福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0921民初2441号原告：黄艳，女，1986年2月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：高燕树，福建迈瑞律师事务所执业律师。被告：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地：福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号楼201室。法定代表人：齐忠，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗玲忠，福建韩城律师事务所执业律师。原告黄艳与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄艳的委托诉讼代理人高燕树、被告东泰公司的委托诉讼代理人罗玲忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄艳向本院提出诉讼请求：1.判令东泰公司出具霞浦县东泰华府9号楼2505室、19号楼1703室商品房增值税发票；2.判令东泰公司交付霞浦县东泰华府9号楼2505室、19号楼1703室商品房并办理登记手续；3.本案受理费由东泰公司负担。审理过程中，因黄艳认为东泰华府9号楼2505室已被处置，无法实现交付目的等，故将以上第1、2项请求变更为：1.判令东泰公司交付霞浦县东泰华府19号楼1703室商品房购房金额为830000元的增值税发票；2.判令东泰公司协助办理霞浦县东泰华府19号楼1703室商品房产权登记手续并交付房屋。事实与理由：2016年7月11日，黄艳因向东泰公司购买霞浦县东泰华府9号楼2505室、东泰华府19号楼1703室商品房，约定房屋总价款分别为660700元、830000元，双方签订《商品房买卖合同》。合同签订后，黄艳依约交付购房款，但东泰公司未开具税务发票给黄艳，至今也未办理合同备案和预告登记。根据双方签订的合同约定及《城市商品房预售管理办法》等规定，东泰公司应履行办理涉案房屋合同备案登记、预告登记等相关手续的义务，但经催促东泰公司未履行。东泰公司辩称，1.黄艳与东泰公司之间并不是商品房预售合同纠纷，实际上是民间借贷纠纷。黄艳向东泰公司交付的款项150万元是借款，并不是购房款，双方不存在商品房买卖关系。因以上借款，至2017年8月止，东泰公司已向黄艳支付按月利率5%计算的利息105万元，该利息转至林兴森账户。2.与本案相关连的林兴森不当得利的案件虽已经过法院判决，确定由林兴森返还给东泰公司不当得利款105万元并交付执行，但并不影响黄艳与东泰公司之间的借贷关系。黄艳、东泰公司对以下事实无争议：一、2016年7月8日、11日，黄艳通过其名下的银行账户向东泰公司名下的银行账户转账支付10万元、140万元，合计150万元。当月11日，东泰公司出具收取黄艳款项金额为660700元、830000元的收款收据各一张交付黄艳。同日，黄艳与东泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄艳向东泰公司购买霞浦县东泰华府9号楼2505室、19号楼1703室商品房，其价款分别为660700元、830000元。黄艳及时任东泰公司的法定代表人陈寿荣等均在落款时间为2016年7月8日、11日的东泰华府《认购审批单》上签名，其中，落款时间为2016年7月8日《认购审批单》载明：黄艳认购东泰华府东泰华府19号楼1703室，每平方米4600.12元，建筑面积180.43平方米，认购总价款830000元；预付定金830000元。二、至2020年11月3日，即本案庭审辩论终结前，东泰华府19号楼1703室商品房仍由东泰公司保管及被本院查封状态，即该商品尚未经不动产登记部门颁证确权。三、与本案诉争商品房相关联的另案，即原告林海诉东泰公司商品房买卖合同纠纷一案，经本院判决驳回诉讼请求。林海不服一审判决上诉后，经宁德市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）闽09民终1334号民事调解，其确认：东泰华府19号楼1703室房屋出卖给林海；调解生效后，黄艳向宁德市中级人民法院提出申诉，经该院再审，作出撤销以上调解的判决；林海不服再审（一审程序）判决，向福建省高级人民法院提起上诉，该院于2020年9月29日作出维持再审一审判决的终审判决，现已发生法律效力，即确认林海与东泰公司之间不存在东泰华府19号楼1703室商品房买卖关系。四、东泰公司收取购房户（含黄艳）支付的价款后，负有缴纳增值税税款并向购房户交付增值税发票的义务。以上事实，本院予以确认。据上诉辩意见，本案的争议焦点是：黄艳交付给东泰公司的款项是购房款，还是出借款。对以上争议焦点，黄艳提供的证据：1.“东泰华府”《商品房买卖合同》一份，用于证明黄艳向东泰公司购买霞浦县东泰华府19号楼1703室商品房等事实。2.《客户回单》两份，用于证明黄艳向东泰公司支付了100000元、1400000元购房款的事实。