广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初4770号 原告：高政，男，1950年11月29日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告：李艳红，女，1951年12月15日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 两原告委托诉讼代理人：陈玉静，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 被告：广西南宁某某百货有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：刘某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 第三人：南宁某某物业服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：谢某某，该公司经理。 委托诉讼代理人：李义天。 原告高政、李艳红与被告广西南宁某某百货有限公司（以下简称“某某百货公司”）、第三人南宁某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人陈玉静，被告某某百货公司委托诉讼代理人刘桂宽、彭佩妮，第三人某某物业公司委托诉讼代理人李义天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告、第三人向原告支付租金105376元（时间自2018年9月1日起算，暂计至2019年7月31日）；2.请求判令被告、第三人向原告支付违约金3421元(分别以每个租赁周期所欠租赁费用为基数，按每日千分之一点五，自该租赁周期结束之日起算，统一暂计至2019年7月31日，最后进行累加）；3.请求判令被告、第三人承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将某某物业公司诉讼地位由被告变更为第三人，并自愿放弃对某某物业公司的全部诉讼请求。原告增加、变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付原告租金235434.3元（租金自2018年9月1日起算，暂计至2020年12月31日，具体数额计至被告实际清偿租金之日止）；2.请求判令被告支付原告违约金38698.33元（违约金以上述租金数额为基数，按照年利率15%计算，自2018年9月1日起算，暂计至2020年12月31日止，具体数额应计至被告实际清偿租金之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月16日原告高政、李艳红 向案外人广西南宁某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）买受了位于广西南宁市民族大道49号民族宫商业中心Ｂ区面积共计80.57平方米。原告分别于2010年7月21日、2012年3月5日取得了前述商铺的产权证。某某公司在前述案涉商铺转让给原告之前，于2007年4月18日与第三人某某物业公司签订《委托租赁书》，根据合同约定的内容，将包括案涉商铺在内的79间商铺委托第三人某某物业公司出租给被告某某百货公司及案外人南宁国美电器有限公司。2009年6月15日某某公司又与第三人某某物业公司签订《委托租赁书》，约定自2011年4月1日起，79间商铺全部委托第三人某某物业公司租赁给被告某某百货公司经营使用。根据《委托租赁书》的约定，第三人某某物业公司除以按2.5元／平方米／月留取物业管理费外，将其余租金（含税）和物业维修基金支付给案外人某某公司。案外人某某公司将包括案涉商铺在内的79间转让给原告及其他案外人后，2009年12月29日，包括原告在内79间商铺的买受人共同委托案外人李铭与第三人某某物业公司、案外人某某公司签订了《协议书》，约定:原告等作为购买了79间商铺的业主承接广西南宁某某房地产开发有限公司在《委托租赁书》的权利和义务。协议签订后，原、被告、第三人均按《委托租赁书》《租赁合同》的约定履行各自的权利义务。2011年9月19日，第三人某某物业公司又与被告某某百货公司签订《补充协议》，将涉及原告商铺在内的部分商铺的租金计算标准进行了调整，从2011年6月1日起，将收取的物业维修基金更改为外墙场地租赁费，按年租赁费用=投入额X5.56%X(1.8%)n(注，每个租赁周期递增1.8%，如自2011年6月1日起算的第N个租赁周期，则n=N-1)+营业税金及附加（业主）+房产税+印花税+土地使用税+个人所得税+外墙场地租赁费+物业费标准支付租赁费用（详见《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》附表）。原告也按此约定收到了第三人某某物业公司支付的2018年8月31日之前的租金等费用。