广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19948号原告：黄三妹，女，1953年2月13日出生，汉族，住广东省中山市委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被告：杜文振，男，1949年6月27日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区被告：林桂华，男，1958年3月2日出生，汉族，住广东省珠海市。原告黄三妹与被告杜文振、林桂华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，本院依法追加林桂华作为被告参加诉讼，本案依法适用普通程序，分别于2020年9月30日、11月18日公开开庭进行了审理。原告黄三妹委托诉讼代理人陈宝恩，被告杜文振到庭参加诉讼，被告林桂华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄三妹向本院提出诉讼请求：1.被告杜文振向原告支付2020年5、6月租金4156.67元、水电费254.97元；2.被告杜文振向原告支付逾期付款违约金（计算方法：以2020年5月租金2900元为基数，按月利率2%，从2020年5月11日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月3日违约金104.4元；以2020年6月租金1256.67元为基数，按月利率2%，从2020年6月11日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月3日违约金为19.27元）；3.被告杜文振立即修复中山市三乡镇巨龙国际古玩博览城A6幢11号内的消防管道（维修费约1200元）；4.被告杜文振立即将中山市三乡镇巨龙国际古玩博览城A6幢11号恢复原状并清场交还给原告；5.被告杜文振向相关部门补缴2019年1月1日至2020年6月23日止的租赁税；6.原告已收取被告杜文振的履约保证金4600元不予退还；7.被告杜文振支付从2020年6月24日起至被告实际返还租赁物至的占有使用费（按5800元/标准），暂计算至2020年7月3日占有使用费1933.33元。事实与理由：原被告双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告杜文振承租原告位于中山市三乡镇巨龙古玩城一期A6栋11号商铺；租期自2019年1月1日起至2020年12月31日止；第一年商铺月租金2900元，第二年商铺月租金2900元；原告与被告杜文振约定因本合同租赁产生的包括但不限于营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等费用由被告杜文振承担并向相关部门缴纳；被告杜文振应在签订本合同之日向原告支付人民币4600元作为履约保证金，在被告杜文振无违约且无欠费并经原告验收商铺合格后的情况下，原告在商铺验收合格后30日内退还（不计息）；未经原告书面同意，被告杜文振不得擅自改变或损坏商铺的结构，不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包合作经营，否则视为被告根本违约，原告有权单方解除本合同、没收履约保证金并收回商铺；租赁期满，被告杜文振应如期交还商铺，被告杜文振未按期交还的，则应按商铺租金及管理费标准的两倍向原告支付占用费和管理费，并承担相关公用事业费；未经原告同意，被告杜文振不得擅自改动，拆除商铺位内的建筑结构和装修设备。合同签订后，原告交付该商铺给被告杜文振使用经营。然而，原告员工于2020年5月发现被告杜文振存在转租、擅自拆毁商铺幕墙及周边外墙设施、未向相关部门缴纳租赁税、损坏商铺内消防设施拒不修复等行为，对此，原告于2020年5月6日向被告杜文振出具《关于违反租赁合同条款及限期整改的通知书》，要求被告杜文振限期完成以上违约行为的补救措施，但被告杜文振未有理会。2020年6月23日，因被告逾期支付2020年5、6月租金、违约拆除改变涉案商铺结构等行为，原告委托广东宪鼎律师事务所律师向被告出具律师函，函告解除原被告双方的租赁合同，限期被告杜文振支付2020年5、6月份租金、水电费、物管费，补缴租赁税，修复商铺幕墙等外墙设施，被告杜文振已知悉律师函内容。然而，原被告双方未就涉案商铺修复、交还事宜达成一致意见。原告为了维护自身的合法权益，据此向本院提起诉讼。庭审时，原告撤回对被告杜文振立即向相关部门补缴2013年1月1日至2020年6月23日止的租赁税的诉讼请求；并变更诉讼请求为：1.