四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3323号 上诉人（原审被告）：何林，男，汉族，生于1984年11月1日，住四川省西充县。 上诉人（原审被告）：庞浩，男，汉族，生于1975年2月11日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：胥文佳，四川杰中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周和平，男，汉族，生于1970年4月26日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：王君，男，汉族，生于1954年2月22日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：何安军，男，汉族，生于1972年6月15日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：王小平，男，汉族，生于1966年6月6日，住四川省西充县。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：何光富，西充县晋城法律服务所法律工作者。 上诉人何林、庞浩因与被上诉人周和平、王君、何安军、王小平商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何林上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的请求；2、判决案涉住房订购协议无效，被上诉人退还购房款并赔偿相应损失；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、我与庞浩2015年购买美地明珠二楼商铺，签订的《住房订购协议》约定的面积是1230平方米，总价款690万元，实际办证面积庞浩715.8平方米、何林482.7平方米，实际面积少了15.93平方米，总房款减少89208元。事后我多次要求王小平和庞浩返还少面积的相应金额，至今未履行，我不存在违约，一审法院判决我承担违约金不合法。2、何安军、王小平通过虚假宣传和承诺，骗我签订《住房订购协议》，且价格虚高给我造成了巨大损失。协议约定是4万元包干所有税费，在收到房产证后支付尾款。被上诉人采用非法手段，伪造购房资料取得不动产权证，被上诉人也未提供购房发票。一审法院判决我缴纳税费10443.93元也不合法。3、王小平是美地明珠项目的负责人和代理人，王小平在付款协议中承诺的总房款扣减18万元应当合法有效。4、我们签订《住房订购协议》时，美地明珠没有商品房预售许可证等证件，协议应当认定无效，被上诉人办理产权也是以集资建房的名义办理，导致以后转让商铺要承担高额的税费，我要求退房并退还我房款和承担相应利息，我和庞浩签订的《房屋买卖付款协议》也应判决无效。 周和平、王君、何安军、王小平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何林的上诉请求与一审中被上诉人的诉讼请求以及判决结果是两个不同的法律关系，诉争事实不相同。二审法院审上诉案子只针对一审法院的判决内容和结果进行审理。上诉人对一审判决认可并不反对，与上诉人提起的上诉没有关联性，不属于二审法院上诉审理的范围。二审法院应当对何林的上诉请求进行驳回。 庞浩上诉请求：1、撤销原判第一项中的“限庞浩于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，自2018年6月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”内容；二、撤销原判第二项中的“庞浩于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付税费13925.20元”内容；三、被上诉人与何林承担本案全部诉讼费。事实与理由：1、王小平与庞浩、何林交涉房屋购买过程，是代表本人以及周和平、王君、何安军执行合伙事务。上诉人缴纳的购房款是由王小平一人收取，并未有其他人签字盖章，美地明珠项目的其他房屋，王小平也在收取购房款。因此，王小平是代表全体合伙人收款和履行合同，王小平从庞浩的房款中扣减10万元的行为是合法有效的。2、事实上，王小平从庞浩的房款中扣减10万元是和其他合伙人共同商定的结果，并非是王小平个人决定。