中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书(2020)最高法执复126号复议申请人（案外人）：杨元茂，男，彝族，1964年4月24日生，住云南省昆明市西山区金广路滇池泊屋10幢1单元601室。申请保全人：中铁建设集团有限公司。住所地：北京市石景山区石景山路20号。法定代表人：赵伟，该公司董事长。被保全人：昆明晓安拆迁经营有限责任公司。住所地：云南省昆明市官渡区点睛苑小区B幢1－8号。法定代表人：李留存，该公司董事长。委托诉讼代理人：高崇华，云南震序律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈延龙，云南震序律师事务所律师。复议申请人杨元茂不服云南省高级人民法院（以下简称云南高院）（2020）云执异22号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。云南高院在协助本院实施中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）申请对昆明晓安拆迁经营有限责任公司（以下简称晓安公司）财产继续保全的过程中，案外人杨元茂对云南高院查封的昆明市官渡区关上街道办事处日新社区“别样幸福城”房屋提出书面异议称，2013年1月19日，其与晓安公司、云南省统计局机关工会签订了《别样幸福城团购确认书》，约定其购买别样幸福城3号地块8栋502号房，预测建筑面积151.47㎡，预测套内建筑面积132.91㎡，预测公摊面积18.56㎡，单价为4200元/㎡。确认书签订后，杨元茂分别于2012年8月26日支付款项370000元，于2013年1月27日支付房款362074元，合计支付款项732074元（包含车位款80000元），购房款已于人民法院查封前全部付清。2016年2月1日，杨元茂与晓安公司签订了别样幸福城3号地块8栋502号房的《商品房购销合同》，后在办理产权登记过程中得知案涉房产被法院查封。杨元茂在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款项，合法占有案涉房产，对案涉房产享有物权期待权，该权利可以排除执行，同时未办理案涉房产备案登记并非杨元茂的原因。请求停止对上述房产的执行，并解除查封措施。云南高院查明，中铁公司与晓安公司建设工程施工合同纠纷一案，该院作出（2016）云民初90号民事判决，中铁公司不服，向最高人民法院提起上诉。一审诉讼过程中，中铁公司向云南高院申请财产保全，该院于2017年1月22日作出（2016）云民初90号民事裁定，裁定对晓安公司价值183200968.88元的财产予以查封、扣押、冻结。该院在实施过程中，对“别样幸福城”项目下的住宅444套、车位1478个进行了查封，其中包括了别样幸福城3号地块8栋502号房产。二审审理期间，中铁公司于2020年2月11日向最高人民法院提交继续保全申请书，请求对晓安公司名下价值人民币183200968.88元的财产继续采取保全措施。最高人民法院经审查后于2020年2月14日作出（2020）最高法民终44号民事裁定，裁定继续查封、扣押、冻结被申请人晓安公司价值人民币183200968.88元的财产，并委托该院实施了保全行为。该院根据最高人民法院的委托，对“别样幸福城”项目下的住宅438套、车位1447个采取了续封措施。2020年4月9日，杨元茂以其对别样幸福城3号地块8栋502号房产享有权利为由提出异议。云南高院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理”的规定，杨元茂对执行标的提出异议原则上应由负责执行的人民法院进行审查处理。本案是最高人民法院作出裁定，委托本院组织实施，本院作为最高人民法院的下级人民法院，依照上述规定应由最高人民法院审查处理。故异议人杨元茂所提异议不符合本院的受理条件。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”的规定，现本案已经立案，依法应驳回申请。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定驳回杨元茂的异议申请。杨元茂不服云南高院（2020）云执异22号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销云南高院上述执行裁定，解除对别样幸福城3号地块8栋502号住宅采取的查封措施。具体理由如下：第一，杨元茂在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款，杨元茂合法占有住宅，对前述财产的物权期待权属于可以排除强制执行的情形。2013年1月19日，杨元茂与晓安公司、云南省统计局机关工会签订了《别样幸福城团购住宅确认书》，约定杨元茂购买“别样幸福城”3号地块8栋502号房，预测建筑面积151.47㎡，预测套内建筑面积132.91㎡，预测公摊面积18.56㎡。户型编码为：B2户型，单价为：4200元/㎡。确认书签订后，杨元茂分别于2012年8月26日支付款项370000元，于2013年1月27日支付房款362074元，合计支付款项732074元（包含车位款80000元）。购房款已于人民法院查封前全部付清。同时，杨元茂于2016年2月1日及2019年3月14日分两次支付了契税15442元、维修基金16168元、产权工本费190元。2016年2月1日，杨元茂与晓安公司签署《商品房购销合同》，约定晓安公司应于2015年3月1日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给杨元茂。2019年3月14日，别样幸福城营销中心向杨元茂发出《交房通知书》，杨元茂前往营销中心办理接房及不动产产权登记手续时被告知其购买的住宅被人民法院查封，无法办理不动产产权证。