四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7971号 原告：成都市青羊区人民政府草堂街道办事处，住所地成都市青羊区百花潭路8号。 法定代表人：冉洁莹，主任。 委托诉讼代理人：黄**，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：曾文，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：成都民生市场经营管理有限公司，住所地成都市青羊区同怡横街259号。 法定代表人：陶洪生，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：潘学会，四川诚方律师事务所律师。特别授权。 原告成都市青羊区人民政府草堂街道办事处（以下简称草堂街道办事处）诉被告成都民生市场经营管理有限公司（以下简称民生市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告草堂街道办事处的委托诉讼代理人黄**、曾文，被告民生市场公司的委托诉讼代理人潘学会、蔡泳曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 草堂街道办事处向本院提出诉讼请求：1．确认草堂街道办事处与民生市场公司签订的《场地租赁合同》已于2019年12月31日终止；2．民生市场公司立即腾退租赁场地；3．民生市场公司支付逾期腾退场地期间占有使用费46666.67元（140000元÷12个月×4个月，按新场地租赁合同约定的租金标准自2020年1月1日起暂计至2020年4月30日，实际应计算至实际腾退交付场地之日止）；4．本案的诉讼费用由民生市场公司承担。事实和理由：2019年1月1日，草堂街道办事处与民生市场签订《场地租赁合同》约定，草堂街道办事处将位于牧电巷36号（约1000平方米）场地出租给民生市场公司用于经营，场地租赁期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日，场地租金为100000元/年。2019年12月21日，草堂街道办事处向民生市场公司发出《终止租赁合同通知书》，明确告知双方签订的租赁合同将于2019年12月31日因租期届满而终止，并要求民生市场公司最迟应当在2019年12月29日18：00前办理返还手续，签署确认文件，确认费用结算事宜，由草堂街道办事处到期后接收和占有房屋。属于民生市场公司所有的物品设备设施（不含附着于原址上的棚架等装修改建部分），应当在租赁期满前自行搬离。2019年12月31日，租赁合同约定的租赁期限届满，民生市场公司并未腾退场地，经草堂街道办事处多次催促腾退，但民生市场公司一直未腾退。为了维护合法权益，故起诉至法院。 民生市场公司辩称，第一，草堂街道办事处针对牧电巷36号农贸市场的资产管理权进行内部公开比选属于无权处分，且侵害了民生市场公司的优先承租权，案涉农贸市场的具体资产包括土地使用权、土地上的建筑物和农贸市场的经营权，草堂街道办事处仅对土地使用权拥有处分权，地面上建筑物的所有权人为民生市场公司；第二，草堂街道办事处要求民生市场公司移交案涉农贸市场的租户信息、相关费用没有事实和法律依据，要求民生市场公司腾退场地将会给双方造成较大的经济损失，且导致目前市场内的全部经营者无法继续经营；第三，民生市场公司在案涉农贸市场土地使用权上修建的钢架结构属于建筑物，并非草堂街道办事处所述属于装饰装修形成的附属物。综上，民生市场公司使用的建筑物属于其自行修建，草堂街道办事处无权要求其腾退。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 1.2009年8月8日，区建设局（甲方）与民生市场公司（乙方）签订《成都市城区菜市场标准化建设管理合同》约定，项目名称为牧电巷便民市场，项目地址牧电巷36号，项目占地面积1800平方米，建筑面积1600平方米；项目预计总投资额度820000元（以决算审计额为准），开工日期2009年8月26，竣工日期2009年10月30日。项目完工后，由乙方组织，甲方参与竣工验收，验收合格后由甲方进行竣工验收备案。投入使用及交付期限：该项目如属于乙方自行经营管理的菜市场，应在建成后当月内投入使用，并接受相关部门的监督；该项目如属于应当移交的菜市场，应在建成后1个月内移交，移交后双方应签署《成都市公共配套设施移交协议》，并送市公建办备案。甲方责任：甲方在本合同签订后10日内按政府补助资金的30%拨付预付款给乙方作为项目启动资金，在工程竣工验收合格后，拨付剩余的70%补助资金，并对资金使用情况进行监督；督促乙方按照规定进行菜市场建设以及按期完成并按规定移交。乙方责任：乙方应将政府补助资金用于本项目建设，不得挪作他用；严格按照《关于加强我市中心城区菜市场标准化建设的实施方案》的规定和本合同约定，按期实施菜市场项目建设；按照设计与施工规范对项目工程加强管理，确保本项目工程质量合格，并在菜市场移交后按规定承担保修责任；需要移交的项目在竣工验收合格后一个月内，按相关规定移交菜市场。