贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6642号上诉人（原审被告）：遵义东欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152030276609678XM（1-1），住所地遵义市红花岗区东欣彩虹城会所A01号楼。法定代表人：何向健，公司执行董事兼总经理。委托代理人：李光明，遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨余心，男，1977年11月26日出生，汉族，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：石丽荣，女，1975年11月24日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托代理人：杨余心，二人系夫妻关系。被上诉人（原审第三人）：宋华，男，1976年9月4日出生，汉族，住遵义市红花岗区。原审被告：遵义东欣物业服务有限公司，统一社会信用代码91520302798807574L（1-1），住所地遵义市南部新区忠庄街道办事处东欣大道东欣广场城市综合体F20栋一层。法定代表人：代岚清，公司经理。委托代理人：李光明，遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者。上诉人遵义东欣房地产开发有限公司（以下简称东欣房开公司）因与被上诉人杨余心、石丽荣、宋华及原审被告遵义东欣物业服务有限公司（以下简称东欣物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初10258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。东欣房开公司上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判驳回杨余心、石丽荣诉讼请求，由杨余心、石丽荣、宋华承担鉴定费15000元，杨余心、石丽荣已支付的鉴定费21000元由杨余心、石丽荣、宋华承担。事实和理由：杨余心、石丽荣的房屋漏水与公司无关，公司非适格当事人。房屋漏水系因宋华擅自违规装修破坏了房屋建设时公司做好的（露台和卫生间区域位置）防水层及PVC管道与楼板交接处的防水结构，导致防水失效所致，应当以“排除妨害、赔偿损失”为由起诉宋华，而与公司无关，房屋漏水并非房屋质量问题。另外，公司在绿化带与房屋之间设计并施工做了约10cm宽的伸缩缝结构来杜绝温度变化引起的热胀冷缩造成建筑物产生变形或裂缝，也防止外围水源渗漏至房屋内部。国家《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条规定：“下列情况不属于本办法规定的保修范围：一因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；二不可抗力造成的质量缺陷”。防水失效和楼板存在裂缝引起的渗漏正是因为宋华违规装修造成的防水失效，其擅自搭建鱼池蓄水后使楼板应力发生变化导致裂缝所致。房屋属于第三方造成的质量缺陷，不属于公司的保修范围，不应当承担保修责任。杨余心、石丽荣辩称，1.东欣房开公司系本案适格当事人。其系与东欣房开公司签订的《商品房买卖合同》，合同相对方系该公司。该合同明确约定了屋面防水保修期为国家标准的5年，现在尚在保修期内，应无偿修复。2.房屋漏水系事实，经多方鉴定评估，给其造成了严重损失。3.鉴定结果未在宋华处发现漏水原因，故非宋华处水池所致，东欣房开公司应承担房屋维修责任。综上，请求维持原判。宋华未予答辩。东欣物业公司述称与东欣房开公司上诉意见一致。石丽荣、杨余心向一审法院起诉请求：1.判决东欣房开公司立即对其修建的位于遵义市红花岗区房屋漏水情况进行维修2.判决东欣房开公司赔偿杨余心、石丽荣的损失30万元；3.判决东欣房开公司解决杨余心、石丽荣水电一户一表问题，并赔偿停电损失2万元。一审法院认定事实：东欣房开公司是遵义市红花岗区欣彩虹城楼盘项目的建设单位，该公司选聘东欣物业公司为前述楼盘项目小区提供前期物业服务，东欣物业公司已实际入住该小区提供物业服务。