贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14237号原告：杨亚菲，男，1983年1月23日出生，土家族，住贵州省凯里市。原告：祝代琴，女，1982年10月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。二原告委托诉讼代理人：吴永龙，贵州万木春律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号，统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：段建生。委托诉讼代理人：周真恩、何大党，贵州宪张律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告杨亚菲、祝代琴诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨亚菲及其与祝代琴共同委托的诉讼代理人吴永龙，被告华融公司委托的诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼。第三人大地房开公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨亚菲、祝代琴向本院提出诉讼请求：1.停止对位于贵州省凯里市住宅的强制执行（查封、评估、拍卖等）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月13日，凯里市人民法院因办理被告华融公司申请执行大地房开公司等人借款纠纷一案，作出了（2017）黔2601执1393号之一执行裁定，查封第三人大地房开公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡房产。2020年7月15日，凯里市人民法院发出公告，告知原告位于凯里市大地春城6栋1602号房产被进行查封。原告在获悉公告信息后，于2020年7月29日向凯里市人民法院提出案外人执行异议申请。凯里市人民法院受理后，于2020年8月7日作出（2020）黔2601执异168号执行裁定，以原告所交付的房款不能视为向第三人大地房开公司支付为由，驳回了原告所提的异议请求。对于凯里市人民法院所作之执行裁定，原告认为属于错误裁定，原告所提的异议请求理应成立，理由如下：2017年1月9日，原告与第三人大地房开公司签订《大地春城商品房认购协议书》，约定由原告向第三人大地房开公司购买大地春城6栋1602号房产，总房价为688520元。协议签订当日，原告根据第三人大地房开公司的安排，将50%的购房款通过刷卡的方式转入其指定的贵州大地联创物业服务有限责任公司（现为：贵州乾唐物业服务有限责任公司）的银行账户。2017年2月7日，原告与第三人大地房开公司正式签订《商品房买卖合同》。当日，原告即支付剩余50%购房款，至此完成支付义务。第三人大地房开公司亦于当日将涉案房屋交付给原告，并出具增值税发票确认全额收到房款的事实。原告接收房屋后，交付了相关的物业费等费用，投入资金进行装修，并入住至今。基于前述事实，并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告认为，原告所存在的情形完全符合前述司法解释的规定，所提的异议申请理应成立。被告华融公司辩称：一、华融公司对涉案房屋享有经登记的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除执行。第三人大地房开公司未发表陈述意见。根据当事人所举证据及陈述，经本院审理认定事实如下：2017年1月9日，原告与第三人大地房开公司签订《大地春城商品房认购协议书》，约定由原告向第三人大地房开公司购买大地春城6栋1602号房产，总房价为688520元。协议签订当日，原告根据第三人大地房开公司的安排，将50%的购房款通过刷卡的方式转入其指定的贵州大地联创物业服务有限责任公司（现为：贵州乾唐物业服务有限责任公司）的银行账户。2017年2月7日，原告与第三人大地房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买大地房开公司开发位于凯里市房屋，总价款688520元；2.买受人应在2017年2月7日前分期支付购房款688520元；3.大地房开公司在2017年4月30日前交付所售房屋。前述合同签订之日，原告杨亚菲根据第三人大地房开公司的安排，将50%的购房款344260元转入贵州大地联创物业服务有限责任公司的银行账户。当日，原告接收房屋后，交付了相关的物业费等费用，投入资金进行装修，并入住至今。2017年7月6日第三人大地房开公司向杨亚菲开具一份《贵州增值税普通发票》，该发票记载的货物名称为商品房，规格型号为6-1602，价税合计688520元。2017年12月13日，本院在执行华融公司申请执行大地房开公司等人借款合同纠纷一案时，作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定，裁定查封被执行人大地房开公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括本案所涉6栋16层1602号住房在内）。杨亚菲、祝代琴得知自己所购的“大地春城”小区6栋16层1602号住房被查封后，于2020年7月29日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月7日，我院作出（2020）黔2601执异168号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人杨亚菲、祝代琴的异议请求。”杨亚菲、祝代琴不服裁定结果，遂于2020年9月15日向本院提起本诉即案外人执行异议之诉。本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告杨亚菲、祝代琴对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明原告杨亚菲、祝代琴与大地房开公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，本院对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。虽然购房款不是直接支付到第三人大地房开公司的银行账户，但原告能提供第三人大地房开公司开具的贵州增值税发票予以证明购房款系转账到第三人大地房开公司指定的银行账户。该增值税发票既与商品房买卖合同记载的购房总价款相互印证，又有银行流水予以佐证。因此，本院确认原告已向第三人大地房开公司支付全部购房款。原告在支付完毕购房款后，就立即装修入住至今。原告在凯里除本案所涉房屋外，名下再无其他用于居住的房屋。因此，基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由原告居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地房开公司所致。因此，原告杨亚菲、祝代琴对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。第三人大地房开公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告杨亚菲、祝代琴购买的位于贵州省凯里市的房屋。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  王金贵人民陪审员  潘明福人民陪审员  曾祥信二〇二〇年十一月六日法官助理李成伟书记员文生燕