淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2668号原告（案外人）：杨德川，男，汉族，1982年12月15日出生，住淮安市淮阴区。被告（申请执行人）：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。法定代表人：徐建强，职务董事长。委托诉讼代理人：陈勇，男，汉族，1970年11月17日出生，该公司法务经理，住淮安市淮阴区。被告（被执行人）：淮安昊纳商贸有限公司，住所地淮安市清江浦区华城小区Q座606号。法定代表人：周秀英，职务不详。被告（被执行人）：周文祥，男，汉族，1972年7月2日出生，住北京市海淀区。原告杨德川与被告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）、周文祥案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。立案后，原告申请追加被执行人淮安昊纳商贸有限公司（以下简称昊纳公司）为第三人，本院依法确定其为本案被告。原告杨德川、被告淮安农商行的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。被告昊纳公司、周文祥经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。经审理查明，淮安农商行与昊纳公司、周文祥金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月26日作出（2016）苏0802民初1609号民事判决：“一、被告淮安昊纳商贸有限公司于本判决生效后十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金1100万元以及同期利息172105元（利息计算至2016年4月13日，以后的利息根据合同的约定计算至实际还清借款之日）；二、被告淮安昊纳商贸有限公司不履行上述债务时，原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司有权以被告周文祥提供抵押的位于淮阴区承德府商住综合楼106-4号、房屋所有权证编号为201008085的门面房经折价或者拍卖、变卖所得价款在1100万元范围内优先受偿，有权以被告周文祥提供抵押的淮阴区承德府商住综合楼的土地使用权经折价或者拍卖、变卖所得价款在1100万元范围内优先受偿。”因昊纳公司未履行上述生效判决确定的义务，淮安农商行向本院申请强制执行，本院于2018年10月25日立案受理，执行案件案号为（2018）苏0812执4029号。2019年3月5日，本院作出（2018）苏0812执4029号拍卖公告，载明“昊纳公司、周文祥：……在执行过程中，因被执行人未按本院执行通知规定期限履行义务，本院现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条之规定，对周文祥名下位于淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房及土地予以评估、拍卖。限目前房屋使用人自公告之日起五日内向本院提交相关合同及申报优先购买权，逾期不提供合同或不申报优先购买权的视为放弃相关权利，自动搬离”。该公告张贴于涉案房屋处，在公告发出后无人向本院申报权利。2019年6月13日，本院作出（2018）苏0812执4029号之一执行裁定：拍卖被执行人周文祥名下位于淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房及土地。本次拍卖为涤除租赁关系拍卖。2019年6月17日，本院又作出（2018）苏0812执4029号不动产价格通知书，载明“淮安农商行、昊纳公司、周文祥、房屋使用人：……在执行过程中，本院依法对周文祥名下位于淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房及土地的价格进行司法评估，评估结果为824.86万元，现将评估结果告知各方。如对上述评估结果有异议，限各方自该通知书送达或张贴你处之日起5日内以书面形式向我院提出并举证相关证据，逾期本院将根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定，以该评估结果的70%即577.402万元确定为该不动产的网络司法拍卖起拍价进行淘宝网络司法公开拍卖，最终成交价格仍需由市场确定。”该通知亦张贴于涉案房屋处。2019年9月19日，通过淘宝司法拍卖平台，涉案房屋最终由佳浦公司以5569216元拍得。2019年10月22日杨德川至我院称其才知晓拍卖情况，因其租赁了涉案房屋且尚未到租期，所以对本院涤除租赁关系拍卖提出异议，杨德川还称涉案房屋的隔壁门面房即周文友名下的106-5号法院拍卖也是佳浦公司购买的，佳浦公司明知这两处房子出租给了杨德川，且佳浦公司在竞买该房屋后起诉至法院要求迁出房屋，两审法院均未支持其诉讼请求，并确认了杨德川的租赁权。