北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10393号原告（反诉被告）：胡井江，男，1966年9月18日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨洪志，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭畅，北京市中闻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵路怀，男，1954年12月29日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世泽，河北冀港律师事务所律师。第三人：钱玉清，男，1967年2月11日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵凤梅，北京市盛廷律师事务所律师。原告（反诉被告）胡井江与被告（反诉原告）赵路怀、第三人钱玉清租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洪志，被告委托诉讼代理人周庆领、李世泽，第三人委托诉讼代理人赵凤梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡井江提出诉讼请求：1.因被告违约，请求判令原告与被告《租赁合同》于2018年6月30日解除；2.请求判令被告支付给原告欠付的2017年8月1日至2018年6月30日的租金损失479178元；逾期支付租金的违约金350000元；2017年7月18日至7月31日共14天免租期使用场地的损失99726元（每日租金7123.29）；3.请求判令被告支付给原告擅自转租、擅自装修的违约金600000元；擅自拆改变动房屋结构的损失400000元；4.请求判令被告支付给原告未将场地交还原告的损失780000元；上述共计：2708904元。5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月20日，原告与第三人签订了《租赁合同》，约定了第三人将位于北京市房山区良乡镇张谢村村北场地及场地上的库房、三层楼房、平房一座及四周围墙及场地上的其他设备设施、物品出租给原告使用，并约定原告有权转租。2017年7月18日，原被告签订了《租赁合同》，原告将场地整体转租给被告使用，并在合同中约定了被告应当承担支付租金、不得擅自转租、不得擅自装修、不得擅自拆改变动房屋结构、应将场地交还原告等各项义务。在2018年7月下旬后，原告得知被告已于2018年6月30日将场地交给了第三人，致使原告与第三人的《租赁合同》已无法继续履行，无奈原告与第三人于2018年7月30日签订了解除合同，并支付了第三人损失款肆拾万元。由于钱玉清了解本案的重要事实，且钱玉清玉本案的裁判结果具有法律上直接的利害关系，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，特向贵院提出申请钱玉清作为第三人参加本案诉讼。原告认为涉案合同合法有效，依据原告与第三人的租赁合同，原告对租赁场地拥有合法的使用权，且有权对外出租，场地无权利瑕疵，被告能正常使用，能达到被告的合同目的。假设法院认定合同无效，被告仍应支付占有使用费和利息、拆改的赔偿等，且被告无理由主张损失。合同履行的初期，被告承认合同能够正常履行。假设存在“疏解整治促提升”行动，该事实也与本案无关联，该行动针对是是散乱污的违法行为或低端产业，与场地本身无关，该政策，原告主观上不明知也不应知，原告不存在任何过错，该政策也不属于不可抗力。涉案合同不应认定于2017年9月终止，之后被告一直占用场地，合同实际也仍在履行。原告与第三人解除租赁合同是因为被告存在多项违约行为并自己将场地交还给了第三人，才直接导致原告与第三人的合同被迫解除的，并成为涉案合同被解除的直接原因；原告因解除合同交付给第三人40万元仅仅是针对场地拆改的补偿款，写明了对其他情形第三人不予追究，所以40万元补偿款是仅对租赁场地的拆改行为的补偿。原告认为被告具有欠付租金、擅自转租、擅自拆改场地、擅自装修、未将场地交还原告而擅自交给第三人钱玉清等多项违约行为。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》及相关司法解释等规定，原告认为被告严重违反合同约定，致使合同无法继续履行，导致原告合法权益受到巨大损失。被告（反诉原告）赵路怀答辩称：第一，根据原告诉求第一点原被告的租赁合同2017年9月12日终止，不存在我们再次解除的问题，双方签订租赁同，被告2017年9月8日受到了张谢村村委会的正式书面通知，要求园区清退，2017年9月11日良乡镇人民政府以“纾解政治促提升”工作要求对被告做了断电封门等清退行为，2017年9月12日起被告已经被强行清退，已经实际退出场地，合同第七条第四项及第九条约定双方合同已经自行终止，原告再次解除租赁合同，不符实际情况，违背客观事实，不应得到支持。