湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3729号原告：皮祖德。委托诉讼代理人：丁德昌，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。被告：聂西娅。委托诉讼代理人：王亭亭，湖南正泰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室，住所常德市。法定代表人：黄文斌。委托诉讼代理人：周桂莲，湖南广慈律师事务所律师，一般代理。原告皮祖德与被告聂西娅、第三人常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称武陵区征收办）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告皮祖德及其委托诉讼代理人丁德昌，被告聂西娅的委托诉讼代理人王亭亭，第三人武陵区征收办的委托诉讼代理人周桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皮祖德诉至法院，提出诉讼请求：1、判决被告偿还应有原告所得的租赁门面拆迁补偿费，包括一楼门面装饰装修附属设施补偿307426元、搬家费2000元、提前搬迁奖12000元，停产停业经营损失83052+10833元，还包括二楼门面搬家费2000、提前搬迁奖20000元、临时安置费3600元、“住改非”补偿222528元，共计663439元；2、判令第三人将原告租赁的该门面应得的拆迁补偿费663439元直接支付给原告；3、判决被告将门面租赁押金2万元返还给原告；4、判令本案诉讼费由被告和第三人承担。聂西娅答辩称：1、按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，房屋价值补偿、装饰装修补偿、停业停产补偿、其他奖励和补贴均是由政府依法支付给房屋产权人。答辩人是因房屋征收而获得补偿，该补偿是政府依法支付给答辩人的补偿，被答辩人不是房屋产权人，不是政府补偿的主体，其无权获得补偿；2、答辩人与被答辩人之间是租赁合同关系。对于政府不可抗力终止租赁合同关系，双方的权利、义务处理应当按照合同约定进行处理。双方租赁合同有明确约定，因政府征收，租户应当无条件退场，并未约定补偿。因此，被答辩人无权获得补偿；3、案涉房屋的装饰装修及设施主要由答辩人完成，被答辩人进行了部分添附。被答辩人主张的装修费307426元是该两套房屋的全部装修及设施价值，而该价值主要是答辩人的装修价值。被答辩人添附的部分，依照最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，对于不可归责双方当事人原因导致租赁合同解除的，剩余租期内的装饰装修只计算残值损失。参照相关判例，应当按照剩余年限与总年限的比例计算确定残值；4、其他相关费用，除搬家费答辩人可以让渡外，其他均属于答辩人所有。提前搬迁奖是对产权人及时搬迁的奖励；住改非补偿是对答辩人的改造门面产生的房屋使用价值增值而给予的补偿，不是对租赁户的补偿，且租赁户也没有支付对价，因此，不是给被答辩人的补偿；停业停产损失是对房屋产权人无法经营房屋的补偿。至于其他的补偿，同样也不是给与其的补偿。对于被答辩人要求退还2万元押金不属于本案审理范围。武陵区征收办答辩称：第三人不是本案是适格主体，本案是原被告之间的租赁合同关系，与第三人无关；第三人没有向原告支付装饰装修附属设施补偿、搬家费、提前搬迁奖，停产停业经营损失，搬家费、提前搬迁奖、临时安置费、“住改非”等补偿款项的义务，第三人与被告之间的拆迁行为是行政行为，原告要提起的是行政诉讼而不是民事诉讼，第三人将安置补偿支付给被告是依法行政的体现，我们的依法规对被告进行补偿，原告对第三人的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对第三人的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月28日，聂西娅（出租方）（甲方）与皮祖德（承租方）（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于常德市武陵区××大厦××号××层房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方从事商业经营活动。租赁期自2016年6月18日至2021年6月17日。第一年租金80000元，第二年租金80000元，第三年租金80000元，第四年起在80000元的年租金上递增5%，84000元，第五年租金88200元。乙方押金20000元。第七条约定乙方如需对房屋进行装修或增扩附属于门面的设备、设施时，应在不损坏、不影响房屋整体结构安全，征得甲方同意并报物业管理、消防部门文字批准的前提下方可实施，费用自理。合同到期后，乙方装修或添加的设施乙方不得自行处理，甲方不负责任何形式的补偿。第十四条约定本合同如遇以下情况（城市建设、城市拆迁、不可抗拒的因素）将自行终止。甲方不负任何责任。