中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初10880号原告：上海泰琳实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：周建光，执行董事。委托诉讼代理人：杨晓，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈琦，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海易初莲花连锁超市有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李瑞寒，总经理。委托诉讼代理人：马志成，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宇明，北京金诚同达律师事务所律师。原告上海泰琳实业有限公司(以下简称泰琳公司)与被告上海易初莲花连锁超市有限公司(以下简称易初莲花公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用普通程序进行审理，于2019年6月10日组织原、被告双方进行了证据交换。根据原告上海泰琳实业有限公司的申请，本院委托立信会计师事务所进行审计。期间就审计所需资料本院多次组织双方当事人进行了证据交换。2020年4月29日本院收到审计报告初稿，并组织双方当事人进行了质证，审计机构根据双方意见进行了补充审计，并于2020年11月10日向本院出具了最终审计报告。本院于2020年11月26日对本案公开开庭进行了审理。原告上海泰琳实业有限公司的委托诉讼代理人杨晓、沈琦，被告上海易初莲花连锁超市有限公司的委托诉讼代理人马志成、冯宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰琳实业有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告返还预付的赔偿款超额部分，固定资产损失赔偿多付部分暂计15,928,785.84元，员工补偿及其他部分具体金额以司法审计结果为准。审计报告出具后原告明确其诉讼请求金额构成为：多支付的房屋资产损失15,107,843.91元、设施设备损失18,004,81.23元、转租租金损失86,599.17元、违约赔偿428,661元、员工补偿3,303,290.08元，总计为20,726,875.39元。后原告向本院明确针对其增加的诉请部分不再补缴相应诉讼费，放弃该部分请求。事实和理由：2002年4月26日，原、被告签署《易初莲花购物中心天山店房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于天山西路XXX号房屋，用于开设易初莲花购物中心天山店，租赁期限为20年，自房屋实际交付被告之日起算。后双方签署《确认函》，确认房屋于2002年8月23日完成交付。2014年1月28日，因需对房屋进行改建，原、被告双方签署《虹桥临空24号地块改造工程之易初莲花购物中心天山店房屋改建协议》(以下简称《改建协议》)，约定被告将标的房屋归还原告，双方对赔偿问题进行了约定。《改建协议》第二条第1.1款约定，原告向被告预付赔偿款5,300万元，专项用于被告停业前的损失赔偿，包括对被告及被告租户的损失赔偿及员工安置、搬迁等费用。第2.4款对损失赔偿的组成进行了细化，具体包括被告设备设施损失、采购商品损失、转租租金损失、被告租户赔偿、被告员工赔偿等七项。第2.2-2.5款约定，双方应委托审计机构对实际损失额进行审计，最终应依据审计结论就预付赔偿款进行结算，多退少补。2014年2月10日，原告向被告支付5,300万元预付赔偿款。但至今，被告一直未配合原告委托审计机构，致使《改建协议》约定的审计及结算工作一直未开展，上述赔偿款在未结算的情况下一直由被告占有。2018年1月，原告经内部审计发现，被告提交的计入预付赔偿款范围的固定资产清单中，存在房屋、低压配电箱、配电站、外线供电系统、排水系统、管道空调等资产，上述资产折旧后价值15,928,785.84元。原告于2002年4月购某系争房屋并办理产证，该房屋及配套附属设施的所有权人均为原告，被告无权将其列入预付赔偿款的范围。且根据《改建协议》约定，原告向被告支付员工工资补偿，被告应以工资形式逐月向员工支付，并按年向原告递交支付的合法凭证，但被告并未按约向原告递交任何支付该等赔偿的合法凭证，对未支付的款项应退还原告。