河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初6670号原告：孙铭，男，2002年3月2日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：宋相安，河南大为律师事务所律师。被告：穆大同，男，1978年11月11日出生，汉族，住邓州市。被告：刘荣珍，女，1979年8月4日出生，汉族，住邓州市。被告：尹小燕，女，1976年4月8日出生，汉族，住邓州市。三被告委托诉讼代理人：武钦定，河南三贤律师事务所律师。原告孙铭与被告穆大同、刘荣珍、尹小燕为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙铭的委托诉讼代理人宋相安，被告穆大同、刘荣珍、尹小燕的委托诉讼代理人武钦定及被告尹小燕均到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙铭向本院提出诉讼请求：1.依法判决三被告立即履行2019年10月25日签订的房屋买卖合同，即立即将房屋交付给原告，并将房屋过户到原告名下；2.依法判决三被告连带支付原告违约金97200元；3.依法判决由三被告承担房屋交付前的物业费；4.因本案产生的一切费用由三被告承担。事实和理由：2019年10月25日，被告尹小燕以穆大同的名义与原告签订房屋买卖合同。后原告的父亲孙天贵按照被告尹小燕的要求将30万元首付款汇到被告尹小燕的银行卡上。2020年4月26日，原告准备支付余款186000元，并准备办理房屋过户手续，到邓州市房管局查询时发现房屋并没有登记在三被告名下，且该房屋在2018年已经被人民法院查封。为此，原告多次找被告协商未果。后原告提起诉讼，经邓州法院审理查明，本案房屋于2020年6月4日已经解除查封，后原告多次要求三被告交付本案房屋并过户未果，故诉至本院。原告孙铭为证明其主张，向本院提交如下证据：1.原告孙铭的身份证一份，证明原告的主体资格；2.房屋买卖合同一份，证明被告尹小燕代表被告穆大同签订房屋买卖合同约定相关权利义务的事实；3.收据及转账清单一组，证明原告已经按照买卖合同约定将30万元支付给被告穆大同的代理人尹小燕的事实；4.增值税发票一份，证明原告为此事支出保全保险费1200元的事实；5.发票一份，证明原告为此事支出保全费2520元的事实；6.民事判决书一份，证明本案合同被法院依法认定为有效合同及原告为此事支付3629元诉讼费的客观事实。被告穆大同、刘荣珍、尹小燕辩称，从合同签订后被告一直在积极履行合同，现该房屋处于未查封状态，该房屋能交付能更名能履行，买房时原告知晓房屋是被告从肖娟手里购买，交房由开发商交付，因原告不交契税和维修基金才导致房屋无法交付，本案不存在过户，只存在更名，故应驳回原告诉请；因合同能履行，不存在违约金，故应驳回诉请；合同约定2018年4月后的物业费由原告承担，物业费的约定属于双方自愿约定，故应驳回诉请；只有原告的所有诉请都能得到支持的情况下才能谈损失的问题，应依法驳回原告的第三项诉请；综上，应驳回原告的全部诉请。被告穆大同、刘荣珍、尹小燕为证明其主张，向本院提交如下证据：1.三被告的身份证各一份，证明三被告的主体资格；2.原房主和开发商签订的认购协议书、被告和原房主签订的买卖合同及原、被告之间的买卖合同及收据一组，证明被告合法全款购买房屋，被告有权处分房屋，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效的事实；3.民事判决书一份，证明违约金属于重复起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，三被告对证据1、2、3无异议；对证据4、5、6中的票据费用不予质证，对判决书的真实性无异议，但认为原告的违约金属于重复起诉。三被告提交的证据，原告对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对证明方向有异议，认为上次起诉是以合同无效为由起诉的，法院对是否违约没有任何评析，案由不同，不属于重复起诉。对双方无异议的证据，本院依法予以采信；对双方有异议的证据，本院结合案件实际综合予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2016年10月19日，案外人肖娟与邓州泰阳置业有限公司签订《认购协议书》一份，认购邓州市穰城南路花洲览秀2#1单元1101户房屋，并交了房款。2019年2月22日，肖娟与穆大同签订《房屋买卖合同》一份，将上述房屋卖给穆大同。