广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11066号原告（反诉被告）：广州市人人乐商业有限公司，住所地广州市增城荔城街荔乡路39号中海城市广场首层，统一社会信用代码9144018373492259XE。法定代表人：杨永银。委托诉讼代理人：刘洪，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：广州华朗荟智餐饮管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街新桥村泰安路48号之十三，统一社会信用代码9144010132760050XR。法定代表人：黄周武。委托诉讼代理人：李刚，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）与被告（反诉原告）广州华朗荟智餐饮管理有限公司（以下简称华朗荟智公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）人人乐公司的委托诉讼代理人刘洪、被告（反诉原告）华朗荟智公司的法定代表人黄周武及委托诉讼代理人李刚、江权飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）人人乐公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠2016年9月至2018年8月23日租金387428.46元；2.判决被告支付场地占用费84699.55元（按月租金标准自2018年8月24日计至2019年1月31日）；3.判决被告支付拖欠的2016年7月至2019年1月水电费338526.2元（以2015年7月至2016年6月期间月水电费平均值10920.2元计）；4.被告承担本案全部诉讼费用；以上各项金额共计：810654.21元。事实和理由：原、被告双方就原告大石购物广场经营“伯朗克”餐厅事宜签订了《租赁合同》，合同期限为2015年2月1日至2022年2月28日。2018年9月原告向被告发出《解除租赁合同通知》，通知书中明确被告自2016年其拖欠租金及水电费等原因构成根本严重违约，故原告通知被告解除双方之间的租赁合同，保证金不予退还，同时要求被告在限期内缴清欠款，并在限期内清空、退还租赁场地。但被告仍占用场地经营，并持续拖欠租金及水电费。原告多次以各种方式知会被告缴清所欠费用，并退还租赁场地，但被告不予理会。被告行为严重违反法律规定及合同规定，给原告造成重大损失。为维护原告合法权益，原告特此诉至法院，请求法院本着公平、公正的原则，支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）华朗荟智公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，依法应当予以驳回。一、原告根本违约在先，致使被告签订合同目的不能实现，应当承担违约责任，现其要求被告支付租金没有任何事实与法律依据。二、原告停止超市经营后未进行所谓升级改造重新经营超市，而是将物业非法转租、放任第三方违规违法大规模装修经营“电子城”，涉案物业现场常年暴力冲突不断，且道路被堵塞，物业被围蔽，严重的破坏了商业环境，导致被告的西餐厅根本无法正常经营，入不敷出，无法维持餐厅的正常运营，因此被告无需向原告支付租金。三、原告与百容公司的《房产租赁合同》终止后，原告已无权对物业进行经营管理，因此原告无权向被告收取占用费。四、被告已向原告结清2018年4月份之前的水电费，现原告要求被告再次支付2018年4月份之前的水电费没有任何依据。综上，原告根据违约在先，其行为已经让被告无法实现签订租赁合同目的，原告无权收取被告在不能正常运营情况下租金。且原告在停止超市经营后已经向广大商户承诺，在恢复超市经营之前无需商户支付租金，现其违反事先的承诺要求被告支付租金是非常不诚信之行为，其诉请没有任何依据。此外，即便原告根本违约以及违法行为导致与百容公司合同解除，在解除过程中，又擅自转租物业引发大规模的冲突，造成了物业周边的商业环境严重恶化，被告根本无法正常经营，亏损严重，根本无法正通过使用承租物业达到获取收益的合同目的，反而因受到原告的欺诈持续严重亏损，租赁合同为双务合同，在原告没有履行合同义务构成根本违约的情形下，被告无需支付租金。另补充如下：原告根本违约在先，其违约行为已经让被告无法正常经营，也无法实现签订租赁合同的根本目的。且原告已经安排其员工向包括被告在内的小商户承诺，在原告恢复正常经营之前，被告等其他小商户无需支付租金。