因为购房时承诺的门前有规划道路在第二年要修建，结果至今未建，导致房屋价值打折。2018年9月，王小平才与何林、庞浩在付款协议中明确何林购房款扣减18万元，并在收据中注明庞浩购房款已经付清。2018年2月6日，因消防通道问题，王小平出具凭据注明补偿4万元，由何林、庞浩自行解决消防通道问题。因此，庞浩已经超额支付购房款。3、案涉房屋销售税费应当由被上诉人承担。双方建立的是房屋买卖关系，房屋销售产生的税费应当由出卖方承担。协议中也约定了以纳入投资股东的形式办理两证并承担4万元的税费。即使庞浩应当缴纳税费，但庞浩已经超额支付购房款，应当对税费品迭后，多退少补。 周和平、王君、何安军、王小平辩称，1、庞浩认为王小平出具的收条是代表四位合伙人的行为，这个说法与本案客观实际并不相符。王小平的行为不能代表另外几位合伙人，王小平作为合伙人之一，他没有告知其他合伙人，也没有得到其他合伙人的同意，也没有其他合伙人的特别授权。一审中王小平也说了减扣房款是他个人行为，与其他几位合伙人无关。2、根据上诉人与被上诉人双方签订的协议，庞浩应当承担4万元的税费。一审判决按照税务机关出具的庞浩应当缴纳的税费判决是符合客观事实的。王小平所出具的超交4万元税费应当扣减的条子，是王小平个人的行为，条子里面说的通道的整改也与本案无关。 周和平、王君、何安军、王小平向一审法院起诉请求：1、判令被告依照合同约定立即偿付原告购房欠款90万元，并按月息20%支付利息；2、要求被告按照合同约定承担办理房屋产权费用4万元；3、要求被告按照合同约定承担违约责任按照购房总额5%计算违约金335580元；4、要求被告将违法搭建的钢架结构拆除，恢复原状；5、诉讼费用由二被告承担。 何林书面辩称，购买此商铺时王小平告知商铺门口规划道路最迟不超过两年将要修建、二楼门卫室顶面到二楼顶面空间可以搭建房屋使用导致商铺价格虚高，但至今道路未修通、搭建不允许，何安军和王小平写了一份承诺给本人，因门口规划道路问题一次性补偿本人18万元整；本人和庞浩各自付了100万元，应该得到合同面积1250平方米中的625平方米面积，实际得到400多平方米面积；合同中明确说明以股东形式办理房产证，直到现在我也没有享受到股东分红及查账权利；本人只收到了房产证，没有收到税票等相应票据；我拒绝支付尾款，待搭建和股东分红、相关税票等完善后再作多退少补。 庞浩辩称，我的房款是付完了的，何林肯定是欠他们的钱。 一审法院经审理查明：位于西充县××道××段××路“美地明珠”系周和平、王君、何小明、何安军、王小平合伙共同集资修建，2015年5月14日“美地明珠”（卖方、甲方）与庞浩、何林（买方、乙方）签订《住房定购协议》，协议内容包括：“乙方自愿定购甲方建设的房屋，甲、乙双方经过充分协商，达成以下协议：一、乙方所定购的房屋土地使用性质为出让，营业房二楼2-1、2-2号，建筑面积约1230平方米；二、该房的价格按建筑面积计算，单价5600元／平方米，购房款总金额约为6900000元……；三、……2、分期付款。（1）签定本协议书时支付购房定金1000000元，若乙方违约，定金不退；（2）2015年6月14日前支付房款500000元；（3）在2015年7月14日前支付500000元；（4）余款4900000元在收到房屋两证时一个月内交清；……五、……在办理两证时，以纳入投资股东的形式办理两证，并承担4万元的税费，其他费用由甲方负责；六、违约责任：凡有下列行为之一的视为违约，违约方按房屋总额的5%给对方支付违约金及相应损失……2、乙方未按约定期限缴纳购房款和其它款项，视乙方违约……”。合同尾部甲方处有王小平、周和平、何安军、王君的签名捺印，乙方处有何林、庞浩的签名捺印。协议签订后何林、庞浩各出资1000000元共同向王小平支付了2000000元购房款，2018年9月9日何林向王小平支付了500000元，2018年9月22日何林向王小平支付了200000元，2018年9月11日庞浩向王小平支付了3111600元，王小平在向庞浩出具的3111600元的收据上备注“房款已付清”。2018年5月19日何林收到了西充县晋城镇东风西路410号1幢2楼1号川（2018）西充县不动产权第0××2号不动产权证书，房屋建筑面积482.70平方米，2018年5月19日庞浩收到了西充县晋城镇东风西路410号2幢2楼1号川（2018）西充县不动产权第0××1号不动产权证书，房屋建筑面积715.80平方米。