广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14493号原告：黄树桂，男，1962年8月7日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：冯倩雯，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成允，广东君直律师事务所实习人员。被告：陈健钊，男，1982年10月10日出生，汉族，住广州市番禺区。原告黄树桂与被告陈健钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄树桂的委托诉讼代理人冯倩雯，被告陈健钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄树桂向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告、黄树金与被告双方之间成立的房屋买卖合同关系无效；2.请求判令被告向原告和黄树金返还购房款共计290000元；3.请求判令被告向原告和黄树金赔偿涉讼房屋装修费用损失50000元及利息损失暂计为46591.64元（自2016年4月13日起至退回全部购房款之日止，暂算至2019年11月30日，以同期银行贷款年利率4.75%计算）；4.请求判令被告负担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告明确上述第1、2、3项诉讼请求为：1.请求确认原、被告双方之间成立的房屋买卖合同无效；2.请求判令被告向原告返还购房款100000元；3.请求判令被告向原告赔偿涉讼房屋装修费用损失25000元及利息损失（自2016年4月13日起至退回全部购房款之日止，以100000元为本金，以同期银行贷款年利率4.75%计算）。事实和理由：2014年，原告和黄树金经亲戚介绍找到被告（系原告的远房亲戚）打听是否有独栋的房产出售，被告告知原告和黄树金其名下刚好有一栋位于广州市番禺区洛浦街××巷××号的独栋两层楼房（以下简称涉讼房屋）出售，并向原告和黄树金承诺包办房屋过户的手续，售价为570000元。原告和黄树金基于对被告及介绍人的信任，认为既然被告包办过户手续，就同意购买。后经双方协商一致后约定：1.被告将涉讼房屋出售给原告和黄树金，售价为570000元；2.因原告和黄树金共同购买涉讼房屋，被告要求原告和黄树金分别支付购房订金100000元，即共计200000元；3.由被告包办涉讼房产的过户手续。因被告与原告、黄树金系亲戚关系，被告同意原告和黄树金于2015年5月1日先行搬进涉讼房屋居住，原告和黄树金入住后对涉讼房屋进行装修，支付装修费用50000元。双方达成一致约定后，原告以女儿黄艮红的名义通过银行转账的方式向被告支付购房订金100000元，黄树金以女儿黄丽琼的名义通过银行转账的方式向被告支付购房款共计170000元（含订金100000元）。但当原告和黄树金向被告提出要求签订合同以及出具收据时，被告均以各种理由拒绝两原告的要求，后经双方的亲戚多次居间协调，被告才向原告和黄树金出具对应的收据。2016年底，原告和黄树金多次向被告要求尽快办理过户手续，被告均以工作繁忙、出差等理由拖延办理。后原告经了解才知道农村宅基地是无法过户给村集体以外人员的，被告并没有能力搞定过户手续，才知上当受骗，此后，原告和黄树金多次要求被告退钱，但被告均拒绝协商，并扬言要将涉讼房屋另卖他人，并告知原告和黄树金涉讼房屋系被告叔叔所有，并非被告所有，起诉被告也没有用。直至今日，被告均拒绝任何沟通及退款。综上，原告认为，被告以承诺办理过户、涉讼房屋为其所有骗取原告和黄树金支付购房款的行为属合同欺诈行为，被告存在重大过错。此外，因涉讼房屋为农村集体宅基地自有房屋，依法禁止向村集体以外人员出售。被告向原告和黄树金出售涉讼房屋的行为已违反了法律的强制性规定，根据《合同法》《民法总则》等相关法律规定，双方建立的事实房屋买卖合同应属无效，被告应依法返还原告所支付的购房款项100000元，并承担因此导致原告发生的经济损失。为此，原告根据我国《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈健钊辩称：1.本案原告主体不适格。原、被告双方并无签订合同也不存在买卖，因此原告提出的诉求并不成立，不能作为原告对被告提出任何诉求。因本案原告不适格，请法院依法驳回起诉。2.本案中诉求由为“装修赔偿”，房东并没有要求承租人装修房子一事，被告不应承担责任。3.就本案提出的利息损失，被告有异议。在此案中并无签订合同也不存在买卖，因此在本案中被告不应承担任何的责任，更不应承担所谓的连带责任。综上所述，本案原告既不适格，被告也没有过错，因此被告不应就本案的诉求承担任何责任，故此恳请法院依法驳回原告的起诉。