广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初33071号原告：季瑞欣，女，1988年11月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：蔡俄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海霞，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：何文勇。委托诉讼代理人：刘启雄，男，1973年11月18日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。被告：何文勇，男，1982年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。被告：佛山市星晟房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××011A。法定代表人：卜某1。委托诉讼代理人：江雪，女，1989年1月11日出生，汉族，系公司员工。原告季瑞欣诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（下简称曼思顿公司）、何文勇、佛山市星晟房地产投资有限公司（下简称星晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告曼思顿公司、何文勇的共同委托诉讼代理人何汉阳、被告星晟公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认解除原告与曼思顿公司签订的《物业委托经营管理合同》；二、曼思顿公司赔偿损失（按固定收益3100元/月，自2019年12月15日起计至实际交还房屋之日止，暂计至2020年7月31日为23250元）；三、曼思顿公司支付违约金6200元；四、曼思顿公司支付2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的物业管理费（暂计至2020年7月31日为1239.84元）；五、何文勇、星晟公司对第二项、第三项、第四项诉讼请求互相承担连带责任；六、三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：星晟公司开发房产项目因“做不下去”而“卖给碧桂园”，以“旧名”开发，命名楼盘为“碧桂园·曼哈顿”或“朝安碧桂园”对外进行宣传、销售，硬性规定返租给曼思顿公司。2017年12月10日，原告与星晟公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于佛山市禅城区×××××××××××的房屋（下简称××××房），约定于2019年12月30日前交付。同日，原告按星晟公司的“硬性规定”及“温馨提示”与曼思顿公司签订《物业委托经营管理合同》和《房屋软装采购合同》，约定暂定自2020年1月1日（若开发商调整房屋交付时间，则在开发商书面通知的调整后的交付日期届满之日起三日）起至2025年12月31日止，原告以收取固定收益方式将房屋委托曼思顿公司全权运营管理并由曼思顿公司承担委托经营期间的物业管理费，如逾期支付固定收益、未经对方同意提前解除合同视为违约，应至少支付违约金6200元；原告委托曼思顿公司采购房屋所需软装设备，向曼思顿公司支付软装费52700元及机顶盒初装费1268元、宽带费798元，于2020年5月1日前完成安装、进行验收，如发生交货日期延迟或产品质量不符合合同约定的，每延迟一天交货需按照合同总金额的1%支付违约金，逾期超过七天，原告有权要求解除合同、要求返还全部已支付款项并支付相当于合同总额20%的违约金。合同签订后，原告依约向曼思顿公司交付××××房，正式交由其经营。2020年4月28日，曼思顿公司向原告作出《软装采购验收通知书》，通知于2020年5月1日至2020年5月7日到兆祥路101号一座电梯大堂办理软装采购工程的交付验收手续，若超过期限未验收，视为软装验收合格。在距通知验收仅四日后，2020年5月2日，曼思顿公司向原告作出《延迟软装采购验收通知书》，称“受新冠病毒的影响”，在2020年2月、2020年3月期间，采购软装物品及安装的施工人员未能及时复工，软装物品的采购也由于部分供应商未复工的原因导致交货延迟，无法按约定时间交付并验收，通知软装采购交付验收延迟至2020年5月31日前，为避免人员聚集并根据政府疫情防控的需要，通过书面或其它方式告知具体验收的时间。2020年5月29日，曼思顿公司向原告作出《软装采购验收通知书》，通知于2020年6月1日至2020年6月7日到兆祥路101号一座电梯大堂办理软装采购工程的交付验收手续，若超过期限未验收，视为软装验收合格。