广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11982号原告：广州**信息技术有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街南大公路鸿图工业园厂房A7栋三楼，统一社会信用代码914401110525879587。法定代表人：张轩。委托诉讼代理人：高蓓，系该公司员工。被告：任**，女，1986年12月21日出生，汉族，住西安市户县，委托诉讼代理人：黄渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告广州**信息技术有限公司诉被告任**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州**信息技术有限公司的委托诉讼代理人高蓓，被告任**委托诉讼代理人黄渊，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州**信息技术有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《物业租赁合同书》已经合法解除。2、被告向原告支付拖欠的租金128113.65元。3、被告支付拖欠水电费8672.95元。4、被告支付违约金41300.29元。5、被告承担因违约给原告造成的实际损失60214.29元。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月1日原被告签订《物业租赁合同书》，被告承租原告位于广州番禺区大石街南大路鸿图工业园A7二楼的房屋，租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，租赁面积1220.13平方米。合同约定2020年4月5日被告应向原告支付房屋租金及管理费、水电费等合计人民币134129.03元，原告多次催要未果。根据《物业租赁合同书》第十六条违约责任3规定：乙方若未按时交纳租金或各项费用，每逾期一日，甲方有权要求其按所欠租金及综合服务费的万分之一支付违约金，逾期超过十五个工作日视为乙方根本性违约，甲方有权即时单方面解除合同并收回物业而不作任何补偿，同时乙方所交保证金将不予退回，给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方损失（损失包括但不限于实际损失、律师费、公证费、保全费、差旅费、诉讼费等）。鉴于被告行为已经构成根本违约，2020年6月18日原告根据《物业租赁合同书》约定向被告发送了《解除通知书》，快递显示被告已收到。被告违约行为给原告造成巨大经济损失。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告任**辩称，1、原告与被告不存在租赁合同关系，原告起诉的被告主体不适格，原告提交的租赁合同书上签字并非被告本人签字。涉案租赁场地的实际使用人是广州汉达网络科技有限公司，原告应当向广州汉达科技有限公司提交。2、原告主张的租金计算有误，广州汉达公司已经支付了2020年第一季度，1-3月份的租金，但是因为新冠疫情的影响，原告应当给被告减免一个月的租金，原告也发了通知给广州汉达公司，因此原告4月份，不应当收取租金。另外广州汉达公司已于2020年5月19日通知原告终止租赁合同，并于当天撤离租赁场地，原告计算租金应当计算到2020年5月19日，被告拖欠原告的租金只有2020年5月1日至5月19日。不足一个月的租金，但是原告有被告交纳的一个月的押金，足以抵扣该租金，所以原告不应当主张任何的租金。3、被告终止合同是因为新冠疫情的不可抗力，不属于违约行为，原告主张违约金没有事实和法律依据。4、原告没有任何损失，其主张要求被告赔偿实际损失也没有事实和法律依据。本院经审查当事人提交证据，结合庭审当事人陈述及庭后提交书面意见，认定以下事实：1、原告主体资料。原告广州**信息技术有限公司于2012年9月4日注册成立，原名称为广州踏浪者计算机技术服务有限公司。2019年9月29日，原告变更公司名称为广州**信息技术有限公司。2、合同签订及履行。原告提供房地产权证书显示，位于广州市番禺区大石街南大公路鸿图工业园厂房A7物业，为钢筋混凝土5层结构，建筑面积5174.53平方米，产权人为案外人广州市鸿硕房地产开发有限公司，其于2015年3月25日取得产权证书。原告提供其与案外人广州慧谷创新园科技发展有限公司签订的物业租赁合同书，证实原告于2017年3月16日从广州慧谷创新园科技发展有限公司承租了位于广州市番禺区大石街南大路鸿图工业园A5、A7栋物业。2019年3月份，双方当事人签订一份《物业租赁合同书》（以下简称涉案合同），原告将位于广州市番禺区大石街南大路鸿图工业园A7二楼物业（以下简称涉案物业）出租给被告任**，合同第二条确认被告在租赁地址拟注册“广州汉达网络科技有限公司”经营货物销售、运输、物流、货物存储与办公。