四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2968号 原告：都江堰市幸福镇塔子村第十一农业合作社，住所地：四川省都江堰市幸福镇塔子村十一组。 法定代表人：王润红，该社社长。 委托诉讼代理人：易航，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 被告：张炳南，男，1964年1月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨智，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱森，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 第三人：都江堰市岷山房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市都江堰市青城路406号2栋2号。 法定代表人：赵伯双，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵尹莲，女，1986年10月3日出生，汉族，住四川省彭州市，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗进，女，1986年3月10日出生，汉族，住四川省都江堰市，系公司员工。 原告都江堰市幸福镇塔子村第十一农业合作社（以下简称塔子村十一社）与被告张炳南，第三人都江堰市岷山房地产开发有限责任公司（以下简称岷山公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由于本案案情复杂，依法转为普通程序继续审理。诉讼中，原告塔子村十一社向本院提出申请要求对案涉土地的市场价格进行评估，本院审查后，予以准许。2020年9月28日、10月28日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告塔子村十一社的法定代表人王润红及其委托诉讼代理人王莹洁、易航，被告张炳南及其委托诉讼代理人杨智、钱森，第三人岷山公司的委托诉讼代理人罗进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告塔子村十一社向本院提出诉讼请求：1、请求判令张炳南返还2005年12月8日签订的《土地转让协议》项下土地（该宗土地约8亩，价值约人民币3000000元）；2、本案诉讼费、保全费由张炳南负担。诉讼中，塔子村十一社变更诉讼请求为：1、判令张炳南支付土地折价赔偿款4498998.5元（6868.7平方米×655元/平方米）；2、判令张斌南支付获益分配款3836250元（550000元×15年×4.65%）；3、本案诉讼费、鉴定费由张炳南负担。事实与理由：2005年12月8日，宋霞作为塔子村十一社原组长在未经塔子村十一社村民会议决定和授权情况下，擅自与张炳南、岷山公司签订《土地转让协议》，该协议岷山公司加盖公章、张炳南作为负责人签字。因协议严重侵犯了塔子村十一社村民的合法权益，故塔子村十一社起诉至法院，法院于2017年12月25日作出（2014）都江民初字第1318号民事判决，确认：塔子村十一社与岷山公司于2005年12月8日签订的《土地转让协议》无效。该判决同时载明：就《土地转让协议》无效后的清理，双方均未提供相应证据，故就塔子村十一社主张返还土地并赔偿损失的主张，法院在本案中不作处理，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同被确认无效，因该合同取得的财产应当返还之规定，特提起诉讼，请求法院予以支持。 被告张炳南辩称，1、案涉《土地转让协议》虽然经法院判决确认为无效，但法院判决适用法律错误，其会继续申请再审或者抗诉进行纠正。2、《土地转让协议》系张炳南以岷山公司名义与塔子村十一社签订，协议中因双方约定的是土地补偿、人员安置、房屋搬迁、竹木林院等各项费用，故协议名为土地转让，实为征用土地安置补偿；同时，张炳南取得土地使用权后还需到国土部门办理相应土地出让手续，缴纳土地出让金，故依据当时的土地管理法双方签订的《土地转让协议》应为合法有效。3、协议自2005年签订后，经都江堰市政府土地行政管理部门、规划管理部门、经开区管委会等部门批准，案涉土地已经进行了规划建设，土地在事实上已经不能返还，在法律上也没有必要返还，即使张炳南要返还土地，也应当返还给都江堰市政府。综上，法院应驳回塔子村十一社的诉讼请求，岷山公司、张炳南愿意在村组做好相关遗留问题的处理后，依约给付土地转让尾款550000元。 