山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7382号上诉人（原审被告）：海阳鸿辉发展有限公司，住所地山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法庭代表人：许叶林，总经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：修瑜嘉，男，汉族，1981年2月27日出生，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：赵桂欣，山东宁欣英辉律师事务所律师。上诉人海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）因与被上诉人修瑜嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鸿辉公司上诉请求：1.撤销山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初2116号民事判决，依法改判驳回修瑜嘉的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由修瑜嘉承担。事实与理由：2013年10月10日，鸿辉公司与修瑜嘉签订商品房买卖合同，合同约定鸿辉公司应于2015年6月30日前将验收合格的房屋交付给修瑜嘉；合同第十一条关于交接房屋约定，由于买受人原因未能按期交付的，被为出卖人已按期交楼；合同附件四补充协议第四条关于商品房交接(三)约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。2015年4月28日，鸿辉公司取得涉案商品房的竣工验收备案表，达到了合同约定的交房条件。鸿辉公司按照合同约定的交付日期组织了涉案房屋所在楼栋集中交付，但修瑜嘉以涉案房屋地板存在裂纹为由拒绝收房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条亦对存在房屋质量问题时出卖人应承担何种责任进行了规定，修瑜嘉所说的涉案房屋存在地板裂纹问题属于一般质量问题并在保修范围内，鸿辉公司仅有维修责任，在鸿辉公司怠于维修的情况下，修瑜嘉可以委托第三方维修，费用由鸿辉公司承担。因此修瑜嘉以房屋存在一般质量问题为由拒绝收楼，不符合合同及法律规定，鸿辉公司不应承担逾期交付房屋的违约责任。修瑜嘉答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。修瑜嘉向一审法院起诉请求：1.判令鸿辉公司立即向其交付房屋；2.判令鸿辉公司支付逾期交付房屋违约金284135.9元（截止到2020年4月27日），并以1297424元为基数按每日万分之二继续计算至实际交房日；3.判令鸿辉公司承担涉案房屋在未实际交付之前产生的物业费。一审法院认定事实如下：2013年10月10日，修瑜嘉与鸿辉公司签订《商品房买卖合同》及附件附录（合同编号201310100159），该合同及附件是格式合同，约定修瑜嘉购买鸿辉公司开发的位于海阳市碧桂园十里金滩Ｃ区房屋，房屋建筑面积为170.23平方米,总价款为1297424元。合同第八条约定，鸿辉公司应在2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付给修瑜嘉。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按附件四《补充协议书》第三条的约定处理。附件三装饰、设备标准：碧桂园十里金滩G116户型住宅装修标准（精装）约定：内墙：客厅、餐厅、家庭庭、卧室墙面乳胶漆，厨房、卫生间抛光砖。地面：房间（二、三层）铺抛光砖：客厅、厅铺石材；厨房、卫生间铺瓷砖。楼梯：楼梯面铺石材，实木护栏，实木扶手梯。附件三另对外墙、灯具、户门配装门锁等装修标准作出约定。附件四《补充协议书》第三条关于装饰、设备标准（一）该商品房由出卖人统一装饰中约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装饰、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼；第四条关于房屋交接（三）中约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼；买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交房的法律后果由买受人自行承担。第十三条、其他事项（一）买受人同意院内一切管理实务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务公司与买受人另行签署《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。