广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初4313号原告：卢引，女，1961年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：陈颖，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨光，广东华商律师事务所律师。被告：东莞市皖江实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇五联村凤平路71号华嘉办公楼二楼01号。法定代表人：吴金来。被告：吴金来，男，1988年8月19日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。第三人：方绪华，男，1974年11月12日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。第三人：李君宁，男，1970年4月1日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市邕宁区。第三人：钟文美，女，1973年8月3日出生，汉族，住广东省深圳市坪山区。第三人：钟国强，男，1982年12月19日出生，汉族，住广东省高州市。第三人：韦庆悦，男，1983年9月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。上述第三人的共同委托诉讼代理人：柳忠祥，广东鹏星律师事务所律师。第三人：吴国盛，男，1974年6月12日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告卢引与被告东莞市皖江实业投资有限公司（以下简称皖江公司）、吴金来、第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、韦庆悦、吴国盛房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢引的委托诉讼代理人陈颖、张晨光，第三人吴国盛及第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、韦庆悦的共同委托诉讼代理人柳忠祥到庭参加了诉讼，被告皖江公司、吴金来经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告皖江公司、吴金来签订的《厂房租赁合同》无效；2.确认被告皖江公司、吴金来与第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦签订的《租赁合同》无效；3.被告皖江公司、吴金来及本案第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦将位于东莞市的房屋立即腾空返还给原告；4.判令被告皖江公司、吴金来按照与原告签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准（2019年6月1日至2022年4月30日每月租金为158500元；2022年5月1日至2024年4月30日每月租金为174350元）向原告支付2019年6月1日至返还房屋之日止的占有使用费，暂计至2019年11月15日为721750.00元；5.判令第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦连带清偿被告皖江公司、吴金来应付原告的房屋占有使用费至房屋返还给原告之日止；6.判令本案诉讼费全部由被告皖江公司、吴金来与第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦共同承担。事实和理由：2019年4月26日，原告与被告皖江公司、吴金来签订一份《厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由原告将其自建的位于东莞市的房屋出租给被告皖江公司、吴金来使用，租赁期5年，自2019年5月1日至2024年4月30日，其中2019年5月1日至2019年5月31日作为免租装修期，自2019年6月1日开始计租。原告与被告皖江公司、吴金来约定2019年6月1日至2022年4月30日每月租金总额为158500元。2022年5月1日至2024年4月30日每月租金总额在原来租金的基础上递增10%为人民币174350元，以上租赁价格均不含税。此外，在签订本租赁合同后，被告皖江公司、吴金来应向原告支付保证金人民币450000元和2019年6月份租金人民币150000元。租赁合同签订之后，原告依约向被告皖江公司、吴金来交付了房屋，后被告皖江公司、吴金来在未经原告同意的前提下将承租的房屋转租给了第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦。原告根据租赁合同的约定向被告皖江公司、吴金来交付了房屋，被告皖江公司、吴金来除向原告支付了保证金及首月租金外，便未再支付过任何的租金及水电费。综上所述，涉案房屋由原告自行建造完成，其享有涉案房屋的收益和处分权，在被告皖江公司、吴金来拒不支付租金的情况下，原告有权收回房屋，并要求被告皖江公司、吴金来、第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦支付占有房屋期间的使用费和实际产生的水电费。