四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初2548号 原告：罗培富，男，1966年11月29日出生，汉族，成都市成华区人，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：朱晓兵（特别授权），四川青平律师事务所律师。 被告：陈洪德，男，1941年2月23日出生，汉族，四川省荣县人，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：张军，四川平新律师事务所律师。 被告：刘洋，男，1987年10月24日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 原告罗培富与被告陈洪德、刘洋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因依法中止审理，本院依法扣除中止期间的审理期限。原告罗培富的委托诉讼代理人朱晓兵、被告陈洪德及其委托诉讼代理人张军，以及被告刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗培富向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认二被告于2019年7月29日签订的《门面租赁合同》无效；2、判令二被告立即从原告所有的坐落于内江市东兴区××道××号××楼××号门面内搬出；3、判令二被告返还其占用原告上述门面产生的租赁费用44000元（自2019年8月1日至2020年6月30日，4000元／月）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告合法购买了位于内江市东兴区××道××号××楼××号门面，并于2019年6月18日依法取得了该门面的不动产权证［产权证号：川（2019）内江市不动产权第0××9号］，成为该门面的所有权人。原告于2018年8月委托被告陈洪德的对该门面进行出租等，明确说明签订该商铺的租赁合同必须由原告本人签字认可方能生效。但被告陈洪德于2019年7月29日与被告刘洋签订《门面租赁合同》，将该门面出租给被告刘洋，收取租金4000元／月。但被告陈洪德并未将该租赁合同的签订告知原告，也未将该租金交付给原告，原告知道后多次与被告陈洪德、刘洋交涉无果。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院提出上述请求。 被告陈洪德辩称，案涉门面是原告交给自己的，房屋的所有权人系被告陈洪德，自己有权与被告刘洋签订《门面租赁合同》；原告所述有违本案的客观情况，其诉求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告刘洋辩称，自己与被告陈洪德签订《门面租赁合同》时，被告陈洪德提供了相关证据证明其是案涉门面所有权人，自己合法取得了案涉门面的租赁权，也交纳了租赁费等相关费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进了质证。对于原、被告双方无争议的证据，本院予以确认，作为定案的依据。对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 为证明自己的主张，原告罗培富提供了如下证据： 1、不动产权证书，拟证明原告合法取得了本案所涉门面产权； 2、被告陈洪德向内江市中级人民法院提供的委托书及《门面租赁合同》复印件，拟证明原告对案涉门面进行处置的授权内容及二被告签订《门面租赁合同》的事实； 3、（2020）川1011民初653号民事判决书及其二审判决即（2020）川10民终457号民事判决书，拟证明本案所涉房屋为原告所有； 4、四川省高级人民法院（2020）川民申5008号民事裁定书，拟证明案涉房屋所有权为原告所有。 