二被告向原告支付2020年5月、6月租金4156.67元、2020年4月至8月水电费407.96元、2020年7月至9月的物管费936.3元；2.二被告向原告支付逾期付款违约金（违约金计算方式：以2020年5月租金2900元为基数，按月利率2%计算，自2020年5月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月3日违约金为104.4元；以2020年6月租金1256.67元为基数，按月利率2%计，自2020年6月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月3日违约金19.27元）；3.二被告向原告赔偿消防管道维修费用5000元；4.原告已收取被告杜文振的履约保证金4600元不予退还；5.二被告向原告支付自2020年6月24日起至2020年9月14日的占有使用费16046.67元。原告黄三妹围绕诉讼请求及事实依法提交了如下证据：1.不动产权证书；2.商铺租赁合同；3.工商登记信息；4.关于违反租赁合同条款及限期整改的通知、张贴照片；5.商铺现状照片；6.律师函及快递单；7.2020年3月22日、4月20日微信聊天记录；8.电话录音笔录及光盘；9.关于及时搬清商铺内财物通知书及张贴图片；10.回复函；11.2020年6月23日、7月29日微信聊天记录；12.说明；13.电费发票2份；14.巨龙物业服务中心收款通知单；15.告知书；16.消防工程施工合同及工程款支付凭证；17.2020年5月2日通话记录；18.2013年至2018年租赁合同；19.个体户机读档案登记资料；20.房地产权证。被告杜文振辩称：1.被告与原告于2020年2月协商退租事宜，原告未明确拒绝，故被告认为原告已默许被告退租。2.2020年3月，A6幢10号商铺（该商铺与涉案商铺相连，且均由原告出租）的承租人林桂华向杜文振称愿意接收杜文振的商铺，杜文振称原告同意即可，林桂华称其负责与原告沟通。后林桂华向杜文振称已与原告协商好，原告同意由林桂华承租涉案商铺。杜文振因清理涉案商铺内物品，故租金交至2020年4月份。3.2020年4月底，林桂华向物业管理处申请商铺升级装修，期间原告未提出异议。4.争议期间，杜文振一直积极与原告联系协商解决纠纷，但原告一直不予理睬。5.杜文振已于2020年4月底清退商铺内物品，商铺实际使用权交给了林桂华，故产生的一切费用包括2020年6月24日至9月14日期间租金及相应违约金不应由杜文振承担。6.根据合同第五条第2条约定，消防管道的维修费应由原告承担。7在疫情期间解除合同不属于违约，原告应退还被告履约保证金。被告杜文振就其辩解提交如下证据：照片4张（拍摄于2020年9月）；2.出租广告照片（拍摄于2020年9月）。被告林桂华未到庭应诉答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年1月20日、2016年1月1日，黄三妹与林文振签订两份《租赁合同》约定：黄三妹将中山市三乡镇巨龙古玩城一期A6栋11号商铺出租给林文振，租期分别为2013年1月1日至2015年12月31日，2016年1月1日至2018年12月31日。《租赁合同》期满后，黄三妹（授权代表：梁蔼静）作甲方（出租人），杜文振作乙方（承租人）签订《商铺租赁合同》约定：1.甲方将中山市三乡镇巨龙古玩城一期A6栋11号商铺（建筑面积210.88平方米）出租给乙方用于商品销售及展示；未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营项目，否则甲方要求乙方在7日内整改，如乙方逾期不整改，甲方有权解除本合同，没收履约保证金并收回商铺；2.甲方有权对商铺公共部位进行管理、使用、装饰等，乙方在该商铺外安装广告或进行其他活动的，应事先取得甲方书面同意；3.租期2年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止；4.乙方自进场起承担商铺的租金、管理费及相关费用。甲乙双方约定乙方在签订本合同之日起3日内进场，乙方进场视为甲方已将商铺交付乙方使用；4.第一年（2019年1月1日至2019年12月31日）商铺月租金2900元；第二年（2020年1月1日至2020年12月31日）商铺月租金2900元；5.本合同租赁产生的包括但不限于营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等费用由乙方承担并向相关部门缴纳；6.