第二，被告不拖欠原告租金不应支付原告诉请的租金和违约金及免租期的违约损失，被告租赁场地是经营物流，原告知情，被告在大兴区经营的物流公司因场地问题被关停，被告为了将大兴区的物流园搬到涉案场地，被告先后支付原告租金190万元，在对园区装修改造国成中，受到了街道村委会城管组织施工，在原告出面协调中继续进行，被告在经营物流无问题的情况下，被告将大兴区物流搬到涉案场地，2017年9月8日收到了张谢村村委会的正式书面通知，要求园区清退，2017年9月11日，良乡镇人民政府对被告实施了断电、封门清退行为，2017年9月12日起，被告被告强行清退，已经退出涉案场地。2017年9月12日双方合同自动终止，被告于2017年9月向原告要求退还租金，合同因不可抗力终止，被告不存在拖欠原告租金的事实。另原告诉请免租期损失没有租赁合同依据和法律依据，与租赁合同没有关系，合同中已经约定了违约金条款，不能主张免租期损失。第三，被告不存在擅自转租擅自装修及拆改房屋结构的事实，不应支付原告诉请的所谓违约金及损失。被告承租原告场地用于物流，签订合同时在原告处备案，原告明知，做物流的装修需要原告协调，没有原告的协调难以实施，对于大兴物流的搬迁原告是明知的，原告也经营物流园，对物流园的经营模式是明知的，对物流园的经营也是熟悉的，被告不存在将涉案场地整体进行转租这一事实，对小业主招商是物流园的通行模式，被告在被清退后，物流园的小业主向被告索要损失，原告称被告擅自转租违背客观事实和承诺。被告承租涉案场地后，为了经营所需，经过原告同意后，对部分路面进行硬化，搭建了临时厂房，没有拆改变动房屋结构，不存在实际损失，且原告本事租赁场地添附的受益人，却提支付损失的诉讼请求，并非善意提起该项诉请，何况当时装修如原告不同意也根部不能进行施工，因此对原告上述诉请不应支持。如果原告坚持该向诉讼请求，被告同意将改造和装修部分进行拆除，恢复原状。第四，被告不存在不交还原告场地的事实，也不存在为交还场地的损失。被告与原告的租赁合同，因不可抗力已于2017年9月12日终止，合同终止后被告即退出该租赁场地，并要求原告退还租金和赔偿损失，被告不存在不交还场地的事实，原告明知被告已经退出该租赁场地的情况，已实际收回该租赁场地，或原告对租赁场地的任何处置与被告无关。第四项诉请的损失不存在，不应支持，合同中也未约定该项损失。第五，根据最高人民法院的司法解释及高院关于城镇房屋的规定，原告与被告签订的租赁协议以标的物房屋没有建设批准手续及规划手续，该合同是无效合同，应按照合同无效的法律处理，被告实际使用涉案场地为2017年8月1日至2017年9月12日，原告应退回被告未实际使用涉案场地的使用费即“租金”161万元。并赔偿被告改造的损失60万元。另外，实际涉案标的物于2017年9月12日的与被告无关，原告主张的40万元损失依据，为钱与胡签订的合同，损失依据有三方面，一方面被告擅自拆改场地，第二方面双方互不承担责任，第三方面其他，该协议是在上次诉讼期间后，第一项损失是虚假的不成立。综上所述，原被告签订的租赁合同无效，因原告提供的场地违法、无权处分、且经政府清退，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）赵路怀提出反诉请求如下：1.判令反诉被告退还反诉原告2017年9月12日至2018年7月31日期间的租金161万元（190-260÷12×1.3=161）;2.判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失60万元；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月18日，反诉被告隐瞒租赁场地和房屋存在权利瑕疵且已被列入“疏解整治促提升”范围内的情况下，与反诉原告签订《租赁合同》。该合同签订后，反诉原告即进行了大量的投入，但该合同仅履行一个月零十一天，北京市房山区良乡镇人民政府即以“疏解整治促提升”工作要求，对反诉原告作出断电、封门的清退行为，自2017年9月12日起，反诉原告被强行清退，已退出该租赁场地，根据《租赁合同》第七条第四项规定、第九条之规定，双方《租赁合同》自行终止，且反诉原告于2017年9月11日已提出终止合同、退还租金并赔偿损失的要求，但双方就此未达成一致，为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。原告（反诉被告）胡井江辩称：被告（反诉原告）的诉讼请求没有事实和法律依据。涉案合同在2017年9月未解除，被告实际占用场地到2018年6月30日。无论是否存在清退行为，被告都可正常使用场地，可以完成被告的合同目的。对于第一项，161万元的问题，被告实际使用到了2018年6月30日，被告没有道理要求原告返还租金。