广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初8775号原告：张肖兰，女，1939年9月18日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码442××××××××××××523。委托诉讼代理人：李忠实，广东理正明律师事务所律师。被告：翁燕璇，女，1984年1月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区峡山街道义英义晖路北区××××××，公民身份号码440××××××××××××480。委托诉讼代理人：马俊裕，广东莞同律师事务所律师。原告张肖兰诉被告翁燕璇房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序由审判员钟声独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行审理。原告张肖兰的委托诉讼代理人李忠实、被告翁燕璇以及其委托代理人马俊裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张肖兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年12月11日签订的《商铺转租合同》；判令被告向原告交纳2020年2月至4月租金48500元；原告收取被告的履约保证金33000元依约不予退还；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告享有位于东莞市×××××××××富民商业大厦北区2215号商铺的租赁权。2018年12月11日，原、被告签订《商铺转租合同》，约定由被告承租原告的上述商铺，租期1年（2019年3月1日至2020年2月底），每月租金16500元，并由被告向原告交付履约保证金33000元。2019年12月11日，原、被告再次签订《商铺转租合同》，租期1年（2020年3月1日至2021年2月底），每月租金16000元，并将被告原向原告交付履约保证金33000元转为新合同的履约保证金。但被告从2020年2月份起未向原告交付租金，原告多次催收未果。为此,原告特向贵院提起诉讼，请依法准其所请。被告翁燕璇辩称：一、案涉《商铺转租合同》未实际履行，原告诉请的2、3、4月份的租金没有依据。案涉合同约定的租赁期限为2020年3月1日起至2021年2月底。因受新冠病毒疫情的影响，东莞市防疫政策要求全市企业延迟复工，富民时装城原定于2020年1月31日开市，因疫情防控，多次延期开市，一直未确定最终的开市时间，东莞市××××直到2020年3月份仍未能对外营业。富民时装城于2020年3月9日下午17:55分才短信通知商场最终定于2020年3月10日正式开始。3月10日后被告应富民时装城管理处的要求统一开门，但一直未正常营业。3月10日至20日期间整个商场空无一人。因此案涉合同一直未能正常履行，原告诉请的2、3、4月份的租金没有依据。二、原告与被告签订的《商铺转租合同》已于2020年3月20日解除。原告于2020年3月20日张贴《公告》，以被告拖欠租金为由，要求被告于2020年3月23日交清。在此之前一直就房租减免事宜进行沟通，在双方未达成一致的情况下，原告单方面作出解除与被告签订的《商铺转租合同（二手）》的决定，被告于同日收到该解除合同通知。根据《合同法》第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”原告解除合同的通知于同日到达被告。另根据《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；”本案中，原告单方面解除双方的租赁合同，并且于2020年3月20日通知到达被告。案涉合同已于2020年3月20日解除，尚未履行的终止履行。三、被告不存在故意拖欠租金的行为，原告诉请的收取被告履约保证金的诉求无法无据。原告曾允诺免除被告2、3月份的租金，但原告出尔反尔。双方未达成协商一致。原告要求被告搬离案涉租赁场所，被告要求先退还保证金，但原告一直不予退还。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中被告不存在违约行为，因此原告诉请的不予退还保证金的诉求无法无据。四、无论从公平原则的法理角度，抑或疫情影响下全民共同抗疫的情理角度，原告的诉请有失公允。因新冠肺炎疫情防控需要，广东省于2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日调整为二级响应，自2020年5月9日调整为三级。东莞市人民政府积极响应全省疫情防控措施，限制或停止集市、影剧院演出或其他人群聚集的活动、停工、停业、停课、交通管制等，最大限度减少公众聚集活动。东莞市防疫政策要求全市企业延迟复工，富民时装城于2020年3月9日才通知被告复工开业。