江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初354号原告：牛放，女，1975年11月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：赵鹏铭（系牛放之夫），男，1967年12月10日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张翔。江苏苏湖律师事务所律师。被告：无锡万科企业有限公司，住所地无锡市滨湖区滨湖街道山水东路28号。法定代表人：王金磊。该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雪，江苏金汇人律师事务所律师。原告牛放诉被告无锡万科企业有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛放及其委托诉讼代理人赵鹏铭、张翔，被告的委托诉讼代理人孙建峰、吴梦雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛放向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款差价150万元及占有原告上述款项期间的贷款利息损失(以150万元为基数，按年利率4.998%计算自2017年8月17日起计算至实际给付之日止)；2、判令被告支付原告逾期交房违约金(自2018年3月31日起至原被告办理交付手续时止，按日违约金696元计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买信成花园23幢48-2单元2-3层202号房屋(以下简称涉案房屋)，涉案房屋为边套，被告在涉案房屋销售时，被告向原告介绍涉案房屋均是按照样板房进行，同时被告在向原告介绍时(附房屋户型资料)也明确涉案房屋与样板房一致均为边套，带侧花园等，即地下室有侧采光井、楼梯旁无排风井，涉案边套房屋有独立侧花园，并由于此原因边套房价也远高于中间套(中间套无侧花园，也无侧采光井等)，原、被告基于涉案房屋与样板房及房屋户型资料一致的合意遂签订《商品房买卖合同》，后原告依约支付购房款，但后原告却发现涉案房屋与双方约定的不一致，涉案房屋侧花园被通风井及地下车库走道占用隔断，同时，涉案房屋地下室没有侧采光井、前往二楼的外部楼梯旁有一排风井等，另外，被地下车库走道隔断的侧花园又被外部绿植包围致无法进出，这些导致现涉案边套房屋侧花园没有，这和中间套的房屋已经是一样了，但同样的中间套房屋价格要比涉案的边套房屋便宜150万，该价格区别就是因为中间套没有侧花园，现被告的涉案房屋明显与约定的不一致，原告基于被告样板房的介绍而多支付150万购买涉案边套房屋的合同目的便不存在了。被告万科公司辩称：1、关于原告所购房屋的客观状态，双方在签署商品房买卖合同的时候就已经对原告本案中提及的排风井等不利因素向原告进行了告知，双方是在确认该信息的基础上才签署的合同，视为原告对该不利因素的认可；2、被告交付的房屋和规划设计是相一致的，排风井是基于消防设计的要求而建造的，其存在没法更改，在本案原告向被告提及本案排风井问题的时候诉被告就将不能更改的信息告知了原告，也就是说对于所谓的逾期交付是不存在的，是因为原告对房屋认为存在争议；3、就原告两个诉讼请求而言，是基于同一个事实行为，是相互覆盖的，如果原告提及的所谓的购房差价款得到法院的支持，其前提是原告认可该房屋的现状并予以接受，在此情况下就不存在逾期交付的这一争议。所以我们请求法院驳回原告的诉讼请求。本院组织双方进行举证质证，牛放为了证明其诉请，提供了1、商品房买卖合同和户型鉴赏，证明原告向被告购买涉案边套房屋，套内建筑面积为153.45平米，购房款为6959470元，涉案房屋购买当时被告业务员及被告提供的户型图均明确告知原告涉案房屋带有周边花园，无其他重大不利因素，而且花园宽敞通透。