广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初18798号原告：广州市德昇物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路745号515房。法定代表人：丘书贵，总经理。原告：广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司，住所地广州市海珠区东晓南路英华街145号一、二楼。负责人：向国强，总经理。两原告的共同委托诉讼代理人：蔡元慧，公司员工。被告：苏浩斌，男，1973年10月26日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市德昇物业管理有限公司（以下简称“德昇公司”）、广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司（以下简称“晓港湾分公司”）诉被告苏浩斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人蔡元慧及被告苏浩斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告晓港湾分公司2011年5月至2017年12月20日止的物业管理费11145.5元（每月管理费139.89元，按照每月每平方米1.66元乘以涉案房屋建筑面积计算）、2011年3月至2017年10月25日水费1998.3元、2011年3月起至2017年10月公摊电费1302.7元，合计14446.5元；2、被告支付原告晓港湾分公司逾期缴纳物业管理费、水费、公摊电费的滞纳金(从逾期之日起至实际清偿为止，按照日利率0.021%计算，暂计至2020年4月25日的滞纳金为6133.81元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年2月1日，原告德昇公司与广州英华房地产实业有限公司（以下简称“英华公司”）签订《物业管理委托合同》，约定自签订合同之日起为广州市海珠区晓港湾花园提供物业管理服务，并于2011年8月23日指派原告晓港湾分公司进行物业管理服务。2017年12月20日，原告晓港湾分公司与广州市海珠区晓港湾花园业主委员会（以下简称“业委会”）签订了《广州市海珠区晓港湾商住小区物业项目移交确认书》，并于次日不再为晓港湾小区提供物业管理服务。《确认书》中双方确认小区全部系统运作正常，移交的门岗管理用房、合同文件等全部资料齐全，原告晓港湾分公司已向供电局缴清2017年10月31日前的专变用电（商业用电）电费及2017年10月1日前的民用、公共用电电费；晓港湾分公司已向供水单位缴清2017年10月25日前小区用户税费，晓港湾分公司已向小区用户收取水费截止日期为2017年10月5日，实际垫付小区用户2017年10月5日至2017年10月25日共20天产生的水费164616.32元，由晓港湾分公司向业主或者使用人收取，如业委会收取该垫付款项的，应在三天内交付给晓港湾分公司，2017年10月26日后与晓港湾分公司无关。基于此，2007年2月1日至2017年12月20日期间，原告为晓港湾小区的物业管理方并对小区进行物业管理，有权依据《物业管理委托合同》的约定向被告收取物业管理费、水费、公摊电费等。被告是海珠区南洲路北晓港湾英华街121号901房的业主，房屋建筑面积87.43平方米，于1999年5月1日取得不动产权证。在原告管理小区期间，被告一直未向原告缴交相关费用：一、2011年5月至2017年12月20日止的物业管理费11145.5元（每月管理费139.89元，按照每月每平方米1.66元乘以87.43平方米计算）；二、2011年3月至2017年10月25日止的水费1998.3元（包括自用水费1624.03元、分摊水费374.29元）、2011年3月起至2017年10月止的公摊电费1302.7元，合计14446.5元。另，因被告逾期支付上述费用，被告应按每日当期应付款的0.021%向原告支付滞纳金。原告多次以EMS快递方式向被告邮寄《交费提醒函》，两被告均置之不理，拒不交费。被告辩称：物业合同是2007年时候签订的。小区原来有一个叫广州港湾物业经营管理有限公司来管理。开发商没有经过被告同意就换了原告来管理物业，确认开发商是广州市英华房地产开发有限公司。开发商更换成原告是不合法的，而且当时原告也没有资质管理小区的物业。经查询，在2006年10月份原告只有三级资质。根据物业管理企业管理办法，晓港湾上标注的住宅面积是272448平方米，原告的资质管理不了那么大的地方，且原告没有经过招投标来获得管理权限。原告是非法获得管理小区的权限。原告要求被告缴纳管理费的标准，与隔壁不同。当初进入小区，开发商答应了其不上涨管理费，隔壁都是按照5毛5来收费，不是按照1.6元。以前的港湾物业管理公司和开发商一起印刷了入住公约，说明了小区出入口需要配备保安，原告管理的服务和该入住公约完全不同。原告在管理期间经常停水电，最长一次拆水表停水49天，停电时间最长13天。公共水电被占用问题太多，分摊的数值极高，不合理，明细表的水电公摊数据被告不予认可。原告举证的EMS投递单，被告未曾见过，而2017年6月2日和2019年1月9日的收件人均不是被告的名字，原告的债权已经超过诉讼时效。经审理查明：2007年2月1日，原告德昇公司（乙方）与英华公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将晓港湾商住小区（物业名称）委托乙方实行物业管理，位置广州市海珠区瑞宝街145号，用地面积111728平方米，建筑面积350467平方米，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋、非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按政府指导价向业主或物业使用人收取，停车场由乙方按每车位每月按政府指导价向业主或使用人收取；乙方可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金；等。据2020年4月10日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南洲路北晓港湾英华街121号901房的建筑面积87.4329平方米，房产登记号：2005交登字66878号。