辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初12022号 原告王佳利，男，1985年3月12日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人赵铁霞，系北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。 被告郝丽丹，女，1980年6月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人袁雪琼、张飞飞，系辽宁百联律师事务所律师。 原告王佳利与被告郝丽丹房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月23日受理后，于2020年7月2日作出（2019）辽0112民初2549号民事判决书，原告王佳利上诉至沈阳市中级人民法院，2020年8月27日沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终10018号民事裁定书，发回本院重新审理，本院依法由审判员杨甦担任审判长，与人民陪审员郝丹、邵欣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王佳利委托代理人赵铁霞、被告郝丽丹及其委托诉讼代理人袁雪琼、张飞飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王佳利向本院提出诉讼请求：1、判令被告加倍返还购房定金331000元；2、判令本案诉讼代理费30000元、保全费2325元、保全担保保险费1083元均由被告承担；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月19日，原被告在沈阳市浑南区馨港湾不动产中介中心处签订《房屋买卖合同书》，双方约定：案涉房屋（沈阳市东陵区）交易价格人民币1655000元，房款分两次支付，第一次，合同签订当日支付定金655000元，第二次，尾款1000000元在2019年1月4日办理产权变更时支付；合同签订当日原告依约向被告支付定金655000元，向中介支付中介费15000元。2019年1月4日，原告依约到浑南区房产局办理所有权变更时，得知涉案房产已被司法查封交易无法继续进行。原告购房资金当中大部分是高息借款，因此，被告违约行为给原告造成了巨大经济损失，被告违约后，原告要求被告依约履行双倍返还定金的义务，但被告仅将原告支付的655000元及中介费15000元返还给原告，双倍定金差额部分至今未支付。原告无奈，为维护自己合法权益，诉至贵院，希望贵院判如所诉。 被告郝丽丹辩称：一、本案的房屋不能交易的情形并非“卖方不卖”，而是由于案外人查封造成房屋交易不能，不应当适用定金罚则，应当适用合同约定的违约责任。定金罚则的适用应当根据双方当事人的约定内容确定定金所担保的行为，探求交易双方的真实目的。根据《购房定金收据》上记载的内容，“买方不买定金归卖方所有，卖方不卖定金双倍返还买方。”说明本案定金属于解约定金，规制的是交易双方的任意解除权，即当事人可以通过丧失定金或者双倍返还定金的方式来达到解除合同的目的。本案中发生的是房屋因被司法查封无法办理过户的情况，被告提出了多种补救方式，而原告提出了解除合同的主张。该情形并不属于“卖方不卖”，因此不适用上述约定的定金罚则。房屋因司法查封不能过户导致合同无法完全履行，仅能视为被告有违约行为，按照合同约定或者法律规定，在守约方遭受损失的范围内承担违约责任。二、被告在签订合同时已经如实告知房屋权属情况，不存在欺骗或隐瞒的故意，房屋交易不能非被告过错造成。郝丽丹与王佳利签订《房屋买卖合同书》的时间为2018年12月19日，根据王佳利在一审中提供的《不动产电子登记簿查询证明》以及王佳利在一审中的陈述，案涉房屋被司法查封的时间是2018年12月27日，在双方签订合同之后。根据郝丽丹一审提供的与中介工作人员陈海生的通话录音，也能证实在签订合同和支付首付款之前，买卖双方和中介工作人员一同前往浑南房产局查询的房屋档案，确定了房屋没有查封后，王佳利与郝丽丹签订的房屋买卖合同，支付了首付款。通过以上两个事实能够认定郝丽丹在签订合同时已经如实告知了房屋权益情况，签订合同当时房屋没有被司法查封。郝丽丹作为卖方尽到了如实告知义务，没有欺骗和隐瞒，不存在故意或重大过失。三、被告在发现案涉房屋被司法查封后，立即退还了购房款和中介费，应当认定为积极补救，防止了损失的扩大。首先，郝丽丹与王佳利于2018年12月19日签订合同，2018年12月19日收到王佳利首付款，按照合同约定于2019年1月4日办理过户手续的时候发现房产被查封，郝丽丹分别于2019年1月4日当日返还王佳利100000元、2019年1月6日返还王佳利571550元，将全部首付款655000元以及中介费16550元如数退还，没有任何拖延。其次，房屋被司法查封不必然导致交易不能。郝丽丹一方提出过可以配合原告先行交付房屋，协助其先行入住，郝丽丹一方解除房产查封后配合原告办理过户手续。原告可以在办理完毕过户后再行支付剩余购房款。郝丽丹一方对于房屋的出售已经做出了最大的诚意，从履约的意图上也表示了最大的诚意。四、对于出卖人的违约责任判定，应当结合原告的实际损失及合同履行情况综合予以判断。原告的损失可以计量，应当为被告占用资金期间发生的贷款利息损失。