安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1622民初6673号 原告：蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司,住所地安徽省亳州市蒙城县庄子大道66号,统一社会信用代码91341622MA2MU2QG60。 法定代表人:陈杰,该公司董事长。 委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。 委托诉讼代理人：丁春阳，该公司员工。 被告:蒙城县新悦城超市有限公司,住所地安徽省亳州市蒙城县玖隆国际商业街A区13#楼一楼二楼三楼,统一社会信用代码91341622MA2RLGBA56。 法定代表人:代德丰,总经理。 委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。 原告蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司（以下简称金控公司）诉被告蒙城县新悦城超市有限公司（以下简称新悦城超市）返还原物纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金控公司向本院提出诉讼请求：1.判令新悦城超市返还金控公司所有的皖(2020)蒙城县不动产权第0000446号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000447号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000448号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000449号房屋;2.判令新悦城超市向金控公司支付房屋占有使用费,房屋占有使用费参照原所有权人与新悦城超市的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付,从2020年2月17日起至实际迁出房屋之日止;3.判令新悦城超市结清占有期间所用的水费、电费、燃气费、物业费等其他费用;4.判令本案诉讼费用全部由新悦城超市承担。事实与理由：根据2020年2月17日生效的(2019)皖1622执3163号之二执行裁定书,金控公司于2020年2月17日成为蒙城县玖隆国际城市综合体13#215铺(皖(2020)蒙城县不动产权第0000447号)、13#216铺(皖(2020)蒙城县不动产权第0000446号)、13#323铺(皖(2020)蒙城县不动产权第0000448号)、13#325铺(皖(2020)蒙城县不动产权第0000449号)四处房产的所有权人。该四处房产的前所有权人与蒙城县新客隆超市于2018年3月26日签订了《房屋租赁合同》。2019年11月,承租人变更为新悦城超市,且新悦城超市认可该租赁合同,按照该租赁合同履行支付租金的义务。然而,该四处房产在2014年12月9日以及2016年6月7日分别设定抵押权并已设立抵押登记。抵押权成立时间在租赁关系成立之前,新悦城超市是在抵押权设立之后才通过签订租赁合同取得案涉房屋的租赁权,不适用“买卖不破租赁”原则。金控公司作为新的所有权人,相关的租赁合同对其不具有约束力。新悦城超市应该立即清场并支付占有使用期间的费用等。 新悦城超市辩称，案涉房屋原房屋权利人是蒙城县保地丰房地产开发有限公司（以下简称保地丰公司），2014年12月9日，保地丰公司把案涉房屋抵押给安徽蒙城农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行），抵押期限自2014年12月9日至2016年11月28日。2016年6月7日，保地丰公司把案涉房屋再次抵押给农商行，抵押期限自2016年5月31日至2018年5月31日。2019年6月28日，保地丰公司把案涉房屋抵押给金控公司。2018年3月26日，保地丰公司同蒙城县新客隆超市签订了房屋租赁合同。合同租期自2018年1月1日起至2028年12月31日止。租金为标的建筑面积每月21元／平方米，至2019年12月31日为第一次递增周期，此后每三年为一递增周期，递增率为递增后的基础上的5%。配套办公及仓储的面积为1500平方米，租金为8.4元／平方米，递增周期及递增率同合同第3条约定。蒙城县新客隆超市于每年的1月1日前30日内，足额给付下一年的租金。如逾期给付，每逾期一日，承担2万元违约金，保地丰公司并有权单方解除合同收回商铺。保地丰公司在地下室为超市提供卸货空间，使用面积为100平方米，租金为8.4元／平方米，递增周期及递增率同合同约定第3条。此时金控公司并没有取得案涉房屋抵押权。房屋租赁合同在履行期间考虑到超市经营严重亏损的实际情况经双方协商2019年租金数额为人民币155万元，2020年度租金为160万元。而按照合同约定计算2019年度租金为220余万元，2020年度租金为240余万元。我国《合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。2019年11月22日，保地丰公司给新悦城超市出具收据载明：缴款单位蒙城新悦城城市有限公司，收款方式转账，人民币壹佰陆拾万元整，收款事由：Ａ区××＃××楼××楼××铺、216铺、323铺、325铺2020年度租金。因此，新悦城超市同保地丰通过协商2020年度租金变更为160万元后，新悦城超市按照合同约定时间节点提前支付了2020年度租金160万元并由原出租方出具了收据。对于此事实，金控公司在（2020）皖1622民初4603号诉讼中对该事实予以明确认可，开庭后撤诉的事实。 