2020年6月4日，原告向曼思顿公司作出《软装采购工程验收不合格告知书》，告知软装不符合合同约定，保留追究违约责任的权利。事实上，曼思顿公司采购的家电、家私等质量档次和价值完全不能达到标准（参考样板房），至今没有提供采购的家电、家私等软装项目价格明细清单、支付记录及相应发票，而机顶盒、宽带至今没有安装，严重违反《房屋软装采购合同》的约定。2020年6月，因曼思顿迟迟未支付固定收益，怠于履行合同义务，原告催促其要求支付固定收益及违约金。2020年6月30日，曼思顿公司向原告发出《通知函》，称因“新冠病毒的影响”处于严重亏损的状态，无法根据合同约定开展经营活动，通知解除《物业委托经营管理合同》，通过现场交接的方式交还房屋。事件发生后，原告及众多业主通过电话、微信及信函多次联系曼思顿公司、曼思顿公司的工作人员及法人何文勇，但均未联系上。原告及众多业主主动前往曼思顿公司经营场所佛山市禅城区××××××××××××××××××××、佛山市禅城区×××××××金海广场808室交流，竟然发现曼思顿公司经营场所大门紧锁、人去楼空。众业主意见强烈，曼思顿公司联系少部分业主签署“解除经营合同协议书”，承诺交付软装并支付很少违约金和物业费；星晟公司则要求业主在其提供的《物业管理费代缴申请书》上签字，确认由星晟公司代支付房屋54个月物业管理费。曼思顿公司一再拖延，恶意违约，应承担违约责任。曼思顿公司为一人有限公司，何文勇应承担连带责任。曼思顿公司为星晟公司在销售之时所指定，星晟公司应对曼思顿公司的违约行为承担连带责任。为维护原告合法权益，请求判如所请。诉讼中，原告确认：开庭前原告已将七层2号房收回，具体收回时间为2020年8月5日。曼思顿公司、何文勇共同辩称，1.按照《物业委托经营管理合同》第6.1.4条约定，在业主交楼给被告之日起四个月为软装配置和开业筹备期，四个月内被告无需向业主支付租金，所以租金应当是从交楼之日起四个月后起算。2.曼思顿公司于2020年6月30日因客观原因无法继续履行合同，已经向业主送达通知函，通知业主前来收房，解除合同，被告认为合同在当天已经解除，租金应当计算至2020年6月30日。3.本案因疫情引起，被告认为不应当支付违约金，即使应当支付，违约金过高，请求法院予以调整。4.曼思顿公司已于2019年1月更改为普通合伙有限公司，本案债务不应当由何文勇承担。星晟公司辩称，一、《物业委托经营管理合同》的当事人仅限于原告、曼思顿公司，星晟公司并非该合同的当事人，亦不参与曼思顿公司与原告之间对涉案房屋的委托经营管理或软装采购安装。星晟公司与曼思顿公司是两个独立经营的法人主体，各自独立开展经营活动，并不存在任何利益关系或关联性。根据合同相对性原则，星晟公司不应被列为本案被告。二、星晟公司并没有“硬性规定”原告返租。首先，星晟公司并未作出任何关于指定返租的“硬性规定”或“温馨提示”。其次，原告与星晟公司均为平等民事主体，并无上下级行政隶属关系，原告有自主选择签订合同的权利。事实上，原告是在与星晟公司完成了《商品房买卖合同》的签署之后，才与曼思顿公司签订的《物业委托经营管理合同》及《房屋软装采购合同》，并不存在“硬性规定”之说。而且，星晟公司与原告签订的《商品房买卖合同》中并没有任何关于指定返租的约定，补充协议第二十条约定“凡合同与补充协议未约定之事项，对买卖双方均无约束力。”另，原告是自主选择及自愿将物业委托曼思顿公司经营管理。案涉物业所在的1号楼共有相同户型442套，但实际上只有少部分业主委托了曼思顿公司对房屋进行托管经营，大部分业主并未委托曼思顿公司托管经营，并不存在原告所述的星晟公司“硬性规定”原告返租的情况。三、根据《民法总则》第178条的规定，连带责任应基于法定或当事人约定。星晟公司明显不存在应承担连带责任的法定情形，而星晟公司也并没有与原告作出任何关于星晟公司需承担连带责任的约定。因此，请求依法驳回原告对星晟公司的诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1.碧桂园•曼哈顿广告宣传单、腾讯大粤网宣传、网易宣传、客户问题回复、活动信息、公证书、碧桂园曼哈顿区位及沙盘说辞1002、碧桂园•曼哈顿各户型拎包方案明细、碧桂园曼哈顿示范区开放活动邀约口径、碧桂园•曼哈顿“第五大道”体验馆说辞、碧桂园•曼哈顿样板房说辞1002、曼哈顿&曼思顿公寓托管经营事宜、回报率测算、名片、微信记录、现场销售讲解、企业信用信息公示报告。拟证明星晟公司违规、诱导销售房屋并硬性指定返租。2.微信选房操作指引、《商品房买卖合同》、碧桂园集团通用机打收据、广东增值税普通发票、《朝安碧桂园前期物业服务协议》。拟证明原告为涉案房屋权属人。3.《物业委托经营管理合同》。拟证明原告按星晟公司的硬性规定返租房屋给曼思顿公司。4.2020年5月29日的《软装采购验收通知书》。