湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘04民初56号 原告（反诉被告）：衡东县鑫成置业有限公司，住所地湖南省衡东县城关镇先锋路。 法定代表人：廖成成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李石超，湖南金雁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖凤莲，女 委托诉讼代理人：汤永林，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封云凯，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。 原告（反诉被告）衡东县鑫成置业有限公司（以下简称鑫成公司）与被告（反诉原告）肖凤莲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫成公司的委托诉讼代理人李石超，被告肖凤莲及其委托诉讼代理人汤永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫成公司向本院提出诉讼请求：判令肖凤莲支付鑫成公司购房款2332万元，并支付相应违约金1028.412万元（以2332万元为本金按年利率7.35%暂计算自2014年1月21日起至2020年1月21日期间，后续违约金按上述标准计算至购房款实际清偿之日），合计3360.412万元；本案诉讼费由肖凤莲承担。事实与理由：2013年10月10日，肖凤莲与鑫成公司签订《整体出让新世纪大市场C栋负一楼协议书》（以下简称《协议书》），协议约定，肖凤莲一次性整体购买新世纪大市场C栋负一层，总价款2980万元，肖凤莲签订本协议时支付148万元定金，余款如采取按揭付款方式，在双方签订协议后三个月内付清总价款的50%，并配合鑫成公司办理银行按揭手续。如采用分期付款方式，除签订协议时付的148万元外，其余房款应在交房前一次性付清。如一方违约则按总价10%向守诺方支付违约金。协议签订后，肖凤莲因自身原因未能办理按揭贷款，根据协议约定，肖凤莲应在交房前一次性付清下欠房款，但截至2014年1月20日，肖凤莲仅支付648万元购房款，在未与鑫成公司办理交接手续情况下，强行占有并使用该处房屋至今。鑫成公司多次催促肖凤莲支付下欠房款2332万元，肖凤莲均未支付构成违约。协议约定的违约金过分低于鑫成公司的损失，结合当前银行同期贷款基准利率及本案实际，鑫成公司主张本案违约金应在人民银行5年期贷款基准利率4.9%的基础上浮50%，即每年违约金按年利率7.35%从2014年1月21日计算至购房款实际清偿之日。 肖凤莲辩称，肖凤莲与鑫成公司签订的《协议书》因合同规定的前提条件缺失且违反房地产交易法律的禁止性规定，应确认为无效。本案买卖合同交易标的物属违法建筑，依法禁止交易。即使鑫成公司在协议签订三年后通过修改建筑规划、以罚代批等形式，使交易标的物形式上达到交易的法律条件，但肖凤莲签订协议书整体受让再分空转让的根本目的已不能实现，本案买卖合同事实上无法履行，依法应予解除。本案协议书因无效，双方没有签订正式商品房买卖合同，鑫成公司也没有要求肖凤莲支付购房款，案涉协议书事实上早已中止履行，鑫成公司的诉讼请求早已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。案涉协议书约定的售房价格，违反《商品房销售明码标价规定》，超出公示价格部分无效。综上，请求驳回鑫成公司的诉讼请求。 肖凤莲反诉请求：判决解除肖凤莲与鑫成公司签订的《协议书》；判决鑫成公司返还肖凤莲定金、预付款648万元，并按银行同期贷款利率支付资金占用费；判决鑫成公司赔偿肖凤莲投入的装修价款、营销费等共计373万元，本案诉讼费由鑫成公司承担。事实与理由：2013年10月，鑫成公司负责人许春光找到肖凤莲，称该公司开发的新世纪大市场负一楼可做商铺分空出售，预计每空商铺的市场价每平方米可达18000元。2013年10月10日，双方签订《协议书》，之后肖凤莲支付定金148万元及预付款500万元。肖凤莲又投入373万元，历时11个月将负一楼打造成“室内品牌步行街”，分成51空商铺准备出售。但是涉案房屋是没有任何规划手续的违章建筑，不能出售，双方所签的协议书没有法律效力。肖凤莲多次要求鑫成公司退款，该公司以资金困难未予退还。涉案协议应为无效协议，即使鑫成公司在签订协议三年后使交易标的形式上达到交易的法律条件，但肖凤莲整体受让再分空转让的合同目的无法实现，且双方事实上在2014年就已经解除该协议书。 鑫成公司辩称，双方签订了买卖协议，肖凤莲所称的进行运作准备出售的事情与鑫成公司无关。鑫成公司将涉案房屋出售给肖凤莲时，手续是完备的，双方签订协议是真实意思表示，不存在违反法律法规情形。肖凤莲实际占有涉案房屋后出租并收取租金，并未要求鑫成公司退还购房款。