广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4840号原告（反诉被告）：庞永杰，女，汉族，1979年9月11日出生，住安徽省阜南县××××××××××××。委托诉讼代理人：孟万军，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市顺盈置业有限公司。住所地：广东省清远市清城区×××××××顺应时代广场商业中心6楼6001。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘芳桂，广东思汇律师事务所律师。原告庞永杰与被告清远市顺盈置业有限公司(以下简称清远市顺盈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，被告清远市顺盈公司提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞永杰及其委托诉讼代理人孟万军到庭参加诉讼，被告清远市顺盈公司的委托诉讼代理人卢威达、丘芳桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞永杰向本院提出诉讼请求：1、判令于2020年2月23日起解除原告与被告签订的《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》；2、被告返还原告支付的物业保证金、装修押金、租赁保证金共计913283元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》于2020年3月1日解除。以及增加一项诉讼请求：要求被告返回原告涉案商铺内的货物、道具等物品。事实和理由：原告和被告于2018年3月3日签订了《清远顺盈时代广场商铺租赁》（合同编号N0.18030630）。租赁合同约定原告承租被告坐落于清远市清城区××××顺盈时代广场商业中心首层1233、1235号商铺，合共面积109平方米。2020年春节前，全国爆发了新冠肺炎疫情，打破了新春佳节应有的祥和与热闹，给各行各业都带来了很大的冲击。国家和政府随之采取了严厉而前所未有防控措施。2020年1月23日，武汉封城。同一天，广东省新冠肺炎疫情防控工作领导小组根据广东省突发公共卫生事件应急预案，结合《广东省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势》，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月份，应国家政府要求，原告商铺所在的清远顺盈时代广场2月份全月闭店，店铺无法经营。3月份商场虽有部分复工，但因疫情的持续影响，根本没有人流量，不但营收无从谈起，此外还要承担其他相关损失。虽然在2020年2月18日，被告作出了实施减租政策的决定，原告作为商户表示欢迎和感谢,但新冠疫情对原告所从事零售行业的影响是致命的，而且这种影响不是一时就可以恢复或消除的，原告将持续处于亏损状态中。由于原告没有资金交纳租金等费用，从2月29日起，原告商铺就遭到被告擅自停电，被告非电力部门，谁赋予的权力关停承租人的电？在这个共克时艰的时刻，被告没有想方设法如何增加商场人流量，而是对原告落井下石。由于停电，原告的卷闸门不能打开，经营无法开展。2020年2月23日，原告向被告发出了《撤场申请》，2020年4月16日，原告向被告发出《关于因不可抗力原因解除租赁合同的通知函》，被告以合同约定为由不予同意，忽略目前原告所处的困难境地，置原告的利益于不顾，截2020年4月27日，原告的商铺仍无供电，原告的处境极其艰难。综上所述，为避免新冠疫情给原告带来更加重大的损失，因此，原告依法向法院起诉并恳求判如所请。被告清远市顺盈公司答辩称：一、原告与答辩人签订的《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》中对租赁物、租赁期间、租金、违约责任等进行了约定。该合同是双方的真实意思表示，未违反国家禁止性法律规定，亦未损坏国家、社会和第三人利益，依法有效，原告应按照合同约定履行缴纳租金的义务。但因原告逾期交付租金，原告已经严重违约，答辩人有权依照合同约定，单方解除合同。答辩人已按照合同约定全面履行自己的义务，将商铺交给原告使用。原告已经按合同约定每月10日前支付相应的租金。虽然在春节期间，受新冠肺炎疫情影响，原告的商铺暂定营业，但因该租赁合同并未解除，原告仍负有按约支付租金的义务。