甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初7980号原告：甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司。法定代表人：李某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡某，系甘肃靖申律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，住甘肃省武威市。被告：武威锦绣宜家商贸有限公司。法定代表人：冯某。委托诉讼代理人：朱某，系甘肃森博律师事务所律师。原告甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与被告武威锦绣宜家商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡某、刘某、被告武威锦绣宜家商贸有限公司的法定代表人冯某及其委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的锦绣尚都商铺租赁合同；2、依法判令被告支付原告商铺租金1632000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月1日,原告与被告签订了锦绣尚都商铺租赁合同，合同约定，原告将位于凉州区祁连大道号锦绣尚都负一层超市租赁给被告，租赁期限为6年，自2018年10月1日至2024年9月30日止；租赁费前三年月租金为每平方米17元，从第四年开始月租金为每平方米18元；年度租赁费每年8月1日前一次性付清。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付被告使用，被告拒绝交纳房屋租金，依据合同约定：“未按照约定及时缴纳房屋租金，经甲方催缴后15天仍未缴纳的”原告有权解除合同收回租赁房屋，被告连续两年不交纳房屋租赁费的行为，属根本违约，按照合同约定应当交纳商铺租赁费并解除合同，收回商铺。因此具状人民法院，望判如所求以维护原告的合法权益。武威锦绣宜家商贸有限公司辩称，一、甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司所诉请的租金以及租金计算标准、支付方式等与合同约定不符。2018年10月1日，武威锦绣宜家商贸有限公司与甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司签订锦绣尚都商铺租赁合同，约定甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司将位于××区租赁给武威锦绣宜家商贸有限公司使用，租赁期限为6年，前三年的租金为每平方米17元，后三年为每平方米18元。2018年12月3日，甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司的法定代表人李某代表甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与武威锦绣宜家商贸有限公司就位于××区商铺重新签订锦绣尚都商铺租赁合同，对租赁期限、租金、免租期及支付方式等作出了变更。依据该租赁合同的约定，租金前五年为每平方米10元，租赁期限为15年（2018年12月3日至2033年12月2日），第一年免除六个月的租金，剩余33万元的租金用销售佣金进行抵顶。故本案中租金的计算标准、租赁期限、免租期以及支付方式，应当按照双方于2018年12月3日所签订的锦绣尚都商铺租赁合同的约定进行认定，而不能以之前即2018年10月1日所签订的租赁合同中的约定进行认定。二、武威锦绣宜家商贸有限公司不存在违约行为，不应当解除双方之间的锦绣尚都商铺租赁合同。按照该租赁合同的约定，第一年免租六个月，剩余的33万元租金以销售佣金进行抵顶。甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与武威锦绣宜家商贸有限公司口头约定第二年以及后期商铺租赁期间的租赁费也以佣金进行抵顶。截止今日，甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司尚欠武威锦绣宜家商贸有限公司销售佣金4319364.20元，而截止2020年10月3日，武威锦绣宜家商贸有限公司欠付甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司的租金共计880000元。抵顶后甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司还欠付武威锦绣宜家商贸有限公司佣金3439364.20元。因此，武威锦绣宜家商贸有限公司不存在不交纳租赁费的违约行为，甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司无权请求法院解除锦绣尚都商铺租赁合同。综上，请贵院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：1、锦绣尚都商铺租赁合同一份（原件）。证明原、被告于2018年10月1日签订锦绣尚都商铺租赁合同，欠付两年租金1632000元的事实。武威锦绣宜家商贸有限公司对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的及关联性有异议，认为2018年12月3日原告法定代表人李某，代表原告与被告重新签订租赁合同，对租赁期限、租金、免租期以及支付方式等作出了变更，因此，2018年10月1日原、被告所签订的租赁合同对原、被告双方不具备约束力，对本案中租金、支付方式、租赁期限等，应当以双方2018年12月3日所签订的商铺租赁合同为依据。武威锦绣宜家商贸有限公司向法庭提交如下证据：第一组：锦绣尚都商铺租赁合同一份，共6张（原件）。证明内容及目的：1.证明2018年12月3日原告法定代表人代表原告与被告签订锦绣尚都商铺租赁合同，约定原告将位于××区商铺租赁给被告；2.证明该租赁合同所约定的租赁期限为15年即2018年12月3日至2033年12月2日；所约定的租金为前五年每平方米10元，第六年后每两年增6%；同时约定第一年的租金中免除6个月租金，下剩的33万元租金以销售佣金进行抵顶。甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司对该证据的真实性、合法性都存在异议，认为锦绣尚都商铺租赁合同是2018年10月1日和甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司签订的，出租方是甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司，并不是李某，合同主体不一样，被告明确知道甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司是锦绣尚都的，和李某做为出租方签订合同真实性存在异议。