呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0102民初2218号原告：内蒙古自治区人民防空办公室，住所地呼和浩特市新城区呼伦北路33号。负责人：许怀云。委托诉讼代理人：邹有军，北京市信杰（赤峰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨韫泽，北京市信杰（赤峰）律师事务所律师。被告：内蒙古名都房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区展东路9号名都枫景小区32号楼。法定代表人：田雨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：柴智荣，内蒙古莫日根律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。原告内蒙古自治区人民防空办公室（以下简称内蒙古人防办）诉被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）委托代建合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告内蒙古防空办的委托诉讼代理人邹有军、杨韫泽，被告名都公司的委托诉讼代理人柴智荣、周海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古人防办向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照协议约定立即支付违约金14849400元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月12日，原被告签订了《内蒙古“8.18”人防工程合作开发建设协议书》（下称该协议）（附件1），约定原告出资建设地下负一层人防工程及部分地面管理房。工程建设形式为甲方出资，并委托乙方组织建设，甲方出资建设部分所有权归甲方所有，双方约定工期为2016年12月30日竣工。原告已按照协议约定支付了8839万元工程款，同时约定竣工验收后，乙方整体对甲方所有工程租赁经营。并约定考虑到乙方招商准备及商超装修等实际情况，甲方同意给予乙方3个月筹备期，租金自2017年4月1日起算。租金计算方式为第一年至第三年按甲方总投资额4.5%计算，第4年至第6年按甲方总投资额5%计算，双方约定违约责任内容为：违约方应向守约方承担违约责任，按违约行为给守约方造成的经济损失额再加损失额的20%支付违约金。该协议名为合作开发协议实际属于特定标准，特定用途，特殊使用需求性质的不动产买卖协议。协议履行后，被告组织建设进度缓慢，为了督促工程封顶，原告于2015年4月28日与被告签订补充协议（附件2），该工程封顶后，施工进度仍建建停停，至今尚未竣工。由于被告的怠于履行竣工义务的行为，致使甲方不能按照协议约定取得不动产，实现预期收益，给原告造成了极大的经济损失。在原告多次主张下，被告比照租金的计算标准向原告赔付了一年的损失3977500元，现尚有三年损失未予赔付，被告多次向原告申请缓交，但均未按照承诺予以兑现。综上，由于被告未按协议约定竣工，不能按照约定向原告交付建筑房屋，给原告造成巨大经济损失，故被告应按照协议约定承担违约责任。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告名都公司辩称，原告的诉请不能成立。一、双方于2014年12月12日签订了合作开发建设协议，这是典型的代建协议，同时包括了另一法律关系房屋租赁关系，并非原告在诉状中所称的不动产买卖协议；因为原告在整个的人防工程建设过程中具有一定的主导地位，包括设计规划、立项等全部参与在工程的施工当中，所以双方不是不动产买卖协议关系，而是代建协议，这是有严格的法律区分的；二、原告的主要诉讼理由是计租日开始以后，被告没有按时支付租金，被告认为应考虑合同约定的计租日是否合法有效，合同约定的计租日，即2017年4月1日，但是，根据建筑法的规定建设工程只有经竣工验收，具备交付条件后，才能投入使用，此规定属于强制性的规定；同时，合同中的第二条和第七条也明确约定的交付条件，就是竣工验收；但是在项目至今没有竣工验收的情况下，合同约定的计租日是不成就的；根据合同法第五十二条的规定，将不具备竣工验收、交付条件的房屋，提前约定计租日，是违反法律的强制性规定的，因此被告认为，起租日的时间这一条款因违反合同法的规定，应属于无效条款；三、工程至今未竣工验收的原因并非全部为被告的单方原因造成的，至今为止，原告仍然欠付被告工程款，以及合同约定的各项分摊费用，同时涉及到项目的施工图纸、施工技术图纸、审核之后设计变更图纸，在2019年6月份仍在对人防工程设计院出变更，在这种情况下，被告无法按照约定的时间完成全部工程；建设工程的竣工验收包括建筑物本身的建筑质量验收，同时还有非常重要的施工资料的整理、备案以及资料的验收，在原告对人防工程于2019年6月仍然在出变更的情况下，即便是资料的验收也无法按约定的时间完成。因此，根据双方签订的合同第13条约定的乙方权利，非因被告的原因导致工程延期验收和投入使用的，被告不承担责任；四、由于人防工程的代建，因此，原告从始至终，是该不动产的预期物权权利人，不存在取得与否的问题，代建合同与房地产买卖合同具有本质的区别，因此原告对于不动产的权利是处置权，也就是这份合同约定的另一个权利租赁权，但因租赁权应以具备工程竣工验收为条件，原告在合同中提前假定的租赁条件的成就时间，只有在假定租赁条件成就的情况下，按原告的理解才会产生预期收益，所以，原告诉讼理由和本案的客观事实相悖；五、被告向原告支付390万元的行为并不代表被告的违约赔偿，被告在本案中仍然享有合理的抗辩权利；退一步讲，即使被告有违约行为，原告起诉要求违约金1484万余元，明显过分高于其实际损失，被告享有按照合同法司法解释二的规定，请求法院予以减少的合理抗辩理由。