湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初7724号原告（反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地：湖南省岳阳市临港产业新区。法定代表人：朱新星，经理。委托诉讼代理人：胡同进，岳阳楼区正顺法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周明生，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称碧桂园服务公司岳阳分公司）与被告（反诉原告）周明生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园服务公司岳阳分公司委托诉讼代理人胡同进、被告（反诉原告）周明生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）碧桂园服务公司岳阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令周明生向碧桂园服务公司岳阳分公司支付2019年9月1日至2020年9月30日物业管理费3274.44元；2、判令周明生从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，至2020年9月30日止应付违约金为2632.14元；3、判令周明生承担诉讼费用。事实与理由：周明生购买了岳阳市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于湖南省岳阳市联港北路168号花园里某栋某号商品房。碧桂园服务公司岳阳分公司、周明生双方于2014年10月25日签订《岳阳碧桂园前期物业服务协议》，合同约定由碧桂园服务公司岳阳分公司向周明生提供物业管理服务，周明生须按252元/月向碧桂园服务公司岳阳分公司交纳物业服务费。合同签订后，碧桂园服务公司岳阳分公司依约向周明生提供物业服务，但周明生从2019年9月1日起至2020年9月30日一直未支付物业服务费，欠费金额高达3274.44元，碧桂园服务公司岳阳分公司多次向周明生催收，周明生均无理由拒绝交纳。周明生的行为构成严重违约，除应支付拖欠碧桂园服务公司岳阳分公司的物业服务费3274.44元外，应计付逾期违约金2632.14元。被告（反诉原告）周明生辩称：驳回碧桂园服务公司岳阳分公司的全部诉讼请求。碧桂园服务公司岳阳分公司的二次供水，无卫生许可证，且水质不合格，没有公示水质合格报告。碧桂园服务公司岳阳分公司没有公示公共收益。被告（反诉原告）周明生向本院提出反诉请求：1、判令碧桂园服务公司岳阳分公司公示二次供水资质及四年半每半年度水质监测报告九份；2、判令碧桂园服务公司岳阳分公司公示小区四个年度公共收益明细四份；3、判令碧桂园服务公司岳阳分公司将周明生家门锁、卫生间水管堵塞、私自拆除晾衣钢绳、水表进行整改，碧桂园服务公司岳阳分公司向周明生进行道歉。事实与理由：碧桂园服务公司岳阳分公司严重违约，违反了相关法律规定，碧桂园服务公司岳阳分公司只注重收费，不重视服务，有事不作为、乱作为。碧桂园服务公司岳阳分公司无卫生许可证，二次供水水质不合格。按照相关法律规定，碧桂园服务公司岳阳分公司应当对水箱每半年清洗一次，并将水质监测报告进行公示，但是碧桂园服务公司岳阳分公司均未履行义务。周明生家的水表在家中没有用水的情况下转动，周明生多次联系碧桂园服务公司岳阳分公司，碧桂园服务公司岳阳分公司未解决。碧桂园服务公司岳阳分公司未对交房后四年半的公共收益进行公示。碧桂园服务公司岳阳分公司将周明生在楼顶的晾衣钢绳架拆除，未返还给周明生，亦未向周明生赔偿。周明生家门锁无法正常使用，多次要求碧桂园服务公司岳阳分公司更换，没有处理。家中卫生间水管从2016年6月交房堵塞至2019年10月，碧桂园服务公司岳阳分公司一直未解决，至今没有补偿或道歉。原告（反诉被告）碧桂园服务公司岳阳分公司辩称：周明生的第一项、第三项诉讼请求，碧桂园服务公司岳阳分公司不是适格主体，应驳回周明生的起诉。碧桂园服务公司岳阳分公司已经履行完合同义务，应当驳回周明生的第二项诉讼请求。经审理查明，2014年10月25日，周明生与案外人岳阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定由周明生购买碧桂园房地产公司位于岳阳市岳阳楼区城陵矶街道联港路168号花园里某栋某号商品房。当日，碧桂园服务公司岳阳分公司（乙方，原名称为广东碧桂园物业服务有限公司岳阳分公司，现更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司）与周明生（甲方）签订《岳阳碧桂园前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），双方约定周明生购买的花园里某栋某号商品房在交付后由碧桂园服务公司岳阳分公司提供物业管理服务。甲方交纳物业服务费的方式标准按该物业的房屋建筑面积2元/月/平方米计算，物业的房屋建筑面积为126平方米，甲方应按252元/月向乙方交纳物业服务费。协议第十六条约定“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定。