广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初29718号原告（反诉被告）：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广州市天河区黄埔大道中144号。法定代表人：陈志宏。委托诉讼代理人：魏秀玲、王伟国，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市天盛房地产开发有限公司，住所地广州市天河区员村二横路1号之六四层。法定代表人：黄仲新。委托诉讼代理人：刘文龙，该司职员。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市东安房地产开发有限公司，住所地广州市天河区中山大道286号天河广场天富阁1楼D座。法定代表人：钟其彬。委托诉讼代理人：黄海平、唐智，均系广东金海圣律师事务所律师。第三人：广州市天河区人民防空办公室，住所地广州市天河区天府路1号7号楼2楼。法定代表人：陈志宏。委托诉讼代理人：王伟国、董涵，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市天河区住房建设和园林局（原为广州市天河区住房和建设水务局，以下简称天河住建局）诉被告广州市天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原由本院于2015年12月3日受理后，经审理于2018年10月30日作出（2015）穗天法民四初字第1871号民事判决，天盛公司对上述判决不服并向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年6月13日作出（2019）粤01民终3374号民事裁定，以遗漏当事人广州市东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）为由撤销本院（2015）穗天法民四初字第1871号民事判决，发回本院重审。本院依法追加东安公司作为被告，依当事人申请追加广州市天河区人民防空办公室（以下简称天河人防办）作为第三人参加本案诉讼，并重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。天河住建局的委托诉讼代理人魏秀玲、王伟国，天盛公司的委托诉讼代理人刘文龙，天盛公司、东安公司共同委托诉讼代理人黄海平，天河人防办的委托诉讼代理人王伟国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天河住建局向本院提出诉讼请求：一、判令天盛公司立即向天河住建局支付拆迁安置资金7285885.05元；二、判令天盛公司、东安公司立即向天河住建局支付管理费8689400元（37780平方米×230元/平方米）；三、判令天盛公司、东安公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：1999年原广州市天河区国土局（以下简称天河国土局）与天盛公司签订《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》（以下简称开发协议），就双方合作开发的合作方式、分配比例、拆迁进度、拆迁安置面积补偿、违法责任等进行了明确的约定。2000年8月8日天河国土局与天盛公司又签订了《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段的补充协议书》（以下简称补充协议），补充协议对开发协议中拆迁补偿方式等内容重新进行了约定，明确约定了对开发协议第四条、第五条不予履行，并以补充协议书约定的内容为准。2000年11月28日天河国土局与东安公司签订了《合作开发X村新村住宅小区协议书》（以下简称合作协议），约定由东安公司向天河国土局支付每平方米230元的管理费用。后东安公司依法收购了天盛公司，并以天盛公司名义完成上述项目的开发建设。现上述开发协议、补充协议、合作协议约定的拆迁、安置、新建的房屋等项目均已完成，天河住建局在实施上述项目中代收代付拆迁安置资金74426226.64元，天盛公司却只支付67140341.59元，尚欠代收代付拆迁安置资金7285885.05元。由于天盛公司开发建设的房屋面积达到37780平方米，其应当按照上述《合作开发X村新村住宅小区协议书》约定的每平方米230元标准向天河住建局支付管理费共计8689400元。补充事实理由：天盛公司、东安公司在涉案的土地上实施合作开发建设住宅小区，按照和天河国土局签订的协议应当支付合同约定的管理费，这是一项合同义务。天河住建局既没有增加天盛公司、东安公司的义务和责任，也没有影响到天盛公司、东安公司实施该项义务的条件，鉴于东安公司已收购了天盛公司90%的股权，天盛公司、东安公司应当共同向天河住建局支付管理费，同时也鉴于东安公司没有实际开发涉案的小区，而是全部由天盛公司来实施，天盛公司、东安公司理应按合同的约定向本案的天河住建局支付管理费。被告（反诉原告）天盛公司、东安公司共同辩称：不同意天河住建局的全部诉讼请求，我方请求法庭依法驳回天河区住建局的所有诉讼请求。一、天河住建局的第一项诉讼请求，其基础来源于天河住建局单方委托评估机构所出具的报告书，并且是以天河住建局自有的所谓的证据材料进行单方的评估，并不是由双方及三方对原拆迁范围之内的事实进行客观的评估。因此，其评估的数据及评估的事实严重偏离双方的合同约定。天河住建局应承担双方协议约定义务，进行最终的结算，才能得出哪一方应该向对方支付款项。二、天河住建局所提到的管理费，实际上是由天河国土局与东安公司签订的协议当中约定的内容，但天河住建局首先违反合同约定构成违约，其应承担对东安公司的违约责任之后，才会出现管理费到底是否全额支付或者是经扣减之后予以支付。具体的意见详见我方的反诉状。天盛公司向本院提出反诉请求：一、判令天河住建局将（已作弃租补偿的15户被拆迁户对应的本用于安置的）天河区XX苑15套安置拆迁户用房（共724.2895平方米，具体见附件）的产权及使用权返还给天盛公司；二、判令天河住建局将天河区XX苑H栋首层486.91平方米房屋产权及使用权返还给天盛公司；三、判令天河住建局按1299.92平方米承担安置费约3693579.69元并支付给天盛公司；四、判令天河住建局应承担分摊的公建配套面积240.63平方米对应价值4812600元并支付给天盛公司（当庭明确面积）；五、判令由天河住建局承担本案的反诉费用。事实与理由：天盛公司与天河国土局分别于1999年、2000年8月8日签订开发协议及补充协议，约定：对位于黄埔大道南、××村××以西地段占地面积22394平方米的土地由天盛公司与天河国土局及天河人防办三方采取统一规划，统一以天河国土局作为拆迁人开展动迁，旧房拆迁后，由上述三方各自在各自用地范围内开发建设。在拆迁案涉地块的房屋过程中，由天盛公司以售价为每平方米2450元的标准合计出资50718047.56元，以天河国土局的名义购买了位于天河区××、××、××、××、××栋总建筑面积20701.2439平方米的房屋，作为拆迁案涉地块的永迁房，包括永迁安置被拆迁户及原承租户之用。然而在双方履行合同过程中，其中有38套承租户选择用弃租补偿的方式与天河国土局签订拆迁安置补偿协议，由反诉原告负责承担了支付该38户的弃租补偿共计1905225元的费用，导致天盛公司原来购买用于安置这些被拆迁户的安置房盈余并空置了共15套（建筑面积724.2895平方米），造成了天盛公司既多支付款项购买了XX苑盈余的15套房屋，又支付了拆迁地块上原部分承租户弃租补偿款项形成重复支付的局面。购买安置房屋与支付弃租补偿属于重叠支付被拆迁户的费用。现天盛公司选择要求天河住建局将上述位于XX苑内剩余的15套（共面积724.289平方米)空置房屋的所有权及使用权返还给天盛公司。同理，天盛公司在已完成案涉地块内直管公房包括对天河国土局的安置工作，即将天河国土局已安置在XX苑H栋首层486.91平方米的房屋内，而后由于国土局又重新提出要求回迁安置其至天盛公司在案涉地块上开发建设的商铺内，天盛公司同意其提出重新安置的方案，将其安排在一、二层商铺内面积共424.924平方米（其中一层124.8603平方米，二楼300.0642平方米），天河国土局在取得上述房屋后却没有将原永迁安置在XX苑H栋首层房屋退还给天盛公司，造成天河国土局既占有了XX苑H栋首层486.91平方米房屋的产权及使用权，又占有了新建回迁房屋的一、二层商铺，存在重复占有被安置房屋面积的情形。天盛公司现要求天河住建局将重复占用的位于XX苑H栋首层486.91平方米房屋的产权及使用权返还给天盛公司。