福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初5867号 原告：韩孝锦，男，1973年6月18日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：庄水平，男，1976年2月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：唐孝瑞，福建伟峰律师事务所律师。 原告韩孝锦与被告庄水平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩孝锦、被告庄水平及其委托诉讼代理人唐孝瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩孝锦向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年6月20日至2020年6月19日累计少付的租金29176元（其中2017年6月20日至2018年6月19日期间少付租金38742-33020＝5722元，2018年6月20日至2019年6月19日少付租金42616-33020＝9596元；2019年6月20日至2020年6月19日期间少付租金46878-33020＝13858元）；2.判令被告向原告支付重新建截断墙的材料和人工费8810元，并拆除危及原告不动产安全的吊顶、封住商铺门口的墙（砌墙封口）、分隔墙、地板，恢复供电；3.判令被告向管理租赁物的物业公司（福建佳裕物业管理有限公司）缴交租赁期间物业费6678.7元；4.判令被告向原告支付延期20天交还房屋的租金2600元（130元／天×20天＝2600元）；5.判令被告向原告支付合同违约金1万元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月20日，原、被告签订租店协议，原告将加州城1＃楼二层9、10号共计91.72平方米的两间商铺出租给被告使用，租赁协议约定租赁期限五年（2015年6月20日至2020年6月19日），2015年6月20日至2017年6月19日期间的租金每月每平方米32元，2017年6月20日至2020年6月19日期间的租金在每月每平方米32元的基础上每年递增10%。2017年7月20日至2020年6月19日期间，被告每年支付给原告租金33020元，三年累计还应支付给原告租金差额29176元。2020年6月19日合同到期后，原、被告因租金存在异议确定终止租赁，但被告直到2020年6月30日仍在继续经营，原告报警后，在民警协调下，原告同意给被告10天期限搬离空调等物件，故被告应支付延期20天的租金2600元（130元／天×20天）。原告的商铺原状为：10号商铺与11号商铺有一共用墙即截断墙隔断，而且9、10号商铺内没有砌墙封口、分隔墙、吊顶、地板，被告交还租赁物时，厕所位置占用原告商铺约1.1平方米，原告的10号商铺被分成三间，9、10号商铺门口处被砌墙封口，10号商铺与11号商铺的吊顶是连体构造。被告不仅占用了原告的商铺，还可以自由出入9、10号商铺。为了防止意外发生，原告就出资拆除部份分隔墙（约5Ｏ平方米），然后重新建截断墙（约33平方米），支出费用共计8810元。2020年8月10日至14日，原告在重新建隔断墙时，由于被告以不能弄坏吊顶为由阻挠原告施工，致使原告无法砌截断墙至梁体部位。截至起诉时，9、10号商铺封住商铺门口的墙（砌墙封口），10号商铺的一堵分隔墙尚未拆除，吊顶、封住商铺门口的墙（砌墙封口）、分隔墙、地板已危及原告不动产的安全。9号商铺电表编号为×××29、10号商铺电表编号为×××30，国网用电信息显示9号商铺电表有一段时间没有用电量，10号商铺电表从2020年8月1日起没有用电量，说明原来商铺内是有电源（即电源线路），并一直使用到2020年7月份，系被告切断原告的商铺内原有电源，侵害原告用电合法权益，被告应予恢复。租赁合同第6条约定：“乙方在租期内所发生的一切费用，包括税收、物业费、水、电、卫生费以及债权债务等全部由乙方承担”，原告收到福建佳裕物业管理有限公司缴费通知函，被告尚欠物业费6678.7元未缴纳。租赁合同第8条约定：“本协议一式两份，双方各执一份为据，共同遵守不得违约，违约者承担违约造成的经济损失外，还要承担违约金人民币壹万元整”，被告除了未按期缴交物业费，在合同期间也没有按照约定支付全部租金，应支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告庄水平辩称，一、2017年6月，原、被告经协商，原告同意从2017年6月起的租金不涨价，改按每平方米30元/月的标准收取租金，被告按时支付每半年租金16510元，连续支付6次，缴清三年租金。如原告不同意情况下，应及时向被告催讨或采取法律手段维权，3年后才向原告主张未足额支付租金显然不符合常理。退一步说，如要支付差额租金，2017年6月20日到2017年12月20日区间的租金已经超过3年的诉讼时效。二、原告的10号商铺与隔壁11号商铺中间原有隔墙隔断，原告将原隔墙拆除，并重新砌墙在靠11号店面这边，所产生的费用应当由原告自行承担，与被告无关。三、物业费、水电公摊费通知函并不能证明存在欠款的事实，原告应提供物业服务合同、水电公摊公示信息等证据，否则应承担举证不能的不利后果。四、本案存在免租一个月的事实，被告无需支付所谓延期20天的租金。今年因新冠疫情影响，导致原告从2月份开始一直无法营业，直到5月份才开始对外营业，根据相关规定及意见，对于被告免除1-2个月的租金是公平合理的。事实上，疫情发生后，被告与原告进行沟通，原告也是同意免除一个月租金，被告承租的其他商铺也是分别免租一到二个月，只是后来又反悔了。