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2014年12月5日，陈健钊出具《收据》（NO.105461），确认收到黄树金付购房订金款150000元。2015年11月22日，陈健钊出具《收据》（NO.105460），确认收到黄树桂付购房订金款100000元。2016年4月12日，陈健钊出具《收据》（编号：8815062），确认收到黄树金用银行卡汇来的购房款20000元。2019年11月12日，黄树桂、黄树金以其方与陈健钊就涉讼房屋建立的房屋买卖合同关系无效要求陈健钊返还购房款为由，诉至本院，要求解决。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋位于广州市番禺区洛浦街××巷××号，系独栋两层房屋，涉讼房屋没有被查封或抵押；双方并确认陈健钊收到黄树桂、黄树金支付的款项共计270000元，其中包括黄树桂支付的100000元。双方对于以下问题存在争议：一、针对涉讼房屋的权属登记情况。黄树桂、黄树金称其方对涉讼房屋的面积和权属情况不清楚，涉讼房屋没有办理产权登记，其方也没有查询到相关登记情况，故无法核实，但陈健钊曾向其方说涉讼房屋是其叔叔所有，并非是其父亲所有。陈健钊则表示涉讼房屋所在的土地证上是其父亲的名字，但其没有看过证件；涉讼房屋面积大概70-80平方米，是其父亲很久之前建设的，其也没有看过房产证，不清楚是否有报建或登记在何人名下。二、双方当事人就涉讼房屋建立何种法律关系及相关的效力问题。黄树桂、黄树金主张与陈健钊就涉讼房屋建立的是房屋买卖合同关系，其二人是分开购买涉讼房屋的，其中黄树金购买一楼，黄树桂购买二楼；根据陈健钊出具的三份收据，明显写的是收到其方和黄树金支付的购房款的字眼，从银行流水中也看出黄树金通过其女儿黄丽琼将款项转账给陈健钊时备注了是购房款等字眼，以上能够证明当时黄树桂、黄树金向陈健钊支付款项是基于购买涉讼房屋的购房款；其方支付相关款项后，多次要求陈健钊签订书面房屋买卖合同，但陈健钊一直拒绝签订；涉讼房屋没有进行登记，根据陈健钊的陈述，涉讼房屋是农村宅基地，属于集体所有，依法不能进行市场流转，而其方二人均非当地村村民，所以没有受让的权利，故双方就涉讼房屋建立的房屋买卖合同关系因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。黄树桂、黄树金对此提交了3份收据、银行流水明细拟证实其上述主张。陈健钊对上述证据的真实性予以确认，但表示收据是其妻子书写的，其当时只看了金额并在上面签字，其妻子错将租赁款写成购房款；双方就涉讼房屋建立的是房屋租赁合同关系，是口头达成的租赁协议，2014年12月开始其将涉讼房屋出租给黄树桂、黄树金，其将一层租给黄树金，二层租给黄树桂，口头约定两层的租期均为2014年12月至2020年3月，租金均为1780元，其与黄树金签订了《和解协议书》，但没有和黄树桂签订书面的协议。陈健钊并提交了一份其与黄树金签订的《和解协议书》，拟证明黄树金确认双方是租赁关系，黄树金同意其已付款项扣除租金后，剩余部分由陈健钊分期退还给黄树金。该《和解协议书》将陈健钊列为甲方，黄树金列为乙方，签订日期载明2020年3月25日，内容为“经双方协商同意，双方租赁期已到；乙方提出将减去租房款（2014年12月至2020年3月止，合计：64个月1780元租金，共113920元）；双方决定将已付款减除去房租，甲方将剩余的56080元分三年退还给乙方；2020年12月前退还20000元，2021年12月退还20000元，2022年退还16080元，此协议为双方同意自愿定下具法律效力，双方诚信执行，双方同意取消本次租赁，双方不追究任何责任，不诉讼不反悔，签订日起归还房屋的使用权，乙方保证不损坏该房屋等，否则乙方实属违约，甲方有权没收已付款及收回该房屋。”黄树桂、黄树金认为虽然陈健钊主张其与黄树金支付的是租金，但在承租前支付一大笔租金是不符合常理的，其方不确认陈健钊所陈述双方是租赁关系的主张；陈健钊提交的《和解协议书》不是一份租赁合同，根据协议书的内容只是针对相关款项协商如何处理的相关约定，无法证明陈健钊所称与其方二人是租赁关系的事实；确认协议书上黄树金签名的真实性，但不确认陈健钊的证明目的，首先，该协议书系在本案起诉后即2020年3月25日，陈健钊与黄树金就本案的纠纷事宜达成的和解方案，并非双方在2014年12月支付购房款签订的租赁合同，无法证明双方于支付购房款时就达成租赁涉讼房屋的合意；其次，黄树金没什么文化，认识的字也不多，该和解协议书是陈健钊出具给黄树金签订的，黄树金只想着拿回部分的钱，无法完全理解协议内容及法律后果，系陈健钊为了免除本案的退款责任而故意制作的合同内容；再次，因黄树金购买的是涉讼房屋的一层，黄树桂购买的是涉讼房屋的二层，黄树桂与黄树金的诉请能独立区分，无论黄树金系放弃权益还是撤销，均系黄树金自己的行为，与黄树桂无关。