广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3957号 原告：潘某，男，汉族，1955年5月4日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈耀星，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 被告：北海市海城区第八小学，住所地广西北海市海城区四川北路32号，统一社会信用代码：12450500498804056W。 法定代表人：石维广，校长。 委托诉讼代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭振丽，女，汉族，1969年3月23日出生，住广西北海市海城区。 原告潘某诉被告北海市海城区第八小学财产损害赔偿纠纷一案，本案于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告潘某及其委托诉讼代理人谭小燕、陈耀星，被告北海市海城区第八小学的委托诉讼代理人刘业光、谭振丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘某的诉讼请求如下：1、被告返还投资款1072850.90元给原告潘某；2、被告支付原告潘某1994年1月至2020年7月期间的资金占用费2072368.70元。 事实与理由：1993年4月25日，被告与海南省对外经济贸易集团房地产公司北海公司（简称海南公司）签订《联营合同》一份，约定由被告提供土地，海南公司出资，建造八小临街的六层商住楼，建成后由海南公司使用10年。1993年4月30日，被告与海南公司签订《联营补充合同》，约定海南公司提前付给被告租金20万元并垫付报建过程中的开支款项，合同期满后海南公司可继续使用5年。1993年5月18日，海南公司与原告签订《合同转让协议书》将上述合同权利义务转让给原告。此后，原告按照合同约定投资4781398.19元并垫付报建费347236元建设综合楼，后续又垫付安装变压器和自来水的费用134653.8元，并投资2024000元用于内外部装修，以上合计投资7287287.99元。1997年3月13日，原、被告再次签订《联营补充合同》，约定上述合同期满后继续由原告使用15年，至此，原告与被告确定由原告使用综合楼30年以抵偿原告的投资总额7287287.99元。案涉综合楼于1994年底建成后，由原告使用至今。2020年1月，被告以使用期限25年届满为由诉至法院要求原告返还综合楼。北海市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）桂05民终1288号民事判决，判决原告返还综合楼，但认定双方约定的使用期限为30年，即自1994年12月31日起开始计算。原告总计投资7287287.99元，即30年中每年投资款约242909.60元（7287287.99元÷30年），故余下4年5个月的投资款为1072850.90元。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告北海市海城区第八小学辩称：1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，由于双方于1997年3月13日签订的《联营补充合同》约定的租赁期限已超过法定的二十年期限，故超出部分应属无效租赁期限，北海市中级人民法院作出的（2020）桂05民终1288号民事判决已依法对部分租赁期限作出无效认定，并判决原告返还综合楼给被告，该判决并无不当，原告诉称的经济损失，没有事实与法律依据；2、根据《联营合同》《联营补充合同》及相关协议书的约定，截至2020年6月30日止，原告应向被告支付租金15476640元的，但原告至今仅付3716500元，尚欠租金11760140元。 综合全案证据，本院查明的法律事实如下： 1993年4月25日，被告北海市海城区第八小学（甲方）与案外人海南省对外经济贸易集团房地产公司北海公司（简称海南公司）（乙方）签订《联营合同》一份，主要约定甲方提供其门口的临街场地730平方米，乙方负责提供资金建六层商住楼；该商住楼的产权归甲方所有，由乙方租用1O年并按使用面积每月每平方米17.5元计租，超过三个月不交租，终止合同，甲方收回该楼（该联营 合同第二条的原文是：乙方负责该商住楼建设的全部资金，建筑造价在每平方米650元以上。该商住楼产权属甲方所有，由乙方使用壹拾年，期满后无条件归还甲方）。同年4月30日，被告（甲方）与海南公司（乙方）签订《联营补充合同》约定，乙方提前付租金20万元给甲方，该款由乙方在第三年的租金中逐月酌情扣回。报建过程中开支的款项（含押金）由乙方垫付，待综合楼投入使用后第二年由甲方偿还给乙方，偿还方式逐月偿还，每月以1万元以下为限，直至还完为止（第二条）。交款办法按联营合同第一条的总建筑面积4380.5平方米，每平方米17.5元计，月租费65152元。合同期满后继续租给乙方5年。同年5月18日，原告潘某与海南公司签订《合同转让协议书》，约定由海南公司将《联营合同》中的权利义务转让给潘某，被告同意并在该《合同转让协议书》上签字盖章。潘某于1993年8月6日交纳了地租（预付款）200000元。综合楼工程由被告办理报建手续，由柳州地区建筑工程总公司北海公司承建，1994年底建成后，由潘某使用至今。1997年3月12日，原、被告签订《联营补充合同》，约定联营合同期满后继续将综合楼租给潘某15年，月租为每平方米（使用面积）35元【该联营补充合同第四条的原文是：根据联营合同第二条的精神，及潘某投资额度大、市场疲软的实际，合同期满后继续租给潘某十五年，月租仍为每平方（使用面积）35元整】。 另查明，2020年1月15日，北海市海城区第八小学以潘某为被告诉至法院，要求潘某返还案涉综合楼。