2018年5月23日庞浩与何林签订了一份《房屋买卖付款协议》，协议内容包括：“甲方庞浩、乙方何林甲乙双方于2015年5月14日与美地明珠开发商王小平、王均、周和平、何安军签定了一份购房协议，总房价约690万元整，面积约1230平方米，庞浩、何林各支付该房屋定金100万元整，后经甲乙双方2015年5月14号之前口头协商同意产权独立。产权债务进行划分，根据办证实际测定面积和之前协商好的单价约定如下：何林要晋城镇东风西路410号1幢2楼1号房屋，面积为482.70平方米，总房价为250万元，庞浩要晋城镇东风西路410号2幢2楼1号房屋，面积为715.80平方米，总房价为421.16万元，该房屋产权于2018年5月已办理在庞浩、何林各自名下，经甲乙双方协商同意，甲乙双方按以上房屋所对应的面积与房款总价各自支付开发商房屋尾款，何林余款150万元、庞浩余款321.16万元，双方产权独立后，双方独立各自享有相应权利和责任义务，若因一方未及时支付尾款而造成的法律责任由各自承担与另一方无关”，何林、庞浩在该协议上签名捺印。2018年9月9日王小平（甲方）与何林（乙方）、庞浩（丙方）签订了一份付款协议，协议内容包括：“……二、1、因为美地明珠前面规划道路政府至今未修建，所以甲乙双方达成一次性解决协议，甲方在乙方的房款中扣除人民币18万元作为补偿……四、在签订该协议当日，在收到乙、丙方的房款后，甲方自动撤诉，乙、丙方退还甲方以前购房合同，以该协议为准，王小平代表“美地明珠”股东签字，由王小平负责”，王小平、何林、庞浩在该协议上签名捺印。 同时查明:因“美地明珠”系何小明与周和平、王君、何安军、王小平合伙共同集资修建，一审法院依法通知何小明参加诉讼，何小明明确表示其本人未在本案《住房定购协议》上签字，自意放弃本案实体权利，不愿意参加本案诉讼。庭审后四原告撤回了第四项诉讼请求即“要求被告将违法搭建的钢架结构拆除，恢复原状”，一审法院予以准许。 一审法院认为，一、关于房屋总价款的金额问题，依照双方签订的《住房定购协议》约定，该房的价格按建筑面积计算，单价5600元/平方米，不动产权证书建筑面积为715.8＋482.7共计1198.50平方米，房屋总价款应为6711600元，虽然王小平、何林、庞浩签订的《付款协议》约定王小平在何林的总房款2500000元中扣减180000元即何林总房款为2320000元，王小平在出具给庞浩的3111600元的收据上备注“房款已付清”，相当于在庞浩总房款中扣减100000元，但《住房定购协议》合同的相对方是周和平、王君、何安军、王小平与何林、庞浩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”、《中华人民共和国民法通则》第三十四条：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利”之规定，王小平作为合伙人之一，其扣减何林房款180000元、庞浩房款100000元的行为没有得到周和平、王君、何安军的授权，系其个人行为，对周和平、王君、何安军不发生效力，该扣减行为无效，故房屋总价款应为6711600元。何林抗辩房屋前道路未修通、无法搭建等问题在《住房定购协议》中并未书面约定，且何林未提交充分证据证明其抗辩主张成立，对该抗辩主张不予支持；二、关于何林、庞浩应付房屋价款的金额问题，从何林、庞浩签订的《房屋买卖付款协议》中看出何林、庞浩之前已经口头协商同意产权独立，且四原告已经为何林、庞浩办理了独立的不动产权证书，充分说明双方已经一致同意何林、庞浩产权独立，《房屋买卖付款协议》是结合何林、庞浩房屋位置，在何林、庞浩自愿、合法的基础上达成的协议，系何林、庞浩真实意思表示，故《房屋买卖付款协议》合法有效，按照该协议约定，何林应付总房款2500000元，庞浩应付总房款4211600元，扣减何林已经支付的1700000元，何林还应支付800000元，扣减庞浩已经支付的3111600元，庞浩还应支付100000元；三、关于何林、庞浩应承担的利息及违约金的问题，依照双方签订的《住房定购协议》约定，违约方按房屋总额的5%给对方支付违约金及相应损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中四原告未提供何林、庞浩迟延付款产生损失的证据，酌定利息及违约金由何林、庞浩分别以未付款为基数自领取不动产权证书之日起一个月后至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、关于办理房屋产权费用