拟证明2020年5月29日，曼思顿公司通知2020年6月1日至7日办理软装采购工程的交付验收手续。5.验收不合格录像取证（附光盘一张）、《软装采购工程验收不合格告知书》、快递单据。拟证明软装采购经验收不合格，原告告知并要求曼思顿公司承担违约责任。6.《解除经营合同协议书》。拟证明曼思顿公司协商解除《物业委托经营管理合同》。7.《物业管理费代缴申请书》。拟证明星晟公司要求业主申请其代缴物业管理费。诉讼中，曼思顿公司、何文勇提交快递单、查询结果、《通知函》。拟证明曼思顿公司于2020年6月30日已向业主送达解除合同通知书，合同在当天解除。诉讼中，星晟公司提交商品房买卖合同《补充协议》。拟证明星晟公司与原告签订的《商品房买卖合同》中并没有任何关于返租、托管和收益的约定，且补充协议第二十条约定“买受人在签订合同前，已充分了解出卖人为推广本项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、宣传册、模型、沙盘以及销售人员的陈述介绍等宣传形式均为要约邀请，并非要约，均非合同的组成部分，凡合同与补充协议未约定之事项，对买卖双方均无约束力”。为查明案件事实，本院依职权查询国家企业信用信息公示系统，核实曼思顿公司存在两次股东变更登记记录。经庭审质证，本院认证：原告的证据1，被告对宣传单、企业信用信息公示报告的真实性无异议，本院予以确认，公证书有原件核对，本院对真实性予以确认，本组其他证据仅为打印件，并无证据佐证，本院不予确认；原告的证据2，操作指引为打印件，本院不予确认，本组其他证据有原件核对，星晟公司无异议，本院予以确认；原告的证据3，曼思顿公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据4，曼思顿公司无异议，本院予以采信；原告的证据5有原件核对，曼思顿公司对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；原告的证据6、7并非本案当事人所签，与本案不具关联性，本院不予确认。曼思顿公司、何文勇的证据，原告确认已收到《通知函》，本院对该组证据真实性予以确认。星晟公司的证据，原告作为合同相对人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权查询的曼思顿公司的工商变更登记信息，原告与星晟公司均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：星晟公司系坐落于佛山市禅城区××××以北、朝安北路以西朝安碧桂园项目的建设单位。2017年12月10日，星晟公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定原告向星晟公司购买兆祥路101号七层2号房，房屋规划用途为商业服务用房，建筑面积44.28平方米，出卖人应在2019年12月30日前向买受人交房。双方签订的《补充协议》第二十条约定“买卖双方一致确认：买受人在签订合同前，已充分了解出卖人为推广本项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、宣传册、模型、沙盘以及销售人员的陈述介绍等宣传形式均为要约邀请，并非要约，均非合同的组成部分，凡合同与补充协议未约定之事项，对买卖双方均无约束力”。2017年12月10日，原告（甲方、委托方）与曼思顿公司（乙方、受托方）签订《物业委托经营管理合同》，约定：“……1.1标的物业物理现状。1.1.1位置：佛山市禅城区×××××××××××……2.1委托经营期间，乙方对标的物业具有排他的经营管理权限，有权采取以下方式经营标的物业：（1）用于住宿业相关经营，包括：住宿酒店、长租/短租住宿公寓、企业员工公寓、办公用房；（2）上述经营项目均须由乙方自营。第三条、标的物业交付。3.1甲方与开发商签署的商品房买卖合同约定的标的物业交付时间为2019年12月30日。甲方须在上述交付时间届满之日起三日内，将已办妥收楼手续的标的物业移交给乙方……第四条、委托经营期限。4.1委托经营期限暂定为2020年1月1日至2025年12月31日。甲方可根据开发商实际交房的时间作出提前或延后的调整……第五条、装修配置。5.1标的物业需按乙方标准配置软装，甲方委托乙方代为采购配置，软装配置费用为52700元，具体配置标准由甲乙双方另行签订《软装配置合同》进行约定……6.1委托经营期间内乙方应按下列要求向甲方支付固定收益：6.1.1收益标准：第一年及第二年固定收益为3100元/月……6.1.2支付时间及方式：乙方应于每月10日前（如遇节假日则相应顺延至节假日满后第一日）将当月固定收益付至甲方指定账户……6.1.4软装配置期和开业筹备期：甲方与乙方办理交房手续之日起的四个月为软装配置期和开业筹备期，此期间内乙方无需向甲方支付委托经营收益……6.2.1乙方承担下列费用：（1）水电费、燃气费；（2）电视费、宽带网络月费；（3）物业管理费……第十条、违约责任。