但自2018年9月起，第三人某某物业公司就以被告某某百货公司未能按时支付租金等理由拒绝向原告支付租金。原告为此多次主张但均无果。原告认为，被告负有按约定向原告支付租金及相应税费的义务，但被告自2018年9月1日未向原告支付过任何租金等费用，严重损害了原告的合法权益，应当按合同约定向原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，敬请法院判如所请。 被告某某百货公司辩称，案涉商铺属原告所有,被告某某百货公司承租是事实。原告购买商铺时被告某某百货公司已经承租涉案商铺，未付租金时间都与原告诉请一致。由于被告某某百货公司管理问题存在纠纷没有按时支付租金，现在这些商铺属于新梦商场的一部分在经营使用。被告对原告变更某某物业公司诉讼地位并放弃要求某某物业公司向原告支付租金、违约金、诉讼费的诉讼请求没有异议；被告对原告诉请租金及违约金数额没有异议，但对原告请求被告支付至2020年12月租金及违约金，被告意见是由法院依法判决。 第三人某某物业公司陈述，对原告诉请事由以及增加、变更诉讼请求没有异议，租金数据是某某物业公司提供且由原、被告以及第三人签字盖章确认，对违约金计算数额没有异议，至于被告应支付租金到什么时候，由原、被告双方商量决定。 原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未向本院提交证据。经质证，被告、第三人对原告的证据均无异议。原、被告对第三人提交的租金明细、完税租金证据核实后予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月，原告向案外人某某公司购买位于广西南宁市民族大道49-1号广西民族宫商业中心Ｂ区面积建筑计80.57平方米，分别于2012年3月5日、2010年7月21日取得房屋产权证。某某公司在案涉商铺出售给原告之前，于2009年6月15日与某某物业公司签订《委托租赁书》，约定某某公司将其公司所有商铺（附表注明商铺号、面积，含案涉商铺）委托某某物业公司代理出租给某某百货公司。 2009年6月19日，某某物业公司（甲方）与某某百货公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋地址为南宁市民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼两河流域商场首层、夹层、二层、三层（含案涉商铺），租赁面积以交接商铺时甲方提供的业主授权书上的面积总和为准。签订合同时，上述房屋已租赁给南宁国美电器有限公司至2011年3月31日。租赁期限：原租户合同期届满或提前终止，并由甲方通知乙方接收租赁场地之日起至2021年6月30日。租金以2009年6月1日至2010年5月31日租金为65.12元/㎡/月为计算依据，总计278600.83元/月，3343210元/年；从每年的5月31日起每年递增1.8%，乙方接收租赁场地后自计租日起租金均以下表类推计算（附各年度租金计算列表）。租赁费按月支付，每月五日前支付。乙方所支付给甲方的租赁费用，包含甲方物业费、物业维修基金及各项税金。违约责任：乙方迟延交付租赁费的，每逾期一天按应交未交金额的千分之一点五支付违约金。《房屋租赁合同》还对其他事项进行了约定。 2009年12月29日，李铭代表李铭、高政、潘坚、廖晓琳、廖小颖、郭馨、李杰军、高玉婷、范徽广、卓群、高小红等16人（乙方）与某某公司（甲方）、某某物业公司（丙方）签订了一份《协议书》内容为：甲乙双方就两河流域商场79间商铺（其中50间）转让及29间代收购事宜已于2009年11月16日签订了《房屋买卖合同》。该79间商铺已出租给南宁国美电器有限公司及南宁某某百货有限公司，租期至2021年6月30日。甲方向丙方开具了《委托租赁书》。自甲方收到乙方按《房屋买卖合同》支付的全部购房款即日起，甲方在《委托租赁书》中的权利和义务即转移由乙方继续承接，甲方即行终止履行。丙方在乙方成为南宁市民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼两河流域商场业主后，协助处理乙方与商场其他授权业主的统一管理和租赁事宜等内容。 2011年9月19日，某某物业公司（甲方）与某某百货公司（乙方）签订一份《关于〈房屋租赁合同〉补充协议》，协议内容：甲乙双方于2009年6月19日就乙方租赁南宁市民族大道49-1号民族宫商业街中心B区综合楼两河流域商场一至三层的有关事宜签订了《房屋租赁合同》，因李铭等某某业主受让了《房屋租赁合同》中的91间商铺（含涉案商铺），已承诺继续履行出让方承担的权利及义务即甲方收到的租赁费在按5.7%的回报率支付商场小业主的租金、代小业主缴纳各项税费及扣除各项费用后，剩余款项支付给李铭等某某业主作为其拥有的91间商铺的租金收入，合计1432439.16元/年。鉴于李铭等某某业主的租赁回报率与商场小业主租赁回报率相比偏低，乙方同意提高租赁费用，以保证李铭等某某业主享受与小业主同等的租赁待遇，增加的租赁费用为调整后年租赁费用4917255.96元-调整前3193596.84元=1723659.12元/年（具体计算见附表）。