贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14952号原告：陈某，男，汉族，1988年9月2日出生，住凯里市。原告：孔某，女，水族，1989年3月21日出生，住址同上。委托诉讼代理人（特别授权）：宋雅玲，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩、何大党，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告陈某、孔某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月23日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告陈某及其与孔某的委托诉讼代理人宋雅玲、王德麟，被告华融贵州分公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票送达未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某、孔某请求依法判决：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”小区系由大地联创房产公司开发。大地联创房产公司开发建成“大地春城＂三期商品房后，开始对外销售。2015年9月9日，曾维高向大地联创房产公司购买“大地春城”三期6栋21层2101号房屋，双方依法签订《商品房买卖合同》，购房款用曾维高为大地联创房产公司做工程的工程款进行抵扣，曾维高已经将购房款全部支付清。2018年1月3日，原告与大地联创公司更正了《商品房买卖合同》的购房主体。2016年12月10日，大地联创房产公司交付该房屋给原告占有、使用。后由于大地联创房产公司的原因一直未给原告办理产权变更过户手续。2020年7月，原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要被执行。因此，原告依法提出异议，法院作出裁定驳回异议，现原告依法提起诉讼。综上所述，涉案房屋在被法院查封之前，依法签订了合法有效的合同，并根据合同约定支付了全部价款，房屋也交付给原告占有、使用，是因大地联创房产公司的原因没有办理产权过户手续。该房屋实际属于原告所有，贵院应当依法解除查封，并不得执行处置。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《民事诉讼法》的规定，特提出异议。恳请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权，涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可；贵阳市中级人民法院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。（一）商品房消费者权的构成条件，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”（也称为商品房消费者物权期待权），按照《九民会议纪要》126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”的意见，商品房消费者权才能对抗抵押权、排除法院执行。商品房消费者（也称消费者购房人）要满足《执行异议和复议规定》第二十九条的规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。最高人民法院在（2018）最高法民申1972号案中认为“根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中……该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。……但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定”，为了统一适用标准，最高人民法院执行局在2019年下半年通过编著的《最高人民法院执行司法解释条文适用编注》一书对《执行异议复议规定》第二十九条进一步明确，明确“本条规范内容与本规定第28条相关。相关买受人依据第28条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第28条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院也应予以支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合本条的规定”。（二）一般买受人物权期待权，我国《物权法》规定的债权形式主义的物权变动模式为“债权合意加登记”的方式，在房屋买卖合同有效成立后，买房人仅取得物权期待权，即《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权。一般买受人物权期待权仅是在将来可以过渡为物权，本质是正在接近物权的债权，而并非具有排他性或者排除执行的物权。为了保护债权的平等性，为了防止普通债权经过诉讼执行程序取得优先于其他债权受偿的资格，《执行异议复议规定》第二十八条才规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除法院的执行。本案中，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，本案应参照《执行异议复议规定》第二十七条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下称《九民会议纪要》）126条的规定适用法律。原告必须符合商品房消费者身份、拥有商品房消费者权，对抗华融公司的抵押权。原告只是试图证明其符合一般买受人条件、属于一般买受人，未证明其符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权，因此原告最多是一般买受人、也只拥有一般买受人物权期待权华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，应参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护，原告未证明其享有消费者物权期待权，在其仅享有“一般买受人物权期待权”的情形下，不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。四、以物抵债，不产生物权期待权，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。涉案《商品房买卖合同》的订立系基于抵账行为，以房抵债协议不产生物权期待权，无法排除执行。当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与大地联创房产公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利。