广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5695号上诉人（原审被告）：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********848H。法定代表人：吴章锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李志，男，1966年12月19日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区******。上诉人中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）因与被上诉人李志商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。港德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、根据网上摘录的中山市新闻可知，在防台风I级应急响应期间，全市范围内实行“三停”，即停工（业）、停产、停课，以及台风之后的抢修维护工作，竣工验收相关主管部门均忙于抢险救灾，导致涉案工程整体竣工验收进度相应顺延。二、根据中山市气象局2016-2017年睛雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表，2016年共有53天为大雨天，2017年52天为大雨天，导致现场停工，施工进度据此相应顺延。三、深圳市恒浩建工程项目管理有限公司作为涉案工程的监理单位，掌控工程施工进度，其中的雨天/台风天气因素无法预计，影响施工进度，合情合理。四、根据监理单位证明，在扣减雨天/台风天因素导致的停工时间后，项目实际施工时间为939天，工期缺口156天，计算港德公司违约逾期天数应相应予以扣减。五、港德公司已通知业主收楼，履行了交付责任。李志辩称：1.港德公司的上诉理由不成立，中山市每年都有下雨天和台风天气，港德公司作为专业的房地产开发企业应当对此有预估，在签订合同的时候就考虑到该情况。2017年的天气和其他年份的天气相比也没有特别异常，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。2.李志不确认港德公司称的寄送收楼通知书的情况，且港德公司在一审中也没有在法院规定的时间内提交该证据，该证据不属于二审新证据。李志向一审法院起诉请求：港德公司向李志支付逾期交房违约金（以513837元为基数，按每日万分之二从2017年5月1日计算至2018年3月7日止）。一审法院认定事实：2016年3月4日，李志与港德公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.李志购买港德公司开发建设的位于中山市********************，该商品房总价款513837元；2.港德公司应当于2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给李志使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.商品房达到交付条件后，港德公司应书面通知李志办理交付手续；4.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过60日不足180日的，李志要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向李志支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日的，按每日万分之二的标准支付违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，李志依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向港德公司付清了全部购房款。2017年4月18日，港德公司向李志邮寄发出一份收楼通知书，要求李志办理收楼手续。李志确认收到该收楼通知，但认为不符合收楼条件，故未按通知规定的时间收楼。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋取得竣工验收备案登记证后，港德公司未再书面通知李志办理收楼手续。2018年3月7日，李志（作为乙方）与港德公司（作为甲方）签订一份房产交接书，载明：鉴于甲方所开发物业天韵花园已竣工，并且经中山市有关部门鉴定合格，乙方购买的5栋2202房已具备入伙条件，可以入住。甲、乙双方均同意签署本房产交接书，以便甲方将乙方所购买的该单元房屋通过本房产交接书正式移交给乙方。乙方已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，甲、乙双方一致认为，该单元可以交付给乙方，乙方接受该单元。因此，甲、乙双方签订本交接书，并确认下列条款：1.甲、乙双方确认，自2017年11月2日起，该单元由甲方交付给乙方；2.乙方在此确认已收到该单元的锁匙；3.乙方确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合甲、乙双方所签订的房屋销售合同的规定，乙方并无异议。上述房产交接书还载明了其他内容。一审庭审中，李志与港德公司均确认李志的实际收楼时间为2018年3月7日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李志与港德公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，李志与港德公司均确认李志的实际收楼时间为2018年3月7日，对于该事实，一审法院予以认定。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给李志使用。虽然港德公司于2017年4月18日向李志发出收楼通知书，但此时涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，不符合合同约定的交楼条件，李志有权拒绝收楼，港德公司发出的该收楼通知并不构成有效通知，故港德公司主张已通知李志收楼的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。另外，虽然港德公司在2017年11月2日已取得了涉案竣工验收备案登记证，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件，但港德公司未能举证证明其在房屋达到交付条件后已及时通知了李志收楼，更未能举证证明是由于李志的原因迟延直至2018年3月7日才收楼，故对于2017年5月1日至2018年3月7日这一期间，港德公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。