海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初7296号   原告：中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站，住所地海南省海口市琼山区新大洲大道519号。   法定代表人：刘貌，站长。   委托诉讼代理人：肖纪峰，海南肖明德律师事务所律师。   被告：王彦伟，男，1975年10月16日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站与被告王彦伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站的委托诉讼代理人肖纪峰、被告王彦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的租赁关系已解除；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金133104元（2016年1月1日-2016年6月30日）；3.判令被告向原告支付违约金39931.2元（计算时间2016年7月1日起，暂计100天，违约金比例日千分之三，实际支付金额计算至实际付清之日止）；4.判决原告有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置；5.诉讼费、公告费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第五项诉讼请求为：诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月26日，原告与被告双方签署了《军队房地产租赁合同》，被告承租原告位于海南省海口市美兰区蓝天路19号一楼103平米和二楼114平米的房屋。根据双方签订的租赁合同约定，房屋租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为266208元，租金按季度结算，被告于每季度前十日内向原告支付。被告不履行支付义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金，被告逾期支付房屋租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三收取违约金，逾期60日视为被告放弃其在原告房屋处的财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。2015年12月31日，合同到期后未再续签合同，但被告仍然占用该房产，双方已形成不定期租赁合同关系。2016年2月18日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求合同到期项目必须立即停止。2016年6月29日，原告向被告送达一份《解除租赁关系通知书》，正式通知被告解除双方租赁关系，要求被告立即停止经营活动并结清租金、水电费等相关费用，移交房地产及相关设施设备。被告在租赁期间，支付了部分租金，至2016年6月30日，被告拖欠租金133104元，原告多次催收无果。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条等规定，原告与被告双方在合同期满后虽未续签租赁合同，但被告继续占有和使用涉案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系，现双方已解除租赁关系，被告应按合同约定缴纳拖欠的租金，被告拒绝支付已经构成违约，给国家、军队资产造成了损失，应承担违约责任。鉴于以上情况，为了维护军队资产不被侵害，特提起本诉，请法院支持原告的诉讼请求。   被告王彦伟辩称，一、原告诉请已过诉讼时效请法院不予采纳。二、原告合同已过期无效。三、被告于2016年1月至2016年3月自行退出，铺面停止营业。剩下三个月被告与原告协商有关2015年装修赔付的问题，协商未果，被告于2016年6月撤离涉案房屋，没有物品留在涉案房屋里。因2016年1月至2016年6月被告与原告没有签订合同，所以被告没有缴纳房屋租金。被告对2015年原告出具的租赁合同有异议，其没有按照正规手续办理签约，没有得到上级的批复，而且原告是将签字完后的空白合同给被告签署，并且给被告加了3倍以上的租金。2015年12月底，被告与原告已经终止了合同，2016年被告没有与原告签署任何合同，不存在违约。被告没有收到原告的通知。原告以2015年与被告签订的合同要求被告缴纳2016年1月到2016年6月的租金是不合法的，既没有签约又没有补充协议，原告未能按照军委的文件解决问题，如果按照2015年的合同第九条，现原告时隔四年要求被告补交租金超过了诉讼时效，请求法院驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的《军队房地产租赁合同》，加盖了原告的公章且有被告的签名，本院对其真实性、关联性予以确认；原告提交的现金缴款单、中国人民解放军有偿服务收费专用票据记账联，被告对其真实性、合法性没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；原告提交的《解除租赁关系通知书》，签收人为李昌忠，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，本院不予采信。被告提交的收据7份，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；被告提交的施工合同，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月26日，中国人民解放军海军海口房地产管理处（出租方、甲方）与被告王彦伟（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将位于海南省海口市美兰区蓝天路19号1楼103㎡、2楼114㎡的房屋出租给乙方使用；租赁用途为工艺品，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；租金总额266208元，租金按季度结算；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金22184元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；租赁期内，甲方应当负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；租赁期内，乙方在不影响使用安全前提下，确需进行装修或增扩固定设施的，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告双方签订该合同后，中国人民解放军海军海口房地产管理处并未将该合同提交上级军队房地产管理部门加盖合同审核专用章。合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋至2016年6月搬离，但双方未另行签订相关房屋租赁合同。2015年3月11日至2016年6月1日，被告分多笔向中国人民解放军海军海口房地产管理处支付房屋租金266208元。原告因本案纠纷，于2020年6月1日向本院提起诉讼。   另查，因军队编制体制调整，中国人民解放军海军海口房地产管理处于2018年11月1日转隶于联勤保障部队第二储备资产管理局，原中国人民解放军海军海口房地产管理处单位名称改为中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站。   本院认为，一、关于合同解除的问题。原告与被告虽然签订了《军队房地产租赁合同》，但是该合同未经过上级军队房地产主管部门审核并加盖合同审核专用章。根据《军队房地产租赁合同》中“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”的规定，该合同未生效。根据查明的事实，原告已将涉案房屋交付被告使用。因此，原告与被告形成不定期的事实租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原告主张其于2016年6月29日出具《解除租赁关系通知书》通知被告解除双方的不定期租赁合同关系。被告虽抗辩称未收到该通知，但其实际于2016年6月搬离涉案房屋，视为双方以行为对事实租赁关系协商一致解除。原告请求确认其与被告的租赁关系解除，具有事实根据和法律依据，本院予以支持，故本院确认原告与被告之间的租赁关系于2016年6月30日解除。   二、关于被告是否拖欠租金及是否应支付违约金、原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。如前所述，原告与被告之间的租赁关系于2016年6月30日解除，被告占用涉案房屋至2016年6月，被告辩称因2016年1月至2016年6月被告与原告没有签订合同，所以被告没有缴纳房屋租金，故本院认定被告拖欠原告2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金未支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案原告要求被告支付租金的诉讼时效为一年。原告与被告的租赁关系于2016年6月30日解除，原告主张租金的诉讼时效应当从2016年7月1日起算，至2017年7月1日满一年。原告于2020年6月1日起诉要求被告支付拖欠的租金，已超过法定的诉讼时效。原告要求被告支付拖欠的租金及违约金，因已超过法定的诉讼时效，本院不予支持。   三、关于遗留物品的处置问题。因被告称其在租赁房屋内未遗留任何物品，原告也未能举证证明被告有物品遗留在租赁房屋内，故原告要求其有权对被告遗留在租赁房屋内的财产进行处置，依据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站与被告王彦伟之间的租赁关系已经于2016年6月30日解除；   二、驳回原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站的其他诉讼请求。   案件受理费3760.7元（原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站已预交），由原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局海口管理站负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 孙 亮   人民陪审员 李宛霞   人民陪审员 谢小琴      二〇二〇年十一月十七日   书记员 崔娇苗   书记员 谢玮羽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。   第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。