上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初18995号原告：上海煦新企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：李克祥，男，1985年11月12日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：周芳(系被告李克祥妻子)，女，住安徽省池州市。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。原告上海煦新企业管理有限公司诉被告李克祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张驰、被告委托诉讼代理人周芳、段传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海煦新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；2.判令被告向原告支付租金人民币169,704元(以下币种同)(自2020年1月1日至2020年3月31日)；3.判令被告向原告支付租金逾期付款违约金，自2019年12月26日起至实际支付之日止，以169,704元为本金，按照每日万分之五计算；暂计算至2020年4月30日违约金金额为7,636.68元；4.判令被告向原告支付综合物业管理费25,455.6元(自2020年1月1日至2020年3月31日)；并支付占用租赁场所期间的综合物业管理费10,465.08元(2020年4月1日至2020年5月7日，按每月8,485.2元计算)；5.判令被告向原告支付综合物业管理费逾期付款违约金，自2019年12月26日起至实际支付之日止，以25,455.6元为本金，按照每日万分之五计算；暂计算至2020年4月30日违约金金额为1,145.5元；6.判令被告向原告支付房屋占有费113,136元(2020年4月1日至2020年5月7日，按每月56,568元计算，不足1个月的按1个月计算)；7.判令被告向原告支付燃气费4,693.2元，电费3,825.96元；8.判令被告向原告支付租赁场所复原费用22,317.43元(恢复铝合金玻璃门的费用)；9.判令被告向原告支付违约解除合同赔偿金113,136元(按照违约时月租金56,568元的2倍计算)；10.判令被告注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的上海三李餐饮管理有限公司营业执照，并自2020年5月1日起，按照800元/日向原告支付逾期注销或迁移证照的违约金；11.判令原告不予退还被告支付的履约保证金130,106.40元。事实和理由：2015年12月6日，被告与原告签订了《商业街商铺租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于上海市航南公路5639、5699号奉贤宝龙城市广场5号楼第1层编号为3号、4号的商铺，租赁面积为471.4平方米，租赁期限为5个租赁年度，约定综合物业服务费为18元/月/平方米，租赁起始日为最迟开业日或实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始，租金和综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金和综合物业服务费。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁场所，并按照约定向被告提供了物业服务。被告经营期间，于2019年12月25日开始拖欠租金、综合物业管理费。期间，原告多次催要租金与物业费，但被告一直置之不理。2020年3月25日，原告向被告发出解约函。后原告提起诉讼。被告李克祥辩称，同意解除合同，原告于2020年3月25日将《解约函》张贴于租赁房屋，应以该日为合同解除日。同意支付2020年1月1日至1月24日的租金和物业费，不同意支付滞纳金。被告并非恶意拖欠原告租金和物业费，在承租期间，实际系每月月底向原告支付租金和物业费，所以在1月底过年前准备支付1月租金时全国范围突发新冠疫情，故被告暂时未付当期租金和物业费，计划疫情稳定后根据相关政策再及时支付。因租赁合同的目的为经营快餐中式简餐，受疫情影响，自2020年1月25日起，被告已处于歇业状态，直至3月24日待上海突发公共卫生响应转至2级后，整体形式才有所好转，期间完全受不可抗力影响无法实现合同目的，根据国家及上海市地方政策和法规，理应减免，客观上被告无法开门营业，应当免除。此外，原告提供物业服务存在问题，租赁房屋经常大面积漏水，报修后无人维修。关于违约责任，在疫情影响的情形下，被告积极与原告沟通减免租金事宜，但被告不顾该不可抗力因素，坚持单方发函解除合同，趁机主张巨额违约金，与相关政策严重相悖。合同解除后，被告已积极办理工商变更登记，配合恢复原状，均未对原告后续招租造成任何实质性损害。因此不同意原告主张的各项违约金，也不同意原告主张没收被告支付的保证金。同意原告主张的燃气费和电费，但应在保证金中扣除，余款原告应返还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年12月6日，被告与原告签订《商业街商铺租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于上海市航南公路5639、5699号奉贤宝龙城市广场5号楼第1层编号为3号、4号的商铺，建筑面积为471.4平方米，作为经营滋味·九号饭堂，业态餐饮-快餐-中式简餐之用途，租赁期限为5个租赁年度，第一、二年的月租金为43,368.8元，第三、四年的月租金为47,140元，第五年的月租金为56,568元，综合物业服务费为18元/月/平方米，租赁起始日为最迟开业日或实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始，租金和综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然月度的租金和综合物业服务费。如被告逾期支付租金、综合物业服务费，每逾期一日，应向原告支付未付款项的5‰作为违约金。履约保证金为130,106.4元，任何因被告违约导致原告提前解除合同的，原告有权在提前解除合同时没收该履约保证金而不予退还。被告逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费等，视为被告根本违约，原告有权提前解除合同。被告应于合同解除次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日应按相当于合同解除前一个月日租金标准两倍的金额向原告支付违约金，且原告有权要求被告赔偿因此而发生的一切损失的费用。任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。