四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12511号 原告：黎国平，男，1969年3月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都富途股份有限公司。住所地：成都市金牛区二环路北一段241号4楼3-4号。 法定代表人：刁波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。 原告黎国平与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，经原告黎国平申请，本院依法追加成都富途股份有限公司（以下简称富途公司）为本案被告，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告黎国平、被告东华公司的委托诉讼代理人张强、被告富途公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎国平向本院提出诉讼请求：1．撤销黎国平与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》两份（合同编号分别为ＤＨ100215，ＤＨ100216）及其《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》；2．东华公司返还黎国平支付的两套房屋的全部购房款384120元及逾期利息；3．东华公司支付黎国平因维护正当权益所遭受的实际损失12000元；4．东华公司支付黎国平赔偿款38412元；5．东华公司承担本次诉讼的全部费用。诉讼中，黎国平放弃第二项诉讼请求中的逾期利息，明确第三项诉讼请求的实际损失包括律师指导费7000元至8000元左右、误工费、误餐费、文印费、通讯费、交通费等，黎国平增加诉讼请求：要求东华公司赔偿黎国平资金利息实际损失：以100000元为基数，从2018年11月10日起按年利率24%支付至付清时止；以284120元为基数，从2018年11月17日按年利率24%支付至付清时止；要求富途公司对东华公司向黎国平返还全部购房款、利息及赔偿损失等全部给付义务承担连带责任。事实和理由：2018年11月17日，黎国平与东华公司在成都东华电脑城售房部签订《东华电脑城房屋买卖合同》两份（合同编号分别为ＤＨ100215，ＤＨ100216），合同约定黎国平购买东华公司位于成都市××路××段××号××楼××号××号，该两处房屋的用途为营业房，每份合同出让房屋总面积为5.85平方米。签订合同的当日，黎国平应东华公司要求，支付了购买两处房屋的全部房款共计384120元。但在签订合同时，东华公司声称为了避税，在每份合同上的计价方式与价款中只写了153648元，两份合同总金额为307296元。在出具收据时，东华公司也开出两份，一份为307296元，上面盖有东华公司财务专用章，另一份为76824元，上面盖有富途公司财务专用章。东华公司出示其向富途公司开具的《授权书》，称为了避税而开成两份收据，实际收款方为东华公司。后东华公司与黎国平签订《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》中对富途公司收取的这笔款项作了进一步确认。截至2019年5月17日，东华公司未履行合同义务，无法协助黎国平办理房屋产权过户登记手续。经协商，东华公司与黎国平于2019年5月20日签订《补充协议》，将完成房屋产权过户时间推迟到2019年12月31日。在《补充协议》签订后，黎国平到成都市房屋管理部门查询得知，黎国平支付全款购买的房屋不仅于2014年9月25日和2017年1月12日被招商银行股份有限公司成都高新支行抵押，且2019年5月30日又被成都市中级人民法院以（2019）川01执887号法律文书查封。东华公司在签订合同时并未向黎国平告知标的物被抵押的事实，且在收取黎国平支付的全部购房款后，未将款项及时归还抵押银行从而解除抵押，属典型的合同欺诈行为。富途公司收取黎国平购房定金100000元，富途公司在代理销售房屋过程中并未告诉黎国平所卖房屋事先已被抵押的事实，导致黎国平作出错误意思表示，富途公司的行为已构成违法代理，应对东华公司向黎国平返还全部购房款、利息以及赔偿损失等全部给付义务承担连带责任。 被告东华公司辩称：1．黎国平所称的东华公司欺诈行为并不属实，房屋买卖合同及补充协议并不存在法律规定的可撤销情形。2．即使房屋买卖合同及补充协议应当撤销，东华公司仅应当返还黎国平向东华公司实际支付的购房款，其诉请的利息没有相关依据，且其诉请的利率明显高于相关法律规定，高于资金利息的计算标准，该部分支出应当视为黎国平个人支出，不应当计入本案纠纷当中。3．黎国平所述的实际损失并没有事实与法律依据，且其并未提供证据予以证明，不应当得到支持。4．本案系房屋买卖合同，且案由系房屋买卖合同纠纷，东华公司向黎国平出售的房屋系东华公司的自有房屋，不是商品房，因此不应当适用黎国平所述的司法解释，其请求的赔偿款也不应当得到支持。 富途公司辩称：1．房屋真实存在并完成销售，该项目部分买受人已经实际取得房产，证明该交易方式和流程不存在障碍，属于可以合法交易的房产；2．东华公司作为独立自主的法人对其债务没有义务向富途公司披露，富途公司也没有权利向东华公司作出相应的承诺；3．