广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23302号原告：广州市弘罡物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区×××××××××××××××××××。法定代表人：杜娟。委托诉讼代理人：罗钜文，男，1989年4月1日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：欧念梅，女，1985年2月24日出生，汉族，系该公司员工。被告：陶金梅，女，1982年6月19日出生，汉族，住湖南省桃源县×××××××，公民身份号码420××××××××××××。原告广州市弘罡物业管理有限公司诉被告陶金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人欧念梅到庭参加诉讼,被告陶金梅经传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付2017年9月17日至2020年5月31日拖欠的物业管理费8938.53元（2.6元×105.89平方米×32个月+2.6元×105.89平方米÷30天×14天）；二、请求判令被告支付2017年9月17日至2020年5月31日期间的违约金（以每月物业管理费275.31元为本金，从当月1日之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准分别计算至实际清偿之日止）；三、请求判令被告支付2018年5月至2020年2月的公摊水费75.86元；2018年6月至2020年2月的公摊电费306元，以上公摊水电费共计381.86元；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月25日，被告与案外人佛山市顺德区迎晖投资有限公司（下称迎晖公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了佛山市顺德区×××××××元，涉案房屋建筑面积为105.89平方米。2017年9月11日，迎晖公司向被告发出《收楼通知书》，要求被告于2017年9月16日前来办理收楼手续，但被告却置之不理，直至2018年3月24日才前来收楼。《商品房屋买卖合同》附件五《补充协议》第九条第1项第（1）款约定：若乙方（被告）逾期未收楼，在甲方指定的交楼期限届满当天，视为甲方已实际交付该商品房给乙方使用。……..该商品房自出卖人交付日（视为交付日）次日起算物业管理费及保修期。因此，根据上述约定，在迎晖公司通知被告办理收楼手续后，被告无正当理由拒绝收楼的行为，视为迎晖公司已交付涉案房屋。被告应于2017年9月17日支付涉案房屋的物业管理服务费。原告系被告涉案房屋所在小区的合法物业管理服务公司，被告系涉案房屋的业主，负有向原告支付物业管理服务费、水电费等费用的义务，根据《物业备案回执》和《前期物业管理委托合同》第四章第九条第1项约定：高层住宅2.6元/月/平方米，可知被告每月物业管理费为275.31元（2.6元×105.89平方米）。被告无故拖欠物业管理服务费至今，并拖欠2018年5月至2020年2月的公摊水费75.86元；2018年6月至2020年2月的公摊电费306元。期间原告多次催告（包括涉案房屋门外张贴和邮寄方式），被告均置之不理，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告陶金梅未答辩。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交了1.原告营业执照复印件一份，被告身份证复印件各一份；2.商品房买卖合同（预售）原件一份，关于退出悦星花园住宅前期物业管理的公示复印件一份、前期物业管理备案通知书原件一份、备案回执原件一份、顺德区前期物业管理委托合同复印件一份；3.收楼通知书复印件一份、房屋交接书原件一份；4.催费通知书照片复印件一份、张贴门口照片复印件一份、催告付款通知函复印件一份、快递投递记录一份。被告无证据提交。被告经传唤，无到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。经审查，对原告提供的上述证据，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2015年12月25日，迎晖公司与被告陶金梅签订《商品房买卖合同》一份，约定被告陶金梅向迎晖公司购买位于顺德区×××××××单元的房屋（以下简称案涉房屋），该商品房的套内建筑面积86.82平方米，建筑面积105.89平方米。迎晖公司依法指定广州奥联酒店物业管理有限公司为前期物业服务企业。2017年1月1日，奥联物业服务有限公司出具《关于决定退出悦星花园住宅前期物业管理的公示》，退出对悦星花园小区的前期物业管理，推荐原告接管该小区。