成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初7542号 原告：成都协信置业有限公司，住所地成都市成华区××路××段××号1栋12层1211室。 法定代表人：刘亚刚，职务不详。 委托诉讼代理人：何翼航，系公司员工，一般授权。 被告：陈蓉奎，男，汉族，1953年8月3日出生，住成都市成华区。 被告：彭伟，男，汉族，1964年1月20日出生，住成都市成华区。 被告：周曦，男，汉族，1971年11月9日出生，住成都市青羊区。 共同委托诉讼代理人：黎侠蓉，四川仁厚律师事务所律师，特别授权。 共同委托诉讼代理人：龙玉林，四川仁厚律师事务所律师，一般授权。 原告成都协信置业有限公司（以下简称协信公司）与被告陈蓉奎、周曦、彭伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理。诉讼中，被告陈蓉奎申请追加彭伟、周曦作为共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告协信公司的委托诉讼代理人何翼航，被告陈蓉奎、彭伟、周曦以及共同委托诉讼代理人黎侠蓉、龙玉林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告协信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金、违约金等共计人民币3617989.7元（明细见附件，其中逾期付款违约金暂计至2020年4月16日，实计至被告支付完毕日；超期占用费计至2020年4月16日）；2、判令被告支付原告《和解协议》预定的惩罚性违约金200000元；3、判令被告承担全部诉讼费、保全费等实现债权的费用。事实和理由：原告与被告于2015年10月14日签订租赁合同，约定原告将所有的商铺出租给被告使用。原告曾因被告欠付租金起诉被告，后双方达成和解协议。2020年1月16日，原告向被告发出《清场通知函》并于2020年1月21日送达。原告于2020年4月16日对租赁房屋进行清场。截至清场日，被告欠付原告租金837398.7元，超期占用费2233888.12元，违约金546702.88元。另外被告应向原告支付惩罚性违约金200000元。故请求依法判决。 被告陈蓉奎、彭伟、周曦辩称，1、答辩人对拖欠原告租金的金额没有异议；2、原告不予退还答辩人交纳的73892.5元履约保证金，已经是在要求答辩人承担违约责任；除此之外，答辩人不应再向原告支付任何形式的违约金；3、答辩人不存在超期占用的事实；不应支付超期占用费。 经审理查明，2015年10月14日，原告（出租方甲方）将其所有的位于成都市成华区××路××段××号××栋××号商铺出租给被告陈蓉奎（承租方乙方），双方签订《成都协信星光天地商业街商铺租赁合同》。合同约定如下：2.2该租赁单元之计租面积约为1343.5平方米，承租方根据本合同应当支付给出租方的租金、履约保证金及其他款项均以计租面积为计算依据。3.1租赁期限：2015年10月1日起至2023年9月30日。5.1.2租金标准列明如下：租赁期限：2015年10月1日至2018年9月30日，单位租金：（按计租面积计算）55元／平方米；月租金：73892.5元／月；租赁期限：2018年10月1日起至2019年9月30日;单位租金：（按计租面积计算）57.75元／平方米；月租金：77587.13元／月；租赁期限：2019年10月1日至2020年9月30日，单位租金：（按计租面积计算）60.64元／平方米；月租金：81469.84元／月；租赁期限：2020年10月1日至2021年9月30日，单位租金：（按计租面积计算）63.67元／平方米；月租金：85540.65元／月；租赁期限：2021年10月1日至2022年9月30日，单位租金：（按计租面积计算）66.85元／平方米；月租金：89817.68元／月；租赁期限：2022年10月1日至2023年9月30日，单位租金：（按计租面积计算）70.19元／平方米；月租金：94300.27元／月.5.2租金支付：乙方租金支付方式为：三个月支付一次。……除首期租金外，乙方须在租金到期的15日前向甲方交付下期租金。7.1出租方拟于2015年10月1日或出租方自行决定的且至少提前15日以书面形式通知承租方的其他日期向承租方交付租赁单元，交付日即为起租日。