广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7563号原告：广州市增城区世纪之星幼儿园，住所地广东省广州市增城区派潭镇派潭大道南205号。法定代表人：赖韧，该园经理。委托诉讼代理人：徐灿华，广东增泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕华，广东增泰律师事务所律师。被告：广州派潭旅游发展有限公司，住所地广东省广州市增城区派潭镇文政路18号。法定代表人：潘雯雯，该公司经理。委托诉讼代理人：陈运清，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小艳，广东国南德赛律师事务所律师。原告广州市增城区世纪之星幼儿园与被告广州派潭旅游发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市增城区世纪之星幼儿园的法定代表人赖韧及其委托诉讼代理人张燕华，被告广州派潭旅游发展有限公司的委托诉讼代理人陈运清、周小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城区世纪之星幼儿园向本院提出诉讼请求，一、判令被告赔偿原告因被告提前解除《租赁合同》产生装饰装修损失2289976元；二、判令被告赔偿原告因被告提前解除《租赁合同》产生的其他损失即搬迁费38000元、员工遣散费518803.20元、停业停产损失200万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月22日，原告与被告签署《租赁合同》，约定被告将位于增城区××潭镇××村老鸦××派潭蔬菜××市场约15.2亩场地出租给原告用作开办幼儿园，前三年每年租金291000元，每三年递增5%，装修期间免收租金，每年租金收取到百元位。原告承租后对承租物进行了装修，按期缴纳租金并投入使用。2019年8月，被告通过广东兆鹏律师事务所向原告发出律师函，告知原告因征府征收、征用原因，被告要按照合同第七条约定提前解除《租赁合同》，并要求原告在2019年12月31日前停止使用，腾空、搬离和交付租赁物给被告，否则被告将按期收回租赁物并清空租赁场地内的财物。原告收到律师函后，立即与被告协商，要求被告出示相关政府征收征用公告文书。2019年12月30日，被告委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对原告租赁期间对租赁物的装饰装修进行了评估。2019年12月31日，原告为避免损失扩大，无奈之下，搬离了租赁物，并与被告进行了交接。后经原告多方了解，针对被告主张的涉案租赁物被政府征收征用事宜，虽有广州市规划和自然资源局增城分局在2019年9月4日发布了《征收土地预公告》，但截止原告起诉之日，政府仍未发布正式征收征用公告，即被告在2019年8月发函要求解除《租赁合同》并不符合合同第七条约定，属于被告违约，根据合同第八条约定，被告对此造成原告的损失予以赔偿。根据广州中誉房地产及土地评估有限公司作出的《评估报告》，原告对涉案租赁物进行装修的价值为2289976元，另根据征地拆迁一般惯列，征地拆迁涉及经营性主体的，政府对此应支付经营性赔偿（补偿），故因被告违约对原告产生了经营性赔偿的损失。综上，被告提前解约违反《租赁合同》约定，属于违约应赔偿原告因此产生的损失。为此，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告广州派潭旅游发展有限公司辩称，涉案《租赁合同》为无效合同，原告无权要求被告赔偿损失。首先，2014年9月22日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将位于派潭镇××村老鸦××派潭蔬菜××市场场地约15.2亩出租给原告用作开办幼儿园，该场地的房屋没有依法办理规划许可证，是违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《租赁合同》为无效合同，且自始无效。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，原告因无效《租赁合同》所取得的房屋使用权应当依法返还给被告。因《租赁合同》无效，原告自始就无权租赁涉案房屋，被告有权随时要求原告停止使用，搬离、腾空和交还租赁物给被告。原告没有在被告规定的时间内搬离、腾空、返还租赁物，给被告造成了损失。此外，原告不存在损失，即使存在损失，该损失与被告无关，原告无权要求被告承担任何赔偿损失的责任。