广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17563号原告（反诉被告）：郭潜杰，男，1986年2月27日出生，汉族，住广东省高州市，委托代理人:唐进武、陈晓霞，均系广东海际明律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨铛，女，1991年5月6日出生，汉族，住湖南省汨罗市，委托代理人：耿洁媛，系广东元道律师事务所律师。原告郭潜杰诉被告杨铛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人唐进武、陈晓霞与被告及其委托代理人耿洁媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉（辩）称：原告与被告于2019年8月签署《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于海珠区宸悦路1号106铺的商铺，面积约165.95平方米，用途为餐饮行业，租金每月为34000元，租赁期限自2019年9月5日至2023年9月4日，租金按每年6%递增，合同保证金为68000元，免租期自2019年8月11日至2019年9月4日。原告在承租商铺装修好后无法使用明火，无法实现合同约定的餐饮用途，且商铺系被告未经原出租人保利房地产（集团）股份有限公司（现更名为：保利发展控股集团股份有限公司）同意而擅自转租，合同存在随时被原出租人解除的可能。另由于新冠××疫情不可抗力因素，餐厅经营更是步履维艰。原告认为承租该商铺的目的已无法实现，故向法院起诉，要求：1、判令解除原告与被告签署的《商铺门面租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的押金68000元；3、判令被告退回原告支付的2020年2月至3月的租金68000元；4、判令被告赔偿原告损失282700元［其中装修损失暂定200000元（以评估为准）、消防罚没款损失500元、监控安装费用9000元、厨房油烟环保工程30000元、店铺增容费用13200元、解除揽接合同违约损失30000元］；5、判令被告承担本案的诉讼费用、评估费用。被告反诉原告要求支付2020年4月至2020年7月6日期间的租金及违约金，原告确认被告计算租金的数额，但该商铺无法使用明火、申领营业执照导致合同目的无法实现，故不同意支付该租金及违约金；原告于2020年4月初已经提出解除租赁合同，故2020年4月以后的物业管理费、水电费应由被告自负。被告辩（诉）称：一、原告于2020年6月1日通知被告解除双方的《商铺门面租赁合同》，故该合同于2020年6月1日解除。二、经查询，燃气公司表示涉案商铺可以申报开通天然气，被告已积极配合原告办理申请手续。原告没有与被告协商，就以无法使用明火导致合同目的无法实现为由函告被告承担不利后果，事实不清，证据不足且无合法依据。三、依据《商铺门面租赁合同》约定原告违约，被告无需退还押金；原告2020年3月已开始正常经营，故原告以疫情为由，要求被告解约退租和赔偿损失无理。四、依据《商铺门面租赁合同》约定，原告逾期支付租金应支付违约金，原告从2020年4月起至2020年7月6日，没有向原告支付租金，故请求法院判令：1、原告向被告支付2020年4月5日-2020年6月4日租金人民币68000元及滞纳金人民币41480元（按日百分之一的约定，2020年4月6日-2020年5月5日共30天，以人民币34000元为基数计为10200元；2020年5月6日起以人民币68000元为基数，暂计至2020年6月20日止共46天为31280元）；2、原告向被告支付自2020年6月5日-2020年7月6日的场地占用费35097元（2020年6月5日-2020年7月5日为34000元及2020年7月6日为1097元）；3、原告向被告支付2020年4月-6月的全部物业管理费（含6月滞纳金149.4元）5142.9元及7月的部分物业管理费计322元、3-6月份水电费1577.4元。经审理查明，原告与被告于2019年8月签署《商铺门面租赁合同》，约定原告承租被告位于海珠区宸悦路1号106铺的商铺，面积约165.95平方米，用途为餐饮行业，租赁期限自2019年9月5日至2023年9月4日，免租期自2019年8月11日至2019年9月4日，2019年9月5日至2020年9月4日每月租金为34000元，租金按月结算，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的1%支付滞纳金，租金按每年6%递增，合同保证金为68000元，被告使用商铺过程中产生的水电费由其自负。合同签订后，被告于2019年8月10将涉案商铺交给原告使用。原告与被告均按合同约定履行各自义务。