四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初2041号 原告：冯早早，女，1993年8月28日出生，汉族，四川省合江县人,住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：黄茜菲,四川程信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李江，四川程信律师事务所律师。 被告：邬义连，女，1965年3月17日出生，汉族，四川省合江县人,住四川省合江县。 委托诉讼代理人：罗志能（系邬义连丈夫），住四川省合江县。 委托诉讼代理人：罗志楷（系邬义连丈夫的哥哥），住四川省合江县。 原告冯早早与被告邬义连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯早早及其委托诉讼代理人李江，被告邬义连及其委托诉讼代理人罗志能、罗志楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯早早向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告房屋并支付违约金20万元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告退还编号为01664454、07616382的契税票、编号为0216677114的维修基金发票。事实和理由：2017年10月11日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告向原告购买坐落于合江县福地御景城一期5栋7层7-702号住房，约定总房款为446000元，签字之日付购房定金1万元，2017年10月11日付款153500元，第二次付款后原告将房屋钥匙交给被告，产权下来后一个月内原告过户给被告，如被告原因未过户，原告有权收回房屋，违约方应付违约金20万元。产权下来后，原告多次联系被告要求其履行过户义务，但被告均拒绝不履行。另在签订合同时，原告将契税票以及维修基金发票一并交付被告。综上，被告行为已经构成严重违约，原告特提起前述诉请。 邬义连辩称：被告根据双方签订的《购房定金协议》、《房屋买卖合同》，向原告交了定金10000元、房款153500元。被告于《房屋买卖合同》签订当日，收到原告交付的房屋钥匙，随即对房屋进行装修，于2017年底搬入居住。合同中仅约定余款在产权下来后一月内过户给被告当日将2万元给原告，但没有约定该房屋按揭款在产权下来一月内由被告一次性交清。《房屋买卖合同》签订至今，被告每月按时向原告建行卡内足额交纳房屋按揭款，没有给原告造成不良记录，被告只有每月按时足额向原告建行卡内交纳按揭款的义务，故被告没有违约。房屋产权至今因原告原因没有过户给被告，属原告违约。原告在此基础上索要巨额违约金，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2017年10月5日，冯早早母亲罗永霞代冯早早与邬义连签订《购房定金协议》，约定将坐落于福地御景城X栋X号的房屋出售给邬义连，成交价格为446000元，并于当日支付购房定金10000元，于2017年10月15日前到约定地点签订合同。2017年10月11日，冯早早作为甲方，邬义连作为乙方以及中介方杜红梅签订《房屋买卖合同》，甲方将其坐落于福地御景城一期X栋X层X号住房，建筑面积92.95平方米出售乙方，合同约定：一、售房总价446000元，房产证土地使用证明过户的一切税费由乙方负责，由甲乙双方负责办理过户手续；二、付款方式为签字之日付购房定金10000元，第二次付款在2017年10月11日付153500元，余款在产权下来后一月内甲方过户给乙方当日付20000元；三、交房时间为第二次付款后将房屋钥匙交给乙方……七、甲乙双方哪方违约，付另一方违约金200000元……九、未尽事宜补充：1.在产权下来后一月内必须过户，如乙方原因未过户，甲方有权原价收回房屋；2.如乙方按揭款未按时交纳给甲方造成不良记录，甲方有权收回房屋；3.从签订合同之日起，银行的按揭款由乙方负责，与甲方无关。合同签订当日，邬义连向冯早早交付房款163500元，冯早早将编号为2016002290的商品房买卖合同、编号为01664454、07616382的2张契税票、房屋钥匙1套、编号为2002690的代办产权证收据1张、编号为0216677114的维修基金收据1张、卡号为6127××××4949的建行按揭银行卡1张交付邬义连。邬义连收到房屋钥匙后，随即对房屋进行装修并入住至今。