根据开发协议第三条关于天河国土局应承担包干拆迁分摊面积4280平方米的约定，天河国土局仅只承担了其中的2980.08平方米，尚有1299.92平方米（4280-2980.08=1299.92）未计算应承担相应的拆迁安置补偿约定义务中，该1299.92平方米换算应承担的安置费用应为1299.92×2654.63=3450806.63元，拆迁费为242773.06元（1299.92×186.76=242773.06）合计3450806.63元+242773.06=3693579.69元。天河住建局应将上述遗漏承担的1299.92平方米对应的拆迁安置费用3693579.69元返还给反诉原告。此外，双方还在公建面积分摊问题上约定按三方建筑竣工面积为准并进行分摊。但事实上，天河住建局并没有对其应得的建筑面积进行公建配套的面积分摊。按天河人防办竣工面积25000平方米计算，其应分摊的公建面积为367.19平方米[1622.2311÷（85726.54+25000）×25000=367.19]，天河住建局理应将其应分摊而未分摊的公建面积对应的款项返还给天盛公司（即将该未分摊的公建面积的对价367.19×20000=7343800元的款项支付给天盛公司。天河住建局针对天盛公司提出的反诉辩称：（一）15套安置房返还问题。天盛公司该项诉求中涉及的15套公房，是在项目进行前由政府出租给承租人使用的公房，其产权归属于政府，只是该公房在拆迁前已经出租给承租人使用。在拆迁时，原承租人可以选择异地安置，也可以选择弃租补偿，凡是选择弃租补偿的承租人其领取补偿款后，就不能再要求回迁或异地安置了，但原来承租的公房在拆除并建好就要交还给政府。对原15套公房承租人进行弃租补偿，符合当时的拆迁补偿政策，而对15套公房进行拆迁产权调换，也符合法律规定，返还15套公房给天盛公司，无事实根据和法律依据。因此，上述15套公房不可能交还给天盛公司所有。返还15套公房给天盛公司的请求，无事实根据和法律依据。（二）关于XX苑H栋首层486.91平方米商铺，是对原公房非住宅产权的拆迁补偿，返还给天盛公司，无事实根据和法律依据。天盛公司拆迁我方的商铺是临街商铺，其面积为486.91平方米，其价值是相当大的，但天盛公司将回迁安置到内街XX苑H栋首层将损害我方的利益，为此，经我方交涉天盛公司做出分配方案并得到认可，双方还对差价达成补偿意见。（三）天盛公司要求返还1299.92平方米承担安置费约3693579.69元的请求，无事实根据和法律依据。1.天盛公司第三项反诉诉讼请求的依据是天河国土局与天盛公司签订的《协议书》第三条，但该条约定已经被《补充协议书》第一条内容及天河国土局与东安公司签订的《协议书》第二条所覆盖。上述三份协议及条款内容的先后变化，已充分反映出天盛公司的请求无事实根据，难以成立。2.天盛公司反诉状中要求天河住建局支付1299.92平方米相应的安置费1299.92㎡×2654.63元=3450806.63元及拆迁费242773.06元（1299.92㎡×186.76元=242773.06元）无事实根据。（1）2980.08㎡是天河住建局与区人防办就人防大楼危改项目合作中天河住建局累计拆除的公房建筑面积，上述面积拆除后天河住建局已于2000年11月1日将场地移交天河人防办进行施工。该2980.08㎡的公房建筑面积拆除与天盛公司所称拆迁分摊面积无关，天盛公司是混淆事实。（2）在X村新村项目中尚未发生需要天盛公司分摊的人防大楼拆迁安置补偿费用。关于人防大楼拆迁安置补偿费用问题，在天河住建局提交的《审计报告》中有专门说明（见《审计报告》第20页，第3点）。（3）天河人防办的拆迁包干费由天河人防办直接拨付给天河住建局，与天盛公司无关。综上，天盛公司要求天河住建局按1299.92平方米承担安置费3693579.69元返还天盛公司，该请求无事实根据和法律依据。（四）应承担分摊公建配套面积367.19平方米对应价值7343800元并支付给天盛公司的诉求，无事实根据和法律依据。1.天河人防办从未与天盛公司或东安公司签订过任何协议，在公建面积分摊问题上不存在任何约定，从未约定按三方建筑面积为准并进行分摊的问题。2.天河人防办的办公大楼是自行建设的项目，无论其竣工面积是多少，均不存在按照其竣工面积与他人分摊公建面积的问题，当然也就不存在分摊公建面积367.19㎡差额的问题。3.天河住建局与天盛公司、东安公司之间从来没有口头或书面做出对于分摊面积按照20000元/㎡计算对价的约定，也没有相应的法律依据。综上，天盛公司既无法提供分摊公建面积367.19㎡差额的事实依据，也无法提供分摊面积按照20000元/㎡计算对价的事实依据，更无法提供天河住建局应承担上述分摊面积差额及对价的法律依据，因此，其诉求不能成立。当庭补充答辩意见：一、对于第三项反诉请求，案涉项目在2004年已结束，双方多次开会要求对截至当时的拆迁安置补偿费进行结算，2004年11月19日天盛公司向天河住建局发出案涉项目的还款计划，明确其尚欠天河国土局拆迁补偿费29200836.48元，分2年付清，这是双方对拆迁补偿费的初步结算。此时案涉项目已开发完毕，该交付的房屋已经交付，被告当时并未提出任何关于返还房屋、赔偿损失等诉求，全面结算的结果是天盛公司应当支付天河住建局补偿费。二、对于第四项反诉请求，合同约定双方项目结算时按实际建筑面积进行公建配套的分摊，但由于实际建筑面积大大超出原合同约定的面积，因此，双方承担的公建配套面积应当经过实际结算来进行确认。天盛公司截至到2006年5月8日已登记取得总建筑面积约85726.54平方米的房产，远远超出原合同的约定，获得了超额的利润。而天河住建局在此项目中按协议的约定垫付了全部的拆迁补偿安置费，在后期只是对原有的公房进行产权的调换、对需要安置的人员进行了安置，项目中按照协议的约定天河住建局仅仅能够体现在利润方面是东安公司和天河国土局签订的合作协议书第3条利润分配的条款即管理费，而天盛并没有支付。天盛公司在反诉状第4页最后一段中主张竣工面积为25000平方米，但是实际的竣工面积只是14882.44平方米。东安公司向本院提出反诉请求：一、判令由天河住建局赔偿东安公司经济损失45017104.7元（27059609.44元+3436175.26元+14521320元）；二、判令由天河住建局承担本案的反诉费用。事实与理由：2000年11月28日东安公司与天河国土局签订《合作开发X村新村住宅小区协议书》，明确约定天河国土局在该地段内北半部分的拆迁工作及开发建设工作由东安公司负责，南半部分的拆迁及开发建设工作由天盛公司负责。2002年5月，东安公司在反诉被告违反合同约定即：不能提供资质、无法分拆红线图、无法办理建设用地批准书和建设用地许可证的情况下，只有采取以收购天盛公司90%公司股权的方式，达到由天盛公司统一对案涉地块包括天盛公司及天河国土局名下权属的地块进行拆迁及开发建设工作的目的。在合同开始履行后：（一）天河国土局因没有积极履行合同义务造成东安公司多支出成本开发费用及损失。东安公司在与天河国土局签订的《合作开发X村新村住宅小区协议书》中第二条第1点、第5点明确约定天河国土局负责该用地范围内现有住户的拆迁安置工作，清拆工作在2000年底完成，并由天河国土局将该地块上的房屋清拆至东安公司可进场施工为止。清拆过程中的一切纠纷由天河国土局负责及由天河国土局协助东安公司办理有关费用的减免手续等。然而，由于天河国土局的消极不作为及工作效率低下，造成该地块延误至2003年4月才完成清拆工作，致使危房改造项目本可享受广州市政府2000年3月10日穗府【2000】11号文所确认的危房改造项目的优惠政策即：本可享受免收国有土地使用权出让金、免收配套设施建设费、免收各种有关地方行政事业性收费等优惠政策。但由于天河国土局的工作拖延及不作为，致使工期延误2年4个月。导致项目未能在广州市政府所规定的2年半至3年时间内完成危房改造可享受优惠政策的要求。2002年广州市政府修改原政策对危改项目政策进行调整，对所有开发项目取消了危房改造项目优惠政策。使东安公司没有享受到上述政策优惠，造成东安公司经济损失并多支付以下费用：1.土地出让金7109155元；2.市政配套设施费4376996元；3.契税1648620元；4.营业税11094701.6元；5.城建税776629.11元；6.教育费附加334241.19元；7.土地增值税1719266.54元；以上7项共计多支出27059609.44元。（二）天河国土局没有积极履行合同义务，造成东安公司多支出50户私房拆迁费3436175.26元。协议约定清拆工作由天河国土局2000年底前完成，实际上天河国土局是在2003年4月底才完成清拆工作。