广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初18747号原告（反诉被告）：郑宏晖，男，1968年3月15日出生，汉族，住所地广州市天河区，原告（反诉被告）：严红梅，女，1976年8月31日出生，汉族，住所地广州市越秀区，委托代理人：卓颖欣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：柯杭杭，女，1998年12月8日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托代理人：张万隆、王川，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平。原告郑宏晖、严红梅诉被告柯杭杭、第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员林湛河独任审理，公开开庭进行了审理。原告郑宏晖、严红梅及委托代理人卓颖欣，被告的委托代理人张万隆、王川到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑宏晖、严红梅向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告租赁保证金96000元；3.判令被告向原告支付违约金576000元；4.判令被告返还原告2020年4月、5月已支付的租金及管理费82326.2元；5.判令被告赔偿原告装修损失费316603.3元、特许经营费及保证金60000元、广告费46930元、中介费损失24000元，合计447533.3元；6.判令被告减免原告2020年2月、3月租金96000元；7.判令被告承担本案的诉讼费、评估费、鉴定费。事实和理由：原告郑宏晖与被告在第三人提供中介服务下签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于海珠区宸悦路1号101房（复式单元）的房屋出租给原告做商铺使用，租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止共60个月，租金每月48000元，被告在签订租赁合同前已收取原告租赁保证金96000元及首月租金48000元。签订租赁合同后经双方协商一致变更原告郑宏晖的妻子原告严红梅为承租人继续履行合同。原告在签订租赁合同前发现101房二楼存在漏水的痕迹，在签订合同时被告作为出租方承诺负责漏水问题的维修，并约定起租日期为漏水修好当天，如漏水无法处理好，应把所有费用退回原告。在租赁期间，被告并没有从源头上对101房的漏水点进行维修，每次都是为了应付原告的投诉派人稍作修理，但不到一个月又重新出现漏水情况，并且漏水点分散，房屋存在多处漏水，二楼天花板上已经出现严重渗漏发霉现象，漏水情况越来越严重，导致有两个房间无法正常使用。最严重的漏水情况是发生在2020年5月11日晚，当时狂风暴雨，雨水从101房一楼、二楼南面墙体倾泻进入店内，积水最高时达5厘米深。由于漏水严重，原告在2020年4月、5月多次停业配合被告派出的维修人员及物业管理处检测漏水问题，但漏水问题至今仍未解决。原告承租101房的目的是经营台湾上市公司“佐登妮丝”品牌的高端美容机构，主要客户是女性，包括对身体私密部位进行护理和保养，长期不定时漏水，施工人员（基本是男性）进进出出检测维修，除了导致部分房间不能正常使用外，还侵犯原告客户的隐私，严重影响原告的经营。原告认为被告作为业主，应保证出租房屋符合租赁标准，被告没有按照租赁合同约定提供原告一个正常用于经营的房屋，属于严重违约，原告的合同目的无法实现。为此，原告已向被告及物业管理处出具《解除租赁合同通知书》，解除与被告之间的房屋租赁合同关系，并要求被告赔偿损失。另2020年2月、3月期间，受新冠疫情影响，原告经营美容店根据广州市政府防疫要求没有对外营业。故根据公平原则，请求减免2、3月的租金。被告柯杭杭辩称：1.原告的单方违约行为导致本合同解除，故依据合同约定保证金不予退还，原告主张的损失应自行承担，被告不存在支付违约金的法定和合同约定的义务；2.房屋漏水在签订合同前双方均知悉，且中介也告知原告，原告也愿意自行维修，且租金自8月起计算，给予了原告三个半月的免租期，就是给原告维修时间，也是在原告要求下签订的本合同。在房屋租赁后，经物业登记有三次维修记录，在2019年4月、2020年4月、2020年5月，且维修均已完成。案涉房屋是保利房地产公司开发，漏水发生在保修期内，故房屋维修是保利公司负责。在维修过程中，原告也是清楚的，也直接向物业报修。2020年5月因为大雨导致有水渗透，被告也对此委托第三方进行维修，对被告已经按照合同法定义务履行了维修和维护的责任。3.由于原告的单方违约行为导致合同解除，应承担被告损失，而原告所说的法定解除权并没有相关法律法规明确规定。被告柯杭杭提起反诉请求：1.判令郑宏晖、严红梅承担单方解除合同的违约金，即一年租金576000元；2.判令不予退还郑宏晖、严红梅的保证金96000元；3、判令郑宏晖、严红梅支付2020年2月、3月的租金，共计96000元及逾期支付租金的违约金直至全部付清；4.