重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6081号原告：姚清元，男，1968年7月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：陈勇，男，1977年4月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘巧丽，重庆景誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱成义，重庆景誉律师事务所律师。被告：李良洪，男，1970年10月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘巧丽，重庆景誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱成义，重庆景誉律师事务所律师。被告：吕忠胜，男，1975年2月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘巧丽，重庆景誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱成义，重庆景誉律师事务所律师。被告：肖方春，男，1975年4月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：刘巧丽，重庆景誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱成义，重庆景誉律师事务所律师。原告姚清元与被告陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚清元，被告李良洪、吕忠胜、肖方春及四被告共同的委托诉讼代理人刘巧丽、朱成义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚清元向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月28日解除；如法院认定合同尚未解除，则请求判决解除原、被告双方于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告共同退还原告保证金3万元、退还押金9万元；被告支付原告资金占用损失（从2020年8月1日开始，以未付保证金及租金为基数，按照同全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清之日止）；三、被告共同支付原告违约金5万元。事实和理由：2019年12月10日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告将璧城街道天池村1组91号（庆佳农家乐）房屋、停车场、鱼塘及附属设施出租给原告用作经营使用（系农村房屋，不清楚是否有乡村规划许可证）。合同签订后，原告按照约定支付了被告保证金3万元、租金9万元。因甲方不能及时解决租赁房屋经营执照办理事宜，导致承租人无法经营，失去有利商业机会，无法实现租赁房屋合同目的。另外，合同履行中受新冠疫情及防控措施影响，合同也无法继续履行。鉴于被告违约导致原告无法实现合同目的，及受疫情影响也无法继续履行合同等事实，原告已于2020年7月28日通知被告，解除双方签订的《房屋租赁合同》。按照法律规定，双方合同已经解除，被告应当退还原告保证金、租金，并承担违约责任。请求支持原告的诉讼请求。被告陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春辩称，一、原告的诉讼请求不明确，要求其明确诉讼请求。二、答辩人不同意解除双方于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》；答辩人也不认可双方于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月28日解除。双方于2019年12月10日签订《房屋租赁合同》后，于当日我方向原告移交全部租赁物。原告至今仍占有本案涉案租赁物对外经营至今，且我方无任何违约行为。再双方签订的《房屋租赁合同》中并没有约定可以单方书面通知方式解除该合同。三、原告与案外人肖方书于2020年7月8日签订的《申明》无效，答辩人不认可其关联性、合法性。2020年7月8日原告哄骗案外人肖方书（本案被告李良洪的妻子），以前任农家乐法人贺开智没注销营业执照至其无法办理营业执照为由，要求减免房租、租金四个月。肖方书在不知事实真相的前提下，以本案被告李良洪的名义同意以延长租期的方式减免租金（租期从2019年12月10日至2020年12月10日，延长2021年4月30日止）。答辩人不认可该《申明》的效力，该《申明》应当无效。理由如下：1、本案原告姚清元已于2020年1月14日注册成立璧山区小田农家乐，经营场所为重庆市璧山区璧城街道天池村1组91号，状态为正常营业，并非其在《申明》中所述无法办理执照。原告未能办理税务登记、食品经营许可证系其自身原因导致，与涉案房屋无关。前任农家乐的注册地址与涉案房屋登记地址不一致，故原告主张的因前任未注销营业登记导致其无法办理工商登记的理由不成立。起诉所称的因无法办理营业执照而导致承租人无法经营，无法实现租赁房屋的目的，纯属虚假陈述。2、《申明》中的甲方李良洪的签名为肖方书所代签，肖方书并非本案《租赁合同》的当事方且李良洪也未授权其签订该申明，不认可该代签行为，本案被告均不认可《申明》的法律效力。3、《申明》中明确确定是以延长租期的方式减免租金(租期从2019年12月10日至2020年12月10日，延至2021年4月30日止)而不是直接减免租金。