广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初8314号原告：广州市富鸿房地产中介有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区普晖十一街****。法定代表人：邓小动，总经理。委托诉讼代理人：何柳辉，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：文帅华，广东粤鑫律师事务所实习人员。被告：徐敏珊，女，1977年11月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：钟煜，广东一粤律师事务所律师。原告广州市富鸿房地产中介有限公司（以下简称富鸿公司）诉被告徐敏珊居间合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告富鸿地产公司的委托诉讼代理人何柳辉、文帅华，被告徐敏珊的委托诉讼代理人钟煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富鸿公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐敏珊向富鸿公司支付欠款209800元；2.判令徐敏珊向富鸿公司支付利息（以209800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计至实际履行之日止）；3.判令徐敏珊承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月1日，案外人佛山市金璟投资有限公司(简称金璟公司)委托富鸿公司代为销售位于广州市开发区东园一街26号的商品房，双方约定富鸿公司可以溢价销售，溢价部分归富鸿公司所有。2017年9月15日，富鸿公司将广州市开发区东园一街26号706房卖给徐敏珊，房屋总价为1362100元，溢价部分为209800元，其中徐敏珊需付给金璟公司1152300元，付给富鸿公司209800元。徐敏珊当日向富鸿公司出具《欠条》一张，载明徐敏珊最迟于2017年10月5日偿还富鸿公司209800元。现富鸿公司已多次向徐敏珊追讨，徐敏珊仍拖延不支付该笔款项，已严重损害了富鸿公司的合法权益。综上，富鸿公司特诉至法院，请法院判如所请，以维护富鸿公司的合法权益。被告徐敏珊辩称，一、富鸿公司在本案中的诉求款项，实际上是富鸿公司的法定代表人邓小动就徐敏珊购买涉案房产一事，向徐敏珊索要209800元送礼钱，该款项与富鸿公司没有关系，无论徐敏珊最终是否需要支付该款项，富鸿公司均无权提起诉讼。1.按照购买涉案房产之初邓小动的说法，富鸿公司的诉求款项实际上是邓小动以“送礼给卖方领导”为由向徐敏珊索要的送礼钱，与本案富鸿公司实际上并无任何关系；2.邓小动是以自己的名义并非代表富鸿公司的名义索要巨额送礼钱，无论是徐敏珊与邓小动签署的《购房协议》还是陈秀芳、何柳媚、梁艳玲三人分别向邓小动出具的《欠条》（内容“本人资金临时周转不便，兹欠付邓小动……”）。都很明确收款人是自然人邓小动。合同主体或借条的相对方是自然人邓小动本人。收款账号也是自然人邓小动本人的银行账号，邓小动是以自己的名义并非代表富鸿公司的名义索要巨额的送礼钱，这点不论是邓小动还是徐敏珊亦或是其他案件的购房人陈秀芳、何柳媚、梁艳玲等人都是清楚的。该款项无论实际是否需要支付均与本案富鸿公司完全没有任何关联性。二、富鸿公司作为涉案房产交易的中介方，向徐敏珊等人在房款价格之外索要送礼钱毫无事实和法律依据，不应该得到法律支持。其实无论是富鸿公司还是邓小动均对“不应该向徐敏珊等人索要巨额送礼钱”一事也是明知的。2017年9月，徐敏珊的婆婆何柳媚已经代徐敏珊将邓小动本人以“需要送礼给卖方领导为由”向徐敏珊索要的送礼钱209800元支付给邓小动本人。邓小动主动将其索要的209800元送礼钱于2018年1月5日通过银行转账的方式全部退还给了徐敏珊，并将已收取的其他购房者的“送礼钱”290000元、314340元全部退还给了其他案件的购房人梁艳玲、何柳媚。即邓小动未收取送礼钱的也不再收取，已收取的送礼钱全部退还。富鸿公司的法定代表人邓小动以自己实际退款行为表明对“不应该向徐敏珊收取该笔款项”是明知的，否则也就不存在向其他案件购房人退款的行为。邓小动以不再向徐敏珊收取送礼钱的行为确认与徐敏珊的费用事宜已了。邓小动以及富鸿公司不得再以任何理由再索要“送礼钱”或其他任何名目的任何费用。三、富鸿公司无论是以“房产溢价款”还是“中介佣金”的名义诉求徐敏珊向其支付“巨额送礼钱”也同样没有事实依据。1.徐敏珊就购买涉案房产，无论是与富鸿公司签署的《房地产买卖合同》，还是《买卖代理费支付承诺书》，均没有就房产溢价作出过任何约定，更没有约定房产溢价由富鸿公司享有；2.事实上，涉案房产的交易价格，是徐敏珊经过数年诉讼，最终在黄埔法院的主持下，并经过多次磋商，买卖双方达成的一个新的交易价格，且徐敏珊实际支付的交易价格比原《房地产买卖合同》约定的价格还高出12万元；若存在房产溢价的事实，也应该由房产卖方向其支付，而不应该由作为房产买方的徐敏珊来支付；3.徐敏珊在购买涉案房产中，富鸿公司仅为中介服务机构，而非房产卖方；房产溢价本质上属于房产价款范畴，作为中介服务机构的富鸿公司也不应该享有房产溢价。