上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初14112号原告：上海富磊餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：童建峰，执行董事。委托诉讼代理人：朱雅华，女。委托诉讼代理人：黄金枝，上海中申律师事务所律师。被告：上海龙之梦百货有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：童锦泉，董事长。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹陈朋，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海富磊餐饮有限公司与被告上海龙之梦百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告上海富磊餐饮有限公司的委托诉讼代理人朱雅华、黄金枝，被告上海龙之梦百货有限公司的委托诉讼代理人李青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海富磊餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金385,897.98元；2.被告向原告退还公共事业保证金44,700元;3.被告向原告支付逾期退还租赁保证金和公共事业保证金的利息损失(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%为标准，以430,597.98元为本金，自2020年5月11日起计算至被告实际清偿之日止)。审理中，原告变更诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金467,475.48元；2.被告向原告退还公共事业保证金20,683.39元;3.被告向原告支付逾期退还租赁保证金和公共事业保证金的利息损失(以488,158.87元为本金，自2020年5月19日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%计算)。事实和理由：2014年12月23日，被告与案外人上海柒麟餐饮有限公司(简称“柒麟公司”)签订房屋租赁合同，合同约定“柒麟公司”承租被告位于上海市长宁区长宁路XXX号“龙之梦购物中心”7202室房屋(简称涉讼房屋)经营餐饮，租期至2020年5月9日。后原、被告与“柒麟公司”签订三方协议，被告同意“柒麟公司”将其在租赁合同中的权利义务全部转移给原告。因新冠肺炎疫情的影响，原告于2020年2月3日至2月9日期间停业，且被告商场营业时间缩短，于2020年3月20日起恢复正常营业时间。被告对因受疫情影响经营业绩的租户，采取减半收取2020年2月1日至4月30日期间租金的优惠措施。被告遂通过微信向原告申请减租。双方租赁合同到期后，原告迫于高额的运营成本的压力决定不再续租，并于2020年5月10日将涉讼房屋返还被告，然被告以原告未续租为由拒绝让原告享受三个月租金减半优惠政策，且拒不退还剩余保证金。原告要求被告免除2020年3月至同年4月的租金，同意支付2020年5月1日至同月9日的租金47,367.58元及2020年3月1日至同年5月9日的物业管理费81,901.94元，租赁保证金扣除上述应付款项后返还原告。被告上海龙之梦百货有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。因双方未续签租赁合同，故原告不满足被告给予的租金减免政策的前提条件，无权享受租金减半优惠政策，仍应按合同约定足额支付各类费用，然原告2020年3月1日至同年5月9日的租金373,677.58元，物业管理费81,901.94元、水费3,213元、电费20,803.61元，共计479,596.13元未付。因原告违约，原告还应支付逾期付款滞纳金共计9,760.50元；2个月装修免租期的租金326,310元及物业费71,520元，共计397,830元；被告无需返还原告支付的租金保证金596,745元、公用事业费保证金44,700元。被告在本案中不提起反诉，保留另诉的权利。在疫情期间被告商场从未停业，原告自主闭店与被告无涉。关于被告商场营业时间，1月27日至1月28日调整为上午10点到晚上6点，1月29日至3月19日调整为上午10点到晚上8点，3月20日起恢复正常。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》、《协议书》、准予注销登记通知书、食品经营许可证注销申请准予通知书、网上银行电子回单等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2014年12月23日，被告与案外人“柒麟公司”签订《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》，合同约定“柒麟公司”承租涉讼房屋经营“70后饭吧餐饮”，租用面积447平方米，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的装修期,即2015年3月10日至2015年5月9日,乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费,但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；房屋租期自甲方同意的装修期届满次日起5年时间,即2015年5月10日起至2020年5月9日；第一、二个租金计收年度的月保底租金为134,100元，第三、四个租金计收年度的月保底租金为149,745元、第五个租金计收年度的月保底租金为163,155元；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金,应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金596,745元；每月物业管理费为35,760元，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于交付日或之前支付公共事业保证金44,700元；逾期支付租金和/或其他各项费用的,每逾期一日,则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；租赁保证金将在乙方交还该房屋且完成本合同约定的注册地址或营业地址的工商注销、变更手续(以日期在后者为准)后六个月且届时甲方确认乙方与消费者不存在未予解决的纠纷的情况下,由甲方扣除乙方应付款项后,一次性无息退还乙方;乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的,甲方可书面通知乙方解除本合同,乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额;若乙方不论任何原因实际租赁不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定,甲方有权向乙方索取该装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费。