广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6683号原告:朱利，男，1976年8月25日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：曹雄，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婉霜，广东骏道律师事务所律师。被告：广州市万舜投资管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇汉溪大道**四海城商业广场******。法定代表人：卢晓楚，职位：执行董事。委托诉讼代理人：吕忠兵，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广东中人集团建设有限公司，住所地广州市天河，住所地广州市天河区上元岗中成路**大院iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：童迪平，职位：董事长。委托诉讼代理人：杨思敏，北京大成（广州））律师事务所律师。原告朱利诉被告广州市万舜投资管理有限公司（以下简称万舜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权依法追加了广东中人集团建设有限公司（以下简称中人公司）作为第三人参加诉讼。原告朱利的委托诉讼代理人曹雄，被告万舜公司的委托诉讼代理人吕忠兵、嵩朕，第三人中人公司的委托诉讼代理人杨思敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱利向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金109971.47元（从2019年11月1日起至2020年4月2日止，每日按总房款的1428201元的0.05%计算，共计154日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年1月9日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件和《补充协议一》。约定原告购买被告位于广晟财富商业广场（一期）万惠二路113号24层2409房的房屋，房款为1428201元，被告应当在2018年12月31日前交房，合同还约定了房屋交付条件、违约责任以及不符合交付标准时原告有权拒绝收楼，因此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件六约定了房屋的具体装修、设备标准。《补充协议一》中对交房条件进行了修改，修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，若原告要求交房条件为取得《建设工程竣工备案表》，则原告同意交楼时间相应顺延一年。同日，被告安排原告与广东中人集团建设有限公司（以下简称中人公司）签订《装修协议》，约定原告委托中人公司对房屋进行室内装修施工，装修费用由被告支付，向原告交付日期为2019年10月31日。签订上述合同后，原告依约支付了全部房款、专项维修资金等款项。2019年10月28日，原告收到《关广晟万博城BC塔交楼的通知》，通知原告交楼时间推迟至2019年12月31日。2019年12月31日，原告收到被告《延迟交付补偿通知书》，被告向原告承认其未能按照约定日期交付，并承诺对原告作出补偿。2020年4月2日，原告在被告未能出示《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》约定的交楼文件，也不能出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，中人公司未按照装修平面布置图和装修标准完成涉案房屋装修的情况下办理了收楼手续。直至原告收楼，被告仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和中人公司未按照装修平面布置图和装修标准完成涉案房屋装修，应承担为符合交楼条件的违约责任，同时《装修协议》约定中人公司在被告收楼后进行装修，在2019年10月31日向原告交楼，故被告需向原告支付自2019年11月1日起至2020年4月2日止的延期交房违约金。原告为维护其合法权益遂诉至法院，望判如所请。被告万舜公司答辩称：一、被告已经按照双方的合同约定，交付了涉案房屋，不存在违约，不应当承担原告主张的违约责任，被告已经按照原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》约定，取得了合同约定的全部证照，不存在违约行为；二、被告不是涉案《装修协议》的当事人，原告无权以此协议要求被告承担违约责任，原告提供的《装修协议》是原告与中人公司签订的，对被告无约束力，无权以此要求被告承担相应法律责任；三、涉案《装修协议》未约定相应的违约责任，原告亦没有证据证明自己的损失，其相应的诉讼请求应当予以驳回；四、《装修协议》中约定其中发生争议的，应当由广州市仲裁委员会管辖。若原告认为各方就履行《装修协议》发生争议的，法院不应当予以受理；五、原被告签订的合同约定交付的是毛坯房，且《补充协议一》变更了交房时间和条件，被告已经交付了符合约定的房屋，原告强调的2019年10月31日是精装修交房的时间，是原告与中人公司之间装修协议约定的交付时间，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人中人公司陈述称：我方已经完成了涉案原告的房屋的装修工程并已通知原告收楼，原告也办理了收楼手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：2017年1月9日，原告朱利（作为乙方、买方）与被告万舜公司（作为甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区南村镇万惠二路113号2409号商品房，该商品房用途为办公，合同约定建筑面积为56.8961平方米，其中，套内建筑面积40.15平方米，共有分摊面积约16.7461平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米35571.63元，总金额1428201元。