附约：不破墙开设临街铺面，按规范要求留足消防疏散通道。 2.2019年1月1日，草堂街道办事处（甲方出租人）与民生市场公司（乙方承租人）签订《场地租赁合同》，主要约定：甲方将位于牧电巷36号（约1000平方米）房屋出租给乙方，房屋租用期限一年，即2019年1月1日至2019年12月31日。为规范甲乙双方的行为，经甲乙双方议定，在同等条件下，乙方具有优先权和续租权；场地租金100000元/年，保证金30000元，若乙方正常退租时，未欠其他任何费用，该保证金将足额退还，该保证金无利息；付款按每半年，首次付款时间为每年签定合同之日，乙方须按期缴清租金，逾期的，乙方必须支付违约金；甲方原则上保证乙方的经营权，如若在此期间国家宏观政策上有重大变化，当地政府对城区重新规划、甲方在经营上重大举措需提前收回房屋时，甲方须提前30天通知乙方，乙方必须无条件搬出，甲方退还预收剩余租金，合同终止，合同终止后不得向甲方提出补偿要求。乙方在租房期间，除向甲方缴纳规定房租外，所发生的其它一切费用均由乙方自付；乙方逾期支付房屋租金，自逾期之日起每日按应交付租金的15%向甲方支付违约金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋，没收保证金。乙方在租赁期间，如需退房，必须提前30天通知甲方，经双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算；乙方租赁期满，如需继续租赁，必须在期满前30天向甲方提出，若甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。落款处，草堂街道办事处加盖公章予以确认，乙方处“宋洪军”签字予以确认。 3.2019年12月21日，草堂街道办事处向民生市场公司发出《终止租赁合同通知书》，载明：双方签订的《租赁合同》即将于2019年12月31日因租期届满而终止，经我办对牧电巷36号农贸市场资产管理内部公开比选的结果，2020年度起我办将不再租赁给贵公司房屋；本通知发出之日起5日内（或者最迟截止2019年12月29日18：00前，以先到为准），双方派出代表办理房屋返还手续、签署确认文件、确认费用计算事宜，由我办到期后接收房屋。属于贵公司的物品设备（不含附着于原址上的棚架、房屋、摊位等构建物）应在期满前自行搬离，在办理租赁房屋返还手续的过程中，如有任何权利义务纠纷，均按照租赁合同的约定处理，相应处理程序不影响交接。2019年12月23日，民生市场公司在回执单上签字确认已收到《终止租赁合同通知书》。 4.2020年3月13日，草堂街道办事处委托北京大成（成都）律师事务所以EMS邮递方式向民生市场公司发函，函告民生市场公司收到函件后15天内（最迟不超过2020年3月31日）主动腾退房屋，按原租赁合同约定的租金标准支付2020年1月1日起至实际腾退之日止的逾期占有使用费。2020年3月16日，民生市场公司签收该函件。 另查明，1.2019年11月14日，草堂街道办事处就牧电巷36号农贸市场资产管理权的内部公开比选出具资料，在比选资料中就项目概况、比选范围、比选申请人资格要求报名时间、公开比选时间、评分标准等均进行了说明。《草堂街道办事处牧电巷36号农贸市场资产管理内部公开比选评分规则》中载明：公开比选申请书中必须有资产管理方案；陈述评分分为一、二、三等级，总分20分，每级差5分，一级15-20分，二级10-15分，三级5-10分，评审人员根据比选申请人提供的资产管理方案和现场陈述情况进行评分，评审分数汇总除以评审人员数后的平均分数作为比选申请人的陈述得分。 2.2019年12月3日，草堂街道办事处发出《牧电巷36号农贸市场资产管理内部公开比选结果的公告》载明：2019年11月22日，草堂街道办事处组织了牧电巷36号农贸市场资产管理内部公开比选，经评审，现将比选排名前三名的单位公告如下：第一中选候选人：成都市汇民市场经营管理有．限公司，报价140000元，得分93.625分；第二中选候选人：民生市场公司，报价136500元，得分89.75分；第三中选候选人：成都市佰惠企业管理有限公司，报价130000元，得分87.625分；如有意见建议和其他情况，请在2019年12月5日前向街道纪工委举报。草堂街道办事处就该公告进行了公示。 3.2019年12月12日，草堂街道办事处向成都市汇民市场经营管理有限公司发出《中选通知书》载明：成都市汇民市场经营管理有限公司经评审被确定为中选人，中选价140000元/年，管理期5年。 4.2020年7月1日，成都市青羊区规划和自然资源局出具《成都市青羊区规划和自然局关于牧电巷36号相关问题的情况说明》载明“经核实青羊区牧电巷36号为国有建设用地，现由属地街道草堂街道办事处代为管理维护”。 