广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7631号原告：冯源昌，男，1992年4月13日出生，汉族，住广州市白云区。原告委托诉讼代理人：王斌，广东广信君达律师事务所律师。被告：广东恒宝物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层、四层、五层、六层。法定代表人：孙国林，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨伟南，男，1963年5月18日出生，汉族，住广州市海珠区，系公司员工。原告冯源昌与被告广东恒宝物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王斌，被告广东恒宝物业管理有限公司委托诉讼代理人杨伟南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还保证金44663元（水电周转金4061元和物业服务保证金40602元），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，自2020年6月10日起计至款项付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与广州捷骏房地产开发有限公司(下称“捷骏公司”)于2018年4月2日签订《广州市房屋租赁合同》《补充合同》，约定由原告租赁位于广州市荔湾区宝华路113号恒宝广场地库二层0014、0017、0020、0026连体互通四处房产用作经营，经捷骏公司同意原告对四个店铺之间的墙体进行拆除，租期为2018年4月3日起至2020年4月2日。另原告根据捷骏公司要求与被告签订《恒宝广场商场物业服务合同》，约定被告为原告提供相应物业管理服务，每月物业管理费按13534元定额收取。2020年初因受新冠疫情影响，商场人流量断崖式下降导致原告经营陷入严重亏损，包括原告在内的商家纷纷与捷骏公司协商希望获得部分租金减免度过难关，最终在街道协调下捷骏公司与被告提出11.5天的免租及管理费措施。此外原告与捷骏公司及被告也曾就继续租赁场地的租金及管理费条件问题进行协商，但捷骏公司与被告一直到2020年3月24日即将租期届满时才通知原告不再续约，导致原告2020年3月30日才委托工人进场还原装修，又因疫情工人人手不足以及捷骏公司与被告因清明节放假未及时对场地进行验收，最终导致2020年4月8日才对场地进行确认。上述事宜办妥后，捷骏公司与被告一直无故拖延不办理保证金退还手续，经原告多次催促才同意配合办理。2020年5月20日原告前往捷骏公司与被告处办理手续时捷骏公司与被告却要求原告必须与捷骏公司签订所谓补充协议，要求原告确认无端增加34.41平方米公摊建筑面积，套内面积增加1.64平方米(实际为原告拆除墙体后客观多出的面积)，并以此要求原告支付额外租金及物业管理费。此外，对于捷骏公司与被告迟延答复拒绝续约和不及时验收店铺导致逾期归还店铺，捷骏公司又要求原告按照双倍标准支付期间租金，如此高昂的违约金原告绝无法接受。针对原告的异议，捷骏公司与被告也未对此前承诺11.5天免租及管理费履行，坚持按足额收取原告租金。综上，被告退还保证金的行为已导致原告经济陷入紧张，原告无奈起诉，恳请贵院查明事实，采纳上述意见，支持原告诉讼请求，切实维护原告的合法权益。被告辩称：我方不同意原告诉请，物业费根据《物业服务合同》第六条约定按照建筑面积50元/平方米计算，物业合同是租赁合同的从合同，《租赁合同》附件二第一部分有约定，应当以最终的面积为准，根据租赁合同原告承租的涉案商铺面积有变更，所以物业费也应调整。因原告超期交还商铺，故2020年4月3日至8日的物业费按合同约定1.5倍计算为4780.5元；经计算，原告还拖欠我方物业费46330.1元及电费492.3元，原告已交的保证金尚不足以抵扣拖欠的物业费。经审理查明：2018年4月2日，广州捷骏房地产开发有限公司（甲方，出租人）与原告（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》《补充合同》及附件，其中《补充合同》附件二约定：该房产的建筑面积为270.68平方米，公摊建筑面积为122.78平方米，参考套内建筑面积约147.90平方米。(甲乙双方在此同意并确认，若铺位收铺时，最终由甲方确认之面积(包括建筑面积或套内建筑面积)与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金(以套内建筑面积单价计算)、物业服务费(以建筑面积单价计算)、所有押金、水电费周转金等以本合同约定之单价(以建筑面积单价计算)，多退少补形式作调整；若前述发生，甲乙双方将另行签订补充条款/协议，实际之差额将由租约起始日开始计算。)2018年4月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《恒宝广场商场物业服务合同》约定：恒宝公司依法接受恒宝广场所有权人捷骏公司委托，对恒宝广场提供物业服务管理；甲方对乙方所承租的商业物业之商铺提供物业管理服务；第二条承租铺位位置及面积：恒宝广场商场第1座地库第二层0014、0017、0020、0026（相连相通）铺，建筑面积270.68平方米，套内面积147.90平方米；第三条合同有效期：本合同为乙方与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致。自2018年4月3日起至2020年4月2日止；第六条物业服务费及其他费用：物业服务费暂定标准为50元/月/平方米（按建筑面积计，敞开式铺位按套内面积计），每月物业服务费不论大小月均按30天计为一期，即：每月服务费=50元×承租商铺建筑面积。租用期内不足一月按实际租用天数计算收取，乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费13534元，乙方独立使用的公共事业供应使用费（包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、通讯费、有限电视费、网络费等），以及乙方商铺在营业时间外的空调费用未包含于物业服务费用之内，乙方应另行支付。第七条保证金：1、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币40602元作为物业服务保证金。2、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金4061元人民币（作为乙方依约、按时支付水电费用的保证金）。