10.1乙方逾期支付本合同约定的固定收益的，除应按约定如数补交外，每逾期一日还应支付违约金100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方因此解除合同的，除可向乙方主张逾期付款违约金外，还可另行主张解除合同违约金6200元。10.2委托经营期限内，任何一方未经对方同意单方提前解除合同的，视为违约，违约方应向对方支付违约金6200元……”原告与广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司签订《朝安碧桂园前期物业服务协议》，主要约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司为朝安碧桂园商业园区提供物业管理服务，自原告购置物业至2021年7月31日前享受物业服务费优惠，优惠期内物业服务费按建筑面积每月每平方米4元计收。2019年12月15日，星晟公司向原告开具购房款发票，确认已收齐购房款767197元。2020年5月29日，曼思顿公司向原告发出《软装采购验收通知书》，通知原告于2020年6月1日至2020年6月7日期间到兆祥路101号一座电梯大堂办理软装采购工程的交付验收手续。2020年6月4日，原告向曼思顿公司邮寄《软装采购工程验收不合格告知书》，内容为“……你司本应在2020年5月1日前完成房屋的所有软装配置并交付予本人。但你司逾期交付软装配置，且直至本告知书发出之日，你司仍未能交付符合合同约定的软装配置，即至今该房屋的软装仍达不到交付条件。根据现场查看，该房屋目前软装不符的情况包括但不限于以下情形：1、合同约定配置45-50寸液晶智能电视（夏普），但现场实际配置为TCL43寸电视。2、合同约定配置沙发，现场并无配置。3、合同约定配置床头柜灯或落地灯，现场并无配置。4、合同约定配置装饰画，现场并无配置。鉴于此，本人明确告知你司：该房屋的软装不符合合同约定，本人不同意按该房屋现状接收软装。本人亦不认可你司关于7日内不验收即视为验收合格的说法。你司已构成严重违约，本人将保留继续追究你司违约责任的权利……”。2020年6月30日，曼思顿公司向原告发出《通知函》，内容为“……基于新型冠状病毒疫情的不可抗力性，以及曼思顿公司已无法继续履行《物业委托经营管理合同》……曼思顿公司现正式通知你方：1、自本通知函发出之日起即视为通知业主与曼思顿公司签订的《物业委托经营管理合同》解除。2、《物业委托经营管理合同》解除后，曼思顿公司通过现场交接的方式将房屋交还给你方，你方按上述方式接收钥匙或签收房屋移交确认书的，视为曼思顿公司将房屋交还给你方。3、请业主于30天内联系我司相关人员提前预约办理相关房屋交接手续……”。根据关联案件[（2020）粤0604民初33077号]查明：2017年12月10日，原告（甲方）与曼思顿公司（乙方）签订《房屋软装采购合同》，约定：“一、甲方委托乙方对以下项目进行采购以及安装。(1)家电类。45-50寸液晶智能电视（夏普）、5-6公斤全自动滚筒洗衣机、酒店专用冰箱、热水器，家电全部采购美的或同等品牌（上下两层同等配置）；(2)家私类。1.5-1.8米床架、1.5-1.8米床垫、梳妆台或办公台、椅子、衣柜、电视柜或电视层板、沙发、茶几、床头柜、床头柜台灯或落地灯、固装储物柜或储物架（上下两层同等配置）；(3)其他装饰。智能门锁系统、双层窗帘、装饰画、毛巾架、置物架、晾衣架、吹风机、吊灯或吸顶灯、其他曼思顿定制风格软装等（上下两层同等配置）；(4)其他说明。软装部分全部按曼思顿设计方案风格统一配置，数量视房间实际情况而定……二、付款时间与方式。（1）软装项目统一价格为：52700元，软装配置费分两期支付，首期为10540元（签本合同当天支付），二期为42160元（甲方将符合精装收楼标准的房屋交给乙方当天支付），上述相关款项甲方必须在约定的支付时间三天内以刷卡或转账方式支付给乙方，逾期则视甲方违约。(2)机顶盒初装费暂定为1268元，宽带初装费暂定为798元，在甲方将符合精装收楼标准的房屋交给乙方当天支付，实际费用以付款日运营商的实际收费价格为准。(3)乙方收款账户：户名：何文勇……三、交货方式、交货（安装完成）日期及交货地点……(2)交货（安装完成）日期：2020年5月1日前……五、违约责任……(2)如发生乙方交货日期延迟或产品质量不符合合同约定的，乙方每延迟一天交货需按照合同总金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过7天的，甲方有权解除本合同，并要求乙方返还全部已支付款项并支付相当于合同总额20%的违约金……”当天曼思顿公司向原告出具收据，确认收到软装配套款首期10540元。