15.1于签署本合同时，承租方应当向出租方缴纳履约保证金，以确保承租方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。该保证金数额为73892.5元。15.2若承租方违反本合同任何约定，出租方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金。15.5在本合同期限内，若因承租方的原因导致本合同提前解除，出租方有权不退还承租方缴纳的履约保证金。21.1承租方围在约定期限内全额缴纳租金及其他应付费用的，出租方有权每日向承租方按所欠缴费用金额的0.1％计算收取逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至承租方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。21.12本合同正常到期或若承租方提前终止合同或因承租方违约致使出租方解除合同，承租方应当在合同到期日、终止日或解除合同通知书规定的期限内将其自有设施、设备及物品移出租赁单元，并将租赁单元交还出租方。逾期的，出租方有权进入或在第三方见证下进入租赁单元，将租赁单元清空，经承租方所有的设施、设备和物品移出，由此造成的任何损失由承租方承担。此外，自承租方应当交还租赁单元之日至实际交还之日或出租方按本条约定收回租赁单元之日，承租方每日应当按房屋交还当月标准的日租金的2倍向出租方支付超期占用费。27.1乙方前期交于甲方的1200641元用于冲抵租金及保证金（一个月租金），租金冲抵时间为2015年10月1日至2017年1月7日。合同签订后，原告按约定将案涉商铺交由被告陈蓉奎租赁使用。被告陈蓉奎缴纳相应期限的租金。因被告陈蓉奎拖欠租金，原告于2019年2月13日向被告陈蓉奎发出解除协信中心1栋201-206号商铺《成都协信星光天地商业街商铺租赁合同》通知书，通知书载明：1、贵我双方租赁关系于本函件送达之日起解除，请你于2019年2月20日前，到成都市成华区××路××段××号协信中心写字楼1805-1087楼成都协信置业有限公司财务处缴清所欠费用，办理退还房屋的相关手续。请你于2019年2月20日之前搬离其自有的设施设备并将租赁单元交还于我司。如在2019年2月20日之前你未按上述内容执行的我司有权依照租赁合同第21.5条及其他条款之约定，我司有权进入该租赁单位并自行处置剩余设施设备，以及收回租赁单位，届时由此产生的损失、公证费、律师费等均由您承担。被告陈蓉奎庭审中认可于2019年2月13日收到原告发出的前述通知书。 2019年11月20日，原告和被告陈蓉奎、彭伟以及周曦达成和解协议，该和解协议约定如下：鉴于：1、甲方与乙方与2015年10月14日签订了《成都协信中心星光天地商业街商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方开发建设的四川省成都市成华区××路××段××号××栋××号商铺。因乙方欠付租金，原合同已于2019年2月13日解除。2、甲方因乙方欠付租金及其他费用事宜将乙方诉至成都市成华区人民法院，案号为（2019）川0108民初7516号。诉讼请求为：1、判令被告立即返还租赁房屋并恢复原状；判令被告支付原告租金、违约金等共计2183422.66元（其中逾期付款违约金、超期占用费暂计算至2019年8月9日，实计至被告返还房屋日）；判令原告不返还被告履约保证金73892.5元；判令被告承担全部诉讼费用24858元。现甲乙双方协商一致，就乙方欠付租金及其相关费用达成和解，约定按照如下进行执行：一、乙方于2019年12月31日前向甲方支付欠付租金841759元的90%，共计757583元，乙方于和解协议签署之日次日向甲方支付诉讼费8000元。二、乙方支付完毕本协议第一条约定的租金及诉讼费后，甲方同意乙方于7日内腾退撤离租赁房屋。乙方承诺对其在经营ＫＴＶ的器械、设备、装修等享有完整所有权。乙方支付完毕本协议第一条约定的租金15日后，乙方留置在租赁房屋内的器械、设备、装修等所有财务，视为乙方放弃前述所有财物的所有权，乙方同意甲方可自行处理（包括但不限于变卖、抛弃、移交物业公司等处置方式）。三、若乙方按照本协议第一条的约定按时支付完毕欠付租金及诉讼费的，甲方放弃对乙方需支付原合同向下其他应付费用的请求。