西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初17166号原告：西安千居物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：彭程，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亮，陕西国友律师事务所实习律师。被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：符鹏，系公司总经理。原告西安千居物业管理有限公司（以下简称千居物业公司）诉被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特体育公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨国有、杨亮到庭参加了诉讼，被告亚特体育经本院合法传唤未到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：原告千居物业公司与被告亚特体育公司于2017年7月11日签订《物业管理服务合同》，约定原告受陕西金商投资有限公司的委托，为被告租赁的位于XX街XX号XX广场XX座XX屋提供物业服务。合同约定服务期限为10年，每半年的公共设施维护费102000元和车位配套维管费25500元，共计为127500元。同时该合同约定，自2017年8月1日至2018年3月31日作为原告提供给被告的免租装修期及试营业期。合同执行满10年，免租期按8个月执行；若因被告原因合同未执行满10年，该免租期按比例结算，被告应补交相应比例的免租期租金。其后被告装修完成后投入经营至今，双方一直合作良好。现被告于2019年6月20日向陕西金尚文化广场有限公司（原陕西金商投资有限公司）发出函告，请求解除被告与陕西金尚文化广场有限公司（原陕西金商投资有限公司）之间的租赁关系，但并未对原告作出任何告知，被告违约，应由被告根据双方签订的合同承担相应的违约责任，并支付2019年6月份的公共设施维护费和车位配套维管费。根据原、被告双方签订的《物业服务合同》以及被告向陕西金尚文化广场有限公司（原陕西金商投资有限公司）作出的承诺，自愿承担2018年10月至2019年3月425000元（含公共设施维护费和车位配套维管费127500元）的资金占用费，按年利率6%计算。同时原告为了满足被告的经营需要，做了大量的拆除工程，其费用应由被告承担。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2019年6月份的公共设施维护费、车位配套维管费21250元；2、被告支付原告装修免租期间的公共设施维护费、车位配套维管费148750元（7个月）；3、被告支付原告逾期支付公共设施维护费、车位配套维管费127500元的资金占用费3187.5元；4、被告支付原告违约金255000元；5、被告支付原告前期拆除工程款68352元；6、本案诉讼费依法由被告承担。被告亚特体育公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2017年7月17日，陕西金商投资有限公司（出租方，以下简称金商公司）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定XX街XX号XX广场XX座XX层，总计建筑面积1304㎡房屋出租给被告使用。房屋租金：贰拾玖万柒仟伍佰圆整（小写：297500元整），租赁期10年，自2018年4月1日至2028年3月31日（2017年8月1日至2018年3月31日作为金商公司提供给被告的免租装修期及试营业期，合同执行期满10年，免租期按8个月执行；若因被告原因合同执行未满10年，该免租期按比例进行结算，被告应补交相应比例的免租期租金）。后双方签订补充协议，约定主合同签订之日起，被告预交半年房屋租金及运营管理服务费共计297500元；金商公司免除被告八个月的房屋租金及运营管理服务费作为优惠条件（2017年8月1日-2018年3月31日）；在合同期内，金商公司免收被告的房屋设施及履约保证金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）与签订《物业服务合同》，合同约定：受业主委托，由甲方代表业主与乙方签订《物业服务管理合同》，代收物业管理费及其他款项，对金商文化广场进行全面物业管理及服务，乙方无条件接受该管理模式。按照乙方与业主签订的《房屋租赁合同》约定的租用期限，该物业管理服务合同期限为10年，自2018年4月1日至2028年3月31日（2017年8月1日至2018年3月31日作为甲方提供给乙方的免租装修期及试营业期，合同执行期满10年，免租期按8个月执行；若因乙方原因合同执行未满10年，该免租期按比例进行结算，乙方应补交相应比例的免租期租金。乙方除按照《房屋租赁合同》向业主缴纳租金外，还需向甲方缴纳：公共设施维护费，第一年度前半年费用102000元，该费用乙方每半年度一次性缴纳。车位配套维管费，第一年度前半年费用25500元，该费用乙方每半年度一次性缴纳。