湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0982民初1201号原告（反诉被告）：唐润，男，1970年9月5日出生，汉族，经商，住安陆市。委托诉讼代理人：徐金愉，湖北维天律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘全猛，男，1964年9月22日出生，汉族，退休职工，住安陆市。委托诉讼代理人：陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。原告唐润与被告刘全猛租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告刘全猛在本案审理期间提起反诉，本院决定受理后合并进行了审理。原告（反诉被告）唐润及其委托诉讼代理人徐金愉、被告（反诉原告）刘全猛及其委托诉讼代理人陈劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐润向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金20万元；2.退还2019年9月至2019年12月30日租金1万元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，唐润变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告违约金20万元；2.继续履行合同，要求被告交付厂房供原告使用一年四个月，直至合同到期；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为从事养猪业于2014年12月2日与被告签订厂房租赁合同。合同约定厂房租赁时间自2016年1月1日至2021年1月1日止。年租金为3万元，租赁期间内，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方改造期费用20余万元。合同生效后前三年，双方均按约定履行合同。直至2019年，原告因猪瘟爆发，导致养猪场效益不好，经被告同意，延缓交租时间。原告于2019年9月2日付清2019年租金，被告在收到租金之后马上将该厂房租赁给第三方用于养猪。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，望贵院支持原告的诉讼请求。刘全猛辩称，原告所诉转租没有相应证据证明，请求驳回原告的诉讼请求。原告多次迟延交付租金、违法转租构成违约，并搬走全部设备的行为已明示其将不再履行合同，依法应承担违约责任。刘全猛向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告唐润继续支付反诉原告刘全猛2020年租金3万元；2.判决反诉被告唐润支付反诉原告刘全猛违约金37500元；3.解除反诉原告刘全猛与反诉被告唐润之间的厂房租赁合同；4.反诉费用由反诉被告唐润承担。诉讼过程中，刘全猛放弃解除厂房租赁合同的诉讼请求。唐润对刘全猛的反诉辩称，1、答辩人同意支付2020年30000元租金，请求反诉人将厂房交给答辩人使用；2、对反诉人主张37500元违约金不予认可，答辩人迟延交付租金是经过反诉人同意，不构成根本违约；3、对反诉人主张的的转租违约金不予认可，转租是经过反诉人同意的，反诉人也接受了答辩人的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘全猛对唐润提供的身份证复印件、厂房租赁合同、租金收条及短信聊天记录的真实性无异议，本院予以采信。唐润提供厂房照片、证人郭某证言、微信聊天纪录及视频，拟证明刘全猛于2019年9月份转租他人，刘全猛不予认可。刘全猛质证后认照片模糊不清，应提供装修前照片对比，证人证言应到庭作证，视频系偷录，没有经过当事人许可。本院认为，唐润提供的照片，无法证明转租，不予采信。证人郭某无正当理由未出庭作证，其证言本院不予采信。微信聊天纪录因无法核对身份，对该证据本院不予采信。视频因其内容无其他证据相佐证，也与刘全猛的当庭陈述不相符，对该证据本院不予采信。唐润对刘全猛提供的身份证、租赁合同、银行流水、光盘的真实性无异议，本院予以采信。唐润对刘全猛提供的安陆市××刘岗村村民委员会证明拟证明唐润于2019年转租李铸洲有异议，质证后认为证明不规范。本院认为，该证明由村委会出具，有经办人签名并盖有公章，其证明内容也与唐润的陈述相符，对该证据本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月2日，唐润与刘全猛签订厂房租赁合同，刘全猛将其位于安陆市××刘岗村鸭厂租给唐润，合同约定租期自2016年1月1日起至2021年1月1日止，每年1月1日支付30000元租金（日租金82元）。租赁期间，因刘全猛提前终止合同而违约，应赔偿唐润改造期费用200000元。如唐润提前退租而违约，应赔偿刘全猛三个月租金。2016年唐润按照约定支付租金，2017年至2019年支付租金均有迟延。其中2018年8月14日唐润以50000元租金将承租厂房转租给案外人李铸洲，租赁期自2018年8月15日至2019年8月15日，并于2019年9月2日将2019年租金支付给刘全猛。2019年11月份，唐润将设备搬走，刘全猛将厂房换锁。唐润主张刘全猛退还2019年9-12月租金10000元未果，遂诉讼来院。本院认为，原、被告间的租赁合同合法、有效。在合同未解除的情形下，原、被告双方均主张履行合同，应充分尊重双方当事人的意思自治，对租赁期限内履行合同的诉讼请求本院予以支持，但本案租赁合同于2021年1月1日到期，对超期部分本院不予支持。原告唐润主张被告刘全猛转租违约应赔偿损失，因提供的证据未能证明其主张，应自身承担举证不能的责任，对该主张本院不予支持。被告刘全猛在收取租金后将厂房换锁致使原告唐润于2019年11月至12月不能使用租赁物，其行为违约，应承担相应的违约责任，对原告唐润的该主张本院予以支持。原、被告在合同中约定200000元违约金，系对原告唐润为五年租赁投入的改造赔偿，现原告唐润已使用三年十个月，其对应的损失已减少，原、被告约定的违约金过分高于造成的损失，且经释明被告刘全猛也主张违约金过高应予调整。经本院调整被告刘全猛应赔偿的违约损失包括退还两个月租金5000元及该两个月相对应的改造费用6666元。被告刘全猛反诉主张原告唐润支付2020年租金30000元，因2020年刘全猛并未将厂房交付原告唐润使用，对该诉讼请求本院不予支持，原告唐润应按被告刘全猛交付厂房之日起计付租金。被告刘全猛反诉主张原告唐润迟延交租应赔偿损失，唐润辩称迟延交租取得刘全猛的同意，无证据证明，对该抗辩意见本院不予采纳，但原、被告在合同中未约定迟延交租违约金的数额或计算方法，被告刘全猛也未提供证据证明其所受到的损失，对被告刘全猛主张的7500元的迟延交租损失本院不予支持，本院参照同期贷款逾期罚息利率酌定违约损失2000元。被告刘全猛反诉主张原告唐润转租应赔偿损失，唐润辩称转租经过刘全猛同意，无证据证明，对该抗辩意见本院不予采纳，但刘全猛知晓转租行为并收受租金，在合理期限内未主张违约赔偿，且在与唐润2019年12月8日短信纪录中明确表示知晓转租后没有追究责任，刘全猛以其行为对唐润的转租予以认可，对刘全猛该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐润与被告（反诉原告）刘全猛于2014年12月2日签订的租赁合同继续履行，被告（反诉原告）刘全猛于本判决生效后立即将租赁房屋交付原告（反诉被告）唐润，原告（反诉被告）唐润于房屋交付后按实际承租日期按每日82元支付租金；二、被告（反诉原告）刘全猛赔偿原告（反诉被告）唐润11666元；三、原告（反诉被告）唐润赔偿被告（反诉原告）刘全猛2000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）唐润的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘全猛的其他诉讼请求；案件受理费4300元，由原告（反诉被告）唐润负担4209元，被告（反诉原告）刘全猛负担91元，反诉案件受理费1487元由被告（反诉原告）刘全猛负担1437元，原告（反诉被告）唐润负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  沈华雄人民陪审员  李争莉人民陪审员  余 倩二〇二〇年十一月二十日书 记 员  涂 博附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。