广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初13472号原告（反诉被告）：梁森枝，男，1968年2月15日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。委托诉讼代理人：何伏球，广东一然律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁广枝，男，1964年5月12日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××。委托诉讼代理人：徐新如，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪欣，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告梁森枝与被告梁广枝物权纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，被告梁广枝提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁森枝向本院提出诉讼请求：1.确认登记在梁广枝名下的集体土地使用权【中府集建总字第096352号、中府集建字（1990）第160502号】（下称涉案宅基地）及其地上二层建筑物（下称涉案房屋）属于梁森枝所有；2.梁广枝协助梁森枝办理上述房屋及土地使用权的权属变更登记。事实和理由：梁森枝与梁广枝系兄弟关系。20世纪90年代初，梁广枝将原家庭所有的集体土地使用权（即涉案宅基地）及一层砖木结构房屋登记在其名下。后来，原家庭取得同村另外一处土地。2003年10月22日，梁森枝、梁广枝双方在村委会干部及另一名兄弟梁玲枝的见证下签订协议书，约定梁广枝将涉案宅基地转让给梁森枝新建房屋作居住生活使用。受让后，梁森枝没有办理相关权属变更登记，自行出资在涉案宅基地上建造了一间两层房屋（即涉案房屋），一直居住至今，涉案房屋也未办理权属登记。今年，村委落实国务院确权工作，要求村民提交相关确权材料。梁广枝多次阻扰梁森枝对涉案房屋及涉案宅基地确权，并声称将涉案房屋及涉案宅基地确权到梁广枝名下，且赶走梁森枝一家人。梁森枝为此多次与梁广枝协商，但梁广枝态度强硬不肯作出让步。为维护自己的合法权益，梁森枝特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。梁广枝辩称，梁森枝的诉讼请求无事实与法律依据，应当驳回。根据我国土地管理法、住建部关于农村土地的管理规则及中山的政策，涉案宅基地属于农村集体所有的土地，其继承、流转、转让均需经过法定的程序以及具备法定的条件，而涉案宅基地不具备上述条件。梁森枝所称的转让行为实际上是赠与协议，是无效的或可撤销的。事实上，梁森枝具备向村集体申请宅基地的权利，也向村集体申请了宅基地，只是因为其不满意村集体安排的土地及不愿意支付水电设备等款项而没有取得宅基地。而梁广枝却因为拥有涉案宅基地而无权再向村集体申请其他宅基地。梁广枝向本院提出反诉请求：1.确认梁广枝与梁森枝于2003年10月22日签订的协议书无效；2.梁森枝立即搬离涉案房屋；3.梁森枝支付场地占用费85000元。事实和理由：为解决梁森枝的居住问题，经协商梁广枝同意让梁森枝在涉案宅基地的后半部分建房居住，双方为此于2003年10月22日签订了一份协议书。协议书签订后，梁森枝无偿使用了涉案宅基地的一部分，用于建房居住，梁广枝则使用了剩下部分。由于梁森枝不满意村集体拟安排给其的宅基地，于是在确权时不配合梁广枝确权。梁广枝认为，双方签订的上述协议书应认定无效。因为涉案宅基地只是用益物权，其所有权属于村集体，协议书对涉案宅基地的处分行为不符合法定条件、未取得村集体同意，属于无权处分。即便协议书有效，也应当认定其性质为赠与协议，且属于可撤销赠与。在没有办理过户登记手续的情况下，涉案宅基地的权利没有发生转移，梁广枝有权撤回赠与。为此，梁广枝特向法院提起反诉，请求法院依法判决。梁森枝对梁广枝的反诉辩称，根据广东省高院关于集体土地使用权流转的意见，村民因土地流转应认定合同有效，受让方有权要求转让方协助办理相关变更登记。本案的协议书是在村领导的见证下签署的，是经村委同意进行流转，应当认定有效。该协议书实际上是分家协议，原家庭的土地及房屋归梁森枝所有，家庭在同村取得的另一处土地归梁广枝所有。梁广枝所称的该协议书是赠与协议没有相关事实与法律依据。梁广枝要求梁森枝搬离涉案房屋、支付占用费违反诚实信用原则，不应支持。而且，涉案房屋虽然是以梁广枝的名义报建，但实际上由梁森枝出资建造，所有权理应属于梁森枝。