自退还期届满次日起，被告在占用期间需按相当于合同期满后或合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向原告支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向原告支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所。被告支付给了原告履约保证金为130,106.4元，支付了至2019年12月底的租金和综合物业管理费。2020年1月起的租金和综合物业管理费至今未付。2020年3月13日，原告向被告发出催款函，催促被告于2020年3月20日前支付2020年第一季度的租金和综合物业服务费，并告知租金减免条件。但被告仍未支付。2020年3月25日，原告向被告发出《解约函》，告知自2020年4月1日起双方签署的租赁合同解除，以及相应的违约责任。《解约函》于3月27日送达被告。2020年4月29日，被告妻子向原告出具承诺书，承诺将房屋恢复成毛坯状态，自2020年4月29日开始，至2020年5月7日结束。嗣后，原告曾向本院提起诉讼，因原告未按时交纳诉讼费，本院裁定按撤诉处理，案号为(2020)沪0120民初9257号。该案庭审中，原告提出被告于2020年3月底已经搬离，但于2020年5月9日按合同约定将商铺恢复原状返还被告，表示对2020年4月1日至5月9日的房屋占有使用费和综合物业服务费，考虑疫情原因，被告比较困难的因素，主张放弃。本案庭审中，原告提出被告至2020年5月7日将房屋返还原告，但仅是内部恢复了原状，墙体玻璃门窗没有恢复原状。被告则提出原告交付被告房屋时墙体玻璃门窗就是现在的状态，被告改装了仅一幅卷帘门，恢复的费用大约1,000元，还有门锁不太好用了。原告认可卷帘门恢复费用为1,000元，对门锁的修复费用不在本案中主张。被告还提出原告于2020年4月7日左右将门锁更换，对房屋实际进行了控制，对此原告不予认可。被告确认涉案租赁商铺内注册的工商登记至今未迁出。本院认为，原、被告签订的《商业街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。本案的争议在于，被告是否构成根本违约，原告是否享有单方解约权。被告认为长期的付款行为已改变了付款方式，变更为先用后付，于每月月底支付当月租金，2020年1月的租金因疫情原因导致无法支付，被告不构成违约。对此，原告不予认同，认为系被告长期不遵守约定支付租金，亦构成违约，只是原告体谅被告，未予主张，并不代表租金支付方式的变更。对此，本院认同原告的意见，自2020年第一自然季度的租金，被告应当依约于2019年12月25日前支付，该期限本身在新冠疫情发生之前，且即便在疫情期间也不能免除被告的付款义务，而被告欠付租金已然超过合同约定的30日期限，经过原告催讨后被告仍未支付，原告依约享有单方解约权，原告于2020年3月25日向被告发出《解约函》，双方的《商业街商铺租赁合同》于《解约函》载明的2020年4月1日解除。对于原告主张的从2020年1月1日起至被告将租赁房屋返还日即2020年5月7日止的租金及占有使用费和综合物业服务费。本院考虑到被告租赁房屋用途为餐饮业，新冠疫情对房屋的使用产生较大影响，且被告在前次诉讼中当庭表示考虑到新冠疫情及被告困难等因素放弃主张2020年4月1日至5月9日的房屋占有使用费和综合物业服务费，故酌情予以减免，支持两个月的租金和综合物业服务费，即租金113,136元、综合物业服务费16,970.4元。关于原告主张的各项违约金。原告同时主张的解约违约金和逾期支付租金及综合物业服务费违约金，鉴于两项违约金均是基于被告逾期支付租金及综合物业服务费的同一违约行为所致，本院对逾期付款违约金支持至合同解除前一日止。至于逾期付款违约金的标准，合同约定为日5‰显然过高，本院酌情下调至日万分之四，支持以113,136元为基数自2019年12月26日起至2020年3月31日止按日万分之四计算的逾期支付租金违约金，为4,389.7元，支持以16,970.4元为基数自2019年12月26日起至2020年3月31日止按日万分之四计算的逾期支付综合物业服务费违约金，为658.5元。至于原告主张不返还履约保证金，其实为解约违约金性质，其与解约违约金一并提出主张，本院认为两项合计金额约定过高，酌情予以调整，本院支持原告主张的2个月租金标准的解约违约金113,136元，原告返还被告三分之二的履约保证金86,737.6元，剩余三分之一43,368.8元不予返还。对于原告主张被告注销或迁移租赁场所内的工商登记，属于行政管理范畴，不属民事纠纷，本院不作处理，但被告须承担相应的违约责任，然合同约定按日租金2倍的标准显然过高，本院酌情调整至每日100元的标准予以支持。此外，对于原告的其余诉讼请求。恢复原状的费用，鉴于原告未举证证明其交付被告房屋时所谓的玻璃门窗的原状，本院以被告自认的卷帘门恢复费用1,000元予以支持。关于燃气费4,693.2元、电费3,825.96元，被告无异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告上海煦新企业管理有限公司与被告李克祥于2015年12月6日签订的《商业街商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；二、被告李克祥于本判决生效之日起十日内支付原告上海煦新企业管理有限公司租金人民币113,136元、综合物业服务费人民币16,970.4元；三、被告李克祥于本判决生效之日起十日内支付原告上海煦新企业管理有限公司逾期支付租金违约金人民币4,389.7元，逾期支付综合物业服务费违约金人民币658.5元；四、被告李克祥于本判决生效之日起十日内支付原告上海煦新企业管理有限公司解约违约金人民币113,136元；五、被告李克祥于本判决生效之日起十日内支付原告上海煦新企业管理有限公司自2020年5月1日起至被告注销或迁移位于上海市航南公路5639、5699号奉贤宝龙城市广场5号楼第1层编号为3号、4号商铺内的工商登记之日止按每日人民币100元标准计算的违约金；六、被告李克祥于本判决生效之日起十日内支付原告上海煦新企业管理有限公司燃气费人民币4,693.2元，电费人民币3,825.96元；七、被告李克祥于本判决生效之日起十日内支付原告上海煦新企业管理有限公司恢复原状费用人民币1,000元；八、原告上海煦新企业管理有限公司返还被告李克祥支付的履约保证金人民币86,737.6元；九、驳回原告上海煦新企业管理有限公司的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,170元，减半收取计4,085元，由原告上海煦新企业管理有限公司负担2335元，被告李克祥负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松书记员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。