天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0119民初7982号原告：吕觐，男，1996年4月29日出生，满族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：吕保升（被代理人之父），满族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：姚金岭，天津云诺律师事务所律师。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104，统一社会信用代码：91120225550379625R。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：田亮，男。原告吕觐与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕觐的委托诉讼代理人吕保升、姚金岭与被告的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕觐向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令由被告支付原告自2015年11月1日至2017年11月17日按中国人民银行同期贷款利率计算的已付房款利息129915.9元（1319840元×4.75%÷360天×746天）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月31日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××号楼房屋一套，房屋总价款为1319840元。原告在合同订立后分别于2015年10月31日支付首付款419840元、于2016年6月2日将贷款900000元支付给被告，被告应于2015年11月1日前将验收合格并具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告，但被告没有按约定交付房屋。依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，原告有权按银行同期贷款利率向被告主张付款利息。故原告为维护自身的合法权益，依法具状起诉，望贵院判准原告的诉求。嘉华兴业辩称，由于原告在2016年6月2日才将房款全款付清，打入被告公司指定的账户，根据双方签订商品房买卖合同及补充协议的约定，在原告没有将全款打入被告账户之前，被告作为出卖人有权据实延期交房而不承担任何责任。同时补充协议第四条对主合同第五条进行了变更，所以仅需支付违约金而无利息的要求且最高不超过已付房款的2%。涉诉房屋是在2016年6月24日取得准许交付使用证，根据相关判例同意承担自2016年6月3日至2016年6月24日的上述违约责任，但由于其请求至今已超过4年有余，已超过诉讼时效，应予驳回。另工程竣工验收是在2016年6月16日，2018年9月27日被告通知原告办理收房手续时，但原告没有来办理了入住手续，因此也不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告嘉华兴业系从事房地产开发与经营的企业法人。2015年10月31日，以原告作为乙方与以被告嘉华兴业作为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为1319840元。合同的第三条对商品房交付及交付日期约定如下：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”另在《合同补充协议》二约定如下：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任，由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”上述协议达成后，原、被告签字、盖章予以确认。2015年10月31日，原告交付被告本案诉争房款419840元，2016年6月2日交付被告剩余房款900000元，共计1319840元。被告因故未能按约交付涉诉商品房，后取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。后被告通知原告交付涉案房屋，双方于2018年10月19日办理了房屋交付手续，原告领取了涉诉房屋的钥匙。2020年9月23日，原告以被告交房时没有告知房屋是否取得准许交付使用证，在起诉前才得知被告办理涉诉房屋准许交付使用证的事实和时间，故其诉至法院而成讼。本院认为，双方对本案诉争房屋的合同签订、房屋价款、取得准予交付使用证的时间的事实均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：原告要求判令被告嘉华兴业支付2015年11月1日至2017年11月17日已付款利息129915.9元的诉讼请求有无事实和法律依据。由于原、被告对对方提交的证据均无异议，本院对其真实性予以确认，其关联性本院结合案件事实予以综合评判。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告对此则认为补充协议的第四条已对主合同第五条进行了整体变更，故被告不应再支付原告逾期交房已付房款利息。对此，本院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议地提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议的第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，被告未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，被告应当按照主合同第五条约定给付利息的方式承担违约责任。关于给付利息期间及诉讼请求是否超过诉讼时效问题，根据合同第三条约定，被告应于2015年6月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，但庭审中被告主张在2016年6月24日才取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，于2018年9月27日通知原告交付房屋，被告因此在2018年10月19日才实际交付了商品房，没有提供此前通知原告办理房屋交付的证据，所以对被告时效抗辩主张，本院不予支持，被告应承担应交房之日的次日起至实际交付商品房止银行同期贷款利息的违约责任。另因双方在补充协议中约定有“买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任”约定，且该约定不违反法律有关规定，所以被告应自2016年6月3日起承担因逾期交房而应给付银行同期贷款利息的违约责任。综上，被告应向原告支付已付房款1319840元自2016年6月3日起至实际交付之日止的利息，原告请求支付至2017年11月17日止的利息请求，不违反法律规定，本院予以支持。经查询，上述期间的按银行同期贷款利率计算的利息为96245.44元。综上所述，原告要求被告给付已付款利息96245.44元，符合有关法律规定，本院予以支持，其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吕觐支付已付房款利息96245.44元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，减半收取计1449元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1103.07元，由吕觐负担345.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张玉良二〇二〇年十一月十九日书记员  周 延附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。