安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初7263号 原告：卫平焕，男，1963年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：周基贵，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娜，安徽经合律师事务所律师。 被告：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号，统一社会信用代码9134010056897801X6。 法定代表人：解光熙，董事长。 委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。 原告卫平焕与被告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。卫平焕的委托诉讼代理人刘娜和庐阳国资公司的委托诉讼代理人胡安杨、徐俊峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 卫平焕向本院提出诉讼请求：1、判令庐阳国资公司返还本人房屋租赁保证金20万元；2、本案诉讼费用由庐阳国资公司承担。 事实与理由：2011年，本人以竞拍的方式获得由庐阳国资公司经营管理的红星路105号沿街办公综合楼负一层整层、一层局部、二至五层西半层房屋承租权。本人作为乙方，庐阳国资公司作为甲方，双方于2011年8月24日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期间自2012年1月1日起至2019年12月31日止，计8年整；房屋租赁保证金为贰拾万元整（200000元），乙方应在接收房屋之前将租赁保证金交付给甲方。合同期满或者合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用，否则此类款项将从租赁保证金中扣除；合同中同时约定，租赁期满或者租赁合同解除后，甲乙双方结清各自应当承担的全部费用后，甲方退还乙方租赁保证金（不计息）；合同还约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，甲乙双方不承担违约及赔偿责任。本人在支付了20万元的租赁保证金及房租后，一直按合同约定使用房屋并及时支付租金。2019年3月，双方经协商一致并签订了《租赁合同终止协议》，约定解除上述《房屋租赁合同》，合同于2019年3月31日终止，本人按照约定向庐阳国资公司支付租金至2019年3月31日，并交清了合同约定的水费、电费等各项费用。 对于庐阳国资公司称本人应按《租赁合同终止协议》约定支付20万元的违约金，保证金以此抵扣问题。《租赁合同终止协议》在当时双方签字时并无所谓20万元违约金的约定，因协议需要单位盖章，在经办人拿回单位盖章时，庐阳国资公司单方添加上的，明显可见是在删划线上面手写的，按照常理，对于一份八年的合同在基本履行完毕时（差九个月），仍要承担20万元的违约金，那还不如不签该《租赁合同终止协议》。即便有此约定，对于本人而言也是极不公平，明显过高，请求人民法院依法予以核减后将剩余保证金退还。综上，本人依法诉至法院，望判如所请。 庐阳国资公司辩称：案涉租赁保证金20万元不需要返还，根据双方《房屋租赁合同》约定第十二条第三款约定，租赁期内乙方因单方面原因提前解除合同的应提前30日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约赔偿金20万元，卫平焕在合同未到期前要求解除案涉租赁合同，经双方协商双方签订了《租赁合同终止协议》，协议第二条约定乙方租金已交至2019年3月31日，至合同终止日乙方实际租期未满另需承担违约金20万元，该协议上有卫平焕签字，故根据双方的约定，卫平焕应当承担该20万元违约金，我方不需要返还房屋租赁保证金20万元，该20万元冲抵了卫平焕应承担的违约金20万元。 本院经审理查明事实如下：2011年8月24日，庐阳国资公司与卫平焕签订了一份《房屋租赁合同》，约定卫平焕承租位于合肥市××路××号××街××楼××层××层××层××层××层，建筑面积约1600平方米的房屋用于经营，租赁期间自2012年1月1日起至2019年12月31日止，计八年整；租金为前三年年租金87万元，即每季度租金217500元（月租72500元），三年后每年递增8%，房屋租赁保证金为20万元；卫平焕应在接收房屋之前支付租赁保证金，合同期满或者合同解除后，卫平焕应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用，否则此类款项将从租赁保证金中扣除；合同还约定，租赁期满或者租赁合同解除后，双方结清各自应当承担的全部费用后，租赁保证金无息退还；合同还约定，经双方协商一致，可以解除本合同，甲乙双方不承担违约及赔偿责任。 合同签订后，双方依约履行，卫平焕向庐阳国资公司支付了20万元房屋租赁保证金和首期三个月租金，庐阳国资公司交付了案涉房屋，卫平焕在合同期内一直按约履行相应合同义务，在合同履行了七年零三个月后，2019年3月31日，即合同即将到期前九个月，经双方相互协商，庐阳国资公司与卫平焕又签订了一份《租赁合同终止协议》，协议约定，双方一致同意解除之前签订的《房屋租赁合同》，合同于2019年3月31日终止，卫平焕租金已交至2019年3月31日，至合同终止日卫平焕实际租期未满另需承担违约金20万元（注：该20万元系在空格处手写“贰拾万元”，与删划线叠加），上述款项从卫平焕已交纳扣除。该协议由卫平焕和庐阳国资公司经办人吴枭现场签字后，拿回庐阳国资公司加盖庐阳国资公司公章。双方并办理了现场交接手续，由吴枭和卫平焕共同在《租赁房屋现场交接清单》上签字，2020年7月24日，庐阳国资公司出具了一份《情况说明》，确认卫平焕租期内截至2019年3月31日的房租、水电费已全部结清。其后因卫平焕要求退还20万元的租赁保证金，双方协商未果，遂诉讼来院。 上述事实有卫平焕提交的身份证复印件、企业信息查询单、《房屋租赁合同》、《成交确认书》、已付20万元租赁保证金的《情况说明》、《进账单》、《收据》、《租赁合同终止协议》、《交接清单》、结清房租水电的《情况说明》和庐阳国资公司提交的《租赁合同终止协议》以及当事人庭审陈述在卷证实，本院予以确认。 本院认为：庐阳国资公司与卫平焕之间签订《租赁合同终止协议》系就八年前双方之间的《房屋租赁合同》的终止所达成的一致意见，双方均应按此行事，共同遵守。《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定了公平原则和诚实信用原则，卫平焕作为承租人，在长达八年的合同租期内均按约履行，并无其他违约情形，在合同到期九个月前欲停止经营，提前终止合同，亦与出租方庐阳国资公司充分协商，并在达成协议后立即办理了交接手续，返还了案涉房屋，由此可见，双方之间系协商一致的终止合同履行。关于合同终止后违约金问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，卫平焕在补充代理意见中明确表示违约金约定过高，本院应予核减，因庐阳国资公司并未举证证明卫平焕的违约行为给其造成的实际损失，则其损失仅为房屋空置期的租金收入，本院酌定由卫平焕承担10万元的违约金则可以弥补庐阳国资公司的损失，故在以租赁保证金抵扣该10万元后，庐阳国资公司应返还卫平焕10万元（200000元－100000元）的租赁保证金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合肥庐阳国有资产经营有限公司于本判决生效后十日内返还卫平焕租赁保证金100000元； 二、驳回卫平焕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2150元，由卫平焕负担1075元，合肥庐阳国有资产经营有限公司负担1075元. 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十一月二日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。