而且，此次疫情的爆发，任何人和组织都不能避免，答辩人也是受损方之一。另，答辩人为响应政府号召，积极承担社会责任，于2020年2月28日发布了减免中小商户2020年2月50%租金的通知，余下50%的租金延缓到2020年4月、5月、6月收取，原告也在减免租金的范围内。但因原告不同意，双方对相关费用无法协商一致，答辩人要求按照双方签订的合同收取费用，原告应按照原有租金标准向答辩人支付租金。但截止至今，原告一直占用答辩人的商铺，又不支付租金。据此，因原告违约，答辩人有权按照合同约定，没收原告的履约保证金，并要求原告承担逾期支付租金的违约责任。二、原告诉请的物业保证金和装修押金并非由答辩人收取，对于该部分费用，答辩人不是适格被告。反诉原告清远市顺盈公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付2020年2月至2020年5月的租金63329元及支付滞纳金（2月从2020年2月11日起，以15260元为基数，3月从2020年3月11日起，以16023元为基数，4月从2020年4月11日起，以16023元为基数，5月从2020年5月11日起，以16023元为基数，按年利率24%的标准，计至全部款项清偿之日止；2、反诉被告向反诉原告支付2020年2月至5月的宣传推广费27141元及支付滞纳金（2月从2020年2月11日起，以6540元为基数，3月从2020年3月11日起，以6867元为基数，4月从2020年4月11日起，5月从2020年5月11日起，以6867元为基数，按年利率24%的标准计至全部款项清偿之日止）；3、反诉原告没收保证金65400元；4、反诉被告立即搬离租赁场所（涉案商铺之固定不可移动的装饰装修、设备归反诉原告所有，反诉被告不可拆除或破坏）并从2020年6月1日起按每月16023元的标准向反诉原告支付场地占用费直至交还反诉原告商铺之日止；5、诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告增加一项诉讼请求为：确认反诉原告与反诉被告签订的《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》于2020年6月11日解除。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月3日签订《清远顺盈时代广场商铺租赁》，约定由反诉被告承租反诉原告位于清远市清城区×××××××顺应时代广场商业中心首层1233、1235号商铺，租赁面积共109㎡，租赁期限从2018年3月10日至2021年2月28日止。双方约定，每月租金标准为：从2019年3月1日至2020年2月29日为15260元、2020年3月1日至2021年2月28日为16023元。反诉原告已经按照合同约定全面履行自己的义务，将商铺交付反诉被告使用，反诉被告应当按合同约定在每月10日前支付相应的租金给反诉原告。但经反诉原告多次催收后，反诉被告仍拒履行支付义务，截止至今仍拖欠反诉原告租金633296元。反诉原告与反诉被告签订《清远顺盈时代广场商铺租赁》时一并签订了《清远市顺应时代广场宣传推广合同》，期限从2018年3月10日至2021年2月28日止，双方约定每月宣传推广费标准为：2019年3月1日至2020年2月29日为6540元；2020年3月1日至2021年2月28日为6867元。反诉原告已经依据约定为顺盈广场做了广告、宣传活动、专题推广、环境装饰等宣传推广。但反诉被告至今拖欠反诉原告推广费27141元。反诉原告与反诉被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反国家禁止性法律规定，亦未损害国家、社会和第三人利益，依法有效，但反诉被告拖欠租金和宣传推广费的行为已经严重违反了合同的约定。根据《清远市顺盈时代广场商铺租赁合同》第七条第2款第（1）项、第八条违约责任第1款中第（4）项、第2款违约赔偿第（2）项，以及《顺盈时代广场宣传推广合同》第四条宣传推广费约定第3款和第六条的约定，为避免违约金过高，现反诉原告自动将违约金调准为年利率24%的标准向反诉被告收取。反诉原告有权依照合同约定，没收履约保证金，解除双方签订的租赁合同。反诉被告应当立即办理租赁场地，并按年利率24%的标准支付违约金。综上，反诉被告未按约定履行支付租金和宣传推广费，违反了双方的约定。反诉原告为维护自身的合法权益，向法院提起反诉，请法院依法判决。