北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19129号原告（反诉被告）：北京翔亚租赁公司，住所地北京市丰台区高家场45号。法定代表人：王艳杰，经理。委托诉讼代理人：魏艳青，北京斌道律师事务所律师。被告（反诉原告）：港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：胡高华，经理。委托诉讼代理人：张松山，男，该公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黎名元，北京山耀律师事务所律师。原告（反诉被告）北京翔亚租赁公司（以下简称翔亚公司）与被告（反诉原告）港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司（以下简称港尚金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由赵旭东独任，公开开庭进行了审理。原告翔亚公司法定代表人王艳杰及委托诉讼代理人魏艳青，被告港尚金源公司委托诉讼代理人张松山、黎名元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。翔亚公司向本院提出诉讼请求：1．确认2016年3月15日签订的《继租合同》在2019年12月31日解除；2．被告支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日房屋租金2768525元，并支付逾期付款利息，以2768525元为基数，自2019年10月1日起至款项付清之日止，以全国银行同业间拆借利率为标准；3．被告退还应属于原告收取的租金3666218元，及押金509900元，共计4176118元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月15日，原告与被告签订关于北京市丰台区高家场45号院场地续租合同，合同自2017年1月1日起至2026年12月31日止。但由于被告无故长期拖欠租金，双方于2019年12月均同意终止续租合同。合同终止后，原告发现，被告已收取场地内46家商户2020年的租金3666218元和押金509900元，合计4176118元。原告发现后，要求被告将其不应该收取的应属于原告的租金押金退还给原告，但被告置之不理。被告从2018年12月开始拖欠租金至2019年底撤出，共拖欠租金2768525元。因此我方只能诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。港尚金源公司辩称，第一，双方于2016年3月15日签订的合同合法有效，没有解除。目前仍在履行。第二，原告从2018年12月开始以不能存放五金建材，不符合北京市规划为由，强行要求我方与租户不能再继租，并要求院内存放五金建材的租户全部清除，构成根本违约。我方不认可拖欠原告租金，相反对方违约造成的经济损失我方在本案反诉中一并提出。第三，我方与各租户签订的租赁合同除已到期的，至今合法有效。原告所述要求支付第三方租金，没有法律依据。与本案是不同的合同关系，不应在本案中处理。该诉讼请求应驳回。港尚金源公司向本院提出如下反诉请求：1．判令继续履行双方2016年3月15日签订的《续租合同》，由翔亚公司将《续租合同》约定的出租场地设施交给其经营、使用；2．判令翔亚公司支付因违约造成的经营损失5379534．66元（自2019年1月1日至2020年8月31日）；3．判令翔亚公司支付因违约造成的三层宿舍楼经营损失364481．7元（自2018年1月1日至2020年8月31日）；4．判令翔亚公司开具并向港尚金源公司给付已付租金17065575元的发票；5．诉讼费由翔亚公司承担。事实与理由：原被告于2016年3月15日签订了《续租合同》，约定原告将位于北京市丰台区高家场45号一处场地出租给港尚金源公司经营使用，在该场地上有厂库房15000平米，三层宿舍楼1100平米，新建小库房550平米，另有附属设施，总占地面积约29500平米。租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，共10年。出租场地设施中的550平米新建小库房为我方投资所建，我方享有免费使用权。我方还于2017年承担了4号库换梁檩等造价158476元。然而，在合同履行中，翔亚公司却多次违约干扰和限制我方对出租场地设施的使用和出租，对1100平米的三层宿舍楼从2018年1月起就违约禁止我方使用，特别是在2018年12月，翔亚公司以库房存放五金建材为非首都功能、不符合北京市发展规划为由强行要求我方及租户于2018年12月31日前搬离出租场地设施。而翔亚公司却借机与大部分客户又另行就出租场地设施签订了租赁合同，剥夺了我方对出租场地设施的占有、使用及收益权利。