判令郑宏晖、严红梅支付2020年5月欠缴的租金18000元以及逾期支付租金的违约金直至全部付清；5.判令郑宏晖、严红梅对房屋恢复原状并承担由此产生的费用59060元，以最终实际支出为准；6.判令郑宏晖、严红梅依据合同第七条第5项支付自2020年6月9日起的逾期滞纳金；7.判令郑宏晖、严红梅承担本案的诉讼费。针对柯杭杭的反诉，郑宏晖、严红梅答辩称：1.郑宏晖、严红梅因柯航航已构成根本性违约致使双方不能实现合同目的，才行使法定解除权解除租赁合同关系，郑宏晖、严红梅不存在违约行为，不需承担任何违约责任。2.2020年2月、3月的租金因受新冠疫情影响无法开业，属于不可抗力，我方已提出减免诉请。2020年5月租金因案涉房屋存在多次漏水，严重影响我方正常经营，应减少相应租金，故没有缴纳足额租金。3.因柯杭杭违约导致合同解除，我方没有义务对房屋恢复原状并承担相应的费用。第三人答辩称：原告与被告于2019年4月18日在第三人的促成下签订了《房屋租赁合同》、《中介服务三方协议》（租赁），第三人对两份合同的真实性、合法性予以认可。在促成此次交易过程中，第三人已提供带领承租方查看物业、市场行情咨询、产权调查、相关租赁备案政策咨询及协助进行物业交接等相关服务，后续因原、被告产生纠纷，经第三人多次协调无果，故合同不能依约履行。经审理查明：郑宏晖（乙方）、柯杭杭（甲方）在第三人提供中介服务下于2019年4月18日签订了《中介服务三方协议》（租赁）、《房屋租赁合同》，约定：柯航航将位于海珠区宸悦路1号101房（复式单元）出租给郑宏晖做商铺使用，房产建筑面积216.31平方米，租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日共60个月，租金为48000元/月，每月1日前支付；乙方需向甲方支付租赁保证金96000元；租金每年递增4%；甲方同意乙方在商铺室内打通楼板安装楼梯并且配合乙方到管理处办理相关手续；双方任何一方违约，违约金基数为当年租金；等。其中备注部分有手写内容“由于二楼室内有漏水，由甲方负责维修，起租日为漏水维修好当天，如漏水无法处理好，甲方应将所有费用退回乙方”，并被横线划掉。后双方协商一致，同意以郑宏晖妻子严红梅的名义与柯杭杭重新签订《房屋租赁合同》，合同内容与2019年4月18日郑宏晖与柯航航签订的《房屋租赁合同》基本一致。合同签订后，郑宏晖向柯杭杭支付了租赁保证金96000元，向第三人支付了中介服务费24000元。柯杭杭将案涉房屋交付给郑宏晖使用，并由郑宏晖进场装修。关于漏水问题。原告陈述漏水情况：1.2019年5月装修时已将二楼天花漏水部分补上了，但到了2019年7月又开始漏水，保利公司进场维修并说是外墙原因导致漏水，故保利公司将外墙也修补了；2.2019年9月二楼另一处房间窗户漏水，保利公司工作人员在玻璃窗打了玻璃胶；3.2020年4月发现房间墙体发霉，原告通知被告的代理人欧继谋到场处理，欧继谋挖开后勘查发现漏水，但没有维修。4.2020年5月11日再次漏水，当晚下大雨，房屋内漏水非常严重。被告对原告陈述的第1、2次漏水情况予以确认，但表示已修复好且2019年9月至2020年4月没有出现漏水情况；第3次漏水也进行了维修，在2020年5月7日由总承包方修复；第4次2020年5月11日因大雨导致房屋侧面漏水，是不可抗力。2020年5月28日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容是：案涉房屋漏水问题断断续续持续一年多时间，但被告方并未从源头上防止漏水情况发生，不能从根本上解决漏水问题，导致原告方无法正常经营，被告属于根本违约，故要求解除租赁合同并于2020年5月31日将房屋交还给被告。由于2020年2月、3月属于疫情防控期间，我方无法经营，故申请减免2020年2月、3月的租金；等。《解除房屋租赁合同通知书》于2020年5月31日送达给被告，且双方于2020年5月31日进行了房屋交接手续。原告于2020年5月18日自行委托广州中天房屋安全鉴定有限公司对案涉房屋漏水原因进行鉴定，并支付鉴定费6000元。广州中天房屋安全鉴定有限公司于2020年5月22日作出《房屋完损性鉴定报告》，鉴定现场检查发现案涉房屋4个部位有漏水现象：1.首层南墙两个窗的窗楣均有漏水痕迹；2.二层南墙两个窗楣及窗台均有漏水痕迹；3.二层西南房（VIP5房）西南角混凝土楼板有裂缝且有漏水、露筋、钢筋锈蚀等损坏现象；4.二层东南房（VIP3房）东南角排气孔有漏水痕迹且发现较多植物壳。鉴定意见是首层、二层南墙漏水是屋面原有施工原因导致，等。经质证，柯航航认为鉴定报告与本案无关。2020年5月25日，原告委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对案涉房屋装饰装修工程残值进行鉴定，并支付了鉴定费8300元。广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司于2020年6月22日作出《工程造价鉴定意见书》，评定原装饰装修工程结算款为316603.3元，余值为212827.77元。