广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0305民初18044号 原告：深圳市华亚美丽家物业管理有限公司,住所地深圳市福田区。 法定代表人：欧阳世洪，总经理。 委托诉讼代理人：郑扬明，男，1981年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。 委托诉讼代理人：吴嵩，广东诚公律师事务所律师。 被告：深圳市宏益嘉瑞创客商务服务有限公司，住所地深圳市南山区。 法定代表人：曹湛，总经理。 委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄莉，广东辰科律师事务所律师。 被告：深圳市宏益嘉瑞实业集团有限公司，住所地深圳市南山区。 法定代表人：吴健盈。 原告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司诉被告深圳市宏益嘉瑞创客商务服务有限公司（以下简称“宏益创客公司”）、深圳市宏益嘉瑞实业集团有限公司（以下简称“宏益实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑扬明、吴嵩，被告宏益创客公司委托诉讼代理人侯盛寿、黄莉到庭参加诉讼。被告宏益实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告宏益创客公司签订的《物业租赁代理合同》无效；2、确认原告与被告宏益创客公司、被告宏益实业公司于2018年2月8日签订《协议书》无效；3、判决被告宏益创客公司退还原告房屋保证金人民币100万元及利息人民币32854.17元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%暂算至2018年6月30日共计249天，具体以实际支付之日为准）；4、判决被告宏益创客公司退还原告入场费人民币100万元及利息人民币32854.17元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%暂计算至2018年6月30日共计249天，具体以实际支付之日为准）；5、判决被告宏益创客公司退还原告预付租金人民币130万元及利息人民币34991.67元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%暂计算至2018年6月30日共计204天，具体以实际支付之日为准）；6、判决被告宏益创客公司退还原告转让费85万元及利息人民币15589.24元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%暂计算至2018年6月30日共计139天，具体以实际支付之日为准）；7、判决被告宏益创客公司退还原告多支付的半个月租金人民币46万元及利息人民币15112.92元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%暂计算至2018年6月30日共计249天，具体以实际支付之日为准）；以上合计人民币4741402.17元；8、判决被告宏益实业公司承担连带责任；9、判决两被告承担本案的诉讼费和保全费。事实和理由：2017年9月27日，原告与初宏东（被告宏益创客公司实际控制人、被告宏益实业公司法定代表人）签订《鱼悦公寓项目承包经营订金协议》，第二日原告向被告宏益创客公司转账支付人民币50万元定金。2017年10月16日，原告与被告宏益创客公司签订《物业租赁代理合同》，约定：1、甲方将位于深圳市南山区物业，房间数量460套委托乙方独家代理出租管理；2、乙方作为租赁房屋代理人期间，定期向甲方支付同定租金；3、乙方对外租赁收取租金的标准及承租方的选择由乙方自行决定；4、为便于房屋出租，乙方有权以自己的名义和承租人签订租赁合同；5、乙方代理期限自2017年10月15日起至2018年10月31日，代理期满，本合同自动续约；6、房屋租金按每月2450元／套，月租金为人民币1127000元，免租期两个月；7、乙方向甲方预付200万固定租金；8、乙方向甲方支付50万元订金转为房屋保证金，且还需支付50万元保证金，支付首期半月租金人民币563500元及项目入场费人民币100万元。