成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8214号 原告：成都立方房地产开发有限公司，住所成都市武侯区顺和街1号。 法定代表人：黄建，执行董事。 委托诉讼代理人：杨**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高原羚，四川明炬律师事务所律师。 被告：何跃，男，1990年1月11日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：吴文辉，泰和泰律师事务所律师。 第三人：张祎，男，1986年4月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王彪，四川君合律师事务所律师。 原告成都立方房地产开发有限公司（以下简称立方公司）与被告何跃、第三人张祎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告立方公司的委托诉讼代理人高原羚、被告何跃及其委托诉讼代理人吴文辉和第三人张祎的委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 立方公司向本院提出诉讼请求,请求判令何跃：1.支付2018年6月至2020年1月31日的租金584014.5元及截止2020年3月10日的逾期付款违约金103719.09元（计算方式为：2018.6.4-2019.2.28，所欠租金304852.15元，逾期天数465天，逾期付款违约金304852.15×0.5‰×465=70878.12元；2019.3.1-2019.5.13，所欠租金102759.15元，逾期天数375天，逾期付款违约金102759.15×0.5‰×375=19267.34元；2019.9.1-2019.11.31，所欠租金104471.8元，逾期天数191天，逾期付款违约金104471.8×0.5‰×191=9977.6元；2019.12.1-2020.1.31，所欠租金71931.4元，逾期天数100天，逾期付款违约金71931.4×0.5‰×100=3596.57元。合计租金 584014.5元，合计违约金103719.09元）；2.支付以584014.5元为基数，按日万分之五的标准支付自2020年3月11日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；3.承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年11月29日，立方公司与何跃签订《商品房租赁合同》，约定由何跃承租立方公司位于中铁·骑士公馆项目(武侯区福锦路一段622号)9幢2层203号面积526.97平方米的商品房经营教育咨询使用。承租日期为2018年6月4日至2025年5月31日，其中2018年6月4日至2019年10月31日期间的月租赁单价为65元/平方/月，2019年11月1日至2021年10月31日期间的月租赁单价为68.25元/平方/月。何跃应于合同签订当日缴纳租赁保证金及首季度租金，并在每季度租金到期之前15日内一次性交付下一季度租金。经查，何跃仅支付了2019年6月1日至2019年8月31日的租金，剩余租金均未支付。综上，立方公司诉至法院，望判如所请。 何跃辩称：1.自承租案涉房屋起，已经合计支付租金477861.95元，即使是按照立方公司所依据的合同约定计算租金，截止到2020年1月31日止的欠付租金也没有达到立方公司诉请的58万余元；2.根据成都中院的生效判决以及立方公司与张祎签订的解除租赁关系协议书，立方公司与张祎就案涉房屋存在房屋租赁关系，何跃与立方公司于2018.11.30日所签订的租赁合同是经立方公司多次要求并且明确提出若不重新签订租赁合同，将收回案涉房屋，何跃作为承租方，无奈与立方公司重新签订合同，在此期间张祎也在要求支付案涉房屋租金，何跃作为承租人，不可能向2个出租人支付租金，并且案涉房屋的租赁合同纠纷不是何跃的原因导致，何跃不存在恶意拖欠租金的情形，不应当承担逾期支付租金的违约责任；3.张祎也是案涉房屋的承租人，立方公司应该向张祎主张案涉房屋的租金；4.即使法院认定何跃应承担逾期付款的违约金，立方公司主张的违约金过高，应当依法酌减。 张祎陈述称：1.截止2019年6月15日，何跃尚欠张祎租金411036元、商业服务费25294.56元；2.张祎起诉何跃之后，立方公司、何跃及张祎曾进行协商，商议结果是何跃直接与房屋的所有权人即立方公司建立租赁合同关系，尚欠张祎的租金的债权在立方公司举的第二组证据和三方协商过程中直接转让给立方公司，张祎不再就本案房屋产生租赁法律关系的权利义务。 经审理查明，2016年2月，立方公司与案外人成都中新成资产管理有限公司（以下简称中新成公司）签订《房屋销售代理及租赁合同》，约定立方公司将其自有的“中铁·骑士公馆”部分商业用房出租给中新成公司并委托中新成公司销售代理及独家招商。合同所涉范围为：“中铁·骑士公馆8栋1-10号的墅型商业5128.79平方米、9栋剩余部分的裙楼包括9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122、9-1-302、9-1-303、9-1-304、9-1-404在内的商业3996.67平方米，共计9125.46平方米”；租赁期限为2015年12月25日至2025年5月31日。2017年3月15日，中新成公司与张祎签订《房屋租赁合同》，约定向张祎出租其中9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122商铺。 2017年11月1日，张祎与何跃签订《房屋租赁合同》，约定张祎将位于中铁·骑士公馆9幢2层203号房屋出租给何跃，合同第三条：租赁期限自2017年11月1日起自2025年5月31日止；合同第五条：5.1免租期为租赁房屋交付日至2018年2月28日止；5.2免租期内，何跃无须支付租金，但应支付租赁房屋交付日起租赁房屋发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、商业服务费等各项费用；合同第六条：6.1.12017年11月1日至2019年10月31日的月租金标准为65元/平米/月，每月租金为34253元，2019年11月1日至2021年10月31日的月租金标准为65元/平米/月，每月租金为35965元；6.2.1首付租金为2018年3月1日至2018年8月31日6个月的租金，共计205518元；6.2.2租金每半年为一期支付；合同第七条：7.1商业服务费标准为4元/平米/月；7.2.2商业服务费自房屋交付之日起每半年为一期支付；合同第八条，何跃应在本合同签署后的3日内，向张祎支付履约保证金，为二个月房租，金额总计人民币68506元，张祎在收到履约保证金后向何跃开具收据。2017年11月1日，何跃签署案涉房屋交接确认单。 2018年5月31日，四川省成都市中级人民法院出具（2018）川01民终5609号民事判决书，判决解除立方公司与中新成公司的《房屋销售代理及租赁合同》，中新成公司向立方公司返还成都市武侯区福锦路一段622号“中铁·骑士公馆”8-1-10、9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122、9-1-302、9-1-303、9-1-304、9-1-404共计9125.46平方米商铺。 