根据《广州市房地产中介服务管理条例》《房地产经纪管理办法》《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《房地产经纪执业规则》等法律法规之规定以及根据诚实信用原则，房地产中介机构不得向委托人索取居间费以外的酬金或差价。此外，无论从居间人的法律义务还是从居间人的职业道德要求等方面均禁止房地产中介服务机构向委托人索取居间费以外的酬金或差价。四、事实上，就涉案房产的交易，富鸿公司也无权要求徐敏珊向其支付任何名目的任何费用。1.在徐敏珊与卖方金璟公司签署了《房地产买卖合同》以及办理网签后，由于房产价格上涨，富鸿公司及邓小动置徐敏珊的利益于不顾，利用徐敏珊对其的充分信任，与房产卖方合谋骗取徐敏珊签署《补充协议书》以解除《房地产买卖合同》并要求徐敏珊到房管部门配合撤销网签。之后卖方以已经解除与徐敏珊的《房地产买卖合同》为由不同意将涉案房产出售给徐敏珊，使得徐敏珊非常被动且陷入了无法继续交易无法获得涉案房产的巨大风险，富鸿公司作为房产买卖居间人，违反了应尽的法律义务以及职业道德要求并严重损害了徐敏珊的合法利益，故无权要求徐敏珊向其支付任何费用；2.富鸿公司并没有促成涉案房产的交易，为获取涉案房产，徐敏珊花费了高额的诉讼成本（如：律师费、案件受理费、保全费、担保费等）并承担巨大的诉讼风险，与房产卖方先后进行了三次诉讼，从2018年1月开始诉讼，至2019年末，最终在黄埔法院的主持下，并经过多次磋商，最后以新的交易条件达成民事调解，先后历时2年。且涉案房产的实际交易价格或交易条件与原签署的《房地产买卖合同》约定价格或条件发生了重大变更。如：（1）原《房地产买卖合同》约定徐敏珊通过按揭方式购买涉案房产，而诉讼达成的交易需要一次性支付房款。（2）原来的购买条件买卖双方各付各税，而诉讼达成的交易买方需要补偿卖方税费12万元。（3）原本2017年需要完成的过户手续，徐敏珊在2019年年底才完成过户手续。且在长达2年的诉讼中，徐敏珊不仅花费不少诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等费用，而且还因要求一次性付款导致徐敏珊损失了此前已经缴纳的按揭服务费；3.富鸿公司对“没有促成涉案房产的交易”这一客观事实是明知的，富鸿公司作为诉讼方参与了2019年在法院主持下的调解，按照《民事调解书》的内容，徐敏珊无需向作为中介方的富鸿公司支付任何费用。且现在《调解书》约定的各项义务，各方均已经全部履行完毕，不存在“在民事调解书以外还需向本案富鸿公司支付任何费用”的情况；4.就涉案房产的买卖，富鸿公司并未提供任何积极有效的中介服务，相反还给徐敏珊带来了长达2年的诉讼。徐敏珊通过自身耗钱耗力的漫长诉讼才与卖家达成新的交易条件。而且最终房产过户手续的办理，也是徐敏珊另外花钱找其他房产中介办理，在办理涉案房产的过户手续中，富鸿公司没有提供任何的居间服务；5.退一步而言，根据徐敏珊与富鸿公司签署的《买卖代理费支付承诺书》的管辖约定，无论徐敏珊是否实际需要向其支付费用，也应该由富鸿公司向广州市仲裁委员会提出仲裁申请并由广州市仲裁委员会仲裁裁决，法院并没有管辖权。综上，恳请法院驳回富鸿公司的全部诉讼请求。经审理查明，2017年8月1日，佛山市金璟投资咨询有限公司（以下简称金璟公司）与富鸿公司签订《独家代理委托书》，委托富鸿公司独家代理出售包括广州市开发区东园一街26号1907房等房屋。出售价格为10000元至12000元每平方米。委托期限从2017年8月3日起至2017年11月2日止。第二点约定，本人指定富鸿地产为该物业出售的独家代理公司，一旦达到上述条件，本人全权委托富鸿地产按上述售价代本人向客户适当收取定金，在富鸿地产介绍的客户本人委托条件承诺后，本人不得擅自终止委托或者拒绝出售，否则向富鸿地产支付等同第一条约定的出售价格的3%作为违约金。第三点约定，富鸿地产在代理期限内有义务为本人寻找合适的买家。第四点约定，在委托期间，本人保证不会自行出售该物业及不会委托其他房地产中介机构或第三人进行代理，并不会与富鸿地产所介绍的买家进行交易，否则本人向富鸿地产支付等同第一条约定的出售价格的3%作为违约金。本人知悉富鸿地产是会向买家收取居间服务费，对此本人并无异议。2017年9月15日，金璟公司（卖方）与徐敏珊（买方）、富鸿公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.000196），约定：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于广州市开发区东园一街26号706房提供中介服务。现三方就该物业买卖事宜达成以下协议：二、买卖双方同意该物业总楼价1152300元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用。经纪方有权代收代付定金、房款及相关税费。八、买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行。