广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初26417号原告：深圳市祥昭实业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区福龙路祥昭大厦九层，统一社会信用代码9144030070848440X5。法定代表人：廖烈昭，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，广东生龙律师事务所律师，执业证号14403201310015310。被告：深圳市罗湖区东方学校，住所地广东省深圳市罗湖区罗芳村（武警部队六支队十中队前侧），统一社会信用代码524403037488907799。法定代表人：周佛椅，董事长。被告：周佛椅，男，1966年12月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。两被告委托诉讼代理人：陈**兆，广东铭派律师事务所律师，执业证号14403201610810313。两被告委托诉讼代理人：林思敏，广东铭派律师事务所实习律师。第三人：融通地产（广东）有限责任公司，住所地广州市越秀区中山四路395号南侧3楼自编328室，统一社会信用代码91440101MA5CX73M5W。法定代表人：盛邓。原告深圳市祥昭实业发展有限公司与被告周佛椅、深圳市罗湖区东方学校租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法追加融通地产（广东）有限责任公司作为第三人参加诉讼，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市祥昭实业发展有限公司委托诉讼代理人刘勇、被告周佛椅及被告深圳市罗湖区东方学校（以下简称被告东方学校）共同委托诉讼代理人陈**兆、林思敏到庭参加诉讼。第三人融通地产（广东）有限责任公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市祥昭实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将占有的位于深圳市罗湖区的物业及场地返还给原告；2.判令两被告支付占有使用费2281840元，（占有使用费暂计至2020年5月31日，实际计至两被告返还物业及场地之日止，其中，房屋租赁合同中约定的物业按照市场价每平方米每月60元标准，自2020年1月1日起算；补充协议中约定的场地按照市场价总计每月10000元标准，自2019年2月1日起算；房屋租赁补充协议（二）中约定的场地按照市场价每平方米每月30元标准，自2019年2月1日起算；房屋租赁补充协议（三）中约定的物业按照市场价每平方米每月60元标准，自2019年2月1日起算。以上占有使用费或按照相关机构评估确定的标准计算）；3.判令两被告支付水费5531.5元（暂计至2020年6月1日，实际自2019年12月3日起，计至两被告返还物业及场地之日止，水费2019年12月3日行度为32871，本次行度为33722,倍率为1，计算单价为6.5元）；4.判令两被告支付电费49270元（暂计至2020年6月1日，实际自2019年12月3日起，计至两被告返还物业及场地之日止，电费2019年12月3日行度为22315，本次行度为24210，倍率为20，计算单价为1.3元）；5.本案所有诉讼费用由两被告承担。以上合计：人民币2336641.5元。事实及理由：原被告双方分别于2003年11月17日、2013年1月14日、2004年2月1日、2005年11月8日签订房屋租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议（二）、房屋租赁补充协议（三），约定原告将位于深圳市区前面（深圳市罗湖区）的物业及场地出租给被告用于承办学校，双方约定的租赁期限为十五年。租赁合同到期后，原告多次要求被告重新签订租赁合同，被告不但拒绝协商，反而从2019年2月1日开始拒不支付租金。后原告依法将被告起诉至人民法院，要求被告支付房屋租赁合同中约定的物业的租金，人民法院的生效判决认定双方签订的租赁合同为无效合同，并判令被告支付2019年2月1日至2019年12月30日期间的占有使用费。但是在判决生效后，被告仍以种种理由阻碍人民法院的强制执行，导致原告至今仍未收到该物业部分上述期间的占有使用费。同时，被告也未支付水电费及补充协议、房屋租赁补充协议（二）、房屋租赁补充协议（三）中约定的物业及场地的租金。另外，被告的办学许可证已经到期，如涉案物业及场地继续由被告占有使用，将严重损害原告的合法权益。