广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25812号原告：梁锡才，男，1984年12月13日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。原告：张燕枝，女，1984年8月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：梁锡才，系原告张燕枝的丈夫。被告：叶福凌，男，1965年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：刘钜华，男，1968年2月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园202号。法定代表人：李伟光。原告梁锡才、张燕枝诉被告叶福凌、刘钜华、广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告、被告叶福凌的委托诉讼代理人王虎生到庭参加诉讼，被告刘钜华、凯晨公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。两原告诉称：原告于2018年4月28日在被告凯晨公司办公室以购买房屋的形式，签订《合作建房协议》。房屋建设地址广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段人和聚贤街南面内百明花园7C栋7层06单元。一次性向被告凯晨公司的受委托人叶福凌支付购房款440000元，其中17999.3元由田萍代收，2000元由萧凤枝代收。被告承诺2019年12月31日前可交付房屋给原告。原告在2019年1月发现该房屋未建，经多次向被告叶福凌及凯晨公司的实际控制人刘钜华追讨上述已经支付的房款。被告凯晨公司于2019年7月及9月通过公司员工张维以银行转账的方式退还房款共计60000元，剩余380000元房款被告多次以种种理由推诿，拒不退还原告。综上，请求判令：1.原告与被告凯晨公司所签订的《合作建房协议》无效；2.三被告共同返还购房款440000元、利息（以银行贷款年利率4.75%从2018年4月28日起计算至实际清偿之日止）、精神损失费20000元；3.被告承担本案诉讼费用。被告叶福凌辩称：第一、涉案协议名为合作建房，实质是房屋买卖合同。关于涉案协议的效力问题，该协议因违反建筑法第七条、土地管理法第四条、第十二条、城市房地产管理法第二十五条的规定，应属无效，双方应当各自承担相应的法律责任。原告在明知涉案合同违反相关法律规定不能够买卖的情况下，仍然签订该份协议，建议按照3:7的比例承担较为合适。第二、关于被告叶福凌的角色和责任承担问题，在原告提供的起诉书和合作建房协议中均确定原告是与被告凯晨公司签订的合同，被告凯晨公司委托被告叶福凌收取款项，被告叶福凌并非合同的相对方，被告叶福凌在代理权限范围内以被告凯晨公司的名义实施的民事法律行为，对被告凯晨公司发生法律效力，应由原告和被告凯晨公司承担无效合同的相应法律责任。另外，主合同无效，作为从合同的担保合同亦无效，所以被告叶福凌作为本案被告不适格。第三、被告凯晨公司与被告叶福凌之间存在债权债务关系，被告凯晨公司所收取的购房款是用于抵消被告叶福凌的欠款。综上，请求驳回原告对被告叶福凌的全部诉请。被告刘钜华、凯晨公司未答辩，亦未提交证据。经审理查明：2018年4月28日，两原告（乙方）与被告凯晨公司（甲方）签订了《合作建房协议》，载明两原告委托被告在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段建造房屋，被告负责提供图纸设计及施工队，按图纸要求进行施工，水、电到两原告房屋门口，水电费按国家规定支付，具备一定绿化及公共设施配套，根据测算，房屋的建筑面积约88.45平方米，具体为7C栋7层06号房（面积以建筑面积测量为准）等等。被告凯晨公司在《合作建房协议》上加盖印章。被告叶福凌于2018年4月28日出具了《收据》，确认收到两原告交付的百明花园7C栋706房合作建房款440000元。被告凯晨公司曾于2017年9月1日向被告叶福凌出具《委托书》，委托被告叶福凌就百明花园7C栋602、702、706等单元签订合作建房协议及收取合作建房款。2018年4月28日，被告叶福凌向两原告出具《担保书》，载明若未能按约定时间交楼，投资合作建房者有权单方面解除合同，担保人须全额退还房款。两原告主张其曾与被告协商退款，并于2019年7月24日、9月7日、9月24日共计收到被告凯晨公司退还的部分款项60000元。诉讼中，本院从（2019）粤0111民初7122号案中调取了穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地上7层、5198.7平方米；地下1层、1265平方米；总建筑面积6463.7平方米。1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地上8层、12279.3平方米；地下1层、4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。以上事实，有《合作建房协议》、收据、《担保书》、穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：两原告与被告凯晨公司签订了《合作建房协议》，从该合同载明的内容来看，两原告按固定面积和单价交付货币，待涉案房屋建成后取得房屋，但并不参与房屋的具体建造，也不承担房产开发的经营风险，从《合作建房协议》的权利义务来看，该合同实为房屋买卖合同。两原告是与被告凯晨公司直接签订房屋买卖合同，虽然款项是由被告叶福凌收取，但并不影响两原告与被告凯晨公司订立房屋买卖合同的事实。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。涉案百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社、广州市白云区人和镇凤和经济联合社，两原告所购的房屋位于7C栋7层楼，与建设工程规划许可证所列的内容并不一致，故涉案合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均需由相关行政部门确认。在此之后，两原告对因涉案《合作建房协议》的效力等事宜仍有纠纷的，可再循法律途径解决。两原告主张其曾与被告凯晨公司协商退款，被告凯晨公司实际也已经退还部分款项，故本院对两原告主张被告凯晨公司同意退款的意见予以采纳。两原告要求该被告退还剩余房款380000元（440000元-60000元），本院予以支持。两原告要求被告凯晨公司支付利息及精神损失费理据不足，本院不予支持。被告叶福凌受被告凯晨公司的委托与两原告签订涉案合同并收取两原告交付的合作建房款，相应的法律责任应由被告凯晨公司承担。被告叶福凌虽出具了《担保书》，但该合同系涉案《合作建房协议》的从合同，对于该被告是否承担担保责任及责任范围的问题，如前所述理由，两原告可另循法律途径解决。两原告主张被告刘钜华承担连带还款责任，未提供相应事实依据和法律依据，本院对此不予支持。被告刘钜华、凯晨公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案庭审，故本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告广州凯晨建设工程有限公司向原告梁锡才、张燕枝退还380000元；二、驳回原告梁锡才、张燕枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4513.5元，由原告梁锡才、张燕枝共同负担1232.5元，由被告凯晨建设工程有限公司负担3281元，并于本判决生效之日起十日内迳付原告梁锡才、张燕枝。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年十一月三日书记员  郑文玲