河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初2563号 原告：罗艳明，女，1971年4月11日出生，汉族，住北京市昌平区。 被告：廊坊市天圆房地产开发有限责任公司，住所地廊坊市广阳区北外环路37号。 法定代表人：付立兵，董事长。 被告：永清县澳翔物业服务有限公司，住所地永清县曹家务乡南戈奕村南天圆山庄1号院。 法定代表人：傅春冬，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：黄建芳，河北子农律师事务所律师。 原告罗艳明与被告廊坊市天圆房地产开发有限责任公司（以下简称天圆房地产公司）、被告永清县澳翔物业服务有限公司（以下简称澳翔物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗艳明、被告天圆房地产公司及被告澳翔物业公司共同委托诉讼代理人黄建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗艳明向本院提出诉讼请求：1．判决被告天圆房地产公司赔偿原告逾期交房违约金24,037元（计算方式：以房款总价863,600元为基数，按照年利率6%计算，自2017年3月1日计算至2017年8月14日，共167天）；2．判决被告天圆房地产公司赔偿原告逾期办理产权登记违约金127,525元（计算方式：以房款总价863,600元为基数，按照年利率6%计算，自2018年2月24日起，暂计算至2020年7月29日，要求计算至诉争房屋不动产权证书实际交付之日止）：3．判决被告天圆房地产公司向原告交付河北省廊坊市永清县天圆家苑4号楼3单元301室房屋的不动产权证书；4、判决被告澳翔物业公司退还房屋测绘费127元；5．判决被告澳翔物业公司返还原告商品房买卖合同、购房发票、契税发票、维修基金发票；6．判令二被告退还向原告多收的房款及相关费用，暂定25,000元；7．判决二被告承担委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构的鉴定费用，暂定5,000元；8．本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，双方应依约全面履行自己的合同义务，原告已依约向被告付清全部购房款863,600元，被告亦应按约定期限交房并按期为原告办理房屋产权登记，因被告未按合同约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。因被告逾期办理产权登记且至今未将房屋权属证书及房屋相关材料原件交付原告，导致原告无法出售房屋，影响原告占有、使用、收益、处分房屋，给原告造成了严重的损失。双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，其中对逾期交房及逾期办理产权登记违约金约定过低，特别是对于被告逾期办理产权登记违约责任约定为“一次性”违约金，无法起到督促被告尽快办理产权登记、交付权属证书的作用。且二被告已于2019年8月6日办理完成涉案房屋的产权登记，原告多次找到二被告，二被告却以各种理由推脱、拒绝向原告交付房屋权属证书，二被告的行为系恶意的故意违约。现被告已逾期达两年六个月之久，合同约定的“一次性”违约金约定过低，既不能给被告产生履约压力。也无法弥补给原告造成的损害。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法予以支持。庭审中，原告自愿放弃第7项诉讼请求。 天圆房地产公司与澳翔物业公司共同辩称，1、不同意支付原告逾期交房违约金。根据商品房买卖合同第八条约定“因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，出卖人可以延期交房”。由于涉案房屋在内的天圆养生苑4-7号楼的施工期间是2015年12月1日至2017年3月1日，在这一期间，由于大气污染，永清县建设局、县政府、大气污染领导小组间断性的发文停工停产，且监管力度非常大，导致不能施工，交房期限应当顺延，因此原告的主张不能够支持。即使被告有逾期的天数，按照合同第九条约定从最后交付期限的第二天起计算，出卖人应按日支付已付房款的万分之一的违约金，原告主张的百分之六没有依据。2、被告不应支付逾期办理产权登记违约金。原告的房产证是自己到房管局办理的，办证机关是房管局或不动产登记中心，而被告只是协助办理，比如提前一周通知业主，准备好测绘图等，因此不能下发房产证的问题不是被告所能掌控的，同时根据商品房买卖合同第十五条约定，即使被告有责任也应当按照已付房款的百分之一向买受人支付违约金，而原告主张的百分之六没有法律依据，也没有合同约定，不应得到支持。3、原告的房屋产权证已经办理好，可以随时到物业公司办理手续。4、被告收取的207元包含80元的房产证工本费，不应当由被告承担，127元的测绘费被告同意承担。5、商品房买卖合同共两份，一份交房管局，一份在不动产登记中心，无法再返还本人。购房发票及契税票据、维修基金发票需要在发放房产证时统一退给原告，并且按照税务部门及房管部门开具的发票和原告手里的收据对比进行多退少补。6、原告主张的多收房款没有事实依据。测绘图及商品房买卖合同都是127平方米的面积，说明不存在百分之三误差的情况。7、原告要申请鉴定需要由自己承担鉴定费用。谁主张谁举证，原告没有理由要求被告承担鉴定费用。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年4月14日，原告罗艳明（买受人）与被告天圆房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的天圆山庄家庭养生苑4号楼3单元301号房屋。