宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3084号 上诉人（原审被告，反诉原告）：宁夏凤凰里健康管理有限公司，住所地宁夏回族自治区金凤区北京中路银川文化城******。 法定代表人：肖思雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：银川拓鑫物业服务有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路**/div> 法定代表人：刘海阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王力平，宁夏善知律师事务所律师。 原审被告：肖思雨，女，1992年11月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。 上诉人宁夏凤凰里健康管理有限公司（以下简称凤凰里公司）因与被上诉人银川拓鑫物业服务有限公司（拓鑫物业公司）、原审被告肖思雨物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初592号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理，上诉人凤凰里公司及原审被告肖思雨的委托诉讼代理人李俊达，被上诉人拓鑫物业公司委托诉讼代理人王力平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤凰里公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院主动抵消1000元维修费是超诉请裁判；二、上诉人一审提交的证据能够证实物业服务存在严重瑕疵，物业费应当不交或者少交；三、被上诉人怠于履行维修义务，给上诉人造成损失，应当赔偿和承担违约责任；四、被上诉人温度不达标，上诉人应承担50%的采暖费。 拓鑫物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 肖思雨述称，请求二审法院依法查明事实予以判决。 拓鑫物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2018年5月20日-2019年11月19日的物业费共计62322元;2、依法判令被告支付原告2017年11月1日-2018年3月31日采暖费27334元;2018年11月1日-2019年3月31日采暖费27334元,合计54668元;3、依法判令被告支付原告采暖费违约金11480元;以上1-3项合计128470元4、本案诉讼费由被告承担。 凤凰里公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉人履行修缮、解决案涉房屋漏雨、漏水采暖不达标的合同义务;2、判令反诉被告向反诉人支付赔偿金、违约金共计10000元;3、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告拓鑫物业公司于2014年8月9日成立，2019年7月2日，银川市政管理局向其颁发了供热许可证，有效期至2023年7月。银川市文化城的物业服务及供热服务均由原告拓鑫物业公司提供。案外人曹清燕系拓鑫物业公司的服务管理人员。 2017年5月19日，被告凤凰里公司法定代表人肖思雨与案外人宁夏塞上文化城有限公司签订《房屋租赁协议》一份，约定被告租赁案外人宁夏塞上文化城有限公司位于银川市文化城二期B1-102楼，房屋面积为911.14平米，用于培训、健身经营活动。房屋租赁期限为2017年10月20日至2022年10月19日。该协议第六条1约定，鉴于银川文化城系出租方运营及物业管理，出租方委托拓鑫物业公司对银川文化城进行物业服务及管理，承租方必须服从出租方及物业公司的管理。该协议第六条2约定，承租方应向出租方或物业服务公司按时足额缴纳物业费。本协议签订时，一次性付清第一年度的物业费，物业费标准为3.8元/㎡/月。以后的物业费按照物业公司的规定缴纳。该协议第七条2约定，承租方应按照出租方、拓鑫物业公司规定的时间缴纳水电费、采暖费等费用。同日，被告凤凰里公司法定代表人肖思雨与原告拓鑫物业公司签订《业主、物业使用人临时管理规约》一份，该规约第七条1约定，由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户面、屋面等。2019年3月16日，原告拓鑫物业公司（甲方）与被告凤凰里公司（乙方）签订《银川文化城上月用房物业服务协议》一份，该合同第二条约定，甲方提供的物业服务内容：1、按相关规定由甲方承担物业共用部位的维修、养护和管理。合同第三条约定，甲方自乙方入住之日起有权向乙方收取物业服务费。2、物业服务费按建筑面积收取，乙方使用的商铺建筑面积为911.14平方米，服务费收取标准为3.8元/㎡/月，乙方每月应支付的物业管理费为3462元；采暖费标准为6元/㎡/月，每年采暖费为27334元。4.采暖费应于当年开始供暖前缴纳50%，剩余50%当年采暖期结束前缴清。 2019年4月16日，原告对被告欠缴的2018年5月20日至2019年5月19日物业费41548元，2017年11月1日至2018年3月31日、2018年11月1日至2019年3月31日两个季度分别为27334元的采暖费进行了催收，被告肖思雨进行了签收。2019年11月26日，原告对被告欠付的2018年5月20日至2019年11月19日的物业费及2017年11月1日至2018年3月31日、2018年11月1日至2019年3月31日两个季度采暖费和采暖费违约金再次进行了催收。 2019年3月7日，被告向原告提交情况说明一份，向原告反映2018年雨季时及2018年11月，其承租的房屋二楼东北角渗水，导致房屋房皮脱落的问题，修复后房屋房皮再次脱落，被告为此支付刷漆费1000元，同时其装修的木地板出现损毁现象，原告工作人员曹清燕回复称原告反映情况属实，但1000元补偿款需上报公司后协商解决。