2020年1月，由于原告在涉案商铺内违规使用煤气瓶，广州市公安消防支队海珠区大队对原告作出罚款500元的行政处罚。原告委托律师于2020年1月21日向被告出具《律师函》，就商铺转租权、办理营业执照、使用煤气明火、退还装修押金问题要求处理。被告没有答复，原告从2020年4月5日起没有向被告交租。被告于2020年6月1日以微信形式向原告发送《解除合同通知书》，要求双方的合同自2020年6月1日解除，在7日内清理商铺场地并交还商铺，在2020年6月5日前支付四、五月份的商铺租金及违约金。原告收到信息后表示其已向法院起诉，等待法院判决。原告向本院提出诉讼，要求解除双方签订的《商铺门面租赁合同》，被告于2020年4月17日签收原告的诉状副本及证据材料。原告于2020年7月6日将涉案商铺钥匙交还给被告。诉讼中，原告确认涉案商铺可申请报装管道煤气，但安装要求比较麻烦。被告提供2020年5月26日涉案商铺管燃气申请受理书、涉案商铺2020年3-5月电费1574.3元发票、2020年4-5月管理服务费3329元发票及被告支付上述两笔费用的支付凭证。另外，原告主张涉案商铺装修残值损失为20万元，被告仅确认10万元，原告表示不要求对涉案商铺装修残值进行鉴定；原告主张消防罚没款损失500元，并提供交款凭证及发票予以证明，被告确认该金额，但不同意承担损失；原告主张其监控安装费损失为9000元，并提供收款票据予以证明，被告不确认该项损失；原告主张涉案商铺厨房油烟环保工程损失30000元，并提供收款收据予以证明，被告不予确认该项损失；原告主张涉案商铺增容费损失13200元，并提供收款发票予以证明，被告确认该项支出；原告主张因涉案商铺租赁合同解除，其支付解除与厨房承揽合同的违约金损失30000元，并提供《承揽合同》与《解除揽接合同》予以证明，被告不确认该项损失。本院认为，《商铺门面租赁合同》是原告与被告自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，主体资格适格，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原、被告应该自觉按照协议履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告向法院提出起诉，要求解除原告与被告签署的《商铺门面租赁合同》，被告于2020年4月17日签收诉状副本。故此，本院认定原、被告的《商铺门面租赁合同》于2020年4月17日解除。原告应将租赁商铺交还给被告，并支付相应商铺租金。原告于2020年7月6日将商铺交给给被告，故原告应向被告支付占用商铺期间的占用费，占用费可参照租金标准计付。关于商铺租金及占用费问题，诉讼中，双方确认原告从2020年4月5日开始没有向被告交租。而《商铺门面租赁合同》于2020年4月17日解除，原告应向被告支付2020年4月5日至2020年4月17日的商铺租金及2020年4月18日至2020年7月5日的商铺占用费。被告要求参照合同约定租金标准计付商铺占用费，原告对计算方式无异议，并无不当，故被告要求原告支付2020年4月5日至2020年7月5日的商铺租金和商铺占用费，共计103097元，本院予以采纳。由于原告没有及时支付商铺租金及商铺占用费，应向原告支付逾期付款的资金占用费，而合同约定滞纳金按每日1%计，明显过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付为宜，故此，原告应从2020年7月6日起计算至被告实际付讫之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付所欠商铺租金及商铺占用费的滞纳金（以欠款本金为限）。原告认为由于国内在年初发生新型冠状××，商铺无法正常经营，故要求被告退还2020年2月至3月期间租金68000元，由于发生新型冠状××属不可抗力的事件，故因此产生不利后果由原、被告双方共担，即被告返还34000元（68000元÷2）给原告。关于《商铺门面租赁合同》的合同押金问题。原告主张，原、被告间的《商铺门面租赁合同》约定涉案商铺用于餐饮行业，但涉案商铺并未配备管道煤气设施，无法使用明火经营，工商行政管理部门不同意原告办理餐饮营业执照的申请，使原告一直无法正常经营，无法负担商铺的租金，所以提出解除双方间的《商铺门面租赁合同》，其法律责任应由被告承担。被告抗辩涉案商铺可以申请办理管道煤气，被告已积极配合原告办理申请手续，而原告以其无法明火、工商行政管理部门不同意核发餐饮营业执照导致合同目的无法实现为由，要求被告承担解除《商铺门面租赁合同》引起的不利后果，并没有法律依据和合同约定，故不同意原告的意见。原告作为涉案商铺的承租人，应当在承租涉案商铺前，负有对被告提供的租赁物的限制进行尽职调查的义务；被告作为涉案商铺的出租人，亦应当明晰该涉案商铺的使用要求，负有向承租人说明使用该涉案商铺主要事项的义务。