湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初1577号原告：湘潭市亿发工贸有限公司，住所地湘潭市雨湖区解放南路208号。法定代表人：颜向伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李启昊，湖南湘晋律师事务所律师。被告：湖南福鑫投资有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路69号15栋2单元18号。法定代表人：孙福，该公司总经理。委托诉讼代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。原告湘潭市亿发工贸有限公司（以下简称亿发公司）与被告湖南福鑫投资有限公司（以下简称福鑫公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月19日作出（2018）湘0302民初2366号民事判决，被告福鑫公司不服该判决，向湘潭市中级人民法院提起上诉。湘潭市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）湘03民终1166号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿发公司的委托诉讼代理人李启昊，被告福鑫公司委托诉讼代理人许利新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿发公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告店面装修损失7万元；2、请求法院判令被告承担原告货品折扣削价损失58016元；3、请求法院判令被告赔偿原告另行租赁门面差价损失16万元；4、请求法院判令被告赔偿原告拆迁搬迁费、安置费、停产停业损失等费用共计10万元；5、请求法院判令被告支付强行终止合同赔偿金5万元；6、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与案外人胡红缨于2005年10月31日签订了一份房屋租赁合同，案外人胡红缨将位于湘潭市××路××号××楼××室三间出租给原告用于经营，租赁期自2005年11月1日至2015年10月31日，每月租金7000元。合同签订后，双方一致按约定履行合同，均未发生违约行为。2009年8月15日，被告福鑫公司在未与原告签订拆迁补偿协议的情况下，强行对原告租赁的门面实行了搬迁，根据当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。而至今为止，拆迁人被告福鑫公司未对原告进行过一分钱补偿，也从未对原告进行过安置。为了将库存的货品销售出去，减少损失，原告不得不以18500元／月的租金在原店面附近另行租赁一个门面进行经营，造成原告店面租金暴涨。综上，被告福鑫公司在租赁合同尚未到期的情况下，未与原告签订拆迁补偿安置协议，强行将原告赶出租赁的门面，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同，拟证明原告依法租赁车站路27号门面。证据二、司法评估鉴定报告书，拟证明原告门面装修损失。证据三、租赁协议书，拟证明原告另行租赁门面的情况及被告给原告造成的损失。证据四、工商登记资料，拟证明原告主体资格。证据五、公房租赁租约，拟证明房屋已租赁给油漆厂。证据六、房屋租金缴纳收据，拟证明胡红缨缴纳了房屋租金。证据七、申请书，拟证明原告曾要求参与仲裁未被批准。证据八、分配方案及明细表，拟证明胡红缨经收购取得了该处房屋产权。证据九、判决书及调解书，拟证明油漆厂取得房屋产权的过程。证据十、法院受理案件通知书、举证通知书、开庭传票，拟证明诉讼时效的问题。证据十一、付款给赵瑞兰的凭证（3个季度的），拟证明亿发公司另行租赁门面的损失。被告福鑫公司辩称：1、原告的起诉已超过法定的诉讼时效期间。据原告陈述，原告承租的湘潭市××路××号门面于2009年8月15日由被告进行了强行搬迁，且未对原告的损失进行补偿。而原告直至2018年9月28日才提起诉讼。根据《中华人民共和国民法总则》第188条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告的起诉已远远超过法定的诉讼时效期间，其诉讼请求应予驳回；2、被告拆迁湘潭市××路××号门面时，原告已不是合法的房屋承租人。