广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初805号原告：珠海市港华建设开发有限公司，住所地：珠海市高栏港经济区榕树湾8号2401办公室-6区。法定代表人：黄文峰，执行董事。委托诉讼代理人：张笛瑶，珠海港控股集团有限公司律师。被告：朱成杰，男，汉族，1981年9月2日出生，住广东省珠海市金湾区。原告珠海市港华建设开发有限公司与被告朱成杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告珠海市港华建设开发有限公司的委托诉讼代理人张笛瑶到庭参加诉讼，被告朱成杰经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市港华建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年2月9日签订的《港华花园商铺租赁合同》于2019年10月11日解除；2.判令被告向原告支付自2018年5月9日至2019年10月10日的珠海市金湾区平沙镇升平大道中99号港华花园升平大道中101、103号商铺租金173,183.28元及滞纳金（以欠付租金为基数，按照日万分之五的标准计算至被告付清租金之日止，暂计至2019年12月8日为29,166.40元）；3.判令被告立即向原告腾退、归还位于珠海市金湾区平沙镇升平大道中99号港华花园升平大道中101、103号商铺；4.判令被告参照合同约定的租金标准向原告支付自2019年10月11日起至实际腾退、归还商铺之日止的占用费及滞纳金（以未支付的占用费为基数，按照日万分之五的标准计算至被告付清占用费之日止），暂计至2019年12月8日的占用费为19,628.72元，滞纳金为470.80元；5.判令被告向原告支付至腾退之日止欠付的物业费及水电费，暂计至起诉之日欠付的物业费为16,833.60元；6.判令被告承担原告支付的登报费用1665元；7.被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求中的租金滞纳金暂计金额为48,043.40元；变更第四项诉讼请求中的占用费暂计金额为92,332.93元、占用费滞纳金暂计金额为7214.10元；变更第五项诉讼请求的物业费暂计金额为23,360.80元。以上变更数额的事项均暂计至2020年7月13日。事实和理由：2018年2月9日，原、被告签订《港华花园商铺租赁合同》，约定原告将位于珠海平沙镇升平大道中99号港华花园升平大道中101、103号商铺出租给被告使用，租期三年，月租金10,148元。被告应在每公历月的5日前缴付当月租金，若被告未能在每公历月的15日前向原告按时支付当月租金，逾期一日按应缴总额的日万分之五支付滞纳金，逾期超过15个自然日的，原告可单方解除合同，收回商铺。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告在未取得消防许可和营业执照的情况下擅自变更商铺用途，改建成KTV营业。后因深夜营业噪音过大而受到小区业主的投诉以及环保部门的介入处理。后来，被告将店铺关闭，自2018年5月起拖欠租金至今，期间未与原告协商一致解除租赁合同。原告曾多次通过微信、电话联系被告要求缴纳租金未果，故原告于2018年12月向被告邮寄《提前解除的通知函》同时将通知函张贴在商铺门口，但邮件因找不到收件人被退回。故原告于2019年10月11日以登报方式公告涉案租赁合同自登报之日起解除，并要求被告在2019年10月17日前办理退租手续并腾退商铺。但被告至今未予回应。故原告诉至法院，请求法院判如所请。原告珠海市港华建设开发有限公司向本院提交了以下证据：《港华花园商铺租赁合同》，《商品房地产权权属证明书》，通话详情、手机短信记录截图，《提前解除的通知函》，照片，EMS邮寄单，《解除租赁合同通知书》，报纸，发票，回单，《港华花园催费通知单》。被告朱成杰未向本院提交答辩意见，亦未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：珠海市平沙镇升平大道中99号港华花园1-9栋房屋及地下室的登记权利人为原告，产权权属证明书号码为珠房地权属字第201800032。2018年2月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《港华花园商铺租赁合同》，约定：甲方同意将珠海市平沙镇升平大道中99号港华花园101、103号商铺（建筑面积174.97平方米）租赁给乙方使用，租期自2018年2月9日起至2021年2月8日止，免租期两个月；租金10,148元/月（58元/平方/月），日标准租金=月标准租金×12÷365×租用面积×本月实际天数，首月租金在合同签订后十个工作日内向甲方支付，续后乙方应在每公历月的5日前支付当月租金；若乙方未能在每公历月的15日前向甲方按时支付当月租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的日万分之五支付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数，从乙方应付租金之次日起计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