合同约定该房屋建筑面积共127平方米，单价为每平方米6,800元，总价款863,600元。付款方式为首付173,600元，向兴业银行股份有限公司廊坊建设路支行按揭贷款690000元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条为交接的相关规定，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 合同订立后，原告按约定向被告天圆房地产公司支付了购房款。原告于2017年8月18日受领了涉案商品房。被告天圆房地产公司于2018年3月12日向永清县房管局报备了涉案房屋的产权登记资料。2018年4月16日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县天圆家苑第4号楼出具编号为永清县房初字第××号房屋产权测绘成果审核确认书。2019年8月7日，涉案商品房已取得不动产权证书（房屋所有权证号2019-0006582），因涉案商品房为按揭贷款购买，抵押权人正在办理抵押登记及房地产他项权证，不动产权证书现未交付。 另查明，永清县建设局所颁发的施工许可证记载永清县天圆山庄家庭养生苑4#-7#楼建设工期为2015年12月1日至2017年3月1日。在施工期间，因大气污染治理，永清县人民政府、永清县建设局、永清县大气污染治理工作领导小组办公室等政府及部门在2015年12月7日至2016年12月29日期间多次以官方文件形式向工程施工单位发送过停工通知，涉案工程共计停工93天。 本院认为，原告与被告天圆房地产公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告依约履行了交付房款义务，被告天圆房地产公司未能在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，涉案房屋应于2017年3月1日前交付，故被告天圆房地产公司违约的期间应自2017年3月2日开始起算，但原告在涉案房屋未能到达合同约定的交付条件下，即于2017年8月18日对交付的商品房予以领受，应视为对变更合同约定交付条件的认可，故本院认定被告天圆房地产公司应自合同约定的交付房屋之日起至原告实际领受房屋之日止承担违约责任，即被告天圆房地产公司逾期期间为2017年3月2日至2017年8月18日，共计166天。涉案商品房在施工期间由于大气污染防控等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在，虽然不属于约定和法定的不可抗力范畴，但是确实为合理顺延工期的情形，故被告不应承担该期间的违约责任。因此，考虑到施工单位因政府及相关部门要求停工的期间的影响，本院酌定扣除93天。综上，本院认定被告天圆房地产公司违约交房的逾期天数为73天（166天-93天）。因此，被告天圆房地产公司应向原告支付延期交房违约金6,304.28元（863600元×0.1‰×73天）。原告主张按照年利率6%的标准支付延迟交房违约金，不符合法律规定和合同的约定，本院不予采纳。 依照合同第十五条关于产权登记的约定，原告于2017年8月18日领受涉案商品房，被告天圆房地产公司即应当在2018年8月18日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。被告天圆房地产公司于2018年4月16日即已完成权属登记备案资料的提交义务，故被告天圆房地产公司不存在逾期提交登记备案材料的违约行为，原告请求被告天圆房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。依照《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，被告天圆房地产公司负有协助原告办理房屋权属登记的义务，被告天圆房地产公司在商品房交付使用后，在规定的时间内备齐办理产权登记所必需的全部资料、送交房屋产权登记机关之后，至购房者可以持相关凭证自己前往房屋产权机关办理房产证之时，其协助义务即告完成。被告天圆房地产公司不是不动产登记及颁发权属证书的主体，原告请求被告天圆房地产公司向其交付房地产权属证书的主张，系对被告天圆房地产公司应履行协助义务的认识错误，因涉案商品房已经取得不动产权证书，现正在不动产登记部门办理抵押登记及房地产他项权证，原告可在抵押登记等事项完成后向房屋权属登记部门请求交付不动产权证书及退还相关购房票据。原告的该项诉请，理由不能成立，本院不予支持。 根据《房产测绘管理办法》等相关行政法规及行政规章规定，房地产企业不得把因提供测绘资料所产生的测绘费转嫁购房人承担，原告主张被告澳翔物业公司退还测绘费127元，被告无异议，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求及理由成立的部分，本院予以支持，其诉讼请求不成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告廊坊市天圆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告罗艳明逾期交房违约金6,304.28元； 二、被告永清县澳翔物业服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告罗艳明测绘费127元； 三、驳回原告罗艳明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,966元，由原告罗艳明负担1,891元，被告廊坊市天圆房地产开发有限责任公司负担50元，被告永清县澳翔物业服务有限公司负担25元。（于判决生效后五日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  郝远征 二〇二〇年十一月五日 书记员  刘 学