3.《收款收据》两份，用于证明东泰公司于2016年7月11日出具收购房款660700元、830000元收款收据的事实。4.福建省高级人民法院作出的（2020）闽民终1169号《民事判决书》一份，用于证明林海与东泰公司之间不存在东泰华府19号楼1703室商品房买卖关系。东泰公司质证认为，对证据1、2、3的形式要件真实性无异议，均系双方签字盖章。但是，双方之间是民间借贷关系，并非商品房买卖关系，理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》内容虚假。合同虽有备案号，但双方都没有去备案；2.东泰华府19号楼1703室面积180平方米，但仅售83万元，背离市场价值，且单价金额有小数点，正常楼房售价的单价不会出现小数点，百来万的房屋还有一毛二的单价。对证据4的真实性、待证目的等均无异议。鉴于东泰公司对以上证据1、2、3形式要件的真实性无异议，认可其均系双方签字盖章，且以上证据真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信。关于证据1《商品房买卖合同》，本院认为，该合同的备案只是双方签订合同之后的程序，合同未经过房地产登记部门备案，不足以证明其内容的虚假和导致合同无效。该合同可以证明双方签约的目的是为了交易本案诉争标的--东泰华府19号楼1703室商品房，从而约定了房价、面积等具体的权利义务。证据1结合证据2可证明黄艳已交付款项、证据3可证明东泰公司已收取该款，并且支付、收取的款额均与约定的款额一致，故可以认定，以上款项的性质是支付商品房买卖的价款。东泰公司关于约定的商品房价格背离市场价值的主张，其应负举证责任，但其未提供证据证明。并且，从以上证据1、2、3可证明，黄艳于签订《商品房买卖合同》之日内已全额支付购房款，其交易的价格低于签约之后分期付款的价格亦符合市场规律；也不能排除东泰公司为促销而下调价格的可能，故对以上主张，本院不予采纳。对东泰公司关于购房单价金额精确到小数点后的两位数，而质疑交易真实性的主张，本院认为，从以上证据可以认定，黄艳所认购的两套商品房总价是1500000元，双方系先定总价且全额付款，而后再对应房屋的面积进行分摊计价，故产生价款尾数0.12元，但这并不违背交易习惯，故以上“质疑”不能成立。关于东泰公司主张至2017年8月止，其已向黄艳支付按月利率5%计算的利息1050000元，该利息转至林兴森账户，本院认为，在案证据无法证明黄艳有收取林兴森向其支付利息，并且即使林兴森有向黄艳支付利息，也不足以证明该利息系黄艳向东泰公司所交付的款项所生孳息，故东泰公司的以上主张缺乏证据支撑，本院不予采纳。对证据4，因双方均认可其待证事实，且本院已作为无争议事实予以认定，故对该证据不作分析。东泰公司提供证据：1.东泰华府19号楼1703室商品房《认购审批单》一份，用于证明黄艳支付的款项是借款，双方签订的《商品房买卖合同》是为借款而提供房产作为担保。2.福建省高级人民法院（2019）闽09民终288号《民事判决书》及其《生效证明》，用于证明黄艳支付给东泰公司的款项属于借款。因黄艳否认案外人林兴森向其支付利息，故东泰公司2018年向霞浦法院提起诉讼，林兴森不当得利，应当返还东泰公司支付给其的105万利息，法院一审判决驳回东泰公司的诉讼请求后，东泰公司上诉，宁德市中级人民法院（2019）闽09民终288号确认林兴森不当得利，应当向东泰公司返还105万元。黄艳质证认为：证据1.东泰华府《认购审批单》中涉及“抵押借款”内容的真实性、合法性、关联性均有异议，此外的其他内容没有异议。理由：（1）2016年7月8日、7月11日，黄艳在该认购审批单签字时，没有“抵押借款”字样，在签订该认购审批单之前，双方没有约定以签订购房合同形式作为抵押借款。这显然是东泰公司事后擅自添加的，黄艳手上也没有原件。（2）该审批单的功能仅是商品房认购双方合意，记载的是认购人姓名、身份证号及地址；所认购的房屋的房号、建筑面积、认购单价及总价而已，没有其他功能的记载内容，但东泰公司却在签约日期栏签上“抵押借款”字样与认购审批单记载的不相关的内容，这显然是东泰公司在黄艳签字后，随意添加的内容。如按东泰公司在追加第三人林兴森申请书中所陈述是林兴森代表黄艳与东泰公司签署的认购单中明确为“抵押借款”的话，林兴森与黄艳之间没有任何关联性，无权代表黄艳在认购单中签字“抵押借款”，对黄艳没有约束力。因此，该认购审批单中“抵押借款”内容不应采信。证据2福建省高级人民法院（2019）闽09民终288号《民事判决书》及其《生效证明》，与本案黄艳无关联性。对东泰公司提供的证据1《认购审批单》，鉴于双方对审批单上书写的“借款抵押”是否为双方的意思表示存在分歧，为此，本院分析如下：（一）《认购审批单》的性质、作用。该审批单具有预约合同性质，其目的是为了确认双方为交易商品房而就房号、价款、面积等事项达成一致意见，并为之后签订本约合同即《商品房买卖合同》所作的前期铺垫和准备。（二）《认购审批单》保管人是东泰公司，不能排除黄艳签名之后，东泰公司添写“借款抵押”内容。