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《内蒙古“8·18”人防工程合作开发建设协议书》，约定：甲、乙双方就“名都·和景”综合商业项目合作开发建设平战结合人防工程事宜订立本协议，乙方投资建设地上6幢建筑层数2至22层和地下负二层，建筑面积约14万平方米，甲方投资建设地下负一层人防工程及部分地面管理房；甲方投资建设项目名称为内蒙古“8·18”人防工程；第二条建设工期约定：合作项目计划2015年3月正式开工建设，2016年12月30日竣工，具体进度为：2015年6月30日前，工程完成主体，由甲方组织有关单位进行主体验收，乙方配合；2016年6月30日前，工程完成设备安装和内部粗装修；2016年12月30日前，工程达到竣工验收条件，由甲方统一组织有关单位进行联合验收，乙方配合；工程竣工验收合格后，按租赁方式移交乙方管理；第五条工程项目产权约定：工程及配套设施设备由甲方投资建设，合作项目地面建筑和地下负二层由乙方投资建设，具体建设内容以施工图设计文件载明内容为准；甲方投资建设的“8·18”工程及分摊设备的夹层、出入口管理房和工程配套的设备设施其产权归甲方所有；第六条工程款支付约定：甲方按以下方式向乙方支付工程款，（一）工程开工前，甲方向乙方支付工程分摊建设用地土地价款1850万元，乙方同意该土地价款全额返还，抵付甲方应付乙方工程款；（二）2015年11月30日前，甲方向乙方支付工程款3000万元；（三）2016年11月30日前，甲方向乙方支付工程款3000万元；（四）在乙方办结工程竣工决算审计的前提下，甲方在2017年8月30日前向乙方支付工程尾款，此间抵扣土地款1850万元，并按经审计工程造价的5%预留工程质量保证金，质保金的返还按国家有关规定执行；第七条工程租赁经营与甲方收益保障约定：工程竣工验收合格并达到交付使用条件后，由乙方整体租赁经营，乙方应按期、足额向甲方支付租金，保障甲方收益长期稳定；考虑到乙方招商准备及商超装修等实际情况，甲方同意给予乙方3个月运营筹备期，租金自2017年4月1日起至2027年4月1日止；乙方承诺以工程总投资的比例按每年9月30日前一次性向甲方支付租金，工程总投资按有关部门确认的甲方投资总额核算：第1年至第3年按甲方总投资额4.5%计算；第4年至第6年按甲方总投资额5%计算；第6年至第10年按甲方总投资额5.5%计算；租赁期内，租赁年经营净利润超过甲乙双方约定数额的，超过部分由甲方和乙方按各自50%的比例分配；如年经营净利润不足约定数额的，差额部分由乙方以现金方式补足。租赁年经营净利润以甲、乙双方共同委托的审计机构作出的审计报告为准；第八条权利义务第（三）违约责任约定：甲方和乙方应认真履行本协议项下的义务，如有违约，违约方应向守约方承担违约责任，按违约行为给守约方造成的经济损失额再加损失额的20%支付违约金。2014年12月16日，被告向原告出具了1850万元的发票；2015年7月24日，开具了1000万元发票；2015年8月21日，开具了1000万元发票；2015年10月8日，开具了2989万元发票；2016年7月20日，开具了99万、99万、99万、99万、99万、5万元的发票；2016年8月24日，开具了99万元、99万元、99万元、99万元、99万元、5万元的发票；2016年10月31日，开具了99万元、99万元、2万元的发票；2016年11月9日，开具了99万元、99万元、99万元、99万元、99万元、99万元、99万元、99万元、8万元的发票；以上合计发票金额为8839万元。2015年7月10日，被告和景项目部、内蒙古万和工程项目管理有限责任公司、中国二十二冶公司集团名都·和景工程项目部签署了《开工报告》，涉案工程于2015年6月30日具备开工条件，实际开工日期为2015年6月30日，计划竣工日期为2017年10月15日。2018年12月17日，原被告签订了《建设工程结算审核定案表》，对内蒙古“8·18”人防工程造价进行了审定，审定造价为：91984983元。2019年1月21日，被告向原告出具了《大商业818工程租赁费用还款计划》，818工程由于市场和名都公司方案调整的原因至今还未施工完毕，招商还未确定，正在与维多利超市洽谈装修方案及相关细节中，公司也未从中取得任何收入，按合同要求从2017年公司就该向自治区人防办缴纳818工程租金，公司在资金紧张的情况下，凑足了2017年的租金已向贵办缴纳，现在正值年底，大量农民工工资和工程款结算致使公司资金压力非常大，暂时无法凑足2018年租金，就关于缴纳818工程租金计算如下：1.2019年5月31日还款100万元；2.2019年6月30日还清剩余全部租金。2019年7月17日，被告向原告出具了内名请字[2019]24号《“818”工程租金缓交申请书》，向原告申请宽限缴纳租金的时间。另查明，2014年8月29日，原告向国家人民防空办公室报送了内人防报[2014]19号《内蒙古自治区人民防空办公室关于新建内蒙古“8·18”人防工程项目建议书的请示》，主要内容为：原被告协商地下负一层约20000平方米由原告投资建设，工程名称为“8·18”人防工程，平时作为超市和停车库，计划2017年投入使用，每年约可收取人防工程有偿使用费400万元。