云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初1522号原告：卢朝明，男，1975年11月28日生，汉族，云南省盐津县人，住马关县。原告：项国芬，女，1982年3月4日生，苗族，云南省马关县人，住马关县。二原告委托诉讼代理人：付连帅，云南鼎祥律师事务所律师，特别授权。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司。统一社会信用代码：915326250522048144。住所地：云南省文山州马关县医院B超室二楼。负责人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告卢朝明、项国芬与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰马关分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告卢朝明及二原告的委托诉讼代理人付连帅、被告庆丰马关分公司委托诉讼代理人陈洪芳到庭参加诉讼。原告项国芬、被告庆丰马关分公司负责人焦沿浩未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢朝明、项国芬向本院提出诉讼请求：1.判决卢朝明、项国芬与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效。2.判决庆丰马关分公司继续履行合同，组织建设单位验收房屋，提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。3.判决庆丰马关分公司支付违约金73685元［（30天×20元）＋（622天×0.05%×235000元）］。4.本案诉讼费由庆丰马关分公司承担。事实与理由：2016年2月4日，卢朝明、项国芬与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定卢朝明、项国芬向庆丰马关分公司购买坐落于马关县，总价款235000元，契税3525元和其它税、费由卢朝明、项国芬承担。由卢朝明、项国芬一次性支付房屋总价款235000元，庆丰马关分公司于2016年12月31日前，将经建设单位验收合格的商品房交付给卢朝明、项国芬。如果逾期交房，30天内，按每天20元支付违约金，逾期30天后，按照已付款0.05%乘以逾期天数支付违约金。该商品房经建设单位组织验收合格后，由庆丰马关分公司通知卢朝明、项国芬接房，并提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。因庆丰马关分公司原因，未能按期交接的，视庆丰马关分公司违约，按照约定承担违约责任。合同签订后，卢朝明、项国芬按照合同约定履行付款义务，庆丰马关分公司于2018年10月15日才将钥匙交给卢朝明、项国芬，已逾期交房652天，而且庆丰马关分公司交付的商品房至今未经验收合格，没有获得《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。为此，卢朝明、项国芬提起诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。庭审中，卢朝明、项国芬自愿放弃第二项诉讼请求。庆丰马关分公司辩称，对双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》的效力无异议。卢朝明、项国芬的起诉与客观事实不相符，庆丰马关分公司不应承担逾期交房的责任，首先，卢朝明、项国芬没有交纳住房公共维修基金及办证费，根据双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，庆丰马关分公司不承担逾期交房的责任。其次，即使庆丰马关分公司存在逾期交房的事实，但卢朝明、项国芬主张的违约金过高。1.庆丰马关分公司无法如期交房，是因为政府未能如期完成拆迁工作，使房地产开发建设项目延期交付给庆丰马关分公司，庆丰马关分公司施工的时间相应缩短，导致交房时间延期。在如此环境下，庆丰马关分公司虽未能如期交房，但也努力进行施工建设，筹集资金，将购房者的利益放在第一位，保证了卢朝明、项国芬能够接收房屋。2.卢朝明、项国芬主张每天按照0.05%标准来计算违约金，存在计算标准过高，应该予以下调。本案是因为政府原因，经济不景气导致庆丰马关分公司逾期交房。庆丰马关分公司并不是要推卸责任，需要说明的是合同法确定违约责任，主要是填补损失，并不是为了惩罚。卢朝明、项国芬的第一个损失是交房期限到期后，卢朝明、项国芬无法入住自己购买房屋的损失，该损失应当参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定该地段同类型房屋的租金确定，目前同地段同类型的房屋一年的租金也应低于卢朝明、项国芬起诉的违约金。第二个损失为交房期限到期后卢朝明、项国芬已经支付房款无法入住，但卢朝明、项国芬无法提供自己的损失依据。在此期间卢朝明、项国芬的住房被占用造成的损失则为卢朝明、项国芬无法利用自有资金的损失，那么应当参照中国人民银行同期贷款利率计算损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，卢朝明、项国芬的实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利率进行计算支付。综上所述，因卢朝明、项国芬未交纳住房公共维修基金、办证费等费用，所以庆丰马关分公司不应承担逾期交房的违约责任。更为重要的是，卢朝明、项国芬主张的违约金确实过高，不符合我国损失填补原则的精神，望人民法院查明事实后公正判决。综合双方诉、辩主张，本案争议的主要焦点是：1.庆丰马关分公司应否承担逾期交房的违约责任。2.卢朝明、项国芬主张违约金是否过高。3.对卢朝明、项国芬的诉讼请求应否以及应如何支持。针对争议焦点，卢朝明、项国芬向本院提交以下证据：1.卢朝明、项国芬的身份证复印件2份，以此证明卢朝明、项国芬主体适格的事实。