考虑到杨德川提起的异议，本院将佳浦公司已交纳的5569216元退还给佳浦公司，并于2019年10月30日与佳浦公司的法定代表人张继磊进行谈话，告知相关情况。异议人杨德川向本院提出异议请求：对异议人承租的淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房不予执行。本院于2020年5月8日作出（2020）苏0812执异37号执行裁定书：驳回异议人杨德川的异议请求。原告杨德川向本院提出诉讼请求：请求确认原告对淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房享有租赁权，并停止要求腾退房屋的执行措施。事实与理由:在淮安农商行申请执行周文祥位于淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房过程中，贵院裁定原告腾退涉案房屋。原告收到裁定后即提起执行异议。贵院作出(2020)苏0812执异37号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服依法提起诉讼。原告已经实际租赁涉案房屋多年，后又转租于他人，裁定原告腾退房屋无事实和法律依据。一、涉案位于淮阴区承德府商住综合楼106-4和106-5号门面房系周文祥与周文友两兄弟所有。原告与周文祥、周文友共同签订了房屋租赁合同，租期15年(自2012年10月08日至2027年10月08日)。该租赁合同的效力已经过(2018)苏08民终3193号民事判决书确认。原告实际占有使用并对外转租涉案房屋多年，第三人周文祥并未提出任何异议，足以证明租赁关系的客观存在。其在贵院执行局调查笔录中声称的2016年签订租赁协议，系周文祥记忆错误，应该是2015年周文祥在租赁合同上签字追认。周文友在2012年租赁合同中代周文祥一并签署合同符合表见代理的要件，况且周文祥也在电话中确认(因其长期居住北京)，否则其也不可能对原告长期占有其房屋不提异议，而且还在2015年予以签字追认。周文祥关于房屋租金的陈述，不影响双方租赁关系的存在，也不应在执行异议案件中予以理涉。因此，关于租金支付问题，在此不再赘述。农商行在办理抵押登记时不核实房屋的实际租赁状态，完全无视房屋被他人实际占有的事实，说明其自愿接受该房产的权利瑕疵，自愿承担相应的法律风险，而在申请强制执行周文祥过程中又提请法院要求腾退房屋，是一种不诚信、没有担当的行为。涉案房屋一直处于出租使用状态，被告在接受抵押时就应当了解到房屋出租使用的相关情况，而在执行过程中，其故意不向执行部门释明房屋存在租赁关系这一重要房产信息，让贵院执行部门错误的认为是无租赁房屋进行拍卖，不但侵犯了原告作为承租人的合法权益，也欺骗了司法部门，损害了司法权威，应当予以纠正。综上所述，原告就涉案房屋的租赁关系合法有效，贵院裁定原告腾退房屋的裁定，无事实和法律依据。被告淮安农商行辩称，原告的请求没有事实和法律依据，不应得到支持。承租房屋的实际使用人是昊纳公司，2010年4月13日开始使用抵押房产，2014年10月27日昊纳公司向淮安农商行申请贷款的时候，抵押人周文祥出具了确认函，并没有告知淮安农商行房屋租赁给杨德川的情况，且借款人昊纳公司的工商信息也没有变更，营业地址依然是淮阴区承德府商住综合楼106-4号，即使有真的租赁，淮安农商行也是不知情的。案涉租赁合同没有向有关机关做租赁登记备案，违反了城市房地产租赁管理条例的规定。案涉房屋所有权人周文祥没有告知淮安农商行房屋租赁情况，淮安农商行尽到善意的注意义务。周文祥在执行异议案件中陈述：“2012年5月8日周文祥与杨德川根本没有签订承德府商住综合楼106-4号门面房租赁协议，因为周文祥那段时间在南京上班并不在淮安。如杨德川通过某种手段签得门面房租赁合同，也不是周文祥的真实意愿，因为周文祥没有收到杨德川任何一笔款项，门面房租赁合同根本不成立。若周文祥与杨德川真的签订承德府商住综合楼106-4号门面房租赁协议应该有相关手续，如中介方或第三方见证人、定金收条、对方身份证复印件或证明转租时周文祥应知晓等资料，因为杨德川与周文祥之前根本不认识，也没有任何经济往来。后来2016年3月杨德川电话说其是陈百杰（系周文祥的外甥）的朋友，陈百杰公司出问题了，让我们帮帮他，然后杨德川说让我们签订一个门面房租赁协议，打收条并分别落款不同金额和时间，总金额193万元，这样不还银行贷款，可以获得一笔租金，帮陈百杰度过难关。而周文祥认为造假终究是掩盖不了事实的，而是违法行为，所以拒绝配合。”从该陈述可以看出，原告所提供的房屋租赁协议是虚假的，周文祥对此并不予以认可。另外，2014年10月15日，淮安农商行在办理抵押的时候，权利人周文祥在抵押清单上签名，且注明抵押物情况为毛坯，淮安农商行为了评估该房屋的价值，委托了先河房地产对抵押物价值进行评估，2014年9月份出具的评估报告附图中，案涉房屋照片均为毛坯房，印证了抵押人周文祥陈述的事实。周文友无权代表周文祥收取租金、签订租赁协议。综上，请求法院驳回原告诉请。被告周文祥书面答辩称，其未与原告签订案涉房屋租赁协议，原告是通过某些手段签得该合同，该合同不是周文祥的真实意愿，周文祥也没有收到原告任何款项。案涉房屋的实际所有人是陈百杰，陈百杰是周文祥的外甥，房屋全部资料均在陈百杰手中。