广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5052号原告：苏玉玲，女，1974年2月28日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：江海腾，广东映日律师事务所律师。被告：广州紫泉房地产开发有限公司，住所广州市从化区太平镇瑞峰一街1号201房，统一社会信用代码：91440184757755122R。法定代表人：张显军。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师所律师。委托诉讼代理人：刘城宇，系该公司员工。原告苏玉玲与被告广州紫泉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告苏玉玲的委托诉讼代理人江海腾、被告广州紫泉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王志明、刘城宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏玉玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付自2016年6月30日起至起诉之日止已产生的逾期交楼违约金人民币178570.79元（即以购房款1155798元为基础，按照每日0.01%标准计算，自2016年6月30日起暂计至2020年9月23日止）；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2016年3月12日向被告购买紫泉流溪湾翠峰住宅楼10栋7层702房（以下简称“702房”），当天支付购房定金人民币2万元，后于2016年4月12日向被告支付房屋剩余首付款及住房维修基金共计人民币352688.3元。双方于2016年6月25日就702房签订编号为201606245972的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《买卖合同》），《买卖合同》约定702房房屋地址为从化市金泉路翠峰街1号702房，房价款总金额为人民币1155798元。原告于2016年7月29日办理完成房屋按揭贷款，至此原告实际已依约向被告履行完毕全部支付购房款及专项维修资金的义务，根据《买卖合同》约定，被告应当于2016年6月30日前向原告履行交付房屋的义务。但截至原告起诉之日起，原告仍未收到被告发出的收楼通知书，也未接到被告任何的电话通知。此外，原告还向小区其他业主了解到，702房所在区域被告至今仍为完成永久用电的安装工程，由于该小区因使用临时用电，存在经常停电的情况，实际已影响到了业主的正常居住，也违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》等相关规定。已有业主就此情况向从化区人民法院提起诉讼，该事实经从化区人民法院审理查明，并已做出生效判决确认被告仍未完成居民永久用电的安装。原告认为，被告为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临时供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响原告的正常使用，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。鉴于双方《买卖合同》补充协议对双方的违约金支付标准由万分之五调整为万分之一每日，原告将违约金计算标准由万分之五主动调整为万分之一。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的相关规定，被告应当依据《买卖合同》第十二条的相关约定，自2016年6月30日起至702房具备交付条件之日止，每日按原告已付房款即人民币1155798元的万分之一向原告支付逾期交楼违约金。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告广州紫泉房地产开发有限公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，1、原告苏玉玲主张的2017年9月25日以前的“违约金”已经超过了法定3年的诉讼时效，已经丧失了胜诉权。2、苏玉玲主张的2018年4月16日至今的“违约金”，也依法不应当获得支持。首先紫泉公司曾经多次电话催促过苏玉玲于2016年6月30日进行收楼，但苏玉玲多次以工作忙没时间等为由拖延收楼，由此产生的逾期收楼后果理应由苏玉玲自行承担。其次争议双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七补充协议书第5条约定“该商品房在交付时只要取得《工程竣工验收备案表》或《建设工程竣工验收报告》的，买受人就应当无条件收楼并办理交接手续。届时，买受人不得以未向其出具/出示《建筑工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水/供电/供气/通邮的永久使用证明材料等为由，而拒绝收楼或拒绝办理收楼手续。”据此，苏玉玲提出的案涉楼盘临水临电问题的主张不能成立，恳请法院根据上述协议约定不予支持。另外，紫泉公司此前曾多次通知苏玉玲收楼和办证，苏玉玲也亲赴案涉房屋实地查看，对于房屋的现状苏玉玲是满意的，但她个人原因而没有在紫泉公司提交的收楼文件上签字，但却主动缴纳了契税并配合紫泉公司办理案涉房屋的房产证，并且苏玉玲已于2018年4月16日取得了案涉房屋的《不动产权证书》。据此，即便法庭认定案涉房屋增加存在临电瑕疵，但随着原告接收房屋并取得了《不动产权证书》即视为原告已经收楼。因此，苏玉玲向紫泉公司主张2018年4月16日起至今的违约金，缺乏事实和法律依据支持。如若紫泉公司依法需要支付苏玉玲2017年9月25日至2018年4月16日期间的违约金，那么违约金为1155798×0.01%×203天=23462元。由此可见，苏玉玲提出的数十万元违约金主张完全没有事实和法律依据，应予驳回。经本院审理查明，2016年6月25日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手楼现售）》（合同编号：201606245972）及补充协议，约定原告购买被告开发的广州市从化区紫泉流溪湾翠峰住宅楼工程10幢（自编I、J、P、K栋，连体）7层702号房（门牌地址：从化区金泉路翠峰街1号702房），购房总价为1155798元，按揭贷款方式付款。