2019年10月25日，尹小燕代替穆大同（卖方、甲方）与孙铭(买方、乙方)签订《房屋买卖合同》一份，将上述房屋卖给孙铭，合同约定房屋总价款486000元，首付款300000元，余款186000元于2020年4月30日前付清。合同第五条中关于违约责任约定，合同经甲乙双方签字盖章后及时生效，双方需严格执行，如有违约致使该合同不能履行，违约方除以上约定的违约处罚外加罚违约金（按违约时房价的20%）赔偿对方。合同同时备注“乙方承担物业费（2018年4月以后）更名费叁万元由乙方承担。”2019年10月25日、10月30日，孙铭的父亲孙天贵通过银行卡向尹小燕转账两笔共计300000元，尹小燕代替穆大同向孙铭出具300000元的收据一份。2020年5月22日，原告孙铭以该房屋被查封为由诉至本院，要求确认合同无效，并要求三被告连带返还购房款300000元及违约金，本院于2020年8月21日作出（2020）豫1381民初2459号民事判决书，判决驳回原告孙铭的诉讼请求。据此，原告孙铭认为其与被告穆大同、刘荣珍、尹小燕签订的《房屋买卖合同》有效，诉至本院。诉讼中，原告称双方在签订合同后，因合同更名费涨到六万元，三被告以不承担超出的更名费为由，不交付涉案房屋，也没有给原告办理房屋过户手续；被告称更名费系开发商收取，涨价与被告无关，涉案房屋的交付涉及到开发商交付房屋的问题，不是三被告单独能完成的。诉讼中经本院反复调解，在合理分配更名费用后，由原告按照合同约定承担30000元更名费，其他被告方承担部分更名费后，邓州泰阳置业有限公司同意将房屋买卖合同更名到原告名下，但原告坚持要求被告承担97200元违约金，致使调解不获成立。另查明，2020年6月4日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13执226、227号执行裁定书，已将上述房屋解除查封。截止2021年11月9日，邓州泰阳置业有限公司并未将涉案房屋交付给肖娟等与该房屋转让相关的人员。本院认为，本案争议的焦点问题为原告要求被告交付房屋并将房屋过户到原告名下、要求被告承担违约金并承担物业费用的诉讼主张能否成立？下面进行评析。首先，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项和《城市房地产转让管理规定》第六条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。本案中涉案房屋在原被告签订房屋买卖合同之前，先是由肖娟和邓州泰阳置业有限公司签订房屋买卖合同，后肖娟将又将房屋转让给被告，被告又将该房屋转让给原告，依照法律规定，原被告双方之间签订的房屋买卖合同应当经过邓州泰阳置业有限公司的同意或许可，在完善相关手续并符合法律规定的情况下才可以转让。原告的第一项诉讼请求要求被告交付房屋并将房屋过户到原告名下，因本案中原被告的房屋转让并未经过房屋开发公司的同意，且房屋的交付及过户问题均涉及到开发公司的相关权利、义务，现原告未经过开发公司而直接要求三被告交房并过户的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于原告要求三被告连带支付97200元违约金的请求能否成立？依照双方合同的约定“如有违约致使该合同不能履行，违约方除以上约定的违约处罚外加罚违约金（按违约时房价的20%）赔偿对方”。本案中原告主张被告违约的理由为涉案房屋于2018年被法院查封，原告在房屋被查封的情况下，与原告签订房屋买卖合同。本院认为，经查明南阳市中级人民法院于2020年6月4日作出（2019）豫13执226、227号执行裁定书，已将涉案房屋解除查封，且房屋查封的原因为开发公司存在民事纠纷，而非被告方的原因；加之，在开发公司未追认或同意原被告签订的房屋买卖合同的情况下，原告要求被告承担97200元违约金的主张，缺乏事实和法律依据。再次，关于原告主张的物业费问题。依照合同约定，原被告在合同中约定“乙方（原告孙铭）承担物业费（2018年4月以后）”，依照原被告双方合同约定，物业费由原告方负担；且截止2020年11月9日邓州泰阳置业有限公司并未将涉案房屋交付给肖娟等与该房屋转让相关的人员，在开发公司未将房屋交付的情况下，原告要求被告承担房屋交付前的物业费的主张，本院亦不予支持。最后，原告要求被告承担诉讼费、保全费和保险费等费用，无合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的若干解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告孙铭的诉讼请求。案件受理费1115元，由原告孙铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 贺 先二〇二〇年十一月九日书记员 张建闪