周文祥与原告签合同前不认识，也没有任何经济往来。2016年3月，原告在电话中称其为陈百杰的朋友，以帮助陈百杰渡过难关为由，要求周文祥与其签订门面房租赁协议，按照原告要求打收条，分别落款不同的金额和时间，这样就不用还银行贷款，还可以获得租金。周文祥是在陈百杰和原告的一再催要下，匆忙按照原告的要求在原告事先拟定好的房屋租赁合同上签字，写好了相应的收条，给了快递员，后周文祥担心这样做违法，就联系快递员追回了合同和收条。2019年3月，周文祥才知晓原告非法侵占周文祥的房屋并出租给第三方从中获利。2019年10月29日，原告电话联系周文祥，见面后要求周文祥签字，原告称其有周文友出具的收条，周文祥如果签字就分一部分租金给周文祥，否则周文祥什么都没有。周文祥看到了周文友的收条，向周文友核实后得知周文友也没有拿到原告的任何一笔款项。原告与他人签订案涉房屋租赁合同，周文祥全部不承认，请求法院对原告长期侵占第三人房产的行为予以经济处罚。另外，原告所提交的合同存在造假，合同第一页被更换了，出租房处的签字不是周文祥所写，第二页落款时间是后加上去的。被告昊纳公司未发表答辩意见。原告围绕诉请提交了五组证据：1.三份租赁合同，分别是原告与周文友、周文祥签订的租赁合同、原告与另外两位承租人签订的转租合同，证明原告与周文友、周文祥租赁事实的存在；2.（2018）苏08民终3193号判决书一份，证明原告上述租赁合同是真实的；3.银行转账凭证3份，银行交易流水1份及对应的短信提醒两份，证明原告向周文友交付租金329万元；4.周文友出具的租金收条五份，证明原告向周文友交付了租金；5.原告与周文祥通话录音纸质稿一份，证明原告与周文友签订的合同周文祥是知晓且认可的；6.POS机刷卡单一组，2015年4月1日50万元+50万元+20万元刷王月（原告妻子）的工行卡到上海富城资产，说明刷卡付房租是周文友指定的，周文祥也认可的。被告淮安农商行质证称，周文祥是房屋所有权人，周文祥将案涉房屋抵押给银行，而周文友并非房屋所有权人，他无权将案涉房屋出租给他人，且周文祥在执行异议审查中对租赁协议不予认可，故对三份租赁合同真实性均不予认可；（2018）苏08民终3193号判决书的真实性予以认可，但是合法性不予认可，因为该案涉及虚假诉讼，当事人已经于今年四月份向省高院申请再审，省高院民五庭已经受理该撤销权之诉，该案已经立案审查；对3份银行转账凭证、1份银行流水及对应的短信提醒两份、周文友出具的五份租金收条，该两组证据系原告与周文友之间的交易，所出具的收条与本案无关，与案涉房屋所有权人周文祥无关，本案案涉房屋所有权人为周文祥，且周文祥对周文友的行为也不予认可；对录音的真实性无法确认，POS机刷卡单无法证明系将款项支付给周文祥。被告昊纳公司、周文祥未到庭质证。被告淮安农商行向本院提交了以下证据：1.房地产抵押合同及抵押清单，证明2014年10月15日周文祥将案涉房屋抵押给淮安农商行时，房屋的状况为毛坯，故不存在租赁状况；2.先河地产评估报告一份，淮安农商行为了评估该房屋的价值，委托了先河地产对抵押物价值进行评估，2014年9月份出具的评估报告附图中案涉房屋照片均为毛坯房，印证了抵押人周文祥陈述的是事实，本案系虚假诉讼，恶意诉讼。原告质证意见为：1.房地产抵押合同及抵押清单真实性不予认可，原告租案涉房屋前，案涉房屋是开名门夜宴KTV的，当时里面基础设施都是原告拆除的，因拆除改造期限比较长，看起来像毛坯房，原告开始想开饭店。被告在办理登记抵押时，不核实房屋的租赁状态，完全忽视房屋被他人租赁占有的事实，其自愿接受该房屋的权利瑕疵，自愿承担风险，申请执行过程中，要求法院腾房，是不诚信无担当的行为，被告称案涉房屋系毛坯房不符合事实；2.对评估报告真实性不表异议。周文祥庭前向本院邮寄了证据一组，称杨德川在2016年3月将房屋租赁合同和收条邮寄给周文祥，要求其按照杨德川提供的收条落款时间和金额出具总金额为191万元的租金收条，同时签署案涉房屋租赁协议，周文祥因为担心违法拒绝配合。周文祥还2019年10月29日杨德川到北京找到周文祥，再次要求周文祥按照要求配合其出具上述收条，被周文祥拒绝。杨德川解释邮寄租赁合同的目的是为了想把事情弄得清爽一些。淮安农商行认为，结合周文祥向法庭提交的答辩状、合同、收条等证据复印件，证明原告所持合同系对原合同进行了修改。关于对案涉房屋的占有和使用，原告称，2012年付完款后，原告即对案涉房屋里面的原名门夜宴KTV设施予以拆除，拆除之后打算开饭店，后来一直没有开成，案涉房屋无人管理使用，房屋拆除状态空置到2015年10月，才转租给蒋广军开饭店。关于在房屋空置期间集中支付三百余万元的租金的原因，原告称，租房子就是要付租金，免租期的时间合同中没有约定，自己也记不清了，扣除多少钱也不清楚。所付款项大部分支付给案外人公司系按照周文友指示支付的，不清楚指示支付到他人账户的原因，周文友代替周文祥签订合同并收取租金是经过周文祥在电话中确认的，2015年周文祥本人在租赁合同中签字，故原告与周文祥、周文友签订的合同合法有效。2020年9月27日，本院调查了案外人陈百杰，陈百杰称其为昊纳公司的实际控制人，周秀英系其母亲，是名义上的法定代表人，周文祥是其四舅，案涉房屋系其2011年以周文祥名义购买的，原因是陈百杰负债太多。