2017年4月2日，佛山市顺德区××××××××民委员会在上述《公示》上盖章确认，2017年5月25日，原告到顺德区国土城建和水利局进行了前期物业管理备案，确定物业收费标准（不含公共水电分摊）电梯住宅按建筑面积计算2.6元/月/平方米。期间，迎晖公司与原告签订一份《顺德区前期物业管理委托合同》，合同约定原告为包括涉案物业在内的悦星花园物业提供前期物业管理服务，并约定，在物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业服务费用由迎晖公司、业主按其拥有物业的法定产权交纳，计收标准为高层住宅2.6元/月/平方米。另公共水电费按实际使用户合理分摊，迎晖公司应协助原告向业主于房屋交付使用之日起收取服务费，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务，本合同生效后的2017年6月30日开始实施物业管理服务，并开始计收物业服务费。业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按5‰的标准支付违约金。合同自2017年4月18日起至2022年4月17日止。2018年3月24日，被告陶金梅与原告签订《房屋交接书》对涉案房产进行收楼。后被告没有向原告支付物业服务费，原告于2019年8月22日通过发短信通知被告，截止到2019年8月份未缴纳物业费6093.15元，2019年9月26日向被告发出《催费通知单》，并张贴于案涉房屋门上。2020年5月6日，原告邮寄《催告付款通知书》给被告，认为被告拖欠2017年9月16日至2020年4月30日的物业服务费8210.75元、滞纳金16464.09元，2018年5月1日至2020年2月29日的公摊水费75.86元。2018年6月1日至2020年2月29日的公摊电费306元。庭审中，原告确认违约金从2017年10月1日开始起算，算到2020年5月31日。庭后，原告向本院提交了《资质证书》、《佛山市顺德区不动产登记信息查询结果》、《国内挂号信函收据》、《电梯日常维护保养合同》、《公共安全固定岗位服务承包合同》、《消杀工作表》等材料拟以证明原告具备三级资质的物业服务企业，截止到2020年9月24日，涉案房产的权利人登记是被告，房屋建筑面积为106.41平方米，套内建筑面积为86.86平方米。另，迎晖公司于2017年7月17日邮寄《收楼通知书》给被告及原告提供相关物业服务的工作情况。本院认为，被告与迎晖公司签订的《商品房买卖合同》及原告与迎晖公司签订的《顺德区前期物业管理委托合同》合法有效，应受法律保护。本案中原告提交的《商品房买卖合同》显示迎晖公司与被告签订购房合同时，指定（约定）的前期物业服务公司并非原告，原告亦未与被告签订相关的物业服务协议，因此，原告与迎晖公司签订的《顺德区前期物业管理委托合同》对被告不具有约束力。但原告与迎晖公司签订了《顺德区前期物业管理委托合同》并向佛山市顺德区国土城建和水利局备案登记对物业服务费收费标准和缴纳时间进行了约定。原告亦依约提供了物业服务，因此，被告应当按照原告备案提供服务的标准向原告缴纳物业服务费。原告要求被告按照每平方米2.6元每月向原告交纳物业服务费有理，本院予以支持。对原告主张计收物业服务费数额，原告提供了2017年9月11日的《收楼通知书》、《国内挂号信息收据》等，不能证明该《收楼通知书》已送达给被告收取，而被告签订《房屋交接书》进行收楼的时间是2018年3月24日，因此，被告应从收楼之日起向原告支付物业服务费。经查，涉案房产在不动产登记中心登记的建筑面积为106.41平方米，原告自愿按涉案房屋买卖合同中注明的建筑面积105.89平方米计算物业服务费是其诉讼权利的处分，本院予以确认。经核算，被告自2018年3月24起至2020年5月31日的物业服务费为7231.58元（275.31元×26个月+275.31元÷30天×8天=7231.58元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。对原告主张的逾期付款违约金及公摊水、电费，因原被告之间对此没有进行约定，原告诉请无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告陶金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市弘罡物业管理有限公司支付2018年3月24起至2020年5月31日的物业服务费合共7231.58元；二、驳回原告广州市弘罡物业管理有限公司处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担5元，被告负担20元。被告负担部分连同欠款一起支付给原告，本院不另行退收。本判决为终审判决。审判员  梁毅强二〇二〇年十一月十日书记员  刘庆明