经过招标和政府备案，显失公平，违反法律法规，应属无效合同。原告主张0.75元/平方米/月没有依据。三、（2019）粤0103民初3860号、5313号案均以原告未能提供证据证明进入本小区的合法身份撤诉。原告本次起诉依然是前两次起诉的证据材料，未能提供有效证据证明。四、驳回原告的全部诉讼请求，受理费由原告承担。本院经审理查明：原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2005年7月30日，广州市芳村区房地产开发总公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》约定：甲方委托乙方对“蓬莱花园B、D栋”小区[26660.21平方米，现门牌为××（3梯）、580号（2梯）、582号（1梯）、584号（4梯）、586号（5梯）、588号（6梯）、574号、574号之一、574号之二）]提供物业管理服务，委托管理期限自2005年8月1日起至成立业主委员会重新签订委托合同止；业主和物业使用人逢单月的5-15日到物业管理处交纳物业管理费、垃圾处理费，逾期交纳的从逾期之日起按每月应交管理费的百分之一交纳滞纳金。被告王薇、王崇华是广州市荔湾区芳村大道中路574号xxx房的业主，房屋建筑面积79.7616平方米。在2011年4月前按照0.65元/平方米/月缴纳服务费。2011年4月1日起，原告认为征得大部分业主同意，将服务费提升为0.75元/平方米。原告称被告自提价后即2011年1月1日起至今一直没有缴纳服务费。案涉小区曾在2015年7月27日成立业主委员会，名称蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会，业委会于2017年6月12日与广州莱茵物业管理有限公司签订新的物业服务合同。该合同约定物业服务期为三年，但未明确起止日期。2018年6月，在如意社区居委会的主持下，蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主对“提前终止现届委员会任期”、“解聘广州莱茵物业管理有限公司”事项进行投票，投票获得了双过半。广州市荔湾区石围塘街如意社区居委会把“蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主大会”公章、“蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会”公章封存保管。2018年7月如意社区居委会与中鹏公司签订《暂时代管委托书》，委托中鹏公司从2018年7月1日至蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主大会确定选聘物业公司前，暂时负责小区的物业管理事务。2018年11月1日石围塘街办事处城市管理科在对中鹏公司的回函中，向中鹏公司说明万盛苑的物业管理服务单位目前仍是中鹏公司，中途没有发生物业服务单位变更。2019年6月蓬莱花园的业主周美娟、李洁霞诉广州市荔湾区石围塘街如意居民委员会（以下简称石围塘街如意居委会）、广州市中鹏物业管理有限公司，要求确认石围塘街如意居委会与中鹏物业公司就原告所在小区所签定的物业服务委托协议无效等，本院在2019年12月13日作出（2019）粤0103民初第4644号民事判决书，判决驳回周美娟、李洁霞的诉讼请求。周美娟、李洁霞不服提起上诉，广州市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）粤01民终8312号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告为证明向被告追讨过物业管理费，提供了2012年1月5日、2013年1月7日、2014年1月8日、2015年1月6日、2016年1月7日、2017年1月10日、2018年1月9日、2019年2月26日、2019年7月8日的《催费通知存根》。另查明，原告在2019年5月6日起诉要求被告王薇支付2011年1月1日起的物业管理费，后于2019年5月20日申请撤回起诉。2019年7月2日原告再次起诉要求被告王薇支付2011年1月1日起的物业管理费，后以涉案房屋的产权人是两人，需待准备好另一产权人资料后再重新起诉为由申请撤诉，本院作出（2019）粤0103民初5313号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，蓬莱花园B、D栋建设单位广州市芳村区房地产开发总公司与广州市中鹏物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力。被告作为蓬莱花园B、D栋小区的业主之一，应按《物业管理委托合同》向原告支付物业服务费。被告对原告的诉请提出诉讼时效的抗辩。物业管理公司向业主催缴物业管理费是合乎情理的事情，且原告已提供了证据证明进行催缴的事实，故本院对原告主张一直向被告追讨物业费的情况予以采信，被告对于诉讼时效的抗辩理由并不成立，本院不予采纳。对于提价的合法性问题，原告提供了蓬莱花园业主同意升价（调整为每平方米0.75元）的签名表，因被告没有提供相反证据证明大部分业主不同意提价，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认。因此，原告要求被告按照每平方米0.75元的标准缴纳物业服务费符合法律规定，本院予以支持。对于物业服务费的标准，因被告已取得产权证，故计算服务费时应以产权证上登记的面积来计算。经计算，被告应向原告支付2011年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费6077.84元（79.7616平方米×0.65元/平方米/月×3个月＋79.7616平方米×0.75元/平方米/月×99个月）。关于滞纳金问题，蓬莱小区业委会与新的物业管理公司签订物业服务合同后，小区业委会与原告就原告是否有权在小区继续进行服务问题纠纷不断，甚至进行诉讼，被告作为业主在纠纷结果未明了的情况下，延迟缴纳服务费不属于故意违约，故原告要求被告支付滞纳金无理，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告王薇、王崇华向原告广州市中鹏物业管理有限公司支付2011年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费6077.84元；二、驳回原告广州市中鹏物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王薇、王崇华负担（受理费原告已预交，本院不作退回，由被告迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  汤燕弟二〇二〇年十一月二日书记员  郑 波麦嘉颖