广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1889号原告（反诉被告）：张斌，男，1971年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区×××2×新世界花园雅湖苑××××××。委托诉讼代理人：黄杰明，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：石翔育，广东赛力律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴章琴，女，1989年8月26日出生，汉族，身份证住址四川省宜宾市翠屏区×××××××××××××。被告（反诉原告）：黄丽筠，女，1972年10月7日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：邱楚湘，广东卓领律师事务所律师。原告张斌诉被告吴章琴、黄丽筠租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，期间，吴章琴、黄丽筠提起了反诉，本院合并于2020年8月26日公开开庭审理。原告（反诉被告，以下统称原告）张斌及其委托诉讼代理人黄杰明、石翔育，被告（反诉原告，以下统称两被告）吴章琴、黄丽筠的共同委托诉讼代理人邱楚湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌向本院提出诉讼请求：1.判令两被告免除原告2月份应付租金、履约保证金合计29630.40元；2.判令两被告退还1月已支付租金、履约保证金5926.08元，退还3月已支付租金、履约保证金15802.88元，合计21728.96元；3.判令两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确上述第一项、第二项诉讼请求中所指的租金、履约保证金均更正为租金，且该两项诉求实为主张减免2020年1月至3月的租金。事实和理由：2019年7月1日，原被告双方签订《幸福新天地商铺租赁合同》，约定原告租赁两被告所有的肇庆市端州区××××××肇庆臻汇园二期（幸福湖畔）B区商业四区A110-111卡商铺（以下简称案涉商铺），经营月伴湾西餐厅，租赁期限为2019年7月1日起至2023年12月31日止。月租金为7407.60元，月履约保证金为22222.80元，合计每月原告需向两被告支付29630.40元，日均（以一月30日计算）需支付987.68元。合同约定了原告延迟缴纳合同项下费用，每延迟一天则向被告支付欠费金额1‰延迟履行违约金的违约责任，并约定了原告延迟缴纳租金累计超过30天则被告有权单方面解除合同。合同签订后，原告一直严格履行合同义务，按时缴纳租金等各项费用。1月24日，肇庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控领导小组办公室提出落实广东省重大突发公共卫生事件一级响应的七项措施。1月26日，原告响应防控疫情要求，停止营业。2月1日，肇庆市端州区××监督管理局发布《关于端州辖区内部分餐饮单位暂停提供在店就餐服务的通知》，要求端州辖区内经营面积50平方米以上（含50平方米）的餐饮单位暂停提供在店餐饮服务。2020年3月12日，肇庆市人民政府发布《关于餐厅服务业有序恢复经营服务工作指引》，允许有条件有序地恢复经营。2020年3月17日，原告正式恢复营业。1月份原告合计停业6天，3月份原告合计停业16日。2020年2月1日，原告向被告吴章琴发送了《减租申请》，希望能够减免停业期间的租金，遭到吴章琴拒绝。2020年3月12日，原告向吴章琴转去案涉商铺3月份第一笔租金，并再次请求两被告减免租金，吴章琴再次拒绝，并表示只能暂缓缴交2月份租金。2020年3月30日，原告向吴章琴转去案涉商铺3月份第二笔租金，且后续月份租金均正常缴交。原告认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。根据不可抗力免责规则，遭受不可抗力影响无法履行合同的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任，应综合考虑疫情对租赁双方的影响，既要注重保障出租人的合法收益，也要考虑承租人未能实际使用租赁物造成的损失。而疫情期间原告并未实际使用租赁物，由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担。综上，为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告吴章琴、黄丽筠辩称，原告诉请两被告免除2月份租金、退还1、3月份的租金，没有事实与法律依据。1.本次发生的全国公共卫生突发事件（疫情），客观上并不导致原告不能履行合同，不能适用不可抗力法律规则。在租赁合同关系中，出租人的主要义务是按合同约定交付租赁物业给承租人，承租人主要的义务是按时足额交付租金。本案中，出租人已完整将案涉物业交付给承租人使用，承租人交付租金一直是以银行转账的方式支付，疫情的发生并不影响承租人客观上履行不能。2.疫情、市场环境等客观因素对承租人使用租赁物进行经营造成的影响，属于正常的商业风险范畴，承租人无权将该风险强制转嫁给出租人承担。其次，根据原告提交的2020年2月3日政府公开文件《关于端州辖区内部分餐饮单位暂停提供在店就餐服务的通知》第二条规定，政府并没有强制餐饮店停止营业，只是要求改变经营方式，暂停提供在店就餐，可提供网上、电话订餐等经营方式。由此可见，疫情对承租人造成营业的影响并非无法克服，只是承租人自身不擅经营，不懂得依据市场环境适时对经营策略进行调整，即是因自身问题导致的商业风险增加。