为此，原告现依据相关法律法规的规定，要求被告返还占有的物业及场地，并按照市场价或者相关机构评估确定的标准向原告支付占有使用费及水电费，望贵院依法判如所请。被告周佛椅辩称：一、被告周佛椅自2003年至今一直担任被告东方学校的法定代表人。被告周佛椅向贵院提供的《房屋租赁合同》落款处盖有被告东方学校公章，被告周佛椅系作为被告东方学校法定代表人的身份履行职责，代表被告东方学校就办学场地租赁事宜与祥昭公司进行磋商及签署办学场地《房屋租赁合同》及相关补充协议。被告周佛椅的上述行为属职务行为而非个人行为，上述合同的签约主体为被告东方学校而非被告周佛椅。二、涉案物业的实际使用者是被告东方学校，被告周佛椅未占有、未使用涉案物业，原告要求被告周佛椅交还涉案物业、支付占有使用费、水电费等没有事实和法律依据，并且原告也未提交证据证明被告周佛椅须承担责任。综上，原告与被告东方学校之间的租赁合同纠纷与被告周佛椅无关，法院应驳回原告对被告周佛椅的起诉或全部诉讼请求。被告东方学校辩称：一、涉案物业租赁基本情况：我校于2003年向原告（二房东）承租了位于深圳市区前面（深圳市罗湖区）的物业及场地用于办学，双方约定租赁期限于2019年12月30日到期。租赁期间，为了提高教学环境及设施设备，并经原告的同意，被告东方学校新增约1200平方米建筑物和部分构筑物，也投入大量资金进行装修装饰、整治办学场地以及购进教学设施设备。2、涉案场地原业主方为中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队（原一手房东，更名前为“广东省公安边防总队第六支队”，下称“武警三支队”），涉案场地经2019年管理交接后，现业主方为融通地产（广东）有限责任公司（现一手房东，下称“融通公司”）。二、原告不具有出租人的法律地位，不是本案的适格诉讼主体，无权主张收回场地及要求学校支付费用等，应依法驳回起诉。1、中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称《停偿通知》）指出，自《停偿通知》下发之日起，即自2016年2月16日起，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签。然而，武警三支队违反上述规定，违规与原告于2019年1月3日签订了《停偿整治协议》，融通公司依据《停偿整治协议》而与祥昭公司于2019年9月签订了《房地产租赁合同》。上述《停偿整治协议》、《房地产租赁合同》违规被认定为无效，则原告不具有合法出租人地位。2、原告未能提供涉案物业的房产证、建设工程规划许可证，故祥昭公司与武警部队三支队、融通公司签订的租赁合同应为无效合同。原告无权基于该无效合同取得合法出租人地位。综上，一方面原告与武警三支队、融通公司签订的《停偿整治协议》违反规定而无效，另一方面由于涉案物业无建设工程规划许可证而导致各方租赁合同无效，因此，原告并未取得涉案物业的使用权，不具有收回租赁合同、收取租金／占有使用费等权利，其不是本案的适格诉讼主体，依法应驳回原告的起诉。三、被告周佛椅系作为被告东方学校法定代表人代表学校签署该房屋租赁合同及相关补充协议，属于履行职责的职务行为，本案与被告周佛椅无关。被告东方学校向法院提供的《房屋租赁合同》落款处盖有我校公章，被告周佛椅系学校法定代表人，故代表学校与原告于2003年就办学场地租赁事宜签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议。被告周佛椅的签名行为属于职务行为而非个人行为，上述合同的签约、履约主体为我校而非被告周佛椅本人。四、教育部门与武警部门于2018年保留涉案场地用于支持我校在现校址继续办学，故原告无权要求我校返还涉案物业。2018年8月，武警三支队（原一手房东）对涉案物业开展停偿整治行动，要求提前终止租赁关系、收回办学场地。后经我校向罗湖区教育局请求保留办学场地、支持我校继续办学，罗湖区教育局向深圳市教育局汇报了罗湖区现学位缺口大、无法对我校1000多名学生进行分流等情况并请求深圳市教育局协调武警部门支持我校在现校址继续办学，为辖区居民提供良好的教育。之后，经罗湖区教育局、深圳市教育局与武警三支队沟通协调以及武警三支队向其上级部门请示，最终各方达成一致意见：同意涉案物业用于我校继续办学。综上，涉案物业在深圳市罗湖区教育局、武警部门多方协商和沟通下，没有因为2018年8月的停偿整治行动而被清空、收回，而是被保留下来用于学校办学，支持我校在现校址继续办学。因此，若我校办学场地被收回，将导致我校停办、1000多名在校生停课、80多名教师失业，极易引发不良的社会影响。教育部门与武警部门基于民生教育方面的考量于2018年保留涉案场地用于支持我校继续在现校址办学，故原告无权擅自变更涉案租赁物业用途、无权收回我校办学场地。