乙方支付完毕诉讼费后的5个工作日内，甲方向成华区法院提交撤诉申请。四、若乙方未按时支付本协议第一条欠付租金，甲方有权要求乙方支付原合同项下全部欠付款项（包括但不限于租金、逾期付款违约金、超期占用费、诉讼费、保全费用等）即（2019）川0108民初7516号的全部诉讼请求；且乙方应在另行支付甲方20万元作为本和解协议的惩罚性违约金，乙方不得以任何形式要求降低违约金。五、乙方在2020年1月1日仍未支付完毕本协议第一条约定的租金及诉讼费，乙方留置在租赁房屋内的器械、设备、装修等所有财物，视为乙方放弃前述所有财物的所有权，乙方同意甲方可自行处理（包括但不限于变卖、抛弃、移交物业公司等处置方式）；甲方处置租赁房屋内财物的费用，甲方可向乙方追偿。六、原合同项下乙方已缴纳的履约保证金，甲方不予退还。 2020年1月16日，原告向被告陈蓉奎发出清场通知函，载明内容包括如下：因未履约《和解协议》约定的义务，阁下留置在租赁房屋内的器械、设备、装修等所有财物，视为您放弃前述所有财物的所有权。我司将于阁下收到本通知（收到以EMS签收时间为准）2日内自行处理（包括但不限于变卖、抛弃、移交物业公司等处置方式）留置在租赁房屋捏的所有财物；我司处理租赁房屋内财物的费用、我司将向您追偿。被告陈蓉奎认可于2020年1月21日收到前述通知函。2020年4月16日，原告将案涉商铺清场并收回。 另查明，2019年8月12日，本院受理本案原告协信公司起诉被告陈蓉奎房屋租赁合同纠纷一案并立预立案件，该案中亦将彭伟、周曦追加为共同被告。2019年11月26日，原告协信公司向本院提交书面撤诉申请，本院于2019年11月27日作出（2019）川0108民初7516号民事裁定，准予原告协信公司撤回起诉。该案中，协信公司的诉讼请求为：一、判令被告立即返还租赁房屋并恢复原状;二、判令被告支付原告租金、违约金等共计2183422.66元（明细见附件，其中逾期付款违约金、超期占用费暂计至2019年8月9日，实计至被告返还房屋日）；三、判今原告不返还被告履约保证金73892,5元:四、判令被告承担全部诉讼费用。 诉讼中，原告向本院提供未交租金及未交租金部分违约金计算表格，该表格记载原告认可被告陈蓉奎实际欠付租金总额为837398.7元。同时，原告诉讼中提供的租金违约金计算表格记载，2017年12月17日应支付2018年3月11日至2018年3月31日期间对应的租金47672.58元；2018年3月17日应支付2018年4月1日至2018年6月30日期间对应的租金221677.5元；2018年6月16日应支付2018年7月1日至2018年9月30日期间对应的租金221677.5元；2018年9月16日应支付2018年10月1日至2018年12月31日期间对应的租金232761.39元；2018年12月17日应支付2019年1月1日至2019年2月13日期间对应的租金113609.73元。 庭审中，被告陈蓉奎主张对原告提出的各项违约金进行调整减少。同时原告庭审中明确表示仅对被告陈蓉奎主张权利，不对被告彭伟、周曦主张权利。 以上事实有当事人陈述和下列证据以及本院依职权调查的在案佐证：1、当事人身份信息；2、《成都协信星光天地商业街商铺租赁合同》；3、解除协信中心1栋201-206号商铺《成都协信星光天地商业街商铺租赁合同》通知书；4、和解协议；5、清场通知函以及邮寄回单；6、（2019）川0108民初7516号卷宗材料；7、未交租金及未交租金部分违约金计算表格等。 本院认为，原告协信公司和被告陈蓉奎形成合法有效的房屋租赁合同关系。各方当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。 关于支付租金金额问题。原告协信公司和被告陈蓉奎达成的和解协议中确认欠付的租金总额为841759元，而原告起诉状中事实和理由部分认可被告欠付的租金总额为837398.7元，并且后附的表格中进一步确认欠付租金总额为837398.7元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。故本院认定被告陈蓉奎实际欠付的租金总额为837398.7元。原告协信公司主张被告陈蓉奎支付欠付租金837398.7元的诉讼请求部分成立，超过部分不予支持。关于履约保证金是否应抵扣欠付的租金问题。