江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初4685号原告：东海圣时水晶珠宝城有限公司，地址东海县水晶珠宝城（东海县城奔牛广场东北角水晶珠宝城**4001-4008)。法定代表人：佟广霞，总经理。委托诉讼代理人：梁高庆，公司业务经理。委托诉讼代理人：戚文学，江苏华天人律师事务所律师。被告：连云港汇伦实业有限公司，住所地东海县经济开发区**245省道东侧。法定代表人：刘继荣，总经理。委托诉讼代理人：王文连，江苏登壹律师事务所律师。原告东某时水晶珠宝城有限公司（以下简称圣时公司）与被告连云港汇伦实业有限公司（以下简称汇伦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告圣时公司的委托诉讼代理人梁高庆、戚文学，被告汇伦公司的委托诉讼代理人王文连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣时公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告租金49.1561万元；2.被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2015年7月31日，被告和原告签订广告场地租赁协议书一份，被告租赁原告公司珠宝城楼体及楼面广告位设立广告牌，租期是叁加叁年，从2015年5月1日到2018年4月30日止。年租金11万元，每年递增10%。合同签订前后，被告如约使用珠宝城楼体及楼面广告位设立广告牌，但租金确没有如数交付。经核算，被告从2015年10月9日到2020年5月17日交付15次租金，共计18万元。按照协议约定，租金每年递増10%,到2020年4月30日止计5年时间，被告需交租金67.1561万元，除去己交18万元还欠49.1561万元。原告公司多次催要，被告公司仍没有交齐拖欠租金。为了维护原告合法权利，原告依法提起诉讼，望人民法院判如原告诉请。被告汇伦公司辩称：1、原告主体不适格：从原告提供的证据上看，原告既不是涉诉楼房的所有权人，也没有与涉诉出租的广告牌位的建设方、业主方有合法物业管理委托合同，因此，签订涉诉《广告场地租赁协议》不具有合法性，关联性；相对于不知情的被告而言，原告虚构事实、隐瞒真相，骗取被告钱财。2、《广告场地租赁协议》具有违法性，本协议不具备合法性自始无效。其一、合同主体一方的原告无权处分协议书约定范围内租赁场地广告位租赁权；其二、该楼顶和楼体广告位置无法办理相关审批手续不能合法使用，涉及租赁内容约定违法；其三、协议第五条明确约定遇政府违章拆建，乙方无条件将租赁场地移交甲方，2017年9月，因涉案租赁场地广告牌不符合城市管理相关规定被有关部门强制拆除，恢复原状至今；其四、从2015年5月至今，涉案楼体部分广告位仍由案外人使用，自始至终没有实际交付给被告使用。3、根据连云港市物业服务备案证明编号2010009(补）、物业管理委托合同知悉：涉案广告场地物业管理的受托主体，是东海县海陵物业管理有限公司，东海县住建局物业服务合同备案主体是连云港万科物业服务有限公司，经被告征询核实连云港万科物业服务有限公司于2016年11月11日工商登记变更为连云港万厦物业服务有限公司。该备案主体与原告没有任何关联。综上：原告诉讼主体不适格，根据物业管理相关法律规定原告既不是物业备案的主体，也没有提供与相应的业主委员会签订的物业委托管理合同，擅自签订涉案广告租赁协议，且因该协议的签订致使被告无辜受损，显属于滥用诉权，据此，被告在答辩中保留对原告虚构事实、隐瞒真相、骗取被告财物的行为追究其相应责任的权利。故请求贵院依法应驳回起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年7月31日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订广告场地租赁协议书一份，约定：一、租赁物场地位置及用途，甲方自愿将座落于迎宾大道国际水晶珠宝城楼体及楼面广告位用途给被告从事设立广告牌。