本案中，被告作为租户，租赁原告的商铺用于经营服装批发，恰逢年前新冠疫情爆发时，疫情严重影响的时间段一直未能开门营业，被告无营业收入。恰逢东莞市人民政府于2020年2月7日发布《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》鼓励出租方减免租金。本着公平原则，被告一直与原告就减免房租事宜进行沟通协商，寻求通过减免部分租金的方式继续履行合同。这是遵守公平原则的体现。反观原告作为出租方一直不作出让步，并于2020年3月20日通过张贴公告的方式单方面解除了案涉合同。现原告起诉要求被告支付疫情期限的租金以及没收履约保证金，于情于理，有失公允。综上所述，原告在本案中提出的诉讼请求没有事实与法律依据。被告翁燕璇向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺转租合同（二手）》于2020年3月20日解除；2.原告向被告返还履约保证金33000元及拆墙押金2500元合计35500元及利息（以35500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按起诉之日计算至全部清偿之日止）；3.原告承担本案诉讼费。事实与理由：原告和被告于2019年12月11日签订《商铺转租合同（二手）》，约定原告将位于富民商业大厦北区2215商铺转租给被告，租赁期限自2020年3月1日至2021年2月底，每月租金为13000元，为保证合同的履行，被告向原告支付了履约保证金33000元。因受新冠病毒疫情的影响，东莞市防疫政策要求全市企业延迟复工，东莞市××××直到2020年3月份未能对外营业，被告一直未能进场经营，因此该合同一直未能正常履行。后原告于2020年3月20日张贴《公告》，以被告拖欠租金为由，要求被告于2020年3月23日交清，并单方面作出解除与被告签订的《商铺转租合同（二手）》的决定。如今该租赁合同未实际履行亦经由原告单方面解除，被告多次向原告要求返还履约保证金，但原告一直以被告延迟交付租金为由，拒不返还。另原告与被告约定到期不续租，由原告将之前收取的拆墙费2500元退还给被告，综上，现被告为维护自身的合法权益，现特向法院提起反诉，望判如所请。原告对被告反诉的辩称：被告的反诉不能成立，第一、履约保证金33000元不应退还，依据双方签订的《商铺转租合同》第十条的约定，逾期三天交租金的话视为承租方单方面解除合同，出租方无需通过仲裁、诉讼在第三方见证下直接收回商铺，履约保证金不予退还；至起诉之日止，被告已经三个月（2、3、4月份）未交租金，视为被告单方解除合同，由于被告违约，按照约定，履约保证金33000元不予退还；第二、拆墙费也不应退还，从被告提交的证据来看，需将墙砌好才退费。因此，被告两个的反诉请求均不成立，请法庭予以驳回。经审理查明：原告作为转租方与被告作为承租方分别于2018年12月11日、2019年12月11日各签订了一份《商铺转租合同》，约定原告将虎门镇富民商业大厦北区2215号商铺转租给被告经营使用，第一份合同的租赁期限为2019年3月1日至2020年2月底、第二份合同的租赁期限为2020年3月1日至2021年2月底，租金为每月16000元，被告必须于每月5日前支付当月租金；在签订合同的同时，被告应一次性向原告交付履约保证金33000元，合同期满后，原告不计利息结算履约保证金给原告；被告未按合同交付租金，逾期3日，视被告单方面解除合同，原告无需通过仲裁或诉讼，在第三方见证下直接收回商铺，另行出租，履约保证金不予退还。双方确认，签订合同后被告向原告交付了履约保证金33000元。被告自2020年2月开始没有支付租金，双方于2020年3月开始协商免租事宜，被告要求原告免除2月、3月租金和减免4月、5月各半个月租金，原告只同意免除2月、3月租金。涉案商场原定于2月10日启市，由于受到新冠肺炎疫情影响，推迟至3月9日启市。原告于3月20日在涉案商铺门口张贴公告，内容为“限被告于3月23日前交清2月、3月租金，逾期视为被告单方面解除合同，原告在第三方见证下收回该铺位，另行出租，履约保证金不予退还”。被告主张于3月10日开铺，但由于疫情影响，商场没有顾客，故其实际没有经营；在原告张贴公告及通知商场停了涉案商铺的电后，被告就没有在涉案商铺摆卖货物，而是将全部货物搬到旁边其向他人承租的与涉案商铺打通的另一间商铺；4月中旬其与旁边商铺的出租方协商解约后就将全部东西搬走了，并告知原告，由于原告没有提出要回商铺钥匙，故其未将商铺钥匙给回原告。为证明其主张，被告提供了其与原告儿子黄耀文的微信聊天记录，显示黄耀文于3月24日说：“昨天去申请停电了，商场回复今天12点开始停，为期3天，如果还没达成协议，也只能走法律程序了”，被告于4月16日说：“之前你律师打电话叫我不想继续做就搬走，我已经搬走了”。原告对微信聊天记录的真实性予以确认，但主张双方一直在沟通减免租金事宜，故其直至5月15日才自行更换门锁收回涉案商铺，其主张涉案合同于5月15日解除。被告提供收据主张原告应退回其砌墙押金2500元，收据内容为“现收到北区2215铺拆墙费2500元，到期不续租乙方将墙切好，甲方退回拆墙费”，下方收款人处有黄耀文签名，落款日期为2017年2月18日。