五、原告不具有办学资格、资质，无权承租涉案场地。原告的《深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单》显示其许可经营范围为：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易；自有物业租赁；物业管理；园林绿化工程的设计和施工；高新技术开发。由此可知，原告不具备办学资质、资格。2、原告与武警三支队（原一手房东）于2018年签订的于2018年签订的《房地产租赁停偿委托项目整治协议》的第一条约定“原合同租赁用途为商业和学校”；第五条约定“整治后租赁用途为学校”；第七条约定“项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际出租面积、整改租期租金、租赁用途为准”。此外，原告与融通公司（现一手房东）签订的《房屋租赁合同》中第二条约定“租赁用途为学校”。综上可知，在武警三支队于2018年开展停偿整治行动后，武警三支队（原一手房东）和融通公司（现一手房东）均要求涉案场地的用途只能用于学校办学。而原告不具有办学资格、资质，因此原告无权承租涉案场地，其极有可能系通过冒用我校办学资质及我校身份的方式与武警三支队（原一手房东）和融通公司（现一手房东）签订了相关租赁合同。六、因涉案场地所未取得房产证及报建手续导致所签租赁合同均属无效合同，故我校应直接与融通公司沟通返还涉案租赁物业或支付占有使用费事宜。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述条文规定，涉案场地没有取得房产证、建设工程规划许可证，故原告与武警三支队（原一手房东）于2018年签订的《房地产租赁停偿委托项目整治协议》、原告与融通公司（现一手房东）签订的《房屋租赁合同》、原告与我校签订的房屋租赁合同及相关补充协议均为无效租赁合同。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述条文规定，我校作为涉案物业的实际占有使用人，应当与融通公司（现一手房东）沟通返还涉案场地或支付占有使用费事宜。七、如果法院查明事实后最终认定原告具有本案诉讼资格、取得出租人的法律地位，房屋占有使用费应当按照原告与一手房东租赁合同所约定的租金标准进行计算；若贵院认为上述计算标准不合理，我校请求按照我校与原告租赁合同所约定的租金标准计算场地占有使用费。如前所述，罗湖区教育局、深圳市武警部门基于支持民生教育方面的考量于2018年保留涉案场地用于我校办学，我校作为民生教育项目，自创办十几年来，主要招收农民工子弟，收取的学费较低，难以承担高昂的场地使用费。因此，在贵院查明事实后认定原告有权向我校要求支付涉案场地占有使用费的前提下，请求贵院按照祥昭公司与一手房东租赁合同所约定的租金标准认定场地占有使用费，即2019年租金标准为每月每平方米16.09元（863592元÷12个月÷4471.15平方米＝16.09元／平方米／月），2020年租金标准为每月每平方米16.41元（880863.84元÷12个月÷4471.15平方米＝16.41元／平方米／月），另外，我校自建部分应只承担地租。上述场地占有使用费计算标准符合当初我校上级主管教育部门与武警部队沟通协调保留所涉物业用于支持我校继续办学的初衷，同时也维护了我校1000多名学生的权益。在贵院认为上述计算标准不合理的前提下，我校请求按照我校与原告租赁合同所约定的租金标准计算场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予以支持。根据上述条文规定，我校与原告签订的房屋租赁合同及补充协议所涉场地占有使用费应按照如下标准进行计算：1、根据我校与原告签订的主合同《房屋租赁合同》中第五条约定“第九年每月每平方米租金在第八年的基础上逐年递增0.5元……第十五年每月每平方米26.5元”，因此，主合同所涉场地占有使用费应按照2019年为每月每平方米27元、2020年为每月每平方米27.5元的标准进行计算。2、根据我校与原告签订的补充协议中第四条约定“乙方自2013年2月1日开始每月向甲方支付上述项目的地租人民币伍仟元整”，故该补充协议所涉场地占有使用费应按照月租金人民币5000元的标准进行计算。3、根据我校与原告签订的补充协议（二）中第一条约定“三年后每年递增4%......二〇一九年月租金人民币30970元”，故该补充协议（二）所涉场地占有使用费应按照2019年月租金人民币30970元、2020年月租金人民币32208元的标准进行计算。