肖凤莲要求解除协议没有法律依据，其要求返还购房款及赔偿装修损失没有事实和法律依据，请求二审法院驳回肖凤莲的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据是否能达到各方的证明目的本院将结合本案的其他事实在说理部分综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月10日，鑫成公司作为出让方，肖凤莲作为受让方，签订《协议书》，主要约定：肖凤莲一次性整体购买鑫成公司开发建设的新世纪大市场C栋负一层，面积约为3678.74㎡，共计51个基本单元，准确面积以房地局做出的测绘报告为准，但不因为面积的增减影响本协议约定的价款，即增加面积鑫成公司不再增加收取房款，减少面积也不减少房款；出让价款总计为2980万元，不含契税和相关部门的办证费用（费用由肖凤莲自理）；签订本协议时肖凤莲付148万元作为定金，肖凤莲如采取按揭方式付款，需在双方协议签字后3个月内付清总价款的50%，并积极主动配合鑫成公司办理按揭手续，若因肖凤莲原因或国家政策等原因致使按揭款不能到位，肖凤莲需在5个月内以现金方式足额付清房款，方可进入装修。如采用分期付款方式，除签订协议时付的148万元，其余房款在交房前一次性付清；本协议签订后，如一方违约则按总价10%向守诺方支付违约金；本协议签订后，肖凤莲在运作期间需要分空转让。在房地局没有办理正式网上备案和不违反房地局测绘基本单元编号的前提下，鑫成公司协作办理好各项产权手续（各项办证费用由肖凤莲负责），如鑫成公司没有积极主动配合肖凤莲办理好房屋所有权证和国有土地使用权证等各项产权手续，由此带来的办证工作上的被动由双方协商解决。协议还对其他事项进行约定。协议签订后，肖凤莲通过自己或他人账户分三次向鑫成公司付款88万元、60万元、500万元，共计648万元，鑫成公司于2013年10月10日、2013年11月3日、2014年1月20日向肖凤莲出具收据。2014年1月至今，涉案房产由肖凤莲占有，肖凤莲陈述2014年至2016年期间其将涉案房产做格子铺使用，2016年之后肖凤莲将涉案房产对外出租，收取租金。 鑫成公司开发建设的涉案项目名为新世纪大市场。2007年7月18日鑫成公司取得该项目建设用地规划许可证，2007年11月6日取得建设工程规划许可证，其中C栋层数为6层。2013年6月14日衡东县城乡规划局东规公字第2013029号建设工程（用地）规划审批单，载明鑫成公司开发的涉案项目地下商场建筑面积为3787.27㎡。2013年6月25日涉案项目取得建筑工程施工许可证，新世纪大市场C栋建设规模20049㎡。2013年9月13日新世纪大市场C栋取得商品房预售许可证，规划7层，预售范围为住宅8985.2㎡（68套、间），非住宅11082.79㎡（132套、间）。之后经鑫成公司申请，衡东县房产管理局同意对新世纪大市场C栋商品房预售许可证进行了变更，变更内容从2013年9月13日的200个基本单元，变更至2013年12月30日的275个基本单元，及2014年9月5日变更至277个基本单元，总面积未变。2014年9月2日涉案项目取得竣工验收备案表，建筑面积20100㎡。2015年4月11日，衡东县城乡规划局发现新世纪大市场C栋地下商场是按照“地下室”处罚标准处罚，撤消了2013年6月14日颁发给鑫成公司东规公字第2013029号建设工程规划许可证。2015年5月18日鑫成公司向衡东县城乡规划局申请将C栋地下商场变更为地下室，衡东县城乡规划局审查后同意，并为变更后的地下室办理工程规划许可证。2015年8月21日，鑫成公司在办理涉案房产产权证时，将新世纪大市场C栋负一层分成51个商业性质的独立房产，办理了房产证，房屋所有权人为鑫成公司。因鑫成公司将规划办证批准的C栋地下室改作地下商场，2016年7月15日衡东县城乡规划局作出行政处罚决定，对鑫成公司罚款804785.5元。2016年9月19日衡东县城乡规划局重新对C栋地下商场进行处理，同意办理相关规划变更手续，并于当天向鑫成公司发出新世纪大市场C栋地下商场建设工程规划许可证。 鑫成公司作出的新世纪大市场C栋预售方案中，负一层的预售单价为18000元/㎡。肖凤莲从衡东县房产政务网下载打印的商品房网上价格公示价格表上新世纪大市场C栋负一层的销售单价为3180元/㎡。鑫成公司的工作人员出庭作证，拟证明该公司在2014年、2015年、2016年向肖凤莲催收购房款的事实。鑫成公司于2018年7月、2019年9月、2020年3月通过邮政专递方式向肖凤莲送达催款通知书。肖凤莲提供其QQ邮箱中的一些往来邮件，拟证明其欲将涉案房产打造成“衡东名店街”，花费了373万元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、鑫成公司与肖凤莲签订的《协议书》是否合法有效，如有效，是继续履行还是予以解除，肖凤莲提出的反诉请求是否应予支持；二、鑫成公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效。对此，本院认定如下： 一、鑫成公司与肖凤莲签订的《协议书》是双方真实意思表示，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，鑫成公司已按约定收受了部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，鑫成公司取得新世纪大市场C栋预售许可证的时间为2013年9月13日，与肖凤莲签订《协议书》的时间为2013年10月10日，即在双方签订买卖协议前，鑫成公司就取得涉案房产的预售许可证。2015年4月11日因鑫成公司原因，衡东县城乡规划局撤销了2013年6月14日颁给该公司涉案项目地下商场东规公字第2013029号建设工程规划许可证。