由于其工作拖延及不作为，最后只得使东安公司及天河国土局被迫答应部分私房业主的漫天要价，最高要价补偿每平方米6153元，案涉地块上的50户私房拆迁面积4100.0845平方米，原评估每平方米为3571元，本应只需支付拆迁费14641401.74元。但实际支付拆迁费18077577元，多支付拆迁费3436175.26元。（三）天河国土局没有积极履行合同义务，造成东安公司多支付额外收购天盛公司90%的公司股权进行开发的成本损失。由于天河国土局未能履行其与东安公司双方所签协议书第二条第2点所约定的由天河国土局负责提供资质、协助东安公司成立项目公司等义务，导致案涉地块北半部分未能成立项目公司，项目无法开发而迫使东安公司只能通过以房抵债的方式支付股权转让款去收购源鸿公司在广州市天盛房地产开发公司中的股权比例，才得以使北半部分的地块进行开发建设，大大地增加了东安公司的开发成本。经统计，东安公司共花费价值14521320元的房屋面积收购天盛公司原股东的股权，其中（首层1000平方米、第二层1000平方米、住宅1000平方米，按建筑成本4840.44元计算3000×4840.44=14521320元）。这些均是由于天河国土局没有履行合同义务而导致东安公司本无需支付的额外增加支付的费用。因此，是属于因天河国土局无履行合同约定而造成东安公司经济损失的范畴。以上三项合计造成东安公司多支出45017104.7元。天河住建局针对东安公司提出的反诉辩称：（一）合作协议是有效的合同，双方应依约履行合同义务，天河住建局已经积极履行合同，无违约事实，不应承担赔偿责任，东安公司请求无事实根据和法律依据。1.天河住建局按合同约定时间完成了涉案项目的全部拆迁安置工作，一直积极履行合同义务，且项目前期拆迁费全部由天河住建局垫付7千多万元，否则项目根本无法进行。在天盛公司违约情况下，天河住建局采取多项救济措施，防止项目烂尾，这些事实，在天盛公司致函有关部门的文件中加以确认，在我方此次提交的证据中第一组共14份证据充分证明了这一事实。2.原审原告按合同约定时间完成涉案项目的全部拆迁安置工作及垫付资金情况在原审提交的《审计报告》中有详细记载与反映，双方也对此在庭审中确认，天河住建局对一审判决认定的拆迁安置工作及垫付资金事实均予以确认。（二）合作项目因天盛公司、东安公司的违法行为一再拖延的事实。在项目开发中，是天盛公司、东安公司的行为延误了项目的开发建设进度。表现在：首先，天盛公司、东安公司擅自扩大用地面积。根据合同的约定，天盛公司只能在其开发的8000平方米的土地上进行开发建设，但其在自行报建的第一、第二期方案时，其用地面积已达12350平方米，超出4350平方米，几乎全部侵占我方用地面积，严重损害我方的利益。为此，我方向上级有关单位紧急致函，要求立即暂停其开发建设，等开发的用地面积处理好后再进行开发，上述致函得到广州市规划局的认可。该一、二期报建被同意暂停。其次，天盛公司向广州市规划局提供不真实的材料擅自将用地单位名称变更为其自己，导致广州市规划局批复函的做出及撤销，项目由于天盛公司、东安公司的违法行为再次延误。再次，天盛公司、东安公司长期拖欠拆迁补偿款，迫使天河住建局向财政举债，造成我方压力非常大，即便这种情况，我方仍然提供各种协助促使其加快项目开发建设。最后，在东安公司没有收购天盛公司股权时，天盛公司与东安公司相互揭发，来函我方要求查处其违法行为，表明是天盛公司、东安公司自己的行为造成拖延开发的事实。为此，我方不存在消极和怠慢工作的情形。因此，东安公司对我方的指责无事实依据。其享受不到优惠政策及增大的成本只能由东安公司自己承担。上述事实，在我方提交的第二组共24份证据中有直接反映。（三）东安公司要求天河住建局承担东安公司7项费用共计多支出27059609.44元的理由无据。东安公司诉状中列明的土地出让金、市政配套设施费、契税、营业税、城建税、教育附加税、土地增值税共7项费用，均与天河住建局无关，理由如下：1.上述费用没有任何一项由东安公司支付给有关部门，因为按照法律规定，上述费用应是项目开发商依法缴纳的费用，涉案项目的开发主体是天盛公司，根据2000年12月6日广州市建设委员会穗建开【2000】423号《广州市2000年9、10月份房地产开发公司资质年检的通报》，东安公司根本不具有房地产开发资质，不能从事房地产开发活动。2.根据天河国土局与东安公司签订的合作协议第二条第6点的约定“乙方负责该用地合作部分的全部建设资金，包括拆迁安置补偿费、设计费、报建费、土建费用、内外水表安装费用等一直至工程竣工验收合格所需的各项费用”。该协议第二条第8点约定：“乙方应承担甲方与天盛公司、人防办所签订的拆迁面积、公建配套、绿化、水电等按建筑面积的比例进行分摊的责任，具体分摊由乙方与天盛公司、人防办进行协调，甲方协助”。3.天盛公司及东安公司承担涉案项目的全部开发资金，作为项目开发商，缴纳土地出让金、契税、市政配套费、营业税、城建税、教育附加税、土地增值税是其当然义务，东安公司要求天河住建局承担，既无事实根据，也无法律依据。4.东安公司对自己的反诉请求没有提供任何合法、有效证据，依法应当驳回其诉求。（四）东安公司认为多支出50户私房拆迁费的理由无事实根据。1.东安公司承担项目所有拆迁费，是合同约定的义务。根据天河国土局与东安公司签订的合作协议第二条第6项、第8项的约定，东安公司承担的上述费用是按履行协议义务，现要求我方承担无事实和法律依据。2.东安公司多支出50户私房拆迁费无事实依据，相反，东安公司以天盛公司名义于2002年9月向广州市拆迁办办理拆迁结案手续，已经认可了全部拆迁户及拆迁费的事实。第三人天河人防办述称：我方开发涉案地块上的物业仅仅是由天河住建局负责拆迁，在建设时是自行单独实施，和天盛公司及东安公司无关。而且第三人的房屋建好之后已经按照协议落实并分配相应的房屋和楼层。其次，因反诉请求只是针对天河住建局，故与第三人无关。涉案的地块中有2703平方米使用权属于第三人所有，但是在拆迁时由原国土房管局进行拆迁，拆迁完毕之后开发建设由第三人自己实施，和本案的原告无关。公建配套设施367.19平方米，这是按照天河国土局和东安公司签订的合作开发协议的约定，由东安公司负责支付实施拆迁的所有费用，第三人不是协议的主体，但是确认该协议对属于我方土地所有权的处理，当时天河国土局确实是代第三人处理相关的事宜。经审理查明：2007年1月11日，广州市机构编制委员会办公室作出《关于调整各区、县级市国土资源和房屋管理机构等有关问题的通知》，将天河区国土资源和房屋管理局改为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（以下简称天河国土房管局）。2015年11月12日，天河住建局及天河国土房管局共同作出《证明》，内容为：涉案项目是由原天河国土房管局与天盛公司合作开发的项目，根据《中共广州市天河区委办公室广州市天河区人民政府办公室关于印发的通知》精神，天河区组建了区住房和建设水务局，将天河国土房管局的房屋管理等职责，整合划入区住房和建设水务局；根据上述文件规定，天河住建局承受天河国土房管局与天盛公司签订的合作协议中的合同权利。2019年2月13日，根据《中共广州市天河区委广州市天河区人民政府关于印发的通知》（穗天字〔2019〕2号）的规定，广州市天河区组建住房建设和园林局，承受区住房和建设水务局（区交通局）的住房、建设，区城市更新改造工作办公室的统筹人居环境改善、危房改造、城市更新项目政府安置房统筹与分配等职责。