2015年初,原告(丙方)、被告(甲方)与“柒麟公司”(乙方)签订三方协议，约定甲方同意乙方将其在租赁合同中的权利义务全部转移给丙方,丙方同意接收乙方在与甲方签署的租赁合同中的全部权利义务,甲方与乙方签署的租赁合同及其他与该房屋租赁相关的协议、备忘录等一切文件,均对丙方发生法律效力;乙方支付的租赁保证金596,745元,装修押金(若有)169,860元及公共事业费保证金44,700元转为丙方名下,乙方不再要求甲方退回;乙方承担2015年4月1日之前的租金及其他费用,2015年4月1日(包括此日)以后的租金及其他费用由丙方承担；丙方不论任何原因实际租赁不满租赁合同约定的租赁期限/或违反租赁合同条款及规定,甲方有权向丙方索取甲方给予乙方在该房屋2个月装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费。2020年2月，原告向被告提出减免租金的申请。被告通知原告，2020年2月1日至4月30日之间三个月的租金实行减半收取政策，因合同即将在2020年5月9日前到期,请原告在2020年3月31日前与被告签署完毕续约合同，上述租金减免政策在原告与被告按时签订书面续约协议的前提下同步享受。原告表示2月份几乎无收入，租金减半了，物业费也是一笔不小的数字。2020年3月2日，上海龙之梦购物中心微信公众号发布“中国低调好房东”—连续3个月租金减半的信息，其中“我们已于2月12日出台特别优惠政策,且并没有公开声明,而是选择将减租函通过一对一的形式直接有效发给在合作的近1000家租户,在疫情最关键时期,实实在在帮助品牌渡过难关，龙之梦对场内95%以上租户享2020年2月1日至4月30日--2月租金减半、3月租金减半、4月租金减半，民生超市类租户在疫情期间经营业绩正常的不予减租,给予现场安全保障及服务支持，对部分现金流困难租户还实行租金缓交政策。2020年5月10日，双方办理涉讼房屋交接手续。2020年5月18日，经营地注册于涉讼房屋地址的原告第二分公司注销了工商登记。审理中，双方确认，原告支付的租赁保证金596,745元，公共事业费保证金44,700元尚在被告处，原告自2020年3月1日起的租金及物业管理费、水费3,213元及电费20,803.61元未付。本院认为，本案租赁合同及三方协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方应恪守履行。原告要求免除2020年3月至同年4月的租金，同意支付2020年5月1日至同月9日的租金47,367.58元，2020年3月1日至同年5月9日的物业管理费81,901.94元。本案争议焦点一，被告是否应给原告享受租金减免政策。被告发函告知原告，给予2020年2月1日至4月30日三个月租金实行减半收取政策，是与原告在2020年3月31日前与被告续约租赁合同的前提下同步享受，此与被告微信公众号发布的关于上海龙之梦购物公园选择减租函通过一对一的形式直接发给在合作的租户的信息相符。原告对被告给予租金减半政策的前提是必须与被告续约是明知的，现原告未与被告续签租约，被告以原告不符合减租条件为由，拒绝给予租金减半的优惠，此属被告企业自主经营管理权，并不违反法律法规之规定。同时本院注意到被告商场自2020年1月27日至3月19日期间营业时间存在缩减的事实，对原告经营有一定影响，本院将原告应付租金酌减81,577.50元。故原告支付2020年3月1日至5月9日的租金为292,100.08元。本案争议焦点二，原告是否违约并承担违约责任。因新冠肺炎疫情的影响，被告商场营业时间缩短，对原告经营确有一定影响，双方对租金支付金额存有争议，虑及被告处有原告缴纳的相当于三个月租金的租赁保证金，且租期至2020年5月9日到期，故不能认定原告未支付2020年3月1日起的租金、物业管理费等费用的行为属违约并应承担违约责任。被告要求原告承担违约责任，支付2个月免租期内的租金及物业管理费、没收保证金、承担逾期付款滞纳金的抗辩意见，本院不予采信。原告缴纳的租赁保证金596,745元，扣除应支付的2020年3月1日至5月9日租金292,100.08元、物业管理费81,901.94元后，被告应将余款222,742.98元返还原告；原告缴纳的公共事业费保证金44,700元扣除水费3,213元、电费20,803.61元后，被告应将余款20,683.39元返还原告。因双方就租金减免事宜存在争议，原告主张的保证金利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告上海富磊餐饮有限公司应向被告上海龙之梦百货有限公司支付2020年3月1日至2020年5月9日的租金292,100.08元，物业管理费81,901.94元，以原告上海富磊餐饮有限公司已付的租赁及物业管理费保证金596,745元抵扣，被告上海龙之梦百货有限公司应于本判决生效后七日内将余款222,742.98元返还原告上海富磊餐饮有限公司；二、原告上海富磊餐饮有限公司应向被告上海龙之梦百货有限公司支付水费3,213元、电费20,803.61元，以原告上海富磊餐饮有限公司已付的公共事业费保证金44,700元抵扣，被告上海龙之梦百货有限公司应于本判决生效后七日内将余款20,683.39元返还原告上海富磊餐饮有限公司；三、驳回原告上海富磊餐饮有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,675.48元，因适用简易程序减半收取4,337.74元，由原告上海富磊餐饮有限公司负担2,147.50元，由被告上海龙之梦百货有限公司负担2,190.24元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年十一月二十五日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。