贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14855号原告：罗跃进，男，1985年5月19日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：杨伟、覃保卫，贵州财团律师事务所律师。被告：中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市新华路102号。统一信用代码：915200007143075654。法负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京东路17号。统一信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，该公司经理。原告罗跃进诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨伟、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告罗跃进请求依法判决：1、不得执行原告向被告大地联创房产公司购买的位于贵州省凯里市房屋；2、本案诉讼费用由二被告负担。事实及理由：2012年5月4日，原告与向大地联创房产公司购买该公司开发建设的位于凯里市房屋，原告当即分别支付了两套房屋各89939元的购房首付款，2013年4月27日，原告又向大地联创房产公司支付了2310号房屋190000元的购房款，并于当日与被告大地联创房产公司签订了两套房屋的《商品房买卖合同》，至此，原告所购买的永乐家园第1幢23层2310号房屋购房款已全部付清。2014年2月27日大地联创房产公司将上述两套房屋交付给原告，2014年3月1日原告对涉案房屋装修入住至今。2019年6月12日，因原告与大地联创房产公司于2013年4月27日签订的上述两套房屋的《商品房买卖合同》遗失，原告与被告大地联创房产公司补签《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发建设的位于贵州省凯里市，该房屋建筑面积为94.80平方米，套内面积为70.14平方米，房屋总价款为279840元，其中首付款为89939元，余款190000元以银行按揭方式支付。由于被告大地联创房产公司未能给原告办理该套房屋的合同备案登记手续，导致原告无法向银行贷款，亦导致原告至今无法支付该房屋190000元的尾款。现原告同意在被告大地联创房产公司能够为原告就案涉两套房屋办理合同备案登记的情况下交付该190000元。原告认为，被告大地联创房产公司将其开发的两套大地永乐家园的案涉房屋出卖给原告，原告已按双方约定履行了应尽的付款义务。双方在2013年4月27日签订的案涉两套房屋的《商品房买卖合同》一直由被告大地联创房产公司保管，原告并不持有上述合同原件或复印件，因被告大地联创房产公司的原因未能及时到房管部门办理合同备案登记，从而导致了上述合同的遗失。2019年6月12日，双方就案涉的两套房屋补签了《商品房买卖合同》，但被告大地联创工程公司在法院查封上述房屋前已将房屋交付给被告使用，原告也在案涉房屋被法院查封前向被告大地联创房产公司支付了2310号房屋的全部购房款，并支付了2309号房屋的购房首付款89939元，仅有190000元尾款未付。原告的购买行为并未违反相关的法律法规，原告是案涉两套房屋的实际购买人、实际使用人及实际权利人，案涉房屋至今未能登记在原告名下，全系被告大地联创房产公司的原因，原告没有任何过错和违约行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，原告对涉案房屋享有法定排除执行的权利。凯里市人民法院作出的（2020）黔2601执异162号《民事裁定书》及（2017）黔2601执1393号之一《民事裁定书》认定事实错误及适用法律错误，依法应撤销或者改正，依法判决不得执行原告向被告大地联创房产公司购买的两套案涉房屋，并依法中止对案涉房屋的执行及解除对该两套房屋的查封。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未向提供任何证据材料。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有登记的抵押权，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议规定》）第二十七的规定，在本案中原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、依照《执行异议复议规定》第二十九条规的条件，即人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同、所购买商品房系用于自住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。这条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也更应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条规定仅能对抗被执行享有普通债权的债权人。最高人民法院执行局编著的《最高人民法院执行司法解释条文适用编注》一书对《执行异议复议规定》第二十九条进一步明确，房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议复议规定》第二十九规定。综上所述，原告作为一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。望贵院依法保护华融公司合法权益，继续执行涉案房屋。经审理查明：原告罗跃进系凯里市永乐路28号“永乐家园”小区1幢23层2309号、2310号房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建工公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括第1幢23层2309号、2310号住房在内）。罗跃进得知自己所购的永乐家园”小区第1幢23层2309号、2310号住房被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月5日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异162号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人罗跃进的异议请求。”宣判后，罗跃进不服裁定结果并于2020年9月24日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：原告罗跃进于2012年5月4日向被告大地联创房产公司支付购买凯里市两套房屋的购房首付款各89939元，2013年4月27日，原告又支付给被告大地联创房产公司2310号房屋的尾款190000元。2014年原告罗跃进对位于凯里市房屋进行装修使用。2019年6月11日，以大地联创房产公司为出卖人，罗跃进为买受人双方就涉案房屋买卖事宜补签订了编号为2012-Ｚ-160、2012-Ｚ-161的两份《商品房买卖合同》。其中编号为：2012-Ｚ-160的合同约定：1、罗跃进购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积为84.80ｍ2，总价款为279840元；2、买受人在合同签订当日支付首付款89939元，余款190000元以银行按揭支付；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。编号为：2012-Ｚ-161的合同约定：1、罗跃进购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积均84.80ｍ2，总价款为279840元；2、买受人应当在2012年5月4日前支付全部房价款贰拾柒万玖仟捌佰肆拾元整；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。再查明：原告罗跃进已对涉案房屋（第1幢23层2309号、2310号）进行装修使用多年。又查明：2020年11月17日，原告罗跃进已将“永乐家园”第1幢23层2309号房剩余购房款190000元打入本院指定账户。上述事实，有原告罗跃进的民事起诉状、被告华融贵州分公司的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据罗跃进对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，罗跃进在法院查封涉案房屋前虽然未与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，但从原告提供的支付凭证、收款收据等证据，可以认定原告实际向被告购买了涉案两套房屋，且装修管理使用多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但罗跃进作为买受人没有过错责任，故原告罗跃进对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。综上所述，原告罗跃进的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予采纳。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行被告贵州大地联创房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中不得执行原告罗跃进购买位于凯里市的房屋。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  朱 艳人民陪审员  王晓明人民陪审员  赵华洪二〇二〇年十一月十八日法官助理朱瑾书记员吴**