成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初463号 原告：成都金摩实业有限公司，住所地成都市新川藏公路68号。 法定代表人：曹兰，职务不详。 委托诉讼代理人：张伟进，四川泰常律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敏，四川泰常律师事务所律师。 被告：张也，男，1975年9月10日出生，汉族，住重庆市铜梁县。 被告：张显琼，女，1964年4月8日出生，汉族，四川省双流县。 原告成都金摩实业有限公司（以下简称金摩公司）与被告张也、张显琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告金摩公司的委托诉讼代理人张伟进、张敏，被告张也及其委托诉讼代理人王亮、被告张显琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金摩公司向本院提出诉讼请求：1.判令张也支付租金、综合服务费706158.69元；2.判令张也支付从2017年1月20日至租金、综合服务费付清为止的违约金，暂计算至2019年10月31日为止，违约金共计168140.22元（按年利率24%标准）；3.判令张显琼对张也所欠上述租金及租金违约金、综合服务费及综合服务费违约金承担连带担保责任。事实与理由：张也一直在金摩公司处租赁商铺经营，但是自2017年起张也不再按时交纳房屋租金及综合服务费。金摩公司与张也自2017年1月20日起就金摩市场12幢B面3-10号，金摩市场11幢B面5-10号，金摩市场11幢A面3-10号，金摩市场12幢A面7-10号分别签订了JMZ（2017）09号、27号、58号、61号、91号、JMZ（2018）11号、39号、58号、67号、95号、JMZ（2019）5号、32号、45号、60号、87号房屋租赁合同，同时签订了与以上房屋租赁合同分别对应的市场综合服务合同，合同均约定房屋租金、综合服务费于承租时支付一半，半年期满时缴纳另一半，然而张也一直未按合同约定缴纳租金、综合服务费。张也曾于2018年6月19日书面签字确认，对截止2018年6月5日之前实际欠缴的租金、综合服务费196546元表示认可，所确定的金额是按照张也实际租赁的期限按日计算。自2018年6月6日至2019年10月31日期间，张也须按合同约定缴纳租金174762.63元。综合服务费334850.06元，共计509612.69元。综上，张也自2017年1月20日至2019年10月31日期间须缴纳租金、综合服务费共计706158.69元。根据合同约定，金摩公司有权要求张也履行债务并承担违约金，金摩公司主动将违约金利率调至按月2%计算，截止2019年10月31日，张也应支付违约金168140.22元。张显琼于2018年6月19日签订的担保函中为张也商铺按时交纳租金及综合服务费提供了担保，现张也拖欠房屋租金及综合服务费侵犯了金摩公司的合法权益，故金摩公司要求张也、张显琼承担责任。 张也辩称，张也于2006年开始经营生意，以前都是按时付房租，2017年封闭地铁后生意下滑，所以付租金受了影响，张也于2019年春节后退了五个门面，就不应该再收取租金，口头约定的不收取租金，所以计算租金的时间有问题。一直承租十多年，并非有意拖欠，应该免除违约金。 张显琼辩称，金摩公司所述张显琼应连带付租金一事的说法与实际情况完全不符，有违公平、张也与张显琼只是债权人关系，张也因受修地铁站封路等影响，造成来往客户大量减少，经营相当困难，之前从未欠付租金，后面由于各种原因未及时给付。2018年6月19日，张显琼到张也铺面上正好参与租赁商铺事宜进行协调，后就张也及时还款与交纳租金的具体情况达成商议，于2018年7月开始支付租金，三月内未约定支付，金摩公司即可出售张也商铺抵租金。确认担保函是张显琼所签，但当时说的期限是三个月，故应当免除张显琼的责任。 金摩公司围绕其诉讼请求，依法向本院提交了《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》、担保函、催款通知书、承诺函、确认函、收据等证据材料，张也、张显琼对上述证据真实性均予以认可。张也围绕其抗辩主张，依法向本院提交了手机银行转账明细、收据等证据材料。金摩公司对上述证据真实性予以认可，但认为部分金额已经予以了扣减。张显琼对上述证据真实性没有异议。各方当事人对证据真实性均不持异议，本院予以确认。对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2017年1月20日，金摩公司（甲方、出租方）与张也（乙方、承租方）签订合同编号为JMZ（2017）09号《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》，约定由乙方承租甲方位于成都市武侯区金花桥街道双凤村3组金摩市场11幢B面9-10号商业铺面，建筑面积77.86平方米，租赁用途为摩托车及配件展示、销售等相关经营活动，租期从2017年1月20日起至2018年1月19日止，年租金总额为8408.88元，承租人以半年为一个周期向出租人缴纳当期房屋租金，逾期支付租金及其他各项费用，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，则承租方须按年租金的0.3%支付违约金；乙方根据租赁合同约定面积及付款时间向甲方支付总额为16817.76元的综合服务费，逾期付款的，按《房屋租赁合同》相关约定执行。合同到期后，双方续签租期至2020年1月19日，其余条款不变。 二、2017年4月20日双方签订合同编号为JMZ（2017）27号《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》，约定乙方承租甲方金摩市场11幢B面5-8号商业铺面，建筑面积155.72平方米，租期从2017年4月20日至2018年4月19日，房屋年租金总额为22423.68元，综合服务费为28029.60元。合同其他条款同上。合同到期后，双方续签租期至2019年4月19日，其余条款不变。 2019年4月20日，双方再次签订合同编号为JMZ（2019）32号《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》，约定乙方承租甲方金摩市场11幢B面7-8号商业铺面，建筑面积77.86平方米，租期从2019年4月20日至2020年4月19日，房屋年租金总额为8408.88元，综合服务费为16817.76元。合同其他条款同上。 