广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2275号原告（反诉被告）：广州市盛世长运商贸连锁有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区骏功路**，统一社会信用代码914401017329585726。法定代表人：陈建钊，系该司总经理。委托诉讼代理人：雷玉魁，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市日峰物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区元岗村前地段，统一社会信用代码91440101747564111P。法定代表人：张启芳，系该司经理。委托诉讼代理人：李凤仪、胡传超，均系广东合盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州城发瑞祥有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路******，统一社会信用代码91440101MA59RU8E98。法定代表人：黄纪元，系该司总经理。委托诉讼代理人：林鑫、邝敬康，均系广东蕴德律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司（以下简称“盛世公司”）诉被告广州市日峰物业管理有限公司（以下简称“日峰公司”）、被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司（以下简称“城发公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世公司的委托诉讼代理人雷玉魁、被告日峰公司的委托诉讼代理人李凤仪、胡传超，被告（反诉原告）城发公司的委托诉讼代理人邝敬康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）盛世公司向本院提出诉讼请求：1.确认盛世公司与日峰公司签订的《广州市世名广场商铺租赁合同》自2019年8月5日解除；2.日峰公司及城发公司双倍返还租赁保证金、装修保证金、综合管理费保证金共计123600元；3.日峰公司及城发公司赔偿原告装修损失201005.91元；4.日峰公司及城发公司赔偿原告道具款损失183812.07元；5.日峰公司及城发公司支付盛世公司律师费40000元、公证费3600元；6.本案诉讼费、财产保全费由日峰公司、城发公司承担。事实和理由：盛世公司及日峰公司于2016年11月15日签订《广州市世名广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定盛世公司承租天河区天源路5号世名广场（天河新天地）二层L210-L211号商铺，租期自2016年12月16日至2019年12月15日。《租赁合同》第六条第1款约定：（商铺）最终试业时间、正式开业时间以甲方发出的《进场通知书》所示时间为准；第6款约定：在乙方完成装修后，如因甲方原因延迟开业超过30天，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方投入的不限于装修费用的实际损失，并退还乙方已缴纳的各项保证金及预付费用；第九条第3款约定：甲方有下列行为之一的，视为严重违约，乙方有权提前解除本合同，甲方应将租赁保证金双倍退还给乙方，该等赔偿金不足以弥补乙方损失的，甲方并应负责赔偿。提前解除合同的通知，自乙方发出之日起生效：（1）发生本合同约定的乙方有权提前解除合同的情形；（9）由于甲方违约给乙方造成的损失（包括诉讼费、公证费及其他有关追讨损失而发生的合理费用），甲方有义务承担。合同签订后，盛世公司按照约定向日峰公司支付租赁保证金30000元、装修保证金9540元及综合管理费保证金22260元。盛世公司于2016年12月1日进场装修，并于2016年12月21日装修完毕，共投入装修费用201005.91元，装修完成后等待日峰公司通知营业。由于日峰公司迟迟未通知开业，盛世公司未能实现签订合同的目的，盛世公司于2017年与日峰公司代表陈雪锋总监就解除合同并退还保证金及其他费用进行多次协商，但日峰公司均未回应。2019年7月31日，盛世公司收到城发公司《关于费用催缴事宜的函》，称日峰公司已于2017年9月22日将涉案商铺转让给城发公司，要求盛世公司向其支付2018年7月至2019年7月的管理费144690元。盛世公司于2019年8月5日函复城发公司，指出日峰公司未履行合同义务致使盛世公司合同目的不能实现，自2019年8月5日解除与日峰公司签订的《租赁合同》，并要求双倍退还保证金及其他款项。2019年11月28日，盛世公司再次向日峰公司及城发公司发出《催促函》，明确自2019年8月5日起解除《租赁合同》并要求自收函后5个工作日内双倍返还保证金及赔偿装修损失。由于盛世公司在涉案商铺阿迪达斯专卖店未能开业，导致品牌授权公司在向盛世公司的返利款中扣款183812.07元。为呈现涉案商铺所在商场现状，盛世公司于2019年12月30日委托公证处对商场现状进行公证。盛世公司向日峰公司承租商铺的目的是经营，但日峰公司由于自身原因致使涉案商铺无法开业，盛世公司签署租赁合同的目的无法实现，根据相关法律规定及合同约定，盛世公司有权解除合同并要求双倍返还保证金及赔偿其他损失。被告日峰公司辩称：1.关于盛世公司主张的六项诉讼请求，我方请求法院予以驳回。