此外，若预付赔偿款结算后还存在其他超额部分，亦应返还原告。2018年9月6日，被告向原告发出《解约通知》，要求解除《改建协议》，仍未提及审计及退还预付赔偿款超额部分的事宜。原告遂诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告上海易初莲花连锁超市有限公司辩称，不同意原告诉请，理由如下：1.原告主张的权利已经超过诉讼时效。本案所涉争议事项发生在2014年2月，《改建协议》约定要在协议签订之日起十五日内委托审计机构及确定审计所需的相关结算文件，原告作为审计的主导方怠于行使权利，没有选定审计机构，现原告主张权利已超诉讼时效。且原告在诉讼时效内未提出审计，亦未要求被告退还损失，是因为原、被告双方对此并无任何争议，系因原告改建工程迟迟未完工，延期交房，被告在他案中提起诉讼要求原告赔偿损失，原告才提起本案诉讼。2.原告对赔偿事实存在重大误解，本案系争1,500万元是在房屋项下因装饰装修、临建、自建房屋产生的损失，并不包含在原告购某的房屋及附属设施范围内，两者不能混淆。3.双方在合同中对损失的具体金额已经确定，应该按照合同约定的金额来履行，不同意司法审计。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《房屋租赁合同》、《虹桥临空24号地块改造工程之易初莲花购物中心天山店房屋改建协议》、付款凭证、天山店损失评估、原告内部审计意见、《房地产转让合同》、房地产权证、确认函、请款函、工程款发票、电梯及步道请款单、建设工程竣工验收备案表、关于支付望春花店增加工程量进度款的报告、原告公司章程修正案及股东会决议、建筑工程测量复核单、建筑工程规划许可证、竣工合格证明、竣工图等证据，被告对除天山店损失评估、原告内部审计意见、请款单、建设工程测量复核单、竣工合格证明、竣工图以外证据的真实性均无异议，但对证明目的不予认可。被告提交了《房屋租赁合同》附件三、被告对标的房屋装修投入的部分付款凭证、被告企业信用信息截图、《上海市长宁区新泾镇216坊地块动拆迁、三通一平配套合同书》、租赁合同及附件、《关于望春花店设计合同的说明》、预付款发票及凭证、支付工程款发票、购某人行步道与货梯请款单、付款凭证及发票、专家意见书、(2019)沪徐证经字第11934号公证书、(2019)沪徐证经字第11935号公证书、(2020)沪徐证经字第7438号公证书、(2020)沪徐证经字第8600号公证书等证据，原告对除《上海市长宁区新泾镇216坊地块动拆迁、三通一平配套合同书》、租赁合同及附件、《关于望春花店设计合同的说明》以外证据的真实性均无异议，但对关联性和证明目的不予认可。经审查，对各方当事人提交的在案证据，对当事人就其真实性无异议的证据，本院经审查后认为该部分证据与本案待证事实具有关联性，能够证明本案待证事实，本院予以采纳并在卷佐证。对原告提交的内部审计意见，系原告自行制作完成，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月26日，案外人上海易初配销有限公司(甲方，以下简称易初配销公司)与本案原告上海泰琳实业有限公司(乙方)签订《易初莲花购物中心天山店房地产转让合同》，约定易初配销公司向原告转让上海市天山西路XXX号易初莲花购物中心天山店之建筑物及其土地(以下简称系争房屋)。合同约定该房屋的建筑主体总平面图、楼层平面设计图见本合同附件二，房屋建筑结构及主要附属设施情况见本合同附件三。该房屋于2001年2月开工建造，现已结构封顶，正在进行设备安装和内外装修施工中。房屋转让价格条款中约定，由于合同签订之时，该房屋的建筑工程竣工决算尚未作出，故甲、乙双方同意以甲方提供的有关房屋建造成本的资料作为确定甲方向乙方转让该房屋的定价依据。甲方向乙方提供了反映该房屋建造成本的相关资料，包括但不限于上海宏达会计师事务所有限公司出具的“易初莲花购物中心望春花店房地产估价报告”、土地使用权出让合同、项目勘察设计合同、建筑工程施工承包合同及其分包合同、重要材料采购合同、工程预算方案、土地出让金及其他费用支付凭证等。甲、乙双方同意：甲方向乙方转让本合同第一条所述之该房屋的价格为壹亿叁仟贰佰万元。上述规定的房屋转让价格是指本合同第一条所述之房屋及其土地使用权的总价格，包括但不限于本合同附件二、三中所含项目的转让价格。甲、乙双方同意：本条第3款规定的房屋转让价格是固定价格，不受工程竣工决算的影响。