广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30926号原告：王万辉，男，1953年3月7日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：曾祥敏、林娜,广东诺臣律师事务所律师。被告：广州日领商务服务有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号1603房。法定代表人：傅政纲。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告王万辉诉被告广州日领商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王万辉及其委托诉讼代理人曾祥敏、林娜，被告的委托诉讼代理人顾斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的租金166000元、合同保证金332000元、物业管理费49800元，其计547800元；并以547800元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付自2020年6月24日起至实际付清之日止的利息。2.判令被告赔偿原告因装修承租商铺支出的费用611564.5元。事实和理由：原告与被告于2019年10月18日签订《商铺租赁合同》，约定由原告向被告承租位于广州市越秀区中山五路193号百汇广场第五层的商铺用于经营旅业，商铺面积为1660平方米；租赁期限为2019年11月1日起至2029年10月31日，免租期为2019年11月1日至2020年1月31日；首年租期月租金为116200元，每年按3%递增，保证金332000元。被告承诺已与商铺业主方签订合法有效的《商铺租赁合同》或授权委托书，原告对商铺享有合法完整的出租权，被告在合同订立后将提供商铺产权证明、商铺所有人与其签订的租赁合同、同意转租声明等。合同签订后，原告依约向被告及其指定的物业管理公司支付了首月租金166000元、合同保证金332000元、装修保证金100000元、水电周转金50000元以及管理费49800元，并入场装修。被告并未履行其此前的承诺，只提供了部分产权资料。2019年11月，作为上述商铺组成部分的529、530、547等商铺在另案中被广州市越秀区人民法院查封，法院要求将该商铺恢复至原有间隔后交还产权人。原告多次与被告协商要求其履行合同义务，协调解除查封，并尽快提供合同中约定的业主同意出租的证明和进行租赁合同备案，以便原告继续进行装修。被告虽一再保证可以解决，但实际上却未解决。原告不得不于2019年12月13日向被告发出停工报告，希望被告能尽快解决因其未能获得部分商铺业主授权而无法进行租赁合同备案导致原告未能申请消防设计审查验收的问题，但被告亦未能解决。截止至原告起诉之日，原告已为装修承租商铺支出611564.5元。鉴于物业公司口头同意退还装修保证金及水电周转金，故原告于本案中暂不主张返还该部分的费用。据此，为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉请。理由：1.关于物业管理费49800元的诉请，物业管理合同关系纠纷与本案房屋租赁合同关系不是同一法律关系，案由不一致，不应同案处理，并且我方已经起诉原告拖欠的租金和管理费。原告的诉请没有事实和法律依据。2.关于案涉物业的二次消防和装修，根据合同约定是由原告自行负责，与被告无关。3.关于商铺备案，被告已经将全部备案手续邮寄给原告，但原告拒不配合寄回，原告自身怠于履行义务。4.关于合同保证金，根据合同约定，合同保证金退回的条件是原告需结清管理费并且交还场地，复原场地现状后才退回，但原告至今仍未主动与被告办理场地交接手续，也未复原打烂的地板和拆除墙体间隔，不符合退还合同保证金的前提条件。5.至于装修损失，被告认为原告在没有取得行政部门装修许可证的情况下，因为急于赶在春节前开业，所以在没有许可证件的情况下强行装修，还把地面全部打烂，所以原告付出所谓装修款损失完全是基于其自身过错行为，原告应当修复原有装修，并且对被告进行赔偿。6.原告本身自2010年起在广州经营多家酒店公寓，包括广州市越秀区佳裕宾馆、京福酒店、天河侨鸿酒店，其是清楚知悉进场装修和消防手续，是不能在没有合法装修手续情况下强行进行施工的，在原告施工期间，也有相关部门到现场了解装修审批情况，并且口头给予警告，敦促原告注意相关手续的完善以及原告也知悉广州市越秀区市场租金价格，但现在原告是以不到市场价格四分之一的标准承租了场地，从侧面反映出被告在签约时已经告知原告场地现状，原告作为一个商人，其考虑过风险和收益才急于和被告签约和进场，以低价取得涉案物业的使用权，这是原告经过考虑进行的市场行为，应当承担相应的责任和风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.1.