购买房屋后，陈百杰利用案涉房屋开设名门夜宴KTV（陈百杰控股70%）,因为生意不好，且被行政处罚过，2013年5月份前后关闭KTV,到上海经营上海富城资产管理有限公司（下称富城公司），法定代表人是杨德川同学姚叶武，后来变更为周文祥。2015年，蒋广军开餐厅，以房子结构不好为由不肯付房租，杨德川出面帮助协调过。富城公司利用资产包债权转让的方式一个月吸收存款一千余万元，2016年底，姚叶武带富城公司投资人邬城均、李永生来淮安要求陈百杰还钱，投资人在上海报警，因投资人单笔投资超过了100万元，符合立案条件，为偿还投资人钱款，陈百杰以案涉房屋的租金作为担保，请杨德川协调此事，杨德川就拿走了陈百杰和蒋广军签订的房屋租赁合同。杨德川提供的全部证据材料中的汇款没有一笔是租金，本案原告所有的收条和合同都是后补的，杨德川所提交的周文友署名的收条均是在2017年夏天形成的，是陈百杰带杨德川找到周文友让其抄写收条，签署合同，这样做的原因是上海静安经侦大队的警官告知陈百杰，如果投资人在十九大期间上访就抓陈百杰，所以杨德川拿走陈百杰和蒋广军签订的租赁合同后，要求周文友按照杨德川的要求打收条，杨德川用收到的租金给陈百杰处理出资人债务。2012-2015年期间陈百杰没有要求杨德川帮助其出租案涉房屋。2017年11月18日，陈百杰因非法吸收公众存款被拘留，后陈百杰与姚叶武被判刑，陈百杰直到2018年11月20日才被释放，现仍处于缓刑考验期内。杨德川所提交的2015年4月1日王月刷卡120万元到上海富城公司系张明偿还陈百杰的借款，陈百杰让张明汇给杨德川，再让杨德川付给富城公司，该笔借款是张明打借条给杨德川，实际借款人是陈百杰。关于这笔款项的性质，杨德川在上海静安分局经侦大队谈话笔录中明确是陈百杰的钱。2014年8月29日杨德川转账给周文友的4万元是杨德川在陈百杰家和别人打牌输钱，找陈百杰借钱后的还款，周文友的卡一直是陈百杰使用。2014年12月28日杨德川转账给周文友的15万元是陈百杰入股富城公司的钱。2015年2月26日杨德川转账给雅舍建设（实际控制人陈百杰）的100万元是陈百杰的借款，但是该笔借款已于当年还清。2015年4月7日，杨德川转账给雅舍建设的90万元是张明通过杨德川还款给陈百杰。2020年9月29日，昊纳公司法定代表人周秀英在本院谈话中陈述，昊纳公司是陈百杰的公司，周秀英只是挂名法定代表人，名门夜宴开设期间负责帮忙打扫卫生，实际经营人系陈百杰。用来开设名门夜宴的承德府商住楼106-4、106-5两套房屋均为陈百杰所有。同日，周文祥在本院谈话中陈述，案涉房屋都是陈百杰的，因为陈百杰当时有外债，所以周秀英与周文祥协商，让陈百杰以周文祥、周文友的名义购买案涉房屋。陈百杰要求周文祥签订租赁合同是因为房子挂在周文祥和周文友的名下。杨德川庭审中提交的租赁合同签字时间应该是2015年，2016年杨德川让其重新签订合同及出具收条，周文祥没有同意。在2017年陈百杰出事前一段时间，杨德川告知周文祥，签房屋租赁合同就是为了让银行拍卖房屋的时候不容易卖掉，时间写到2012年在抵押贷款之前，房子拍卖就能拿到租金，这样就可以继续收取租金，帮助陈百杰渡过难关。在执行异议案件审查之前，杨德川联系周文祥，要求其配合签订假合同和收条，还要用旧纸张来签。谈话中周文祥出具了庭审时质证的杨德川所邮寄的材料的原件。杨德川称邮寄的时间应该是2015年8月签字前邮寄给周文祥的，邮寄给周文祥的目的是为了完善手续，收条中所写的字是杨德川的字迹，“请周总打条时候用白纸打”几个字是杨德川写的，租赁合同上的金额与庭审时提交的租赁合同金额不一致的原因记不清了。周文祥称杨德川2016年说陈百杰公司出了问题，打收条和签合同的目的是为了房子不被银行收走。杨德川称其和王月与陈百杰、富城公司、周文友、雅舍公司除了案涉交易明细外没有其他交易。杨德川提供其与周文祥的录音证据证明其租赁真实，周文祥称在2019年杨德川在北京找到周文祥要求签字打收条，周文祥向其要求给付100万元钱的目的是以这个理由让杨德川不再麻烦自己。同日，周文友在本院谈话中陈述，与案涉房屋相关的106-5房屋虽然登记在其名下，但是房子是陈百杰的，因为周文友只是一名瓦工，一天只挣百十元钱，没有购买案涉房屋的能力。杨德川庭审中举证的转账19万元到周文友名下的银行卡自己也没有持有过，没有收到租金。2015或2016年前后，杨德川和陈百杰到周文友打工的关城工地找到周文友，让周文友帮忙写条子，让周文友放心写，房子也不是周文友的，钱也不给周文友。因为好心要帮助陈百杰，周文友就签了字打了条子，事实上收条和合同均不是周文友的真实意思，周文友也不知道雅舍公司、百盛公司和富城公司，周文祥没有委托过周文友对外收取租金，收条和合同都是假的，如果知道他们让周文友打条子的目的是作为证据向法院提交，周文友肯定不会写。同日，杨德川与陈百杰在本院谈话中，陈百杰陈述，其在2015年带着杨德川到周文友做事的工地找周文友打收条，金额和时间都是按照杨德川的要求写的，2014年名门夜宴停止营业，2015年陈百杰将案涉房屋转租给蒋广军，因其不在淮安，才转交给杨德川，让杨德川找承租人要租金，但是杨德川没有给过陈百杰租金，出具收条的目的是为了以后能够拿到租金。