广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初7847号原告：广州标点医药资讯有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路753号西塔五层502室，统一社会信用代码9144010172876293XN。法定代表人：吴剑才，系执行董事。委托诉讼代理人：郭贤勇、况达，分别系国信信扬律师事务所律师、实习人员。被告：熊广，女，1992年12月25日出生，汉族，住湖南省衡山县。被告：广州方圆网络咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西76号1704自编B、1705、1706、1707、1708自编A（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59PK0EXF。法定代表人：熊广。被告：雷鹏举，男，1987年6月30日出生，汉族，住山西省临猗县。原告广州标点医药资讯有限公司（以下简称“标点公司”）诉被告熊广、广州方圆网络咨询有限公司（以下简称“方圆公司”）、雷鹏举房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。标点公司的委托代理人郭贤勇、况达到庭参加了诉讼。熊广、方圆公司、雷鹏举经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告标点公司向本院提出诉讼请求：1.熊广及方圆公司共同支付欠缴的租金531000元（2018年9月至2019年4月）及逾期缴租的违约金（以各月欠缴的租金67500元为本金，起算日期分别为2018年8月27日、2018年9月26日、2018年10月27日、2018年11月26日、2018年12月27日、2019年1月27日、2019年2月24日、2019年3月27日，按照每月2%的标准计至实际清偿之日止）；2.熊广及方圆公司共同向原告支付欠缴的管理费50000元（2018年12月至2019年3月）及逾期支付管理费的违约金（以各月欠缴的管理费12500元为本金，起算日期分别为2018年12月6日、2019年1月6日、2019年2月6日、2019年3月6日，按照每月2%的标准计至实际清偿之日止）；3.熊广及方圆公司共同支付欠缴的电费（2018年12月至2019年2月）、维修费（2018年12月至2019年4月27日）共计2649.7元及逾期支付电费、维修费的违约金（以各月欠缴的电费、维修费为本金，2018年12月金额118.6元，自2019年1月5日起算，2019年1月金额45.8元，自2019年2月5日起算，2019年2月、1月金额分别为35.2元、2450.1元，均自2019年4月12日起算；按照每月2%的标准计至实际清偿之日止）；4.雷鹏举对第一项、第二项及第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.由三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年6月1日先后签订《广州市房屋租赁合同》和《关于租赁盈隆广场17楼01-03单元、04单元部分补充合同》，约定由标点公司将其所有的广州市富力盈隆广场1704B、1705-1707、1708A房屋租赁给熊广。后熊广以租赁房屋地址办理了方圆公司的工商登记，并以方圆公司名义办理了租赁合同备案。合同签订后，标点公司依约履行合同义务，然而熊广及方圆公司却在没有告知标点公司的情况下单方擅自撤场，并自2018年9月起未支付任何租金，从2018年12月开始未缴纳任何管理费，经标点公司与其多次沟通仍拒不缴纳，之后无法联系。标点公司为避免因被告违约所产生的损失一直积极寻找新租户，但直到2019年4月27日才将案涉房屋另行出租进行收租。标点公司认为，熊广在没有任何理由的情况下单方擅自撤场，并拒绝缴纳租金、管理费、电费及维修费的行为已经构成严重违约，根据相关合同约定，熊广及方圆公司作为共同承租人，应依约向标点公司支付欠缴的租金、管理费、电费及维修费，并应承担相应的违约责任。鉴于补充合同约定的逾期付款违约金标准过高，标点公司基于公平合理原则主动调低要求按照2％/月的标准计算逾期付款违约金。此外，雷鹏举是熊广的配偶，且是方圆公司的股东，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，雷鹏举应就熊广本案债务承担连带清偿责任。被告熊广、方圆公司、雷鹏举未到庭应诉答辩，亦未提交证据。经审理查明：标点公司持有广州市天河区黄埔大道西76号1704房、1705房、1706房、1707房、1708房的房地产权证。2017年6月1日，标点公司（出租人/甲方）与熊广（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区黄埔大道西76号1704B、1705-1707、1708A的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑（或使用）面积500平方米，租赁年限自2017年6月1日至2020年5月31日止等。