北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25385号原告（反诉被告）：陈秀红。委托诉讼代理人：孙琳。委托诉讼代理人：屠兴左。被告（反诉原告）：张倩。委托诉讼代理人：吕丽莉。原告（反诉被告）陈秀红（以下称姓名）与被告（反诉原告）张倩（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，陈秀红之委托诉讼代理人孙琳、屠兴左，张倩及其委托诉讼代理人吕丽莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈秀红向本院提出诉讼请求：1.判令张倩给付陈秀红违约金14500元；2.判令张倩退还陈秀红押金14500元、剩余房屋租金22716.67元（2020年1月13日至2020年2月29日）；3.判令张倩赔偿陈秀红中介费9500元；4.判令张倩退还陈秀红房屋断水期间租金14500元；5.判令张倩赔偿陈秀红因阻拦搬家造成的损失7168元（双人床3869元、沙发2299元、家具拆装费400元、搬家费600元）。事实和理由：陈秀红与张倩于2019年8月6日签订《北京市房屋租赁合同》，约定陈秀红承租张倩位于北京市朝阳区广渠路33号院*号楼*层*单元*号房屋，租期为2019年9月1日至2020年8月31日，每月租金14500元，押一付三，押金为14500元。合同签订后，陈秀红按约向张倩支付了押金14500元及第一期租金43500元、第二期租金43500元。2019年12月13日，张倩向陈秀红发送《告知函》，通知陈秀红租赁合同将于2020年1月13日解除。因张倩违约，故其应赔偿陈秀红违约金14500元。陈秀红为寻找新的住房另行支出了中介费9500元，张倩亦应赔偿。2019年12月15日，房屋卫生间的水管因老化自然爆裂，张倩拒不维修，且指示物业公司将房屋的水源全部切断，直至2020年1月13日房屋仍然没有恢复供水。因房屋全面断水，陈秀红无法正常使用，故张倩应退还陈秀红断水期间房屋租金14500元。陈秀红同意按照张倩的通知提前解除合同，并多次准备搬家，但均因为张倩恶意阻拦而搬家未果。截至陈秀红起诉之日，陈秀红仍有部分家具为张倩留置。为此，陈秀红损失了价值3869元的双人床、2299元的沙发、400元家具拆装费以及600元搬家费。张倩辩称，不同意陈秀红的全部诉讼请求。1.张倩不存在违约行为，陈秀红无权主张违约金。张倩虽向陈秀红发送了《告知函》，但陈秀红并未同意该告知函的内容，因此告知函不发生法律效力；且房屋漏水后，张倩积极履行了自己的维修义务，所有维修工作均在5天内完成；2.陈秀红严重违反合同约定，其无权向张倩主张中介费损失、退还租金。房屋漏水时，陈秀红并未及时通知张倩。漏水后，陈秀红擅自将房屋墙壁及吊顶砸坏，未尽到合理使用义务，且拒绝赔偿，因此构成违约；3.张倩也从未阻挠陈秀红搬家，而是陈秀红搬家时未向物业管理处报备，擅自要将沙发、双人床等大件家具搬出社区，物业管理人员从保障社区安全的角度出发，要求其履行管理手续、联系业主，但遭到陈秀红拒绝。2020年1月13日，经陈秀红、张倩、物业、中介四方清点、查看，房屋内仅剩陈秀红三件物品。当日，在陈秀红提交放行申请后，不到一分钟，张倩便同意放行，是陈秀红代理人自己借口打电话自行离开，未将物品搬离；4.陈秀红无权要求退还房屋押金和未使用的租金。2020年1月13日，经张倩多次催促后，陈秀红委托代理人前来办理交接手续，后陈秀红代理人未签署交接单便自行离开，物品至今仍留置在房屋内未予处理。因陈秀红种种违约行为，房屋至今未予修复，也无法另行出租，因此给张倩造成了巨大的房屋空置损失。张倩反诉提出诉讼请求：1.判令陈秀红赔偿张倩墙壁、吊顶损失27433.4元、壁纸损失2858.5元；2.判令陈秀红赔偿张倩违约金14500元；3.判令陈秀红赔偿张倩房屋保洁费300元；4.判令陈秀红给付张倩房屋占有使用费75883.33元（以14500元为标准，计算自2020年1月13日起至2020年6月18日）。事实和理由：2019年8月31日，双方就房屋部分附属设施签订《补充协议》，其中特别约定陈秀红应在搬离后对房屋北向东卧室壁纸按原品牌品质进行修复。2019年12月15日晚，张倩收到陈秀红通知房屋发生漏水，当即与物业管家联系确认情况，因张倩在出租前购买了财产保险，便立即向保险公司报案，并通过中介转告陈秀红，保险公司勘查员到之前，不要自行修复。然而，当次日保险公司勘察员及中介人员到达现场时，发现房屋主卧厕所墙面及吊顶被砸。经张倩多方询问，陈秀红丈夫亲口承认是其擅自砸坏房屋。此后，双方就修复房屋或赔偿事宜进行多次沟通，期间经中介、居委会、警察局多次协调，陈秀红拒绝修复和赔偿，且拒绝张倩安排的有资质的施工单位上门查看现场、进行维修，甚至多次在未告知张倩本人的情况下，违反社区物业管理公司要求，长时间辱骂物业管理公司工作人员，陆续将其绝大部分家具家电等物品强行搬离房屋。无奈之下，张倩依据合同约定解除合同。