乙方对甲方超出该价格的任何转让价格请求不承担支付义务。甲、乙双方确认：列于本合同附件三的设备、设施属于乙方所有。第四条房屋转让条款约定，房屋转让时，双方应在合同签署之日起三个工作日内，核对附件三所列附属设备，并签署确认。在甲方向乙方交付该房屋之前一个工作日，双方应会同上海易初莲花连锁超市有限公司再根据附件三核对确认一次。房屋质量条款约定，甲方承诺并保证，乙方有权参与该房屋的竣工验收工作。甲方将在乙方的参与下，办理该房屋的竣工验收使其质量符合国家有关规定。建设施工与竣工结算条款约定，合同签订后，该房屋的建造、装修施工及其管理仍由易初配销公司与施工单位等有关方面按照建筑工程承包合同(包括装修施工)的规定具体负责，甲方仍应承担建筑工程承包合同及有关工程合同文件项下的相关义务，并根据工程竣工决算结果向施工单位和材料供应单位结算余款。如因甲方未按照建筑工程承包合同及有关工程合同等规定履行付款等义务，致使该房屋被查封、拍卖或被采取其他强制措施的，甲方应赔偿乙方因此所遭受之全部损失。资料的交付条款约定，甲方与乙方签订本合同时，应向乙方交付该房屋的相关资料，包括但不限于建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用权出让合同、项目勘察设计合同、建筑工程施工承包合同及其分包合同、重要材料采购合同、土地出让金及其他费用的支付凭证等。甲方向乙方交付该房屋前，应向乙方交付该房屋的工程决算方案、工程竣工验收合格证明。以上资料为经与原件核对无异的复印件，上述资料的原件在房地产权证办完时一并移交。合同附件三房屋建筑结构及附属设施情况载明：1.主体结构：框架结构，钢结构屋面。2.附属设施：A、室外停车场(面积约2,867平方米)；B、绿化面积(面积约5,960平方米)；C、室外卸货坡道；D、自动人行步道2台：西子奥的斯XOP-I；E、曳引式货梯2台：西子奥的斯FO30000/0.5-JXW和FO5000/0.25-JXW；F、变配电房设备：以低压配电柜为界，低压配电柜出线之前的设备。2002年4月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《易初莲花购物中心天山店房屋租赁合同》，合同载明，易初配销公司投资建造易初莲花购物中心天山店，目前该项建设工程已经基本完成，预定于2002年5月底前交付使用。2002年4月26日，原告与易初配销公司签订了房屋转让合同，据此，易初配销公司将该房屋转让给原告，相关的转让手续正在办理之中，现被告拟长期租赁使用该房屋作为营业用房，且原告同意被告承租该房屋。租赁期限为20年。该房屋属于原告所拥有的附属设施状况等有关事宜见本合同附件三，该附件作为原告向被告交付该房屋和本合同终止时被告向原告返还该房屋的验收依据。合同第6-4条约定，租赁期间，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先书面通知原告(涉及房屋结构的须经原告同意)，如按规定须经有关部门批准的则亦应取得该等批准，其后方可进行该等装修或增设，其财产权利归属被告。被告增设的附属设施和设备的维修责任亦应由被告承担等。该合同附件三：房屋附属设施状况记载为：A、室外停车场(面积约2,867平方米)；B、绿化面积(面积约5,960平方米)；C、室外卸货坡道；D、自动人行步道2台：西子奥的斯XOP-I；E、曳引式货梯2台：西子奥的斯FO30000/0.5-JXW和FO5000/0.25-JXW；F、变配电房设备：以低压配电柜为界，低压配电柜出线之前的设备。2002年8月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《确认函》，确认原告于2002年8月23日向被告交付系争房屋，供被告作商业零售业和服务业经营的用途，租赁期限为20年，自2002年8月23日原告向被告交付该房屋交付使用之日起算。2002年10月17日，原告取得系争房屋房地产权证。2011年12月13日，在上海市长宁区投资促进办公室的见证下，原、被告双方就系争房屋的改建签订了《框架协议》。2012年，被告向原告提交了改建所产生的固定资产损失清单，清单第一行即为原告在本案中提出异议的主要部分即房屋损失，载明购置价值为28,407,761.59元，累计折旧13,299,917.68元，账面价值为15,107,843.91元，资本化日期为2002年5月31日。