杨德川承认其是富城公司股东，占股10%，投资了三十几万元，出资方式是用陈百杰之前欠杨德川的钱抵充的，富城公司总经理姚叶武系杨德川同学；蒋广军支付了全部的租金，姜峰接着租赁，年租金35万元，杨德川共收到了案涉房屋租金一百多万元；王月系杨德川妻子，本案中刷卡支付的事情王月不知情；杨德川也不认识邬城均、李永生，在上海静安分局谈话中，杨德川陈述案涉120万元刷卡资金的性质系周文友让其以刷卡的形式支付到富城公司；案涉房屋中名门夜宴的装修多数是杨德川在2012年年底拆除的，2012年至2015年10月蒋广军承租案涉房屋之前，案涉房屋一直是空置的，租金均是由杨德川承担的。对于杨德川所付款项性质，陈百杰均不认可为租金。2020年10月10日，蒋广军在本院调查中陈述，房屋是2015年10月从杨德川手中承租的，合伙人叫尹杨春，承租时里面有破音响、破电视，没有装修的痕迹，其三年租金105万元均是给了杨德川，蒋广军不认识陈百杰。本院调取了杨德川、王月、陈百杰、周文友等相关银行账户的交易明细，发现杨德川与陈百杰、周文友、富城公司除了案涉杨德川所举证的交易明细外，还有多笔资金往来。其中，杨德川账户2015年8月7日收到周文友的账户5万元；当月21日，收陈百杰2万元；当年9月16日，收到富城公司32000元；当月19日，付给姚叶武10000元；当月，杨德川付给陈百杰49999元；当年10月7日，杨德川转账给陈百杰64236.33元；杨德川还收到到富城公司转账15万元和陈百杰的转账3万元、1.75万元……杨德川称这些都是陈百杰的钱，陈百杰不用自己的账户，不是用周文友他们的，就是用纪明亚的账户，杨德川收到资金后再按照陈百杰的指示操作支付。2015年9月30日，杨德川账户收到邬成均102.5万元，次日又向其支付102.5万元；杨德川称是陈百杰从其他人处借的钱，让出借人直接打到杨德川的账户，再让杨德川把这笔钱打给邬成均，陈百杰的账目就是这样不清楚。陈百杰还经常把钱转给杨德川，再让杨德川按照他的要求将钱款转账到其他人的账户。他这样做的目的杨德川也不清楚。杨德川系富城公司股东，称出资了30万元左右，占股5%，另外陈百杰还送杨德川6%干股，杨德川就占股11%，杨德川的任务就是和其同学联系，富城公司运营期间，杨德川未参与公司经营，没有付过钱，也没有收过钱，后杨德川退股，未获补偿。杨德川向法院提交其与陈百杰的手机聊天记录，证明上述款项系按照陈百杰指示操作的，另外杨德川还出示了陈百杰在2015年2月15日出具的借条，载明陈百杰借到杨德川100万元，定于2015年3月15日前还清。杨德川称该借条所涉及的债务转为案涉房屋租金，对应的就是庭审中所举证的周文友出具的日期为2015年2月16日的100万元的收条。王月的120万元的刷卡记录应该有收条，后来找不到了，周文友也默认是租金。2015年4月7日的90万元的收条对应的转账记录就是交易明细中的20万元和70万元。但是根据本院调查的银行交易明细显示，卡取的20万元对应的对方账户是尾号为7071的账户，杨德川改称这20万元不是给雅舍公司的钱，给雅舍公司的钱里面就是70万元转账，还有20万元可能是现金给的。本院调取了案涉房屋水电费记录，显示从2011年2月至2014年8月期间，案涉房屋均有电费记录，且该电费都是卡表购电；从2011年7月26日至2013年2月26日均有水费产生。杨德川称2012年5月合同签订当日就拿到房屋，并进行了拆除，打算开饭店，当年年底就开始拆除KTV的设施，但是饭店一天都没有开成，装修也没有装修好，从2012年5月起案涉房屋就一直空着，没有人使用，房屋的钥匙一直在杨德川手中。房屋拆除用不了什么电，都是用大锤砸的，水就没有用，期间杨德川没有缴纳过案涉房屋水电费、管理费等费用。杨德川不清楚水电费是如何产生的。杨德川还称，直到2015年10月份，杨德川发现蒋广军在案涉房屋中拆除以前的设施，蒋广军告诉杨德川是陈百杰将房屋租给他的，定金几万元钱也交给陈百杰了，杨德川向蒋广军出示了案涉租赁合同，蒋广军就和杨德川签订了合同。陈百杰没有退定金，让杨德川该怎么签订合同就怎么签，以后和周文友算租金再扣除。该陈述与蒋广军、陈百杰的陈述均不一致。（2020）苏0812执异37号案件查明，昊纳公司原法定代表人为陈百杰，后变更为周秀英。落款时间为2012年5月8日的周文祥、周文友（出租方、甲方）与杨德川（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，其中约定了“乙方依法承租的房屋位于淮安市（原名门夜宴会所一、二楼）。该房屋的建筑面积1178.01平方米（一楼门面约25平方米，左手为中国银行，右手为婚纱店）”；“乙方有权对外转租”；“甲、乙双方约定，甲方于2012年10月8日向乙方交付该房屋（原有KTV装潢拆除清理后），租赁期为十五年，自2012年10月8日起至2027年10月8日止”；“在租赁期间，该房屋押金为贰万元整。房屋租赁到期不续租，甲方需及时退还乙方贰万元押金。前五年租金为贰拾贰万元/年，后五年租金为贰拾伍万元/年。后五年租金为贰拾捌万元/年”。