四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3876号 原告：成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司，住所地四川省安岳县岳阳镇锦绣路104号二幢103号。统一社会信用代码91512021337702411E。 负责人：冉兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘汉兵，男。 委托诉讼代理人（特别授权）：张兰强，男。 被告：郑清月，男，1995年1月9日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谭奎（系被告郑清月之舅父），男，住四川省安岳县。 原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司（以下简称金房物业安岳分公司）与被告郑清月物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告金房物业安岳分公司的委托诉讼代理人刘汉兵、张兰强，被告郑清月的委托诉讼代理人谭奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业安岳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑清月支付原告2018年12月1日至2020年6月30日的物业服务费2529元；2.判令被告按照每日千分之三支付截至2020年6月30日的违约金2276元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：金房物业安岳分公司与四川凯丽房地产开发有限公司（以下简称凯丽公司）签订《前期物业合同》，合同约定2015年9月17日起金房物业安岳分公司为凯丽公司所开发的柠都欧城小区提供物业管理服务。物业服务费由柠都欧城小区业主按合同约定的标准支付。郑清月系柠都欧城小区1栋2单元1103号房业主。金房物业安岳分公司在履行上述合同期间，郑清月拒绝支付物业管理服务费，经金房物业安岳分公司多次催收仍不予支付，为维护自己合法权益，特诉至法院以达上述请求。 被告郑清月辩称，1.柠都欧城小区至今未完成综合验收，金房物业安岳分公司在明知柠都欧城项目未进行综合验收的情况下，与开发企业恶意串通、弄虚作假，将没有进行综合验收的商品房交付给被告，造成被告事实接房，强行收取物管费，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条强制性规定，属于无效交付，《前期物业服务合同》《柠都欧城临时管理规约》属于无效合同，不应该受到法律支持。2.开发企业将未通过综合验收的房屋交付给业主，金房物业安岳分公司也未按照法律法规的规定对柠都欧城小区进行承接查验，根据安岳县房地产管理局(安房发[2019]33号)文件的规定和《前期物业服务合同》第五条的约定，应由开发企业向物业企业支付相应的物业服务费。3.金房物业安岳分公司没有按照《前期物业服务合同》《柠都欧城临时管理规约》的约定以及相关规定提供相应标准服务，物业服务人员无相应资质，物业管理十分混乱，公共绿地被损毁杂草丛生，小区环境卫生恶劣、道路坑洼不平、积水积泥严重，电梯未正常维护保养带病运行、故障频发，小区治安事件频发时有业主丢失东西，物业服务企业也未对物业服务费、专项维修基金使用情况进行公示等，被告向金房物业安岳分公司发出“业主公告”，明确表明对其管理和提供的服务严重不满，不愿再与其合作，但金房物业安岳分公司对此置若罔闻，不理不睬。据此，金房物业安岳分公司提供的物业管理服务未达到约定的标准，严重违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被告于情于理于法有权暂不缴纳物业费，更不应支付违约金，请求法院公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下： 金房物业安岳分公司提交的1号证据营业执照、法定代表人身份证明书等，证明原告的主体资格；2-3号证据钥匙领用记录表、房屋装饰装修管理服务协议，证明郑清月于2017年10月16日接收房屋钥匙，金房物业安岳分公司进行了事实上的管理；4号证据欧城电话催费记录及张贴催费单图片，证明金房物业安岳分公司对被告欠缴物业服务费进行了电话及书面催收；5号证据承接查验和开发建设单位函件，证明柠都欧城小区未进行综合验收，不具备承接查验条件而未进行承接查验；6号证据停车维修公告，证明维修地下车库的事实；7号证据2018年11月业主事件公告及照片，证明金房物业安岳分公司在物业服务期间与业主之间发生争执的事实；8-10号证据电梯合格证、日常使用检查表、维修记录、各部门工作痕迹、记录表、较大金额支出票据，证明金房物业安岳分公司对柠都欧城小区进行了物业服务的事实；11号证据柠都欧城项目专用收据，证明郑清月缴纳物业管理费及装修相关费用的事实；12号证据安岳县房地产管理局《关于未进行承接查验的物业不得交付使用的通知》（安房发[2019]33号），证明该文件下发之日起开发企业将未竣工验收的房屋交付业主的，物业企业不得向业主收取物业服务费，由开发企业向物业服务企业支付；13号证据前期物业服务合同、柠都欧城临时管理规约、商品房买卖合同、承诺书，证明郑清月于2016年1月13日购买柠都欧城房屋并同时签订承诺书，同意前期物业服务合同及临时管理规约的一切条款的事实；14号证据业主入住程序单、业主及家庭成员基本情况登记表，证明郑清月接房入住等情况。本院审查认为，金房物业安岳分公司所提交的12号证据系政府部门文件，不属于证据材料范畴；其余证据真实合法，与本案相关联，本院予以确认。 郑清月提交的第一组证据物管费收据，拟证实金房物业安岳分公司与开发公司恶意串通、弄虚作假、欺诈交房给被告；第二组证据张贴业主公告照片6张，拟证实金房物业安岳分公司服务态度差、服务质量不达标，对其服务不满意，已不愿与其合作；第三组证据安岳县房地产管理局《关于未进行承接查验的物业不得交付使用的通知》（安房发[2019]33号）、四川省物业管理条例、四川省物业承接查验办法，拟证实开发企业将未竣工验收、未承接查验的房屋交付给业主的，物业服务企业不得向业主收取物业管理费，由开发企业向物业服务企业支付相应的物业服务费；第四组证据照片，拟证实金房物业安岳分公司提供的物业管理服务未达到约定的标准。