2.《商品房购销合同》《合同补充协议》复印件各1份，以此证明①2016年2月4日，卢朝明、项国芬与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定卢朝明、项国芬向庆丰马关分公司购买坐落于马关县，总价款235000元，契税3525元和其它税、费由卢朝明、项国芬承担。《商品房购销合同》《合同补充协议》属于庆丰马关分公司提供的格式合同。②由卢朝明、项国芬一次性支付房屋总价款235000元。③庆丰马关分公司于2016年12月31日前，将经建设单位验收合格的商品房交付给卢朝明、项国芬。④如果逾期交房，30天内，按每天20元支付违约金，逾期30天后，按照已付款0.05%乘以逾期天数支付违约金。五该商品房经建设单位组织验收合格后，由庆丰马关分公司通知卢朝明、项国芬接房，并提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。因庆丰马关分公司原因，未能按期交接的，视庆丰马关分公司违约，按照约定承担违约责任的事实。3.《收据》复印件2张、《税收缴款书》及其《收据》复印件各1份，以此证明合同签订后，卢朝明、项国芬按照约定付清总房款235000元、契税3525元和其它全部费用，全面履行《商品房购销合同》《合同补充协议》和双方的其它约定的事实。4.《马关庆丰财富中心房屋验收交接表》复印件1份，以此证明①2018年10月22日，庆丰马关分公司才将钥匙交给卢朝明、项国芬，已逾期交房652天。②庆丰马关分公司交付的商品房至今未经验收合格，没有获得《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》的事实。5.办证费《收据》复印件1张，以此证明卢朝明、项国芬向庆丰马关分公司支付办证费1500元的事实。经质证，庆丰马关分公司对卢朝明、项国芬提交的1号证据的真实性、合法性、关联性无异议。对2号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为《商品房购销合同》《合同补充协议》是卢朝明、项国芬与庆丰马关分公司充分协商后签订的，不是庆丰马关分公司提供的格式合同。对3号证据真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明观点，认为卢朝明、项国芬至今未交纳公共维修基金。对4号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明观点，认为卢朝明、项国芬未付清与该房屋有关的税、费等，庆丰马关分公司不应承担逾期交房的责任。对5号证据真实性、合法性、关联性及证明观点无异议。针对争议焦点，庆丰马关分公司向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》《合同补充协议》复印件各1份，以此证明①在《合同补充协议》中，庆丰马关分公司已经明确告知卢朝明、项国芬应交的契税金额。②双方约定，签订合同之日卢朝明、项国芬向庆丰马关分公司预付1500元办证费。③在房屋交付时，卢朝明、项国芬应按政府政策规定交纳公共维修基金，否则庆丰马关分公司有权拒绝交付房屋，且不承担未交房的民事责任。④双方约定如卢朝明、项国芬未付清全部购房款及税、费之前，庆丰马关分公司有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证书的民事责任的事实。2.《成交客户信息》《短信记录》复印件各1份，以此证明2019年7月5日庆丰马关分公司的销售人员通过发短信的方式告知过卢朝明、项国芬到庆丰马关分公司交纳公共维修基金的事实。经质证，卢朝明、项国芬对庆丰马关分公司提交的1号证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明观点有异议，认为两个合同均属庆丰马关分公司提供的格式合同，格式合同中虽然约定了相关的权利义务，特别是对卢朝明、项国芬的义务方面，对方没有做特别提示，卢朝明、项国芬也不清楚里面的内容，对卢朝明、项国芬不发生效力。对2号证据中《成交客户信息》无异议，对《短信记录》的真实性、合法性、关联性不予认可。认为：1.庆丰马关分公司称短信发送时间是2019年7月5日，但从庆丰马关分公司提供的证据中不能显示是2019年7月5日。2.通知的内容没有直接通知当事人交纳的时间及金额。3.即使按庆丰马关分公司说的发出通知是2019年7月5日，但是按照双方合同的约定已超出交房时间。经过庭审，举证及质证，本院认为：卢朝明、项国芬提交的1号证据来源客观真实，能够证明卢朝明、项国芬的基本信息，主体适格的事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明观点予以采信。2号证据与庆丰马关分公司提交的1号证据为同一证据，能够证明双方买卖房屋及对双方权利义务进行了约定的事实，故本院对卢朝明、项国芬提交的2号证据与庆丰马关分公司提交的1号证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对证据载明的事实予以确认。3号证据真实、合法，有出具部门的印章，能够证明卢朝明、项国芬支付购房款235000元、契税3525元的事实，本院予以确认。4号证据因庆丰马关分公司对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，能够证明庆丰马关分公司于2018年10月15日才将房屋钥匙交给卢朝明、项国芬，庆丰马关分公司至今未向卢朝明、项国芬交付《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》的事实，本院予以确认。5号证据因庆丰马关分公司对真实性、合法性、关联性及证明观点无异议，能够证明卢朝明、项国芬向庆丰马关分公司交纳办证费1500元的事实，本院予以确认。