1999年，天河国土局（甲方）与天盛公司（乙方）签订《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段协议书》（以下简称《协议书》），约定：双方就合作开发黄埔大道南、××村××以西地段达成协议如下：本项目位于黄埔大道南、××村××以西地段（以下简称“X村项目”），占地面积22394平方米（其中路面面积8046平方米），该地段有三个用地单位，（1）甲方，经国土局以“穗国土建用通字（1997）84号文”（除去“穗国土建用函字（1999）7号”文的剩余部分用地）批准，拟建住宅楼三栋，拟建面积约25661.4平方米；（2）乙方，经市国土局以“穗国土建用函字（1999）7号”文批准建设商住小区，用地面积8000平方米，拟建面积约35839.8平方米；（3）经市规划局以“穗规地证字[1996]第129”号文批准天河人防办在小区内兴建人防指挥中心一栋，拟建面积12575平方米；现根据穗国房函（1999）397号文的精神，经三方协商，拟采取统一规划，统一以甲方作为拆迁人出拆迁通告，统一由“天河区房管局”牵头开展动迁；旧房拆除后，甲、乙、天河人防办三方各自在本方用地范围内开发建设；本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去人防办承担费用外，以甲、乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；待甲、乙双方建筑竣工验收工作完成后，双方按准确具体的数字对所应承担的费用、面积、以多退少补的形式进行调整；本项目甲、乙及人防办三方各自负责本方开发用地红线内的开发和建筑工作，甲、乙双方红线范围外的其所应承担的拆迁面积由其中一方先负责动迁和安置，费用由应承担一方支付；分配比例：由于人防办属政府用地，根据实际情况只承担负责兴建小区内公建部分的邮政所及变电房和只负责其红线内绿化；拆迁分摊面积4280平方米由甲方负责包干，待天河人防办建成大厦后返还4354平方米办公楼面积予甲方；具体情况甲方与天河人防办另行协议；因此甲、乙双方拆迁面积、公建面积、绿化面积按双方的建筑面积按比例分摊（总面积暂定61501.2平方米）；由于各方的竣工面积尚未明确，故暂以“城规327号”方案报建审核面积计算，最后以甲、乙双方建筑竣工面积为准；双方所报建筑面积以规划局报建批复面积为准，双方所承担的拆迁面积以被拆迁房屋实际产权面积为准，公建配套面积、小区绿化费用按双方所占建筑面积的比例承担，回迁面积由双方按比例承担等条款。2000年8月8日，天河国土局（甲方）与天盛公司（乙方）签订《关于开发黄埔大道南、××村××以西地段的补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定：X村项目拆迁工作已开展，由于甲方对原协议中拆迁补偿方式等内容提出新的建议，并要求更改，故订立补充协议如下：该地段内的拆迁建筑，甲方负责北半部分（包括人防办部分）的1、2、3、4、5～6、7～8、10、11、13，共9栋，拆除总面积13048.97平方米，乙方负责南半部分的9、12、14、15、16、17、19、20、22号，共9栋，拆除总面积12245.45平方米，上述拆迁的地块为甲、乙双方各自负责拆迁及开发的实际地块，具体甲、乙双方负责的拆迁面积按该小区甲、乙双方各自占有竣工建筑面积的比例分摊，待最后确定拆迁面积和建筑面积后再结算；该地段内的拆迁户按广州市人民政府[2000]11号拆迁通告的要求进行永迁安置，其永迁房由甲方统一购买位于天河区××、××、××、××、××楼宇，其中F、H栋为乙方的永迁房，建筑面积为13122.96平方米（以测绘所测绘为准）；永迁房应是手续齐备无任何经济纠纷的物业，应甲方的要求，永迁房由乙方付款给甲方，甲方统一负责购买并开具有效发票，天河区XX苑F、H栋，建筑面积13122.96平方米，售价按每平方米2450元计算，合计32151252元；XX苑F、H栋的产权调换、产权证、房改等手续均由甲方负责办理，所需费用（包括有关部门缴交的各种税费）由乙方负责；乙方购买XX苑F、H栋的需到规划部门缴交有关的款项、教育设施配套费、市政设施配套费等补交款项按D、E、F、G、H五栋比例分摊，为加快办理确权手续，乙方所缴交费用由甲方代垫，乙方必须在银行贷款到期之日付清本金和利息，利息计付按缴交费所开出的发票及支票日期起计算，本金以实际付出的金额计算；XX苑F、H栋的付款时间及方式：……本补充协议生效后十八个月内，乙方向甲方付清余款；甲、乙双方各自负责拆迁范围内的租户的弃租补偿，补偿标准按承租面积每平方米1500元计算，其他补偿按“穗国房字[2000]92号”的标准执行；非住宅（包括永迁和临迁）的补偿费用需甲、乙双方认可，按甲、乙各自承担的比例分摊；由于该地段实施统一拆迁，故乙方与住户的安置协议由乙方签订，甲方负责审核和签章，该安置协议内的有关义务和责任均由乙方负责承担；原协议与本补充协议条款如有抵触，以本补充协议为准，本补充协议未涉及条款，仍以原协议为准等。2000年11月28日，天河国土局（甲方）与东安公司（乙方）签订《合作开发X村新村住宅小区协议书》（以下简称合作协议），约定：本项目位于黄埔大道南、××村××以西地段，占地面积22394平方米（其中路面面积8046平方米），可用地面积14348平方米；甲、乙双方合作开发小区北半部分，该用地经广州市国土局穗国土建用通[1997]84号文和广州市规划局穗城规东片地字[1995]第181号文批准拟建商住综合楼三栋，拟建面积约25660平方米；甲方负责该用地现有住户的拆迁安置工作，清拆工作在2000年底完成，甲、乙双方合作部分的清拆安置费用由乙方负责，预计3500万元，具体按国家法规及政策的规定按实际开支计算（与合作开发部分无关的一切开支乙方不予负担），该款项在18个月内（2002年5月31日前）付清；甲方负责提供资质，协助乙方成立项目公司，项目公司由乙方经营，经营过程中产生的一切债权债务有乙方负责与甲方无关；乙方负责该用地合作部分的全部建设资金，包括拆迁安置补偿费、设计费、报建费、土建费用、内外水电安装费用等一直至工程竣工验收合格所需的各项费用；乙方负责组织双方合作项目土建、安装及相关配套设施的建设工作，有必要时甲方需协助乙方工作；乙方应承担甲方与天盛公司、人防办所签定的拆迁面积、公建配套、绿化、水电等按建筑面积的比例进行分摊的责任，具体分摊由乙方与天盛公司、人防办进行协调，甲方协助；利润分配的方式为乙方付给甲方的管理费总数按建筑面积计算，每平方米230元，预计513.2万元，最后以房管部门测绘的竣工面积为准，按实结算，该笔款项分三次支付，于领取商品房预售许可证后付三成，领取商品房预售许可证后12个月内付四成，领取商品房预售许可证后24个月内付三成；该合作项目的盈亏均由乙方负责等。天盛公司提交的2002年5月13日案外人广州市天河源鸿房地产服务有限公司（以下简称“源鸿公司”）与东安公司签订的《股份转让合同》，约定：源鸿公司同意把所拥有的天盛公司的全部股份有偿转让给东安公司，东安公司将拥有天盛公司的90%的股份，享有天盛公司的经营权收益权等；东安公司负责天盛公司欠天河国土局的永迁房款及有关款项等。天河住建局对上述合同的真实性予以确认。2004年11月9日，天盛公司出具《合作开发X村新村住宅小区还款计划》，确认其欠天河国土局拆迁补偿费29200836.48元，分两年付清，2006年2月28日前付清全部余款，余款以最后双方财务核算为准。2004年11月12日，东安公司向天河国土局发出的《关于的报告》，载明：根据合作协议的约定，东安公司需向天河国土局支付每平方米230元管理费；X村二横路1号拆迁面积486.91平方米，应永迁至XX苑小区，贵局要求回迁至“东璟花园”二期，作为贵局的办证大厅，为了支持贵局的工作，我司经研究同意贵局回迁至“东璟花园”二期；回迁与永迁比较我司需多支出404万元，首层111.76平方米，价值224万元，二层281.08平方米，价值281万元，首层商铺我司已出售，并已收取客户定金15万元，需赔偿客户30万元；若永迁至XX苑，每平方米2700元，价值才131万元；双方签订合作协议时该项目可享受危改优惠政策，土地出让金、市政建设配套设施费等可免缴，由于危改优惠政策的取消，上述费用不能减免，东安公司实际开发成本大大超过预算，请求天河国土局同意按减去公建配套后的面积收取管理费等。上述报告的用纸页眉处印刷有天盛公司的名称。2004年11月26日，天盛公司向天河国土局发出函件，函称：同意将“东璟花园”第二期首层及二层裙楼提供给该局作为办证大厅，其中首层建筑面积为111.76平方米，为满足该局办公需要，天盛公司决定将首层的一间建筑面积为11.55平方米的商铺卖给该局，每平方米作价20000元，合计231000元，该款项可在天盛公司应付的拆迁补偿费中扣除。2005年3月28日，天河区X村二横路1号之二，之三，之四，之五登记至天盛公司名下，建筑基地面积1841.79平方米，（共）使用土地面积1841.79平方米，总建筑面积25523.01平方米。2005年12月23日，天河区X村二横路1号之六登记至天盛公司名下，建筑基地面积778.27平方米，（共）使用土地面积778.27平方米，总建筑面积22380.6平方米。2006年5月8日，天河区X村二横路1号，1号之一登记至天盛公司名下，建筑基地面积1973.85平方米，（共）使用土地面积1973.85平方米，总建筑面积37822.93平方米。