若物业使用人未在约定时间内交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”上述合同及协议签订后，周明生与碧桂园房地产公司办理了相关手续。2016年6月26日，周明生办理了收房手续。周明生按物业服务协议向碧桂园服务公司岳阳分公司交纳了至2019年8月31日期间的物业服务费。此后，碧桂园服务公司岳阳分公司于2020年2月21日向被周明生催讨物业服务费，但被告以水质不合格、服务不到位为由，拒绝交纳物业服务费。原告遂向人民法院提起诉讼。另查，岳阳楼区疾病预防控制中心于2019年7月4日、2019年12月4日、2020年6月25日对位于岳阳市岳阳楼区城陵矶街道联港路168号花园里的水样进行了检验，三次检验均符合标准。2020年7月12日，碧桂园服务公司岳阳分公司公示了2016年1月1日至2020年6月30日的小区公共收益收、支、结存情况。上述案件事实有原告提交的企业营业执照、企业备案通知书、变更记录、《岳阳碧桂园前期物业服务协议》、物业服务费收据、《商品房买卖合同》、入住登记表、信息催缴记录、工程竣工验收备案表、水质检测报告、公示公共收益照片、庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，碧桂园服务公司岳阳分公司、周明生签订的《岳阳碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务并享受相应的权利。碧桂园服务公司岳阳分公司为周明生提供了物业管理服务，根据双方协议约定，周明生在2019年9月1日起至2020年9月30日止期间未按约定交纳物业服务费，已构成违约，碧桂园服务公司岳阳分公司主张周明生支付2019年9月1日起至2020年9月30日止的物业管理费3274.44元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于周明生要求碧桂园服务公司岳阳分公司公布公共收益情况的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持；（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”的规定，业主对上述事项有法定的知情权。碧桂园服务公司岳阳分公司已于2020年7月份公示了碧桂园4年的公共收益，故本院对周明生的该项反诉请求，本院不予支持。周明生要求公布2016年6月至今的水质监测报告的反诉请求。本院认为，庭审中碧桂园服务公司岳阳分公司已经向本院提交了2019年的两次水质检测报告，2020年6月份的水质检测报告，三份水质检测报告符合标准，且碧桂园服务公司岳阳分公司起诉的物业费是2019年9月1日至2020年9月30日之间的物业费，故本院对周明生的该项反诉请求，本院不予支持。周明生要求碧桂园服务公司岳阳分公司对其房屋进行整改并进行道歉的反诉请求。本院认为周明生主张房屋存在门锁及卫生间水管堵塞、水表等质量问题及物业私自拆除晾衣钢绳，周明生既无证据证实发生了卫生间水管堵塞的事实，也无证据证明水管堵塞是碧桂园服务公司岳阳分公司未尽管理职责所引起。门锁、水管是否存在质量问题，应否由碧桂园服务公司岳阳分公司进行维修，周明生均无证据证实。即使碧桂园服务有限公司岳阳分公司拆除楼顶晾衣钢绳，也是其履行管理职责的行为，并无不当，故对该项反诉请求，本院不予支持。周明生抗辩称门锁、卫生间水管堵塞等问题未及时解决，碧桂园服务公司岳阳分公司未公布公共收益及水质监测报告，并以此为由拒绝交纳物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。碧桂园服务公司岳阳分公司同时主张周明生支付截止2020年9月30日的违约金2632.14元。本院审查认为，因合同约定的违约金的计算方式明显过高，本院酌定按照年利率6%标准支付逾期付款违约金。而逾期付款违约金起算时间应以碧桂园服务公司岳阳分公司向周明生催讨之日（即2020年2月21日）开始计算至2020年9月30日。自2019年9月1日起至2020年2月21日止，被告实际欠付物业服务费1436.4元，故周明生应支付的逾期付款违约金应为40.8元（1436.4元X6%÷365天X173天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告（反诉原告）周明生在判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司支付物业管理服务费3274.44元及截止2020年9月30日的逾期付款违约金40.8元，两项合计3315.24元；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周明生的全部反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周明生负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）周明生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  朱潇峰二〇二〇年十一月三十日书记员  何 云