河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2519号 原告：王海艳，女，1983年12月29日出生，满族，户籍地河北省承德市丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：刘宁，北京市丰友律师事务所律师。 被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。 法定代表人：赵连忠，职务董事长。 被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷•爱舒荷第A11幢1单元1108号。 法定代表人：牛宪强，职务总经理。 委托诉讼代理人：李建波，系该公司员工。 被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 原告王海艳与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020 年7月22日立案后，原告于2020年9月25日申请追加三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居房产经纪公司）、牛宪强为本案被告，本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海艳委托诉讼代理人刘宁、被告久居房产经纪公司委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼。被告秀兰房地产公司、被告牛宪强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海艳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方所签订《认购意向书》无效。2、请求法院依法判令被告退还原告购房款480000元并支付原告利息损失42560元，（自2019年8月1日起计算至实际付清之日止，实际以480000元为基数，按照年利率12%计算）。合计：522560元。3、请求被告久居房产经纪公司向原告退回中介费80000元，并支付利息（利息以80000元为基数，自2016年11月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）。4、请求被告牛宪强对被告久居房产经纪公司所承担的还款责任及利息承担连带责任。5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃对被告久居房产经纪公司返还80000元的利息的请求。事实与理由：2016年11月24日，原、被告双方签订《认购意向书》一份，约定原告购买被告公司开发的秀兰左岸小镇，第24座1单元504号房屋一处，总价 款为1586793元，付款方式为签订协议时缴纳20000元，2016年11月29日前交首付460000元，协议签订时及其后，原告按照协议约定时间分别支付了20000元及460000元，共计480000元。2018年4月9日，双方签订“补充协议”，约定被告向原告支付利息至《商品房预售许可证》颁发前一个月，年息为12%，并在随后支付了至2019年7月后不再支付。被告在签订合同以及接收房款之后，至今已长达近四年时间未取得预售资格，并在约定利息后，拒不执行利息支付。原告在购买秀兰房地产公司的同时，向久居房产经纪公司支付了80000元的中介费，因久居房产经纪公司代理不符合销售条件的房屋给原告，违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，同时也是造成原告购房不能的重要因素，故应向原告返还中介费及支付利息。牛宪强系久居房产经纪公司唯一股东，久居房产经纪公司系一人公司，故被告牛宪强应对久居房产经纪公司所负债务承担连带责任。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告秀兰房地产公司未答辩。 被告久居房产经纪公司辩称，自2016年11月24日至今已过3年，故原告的诉求已经过诉讼时效，我公司收取的80000元为居间服务费，收取费用后我公司积极促成了原告与秀兰房地产公司之间的合同成立，已经履行完毕居间义务，因此原告 要求我公司返还该费用及利息，没有事实和法律依据。 被告牛宪强未答辩。 本院经审理认定事实如下：被告秀兰房地产公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居房产经纪公司系被告秀兰房地产公司的商品房代理销售商。原告王海艳和被告秀兰房地产公司于2016年11月24日签订了《认购意向书》，该意向书约定：原告王海艳购买被告秀兰房地产公司开发建设的位于香河县秀兰左岸小镇项目房产，房号为24-1-504，暂定建筑面积92.35平米，单价17182.38元，总价1586793元，原告同意在签订本协议的同时，向被告秀兰房地产公司缴付定金20000元，原告同意在2016年11月29日前，按照本协议规定的付款方式缴付首付款460000元，否则本协议解除；被告秀兰房地产公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续，原告自接到通知之日起5日内签订商品房买卖合同，逾期则本认购书失效；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；原告在购买此房屋的价格包括四期机械车位1个，车位位置的选择由秀兰房地产公司统一通知选取时间，通过摇号确认选取顺序。同日，原告给付被告秀兰房地产公司定金20000元，被告秀兰房地产公司为原告出具收据。2016年11月29日，原告给付被告秀兰房地产公司首付款460000元，向被告久居房产经纪公司支付了80000元， 被告秀兰房地产公司为原告出具了收据。2018年4月9日，原告与被告秀兰房地产公司签署《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，该协议约定：甲方（即被告秀兰房地产公司，下同）按照与乙方（即原告王海艳，下同）签订的《认购协议书》中的已付首付款金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给向乙方支付利息，利息标准按年化收益12%计算，于每季度末进行返还，甲、乙双方自签订本协议后，乙方放弃要求退房的权利；如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。