具体理由：（1）该认购单系东泰公司作为证据向本院提供；（2）该认购单系东泰公司制作的格式化文本，且就其名称并依常理而言，该审批单是东泰公司为了按程序审批之后，作为记载交易情况和之后签订买卖合同的存照和依据，其作用并非用于证明借款和抵押的事实；（3）黄艳主张以上审批单系由东泰公司单方保管，对此，东泰公司未予否认。（三）《认购审批单》上“借款抵押”系书写在审批单的“签约日期”栏内；该审批单未设置与“借款抵押”所对应的栏目；东泰公司在庭审中确认“借款抵押”非黄艳书写。综上分析，不能排除东泰公司为出于“一房二卖”等目的而书写“借款抵押”，且东泰公司未提供其他证据证明黄艳认可以上“借款抵押”的内容。鉴此，按经验法则和盖然性规则可推论出：审批单上书写的“借款抵押”并非黄艳的意思表示，即审批单不足以证明黄艳所交付的款项是借款而非购房价款。对东泰公司提供的证据2，因不足证明其与本案具有关联性，不予采信。据上《商品房买卖合同》、《认购审批单》等证据分析认证，本院认定如下事实：1.东泰公司应于2017年1月30日前将霞浦县东泰华府19号楼1703室商品房交付黄艳；东泰公司协助办理商品房产权登记的时间为交房后的90日内。2.黄艳向东泰公司支付的1500000元，系为购买霞浦县东泰华府9号楼2505室、19号楼1703室商品房所支付的全部价款，其中830000元用于支付19号楼1703室商品房的全部价款。综上所述，本院认为，黄艳与东泰公司签署的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。买受人黄艳已按合同约定履行了全部义务，且约定的交房时间、办理产权登记的时间已逾以及交易的房屋适合交付条件，即东泰公司具备履行未尽义务的能力，故东泰公司应当履行交房、按交易金额830000元缴纳增值税税款、向购房户交付增值税发票，并协助黄艳将坐落于霞浦县东泰华府19号楼1703室商品房的产权办理至黄艳名下的义务。因此，黄艳变更后的各项诉讼请求具有合同和法律依据，予以支持；东泰公司关于其与黄艳之间存在民间借贷关系，而非商品房买卖关系的抗辩意见，有悖事实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于霞浦县东泰华府19号楼1703室商品房交付黄艳；二、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按交易金额830000元计缴增值税并向黄艳交付该增值税发票；三、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助黄艳，将坐落于霞浦县东泰华府19号楼1703室商品房的产权办理至黄艳的名下。本案受理费人民币12100元，由福建东泰佳业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈言华人民陪审员  卢巧金人民陪审员  陈琳琳二〇二〇年十一月十三日书 记 员  林 辉附注：一、主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民诉法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。五、需要说明的几个问题:1.关于第三人林兴森参加诉讼及退出诉讼的问题。本案审理过程中，因东泰公司认为，黄艳交付给其公司的款项系借款，且该款的利息系通过林兴森转交黄艳，故申请追加林兴森为本案的第三人。对此，合议庭认为，有必要追加林兴森为第三人，籍以查明事实，故通知林兴森作为第三人参加诉讼。但经本院依法传唤，其无正当理由，拒不到庭参加庭审等诉讼活动，也未提交书面答辩意见和证据。由于以上第三人未到庭参加诉讼，故东泰公司以林兴森为被告向本院提起不当得利之诉，一审判决驳回东泰公司的诉请，东泰公司提出上诉，宁德中院撤销一审判决，判决林兴森返还不当得利105万元，现该判决于2019年5月生效。本案于2020年11月3日第二次开庭审理，之前仍依法通知林海作为第三人参加诉讼，但其仍不到庭也未提出答辩意见和提交证据。本院鉴于以上生效判决认定的事实与本案无关即鉴于东泰公司于2020年11月12日撤回追加林兴森为第三人的申请，故本院于申请的同日，裁定准许。2.关于两个关联案件的审理情况。除以上不当得利之诉外，2018年3月5日，案外人林海以东泰公司为被告向本院起诉，请求确认东泰华府19号楼1703室等六套商品房存在买卖关系。2018年6月29日，本院驳回林海的诉讼请求。林海不服提出上起诉，宁德中院调解确认双方之间存在上述房屋的买卖关系。对此，黄艳宁德中院提出申诉，该院决定再审并作出撤销以上调解的判决。林海不服再审判决，上诉至省高院。2020年9月29日，省高院作出维持宁德中院的再审判决，现该判决已于2020年10月底生效。3）关于本案的中止审理问题。鉴于以上不当得利之诉可能与本案具有关联以及再审案件的标的物--东泰华府19号楼1703室与本案的标的物相同，故本案必须待两案作出处理之后才能继续审理。因以上原因，本案于2018年9月裁定中止审理，并于2020年11月3日第二次开庭审理。