三、黄树桂、黄树金对涉讼房屋的使用情况。黄树桂、黄树金称二人是分开购买涉讼房屋的，黄树金购买一楼，黄树桂购买二楼，2014年12月支付款项后，陈健钊允许其方进行装修，交付时涉讼房屋属于半毛坯的简陋两层自建楼房，所以其方在2014年12月至2015年5月期间自行进行了房屋内墙壁的粉刷、安装窗户、铺地板瓷砖等装修，2015年5月装修完毕其方进入涉讼房屋开始居住；黄树金现在仍在房屋内居住，黄树桂及家人2020年2月已经搬离，故主张要求陈健钊赔偿涉讼房屋的装修费用，由于是其方自己装修的，所以无法提供相关证据。黄树桂、黄树金还提交了录音光盘手机截图拟证明2016年起因其方的母亲住院及黄树桂生病等原因，多次找陈健钊退回购房款，但陈健钊拒绝，陈健钊要求支付房屋使用费按照3000元进行扣减，陈健钊说其方不买涉讼房屋，故陈健钊有权不退钱，因双方协商不成，所以无法退款；以及提交了报警回执，拟证明2020年3月25日，陈健钊还携带4、5人到黄树桂在肇庆市的家中威胁要求黄树桂撤诉，后家属报案。陈健钊确认录音真实性，但表示其只是顺路去探望黄树桂，并没有进行威胁；其不清楚黄树桂、黄树金是否对涉讼房屋进行了装修，2014年12月其向黄树桂、黄树金交付涉讼房屋居住，黄树桂居住至2020年3月搬离，而黄树金因与其签订了和解协议故其允许继续居住。庭审结束后，黄树金撤回对陈健钊的起诉，本院以（2019）粤0113民初14493号之一《民事裁定书》裁定准许黄树金撤诉。本院认为，针对双方就涉讼房屋建立何种法律关系及相关的效力问题。根据黄树桂提交的银行流水、收据显示，部分银行流水中交易摘要显示为“购房款”，收据内容亦载明“购房订金款”“购房款”，与黄树桂主张双方就涉讼房屋建立的是房屋买卖合同关系相印证。陈健钊虽然抗辩称双方应为房屋租赁合同关系，并称收据内容是其妻子误写，其当时只是看了金额并签上名字，明显有悖于常理，且陈健钊作为完全民事行为能力人，理应对自己所作出的民事行为负责。陈健钊提交的《和解协议书》虽确为其与黄树金所签订，但该协议系在本案提起诉讼之后所签署的，无法证实陈健钊与黄树桂、黄树金在此之前已达成租赁涉讼房屋的意向，而且根据本案庭审中双方当事人的陈述，黄树金、黄树桂实际各自承租或购买涉讼房屋的一层和二层，且支付款项亦是分开的，陈健钊对此开具的收据亦是分别针对两人各自开具的，故即使陈健钊主张的与黄树金之间就涉讼房屋一层达成租赁合同关系的情况属实，亦无法直接印证其与黄树桂就涉讼房屋二层也是建立租赁合同关系。除此之外陈健钊未能提交其它充分证据加以证实其主张，故对于陈健钊的上述抗辩意见，本院不予采纳。本院合理认定黄树桂与陈健钊之间就涉讼房屋建立房屋买卖的法律关系。对于涉讼房屋所在土地的性质以及涉讼房屋有否报建或产权登记的问题，陈健钊作为出卖方对此均未能予以举证证实，无论涉讼房屋所在土地是否为黄树桂所主张的宅基地，亦或者属于耕地等农村集体土地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，包括不得出让、转让或者出租给本村村民以外的居民或村民作宅基地使用。陈健钊将涉讼房屋二层转让给非涉讼房屋所在村村民的黄树桂，违反了法律、行政法规的强制性规定，黄树桂与陈健钊之间就涉讼房屋成立的房屋买卖关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，陈健钊应将收取了黄树桂的款项返还给黄树桂。黄树桂主张其已向陈健钊支付了购房款100000元，陈健钊对黄树桂所付款项并无异议。因此，陈健钊应向黄树桂退还购房款100000元。至于黄树桂主张陈健钊赔偿涉讼房屋的装修费用损失的问题，黄树桂未能提交相关证据证实其就装修涉讼房屋的损失情况，且考虑到黄树桂对于双方合同关系无效本身亦存在过错，故对于黄树桂的该诉请，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄树桂与被告陈健钊就位于广州市番禺区洛浦街西一村工业路十二村大街十巷4号房屋二楼所建立的房屋买卖合同关系无效；二、被告陈健钊应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄树桂返还购房款100000元；三、驳回原告黄树桂的其余诉讼请求。如被告陈健钊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4232元，由原告黄树桂负担1932元，被告陈健钊负担2300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  骆彦良人民陪审员  张晓琳二〇二〇年十一月三十日书 记 员  徐倩雯