2014年6月16日，宋华购买了东欣房开公司开发建设的位于遵义市红花岗区住宅。宋华购买的前述住宅前后均有平台，其中，靠小区内部及第Ｂ01幢入口边上有三个相连的混凝土凹槽，该凹槽与杨余心、石丽荣住宅紧邻，且基本处于同一水平面。次月，宋华向东欣物业公司报送《业主装修申请表》，并开始对前述住宅开始装修。在装修过程，杨余心、石丽荣在凹槽处做了一个贴瓷砖的鱼池，其他部分填平后铺设的地板砖，并搭建了玻璃钢架棚。2014年9月29日，东欣房开公司开发建设的该项目一期Ｂ组团Ｂ2区第Ｂ15幢和一期Ｂ组团Ｂ2区第Ｂ01幢楼分别经竣工验收备案。2015年5月12日，宋华向东欣物业公司填写出具了《业主装修保证金退还申请表》，该表有该公司工作人员签名的“装修验收情况”栏载明“阳台前后露台搭棚，并做有鱼池”，有宋华签名的“业主意见”栏载明“因装修造成和影响相邻业主所发生的一切渗水，漏水情况均由业主本人承担一切责任。”该表有该公司工作人员签名的“公司意见”栏载明“业主作出书面承诺存档，如业主反对政府部门拆除，无条件配合，由业主承担搭棚引起的一切责任后果”。2015年5月19日，杨余心与东欣房开公司签订《东欣彩虹城一期Ｂ组团门面定购协议》约定杨余心向定购东欣房开公司开发的位于东欣彩虹城一期（商铺）Ｂ组团15幢-1层-1号，面积338.80平方米；双方在2015年5月21日签订《商品房买卖合同》等。同日和次日，杨余心分两次分别向东欣房开公司支付定金50000元、购房款752021元，共计802021元。此后，因东欣房开公司原因导致未能按前述约定时间签订《商品房买卖合同》。2015年6月13日，杨余心、石丽荣二人与东欣房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同第二条约定，杨余心、石丽荣二人购买东欣房开公司开发的位于遵义市红花岗区欣彩虹城一期Ｂ组团第Ｂ15幢-1层-1-1号商业用房（以下简称涉案房屋），建筑面积为338.80平方米，套内面积为284.67平方米。该合同第七条约定，按套内建筑面积每月平方米5592.51元，总价款1592021元。该合同第八条第3项约定，首付802021元，余款银行按揭支付等。该合同第十一条第（一）款约定，东欣房开公司应当在2015年7月30日前向杨余心、石丽荣二人交付该商品房。该合同第十九条第（一）款约定，商品房实行保修制度；该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，具体内容见附件七。该合同第二十条第（一）款约定，东欣房开公司依法选聘物业服务企业为遵义东欣物业有限公司。前述《商品房买卖合同》的附件七第（一）款第2项约定，屋面防水保修期限为国家标准5年，保修期内，因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏的，无偿进行保修;该款第3项约定，墙面、厨房和卫生间地面、地下室地面防水保修期限为国家标准5年，保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房、卫生间地面渗漏的，无偿进行保修。同月，东欣房开公司向杨余心、石丽荣交付该房屋。前述合同签订后，杨余心、石丽荣通过银行按揭方式向东欣房开公司支付了尚余购房款，并就该房屋于2015年7月27日进行了不动产抵押预先登记。杨余心、石丽荣购买的该房屋位于宋华的住宅及前述凹槽的正下方一层。2016年，杨余心、石丽荣对该房屋进行了装修。装修后至目前，该房屋的位置情况如下：该房屋从马路正对15幢楼的左侧公共楼梯上楼有一入户门，直线进门后依次为办公大厅、走廊；从入户门进门后在办公大厅的左侧为两间有夹层房屋（该夹层共计上下两层）、右侧仍为办公大厅，依次进入在走廊的左侧为两间办公室、右侧为两间会议室；在办公大厅与走廊连接处有一上到夹层二楼的楼梯；走廊的尽头为卫生间和通往另一侧的公共楼梯；前述两间有夹层的房屋正好位于前述凹槽正下方。2016年，杨余心、石丽荣对涉案房屋进行了装修，装修时发现涉案房屋顶部楼板漏水，其向东欣房开公司进行了反映，该公司派人进行了处理。装修完成后，杨余心、石丽荣又发现漏水，再次向东欣房开公司反映，该公司又派人进行了处理，但未能处理好。2018年5月31日，就该房屋顶部楼板漏水问题，杨余心、石丽荣向东欣房开公司送达《告知函》，告知东欣房开公司漏水点还在增加，要求该公司早点来处理。