辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初11478号原告（案外人）常博文，男，1984年2月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人解兵，律师。被告（申请执行人）侯永生，男，1953年6月10出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人杨陆璐，律师。被告（被执行人）沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人高金实（曾用名高仁实）。被告（被执行人）高金实（曾用名高仁实），女，1976年11月13日出生，朝鲜族，住吉林省榆树市。第三人刘克，男，1978年8月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人张晓旭，律师。委托诉讼代理人陈永刚，律师。原告常博文与被告侯永生、沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司（以下简称“燕喜堂公司”）、高金实、第三人刘克执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日作出（2019）辽0105民初7619号民事判决，被告候永生不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2020年3月16日作出（2019）辽01民终15877号民事裁定，撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初7619号民事判决，本案发回沈阳市皇姑区人民法院重审。本院于2020年8月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常博文委托诉讼代理人解兵，被告候永生及委托诉讼代理人杨陆璐、被告高金实（亦为被告燕喜堂公司法定代表人）、第三人刘克及委托诉讼代理人张晓旭、陈永刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常博文向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令坐落于沈阳市和平区市府大路55号1506的房屋所有权归原告所有，并停止对上述房产执行，解除对该房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月31日，原告常博文收到沈阳市皇姑区法院送达的（2019）辽0105执异152号执行异议裁定书。原告认为，法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实及法律依据。1、被告侯永生所申请执行的房产为原告所有，而不属于被告高金实所有。本案涉及的位于沈阳市和平区市府大路55号1506号房产是原告2017年9月11日自被告高金实处购买，该事实的相关证据材料存放于沈阳市和平区房产交易中心；2、被告侯永生对属于原告所有的房产申请执行是错误的，其行为没有法律依据，本案涉及的沈阳市和平区市府大路55号1506号房产的所有权应该属于原告，被告侯永生无权对原告的上述房产申请执行。原告已向法院执行人员说明了房产归属问题，并且提交证据，对执行提出异议，法院对原告的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对上述房产的所有权，故诉至法院。被告候永生辩称,一、被执行人高金实与被答辩人常博文关于异议房屋交易因法院查封并未完成，高金实仍是异议房屋的所有权人。2017年9月11日，被执行人高金实与被答辩人常博文签订《房地产买卖协议》（以下简称协议），并于当日向房产登记部门提交了不动产登记申请书。2017年9月14日（房产部门申述期间），法院依据（2017）辽0105民初8363号民事调解书经保全查封异议房屋，异议房屋并未完成过户手续。因此，被执行人与被答辩人关于异议房屋的交易并未完成，异议房屋的所有权人仍是被执行人高金实。另，被答辩人起诉状中所称签订协议的时间为“2019年9月11日”也不可能属实。二、被答辩人所请求的民事权益无法排除异议房屋的执行。（一）被执行人与被答辩人签订的协议有伪造的嫌疑，被执行人虽与被答辩人签订了协议，但答辩人因双方签订协议的时间（2017年9月11日）与法院保全查封的时间（2017年9月14日）如此接近，协议签订时间（2017年9月11日）与《房产交易申请单》中注明的签订时间（2017年9月4日）不符，以及《沈阳市不动产登记申请书》中常博文签字的笔迹与其他法律文书中的笔迹不同等，答辩人对被执行人与被答辩人签订的协议的真实性表示质疑。（二）从协议签订的时间上看，被答辩人尚未实际占有异议房屋，被执行人与被答辩人签订协议的时间为2017年9月11日，法院保全查封异议房屋的时间为2017年9月14日，相隔仅三天异议房屋即被法院查封，因此，被答辩人不可能实际占有使用异议房屋。