反诉被告庞永杰答辩称：反诉被告对反诉原告的诉讼请求不予认可，2020年1月因疫情原因导致涉案合同无法履行，反诉被告于2020年2月23日向反诉原告寄送《撤场申请》，并明确给了一定的期限终止合同。另外，反诉原告提出的宣传推广费没有事实依据。因不可抗力不能履行合同，故反诉原告不能没收保证金。由于反诉原告断供反诉被告的供电，电动闸门无法打开，导致原告商铺的物品无法搬出，给原告造成了不可估量的损失。本院经审理认定事实如下：2018年3月3日，清远市顺盈公司作为甲方（出租方）与庞永杰作为乙方（承租方）签订《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》。该合同约定甲方将位于清远市清城区×××××××时代顺盈广场商业中心首层1233、1235号商铺出租给乙方使用，租赁期限从2018年3月10日起至2021年2月28日止；商铺交付之间暂定2018年3月10日。商铺出租面积109平方米，乙方用经营品牌卡扣，经营范围女装类。租金按月支付，2018年3月10日至2018年6月9日为免租期。2018年6月10日至2019年2月28日每月租金13734元，2019年3月1日至2020年2月29日每月15260元，2020年3月1日至2021年2月28日每月16023元。乙方须于签订本合同五天内交付首期费用：（1）预付首月租金9614元；（2）履约保证金65400元。乙方须于每月10日前向甲方支付当月租金，支付形式为银行代扣或转账至甲方指定银行账户中。因甲方委托清远嘉凯物业管理公司管理顺盈时代广场，所以签订租赁合同的同时，乙方须和清远嘉凯物业管理有限公司签订《商铺管理服务合同》。乙方在租赁期间承担如下义务：向甲方如数按时缴付每月租金，如乙方擅自拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一天甲方有权向乙方收取拖欠租金之300元/天的违约金，直至缴清拖欠租金之日，如果超出规定时间五天还未交付在，则作乙方违约处理。第八条违约责任中约定，下列行为构成本合同项下的违约行为：（3）除乙方所交履行保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项，并无条件把租赁商铺连同原附属物交还给甲方；（4）乙方未按合同规定，超期五天交付租金。违约赔偿中约定，如乙方违约的，甲方除收回商铺外，有权没收乙方已交付的履约保证金，并赔偿甲方因此造成的经济损失。同日，清远市顺盈公司作为甲方与庞永杰作为乙方签订《清远顺盈时代广场宣传推广合同》。该合同约定为加强顺盈时代广场的广告、宣传活动、专题推广、环境装饰布置以及节日气氛布置等宣传推广，需向乙方收取宣传推广费用。合同期与双方签订的《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》同步，自2018年3月10日至2021年2月28日止。宣传推广费按月支付，其中2018年3月10日至2018年6月9日免推广费，2018年6月20日至2019年2月28日每月5886元，2019年3月1日至2020年2月29日每月6540元，2020年3月1日至2021年2月28日每月6867元。乙方须于每月10日前以转账或银行代扣方式，向甲方支付当月的宣传推广费。每逾期一天缴付，甲方有权向乙方收取宣传推广费用300元/天的违约金，直至缴清宣传推广费之日。签订上述合同后，庞永杰依约向清远市顺盈公司支付了履约保证金65400元。另外，根据庞永杰提供的《收据》显示，庞永杰向案外人清远嘉凯物业管理有限公司支付了物业保证金20928元及装修押金5000元。2020年2月20日，庞永杰通过微信向清远市顺盈公司的工作人员黎松因发送《撤场申请》，内容为：因此次不可抗力疫情爆发以来，涉案商铺经营已无力为继。虽然暂停营业后，商场又开门营业，但是每天营业额为零。故提出申请于2020年3月1日前终止双方的合作，结束合同。黎松因回复称：“收到，我这边向公司反馈一下。”因庞永杰拖欠自2020年2月11日起的租金及宣传推广费，清远市顺盈公司于2020年2月29日对涉案商铺采取了停电措施。2020年3月12日，清远市顺盈公司向庞永杰邮寄《通知函》，主要内容为：要求庞永杰清铺退场，缴清拖欠的租金等相关费用，并按照合同约定归还商铺。庞永杰于2020年3月13日签收了上述《通知函》。2020年4月1日，清远市顺盈公司再次向庞永杰邮寄《通知函》，除庞永杰拖欠的费用外，其余内容与第一份《通知函》大致相同。庞永杰于2020年4月6日签收了上述《通知函》。