根据不动产登记簿信息查询结果显示淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房面积为657.57平方米，淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-5号门面房面积为520.44平方米，两处门面房面积总和即为1178.01平方米。2019年11月11日，周文祥在与本院执行局工作人员谈话笔录中明确表示“房子虽然登记在我名下，但实际上是陈百杰买的，我是他舅舅，房子的具体位置我都不清楚。关于房子的一切事情都是由他实际处理的”；“先前房子的租赁情况我不清楚，大概在2016年杨德川找我让我打个收条说是房子出租的租金，因为我没有收到过任何钱，所以被我拒绝了。前几天2019年10月29日晚到北京又找我让我打收条，我也拒绝了”；“关于房子因为是借我名字，而我又不实际控制，所以签过很多手续，租赁合同我向陈百杰核实，应该是在2016年回来时签的。2012年时肯定没有签”；“租金的收取也不清楚，我没有收过一次；“与杨德川以前见过几次，但具体不熟悉，他应该是和陈百杰一起做生意的”。还查明，2015年10月18日，杨德川与蒋广军签订《房屋租赁合同》，杨德川就上述承租的房屋转租给蒋广军，双方约定了“租期为5年，自2015年10月8日起至2021年1月7日止（其中2015.10.08至2016.01.08这三个月为装修免租金期）”；“前三年租金为35万元/年，后二年租金为37万元/年。第一年租金分三期支付，第一期支付时间为合同签订日，金额为10万元整，第二期支付时间为2015年10月8日，金额为10万元整，第三期支付时间为2016年5月20日，金额为15万元整。以后在每年的元月28日前支付下一年全年房租”。杨德川称因蒋广军大概在2018年年底2019年年初生意不做了，明确说不租了，所以杨德川找了新的承租人姜峰。2019年2月20日，杨德川与姜峰签订《房屋租赁合同》，杨德川又就上述承租的房屋转租给姜峰，双方约定了“租赁期为五年，房租自2019年5月1日起算至2024年5月1日止”；“前两年租金为37万元，后三年租金为40万元。2019年5月-7月按每月三万给付，2019年8月-10月按一个季度一次性给付，剩余半年房租于10月底一次性给付。从2020年起，每年房租于每年四月份一次性给付完一年的房租”。2018年5月14日，淮安市淮阴区人民法院立案受理了原告佳浦公司诉被告淮阴区嗨无限自助餐厅（负责人为蒋广军）、第三人杨德川排除妨害纠纷一案。佳浦公司的诉讼请求为：1、请求判令被告立即返回承德府商住综合楼106-5号门面房，并结清水、电、物业管理等费用；2、判令被告支付房屋占用使用费4万元（暂计算自2018年1月8日起至2018年5月14日，应计算至实际返还房屋之日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。2018年8月13日，该院作出（2018）苏0804民初2985号民事判决：驳回原告佳浦公司的诉讼请求。在该民事判决书审理查明部分载明：“2013年1月30日、31日，周文友、刘玉花先后与江苏银行签订房地产抵押合同、国有土地使用权抵押合同，将淮阴区承德府商住综合楼106-5号房屋中属于自己的部分抵押给江苏银行，为淮安盛百商贸有限公司在该行的贷款提供担保。贷款到期后，因淮安盛百商贸有限公司未履行还款义务，江苏银行于2016年3月17日向原淮安市清河区人民法院起诉，该院于2016年8月11日作出（2016）苏0802民初1083号民事判决书，该判决书判决主文第二项为：原告江苏银行有权以周文友、刘玉花提供的淮阴区承德府商住综合楼106-5号房屋经依法拍卖、变卖所得价款在690万元范围内优先受偿。淮安市清江浦区人民法院在对该生效判决执行过程中，依法对淮阴区承德府商住综合楼106-5号门面房中属于周文友、刘玉花所有的520.44平方米房屋进行司法拍卖，在相关拍卖文件中关于租赁情况下栏载明‘2012年10月开始，15年租赁时间’。最后由原告佳浦公司拍得该房，佳浦公司于2018年1月8日取得该房不动产权属证书。……”在该民事判决书本院认为部分载明：“原告通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权后，被告与第三人及第三人杨德川与原所有人签订的房屋租赁合同仍然有效，原告无权要求被告返还房屋”。后佳浦公司不服该判决提起上诉，2018年12月17日，淮安市中级人民法院作出（2018）苏08民终3193号民事判决：驳回上诉、维持原判。在该判决书二审另查明部分载明“佳浦公司在二审中陈述拍卖文件中注明了拍卖物对外租赁，执行法官介绍杨德川提供了两份租赁合同，但执行法官认为租赁合同真实性无法确认，告知如果竞得拍卖物，可提起民事诉讼，要求房屋占有人返还房屋。执行法官对房屋租金交纳情况不清楚。佳浦公司在拍卖取得房屋前后都去现场看过，涉案房屋正在经营自助餐厅”。此外，在执行异议案件审查过程中，异议人杨德川还提供了一组租金收条和其所称的支付部分租金的凭证，其所提供的收条均为周文友出具，杨德川称对于租金具体怎么计算、怎么给的现在说不清，但已确认过截止到2027年10月8日的所有租金已全部付清。