云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初2480号原告：姚丽芬，女，1941年5月7日生，汉族，云南省个旧市人，居民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：余乙玉，系姚丽芬之女，住云南省建水县。被告：何云建，男，1964年8月31日生，汉族，居民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：蒋锐娜，云南华垣律师事务所律师。原告姚丽芬与被告何云建合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚丽芬及其委托诉讼代理人余乙玉、被告何云建及其委托诉讼代理人蒋锐娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚丽芬向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告姚丽芬与何强华于2008年12月4日书写的《赠送房屋》合法有效；2.判令被告将锁起来的属于《赠送房屋》范围内的房屋归还原告。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为依法确认原告姚丽芬与何强华达成的买卖合同合法有效。事实与理由：原告姚丽芬系何强华表妹，被告何云建系何强华之子，何强华于1953年外出当兵，退役后在青海水泥厂工作。2008年，何强华因妻子生病需要钱，委托其战友刘宝珠出卖位于建水县内的房屋，刘宝珠询问原告后，原告同意购买并与何强华联系商谈买房子事宜，最终双方同意以1万元成交，原告从建水县邮政局汇款1万元给何强华，何强华收到款后，就说房子卖给原告了，并将证明该房屋为其所有的判决书及土地所有权证邮寄给原告，同时为避免原告使用该房屋时与其弟弟何光华发生纠纷，何强华于2008年12月4日还书写了《证明》及《赠送房屋》证明交给原告。原告于2008年12月接收房屋后居住了一段时间，后即出租给他人使用，租金收取至2019年11月，期间未与任何人发生过纠纷。2019年11月7日，何云建突然出现，让租客搬离，并用锁将房屋锁起来，不给原告正常使用，严重损害了原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告何云建辩称，原告的起诉自相矛盾，买卖房屋一事完全系原告自己编造，难以自圆其说，双方未签订任何买卖合同，而只书写了《证明》及《赠送房屋》，产权分割的判决书及土地所有权证书为何在原告处，被告不清楚，但不能据此证明房屋已出卖或者赠送给原告。何强华之所以将房屋交给原告居住和使用，系因其常年在外，没有办法亲自管理，且《赠送房屋》和《证明》并未写明给原告使用的期限，现被告已回到建水，作为何强华的合法继承人，被告对该房屋享有合法的所有权，有权将房屋的居住和使用权收回。故原告与何强华之间不存在买卖关系，《赠送房屋》证明不是合法、有效的合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告姚丽芬提交的红河州中级人民法院（2001）红中民终字第110号民事判决书原件、证明人为何强华出具的《证明》及1953年4月建水县人民政府颁发的《土地房产所有证》，经被告质证后无异议，本院予以采信；被告何云建提交的户口本复印件、《居民死亡医学证明（推断）书》、红河州中级人民法院（2001）红中民终字第110号民事判决书复印件、1953年4月建水县人民政府颁发的《土地房产所有证》及房屋现状照片两张，经原告质证后无异议，本院予以采信。原告提交的证明人为刘宝珠出具的《证明》，被告对三性均不予认可，经本院2020年9月30日向刘宝珠进行调查询问，《证明》所记载的事实与本院调查询问的事实除金额不一致外，其他事实能够相互印证，《证明》内容中的三处“3万元”字样有明显改动，刘宝珠证实原稿及实际汇款均为1万元，现显示为“3万元”系姚丽芬私自改写，对此，庭审中姚丽芬已予以承认，故本院对《证明》的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何云建系何强华之子，何光华与何强华系兄弟关系；位于建水县房屋系何光华、何强华的祖遗房产。2000年11月30日，本院作出（2000）建民初字第868号民事判决书，判决“位于建水县228号内正堂屋左边楼上下各四间房屋为何强华、何光华及其父母何思训、王淑英共有房屋。楼下一长间房屋由何强华出资以梁柱中线为界建0.24米厚的砖墙一堵隔成二间，上房一间及在这一房后的卧房一间归何光华所有，由其出资另开门从堂屋内出入；下房一间及在这一房后门开在四尺巷内的厨房一间归何强华所有。楼上左边四间未隔的房屋归何思训、王淑英所有，何思训、王淑英已故，由其法定继承人继承”，判决后何强华不服判决提起上诉，红河州中级人民法院于2001年4月4日作出（2001）红中民终字第110号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。