现在原告违反其承诺，直至原告搬离涉案物业所在地都没有恢复所谓的超市经营，其要求被告支付租金，没有事实及法律依据，应当依法驳回。被告（反诉原告）华朗荟智公司向本院提出反诉请求：1.请求判决原告向被告返还租赁保证金46095元；2.请求判决原告向被告赔偿经济损失1300000元；3.请求判决本诉、反诉受理费、保全费由原告承担。事实与理由：2008年12月22日，原告与广州市百容房地产开发有限公司（以下简称百容公司）签订《房产租赁合同》，承租位于番禺××大石街建华路建华汇商业中心超市第一层、第二层、第三层部分（承租位置涵盖被告经营“伯朗克”西餐厅的场所）。2015年2月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于广州区域大石店一楼层、专柜位置号A001S142F1019场地，用于经营“伯朗克”西餐厅，与原告经营的人人乐超市形成配套服务，租赁期为2015年2月1日至2022年2月28日，被告按《租赁合同》约定向原告缴纳了租赁保证金46095元。被告承租场地后，出于经营西餐厅的需要，在充分衡量了租赁期限后，在承租物业内投入了大量的装修装饰。2016年6月12日，原告对外发出公告，声称要对其自身经营的“人人乐超市”进行升级装修，并表示会在2016年7月底重新开业，但原告在2016年6月12日停止经营后，再无恢复对超市的经营。2018年7月2日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5892号《民事判决书》，判决解除原告于百容公司签订的《房产租赁合同》。该判决生效后被告才得知，原告早已打算不再继续经营超市，而是将原本用于经营超市的场地全部非法转租给第三方深圳市雅诗实业有限公司用于经营电子城。由于原告的非法转租行为侵犯了案外人百容公司的合同利益，导致原告与百容公司诉讼，由于原告出租给被告的经营场地亦判决返还给百容公司，从而导致被告被迫停止了经营。被告认为，被告当初是出于原告所经营的“人人乐超市”能与被告经营的“伯朗克”西餐厅形成相互配套的设施而承租涉案物业，原告自2016年6月12日单方停业已给被告的经营造成了重大经济损失，构成严重违约；此后原告又将原经营超市的场地非法转租给雅诗公司经营电子城，致使被告西餐厅的经营环境发生根本性变化，已不适合继续经营西餐厅，原告的行为已经构成根本违约，此后原告又因其自身违约原因导致被告的经营场地被业主方百容公司收回，原告之行为再次构成根本违约。由于原告根本违约而导致《租赁合同》提前终止，故原告应当全额返还被告缴纳的租赁保证金；原告于2016年6月12日停止超市经营并将场地非法转租给雅诗公司经营电子城，电子城根本无法与被告经营的西餐厅形成配套，转租行为导致周边经营环境发生根本性变化，被告经营的西餐厅营业额大幅下降，在此情况下原告仍拒不告知物业转租的事实，徒留被告苦心坚持了两年多惨淡经营，给被告造成了巨大的经济损失；被告投入的装修装饰因停止经营无法再继续；涉案物业被告收回后，被告不得不将场地内有价值的物品搬离，由于被告的经济损失是因原告根本违约导致，故装修装饰损失，经营利益损失，搬迁费等经济损失均应当由原告赔偿。综上，被告认为，原告的违约行为严重侵害了被告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起反诉，望贵院查明事实，公正审理本案，支持被告的诉讼请求，以维护被告的合法权益及诚实信用基本市场准则。原告（反诉被告）人人乐公司辩称，一、双方成立房产租赁合同关系，并非联营或合作经营等经营挂靠关系，根据租赁合同约定，原告向被告提供租赁场所，交由被告使用并开展经营，原告已完全履行了房产提供义务。被告反诉称其无法继续经营，是因为原告超市停业，以及原告与业主之间存在纠纷，导致其无法经营，不符合双方的租赁合同关系，对原告亦无要求。真功夫餐厅现仍正常经营，并缴纳水电费，也说明了原告停电及原告与业主之间的纠纷对餐饮商铺继续经营不造成实质性影响。二、在广州中院（2018）粤01民终5892号《民事判决书》当中，对一审判决判项进行认定，判项中明确在2017年3月1日前已入驻正常营业的非人人乐公司，自身直接使用的，且百容公司继续承租的分租户，承租的部分维持现状，也说明了被告完全具备在租赁场地继续经营的条件，不存在租赁房产无法使用的情况。三、原告是基于被告长期拖欠自2016年的部分租金及水电费，而发函解约，符合双方租赁合同赋予原告单方解约权的约定。从发函时间上看，2018年9月8日及2019年1月25日，被告经营的餐厅均有人签收解约函及催款函，也说明了被告餐厅持续经营至2019年1月25日。四、根据判决书，原告于2018年8月23日将租赁房产交还百容公司，实际场地收回时间是2019年1月份。