同日，标点公司（甲方/出租方）与熊广（乙方/承租方）还签订《关于租赁盈隆广场17楼01-03单元、04单元部分补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在广州市天河区黄埔大道西76号富力盈隆广场17楼04单元部分、04-07单元、08单元部分，房屋出租建筑面积为500平方米，房屋用途为办公写字楼；甲乙双方约定，出租房屋租赁期自2017年6月1日起至2020年5月31日止；2017年6月1日起至2019年5月31日，房屋月租金为67500元，2019年6月1日起，每个租赁年月租金比上一年递增7%；乙方承担该房屋承租期间的物业管理费，每月管理费合计为12500元；租赁单元内的水、电费由乙方承担；乙方应在每个支付周期的前5天内向甲方支付租金，并于每月5日前向富力盈通管理处支付当月管理费及应由乙方承担的各项费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的1%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金135000元、一个月租金以及管理费保证金25000元，该款于2017年6月1日前付清；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵减合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，如双方达成一致意见，则不构成违约，否则违约的一方按违约责任条款承担违约责任……（四）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵甲方损失的，乙方还应负责赔偿；本补充条款作为最终合同条款，其它合同若有冲突，以此合同为准等。标点公司确认被告已支付租赁保证金135000元、管理费保证金25000元，但认为其根据《补充合同》的约定可以没收该两项保证金，另确认被告支付涉案房屋的租金至2018年8月31日，管理费、电费、维修费均支付至2018年11月30日。2019年7月10日，标点公司（出租人）、方圆公司（承租人）就涉案房屋租赁事宜办理房屋租赁登记备案证明，载明租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，其中2017年6月1日至2019年5月31日期间月租金额为67500元，2019年6月1日至2020年5月31日期间月租金额为72225元。标点公司表示被告于2018年11月22日向其表示要出售电脑，要求其开具放行条，标点公司开具放行条后于2018年11月23日前往涉案房屋查看，发现房屋唯一的进出口大门虚掩，房屋内属于被告的物品已经搬空，故其于当日对涉案房屋大门进行上锁处理，并于大门上张贴《广州标点医药资讯有限公司催款通知书》，催促方圆公司支付欠付租金。标点公司表示其此后还发函催缴费用，向本院提交显示由标点公司于2019年11月28日向熊广、方圆公司、雷鹏举作出的《关于要求付清租金及承担相应违约责任的通知》及相应的全球邮政特快专递详情单（显示收件人为熊广，收件地址为湖南省衡山县望峰乡望峰村二组12号）和妥投证明（显示邮件于2019年12月1日由他人签收）。本案审理过程中，标点公司为证明其相关主张向本院提交如下证据：1.显示由广州天力物业发展有限公司开具的广东增值税普通发票[显示纳税人名称均为标点公司，内容分别为盈隆1704-07单元2018年12月电费价税合计118.5元、2019年1月电费价税合计45.8元、电费价税合计35.2元（标点公司称该电费系涉案房屋2019年2月电费）、管理费和服务费价税合计2450.1元、2018年12月及2019年2月管理费价税合计12505.4元、2019年3月管理费价税合计12500元]；2.方圆公司企业信用信息报告（显示公司成立日期为2017年6月23日，股东为雷鹏举及案外人）；3.显示由广州市瑞星投资有限公司与雷鹏举签订的《公司转让协议》（复印件，末尾手写有“新公司名称为广州方圆网络咨询有限公司，法人为熊广，与雷鹏举为夫妻关系，特此证明”字样及雷鹏举、熊广签名）。原告还就相关问题发表如下意见：1.涉案合同的相对方应为熊广及方圆公司，熊广是租赁合同的签署方，合同签署后方圆公司以涉案房屋为住所地办理工商登记，熊广为方圆公司的法定代表人，此后以方圆公司名义办理了租赁备案登记，租赁合同履行期间均由方圆公司的账户向标点公司支付租金等费用，标点公司选择熊广作为本案租赁合同的承责主体；2.被告租赁涉案房屋期间支付管理费的方式是由被告直接缴纳给管理处，但自被告自行退场后由标点公司垫付；3.标点公司于2019年3月29日与新的承租人签订租赁合同，新承租人于3月27日进场，合同约定2019年3月27日至2019年4月26日为免租期，故新的租户计租之前，涉案房屋的租金及空置损失应由被告承担，管理费则根据新租户缴纳管理费的情况计算至2019年3月，电费计算至2019年2月，维修费计算至2019年4月，被告在2018年11月23日单方退场、解约的行为并未取得标点公司的同意，所以双方的租赁合同关系并未终止，该关系的终止时间应为标点公司另行出租且承租人实际进场时间2019年3月27日；4.