广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初29022号原告：陈忠辉，男，1949年8月12日出生，汉族，住广东省电白县××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××031。原告：陈锦彬，男，2001年3月25日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区西区××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××354。被告：黄任晓，男，1972年6月3日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区××××××林语花园1区378栋，公民身份号码440××××××××××××035。被告：陈燕平，女，1971年2月11日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区××××××林语花园1区378栋，公民身份号码440××××××××××××022。原告陈忠辉、陈锦彬与被告黄任晓、陈燕平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告陈忠辉、陈锦彬，被告黄任晓、陈燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠辉、陈锦彬向本院提出诉讼请求：被告黄任晓、陈燕平向原告陈忠辉、陈锦彬退还购买房屋价款本金500000元及支付利息207500元［利息计算方式：按年利率12%计算；其中第一段利息为：从2018年3月16日收到购房款750000元起至2020年2月20日偿还25万元止，利息为：750000元×(12%÷12月)×23个月=172500元；第二段利息2020年2月20日起按50万元计算至2020年9月20日止，利息为500000元×（12%÷12月）×7个月=35000元；两笔共计利息款207500元。另利息从2020年9月21日起以本金500000元按年利率12%计算至还清之日止］。诉讼中，原告陈忠辉、陈锦彬增加一项诉讼请求：解除原、被告之间的房屋买卖合同。事实和理由：被告黄任晓是原告陈忠辉的女婿，被告陈燕平是原告陈忠辉的女儿，被告黄任晓、陈燕平系原告陈锦彬的姑丈、姑妈，原告陈锦彬系陈忠辉的孙子，被告黄任晓、陈燕平系夫妻关系。2018年3月16日前，被告黄任晓、陈燕平对原告陈忠辉称其有一套房位于中山市××××××××××××××××××，愿意转让给原告陈忠辉、陈锦彬，价格为750000元，原告陈忠辉、陈锦彬同意向被告黄任晓、陈燕平购买这套房，谈妥条件当日陈忠辉、陈锦彬将750000元分2笔汇入被告黄任晓名下建行账号：314××××××××20387162，第一笔汇款为450000元，第二笔汇款为300000元。被告黄任晓、陈燕平收到汇款后，当日立下收条一张，被告黄任晓、陈燕平口头承诺在2018年春节前将此套房交付给原告陈忠辉、陈锦彬，直到2018年12月30日，经原告陈忠辉、陈锦彬催告，被告黄任晓、陈燕平一直没有能力交付该房屋。从2019年2月份起，原被告双方在微信中协商解除涉讼房屋买卖合同，被告黄任晓、陈燕平在2020年4月18日答复同意退款，其中利息按750000元本金计至返还部分购房250000元之日止，另500000元的本金及利息计至实际返还全部欠款之日止。2020年2月20日被告黄任晓、陈燕平己退回购房款250000元，尚欠500000元未予退还，经原告多次催促还款，未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。原告陈忠辉、陈锦彬对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.两原告身份证；2.收条、汇款凭证；3.广发银行客户回单；4.黄任晓及黄燕平与原告微信聊天记录两份。被告黄任晓、陈燕平辩称，一、其未能及时履行交房义务系因种种客观因素综合造成，并非其故意拖延。如陈忠辉、陈锦彬在起诉状上所述，原被告之间存在姻亲关系，基于该感情关系基础，双方曾达成转让房屋的口头合意。其承认确实与陈忠辉、陈锦彬存在交易，且其也一直在想方设法去履行义务。其之所以迟迟未能履行交房义务，实际上是因涉案房屋的产权证未能办理妥善以及受到“新冠肺炎”疫情等种种客观因素的综合影响，导致其未能完全具备交付房屋的条件。