原告对收据的真实性予以确认，但主张退回砌墙押金是附条件的，即被告需将墙砌好，现被告未将墙砌好，故不同意退还。涉案商铺与旁边打通的另一间商铺目前均由同一承租人承租使用，原告确认已收取新的承租人1500元砌墙押金，同时表示目前不是非要被告砌好墙。另查明，涉案商铺整一层已办理不动产权证。以上事实，由原告提供的富民商业大厦铺位租赁及管理合同、商铺转租合同、微信支付交易明细证明，被告提供的商铺转租合同、关于商场延期启市变更通知、短信截图、公告照片、微信聊天记录、收据，当事人陈述及本院庭审笔录附卷为凭。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案商铺已办理不动产权证，故涉案两份《商铺转租合同》合法有效。本案争议焦点为：一、双方于2019年12月11日签订的《商铺转租合同》于何时解除，解除原因是什么；二、原告是否需向被告退还33000元履约保证金；三、被告是否需向原告支付2020年2月至4月租金；四、原告是否需向被告退还砌墙押金2500元。对此，本院分析如下：焦点一，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，虽然被告没有按照合同约定的期限支付2020年2月、3月租金，但新冠肺炎疫情客观上会导致被告这两个月的营业收入明显减少，故参照上述规定原告无权据此单方解除合同，原告于2020年3月20日张贴公告的行为不发生解除合同的效力。在原告张贴公告作出解除合同的意思表示后，被告并未主张继续履行合同，且于4月16日向原告称其已经搬走了，该行为视为原告同意解除合同，故双方于2019年12月11日签订的《商铺转租合同》视为经双方协商一致于2020年4月16日解除。焦点二，如焦点一所述，涉案合同经双方协商一致解除，故原告无权没收33000元履约保证金，需于解除合同当日退还给被告。由于原告未及时退还履约保证金，被告诉请原告自其提出反诉之日即2020年8月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向其计付利息至实际退还之日止，于法有据，本院予以支持。焦点三，涉案合同于2020年4月16日解除，且被告于该日向原告称其已经搬走了，原告理应于该日接收涉案商铺，故被告仅需向原告支付租金至2020年4月16日，而无需向原告支付2020年4月16日后的租金或占有使用费。由于新冠肺炎疫情客观上会导致被告这两个月的营业收入明显减少，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，根据公平原则，本院酌定被告按合同约定租金标准的一半向原告支付2020年2月、3月租金，合计16000元；加上4月1日至16日的租金8533元，被告共需向原告支付2020年2月至4月16日租金24533元；对原告诉请超出上述部分的租金，本院不予支持。焦点四，虽然收据载明到期不续租被告将墙砌好，原告才退回砌墙押金；但涉案商铺与旁边打通的另一间商铺目前均由同一承租人承租使用，原告表示目前不是非要被告砌好墙，且已收取新的承租人1500元砌墙押金，故客观上被告无砌好墙的必要，原告理应于解除合同当日退回2500元砌墙押金给被告。由于原告未及时退还砌墙押金，被告诉请原告自其提出反诉之日即2020年8月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向其计付利息至实际退还之日止，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张肖兰与被告翁燕璇于2019年12月11日签订的《商铺转租合同》于2020年4月16日解除；二、被告翁燕璇应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张肖兰支付2020年2月至4月16日租金24533元；三、原告张肖兰应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告翁燕璇退还履约保证金33000元、砌墙押金2500元及利息（以35500元为本金，自2020年8月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至本金清偿之日止）；四、驳回原告张肖兰的其他诉讼请求；五。驳回被告翁燕璇的其他反诉请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2070元（原告已预交），由原告负担一半，由被告负担一半。本案反诉受理费2070元（被告已预交），由原告负担一半，由被告负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 钟 声二〇二〇年十一月二十三日书记员 邓焕恩强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。