安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初4178号 原告：曾繁兵，男，1986年3月19日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：施金枝，女，1983年11月18日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 两原告共同委托诉讼代理人：张勇，安徽帅奇律师事务所律师。 被告：安徽顺康房产经纪有限公司，住所地安徽省六安市。 法定代表人：张传芬，公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗东，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：宣城梁生置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：叶晓明，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金本剑，公司员工。 原告曾繁兵、施金枝与被告安徽顺康房产经纪有限公司（以下简称顺康房产公司）、宣城梁生置业有限公司（以下简称宣城梁生置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾繁兵及两原告共同委托诉讼代理人张勇，被告顺康房产公司的委托诉讼代理人罗东，被告宣城梁生置业的委托诉讼代理人金本剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾繁兵、施金枝向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即返还原告房屋认购款139270元;2、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由:两原告从程某飞的微信朋友圈中得知有一套位于宣城市区××的房屋价格适中有意向购买,经程某飞介绍，两原告找到顺康房产公司,顺康房产公司称其代理宣城梁生置业销售案涉标的房屋,其间顺康房产公司隐瞒标的房屋系尾盘存在瑕疵的事实,夸大宣传力劝原告预交认购定金16万元。后两原告根据顺康房产公司的安排与宣城梁生置业于2019年10月24日达成认购意向,并签订了《首付分期付款协议》,并约定首付全部付清后签订正式商品房买卖合同。首付分期付款协议签订后,两原告依约再向宣城梁生置业支付了首付款567160元。由于原告签约时标的房屋所在小区的地下室排风系统未工作,未发现排风口安装在标的房屋侧墙上且排风设备就在标的房屋地下。在原告交完全部首付款路过标的房屋时正遇上地下室排风系统工作,发现噪音较大,遂与宣城梁生置业交涉,要求换房未果。两原告再向市经开区管委会建委窗口电话反映,要求协调解决,经过市经开区管委会建委窗口联系,宣城梁生置业同意解除认购意向,先期退回了两原告587890元。余款因宣城梁生置业人员变动未予退还。经开区建委窗口工作人员不知顺康房产公司关于代理宣城梁生置业的陈述是否是事实,建议两原告向公安报案,公安调查后口头告知两被告之间存在委托销售关系未立案处理。 顺康房产公司辩称：一、顺康房产公司并非本案适格被告，本案主体是原告与宣城梁生置业，如果宣城梁生置业同意解除合同，应当退还相关款项的主体是宣城梁生置业，顺康房产公司虽然收取了16万元，后与宣城梁生置业进行结算，顺康房产公司应得的佣金为139270元，该款项属于顺康房产公司中介居间费用，而之前收取的16万元，属于代为宣城梁生置业收取，结算后，由于双方互负给付义务，因此比除后剩余的139270元，不需要再支付给宣城梁生置业，但该款不是顺康房产公司收取原告的款项，原告将顺康房产公司列为共同被告，显然突破了合同相对性的原则。二、顺康房产公司在居间过程中，已经完成居间任务，对房屋的介绍，没有原告所述的夸大其词。原告所谓的要求解除合同的理由，并不是双方合同中约定，或者口头约定的可解除事项事由之一，实际上宣城梁生置业与原告签订合同时，明确约定了收取的定金为19万余元，那么根据定金条款的法定意义，在原告主动违约的情况下要求解除合同，该定金是不需要返还的，除非原告有充足的证据证明宣城梁生置业在与双方签订合同时存在违约，或致使合同目的不能实现等可解除的事项发生。而如果宣城梁生置业同意将该定金退还给原告，其亦不应当向顺康房产公司主张居间费用，因为定金实际上也是一种违约责任的条款，定金的约定就是为了防止或者弥补缔约过失所产生的损失，显然本案存在缔约过失的是原告。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。 宣城梁生置业辩称：一、宣城梁生置业并非适格被告，本案实际为中介代理合同纠纷，原告多缴的认购款139270元，实际交给顺康房产公司，发票也由其所开。宣城梁生置业与原告之间的商品房认购协议已经解除，所收款项已全额退还。二、顺康房产公司认为所收代理居间的费用应不予退还，但是在本案中，原告与宣城梁生置业实际并未签订商品房买卖合同，收取居间费用的条件还并未成就。 两原告、顺康房产公司围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，宣城梁生置业未举证。本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。两被告对于原告提举的收据两份、首付分期付款协议一份、宣城梁生置业收据三份、支付凭条六份的三性均无异议，本院予以认定。当事人对对方相关证据的证明目的有异议，不影响本院对该相关证据的认定，本院结合其他证据予以认定该相关证据的证明目的。 