广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1855号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区×××××××××××××物业管理用房，统一社会信用代码914××××××××××744XJ。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：胡悦，女，系原告员工。被告：杨欣娟，女，1984年3月24日出生，汉族，公民身份号码429××××××××××××863，住广东省惠州市惠阳区××××XXXXXXXXXXXXXX。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告杨欣娟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因被告下落不明转为普通程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡悦到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.请求判令被告向原告缴纳2019年4月至2020年5月欠缴的物业服务费3527.58元，2019年2月至2020年3月公摊电费275.59元；2.请求被告向原告缴纳违约金95.54元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市斗门区××××××××××××××屋的业主，原告为桃源居小区提供物业管理服务。作为涉案房屋的所有权人，被告实质接受了原告提供物业服务，参考原告与本小区内业主签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理服务费缴纳标准的约定，原告收取本小区内业主物业服务费按建筑面积计算为每月每平方米1.6元，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额的5‰的违约金。公共电费按房屋建筑面积实际分摊(公共用电电表珠海市斗门忠信房产开发有限公司未过户给原告，每月由珠海市斗门忠信房产开发有限公司支付后，原告将费用返还给珠海市斗门忠信房产开发有限公司)，公摊电费因特殊原因不能安装独立电表，但该费用是每个小区实际且必然发生的费用，而且业主是实际受益者，分摊标准在每平方0.1至0.2之间，已比市场标准偏低，因此该费用应该按小区实际情况进行业主分摊。被告的住房有157.48平方米，2019年4月至2020年5月被告每月应支付物业服务费251.97元。自2019年4月开始，原告多次书面、电话、短信通知被告，但被告仍故意拖欠物业服务费，至2020年5月，被告共欠物业服务费14个月，共3527.58元，以及物业费违约金95.54元(违约金按人民银行同期贷款利率计算至2020年4月30日)，2019年2月至2020年3月公摊电费275.59元，合计应支付3898.7元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告缺席，未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.前期物业管理服务协议；2.物业管理合同；3.补充协议；4.物业管理合同续订书；5.公告；6.通知；7.桃源居物业费调整征求意见表；8.照片；9.资质证书、珠海市物业服务企业登记备案证明；10.不动产权登记表。被告未向本院提交任何证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院对证据认定如下：原告提交的证据5-8没有其他证据佐证，本院不予采信；原告提交的证据1-4、9、10能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月1日，珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）与原告签订《物业管理合同》，约定：忠信房产公司委托原告为位于珠海市斗门区×××××××××忠信桃源居小区提供物业管理，合同期限为五年，自2008年8月1日起至2013年8月1日止。2008年7月1日，忠信房产公司与原告签订《补充协议》，约定：桃源居电梯房首层住宅物业费按建筑面积计算每月每平方米1.1元收取（其中物业费包含0.2元公摊水电费），电梯房住宅物业费按建筑面积计算每月每平方米1.3元收取（其中物业费包含0.3元公摊水电费），商铺物业费按建筑面积计算每月每平方米1.2元收取，小区办公用房物业费按建筑面积每月每平方米1.4元收取。2013年7月30日，原告与忠信房产公司签订《物业管理合同续订书》，约定：由于原合同即将到期，且忠信桃源居一直没有成立业主委员会，双方在平等、自愿、协商一致的基础上续签物业管理合同，合同期限为2013年8月1日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。被告2007年向忠信房产公司购买位于珠海市斗门区×××××××××××X栋X单元X房。2009年1月13日，被告申请办理案涉房产的不动产权证，并于同年2月16日领取了权利证书（不动产权证号为CXXXXXXXX号），房屋的建筑面积是157.48平方米，用途为成套住宅。原告的物业服务企业资质等级为三级。另查明，2018年8月6日，原告与案涉房产所在小区的其他业主签订了前期物业服务合同，约定物业费标准为电梯房首层按建筑面积计算每月每平方米1.3元收取，电梯房住宅按建筑面积计算每月每平方米1.6元收取，商铺按建筑面积计算每月每平方米2元收取。本院认为：原告与忠信房产公司签订的物业管理合同、补充协议以及物业管理合同续订书均是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为忠信房产公司开发的案涉小区业主，该些合同、协议对被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。原告依约履行了对案涉房产进行物业服务的义务，被告享受了原告提供的物业服务，但是没有依约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付物业服务费并支付违约金。原告主张被告拖欠2019年4月至2020年5月期间的物业费，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告主张的事实进行抗辩的权利，本院对原告主张的被告拖欠物业费的期间予以采信。原告主张物业费标准按每月每平方米1.6元收取，根据珠海市发展和改革局发布的珠发收价格【2019】10号《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》第四条的规定，我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理，其中高层（有电梯）最高收费标准为每月每平方米3元。原告与忠信房产公司于2008年7月1日签订《补充协议》约定电梯房住宅物业费为每月每平方米1.3元，至今已有十二年。受物价上涨、职工最低工资标准等客观因素影响，按原收费标准已无法维持原告的正常运营。原告要求电梯房物业费按每月每平方米1.6元收取，未超过上述文件规定的最高收费标准，且桃源居小区的其他业主于2018年8月签订的物业服务合同也已约定了物业费每月每平方米1.6元收取。故对原告要求从2019年4月至2020年5月的案涉房产的物业费按每月每平方米1.6元收取，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2019年4月至2020年5月的物业费3527.58元。关于公摊电费问题。原告没有提供充分证据证明其主张的公摊电费是如何产生以及被告应当负担的公摊电费的金额，本院无法核算出被告应当支付的公摊电费，故本院对该请求不予支持。关于违约金问题。原告与忠信房产公司签订的案涉小区的物业管理合同、补充协议等没有约定物业费的支付时间以及逾期支付物业费的违约责任，根据物业费缴纳的交易习惯应为按月当月缴纳，被告没有按月支付物业费的行为确给原告造成了资金占用期间的利息损失，应当从次月1日起计算逾期付款违约金。由于原告要求被告按人民银行同期贷款利率计算违约金且截止时间为2020年4月30日，因此，本院酌定以每月拖欠的物业费为基数，其中2019年4月至2019年7月从拖欠次月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日至2020年4月30日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；2019年8月至2020年3月从拖欠次月1日起至2020年4月30日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，2020年4月和2020年5月不计算违约金。经核算，截止2020年4月30日的违约金为64.49元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨欣娟于本判决生效之日起五日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2019年4月至2020年5月期间的物业费共计3527.58元；二、被告杨欣娟于本判决生效之日起五日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付违约金64.49元；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担4元，由被告杨欣娟负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋审 判 员  钟红敏人民陪审员  黄丽贤二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。