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的相关规定可知，杨元茂在法院查封之前签订了合法有效的《别样幸福城团购住宅确认书》《商品房购销合同》并支付了全部购房款、维修基金以及办理不动产产权证的契税、产权工本费等，现已交房，杨元茂合法占有住宅，对前述财产的物权期待权属于法定可以排除强制执行的情形。第二，未办理案涉住宅的备案登记并非杨元茂的原因，杨元茂没有过错，依法应当解除查封措施，停止执行。本案所涉房屋系晓安公司开发建设，杨元茂与晓安公司在《商品房购销合同》中明确约定，甲方（晓安公司）应于2015年3月1日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（杨元茂）。整个项目验收合格之后，在乙方达到以下四个条件的前提下，甲方承诺在120个政府工作日内办理产权登记手续：①乙方支付全部房款，公共维修基金，契税，配套费及办证费；②甲乙双方办理完房屋交接手续；③乙方向甲方出具书面委托书；④乙方向甲方交付办理产权所需资料，包括：（1）产权人（××）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。由于晓安公司未按照合同约定迟延交房及因欠债，导致杨元茂的房屋被查封造成无法办理不动产产权登记，并非源于杨元茂的原因，杨元茂没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的相关规定，法院依法应当解除对别样幸福城3号地块8栋502号住宅采取的查封措施。综上所述，杨元茂在查封之前签订了合法有效的《别样幸福城团购住宅确认书》《商品房购销合同》并按照约定支付了全部购房款，且已经实际占有案涉房屋，未办理不动产产权登记也并非杨元茂的原因，杨元茂对案涉房屋享有物权期待权，法院应依法解除（2020）最高法民终44号民事裁定对杨元茂别样幸福城3号地块8栋502号住宅采取的查封措施，并不得执行。中铁公司答辩称，第一，执行异议的审查法院应为最高人民法院，云南高院（2020）云执异22号执行裁定适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第一款规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。”本案中，继续查封行为的执行依据为最高人民法院于2020年2月14日作出的（2020）最高法民终44号民事裁定，该裁定中明确，如不服该裁定，应当向该院提出异议。综上，最高人民法院系负责执行的法院，当事人或者案外人对执行行为或执行标的有异议的应当依法向该院提出，云南高院（2020）云执异22号执行裁定适用法律正确，依法应予维持。第二，杨元茂提出异议及复议适用法律错误，异议理由不成立，依法应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条之规定，本案中，执行异议标的物尚未实际交付，且杨元茂在异议及复议过程中均未提交有效证据证明执行异议标的物系其唯一住房，故其异议及复议均不符合上述司法解释之规定。综上，杨元茂提出的复议无事实及法律依据，依法应予裁定驳回。晓安公司答辩称，第一，杨元茂的异议申请应当得到支持，案涉房屋依法应解除保全，不予执行。杨元茂与晓安公司所签订的《别样幸福城团购住宅确认书》《商品房购销合同》合法有效，杨元茂已支付完房屋对价款及相关税、费，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，应解除查封并不予执行。第二，案涉房屋应解除查封。如上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，也应当解除案涉房屋的保全。本院认为，本案争议的焦点问题为：云南高院是否应当对杨元茂提出的异议申请进行审查。具体分析如下：根据查明的事实，本院（2020）最高法民终44号民事裁定的具体内容为：继续查封、扣押、冻结被申请人晓安公司价值人民币183200968.88元的财产。本院随后委托云南高院实施保全行为，云南高院根据本院的委托，对“别样幸福城”项目下的住宅438套、车位1447个采取了具体的续封措施。杨元茂作为案外人以其对别样幸福城3号地块8栋502号房产享有权利为由提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，本院保全裁定是因建设工程施工合同纠纷案对争议标的外的金钱标的进行概括保全，杨元茂是对云南高院实施保全裁定过程中查封相关房产的具体执行行为不服，基于实体权利而提出的执行异议，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，云南高院应当进行审查。云南高院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条关于“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理……执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”的规定，认为杨元茂对执行标的提出异议原则上应由本院进行审查处理的意见属于对适用法律规定的错误理解。云南高院应当对杨元茂所提异议理由能否成立进行审查。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出的异议，人民法院应当在15日内审查，理由成立的，裁定中止对标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对驳回裁定不服的应当另行提起诉讼。综上，杨元茂的复议理由成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销云南省高级人民法院（2020）云执异22号执行裁定；二、本案由云南省高级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  刘慧卓审判员  薛贵忠审判员  熊劲松二〇二〇年十一月十七日法官助理张丽洁书记员陈晓宇