）；如乙方逾期超过15个自然天数仍未支付所欠租金及滞纳金的，甲方有权单方解除合同、收回商铺，乙方还须支付应付租金日至退回承租商铺日止的租金及滞纳金，同时按所欠费用总额的日千分之三加收违约金；双方一致同意在合同签订后十个工作日内乙方向甲方支付履约保证金20,297元，如乙方在承租期内未违反合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起30个自然日内将履约保证金全额、无息退还给乙方；除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金作为因乙方拖欠甲方租金、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失而赔偿损失方赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用等；在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应自行拆除其对承租商铺所进行的任何附加装置（除非在审核装修方案阶段甲方事先有特别约定的），否则，该附加装置甲方有权留存或处置，甲方对该附加装置移走或拆除所发生的费用均由乙方承担；在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成对该承租商铺的清洁，否则留置物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租商铺内的留置物品及由保洁公司对该承租商铺进行保洁，处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由乙方承担；乙方必须遵守并促使其使用人遵守物业管理的各项规定和制度，并在入住时与物业管理公司签署与小区相关的物业管理文件；甲乙双方协商一致达成共识，可以解除本合同；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同租赁期限内租金总额20%的违约金，保证金不予退还：（1）不按照合同约定支付租金逾期超过15个自然天数的，按照3.1.6处理……；与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点：挂号寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达；甲方对乙方发出的通知可送至乙方本合同约定的承租商铺。庭审中，原告确认被告于签订合同十天内支付了履约保证金20,297元，租金支付至2018年5月8日，5月9日起被告未再支付租金。2018年12月14日，原告制作《提前解除的通知函》，内容为：被告未能按照合同约定的时间如期支付租金，截至2018年9月5日已拖欠3个月零28天的租金，经原告多次催缴均未支付，根据合同及相关法律法规之规定，被告拖欠租金及相关费用的行为已构成严重违约，原告有权终止合同并追究被告的违约责任。2018年9月5日，原告收到被告的口头通知表示因个人原因申请退租，原告同意被告提前退租，并通知被告支付拖欠费用、提交退租申请，被告均未支付，现原告正式通知被告，自2018年9月5日起解除该商铺租赁合同、没收保证金、收回商铺，并根据合同第五章约定，请被告于本通知函送达7日内搬走属于自己的物品，完成对该商铺的清洁，逾期原告将自行处理该商铺内的留置物品，处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由被告承担。请被告于本通知函送达7日内缴清拖欠的租金39,609.90元、违约金及滞纳金共计1611.50元。原告于2018年12月14日将通知函张贴在涉案商铺门口，并于2018年12月18日将通知函邮寄至被告身份证住址，该邮件因电话停机、原址查无此人、无法联系上收件人等原因而于2018年12月22日退件。2019年10月10日，原告制作《解除租赁合同通知书》，以被告截至2019年10月10日已欠缴租金173,192元、违约金及滞纳金共计24,389元为由，正式通知被告，自即日起解除原、被告于2018年2月9日签订的《商铺租赁合同》，并限被告在2019年10月17日前腾退商铺，办理退租手续。该通知书张贴在涉案商铺门口。2019年10月11日，原告在珠海特区报刊登《通告》，通知被告自本通知见报之日起解除《港华花园商铺租赁合同》，并请被告在2019年10月17日前到原告处办理退租手续，原告为此支出广告发布费1665元。原告在庭审中主张，涉案《港华花园商铺租赁合同》于2019年10月11日解除，还称涉案商铺目前没有营业，但商铺门仍被被告用U型锁锁着。原告另提交珠海港富物业管理有限公司港华花园客服中心出具的《港华花园催费通知单》，显示港华花园（珠海港.海韵）1栋一层101号商铺2018年9月6日至9月30日的物业管理费为552.80元，2018年10月至2020年6月的物业管理费为13,931.40元，2020年7月1日至7月13日的物业管理费为278.20元；1栋一层103号商铺2018年9月6日至9月30日的物业管理费为322元，2018年10月至2020年6月的物业管理费为8114.40元，2020年7月1日至7月13日的物业管理费为162元。