诉讼中，双方当事人均确认庞永杰于2020年2月29日起开始停止涉案商铺的经营以及清远市顺盈公司于2020年3月17日恢复了涉案商铺的用电。但庞永杰提出清远市顺盈公司于2020年3月25日又对涉案商铺采取了停电措施，导致商铺的电闸门因停电未能打开，故商铺内的物品无法取出。庞永杰为证明前述主张，向本院提交了群名为“顺盈时代-卡扣运营沟通群”的微信的聊天记录及涉案商铺的照片、视频等。该聊天记录显示，庞永杰的工作人员于2020年4月10日向清远市顺盈公司的工作人员发送信息：“…我们提前撤场，我们在你公司已经交的押金不要了，用于抵扣我方欠你们两个月的费用。请尽快回复，店铺已经是断电的情况”。清远市顺盈公司的工作人员回复称：“…好的，我们这边反馈公司”。清远市顺盈公司对前述微信聊天记录的真实性没有异议，但表示自2020年3月17日恢复涉案商铺的用电后一直未采取过停电措施。另查明，诉讼中，双方均确认，庞永杰于2020年10月23日将其物品搬离了涉案商铺。庞永杰申请撤回要求清远市顺盈公司返回涉案商铺内的货物、道具等物品的诉讼请求，清远市顺盈公司申请撤回要求庞永杰搬离涉案商铺的反诉请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的涉案《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》及《顺盈时代广场宣传推广合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案双方争议的焦点是：1、《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》何时解除；2、庞永杰拖欠的租金、商铺占有使用费、宣传推广费的数额应为多少。3、清远市顺盈公司主张庞永杰承担逾期支付租金及宣传推广费产生的违约金及要求确认没收租赁保证金的请求应否支持；4、庞永杰主张的物业保证金、装修押金应否退还；关于第一个争议焦点。庞永杰主张因新冠肺炎疫情爆发，其有权以不可抗力为由解除涉案《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》，故《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》于2020年3月1日解除。对此，本院认为，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，必然给各行各业带来影响，但是疫情对合同履行的影响，应当结合具体案情区分情况予以认定。涉案商铺系用于经营销售服装，庞永杰未举证证明因疫情或政府及有关部门采取的疫情防控措施对租赁合同的履行构成实质影响，因此本案不属于不可抗力的情形。庞永杰以不可抗力为由，于2020年2月20日向清远市顺盈公司发送《撤场申请》要求解除合同，属于单方违约解除，不产生解除合同的法律后果。清远市顺盈公司确认庞永杰于2020年2月29日起开始停止涉案商铺的经营，并且以庞永杰拖欠租金为由，于当日对涉案商铺采取了停电措施。故清远市顺盈公司作为守约方，于2020年2月29日以自己的上述行为表示解除涉案《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》。综上，本院确认涉案《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》于2020年2月29日解除。对庞永杰要求确认《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》于2020年3月1日解除的诉讼请求及清远市顺盈公司要求确认《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》于2020年6月11日解除的反诉请求，本院均不予支持。又因《清远顺盈时代广场宣传推广合同》中约定了合同期限与《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》同步，故《清远顺盈时代广场宣传推广合同》于2020年2月29日解除。关于第二个争议焦点。如前所述，《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》及《清远顺盈时代广场宣传推广合同》于2020年2月29日解除，故庞永杰拖欠2020年2月11日至2020年2月29日的租金合计9664.67元（15260元÷30天×19天）及2020年2月11日至2020年2月29日的宣传推广费4142元（6540元÷30天×19天）。