该合同的形式要件不具备合法性，签订合同都是由公司的公章，每页加盖分页章，而被告提供的租赁合同都没有分页章，也没有出租方李某的指印，被告有伪造商铺租赁合同的嫌疑。甲方李某的签字我们也不清楚是否真实，有待去证实。被告提交的租赁合同不予认可。被告提出的租赁合同，原告从未见到过，可能是仅此一份。第二组：1.锦绣尚都项目销售代理合同一份，共9张（复印件）、2.锦绣尚都购物中心销售明细表一份，共15张（复印件），证明内容及目的：1.证明2016年10月29日，被告法定代表人冯某与原告签订《锦绣尚都项目销售代理合同》，约定原告指定被告法定代表人冯某为锦绣尚都项目的独家销售代理，销售佣金为成交额的3%；2.证明被告法定代表人冯某的总计销售价款为180645474元，应得佣金5419364.20元，原告已支付佣金1100000元，下欠4319364.20元。3.证明因原告欠付被告佣金，原、被告法定代表人均同意用佣金抵顶租赁费，被告无需另行向原告支付租赁费。甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司对锦绣尚都项目销售代理合同真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这是另外的法律关系，原告督促被告多次结算，但被告不进行结算。明细表合法性、关联性都有异议，是被告单方制作的，没有原告的签字确认，债权债务没有成就。第三个证明目的有异议，被告提出用佣金抵顶房屋租赁费没有合同依据，原告也没有同意用佣金抵顶房屋租赁费，房屋租赁费和佣金是两个法律关系，所以原告本次仅是以拖欠租赁费提起的诉讼。根据上述具有证明效力的证据及当事人的陈述，查明下列事实：2018年10月1日,原告与被告签订了锦绣尚都商铺租赁合同，合同约定:原告将位于凉州区祁连大道号锦绣尚都负一层超市租赁给被告；租赁期限为6年，自2018年10月1日至2024年9月30日止；租赁标的物建筑面积4800平方米，租赁费前三年月租金为每平方米17元，其中前三年不变，从第四年开始每三年递增6%，即2018年10月1日至2021年9月30日每平方米月租金为17元，2021年10月1日至2024年9月30日月租金每平方米18元；免租期4个月；年度租赁费每年8月1日前一次性付清；相关税金及物业费、电费等由被告承担；合同还约定：未按照约定及时缴纳房屋租金，经甲方催缴后15天仍未缴纳的，原告有权解除合同、收回租赁的商业场所。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付被告使用，被告至今未交纳房屋租金。原告索要2018年10月1日至2020年9月30日（免除4个月租金）共计20个月的租金1632000元无果，遂形成诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2018年10月1日,甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与武威锦绣宜家商贸有限公司签订了锦绣尚都商铺租赁合同，武威锦绣宜家商贸有限公司承租了甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司的房屋，双方之间的租赁关系明确，双方订立的租赁合同对双方均具有法律约束力。武威锦绣宜家商贸有限公司在租赁期间不按约定支付房屋租赁费的行为，系违约行为。甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司要求武威锦绣宜家商贸有限公司支付租赁费的请求，合法有据，依法予以支持。根据双方合同约定的未按照约定及时缴纳房屋租金，经甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司催缴后15天仍未缴纳的，甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司有权解除合同、收回租赁的商业场所的约定，由于武威锦绣宜家商贸有限公司未按约定按时支付租赁费，且已超过合同约定期限，甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司要求解除合同的请求，合法有据，依法予以支持。关于甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与武威锦绣宜家商贸有限公司签订的锦绣尚都项目销售代理合同，双方约定的是代理销售事宜，并不是租赁事宜，销售代理合同也没有约定用佣金抵顶租金的事宜，此销售代理合同与商铺租赁合同不属同一法律关系，系另一民事法律关系，因此，武威锦绣宜家商贸有限公司认为商铺租赁期间的租赁费用佣金进行抵顶的辩解理由，无据证实，不予支持。关于2018年12月3日甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司法定代表人个人与武威锦绣宜家商贸有限公司签订的锦绣尚都商铺租赁合同，由于该合同中既没有甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司盖章，也没有约定解除2018年10月1日甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与武威锦绣宜家商贸有限公司签订的锦绣尚都商铺租赁合同，因此，2018年12月3日甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司法定代表人个人与武威锦绣宜家商贸有限公司签订的锦绣尚都商铺租赁合同不能否定2018年10月1日甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与武威锦绣宜家商贸有限公司签订的锦绣尚都商铺租赁合同，武威锦绣宜家商贸有限公司辩解租金的计算标准、租赁期限、免租期以及支付方式，应当按照双方于2018年12月3日所签订的锦绣尚都商铺租赁合同的约定进行认定，而不能以之前即2018年10月1日所签订的租赁合同中的约定进行认定的理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司与武威锦绣宜家商贸有限公司于2018年10月1日签订的锦绣尚都商铺租赁合同；二、武威锦绣宜家商贸有限公司支付给甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司2018年10月1日至2020年9月30日（免除4个月租金）共计20个月的租金1632000元。限判决生效后五日内履行完毕。如果当事人未按本判决指定的期间履行义务,应依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19490元，减半收取9745元，由武威锦绣宜家商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 马柏二〇二〇年十一月十八日书记员 杨婷