第三人岷山公司述称，案涉《土地转让协议》是张炳南借用岷山公司的名义签订，该协议与岷山公司无关，其不应当承担合同无效的责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2005年12月8日，塔子村十一社作为甲方与作为乙方的岷山公司签订《土地转让协议》，与本案有关的约定：“一、塔子村十一社将其水都花园下侧围墙内空地转让给岷山公司，面积以甲方2005年12月8日上午提供四至红线图为依据及盖公章为准，无偿提供围墙、道路进出口。二、转让费及内容：该宗地（围墙范围内）以1550000元进行包干转让（含土地赔偿费、人员安置费、房屋搬迁费、竹、木、林、院等赔偿），办理国土使用证和相关证件所涉及至税费概由乙方全部承担。三、付款方式：在签订合同时付款1000000元，余款在2006年4月30日付清。”该协议宋霞作为甲方负责人签字，并加盖塔子村十一社公章，张炳南作为乙方负责人签字，郑其全作为岷山公司代表签字，并加盖岷山公司公章。 2、2005年12月8日，塔子村十一社作为甲方与作为乙方的张炳南签订《土地转让协议》，该协议与上述协议不同之处在于：余款在2006年6月30日付清；其次，协议尾部落款处，宋霞作为甲方负责人签字，并加盖塔子村十一社公章，张炳南在岷山公司代表处签字，但未加盖岷山公司公章。两份协议的其余内容一致。 3、张炳南提交的平面图，该图中手书有“红线范围与合同一致，时间2005年12月7日”字样，并加盖塔子村十一社公章。 4、塔子村十一社提交的平面图，该平面图载明的土地面积分别为1142平方米、5591.7平方米、135平方米。 5、2005年12月9日，塔子村十一社向张炳南出具收据二份，金额均为500000元，共计1000000元。 6、2006年6月28日，塔子村十一社与张炳南签订《包干转让费延期给付协议》，载明：“由于野猪林河边有几户村民未解决安置问题而到处反映情况，该行为导致被转让地块迟迟未能办理国土局审批手续，转让方同意受让方全部余款在解决野猪林河边村民安置问题后一次性付清”。该协议加盖村社公章，受让方由张炳南签字。 7、2007年8月15日，都江堰市人民政府向塔子村十一社出具都府土【2007】39号《关于幸福镇塔子村第十一农业合作社申请确认土地权属的批复》，载明：“1、同意将剩余土地确定为国有土地所有权；2、该宗地空地部分由市储备中心委托统征办，按现行征地补偿政策对原集体土地和人员进行补偿安置后，塔子村第十一农业合作社将土地交付储备中心代管”。 8、都江堰市规划管理局向都江堰市国土资源局出具的《关于塔子村十一组村Ｃ-20地块规划控制指标的通知》，载明：“经2008年10月27日第20次规划建筑方案审查会认真研究，现对该地块的规划设计条件通知如下：一、土地位置：该地块位于市××镇××村××组村××地块；二、用地性质：根据《都江堰市灾后重建总体规划》要求，该地块规划用地性质为商业用地，总用地面积约5591.6平方米；……；四、用地范围内的建筑物及围墙后退道路红线距离要求：建筑物及围墙退离10米、12米规划道路不得小于2米，离江安河河岸线不得小于20米……”。 9、2014年，塔子村十一社以岷山公司、张炳南为被告，宋霞为第三人向本院提起诉讼，要求确认塔子村十一社与岷山公司于2005年12月8日签订的《土地转让协议》无效，本院审理后于2017年12月25日作出（2014）都江民初字第1318号民事判决，认定：案涉资产转让协议未履行法律规定程序，事后也未得到村民会议讨论决定，该资产转让协议应为无效，造成合同无效的原因系违反法律、行政法规的强制性规定，双方均有一定责任。就《土地转让协议》无效后的清理，塔子村十一社可另案主张。宋霞作为塔子村十一社原社长，其签订《土地转让协议》系代表塔子村十一社行为，其后果应由塔子村十一社承担；同时，张炳南以岷山公司名义签订协议并加盖公司公章，其后果亦应由岷山公司承担。并判决：塔子村十一社与岷山公司于2005年12月8日签订的《土地转让协议》无效。因张炳南不服判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院审理后于2018年10月15日作出（2018）川01民终3224号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因张炳南仍不服二审判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院经审查后于2019年7月1日作出（2019）川民申3154号民事裁定书，驳回张炳南的再审申请。 诉讼中，塔子村十一社于2019年9月27日向本院提出申请，要求对案涉宗地面积及其2019年7月的市场单价进行鉴定评估，2020年4月塔子村十一社撤回要求对案涉宗地面积进行鉴定的申请。