3、乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币13534元。乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。第八条物业服务费及其他费用的收取：乙方须于每月5日或之前向甲方缴纳下列费用：1、当月物业服务费，共计人民币13534元。2、乙方上月单独使用的水费、城市污水处理费、油污处理费、电费（包括但不限于水电及其他应由甲方收取的费用），每项费用总额=单价×（乙方独立计量数量×商场水电损耗分摊系数）。6、若《租赁合同》解除/终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，乙方仍继续使用商铺，乙方应支付的物业服务费的标准为本条约定标准的1.5倍。第十条乙方的权利和义务：11、装修：（4）乙方及其装修单位应遵守《商场装修指南》相关规定，并接受甲方的工程监督，装修完工需经有关政府部门验收（包括但不限于消防验收等）后，方可开业，否则，发生一切事故由乙方自行承担法律责任；17、乙方把商铺内家具设备及装置等大件物品办理前，须事先书面通知甲方，经甲方批准后方可按甲方指定的时间、线路进行操作。第十一条违约责任：2、合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其他费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任；逾期支付时间达十五日或以上的，为避免甲方的经济损失进一步扩大，甲方通知乙方后有权采取停水、停电或者暂停提供物业服务等措施减少损失。4、乙方有下列情况之一的，甲方有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金和水电周转金，并有权解除本合同且提请业主解除租赁合同：（2）违反本合同第十条第9款约定，经甲方书面警告两次或书面通知后十五天仍未恢复原状或赔偿损失的；（6）违反合同的其他约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期内未改正的；（7）乙方擅自提前终止本合同的。第十三条合同的变更、终止和期满：1、合同期内，除本合同有明确约定外，未经双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同；4、合同期满，如乙方清缴全部费用及其他一切应缴费用且无其他违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务保证金、是电费周转金无息退还乙方。第十四条其他事项：乙方正式进场后，物业管理相关的通知、函件等文函，张贴于公告栏或者投送到乙方商铺中即视为对乙方的有效送达；等等。上述合同签订后，被告向原告提供物业管理服务；原告于2018年4月2日缴纳水电周转金4061元、物业服务费保证金40602元。原告按每月13534元向被告缴纳物业管理费至2020年4月2日。2020年4月8日，原告将案涉商铺交还给捷骏公司。被告称因原告未补交差额部分的物业服务费，故无法退还保证金，提交了广东恒宝物业管理有限公司恒宝华庭管理处付款通知书，显示2018年4月2日-2020年4月8日应缴金额为46330.1元，其中2020年4月3日至2020年4月8日为3067.30元。被告称应缴金额是被告根据案涉商铺面积差计算得出的原告应补缴的金额，其中4月3日至4月8日是按照月物业服务费1.5倍计算。原告对付款通知书不认可，称该证据无法证明相应费用的存在及其计算依据和方法，且在本案前没有看到付款通知书。另被告称案涉商铺产权人捷骏公司曾发出关于案涉商铺所在场地进行重新测绘后的面积报告，该报告显示原告承租的案涉商铺面积有所增加，庭后提交广州国测规划信息技术有限公司于2019年5月24日出具的《房屋建筑面积测算成果报告书》（以下简称《测算报告书》），该报告书显示：项目座落在广州市荔湾区宝华路#133-#147负二至三层，0014号铺套内面积39.0688平方米、分摊面积41.0630平方米，0017号铺套内面积44.3118平方米、分摊面积46.5736平方米，0020号铺套内面积37.3243平方米、分摊面积39.2294平方米；0026号铺套内面积为28.8417平方米、分摊面积39.2294平方米。被告称该测绘报告表明原告承租的案涉商铺面积有所变更，原告应补交相应费用。原告对该测绘报告不予认可，认为该报告为被告单方委托测绘机构进行，原告从来没有发现或知悉现场任何实测绘制活动，并且被告亦未将该报告出示或告知原告，另外被告举证时已超过举证期，故不予认可。诉讼中，原告确认案涉商铺2020年2月15日至4月20日的电费及转供电服务费489.5元未交。本院认为：原、被告签订的物业服务合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定、合法有效，双方均应依约履行。案涉物业服务合同为租赁合同的从合同，租赁合同之补充合同约定“铺位收铺时，最终由甲方确认之面积与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金（以套内建筑面积单价计算）、物业服务费（以建筑面积单价计算）……以本合同约定之单价，多退少补形式作调整。”被告称捷骏公司提出案涉商铺合同约定的面积与实测面积有出入，有《测算报告书》为证，原告虽对《测算报告书》不予认可，但未提交证据反驳，本院对该报告书予以采信。现案涉商铺的实测建筑面积为306.73平方米，与合同约定建筑面积为270.68平方米相差36.05平方米，按月应以15336.5元计算，经核算原告尚欠2018年4月3日至2020年4月2日物业服务费43260元，被告以此抗辩理据充分，予以采纳。对于被告抗辩原告未按合同约定双倍缴纳2020年4月3日至4月8日的物业服务费问题，2020年3月至4月为广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间，在此期间，确实会对原告装修复原商铺时所需要的装修人工有一定限制，且2020年4月3日至4月8日又值清明假期，原告迟延交还案涉商铺并非恶意，故本院依据公平原则，酌定该期间物业服务费参照合同约定以15336.5元计算，为3067.3元。综上，依据双方合同约定，原告未缴清欠缴费用的情况下要求被告退还物业服务保证金及水电费周转金，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯源昌的全部诉讼请求。案件受理费458元，由原告冯源昌负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十一月二十日书记员  龙滋霖曾芳