广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3236号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地：广东省遂溪县遂城镇桃溪村路口南柳宅基地1号，统一社会信用代码：91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓泳仪。委托诉讼代理人：杜晓珊，广东向宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松涛，广东向宁律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司湛江分行，住所地：广东省湛江市人民大道北71号。负责人：梁华管，该行行长。委托诉讼代理人：叶翠芬。委托诉讼代理人：梁成桂。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪房地产公司”）因与被上诉人邓泳仪及原审第三人中国银行股份有限公司湛江分行（以下简称“中国银行湛江分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人京豪房地产公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人邓泳仪的委托诉讼代理人杜晓珊，原审第三人中国银行湛江分行的委托诉讼代理人叶翠芬、梁成桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京豪房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项；二、改判京豪房地产公司自判决生效之日起十日内支付自2018年12月10至2020年2月12日占用邓泳仪购房款(首付款213646元)的利息10682.3元（比一审判决减少25792.95元）给邓泳仪；2020年2月13日起应付利息以213646元为基数，按年利率4.35%计算至京豪房地产公司全部退还邓泳仪已付购房款之日止；三、判决本案上诉费用由邓泳仪负担。本案二审庭审中，京豪房地产公司变更上述第二项上诉请求为：改判京豪房地产公司自判决生效之日起十日内支付自2018年12月10日计至2020年2月12日占用邓泳仪购房款首付款213646元的利息10682.3元；2020年2月13日起应付利息以213646元为基数，按年利率4.35%计算至京豪房地产公司全部退还邓泳仪已付购房首付款之日止；邓泳仪已偿还房贷部分的利息，以其每一期实际偿还房贷本息金额为基数，按年利率4.35%的标准。计至京豪房地产公司退还款项之日止。事实与理由：一审法院计算京豪房地产公司应付占款利息有误，判决京豪房地产公司按照全部购房款计算占款利息，将使邓泳仪利用银行贷款资金非法获益，既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2018年11月9日，京豪房地产公司与邓泳仪签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价703646元，邓泳仪向京豪房地产公司支付了213646元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2018年12月10日，邓泳仪与中国银行湛江分行签订了《个人一手住房贷款合同》；2019年2月2日，中国银行湛江分行向京豪房地产公司支付按揭款490000元。一审判决第三项已判决京豪房地产公司“向邓泳仪返还购房首付款213646元及2019年3月2日至2020年2月2日的银行按揭本金24500.04元、利息28231.76元”，同时一审判决第二项、第三项、第七项，判决解除《个人一手住房贷款合同》，京豪房地产公司按合同约定退还银行按揭本金及利息，京豪房地产公司支付尚欠中国银行湛江分行的购房本金、利息以及因提前解除合同而需要支付的违约金。也就是说，邓泳仪实际支付的仅是首付款213646元，而根据一审判决，银行按揭贷款的本金、利息、违约金均由京豪房地产公司支付。如按照房屋全款再计算占款利息，将使京豪房地产公司重复支付银行按揭款的利息，又使邓泳仪获取了非法收益，于法无据。邓泳仪答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中国银行湛江分行陈述称：中国银行湛江分行对一审判决无异议。邓泳仪向一审法院起诉请求：一、判决解除邓泳仪、京豪房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018037183）并解除邓泳仪与中国银行湛江分行签订的《个人一手住房贷款合同》；二、判决京豪房地产公司向邓泳仪退还首期房款213646元、已付银行按揭本金24500.04元及利息28231.76元（银行按揭本金及利息从2019年3月2日暂计至2020年2月2日，顺延至京豪房地产公司实际退还原告已付的银行按揭本金及利息之日止）；三、判决京豪房地产公司支付邓泳仪占用购房款期间的利息（以703646元为基数，按年利率4.35%计至实际退还购房款之日止，利息自2018年12月10日暂计至2020年2月12日为36475.25元）；四、判决京豪房地产公司向邓泳仪支付违约金人民币7036.46元和赔偿装修定金损失人民币1万元；五、判决京豪房地产公司向邓泳仪退还契税10052.08元、办证费2000元、维修基金5287元；六、判决邓泳仪尚欠中国银行湛江分行的购房贷款本金、利息及因提前解除借款合同而需向中国银行湛江分行支付的违约金均由京豪房地产公司向中国银行湛江分行偿还；七、判决本案全部诉讼费用由京豪房地产公司负担。