4、根据我校与原告签订的补充协议（三）中约守“总面积374平方米；2012年每平方米递增0.5元，月租人民币12917元；2019年月租人民币14266元”，故该补充协议（三）所涉场地占有使用费应按照2019年月租金人民币14266元、2020年月租金人民币14399元的标准进行计算。此外，原告与融通公司约定的2019年租金标准为每月每平方米16.09元（863592元÷12个月÷4471.15平方米＝16.09元／平方米／月）；2020年租金标准为每月每平方米16.41元（880863.84元÷12个月÷4471.15平方米＝16.41元／平方米／月），参照我校与原告签订的租赁合同及补充协议约定的租金标准计算占有使用费，转租租金涨幅合理，符合公平原则。八、原告应承担水电费用举证不能的不利后果，对支付标准和支付金额有异议。原告并未提供缴费凭证等水电费相关证据材料，无证据证明其主张的水电费系已实际产生且由其实际支付了的费；另外，原告未提供证据证明水电费支付标准和主张金额系正确无误的，应承担举证不能的后果。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的起诉或驳回原告全部诉讼请求。补充答辩意见如下：1、2010年3月1日，原告以广东省公安边防总队第六支队后勤处委托代理人的身份，代理涉案物业业主广东省公安边防总队第六支队后勤处（甲方）与东方学校（乙方）签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市罗湖区的房屋出租给乙方使用，租用租赁房屋的期限自2010年3月1日起至2019年12月30日止；租赁房屋建筑面积共计2248平方米；租赁房屋权利人为广东省公安边防总队第六支队后勤处（以下简称“边防总队第六支队”）；租赁房屋按建筑面积每平方米每月人民币15元计算，月租金总额为人民币33720元。2010年3月30日，该租赁合同在黄贝街道办事处登记备案，登记（备案）号为ＢＫ008386（备）。我校与边防总队第六支队、原告签订了上述租赁合同，并依约支付了60000元租赁保证金、按时交租，但原告从2003年至今从未就收取的租金向我校开具税务发票，严重损害了我校的合法权益。并且，原告系作为边防总队第六支队委托代理人的身份与我校签约的，因此原告自2010年3月1日起不具有出租人的法律地位，不是本案的适格诉讼主体，无权主张收回场地及要求我校支付费用等，应依法驳回起诉或全部诉讼请求。此外，在法院查明事实后认为原告具有向我校收取房屋占有使用费的前提下，我校要求按照备案合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，备案合同未约定的建筑物部分（补充协议（二）、补充协议（三）所涉物业）参照补充协议（二）、补充协议（三）的约定计算占有使用费。2、2013年2月26日，我校就综合楼600平方米、厨房300平方米、办公楼一楼的阁楼一层300平方米等建筑物的地价向祥昭公司支付了一次性补偿地价款65000元。我校已经向祥昭公司一次性支付了上述地块地价款，向其购买了上述地块，并且我校自己出资在上述地块上加建或改建了上述合计1200平方米建筑物．并进行了大量的装修装饰。因此，原告无权就上述1200平方米建筑物向我校索要房屋占有使用费，我校无须向其支付上述1200平方米建筑物及地块所涉的租金或占有使用费。3.关于原告提交的水电费相关证据问题，我校对于原告提出的水电费计算标准有异议，原告应当提供水务部门和电力部门的收款凭证或其向有关部门支付水电费的付款凭证以证明其已经实际支付了相关水电费，且其提出的水电费计算标准是基于水务部门和电力部门有关规定标准，而非其擅自定价。原告所要求的水电费应以实际产生且其已实际支付的费用为限，不应擅自定价额外多收取水电费。此外，据我校了解，水电户主是武警部队，原告只是替武警部队代收水电费，我校要求向武警部队或现涉案物业管理方融通公司支付水电费。4、原告在（2019）粤0303民初8617号一审案件中向罗湖区人民法院提交了《房地产租赁停偿委托项目整治协议》作为证据，但其隐瞒了“实测出租面积为建筑面积4471.15平方米”的重要合同信息，误导（2019）粤03民终18828号案件二审法院错误认为出租面积为2626平方米，从而使二审法院错误认为原告承租所涉物业租金大幅上涨。根据原告在本案中提交的证据6《房地产租赁停偿委托项目整治协议》，首年租金为863592元，出租面积为4471.5平方米，租金单价为每月每平方米16.09元（863592元÷12个月÷4471.15平方米＝16.09元／平方米／月）；根据原告在本案中提交的证据5《租地协议书》，2017年2月1日起至2019年1月30日止，月租金为37250.28元，租金单价为每月每平方米16.09元（37250.28元÷2626平方米＝14.18元／平方米／月），租金单价涨幅只有1.91元，完全不足以构成租金大幅上涨。