广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终572号上诉人（原审被告，反诉原告）：王传斌，男，1970年9月1日出生，汉族，住潮州市潮安区×××××××××××××××。上诉人（原审被告，反诉原告）：许翠云，女，1974年12月9日出生，汉族，住潮州市潮安区×××××××××××××××。两上诉人的委托诉讼代理人：黄瑞章，广东志尚律师事务所律师。两上诉人的委托诉讼代理人：郭晓曼，广东志尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈兴凯，男，1990年2月10日出生，汉族，住潮州市潮安区×××××××××××××××。委托诉讼代理人：陈洵，广东龙湖律师事务所律师。原审第三人：潮州市潮安区××××××民委员会，住所地潮州市潮安区××××××。法定代表人：陈某1。上诉人王传斌、许翠云因与被上诉人陈兴凯及原审第三人潮州市潮安区××××××民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2020）粤5103民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王传斌及王传斌、许翠云的共同委托诉讼代理人黄瑞章，被上诉人陈兴凯的委托诉讼代理人陈洵到庭参加诉讼，原审第三人潮州市潮安区××××××民委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王传斌、许翠云上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。二、判决被上诉人承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定法律关系错误。一审根据房地一体的原则，认定本案中卖房即卖地，是完全错误的，是对房地一体原则的曲解。从物理、空间的角度，房地一体相互依存，但从法律的角度，房与地可分属不同主体，地与房，特别是房完全可以独立转让。根据《物权法》第一百四十七条的规定，当房转让时，其占用范围内的土地使用权一并处分，这种处分是基于上述法律规定的拟制处分，是基于对合法房权的法律保护，不能简单、机械等同于《土地管理法》所规制的土地使用权的转让或土地的转租，一审对于房地一体理解不准确，以致认为涉案当事双方真实意思表示系转让土地使用权，系认定法律关系错误。2.一审适用法律错误。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。上诉人系涉案房产的合法所有权人，基于上述法律规定，对涉案房产有合法的处分权。该房占用土地系上诉人租赁取得，出租人同意上诉人建房，即承认租期内该房占用土地的权利，可以理解为土地出租人只能对房不对人，只要在租期内，只要房产合法存在，不论房产转让给谁，村集体均无权干涉，除非以前出租人与承租人另有约定。上诉人转让房产，基于《物权法》第一百四十七条的规定，土地使用权一并处分，但如前所述，该处分不等同《土地管理法》规制的土地使用权的转让或不等同于土地的转租，故一审依据《土地管理法》的规定认定涉案《房产转让协议》无效，显然是错误的。3.涉案《房产转让协议》合法有效，被上诉人违约应继续履行合同，并承担违约责任。如上所述，上诉人合法转让房产，房产范围内土地“使用权”因房产转产，因法律的规定而一并处分，上诉人的处分行为没有损害国家、集体或第三人的合法权益，没有违反任何法律、法规效力性的强制性的规定，故本案《房产转让协议》合法有效，双方应全面履行，被上诉人拒不继续履行合同义务，已违反该合同的约定，上诉人要求继续履行，被上诉人应继续履行并承担相应违约责任。陈兴凯辩称：1.被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2.被上诉人与上诉人于2019年11月14日签订的《房产转让协议》应适用2004年版本的《土地管理法》。根据“法不溯及既往”的原则，被上诉人与上诉人双方签订该协议的时间点为2019年11月14日，新修订的《土地管理法》尚未生效，依法应适用旧版本的《土地管理法》。3.被上诉人与上诉人签订的《房产转让协议》无效。根据2004年版本的《土地管理法》第四十三条第一款之规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，本案集体土地的所有者即本案第三人明确表态不允许上诉人将涉案土地转移给被上诉人，且不管是被上诉人提交的《转让企业用地合同书》还是上诉人提交的《租赁集体土地合同书》，上诉人与第三人皆明确约定“乙方在承租期间确需转租的，应征得甲方同意办理有关手续方能生效”，涉案集体土地使用权的转让也未经任何有关部门批准，故本案涉案集体土地使用权禁止交易，协议违反法律的强制性规定，应属无效。退一万步来说，2020年版本的《土地管理法》第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”也就是说，假设本案适用现行的《土地管理法》，上诉人将涉案集体土地使用权转让给被上诉人，也要遵循土地所有权人、土地使用权人(即上诉人与第三人)签订的书面合同的约定，即“乙方在承租期间确需转租的，应征得甲方同意办理有关手续方能生效”，上诉人违反合同约定，且第三人表示不同意上诉人将土地使用权转让，被上诉人与上诉人签订的协议亦应归属无效。4.上诉人认为双方签订的《房产转让协议》只涉及集体土地上的房产，系严重违背客观事实的，涉案土地上的两处房产按现有的市场造价大概在250万元左右，之所以卖到870万元，本质上是将该集体土地使用权一并转让，否则不可能卖出这样的高价。这从双方签订的协议的内容也足以认定，如协议第一条中的“地随房走的原则，房产所占土地的权利、义务也依甲方与村集体的约定由乙方概况承受”，第二条中的“两处房产及相应土地的合同权利”等等。5.上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据，与“房地一体”原则相违背，违反正确的法律逻辑。