内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民再57号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：武强，男，1983年7月7日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王宏宇，内蒙古祥鹿律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭文斌，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师。再审申请人武强因与被申请人包头中建房地产有限责任公司（以下简称中建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）内02民终1114号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2020年2月24日作出（2020）内民申33号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人武强的委托诉讼代理人王宏宇、被申请人中建公司的委托诉讼代理人郭文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武强申请再审称，1.调整违约金的计算标准没有事实和法律依据。根据再审申请人与被申请人签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第五条第二项的约定，被申请人违约事实已客观存在，由于双方的约定合法有效，该合同条款系被申请人提供的格式合同条款，且对被申请人支付违约金未设定任何前提条件，违约金计算标准并没有约定过高，一审判决也并未阐明违约金约定过高的明确理由，所以应当对一审、二审判决予以撤销并改判按每日1计算违约金。2.同类案件在同一法院出现两种不同的判决，再审申请人认为这存在不合法情形。3.一、二审判决违约金按调整后每日0.5计算的同类型案件已经被裁定指令再审。综上，一审、二审判决认定事实有误，适用法律错误，请求：1.撤销包头市中级人民法院（2019）内02民终1114号民事判决判决及包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初177号民事判决；2.改判支持再审申请人的诉讼请求，即判令被申请人立即向再审申请人支付逾期办理产权证违约金48792.25元或发回重审。中建公司辩称，由于政府政策调整的原因导致迟延办理房屋产权证，被申请人无过错，违约金的计算应当扣除政策断档期，被申请人不存在违约的情形。对于违约金的性质属于补偿性质，不是以惩罚为目的，根据民法的填平原则，原审法院对违约金进行调整符合法律规定。再审申请人主张的诉讼请求的诉讼时效应从2013年10月7日起算，截止2015年10月8日，再审申请人于2019年1月7日起诉至法院，已过诉讼时效，其主张不应得到支持。即使认定本案未过诉讼时效，2013年10月7日至2016年1月6日的违约金已过诉讼时效，2016年1月7日至2016年3月30日的违约金在诉讼时效内。综上，再审申请人的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。原告武强向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理产权证违约金48792.25元（537952元×1×907天=48792.25元）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告武强与被告中建房地产公司于2012年5月15日签订编号为2011-0024664的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家4-302号商品房一套，建筑面积107.72平方米，每平方米价格为4941.23元，商品房总价款为532269元；付款方式为合同签订时支付162269元，余款370000元以银行按揭贷款付清；商品房交付日期为2012年12月31日前。合同第十一条约定：商品房交付时交接房屋钥匙。合同第十二条关于商品房产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理”。同日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第五条第二款约定：“因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。协议第十六条约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。另查明，原告所购买的商品房实测面积为108.87平方米，房屋面积差价为5683元，故原告向被告实际支付购房款537952元。2013年4月9日房屋交付，被告代收了原告的维修基金、契税等相关费用。2016年3月31日被告在包头市房地产产权管理处办理了涉案房屋所处的中建御澜世家4号楼的房产初始登记。一审法院认为，原告武强与被告包头中建房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付537952元购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案中，被告将商品房交付原告使用的时间为2013年4月9日，对此双方都认可，且有审理的同类案件相佐。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，即2013年10月6日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的约定，被告承担违约责任的起算时间为其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日，即2013年10月7日。按照协议约定，被告承担违约责任的截止时间为其实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日，即2016年3月31日，但被告取得权属证明之日，违约情形即已消失，故取得权属证明当日不应计算在违约责任期间内，被告承担违约责任的截止时间应为取得权属证明之日的前一日，即2016年3月30日。因此，对原告主张的违约金计算期间予以认可，但原告计算违约金天数有误，应为906天，一审法院予以纠正。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金的计算标准。《商品房买卖合同补充协议》对违约金的计算标准进行了约定，但被告提出违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，请求法院予以调减。在原告未提交证据证明其因被告的违约行为遭受的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张谁举证”的原则，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行相应调整，即每日按照原告已付购房款总额的0.5计算违约金。关于被告辩称房屋已经交付给原告，因此未给原告造成实际损失的抗辩理由，无事实和法律依据，一审法院不予采信。第二，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告应当在实际取得权属证明之日（2016年3月31日）起30日内向原告支付逾期办证的违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩理由不予采纳。综上，一审法院认定被告应当向原告支付自2013年10月7日起至2016年3月30日止（共计906天），按原告已付购房款总额的日0.5计算的违约金24369.23元（537952元×906天×0.5）。关于被告提出其合同义务仅为向产权登记机关提供备案材料，并非办理产权证的抗辩理由，因办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记，故对该抗辩理由不予采纳。关于被告提出逾期办理房屋权属证书并非是被告的责任，是因部分购房者未及时提交相关办理房屋产权证书的手续，导致房屋所属楼栋的权属证明迟延办理的抗辩理由，无事实和法律依据，且不能成为免除其违约责任的理由，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告包头中建房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告武强迟延办理权属证明的违约金24369.23元；二、驳回原告武强的其他诉讼请求。案件受理费1020元，减半收取510元（原告已预交），由被告包头中建房地产有限责任公司负担205元，由原告武强负担305元。武强不服一审判决，提出上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，即：判令被上诉人立即向上诉人支付逾期办理产权证违约金48792.25元。2.一、二审诉讼费等由被上诉人承担。经本院二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证，本院二审予以确认。本院二审认为,上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。被上诉人未在合同约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，应当承担违约责任。双方约定违约金计算标准为已付房款的日万分之一，被上诉人在一审时提出违约金约定过高，明显高于上诉人的实际损失，请求法院予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约方过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金计算标准调整为已付房款日万分之零点五并无不当。上诉人主张一审调整违约金错误没有事实和法律依据，故其上诉请求依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由武强负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。经再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，武强与中建公司签订的《包头市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同真实有效。本案中，中建公司在合同约定的期限内未能将办理权属登记需由被申请人提供的资料报送产权登记机关备案，应承担违约责任。但由于房屋已经交付武强，武强对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，涉案房屋逾期办理初始登记，并未影响武强的居住使用。违约责任的承担应当以填补被违约方所遭受的实际损失为原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审法院根据中建公司的请求，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，将双方合同约定的“甲方每日按商品房价款的1向乙方支付违约金”，调整违约金为每日0.5并无不当。关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，因双方在《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款中明确约定逾期办理房屋产权转移登记手续违约金支付时间为实际取得房屋所有权证书之日（2016年3月31日）起30日内,故再审申请人武强的诉讼请求未超过诉讼时效，被申请人中建公司已过诉讼时效的抗辩缺乏依据,本院不予支持。综上，再审申请人武强的再审请求和理由不能成立。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民终1114号民事判决。本判决为终审判决。审判长 冯 渊审判员 韩 楚审判员 高阿韬二○二○年十一月三日法官助理 董宝晨书记员 邵 鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。