2018年11月29日，立方公司与和何跃签订《商品房租赁合同》，约定立方公司将其位于中铁·骑士公馆项目(武侯区福锦路一段622号)9幢2层203号商品房出租给何跃，合同第三条约定租赁期限为2018年6月4日至2025年5月31日，2018年6月4日至2019年10月31日租金支付标准为65元/平方/月，2019年11月1日至2021年10月31日租金支付标准为68.25元/平方/月……租金按季度结算，在已交纳租金到期之前15日内，何跃需一次性向立方公司缴付下一季度租金。合同签订当日，何跃须向立方公司缴纳租赁保证金人民币68506元和首期租金人民币102759.15元；合同第六条约定若何跃逾期支付租金、保证金等款项，每逾期1日则按应付未付款项的5‰支付违约金；逾期超过30日的，立方公司有权解除本合同，收回该房屋，不退换何跃已交纳的租赁保证金，且何跃还应向立方公司支付违约时一个月的租金作为违约金。 2019年2月2日，立方公司与张祎签订《解除租赁关系协议书》，协议第一条约定本协议生效后，立方公司与张祎即解除……9栋203号……房屋的租赁关系，协议第二条第二款约定9栋203号实际承租人为何跃，何跃自2018年11月起即未向张祎交纳租金，2018年11月后向立方公司缴纳了租金。立方公司按约向张祎退还全部保证金后，张祎认可2018年6月4日起何跃承租9栋203号的租金中未付部分，由立方公司直接向何跃收取，张祎不再主张，张祎提起的对何跃的诉讼由张祎撤回或者在调解过程中由何跃直接向立方公司支付。 另查明，2017年11月2日，何跃向张祎转账275102.8元，备注为房租。2018年9月7日，何跃向张祎转账40000元，备注为房租。2018年9月10日，何跃向张祎转账40000元，备注为房租。2019年7月15日，何跃向立方公司转账102759.15元，备注为6、7、8月房租。 庭审中，张祎认可何跃支付商业服务费至2018年8月31日，立方公司认可何跃已支付案涉房屋2019年6月1日至2019年8月31日租金。 上述事实有《房屋租赁合同》、房屋交接确认单、《商品房租赁合同》、微信转账记录、银行卡交易明细清单及当事人陈述等证据收集在案，予以佐证。 本院认为，何跃先后与张祎及立方公司建立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。何跃应当按照合同约定履行支付租金的义务。何跃与张祎签订的《房屋租赁合同》履行期间，何跃分别于2017年11月2日向张祎转账275102.8元，2018年9月7日转账40000元，2018年9月10日转账40000元，共计355102.8元，扣除何跃与张祎认可的10个月商业服务费用21078.8元（4元×526.97平方米×10个月），剩余334024元按照何跃与张祎约定的租金标准2017年11月1日至2019年10月31日期间每月租金34253元进行折算，何跃实际向张祎支付房屋租金至2018年12月23日。关于何跃称向张祎现金支付20000元，但未提交相应证据予以佐证，本院不予采信。按照张祎与立方公司签订的《解除租赁关系协议书》约定，自2018年12月23日起的房屋租金，由立方公司直接向何跃收取。立方公司在庭审中认可何跃已支付案涉房屋2019年6月1日至2019年8月31日租金。因此，何跃应按照与立方公司签订的《商品房租赁合同》约定的租金标准，向立方公司支付2018年12月24日至2019年5月31日及2019年9月1日至2020年1月31日期间租金。《商品房租赁合同》中约定租金按季度结算，在已交纳租金到期之前15日内，何跃需一次性向立方公司缴付下一季度租金,每逾期1日则按应付未付款项的5‰支付违约金，立方公司主张按照每日0.5‰支付逾期付款违约金不违反合同约定，本院予以确认，综上对何跃应向立方公司支付的租金及违约金计算如下：                            租期                       租金                       应付款时间                       逾期天数（截止2020.3.10）                       逾期付款违约金（每日0.5‰）                               2018.12.24-2019.2.28                       77 345.6元                       2018.11.30                       465                       17 982.85元                               2019.3.1-2019.5.31                       102 759.15元                       2019.2.28                       375                       19 267.34元                               2019.9.1-2019.11.31                       104 471.8元                       2019.8.31                       191                       9977.6元                               2019.12.1-2020.1.31                       71 931.4元                       2019.11.31                       100                       3596.57元                               合计                       356 507.95元                                                                     50 824.36元                据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告何跃于本判决生效之日起十日内支付原告成都立方房地产开发有限公司房屋租金356507.95元； 二、被告何跃于本判决生效之日起十日内支付原告成都立方房地产开发有限公司逾期付款违约金（截止2020年3月10日为50824.36元，自2020年3月11日起，以欠付租金356507.95元为计算基数，按照每日0.5‰计算至付清之日止）； 三、驳回原告成都立方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10677元，适用简易程序减半收取后5388.5元，由原告成都立方房地产开发有限公司负担1388.5元，被告何跃负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邹文韬 二〇二〇年十一月三日 书记员  陈 珊