事实上，在该次疫情中，众多餐饮店正是灵活经营，及时开通网上营销订餐、送餐服务而生存下来。现承租人更想将该风险转嫁由出租人承担，显然没有事实和法律依据。3.依据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政府措施的通知》，非国有资产的物业持有人，并没有法律法规强制规定在疫情期间减免租金，只是倡导、鼓励根据实际情况减、免，也即是遵循民间自治原则，由当事人协商。在本案中，被告一再强调因自身也要为该出租的物业还贷，如承租人暂时有困难，因为疫情的原因导致其无法按时支付租金，可迟延支付租金，且不追究承租人迟延支付租金的违约责任。但承租人却明确告知不支付2月份租金，并要求退还两个月已交租金，已构成严重违约。4.原告在起诉状中第二项诉讼请求计算的数额有误。原告是依据双方在工商登记备案的合同计算，工商登记备案的合同并非实际上履行的合同。双方实际签订、实际履行的合同每月的租金为29630.4元，履约保证金共88891.2元已在签订实际合同时一次性收取。综上，两被告请求法院依法驳回原告没有事实与法律依据的所有诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。反诉原告吴章琴、黄丽筠向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2019年1月1日签订的《幸福新天地商铺租赁合同》；2.判令原告向其支付拖欠的2020年2月租金29630.4元及迟延履行违约金4325.98元（违约金按日千分之一，从2020年2月6日暂计至2020年7月1日），本项合计33956.38元；3.判令原告向其补交商铺装修期间减免的三个月租金88891.2元；4.请求判令原告签订合同时交纳的租赁合同保证金88891.2元归其所有；5.判令其因本案所支出的律师费用8500元由原告承担；6.判令原告恢复租赁商铺原状并将商铺以完好状态交还给两被告；7.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：原告诉请两被告免除、返还租金诉请无任何事实和法律依据。相反地，两被告一直依约履行合同义务，已将租赁商铺完整交付原告使用，但原告却以经营困难等为由，未按合同约定支付2020年2月租金，拖欠至今，经两被告多次催收，并在向原告表示如经营困难可暂缓缴交的情况下，原告却明确告知不予缴纳租金，现今更通过诉讼的方式表达不缴纳租金的意思表示。原告在与两被告协商未果的情况下，单方拖欠租金已长达几个月，更明确表示不向两被告缴纳拖欠的租金，已严重构成违约，根据双方的合同约定，两被告有权要求解除合同，并追究原告的违约责任。综上所述，为维护自身合法权益，两被告依法提起反诉，恳请法院支持其全部反诉请求。反诉被告张斌辩称，合同签订后，我方一直没有违约，也按期支付了疫情后即2020年3、4月的租金。2020年2月的租金是因疫情双方存在争议的，不能以此认定属于我方的违约行为。反诉原告主张的违约金过高，律师费支付没有证据予以支持，应该依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据不动产权证所载，位于肇庆市端州区××××××肇庆·臻汇园二期（幸福湖畔）B区商业四区A110-111卡商铺（即案涉商铺）的权属人为吴章琴、黄丽筠共同共有。2019年1月1日，原告（乙方、承租方）与两被告（甲方、出租方）签订《幸福新天地商铺租赁合同》，合同主要约定甲方将案涉商铺租赁给乙方；双方确认，该物业的计租面积分别以首层商铺总建筑面积246.92平方米，（B区A110号商铺面积122.6平方米，B区A111号商铺面积124.32平方米）该两部份组成计算，面积按房产证为准；经双方商定，租金的计算方式为每月租金=商铺总建筑面积×租金单价；租赁期限为自2019年1月1日起至2033年12月31日止；租金起租日为2019年1月1日，双方同意如提前交付场地的起租日则按实际提前；装修免租期为90天（其详见租金交费总表时间说明）；本合同所述租金起计日为上述第3.1款约定的装修免租期届满之次日；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应在本合同终止后7日内按本合同中正常使用的租金标准，补交装修免租期间减免的全部租金，并按根据《物业服务协议》缴交全部物业管理费；该物业的租金、管理费按计租面积计付，租金由A110至A111租金两部分合计所得，租金从第四年开始每三年递增，详见下表：租期月租金单价金额（元/月）月租金金额（元/月）增幅（%）月管理费金额（元/月）装修免租期：2019.01.01至2019.03.31（按照合同第3.3约定免租）///根据《物业服务协议》缴交2019-04-01至2021-12-31120.0029630.400根据《物业服务协议》缴交2022-01-01至2024-12-31128.4031704.537%根据《物业服务协议》缴交2025-01-01至2027-12-31138.6734240.908%根据《物业服务协议》缴交2028-01-01至2030-12-31151.1537322.579%根据《物业服务协议》缴交2031-01-01至2033-12-31166.2741054.8310%根据《物业服务协议》缴交本合同项下的租金支付方式为租金按月付以转账方式缴交；乙方应于本合同签署时支付免租期满后的首月租金，其后于每月的5日前缴交当月租金（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）；乙方在该物业内经营品牌为月伴湾西餐厅，经营项目为西餐厅