4.2010年5月10日，成都市青羊区商务局作出成青商［2010］56号《成都市青羊区商务局关于同意开办青羊区牧电巷菜市场的批复》，同意民生市场公司在成都市青羊区牧电巷36号开办菜市场。2020年7月13日，成都市青羊区商务局向草堂街道办事处发出《成都市青羊区商务局关于牧电巷36号房屋所涉法律事项相关意见的函》载明“2010年，我局根据民生公司申请，依据《四川省商品交易商场管理条例》（已于2019年5月21日废止）第十条向民生公司作出批复，同意其开办牧电巷菜市场，符合相关法律规定。目前，鉴于贵办与民生公司就牧电巷菜市场《房屋租赁合同》期限届满，双方已终止《房屋租赁合同》履行，且案涉房屋已由贵办依法另行租赁给他人经营，民生公司继续经营牧电巷菜市场的基础条件已不复存在。故我局根据民生公司申请而出具的《关于同意开办青羊区牧电巷菜市场的批复》（成青商［2010］56号）已失去效力”。 审理中，（一）草堂街道办事处还提交了以下证据：银行进账单、费用报销表、四川省非经营性结算统一票据（2008年）、2009年8月的《成都市城区菜市场标准化建设管理合同》，拟证明2008年开始，草堂街道办事处已经开始进行牧电巷市场标准化改造，基于上级部门对市场标准化改造的统一要求，草堂街道办事处在2009年也委托民生市场公司装修改造了部分构建物，并支付了改造补贴款，同时在租期内租金方面也给予了民生市场公司一定程度的减免，草堂街道办事处总共向民生市场公司支付了720000元，其中360000元是用于牧电巷，在后续管理过程中，草堂街道办事处继续支付了市场的改造费、地籍调查费、测绘费等各项费用，该费用并不是由民生市场公司支付。民生市场公司对该组证据的真实性没有异议，但认为牧电巷菜市场系民生市场公司修建，修建完成后属于民生市场公司自行经营管理的市场；对于草堂街道办事处支付的款项中，只认可360000元，其他的费用是停车场的费用，与本案无关，对地籍调查费、测绘费等的关联性不予认可，不能证明款项是向民生市场公司支付。 （二）民生市场公司还提交了以下证据： 1.《牧电巷市场修建装修合同》（复印件）、《牧电巷市场决算书》（复印件）、《牧电巷市场预决算书》（复印件），拟证明牧电巷36号农贸市场实际由民生市场公司修建，市场的实际建造成本为1165377.06元，成都市人民政府实际仅补贴300000元。草堂街道办事处认为该证据系复印件，对真实性不予认可，案涉的承建方没有任何工商登记显示，所以主体不存在，对于民生市场公司主张的投入，即使是真实的也只是作出的预结算，而不能证明残值是多少。 2.《低压供用电合同》（复印件），拟证明民生市场公司与国网四川省电力公司成都供电公司签订供用电合同至2021年5月30日。草堂街道办事处对真实性予以认可，但认为与本案无关，仅是民生市场公司与其他公司签订的用电合同，用电合同的基础是在承租的条件下，因此对关联性不予认可。 3.牧电巷改造工程竣工结算审计、牧电巷菜市场完成标准化改造，拟证明牧电巷农贸市场的业主单位是民生市场公司，牧电巷的建造成本为1171114.6元。草堂街道办事处对证明目的有异议，民生市场公司主张其是牧电巷36号的业主是错误的，投资业主和项目是民生市场公司，但是根据草堂街道办事处的证据显示，牧电巷36号的土地所有权是草堂街道办事处，而民生市场公司只是在2010年对市场进行改造的单位。牧电巷36号市场只是大棚，并非修建的房屋。对竣工结算审计的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，与本案无关。 4.《协议》（复印件），拟证明2005年送仙桥居委会将案涉土地租赁给民生市场公司修建菜市场，租赁期限是到拆迁时止。草堂街道办事处认为系复印件，且签订主体是送仙桥居委会，并非草堂街道办事处，真实性无法核实。 5.《关于申请支付牧电巷农贸市场重建经费的报告》、《关于牧电巷市场情况说明》、《关于申请支付牧电巷市场比选的意见和市场的情况说明》、《牧电巷农贸市场有关情况报告》、《对内部比选资料的几点争议》，拟证明牧电巷农贸市场于2009年由民生市场公司修建完成；民生市场公司在内部比选前向草堂街道办事处告知过，地面建筑物并非国有资产，草堂街道办事处无权处分；同时在比选后，民生市场公司也不断向草堂街道办事处表示对比选结果有异议。草堂街道办事处对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，系民生市场公司单方出具，是其单方作出的意思表示，并未与草堂街道办事处达成合意。 （七）草堂街道办事处分别于2020年7月29日、8月4日、9月7日与送仙桥社区、草堂市场监管所工作人员组成联合调查组，向牧电巷36号菜市场对市场经营摊主逐一进行了现场调查，共计45户经营摊主表示愿意在同等条件下与新的管理方合作，对于未营业的2户经营摊主，其中1户表示愿意在同等条件下与新的管理方合作，另外1户系转租，现已不再出租，现该户仍无摊主经营。 （八）草堂街道办事处陈述，在牧电巷36号菜市场中，民生市场公司实际占有的为一间办公室，现主张腾退该办公室。 