山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初4934号原告：付绍轩（曾用名付浩然），男，2002年6月14日出生，汉族，户籍地：临沂市兰山区。委托诉讼代理人：付文满，男，汉族，1966年7月30日出生，住址同上，系原告的父亲。委托代理人：杜平生，山东上和律师事务所律师。被告：海阳衡新房地产开发有限公司，住所地：海阳市凤城街道驻地海防路。统一信用代码：9137068769314361X2。法定代表人：袁淑芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，1973年8月17日出生，汉族，户籍北京市丰台区，系该公司职工。委托诉讼代理人：初明园，女，汉族，1985年4月25日出生，户籍青岛市黄岛区，系该公司职工。原告付绍轩诉被告海阳衡新房地产开发有限公司(以下简称衡新公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。付绍轩向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2013年8月18日签订的商品房买卖合同及补充协议（合同编号：201308180006）；2、依法判令被告退还原告购房款490000元；3、依法判令被告偿还原告因其违约给原告造成的实际损失189368元（自2014年1月1日起至2020年5月12日止的利息，以本金490000元为基数，按年利率6%计算）。事实与理由：2013年6月29日，原被告双方签订了“蓝海假日”商品房认购协议书。原告于2013年6月30日支付给被告定金20000元，2013年7月17日支付给被告现金250000元，原被告于2013年8月18日签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号：201308180006），约定：原告购买被告开发的位于山东省海阳市，建筑面积99.05平方米，房屋总价款为490000元；原告采取一次性付款方式，在2013年8月18日前付清总房款490000元；第八条约定交付期限，为2013年12月31日前将合同约定的合格的商品房交付原告；第九约定逾期交房违约责任，逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%支付违约金。同日，双方签订补充协议，协议第三条约定：签约后如原告无故单方终止《商品房买卖合同》，原告须向被告支付购房合同总金额的20%作为违约金。合同签订当日，原告又支付被告220000元购房款，原告支付房款的义务全部履行完毕。截至2020年5月12日，被告仍未交付房屋，被告的行为已构成根本违约，原告依照合同约定解除双方签订的上述商品房买卖合同及补充协议。合同约定的违约责任条款对原、被告严重不平等，约定被告违约的违约金明显过低，低于原告的实际损失，属于格式条款，原告主张增加违约金数额，按照原告的实际损失计算，以原告已支付的购房款为基数，按照年利率6%计算，被告共违约2351天，原告实际损失为490000×（2351天÷365天）×6%＝189368元。衡新公司辩称：商品房买卖合同关系属实，好多年未交付房屋也是事实，但绝对不是我们故意、恶意延迟交付房屋，是因为公司内部发生重大变故，希望与原告进行和解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，可以认定的事实是：2013年6月29日原被告签订《“蓝海假日”商品房认购协议书》，协议书约定：原告认购被告开发的“蓝海假日”房产项目的10幢1层103号房屋，暂测建筑面积99.05平方米，定购单价4947元/平方米，定购总价490000元，认购定金20000元。2013年8月18日，原被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：201308180006)，约定由原告于2013年8月18日前付清总房款490000元，被告于2013年12月31日交付符合合同约定的商品房，并约定逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%支付违约金。同日，原被告双方签订《补充协议》，协议第三条约定：签约后如原告无故单方终止《商品房买卖合同》，原告须向被告支付购房合同总金额的20%作为违约金。2013年6月30日原告现金交付定金20000元，2013年7月17日现金交付房款250000元，2013年8月18日现金交付房款220000元。被告至今未交付房屋。以上事实有《“蓝海假日”商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据等予以证实，本院予以采信并在卷佐证。原告主张被告没有按照合同约定交付房屋，致使合同目的无法实现，故要求解除合同，并要求被告按照同地段房屋租金计算损失，即以490000元为基数按照年利率6%自2014年1月1日起计至2020年5月12日止。被告辩称因公司原大股东也即原法定代表人于2015年9月因病去世，导致公司资金链断裂，出现大量债务纠纷致项目停滞，直至2018年6月才复工，复工后销售异常惨淡，项目不具备融资能力，推进异常缓慢，但为了不让项目再次烂尾，小股东在没有任何销售进项的艰辛条件下，仍然想尽各种办法确保项目缓慢推进到综合验收阶段，预计最迟于2020年12月底能够完成综合验收，且项目于2020年11月25日完成单体竣工验收，希望原告不要解除合同，也不同意按照年利率6%计算损失，即使解除合同也应该按照合同约定的违约金标准计算损失。另查，本案所涉房产已办理预售许可，许可证号为：海房预许字第201203第001-549；所涉工程未通过综合竣工验收。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告于2013年8月18日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，双方应按合同约定履行各自的义务。因涉案房产工程未通过综合竣工验收，至今未能交付使用，致使合同目的无法实现，故原告要求解除该合同，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失赔偿。原告已实际支付房款490000元，被告应予返还。关于原告主张的违约损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：…当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算诉讼法，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张按照同地段同类房屋租金标准计算违约损失无法律依据，被告违约造成的损失以同期贷款利率计算的利息损失为宜，即以490000元为基数，自2014年3月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年5月12日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告付绍轩与被告海阳衡新房地产开发有限公司于2013年8月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201308180006)及《补充协议》；二、被告海阳衡新房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告付绍轩返还购房款490000元，并以490000元为基数支付实际损失(自2014年3月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年5月12日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告付绍轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5297元，由被告海阳衡新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  于明翠二〇二〇年十一月三十日书记员  王一平