2020年5月6日，张炳南亦向本院提出申请，要求对案涉土地按合同签订时都江堰市统征办征用邻近村社相同或相近似的三类土地征地补偿的标准进行评估，本院审查后委托四川大友房地产评估咨询有限公司（以下简称大友公司）对案涉土地使用权的市场价格进行评估。2020年9月18日大友公司向本院分别出具四川大友地价（2020）估字第159-1号及（2020）估字第159-2号《土地估价报告》、《情况说明》，其中（2020）估字第159-1号《土地估价报告》载明：“估价期日2019年7月，单位面积地价3861元/平方米，土地剩余年限住宅59.93年、商业29.93年，本报告评估结果中包含土地使用权出让金”；（2020）估字第159-2号《土地估价报告》载明：“估价期日2005年12月，单位面积地价655元/平方米，土地剩余年限住宅70年、商业40年，本报告评估结果中包含土地使用权出让金”；《情况说明》载明：“对法院要求按合同签订时都江堰市统征办征用邻近村社相同或相近似的三类土地征地补偿的标准进行评估的委托，大友公司无法对该要求所确定的标的物进行评估，其原因是征地补偿标准为政策性标准，无法对其进行评估”。 第一次庭审后，张炳南向本院提交《追加第三人申请书》，申请追加都江堰市人民政府、都江堰市规划和自然资源局、都江堰市财政局为本案第三人参加诉讼。其理由为：《土地转让协议》签订后，都江堰市人民政府于2007年8月15日出具都府土【2007】39号文件，将塔子村十一社所属地块确认为国有土地所有权，故案涉土地已被收归为国有，都江堰市人民政府等相关部门与本案的处理结果有法律上的利害关系，为保护国有资产，特申请追加上述相关部门为本案第三人参加诉讼。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、第三人的述称，《土地转让协议》、红线图、《收据》、《包干转让费延期给付协议》、都府土【2007】39号《关于幸福镇塔子村第十一农业合作社申请确认土地权属的批复》、《关于塔子村十一组村C-20地块规划控制指标的通知》、（2014）都江民初字第1318号民事判决书、（2018）川01民终3224号民事判决书、（2019）川民申3154号民事裁定书、《土地估价报告》、《情况说明》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点：1、案涉《土地转让协议》的效力；2、协议无效后的法律后果及责任主体；3、《土地估价报告》是否应当采信；4、折价赔偿具体数额的计算；5、本案是否应当追加都江堰市人民政府、都江堰市规划和自然资源局、都江堰市财政局为本案第三人参加诉讼。对此，本院分别评述如下： 一、案涉《土地转让协议》的效力。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。本案中，案涉《土地转让协议》经一、二审法院审理后均确认为无效，张炳南虽不服并向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院审查后亦驳回张炳南的再审申请。案涉《土地转让协议》属无效系业经法院生效裁判文书确认的事实，故张炳南关于案涉《土地转让协议》合法、有效之主张理由不能成立，本院不予支持。 二、协议无效后的法律后果及责任主体。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，张炳南基于《土地转让协议》取得案涉土地后，已将该土地作为房地产进行了开发并出售，购房户亦入住多年，因此客观上不宜再判令返还原物，而应当以折价赔偿作为返还原物民事责任的替代民事责任承担方式。塔子村十一社诉讼请求原为返还《土地转让协议》项下的土地，后变更为按土地鉴定价值进行赔偿，其主张的性质亦属于折价赔偿。综上，塔子村十一社关于折价赔偿的诉讼请求于法有据，本院予以支持。诉讼中，塔子村十一社主张《土地转让协议》虽以岷山公司名义签订，但该协议实由张炳南履行，故该折价赔偿款应由张炳南支付，张炳南及岷山公司对此均不持异议，本院予以支持。 三、《土地估价报告》是否应当采信。 张炳南认为，其与塔子村十一社均向法院申请对案涉土地价值进行司法鉴定，但大友公司并不具有司法鉴定资质，相关人员也不具有司法鉴定资格证书，同时，土地估价报告设定的估价对象及依据的条件严重错误，故张炳南坚决反对将任何一份《土地估价报告》作为证据予以采信。本院认为，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》第八条规定：“房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产咨询性估价报告。咨询性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价规范等标准的执行方面可以有所放宽”，基于此，房地产咨询性估价报告属于房地产司法鉴定评估工作的结果。