广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初21693号原告：黄美珍，女，汉族，1964年3月26日出生，住址广东省深圳市罗湖区。被告：深圳市滨棋物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：柳士臣。委托诉讼代理人：符中建，男，汉族，1958年12月10日出生，系被告员工。原告黄美珍与被告深圳市滨祺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告黄美珍及被告的委托诉讼代理人符中建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在2019年12月份，在小区的微信群上看到(2010)深福民三初字第XXX号和(2010)深中法民五终字第XXXX号民事判决书的部分主要内容，得知被告违法的从2010年2月起，每月多收取原告7.56元（0.15元×50.37平方米）物业管理费，从2010年2月至2020年1月共计119个月，共计多收取物业管理费899.64元。请求法院判令：1、被告返还多收原告的物业费899.64元；2、被告返还多收原告的物业费899.64元的同期间利息象征性共计1元；3、诉讼费由被告承担。庭审时原告增加诉讼请求，请求被告返还2020年2月至4月及5月份半个月的物业费以0.15元每月每平方米计算为26.46元。被告答辩称，第一、原告称于2019年12月份才知道被告每月每平方米按2.25元收取的物业管理费，是每月每平方米多收了0.15元，依据是《(2010)深福民三初字第XXX号》和《(2010)深中法民五终字第XXXX号》，这只是一个个别案例，但中国的司法制度并非以案例为标准来判案，因此，这种说法并不能作为原告必须胜诉的唯一依据。事实上，广东省高级人民法院审理的(2005)粤高法民四终字第XXX号案件除当事人不同以外，其他诉讼内容与原告所诉的内容一模一样，但是该案是被告胜诉，《判决书》中确认被告对福田区XX花园每月每平方米按2.25元收取管理费并不违法，因此，这就说明了原告试图以《(2010)深福民三初字第XXX号》和《(2010)深中法民五终字第XXXX号》为由就想要求人民法院必须支持其诉讼请求，这在法律意义上并不存在必定胜诉的理由。在以上两个案件当中，同样的地点，同样的事实与理由，至于为什么同样的国家人民法院却做出了截然不同的两种判决，被告在此可以做出一个明晰的解释：理由有二：1、被告认为在《(2005)粤高法民四终字第XXX号》一案当中已经胜诉，坚信在《(2010)深福民三初字第XXX号》一案当中，不管怎样应诉也不会败诉，因此，这就造成了被告在该案一审中“不举证”就必须承担败诉的这种严重后果。2、因为被告在（2010）深福民三初字第XXX号一案当中，当时知道当事人是一个单身家庭，又没有工作，生活极度困难，出于怜悯之心，觉得就算该案输了也就等于在管理费上适当照顾了该当事人，因此，在应诉过程的第一审和第二审过程中，都没有作出任何充分的举证，这就导致了该案在二审时也同样出现了败诉的后果。但是，原告并不知道被告当时是出于好心的背景之下而犯下了一个极其低级的错误，反而将被告的低级过错当成了自己如获至宝的诉求理据，被告认为原告对客观事物全面性和合理性的理解有欠。第二、从原告提交的一、二审《判决书》中作为判决依据《深圳市物业管理服务收费管理规定》的第22条的规定来看，这条规定的整个含义是：“未经业主大会同意……其收费标准不得在原收费标准上另行上浮”，因此，这说明在该案中被告不应当适用这条法规，理由如下：1、被告对XX花园每月每平方米按2.25元收取管理费是经过了XX花园业主大会通过的价格，并且决定从2002年6月起开始执行，《通告》上盖有业主委员会的公章。2、当时业主大会通过上述2.25元的收费标准只有开始时间，但并没有终止时间，其理由在于当时第一届的业主大会考虑到了当时深圳市物价局福田分局文件[深物价福（2000）24号]对XX花园当时批复的指导价是每月每平方米3.00元，同时也考虑到了周围所有的物业管理费也都不低于3.00元／月／平方米。因此，从客观实际情况而言，从那以后继续执行每月每平方米按2.25元收取管理费本身并不高，这既符合政府有关文件的指导精神，又符合综合客观实际的需要，而且，对XX花园也并没有什么不好，这从广东省高级人民法院(2005)粤高法民四终字第XXX号民事判决书的认定理由中也充分体现了这么一个高瞻性的认准论理。