苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4605号 原告：杭筱元，男，1961年6月13日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：丁延军，江苏简安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱飞，江苏简安律师事务所实习律师。 被告：华润置地（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区平齐路66号。 法定代表人：郁文杰，总经理。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告杭筱元与被告华润置地（苏州）有限公司（以下简称华润置地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告杭筱元的委托诉讼代理人丁延军、被告华润置地公司的委托诉讼代理人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭筱元向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告赔偿原告门、窗、把手、门锁等损失1万元（最终以司法鉴定数额为准）；2.请求法院依法判决被告支付原告违约金1万元（最终以司法鉴定数额为准）；3.请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费、鉴定费。诉讼中，原告变更诉讼请求1为：请求法院依法判决被告赔偿原告门、窗、把手、门锁差价损失1万元（最终以司法鉴定为准）。事实与理由：2009年3月17日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告出售的位于苏州市姑苏区商品房。双方在合同附件三第5项明确约定门窗：铝木复合窗，钢木复合分户门。双方在合同第十三条第2款明确约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到标准的，出卖人继续按合同约定以附件三的标准整改，如无法或不适于整改，退还差价并支付与差价同等金额的违约金。2019年下半年，因窗户有破损处，原告才发现被告实际安装的窗户所用材料不是铝木复合材料，安装的分户门也不是钢木复合材料，而是一种化工合成材料冒充实木料。另外，原告又发现被告所安装的门窗所配用的意大利吉斯品牌的把手及锁也是仿冒品。原告家中门、窗面积大约85.62平方米，门锁、把手共43套(门窗面积及及门锁把手数量最终以司法鉴定为准)。被告的行为已严重违约，原告多次与被告进行勾通，被告既不给予更换，也不给予赔偿。为保障原告的合法权益不受侵害，特具状起诉，请依法判如所请。 被告华润置地公司辩称：1.原告诉请事项已过诉讼时效，依法应予驳回。2.原告对买卖标的物提出质量异议的时间已超过标的物保质期，也已超过合同法规定的2年最长合理期间。3.我方已经按约交付房屋，不存在违约情形。原告同时主张退还差价和违约金属于重复主张不应当同时支持。4.原告仅系案涉房屋产权人之一，应提交证据证明房屋共有人同意其提起本案诉讼，原告主体地位不适格。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织质证，根据杭筱元提交的商品房买卖合同、房屋产权证、照片，华润置业公司提交的商品房买卖合同、入伙通知书、门窗工程合同、房屋质量保证书，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2009年3月17日，华润置业公司（出卖方）与杭筱元、顾文英、杭静文（买受方）签订《商品房买卖合同》，约定杭筱元向华润置业公司购买苏州市（建筑面积450.50平方米、毛坯）。合同第十三条约定出卖方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见本同附件三）的标准。达不到约定标准的，买受方有权要求出卖方继续按合同约定以附件三的标准整改，如无法或不适于整改，退还差价并支付与差价同等金额的违约金。合同附件三（装饰、设备标准）第5项载明门窗是铝木复合窗、钢木复合分户门。 后，华润置地公司向杭筱元、顾文英、杭静文发出“入伙通知书”一份，通知杭筱元、顾文英、杭静文于2010年3月31日-4月6日办理案涉房屋入住手续。 2010年10月21日，苏州市不动产登记为杭筱元、顾文英、杭静文共同共有。诉讼中，顾文英、杭静文出具授权说明，由杭筱元代表提起诉讼，愿意承担本次诉讼的法律后果。 审理中，杭筱元陈述，其于2010年3月份接收案涉房屋，一直居住至今。 审理中，杭筱元提交窗户照片一张，显示窗户框架外层系木纹状表皮、中间层系一层白色膏状物、内层系金属材质，杭筱元称2019年因邻居家中窗户破损，此时才发现华润置业公司交付的房屋不符合双方合同约定，即认为该窗户框架显示的材质并非铝木复合材料（仅有铝型材并无实木材料，而是化工复合材料与铝型材组成），故提起本案诉讼。 另查明，华润置地公司系将案涉房屋所在门窗工程发包给北京建黎铝门窗幕墙有限公司施工完成，双方合同附件载明的技术规范要求中对铝合金型材、玻璃等材料进行了约定，但未明确涉及铝木复合材料的具体技术标准；另，该合同还明确五金件系意大利吉斯品牌。 再查明，我国住房和城乡建设部于2013年9月18日发布《建筑用节能门窗》国家标准（GB/T29734.1-2013）并自2014年6月1日起实施，其中第一部分涉及铝木复合门窗的国家标准，未见钢木复合门的国家标准。 本院认为，杭筱元与华润置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，成立并有效。杭筱元提起本案诉讼的请求权基础在于认为华润置地公司违反双方《商品房买卖合同》第十二条第2款的约定，故其有权根据合同法第一百一十三条的规定向华润置地公司主张合同约定的违约责任；故，认定华润置地公司是否存在违约行为系本案争议焦点。 一方面，双方合同附件明确华润置地公司应交付铝木复合窗户及钢木复合门，但双方未对具体材料标准作出明确约定，且住房和城乡建设部门在2013年方就铝木复合门窗的国家标准作出规定，在双方合同已经签订并履行完毕之后，故本院难以根据现有证据认定华润置地公司交付的房屋设施不符合双方合同约定或法律规定标准；另，双方合同对于华润置地公司需交付的五金配件及门锁品牌未作约定，杭筱元要求华润置地公司对此承担违约责任并无合同依据，本院亦难支持。 另一方面，我国合同法明确规定买卖合同中的买受人应当在合理期间内或自收到标的物之日起两年内提出瑕疵异议，该合理期间应当从买受人发现或应当发现标的物瑕疵之日起计算，但如以瑕疵隐蔽无法发现为由使得合理期间迟迟不能起算，买受人的异议权始终不能消灭，不利于交易关系的稳定，故合同法在规定合理期限的同时，规定了两年的期限，该期限系法律限定的最长合理期间，性质上属于除斥期间，即买受人对标的物瑕疵的异议最长应在收到标的物之日起两年内发出，即使标的物的隐蔽缺陷是在买受人收到标的物两年后才被发现，也即使两年后才满足“合理期间”的起算，买受人亦丧失了主张标的物与合同约定不符的权利。本案中，华润置地公司于2010年3月向杭筱元交付房屋，且门窗部分质量保证期限为1年，故其对房屋门窗材料的异议期限至迟至2011年3月已经届满，即便其主张在2019年方发现门窗材料瑕疵，其亦丧失了主张该门窗材料与合同约定不符，进而要求华润置地公司承担违约责任的请求权基础；杭筱元还以华润置地公司与其承建单位签订的合同中对材料标准进行了明确且工程施工均有监理为由，主张华润置地公司知道或应当知道其交付的门窗不符合双方合同约定，然华润置地公司与承建单位之间未就铝木复合门窗的标准进行明确，华润置地公司依据当时的标准对材料进行审验并认定交付门窗符合约定亦无不当，本院难以据此认定本案应排除适用合同法第一百五十八条第二款之规定。 综上，本院认为现有证据不足以证实华润置地公司交付的房屋设施不符合合同约定，且杭筱元就房屋设施不符合合同约定提出的异议期限已经届满，其无权再以此为由要求华润置地公司承担违约责任，本院对其诉讼请求难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告杭筱元的全部诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告杭筱元承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 凌 晨 二〇二〇年十一月三十日 书记员 尤欣怡