广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34536号原告：周伟坚，男，1979年7月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：黄霭文，女，1980年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：苏萍、杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。被告：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张健宏，总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告周伟坚、黄霭文与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人苏萍、杜营营，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付逾期办证违约金389642.32元（以1376828元为本金，按照每日万分之五自2017年10月30日计算至2019年5月19日共566日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，具体理由如下，违约金的制定本身就是用来惩罚有过错一方，用来弥补无过错一方的损失；但是本案中被告方并不属于过错方。首先，涉讼的场地存在规划部门调整要求，电影院地块本不属于第三期住宅项目的验收范围，但规划部门在2017年调整为与第三期住宅项目同步验收，所以是存在政府部门规划验收的调整。其次，电影院地块也存在政府部门错误登记用地性质的情况，从而导致该电影院无法办理验收从而导致了确权的延迟，因此这是属于政府部门的行为，并不属于被告方的过错责任。双方签订合同的第21条规定办证期限是从被告方为涉案住宅楼取得规划验收条件才开始计算，所以210个工作日应该是以取得规划验收条件为前提。另外，本案中原告存在拖欠房款情况，原告首期房款拖欠10天，尾款拖欠87天，合计违约97天，故原告是过错方。原告没有任何证据显示原告方因为办证迟延而导致任何损失，所以其主张万分之五显然过高。结合原告方自身过错，我方不应该承担违约责任，逾期办证违约金也应该调整为按照人民银行间同期拆借贷款利率的标准来进行计算。最后，原告方起诉的逾期办证的天数，缺乏相应的证据支持，希望法庭予以驳回。经审理查明，2015年1月27日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市白云区翠影路****号（自编号***栋）**房（以下简称涉案房屋），建筑面积85.31平方米、套内面积73.27平方米、共有分摊面积12.04平方米；总金额1376828元，首期款416828元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款960000元需于2015年2月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。2015年1月30日，原告黄霭文向被告转账支付首付款416828元。2015年4月14日，被告向两原告出具金额为416828元的房款发票。2015年6月6日，原告黄霭文向被告转账支付20000元；同月13日，原告黄霭文向被告转账支付140000元。2015年9月30日，原告黄少珍向被告支付贷款房款640000元。2015年10月14日，被告向两原告出具金额为800000元的售房款发票。原告称，2016年12月24日，被告将涉案房屋交付给两原告，并出示物业管理费发票予以证实。2019年5月16日，涉案房屋登记至两原告名下，面积85.68平方米，套内面积73平方米，分摊建筑面积12.67平方米。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、情况说明、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、答复等证据。原告对上述证据关联性均不予确认，称不能得出被告所称的规划部门变更了验收要求，被告系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除被告迟延办证的责任。另，原告主张于2019年5月19日领取不动产权证。被告对原告主张的领取时间予以确认，但称原告在不动产权证出具后的领取时间以及原告自行缴纳契税的时间不应计算在逾期办证期限内。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）、缴款通知书、银行进账单、转账凭证、发票、按揭贷款指南、不动产权证、个人贷款支付凭证、借款合同、付款须知、收据、现金支出证明单、税收完税证明、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、情况说明、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、答复及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付不动产权证。原告主张被告于2016年12月24日向原告交付了涉案房屋，被告未提出异议，本院对该交房时间予以采纳。被告于2016年12月24日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年10月30日。被告于2019年5月16日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现原告于2019年5月19日领取《不动产权证》，根据合同约定，被告在210个工作日内负有将《不动产权证》交付给原告的义务，故本院对原告提出的逾期办证违约金应计算至领取之日的主张予以采纳；被告还主张原告缴纳契税期间应予以扣减，但考虑被告并未限制原告缴纳契税的期间，原告实际用于支付契税的期间并未明显过长，该期间不应予以扣减；故被告迟延履行办证义务566天。被告抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。关于违约金标准，因《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故本院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。故被告应当承担的逾期办证违约金应为155856.93元（1376828元×0.02%×566天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告周伟坚、黄霭文支付逾期办证违约金155856.93元；二、驳回原告周伟坚、黄霭文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3572元，由原告周伟坚、黄霭文承担2143元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担1429元。被告承担的本诉诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月二十四日书记员  苏秋雅