因此，该二审判决的房屋占有使用费标准不能作为本案裁判依据。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的起诉或驳回原告全部诉讼请求。第三人融通地产（广东）有限责任公司向本院提交说明函，载明：“根据军队全面停止有偿服务政策的规定，联勤保障部队第二储备资产管理局于2019年底向我司移交位于广东省深圳市罗湖区物业的经营权，我司与深圳市祥昭实业发展有限公司（以下简称“祥昭实业”）签订合同编号为“ＲＴＤＣ-ＺＬ-粤-2019-091”的《房地产租赁合同》（以下简称合同），自合同生效之日起祥昭实业一直按照合同约定缴纳租金，信誉良好，我司也愿意与祥昭公司继续合作。合同中约定的使用用途为学校，虽然祥昭实业目前不具有教育资质，但是不影响合同的效力。必要的情况下，我司将会协助祥昭实业尽快办理教育资质或者引荐新的具有教育资质的次承租人。”当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、因与被告东方学校房屋租赁合同发生纠纷，原告曾向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0303民初8617号。该案查明事实如下：2003年11月17日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定，原告将坐落在广东省深圳市区边防武警六支队十中队前面的房屋出租给被告使用。（一楼门北一大间二、三楼）建筑面积共计2900平方米；租赁期限为15年，自2004年1月1日起至2019年12月30日；租赁用途：被告租物业为承办学校之用，不能改为其它用途。租金按月结算，除首月以外被告应在每月5日前交租。房屋计租期限从2004年2月1日起开始计租，每平方米月租金为人民币18元，月租金共计52200元，从第四年开始每年每平方米月租金递增1元，即第四年每月每平方米19元，月租金为55100元；第五年每月每平方米20元，月租金为58000元；第六年每月每平方米21元，月租金为60900元；第七年每月每平方米22元，月租金每月每平方米为63800元；第八年每月每平方米23米，月租金为66700元；第九年每月每平方米租金在第八年的基础上逐年递增0.5元，即第九年每月每平方米23.5元，每月租金为68150元；第十年每月每平方米24元，月租金为69600元；第十一年每月每平方米24.5元，月租金为71050元；第十二年每月每平方米25米，月租金为72500元；第十三年每月每平方米25.5元，月租金为73950元；第十四年每月每平方米26元，月租金为75400元；第十五年每月每平方米26.5元，月租金为76850元；1楼内运动场地由原告提供给被告，租赁期为15年（与该物业同期），被告负责投资建设操场，围墙等设备，并符合部队标准。本合同有效期满，被告需继续租用该处物业应于有效期届满之日前一个月向原告提出续租要求，在同等条件下，被告对该物业有优先承租权，原告同意被告续租双方可重新立合同。2004年2月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁补充协议（二）》，对房屋运动场地的租金等进行了约定，其中有“二○一九年月租金人民币30970元”的约定。2005年11月8日，原告与被告签订了一份《房屋租赁补充协议（三）》，对房屋一楼铺面的租金等进行了约定，其中也有“2019年月租人民币14266元”的约定。另查，前述房屋租赁合同签订后，原、被告依约履行合同至2019年1月，因双方对合同期限理解不同而产生争议，原告于2019年2月1日将被告诉至本院。因双方对合同期间的争议，被告自2019年2月起未交租。再查，涉案房产所占用的地块系原告向广东省边防总队第六支队租赁而来，原租赁期限为15年，招租期为二个月，租赁期间从2004年2月1日至2019年1月30日，后原告与广东省边防总队第六支队协商继续承租，2019年2月1日以后整改后租金调整为：当前年租金863592元，租金递增情况每年递增2％。原告称涉案租赁房屋系原告自行兴建后出租给被告开办学校，没有办理房产证，原告也未能提供涉案房屋的报建手续。庭审中，原告称愿意继续将涉案房屋出租给被告，但对租金的标准应当另行协商确定。该案本院作出（2019）粤0303民初8617号民事判决书，判决被告东方学校参照合同约定的标准及27元/平方米的价格支付自2019年2月1日起至2019年4月30日的房屋占有使用费。