第二项请求针对于被告的请求我们认为被告所谓的经济损失是虚假的，没有实际发生，不是事实，假设被告方能证明其所谓经济损失，我们认为这也不是由我方造成的，与我方无关。被告方没有提供证据证明租赁场地受到了当地有关部门所谓疏解整治促提升被清退，经我方查询法律法规所谓疏解整治促提升的含义是针对所谓的低端产业而并非针对房屋场地或场地的使用者或场地的租赁，与租赁场地无关，根据原被告的合同，被告依法经营即可，可以正常使用租赁场地，如果向被告说的收到疏解整治促提升的影响，被告完全可以从事其他经营正常使用租赁场地，并不影响双方合同的履行。最后，我们履行了双方订立合同我方的义务，我方没有违约，不应承担责任。第三人钱玉清辩称：我方通过租赁合同把厂房和场地租给原告，原告依照合同约定应在2018年5月18日交纳第二年的租金，超过30日后也就是2018年6月18日，第三人本来依据约定有权解除合同并要求原告支付42万元的违约金，2018年7月30日原告出面解决了双方签署了解除合同，解除了租赁关系，并对违约金或赔偿金金额进行了约定，40万已经支付，所以第三人与原告的合同关系已经协商解除，并对各方的责任进行约定，且已经履行完毕。而第三人与被告没有任何法律上的利害关系，故第三人与涉案诉讼不存在法律上的利害关系，应当依法驳回对第三人的起诉。诉讼前第三人也未见过被告，被告也未向我方交付场地，我方是在2018年7月30日与原告签署解除合同后，才接收的场地。关于房屋的损坏问题，房屋门脸部分有拆损，具体是原告还是被告拆的，我方不知情，我方仅针对合同的相对方原告。关于建房手续问题，因为是在2005年左右建房，那会不需要手续，因此并没有相关的手续。审理中，原告（反诉被告）胡井江提交证据如下：1.原被告签订《租赁合同》一份。证明被告的违约依据及赔偿主张依据。2.胡井江的银行对账单。证明被告逾期支付了租金。3.张谢库房平面图。4.涉案租赁物在合同签订时（拆除前）的照片。证据3、4证明场地交付时建筑物情况。5.租赁场地经被告拆改后的照片。证明被告大面积擅自拆改建筑物的情况，原告损失严重。6.胡井江与钱玉清于2017年6月20日签订的《租赁合同》。证明原被告《租赁合同》合法有效。7.钱玉清与胡井江2018年7月30日签订的《合同》及附件、转账记录。证明因被告擅自拆毁大量建筑物，同时赵路怀将涉案场地交给了钱玉清导致原告无奈解除合同，同时向钱玉清支付巨额赔偿；以及2018年6月30日前赵路怀一直正常使用租赁场地。被告（反诉原告）质证称：对证据1，合同真实性认可，场地及房屋没有合法有规划用地建设审批手续，被告认为该合同未无效合同，退一步讲2017年9月12日因政府行为导致终止。被告无违约。对证据2，银行对账单真实性认可，证明目的不认可，被告已经实际向原告实际支付了租金，高于被告实际使用租赁场地费用。转账记录证据显示于2017年7月22日和2017年7月10日胡井江支付钱玉清两笔钱，但胡井江与钱玉清合同中约定第二笔租金支付时间是2017年6月30日前支付剩余租金100万元，证明胡井江存在违约。对证据3、4、5，照片的真实性、关联性、证明目的均不认可，不清楚拍摄具体场地和时间。对证据6，真实性认可，合法性不认可，被告认为合同无效。该证据第五条显示2017年6月30日前支付剩余租金。对证据,7，如甲方是钱签字的话真实性认可，合法性关联性不认可，不知情原被告间转租拆除相关事项，第三人对此不知情，该合同约定的损失款，存在随意性任意性，没有事实和法律依据。该合同涉租赁场地没有规划相关手续，属于无效合同。被告不认可该内容，不存在被告向第三人交付场地的事实。该协议双方是原告和第三人，签订时间是在原被告诉讼期间，原告形成了这份合同对被告不应有真实的证明效力，且在证据6及证据2的能显示原告迟延付款，第三人收取迟延违约金40万，并非针对房屋拆毁问题。银行清单真实性认可，关联性不认可，对标注仅是单方对性质表述证明不了性质及用途认定。第三人钱玉清质证称：与第三人无关部分不予质证，证据2，胡井江对第三人转账的部分我们认可，钱我们收到了，对我们的我们认可。对证据6，租赁合同真实性合法性关联性认可。证据7是第三人签署的，但具体内容是原告书写好后第三人为了拿到违约金而签署的，对内容第三未核实，第三人并不清楚实际使用人。也没有其他人向第三人交割任何东西。对转账凭条收到了40万解约款。被告（反诉原告）赵路怀提供证据如下：1.租赁合同（原、被告签订的《租赁合同》）；证明场地和房屋无合法手续，租赁合同应为无效合同，退一步讲，因不可抗力等原因，租赁合同自行终止。2.被告支付原告租金的银行转账记录；证明被告分四次支付原告“租金”190万元，原告认为该费用为土地使用费。3.张谢村委会通知；证明张谢村村委会于2017年9月8日通知被告3日内自行清退。4.短信记录；证明2017年9月8日，被告因拟被强行清退，给原告发短信，要求与原告协商有关清退、租赁合同终止、退还租金、赔偿损失等事宜。5.原告与钱玉清签订的租赁合同；证明原告与钱玉清所签租赁合同无效，退一步说，原告隐瞒转租的事实且不再有效租赁期限内将承租场地转租给被告，系故意隐瞒与签订合同有关的重要事实，应赔偿给被告造成的损失。