甲方将位于广州市越秀区中山五路193号百汇广场内商场第五层商铺提供给乙方使用；1.2.该商铺建筑面积1660平方米；1.3.乙方使用该商铺仅限于经营旅业。2.1.乙方使用该商铺的经营合同期从2019年11月1日起至2029年10月31日止；2.2.装修免租期为三个月，自双方签订本租赁合同且双方约定于2019年11月1日至2020年1月31日为装修期，由2020年2月1日开始计算租金。3.1.2020年2月1日至2021年1月31日的月租金额为116200元；3.2.合同期内乙方须向甲方缴付该交商铺的管理费用，此项费用包括消防系统、电梯电费、公共区域水电费、清洁费、公共保安费，物业管理费以建筑面积计算；3.3.乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性支付合同定金166000元，余下的商铺场地租金的合同保证金，金额相当于乙方第一年贰个月的商铺场地租金332000元应在2019年10月24日前一次性支付给甲方；3.4.合同期内，乙方应于每月3号前以转账方式向甲方支付该商铺当月的场地租金；3.6.乙方在撤场前，甲方将本合同保证金转作为商铺质量保证金，经甲乙双方签订《场地移交确认书》，该保证金七天内无息退还。4.1甲方交付给乙方使用的商铺为现有商铺，甲方收到乙方给付的商铺场地租金合同保证金和第一年首月的商铺场地租金及管理费之日起的3天内将该商铺移交乙方使用，双方共同对该商铺场地情况进行移交验收并签字；4.3.该商铺甲方负责一次消防验收，乙方负责承租范围内二次消防装修、验收及其他消防设施，甲方应提供充分协助和配合；4.4.该商铺范围内由乙方自行装修并负担全部费用；4.5.乙方装修之前，须向甲方交付装修保证金100000元，装修完毕经甲方验收和结清施工有关费用后，甲方在约定的30天内将装修保证金无息退还乙方。5.1.甲方承诺已与商铺业主方签订合法有效的《商铺租赁合同》或授权委托书，在本合同履行期间，甲方对商铺享有合法完整的出租权；5.4.甲方负责提供房屋租赁登记备案证明、建筑主体消防批文复印件、房产证复印件及相关资料以供乙方办理经营审批，甲方承诺在签订合同之日起15天内负责提供该商铺的租赁登记备案证明，如果甲方超过15天未完成房屋租赁登记备案手续，甲方承担商铺所有产生的费用及责任，免租期则顺延。9.1.本合同附件与本合同具有同等法律效力，附件一为百汇广场五楼商铺图纸，附件二为甲方营业执照复印件，附件三为乙方营业执照复印件、法定代表人身份证明书及授权委托书（或承租人身份证复印件）。等等。同日，原告另与被告签订《物业服务协议》，约定由被告对案涉五楼租赁场地提供物业服务管理，服务管理期限为10年，自2019年11月1日至2029年10月31日止，每个月管理费49800元，原告应在签订合同之日向被告一次性支付商铺场地管理费、服务费的合同保证金49800元等。2019年10月21日，原告通过银行转账向被告农行中旅商业城支行的账户转账支付了首月租金166000元、向傅政纲在广发银行中山五路支行的账户转账支付了租赁押金332000元，11月14日原告再向傅政纲转账支付管理费49800元，以上费用被告均开具《收据》予原告。2019年10月29日，原告向被告申请进场进行装修。11月29日，原告再向被告发出《关于百汇广场五楼手扶电梯围闭施工申请》。同年12月7日，原告再向被告发出《申请》称五楼进入排污工程阶段需打拆原装修地面等。前述合同履行期间，原告就合同履行事宜与微信名为“百汇老沈”的人通过微信进行沟通。2019年10月21日，该“百汇老沈”向原告发出两条信息，内容为被告及傅政纲前述银行账户信息。次日，原告发出信息要求提供建筑规划许可证、房产证、一次消防审核及验收批复的原件扫描件，“百汇老沈”回复收到信息后称安排同事整理资料。同月24日，原告再向其发出信息称资料不全要求跟进等。此后，双方一直在协调消防事宜互有信息往来。2019年11月4日，原告发出本院于2019年10月17日在案涉现场两商铺张贴的《公告》。“百汇老沈”回复称“没毛病，放心吧”、“被执行人不是我司，没啥毛病”，原告称“我们要求暂停，避免投入越大损失越大”、“等纠纷处理好再装修”等。11月5日、6日，原告再发出信息催要装修许可证以及施工图设计文件审查须提供资料的文档。2019年12月13日，原告发出《停工报告》，称由于部分小业主未协商场地围蔽以及合同未备案致使消防图无法报批，消防工程无法进行施工，原告决定于12月16日停工并要求顺延免租期等。