上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13746号原告：上海虹梅商业股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：谢绍臣，董事长。委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绪峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海是水壹餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：薛晓飞，执行董事。委托诉讼代理人：孙艳华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：何培英，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：郭涛，男，1974年2月4日出生，汉族，户籍地四川省达州市。委托诉讼代理人：顾羽馨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晅，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海虹梅商业股份有限公司(以下简称“虹梅商业”)与被告上海是水壹餐饮有限公司(以下简称“是水壹公司”)、郭涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告虹梅商业的委托诉讼代理人王晓野、周绪峰，被告是水壹公司的委托诉讼代理人孙艳华、何培英，被告郭涛的委托诉讼代理人顾羽馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虹梅商业向本院提出诉讼请求：1、原告与是水壹公司签订的《物业服务合同》自2020年8月6日解除；2、是水壹公司支付自2020年3月12日起至2020年8月6日止的物业管理费78,062.62元(按年物业费192,519.30元折算)；3、是水壹公司支付自2020年3月12日起至2020年8月6日的未交物业费的滞纳金4,417.92元，按日万分之五分段计算；4、郭涛对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2018年3月6日,郭涛向案外人承租上海市徐汇区田林路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，租赁期限为2018年3月12日至2023年3月11日。后原告与郭涛签订《物业服务合同》，由原告为系争房屋提供物业服务，期限同租赁合同期限，并约定了物业费标准、支付方式、违约责任等。2018年5月16日,两被告与原告签订《补充协议书》,约定自该日起，原合同项下权利义务均由是水壹公司享有和承继，郭涛承担连带保证责任。是水壹公司未再支付2020年3月12日起的物业费。故原告起诉至法院，要求判如所请。是水壹公司辩称，解除事实无异议，解除时间应是租赁合同解除通知到达出租方之日，即2020年4月7日。物业服务合同是租赁合同的附属合同，且原告与出租方是关联企业，所以租赁合同的解除势必导致物业合同的解除，解除时间与租赁合同一致。物业费确实自2020年3月12日起未支付，不同意支付后续费用，因为自疫情开始之后，商场营业不正常，餐饮也没有经营，物业没有提供正常的物业管理服务。滞纳金不同意支付且标准过高。郭涛辩称，希望法院能够调整连带责任，予以减免。合同确实约定了连带责任，明显不合理地加重了股东的义务。其余意见和是水壹公司一致。本院认定事实如下：2018年3月，案外人上海虹梅科技发展有限公司(出租方，甲方、以下简称虹梅科技)与郭涛(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方租赁房屋的用途用于餐饮(是水日料)。租赁期限伍年，自2018年3月12日起至2023年3月11日止。合同并就其他内容进行了约定。2018年3月6日，原告(甲方)与郭涛(乙方)签订《物业服务合同》一份，约定，甲方为系争房屋提供物业服务，期限同租赁期限。年物业服务费192,519.30元，根据先付款后服务原则，每三个月到期前10日内支付下三个月物业服务费。乙方逾期支付或未足额支付的，则每逾期一天加收应交费用的0.5%作为滞纳金。后双方签订确认书，物业费起付时间为2018年3月12日。2018年5月16日，原告(甲方)、郭涛(乙方)与是水壹公司(丙方)签订《物业合同补充协议书》一份，约定，自2018年5月16日起，由丙方履行甲乙双方签订的物业服务合同中乙方权利义务。乙方对丙方未缴足费用向甲方承担连带保证责任。是水壹公司实际支付物业费至2020年3月11日。2020年4月4日，是水壹公司向出租方虹梅科技发送《解除租赁合同通知书》一份，认为本次停业系受新冠病毒疫情的不可抗力所致，导致是水壹公司合同目的无法实现。鉴于疫情防控一直未解除，是水壹公司受疫情影响损失过于严重，现已无力承担经营成本，无法继续经营。