三、2017年6月1日，双方签订合同编号为JMZ（2017）58号《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》，约定乙方承租甲方金摩市场12幢B面9-10号商业铺面，建筑面积77.86平方米，租期从2017年6月1日至2018年5月31日，房屋年租金总额为8408.88元，综合服务费为16817.76元。合同其他条款同上。合同到期后，双方续签租期至2020年5月31日，其余条款不变。 四、2017年7月1日双方签订合同编号为JMZ（2017）61号《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》，约定乙方承租甲方金摩市场12幢A面7-8号商业铺面，建筑面积77.86平方米，租期从2017年7月1日至2018年6月30日，房屋年租金总额为8408.88元，综合服务费16817.76元。合同其他条款同上。合同到期后，双方续签租期至2020年6月30日，其余条款不变。 五、2017年9月18日双方签订合同编号为JMZ（2017）91号《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》，约定乙方承租甲方金摩市场11、12幢A、B面3-10、9-10、3-8号商业铺面，建筑面积622.88平方米，租期从2017年9月18日至2018年9月17日，房屋年租金总额为67271.04元，综合服务费为134542.08元。合同其他条款同上。合同到期后，双方续签租期至2019年9月17日，其余条款不变。 2019年9月18日，双方再次签订合同编号为JMZ（2019）87号《房屋租赁合同及市场综合服务合同》，约定乙方承租甲方金摩市场11、12幢A、B面7-10、9-10、3、4、7、8号商业铺面，建筑面积389.30平方米，租期从2019年9月18日至2020年9月17日，房屋年租金总额为42044.40元，综合服务费为84088.80元。合同其他条款同上。 六、2017年7月31年金摩公司向张也送达催款通知书，载明张也截止该时间应缴纳房屋租金107655.8元。同年8月9日，张也出具承诺书，承诺在2017年10月20日银行贷款下来之后付清剩余房租。 2018年6月19日，张也作为承诺人，张显琼作为担保人共同向金摩公司出具担保函，确认张也截止2018年6月5日欠款196546元，张也承诺自2018年7月起每月20日付款30000元，直至结清房租，若当月没按约付款，金摩公司有权找担保人张显琼收款，担保人张显琼对张也的房屋租金承担担保责任，金摩市场有权找张显琼协助追收房屋租金。 2019年5月29日，金摩公司向张也送达催款通知书，要求张也缴纳欠付商铺租金555255.20元。同年11月11日，金摩公司向张也出具确认函，确认张也自2018年6月6日至2018年12月31日期间应缴纳租金90673.83元、综合服务费166672.46元，上述共计257346.29元，到2018年12月31日，张也须缴纳房租、综合服务费453892.29元。张也签字确认无异议。 金摩公司在2019年6月13日出具收据确认收到张也房租10000元，2020年4月7日和4月28日分别出具收据确认收到张也房租10000元。 本院认为，金摩公司、张也签订的《房屋租赁合同》及《市场综合服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张也作为承租人应当按照合同约定向金摩公司支付房屋租金及综合服务费。庭审中张也对欠付租金及综合服务费的事实予以认可，故金摩公司有权向张也主张租金及综合服务费。对欠付金额，金摩公司主张截止2019年10月31日共计欠付租金及综合服务费706158.69元，张也提供其向金摩公司支付租金的凭证及金摩公司出具的收据，拟证明其已经支付部分租金。因张也在2018年6月19日出具的担保函中，对截止2018年6月5日的欠付租金金额予以了确认，故在2018年6月19日之前支付的租金，不再予以扣减。对其在2019年6月13日、2020年4月7日和4月28日支付的共计30000元，是在2018年6月19日结算时间之后，故应在金摩公司主张的应付租金中予以扣减。综上，本院对金摩公司主张的租金及综合服务费在676158.69元范围内予以支持。对违约金，根据合同约定，张也迟延支付租金及综合服务费的，应当向金摩公司支付违约金，故金摩公司有权向张也进行主张。张也提出对违约金予以调减，本院认为，张也迟延支付租金及综合服务费，造成金摩公司的损失主要为资金占用利息损失，同时张也在长期租用案涉商铺前期，一直依约支付租金及综合服务费，因系商铺周边地铁施工等客观因素，经营受到影响，偿付能力降低，故本院以金摩公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将金摩公司主张的截止2019年10月31日的违约金酌情调整为60000元，自2019年11月1日起，以未付租金676158.69元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。根据张显琼出具的担保函，其对张也截止2018年6月5日的欠付租金196546元承担担保责任，担保函中约定张也每月付款3万元，履行期应截止到2019年1月。因双方对担保期限未作明确约定，故金摩公司可在该履行期届满之日起六个月内要求张显琼承担保证责任。故至金摩公司起诉之时，已经超过6个月，张显琼的担保责任已经免除。对金摩公司要求张显琼承担担保责任的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张也于本判决生效之日起十日内向成都金摩实业有限公司支付租金、综合服务费共计676158.69元； 二、张也张也于本判决生效之日起十日内向成都金摩实业有限公司支付违约金60000元（暂计算至2019年10月31日，并自2019年11月1日起，以未付租金及综合服务费676158.69元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至费用付清之日止； 三、驳回成都金摩实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12543元，由成都金摩实业有限公司负担1982元，张也负担10561元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杨 奕 人民陪审员 蔡 莉 人民陪审员 陶 英 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员 杨钦钦