现原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。补充：被告吴金来作为被告皖江公司的一人股东，应当对皖江公司承担连带责任。被告皖江公司、吴金来在法定期限内没有答辩，也没有提交证据。第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、韦庆悦辩称，原告的第三项诉讼请求不符合常理，应当驳回。因我方五个第三人早就已经搬离，房屋已经在原告的控制中。原告的第五项诉讼请求不合情理，与法律规定不符，不能成立，应当驳回。本案属于合同法律关系，各主体的权利义务在各自对应的合同中有明确约定，不是侵权法律关系，不存在连带清偿的义务。第三人吴国盛辩称，同意其他第三人的意见。经审理查明，位于东莞市铺位及铁皮房等由原告享有处分收益权。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。2019年4月26日，皖江公司与卢引签订了一份《厂房租赁合同》，约定：卢引将位于东莞市门口两个铺位及铁皮房出租给皖江公司；租赁期5年，从2019年5月1日起交付皖江公司使用至2024年4月30日；在签订本合同时，皖江公司应付三个月保证金475500元和一个月租金为158500元等。2019年4月30日，叶美霞向吴金来出具了《收据》两张，内容为今收到吴金来案涉厂房的保证金450000元及2019年6月1日至2019年6月30日租金150000元。卢引主张将案涉厂房整租给皖江公司，皖江公司又将厂房转租了七位次承租人，除本案的六位次承租人以外，还有一位次承租人谢雅雄，因已搬离，原告未要求谢雅雄承担案涉责任。卢引主张皖江公司从2019年6月份开始拖欠房屋占有使用费，2019年6月份租金应为158500元，皖江公司仅支付6月份部分使用费，仍欠6月份房屋占有使用费8500元。2019年6月12日，吴金来代表皖江公司与李君宁签订了《物业租赁合同》，约定皖江公司将东莞市凤岗镇油甘埔深环路一号内房屋第A栋二层二格，面积约200平方米，月租金7000元等。2019年5月20日，吴金来代表皖江公司与钟文美签订了《厂房租赁合同》，约定皖江公司将东莞市凤岗镇油甘埔深环路一号三楼一层转租给钟文美，月租金23800元等。2019年5月4日，吴金来代表皖江公司与钟国强签订了《物业租赁合同》，约定皖江公司将东莞市凤岗镇油甘埔深环路一号内房屋第A栋一楼楼梯三格出租给钟国强，月租金11000元等。2019年5月23日，吴金来代表皖江公司与韦庆悦签订了《物业租赁合同》，约定皖江公司将东莞市凤岗镇油甘埔深环路一号A栋一楼二格出租给韦庆悦，月租金8800元等。2019年6月12日，方平霞代表皖江公司与方绪华签订了《物业租赁合同》，约定皖江公司将东莞市凤岗镇油甘埔深环路一号钢构内房屋出租给方绪华，月租金5000元等。2019年6月22日，吴金来代表皖江公司与吴国盛签订《厂房租赁合同》，约定皖江公司将东莞市凤岗镇油甘埔深环路一号一楼一格出租给吴国盛，月租金4280元等。2019年9月30日，卢引向各次承租人发出《腾退房屋通知书》，部分内容为皖江公司于2019年4月26日与我签订了《厂房租赁合同》，因皖江公司未按期缴纳租金及水电费，我方已于2019年9月5日解除了与皖江公司的租赁合同。我方有权要求房屋占有人腾退并清空房屋，收回租赁厂房，现我方正式通知各位次承租人于2019年10月31日前腾退归还房屋等。卢引主张因为案涉租赁合同无效，该无效为自始无效，皖江公司及第三人从一开始对涉案房屋就不享有任何权利，为无权占有，负有腾房义务。根据房屋租赁合同司法解释第十八条，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，法院应予以支持。第三人应当于2019年10月31日前腾退房屋，逾期腾退应承担连带支付责任。第三人主张，李君宁于2020年3月中旬搬离；钟文美于2020年3月20日左右搬离；钟国强于2019年12月20日左右搬离；韦庆悦于2020年3月份搬离；方绪华于2020年3月份搬离；吴国盛于2020年4月10日搬离。第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、韦庆悦、吴国盛均主张从2019年9月开始未向被告皖江公司交纳租金，仅交纳电费。卢引则主张第三人李君宁是2020年3月15日搬离的，钟文美是2020年3月29日搬离，钟国强是2020年1月15日搬离，韦庆悦是2020年3月14日搬离的，方绪华是2020年4月17日搬离的，吴国盛是2020年4月10日搬离的。卢引主张方绪华承租的房屋上锁未搬空。卢引主张是案涉厂房整体出租给皖江公司，在次承租人未搬离前无法对厂房进行整体出租，影响了案涉厂房的整体使用。以上事实，有原告提交的《有偿使用土地协议书》、《深环路一号红线图》、《油甘埔合作社证明》、《土地补偿款缴款收据》、《厂房租赁合同》、《保证金及2019年6月份租金收据》《保证金及2019年6月份租金缴费银行流水》、《催缴租金聊天记录》、《违约通知书》、《律师函》、《律师函快递单》《律师函妥投证明》、《被告与次承租人租赁合同签字页》、《要求次承租人腾房通知》、《张贴通知照片》、工商登记信息、用电说明，、缴费通知单、第三人提交的房屋租赁合同、用电说明，电话录音，微信截图等以及东莞市自然资源局复函、本案庭前会议笔录、庭审笔录附卷为证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、卢引与皖江公司签订的《厂房租赁合同》及皖江公司与第三人签订的《物业租赁合同》、《厂房租赁合同》的效力；二、两被告及第三人是否需要腾退案涉厂房；三、第三人是否应对两被告的债务（应付的房屋占有使用费）承担连带责任。