原告不服一审判决提起上诉，深圳市中级人民法院于2019年12月30日作出生效（2019）粤03民终18828号《民事判决书》，认定租金上涨及双方对引发该案争议均有过错，酌定被告东方学校按照每月每平方米40元的标准支付2019年2月1日至2019年12月30日的占有使用费。二、本案中原告诉求中要求被告支付的占有使用费的物业既有前述已经生效民事判决书所确定的2900平方米的房屋，还有原告与被告东方学校之间签订的《房屋租赁补充协议（二）》、《房屋租赁补充协议（三）》、《补充协议》中指向的房屋。《房屋租赁补充协议（二）》、《房屋租赁补充协议（三）》、《补充协议》的签订时间及内容如下：2004年2月1日，原告作为甲方，被告东方学校第二分校作为乙方签订《房屋租赁补充协议（二）》，对于房屋运动场地作出补充约定，“操场面积为1860平方米，每平方米月租金人民币10元，共计月租金人民币18600元，租金从2004年2月1日起开始计租。三年内月租金18600元，三年后每年递增4%，即二〇〇七年月租金为人民币19344元，二〇〇八年月租金人民币20118元，二〇〇九年月租金人民币20922元，二〇一〇年月租金人民币21759元，二〇一一年月租金人民币22630元，二〇一二年月租金人民币23535元，二〇一三年月租金人民币24476元，二〇一四年月租金人民币25455元，二〇一五年月租金人民币26474元，二〇一六年月租金人民币27532元，二〇一七年月租金人民币28633元，二〇一八年月租金人民币29779元，二〇一九年月租金人民币30970元”。“本协议月租和租赁正本月租总金额，乙方应准时交纳还甲方，按正本日期为准。”乙方签字处由被告周佛椅签名。2005年11月8日，原告作为甲方与被告东方学校作为乙方签订《房屋租赁补充协议（三）》，对于房屋一楼铺面作出补充约定，协议载明“多功能3间、电脑室6间，总面积374平方米，月租人民币10860元。”“乙方租用房屋期限从2005年12月1日起至2019年12月30日止，房屋递增方式和正本一样。”“从2007年每平方米递增1元，月租人民币11234元；2008年月租人民币11608元；2009年月租人民币l1982元；2010年月租人民币12356元；2011年月租人民币12730元；2012年每平方米递增0.5元月租人民币12917元；2013年月租人民币13104元；2014年月租人民币13291元；2015年月租人民币13478元；2016年月租人民币13665元；2017年月租人民币13852元；2018年月租人民币14039元；2019年月租人民币14266元。”“本协议月租和租赁正本月租总金额，乙方应准时交纳还甲方，按正本日期为准。”乙方签字处由被告周佛椅签名。2013年1月14日，原告与被告东方学校签订《补充协议》，就双方在2003年11月17日签署的《房屋租赁合同》达成补充协议：“甲方确认以下事实：1、在东方学校的操场两头的建筑物（即综合楼600平方米和厨房300平方米）由乙方出资加建。2、在东方学校办公楼一楼的阁楼一层（300平方米）由乙方出资改建。”“乙方就加建和改建项目一次性补偿地价给甲方人民币陆万伍仟元整；于2013年2月20日前支付前列款项。”“乙方自2013年2月1日开始每月向甲方支付上述项目的地租人民币伍仟元整。”“乙方应按双方的租赁合同和本补充协议的约定向甲方按时缴纳费用，甲方应按照合同的约定向乙方开具收款收据”乙方签字处有被告东方学校盖章及被告周佛椅的签名。三、庭审中原被告均确认，目前涉案房屋仍由被告东方学校占有、使用。双方均认可涉案房屋的水费在2019年12月3日的行度为32871、电费在2019年12月3日的行度为22315。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告东方学校之间签订的《房屋租赁合同》已被生效民事判决书认定为无效合同，本案中基于《房屋租赁合同》而签订的《房屋租赁补充协议（三）》、《补充协议》中指向的房屋同样未办理报建手续，亦未办理房产证，前述两份协议应当认定为无效合同；《房屋租赁补充协议（二）》中约定对操场的租赁期限也已到期，故原告要求被告东方学校返还涉案物业及场地的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告东方学校自2019年2月1日起未付租金，前述涉案房屋及场地仍由被告东方学校占有、使用至今，故原告要求被告东方学校支付自2019年2月1日起的占有使用费的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告东方学校辩称涉案建筑物的实际面积是4471.15平方米的答辩意见，本院认为，涉案房屋租赁合同中涉及的建筑物面积已由生效文书确认，故对于被告东方学校的该项答辩意见，本院不予采信。