6.政府文件及网络打印件；佐证涉案租赁场地因为属于物流行业而被列入清退范围，被告被强行清退。7.张谢村村北物流园区改造协议书、转账记录；8.退费的票据和转账记录；9.结婚证；10.营业执照复印件。原告（反诉被告）质证称：对于证据1和证据2，认可证据真实性、合法性和关联性，但不认可证明目的。对于证据1，仅认可被告方在场地上实际使用的事实，不认可其提到的其他证明目的。租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同中明确约定了“经营使用”，没有用于“物流场地使用”的字迹，被告使用场地方式没有明确限制，但必须依法使用。假设存在清退事实，也是因为被告使用过程中存在诸多违法或违规行为，被政府有关机关进行查处，故对于被告依法使用场地不存在任何障碍，所以不存在“不可抗力”情形，也不存在合同“自行终止”的情形。对于证据2，认可被告支付了租金190万元，但欠付了70万元，其余证明目的不认可，无依据。在第四笔转账记录的30万元，2017年8月21日转帐给原告的30万元我们没有看到转出方是谁，希望法庭予以核实。被告标注的证据第5页（转账记录的第1页）2017年8月21日转账收入3万，有一个叫王志伟的，不知道有什么其他的含义，是不是与本案无关，希望被告明确。证据3，不认可证据真实性、合法性和关联性。根据有关法律规定，村委会根本无此职权进行行政执法，所以如果该证据属实则不合法。《张谢村委会通知》并未写明“清退”的“你单位”是否是被告，其中“你单位”到底指代是谁不得而知，故该证据与本案无关。也不认可证明目的：无法证明被告被“清退”的事实。对证据4和证据5，认可证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。对证据4，短信未谈到“清退”问题。被告方以赔钱为借口向原告方发牢骚，但不能证明被告方明确不租赁场地了，而且该证据恰能证明被告方一直在使用租赁场地，且严重违约，一直找理由拒不支付租金。对于证据5，认可证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。该证据恰能证明我方与被告签订租赁合同属于在有效期限内的有权转租，我方与被告方签订合同之前，被告就明知租赁场地是我方从第三人的手中承租而来，且被告持有的该证据复印件就是我方于被告签订租赁合同之时我方交给被告的，说明我方已经如实告知了租赁场地的实际情况。对于证据6，不认可《实施意见》证据真实性，被告未指明证据来源，我方未查找到该证据，故我方认为该证据不真实；不认可落款为“窦店镇清退低端产业指挥部”的图片证据真实性，怀疑是伪造的；不认可千龙网新闻证据真实性，被告未指明证据来源，我方未查找到该证据，且发布者不明，报道内容真实与否不得而知，故我方认为该证据不真实。不认可《实施意见》证据合法性，任何政府文件必须声明是哪个部门发布，该意见上无任何公章，也未提到是哪一政府部门，故我方认为该政府文件不合法。不认可落款为“窦店镇清退低端产业指挥部”的图片证据合法性，政府行政机关行为应合法，文中所述“断水断电、封门断路”行为明显属于野蛮执法，知法犯法。我绝不相信属于首都的一级政府窦店镇政府能作出此事。不认可千龙网新闻证据合法性，该新闻中没有谈到具体依据的政府文件，此行动可能属于违反行政法规的行为。不认可证据关联性，该证据中的文件及网页均未提及“清退”针对的是被告个人，而文件中提到针对的是违法的经营行为或方式，故该证据与本案无关联性。千龙网新闻中所指“疏解”对象是窦店镇，本案中张谢村在良乡镇，故该证据与本案无关。不认可证明目的，从该证据可知被告自认若存在“清退”针对的也是散乱污或低端的产业及其经营行为方式，与场地本身无关。从该证据无法得知被告被清退的事实。“窦店镇清退低端产业指挥部”的图片证据及千龙网新闻证据上显示发文时间晚于原被告合同签订时间，我方在合同签订时无法预见所谓“清退”行动，故我方不应知、不明知所谓“清退”行动。对于证据7，不认可证据真实性，其中涉及的人员无法证明确有其人，身份无法认定。不认可证据合法性，此协议书无效，因该协议书中乙方不具有法定建筑工程资质，此协议违反了《建筑法》有关法律规定。不认可证据关联性，无论该证据真实与否都是被告自己的行为产生，与所谓“清退”无关。不认可证明目的，该证据恰能证明被告自认有擅自装修、擅自拆改的事实，我方从未同意被告方进行拆改、装修，所以被告方没有理由要求我方赔偿，还应向我方承担违约责任。被告所谓“退费”假设存在也是基于被告的违约行为或产生的，与原被告租赁合同正常履行无关，更不能证明所谓被“清出场地”的事实或时间。对于证据8，不认可银行转账记录的真实性。不认可手写收条的真实性，收条中的字迹混乱、模糊、无法看清。无法证明确有其人，身份无法认定，我方认为该收条系被告伪造。其中涉及三张收条的收款人员是王志伟，根据常识可知如果有退租情况，不可能一个人退租三回。