福建省惠安县人民法院执 行 裁 定 书（2020）闽0521执异61号案外人：惠安恒德信房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区百崎乡白奇工业区恒德信橡塑工艺厂1号办公室，统一社会信用代码91350521669258601N。法定代表人：郭汉斌，执行董事。申请执行人：林澄太，男，1956年12月5日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。申请执行人：庄晓聪，男，1982年8月8日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。被执行人：孙惠真，女，1983年4月9日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。在本院执行申请执行人林澄太与被执行人孙惠真民间借贷纠纷一案，以及申请执行人庄晓聪与被执行人孙惠真民间借贷纠纷一案中，案外人惠安恒德信房地产开发有限公司（以下简称恒德信公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人恒德信公司称，2014年12月16日，孙惠真与恒德信公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201412160035），购买恒德信公司开发的位于泉州台商投资区商品房（以下简称涉案商品房），并办理商品房买卖合同登记备案。合同签订后，孙惠真向恒德信公司支付购房款526877元（其中首期款166877元，余款通过向银行按揭贷款支付）。而后，孙惠真自2016年12月25日起未能向兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行（以下简称兴业银行台商区支行）支付按揭贷款本息，兴业银行台商区支行根据合同约定直接从作为提供阶段性保证担保的恒德信公司保证金专用账户扣款用于清偿孙惠真应还按揭贷款。恒德信公司在向孙惠真发函催告未果后，于2018年3月12日起诉解除与孙惠真签订的《商品房买卖合同》，案号（2018）闽0521民初2136号，案经法院调解结案，民事调解书于2018年4月24日生效。因孙惠真未能主动履行该民事调解书确认的义务，恒德信公司于2019年1月24日向法院申请强制执行，这才发现涉案商品房因孙惠真有其他债务被法院查封。恒德信公司尚未将涉案商品房交付给孙惠真，也未办理不动产登记，孙惠真尚未取得物权。同时，因孙惠真违约，《商品房买卖合同》已经法院（2018）闽0521民初2136号民事调解书确认解除。故涉案商品房系恒德信公司所有，该权利足以排除法院的执行。异议请求：裁定解除对孙惠真原购买的涉案商品房的查封措施。案外人恒德信公司提交异议书时，提交了（2018）闽0521民初2136号民事调解书、法律文书生效通知书、《商品房买卖合同》、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、兴业银行台商投资区支行划款通知书、兴业银行特种转账凭证等证据，以证明其主张。本院查明，2014年12月16日，孙惠真与恒德信公司签订《商品房买卖合同》（包括附件一至六）1份，约定向恒德信公司购买位于泉州台商投资区商品房，建筑面积84.42平方米，总价款526877元，付款方式为“按揭付款”，其中首期款166877元，按揭贷款36万元，恒德信公司为按揭贷款提供阶段性保证担保。《附件六：合同补充协议》第五条第2款约定：“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次），或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任或者甲方已按按揭银行通知承担担保责任的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方按本合同总购房款的20%向甲方支付违约金，及要求乙方承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。甲方于合同注销手续办理完毕后30日内将乙方已付房款扣除各种费用（包括违约金、甲方代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等损失）后无息返还乙方。”2014年12月23日，上述《商品房买卖合同》办理网上签约登记备案。2015年1月8日，孙惠真、恒德信公司与兴业银行台商投资区支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》1份，约定孙惠真向兴业银行台商投资区支行借款36万元，作为向恒德信公司支付涉案商品房购房款，恒德信公司提供阶段性连带责任担保。因孙惠真逾期偿还借款，兴业银行台商投资区支行自2016年10月起至2017年10月止先后11次从恒德信公司账户扣划款项，合计扣划31740.89元，用于归还孙惠真的欠款本息。2018年3月12日，恒德信公司向本院提起解除《商品房买卖合同》及《个人购房抵押（保证）借款合同》诉讼（被告孙惠真，第三人兴业银行台商投资区支行），案号（2018）闽0521民初2136号。