的问题，依照双方签订的《住房定购协议》约定，何林、庞浩应承担40000元税费，但四原告提供的税票上载明何林应纳税金额为10443.93元、庞浩应纳税金额为13925.20元，故何林应向四原告支付税费10443.93元，庞浩应向四原告支付税费13925.20元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限何林于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付购房款800000元及利息（利息以800000元为基数，自2018年6月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限庞浩于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，自2018年6月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、何林于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付税费10443.93元、庞浩于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付税费13925.20元；三、驳回周和平、王君、何安军、王小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8140元，由周和平、王君、何安军、王小平负担1090元、何林负担5900元、庞浩负担1150元。 二审中，何林提供如下证据： 1、一份授权委托书； 2、在西充县不动产中心调取的土地权利情况登记材料。 拟证明王小平受托办理房屋产权登记事宜，说明王小平能够代表所有股东。 周和平、王君、何安军、王小平质证称，1、这份授权委托书的内容，是授权王小平在西充县国土局为所有股东办理房产证，委托办证时间是2018年3月16日，上诉人与被上诉人订购协议签订的时间是2015年5月14日，时间悬殊了近3年，不具有关联性。2、不动产土地权利情况登记，只是证明王小平为这些股东办理房产证和土地使用证的情况，与本案没有关联性。 庞浩称对证据三性予以认可。 庞浩提供如下证据： 1、《住房订购协议》及收据，拟证明在2015年2月25日上诉人就与案外人向本案的被上诉人王小平、何安军购买过“美地明珠”项目的房屋架空层，也签订的是同样形式的《住房订购协议》，同样该房屋的销售款项也是由王小平代收并出具盖有王小平印章的《收据》； 2、民事裁定书，拟证明王小平曾起诉何林要求给付房款62万元，该案将其余三被上诉人列为第三人，可以佐证实则四被上诉人是对庞浩已经结清房款的事实予以认可； 3、“美地明珠”项目门口道路照片，拟证明四被上诉人并非无故为上诉人庞浩减扣房款，而是因为当初销售时承诺门口第二年会修建规划道路，双方协商后达成一致减扣的； 4、2018年2月6日王小平的一份说明，主要内容为“庞浩、何林购买美地明珠付（负）2楼营业房补偿款4万元，此款在购房款中扣除。从今以后，庞浩、何林在各自营业中的消防通道自行解决，与美地明珠无关”，拟证明该4万元也是双方协商后达成一致减扣的。 周和平、王君、何安军、王小平质证称，1、对《住房订购协议》没有异议，王小平出具收据不能证明他能代表其他股东；2、民事裁定书只是证明本案庞浩是一审的适格主体，应当和何林一样支付下欠的购房款，王小平个人做主给两个上诉人扣减了房款，其他股东不同意，所以王小平起诉了何林，后面因王小平作为股东不能以个人名义提起诉讼，才以四股东的名义重新提起了本案的诉讼，不能证明庞浩不应该交购房款；3、对于道路整治情况与本案诉争的购房款不具有关联性，在购房合同中并没有认可和约定；4、王小平这份说明是无效的，是王小平个人行为，与本案没有关联性。 5、（2019）川1325民初4052号民事判决书以及（2020）川13民终905号民事判决书；拟证明除本案外，美地明珠其他房屋买卖产生纠纷，认定了王小平是代表合伙人执行合伙事务，王小平的行为对其他合伙人具有法律约束力。 周和平、王君、何安军、王小平质证称，该组证据不是新证据，未在法定期间提出，不应当采信，与本案也没有关联性。 何林对庞浩提供的证据没有异议，并称道路设施与房子有关系，可以影响房屋价值，消防通道的问题也是同样。 周和平、王君、何安军、王小平提供如下证据： 1、两份公证书； 2、一份分房协议表。 