河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初1658号 原告：宋喜凤，女，1977年3月6日出生，汉族，户籍地黑龙江省五常市，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：孙宇飞，北京策略律师事务所律师。 被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。 法定代表人：赵连忠，职务董事长。 委托诉讼代理人：王家宁，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙艳秋，女。 被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷•爱舒荷第A11幢1单元1108号。 法定代表人：牛宪强，职务总经理。 委托诉讼代理人：李建波。 被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 原告宋喜凤与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰房地产公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居房产经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，原告于2020年7月17日申请追加牛宪强为本案被告，本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋喜凤委托诉讼代理人孙宇飞、被告秀兰房地产公司委托诉讼代理人王家宁及蒙艳秋、被告久居房产经纪公司委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼。被告牛宪强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋喜凤向本院提出变更后的诉讼请求：1、确认原、被告签订的《认购意向书》无效；2、被告秀兰房地产公司返还原告已付购房款400000元及利息（以400000元为基数，自2016年10月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付行之日止，按照同行间拆借贷款利率计算）；3、被告秀兰与被告久居房产经纪公司连带共同返还原告已付房款415000元及利息（以415000元为基数，自2016年10月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同行间拆借贷款利率计算）；4、请求被告牛宪强对被告秀兰房地产公司、久居房产经纪公司共同承担连带清偿责任；5、全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告秀兰房地产公司于2016年签订了《认购意向书》，原告购买被告开发建设的秀兰左岸小镇项目房产，房号为25号楼1单元601室，暂定建筑面积75.78平方米，单价13537.96元，总价1025906元。该意向书签订后，原告依约向被告秀兰房地产公司交付了房款400000元，并依被告秀兰房地产公司的指示向被告久居房产经纪公司交付了房款415000元。该《认购意向书》条款具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价及单价、付款时间、方式、交付日期、违约责任，且原告已经按照约定给付被告购房首付款，故该《认购意向书》具备商品房买卖合同要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而原告所购买的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，甚至没有实施建设，故原告与被告秀兰房地产公司签订的《认购意向书》应属无效合同。原告在被告秀兰房地产公司办公区域，即售楼处签订协议，按照被告秀兰房地产公司的指示刷卡付款至被告久居房产经纪公司账户，被告久居房产经纪公司接受被告秀兰房地产公司委托代理销售及代收款，双方行为存在过错，故二被告均应对收取原告的房款承担返款义务，并向原告支付资金占用期间的利息，被告秀兰房地产公司对被告久居房产经纪公司收取的房款承担连带返还责任。根据《公司法》及司法解释的相关规定，未缴出资股东应在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任，牛宪强作为久居房产经纪公司的一人股东，认缴出资300万，实缴仅为0，并且久居房产经纪公司为自然人独资企业，股东在无法提供证据证明公司财产独立于股东自己财产时，应对公司的债务承担连带责任。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《合同法》的相关规定，原告诉至贵院，请法院判如所请。 被告秀兰房地产公司辩称，原、被告签订的认购意向书系双方的真实意思表示，合法有效，该意向书不属于法律及司法解释规定的商品房买卖合同，其中条款也不具备商品房买卖合同的主要要件，该意向书应当认定为一份预约合同，故不属于法律行政法规规定的无效合同的范畴。双方在签订认购意向书时我公司明确告知原告该房屋没有预售手续，正在办理过程中，且实际交付时间不能确定，双方均存在过错，我公司不应承担支付利息。原告主张我公司返还415000元房款及利息无事实及法律依据，该笔房款其并未向我公司支付，我公司不应承担返还义务。 被告久居房产经纪公司辩称，自2016年9月18日至今已有四年，故原告的诉讼请求已经过诉讼时效。对于第三项诉讼请求不认可，我公司确实收取原告415000元，其中20000元是定金，由我公司转给开发商，其中35000元作为居间服务费，360000元室房屋差价款，此房屋是更名房，360000元我公司转给第一任压房人员。对于第四项诉讼请求不认可。 被告牛宪强未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，原告与被告秀兰房地产公司签订的《认购意向书》，根据该意向书，原告欲购买被告秀兰房地产公司开发建设的位于香河县的秀兰左岸小镇项目房产，房号为25-1-1601，暂定建筑面积75.78平米，单价13537.96元，总价1025906元，认购定金20000元，房屋首付款400000元；被告秀兰房地产有限公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；原告购买此房屋的价格包括四期机械车位1个，车位位置的选择由被告秀兰房地产公司统一通知选取时间，通过摇号确定选取顺序。