呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初7786号原告：郝志，男，住所地呼和浩特市。委托诉讼代理人：柴丽，内蒙古法易律师事务所律师。被告：内蒙古福居房地产经纪有限公司。法定代表人：范云召，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭超，男，住呼和浩特市，该公司店经理。被告：苏凯，男，住址托克托县。被告：冀慧，男，住内蒙古托克托县。第三人：寇凤英，女,现住呼和浩特市。原告郝志与被告内蒙古福居房地产经纪有限公司（简称福居公司）、苏凯、冀慧、第三人寇凤英居间合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告郝志及其委托代理人柴丽、被告福居公司的委托代理人郭超、被告苏凯本人到庭参加诉讼，被告冀慧和第三人寇凤英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郝志向本院提出诉讼请求：一、判令解除郝志与福居公司、寇凤英签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》;二、判令福居公司、苏凯、冀慧共同返还郝志支付的房屋改合同费用80000元；三、判令福居公司、苏凯、冀慧共同返还郝志支付的居间服务费15700元；四、判令福居公司、苏凯、冀慧共同赔偿郝志损失71466元(包括资金占用期间的利息9916元、因被告未尽到合理审查义务致使郝志无法办理合同更名提起诉讼所支出的律师费27000元、诉讼费28500元、财产保全费5000元、诉讼财产保全责任保险1050元);以上合计167166元；五、本案诉讼费由福居公司、苏凯、冀慧承担。事实与理由：郝志与寇凤英通过福居公司的居间介绍,就房屋买卖达成一致意见，于2018年4月20日在福居公司的门店内签订《房屋买卖居间合同》,合同项下共有三份合同，即郝志与寇凤英签订的《呼和浩特市存量房买卖合同》、郝志与福居公司、寇凤英签订的《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》。《呼和浩特市存量房屋买卖合同》约定，郝志以105万元购买寇凤英位于呼和浩特市××区房屋;《房屋买卖居间合同》约定，由福居公司提供居间服务，保证房产顺利过户。合同签订后，郝志根据苏凯(系福居公司的店长)的指示及要求向冀慧(系福居公司的职员)账户转账支付了中介费15700元、房屋改合同费80000元。郝志转账后苏凯出具了收条。福居公司、苏凯、冀慧在收费后一直不履行办理房屋更名的义务,郝志无奈于2018年10月向赛罕区法院提起诉讼，请求判令寇凤英继续履行双方签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》及补充协议，并协助将案涉房屋的商品房买卖合同买受人变更为郝志。该案经贵院审理认定“商品房买卖合同更名取决于房屋开发企业意愿,法院不宜强制要求房屋开发企业与原告郝志另行签订商品房买卖合同,双方签订的《存量房屋买卖合同》继续履行存在客观事实上的障碍”,判决驳回了郝志的诉讼请求。因福居公司、苏凯、冀慧在收取房屋改合同费用80000元后，未提供更名服务，其依法应当退还收取的80000元；其收取15700元居间服务报酬后，未能按照约定保证郝志顺利取得案涉房屋，其依法应当退还收取的15700元服务费。福居公司作为房屋买卖交易的专业中介服务机构,苏凯、冀慧作为专业的中介经纪人，应当对商品房买卖合同能否更名的相关政策有清楚的了解，并在提供居间服务前履行合理的审查义务。因其未履行合理的审查义务，致使郝志为取得房屋维权长达两年之久,郝志为此遭受了巨大的经济损失，其应共同赔偿因未尽合理审查义务给郝志造成的全部损失。福居公司辩称，一、不同意解除《房屋买卖居间合同》和《过户、按揭代理合同》，该合同已履行完毕，不存在法定或者约定解除事宜。福居公司作为居间人与寇风英于2018年4月20日及4月23日分别签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，由郝志购买寇凤英所有的涉案房屋，建筑面积138平米，房屋总价105万元。签订合同时涉案房屋没有产权登记证书，只有寇凤英与开发商的商品房买卖合同，因此苏凯个人作为经纪人收取了8万元的更改合同费用和居间服务费15700元，郝志同意并认可。