本院审查认为，郑清月提交的第一组证据仅证实开发企业通知接房及郑清月交纳物业服务费的事实，第二组证据能证实金房物业安岳分公司已进行实际物业服务，以及部分业主对原告服务不满意的事实，但并不能证实柠都欧城小区其余业主不愿与金房物业安岳分公司合作的事实，故本院对该两组证据的证明目的不予采信；第三组证据系物业管理法规及政府部门文件，不属于证据材料范畴；第四组证据金房物业安岳分公司对其真实性无异议，对其证明目的有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月17日，金房物业安岳分公司与凯丽公司签订《前期物业服务合同》，凯丽公司选聘金房物业安岳分公司为柠都欧城小区提供物业服务，合同约定物业交付后，由金房物业安岳分公司提供物业服务，物业区域内的住宅物业和商业物业的前期服务费的计费方式采用包干制，盈余或亏损均由金房物业安岳分公司享有或者承担；住房类业主按房屋所有权证记载的房屋面积或按测绘机构实测的房屋面积按每月1.60元/平方米收取物业服务费，商业类按3.60元/平方米收取物业服务费；未按时、足额交纳物业服务费，经书面催收仍未交纳的，承担违约期间应付金额每日千分之三的违约金；合同的履行期限为首次交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时自动终止。2016年1月13日郑清月与凯丽公司签订购房合同，《前期物业服务合同》及《临时管理规定》作为购房合同的附件，郑清月并签署承诺书，表示已阅读、理解、接受《前期物业服务合同》及《临时管理规定》的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。2017年9月30日，金房物业安岳分公司在柠都欧城小区物业未经综合验收、未进行承接查验情况下进驻小区，开展管理、服务工作。2017年10月16日郑清月接收其位于柠都欧城小区1栋2单元1103号房，建筑面积81.50㎡，同时交纳了一年的物业服务费，从2018年12月1日起至2020年6月30日物业服务费用2477.60元未予交纳。金房物业安岳分公司多次进行电话及书面催收，郑清月亦未予交纳，由此形成本案诉讼。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于案涉物业服务合同效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，柠都欧城小区开发商凯丽公司与金房物业安岳分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对柠都欧城小区全体业主都具有约束力。郑清月辩称金房物业安岳分公司与开发企业恶意串通、弄虚作假，将没有进行综合验收和承接查验的商品房交付，强行收取物业服务费，但未提供任何证据，故对郑清月的该辩解理由本院不予支持。前期物业服务合同签订后，金房物业安岳分公司为案涉小区业主提供了物业管理服务，郑清月作为涉案小区业主，接受了金房物业安岳分公司的物业服务，理应按照前期物业管理服务合同约定及相关规定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费”之规定，郑清月未依约履行交费义务的行为已构成违约，应当承担立即交纳相关费用的民事责任。金房物业安岳分公司主张郑清月拖欠2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业费，郑清月未持异议，故本院对金房物业安岳分公司该主张予以认定。 关于郑清月主张柠都欧城小区未进行综合验收，物业未进行承接查验，根据安岳县房地产管理局《关于未进行承接查验的物业不得交付使用的通知》（安房发[2019]33号）规定，应由开发企业承担物业服务费。因该通知明确规定从发文之日起未进行综合验收及承接查验的物业，物业服务费由开发企业支付，其对此之前已进行交付的物业不具有约束力，且该通知作为行政主管部门颁发的规范性文件，主要规范开发企业与物业服务企业之间的行为，故对郑清月该项主张本院不予支持。 关于郑清月辩称金房物业安岳分公司未按照物业合同约定以及相关规定提供相应标准的服务管理义务，并在庭审中提交了照片等证据予以证明。经查，前述证据能够反映出金房物业安岳分公司在某个时间段的物业服务管理状况，但不足以判断服务管理期间的整体物业服务质量。若郑清月认为金房物业安岳分公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以通过相应的程序进行协商或处理，但其以此为由拒交物业服务费缺乏事实依据和法律依据，故对其该项抗辩意见本院不予支持。需要说明的是，物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业服务企业在服务管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业服务企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业服务企业的服务管理存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时，充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，为包括郑清月在内的各业主提供优质的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合。 关于金房物业安岳分公司在本案中所主张的逾期交费的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，金房物业安岳分公司诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，本院结合各方面情况进行综合考量，对金房物业安岳分公司的此项请求酌情支持100元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告郑清月在本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司支付2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费2477.60元、违约金100元，共计2577.60元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑清月负担（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  龙恩志 二〇二〇年十一月三十日 书记员  姚 宇