富途公司作为销售代理，不存在非法代理的情况，富途公司依据与东华公司签订的销售代理合同行使销售权利，取得销售房屋的佣金；4．案涉房屋存在抵押，其在商业地产中存在抵押是常态，并非存在抵押就不得销售，富途公司在本案中仅仅作为销售代理公司，该房屋所涉及的质量问题及产权证问题均由出卖方东华公司予以承担。 经审理查明，2018年10月19日，东华公司（甲方、委托方）与案外人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（受委托方、乙方1）、富途公司（受委托方、乙方2）签订《东华电脑城整合营销服务合同》，约定东华公司现委托受托方担任东华公司东华电脑城房源独家整合营销服务商。受托方将为本项目提供全程媒介推广及渠道运用、销售代理整合性服务。项目名称：东华电脑城，项目位置：武侯区一环路南二段15号，物业形态：商铺、公寓，东华电脑城物业面积：格子铺约4200㎡公寓5800㎡，招待所1820㎡，独立商铺255㎡。服务内容：营销策划、媒介推广及渠道运用、销售代理。受托方对本项目的服务期限自2018年10月12日起至2019年10月31日。服务期内，东华公司支付受托方该物业售出单位之销售佣金，销售佣金依据销售合同金额按相应比例计提。双方同意，受托方佣金结算为次日结算，购房者签订完成《商品房买卖合同》后，受托方提交支付佣金申请表，东华公司审核无误次日支付至受托方指定账户，受托方开具合法有效收据。双方根据市场及销售情况前期定价策略为：格子商业一楼均价24000元/平，二楼均价12000元/平，后期根据回款情况及东华公司资金需求为前提调整销售价格。东华公司收取客户购房定金和房款及其他与购房相关的税、费等款项。受托方根据本合同的约定，在东华公司授权范围内，开展相关策划工作、媒介推广、渠道管理和代理销售事务。受托方负责指导并协助甲方催收购房客户应交纳的各项资料和费用（包括但不限于定金、房款、税、费等）。 2018年11月10日，黎国平拟购买东华公司名下的两套商铺，黎国平作为乙方与富途公司作为甲方签订了两份《房屋认购合同》。第一份合同涉及的是位于成都市××路××段××号××号商铺，第二份合同涉及的是同一位置的15号1-216号商铺，两份《房屋认购合同》除房号不同外，其余内容完全一致，其中与本案有关的主要内容是：富途公司与开发商东华公司系合作单位，已获得东华电脑城商铺的独家处置权，富途公司愿意将该房屋销售给黎国平。双方在本协议签订后，黎国平还应与东华公司（开发商）签订《商品房买卖合同》，关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以黎国平与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。项目坐落于××路××段××号××财富汇，国有土地使用证号为成国用（2004）第2××9号，用途为商业用房，双方交易的房屋位于成都市××路××段××号，商铺房号：1-215、1-216，建筑面积均为5.85平方米，开发商东华公司承诺该房屋产权清晰明确，若因开发商原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由开发商东华公司承担违约责任。经双方协商一致同意两套房屋成交总价均为192060元。黎国平于本合同签订当日支付定金50000元／套，黎国平于2018年11月18日之前支付剩余购房款142060元／套，至此全部房款支付完毕，并在该时间内签订《商品房买卖合同》以及《房屋租赁合同》。收取款项由富途公司或者富途公司指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺办理产权证需要黎国平与开发商签订《商品房买卖合同》，富途公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向黎国平出具的收款有效凭证应当视为开发商向黎国平出具的收款有效凭证，黎国平与开发商东华公司签订《商品房买卖合同》后，本合同自动作废，原件由富途公司收回。若黎国平拒绝按合同约定将各款项支付给富途公司或富途公司指定人，富途公司有权取消黎国平的购买权，并追究黎国平不按照约定付款的责任。 2018年11月17日，就上述两份《房屋认购合同》，黎国平作为买受人与东华公司作为出卖人签订两份《东华电脑城房屋买卖合同》，其中一份合同自编号为ＤＨ100215，涉及的是位于成都市××路××段××号××楼××号房，另一份合同自编号为ＤＨ100216，涉及的是位于成都市××路××段××号××楼××号房，两份合同内容除房号和自编号有区别外，其余内容完全一致。两份《东华电脑城房屋买卖合同》与本案有关的主要内容为：两套房屋的用途：营业房，属框架结构。两套房屋出让总面积均为5.85平方米，按出让总面积计算，总金额均为153648元。买受人均于2018年11月17日当日付清。出卖人保证出让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在本合同签订后协助买受人在180天内办理完毕该房屋过户的产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的金额及期间，按照银行同期贷款利率赔偿买受人违约金并继续办理产权登记手续。 