湘潭市××路××号门面的产权所有人为湘潭市雨湖房产管理所，原承租人为雨湖油漆美术工艺厂，胡红缨承继雨湖油漆美术工艺厂的租赁权后又将房屋转租给原告。因湘潭商务中心核心区项目建设需要，湘潭市雨湖房产管理所于2008年10月通知解除了房屋租赁合同。对于出租人湘潭市雨湖房产管理所通知解除合同的行为，胡红缨和原告从未提出异议。合同法第96条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，湘潭市雨湖房产管理所与胡红缨和原告的房屋租赁合同已经解除。被告于2009年4月13日与湘潭市雨湖房产管理所就车站路27号门面签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。并根据协议的约定将补偿款以货币方式一次性支付给了湘潭市雨湖房产管理所，湘潭市雨湖房产管理所随后于2009年4月15日通知原告腾空占用的房屋。但原告一直非法占用拒不搬离。被告被迫于2010年向本院起诉要求亿发公司腾房，并申请先予执行。因此，在被告对车站路27号门面进行拆迁时，原告已不是房屋的合法承租人，其基于非法侵占提起的拆迁补偿和损失赔偿等诉求没有合法基础，不应得到支持。3、对胡红缨所有的位于湘潭市××路××号门面后侧的建筑物及三楼住宅，被告于2009年11月4日与胡红缨签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定以产权调换的方案进行拆迁安置，并对房屋的附属设施、装饰装修、搬迁补助、临时安置补助费（过渡费）等进行了补偿约定。因胡红缨在协议签订后一直未按约向被告腾空并移交房屋，该协议事实上并未履行。胡红缨为此向本院提起诉讼，本院作出的一审判决作出了前述认定。目前该案尚在湘潭市中级人民法院二审中，如二审维持一审判决，则被告与胡红缨的拆迁协议自始未履行，与原告之间也不存在基于所谓的房屋租赁关系的拆迁补偿问题。因此被告认为应该等该案二审作出生效判决后再审理本案。另外，根据原告提交的与胡红缨的《房屋租赁合同》第十条第3.3款的约定，在租赁期间，乙方（原告）承租的门面被征收或被拆迁的，甲方（胡红缨）应按拆迁规定合理补偿乙方（原告）。被告已经在与胡红缨签订的拆迁协议中就房屋的附属设施、装饰装修、搬迁补助、临时安置补偿费（过渡费）等进行了补偿约定，即使原告的承租人地位合法，也应该向胡红缨主张权利。当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换；产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。即使原告是合法承租人，就租赁关系主张补偿也应该按条例27条的规定处理。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以全部驳回。被告为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：证据一、企业法人营业执照，拟证明福鑫公司的主体身份信息。证据二、通知（2019.4.15）、通知（2009.5.4）、房屋拆迁补偿安置协议书（与湘潭市雨湖房产管理所）、银行进账单3份，拟证明湘潭市××路××号房屋的产权人为湘潭市雨湖区房产管理所，被告已经与湘潭市雨湖房产管理所达成拆迁协议，并履行了协议，原告对湘潭市××路××号房屋不享有合法使用权，无权就房屋拆迁要求补偿；证据三、房屋拆迁补偿安置协议书（与胡红缨），拟证明被告已经依法与胡红缨就湘潭市××路××号门面后侧建筑物及三楼住宅的拆迁补偿和安置达成协议，原告应向胡红缨主张补偿或续租的权利。证据四、（2020）湘0302民初236号民事判决书。拟证明胡红缨与福鑫公司房屋与拆迁安置补偿纠纷的判决，协议中被告已经就房屋的装饰装修、附属设施搬迁补助、临时安置补助费等与胡红缨达成了补充的约定。证据五、（2020）湘03民终965号民事判决书。拟证明福鑫公司与雨湖房管所于2008年10月29日达成拆迁协议，雨湖房管所向油漆厂发出终止租赁关系通知，要求腾房。福鑫公司与胡红缨于2009年11月4日签订拆迁协议后，胡红缨未履行腾房和移交的义务，协议判决解除，不再履行。被告对原告提交的证据质证认为：对证据四、五、六、七、九，三性均无异议。