调整回报率上述各业主受益从2011年6月1日起执行。调整后乙方应付租赁费用如下表（附表列出2011年6月1日至2021年6月30日每年每月租赁费用，每月租金、物业费、外墙场地租赁费，每平方米租金等具体数据）。2018年6月1日至2019年5月31日租赁费用为460974.15元/月（其中租金449574.12元/月、物业费10150.03元/月、外墙场地租赁费1250元/月、113.54元/㎡）；2019年6月1日至2020年5月31日租赁费用为469063.07元/月（其中租金457663.04元/月、物业费10150.03元/月、外墙场地租赁费1250元/月、115.53元/㎡）；2020年6月1日至2021年6月30日租赁费用为477297.61元/月（其中租金465897.58元/月、物业费10150.03元/月、外墙场地租赁费1250元/月、116.12元/㎡）。根据国家规定将房屋租赁合同中的第十七条物业维修基金更改为外墙场地租赁费。原《房屋租赁合同》中与本补充协议冲突之内容，以本补充协议为准。 《房屋租赁合同》《协议书》签订后，原、被告、第三人确认实际履行了合同，商铺租金调整后，第三人某某物业公司按合同约定代收代付租金及其他费用至2018年8月31日。2020年10月，经某某物业公司核算，原、被告、第三人三方确认提交了涉案业主租金明细。原告根据租金明细按租金调整周期分段并以当月应支付租金为基数，按年利率15%分别计算至2020年12月31日止的违约金。租金明细表、违约金计算表分别列出原告高政、李艳红2018年9月至2019年4月租金为71689.44元、违约金为21954.89元；2019年5月租金为8417.78元、违约金为2104.45元；2019年6月至2020年5月租金为94262.27元、违约金为15906.76元；2020年6月至2020年12月租金为61064.81元、违约金为3053.24元。 2018年9月起，第三人某某物业公司以被告某某百货公司未能按时支付租金为由未能向原告支付租金。原告催收无果向本院提起诉讼。 诉讼中，被告某某百货公司对原告请求支付的租金、违约金的数额无异议。对原告请求支付至2020年12月的租金及违约金不予明确表态，被告意见由法院依法裁判。 本院认为，本案当事人签订的《委托租赁书》《房屋租赁合同》《关于〈房屋租赁合同〉补充协议》《协议书》等合同涉及到本案当事人租赁关系的合同相关条款有效。根据原、被告、第三人签订的《协议书》约定原告支付全部购房款后某某公司在《委托租赁书》权利义务由原告承继，并实际履行了房屋租赁合同权利义务。被告某某百货公司系本案承租人并实际承租了原告商铺，应按照合同约定履行支付租金义务，被告未能按合同约定支付租金，构成违约。原告要求被告支付至2020年12月31日租金及违约金，被告某某百货公司对租金及违约金数额无异议，但是未明确表示同意支付至2020年12月31日租金及违约金，根据合同约定“租赁费按月支付，每月五日前支付”。本案立案时间为2020年5月12日，对原告请求支付从2018年9月1日至本案立案时2020年5月的租金共174369.49元（即71689.44+8417.78+94262.27），本院予以支持。立案时，2020年6月至12月的租金交付时间尚未到期，原告请求支付该时间段的租金，不符合合同约定，被告也未明确同意支付，本院不予支持。被告对原告以当月应付租金按年利率15%计算出违约金数额无异议，原告计算出2020年5月之前逾期交付租金产生的违约金共39966.10元（即21954.89+2104.45+15906.76），原告诉请违约金为38698.33元，本院予以支持。对2020年5月之后逾期支付租金产生的违约金，本院不予支持。原告放弃对第三人所有诉讼请求，系其在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告无异议，本院准予。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁某某百货有限公司向原告高政、李艳红支付2018年9月1日至2020年5月31日租金174369.49元； 二、被告广西南宁某某百货有限公司向原告高政、李艳红支付违约金38698.33元； 三、驳回原告高政、李艳红的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5413元，由原告高政、李艳红负担1206元，被告广西南宁某某百货有限公司负担4207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账户：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  宋其铅 人民陪审员  刘小英 人民陪审员  汪丽英 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  向柔澜