北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16115号原告（反诉被告）：北京嘉业通投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区湖光北街9号03层301内3063。法定代表人：贾丽娟，执行董事、经理。委托诉讼代理人：周军，北京宝法律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市长建汽车驾驶学校，住所地北京市朝阳区首都机场辅路86号。法定代表人：刘亚伦，校长。委托诉讼代理人：谢刚，男，1975年2月6日出生，汉族，该学校副校长。委托诉讼代理人：吕军，北京大吕律师事务所律师。原告北京嘉业通投资管理有限公司（以下简称嘉业通公司）与被告北京市长建汽车驾驶学校（以下简称长建驾校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉业通公司之委托诉讼代理人周军，长建驾校之委托诉讼代理人谢刚、吕军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉业通公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2016年12月30日签订的租赁合同无效；2、长建驾校返还房屋租金1000000元及保证金700000元；3、长建驾校赔偿我公司损失2850000元，其中包括安装变压器费用800000元、装修设计费350000元、土建施工改造费用500000元、检测房屋抗震费用200000元、招商及人员工资1000000元。事实及理由：2016年12月30日，我公司和长建驾校签订了《房屋租赁合同》，约定我公司承租长建驾校位于北京市朝阳区xx庄乡x皋路南侧的房屋，建筑面积10297平方米，用途为商业、办公。合同签订时，我公司需支付租赁保证金70万元，双方合同还约定了其他权利义务。后我公司根据合同约定履行了相应义务，但因涉案房屋无产权证明，系违法建筑，故双方《房屋租赁合同》应为无效合同。鉴于我公司在使用中投入了资金进行了装修改造，合同无效给我公司造成巨大损失，故起诉。长建驾校对嘉业通公司的诉讼请求答辩称，我校不同意嘉业通公司的诉讼请求。合同效力由法院依法认定，涉案房屋所在土地是我校从x皋村承租的集体土地，承租后村里同意我校建房，我校建造的房屋出租的，我方有相应的手续。我校不同意返还租赁保证金，双方合同约定承租人退还房屋时才能退租赁保证金，且保证金要折抵欠付的租金等费用。嘉业通公司并没有实际损失，不同意其赔偿损失的请求。在双方签订的租赁协议中，明确写明了房屋无国家颁发的产权证书，嘉业通公司明知房屋性质；根据约定，嘉业通公司装修应当经过我方同意，嘉业通公司没有装修，实际情况是嘉业通公司将房屋转租出去后，事实使用人进行的装修，嘉业通公司未转租部分，还是我方出租给其当时的状态。嘉业通公司人员工资等损失与我方无关，是其经营成本，也与租赁无关。嘉业通公司所述检测费用，抗震检测未经我公司同意，双方也未对此进行协商或约定，嘉业通公司自行检测发生费用，与我公司无关。长建驾校提出反诉请求：嘉业通公司支付我校欠付的2017年7月1日至2018年12月22日的租金6640570元。事实及理由：2016年12月30日，我校与嘉业通公司签订了《房屋租赁合同》，约定我方将自建的位于北京市朝阳区xx庄乡x皋村临街仿古建筑部分房屋出租给嘉业通公司，面积10297平方米，租期自2017年1月1日至2027年6月30日，前六个月为免租期，保证金为70万元，租赁期满或合同解除，抵扣嘉业通公司应承担的费用后剩余部分如数返还；租金价格为每天每平方米1.5元，每半年支付下六个月租金。租赁合同签订后，我方取得了租赁标的物，并于2017年1月4日支付保证金70万元，于2017年9月1日支付租金100万元，此后未再支付其他费用，在我方多次催要下，嘉业通公司均无理拒付，无奈之下我单位于2018年12月23日将房屋中嘉业通公司占有使用部分收回，但嘉业通公司转租给他人的部分共计512.23平方米无法收回。我校认为，嘉业通公司上述行为违反双方合同约定，故提起反诉。嘉业通公司对长建驾校的反诉答辩称，我不同意长建驾校的反诉请求。合同签订后，长建驾校向我公司交付了标的物，但交付的房屋不具有使用价值，没有消防设施，也没有办法办理营业执照。长建驾校一直以完善园区条件和办证为由拖延，我方交纳100万元租金后仍没有完成改造，所以后来就没有再交租金，我方之后也没有实际控制房屋。