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。潮州市潮安区××××××民委员会未到庭应诉，也没有提交书面答辩状。陈兴凯向一审法院起诉请求：1.判令王传斌、许翠云继续履行双方签订的《房产转让协议》，责令王传斌、许翠云注销两处房产所占范围内的集体土地使用权抵押权登记；2.判令王传斌、许翠云将涉案的《集体土地使用权证》、两本《房地产权证》原件按协议约定移交陈兴凯存执；3.判令王传斌、许翠云支付违约金给陈兴凯（以200万元计算，自2019年11月14日起至王传斌、许翠云履行完毕上述第1、2项诉讼请求之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令本案诉讼费、保全费由王传斌、许翠云承担。一审期间，陈兴凯将其诉讼请求变更为：1.判决认定陈兴凯与王传斌、许翠云双方签订的《房产转让协议》无效；2.判令王传斌、许翠云返还陈兴凯支付的前期款项200万元及利息（以200万元计算，自2019年11月14日起至王传斌、许翠云实际归还200万之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令王传斌、许翠云承担本案的受理费、保全费。王传斌、许翠云向一审法院反诉请求：1.判令陈兴凯付还王传斌、许翠云购房款844万元并支付该款自2019年12月12日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计的利息损失；2.判令陈兴凯已支付给王传斌、许翠云的200万元定金中的174万元归王传斌、许翠云所有（200万元定金中的26万元抵作购房款）；3.本诉受理费、反诉受理费、保全费由陈兴凯承担。一审法院认定事实：2006年10月10日，潮安县×××××××××××经济合作社与王传斌签订《租赁集体土地合同书》，将位于“安中路东侧”片用地规划3亩租给王传斌使用。合同主要条款有：租赁期限为50年，自2006年10月10日起至2056年10月10日止，合计租金96万元，自签订之日全额交清；王传斌在承租期间确需转租，应征得出租方同意办理有关手续方能生效。该宗地于2011年8月29日办理了证号列：安集用（2011）字第512××××××××505号集体土地使用证，土地所有者及土地使用者均为潮安县××××××农民集体，用途为建设用地，使用权类型为批准拨用企业用地，并记载2011年8月29日由村安排出租给王传斌使用。案涉房产建在上述宗地，并于2013年12月12日进行房屋产权登记，房地产权证号列为粤房地权证潮安字第2000000481号、粤房地权证潮安字第2000000482号，规划用途为仓库、办公楼，权属人为王传斌。2019年11月14日，王传斌、许翠云与陈兴凯签订《房产转让协议》，对双方的权利义务做了约定。其中第一条约定：二被告自愿将上述二处房产转让给原告，根据地随房转的原则，房产所占土地的相关权利、义务也依二被告与村集体的约定由原告概括承受。上述二处房产的水、电表及相应设施一并转让。第二条约定：……转让总价为870万元……。第三条约定，付款方式为本协议签订之日原告先付购房款200万元，因二处房产在银行抵押贷款，届时双方到银行由原告交付给二被告200万元后办理手续解除抵押权取得二本房产证及土地证交给原告；二被告应于签订本协议之日起四十天内将房产中的办公楼交付原告使用，原告付还购房款500万元，二被告应将与本协议二处房产及土地相应的一切手续原件交原告存执；另一处房产最迟于2020年2月底交付，余款170万元应于本协议签订之日起一年内付清。第五条约定：“若政策、法律允许，上述房产可以办理过户手续或村委会同意房产占用土地归原告使用的手续，二被告应无条件协助，一切税过户及相关费用由原告负责。”；协议还约定了违约责任等条款。协议签订当日，陈兴凯按约定交付给王传斌200万元，王传斌用该款清偿银行欠款，取得上述房地产权证。2019年11月18日，上述两处房产的抵押登记被注销，而案涉土地使用权至今未能办理注销登记。上述证件现存放在王传斌于2019年11月29日申请，并与陈兴凯共管的中国工商银行潮州分行保管箱中。另查明，原、被告并非潮州市潮安区××××××集体组织成员；第三人潮州市潮安区××××××民委员会不同意陈兴凯与王传斌、许翠云之间对案涉土地使用权的转让转租。陈兴凯于2020年1月7日向法院起诉，并提出上述诉讼请求。2020年4月23日，陈兴凯以双方签订的“房产转让协议”违反法律规定为由提出变更诉讼请求申请。王传斌、许翠云以陈兴凯违约为由于2020年4月23日向法院提出反诉，并提出上述反诉请求，一审法院予以合并审理。再查明，诉讼过程中，陈兴凯向法院申请财产保全，请求查封王传斌名下位于潮州市潮安区××××××“安中路东侧”粤房地权证潮安字第2000000481号（价值以6700000元为限）和粤房地权证潮安字第2000000482号（价值以2000000元为限）的房地产。法院审查后裁定准许陈兴凯的保全申请，陈兴凯为此支付了诉讼保全费5000元。一审法院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。涉案土地系潮州市潮安区××××××农民集体所有，潮州市潮安区××××××民委员会作为本案第三人参加诉讼主体适格。针对原、被告双方的争议，应从《房产转让协议》的性质、效力以及由此引进的法律后果进行评判。关于合同性质。陈兴凯与王传斌、许翠云签订的合同虽名为“房产转让协议”，但从合同的内容、当事人意思表示等多方面综合考量和“房地一体”原则，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权及其占用的建设用地使用权。王传斌、许翠云抗辩本案系房产转让，并不涉及所占的建设用地使用权转让，没有事实和法律依据，对王传斌、许翠云该项抗辩意见不予采纳。关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。