2016年10月5日，原告向被告秀兰房地产公司交纳了房屋首付款400000元，2016年10月2日、5日，原告向被告久居房产经纪公司支付了415000元，其中20000元系被告久居房产经纪公司代收的房屋定金，被告久居房产经纪公司实际收取395000元，被告秀兰房地产公司为原告出具了420000元的收据，被告久居房产经纪公司为原告出具了35000元的收据。签署《认购意向书》时，涉案房屋被告秀兰房地产公司未取得商品房预售许可证，原告对此情况知悉，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。 以上事实有当事人陈述、《认购意向书》、转账付款凭证、收费收据等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，原告与被告秀兰房地产公司于2016年9月18日签订《认购意向书》，欲购买被告秀兰房地产公司开发建设的位于香河县的秀兰左岸小镇项目房产，房产号25-1-1601，暂定建筑面积75.78平米，单价13537.96元，总价1025906元，该《认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，被告秀兰房地产公司已经收取了原告购房定金及首付款共计420000元，故该《认购意向书》性质应认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方签署《认购意向书》至今，被告秀兰房地产公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》应认定无效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原告要求被告秀兰房地产公司返还购房款400000元的诉讼请求，本院予以支持。本院认为原告于2016年10月5日给付被告久居房产经纪公司的20000元，系被告久居房产经纪公司代被告秀兰房地产公司收取的购房定金，被告秀兰房地产公司也为原告出具了相关的收据，此20000元应由被告秀兰房地产公司返还原告为宜。被告秀兰房地产公司抗辩称，实际只收取了400000元，但其为原告出具了420000元的收据，被告秀兰房地产公司未提交相关证据证明20000元未收取，故对其抗辩理由不予采信。被告秀兰房地产公司抗辩称其已经向原告支付了100800元的因逾期交房占用购房款的利息，原告认可收到此款。本院认为，原告与秀兰房地产公司至今未取得涉案房屋预售许可证明而无效，原告要求退房还款，不属于违约行为，但依据公平原则，原告已从被告秀兰房地产公司领取的利息100800元，应予扣除，扣除后，被告秀兰房地产公司应再返还原告319200元。原告要求被告秀兰房地产公司支付利息，以400000元为基数，自2016年10月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付行之日止，按照同行间拆借贷款利率计算。本院认为，2016年10月5日，原告交纳了购房款及定金共计420000元，秀兰房地产公司为其出具了相应的收据，被告秀兰房地产公司占用原告款项至今确给原告造成了利息损失，本院结合案情认为，原告利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以420000元为基数，自2016年10月5日计算至款项实际给付之日止。原告要求被告久居房产经纪公司返还已付房款415000元，被告久居房产经纪公司辩称其公司确实收取了415000元，但其中20000元是购房定金，其公司收取后已经转交给秀兰房地产公司，其中35000元作为居间服务费，360000元是房屋差价款，其公司收取后转给第一任压房人员，因此对该项请求不认可。本院认为，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，原告与被告秀兰房地产公司至今未签署商品房买卖合同，被告久居房产经纪公司收取的35000元居间服务费无事实及法律依据，应予返还。36000元系被告久居房产经纪公司收取，被告久居房产经纪公司未提交相应证据证明其主张，故本院认为此款亦应由其公司返还。20000元系为秀兰房地产公司代收款，已给付秀兰房地产公司，并由秀兰房地产公司出具收据，此20000元应由秀兰房地产公司返还。被告久居房产经纪公司在应当知道被告秀兰房地产公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错，其占用宋喜凤资金行为不得获益。故被告久居房产经纪公司收取原告的395000元，应返还给原告，并自2016年10月5日起，至付清之日止，以395000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向原告支付计算。原告要求被告秀兰房地产公司与被告久居房产经纪公司共同返还415000元，未提交证据证明，本院不予支持。原告请求被告牛宪强对被告秀兰房地产公司、久居房产经纪公司共同承担连带清偿责任。经审查，被告久居房产经纪公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为牛宪强，被告牛宪强未到庭，亦未提交任何证据证明久居房产经纪公司财产独立于其自己的财产，故被告牛宪强应对久居房产经纪公司债务承担连带责任，原告该项诉讼请求，本院予以确认。对原告请求牛宪强对被告秀兰房地产公司共同承担清偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告宋喜凤与被告香河秀兰房地产开发有限公司于2016年9月18日签订的《认购意向书》无效。 二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告宋喜凤购房定金及首付款共计319200元及利息损失（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以420000元为基数，自2016年10月5日计算至款项实际给付之日止）。 三、被告三河市久居房产经纪有限公司于判决生效后立即返还原告宋喜凤395000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以395000元为基数，自2016年10月5日计算至款项实际给付之日止）。 四、被告牛宪强对被告三河市久居房产经纪有限公司上述第三项债务承担连带给付责任。 五、驳回原告宋喜凤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6025元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担2360元，被告三河市久居房产经纪由公司、牛宪强负担2920元，由原告宋喜凤负担745元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王学民 二〇二〇年十一月三日 书记员  王 红