此后，直至2020年5月期间，双方仍在微信中进行沟通，“百汇老沈”于6月4日仍称“押金部分谈得差不多了”。被告向本院提交了部分坐落中山五路193号五楼商铺的《房屋租赁登记备案证明》，租赁期限自2020年1月1日起至2029年12月31日。2020年2月19日，被告通过微信向原告发出《通知》，称其已于2020年1月16日办好案涉五楼租赁场地的合法租赁备案手续，并希望与原告积极对接等。同年2月24日，因受疫情影响，被告决定将已批出租赁报备以快递方式邮寄给原告。庭审中，被告确认其已与五楼多个业主签订了租赁协议，总共面积达598.73平方米。2020年6月22日，原告向被告发出《律师函》，称原告实施装修期间，被告仅提供了部分资料。2019年11月案涉商铺组成部分之一的530商铺被广州市越秀区人民法院查封，并要求将该商铺恢复至原有间隔后交还产权人何婉玲。经原、被告多次协调，被告虽一再保证可以协调解除查封交付原告继续装修，但并未实际解除，以致原告不得不于2019年12月13日向被告发出停工报告。截至律师函发出之日，原告已支出装修费用611564.50元。鉴于上述事实，原告授权律师函告被告解除前述租赁合同，被告返还其收取的各项费用合计697800元，并赔偿原告的装修损失611564.50元。等等。该律师函由原告以特快专递的方式邮寄给被告傅政纲位于中山五路××房的地址，同年6月24日邮件妥投。此后，被告以原告为被告向本院提起诉讼，其中租赁合同纠纷一案由本院以（2020）粤0104民初40183号案受理，诉请主要为解除前述《商铺租赁合同》、返还案涉五楼商铺以及支付自2020年3月1日起的场地租金等；物业服务合同纠纷一案由本院以（2020）粤0104民初40186号案受理，诉请主要为解除其与原告签订的《物业服务协议》，原告支付自2020年3月1日起的物业管理费等。2020年10月30日，本院组织原、被告双方对案涉租赁场地进行了现场勘查，根据现场踏勘可见：案涉场地现场实施了装修工程，并将租赁场地按经营酒店的方式间隔为多个独立空间；其中有516、529、530、547四个商铺被法院查封并以胶合板材进行简单的隔断。以上事实，有原告及被告提交的商铺租赁合同、对账单、微信聊天记录、照片、律师函、进场申请、邮政特快专递底单及妥投证明、房屋租赁登记备案证明、民事起诉状等证据及本案庭审笔录在案佐证。此外，原告为证明其因对案涉场地实施装修累计支出装修费用611564.50元，向本院提交了如下证据：1.加盖有东莞市御居装饰工程有限公司（以下简称御居公司）公章的《百汇广场（五楼）装饰工程前期清单》，其中载明合计做墙、平地、电工以及开槽、打墙的费用合计447200元。2.对账单、《收据》，其中显示原告曾于2019年11月11日、12月4日、2020年1月2日向案外人胡荣章分别支付10万元、10万元以及3万元，御居公司在2020年1月15日出具《收据》称收取原告支付的装修工程款247200元。3.《催款通知》、中国农业银行转账凭证以及《收据》，其中显示2020年6月8日御居公司函告原告称已付工程款227200元，余款20万元未付，原告于2020年6月22日向胡荣章转账支付20万元，御居公司于同日出具《收据》予原告收取其工程款20万元。4.垃圾清理费转账凭证，显示原告向湛向东转账支付16000元。5.广州乙丙丁设计工程有限公司的《营业执照》、原告与袁盛辉签订的《广州市百汇大厦五楼室内消防设计协议》以及消防设计图纸，证据显示广州乙丙丁设计工程有限公司的法定代表人为袁盛辉，原告与袁盛辉签订的协议约定由袁盛辉进行案涉项目二次装修消防施工图的设计，酬金150000元，合同签订当日支付30000元预付款等。此后，广州市弘基市政建筑设计院有限公司绘制了相应的图纸。6.消防设计费微信付款记录、微信支付交易明细证明以及袁盛辉手写的《收据》，其中显示原告向袁盛辉通过微信转账支付消防设计费20000元，袁盛辉则出具手写的《收据》称收取原告支付的消防设计费定金30000元。7.广州市天河区员村粤电电工器材经营部盖章出具的《销售单》9份以及《收据》，其中显示由该经营部为王老板供应装修物品价值合计50528.5元。8.《送货单》、《出货单》、《收款卡》、《收据》等，各项单据合计费用3160元。9.《施工管理人员现金结算明细表》，其中显示由王万辉、周瑞伟、王万波三人在2019年12月30日领取工资合计30000元。10.手写的记账流水，其中记载10月18日起的部分开支费用。被告对于上述证据质证认为：上述证据的真实性、合法性以及关联性均不予确认。原告与案外人签订的合同以及取得的收据被告无法核实真实性，并且相当一部分的收据都是没有银行流水和具体指向百汇广场五楼装修工程的，因为原告是同时经营多家酒店公寓，不能确定原告是否将其他场地单据挪用至本案，且原告与被告微信聊天记录中，原告承认有相熟长期合作的设计公司，那么被告无法确认原告是否有与案外人串通制造证据的行为。