2010年4月22日，广东中兴华会计师事务所有限公司（以下简称“中兴华会计所”）作出《关于天河区国土房管局X村地区危房改造工程专项审计报告（汇总）》（以下简称《审计报告》），内容为：该司接受广州市天河区国土房管局委托，对X村地区危房改造工程2000年1月1日至2009年12月31日财务收支情况进行专项审计，并报告如下：一、危房改造工程综合情况……天河区国土房管局负责X村新村项目代收代付费用部分及X村新村、人防大楼、X村三横路及车陂水厂等四个危房改造项目的财务核算、拆迁协调管理和中山大道XX苑小区安置房统一购置工作；（一）X村新村项目：1、危房改造实施的方式：为解决X村新村危房改造所需资金，广州市危房改造建设管理所采用与开发商合作开发形式完成该地段的危房改造；根据X村新村原用地红线历史遗留等问题，广州市危房改造建设管理所与广州市天河区城镇房地产开发总公司（原用地红线单位）合同约定，X村新村项目分为南北两部分，扣除公建配套面积后各占50%，北部由天河区国土房管局与东安公司合作改造；南部由广州市天河区城镇房地产开发总公司与天河源鸿房地产服务有限公司组成的项目公司——天盛公司负责开发；后因东安公司收购天盛公司，统一以天盛公司名义完成整个项目的开发建设，为此，天河区国土房管局与原东安公司合作范围内的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司负责结算，并承担原东安公司在与天河区国土房管局合同中的全部责任；X村新村危改项目的工程建设投资和南部的拆迁补偿费用由天盛公司自行核算，不属本报告范围；2、合同实际执行情况……至报告期止，天盛公司尚未按合同规定向天河区国土房管局交纳管理费，以广州市城市规划局建设工程规划验收合格证确认的建筑面积37780平方米，每平方米230元计算，天河区国土房管局期末应收未收的管理费总额为8689400元……至2009年12月31日止，天河区国土房管局累计代天盛公司支付拆迁补偿、安置费用67140341.59元；至2009年12月31日止，天河区国土房管局累计已收天盛（东安）公司拨款67140341.59元（含代付人防项目垃圾处理费）；3、至2009年12月31日止X村新村项目财务收支情况：（1）收入情况：一、X村新村项目代收款部分结算收入总额为74426226.64元，包括：1、天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，2、天盛公司安置房成本费用52694182.34元（其中南部XX苑小区安置房成本费用为32026836.73元）；累计已收款为67140341.59元，包括：1、天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，2、天盛公司安置房成本费用45408297.29元（其中南部XX苑小区安置房成本费用为24740951.68元）；期末应收未收7285885.05元，其中南部XX苑小区安置房成本费用应收未收7285885.05元；（2）支出情况：一、X村新村项目代付款部分结算支出总额74426226.64元，包括：1、天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，2、天盛公司安置房成本费用52694182.34元；区房管局已付款67140341.59元，期末应付未付7285885.05元（为天盛公司北部拆迁补偿等费用2434.55元加上天盛公司安置房成本费用7283450.5元）项目结算支出合计结算支出总额76452330.48元，区房管局已付款69166445.43元，期末应付未付7285885.05元；（3）收支结余情况：X村新村危改项目债权债务清理完毕后，收支结余总额为6432296.16元；（二）人防大楼危改项目……天河区国土房管局累计拆除公房建筑面积2980.08平方米……说明：根据天河区规划局穗规天监发字[2000]107号《违法建设行政处罚变更通知书》罚款金额1615000元，本表列入安置房成本计算，天河区国土房管局至2009年12月31日止累计已缴纳454500元；经2000年5月31日广州市教育委员会批准，缓交教育设施配套费1292000元（至今尚未缴纳），本表列入安置房成本计算；人防大楼项目所发生的拆迁安置补偿费用9049886.63元及补偿直管公房建筑面积2980.08平方米均由天河区国土房管局负责，根据上述情况，X村新村项目尚未发生需要天盛公司分摊的人防大楼拆迁安置补偿费用等。《审计报告》附有中兴华会计所的执业证书。2012年10月22日，东安公司向天河国土房管局发出《关于“东璟花园”项目管理费情况说明》，函称要求该局免收合作协议中约定的“东璟花园”北面部分的管理费等。同日，天盛公司向天河国土房管局发出函件，就X村新村危房改造项目拆迁费结算情况作出说明：一、拆迁费用应扣除人防大厦应负担的1299.92平方米的拆迁安置费。1999年贵局与天盛公司签订的《协议书》第二条第2点：本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去区人防办承担费用外，以甲、乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；第三条约定人防大厦拆迁分摊面积4280平方米由甲方负责包干，待天河人防办建成大厦后返还4354平方米办公楼面积给甲方。天河人防办实际承担了4280平方米拆迁面积，审计报告中只扣减了2980.08平方米拆迁，差额1299.92平方米应予扣除。二、空置房15套，建筑面积724.2895平方米（明细附后，北面三套、南面12套）。上述空置房天盛公司既支付了弃租补偿，又支付了拆迁安置费，弃租补偿请退还天盛公司。三、X村二横路l号非住宅公房486.91平方米原已安置到XX苑H栋，贵局现回迁至我“东璟花园”D栋首层111.76平方米，二层181.08平方米，楼款差价贵局应支付给天盛公司。四、违章建筑罚款：金额1615000元，实付454500元，未付1160500元，教育配套设施费1292000元未支付，以上两项多计成本费用2452500元。五、直管公房产交以外XX苑小区房屋成本费用每平方米土地出让金400元需提供付款凭证。六、X村新村（北部）拆迁面积实际补偿面积8148.8269平方米，多计89.2786平方米，南面实际补偿面积12063.1438平方米，多计35.9838平方米，南面、北面共多计面积125.2624平方米。七、按照贵局与天盛公司最初对帐确定的拆迁补偿款68727603.48元，天盛公司已付拆迁补偿款67026767元，减办证大厅楼款231000元，天盛公司应付贵局拆迁补偿款1469836.48元，而贵局审计报告中天盛公司欠贵局拆迁补偿款7054885.05元，敬请贵局确认上述事项，以便结算“东璟花园”项目拆迁补偿款。2015年6月5日，天河国土房管局向天盛公司发出《关于对所述内容的复函》，函称：一、关于天盛公司未付拆迁安置费用应扣除人防办应负担的1299.92平方米拆迁安置费的问题。基于X村新村原用地红线历史遗留问题，广州市危房改造建设管理所与广州市天河区城镇房地产开发总公司（原用地红线单位）合同约定，X村新村项目分为南北两个部分，扣除公建配套面积后各占50%，其中，北部由该局与东安公司合作改造，南部由广州市天河区城镇房地产开发总公司与天盛公司开发，后因东安公司收购天盛公司，统一以天盛公司名义完成开发建设，为此，该局与原东安公司合作的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司进行结算，因此，该局只涉及X村新村北部开发事宜，并不涉及南部天盛公司与城镇开发总公司的开发事宜，该局认为并无按照原红线整体分摊拆迁安置费用，公建配套的说法；根据该局1999年与天盛公司签订的《协议书》第二条第3点，该项目该局、天盛公司、人防办各自负责本方开发的用地红线内的开发和建筑工作，而且三方当时都具备了各自的独立红线（协议书第一条标注得很清晰），不存在天盛公司所述统一大红线的说法。至于天盛公司所述1999年《协议书》第二条第2点，该项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去人防办承担费用外，以甲乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担的问题，该局认为，该拆迁费用是指动迁费用，不是拆迁安置费用；协议第三条所述人防办拆迁分摊面积4280平方米由该局包干，该局认为是指拆迁的实施及费用由其包干，和拆迁安置费用没有关系，在1999年《协议书》第三条也有详细说明。该项目拆迁费用早已结清。根据广东中兴华会计师事务所出具的《X村新村危房改造项目专项审计报告》第10页第3条第1点也明确指出，是拆迁分摊面积由该局负责包干；第3条第2点指出，人防大楼项目所发生的拆迁安置补偿费用9049886.63元及补偿直管公房建筑面积2980.08平方米由该局负责，此项工作其早已完成；X村新村项目尚未发生需要天盛公司分摊的人防大楼拆迁安置补偿费用；综上所述，天盛公司所述人防办少承担了1299.92平方米拆迁补偿费用的说法不成立。