广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5941号原告：广州家顺物业管理有限公司，住所地广州市增城区石滩镇观园北街18号。法定代表人：赵江新。委托诉讼代理人：李卫东，该公司员工。被告：杜安明，男，1983年2月1日出生，汉族，住湖南省石门县。原告广州家顺物业管理有限公司与被告杜安明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州家顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人李卫东到庭参加诉讼，被告杜安明经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州家顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付所拖欠计算至2020年4月30日止的物业费4711.62元（见费用催缴通知书）；二、判令被告立即支付所拖欠的分摊电费333.58元（附每期分期明细）；三、判令被告立即支付拖欠的物业费违约金1205.18元（费用催缴通知书）；四、判令被告承担律师费3000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：2018年9月27日，开发商将房屋移交给了被告，同日原告与被告签订了《观园广场前期物业管理服务协议》和《观园广场临时管理规约》约定由原告提供物业管理服务，被告按月缴纳的物业管理服务费，于每月1日前缴纳当月的物业管理服务费。收费标准为2元/平方米/月（高层住宅），被告房屋为观园壹号Ａ7栋1401房，面积为123.99㎡。《管理规约》第三十一条约定，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期支付的，按所欠物业费总额为本金按每日万分之五的标准收取违约金。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，上述物业管理费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按实用量向业主或物业使用人分摊，本案中被告需缴纳的公摊电费为333.58元。被告接收物业后，已经向原告缴纳物业费至2018年9月31日，但在2018年10月1日起至今未向原告缴纳物业服务费。原告已按照合同约定履行物业管理服务的义务，且多次向被告催收物业服务费，至今已逾期19个月，原告无奈，为维护自身的合法权益，特根据我国法律的相应规定，提起本案诉讼，望判如所请。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中分摊电费的计算期间为自2018年9月1日至2020年2月29日，并当庭撤回第四项诉讼请求。被告杜安明未作答辩。经审理查明：2015年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《观园广场前期物业管理服务协议》，载明：本协议适用于自房屋出售之日起至小区成立业主委员会且业主委员会与物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。……坐落位置：广州市增城石滩大道南6号观园广场观园北街6号1401房……根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，……甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……4、依据本协议依时向乙方交纳物业管理费用和其他乙方可依法收取的费用；……二、乙方的权利义务……6、依据本协议向甲方收取物业管理费用；……第四条物业管理服务费用……一、物业管理服务费：业主或物业使用人应于每月1日前向乙方交纳当月的物业管理服务费。二、物业管理服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：高层住宅：2.0元/平方米/月……上述物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主或物业使用人分摊。三、物业管理服务费于本物业交付使用之日起计收。……第六条代收代缴收费服务……2、日常费用的收缴受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。业主、物业使用人应于每月1日前向乙方交纳上述费用。……第十一条违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费……等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。……第十七条合同期限：本协议自签字之日起生效，至小区业主委员会成立且业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时终止。2015年6月25日，《观园广场临时管理规约》，载明：第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条……物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以的书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。……第三十一条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期支付的，按所欠物业服务费总额为本金，按每日万分之五的标准收取违约金。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：高层（电梯）2.0元／月／平方米；……。被告（承诺人）于2015年6月25日在该《观园广场临时管理规约》后附的《承诺书》上签字确认，《承诺书》中载明：……二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任……。2018年9月27日，广州益铭房地产发展有限公司（甲方，开发公司）与杜安明（乙方，业主）签订《房屋及资料移交书》约定：乙方向甲方购买的增城市石滩镇观园北街6号（自编号连城.观园壹号A7栋）第14层01房已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。甲、乙双方于2018年9月27日办妥该房屋及相关资料的移交。2020年4月3日，原告向被告发出《费用催缴通知书》，载明被告自2018年10月起至2020年4月止，共计欠缴2018年10月1日至2020年4月30日的物业费4711.62元，2018年9月1日至2020年2月29日的分摊电费333.58元，2018年10月1日至2020年4月30日的违约金1205.18元，并在下方载明：接到本通知后，请您于七天之内到本小区物业公司客户服务中心缴纳。逾期，我司将依据《（前期）物业服务（管理）协议》计收违约金或按相关条约以及法律途径予以处理。另查明，2018年9月27日，被告（乙方、业主）与广州益铭房地产发展有限公司（甲方、开发公司）签订《房屋及资料移交书》，载明：乙方向甲方购买的增城市石滩镇观园北街6号（自编号连城·观园壹号A7栋第14层01房）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。甲、乙双方于2018年9月27日办妥该房屋及相关资料的移交。庭审中，原告陈述以下：1.被告从2018年10月1日开始拖欠物业服务费，从2018年9月1日开始拖欠公摊电费至2020年2月29日，有原告提交的《电费分摊明细表》予以证明；2.涉案房屋123.99平方米，每月每平方米2元计得被告每月应交物业服务费274.98元，且被告已缴纳了2016年7月至2018年9月期间的物业服务费。本院认为：原告与被告签订的《观园广场前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行义务。原告已依约为涉案房屋提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的物业服务，且合同中约定了业主交纳物业服务费以及原告受有关部门委托代收水费和电费等费用，故应依约缴纳相应费用计得每月物业服务费为247.98元。在被告未到庭参加诉讼且未向本院提供任何相反证据推翻原告主张的情况下，现原告主张被告支付2018年10月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4711.62元及2018年9月1日至2020年2月29日的分摊电费333.58元，于法有据，本院予以支持。关于物业服务费的违约金。根据涉案《观园广场前期物业管理服务协议》的约定，被告应在每月1日前向原告当月的物业管理服务费，被告不按约定时间交纳费用的，原告有权要求被告支付从逾期之日起每日万分之五的违约金，故原告主张被告支付物业服务费的违约金，于法有据，本院予以支持，即每月物业服务费违约金从当月2日起以247.98元为本金，按每日按万分之五计算至付清之日止，每月物业服务费违约金以247.98元为限，物业服务费总额以4711.62元为限，原告主张物业服务费违约金1205.18元，是原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，故物业服务费违约金总额以1205.18元为限。综上所述，被告杜安明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜安明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州家顺物业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4711.62元及违约金（每月物业服务费违约金从当月2日起以247.98元为本金，按每日按万分之五的标准计算至付清之日止，每月物业服务费违约金以247.98元为限，物业服务费违约金总额以1205.18元为限）；二、被告杜安明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州家顺物业管理有限公司支付2018年9月1日至2020年2月29日期间的分摊电费333.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杜安明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年十一月二十六日书记员  廖穗满