本院认为，草堂街道办事处与民生市场公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。本案的争议焦点为：民生市场公司是否享有牧电巷36号菜市场继续承租的权利问题。 （一）关于是否享有牧电巷36号地上建筑物所有权的问题。民生市场公司主张牧电巷36号菜市场由其出资修建，其对地面建筑物享有所有权，且根据约定民生市场公司享有对案涉市场的承租权，现草堂街道办事处与案外人签订新的租赁合同，侵害了民生市场公司的优先承租权。本院认为，民生市场公司与区建设局签订的合同中约定，牧电巷36号菜市场虽然由民生市场公司建设，但该项目系由政府拨款进行修建，且在项目竣工完成后，草堂街道办事处已经将相应款项拨付给民生市场公司，虽然民生市场公司主张草堂街道办事处实际只支付了360000元，但民生市场公司提供的结算书、装饰装修合同等均系复印件，本院对其真实性、合法性、关联性均不予采纳。同时民生市场公司主张其对牧电巷36号菜市场进行改造，但未提交其他证据证明地面建筑物系由其进行修建，应当承担举证不能的责任。故对民生市场公司抗辩其对牧电巷36号菜市场地面建筑享有所有权的主张，本院不予采纳。 （二）关于合同终止的问题。草堂街道办事处与民生市场公司在《场地租赁合同》中约定，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租赁期满后，民生市场公司如需继续租赁，必须在期满前30天向草堂街道办事处提出；本案中，双方的租赁期间已经届满，且草堂街道办事处通过公开比选，已经与案外人签订了新的租赁合同；虽然民生市场公司抗辩称其享有同等条件下的优先承租权，但本院认为，优先承租权是一种附限制条件的物权，需要在同等条件下才享有，根据草堂街道办事处进行公开比选条件和申请文件，民生市场公司已经丧失了优先承租权。同时草堂街道办事处在比选结果公示期满后，已经向民生市场公司发函告知终止原租赁合同，故草堂街道办事处与民生市场公司签订的《场地租赁合同》已经于2019年12月31日终止。 （三）关于草堂街道办事处主张民生市场公司归还房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，现双方的租赁合同期限已经届满，就是否续租双方并未达成新的合意，民生市场公司在合同到期后未按约定返还房屋，其行为已经构成违约。案涉牧电巷36号菜市场的现经营摊主已经表示愿意与新的管理者合作，而民生市场公司仅实际占有市场办公室一间，故现草堂街道办事处要求民生市场公司返还其在牧电巷36号菜市场占有使用的办公室一间，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 （四）关于房屋占用使用费问题。基于上述分析，并根据双方在合同中的约定，案涉房屋的租赁期限到2019年12月31日止，民生市场公司的违约行为给草堂街道办事处造成了逾期占用期间的房屋使用费损失，故草堂街道办事处要求民生市场公司支付占用房屋期间使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。按照双方在合同中约定租金为100000元/年，即8333.33元/月，因此民生市场公司应当向草堂街道办事处支付按照8333.33元/月的标准，从合同期满后第二日起（即2020年1月1日）至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。 综上，对草堂街道办事处的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都市青羊区人民政府草堂街道办事处与成都民生市场经营管理有限公司于2019年1月1日签订的《场地租赁合同》已经于2019年12月31日终止； 二、成都民生市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市青羊区人民政府草堂街道办事处返还位于成都市青羊区牧电巷36号菜市场办公室一间； 三、成都民生市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市青羊区人民政府草堂街道办事处支付房屋占有使用费（按照8333.33元/月为标准，从2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）； 四、驳回成都市青羊区人民政府草堂街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费483元，减半收取241.5元，由成都民生市场经营管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王润明 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