广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初2521号原告：湛江市赤坎博皇家具建材市场经营管理有限公司，住所地：湛江市赤坎区椹川大道北56号。法定代表人：黄惠东，总经理。委托诉讼代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。被告：吴森茂，男，出生，汉族，住广东省雷州市。原告湛江市赤坎博皇家具建材市场经营管理有限公司（下称博皇公司）与被告吴森茂租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博皇公司的委托诉讼代理人梁栋，被告吴森茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博皇公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告经营管理费及综合管理费合计90000元、电费11153元、工衣费160元、分摊费2760元、夜宴返现199.8元，共计104272.8元及违约金（违约金计算：自至被告付清104272.8元之日止，按月利率2%计付）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于签订了二份《合作经营合同书》，约定“被告租赁原告商场一楼-8112号经营场地，专柜经营“奈特”品牌的灯饰商品，经营期限从至止，原告给予被告从至的装修期，被告每月应向原告支付经营场地的经营管理费和综合管理费并需按实际用量支付水电费给原告代缴；被告须于每月10号前向原告交付当月经营管理费、综合管理费和其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约。原告对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金等。期满后，原被告分别于、续签书面合同，经营期限至，但被告实际经营至止。经原告查账，被告共拖欠原告的经营管理费、综合管理费及相关费用104272.8元未支付。经原告多次催收，被告以种种理由拒不付款至今无果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告吴森茂辩称：1、本人从2013年5月租用博皇家居一楼8112档口来经营灯饰（品牌名：耐特灯饰），一直经营到。因疫情期间，生意非常冷淡，入不敷出，导致没钱缴纳租金。博皇公司于对涉案档口采取强制断电措施，导致我方无法继续经营。而且博皇公司在7月份，对我的档口另外加锁，不许我进入档口。所以博皇描述我方经营到不符合事实。2、博皇未经我许可，也没有跟我协商，私自割开我店门锁，把我店货品，通过朋友圏等方式开始销售我店内的所有物品，包括灯饰及办公家私艺术饰品等。这些物品进货价格在15万元以上，到现在为止，所有物品已经全部被私自强制处理完。这些物品如按正常销售价格，价值至少在22万元以上。3、对于拖欠租金的事情，本人多次找博皇公司协商解决，也非常诚恳告诉博皇公司并不是不想缴纳所拖欠的租金，确实目前没钱缴纳，跟博皇公司多次沟通，帮我打开店面的门，让我继续销售完灯饰或者给我把灯饰从门店拉出来销售，然后再补完所拖欠的租金，但博皇一直都不同意。我也跟博皇公司协商，以其卖出的货品成本价加押金做抵扣，然后额外补2万元，但博皇公司不同意。4、我在博皇公司还有20700元押金，预收711元，总共21411元。我与博皇公司签约合同终止日期是。经审理查明：原、被告于签订两份编号为ＮＯ：201604100101、201604100102的《合作经营合同书》，约定原告将位于湛江市经营场地交予被告设立“耐特”专柜经营耐奈品牌灯饰商品。经营期限1年，自至。，原、被告签订两份编号为ＮＯ：201705250101、201705250102《合作经营合同书》，约定原告继续将-8112号经营场地交予被告设立专柜经营“耐特”专柜。经营期限1年，自至。，原、被告签订两份编号为ＮＯ：2018060101、2018060102《合作经营合同书》，约定原告继续将-8112号经营场地交予被告设立专柜经营“耐特”专柜。经营期限1年，自至。，原、被告签订两份编号为NO：201908070201、201908070202《合作经营合同书》，约定原告继续将-8112号经营场地交予被告设立专柜经营“耐特”专柜。经营期限1年，自至。两份合同的经营管理费、综合管理费合计每月10350元（2760元+3450元+1840元+2300元）。合同约定被告须于每月10号前向原告交付当月经营管理费、综合管理费和其他应交费用，逾期不缴交或未全部缴清均视为违约。原告除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，原告有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，原告有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，原告有权解除合同并要求赔偿损失。被告在履行上述合同过程中，交付了押金20700元和预付款711元给原告，由于经营困难，被告从2017年就开始拖欠管理费。被告在涉案商铺经营至，原告于2020年8月份收回涉案商铺。另查明：被告尚拖欠原告2017年2月管理费19850元、2018年11月管理费9200元、2019年2月管理费9200元、2019年7月管理费10350元、2020年1月管理费10350元、2020年4月管理费10350元、2020年6月管理费10350元、2020年7月管理费10350元，合计90000元。拖欠2018年5月至2020年6月电费共11153元，还拖欠2019年6月的商场优惠活动费199.8元。再查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。本院认为：原、被告连续于、、、签订《合作经营合同书》，将位于湛江市经营场地交予被告设立“耐特”专柜经营耐奈品牌灯饰商品，被告每月按时按约定支付管理费给原告，故该《合作经营合同书》实为租赁合同。由于涉案商铺没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告所签订上述的《合作经营合同书》均应确认为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告没有证据证明其已于2020年7月前与原告办理商铺交接手续，故其应当按合同约定的租金标准支付2017年2月至2020年7月所拖欠的房屋占有使用费90000元、2018年5月至2020年6月所拖欠电费11153元、2019年6月拖欠的商场优惠活动费199.8元。考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，共担风险，平衡双方利益，本院酌情确认免除被告疫情期间一个月的房屋占有使用费10350元，再减除被告交付的押金20700元和预付款711元，被告还应支付69591.8元（房屋占有使用费90000元＋电费11153元＋活动费199.8元-房屋占有使用费10350元-押金20700元-预付款711元）给原告。关于原告请求工衣费160元、分摊费2760元。由于原告没有提供证据证明该费用，故原告该两项费用的请求依据不足，本院不予支持。关于原告请求被告按合同约定支付逾期交费违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，原告该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴森茂须在本判决生效之日起十日内支付69591.8元给原告湛江市赤坎博皇家具建材市场经营管理有限公司。二、驳回原告湛江市赤坎博皇家具建材市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192.73元,财产保全费1045元，共2237.73元。由原告湛江市赤坎博皇家具建材市场经营管理有限公司负担761.73元，被告吴森茂负担1476元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年十一月十一日书记员  张 骞附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。