三、被执行人高金实为阻碍法院执行转移财产。2012年6月4日，被执行人与第三人刘克签订协议，将异议房屋以49.4万元的价格卖予第三人，但因办理房证手续麻烦而未办理过户。2017年9月11日，被执行人与被答辩人签订协议，将异议房屋以41万元的价格又卖予被答辩人，并于同日被答辩人向第三人转账41万元，同日又向房产登记部门递交了《沈阳市不动产登记申请书》。2017年9月14日，异议房屋即被法院查封。从以上事实答辩人提出以下三点意见：1、时隔五年，异议房屋的价格不升反降8.4万元。（申请对2017年异议房屋价格予以评估）2、被执行人将异议房屋卖予被答辩人的时间与法院对异议房屋采取查封措施的时间相隔仅3天。3、被执行人与被答辩人签订协议、银行转账、办理过户的时间都在同一天，即2017年9月11日。综上，被执行人在得知法院即将对其名下财产进行执行后，紧急转移名下财产，恶意阻碍法院依法采取执行措施，逃避应付债务。据此，答辩人请求法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第六项之规定，追究被执行人的相关法律责任，并驳回被答辩人的各项诉讼请求。被告燕喜堂公司辩称,房子是在2012年6月份与刘克通过中介签订买卖合同，是高金实个人卖的，与公司无关。被告高金实辩称,2012年6月份以个人的名义通过中介将房屋出卖给刘克，并且收到了房款，我把房屋的房产证、土地证、契证、钥匙都交给了刘克，没有办理房屋更名过户。沈阳市和平区市府大路55号1506莲花国际大厦是我个人所有的房产，与燕喜堂餐饮公司没有任何关系。第三人刘克述称,贵院应当停止执行位于沈阳市和平区市府大路55号1506的房屋，并解除对该房屋的查封。2012年6月4日，第三人刘克与被告高金实签订购买房产协议，约定购买被告高金实名下位于沈阳市和平区市府大路55号1506房产，并支付了全部购房款，被告高金实将房屋交付给第三人刘克。2017年8月，原告从第三人刘克处购买案涉房屋，并且于2017年9月11日向第三人刘克支付了全部购房款，第三人刘克将案涉房屋交付给原告占有使用。同时，原告、被告高金实、第三人刘克共同到房产登记中心签署并提交了全部过户申报材料，以办理房屋过户手续。之后房产登记中心为原告办理完成了契税登记手续。在原告等待房产登记中心办理房证的过程中，案涉房屋因被告候永生申请执行被告高金实而被查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋已经交付给了原告，原告合法占有了案涉房屋，并且支付了全部价款。原告在购买房屋时也尽到了审慎义务，对房屋进行查询并没有任何的抵押和查封等权利瑕疵，并且积极办理房屋过户手续，在法院查封案涉房屋前，已经将全部申报材料交由房产登记中心以办理房证，申报材料完全是由原告与被告高金实（被执行人）按照房屋过户流程合法签署的，表明被告高金实以积极履行的方式对原告购买房屋进行了同意和追认。在房证办理过程中，因房产局办理房证的延迟导致案涉房屋被法院查封，非因原告本人原因不能过户。本案中，第三人尽管没有办理物权转移登记，但是其享有的物权期待权并没有瑕疵，而原告基于对房屋产权部门的信任以及对原房主高金实到现场签署买卖合同、变更所有权登记表等行为的认可，已经获得了涉案房屋的所有权，并没有任何瑕疵，只是因为不动产过户登记等待产权证需要时间而非其本人的原因没有对涉案房产进行更名过户。综上所述，本案原告是涉案房产的实际所有权人，贵院应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对原告予以保护，支持原告的诉讼请求。对于被告称该次交易系虚假，真正的房产交易价值并非向房产登记机关递交的申请缴纳契税及购房合同的价值，因在购买二手房过程中，买房为了避免过多缴纳税费也是常理所在，双方真正的房产交易价值应当以双方签订的合同及交纳的实际房款为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2012年6月4日，被告高金实与第三人刘克通过房屋中介签订《房屋买卖协议书》一份,约定,第三人刘克以494000元的价格购买被告高金实所有的位于沈阳市和平区市府大路55号1单元1506号房屋,定金50000元，中介服务费6000元。协议签订后,第三人刘克向被告高金实交付了购房款,被告高金实于2012年7月3日向第三人刘克出具收条一份，载明“今收到刘克购买高金实位于沈阳市和平区市府大路55号年华国际大厦1506室购房款494000元”，被告高金实向第三人刘克交付了房屋、房证、契证、土地使用证,双方未办理房屋更名过户手续。2013年7月16日,被告高金实至辽宁省公证处出具委托书一份,内容载明,委托人高金实系位于沈阳市和平区市府大路55号15层1506号房屋的所有权人,委托刘克代为办理上述房产出售、过户、更名手续并签署相关法律文件等,授权期限自2013年7月16日起至2014年7月16日止。