对于原告提举的照片，拟证明两原告所认购的案涉房屋存在设计上的瑕疵问题，两被告并未向原告明确表示原告所认购的房屋下面存在地下排风系统，且排风口安装在标的房屋侧墙上，因此原告认为两被告在向原告推销房屋时未能如实向原告陈述所购买房屋的真实情况，因此两被告均存在一定的违约行为。 顺康房产公司的质证意见为：该照片显然不能反映出原告所述的排风口噪音较大问题，而且原告购买涉案别墅时，由于是大标的交易，其显然会对房屋的综合属性、外观等进行详细的查看，而房子就放在那里，排风口显而易见，不存在所谓的隐藏隐瞒行为。 宣城梁生置业的质证意见为：对真实性及证明目的有异议，照片反映不出任何信息。 对顺康房产公司提举的房地产独家代销合同，拟证明顺康房产公司与宣城梁生置业属于房屋代销关系，顺康房产公司依据合同收取销售佣金，本案原告要求返还的定金与顺康房产公司无关。 原告的质证意见为：合同的真实性由法院依法核实。根据合同第三条第一款的约定，实际销售价格与双方确认的销售基价或者底价差额部分，作为乙方的销售提成，在完成每套房屋销售时，直接由乙方进行收取。在本案中顺康房产公司在原告与宣城梁生置业签订房屋首付分期付款协议时即将佣金收取，但此时该房屋交易的过程并未实际完成。顺康房产公司收付佣金的条件尚未成就。根据该合同第六条的乙方权利义务第二款，乙方在销售过程中应根据甲方提供的房屋特性和状况向客户做如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒和过度承诺。在本案中，原告所认购的该房屋排风口，就在房屋的侧面，排风设备就在案涉房屋的地下，在整个认购过程中，顺康房产公司并未如实向原告告知该情况，且该情况不是应当由原告进行审查的，而且排风口噪音较大，如果原告购买了该房屋，实际上在使用过程中，鉴于排风口的噪音对原告的正常使用已经产生了严重的影响，所以原告认为顺康房产公司在进行房屋推销时，也并未履行其合同义务，存在一定的违约行为。 宣城梁生置业辩称：合同的真实性请法院依法核实，合同未加盖宣城梁生置业公章，也不知签字的人担任何职位。从关联性-取佣金的条件也尚未成就。本案中原告与宣城梁生置业之间尚未签订商品房买卖合同，顺康房产公司收取佣金也是没有法律依据的。 本院对上述有争议的证据认证如下：原告提举的照片，无法达到其证明目的，也与本案无关联，对证据效力不予认定。 顺康房产公司提交的房地产独家代销合同，顺康房产公司表示合同签订人系宣城梁生置业的销售负责人，宣城梁生置业表示此人可能已离职。本院认为，因顺康房产公司无法证明合同签订人系受宣城梁生置业委托，故本院对合同的真实性不予认定，但宣城梁生置业对与顺康房产公司间存在房屋代理销售关系的事实并无异议，故本院对该事实予以认定。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下:2019年，宣城梁鸿置业将其开发建设的位于宣城市水阳江大道与莲塘路交叉口“宣城××排别墅委托顺康房产公司进行代理销售。2019年10月6日，两原告与顺康房产公司签订《认购书》，欲购买宣城中梁·宣督府20幢103室房屋，并交纳认购金160000元。顺康房产公司将其中20730元支付于宣城梁生置业，宣城梁生置业就该20730元向两原告开具了发票。2019年10月24日，两原告与宣城梁生置业签订首付分期付款协议，就首付款587890元达成分期支付约定。截至2020年1月14日，两原告向宣城梁生置业支付首付款567160元。后两原告以排风口安装在标的房屋侧墙上且排风设备就在标的房屋地下、噪音较大为由，要求宣城梁生置业换房未果。后在宣城市经开区管委会协商下，宣城梁生置业同意与两原告解除认购意向，共向两原告退款587890元（567160元＋20730元）。 本院认为：案涉房屋系由宣城梁生置业开发建设的且委托顺康房产公司对外以其名义销售案涉房屋，宣城梁生置业系房屋开发建设单位，其明知顺康房产公司已收取两原告160000元认购金，在其后与两原告签订首付分期付款协议时，并未提及顺康房产公司无权收取认购金，故其与两原告协商达成解除认购意向的意思表示后，应将收取的款项全额退还给两原告。其辩称未退款项系顺康房产公司收取，属于顺康房产公司不应收取的佣金，应由顺康房产公司退还。本院认为，宣城梁生置业系与两原告形成房屋买卖关系的合同相对人，其与顺康房产公司的委托销售关系让两原告有理由相信其先期交纳的认购金系向宣城梁生置业交纳的购房款，宣城梁生置业也未举证证明顺康房产公司无权代为收取认购金，故对两原告要求宣城梁生置业退还房屋认购款139270元的诉讼请求，本院予以支持。佣金争议系宣城梁生置业与顺康房产公司间因委托代理关系产生的争议，与本案无关联性，双方应另行主张权利。顺康房产公司系代理销售方，宣城梁生置业未举证证明顺康房产公司无收取认购款的委托权限，故顺康房产公司收取两原告认购金行为产生的法律后果应由宣城梁生置业承担，原告的举证不足以证明顺康房产公司在销售房屋过程中存在过错，故对两原告要求顺康房产公司退还房屋认购款139270元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、被告宣城梁生置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾繁兵、施金枝房屋认购款139270元； 二、驳回原告曾繁兵、施金枝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1543元，由被告宣城梁生置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 张 蓓 二〇二〇年十一月十二日 书记员 胡雅慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。