卢朝明、项国芬对庆丰马关分公司提交的2号证据中《成交客户信息》无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明观点予以采信；《短信记录》是群发的，内容没有载明让何人交纳，交纳多少费用以及如何交纳等，本院对该证据不予采信。通过庭审调查，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2016年2月4日，卢朝明、项国芬与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》约定：卢朝明、项国芬向庆丰马关分公司购买其所开发位于马关县，房屋总价款235000元，并一次性付清购房总价款；庆丰马关分公司应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给卢朝明、项国芬；自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，庆丰马关分公司按每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，庆丰马关分公司按卢朝明、项国芬已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金等内容。双方签订合同后，卢朝明、项国芬按约定支付购房款235000元、契税3525元、办证费1500元，庆丰马关分公司直至2018年10月15日才交房，已逾期交房652天。卢朝明、项国芬多次找庆丰马关分公司协商，庆丰马关分公司拒不按合同约定支付违约金。故卢朝明、项国芬诉至法院，请求人民法院判决卢朝明、项国芬与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效；庆丰马关分公司继续履行合同，组织建设单位验收房屋，提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》；由庆丰马关分公司支付违约金73685元［（30天×20元）＋（622天×0.05%×235000元）］，并承担本案诉讼费。庭审中，卢朝明、项国芬自愿放弃要求庆丰马关分公司提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》的诉讼请求。本院认为，关于合同效力的问题。卢朝明、项国芬与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》是双方的真实意思表示，该合同内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。关于庆丰马关分公司是否应当以及应如何向卢朝明、项国芬承担逾期交房违约责任的问题。双方签订合同后，卢朝明、项国芬已按合同约定付清购房款235000元、契税3525元、办证费1500元，但庆丰马关分公司未按约定在2016年12月31日前交房，直至2018年10月15日才将房屋交予卢朝明、项国芬，逾期交房652天已经构成违约，依法应由庆丰马关分公司承担逾期交房的违约责任。双方签订《商品房购销合同》第九条第一款第3项虽然约定“如乙方（卢朝明、项国芬）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任”。《合同补充协议》第十条约定“在房屋交付时，乙方（卢朝明、项国芬）根据政府相关政策规定交纳公共维修基金，如乙方（卢朝明、项国芬）不按规定交纳公共维修基金的，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋且不承担未交付房屋的民事责任”，但从商品房买卖交付的习惯可以认定，作为购房户在接收房屋时，所需交纳的费用均是由开发商按相关规定计算出明确具体的金额后通知购房户交纳。本案中，庆丰马关分公司虽提交证据欲证实已通知卢朝明、项国芬交纳公共维修基金，但该通知是在逾期交房后通过短信群发的，因庆丰马关分公司未提交已通知卢朝明、项国芬交纳具体金额的维修基金而卢朝明、项国芬拒绝交纳的证据，故庆丰马关分公司应承担举证不能的责任。关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。双方当事人对逾期交房以及卢朝明、项国芬按合同支付房屋价款的事实无异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中，庆丰马关分公司提出卢朝明、项国芬主张的违约金过高，结合双方当事人均未提供充分证据证明卢朝明、项国芬实际损失数额，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按房屋租金标准承担违约责任。结合本案逾期交房时间及同地段租金标准考虑，卢朝明、项国芬按照合同约定主张全部违约金明显过高，综合考虑到违约金具有惩罚性和补偿性的性质，对卢朝明、项国芬主张的逾期交房违约金73685元，酌情按45%进行调减，故本院认定庆丰马关分公司因逾期交房应支付给卢朝明、项国芬违约金33158.25元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告卢朝明、项国芬与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效。二、由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告卢朝明、项国芬逾期交房违约金33158.25元。三、驳回原告卢朝明、项国芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1627元，由原告卢朝明、项国芬负担895元，由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担732元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 秋审 判 员  王 瑜人民陪审员  刘树云二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  刘小虎