河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初1748号原告：张楷民，男，1985年1月13日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：孟坦，河南天时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，河南天时达律师事务所实习律师。被告：李浩，男，1986年9月13日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。第三人：陆彩霞，女，1953年1月24日出生，汉族，住河南省许昌市。原告张楷民与被告李浩，第三人陆彩霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张楷民及其委托诉讼代理人孟坦、刘勇到庭参加诉讼。被告李浩、第三人陆彩霞经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张楷民向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告签订的租赁合同；2．请求被告赔偿原告装修损失346666元、返还保证金5000元、返还租金30000元、物业费1750元、共计356416元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月9日签订租赁合同，约定被告将其位于魏文路瑞贝卡家天下48号楼二层门面房出租给原告，建筑面积共250平方米，租赁期为2019年4月10日至2021年4月10日，租赁费为60元/平方米。签订合同后，原告按照合同约定的装修期（2019年3月10日至2019年4月10日）进行了装修，装修费用为390000元。随后投入运营。后房屋所有人陆彩霞要求原告返还房屋，原告才知晓房屋实际所有人为陆彩霞，陆彩霞将房屋出租给被告。在陆彩霞和被告签订的合同中，陆彩霞未授权原告转租，并从陆彩霞处得知被告尚欠其租赁款未支付。陆彩霞于2019年8月要求被告向其交付承租的房屋，导致原告无法正常经营，不得不搬离承租门面房。因被告过错，导致租赁合同履行不能，给原告造成严重损失，故向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。李浩、陆彩霞未作答辩。当事人向本院提供了证据，对本案案件事实，本院认定如下：2019年3月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于魏文路瑞贝卡家天下48号楼二层门面房出租给原告，建筑面积250平方米；租赁期3年，自2019年4月10日至2021年4月10日，自2019年3月10日至2019年4月10日为装修期，免收当月租金；租金为60元/平方米，即15000元/月；原告需向被告交纳水费、电费、物业费、消防维保费等保证金5000元。2019年3月3日，原告向被告支付保证金（水电押金）5000元；2019年3月10日支付案涉房屋2019年4月10日至2019年10月9日租金90000元及2019年3月10日至2020年3月9日的物业费3000元。上述合同签订后，原告与案外人刘青签订《工程装修》合同，约定由刘青对案涉房屋（峰之恋国际美容连锁瑞贝卡家天下店）进行装修，工程造价390000元，工程期限自2019年3月10日至2019年4月10日。根据原告提供的收据、转账明细及取款记录显示，原告依约向案外人刘青支付装修款390000元。原告述称，其承租案涉房屋后，第三人作为案涉房屋所有权人以被告违约转租为由通知原告腾退并向第三人返还案涉房屋；原告于2019年9月底搬出案涉房屋后，第三人于2019年10月14日将其与被告之间签订的《租赁合同》、欠款补充协议、案涉房屋房产证及告知书一份交付原告，以利于原告向被告主张权利。其中告知书显示：“李浩先生：贵我双方多次协商后确定，贵方于2019年7月13日晚9时结束许昌瑞贝卡家天下小区48号楼一、二层商铺营业状态，并将商铺移交我方……2019年8月20日、2019年9月28日、2019年9月30日我方三次派人到……峰之恋三家店面传达我方归还商铺的诉求，但对方声称与贵方签署有租赁合同拒不交付商铺给我方。现在我方要求贵方进款结束与……峰之恋三家转租合同，并于2019年10月20日前……交还我方……”。另查明，根据原告提供的房产证、租赁合同及欠款补充显示：案涉房屋登记所有权人为第三人陆彩霞[许房权证市字第××号]。2011年3月10日，第三人与被告签订《租赁合同》，将包括案涉房屋在内的瑞贝卡家天下48号楼一/二层西面出租给被告，租赁期自2011年10月1日起至2026年9月30日止，该合同第六条约定，承租期内被告只能用于餐饮业，无权转让或出租。2017年11月29，被告与第三人签订欠款补充协议一份，显示至该日被告尚欠第三人租金1144288元，双方约定自2017年12月1日起被告应分24个月将欠款支付完毕，逾期超过15日第三人有权解除合同。上述事实，有租赁合同、收款收据、告知书、房产证复印件、装修合同、银行转账明细、取款记录、结婚证、手机视频及当事人陈述在卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于原、被告签订的《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案被告自第三人处承租案涉房屋后，又将房屋出租给原告使用，系转租行为。根据前述法律及司法解释规定，原、被告签订的《租赁合同》是否发生法律效力，应以第三人同意或进行追认为前提。根据庭审中出查明的事实，被告与第三人签订的《租赁合同》明确约定被告无权进行转租，且无证据证明第三人对被告转租行为进行过追认。故原、被告之间签订的《租赁合同》不发生法律效力。关于原告已支付款项的处理问题。本院认为，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。根据庭审中查明的事实，原告已腾退案涉房屋，并先后支付被告保证金5000元、租金90000元及物业费3000元。上述金额扣除原告实际使用期间产生的费用后，应由被告向原告进行返还。关于原告腾退房屋的时间问题。原告主张，其于2019年9月30日腾退房屋。但根据其提供的告知书显示，2019年9月30日第三人在向其通知归还商铺时，原告尚以与被告签有租赁合同为由拒绝返还房屋。原告将该告知书作为证据提供，应视为对告知书记载内容的认可。结合告知书载明的出具时间（2019年10月14日）及原告述称房屋腾退后第三人方向其提供相关书证的事实，应认定原告腾退案涉房屋的时间为2019年10月14日。2019年4月10日至2019年10月14日（不含）原告租用案涉房屋期间，共产生租赁费90000元/年÷365天×187天=46109元（取整），物业费3000元/年÷365天×187天=1536元（取整）。故原告要求被告返还房屋租金43891元（90000元-46109元）、物业费1464元（3000元-1536元）、保证金5000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请过高部分，本院不予支持。关于装修费用的问题。本院认为，合同无效后，不能返还或者没有必要返还的财产，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告支出装修费用390000元，系对涉案房屋进行善意添附的费用，合同无效后，相关费用应认定为原告所受损失。关于原、被告责任比例问题。被告未经授权，对外转租房屋，导致合同不能生效，应对相关损失承担主要责任；原告在承租房屋时未谨慎审查房屋产权、是否存在擅自转租等必要情况，未尽必要的注意义务，对自身损失的产生亦存在过错，应承担次要责任。结合本案案情，本院酌定被告赔偿原告装修费用损失的70%，即273000元为宜。原告诉请过高部分，本院不予支持。被告李浩、第三人陆彩霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，但不影响本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李浩于本判决生效之日起十日内返还原告张楷民房屋租金43891元、物业费1464元、保证金5000元并赔偿装修费用273000元；二、驳回原告张楷民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6647元，由原告张楷民负担617元，被告李浩负担6030元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  丁 伟人民陪审员  杨永申人民陪审员  王建强二〇二〇年十一月二十八日书 记 员  刘 添