对证据一，真实性有异议，是复印件，对证据合法性有异议，结合被告方的证据，这个门面的合法产权人是雨湖房产所，而不是这个合同的出租人。对证据二真实性、合法性有异议，是复印件。对证据三，三性均有异议，从原告的诉状中陈述车站路27号门面是开的安踏体育用品店，原告陈述是2009年8月15日被强行搬迁，但原告的租赁协议的期限是自2008年开始到2011年，明显与原告诉状的陈述相矛盾，原告也没有提交租赁这个门面是经营安踏体育用品的相关证据，故对这份证据的证据三性均有异议，这份证据签订时间是2008年8月30日，合同约定的租赁期限是2008年9月12日至2011年9月11日，而本案的所涉房屋的搬迁时间是2010年8月17日，经过法院先予执行腾空的房屋，另外一个时间节点被告与雨湖房管所签订房屋拆迁协议时间是在2009年4月13日，从以上几个时间节点结合被告向法庭提交的通知，能够证明原告早就在2008年已经收到雨湖房管所关于房屋要被拆迁并且解除租赁合同的通知。对证据八，三性无异议，证明目的有异议，胡红缨只是从雨湖油漆厂取得了车站路27号一楼门面的租赁权，产权人是雨湖房管所。对证据十，从证据内容来看，是原告与案外人胡红缨提起的房屋租赁合同纠纷的诉讼，与本案所涉的原告诉请没有任何关系，原告也没有向法庭提交该案件处理的相关法律文书，跟原告陈述的不一样，不能构成诉讼时效中断。对证据十一，从证据内容看原告提交的从2012年3月到2013年3月期间向赵瑞兰支付租金的情况，与原告诉请的另行租房的损失不相符，其次原告与胡红缨签订的房屋租赁合同，明确约定了如果遇到房屋拆迁，合同终止以后应该由胡红缨对原告作出相关的补偿，根据当时实行的城市房屋拆迁条例，另行租房的损失也不属于条例规定的拆迁补偿范围。原告对被告提交的证据质证认为：对证据一，三性无异议。对证据二，三性均有异议，没有原件，真实性有异议，该份证据的通知形式有异议，没有具体人员签收。对于5月4日的通知的证据三性均有异议，没有原件，真实性有异议。送达的形式有异议，无人签收，且送达人的身份不明确。对于协议书的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，该份证据签订的面积为50.21㎡，实际上该门面的面积约65㎡，这就证实了房管所所有的门面面积只是50.21㎡。房管所反该部分门面实际租赁给了胡红缨，原告是从胡红缨处租赁了该部分门面。对于转账与本案无关。对证据三、对真实性无异议，对关联性有异议，不能达到被告的证明目的，据原告了解，这份拆迁协议是目前为止，完全没有支付给胡红缨任何拆迁款项，协议约定的产权调换的房屋也没有给予被拆迁人，因此，原告系从被拆迁人手里租赁的门面和房屋，也没有得到任何的补偿。且该份证据证实了胡红缨具有车站路27号62.06㎡，营业用房14.26㎡，这份证据从另外一方面证实，胡红缨是有车站路27号门面及房屋的所有权的，原告与胡红缨签订租赁合同是合法有效的。按照当时拆迁所适用的拆迁条例，被告应当与租赁人签订房屋拆迁安置补偿协议，当时至今为止被告从未与原告签订协议，也未对原告进行过任何补偿。对证据四，真实性无异议，从另一方面证明了原告实际租赁了该处的门面。对证据五，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该判决第7页在查明的事实中，清楚署名了2010年8月17日亿发公司所租赁一楼门面被强行腾空，此后十日三楼的房屋也进行了腾空，这是不争的事实，也是生效判决所所确认的事实，原告认为本案发生时适用的应该是诚实拆迁管理条例，拆迁人应当与被拆迁人以及房屋租赁人应分别签订房屋拆迁安置补偿协议，而被告在未与原告签订任何协议的情况下，强行对原告租赁的房屋进行了腾空和搬迁，且从未支付给原告任何补偿，违反了该条例的规定，即使现在生效的判决确认了解除其与被拆迁人的合同，亦不影响其应当向原告进行补偿的义务。本院对原、被告提供的证据综合认证如下：对原告提交的证据四、五、六、七、九三性均无异议，本院予以认定，对证据一，虽系复印件，但结合庭审查明的事实，以及原、被告对（2020）湘0302民初236号民事判决书中查明的事实无异议，本院对该证据予以认定；对原告提交的证据二，被告对真实性、合法性有异议，因该司法评估鉴定报告书委托机关系本院，且系专业鉴定机构作出的评估鉴定，故本院对该证据予以认定；原告提交的证据三、证据十一，被告对三性均有异议，经本案原审查，对证据的真实性予以采信，对关联性将结合全案进行综合认定；对证据八，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，本院对证据的真实性予以采信；对原告提交的证据十，系法院出具的材料，本院对证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据一、三、四、五真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信，对被告提交的证据二中，原告对协议书真实性无异议，本院予以采信，对两份通知及银行进账单，本院对真实性予以采信，对关联性将综结合全案综合认定。