二、关于15套空置房的问题根据相关法律法规的规定，该15套空置房属于补偿的直管公房范围，该部分公房的产权归广州市国土房管局所有，并非该局产权；《X村地区危房改造工程专项审计报告》第20页及《X村新村危房改造项目专项审计报告》（汇总）第10页也就该问题进行了相关说明；关于天盛公司提出的拆迁安置费用及弃租补偿费用当时均由天盛公司支付，是否应该将房屋所有权移交天盛公司，或者将15套空置房使用权交付天盛公司的问题，经向市住房保障办咨询，该15套空置房属于直管公房，产权不可能移交给天盛公司，而在该局与天盛公司于2000年签订的《补充协议书》第9条中，明确甲乙双方各自负责拆迁范围内的租户的弃租补偿，天盛公司所提15套房中有3套是属于北面范围，12套属于南面范围，该局拟就北面三套空置房的安置问题及弃租补偿是否退还问题请示市住保办及市局。三、X村二横路1号非住宅公房原安置到XX苑后回迁至东璟花园D栋首层、二层共计292.84平方米非住宅的差价款的问题。根据2004年天盛公司向该局提交的函件内容，天盛公司同意将该部分非住宅提供给该局回迁，总面积为223.52平方米，故不存在天盛公司所提该部分房屋楼款差价问题。四、违章建筑罚款及教育配套设施费问题。天盛公司称该两项费用造成天盛公司多出成本费用2452500元；在该局与天盛公司签署的协议中，开发成本应由天盛公司承担。五、直管公房产权交易以外XX苑小区房屋成本费用每平方米土地出让金400元需提供付款凭证问题。该局将查证后将相关凭证复印给天盛公司。六、X村新村拆迁补偿面积比实际拆迁面积多的问题。根据1999年《协议书》第5条第2点的内容，当采取异地永迁安置方式时，天盛公司在完成首期工程后，按照实际拆迁面积（不含回迁安置部分）的1.08倍偿还该局，至于天盛公司提出的2000年《补充协议书》第15条“由于弃租，乙方拆迁需进行产权调换的总面积不得少于应承担的拆迁补偿面积”是对原来协议内容的修正，是修正为一比一补偿比例的说法，该局认为不成立，该局认为，首先该条并未与1999年协议第5条冲突，其次，当时是考虑到出现弃租现象，不能因为有租户弃租就减少保障房面积，必须确保保障房面积不能少只能多而定出的这一条款。七、根据相关审计报告，X村新村项目总投入拆迁安置资金74426226.64元，全部由该局代收代付，天盛公司已向该局支付67140341.59元，尚有7285885.05元未支付，天盛公司尚有8689400元管理费未支付给该局。该局应向天盛公司支付东璟花园二期商铺（11.55平方米，每平方米作价20000元）购房款231000元。本案中，双方同意在天河住建局主张的款项中扣除上述231000元。2015年10月28日，东安公司向天河国土房管局发出《关于“东璟花园”项目管理费情况说明》，函称要求该局免收合作协议中约定的管理费等。2015年10月28日，天盛公司向天河国土房管局发函就该局关于对《关于X村新村危房改造项目拆迁费结算说明》所述内容的复函作出答复：一、拆迁费用应扣除人防大厦应负担的1299.92平方米的拆迁安置费。项目位于黄埔大道南、××村××以西地段，占地面积22394平方米，路面面积5700平方米，实际用地16694平方米，红线批文为广州市规划局穗城规东片地字[1995]第181号文。市规划局以“穗规地证字[1996]第129号”文划拨给天河区人防办兴建人防综合楼用地4335平方米，占实际用地的26%，拆迁面积28466.0133平方米（其中：天盛公司负责拆迁公房21043.6334平方米，私房4442.2999平方米，人防办负责拆迁2980.08平方米），1996年《协议》第二大点第三小点约定：本项目红线区内的拆迁工作及拆迁补偿安置费用、公建配套面积及其建设费用按甲乙双方各自所得建筑面积的比例分摊。1999年该局与天盛公司签订的《协议书》第二条第2点：本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去区人防办承担费用外，以甲、乙双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；第三条约定人防大厦拆迁分摊面积4280平方米由甲方负责包干，待天河区人防办建成大厦后返还4354平方米办公楼面积给甲方。人防办实际承担了4280平方米拆迁面积。按照所签协议约定：28466.0133平方米拆迁安置费用、1622.2311平方米公建配套设施的建设费用应按建筑面积的比例分摊。假如人防办只承担2980.08平方米拆迁面积，其实际用地占总用地的26%，只承担总拆迁安置面积10%的费用，公建配套设施的建设费用全部天盛公司承担。人防办按4280平方米承担拆迁安置费用，只承担总拆迁安置面积15%的费用，私房拆迁、公建配套设施的建设费用全部天盛公司承担，私房的拆迁安置费用比公房每平方米高1755元(4409元-2654元)。天盛公司同意人防大厦拆迁分摊面积4280平方米由该局负责包干，此项多计天盛公司拆迁面积1299.92平方米（4280平方米减2980.08平方米），多计安置费3450806.63元（1299.92平方米×2654.63元），多计拆迁费77020.26元（1299.92平方米×59.25元），共计多计3527826.89元。二、空置房15套，建筑面积724.2895平方米（明细附后，北面三套、南面12套）。上述空置房天盛公司既支付了弃租补偿，又支付了拆迁安置费，弃租补偿请退还天盛公司，金额1086434.25元（724.2895平方米×1500元）。三、违章建筑罚款：金额1615000元，实付454500元，未付1160500元，教育配套设施费1292000元未支付，以上两项多计成本费用2452500元，多计1642910元（20554.3602平方米×79.93元）。四、直管公房产交以外XX苑小区房屋成本费用每平米土地出让金400元需提供付款凭证，多计136955.8元（342.3895平方米×400元）。以上四项共计多计6394126.94元。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表意见如下：一、关于天河住建局主张天盛公司支付拆迁安置资金7285885.05元的依据。天河住建局认为根据《审计报告》，天河住建局代垫的X村新村项目（以下简称该项目为“涉案项目”）费用为74426226.64元，一部分是北部的拆迁费用21732044.3元，该费用天盛公司已全部支付，第二部分是安置房的成本费52694182.34元，天盛公司仅支付45408297.29元，余款7285885.05元未付，该尾款即为天河住建局在本案中主张天盛公司应支付的上述费用。二、关于天盛公司的已付款项。天盛公司、东安公司已就涉案项目向天河住建局支付67140341.59元的拆迁补偿及安置费用，案涉项目管理费尚未支付。天盛公司对《审计报告》不予确认，但明确对中兴华会计所的资质没有异议，亦明确不申请重新审计。天盛公司对《审计报告》提出如下异议：该报告书内容中存在严重与事实不相符的情况：一、“天河区国土房管局与原东安公司合作范围内的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司负责结算，并承担原东安公司在与天河区国土房管局合同中的全部责任”，X村新村危改项目的工程建设投资和南部的拆迁补偿费用由天盛公司自行核算；二、天盛公司尚未按合同规定向天河区房管局交纳管理费；三、X村新村项目代收款部分中的天盛公司安置房成本费及X村新村项目合作结算部分中的天河区房管局应收天盛公司管理费；四、天盛公司管理费；五、天河区国土房管局累计拆除公房建筑面积2980.08㎡并于2000年11月1日将场地移交天河区人防办公室进行施工；六、其他配套工程中的“直管公房户交以外房屋，每㎡增加400元土地出让金以及说明中的天河区规划局《违法建设行政处罚变更通知书》、教育设施配套费的问题”，天盛公司负担直管公房产交以外房屋费用；七、待清理就应收账款中应收天盛公司所包括的款项及XX苑小区房屋购置费用付款情况内的全部内容；九、待清理应收住房超面积房款中部分内容；十、危房改造工程结算表格中X村新村项目的全部内容；十一，直管公房的拆除及补偿天盛公司X村新村（北部）天盛公司X村新村（南部）天河区房管局人防大楼；十二、关于X村新村项目说明的全部内容；十三、与上述问题对应的该报告书中的表格中的项目内容及金额；十四、其重点错误在于报告书中X村新村项目财务收支情况表计算错误，天盛公司北部拆迁补偿等费用21732044.3元，多计1329207.3元，其中人防大厦拆迁费用242773.06元，空置房15套弃租补偿1086434.25元，北部XX苑小区安置房成本费用21632135.33元，多计5300699.05元，其中人防大厦1299.92平方米安置费3450806.63元，违章建筑罚款1849892.42元，直管公房产交以外XX苑小区房成本费用1044378.28元，多计土地出让金136955.8元，以上三项其多计金额6766862.16元。