其从未向陈忠辉、陈锦彬作出过不会继续履行义务的意思表示，且其也一直有通过微信向陈忠辉、陈锦彬告知存在上述影响交付的情况，希望陈忠辉、陈锦彬能够预留多点时间让其妥善处理。二、陈忠辉、陈锦彬作出放弃购房并要求返还购房款的意思表示后，其一直都在与陈忠辉、陈锦彬协商，但双方未能就返还购房款相关事宜达成一致意见。陈忠辉、陈锦彬向其作出放弃购房的意思表示，并要求其退还购房款，其极力配合，但因其生意资金周转问题，未能及时将购房款全额退还给陈忠辉、陈锦彬，根据实际情况其先向陈忠辉、陈锦彬返还了25万元，尚欠50万元。双方发生矛盾后，返还购房款相关事宜未能得到有效沟通才导致陈忠辉、陈锦彬起诉至法院，双方最终对簿公堂。如前所述，原被告双方一直未能就返还购房款的方式、期限等相关事宜作出明确约定，当然也包括了陈忠辉、陈锦彬主张的所谓的“利息”。虽然陈燕平曾通过微信提供过选择与陈忠辉、陈锦彬协商，而后来黄任晓又再次提出条件试图与陈忠辉、陈锦彬协商，但双方未能够就“利息”的计算达成最终的一致共识。因此，由始至终原被告双方均未就所谓的“利息”作出过明确、一致的意见，陈忠辉、陈锦彬主张的高额利息主张于情不合，依法不应得到法院支持。就其尚欠50万元购房款未能返还给陈忠辉、陈锦彬的事实，其认为，原被告双方既没有对违约金作出约定，也没有对所谓的“利息”作出约定。退一步来说，即使陈忠辉、陈锦彬要求其支付利息的主张合理，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，陈忠辉、陈锦彬依法应当从向法院主张权利之日起按照同期银行贷款利率计算，而非按陈忠辉、陈锦彬主张从支付购房款之日起按年利率12%计算。因此，陈忠辉、陈锦彬主张的高额利息请求依法不应得到支持。被告黄任晓、陈燕平就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.微信聊天记录；2.商品房钥匙签领通知书；3.关于“新型冠状病毒感染肺炎疫情”不可抗力事件影响告知函；4.中国建设银行个人贷款对账单3份；5.收据；6.中山市商品房买卖合同；7.中山市商品房销售登记备案表。本院经审理认定事实如下：当事人双方自认：陈忠辉与陈锦彬为爷孙关系，陈忠辉与陈燕平为父女关系，黄任晓与陈燕平为夫妻关系。陈忠辉与黄任晓、陈燕平口头约定，陈忠辉、陈锦彬以总价75万元购买黄任晓、陈燕平所有的位于中山市东区×××××××××××××××××××××房产（以下简称涉讼房产）。2018年3月16日陈忠辉、陈锦彬一次性支付房款75万元，黄任晓、陈燕平出具收条予以确认。涉讼房屋于2018年3月27日登记备案，至今未办理房地产权证。后双方就涉讼房屋的买卖交易产生争议，陈忠辉、陈锦彬意见为涉讼房屋未取得房产证，缺乏二手房交易的条件，故不再购买；黄任晓、陈燕平意见为陈忠辉、陈锦彬主要是认为中山物价高、交通欠便利等原因，不考虑再买房。黄任晓、陈燕平于2020年2月20日向陈忠辉广发银行账户退款25万元。后当事人双方多次协商不再购买后的退款事宜，双方就购房款的利息支付问题未达成一致意见，陈忠辉、陈锦彬故诉至本院主张前述实体权利。诉讼中，陈忠辉、陈锦彬明确其本案诉因为基于当事人双方房屋买卖合同关系主张权利。另查明，黄任晓、陈燕平提交的中山市商品房买卖合同显示：2018年1月15日，中山市越秀地产开发有限公司（出卖人）与陈燕平（买受人）签订该合同，约定买受人向出卖人购买位于中山市东区×××××××品峰花园4期25幢1107房房产，该商品房为预售商品房，建筑面积共46.07㎡，其中套内建筑面积33.44㎡，单价20943.9元，总金额70.0364万元。该合同由中山市越秀地产开发有限公司盖章，陈燕平签名、捺印确认。2018年3月27日，该商品房办理了中山市商品房销售登记备案。又查明，黄任晓、陈燕平提交的微信聊天记录，其中：1.陈忠辉2020年4月18日发送给陈燕平信息显示：“燕平，中山市的房子对我们来说是错误，这个包伏我们若背了那就麻烦了。若是外人给我们这包伏就不是这样的。再说75万元。都没有造成你们的损失、对你家有否帮助？自想吧！我什么时候要高利代（贷）？银行、个人、亲人的钱，你家都借过。我们是亲人你们能按亲人借款计息可行？或者你们不是借银行款吗？若是能按照银行每月清息就不影响我们生活。我欠惠卅（州）银行贷款60万（元）每月铁定交息。我愿你们不想圬（亏）老人？”2.