沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初8878号原告：刘海茹，女，1976年11月8日出生，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：张妮娜、韩晓光，系辽宁同方律师事务所律师。被告：齐凤仁，男，1962年8月12日出生，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：刘清俊，系辽宁腾坤律师事务所律师。原告刘海茹与被告齐凤仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告双方及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告刘海茹向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《租房协议》；2、判令被告支付原告装修费10000元（暂计）；3、判令被告支付原告违约金30万元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月1日，原告与被告签订租房协议一份，原告租用被告位于沈北新区清水镇前腰村房屋和屋后宅基地作为住所和经营场所，租金每年15000元，一年一付，租期10年。合同签订后，原告依约向被告支付了一年租金，并于5月5日办理了营业执照。2020年2月，被告见原告经营煤炭生意有利可图，无理由要求原告撤出租赁房屋，并同意赔偿2年的租金作为违约金。因被告在现场无理取闹，原告搬离，被告在原告已装修好的场地内经营。被告行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身的权益，特诉至法院。被告齐凤仁辩称，1、原告未足额支付房租，并拒付水电费，属违约在先，被告有权要求在房租到期后搬离房屋。2、被告并未同意原告拆改庭院，被告提出异议后，原告承诺恢复原状，被告才接受，相关费用理应由原告承担。被告并未同意原告擅自拆改房屋门窗，原告擅自拆改是违约行为，其主张装修费用没有任何事实及法律依据。3、原告主张赔偿营业损失30万元没有事实及法律依据。综上，原告违约在先，被告不应承担装修费用及违约责任，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年5月1日，原、被告双方签订了《租房协议》，原告刘海茹租赁被告齐凤仁位于沈阳市沈北新区的67平方米的房屋及屋后2亩宅基地作为住所和经营场所，租期10年，从2019年5月1日到2029年5月1日，租金一年一付，每年15000元。协议约定原告有维修房屋的义务，未经允许不得拆改房屋和转租。违约责任约定如有任何一方违约，赔偿对方2年损失。该协议签订后，原告刘海茹于2019年5月5日付清了一年租金15000元。被告齐凤仁交付了涉案房屋及宅基地。原告刘海茹以该房屋及宅基地为经营场所，办理了沈阳市沈北新区广源煤炭经销处的个人经营营业执照，从事煤炭批发兼零售。被告齐凤仁陪同原告到相关部门协助其办理上述执照。原告刘海茹接收涉案房产及宅基地后，对涉案房产进行了部分装修装饰，对院内场地平整垫高，折墙。此后，从事煤炭批发兼零售。2020年2月左右，原告刘海茹的孩子因带口罩等事与被告齐凤仁发生口角，被告齐凤仁口头通知原告刘海茹不再继续租赁涉案房产，要求其腾退涉案房产及宅基地。2020年4月24日，双方进行了涉案房产的电费核算，双方针对实际用电电费产生争议，原告刘海茹给付争议电费未能。此后，原告刘海茹搬离，被告收回了涉案房产及宅基地。原告刘海茹搬离后，涉案院内存有非原告刘海茹的过磅称。被告齐凤仁的涉案房产与其相邻自用房产共用同一电表计量，在该同一电表下分支到涉案房产电路中有一单独计量的旧电表。被告齐凤仁按共同电表数量交纳电费。双方针对涉案房产及宅基地未交纳过水费。在诉讼过程中，原告刘海茹称当时拟核算电费相应数额400元后，与被告向原告丈夫的借款部分抵顶，因新旧电表核算电费争议未能与被告结清电费。被告齐凤仁称双方当时约定了原告折墙、垫高基座，租期到期后恢复原状，并称在原告刘海茹搬离后其朋友新安过磅称堆煤。本院认为，原告刘海茹与被告齐凤仁签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。