广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14361号原告（反诉被告）：广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社，住所地广州市番禺区新造镇北约大道1号。法定代表人：黎溢佳，职务主任。委托诉讼代理人：刘雪，系广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗家裕，系广东威法律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黎志成，男，1971年4月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：冼志明，系广东南冠律师事务所律师原告（反诉被告）广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社（以下简称“北约村经济社”）与被告（反诉原告）黎志成农业承包合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北约村经济社的委托诉讼代理人刘雪，被告（反诉原告）黎志成的委托诉讼代理人冼志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北约村经济社向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2017年8月21日签订的《鱼塘承包合同》；2、请求法院判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年10月31日的鱼塘租金64400元；3、请求法院判令被告向原告支付违约金100000元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中增加诉讼请求：1、要求被告在解除涉案合同后将涉案鱼塘交付给原告；2、要求法院判令原告无需返还被告支付的押金2万元。事实与理由:原告与被告于2017年8月21日签订了《鱼塘承包合同》，原告将位于番禺区新××镇××村××七册岗鱼塘出租给被告使用，双方约定了出租期限为十年，即2017年9月1日至2027年8月31日。租金标准：前五年为人民币55200元/年（不含税价）；后五年为人民币60720元/年（不含税价）。每年租金须在每年9月1日前一次性交付当年租金。被告未按照合同约定交纳租金，每逾期一天，应按应付租金金额的万分之五的标准支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权没收押金，单方终止合同，收回鱼塘使用权及地上建筑物或附着物，被告除须补交租金外，还须向原告一次性支付违约金100000元整。被告至今未向出租人支付租金，按合同约定，该一年的租金应于2018年9月1日前一次性交付。经原告催促无果，其行为已构成根本违约。综上所述，被告上述拖欠款项行为明显有违诚信，已经构成违约，被告应当继续向原告支付租金64400元，还应承担违约责任。原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决如原告所请。被告黎志成辩称：1、原被告所租赁的鱼塘原告并没有依约交付给本诉被告使用，原告为根本性违约，根据合同4.2的规定，原告收取当年租金后应当将鱼塘按现状交付我方使用，但讼争的鱼塘一直由案外人使用，原告与案外人的原租赁合同并没有解除，且我方已向法庭申请调查案外人一直在争讼的鱼塘养猪的事实，因我方有证据证明案外人的猪场是相关部门在2019年1月才拆除，足以证明原告没有依约交付我方使用；2、我方已依照合同约定交付了相应保证金以及首年的承包款，故此我方属于守约方，而原告因自身的原因无法将标的物交我方使用，故请求驳回本诉原告的诉讼请求；3、诉讼请求三中的违约金明显过高。反诉原告黎志成向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还租金55200元；2、判令反诉被告返还押金20000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000元；4、判令反诉被告承担本案诉讼费用及实现诉讼的必要费用。事实与理由：反诉原告（乙方）与反诉被告（甲方）于2017年8月21日签订了《鱼塘承包合同》，反诉被告将位于番禺区新××镇××村××七册岗鱼塘出租给反诉原告使用。合同第四条第二款中双方的约定：“甲方于收齐第一年年度租金后将该鱼塘按现状交付乙方使用”，反诉原告2017年8月8日、2017年8月25日先后向反诉被告交付20000元押金和第一年度租金55200元，但反诉被告迟迟未将七册岗鱼塘交付反诉原告使用。直至2019年1月9日新造镇政府组织工作人员到场拆除，七册岗鱼塘一直由案外第三人占有并经营养猪场。但即使在拆除后，反诉被告仍未向反诉原告交付七册岗鱼塘以履行合同义务，反诉原告从未取得该地租赁权。反诉原告多次向反诉被告请求交付无果，合同目的无法得到实现，反诉被告的行为已构成根本性违约。同时，合同中的违约条款仅对乙方（反诉原告）进行约束而未约定甲方（反诉被告）的违约后果，显然不符合城诚实信用原则，甲方违约应当与乙方收到相同力度的条款约束。