2017年9月15日，徐敏珊签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》，载明：本人委托贵司代理购买位于广州市开发区东园一街26号706房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询……鉴于贵司提供的上述服务，如贵司成功促成卖方与本人达成交易，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共14666元。2017年9月15日，徐敏珊出具一份《欠条》，载明因本人资金临时周转不便，兹欠付邓小动女士共计209800元，上述款项本人承诺最迟于2017年10月5日前无条件偿还。富鸿公司主张上述《欠条》中的款项系富鸿公司与徐敏珊约定由徐敏珊直接向富鸿公司支付的房价款。徐敏珊则抗辩称上述《欠条》所载款项系邓小动以需要送礼给卖方领导为由向徐敏珊索要的巨额送礼钱，并非代表富鸿公司的名义。徐敏珊主张其于2017年10月19日通过其婆婆何柳媚的账户向邓小动转账209830元。2018年1月5日，邓小动又将上述收取的209830元退还至何柳媚的账户，并备注:退房款。案外人何柳媚2020年8月1日出具《情况说明》确认上述事实。为证实富鸿公司诉请的209800元为涉案房屋的溢价款，富鸿公司申请证人出庭作证，证人李某、张某均陈述其系富鸿公司的客户，经富鸿公司介绍购买了涉案房屋所在楼盘的房屋，在交易时约定将房屋总价款拆分出部分款项通过签订《欠条》的方式另支付至邓小动的账户。庭审时，富鸿公司陈述其系基于委托合同纠纷提起诉讼，其与金璟公司并未在《独家代理委托协议》中约定代理费，双方口头约定房屋可以溢价销售。另查明，富鸿公司于2020年8月18日向本院提起财产保全，申请查封、扣押、冻结徐敏珊名下价值209800元的财产，本院于2020年8月21日作出（2020）粤0112民初8314号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结徐敏珊名下价值209800元的财产（冻结银行存款期限为1年；查封、扣押动产期限为2年；不动产查封期限为3年）。以上事实有《独家代理委托书》《房地产买卖合同》《买卖代理费支付承诺书（买方）》《欠条》、证人证言、（2020）粤0112民初8314号《民事裁定书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，关于本案的法律关系的性质。富鸿公司主张其系基于与金璟公司的委托合同关系提起本案诉讼，但居间合同与委托合同的区别在于是否以自己的名义从事委托事项。而本案中，涉案《房地产买卖合同》的签约主体系金璟公司与徐敏珊，富鸿公司仅仅是作为经纪方为双方订立买卖合同报告订约机会，且富鸿公司与徐敏珊签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》亦约定了如促成交易，则徐敏珊向富鸿公司支付代理费。因此，富鸿公司与金璟公司、徐敏珊之间系居间合同关系，而非委托合同关系，本案的案由应为居间合同纠纷。本案争议的焦点：富鸿公司主张款项的性质认定以及富鸿公司是否有权主张该款项。关于徐敏珊出具《欠条》载明款项的性质认定。虽然徐敏珊出具了《欠条》，但该款项并非真实的欠款，徐敏珊主张该款项系“送礼钱”，亦无提供充分证据证实。而根据本案查明的事实，结合双方陈述事情的经过，该款项实际上是涉案房屋买卖交易过程中产生的差价。关于富鸿公司是否有权主张该款项。首先，富鸿公司主张徐敏珊欠付其209800元溢价款，但富鸿公司提交的其与金璟公司的《独家代理委托书》中仅约定“富鸿公司是会向买家收取居间服务费”，其与徐敏珊签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》，亦仅约定了代理费为14666元。由此可见，涉案房屋买卖的交易双方并未约定富鸿公司可在居间费之外额外向徐敏珊收取其他费用。至于富鸿公司主张其与金璟公司口头约定了溢价款，但未提交任何证据予以证实，应承担举证不能法律后果。其次，《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。富鸿公司作为房地产经纪机构应履行忠实诚信义务，不得收取居间费以外的酬金或溢价款。最后，《房地产经纪管理办法》第十四条规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。徐敏珊出具的《欠条》载明的债权人为邓小动，并非富鸿公司，如前所述，该款项实际上是涉案房屋买卖交易过程中产生的差价，邓小动以欠款的形式收取其承接房地产经纪业务的大额差价，违反《房地产经纪管理办法》的相关规定。该《欠条》本院不予采信。综上，富鸿公司要求徐敏珊支付欠款209800元及利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于徐敏珊是否需要支付居间费用，富鸿公司可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市富鸿房地产中介有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2224元、财产保全费1569元，由原告广州市富鸿房地产中介有限公司负担，负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十一月九日书记员  林 婕