希望法院核实此三张收条中王志伟为什么在不同的时间写了三张收条，王志伟为什么收了三次钱。不认可银行转账记录的合法性。不认可手写收条的合法性，不排除伪造证据可能。不认可银行转账记录的关联性，转账款项混乱不清，被告方没有进行说明，也没有指明谁是“小商户”。不认可手写收条的关联性，无论该证据真实与否都是被告自己的行为产生，与被告所谓“清退”无关。关于证明目的，认可被告方提出的已经违约转租、分租的事实，该证据恰能证明被告自认有擅自转租的事实，我方从未同意被告方进行转租，所以被告方没有理由要求我方赔偿，还应向我方承担违约责任。不认可其他证明目的，转账款项混乱不清，被告方没有进行说明，也没有指明谁是“小商户”，根本无法证明其所谓的证明目的。被告所谓“退费”若存在也是基于被告的违约行为产生的，与原被告租赁合同正常履行无关，更不能证明被“清出场地”的事实或时间。我们只看到了王志伟转给被告的会计刘蕾3万元，但是现在给王志伟的三张收条退款是10多万，数额对不上，所以整体收条、转账记录均是伪造的，不能证明被告的证明目的。对于证据9和证据10，认可的真实性、合法性，不认可证据关联性，租赁合同是原告与被告个人签订的，而非与“军合公司”。不认可证明目的，没有任何证据可以证明被告的证明事实和证明目的，纯属无稽之谈，不存在被告所谓的证明目的。该证据无法证明原告知悉被告承租场地的用途。且无论原告是否知悉被告从事物流，都与本案无关，原被告租赁合同仅约定“从事经营”而未限定经营的具体产业。第三人发表质证意见称：其他证据与第三人无关。第三人只对第五份证据，原告与第三人签署的租赁合同发表质证意见。我们认可其真实性、合法性、关联性，而且该合同已经履行完毕了，因为后来的解除合同，第三人与原告一切纠纷都已经通过解除协议而消除。本院认定事实如下：2017年6月20日，钱玉清（甲方）与胡井江（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方同意将自己拥有使用权的场地及场地上的位于北京市房山区良乡镇张谢村村北场地地基场地上的库房、三层楼房、平房一座、四周围墙及场地上的其他设施、物品出租给乙方经营、使用。租赁期限为十年，从2017年7月18日起至2027年7月18日止。（本合同签订之日起至1、2017年7月17日为免租期）。2017年7月18日起至2019年7月18日每年交付租金140万元，两年共计280万元。以后每两年涨一次租金。自签订本合同之日起三日内，乙方支付给甲方第一年的部分租金肆拾万元；2017年6月30日前甲方支付第一年剩余租金壹佰万元。乙方承诺以后每年5月18日前交付下一年租金，若乙方未按期支付租金的，乙方每迟延一天按照当年租金的千分之一支付滞纳金。若乙方迟延支付租金的时间超过30日的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同。合同还约定，乙方若相对租赁物进行改造，必须通知甲方，并征得甲方同意后方可改造，在租期内，乙方可以对租赁场地的大门进行加宽改造，乙方可以对大门两侧的院墙拆除、按照直线的规格重建院墙。租期内乙方可以对场地上的建筑物的门窗进行改造、修复、重装等。租期内，乙方可以对租赁场地及建筑物的地面进行修复及重做。2017年7月17日前，甲方出资将建筑物的防水工程做完，保证建筑物不再漏水。2017年7月18日前，场地范围内的树木，由甲方负责移除出场地。合同期内，乙方若想建设需书面通知甲方，征得甲方同意后偶方可建设。除租赁场地上建筑物以外的附属设施（例如：三层楼房前面的水池及管线等），乙方有权填平或拆除，本合同到期时，乙方可以不予恢复。合同期内，如因政府产业调整，乙方可换符合国家政策允许的项目对场地及建筑物经营、使用。合同期内，乙方有权将租赁物对外转租、出借。乙方有权与他人合作使用租赁物。在承租期间，如遇政府征地拆迁，村集体进行村庄改造的，甲方应当将政府部门出具的拆迁通知书转交给乙方后，60日后本合同自动终止。甲乙双方任何一方根本违约的，另一方有权解除合同，违约方赔偿对方两年租金。2017年7月18日，原告（甲方）胡井江与被告（乙方）赵路怀签订《租赁合同》，双方就租赁场地从事经营的事宜经协商达成协议如下：乙方承租甲方位于北京市房山区良乡镇张谢村村北院落内场地、场地上的房屋（包括库房约6000平方米、三层楼房一栋、平房一座）四周围墙及场地上的其他设备设施、物品，场地四至到四面院墙。租赁期限为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。第一年租金为260万元，之后租金每年递增5%。本合同签订之日起五日内，乙方向甲方一次性支付当年（2017年8月1日至2018年7月31日）租金260万元，以后每年6月1日前乙方向甲方一次性支付下一年度租金。经甲方书面同意，乙方可以对租赁标的进行装修，但不得破坏房屋内部结构。租赁期满后或因乙方责任导致提前解除合同的，依附于房屋的装修归甲方所有。