山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初8687号原告：尹香，女，1984年6月25日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：赵友坤，山东贤合律师事务所律师。被告：日照京泰房地产开发有限公司，住所地山东省日照市高科园北园二路南侧，统一社会信用代码913711007267209040。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐镜律师事务所律师。原告尹香与被告日照京泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹香的委托诉讼代理人赵友坤、被告日照京泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许崇弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理产权证违约金103683元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用和维权费用。诉讼中，原告明确诉讼请求第二项指诉讼费、保全费1020元、保全担保费300元。事实与理由：2014年8月16日，原告与被告签订合同编号为201408160003的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于日照市东港区山东路京泰盘龙湾小区011幢楼1单元(01)301号商品房及储藏室、停车位一套，总房款717631元。合同约定2014年12月31日交付，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，为原告办理商品房产权证。然被告至今未办理产权证，故原告诉至法院。被告日照京泰房地产开发有限公司辩称，双方存在商品房买卖合同关系属实，对于逾期办证违约金有异议，不应当支付。本院经审理认定事实如下：2014年8月16日，原告尹香（买受人）与被告日照京泰房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号201408160003的《商品房买卖合同》，合同载明：出卖人以出让方式取得位于山东路以北沙墩河以西、编号2-4-37-13的地块的土地使用权。土地使用权证号为日国用（2009）第731号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京泰·盘龙湾，建设工程规划许可证号为建字第371101201010082，施工许可证号为201011155；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第011幢1单元（01）301号房，该商品房合同约定建筑面积共125.82平方米，商品房单价为每平方米4850元，同时出卖人以27404元将户号为（02）地下-09的储藏室出售给买受人，以8万元将户号（07）-154的停车位出售给买受人，房屋总价款717631元；付款方式为买受人已付房款￥567631元，余款￥150000元采用银行按揭，买受人必须于2014年8月26日前到银行办理完毕按揭手续，逾期按逾期付款处理。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议01（第二项）的内容处理。同日，原、被告签订了商品房买卖合同（201408160003号）《补充协议01》，其中第二项约定“1、出卖人在商品房综合竣工验收后180日内，将办理产权的登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……2、因出卖人原因未能取得产权证书，买受人要求退房的，出卖人应自要求之日起三十日内退还已收房款和其他费用，并按已收房款的千分之一赔偿损失，因买受人原因未能办理产权证书，买受人无权要求退房，如出卖人同意退房，应扣除违约金和相关费用后将剩余款项退还买受人”等内容。原告主张其于2014年8月12日缴纳定金20万元，于2014年8月16日缴纳房款367631元，被告分别于当日向原告出具相关收款凭证；2014年8月26日，被告向原告出具收款凭证证明“按揭房款15万元”，至此，原告履行完全部房款给付义务。被告对此无异议。另，原告提交2014年8月28日的有线电视、物业费、太阳能等收款凭证三份，证明原告于2014年8月28日接收案涉房屋。原告主张按照合同约定被告应在交房后180日内将办理产权证所需材料报房管局，但被告至今未报，故要求以购房款717631元为基数，自2015年2月25日起至2020年8月21日止，按照中国人民银行三年贷款年利率4.75%计算违约金为103683元（717631×4.75%÷360天×1095天），2020年8月22日后的违约金另行主张。被告对其与原告签订案涉商品房买卖合同及原告缴纳房款、被告于2014年8月28日向原告交付房屋的事实均无异议，但对违约金的支付有异议，其主张案涉合同未约定逾期办证违约金，亦未给原告造成损失，被告不应支付违约金，且原告主张违约金的数额过高、起诉时间超过诉讼时效。另被告认可案涉房屋因车库问题至今未办理产权证，且尚不具备办证条件。另查明，原告为实现本案债权支出保全费1020元，保全担保费300元，原告主张上述费用应由违约方被告承担，被告对保全事实无异议，要求法院依法裁决保全费用，对保全担保费被告未发表意见。以上事实有原被告陈述及原告提交的商品房买卖合同及其补充协议的复印件（原件核对后退还原告）各一份、收款凭证复印件（原件核对后退还原告）6张、民事裁定书复印件（原件核对后退还原告）一份、保全费发票电子票据复印件1张、保全担保费发票1张以及被告提交的业主领用钥匙登记表复印件1张予以佐证。本院认为，原告尹香与被告日照京泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助办证等附随义务。原告按约交付了购房款717631元，被告按照约定应于2014年8月28日交房后180日将办理产权登记中需由其提交材料报办证部门备案，然被告自认至今未办理产权证书，显属违约，应承担相应的违约责任。合同对逾期办证违约责任承担方式的约定,仅列明退房方式下的违约金计算依据,未约定买受人不退房情况下的违约责任承担方式，仅表明双方未对买受人不退房情况下的违约责任承担方式达成一致，非被告不承担违约责任的抗辩依据，故对被告主张合同中未约定逾期办证违约金不支付违约金的主张，本院不予采信。关于原告要求被告支付逾期办证违约金是否已超诉讼时效的问题，本院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告向本院起诉被告主张迟延办证违约金的立案时间为2020年10月15日，本案所诉之迟延履行违约行为,在时间上处于持续状态,而原告未提供自被告违约之日至起诉之日期间其持续不断向被告主张权利的证据，故原告主张的2017年10月15日之前的逾期办证违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。因被告至今仍未办理案涉房屋权属证书，对原告主张的自2017年10月16日起至2020年8月21日期间的逾期办证违约金，本院予以支持。关于原告主张的违约金的金额，虽案涉合同未对被告逾期办证原告不退房情形的违约金进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告要求以总房款717631元为基数，自2017年10月16日起至2020年8月21日止，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算违约金，该期间的逾期办证违约金为79817元（717631元×3.85%÷360天×1040天），故对原告要求被告支付逾期办证违约金79817元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担保全费1020元和保全担保费300元的诉讼请求，被告要求依法认定，本院认为保全费系原告为实现本案债权支出的必要合理费用，应予支持，至于保全担保费属于非必要费用，原告可通过其他方式提供保全担保，故对该部分费用本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹香逾期办理产权证违约金79817元；二、驳回原告本案其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，减半收取1190元，由原告尹香负担292.50元，由被告日照京泰房地产开发有限公司负担897.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王长杰二〇二〇年十一月十九日书记员  孙 程不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果一、依法被法院强制执行依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。二、承担迟延履行利息、履行金依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被列入失信被执行人名单、限制高消费依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。(2020)鲁1102民8687号案件履行账号信息开户行:中信银行日照分行营业部账号:31×××84户名:日照市东港区人民法院（汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官）