2019年11月3日，曼思顿公司向原告出具收据，确认收到软装尾款42160元、宽带和电视机顶盒初装费2066元。另查明，曼思顿公司于2014年4月17日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为何文勇。2019年9月11日，曼思顿公司办理股东变更登记及企业类型变更登记，股东由何文勇变更为何文勇、郭沛生，企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。原告陈述：原告于2020年1月1日向曼思顿公司交房。曼思顿公司陈述：确认原告所述的交房时间，曼思顿公司没有缴纳过物管费，同意解除《物业委托经营管理合同》。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与曼思顿公司签订的《物业委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。原告已于2020年1月1日将七层2号房交付曼思顿公司，根据《物业委托经营管理合同》第六条的约定，2020年1月至2020年4月为软装配置期和开业筹备期，曼思顿公司依约应自2020年5月起按月向原告支付租金。原告主张曼思顿公司从未支付租金，曼思顿公司对此不持异议，且其于2020年6月30日向原告发出《通知函》，明确表示无法继续履行合同，故曼思顿公司的行为已构成根本违约。鉴于原告确认其已于2020年8月5日收回七层2号房，本院确认涉案《物业委托经营管理合同》已于2020年8月5日解除。关于原告诉请的租金和物管费。综合合同约定的租金标准、物管费标准及房屋收回的时间，曼思顿公司应向原告支付2020年5月1日至2020年8月5日的租金9800元（3100×3+3100×5/31），2020年1月1日至2020年8月5日的物管费1268.39元（44.28×4×7+44.28×4×5/31）。至于原告诉请的2020年1月1日至2020年4月30日的租金，经查，原告给予软装配置期和开业筹备期内免租的目的系曼思顿公司能全面履行为期六年的委托经营合同，现该合同因曼思顿公司根本违约提前于2020年8月5日解除，原告的上述目的已无法实现，原告诉请曼思顿公司补足软装配置期和开业筹备期的租金12400元（3100×4），合法合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。如前认定，涉案《物业委托经营管理合同》因曼思顿公司根本违约已提前解除，根据《物业委托经营管理合同》第十条的约定，原告诉请曼思顿公司支付违约金6200元，理据充分，本院予以支持。关于何文勇的责任。据前查明，涉案合同签订之时，曼思顿公司系一人有限责任公司，《房屋软装采购合同》约定的曼思顿公司收款账户亦为何文勇个人账户。因何文勇、曼思顿公司并未提供有效的证据证明股东财产独立于公司财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，何文勇应对曼思顿公司所负债务承担连带清偿责任。原告诉请有理，本院予以支持。至于星晟公司的责任，星晟公司并非《物业委托经营管理合同》的当事方，亦未作出债务加入的意思表示，且无有效的证据证明存在星晟公司需对曼思顿公司的债务承担连带责任的约定或法定情形，原告诉请星晟公司承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告季瑞欣与被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于2017年12月10日签订的《物业委托经营管理合同》已于2020年8月5日解除；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告季瑞欣支付租金22200元、物管费1268.39元、违约金6200元，合计29668.39元；三、被告何文勇对被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告季瑞欣的其他诉讼请求。如被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司、何文勇未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取284元，由原告季瑞欣负担9元，被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司、何文勇共同负担275元；财产保全费951元，由原告季瑞欣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年十一月二十七日书记员  黄帼文