因在案涉和解协议中明确原告不予退还履约保证金，并且双方另行确认租金金额中并未涵盖扣减该笔履约保证金，故鉴于双方自愿达成的和解协议，故本院在本案中认定的欠付租金金额中不予扣减履约保证金。 关于超期占用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告协信公司和被告陈蓉奎签订的房屋租赁合同21.12条约定，本合同正常到期或若承租方提前终止合同或因承租方违约致使出租方解除合同，承租方应当在合同到期日、终止日或解除合同通知书规定的期限内将其自有设施、设备及物品移出租赁单元，并将租赁单元交还出租方逾期的，出租方有权进入或在第三方见证下进入租赁单元，将租赁单元清空，经承租方所有的设施、设备和物品移出，由此造成的任何损失由承租方承担。此外，自承租方应当交还租赁单元之日至实际交还之日或出租方按本条约定收回租赁单元之日，承租方每日应当按房屋交还当月标准的日租金的2倍向出租方支付超期占用费。关于原告主张支付超期占用费是否成立问题，首先司法解释对于房屋占用使用费有明确规定，同时案涉房屋租赁合同亦对超期占用费进行明确约定，且约定合法有效，故本院支持原告主张的超期占用费。关于超期占用费性质界定问题。从合同条款约定内容分析，超期占用费实为逾期腾退房屋的违约责任，具有违约金性质。且被告陈蓉奎在庭审中亦主张调减，因违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，鉴于案涉合同约定的该项金额标准过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院酌情认定按照每日以房屋交还当月标准的日租金的1.3倍确定超期占用费。关于超期占用费起算时间点问题。原告协信公司和被告陈蓉奎签订的和解协议确定双方之间租赁合同于2019年2月13日解除。并且约定2019年12月31日支付完毕租金和诉讼费后7日内腾退撤离案涉租赁房屋。2019年11月20日，双方和解协议签订后，被告陈蓉奎并未腾退案涉房屋。另，原告于2019年2月13日向被告陈蓉奎发出解除协信中心1栋201-206号商铺《成都协信星光天地商业街商铺租赁合同》通知书，通知书载明：1、贵我双方租赁关系于本函件送达之日起解除，请你于2019年2月20日前，到成都市成华区××路××段××号协信中心写字楼1805-1087楼成都协信置业有限公司财务处缴清所欠费用，办理退还房屋的相关手续。请你于2019年2月20日之前搬离其自有的设施设备并将租赁单元交还于我司。且被告陈蓉奎认可于2019年2月13日收到前述通知书，故本院认定被告应在2019年2月20日前腾退案涉房屋，则从2019年2月21日开始逾期未腾退案涉租赁房屋则构成违约，应按约定支付超期占用费至原告实际腾退案涉房屋之日止即2020年4月16日。同时本院查明，2019年8月12日，本院受理本案原告协信公司起诉被告陈蓉奎房屋租赁合同纠纷一案，该案中原告主张被告返还案涉房屋。综合全案证据看，原告并未过分迟延主张腾退案涉房屋，且被告陈蓉奎并未举证证实积极处理房屋腾退事宜，应承担不利后果，故相应占用房屋期间应计算至原告实际腾退处置房屋之日。具体计算方式如下：从2019年2月21日开始至2019年9月30日，以月租金77587.13元／月为基础，每日租金约为3362元（77587.13÷30×1.3），即以每日3362元的标准计算。经计算前述期间共计222天，则相应超期占用费金额为746364元（＝3362元×222天）。从2019年10月1日开始至2020年4月16日，以月租金81469.84元／月为基础，每日租金约为3530元（81469.84÷30×1.3），即以每日3530元的标准计算。经计算前述期间共计199天，则相应超期占用费金额为702470元（＝3530元×199天）。合计金额为1448834元。本院支持原告主张被告陈蓉奎支付超期占用费1448834元，超过部分不予支持。被告陈蓉奎关于不支付超期占用费的抗辩主张缺乏事实和法律依据，且证据不充分，本院在本案中不予采信。 关于支付惩罚性违约金问题。根据和解协议的约定，若乙方未按时支付本协议第一条欠付租金，甲方有权要求乙方支付原合同项下全部欠付款项（包括但不限于租金、逾期付款违约金、超期占用费、诉讼费、保全费用等）即（2019）川0108民初7516号的全部诉讼请求；且乙方应在另行支付甲方20万元作为本和解协议的惩罚性违约金，乙方不得以任何形式要求降低违约金。