广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异509号案外人：潘俊康，男，1993年12月11日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：袁东杰，广东海智律师事务所律师。申请执行人：浩丰集团有限公司，住所地广东省广州市黄埔区保税区北围路33号。法定代表人：龙云，该公司董事长。被执行人：英德市中实投资有限公司，住所地广东省英德市英城帽子峰三号路南、滨江路以西维港半岛花园8幢商住楼首层01号。法定代表人：张耀坤。委托诉讼代理人：钟丽虹，该公司职员。关于申请执行人浩丰集团有限公司(以下简称浩丰公司)与被执行人英德市中实投资有限公司(以下简称中实公司)借款纠纷一案【案号：（2018）粤01执5316号】，案外人潘俊康向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人潘俊康异议认为：一、案外人在贵院查封案涉车位前便与被执行人签订书面商品房买卖合同，约定由案外人向被执行人购买案涉车位，双方于2019年5月网签买卖合同；二、案涉车位在贵院查封前一直由案外人占有并使用；三、案外人已在贵院查封案涉车位前便已向被执行人支付了全部的款项；四、案外人对案涉车位未办理过户登记不存在过错。案外人在向被执行人交付所有的款项后便多次催促被执行人配合办理过户登记手续，被执行人以过户条件尚不成熟等理由推脱。根据房产登记部门的相关规定，案外人无法在被执行人不配合的情况下单方面进行过户登记，因此，案外人对案涉车位错误的登记在被执行人名下没有过错。综上所述，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求贵院裁定中止涉案车位的执行。综上，请求法院：不予强制执行并解封登记在被执行人名下的位于英德市英城桥××、××以西××市××花园地下室××号的车位。案外人潘俊康提交如下证据：1.商品房买卖合同（合同编号：2019050306206744），拟证明案外人在法院查封案涉车位前就被执行人的配合下办理了网签手续；2.转账凭证、发票，拟证明案外人在贵院查封案涉车位前已支付全部的款项；3.收据、证明，拟证明案外人在法院查封该案涉车位前就实际占有使用至今。申请执行人浩丰公司答辩称：一、执行查封合法有据；二、案外人购房时间晚于法院查封时间；三、案外人已经实际占有与事实不符。根据相关证据显示，2019年5月签署买卖合同之前，案涉车位系案外人向中实公司租赁所得。另外，2019年5月《商品房买卖合同》第十二条约定交付时间为2019年7月31日之前，案外人未提供交付通知书及其他交付手续，故按照同款约定，交付时间只能视为2019年7月31日。所以，案外人对案涉车位的占有，是基于租赁的占用，而非购买的占有；四、案外人对于未能办理过户具有过错；五、中实公司逃避执行恶意极大。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，关于浩丰公司诉中实公司、杨伟斌、孙红锋、黄国华民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）粤01民初467号民事判决，判令：一、中实公司于本判决发生法律效力之日起十日内向浩丰公司偿还借款本金21329314元，并以该本金为基数自2011年10月9日起至实际清偿之日止按照年利率24%的标准计付利息；二、驳回浩丰公司的其他诉讼请求。浩丰公司不服本院作出的（2016）粤01民初467号民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2018年9月6日作出（2018）粤民终631号民事判决，判令：一、撤销广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民初467号民事判决；二、中实公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向浩丰公司偿还借款本金28458628元及该款自2011年10月9日起至实际清偿之日止按照年利率24%的标准计付的利息；三、驳回浩丰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。由于被执行人中实公司未履行生效判决确定的义务，浩丰公司向本院申请强制执行。本院于2018年10月30日立(2018)粤01执5316号案强制执行。在执行过程中，本院于2019年7月22日向英德市不动产登记中心发出了协助执行通知书，依法查封了登记在被执行人中实公司名下的位于广东省英德市××花园地下室××号的车位。案外人潘俊康对上述查封不服，提起本案异议。再查，2013年9月14日，案外人潘俊康与中实公司签订《维港半岛地下停车位购买协议书》，约定中实公司将维港半岛地下停车场C106号车位出售给案外人潘俊康，价格为123000元。案外人其本人或委托他人向中实公司转账123000元。案外人潘俊康与中实公司于2019年5月6日签订《商品房买卖合同》，约定中实公司将其所有的广东省英德市英城桥××、××以西××市××花园地下室××号房产出售给案外人潘俊康，总价人民币123000元，上述《商品房买卖合同》于2019年5月9日在英德市住房和城乡建设局办理了合同登记备案（网签）。2019年8月16日，中实公司出具发票，证明其收取潘俊康购车位款123000元。2020年4月7日，中实公司出具证明，证明英德市维港半岛花园小区C106号车位由潘俊康自2017年1月1日起占有使用。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。本案中，由于被执行人中实公司未能依约履行生效判决所确定的义务，申请执行人浩丰公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人中实公司名下的涉案车位符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人潘俊康以本院查封的涉案的登记在被执行人中实公司名下的位于广东省英德市××花园地下室××号的车位系其与中实公司签订的《商品房买卖合同》所购买，该房产权属人应当是案外人为由阻却执行提出的异议。本院认为，案外人潘俊康的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。为此，本院将对案外人潘俊康的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人潘俊康与被执行人中实公司先签订了《维港半岛地下停车位购买协议书》，并交付全部款项。后订立了正式的《商品房买卖合同》并在房屋管理部门办理了备案登记，并于2017年1月1日办理了涉案车位的收楼手续，使用至今。没有办理过户是因为订立《商品房买卖合同》不久，上述车位就被本院依法查封，因此对涉案车位未办理过户登记，并不能归责于案外人潘俊康。因此，案外人潘俊康的异议符合法律规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议成立，本院予以支持。综上所述，案外人潘俊康对涉案车位享有排除执行的实体权利，其异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当中止对涉案的广东省英德市××花园地下室××号的车位的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于广东省英德市维港半岛花园地下室C106号的车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年十一月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