广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38067号原告：陈陶，男，1984年6月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：陶阳春，女，1955年10月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：吴华强、李华桃，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被告：广州富信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：罗志球，系该司董事长。委托诉讼代理人：程耀宇、王福坤，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习律师。原告陈陶、陶阳春诉被告广州富信置业有限公司（以下简称富信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告富信公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院作出（2019）粤0106民初38067号民事裁定，裁定驳回被告富信公司的管辖权异议。被告富信公司不服上诉，广州市中级人民法院以（2020）粤01民辖终92号民事裁定驳回被告富信公司上诉，维持原裁定。其后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈陶、陶阳春的共同委托诉讼代理人吴华强、李华桃，被告富信公司的委托诉讼代理人程耀宇、王福坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈陶、陶阳春向本院提出诉讼请求：1、解除陈陶、陶阳春与富信公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201701246743）及补充协议；2、富信公司向陈陶、陶阳春一次性返还全部房价款人民币2443067元及利息（自2016年12月14日起计至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算；2019年8月20日起计至富信公司向陈陶、陶阳春返还全部房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，以本金为限）；3、富信公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月23日，陈陶、陶阳春就购买位于天河区沙河禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）1206房物业与富信公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定，富信公司应当在2018年2月28日向陈陶、陶阳春交付房屋，逾期超过360个工作日的，陈陶、陶阳春有权解除合同。合同签订后，陈陶、陶阳春依约于2016年12月14日向富信公司支付房价款2443067元，然截至起诉之日止，富信公司仍未向陈陶、陶阳春交付该商品房，逾期交房天数高达550日不止，远远超过合同约定房屋交付日期，富信公司迟延交房造成陈陶、陶阳春极大经济损失。为了维护自身合法权益，陈陶、陶阳春于2019年8月22日向富信公司发送解除合同通知。《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，富信公司作为格式合同提供方，补充协议第五条属于明显免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的相关条款，且未尽到提示和说明义务，排除了陈陶、陶阳春主要权利，应认定该条款无效。此外，根据市场交易规则和市场行情，富信公司不履行义务的行为给陈陶、陶阳春造成极大财产损失，按该格式合同约定的违约条款，根本无法赔偿因违约给陈陶、陶阳春造成实际经济损失，该条款无法保障陈陶、陶阳春的正当权益。综上所述，富信公司怠于履行主要义务，己构成根本违约，陈陶、陶阳春有权解除合同，要求富信公司承担违约责任，赔偿实际经济损失。陈陶、陶阳春依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，特诉至法院。被告富信公司答辩称：一、涉案商铺已满足交付条件，富信公司已向陈陶、陶阳春发出《富信广场收楼通知书》，陈陶、陶阳春已签收，合同已具备履行条件，应当继续履行。2019年12月27日富信公司已向陈陶、陶阳春送达了涉案商铺的《富信广场收楼通知书》，合同已完全具备履行条件。本案虽然出现逾期交房的情形，但并未出现合同根本目的无法实现的情况，合同能够履行，应当维护交易稳定，合同不应轻易解除。二、《广州市商品房买卖合同（预售）》中的补充协议第五条第1款已明确约定逾期交房的情形下合同继续履行。三、《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条第2款约定与补充协议第五条约定不一致时，应当优先适用补充协议第五条的约定。根据该合同第三十一条、补充协议第一段双方同意补充协议对《广州市商品房买卖合同（预售）》进行说明。补充协议第五条明确约定：该补充协议第五条在双方协议一致的情况下对《广州商品房买卖合同（预售）》主体部分第十四条第2款进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”，故应当适用变更后的条款，即优先适用《广州市商品房买卖合同（预售）》中的补充协议第五条，逾期交房的，合同应当继续履行。四、陈陶、陶阳春于2019年8月2日向富信公司发出《律师函》，要求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，但由于陈陶、陶阳春不享有法定及约定的合同解除权，陈陶、陶阳春的《律师函》不发生合同解除的法律效果。《全国法院民商事审判工作会议》第四十六条指出，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。