原告是基于该情形才购买涉案房屋，该房屋价格与不带周边花园的中间套贵出150万元，中间套除没有周边花园外与边套条件均一致，且相应中间套的价格系同时期的购房价格；2、汇款凭证和贷款合同，证明原告已经依约支付购房款项且其中417万元系根据购房合同约定向招商银行贷款，贷款年利率为4.998％；3、当时的该套房屋销售员李诚微信朋友圈记录截屏，证明李诚系被告房屋销售人员；4、与李诚的录音摘要，证明李诚明确我方涉案房屋贵的原因是因为带周边花园，且被告当时并没有向原告披露存在不利因素，而且作为被告的房屋销售人员，亦认可该情况其在销售时并不知情，其也明确与我方介绍房屋时均是按样板房进行，而且该房屋贵的道理就是有周边花园，证明涉案房屋被告未依照当时的约定进行交付，被告履行合同存在违约，本案是商品房买卖合同（预售）在销售时并未有实物作为原告买受人获取标的物的结构、大小、外表状况等信息均取自开发商的介绍而作为涉案房屋销售人员李诚向原告介绍涉案房屋时其也明确案涉争议处所进行的介绍均是按样板房进行，其销售人员当时在销售时也不知情，更不用论原告会得以注意或知悉；5、聊天记录，证明当时被告业务员将周边花园的户型图通过微信发送我方进行房屋介绍，同时也证明被告也明确当时被告销售员也不知道房屋会有如此大的变化，证明涉案房屋被告未依照当时的约定进行交付，被告履行合同存在违约；6、照片，证明涉案房屋侧花园几乎不存在，与当时的约定不符；7、同时间段同地段同是信诚道二期被告销售的与原告涉案房屋除无周边花园外的其余条件均一致的中间套房屋（门牌号是23栋48-2单元，2-3层201号），该房屋套内建筑面积为153.18平米，与我方涉案房屋面积几乎一样，但该房屋购房价格为5499508元，购房款比我方购房价格低150万元，以证明我方房屋贵出的150万元就是因为带有周边花园；8、支付宝和微信的支付记录，证明因被告未依约交付房屋导致我方已产生的租金为31000元；9、正常边套和涉案房屋测量的视频，证明我方当时签约时需要购买的房屋与视频里的房屋一致，带有周边花园，且周边花园宽敞通透，不存在任何阻隔。万科公司质证认为1、商品房买卖合同和户型鉴赏，对于合同的真实性无异议，但是不完整，合同附件十一缺失，庭后补充合同附件十一，其中有关于对房屋交付和状态的约定，在商品房买卖合同的合同附图（倒数第二行）里明确将本案房屋的不利因素用非常清晰的图标予以了标注，原告方在不利因素的图上也进行了确认，被告方在合同签署时也将相关的信息详细告知了原告，所以原告在平面图上予以确认，彩页的户型图下面明确表明了户型所指向的房号，也对相关信息进行了明确告知，所以不能当然适用于本案房屋；2、汇款凭证和贷款合同，真实性无异议，我方已收到原告支付的所有房款；3、当时的该套房屋销售员李诚微信朋友圈记录截屏，真实性我方不予认可，同时在商品房买卖合同补充协议里明确告知了所有销售员的口头说辞不作为合同内容，所有双方权利义务应以签署的商品房买卖合同为准，而且所有的买受人在签约过程中会分成几个阶段，包括缴纳意向金、认购、签署正式的商品房买卖合同，被告作为房地产企业的代表，会将房屋涉及的不利因素全面、完整地向买受人披露，买受人均是在认可不利因素的情况下才购买房屋并签署合同，被告有专门的签约中心，在合同签署时也会将房屋红线内外不利因素向买受人完整告知；4、与李诚的录音摘要，同证据三质证意见；5、聊天记录，同证据三质证意见；6、照片，真实性无异议，这些房屋的状态双方签约时原告就知晓并认可，从现场客观的影响状态上讲对原告也几乎没有影响，排风井是在消防设备紧急情况下启动时才会运行，日常均是关闭状态，对原告房屋使用没有影响；7、同时间段同地段同是信诚道二期被告销售的与原告涉案房屋除无周边花园外的其余条件均一致的中间套房屋（门牌号是23栋48-2单元，2-3层201号），真实性庭后核实，即使是真实的，因为所有的商品房均是一房一价，所以房屋之间存在价格差异是非常正常的，该差价不能证明原告方的主张。如果按照原告主张成立的话，仅边院小院的面积成本就接近房屋总价值的25％，明显不符合常理。8、支付宝和微信的支付记录，我方不予认可，跟本案的争议焦点也没有任何关联性；9、正常边套的视频，对视频的真实性无异议，但是每套房屋的建造涉及和规划都是不一样的，正是因为此被告方在销售房屋的时候才将每套房屋周边的状态以及不利因素向所有买受人进行公示和信息告知，原告方拍摄的其他房屋状态不能等同于本案房屋的状态，本案房屋的状态应该根据规划和双方的约定为准，所以该证据与本案的争议焦点没有关联性。经审理查明：2017年8月17日，牛放（乙方）作为买受人共同与作为出卖人的万科公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：牛放向万科公司购买涉案房屋，建筑面积176.82平米，单价39359元，总价6959470元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的房屋交付买受人。第九条约定，出卖人逾期超过60日后，买受人不解除合同的，自合同第八条约定的最后期限后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件含平面图及补充协议。