云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初2036号原告：德宏州古蔺物业管理有限公司，统一社会信用代码：915331005662156095。住所地：云南省德宏州芒市团结大街154号。法定代表人：蔺应山，男，汉族，1965年2月5日出生，住云南省德宏州芒市，系该公司经理。委托诉讼代理人：王春泽，男，傣族，1963年12月9日出生，代理权限为特别授权。被告：赵美云，女，汉族，1957年4月18日出生，中专文化，云南省保山市人，住云南省德宏州芒市。原告德宏州古蔺物业管理有限公司与被告赵美云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春泽，被告赵美云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宏州古蔺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付住房面积122.29㎡给原告物业管理服务费合计7460元（时间：2015年9月26日2020年5月31日；二、判令被告支付原告垃圾费计670元；三、判令被告向原告支付因逾期交纳物业管理服务费应承担的滞纳金计8259元，以上三项合计16389元；四、本案诉讼费判由被告全部承担。事实及理由：2013年，由芒市田园房地产开发有限责任公司建设和开发的芒市三棵树华苑聘请和委托原告作为前期物业管理服务单位，2013年1月28日芒市田园房地产开发公司与原告依法签订前期物业服务合同，原告接受开发商委托后于同年进驻三棵树华苑小区实施物业管理服务，2014年9月26日为三棵树华苑业主本案被告交房和发放钥匙并提供物业服务，前期物业服务合同第七条约定“物业管理服务费按每平米1元”由业主承担，由于三棵树华苑2幢均为回迁户，原告的法定代表人考虑照顾回迁户因素口头答应优惠一年，按0.5元计收（2014年11月17日—2015年7月21日），2014年—2020年期间原告认真全局履行了前期物业服务协议，但被告以种种借口拒绝交纳物管费、垃圾费等费用，为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定诉至本院。被告赵美云答辩称，为改善原芒市华侨农场商贸有限公司四合院住户的居住环境，结合当时的危房改造政策，经芒市田园房地产开发有限责任公司与四合院老住户及芒市危房改造工作组参与协商，四合院住房户最终以1:1.1的比例置换住房面积。三棵树华苑小区原设计3栋楼:1栋，坐南面北，9层；2栋，坐西面东,11层；3栋，坐东面西，高层；三栋楼的门面形成一个闭合的环，小区只有一个出口。当时四合院居民大多数都是下岗职工和无业人员，没有稳定的收人或收入较低，担心今后无法缴纳物业管理费和电梯费，故四合院回迁户向田园房地产提出，2栋由11层建设为6层，房屋坐向由原来的坐西面东改为坐东面西，单元楼的门背对小区，不缴纳物业管理费，当时田园房地产未表态，后，田园房地产又口头提出给四合院回迁户减免2年物业管理费，2年后的物业管理费也会给予低于市场价格的优惠，当时回迁户出于相互间信任以及法律意识淡薄，所以双方所提意见并未以文字的方式记录下来。答辩人认为不应承担物业管理服务费用、滞纳金、诉讼费。但认可第二项中的垃圾费。原告与芒市田园房地产开发有限责任公司于2013年1月28日签订前期物业管理服务合同，该合同第四章第五条规定：物业管理服务期限为一年，自2013年1月30日至2014年1月30日。按照合同约定，原告对小区物业管理服务仅约定了一年即终止，该份合同早已失效，且在2020年9月份之前，答辩人从未见过该份合同，未与原告签订过任何协议，不存在违约，不应交纳违约金。答辩人属于是危房改造的回迁户，与后期购买商品房的业主是有区别的，答辩人所住房屋不属于商品房，原告提交前期物业合同中第五章，物业管理费用第七条第一项仅约定了高层住宅1元／月／平方米的物业费，2幢房屋有6层，无电梯，是多层住宅，合同中并未约定入住后必须交纳物业管理费，更未约定具体金额。原告要求答辩人交纳物业管理费是没有道理的，原告进入小区后，从未将物业合同告知过回迁户，答辩人认为回迁户按每月每平方米1元收取不合理，物管费包含了很多项服务，答辩人从入住到2019年9月止，小区内没有任何绿化，哪怕是到现在为止，小区的绿化也远远达不到原规划的绿化标准，小区内的公共设施也是在2019年底才完善的。从入住到现在，小区生活环境十分糟糕,答辩人就是在一个杂乱不堪的环境中生存，答辩人不是不交物业费，而是要根据实际情况合理的交，应按0.5元／月／平方米交纳。综合原、被告诉辩主张，归纳本案争议焦点为：1.原告向三棵树华苑小区提供的物业管理服务是否完善；2.