……损失总额合计为24,892,636.43元。原告在本案庭审中确认曾收到该份清单，并作为其证据向法庭提交。2014年1月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《虹桥临空24号地块改造工程之易初莲花购物中心天山店房屋改建协议》，上海市长宁区投资促进办公室作为见证方在协议上盖章见证。该协议载明，原告将房屋交付给被告租赁至今，尚未履行完毕。其中被告将前述所承租房屋一层中的9,000平方米转租给上海正大生活百货有限公司，由其经营正大生活馆。为加快上海国际贸易中心建设，原告拟对原租赁房屋予以拆除，重新规划改建为中国黄金珠宝上海商贸中心(简称改建项目)。原告同意改建后归还被告与《2002年租赁合同》约定租赁面积相当的本改建项目中的部分房屋，由被告继续承租用于经营购物中心。2011年12月13日，在上海市长宁区投资促进办公室的见证下，双方签订了《框架协议》，此后由于改建建设方案进行了调整，此框架协议未能执行，且不再执行。2013年3月，原告经过多次协调修改，初步完成本项目的建筑方案设计工作。……双方同意，在以《框架协议》原定的搬迁及搬迁损失之补偿为原则的前提下，双方签订本协议，对被告搬迁、停业致相应的损失补偿、房屋租赁合同等内容进行变更及明确约定，使改建项目建设能够顺利推进。双方经过友好协商，并由上海市长宁区投资促进办公室见证，订立本协议。其中，第二条关于停业前的损失赔偿第1.1款预付赔偿款约定，本协议签订之日起十个工作日内，原告向被告预付赔偿款5,300万元，该预付赔偿款专项用于停业前的损失赔偿，包括对被告及被告租户(含上海正大生活百货有限公司及其租户)的损失赔偿及员工安置、搬迁等费用(详见第2.4款)。第1.3款约定，撤场过程中，如原告所预付的5,300万元赔偿款尚不足以弥补被告损失的情况，原告应及时承担不足部分，并将不足部分汇入被告账户。关于审计及损失结算第2.1款约定，易初莲花购物中心天山店于2014年2月15日停业，由此将会导致被告2014年2月15日至2014年2月28日期间包括上海正大百货有限公司对其租户的转租租金的损失。因此，原告同意该项损失作为赔偿之一，具体根据2014年2月15日至2014年2月28日期间实际减少的转租租金金额，按实结算，由原告直接支付给被告。第2.2款约定，本协议签订之日起十五日内，原告与被告共同选定并委托有A级资质的审计机构及确定审计所需的相关结算文件。审计机构应在被告搬迁前开始正式审计工作，对被告停业前的损失进行审计。选定审计机构的方法：原告与被告各推荐两家，如果双方推荐的审计机构相同，即选定由该审计机构进行审计；如果双方推荐的审计机构不同，则通过抽签方式在双方推荐的审计机构中选定一家进行审计。第2.3款约定，为公平起见，原告自行或要求审计机构，在被告搬迁前对被告的相关设备设施完成清点，清单由甲、乙双方签字认可作为审计依据(不要求清点的或未在2014年2月15日前完成清点的，则原告认可以被告单方面提供的清单作为依据进行审计)，并在被告将原租赁房屋交还给原告，并向原告提交本条第2.4款所述的材料之日起三个月内，完成全部审计工作并出具审计报告，审计费用由原告承担。第2.4款约定，双方一致同意以下事项作为原告赔付被告的审计依据：a.按本条第2.3款的约定所完成的被告的设备设施清单[包括不可移动部分(被告无需对不可移动部分进行拆除搬迁)和因撤场搬迁而受损、失去功效或功能破坏的可移动部分，以截至2014年1月31日的折旧后价值为计算依据]以及上述设备设施的搬迁费用清单；b.被告撤场造成的由易初莲花购物中心天山店自行采购的商品的损失(包括商品的清仓处理降价损失、商品搬迁费用及损耗费用等，商品损失清单详见附件十二，双方约定该项损失原告承担人民币250万元)；c.本条第2.1款约定期间的被告转租租金的损失；d.被告依据其与租户所签订租赁合同而产生的违约赔偿金(含租户的装修损失及其员工补偿金等所有赔偿),其中被告对上海正大生活百货有限公司的违约赔偿金额为1,200万元(该款项已包含在本协议第二条第1.1款规定的预付赔偿款中，且鉴于《2002年租赁合同》是由被告与原告签订，故原告应将该1,200万元赔偿金亦汇入本条第1.4款所载的被告收款账户)，原告同意以被告与上海正大生活百货有限公司所签订的解约协议及支付凭证作为审计依据。如对某些租户的补偿金额超出合同约定，经原告认可的亦作为审计依据；e.如需按本条第3款约定成立撤场工作小组的，则该小组所确定的赔偿金额亦作为审计依据；f.