山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8318号上诉人（原审被告）：济南松泉盛泰环保科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘松，经理。委托诉讼代理人：温振华，山东海中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯晋华，女，1968年11月9日出生，汉族，住山西省太原市。被上诉人（原审原告）：李景鱼，男，1967年11月17日出生，汉族，住山西省太原市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：白天亮，山西恒驰律师事务所律师。原审第三人：北京天易门窗幕墙股份有限公司，住所地北京市。法定代表人：陈助国。原审第三人：北京天易门窗幕墙股份有限公司西安分公司，住所地西安市。法定代表人：孙新义。原审第三人：山西双明房地产开发有限公司，住所地山西省太原市。法定代表人：张恺。原审第三人：吴志红，女，1967年5月27日出生，汉族，住山西省太原市。上诉人济南松泉盛泰环保科技有限公司(以下简称松泉盛泰公司)因与被上诉人李景鱼、冯晋华及原审第三人吴志红、北京天易门窗幕墙股份有限公司(以下简称天易门窗公司)、北京天易门窗幕墙股份有限公司西安分公司(以下简称天易门窗西安分公司)、山西双明房地产开发有限公司(以下简称双明房地产公司)案外人执行异议之诉一案，不服济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。松泉盛泰公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回冯晋华、李景鱼的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由冯晋华、李景鱼承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、一审判决认定，冯晋华已向吴志红付清全部购房款，其中50万是以银行转账的方式支付，余款52万以现金方式支付。松泉盛泰公司认为一审对上述事实认定错误。按照常理，52万元属于大额的资金支付，应当是通过银行转账，冯晋华主张的购房款以现金方式支付有违常理，不符合正常的交易习惯。同时，一审判决还认定，吴志红以1163280元的价格从天易门窗公司处购买了涉案房产，但吴志红没有向法庭提交交付购房款的证据，松泉盛泰公司认为，吴志红没有支付购房款。二、吴志红与冯晋华之间的房屋买卖合同是无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”根据上述法律规定，吴志红在向冯晋华出卖涉案房产时并未就涉案房产依法登记取得权属证书，违反了法律的禁止性规定，买卖合同及转让行为均属无效。三、一审判决适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》(下称执行异议若干规定)第26、28条的规定，判决停止对涉案房产的强制执行。但就本案的案情结合上述法律规定，冯晋华、李景鱼针对涉案房产没有排除人民法院强制执行的权利。1、执行异议若干规定第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”对照本案，首先，冯晋华与吴志红之间签订的房屋买卖合同违反国家法律强制性规定，属无效合同。冯晋华在购买该房屋后，也没有与涉案房屋的产权登记人山西双明珠琳房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，这不符合上述司法解释第一款的规定。其次，冯晋华也没有交付全部购房价款，这不符合上述司法解释第三款的规定。最后，冯晋华购买该房产时知道该房产处于抵押状态(据其诉称该房产因有抵押登记无法办理产权登记)，同时没有与开发商签订合同、协调解除抵押登记。因此没有办理过户登记是冯晋华、李景鱼的过错造成，这不符合上述司法解释第四款的规定。2、执行异议若干规定第26条：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；(二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。(三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”冯晋华、李景鱼在一审中并没有提供符合执行异议若干规定第26条第一款第一、三项规定的、据以排除执行措施的另案生效法律文书，一审判决使用该法条判决停止对涉案房产的强制执行，适用法律错误。四、一审判决不应将涉案房产判决归冯晋华、李景鱼所有。首先，吴志红没有支付房屋价款，同时也没有取得涉案房产的权属。再次，冯晋华与吴志红签订的房屋买卖合同为无效合同。最后，吴志红并没有与涉案房产登记所有人山西双明珠琳房地产开发有限公司建立买卖关系、签订房屋买卖合同。