涉案商铺虽然可以申请办理使用管道煤气，但原告接受涉案商铺后因其自身原因未及时要求被告申报管道煤气，仅在消防行政管理部门对其实施处罚措施，才要求被告协助处理；被告收到通知后，也没有及时配合原告办理相应申报的手续，以致原告未能正常使用明火，经营餐饮业，对此原、被告均有责任，解除《商铺门面租赁合同》产生的不利后果应由原告承担主要责任，被告承担次要责任。故被告主张原告违约断租，没收租赁合同的押金，本院不予支持，被告应退还《商铺门面租赁合同》押金20400元（68000元×30%）。关于装修残值、消防罚没款、监控安装费、厨房油烟环保工程费、增容费及解除与厨房承揽合同的违约金损失的问题。一、装修残值。原告主张涉案商铺装修残值为20万元，被告仅确认10万元，由于原告在法定期限内未能提供充分证据，故本院确认原告商铺装修残值损失为10万元。二、消防罚没款。原告主张消防罚没款损失500元，被告对真实性没有异议，但该损失是由于原告使用煤气瓶引起，故该责任应由原告自负。三、监控安装费。原告主张其监控安装费为9000元，由于原告没有提供相应合同及发票，但考虑该费用支付确实存在，本院酌定原告监控安装费损失为1500元。四、厨房油烟环保工程费。原告主张支付涉案商铺厨房油烟环保工程费30000元，虽然原告没有提供相应合同及发票，但考虑该费用支付确实存在，本院酌定原告厨房油烟环保费损失为20000元；五、增容费。原告主张支付涉案商铺增容费13200元，被告予以确认该费用支出，故本院予以确认。六、厨房承揽合同的违约金。原告主张因涉案商铺租赁合同解除，其支付解除与厨房承揽合同的违约金损失30000元，原告仅提供《承揽合同》与《解除揽接合同》，并未提供支付证明，且该费用支付是原告自身经营而产生，并非必要产生。故本院认为该费用由原告自负。综上，本院确认原告损失为装修残值10万元、监控安装费1500元、厨房油烟环保工程费20000元、增容费13200元。如期所述，原告因解除《商铺门面租赁合同》产生的不利后果应由原告承担主要责任，被告承担次要责任。故被告承担主张原告装修残值、监控安装费、厨房油烟环保工程费、增容费的损失40410元［（100000元+1500元+20000元+13200元）×30%］。关于2020年4-6月物业管理费、3-6月份水电费问题。商铺的物业管理费由物业管理公司收取，商铺的水电费由水电管理机构收取，被告代原告垫付的款项，原告应返还给被告。被告要求原告支付2020年4-6月物业管理费（含6月滞纳金149.4元）5142.9元及7月的部分物业管理费计322元，但被告仅提供了其代垫2020年4-5月管理服务费3329元的发票，本院认为原告应向被告支付2020年4-5月管理服务费3329元。被告要求原告支付3-6月份水电费1577.4元，并提供其代垫2020年3-5月电费1574.3元发票，本院认为原告应向被告支付2020年3-5月水电费1574.3元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2019年8月签订的《商铺门面租赁合同》；二、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告返还租赁押金20400元；三、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告返还2020年2月-3月租金34000元；四、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告赔偿装修残值、监控安装费、厨房油烟环保工程费、增容费损失40410元；五、原告在本判决发生法律效力之日起3日内向被告支付2020年4月5日至2020年4月17日的商铺租金及2020年4月18日至2020年7月5日的商铺占用费，共计103097元，并从2020年7月6日起计算至被告实际付讫之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付所欠商铺租金及商铺占用费的滞纳金（以欠款本金为限）；六、原告在本判决发生法律效力之日起3日内向被告支付2020年4-5月管理服务费3329元、2020年3-5月水电费1574.3元；七、驳回原告其他诉讼请求；八、驳回被告其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9247元（本诉受理费7581元、反诉受理费1666元）。本诉受理费7581元由原告负担5864元，被告负担1717元；反诉费1666元，由原告负担1077元，由被告负担589元，原告在本判决生效之日起7日内将其应负担的反诉费径行向被告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱志伟二〇二〇年十一月九日书记员  李科慧钟绮雯