云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初2034号原告：德宏州古蔺物业管理有限公司，统一社会信用代码：915331005662156095。住所地：云南省德宏州芒市团结大街154号。法定代表人：蔺应山，男，汉族，1965年2月5日出生，住云南省德宏州芒市，系该公司经理。委托诉讼代理人：王春泽，男，傣族，1963年12月9日出生，代理权限为特别授权。被告：段红兵，男，汉族，1966年12月1日出生，初中文化，云南省施甸县人，现住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：杨琴兰，女，汉族，1965年11月7日出生,现住云南省德宏州芒市，系被告段红兵妻子，代理权限为特别授权代理。原告德宏州古蔺物业管理有限公司与被告段红兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春泽，被告委托诉讼代理人杨琴兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宏州古蔺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付住房面积142.22㎡给原告物业管理服务费合计6684元（时间：2014年8月13日2020年5月31日）；二、判令被告支付原告垃圾费计450元；三、判令被告向原告支付因逾期交纳物业管理服务费应承担的滞纳金计12464元。以上三项合计19598元。四、本案诉讼费判由被告全部承担。事实与理由：2013年，由芒市田园房地产开发有限责任公司开发建设的芒市三棵树华苑聘请和委托我公司作为前期物业管理服务单位，2013年1月28日德宏州田园房地产开发公司与我公司依法签订前期物业服务合同，我公司接受开发商委托后于同年进驻三棵树华苑小区实施物业管理服务，2014年8月13日为三棵树华苑业主本案被告交房和发放钥匙并提供物业服务，前期物业服务合同第七条约定“物业管理服务费按每平米1元”由业主承担，2014年—2020年期间原告认真全局履行了前期物业服务协议，但被告方以种种借口拒绝交纳物管费、垃圾费等费用，原告用多种方式通知被告交纳上述费用，但被告至今拒绝向原告交纳上述费用。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定诉至本院。被告段红兵答辩称，答辩人于2014年接到了古蔺物业公司交来的三棵树华苑小区的房子，同时也交了2014年8月至2015年8月的物业管理费。当答辩人入住之后发现小区没有配套设施，没有路灯，没有绿化，就连小区道路都未硬化，只有一些砂石、鹅卵石铺着，还有各种建筑垃圾在路上，小区住户的车辆轮胎经常被扎破。随后答辩人和其他业主要求物业公司完善小区各类设施，清理路面上的建筑垃圾，将小区路面修理好，但物业公司一直拖延着不处理。在2015年4月份，答辩人的朋友杨喜青来探望答辩人，其电瓶车停在小区楼下20分钟左右就被偷了，杨喜青还以为小区没有物业管理，同时答辩人家的电瓶也被偷了，物业根本没有尽责。针对古蔺物业管理有限公司提出的诉讼请求，答辩人认为，答辩人不应当全额支付2015年8月13日至2020年5月31日的物业管理费6684元、垃圾费450元及滞纳金12464元。答辩人于2018年4月3日便将名下房产转让给了苏晓甜，苏晓甜入住以后，其于2018年7月16日开始按年向古蔺物业公司交物业管理费至今。在答辩人和苏晓甜签订了房屋买卖合同以后，答辩人便找到古蔺物业公司的邵春海，告知邵春海，答辩人的房子已经卖了，下个月开始就由新房主交各种费用。在此之后物业公司一直没有向答辩人催要过物管费及其他费用，直到答辩人接到被答辩人的民事起诉状才知道物业公司来催要物管费及其他费用。综上，答辩人愿意支付2015年8月13日至2018年7月15日的部分物管费及全部垃圾费，请求驳回被答辩人的其他诉讼请求。综合原、被告诉辩主张，归纳本案争议焦点为：1.原告向三棵树华苑小区提供的物业管理服务是否完善；2.被告是否应当按原告主张的数额支付欠缴的物业管理费、垃圾费及滞纳金？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交证据一、营业执照及法定代表人身份证明，四、住房面积证明，五、住房交接登记表。被告提交证据一、购房合同，二、收据。