之后由于寇凤英不配合办理更名手续而违约，导致合同无法继续履行。郝志起诉寇凤英要求更名，福居公司一直配合办理更名事宜。该案经过审理，驳回郝志的诉请后、经历二审维持以及申请再审，双方又达成了协议，通过给寇凤英补差价的方式继续履行合同，最终为郝志进行更名。郝志购买并居住了涉案房屋，福居公司作为居间人不应退还房屋改合同费用8万元，更不应退还居间服务费15000元。二、关于损失71466元，没有任何事实及法律依据。占用款项期间的利息，因该款项并未支付到福居公司账户，福居公司也未向郝志出具过收款凭证，从未占用该款项，故不应由福居公司承揽。郝志提出的律师费、诉讼费、财产保全费、保全保险费，是郝志起诉寇凤英而支付的律师费、诉讼费，与福居公司没有任何关联性，不应由福居公司承担。综上，福居公司作为居间人促成了郝志与寇凤英签订合同并实际交易完成，双方所签署的合同已经履行完毕，不存在任何违约情况，合同不具备解除条件。苏凯辩称，同意福居公司的答辩意见。补充意见如下：这个费用是苏凯收的，但是转交给了石晓明，石晓明以前也是福居的员工，后来离职了。石晓明没有把这个钱交给福居公司。因为苏凯具体不负责合同更名业务，只是协助工作。本案房屋之前欠缴物业费，都是由苏凯先行垫付，垫付了大约半年的物业费，都有记录。房屋不能更名的原因是寇凤英违约涨价而造成的，跟其他人没有关系。冀慧、寇凤英未到庭也未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝志提交的证据为：一、《呼和浩特市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《过户按揭代理合同》，证明签订合同的事实以及福居公司未尽到基本的审查房源信息义务，向郝志提供虚假信息，违反了合同法第425条关于居间人向委托人如实报告的法定义务，且未按合同履行过户义务，也未促成案涉房屋顺利过户，严重违反合同约定。二、银行转账记录、收据、收条，证明郝志向冀慧账户转账支付居间服务费15000元和房屋改合同费用8万元的事实，以及苏凯出具收据确认的事实。三、苏凯的工牌一张，证明苏凯系福居公司所涉门店的店长，是该门店的负责人，客观上具备了代理福居公司执行职务的特征，且苏凯所提供的合同使用的是加盖了福居公司公章的格式合同，合同中没有公司账户信息，因此苏凯行为系职务行为，其履行职务所产生的法律后果应当由福居公司共同承担。四、赛罕区人民法院（2018）内0105民初9431号民事判决书、呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终2号民事判决书，证明生效判决认定“存量房买卖合同无法继续履行，案涉房屋无法办理房屋买卖，合同更名”，即郝志委托福居公司从事居间活动的合同目的无法实现，故符合法定解除的条件，福居公司应退还相应费用。五、发票七份，证明福居公司未履行如实告知义务，提供了虚假信息，给郝志造成了经济损失71466元，该部分损失与福居公司的违约行为存在直接因果关系，福居公司依法应当予以赔偿。对于上述证据本院认证如下：一、双方对《呼和浩特市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《过户按揭代理合同》的真实性不持异议，该证据能够证明三方之间的成立合同的事实，该事实亦本案的基础事实，本院予以采信。对于违约方的认定，本院详细分析合同条款及履约情况后，在“本院认为”部分予以认定。二、双方对福居公司收取居间服务费和改合同费的事实不持异议，本院对该组证据予以采信。三、苏凯的工作证明已与苏凯本人核实为属实，本院予以采信。四、判决书为生效法律文书，本院予以采信。五、对于发票真实性本院予以确认，但对其证明效力以及与本案的关联性，在“本院认为”部分予以认定。福居公司、苏凯、冀慧、寇风英均未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，郝志（乙方）与寇凤英（甲方）、福居公司（丙方）三方共同签订《房屋买卖居间合同》，约定郝志与寇凤英在福居公司的居间服务下自愿买卖房屋。合同对甲乙丙方的权利义务和违约责任约定如下：甲方保证该房产产权无纠纷，若因甲方隐瞒事实而给乙方造成损失者，由甲方承担全部责任，并负责赔偿乙方因此而造成的一切经济损失。乙方支付全部购房款和过户费用后享有该房产全部产权和实物的权利。