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2018年12月31日前将作为合同标的的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件六装饰、设备标准三单元室内为：入户门：高级木门；天花：混凝土结构板；墙身：水泥砂浆批荡；地面：水泥砂浆找平。；地面iv>同日，双方签订《补充协议一》，约定乙方同意本合同“交房条件”修改为：甲方在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。由于供水、供电和邮政等公共服务单位并非必然向甲方出具该商品房的永久使用证明材料，因此，在该商品房满足供水、供电及通邮等必须交付条件后，即视为水、电、通邮等配套设施达到使用条件。同时对买卖合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外（其中第六项资料名称为《房地产质量保证书》，第七项资料的名称为《房地产使用说明书》），其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。对买卖合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。甲方以电话通知的，双方一致同意在房屋交付现场补签交楼通知书。达到买卖合同约定的交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方如逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。同日，原告朱利与被告万舜公司签订《授权委托函》一份，约定为便捷高效的完成双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中所购商品房的装修事宜，朱利特委托万舜公司代为执行以下事项：一、为其在房屋买卖合同中所购的商品房选择装修单位，该装修单位需按照本委托函附件一约定的装修标准对委托方所购房屋进行装修；二、对装修公司的装修工程施工进行监督；三、装修金额由朱利委托万舜公司代为支付。《授权委托函》后附BC塔户内精装修标准表。后原告朱利与中人公司签订《装修协议》（没有签订时间）一份，约定原告委托中人公司对涉案房屋进行室内装修，装修工程以包工包料、包现场清理、包质量、包工期、包安全的形式由中人公司承包，装修费用金额由原告委托被告代为支付，原告无须向被告及中人公司另行支付。为便于中人公司进场施工，原告全权委托中人公司在开发商发出书面收楼通知后或者在涉案房屋约定的交楼日代为办理收楼手续，并在办理收楼手续后立即组织开工，交付日期为2019年10月31日。装修期间的物业管理费由原告委托被告代为支付，就该款项原告无须向被告及中人公司另行支付。该《装修协议》约定的争议条款为向广州市仲裁委员会申请仲裁。《装修协议》附件为《装修平面布置图》《装修标准》和《收楼授权委托书》，其中《装修标准》与上述《授权委托函》附件的《装修标准》一致。2018年12月10日，被告万舜公司向原告朱利通过顺丰速运寄发《交楼通知书》，通知朱利对涉案房屋进行收楼，并告知朱利万舜公司同时通知中人公司代表朱利完成相关收楼手续。2018年12月18日，被告万舜公司取得涉案房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》。2018年12月31日，中人公司替原告朱利办理了涉案房屋的收楼手续，向被告万舜公司签署了《收楼确认书》。2019年1月23日，被告万舜公司向中人公司转账2565000元，摘要为服务费，被告万舜公司主张该费用为涉案房屋所在楼宇的装修款项。2019年10月28日，中人公司向原告朱利发出《关于广晟万博城BC塔交楼的通知》，告知原告因万博商务区周边市政道路及配套施工滞后，导致涉案房屋装修工程尚未完成，预计交楼时间为2019年12月31日。2019年11月26日，被告万舜公司开具发票，确认收到原告朱利交纳的全部1417205.81元购房款。2019年12月24日，被告万舜公司取得涉案房屋所在楼宇的广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年12月31日，被告万舜公司和中人公司共同向原告朱利发出《延迟交付补充通知书》，告知原告因市政工程施工滞后等原因导致装修公司施工进场延迟，未能按照约定日期交付涉案房屋，将参考同类物业市值租金标准统一进行补偿，补偿细则将安排客服专员联系。2020年4月2日，原告朱利对涉案房屋进行了收楼，签署了《精装修收楼确认书》。对于涉案房屋的交房标准问题。原告朱利认为被告万舜公司应该按照《装修协议》约定的精装修标准于2019年10月31日前向原告交付符合约定的精装修房屋，但因被告至今仍未交付符合条件的房屋故提起本案诉讼；被告对此不予确认，抗辩称双方商品房预售合同中约定交付的是毛坯房，双方补充协议中也约定将交付条件和时间变更为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，若原告要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则合同约定的交楼时间相应顺延一年。