一审法院审理查明：京豪房地产公司以有偿（出让）方式取得位于遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧京豪商位花园地块的建设使用权，并在该地块上建设京豪商住花园，该商品房已由遂溪房产管理局批准预售。2018年11月9日，邓泳仪（作为买受人）与京豪房地产公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定邓泳仪购买京豪房地产公司预售位于遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧京豪商住花园2a号楼16层1602房，面积为117.47平方米，合同约定总房款为人民币703646元。合同第七条第（二）款第3项约定邓泳仪于2018年11月9日前支付首付款213646元、余款490000元向银行申请贷款；合同第十条第（二）款第1、2、3项分别约定了其他基础设施的规划验收时间。合同第十一条约定京豪房地产公司应当在2019年10月1日前向邓泳仪交付涉案的商品房。第十二条第（2）项约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，邓泳仪依照合同约定于2018年11月23日支付了首付款213646元。2018年10月20日缴纳了办证费2000元，维修基金5287元，2019年12月25日邓泳仪为涉案房屋缴纳了契税10052.08元并办理了税收完税证明。2018年12月10日，邓泳仪与中国银行湛江分行签订了《个人一手住房贷款合同》，向中国银行湛江分行贷款49万元，期限为20年。京豪房地产公司作为保证人在贷款合同上盖章，为邓泳仪的贷款承担连带保证责任。邓泳仪于同日与中国银行湛江分行签订《个人贷款抵押合同》，以涉案房屋进行抵押，2019年1月21日就涉案的预售商品房抵押权预告登记在遂溪县国土资源局办理了不动产登记证明，权利人为中国银行湛江分行。中国银行湛江分行依约向京豪房地产公司划款后，邓泳仪自2019年3月起每月按时偿还按揭本金和利息，至起诉之日止已偿还本金24500.04元及利息28231.76元。2019年9月22日，京豪房地产公司向京豪商住花园的业主发出了通知，因当年台风、雨天、大风天气较多，不可抗力综合因素迫使工程停工。影响按时交楼，需延期到2019年12月28日交付。2019年12月29日，京豪房地产公司又向业主发出公示除陈述与通知相同的延期交楼原因外，还作出通水通电、大门安装、窗户安装、人行、车行通道在2020年1月20日前完成交付及小区整体工程竣工验收时间为2020年9月1日的承诺。邓泳仪认为至起诉时京豪房地产公司已逾期超过90日没有交房，京豪房地产公司的行为已构成了根本违约，邓泳仪依照合同约定可解除合同并要求赔偿。京豪房地产公司应该退还邓泳仪全部的房款及支付利息、违约金。并在解除《商品房买卖合同》时应当一并解除按揭贷款合同，由京豪房地产公司在合同解除后将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给中国银行湛江分行和邓泳仪。同时赔偿邓泳仪缴纳给装修公司的1万元定金损失。一审法院审理认为，本案为商品房预售合同纠纷。京豪房地产公司、中国银行湛江分行对邓泳仪与京豪房地产公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋、交付购房首付款213646元及向中国银行湛江分行贷款49万元、现尚未交房的事实无异议，故对邓泳仪在本案中主张的事实予以确认。邓泳仪、京豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》及邓泳仪与中国银行湛江分行、京豪房地产公司签订的《个人贷款抵押合同》是合同当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。本案争议的焦点：一、京豪房地产公司逾期交付房屋的抗辩理由是否合理。京豪房地产公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的，2018年11月9日双方签订《商品房买卖合同》至2019年10月1日交房不符合商品房屋从取得预售证到发售交房的合理期限。京豪房地产公司在2019年9月22日曾书面通知业主需延期到2019年12月28日交付房屋，该份通知并没有对交房时间的错误进行相应的说明和纠正，而是强调因台风、雨天、大风天气等不可抗力综合因素影响按时交楼，需延期到2019年12月28日交付。通知期限届满后京豪房地产公司未能如约交房给邓泳仪，在2019年12月29日京豪房地产公司再次发布公示承诺在2020年9月1日前整体工程竣工，但通知和公示均未经邓泳仪的认可同意。京豪房地产公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对建设期限和交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。京豪房地产公司从签订合同至2019年9月22日没有对交房时间进行任何说明，在当天书面通知业主时应当发现合同约定的时间实际上已经无法交付房屋，并且根据工期进度也无法在2019年12月28日交房。但京豪房地产公司仍然书面通知业主在2019年12月28日交房，显属京豪房地产公司对合同约定的不遵循，京豪房地产公司的行为已构成根本违约。所以对京豪房地产公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由不予采纳。