对有争议的证据，本院认定如下:原告向本院提交以下证据：二、前期物业服务合同，欲证明原告与被告存在物业服务关系；三、物业欠费通知书，欲证明原告向被告通知缴物管费的情况。被告提交证据三、证明，欲证明答辩人的朋友杨喜青2015年4月份去探望答辩人，杨喜青的电瓶车停在小区楼下20分钟左右就被偷了，以为小区没有物业管理。经质证，被告对原告提交的第二组证据不认可，称，没有签过该合同，对合同内容不清楚，物业公司与开发商签订的合同，应该要告知业主，而且业主应该签订书面合同；对第三组证据不认可，称第三组证据不合法，因为开发商与老住户存在争议，开发商对回迁户交物管费没有进行明确的回复，导致被告物业费没有及时缴纳。原告对被告提交的第三组证据，不认可，认为证人证言必须要到场质证，来源不合法。本院认为，原告提交的第二、三组证据客观真实、来源合法、与本案具有关联，对其三性予以采信。被告提交的第三组证据不具备证据的三性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告德宏州古蔺物业管理有限公司于2013年1月28日与芒市田园房地产开发有限责任公司签订了三棵树华苑物业管理服务合同，合同约定，物业管理服务期限为一年，自2013年1月30日至2014年1月30日；若合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理单位签订的物业管理服务合同生效时，合同终止。同时约定，物业管理服务费高层住宅为每月每平方米按1元收取。被告段红兵与芒市田园房地产开发有限责任公司购买芒市三棵树华苑2幢1-402号房屋，建筑面积为142.22平方米。2014年8月13日，被告接房入住，但未与原告签订物业服务合同。2018年4月3日，被告与案外人苏晓甜签订《房屋买卖协议》，将该房屋出售给苏晓甜，同年7月15日办理该房屋。合同约定，被告搬出房屋时需缴纳完所使用的水费、电费、物管费及垃圾费等各种费用。被告段红兵交纳2014年8月13日至2015年8月12日的物管费、垃圾费，后续费用至今未交纳。另查明，该小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告与芒市田园房地产开发有限责任公司购买位于芒市三棵树华苑的房屋，虽未与原告签订物业管理合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，在该小区未成立业主委员会之前，三棵树华苑小区的开发商芒市田园房地产开发有限责任公司选聘原告为前期物业服务企业，并签订合同，该合同对小区业主具有约束力，且被告购买的2幢位于三棵树华苑小区内，属于该小区的一部分，享受部分物业管理公司提供的服务，结合本案2幢住户的具体情况，本院对原告的请求予以部分支持，即被告支付原告2015年8月12日至2018年7月15日的物业管理费2995.14元（142.22平方米×0.6元／月／平方米×35个月+2.84元／天×3天）。对于原告主张要求被告缴纳450元垃圾费的问题，虽然原告与芒市田园房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理服务合同对上述垃圾费并未进行约定，但被告庭审中明确表示愿意交纳该费用，故，本院予以支持。关于被告是否应当承担因逾期交纳物管费而产生的违约金问题，本院认为，本案涉案被告未与原告签订物业管理服务合同，原告至2018年3月4日方才在小区门口粘贴催缴通知，结合本案的具体情况，本院对原告主张违约金的请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告段红兵支付原告德宏州古蔺物业管理有限公司2015年8月12日至2018年7月15日的物业管理费2995.14元，限于本判决发生法律效力之日一次性付清；二、由被告段红兵支付原告德宏州古蔺物业管理有限公司垃圾费450元，限于本判决发生法律效力之日一次性付清；三、驳回原告德宏州古蔺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，原告德宏州古蔺物业管理有限公司已预交，由原告德宏州古蔺物业管理有限公司负担120元，由被告段红兵负担25元,限于本判决书送达之日一次性交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  许荣芬二〇二〇年十一月九日书记员  王 欢