安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初3508号 原告：熊良军，男，1977年3月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮北市杜集区，现住安徽省淮北市相山区。 原告：陆明侠，女，1975年3月29日出生，汉族，无业，户籍所在地安徽省淮北市濉溪县，现住安徽省淮北市相山区。 两原告委托诉讼代理人：葛长侠，安徽众星合律师事务所律师。 被告：安徽国正投资集团有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：李正国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵军，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：王继玲，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告熊良军、陆明侠与被告安徽国正投资集团有限公司（以下简称国正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用于简易程序，于2020年9月3日公开开庭审理。原告熊良军、陆明侠及委托诉讼代理人葛长侠、被告国正公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。因调解扣除审限30日，本案现已审理终结。 熊良军、陆明侠向本院提出诉讼请求：1、依法确认熊良军、陆明侠与国正公司签订的商品房买卖合同无效；2、依法判决国正公司返还熊良军、陆明侠购房款324210元及利息27888.12元，赔偿损失68万元，赔偿购房款324210元，合计1357532元；3、本案的诉讼费用由国正公司承担。事实和理由：2010年6月3日，熊良军、陆明侠与国正公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于淮北市相山区商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积108.07㎡（后变更为107.12㎡），套内建筑面积95.51㎡，房屋单价3000元／㎡，房屋总价款324210元。合同签订后，熊良军、陆明侠如约支付首付款204210元，剩余12万元以银行按揭贷款方式支付，国正公司交付该房屋，熊良军、陆明侠装修后入住。2018年5月，国正公司通知熊良军、陆明侠办理房屋产权证，并建议将剩余贷款一次性清偿，熊良军、陆明侠听从建议一次性还清了贷款，但是办理产权证过程中，产权登记部门告知该房屋性质不是住宅，而是物业服务及公共配套用房，拒绝办理产权证。熊良军、陆明侠与国正公司协商无果。2013年7月4日，国正公司名称由安徽国正置业有限公司变更为安徽国正置业投资集团有限公司。国正公司作为房地产开发商，明知涉案房屋系物业服务及公共配套用房，故意隐瞒房屋性质出售，系欺诈行为，给熊良军、陆明侠造成巨大经济损失，熊良军、陆明侠遂诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 国正公司辩称，签订涉案商品房买卖合同时，该房屋是按照住宅用房进行销售的，并在房管部门进行了备案登记、预告登记，房管部门对房屋的性质是认可的，后期房屋在政府的政策调整时变更为物业用房，公司没有相关的处理办法。熊良军、陆明侠正常使用涉案房屋，不存在诉请中所述高额损失，国正公司积极配合协助处理，从充分保障熊良军、陆明侠利益的角度，愿意将涉案房屋调整为融华世家小区同一栋楼即3号楼有同等面积的303号房屋。 本院经审理查明：2010年6月3日，熊良军、陆明侠（买受人）与安徽国正置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定购买安徽国正置业有限公司开发的位于淮北市相山区商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积108.07㎡，套内建筑面积95.51㎡，房屋单价3000元／㎡，房屋价款324210元；买受人采用按揭贷款方式付款：买受人应于2010年6月3日前支付房款204210元，余款12万元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应于2011年4月30日前交房。合同签订后，熊良军、陆明侠向国正公司支付首付款204210元。2010年7月19日，中国工商银行股份有限公司淮北分行、熊良军、陆明侠、安徽国正置业有限公司签订了个人购房借款／担保合同，熊良军、陆明侠向中国工商银行股份有限公司淮北分行抵押贷款12万元，中国工商银行股份有限公司淮北分行将此款一次性划入安徽国正置业有限公司账户。2010年7月26日，中国工商银行股份有限公司淮北分行办理了淮预房淮房字第××号预购商品房抵押权预告登记。后安徽国正置业有限公司交付涉案房屋，熊良军、陆明侠居住至今。2012年8月22日，淮北市房地产测绘队测绘融华仕家3幢202室建筑面积为107.12㎡，房屋性质为物业服务及公共配套用房。2016年12月26日，国正公司向熊良军、陆明侠开具购房款发票，金额为321360元。2018年4月23日，熊良军接国正公司通知办理产权证，提前一次性还清银行按揭贷款，共计偿还银行贷款本金12万元，利息27888.12元。因涉案房屋性质为物业服务及公共配套用房，无法办理产权证，熊良军、陆明侠与国正公司协商未果，遂诉至法院。 经熊良军、陆明侠申请，本院依法委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对位于淮北市相山区房屋市场价值进行评估。2020年11月4日，该公司出具估价报告，该涉案房屋市场价值评估为74.56万元。熊良军、陆明侠支付本次鉴定费3500元。 另查明，安徽国正置业有限公司名称现变更为安徽国正投资集团有限公司。 上述事实，有熊良军、陆明侠提交的商品房买卖合同、安徽增值税普通发票、个人购房借款担保合同、中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单、中国工商银行个人购房借款/担保合同、购房款发票、银行交易明细流水、贷款提前归还业务凭证、房屋测绘成果认签表、建筑面积计算成果、个人贷款结清证明、银行还贷明细流水、房地产评估报告及双方当事人、代理人庭审陈述予以证明，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，熊良军、陆明侠与国正公司签订的商品房买卖合同中该商品房用途为住宅，合同经过房地产管理部门备案，熊良军、陆明侠办理按揭贷款后，亦对该房屋进行了抵押权预告登记，合同签订时系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效房屋买卖合同。涉案房屋于2012年测绘时房屋性质定性为物业服务及公共配套用房，不影响商品房买卖合同的效力。熊良军、陆明侠请求确认商品房买卖合同无效，本院不予支持。 合同签订后，熊良军、陆明侠已按合同约定全额付清了购房款，国正公司应向买受人交付符合交房条件的商品房，并协助办理过户登记手续，因涉案房屋性质为物业服务及公共配套用房，根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，涉案房屋性质确定后，买受人熊良军、陆明侠已无法实际取得该房屋所有权，因国正公司违约行为致使合同目的不能实现，熊良军、陆明侠有权解除合同，并请求赔偿损失。合同解除后，熊良军、陆明侠应返还涉案房屋，国正公司应返还已付购房款及利息，熊良军、陆明侠请求国正公司返还已付购房款324210元及为购房支付的银行按揭贷款利息27888.12元，于法有据，应予支持。经深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司评估，该房屋现价值74.56万元，国正公司应对熊良军、陆明侠无法取得涉案房屋所有权承担违约责任，赔偿熊良军、陆明侠因房屋升值造成的损失421390元（745600元-324210元）。熊良军、陆明侠另请求国正公司承担购房款一倍的赔偿责任，但未能证明国正公司订立商品房买卖合同时具有故意隐瞒房屋性质的事实，对其该项请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除熊良军、陆明侠与安徽国正投资集团有限公司签订的商品房买卖合同； 二、安徽国正投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还熊良军、陆明侠购房款324210元、利息27888.12元，赔偿损失421390元； 三、驳回熊良军、陆明侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17018元，因本案适用简易程序审理，减半收取8509元，由原告熊良军、陆明侠负担4000元，由被告安徽国正投资集团有限公司负担4509元。鉴定费用3500元，由被告安徽国正投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  丁敏 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理张翌 书记员戴停 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。