东欣房开公司工作人员在该函签注“该函已收悉，但具体漏水原因需要进一步鉴定确定”。2018年9月28日，杨余心、石丽荣向东欣物业公司送达《关于东欣彩虹城对户主停电一事寻问》的书面材料，该材料载明杨余心、石丽荣寻问该公司为何无故停电，要求给出合理说法等。2019年3月22日，根据杨余心、石丽荣对涉案房屋漏水原因鉴定的申请，在各方当事人参与下，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司接受委托作出了仲恒鉴字［2019］ＳＷ0278号《房屋漏水原因鉴定报告》，该鉴定报告载明，鉴定结论为：综合现场的检测、检查、情况调查结果分析，涉案房屋漏水原因为：（一）渗水点1.4.5是ＰＶＣ管道与楼板交接处防水失效所致；（二）渗水点2是沉箱底板防水失效造成渗漏所致；（三）渗水点3是由于楼板的裂缝，露台有水时（如遇下雨天）渗漏所致；（四）鱼池蓄水后楼板应力发生变化，水沿楼板缝隙并透过楼板渗漏，即造成负一楼室内天面的渗漏现象；（五）第1.2渗水点现状没发现渗漏。杨余心、石丽荣为此支付鉴定费15000元。根据该鉴定报告所载明的渗水点示意图反映，渗水点均在涉案房屋顶部楼板，其中，渗水点1.2在办公大厅处，渗水点3在走廊处，渗水点4在办公大厅通往走廊左边的第一间办公室处，渗水点5在入户门进办公大厅的左边第二间夹层（该夹层共计两层）二楼处。针对前述鉴定报告，杨余心、石丽荣认为漏水系多种原因造成，最主要原因是东欣房开公司的质量问题；鉴定结论第四项并没有涉及到漏水的五个点，房屋漏水与鱼池没有关系；渗水点三处存在房屋裂缝，是漏水的原因，综合看漏水是由东欣房开公司的房屋质量造成的。东欣房开公司对该报告无异议，但认为不能证明漏水是其的质量所造成，只证明了漏水是因宋华的违规装修破坏了防水及相关结构造成。宋华对鉴定报告真实性无异议，并认为鉴定报告内容正好证明东欣房开公司的原因造成漏水，对鱼池蓄水导致的应力变化没有直接证据，漏水在前，装修在后。2019年5月28日，东欣房开公司申请对涉案房屋漏水点及进一步对漏水原因进行司法鉴定。根据东欣房开公司的鉴定申请、在各方当事人参与下，广州保顺检测鉴定有限公司依法接受委托进行了司法鉴定。2019年11月20日，广州保顺检测鉴定有限公司作出了保顺鉴字［2019］ＳＷ1347号《房屋鉴定报告》，该鉴定报告载明，经现场检查，该房屋渗水痕迹主要分布于天花板，对应楼上水池及卫生间；鉴定结论为：涉案房屋渗水点为办公室2（原审法院注：指前述渗水点5所在的房间）天花板与办公室3（原审法院注：指前述渗水点4所在的房间）东侧主梁，渗水点为楼上未探明水源流至楼上水池区域，并通过楼板裂缝及施工冷缝渗入杨余心、石丽荣天花板与梁铡，造成杨余心、石丽荣房屋楼板与梁侧出现渗水痕迹；办公大厅东侧中部天花板、办公室3门口处天花板的渗水痕迹为陈旧性渗水痕迹，现状已未渗水。杨余心、石丽荣对该报告只是对结论中认为办公室3门口处天花板渗水为陈旧性痕迹有异议，并认为该处有时渗水有时不渗水，去勘察那几天没有渗水；其对该报告及其他内容未提出异议。东欣房开公司对该报告无异议，只是认为渗水原因系宋华造成，与其无关。宋华对该报告无异议，只是认为是房屋质量问题造成渗水。2020年3月23日，杨余心、石丽荣申请对涉案房屋因渗水给其造成的损失进行司法鉴定。根据杨余心、石丽荣的鉴定申请、在各方当事人参与下，贵州中联评估鉴定有限公司接受委托进行了司法鉴定。2020年6月3日，贵州中联评估鉴定有限公司作出了贵州中联评报字［2020］第0210号《房屋损失价值资产评估报告》，该报告载明，评估基准日为2020年5月18日，因漏水影响不能使用的房间为13平方米（原审法院注：指前述渗水点5所在的房间）评估结论为：取整确定涉案房屋的装修损失价值为1664元；因漏水影响不能使用房间的损失为325元／月；最终造成的损失由人民法院依法认定。杨余心、石丽荣为此支付鉴定费6000元。各方当事人对该鉴定报告及评估结论均无意见。另查，涉案房屋未由供水供电部门安装一户一表，而是东欣房开公司在其安装总表后，由其为杨余心、石丽荣单独安装了水电和电表。在诉讼过程中，经现场查看，前述渗水点5所在房屋的顶部为现浇混凝土，有多处裂缝，且有多处滴水现象；渗水点3.4有间隙性漏水现象，且渗水点4处顶部有裂缝现象；宋华的鱼池也未储水。