还查明，再审申请人南京佳浦建筑劳务有限公司与被申请人淮阴区嗨无限自助餐厅、原审第三人杨德川、高洪排除妨害纠纷一案，江苏省高级人民法院于2019年7月28日立案受理，案号为(2019)苏民申5041号，该案目前尚未审结。本院查明：一、关于房屋合同签订及租金给付的事实。杨德川提交了落款时间为2012年5月8日的周文祥、周文友（出租方、甲方）与杨德川（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》一份。杨德川提交的租金收条显示，2012年6月12日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金35万元。2014年2月28日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金15万元。2015年2月16日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金100万元正（将钱打到雅舍公司），2015年4月7日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金90万元正（账号……3519）。杨德川提交的转账刷卡记录显示，2014年12月28日杨德川转账15万元至周文友账户；2015年2月16日杨德川转账100万元至雅舍公司账户；2015年4月1日王月刷卡120万元至富城公司消费；2015年4月7日，杨德川汇款至雅舍70万元；2014年8月29日，杨德川汇款4万元至周文友账户。杨德川还出示了陈百杰在2015年2月15日出具的借条，载明陈百杰借到杨德川100万元，定于2015年3月15日前还清。杨德川称该借条所涉及的债务转为案涉房屋租金，即周文友出具的日期为2015年2月16日的100万元的收条。王月的120万元的刷卡记录应该有收条，后来找不到了，周文友也默认是租金。2015年4月7日的90万元的收条对应的转账记录就是交易明细中的20万元和70万元。但是根据本院调查的银行交易明细显示，卡取的20万元对应的对方账户是尾号为7071的账户，杨德川改称这20万元不是给雅舍公司的钱，给雅舍公司的钱里面就是70万元转账，还有20万元可能是现金给的。周文友、周文祥、陈百杰称案涉房屋实际所有人系陈百杰，上述合同及收条均为虚假，付款也均非案涉房屋的房租，杨德川制作上述收条的目的是为了案涉房屋不被银行收走，继续收取案涉房屋租金。除了杨德川举证的交易明细外，本院调取的材料显示，杨德川、王月与陈百杰、周文友、富城公司及富城公司投资人邬城均等相关人员有多笔资金往来，杨德川称上述资金均为陈百杰打钱后指示杨德川转出，陈百杰的账很乱，杨德川对其与邬城均的102.5万元资金的来源也是陈百杰通过他人账户转入后指示其转出的，但是并无证据证明资金来源。二、关于涉案房屋办理抵押的情况。2014年10月15日，周文祥与淮安农商行签订案涉房屋房地产抵押合同，抵押借款1100万元，并办理抵押登记。2017年5月26日原清河法院作出（2016）苏0802民初1609号民事判决第二项载明昊纳商贸公司不履行上述债务时，原告淮安农商行有权以抵押的承德府商住综合楼106-4号门面房经折价或者拍卖、变卖所得价款在1100万元范围内优先受偿。三、杨德川占有案涉房屋情况。根据杨德川陈述，其在2012年签订合同后即占有案涉房屋并进行拆除，直至2015年10月转租给蒋广军等人，期间房屋均是空置状态。期间杨德川没有缴纳过案涉房屋水电费、管理费等费用。本院调取的案涉房屋水电费记录，记录显示从2011年2月至2014年8月份期间，案涉房屋均有电费记录，且该电费显示都是卡表购电；从2011年7月26日至2013年2月26日均有水费产生。杨德川不清楚水电费是如何产生的。四、关于富城公司股权变动及吸收存款案件情况。根据本院调取了（2017）苏0804民初2299号案件中的上海富城资产管理有限公司企业信用信息公示报告显示，该公司成立于2010年9月20日，原来名称为上海谢家实业发展有限公司，经营范围是投资管理、资产管理。2015年1月7日章程备案投资人为姚叶武、陈百杰、杨德川，2015年1月9日公司名称变更为上海富城资产管理有限公司，法定代表人从谢友林变更为陈百杰，投资人由谢友林变更为姚叶武、陈百杰、杨德川。2016年3月25日公司投资人变更为姚叶武、杨德川、陈百杰、淮安百盛商贸有限公司、周文祥，监事由谢友林变更为杨德川、陈百杰，法定代表人由陈百杰变更为周文祥。2016年3月30日该公司股权变更公示信息显示，杨德川的股权由13%变更为0%。（2018）沪0106刑初963号刑事判决书载明，陈百杰因本案于2017年11月18日被刑事拘留，同年12月25日被逮捕，姚叶武于2017年12月5日被刑事拘留，当月25日被逮捕。陈百杰、姚叶武因富城公司涉嫌非法吸收公众存款962余万元，受到刑事处罚。因在案件审理期间两被告积极退赔了部分违法所得，该案适用缓刑。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已经按约支付租金，并实际占有使用抵押物的，应当认定为“先租赁后抵押”。