本院于2020年4月24日作出（2020）桂0502民初454号民事判决，判决“被告潘某将北海市海城区第八小学综合楼（位于四川路第八小学）返回给原告北海市海城区第八小学。”潘某不服该判决上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）桂05民终1288号民事判决，认为案涉《联营合同》的性质根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，应当定性为房屋租赁合同，故案涉综合楼的租赁期限无论是潘某主张的30年，还是北海市海城区第八小学主张的25年，均超过了20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”案涉综合楼于1994年12月31日开始计算租赁期限，已超过20年，北海市海城区第八小学请求潘某予以返还有法律依据，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，1994年12月21日，原、被告签订《协议书》，约定将1998年1月起至1999年12月止的综合楼管理费暂定为1万元/月。1999年12月31日，原、被告签订又《协议 书》，约定将2000年1月起至2002年12月底的综合楼管理费暂定为1.3万元/月。2002年12月31日，原、被告再次签订《协议书》，约定将2003年1月起至2004年12月底的综合楼管理费暂定为1.3万元。上述三份《协议书》均约明时间暂定为两年，如经济情况好转，应按原合同数额执行。被告主张原告自2006年起即出现逾期缴纳租金的情形，自2020年1月起至2020年6月30日止，应缴纳租金15476640元，已缴纳租金3716500元，现尚欠到租金11760410元，并提交了租金明细表，原告对此未发表意见。 原告潘某向本院提交《建筑工程决算书》拟证实其为投资建设案涉综合楼支出土建费用4438303.83元、水电费用343094.36元。原告潘某主张其为案涉综合楼垫付了报建费用347236元，但其提交的明细表中含有20万元地租（预付款），而其他费用开支的相关凭据所载明的交款单位均为“海城区八小”。原告还主张其投资铝合金门窗、瓷砖、大理石等内外装修费用合计2024000元、水电建设费用134653.8元。 案涉综合楼现已经法院强制执行腾退完毕交还被告。原告庭后向本院提出评估申请，但原告在庭审中已明确表示不进行评估，故对该项申请，本院不予采纳。 本院认为，被告与海南公司签订的《联营合同》《联营补充合同》，原告与海南公司签订的《合同转让协议书》，原、被告签订的《联营补充合同》所形成的法律关系已经生效裁判文书确认为房屋租赁合同法律关系，并认定原、被告之间的房屋租赁合同已超过二十年租赁期限，超出部分属无效。原告主张为建设并使用案涉综合楼支出建设资金4781398.19元、安装变压器和自来水费用134653.8元、垫付报建费347236元、内外部装修费2024000元，要求被告返还未能使用期限的投资损失。 关于建设费用。根据《联营合同》“乙方负责该商住楼建设的全部资金，建筑造价在每平方米650元以上。该商住楼产权属甲方所有，由乙方使用壹拾年，期满后无条件归还甲方”的约定，原告在综合楼建成后（1994年底）使用至2015年，二十年租赁期限法定届满。原告在2015年租赁期限届满后即应将案涉综合楼归还给被告管业，但原告一直占有、使用综合楼至2020年法院强制腾退止，长达二十五年之久。原告主张投资款损失是基于与被告签订的《联营补充合同》（1997.03.12）增加的十五年租赁期限，并主张租赁期限约定为三十年，故被告应当赔偿剩余五年租赁期限的投资损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所 收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。在原告与海南公司签订《合同转让协议书》时，海南公司对案涉综合楼的使用期限仅为15年，此时，应认为原告在进行投资前已作了一定的风险评估，其投资案涉综合楼以获得15年使用期限的目的是明确的。案涉综合楼在1994年底建成并投入使用至1997年3月12日，原、被告签订《联营补充合同》协商将使用期限增加15年，是因被告考虑到原告投资额度大而市场疲软的实际，对此，被告并无过错，原告主张被告返还建设资金及变压器、自来水安装费用，于法无据，本院不予支持。 关于内外部装修费用。依据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，原、被告之间的房屋租赁合同已届满二十年，应认为原告潘某为装饰装修案涉综合楼所支出的费用已在上述使用期限内获得平衡。故对原告主张被告返还内外部装修费用的诉讼请求，本院不予支持。 关于报建费用347236元。其中20万元属于《联营补充合同》中“乙方提前付租金20万元给甲方，该款由乙方在第三年的租金中逐月酌情扣回”约定的预付租金，不应归属于报建费用。扣除该20万元后的报建费用为147236元，由原告先行垫付，由被告在综合楼投入使用后第二年逐月偿还给原告，每月以1万元以下为限，直至还完为止。原告全额主张报建费用，也即被告从未履行过返还报建费用之义务，自被告应当支付报建费而未支付当年，即1995年起，至原告就报建费主张权利诉至本院2020年，已超过二十年最长诉讼时效，本院不予保护。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下： 驳回原告潘某的诉讼请求。 案件受理31961元，由原告潘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费31961元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  张东宁 人民陪审员  潘荫宽 人民陪审员  蓝影红 二〇二〇年十一月十九日 法官 助理  姚裕梅 书 记 员  黄宁仪