湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1125民初1184号原告：中国工商银行股份有限公司江永支行，统一社会信用代码91431125888645230H，住所地湖南省江永县潇浦镇永明东路146号。负责人：吴勇军，行长。委托诉讼代理人：尹顶，湖南锐杰律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：唐高为，湖南锐杰律师事务所律师。一般授权代理。被告：陈小英，女，瑶族，1983年8月20日出生，住江永县。被告：何云湘，男，瑶族，1979年12月25日出生，住江永县，系被告陈小英的丈夫。被告陈小英、何云湘委托诉讼代理人：何志仁，男，瑶族，1975年7月29日出生，住江永县，系被告陈小英的姐夫。被告：江永县房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91431125188643154C，住所地湖南省江永县潇浦镇商贸城。法定代表人周自辉，总经理。原告中国工商银行股份有限公司江永支行（简称工商银行江永支行）与被告陈小英、何云湘、江永县房地产开发有限责任公司（简称江永房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年10月23日依法公开开庭审理了本案，原告工商银行江永支行的法定代表人吴勇军及委托诉讼代理人唐高为，江永房地产公司的法定代表人周自辉到，被告陈小英、何云湘的委托诉讼代理人何志仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行江永支行的诉讼请求：1、判令被告陈小英立即偿还原告贷款本金6301374.45元以及计算至2020年8月10日的利息（含罚息）1564107.8元，合计7865482.25元，并支付按合同约定的逾期贷款利率以贷款余额和积欠利息为基数计算至实际清偿之日止的利息。2、判令原告对被告陈小英所有的位于江永县××镇××路××栋的房屋处置款在全部借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；3、判令被告何云湘对被告陈小英的上述借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；4、判令被告江永县房地产开发有限责任公司对被告陈小英的上述借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；5、判令各被告承担本案的律师费5000元以及诉讼费、财产保全费、公告费等实现债权的全部费用。事实与理由：被告陈小英因购买个人商用房向原告申请个人购置商用房贷款，于2014年9月26日与原告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告根据被告的申请向起发放个人商用房贷款，金额790万元，用于购买坐落于江永县××镇××路××栋××商铺，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款，并约定被告江永县房地产开发有限责任公司在原告收到上述房屋抵押他项权证书前为被告陈小英的该笔贷款承担连带保证责任，同时被告陈小英以上述房屋为该笔贷款设定抵押担保，并于2014年10月14日办理了预告抵押登记。原告依约于2014年10月14日向被告陈小英放款790万元，截至2020年7月21日，被告已经连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告多次催告未果。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约，贷款人可以宣布本合约和贷款人与借款人其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。根据合同第九条的约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在第四条约定的利率基础上加收50%确定。合同第四条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基础，上浮30%，据此确定的利率以借款凭证为准。第十七条约定，贷款人为实现本合同项下的债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等有借款人承担。贷款人为保证自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日计收活期贷款利息。故依据合同约定名原告有权去要求被告立即清偿贷款本息、罚息及实现债权的费用等全部债务。被告陈小英与何云湘系夫妻，贷款申请及发放处于夫妻关系存续期间，且被告何云湘在《个人商用房贷款申请表》签字，声明“该借款为夫妻共同债务”，被告何云湘知道被告陈小英的该笔贷款情况，应对上述债务承担连带清偿责任。根据合同第十条约定，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足借款人正式抵押登记手续办理完毕的，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书的，保证人对该项满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现借款人未办理正式抵押手续，被告江永房地产公司作为保证人应对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益特提出上述诉请，请求法院依法予以支持。