天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0116民初28744号原告:孙五奇，男，1959年10月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王燕珠（系孙五奇之妻），女，1958年11月17日出生，汉族，住天津市南开区。被告：陆桥（天津）实业有限公司，住所地天津开发区黄海路**中航大厦B305，统一社会信用代码911201166005691105。（破产管理人：天津金展律师事务所）法定代表人：齐英武，董事长。委托诉讼代理人：李金泽，天津秉钧律师事务所律师。原告孙五奇与被告陆桥（天津）实业有限公司（以下简称陆桥公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2020年3月2日本院作出（2019）津0116民初86976号民事裁定书，驳回孙五奇的起诉。孙五奇不服裁定上诉到天津市第三中级人民法院，2020年9月8日天津市第三中级人民法院作出（2020）津03民终3135号民事裁定书，撤销本院（2019）津0116民初86976号民事裁定，本案指令天津市滨海新区人民法院审理。2020年10月21日本院重新立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙五奇及委托诉讼代理人王燕珠，被告陆桥公司委托诉讼代理人李金泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙五奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告登记在原告名下的天津开发区××街××号××号楼××室按约定价格判归原告。后变更诉讼请求为被告限期还齐欠款罚款，赎回登记在原告名下的《个人购房担保借款合同》抵押房产天津开发区××街××号××号楼××室，并按《承诺函》1《备忘录》约定单价每平方米2000元的承诺价格，充抵逾期还款责任判归原告，或判令被告承担按单价每平方米2000元的承诺价格，履行以蓬仁园全部房源内一二期内任何一套房子（暂时知道有354平方米，见附图）卖个原告充抵逾期还款责任，限定被告合理时间内回购并充抵卖给原告，交付原告；2.判令被告将原告2007年9月24日交足首付款后的天津开发区××街××号××号楼××室的使用权按租金方式返还给原告。后变更诉讼请求为判令被告将原告2007年9月24日交足首付款后的天津开发区××街××号××号楼××室的使用权按租金方式返还给原告（陆桥公司告知为130万元），或判令被告将原告2007年9月24日交足首付款后的天津开发区第三大街31号内的354平方米住房一套的使用权按租金方式返还给原告（原告估算为91万元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年4月6日原告借给被告13万元，被告以房充抵借款的方式作为按期还款承诺，并出具了《承诺函》。被告二次逾期后，先后出具了两份《备忘录》。此时被告又欠原告咨询服务费10万元未给付，连同借款13万元，共计23万元作为欠款，承诺2003年12月27日还本付息，如到期不能全部归还，被告以蓬仁园一、二期内任何一套房子（底商除外），按平方米2000元单价充抵欠款，欠款不足部分，由原告以每平方米2000元补齐房款的30%。被告三次逾期至年底无力还款。原告以贷款方式购买当时2号楼内办公跃层住宅现房，在按被告要求提供全部证件并填写《天津市商品房买卖合同》后，被告收回办理盖章手续及安排贷款前事宜。之后，被告以需要资金为借口胁迫原告签字为被告顶名多办理一套住房贷款，只有在被告事先打印的顶名贷款备忘录签字才能给予办理贷款购买单价2000元的住房充抵逾期欠款。原告盲目轻信，没有亲自签字的贷款购房合同,顶名贷款备忘录就不会生效，由此，被告有了原告同意并签字的空白顶名贷款备忘录。再后，被告告知原告，待售现房全部以每平方米2300元的单价被银行统购不准再往外出售了，原告要买的现房没有了，被告也没有现房可抵债给原告。最后，被告陆续有应付咨询服务费的支付，也有逾期欠款的部分还款，但始终没有全部还清欠款，欠款额增、减变化过程中，被告也不再给原告出具欠款的手续。2005年7月被告再次向原告借款，原告提出不出具当前欠款书面手续，不会再借钱给被告。被告为得到借款，就先前借款出具了75000元的借条，原告基于被告以房充抵欠款的承诺，又于2005年7月19日新借给被告5万元，被告就5万元借款出具了新借条。被告骗得原告顶名借款115.8万元后，被告还贷款100427.69元。2007年2月贷款银行起诉，2007年3月15日被告为原告出具12.5万元欠款确认书。2007年9月银行申请执行，要拍卖贷款房及原告的其他财产，原告才得知被告于2004年11月13日以原告名义签署《天津市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》用于购买天津开发区××街××号××号楼××室，并越权代理取得《民事调解书》。迫于银行强制执行的压力，2007年9月24日原告一次性被银行扣缴前15期银行贷款，合计177799.27元。此金额加上12.5万元借款，合计为30多万元。按约定，原告30多万元只当交足了买房首付款，在被迫还贷款和买房付房款的双重压力下，原告共计偿还了578721.63元贷款，此金额加上12.5万元的欠款，原告款项70多万在被告处，而原告顶名贷款金额为115.8万元。陆桥公司辩称，原告的诉讼请求与事实相悖，应驳回其诉讼请求。原告所谓的“以房充抵借款”的主张，因“以房充抵借款”是在债务履行期限届满前达成的，且涉案的抵债物并未交付原告，同时也未明确抵债物是本案涉案房屋，原告主张涉案房屋所有权于法无据。原告诉请涉案房屋归其所有，已有生效判决驳回其诉讼请求，本案中原告并无新证据。本院经审理认定事实如下：2003年4月6日陆桥公司为孙五奇、程赛辉出具承诺函，内容：借款13万元，借期3个月，至2003年6月28日还清，到期不能偿还，以蓬仁园一、二期内任何一套房子（底商除外），按每平方米2000元充抵还款，借款不足房价部分，由孙五奇、程赛辉以每平方米2000元价格补足，于2003年7月5日前补齐基本额房款的30%，逾期房价按市场价作价。