苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初14605号原告：李洪斌，男，1976年2月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：韩光磊，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘滨，江苏新天伦律师事务所律师。被告：苏州卫星天线有限公司，住所地苏州工业园区苏州大道西316号。法定代表人：朱恒增，总经理。委托诉讼代理人：沈梦醉，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰，江苏政纬律师事务所实习律师。原告李洪斌与被告苏州卫星天线有限公司（以下简称卫星天线公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告李洪斌的委托诉讼代理人佘滨、韩光磊，被告卫星天线公司的委托诉讼代理人沈梦醉、黄钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪斌提出诉讼请求：1.卫星天线公司立即退还租金60万元及承担逾期还款期间的利息（自2019年11月1日起至实际给付之日止）；2.卫星天线公司承担诉讼费。诉讼中，原告李洪斌说明，考虑到卫星天线公司在起诉其的另一案件中主张利息自2020年1月1日起算，为体现对等，其自愿变更第1项诉请为：卫星天线公司立即退还租金60万元并承担逾期还款的利息（以60万元为基数，自2020年1月1日起按人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。事实和理由：2015年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《综合管理服务合同》各一份，约定由原告租赁被告位于苏州工业园区苏州大道西316号卫星天线大厦内一层101、103、105、107、109室，建筑面积679.16平方米，年租金为737078.76元，租期自2015年4月1日至2020年3月31日止。原告为此依约缴纳了租赁保证金10万元。此外，原告还依约向被告缴纳综合管理服务费162998.4元/年。合同签订后，原告用承租房屋开设窗帘店，并严格履行合同义务，足额如期缴纳了租金及综合服务管理费。2019年3月，被告因自身原因拟整体出租整栋大厦，要求原告退租，经过双方协商，于3月30日达成《房屋退租协议》，约定原告将租赁房屋退还给被告，被告于2019年10月31日前退还原告剩余一年的预付租金65万元及10万元租赁保证金。原告依约退租后，被告至今未将上述退租及保证金还给原告。扣除由被告代付转租方王纪析在原告处的预付剩余租金及租赁保证金共计15万元，被告还需退还原告预付租金及租赁保证金合计60万元。被告卫星天线公司辩称：根据就相同争议事实由被告另案起诉原告的诉请，被告非但不应向原告退还款项，原告还应向被告赔付相应损失，原告主张退还相关款项不符合约定条件。因此请求综合全案事实，驳回原告诉请。经审理查明，2015年4月1日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州工业园区苏州大道西316号卫星天线大厦内一层101、103、105、107、109室出租给乙方，建筑面积679.16平方米，租期自2015年4月1日至2020年3月31日止，租金标准为90.44元/平方米·月，该房月租金为61423.23元，年租金为737078.76元，租赁保证金10万元。综合管理服务费与租金同步支付。租赁期间，甲方无正当理由，不能解除合同，如甲方确需解除合同，应提前二个月通知乙方，偿还乙方剩余期限的租金和综合管理服务费，并支付违约金。租赁期满或合同解除后，乙方应在三日内搬走全部物件，并将房屋清理干净，逾期不搬的物品视为自动放弃，甲方有权处置。租赁期满或合同解除后，乙方应按时搬迁，超过时间则应赔偿甲方由此造成的经济损失。违反合同规定条款支付的违约金数额相当于3个月租金和3个月的综合管理服务费，合计225000元。如果给对方造成重大损失的，还应承担赔偿责任。