为证明自己的主张，被告陈洪德提供了如下证据： 1、内江市中级人民法院（2020）川10民终457号民事判决书（复印件），拟证明本案所涉门面权属有争议，之前所产生的诉讼为股权转让纠纷而非确认房屋有所权纠纷，本案应中止审理； 2、2017年1月11日《关于款项冲抵的确认函》、2018年5月26日《协调纪要》、2018年11月8日收条上的签字、2018年6月27日的《和解协议》及2018年9月18日《领发收条办理》（上述证据均为复印件），拟证明本案所涉门面系被告陈洪德所有，门面过户费用由被告陈洪德支付，原告陪同被告陈洪德到物业管理处处理本案所涉门面，反证原告出示的判决书是不成立的； 3、《情况说明》（复印件），拟证明原告及被告陈洪德在2018年9月8日一起去办理了本案所涉门面的接房手续，且提供了相关文书，该门面的物管费及水电费等由被告陈洪德交纳； 4、公示报告（复印件），拟证明原告系四川峰瑞建设工程有限公司的实际投资人； 5、被告陈洪德提交的民事起诉状（复印件），拟证明被告陈洪德要求确认门面的权属，准备向法院起诉。 为证明自己的主张，被告刘洋提供了微信截图（已当庭出示手机进行核对），拟证明自己向被告陈洪德交付了房租、物管费及4，000元押金，共计43，098元，因装修及新型冠状肺炎病毒疫情期间，共计免除了租金3个月，支付租金到2020年6月。 对于上述证据，结合当事人陈述，本院对于原告提供的证据，对其真实性、合法性、关联性予以采信，作为定案的依据；对于被告陈洪德提供的证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到本案应中止审理的证明目的；对于被告陈洪德提供的证据2、5予以认可，但不能达到判决不成立的证明目的；对被告陈洪德提供的证据3、4，不予认可；对于被告刘洋提供的微信截图的真实性、合法性、关联性予以认可，作为定案的依据。 综上，经审理查明，2015年3月31日，被告陈洪德与案外人胡平签订了一份《股权转让协议》，约定案外人胡平用柏瑞公园壹号6-Ｂ2-9号门面作价1000000元转让给被告陈洪德的作为股份转让款等内容。2018年8月6日，四川峰瑞建设工程有限公司向内江柏瑞置业开有限公司出具了委托书，主要内容为：委托人：四川峰瑞建设工程有限公司。被委托人：陈洪德。委托事项：联系公园壹号小区业主罗培富（即原告）名下商铺（6-Ｂ2-9号）的出租事宜和收取租金。该商铺的租赁合同，必须由罗培富（即原告）本人签字方能生效。被委托人无再委托权。2019年6月13日，内江市国土资源局不动产登记中心将案涉门面即内江市东兴区××道××号××幢××楼××号门面［即柏瑞公园壹号6-Ｂ2-9号门面，不动产权证号：川（2019）内江市不动产权第0××9号］登记在原告罗培富名下，并涉及其他相关事实。 因对上述相关事实产生纠纷，被告陈洪德等进行了诉讼，相关情况已经（2020）川1011民初653号民事判决及其二审判决即（2020）川10民终457号民事判决予以确认。被告陈洪德不服上述判决，向四川省高级人民法院申诉，四川省高级人民法院依法于2020年11月17日作出（2020）川民申5008号民事裁定予以驳回。 未经原告允许及其事后追认，2019年7月29日，以被告陈洪德为甲方（出租方），以被告刘洋为乙方（承租方）就柏瑞公园壹号6-B2-9号门面签订了《门面租赁合同》，主要约定：被告刘洋租用案涉房屋，租金为4，000元/月，被告刘洋交付押金4，000元，租赁时间为5年，即自2019年8月15日到2024年8月14日，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告刘洋向被告陈洪德支付门面租赁费、物管费及押金共计43，098元[其中包括由被告刘洋向被告陈洪德（代收）交付的物管费157元/月及被告陈洪德向被告刘洋收取的押金4，000元，其余为租金]，被告刘洋占有、使用该门面至今。原、被告当庭均认可该租赁期间付款时间为2019年8月15日起，到2020年6月，均认可房屋装修1个月期间及新型冠状肺炎病毒疫情期间免除租金2个月，共计免除了租金3个月。 在审理过程中，原告为本着和谐、和解的意愿，除押金4，000元外，另行仅收取被告陈洪德2020年6月15日前收取的租金12，000元，另外部分即2020年6月15日前被告陈洪德按约收取的租金归被告陈洪德所有，作为原告对被告陈洪德因门面纠纷的补偿。2020年6月16日起的租金等由被告刘洋向原告另行支付。 为维护自己的合法权益，原告特诉到本院提出上述请求。 本院认为，本案的争议焦点：1、被告陈洪德是否对案涉门面即坐落于内江市东兴区××道××号××幢××楼××号门面享有所有权；2.二被告于2019年7月29日签订的《门面租赁合同》的效力及二被告是否应从原告所有的内江市东兴区××道××号××楼××号门面内搬出；3.二被告是否应当返还其占用原告门面产生的租赁费用及其金额。 