河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初1631号 原告：石家庄高新区科创孵化器有限公司，住所地石家庄市新石北路368号，统一社会信用代码：911301015576574485。 法定代表人：朱建友，该公司总经理。 委托诉讼代理：刘南，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理：张培锋，河北世纪方舟律师事务所实习律师。 被告：河北睿达模生物科技有限公司，住所地石家庄高新区长江大道238号1号楼3层，统一社会信用代码：91130101MA07N3Q02X。 法定代表人：沈志远，该公司总经理。 原告石家庄高新区科创孵化器有限公司（以下简称科创公司）与被告河北睿达模生物科技有限公司（以下简称睿达模公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科创公司的委托诉讼代理人刘南、张培锋、被告睿达模公司的法定代表人沈志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告科创公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方的租赁关系；2、依法判令被告睿达模公司向原告科创公司支付房屋租金、水费、电费、采暖费、物业管理费、垃圾清运费等1168584.9元（上述费用计算至收费单日期2020年3月20日），滞纳金2343247.18元（滞纳金计算至2020年4月30日）及至实际支付之日的清纳金（后续租金、水电等费用支付至实际搬离场地之日止），上述各项费用共计3511832.1元；3、依法判被告睿达模公司承担本案的诉讼费、保全费等实现债权产生的所有费用。事实与理由：原、被告双方于2016年4月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告科创公司将位于长江大道238号高新区西侧租赁给被告睿达模公司用于生物医药研发、办公、生产。房屋面积992平方米，租期为2016年5月1日至2020年11月30日，租金为0.77元／㎡•日、物业管理费为0.13元／㎡•日、电费为1.25元／度、水费5.33元／吨、采暖费10.525元／㎡•日。原、被告双方于2017年9月25日签订《房屋租赁补充协议》，协议约定由原告科创公司将位于长江大道238号高新区房屋面积为63.88平方米的房屋租赁给被告睿达模公司，租期自2017年10月1日开始，其余约定按照上述签订的《房屋租赁合同》执行。2020年4月1日，原、被告双方签订《物业管理服务协议书》，将石家庄市长江大道238号高新区生物医药研发基地食堂东侧租赁给被告睿达模公司，面积为197.6平方米，租期为2020年4月1日至2020年5月31日，物业管理费为0.5元／㎡•日，取暖费为9.578元／月。上述费用房屋租金、物业管理费等定额费用为预收，水电等费用为后收，并同时约定拖欠的款项最多不得超过五天，否则从第六天开始按所欠款项按每日千分之四支付赔偿金，无正当理由拖欠款项两个月的原告科创公司可以终止合同。被告睿达模公司多次出具还款计划书、承诺书，并向原告科创公司出具书面的关于欠付房屋租金等费用的说明，但被告睿达模公司均未按照其承诺向原告科创公司支付所欠费用。截止至起诉之日，被告睿达模公司尚欠原告科创公司房屋租金、物业管理费、水费、电费、采暖费、其他费用以及由此产生的滞纳金共计3511832.10元。上述费用经原告科创公司多次催要，被告睿达模公司一直未予以支付，故为维护原告科创公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告睿达模公司辩称，解除合同不合理，当时签合同的时候约定被告睿达模公司可以提前一个月申请续签。被告睿达模公司当时把厂房建到这的时候投入了大量的金钱和精力，因为欠房租解除合同会让被告睿达模公司的损失更大。原告科创公司主张每日4‰的滞纳金过高。对终止合同希望法院为企业发展考虑一下，滞纳金过高比房租还高，比民间借贷的利息还高，民间借贷的利息是年息不超过15%。 本院经审理认定事实如下：合同签订情况。2016年4月15日，原告科创公司（甲方）与被告睿达模公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将其位于长江大道238号高新区西侧，房屋面积992㎡出租给乙方用于生物医药研发、办公、生产；租赁期限自2016年5月1日至2020年11月30日；房屋租金为0.77元／㎡•日，物业管理费为0.13元／㎡•日；签订合同时乙方需预付27000元作为物业管理押金，房屋内用电、水均以表计量（或按租赁面积分摊），电费为1.25元／度，水费为5.33元／吨，冬季采暖费为1.0525元／㎡•月（采暖期四个月）；房屋租金、物业管理费等定额费用为预收，即每季度首月预收本季度三个月的费用，水电等费用为后收，即每季度末收本季度发生的费用；乙方须按《石家庄高新区科创孵化器有限公司收费通知单》要求期限内缴纳各种款项，乙方拖欠各种款项最多延期不得超过五天，否则甲方有权从延期的第六天开始要求乙方支付所欠应缴款项数额每日千分之四的赔偿金，甲方将在押金中扣除，所扣部分乙方应一个月内补足押金，否则，甲方有权提前终止合同；乙方存在无任何合理理由拖欠各种款项累计达两个月以上情形的，甲方有权终止合同，收回房屋……。2017年9月25日，原、被告签订一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：乙方新增的承租房屋位于宏昌科技园1号楼三层，面积63.88㎡，房屋自2017年10月1日起交付承租方使用；新租房屋与原承租房屋面积合计1055.88㎡，自2017年10月1日依此合计面积计算房租、物业管理费、采暖费等日常费用；房屋租赁的终止日期按原合同执行。