在诉讼过程中，因本案涉及合同之诉与侵权之诉的竞合，杨余心、石丽荣明确表示按商品房买卖合同纠纷进行起诉。在庭审中，杨余心、石丽荣、东欣房开公司认可依据《商品房买卖合同》约定，涉案房屋屋面防水还在五年保修期内。东欣房开公司提供了一份《违章整改通知书》，以此证明曾要求宋华对违规搭建的钢架棚进行整改。但该通知书宋华不认可，杨余心、石丽荣也未进一步举证证明其向宋华进行送达，故对该证据及其证明的事实，不予认定。一审法院认为，杨余心、石丽荣与东欣房开公司在自愿基础上签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，该合同双方具有法律约束力，杨余心、石丽荣、东欣房开公司均应按照合同的约定全面履行自己的义务。杨余心、石丽荣作为涉案房屋的业主及东欣物业公司作为该房屋所在小区的物业服务企业，东欣物业公司为该小区提供了物业服务，故杨余心、石丽荣与东欣物业公司形成了物业服务合同关系。各方当事人对该房屋顶部屋面存在渗漏的事实并无异议。但杨余心、石丽荣、东欣房开公司及宋华对如下问题存在争议：一、该房屋顶部屋面渗漏的直接原因是该房屋质量问题造成还是宋华的行为造成；二、如系宋华的行为造成涉案房屋渗漏，东欣房开公司、东欣物业公司是否应承担维修责任及是否赔偿因该房屋渗漏给杨余心、石丽荣造成的损失；三、东欣房开公司、东欣物业公司是否应为杨余心、石丽荣的该房屋解决由供水供电部门安装的一户一表及是否因停电给其造成损失。一、关于该房屋顶部屋面渗漏的直接原因是涉案房屋质量问题造成还是宋华的行为造成的问题。该房屋存在多个渗水点，部分渗水点经东欣房开公司处理后未再渗漏（如渗水点1.2），部分渗水点仍在渗漏（如渗水点3.4.5）。就前述渗水点经现场查看和鉴定，部分渗水点渗漏原因系防水失效和楼板存在裂缝及宋华搭建鱼池蓄水后使楼板应力发生变化，才导致水沿楼板缝隙并透过楼板造成渗漏，故该房屋渗漏系防水失效和楼板存在裂缝与宋华的行为相互作用的结果，才导致来源不明的水源流至楼上水池区域，通过裂缝渗漏，故宋华的行为是导致涉案房屋渗漏的原因之一；而防水失效和楼板存在裂缝是否宋华的全部或部分行为导致，相关鉴定结论并未给出这样的结果，杨余心、石丽荣也未提供证据证明防水失效系宋华的全部或部分行为导致，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，该房屋防水失效和楼板存在裂缝应是东欣房开公司的质量问题，这也是导致该房屋渗漏的原因之一。基于前述事实及认定理由，该房屋渗漏的直接原因，正是前述宋华的行为和东欣房开公司的质量问题的相互结合，才导致该房屋存在渗漏，即该房屋顶部屋面渗漏是东欣房开公司开发建设的该房屋质量问题和宋华的行为相互作为和结果造成。另外，东欣物业公司作为该房屋所在小区物业服务企业，有对公共区域进行管理的职责。宋华在对其住宅装修完成后，其虽然向东欣公司表示因其装修造成相邻业主渗水，由其承担一切责任，但在宋华装修过程中，东欣物业公司是否对与涉案房屋相邻的公共区域如涉案凹槽处履行管理职责，未提供充分的证据证明，表明其管理失责，这也是造成该房屋渗漏的间接原因之一。在宋华的行为是该房屋渗漏原因之一情况下，东欣物业公司侵权责任上，存在一定的过错责任。二、关于如系宋华的行为造成该房屋渗漏，东欣房开公司、东欣物业公司是否应承担维修责任及是否赔偿因涉案房屋渗漏给杨余心、石丽荣造成的损失的问题。杨余心、石丽荣已经按照合同约定履行了付款义务，东欣房开公司应该按照合同约定交付与合同约定相符的商品房并承担商品房质量保证义务。该房屋屋面约定的保修期为五年，杨余心、石丽荣、东欣房开公司均认可涉案房屋未过保修期，表明该房屋屋面尚在质保期内。该房屋顶部屋面确实存在渗水现象，该现象至今尚存在，东欣房开公司未能举证证明该渗水问题完全与其质量问题无关或完全由宋华装修或者使用不当致使造成该房屋渗水，且东欣房开公司向杨余心、石丽荣交付房屋时，宋华的装修行为就已完成，渗漏现象就已存在，因此，东欣房开公司不能排除自身作为开发商应当承担保证交付房屋能够正常使用的责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，并结合杨余心、石丽荣在本案中以商品房买卖合同纠纷主张权利，故东欣房开公司作为出卖方的，对涉案房屋的渗漏负有修复责任。