我方的租户都是我方投入了大量广告费用后招租过来，且原告依约享有出租场地设施转租的权利，翔亚公司与该些租户签订合同、收取租金且拒绝支付给我方等行为违反了《续租合同》的约定，我方多次要求对方进行改正，对方以上级有要求以及为确保安全等理由拒不履行《续租合同》，拒不将出租场地设施交给我方，也拒绝将所收租户的租金交付给我方。翔亚公司的上述违约行为严重影响了我方对出租场地设施的使用和收益，损害了我方的利益。我方现无奈诉至贵院，请求贵院公正判决，依法维护原告的合法权益。翔亚公司针对港尚金源公司的反诉辩称，1．双方合同属合意解除，继续履行基础已经失去，不能继续履行是因为港尚金源公司主动提出的。解除合同后，我方已与剩余商户重新签订承租合同，事实上也不能继续履行《继租合同》；2．涉案场地是我公司在2007年6月8日与北京北方火车头科技有限公司（以下简称火车头公司）签订的租赁合同，合同日期到2016年12月31日，后翔亚公司、火车头公司与港尚金源公司签订《补立合同》。合同约定，合同到期后建筑物保留，翔亚公司不予补偿，建筑物归翔亚公司所有，所以在《继租合同》第2条第三项约定，所建小库房权属已经归我方。2016年3月15日签订合同中我方没有收取小库房租金，免费给港尚金源公司使用，其没有权利要求经营损失及补偿；3．库房失火是因为港尚金源公司出租的租户使用不当造成的，因更换设备及损失其还起诉了责任单位。损失已经由责任单位承担。相应损失向我方主张，没有依据；4．关于发票，发票不属于合同约定的义务，法院不应处理，不属于管辖范围。本院经审查认定事实如下：2016年3月15日，出租方翔亚公司（甲方）与承租方港尚金源公司（乙方）签订《继租合同》，约定：一、出租场地设施情况：甲方将位于北京市丰台区高家场45号一处场地出租给乙方经营使用，在该场地上有甲方建成厂库房15000平米，三层宿舍楼1100平米，新建小库房550平米，另有附属设施，总占地面积约29500平米。二、乙方已对该场地使用多年，对场地及地上建筑物、水、电等情况均已了解无误。1．厂库房15000平米。2．三层宿舍楼1100平米。3．乙方所建550平米小库房权属归于甲方，建筑设施等由乙方免费使用及无偿维护。4．厂库区保安、物业及安全防火，由乙方自理……。三、租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，共10年；租赁期满后，乙方在同等条件下，有优先续租权。四、租金支付方式1．按半年付，乙方需在每年6月30日和12月31日前10日内，付给甲方下一半年租赁费。前三年按季度付。2．租金（1）15000平米库房租金：2017年至2019年每天每平米1．2元；2020年至2022年每天每平米1．3元；2023年至2026年每天每平米1．4元。（2）1100平米宿舍楼租金：2017年至2019年每天每平米1．6元；2020年至2022年每天每平米1．8元；2023年至2026年每天每平米2．0元……八、违约责任。本协议任何一方不能全面认真履行时，违反本协议约定中的义务条款，均视为违约行为，协议他方除有权依照法律和本合同约定，向违约方索取赔偿，由此所造成的一切后果由违约方承担。其中包括：1．租赁期内乙方出现将场地房屋设定抵押、转让、转借，用于融资、整体转租等侵害甲方权益的行为，或利用场地进行非法活动损害公共利益等情况，应视为乙方违约，甲方有权终止合同并追究乙方经济与法律责任。2．租赁期内乙方应按时足额的交纳租赁费、水费、电费等，租赁费拖欠一个月，或水费电费等拖欠六个月以上的，甲方有权终止合同，乙方按拖欠租赁费、水费、电费的每日千分之二，向甲方支付违约金。3．因合同到期终止或发生乙方违约造成合同无法履行或终止，甲方无需对乙方承担任何经济和法律责任；乙方在场地内的所有财产，包括动产和不动产，应在20天内清理完毕并恢复原状，否则视为废弃物，由甲方自行处理。同日，双方签订《补充协议》，就每笔租金交付时间、金额进行约定，其中2019年第四季度租金应于2019年9月20日支付。庭审中，翔亚公司主张，自2018年第一季度，港尚金源公司陆续欠付租金，截至2019年12月31日，港尚金源公司欠付租金合计2768525元。港尚金源公司认可翔亚公司提供的每笔租金交纳的收据和付款总额，但不认可欠付租金。2019年12月，港尚金源公司与翔亚公司共同前往丰台供电公司办理了涉案场地变更用电登记，将涉案场地用电人从港尚金源公司变更为翔亚公司。2020年1月后，涉案场地的水电费用均由翔亚公司自行缴纳。2019年12月9日至12月15日，港尚金源公司的管理人员带涉案场地转租的46户承租商户与翔亚公司重新签订2020年1月1日之后的租赁合同，该46户租户将与港尚金源公司签订的原合同及押金条原件交付翔亚公司。该46户承租人也出具证明称：“我与港尚金源公司在2020年前签订租房合同，并交纳了2020年之后的押金、租金，但2019年12月底港尚金源公司主动撤出。