但陈秀红未能按合同及张倩要求如期腾退和交还房屋。后经张倩强烈要求，陈秀红委托他人于2020年1月13日前来办理房屋交接手续。交接过程中，张倩发现陈秀红将双方特别约定的北向东卧室壁纸破坏未予恢复原样，房屋也未做清洁。在中介、物业、陈秀红、张倩各方查看、清点完毕后，张倩当即在物业APP上同意陈秀红的物品放行，但陈秀红的代理人以打电话为由离开房屋，始终未回。陈秀红的物品仍遗留在房屋内，房屋交接单亦未签署。陈秀红辩称，不同意张倩的全部反诉请求。首先，陈秀红对租赁房屋的墙壁和吊顶进行开凿，该行为性质为维修，而非破坏，且张倩并未因此遭受损失；即使该行为被认定为破坏、违约，陈秀红的赔偿责任范围亦应仅限于开凿处的瓷砖和吊顶。其次，张倩要求陈秀红赔偿壁纸损坏损失没有事实依据，目前证据无法证明壁纸破损处如何产生、何时产生、由谁造成。再次，陈秀红不存在单方解除合同的情形，张倩无权向陈秀红主张违约金。复次，租赁合同没有约定保洁事宜，张倩亦未提交保洁费付款凭证及相应票据。最后，自2020年1月13日起，陈秀红的家具并未一直占用租赁房屋，且因张倩原因，陈秀红的物品无法搬离，故张倩无权向陈秀红主张房屋占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区广渠路33号院4号楼6层二单元602号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人为张倩。2019年8月6日，陈秀红作为乙方（承租方）、张倩作为甲方（出租方）、北京麦田房产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定张倩将涉案房屋出租给陈秀红，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止，每月租金14500元。押金14500元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态。房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。2019年8月7日，陈秀红向张倩支付押金14500元。同日，陈秀红向中介公司支付居间费14500元。2019年8月31日，张倩向陈秀红交付了涉案房屋。2019年9月5日、2019年11月24日，陈秀红分别向张倩支付第一期、第二期租金各43500元。2019年12月13日，张倩在涉案房屋张贴《告知函（发送件）》，载明：因个人原因需要收回涉案房屋，基于张倩通过电话、微信及中介协调等方式，多次与陈秀红沟通解除租赁合同未果，现向陈秀红发出本告知函，提醒陈秀红于一个月后（2020年1月13日12：00）前解除该租赁合同相关的事宜及房屋交接。2019年12月15日，涉案房屋主卧厕所管道破裂，发生漏水。张倩当日通知物业公司将水阀关闭，并经中介公司告知陈秀红等保险人员到场勘察后再行处理。2019年12月16日，陈秀红丈夫将主卧厕所管道漏水处墙体砸坏，对管道进行了简单维修。2019年12月26日，陈秀红之代理人王*律师向张倩发送短信表示，陈秀红同意于2020年1月13日搬离涉案房屋，并同意按《告知函》的通知解除租赁合同；张倩需退还陈秀红押金、剩余租金及断水期间租金，并赔偿陈秀红违约金。张倩回复称，现在人在外面，晚上到家后回复。2019年12月26日，陈秀红与案外曹*签订《房屋租赁合同》，约定陈秀红承租曹*名下房屋，租期自2020年1月1日至2020年12月31日。陈秀红为此支付中介费9500元。自2019年12月29日起，陈秀红陆续开始搬离涉案房屋内的家具及其他物品。2020年1月6日，张倩委托中介公司员工乔*向陈秀红发送通知，表示将于2020年1月8日或2020年1月11日办理交接手续。2020年1月13日，王*与张倩通过短信确认将于当日下午3：00交接房屋。当日下午3：00，因张倩之夫与王*就涉案房屋壁纸、墙砖赔偿事宜未能达成一致意见，张倩之夫未允许王*将剩余的双人床一个、沙发一件、小黑桌一个搬离涉案房屋。2020年1月14日，张倩短信通知陈秀红，要求其至涉案房屋处搬离上述遗留物品。陈秀红表示因其失去对张倩的信任，担心再次遭拒，故未前去。2020年1月16日，陈秀红以房屋租赁合同纠纷为由，向本院提起本次诉讼。2020年3月16日，张倩收到本案诉讼材料。受疫情影响，本院分别于2020年7月7日、9月15日组织双方开庭审理本案。经询，张倩表示其于2020年6月17日再次短信通知陈秀红将遗留在涉案房屋内的物品搬走，陈秀红表示通过法律途径解决纠纷。2020年6月18日，张倩将上述物品搬至楼道，后遗失。陈秀红表示上述物品价值为6168元。张倩对此不予认可，表示上述物品已无价值，沙发看不出来品牌及购买时间，不能反映与其实际价格相符，且照片上显示沙发、床垫本来就是塌陷的情况，本身就存在问题。审理中，张倩提交修复报价单一张，载明卫生间修复需花费27433.4元，次卧单面墙壁纸更换需花费2858.5元。