2017年8月20日,原告常博文(买房人)与第三人刘克(卖房人)签订《房屋买卖协议书》一份,约定,原告常博文以550000元的价格购买位于沈阳市和平区市府大路55号1单元1506号房屋,定金50000元,协议达成后由第三人刘克负责办理更名,手续费43元由第三人刘克承担。协议签订后,原告常博文向第三人刘克交付了定金5万元，第三人刘克于2017年8月25日出具收条一份，载明“收到常博文购买沈阳市和平区市府大路55号年华国际大厦1506室房屋买卖定金5万元”。2017年9月11日，原告常博文通过案外人常福远账户向第三人刘克转款459000元，第三人刘克当日向原告出具收条一份，载明“今收到常博文买房款55万元”当日,原告常博文、第三人刘克、被告高金实共同至相关房地产交易部门为原告常博文办理更名过手续,期间,原告常博文与被告高金实签订《房地产买卖合同》填报了不动产登记申请书、房产交易申报单,原告常博文缴纳了产权转移印花税218元、契税17437.28元、增值税2380.60元,房地产交易机构受理后,向原告常博文出具《房地产登记受理凭证》,载明领取《房屋所有权证》的时间为2017年9月22日。第三人刘克、常博文庭审中均称房屋已于2017年8月末交付。另查，2017年9月14日,侯水生作为原告以燕喜堂公司、高金实为被告诉讼至本院,要求二被告偿还借款1750000元及利息。本院受理后,于当日经保全查封高金实名下位于沈阳市和平区市府大路55号1506号房产,后于2017年10月27日作出(2017)辽0105民初8363号民事调解书,被告燕喜堂公司、高金实于2017年11月25日之前共同偿还原告候永生借款本金750000元,并支付从2012年10月1日至2017年11月25日期间的利息；于2017年12月31日之前偿还剩余借款本金1000000元,并支付从2012年10月1日至2017年12月31日期间的利息。该案在本院执行期间，第三人刘克于2019年1月22日,就本院执行被执行人高金实名下位于沈阳市和平区市府大路55号1506号房产向本院提出执行异议,本院作出(2019)辽0105执异30号执行裁定书驳回刘克的异议请求。第三人刘克遂提起执行异议之诉,后第三人刘克申请撤诉，本院准予第三人刘克撤回起诉。2019年3月18日，原告常博文就本院执行上述房产向本院提出执行异议,本院作出(2019)辽0105执异152号执行裁定，驳回常博文的异议请求,原告于2019年6月14日向本院提起执行异议之诉。本院认为,本案争执焦点为原告常博文对本院执行被告高金实名下坐落于沈阳市和平区市府大路55号1506号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2017年9月14日查封了被告高金实名下上述房产，在此之前，被告高金实于2012年6月4日与第三人刘克签订《房屋买卖协议书》将上述房产出售给第三人刘克，第三人刘克又于2017年8月20日与原告常博文签订房屋买卖协议书，将上述房产出售给原告常博文，原告已与第三人刘克就上述房产签订了合法有效的买卖合同，并已全部支付了购房款，原告常博文、被告高金实、第三人刘克已向相关房地产交易部门申请办理更名过户手续，房地产交易机构亦向原告常博文出具《房地产登记受理凭证》并载明领取《房屋所有权证》的时间为2017年9月22日，原告未及时取得房屋所有权证并非因自身原因未办理过户登记而造成。另，被告提交的沈阳市和平区和文轩按摩养生会馆营业执照体现“经营者常博文经营场所辽宁省沈阳市和平区市府大路55号1506注册日期2017年8月22日”，第三人刘克、原告常博文亦均在庭审中表示2017年8月末房屋进行了交付，可以认定原告常博文已实际占有该房屋。原告常博文对本案案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,现原告请求停止对该涉案房屋采取的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求法院判令坐落于沈阳市和平区市府大路55号1506的房屋所有权归其所有的主张，原告常博文可与第三人刘克通过继续履行双方签订的房屋买卖协议解决。综上,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下:一、不得执行位于沈阳市和平区市府大路55号1506号房产。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7450元,由被告高金实承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院(2019)辽0105执异152号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  徐晓雷人民陪审员  孟 冲人民陪审员  高 燕二〇二〇年十一月十七日书 记 员  郑 静本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。