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告北约村经济社辩称：不同意被告的反诉请求，因为没有事实和法律依据。1、原被告是在镇农业办三资平台通过招投标的形式签订合同，在签订合同前是现行发布公告，所有的投标人均要去了解标的物的现状及投资价值然后交付2万元的竞标保证金，按规定时间参加招投标，中标后原告的工作人员及被告一起到现场交付然后回到村委签订租赁合同，签订租赁合同后被告支付第一年的租金，所以不存在没有交付的问题；2、在原告收到反诉状前从未收到被告任何关于标的物没有交付的主张或者请求；3、原告除将标的物交付给被告之外，未将标的物交付给任何第三方，截至开庭之日原告也没有收到被告任何的关于租赁物被第三人占有或者租赁物被城管检查、执法等任何影响租赁物使用的诉求或主张；4、原被告2017年8月21日签订合同，因被告在2018年9月1日起未交付租金，原告通过电话、面谈等多种方式敦促被告履行交租义务，被告均以经营困难为由未交付，但也拒绝将场地归还给原告，原告不得以通过两次发律师函的形式主张解除合同，在2019年11月20日强行收回鱼塘。被告为应诉而提出未交付的反诉请求第一违反诚信，第二也不符合常理，从2017年8月21日到2019年10月31日解除到今天的开庭，原告及原告的工作人员从未收到关于租赁物没有交付的任何异议和主张，所以请求驳回被告的反诉请求，因为租金是按合同由被告支付一年租金这是他应尽的合同义务，所以不存在返还的问题。押金根据合同3.2及7.1的条款，因被告根本违约，原告有权没收押金，所以无需返还。因原告没有任何违约行为，合同中约定的交付标准也是按现状交付，所以没有任何违约行为；5、原被告都主张违约金是10万元，所以我方认为不存在标准过高，签订合同的时候双方对违约金均是认可的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案鱼塘位于番禺区新××镇××村七册岗鱼塘（面积约8亩），是广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社的集体农用地。原告北约村经济社通过新造镇农业办三资平台招投标形式进行招租。2017年8月8日黎志成向原告北约村经济社缴纳了2万元竞投保证金。2017年8月21日原告北约村经济社作为甲方、出租方，与被告黎志成作为乙方、承租方签订了《鱼塘承包合同》，合同约定，原告将涉案鱼塘出租给被告，用于种养用途。出租期限为十年，即2017年9月1日至2027年8月31日。租金标准：前五年为人民币55200元/年（不含税价）；后五年为人民币60720元/年（不含税价）。每年租金须在每年9月1日前一次性交付当年租金。合同约定，承租人未按照合同约定交纳租金的，每逾期一天，应按应付租金金额的万分之五的标准支付滞纳金，逾期超过30天的，视为乙方根本性违约，甲方有权没收押金，单方终止合同，收回鱼塘使用权及地上建筑物或附着物，乙方除须补交租金外，还须向原告一次性支付违约金100000元整。合同第四条第二款中约定，甲方于收齐第一年年度租金后将该鱼塘按现状交付乙方使用。2017年8月25日黎志成向原告北约村经济社缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日承包款55200元。2019年8月22日原告北约村经济社向被告黎志成发送了一份《律师函》，催促被告支付拖欠的租金及违约金。2019年10月30日原告北约村经济社向被告黎志成发送了一份《律师函》，告知被告1、从发函之日2019年10月30日解除与被告于2017年8月21日签订的《鱼塘承包合同》；2、要求被告支付拖欠的租金及违约金；3、要求被告在2019年11月20日前，将涉案租赁场地里的所有鱼塘养植物或其他财物全部清走。2019年11月7日，北约村经济社向本院提起本案诉讼。庭审中，北约村经济社陈述其在2019年11月20日已收回了鱼塘。被告黎志成陈述同意解除涉案《鱼塘承包合同》。被告黎志成确认没有缴纳2018年9月1日至2019年10月31日的租金。原、被告在庭审时争论焦点主要是涉案土地有没有交付给被告使用的问题，被告陈述北约村经济社没有将涉案土地交付，有案外人从被告租赁的时候一直到2019年1月还在使用涉案场地，不清楚案外人身份情况。原告陈述涉案土地上养猪场的猪舍是1998年之前的村集体用于养猪的养猪场，猪舍是空置的，后来在修路的时候有很多猪舍毁掉了，不存在租赁给其他人使用的情况。确认交付时没有签订书面手续，合同4.2约定是按现状交付，原、被告在中标后双方都到现场，用竹竿拉定四至后交付给被告，然后回来村里签订合同，被告再去交租金。中标、确定四至和合同签订是8月21日，交租金是8月25日。以上事实有北约村经济社及黎志成提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录等证据予以证实。本院认为：北约村经济社将涉讼鱼塘发包给黎志成使用，双方签订《鱼塘承包合同》，该合同主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事合同，双方均应依约履行，北约村经济社以黎志成未按约缴纳租金为由，要求解除双方于2017年8月21日签订的《鱼塘承包合同》，被告黎志成在庭审中也表示同意解除合同，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告北约村经济社要求被告黎志成在解除涉案合同后将涉案鱼塘交付给原告，但北约村经济社在庭审时陈述其已在2019年11月20日收回了涉案鱼塘，因此，对于已构成的既定事实，本院不再作重复处理。