本案中，大友公司具有房地产咨询性估价资质证书，业务范围包含房地产价格评估、土地评估、资产评估等，且估价人员具有土地估价师资质，其设定的估价对象及依据的条件亦经过双方确认，故估价程序合法，张炳南不认可的理由均不能成立。 四、折价赔偿具体数额的计算。 （一）关于土地面积的认定。《土地转让协议》第一条约定：“塔子村十一社将其水都花园下侧围墙内空地转让给岷山公司，面积以甲方2005年12月8日上午提供四至红线图为依据及盖公章为准”。《土地转让协议》虽未载明转让面积的具体数额，但双方约定面积以塔子村十一社加盖公章的四至红线图为准，根据张炳南提交的加盖塔子村十一社公章的平面图，并对照塔子村十一社提交的载明土地面积分别为1142平方米、5591.7平方米、135平方米的平面图看，《土地转让协议》项下转让的土地面积应为5591.7平方米，而不应包含1142平方米与135平方米的土地。同时，都江堰市规划管理局向都江堰市国土资源局出具的《关于塔子村十一组村C-20地块规划控制指标的通知》亦载明，该地块规划用地性质为商业用地，总用地面积约5591.6平方米。故塔子村十一社向张炳南转让的土地面积应认定为5591.7平方米。 （二）关于土地赔偿价格的认定。塔子村十一社主张土地价格应按照其起诉时（2019年7月）的市场价格进行计算，张炳南则主张按合同签订时都江堰市统征办征用邻近村社相同或相近似的三类土地征地赔偿的标准进行计算。本院认为，本案是基于双方签订的《土地转让协议》发生的纠纷，而非系因土地征收发生的纠纷，故张斌南要求按合同签订时土地征收标准计算赔偿价格于法无据，本院不予支持。鉴于双方于2005年12月签订合同后，张炳南按约定支付了相应的款项，塔子村十一社亦将案涉土地进行了交付，张炳南随即对土地进行了房地产开发，同时，合同业经法院生效裁判文书确认无效后，其后果是自始无效，故土地赔偿的标准应按合同签订期间的市场价格予以计算，即按大友公司出具的四川大友地价（2020）估字第159-2号《土地估价报告》载明的单位面积地价655元/平方米进行计算。庭审中，塔子村十一社亦明确表示赔偿标准同意按合同签订期间的市场价格予以计算，基于此，案涉土地折价赔偿款合计为3662563.5元（5591.7平方米×655元/平方米），扣除张炳南已支付的1000000元，张炳南还应支付塔子村十一社折价赔偿款2662563.5元。张炳南付清该折价赔偿款后，塔子村十一社应当将5591.7平方米案涉宗地的土地使用权转移给张炳南。 （三）关于获益分配款383625元是否应当支持。本院认为，首先，业已生效的（2014）都江民初字第1318号民事判决书认定：“案涉资产转让协议未履行法律规定程序，事后也未得到村民会议讨论决定，该资产转让协议应为无效，造成合同无效，系违反法律、行政法规的强制性规定造成，双方均有一定责任”，故案涉转让协议无效非张炳南单方行为所致；其次，双方签订的《包干转让费延期给付协议》约定：“转让方同意受让方全部余款在解决野猪林河边村民安置问题后一次性付清”，应视为双方对土地转让余款支付条件进行了变更，且审理中塔子村十一社亦未提交证据证明支付条件已于合同签订时成就，故其关于要求张炳南支付获益分配款383625元的主张，本院不予支持。 五、本案是否应当追加都江堰市人民政府、都江堰市规划和自然资源局、都江堰市财政局为本案第三人参加诉讼。 本院认为，本案是基于双方签订的《土地转让协议》发生的纠纷，根据合同的相对性原则，该协议拘束合同相对方，因都江堰市人民政府、都江堰市规划和自然资源局、都江堰市财政局非合同相对方，故张炳南申请追加都江堰市人民政府、都江堰市规划和自然资源局、都江堰市财政局为本案第三人参加诉讼的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、被告张炳南于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市幸福镇塔子村第十一农业合作社享有的土地使用权折价赔偿款2662563.5元； 二、驳回原告都江堰市幸福镇塔子村第十一农业合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45582元，鉴定费76000元，合计121582元，原告都江堰市幸福镇塔子村第十一农业合作社负担96439元、被告张炳南负担25143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  唐晓丽 人民陪审员  何 宁 人民陪审员  马小清 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  蔡美燕