我司已按照判决书向百容公司支付了场地占用费至2018年8月23日，在此场地占用期间即2018年8月23日前，原告也承担了支付占用费的代价，原告有权向被告主张占用期间的场地占用费，被告不应在此期间因免除租金而获益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：1.2015年2月8日，人人乐公司（乙方、出租方）与华朗荟智公司（甲方、承租方）签订租赁合同及补充协议，乙方将其经营的广州大石店一楼层、专柜位置号A001S142F1019场地（以下简称涉案租赁物）提供给甲方经营西式餐饮伯朗克品牌专柜，建筑面积338平方米，实用面积260平方米，租赁期限自2015年2月1日至2022年2月28日止。装修免租期2015年2月1日至2015年3月31日，2015年4月1日至2017年2月28日每月租金15365元，2017年3月1日至2018年2月28日每月租金16133元，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金16940元……，水电费：甲方按每月实际使用金额支付给乙方。租赁保证金46095元。关于营销管理的约定，甲方承诺在合同期内参与由乙方组织的全店促销活动，其中国家法定节假日、店庆、会员日必须参加，并遵守全店营销推广方案。关于商场管理方面，对于商品的管理、退换货的管理、现场的管理及营业时间，均作出相关约定。关于违约责任的约定，甲方拖欠应交纳费用达45天或者拖欠应交费用超过租赁保证金的情况下，乙方有权解除合同，甲方已支付的租赁保证金不予退还，并有权要求甲方承担每月每平方米100-200元的违约金，并限期整改。2.签订租赁合同及补充协议后，人人乐公司依约向华朗荟智公司交付涉案租赁物，华朗荟智公司依约向人人乐公司支付租赁保证金46095元，支付租金至2016年8月，自2016年9月起未支付租金，支付水电费至2016年6月，自2016年7月起未支付水电费。3.2018年9月7日，人人乐公司向华朗荟智公司邮寄《解除租赁合同通知》，通知解除租赁合同，保证金不予退还，补足租金及水电费，清空、退还租赁场地。2019年1月23日，人人乐公司向华朗荟智公司邮寄《欠款催收函》，要求华朗荟智公司支付2016年9月至2019年1月的租金和场地占用费、2016年7月至2019年1月的水电费。4.人人乐公司向案外人广州市百容房地产开发有限公司（以下简称百容公司）租赁建华汇商业中心，再将涉案租赁物转租给华朗荟智公司。人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷并诉至本院。本院于2018年1月15日作出（2017）粤0113民初9447号民事判决，认定事实：2016年6月人人乐公司大石店停业后一直关门歇业，百容公司多次催告人人乐公司恢复开业，至今人人乐大石超市仍未恢复营业。百容公司在庭审表示：“我方承诺对现有的小商铺包括真功夫、招商银行、西餐厅及武术馆等，我们会以现行的合同条件或优于现行的合同条件进行承接”。判决解除人人乐公司与百容公司签订的《房产租赁合同》；人人乐公司将承租的建华汇商业中心第一层、第二层及第三层房产（在2017年3月1日前已入驻正常营业的、非人人乐公司自身直接使用的、且百容公司同意继续承租的分租户承租的部分可维持现状）恢复原状，腾空后交还给百容公司管业；人人乐公司支付违约金1202259元给百容公司。人人乐公司与百容公司均不服并上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）粤01民终5892号民事判决，该判决认定人人乐公司存在未经出租人同意整体转租物业、改变物业经营业态及用途、在未依约办理装修备案的情况下强行进场装修施工、且在大石组织争议各方召开协调会议并作出会议纪要后，人人乐公司与雅诗公司仍违反会议纪要内容继续强行进场施工，其上述违约行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条规定的当事人可以解除合同的情形，且考虑到涉案各方此前多次冲突已严重影响当地营商环境与社会稳定，租赁双方已失去继续合作的信任与基础，判决驳回上诉，维持原判。该案作出二审判决后，双方因交付问题产生争议，人人乐公司诉至本院，本院于2019年1月22日作出（2018）粤0113民初6941号民事判决，该判决已发生法律效力，该判决认定人人乐公司付清租金至2018年6月30日，但至2018年8月9日才将涉诉房产的二、三层交还百容公司，至2018年8月23日才将涉诉房产的一层交还百容公司，结合合同解除时间2018年7月2日，人人乐公司应向百容公司支付2018年7月1日的租金9208.5元，2018年7月2日至2018年8月9日的占有使用费359131.5元，2018年8月10日至2018年8月23日的占有使用费58758元。