广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3092号原告（反诉被告）：谭月彩，女，1980年11月13日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区*************队。被告（反诉原告）：赵冬梅，女，1975年12月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区西江北路星湖奥园洛杉矶区**********。原告谭月彩与被告赵冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，被告在答辩期间内提起反诉，本院先适用简易程序，之后转为普通程序，于同年8月17日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告谭月彩、被告赵冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭月彩向本院提出诉讼请求：赵冬梅支付谭月彩3个月押金11805元及3个月违约金2700元（从2020年4月1日至2020年6月30日）。诉讼中，谭月彩明确其第1项诉讼请求中要求赵冬梅支付谭月彩3个月押金11805元是指没收押金。事实和理由：2019年6月24日，谭月彩与赵冬梅签订一份商铺租赁合同，租期为2019年6月24日至2023年11月23日止，年租金47220元，地址为肇庆市*****富地，御龙湾第四栋首层第27卡商铺之二。赵冬梅于2020年6月30日搬出该商铺，但赵冬梅从2020年4月至2020年6月30日拖欠3个月租金11805元，经谭月彩的多次催交后并未交纳商铺租赁费用，其行为已构成违约，侵犯谭月彩的合法权益，请依法支持谭月彩的诉讼请求。赵冬梅辩称：一、谭月彩要求支付押金的诉求不成立，赵冬梅与谭月彩在2019年6月24日签订了商铺租赁合同，并于当日支付了11805元的押金，赵冬梅从未欠押金，故谭月彩要求赵冬梅支付3个月的押金缺乏事实和法律依据。二、关于要求违约金的诉求不成立，谭月彩违约在先，且赵冬梅拖欠租金事出有因。谭月彩认为赵冬梅存在违约事实并要求支付违约金的请求，赵冬梅不予认可，赵冬梅不应支付违约金。根据商铺租赁合同第十五条第（3）条约定，在租赁期间发生不可抗力的事件，合同可以变更或者解除，双方不负违约责任。2020年2月起受新冠肺炎疫情影响，赵冬梅租赁的商铺无法经营，导致入不敷出，无法交纳当月租金。于是赵冬梅向谭月彩提出协商要求解除合同或者变更合同或者根据国家的建议减免2月份租金及3月份租金减半，但是谭月彩根本不予理会，还是要求全额支付租金，也不同意解除合同或变更合同。谭月彩不解除或者变更合同违约在先。三、受疫情影响，合同继续履行对赵冬梅不公平，希望人民法院依法予以解除。谭月彩坚持要求赵冬梅全额交租，后赵冬梅提出用3个月合同保证金抵交所欠租金，双方解除租赁合同，但谭月彩坚持要求赵冬梅必须按合同签订的承租时间一直租下去，不同意解除合同。由于疫情原因店铺一直无收入，赵冬梅无力支付租金，故拖欠3个月租金，不存在违约，希望法院判决退还合同履行金11805元。四、谭月彩在合同履约中有违约行为，按合同约定，谭月彩转租97.76方商铺给赵冬梅使用，实用面积75.64方，其中22.12方公共面积谭月彩并没有依合同约定全部交付赵冬梅使用，只有三分之一的公共面积由赵冬梅使用，其余三分之二一直由谭月彩占用堆放杂物，请求法院就以上事实减少此公共面积租金即22.12方×12个月﹦10697元。赵冬梅向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令谭月彩退还赵冬梅合同保证金11805元；3.判令谭月彩退还赵冬梅多缴纳的租金10697元；4.判令谭月彩在疫情期间合理减少赵冬梅租金。事实和理由：赵冬梅与谭月彩于2019年6月24日签订了商铺租赁合同，租期为4年5个月，在合同中对商铺情况、租用期限、解除合同的情况等等作了明确约定。赵冬梅于当日支付了11805元押金作为合同履行金。2020年2月起受新冠肺炎疫情影响，赵冬梅租赁的商铺在2、3月份无法经营，全无经营收入，无法交租，于是向谭月彩提出减免2月份租金3935元及3月份半个月租金1967元或者解除合同，但是谭月彩不同意解除合同或变更合同，要求赵冬梅继续租赁，全额交租。于是赵冬梅在经营困难的情况下仍然全额缴交了2、3月的租金。由于出现疫情，合同继续履行对赵冬梅极不公平，且谭月彩在合同履约中有违约行为，按合同约定，谭月彩转租97.76方商铺给赵冬梅使用，实用面积75.64方，其中22.12方公共面积谭月彩并没有依合同约定全部交付赵冬梅使用，只有三分之一的公共面积由赵冬梅使用，其余三分之二一直由谭月彩占用堆放杂物，请求法院就以上事实减少此公共面积租金即22.12方×12个月﹦10697元。