湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初2760号原告：永州市军队离退休干部休养所，住所地：永州市冷水滩区湘永路，统一社会信用代码：12431100666322057P。法定代表人：蒋卫东，系该单位所长。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚尧，湖南金州（永州）律师事务所实习律师。被告：刘衡，男，1974年10月8日出生，汉族，个体户，现住永州市零陵区。原告永州市军队离退休干部休养所（以下简称永州市军干所）诉被告刘衡租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告刘衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州市军队离退休干部休养所向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付租金656000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年，被告刘衡同原芝山区军干所（现并入永州市军干所）就位于零陵区××路××号房屋（与零陵区人力资源与社会保障局同一大厦，坐东朝西，从地下室到楼顶，面积约2300平方米）的承租事宜订立了《租赁合同》。合同约定租赁期限自2005年5月1日至2020年4月30日止，年租金9.6万元，每半年支付一次，一年分两次付清，第一次为每年6月份的最后一天，第二次为每年12月份的最后一天。被告装修房屋的所有设施归芝山区军干所所有，在租赁期限届满后三日内，被告全部一并无偿移交给芝山区军干所……租赁合同期满后三日内被告应如期交还该房屋及所有附属、装修设施。被告逾期不移交，每逾期一日应向原告支付原每天所交租金的双倍。2007年，永州市机构编制委员会下发《关于设立永州市军队离退休干部休养所的通知》（永编发［2007］7号），将冷水滩区军队离退休干部休养所和零陵区军队离退休干部休养所成建制上收，合并设立永州市军队离退休干部休养所。2010年起，被告即开始断续拖欠原告房屋租金，至2020年4月30日，被告拖欠的租金已达656000元。根据湖南省财政厅《关于疫情期间行政事业单位房屋对外出租租金减免有关情况的函》的精神“对承租行政事业单位国有资产类生产经营用房的中小企业予以免收1个月租金，减半收取2个月租金，即2020年2月份租金免收，3、4月份租金减半收取”，应减免租金16000元，应付租金为656000元。2020年4月7日，原告向被告发出了书面通知，要求被告：一、补缴欠付租金；二、于租赁期限届满后搬离房屋，移交房屋及所有附属、装修设施。次日，被告签收了该通知，但一直未按通知要求履行义务。2020年4月30日，原告又在涉案房屋张贴了通知，告知被告，要求补缴租金欠款并移交房屋，退回钥匙，但被告仍拒绝补缴租金、退还房屋。2020年7月15日经多次协商，原告与被告针对房屋收回达成移交协议。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。涉案租赁合同对于租金的给付期限有明确要求，被告租赁原告房屋却一直欠付多年租金，已严重损害了原告的合法权益。综上，被告租赁原告房屋，拖欠多年租金，严重损害了原告的合法权益。为确保国有资金不流失，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定诉诸贵院，请判如所请。被告刘衡辩称，1.对欠租的额度有异议，存在差距；2.2014年装修的时候考虑到政府修路，向原告申请减免2年房租，原告至今没有给予答复，修路是2015年修的；3.租房的时候有个通道问题，消防通道一直没有开通，影响了被告刘衡的部分营运。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人各方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据5：永州市军休所零陵区南津南路出租房屋租金缴纳情况明细表，本院认为，该证据虽系原告单方的记账凭证，无被告刘衡签字确认，但能与原告提交的证据6中的记账凭证相印证，本院予以确认；对原告提交的证据6：记账凭证、转账记录、收据、发票等，欲证实2009年下半年起至2020年被告刘衡只付了327,484元租金，本院认为，该组证据能够相互印证，且被告对该证据真实性无异议，故对该证据，本院予以确认；对原告提交的证据8：通知，本院认为，被告称没有收到该通知，原告也未向本院提交被告签收该通知的送达回证，故对该证据本院不予确认。对被告提交的证据原告对其真实性均不表异议，经综合审查后真实、合法且与本案具有关联性，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下，2005年4月12日，被告刘衡与原永州市芝山区军队离休退休干部休养所（以下简称芝山区军干所）签订《房屋租赁合同》约定将位于永州市零陵区××路××号房屋（与零陵区人力资源与社会保障局同一大厦，坐东朝西）的从地下室到楼顶（面积约2300平方米）”出租给被告。合同约定租赁期限自2005年5月1日至2020年4月30日止，年租金9.6万元，每半年支付一次，每年6月份、12月份的最后一天付清，从合同签订之日起给被告120日装修时间，该期间免收租金。根据该《租赁合同》约定：“第五条租赁期间相关费用及税金1、租赁期间，芝山区军干所只承担办理房屋所有权和土地使用权有关方面的费用。”，“第九条房屋支付及回收的验收2、乙方应于房屋租赁期满后三日内，将承租房屋、装修、装饰及一切附属设施无偿移交给甲方。”，“第十条押金及违约责任3、乙方违约责任（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方并应按照合同总租金20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿损失的责任。……③拖欠房屋租金累计3个月的。……（3）租赁期满后三日内乙方应如期交还该房屋及所有附属、装修设施。