广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初27410号 原告：强丽雯，女，1990年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市天河区， 委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所实习人员。 被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4—5层。 法定代表人：梁国锋，总经理。 被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房。 法定代表人：何建信，董事长。 委托诉讼代理人：杨敏丽，女，1989年3月24日出生，汉族，系该公司员工。 被告：广东空港置业有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层。 法定代表人：翁玉麟，董事长。 委托诉讼代理人：陈默，女，1982年10月31日出生，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：周艺欣，女，1995年5月18日出生，汉族，该公司员工。 被告：广州资产管理有限公司，住所地广州南沙区丰泽东路106号南沙城投大厦1002房。 法定代表人：梁镜华。 委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。 原告强丽雯与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）、广州资产管理有限公司（以下简称资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告强丽雯的委托诉讼代理人黄灿灿，被告颐和公司的委托诉讼代理人杨敏丽，被告空港公司的委托诉讼代理人陈默，被告资产公司的委托诉讼代理人邬元卿、欧阳驰原到庭参加了诉讼。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由均不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告强丽雯向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告云梯公司与原告就广州市花都颐和山庄E区J2栋1602号房签订《广州市商品房买卖合同》并网签备案；2.请求法院判决被告云梯公司向原告开具金额为728592元的购房款发票；3.请求法院判决被告资产公司协助被告云梯公司涂销广州市花都颐和山庄E区J2栋1602号房设定的抵押；4.请求法院判决被告赔偿因抵押广州市花都颐和山庄E区J2栋1602号房给原告造成的损失（以728592元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年6月30日起计算至2019年8月19日为39991.61元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计算至涂销抵押权之日止，暂计算至起诉之日2020年7月31日为30549.26元；）5.请求法院判决被告空港公司对第三、四项诉讼请求承担连带责任；6.请求法院判决由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原告以728592元的价格购买被告位于花都颐和山庄E区J2栋1602号房，于2014年11月18日签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，后签订《花都颐和山庄商品房购房协议》。原告已付清全部购房款。鉴于广州实行限购令政策，原被告双方暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，合同约定自原告具备购房条件后被告即需与原告签订《广州市商品房买卖合同》。原告已按约定支付购房款且达到网签条件，原告按照《购房协议》的约定，要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告却告知房屋已被被告设定抵押权，导致被告始终拒绝与原告签订《广州市商品房买卖合同》。另原告按合同约定支付房款后，被告于2016年才向原告交付房屋，已严重违反合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“出卖人应在房屋交付使用之日起90日内向买受人办妥并交付房屋权属证书”，截止至2020年7月20日，被告仍未向原告办妥并交付房屋权属证书。被告云梯公司为一人有限责任公司，股东为被告空港公司。原告认为，原、被告双方签订的《花都颐和山庄购房协议》及《花都颐和山庄认购书》合法有效，原告已按约定履行支付房款义务，被告不与原告签订《商品房买卖合同》及未在法律规定期限内向原告办妥并交付房屋权属证书，已构成根本违约。被告空港公司系被告云梯公司的独资股东，根据《公司法》第六十三条的规定，应当承担连带责任。涉案房屋现已经抵押给被告资产公司。故诉至法院，望判如所请。 被告云梯公司未答辩。 被告颐和公司辩称：请求法院驳回原告对我司的全部诉讼请求。1.我司并非开发商，无须承担办证义务，原告要求我司赔偿因抵押所造成的损失没有任何合同和法律依据，不应予以支持。原告在签订认购书时并不具备购房资格，根据购房协议书第七条约定，在具备网签条件时，原告可以申请开发商签订涉案房屋的网签合同，原告没有任何证据证明其在何时具备购房资格。本案中原告没有提供任何网签合同的副本，也没有提供相关的申请，无法确认原告是否已向开发商提出申请并签订相关合同，因此原告要求赔偿损失没有任何事实和法律依据，不应得到支持。2.确认我司已经收取了原告的全部购房款，是被告云梯公司委托我方收取的，由于云梯公司委托我司代为销售涉案房屋，同时云梯公司欠我司销售代理等费用，云梯公司与我司约定一部分购房款抵冲销售代理费用，故涉案购房合同云梯公司是认可的，且云梯公司实际向原告交付了涉案房屋，原告提供的入伙通知书上有云梯公司的盖章。 被告空港公司辩称：云梯公司的财产独立于我司财产，其财产与作为其股东的我司财产相互独立、相互分离，各自的财产权属非常清晰，不存在公司财产与股东财产混同的情况。原告要求我司对云梯公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告资产公司辩称：1.我司取得涉案房屋的抵押权是善意取得，应予以保护。两原告虽于2014年与云梯公司、颐和公司签订《认购书》、《购房协议》，但一直未办理过户登记。2018年云梯公司将涉案房屋抵押给我司，我司取得的抵押权合法有效。2.云梯公司未清偿债务，已构成违约，我司在债务人、抵押人按约清偿全部债务、赔偿违约损失后，才同意办理涂销抵押。3.原告长达4年没有办理房产证，怠于行使其权利，应承担不利后果。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》、收款收据、入伙通知书、住房维修资金缴款通知书、住宅管理费发票、水电周转金收据、代办证费用收款收据、云梯公司工商企业信息、不动产登记证明、产权情况表、抵押合同、审计报告予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。 涉案房屋位于广州市花都梯面镇花都云梯山庄E区J2栋1602房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押（登记日期为2018年6月30日，抵押权人为资产公司），合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。 