合同附录二《住宅质量保证书》中约定保修项目及保修期限，发生保修项目的质量问题，由出卖人负责保修。合同签订后，修瑜嘉依约付清了总房款1297424元。2015年7月2日,修瑜嘉在鸿辉公司组织验房时发现涉案房屋大理石地板存在裂纹，修瑜嘉遂通过工作人员找到鸿辉公司的刘姓经理反映情况，并拒绝收房。修瑜嘉提交当时与刘姓经理反映地板情况的视频一段，视频中显示鸿辉公司对修瑜嘉反应的问题进行了记录。鸿辉公司认可视频真实性，认为：1.在收楼当日修瑜嘉反映的地板裂缝问题是属于地板花纹，若修瑜嘉对此有异议，其在长达五年的时间里未申请鉴定机构进行鉴定，是属于怠于行使自己的权利，若经申请鉴定认定该地板确实存在裂缝问题，同意按照鉴定结果进行维修；2.修瑜嘉在视频中仅提出了该房屋地板存在其自认为的裂缝问题，该房屋不存在其他问题，修瑜嘉不能以其自认的地板存在裂缝问题就拒绝收楼。鸿辉公司不能提供验房记录。修瑜嘉主张其后续多次通过电话联系鸿辉公司的工作人员沟通房屋装修地板及其他未达装修标准的问题，工作人员承诺更换地砖，称已经完成了采购，让其安心等待，但至今仍未完成更换。修瑜嘉提交2016年3月20日、2016年3月25日、2017年11月16日、2017年11月19日、2017年12月22日与鸿辉公司工作人员的电话录音5段予以佐证。鸿辉公司不认可，认为不能证明录音中的另一方就是鸿辉公司的工作人员。鸿辉公司称其另在2015年6月29日向修瑜嘉邮寄了收楼通知书，于2016年10月23日向修瑜嘉寄发了催收楼信。2020年5月21日，一审法院现场勘察涉案房屋可见：客厅大理石地板大面积的破碎，楼梯的瓷砖存在多处裂纹，内墙面乳胶漆多处脱落，柜子掉门，电表箱未完成制作，墙面砖多处有开裂纹路。修瑜嘉主张根据合同附件3约定的装修标准，铺设的大理石地板存在大量破碎，无法达到正常使用的目的；其余存在墙面乳胶漆脱落，柜子掉门、电表箱未完成制作，墙面、墙壁砖破裂的情形，装修的物品未达到完整的基本要求，且装修的物品不符合基本的使用功能。鸿辉公司认为现场勘察的时间并不是合同中约定的房屋交付时间2015年6月30日，不能证明房屋在2015年6月30日的状态；涉案房屋不存在严重的质量问题，不存在修瑜嘉陈述的大理石大量破碎的情况，只是存在修瑜嘉自认为的裂缝，该情况达不到严重影响正常居住的程度；至于其他问题如乳胶漆脱落等，因该房屋至今有五年多的时间未居住，是属于房屋的自然折旧。经一审法院查询，涉案房屋已于2015年4月28日取得了竣工验收备案表。修瑜嘉请求判令鸿辉公司立即交付房屋，并支付逾期交房违约金。鸿辉公司不认可，理由是：1.在合同约定的交房日期前鸿辉公司已经通过电话、邮件等方式通知修瑜嘉来收楼。修瑜嘉在合同约定的收楼当日查看商品房后，认为房屋地板存在裂缝未予收楼，但该问题不属于主体结构问题，不存在严重影响入住的情况；2.涉案商品房已于2015年4月28日取得了竣工验收备案表，说明该商品房经验收合格已达到了合同约定的交付条件；3.对于修瑜嘉提出的房屋存在质量问题，若房屋质量的确存在，属于质保范围内的，鸿辉公司将积极与业主协商进行维修，但修瑜嘉以房屋存在质量问题为由要求鸿辉公司承担逾期交付违约责任，鸿辉公司不予认可；4.根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条及相关法律规定，只有在房屋主体结构存在质量问题或验收不合格或存在严重影响居住的情形，买受人才有权拒绝收楼。根据涉案房屋存在的质量问题的实际情况，修瑜嘉无权拒绝收楼，修瑜嘉应承担由此产生的所有法律后果;5.即使涉案房屋存在地板裂缝也属于一般质量问题，达不到拒绝收楼条件。该房屋一直持续五年未收房，修瑜嘉对质量问题未申请鉴定，也未自行维修或委托第三方维修，存在故意扩大损失的目的，即使最终认定鸿辉公司应支付违约金，对扩大部分也不应认定，并酌情减轻鸿辉公司的责任。修瑜嘉主张《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第三条关于装饰、设备标准（一）该商品房由出卖人统一装饰中关于不得拒绝收楼的条款符合《中华人民共和国合同法》第40条之规定，免除了鸿辉公司的责任，排除了修瑜嘉主要权利，该条款应属无效，且鸿辉公司未向修瑜嘉讲明不得拒绝收房的条款。修瑜嘉购买的是精装修房屋，不仅房屋主体要通过综合验收达到办证条件，装修也要做到符合约定标准，不存在妨碍使用的情形。鸿辉公司称该合同版本为海阳市房管部门提供的格式文本，鸿辉公司只是在相关空格处填写了主要内容，且该合同填写完整后，经海阳市房管部门审核通过后方可使用；该合同未排除买受人的权利，未违反法律相关规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应遵守；该条款经加黑加粗处理，鸿辉公司已尽到释明义务。