广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5850号原告：夏仁平，男，1977年2月13日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。被告：罗灵，女，1965年6月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告：广州市科成房地产有限公司，住所地广东省广州市黄埔区水西路**119商铺（****商铺）**。法定代表人：冯务年。委托诉讼代理人：吴珠芳，系该公司员工。原告夏仁平与被告罗灵、广州市科成房地产有限公司（以下简称科成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告夏仁平，被告罗灵、被告科成公司的法定代表人冯务年及其委托诉讼代理人吴珠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏仁平向本院提出诉讼请求：1.判令罗灵、科成公司继续履行《房地产买卖合同》，按照83万元成交价完成交易，具体包括：罗灵按照83万元成交价于判决生效之日起两周内交付房屋及办理过户，夏仁平同时支付完全部购房款，科成公司协助办理相关手续；2.判令本案诉讼费用由罗灵承担。事实与理由：夏仁平、罗灵及经纪方科成公司三方依法自愿于2020年1月12日签订《房地产买卖合同》，夏仁平购买罗灵位于广州市黄埔区水西路195号1014房（即敏捷广场D1栋1014房）。合同约定2020年2月19日前夏仁平支付首期楼款20万元，同时约定罗灵向夏仁平交接钥匙及办理物业交接相关手续，夏仁平即可进场装修，尾款部分待过户当天支付。因新冠××疫情，夏仁平于2020年2月12日通过微信向经纪方代表吴珠芳请求其与罗灵沟通延迟交易流程。2020年3月1日罗灵夫妇亲自到科成公司宣告合同终止并没收定金50000元。经过经纪方协调，夏仁平承认未按合同约定时间支付首期扣款20万元，希望罗灵看在夏仁平非故意延迟支付的情况下，接受夏仁平要求于2020年3月1日继续履行合同，但罗灵态度坚决，要求夏仁平按合同支付违约金。夏仁平系武汉户籍，自2020年1月23日疫情控制至今，自我隔离在家，夏仁平认为，疫情缓解之前，应尽量避免三方见面，故在2020年2月12日通知经纪方要求三方延迟交易流程。罗灵坚持认为首期楼款可以通过银行转账操作，并不需要见面，但夏仁平认为首期楼款的支付应该合同三方同时在场，当场转账、当场签收收据、三方当场办理物业交接手续。综上所述，夏仁平的延误责任实属新冠疫情导致，请法院予以免责，判如所请。被告罗灵辩称，一、《房地产买卖合同》约定，夏仁平于合同签订当天支付定金5万元，2020年2月19日前支付首期楼款20万元，2月20日前与罗灵双方收楼并查验房屋，4月1日前备齐资料办理申请买卖过户手续同时支付房款58万元。罗灵签订合同并收到定金后，当日即把涉案房屋其中一把钥匙委托科成公司代管，并于2020年1月14日向工商银行提交了提前还贷申请，工商银行批准提前还贷后，分别于3月6日和9日划走剩余贷款、利息和罚息，于3月24日归还客户资料清单。至此，罗灵按合同约定完成应该履行的义务。二、自2020年1月12日合同签订后至2020年3月1日违约发生期间，夏仁平和科成公司均未通过任何方式同罗灵就延迟交易流程的请求进行沟通。三、因夏仁平未按时履约支付首期楼款20万元，至2020年2月29日逾期超过十天仍未支付首期楼款和违约金，期间也未进行沟通，按照《房地产买卖合同》第六条（2）点约定，2020年3月1日守约方罗灵有权解除合同并没收定金5万元。四、经科成公司协调，买卖双方愿意协商解决。罗灵认为，广州自2020年2月3日起逐步开始复工复产，疫情或疫情措施不会导致夏仁平不能按约定的期限支付首期楼款，更何况夏仁平一再强调其“钱一直在账户上，随时可以支付”，在当时完全具备履约条件，现夏仁平主张其并未违约，纯属狡辩，应当按照《房地产买卖合同》第六条（3）点约定履约，在夏仁平支付首期楼款和违约金后，罗灵愿意继续履行合同。夏仁平承认未按时履约支付首期楼款，却要求继续履行合同而不愿承担违约责任、拒绝支付违约金，纯粹是利用疫情作借口、规避自身恶意违约的不利后果。五、罗灵是珠海户籍，疫情期间一直待在广州，并按照疫情防控要求，理性对待疫情，尽量减少外出活动。