上述物业管理费合计为23,360.80元。本院认为，原告系涉案商铺的合法登记权属人，其作为出租方与被告签订的《港华花园商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于合同解除日期。原告主张登报通告解除合同之日，即2019年10月11日为合同解除日。原告提交的2018年12月14日制作的《提前解除的通知函》中提到：“2018年9月5日，原告收到被告的口头通知表示因个人原因申请退租，原告同意被告提前退租，并通知被告支付拖欠费用、提交退租申请，被告均未支付，现原告正式通知被告，自2018年9月5日起解除该商铺租赁合同、没收保证金、收回商铺……”。上述内容中记载的“被告口头通知表示因个人原因申请退租”，原告没有提交证据予以佐证，本院不予采信。原告主张被告自2018年5月9日起未再支付过租金，被告对此未提出异议亦未向本院提交反驳证据，本院予以确认，被告该行为已达到合同约定的“支付租金逾期超过15个自然天数”的解除条件，原告享有解除权。合同约定，原告对被告发出的通知可送至合同约定的承租商铺，原告于2018年12月14日张贴《提前解除的通知函》在涉案商铺门口，视为该解除合同通知送达至被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，原、被告签订的《港华花园商铺租赁合同》于2018年12月14日解除。原告主张合同解除日为2019年10月11日，本院不予采纳。二、关于原告请求被告腾退商铺。《港华花园商铺租赁合同》约定，提前解除合同时，被告应拆除其对承租商铺所进行的任何附加装置，搬走属于自己的物品，完成对该承租商铺的清洁。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《港华花园商铺租赁合同》于2018年12月14日解除后，被告应将涉案商铺按照合同约定腾退返还原告，包括拆除附加装置、搬走自己的物品、将商铺大门的门锁钥匙交付原告等，然而，被告至今仍未将涉案商铺交还原告并清退相关物品，故原告请求被告腾退涉案商铺给原告，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。三、关于租金及其滞纳金。《港华花园商铺租赁合同》约定每月租金为10,148元，于每月5日前支付，被告自2018年5月9日起未再支付过租金，故至《港华花园商铺租赁合同》2018年12月14日解除之日止的租金为73,037.80元（具体为：2018年5月9日至6月8日的租金为10,148元，2018年6月9日至7月8日的租金为10,148元，2018年7月9日至8月8日的租金为10,148元，2018年8月9日至9月8日的租金为10,148元，2018年9月9日至10月8日的租金为10,148元，2018年10月9日至11月8日的租金为10,148元，2018年11月9日至12月8日的租金为10,148元，2018年12月9日至12月14日的租金为10,148元/月×12个月÷365天×6天=2001.80元）,现租金支付期限已届满，原告请求被告支付租金符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但《港华花园商铺租赁合同》解除后，被告没有再向原告支付租金的义务。合同约定，每公历月的5日前支付当月租金，若未能在每月的15日前按时支付当月租金，逾期一日，被告须按应缴总额的日万分之五支付滞纳金。原告主张被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金以每期欠付租金为基数，从每期欠付租金的逾期之日即当月6号起，按照日万分之五分段计算，该主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。四、关于占用费及其滞纳金。《港华花园商铺租赁合同》解除后，被告理应返还涉案商铺，其继续占用商铺应向原告支付占用费。原告于2018年12月14日在涉案商铺门口张贴《提前解除的通知函》，函中明确载明“请被告在通知函送达7日内搬走属于自己的物品，完成对该商铺的清洁，逾期原告将自行处理该商铺内的留置物品，处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由被告承担”。按照通知函的内容，被告未在7日内即2018年12月21日前搬走物品、清洁商铺的，原告从2018年12月22日起可自行处理商铺内的留置物品，收回涉案商铺。然而，原告在2018年12月14日张贴《提前解除的通知函》后，在通知函规定的可行使处理涉案商铺的权利之日到来后，未采取积极有效的措施处理被告留存物、收回涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，自原告可自行处理并收回涉案商铺之日起即2018年12月22日起的占用费属于上述扩大损失，本院仅支持原告请求的2018年12月15日至2018年12月21日的占用费。占用费标准酌定为合同约定的租金标准即10,148元/月，故被告应支付的占用费为10,148元/月×12个月÷365天×7天=2335.43元，超出部分，本院不予支持。至于占用费的滞纳金。