承租人基于5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议之诉的，应当重点围绕合同订立的时间、租金支付是否合理、租金约定是否明显偏低、是否办理房屋租赁备案登记手续、是否存在名为租赁实为借贷情形、是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形等方面审查租赁合同的真实性。杨德川称案涉房屋在2012年5月签订房屋租赁合同后即拿到案涉房屋，并对案涉房屋进行拆除，打算开饭店，后直到2015年10月才转租给蒋广军等人。但根据本院调取的案涉房屋水电缴费记录等证据材料，从2011年2月至2014年8月份期间，案涉房屋均有电费记录，且该电费显示都是卡表购电；从2011年7月26日至2013年2月26日均有水费产生。杨德川不清楚水电费是如何产生的，在此期间其也没有为案涉房屋缴纳过水电费，明显不合常理。杨德川承租案涉房屋年租金数十万元，其虽称打算利用该房屋开饭店，但是不能提交其为开饭店作出任何准备工作的证据材料，花费高额租金租来的案涉房屋在空置三年多的时间后，转租给案外人蒋广军等人之前，杨德川称在周文友要求下短期内支付15年全部租金，承担了巨大风险，亦明显不合常理。周文友对于杨德川所称的收取案涉房屋租金的事实均不认可，周文祥对陈百杰称其同意周文友代收租金的事实亦不认可，陈百杰称出具收条、签订合同都是后补的，为的是以后能拿到租金。综上事实，原告杨德川所举证据不足以证明案涉其与周文祥等人所签订的租赁合同的真实性。本案中，原告杨德川所提交的多份租金收条均是手写且日期均不一致，但是其均以“今收到杨德川门面房租金……”格式书写，开头一字不差，内容除去金额外高度一致，正常人的记忆在跨度几年的时间出具多份不同金额的收条能做到格式高度一致很困难。杨德川提交的周文友出具的载明日期为2015年4月7日的收条对应的90万元，杨德川称是其举证的当日70万元转至3519雅舍的账号和卡取20万元。但是根据本院调查的银行交易明细显示，卡取的20万元对应的对方账户是尾号为7071的账户，杨德川遂改称这20万元不是给雅舍公司的钱，给雅舍公司的钱里面就是70万元转账，还有20万元可能是现金给的。杨德川提交的该份收条和其举证的转账记录对应不一，因收条载明的日期与转账日期系同一天，如收条真实，出错的可能性极小，故不排除其后期根据转账记录要求周文友出具收条时，因杨德川记忆差错将70万元转账和前一笔20万元转账一并当成向雅舍公司账户转账，并以此要求周文友出具90万元收条的可能。杨德川还出示了陈百杰在2015年2月15日出具的借条，载明陈百杰借到杨德川100万元，定于2015年3月15日前还清。杨德川称该借条所涉及的债务转为案涉房屋租金，即周文友出具的日期为2015年2月16日的100万元的收条。在借贷后次日即将案涉借款转为房租不合常理，同一笔借款在周文友出具100万元租金收条后，杨德川还保留陈百杰100万元借条的行为亦不合常理。周文祥抗辩并举证由杨德川亲笔书写载明不同日期的收条、合同，并邮寄给周文祥要求周文祥按照其金额、时间向杨德川出具收条和合同。陈百杰陈述本案全部付款与租赁无关，收条均是按照杨德川意思找周文友出具。周文友向法院陈述借条均是按照杨德川、陈百杰要求出具的，都是假材料。杨德川辩称邮寄材料给周文祥只是为了完善手续的理由不足以排除其提供证据为后期变造的嫌疑。综上，杨德川的证据不足以证明其向本院提交的收条和合同的真实性。杨德川提交的付款记录，除了十余万元是向陈百杰持有的周文友的银行卡支付外，其余均是向案外公司或个人账户支付，周文友否认其指示杨德川向其支付房租，周文祥亦否认其委托周文友收款，杨德川付款对象不符合租赁中支付租金的常理。杨德川先是称其与陈百杰及陈百杰所控制的周文友、富城公司、雅舍公司等账户除了本案中其所举证的交易明细外，无其他交易明细。在本院调取了其与上述账户及富城公司非法吸收存款案件投资人邬城均等人还有多笔交易明细后，其又改称这都是陈百杰的钱，付给邬城均的钱是陈百杰向他人借款，所借款项打到杨德川账户后，杨德川再按照陈百杰的指示付款给邬城均，杨德川与陈百杰等人账目很多，陈百杰的账目很乱。杨德川还提交了陈百杰要求其转付款项的部分短信记录。杨德川与陈百杰之间、二人实际控制的账户及杨德川与富城公司投资人之间有多笔经济往来，且杨德川陈述陈百杰有将对外借款通过杨德川账户转付的习惯，杨德川支付上述款项期间还担任富城公司股东和监事，综上，杨德川所举付款记录不足以证明其款项性质为房屋租金。陈百杰、周文友、周文祥等人一致认可案涉房屋为陈百杰实际所有，只是登记在周文祥名下。上述三人均不认可房屋租赁合同和租金交付的真实性，周文祥还称按照杨德川要求出具虚假合同及租金收条，防止案涉房屋被银行收走。杨德川举证的租赁合同亦未作备案登记，其他证据亦无法充分证明案涉房屋租赁合同及租金给付的真实性，故对于杨德川的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告杨德川的诉讼请求。案件受理费21675元，由原告杨德川负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 高 嵩人民陪审员 陈 浩人民陪审员 冯桂珍二〇二〇年十一月十六日法官 助理 刘远升书 记 员 王 静