2017年10月24日，原告依据合同的约定向被告宏益创客公司支付剩余50万元租赁保证金，支付项目入场费100万元，支付租金936524元（2017年12月15日至2018年1月15日租金）。后，2018年12月8日，原告与被告宏益创客公司签订《补充协议》，约定：1、第一年租金（2017-10-15至2018-10-31）按2200元／月／套计算；2、免租期不变，起租日期为2017年12月16日；3、原合同第十五条第2点，修改为：乙方提前向甲方预付人民币130万元租金用干抵扣第一年和第二年每月租金；4、第一年每月租金92万元，由于乙方2017-10-24提前预付首期租金936524元，两者差额为16524元，多付的差额将在下一期租金中扣除，即2018-1-15应付租金903476元。原告于当日向被告宏益创客公司转账支付预付租金130万元。后，双方因转租权问题发生纠纷，在与物业方深圳市富诺贝实业有限公司（以下简称“A公司”）沟通后，双方于2018年2月8日签订《协议书》，约定：1、甲方将甲方及被告宏益实业公司与物业方A公司签署房屋租赁合同及附属协议下的承租人权利义务转让给原告，乙方支付100万元转让费；2、本合同签订当日，乙方向甲方支付2018年1月15日至2018年2月14日租金人民币903476元，乙方在确认甲方将上述租金转给业主方后立即向甲方转账支付50万元受让费用，甲方在确认收到该受让费用后即向业主方发出鱼悦公寓承租人权利义务转让申请书并交给乙方，乙方在收到甲方转让申请后向甲方支付2018年2月15日至2018年3月14日租金人民币92万元；3、甲方协助乙方在羽毛球馆完成工商局股权变更手续后，乙方向甲方支付35万元受让费用，剩余15万元在甲方配合乙方与业主方变更主体后支付。协议书签订后，原告于当日向被告宏益创客公司转账支付2018年1月15日至2018年2月15日租金903476元。2018年2月9日，原告向被告宏益创客公司转账支付50万元首期转让费及2018年2月15日至2018年3月15日租金人民币92万元。2018年2月11日，原告向被告宏益创客公司转账支付第二期转让费35万元。后，原告要求两被告及初宏东配合原告与业主方签订变更租赁主体协议书，但两被告及初宏东一直不予配合，原告也才知晓本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证及房产证，同时，因两被告拖欠物业方一个月租金物业方A公司向其发出解除双方租赁合同通知，且两被告与物业方交租期限是每月1日至31日，原告向被告宏益创客公司多支付了半个月租金。在此情况下，原告要求两被告及初宏东退还原告支付的入场费、租赁保证金、预付租金、转让费及多支付的半个月租金，但两被告宏益创客公司直不予理会。综上所述，两被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明案件事实，支持原告诉讼请求。后，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告宏益创客公司签订的《物业租赁代理合同》；2、解除原告与两被告于2018年2月8日签订《协议书》；3、判决被告宏益创客公司赔偿原告房屋保证金人民币100万元；4、判决被告宏益创客公司赔偿原告入场费人民币100万元；5、判决被告宏益创客公司赔偿原告预付租金人民币102.4万元（扣减3个月276000元）；6、判决被告宏益创客公司赔偿原告转让费85万元；7、判决被告宏益创客公司赔偿原告中介费人民币100万元；以上合计人民币487.4万元；8、判决被告宏益实业公司承担连带责任；9、判决两被告承担本案的诉讼费和保全费。事实和理由：因原告一直要求两被告提供涉案房屋房产证或建设用地规划许可证，两被告一直提供不了，原告认为该涉案房屋没有房屋产权，故向贵院提起诉讼。后，原告向桃源房屋租赁管理所询问，被告知涉案房屋系有产权证明的。同时，涉案房屋业主A公司于2018年9月7日，因被告宏益实业公司一直未支付2018年2月份的租金及租赁合同项下的其他款项，向被告宏益实业公司出具《解除（房屋租赁合同）通知书》，要求被告宏益实业公司立即返还租赁房屋,并同时向原告出具《妥善解决“鱼悦公寓”违法转租事宜的通知书》，要求原告将全部租赁房屋腾空并交还A公司。