对于《施工管理人员现金结算明细表》中王万波与原告显有亲属关系，原告将自己与近亲属的工资列入起诉的金额不妥，原告并非作为施工人员在场。对此，原告则回应称虽然原告有经营其他酒店，但在2019年11月至今仅有涉案场地在装修，并且装修场地被告肉眼可见，仅是进行了前期基础装修，还没有装修完毕。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应信守契约，切实履行各自负担的合同义务。根据该合同的约定，被告向原告承租案涉百汇广场第五层商铺1660平方米用作旅业经营，被告作为出租人其应提供适租的场地予原告使用。根据前述合同的约定，被告承诺其已与商铺业主方签订合法有效的《商铺租赁合同》或授权委托书，在本合同履行期间，其对商铺享有合法完整的出租权。但事实上，截止本案诉讼期间，被告仅与五楼多个业主签订了租赁协议，总面积为598.73平方米。从本院组织的现场勘查情况亦可见，因案涉场地的部分业主向本院申请强制执行，本院在现场四个商铺张贴封条并对所涉商铺进行围蔽。由于该四个商铺分散位于租赁场地之中而非集中位于某个区域内的连续商铺，对被告承租该场地拟作统一的旅业经营在客观上具有障碍。因而，被告在2020年6月22日向原告发出《律师函》要求解除前述合同、退回已收租金及保证金，并无不当，本院予以支持。至于原告诉请要求被告退回的物业管理费49800元，因原、被告双方另行签订有《物业服务协议》，被告亦以该协议为基础向本院提起诉讼，本案所涉物业管理费虽由被告收取，但与本案租赁合同纠纷非属同一个法律关系，故本案不作处理。由于原告向被告发出的《律师函》于2020年6月24日已由被告收取，故原告主张被告应向其退还自该日起占用应退还费用的利息，理据得当，本院予以支持。至于原告诉请要求被告赔偿的其因装修案涉商铺支出费用的问题。首先，根据本案现场查看情况以及原、被告之间的微信通讯内容可见，案涉商铺实际上实施了装修内容，被告对此亦是清楚知晓并提供了一些配合。其次，根据前述合同约定的免租装修期为三个月，如因被告未能如期提供租赁备案，免租期顺延。诚然原告作为出租人其有积极装修、及时开业经营收回投资成本的需求，但原告在明知案涉场地内存在纠纷且被人民法院查封、被告无法提供全部租赁场地的转租授权的情况下，仍然继续对案涉场地实施装修工程，其对装修损失的扩大亦应负有相应的责任。结合本案证据，本院酌定双方应对装修损失的责任各负担50%的责任。再次，关于案涉具体的装修款项内容。根据原告提供的有关支出装修费用的证据来看，由于原告并未与御居公司签订书面的装修装饰合同，故无法就整个装修工程所涉的工程费用有合理的预计。根据御居公司出具的工程前期清单及《催款通知》可见，原告应付的工程款447200元，原告亦提供了相应的银行流水证明其已付了该部分工程款项，故对该笔工程款项，本院予以采信。此外，原告通过银行转账支付了场地清理费用16000元以及消防设计费用20000元，本院予以认可。至于原告主张的水电材料费、其他材料费、木材费合计53164.50元，由于该部分的费用仅有送货单及收据，但相应的单据中均未表明所涉建筑材料系用于案涉施工场地。虽然原告称其自2019年11月之后仅有案涉租赁场地实施装修工程，但其并未提供其他证据证明，故对该部分的款项本院不予采信。至于原告主张的管理人员务工费及杂项开支，上述费用并无具体的收付款明细，本院不予采信。因此，被告应赔偿原告的装修损失总额为483200/2=241600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告广州日领商务服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王万辉退还已收租金166000元、合同保证金332000元以及自2020年6月24日起至实际退还该两项款项之日止的利息（以498000元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）。二、被告广州日领商务服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王万辉赔偿装修损失241600元。三、驳回原告王万辉的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7617元，由原告王万辉负担2758元，由被告广州日领商务服务有限公司负担4859元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二〇年十一月十一日书记员  冯诗欣