拟拟证明分房和协议是一回事。 何林称，虽然我们说的是分房，但是我们签订的是买卖协议。 庞浩称，对证据真实性认可，其他没有意见，一直是王小平在处理美地明珠的事务。 二审另查明，2011年2月3日，王君、何安军、周和平、何小明向王小平出具一份授权委托书，主要内容为“经美地明珠股东共同协商，特委托王小平全权办理美地明珠工程的收支账目、借贷款支付，以及各种相关办证手续。委托期限：至上述事项办完为止。受托人无转委托权。受托人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的法律责任均由委托人承担”。 本院认为，周和平、王君、何安军、王小平与何林、庞浩签订的《住房订购协议》是各方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。案涉房屋已经办理不动产权证在何林、庞浩名下。何林现主张合同无效，要求退还购房款并赔偿损失的请求不能成立。 本案主要争议焦点是王小平在《付款协议》中承诺何林的总房款扣减180000元以及王小平在出具给庞浩的3111600元的收据上备注“房款已付清”，能否认定是王小平代表周和平、王君、何安军执行合伙事务的问题。根据审理查明的事实，美地明珠工程项目系何小明与周和平、王君、何安军、王小平合伙共同集资修建。从2011年2月3日，王君、何安军、周和平、何小明向王小平出具的一份授权委托书载明的内容，王小平负责办理美地明珠工程的收支账目、借贷款支付以及相关办证手续事宜，王小平在其权限范围内签署的一切有关文件，王君、何安军、周和平、何小明均予承认。案涉《住房订购协议》虽系周和平、王君、何安军、王小平与何林、庞浩共同签订，但在协议签订后，何林、庞浩缴纳购房款实际向王小平支付，王小平也以其个人名义向何林、庞浩出具收据，何林、庞浩未按时支付款项，是王小平具体催收和协调，房屋办理产权证也系王小平协助办理。根据庞浩提供的证据，对于美地明珠的其他房屋买卖，仍然存在王小平具体经办的事实。同时，从2019年10月10日王小平起诉何林买卖合同纠纷一案中，王小平主张的金额是62万元，该金额与何林实际支付的购房款加上王小平承诺扣减的18万元后，何林还应当给付的款项完全吻合。王小平也未在该案中向庞浩要求给付购房款，说明王小平在此时均是认可扣减何林房款18万元以及庞浩房款已经付清的事实。据此，应当认定王小平是代表其他合伙人在执行合伙事务，王小平的行为应当由全体合伙人承担责任。同理，王小平于2018年2月6日出具的因消防通道问题，自愿补偿何林、庞浩4万元也应当认定为合伙人的共同行为。因该款是用于解决何林、庞浩各自营业房中的消防通道，本院确定该款由何林、庞浩各享有2万元。据此，何林尚欠购房款为60万元，周和平、王君、何安军、王小平还应退还庞浩购房款2万元。 何林、庞浩的营业房已经办理不动产权证书，周和平、王君、何安军、王小平提供的税务发票上载明了何林、庞浩应当承担的税额部分，应当由何林、庞浩自行承担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2020）川1325民初797号民事判决第二项，即“何林于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付税费10443.93元、庞浩于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付税费13925.20元”； 二、撤销四川省西充县人民法院（2020）川1325民初797号民事判决第一项、第三项； 三、限何林于本判决生效之日起十日内向周和平、王君、何安军、王小平支付购房款600000元及利息（利息以600000元为基数，自2018年6月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、限周和平、王君、何安军、王小平于本判决生效之日起十日内返还庞浩购房款2万元； 五、驳回周和平、王君、何安军、王小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8140元，由周和平、王君、何安军、王小平负担3090元、何林负担4900元、庞浩负担150元；二审案件受理费11939元，由周和平、王君、何安军、王小平负担1989元，何林负担9800元，庞浩负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  刘佰燕