综上所述，原告认为，两被告在与原告签订《协议书》，收取原告转让费人民币85万元及2月份租金（2018年2月15日至2018年3月15日）后，并未将2月份租金转交A公司，并私自扣留原告支付的2018年12月份半个月租金，致使业主方A公司向被告宏益实业公司出具《解除通知书》，导致原告被A公司清场，两被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据相关法律法规的规定，特向贵院提起申请，望予准许。 被告深圳市宏益嘉瑞创客商务服务有限公司辩称：我方认为应当驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，原告提出的解除物业租赁代理合同，根据双方在2017年10月16日签订的物业租赁代理合同，双方按代理合同在履行至2018年2月8日的时候，双方重新签订的一个协议书，被告宏益创客公司将承租的涉案物业的权利和义务转给了原告，双方另行签订协议书，至此，双方签订的物业租赁代理合同已经解除，代理合同里面的权利义务已经终止，因此，原告提出来的第一诉讼请求已经不存在了，应当予以驳回。第二，原告提出解除跟两被告签订的协议书，根据协议的内容，原告是与被告宏益创客公司签订的协议书，签订协议的内容已明确原告知晓被告宏益创客公司与A公司方签订的房屋租赁合同中的权利义务全部转让给了原告享有，也即原告知晓被告宏益创客公司与A公司签订的房屋租赁合同是至2018年10月31日到期。原告在履行涉案物业的管理和出租业务至2018年10月31日已经完成双方的合同，已经完全按照协议履行，因此原告提出解除该协议与事实不符，请求予以驳回。综上，原告提出的诉讼请求三至九，应当予以驳回，双方签订的合同已经履行完毕，原告没有任何理由提出要求被告方赔偿其相应费用。根据法律用语，赔偿是有过错的，才应承担赔偿责任，但双方在履行过程中，被告并没有过错，原告也知晓合同的相应权利义务，因此，原告提出的诉讼请求于法无据，请求依法驳回。 被告深圳市宏益嘉瑞实业集团有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月27日，被告宏益创客公司（甲方）与原告（乙方）签订《鱼悦公寓项目承包经营订金协议》，针对甲乙双方就深圳市南山区XX公寓的整体承包经营项目的基本条件、基本费用等达成协议，并载明乙方表达项目合作签约意向，支付甲方该项目订金伍拾万元，项目正式合作协议签定后，该订金转换为乙方需支付给甲方的项目转介费，若因本协议未涉及到的其他条件因素或乙方不满意甲方与业主方的合同连约条款而导致双方合作协议签订不成功，甲方需在接到乙方通知后3个工作日内如数退还乙方支付出订金伍拾万元整。 2017年10月15日，深圳市富诺贝实业有限公司（甲方，出租人）（以下简称A公司）与被告宏益实业公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：承租房屋为位于深圳市南山区共计460套的房屋；房屋用途：本合同项下的承租房屋仅用于乙方员工（含乙方关联公司）居住，若因乙方管理需要而需与其关联公司签署转租、分租协议的，需经甲方书面同意；乙方无论将承租房屋转租、分租给任何一方，乙方均为本合同的当然履行主体，本合同约定的甲乙双方的权利和义务不以乙方转租而变更。承租期为自2017年10月15日至2018年10月31日止，合同租期届满或续租后每届满一年，若未发生合同约定终止的情形则合同自动续期一年；该房屋每套每月租金为人民币1900元，该房屋每月租金共计874000元，支付周期为：分期月付（押一付一）。租金金额仅包含该房屋出租赁费用；本合同租金计收起始日为：2017年11月15日；首期租金及押金应于2017年10月31日之前支付，以后每期租金乙方应于当月10日前支付；及其他内容。 2017年10月16日，被告宏益创客公司（委托方）与原告（管理方）签订《物业租赁代理合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区物业的房屋（以下简称租赁房屋），房间数量:460套，房屋用途为住宅，委托乙方独家代理出租管理，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关杈利；房屋来源以业主方提供给甲方的产权证明为依据；1.