我方不是本案的适格被告。我方于2017年9月将包括涉案商铺在内世名广场整体转让给城发公司，根据买卖不破租赁的原则，转让完成后城发公司承接了我方在租赁合同下项权利和义务。城发公司以及其委托的北京新光商业管理顾问有限公司早于2018年2月作为出租人及经营方与盛世公司接洽并继续履行租赁合同。在商铺转让2年多以后，盛世公司现在主张解除合同，应由盛世公司与城发公司协商处理，协商不成的，盛世公司也应当向城发公司主张权利，而不是向我方主张。2.我方并不清楚盛世公司后续是否存在开业的情况，如果没有开业，没有开业的原因也在盛世公司，其在本案中无权主张权利，盛世公司根据合同第6条第1款及6款的约定主张因为我方没有通知开业，所以其合同目的无法实现，我方认为盛世公司的该主张是枉顾事实，不应当采信。（1）我方已于2017年3月16日向盛世公司发出开业通知。（2）盛世公司没有按照我方发出的通知开业，我方于2017年5月4日再次催告其开业。（3）根据双方间租赁合同第6条第1款约定我方于2016年11月20日之前通知盛世公司进场装修，最终准确通知盛世公司正式开业时间均以我方发出的进场通知书所记载的时间为准。盛世公司于2016年12月1日入场装修，并于12月21日装修完毕。从盛世公司对涉案场地装修完毕的情况看，可以推定我方已经向其发出了进场通知书。（4）根据双方租赁合同第6条第3款的约定，盛世公司必须于我方发出入场通知书所规定的期限内完成装修，在约定期满的次日视为盛世公司开业日，逾期未开业，由盛世公司自行承担相应的责任。本案中盛世公司于2016年12月21日装修完毕，所以2016年12月22日即为开业日。盛世公司至今没有开业，也是因其自身原因导致，与我方无关。3.由于盛世公司无权主张解除合同，其要求主张退还相关费用及赔偿的事实应当予以全部驳回。被告（反诉原告）城发公司辩称：一、涉案商铺原业主日峰公司早于2017年3月16日向盛世公司发出《开业通知书》，告知其涉案商铺已经可以开业，又于2017年5月4日向盛世公司发出《催告函》，明确开业时间并催告盛世公司尽快开业。涉案商铺早于2017年3月已经具备开业的客观条件，且日峰公司亦已履行通知开业的义务。二、依据日峰公司与盛世公司签署的《租赁合同》约定，盛世公司应于装修期届满之次日为开业日（若逾期未开业的，盛世公司应承担违约责任）。首先，由盛世公司所委托的装修工程公司向日峰公司递交的装修使用申请表，可见装修施工结束日期为2016年12月25日，即代表盛世公司应于2016年12月26日对涉案商铺进行开业。其次，盛世公司在其起诉状中亦载明，其于2016年12月1日进场装修，同年12月21日装修完毕，依据租赁合同约定，盛世公司应于2016年12月22日对涉案商铺进行开业。综上，盛世公司对涉案商铺装修完毕后，已具备开业的约定条件，但盛世公司不予依期开业，属于不履行合同义务的行为。三、涉案商铺属于大型商场综合体，拥有地上地下多层建筑，商铺繁多，商场是否已开业、能否开业，即使假设未收到任何通知，但只需关注现场环境、新闻动态、其他商铺风貌即可判断，亦应及时与日峰公司及城发公司沟通，可见，盛世公司是对其商铺的经营管理持懈怠态度，导致其后的不良结果。通过互联网能轻易收到世名广场的开业宣传，分别为2016年2月、2018年2月的新闻。四、盛世公司不能提供有效证据反映日峰公司或城发公司阻止其开业或进行经营活动，可见涉案商铺未能开业就是盛世公司自己的过错。目前涉案商铺的大门也是由盛世公司自行上锁，导致大门禁闭，我方无法进行有效管理。五、若法庭认为，盛世公司未能收到关于开业通知符合客观情况，城发公司认为由于在签订租赁合同时以及租赁关系早期是日峰公司作为管理主体，在物业交割前的过错责任应由日峰公司承担。综上所述，本次合同纠纷的主要违约责任方及过错方是盛世公司，其无视合同约定义务，及对涉案商铺怠于开展营业活动，反而要求日峰公司及城发公司承担合同的违约责任，违反诚实信用原则，请求法院驳回盛世公司的诉讼请求。被告（反诉原告）城发公司向本院提出反诉请求：1.盛世公司向城发公司支付欠付的2017年9月1日至2019年12月15日期间管理费305895.48元（按每月11130元的标准）；2.盛世公司向城发公司支付迟延支付上述管理费的违约金305895.48元（均以11130元为本金，按每日百分之一的标准计算，分别从各月6日起计至实际支付之日止，经计算上述违约金总额已超过本金，故我方要求原告支付违约金305895.48元）；3.盛世公司将天河区天源路5号二层L210-L211号铺位腾空并交还城发公司；4.盛世公司向城发公司支付场地占用费（按照66780元/月的标准计算，从2019年12月16日起计至盛世公司实际清场之日止，该66780元/月的标准是以租赁合同约定的建筑面积318平方米×政府指导文件中的210元/平方米/月的标准计算）；5.诉讼费用由盛世公司承担。事实和理由：2016年11月15日，盛世公司与日峰公司签订《广州市世名广场商铺租赁合同》，约定2016年12月16日至2019年12月15日期间，日峰公司向盛世公司出租涉案商铺用于销售经营。2017年9月，日峰公司与城发公司签订《广州市商品房买卖合同》就前述场地达成买卖交易并办理权属变更登记手续，城发公司为前述场地的新业主，承接日峰公司在租赁合同中作为出租方的权利义务。2019年12月15日租赁期届满，盛世公司始终未向城发公司及日峰公司缴纳任何租金和管理费，且一直占用场地没有撤离。涉案场地的使用权益因盛世公司的不合理占用而贬损，为此，城发公司依据广州市住房和城乡建设局公布的《2019年广州市房屋租金参考价》中关于天河区天河新天地的指导价，即210元/建筑平方米/月为计算依据，主张盛世公司支付场地占用费。