合同约定，如被告逾期超过15个自然天数仍未支付所欠租金及滞纳金的，原告有权单方解除合同、收回商铺，被告还须支付应付租金日至退回承租商铺日止的租金及滞纳金，同时按所欠费用总额的日千分之三加收违约金。如上所述，从合同约定的应缴租金之日至合同解除之日，被告应支付的为租金，从合同解除之次日至本院认定的原告可收回商铺之日，被告应支付的为占用费，因此，上述合同约定的被告应支付至退回商铺日止的“租金”，包含了被告欠付的租金及应支付的占用费。上述合同条款约定被告欠租超过15天的，可按所欠费用总额的日千分之三加收违约金，原告主张按照日万分之五计算占用费的滞纳金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。本院酌定占用费标准为10,148元/月，即商铺每日的占用费为10,148元/月×12个月÷365天×1天=333.63元，占用费的滞纳金从占用费产生之日起计算至占用费付清之日止。即2018年12月15日产生的占用费至2018年12月21日的滞纳金为1.17元（333.63元×日万分之五×7天），2018年12月16日产生的占用费至2018年12月21日的滞纳金为1元（333.63元×日万分之五×6天），2018年12月17日产生的占用费至2018年12月21日的滞纳金为0.83元（333.63元×日万分之五×5天），2018年12月18日产生的占用费至2018年12月21日的滞纳金为0.67元（333.63元×日万分之五×4天），2018年12月19日产生的占用费至2018年12月21日的滞纳金为0.50元（333.63元×日万分之五×3天），2018年12月20日产生的占用费至2018年12月21日的滞纳金为0.33元（333.63元×日万分之五×2天），2018年12月21日产生的占用费当日的滞纳金为0.17元（333.63元×日万分之五×1天），上述截至2018年12月21日的滞纳金合计为4.67元；从2018年12月22日起，占用费的滞纳金以2335.43元为基数，按照日万分之五计算至占用费付清之日止。五、关于物业管理费及水电费。原告主张被告向其支付物业管理费及水电费，截至2020年7月13日被告共欠付物业管理费23,360.80元，水电费为0元。因被告未欠付水电费，故原告主张被告支付水电费没有依据，本院不予支持。至于物业费，虽然珠海港富物业管理有限公司出具《催费通知单》显示1栋1层101、103号商铺2018年9月6日至2020年7月13日的物业管理费共计23,360.80元，但物业管理费理应是由物业管理公司收取的费用，原、被告签订的《港华花园商铺租赁合同》未约定涉案商铺产生的物业管理费由被告向原告支付，原告亦未举证证明已代被告垫付了该物业管理费，因此，原告请求被告支付物业管理费依据不足，本院不予支持。六、关于广告发布费1665元。原告主张被告支付广告发布费，没有合同依据或法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告珠海市港华建设开发有限公司与被告朱成杰于2018年2月9日签订的《港华花园商铺租赁合同》于2018年12月14日解除；二、被告朱成杰于本判决生效之日起七日内腾退交还珠海市平沙镇升平大道中99号港华花园1栋101、103号商铺（产权权属证明书号码：珠房地权属字第201800032）共174.97平方米给原告珠海市港华建设开发有限公司；三、被告朱成杰于本判决生效之日起七日内支付原告珠海市港华建设开发有限公司租金人民币73,037.80元；四、被告朱成杰于本判决生效之日起七日内支付原告珠海市港华建设开发有限公司租金滞纳金（计算方法：按照日万分之五，从2018年5月6日起以人民币10,148元为基数，从2018年6月6日起以人民币10,148元为基数，从2018年7月6日起以人民币10,148元为基数，从2018年8月6日起以人民币10,148元为基数，从2018年9月6日起以人民币10,148元为基数，从2018年10月6日起以人民币10,148元为基数，从2018年11月6日起以人民币10,148元为基数，从2018年12月6日起以人民币2001.80元为基数，分别计算至该期租金付清之日止）；五、被告朱成杰于本判决生效之日起七日内支付原告珠海市港华建设开发有限公司占用费人民币2335.43元；六、被告朱成杰于本判决生效之日起七日内支付原告珠海市港华建设开发有限公司占用费滞纳金（其中，2018年12月15日至2018年12月21日的占用费滞纳金为4.67元，从2018年12月22日起，占用费滞纳金以人民币2335.43元为基数，按照日万分之五计算至占用费付清之日止）；七、驳回原告珠海市港华建设开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8718元，由原告珠海市港华建设开发有限公司负担人民币4300元，由被告朱成杰负担人民币4418元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  梁蔓冰人民陪审员  肖晓丽人民陪审员  黄丽花二〇二〇年十一月四日法官 助理  谢潇潇书 记 员  邓锦辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。