夏仁平虽是武汉户籍，自1月23日后也一直居住在广州市，也理应遵守广州市的疫情防控要求。2020年2月3日起广州已逐步复工复产，夏仁平按合同约定支付首期楼款不属于不可抗力规定的情形。罗灵认为夏仁平利用疫情防控可为而不为，在2月19日前有条件履行合同的情况下，擅自停止履行合同，已构成违约。夏仁平违约的真实原因是萝岗敏捷广场物管处有在疫情期间只可办理物业交接手续不能进行房屋装修的规定，夏仁平认为在支付首期楼款、双方收楼并查验房屋后也不能进行房屋装修，会对其房屋处置有影响，并可继续占用首期楼款。2020年2月12日，夏仁平在与科成公司私下聊天时提到：“收楼装修的计划得向后延期了……”，但没提出支付首期楼款需要延期，夏仁平与科成公司均未向罗灵提出支付首期楼款延期的请求，在罗灵毫不知情的情况下，夏仁平就擅自停止履行合同，造成违约事件的发生。罗灵认为该房屋为毛坯房，尚未开通水电等，萝岗敏捷广场物管处也可办理物业交接手续，只要夏仁平按时支付了首期楼款，在2020年2月20日前也完全具备收楼并查验房屋的条件。而且不能进行房屋装修和支付首期楼款、收楼并查验房屋并无直接关系，对履行合同不构成影响，不能成为违约的理由。六、《房地产买卖合同》并未约定定金、首期楼款和余款的支付方式，根据《中华人民共和国合同法》，合同约定不明的补救和履行的有关规定，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照有利于实现合同目的的方式履行。罗灵认为已通过手机银行转账支付定金5万元，可视为交易习惯，支付首期楼款20万元同样也可通过手机银行转账。按照合同约定支付首期楼款是在2020年2月19日前，收楼并查验房屋是在2020年2月20日前，并非同一天，也未约定三方在场条款。夏仁平如在违约前提出改变交易习惯，要求当面转账也应同罗灵协商并征得同意，双方均住在广州市，罗灵也可以同意其要求。对已改变原合同约定，有重大突破的条款，应事前协商并签订相关补充条款，而不是违约发生后才提出变更。综上，罗灵不同意继续履行合同，请求法院依法驳回夏仁平的诉讼请求。被告科成公司辩称，若买卖双方达成一致继续交易，科成公司愿意协助，若双方达不成一致意见，科成公司愿意退还之前收取的中介费。本院经审理认定事实如下：罗灵是广州市黄埔区水西路195号1014房（以下简称涉案房屋）的权利人。2020年1月12日，罗灵（卖方）、夏仁平（买方）与科成公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：夏仁平向罗灵购买涉案房屋，总楼价为83万元。第四条约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为2020年2月20日前，双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》、卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的0.1%向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的0.1%支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。附件第一条约定：（一）1.定金5万元，买方须在2020年1月12日支付给卖方。3.首期楼款（不含定金）20万元，买方于2020年2月19日前支付给卖方。买卖双方应于2020年4月1日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。4.楼价余款58万元，买方于完税过户当天直接支付卖方。合同签订当天，夏仁平通过银行转账向罗灵支付了定金5万元。合同签订后，罗灵将涉案房屋的其中一把钥匙交给科成公司保管。夏仁平主张因其本人是武汉户籍人员，受新冠××疫情影响，曾要求延期履行合同，为此提交了其与科成公司经纪人员的微信聊天记录。微信聊天记录显示：2020年2月12日，夏仁平联系科成公司经纪人员称：“突如其来的疫情打乱了我们的计划，原定2月19日收楼装修的计划得向后延期了，我也不敢出门。你跟原业主沟通一下。”科成公司经纪人员回复称:“都一样，业主现在也不急了。”夏仁平称：“不敢互相见面、接触了，装修公司也没有。你还是沟通一下好点。一旦疫情有好转，我们马上进入原定程序。”