广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5206号原告：徐忠裕，男，1956年7月11日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。原告：邓伟强，男，1971年1月25日出生，汉族，住广东省广州市黄浦区。委托诉讼代理人：谢乐安，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾瑜，广东安国律师事务所实习律师。被告：广州市穗城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区南岸路18号广东新时代大酒店501室。诉讼代表人：黄荣钦，清算组组长。委托诉讼代理人：宋雯华，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天赐，广东广大律师事务所律师。原告徐忠裕、邓伟强与被告广州市穗城房地产开发有限公司债权人代位权纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员申婷婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐忠裕、邓伟强共同委托诉讼代理人谢乐安、王瑾瑜，被告广州市穗城房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋雯华、赵天赐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将坐落在广州市荔湾区龙津西路龙津花园紫荆阁3楼A1商场的房地产（建筑面积为500平方米）交付给两原告，并为两原告办理房屋产权登记手续；二、判令被告以房屋成交价3400000元为本金，从1999年12月31日起至交付房屋之日止，暂计至2020年5月13日，以银行同期利率6.21%计算，承担延迟交付房屋违约金约1000000元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1998年8月3日，案外人何秀莲与被告签订《房地产预售契约》，约定被告将坐落在荔湾区龙津西路龙津花园紫荆阁3楼商场的房地产（建筑面积500平方米）出售给何秀莲，成交价格为3400000元，被告于1999年12月31日前将上述房地产建成并正式交付给何秀莲，双方未约定办理房产证日期，若被告不能按期交付房产，每逾期一日，由被告给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。后何秀莲与两位原告因民间借贷纠纷诉至法院，双方达成调解协议，何秀莲同意将上述房产按评估的市场价值作价3965000元抵偿两原告欠款共计3417000元，超出债权的部分548000元由两原告退回给何秀莲。后两原告向清城区人民法院申请执行，并于2013年5月27日为上述房产办理预购商品房预告登记，但被告一直未交付上述房产。时至今日，被告逾期交房己过20年之久，目前被告正处于清算中。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第七十一条的规定，上述房产不属于破产财产的范围之内，被告应当交付给原告。综上所述，被告的行为己严重侵害到原告的合法权益，故原告诉至贵院，愿判如所请。被告辩称：房屋应当在竣工验收合格之后才能交付使用，目前案涉房屋未通过消防验收，未取得竣工验收合格证明，因此不具备交付条件。被告只能在案涉房屋交付之后才能为原告办理产权登记手续。原告在受让该债权后一直未向被告主张权利，被告认为原告主张债权的诉讼时效已过，而且债权转让需通知我方，即使要计算违约金也应该是公告期满才开始计算。原告主张按照年利率6.21%主张违约金缺乏事实和法律依据，利率应当按照现有的LPR3.85%来计算。经审理查明：1998年8月3日，案外人何秀莲（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（编号：市管契字第95006653号）及附件一、附件二、附件三，约定：甲方将广州市荔湾区龙津西路龙津花园紫荆阁3楼A1商场的房地产出售给乙方，建筑面积500平方米，成交价格为340万元，甲方应于1999年12月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方。甲方不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金，预售后的房地产需转让的，要到广州市房地产交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利亦未随之转让；等等。合同签订后，何秀莲向被告支付了全部购房款340万元，被告向何秀莲开具了购房发票。被告未将案涉商铺交付给何秀莲。2011年两原告向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求何秀莲归还借款340万元及利息，清远市清城区人民法院于2011年11月16日作出（2011）清城法民初字第3865号民事调解书，经该院主持调解，当事人达成如下协议：何秀莲欠两原告借款人民币本金340万元定于2011年11月18日前一次性付清；案件受理费34000元，减半收取17000元由何秀莲负担。该调解书生效后，两原告申请强制执行，清远市清城区人民法院于2012年1月12日作出（2012）清城法执字第16-2号执行裁定书，裁定如下：一、确认申请执行人邓伟强、徐忠裕以评估价值3965000元之价格接收被执行人何秀莲位于广州市荔湾区龙津西路龙津花园紫荆阁3楼A1商场作以物抵债（市管契字第95006653号），超出债权部分548000元由申请执行人退回给被执行人。上述商场的所有权自本裁定送达申请执行人邓伟强、徐忠裕时起转移。二、解除对被执行人何秀莲位于广州市荔湾区龙津西路龙津花园紫荆阁3楼A1商场的查封(市管契字第95006653号)。三、申请执行人邓伟强、徐忠裕可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2012年1月16日，何秀莲向两原告出具《收据》，确认收到原告补偿款548000元。2012年2月21日，何秀莲向广州市地方税务局契税证管办公室缴纳案涉商铺契税102000元。同日，两原告缴纳案涉商铺契税118950元及印花税1983元。2013年5月27日，两原告办理了案涉商铺的广东省房地产预告登记证明（粤房地预登穗字第××号）。被告至今仍未交付案涉商铺给两原告。上述事实有原告的当庭陈述及其提交的房地产预售契约、（2012）清城法执字第16-2号执行裁定书、协执文书收件回执、广东省房地产预告登记证明、（2011）清城法民初字第3865号民事调解书、发票、广州市个人名下不动产登记结果查询等证据证明。本院认为：何秀莲与被告签订的《房地产预售契约》及附件一、附件二、附件三是当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。何秀莲已依约向被告交纳全部购房款，相应也享有请求被告按合同约定交楼的权利。原告通过转让承继了上述《房地产预售契约》的相关权利和义务，并于2013年5月27日办理了《广东省房地产预告登记证明》，可视为自该日起将案涉商铺的转让情况通知了被告。现被告未按约定向原告交付案涉商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。因合同中约定的违约金为按日计算，原告于2020年5月15日向本院提起诉讼，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，逾期交房违约金应从两原告主张之日倒推三年即2017年5月16日起计算。鉴于案涉商铺何时满足交房条件仍属于待定状态，本院在本案中暂计至本判决生效之日止，至于本判决生效之日以后的逾期交房问题，两原告可与被告依法另行解决。关于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定的每逾期一日按案涉商铺总价款1‰的标准计算过高，原告主张以银行同期利率6.21%计算亦依据不足，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且违约金应以本金340万元为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。关于案涉商铺的交付及办理产权登记问题，因案涉商铺尚未完成竣工验收，现不具备办理产权登记手续的条件，故对原告诉请要求被告交付案涉商铺及协助办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市穗城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告徐忠裕、邓伟强支付从2017年5月16日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交房违约金（违约金以340万元为本金，自2017年5月16日起计至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至发生法律效力之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，违约金应以本金340万元为限）；二、驳回原告徐忠裕、邓伟强的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由被告广州市穗城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十一月二十七日书记员  龙滋霖曾芳