原告强丽雯提交编号为0062911号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2014年11月18日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为强丽雯，代理方为颐和公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区J2栋1602号住宅。二、该房地产优惠后总房价为728592元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2014年11月26日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息和赔偿。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年12月30日前交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和公司的公章，认购方（乙方）处有强丽雯的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有一人的签名。 原告强丽雯还提交编号为0101191号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和公司，乙方（买方）为强丽雯，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都梯面镇花都颐和山庄E区J2幢1602号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为151.79平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为728592元。四、付款方式为一次性付款，在2014年11月22日前向甲方支付全部房价款728592元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方（委托代理机构）加盖颐和公司的公章，经办人处有柳秀芳的签名，乙方处有强丽雯的签名。 强丽雯提交加盖颐和公司财务专用章的收款收据两张，出具时间均为2020年1月3日，内容为收到强丽雯交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区J2栋1602单元定金和购房款合计728592元。强丽雯主张其已于2014年11月22日通过转账的方式支付了上述购房款，由于收据丢失，故上述收据是重新补开的。颐和公司确认已于2014年期间收取上述房款。 强丽雯主张云梯公司已将涉案房屋交付其使用，为证明其主张，强丽雯提交了加盖云梯公司和案外人广州颐和酒店物业管理有限公司公章的《入伙通知书》（复印件），内容为通知强维维、冯庭美（强丽雯的父母）于2016年5月20日办理涉案房屋的收楼手续。强丽雯还提交了收楼手续单，拟证明其父母已于2017年2月18日收楼入住。强丽雯还提交物业费发票，显示其已向物业公司缴纳涉案房屋的物业管理费。 强丽雯陈述其签订认购书和购房协议时尚不具备购房资格，后于2016年具备了购房资格，其在具备购房资格后有向云梯公司催促办理网签即备案手续无果后提起本案诉讼。强丽雯提交广州市规划和自然资源局出具的《购房资格证明》，载明：经核查，截至2020年9月3日，强丽雯具备本市住房限购区域内住房购房资格。 另查明，资产公司向本院提交了其（债权人）与云梯公司（抵押人）于2018年5月31日签署的《抵押合同》，约定：鉴于债权人与债务人颐和地产集团有限公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《债权收购协议》，及债权人与债务人广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《债务重组合同》，为保障上述主合同项下债权的实现，抵押人以其合法拥有的抵押物为资产公司在主合同项下的全部权利设定抵押担保，担保范围为《债务重组合同》和《债权收购协议》约定的主债务。2018年6月30日，涉案房屋办理了抵押权登记，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第08013985号，登记的债权人为资产公司，抵押范围为全部，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为3.3亿元，属再次抵押。 本院认为：强丽雯提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》中虽然仅有颐和公司的签章，并无云梯公司的签章，上述协议虽尚未达到合同约定的生效条件，但根据强丽雯提交的加盖云梯公司和案外人广州颐和酒店物业管理有限公司的《入伙通知书》（复印件），以及收楼手续单、物业管理费发票等，上述证据已经形成了完整证据链条，证明云梯公司已将涉案房屋交付给强丽雯使用。以上事实证明虽然云梯公司并未在《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》签章，但强丽雯履行了向云梯公司支付购房款的合同主要义务，云梯公司亦已履行交付涉案房屋给强丽雯使用的主要义务，双方合同已经成立并已经生效。上述认购书及购房协议是云梯公司与强丽雯之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。 关于强丽雯要求云梯公司与其就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同》并办理网签备案手续的主张。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签署网签合同需要签约双方就商品房买卖合同所必须具备的全部内容进行协商并达成一致约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，故强丽雯要求云梯公司就涉案房屋与其签订《广州市商品房买卖合同》网签合同和办理备案手续的诉讼请求，本院不予支持。 关于强丽雯要求云梯公司开具涉案房屋的购房发票的诉讼请求，由于是否应开具发票及如何开具发票，应当由税务机关管理和监督，强丽雯要求开具发票的诉讼请求不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，强丽雯可就此向税务部门申请解决，本案不予调处。 关于强丽雯要求云梯公司、资产公司涂销涉案房屋设定的抵押的诉讼请求，因资产公司与云梯公司之间的抵押合同并不存在合同无效的理由，资产公司对涉案房产的抵押权已经登记，该抵押权合法有效，在资产公司的债务获得清偿前，资产公司并无涂销涉案房屋抵押的义务，故强丽雯的该项诉讼请求本院不予支持。 关于强丽雯要求云梯公司赔偿因抵押涉案房屋给其造成的损失的诉讼请求，强丽雯确认涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》签署时其并不具备购房资格，现其未能举证证明其何时具备购房资格，也未能举证证明其在提起本案诉讼前曾向云梯公司主张签署网签合同及办理备案。同时，《花都颐和山庄商品房购房协议》并未约定云梯公司未与强丽雯签订网签合同时，云梯公司应当支付违约金或赔偿损失，故强丽雯要求云梯公司赔偿其损失，以及要求空港公司承担连带赔偿责任缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。颐和公司系云梯公司的代理人，其实施的民事法律行为对云梯公司发生效力，强丽雯要求颐和公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，强丽雯的全部诉讼请求应当予以驳回。 被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告强丽雯的全部诉讼请求。 本案受理费1563.52元，由原告强丽雯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  王丽美 二〇二〇年十一月十七日 书记员  林嘉仪