最后，根据《评估报告》的房地产评估结果一览表可知，评估的装饰装修包含形成附合物以及未形成附合物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，租赁合同无效时，未形成附和部分，出租人不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附和的部分在出租人不同意利用的，由双方按过错程度分担。本案中，被告不同意利用原告的装饰装修物品，要求原告拆除未形成附合部分物品。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年9月22日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签署《租赁合同》，约定以下内容：“……一、租赁物地址、用途：甲方同意将坐落在派潭镇××村老鸦××派潭蔬菜××市场场地约15.2亩出租给乙方用作开办幼儿园用途。……二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况：1、租赁期限：20年，从二O一五年一月一日至二O三四年十二月三十日止。……2、租金：前三年每年租金人民币贰拾玖万壹仟元整，每三年递增5%。装修期间免收租金，每年租金收取到百元位。……五、甲方的权利和义务：1、依照合同的约定将房屋及现有设施设备按现状交付乙方使用。……七、其他约定：……2租赁期间，如遇征收征用，甲方提前3个月通知乙方征收征用事宜，本合同提前解除，合同解除时间以甲方通知乙方当日至三个月期满之日即解除，为此双方须无条件配合搬迁，并自觉服从征收征用的相关规定，双方结算租赁期间的租金、退回押金，互不承担违约责任。其中，土地补偿款以及甲方原有财产的补偿款归甲方所有；乙方出资新增不动产的补偿款双方按比例分成：甲方享有的比例为5%乘以征收征用公告时的租赁年限数（与公告时的月份无关），其余部分为乙方享有的比例（例如，征收征用发生在租赁期间的第5年任何月份时，那么甲方享有25%，乙方享有75%）。八、甲乙任何一方未能履行本合约的条款或者违反有关法律、法规规定，另一方有权依法提前解除本合同，造成损失由责任方承担。……”签订上述合同当天，被告将租赁场地交付给原告使用。原告对租赁场地进行装修后，用于开办经营幼儿园。2019年6月13日，原告向被告转账支付租金160076.19元，被告在当日向原告开具金额合计160076.19元的增值税电子普通发票，发票备注为2019年1至6月的租金和税费。2019年10月8日，被告开具两张金额合计为160076.19元的增值税电子普通发票给原告，发票的备注内容为2019年7至12月的租金和税费。2019年10月9日，原告向被告转账支付租金160076.19元。2019年8月，被告委托广东兆鹏律师事务所向原告发出律师函，内容为由于政府征收、征用的原因，被告有权提前3个月通知原告提出解除合同，现向原告发出解除通知，限原告在2019年12月31日前停止使用并搬离租赁物。2020年3月27日，被告签署《评估委托函》，委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对位于增城区派潭镇××村增派公路旁世纪之星幼儿园内，物业承租人投资新建的房屋装饰装修等项目进行评估，估价目的是为租赁双方解除物业租赁合同确定补偿金额提供依据，评估房屋装饰装修等项目的重置成新价，价值时间为2019年12月30日。2020年4月8日，广州中誉房地产及土地评估有限公司出具中誉估字202004C01号《估价报告》，载明以下内容：估价委托人为被告，估价目的为租赁双方解除物业租赁合同确定补偿金额提供依据，评估房屋装饰装修等项目的重置成新价；估价对象及范围为广州市增城区派潭镇××村增派公路旁世纪之星幼儿园内，为物业承租人新建的装饰装修项目，包括塑胶地板、保安亭等103项；根据估价委托人的委托以2019年12月30日为价值时点；估价对象规模，占地面积15.2亩约合10133平方米，建筑物共4幢，房屋总建筑面积约3600平方米；根据估价委托人提供的资料及介绍，世纪之星幼儿园原为派潭蔬菜市场，权属人为广州市增城区派潭镇人民政府，具体由被告管理，2014年9月22日，被告与原告签署《租赁合同》，由原告承租派潭蔬菜市场场地开办幼儿园，2014年10月—12月由原告根据开办幼儿园的需要对承租经营场所进行装修改造；估价结果，确定估价对象于2019年12月30日的重置成新价值总额为2289976元。