丙方应遵守相关法律规定合法提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息、故意隐瞒真实情况。丙方保证该房产顺利过户，协助相关手续办理。如在本协议履行过程中，甲乙双方任何一方违约的，均视为丙方居间服务已完成，违约方须按约定的服务佣金数额支付给丙方。另外，该《房屋买卖居间合同》封面上特别标注“已取得房屋所有权证”，而实际上并未取得。2018年4月20日，郝志（买受人）与寇凤英（出卖人）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定由郝志购买寇凤英所有的××区，建筑面积138平方米。该房屋设定抵押，尚有38万元贷款未偿还。双方约定房屋成交价格为105万元，一次性支付购房款。出卖人自收到全额购房款后交付房屋。另约定，自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。之后双方又签订《补充协议》约定，郝志于2018年4月20日向寇凤英支付定金10万元。定金视为首付款的一部分。郝志应在2018年4月23日前向房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理解除抵押登记手续，郝志于办理银行解除抵押手续当日，支付首付款40万元（包含定金10万元），剩余65万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给寇凤英，双方在解除抵押手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。2018年4月23日，郝志父亲郝小军向寇凤英支付购房款共40万元。2018年4月20日，郝志与寇凤英、福居公司共同签订《过户、按揭代理合同》，约定：寇凤英委托福居公司办理房屋的权属变更登记手续（过户手续）及相关事宜；郝志委托福居公司办理房屋的购房贷款手续相关事宜；贷款银行签发贷款合同之时，福居公司代为办理贷款手续事宜完成，房屋登记管理机关核发新的房屋所有权证之时，福居公司代为办理过户手续事宜完成。2018年4月20日，郝志以郝小军的账户向福居公司的工作人员冀慧转账支付房屋改合同费用80000元和居间服务费15700元。福居公司的员工苏凯出具收据予以确认。另查明，上述合同签订之后，郝志按《补充协议》约定向寇凤英支付了购房首付款，寇凤英未按约定协助办成更名手续，因此双方产生争议。2018年10月30日，郝志将寇凤英诉至赛罕区法院，要求寇凤英继续履行合同并将商品房买受人更名为郝志，即（2018）内0105民初9431号案件。该案经审理查明后，因继续履行存在客观障碍而驳回郝志的诉讼请求。郝志上诉至呼和浩特市中级法院。中院经审理后做出（2019）内01民终2522号民事判决书，驳回上诉、维持原判。再查明，郝志向本院陈述，在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》约定的105万元购房款的基础上，其向寇凤英又支付了14万元，合计支付119万元之后，于2019年12月接收了该房屋，开始装修入住，截至目前一直由郝志居住使用。又查明，本院受理本案后，依法向福居公司邮寄送达起诉状副本等诉讼材料，福居公司于2020年9月10日签收。本院认为，郝志与福居公司、寇凤英签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方对签订合同的事实无争议。本案的争议焦点为：一、合同是否予以解除以及解除后果如何认定；二、苏凯、冀慧是否应当承担责任；三、郝志的损失如何处理。对于争议焦点一：三方在《房屋买卖居间合同》中约定，寇凤英负有不得隐瞒事实的义务，福居公司负有保证房产顺利过户的义务。寇凤英明知其房屋未取得房屋所有权证的情况下在合同上标注“已取得房屋所有权证”，且未向郝志单独提示和说明，其已经违反合同义务。福居公司承诺顺利过户却至今未能过户，不论出于何种原因其均已违反合同约定。综上，在上述三方协议的履行过程中寇凤英和福居公司均构成违约。而郝志购买该房屋的目的是取得该房屋的物权（更名和过户）并占有、使用该房屋，目前郝志虽已装修入住该房屋，但其要求的更名、过户目的一直未实现。