补充协议第五条作为有效条款，陈陶、陶阳春不享有逾期交房情形下的约定合同解除权。五、富信公司延期交付属实，富信公司愿意承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据补充协议第五条第一款约定的内容，自逾期日起至房屋交付陈陶、陶阳春之日止，富信公司每日按陈陶、陶阳春已付房款0.2‰的标准支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限。涉案商铺总价款为2443067元，应承担的违约金为24430.67元。经审理查明：2017年1月23日，富信公司（甲方，卖方，通讯地址：广州市天河区禺东西路17号1607房）与陈陶、陶阳春（乙方，买方，通讯地址：越秀水荫路75号院21幢402室）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定：甲方以出让方式取得位于天河区沙河禺东西路12号编号为3地块的土地使用权，面积6561.882平方米，甲方经批准在该地块上投资建设富信广场商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号，核发机关为广州市住房和城乡建设委员会；乙方所购商品房为富信广场第自编写字楼B栋12层1206号房［房屋地址广州市天河区禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）1206房］（以下简称涉案商铺）；该商品房用途为办公，户型单房，建筑面积42.5204平方米，套内面积25.35平方米，共有分摊面积约17.1704平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米96373.45元，总金额2443067元；付款方式为一次性付款，在2016年12月14日前支付全部房价款，总金额2443067元；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）甲方应当在2018年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方，房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房的：（1）逾期不超过360个工作日的，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方不向乙方支付违约金，本合同继续履行，（2）逾期超过360个工作日的，乙方有权解除合同，乙方未书面提出解除合同的，合同继续履行，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.1‰的标准向乙方支付违约金，（3）如因建设工程竣工验收的原因，造成甲方逾期交房的，不视为甲方违约及乙方保证不以此为理由要求甲方承担违约或赔偿责任；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按照甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为甲方己按约定将该商品房实际交付给乙方，由此产生的一切费用（含物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等）、风险及法律责任均由乙方承担；（第十五条房屋交付时的有关资料）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，（九）取得前述（一）至（八）条的资料，是交房应具备的条件；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条交付时的验收）乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；（第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格，甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，甲方须及时采取措施补救致达到使用条件，但乙方不得以附属配套项目未竣工为由拒绝收楼等。上述合同附件七“本合同补充协议”约定：（第四条房屋交付条件和交付）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十三条，修正约定如下：1、甲方在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，甲方可将本合同标的房屋交付乙方使用；2、若甲方在2018年2月28日前无法全部取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为不具备交房条件，甲方则有权将本合同标的房屋延后交付给乙方使用，延后期限不超过360天，但交付前甲方必须达到交房条件；3、甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；4、乙方未按本合同约定付清全部购房款（包括按揭方式付款的）、违约金（如有）、税金、应返还的首期物业专项维修资金、其他费用或者未履行该商品房交付使用之前乙方应履行的其他义务的，甲方有权相应顺延该商品房的交付使用时间，并不视为甲方逾期交房……8、甲、乙双方同意：合同第十五条中关于甲方交付房屋时向乙方提供有关该商品房资料的约定变更为：甲方只需将该商品房资料（一）至（五）项加盖公章的复印件在交楼现场公示或出示即视为符合交付标准……出现第四条第2款，不视为甲方违约，乙方不得以此为由向甲方主张任何权利，但若延期时间超出360天免责期的，自第361天起，甲方应承担相应的违约责任；（第五条延期交房的违约责任）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十四条第2款，补充约定如下：因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行；自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方己付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限……；（第十条合同解除、担保责任）1、除非甲、乙双方协商一致并达成书面协议或出现了本合同约定的合同解除情形或法定解除情形的，任何一方均不得单方解除本合同；2、根据法律、行政法规规定或本合同约定乙方行使解除权的，乙方同意自符合解除条件之日起30日内行使解除权，逾期视为乙方同意继续履行本合同；（第十六条）本补充协议自甲方盖章及乙方签字之日起生效，本协议书是《广州市商品房买卖合同》的附件，与前者具有同等法律效力，若本补充协议约定内容如与合同约定内容不符的，则以本补充协议所约定的内容为准等。