关于第一个争议焦点。吴金来作为皖江公司的法定代表人，其在案涉合同签字行为，应为履行公司职务的行为，且从吴金来与第三人签订的《物业租赁合同》、《厂房租赁合同》的骑缝上盖有皖江公司的公章，因此，案涉合同的相对方应为卢引与皖江公司，皖江公司与第三人。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，卢引与皖江公司签订的《厂房租赁合同》及皖江公司与第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦签订的《物业租赁合同》、《厂房租赁合同》均为无效。关于第二个争议焦点。卢引已确认第三人李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦早已搬离案涉厂房；另外，卢引还确认另一次承租人谢雅雄也已搬离。卢引主张方绪华搬离但因上锁未搬空，第三人方绪华则认为没有上锁，已搬离。因卢引未举证证明方绪华占用的厂房内仍有物品，应承担举证不能的不利后果，对卢引的主张，本院不予以采信，本院认定第三人方绪华于2020年4月17日已搬离搬空。故卢引要求皖江公司、吴金来及第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、吴国盛、韦庆悦腾空厂房并返还给卢引，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。针对案涉厂房所签订的租赁合同虽然无效，但皖江公司已实际占有使用卢引的案涉厂房，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，皖江公司仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。卢引主张皖江公司于2019年6月份开始拖欠房屋占有使用费，并提交了《收据》、微信截图、照片等予以佐证，皖江公司、吴金来亦未提出异议，本院予以确认。本院认为因皖江公司将案涉的厂房分租给了不同的次承租人，本案的第三人腾退时间也不一致，且卢引主张案涉厂房是整体出租给皖江公司，在次承租人未实际搬离前影响其整体对外出租，综上考虑，本院酌定以第三人方绪华最后腾空时间即2020年4月17日作为计算房屋占有使用费截止日期。因此，皖江公司应支付2019年6月份未付的部分房屋占有使用费8500元及2019年7月至2020年4月17日期间的房屋占有使用费1516316.7元（158500元/月×9个月+158500元/月÷30天×17天），以上共计1524816.7元。对卢引的诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于第三人是否承担连带清偿责任。首先，卢引主张次承租人负有支付逾期腾房占有使用费的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定,从该司法解释条文可知，在合同被确认无效后，出租人请求次承租人腾房而未腾房的，次承租人才应支付房屋占有使用费。现卢引未能提交证据证明在2019年9月30日发出《腾退房屋通知书》时，案涉合同已被仲裁机构或法院确认为无效，本案的第三人并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，卢引要求第三人承担逾期腾房的房屋占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，虽案涉合同确认无效，但根据合同相对性原则，卢引要求第三人对皖江公司应付房屋占有使用费承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于吴金来的责任，皖江公司为自然人独资有限责任公司，吴金来为唯一的股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，吴金来并未提供证据证明其个人财产独立于皖江公司的财产，故吴金来应对皖江公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告卢引与被告东莞市皖江实业投资有限公司签订的《厂房租赁合同》及第三人方绪华、李君宁、钟文美、钟国强、韦庆悦、吴国盛与被告皖江公司签订的《厂房租赁合同》、《物业租赁合同》无效；二、被告东莞市皖江实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢引支付房屋占有使用费1524816.7元；三、被告吴金来对被告东莞市皖江实业投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告卢引的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11018元（原告卢引已预交），由被告东莞市皖江实业投资有限公司、吴金来负担9916元，原告卢引负担1102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 陈 进审判员 吴鹏飞审判员 谭 艺二〇二〇年十一月五日书记员 刘晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。