四、答辩人至今无任何违约行为，不应当承担任何赔偿责任。自双方于2019年12月10日签订《房屋租赁合同》后，答辩人于当日向原告移交全部租赁物。原告至今仍占有本案涉案租赁物，且我方无任何违约行为，我方无任何过错，不应当承担任何赔偿责任。五、璧山区本地的新冠肺炎防控措施对房屋租赁合同的履行未达到令合同目的不能实现的程度。重庆市已于2020年3月就放开了对疫情的管控，商家可以自由进行营业，疫情结束后双方之间的房屋租赁合同可以继续履行，合同目的可以实现，故原告无权以新冠肺炎为由要求解除合同。且原告至今均在营业并没有搬离租赁并停止经营，故原告所称疫情影响并不是事实。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春与原告于2019年12月10日签订了《房屋租赁合同》，被告陈勇、李良洪、吕忠胜在合同甲方处签字，案外人肖方书在甲方身份证号码处代签肖方春的名字并加盖手印，原告姚清元在合同乙方处签字。被告肖方春陈述涉案房屋租赁合同是其授权其姐姐肖方书代为签字捺印，其认可该代签行为的法律效力。合同约定甲方将位于璧城街道天池村1组91号房屋租赁给乙方使用，还约定：“一、租赁时间：租期为壹拾年，即从2019年12月10日起至2029年11月30日止。……二、每年租金为玖万元整。每年支付一次，每次提前一个月支付下年租金，伍年，递增随市场价调整10%内。……四、乙方在租赁期间，如将房屋转租或分租给他人，须甲方同意。如在租赁期间遇国家征用则合同终止，甲方退乙方保证金叁万元及剩余租金，乙方不得提出任何附加条件。如乙方提前解除合同则保证金不退，合同期满前一个月，乙方必须注销营业执照……七、违约责任：本协议甲乙双方任何一方不得违约，若有一方违约则赔偿另一方违约金伍万元整……）”。合同签订当日，被告依合同约定将涉案房屋交付给原告使用。被告认可原告已交纳保证金3万元和租金9万元。四被告在庭审中陈述璧城街道天池村1组91号房屋系被告陈勇、李良洪、吕忠胜共同出资修建，房屋登记产权人是被告肖方春。原告姚清元登记注册了个体工商户字号“璧山区小田农家乐”，“璧山区小田农家乐”注册日期为2020年1月14日，经营场所为重庆市璧山区璧城街道天池村1组91号，经营范围为许可项目：餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准），经营状态为存活。另查明，案外人肖方书于2020年7月8日与原告签订了《申明》一份，其中载明：因前任农家乐法人贺开智没注销营业执照导致现任姚清元无法办理执照，无法正常营业，特地互相商定减免房租租金肆个月（注：2019年12月10日-2020年12月10日，延至21年肆月30日止）。肖方书在《申明》甲方签署“肖方书代李良洪”字样，并捺印，原告在乙方处签字捺印。原告于2020年7月28日（邮寄时间）分别向被告陈勇、李良洪、吕忠胜邮寄了解除涉案租赁合同的通知，被告陈勇、李良洪、吕忠胜在庭审中陈述已收到该邮件。本院认为，被告陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春与原告姚清元于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。关于原告称合同履行过程中受新型冠状病毒肺炎疫情的影响致合同无法继续履行的诉称意见，因从2020年3月10日24时起我市突发公共卫生事件应急响应级别从一级调整为二级、从3月24日24时起我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，随着疫情逐渐好转，商家可以营业，租赁合仍可继续履行，故对原告以新型冠状病毒肺炎疫情为由主张解除租赁合同，本院不予支持。本案争议焦点为被告是否存在延迟履行债务或者有其他违约行为致使原告不能实现合同目的，从而使原告享有单方解除《房屋租赁合同》的法定理由。现对该争议焦点评议如下：《房屋租赁合同》订立后双方当事人均按照合同约定履行了交付房屋及支付租金、保证金的主要合同义务。原告也于2020年1月14日成功注册成立了个体工商户字号“璧山区小田农家乐”，经营场所为重庆市璧山区璧城街道天池村1组91号，经营状态为存活，因此，并不存在原告所称的被告不能及时解决涉案租赁房屋经营执照办理事宜从而导致无法实现租赁房屋的合同目的情况，故原告并无解除合同的法定理由。原告向被告发函通知解除《房屋租赁合同》，在被告不同意解除合同的情况下，该解除函并不能产生解除双方之间《房屋租赁合同》的法律后果。其次，原告虽称从2020年7月28日就已经搬离租赁房屋，但被告对此并不认可且原告对此并未举证证明，且原告也自认附属于租赁房屋的鱼塘其还在收钓鱼的钱。关于2020年7月8日《申明》的问题，因肖方书并非租赁合同的当事人，被告陈勇、吕忠胜、肖方春对该《申明》并未追认，故不能以《申明》中记载的“因前任农家乐法人贺开智没注销营业执照导致现任姚清元无法办理执照，无法正常营业”作为被告对“姚清元无法办理执照，无法正常经营”的认可。综上，原告要求解除合同的理由均不能成立，对其确认合同已解除、请求解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同未解除，原告已向被告支付的租金和保证金不予退还。因被告并无违约行为，原告要求被告支付资金占用损失和违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告姚清元的诉讼请求。案件受理费减半收取计1850元，由原告姚清元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王冬梅二〇二〇年十一月四日法官助理 熊同杰书 记 员 吴 云