2018年4月24日，经本院主持调解，当事人达成如下协议：一、原告恒德信公司与被告孙惠真同意解除双方于2014年12月16日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201412160035）。二、原告恒德信公司与被告孙惠真以及第三人兴业银行台商投资区支行同意解除三方于2015年1月8日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：151500525301000）。三、原告恒德信公司应于2018年5月25日前从被告孙惠真已付购房款526877元中直接向第三人兴业银行台商投资区支行偿还孙惠真尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为做准）。四、被告孙惠真应支付原告恒德信公司代为偿还的贷款本息31740.89元、解除合同违约金52687.7元、律师费20000元、诉讼费5162元，以上款项合计109590.59元。五、原告恒德信公司应将被告孙惠真已付购房款526877元扣除上述三、四项款项后的余款95000元返还给被告孙惠真，该款项定于2018年5月20日前付清，款项汇入被告孙惠真开设在浦发银行芜湖分行营业部的账户（账号：62×××19）。六、被告孙惠真、第三人兴业银行台商投资区支行应在原告恒德信公司代偿被告孙惠真尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。七、被告孙惠真应在原告恒德信公司代偿被告孙惠真尚欠按揭贷款本息后，配合原告恒德信公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续。八、原告恒德信公司自愿放弃其他诉讼请求。九、本案受理费10323元，减半收取5162元，由原告恒德信公司负担。（2018）闽0521民初2136号民事调解书于2018年4月24日发生法律效力。2019年1月24日，恒德信公司向本院申请执行，请求执行（2018）闽0521民初2136号民事调解书第六项、第七项确定的内容，案号（2019）闽0521执1009号。另查明，原告林澄太与被告孙惠真民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月3日受理，案号（2017）闽0521民初37号。2017年2月18日，本院作出（2017）闽0521民初37号民事判决书，判决：被告孙惠真应于本判决生效之日起五日内偿还原告林澄太借款192100元，并按月利率0.5%计付2017年1月3日起至还款之日止的利息。该判决生效后，林澄太于2017年4月19日申请执行，案号（2017）闽0521执1462号。原告庄晓聪与被告孙惠真民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月2日受理，案号（2018）闽0521民初5706号。2018年7月23日，本院作出（2018）闽0521民初5706号民事判决书，判决：被告孙惠真应于本判决生效之日起十日内偿还原告庄晓聪借款69000元，并按月利率2%计付利息（其中借款29000元自2015年10月10日起算，借款40000元自2015年12月11日起算，均算至还款之日止）。该判决生效后，庄晓聪于2018年10月22日向本院申请执行，案号（2018）闽0521执6002号。2018年6月15日，本院查封涉案商品房，查封文号（2017）闽0521执1462号。2018年10月25日，本院以（2018）闽0521执6002号案轮候查封涉案商品房。以上事实，有案外人恒德信公司提供的（2018）闽0521民初2136号民事调解书、法律文书生效通知书、《商品房买卖合同》、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行台商投资区支行划款通知书、兴业银行特种转账凭证，以及本院的（2017）闽0521执1462号、（2018）闽0521执6002号、（2019）闽0521执1009号执行案件卷宗材料为据。本院认为，在涉案《商品房买卖合同》的履行过程中，因孙惠真逾期偿还按揭贷款，导致恒德信公司被兴业银行台商投资区支行扣款，恒德信公司根据约定提起解除《商品房买卖合同》及《个人购房抵押（保证）借款合同》诉讼，案经本院调解，恒德信公司与孙惠真及兴业银行台商投资区支行达成解除《商品房买卖合同》及《个人购房抵押（保证）借款合同》协议，故恒德信公司对涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益。恒德信公司请求解除对涉案商品房的查封，依据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：撤销对位于泉州台商投资区商品房的查封行为。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,应依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  许一鸣审判员  刘锦仁审判员  杨冬青二〇二〇年十一月四日书记员  陈子良附本案援引的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。