河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初3267号 原告郭婋媛，女，1959年1月4日出生，汉族，农民，住址河北省秦皇岛市海港区。 原告王悦，女，1983年1月12日出生，汉族，农民，住址河北省秦皇岛市海港区。 二原告委托诉讼代理人赵鑫，河北秦智律师事务所律师。 被告崔红新，男，1979年9月26日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人崔凤治（系被告父亲），男，1955年3月18日出生，汉族，无业，现住海港区。 委托诉讼代理人张月玲，河北吴秀萍律师事务所律师。 原告郭婋媛、王悦诉被告崔红新确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭婋媛、王悦及其委托代理人赵鑫，被告崔红新及委托代理人崔凤治、张月玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭婋媛、王悦向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告与王玉忠签订的房屋买卖协议无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告崔红新与王玉忠于1998年4月5日签订房屋买卖协议1份，本协议性质为农村房屋买卖合同，根据法律规定，农村房屋和农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而本案中，被告崔红新非白塔岭村的村民，不是该农村经济组织成员，不具备购买合同约定房屋和宅基地的资格。因此，根据《合同法》第52条规定，该房屋买卖协议无效。现该买卖房屋协议中约定的房屋已拆迁，因买卖协议无效，拆迁利益则理所应当由原房屋的所有人王玉忠取得。但王玉忠现已经死亡，故拆迁利益应由王玉忠的法定继承人即两位原告合法继承。综上所述，原告认为被告依据无效的房屋买卖协议而取得相关房屋的拆迁补偿款，已经严重损害了原告的合法权益，为此提起诉讼。 被告崔红新辩称：双方买卖房屋的实际时间是1988年，房屋为被告父亲代其购买，并且在88年就已经履行了付款及房屋交付的全部合同内容。只是因为当时被告尚年幼，才并未签订书面的买卖协议，1991年时被告的父亲崔凤治以被告名义向东白塔岭村在诉争的院内，申请院内建房，1997年获批，因此被告从1988年就已经实际占有使用诉争房屋，并且还在院内建设了147平米的房屋，双方于1998年所签订的购房协议是补签的，应认定有效合同。一、房屋买卖协议已经履行完毕，并已经办理了过户手续。房屋买卖协议系双方自愿签订，签订协议后，被告支付了全部房屋价款，出卖人王玉忠也交付了房屋，诉争房屋一直由被告占有、使用。双方买卖协议经过海港区公证处公证后，被告向海港区地税局缴纳了契税及其他税费，办理了过户手续。二、被告购房后以村民名义向村委会申请院内建房，村委会按照村民身份批准了建房申请，被告实际享受了东白塔岭村民待遇。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告郭婋媛与王玉忠系夫妻，原告王悦系郭婋媛与王玉忠唯一婚生子女，三人均系东白塔岭村集体经济组织成员，王玉忠于2009年11月6日去世。1998年4月5日王玉忠与被告签订《协议书》一份，其中载明：“王玉忠将白塔岭6-117号私有房屋三间，62.84平方米，（东、南、北都临院，西为胡同），卖给崔红新，价格为30000元，（三万元整）。款已付清。空口无凭，仅立此证。”双方于1998年10月办理了产权变更登记手续，1998年11月11日下发产权登记证，登记在崔红新名下。二原告与被告均认可房屋买卖协议书中的6-117号宅院与本案中争议的四段48号宅院为同一标的。 另查明，海港区白塔岭乡人民政府及海港区人民政府分别于1997年2月5日、1997年12月12日批准原告在争议的宅院内建房147.015平方米。被告户口已于2010年4月迁入原、被告争议的东白塔岭四段48号户址。 二原告与被告就购房时间及崔红新与王玉忠于1998年4月5日签订的房屋《协议书》是否合法有效存在争议： 二原告主张，购房时间为1998年4月，《协议书》为农村房屋买卖合同，根据法律规定，农村房屋和农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，被告崔红新非白塔岭村集体经济组织成员，不具备购买合同约定房屋和宅基地的资格。因此，根据《合同法》第52条规定，该房屋买卖协议无效。现该买卖房屋协议中约定的房屋已拆迁，因买卖协议无效，拆迁利益则理所应当由原房屋的所有人王玉忠取得。 二原告围绕其主张提交证据：证据一、王玉忠死亡医学证明1页，秦皇岛市海港区西港镇东白塔岭村村民委员会出具的亲属关系证明1页，王玉忠、郭婋媛结婚登记证2份。证明：本案原告主体适格。王玉忠死亡后，原告二人作为其第一顺序继承人，有权提起确认合同效力的诉讼。证据二、1998年4月5日签订《协议书》一份，证明：标的房屋交易属于合同无效的情形。证据三、1988年7月29日，秦皇岛市海港区城乡建设委员会出具《海港区农村宅基地登记表》1页，证明：买卖房屋占用土地为集体建设用地。