二、邓泳仪主张解除《商品房买卖合同》和《个人贷款抵押合同》的理由是否成立。合同签订后，邓泳仪已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而京豪房地产公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付邓泳仪，且在法庭辩论终结前，涉案房屋尚未符合交付条件，致使邓泳仪的合同目的无法实现，虽然京豪房地产公司在庭审中及庭后表现出极大的诚意，同意按合同的约定支付违约金及免收邓泳仪两年的物业管理费，但邓泳仪并没有同意京豪房地产公司的意见，仍坚持解除合同。邓泳仪、京豪房地产公司双方在《商品房买卖合同》中约定了逾期超过90天未交房的，邓泳仪有权解除合同。根据《最高人民法院源于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《合同法》第九十三条规定，对邓泳仪要求解除与京豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。《商品房买卖合同》解除后，邓泳仪与中国银行湛江分行签订的《个人贷款抵押合同》的目的也无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对邓泳仪要求解除与中国银行湛江分行签订的《个人贷款抵押合同》的诉讼请求亦予以支持。三、关于购房款项的退还问题。因邓泳仪的购房首付款和按揭贷款已由京豪房地产公司收取，京豪房地产公司是该笔款项的实际占有人和使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。由于本案邓泳仪向中国银行湛江分行贷款的担保人为京豪房地产公司，故京豪房地产公司应承担向邓泳仪退还购房首付款、向中国银行湛江分行退还购房贷款本金及已偿还利息的责任。京豪房地产公司应退还邓泳仪已交付的首付款213646元、退还从2019年3月2日起至2020年2月2日止已偿还给中国银行湛江分行按揭贷款本金24500.4元及利息28231.76元。由于邓泳仪的首付款213646元及按揭贷款49万元已交付京豪房地产公司，京豪房地产公司实际上已收取使用了邓泳仪的全部购房款703646元，根据《合同法》第一百零七条规定及《商品房买卖合同》第十二条第（2）项约定，由于京豪房地产公司违反合同的约定逾期没有交付房屋导致商品房买卖合同解除，京豪房地产公司需要承担违约责任并支付违约金，该项条款约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，邓泳仪主张京豪房地产公司按全部房价款的1%支付违约金7036.46元（703646×1%）应予支持。由于合同约定买受人解除合同的，出卖人应退还房款并按4.35%的利率计算利息。所以对邓泳仪要求按全部房款703646元这基数按年利率4.35%计算到实际退还购房之日止的利息，予以支持。对于邓泳仪尚欠中国银行湛江分行借款合同项下剩余贷款本息，虽然在借款合同解除前邓泳仪为还款义务人，解除合同前的欠款本息应由邓泳仪负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，京豪房地产公司应将邓泳仪已支付的贷款本金返还邓泳仪，邓泳仪未偿还的贷款本息应由京豪房地产公司直接偿还给中国银行湛江分行，以减少不必要的诉讼。邓泳仪已支付给装修公司的装修定金1万元，由于本案的购房合同的解除并非邓泳仪的过错，邓泳仪可另行向装修公司主张返还定金。至于契税、办证费、维修基金是按规定由相关部门收取的与房屋相关的费用，不是京豪房地产公司收取使用的，该三项费用应由京豪房地产公司协助邓泳仪办理退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除邓泳仪与湛江市京豪房地产开发有限公司双方于2018年11月9日签订的合同编号为Y2018037183号《商品房买卖合同（预售）》。二、解除邓泳仪与中国银行股份有限公司湛江分行及湛江市京豪房地产开发有限公司于2018年12月10日签订的编号为JK2018200034297098号《个人一手住房贷款合同》。三、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向邓泳仪退还购房首付款213646元及2019年3月2日计至2020年2月2日的银行按揭本金24500.04元、利息28231.76元。湛江市京豪房地产开发有限公司从2020年2月3日起按《个人一手住房贷款合同》的约定退还至本判决生效之日止邓泳仪已付的银行按揭本金及利息。四、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付自2018年12月10日至2020年2月12日止占用邓泳仪购房款的利息36475.25元；2020年2月13日起以703646元为基数，按年利率4.35%计算利息至湛江市京豪房地产开发有限公司全部退还购房款之日止。五、湛江市京豪房地产开发有限公司向邓泳仪支付违约金7036.46元。六、湛江市京豪房地产开发有限公司协助邓泳仪退还契税10052.08元、办证费2000元、维修基金5287元。七、邓泳仪尚欠中国银行股份有限公司湛江分行的购房贷款本金、利息及因提前解除借款合同而需支付的违约金均由湛江市京豪房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司湛江分行偿还。