基于前述理由及法律规定，对杨余心、石丽荣第1项诉讼请求即要求东欣房开公司对涉案房屋顶部屋面渗漏进行修复的诉讼请求，予以支持，且修复至不再渗漏为止，确定修复期间为60日。鉴于宋华在凹槽处搭建的建筑，且前述搭建建筑主要位于涉案房屋渗水点正上方，故在东欣房开公司修复过程中如需拆除宋华搭建建筑，宋华应当予以配合，但东欣房开公司应对拆除宋华搭建建筑作好完整、全面的证据保全；如因拆除宋华搭建建筑造成的损失及是否恢复搭建建设，该责任由谁承担，宋华可另行主张权利。该房屋渗漏，必然给杨余心、石丽荣造成装修损失，且渗水点5所在房屋有多处渗漏，必然导致该房屋不能正常使用。就前述损失，经鉴定，因漏水造成的装修损失为1664元，因漏水影响不能使用渗水点5所在房间的损失为325元／月，基于前述理由及法律规定，对杨余心、石丽荣因漏水造成的装修损失为1664元，予以认定；因漏水影响不能使用渗水点5所在房间的损失，但接房后，杨余心、石丽荣并未立即进行装修，其在2016年才进行装修，东欣房开公司在装修期间对渗漏问题进行过处理，在装修完成前尚未给杨余心、石丽荣造成实际损失，而杨余心、石丽荣何时装修完成，其未提供证据证明，故对该房间不能使用的损失，结合杨余心、石丽荣只主张房屋不能正常使用损失的期间为三年及实际渗漏的时间长短等事实，确定因漏水影响不能使用渗水点5所在房间的损失按325元／月计算三年为11700元。对杨余心、石丽荣的第2项诉讼请求在前述认定的装修损失为1664元和房间不能使用损失11700元的范围内，予以支持；对杨余心、石丽荣的第2项诉讼请求超过前述认定的损失范围部分，其未提供证据证明，不予支持。东欣物业公司作为该房屋所在小区的物业服务企业，其只是为共用部分、共用设施的维修、养护和管理承担义务，对房屋质量或者施工原因导致的房屋内部渗水问题，其没有进行维修的义务，且在本案中，杨余心、石丽荣主张法律关系基础系商品房买卖合同关系，而非物业合同关系，故对杨余心、石丽荣第1.2项诉讼请求中要求东欣物业公司承担修复和赔偿责任的诉讼请求，不予支持。三、关于东欣房开公司、东欣物业公司是否应为杨余心、石丽荣的涉案房屋解决由供水供电部门安装的一户一表及是否因停电给其造成损失的问题。杨余心、石丽荣第3项诉讼请求，因其未提供充分的证据证明涉案房屋符合由供水供电部门安装的一户一表的条件、需要东欣房开公司、东欣物业公司办理或东欣房开公司、东欣物业公司协助和配合及停电造成其损失的具体情况的事实，且东欣物业公司并非涉案合同的当事人之一，东欣房开公司并非停电行为的实施人，故对杨余心、石丽荣的该请求，不予支持。但杨余心、石丽荣有新的证据后，可另行向有关当事人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、遵义东欣房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内对杨余心、石丽荣杨余心、石丽荣购买的位于遵义市红花岗区欣彩虹城一期Ｂ组团第Ｂ15幢-1层-1-1号商业用房顶部层面渗漏问题进行修复，修复至不再渗漏为止；二、遵义东欣房地产开发有限公司在履行前述第一项判决确定的修复义务过程中，如需拆除宋华在紧邻其购买的位于遵义市红花岗区住宅的凹槽处搭建建筑进行修复涉案房屋渗漏问题时，宋华应当予以协助和配合；三、遵义东欣房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿杨余心、石丽荣因涉案房屋漏水造成的装修损失人民币1664元、房间不能使用损失11700元；四、驳回杨余心、石丽荣的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3050元（杨余心、石丽荣已全额预交案件受理费6100元），鉴定费21000元（杨余心、石丽荣已预交两次鉴定费分别为15000元和6000元），由杨余心、石丽荣负担案件受理费2914元，遵义东欣房地产开发有限公司负担案件受理费136元及鉴定费21000元。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院经审理认定事实如下：1.原判关于宋华位于遵义市红花岗区住宅前后均有平台，其中，靠小区内部及第Ｂ01幢入口边上有三个相连的混凝土凹槽，该凹槽与杨余心、石丽荣住宅紧邻，且基本处于同一水平面的认定不准确，双方一致认为该凹槽系与杨余心、石丽荣住宅“顶部”紧邻，基本处于同一水平面；2.