合同约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回出租场地、房屋及附属设备设施，并向乙方收取违约金100万元；（1）逾期支付租金超过30日，或者逾期支付其他费用超过90日的：（2）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租场地、房屋及附属设备设施的：（3）擅自拆改变动房屋结构；（4）未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途、擅自装修的：（5）利用承租场地、房屋存放危险物品或进行违法活动。租赁期内，因甲方违约导致本合同解除的，甲方应向乙方支付违约金100万元。因国家政策、不可抗力等因素导致情势变更，合同无法履行的，本合同自行终止。租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，须向对方交纳当年租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，应每日向甲方支付迟延租金千分之五的滞纳金；逾期超过60日的，甲方有权暂扣租赁场地及房屋内财物，并可自行变卖处置租赁场地及房屋内的货物、商品，以抵偿逾期租金，弥补甲方的损失。合同还约定，租赁期满合同终止或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后5日内将租赁的场地、房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同签订后，原告于2017年7月18日将场地及房屋交付给被告。被告于2017年7月19日支付30万元，于7月22日支付30万元，于8月1日支付100万元，于8月21日支付30万元，四次共支付190万元。审理中，被告提交一份2017年7月25日签署的《张谢村村北物流园区改造协议书》，施工内容显示：填平库房内的水沟三道、拆除空场内临建彩钢棚一处、新建空场内库房一处、新建办公楼后库房一处、新建办公楼后厕所一处、新建办公楼内一楼大厅房间3间、园区内部道路及停车场地面硬化、园区内部道路及停车场地面硬化做基础预埋件、园区大门口及周边道路路面硬化及加宽、园区与良常路连接线的路面硬化及加宽。施工期限为，自合同签订之日起30天内完成该工程。工程总价约定为包干价80万元，结算方式约定，本工程凭证场地工程全部完成后，由甲方同乙方进行现场验收，验收合格后，甲方向乙方支付20万的工程款；余款等工程完工交付后向乙方一次性付清。被告提交的银行交易明细显示在2018年5月31日向刘振涛转账80万元。2017年9月8日，张谢村委会张贴通知：为加快贯彻区委、区政府关于全面清退疏解低端产业的决策部署，积极营造健康、绿色、宜居的村域环境，响应镇党委、政府安排，全面落实《全面清退疏解低端产业切实加大环境综合治理》的通知，你单位为低端物流产业，属于清退范围，请在收到通知3日内自行清理产地，退出村域范围内，逾期不退出，后果自负。2017年9月8日，被告给原告发短信称：“胡总这么大老板怎么还有不接电话的习惯呀，也没多大事儿，咱们坐在一起说说也就是了，有什么了不起的”。2018年2月1日上午9点48，原告给被告发短信称：“赵总好，多次打电话给你你也不接，去张谢也没有见到你，你看方便给下欠的余款给打过来，今天都2018年2月份了，老弟也只能做到这些了，方便回个电话给我，景江物流胡景（井）江”；被告回信“从去年九月份就通知你退款了，你早违约了吧”；原告又发信息“赵总你的库房一直都在用呀，也不可能不给租金吧，天下有租房不给租金的道理吧”；被告回信“合同约定门外有事你平，结果呢，我天天在培（赔）钱，你明白的”；原告又发信息“赵总你还是给租金打过来吧，不可能租金也不给，库房一直用下去，你说不过去呀”“没有明白你说的门外平事情是什么意思”“你现在库房都在用，你陪（赔）什么钱呢？”“赵总你赚多少？你又不分给我，赔多少我又不需要给你赔钱，你说来，要不找个时间见面聊聊”。被告未再回信。同日上午11点52，原告又发短信“赵总你说是见个面聊聊还是你又什么想法呢？你说来”。后原告分别于2018年2月4日、4月1日、4月18日给被告发短信，证据显示被告均未回复信息。2018年7月30日，钱玉清（甲方）与胡井江（乙方）签订《合同》，该合同称：2017年7月18日，胡井江将租赁场地转租给赵路怀使用，赵路怀在适用期间擅自拆除、损坏租赁场地的部分建筑物构筑物，且恶意拖欠租金，及违法转租、分租给小业主。2018年5月胡井江已将赵路怀诉至房山区人民法院（本案正在审理中）。赵路怀已于2018年6月30日向甲方钱玉清实际交还了租赁场地，甲方钱玉清已于2018年6月30日开始实际使用租赁场地并向场地上实际使用人（一些小业主）直接收取租金。现经甲乙双方友好协商，一直同意双方于2017年6月20日订立的《租赁合同》已于2018年6月30日解除。同时将有关事宜约定如下：考虑到下列三项因素，乙方支付甲方损失款肆拾万元。