山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0725民初2234号原告：肖凤君，女，1986年2月17日出生，汉族，住昌乐县。委托诉讼代理人：闻帅，山东巧诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世伟，山东巧诚律师事务所律师。被告：刘明涛，男，1958年5月5日出生，汉族，住昌乐县。被告：赵会英，女，1961年4月22日出生，汉族，住址同上，系被告刘明涛之妻。两被告共同委托诉讼代理人：刘轩含，系被告刘明涛、赵会英之女。被告：刘轩含，女，1986年11月20日出生，汉族，现住济南市历下区，系被告刘明涛、赵会英之女。原告肖凤君与被告刘明涛、赵会英、刘轩含土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖凤君及其委托诉讼代理人闻帅、李世伟，被告刘明涛、赵会英的委托诉讼代理人刘轩含，被告刘轩含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖凤君向本院提出诉讼请求：一、判令三被告根据定金罚则返还原告定金193.8万元；二、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2020年4月29日，原告与被告刘明涛及朱刘街道××家庄村民委员会签订《土地承包经营权转让协议》，约定被告刘明涛将其与××家庄村民委员会于2006年6月10日签订的使用年限为五十年的土地承包经营权转让给原告，转让总价为369万元，原告于合同签订之日已经给付被告刘明涛定金120万元，并约定了剩余款项的给付时间。2020年5月1日，被告刘明涛、赵会英共同向原告出具承诺书，承诺若反悔转让一事自愿赔偿原告三倍的定金。后被告刘明涛、赵会英于2020年5月27日将上述土地承包经营权转让于案外人，转让价款369万元，被告刘轩含向被告刘明涛、赵会英出借账户用于接收案外人转让款。因三被告拒绝向原告承担责任，为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告刘明涛、赵会英、刘轩含辩称，原告给付的120万元已收到，同意返还该120万元首付款。但原告与被告刘明涛签订的土地转让协议违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第十四条、第十五条的规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条的规定，双方签订的协议违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，被告不存在双倍返还定金的情况。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，原告与被告约定的定金不符合法律规定，应当视为无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因原、被告签订的转让协议无效，且定金约定无效，被告仅需返还原告预付款120万元。双方签订的转让协议主体为被告刘明涛，属于经营性债务，不属于婚姻法规定的夫妻共同债务，被告赵会英不承担法律责任。被告刘轩含作为被告刘明涛之女，不涉嫌出借账户问题，被告刘明涛年事已高，不懂网上银行的使用，授权被告刘轩含代收土地转让款，获得款项后替被告刘明涛归还所欠债务，剩余款项赠与被告刘轩含，法律并未禁止，被告刘明涛将款项赠与被告刘轩含后，被告刘轩含作为剩余款项的合法拥有者，是赠与法律关系，且被告刘轩含并非签订合同主体，因此被告刘轩含不应在此案中承担任何责任。经审理查明，2006年6月10日，被告刘明涛作为昌乐慧英塑料厂（乙方）的法人代表与××家庄村民委员会（甲方、宋阜田在法人代表处签字）签订《协议书》一份，约定：“为加快工业发展，大力发展招商引资，繁荣昌乐经济，经甲乙双方协商，甲方将侯家庄村西养殖小区地一宗（原高卫刚承包地）有偿提供乙方使用，占地12亩，总投资600万人民币，年加工塑料能力2000吨。特签订协议如下：一、四至位置：东-唐宗斌承包地，西-侯家庄村地，南-侯家庄村地，北-路；二、使用年限，本协议签订之日起五十年。……”。2020年4月29日，原告肖凤君（乙方）与被告刘明涛（甲方）签订《转让协议》一份，该转让协议内容系打印文本，在协议起头××丙××家庄村民委员会，但朱刘街道××家庄村民委员会未在协议结尾处的丙方处签字或加盖公章。该协议约定：“依据《中华人民共和国合同法》有关法律、法规的规定，丙方同意，甲乙双方在平等自愿的基础上，就土地及地上附着物转让的有关事宜达成如下协议：一、转让土地及地上附着物概况1、该地块四至位置：东-唐宗斌承包地，西-侯家庄村地，南-侯家庄村地，北-路。甲方于2006年6月10日与丙方签订的使用年限为五十年的协议，现转让予乙方。2、地上附着物：（一）、车间，（1）1号车间，建设规模约500平方米，（2）2号车间，建设规模约700平方米，（3）3号车间，假设规模约1000平方米，（4）4号车间，建设规模约1500平方米，（5）5号车间，建设规模约200平方米，（6）平房、车库、门卫共43间。（二）、整体院墙，完整无损坏硬化路面。