我们没有继续履行交纳租金的义务，长建驾校应当及时行使合同解除权，其直到2018年12月23日才收回房屋，故对于损失的扩大长建驾校也有责任。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2000年6月，长建驾校作为承租人与案外人北京市朝阳区xx庄乡x皋村村民委员会签订《土地租赁合同协议书》，承租了该村集体土地，双方租赁合同约定长建驾校可以在承租土地上建造建筑物等设施，由长建驾校自主经营使用。长建驾校自行出租在承租土地上建造了房屋。2016年12月30日，长建驾校作为出租方（甲方）与嘉业通公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，相关内容为：乙方承租位于北京市朝阳区xx庄乡x皋路南侧（附图四至）属甲方在租赁x皋村土地上建设的临街仿古建筑群落的一部分，无国家颁发的产权证书，租赁房屋四至范围东起x闸西路，西至超市发东牌楼，南至现有建筑物外檐，北至x皋路（不包括北皋文体苑，详见附图），建筑面积10297平方米。甲乙双方共同认知该房屋的属性，乙方自愿申请租赁该房屋用于商业、办公。甲方允许乙方对该房屋进行室内装修、装饰或添置新物。室内装修、装饰或添置新物应以不影响建筑主体结构、整体风格、外装修（装饰）和使用安全为前提。乙方需书面提交装修方案，待甲方认可后方可使用，乙方所进行的室内水、电、气、消防管线改造应以书面形式报备甲方；乙方对该房屋进行室内装修、装饰或添置新物等费用自理；为满足乙方使用要求，对于临街古建门窗、走廊的拆改，由乙方负责，所拆下的古建构建由甲方回收保留；因该租赁物电力配比不够，需安装电力变压器，安装电力变压器，甲方出具相关手续，乙方代理甲方申报并先行垫资安装电力变压器，安装电力变压器时间约为3个月（2017年1月1日至2017年3月31日）；租赁期限自2017年1月1日至2027年6月30日，共计10年零6个月（其中免租期6个月）；免租期6个月，自2017年1月1日至2017年6月30日（含安装电力变压器3个月）；租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方若有意继续承租，应提前一年向甲方提出书面续租申请，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；合同签订时，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为700000.00元（大写：柒拾万元整）；甲方收到乙方租赁保证金后七日内为乙方办理房屋交接手续，将房屋交接给乙方；租赁合同期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方代理甲方并先行垫资安装电力配电器开支，甲乙双方约定甲方出资100万元人民币，其他部分由乙方出资。乙方帮甲方垫资的100万元，待电力配电器安装完成后，分三年从乙方支付给甲方的房屋租赁中扣除，第一年支付房租租金中扣除33万元，第二年支付房租租金中扣除33万元，第三年支付房租租金中扣除34万元；建筑物租赁价格1.5元/平方米/天，租金第二年上浮5%；付款方式：租金为预付方式，每半年支付下六个月租金；租金支付时间：每年6月15日前，乙方向甲方支付当年7月1日至当年12月31日租金，每年12月15日前，乙方向甲方支付次年1月1日至次年6月30租金；租金支付方式：银行转账、支票或现金方式；甲方收到乙方合同保证金七日内将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，如甲方交付房屋时间延误，甲方出租给乙方的房屋租期起始日顺延，以实际甲方交付乙方时间为合同房屋出租起始日；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的可移动物品可由其自行收回，不可移动部分归甲方所有；房屋交付乙方后，乙方应保障房屋结构处于安全的状态；对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务；乙方可在租赁期内将该房屋部分转租他人；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；由下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、战争等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋达60日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；甲方有上述情形之一的，应向乙方支付相当于1个月租金数额的违约金，房屋保证金退还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达60日的；2、擅自改变该房屋用途的；3、擅自拆改变动或损坏房屋仿古结构及外装饰的；4、擅自改变房屋外观布局的；5、利用该房屋从事违法活动的；6、擅自接、推、扩建房屋，增加建筑面积的；乙方有上述情形之一的，应向甲方支付相当于1个月租金数额的违约金，房屋保证金无需退还乙方。上述合同签订后，长建驾校向嘉业通公司交付了租赁标的物，嘉业通公司于2017年1月4日通过银行转账方式向长建驾校交纳租赁保证金70万元，并于2017年9月1日向长建驾校转账支付租金100万元，此后未再支付任何款项。嘉业通公司将承租的标的物中9700余平方米的部分自用，将约512.23平方米的部分出租给他人使用。因嘉业通公司未及时足额交纳租金，2018年8月1日，长建驾校委托北京xx展达律师事务所吕军律师向嘉业通公司发出律师函，内容为：“贵司于2017年1月1日承租长建驾校位于x皋村临街仿古建筑群落的部分房屋，依据《房屋租赁合同》贵司应于每年6月15日前支付当年7月至12月租金，每年12月15日前支付次年1月至6月租金。至今贵司已经历3个租金支付阶段，本应依约支付租金8479579.5元，但实际仅支付租金100万元且系迟延支付，即使减去贵司已支付的700000元保证金，现仍欠租金6770579.5元，虽经长建驾校多次与贵司商谈及催要仍无结果。基于上述事实，本律师郑重函告贵司，《房屋租赁合同》具有严肃性并受法律保护，贵司长时间不履行合同且拖欠租金数额巨大的行为已构成严重违约，故敦请贵司于收到本函之日起10日内向长建驾校支付拖欠租金，否则长建驾校将依据合同约定单方解除合同收回房屋，本律师亦将根据授权，采取法律手段追缴欠款并追究贵司的违约责任。特此致函。”嘉业通公司收函后，未及时补交拖欠租金。2018年12月23日，长建驾校自行将租赁标的物中嘉业通公司自行使用的9784.77平方米的房屋收回。双方争议的事实和证据：1、嘉业通公司装修改造的成本嘉业通公司称，在使用过程中，自行投资对房屋进行了装修，并安装了变压器，对此提交了：1、《北京市建设工程施工合同》，内容为原告委托北京xx装饰工程有限公司对承租房屋提供并安装500KV箱式变压器并保障顺利发电，承包方式为乙方包工包料，工程造价为75万元。2、收据，加盖有北京xx装饰工程有限公司财务专用章，数额合计75万元。长建驾校对嘉业通公司上述证据不予认可，称因为装修改造、安装变压器等款项支付问题，案外人张宝x和嘉业通公司及长建驾校有过诉讼，相关装修、安装损失应以生效判决认定的数额为准。经查，案外人张宝x以承揽合同为由将嘉业通公司及长建驾校诉至本院，要求嘉业通公司及长建驾校支付其变压器安装费13万元、上下水安装3万元、下电缆和进屋95000元、装修费13.163万元，该案审理中，本院根据嘉业通公司申请，对北京市朝阳区xx庄乡x皋村北小河北侧仿古建筑变压器、电缆、上下水、门窗改造和装修工程的施工费用进行工程造价鉴定，鉴定意见为“北京市朝阳区xx庄乡x皋村仿古建筑改造项目工程造价为390745.54万元。”本院采纳该鉴定意见，于2020年5月12日作出（2019）京0105民初4471x号民事判决，认为“本院根据鉴定意见确定该张宝x的工程量及价格。张宝x未举证其按照规定为工人缴纳了规费等费用，本院在工程价款中予以扣除。故，综合在案证据及《鉴定意见书》，本院认定张宝x完成的工程量及价款为340299.68元，对多出部分不予支持。张宝x主张长建公司支付涉案工程款，于法无据，本院不予支持。”本院据此判决北京嘉业通投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张宝x工程款340299.68元。该判决已生效。本院经现场勘验查明，在承租房屋东侧栅栏内路面以下，有原告投资安装的变压器一台，目测变压器约1.5米*2.5米大小，高约2米，入口处与市政电路相连接，出口处线路未接通；在房屋东南侧北小河xx路北侧三角形空地上，有原告委托张宝x安装的电力设施一处，即最西侧电线杆上朝北的配电箱，有架空线通往承租的房屋内。勘验时双方均确认，东南侧电线杆上的配电箱及架空线系2012年前后由原告委托张宝x建造安装；东侧的变压器也是原告建造安装。