长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初3061号 原告：长春北湖科技园发展有限责任公司，住所地高新北区盛北大街3333号北湖科技园C2-2号。 法定代表人：喻专，总经理。 委托诉讼代理人：王健，公司员工。 委托诉讼代理人：娄宇，北京某（长春）律师事务所律师。 被告：吉林生物研究院有限公司，住所地吉林省长春市北湖科技开发区盛北大街3333号北湖科技园产业一期A8栋。 法定代表人：张凤华，董事长。 委托诉讼代理人：杨勉，吉林融达律师事务所律师。 原告长春北湖科技园发展有限责任公司（以下简称北湖科技园公司）诉被告吉林生物研究院有限公司（以下简称吉林生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，北湖科技园公司委托诉讼代理人王健与娄宇、吉林生物公司的委托诉讼代理人杨勉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 北湖科技园公司向本院提出诉讼请求：1.判令吉林生物公司向北湖科技园公司支付房屋租金1,257,476.00元(其中2020年1月21日应支付第三笔租金为632,174.00元，2020年1月21日应支付第四笔租金为625,302.00元，共计1,257,476.00元)；2.判令吉林生物公司给付北湖科技园公司逾期支付租金的违约金(第一笔自2019年7月21日起以632,174.00元作为标准，计算至实际给付之日止；第二笔自2020年1月21日起，以625,302.00元为标准，计算至实际给付之日止，截至2020年6月1日暂计算为141,153.4元)；3.判令吉林生物公司承担本案的诉讼费、律师费。审理过程中，北湖科技园公司增加一项诉请为：“判令吉林生物公司支付2020年7月31日至2020年8月15日期间的房屋占用费51,356.00元”。事实与理由：2018年8月15日，北湖科技园公司与吉林生物公司就长春北湖科技园一期A8栋房屋租赁事宜签订《物业租赁合同》。租期两年，自2018年8月1日至2020年7月31日。合同约定租金标准为1.05元/平方米/天，吉林生物公司应于2019年7月21日支付第三笔租金632，174元，2020年1月21日支付第四笔租金625,302元。同时合同14.2条约定吉林生物公司逾期付款，每逾期一日支付逾期款项万分之五的违约金。合同签订后，北湖科技园公司如约交付房屋。但吉林生物公司却即时履行付款义务，截至起诉之日，吉林生物公司尚拖欠北湖科技园公司第三笔及第四笔租金未予支付。另，2019年8月9日，依吉林生物公司申请双方签订《吉林生物研究院有限公司租金延期支付协议》，约定将应于2019年7月21日支付的第三笔租金调整为2020年1月21日前支付，原合同其他事项依约履行，如未能在此期间完成支付，则逾期违约金自2019年7月21日起算，按照原合同约定标准支付。综上，北湖科技园公司认为吉林生物公司未按照合同的约定支付相应款项的行为已经严重违反了合同的约定，北湖科技园公司依法享有要求吉林生物公司支付租金和违约金的权利，北湖科技园公司依据《合同法》《民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院。 吉林生物公司辩称，1.不同意支付租金和违约金，2015年北湖科技园现经理李唐到我司招商，当时谈到了关于北湖科技园的诸多政策，其中最关键的就是房屋补贴政策，当时在北湖科技园招商的简章上，明确的写明了给予3年的房屋补贴政策，因此我们根据该政策租赁了北湖科技园A区8栋3350平，入住后我们进行了装修，装修花了400万元，GMP净化200万元，投入全自动设备200万元，北湖科技园给补贴了两年的房屋租金，因为第三年没有补贴和疫情，企业一直停产，从2015年到现在我方一共交付了4年的房屋租金，欠付了一年的，按照当时的承诺应该补贴三年，所以造成了我们现在欠北湖科技园一年的房租；2.我们现在在A8房屋里还留有净化设备和设施200万元，全自动生产线两条，价值60万元，这些设备和净化条件均可以由下一个承租方重复使用，对此我方可以与北湖科技园公司协商处理，关于北湖科技园公司增加的诉请中2020年7月31日-8月15日的房屋占用费，因北湖科技园公司通知物业A8栋所有的车不准进出，物业所有的保安和物业经理也都知道此事，所以我方产品拉不出去。8月7日，我方给北湖科技园公司的李经理打电话说如果再不让我们进出，造成我方产品过期或损失，我方将向北湖科技园公司主张责任，李经理当时答应可以研究一下。8月9日，通知我们进车搬家，我们8月15日搬完了，故该期间的房屋占用费不应由我方承担。关于疫情期间租金减免的问题，2020年1月末疫情爆发以后，北湖科技园公司的母公司北京某集团股份有限公司是国有企业，按照党中央国务院的部署，对入住企业进行租金减免，之后北湖科技园公司按照北京某集团的指示发布了租金减免政策，当时确定的时间节点是在2020年1月1日之前不欠租金的住园区企业可以享受租金减免政策，根据双方签订的《吉林生物研究院有限公司租金延期支付协议》，双方同意将第三期租金支付时间调整为2020年1月21日，这就是说在2020年1月1日时吉林生物公司并不欠北湖科技园公司租金，只是租金支付时间没到，因此吉林生物公司理应享受租金减免政策，但是经吉林生物公司多次与北湖科技园公司单位负责人沟通，北湖科技园公司不同意减免，吉林生物公司认为北湖科技园公司作为国有企业，按照党中央国务院的部署减免租金是其社会责任，也是响应国家号召，无论本案如何判决，疫情期间的租金减免政策都应该兑现，我方请求法院予以考虑。 