甲方将该租赁房屋独家委托给乙方全权管理，委托管理的内容包括对外出租和收取租金，水电等租赁相关事宜；2．乙方作为租赁房屋代理人期间，定期向甲方支付固定租金；3.无论房屋出租与否，实际出租租金高低与否，乙方均需按合同约定定期支付甲方固定租金；4．乙方对外租赁收取租金的标准及承租方的选择均由乙方自行决定；5.为便于房屋出租，乙方有权以自己的名义和承租人签订租赁合同；6.乙方通过资源整合和专业化优势，为甲方提供一条龙的服务：包括咨询、出租、管理、代收租金、代缴费用、费用监管、退房结算等专业服务。乙方代理租赁期限自2017年10月15日起至2018年10月31日；代理期满，本合同自动续约，租金涨幅最高不超过原业主月租金的3%，甲方固定月租金收益不变，乙方承担原业主租金涨幅，具体以甲方与原业主的涨幅金额为准，若业主的和金涨幅超过3%的，超出部分由甲方承担；在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋保证金1000000元，合同终止甲方需无息如数退还，退还房屋保证金按业主方退回甲方账户到账为准但不得超过合同终止日的30个自然日；乙方管理甲方租赁房屋，甲方提供相应免租期给乙方（即免收固定租金回报期），免租期天数按自然月计算，并设在每年的首月，免租期后甲方收取固定租金回报。乙方付租方式为月付的，付租时间为每月1日；合同期问乙方向支付固定租金为人民币2450元每套，合计为人民币1127000元每月，每月租金包含100元／套管理费及服务费在内。免租期为贰个月。第一年，免租期60天，免租期后2017年12月15日至2018年10月31日，租金每月为1127000元；在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝；甲方承诺向乙方提供的房屋产权证明和本人身份证明真实有效、托管房屋没有产权纠纷且甲方有权处分，否则产生的法律责任和因此给乙方造成的全部损失均由甲方承担；乙方应按本合同规定，须按时向甲方支付固定租金；甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方影响乙方该物业的管理或承租人使用的，乙方有权随时单方解除合同；乙方延迟支付档期甲方固定租金回报达5个工作日，且在甲方催告后的5个工作日内仍未能纠正违约行为的，甲方有权随时单方解除合同；违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失；乙方向甲方支付人民币1000000元项目入场费；乙方提前向甲方预付人民币2000000元固定租金，此款项平分10.5个月在首年固定租金中抵扣，乙方验收全部房屋合格后预付此款项；合同签订后原乙方支付给甲方的订金人民币500000元转为房屋保证金，乙方还需支付房屋保证金尾款人民币500000元，支付首期半个月租金人民币563500元及入场费人民币1000000元；甲方需保证乙方正常行使房屋出租管理权，保证乙方入场后正常招租管理及经营。若业主不是因为政府拆迁而提前收回房屋，针对收回问题甲乙双方共同协商面对困难，共同解决其问题。若甲方不按合同支付业主租金，甲方需全额退回乙方支付的入场费壹佰万圆及退回乙方多支付的预付固定租金，并按50%承担乙方招租产生的中介费及清理住户产生的支付给住户的违约金；甲方需提供业主方书面同意甲方将该物业房源转租给乙方经营管理及转租、分租的文件；及其他内容。 2017年12月8日，被告宏益创客公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：双方同意第一年租金(2017-10-15至2018-10-31）调降为2200元／月／套，即每月总租金为人民币1012000元。第二年租金还是按2450元／月／套为起点，按原合同相关约定执行；乙方免租期不变，起租日期为2017年12月16日；将《物业租赁代理合同》中的“乙方提前向甲方预付人民币2000000元固定租金，此款项平分10.5个月在首年固定租金中抵扣，乙方验收全部房屋合格后预付此款项”修改为：“乙方提前向甲方预付1300000元租金，这笔租金分为两笔，分别从第一年和第二年的每月租金中抵扣。