2018年11月10日，黎国平通过POS机刷卡向富途公司转账支付案涉两套房屋定金100000元。2018年11月17日，黎国平通过POS机刷卡向东华公司指定的成都虹湾豪生酒店转账支付案涉两套房屋房款284120元。2018年11月17日，东华公司向黎国平出具《收据》，载明收到黎国平东华电脑城1-215、1-216购房款金额307296元，附注：POS机。2018年11月17日，富途公司向黎国平出具《收据》，载明收到黎国平房号1-215、1-216房款76824元，收款方式：换票。 2018年11月17日，黎国平（出租方、甲方）与案外人四川东华科技发展有限公司（承租方、乙方）签订了两份《东华电脑城房屋租赁合同》（自编号分别为ＤＨ100215、ＤＨ100216），约定黎国平出租的商铺坐落地址位于成都市××路××段××号东华电脑城1楼1-215号、1楼1-216号，建筑面积均为5.85㎡，自本合同签订之日7日内，黎国平应向四川东华科技发展有限公司交付上述商铺。租期从2018年11月24日至2023年11月23日，每套每月租金为人民币1024.32元，四川东华科技发展有限公司首次于2018年12月24日向黎国平缴纳半年租金人民币6146元／套，之后每半年缴纳一次租金。 黎国平收到四川东华科技发展有限公司支付的案涉两套房屋租金共计24584元。 2019年5月20日，东华公司（甲方、卖方）与黎国平签订《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》，约定双方就《东华电脑城房屋买卖合同》（合同编号：DH100215、DH100216）达成以下补充协议：双方同意东华公司在2019年12月31日前为黎国平办理完成房屋（房屋坐落：成都市武侯区一环路南二段15号）产权过户手续。若东华公司在上述期限内未为黎国平办理过户登记手续，或遇银行强制执行，东华公司按黎国平实付款384120元（包括东华公司收款307296元及富途公司收款76824元）的金额及逾期天数，按照银行同期贷款利率向黎国平支付违约金，同时黎国平享有对原合同的解除权。若黎国平申请解除合同，东华公司须将实付款和违约金在黎国平向其提出合同解除通知后7个工作日内退还给黎国平。 案涉两套房屋地址分别位于成都市武侯区××路××段××号××栋××层××号××号，两套房屋的《房屋信息查询记录》除房号有区别外，其余内容完全一致。《房屋信息查询记录》载明的主要内容有：建筑面积均为5.85平方米，所有权人：东华公司，取得时间2007年5月14日，抵押信息：权利设定时间2014年9月25日，抵押权人招商银行股份有限公司成都高新支行，债务人东华公司，抵押面积4224.94平方米，被担保债权数额70000000元，债务履行期限2014-9-25至2017-9-24，抵押件号抵1419250。权利设定时间2017年1月12日，抵押权人招商银行股份有限公司成都高新支行，债务人东华公司，抵押面积4224.94平方米，被担保债权数额54000000元，债务履行期限2017-1-17至2018-1-16，抵押件号2017011200Ｆ03002。2019年5月30日，案涉房屋被四川省成都市中级人民法院限制登记，限制登记文书文号：（2019）川01执887号。 黎国平对成都市中级人民法院执行案涉1-215号房屋不服，向成都市中级人民法院提出书面异议，2019年12月11日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异1383号执行裁定书，对黎国平请求中止执行、解除对案涉1-215号房屋查封的请求不予支持，裁定驳回黎国平的异议请求。 黎国平对成都市中级人民法院执行案涉1-216号房屋不服，向成都市中级人民法院提出书面异议，于2019年12月23日向成都市中级人民法院撤回异议申请，2019年12月24日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异1425号执行裁定书，裁定准许黎国平撤回异议申请。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及《东华电脑城整合营销服务合同》《房屋认购合同》《东华电脑城房屋买卖合同》《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》、POS单、收据、《东华电脑城房屋租赁合同》、转账凭证、房屋信息查询记录、（2019）川01执异1383号民事裁定书、（2019）川01执异1425号民事裁定书等证据予以证明。 对黎国平主张撤销编号为DH100215的《东华电脑城房屋买卖合同》、编号为DH100216的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院认为，案涉房屋是否存在抵押，是影响合同最终履行的重大事项，该事项直接决定买受人是否愿意缔结合同或是否愿意继续履行合同，在签订合同过程中出卖人对房屋是否存在抵押负有向买受人如实披露的义务。