同时，邬义连在收到冯早早归还按揭贷款的银行卡后，每月通过该银行卡按时归还按揭贷款。2019年5月8日，案涉房屋的不动产权登记至原告名下，原告随即通知被告对案涉房屋办理转移登记（过户），但双方因房屋涉及的按揭贷款问题至今未能转移登记至被告名下。 另查明，2016年5月5日，冯早早与合江福地城房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于合江县××路××号××期××幢××层××号房屋，建筑面积92.95平方米，房屋价款为353210元，付款方式为贷款。2016年6月21日，冯早早就前述购买的住房与中国建设银行股份有限公司合江支行签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额为280000元，借款期限2016年6月28日至2036年6月28日，采取委托扣款方式还款，扣款账户为6217××××4949，以等额本金还款法还款，以前述房屋为抵押物。 上述事实，有双方当事人陈述，原、被告身份证明以及房屋买卖合同、房屋清单、不动产权证书、电话录音、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细、购房定金协议、四川省行政事业单位资金往来结算票据、税收缴款书、税收完税证明、中国建设银行卡、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同在卷佐证为据，本院依法确认。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的，合同双方应按照合同约定履行各自义务。双方在合同中约定，“如乙方按揭款未按时交纳给甲方造成不良记录，甲方有权收回房屋；从合同签订之日起，银行的按揭款由乙方负责，与甲方无关”，说明双方在签订合同时，对房屋属于按揭抵押贷款购买是明知，且对贷款的偿还作了约定，即由被告按时交纳。但对于双方约定的过户，因案涉房屋属于按揭贷款购买，处于抵押状态，说明房屋过户存在障碍。过户的实现，需要提前归还贷款，解除抵押。虽双方约定贷款由被告负责，且须按时交纳，但贷款实际系原告与银行间的借贷合同关系，被告负责偿还，亦是代为原告进行偿还，在消除过户的障碍上，双方并未就贷款的提前偿还作进一步的约定，即是办理转贷，由被告与银行成立新的借贷合同关系，还是由谁一次性提前归还贷款。这一点在原、被告事后的沟通中亦能体现，且对于贷款的解决方式，双方至今未能达成一致意见。为此，原告以被告拒不履行过户义务为由，请求解除合同，不具有事实依据，本院依法不予支持。本案中，双方当事人的合同目的，对原告来说就是获得出售房屋的房款即银行按揭贷款以外的房款；对被告来说，是通过向原告支付房款以及偿还银行按揭贷款获得房屋。从合同履行来看，原告的合同目的已经实现。因双方采取了由被告支付剩余按揭贷款的合同履行方式，因此原、被告的相互权利义务在主要合同目的之外还存在延伸。这表现在，双方签订合同时，原告尚未取得不动产权证，双方约定在原告取得不动产权证后一月内过户，此时原告才彻底退出与案涉房屋之间的关系。现不动产权证已经登记于原告名下，具备了过户的第一步条件，双方下一步需要解决的即是解除房屋的按揭贷款抵押。对于双方当事人来说，房屋买卖的主要合同目的已经实现，但房屋尚登记于原告名下，贷款也仍旧在原告名下，虽约定由被告负责按时交纳，但基于日常交易来说，对双方均存在风险和可能的不利后果；同时，由被告根据原告与银行的贷款合同逐月按时归还贷款，也不符合房屋买卖的交易习惯和常理，故双方基于合同的契约精神和诚信原则，为避免不必要的风险和损失，理应及时就房屋按揭贷款的偿还、解除房屋抵押事宜进行进一步的协商和处理，共同完成房屋买卖合同的最后一步义务，即解除抵押，完成不动产权的过户（转移登记）。 综上所述，原、被告基于房屋买卖合同的签订，已经履行了合同大部分义务，实现了合同的主要目的，现仅就最后的不动产权转移登记义务争议而解除合同，不符合合同的契约精神和交易目的，双方可就消除转移登记的障碍再行协商、处理，已达合同目的的完全实现。为此，对于原告诉请的解除合同诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条规定，判决如下： 驳回原告冯早早的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告冯早早负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王建容 人民陪审员  王国会 人民陪审员  王 容 二〇二〇年十一月二十四日 法官 助理  石恩婧 书 记 员  傅 建