原告（反诉被告）盛世公司针对反诉辩称：我方不同意城发公司上述反诉请求。关于管理费，与我方的起诉意见一致，因为我方与日峰公司存在租赁合同关系，与城发公司没有任何关系，我方不同意城发公司作为本案被告参加诉讼，本案只是我方与日峰公司的纠纷的诉讼。如果城发公司有其他意见，其可以另案起诉。城发公司主张的这些费用应予以提供相关的合同依据。所以我方认为城发公司不应作为本案的被告。城发公司主张的违约金标准过高。被告日峰公司针对反诉述称：对城发公司的反诉请求没有异议。由于城发公司所主张的诉讼请求并不涉及到我方，我方并不是义务人，所以由法院依法核查城发公司主张的相关权利。在我方于2017年9月将涉案商铺转让给了城发公司后，城发公司依法已经承接了原来我方与盛世公司之间的租赁合同关系，因此城发公司依照该租赁合同是享有向盛世公司主张租金及管理费的权利。至于盛世公司是否已经将相关的租金及管理费支付给城发公司，我方是不清楚的，所以相关的事实由法院核查。我方是认可由城发公司向盛世公司提起反诉，要求其支付管理费及商铺的占用费，盛世公司不认可城发公司作为反诉原告，参与本案，但我方认为我方已经将涉案商铺转让给了城发公司，我方无法向盛世公司主张相关的费用，应由城发公司进行主张，因此我方认为盛世公司的陈述意见不正确。经审理查明：2016年11月5日，日峰公司（出租方，甲方）与盛世公司（承租方，乙方，联系地址为广州市天河区珠江西路17号广晟国际大厦23楼）签订《广州市世名广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将座落于广州市天河区天源路5号的世名广场（天河新天地）二层L210-L211号的商铺（以下简称“涉案商铺”）租赁给乙方使用；乙方租赁该商铺建筑面积约318平方米，使用面积约159平方米，双方同意，以本合同约定的上述商铺建筑面积作为本合同计租建筑面积，并同意以上述商铺建筑面积作为计付租金及其他相关费用的标准；乙方承租该商铺的期限自2016年12月16日至2019年12月15日止（含免租期，首尾两天包括在内）；甲方给予乙方60天的免租期供乙方进行对该商铺的自费装修，免租期限自租赁期限起始日之日起连续计算，免租期内，乙方免缴交营业额提成租金，但在免租期内的综合管理费以及因乙方使用商铺而实际发生的费用如垃圾清运费等，乙方应予支付；乙方经营该商铺的名称是ADIDAS，经营范围运动用品综合店；租金自免租期结束后之次日起开始计付，甲乙双方协定在租赁期限内每月租金标准具体如下表所列，月租金（含增值税）=月营业额（税前）*提成租金比例，2016年12月16日至2017年12月15日提成租金比例为12%……；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳租赁保证金30000元，作为乙方履行本合同之担保，该保证金由甲方保管，租赁期满或双方解除/终止租赁关系后，甲方应在乙方无违约行为、且按照本合同约定将商铺交还甲方并缴清一切相关租金、综合管理费等应缴之全部费用后10个工作日内将该保证金无息退还给乙方，乙方须按收到退款金额开具等额收据予甲方备存，但本合同对保证金的处置，另有约定的除外；乙方需每月向甲方或甲方委托的物业管理公司缴交综合管理费，综合管理费包括物业管理服务费、中央空调费、公共水电费、公告设施维保费，收费标准为35元/平方米，即乙方每月应缴的综合管理费为11130元；综合管理费自租赁起始日开始计付，乙方应于商铺交付之日向甲方缴交首月综合管理费11130元，之后乙方须于每月五日前（含五日，如遇节假日则自动顺延至节假日后之第一个工作日），将当月综合管理费主动缴交到甲方或甲方委托的物业管理公司指定的财务部门或以银行转账形式汇入甲方或甲方委托的物业管理公司指定的银行账户；乙方逾期交纳综合管理费的，除应及时如数补交租金外，逾期每天须支付欠缴综合管理费总额1%的滞纳金给甲方；乙方须于商铺交付当日向甲方或甲方委托的物业管理公司交纳4770元作为水电周转金和22260元作为综合管理费保证金（相当于两个月的综合管理费），在乙方无违约行为、且按照本合同约定将商铺交还甲方并缴清一切相关租金、综合管理费等应缴之全部费用后10个工作日内甲方或甲方委托的物业管理公司应将该保证金无息退还给乙方，乙方须按收到退款金额开具等额收据予甲方或甲方委托的物业管理公司备存，但本合同对保证金的处置，另有约定的除外；甲方初定将于2016年11月20日前通知乙方进场装修（交铺），最终准确的通知乙方进场装修（交铺）时间、试业时间、正式开业时间，以甲方发出的《进场通知书》内所示时间为准，《进场通知书》按照本合同抬头约定的联系方式送达；乙方必须于甲方所发出的《进场通知书》所规定的装修期限内完成该商铺的装修，在约定的装修期满的次日视为乙方的开业日，乙方必须在开业日前开业经营，逾期15天未能开业，每逾期一天甲方按300元收取违约金，如逾期30天仍未能开业经营，则甲方有权终止合同，收回商铺，没收乙方已缴纳的全部保证金及一切所交费用，如因甲方工程及场地验收等原因导致乙方未能如期办理开业所需的证件，而影响乙方开业，则按顺延开业日期处理；（第六条第6款）在乙方完成装修后，如因甲方原因延迟开业超过30天，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方投入的不限于装修费用的实际损失，并退还乙方已缴纳的各项保证金和预付费用；乙方须按照甲方规定的时间进行铺面装修，并按甲方规定的时间统一开业，如乙方未按甲方规定的时间装修和