第一年总共抵扣966000元，平均10.5个月从租金中扣除，即每月扣除200元／套。扣除后每月乙方还需支付给甲方的租金为2000元／套，总月租金为2000*460=920000元／月。第二年总共抵扣334000元从12个月租金中扣除，即每月扣除27833元。如果第二年无论出于任何原因无法续约，甲方需一次性返回该款项给乙方。”；按上述计算规则，乙方在支付了预付租金1300000元后，第一年每月还需支付甲方920000元，由于在2017年10月24日，乙方已经提前预付了首月(2017-12-16至2018-1-15）租金936524元，两者的差额为936524-920000＝16524元，此多付的差额将在下一期租金中扣除，即2018年1月15日应付租金为920000-16524＝903476元；如果乙方单方面提出解约的，需提前2个月书面通知甲方，经甲方同意后合同解除，乙方所缴纳费用不退；及其他内容。 2017年10月24日，被告宏益创客公司出具三张《收据》，分别载明：“兹收到深圳市华亚美丽家物业管理有限公司交来鱼悦公寓2018年1月份部分租金人民币936524.00元，月租金实际应交人民币1127000.00元，尚欠租金金额人民币190476.00元，尚欠租金金额待公寓全部验收交付后，从收取的预交租金中扣除。”、“兹收到深圳市华亚美丽家物业管理有限公司交来鱼悦公寓入场费人民币1000000元（大写：壹佰万元整），此入场费依合同约定执行。”、“兹收到深圳市华亚美丽家物业管理有限公司交来鱼悦公寓房屋保证金人民币1000000元（大写：壹佰万元整，其中原定金50万转为房屋保证金，本次实收50万元，共计房屋保证金100万元）”。原告还提交相应电子回单予以佐证其已履行应尽的付款义务。被告宏益创客公司对上述证据均予以认可。 2018年2月8日，被告宏益创客公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，载明：甲乙双方于2017年10月15日就深圳市南山区“鱼悦公寓”（以下简称“该房屋”）的租赁代现事宜签署《物业租赁代理合同》，于2017年12月8日签署《补充协议》（以下简称“原合同及补充协议”）。现经过双方的友好协商，就原合同和补充协议的后续履行达成如下约定，原合同及补充协议与本协议不一致的，以本协议约定为准。1、甲方将甲方及宏益实业公司与业主方（A公司）签署房屋租赁合同中所享有的鱼悦公寓的460套公寓即合同编号为ＹＹＳＺ2017-1XX5主合同及附属协议项下的承租人租赁权利义务转让给乙方享有，乙方须向甲方支付人民币100万元作为受让费用。2、本合同签订后当日，乙方先向甲方支付2018年1月15日-2018年2月14日租金人民币903476元，乙方在确认甲方将上述租金转给业主方后即刻向甲方转账支付50万元受让费用（原合同中约定的租金账户），甲方在确认收到该受让费用后即向业主方（A公司）发出鱼悦公寓的承租人权利义务转让中请书（以下简称“转让申请”）并交给乙方。乙方在收到甲方的转让中请后即刻向甲方原租金收款账号转账支付2018年2月15日-2018年3月14日租金人民币920000元。甲方在确认上述租金收到后保证转给业主方。甲方协助乙方在羽毛球馆完成工商局股权变更手续后，乙方向甲方原租金收款账户转账支付35万元受让费用。剩余人民币15万元受让费用，在甲方配合乙方与业主方变更主体后（以乙方与业主方签署协议为准）当日向甲方原租金收款账户转账支付。3、本协议签署后甲方须协助乙方与羽毛球馆签订乙方受让甲方在羽毛球馆的股权及分红收益权的协议，乙方享有羽毛球馆开业之日起第21个月或第26个月及以后的20％的分红收益权（具体以羽毛球馆收回成本为准，最短20个月收回成本，最长25个月收回成本），同时，乙方享有公司章程规定的股东权利（包含分红收益权、查阅经营、财务报表权利），但不参与羽毛球馆的经营管理。4、本协议签署并且乙方受让鱼悦公寓后，因甲方及深圳市宏益嘉瑞实业有限公司修建羽毛球馆向第三方承诺提供公寓配套及承担的义务，对乙方不发生法律效力，乙方仅享有羽毛球馆20％的股东权益，不向第三方承担任何义务，甲方及深圳市宏益嘉瑞实业有限公司应配合乙方与羽毛球馆达成受让甲方羽毛球馆股东权益的协议。