广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初109号原告：赵志生，男，1967年3月1日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证证件号码为H0777863402。委托诉讼代理人：田应斌，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市××××××××。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。被告：东莞市伟城物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市南城街道新城社区菊香苑35幢202号C区。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫梓铭，广东章禹律师事务所律师。被告：江西亚华建筑工程有限公司，住所地为江西省九江市修水县×××××××××。法定代表人：叶某1。被告：江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市东坑镇寮边头桃源65号。法定代表人：朱某1。原告赵志生诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称伟城公司）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称亚华公司）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称亚华东莞分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告赵志生的委托诉讼代理人田应斌、被告常平房地产公司的委托诉讼代理人古伟芳、被告伟城公司的委托诉讼代理人庾国斌到庭参加诉讼。被告亚华公司、亚华东莞分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与常平房地产公司签订的合同编号为20101118F8A8F4490133的《商品房买卖合同》；2.常平房地产公司、伟城公司、亚华公司向原告退还购房款193268元；3.常平房地产公司、伟城公司、亚华公司向原告支付违约金38653.6元；4.亚华公司、亚华东莞分公司向原告退还装修款83124元、契税5798元、住宅专项维修基金2034元及支付利息（以90956元为本金，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；5.四被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2010年11月18日，原告作为买受人，被告常平房地产公司作为出卖人，被告亚华公司作为委托代理机构，签订合同编号为20101118F8A8F4490133的《商品房买卖合同》，约定原告购买位于东莞市×××××××××××××××××××××，合同约定如出卖人逾期交楼的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的20%计算出卖人的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清全部购楼款193268元，装修款83124元，契税5798元及住宅专项维修基金2034元。2013年，因开发商迟延交楼，原告起诉至东莞市第三人民法院，要求继续履行合同，经审理及执行程序后，已确定以下基本事实：（一）原告和被告常平房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，原告已按合同约定支付全部价款；（二）案涉房产是伟城公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后期亚华公司加入并共同合作开发。常平房地产公司、二、三应当共同就《商品房买卖合同》对原告承担法律责任；（三）装修款、契税、住宅专项维修基金收据是有被告四出具，且被告四是亚华公司的分公司，亚华公司、被告四应当共同对此款项承担责任；（四）案涉楼盘在执行过程中经法院调查，才最终确认整体楼盘处于烂尾状态，不具备交楼条件，无法交楼。基于以上事实，原告认为：案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是合法有效之合同，原告已按合同约定支付全部价款。但原告经诉讼继续履行合同并在进入强制执行阶段后，才发现案涉楼盘已烂尾，直到案件终本结案才最终确定被告方已无法继续履行合同，合同目的根本无法实现。因此客观情况的变化，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，原告请求解除案涉合同，并要求退还相关款项。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。被告常平房地产公司辩称，同意原告的诉讼请求。根据买卖合同第九条，解除合同的违约金和继续履行合同的违约金为二选一条款，鉴于原告现提出解除合同的诉请，其于前案的判决诉请，不应履行。被告伟城公司辩称，原告就案涉商品房之前提起过诉讼，要求继续履行合同，并且得到法院支持，该判决已经生效，现在原告又要求解除合同，希望法庭向原告确认是否放弃在之前判决继续履行合同的执行。被告同意原告的诉讼请求。被告亚华公司、亚华东莞分公司没有答辩，亦未提交任何证据。本院经查明认定事实如下：2010年11月18日，出卖人常平房地产公司委托代理机构伟城公司与买受人赵志生签订编号为20101118F8A8F4490133的《商品房买卖合同》。合同约定交易的标的为东莞市×××××××××××××××××××××，套内建筑面积为36.99平方米，按套内建筑面积计算价格为5224.87元每平方米；如出卖人逾期超过90日，买受人有权解除合同，当买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。签约当日，常平明珠广场第三幢（葵花里）出具《收据》证实赵志生已经付清案涉商品房的购房款193268元，并且有伟城公司以及亚华公司盖章确认。亚华东莞分公司出具《收据》显示赵志生缴纳了契税5798元、物业维修基金2034以及装修款83124元。赵志生于2013年以四被告无法按时交付房屋及发票为由起诉至本院，请求判令四被告继续履行合同并支付违约金及利息。本院作出（2013）东三法民一初字第5027号民事判决书，判决：一、确认被告常平房地产公司、伟城公司、亚华公司与赵志生签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、限常平房地产公司、伟城公司、亚华公司在判决发生法律效率之日起十五日内向赵志生交付于东莞市××××××××××××××××××××商品房，并交付购房款发票；三、限常平房地产公司、伟城公司、亚华公司在判决发生法律效率之日起十五日内向赵志生支付违约金（以193268元为本金，从2011年10月1日起按日万分之三支付违约金至被告实际交付案涉商品房之日止）；四、亚华公司、亚华东莞分公司于判决发生效力之后十五日内向赵志生交付装修款发票。该判决生效后，赵志生向本院申请执行。2015年11月16日，本院出具执行裁定书，认为案涉房屋烂尾状况并没有改变，不具备交楼条件，四被告也没有其他可供执行的财产，故裁定终结含前案在内的多个案件的执行程序，待终结执行程序的情形消失后，赵志生可向法院申请恢复执行。后赵志生于2020年1月2日起诉至本院，请求判如所请。庭审中常平房地产公司、伟城公司表示同意赵志生的诉讼请求。以上事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、（2013）东三法民一初字第5027号民事判决书、执行裁定书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为,原告赵志生系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷案件，应比照涉外案件处理。关于准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”故本案应适用案涉房屋所在地即中华人民共和国内地法律作为准据法。本案中（2013）东三法民一初字第5027号民事判决书已判令常平房地产公司、伟城公司、亚华公司继续履行其与赵志生的《商品房买卖合同》，但经执行程序可知，案涉房屋已经烂尾，不具备交付条件，亦无法执行前述判决书中其他内容，故前案确定的判决结果已无法实际实现，现赵志生要求判令解除案涉合同，并按照合同约定要求返还购房款，支付合同约定的违约金（购房款的20%）、退还装修款、住宅专项维修基金及利息的请求均属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认赵志生与东莞市常平房地产开发实业公司签订的编号为20101118F8A8F4490133的《商品房买卖合同》已解除；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司自本判决发生效力三日内偿还原告赵志生返还购房款193268元；三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司自本判决发生效力三日内向原告赵志生支付违约金38653.6元；四、限被告江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司自本判决发生效力三日内向原告赵志生返还装修款83124元、契税5798元、住宅专项维修基金2034元，并支付前述款项占用的利息（以90956元为本金，自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6143元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司负担。如不服本判决，原告赵志生可在判决书送达之日起三十内，四被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 吉海燕审判员 刘先军二〇二〇年十一月二十三日书记员 秦嘉铭附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。