之后，鑫成公司补办相关手续，衡东县城乡规划局于2016年9月19日重新对C栋地下商场进行处理，向鑫成公司发出新世纪大市场C栋地下商场建设工程规划许可证。衡东县房产管理局颁发给鑫成公司的预售许可证未予撤销，且于2015年8月21日为鑫成公司办理涉案房产产权证，说明涉案房产经房产行政管理部门认定，符合销售、使用等相关规定。故肖凤莲认为双方签订的《协议书》违反相关法律法规，应认定为无效的主张本院不予支持，该协议合法有效。 关于《协议书》是否应予解除的问题。肖凤莲提出解除合同的主要理由，一是其签订《协议书》目的是先整体受让再分空转让，肖凤莲在打造“衡东名店街”项目时发现涉案房产系违法建筑，不能对外销售，造成合同不能履行，肖凤莲的合同目的不能实现；二是《协议书》约定的售房价格明显高于市场价格，显失公平；三是《协议书》属预约合同性质，双方没有签订正式的商品房买卖合同，鑫成公司也一直没有索要购房款，肖凤莲在2015年就提出解除《协议书》，该《协议书》在2015年初就已终止履行。本院认为，肖凤莲解除合同的理由均不能成立，理由为，第一，涉案房产办理了预售许可证及房产证，未被相关职能部门认定为违法建筑，且涉案房产办理产权证时分为51个独立产权商铺，与《协议书》约定的“共计51个基本单元”相符，肖凤莲受让后再分别出售没有障碍，合同目的完全能够实现。第二，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；......当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”本案中，肖凤莲从网站下载的涉案房屋价格表及鑫成公司提供的预售方案均不能充分证实各方认为的涉案房屋当时的市场价格，肖凤莲关于《协议书》约定的房屋价格显失公平的主张难以成立，且肖凤莲认为双方签订的《协议书》显失公平，应根据前述法律规定依法行使撤销权，但《协议书》签订后，肖凤莲实际占有、使用涉案房产，收取租金，在鑫成公司提起本案诉讼前，肖凤莲未行使撤销权，双方签订《协议书》至今已逾5年，肖凤莲的撤销权已消灭。第三，双方签订的《协议书》应认定为商品房买卖合同，理由在前段已阐述。肖凤莲没有证据证明其在2015年向鑫成公司提出解除《协议书》的事实，且鑫成公司作为商品房买卖合同的出卖人，其主要义务是交付房屋，肖凤莲的主要义务是支付房款。肖凤莲已实际占有涉案房屋，但未支付剩余购房款，不能认定《协议书》已终止履行。第四，肖凤莲已长期占用涉案房屋并取得收益，如解除《协议书》将对鑫成公司造成明显损失，不利于交易的稳定。综上，涉案《协议书》应继续履行，不应解除。肖凤莲反诉要求鑫成公司退还定金、预付款648万元等请求是以《协议书》的解除为条件，因该《协议书》不应解除，其反诉请求均不予支持。 二、肖凤莲与鑫成公司签订的《协议书》合法有效，双方应恪守履行。鑫成公司的主要合同义务是交付房屋、办理过户手续等，肖凤莲的主要义务是支付购房款。现涉案房屋已由肖凤莲实际占有，房屋亦具备过户办证的条件，肖凤莲以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，使出售人合同目的无法实现，显然违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则。且鑫成公司一直是正常经营的状态，肖凤莲所欠购房款数额巨大，从常理分析，鑫成公司会向肖凤莲催收欠款，再结合鑫成公司申请出庭作证的证人证言及该公司以邮寄方式向肖凤莲送达催款通知等事实，可认定鑫成公司在2014年、2015年、2016年、2018年、2019年和2020年均向肖凤莲催收过欠款。再者，鑫成公司一直要求肖凤莲履行协议，肖凤莲在鑫成公司提起本案诉讼前亦未主张解除该协议，因此涉案协议一直在履行当中。故本院对肖凤莲提出的诉讼时效抗辩理由不予采纳。 综上，肖凤莲与鑫成公司签订的《协议书》合法有效，肖凤莲未按约支付购房款构成违约，对鑫成公司要求肖凤莲支付所欠购房款2332万元的诉讼请求应予支持。关于鑫成公司要求肖凤莲支付的违约金应如何确定的问题，因双方在合同中约定：“本协议签订后，如一方违约则按总价10%向守诺方支付违约金”，该约定合法有效，且鑫成公司没有充分证据证明其实际损失高于双方约定的违约金，故肖凤莲应按合同约定向鑫成公司支付违约金298万元（2980万元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第一百四十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）肖凤莲在本判决生效后二十日内支付所欠原告（反诉被告）衡东县鑫成置业有限公司购房款2332万元及违约金298万元，共计2630万元； 二、驳回原告（反诉被告）衡东县鑫成置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）肖凤莲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费209821元，财产保全费5000元，共计 214821元，由被告（反诉原告）肖凤莲负担167560元，原告（反诉被告）衡东县鑫成置业有限公司负担47261元。反诉费95400元，由被告（反诉原告）肖凤莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  许建中 书 记 员  匡光美