甲方同意除上述肆拾万元以外不向任何人以任何理由另行主张任何赔偿或补偿：A、鉴于赵路怀擅自损毁并破坏的租赁场地上的建筑物、构筑物等（部分拆除项目请详见后附清单。无论后附清单中的列明项目或属于赵路怀实际拆除的，但是清单内容遗漏了的项目，均属于赵路怀擅自拆毁并破坏的租赁场地上的建筑物构筑物等情况），双方认可赵路怀擅自拆毁并毁坏的租赁场地上的建筑物、构筑物等的直接损失估值不低于壹佰万元人民币（合同中，双方签字确认该半句话已经勾划掉）。B、双方协商一致解除双方于2017年6月20日订立的《租赁合同》，故双方互不承担违约责任。C、乙方存在的其他各项违约事由。审理中，被告申请法院向良乡镇人民政府调取清退的情况，我院依法向良乡镇人民政府调取，良乡镇人民政府仅能提供关于2017奶奶疏解整治促提升工作方案等，不予提供具体的清退情况，也不愿意接受调查笔录形式。审理中，我院依据原告申请依法调取了2018年4月24日良乡派出所的出警记录及执法视频。原告依此证明，租赁场地一直由被告使用中，其擅自将场地转租给多人，并收取租金，直到将场地交还给第三人。视频中，被告的现场管理人是冯国栋，当着民警的面与被告拨打了电话139XXXXXXXX，进一步证明了被告使用场地的事实。视频中确认了被告拆除一千余平方米的建筑物的事实，也反应了经双方确认尚欠70万元的租金的事实。考虑到现场时间为2018年4月24日，双方已经属于矛盾不可调和了，所以根据日常生活法则可知，2018年6月30日场地是由被告交付给了第三人钱玉清是符合实际情况的。被告质证称：一、不认可真实性，经被告本人辨认，对视频中人物并不认识，相关人员的表述与事实严重不符，也不符合常理，视频中没有出现赵路怀和胡井江本人，赵路怀不存在电话不接和找不到人的情形，当天未接到所谓的相关电话。出警单仅是相关人员的陈述的记录，未经良乡派出所核实也为作出结论性意见，无法考证的第三方陈述无任何证明力。二、不认可关联性，该组证据形成时间为2018年4月24日，被告已于2017年9月12日被强行清退，对之后发生的事情，不知情，也与本案争议无关。三、不认可合法性，该组证据的提供是在举证期限届满且法医不再接收双方证据的情况下，由原告申请，法院调取该证据缺乏合法性和正当性。该组证据是在原告于2018年2月20日诉被告且被告提出反诉后，双方因纠纷发生诉至法院之后形成的，明显是原告为构陷被告而自导自演的一处闹剧，不能排除胡井江与相关人员恶意串通，为应付诉讼而安排相关人员作出虚假陈述，其视频内容也是自说自演，未经任何第三方确认，不具有合法性，没有任何证明力。第三人认可真实性，但与其无关。另外第三人明确表示，相关场地被告并未在2018年6月30日交还给第三人，是在2018年7月30日与原告达成协议后，才正式交接的场地。诉争场地，在清退的时候，政府并没有拆除房屋。场地的前脸有被拆的，具体是谁拆的，不清楚，第三人只针对胡井江。对诉争房屋，第三人称系在2005年左右建的，当时没有手续。现在房屋已经收回，目前空置。另查，原告曾于2018年5月17日将被告起诉至我院，要求给付欠付租金70万元及违约金21万元，要求违法转租违约金50万元，要求被告将拆除毁坏的建筑物、构筑物予以修复。后于2018年8月28日变更诉求，要求确认租赁合同于2018年6月30日解除，要求支付欠付租金49万元及违约金35万元，要求违法转租、擅自拆改变动房屋结构的违约金100万元。后又于2018年9月5日再次变更诉讼请求，要求确认租赁合同于2018年6月30日解除，要求被告支付原告欠付的租金479178元及违约金35万元，租赁场地占用费99726元（2017年7月18日至7月31日期间的14天），另要求违约金不等。本院认为：原被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，本院对其真实性予以确认。关于合同效力问题，虽然双方并未明确提出诉讼请求，但是被告在辩称中主张合同无效，且原告对合同效力问题亦进行了辩称，本院对效力问题审查处理。诉争场地所在地块系农村集体土地，地上的房屋及库房等建筑，并无相应建设批准和规划手续，该租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明事实可知，诉争租赁合同的无效，并非是合同双方不能履行的主要原因，本案纠纷发生前,相关权利人并未主张诉争租赁合同无效，而被告利用相应的场地进行了经营物流园区的行为,被告亦未提交充足证据证明诉争房屋面临被强制拆除以及其他致使合同客观上租赁场地不适用经营需要的情形。合同不能履行的主要原因是,被告经营的物流园区因被认为属于为低端产业，被确定为“疏解整治促提升”的清退范围，而被通知限期清退，致使被告的经营目的不能达到，相关情况并非不可抗力，因被告相关经营活动系因同一原因从大兴区清退，而后来到房山区继续进行经营，故被告对相关政策应当有所预判，其未能把控形势，应属于经营的风险因素之一。但应属于因国家政策导致的情势变更，合同无法继续履行，合同在有效的前提下，亦可以解除。