被告是否应当按原告主张的数额支付欠缴的物业管理费、垃圾费及滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交证据一、营业执照及法定代表人身份证明，四、住房面积证明，五、住房交接登记表。对有争议的证据，本院认定如下:原告向本院提交以下证据：二、前期物业服务合同，欲证明原告与被告存在物业服务关系；三、物业欠费通知书，欲证明原告向被告通知缴物管费的情况。经质证，被告对原告提交的第二组证据有异议，不认可。称是开发商与物管公司签订的合同，与被告无关，内容被告也不知道；对第三组证据，不认可。被告赵美云向本院提交证据照片3张，欲证明从入住至今，居住环境就是照片上反映出来的，没有绿化，道路没有维修。经质证，被告认为，这些照片照的路不属于三棵树华苑的范围，不是开发商开发的范围，与物管公司无关；房屋改向是与开发商有关，与物管公司无关。本院认为，原告提交的第二、三组证据客观真实、来源合法、与本案具有关联，对其三性予以采信。被告提交的证据部分客观真实，本院对其真实性予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵美云原居住在该涉案小区的老式庭院房，后在危房改造项目中，通过土地置换的方式获得现居住的2幢2-302的房屋，该房屋面积122.29平方米。原告德宏州古蔺物业管理有限公司于2013年1月28日与被告居住小区的房屋开发商芒市田园房地产开发有限责任公司签订了三棵树华苑物业管理服务合同，合同约定物业管理服务期限为一年，自2013年1月30日至2014年1月30日。若合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理单位签订的物业管理服务合同生效时，合同终止。合同约定，物业管理服务费高层住宅为每月每平方米按1元收取。被告赵美云于2014年9月26日接房入住，未交纳至2020年5月31日的物管费。另查明，该小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告主张三棵树华苑小区的开发商芒市田园房地产开发有限责任公司选聘和委托原告为该小区前期物业管理服务单位，被告作为小区的业主，应当按照规定交纳物管费；被告则认为，被告所住房屋系与开发商签订危房改造合同，用居民用地按1:1.1的比例置换的住房，不属于商品房，原告与田园房地产的前期物业合同对无购房合同的回迁户业主无约束力，故被告不应当按照前期物业合同约定交纳物业管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，虽然被告与原告德宏州古蔺物业管理有限公司未签订物业服务合同，但在该小区未成立业主委员会之前，三棵树华苑小区的开发商芒市田园房地产开发有限责任公司选聘原告为前期物业服务企业，并签订合同，该合同对小区业主具有约束力，且被告居住的2幢位于三棵树华苑小区内，属于该小区的一部分，享受部分物业管理公司提供的服务，结合本案2幢住户的具体情况，本院对原告的请求予以部分支持，即被告支付原告2014年9月26日至2020年5月31日的物业管理费4166.02元（122.29平方米×0.5元／月／平方米×68个月+2.04元／天×4天）。对于原告主张要求被告缴纳670元垃圾费的问题，虽然原告与芒市田园房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理服务合同对上述垃圾费并未进行约定，但被告答辩时表示愿意交纳该费用，结合本案具体情况，本院予以部分支持110元。关于被告是否应当承担因逾期交纳物管费而产生的违约金问题，本院认为，本案涉案被告为回迁户，前期未与原告签订物业管理服务合同，原告至2018年3月4日方才在小区门口粘贴催缴通知，结合本案的具体情况，本院对原告主张违约金的请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告赵美云支付原告德宏州古蔺物业管理有限公司2014年9月26日至2020年5月31日的物业服务费4166.02元，限于本判决发生法律效力之日一次性付清；二、由被告赵美云支付原告德宏州古蔺物业管理有限公司垃圾费110元，限于本判决发生法律效力之日一次性付清；三、驳回原告德宏州古蔺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，原告德宏州古蔺物业管理有限公司已预交，由原告德宏州古蔺物业管理有限公司负担185元，由被告赵美云负担25元,限于本判决书送达之日一次性交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  许荣芬人民陪审员  郑明安人民陪审员  文 浩二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王 欢