合同第十一条约定：“房屋交付：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件：满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。”第十二条约定“延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，被告每日按已付房价款的0.05%的标准支付违约金，合同继续履行。第十三条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予以答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”第十四条约定：“房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。”附件七《本合同补充协议》第5条约定：“合同正文第十四条补充：该商品房在交付使用时只要取得《工程竣工验收备案表》或《建设工程竣工验收报告》的，买受人就应当无条件收楼并办理交接手续。届时，买受人不得以未向其出具/出示《工程竣工验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水/供气/供电/通邮的永久使用证明材料、人防/环保部分出具的认可文件等为由而拒绝收楼或拒绝办理收楼手续，否则自出卖人向买受人寄送收楼通知书后即视为买受人已经办理了收楼手续，并应向出卖人或其指定的物业公司按时交纳物业管理费、公摊电费、水费等，如逾期交纳前述费用的，每逾期一日，应按欠款总额的千分之二给付违约金。”第7条约定：“甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无须催告，本合同双方约定的交楼日期视为乙方实际收楼的日期，该房的风险自乙方收楼或视为乙方收楼之日起转移给乙方，乙方应按约定交纳相关费用（例如物业管理费等）。如房屋提前达到交付条件的，出卖人可提前交付并发出收楼通知，买受人应按通规定的时间内办理收楼手续。为避免通信或其他原因联系不上买受人，如买受人未收到出卖人通知或电话，买受人应按合同约定的交付日期之日起15日内自行到出卖人销售中心联系并办理收楼手续，只要房屋具备收楼条件，均不视为出卖人延期交楼，出卖人亦无需承担支付违约金等相关法律责任。买受人无合法理由逾期办理交接房手续的，则视为出卖人按期交房，交付日期以出卖人通知的交付日期为准，同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、水电费相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担”。第17条约定：“本合同中所有出卖人支付给买受人的违约金比例均调整为0.01%，且违约金不得超过被告已收原告房款总额的3%，超过部分出卖人有权不再支付”。原告付款情况如下：2016年3月12日，支付定金20000元，于2016年4月12日支付352688.3元（包含物业专项维修资金）；2016年7月29日交付房款800000元；上述金额合计为1172688.3元。2018年4月16日，涉案房屋领取《不动产权证书》，原告为登记权利人，地址为广州市从化区金泉路翠峰街1号702房，面积163.26平方米。另查，被告已于2020年9月20日取得永久用电。本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原告、被告双方均有约束力。关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据原告与被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的附件七第6条合同正文第十四条补充的约定及第7条约定，本案中，虽然原被告在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定收楼条件，但是其后原被告双方通过签订《附件七本合同补充协议》变更了关于涉案房屋收楼的条件。但，交付质量合格并满足基本生活或经营需求的商品房，为商品房买卖合同中开发商的法定义务，并不因交付资料调整而改变。本案买卖标的物为现房，并非预售房，且涉案房屋已经确权登记在原告名下，故涉及房屋建造等相关验收资料在本案中可无需提交。关于涉案房屋临电问题。涉案房屋为临电，被告直至2020年9月20日才取得永久用电。临电并未导致无法居住生活，但临时用电毕竟区别于永久用电，客观上对居住生活造成一定影响。因此，涉案房屋不具备永久用电期间，属于不符合房屋交付条件。关于被告的逾期交房违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，涉案房屋已于2018年4月16日转移登记至原告名下，故应视为原告接收涉案房屋。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的房屋交付使用时间为在2016年6月30日前，因此被告逾期交付房屋期间应为2016年7月1日至2018年4月16日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原告苏玉玲于2020年10月10日向本院提起诉讼，被告主张2017年9月25日前的违约金诉求已过三年诉讼时效，本院予以支持。故被告向原告支付逾期交房违约金计算时间短为2017年9月25日至2018年4月16日。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的附件七第18条约定了“本合同中所有出卖人支付给买受人的违约金比例均调整为0.01%”因此，被告应支付的逾期交房违约金应以总房价1155798元为本金，自2017年9月25日至2018年4月16日止按日万分之一的标准计付。原告诉讼请求超出部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州紫泉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金以1155798元基数，按照每日万分之一的标准，从2017年9月25日计算至2018年4月16日）给原告苏玉玲。二、驳回原告苏玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，由被告广州紫泉房地产开发有限公司负担240元，由原告苏玉玲自行承担1696元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾燮灵二〇二〇年十一月十二日书记员  潘颖琳