综上所述，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望贵院依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。第三人大地联创房产公司未作出书面答辩及提供证据。经审理查明：2013年4月8日，曾维高作为贵州省大地建筑工程有限责任公司（以下简称：大地建筑公司）的委托代理人，该公司作为乙方与大地联创房产公司作为甲方签订了一份《香山别苑四期1#、2#、3#楼补充承包合同》，内容为：“经甲、乙双方协商，甲方将所属香山别苑四期1#、2#、3#楼的施工权承包给乙方，为了进一步明确甲、乙双方的责、权、利，保障该项目的顺利进行，经双方协商，达成共识，订立如下条款：工程名称：香山别苑四期1#、2#、3#楼；工程地点：凯里经济开发区开司大道北侧朱家坳处；工程内容：根据北京蓝图设计的“香山别苑四期”1#、2#、3#楼项目工程施工图……。”2014年8月1日，大地联创房产公司作为甲方与曾维高作为乙方签订了一份《香山别苑1--3#楼工程款支付协议书》。2015年5月16日，大地联创房产公司出具一份《证明》，内容为：“兹有曾维高于2015年4月20日购买我公司开发的大地春城1期4栋402房，3栋401房、402房，3期6栋2101房，以上房产全部为曾维高所有。2015年7月18日，乐辉球作为甲方与曾维高作为乙方签订了一份《关于曾维高抵工程款房源委托销售协议书》。2015年9月9日，曾维高与林秋艳作为买受人与大地联创房产公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：大地联创房产公司将其开发的大地春城6栋21层2101号房出售给曾维高与林秋艳，建筑面积为151.63平方米，购房款为606560元，付款方式为在2015年9月9日一次性支付。2016年12月1日，曾维高作为债权转让方（甲方）与陈某、孔某作为债权授让方（乙方）签订了一份《房屋债权转让协议书》，内容为：“甲、乙、丙三方经友好协商，就房屋债权转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将丙方抵押给自己位于贵州省凯里市房屋转让给乙方，该房屋所有产权债权归乙方所有。该房屋建筑面积为151.63平方米；并将负一楼Ｂ-199车位一并转让给乙方，该车位债权、使用权归乙方所有。注：该车位经过丙方协商调换，并签订正式合同，开具相关收据。二、乙方于2016年1月25日通过其父亲孔成岳的中国工商银行凯里北京路支行银行账户转账方式，将80万元汇入甲方工行账户，并将20万元现金交于乙方，合计100万元，该笔款项在签订房屋与车位正式合同备案后，相应房款直接抵扣，其余款项甲方应按时按约归还乙方。孔某的父亲于当日将80万元落入曾维高银行账户。大地联创房产公司将涉案房屋交给陈某后，陈某于2017年6月24日与广东华浔品味装饰集团贵州有限公司凯里分公司签订了《装修合同》，陈某将涉案房屋交由该装修公司进行装修，陈某并于当日将装修款4万元汇给该装修公司。该房屋装修好后，由原告居住至今。2018年1月3日，陈某、孔某作为买受人与大地联创房产公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定将大地公司所有的位于凯里市屋出售给陈某、孔某，合同中约定房屋总价款为606560元及付款方式约定为在2018年1月3日前一次性付款。2016年12月10日，原告办理接房手续。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对涉案房屋装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括6栋21层2101号住房在内）。陈某、孔某得知自己所购的“大地春城”小区6栋21层2101号住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月11日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异218号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人陈某、孔某的异议申请。”事后，陈某、孔某不服裁定结果并于2020年9月23日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另再查明，2015年9月9日大地联创房产公司为出卖人、曾维高、林秋艳为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。曾维高又于2016年1月25日收到原告涉案房屋购房款，陈某、孔某于2018年1月3日才与大地联创房产公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。同时查明：曾维高于2020年5月13日起诉大地联创房产公司，要求该公司支付曾维高尚欠的香山别苑工程款1800万元。本院于2020年8月12日作出（2020）黔2601民初6854号民事判决书，判决如下：被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告曾维高工程款15640253.81元。上述事实，有原告陈某、孔某的起诉状、被告华融贵州分公司答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于陈某、孔某对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人曾维高与大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》明确由曾维高、林秋艳购买涉案房屋，购房款系由曾维高的工程款抵扣，上述合同与协议均签订于涉案房屋查封之前。曾维高起诉大地联创房产公司也予以证明了大地联创房产公司拖欠曾维高工程款的事实，故本院认可曾维高以物抵债的事实。曾维高又在法院查封之前将涉案房屋转让给原告，原告在法院查封之前支付了购房款以及进行了装修入住。虽然原告与大地联创房产签订《商品房买卖合同》在法院查封之后，该签订的来源系曾维高的转让，曾维高在法院查封之前合法以物抵债取得了涉案房屋的所有权，故陈某、孔某法院查封之前向曾维高购买了涉案房屋并装修居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，陈某、孔某对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但陈某、孔某在法院查封之前支付购房款并装修入住涉案房屋是客观事实，则陈某、孔某为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行陈某、孔某所购的位于凯里市屋。二、驳回原告陈某、孔某的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何婷婷人民陪审员  杨昌翠人民陪审员  张 英二〇二〇年十一月六日法官助理石本媛书记员周榕