甘肃省定西市中级人民法院   民事判决书   （2020）甘11民终1470号   上诉人（原审被告）：甘肃大成人文房地产开发有限公司，住所地甘肃省定西市安定区新城大道东侧3幢教育大厦4层404室。   法定代表人：田某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：马某1(该公司员工)，男，1994年1月8日出生，汉族，住定西市。   委托诉讼代理人：马某2(该公司员工)，男，1990年5月18日出生，回族，住青海省民和回族土族自治县。   被上诉人(原审原告)：陈某，女，汉族，甘肃省定西市人，定西市安定区早慧幼儿园教师，住甘肃省定西市。   上诉人甘肃大成人文房地产开发有限公司(以下简称大成人文房地产公司)因与被上诉人陈某商品房预售合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2020）甘1102民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大成人文房地产公司的委托诉讼代理人马某1，被上诉人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   大成人文房地产公司上诉请求：撤销安定区人民法院（2020）甘1102民初3517号民事判决，依法改判或发回重审，本案一二审诉讼费用由陈某承担。事实和理由：一审法院认定大成人文房地产公司未经陈某同意加收装修费,事实认定错误，请求二审法院予以纠正。陈某于2020年5月28日认购大成人文房地产公司开发建设的定西恒大悦龙台24-904号房屋一套，在签订认购书当天双方签订了《定西恒大悦龙台项目承诺书》。大成人文房地产公司与陈某通过书面的形式明确了涉案房屋为全装修房屋交付，且该承诺书第二条第3项约定陈某自愿购买，自愿全权委托大成人文房地产公司负责涉案房屋的装修服务等事宜；第4项约定该房屋成交总价为691328元，其中毛坯总价539483元，精装修总价151845元。双方签订的认购书和承诺书为当事人真实意思表示，缔约过程合法，且是陈某在全部知悉并了解购买房屋的全部情况下签订的，应当受该承诺书的约束，且陈某在一审民事起诉书中也明确写到是因为其本人资金无法到位导致的未能按期支付首期房款，因此导致双方合同无法继续履行，故陈某是合同的违约方。一审超过陈某的主张认定事实错误。针对陈某提出的“无理由退房”，大成人文房地产公司的确有无理由退房的政策，但公司在各个项目营销中心公示栏公示了无理由退房的承诺书、无理由退房协议书等政策的具体内容，内容主要是“您所购买的恒大下属公司开发的楼盘住宅产品，若您已履行《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则均可享有无理由退房的权利”，由此可见，无理由退房政策的前提是无任何违约行为，但陈某逾期未缴纳首期款的行为已严重构成违约，并不符合无理由退房的条件，因此无法享有该权利。   陈某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。陈某与大成人文房地产公司签订认购书后，大成人文房地产公司在未经陈某同意的情况下擅自增加购房要求，要求陈某在支付购房款的同时增加支付房屋装修款128118元，房屋总价款由563210元变更为691328元。双方签订的认购书性质是立约定金合同，由于大成人文房地产公司在未经陈某同意的情况下擅自增加购房要求，增加陈某的购房负担，导致陈某无法与大成人文进一步签订《商品房买卖合同》。大成人文房地产公司擅自增加购房价款的行为构成根本性违约，其违约行为导致双方不能履行认购书，进而签订《房屋买卖合同》。综上，大成人文房地产公司的行为构成违约，其应当承担相应违约责任，按照法律规定应返还陈某定金20000元。   陈某向一审法院起诉请求：1、判令大成人文房地产公司退还已交纳的定金20000元。2、由大成人文房地产公司承担本案的全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2020年5月28日，陈某与大成人文房地产公司协商，由其认购大成人文房地产公司开发建设的“定西恒大悦龙台楼盘”24幢1单元904号房屋，价款563210元。