因本改建项目涉及的人事安置实际情况与框架协议的预计发生了质的变化，大部分员工要求保留工作岗位延续合同，为保证按时撤场，经甲、乙双方协商一致，原告向被告支付下述款项作为对被告在施工期内(按3.5年计)支付员工(含劳动合同、劳务协议及劳务派遣协议的各类用工)工资的补偿，具体标准为：“2N+1”[即每人(2*N+1)乘以“停业前12个月该员工月平均应发工资总额以及用人单位为员工缴纳的社保金及公积金”(备注：其中N为该员工在被告的工作年限，未满1年的按1年计算；社保金含养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险及工伤保险，以2013年12月当月缴费金额为准)]。超出上述款项的部分由被告自行承担。有关上述“2N+1”款项的支付方式,为支付安全起见，原告同意由被告以工资形式逐月向员工支付，并由被告按年向原告递交支付的合法凭证。相关材料及补偿标准计算以被告提供资料为准；g.其他被告提供且原告认可的部分；i.上述各项，原告需被告提供正式发票的，如因此产生的税费由原告承担(但涉及利润部分的除外)。第2.5款约定，审计机构出具审计报告之日起三十日内，原告与被告应根据审计报告结论就被告停业前的损失赔偿款进行结算。结算方法：如果审计报告确定的损失金额低于原告预付款项，则被告应将原告多付的预付款项(即预付款项金额减审计报告金额的差额)在结算完毕之日起十个工作日内无息返还给原告；如果审计报告确定的损失金额高于原告预付款项，则原告应将少付的赔偿款项(即审计报告金额减预付款项金额的差额)在结算完毕之日起十个工作日内支付给被告。逾期的按差额部分的日万分之四向对方支付滞纳金。第3.1款有关撤场工作小组的约定载明，工作小组由原告主导并负责，被告尽力协助，具体撤场时间、进度由原告控制并负责。……被告收到本协议第二条第1.1款约定的全部预付赔偿款，并由双方按协议第二条第2.2款的约定选定审计机构、按本协议第二条第2.3款的约定完成设备设施清点工作后，工作小组正式开展原租赁房屋的撤场工作。第三条有关搬迁的约定载明，被告将原租赁房屋及场地全部交还给原告前，原告应履行完成以下义务：……1.3完成本协议第二条第2.3款约定的设备设施清点工作(不要求清点的或未在2014年2月15日前完成清点的，则原告认可以被告单方面提供的清单作为依据进行审计)。原告在本案中提交了被告于2012年制作的天山店损失评估、固定资产损失清单。天山店损失评估载明，截止至2012年8月31日的固定资产损失26,307,003元、专柜供应商赔偿款6,253,075元、租户赔偿款10,336,880元，截止至2012年9月30日的员工遣散费10,945,764元，损失合计为53,842,722元。固定资产损失清单载明，第一行为原告本案中提出异议的房屋损失，载明购置价值为28,407,761.59元，累计折旧13,299,917.68元，账面价值为15,107,843.91元。……固定资产损失合计为26,920,628元。被告在本案中提交了清点日期记载为2014年2月7日的固定资产损失清单，该清单第一行亦为原告在本案中提出异议的损失部分，即房屋(装修及改造)损失，载明购置价值为28,705,197元，累计折旧15,227,300元，账面价值为13,477,898元。……固定资产损失合计为26,920,628元。其余原告在其内部审计中提出异议的低压配电箱等5项内容记载的账面价值金额与2012年清单一致。原告否认收到过被告提交的上述2014年固定资产损失清单。经比对，该清单与原告确认的2012年损失清单在具体项目构成内容上有所增减，大的增加项主要包括消防系统、冷库系统等，有部分项目有所减少。在本案审理中，被告确认以原告认可的2012年损失清单作为双方审计、结算的依据。2014年2月10日，原告向被告支付5,300万元(其中包括员工遣散补偿款10,945,763.80元)，并在记账回执摘要部分载明“预付赔偿款”。2018年9月13日，易初莲花公司起诉泰琳公司，要求其赔偿未能按约完成改建交付租赁房屋的违约金194,167,206.18元，案号为(2018)沪01民初1308号。该案生效判决查明，2014年3月5日易初莲花公司将租赁房屋交还泰琳公司。2014年4月24日，泰琳公司取得建设工程规划许可证。2015年3月18日取得地上部分建设工程规划许可证。