八、驳回邓泳仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5418.23元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。中国银行湛江分行向本院提供了《贷款已还款明细清单》，拟证明邓泳仪实际偿还房贷本息金额及还款时间。京豪房地产公司、邓泳仪均质证认为对上述《贷款已还款明细清单》真实性、合法性、关联性无异议，并同意作为本案处理依据。本院经审查认为：因上述《贷款已还款明细清单》与本案基本事实有关，且各当事人均无异议，故本院予以采纳。京豪房地产公司、邓泳仪均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：截至本判决作出之日，邓泳仪向中国银行湛江分行共偿还房贷21期，具体本息金额及还款时间详见附表。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据京豪房地产公司上诉请求的事实理由、邓泳仪的答辩意见以及中国银行湛江分行的陈述意见，本案各当事人二审争议的焦点问题是：关于资金占用利息的计算基数及起算时间应如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第十二条约定京豪房地产公司应向邓泳仪给付利息，但并未明确利息计算基数及起算时间，邓泳仪主张利息计算基数为购房款总价703646元，京豪房地产公司则主张利息计算基数为首付款213646元及邓泳仪每期实际还贷本息金额。上述《商品房买卖合同》第十二条同时约定了返还购房款、给付利息和支付违约金，其中明确区分给付利息和支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，可见上述合同第十二条中关于给付利息约定的性质区别于违约金约定，旨在明确合同解除后出卖人应向买受人返还因合同所取得财产的范围，包括返还购房款及资金占用期间所发生的现实利益即利息，也旨在以弥补买受人被占用资金的利息损失，而不能理解为与违约金并列的违约责任金额计算方式。故此，京豪房地产公司应支付资金占用利息的计算基数，应按邓泳仪实际被占用资金金额认定。本案中，邓泳仪以按揭贷款方式支付房屋尾款，其所获得的贷款资金具有定向用途不能另为他用，故并不能为邓泳仪带来孳息或其他收益，在已确定邓泳仪未还房贷本息均由京豪房地产公司负担的情况下，如非邓泳仪先行予以垫付的资金，则不能认为邓泳仪存在相应的利息损失。据上，京豪房地产公司应向邓泳仪给付的资金占用利息，应以邓泳仪已经实际支付的购房首付款以及每期实际偿还房贷本息金额为基数计算，自邓泳仪付款之日起计至京豪房地产公司返还之日止。一审法院对《商品房买卖合同》第十二条关于给付利息约定内容理解有误，本院予以纠正。京豪房地产公司的上诉主张有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，京豪房地产公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初323号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初323号民事判决第八项；三、变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初323号民事判决第四项为：限湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向邓泳仪支付购房款的资金占用利息[利息计算：以首付款金额213646元为基数，按年利率4.35%的标准，自2018年11月23日计至湛江市京豪房地产开发有限公司退还该213646元之日止；以邓泳仪每期偿还房贷本息金额为基数，按年利率4.35%的标准，自邓泳仪当期偿还房贷本息之日起计至湛江市京豪房地产开发有限公司退还该期偿还房贷本息相应金额之日止]；四、驳回邓泳仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一本案受理费5418.23元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费444.82元，由邓泳仪负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十一月二十六日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：邓泳仪已还房贷本息金额及时间表期号本息金额（元）还款时间（年/月/日）14522.702019/03/0224432.672019/04/0234422.662019/05/0244412.662019/06/0254402.652019/07/0264392.652019/08/0274382.652019/09/0284372.642019/10/0294362.642019/11/02104352.632019/12/02114342.632020/01/02124332.622020/02/02134322.622020/03/02144312.622020/04/02154302.612020/05/02164292.612020/06/02174282.602020/07/02184272.602020/08/02194262.592020/09/02204252.592020/10/02214242.592020/11/02后续利息计算基数及起算时间均以邓泳仪实际支付房贷本息金额及时间为准附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。