陈燕平2020年4月18日发送给陈忠辉信息显示：“爸爸，当时是您要买我的房子的，我没迫你也没骗你，房子确是到今天都没能收房验房也不是我想的，你说不要，但是现在我们也拿不出剩下的钱给您，我想卖掉旧房子给你钱，但是现在没人要，早就跟你说了算息，但是你要的是高利代（贷）息，现在这环境难，可否跟银行息或者低一点，让我们等房子卖掉一起结账给您，可否这样处理好？”3.黄任晓2020年8月19日发送给陈忠辉信息显示：“爸你好！因你所要卖的房子没出证也卖不了，因疫情等特殊原因生意也受影响，所欠你的五十万（元）本想这俩月还的，但还是周转不了，现想与你商量从2020年1月1日开始按借款8利（厘）计利息给你，如你同意我就先转7个月息给你，以后每月30号按时转息到账，如不同意也可以等拿到证即日过户给你，你意见如何？”本院认为，根据陈忠辉、陈锦彬明确其本案诉因为基于当事人双方房屋买卖合同关系主张权利，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。结合当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：陈忠辉、陈锦彬主张返还购房款的利息损失如何计付问题。本案中，涉讼房屋的买受人陈燕平在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予当事人的权利之一，依法应予准许当事人转让自己的合同权利。因此，陈忠辉、陈锦彬与黄任晓、陈燕平之间口头达成的房屋买卖合同系当事人各方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。诉讼中，陈忠辉、陈锦彬主张解除其与黄任晓、陈燕平之间房屋买卖合同，黄任晓、陈燕平表示同意，当事人双方达成一致意见，故本院对陈忠辉、陈锦彬该项诉讼请求予以支持。合同解除后，黄任晓、陈燕平依法应予返还陈忠辉、陈锦彬购房款75万元（已付25万元，尚欠50万元）及支付资金占用期间的相应利息损失。关于利息损失如何计付问题。陈忠辉、陈锦彬主张计算方式为：2018年3月16日起至2020年2月20日止，以75万元为基数，按年利率12%计付；自2020年2月20日起，以50万元为基准，按年利率12%计至实际清偿之日止。黄任晓、陈燕平抗辩，陈忠辉、陈锦彬主张的利息计算标准过高，应从陈忠辉、陈锦彬向本院起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。本院认为，当事人双方口头合同虽未约定合同解除后返还购房款及利息损失如何计付问题，但从双方手机微信来往信息可知，黄任晓、陈燕平均明确表示同意合同解除返还购房款并支付适当利息，且黄任晓明确按借款8利（厘）计付利息。考虑到本案当事人双方系基于亲属关系的二手房交易，且双方就合同解除后返还购房款计付利息损失均有明确意思表示，虽双方对计付标准存在争议，但为平衡双方利益，本院确定黄任晓、陈燕平向陈忠辉、陈锦彬按应返还购房款以每月8‰利率计付利息损失为适当，即利息损失的计算方式为：从2018年3月16日起至2020年2月20日，以75万元为基数，按月利率8‰计付；自2020年2月21日起，以50万元为基准，按月利率8‰计至实际清偿之日止。因此，陈忠辉、陈锦彬关于利息损失的诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，陈忠辉、陈锦彬诉讼请求合理部分，本院予以支持。黄任晓、陈燕平抗辩理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈忠辉、陈锦彬与被告黄任晓、陈燕平就位于广东省中山市东区×××××××品峰花园4期25幢1107房房地产达成的房屋买卖口头协议；二、被告黄任晓、陈燕平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈忠辉、陈锦彬返还购房款50万元及支付相应利息（利息计算方式为：从2018年3月16日起至2020年2月20日，以75万元为基准，按月利率8‰计付；自2020年2月21日起，以50万元为基准，按月利率8‰计付至实际清偿之日止）。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10876元，减半收取为5438元（原告陈忠辉、陈锦彬已预交），由被告黄任晓、陈燕平负担（被告黄任晓、陈燕平于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告陈忠辉、陈锦彬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴浩明二〇二〇年十一月十七日书记员  王 丽林雪莲