5、若业主方同意将甲方及深圳市宏益嘉瑞实业有限公司租赁权利变更为乙方后，业主方向乙方出具租赁保证金收据的同时乙方须向甲方交回租赁保证金收据原件。6、若2018年3月31日前业主方不同意将甲方及深圳市宏益嘉瑞实业有限公司租赁权利变更至乙方，本协议约定第1款约定的受让费用降为人民币85万元，且甲方及深圳市宏益嘉瑞实业有限公司对业主方享有的权利义务由乙方代为履行，即乙方就承租鱼悦公寓460套房屋的租金标准按2000元／月／套于每月10日前向甲方缴纳（物业水电等费用也按时向甲方缴纳），甲方收到该费用后须立即向业主方缴纳（节假日自然顺延）并将缴费银行回单交至乙方，与之相对应甲乙双方的押金也调整为92万元。甲乙双方须将100万元押金收据更换为92万元，8万元押金差额归甲方所有，乙方无权主张。甲方向乙方出具租金支付由乙方转付业主方的账户及说明，如业主方同意，则租金管理费由乙方直接转付业主方，如业主方不同意，则乙方将租金于每月10日前准时支付至甲方。乙方在履约过程中的任何问题由乙方自行协调解决，乙方不得以履约问题向甲方拒付或迟付租金。甲方若因乙方履约问题导致被业主方追责，所有损失均可全部向乙方追偿。7、本协议签署且各方均已履约后，原合同和补充协议即终止，双方均不得再依据原合同及补充协议相关内容提出异议；及其他内容。 同日，宏益实业公司向A公司出具《申请书》，载明：我司因管理需要，特向贵司发出申请：申请将我司在房屋租赁合同中的全部承租人变更为深圳市华亚美丽家物业管理有限公司，由深圳市华亚美丽家物业管理有限公司与贵司重新签署《房屋租赁合同》。 2018年9月17日，A公司向被告宏益实业公司出具《解除通知书》，载明：贵司与我司分别于2017年10月15日、2017年10月16日就鱼悦公寓房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《公寓服务协议》，约定了贵司承租租赁房物的相关事宜。根据贵司的申请，贵司与我司就租赁房屋改造及分组、转租给贵司的关联方相关事宜于2017年10月31日签订了《关于变更之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定贵司可将租赁房屋转租、分租给其关联公司的员工。据我司了解，租赁房屋实际使用人并非贵司及其关联方的员工，违反了《租赁合同》的关于转租的约定，我方可以解除《租赁合同》，另我司三次发出《费用催缴函》后贵司仍拒不支付2018年2月份的租金及租赁合同项下的其他款项，我司亦可以解除《租赁合同》。综上所述，我司已于2018年8月22日向贵司发出了《收回房屋通知书》，要求贵司依约返还租赁房屋并结清租金及租赁合同项下的其他款项。然而，贵司在收到上述《收回房屋通知书》后，并未向我司作任何反馈，怠于履行租赁合同约定义务，拒不返还房屋且不予我司结清相关款项。现郑重通知贵司：1、我司与贵司签订的《租赁合同》、《公寓服务协议》以及《补充协议》于贵司收到本通知之日起全部解除，贵司应立即将所承租房屋按照租赁合同关于“租赁房屋的返还”的约定返还我司。贵司应在接到本解除通知之日按照租赁合同的约定与我司结清2018年未付租金、《租赁合同》终止前贵司未腾退房屋期间的租金及租赁合同项下的其他款项。及其他内容。 2018年9月17日，A公司向原告出具《妥善解决“鱼悦公寓”违法转租事宜的通知书》，载明：我司作为“鱼悦公寓”的出租方，与宏益实业公司签订了《租赁合同》，并约定租赁房屋仅用于宏益实业公司及其关联方居住。然而，据我司了解，租赁房屋实际使用人并非宏益实业公司及其关联方的员工，违反了《租赁合同》的关于转租的约定，我方可以解除《租赁合同》，另我司三次发出《费用催缴函》后宏益实业公司仍拒不支付2018年2月份的租金及租赁合同项下的其他款项，我司亦可以解除《租赁合同》。综上所述，我司已于向宏益实业公司发出了《收回房屋通知书》以及《解除通知书》，已正式解除《租赁合同》并要求宏益实业公司依约返还租赁房屋、结清租金及合同项下的其他款项。贵司作为宏益实业公司的关联方，在无转租权的情况下，将“鱼悦公寓”460套房屋作为商业公寓并转租给可宏益实业公司及员工之外的第三方人员（以下简称“小租户”），给我司造成了经济损失及商誉损失。