2020年4月，被告委托广东兆鹏律师事务所向原告发出《关于世纪之星幼儿园搬迁补偿的律师函》，告知以下内容：一、原告不是本次征收补偿对象；二、《租赁合同》约定的征收补偿搬迁费和停产停业损失费无需补偿给原告；三、按照《租赁合同》第七条第2点，原告出资新增不动产的补偿款，双方按比例分成的约定，被告享有25%新增不动产的补偿款，原告享有75%新增不动产的补偿款，根据《房地产估价报告》确定的评估价2289976元，被告同意向原告支付新增不动产补偿款1717482（2289976元×75%）。2020年5月20日，原告与张伯容签署《搬迁工程施工合同》，载明，搬迁工程地点为世纪之星幼儿园，搬迁时间2020年5月21日至5月25日，搬迁费用总额38000元。2020年6月3日，张伯容开具搬迁费38000元的电子普通发票给原告。2020年5月28日，原、被告办理租赁场地交接手续，双方还签署了交接表，该交接表载明原告搬走了评估报告中第7项（9.3米不锈钢洗手盆）、第63项（不锈钢灶台、排风机），剩余评估报告中的实物没有搬走，双方现场清点完毕，对以上物品无异议并完成交接。2020年7月3日，广州市规划和自然资源局向原告出具穗规划资源公开〔2020〕2602号《政府信息公开申请答复书》，内容为：“……我局于2020年6月16日受理你单位提出的政府信息公开申请（编号：2020160000020135），申请公开的内容为‘穗规划资源增预征〔2019〕59号最终征地公告和征地补偿方案’。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第十条和第三十六条第（二）项的规定，现向您提供如下信息：穗规划资源增预征〔2019〕59号对应的征地项目（下称征地项目）的《征地补偿安置方案》已经完成，具体公开内容详见附件。因征地项目还在用地报批阶段（已报至广州市规划和自然资源局），尚未收到用地批复，暂未发布征地公告，我局将在收到该项目用地批复后一个月内在被征地所在单位、广州市规划和自然资源局网站发布征地公告，敬请留意。……”本案审理过程中，一、原、被告确认涉案租赁场地包括土地及地上建筑物，土地面积15.2亩，地上建筑物有四栋。二、关于涉案租赁合同无法继续履行的原因。（一）原告陈述：被告在2019年8月向原告发出律师函，告知原告要提前解除租赁合同，之后原告找被告协商要求被告提供政府征收公文，但被告未能提供并坚持解除合同；2019年12月，被告委托评估公司对租赁场地内的装饰装修进行了评估；2020年1月17日，原告搬离租赁场地，受新冠疫情影响，原、被告在2020年5月28日办理交接手续，原告将租赁物交还给被告。（二）被告陈述：1、政府在2019年9月4日进行了预公告，要征收涉案土地。2、有巡视组提出要整改租赁场地，因场地内的房屋属于违建，不能用于出租，且原告用于经营幼儿园，为避免出现安全事故，所以要整改不能再出租涉案场地用于经营幼儿园；被告在2019年8月26日向原告发出律师函，双方还进行了协商，原告也同意搬离，但提出赔偿的金额较大，被告无法接受，同意按评估结果赔偿损失，所以被告委托评估机构对原告的装修残值进行评估，并同意按评估结果的75%作出赔偿，但是派潭镇人民政府不同意原、被告协商结果，建议通过诉讼解决问题。原告回应：被告发出的律师函表明解除合同的原因是增城区派潭镇人民政府要征收征用涉案场地，并没说有巡视组巡查的问题；原告并没有提出具体的补偿方案，是增城区派潭镇人民政府提出按评估价75%进行赔偿，原告要求增加赔偿搬迁费和员工遣散费，被告不同意，所以产生本案纠纷；目前，涉案土地仍未征收。三、就案件事实，原告陈述：其诉请的停产停业损失不是经营收入损失，是以政府征收补偿标准计算，参照广州市增城区人民政府发布的《增城区征收集体土地补偿办法》（增府规〔2018〕2号）第三十二条：“征收商业及工业用途的房屋应给予被征收人停产停业损失补偿。（一）商业用途房屋停产停业损失补偿。以被征收商业用途房屋的商业用途面积为基数，按每平方米每月45元，并按12个月计算……”，本案中租赁场地的房屋面积3293.87平方米，幼儿园配套面积以人均4平方米计算，共计425名学生，同类房屋市场租金45元/月/平方米，计得停产停业损失为2696689.80元【（3293.87+425×4）平方米×45元/月/平方米×12月】，现原告只要求被告赔偿停产停业损失200万元。四、被告陈述：1、租赁场地的土地权属人是增城区派潭镇人民政府，没有产权证书，地上建筑物是增城区派潭镇人民政府出资建设的，但地上建筑物没有产权证及规划建设许可证；涉案场地原是用于经营蔬菜批发市场，后一直没有使用，增城区派潭镇人民政府就将该场地交给被告管理。2、涉案场地目前还没有被征收，尚在征收过程中。五、原告提供其与刘金丽等50人在2020年5月13日签署的《解除劳动关系协议书》，拟证明因被告违约，要求原告停产停业所产生的与劳动者提前解除劳动关系付给劳动者的经济补偿金共计518803.20元。