开业，则乙方所交的履约保证金及其他一切费用则视作违约金归甲方所有，甲方有权即时终止本合同，收回商铺，并有权将该商铺租给第三方；租赁期满，除能用螺丝拆卸的器具乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修和水电设施均不能拆卸，其所有权归甲方所有，乙方如有损坏购物中心场内原有设施，必须负维修和赔偿责任，（乙方可搬走的物品：机械设备、空调主机及可移动的办公物品，不能搬拆卸的物品：水电及消防、环保等设施，天花、地面装、地面装饰饰，门窗，窗帘布等一切装修物品）；如乙方逾期15日未能缴足租金及其他各项应缴费用（经正式通知催缴后仍拒不缴交的），甲方有权解除合同，停止该商铺的水、电的供应，并有权向当地的公证部门提出申请，在公证人员的见证下将乙方铺内的所有货物进行打封、摄像并搬离现场，以确保甲方经营场地的正常使用；乙方在无本合同约定其可解除合同之情形下单方解除合同的，其所交的履约保证金转为违约金给甲方不予退还，如违约金不足以弥补因乙方的上述行为给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追讨；（第九条第3款）在租赁期内，甲方有下列行为之一的，视为严重违约，乙方有权提前解除本合同，甲方应将租赁保证金双倍退还给乙方，该等赔偿金不足以弥补乙方损失的，甲方并应负责赔偿，提前解除合同的通知，自乙方发出之日起生效，1）发生本合同约定的乙方有权提前解除合同的情形，2）甲方超过15日未与乙方进行结算，3）甲方随意调整乙方商铺的面积和位置，4）甲方擅自收回商铺的，5）因甲方破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产，或者甲方被申请进行清算或被查封，6）因甲方单方过错导致第三方对该房屋主张权利，影响乙方的正常合法使用，7）甲方与任何第三方发生纠纷影响乙方正常经营或造成乙方受到损失，8）因甲方或其他商户原因，使乙方的经营活动遭受严重损害或被迫中断，且经乙方书面要求改正后仍拒不改正的，9）如甲方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且未能在乙方发出去通知之日起10日纠正的，如甲方未履行维修保养义务，致使乙方无法正常经营或被停止经营，经乙方书面催告后，甲方仍未整改的，乙方有权单方解除本合同，且要求甲方按照违约行为发生时当年度月租金的2倍支付违约金，由于甲方违约而给乙方造成的损失（包括诉讼费、公证费及其它有关追讨损失而发生的合理费用），甲方均有义务承担；在租赁期间，甲方如将出租商铺所有权转移给第三方，不必征求乙方同意，但应提前30日书面通知乙方，第三方保证继续承担甲方就本合同的权利和义务，并与乙方签订新的合同文件，若甲方向第三方承租该商铺……若甲方不向第三方承租该商铺，则在转让合同生效后书面通知乙方新的业主名称，该商铺所有权取得方即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务；本合同涉及到双方权利、义务之事宜，均以书面通知形式进行，如一方不予签收的，以发出方通过寄出挂号邮件、快递服务至另一方在合同中列明的地址之日起3日内视为送达；任何一方变更了本合同载明的地址，均须书面通知对方，否则以本合同载明的地址为通讯地址，因一方通信地址变更、错误而引致另一方的通知，文件无法或及时送达的，由此造成的一切责任和后果，均由该方承担等。《租赁合同》附件二商铺交付标准约定土建为地台水泥沙浆、墙身批荡，机电为商场提供中央空调、提供符合消防规定的设施、提供到户的供电配电箱。其后盛世公司向日峰公司支付租赁押金30000元、综合管理费保证金22260元及装修保证金9540元，本案审理过程中，日峰公司已将上述费用转交城发公司。各方另确认盛世公司未曾就涉案商铺向日峰公司或城发公司支付租金。日峰公司就涉案商铺的装修事宜提交《装修施工申请表》（原件），载明装修期限为2016年11月23日至2016年12月25日，申请装修项目包括地面、天花喷黑、电、间墙、墙面上油、安装道具、边框围板。盛世公司表示其实际装修时间与上述申请表中基本吻合，但认为装修情况不代表其具备开业条件。关于盛世公司已支付的装修保证金的退还问题，盛世公司认为根据《租赁合同》第九条第3款的约定，甲方违约的应将租赁保证金予以双倍返还，该租赁保证金应包括装修保证金，合同中没有其他条款对装修保证金进行约定；日峰公司表示租户进场装修时均需支付装修保证金，装修保证金性质与租赁保证金类似，保证的内容包括按时进场装修、按照物业管理规定进行装修以及租赁合同期满需要保证装饰装修构成附和的不能拆除及破坏，装修保证金的退还条件是租赁期满租户不存在违约及欠款的情况才可以退还；城发公司同意日峰公司的意见。2017年9月27日，日峰公司（甲方，卖方）与城发公司（乙方，买方）签署《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：甲方以出让方式取得位于广州市天河区沙河大沥尾地段编号为62的地块的土地使用权……甲方经批准，在该地块上投资建设世名广场商品房；乙方所购商品房为世名广场5层商业办公裙楼（地下2（地下**层设计办公楼（自编1A幢）、15层设计办公楼（自编1B幢）、14层设计办公楼（自编2幢）第自编商业、办公裙楼幢2层201号房，门牌地址为天河区天源路5号201房；该商品房产权登记建筑面积共7654.864平方米，其中套内建筑面积5438.334平方米，共有分摊面积2216.53平方米等。