新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0701民初106号 原告：奎屯金泰房地产开发有限责任公司，住所地新疆伊犁州奎屯市绿莹里83-2号，统一社会信用代码91654003556478587A。 法定代表人：张林平，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵海荣，新疆韩佩春律师事务所律师。 被告：王真峰，男，1987年7月6日出生，汉族，无固定职业，原住新疆奎屯市，现住址不详。 第三人：中国工商银行股份有限公司奎屯支行，住所地新疆伊犁州奎屯市北京西路9号，统一社会信用代码916540039304951268。 负责人：李淑娣，该行行长。 委托诉讼代理人：闫志军，男，该支行客户经理。 原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称金泰房产公司）与被告王真峰、第三人中国工商银行股份有限公司奎屯支行（以下至判决主文前简称工商银行奎屯支行）追偿权纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金泰房产公司的委托诉讼代理人赵海荣、第三人工商银行奎屯支行的委托诉讼代理人闫志军到庭参加诉讼。被告王真峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金泰房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除金泰房产公司、王真峰与工商银行奎屯支行于2014年11月17日签订的个人购房借款/担保合同，解除工商银行奎屯支行对奎屯市XX号房屋的抵押；2.判令解除金泰房产公司与王真峰于2014年8月31日签订的商品房买卖合同；3.判令王真峰向金泰房产公司支付商品房买卖合同的违约金13,000元；4.判令王真峰支付金泰房产公司为其代付工商银行奎屯支行的按揭贷款本息、提前偿还补偿金共计240,596.04元；5.本案的诉讼费、保全费、邮寄费、公告费由王真峰承担。诉讼过程中，金泰房产公司自愿撤回第1项诉讼请求中的要求解除个人购房借款/担保合同的请求；将第3项诉讼请求主张的违约金变更为12,029.8元。事实和理由：2014年8月31日，王真峰以按揭贷款的方式购买金泰房产公司开发的位于奎屯市XX号房屋一套，双方并签订商品房预售合同，房款总额284,284元，签订商品房预售合同的同时，王真峰向金泰房产公司支付30%的首付房款即88,284元后，王真峰与工商银行奎屯支行签订个人购房借款/担保合同、个人住房贷款回购协议，金泰房产公司作为保证担保人在合同上签字，合同约定保证人承担全部连带责任保证。2015年3月，王真峰下落不明，且不再按约向工商银行奎屯支行支付按揭款，截止2020年6月9日，金泰房产公司代王真峰向工商银行奎屯支行支付贷款本息及提前还款补偿金合计240,596.04元。金泰房产公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 王真峰未作答辩。 工商银行奎屯支行辩称，因金泰房产公司已代王真峰向工商银行奎屯支行支付王真峰名下的全部贷款本息及提前还款补偿金共计240,596.04元，故工商银行奎屯支行同意金泰房产公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2014年8月31日，金泰房产公司作为出卖人，王真峰作为买受人，双方签订一份商品房预售合同，约定王真峰购买由金泰房产公司开发的奎屯市XX号房屋，预测建筑面积共92.3平方米，房屋单价为每平方米3080元，总房款为284,284元，付款方式为首付30%即88,284元，余款70%即196,000元，办理银行贷款。其中合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不做累加），⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第八条交付期限还约定，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。金泰房产公司在商品房预售合同下方出卖人（签章）处加盖该公司合同专用章，法定代表人处加盖法定代表人张林平印章；王真峰在合同下方买受人（签章）处签名并捺印。 2.2014年11月17日，王真峰作为借款人和抵押人，工商银行奎屯支行作为贷款人，金泰房产公司作为保证人，三方签订一份个人购房借款／担保合同（2012年版），约定：工商银行奎屯支行同意向王真峰发放个人购置住房贷款196000元；贷款用于购买／自建坐落于奎屯市XX号房屋，建筑面积为92.3平方米；贷款的担保方式为抵押和保证担保；贷款期限为15年，实际放款日期与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；将贷款一次性划入账户户名为金泰房产公司，账号为×××，开户行为工商银行奎屯支行，贷款利息自实际放款日起计算，贷款从贷款人账户划出即视为贷款人的贷款义务履行完毕，划出日即为实际放款日。