所以，XX花园物业管理处长期执行按每月每平方米按2.25元收取管理费并没有任何违法和过错。第三、按现在民事诉讼的诉讼时效三年来计算，原告自称是在2019年12月份才知道其每月每平方米多收了自己0.15元的物业管理费，被告认为，原告提出要求返还从2010年2月至2020年1月共119个月多收的物业管理费，并不符合有关法律法规的规定，理由如下：1、XX花园第二届业主委员会是在2019年4月份成立，同时，通过的物业管理费是每月每平方米2.25元，所以，这段时间被告按每月每平方米2.25元收取原告的物业管理费并无任何过错。2、从原告自称的2019年12月向前推算三年，即：2019年12月减去2019年4月（第二届业主委员会成立时间），剩下的也只是2年4个月（即28个月），因此，即使是按照原告自称的产权面积来计算，被告最多也是多收了原告375元，即：0.15（差价）×89.34（面积）×28（月）=375元，但是，被告并不认同每月每平方米多收了原告0.15元。被告认为起诉已过诉讼时效，诉讼时效不以原告知道为准，而是以深圳市物业管理服务收费管理规定第31条规定自2006年9月1日起执行，原告在2006年9月1日之后两年并未起诉，已过诉讼时效。因此，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理查明，原告为位于深圳市福田区房屋（下简称涉案房产）的业主，权利份额为100%，该房屋建筑面积为50.37㎡，购房日期为2010年2月3日。2001年10月28日，被告与XX花园业主委员会签订一份《物业管理合同》，约定由被告对XX花园小区进行专业化、一体化的物业管理；合同期限为2年，即从2001年11月1日起至2003年10月31日止；管理服务费用按深物价福[2000]24号文批示标准作为基本管理费用向业主收取，即每月每平方米3元，但考虑到目前小区内有架空层商业使用收益，被告暂按每月每平方米建筑面积2.1元收取，该收费标准以合同签订日的架空层收益作为依据，日后如架空层的收益有增减，可按比例相应调整等。上述合同约定的期限届满后，被告实际继续提供物业服务。2002年2月，XX花园小区被深圳市委市政府授予“安全文明小区（标兵小区）”称号。2002年6月，被告根据深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》［深府（1997）244号］关于“凡已获得市级‘安全文明标兵小区’、‘物业管理优秀小区（大厦）’称号的小区收费标准可以上浮5%”的规定，将管理费调整为每月每平方米2.25元。2019年12月，该小区业主在XX花园××微信××组中发送了（2010）深福民三初字第XXX号民事判决书。原告提交的2019年7、8、11月、2020年4月的收费收据及2019年11月期间XX花园收费通知单显示，每月管理费均为113.33元，收费通知书上载明管理费为2.25元/平方米；此外原告提交加盖被告公司业务专用章的收款收据一份，载明2020年5月27日原告向被告交纳2020年5月1日至15日间的管理费、水费，管理费为56.67元。庭审时，原告称其自2010年2月起至2020年4月间均按每月每平方米2.25元的标准足额支付物业管理费等费用至被告账户、2020年5月1日至15日间的管理费现金支付给被告，为证明上述主张，原告向本院提交其深圳农村商业银行2010年3月自2020年4月15日的银行流水记录，上述流水显示原告自2010年4月至2020年4月间每月向“深圳市滨祺物业管理有限公司XX花园管理处”账户支付物业管理费；庭审时被告确认自2010年2月起按2.25元标准向原告收取物业管理费。另查，2005年12月12日，广东省高级人民法院对李某与深圳市滨祺物业管理有限公司（即本案被告）物业管理合同纠纷一案作出（2005）粤高法民四终字第XXX号民事判决，该判决确认滨祺公司对XX花园业主可按照2.25元/平方米的标准收取物业费。2010年4月9日，深圳市福田区人民法院对深圳市滨祺物业管理有限公司（即本案被告）与黄某物业服务合同纠纷一案作出（2010）深福民三初字第XXX号民事判决，该判决认为，自2006年9月1日起施行的《深圳市物业管理服务收费管理规定》第二十二条规定：未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。