，并应接受和服从物业管理公司的统一经营管理；本合同签订之日，乙方应当向甲方支付履约保证金；租赁期满，如乙方缴清全部租金及其他的一切应缴费用且乙方无其他的违约行为，并在7个工作日内办妥以本物业为法定注册地址的工商营业执照注销或迁出手续的，以及自行结清在经营期间挂扣在本铺的一切费用；甲方应于乙方满足上述条件后30日内凭乙方保证金收据原件将履约保证金无息退还；租赁合同保证金为88891.20元；双方约定，本合同项下该物业的交场日（即商铺交付日期）为2019年1月1日；本合同因乙方违约而提前终止或者解除的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金；本合同因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金；并按折旧补偿乙方所投入的硬装装修费用；出租方支付上述补偿后，承租方承诺不再以任何方式主张因此而造成的所有损失；乙方延迟缴纳本合同项下租金、管理费或其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方及/或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金（但不得拖延时间超过7日）；乙方若有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按合同相关约定承担违约责任外，所交付的履约保证金归甲方所有，乙方还应当赔偿由此给甲方及物业管理公司造成的一切损失：……（5）延迟缴纳租金、管理费或能源费用等费用之一累计超过30天或租赁期内累计超过3次（含本数）的；诉讼所发生的费用包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用全部由败诉方承担；双方还约定了物业装饰装修、双方的权利义务、转租、分租、合同解除等其它条款。签订合同后，两被告依约交付案涉商铺给原告使用，原告向两被告交纳了88891.2元保证金，并在案涉商铺注册成立“月伴湾西餐厅”，经营餐饮服务。2020年2月1日，原告以新冠肺炎疫情为由向两被告主张减免停业期间的租金未果后，遂起诉至本院。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，肇庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控领导小组办公室发出《公告》，提出落实我省一级响应七项措施，公告称全市停止圩市、花市、集会、影剧院、演出等活动，所有节庆活动暂停举办，所有宗教活动场所（含民间信仰场所）以及文化馆、博物馆、图书馆、体育馆、科技馆等公共文化体育场馆暂停开放，所有校外培训机构、营业性景区、游乐场、网吧、KTV、桑拿洗浴、健身室、棋牌室等人员密集场所暂停营业。禁止宴会等大型活动。恢复时间另行通知。……2020年2月1日，肇庆市端州区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于端州辖区内部分餐饮单位暂停提供在店就餐服务的通知》记载：“端州区各餐饮经营单位：为进一步落实广东省重大突发公共卫生事件一级响应的工作要求，加强疫情防控力度，严防疫情传播，保障人民群众生命安全和身体健康，结合我区实际，就部分餐饮单位暂停提供在店就餐服务通知如下：一、从即日起，端州辖区内经营面积50平方米以上（含50平方米）的餐饮单位暂停提供在店餐饮服务（可提供网上或电话订餐服务），50平方米以下的餐饮单位经营时间为6时至23时。二、全区商场（含广场）所有餐饮单位一律暂停提供在店餐饮服务（可提供网上或电话订餐服务）。端州辖区内所有餐饮单位落实好一切防控措施，所有从业人员必须戴口罩，对每位进入经营场所的消费者进行体温检测，如发现消费者有发热、感冒、咳嗽等呼吸道感染症状，及时通知消费者到当地医院就诊。上述要求请端州区各餐饮单位遵照执行。端州区各相关职能单位组织开展严格监管和执法工作。恢复时间，另行通知。”2020年2月5日，肇庆市端州区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于疫情防控期间端州区辖区餐饮经营单位暂停提供在店就餐服务的通知》记载：“端州区各餐饮经营单位：为进一步落实广东省重大突发公共卫生事件一级响应的工作要求，加强疫情防控力度，保障人民群众生命安全和身体健康，根据目前疫情防控形势，结合我区实际，就餐饮经营单位暂停提供在店就餐服务通知如下：从即日起，全区范围内所有餐饮服务经营单位（含50平方米以下的餐饮经营单位）一律暂停提供在店就餐服务，可提供网上或电话订餐服务。疫情就是命令，防控就是责任。请端州区各餐饮经营单位遵照上述要求执行，恢复时间，另行通知。端州区各相关职能部门要组织开展严格监管和执法工作。”2020年3月10日，肇庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布肇疫防控办（2020）173号关于印发《关于餐饮服务业有序恢复经营服务工作指引》的通知，全市餐饮行业可有序恢复经营活动，开展限制性堂食服务。庭审中，原、被告确认原告在2020年3月17日恢复营业，且自3月起向被告正常支付租金。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告于2019年1月1日签订的《幸福新天地商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应依约全面履行合同。关于案涉租金应否减免的问题。