关于被告陈洪德是否对案涉门面享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，内江市国土资源局不动产登记中心于2019年6月13日将坐落于内江市东兴区××道××号××幢××楼××号案涉门面登记在原告名下，被告陈洪德与原告等就案涉门面产权产生纠纷，但被告陈洪德至今未能提出有效证据足以对抗该不动产权登记，故案涉门面属于原告所有，被告陈洪德不享有该门面的所有权。 关于二被告于2019年7月29日签订的《门面租赁合同》的效力及二被告是否应从原告所有的内江市东兴区××道××号××楼××号门面内搬出的问题。在案涉门面办理不动产权证登记之前，四川峰瑞建设工程有限公司（原告为其法定代表人）委托被告陈洪德对案涉门面出租等，但商铺的租赁合同，必须由罗培富（即原告）本人签字方能生效。在内江市国土资源局不动产登记中心于2019年6月13日将案涉房屋不动产权登记办理于原告名下后，行使该门面的出租、收益等权利的人为原告，被告陈洪德与刘洋于2019年7月29日签订《门面租赁合同》，被告陈洪德将案涉门面出租，并由被告陈洪德收取租金等行为，事先未得到原告同意，事后也未得到原告追认，被告陈洪德对案涉门面出租属于无权处分，故二被告签订的《门面租赁合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，租赁合同无效，二被告不享有占有该门面的权利，故原告要求二被告搬出该门面的请求，于法有据，本院依法予以支持。 关于二被告是否应当返还其占用原告门面产生的租赁费用（或占有使用费）及其金额的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，因《门面租赁合同》无效，原告提出的要求被告陈洪德、刘洋向其返还案涉门面租赁费（自2019年8月1日起至2020年6月30日期间，租赁费4，000元/月）的主张，因租赁合同无效，该租赁费实际为房屋占有使用费。因上述租赁合同约定租赁期限自2019年8月15日起到2024年8月14日止，且原、被告双方在庭审中均认可被告刘洋交租金到2020年6月，在占用门面期间因装修及疫情期间共计免费3个月，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以认可，故该期间应交纳占有使用费为7个月即28，000元（自2019年8月15日到2020年6月14日共计10个月，免除3个月），而被告刘洋向被告陈洪德已交纳共计43，098元（其中包括物管费157元/月及押金4，000元，其余为租金）。对于原告应收取的门面占有使用费，因该门面系被告陈洪德从原告手中领取，被告刘洋已将租金交给被告陈洪德，故该期间门面占有使用费应由被告陈洪德向原告支付。原告本着解决纠纷、化解矛盾的态度，愿意仅收取被告陈洪德2020年6月14日之前对门面的占有使用费12，000元，其余16，000元（28，000元－12，000元）占有使用费归被告陈洪德所有，作为因门面纠纷原告对被告陈洪德的补偿，原告承诺并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以认可。故对于原告上述请求，应由被告陈洪德向原告支付自2019年8月15日到2020年6月14日期间门面占有使用费12，000元；对于原告其他请求，本院不予支持。二被告之间相关费用及被告刘洋与原告之间的纠纷，可另行处理。 综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认被告陈洪德、刘洋于2019年7月29日签订的《门面租赁合同》无效； 二、被告陈洪德于本判决生效之日起十日内向原告罗培富支付门面占有使用费12，000元（大写：壹万贰仟圆整）； 三、被告陈洪德、刘洋于本判决生效之日起十日内搬出内江市东兴区××道××号××幢××楼××号门面［不动产权证号：川（2019）内江市不动产权第0××9号］，并向原告罗培富退还该门面； 四、驳回原告罗培富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元（已减半收取），由被告陈洪德负担。本案受理费450元已由原告罗培富预交，被告陈洪德在向原告罗培富支付上述款项时一并向原告付清。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员  李 盖 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  陈雅玲 书 记 员  朱 瑶