是水壹公司根据租赁合同约定，依法行使合同解除权，特通知如下：1、自本通知送达之日起，是水壹公司和虹梅科技就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议正式解除；2、要求虹梅科技于收到本通知之日起2个工作日内与是水壹公司办理房屋交接手续；3、是水壹公司已经缴纳租金至2020年4月20日，依据合同约定，租赁合同无条件终止，是水壹公司不再支付2020年5月及之后的租金及其他相关费用，且虹梅科技应按合同约定，自收到本解除通知之日起3个工作日内退还是水壹公司剩余租金54,547.12元，并退还是水壹公司已经缴纳的全部租赁保证金288,778.90元。该份函件显示于2020年4月7日签收。2020年4月7日，是水壹公司再次向虹梅科技发函，称随函将系争房屋钥匙寄回，并要求虹梅科技开具物品出门单，配合办理物品搬离及退还租金等事宜,否则因逾期配合腾房产生的房屋使用费由虹梅科技承担。该份函件显示于2020年4月8日签收。2020年4月22日，是水壹公司向虹梅科技发出律师函一份，明确表示是水壹公司享有合同解除权，是水壹公司和虹梅科技之间的租赁合同已经于2020年4月7日解除，要求虹梅科技返还租赁保证金及剩余租金，并要求虹梅科技开具物品出门单，配合是水壹公司搬离系争房屋内的物品。该份函件显示于2020年4月23日签收。2020年4月15日，原告向两被告各发出律师函一份，催告支付物业费及滞纳金。是水壹公司称其未收到律师函。2020年4月27日，郭涛回函。2020年5月6日，虹梅商业提起本案诉讼。同日，虹梅科技提起另案诉讼，要求和是水壹公司解除租赁合同并要求是水壹公司支付租金、违约金等相关费用。虹梅科技与是水壹公司于2020年8月11日办理了房屋交接手续。审理中，本院组织双方进行调解，但双方对合同解除时间、违约责任承担等意见不一致，调解差距过大，故未达成调解协议。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有租赁合同、物业服务合同及起付日确认书、补充协议、营业执照、沟通函件及邮寄凭证、律师函等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同、物业服务合同及补充协议书合法有效，本院予以确认，当事人均应恪守履行。是水壹公司主张新冠疫情属不可抗力，导致租赁合同目的无法实现，其依据合同约定及法律规定享有解除权。但本院注意到，上海市已经于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应。是水壹公司在上海市已经下调应急响应级别的情况下，仍擅自于2020年4月4日向虹梅科技发出解除合同通知书，此时是水壹公司并不享有单方合同解除权。因虹梅科技已经于2020年5月6日向本院起诉，要求解除其与是水壹公司签订的房屋租赁合同，本院有理由认定，双方已经于2020年5月6日就租赁合同解除达成一致意见，故本院认定双方就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年5月6日解除。物业服务合同系为租赁房屋提供物业服务，被告虽未单独发函解除物业服务合同，但其以退租、退还钥匙等行为表示不再履行租赁合同及物业服务合同，且原告于2020年5月6日起诉要求解除物业服务合同，故本院认定双方于该日就物业服务合同解除达成一致意见，涉案物业服务合同于2020年5月6日解除。关于原告主张是水壹公司支付自2020年3月12日起至8月6日的物业费，鉴于双方物业服务合同于2020年5月6日解除，是水壹公司应支付合同解除之日前的物业费，故对原告主张的2020年3月12日至2020年5月6日的物业费，本院予以支持。结合是水壹公司于2020年4月寄还钥匙、发函要求尽快交接房屋的行为，合同解除后，因出租方未及时收回房屋导致损失进一步扩大，故本院酌情调整是水壹公司应承担的2020年5月7日至8月6日期间的物业费。关于原告主张的物业费滞纳金，考虑到是水壹公司租赁房屋用于日料餐饮，确可能受疫情影响经营的情况，其未及时支付物业费系事出有因，故本院对原告的该项诉请，不予支持。依据补充协议书，郭涛应对是水壹公司在涉案合同履行中的债务承担连带保证责任，故对原告要求郭涛对上述付款承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、确认上海虹梅商业股份有限公司与上海是水壹餐饮有限公司签订的《物业服务合同》于2020年5月6日解除；二、上海是水壹餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海虹梅商业股份有限公司自2020年3月12日起至2020年8月6日止的物业费53,799.91元；三、郭涛对本判决主文第二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回上海虹梅商业股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计931元，由上海虹梅商业股份有限公司负担计324元，由上海是水壹餐饮有限公司、郭涛共同负担607元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年十一月十三日书记员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。