广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9769号原告（反诉被告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李岩峰，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：李琳，女，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何晓涛，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡锋，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）广州市高德花花置业有限公司与被告（反诉原告）李琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市高德花花置业有限公司（以下统称高德花花公司）的委托诉讼代理人宋芊慧，被告（反诉原告）李琳的委托诉讼代理人何晓涛、蔡锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高德花花公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告2020年1月1日至2020年5月31日的租金133293元及迟延违约金（以各月欠付的租金为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止）；2.被告向原告支付律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付2017年9月1日至2017年10月31日免租期租金50910元。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签署了《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定原告将位于广州市天河区奥体南路XX号XXX号铺位（以下统称涉案商铺）出租给被告经营澳格游水育早教中心项目。合同签订后，被告自2020年1月起未按合同约定支付租金，直至2020年5月31日仍拖欠租金133293元（该金额已扣除2020年1月份优惠金额3168.62元，2020年2月份优惠金额3871.27元）。原告已就2020年1月25日至2020年2月28日期间的租金减半，现合同已解除，被告理应补交上述期间的租金。根据补充协议的约定，被告违约的应向原告支付相应免租期租金、迟延违约金和律师费，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告李琳辩称，1.疫情属于不可抗力，被告因疫情迟延支付租金适用不可抗力免责条款，违约金应当免责。疫情期间，政府相继采取的限制商场、娱乐场等人员密集场所，这是双方无法预见、不可避免及不能克服的情况，根据合同法的规定不可抗力可以部分或全部免除责任。原告主张的日千分之五的标准远高于民间借贷利率最高标准的上限，我方申请调整为LPR；2.关于疫情期间租金，我方认为疫情期间政府采取的防控措施直接影响到我方租赁合同目的的正常履行，特别是我方从事早教行业，商场的正常经营与人流量的变化都有重大影响，因此收入的大幅减少导致无力支付高额的租金，因此我方认为对于原告主张的疫情期间租金应当予以适当减免，具体减免额度由法院酌定；3.关于律师费，合同约定因我方违约导致原告通过诉讼追究违约责任，由我方承担合理费用。我方认为疫情及政府防控措施属于不可抗力，即使我方未按时支付租金构成违约，律师费也是属于违约责任的范畴，依据不可抗力的免责条款我方不应承担，且律师费的支出不属于因违约产生的必然实际损失；4.关于免租期，按照合同补充协议的约定，我方违约才取消相应的免租期优惠，但我方在合同履行过程中不存在违约。疫情发生前，我方一直按时支付租金，不曾逾期，双方一直存在良好的合作关系。反诉原告李琳向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》及附件于2020年5月10日解除；2.反诉被告向反诉原告返还已缴纳的租金保证金92829.3元及资金占用费（以92829.3元为基数，按年利率6%的标准自2020年5月10日计至实际返还之日）3.反诉被告赔偿反诉原告装修残值损失5000元；4.反诉被告向反诉原告返还店铺内的物品；5.反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月10日，反诉原告与反诉被告签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定将涉案商铺出租给反诉原告用于经营澳格游水育早教中心项目。2020年年初，新冠疫情全面爆发，省政府紧急事实疫情防控措施包括居家隔离、关闭人流大重大场所等，反诉原告承租的涉案商铺所在的商场人流锐减，同时反诉原告的经营范围具有人员密集性质导致反诉原告收入锐减，无法继续支付高额的租金。依据合同法的规定，反诉原告因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，反诉原告可以主张部分或全部免责。2020年5月8日，反诉被告通过寄送《解除合同通知书》书面告知反诉原告解除双方签订的合同，依据补充协议的约定反诉原告可要求反诉被告退还保证金92829.3元并赔偿装修残值损失，反诉原告在接收涉案商铺后进行了装修花费约200万元，反诉原告只在本案主张5000元的装修残值损失。为维护反诉原告合法权益，提起本案反诉。反诉被告高德花花公司辩称，1.同意涉案合同于2020年5月10日解除，但合同解除后我方多次联系反诉原告要求及时将物品收回，但反诉原告一直不配合我方办理退场交接手续，至今涉案商铺仍由反诉原告占有；2.我方确认收到租赁保证金92829.3元，但根据补充协议第9.1.6条的约定，我方有权没收保证金。关于资金占用费，因尚未认定解除合同的过错方，不能以此为依据认定起算之日，且主张的标准过高，我方申请调整为年利率2%；3.根据补充协议9.1.6条的约定，装修及安装的设备设施作为对我方的赔偿；4.关于物品清单，是反诉原告单方制作，我方对其内容不予确认。反诉原告经营的相关物品仍滞留在我方，我方同意退回，具体物品清单需要双方核实。经审理查明：高德花花公司（出租人、甲方）与李琳（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积509.1平方米，2017年9月1日至2017年10月31日月租金0元，2017年11月1日至2018年8月31日月租金25455元，2018年9月1日至2019年8月31日月租金26727.75元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金28066.68元，2020年9月1日至2021年8月31日月租金29471.8元，租金按月结算，乙方在每月第五日前支付。乙方向甲方交纳保证金92829.3元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金。合同未规定事宜及与补充协议约定不同条款，以补充协议为准。合同还对其他权利义务进行约定，双方均签字盖章确认。2018年8月10日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定乙方租赁的物业仅用于经营澳格游水育早教中心，计租面积为509.1平方米，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日止，其中2017年9月1日至2018年8月31日月租金为25455元，2018年9月1日至2019年8月31日月租金为26727.75元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金为28066.68元。乙方签订本协议之日，向甲方支付首期租金25455元及租金保证金92829.3元。