广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2103号原告：安姝奇，女，1985年8月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳平，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：广州和熙商业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）A区101-117号、219-230号、234号、236号、238-240号；B区、C区143-164号、265号、267号、286号、287号、289号。法定代表人：周慧萍，职务总经理。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伸，广东环球经纬律师事务所实习人员。安姝奇与广州和熙商业管理有限公司（以下简称和熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。安姝奇及其委托诉讼代理人梁显军、李艳平，和熙公司的委托诉讼代理人吴恩远、徐伸，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安姝奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告综合服务费64981元（此费用为2019年2-6月的综合服务费以及两个月押金中的综合服务费部分）；2.判令被告返还多收取的电费3914.6元（收取电费金额按供电局实收×110%）并按银行同期贷款利率支付占用费用期间的利息165.67元（利息从实际支付之日起按照银行贷款利率计算，暂计算至2020年6月8日）；3.判令被告赔偿违法停电造成的停业损失1042.5元（停电期间为2019年6月19日下午至2019年6月20日晚上，共计1.5天）；4.判令被告赔偿违法锁门期间造成的停业损失113338.22元（计费期间为2019年12月23日至2020年6月8日）；5.判令被告返还履约保证金40170元；6.判令被告免收2019年9月1日至2019年12月23日期间的综合服务费34966元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月31日，安姝奇与和熙公司签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，约定安姝奇从和熙公司处租赁位于亚运城国际商业A区3-X/3-X号商铺用于经营；安姝奇向和熙公司缴纳物业费、综合服务费、水电费及其他费用；其中综合服务费包括：相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等。安姝奇向和熙公司缴纳高额的综合服务费，但是和熙公司并没有提供良好的服务，并未履行合同约定的义务，此行为实属违反合同约定。另，根据租赁合同约定，电费统一按10%计算线损和变损，即单户电表读数×110%计算应交付的电费，但依据在广州市人民政府网站查询到的广州市电价价目表，发现和熙公司实际收取的电费单价（1.23元/度）高于《物业服务协议》的约定，对于该多收取部分的电费，和熙公司应全额返还并按银行同期贷款利率支付占用期间的利息。2019年6月19日16:30，涉讼商铺被和熙公司违法停水电，直至2019年6月20日晚才恢复供应，和熙公司应对安姝奇因此造成的损失予以赔偿。2019年12月23日，涉讼商铺被和熙公司违法锁门，安姝奇要求开门，但遭和熙公司拒绝至今，导致不能营业造成经济损失，和熙公司应予赔偿。和熙公司未按合同提供综合服务，应免收安姝奇综合服务费。明确第6项诉讼请求：该34966元我方没有缴纳；综合服务费按照合同约定的标准计算，2019年2月和熙公司交付商铺给我方，比合同约定交付的日期要晚，所以1月份是免租的；另根据合同第五条免租期第一款约定商铺交付乙方之日起第7、8个月是免租，应当扣除这两个月的综合服务费。为维护安姝奇的合法权益，特提起本案诉讼。和熙公司辩称，不同意安姝奇的全部诉请，理由如下：1.和熙公司已按租赁合同为安姝奇提供了综合服务，安姝奇应当按合同约定向和熙公司缴纳综合服务费。根据租赁合同第四条第二款约定，综合服务包括但不限于相邻和室外场地维护管理费及商业街的推广、形象策划等费用，由于涉案物业作为具有专属设置的商业街需要增设相当数量的配套设施，和熙公司在接受涉案物业时，整体物业无法使用，和熙公司在此基础上投入大量的人力物力财力，对涉案物业整体防水建筑物升级改造，所花费的费用高的五六千万，该物管费就是以租赁合同中约定的相邻场地室外维护管理费进行收取的。