北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36946号原告（反诉被告）：北京德荣世源文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：马迪，总经理。被告（反诉原告）：远策文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王文，经理。委托诉讼代理人：王家利，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田妍卉，北京京翔律师事务所律师。原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，反诉案件与本诉案件合并审理，经原、被告双方同意，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告法定代表人马迪、被告委托诉讼代理人王家利、田妍卉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与被告于2018年11月2日签订的《租赁合同（房屋）》于2020年3月23日解除；2、被告返还我公司租赁房屋押金34万元；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月2日，我公司和被告签订了一份《租赁合同（房屋）》，约定由我公司承租被告出租的位于北京市朝阳区房屋用于公司经营，租赁期限自2018年12月21日至2023年12月20日。双方约定每年租金为136万元，租金支付方式为押三付三。上述合同签订后，我公司按约定向被告支付了34万元的租赁押金，并按期支付租金。但自2020年1月新型冠状病毒肺炎疫情爆发以来，因国务院及北京市人民政府实施疫情防控措施，我公司租赁房屋所在的经营场所被强制关闭，一直不能正常营业，导致合同目的无法实现，损失巨大。我公司多次与被告沟通关于解除合同、退还租金事项，但被告一直予以拒绝，并在2020年3月23日实际控制由我公司承租的房屋，不允许我公司工作人员进入。我公司认为，被告的行为严重损害我的合法权益，现我公司诉至法院，请求支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：原告所述其与我公司签订租赁合同的情况属实。关于原告第一项诉讼请求，我公司认为双方签订的租赁合同已于2020年2月15日解除。关于原告第二项诉讼请求，我公司不同意退还租赁押金。2019年12月5日，原告应该支付租金，经我公司多次催要，原告均未缴纳，根据双方签订的租赁合同第10条的约定，我公司有权解除合同，收回房屋。我公司于2020年2月11日向原告发出了催告函，限期3日内缴纳相关费用，但原告至今未缴纳，故双方签订的租赁合同于2020年2月15日解除。根据合同第8.1条的约定，我公司在原告逾期支付租金超过15日的情形下有权单方解除合同，对原告已付押金不予退还，并追究违约责任和赔偿责任。我公司认为，原告拖欠租金的行为发生在2019年12月初，这是在疫情发生前近两个月，根据合同约定，迟延履行合同之后发生的不可抗力不能作为免除合同责任的事由。我公司从未对原告进行清退，原告承租的房屋在2020年3月3日就因欠费而停电，导致原告房屋的电子锁失灵，原告称公司没有人，请物业公司帮忙看门，并给门加上挂锁。我公司认为，原告逾期支付租金、水电费等费用超过15日，构成违约。现我公司提起反诉，请求判决：1、确认双方签订的租赁合同于2020年2月15日解除，原告已经支付的押金不予退还；2、原告按照合同约定的标准支付我公司租金和房屋占有使用费，以及逾期支付租金的违约金136000元；3、原告支付我公司3个月免租期租金267288元；4、原告支付我公司违约金712681元。原告对被告反诉辩称：我公司不同意被告的全部反诉请求。在2020年2月15日，我公司还在和被告协商降低租金事项，我公司认为当时合同并未解除，造成我公司未缴纳租金的原因是不可抗力。不同意被告关于押金的反诉请求，依据不可抗力的约定，该押金应当退还。我不同意被告要求支付2019年12月21日至2020年2月14日期间租金的反诉请求，该期间因疫情属于不可抗力，按照合同的约定不用支付租金。关于被告要求我支付房屋占有使用费的反诉请求，我公司认为该期间我公司并没有占用房屋，反而是被告不让我搬走物品，因此不应当支付。关于被告要求我公司支付免租期期间租金以及违约金的反诉请求，我公司认为我公司并无违约行为，因此不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年11月2日，原、被告双方签订了一份《租赁合同（房屋）》，约定由原告承租被告出租的位于北京市朝阳区房屋，建筑面积796.84平方米。合同约定租赁期限五年，自2018年12月21日至2023年12月20日，自2018年9月21日至2018年12月20日期间为装修免租期。合同约定年租金136万元（含物业费、供暖费、制冷、租赁发票），租金每两年递增7％，租金采取押三付三的方式，原告应在合同签订后一个工作日内支付首期租金34万元。该合同第2.3条约定：“在本合同生效当日（2018年9月20日），乙方（原告）应向甲方（被告）一次性支付押金人民币340000元（大写叁拾肆万元整），相当于3个月租金。如乙方全部如约履行本合同各项条款并办理完毕将所承租房屋用于工商、税务的登记等注销或迁出手续的情况下，甲方受到乙方注销或迁出相关证明后，甲方应在乙方完成房屋腾退后30个工作日内，将押金无息退还乙方；若在合同期限内违反合同的约定，甲方有权使用部分或全部押金抵付其受到的及可能受到的直接和间接损失、发生的和预计发生的费用开支以及应得的违约金。”该合同第8.2条约定：“若乙方须提前解除合同，应于预计合同终止前叁个月书面通知甲方，经甲方同意后，合同方可解除。对于乙方已支付的押金和租金，甲方不予退还。”该合同第10条约定：“10.1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失。……（4）拖欠房租单次累计十五天。10.2在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该支付合同总租金10％的额度向甲方支付违约金。保证金不予退还。……10.5如因乙方原因导致合同提前解除，乙方还应向甲方补交免租期的房租。”该合同11.1约定：“若发生地震、洪灾等不可抗力事件，经双方协商可以提前终止本合同，双方据实结算租金。甲方退还未发生的租金和押金，任何一方不承担对方的赔偿责任。”该合同附件对原告应当支付各期租金的金额和支付期限进行了约定。同日，原、被告双方签订了一份《补充协议》。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁押金34万元，并按照向被告支付了2019年12月20日以前的房屋租金。根据双方合同的约定，原告应当在2019年12月5日前向被告支付2019年12月21日至2020年3月20日期间的租金34万元，截至本案法庭辩论终结，原告未向被告支付该期间的租金。