乙方逾期不移交，乙方每逾期一日应向甲方支付原每天所交租金的双倍。”，“第十一条免责条件1、因不可抗力原因和致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方协商解决。2、不可抗力系指‘不能预见、不能避免并不能克服的客观情况’。”2006年5月10日被告向零陵区军干所提出申请，要求请求延长装修时间，经零陵区军干所同意延长至2006年6月1日。2010年起，被告即开始断续拖欠原告房屋租金，至2020年4月30日租赁期限届满时，被告未按约补缴租金欠款并移交房屋、退回钥匙。2020年7月15日经多次协商，原告与被告针对房屋收回方达成《房屋收回移交协议》。另查明，能够确定自2010年3月起被告共向原告交纳了327484元。另，2007年5月31日，永州市机构编制委员会下发《关于设立永州市军队离退休干部休养所的通知》（永编发[2007]7号），将冷水滩区军队离退休干部休养所和零陵区军队离退休干部休养所成建制上收，合并设立永州市军队离退休干部休养所。2015年永州市零陵区发展和改革委员会发布“零发改投[2015]114号”《关于核准零陵区南津路整体改造提质工程的批复》同意建设零陵区南津路整体改造提质工程。根据湖南省财政厅《关于疫情期间行政事业单位房屋对外出租租金减免有关情况的函》的精神“对承租行政事业单位国有资产类生产经营用房的中小企业予以免收1个月租金，减半收取2个月租金，即2020年2月份租金免收，3、4月份租金减半收取”。应减免租金16,000元。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应系有效合同，合同双方应按合同约定履行各自义务。原告已将合同约定的房屋交付给被告使用，至原告起诉时止，被告已经四年未向原告交纳租金，违反了合同的约定，且现在合同已到期，被告应向原告补足应缴的租金，并移交房屋、退回钥匙。关于未支付的租金金额，原告称被告2009年7月之前的租金已经正常交付，2010年开始出现拖欠行为，2010年3月10日交纳了2009年7月至12月的租金48,000元、2013年给付2011年度租金96,000元、2014年给付2012、2013年两年租金183,484元，共计327,484元，2010年的租金及2014年后的租金被告未缴纳，被告承认未缴纳2014年5月1日起后的租金，但辩称其已经交付了2010年的租金，且其2014年4月3日所缴纳的183,484元系2013年5月至2014年4月30日期间的租金。本院认为，被告虽称其已经交付了2010年度的租金，即2014年4月30日之前的租金已经付清，但未向本院提交充分证据予以证实，且在本院指定的期限内未向本院提交相关证据予以证实，故对被告的该主张本院不予支持，同时，虽然根据原告提交的证据6“……行政事业单位往来结算收据”被告刘衡于2010年3月10日交纳的48,000元系2009年7月至12月的租金，即被告欠付租金的情形应从2009年7月1日起计算，依据原、被告双方签订的《租赁合同》，自2009年7月至2020年4月30日被告应当交付的租金共计1,040,000元，被告已交付327,484元，被告仍欠租金为712,516元，但根据原告提交的证据5“永州市军休所零陵区南津南路出租房屋租金缴纳情况明细表”及庭审时的原告陈述，原告认可2009年11月之前的租金被告均“正常缴纳”，即从2009年11月1日起开始存在拖欠租金的情形，并放弃了2014年度的税金8516元，民事权利可以放弃，对当事人自认的部分本院予以确认，故从2009年11月1日起至2020年4月30日被告仍应交付的租金为672,000元。对被告在合同到期后未向原告移交房屋、退还钥匙，直至2020年7月15日双方重新达成《房屋收回移交协议》，限期由被告交付房屋，对于合同到期后2020年5月1日起至交付房屋之日止的房屋占用期间的租金，因双方未重新签订租赁合同，沿用双方2005年5月签订的《租赁合同》，但对2020年5月1日起至2020年7月15日内的租金原告在庭审时明确表述未主张，故对该期间内的被告占有房屋产生的租金，本院不予处理。另外，原告自愿依据根据湖南省财政厅《关于疫情期间行政事业单位房屋对外出租租金减免有关情况的函》的精神减免被告租金16,000元，民事权利可以放弃，本院予以确认。被告辩称因原告出租的大楼消防不合格，导致其在运营期间经常被消防部门责令停业整顿或罚款，造成损失，本院认为原、被告之间的《租赁合同》并未约定所租赁房屋的用途及应达到何种消防标准，被告将所租赁房屋用于开设酒店应达到开设酒店的消费标准与原告无关，且被告未向本院提交证据证明其实际损失，故对被告的该项主张，本院不予支持。对于被告称因2015年零陵区南津路整体提质改造，为期约2年，因修路是全路段封闭的，严重影响了其酒店的营运，本院认为，2015年永州市零陵区发展和改革委员会发布“零发改投[2015]114号”《关于核准零陵区南津路整体改造提质工程的批复》永州市零陵区南津路进行全封闭式的整体改造提质工程事实，根据原、被告双方签订的《租赁合同》第十一条因不可抗力原因致合同不能履行或造成损失的原、被告双方协商解决，现双方虽未能对零陵区南津路整体改造期间的租金收取达成协议，且被告未能提供证据证实其实际损失及工程具体的施工时间，但该路段进行提质改造客观上对被告酒店的运营造成了影响，故对该期间的房屋租金，本院酌情予以减免半年（即48,000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告刘衡在本判决生效之日起十日内向原告永州市军队离退休干部休养所支付所欠租金608,000元；二、驳回原告永州市军队离退休干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,360元，减半收取计5,180元，由被告刘衡承担4,800元，原告永州市军队离退休干部休养所承担380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  郭庆二〇二〇年十一月九日法官助理董凌冰书记员李勋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。