对于原、被告关于涉案土地有没有交付给被告使用的焦点问题，被告主张原告并未将涉案土地交付给其使用，而且涉案场地上还有案外人从被告租赁的时候一直到2019年1月还在使用，但被告并没有提供相关证据证实上述陈述的内容，并表示其不清楚案外人身份情况。由于被告不能举证证明案外人是谁，也没有举证证明涉案土地上有案外人在使用的直接证据，且合同约定是按现状交付，被告在中标后在2017年8月21日签订合同，在2017年8月25日缴纳租金，被告至原告起诉长达两年时间期间内都未向原告提出异议，显然不符合常理，因此，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告黎志成确认没有缴纳2018年9月1日至2019年10月31日的租金，依照合同约定，黎志成拖欠租金的行为，已构成了违约。黎志成于2017年8月25日向原告北约村经济社缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日承包款55200元，该款项是黎志成依约应支付的租金，黎志成反诉要求北约村经济社返还租金55200元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。北约村经济社在2019年11月20日收回了涉案鱼塘，北约村经济社起诉要求黎志成支付2018年9月1日至2019年10月31日的鱼塘租金64400元，合同约定涉案鱼塘的租金为每年55200元，折合每月租金为4600元，原告的该项诉讼请求合理，本院予以支持。北约村经济社起诉要求判令原告无需返还被告支付的押金2万元，而黎志成则反诉要求返还上述押金2万元，黎志成在2017年8月8日向原告北约村经济社缴纳了2万元竞投保证金，该款项是在合同签订之前缴纳的竞投保证金，该款项的性质是为保证竞投人在中标后不弃标，与招标人签订正式承包合同所缴交的担保金，虽双方在签订《鱼塘承包合同》时没有明文约定将上述2万元竞投保证金转为合同的履约保证金，但黎志成在签订合同时没有要求退回该款项，且在合同“违约责任”中约定，“逾期超过30天的，视为乙方根本性违约，甲方有权没收押金，单方终止合同……”,意为双方同意将上述2万元竞投保证金转为合同的履约保证金，在黎志成的违约情况下，北约村经济社要求判令原告无需返还被告支付的押金2万元，该请求符合合同约定，本院予以支持。对于黎志成相对应的该项反诉请求，本院予以驳回。由于黎志成的违约行为，北约村经济社要求判令被告向原告支付违约金100000元，虽合同中确有对违约责任的约定，但考虑到北约村经济社在2019年11月20日及时收回了涉案鱼塘，对被告欠付的承包款本院在上文中也支持了原告的诉讼请求，原告的损失在一定程度上得以弥补，同时，本院在上文也支持判令北约村经济社无需返还被告支付的押金2万元，这也是黎志成承担的违约责任，北约村经济社还要求被告支付违约金100000元，则会加重了被告的违约责任，黎志成在庭审时要求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，本院酌情认定黎志成向北约村经济社支付违约金30000元。对于黎志成反诉要求北约村经济社支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以驳回。对于北约村经济社的其他诉讼请求及黎志成的其他反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社与被告（反诉原告）黎志成于2017年8月21日签订的《鱼塘承包合同》；二、被告（反诉原告）黎志成应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社支付2018年9月1日至2019年10月31日的鱼塘租金64400元；三、被告（反诉原告）黎志成应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社支付违约金30000元；四、被告（反诉原告）黎志成缴交的2万元保证金归广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社所有，广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社无需向黎志成返还；五、驳回原告（反诉被告）广州市番禺区新造镇北约村股份合作经济社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黎志成的所有反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9596元，由被告黎志成负担；反诉受理费1902元，由反诉原告黎志成负担1902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  李振垣人民陪审员  冼洁丽二〇二〇年十一月十八日书 记 员  罗筱笛