经当庭查看，该条款字体上并不存在加黑加粗，与其他条款无明显差别。修瑜嘉主张由于涉案房屋没有交付，其频繁接到碧桂园物业公司要求其缴纳物业费的电话，请求判令鸿辉公司承担涉案房屋在未实际交付之前产生的物业费。鸿辉公司认为修瑜嘉未按照合同约定的收楼日期进行收楼，应视为已经收楼，修瑜嘉应按照合同约定缴纳物业费。一审法院认为，修瑜嘉与鸿辉公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201310100159）及附件附录，系双方当事人的真实意思表示，予以认定。经现场勘察涉案房屋客厅大理石地板大面积破碎，楼梯的瓷砖存在多处裂纹，内墙面乳胶漆多处脱落，柜子掉门、电表箱未完成制作，墙面砖多处有开裂纹路，其装饰、设备标准未达到合同附件三装修标准的约定。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第三条关于装饰、设备标准（一）不得拒绝收楼的条款免除了鸿辉公司的责任，且鸿辉公司未尽合理提示义务，属无效的格式条款。鸿辉公司主张对该条款进行了释明，无证据证实，不予支持。鸿辉公司主张修瑜嘉不得因装修质量问题拒绝收楼，理由不当，不予支持。因案涉房屋一直由鸿辉公司控制管理，其主张现场勘查的现状与2015年7月2日交房时不符，无证据证实，且修瑜嘉已在当日向其工作人员反映过地板的装修问题，其又无法提供当时反映问题的记录、反馈及相关验房手续，对鸿辉公司该项抗辩不予支持。鸿辉公司无法按合同约定的时间和标准向修瑜嘉交付涉案房屋，应当向修瑜嘉交付涉案房屋并支付逾期交房违约金。修瑜嘉主张逾期交房违约金的计算方法符合约定标准，予以支持。修瑜嘉要求以1297424元为基数按日万分之二继续计算至实际交房日，不违反法律规定，予以准许。鸿辉公司主张修瑜嘉未申请房屋装修鉴定、扩大违约损失，无事实和法律依据，请求酌情减轻责任，不予支持。因涉案合同未对物业费的负担作出具体约定，修瑜嘉亦未提交相关证据，修瑜嘉请求由鸿辉公司承担涉案房屋在未实际交付之前产生的物业费，不予支持。修瑜嘉可在取得相关证据后另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，一审法院于2020年7月7日判决：一、鸿辉公司于判决生效后三十日内向修瑜嘉交付房屋，支付逾期交房违约金284135.9元（截止到2018年4月27日），并以1297424元为基数按日万分之二继续计算至实际交房日；二、驳回修瑜嘉的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案当事人的争议焦点为鸿辉公司是否构成逾期交付涉案房屋。修瑜嘉与鸿辉公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201310100159）及附件附录系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面履行各自的义务。修瑜嘉已依约向鸿辉公司交付了全部购房款，鸿辉公司应当依约向修瑜嘉交付符合约定标准的精装修房屋。尽管涉案房屋早在2015年4月28日就取得了竣工验收备案表，且鸿辉公司于2015年7月2日曾组织修瑜嘉接收涉案房屋，但因修瑜嘉当日就涉案房屋存在装饰问题提出异议而未签收涉案房屋，鸿辉公司作为出卖人在长达五年时间里并未与买受人修瑜嘉协商解决涉案房屋的装饰问题，导致涉案房屋在此期间迟迟未能交付。而经一审法院现场勘验，涉案房屋的装饰问题明显不符合双方签订的《商品房买卖合同》附件三中约定的装饰、设备标准，而《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按附件四《补充协议书》第三条的约定处理。附件四《补充协议书》第三条约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装饰、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼。该条约定将商品房装饰标准与附件三的约定不一致的情形排除在买受人不得拒绝收楼的情形之外，即买受人可以依据该条约定以商品房装饰标准与附件三的约定不一致为由拒绝收楼。故在涉案房屋的装饰与双方签订的附件三约定标准不一致且鸿辉公司迟迟未能解决该问题的情况下，修瑜嘉有权拒绝收楼，鸿辉公司构成逾期交付房屋，应当承担违约责任。综上，鸿辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5562元，由上诉人海阳鸿辉发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二〇年十一月二十二日书记员  曹梦臻