山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初2895号原告：张旭钢，男。委托诉讼代理人：孙晓飞、侯婷，山西静庭律师事务所律师。被告：苗齐，男。原告张旭钢与被告苗齐租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭钢的特别授权委托诉讼代理人孙晓飞、侯婷，被告苗齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭钢向本院提出诉讼请求如下：1、依法判令被告将位于长治市潞州区南关锦绣司马小区XXX户房屋恢复原状后返还给原告；2、依法判令被告支付2020年1月1日至2020年7月5日期间的占房损失，共计56100元，并要求被告从2020年7月6日开始按照每天300元标准向原告支付占房期间损失，直至房屋实际返还原告止；3、依法判令被告向原告支付因主张权利而支付的律师费用10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于长治市潞州区南关锦绣司马小区XXX户租赁给被告使用，租赁期限为2014年6月至2020年1月1日，年租金20000元。合同履行期间，因被告有意购买原告房屋，原、被告签订了补充协议，约定将租赁期限延长至2020年6月30日，同时约定如果被告未能在2020年6月30日前付清120万元购房款，被告应该在2020年7月5日前履行腾房义务并且承担相应违约责任和占房损失。合同到期后，被告未能按约支付房款，因此原告多次要求被告返还房屋，但被告一直推诿至今。后经了解，在被告租赁期间，其擅自将租赁房屋同对门302户阳台打通，因此原告要求被告将房屋恢复原状。原告认为，被告的行为已经违反合同约定，应当承担相应的责任，故原告依法提起诉讼。被告苗齐辩称，2014年被告与原告经朋友介绍认识，后被告同时租赁了原告的X户和对面的X户房屋。2015年被告将X户房屋买下来。2019年后半年协商购买原告的房屋，该房屋原来是毛墙毛地，被告现已经将房屋进行装潢并安装防护网，共计花费30多万，原告对此也知情。被告不清楚签两次合同之事，未能支付房租是因为疫情原因，被告也和原告说过，但是原告不予理睬。如果让被告腾房，原告需要补偿被告花费的装修费30万元和向物业缴纳的外围玻璃、防护网费用5万元左右，否则应当继续履行买卖合同，被告保证在2020年12月之前付清购房款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告提供的房屋租赁合同一份、《租赁合同》补充协议一份、收据照片四张、委托协议一份、收据一支、缴纳诉讼费电子发票一支，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将其位于长治市潞州区南关锦绣司马小区XXX户房屋出租给乙方，租赁期限为自2014年6月起至2020年1月1日止，每年租金为20000元。租赁期间内，如乙方购买该房屋，双方就购买事宜达成一致意见后，本协议终止，房租据实结算；房屋现有装修及设施、设备情况为：乙方2014年6月承租时该房屋为毛墙毛地，乙方承租后进行了简装；合同双方权利义务（见第六条第二款）为：乙方应当按照合同约定支付房屋租金，如果乙方逾期缴纳的，每逾期一日，乙方应当按照应付金额的1%向甲方支付日违约金。如果乙方逾期超过30日，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件腾房，并向甲方支付应付金额50%的违约金。乙方在本合同租赁期届满前如不能购买本房屋的，乙方在租赁期到期后必须无条件返还房屋，乙方返还房屋时，应当保证房屋的正常使用，不得对房屋进行损害，否则甲方有权要求乙方承担赔偿责任；违约责任（见合同第七条）为：因乙方违约，甲方为主张权利而产生的合理费用，包括但不限于保全费、诉讼费、律师费、搬迁费等均由乙方承担。本合同约定逾期日违约金和解除合同违约金可以同时适用。如果乙方逾期腾房，甲方有权要求乙方承担逾期腾房期间的损失，损失标准为本合同约定房租标准的5倍。”后原告（甲方）与被告（乙方）签订了《〈租赁合同〉补充协议》，主要约定：“双方同意将租赁期间延长至2020年6月30日；如乙方确定购买该房屋，乙方应当于2020年6月30日前一次性向甲方支付购房款120万元，甲方收到乙方支付的全部房款后，双方签署正式的房屋买卖合同，乙方成为该房屋的所有权人；如果乙方未能在2020年6月30日前付清约定购房款，乙方应当承担以下义务：1、乙方应当于2020年7月5日前将房屋腾退交还给甲方，具体腾房的义务按照《房屋租赁合同》第六条第（二）款约定内容履行；2、乙方应当从2020年1月1日起，按照每天300元标准，向甲方支付占房损失，直至房屋交还给甲方止；3、乙方还应当承担《房屋租赁合同》中约定的其他违约责任”。合同签订后，原告分别于2017年1月11日、2017年11月12日、2018年1月12日、2019年1月14日收到被告支付的2015年6月至2016年6月、2016年6月至2017年6月、2017年6月至2018年12月、2019年1月1日至2020年1月1日期间的房租20000元、20000元、30000元、20000元。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间依法成立租赁合同关系还是买卖合同关系；二、原告各项诉请有无事实及法律依据。针对争议焦点一分析如下：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告提供的《房屋租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》中虽记载有如果被告购买案涉房屋的情况下租赁合同如何处理以及购房款金额及支付时间等内容，但在合同实际履行过程中被告支付给原告的是约定的租赁费，而非约定的购房款，故原、被告之间依法成立租赁合同关系。针对争议焦点二分析如下：按照上述合同被告应在约定租赁期间届满日2020年6月30日到期后，承担返还案涉租赁房屋给原告的责任。被告逾期未返还房屋的行为已构成违约，应当依约承担相应的违约责任，双方在《〈租赁合同〉补充协议》中约定的“被告应当从2020年1月1日起，按照每天300元标准，向原告支付占房损失，直至房屋交还给原告止”及“被告还应当承担《房屋租赁合同》中约定的其他违约责任”属违约金标准过分高于造成的损失，根据公平原则，本院认为逾期占用房屋期间给原告造成的损失应当按照合同约定的年租金20000元标准计算为宜，其中自2020年1月1日起至2020年7月5日止共计187天的损失为10247元，自2020年7月6日起的损失按照每年20000元的标准支付至实际返还房屋之日止。对于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》中关于“房屋现有装修及设施、设备情况为：被告2014年6月承租时为毛墙毛地，被告承租后进行了简装”的内容，可以认定双方就案涉房屋改善装修等达成了合意，且原告未就被告将案涉房屋同对门阳台打通及打通阳台是否未经过原告同意的事实进行举证，故本院对该项请求不予支持。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因原告提供的收据非正式发票且该收据的交款单位一栏记载为“张旭刚”，故本院不予支持。对于被告提出的要求原告补偿装修费30万元和向物业缴纳的外围玻璃、防护网费用5万元左右的辩解，因未提起反诉且无证据证明，故本院不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苗齐于本判决书生效后十日内返还原告张旭钢位于长治市潞州区南关锦绣司马小区XXX户房屋；二、被告苗齐于本判决书生效后十日内支付原告张旭钢2020年1月1日至2020年7月5日期间的占房损失10247元，并按照每年20000元的标准支付原告张旭钢自2020年7月6日起至实际返还房屋之日止的损失；三、驳回原告张旭钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由原告张旭钢负担613元，被告苗齐负担113元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 苗睿铮二○二○年十月二十八日法官助理 王雅婷书记员 杨文波