证据四、崔红新2010年3月23日签订《保证书》复印件1份（从村委会复印），证明：崔红新不是白塔岭村集体经济组织成员，因此房屋买卖协议无效。证据五、2019年9月20日，中央农村工作领导小组办公室发布《农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》3页（网上搜查政策规定）。证明：该买卖协议房屋买受人并非该村集体经济组织成员，应认定双方签定的买卖协议属于违反效力性规定，应认定无效。证据六、郭婋媛名下尾号为1837和4795的秦皇岛银行储蓄卡明细9页，公示村民名单拍照打印件2页，证明：郭婋媛及王悦为白塔岭村集体经济组织成员，一直存续享受村民待遇及福利。 被告对二原告所举证据的质证意见：对证据一的三性没有异议。对证据二、三，真实性没有异议，1998年双方签订的协议是补签的，双方实际买卖时间是1988年，相关购房款的给付及房屋交付均在1988年。不能实现原告的证明目的，因为被告购房后已经将户口调至东白塔岭村。对证据四、真实性没有异议，关联性有异议，恰恰证明了被告将户口已经迁至白塔岭村，已经具备了合同有效的条件。该保证书仅是被告向村委会承诺不以村民的身份享受其他待遇和福利，与本案缺乏关联性。对证据五、内容真实性无法核实，即便该通知是真实的，我方认为该通知不属于强制性效力性规定，不应作为本案认定合同效力的依据。对证据六、银行卡明细真实性认可，村民名单照片打印件三性不予认可。银行明细关联性不予认可。 被告主张，实际购房时间为1988年，是在被告成年前由其父亲代为购买，1998年《协议书》是被告成年后补签的，应认定为有效合同。房屋买卖协议系双方自愿签订，签订协议后，被告支付了全部房屋价款，出卖人王玉忠也交付了房屋，房屋买卖协议已经履行完毕，并已经办理了过户手续。诉争房屋一直由被告占有、使用。被告购房后以村民名义申请院内建房，并已获得批准，被告也将户口迁至东白塔岭村，被告已经是东白塔岭村村民，不存在原告所称的合同无效的情形。被告围绕诉讼请求提交证据：证据一：河北省村镇农民建房申请表、东白塔岭村1999年1月10日出具的证明复印件各一份（原件因拆迁都交到了东白塔岭片区征拆工作指挥部）。证明目的：被告实际购买诉争房屋的时间为1988年，被告父亲崔凤治从王玉忠手中购买了诉争房屋给被告，当时被告尚未成年，才没有办理任何手续。1991年时，崔凤治以被告名义向东白塔岭村申请在诉争院内建房，97年获批。被告1988年就实际占有、使用诉争房屋了，还在院内新建了147平方米房屋。1998年的购房手续是被告成年之后与王玉忠补签的。证据二、出卖房产申请表、购买房屋申请表、河北省契税完税证等票据5张、房屋所有权证复印件各一份（原件因拆迁都交到了东白塔岭片区征拆工作指挥部）。证明目的：被告与王玉忠签订房屋买卖协议后，办理了公证手续，缴纳了契税等税费，并办理了过户手续。证据三、被告身份证一张及户口簿首页复印件一页。证明目的：被告已经是东白塔岭村村民。证据四、公证书复印件一份（原件丢失，从公证处复印来的），证明目的同证据二。 二原告对被告所举证据的质证意见：证据一、真实性、关联性及证明目的有异议。原告并未提供基础性证据证明其购房时间早于1998年，并且证据一并不能证明本案的争议焦点，被告崔红新是该集体经济组织成员，该份证据与原告提交的崔红新的保证书相互矛盾，户口迁入住所地并不等同于被告为该集体经济组织成员，不得购买使用宅基地。该份证据是否真实与是否违法，不存在矛盾冲突。证据二、真实性没有异议。进一步证明原告提交证据的真实性与关联系，且被告没有提供反证予以证明。证据三、房本真实性没有异议，但对证明目的有异议。由于买卖协议无效，该产权证应予以作废。对户口本首页及身份证，真实性没有异议，户口不等于集体经济组织成员身份。证据四、真实性请法庭核实。该份公证书更加进一步证明签订房屋买卖协议时间为1998年4月5日，双方在公证处当面签订。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及双方所举证据在卷佐证。 本院认为，被告崔红新与王玉忠签订房屋买卖《协议书》，并实际履行了给付购房款、交付房屋及办理产权变更登记的购房行为。王玉忠将房屋宅院出售给被告，应当视为对自己财产的处分和对原有宅基地使用权的放弃。且被告崔红新一直在此房址居住生活，户口已于2010年迁入东白塔岭村，应当视其为东白塔岭村村民，故应确认双方1998年4月5日签订的房屋买卖《协议书》有效。二原告请求判决确认被告与王玉忠签订的房屋买卖《协议书》无效的抗辩理由，无事实与法律依据，且不符合诚实信用原则的规定，不利于维护社会交易稳定性，因此本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告郭婋媛、王悦诉讼请求。 案件受理费80元，由原告郭婋媛、王悦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  谷立云 人民陪审员  刘瑞玲 人民陪审员  黄忠利 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  王 箫