2018年4月2日，易初莲花公司委托律师向泰琳公司发出《律师函》，载明……根据易初莲花公司现场勘查，该地块建设工程基本停滞，施工期已超过改建协议约定的4年，泰琳公司已构成严重违约。……易初莲花公司保留向泰琳公司追究相应法律责任的权利。2018年7月2日，易初莲花公司向泰琳公司发函，载明，经公司高层研究决定，无法接受泰琳公司目前给出的终止协议补偿金数额，希望泰琳公司能够按照改建协议第六条约定的赔偿金数额履约。2018年9月6日，易初莲花公司向泰琳公司发出《解约通知》。该案最终判决认定：确认易初莲花与泰琳公司于2002年4月26日签订的《易初莲花购物中心天山店房屋租赁合同》及2014年1月28日签订的《虹桥临空24号地块改造工程之易初莲花购物中心天山店房屋改建协议》于2018年9月8日解除；泰琳公司支付易初莲花违约金130,000,000元。另查明，目前原告泰琳公司的实际控制人为上海安赟投资有限公司，其于2017年9月15日通过股权受让成为公司股东，于2017年11月1日成为公司100%控股股东。落款日期显示为2018年1月10日的原告公司自行盖章出具的原告公司内部审计意见认为，在涉及《改建协议》赔偿事项中，被告将部分属于原告的资产纳入到固定资产赔偿范围内，具体项目包括：房屋、低压配电箱、配电站、外线供电系统、排水系统和管道空调，上述资产折旧后净值为15,928,785.84元，该部分款项被告应返还原告。另员工遣散费的支付凭证被告亦未提供，无法审计该部分金额是否实际发生。被告对原告内部审计意见不认可，双方就此协商未果，原告遂提起本案诉讼。在本案审理中，根据原告申请，本院委托立信会计师事务所对本案双方争议的损失进行了审计。审计报告结论显示：1.对于设备设施损失，仅能依据被告提供的折旧政策、“购置价值”对易初莲花天山店《设备设施损失清单》(附件3)的“账面价值”金额进行重新计算。经重新计算，该清单的“账面价值”金额为25,224,737.10元。由于原、被告均未提供证据以证明所涉资产权属，亦未提供证据以证明这些资产的“购置价值”的准确性，无法判断设施设备损失的实际发生金额。2.对于商品损失确认为2,500,000元。3.无法认可被告提出的转租租金损失86,599.17元。4.对于租赁合同的违约赔偿金，可以确认支付给上海正大生活百货有限公司的违约金损失12,000,000元。但是无法认可其他被告提出的租赁合同的违约赔偿金428,661元。5.对于被告提出的支付给员工工资的补偿金额，在满足以下三个假设条件情况下，根据原告对员工补偿条款的理解计算得出的员工补偿金额为7,642,474.72元；根据被告对员工补偿条款的理解计算得出的金额为12,824,715.56元。综上，根据原告对员工补偿条款的理解，审计报告结论计算的总金额为47,367,211.82元。根据被告对员工补偿条款的理解，审计报告结论计算的总金额为52,549,452.66元。对于该审计报告，原、被告双方对其真实性、合法性均无异议，但对审计结论不予完全认可。原、被告双方均无证据推翻上述审计结论。因双方调解方案差距过大，致本案调解不成。本案争议的主要焦点为被告因系争房屋改建造成的损失金额应如何认定。对此，原告认为，被告应提供所有损失清单载明的设施设备等原始凭证及员工工资的实际支付凭证等，经审计后予以认定。被告则认为，双方约定了清点和审计的期限，且约定了原告未在期限内清点和审计的，应当以被告提交的损失清单为准。且原告在2014年2月支付5,300万赔偿款之后至本案诉讼之前从未就此向被告提出过异议。现由于时间间隔较久，被告超市门店较多，相关的原始凭证已经无法找寻提供。对此本院认为，本案系争预付赔偿款为改建协议约定内容之一，而生效判决认定改建协议于2018年9月8日解除，原告在改建协议明确解除之后，请求对预付赔偿款进行结算，并无不当。对于赔偿损失金额的认定，根据双方2014年签订的系争改建协议,其中第二条停业前的损失赔偿第2.2款约定，本协议签订之日起十五日内，原告与被告共同选定并委托有A级资质的审计机构及确定审计所需的相关结算文件。审计机构应在被告搬迁前开始正式审计工作，对被告停业前的损失进行审计。第2.3款约定，为公平起见，原告自行或要求审计机构在被告搬迁前对被告的相关设备设施完成清点，清单由甲、乙双方签字认可作为审计依据(不要求清点的或未在2014年2月15日前完成清点的，则原告认可以被告单方面提供的清单作为依据进行审计)。第2.5款约定，审计机构出具审计报告之日起三十日内，原告与被告应根据审计报告结论就被告停业前的损失赔偿款进行结算。