被告认为，原告支付合同首付款的金额仅为655000元，支付期间仅18天，即便按照4倍贷款利率计算，合计金额为5698元，18天期间判定33万元的惩罚性赔偿对被告显失公平。被告没有违反诚实信用原则，并愿意积极补救，原审判决33万元的结果对被告显失公平。五、无论是原告主张的定金罚则，还是被告抗辩的违约罚则，均应当与损害赔偿金发生竞合。首先，被告坚持认为本案不适用定金罚则，应当适用违约罚则。但是，无论违约罚则还是定金罚则，均能涵盖原告因实现债权产生的经济损失。违约金、定金、损害赔偿金应当竞合。综上，被告郝丽丹在没有故意和重大过失，也未给原告造成多少损失的情况下，原告提出解除主张后积极返还款项。然而原告主张的赔偿金额如此之高，显失公平。请求人民法院综合考虑交易中郝丽丹在签订合同和履行合同时的行为。 经审理查明，2018年12月19日，原告王佳利与被告郝丽丹签订《房屋买卖合同书》，双方约定：由原告购买被告所有的位于沈阳市东陵区（建筑面积134.72平方米）的住宅房屋，交易价格人民币1655000元；合同约定付款方式为原告全款购房，合同签订当日原告向被告支付定金655000元，过户时间为2019年1月4日，被告在过户前还清贷款撤销抵押，原告在过户当日付清全款，尾款100万元进房产局资金监管。被告应无条件配合原告将房屋过户给原告指定人名下。合同第二条甲方对该房屋做如下承诺第1项“甲方承诺是该房屋的合法拥有人，有权出售该房屋，并保证如实陈述此房屋权属情况和其他具体情况，不得虚假隐瞒，如因房屋产权问题而导致交易失败或由此引起的法律责任及直接经济损失全部由甲方承担”；第4项约定“甲方承诺该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿乙方因此遭受的经济损失”。合同第八条违约责任第7款约定：如违约，造成法律诉讼的，违约方除须承担本合同约定的违约金责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用。 合同签订当日，原告向被告支付655000元，郝某某向原告出具收据，写明“购房定金为人民币655000元。…。买方不买定金归卖方所有，卖方不卖定金双倍返还买方”。2019年1月4日，双方按约到房产管理部门办理过户手续，得知该房产已于2018年12月27日由沈阳市和平区人民法院司法查封，当场无法办理交易。原告自述认为被告违约，要求被告返回已付款并依约履行双倍返还定金655000元，后经双方协商解除合同，被告分两次将原告已付655000元及中介费15000元返还给原告。现原告要求被告加倍返还定金331000元以及律师费30000元、保全费2325元及保全担保保险费1083元，诉至本院。 另查明，2018年11月15日，被告前夫畅某某在与被告的离婚后财产纠纷一案中提出要求重新分割该涉案房屋的请求，同日沈阳市和平区人民法院第二次开庭审理此案，该院基于畅某某申请于2018年12月19日作出查封涉案房屋的民事裁定书，并于同月27日予以查封。 上述事实，有原告提供的公证书、房屋买卖合同书、购房定金收据、不动产电子登记查询证明、（2018）辽0102民初3552号民事判决书、追加诉讼请求申请书、开庭笔录、保全申请书、查封裁定书、（2020）辽01民终2577号民事判决书、被告陈述及其本人与母亲同其前夫畅某某的通话记录；被告提供的离婚协议书收件证明、银行流水、被告与房屋中介通话录音等证据材料在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一是被告作为卖方是否存在不卖的意思表示；二是被告是否应当承担律师费。原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律法规,应认定合法有效，双方均应当依照合同约定履行各自义务。 一、关于本案是否存在“卖方不卖”的情形。本案原、被告在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未被司法机关查封,权属明确。双方在办理过户过程中得知涉案房屋被查封的事实，当日双方协商解除合同，被告返还了原告部分已付款并承担了中介费用，后返还了原告剩余付款。现原告自认于交易当日主动要求被告双倍返还定金，且未提供证据证明被告存在不卖房屋的意思表示，司法查封并不必然导致房屋买卖合同不能履行，故原、被告关于“卖方不卖定金双倍返还买方”的约定条件并未成就，故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持，因此产生的诉讼相关费用亦不予支持。 二、被告是否应当承担律师费的问题。原被告双方在房屋买卖合同中对律师费没有作出明确约定，故原告此项诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 鉴于被告在庭审中承认其应当承担赔偿损失的违约责任，对此本院不持异议，现因原告对此未提出诉讼请求，本院不予审理，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告王佳利的诉讼请求。 案件受理费6715元、保全费2325元，由原告王佳利承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 杨 甦 人民陪审员 郝 丹 人民陪审员 邵 欣 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员 王朝霞