后中兴华会计师事务所就天盛公司上述质证意见逐项回应如下：一、报告书中该项审计内容根据《协议书》、《补充协议书》、合作协议、2004年11月26日天盛公司《关于的报告》东安公司收购源鸿公司在天盛公司中的股权（股权转让协议书），天盛公司是涉案地块的项目公司，因此，天河区国土房管局与原东安公司合作范围内的北部拆迁补偿费用及南、北两部分的安置费用全部由天盛公司负责结算，并承担原东安公司在天河区国土房管局合同中的全部责任；二、报告中提到的天盛公司尚未按合同规定向天河区房管局缴纳管理费所根据的事实与前述回应一的内容一致；三、X村项目代收款部分审计内容见审计报告附表，所列数据均来源于会计凭证，原始凭证可从会计档案中查询，天盛公司安置房价款结算见审计报告，天盛公司安置房建筑面积计算依据为《移交直管公房协议书》，安置房单价的计算依据为《购房合同》、《天河区规划局行政罚款通知书》、行政事业性收费（市政配套费、教育配套设施费）及经天河区财政评审中心核定的其他配套工程费用，审计报告据此列入安置房成本计算，尚未付款部分列入天河区国土房管局危改项目债权债务清理范围，X村新村项目合作结算部分天河区房管局应收天盛公司管理费与前述回应一内容一致；四、天盛公司管理费部分审计内容与前述回应一内容一致；五、该条与天盛公司涉案纠纷无关，无需说明；六、根据天河区规划局《违法建设行政处罚变更通知书》（穗规天监发字[2000]107号）罚款金额1615000元，审计报告按规定列入安置房成本计算，天河区国土房管局至2009年12月31日止累计已缴纳454500元，未缴部分列入天河区国土房管局危改项目债权债务清理范围，经2000年5月31日广州市教育委员会批准，缓交教育设施配套费1292000元，批准缓交，不等于免缴，审计报告列入安置房成本计算，上述未缴款项列入天河区国土房管局危改项目债权债务清理范围，“天盛公司负担直管公房产交以外的房屋费用”，审计报告显示的是342.3895平方米，不是全部，XX苑小区G4梯煤建公司等3户154.3617平方米及F梯私房2户188.0278平方米，合计342.3895平方米，属于天盛公司直管公房产交以外的房屋安置范围，费用应由天盛公司负担；七、报告书该项审计内容所根据的事实与前述回应一内容一致；八、报告书该项审计内容所根据的事实与前述回应三内容一致；九、该项属于天河区国土房管局负责清理的危改项目债权债务，与本案纠纷无关，是人防项目，是应收回住户个人的超面积房款，与本案无关；十、该项内容反映天河区X村四个危房改造项目完成结算（包括债权债务清理完毕）后，天河区累计投入的危房改造经费总额，用于评价危房改造投资效益，与本案纠纷无关；十一、报告书的该项审计内容所根据的事实与前述回应一的内容一致，该项内容是对天河区X村四个危房改造项目对政府直管公房的拆除及补偿情况（包括拆除面积、按协议应补偿面积以及实际补偿面积），与本案纠纷无关；十二、报告书的该项审计内容所根据的事实与前述回应一的内容一致，违约金根据法律规定应该支付，部分涉及人防工程，空置房15套属于直管公房性质，不能出售，是对其产权的说明，因此体现在报告中；十三、报告中与上述问题对应表格所反映的项目内容及金额，均有附表予以支持，并且来源于合同、双方来往函件、行政事业性收费文件及会计凭证，原始凭证从会计档案中查询获得；十四、所提的问题与报告反映的事实不符，北部拆迁补偿费用总额21732944.3元，已经剔除人防大厦拆迁补偿等全部费用745296.31元，根据合同约定及东安、天盛公司的相关函件，北部所发生的拆迁补偿费用均由天盛公司承担，故不存在多计天盛公司人防大厦拆迁费用及空置房弃租补偿问题，人防大厦拆迁补偿及安置房费用均由区国土房管局负担，不存在多计天盛公司安置房成本费用问题，报告反映天盛公司应负担北部XX苑小区安置房成本费用21632135.33元，是按天盛公司XX苑安置房155户实际面积8148.8269平方米，乘以基本单价2646.08元（含违章建筑罚款50元/平方米的分摊）及部分住户增加工程费用的计算结果，实际发生的违章建筑罚款总额只有1615000元，计算依据为天河区规划局行政罚款通知书总面积32300平方米×50元/平方米，不存在多计天盛公司违章建筑罚款1849892.42元问题，XX苑小区G4梯煤建公司等3户154.3617平方米及F梯私房2户188.0278平方米，合计342.3895平方米，属于天盛公司应负担的直管公房产交以外的房屋安置范围，应按400元/平方米计算土地出让金136955.80元，天河区房管局产交以外房屋5933.4899平方米同样按400元/平方米计算土地出让金，故不存在多计天盛公司土地出让金136955.8元问题。综上所述，不存在多计金额6766862.16元的问题。后天盛公司提交《质证意见》表明对《审计报告》不予认可。因天盛公司对《审计报告》不予认可，本院通知中兴华会计所的工作人员到庭对天河住建局、天盛公司就《审计报告》接受询问。中兴华会计师事务所的员工表示针对天盛公司的异议已进行回复，《审计报告》的结论不需要变更，其并就法院及双方的询问当庭回复如下：1、天河住建局主张拆迁安置费用74426226.64元是由天盛公司北部拆迁补偿的费用及天盛公司安置房成本费用构成，该74426226.64元为天河住建局应收的款项，属于代收代付款的部分，天河住建局应收的部分包括代收款部分及合作结算部分；2、中兴华会计师事务所是根据X村新村的项目出具的数据作出的《审计报告》，但天盛公司将人防大厦项目放到本案，该所认为是不成立，《审计报告》里面没有显示人防项目，另外该所认为空置房15套弃租补偿1086434.25元应计入天盛公司应交纳的费用，该费用属于X村新村的项目，经核算，天河住建局的支出为21729609.75元，差额2434.55元是天河住建局应支出未支出的费用，该所核算得出的21732044.3元已扣除人防工程部分的相关支出；3、天盛公司将人防大厦的项目放到报告中是不成立的，安置房成本有详细的附表显示，人防大厦1299平方米安置费450000元是天盛公司发生的费用；4、天盛公司按《协议书》的面积32300平方米计算，那是预计的面积，该所是按实质上的建筑面积33207.99平方米进行计算；5、XX苑小区成本费用是按342.3895平方米计算，单位成本中均包含了400元/平方米的地价，当时出报告时地价都是应该交。天盛公司表示其对342.3895平方米的计算标准无异议，但认为该计算的单价中多计算了地价400元。天河住建局另在本案中表示其仅缴纳罚款数额454500元，教育设施配套费1292000元尚未缴纳，另确认其未实际缴纳上述342.3895平方米房屋的地价，天河住建局另提交上述面积所涉房屋的房地产权证作为证据（载明相关房屋登记在广州市国土资源和房屋管理局名下，附记显示土地未办有偿使用手续）。另，关于天盛公司主张不应承担弃租补偿的15套房屋，双方确认上述房屋在天盛公司负责拆迁范围内，天盛公司称其既支付了弃租补偿，又支付了拆迁安置费，因此天盛公司不应承担15套房屋的弃租补偿。2020年7月27日，天盛公司向本院提交《被告认为存在错误的具体明细》，提出异议如下：一、拆迁费用应扣除人防大厦少承担1299.92平方米的拆迁安置费。《审计报告》中天河住建局仅承担了2980.08平方米的拆迁安置面积，但依开发协议的约定，其应承担4280平方米，依据《审计报告》载明的费用总额，天河住建局应多承担相应拆迁费及安置费的分摊金额应为3693579.69元。二、天河住建局应返还空置房15套（或对价）给天盛公司。三、违章罚款因未实际发生，应予扣减。四、多计其他费用（直管公房产交以外XX苑小区房屋成本费用多计136955.8元）应予扣减。东安公司提交房屋拆卸工程协议（复印件）、广州市城市房屋拆迁补偿协议书（复印件）、土地增值税清算主表（复印件）、报告书（复印件）、土地出让金、建设费、契税完税证（均系复印件）、多支付各项费用计算表（复印件）以证明由于天河国土局迟延履行合同，政府政策改变后造成税费等多项支出增加。