最后，港德公司抗辩称因台风及雨天因素，从而要求扣减相应的违约天数，对此，一审法院认为，港德公司作为专业的房地产开发商，应预见到每年正常都会有台风或雨天时间，港德公司应考虑到该因素，从而确定交楼时间，港德公司未能举证证明2017年的台风或雨天时间有异于往年，而且港德公司主张的台风或雨天时间大部分发生于港德公司逾期交楼之后，故对于港德公司主张予以扣减的辩称，一审法院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算标准问题，由于港德公司的违约时间超过180天，根据双方签订的商品房买卖合同约定，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向李志支付已付房价款万分之二的违约金。李志主张港德公司按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，李志的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：港德公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向李志支付逾期交房违约金（以房价总款513837元为基数，按日万分之二，从2017年5月1日起计算至2018年3月7日止）。一审案件受理费266元，减半收取为133元（李志已预交），由港德公司负担，港德公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费133元返还给李志。本院二审期间，港德公司为证明其已履行通知收楼义务，向本院提交如下证据：1.寄发“天韵花园2017年11月7日催收楼通知书”发信回执；2.顺丰快递地址截图；3.顺丰公司出具的发票。李志二审期间没有提交新证据，其质证称：以上证据的真实性均无法确认，也不属于新证据。经查，证据1系港德公司自行制作，所载快递单号与其一审期间提交的快递底单所载二维码一致，但经当庭查询顺丰快递公众号“查快递”，显示该份快递处于“未揽收”状态，对此，港德公司称因时间太久，无法查询到邮件状态，并申请本院向顺丰公司调取相关证据；证据2、3均无法显示与港德公司所称已通知李志收楼的关联性。本院认为，港德公司提交的上述证据无法证实其曾向李志寄送过收楼通知书，无证明效力，本院不予采信，且相关事实属其举证范畴，本院对其提交的调查取证申请不予准许。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方对港德公司逾期交付涉案房屋构成违约的事实没有异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为港德公司主张的免责事由能否成立。港德公司上诉主张根据合同第八条约定，因台风、雨天导致施工进度及竣工验收进度延误，属于合理顺延事由，因此产生的违约逾期天数应予以据实扣减。李志主张该情形并非不可抗力范畴，不能作为逾期交房的抗辩理由。经查，双方在涉案合同第八条约定了交付期限内容。该条第二款第1项约定，“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”，相关期限可以计入港德公司顺延交楼的时间；第2项约定，“因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由”造成工程延误的，港德公司亦可相应顺延交楼时间。而在合同领域中，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，主要包括自然灾害（如地震、洪水、台风、冰雹等）、社会事件（如战争、罢工、骚乱等）以及政府行为（如征收、征用）等。现双方当事人对上述合同条款的理解存在争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：一则，从不可抗力的角度进行审视，构成合同条款约定免责事由的雨天、台风等均应达到一定的规模。而本案中，双方在合同中对于雨天天气达到何种规模方可构成免责事由的约定标准不明，港德公司亦无充分证据证明其所主张的雨天天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，至于其主张的台风天气造成的停工状态持续时间较短，对施工进度、交付房屋的影响理应有限，且发生在约定的交房期限之后，港德公司据此主张顺延交房期限的理据不足。二则，按照港德公司的说法，因雨天导致涉案工程工期延误非其所能控制，即港德公司亦主张雨天应属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。即使该主张成立，通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定港德公司可顺延交楼的内容存在重复性，即合同第八条第二款第1项约定港德公司可顺延交楼的情况与第2项约定港德公司可据实予以延期的事由存在重复。同时，双方已明确约定，因发生不可抗力导致交楼时间顺延时，港德公司应在事件发生后30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定港德公司在台风、雨天等事件致使交楼期限延误时，需履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于港德公司如期交楼具有合理期待。港德公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在发生影响合同交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解。因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院认定港德公司应在雨天及台风等足以影响房屋交付的事件发生后30日内，亦须向买受人履行告知义务，否则应承担相应不利后果，而港德公司未举证证明就其所主张的免责事由向买受人履行过告知义务，亦未按合同约定就其所主张的“有关延误的事由和期限”向买受人“出具政府有关部门的相应证明文件”予以证实。所以，即使港德公司主张的上述免责事由确实存在，其以此为由要求顺延交楼时间的抗辩事由及上诉主张亦不应得到支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上，上诉人港德公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元（中山市港德实业地产投资有限公司已预交），由上诉人中山市港德实业地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年十一月二日书记员  高 丽