重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初10367号原告（反诉被告）：蒲欢，男，1995年1月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李百万，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆华润置地隆盛房地产有限公司，住所地重庆市巴南区花溪新屋村19号24幢附1号，统一社会信用代码91500113MA5UUU0Y7M。法定代表人：梁健，总经理。委托诉讼代理人：米骥，男，该公司工作人员。原告（反诉被告）蒲欢与被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒲欢及其委托诉讼代理人李百万，被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司（以下简称华润公司）的委托诉讼代理人米骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒲欢向本院提出诉讼请求：判令华润公司退还购房款342676元及资金占用损失（从2020年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2019年12月18日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定蒲欢以842676元的价格购买华润公司名下位于重庆市巴南区李家沱组团×分区×××-×/××地块×-××号楼××-×号房屋，首付34万余元，按揭贷款500000元。合同签订时，蒲欢提供了购房相关资料，华润公司工作人员核查后称可以办理按揭，故在合同及补充协议中约定按揭付款。蒲欢陆续支付了购房款365868元。之后，华润公司无法为蒲欢办理按揭，华润公司于2020年5月15日发函解除合同，但拒绝退还蒲欢已支付的购房款。为维护自身合法权益，蒲欢遂诉请如上。被告（反诉原告）华润公司辩称，双方签订的商品房买卖合同于2020年5月15日解除，解除函中明确约定蒲欢应当在收到解除函后配合办理合同解除手续并退还相关票据，在办理上述手续后15日内由华润公司退还房款，但蒲欢在收到解除函后未配合办理上述手续，华润公司在本案中不存在违约行为。被告（反诉原告）华润公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2019年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》于2020年5月8日解除；2.判令蒲欢向华润公司支付违约金84267.6元（从购房款342676元中抵销）；3.判令蒲欢配合华润公司办理重庆市巴南区李家沱组团×分区×××-×/××地块×-××号楼××-×号房屋（初始备案登记编号：BA-202-03000364）的合同网签解除、合同备案登记注销手续。事实和理由：双方于2019年12月18日签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：HRLSW-03-15-2306）及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定蒲欢购买华润公司名下位于重庆市巴南区李家沱组团×分区×××-×/××地块（华润澜山望三期）×-××号楼××-×号房屋，合同总价为842676元，付款方式为按揭贷款方式支付。在办理按揭贷款时，蒲欢因个人征信等原因导致其按揭贷款未能办理成功，根据合同约定，蒲欢若因贷款机构要求其提高首付比例、未通过贷款机构资信证明审查、未提交齐全贷款资料、不办理预告登记（如有）或抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达华润公司指定账户，蒲欢应当在上述期限届满之日起30日内一次性支付完购房全款，若蒲欢未能按照上述约定支付购房全款的，华润公司有权解除合同，并要求蒲欢按照商品房总价款的10%支付违约金。综上，蒲欢应当在2020年2月16日前一次性支付案涉商品房购房款。考虑到疫情原因，华润公司于2020年4月14日向蒲欢发函催促其缴纳剩余全部购房款。经华润公司于2020年4月14日向蒲欢发送《催促履约函》、《逾期付款通知书》，催促蒲欢按照合同约定支付剩余购房款，但其在缴纳了部分购房款后，拒不支付剩余购房款。华润公司遂反诉如上。原告（反诉被告）蒲欢辩称，1.双方合同至今未解除，双方于2020年5月15日签订补充协议，蒲欢提高首付款继续履行合同，但华润公司确实不能为蒲欢办理按揭；2.蒲欢付款不能华润公司负有责任，要求调整违约金；3.网签合同备案的解除需要人民法院生效法律文书，蒲欢愿意配合；4.诉讼费用由法院依法判决。原告（反诉被告）蒲欢提交了《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《华润·澜山望（×××-×/××）项目高层住宅清水产品交付标准》、《商品房（住宅）销售合同补充协议》、《关于澜山望三期×栋××××号商品房催促履约函》、《关于澜山望三期×栋××××号商品房解除买卖合同函》、中国工商银行电子票据、中国农业银行电子票据、收款回执，《商品房买卖合同补充协议》、微信聊天截图等证据。被告（反诉原告）华润公司对上述证据的真实性均无异议。被告（反诉原告）华润公司提交了《关于蒲欢个人贷款申请未获通过的函》、退款凭证及中国农业银行业务回单等证据，原告（反诉被告）蒲欢对上述证据的真实性均无异议。本院对双方举示证据的真实性均予以确认，对证明力将结合全案证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2019年12月18日，蒲欢与华润公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：HRLSW-03-15-2306），约定蒲欢在华润公司处购买位于重庆市巴南区李家沱组团×分区×××-×/××地块×-××号楼××-×号房屋，建筑面积80.61平方米；本商品房为清水房，总成交金额为842676元；付款方式为按揭付款；因华润公司的原因导致蒲欢未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，蒲欢愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；蒲欢也可单方解除本合同，华润公司应于蒲欢解除合同书面通知到达之日起30日内，将收到的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给蒲欢，并按照蒲欢已付房价款1%赔偿蒲欢；因蒲欢原因导致其未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，蒲欢应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如蒲欢未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；蒲欢如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：逾期在20日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，蒲欢按日向华润公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向华润公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过20日后，华润公司有权解除合同，华润公司解除合同的，蒲欢按应付款的百分之十向华润公司支付违约金，华润公司退还全部已付房款。