经审理查明：湘潭市雨湖区××路街道××路××号其中的50.18㎡为湘潭市雨湖房地产管理所（以下简称雨湖房管所）所有。1992年4月22日，雨湖房管所与湘潭市油漆美术工艺厂签订了《湘潭市公房租赁租约》，雨湖房管所将其在湘潭市雨湖区××路街道××路××号房屋（50.18㎡）租赁给湘潭市油漆美术工艺厂。2005年10月21日，湘潭市油漆美术工艺厂作出《关于湘潭市油漆美术工艺厂资产处置的分配方案》，该方案明确，该厂的厂址位于车站路27号，该厂现有固定资产四处，因诸多方面的原因，企业无法继续经营，面临破产倒闭，经全体职工大会集体讨论，一致通过，决定将湘潭市油漆美术工艺厂全部资产进行一次性处置，处置收入用于安置职工。胡红缨一次性完成出资。处置后，湘潭市油漆美术工艺厂四处房屋门面的所有权及使用权归胡红缨所有。2005年，在胡红缨出资购得湘潭市油漆美术工艺厂在车站路27号房产后，胡红缨将其出资购得及湘潭市油漆美术工艺厂租赁的雨湖房管所在车站路27号的房产一并租赁给亿发公司。房屋租赁合同约定：胡红缨、金继辉、张伟民将位于湘潭市××路××号××楼××室三间出租给原告亿发公司用于经营，临街门面面积约65㎡。办公室三间面积约80㎡。租赁期限自2005年11月1日止2015年10月31日，每月租金7000元。因实施建设项目，2009年4月13日被告福鑫公司(甲方)与雨湖房管所（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。协议约定被告福鑫公司以675700元的补偿价格拆除湘潭市雨湖房产管理所位于车站路27号门面。协议第七条明确约定：“1、房屋门面的装修及设施补偿由乙方（雨湖房管所）委托拆迁公司丙方与租赁户协商解决，按湘潭市当期评估价格（参考）执行，费用甲方（福鑫公司）负责……4、租赁户终止租赁关系的通知，由乙方自本协议签订后，当日下达通知第三方经营户……）”2009年4月22日至2010年1月26日，被告福鑫公司分三次支付了补偿款675700元。2009年11月4日被告福鑫公司（拆迁人、甲方）与胡红缨（被拆迁人、乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：乙方被拆迁房屋坐落在雨湖区××路××号，产权性质为私，该房屋合计建筑面积76.32㎡，其中住宅用房62.06㎡，营业用房14.26平方米，砖混结构。双方协定选择产权调换方式。甲方应付乙方房屋拆迁补偿安置费用共526661.26元，其中被拆迁房屋补偿金额460613.92元，附属设施及装饰装修补偿费24080.78元，临时安置补助费（过渡费）33135.36元，拆迁补助费1490.32元，其他补偿费7340.88元。乙方应付甲方安置房屋总额441560元。甲乙双方实行产权调换结算后甲方应付乙方差价款85101.26元。该协议尚未履行。2008年10月29日，因雨湖房管所就其在车站路27号的房产与福鑫公司达成拆迁协议，该所向湘潭市油漆美术工艺厂发出《终止租赁关系通知》，并要求湘潭市油漆美术工艺厂、亿发公司腾出房屋。因实际租赁使用该房产的亿发公司未腾房，2010年福鑫公司以亿发公司为被告，向本院提起诉讼，要求亿发公司返还其占有的雨湖房管所在车站路27号的房屋。在诉讼过程中，福鑫公司提出了先予执行的申请，一审法院于2010年7月21日作出（2010）雨法民一初字第284-1号民事裁定书，裁定限亿发公司在2010年7月31日之前将湘潭市××路××号门面腾空，并返还给福鑫公司。因亿发公司在该裁定指定的期间内未履行，本院对此采取了强制执行措施，于2010年8月17日强行腾空了亿发公司租赁的车站路27号的一楼门面，亿发公司将其租赁的一楼门面整体都进行了搬迁，其中包含雨湖房管所名下的50.18㎡及其从胡红缨处租赁的一楼其余部分房产。此后十日左右，亿发公司亦主动腾空了其从胡红缨处租赁的三楼房屋。