二、租赁期限暂定叁加叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租赁费用每年递增10%。三年期满，双方合作愉快，如需续租，双方再行协商签订协议书。三、租金及支付方式，双方约定租金按年支付，每年租金为人民币壹拾壹万元（本租金价格不含税）。四、租赁期限内，乙方必须保证广告设施设立、安装的质量安全，否则，如有发生安全事故隐患，一切责任均由乙方负责。五、租赁期限内，如遇政府或甲方集体对该所租赁的场地规划征用或者政府违章拆建，乙方必须无条件将租赁物场地腾空移交给甲方。……2017年9月22日，东海县城市管理行政执法局向水晶珠宝城（庞）发出责令整改通知书，载明因户外广告未办理审批手续，违反连云港市市容和环境卫生管理条例规定责令自行整改。后同月被告设置在案涉租赁物楼顶的部分广告牌被相关部门强制拆除。另查明，自2015年10月9日至2020年5月13日期间，被告分15次通过庞磊向原告支付案涉租赁物租金共计18万元。本案双方争议焦点为：1.原告诉讼主体是否适格以及双方签订的租赁协议是否有效；2.如原告主体适格协议有效，原告是否存在违约行为，被告应支付原告租金的数额。针对第一个争议焦点，被告举证持本院调查令至东海县住房和城乡建设局物业管理科调取的连云港市物业服务合同备案证明及物业管理委托合同各一份，证明案涉广告场地租赁物业管理的受托主体是东海县海陵物业管理有限公司，东海县住建局物业服务合同备案主体是连云港万科物业服务有限公司，经被告核实该公司于2016年11月11日工商登记变更为连云港万厦物业服务有限公司。从而证明原告既不是物业备案合同的主体，也没有提供与相应业主委员会签订的物业委托管理合同，属于无权签订涉案广告租赁协议，原告诉讼主体不适格。原告对上述证据真实性无异议，提出案涉楼梯楼面是由连云港瑞利达置业有限公司委托给原告公司进行相关出租经营，协议书在公司留存暂未找到，庭后提交，原告有主体资格，被告的该组证据与原告管理案涉楼层并不冲突。原告于庭审后向本院补充提交连云港万厦物业服务有限公司2020年9月9日出具的证明一份，载明“东海国际水晶珠宝城位于东海县，该楼宇物业管理是连云港万厦物业服务有限公司（前身为东海县海陵物业管理有限公司）负责。2007年，我公司将商业楼的招商运营管理等事宜委托东某时水晶珠宝城有限公司负责，其中包括对外出租楼宇外墙广告位及收取租金等。委托期限到本楼宇成立业委会止。”被告质证意见为，该份证明三性不予认可，仅有委托方出具证明书，没有委托单位营业执照和法定代表人身份证明，应该由其法定代表人或负责人出庭或接受法庭质询，以澄清该证明的真实性，形成日期为2020年9月9日，这与原告当庭陈述有委托协议不相印证，也不能证明原被告签订租赁协议时，原告主体身份适格，同时涉及具有重大安全管理隐患的物业事项，在没有任何其他协议或履行法定备案变更的情况下，逃避监管已经违法，因此该证明也不具有合法性。本院经审查认为，法律规定无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原被告于2015年7月31日签订广告场地租赁协议书，在该协议签订前2015年5月1日被告便已实际使用了租赁标的物，且一直陆续支付租金至2020年。被告并未举证因原告主体问题而影响其使用该租赁标的物。同时，原告举证的连云港万厦物业服务有限公司出具的证明，该证明加盖了公司及法定代表人印章，对其真实性本院予以确认。因此本院认定原告有权出租案涉标的物，其作为原告主体适格。另外，对于协议的效力问题，被告认为除了原告主体不适格外，楼面广告位置无法办理相关审批手续不能合法使用，涉及租赁内容违法。从被告的举证及庭审陈述看仅是租赁物楼顶因城市管理需要被强制拆除，不能因此而认定协议无效。综上，本院认为原被告双方签订的案涉广告场地租赁协议书合法有效。关于第二个争议焦点：原告是否存在违约行为，被告应支付原告租金的数额。被告认为原告没有按约将协议约定的整个租赁物交付，被告广告牌被强制拆除以及部分楼体广告牌一直被案外人使用，被告存在违约。为此被告举证东海县城市管理行政执法局责令改正通知书，证明案涉户外广告因未办理审批手续，违反城市管理相关法律规定被责令整改，后被强制拆除，合同目的不能实现，导致被告无法履行合同，因而原被告签订的合同无效。