广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40713号原告：广州正富房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区天润路96号首层107商铺，统一社会信用代码91440101693556502D。法定代表人：罗丽燕，经理。委托诉讼代理人：贾远鸿、潘蔚怡，均系广东经纶律师事务所律师。被告：宁雅婷，女，1990年8月25日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：徐宏宇，系广东磐信律师事务所律师。原告广州正富房地产代理有限公司（以下简称正富公司）诉被告宁雅婷居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正富公司的委托诉讼代理人潘蔚怡，被告宁雅婷的委托诉讼代理人徐宏宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正富公司诉称：被告委托原告介绍购买广州市天河区天河北路703号1111房（以下简称涉案房屋），在原告的介绍和努力促成下，2017年6月6日被告与卖方及原告签订了《房地产买卖合同》。同日，被告向原告出具了《服务收费确认书》，确认原告成功介绍被告购买涉案房屋，基于原告提供的中介服务及咨询服务，被告同意向原告支付49000元的中介代理费及咨询费，并约定于2017年10月31日前结清，逾期支付该费用，则按日向原告支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到付清之日为止。买卖合同签订后，被告向原告支付了中介代理费及咨询费10000元，至今仍有39000元未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费39000元及滞纳金（按每日1%的标准，从2017年11月1日起计至清偿之日止；滞纳金以本金为限）；2、本案诉讼费由被告承担。被告宁雅婷辩称：一、涉案房屋已由卖方出售并过户给了第三方，被告与卖方签订的《房地产买卖合同》的合同目的已无法实现，故原告基于该《房地产买卖合同》向被告主张中介费缺乏法律依据。且卖方另行出售涉案房屋也是经原告促成的，原告已经收取了第三方的中介费。二、《服务收费确认书》约定的中介费为49000元，中介代理行为包括签署房地产买卖合同、申请提前还贷、过户、物业交割等一系列持续性行为，但本案中原告仅促成买卖双方签订房地产买卖合同，后续行为都没有开始，原告主张全部的中介费没有依据。被告也非故意不支付中介费，而是涉案房屋已过户给第三方，即被告不存在违约，原告要求支付违约金缺乏依据，且原告主张的违约金标准过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：正富公司为依法成立的企业法人，成立时间为2009年8月10日，经营范围为房地产业。2017年6月6日，宁雅婷（买方）、罗开琴（卖方）及正富公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由宁雅婷购买涉案房屋，成交价为4900000元。基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方/卖方方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费具体详见《服务收费确认书》；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费；守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务；如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费。买方须在2017年6月6日支付定金50000元，在合同签订后10天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，……买卖双方于签订合同后10天内书面委托经纪方推荐之按揭服务公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用，买方于2017年9月30日交易过户并支付首期楼款1910000元。物业交付时间为卖方收齐楼款当天等。同日，宁雅婷签署了《服务收费确认书》，确认基于正富公司就涉案房屋提供的中介服务及咨询服务，同意向正富公司支付49000元的中介代理费及咨询费，该费用的缴交日期为2017年10月31日前，逾期交付该费用，则按日向正富公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止等。但宁雅婷称其签署上述《服务收费确认书》时需手写的部分都是空白的，如费用的缴交日期，都是正富公司事后填写的。另查，据本院自广州市房地产档案馆调取的档案资料显示：罗开琴曾系涉案房屋的登记产权人；2018年1月30日，罗开琴（卖方）与案外人曾毅、王琳枫（买方）及广州市乐家置业有限公司（房产中介服务机构）就涉案房屋买卖事宜签订《存量房买卖合同》；买卖双方亦于同日申请持房产证抵押、转移或交换等。现正富公司主张宁雅婷未依约向其支付剩余中介费39000元；宁雅婷则主张，因其与罗开琴签订的《房地产买卖合同》现已无法实际履行，正富公司亦未提供完整的居间服务，故在其已向正富公司支付了中介费10000元的情况下，其无需支付剩余中介费。关于涉案房屋的交易情况。正富公司、宁雅婷均确认系正富公司带领宁雅婷查看了涉案房屋，并促成了买卖双方签订《房地产买卖合同》，宁雅婷也向卖家支付了定金50000元。至于后续未能继续履行的原因，正富公司称是宁雅婷未依约办理按揭贷款申请，经其多次催促后，宁雅婷表示其不再购买涉案房屋，故本次交易终止，卖家也在2017年11月另行出售涉案房屋；宁雅婷则表示是正富公司未依约向其推荐按揭服务公司，其也多次催促过正富公司，最后导致其未能及时办理按揭贷款申请，后至2017年9、10月的时候前往涉案房屋，发现涉案房屋已另售他人；但宁雅婷未在本院指定期限内提交证据证明其所述情况；正富公司则向本院提交了其称与宁雅婷在2017年10月10日的电话录音（副本）及书面整理文件（主要内容为正富公司的工作人员再三询问宁小姐是否不要房屋了，确定不要的话就过来和业主协商，业主已经赎契了，不能再拖着业主了；宁小姐让正富公司的工作人员先找买家，他们的意见无法统一，确定不买了）。经质证，宁雅婷对上述电话录音的真实性不予确认。本院认为：宁雅婷与正富公司之间成立居间合同法律关系。就本案查明的事实可知，正富公司已促成宁雅婷与涉案房屋的卖方签订了《房地产买卖合同》，宁雅婷应向正富公司支付报酬。宁雅婷主张正富公司在提供居间服务过程中存在违约，因宁雅婷未能提交证据予以证实，本院不予采纳。但综合考虑《房地产买卖合同》的实际履行情况，即正富公司未向宁雅婷提供完整的居间服务的事实，从公平合理和按劳取酬的原则考虑，本院酌情判宁雅婷还应向正富公司支付中介费19400元，正富公司诉请超出部分，本院不予支持。因宁雅婷未能依约在2017年10月31日前支付上述中介费，正富公司要求宁雅婷支付滞纳金，有其合同依据，但因宁雅婷主张正富公司诉请的滞纳金按1%/日的标准计算过高，本院酌情判令宁雅婷向正富公司支付的滞纳金以19400元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，从2017年11月1日起计至实际付清之日止，滞纳金以本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告宁雅婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州正富房地产代理有限公司支付中介费19400元及滞纳金（以19400元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从2017年11月1日起计至实际清偿之日止；滞纳金以本金为限）。驳回原告广州正富房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费390元，由原告广州正富房地产代理有限公司负担105元，由被告宁雅婷负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  王丽梅人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年十一月五日书 记 员  邱莉晶喻珺