本院从（2018）内0105民初9431号、（2019）内01民终2号民事案件中了解到，购房合同的更名和过户存在客观障碍，且不是福居公司可以办理。考虑到截至目前仍未办理该事项已有三年之久，且在此过程中郝志通过诉讼及其他方法一直催促寇凤英和福居公司，经催促后仍未办成，因此本院认定上述事实符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，《房屋买卖居间合同》应予解除。另依据《过户、按揭代理合同》的约定，福居公司的合同义务为代寇凤英办理过户手续、代郝志办理贷款手续，合同履行过程中福居公司未办成过户事宜，因客观原因福居公司亦不具备办理的可能，同时实际履行时郝志也未办理贷款手续（郝志系全额付款），因此委托事项未完成，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，《过户、按揭代理合同》亦应予解除。综上，《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》于起诉状副本送达福居公司之日即2020年9月10日解除。对于合同解除的后果：《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案《房屋买卖居间合同》中约定“如在本协议履行过程中，甲乙双方任何一方违约的，均视为丙方居间服务已完成，违约方须按约定的服务佣金数额支付给丙方”，同时结合福居公司已经促成房屋买卖合同成立，即已完成居间服务的主要合同义务，只是附随义务未完成的事实，本院认定福居公司已完成居间服务。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，郝志应当向福居公司支付居间费用，无权请求福居公司退还。而福居公司收取的房屋改合同费用80000元具有专项目的，截至目前该目的仍未实现，其收取的80000元改合同费用应当退还给郝志。福居公司虽抗辩“未收到款项，苏凯收取该款项后交给石晓明，石晓明并未交给福居公司”，但本院已查明苏凯、石晓明均为福居公司员工，其收取款项的行为是基于福居公司的居间业务，应认定为职务行为，其行为产生的对外法律后果应当由福居公司承担，故本院对其上述抗辩不予采信。对于争议焦点二：苏凯、冀慧系福居公司的员工，其收款行为是基于员工身份和福居公司的居间业务而发生，其对外代表的是福居公司，其收款行为系职务行为，《过户、按揭代理合同》的主体为福居公司，因该合同解除产生的相应法律责任也应由福居公司承担，郝志请求苏凯、冀慧承担前述责任缺乏法定或约定依据，本院不予支持。对于争议焦点三：郝志所主张的损失包括：1.资金占用期间的利息9916元；2.律师费27000元；3.诉讼费28500元；4.财产保全费5000元；5.诉讼财产保全责任保险1050元。经本院在庭审中核实，上述费用当中的2-5项均为之前郝志起诉寇凤英的诉讼中产生的费用，因此与本案并无直接关联性，本院对上述损失不予支持。对于第1项费用资金占用利息，本院认为郝志有权自合同解除之日即2020年9月10日起要求福居公司退还改合同费用80000元，并自此承担资金占用损失，但本案中郝志主张的资金占用损失的期间在2020年9月10日之前，故本院对其主张的资金占用损失不予支持。寇凤英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其应当承担不到庭举证、质证和抗辩的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郝志与被告内蒙古福居房地产经纪有限公司、第三人寇凤英于2018年4月20日签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》于2020年9月10日解除。二、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝志返还房屋改合同费用8万元；三、驳回原告郝志的其他诉讼请求。如果被告内蒙古福居房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1822元（原告郝志已预交），由被告内蒙古福居房地产经纪有限公司负担1000元，由原告郝志负担822元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王晓霞二〇二〇年十一月十一日书记员 刘国荣