成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初13964号 原告：戴校盛，男，1997年1月6日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 原告戴校盛与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戴校盛的委托诉讼代理人罗跃霏、钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告戴校盛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金12,608.00元；2.判令被告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2020年6月30日，为18,912.00元）；3.判令被告按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即11347.2元；4.判令被告立即向原告返还房屋；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告将所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际（预售许可证号11213号）×房屋租赁给被告并委托被告按3,000.00元/平方米进行改造和装修。合同还约定房屋租赁期间为2018年4月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中，从2018年4月1日至2020年12月31日，月租金标准为3,152.00元/月。租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，原告向被告支付装修款81，000.00元。合同履行初期，被告尚能按约支付租金。但自2019年10月15日起，被告却无故拖欠租金，并于2019年12月31日向戴校盛发出《终止通知书》，原告同意解除合同，并多次催促金美公司配合办理收房手续，金美公司置之不理。金美公司无故拖欠房屋租金又违约解除合同。综上所述，被告无故拖欠租金后又违约解除合同已严重违反合同的约定，之后又拒不配合，迟延返还房屋的行为更严重损害了原告的合法利益，因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，由于案件所涉房屋位于不同楼层及位置，且对应的实际经营业态差异巨大，请求按实际经营业态分类审理裁判。2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房，并在房屋整体移交清单上签字确认。烤鸭店房屋租赁费用付至2020年1月31日，疫情后烤鸭店一直未开业，5月份烤鸭店试营业，因疫情原因，商家就调整租金事宜多次约谈业主，商谈未果，烤鸭店无法营业。2020年6月，该业态业主张怀云带领该业态业主及项目其他业态业主强制在营业中的烤鸭店滋事、播放哀乐、破坏烤鸭店设施、设备，后经烤鸭店商家报警才平息此事。当日，因业主张怀云强行将烤鸭店大门锁上导致烤鸭店关闭至今。金美公司支付该业态租金至2019年8月30日，欠付租金为2019年9月至2019年12月31日止，金美公司不应承担违约金。金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，金美公司与业主方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，请求法院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金外的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2017年12月26日，戴校盛与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定“乙方（即金美公司）承租甲方（即戴校盛）位于成都市金牛区房屋（租赁房屋建筑面积共27㎡），该房屋租赁期为2018年4月1日至2027年12月31日止。房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取……从2018年4月1日至2020年12月31日，月租金标准为3152.00元／月……租金支付方式为每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金，并将该款转入甲方指定的账户。合同同时约定金美公司的违约处理是，在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补戴校盛损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但戴校盛应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经戴校盛或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美公司原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2019年12月31日，金美公司发出《终止通知书》，该通知书载明：尊敬的金美国际业主，由于市场环境，我司无聊继续承担远高于市价的房屋租金，近几月与业主协商租金调整事宜均未达成一致，目前大型商户酒店公司已撤场，而成都金美安防科技有限公司拖欠我司借款本息暂无法执行到回款，我司资金链已断裂，陷入经营困境。多次多方协商沟通毫无进展后，迫使我司不得不宣布终止与您的租赁合同，在此向您函告如下：自2019年12月31日起，我司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。后续相关事宜，请在收到本通知后与我司联系协商处理。终止上述租赁合同后，如果您愿意也可以委托我公司招租，租户的租金单价将由您授权，我公司承诺在2020年1月1日起至2021年12月31日止免收招商服务费，已经招商到位的次承租户（经营户）直接与业主签订租赁合同，租金由经营户支付给您，请接到次通知后一个月内到我公司办理手续。 另查明，2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》。戴校盛亦同意解除合同。 以上事实有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、EMS邮政快递单、会议签到表、张贴照片、被告书面答辩意见及当事人的陈述等证据在案予以证实。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 本院认为，原告与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定原告与金美公司之间建立了房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于原告主张金美公司支付案涉房屋自2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。故支付租金是承租人的主要合同义务。根据原告的当庭陈述，金美公司租金仅支付到2019年8月。据《租赁合同》3.2条约定租金支付方式为每月一付，即在每月15日支付上月的租金。又据《租赁合同》3.1约定从2018年4月1日至2020年12月31日，月租金标准为3152.00元/月……即从2019年9月1日起至2019年12月31日期间的租金为：3152.00/月*4个月=12,608.00元。故本院对戴校盛的该项诉讼请求予以支持。 对于戴校盛主张金美公司立即返还房屋，并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。金美公司抗辩金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果。经查，金美公司于2019年12月31日张贴《终止通知书》，通知出租人在一个月内办理相关手续，并可随时收回房屋。案涉房屋的业态烤鸭店涉及租用与本案同类业主产权22户，因营业期间受到部分业主滋扰影响经营，现本案所涉房屋产权处于无人使用的状态。戴校盛未能举证证明未实际收回房屋系金美公司过错导致，本院确定合同解除之日为2019年12月31日，合同解除后，戴校盛亦负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，因戴校盛主张返还房屋的诉请依据不足，本院不予支持；对于房屋占用费，因受部分业主滋扰致烤鸭店未使用本案所涉房屋进行经营，而戴校盛未举证证明烤鸭店实际未使用案涉房屋的时间，且合同解除后的房屋占用费不应再由金美公司承担，故本院对戴校盛的该项诉讼请求不予支持，但不影响戴校盛另行主张权利。 对于违约金。戴校盛主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即11，347.2元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向戴校盛支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因戴校盛未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向戴校盛支付违约金,3,152.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向戴校盛支付租金12,608.00元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向戴校盛支付违约金3,152.00元； 三、驳回戴校盛的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费436元，由成都金美物业管理有限公司负担（此款已由戴校盛先行支付，成都金美物业管理有限公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给戴校盛）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  黄小龙