2017年10月13日，城发公司领取广州市天河区天源路5号201房的不动产权证书，载明共有情况为单独所有，房屋建筑面积7654.86平方米，专有建筑面积（套内面积）5438.33平方米，分摊建筑面积2216.53平方米。2019年7月31日，城发公司向盛世公司发出《关于费用催缴事宜的函》，函称根据盛世公司与日峰公司签订的《租赁合同》，盛世公司承租涉案商铺，日峰公司于2017年9月22日将商铺转让给城发公司，盛世公司应按合同约定向城发公司缴纳相关费用，但截至2019年7月26日，盛世公司仍未缴纳2018年7月至2019年7月的管理费累计144690元（未含违约金等），请盛世公司收到本函后五个工作日内缴清欠缴费用，否则，城发公司有权按照合同约定单方面解除双方签订的《租赁合同》等。盛世公司已收到该函件。2019年8月5日，盛世公司向城发公司发出《之复函》，函称：盛世公司系于2016年11月6日与日峰公司就承租涉案商铺签订《租赁合同》，依据合同约定，日峰公司应向盛世公司发出书面《进场通知书》并按照该等通知书确定盛世公司的开业日，但由于日峰公司自身运行能力存在严重缺陷，商场一直未有正式开业仪式及书面通知，导致世名广场全体签约商户除临街麦当劳之外均无法开业，盛世公司承租的商铺亦荒废至今，合同目的根本无法实现，2017年日峰公司与盛世公司商洽租赁合同终止事宜，但一直消极拖延终止合同的签署商洽事宜；日峰公司将涉案商铺及合同权责一并转让予城发公司的情况，根据《租赁合同》约定……但此前日峰公司及城发公司均未向盛世公司出具任何书面通知或证明，盛世公司对《租赁合同》项下商铺所有权是否转移，一直处于不知情的状态，城发公司亦从未通过任何有效形式告知盛世公司，导致盛世公司也不知向哪方沟通及协商处理有关纠纷；现城发公司继受《租赁合同》全部权利义务，盛世公司依据《合同法》第九十四条第（四）款之规定，由于盛世公司之合同目的无法实现，故，正式通知城发公司解除《租赁合同》，并请城发公司依据合同第九条第3款之约定，双倍返还已缴纳的租赁保证金以及其他款项合计127680元；若城发公司有意且有能力盘活该商场，则盛世公司可与城发公司直接协商另行签订书面租赁协议共同合作运营等。城发公司于2019年8月7日收到该函件。2020年6月15日，本院组织各方当事人前往涉案商铺进行现场勘察，现场可见涉案商铺玻璃大门扶手处加有U型锁及链条锁各一把，盛世公司表示链条锁由其上锁，U型锁系由物业管理方广州建隆物业管理有限公司上锁，上锁时间不清楚，日峰公司表示不清楚上锁情况，城发公司表示链条锁是原告自行上锁，U型锁是城发公司于2019年12月下旬《租赁合同》期满后为保障财物安全要求广州建隆物业管理有限公司上锁，但如盛世公司需要进入涉案商铺其也会配合开锁。现场可见有货品陈列架、收银台、模特模型、椅子等可移动物品，日峰公司及城发公司表示同意由盛世公司自行搬离，盛世公司表示场地内可移动物品系其为经营涉案商铺而由阿迪达斯体育（中国）有限公司配送，是为经营涉案商铺而定制，即使其搬离也无法继续使用，其坚持于本案中主张道具款损失，该损失即针对场地内可移动物品。另，盛世公司于当日将涉案商铺内可移动物品搬离并与城发公司办理交接手续。盛世公司为证明其相关主张，向本院提交如下证据：1.显示由盛世公司于2019年11月28日向日峰公司、城发公司作出的《催促函》（原件，函称双方签订的《租赁合同》已于2019年8月5日解除，日峰公司、城发公司应于收到函件之日起5个工作日内连带向盛世公司双倍返还其已缴纳的租赁保证金以及其他款项合计123600元，并赔偿装修损失417651.94元等）及邮件妥投截图；2.显示由阿迪达斯体育（中国）有限公司于2020年向盛世公司发出的《确认函》[原件，内容为鉴于盛世公司位于涉案商铺的阿迪达斯专卖店直至2019年3月仍未能开业运营，而该司已于2017年配送开设该店铺所需器架（详见附件清单），故该司依据双方签署的关于器架回收及罚金的通知，在向盛世公司发放的销售折扣款项中直接扣减了相关器架罚金188646.03元]；3.由广东省广州市广州公证处于2020年1月6日出具的《公证书》（原件，对天源路5号天河新天地商场的外部现状、内部一至五楼的主要现状及涉案商铺的外部现状及店铺内部现状进行拍照和录像）和2019年12月30日开具的公证费发票（原件，载明购买方为盛世公司，公证费价税合计3600元）；4.显示由盛世公司与广东法制盛邦律师事务所签订的《委托代理合同》（约定第一部分费用为20000元等）、《委托代理合同（补充协议一）》（反诉代理费20000元）及发票两张（金额均为20000元）；5.显示由盛世公司于2016年11月8日向日峰公司发出的《开业优惠合作条件建议函》（加盖有日峰公司印章，复印件，函称盛世公司对商铺的开业优惠合作条件提出如下建议：1.该商铺计划于2016年12月16日完成装修并开业，由于商场开业伊始，各项经营环境尚未完善，盛世公司建议从该商铺实际开业日起计一个月，免交提成租金，2.按照双方目标，该商铺应与优衣库同步开业，但由于优衣库开业日期仍未确定，盛世公司建议……在此期间涉案商铺的提成租金可一直享受优惠……以上建议仅供参考，一切合作条件以双方签订的合同文件为准等）。经质证，日峰公司对证据1、2、5的真实性不予确认，表示其未收到证据1、5中的函件，对证据3的真实性没有异议，对证据4表示由法院认定；城发公司对证据1、2的真实性无法确认，表示证据2中的器架应属于可移动物品，对证据3、4的真实性予以确认，对证据5的真实性无法确认。日峰公司为证明其相关辩称，向本院提交如下证据：1.