第三十一条规定：此前由深圳市物价局和市国土资源和房产管理局制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。滨祺公司根据现已失效的深圳市物价局深物价（1997）141号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》第八条“关于获得市级“安全文明标兵”称号的小区收费标准可上浮5%”的规定，主张XX花园小区管理费的收费标准为建筑面积每平方米每月2.25元，不能成立，法院不予采纳。滨祺公司应将对外出租架空层所得收益存入XX花园小区的业主基金账户，以便XX花园小区今后召开业主大会或授权成立的业主委员会与其协商该项收益的使用问题。在XX花园小区业主大会或授权成立的业主委员会与原告协商确定该项收益如何补贴物业管理费之前，法院仍参照滨祺公司与原XX花园业主委员会签订的《物业管理合同》的约定，确定本案物业管理费计收标准为建筑面积每平方米每月2.1元。2010年12月7日，深圳市中级人民法院作出（2010）深中法民五终字第XXXX号民事判决，维持了福田区人民法院（2010）深福民三初字第XXX号民事判决。庭审时，被告确认在（2010）深福民三初字第XXX号案件生效后，该案件的业主黄某按2.1元/平方米/月的标准向被告支付物业服务费之外，其他业主包含本案原告均是按照每月每平方米2.25元的标准支付物业管理费。此外，被告确认未与新一届业主委员会签订新的物业管理合同。本院认为，原XX花园业主委员会与被告签署的《物业管理合同》合法有效，具有法律约束力。管理合同到期后，被告继续为业主提供物业管理服务，原告亦继续向被告支付物业管理费，原告与被告形成了事实上的物业管理合同关系。本案争议的焦点为被告应按何种标准收取物业服务费。自2006年9月1日起施行的《深圳市物业管理服务收费管理规定》第二十二条规定：未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。第三十一条规定：此前由深圳市物价局和市国土资源和房产管理局制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。按照上述规定，自2006年9月1日起，被告不得再依照深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》［深府（1997）244号］关于“关于获得市级“安全文明标兵”称号的小区收费标准可上浮5%”的规定进行收费，应恢复按照《物业管理合同》约定的每月每平方米建筑面积2.1元标准收取物业费。原告于2010年2月入住XX花园并按2.25元每月每平方米的标准向被告足额支付物业管理费至2020年5月15日，无证据显示原告于2019年12月在XX花园××微信××组中得知被告应按照2.1元收取物业费之前已知晓该收费标准，故对被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。此外，被告并未与XX花园业主委员会达成新的物业服务合同，故被告仍应按照2.1元／平方米／月的标准收取物业费。综上，被告应向原告退还自2010年2月开始多收取的物业服务费。故被告应向原告返还2010年2月至2020年5月15日间多收取的物业费932.98元［（2.25-2.1）×50.37×（123+15/31）］，对于原告主张应返还的物业费926.1（899.64+26.46）元未超出其可主张的范围，本院予以支持。关于被告多收取物业管理费的利息1元的诉请，该金额没有超过原告可主张的范围，本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市滨祺物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄美珍返还物业费926.1元及支付利息1元；二、驳回原告黄美珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  曾 鸣人民陪审员  戴京鸣人民陪审员  贾建增二〇二〇年十一月十二日书 记 员  陈桂坍