约定，“陈某于2020年6月1日之前支付首期房款93210元，余款450000元以贷款按揭方式支付，同时签订《商品房买卖合同》。”并对其他事宜协商一致后订立《定西恒大悦龙台商品房认购书》（以下简称认购书）1份。当日，陈某交纳定金20000元。后大成人文房地产公司在未经陈某同意的情况下以房屋交付后由其装修加收装修费128118元为由将该房屋价款563210元变更为成交价691328元。为此，陈某拒绝签订《商品房买卖合同》形成诉讼。   一审法院认为，本案中，房屋价款系认购书确定之主要条款。大成人文房地产公司以其他方式擅自改变认购书主要内容，且事后陈某又拒绝追认，致《商品房买卖合同》签署不能，该行为系大成人文房地产公司违约，而非陈某违约。虽然《商品房买卖合同》未成立，但认购书已初具合同形式，涉案款项在认购书中具有定金性质，大成人文房地产公司不履行涉及双倍返还之情形，因陈某未请求，故依其诉请。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：甘肃大成人文房地产开发有限公司返还陈某定金20000元。该义务限甘肃大成人文房地产开发有限公司于本判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元。由甘肃大成人文房地产开发有限公司负担。   二审时，大成人文房地产公司提交《定西恒大悦龙台项目承诺书》一份，拟证明陈某在签订商品房认购书时知晓装修款的问题。陈某对该证据的真实性无异议，认为当时只是签了名字，对承诺书的内容不太清楚。本院认为，陈某对该承诺书的真实性无异议，承诺书中记载的内容可以作为认定案件事实的依据。陈某辩称对承诺书内容不清楚的理由不能成立，辩解意见不予采纳。   二审查明：2020年5月28日，陈某签订《定西恒大悦龙台项目承诺书》，承诺书载明“本人拟购买甘肃大成人文房地产开发有限公司开发的定西恒大悦龙台项目24-904号房，在签署相关文书前，本人已经对该房屋的权属、状态、项目配套、项目内/周边各项因素(包含但不限于已公示的有利因素、不利因素)及环境等进行了充分的了解和知悉，同时也对项目公示的各类证照及签署的与房屋相关的认筹书、认购书、商品房买卖合同、物业各项资料、一房一价、室内装修委托合同、装修包干价等进行了充分的了解；本人已知该项目交付标准为全装修房屋交付，并自愿购买，自愿全权委托贵公司负责本人购买该房屋装修服务等事宜，并在签订《商品房买卖合同》前签订《室内装修委托合同》，本人如单方解除与贵公司签订的该房屋《认购书》和《商品房买卖合同》约定承担相应的违约责任；该房屋成交总价691328元，其中毛坯总价539483元，精装修总价151845元。”   二审查明的其他事实与一审的一致，本院予以确认。   本院认为，陈某与大成人文房地产公司签订的《定西恒大悦龙台商品房认购书》系当事人的真实意思表示，该认购书具有合同的性质，应为合法有效。陈某未按认购书约定的时间支付首期房款，并要求退房，明显构成违约，其请求大成人文房地产公司退还2万元定金的理由不能成立，请求不予支持。关于房屋价款变更的问题，经审查，陈某在签订房屋认购书的当日即向大成人文房地产公司书写了《定西恒大悦龙台项目承诺书》，根据该承诺书载明的内容，陈某是明确知道其要购买的房屋总价款为691328元，故一审认定大成人文房地产公司在未经陈某同意的情况下将房屋价款变更，属认定事实错误，大成人文房地产公司并无违约的事实。   综上所述，大成人文房地产公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销安定区人民法院（2020）甘1102民初3517号民事判决；   二、驳回陈某的诉讼请求。   一审案件受理费300元，适用简易程序减半收取150元，由陈某负担；二审案件受理费300元，由陈某负担。   甘肃大成人文房地产开发有限公司预交的二审案件受理费300元予以退回，陈某于本判决生效后十日内向本院交纳二审案件受理费300元，逾期不交，依法强制执行。   本判决为终审判决。   审判长 马喜林   审判员 王利宏   审判员 张建文      二O二O年十一月三十日   书记员 左星敏