（三）、200瓦变压器等地上一切现有附属物。二、转让价格及缴款方式1、转让价格：以上土地及地上附着物的转让价格总价为369万元。2、乙方应于协议签订之日向甲方缴纳120万元定金，定金缴纳后，若甲方反悔，甲方返还乙方已缴纳定金的三倍作为赔偿金。3、剩余249万元尾款缴纳方式定为：甲方为乙方变更好转让手续后，乙方向甲方缴纳89万元。甲方全部将该土地及厂房于2020年10月30日前交付给乙方时，乙方向甲方支付80万元，2021年5月1日前待乙方确认该买受土地无债务及法律纠纷后一次性向甲方付清尾款80万元。三、双方权利义务1、以上土地及厂房双方约定自签订协议之日起1月内办理完过户登记手续，办理过户登记手续产生的一切税、费由甲方承担。过户手续，甲方应办理至乙方个人名下。2、甲方保证该土地不存在任何权利瑕疵，例如：……该土地不存在被第三方占有、该土地不存在甲方转让给乙方之外的第三方等权利瑕疵……如有以上情形或甲方出现违约，乙方有权选择解除协议，甲方应于30日内双倍返还乙方已缴纳给甲方的购买款……五、本协议一式三份，甲、乙、丙双方各执壹份，三方签字盖章（手印）后协议生效。本协议未尽事宜，由甲乙双方共同协商解决，签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。协商不成时，可向当地人民法院提起诉讼”。协议签订当日，被告刘明涛给原告肖凤君出具已收到120万元定金的收到条。2020年5月1日，被告刘明涛、赵会英共同给原告肖凤君出具承诺书，载明：“我承诺我与肖凤君的土地买卖协议真实有效，若反悔，自愿赔偿肖凤君所付定金的三倍金额给予肖凤君，特此承诺。”2020年5月8日下午，被告刘明涛、刘轩含到朱刘街道××家庄村民委员会法定代表人宋阜田处询问与原告肖凤君签订的《转让协议》，有关杜有强（原告肖凤君的丈夫）是否来找宋阜田签字、盖章一事。在被告刘轩含提交的被告刘明涛、刘轩含与宋阜田、宋阜田妻子四人的谈话视频中，显示：“……刘明涛说：那个，看，那个宋阜田，就是那时我和杜有强老婆肖凤君签了个协议，他木来找你签字盖章吧？宋阜田答：木啊。刘明涛说：他直接木过来？宋阜田答：他找我他找不着啊囊，他会…。刘明涛说：看，怎么事儿呢，那个，他弄了个甲乙丙，有你们一份儿，当时有个甲乙丙，他木来找你签字盖章哈？宋阜田答：木！咱那下晌咱走了，我看着俺嫂和她上那边去弄什么协议，嫩又木问道我，那会找我当场签了我就签了，现在过了我也不能再签了。刘明涛说：那就是说，木给她签字盖章囊？宋阜田答：木木木，我会弄些这个刘轩含说：哎，俺爸爸…。宋阜田答：看，你给我打个电话就行这呼事，真事儿，咱这么熟刘轩含说：叔，我和你说，我都不知道这个事儿…宋阜田答：杜有强给我打电话找我去签我肯定不签了，因为你对我说了我带签那个字咋，我不可能再签了……”。被告刘轩含据此欲证明“宋阜田在视频中表示，如若合同不打上丙方的话，宋阜田签字就可以了，但丙方写的是朱刘街道××家庄村民委员会，他是不会签字的。他担不起这份责任”。原告肖凤君质证称，该视频恰能证明基于被告刘明涛向朱刘街道××家庄村民委员会法定代表人宋阜田打招呼，不让村委签字盖章的事实，系被告刘明涛恶意阻止合同生效。2020年5月27日，被告刘明涛、赵会英将上述土地承包经营权及地上附属物以369万元价款转让给案外人董丹，并约定董丹于协议签订之日一次性将转让款全部打入刘明涛、赵会英指定账户（开户行：中国工商银行潍坊分行营业部，户名：刘轩含，账号：62×××85）。被告刘轩含自认收取了案外人董丹给付的转让款，并在庭后提交的刘轩含作为代理人给被告刘明涛、赵会英代理的代理词以及庭审笔录中陈述：“被告刘明涛、赵会英授权其女刘轩含代收案外人董丹的土地转让款，一部分用于替被告刘明涛偿还所欠债务，120万元将用于返还原告，剩余款项赠与刘轩含”。2020年6月4日，原告肖凤君及其丈夫杜有强在与××家庄村民委员会法定代表人宋阜田的谈话视频中显示：“……杜有强：宋书记你也知道，买这块地吧，俺一签协议第一时间就跟你说了，那你也没反对。宋阜田：嗯。杜有强：再说呢，老董怎么说，老董当时说的就是不买了。宋阜田：他就是不买了。杜有强：是吧，老董不买，那你又不反对。宋阜田：嗯，咱觉得也能成了嘛……”。原告肖凤君据此欲证明：“朱刘街道××家庄村民委员会法定代表人宋阜田对于原告与被告刘敏涛签订的转让协议是知情的，并没有提出反对意见”。被告质证称，该录音视频环境很嘈杂，只是听到原告一直在引导宋阜田，并没有真实体现出宋阜田本人及村集体同意。再查明，最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）已失效。上述事实，有原被告的陈述、原告提交的2006年6月10日协议书、2020年4月29日转让协议、2020年5月27日转包协议、昌乐县自然资源和规划局朱刘所出具的土地用途证明、承诺书、银行回单、视频、被告提交的视频等在案证实。本院认为，关于案涉土地的用途：1、原告肖凤君提交的昌乐县自然资源和规划局朱刘所出具的证明载明，案涉土地利用规划为建设用地；2、被告刘明涛与昌乐县朱刘街道××家庄村民委员会于2006年6月10号签订的转让协议内容中载明：“为加快工业发展，大力发展招商引资，繁荣昌乐经济，甲方将侯家庄村西养殖小区地一宗（原高卫刚承包地）有偿提供乙方使用，占地12亩，总投资600万人民币，年加工塑料能力2000吨”；3、原告肖凤君与被告刘明涛于2020年4月29日签订的转让协议内容中载明，转让的标的物不仅包含上述土地使用权，还有相应地上附着的约3900平方车间、43间平房（车库、门卫）、整体院墙、硬化路面及200瓦变压器等地上附着物。