王传斌、许翠云未经法定程序与陈兴凯订立《房产转让协议》，转让房屋的行为势必造成连同房屋所占的土地使用权一并转让，违反法律法规的强制性规定。亦有违《租赁集体土地合同书》中“在承租期间确需转租，应征得出租方同意办理有关手续方能生效。”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原、被告签订的《房产转让协议》无效。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉《房产转让协议》自始对双方没有法律约束力。关于合同无效的过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因此，王传斌、许翠云收取的购房款2000000元应当返还给陈兴凯。因王传斌、许翠云的反诉请求第1、2项，均系以合同有效为前提，故在合同被认定为无效的情况下不具有法律基础，予以驳回。而从《房产转让协议》的内容看，原、被告双方明知涉案房产用地所有权人系本案第三人，在未征得同意情况下订立该协议，双方对造成订立的协议无效均有过错，且过错程度相当，应各自承担50%的责任。陈兴凯因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由王传斌、许翠云负担50%，陈兴凯自担50%。利息计算方式为：以购房款200万元为基数，自2019年11月14日起至还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。陈兴凯于2020年1月7日向法院提起诉讼，遂后向法院申请财产保全，一审法院依据《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款的规定，裁定财产保全费由申请人即陈兴凯负担，陈兴凯请求王传斌、许翠云向陈兴凯支付上述费用，该请求符合法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认陈兴凯与王传斌、许翠云于2019年11月14日签订的《房产转让协议》无效；二、王传斌、许翠云应于判决发生法律效力之日起十五日内返还陈兴凯购房款200万元及该款利息损失（自2019年11月14日起至还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%；三、陈兴凯应于判决发生法律效力之日起十五日内将租用的中国工商银行潮州分行共管保管箱开启权限返还王传斌、许翠云；四、驳回王传斌、许翠云的反诉请求。一审本诉案件受理费72700元、诉讼保全费5000元，反诉案件受理费35440元，由王传斌、许翠云负担。二审期间，双方当事人没有向本院提交新证据。经审理，本院对原审查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，对上诉人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王传斌、许翠云与陈兴凯2019年11月14日签订的《房产转让协议》性质和效力应如何认定？王传斌、许翠云的反诉请求应否得到支持？对上述焦点问题，本院分析认定如下：王传斌于2006年10月10日与潮安县×××××××××××经济合作社签订《租赁集体土地合同书》，承租位于“安中路东侧”片用地，后在该土地上建成房屋，即为本案双方当事人在2019年11月14日签订的《房产转让协议》中约定转让的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，上述房产转让，其占用范围内的土地依法应一并处分。而从上述《房产转让协议》第一条“甲方自愿将上述二处房产转让给乙方，根据地随房转的原则，房产所占土地的相关权利、义务也依甲方与村集体的约定由乙方概括承受。”、第二条“双方议得上列二处房产及相应土地的合同权利转让总价为人民币捌佰柒拾万元……”和第三条“……因二处房产在银行抵押贷款，届时双方到银行由乙方将上述贰佰万元交付给甲方后甲方同时办理手续解除抵押取得二本房产证及土地证原件交给乙方存执。……”的内容也清晰反映双方当事人在签订合同上已具有将土地使用权和房产一并转让的主观目的和明确的意思表示。因此，应当认定案涉合同虽名为“房产转让协议”，实则为房屋所有权及其占用的建设用地使用权的转让合同。有关上述《房产转让协议》是否有效的问题，审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。案涉房屋占用范围内的土地登记为潮安县××××××农民集体所有，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。在潮安县×××××××××××经济合作社与王传斌签订的《租赁集体土地合同书》中，已作出“乙方（王传斌）在承租期间确需转租，应征得甲方（美乡村委会美乡村经济联合社）同意办理有关手续方能生效。”的约定，该约定也是美乡村委会对村民集体所有的土地进行管理的体现。王传斌、许翠云未经法定程序，通过签订《房产转让协议》的形式，在转让房屋所有权的同时实质上将向美乡村集体租赁取得的土地使用权一并转让，转租行为未经美乡村委会同意和办理有关手续，违反了《租赁集体土地合同书》的约定，也违反了法律的强制性规定。因此，原审认定双方当事人签订的案涉《房产转让协议》无效，事实清楚，依法有据，应予维持。两上诉人一审提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王传斌、许翠云的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72700元，由上诉人王传斌、许翠云负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年十一月十八日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