其后，陈陶、陶阳春向富信公司支付涉案商铺的房价款2443067元，富信公司就此开具发票。2016年10月9日，广州供电局有限公司天河供电局对富信公司提交的《客户受电工程竣工检验意见书》作出“竣工检验合格”的检验意见。2017年9月10日，广东汇成安全健康环境咨询有限公司就广州富信广场项目作出《环境检测报告》。2017年9月30日，广州市国土资源和规划委员会就富信广场项目作出广州市建设工程规划验收合格证。2018年4月13日，广州市民防办公室向富信公司作出《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意天河区沙河禺东西路15-25号地段新建1栋28层、1栋30层富信广场项目防空地下室竣工验收备案。2018年6月5日，广州富信广场项目（续建）工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位确认，竣工验收合格。2019年5月30日，广州市住房和城乡建设局就广州富信广场项目工程出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年8月2日，陈陶、陶阳春通过EMS全球邮政特快专递向富信公司发出《律师函》，函称：陈陶、陶阳春与富信公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》为格式合同，该合同存在明显免除富信公司的责任、加重对方责任、排除富信公司主要权利的相关条款，陈陶、陶阳春签订买卖合同，依约履行了交付房款的义务，富信公司逾期交付涉案商铺539日的行为已根本违约，严重侵犯了陈陶、陶阳春的合法权益，陈陶、陶阳春有权解除合同并要求富信公司承担逾期交房的违约责任。补充协议中约定自逾期之日起自房屋交付陈陶、陶阳春之日止，富信公司每日按陈陶、陶阳春已付房款0.02%的标准向陈陶、陶阳春支付违约金，但违约金以该商品房总价款为限。该违约金设置上限，严重侵犯了陈陶、陶阳春的合法权益，属于富信公司减轻自身责任，与公平合理原则相悖，也不利于维护交易安全，应认定无效条款，故该违约金的计算不应有1%的上限，现郑重函告自富信公司收到本函之日起，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201701246743）及补充协议即宣告解除，并要求富信公司返还已支付的全部购房款并支付违约金等。富信公司确认收到该函件。2019年8月5日，广州市天河区住房建设和园林局综合评定验收范围为富信广场建筑第6层至第28层公共走道区域，装修面积为9627平方米的广州富信广场项目装修工程消防验收合格。2019年9月6日，陈陶、陶阳春提起本案诉讼。2019年12月27日，富信公司向陈陶、陶阳春发出《富信广场收楼通知书》，通知陈陶、陶阳春于2020年1月1日前往富信广场写字楼1楼一街7号铺办理收楼手续。陈陶、陶阳春在庭审中确认收到该通知。富信公司另提交交楼现场公示相关资料的照片，拟证明商品房相关资料盖有公章的复印件已在交楼现场公示。本院就广州市天河区禺东西路15、17、19、21、23、25号富信广场是否具备永久用水问题向广州市自来水有限公司发出协助查询通知书。广州市自来水有限公司函复称：经查明，该地址广州市天河区禺东西路15、17、19、21、23、25号富信广场安装有两组永久用水表（DN100，居民用户编号0005903942；DN150，商业用户编号0005903939）；根据水费收费系统数据显示，该用户从2004年2月开始有抄表收费记录等。本案中富信公司确认在2019年12月发出《富信广场收楼通知书》之前才具备交楼条件，且是在具备交楼条件后批量性向所有买受人发出收楼通知。本院认为：本案没有证据表明陈陶、陶阳春与富信公司签订的《预售合同》不是双方当事人的真实意思表示及合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现陈陶、陶阳春主张富信公司逾期交楼构成违约、涉案商铺不符合交楼条件、逾期交楼导致其合同目的无法实现，并要求解除合同、返还购房款及利息。关于逾期交楼问题。根据合同附件七补充协议约定，富信公司在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，富信公司可将本合同标的房屋交付陈陶、陶阳春使用；因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。本案中富信公司确认涉案商铺迟延至2019年12月份才具备交楼条件，显属违约，但根据上述约定，本合同应当继续履行。关于涉案商铺不符合交楼条件的问题。根据合同附件七补充协议约定，富信公司交付房屋时应将该商品房资料（一）至（五）项加盖公章的复印件在交楼现场公示或出示即可。本案中富信公司已提交证据对于其取得相关资料及出示情况进行举证，本院予以采纳作为定案依据。关于逾期交楼导致无法实现合同目的问题。涉案合同为商品房预售合同，系买受人支付价款以取得标的物占有、使用、收益、处分的权利的合同，富信公司作为出卖人的逾期交楼行为并不必然导致买受人陈陶、陶阳春的合同目的无法实现，且陈陶、陶阳春所述目的无法实现的事实实际应属于商业投资风险，故对于其该项主张本院不予采信。综上，陈陶、陶阳春以富信公司逾期交楼等为由提出解除合同、返还购房款及利息，理据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈陶、陶阳春的诉讼请求。本案受理费28910元，由原告陈陶、陶阳春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年十一月十三日书记员 谢丽军