举证租赁物广告牌被强制拆除前后照片一组，证明协议书约定范围内的楼顶广告牌因违规而无法办理相关手续被强制拆除，且楼体部分广告位至今由案外人制作户外广告使用，没有交付给原告，原告向被告主张支付租金没有事实和法律依据。对上述证据，原告质证认为，对于通知书被告公司作为广告代理经营业务，没有取得相关审批手续而制作户外广告是其本身违法造成的，与原告出租楼体楼面无关。对于照片真实性有待于考证，且拆除前广告牌在楼顶部，并非在原告出租的楼体楼面，拆除原因也是被告原因。原告举证2020年5月7日、2020年9月3日拍摄的案涉楼体楼面照片五张，证明被告公司一直在租用案涉楼体楼面设置广告牌。对于改组照片被告质证意见为，不能达到原告的证明目的，恰恰证明被告所设置的广告牌已经被拆除，原告没有履行协议书约定的义务，照片显示有五张广告牌位一直有案外人盛米兰门窗使用，广告牌被拆除以及楼面广告位不能交付，原告构成严重违约，合同目的不能实现。本院经审查，对于2017年9月整改原因，被告庭审中陈述因城市美化需要，迎宾大道靠路边楼顶部分都不能设立广告牌。因此对于被告设置在楼顶广告牌拆除不应认定为原告的责任。对于被告辩称租赁物楼体并没有全部交付给其使用，部分广告牌是案外人在使用，被告举证楼体照片提出部分广告牌非被告使用，但未提交其他证据佐证，无法证明其观点，且原被告双方签订了租赁协议，被告对于案涉标的物负有使用收益的权利，因此对于其抗辩只使用楼梯一部分，原告未按约交付全部租赁物的意见，本院不予采信。对于被告应支付原告租金的数额，双方协议中约定的租赁期限为叁加叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，三年期满合作愉快如需续租，双方再行协商签订协议书。原告诉求主张的租金49.1561万元，为自2015年5月1日至2020年4月30日租赁期间，每年按照10%递增计算再扣除已支付18万元。经审查，原被告双方在三年期满后未另行签订协议，但针对原告举证的租赁物照片显示2020年5月7日、2020年9月3日被告均在使用案涉租赁物设置广告牌，被告也未举证向原告提出过解除双方之间的租赁关系。因此，双方虽未另行签订协议，实际上被告仍然在租赁使用，原告也未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。对于原告主张租金的租赁期间本院予以确认。对于租金，考虑到2017年9月迎宾大道靠路边楼顶部分不能设立广告牌，被告楼顶部分广告牌被强制拆除（被告举证的拆除前后对比，仅涉及到三块楼顶广告牌被拆除，从原告举证的2020年5月7日的案涉楼面一期南门楼顶部仍设置有广告牌），对其使用造成了一定的影响，本院认为租金自2018年起不应再每年递增10%，第一年租金11万元，第二年租金12.1万元，之后每年租金为12.1万元，因此自2015年5月1日至2020年4月30日租金为59.4万元，扣除被告已支付的租金18万元，剩余41.4万元租金未支付。本院认为：原被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。对于截至2020年4月30日被告尚欠租金41.4万元应该支付原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告连云港汇伦实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东海圣时水晶珠宝城有限公司截至2020年4月30日剩余租金414000元；二、驳回原告东海圣时水晶珠宝城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4337元，由原告承担582元、由被告承担3755元（已由原告预付，待被告履行上述判决确定的义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8674元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  葛婧二〇二〇年十一月十三日书记员  韩丹