其中，卫生间修复清单中包含拆改水电、更换地砖、全屋抹灰等事项。陈秀红提交维修明细一张，载明墙纸维修需花费1600元，卫生间墙壁维修需花费1700元。经释明，双方均不就上述破损部分维修价值申请鉴定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈秀红与张倩订立的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，张倩在涉案合同履行期间，即先后两次向陈秀红发送函件要求解除合同，违反了涉案合同中关于租赁年限的约定，构成根本违约，应承担相应的违约责任。陈秀红未经张倩同意，即采取不当方式对涉案房屋进行维修，构成一般违约，亦应承担相应的违约责任。在此情况下，就双方各诉诉讼请求，本院分项论述如下：关于违约金一节。如前所述，因张倩要求提前收回房屋，导致涉案合同无法继续履行，构成根本违约，故其应按照合同约定赔偿陈秀红违约金。陈秀红虽然不当维修涉案房屋，违反了承租人妥善使用涉案房屋的义务，但该项违约为一般违约，不足以导致合同无法继续履行，故不应适用合同约定的解约违约金条款。因此，对于陈秀红要求张倩赔偿违约金之诉讼请求，本院予以支持；对于张倩要求陈秀红赔偿违约金之诉讼请求，本院不予支持。关于租金一节。张倩虽主张涉案合同于2020年1月13日解除，但因其无法定或约定解除权，故该主张并不发生解除合同的效力。陈秀红于2019年12月26日经由代理人告知张倩同意涉案合同于2020年1月13日解除，应视为其行使法定解除权，涉案合同应于2020年1月13日解除，张倩应退还陈秀红2020年1月14日至2020年2月29日期间的房屋租金。另外，张倩擅自将涉案房屋断水，致使陈秀红无法正常使用涉案房屋，故其无权向陈秀红主张断水期间的房屋租金，亦应退还陈秀红。但陈秀红主张的上述数额均有误，本院调整后予以支持。关于经济损失、搬家损失、中介费、保洁费一节。因陈秀红未妥善使用涉案房屋，致使涉案房屋卫生间墙壁、卧室壁纸受损，故其应赔偿张倩相关损失。因双方均未就上述损失申请鉴定，故本院根据涉案房屋受损情况，综合全案案情，酌情确定陈秀红应赔偿张倩的经济损失为4500元。因中介费、家具拆装费、搬家费、保洁费并非张倩违约造成的直接损失，陈秀红诉请张倩赔偿上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。就陈秀红诉请之家具损失，张倩在明知双方纠纷已经进入诉讼程序，仍将上述物品丢弃，故其应承担相应的赔偿责任。考虑到上述家具业已遗失，双方亦无法就此项损失达成一致意见，故本院根据本案实际，酌情确定具体赔偿数额为2000元。关于占有使用费。陈秀红虽有物品遗留在涉案房屋，但不是因自身原因所致。双方未能就房屋壁纸、墙砖赔偿事宜达成一致意见，并非张倩拒绝陈秀红搬离涉案物品的合理理由；张倩虽于涉案合同解除次日短信通知陈秀红至涉案房屋搬离上述物品，但基于纠纷产生原因及解决过程，陈秀红亦有充分理由相信张倩不会轻易放行，故其未去搬离物品而是通过起诉解决纠纷，亦属人之常情。因此，上述物品滞留涉案房屋，系因张倩拒绝陈秀红搬离，故其无权向陈秀红主张占有使用费。关于押金，涉案合同约定，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。故本院根据上述约定，判令该笔押金先行抵扣陈秀红应赔偿张倩的经济损失4500元。本判决书主文中不再载明支持张倩关于陈秀红赔偿其墙壁、吊顶、壁纸损失之反诉请求的判项内容，亦仅载明支持陈秀红关于张倩返还剩余押金之诉讼请求的判项内容。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张倩于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）陈秀红房屋租金三万六千二百四十五元、押金一万元；二、被告（反诉原告）张倩于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）陈秀红违约金一万四千五百元、经济损失二千元；三、驳回原告（反诉被告）陈秀红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张倩的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费936元，由原告（反诉被告）陈秀红负担215元（已交纳），由被告（反诉原告）张倩负担721元【原告（反诉被告）陈秀红已预交，被告（反诉原告）张倩于本判决生效之日起七日内退还给付原告（反诉被告）陈秀红】。案件反诉受理费1360元，由原告（反诉被告）陈秀红负担50元【被告（反诉原告）张倩已预交，原告（反诉被告）陈秀红于本判决生效之日起七日内退还给付被告（反诉原告）张倩】，被告（反诉原告）张倩负担1310元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年十一月二十四日书记员  段超