另外，本院在2018年9月25日作出（2018）粤0113刑初1333号刑事附带民事判决，该判决查明：2017年12月21日上午9时许，被告人张进勇、刘洋、孙拥平等人在本区大石街建华路人人乐商场旁边马路上，因其所在的雅诗公司租用人人乐商场引发的纠纷，与建华汇物业公司工作人员发生冲突。期间，被告人张进勇、刘洋、孙拥平等人追打被害人陈某、欧某、王某等人，致其受伤。经鉴定：被害人陈某的伤情属轻伤二级；欧某、王某的伤情属轻微伤。判决：被告人张进勇、刘洋、孙拥平均犯故意伤害罪，均判处有期徒刑十一个月。5.华朗荟智提供2016年8月11日其法定代表人黄周武与人人乐公司的工作人员王莉潇的谈话录音，王莉潇说：如果我们换一间超市经营，不是我们名字，我们跟你变更（合同）的话，有没有问题。黄周武说：王经理，这是两个问题，首先您刚才说目前（新超市还没进来）这种状态我们不用交租，从八月份开始，交了的就交了，没交的就不用交了。（黄周武说话的同时王莉潇回应道：对，对）王莉潇说：实际上你现在也还在经营，那天他来了也在说，我说他们还在庭，他说现在他们是不是在经营嘛，那里现在还有人（客流）吗？我说你这样给人家关了不太好吧，他就没说话了，我的意思是在我的权限内现在所有的商户正常营业不交租，但是水电费及相关的费用得你们自己承担，就比如那边有台电梯，电梯是每月有维护费和电费的，就要你们自己承担，是你给我发了信息说洗手间的问题，需要你自行处理，但是我们不收租，你们自己把它（洗手间）弄干净了。华朗荟智公司在庭审中申请证人刘某出庭作证，刘某陈述，2009年7月份在人人乐公司做手机销售及配件，至2016年6月12日，人人乐超市以装修为名，装修后继续营业，人人乐超市已经将所有东西搬走，对于我们这些个体商铺影响非常大，致我们损失非常大，完全无法做生意。由于合同期未到，我们这些个体户就到深圳维权。2016年8月份，人人乐超市的招商部的工作人员王莉潇跟我们洽谈，并称不用缴纳租金，直到人人乐超市装修好或有新的商家进驻后，再重新签订合同。当时王莉潇让我们将自己的损失进行统计交给他们，但交了之后也是不了了之。由于商场没有新的商家进驻，人人乐超市派人过来说要搞电子城，我交租金至2016年7月份，人人乐超市在2016年6月12日退场，人人乐于2017年4、5月左右将水电费扣除后，将2016年6月12日至2016年7月期间的租金及保证金退给我，我的店铺就关门，损失就由我自己承担。6.人人乐公司委托案外人刘文锦与人人乐商户洽谈有关租赁房产转租、现场经营管理等事项。2018年4月11日，华朗荟智公司法定代表人黄周武的妻子张志兰向刘文锦转账款项10万元。张志兰出具情况说明载明，2018年4月11日，涉案租赁物被人上锁，经询问得知是人人乐电工胡先生上锁，胡先生说只是执行上级安排的工作，有事找上级刘文锦，黄周武打电话给刘文锦，得到回复是不交电费就锁门，并要求将电费转入他个人银行账号，要求最少付10万元才能开门，张志兰通过手机银行向刘文锦转账10万元，刘文锦收到10万元后就通知胡先生开门。7.华朗荟智公司向百容公司支付2018年8月2日至2018年10月的租金。华朗荟智公司于2018年11月30日停业并搬离理涉案租赁物。庭审中，华朗荟智公司陈述，2018年7月，人人乐公司与百容公司的租赁合同正式解除，人人乐公司不能恢复营业，华朗荟智公司与百容公司签订新的租赁协议。关于人人乐公司有否向华朗荟智公司催讨租金、水电费的问题。人人乐公司陈述，有，通过华朗荟智公司所声称的刘文锦收取2018年4月之前的10万元水电费，通过该举动行为，说明人人乐公司催讨水电费的问题；华朗荟智公司陈述，刘文锦在2018年4月收取10万元水电费，没有向华朗荟智公司要求支付租金，没有收到人人乐公司催讨租金的通知。本院认为，人人乐公司与华朗荟智公司签订的租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。人人乐公司向案外人百容公司租赁建华汇商业中心，再将涉案租赁物转租给华朗荟智公司。人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷并诉至法院，经一审、二审，2018年7月2日广州市中级人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判，解除人人乐公司与百容公司签订的《房产租赁合同》；人人乐公司将承租的建华汇商业中心第一层、第二层及第三层房产（在2017年3月1日前已入驻正常营业的、非人人乐公司自身直接使用的、且百容公司同意继续承租的分租户承租的部分可维持现状）恢复原状，腾空后交还给百容公司管业；人人乐公司支付违约金1202259元给百容公司。