合同第六条还款条款约定，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人自愿选择还款日；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款，借款人不享有宽限期。贷款还款账户户名为王真峰，账号为×××，开户行为工商银行奎屯支行。合同第七条提前还款条款约定，借款人提前还款应按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金＝提前还款金额×贷款执行月利率×贰个月。合同第九条罚息条款约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按上述贷款利率约定的利率基础上加收50%确定。合同第十条保证担保条款约定，保证人承担保证责任的范围为全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。抵押物清单载明，抵押人为王真峰，抵押房产地址为奎屯市XX号，建筑面积为92.3平方米，抵押物价值为284284元。合同第十六条扣收条款约定，借款人未按照约定偿还到期贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。合同第十八条抵押物条款约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见抵押物清单，抵押物清单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同第十九条抵押担保范围条款约定，抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第二十六条保证方式条款约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。合同第二十七条保证期间约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。合同第二十八条扣收条款约定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。合同第三十六条送达条款约定，借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人。如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。工商银行奎屯支行在个人购房借款／担保合同下方贷款人处加盖该支行个人信贷业务合同专用章；王真峰在借款人（签字）处和抵押人（签字）处均签名并捺印，送达地址填写为奎屯市绿莹里82-133号；金泰房产公司在保证人（公章）处加盖该公司印章，地址填写为奎屯市团结北街18-8号。 3.2014年10月29日，王真峰作为甲方（借款人）、工商银行奎屯支行作为乙方、金泰房产公司作为丙方（房地产开发商、二手房中介公司），三方签订一份个人住房贷款回购协议，约定：王真峰因购房资金不足，向工商银行奎屯支行申请个人住房贷款196,000元，用于购买金泰房产公司开发建设的位于奎屯市XX号住房（商用房）一套，建筑面积为92.3平方米，总房价为284,284元，经三方协商，达成以下补充协议，三方共同遵守：在贷款还款期内，不论甲方因何种原因连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，乙方依据1000377号《个人购房借款合同》第十三条，向甲方和丙方发出《贷款提前到期通知书》，甲方、丙方须在接到乙方的通知后五天内以现金方式偿还甲方的全部剩余贷款本息，否则丙方以本协议本条款的方式授权乙方直接从丙方的保证金账户中扣收甲方的全部剩余贷款本息；在丙方代甲方偿还全部剩余贷款本息后，丙方有权回购甲方房产或对甲方依法诉讼追索，甲方对此无异议并承担相应的费用；本协议是《个人购房借款合同》、《保证担保合同》、《抵押担保合同》的附件，与主合同具有同等的法律效力。王真峰在个人住房贷款回购协议下方甲方（签字）处签名并捺印，工商银行奎屯支行在乙方（公章）处加盖该支行个人信贷业务合同专用章，金泰房产公司在丙方（公章）处加盖公司印章。 4.位于奎屯市天北新区XX号房屋，建筑面积为92.3平方米，已抵押，买受人为王真峰，居民身份证×××，备案合同号ＹＳ00041817，发证时间为2014年11月21日，抵押权人为工商银行奎屯支行，借款人为王真峰，他项权证号为××号，设定日期为2014年11月17日，抵押金额为196000元，抵押情况为全部。 5.王真峰于2014年8月16日向金泰房产公司分别支付2000元、3000元，于2014年8月31日分别支付15,284元、62,000元，于2014年10月30日支付6000元，合计支付奎屯市XX号房屋首付款88,284元。 6.2014年11月20日，付款人户名为王真峰的账号尾号为XX的账户，向收款人户名为金泰房产公司账号尾号为XX的账户内转账196,000元，该款系工商银行奎屯支行发放的贷款。 7.王真峰于2014年12月20日向工商银行奎屯支行偿还第1期贷款本金607.42元、利息1176.82元；于2015年1月20日偿还第2期贷款本金626.05元、利息1127.80元；于2015年2月20日偿还第3期贷款本金638.34元、利息1098元，贷款本息合计5274.43元。 8.