被告陈小英、何云湘答辩称，涉案贷款是江永房地产公司以陈小英的名义借的，贷款资金是江永县房产公司使用的，已经归还的贷款本息实际也是江永县房产公司还的，所有的贷款本息都应该由江永县房产公司承担。被告陈小英、何云湘不应承担还款责任。被告江永房地产公司辩称，认可本案贷款以陈小英名义向原告贷款的，资金由江永房地产公司使用，贷款本息也由该公司归还的。该公司与陈小英的房屋买卖合同没有实际履行，应该解除。涉案贷款应该由江永房地产公司，不应由陈小英、何云湘承担。原告工商银行江永支行为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、中国工商银行个人商用房贷款申请表、共同还款责任承诺书、结婚证、质押物声明，拟证明被告陈小英于2014年4月15日向原告申请购房贷款，购房总价1596万元，首付款806万元，贷款金额790万元，贷款期限120个月，抵押物为江永县××镇××路××栋商铺，被告江永县房地产开发有限责任公司提供担保；被告陈小英与被告何云湘是夫妻关系，被告何云湘承诺对该贷款承担连带清偿责任。2、《个人购房借款/担保合同》，拟证明原、被告双方于2014年10月14日签订《个人购房借款/担保合同》，双方约定还款方式、违约责任等具体权利义务。3、不动产登记情况表，拟证明预告登记义务人陈小英坐落在潇浦镇永明东路永华国际6栋，证号：江永房预潇铺镇字第0××1号的房产，已办理预告登记抵押给中国工商银行股份有限公司永州江永支行，登记时间2014年10月14日。4、个人贷款凭证，拟证明被告陈小英2014年10月14日向原告借款790万元，贷款月息8.515‰，原告已依约定发放贷款，款项转入被告江永县房地产开发有限责任公司的账户。5、还款明细列表，拟证明被告陈小英贷款账户归还贷款本息情况及逾期情况。6、诉讼委托律师代理合同、律师费发票、回单，拟证明原告为维护权益所产生的律师费用5000元。7、商品房预售买卖合同、商铺明细表，拟证明原告与被告签订商铺买卖合同。被告陈小英、何云湘对原告提交的上述真实性证据均无异议，认可商品房预售买卖合同签字是何小英签的，但该合同没有实际履行，房子也没有交付给何小英，房产证也没有办证。被告江永房地产公司对原告提交的上述证据真实性均无异议，认可签订了商品房预售买卖合同，但该合同没有实际履行，房产没有交付给何小英，也没有办理过户登记，何小英没有实际向该公司交购房款，现该房产还在江永县房地产开发有限公司名下，也没有另外出售给其他人；认可尚欠原告的本金6301374.45元以及截至2020年10月21日的利息1724489.04元；愿意承担诉讼费，不愿意负担律师费。被告陈小英、何云湘、江永房地产公司未向本院提交证据。对原告提交的上述证据，经被告质证对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，所证事实的关联性、合法性在说理部分一并阐述。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院认定案件事实如下:2014年3月5日，被告陈小英因购买被告江永县房地产开发有限责任公司开发的江永县永华国际商铺，双方签订《商铺房预售合同》，约定小英购买商铺包括：永华国际6栋1层01、02、07、09、10、11号房；6栋2层商铺01号房；6栋3层商铺01号房；建筑总面积1987.55㎡，单价8030元／㎡，价值1596万元。2014年10月14日，被告陈小英因购置上述商铺，向原告工商银行江永支行申请个人购置商用房贷款,三方签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告根据被告陈小英的申请发放个人商用房贷款，用于购买坐落于江永县××镇××路××栋××商铺，购房总价1596万元，首付款806万元，贷款金额790万元，建筑面积1987.55㎡，贷款期限120个月，贷款月利率8.515‰，还款方式为按月等额本息还款，借款人授权贷款人将贷款一次性划入江永县房地产开发有限责任公司的银行账户。同时约定被告陈小英以上述房屋为该笔贷款设定抵押担保。《个人购房借款／担保合同》第十四条约定，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约，贷款人可以宣布本合约和贷款人与借款人其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。合同第九条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在第四条约定的利率基础上加收50%确定。第四条贷款利率约定以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基础，上浮30%，据此确定的利率以借款凭证为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12.日利率＝年利率／360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第十七条约定，贷款人为实现本合同项下的债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保证自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日计收活期贷款利息。