雷鹏举是熊广的配偶，该债务为夫妻共同经营所产生的债务，且雷鹏举是方圆公司的股东，故雷鹏举应承担相关责任。本院认为：关于涉案租赁合同的相对方问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，标点公司主张熊广承担涉案租赁合同相关权利义务并无不当，标点公司与熊广签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。基于上述租赁相对方的认定，标点公司请求方圆公司承责缺乏依据，本院不予支持。根据《补充协议》的约定，熊广应在每个支付周期的前5天内向标点公司支付租金，标点公司现以熊广欠付2018年9月1日起的租金等费用为由提起本案诉讼，熊广作为款项的支付方应对其支付上述款项的情况承担举证责任，其经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相关抗辩及举证的权利，标点公司要求其支付涉案房屋自2018年9月1日起的租金并无不当。至于租金计付的截止时间，本案审理过程中，标点公司表示其于2018年11月23日前往涉案房屋进行查看时发现熊广已搬离涉案房屋，故其于同日对涉案房屋进行上锁处理，应视为其已于该日收回涉案房屋，故熊广应向标点公司支付涉案房屋2018年9月1日至2018年11月23日期间的租金186750元（67500元/月×2个月+67500元/月÷30天×23天），对于标点公司超出上述部分的诉请本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金的问题，根据《补充合同》的相关约定，熊广迟至标点公司提起本案诉讼之时仍未支付上述期间租金显属违约，故应向标点公司支付迟延支付上述期间租金的违约金。至于迟延支付租金的违约金问题，在标点公司未举证证明其实际损失的情况下，其要求按照每日2%的标准计算违约金有过高之嫌，本院酌情调整至2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且违约金总额以不超过本金为限，即熊广应向标点公司支付迟延支付租金的违约金[其中2018年9月1日至2018年10月31日期间各月的违约金均以67500元为本金，分别自2018年8月27日及2018年9月26日起算，2018年11月1日至2018年11月23日期间的违约金以51750元为本金，自2018年10月27日起算；2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；均计付至实际支付之日止；违约金总额以不超过本金为限]，对于标点公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于涉案房屋2018年12月至2019年3月期间的管理费、2018年12月至2019年2月期间的电费、2018年12月至2019年4月27日期间的维修费及迟延支付上述费用的违约金，如上所述，标点公司已于2018年11月23日自行收回涉案房屋，故此后其要求熊广承担涉案房屋此后产生的各项费用及相应违约金理据不足，本院对其上述诉请不予支持。另，标点公司以雷鹏举系熊广配偶、方圆公司股东为由，主张雷鹏举就熊广上述债务承担连带责任的问题，其于本案中仅提交显示由广州市瑞星投资有限公司与雷鹏举签订的《公司转让协议》复印件予以证明，其该项主张理据不足，本院不予采信，对标点公司据此诉请要求雷鹏举承担连带责任不予支持。被告熊广、方圆公司、雷鹏举经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告熊广于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州标点医药资讯有限公司支付2018年9月1日至2018年11月23日期间的租金186750元及迟延支付租金的违约金[其中2018年9月1日至2018年10月31日期间各月的违约金均以67500元为本金，分别自2018年8月27日及2018年9月26日起算，2018年11月1日至2018年11月23日期间的违约金以51750元为本金，自2018年10月27日起算；2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；均计付至实际支付之日止；违约金总额以不超过本金为限]；二、驳回原告广州标点医药资讯有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11264元，由原告广州标点医药资讯有限公司负担7446元，由被告熊广负担3818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  叶少冰人民陪审员  欧阳燕二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  谢丽军