第3.1款有关撤场工作小组的约定载明，工作小组由原告主导并负责，被告尽力协助，具体撤场时间、进度由原告控制并负责。……被告收到全部预付赔偿款，并由双方按协议的约定选定审计机构、完成设备设施清点工作后，工作小组正式开展原租赁房屋的撤场工作。第三条有关搬迁的约定载明，被告将原租赁房屋及场地全部交还给原告前，原告应完成本协议约定的设备设施清点工作(不要求清点的或未在2014年2月15日前完成清点的，则原告认可以被告单方面提供的清点作为依据进行审计)。以上条款对以下内容进行了明确约定：1.协议签订后十五日内双方共同委托审计机构；2.审计应在被告搬迁前开始；3.原告可自行或要求审计机构在被告搬迁前对被告的相关设备设施完成清点，清单由甲、乙双方签字认可作为审计依据；4.原告清点工作应在被告将原租赁房屋及场地全部交还给原告前/被告搬迁前完成；5.不要求清点的或未在2014年2月15日前完成清点的，则原告认可以被告单方面提供的清单作为依据进行审计。由此可见，系争协议中多个条款均明确了原告可自行清点，清点应在被告搬迁前完成，若原告未要求清点的则认可被告提供的清单作为审计依据。审计机构的审计亦应在被告搬迁之前开始。由于清点和审计涉及双方对于损失赔偿款的确定和结算问题，属对双方权利有重大影响的事项，且由于搬迁后租赁房屋实际状况及房屋内当时的设施设备、装修添附等将难以确定，因此必须于搬迁之前启动。若双方对5,300万元的预付赔偿款存有异议，均应在搬迁前积极启动清点和审计程序。但原告并无证据证明其曾在被告搬迁前提出过审计要求，而被告不予配合；况且协议还明确约定了原告可以自行委托审计机构进行清点并审计，但原告亦并无证据证明其在被告搬迁前自行或要求审计机构进行过清点。而用以审计的初步资料，根据原告提供的第四组证据显示，被告早于在双方最初协商改建项目的2012年即将相关损失清单提供给了原告，虽双方于2014年重新签订了改建协议，但原告并无证据证明改建协议较之前签订的框架协议关于损失的赔偿范围和项目发生实质性和较大差异性变更，故原告若对被告提交的损失赔偿清单记载的内容及金额有异议，应在双方于2014年重新签订改建协议时提出，或者在被告搬迁前进行清点和审计，并要求被告补充提交相应材料。但原告亦无证据证明其曾要求被告提供用于审计所需的资料，而被告不予配合，也无证据证明其在2014年2月支付赔偿款后至2019年5月其提起诉讼之前长达5年多的时间内，曾就被告提交的损失清单提出过异议，因此应视为原告对被告损失清单载明的内容没有异议。且就原告主要提出异议的固定资产损失中的内容，被告早在2012年双方协商改建项目的初期即已向原告提供固定资产损失清单予以列明，清单第一行即明确列明了原告异议的主要部分即房屋资产损失，金额为15,107,843.91元，对于如此大金额之1,500万余元损失构成，占原告总的赔偿金额的四分之一之多，若原告认为该部分房屋资产应属于包含在其向案外人购某的房屋资产范围内，非属被告投入和损失，原告亦应在2014年双方重新协商签订改建协议时提出，但原告对此从未提出，显然不符合常理。经本院释明后，原告仍坚持要求审计。审计结果显示，对于设施设备损失部分，由于原、被告均未提供证据以证明所涉资产权属，亦未提供证据以证明这些资产的“购置价值”的准确性，无法判断设施设备损失的实际发生金额。仅能依据被告提供的折旧政策、“购置价值”对易初莲花天山店《设备设施损失清单》(附件3)的“账面价值”金额进行重新计算。经重新计算，该清单的“账面价值”金额为25,224,737.10元。对此基于前述理由，因原告未在合同约定的时间、或在其后的合理时间内自行审计或要求审计，导致现场无法查验清点，相关资料难以提供全面，对此所产生的后果，应由原告承担。应按系争合同约定的以被告单方面提供的清单作为依据进行审计。本案审计中，审计机构亦明确，本案审计应根据审计规则独立进行，他案审计结论对其不具有参考意义。原告在本案审计之后，补充提交了建设工程竣工验收备案表、关于支付望春花店增加工程量进度款的报告、建筑工程测量复核单、建筑工程规划许可证、竣工合格证明、竣工图等证据，欲证明其提出异议的资产损失部分对应的资产归其所有。该部分证据材料，包括竣工验收合格证明单，在原告与案外人易初配销签订的系争房屋的买卖合同当中明确约定，均包含在易初配销应当提供给原告的材料之内，即应为原告当时早已取得之材料。该部分材料所载明之事实亦应为原告早已知晓之事实。且原告在办理系争房屋产权证时，不可能不掌握并提供竣工合格证明，对其上载明的建设单位亦应知晓。