安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初1032号 原告：刘爱国，男，汉族，1972年12月24日生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：姜孝虎，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱加丽，安徽同胜律师事务所律师。 被告：顾广超，男，汉族，1977年12月10日，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：郑大为，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑东升，安徽卓泰律师事务所实习律师。 原告刘爱国诉被告顾广超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘爱国及其委托诉讼代理人姜孝虎、朱加丽，被告顾广超的委托诉讼代理人郑大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘爱国向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告房屋租金573814.08元（暂计算至2019年9月30日，后续租金按照合同约定时间支付），并以573814.08元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自起诉之日起至上述欠款全部清偿之日止的逾期付款利息；2.被告支付房屋押金50000元；3.被告支付原告违约滞纳金合计172144.22元（暂按年租金573814.08元的30%计算违约滞纳金）；4.被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2018年6月20日，原告刘爱国与被告顾广超签订一份《房屋租赁合同》，甲方将其合同法拥有的房屋坐落于繁华大道6177号科研楼出租给乙方作为宾馆经营使用，出租房屋面积1992.41平方米，租赁期限10年，自2018年6月20日至2028年6月19日。装潢时间100天（不计租金），从2018年10月1日其计租。该房屋每月每平方米租金24元，季祖金143453.52元，按季支付，须提前30日付下季度租金，每两年房租递增10%。房屋押金50000元，在被告支付第一季度租金是支付给原告。另外，合同对房屋交付及收回验收、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付给被告，被告对房屋进行了装修并经营至今。截至今日，被告未按约向原告支付租金及房屋押金。 顾广超辩称，双方是朋友关系，同时也有业务往来，在签订合同时被告拿着建房协议给原告看，被告误认为原告有权出租本案房屋。后期因被告经营需要办理相关消防验收，原告迟迟不能提供案涉房屋房产证，导致被告租赁房屋经营酒店不能按期开业，被告在经营中案涉房屋所有权及实际投资人向被告提出要求支付房屋租金，因被告承租房屋前期投入大量资金，故被告同意实际投资人的要求，与其签订案涉房屋租赁合同。本案原告不是房屋所有人及使用权人，原告不具有主体资格，无权要求被告支付租金和起诉被告。因原告原因导致被告至今无法正常经营，被告保留追究原告的权利。因原告不是房屋所有权人及实际投资人，原告无权处分房屋，不存在解除合同。根据包河区法院（2015）包民一初字第0349号民事判决书，依据物权法第七条及民事诉讼相关规定，应该依法驳回原告诉请。 经审理查明：2018年6月20日，刘爱国作为甲方、顾广超作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，甲方将坐落于繁华大道6177号科研楼出租给乙方作为宾馆经营使用，出租房屋面积1992.41平方米，租赁期限10年，自2018年6月20日至2028年6月19日，装潢时间100天（不计租金），从2018年10月1日起计租。该房屋每月每平方米租金24元，季租金143453.52元，按季支付，须提前30日付下季度租金，每两年房租递增10%。自合同签订后，乙方支付甲方第一季度房屋租金，除房屋租金外，另交房屋押金50000元。乙方如未按合同约定的时间支付租金，每逾期一天，乙方须按月租金5%/天支付违约滞纳金。另外，合同对房屋交付及收回验收、违约责任等进行了约定。 上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。被告实际装修使用后，以案涉房屋存在合肥轶华机械有限公司、李煜与原告之间的权属纠纷为由一直未支付房屋租金及押金。 2019年8月16日，刘爱国委托安徽同胜律师事务所向顾广超送达《律师函》追讨房屋押金、租金及滞纳金。2019年10月6日，顾广超向刘爱国发送函件，载明其因消防证、房屋权属等问题导致案涉房屋不能按期正常经营。房租未付期间，因合肥轶华机械有限公司、李煜也向原告讨要房租，在合肥轶华机械有限公司、李煜与原告未达成协议的情况下，被告暂缓支付房租。此后，双方就案涉合同履行问题未能协商一致，导致本案诉讼。 本案审理过程中，案外人李煜向本院提出以有独立请求权的第三人参与诉讼。 上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋租赁合同》、《律师函》、《告知函》等证据在卷证明。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告刘爱国与被告顾广超签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自义务。庭审中被告自认案涉房屋在案涉合同签订后由原告已按照约定交付，被告也实际装修使用。原告在本案诉讼过程中提交的租户告知书、告知函、协议书、证明、情况说明、民事判决书等，仅能证明原告与案外人合肥轶华机械有限公司、李煜就案涉房屋存在协议、纠纷，但未导致案涉租赁房屋无法使用，被告经营行为并未受到影响，案涉房屋租赁合同也未因此无法继续履行，故原告仅以案涉房屋可能存在权属纠纷为由，拒不支付租金、押金，没有合同和法律依据，原告要求被告按照合同约定支付房屋租金，本院予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，顾广超应从2018年10月1日开始缴纳房租，季度租金为143453.52元，同时顾广超还应缴纳房屋押金5万元整。顾广超辩称案涉房屋因消防问题2019年3月才实际使用，但并未提交相关证据，对此辩论意见本院不予采信。同时，因疫情等原因，刘爱国自愿减免房租三个月，故截止至2020年9月30日，顾广超尚欠刘爱国租金1004174.64元（143453.52元*7个季度）及房屋押金50000元。 关于逾期付款利息及原告违约滞纳金的问题。顾广超在收到案外人的《告知函》后以权属问题要求刘爱国提交相应的产权证明，在刘爱国未出示产权证明的情况拒缴房租，事出有因。且违约金性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，在判定违约金是否约定过高时，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。现原告并未对其可得利益损失总额、必要的交易成本进行举证，故本院酌定自本案判决生效之日起按年利率7%计算逾期缴纳租金的利息及违约滞纳金。 本案在审理过程中，案外人李煜以其为合法使用权人为由要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院认为，本案系原告刘爱国与被告顾广超之间的房屋租赁合同纠纷，而李煜认为案涉房屋应由其合法使用，刘爱国无权使用、处分，系李煜与刘爱国之间就案涉房屋的权属纠纷，与本案并非同一法律关系，李煜并非对本案原、被告之间诉讼标的有独立的请求权，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条规定的有独立请求权的第三人，故李煜请求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条之规定，判决如下： 一、被告顾广超于本判决生效之日起十日内支付原告刘爱国租金1004174.64元（以上计算至2020年9月30日，此后租金以每季度157798.87元自2020年10月1日开始计算）及逾期付款违约金（以未付款项为基数，自生效之日起按年利率7%计算至款清之日）； 二、被告顾广超于本判决生效之日起十日内支付原告刘爱国房屋押金50000元； 三、驳回原告刘爱国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5880元，由被告顾广超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 婷 二〇二〇年十一月十一日 书记员 赵子薇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第八十一条根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。 第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。