前述对于惩罚性违约金进行明确约定，该约定内容并未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。被告陈蓉奎作为完全民事行为能力人在该和解协议上签字确认和解协议内容，应对签字后果承担相应民事责任。被告陈蓉奎辩称不应支付该笔款项缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 关于支付逾期付款违约金问题。鉴于本院已经支持原告主张的惩罚性违约金，而逾期付款违约金兼具补偿性质和惩罚性质，结合被告陈蓉奎提出对违约金进行调整减少的抗辩主张，本院酌情按照每日万分之五的标准，计算的基数和起点分别如下：第一笔违约金：从2017年12月18日起至实际付清为止，以租金47672.58元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第二笔违约金：从2018年3月18日起至实际付清为止，以租金221677.5元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第三笔违约金：从2018年6月17日起至实际付清为止，以租金221677.5元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第四笔违约金：从2018年9月17日起至实际付清为止。以租金232761.39元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第五笔违约金：从2018年12月18日起至实际付清为止，以租金113609.73元为基数，按照每日万分之五的标准计收。 关于被告彭伟、周曦承担共同给付责任问题。根据合同相对性原则，本案中签订房屋租赁合同的当事人包括原告协信公司和被告陈蓉奎，被告彭伟、周曦并未在案涉房屋租赁合同上签字确认和有证据证实实际履行该份租赁合同。即便彭伟、周曦在案涉和解协议上签字捺印，但是鉴于原告协信公司并未在本案中主张被告彭伟、周曦承担给付义务，故本院在本案中仅认定被告陈蓉奎承担针对协信公司的给付义务。至于彭伟、周曦和陈蓉奎之间是否存在内部权利义务关系，相关权利人可另寻途径解决。 关于保全费用负担问题。因本案中并未实际产生保全费用，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院在本案中不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈蓉奎于本判决生效之日起五日内向原告成都协信置业有限公司支付租金837398.7元； 二、被告陈蓉奎于本判决生效之日起五日内向原告成都协信置业有限公司支付超期占用费1448834元； 三、被告陈蓉奎于本判决生效之日起五日内向原告成都协信置业有限公司支付惩罚性违约金200000元； 四、被告陈蓉奎于本判决生效之日起五日内向原告成都协信置业有限公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式为：第一笔违约金从2017年12月18日起至实际付清为止，以租金47672.58元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第二笔违约金从2018年3月18日起至实际付清为止，以租金221677.5元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第三笔违约金从2018年6月17日起至实际付清为止，以租金221677.5元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第四笔违约金从2018年9月17日起至实际付清为止。以租金232761.39元为基数，按照每日万分之五的标准计收；第五笔违约金从2018年12月18日起至实际付清为止，以租金113609.73元为基数，按照每日万分之五的标准计收）； 五、驳回原告成都协信置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37344元，减半收取计18672元，由被告陈蓉奎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二〇年十一月三日 书记员  蒋海霞