在庭审中，双方确认在签订租赁合同前均知悉案涉房屋二楼天花板处存在漏水情况，但在合同履行过程中出现了其他地方漏水，案涉房屋的开发商保利公司及被告也委托了维修人员对案涉房屋漏水进行维修；双方同意2020年2月、3月的租金减半收取。原告于2020年6月9日向本院申请财产保全，并提供相应担保。本院于2020年6月16日作出（2020）粤0105民初18747号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款1297859.5元或查封、扣押相应价值的财产。上述裁定书已移送执行。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点是原告是否有权解除合同。根据查明的事实，原、被告双方在签订租赁合同时已知晓案涉房屋二楼天花存在一处漏水情况，在该漏水处修复以后，房屋陆续出现其他漏水点。被告或案涉房屋开发商保利公司多次对漏水进行维修，但至原告委托广州中天房屋安全鉴定有限公司现场检查时仍未完全修复漏水问题。原告承租案涉房屋后用作美容院，主要客户是女性，其经营环境对私密性要求较高，而经常维修房屋对原告的经营造成较大影响，且至原告提供解除合同时，案涉房屋漏水仍未完全解决。被告作为出租方应保障租赁物满足租赁用途，租赁房屋经过修复后能够正常使用，并非必然需要解除合同，但鉴于房屋漏水问题严重影响原告经营，继续履行对原告不公平，故原告提出解除合同有理，本院予以支持。被告认为原告单方解除合同构成违约，理由不成立，本院不予采纳。被告作为出租方对房屋漏水问题负有维修义务，被告在收到原告的告知后已进行维修或由保利公司进行维修，且房屋多处漏水并非被告能够或应当预见的，故原告主张房屋漏水是被告的违约行为，本院不予采纳。原告已于2020年5月31日将《解除房屋租赁合同通知书》送达给被告，解除了双方之间的房屋租赁合同关系，被告对此并无异议，原告在本案再次诉请解除合同缺乏依据，也无必要，本院不予采纳。关于装饰装修残值损失问题。原告委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对案涉房屋装饰装修残值进行了鉴定，评估结论为212827.77元。结合案涉房屋的面积、原告提供的装修合同、支付凭证等，本院对鉴定结论予以采信。结合合同解除的原因，根据公平合理原则，本院酌情确定被告承担70%的装饰装修残值损失，原告自行承担30%，被告应向原告支付装饰装修残值损失148979.44元。关于保证金、违约金、租金的问题。租赁合同的解除并非原、被告双方的违约行为导致，故原告要求返还租赁保证金96000元合理，本院予以支持。原告要求被告支付违约金576000元及被告反诉要求原告支付违约金576000元、不予退还保证金96000元没有依据，本院不予支持。双方同意2020年2月、3月的租金减半收取，即原告应向被告支付2020年2月、3月的租金合计48000元，本院予以确认。关于2020年4月、5月的租金，原告主张4-5月因漏水突发，进行检查、维修严重影响原告经营，要求减免租金。本院认为，根据原告提供的照片、漏水情况，可以认定2020年4月11日、4月23日、5月12日、5月18日、5月19日、5月22日因漏水问题导致原告无法正常使用，酌情参照每天租金支持原告减免4月租金3000元、5月租金6000元。由于原告仅支付了2020年5月的租金30000元，加上4月减免的3000元、5月减免的6000元，故原告应向被告支付剩余租金9000元。关于原告主张的特许经营费及保证金60000元、广告费46930元、中介费，原告实际在案涉房屋经营了“佐登妮丝”品牌美容机构，享受了品牌、广告带来的利益，其基于自身经营考虑转让或不再经营该美容机构，与被告无关。原告要求被告赔偿该部分损失，理据不足，本院不予支持。关于被告反诉请求房屋恢复原状的费用59060元。原告对案涉房屋进行装修经过被告的同意，租赁合同提前解除并非原告违约行为造成，且被告主张的恢复原状的费用并未实际发生，故被告反诉请求房屋恢复原状的费用59060元缺乏依据，本院不予支持。至于被告主张的逾期滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告柯杭杭向原告郑宏晖、严红梅返还租赁保证金96000元；二、在本判决生效之日起十日内，被告柯杭杭向原告郑宏晖、严红梅支付装饰装修残值损失148979.44元；三、在本判决生效之日起十日内，原告郑宏晖、严红梅向被告柯杭杭支付2020年2月、3月的租金共48000元；四、在本判决生效之日起十日内，原告郑宏晖、严红梅向被告柯杭杭支付2020年5月的租金差额9000元；五、驳回原告郑宏晖、严红梅的其他诉讼请求；六、驳回被告柯杭杭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16481元，由原告负担13370元，被告负担3111元。反诉受理费7249元，由原告负担425元，被告负担6824元。财产保全费5000元，由原告负担4056元，被告负担944元。被告在本判决生效之日起10日内将财产保全费944元支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年十一月三十日书记员  徐文慧谭颖诗