科成公司称其经纪人员在当天接到夏仁平的通知后，曾打电话联系罗灵但未接通，由于当时科成公司并未复工，之后忘记与罗灵联系。三方曾在签订买卖合同当天建立微信群，但夏仁平、科成公司均未告知罗灵延期事宜。直至2020年3月1日，罗灵在微信中通知科成公司，因付款期限已过，买方已经违约，要求科成公司交还钥匙，科成公司才告知罗灵有关夏仁平申请延期事宜。夏仁平、科成公司主张当日夏仁平还提出可立即支付20万元首期款给罗灵，科成公司称其曾致电询问罗灵的意见但罗灵表示拒收，故夏仁平当天未支付20万元。3月4日，罗灵在微信群中告知夏仁平，根据合同，夏仁平未按合同履行相关责任已构成违约，如夏仁平仍希望履行合同，希望先提个方案把违约责任明确并处理后，再谈后面的事情。夏仁平回复称因违约是疫情引起，属于不可抗力因素，其无责任。后买卖双方多次沟通，但未达成一致意见。夏仁平和科成公司主张三方曾口头达成一致意见，支付首期款同时交付钥匙给夏仁平进场装修，三方是先达成口头约定再签订书面合同，夏仁平还主张2月19日和20日只差一天是为了给罗灵时间收拾房屋。罗灵则辩称没有达成该口头约定，应以合同为准。夏仁平还主张支付首期款时应三方同时在场，故其没有直接将款项转入罗灵的账户。罗灵辩称夏仁平未按时支付首期款的原因是由于涉案房屋所在小区物业在2020年2月不允许装修公司进场装修，为此还提交其与物业公司工作人员的微信聊天记录。罗灵为证实其签订合同后按合同约定履行了其应履行的各项义务，提交了提前还贷受理回执、同意注销抵押权的声明和归还客户资料清单，上述资料显示：罗灵于2020年1月14日向银行申请了提前还贷，2020年3月6日已还清涉案房屋的贷款，2020年3月24日银行已将抵押权相关资料归还给罗灵。以上事实，有不动产权证、《房地产买卖合同》、支付凭证、收据、微信聊天记录、提前还贷受理回执、同意注销抵押权的声明、归还客户资料清单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，夏仁平、罗灵与科成公司签订的《房地产买卖合同》是三方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应恪守履行。本案的争议焦点是夏仁平未按照书面合同约定支付首期款是否构成违约，是否应承担违约责任。根据涉案《房地产买卖合同》约定，首期款应于2020年2月19日前支付，夏仁平主张支付购房款应三方同时在现场进行并未提交证据证实，本院不予采信。夏仁平在合同约定的期限内，在知道卖方银行账户的情况下，未依约按时支付款项，其虽主张受疫情影响推迟履行合同，但未及时通知到罗灵，且在通知科成公司推迟履行时亦未明确具体推迟的时间，自身存在过错。科成公司作为经纪方，在收到夏仁平的延期申请后，怠于履行通知的义务，未将该申请及时传达给罗灵，工作中亦存在疏忽。夏仁平主张三方曾达成口头约定支付首期款和交房同时进行，与合同书面约定不符，即便三方曾达成该口头约定，支付购房款与交房两项义务相比，显然交房的义务受疫情影响更甚，在卖方未提出交房存在困难的情况下，夏仁平即便认为支付购房款存在困难应予推迟，亦应通知卖方并征得卖方的同意，其未履行上述义务造成现在的困局，均是由于其自身过错造成。反观卖方罗灵，在合同履行过程中，并无任何过错行为。综上，本院认为，夏仁平未在合同约定的履行期限内支付首期款的行为构成违约，应承担违约责任。鉴于罗灵不同意继续履行合同，双方并无履行的基础，夏仁平至目前为止也只支付了定金，故本院认定《房地产买卖合同》不宜再继续履行，本院对夏仁平要求继续履行合同的诉讼请求予以驳回。罗灵虽然未就违约责任提起反诉，为避免双方诉累，本院在本案中一并进行处理。本院考虑到夏仁平系武汉户籍，在2020年2月疫情防控的最紧要关头，与非武汉户籍群众在心理上存在较大差别，其心系疫情，认为一切应以疫情防控为重的想法在情理上可以理解，本院综合考虑夏仁平违约的恶意程度以及违约造成的后果，酌情认定罗灵可没收定金1万元，剩余4万元应返还给夏仁平，双方在本判决生效后应自动履行。由于夏仁平自身过错导致本案纠纷，故本案的诉讼费全部由夏仁平承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告夏仁平的全部诉讼请求。案件受理费12100元，全部由原告夏仁平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  谢素珺二〇二〇年十一月十二日法官助理彭逸婷书记员王汝欣