租赁期自2019年4月1日至2022年3月31日，装修期自2019年3月1日至2019年3月31日，免租期不收取任何费用，如被告中途解除合同，应向原告补交免租期的租金及综合服务费用。2019年4月1日至2020年2月29日，租金及综合服务费每月40264.29元（含租金25622.73元、综合服务管理费14641.56元）；2020年3月1日至2021年2月29日，租金及综合服务费每月42704.55元（含租金26842.86元、综合服务管理费15861.69元）。租金每三个月支付一次，第一个月的5日前支付三个月的租金及综合服务费。每月5日前缴交水电费，逾期每日收取1%的违约金。合同签订之日，被告向原告支付40264.29元作为保证金（以缴费收据为准）。违约责任约定，被告逾期交纳租金及各种费用的，每日按欠费的万分之一支付违约金，逾期超过十五个工作日视为根本性违约，原告可单方面解除合同并收回物业，没收保证金，赔偿甲方律师费等损失。违约方应承担守约方产生的诉讼费、律师费等费用。合同中无具体电梯费收费标准的约定。合同对其他事项也做了相关约定。合同中未明确签订日期。原告主张签订于2019年3月1日，但又表示被告签名后邮寄合同给原告。被告表示合同签订于2019年2月底3月初，由广州汉达网络科技有限公司所聘请的仓库行政人员王丹萌代被告在合同上签名。合同中所留被告联系电话为173××××2095。2019年5月30日，被告任**在租赁地址注册成立广州汉达网络科技有限公司，任**为法定代表人，股东为任**、李雪。合同签订后，2020年3月12日，被告向原告转账161057.16元，原告确认该款包含押金40264.29元，三个月租金120792.87元。2020年2月28日，广州汉达网络科技有限公司的股东李雪向原告转账126306.44元，原告自行记账为“1-3月季度租金”。2020年3月14日，李雪向原告转账6185.43元，原告自行记账为“1、2月水电费及电梯维保费”。2020年5月11日，李雪向原告转账2672.41元，原告自行记账为“3月水电费”。3、合同争议。原告提交一份落款为2020年5月20日的通知书，拟证明其通知被告支付2020年4-6月的租金及综合管理费84188.97元，4月水电费2514.02元。原告提交另一份落款日2020年6月11日的通知书，拟证明其通知被告支付2020年4-6月的租金及综合管理费84188.97元，4月水电费2514.02元、5月水电费3501.36元。原告未能提供上述两份通知书的送达或签收材料，被告质证称未收到两份通知书。2020年6月19日，原告向被告的身份证地址邮寄解除合同通知书，邮件中注明收件人电话即为涉案合同中所留被告联系电话173××××2095。邮件因拒收于2020年6月23日被退回。原告当庭出示退回的邮件，本院当庭拆封内为原告盖章的解除合同通知书原件。原告将一份解除合同通知书张贴在涉案物业门口，并拍照。2020年6月24日，原告向被告身份证地址邮寄律师函，邮件因拒收被退回。原告当庭出示了退回的邮件。4、原告主张的各项损失。原告提供一份其与案外人广州网伏科技有限公司签订份服务协议书，拟证明其为对外转租涉案的位于广州市番禺区大石街南大公路35号云科小镇A7栋东梯201单元物业支出了服务费19950元。原告未提供实际支付流水。原告提供其向案外人广州慧谷创新园科技发展有限公司的金额为642397.39元转账业务回单，及该公司出具的多张发票，拟证实其存在免租期损失40264.29元。原告提供打印的收费通知、其向案外人广州市番禺大石鸿图工业园服务有限公司的转账业务回单，以及该公司出具增值税发票，拟证实被告拖欠水电费8672.95元。原告提供自行制作的内部记账凭证，拟证实具体拖欠水电费明细。原告提供证据中无具体显示被告所承租物业区域独立水电费数据的相关材料。原告主张被告拖欠2020年4月至6月的租金128113.65元。5、被告抗辩的房屋交接及费用减免。2020年5月19日，原告员工即本案代理人，通过微信询问广州汉达网络科技有限公司员工，为何搬走了。被告方回答需要换个小场地。被告提供一份通知书，拟证明已通知原告自2020年5月19日不再租赁涉案物业。原告确认通知书是在2020年6月11日被告方的员工通过微信发送。被告确认由员工王创锋代任**签署退租通知书并发给原告。原告于2020年4月8日向被告发送收费通知单，告知可见面2020年4月1日至6月30日期间的租金43924.68元，应缴纳租金84188.97元及水电费2672.41元，合计86861.38元。通知单中要求被告在2020年4月15日前缴纳上述费用。上述收费通知单为双方通过微信沟通时发送。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人自愿签订涉案合同，原告已按照约定向被告提供租赁物业，被告应按约定支付租金等款项。