内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1519号上诉人（原审原告）：内蒙古库都尔林业局。法定代表人：宫守实，局长。委托诉讼代理人：牛哲，内蒙古乌恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京波森特岩土工程有限公司。法定代表人：王继忠，经理。委托诉讼代理人：张跃辉，牙克石市红旗法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：王俊田，男，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人内蒙古库都尔林业局（以下简称库都尔林业局）因与被上诉人北京波森特岩土工程有限公司（以下简称波森特公司）、王俊田房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2020）内0782民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。库都尔林业局上诉称，撤销一审判决并依法予以改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。生效的判决书已确认上诉人与被上诉人王俊田于2014年6月25日签订的《库都尔林业局驻牙办事处现有房产租赁经营协议》的效力，被上诉人王俊田无权与他人签订超租赁期合同，无权收取从2015年6月30日之后的房屋租金。被上诉人波森特公司使用上诉人房屋至今，但上诉人并未收取过波森特公司或王俊田2015年6月30日之后的房屋租金。一审法院认定被上诉人对上诉人房屋投入大量资金对全楼进行维修改造，此租金是装修费用形成的，实际上二被上诉人截止目前并没有对房屋进行任何的维修，且上诉人房屋现状已无法达到正常使用和对外出租标准；2.一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于租金未支付、迟缓支付和逾期不支付的规定，涉案房屋的租赁合同符合解除的条件。波森特公司答辩称，上诉人提出解除租赁合同无法律依据，应依法驳回其上诉请求。一审法院判决事实清楚，适用法律正确。王俊田答辩称，不认可上诉人主张的越权行为，被上诉人之前是库都尔林业局的职工，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。原告库都尔林业局向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的《房屋出租合同》，被告交还承租四间房屋（房屋位于兴安东街库都尔林业局驻牙克石办事处3楼上楼梯西侧四间房屋）；2.要求被告给付自2015年6月30日至2019年6月30日的租金20000元并且自2019年7月1日起，按每年5000元计算租金至实际返还房屋之日止；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，王俊田曾系库都尔林业局职工，2003年王俊田经营管理位于牙克石市胜利办东六道街市政府对面（现中蒙医院东侧）1-6层，面积1439.89平方米的涉案房屋，并以345357元的价格对该房屋进行了装修改造。2004年3月15日库都尔林业局任命王俊田为库都尔林业局驻牙克石办事处主任，委托其在办事处房屋拆迁前进行独立经营，自负盈亏，对外引资。2003年至2010年期间，涉诉房屋一直由王俊田经营并管理(以上事实经牙克石市人民法院（2015）牙民初字第1192号民事判决书所确认)。2013年11月1日王俊田与波森特公司签订了《房屋出租合同》，该《房屋出租合同》第二条约定：“租赁期限为15年自2013年11月1日起至2028年11月1日止”；第三条第1款约定：“年租金5000元，每年租金提前一个月支付”；第三条第3款约定：“为保证合同的履行，乙方（波森特公司）于本合同签订之日起装修费用24万元（房盖、全楼水暖、室内装修）抵房租”。2014年6月25日，库都尔林业局与王俊田签订了《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》，该协议第1条约定：“自2014年1月1日起至2015年6月30日期间，库都尔林业局原办事处所有房屋及现存所有设施仍由乙方（王俊田）负责租赁经营，所得收益由乙方（王俊田）自行支配”；第5条约定：“2015年6月30日本协议到期前，乙方（王俊田）须保证现所有租赁人的房屋租赁合同全部到期。乙方（王俊田）在本租赁经营期内，不得对外签订租赁协议超过本合同期限的房屋租赁合同，如有违反合同无效，乙方（王俊田）须承担违约责任”；第6条约定：“协议期满，乙方（王俊田）须将库都尔林业局原住牙办事处所有房屋及其附属设施，按签订本协议时的状况，全部交还甲方（库都尔林业局），如有损坏需赔偿损失”；第9条约定：“协议期间为2014年1月1日至2015年6月30日”。2015年7月3日，库都尔林业局向牙克石市人民法院起诉王俊田，要求：1.停止双方租赁行为，由王俊田向库都尔林业局交还房屋及所有设施（水、电、暖齐全的能够正常使用的房屋）；2.由王俊田给付108745元租金及30万元违约金。牙克石市人民法院于2015年12月21日作出（2015）牙民初字第1192号民事判决书，判决：一、王俊田于本判决生效之日起三十日内向库都尔林业局交付所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处1至6层1439.89平方米的房产及设施（水、电、暖齐全的能够正常使用的房屋），此房产位于牙克石市胜利办东六道街市政府对面（现牙克石市中蒙医院东侧）；二、驳回库都尔林业局其他诉讼请求。