现我司郑重通知贵司：1、我司与宏益实业公司签订的《租赁合同》已经解除，贵司作为宏益实业公司的关联方及租赁房屋的使用人，应立即将全部租赁房屋清空并返还我司。贵司在我司不知情且未经我司同意的情况下，将“鱼悦公寓”作为商业公寓运营与大量小租户签订了《租赁合同》，该等违法行为严重侵害了我司合法权益，请贵司在接到本通知书之日起立即妥善解决与小租户之前的法律纠纷及经济纠纷，将全部租赁房屋腾空并交还我司。及其他内容。 被告宏益创客公司称，宏益实业公司与A公司于2017年10月31日签订了《补充协议》，根据该协议约定，被告将涉案物业转租、分组给原告是经A公司同意的。为证明该主张，被告宏益创客公司提交了其与A公司签订的《补充协议》复印件，该《补充协议》约定：甲方同意将深圳市南山区红花岭工业南区四区一栋“鱼悦公寓”的临建全部铁皮房、公寓楼顶、铁皮房旁边房间（以下简称“该房屋”）等免费交付给乙方使用，使用期限与原合同的承租期一致；乙方可按照原合同标准相关条款对该房屋进行改造并投入商业使用；根据原合同的相关条款约定，乙方可与关联公司签署转租、分租协议，其中关联公司包括原告、被告宏益创客公司等公司；乙方承诺并保证上述公司为乙方的关联公司（关联公司即存在关联关系的公司），承租房屋至上述公司及员工等；如乙方或上述公司违反原合同及本补充协议的任何一项声明、承诺、义务等相关约定或对甲方造成任何损失的则由乙方及上述公司共同向甲方承担责任；及其他内容。 为证明原告因鱼悦公寓租赁事宜支付佣金人民币2005501.9元，其提交了佣金统计表、中国工商银行网上电子回单及招商银行交易流水等证据予以证明。被告宏益创客公司对该组证据不予认可，其认为这些是原告违反合同约定将涉案物业出租给其他人员而向中介支付的佣金，也正是由于原告的违法转租造成了原告没有和A公司续租的事实。 原告提交收款收据及电子回单，以证明被告宏益实业公司于2017年9月13日向A公司支付50万元定金。宏益创客公司对此予以确认。 被告宏益创客公司提交富诺贝付款明细及银行电子回单，以证明原告自2018年3月起就直接向A公司支付租金、水电费的事实，说明原告和A公司之间已经明确租赁合同的权利义务转移给了原告，如原告认为租赁合同中权利被损害，维权行为应向A公司主张。原告称系因两被告未向A公司方支付2018年2月租金以及多向原告收取了2017年12月的半个月租金，所以原告才不得已将租金、水电费直接支付给A公司。 庭审中，原告表示，当时签订《物业租赁代理合同》、《补充协议》及《协议书》时，两被告的实际控制人都是初宏东，涉案房屋是他们公司承租而来，通过被告宏益创客公司的名义转租给原告是为了规避风险，由于初宏东向原告提交了被告宏益实业公司与A公司签订的租赁合同，所以原告就与被告宏益创客公司签订了上述合同及协议。原告与被告宏益创客公司均确认原告自2018年3月起直接向A公司支付租金等费用。 本院认为，原告与被告宏益创客公司签订的《物业租赁代理合同》、《补充协议》及《协议书》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。 原告主张，在其向两被告支付2018年1月15日至2018年3月15日的租金后，两被告未按照《协议书》的约定将2018年2月1日至2018年2月28日租金支付给A公司，导致A公司解除其与被告宏益实业公司签订的房屋租赁合同，并要求原告返还房屋，两被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。本院认为，根据A公司出具的《解除通知书》及《妥善解决“鱼悦公寓”违法转租事宜的通知书》所载明的内容显示，A公司解除其与被告宏益实业公司所签订《房屋租赁合同》的原因有二：1、租赁房屋实际使用人并非被告宏益实业公司及其关联方的员工，违反了《房屋租赁合同》的关于转租的约定；2、宏益实业公司拒不支付2018年2月份的租金及租赁合同项下的其他款项。本案中，被告宏益创客公司在庭审中已确认收取2018年2月份的租金但未向A公司支付上述租金，且被告宏益创客公司在与原告签订《物业租赁代理合同》、《补充协议》及《协议书》时均未按照《房屋租赁合同》的约定就涉案房屋实际使用人进行限制，反而在《物业租赁代理合同》中约定“甲方委托乙方管理的内容包括对外出租和收取租金”、“乙方对外租赁收取租金的标准及承租方的选择均由乙方自行决定”、“为便于房屋出租，乙方有权以自己的名义和承租人签订租赁合同”等条款。