因此，梁广枝的反诉请求无事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。梁森枝与梁广枝是亲兄弟关系，原家庭成员还包括父亲梁满带（已故）、母亲黄引仙及姐妹梁凤英、梁雪英、梁焕英。梁广枝于1991年1月31日与覃荣青登记结婚。涉案宅基地为集体批准拨用的宅基地使用权，于1990年12月5日取得权属登记，登记的权利人（土地使用者）为梁广枝，家庭人口数为“农业5人”，面积为158.6平方米。1993年7月29日，涉案宅基地上盖的1层砖木结构房屋取得权属登记（粤房证字第3798105号），登记的权利人（所有权人）亦为梁广枝，房屋建筑面积为45.3平方米。底册档案资料显示，在该房屋申请确权时的申请书上载明土地由村集体划拨，房屋建造于1988年，户主为梁广枝，家庭成员包括黄引仙、梁森枝、梁雪英、梁福华。2003年10月22日，梁森枝与梁广枝签订一份协议书，约定梁广枝同意把自有的涉案宅基地转让给梁森枝。该协议书同时有一个证明人和一个见证人签名。而在此前，已经于2003年9月24日以梁广枝的名义取得了住宅的建筑工程施工许可证。此后，梁森枝将涉案宅基地上原有的1层砖木结构房屋拆除，出资建造了涉案房屋，并一直居住使用至今。涉案房屋一直没有取得权属登记。再后来，梁广枝亦在涉案宅基地上建造了另一栋房屋，但该房屋未取得报建批准手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：梁森枝当庭述称，其曾向村集体申请分配宅基地，但没有分配；协议书约定转让只是一个形式，因为涉案宅基地登记在梁广枝名下，而实际则是分家，黄引仙、梁凤英、梁雪英、梁焕英均同意协议书的处理，梁满带则已于上世纪80年代去世。梁广枝当庭述称，其与覃荣青生育有三个子女即梁福华、梁银萍、梁玉萍；其及子女名下均没有分配其他宅基地，但其曾出资购买一处宅基地后再转让给同村村民。本院认为，本案应为物权纠纷。本案中，涉案宅基地系由村集体划拨给村民家庭户使用的，虽然在1990年确权时仅登记权利人为梁广枝，但已明确家庭人口5人，故应认定涉案宅基地包含有分配给5人的份额，并非梁广枝个人享有全部份额。另外，虽然没有进一步证据直接反映享有涉案宅基地份额的5人中其余4人具体包括何人，但在1993年对涉案宅基地上盖的原1层砖木结构房屋确权时，相关底册资料明确反映除户主梁广枝外，家庭成员包括黄引仙、梁森枝、梁雪英、梁福华4个，故可以由此推断，享有涉案宅基地份额的其余4人应该包括黄引仙、梁森枝、梁雪英3人。至于梁福华，因梁广枝与覃荣青于1991年1月31日才登记结婚，即梁福华出生于涉案宅基地确权之后，故涉案宅基地确权时的另一个家庭成员不可能是梁福华，而可能是梁凤英或梁焕英。但不论享有涉案宅基地份额的其余1人是何人，可以认定的是黄引仙、梁森枝、梁雪英3人均享有涉案宅基地的份额。则在此场合，因没有证据反映梁森枝与梁广枝所签订的处分涉案宅基地的协议书已取得黄引仙、梁雪英等人及村集体的同意，但鉴于本案相关争议发生于同一（原）家庭户内部，又不排除黄引仙、梁雪英等人及村集体事后追认的可能，故应认定该协议书的效力待定。因此，梁广枝反诉请求确认该协议书无效理据不足，本院不予支持。同时，梁森枝诉讼请求确认涉案宅基地属其所有、梁广枝协助办理涉案宅基地的权属变更登记手续也不能成立，本院亦不予支持。另外，虽然涉案房屋（以梁广枝名义报建）实际由梁森枝出资建造并一直居住使用，但因其一直未取得行政主管部门的确权，故梁森枝诉讼请求确认涉案房屋属其所有、梁广枝协助办理涉案房屋的权属变更登记手续于法无据，本院不予支持。同时，由于梁森枝本就享有涉案宅基地的部分份额，且梁森枝是在取得梁广枝同意的情况下使用涉案宅基地出资建造涉案房屋，故梁广枝反诉请求梁森枝支付占用费、搬离涉案房屋无理，本院亦不予支持。综观本案实际情况，争议发生于同一（原）家庭户内部，涉及历史遗留问题，以及村集体对村民宅基地的使用安排问题，双方当事人应会同相关家庭成员协商及申请村集体协助解决为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）梁森枝的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）梁广枝的全部反诉请求。本诉案件受理费3300元，减半收取计1650元（已由本诉原告梁森枝预交），由本诉原告梁森枝负担。反诉案件受理费962.50元（已由反诉原告梁广枝预交），由反诉原告梁广枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员 张庆争二〇二〇年十一月二十七日法官助理 何尧敏书 记 员 邢晶晶