库都尔林业局、王俊田不服（2015）牙民初字第1192号民事判决书，向呼伦贝尔中级人民法院上诉，呼伦贝尔中级人民法院于2016年6月2日作出（2016）内07民终227号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，库都尔林业局向一审法院申请执行，一审法院作出（2016）内0782执585号民事裁定书，案件在执行过程中，王俊田将所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处房产位于牙克石市胜利办东六道街市政府对面（现牙克石市中蒙医院东侧）交付库都尔林业局，现已交付完毕，终结呼伦贝尔市中级人民法院（2016）内07民终227号民事判决书的执行。2016年11月23日库都尔林业局与王俊田对涉诉执行房产进行了交接。另查明，2017年2月17日库都尔林业局向牙克石市人民法院起诉王俊田、波森特公司，提出诉讼请求：1.要求确认王俊田与波森特公司签订的房屋租赁合同无效；2.要求波森特公司返还房屋；3.被告承担本案诉讼费用。牙克石市人民法院于2018年4月2日作出（2017）内0782民初362号民事判决书，该判决书中认定：“2003年，库都尔林业局将涉案房屋交付王俊田独立经营、自负盈亏，可视为企业内部租赁行为。2013年11月1日，王俊田将涉案房屋的一间转租波森特公司，至2014年6月25日库都尔林业局与王俊田签订《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》时，已经超过六个月的时间，在此期间库都尔林业局并未提出异议，库都尔林业局现主张王俊田与波森特公司之间签订的协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条:出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持的规定，对库都尔林业局诉讼主张不予支持。且库都尔林业局未举证证明王俊田与波森特公司转租合同中存在合同无效的法定情形，故库都尔林业局要求确认房屋租赁合同无效及波森特公司返还房屋的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，不予支持。判决：驳回库都尔林业局的诉讼请求”。后库都尔林业局上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，在二审审理中，库都尔林业局撤回上诉请求，故牙克石市人民法院（2017）内0782民初362号民事判决书已经生效。一审法院认为，2003年库都尔林业局将涉案房屋交付王俊田独立经营、自负盈亏，可视为企业内部租赁行为，2013年11月1日王俊田与波森特公司签订了《房屋出租合同》，至2014年6月25日库都尔林业局与王俊田签订《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》时，已经超过六个月的时间，在此期间库都尔林业局并未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，库都尔林业局以王俊田越权为由要求解除涉案《房屋出租合同》于法无据，对库都尔林业局主张的解除《房屋出租合同》并要求波森特公司返还承租的四间房屋的诉讼请求不予支持；同时《房屋出租合同》第二条约定：“租赁期限为15年自2013年11月1日起至2028年11月1日止”；第三条第1款约定：“年租金5000元，每年租金提前一个月支付”；第三条第3款约定：“为保证合同的履行，乙方（被告）于本合同签订之日起装修费用24万元（房盖、全楼水暖、室内装修）抵房租”，因《房屋出租合同》中已约定用装修费折抵房租，故对库都尔林业局主张的租赁费，不予支持。综上所述，经牙克石市人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：驳回原告内蒙古库都尔林业局的诉讼请求。案件受理费301元，由原告内蒙古库都尔林业局负担。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，2003年上诉人库都尔林业局将涉案房屋交付被上诉人王俊田独立经营、自负盈亏，并授予王俊田对房屋对外租赁相关权利。继而2013年11月1日王俊田与波森特公司签订了房屋租赁协议，该协议中约定“合同签订之日起装修费用24万元（房盖、全楼水暖、室内装修）抵房租”，对此被上诉人王俊田予以认可。因上诉人对该租赁事实未在六个月内提出异议，且被上诉人波森特公司依据房屋租赁协议已履行了交付全部租金的义务。故上诉人所持“要求解除王俊田与波森特公司房屋租赁合同”的上诉主张，无法律和事实依据，本院不予支持。上诉人虽提出“二被上诉人截止目前并没有对房屋进行任何的维修，且上诉人房屋现状已无法达到正常使用和对外出租标准”，因一审时未提出该主张，且二审未提交证据证实其主张，故本院不予支持。综上所述，上诉人内蒙古库都尔林业局的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费301元，由上诉人内蒙古库都尔林业局负担。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳二○二○年十一月二十六日书记员 包田良附：本案裁判所依据的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。