但押金退还。当日，皮祖德通过农村商业银行向聂西娅之母沈富媛支付了100000元（含押金20000元）。皮祖德承租了案涉房屋后交由其子皮效彰经营“武陵区诗雅美容养生馆”，经营范围为美容、美体、保健养生服务；服装零售。皮祖德支付租金至2020年7月。2020年1月，武陵区征收办所属的丹阳街道办事处棚改办公室（以下简称棚改办）对案涉房屋进行拆迁丈量门面面积并登记装修设施，后张贴公示了包括案涉房屋在内的“建民巷棚改项目二期湘北大厦房屋补偿明晰表”。其中案涉房屋一层装饰装修及附属设施补偿307426元、搬家费2000元、提前搬迁奖12000元、停产停业经营损失93885元；二层搬家费2000元、提前搬迁奖20000元、“住改非”222528元。2020年8月19日，常德市武陵区人民政府丹阳街道办事处发出告示，要求湘北桃林大厦、桃林宿舍各房屋产权人或权利人30日内腾空房屋并交付钥匙。上述事实有《房屋租赁合同》、房屋产权证、营业执照、建民巷棚改项目二期湘北大厦房屋补偿明晰表、告示、微信聊天记录、通话录音、交易明细、情况说明、证人证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，皮祖德与聂西娅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，也没有违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。关于本案法律关系及案由的问题。从本案事实来看，皮祖德与聂西娅之间系在履行双方签订的《房屋租赁合同》过程中，因案涉房屋征收导致租赁合同无法继续履行，之后双方对被征收房屋的补偿款之归属和分配发生争议而产生本案纠纷，即双方的基础法律关系仍系租赁合同，因此，本案应为租赁合同纠纷。关于案涉房屋拆迁补偿款相关款项的归属和分配。《房屋租赁合同》中对于合同终止后的拆迁补偿款等未作约定。其中案涉房屋拆迁补偿款的一层装饰装修及附属设施补偿307426元，是棚改办经过对案涉房屋现存的情况测量评估作出，皮祖德自2016年6月开始对案涉房屋进行了装修并一直经营，结合皮祖德之子皮效彰与聂西娅之母沈富媛之间的微信聊天记录、通话录音以及庭审查明的事实，本院酌定一层装饰装修及附属设施补偿307426元的80%，即245941元归皮祖德所有。停产停业经营损失93885元是给予被征收人因停产、停业造成损失的一种补偿。皮祖德作为承租人在租赁期间尚未届满，租赁的房屋就将被征收必然给原告的经营造成一定经营损失。因此，本院认定停产停业经营损失93885元归皮祖德所有。其中一层搬家费2000元、二层搬家费2000元，是给予被征收人的搬迁补助，因拆迁时案涉房屋由皮祖德实际经营使用，故搬家费4000元应归皮祖德所有。“住改非”222528元补偿费，是被征收人将住宅房屋该为经营性用房，征收时给予的补偿。被告聂西娅将案涉房屋一、二层打通，并自2011年开始将案涉房屋出租作经营场所使用；皮祖德承租案涉房屋后以案涉房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营。故本院酌定“住改非”222528元补偿费的50%，即111264元，归皮祖德所有。经了解，房屋征收时第三人只与房屋所有人签订补偿协议，不再针对房屋承租人，但从本案实际出发，考虑减少当事人的诉累，应由第三人将上述各项归皮祖德所有的补偿款直接支付给皮祖德为宜。其中案涉房屋一层提前搬迁奖12000元、二层提前搬迁奖20000元，因庭审中第三人陈述因原、被告未在2020年8月搬离，提前搬迁奖已经不存在。故该款项现在尚未明确，本案不予处理。关于押金退还的问题。《房屋租赁合同》第十四条约定本合同如遇以下情况（城市建设、城市拆迁、不可抗拒的因素）将自行终止。甲方不负任何责任。但押金退还。现由于政府征收拆迁的原因，皮祖德与聂西娅之间的《房屋租赁合同》已经于2020年8月19日终止，聂西娅应当退还皮祖德的押金20000元。皮祖德的租金支付至2020年7月，尚有8月租金4267元（6738÷30×19）未支付，扣除应支付的租金，聂西娅还应退还皮祖德押金15733元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室应将装饰装修及附属设施补偿245941元、停产停业经营损失93885元、搬家费4000元、“住改非”补偿111264元，共计455090元直接支付给皮祖德；二、聂西娅应于本判决生效之日起十日内退还皮祖德押金15733元；三、驳回皮祖德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10434元，由皮祖德负担3339元，聂西娅负担7095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提供副本。审 判 长  丁孟礼人民陪审员  肖胜春人民陪审员  朱小桃二〇二〇年十一月二十六日法官助理贺鸣书记员曾江燕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。