我方已经履行租赁合同中约定的商业街的营销推广和形象宣传，多次举行线下活动及定期线上推广，不存在安姝奇所述的未履行合同约定的综合服务。至今我方仍不间断的在线上公众号发布活动信息。2.关于多收电费问题，和熙公司代为收取的电费价格虽高于供电局规定的标准，但实际上是将商业街的电路报损增容分摊到其中，增加了除供电局标准外的其他电力支出。3.关于安姝奇所述2019年6月19日下午停电的问题，仅是其单方说法，没有任何证据予以证明。4.关于安姝奇所述涉讼商铺于2019年12月23日被锁门的情况，是由于安姝奇锁门在先，我方为追讨其欠缴的费用无奈采取的措施，而且当时我方已经采取张贴纸质通知及微信电话等多种方式告知安姝奇如开锁请联系我方，不存在我方拒绝开门的情形。5.关于履约保证金，因安姝奇违反租赁合同在先，应当按合同约定不予退还其缴纳的履约保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：位于广州市番禺区石楼镇XX路32号-46号（双号）X区2XX号、广州市番禺区石楼镇XX路32号-46号（双号）X区2XX号的房屋所有权人为广州利合房地产开发有限公司，该公司于2018年出具《特别授权书》，委托和熙公司代为出租、管理包括上述商铺在内的位于番禺区××路××号（双号）的88间商铺。2018年6月30日，和熙公司（甲方、出租方）与伊丝彩张爱芳（乙方、承租方）签订《租赁意向书》一份，约定租赁物业为X区一楼1-X、1-X号铺（以下简称涉讼商铺），租赁面积为91.12平方米，租金单价为190元/平方米，意向总租赁租金为19338元；最终租赁面积及相关租赁商务条件以正式租赁合同中详细约定为准；乙方须于签订本意向书三个工作日将上述总租赁租金的首月租金19338元作为定金支付至甲方收款账户；等等。同日，和熙公司出具收据确认收到伊丝彩交来涉讼商铺租赁定金19338元。2018年7月31日，和熙公司（甲方、出租方）与安姝奇（乙方、承租方）签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》一份，约定乙方向甲方承租涉讼商铺用于经营伊丝彩品牌养发行业，商铺使用面积为113.4平方米（含公摊面积），租赁期限从2018年12月1日起至2022年11月30日止，免租期为2个月。上述合同第三条对租金标准进行了约定，其中2018年12月1日至2019年11月30日的租金标准为9283元/月，2019年12月1日至2020年11月30日的租金标准为9840元/月，每月21日至25日期间支付下月租金；上述合同第四条对物业管理费、综合服务费等标准进行了约定，其中物业管理费为1519元/月，2018年12月1日至2019年11月30日的综合服务费为9283元/月，2019年12月1日至2020年11月30日的综合服务费为9840元/月，每月21日至25日期间支付下月物业管理费和综合服务费。免租期内只收取物业管理费1519元/月。合同第四条第2项约定“综合服务费：包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等……”第十四条第3项约定“如乙方逾期支付租金或物业管费、综合服务费的，每逾期一天按应付未付金额的1%支付违约金给甲方，逾期15天仍未支付的，甲方有权按照签署本条第2款约定解除合同并收回商铺。”第4项约定“因乙方违约行为而导致本合同解除或未经甲方同意擅自解除本合同的，乙方所交的履约保证金或相当于履约保证金总数额的租金、物业管理费及综合服务费等费用不予退回，乙方还应支付与履约保证金总额等额的违约金予甲方”；甲方按150w/平方米配电给涉讼商铺，同时交付标准约定甲方提供独立预付电费电表。上述合同还约定了其他条款。另，双方就包含涉讼商铺在内的物业管理事项签订《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、C区）物业管理服务协议》，约定由和熙公司提供代收水费、电费的代缴收费服务（代收代缴服务不属于物业服务费），收费标准执行政府规定，电费统一按10%计算线损和变损，即甲方单户电表读数×110%计算甲方应交付的电费。合同履行过程中，和熙公司曾分别于2019年10月15日、2019年10月31日、2019年11月6日、2019年12月2日、2019年12月9日发函向安姝奇催收拖欠的租金、综合服务费及管理费等费用，并分别于2019年12月16日、2020年1月10日出具《关于解除租赁合同、收回商铺的函》，告知安姝奇从即日起解除双方的租赁合同，要求安姝奇于接到该通知之日起3日内缴清拖欠费用并办理退铺手续。