同日，双方签订了《商品房（住宅）销售合同补充协议》（合同编号：HRLSW-03-15-2306），主要约定：蒲欢在正式签订合同及本补充协议的当日付清该商品房的首付款342676元，此首付款包含蒲欢在认购该商品房时已支付的定金20000元；蒲欢应自签订本合同及本补充协议之日起3日内（含签约当日）即2019年12月20日前到农业银行申请6成30年的按揭抵押贷款，贷款金额为500000元，该贷款金额直接由银行通过蒲欢账户转至华润公司账户，作为蒲欢支付的购房余款；若蒲欢未能在签订合同及本补充协议之日（含签约当日）起5日内向银行交齐办理按揭贷款所需的全部资料并成功办理完毕所有按揭贷款手续的，则蒲欢应于签署5日期限届满之日起的7日内通过一次性付款的方式向华润公司付清该商品房的购房余款；若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款、公积金贷款方式的应于主合同签订之日起30日内到达出卖人指定账户；采取组合贷款方式的应于主合同签订之日起45日内到达出卖人制定账户），买受人应当在前述期限届满之日起30日内一次性支付完毕购房款；若买受人未按前述约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款10%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）。同日，案涉房屋办理了预售商品房买卖合同登记备案。截至合同签订当日，蒲欢向华润公司支付了购房款共计253676元。中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行向华润公司出具了《关于蒲欢个人贷款申请未获通过的函》，载明“经我行个人贷款审查，客户不符合我行个人贷款条件，已告知客户个人贷款申请未获通过”。2020年4月14日，华润公司向蒲欢发出《关于澜山望三期×栋××××号商品房催促履约函》，要求蒲欢携带商业贷款所需全套资料完成商业贷款改签流程或按一次性付款补齐剩余款项。2020年5月7日，华润公司向蒲欢发出《关于澜山望三期×栋××××号商品房解除买卖合同函》。2020年5月15日，蒲欢与华润公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方对原合同约定的按揭金额进行变更，蒲欢承诺于2020年5月15日向华润公司补交首付款89000元，原合同首付款金额变更为342676元，剩余房款500000元向银行申请贷款，其他条款均按原合同约定执行。当日，蒲欢向华润公司支付了购房款89000元。蒲欢共计向华润公司支付购房款342676元。审理中，蒲欢、华润公司均同意解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。本院认为，蒲欢与华润公司形成商品房预售合同关系。现结合本诉及反诉请求以及双方的争议焦点评述如下：一、对于合同解除的问题。蒲欢与华润公司在签订《重庆市商品房买卖合同》后，因蒲欢未能办理银行按揭贷款，华润公司向蒲欢发出了《关于澜山望三期×栋××××号商品房催促履约函》和《关于澜山望三期×栋××××号商品房解除买卖合同函》。但双方随后签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议明确是对《重庆市商品房买卖合同》中付款方式的补充约定。上述《商品房买卖合同补充协议》的签订系双方愿意继续履行合同的意思表示，故华润公司发出的《关于澜山望三期×栋××××号商品房解除买卖合同函》未产生解除合同的法律后果。蒲欢与华润公司在2020年10月22日庭审中均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议于2020年10月22日解除。二、对于华润公司应返还蒲欢款项的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故合同解除后，华润公司应向蒲欢返还其收取的购房款342676元。审理中，华润公司要求从应返还的购房款中抵充蒲欢应支付的违约金84267.6元。根据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定，蒲欢未按合同约定的期限将银行按揭贷款支付至华润公司指定账户，其逾期付款行为已构成违约，其应按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或附期限”，华润公司要求从应返还的购房款中抵销蒲欢应支付的违约金的请求，符合法律规定。审理中，蒲欢称合同约定的违约金过高要求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，结合蒲欢违约行为给华润公司造成的实际损失以及蒲欢违约过错程度，本院酌情将违约金调整为20000元，该款项应从华润公司退还蒲欢的购房款中扣除，扣除后华润公司应退还蒲欢购房款322676元。对蒲欢要求华润公司支付资金占用损失的诉讼请求，华润公司自合同解除时起对蒲欢具有返还购房款的义务，即华润公司应向蒲欢支付资金占用损失（以322676元为基数，从2020年10月23日起按年利率4.25%计算至付清之日止）。三、对于蒲欢协助办理合同网签解除及合同备案登记注销手续的问题。华润公司要求蒲欢协助办理重庆市巴南区李家沱组团×分区×××-×/××地块×-××号楼××-×号房屋（初始备案登记编号：BA-202-03000364）的合同网签解除、合同备案登记注销手续，蒲欢同意配合，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第九十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蒲欢与被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司于2019年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：HRLSW-03-15-2306）和《商品房（住宅）销售合同补充协议》、2020年5月15日签订的《商品房买卖合同补充协议》于2020年10月22日解除；二、被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蒲欢购房款322676元；三、被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒲欢资金占用损失（以322676元为基数，从2020年10月23日起按年利率4.25%计算至付清之日止）；四、原告（反诉被告）蒲欢于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司办理重庆市巴南区李家沱组团×分区×××-×/××地块×-××号楼××-×号房屋（初始备案登记编号：BA-202-03000364）的合同网签解除、合同备案登记注销手续；五、驳回原告（反诉被告）蒲欢的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3394元，由原告（反诉被告）蒲欢负担401元，被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司负担2993元（此款已由蒲欢垫付，重庆华润置地隆盛房地产有限公司在支付上述费用时一并支付蒲欢）；反诉案件受理费953.35元，由原告（反诉被告）蒲欢负担226元（此款已由重庆华润置地隆盛房地产有限公司垫付，蒲欢于本判决生效之日起十日内将此款支付重庆华润置地隆盛房地产有限公司），被告（反诉原告）重庆华润置地隆盛房地产有限公司负担727.35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  刘晶二〇二〇年十一月三日书记员  任鹏