原告主张被告未支付2020年4月1日起的租金，及拖欠2020年4-6月水电费8672.95元（4月2514.02元、5月3501.36元、6月2657.57元），被告对原告主张的计费终止时间有异议，认为自2020年5月19日其不再使用涉案物业。2020年5月19日，原告通过微信询问被告为何搬走，被告回答需要找其他小一点场所。通过该交谈，原告在2020年5月19日已明确知悉被告搬走的事实，原告为减少损失应及时自行收回物业，而不是另行多次邮寄通知书及律师函，浪费时间、徒增费用。然被告搬走前并未通知原告，为擅自搬走，导致原告无法及时另行就涉案物业进行招租，产生租金损失。考虑到2020年上半年新冠病毒疫情导致的许多市场主体无法继续经营的因素，本案中被告因新冠病毒疫情影响，无法继续经营被迫搬离涉案物业，不宜直接认定被告违约擅自搬离。综合双方的利益得失，本院基于公平原则，酌定原告可主张2020年4月1日至5月31日两个月的租金，对原告主张租金超出的部分，依法予以驳回。按照合同约定，涉案物业在2020年3月1日之后每月租金（含综合服务管理费）42704.55元，两个月计85409.1元。至于水电费，原告自2020年5月19日离场，被告却主张2020年5月水电费3501.36元，6月水电费2657.57元。对该明显不合逻辑的费用问题，原告未作出合理解释。同时，原告提供的转账凭证及发票，并未能区分被告所承租的鸿图工业园A7栋二楼电费，与原告所承租的鸿图工业园A栋、A7栋水电费。原告仅凭其向案外人支付所承租的鸿图工业园A5栋、A7栋物业的水电费记录，向被告主张水电费8672.95元，理据明显不足，本院依法不予支持。2020年5月19日，双方当事人共同确认了被告搬离所承租物业不再继续使用的事实，客观上涉案合同不再履行，双方事后也未就继续使用租赁场地进行协商，双方当事人以其行为表达了解除合同的意思表示，本院确认双方当事人签订的《物业租赁合同书》已解除。被告因新冠病毒疫情导致无法继续经营，被迫搬离所承租物业，不应认定为违约及按照合同约定承担违约责任。鉴于被告实际使用商铺但未能按时支付租金造成原告资金被占用的利息损失，本院酌定原告可主张自2020年4月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算违约金。原告主张实际损失60214.29元，其中19950元为其与案外人之间的居间费用，但双方当事人签订涉案合同中并无居间方的内容，且原告已从案外人处承租鸿图工业园的A5栋、A7栋物业并拟转租经营，却单单就原告所承租的A5栋二楼区域签订委托合同不合常理，加之原告未能提供实际支付19950元居间费用的证据，本院依法驳回原告的该项请求。原告主张其存在免租期损失40264.29元，并提交其在免租期向案外人支付租金的转账记录及所开具发票，在被告无法继续履行合同提前搬走的情况下，直接导致原告未能按照合同约定的期限收取租金，产生了免租期一个月的租金损失，原告主张免租期损失40264.29元，合理有据，本院依法予以支持。原告收取了被告的合同履行押金40264.29元，现合同无法继续履行而解除，为减少当事人诉累，可直接以押金扣减应支付的租金等费用。抵扣后，被告任**应向原告支付租金（含综合服务管理费）85409.1元及自2020年4月6日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。被告抗辩原告曾承诺减免一个月租金，因原告减免租金时建立在合同继续履行、被告按时支付剩余租金及其他费用的基础之上，现被告无法继续履行合同，被告无权要求原告继续履行租金减免的承诺。被告任**承租物业后注册成立广州汉达网络科技有限公司进行经营，任**并担任法定代表人，其与原告签订租赁合同承租场地的行为，可认定为公司负责人为筹办公司而进行的法律活动，现广州汉达网络科技有限公司主动对合同义务表达承担责任的意思，可自行向原告履行义务。任**作为涉案合同的相对方，不管广州汉达网络科技有限公司是否就涉案合同承担责任，任**均需向原告承担合同义务。任**以履行公司成立前相关行为抗辩免除责任，并不符合公司法的相关规定，本院对其抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州**信息技术有限公司与被告任**日签订的《物业租赁合同书》已解除。二、被告任**应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州**信息技术有限公司支付租金85409.1元及违约金（违约金以85409.1元为基数，自2020年4月6日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）。三、驳回原告广州**信息技术有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2828元，由原告承担1814元，被告任**承担1014元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年十一月十七日书记员 何震宇