故因《房屋租赁合同》的解除导致原告与被告宏益创客公司所签订的《物业租赁代理合同》、《补充协议》及《协议书》无法继续履行的主要过错在于被告宏益创客公司。但原告亦在庭审中称其已查看过被告宏益实业公司与A公司签订的《房屋租赁合同》，故其应当知晓《房屋租赁合同》关于转租的约定，但原告仍在与被告宏益创客公司签订的数份合同及协议中对转租事宜作出约定并实际将涉案房屋转租给其他小租户，故原告对于上述合同及协议未能正常履行亦存在一定过错。原告称其已于2018年11月3日被A公司强制清场，合同已事实上履行不能，原告主张解除《物业租赁代理合同》、《协议书》，于法有据，本院确认《物业租赁代理合同》、《协议书》于本案应诉材料送达至被告宏益创客公司之日（即2019年8月23日）解除。 合同解除后，被告宏益创客公司应将房屋保证金返还给原告。依据《协议书》约定，如A公司不同意将被告宏益实业公司的承租权利义务转让给原告，保证金应调整为92万元，8万元押金差额归被告宏益创客公司所有，原告无权主张。本案中，被告提交的证据不足以证明A公司已同意将《房屋租赁合同》中有关被告宏益实业公司所享有的承租人权利义务转让给原告，故依照《协议书》之约定，被告宏益创客公司应当向原告返还租赁保证金92万元。此外，《协议书》还约定转让费用降至85万元，且被告宏益创客公司及被告宏益实业公司对A公司享有的权利义务由原告代为履行。原告在庭审中陈述其系于2018年11月被A公司强制清场，而此时，被告宏益实业公司与A公司签订的《房屋租赁合同》约定的合同到期日2018年10月31日亦已届满。故本院认定，关于转让费85万所对应的项目已经履行完毕，故对于原告主张要求被告宏益创客公司返还转让费85万元的诉讼请求，不予支持。 根据《物业租赁代理合同》约定：“若甲方不按合同支付业主租金，甲方需全额退回乙方支付的入场费壹佰万圆及退回乙方多支付的预付固定租金，并50%承担乙方招租产生的中介费及清理住户产生的支付给住户的违约金”，结合本院查明的事实，本院确认被告宏益创客公司应当向原告退回入场费100万元及预付租金102.4万元（已预付的130万元扣减2017年12月至2018年2月的部分租金276000元）。关于中介费，因《物业租赁代理合同》中对此已有明确约定，且被告的违约行为势必给原告造成了一定的中介费损失，但本案中，原告仅提交了电子回单及银行流水，并不能充分证明上述证据中所载明的所有中介费均系由于被告宏益创客公司违约行为所产生的损失，故本院酌定被告宏益创客公司向原告赔偿中介费80万元。 本案中，被告宏益实业公司并非《物业租赁代理合同》、《补充协议》及《协议书》的合同相对方，原告要求被告宏益实业公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司与被告深圳市宏益嘉瑞创客商务服务有限公司签订的《物业租赁代理合同》及《协议书》于2019年8月23日解除； 二、被告深圳市宏益嘉瑞创客商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司返还房屋保证金92万元、入场费100万元及预付租金102.4万元； 三、被告深圳市宏益嘉瑞创客商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司赔偿中介费80万元； 四、驳回原告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费45791.61元，保全费5000元，合计50791.61元。原告已预交，由原告负担11775.65元，由被告负担39015.96元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  何珍珍 人民陪审员  郑玉璇 人民陪审员  夏华强 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  杨文玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。