显示由日峰公司于2017年3月15日向盛世公司发出的《关于天河新天地商场开业时间的公告》（原件，载明现我商场定于2017年5月1日开始营业运行，望各商户提前做好营业的准备）及EMS全球邮政特快专递详情单（原件，显示收件人为肖先生，收件单位为盛世长运，地址为，地址为天河区珠江西路**广晟国际大厦**名为开业通知书），盛世公司表示因邮件寄出时间较为久远，故无法提供妥投证明；2.显示由日峰公司于2017年5月3日向盛世公司发出的《催告函》（原件，载明日峰公司于2016年3月16日向盛世公司寄出《开业通知书》，并多次督促盛世公司配合商场整体开业的进度，现世名广场已于2017年5月1日正式开业，盛世公司虽已完成商铺装修但至今仍未开业经营，盛世公司的严重违约行为已造成日峰公司巨大经济损失，现再次催告盛世公司在收到函件的5个工作日内开业经营，否则日峰公司将向盛世公司收取因逾期未能正常营业而产生的违约金，追讨拖欠的租金、综合管理费，并有权与盛世公司解除合同，没收缴纳的租赁保证金等款项，由此而产生的一切损失全部由盛世公司自行承担）及EMS全球邮政特快专递详情单（复印件，显示收件人为肖先生，收件单位为盛世长运，地址为天河，地址为天河区珠江西路**广晟国际大厦**催告函），盛世公司表示因邮件寄出时间较为久远，故无法提供妥投证明；3.微信聊天记录（出示原始载体，聊天双方为城发公司员工丹妮及日峰公司员工谭敏怡，显示谭敏怡询问就水电物管费用是否需要派单，丹妮回复称先不派单）；4.显示由城发公司于2018年3月19日出具的《授权委托书》（原件，载明城发公司作为世名广场新的业主单位，正式委托北京新光商业管理顾问有限公司根据双方签订的《商业运营管理协议》的约定负责世名广场地下一层至五层商场部分、以及外墙、外墙LED屏幕等资产的经营和管理，具体包括招商洽谈、商场运营、宣传推广和商场管理等事宜，以上授权关系将于双方《商业运营管理协议》终止而终止）、《签收表格》（复印件），文件内容包括涉案《租赁合同》一份）、《文件移交清单明细表》（复印件）；5.《签收表》（复印件），载明签收内容为合同更换甲方的补充协议，其中商铺号L210、L211栏显示商铺名称为阿迪达斯，签收人为已微信，日期为空白，备注为未营业）；6.显示由日峰公司于2018年3月21日发出的《通知》（原件，内容为日峰公司为天河区天源路5号世名广场物业之开发商，日峰公司已将物业世名广场裙楼部分的所有权转让给城发公司，商户原向日峰公司缴纳的租金、管理费及水电费自2017年10月14日开始全部由城发公司收取，鉴于商场的所有权已归属于城发公司，根据买卖不破租赁原则，城发公司将自动承接原日峰公司与商户的租赁合同关系，为进一步完善手续，请商户尽快联系城发公司缴纳租金、管理费及水电费款项并签署新合同）及EMS全球邮政特快专递详情单（原件，显示收件人为开发部，收件单位为盛世长运，地址为天河区珠，地址为天河区珠江西路**广晟国际大厦**权变更通知），盛世公司表示因邮件寄出时间较为久远，故无法提供妥投证明；7.显示由日峰公司（甲方）与案外人林宗友于2016年3月22日签订的《广州市世名广场商铺租赁合同》（约定甲方将世名广场1层L113、L114号商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2016年6月1日至2019年7月31日等）、该商铺租金及物业管理费缴费明细及中国工商银行网上银行电子回单、物业管理费发票。经质证，盛世公司对证据1、2、6的真实性不予确认，表示其未收到相关函件，且其公司内并无肖先生及开发部，对证据3、4、5的真实性不予确认，对证据7的真实性无法确认；城发公司对证据1、2、7无异议，对证据3表示因员工已离职，由法院审核，对证据4、5表示因已缺失原件，对真实性难以确认，但表示在2018年初确实委托北京新光商业管理顾问有限公司进行比较短暂的场地管理服务，对证据6的真实性予以确认。城发公司为证明涉案商铺（天河新天地）的租金参考价，向本院提交显示由广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》（显示天河区元岗街天河新天地商业用房租金为210元/建筑面积平方米·月）。经质证，盛世公司及日峰公司对该证据的真实性予以确认，确认涉案商铺位于天河区元岗街天河新天地。另，盛世公司申请就涉案商铺的固定装修价值进行评估（评估基准日为2016年12月25日完成装修之日），城发公司申请就涉案商铺内固定装修部分的装修残值进行评估（评估基准日为2019年12月15日《租赁合同》约定的租赁期限届满之日），经各方协商确定广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称“华盟公司”）进行本案评估事宜。经过现场勘察，华盟公司向本院出具《关于广州市天河区天源路5号世名广场（天河新天地）二层L210-L211号商铺装修价值评估结论书》，其后各方发表质证意见，华盟公司向本院出具《关于广州市天河区天源路5号世名广场（天河新天地）二层L210-L211号商铺装修价值评估结论书（修正）》（以下简称《评估报告》），载明价格评估结论为：涉案商铺在2016年12月25日的装修价值为188203元，在2019年12月15日的装修残值为144474元[计算方式如下：根据评估时点标的的情况，确定本次标的装修的重置价格为206391元，标的从2016年12月21日装修完毕开始使用至评估时点2019年12月15日止，共使用3年，根据广东省发改委文件关于内装修使用年限10年，按照成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%=70%，标的评估残值=标的装修重置价格×成新率=206391元×70%=144474元]。