第六条违约责任约定：若一方违约应赔偿另一方年租金及其他年缴费用的30%作为违约金。在合同期内，乙方未按期交付约定得相关费用，视为违约，甲方有权终止合同并追缴欠款及违约金......。2017年7月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定自主合同签订之日，乙方预交半年公共设施维护费及车位配套维管费共计127500元，甲方免除乙方八个月的公共设施维护费及车位配套维管费作为优惠条件（2017年8月1日-2018年3月31日）；在合同期内，甲方免收乙方物业管理费。2018年9月28日，被告向案外人金商公司发函承诺：......为解决资金短缺问题，公司正在积极多方面筹集资金，预计在2018年11月可缓解，我司计划在2018年11月30日前支付贵司2018年10月至2019年3月房租￥425000元，缓交期间我司愿意承担资金占用成本，按年利率6%计算利息，并于11月支付房屋租金时一并支付。2019年6月20日，被告向案外人金商公司出具关于解除房屋租赁函，主张其将于2019年6月30日前撤场并腾空房屋，请贵司于2019年6月30日前来与我公司办理交房手续。2019年7月3日，金商公司与被告共同召开会议，双方协议一直同意被告于2019年6月30日办理撤场及交房手续，所有费用结算至2019年6月30日。庭审中，原告确认被告已将截止2019年5月31日前的公共设施维护费、车位配套维管费交清。原告还主张为向被告交付场地进行了拆除工作，支付拆除费用68352元，提交拆除协议、收据等证据。另查，被告分别于2018年12月13日支付金商公司50000元，2019年1月25日支付230000元，2019年3月1日支付95000元，2019年2月28日支付50000元，原告确认前述款项中包含房租297500元，公共设施维护费、车位配套维管费127500元。以上事实，有《房屋租赁合同》《物业管理服务合同》《关于解除房屋租赁函》《补充协议》、中信银行客户回单、函、承诺书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《物业服务管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效应受法律保护，双方均应按照约定履行各自的合同义务。原、被告已在解除租赁合同的函时确认所有费用结算至2019年6月，现原告主张被告支付2019年6月的公共设施维护费及车位配套维管费21250元的诉请，符合双方约定，本院依法予以支持。关于原告主张的免租期间的公共设施维护费及车位配套维管费的诉请，因双方在《物业服务管理合同》约定为被告补交相应比例的免租期租金作为违约赔偿，但原告作为物业服务合同相对方并无权收取房屋租金，故原告该项请求无合同依据，本院依法不予支持。关于原告主张之违约金，因我国规定的违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，旨在填补守约方损失。本案中，双方约定“若一方违约应赔偿另一方年租金及其他年缴费用的30%作为违约金”之违约条款，该违约金约定明显过高，同时原告亦无证据证明其所受损失，故对原告主张之违约金应以其他年缴费用的30%计算为宜，经核算为76500元（年缴费用255000元*30%）。关于原告主张之拆除费，因原告未就该费用应由被告承担提交证据，原告该请求无合同依据，本院依法不予支持。因被告确未按合同约定时间支付公共设施维护费及车位配套维管费，原告主张被告支付资金占用费的诉请，符合法律规定，但原告依据被告向金商公司所承诺的6%标准计算明显无事实依据，对该费用，本院认定以原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算为宜，经核算为1091元（127500*3.85%÷360*80天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百一十四条、一百二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安千居物业管理有限公司支付2019年6月份的公共设施维护费、车位配套维管费共计21250元。二、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安千居物业管理有限公司支付逾期支付公共设施维护费、车位配套维管费的资金占用费1091元。三、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安千居物业管理有限公司支付违约金76500元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费8758元，由原告承担7006元，由被告承担1752元。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二〇年十一月十六日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达1