故，综合以上三方面，可以认定，案涉土地非农业用地用途，实为集体经营性建设用地用途。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务；前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外”。本案系在被告刘明涛从土地所有权人昌乐县朱刘街道××家庄村民委员会取得土地使用权后，再以土地使用权人的身份将该土地使用权及相应地上附着物所有权转让给原告肖凤君使用的过程中产生的纠纷，并非土地所有权人将案涉土地使用权进行出让而与受让人之间产生的纠纷，因此，本案应适用该法第六十三条第三款“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外”的规制。根据该规定，除非法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定，否则通过出让等方式取得集体经营性建设用地使用权人可以将土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，不受该法第六十三条第二款的约束。因被告刘明涛与××家庄村民委员会签订的转让协议中没有限制通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权进行转让的另外约定，且原告肖凤君与被告刘明涛签订的案涉转让协议内容不违反法律与行政法规的禁止性规定，因此，原告肖凤君与被告刘明涛签订的转让协议并非有效、无效的范畴，而系该协议成立后有无生效的范畴。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。本案中，案涉转让协议虽最终未经朱刘街道××家庄村民委员会盖章，但从被告刘轩含以及原告肖凤君提交的两组视频内容可以看出，朱刘街道××家庄村民委员会法定代表人宋阜田未对案涉转让协议的签订提出反对意见，但被告刘明涛存在向朱刘街道××家庄村民委员会法定代表人宋阜田打招呼不让其签字、盖章的情形，故依法认定案涉转让协议生效的条件已成就。且在被告刘明涛与原告肖凤君签订转让协议后，被告刘明涛、赵会英又共同给原告肖凤君出具承诺书，承诺被告刘明涛与原告肖凤君签订的土地买卖协议真实有效，足见案涉转让行为系被告刘明涛与原告肖凤君的真实意思表示，双方已达成合意，故双方签订的转让协议对原告肖凤君与被告刘明涛发生效力。原告肖凤君依约已经向被告刘明涛交付定金，但被告刘明涛在未与原告肖凤君解除协议的情况下，私自又将案涉土地使用权及相应地上附着物所有权转让给案外人，构成违约，应承担相应违约责任。原告肖凤君诉请被告刘明涛双倍返还定金，符合法律规定，予以支持。被告赵会英作为被告刘明涛的妻子，自愿与被告刘明涛共同给原告肖凤君出具承诺书，承诺若被告刘明涛反悔，自愿赔偿所付定金的三倍金额给原告肖凤君，不违反相关法律规定，予以确认。现原告肖凤君起诉主张按双倍定金罚则调低返还定金的数额，系原告自行处分其民事权利，不违反相关法律规定，予以准许。因案涉集体土地非农业用途，被告刘明涛、赵会英、刘轩含依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条辩称案涉转让协议无效，不予采信。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。本案中，双方约定的定金数额为1200000元，因案涉主合同标的额为3690000元，因此，依法认定定金数额为738000元（3690000*20%），其余462000元（1200000-738000）应认定为案涉转让款的预付款。关于被告刘轩含是否承担偿还责任的问题：虽然刘轩含在另案中代替被告刘明涛、赵会英接收转让款，但基于委托代理关系，刘轩含代收转让款的法律后果归于被告刘明涛、赵会英。在被告刘明涛、赵会英的本案委托诉讼代理人被告刘轩含提交的代理词及庭审笔录中陈述，代替被告刘明涛、赵会英收取的转让款，一部分替被告刘明涛偿还了债务，120万元将用于返还原告，剩余款项系被告刘明涛赠与了被告刘轩含，因此，若原告主张被告刘明涛、赵会英、刘轩含的上述行为侵犯其权利，应为另一法律关系，原告可另案主张。在本案中，原告主张被告刘轩含与被告刘明涛、赵会英共同承担偿还责任，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告刘明涛、赵会英返还原告肖凤君预付款462000元、双倍返还原告定金1476000元，以上共计返还原告1938000元，于判决生效后五日内付清；二、驳回原告肖凤君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11121元，诉讼保全费5000元，由被告刘明涛、赵会英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  葛春晖二〇二〇年十一月二十三日书记员  李风军