一审判决仅凭吴志红与冯晋华两人签订的房屋买卖合同及两人当庭的陈述，便确定涉案房产归其所有属于认定事实错误。五、一审判决遗漏诉讼主体。应当追加涉案房产登记所有人山西双明珠琳房地产开发有限公司参加诉讼，以便查明案件事实。综上所述，请求二审法院依法改判驳回冯晋华、李景鱼的诉讼请求。冯晋华、李景鱼辩称，一、本案事实清楚，证据确实充分，冯晋华、李景鱼有排除执行的权利。涉案房产为冯晋华、李景鱼通过现金及银行转账方式支付了合理对价向吴志红购买的，且经双明房地产公司同意后，山西双明珠琳房地产开发有限公司于本案原审诉讼之前已经交付给冯晋华、李景鱼，并由冯晋华、李景鱼交纳物业费、取暖费等相关费用居住至今。上述事实，冯晋华、李景鱼提交的证据能够形成完整的证据链条予以证明。涉案房产不能办理不动产权属登记证书是由于存在在建工程抵押，且冯晋华、李景鱼已经与房地产开发商协商解决过，因本案查封所以无法继续办理。本案涉案几份合同均合法有效，并且相关的合同权利义务均履行完毕。本案涉案房产由山西双明珠琳房地产开发有限公司依法开发、依法登记并上市出售，其不属于不能转让的房地产，并且《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定为管理性强制规定，不能依此认定合同无效。二、本案中不存在遗漏诉讼主体的情形。山西双明珠琳房地产开发有限公司只是依据冯晋华、李景鱼的请求交付房屋，并且交付房屋的行为发生在原审诉讼之前，其不是本案中任何一份合同的主体，即使山西双明珠琳房地产开发有限公司参加诉讼，也只能调查其交付房屋的事实，而该事实冯晋华、李景鱼已在一审诉讼中予以证明，故并非本案必要的诉讼主体，没有必要参加本案诉讼。并且，一审法院执行局在太原市不动产登记中心查询得知涉案房屋登记主体是山西双明珠琳房地产开发有限公司后，仍然将涉案房屋作为原案件被执行人的财产进行查封，可见一审法院认定山西双明珠琳房地产开发有限公司并不是本案必要诉讼主体。吴志红、天易门窗公司、天易门窗西安分公司、双明房地产公司未作陈述。冯晋华、李景鱼向一审法院起诉请求：1.判决终止对济南市长清区(2018)鲁0113执984号执行裁定书的执行(房屋价值102万元)；2.判令松泉盛泰公司承担本案诉讼费等相关费用。诉讼中，冯晋华、李景鱼变更诉讼请求为：1.判决终止对济南市长清区人民法院(2018)鲁0113执984号执行裁定书的执行，解除对太原市滨河东路北段210号滨河果岭项目5号楼1单元2602号房屋(价值102万元)的查封；2.确认太原市滨河东路北段210号滨河果岭项目5号楼1单元2602号房屋归冯晋华、李景鱼所有；3.判令由松泉盛泰公司承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：一审法院曾立案受理松泉盛泰公司与天易门窗公司、天易门窗西安分公司买卖合同纠纷一案，并于2018年5月8日作出(2018)鲁0113民初976号民事判决书，判决：“一、限北京天易门窗幕墙股份有限公司、北京天易门窗幕墙股份有限公司西安分公司于判决生效之日起十日内支付济南松泉盛泰环保科技有限公司货款423837.6元；二、限北京天易门窗幕墙股份有限公司、北京天易门窗幕墙股份有限公司西安分公司于判决生效之日起十日内支付济南松泉盛泰环保科技有限公司滞纳金12715元。”后松泉盛泰公司申请强制执行，2018年9月4日一审法院查封了抵顶给天易门窗公司坐落于山西省太原市滨河东路北段210号的滨河果岭5号楼1单元26层2602号的房产，冯晋华、李景鱼认为该房产已经归自己所有提出执行异议。2019年4月4日一审法院裁定，驳回冯晋华、李景鱼的异议请求，冯晋华、李景鱼诉至一审法院，形成诉讼。涉案房产坐落于山西省太原市滨河东路北段210号的滨河果岭5号楼1单元26层2602号，房产登记权利人为山西双明珠琳房地产开发有限公司。2016年12月2日，双明房地产公司与天易门窗公司曾签订以房抵付工程款协议，约定将涉案房产以1163280元抵顶天易门窗公司承揽的山水庭院二期工程工程款，同时约定双明房地产公司保证与天易门窗公司办理相关房屋所有权手续，如移交房屋手续不完善，视同违约，不能作为抵债资金，该协议中亦约定双方需签订以房抵债详细协议(合同)。同日，双明房地产公司、天易门窗公司、吴志红签订补充协议，约定：天易门窗公司将涉案房产以1163280元转让给吴志红，双明房地产公司协助将房屋产权办至吴志红名下。本补充协议签订后，视为双明房地产公司已将用于抵付工程款的商品房交付给天易门窗公司，抵付行为完成。2018年1月14日，吴志红(甲方)与冯晋华(乙方)签订《房屋买卖协议》，该协议约定：甲方将太原市滨河东路滨河果岭5号楼1单元2602室(建筑面积157.2平方米)房产出卖给乙方，房产总价款为人民币1090000元，一次性付款。协议第十一条约定，实际成交额为壹佰零贰万元整(1020000元)，以此合同金额为准。协议签订后李景鱼于2018年1月22日两次向吴志红账户转账340000元和160000元，支付现金520000元，吴志红向冯晋华出具收据，载明：“今收到冯晋华房款现金伍拾贰万元整，转账伍拾万元整。