另查明，被告福鑫公司未与原告亿发公司签订拆迁安置协议。店面装修经鉴定价值为60825元。2008年8月30日原告亿发公司另行租赁赵瑞兰名下的位于雨湖区××路××号门面进行经营。2020年7月27日，湘潭市中级人民法院作出（2020）湘03民终965号民事判决书，解除胡红缨与福鑫公司于2009年11月4日签订的《湘潭市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。本院认为，1、本案应当适用《城市房屋拆迁管理条例》。《条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置。根据该条例第十三条第二款规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议”。如果房屋所有人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，为了保障房屋承租人的利益，《条例》第二十七条第二款进一步明确规定，对双方达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。本案中，被告福鑫公司在进行拆迁时，虽分别与被拆迁人签订安置协议，但均未与承租人订立安置补偿协议，违反了该条例的规定。结合在被告福鑫公司与雨湖房管所签订的城市房屋拆迁补偿安置协议书第七条约定可知对于房屋门面的装修及设施补偿，双方约定由雨湖房管所委托拆迁实施单位与租赁户协商解决，费用由福鑫公司负责。故被告福鑫公司应当补偿原告亿发公司房屋装修补偿款60825元。2、原告诉讼请求中，要求货品折扣削价损失58016元未提交充分证据予以证明，本院不予支持。3、要求支付另行租赁门面损失160000元，属于间接损失，本院不予支持。4、对于原告亿发公司主张的拆迁搬迁费、安置费、停产停业损失等费用共计100000元请求。结合被告福鑫公司与胡红缨于2009年11月4日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中被告福鑫公司统一补偿胡红缨安置补助费、搬迁补助费。虽然该协议已于2020年7月27日被湘潭市中级人民法院解除，但是根据法院生效文书中载明的“胡红缨作为先履行义务一方在自己没有履行合同义务时无权要求后履行合同义务的福鑫公司先履行合同义务并承担违约责任”内容可以看出，协议未履行的原因在于先履行合同义务的一方。因此，对于原告亿发公司主张被告福鑫公司补偿搬迁费、安置费等费用，本院不予支持。对于停产停业损失，虽然被告未提交证据证明此费用，但因拆迁确给原告亿发公司造成了一定损失，此费用被告福鑫公司在安置协议中也未与雨湖房管所、胡红缨进行协商，故本院酌情认定被告福鑫公司补偿原告依法公司停产停业损失30000元。5、对于原告亿发公司主张的判令被告福鑫公司支付强行终止合同赔偿金50000元，因此项目涉及政府拆迁，在原告亿发公司与胡红缨、金继辉、张伟民签订的房屋租赁合同第十条3.3款约定：在租赁期间，乙方（原告亿发公司）承租的门面被征收或被拆迁的，可以解除合同，但甲方（胡红缨、金继辉、张伟民）应按拆迁规定合理补偿乙方。故此项费用原告亿发公司应当向胡红缨、金继辉、张伟民主张。6、对于被告福鑫公司辩称原告亿发公司的诉讼请求已过诉讼时效的问题。因在被告福鑫公司向湘潭仲裁委员会对胡红缨拒绝腾房申请仲裁一案过程中，原告亿发公司向湘潭仲裁委员会申请参与仲裁，之后原告亿发公司又向本院提起诉讼。故对于被告福鑫公司的此项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告湖南福鑫投资有限公司在本判决生效后十日内向原告湘潭市亿发工贸有限公司支付房屋装修补偿款60825元、停产停业损失30000元，共计90825元。二、驳回原告湘潭市亿发工贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7870元，由原告湘潭市亿发工贸有限公司负担3870元，由被告湖南福鑫投资有限公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  苏 刚人民陪审员  罗建宇人民陪审员  吴桂香二〇二〇年十一月二十日法官助理罗贝书记员冯钊附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。