金控公司根据本院生效的（2019）皖1622执3163号之二执行裁定书于2020年2月17日通过抵付方式取得本案房屋所有权，此后根据买卖不破租赁的原则才享有合同约定的出租方收取租金行使合同约定违约金追索以及解除合同的权利，该权利并无法定或者约定溯及力。 2018年3月26日，新悦城超市同保地丰公司签订房屋租赁合同后，新悦城超市将部分案涉房屋租赁给他人。2020年因为新型冠状病毒疫情原因，部分次承租人被政府强制禁止开门营业，到现在都没有缴纳2020年度房屋租金，所租赁房屋一直处于闲置状态。根据相关规定疫情期间应当适当减免房屋租金。 金控公司是在保地丰公司把案涉房屋租赁给新悦城超市后才取得抵押权，新悦城超市租赁案涉房屋时保地丰公司没有告知新悦城超市涉案房屋被抵押的事实存在。涉案房屋原权利人是保地丰公司，在2016年6月7日之前该涉案房屋抵押给农商行，抵押权人不是金控公司。新悦城超市取得涉案房屋租赁权是从2018年1月1日期到2028年12月31日止，十年的租赁权，其取得租赁权时金控公司抵押权人，不存在起诉称的抵押在前租赁在后的事实，而且金控公司就本案租赁合同向本院提起诉讼要求解除租赁合同支付租金，开庭后撤回起诉。新悦城超市已向原房屋权利人付清2020年度租金，金控公司不具有抵押抗辩权。应当驳回金控公司诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，保地丰公司与蒙城县新客隆超市签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给蒙城县新客隆超市。合同约定：租赁商铺面积9000平方米，租期自2018年1月1日起至2028年12月31日止。租金为标的建筑面积每月21元/平方米，至2019年12月31日为第一次递增周期，此后每三年为一递增周期，递增率为递增后的基础上的5%。配套办公及仓储的面积为1500平方米，租金为8.4元/平方米，至2019年12月31日为第一次递增周期，此后每三年为一递增周期，递增率为递增后的基础上的5%。蒙城县新客隆超市于每年的1月1日前30日内，足额给付下一年的租金。如逾期给付，每逾期一日，承担2万元违约金，保地丰公司并有权单方解除合同收回商铺。保地丰公司在地下室为超市提供卸货空间，使用面积为100平方米，租金为8.4元/平方米，至2019年12月31日为第一次递增周期，此后每三年为一递增周期，递增率为递增后的基础上的5%。2019年12月31日后三年蒙城县新客隆超市每月应当向保地丰公司支付租金212562元。2019年1月1日新悦城超市与保地丰公司口头约定将案涉房屋租赁给新悦城超市，租赁期间双方权利义务参照2018年3月26日保地丰公司与蒙城县新客隆超市签订的房屋租赁合同。 另查明，案涉房屋为商铺。2016年2月7日保地丰公司将案涉房屋抵押给农商行，并办理了抵押登记。2017年7月26日安徽省舒城县人民法院将案涉房屋查封，于2019年6月28日解除查封。2020年2月17日金控公司根据本院（2019）皖1622执3163号之二执行裁定书取得案涉房屋所有权。2020年2月17日农商行实现抵押权。新悦城超市未向金控公司支付租金。现在案涉房屋为新悦城超市实际占用。 本院认为，新悦城超市在租赁案涉房屋时，案涉房屋已设立抵押权，且已经被人民法院查封，后因农商行抵押权的实现，金控公司取得案涉房屋所有权，因此新悦城超市的租赁权不能对抗抵押权，金控公司主张新悦城超市返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。新悦城超市的占有为无权占有，其应当赔偿金控公司的损失。金控公司主张新悦城超市参照新悦城超市与保地丰公司房屋租赁合同约定的租金向其支付房屋占有使用费，本院予以支持。金控公司系国有企业，新悦城超市系小微企业，因疫情原因新悦城超市主张按照国家规定减免租金，本院予以采纳，按照《〈最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)〉关于合同案件的审理》第六条，《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号），免除新悦城超市3个月房屋租金。金控公司主张新悦城超市结清占有期间所用的水费、电费、燃气费、物业费等费用，未提供证据证明其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告蒙城县新悦城超市有限公司于本判决书生效后30日内返还原告蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司所有的皖(2020)蒙城县不动产权第0000446号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000447号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000448号、皖(2020)蒙城县不动产权第0000449号房屋； 二、被告蒙城县新悦城超市有限公司从2020年5月17日起每月向原告蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司支付212562元房屋占有使用费直至实际迁出房屋之日止； 三、驳回原告蒙城鲲鹏金融控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17693元，减半收取8846.5元，保全费5000元，由被告蒙城县新悦城超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 员 孙鹏程 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 张小毛 书 记 员 张 强