平面图为涉案房屋所在地块平面示意图，就小区出入口排风井等进行了标识，其中涉案房屋旁边标注有地下车库排风井。补充协议第一条第2款约定出卖人和买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或者其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本协议中，对出卖人没有拘束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或提出任何主张和要求。补充协议第十二条第七款约定：买受人对出卖人设置在室内、花园、露台、地下室、阁楼、设备间及公共区域的配套设施（包括但不限于物业用房、配电房、室外消火栓、空调外机、井盖、通风井等设施）和管道配置和置放位置予以接受。买受人不得改变、损害或影响房屋建筑结构及配套设施管道的正常使用和维护，对造成损失要承担赔偿责任。牛放在房屋的合同附图上签名捺印。合同签订后，牛放支付了全额房款。2018年房屋交付时，牛放发现边院中有通风井和人行通道，占用了边院，故拒绝受领房屋钥匙、办理手续。该房屋带有边院和前院。整个边院是总共长15.27米，宽2.25米。通风井宽度是1.97米，通风井到栏杆余有40厘米，通风井长4.45米，楼梯长1.61米，宽4.9米。通风井和楼梯将边院分隔成两部分。后面长5.85米，宽2.25米的院子并无门可连通房屋。本院认为：牛放按照合同约定付清购房款后，万科公司应按约交付符合约定标准的房屋。关于标的房屋的情况，双方书面合同虽对面积、坐落等信息进行了载明，也就涉案房屋所在地块平面图作为了合同附件。但涉案房屋及周边小院的平面图及立面图并未作为合同附件，也未有证据显示，上述显示房屋重要信息的资料，万科公司在销售时向买受人牛放等进行了披露。作为买受人获取标的物大小、结构、外表状况等信息大多取自开发商的介绍。虽然书面合同附件部分就排风井进行了标注，但该图系整体地块平面图，对该重大不利因素，从微信记录和录音可知，万科公司销售人员亦认可该情况其在销售时并不知情，罔论买受人得以注意并知悉。在万科公司交付的涉案房屋与双方签订合同不一致的情况下，作为买受人牛放有权合理选择要求万科公司承担退货或减少价款等违约责任。现牛放选择接受涉案房屋，并要求减少价款，于法有据。但就其主张减少的具体数额，虽然其隔壁中间套交易房价具有一定的参考价值，但直接以其隔壁中间套交易房价价差认定理由并不充分。因为边套和中间套之间除了边院造成价格差之外，还有通风、采光、位置的差别。结合隔壁中间套的成交价格、涉案房屋与样板房差异程度及对涉案房屋外观、使用功能的负面影响。我院对房屋类似情况作出过生效判决，为确保类案同判，对牛放主张的返还价款中的75万元部分，本院予以支持。其他部分本院不予支持。该款项支付义务的确定，应以本院判决确定为准，故而对该部分款项利息的主张，本院不予支持。虽然在万科公司通知交房时，涉案房屋与万科公司介绍出售的房屋存在差异，但该差异并非房屋不具备交付条件，也非房屋不符合质量标准，而是双方合同约定的需交付的涉案房屋与该房屋实际的状况不相符，并不属于合同法及相关司法解释中规定的可视为出卖人逾期交房的情形。且涉案商品房并非一般商品，其设计施工验收均需经特定程序审批，单户房屋又系整体房屋的一部分，其影响整体房屋的部分状况并非双方约定改变就可以实际改变。牛放以房屋楼梯旁存在排风井及地下室设有侧采光井为由未收取房屋，并不能视为万科公司逾期交付房屋，故对牛放主张的逾期交房违约金请求，本院不予支持。关于被告第三点答辩意见，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条及《最高人民法院》第二十三条之规定，判决如下：一、被告无锡万科企业有限公司于本判决生效之日三日内向原告牛放返还价款75万元。二、驳回原告牛放的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18300元，由原告牛放负担9150元，由被告无锡万科企业有限公司负担9150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  彭云翔人民陪审员  朱巨英人民陪审员  崔晓平二〇二〇年十一月十七日书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院》：第二十三条标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。