同日，卫星天线公司（甲方）与李洪斌（乙方）签订《综合管理服务合同》，约定：综合管理服务费的收费标准为20元/平方米·月(建筑面积679.16平方米)。乙方每月应缴纳综合管理服务费13583.2元。本合同综合管理服务费总额为每年162998.4元。同日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：由乙方在2015年4月份一次性支付给甲方650000元整作为乙方承租甲方房屋一年的房屋租赁金及物业管理费。乙方在每年交房租时需一次性交足全年租金总额。此项业务所产生的一切税费由乙方承担。2017年3月30日，卫星天线公司与李洪斌就2015年4月1日至2020年3月31日期间的租金约定如下：“房租已付款275万元，余款50万元在2017年4月20日前付清。伍拾万元付款方式和日期为：2017年3月31日前付10万元。2017年4/20日前付40万元。（如延期，违约金10万在6月前付清）以上2015年4/1-2020年3/31的合计房租为325万元，在2017年4月20日前全部付清。特此说明。”2017年8月31日，卫星天线公司（出租方、甲方、见证方）、李洪斌（转租方、乙方）、王纪析（承租方、丙方）签订《房屋租赁转租合同》一份，约定：甲方愿意将所有权属于自己的房屋租赁给乙方和丙方使用，该房屋位于苏州工业园区苏州大道西316号卫星天线大厦内，转租部分系卫星天线大厦一层107、109室，建筑面积约270平方米，租赁期限为31个月，自2017年9月1日起至2020年3月31日止。租金为775000元，租赁保证金为5万元。租赁相关费用支付给李洪斌。租赁期间，乙方无正当理由不能解除合同，如乙方确需解除合同，应提前二个月通知丙方偿还丙方剩余期限的租金，并支付违约金。违反合同规定条款支付违约金数额为30万元。如果给对方造成重大损失的，还应承担赔偿责任。2017年9月16日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《关于卫星天线大厦租赁房屋的补充协议2》，约定：甲方同意乙方将租赁房屋中的107、109室进行转租使用。乙方所转租房屋的租赁期必须与2015年4月1日双方签署的房屋租赁合同租赁期限同步，不得超出原合同租期。转租房屋前，乙方需向甲方支付10万元整作为乙方转租房屋的租赁保证金，待租赁期满后甲方验收房屋完毕退还乙方。2019年2月12日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋退租协议》，约定：经双方友好协商，一致同意提前退租，为明确该房屋退租相关事宜，避免因该房屋退租而引起的经济纠葛，现双方签订房屋退租协议达成以下共识：1、乙方租用该房屋租期于2019年3月31日结束，自2019年4月1日起该房屋由甲方收回。2、乙方不再支付原租房合同剩余期限(即2019年3月1日—2020年3月31日)的租金及物业费，原合同租赁期至2019年3月1日止。3、乙方最晚于2019年3月31日前将该房屋清理移交甲方，待甲方得到乙方通知，乙方将房屋退还甲方之日起计算，甲方退还乙方剩余房屋租金，双方按实际退房时间，另行计算退款金额，签署退款协议。(具体金额以每年房屋租赁65万元及租赁保证金10万元计算)。4、该房屋退租后，甲、乙双方围绕该房屋租赁而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该房屋租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。2019年3月29日，卫星天线公司向李洪斌发送《租赁房屋搬离再次函告》，内容为：“我公司因经营调整，故不能与贵公司续约执行房屋租赁合同。请贵公司自行联系好新房并于2019年4月5日前搬离卫星天线大厦。从2019年4月5日起大楼将停电拆除原设施，给大家带来不便，请予以谅解。所涉及退租事项，请与138××××5877赵先生联系，双方协商处理。”诉讼中，李洪斌称该函是于2019年3月31日收到。2019年3月30日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋退租协议》，约定：1、乙方租用该房屋租期于2019年4月1日结束，自2019年4月1日起该房屋由甲方收回。