双方租赁合同关系期满或提前终止，乙方应按甲方要求将物业及设施保持合约终止时的现状（固定的墙面、地板和屋顶的装修保持可正常使用的状态，且必须是符合可再次出租使用的要求，除非甲方要求将租赁物业恢复原状或整改修复外），乙方同意投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方，甲方投资的设备设施完整地归还甲方。租赁合同关系期满或提前终止，乙方逾期三日仍未迁出本物业，则视为乙方同意放弃放置在本租赁物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代为其腾空所支付的合理费用。如乙方迟延缴纳租金及其他费用，需向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加付所欠金额5‰的迟延违约金。乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收保证金等，同时乙方应对甲方损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户优惠的免租租金等）予以赔偿。如乙方在租赁期内非法定或约定是由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有免租期等优惠政策，包括但不限于免租期自动转为租赁期，乙方需在合同终止后三日内向甲方补交免租期等优惠期间的差额租金，另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失赔偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。如乙方未违反合同的任何约定，可享有优惠条款；如乙方违反合同任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需自违约之日起三日内按照原标准交纳及补足免租及优惠期的所有租金差额，2017年9月1日至2017年10月31日为物业装修免租期，月租金0元。补充协议还对其他权利义务进行约定，双方均签字盖章确认。上述合同签订后，李琳支付了租赁保证金92829.3元。当事人在庭审中确认，高德花花公司于2017年9月1日向李琳交付涉案商铺，李琳已经足额缴纳2019年12月31日前的租金，自2020年1月1日起的租金没有支付；涉案商铺用途为经营儿童游泳；李琳有向高德花花公司申请减租，但双方未能达成一致意见。高德花花公司分别于2019年12月20日、2020年1月3日、2020年2月21日、2020年3月20日、2020年4月22日向李琳发出《有关租金、管理费、水电费事宜》的通知，要求李琳支付2020年1月-5月的租金、管理费、水电费。李琳表示没有收到上述缴费通知，且2020年1月由于李琳在国外就没有支付当月租金。2020年5月8日，高德花花公司向李琳发出《解除合同通知书》，记载由于李琳仍未缴纳2020年1月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费等相关费用，并且经高德花花公司多次催促，李琳的行为已构成根本性违约，根据合同约定于2020年5月10日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议等。李琳确认收到上述通知书，并表示同意解除合同，但是认为没有办理交接的原因是没有同意高德花花公司要求全额支付租金及没收保证金，双方没有达成一致意见后，李琳于2020年6月5日发现高德花花公司将涉案商铺的门锁住不让其搬走。庭审中，高德花花公司同意退还涉案商铺内的物品，本院要求双方当事人庭后自行组织交接。李琳向本院提交书面意见，确认高德花花公司已退还涉案商铺内的物品。李琳提供广东省人民政府新闻办公室于2020年5月19日召开的新闻发布会新闻宣传资料，载明“6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。”高德花花公司认为，上述新闻宣传资料不能证明李琳有权解除合同。由于李琳没有支付租金，高德花花公司提起本案诉讼。为证明其为实现本案债权支出了律师费，高德花花公司提交其与广东广之洲律师事务所签订的《委托合同》和金额为5000元银行转账回单。本院认为：高德花花公司与李琳签订的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。当事人对2020年5月10日解除上述合同均没有争议，故对李琳的该项请求，本院予以支持。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：疫情及疫情防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。1.上述合同约定，李琳应于每月5日前支付当月租金，现李琳未能按时支付2020年1月租金，与合同约定不符，构成违约。李琳以其在国外为由未能按时支付该月租金的抗辩，没有依据，本院不予采纳。李琳未能按时支付2020年1月份租金，高德花花公司要求李琳自当月6日起支付违约金，符合合同约定，但合同约定的每日千分之五的违约金标准过高，李琳要求调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，于理有据，本院予以支持。2.李琳承租涉案商铺用于经营儿童游泳早教服务，疫情防控确实会导致一定时间内商场经营受限，考虑到涉案场地的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担、利益衡平的精神，本院对涉案物业2020年2-5月份的租金（占用费）每月酌情进行减免50%，1月份租金不作减免，故李琳应向高德花花公司支付2020年1月至5月租金84200.04元[28066.68元+28066.68元/月×4月×50%]，对于高德花花公司诉请超出上述认定部分本院不予支持。3.虽然本案导致合同提前解除是因李琳拖欠租金所致，但考虑到李琳因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营的事实，根据公平原则，本院酌情支持李琳要求返还租金保证金46414.65元的主张，由高德花花公司没收剩余租金保证金46414.65元。对于高德花花公司要求李琳支付2020年2月至5月的迟延付款违约金及李琳要求高德花花公司支付的租金保证金资金占用费、装修残值损失，本院不予支持。关于律师费问题。高德花花公司因本案诉讼支付了律师费5000元，对于高德花花公司的该诉请符合合同约定，本院予以支持。诉讼过程中，高德花花公司已退还涉案商铺的物品，李琳相应的诉请已经履行完毕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市高德花花置业有限公司与被告（反诉原告）李琳签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及附件于2020年5月10日解除；二、被告李琳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付2020年1月1日至5月31日的租金（房屋占用费）84200.04元及相应的违约金（违约金以28066.68元为本金，自2020年1月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）；三、被告李琳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付律师费5000元；四、反诉被告广州市高德花花置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李琳返还租金保证金46414.65元；五、驳回原告广州市高德花花置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2042元，由原告广州市高德花花置业有限公司负担725元，被告李琳负担1317元；反诉受理费1145元，由反诉原告李琳负担612元，由反诉被告广州市高德花花置业有限公司533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 张大会二〇二〇年十一月十七日法官助理 贾清宸书 记 员 钟秀娟