庭审中，原告向本院提交了2020年1月7日、1月8日、1月13日、1月14日与被告工作人员的微信聊天记录以及电话录音，原告以此证明原告就降低租金数额事项与被告进行协商，在双方未达成一致意见之前，原告可以暂缓租金的支付。被告对原告的该证据真实性不予认可，且被告认为双方并未就降低租金数额事项达成一致意见，原告应当按照合同约定的期限和金额向被告支付租金。合同履行过程中，被告于2019年12月5日向原告发出了一份《缴款通知书》，要求原告支付2019年12月21日至2020年3月20日期间的租赁费用共计34万元。该通知书“缴费公司盖章处”有原告的签章。庭审中，原告对该签章的真实性提出异议，但在法院指定期限内，原告方未申请对该通知书上原告公章的真实性申请鉴定。因原告未支付2019年12月21日以后的租金，庭审中，被告称其于2020年2月11日将《催告函》张贴于原告承租房屋的门上，该《催告函》要求原告在三日内（2020年2月14日）以前向被告支付租金34万元，逾期未缴纳的，被告依据合同约定行使单方解除合同的权利。庭审中，原告称其未收到该《催告函》。庭审中，原告称其在2020年元旦前，处于安全考虑，就已经将承租房屋内的相机、摄影器材等物品搬离承租房屋。被告向本院提交了该公司工作人员与原告法定代表人马迪于2020年3月3日的微信聊天记录，被告以此证明，因租赁房屋内没有电，且租赁房屋的门锁为电子锁，故被告在经过原告同意后对租赁房屋的大门加装链条锁，马迪对被告的行为表示感谢。原告称被告的上锁行为并未得到原告的同意，原告认为被告于2020年3月23日的上锁行为属于被告单方收回房屋行为，故双方的租赁合同应于该日解除，原告称在该日期以后，原告无法使用租赁房屋用于经营，每次去租赁房屋搬取物品需要取得被告的同意，且双方亦因原告从租赁房屋内搬取物品事项发生争执并报警。庭审中，被告称并未妨碍原告使用租赁房屋用于经营，但被告认可在2020年5月原告要求搬走大型设备时，因被告认为就退租事项原告未作出明确表示，故被告不允许原告搬走物品。案件审理过程中，原、被告双方确认，原告于2020年9月15日从承租房屋中搬出了所有物品，被告收回出租的房屋。另，庭审中，本院询问原告对于合同约定的违约金意见，原告明确表示其未违约，不应当支付违约金。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方于2018年11月2日签订的《租赁合同（房屋）》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，原告应当在2019年12月5日前支付下一季度租金，被告于2019年12月5日向原告发出了《缴款通知书》，原告逾期未支付。对于原告以其与被告在协商降低租金为由认为可以暂缓支付的意见，本院认为，即使在原、被告协商变更合同，但在双方未能达成一致意见的情况下，原告仍应当按照合同的约定履行其支付租金的义务，本院对于原告的上述抗辩意见不予采信。在原告未依约支付租金的情况下，原告的行为构成违约，原告以在该违约行为出现后发生的新型冠状病毒疫情作为免租事由的意见亦无法律依据，本院亦不予采信。关于原告所述其未收到被告于2020年2月11日发出的《催告函》的意见，本院认为，被告未提交证据证明被告合法、有效的向原告送达了该《催告函》，故本院认定该催告函不发生解除合同的法律效果。被告在2020年3月23日开始给原告承租的房屋大门上锁，并张贴封条，且在庭审中，被告已认可因原告就退租事项未表达明确的意见，故不允许原告从租赁房屋内搬走物品。本院据此认为，被告方在2020年3月23日因原告逾期支付租金而以锁门的方式单方解除合同，双方的租赁合同于当日解除。原告方应当向被告支付2019年12月21日至2020年3月22日期间的租金。关于原告要求被告退还房屋租赁押金的诉讼请求，本院认为，因原、被告双方签订的合同明确约定，因原告的原因导致合同提前解除的，原告缴纳的押金不予退还，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告要求原告支付合同解除后房屋占有使用费的反诉请求，本院认为，现有证据与被告的陈述足以证明合同解除后，原告多次要求搬出物品，但被告不予配合，在此情况下，被告的该项反诉请求没有事实依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付免租期租金的反诉请求，具有合同依据，本院予以支持。关于被告要求原告支付违约金的诉讼请求，合同虽约定一方违约，应承担合同总租金百分之十的违约金，因原告不认可其违约金，该反诉答辩意见应理解为包含该违约金标准约定过高的意思，本院对该违约金酌定予以降低。关于被告要求原告支付因逾期支付房屋租金而产生的年租金百分之十违约金的反诉请求，本院认为，就原告的同一违约行为，被告要求原告承担多次违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司与被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司于二〇一八年十一月二日签订的《租赁合同（房屋）》以及《补充协议》于二〇二〇年三月二十三日解除；二、被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司无需退还原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司支付的三十四万元租赁押金；三、原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司二〇一九年十二月二十一日至二〇二〇年三月二十二日期间的房屋租金三十四万七千四百五十二元；四、原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司免租期租金二十六万七千二百八十八元；五、原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司违约金二十万元；六、驳回原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司的其他反诉请求。案件受理费三千二百元，由原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司（已交纳）。如果原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费八千九百八十五元，由原告（反诉被告）北京德荣世源文化传媒有限公司负担五千九百七十四元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司），由被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司负担三千零一十一元（已交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二〇年十一月十六日书记员  唐 哲