故对于合同无法继续履行，系被告经营不符合政府相应政策，被告负有较大责任；但对诉争租赁合同无效，双方均具有一定责任。本案房屋租赁合同无效后，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。被告若及时腾退诉争场地后，亦可以请求返还未使用部分的租金。故被告是否将诉争场地与原告进行了交接，被告具体使用诉争场地的时间的认定系焦点之一。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。参照合同中关于合同终止后交还场地及房屋的约定，被告应及时的将诉争场地交还给原告。根据查明事实，相关政府的政策是清退相应低端产业，并非要将诉争场地予以拆除，故被告只需将相应产业清退，停止经营，而非不能在诉争场地能用作日常生活或其他经营之用，故被告主张清退期限届满之日就已经离开诉争场地，且视为已经将场地交付给原告，该主张无事实及法律依据，本院不予采信。被告提供的证据，不足以证明其将诉争场地交付，也不足以证明其积极去协商履行交还场地的义务，故被告应当承担举证不能的责任。关于被告主张的场地交还时间。首先，原告与第三人之间的解除合同的约定，因被告并未参与，相应约定的效力并不当然及与被告，但原告及第三人自认场地实际交付时间为2018年6月30日，系原告本人的自认行为，即应视为被告最迟于该日期前已经将诉争场地交付。考虑到原告于2018年4月24日去诉争场地，并报警处理，原告亦主张双方矛盾不可调和，并根据日常生活法则推知2018年6月30日被告经场地交付给第三人，但第三人明确否认改日接收了场地，故该日期接收并非客观事实。原告向第三人交付租金的时间为每年的5月18日，原告也于2018年5月17日起诉了被告，根据对合同无法履行的分析，基于诚实信用原则，参考原告关于日常生活法则的推知的主张，原告亦有及时的与被告协商场地交还腾退的义务。综上，基于以上分析，本院对原告请求的占有使用费酌定计算至2018年5月17日，即被告应再给付原告占有使用费为386575.24元。原告请求的免租期场地损失、各种违约金以及未将场地交还的损失，无事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉请求要求返还租金，无事实及法律依据，本院不予支持。虽然被告未提交证据证明经过了原告允许而进行装修，但被告租赁场地系明确写为经营物流园区，进行必要的装修改造符合生产生活惯例。但对于拆除相应建筑，属于重大变动事项，被告应当取得被告的许可，被告应当承担举证不能的责任。根据双方提交的证据显示，被告确实进行了部分建筑物的拆除，亦进行了大范围路面硬化以及一些基础设施的改进，且部分附合到场地中，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据查明情况，第三人已经接管场地，被告已经将场地全部交接完毕，应视为对相应附合的装修进行了利用。故对于因装修导致的损失的，双方均可以向对方主张。原告赔付给第三人的拆改损失以及被告装修改造的损失系焦点之一。关于原告赔付第三人的40万元，因被告并未参与其中，故原告与第三人约定列明的装修损失对被告并无直接效力，根据第三人叙述可知，第三人主张是综合要求违约款项40万元，根据原告与第三人之间的合同约定，该合同的解除并非被告行为所致，虽然与被告被清退有关，但是该合同解除更多是原告基于其自身因素导致，故无法确认该40万元均属于装修改造的赔偿。其次，关于被告主张的装修款数额，其提供的证据并不足以证明装修具体内容、装修项目对应的具体款项，本院亦不能直接予以确认，对于相应拆除行为，系被告自认，本院予以确认。本院结合查明情况，参照双方主张，根据双方责任，并考虑到对占有使用费的分析，根据公平原则，相互折抵后，双方均不再向对方给付装修损失。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告赵路怀（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡井江支付占有使用费386575.24元。二、驳回原告（反诉被告）胡井江的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵路怀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28472元，由原告（反诉被告）胡井江负担24409元（已交纳），由被告（反诉原告）赵路怀负担4603元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费24480元，由被告（反诉原告）赵路怀负担23000元（已交纳），由原告（反诉被告）胡井江负担1480元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  朱 刚人民陪审员  任会杰二〇二〇年十一月三十日书 记 员  孙震颐