翔亚公司接手后，未再收取我2020年1月1日之后的我已向港尚金源公司交纳的租赁期间的租赁费和押金，因此我将与港尚金源公司的押金、租金票据和权利转交给翔亚公司”。港尚金源公司已收取46户承租人2020年1月1日之后的租金3666218元，及押金509900元。在双方租赁合同履行期间，因港尚金源公司转租承租使用商户在租赁使用期间不当使用发生火灾，造成所租赁库房部分损毁。2017年1月1日，翔亚公司（甲方）与港尚金源公司（乙方）签订协议约定：甲方同意由乙方负责实施换顶；换顶总造价2027000元，其中4号库换梁檩条等造价158476元，不在甲方负担费用的范围内，故甲方实际担负费用1868550元；甲方担负的1868550元前期由乙方垫付，甲方在2017年分四个季度在租金里减除。2018年12月6日，翔亚公司向港尚金源公司发出通知称：贵公司租赁我公司库房存放五金建材，本院所存放的五金建材为非首都功能，不符合北京市发展规划，特限定贵公司与各企业签订的合同在2018年12月31日到期后不能再续租合同，院内所有租赁库房存放五金建材的企业在2018年12月31日前搬离本院。本院认为：港尚金源公司是其与翔亚公司租赁合同的承租使用人，也是其在涉案场地承租后转租行为的出租人。其虽否认已于2019年12月与翔亚公司洽商就解除合同达成合意，但其在2019年12月间与翔亚公司共同前往供电部门变更租赁场地登记用电使用人以及派出公司租赁场地管理人员带转租承租商户与翔亚公司直接签订租赁合同的行为，客观上已实际形成了原租赁合同解除的法律效果。在翔亚公司与转租承租人直接签订租赁合同后，港尚金源公司已退出了原合同承租人和转租合同出租人的角色。此为港尚金源公司自主选择的结果。翔亚公司主张，双方就此已达成合意，要求确认双方的租赁合同已于2019年12月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。2020年1月1日之后，翔亚公司与46户承租商户建立了直接的租赁关系，港尚金源公司收取此后的租赁费并占有转租合同押金的行为已没有事实依据。上述承租商户认可新的租赁关系建立后已向港尚金源公司预交租金部分未再交纳，并言明将与港尚金源公司的押金、租金票据和权利转交给翔亚公司，故翔亚公司要求港尚金源公司返还已向上述商户预收的2020年1月1日之后租金及押金的诉讼请求，本院亦予以支持。截至2019年12月31日，港尚金源公司欠付租金合计2768525元，其应向翔亚公司支付并给付利息。现新的租赁关系已在原出租人和原转租承租人之间直接建立，港尚金源公司反诉要求继续履行合同的请求已无现实可能。翔亚公司以库房存放五金建材为非首都功能、不符合北京市发展规划为由对港尚金源公司转租承租人的租赁使用用途进行限定并不改变港尚金源公司对承租场地的实际租赁使用。在双方合同后续履行期间，港尚金源公司对此也并未提出异议。其认为，由此造成其经营损失并要求翔亚公司赔偿，本院不予支持。其称，2018年12月31日之后翔亚公司违约清理了所有租户，与其在2019年12月底前派出人员带转租承租商户与翔亚公司另行签订合同的客观事实相矛盾。其主张翔亚公司构成根本违约而拒付租金的行为本身构成对租赁合同履行的根本违约。其反诉所主张的各项损失均未提交充分证据加以证明，对此本院均不予支持。其要求翔亚公司向其开具付款发票的请求，非法院民事案件审理受案范围，本案处理不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、北京翔亚租赁公司与港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司于2016年3月15日签订的《继租合同》在2019年12月31日解除；二、港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠北京翔亚租赁公司2018年1月1日至2019年12月31日房屋租金2768525元，并支付逾期付款利息（以2768525元为基数，自2019年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心发布的拆借利率为标准计算，至款项付清之日止）；三、港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付北京翔亚租赁公司预交租金3666218元，及押金509900元；四、驳回港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司的各项反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40209元，反诉案件受理费26004元，均由港尚金源国际投资管理顾问（北京）有限公司负担（已交纳26004元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵旭东二〇二〇年十一月二十七日书记员  韦梦旸