2、乙方不再支付原租房合同剩余期限(即2019年4月1日—2020年3月31日)的租金及物业费，原合同租赁期至2019年3月31日止。3、乙方于2019年4月5日前将该房屋清理移交甲方，待乙方结清租赁房屋相关费用，退还原甲方开具的租赁保证金收据后，甲方退还乙方剩余房屋租金及租赁保证金，具体金额为剩余一年房屋租赁65万元及租赁保证金10万元计算。双方约定于2019年10月31日前甲方退还乙方75万元。4、关于107、109室王纪析租赁的汽车维修店，由乙方妥善协商处理解决，甲方全力配合。5、该房屋退租后，甲、乙双方围绕该房屋租赁而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该房屋租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。2019年4月9日，卫星天线公司向。王纪析发送《租赁房屋搬离第三次函告》一份，内容为：“我公司因经营调整，请贵公司自行联系好新房并于2019年4月15日前搬离卫星天线大厦。从2109年4月15日起大楼将停电拆除原设施，给大家带来不便，请予以谅解。”2019年4月16日，卫星天线公司向雨田洪布艺、李洪斌发送《告知函》一份，内容为：“我公司因经营调整，现通知你方如在2019年4月17日前搬离，房租按2019年3月31日结算房租，如过期不搬，我公司照常收取房屋租赁金及物业管理费用。”2019年5月5日，卫星天线公司、马晓光（甲方）与王纪析（乙方）签订《房屋退租协议》，约定：依据甲方与雨田洪布艺李洪斌在2019年3月30日所签署的关于苏州卫星天线大厦一层101、103、105、107、109室房屋退租事宜(雨田洪布艺李洪斌为转租方)。现双方就进一步达成以下协议：1、雨田洪布艺李洪斌需退回乙方原预交的2019年5678四个月房租10万元，押金5万元，赔偿金15万元，共计30万元。2、因雨田洪布艺李洪斌至今未付款给乙方，造成乙方拒绝搬离。现由甲方替雨田洪布艺李洪斌垫付30万元给乙方。3、乙方王纪析收款账号为……乙方王纪析在此账号内收到甲方马晓光在2019年5月5日汇入的30万元后立即搬离，未收到不搬离。4、乙方在2019年5月12日前搬离完毕，撤离苏州卫星天线大厦。5、乙方确认收到的30万元，是甲方代雨田洪布艺李洪斌退还给乙方的房租、保证金及赔偿款。……7、因为甲方急需乙方搬离卫星天线大厦，自愿支付给乙方王纪析此笔费用，不再向乙方追究此费用。当天，马晓光向王纪析转账支付30万元，王纪析出具收条予以确认。2019年5月13日，王纪析在一份《房屋退房确认书》上签字确认。确认书载明的甲方为卫星天线公司，乙方为王纪析，内容如下：“依据甲乙双方在2019年5月5日所签署的关于苏州卫星天线大厦一层105、109室汽车维修店房屋退租事宜。乙方于2019年5月13日完成退房移交该房屋给甲方。乙方物品已搬离完毕，水电费用已结清。另有两台升降机和一台**机滞留，两扇卷帘门，预计5月22号左右搬离。”2019年5月中旬，卫星天线公司通知李洪斌搬离卫星天线大厦，否则采取强行搬离措施。2019年5月18日，卫星天线公司安排人员将李洪斌存放于租赁房屋现场的物品全部清理存放至地下车库。2019年6月3日，李洪斌签字出具《物品交接确认书》，内容为：“苏州卫星天线有限公司物业部于2019年5月18日清理存放至地下车库的雨田洪布艺物品已全部完整的交接给雨田洪布艺李洪斌，对雨田洪布艺现有的物品数量无异议，已清点后搬离卫星天线大厦，以此函确认。谨此!”2019年10月31日，卫星天线公司股东变更为浙江新格局资产管理有限公司（以下简称新格局公司），法定代表人由马晓光变更为朱恒增。2019年12月20日，李洪斌将本案诉讼材料提交至本院，其诉讼请求为：1.卫星天线公司立即退还租金60万元及承担逾期还款期间的利息（自2019年11月1日起至实际给付之日止）；2.卫星天线公司承担诉讼费。2019年12月27日，卫星天线公司将起诉李洪斌的诉讼材料提交至本院[案号：(2020)苏0591民初723号]，其诉讼请求为：1.李洪斌赔偿因逾期交还租赁房屋而造成其对外承担的违约赔偿损失230.137万元；2.李洪斌支付逾期交还租赁房屋实际占用期间的房屋使用费计87260元（2019年4月1日起至2019年5月18日止，以65万元/年不含税计算）；3.