本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，谭月彩（出租方、甲方）与赵冬梅（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定本合同项下商铺为位于肇庆市*****富地-御龙湾第4幢首层第27卡商铺之二，商铺建筑面积97.76平方米（见附图）乙方对甲方出租的商铺情况已作充分了解（见招标公告）；租用期限从2019年6月24日至2023年11月23日止；租金标准按产权面积计算，计租商铺面积为97.76平方米，每月每平方米租金40.3元，按原合同日期后递增10%，租金从2019年6月6日起计算，其中2019年6月24日至2020年11月23日每月租金3935元；在本合同签订当天内，乙方须一次性向甲方交纳竟得价3个月租金金额11805元作为履行本合同的保证金，租金按月收取，每月10日前交付当月租金，如超期不交，则按每超期一天由乙方向甲方交每天30元的违约金，超期30天不交清，按乙方违约处理；在租赁期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，甲乙双方互不承担违约责任，遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失。之后，谭月彩与赵冬梅在2019年6月9日签订《商铺租赁（转租）补充协议》，约定保证金不计利息，不抵作租金，租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视为乙方违约。上述合同订立后，谭月彩向赵冬梅交付了涉案商铺，赵冬梅向谭月彩支付租赁商铺3个月合同保证金11805元。赵冬梅租用涉案商铺销售养生产品，自2020年4月起未支付租金，赵冬梅在2020年6月底搬出。2020年7月7日，谭月彩因赵冬梅拖欠租金诉至本院。诉讼中，谭月彩与赵冬梅就是否解除合同未达成共识，谭月彩不同意解除合同，但确认2020年7月1日发现赵冬梅已搬离租赁商铺。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。谭月彩与赵冬梅于2019年6月6日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守。关于合同解除问题。案涉《商铺租赁合同》虽未到期，但承租人赵冬梅因受新冠肺炎疫情影响以致经营困难，自2020年4月起拖欠租金，2020年6月底搬离承租商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，赵冬梅事实上已腾退商铺不能继续履行租赁合同。故赵冬梅反诉请求解除双方签订的租赁合同，本院予以支持。有关合同解除后的处理。1.赵冬梅拖欠租金是否违约的问题。我国虽在2020年1月新冠肺炎疫情，但政府部门并未对零售行业作出实施暂停经营或限制经营的规定，故赵冬梅在新冠肺炎疫情期间经营困难属于经营风险，赵冬梅以新冠肺炎疫情属于不可抗力认为其拖欠租金不构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。同理，对于赵冬梅反诉主张疫情期间减少租金的诉讼请求，本院也不予支持。如上所述，赵冬梅自2020年4月起拖欠租金，其行为已构成违约，应依约承担违约责任。根据《商铺租赁合同》约定，租金按月收取，每月10日前交付当月租金，如超期不交，则按每超期一天由乙方向甲方交每天30元的违约金。即赵冬梅除了支付拖欠的租金外，还应依约支付违约金。谭月彩主张赵冬梅支付3个月违约金共2700元符合合同约定，本院予以支持。2.谭月彩是否多收赵冬梅租金的问题。《商铺租赁合同》约定，商铺建筑面积97.76平方米（见附图）乙方对甲方出租的商铺情况已作充分了解（见招标公告）。由此可见该面积为商铺建筑面积，建筑面积既包括实用面积也包括公摊面积，且合同有附图，赵冬梅在租赁涉案商铺时对商铺的建筑面积已充分了解并无异议，现赵冬梅以实际使用的面积少于约定面积为由反诉要求谭月彩退还多收缴的租金依据不足，本院不予支持。3.赵冬梅应付租金的认定。根据已查明的事实，赵冬梅于2020年6月底腾退涉案商铺，故赵冬梅应向谭月彩支付2020年4月至6月的租金11805元（3935元/月×3个月），由于赵冬梅向谭月彩缴交了合同保证金11805元，该保证金是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的保证金抵扣拖欠租金，因此赵冬梅所缴交的合同保证金应先用作冲抵拖欠租金，冲抵后，赵冬梅无需向谭月彩支付租金。谭月彩主张没收保证金以及赵冬梅反诉主张退还保证金的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵冬梅应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭月彩支付逾期违约金2700元。二、解除反诉原告赵冬梅与反诉被告谭月彩于2019年6月6日签订的《商铺租赁合同》。三、驳回原告谭月彩的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赵冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费162.64元（原告谭月彩已预交），由原告谭月彩负担132.36元，被告赵冬梅负担30.28元。本案反诉受理费181.28元，由反诉原告赵冬梅负担。赵冬梅负担之受理费共211.56元应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  李佩兰二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