根据本院查明的事实，自广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应后，案涉商铺所在辖区落实省一级响应七项措施确于同年2月1日发布通知经营面积50平方米以上（含50平方米）的餐饮单位暂停提供在店餐饮服务，直至同年3月10日再通知全市餐饮行业可有序恢复经营活动开展限制性堂食服务。新型冠状病毒感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，在该期间原告确实无法有效使用案涉商铺，因此而产生的租金，不能归咎于任何一方，在此情况下，从公平原则出发，对该期间的租金损失应由租赁双方共同分担为宜。本案中，原告主张减免2020年1月至3月期间的租金，其实际是确认该期间其应支付租金的金额。其中自2020年1月24日至3月10日期间，原告确实无法有效使用案涉租赁商铺，因原告仅主张自2020年1月26日停止营业之日起计算受疫情影响期间，系原告自由处分其权利的体现，本院予以确认，即原告在2020年1月26日起至3月10日期间的租金应由双方共同分担，故两被告应分担的部分为22461.76元【（29630.40÷31×6天+29630.40+29630.40÷31×10天）÷2=22461.76元】，也即原告应向两被告支付2020年1月26日至3月10日期间的租金22461.76元。而对原告主张减免2020年3月11日至16日期间的租金，原告未能举证证明该期间仍存在影响其有效使用案涉商铺的情形，故原告请求减免责任的理据不足，本院不予支持。同理，因2020年2月确在上述导致原告无法有效使用案涉商铺的期间，对该月的租金应由原告和两被告共同分担，即原告应向两被告支付2020年2月的租金为14815.2元（29630.40÷2=14815.2元），故此两被告反诉主张原告支付该月的租金合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。至于逾期付款违约金，虽然合同约定了逾期支付租金违约金的条款，但其约定的标准为每日千分之一则属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院应予以调整。由于双方已经对违约金计算方法进行了约定,故在履行义务的一方未按照双方约定履行付款义务时，应保护守约方在法律规定范围内能获取的最大利益,根据现有的法律规定，违约金按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍的标准计付属于法律规定范围内能明确获得的最大合法利益，故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，调整违约金的标准为按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍的标准计付。因原告仅拖欠2020年2月的一半租金14815.2元，故原告应以14815.2元为基准，从2020年2月6日起按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至其付清款项之日止，因此两被告该项请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于两被告是否享有合同解除权的问题。如前所述，自2020年1月24日至3月10日期间，案涉商铺确实无法有效使用，但原告仍然支付该期间中的1月及3月之后的租金，对于其中2月租金应否减免的问题双方经协商未果后，原告亦以向法院起诉的方式来积极解决双方上述争议的问题，其采取的方式是适当和合理的。因此，上述争议并不影响两被告实现合同的目的，故两被告主张解除合同以及主张因合同解除后的其他违约责任的反诉请求理据不足，本院均不予支持。至于两被告反诉主张原告补交案涉商铺装修期间减免的三个月租金的请求，因两被告已作出了减免了原告的该三个月租金的真实意思表示，且已实际履行，事后又再主张原告补交，于法于理不合，本院对此不予支持。至于两被告反诉主张原告承担律师费的请求，根据合同约定，诉讼所发生的费用包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用全部由败诉方承担，故本院根据支持两被告反诉请求的比例予以酌定原告应承担两被告支出的律师费为500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张斌应向被告吴章琴、黄丽筠自2020年1月26日至3月10日期间的租金为22461.76元；二、驳回原告张斌的其他诉讼请求；三、反诉被告张斌应向反诉原告吴章琴、黄丽筠支付2020年2月的租金为14815.2元及违约金（违约金以14815.2元为基准，从2020年2月6日起按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至原告付清款项之日止）；四、反诉被告张斌应向反诉原告吴章琴、黄丽筠支付律师费500元；五、驳回反诉原告吴章琴、黄丽筠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1083.98元（原告已预交），由原告张斌负担477元，被告吴章琴、黄丽筠负担606.98元。反诉案件受理费3951.79元（反诉原告已预交），由反诉原告吴章琴、黄丽筠负担3800元，反诉被告张斌负担151.79元。当事人应负担的部分在本判决生效之日起五日内迳向对方支付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁凯文审 判 员 黄卓贤审 判 员 覃丽珍二〇二〇年十一月十六日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