甲方向乙方交付商铺后，乙方经营所产生的水电费、物业管理费由乙方向相关部门缴纳。乙方应按时向物业管理方支付商铺管理费及水电费；7.双方同意以1个月作为租金结算期，每月10日前交付当期租金，先付后用。乙方逾期支付租金，每逾期一日乙方应向甲方支付应付款项的3‰作为违约金；8.乙方应在签订本合同之日向甲方支付4600元作为履约保证金，在乙方无违约且无欠费并将甲方验收商铺合格后的情况下，甲方在商铺验收合格后30日内退还（不计息）；9.未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变或损坏商铺结构，不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包合作经营，否则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺；10.乙方未按期交还商铺的，则应按商铺租金及管理费标准的两倍向甲方支付占用费和管理费，并承担相关公用事业费；若乙方交还商铺时，商铺如有损坏的乙方应承担恢复原状或赔偿损失的责任；11.甲方负责在商铺内设备消防设施、供水、供电设施，并负责上述设施（不含延伸设施）的维修保养；12.未经甲方同意，乙方不得擅自改动，拆除商铺内的建筑结构和装修设备；乙方负责保管维护商铺内的设备、设施，如有损坏，要及时维修，费用由乙方负担。13.乙方在租赁期内确需中途退租，应提前2个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后乙方应缴清应缴费用，乙方所交保证金无息退还甲方。在租赁期内，如乙方提出将商铺转租第三方经营的，须经甲方审核同意，中途转租的，乙方应向甲方增交付4600元作为转租履约保证金（发生转租行为的履约保证金为9200元）。14.乙方未按时支付租金、管理费或其他费用（包括逾期付款违约金）超过15日，未经甲方书面同意单方面撤场，视为根本违约，甲方有权解除合同；16.合同未签署落款日期；合同还约定了其他事项。2020年5月6日，原告通过邮寄及张贴于涉案商铺的方式向被告杜文振发出《关于违反租赁合同条款及期限整改的通知》载明：杜文振存在恶意破坏拆毁商铺幕墙及其周边外墙设施，未向相关部门缴纳租赁税、未按时缴交租金及物业管理费、损坏商铺内消防设施拒不修复等违反合同约定的行为，杜文振应在10天内实施并完成对以上违约行为的补救措施，否则黄三妹将向法院提起诉讼。2020年6月23日，黄三妹委托广东宪鼎律师事务所通过邮寄方式向向被告杜文振发出《律师函》（关于解除租赁合同事宜）载明：杜文振未按合同约定支付2020年5月、6月租金合计5800元，4月、5月水电费148.2元及4月至6月物业管理费1187.1元，暂计至2020年6月22日逾期付款违约金495.9元。因杜文振迟延支付租金、擅自破坏商铺结构、转租等行为已构成根本性违约，黄三妹与杜文振签订的合同于本函发出之日解除，并没收杜文振履约违约保证金4600元；杜文振应于2020年6月26日前向黄三妹支付拖欠租金7135.3元及违约金495.9元（暂计至2020年6月22日），并将商铺恢复原状，清场迁出租赁物，交还租赁物给黄三妹，办理相关租赁物交接手续；于2020年7月2日前向相关部门补缴该商铺2019年1月1日至2020年6月22日期间的租赁税。否则因未缴纳租赁税而产生的滞纳金、罚款等经济损失由杜文振承担。2020年7月29日，黄三妹向杜文振发出《关于及时搬清商铺内财物通知书》载明：再次敦促杜文振于2020年8月1日前清场搬出租赁商铺所有财物，如杜文振逾期不搬出，视为放弃租赁商铺内所有权，黄三妹将自行处理，产生的搬迁费、保管费、仓储费等处置费用由杜文振负担。同日，杜文振向黄三妹、梁蔼静发出《回复函》载明：涉案商铺内所有物品为林桂华所有，杜文振于2020年2月与黄三妹、梁蔼静沟通退租事宜，因未得到明确回复，故认为黄三妹、梁蔼静默许杜文振退租。2020年3月底，林桂华称已与黄三妹、梁蔼静协商好涉案商铺由林桂华承租经营，且林桂华于4月底向物业管理处申请商铺装修升级，黄三妹、梁蔼静一直未提出异议。2020年7月31日，黄莫芬出具《说明》载明：中山市三乡镇巨龙国际古玩博览城A6幢11号房产系黄莫芬与黄三妹共同所有。本人黄莫芬同意黄三妹将该房产出租给杜文振，并确认黄三妹及其委托代理人与杜文振签署的相关租赁文件。后因社文振违反租赁合同约定，黄三妹向中山市第一人民法院起诉，本人黄莫芬同意黄三妹通过起诉的方式向杜文振主张合法权益。2020年9月26日，梁蔼静与张海林签订《消防工程施工合同》约定张海林对涉案商铺室内消防管道检查修复，工程内容为开凿洗手间地面、沉箱、更换消防管，工程造价为5000元。