安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初13139号 原告：李娟，女,1986年10月3日出生,汉族,住安徽省合肥庐阳区。 委托诉讼代理人：董海成，安徽昊华律师事务所律师。 被告：年静静,女，1987年11月1日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 原告李娟与被告年静静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李娟的委托诉讼代理人董海成和年静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李娟向本院提出诉讼请求：一、解除双方之间的《合肥市存量房买卖合同》；2、年静静退还定金二万元；3、本案诉讼费用由年静静承担。 事实与理由：本人与年静静于2020年7月9日签订《合肥市存量房屋买卖合同》，约定年静静将名下的位于合肥市庐阳区××路××号金都华庭三期15幢1801／1801上出售给本人，本人当时支付了二万元定金。签订合同时年静静承诺该房屋虽是顶层但绝不存有漏水情况，但2020年7月18日本人通过中介得知并发现该房屋屋顶漏水、渗水严重。同时，因本人月工资收入只有4500元左右，多家银行机构未批准贷款申请，而根据双方签订合同的第四条第（四）4款的约定“出卖人应自知晓贷款机构未批准买受人贷款之日起十五日内全额无息返还买受人已支付的定金和购房款，双方互不承担违约责任”，故本人要求与年静静解除购房合同并返还购房定金，经多次协商未果，特诉至法院，望判如所请。 年静静辩称，李娟称2020年7月18日发现房屋漏水等情况与事实不符，中介公司员工黎绍东于7月19日检查案涉房屋并不存在漏水，仅仅是房顶处有积水未及时排完，但房屋内并无渗漏，因当时持续下雨一周且多次下大雨。况且合同明确说明房屋主体结构不包含公共区域，而李娟诉称的楼顶属于公共区域，我方一直同意按合同约定承担维修责任，如李娟主张房屋存在质量问题，应通过权威检测机构予以鉴定，但李娟拒绝配合，并拒绝履行购房合同。对于李娟称因为收入达不到贷款办理条件而不能履行合同，其不存在违约问题，根据双方合同第四项关于付款方式的约定，买卖双方于2020年9月10日共同前往贷款机构办理贷款手续，而双方并未前去，故并不知晓贷款是否能办理下来，李娟所述多家银行机构未批准无事实依据，贷款尚未提交申请，不存在未批准。其没有履行合同约定的共同前往办理贷款就已经违约了。8月31日中介联系我方去银行面签，我方要求中介与买家确认，而中介回复称李娟认为我方欺诈可拒绝履行合同，事实上李娟是在找各种原因拒绝购买案涉房屋。我方认为应驳回李娟的全部诉请，并由李娟承担合同约定的房价20%的违约金。 本院审理查明的事实如下：2020年7月9日，李娟与年静静通过合肥链家宝业房地产经纪有限公司（经办人黎绍东）居间介绍下，双方签订了一份《合肥市存量房屋买卖合同》，约定：李娟购买年静静名下的坐落于合肥市庐阳区××路××号金都华庭三期15幢1801／1801上的房屋，总层数19层，房屋所在楼层为18层，证载建筑面积为129.63平方米，证号为皖（2018）合肥市不动产权第30003020号，成交价格为1575000元，定金20000元；付款方式为贷款，即李娟于贷款通过审批之日起20个工作日内将第一笔购房款610000元交至银行托管账户，李娟以商业贷款形式申办抵押贷款，买卖双方于2020年9月10日前共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为945000元，如因买受人自身原因未获得贷款机构批准或未获足额批准的，双方合同解除，年静静应返还定金和已付购房款，双方互不承担违约责任；双方还约定，年静静确认该房屋主体结构内不存在漏水，若有漏水情况则应由年静静负责修复，或者李娟修复后年静静承担费用，如影响了李娟使用的还应赔偿损失；双方还约定了违约责任，如出现以下根本违约情形的，则应在违约行为发生之日起十五日内，违约方向守约方支付总房价的20%作为违约金：“拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；…逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；…拒绝购买该房屋的”；双方还约定了其他条款。 合同签订后，李娟当日支付了20000元的购房定金，并由年静静出具了收据。2020年7月18日，中介公司黎绍东在带李娟前夫张明明去查看案涉房屋时，发现楼顶排水管堵塞，出现积水情况，黎绍东随即将该问题解决，楼顶不再有积水，买卖双方及中介当时对房屋内无漏水、渗水现象并无异议。2020年8月4日，黎绍东通过微信聊天发了一张墙角有水迹的照片给年静静，年静静回复称该图片并非整体图片，看不出来是什么地方，要求拍个整体的图片发来，黎绍东虽回复下次去拍个全部的图，但其后未再联系年静静。2020年8月17日，在黎绍东等两名中介机构员工和李娟前夫张明明以及年静静丈夫张亚东共四人的“金都华庭后续群”的微信聊天群中，李娟前夫张明明表示“您看这样吧，咱们这样耗着也不是办法。我也不要求您做全屋顶防水，咱把合同解除，我不影响您再次出售您的房子，您也不影响我去买房子，从我支付给您的定金中拿出1万元作为耽误您时间的补偿，您看行吗？”年静静丈夫张亚东回复“有合同还是按照合同办理就好了，如果您那边想继续合同，假如房屋质量有问题我们积极配合处理，如果您想解除合同，也请按合同的规定解除合同”。其后双方因合同解除、退还定金、承担违约责任等问题协商未果，李娟遂于2020年9月14日诉讼来院。 以上事实有李娟提交的身份证复印件、《合肥市存量房屋买卖合同》、微信聊天记录截图和年静静提交的《合肥市存量房屋买卖合同》、微信聊天记录截图、天气预报网页打印件和当事人庭审陈述等证据在卷证实，本院予以确认。对于双方提交的照片等证据，真实性无法确定，不能达到证明目的，本院不予采信；对于李娟提交的收入证明、银行流水等证据以证实其不具有贷款资格，因与本案事实缺乏关联性，依法不予认定。 本院认为：李娟与年静静签订的《合肥市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除，因庭审中李娟明确不再购买房屋的时间是2020年8月17日，而年静静方回复的信息内容显示其同意解除合同，但应按照合同约定承担违约责任，故本院确认双方之间的《合肥市存量房屋买卖合同》于2020年8月17日解除。 对于定金退还问题，我国《合同法》第一百一十五条规定了“定金罚则”，即给付定金一方不履行合同义务的，则无权要求返还定金；收取定金一方违约的，应双倍返还。由此可见，定金实则为一种违约责任形式，那么就要考量双方的违约情形。根据已查明的事实，李娟仅在发现案涉房屋楼顶出现积水，而并无证据证实屋内渗漏的情况下，不愿再购买该房，进而明确表示解除合同，显然违反了双方的合同约定，应承担违约责任，其诉请返还定金缺乏事实和法律依据，依法不予支持。对于李娟所持其不符合贷款条件、依约可以解除合同的理由显与事实不符，双方约定是2020年9月20日前共同前往贷款机构办理相关手续，但李娟于2020年8月17日即明确表示不再购房，9月14日提起诉讼，已毁约在先，更无再继续履行合同可能。故其诉请理由本院不予采信。至于年静静所称李娟应承担合同约定的总房价20%的违约金，显系诉请而非抗辩，其可另诉解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认李娟与年静静之间签订的《合肥市存量房屋买卖合同》于2020年8月17日解除； 二、驳回李娟的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取150元，由李娟负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十一月二十日 书记员  单劭萌 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。