李洪斌返还由其垫付的处理转租户租赁事宜的相关费用30万元；4.李洪斌支付垫付的搬迁清场费用1万元；5.诉讼费用由李洪斌承担。2020年11月24日，卫星天线公司就(2020)苏0591民初723号案件增加诉请，主张李洪斌就诉请2、3、4项所涉及相关费用支付自2020年1月1日起至实际付款之日止、按银行同期贷款利率计算的利息。同日，原告李洪斌就本案说明，为体现对等，其自愿变更第1项诉请为：卫星天线公司立即退还租金60万元并承担逾期还款的利息（以60万元为基数，自2020年1月1日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。以上事实，由房屋租赁合同、综合管理服务合同、房屋租赁补充协议、付款协议、房屋租赁转租合同、关于卫星天线大厦租赁房屋的补充协议2、房屋退租协议、租赁房屋搬离再次函告、租赁房屋搬离第三次函告、告知函、转账凭证、收条、房屋退房确认书、物品交接确认书、企业工商登记信息、(2020)苏0591民初723号案件材料等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，2019年3月30日，卫星天线公司与李洪斌签订的《房屋退租协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应诚信履行。退租协议约定，卫星天线公司应于2019年10月31日前退还李洪斌75万元，但卫星天线公司未能按期履行。退租协议约定，李洪斌应于2019年4月5日前将租赁房屋清理移交给卫星天线公司，而李洪斌未能按期履行，直至2019年5月18日才由卫星天线公司自行清理收回租赁房屋。但李洪斌主张的逾期付款利息起算点已自愿变更为2020年1月1日，故即便考虑卫星天线公司可以根据李洪斌的迟延履行情况相应的顺延付款期限，李洪斌主张的逾期付款利息起算点也属合理，本院应予支持。退租协议既约定卫星天线公司退款需待李洪斌结清租赁房屋相关费用，又约定卫星天线公司退款为2019年10月31日前的固定期限，两处约定存在不一致。但李洪斌诉请退还的金额60万元，事实上已自愿扣除了卫星天线公司代其垫付王纪析的剩余租金及保证金15万元，且卫星天线公司已就其他相关费用另案提起诉讼加以主张并同时主张了相关费用的利息，故即便将双方的约定理解为卫星天线公司退款需待李洪斌结清租赁房屋相关费用，各自权益也已通过本案及另案分别主张、分别处理，因此李洪斌诉请卫星天线公司退还60万元，有事实和法律依据，本院予以支持。退租协议虽一并约定李洪斌退还卫星天线公司开具的租赁保证金收据后，卫星天线公司退还李洪斌剩余房屋租金及租赁保证金，但租赁保证金收据仅为卫星天线公司收取李洪斌租赁保证金的凭据，收据的退还与否仅具有卫星天线公司是否退还李洪斌租赁保证金的证据价值，显然不足以成为卫星天线公司退还李洪斌租赁保证金的对价，更无法成为卫星天线公司拒绝退还李洪斌剩余房屋租金的正当理由。即便收据客观上灭失而导致李洪斌无法退还，卫星天线公司也不得以合同约定为由拒绝返还剩余房屋租金及租赁保证金。据此，卫星天线公司应退还李洪斌租金及保证金60万元并支付相应的逾期利息（以60万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计算至实际给付之日止）。综上所述，李洪斌的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告苏州卫星天线有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李洪斌退还租金及保证金60万元并支付相应的逾期利息（以60万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计算至实际支付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告苏州卫星天线有限公司负担。此款原告李洪斌已预交，本院予以退还，由被告苏州卫星天线有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘洋二〇二〇年十一月三十日书记员  孟杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。