2017年12月20日，原告晓港湾分公司与业委会签订《广州市海珠区晓港湾商住小区物业项目移交确认书》载明：双方对广州市海珠区晓港湾商住小区物业项目移交以下内容进行确认：消防监控系统、供配电系统、给排水系统、电梯设备系统，全部系统运行正常，移交的门岗管理用房、合同文件等全部资料齐全；晓港湾分公司已向供电局缴清2017年10月31日前的专变用电（商业用电）电费及2017年10月1日的民用公共用电电费；晓港湾分公司已向供水单位缴清2017年10月25日前小区用户水费，晓港湾分公司已向小区用户收取水费截止日期为2017年10月5日，实际垫付小区用户2017年10月5日至2017年10月25日共20天产生的水费164616.32元，由晓港湾分公司向业主或者使用人收取，如业委会收取该垫付款项的，应在三天内交付给晓港湾分公司，2017年10月26日后与晓港湾分公司无关；等。原告德昇公司曾起诉被告，要求被告支付2001年1月至2007年1月的物业管理费9652.74元及从2007年2月至2011年4月的物业管理费7134.65元及滞纳金等，本院作出（2011）海民三初字第486号民事判决书，判决如下：一、苏浩斌在本判决生效之日起10日内，支付从2007年2月至2011年4月的物业管理费（每月按1.6元／平方米x87.4329平方米计）给广州市德昇物业管理有限公司（以原告主张的7134.65元金额为限）；二、苏浩斌在本判决生效之日起10日内，支付自2007年2月至2011年2月的水费716.34元、电费534.29元给德昇公司;三、驳回广州市德昇物业管理有限公司其它的诉讼请求。后苏浩斌不服上述判决提出上诉，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第3091号民事判决书判决维持第二、三项及诉讼费负担的决定，变更第一项苏浩斌支付2008年1月21日至2011年4月的物业管理费（1.6元/㎡/月×87.4329㎡）给德昇公司。苏浩斌不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申诉，广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一申字第2784号民事裁定书裁定驳回苏浩斌的再审申请，该民事裁定书认为：德昇公司可按1.6元向苏浩斌收取物管费具有合法、合理依据。两原告还曾因物业费纠纷与案外人李红英、罗俊杰发生纠纷，案外人向法院起诉要求确认晓港湾公司要求其支付2017年9月至12月期间的物业管理费325.5元违法等。本院作出（2017）粤0105民初9955号民事判决书判决驳回李红英、罗俊杰的诉讼请求。上述案件经广州市中级人民法院以（2018）粤01民终20625号民事判决书予以维持原判。上述二审判决认为：晓港湾业委会在成立后未经备案手续，不具有对外公示的效力，其2017年8月30日作出解聘物业公司的决定不对晓港湾分公司发生法律效力。且，晓港湾业委会未经召开授作出解聘物业公司的决定，违反法定程序。一审法院认定晓港湾业委会作出的解聘物业公司的决定对德昇公司晓港湾分公司没有约束力，并无不当。德昇公司晓港湾分公司提供了物业服务，李红英、罗俊杰应当按照约定支付物业管理费。因此，李红英、罗俊杰要求德昇公司晓港湾分公司退还多收的物业管理费，并不予支付2017年9-12月物业管理费，缺乏依据。诉讼中，原告明确：其滞纳金的标准自愿从合同约定的每日千分之二调低为每日万分之二点一计算；物业服务费每两个月为一期，当期物业费的滞纳金从第三个月的1日开始计算，水费、公摊电费的缴费期间与物业费一致，滞纳金计算方式一致。原告为证明其主张，提交了原告分别于2016年1月2日、2016年11月30日、2017年6月2日、2019年3月21日向涉案房屋邮寄催收函件的EMS快递单及妥投证明（均显示退回）。被告质证表示从未收到过上述函件。本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”原告德昇公司与英华公司签订的《物业管理委托合同》约定，英华公司将晓港湾商住小区委托原告德昇公司实行物业管理，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。该合同对被告具有约束力。涉案房屋属于原告物业管理的范围内，原告提供了合同约定的管理服务，按照权利义务相对等的原则，被告应支付物业管理费。关于物业服务费标准。已经生效的民事判决认定原告向被告按1.6元/平方米收取物业管理费合理有据，被告拒绝按该标准缴纳物业服务费无理，本院不予采纳。关于诉讼时效。原告分别于2016年1月2日、2016年11月30日、2017年6月2日、2019年3月21日向涉案房屋邮寄催收函件，故原告主张2014年1月2日之前的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告晓港湾分公司于2017年12月20日退出涉案小区，且另案生效判决也认定业主需要向原告缴纳2017年9-12月期间的物业管理费，故原告要求被告支付2014年1月3日起至2017年12月20日的物业管理费（每月按建筑面积87.43平方米×1.6元/平方米计）有理，本院予以支持。关于原告要求被告支付水费及公摊电费的诉讼请求，被告对原告主张的金额及分摊方式提出异议，原告有义务对主张的公摊水电费提出证据予以证明，本案中，原告并没有提供证据证明实际已垫付了2011年3月至2017年10月25日水费及2011年3月起至2017年10月公摊电费的具体金额，故原告要被告向其支付公摊水电费及水费，依据不足，本院不予支持。关于滞纳金。原告主张被告支付物业管理费滞纳金的依据为其与开发商签订的《物业管理委托合同》，上述合同对于何时支付物业管理费并无作出明确约定。原告提供的证据也无法证明其已向被告成功送达了催缴物业管理费、水费、公摊电费的通知，因此原告要求被告支付物业管理费、水费、公摊电费的滞纳金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏浩斌在本判决生效之日起10日内，向原告广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司支付从2014年1月3日起至2017年12月20日止的物业管理费（每月按建筑面积87.43平方米×1.6元/平方米计）；二、驳回原告广州市德昇物业管理有限公司、广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费315元，由两原告负担208元，被告负担107元。上述受理费已经由两原告预交，两原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给两原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十一月九日书记员  李敬钊吴越鸣