本案中，东华公司在出售已设立抵押权的房屋时，应当明确告知买受人出售的房屋已经抵押的事实，而富途公司与黎国平签订的《房屋认购合同》及东华公司与黎国平签订的《房屋买卖合同》，均无披露房屋是否存在抵押的内容，案涉房屋买卖合同载明出卖人保证出让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，东华公司、富途公司未提交证据证明其已经将抵押情况告知黎国平，应当认定东华公司、富途公司存在故意隐瞒案涉房屋存在抵押的行为，该行为构成欺诈，故对黎国平要求撤销案涉房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。 案涉房屋买卖合同及补充协议被撤销后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，黎国平有权要求东华公司退还购房款及赔偿损失。对东华公司应当退还黎国平购房款金额的问题，本院认为，东华公司与富途公司之间系委托销售关系，富途公司作为受托人其销售代理行为实际代表的是东华公司的行为，富途公司收取购房款76824元的行为应由东华公司承担责任，黎国平购买案涉215号、216号房支付共计384120元，应由东华公司全额予以返还，对东华公司辩称仅应向黎国平返还其向东华公司实际支付的购房款辩解意见，本院不予采纳。 对黎国平主张东华公司赔偿以100000元为基数，从2018年11月10日起按年利率24%支付至付清时止；以284120元为基数，从2018年11月17日按年利率24%支付至付清时止的损失的诉讼请求，庭审中，黎国平提供了其于2018年11月16日向案外人陈梦出具借到陈梦1200000元用于购买成都市武侯区一环路南二段15号东华电脑城商铺和公寓、年利率为24%的借条，2018年10月24日陈梦向黎国平转账300000元的转账凭证，2019年1月23日案外人四川坤虹建筑劳务有限责任公司向黎国平转账450000元的转账凭证，拟证明因案涉合同被撤销，其产生按年利率24%计算的借款利息损失，应当由东华公司予以赔偿，本院认为，黎国平提供的借条、转账凭证等证据并不能证明其实际产生了上述损失，因案涉房屋买卖合同及补充协议被撤销，东华公司给黎国平造成资金占用利息损失，本院确定东华公司应向黎国平支付的利息的计算方式为：以100000元为基数自2018年11月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、以284120元为基数自2018年11月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、以384120元为基数自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对黎国平主张东华公司支付黎国平因维护正当权益所遭受的实际损失12000元，包括律师指导费7000元至8000元、误工费、误餐费、文印费、通讯费、交通费，因未提供涉及支付的证据予以证明，本院不予支持。 对黎国平主张东华公司支付赔偿款38412元的诉讼请求，黎国平主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”的规定，黎国平主动调低赔偿金额为购房款的10%，本院认为，案涉房屋并不是商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故对黎国平的该项诉讼请求，本院不予支持。 对黎国平主张富途公司对东华公司应返还的购房款、利息及损失承担连带责任的诉讼请求，本院认为，黎国平与富途公司签订《房屋认购合同》明确约定富途公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向黎国平出具的收款有效凭证应当视为开发商向黎国平出具的收款有效凭证，故黎国平应清楚并认可富途公司是代表东华公司收取购房款，结合东华公司与富途公司之间系委托代理销售关系，富途公司实施的代理行为的法律后果应由东华公司承担，故对黎国平要求富途公司承担连带责任，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销原告黎国平与被告四川东华机械集团有限公司签订的编号为DH100215的《东华电脑城房屋买卖合同》、编号为DH100216的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎国平返还购房款384120元及利息（利息的计算方式：以100000元为基数自2018年11月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、以284120元为基数自2018年11月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、以384120元为基数自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告黎国平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7818元、保全费2693元，共计10511元，由被告四川东华机械集团有限公司负担9292元，由原告黎国平负担1219元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐永红 审 判 员  李荣芳 人民陪审员  张 荣 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  韩金利