第十条约定，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足借款人正式抵押登记手续办理完毕的，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书的，保证人对该项满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年10月14日，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，证号：江永县房预抵字第0××1号，附记：抵押权预告登记借款人为陈小英，房屋坐落潇浦镇永明东路永华国际6栋，债权数额790万元，期限132个月。抵押房产为陈小英合同约定购买的商铺。该预购商品房至今未办理抵押权登记，也未登记在被告陈小英名下。被告何云湘作为被告陈小英的配偶签订了贷款申请表和抵押合同，并向原告出具了共同还款责任承诺书。2014年10月14日，原告向被告陈小英放款790万元，被告陈小英后归还了部分借款，但截至2020年8月10日，被告陈小英、何云湘已经连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，截至2020年10月21日，尚欠贷款本金6301374.45元，拖欠利息1724489.04元，合计8025863.49元。原告多次催收未果，遂向本院起诉。另查明，庭审中，江永房地产公司、陈小英均自认购房首付款系该房产公司提供资金给陈小英，后该资金又退回江永房地产公司，陈小英自己未出资付购房首付款806万元，已归还的贷款本息由江永县房地产公司打入陈小英的还款账户由原告直接扣划，陈小英未出资归还该贷款本息。本院认为，被告陈小英、何云湘、江永房地产公司与原告工商银行江永支行签订的《个人购房借款/担保合同》以及向原告出具的贷款申请表，被告何云湘出具共同还款责任承诺书，均是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。被告陈小英、江永房地产公司虽自认以陈小英的名义向原告抵押贷款，但在被告陈小英、江永房地产公司未提供证据证实原告对江永房地产公司借用陈小英的名义贷款为知道或应当知道的情况下，被告陈小英、江永房地产公司应按与原告签订的合同约定承担相应的责任。至于被告陈小英与江永房地产公司间的房屋买卖合同是否实履行，不影响被告陈小英、江永房地产公司向原告承担贷款合同责任。原告依约向被告陈小英发放了贷款，但被告陈小英未按合同约定按时足额偿还借款本息，且已经连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息构成违约，原告要求被告陈小英立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用符合合同约定，本院依法予以支持。被告陈小英向原告借款时，与被告何云湘系夫妻关系，并共同签署了贷款申请表，被告何云湘出具了共同还款责任承诺书，应认定基于夫妻双方共同意思表示的借款，被告何云湘对该债务负有共同偿还的义务，故对原告要求被告何云湘偿对被告陈小英的上述还款义务承担连带清偿责任的诉请，本院依法予以支持。原告虽为该笔贷款办理了抵押权预告登记，根据《物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告未依法办理抵押权登记，未依法取得所抵押物的不动产他项权证，故不能依法享有预告抵押登记房屋处置款的优先受偿权，对原告的该项诉请本院依法不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》第十条约定，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足借款人正式抵押登记手续办理完毕的，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书的，保证人对该项满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。被告江永房地产公司作为该笔贷款的保证人，在借款人未办理正式抵押登记手续，贷款人未取得房屋他项权证书的情况下，应依合同约定对上述债务承担连带清偿责任。同时，被告江永房地产公司自认是该笔贷款的实际使用人，自愿归还贷款本息，本院依法确认。关于原告要求各被告承担本案的律师费5000元、财产保全费5000元符合合同约定，并提交相应的代理合同及支付凭证，本院依法予以支持；原告诉请公告费等实现债权的费用，因未向本院提交合法有效的证据证实，对这些实现债权的费用合同虽有约定，但未作具体量化，故对原告的该项请求本院不予支持，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江永县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司江永支行偿还贷款本金6301374.45元及截至2020年10月21日的利息1724489.04元，并支付按借款合同约定计算至本判决确定履行之日止的利息、罚息以及实现债权的律师费用5000元。二、被告陈小英、何云湘对被告江永县房地产开发有限责任公司的上述还款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司江永支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费66858元，减半收取33429元，财产保全费5000元，全部由被告江永县房地产开发有限责任公司、陈小英、何云湘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。审判员  蒋公查二〇二〇年十一月二十五日书记员  欧阳佳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。