2003年7月3日陆桥公司出具备忘录，内容：将孙五奇、程赛辉（借款）协议执行至2003年9月28日，原协议继续有效，月息2%。2003年10月10日陆桥公司出具备忘录，内容：2003年9月28日蓬仁园二期二次结构基本完成，二次结构和主体完成，两次应付天津尚逸科技有限公司咨询服务费10万元（前已付2万元）。陆桥公司因资金需要，经协商，将10万元自2003年9月28日起，同借孙五奇、程赛辉二人的13万元，共计23万元作为欠款，按月息2%计息，暂定12月27日还本付息。原定逾期条款处罚办法仍有效。2005年7月14日陆桥公司为孙五奇出具75000元借条，内容：今借到孙五奇75000元，借款期限至2006年7月13日。2005年7月19日陆桥公司为孙五奇出具50000元借条，内容：今借到孙五奇50000元。2007年3月15日陆桥公司为孙五奇出具欠款确认书，内容：截止2007年3月15日，我公司尚欠孙五奇12.5万元，分别为2005年7月14日应付工程管理咨询费转为的借款75000元及2005年7月19日借款50000元。另，陆桥公司取得孙五奇签字的备忘录及委托书后，以孙五奇的名义先后于2004年11月13日、2004年12月10日签署了《天津市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》。备忘录内容：2004年11月13日双方签订了蓬仁园小区X号楼XXX、XXX室的《天津市商品房买卖合同》只是形式交易，孙五奇没有交付房屋首付款，房产的产权归陆桥公司所有，房产项下的贷款由陆桥公司直接向贷款发放银行还本付息；委托书中委托人为孙五奇，委托事项为天津开发区××街××号××号楼××室房屋出售、转让、过户所涉及的一切相关事宜。《天津市商品房买卖合同》约定，孙五奇购买天津开发区××街××号××号楼××室房屋；《个人购房担保借款合同》约定，孙五奇向中国农业银行天津港保税区支行借款1158000元，借款期限自2004年12月16日至2018年12月15日。2007年2月13日天津经济技术开发区人民法院受理了中国农业银行天津港保税区支行诉孙五奇、陆桥公司借款合同纠纷一案，并于2007年6月11日出具（2007）开民初字第393号民事调解书，确认：孙五奇尚欠中国农业银行天津港保税区支行借款本金1105581.12元。2007年9月24日中国农业银行天津港保税区支行从孙五奇贷款账户一次性扣缴借款本息177799.27元，并自2007年10月24日至2010年11月24日按月扣缴38期借款本息400922.36元。涉案房屋登记在孙五奇名下。孙五奇个人信用报告亦显示个人贷款逾期未还。2008年4月28日孙五奇向天津经济技术开发区人民法院提起诉讼，孙五奇提出确认本案诉争房屋归孙五奇所有，支付自合同约定的交房日至实际交房日的延期交房违约金等诉讼请求。天津经济技术开发区人民法院于2009年10月13日作出（2008）开民初字第1986号民事判决书，认定对于诉争房屋的买卖并非双方当事人的真实意思表示，孙五奇不享有诉争房屋的所有权，驳回孙五奇的全部诉讼请求。孙五奇不服，上诉至天津市第二中级人民法院，该院于2009年12月8日作出（2009）二中保民终字第382号民事判决书，判决认定孙五奇、陆桥（天津）实业有限公司之间不存在真实的交易关系，驳回了孙五奇的上诉。此后,孙五奇向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2010年11月3日作出（2010）津高民申字第956号民事裁定书，认定孙五奇、陆桥（天津）实业有限公司之间的商品房买卖只是形式交易，双方不存在真实的买卖关系，诉争房的产权归陆桥（天津）实业有限公司所有，裁定：“驳回孙五奇的再审申请。”经天津市第二中级人民法院（2020）津02破申6号民事裁定书裁定：“受理天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司对陆桥(天津）实业有限公司的破产清算申请。”该院（2020）津02破19号决定书依法指定天津金展律师事务所担任陆桥（天津）实业有限公司管理人。以上事实，有当事人陈述、原告提供的借条、承诺书、备忘录、《天津市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、（2007）开民初字第393号民事调解书、（2009）二中保民终字第382号民事判决书、（2010）津高民申字第956号民事裁定书等予以证实，本院予以确认。本院认为，2004年4月6日陆桥公司向孙五奇借款13万，同日，陆桥公司为孙五奇、程赛辉出具“到期不能偿还，以蓬仁园一、二期内任何一套房子（底商除外），按每平方米2000元充抵还款……”的承诺函，该承诺函具有“以物抵债”的意思表示。借款到期后，孙五奇、陆桥公司均未按承诺函的意思表示履行权利义务，孙五奇未实际履行出资购买，“以物抵债”中的“物”不确定，该承诺函不具有“以物抵债”的法律效力。陆桥公司欠孙五奇的借款未能还清，且陆桥公司以孙五奇名义先后签署《天津市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，孙五奇为陆桥公司陆续偿还银行借款本息578721.63元，依据法律规定，孙五奇可以就陆桥公司所欠款项向陆桥公司主张权利。孙五奇要求陆桥公司将蓬仁园小区1号楼801、802室或任何一套房屋判归孙五奇所有，将蓬仁园小区1号楼801、802室或任何一套房屋使用权按租金方式予以返还，孙五奇的诉讼请求不符合法律规定。经本院释明，孙五奇不同意变更诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回原告孙五奇的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告孙五奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡印霞二〇二〇年十一月十三日书记员  林文玉附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。