2020年6月1日，原被告双方再次签订《房屋租赁补充协议》，该协议将租金单价调整为每日0.97元／㎡，自2020年6月1日起执行。此外，原、被告双方还分别于2020年4月1日、4月30日、5月31日签订三份《物业服务协议》，其中4月1日的《物业管理服务协议书》显示从2020年4月1日至2020年5月31日止，物业管理费0.5元／㎡•天，冬季采暖费9.578元／㎡•月（采暖期4个月）；4月30日的《物业服务协议》将物业费单价调整为0.25元／天，按三个月为周期缴纳，自2020年5月1日起执行；污水处理费用每吨生产用水4元，每月缴纳一次；5月31日的《物业管理服务协议书》中物业管理费0.5元／㎡•天，自2020年6月1日至2020年11月30日止；冬季采暖费9.578元／㎡•月（采暖期4个月）。合同履行情况。2016年4月，原告科创公司将涉案房屋交付被告睿达模公司。原告科创公司于2016年4月20日起每月20号向被告睿达模公司发放《收费通知单》，被告睿达模公司按照《收费通知单》交纳租金及物业费等。被告睿达模公司自2017年9月20日开始拖欠房租及其他费用。2018年1月31日，被告睿达模公司向原告科创公司出具《还款计划》，承诺于2018年2月10日前还款50000元，2018年3月起每月还款50000元，直至还清。2018年7月25日，被告睿达模公司就其欠付租金等费用的原因向原告科创公司出具《说明》。2019年4月1日，被告睿达模公司向原告科创公司出具《承诺书》，载明：“我公司承诺于2019年4月2日前缴纳伍万元租金，剩余款项分期归还，如期不能缴纳上述款项，我方无条件接受公司的处理意见。”截止至2019年6月30日，被告睿达模公司共计拖欠原告科创公司电费41460.48元、水费1411.39元、采暖费80901.52元、物业费112783.67元、房屋租金606827.9元、其他342元等，合计843726.96元。2019年7月2日，被告睿达模公司就再次向原告科创公司出具《还款计划书》，承诺于2019年7月10日前还款100000元；2019年8月30日前结清电费、水费、采暖费、物业费等共计236557元；2019年12月31日前结清剩余所有欠款。截至2020年3月20日，被告睿达模公司累计拖欠原告科创公司房屋租金、水费、电费、采暖费、物业管理费、垃圾清运费等各项费用共计1168584.9元（详见欠费明细）。 以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、物业服务管理协议、承诺书、说明、还款计划书、收费通知单及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告科创公司与被告睿达模公司之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，原告科创公司已依约交付租赁房屋，被告睿达模公司在承租期间理应按约定及时支付相应租金及水、电等各种费用，但是被告睿达模公司自2017年9月20日之后一直拖延支付租金及其他费用，其拖欠行为已构成违约。被告睿达模公司虽多次承诺支付拖欠租金，但截止至2020年3月20日仍拖欠原告科创公司房屋租金及各项费用共计1168584.9元未予以支付。《房屋租赁合同》第八条约定，承租方无任何合理理由拖欠各种款项累计达两个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋。现原告科创公司要求解除双方的租赁关系，并要求被告睿达模公司支付拖欠的房屋租金及各项费用，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 对于原告科创公司主张的自2020年3月21日起至实际搬离租赁场地之日止的房屋租金、水费、电费、采暖费、垃圾清运费等费用，因原告科创公司未能提供具体欠费数据，不能明确欠款金额，故对于该部分主张，本院暂不支持，原告科创公司可另行主张权利。 关于违约金问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条约定：乙方拖欠各种款项最多延期不得超过五天，否则甲方有权从延期的第六天开始要求乙方支付所欠应缴款项数额每日千分之四的赔偿金。原告科创公司依据上述约定主张的违约金明显过高，被告睿达模公司申请适当减少违约金，并同意参照原告科创公司起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%计算违约金，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告石家庄高新区科创孵化器有限公司与被告河北睿达模生物科技有限公司于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》、2017年9月25日签订的《房屋租赁补充协议》、2020年6月1日签订的《房屋租赁补充协议》； 二、被告河北睿达模生物科技有限公司本判决生效之日起十日内支付原告石家庄高新区科创孵化器有限公司截止至2020年3月20日的房屋租金、水费、电费、采暖费、垃圾清运费等费用1168584.90元，并支付以每期拖欠费用为基数自每期拖欠之日起至实际付清之日止按年利率15.4%计算的违约金； 三、驳回原告石家庄高新区科创孵化器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34895元，减半收取计17447.50元，由原告石家庄高新区科创孵化器有限公司负担9789元，由被告河北睿达模生物科技有限公司负担7658.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行），逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱进军 二〇二〇年十一月四日 书记员  赫暄阔