综上，原告所述不属实，其诉请缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的《租店协议》、网银交易记录截图、现场照片、缴费通知函、报警回执、不动产登记证2本，被告提交的租店协议（11号、13号商铺）2份、房产证（11号商铺）、银行交易明细、结婚证、现场照片及视频、证人张某的书面证言及录像视频、呼吁书、企业信用信息公示报告、情况说明、收款收据，经庭审举证质证，双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的微信转账截图、电量电费截图、收条及证人方某身份证及证言待下文对房屋恢复原状问题进行分析时再行认定。根据上述证据采纳意见，结合双方当事人的庭审陈述，本院确认原告所述双方签订的租赁协议及内容、被告支付的租金情况等事实均属实。被告自2013年起即开始承租加州城1号楼二层9-13号5间商铺经营棋牌馆，至2015年6月20日与原告等重新签订租赁合同，并由其妻林芳向包括原告及证人张某在内的各出租人支付租金，其中自2017年6月20日起的月租金均为30元／平方米。证人张某通过视频录像陈述2017年6月份因实体店生意不好，被告要求减租，其与原告沟通一致同意从2017年6月份起的租金不涨价，按30元／平方米计算；张某还陈述因疫情影响，其同意在今年下半年给被告免租一个月。原告认可被告及证人张某确实有找其协商减少租金及免租事宜，但其均未同意。原、被告均确认被告自2013年从他人处承接涉案商铺后按商铺原格局（已打通）继续使用经营，未改变房屋结构，现被告仍继续承租11-13号商铺进行经营。 另查明，福建佳裕物业管理公司管理加州城小区后，被告以物业公司未尽到管理责任为由未缴纳物业服务费，该物业公司于2020年7月1日向原告发函要求缴交2017年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费及公摊水电费合计6678.7元。诉讼中，被告自行向物业公司缴清承租期间物业费等相关费用。 本院认为，《租店协议》系双方当事人真实意思表示，内容不反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方应依照合同约定履行各自义务。租赁期限届满后，原告有权收回商铺。租店协议对于被告返还商铺的标准未作约定，法律亦无明确规定，鉴于双方均确认被告承租商铺后未改变房屋用途及格局，则被告只需按其承租房屋时的原状向原告返还商铺即可，至于收回的商铺后如何重新布置结构，应由原告自行处理，费用亦由原告自行承担。涉案商铺的现有布局结构并非被告的原因造成，其不是涉案商铺恢复原状的责任人，原告诉请被告承担相关恢复商铺原状的费用缺乏法律及合同依据，故原告提交的用以证明房屋现状及建隔断墙产生的费用的微信转账截图、电量电费截图、收条及证人方某的证言，均与本案处理结果无关，本院均不予采纳，对原告要求被告拆除墙体、吊顶等恢复房屋原状及赔偿相应费用的诉请亦不予支持。 对于原、被告争议的2017年6月20日起的租金标准问题，原告主张按协议约定每年的月租金在32元／平方米的基础上递增10%，被告则主张经协商原告同意此后月租金均按30元／平方米计算。经审查，租店协议虽约定2017年6月20日至2020年6月20日期间的租金每年递增10%，每半年一付，但被告在这三年期间每半年均按月租金30元／平方米（半年租金16510元）的标准支付租金，原告均未提出异议，再结合证人张某关于与原告协商同意变更租金标准的证言及被告亦按相同租金标准支付其他商铺的租金的事实，被告主张双方协商变更自2017年6月20日起的月租金标准为30元／平方米的事实具有高度的可能性，应予确认。故被告已付清其承租期间的全部租金，原告诉请被告支付2017年6月20日至2020年6月19日的租金差额缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交还商铺20天租金问题。原告主张被告至2020年7月10日才交还商铺，应支付超出租期20天的租金2600元；被告则主张因疫情影响原告同意给予一个月的免租期，故不存在超出租期使用商铺，无需支付超期租金。经审查，被告主张原告同意免租一个月，但未提供证据予以证实，且原告予以否认，其主张缺乏证据证实，本院不予采信，被告应支付超期租金。考虑到因新冠疫情影响，被告承租的商铺在今年二三月份期间无法正常经营，这是不能克服也无法避免的情形，给被告造成较大的经济损失，属于重大情势变更，从公平保护双方合法权益角度出发，本院酌情予以调整超期期间的租金按原租金标准的50%计算，即被告应支付延期20天的租金917元（按15元/平方米计算）。 被告在诉讼中自行缴清物业费，原告的该项诉请无需再作处理。被告未按约定缴纳相关费用虽构成违约，考虑到违约情节较轻，也未给原告造成经济损失，可不予承担违约金，故对原告诉请被告支付违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告庄水平于本判决生效之日起七日内支付给原告韩孝锦超期租金917元； 二、驳回原告韩孝锦的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1232元，减半收取计616元，由原告韩孝锦负担566元（已交纳），由被告庄水平负担50元，限本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林远程 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陈明斌