涉案房屋所在楼宇于2018年12月18日取得《建设工程竣工验收报告》，原告委托中人公司于2018年12月31日对涉案房屋进行了收楼，涉案房屋所在楼宇也于2019年12月24日取得竣工验收备案，也符合补充协议约定的顺延一年时间内取得该备案表，故涉案房屋已经符合约定和法定交房条件，也向原告交付了房屋，被告不存在逾期交房的违约行为；而且被告称是否签订《装修协议》是各业主自主选择的权利，但被告自认如未选择装修的房屋并不会减少购房款，选择装修的房屋则由被告向中人公司统一支付装修款，不再另行向业主收取。针对被告抗辩称双方补充协议中约定将交付条件和时间变更为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，若原告要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则合同约定的交楼时间相应顺延一年，原告表示即使要求交房条件为取得竣工备案表也不同意顺延一年的交房时间。另查，本院自2020年4月至10月，共受理被告为万舜公司的商品房买卖合同纠纷15件，房屋均为同一楼盘，在其他案件中，当事人所提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修协议》《授权委托函》《收楼授权委托书》等均为版式一致的合同。本院认为，原告朱利与被告万舜公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件、违约责任等均作了约定，上述约定对双方均有约束力。本案的争议在于涉案房屋的交房标准以及被告是否存在逾期交房的违约行为。原告朱利主张与被告万舜公司约定的涉案房屋是装修房买卖，被告万舜公司应以精装修房作为交房标准，对此，被告万舜公司表示不予认可。现就双方当事人的上述争议作如下分析：第一，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《授权委托函》是同一天签署的，《装修协议》《收楼授权委托书》虽没有签订日期，原告主张是同一天签署，被告主张是在商品房买卖合同之后签署的，但从上述合同的内容来看，签订时间应是接近的；第二，《装修协议》中约定了涉案房屋《广州市商品房买卖合同》不成立无效、被撤销、解除或者终止的，装修协议同时解除，《授权委托函》上也确定了被告对装修工程的施工进行监督，被告也作为赔偿主体与中人公司一同向原告发出《延迟交付补偿通知书》，可见原被告中人公司之间签订的各协议是关联的；第三，虽然《装修协议》上载明由中人公司以包工包料、包质量、包工期等方式进行装修，但并无就装修费的负担予以约定，也无就装修的违约事项进行明确约定，其内容并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志，有异于日常的装修合同；第四，被告主张是否签订《装修协议》是各业主自主选择的权利，但自认如未选择装修的房屋并不会减少购房款，装修为赠送的无偿装修，相关装修费用由被告向中人公司支付，也即原告只需要支付商品房买卖合同中约定的毛坯房的购房款，就可以从被告处接收完成装修后的涉案房屋，这显然与日常商业行为相悖；即使涉案房屋的装修是赠送的，现原告自行选择了带有精装修的房屋进行交付，视为以实际行动变更了商品房买卖合同中对涉案房屋的交房标准，被告也应以承诺赠送的精装修房作为交付标准。由此可见，《装修协议》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《广州市商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《装修协议》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。因此，本院认定被告万舜公司应向原告朱利交付完成装修后的精装修房，中人公司的装修行为仅可视为代替万舜公司完成装修义务而已，中人公司与朱利之间不产生实际意义上的装修装饰合同法律关系。《装修协议》将房屋交付时间变更为2019年10月31日，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《装修协议》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，故被告万舜公司应于2019年10月31日前将涉案房屋装修完毕交付给原告朱利，但被告万舜公司于2019年10月31日前未能交付符合合同约定的精装修房，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定如万舜公司未能按照本合同规定的期限交房的，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向原告支付违约金，涉案房屋原告已于2020年4月2日进行收楼，故万舜公司应自2019年11月1日起至2020年4月2日按照上述约定的标准承担逾期交房的违约责任，但因涉案房屋的购房款实际为1417205.81元，应以1417205.81元为计算基数，故应为108416.24元。原告朱利主张超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市万舜投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱利支付延期交房违约金108416.24元（自2019年11月1日起至2020年4月2日止，每日按购房款1417205.81元的0.05%计算）；二、驳回原告朱利的其余诉讼请求。案件受理费2500元，由原告朱利负担100元，由被告广州市万舜投资管理有限公司负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  麦绮云人民陪审员  潘裕森人民陪审员  郭展鹏二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  李紫鑫