9月28日，梁蔼静通过银行转账方式向张海林支付工程维修款5000元。2020年9月26日，被告林桂华出具《情况说明》载明：黄三妹与杜文振之间的租赁合同与林桂华没有关系。今年4月中旬，受到疫情影响，杜文振找到林桂华，说生意做不下去了，把存在店里的货卖给林桂华。杜文振称租黄三妹的店面还没有到期，如果现在不租可能会要不回来押金，就提出让林桂华继续用原来的店铺存货，直到租赁合同到期再搬货，如果房东询问，就说是和其合作的，这样房东就不会以其转租为理由，扣押其押金。另查，位于涉案商铺位于中山市三乡镇巨龙国际古玩博览城A6幢11号，土地所有权人为黄三妹、黄莫芬，土地证号为中府国用（2008）第易312832号，使用权面积为84.9平方米；房屋权属人黄三妹、黄莫芬，建筑面积209.62平方米。庭审时，原告称杜文振已于2020年9月14日已交回商铺钥匙，原告已收回涉案商铺。原告主张被告拖欠2020年4月至8月水电费407.96元，2020年7月至9月物业管理费936.3元提供了电费发票、巨龙物业服务中心收款通知单证明。原告认为涉案商铺是杜文振与林桂华合伙承租的，林桂华也是商铺的实际承租人，二被告应共同清偿本案债务。被告确认《商铺租赁合同》于2020年6月23日解除的事实及于2020年9月14日将商铺钥匙交给了物业公司及电费发票、巨龙物业服务中心收款通知单的真实性。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告主张被告杜文振、林桂华合伙承租涉案商铺，二被告应共同支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、相应违约金、占用涉案商铺期间的占有使用费及赔偿消防管道维修费；被告杜文振主张涉案商铺实际由林桂华租赁，且已征得原告同意，应由林桂华承担拖欠的费用，按合同约定消防设备维修费用应由原告承担。故本案争议焦点为：被告杜文振、林桂华应否共同承担向原告支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、相应违约金、占用涉案商铺期间的占有使用费及赔偿消防管道维修费的责任。本院对本案焦点分析如下：首先，原告黄三妹与被告杜文振签订的《商铺租赁合同》约定黄三妹将涉案商铺出租给杜文振。根据合同相对性，合同相对方为原告黄三妹和被告杜文振。其次，被告杜文振主张已征得原告同意将涉案商铺转租给林桂华，但未提供证据予以证明，原告亦否认同意转租的事实，故对被告杜文振主张的该事实，本院不予采信。再者，原告主张被告杜文振、林桂华合伙承租涉案商铺，虽然提供了梁蔼静与杜文振的电话录音，但林桂华未对录音内容进行确认，不能证明林桂华与杜文振合伙租赁涉案商铺的事实，且被告林桂华出具的《情况说明》中仅确认杜文振将货物转卖给林桂华，否认与杜文振合伙承租涉案商铺及与原告存在租赁合同关系的事实，故本院对原告主张的该事实不予认定。综上所述，原告与被告杜文振主张被告林桂华需承担支付租金、水电费、物业管理费、相应违约金、占用涉案商铺期间的占有使用费及赔偿消防管道维修费的责任，依据不足，本院不予支持。原告与被告杜文振签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。被告杜文振未按约定支付租金及其他费用，已构成违约，应按合同约定支付租金及其他费用。对原告主张被告杜文振支付租金、水电费、物业管理费、相应违约金、占用涉案商铺期间的占有使用费、消防管道维修费及没收履约保证金，本院分析如下：关于租金，《商铺租赁合同》约定每月租金为2900元，双方确认合同于2020年6月23日解除，被告杜文振支付租金至2020年4月止，故被告杜文振应向原告支付2020年5月1日至6月23日期间租金5133元[2900元/月×（1+23天/30天）个月]。原告主张被告杜文振支付2020年5月、6月租金4156.67元，是原告在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以支持。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。《商铺租赁合同》于2020年6月23日解除，原告于2020年9月14日收回涉案商铺，被告杜文振于合同解除后却仍实际占有租赁物，应当支付占用商铺期间的占有使用费。