山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初3036号原告：烟台世达置业有限公司，住所地烟台市牟平区武宁镇西武宁村。统一社会信用代码：91370612558946399C。法定代表人：杜俊祥，经理。委托诉讼代理人：徐云龙，山东恺维律师事务所律师。被告：张小林，男，1984年1月5日出生，汉族，住四川省木里藏族自治县。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。统一社会信用代码：913706128653571992。法定代表人：王辉波，行长。委托诉讼代理人：尹栋，男，1988年7月26日出生，汉族，该公司职工。原告烟台世达置业有限公司与被告张小林、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台世达置业有限公司的委托诉讼代理人徐云龙、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人尹栋到庭参加诉讼，被告张小林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台世达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2017年7月3日签订的编号为牟预字第170609120151号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。2.判令被告及第三人协助原告到房地产行政主管部门办理《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续、预抵押登记解除手续。3.判令被告支付原告违约金500元。4.判令被告承担本案产生的诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2017年7月3日，原告与被告签订牟预字第170609120151号《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于牟平区，房屋总价为312560元。被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》向第三人举借了250000元的按揭贷款，原告则为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。《补充协议》第五条约定，若被告不履行贷款还款义务，导致原告承担连带保证责任或其他责任的，被告在原告代为清偿之日起60日内未偿还原告代为清偿的全部款项及违约金，则原告有权解除买卖合同并要求被告承担原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并向原告支付以上全部款项金额20%的违约金。《商品房买卖合同》补充协议第一条约定了送达地址：第十六条约定由商品房所在地牟平区人民法院管辖。根据《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案现因被告严重违约导致原告合同目的不能实现。张小林未答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行辩称，如果法院判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，则第三人要求判决解除原、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同，第三人同意在原告向第三人一次性偿还剩余全部贷款本息的情况下，协助原告办理解除涉案房屋的预抵押登记手续，在未还清银行贷款本息前，原告仍然要承担阶段性担保责任。根据个人购房担保借款合同9.1.2及11.8的规定，因本案原告和被告违约致使第三人通过诉讼或仲裁方式实现债权的，本案原告和被告应承担第三人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用，而本案的发生是原告认为被告违约导致的，因此如第三人提出解除个人住房担保借款合同而被收取诉讼费的，诉讼费最终应由被告和作为连带责任保证人的原告共同承担。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，原告与被告张小林签订《商品房买卖合同》（合同编号：牟预字第170609120151号），约定：“……第三条买方所购商品房的基本情况。……买方购买本合同第一条规定的项目中的牟平区留德街666号5号楼一单元1003。……第四条计价方式与价款。……3、按套（单元）计算，该商品房总价（大写）叁拾壹万贰仟伍佰陆拾元整。……第六条付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列方式按期付款。首付款￥62560元，于2017年6月9日前付清；。按揭贷款￥250000元，于2017年7月9日前付清。……第七条买方逾期付款的违约责任。(2)逾期超过60日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的1%向卖方支付违约金。”2017年6月9日，原告与被告张小林签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：“。五、将《商品房买卖合同》第七条变更为。5、若卖方为买方银行按揭或者住房公积金贷款提供保证担保，在担保期间若因卖方未按期履行偿还贷款本息义务而导致卖方承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：。（2）若买方在买方代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还卖方代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下方式处理：卖方有权持合同（包括补充协议）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，合同买方享有的权利终止，卖方可另行出售该商品房，同时卖方有权继续追究买方的违约责任：卖方可向人民法院起诉买方，要求买方支付卖方代为清偿贷款本息及罚息，同时买方向卖方支付商品房总价款20%的违约金。因诉讼所涉及的诉讼费、律师费、鉴定费、交通费、差旅费、取证等费用全部由买方承担。”原、被告于2017年6月9日签订《烟台星悦城小区购房补充协议》：“甲方：烟台世达置业有限公司。乙方：张小林。二、甲方为乙方执行零首付政策，即甲方为乙方垫付总房款的20%，即62560元。总房款剩余的80%，即25万由乙方通过银行按揭贷款支付给甲方。”被告未向原告支付购房首付款。原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，被告为购买涉案房屋，向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行借款250000元，以涉案房屋为抵押物，办理抵押（预告）登记，并自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由原告为被告张小林的债务承担阶段性连带保证责任。涉案商品房买卖合同和涉案房屋已在房地产主管部门分别办理了备案及预告登记、预抵押登记手续。2017年7月至2017年12月，被告共计向第三人偿还借款本金3778.71元。此后，被告未按个人购房担保借款合同的约定按期偿还第三人购房贷款，由原告代为偿还。至2020年10月，原告共计代偿借款本金23248.93元，利息（含正常利息、罚息、复利）32661.27元。庭审中，原告表示在解除《商品房买卖合同》后，同意解除《个人购房担保借款合同》，并同意代被告偿还剩余的贷款本金及利息，其亦表示合同解除后，被告需向其返还垫付的贷款利息32661.27元，而其应支付被告偿还的贷款本金3778.71元，被告向其返还的金额远大于其应向被告支付的金额，但原告自愿两者相互抵消，互不返还。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及对原告提交的证据进行质证的权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据合同法的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现被告不能继续偿还银行贷款本息，致使原告不能实现与被告签订商品房买卖合同的目的，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在解除《商品房买卖合同》的情况下，第三人要求解除《个人购房担保借款合同》，理由正当，本院予以支持。根据规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《商品房买卖合同》签订后，被告实际已偿还借款本金3778.71元。因被告原因导致商品房买卖合同解除，故在合同解除后，原告应将被告已还借款本金返还给被告，在被告未按期偿还贷款的情况下，原告作为保证人代为履行了《个人购房担保借款合同》中本息的偿付义务，至2020年10月，原告共计代偿借款本金23248.93元，利息（含正常利息、罚息、复利）32661.27元。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故被告应支付原告垫付的银行利息32661.27元。庭审中，原告自愿将两者相互返还款项抵消，互不返还，系对被告有利，且不违反法律规定，本院予以确认。《商品房买卖合同》解除情况下，原告要求被告协助办理合同备案登记解除手续、房屋预告登记解除手续，理由正当，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》解除后，原告同意偿还第三人剩余贷款本息及可能产生的违约金、罚息等，符合法律规定，本院予以照准。在原告偿还完第三人剩余贷款本息及可能产生的违约金、罚息等后，被告及第三人应协助原告办理涉案房屋预抵押登记解除手续。综上所述，原告诉请，理由正当，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台世达置业有限公司与被告张小林于2017年6月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：牟预字第170609120151号）及补充协议，被告张小林于本判决生效之日起十日内协助原告烟台世达置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记解除手续及涉案房屋预告登记解除手续。二、解除原告烟台世达置业有限公司、被告张小林与第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、原告烟台世达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还剩余的贷款本息。四、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行及被告张小林于原告烟台世达置业有限公司履行完上述第三项义务后十日内协助原告烟台世达置业有限公司办理涉案房屋的预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元，减半收取2550元，由被告张小林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇二〇年十一月二十七日书记员  陈俊男