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确定原告与劳动者是否存在劳动关系。六、被告提供《证明》复印件一份，拟证明涉案租赁地块未办理国有土地使用证，仍为集体土地，《租赁合同》无效。《证明》载明是派潭镇国土资源管理所在2015年6月16日出具，内容为“兹有增城市世纪之星幼儿园租用派潭镇××村老鸦窿（土名）15.2亩用作开办幼儿园，该用地为原派潭镇蔬菜批发市场用地，已获用地批复，但未办理国有土地使用证。”原告对上述证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予确认，原告称被告并没有出示过租赁场地的产权证书，原告找到被告以及增城区派潭镇人民政府的国土所出具了上述《证明》才办理了消防验收及开办幼儿园的许可证，原告认为双方签署的《租赁合同》真实有效，已履行了五年多。本院认为，原告与被告签署《租赁合同》，约定被告将位于派潭镇××村老鸦窿的派潭蔬菜批发市场场地出租给原告用作开办幼儿园。被告自认涉案租赁场地无产权证书也无规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告签署的《租赁合同》无效。被告作为涉案场地的出租方，在签订租赁合同前，未向承租人出示租赁场地的权属证书或者建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设的依据以保证租赁标的合法性和适用性，原告在承租涉案场地时未审核上述相关证件材料，在上述相关证件材料不齐全的情况下仍同意承租，故《租赁合同》无效的法律后果，双方均有过错。关于原告诉请的损失能否得到支持的问题。原告在承租涉案场地后基于开办幼儿园的需要，对租赁场地投入了资金进行了装修。在租赁期间，被告基于租赁场地将会被征收的原因，提前向原告提出解除租赁合同，并要求原告交还了租赁场地。但是，被告在庭审中自认租赁场地尚未被征收。根据广州市规划和自然资源局向原告出具《政府信息公开申请答复书》，相关征地项目还在用地报批阶段，尚未收到用地批复，暂未发布征地公告。由此可见，被告所述的租赁场地被征收的情况尚未确定。在原告搬离租赁场地前，被告基于租赁双方解除《租赁合同》确定补偿金额提供依据的原由，委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对租赁场地内装饰装修等项目的重置成新价进行评估，广州中誉房地产及土地评估有限公司于2020年4月8日作出《估价报告》，载明租赁场地内的装饰装修在2019年12月30日的重置成新价值总额为2289976元。之后，被告向原告发出律师函，表明同意按《估价报告》确定的评估价2289976元的75%向原告支付新增不动产补偿款1717482元。由于原告不同意被告提出的补偿方案，双方存在争议，产生了本案纠纷。虽然双方签署的《租赁合同》无效，但导致合同不能继续履行的原因是被告提前收回租赁场所导致，造成了原告无法使用租赁场地，其开办的幼儿园无法继续经营，投入的装饰装修也无法使用，产生一定的经济损失。因此，原告要求被告赔偿相应的经济损失，并无不当。对于原告主张货物装修、搬迁以及员工遣散费等损失，综合考虑上述因素以及双方履约的实际情况，造成合同无效的过错程度，参考广州中誉房地产及土地评估有限公司出具的《估价报告》的评估结果，结合被告向原告发出的律师函作出的赔偿承诺，以及各方当事人提供的证据以及质证意见，根据诚实信用原则和公平原则，本院酌定被告应当赔偿原告损失210万元。原告主张的装修、搬迁、员工遣散费等损失超出210万元部分的诉讼请求，本院不予支持。至于原告诉请停产停业损失200万元的问题，原告主张该项损失是按政府征收补偿标准计算，但租赁场地目前尚未被征收，被告并未收到政府发放的停产停业补偿款；即使租赁场地将来会被征收，但征收补偿范围是否包括停产停业补偿款的问题尚未确定，故原告主张被告赔偿停产停业损失200万元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州派潭旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城区世纪之星幼儿园赔偿损失2100000元。二、驳回原告广州市增城区世纪之星幼儿园的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22787元，由原告广州市增城区世纪之星幼儿园负担12914元，由被告广州派潭旅游发展有限公司负担9873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十一月十九日书记员  陈雪冰蔡小明