《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》解除后，庞永杰应将商铺内物品搬离并交还商铺，否则应支付相应的商铺占有使用费。根据查明的事实，清远市顺盈公司于2020年2月29日至2020年3月16日期间对涉案商铺采取停电措施，导致庞永杰无法打开商铺电闸门及无法搬离店内物品，故庞永杰不应支付该期间的商铺占有使用费。清远市顺盈公司于2020年3月17日恢复了涉案商铺的用电，且清远市顺盈公司已于2020年3月12日向庞永杰邮寄《通知函》要求庞永杰清铺退场，庞永杰因自身原因未能将物品搬离商铺，应支付从2020年3月17日起的商铺占有使用费。庞永杰提出清远市顺盈公司于2020年3月25日又对涉案商铺采取了停电措施，但根据庞永杰提交的照片、视频等，无法证明清远市顺盈公司再次对商铺进行停电措施及具体的停电时间。根据庞永杰提交的顺盈时代-卡扣运营沟通群的微信聊天记录显示，庞永杰的工作人员于2020年4月10日向清远市顺盈公司的工作人员发送信息，表明要求撤场，且商铺现状是断电的情况。据此，本院认定庞永杰于2020年4月10日已向清远市顺盈公司要求将商铺内物品搬离，但非其个人原因故未能搬出。综上，庞永杰应从2020年3月17日起支付商铺占有使用费至2020年4月9日，合计11750.2元（16023元÷30天×22天）。关于第三个争议焦点。庞永杰未按照合同约定的时间支付租金，其应承担逾期支付租金产生的违约金。但《清远顺盈时代广场商铺租赁合同》约定了庞永杰拖欠租金的，除了应支付拖欠的款项外，还应向清远市顺盈公司支付拖欠租金的违约金，且清远市顺盈公司可没收庞永杰已交纳的租赁保证金，该约定实质上是对庞永杰拖欠租金违约行为应承担违约责任的约定。庞永杰在本案中存在拖欠租金的违约行为，清远市顺盈公司既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于其要求庞永杰因一个违约行为承担两种违约责任，且同时主张没收保证金及支付违约金明显过分高于因庞永杰拖欠租金给清远市顺盈公司所造成的实际损失。因此，对清远市顺盈公司请求确认租赁保证金65400元不予退还的反诉请求予以支持，对清远市顺盈公司主张庞永杰支付拖欠租金产生的违约金的反诉请求予以驳回。另外，《清远顺盈时代广场宣传推广合同》约定了庞永杰每逾期一天支付宣传推广费，清远市顺盈公司有权向庞永杰收取每天300元的违约金，现清远市顺盈公司自行将逾期支付宣传推广费的违约金标准调整至年利率24%，合法合理，本院予以支持。庞永杰应以拖欠的4142元为基数，从逾期支付之日即2020年2月11日起按年利率24%的标准支付违约金至款项付清之日止。关于第四个争议焦点。根据庞永杰提供的《收据》显示，庞永杰向案外人清远嘉凯物业管理有限公司支付了物业保证金20928元及装修押金5000元。故清远市顺盈公司并非收取物业保证金及装修押金的相对方，庞永杰要求清远市顺盈公司退还上述两笔款项，没有事实及法律的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、反诉被告庞永杰于本判决生效之日起10日内向反诉原告清远市顺盈置业有限公司支付租金9664.67元及商品占有使用费11750.2元；二、确认反诉原告清远市顺盈置业有限公司收取的租赁保证金65400元无需退还给反诉被告庞永杰；三、反诉被告庞永杰于本判决生效之日起10日内向反诉原告清远市顺盈置业有限公司支付宣传推广费4142元及违约金（违约金以4142元为基数，从2020年2月11日起按年利率24%的标准计付至款项付清之日止）；四、驳回反诉原告清远市顺盈置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回本诉原告庞永杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5440元，由本诉原告庞永杰负担；案件反诉受理费1955元，由反诉被告庞永杰负担916元，反诉原告清远市顺盈置业有限公司负担1039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄洁怡人民陪审员  麦小红人民陪审员  吴秀琼二〇二〇年十一月十三日书 记 员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。