何强华取得上述判决确定的房屋后，将房屋出借给其战友刘宝珠使用并委托处理。2008年，经刘宝珠联系，何强华决定以1万元将前述房屋出卖给原告姚丽芬，姚丽芬汇款后，何强华于2008年12月将其持有的（2001）红中民终字第110号民事判决书原件及1953年4月建水县人民政府颁发的《土地房产所有证》邮寄给原告，原告姚丽芬从刘宝珠处接收了该房屋，并于2009年开始出租使用至2019年11月，租金均由原告姚丽芬收取。2019年11月，被告何云建以房屋系其祖遗房屋并由其继承为由向原告姚丽芬主张房屋权利，双方协商未果，被告何云建采取锁门的方式阻碍原告管理使用房屋，为此多次发生锁门、撬锁的纠纷，经梨园社区调解未果后，原告提起本案诉讼。另查明一，原告姚丽芬出租使用房屋期间，何强华曾于2013年回建水县居住直至2017年3月死亡，期间分别居住于建水县敬老院，租住于建水县酱菜厂。另查明二，2013年7月22日，刘宝珠出具《证明》交原告收执，载明：“何强华将法院判决分给的房子借给我儿子在建水打工使用，并委托我帮他处理，2008年因爱人魏秀清病重急需用钱，决定1万元卖给表妹姚丽芬，姚丽芬就从建水汇款1万元到北京给何强华，何强华就将法院判决书和有关材料并写了一封信邮到建水给姚丽芬。何强华回到老家建水，居住在民政局敬老院，并说姚丽芬对他很好，又写了一份《赠送房屋》证明，这样以防今后发生纠纷”。同日，何强华书写《证明》一份，打印《赠送房屋》证明一份，按印后交原告姚丽芬，《证明》载明：“坐落于建水县院的何强华之房屋系祖遗房屋，尚有遗留门厅，现仅将法院判决‘堂屋左边楼下一长间房屋中何强华出资以梁柱中线为界，建0.24米墙，隔为两间，其下一间以及门开在4尺巷内的厨房一间，归何强华所有’之房屋，交由表妹姚丽芬管理，并由姚丽芬居住和使用，特此证明”；《赠送房屋》证明载明：“坐落于建水县院的何强华之房屋系祖遗房屋，现将法院判决‘堂屋左边楼下一长间房屋中何强华出资以梁柱中线为界，建0.24米墙，隔为两间，其下一间以及门开在4尺巷内的厨房一间，归何强华所有’之房屋，包括楼上应得的，各二分之一房屋，堂屋、天井、门外的厕所空地共用。现将该房屋赠送给姚丽芬居住和使用，子女无权干涉，空口无凭，以此据为证”。《证明》及《赠送房屋》证明的落款日期均为2008年12月4日，但姚丽芬及刘宝珠均说明，实际为2013年何强华回建水居住时补写。另查明三，何强华于2017年3月1日死亡，其法定继承人有长子何云建、次子何云新及女儿何海艳，审理过程中，何云新、何海艳均书面声明自愿放弃继承。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。建水县院内经法院判决归何强华的房屋部分，有刘宝珠出具的《证明》证实，何强华于2008年通过刘宝珠联系原告姚丽芬后，决定将房屋作价1万元出卖给姚丽芬，姚丽芬支付了房屋价款，接收了房屋，并从何强华处收到了其邮寄的终审判决书原件，就房屋买卖事宜双方虽未签订书面协议，但在款项支付及房屋交付等主要义务履行完毕后，因未办理产权变更登记，为方便姚丽芬对房屋的管理，何强华出具《证明》及《赠送房屋》证明交原告姚丽芬收执，其行为实质为履行买卖合同的行为，同时亦对双方的买卖关系进行书面确认。结合原告姚丽芬接收房屋后，于2009年开始出租给他人使用直至2019年11月，租金由姚丽芬收取，期间何强华还曾于2013年回建水县居住直至2017年去世，其居住处所为建水县敬老院或租住于别处等事实，可以认定姚丽芬与何强华之间存在真实有效的买卖关系，且主要义务双方已履行完毕。故本院对原告要求确认姚丽芬与何强华达成的买卖合同合法有效的请求予以支持。被告何云建辩称的“原告与何强华之间不存在买卖关系，何强华之所以将房屋交给原告居住和使用，系因其常年在外，没有办法亲自管理”的主张与实际不符，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告姚丽芬与何强华虽已实际履行房屋买卖的主要义务，但未最终办理房屋产权的变更登记手续，尚未发生物权变动的效果，被告何云建本应积极协助原告办理，但其在变更登记前否认原告与何强华之间的买卖关系，并在房屋交付后又妨碍原告对房屋的管理使用，有违诚实信用原则，并已构成违约，在买卖合同无法继续履行时，原告可另行主张解除合同并要求赔偿损失。但在物权尚未变更登记前，原告主张排除妨碍并要求归还房屋的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、原告姚丽芬与何强华之间达成的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告姚丽芬的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告何云建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  唐世红二〇二〇年十一月三日书记员  谭 维