合计壹佰零贰万元整”。双明房地产公司向冯晋华出具了房款收据及合同打印费70元的收据，房款收据载明“北京天易门窗抵房”，收款事由为“滨河果岭5-1-2602房”，金额为1163280元。涉案房屋也交付给冯晋华，冯晋华提供的山西新晋凯物业管理有限公司管理性收款单证实，2018年1月22日冯晋华交付了电费、物业费、电梯费、采暖费(2017年11月至2018年3月和2018年11月至2019年3月两部分)、燃气开通费、有线初装费等及装修管理费，并使用居住至今。一审法院另查明，冯晋华、李景鱼提供的不动产登记证明，证实涉案房产曾向四川信托有限公司抵押贷款，担保债权的数额为435300元，义务人为山西双明珠琳房地产开发有限公司，债务履行期限2017年3月16日起2019年3月15日止。冯晋华与李景鱼系夫妻关系。一审法院认为，本案双方争议的焦点问题是，涉案房产是否发生转移，能否排除执行。冯晋华、李景鱼认为涉案房产是向吴志红购买，并实际交付了购房款和房产，并对房产进行装修后居住至今，没有及时办理过户的原因是涉案房产有抵押，冯晋华、李景鱼也积极要求山西双明珠琳房地产开发有限公司解押。松泉盛泰公司认为，找双明房地产公司协助执行时，根据双明房地产公司提供的信息查封了涉案房产，太原市国土资源局也告知涉案房产未出售，冯晋华、李景鱼购买设定抵押的房产，也未及时办理房产登记存在过错，要求驳回冯晋华、李景鱼的执行异议申请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案从冯晋华、李景鱼提交房屋买卖合同、收据及向物业公司交纳物业费、取暖费、电费等收据来看，冯晋华、李景鱼支付了全部的房款，取得了涉案房产，并居住至今，没有及时办理过户登记是因为开发商有抵押贷款，并不是买受人的原因，因此，冯晋华、李景鱼在一审法院查封之前取得了涉案房产，履行了付款义务，其权利能够排除执行。冯晋华、李景鱼要求终止裁定的执行，解除查封房产的诉讼请求，一审法院应予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，第二十八条《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定判决：一、停止对坐落于山西省太原市滨河东路北段210号的滨河果岭5号楼1单元26层2602室房产的强制执行；二、涉案房产(山西省太原市滨河东路北段210号的滨河果岭5号楼1单元26层2602室)归冯晋华、李景鱼所有。一审案件受理费13980元，由济南松泉盛泰环保科技有限公司承担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。本案中，冯晋华、李景鱼系向吴志红购买涉案房产，经双方认可，其已实际交付了全部购房款和房产，冯晋华、李景鱼亦对房产进行装修并居住至今，虽然没有及时办理过户，但并非其个人原因所致，可以认定其已就涉案房产取得居住权益。冯晋华、李景鱼的权利来源为吴志红，吴志红取得涉案房产系基于其与双明房地产公司、天易门窗公司签订的补充协议。该补充协议约定天易门窗公司将涉案房产以1163280元转让给吴志红，双明房地产公司协助将房屋产权办至吴志红名下。补充协议签订后，视为双明房地产公司已将用于抵付工程款的商品房交付给天易门窗公司，抵付行为完成。从补充协议约定的内容上来看，吴志红取得涉案房产系来源于建设工程价款受偿，是一种法定优先权，相对于普通债权即本案松泉盛泰公司的债权具有优先性，因此从权益比较和公民基本权利保护的角度，对冯晋华、李景鱼民事权益的保护应当优先于松泉盛泰公司，故对于冯晋华、李景鱼提出的排除对涉案房产强制执行的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。但是，吴志红将涉案房产转让给冯晋华、李景鱼时，吴志红亦非涉案房产登记的所有权人，冯晋华、李景鱼与吴志红之间属未履行完毕的债权债务关系，故本案中，冯晋华、李景鱼直接请求确认涉案房产归其所有于法无据，本院不予支持，一审法院对此直接确权处理不当，应予纠正。另外，虽然山西双明珠琳房地产开发有限公司并未参加本案诉讼，但案件事实已经查清，并不属于遗漏诉讼主体，故对于松泉盛泰公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，济南松泉盛泰环保科技有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初1451号民事判决第一项；二、撤销济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初1451号民事判决第二项；三、驳回冯晋华、李景鱼的其他诉讼请求。一审案件受理费13980元，二审案件受理费13980元，均由济南松泉盛泰环保科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年十一月三日书记员  侯新新