关于占有使用费的标准：1.关于《房屋租赁合同》指向的房屋的占有使用费。原告要求被告东方学校按照市场价每平方米每月60元标准支付的诉求，本院不予支持，本院酌定参照已生效民事判决书确定的标准即每月每平米40元的标准计算，被告东方学校应当向原告支付自2020年1月1起至2020年10月31日的占有使用费共计1160000元（40元*2900平方米*10个月），之后的占有使用费，原告可在相关事实产生后另行主张。2.关于《房屋租赁补充协议（二）》、《房屋租赁补充协议（三）》、《补充协议》指向的房屋及物业的占有使用费。原告要求按照市场价的标准支付的诉求，本院不予支持，前述协议中有明确约定租金标准或者租金的增长幅度，故本院参照协议的约定计算，被告东方学校应当向原告支付自2019年2月1日起至2020年10月31日的占有使用费共计1069214元，其中：操场的占有使用费662758元（30970元/月*11个月+30970*1.04元/月*10个月）；一楼铺面的占有使用费301456元{14266元/月*11个月+（14266元/月÷374平方米+0.5元）*374平方米*10个月}；补充协议中约定的建筑物占有使用费105000元（5000元/月*11个月+5000元/月*10个月）。被告东方学校应当向原告支付的截至2020年10月31日期间占有使用费共计2229214元。关于原告要求被告东方学校支付自2019年12月3日起至2020年6月1日的水费5531.5元及电费49270元的诉求，被告辩称原告多收取水电费的答辩意见，被告东方学校并未提交证据予以证明，本院不予采信，对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于被告东方学校辩称，原告并非适格主体不应由原告收取租金的答辩意见，本院认为，一方面，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》虽然被认定为无效合同，即使原告并非涉案房屋及土地的实际权利人，但被告东方学校对涉案房屋的占有使用系经由原告处获得，原告据此要求被告东方学校返还涉案房屋，有事实和法律依据；另一方面，被告东方学校主张其要求向涉案房屋的实际权利人支付租金及水电费，而根据涉案房屋实际权利人即第三人向本院出具的说明内容来看，被告东方学校并未与涉案房屋的实际权利人就相应事项达成一致意思表示。故对于被告东方学校关于不应向原告支付租金及水电费的答辩意见，本院不予采信。另外，被告东方学校自述其作为民生教育项目，愿意为辖区居民提供良好的教育，本院认为，良好的教育不仅仅表现为在特定场所教授书本知识，更体现在遇到问题时如何解决问题的态度及行为上，言行一致才是良好教育的体现。具体到本案中，被告东方学校在处理本次纠纷时更应该拿出学校作为教育提供者应有的姿态，正面解决问题，为其在校学生及家长提供面对纠纷如何正确化解的积极示范。关于原告要求被告周佛椅承担连带责任的诉求，本院认为，被告周佛椅是作为被告东方学校的法定代表人与原告前述涉案合同或协议，被告周佛椅的行为系职务行为，其行为后果应由被告东方学校承担，故对于原告要求被告周佛椅承担连带责任的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市罗湖区东方学校应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市祥昭实业发展有限公司支付截至2020年10月31日期间的房屋占有使用费2229214元；二、被告深圳市罗湖区东方学校应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市祥昭实业发展有限公司支付截至2020年6月1日的水费5531.5元；三、被告深圳市罗湖区东方学校应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市祥昭实业发展有限公司支付截至2020年6月1日的电费49270元；四、驳回原告深圳市祥昭实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12747元，由被告深圳市罗湖区东方学校负担10198元，原告深圳市祥昭实业发展有限公司负担2549元。前述案件受理费原告已预交，本院予以退回10198元，被告深圳市罗湖区东方学校应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应由其承担的案件受理费10198元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李   星二〇二〇年十一月四日书记员 陈兴（兼）