结合双方当事人提交的证据材料、当事人陈述，可证在履约过程中，被告齐凤仁因锁事与原告孩子发生口角，可协商或以其它方式解决，被告齐凤仁以此为由不再继续租赁涉案房产，要求原告刘海茹腾退涉案房产及宅基地，缺少法律或合同依据，违反约定及诚实信用原则，依法应承担相应的违约责任。又原告刘海茹被要求搬离后，原告刘海茹租赁房产及宅基地的合同目的无法实现，原告刘海茹主张解除双方签订的《租房协议》具有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应依法承担违约责任，赔偿给原告造成合理、必要损失。涉案协议约定赔偿2年损失，但是赔偿经营损失还是租金损失双方约定不明，原告刘海茹提供的证据尚不足以证明其2年的实际经营损失，又本案为房屋租赁合同纠纷，结合租赁合同的性质、当事人的真实意思表示、损失与租金收益的比例等因素，认定被告赔偿2年租金损失为宜。经核算，原告刘海茹主张被告齐凤仁赔偿租金损失3万元部分具有事实及法律依据，本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。原告刘海茹虽然对涉案房产进行了部分装饰装修，对场地平整垫高，折墙，但原告刘海茹未提供充足的证据证明其实际产生的场地平整垫高、折墙、装饰装修损失，其主张给付装修费10000元依据不足，本院暂无法支持，原告刘海茹可依法另行主张权利。被告齐凤仁抗辩称原告尚欠付租金4000元，未全额付清租金，结合双方当事人的证据材料、当事人陈述，可证原告现金给付被告4000元租金至剩余租金符合客观实际，被告齐凤仁在给付租金前后，曾协助原告到相关部门办理证照。被告齐凤仁交付涉案房产场地后曾向原告丈夫借款，被告齐凤仁抗辩原告尚欠租金与常理不符，且未提供充足的证据证明其抗辩意见，本院不予采信。被告齐凤仁称其不知原告租用涉案场地房产的用途，与租赁房产交易惯例不符，又未提供充足证据证明其主张，本院不予采信。关于水电费，原告租用期间使用的水电费依法应由原告自行承担。又协议未明确约定未及时交纳水电费，被告即有权解除协议，而房屋租赁合同纠纷双方的主要义务为给付租金、交付租赁物，被告以此为由主张原告根本违约解除合同，缺少必要的事实及法律依据，本院无法支持。关于给付电费，被告对外租赁涉案房产及场地，其自行提供的设施中包括涉案房产用电的统计（旧）电表，又无其它电表对原告的房产及场地用电进行单独统计，应以该（旧）电表反馈数据统计电费。又原告已口头同意给付被告垫付的电费400元，故原告应给付被告垫付的电费400元，为减轻双方诉累，可在被告应付的租金损失中相应扣除。关于给付水费，被告齐凤仁尚未交纳水费，暂无水费损失，其主张原告刘海茹给付水费于法无据，本院暂不予支持。关于被告齐凤仁抗辩恢复涉案房产及场地，结合双方当事人的证据材料、当事人陈述，可证租房协议对此无明确约定，被告齐凤仁与原告刘海茹租用场地相邻居住，在签约、履约过程中，被告齐凤仁对原告刘海茹进行场地平整垫高、折墙、房产装饰装修是知情同意、默认的。现被告齐凤仁抗辩原告刘海茹擅自拆改房屋及场地设施与交易习惯不符，又未提供充足的证据证明，本院无法采信。关于恢复原状，该租房协议对此无明确约定，在诉讼过程中，被告齐凤仁自称在原告刘海茹搬离后，让其朋友新安过磅称在涉案房房场地堆煤，可证被告齐凤仁使用或允许他人使用拆改后的涉案房产及场地。即使被告齐凤仁主张恢复原状，被告齐凤仁已让他人使用涉案房产及场地，不具备恢复原状的条件。综上，被告齐凤仁抗辩恢复涉案房产及场地原状的意见，缺少事实及法律依据，本院暂无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘海茹与被告齐凤仁于2019年5月1日签订的《租房协议》解除。二、被告齐凤仁于本判决生效后五日内一次性给付原告刘海茹29600元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘海茹的其他诉讼请求。案件受理费5950元，减半收取2975元，原告刘海茹承担2425元，被告齐凤仁承担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二〇年十一月二十五日法官助理葛德强书记员徐波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。