2014年9月19日，国家人民防空办公室作出国人防[2014]408号《关于内蒙古“8·18”人防工程项目建议书的批复》，主要内容为：同意建设内蒙古“8·18”人防工程项目，据此组织有关单位、专家认真进行可行性研究论证和规划设计，按工程建设程序报批，该项目自立项之日起，如2年内未开工建设，须重新报批。2014年10月17日，原告向国家人民防空办公室报送了内人防报[2014]20号《内蒙古自治区人民防空办公室关于报送内蒙古“8·18”人防工程可行性研究报告的请示》，内容为：原告将《内蒙古“8·18”人防工程可行性研究报告》，及专家评审意见和《人民防空工程项目可行性研究报告审批表》报请国家人民防空办公室审批。2014年10月22日，国家人民防空办公室作出国人防[2014]440号《关于内蒙古“8·18”人防工程可行性研究报告的批复》，内容为：同意内蒙古人民防空办公室报送的[2014]20号请示，工程平时为地下购物中心和停车场，战时为人员掩蔽部和物资库。2015年4月27日，原告向国家人民防空办公室报送了内人防报[2015]7号《内蒙古自治区人民防空办公室关于报送内蒙古“8·18”人防工程初步设计文件的请示》，将内蒙古“8·18”人防工程初步设计文件报上，请国家人民防空办公室审批。2015年5月25日，国家人民防空办公室作出了国人防[2015]128号《关于内蒙古“8·18”人防工程初步设计文件的批复》，原则同意原告报请的内人防报[2015]7号请示文件。2015年6月10日，原告向国家人民防空办公室报送了内人防报[2015]13号《内蒙古自治区人民防空办公室关于报送内蒙古“8·18”人防工程施工图设计文件的请示》；2015年8月20日，国家人民防空办公室作出了[2015]231号《关于内蒙古“8·18”人防工程施工图设计文件的批复》，原则同意所报人防工程施工图设计文件。庭审中，原、被告认可，原告向被告支付了工程款8839万元（包括被告同意返还原告的土地价款，抵付原告应付被告的工程款1850万元）；被告向原告支付了第一年的租金3977550元（8839万元×4.5%）。本院认为，原、被告签订的《内蒙古“8·18”人防工程合作开发建设协议书》，系当事人的真实意思表示，原告的投资建设及对外出租的行为，经国家人民防空办公室批复准许建设，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据协议书的内容，包括原告出资，被告代建涉案人防工程的委托代建合同法律关系，亦包括工程验收后，由被告代为对外整体出租的委托租赁关系；原告按照合同约定向被告支付了代建工程款，被告未按照合同约定完成工程竣工验收，被告抗辩称系由于原告更改设计图纸，导致涉案工程未按时完工，但根据被告向原告本院提交的图纸变更信息，系2019年6月对于工程中的战时封堵后处理的局部变更，不能证明对于整个工程的施工影响，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；根据被告向原告出具的还款计划、缓交申请书，被告自认系其自身调整方案造成工程未完工，故本院认定被告构成违约，应当承担违约责任；原告请求按照合同约定的“经济损失额再加损失额的20%”支付违约金14849400元，因按照协议约定，原、被告之间存在委托代建合同法律关系，及委托出租的合同关系；对于委托代建合同法律关系，约定了原、被告双方对于工程施工过程中各自承担的义务，被告未按约定按时完工，原告亦存在未按照约定在工程审定造价后按时向被告支付尾款的情形；对于委托出租的合同关系，即工程竣工验收后，由被告向原告按期支付租金，原告获得工程的租赁收益，故本院认定原告的实际损失即为租金的损失；对于租赁关系的计租起算时间，根据协议约定，工程计划开工日期为2015年3月，2016年12月30日竣工，扣除原告给予被告的3个月运营筹备期，自2017年4月1日开始计租；而涉案工程实际开工日期为2015年6月30日，计划竣工日期为2017年10月15日，扣除合同约定的3个月运营筹备期，故本院认定涉案工程的计租日期应为2018年1月16日；根据合同约定，被告应于每年9月30日前一次性向原告支付租金，其中第1年至第3年按原告总投资额4.5%计算，庭审中，原、被告认可被告已支付了第一年的租金，且按照8839万元计算的总投资额，本院予以确认，即被告已支付了2018年1月16日至2019年1月15日的租金；对于2019年1月16日至2020年1月15日的租金3977550元，及2020年1月16日至2021年1月15日的租金3977550元，被告未按约定向原告支付，故对于原告请求被告按照租金标准支付2019年1月16日至2021年1月15日损失7955100元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古自治区人民防空办公室支付2019年1月16日至2021年1月15日的租金损失7955100元；二、驳回原告内蒙古自治区人民防空办公室的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费人民币110896元，由被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担59409元，原告内蒙古自治区人民防空办公室负担51487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  韩 宇人民陪审员  云耀志人民陪审员  孟丽旌二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  杨 婷