工商银行奎屯支行从金泰房产公司保证金账户中扣划王真峰自2015年3月-2020年5月期间的贷款本金和利息96,043.47元；2020年6月9日，金泰房产公司代王真峰一次性支付贷款本金142,415.93元、利息426.46元、提前还款补偿金1710.18元，共计240,596.04元。目前王真峰名下贷款已全部归还完毕。 9.金泰房产公司因本案诉讼支出邮寄费165元，公告费323.2元。 上述事实，有双方当事人的陈述，金泰房产公司提交的商品房预售合同复制件、个人购房借款/担保合同复制件、个人住房贷款回购协议复制件（均加盖金泰房产公司印章），查档证明打印件（加盖奎屯市不动产登记中心档案查询专用章），新疆农信签购单复制件5张、中国工商银行网上银行电子回单（补打）复制件、王真峰个人一手住房购置贷款还款明细打印件21页（均加盖金泰房产公司印章）、中国工商银行个人贷款提前归还查询结果复制件3张、特快专递邮件收据、公告费收据，工商银行奎屯支行提交的证明在卷佐证，本院予以确认。 另对当事人提交的其他证据，本院认证意见如下； 金泰房产公司提交的新疆生产建设兵团第七师中级人民法院（2018）兵07民终69号民事判决书打印件，拟证明其于2015年10月29日在北疆晨报发布交房公告，履行了通知义务，因交房公告与本案审理的追偿权纠纷无直接关联，本院仅对该证据的真实性予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”具体到本案，王真峰与金泰房产公司签订的商品房预售合同，工商银行奎屯支行与王真峰及金泰房产公司签订的个人购房借款/担保合同合法有效，且已实际履行，应受法律保护。商品房预售合同约定王真峰向金泰房产公司支付30%的首付款即88,284元，70%的余款即196,000元办理银行贷款。根据庭审查明的事实，工商银行奎屯支行履行了向王真峰发放贷款196,000元的合同义务，借款人王真峰在向工商银行奎屯支行偿还第1期、第2期、第3期贷款本金、利息合计5274.43元的截止日期为2015年2月20日，此后未再偿还贷款本金、支付利息。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”庭审已查明，工商银行奎屯支行从金泰房产公司保证金账户中扣划王真峰自2015年3月-2020年5月期间的贷款本金和利息96,043.47元；2020年6月9日，金泰房产公司代王真峰一次性向工商银行奎屯支行支付贷款本金142,415.93元、利息426.46元、提前还款补偿金1710.18元，共计240,596.04元。目前王真峰名下贷款已全部归还完毕。故金泰房产公司作为保证人在承担保证责任后，有权向债务人王真峰追偿。金泰房产公司主张王真峰应支付其代为偿还的贷款本金及利息、提前还款补偿金共计240,596.04元的请求成立，本院予以支持。 关于金泰房产公司在本案中主张解除工商银行奎屯支行对奎屯市XX号房屋抵押的请求，因本案审理的是金泰房产公司作为担保人向债务人王真峰（也为抵押人）行使追偿权的纠纷，而工商银行奎屯支行是上述房屋的抵押权人，金泰房产公司无权在本案中要求法院行使解除抵押权，故对其上述请求，本院不予支持。 关于金泰房产公司主张解除与王真峰于2014年8月31日签订的商品房预售合同的请求，庭审查明，王真峰作为买受人已向金泰房产公司支付奎屯市XX号房屋首付款88,284元，通过工商银行奎屯支行发放给其的196,000元贷款也转入金泰房产公司账号内，王真峰已履行支付全部房款的合同义务，金泰房产公司主张解除双方签订的商品房预售合同，不符合双方在合同中约定的解除条件，也不符合法定解除合同的情形，故对其上述请求，本院不予支持。 关于金泰房产公司主张王真峰应支付商品房买卖合同的违约金12,029.8元的请求，其理由是认为王真峰未给银行按时偿还贷款，故按照商品房预售合同的第七条第（2）款规定计算违约金，而上述条款规定是针对买受人逾期付款的违约情形，王真峰已支付全部购房款，不存在逾期付款的情形，故本院对金泰房产公司的上述请求不予支持。 另金泰房产公司因本案诉讼支出的邮寄费165元、公告费323.2元，是其因本案诉讼产生的实际损失，应由王真峰赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王真峰应于本判决生效后二十日内支付原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司代为偿还的贷款本金及利息238,885.86元、提前还款补偿金1710.18元，并赔偿原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司邮寄费165元，公告费323.2元，合计241,084.24元； 二、驳回原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5089元、保全费1870元，合计6959元，由原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司负担331元，由被告王真峰负担6628元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审 判 长  沈建琴 人民陪审员  张新基 人民陪审员  李建安 二〇二〇年十月二十一日 法官 助理  路 璐 书 记 员  李 睿