经审理查明：2018年8月15日，北湖科技园公司（甲方）与吉林生物公司（乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称合同）一份，约定甲方将长春北湖科技园产业一期A8栋出租给乙方用于科研办公，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日，用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为3,272.12平方米。 合同第四条第4.1租金标准约定：2018年8月1日至2020年7月31日，乙方缴付标准为1.05元／平方米／天。4.2.1约定：2018年8月15日，支付2018年8月1日至2019年1月31日期间租金632,174元；2019年1月21日，支付2019年2月1日至2019年7月31日期间租金621,866元；2019年7月21日，支付2019年8月1日至2020年1月31日期间租金632,174元；2020年1月21日，支付2020年2月1日至2020年7月31日期间租金625,302元。约定付款期限内，乙方未支付租金的，按本合同第14.2条款约定处理。 合同第六条6.4.1约定：当本合同到期时，乙方应于租赁期限届满日或之前将租赁物业归还甲方……。 合同第八条第8.1约定：租赁期满，甲方有权收回出租物业。如乙方有意续租，应在合同租赁期限届满前6个月向甲方提出书面续租意向，若双方达成续租意向，则至少在本租赁期限届满前3个月签订续租合同；若双方未能如期签订续租合同，视为乙方不再续租。 合同第十四条14.1约定：合同期限届满／合同被提前解除时，若乙方未能在本合同约定的时间内归还租赁物业，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期归还物业期间的占用费。占用费计算标准为合同解除当年租赁期的日租金的两倍。14.11约定：除本合同另有约定外，任何一方违反本合同的约定，致使守约方遭受经济损失时，守约方有权要求违约方赔偿因此所遭受的经济损失，包括诉讼费、律师费等维权费用。14.2约定：乙方逾期支付本合同约定的租金、承租保证金等各项费用的，每逾期一日，则应按照逾期之款项的万分之五向甲方支付违约金。该项违约金的计算方法为：以乙方欠付甲方相应费用为基数，按照每日万分之五的标准，自乙方应付之日起计算，直至乙方全数付清欠缴款项之日止。 合同第十五条15.1因出现自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震等，或因社会原因引起的，如战争、政府政策等，以及其他本合同不能预见、不能避免并不能克服的客观情况引起的不可抗力。任何乙方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。15.2约定：因迟延履行期间发生不可抗力，不能免除当事人迟延履行的责任。 另查明：2019年8月9日，北湖科技园公司（甲方）与吉林生物公司（乙方）签订《吉林生物研究院有限公司租金延期支付协议》一份，载明：“甲乙双方于2018年8月15日签订《吉林生物研究院有限公司物业租赁合同》（以下简称合同），标的物为长春北湖科技园产业一期A8栋。按照合同要求，乙方应于2019年7月21日前支付租金632,174.00元（租赁所属期为2019年8月1日至2020年1月31日），由于企业经营状况导致现金流紧张，乙方于2019年7月21日提交延缓支付该笔租金的申请书，具体内容参见附件。为更好的支持企业发展，双方协商一致调整租金支付时间，具体内容如下：1.甲方同意仅将乙方应于2019年7月21日前支付的租金632,174.00元调整为2020年1月21日前支付，原合同其他事项不变依约履行。如乙方未能在2020年1月21日前支付，则自2019年7月21日起算，按照原合同约定向甲方支付逾期付款违约金，承担逾期付款的违约责任。2.本补充协议未涉及原《租赁合同》的部分，依原《租赁合同》履行。3……。” 2020年8月15日，吉林生物公司撤离租赁场地，未按照《吉林生物研究院有限公司租金延期支付协议》约定的时间履行给付租金义务，尚欠北湖科技园公司2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金。 又查明：2020年2月21日，北湖科技园就疫情期间减免中小微企业租金发出《北湖科技园给予园区企业疫情期间租金减免通知》，载明：一、减免企业类型为：1.支持园区众创空间、孵化器、加速器在租民营企业租金减免，所属领域为生物医药、电子信息、智能创造、园区重点平台等；2.重点支持疫情期间生产各类防疫物资的企业；3.与园区签订正式《租赁合同》且入住的民营企业，合同周期在2020年1月至2020年6月未执行完毕的；4.原则上，欠租类、诉讼类租赁企业不适用于园区给予企业租金减免政策。二、……。三、考核节点、申报时间：1.对于欠租类、诉讼类租赁企业不给予租金减免政策，以2020年1月1日为欠租考核节点。2.支持未能获得申报租金减免的欠租企业清缴欠款后，申报园区租金减免政策。即在2020年1月25日吉林省启动I级应急响应起至应急响应取消期间，园区欠租企业交清租赁合同期内欠款后，可申报本次租金减免政策。 