经质证，各方对该评估结论均无异议。盛世公司就此支付评估费用25000元，城发公司支付评估费用15000元。本案审理过程中，各方就相关问题发表如下意见：1.盛世公司诉请要求确认《租赁合同》于2019年8月5日解除系因为其于当日向城发公司发出《之复函》表明其签订合同的目的无法实现，发出该函件时其享有合同解除权；2.盛世公司表示其于2016年11月23日开始对涉案商铺进行装修，2016年12月21日装修完毕，日峰公司表示盛世公司于2016年11月23日至2016年12月25日期间对涉案商铺进行装修；3.关于日峰公司转让包括涉案商铺在内的房产后向承租人发出通知的情况，日峰公司表示在转让前其即向各商铺派送通知单，如果商铺未开业的，也通过邮寄或微信的方式进行通知，2017年10月13日房屋过户手续办理后，日峰公司再次按照上述方式进行通知，涉案商铺即是通过微信及邮寄函件的方式发出通知的，日峰公司提交的证据中写明涉案商铺“已微信”即是其已通过微信方式将原《租赁合同》变更出租方的待签署的补充协议电子版发送给承租人，但因当时负责发送的员工已经离职，故无法提供发送材料；城发公司对于日峰公司所述过户手续办理后的通知情况予以确认；盛世公司对日峰公司、城发公司上述陈述不予确认，表示其未收到相关的通知；4.各方均确认涉案商铺并未开业；5.关于《租赁合同》中所约定《进场通知书》，盛世公司表示日峰公司并未向其发送该通知，日峰公司表示其应该有向盛世公司发送通知书，只有在盛世公司收到后才可能前来办理收铺手续及进场装修，但其并未查找到相关的发送记录文件。本院认为：《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据已查明事实，涉案商铺所在二层于2017年10月13日转移登记至城发公司名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，《租赁合同》中出租人日峰公司的权利和义务于上述产权转移登记之时由城发公司承受，故自此盛世公司的合同相对方应为城发公司。关于《租赁合同》的解除时间问题，盛世公司主张其于2019年8月5日发出函件时享有合同解除权，故合同应于同日解除，城发公司则认为合同系履行至2019年12月15日因租赁期限届满而终止。根据《租赁合同》的约定，日峰公司最终准确的通知盛世公司进场装修（交铺）时间、试业时间、正式开业时间以日峰公司发出的《进场通知书》内所示时间为准……盛世公司应按照日峰公司规定的时间进行铺面装修并按照规定的时间统一开业。本案中日峰公司虽未提交证据证明其已向盛世公司发送《进场通知书》，但根据上述约定可知，盛世公司的开业时间应以日峰公司的统一安排为准，日峰公司虽就其通知开业情况提交函件及邮单予以证明，但并未提交证据证明上述函件的发出及妥投情况，盛世公司亦表示其并未收到上述函件，故日峰公司应自行承担举证不能的法律后果，对于其关于已通知盛世公司正式开业时间的抗辩本院不予采纳。根据《租赁合同》约定，在盛世公司已于2016年12月25日完成商铺装修的情况下，日峰公司迟迟未通知盛世公司开业时间，盛世公司据此有权解除合同并要求日峰公司赔偿损失及退还费用，故盛世公司在2019年8月5日发出《之复函》时享有合同解除权，《租赁合同》于2019年8月7日城发公司收到该函件时解除，盛世公司诉请确认《租赁合同》已解除并无不当，但解除时间有误，本院予以纠正，即盛世公司原与日峰公司签订的《租赁合同》于2019年8月7日解除。关于合同解除的法律后果，如上所述，盛世公司于发函时享有合同解除权，但《租赁合同》中亦约定《进场通知书》中规定的装修期满的次日视为盛世公司的开业日，即盛世公司作为涉案商铺的承租人在完成商铺装修后亦应对开业经营一事持积极态度，合理跟进及与出租人协调该事宜。根据本案查明事实可知，盛世公司在完成商铺装修后迟至城发公司发函催缴费用才回复表示要求解除合同，其间间隔有长达两年半有余，故对于合同解除的法律后果承担问题应结合上述情况进行综合考量。《租赁合同》第九条第3款约定在发生合同约定的盛世公司有权提前解除合同的情况下，城发公司应将租赁保证金双倍退还给盛世公司，盛世公司依据该约定主张城发公司双倍返还租赁保证金，结合本院上述认定，本院判令城发公司向盛世公司返还租赁保证金30000元、综合管理费保证金22260元、装修保证金9540元，对于盛世公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于盛世公司的其他诉讼请求，本院作出如下认定：1.装修损失，该损失的金额应以2019年8月7日合同实际解除时的装修残值为准，根据《评估报告》中载明的装修残值计算方式，该金额应为151353.4元[206391元×（10年-2年8个月）/10年×100%]，故城发公司应向盛世公司支付装修损失151353.4元，对于盛世公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持，至于双方为本案评估事宜支付的评估费用的承担问题，如上所述，《租赁合同》系因盛世公司行使解除权而解除，故在梳理相关法律后果过程中所产生的评估费用应由城发公司承担；2.道具款损失，盛世公司明确该部分损失系针对场地内可移动物品，而该部分可移动物品已由盛世公司搬离，故其要求日峰公司、城发公司支付该部分损失依据不足，本院不予支持；3.经查，盛世公司因本案诉讼支出律师费40000元、公证费3600元，根据《租赁合同》的约定，盛世公司要求城发公司承担上述费用并无不当，本院对其该诉请予以支持。