对于该部分材料原告在本案审理中称因公司股东变更无法提供。且房屋买卖合同明确约定了，由于合同签订之时，该房屋的建筑工程竣工决算尚未作出，故买卖双方同意以甲方提供的有关房屋建造成本的资料作为确定甲方向乙方转让该房屋的定价依据。第九条资料的交付条款约定，甲方与乙方签订本合同时，应向乙方交付该房屋的相关资料，该等资料包括但不限于建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用权出让合同、项目勘察设计合同、建筑工程施工承包合同及其分包合同、重要材料采购合同、土地出让金及其他费用的支付凭证等。甲方向乙方交付该房屋前，应向乙方交付该房屋的工程决算方案、工程竣工验收合格证明。而原告并无证据证明，确定房屋购某价格的房屋建造成本的资料当中包含了其在本案庭审当中提交的被告购某相关设施设备部分的凭证资料。且原告在购某系争房屋之初就明确知晓，系争房屋建造的目的是用于易初莲花超市经营，而作为易初配销关联公司的被告，为了尽快投入使用，在项目即将完全竣工的同时，根据其经营超市的需求投入相应建造、装饰装修亦属合理。对此系争房屋的买卖合同第一条第五款亦明确约定，该房屋于2001年2月开工建造，现已结构封顶，正在进行设备安装和内外装修施工中。第四条第五款约定房屋转让时，双方应在合同签署之日起三个工作日内，核对附件三所列附属设备，并签署确认。在甲方向乙方交付该房屋之前一个工作日，双方应会同上海易初莲花连锁超市有限公司再根据附件三核对确认一次。该条款约定附属设备的确认需会同上海易初莲花连锁超市有限公司即本案被告确认，若附属设备范围界定与被告无涉，被告前期未进场施工投入，则合同无需约定需会同其确认。另根据原告提供的2012年固定资产清单显示，被告列入赔偿损失固定资产范围内的多项资产资本化日期均在2002年5月至7月间，亦进一步说明了该节事实的存在。综上，对于固定资产损失部分，本院认定应按被告提供的固定资产损失清单，依据被告提供的折旧政策、“购置价值”对其“账面价值”进行重新计算，认定审计报告中的25,224,737.10元结论。对于员工遣散费损失，因改建协议明确约定具体标准为2N+1，即每人(2*N+1)乘以“停业前12个月该员工月平均应发工资总额以及用人单位为员工缴纳的社保金及公积金”，该标准明确为计算至“该员工”，即按每名员工计算。同时改建协议明确约定支付方式为以工资形式逐月向员工支付，被告应按年向原告递交支付的合法凭证，即被告需就此提供实际支付凭证，补偿金额以实际支付为前提。被告认为该部分补偿款项系总额度，在该总额度下，支付金额可以在不同的员工之间调配，只要不超过总额度即可。对此本院认为，单从协议中该相关条款本身文义解释来看，并未体现上述被告理解之意思，被告亦无其他证据证明双方有此约定。故应按改建协议中条款的文义解释认定员工补偿金额，即原告在审计中所主张之观点。原告在本案审理中亦认可对于员工遣散费损失，为解决纠纷以审计报告结论意见为准，故本院对此予以采纳，即本院认定员工补偿金额为7,642,474.72元。对于审计报告结论未予认定的被告转租租金损失86,599.17元、租赁合同的违约赔偿金428,661元，本院亦予以采纳该审计报告结论，该部分款项被告应退还原告。综上，根据审计报告结论计算的被告损失总金额为47,367,211.82元，原告预付的5,300万元中的超出该金额的5,632,788.18元部分，被告应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海易初莲花连锁超市有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海泰琳实业有限公司多付的损失赔偿款5,632,788.18元；二、驳回原告上海泰琳实业有限公司的其余诉讼请求。审计费520,000元，由原告上海泰琳实业有限公司负担336,000元，由被告上海易初莲花连锁超市有限公司负担184,000元。案件受理费117,372.70元，由原告上海泰琳实业有限公司负担75,872.70元，由被告上海易初莲花连锁超市有限公司负担41,500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲人民陪审员  章国凤人民陪审员  吴理凤二〇二〇年十一月三十日法官 助理  刘曦桦书 记 员  刘曦桦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。