本案诉讼中，双方均确认：1.安姝奇自2019年9月1日起欠付综合服务费、自2019年10月1日起欠付物业管理费、自2019年11月1日起欠付租金，此前的相关费用已付清；2.涉讼商铺的水费已缴清；3.安姝奇向和熙公司支付了履约保证金40170元；4.双方均于2019年12月23日对涉讼商铺上锁；5.双方于2020年6月14日对涉讼商铺内物品进行了交接。和熙公司向本院提起（2020）粤0113民初8442号案诉讼，诉请解除与安姝奇之间就涉讼商铺签订的租赁合同，主张安姝奇腾空涉讼商铺及支付占用费，支付租金、综合服务费、物业管理费等租赁费用及违约金，等等。因该案与本案为基于同一法律关系引致的纠纷，本院遂将两案合并审理。双方对涉讼商铺的综合服务费是否应收取，和熙公司是否未按合同约定收取电费，停电损失、锁门损失（含装修折旧、工资、宿舍费用、总部人员输送费损）等方面的事实和证据存在较大争议，安姝奇为其主张提交了部分租户联名签署的《致广州和熙商业管理有限公司通知函》及和熙公司的复函、安姝奇自行统计2019年活动表及和熙公司与推广商签订的合同若干、《广州市电价价目表》、报警回执、店铺装修合同及支付凭证、薪酬支付凭证等相关证据。本院认为，和熙公司与安姝奇于2018年7月31日就涉讼商铺签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。安姝奇以综合服务费与物业管理费存在重合，且和熙公司未能按照合同约定提供综合服务为由，诉请退还2019年2-6月份的综合服务费及押金中的综合服务费部分，并免收2019年9月1日至2019年12月23日期间的综合服务费。首先，《租赁意向书》已明确总租金标准，虽安姝奇否认该意向书为其方人员，但从该意向书及租赁合同的签订时间及均约定为“伊丝彩”商户使用的内容来看，安姝奇在签订租赁合同前知悉该意向书的内容具有高度可能性；租赁合同及物业管理服务协议约定的金额并没有超过意向书的告知的租金标准，且安姝奇在签订租赁合同时并未对约定的租金、综合服务费及物业管理费的服务内容及收费标准提出异议，且已实际按该标准支付多月费用，后又以综合服务费与物业管理费属于重复收费为由提出异议，不符合诚信原则。其次，和熙公司提交的证据证实其已提供了营销推广、形象宣传策划等综合服务，虽安姝奇认为和熙公司提供的服务不符合合同约定，但合同并未对综合服务内容的标准予以明确，故在和熙公司已提供证据证明履行该项义务的前提下，安姝奇未提供充分的相反证据以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，安姝奇上述诉请，缺乏理据，本院不予支持。关于安姝奇主张和熙公司应退还多收取的电费并支付利息的诉请。由于交铺标准约定和熙公司提供独立电表至涉讼商铺内，故安姝奇应知悉每月用电度数。安姝奇向和熙公司预付电费，并按照和熙公司所列标准执行，乃至提起本案起诉后增加诉讼请求前仍未对该电费标准提出异议，视为安姝奇对该电量标准无异议，现安姝奇对电量标准提出异议要求退还多交的电费及利息，本院不予支持。另外，由于双方是采取预购的方式缴纳电费，故安姝奇离场后，双方结算电费若有剩余，和熙公司应退还给安姝奇。根据双方之间的租赁合同约定，安姝奇逾期支付租金、综合服务费等费用超过15天，则和熙公司有权解除合同并收回商铺。因安姝奇逾期支付上述费用已超15天，和熙公司经多次催收无果后于2019年12月16日向安姝奇发出《关于解除租赁合同、收回商铺的函》，故双方之间的租赁合同自当日解除。鉴于租赁合同解除的原因在于安姝奇的违约行为，故安姝奇诉请和熙公司返还履约保证金，于法无据，本院不予支持。另，虽和熙公司于2019年12月23日对涉讼商铺上锁，但如前所述，租赁合同的解除是安姝奇违约所致，且和熙公司上锁的同时在商铺门口张贴告示告知主张权利的方式，故装修残值、员工工资、宿舍费用等损失应由安姝奇自行承担，本院对安姝奇要求和熙公司赔偿锁门所致损失的诉请不予支持。至于安姝奇主张因和熙公司违法停电所致1.5天的损失问题。因安姝奇所提交的报警回执并未能反映其报警的原因为和熙公司的停电行为，其亦未能提交其他证据予以佐证，现和熙公司否认其曾对涉讼商铺停止供电，故安姝奇对此举证不能，而其主张因停电所致的损失，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：驳回安姝奇的全部诉讼请求。案件受理费5176元由安姝奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年十一月十八日书 记 员  杜嘉华