虽然《商铺租赁合同》约定：“乙方未按期交还的，则按商铺租金的两倍向甲方支付占用费”，但是，原告在被告杜文振占用商铺期间的损失实质为租金的损失，合同约定按两倍租金计算占有使用费的标准过高，不符合公平原则，故本院对原告主张按两倍租金标准计算占有使用费不予全部支持，结合实际情况，本院确定杜文振按每月租金2900元的标准向原告支付2020年6月24日至2020年9月14日期间的房屋占有使用费合计7830元[2900元/月×（2+21天/30天）个月]。关于水电费、物业管理费，《商铺租赁合同》约定：“甲方向乙方交付商铺后，乙方经营所产生的水电费、物业管理费由乙方向相关部门缴纳。乙方应按时向物业管理方支付商铺管理费及水电费”。原告提交了广东电网有限责任公司中山供电局开具涉案商铺2020年4月、5月、7月、8月期间电费发票显示电费合计346.56元，巨龙物业服务中心收款通知单显示涉案商铺2020年7月至9月物业管理费936.3元、2020年7月至8月水电费53.9元(含公摊水费6.8元、公摊电费25.4元)。被告杜文振对原告提交的前述证据予以确认。故原告主张被告杜文振支付2020年4月、5月、7月、8月期间电费371.96元（含公摊电费25.4元）、2020年7月至8月水费28.5元（含公摊水费6.8元）、2020年7月至9月物业管理费936.3元，合法有据，本院予以支持。关于消防管道维修费用，虽然原告提交《消防工程施工合同》及工商银行电子回单证明其为维修涉案商铺消防管道支付工程维修款5000元，但是《商铺租赁合同》约定由原告负责在商铺内配备消防设施、供水、供电设施，并负责上述设施（不含延伸设施）的维修保养。由此可见，涉案商铺消防设施的维修保养的责任在于原告，原告对商铺消防设施进行维修所支出的费用应由原告自行负担，原告亦未举证证明被告林文振恶意损坏商铺消防设施，故原告主张被告杜文振支付消防管道维修费用5000元依据不足，本院不予支持。关于履约保证金，《商铺租赁合同》约定：“未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变或损坏商铺结构，不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包合作经营，否则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺。”原告提交了商铺现状照片拟证明商铺幕墙及周边外墙设施被被告杜文振擅自拆除，被告杜文振对原告提供的前述照片的真实性予以确认，未对原告主张的该事实提出异议，也未提供证据证明其已征得原告书面同意拆除商铺幕墙及周边外墙设施。故本院对原告主张被告杜文振擅自拆除商铺幕墙及周边外墙设施的事实予以认定，根据《商铺租赁合同》约定，杜文振的该行为已构成根本违约，原告有权没收履约保证金。关于逾期支付租金的违约金，《商铺租赁合同》约定：“乙方逾期支付租金，每逾期一日乙方应向甲方支付应付款项的3‰作为违约金。”被告杜文振逾期未支付租金，已构成违约，被告杜文振应向原告支付违约金，现原告主张以尚欠每月租金（其中，2020年6月租金1256.67元）为基数，从逾期付款之日起按月利率2%计算违约金至实际清偿之日止，没有超过合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杜文振应于本院判决生效之日起七日内向原告黄三妹支付2020年5月至6月期间尚欠的租金4156.67元；二、被告杜文振应于本院判决生效之日起七日内向原告黄三妹支付逾期付款违约金（计算方式：以2020年5月租金2900元为基数，从2020年5月11日起，按月利率2%计算至实际清偿之日止；以2020年6月租金1256.67元为基数，按月利率2%，从2020年6月11日起计算至实际清偿之日止）；三、被告杜文振应于本院判决生效之日起七日内向原告黄三妹支付2020年6月24日至2020年9月14日期间的房屋占有使用费7830元；四、被告杜文振应于本院判决生效之日起七日内向原告黄三妹支付2020年4月、5月、7月、8月期间电费371.96元（含公摊电费25.4元）、2020年7月至8月期间水费28.5元（含公摊水费6.8元）、2020年7月至9月物业管理费936.3元；五、被告杜文振已支付的履约保证金4600元归原告黄三妹所有；六、驳回原告黄三妹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元（已由原告黄三妹预交），由原告黄三妹负担87元，被告杜文振负担495元，并直接向原告黄三妹支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  黄广正人民陪审员  何锦辉二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  梁晓林冯莹