鉴于日峰公司和城发公司之间关于租赁保证金等款项已交割完毕，故盛世公司再行诉请要求日峰公司与城发公司共同承担款项的返还责任理据不足，本院不予支持。至于城发公司的其他诉讼请求，本院作出如下认定：1.《租赁合同》中日峰公司的权利义务已于2017年10月13日转移由城发公司承受，故盛世公司应向城发公司支付涉案商铺2017年10月13日至2019年12月15日的管理费290457.1元[1077.1元（11130元÷31日×3日）＋289380元（11130元/月×26个月）]，对于日峰公司超出上述金额的诉讼请求本院不予支持；2.关于迟延支付上述管理费的违约金，根据《租赁合同》的约定，盛世公司应于每月5日前支付当月管理费，盛世公司迟至城发公司提起本案反诉仍未支付上述费用，城发公司有权要求其支付相应违约金，就违约金支付标准盛世公司作出相应抗辩，在城发公司未举证其实际损失的情况下，其要求按照每日百分之一的标准计算违约金确有过高之嫌，本院予以调整至2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且违约金总额以不超过本金为限。另如上所述，《租赁合同》已于2019年8月7日解除，故城发公司要求盛世公司支付此后的管理费违约金缺乏合同依据。综上，盛世公司应向城发公司支付迟延支付2017年10月13日至2019年8月7日期间管理费的违约金[其中2017年10月13日至2017年10月15日期间的违约金以1077.1元为本金，2017年10月16日至2019年7月15日期间各月的违约金均以11130元为本金，2019年7月16日至2019年8月7日的违约金以8257.74元为本金；2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；均从各月6日起计付至实际支付之日止，如当月5日为节假日的则从节假日届满之第二日起算违约金；违约金总额以不超过本金为限]，对于城发公司超出上述金额的诉讼请求本院不予支持；3.本案审理过程中，盛世公司已将商铺内可移动物品搬离并将商铺交还给城发公司，故对于城发公司再行诉请要求盛世公司腾空及搬离商铺，本院不予支持，但由此产生的诉讼费用应由盛世公司负担；4.关于涉案商铺自2019年12月16日起的场地占用费的问题，城发公司于2019年12月下旬《租赁合同》期满后对涉案商铺进行上锁处理，故其要求盛世公司支付上述期间的场地占用费理据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司原与被告广州市日峰物业管理有限公司签订的《广州市世名广场商铺租赁合同》于2019年8月7日解除；被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司返还租赁保证金30000元、综合管理费保证金22260元及装修保证金9540元；三、被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司支付装修损失151353.4元；四、被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司支付律师费40000元、公证费3600元；五、原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司支付2017年10月13日至2019年12月15日的管理费290457.1元及迟延支付2017年10月13日至2019年8月7日期间管理费的违约金[其中2017年10月13日至2017年10月15日期间的违约金以1077.1元为本金，2017年10月16日至2019年7月15日期间各月的违约金均以11130元为本金，2019年7月16日至2019年8月7日的违约金以8257.74元为本金；2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；均从各月6日起计付至实际支付之日止，如当月5日为节假日的则从节假日届满之第二日起算违约金；违约金总额以不超过本金为限]；六、驳回原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9120元，由原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司负担4700元，由被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司负担4420元；保全费3180元，由原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司负担1640元，由被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司负担1540元；反诉受理费6575元，由原告（反诉被告）广州市盛世长运商贸连锁有限公司负担4800元，由被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司负担1775元；评估费40000元，由被告（反诉原告）广州城发瑞祥有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  苏 琴人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十一月三十日书 记 员  谢丽军