人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系于2018年7月2日解除，因此，人人乐公司与华朗荟智公司之间的租赁合同关系亦于2018年7月2日解除。人人乐主张华朗荟智公司支付2018年7月2日之后的占有使用费，理据不足，本院不予支持。关于2016年9月至2018年7月2日期间的租金。华朗荟智公司主张，人人乐公司在停止超市经营后向广大商户承诺，在恢复超市经营之前无需商户支付租金。华朗荟智提供其法定代表人黄周武与人人乐公司工作人员王莉潇的谈话录音内容显示，王莉潇陈述所有的商户正常营业不交租，但是水电费及相关的费用得自行承担，该内容与证人刘某的证人证言相互印证。而在2016年9月至人人乐公司2018年9月7日发出解除租赁合同通知前的两年时间内，2018年4月刘文锦代表人人乐公司向华朗荟智公司催讨水电费，但未催讨租金，与王莉潇的谈话内容相互印证。另外，在该期间人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷，人人乐公司存在未经出租人同意整体转租物业、改变物业经营业态及用途、在未依约办理装修备案的情况下强行进场装修施工、且在大石组织争议各方召开协调会议并作出会议纪要后，人人乐公司与雅诗公司仍违反会议纪要内容继续强行进场施工，且涉案各方此前多次冲突已严重影响当地营商环境与社会稳定，前述情况已严重影响华朗荟智公司的正常经营。综上分析，华朗荟智公司主张，人人乐公司在停止超市经营后向广大商户承诺，在恢复超市经营之前无需商户支付租金，本院予以采信。因此，人人乐公司主张华朗荟智公司支付2016年9月至2018年7月2日期间的租金，理据不足，本院不予支持。关于人人乐公司主张华朗荟智公司支付2016年7月至2019年1月水电费的问题。2018年4月刘文锦代表人人乐公司向华朗荟智公司催讨水电费，2018年4月11日，华朗荟智公司法定代表人黄周武的妻子张志兰向刘文锦转账款项10万元，本院认定，上述10万元作为华朗荟智公司向人人乐公司支付的水电费。人人乐公司主张2016年7月至2019年1月水电费为338526.2元，是以2015年7月至2016年6月期间水电费平均值计算得出，但人人乐公司与百容公司因租赁合同产生纠纷期间，严重影响华朗荟智公司的正常经营，人人乐公司未提供水电费实际读数，亦未提供证据证明人人乐公司已代华朗荟智公司支付该期间水电费。因此，人人乐公司主张华朗荟智公司支付2016年7月至2019年1月水电费338526.2元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于华朗荟智公司主张人人乐公司返还租赁保证金46095元的问题。由于人人乐公司存在违约多种行为，导致法院判令人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系解除，从而导致本案人人乐公司与华朗荟智公司之间的租赁合同关系解除。华朗荟智公司不存在过错，租赁合同解除后，人人乐公司理应向华朗荟智公司返还租赁保证金46095元。关于华朗荟智公司主张人人乐公司赔偿经济损失130万元的问题。在人人乐公司与百容公司之间的租赁合同关系解除后，华朗荟智公司与百容公司签订新的租赁协议继续在涉案租赁物经营，之后，华朗荟智公司停业并搬离涉案租赁物，华朗荟智公司与百容公司之间的租赁合同与本案无关。因此，华朗荟智公司主张人人乐公司赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）广州华朗荟智餐饮管理有限公司返还租赁保证金46095元；二、驳回原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州华朗荟智餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11906元，由原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司负担。反诉受理费8457元，由原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司负担290元，被告（反诉原告）广州华朗荟智餐饮管理有限公司负担8167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇二〇年十一月二日书记员  钟雪华