2019年10月17日，被告向原告邮寄告知函一份，向原告反映其承租的房屋在两个采暖季期间采暖不达标、室内温度过低的问题，被告提供的与原告工作人员的通话录音、业主微信聊天记录、证明、照片及证人证言等能够相互印证，证实原告提供的采暖服务温度过低及被告承租的房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊漏水等情况，因原被告双方对物业费、采暖费用收取金额及房屋漏水维修问题未达成一致，引起原告诉讼，被告提起反诉。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告凤凰里公司签订的《业主、物业使用人临时管理规约》、《银川文化城上月用房物业服务协议》，被告凤凰里公司与案外人宁夏塞上文化城有限公司签订的《房屋租赁协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合法、有效，亦不违反法律法规的强制性规定，法院依法予以确认。依据原告与被告签订的《业主、物业使用人临时管理规约》、《银川文化城上月用房物业服务协议》，被告与案外人宁夏塞上文化城有限公司签订的《房屋租赁协议》约定，被告应当按照约定向原告支付物业费、采暖费及其他应由其承担的费用。原告应当单幢建筑物的全体业主共有的共用部位承担维修的义务。1.关于物业费，被告提供的证据能够证实其承租的房屋屋脊和与其他建筑连接的连廊顶部漏水，导致其装修的墙面毁损及因此进行了重新刷漆，但被告仍应向原告按期支付物业费，其遭受损失的部分，可以从应支付给原告的物业费中进行扣减；从被告凤凰里公司提供的证据情况说明中，能够证实被告损失的刷漆费用1000元，原告拓鑫物业公司员工曹清燕也进行了签字认可，故被告应支付原告的2018年5月20日至2019年11月19日的物业费62322元中应扣减被告的损失1000元，被告应支付原告2018年5月20日至2019年11月19日物业费为61322元，法院予以支持；被告因房屋漏水导致的其他损失，可在其实际发生后，另行向原告主张。原告拓鑫物业公司作为物业服务公司应当对服务区域内建筑物共有部分负有维修、保养、管理的义务，应当对可能造成业主财产损害的安全隐患进行及时消除。被告承租的房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊顶部漏水部分属于建筑的共有部分，原告拓鑫物业公司对该部分负有维修、保养、管理的义务，故对被告凤凰里公司反诉要求判令原告拓鑫物业公司履行修缮其承租的房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊顶部漏水部分，解决涉案房屋漏水的诉讼请求，法院予以支持。2.关于采暖费。原被告签订的合同系格式合同，该格式合同系原告单方提供，原告应与被告约定供热标准，但该合同中未约定，被告作为经营培训、健身的企业，对供热的需求标准应当在参照《宁夏回族自治区供热条例》第二十一条关于居民供热不低于18度标准的基础上予以考虑，被告出示的业主聊天记录、证人证言及现场供热温度照片等证据能够证实原告提供的暖气室内温度偏低并有多次出现14度、15度，甚至13度的明显偏低温度，达不到正常的身体锻炼需求室温，影响被告作为健身企业在冬季的经营目的，因此对原告要求被告支付2017年11月1日至2019年3月31日两个季度的采暖费54668元的诉讼请求，法院酌情由被告支付70%即38276.6元，予以支持。3.关于采暖费违约金11480元的诉讼请求；因原告供热温度明显过低，且长期未予以有效解决，被告以此为由予以拒绝支付采暖费理由正当，对被告的该项抗辩理由，法院予以采信，原告该项诉讼请求，法院不予支持。4.关于被告反诉要求原告解决采暖不达标的反诉请求，因采暖工程牵涉工程面广、工程量大且疑难复杂，不宜由法院予以判决原告在具体的时间内进行修缮，被告该项反诉请求，法院不予支持。被告反诉原告支付赔偿金、违约金10000元也无事实及合同依据，法院不予支持。5.民事合同具有相对性，被告肖思雨作为被告凤凰里公司的法定代表人，与原告签订合同属于履行职务行为，被告肖思雨并不是本案合同的相对人，原告要求被告肖思雨承担付款义务，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏凤凰里健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川拓鑫物业服务有限公司（反诉被告）物业费61322元，采暖费38276.6元；二、反诉被告（原告）银川拓鑫物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内对案涉房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊顶部漏水部分进行维修，并确保安全隐患完全消除；三、驳回原告（反诉被告）银川拓鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）宁夏凤凰里健康管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1435元，由原告（反诉被告）银川拓鑫物业服务有限公司负担323元，由被告（反诉原告）宁夏凤凰里健康管理有限公司负担1112元;反诉案件受理费25元,由原告（反诉被告）银川拓鑫物业服务有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人拓鑫物业公司为上诉人凤凰里公司提供了物业服务，上诉人凤凰里公司应当支付相应物业费，因房屋公共部位漏水，一审法院已经判决被上诉人承担了已经发生的维修费和继续维修的义务，一审法院将维修费从物业费中扣除不违反法律规定，上诉人关于一审超诉请裁判和其不应不交或者少交物业费的上诉理由不能成立。因存在供热温度不达标的情况，一审法院已经按70%计算了采暖费，现上诉人主张应按50%支付采暖费无法律依据，其上诉理由不能成立。上诉人主张的违约金、赔偿金10000元无事实和法律依据，上诉人的该项上诉请求不能成立。综上，凤凰里公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2870元，由上诉人宁夏凤凰里健康管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二〇年十一月二十日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。