原判关于宋华不认可收到东欣房开公司提供的《违章整改通知书》，杨余心、石丽荣也未进一步举证证明其向宋华进行送达的认定错误，双方一致确认是东欣房开公司也未进一步举证证明向宋华送达；3.原判关于在装修过程，杨余心、石丽荣在凹槽处做了一个贴瓷砖的鱼池，其他部分填平后铺设的地板砖，并搭建了玻璃钢架棚的认定有误，应为在装修过程，宋华在凹槽处做了一个贴瓷砖的鱼池，其他部分填平后铺设的地板砖，并搭建了玻璃钢架棚。3.涉案房屋ＰＶＣ管道系东欣房开公司施工时就已存在，涉案房屋沉箱底板系东欣房开公司施工时所做；4.其他事实同原判认定。本院认为，原判就宋华与案涉房屋位置的表述、整改通知书送达以及杨余心、石丽荣在凹槽处做鱼池并搭建玻璃钢架棚的表述认定有误，应予纠正；杨余心、石丽荣向东欣房开公司提起案涉《商品房买卖合同》纠纷诉讼，原判关于宋华的装修搭建行为对该房屋所带来的质量问题的认定，以及判决主文第二项中判决宋华协助配合，超出杨余心、石丽荣诉请合同纠纷的范围，且该判项不明确、具体，违反裁判主文应当明确具体的程式化要求，应予纠正并对该判项予以撤销。原判认定案涉商品房买卖合同有效，符合法律规定，双方并无异议，本院予以确认。杨余心、石丽荣购买案涉房屋，东欣房开公司作为合同相对方应保证其出卖的房屋能正常使用。东欣房开公司认为造成该房屋漏水的原因无论系第三人宋华违规装修导致，还是鉴定报告载明漏水系因防水失效、楼板裂缝、施工冷缝及宋华搭建鱼池蓄水后使楼板应力发生变化所致，在东欣房开公司并无证据证明该房屋质量问题系购买人杨余心、石丽荣自身原因导致的情况下，均应认定该公司向杨余心、石丽荣所交付的该房屋存在质量问题，该公司存在未适当履行合同义务行为，且该房屋尚在双方合同约定的保修期内，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，原判由东欣房开公司承担违约责任，东欣房开公司对该房屋渗漏问题进行修复，并根据双方无异议的《房屋损失价值资产评估报告》判决东欣房开公司赔偿因漏水造成的装修损失1664元、房间不能使用损失11700元，于法有据，本院予以维持。东欣房开公司关于杨余心、石丽荣房屋属于宋华造成的质量缺陷，不属于该公司的保修范围，不应当承担保修责任的上诉理由，不符合双方签订的商品房买卖合同的约定，本院不予采纳。另，诉讼过程中发生的鉴定费，系东欣房开公司向购买人杨余心、石丽荣所交付的案涉房屋存在质量问题所产生的损失，该公司依法应承担，原判由该公司承担鉴定费用，于法有据，本院予以维持。综上所述，东欣房开公司的上诉请求不成立，应予驳回；原判基本事实清楚，但就关于宋华的判项未具体明确，且超出诉讼请求，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初10258号民事判决主文第一项即“一、遵义东欣房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内对杨余心、石丽荣杨余心、石丽荣购买的位于遵义市红花岗区欣彩虹城一期Ｂ组团第Ｂ15幢-1层-1-1号商业用房顶部层面渗漏问题进行修复，修复至不再渗漏为止”；第三项即“三、遵义东欣房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿杨余心、石丽荣因涉案房屋漏水造成的装修损失人民币1664元、房间不能使用损失11700元”；第四项即“四、驳回杨余心、石丽荣的其他诉讼请求”;二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初10258号民事判决第二项即“二、遵义东欣房地产开发有限公司在履行前述第一项判决确定的修复义务过程中，如需拆除宋华在紧邻其购买的位于遵义市红花岗区住宅的凹槽处搭建建筑进行修复涉案房屋渗漏问题时，宋华应当予以协助和配合”。一审案件受理费3050元，鉴定费21000元，由杨余心、石丽荣负担案件受理费2914元，遵义东欣房地产开发有限公司负担案件受理费136元及鉴定费21000元；二审案件受理费6100元，由遵义东欣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨颜穗书记员罗然