勘验同时确认，嘉业通公司对房屋南侧的窗户统一进行了更换，对房屋内局部安装了门、铺设了地砖。综合以上证据，本院认为嘉业通公司提交的建设工程施工合同、收据及本院现场勘验笔录足以证实嘉业通公司委托张宝x进行了装修改造，且委托他人在房屋东侧安装了变压器，本院根据现有证据对嘉业通公司装修改造的成本进行确定，包括张宝x承揽的装修改造部分（已生效判决为准）以及嘉业通公司委托北京xx装饰工程有限公司安装东侧变压器的相关费用（以嘉业通共同提交的合同及收据为准）。2、租赁标的物的合法性嘉业通公司称，承租的房屋未经过政府规划部门审批，属于违法建设。对此，本院要求作为出租人的长建驾校提交房屋合法性的证据，其未在指定期间内提交。其提交的x皋村村委会的证明，仅对租赁标的物所在土地的来源等进行了说明，对于地上物是否经过规划审批或有关政府部门批准未予说明，综合以上情况本院认定租赁标的物未经规划审批或政府批准。3、嘉业通公司称其装修设计费350000元、土建施工改造费用500000元、检测房屋抗震费用200000元、招商及人员工资100万元，但未提交证据，长建驾校对嘉业通公司上述损失主张不予认可。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案双方租赁标的物为自建房屋，但至本案法庭辩论终结前，长建驾校未提交房屋建设许可文件或批准文件，故本案合同应当认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，嘉业通公司作为承租人，接收房屋并将部分房屋出租给他人，应当视为其使用了租赁标的物，应当支付使用费。但结合本院现场勘验的笔录等证据，租赁标的物存在消防验收和证照办理等问题和瑕疵，本院结合双方合同约定的标准，对嘉业通公司应支付的使用费酌情予以减少。嘉业通公司已交纳的租金及押金，在抵扣其应当支付的使用费后剩余部分，由嘉业通公司给付长建驾校。同时对嘉业通公司关于退还租金及押金的相应诉讼请求，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案审理中另查明，嘉业通公司在承租后，根据双方合意对标的物进行了装修改造，并安装了配电箱，嘉业通公司的相关投入，在扣除其使用期间的合理折旧后，依法应由双方合理分担，对嘉业通公司主张的损失中合理且有证据支持的部分，本院予以认定，并酌情确定长建驾校应当赔偿嘉业通公司的数额。嘉业通公司主张的装修设计费、土建施工改造费及检测抗震费用、招商及人员工资等主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京嘉业通投资管理有限公司与被告（反诉原告）北京市长建汽车驾驶学校之间2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）北京嘉业通投资管理有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京市长建汽车驾驶学校使用费四百一十三万八千四百元；三、被告（反诉原告）北京市长建汽车驾驶学校于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）北京嘉业通投资管理有限公司装修及安装损失五十二万元；四、驳回原告（反诉被告）北京嘉业通投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京市长建汽车驾驶学校的其他反诉请求。如北京嘉业通投资管理有限公司、北京市长建汽车驾驶学校未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43200元，由原告（反诉被告）北京嘉业通投资管理有限公司负担34200元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市长建汽车驾驶学校负担9000元（北京嘉业通投资管理有限公司已预交，北京市长建汽车驾驶学校于本判决生效后七日内给付北京嘉业通投资管理有限公司9000元），反诉案件受理费29206元，由被告（反诉原告北京市长建汽车驾驶学校）负担9253元，由原告（反诉被告）北京嘉业通投资管理有限公司负担19953元（北京市长建汽车驾驶学校已预交，北京嘉业通投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京市长建汽车驾驶学校）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十一月二十九日书记员  高艺林