再查明：2020年6月4日，北湖科技园公司与案外人北京某（长春）律师事务所签订委托代理合同一份，约定北京某（长春）律师事务所指派娄宇律师为北湖科技园公司与吉林生物公司房屋租赁合同纠纷一案的第一审代理人，北湖科技园公司为此支付律师代理费为8,000元，北京某（长春）律师事务所为北湖科技园公司出具了增值税发票。 以上事实认定有北湖科技园公司提交的《物业租赁合同》《吉林生物研究院有限公司租金延期支付协议》《委托代理合同》、吉林增值税专用发票，吉林生物公司提交的《北湖科技园给予园区企业疫情期间租金减免通知》及当事人陈述在案佐证。 本院认为，北湖科技园公司与吉林生物公司签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护，双方亦应按照合同约定履行义务。吉林生物公司在北湖科技园公司交付案涉租赁物后，应按照《物业租赁合同》《北湖科技园给予园区企业疫情期间租金减免通知》约定的期限支付租金，逾期未能支付的，应承担继续履行、支付逾期付款违约金的违约责任。庭审中，吉林生物公司对欠付北湖科技园公司2019年8月1日至2020年1月31日期间租金632,174元、2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金625,302元（以上共计1,257,476元）并无异议，但辩称北湖科技园公司曾承诺给予三年租金的补贴，不同意支付租金及违约金。对此，北湖科技园公司不予认可，吉林生物公司亦未提交证据予以证实，故本院对该抗辩意见不予认可。另，吉林生物公司提出北湖科技园公司应按照《北湖科技园给予园区企业疫情期间租金减免通知》内容给予其租金减免政策，北湖科技园公司认为吉林生物公司属于2020年1月1日欠付租金的企业，不符合减免资格。吉林生物公司以《吉林生物研究院有限公司租金延期支付协议》已将其应于2019年7月21日前支付的租金的日期调整为2020年1月21日前支付，故其不属于2020年1月1日前欠付租金的企业。本院认为，据《吉林生物研究院有限公司租金延期支付协议》内容可知，北湖科技园公司给予吉林生物公司的宽限期并不意味着北湖科技园公司放弃对吉林生物公司逾期付款违约责任的主张，亦未改变吉林生物公司逾期付款的事实，故吉林生物公司据此要求按照减免通知减免租金无事实根据及法律依据，本院不予认可。 关于违约金的计算标准的问题：北湖科技园公司主张按照日万分之五计算违约金，明显高于其实际损失。另，结合2020年8月-10月全国银行间同业拆借中心三次公布的一年期贷款市场报价利率均为3.85%，该违约金标准亦高于2020年8月20日修正的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的一年期贷款市场报价利率的四倍，吉林生物公司亦提出对该违约金标准进行调整，故本院酌情调整为2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于北湖科技园公司诉请2020年8月1日至2020年8月15日期间房屋占用费的问题：据双方于《物业租赁合同》第十四条14.1约定，吉林生物公司应于合同届满之日2020年7月31日搬离租赁场地，返还租赁房屋。吉林生物公司未提出续租申请，亦未在约定期限搬离租赁场地，故应按照合同约定支付房屋占用费。现北湖科技园公司主张参照房屋租金计算房屋占用费51,536元（1.05元／平方米／天×3,272.12平方米×15天），具有事实根据及法律依据，本院予以支持。吉林生物公司辩称因北湖科技园公司阻止其进出导致无法搬家，不同意支付房屋占用费，但未提交证据予以证实，故本院对该抗辩意见不予认可。 关于北湖科技园公司主张律师代理费8,000元的问题：北湖科技园公司与吉林生物公司已于《物业租赁合同》第14.11中约定律师代理费的承担问题，北湖科技园的代理律师也实际参与了本案诉讼，且该律师代理费符合吉林省律师代理费收费标准，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告吉林生物研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付租金1,257,476.00元及逾期付款违约金（以632,174元为基数，自2019年7月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。以625,302元为基数，自2020年1月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。）； 二、被告吉林生物研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付房屋占用费51,536元； 三、被告吉林生物研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付律师代理费8,000元； 四、驳回原告长春北湖科技园发展有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,852元，减半收取计8,926元，由被告吉林生物研究院有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  王小磊 二〇二〇年十一月五日 书记员  于 硕