天河住建局对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并提交《关于办理危房改造地块拆迁立案的函》、《X村二横路危改项目有关问题工作会议纪要》、《关于申请更改用地单位问题的复函》（穗规第复字[2001]654号）、《关于X村二横路危改项目合作开发有关问题的请示》等数十份（详见卷宗）函件、报告、纪要等文件，以证明其积极履行协议约定的义务，并且在天盛公司、东安公司违约以及迟延履约的情况下积极采取多项补救措施。两被告对上述证据的真实性无异议，但对关联性不予确认。本院认为：天河国土局经过机构改革及职能调整，最后其与本案相关的权利义务由天河住建局承受，其是本案适格原告。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，天河国土局与天盛公司就涉案房产开发项目先后签订开发协议及补充协议，约定双方各自出地，共同拆迁安置，共同报建，各自开发，再按照比例进行分担费用并分配建筑物，双方成立合作建房合同关系。其次，天河国土局与东安公司签订的合作协议，约定由东安公司负责案涉项目北半部分的房地产开发、经营，并承担全部的费用，自负盈亏，而天河国土局仅仅分配得到相对固定的管理费，无需承担任何费用及风险。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，两者之间形成建设用地使用权转让合同关系。再次，东安公司在开发房地产过程中收购了天盛公司90%的股权并取得其经营权，南、北部地块统一以天盛公司名义报建、建设及销售，且两者在与天河国土局及天河住建局履约的过程中也存在主体混同的情形，故东安公司作为绝对控股股东与天盛公司构成了法律意义上的关联关系，相对天河国土局或天河住建局而言，其利益统一，行为混同，应视作法律上的共同体，应就本案所涉合同关系共享权利、共担义务。鉴上，综合天河国土局与天盛公司及东安公司签署三份协议，其权利义务已经合并，实质为天河国土局通过出让自己的土地，获取固定的收益，且无需承担经营风险，天盛公司和东安公司获取土地并承担所有的成本，并实际开发和销售，故本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。关于天河住建局要求天盛公司、东安公司支付拆迁安置费用的诉请。根据案涉三份协议的约定，东安公司、天盛公司应该承担案涉地块（天河人防办区域以外）的全部拆迁安置费用。涉案项目完成后，天河住建局、天盛公司双方未对涉案项目进行结算。天河住建局委托具有相关审计资质的中兴华会计所对涉案项目的收支情况进行了审计，并由中兴华会计所出具《审计报告》。天盛公司虽对《审计报告》不予确认，但明确对中兴华会计所的资质没有异议，亦明确不申请重新审计。因天河住建局对涉案项目的收支情况已提交《审计报告》作为证据，天盛公司、东安公司未就此提供反证，亦不予申请重新审计，应承担举证不能的法律责任，故《审计报告》可作为本院定案参考。关于天盛公司对《审计报告》提出的异议，本院分析如下：第一，关于天盛公司主张其不应支付违章建筑罚款以及教育配套设施费的抗辩。天河住建局明确违章建筑罚款1615000元仅缴纳罚款数额454500元，教育设施配套费1292000元尚未缴纳。天河住建局主张天盛公司向其支付并未实际支出的违章建筑罚款及教育设施配套费共计2452500元（1615000－454500元＋1292000元）依据不足，该部分费用应予扣除。天河住建局实际支出上述费用后可另循法律途径主张权利。第二，关于天盛公司主张其不应支付土地出让金的抗辩。天盛公司表示其对342.3895平方米的计算标准无异议，但认为该计算的单价中多计算了地价400元。对此，天河住建局明确其并未实际缴纳上述地价。天河住建局主张天盛公司向其支付并未实际支出的地价共计136955.8元（400元×342.3895平方米）依据不足，该部分费用应予扣除。天河住建局实际支出上述费用后可另循法律途径主张权利。综上，根据《审计报告》，涉案项目代收款部分结算收入总额为74426226.64元，累计已收款67140341.59元，期末应收未收7285885.05元，扣除天河住建局尚未缴纳的罚款、教育设施配套费以及地价，并扣除天河住建局所需支付的商铺款231000元，天盛公司尚需向天河住建局支付拆迁安置资金4465429.25元（7285885.05元－2452500元－136955.8元－231000元）。天盛公司提出的其他异议，随后逐一论述。关于管理费。首先，天河住建局所举函件、会议纪要等文件，均显示天河住建局多次向天盛公司、东安公司主张案涉项目的管理费，故该诉请并未超过诉讼时效。其次，合作协议中约定，东安公司应以房管部门测绘的竣工面积为基数，按照每平方米230元的标准，在领取商品房预售许可证后24个月向天河国土局支付完毕管理费。双方合作项目的登记建筑面积为37822.93平方米，天河住建局仅请求东安公司按照37780平方米支付管理费8689400元，符合理据，本院予以支持。关于天河区XX苑15套安置拆迁户用房（已作弃租补偿的15户被拆迁户对应的本用于安置的面积共724.2895平方米）。根据三份协议的约定，天盛公司、东安公司应当负责案涉项目（天河人防办区域以外）的全部拆迁安置费用，弃租补偿的对象是承租人，而拆迁补偿的对象是房屋的所有人，因此，不能以支付了拆迁补偿为由而获取因拆迁而补偿或者回迁安置的房屋，故天盛公司的该项诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。关于XX苑H栋首层486.91平方米的房屋产权及使用权。根据《审计报告》载明的内容可知，XX苑H栋首层486.91平方米商铺属于直管公房的拆迁安置房，天河住建局已经承担了购买该安置房的价款并在天盛公司支付给天河住建局的款项中核减，因此，根据谁出资谁享有的等价原则，天盛公司请求天河住建局返还该房屋产及使用权，缺乏理据。关于1299.92平方米房屋拆迁安置费的问题。拆迁安置费用是按照实际拆除面积的比例进行分摊，根据《审计报告》可知，天河人防办地块拆除公房实际面积为2980.08平方米，相关费用已由天河国土局支付，因此，天盛公司请求按照4280平方米来计算天河人防办地块的拆迁安置费用，缺乏理据，本院不予支持。关于应分摊的公建配套建筑问题。开发协议约定：本项目的拆迁面积及费用、公建配套面积、绿化费用除去天河人防办承担费用外，以天河国土局、天盛公司双方各自建筑竣工面积为准，按比例承担；由于天河人防办属政府用地，根据实际情况只承担负责兴建小区供给部分的邮政所及变电房和只负责其红线内绿化。据上述约定可知，天河人防办负担的公建配套建筑面积仅为邮政所及变电房，并不包括天盛公司所主张的幼儿园、街道用房等共建配套建筑。关于东安公司主张的损失问题。首先，东安公司提交的证据不足以证明天河国土局故意迟延履约，且其提交的用以证明损失的证据均为复印件，亦不足以证明是因迟延履约而造成的损失，故此，本院对东安公司关于天河国土局迟延履约造成损失的请求，不予支持。其次，私房拆迁费用的标准属协商的结果，并非由天河国土局单方决定，故东安公司该项请求缺乏理据，本院不予支持。再次，收购天盛公司的股权属等价交易，东安公司因此获得相应的天盛公司的股权，以及对应的房地产开发利益，不应作为损失来要求天河住建局承担。鉴上，东安公司的诉讼请求，理据不足，应予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市天盛房地产开发有限公司、广州市东安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区住房建设和园林局支付拆迁安置费用4465429.25元；二、广州市天盛房地产开发有限公司、广州市东安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区住房建设和园林局支付管理费8689400元；三、驳回广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求；四、驳回广州市天盛房地产开发有限公司的反诉请求；五、驳回广州市东安房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117650元，由广州市天河区住房建设和园林局负担20770元，由广州市天盛房地产开发有限公司、广州市东安房地产开发有限公司负担96880元；反诉受理费272390元，由广州市天盛房地产开发有限公司负担138950元、广州市东安房地产开发有限公司负担133440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年十一月二十六日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