云南省昆明市五华区人民法院民 事 裁 定 书（2020）云0102民初13728号之一原告：昆明财经管理专修学校，统一社会信用代码52530102781652940N。住所：昆明市五华区教场东路128号。法定代表人：李崇玉，校长。委托诉讼代理人：王智娟，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市福保文化城有限公司，统一社会信用代码91530111719441835E。住所：昆明市官渡区六甲乡福保村。法定代表人：杨洪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏可，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明财经管理专修学校与被告昆明市福保文化城有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案。原告昆明财经管理专修学校向本案提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2019年7月30日签订的《合作协议书》及于2019年8月13日签订的《补充协议》；2、请求判令被告向原告返还租金4000000元；3、请求判令被告向原告返还保证金1000000元；4、请求判令被告向原告支付违约金4500000元；5、请求判令被告按照合同约定给予原告自合同解除之日起算6个月的免租期；以上费用合计：9500000元。事实与理由：2019年7月30日，原告昆明财经管理专修学校（以下简称：财经学校）与被告昆明市福保文化城有限公司（以下简称：福保文化城)签订了《合作协议书》，该协议名为合作实为租赁，协议约定被告福保文化城将其自有的福保渔港的金海岸1号楼、2号楼、海康园、海星园、海滨楼以及会议配套基础设施、场地提供给原告使用，使用期限为5年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止，每年合作费用400万元，保证金100万元，双方商定：2019年7月30日前预付保证金100万元、预付合作费用100万元，合计200万元；2019年9月30日前支付150万元；2019年10月30日前支付150万元，第二年起的合作费用原告每年9月30日前支付给被告。2019年7月31日，原告将保证金100万元以及第一笔合作费用100万元支付给被告，被告向原告开具收据。2019年8月13日，原被告双方为进一步明确合作具体事宜再次签订了《补充协议》。2019年9月18日、2019年10月25日、2019年11月8日，原告分三次共计向被告支付300万元，至此第一年度租金及保证金支付完毕。协议签订后，原告搬迁至被告提供的场地进行办学并按照五华区教育体育局的要求办理变更办学地址的相应审批手续，但在原告办理审批手续期间，官渡区教育体育局告知被告福保文化城处于滇池一级保护区不能用于办学，还告知原告租用的福保文化城福保渔港在滇池流域水环境综合治理拆迁范围内，拆迁时限为2020年6月30日，同时责令原告停止办学、立即搬迁。后因场地问题导致原告无法完成审批手续，五华区教育体育局发文决定暂停原告2020年度秋季的招生计划。被告所在地临近滇池，在滇池进行环境保护治理的多年间其不应当对其场地位于滇池一级保护区不知情，且根据昆明市政府发布的相关文件及相关新闻报道，福保村的拆迁工作在2016年就正式启动，故原告应当对其属于滇池流域水环境综合治理拆迁范围早就知情。同时，在与原告签订《合作协议书》之前，被告曾与其他教育办学机构、养老院等就该场地也签订了类似的租赁合同，但这些承租方都因为同样的问题被相关部门责令搬迁，由此可知被告在知晓租赁场地不能用于办学的情况下仍与原告签订了租赁合同，被告的行为已经构成根本违约。根据《合作协议》七（5）条：“若因甲方提供的场地存在权属争议、瑕疵、无处分权、场地被抵押、查封、拍卖、性质不适宜为乙方教学等所有一切可能发生的情况导致乙方无法继续开展教育及办学工作的，乙方享有单方解除权并有权要求甲方返还已付的全部款项且乙方不承担任何违约责任”以及第十条：“本合同约定由守约方享有合同的单方解除权，违约方应当向守约方赔偿违约金”之约定，因被告的违约行为导致合同目的无法实现，故原告有权要求解除双方签订的《合作协议书》、《补充协议》并要求被告按照合同约定返还租金、支付违约金，同时合同解除后，被告收取的保证金100万元也应当退还给原告，而且原告前期为搬迁至被告出租的场地办学已经投入了大量的人力、物力，临时要求原告搬迁难以找到合适的场地，故被告还应当根据合同约定向原告提供6个月的免租期，以便原告另寻其他场地，同时《合作协议书》七（5）还约定，被告应当向原告赔偿原告的全部损失（包括但不限于：搬家费、乙方另寻场地过程发生的一切费用、乙方另寻场地后产生的前六个月的租赁费）。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告昆明市福保文化城有限公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议认为：一、本案应适用专属管辖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；”及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产己登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”房屋租赁合同纠纷应该按照不动产纠纷确定管辖，即应由租赁房屋所在地人民法院管辖。本案中，根据被申请人财管学校《民事起诉状》事实与理由内容的陈述“2019年7月30日，原告昆明财经管理专修学校（以下简称:财经学校）与被告昆明市福保文化城有限公司（以下简称：福保文化城）签订了《合作协议书》，该协议名为合作实为租赁”，本案是基于《合作协议书》发生的纠纷，根据原告财管学校的自认本案应为房屋租赁合同纠纷。所以，《合作协议书》第九条关于管辖的约定即乙方（被申请人）所在地人民法院进行裁决因违反专属管辖而无效。综上，云南省昆明市五华区人民法院对本案无管辖权。二、云南省昆明市官渡区人民法院有管辖权。根据《合作协议书》的内容，是由申请人福保文化城将位于福保渔港的金海岸等提供给被申请人使用，福保渔港位于昆明市官渡区，所以本案有管辖权的法院为云南省昆明市官渡区人民法院。鉴于上述事实和理由，申请人福保文化城认为云南省昆明市五华区人民法院受理和审理本案不符合我国《民事诉讼法》中管辖的规定。故请求将本案移送至云南省昆明市官渡区人民法院管辖。本院经审查认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；”及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产己登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”本案实为房屋租赁合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，即应由租赁房屋所在地人民法院管辖。因福保渔港位于昆明市官渡区，故云南省昆明市官渡区人民法院依法享有管辖权，本院不具有管辖权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条之规定，裁定如下：被告昆明市福保文化城有限公司对管辖权提出的异议成立，本案移送云南省昆明市官渡区人民法院处理。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  邓怡二〇二〇年十一月二十三日法官助理林娜书记员罗焰虹