贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0425民初1509号 原告：郭文祥，男，1959年12月1日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县 委托诉讼代理人：雷松，男，1981年5月14日生，苗族，住贵州省紫云苗族布依族自治县，系原告侄儿。 代理权限：一般诉讼代理。 被告：李小莲，女，1981年2月1日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。 原告郭文祥与被告李小莲租赁合同纠纷一案，本院于2020 9月7日立案后，依法由审判员田中志适用简易程序独任审理，于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告郭文祥、被告李小莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭文祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付从2019 6月1日至2020年1月12日的房屋租赁租金人民币21671.23元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，被告李小莲因做生意需要，与原告签订房屋《租赁合同》，原告将自己的位于新城区界排房屋与商铺出租给被告李小莲使用，租期五年：2016年6月1日至2021年6月1日。租金每年35000.00 元。付款方式甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交。合同签订后，被告就使用该租房，并上交了2016年6月1日至2019年5月31日的租金，到2019年6月1日之后，被告既不交租金，仍不搬出仍继续使用该租房，经原告多次催被告交租金，被告就是拖着不交租金后，原告只能向五峰派出所报警，五峰派出所民警出现场来处理以后几天，被告才于2020年1月12日才搬出该房屋，现该租房因政府征收，合同实际已解除。被告尚欠原告从2019年6月1日至2020年1月12日的房租计七个月零12天（计 226天）的房租费共计人民币21671.23元【226天X（35000元 宁365天）】。综上所述，被告的行为违背诚信原则，房租到期后未按《租赁合同》约订的“第二年至第五年的房租要提前一个月交。”提前一个月交纳房租费，直至后来都不交纳，已严重违约，应承担违约责任。原告主张被告支付房租费是有《租赁合同》约定和符合相关法律规定的，为维护原告的合法权益，特向紫云自治县人民法院起诉，恳请法院判决如前诉讼请求。 被告李小莲辩称，一、我已支付2019年6月1日至8月31日租金8750元。我与原告约定每年租金为35000元，由于房屋于2018年8月被征收，所以后期支付租金就改为每季度支付了（每季度8750元），因为不知道什么时候会被要求搬走。我委托职工班五妹等二人把2019年6月1日至8月31日的租金支付给原告，所以原告起诉未付租金的期间，是在2019年9月1日以后。二、租赁的房屋于2018年5月10日被征收，之后的租金原告无权要求支付。2018年5月10日，紫云自治县人民政府作出《关于2017 年城镇棚户区（新大十字片区）改造项目房屋及土地征收的决定》（紫府发[2018]15号），征收新大十字片区的房屋及土地，租赁房屋在此范围内。自此时起，原告被征收的房屋转为国有，原告不再是该房的所有权人。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民法典》虽未实施，但它的第二百二十九条也有相似规定。2018年8 21日，原告与县住房和城乡建设局签订《紫云自治县城镇棚户区（新大十字片区）改造项目房屋及土地征收安置补偿协议》（回-026号），第十一条第（一）项约定，原告必须在2018年9月20日前腾空房屋。退一步讲，即使按照腾房时间认定产权转移，该房最晚也在2018年9月20日归属国有。总之，原告要求我支付2019年6月1日以后的租金，此时该房已归国有，原告没有权利主张。我付了2019年6月1日至8月31日租金，属于多付出去的，本来都不应该支付。为此，请法庭以原告不适格为由裁定驳回其起诉，或者以其没有事实基础为由判决驳回诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的身份证、租赁合同、五峰派出所出警记录、银行交易记录，被告提交的身份证、征收决定，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告提交的补偿协议，证明2018年8月21日原告与紫 云县住建局签订房屋征收和安置补偿协议，第十一条约定原告于2018年9月20日腾房。原告质证称，协议是真实，但是签订后指挥部也没有下通知要求我们腾房交给指挥部，因这份协议签订后，我们还找过指挥部为什么迟迟不打款，指挥部讲等着，现在国家没有钱，钱到位会拨款，也没有要求我们腾房给他们。本院经审查认为，该协议客观、真实，与本案有关联性，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2016年6月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告位于新城区新界排铺面约50平方米租赁给被告，租赁期限五年（2016年6月1日至2020年6月1日）；租金每年35000元，一年一付，第二年至第五年的租金提前一月交，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告用该房屋经营汽车租赁。在该租赁合同履行期间，该房屋被征收，2018年8月21日原告与紫云自治县住房和城乡建设局签订《紫云自治县城镇棚户区（新大十字片区）改造项目房屋及土地征收安置补偿协议》，对原告房屋征收安置补偿达成协议，其中含安置房补偿、房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿款及停产停业损失费等，还约定乙方（郭文祥）必须在2018年9月20日前搬迁腾空被征收房屋，若未按本协议约定期限腾空房屋并与甲方签订被征收房屋移交确认书的，不享受签约奖、搬家奖、优惠、补助，甲方与乙方结算时扣除相关款项。合同签订后，被告对租赁物使用至2020年1月12日，被告已支付2016年6月1日至2019年5月31日租金，双 方对2019年6月1日至2020年1月12日的租金发生争议。审理中原告认可已收取2019年6月、7月、8月三个月的租金。 本案争议焦点是：1、租金的金额；2、对于租金原告是否享有权利，被告是否支付租金。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》,是双方真实意思的表示,未违反法律法规强制性的规定,依法应予保护。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定:“有下列情形之一的,合同的权利义务终止:…… (七)法律规定或者当事人的约定终止的情形。”被告辩称根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”,涉案房屋在2018年9月20日归国有，原告主体不适格。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，虽然紫云县政府发出了对涉案房屋的征收决定,租赁房屋所有权发生变动，但租赁合同依旧合法有效。原告于2018年与政府相关部门签订拆迁协议,物权发生变动，但房屋实际并未交接,原告仍为合法占有的权利人,有权对房屋占有、使用、收益,被告使用租赁房屋,应支付原告房屋租金。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定 的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”,在合同无效情况下占有租赁房屋都需要支付租赁费，更何况本案合同有效，原告要求被告支付房租,本院予以认定。庭审中原告认可被告租金已缴纳至2019年8月,故被告应按照35000元/年的租金标准支付自2019年9月1日起至实际搬迁日（2020年1月12日）止的房租，共计4个月12天，欠付租金为35000元/年÷365天/年×132天=12657.5元。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、被告李小莲于本判决生效之日起十日内支付原告郭文祥房屋租金12657.5元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二、驳回原告郭文祥的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取171元，原告郭文祥承担71元，被告李小莲承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  田中志 二〇二〇年十一月五日 法官助理高龚娴 书记员邵云 附：诚信风险提示书 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或延迟履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人民代表大会常务委员会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。