该补充协议签订后，被告秀兰房地产公司向原告支付了利息共计115200元。至本案受理之前，被告秀兰房地产公司就涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》，也未与原告签订正式的商品房买卖合同。 上述事实有当事人当庭陈述、《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》、网上银行电子回单、收据等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告秀兰房地产公司于2016年11月24日签订《认购意向书》，欲购买被告秀兰房地产公司开发建设的位于香河县的秀兰左岸小镇项目房产，房产号24-1-504，暂定建筑面积92.35平米，单价17182.38元，总价1586793元，该《认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要 内容，被告秀兰房地产公司已经收取了原告购房定金及首付款共计480000元，故该《认购意向书》性质应认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方签署《认购意向书》至今，被告秀兰房地产公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》及据此又于2018年4月9日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》应认定无效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原告要求被告秀兰房地产公司返还购房定金20000元及购房款460000元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方于2018年4月9日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，原告应将已收到的115200元利息以及一年期总利息57600元作为违约金从总房款中扣除。本院认为，原告与被告秀兰房地产公司签订的《认购意向书》因被告秀兰房地产公司至今未取得涉案房屋预售许可证明而无效，原告要求退房还款，不属于违约行为，但依据公平原则，原告已从被告秀兰房地产公司领取的利息115200元，应予扣除，扣除后，被告秀兰房地产公司应再返还原告364800元。原告要求被告秀兰房地产公司按照年利率12%计算，给付购房款 460000元、定金20000元的利息，时间自2019年8月1日起至实际付清之日止。本院认为，2016年11月24日，原告向被告秀兰房地产公司交纳了购房定金20000元，2016年11月29日，原告向被告秀兰房地产公司交纳了房屋首付款460000元，共计480000元，被告秀兰房地产公司占用原告款项至今确给原告造成了利息损失，但原告主张利息计算方法无法律及事实依据，本院结合案情认为，原告利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中定金20000元利息自2019年11月24日计算至款项实际给付之日止，首付款460000元利息自2016年11月29日计算至款项实际给付之日止。原告要求被告久居房产经纪公司退还中介费80000元，被告久居房产经纪公司辩称收取的80000元是居间服务费，收取该费用后，其积极促成原告与被告秀兰房地产公司之间的合同成立，已履行完毕居间义务，因此原告要求返还该费用及利息没有任何法律依据，应予驳回。本院认为，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，原告与被告秀兰房地产公司至今未签署商品房买卖合同，被告久居房产经纪公司收取原告80000元居间服务费无事实及法律依据，应予返还，本院对原告要求被告久居房产经纪公司退还80000元的诉讼请求予以支持。原告认为被告牛宪强作为被告久居房产经纪公司法定代表人，应当对久居房产经纪公司债务承担连带责任。经审查，被告久居房产经纪公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为牛宪强，被告 牛宪强未到庭，亦未提交任何证据证明久居房产经纪公司财产独立于其自己的财产，故被告牛宪强应对久居房产经纪公司债务承担连带责任，原告该项诉讼请求，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王海艳与被告香河秀兰房地产开发有限公司于2016年11月24日签订的《认购意向书》及2018年4月9日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效。 二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告王海艳购房定金及首付款共计364800元及利息损失（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中定金20000元利息自2016年11月24日计算至款项实际给付之日止，首付款460000元利息自2016年11月29日计算至款项实际给付之日止）。 三、被告三河市久居房产经纪有限公司于判决生效后立即返还原告王海艳居间服务费80000元。 四、被告牛宪强对被告三河市久居房产经纪有限公司上述 第三项债务承担连带给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4562.8元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担2972.2元，被告三河市久居房产经纪由公司、牛宪强负担652元，由原告王海艳负担938.6元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王学民 二〇二〇年十一月三日 书记员  王 红