吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初2976号原告：吉林市裕达物业服务有限公司。法定代表人：钟宪臣，董事长。委托诉讼代理人：吴诗良。委托诉讼代理人:李杨。被告：孙丽娟，女，1954年9月2日生，汉族，户籍地吉林省，现住吉林市。委托诉讼代理人：郑贵文（系被告丈夫），男，1954年11月5日生，汉族，吉林省吉林省船营区友好胡同10-3-53号，现住吉林市。原告吉林市裕达物业服务有限公司（下称裕达物业公司）与被告孙丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕达物业公司的委托诉讼代理人吴诗良、李杨、被告孙丽娟的委托诉讼代理人郑贵文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕达物业公司请求法院：一、请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费42609.60元及违约金8521.90元，合计51131.50元。（其中3号网点物业服务费15510.4元及违约金3102.10元，合计18612.50元；4号网点物业服务费13549.60元及违约金2709.90元，合计16259.50元；5号网点物业服务费13549.60元及违约金2709.90元，合计16259.50元）；二、诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。事实与理由:2016年2月24日原告与被告所居住的小区业主委员会（吉林市沈铁幸福里小区业主委员会）签订物业服务合同。合同约定:由原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向原告交纳物业服务费。被告所有的××里网点，建筑面积170.07平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.9元，即被告每月应向原告交纳物业服务费323.1元，被告所有的××里网点，建筑面积148.57平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.9元.即被告每月应向原告交纳物业服务费282.3元。被告所有的××里网点，建筑面积148.57平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.9元，即被告每月应向原告交纳物业服务费282.3元.然而自2016年3月1日至2020年2月28日被告未向原告交过物业费，并在原告多次催缴之后仍未缴纳，被告的违约行为给原告造成经济损失，故起诉至法院。综上，请求判令被告给付拖欠原告的物业费42609.6元，及违约金8521.9元，合计51131.5元。被告：原告所述以上三处网点位置和面积正确。原告通过昌邑法院诉讼要求被告支付物业费已经不是第一次。被告曾于2019年11月8日收到昌邑法院224号支付令，被告提供异议书后，法院回函驳回了原告的支付请求。本次原告的诉讼理由与上次一样，并没有提出新的理由和证据支持自己的诉求。等于重复诉讼，浪费诉讼资源，请法官调阅2019年224号支付令，直接驳回原告本次诉求。原告理由是“申请人自2016年2月24日与被申请人所居住的小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定由我公司提供本小区的物业服务（面积、价格略）。这期间我公司一直按照约定履行服务义务，经多次催讨，被申请人拒不支付”。本次诉讼增加了一句“包括被告在内的小区业主”。原告的上述理由与事实不符，事实如下：一、原告于理无据。原告故意回避或模糊了小区内居民业主与小区外商业网点的区别。被告所购置的商业网点在小区大门外，并不在申请人所说的“所居住的小区内”。申请人违背《物业管理条例》第二条规定：非居住区与居住区的有区隔的商业网点等房屋应按不同区域划分物业管理。商铺物业是独立的区域，商铺与居民区的所处位置环境、服务需求、物业费标准都有区别。物业公司对小区居住区域提供的服务并没有包括被告的区域。原告要求对被告收取每平米每月1.9元高标准物业费，事实并没有提供相应的服务，这是很蛮横无理的。二、原告与被告没有签订物业服务合同。物业公司与小区业主委员会签订的服务合同，与被告没有任何关系。小区业主委员会只代表院内封闭管理居住区的居民，不能代表院外非居住的商业网点的利益，双方从来没有一次接触。物业公司这几年每年都打电话催交物业费，每次被告都要求面谈，表示物业费可以交，但你们要谈清楚提供哪些服务，协商明确后签订合同，但物业公司每次都对被告签订合同的要求不予理睬。也从不提与小区业委会签合同的事，现在采取“移花接木”的手法，是虚假陈述，欺骗法院。三、原告以“门前三包”为由，对商户存在的车辆停放问题、卫生问题、植树隔离带、被压坏的台阶等采取放弃管理的态度，违背了《物业管理条例》对居民区和非居民区不同区域应划分管理的规定。从2016年入住到2018年7月是完全弃管的，有2017年4月和2018年6月手机照片截屏为证，显示长年累积的成堆垃圾。之后开始在1号楼六户商铺门前设立了一个垃圾桶，每天倒运一次垃圾。其他服务项目都没有提供。四、原告即物业公司不仅不提供物业管理服务，还违背《条例》的规定，起到相反的负面作用，拒绝担负起进出消防通道管理责任、通道安全秩序管理责任，且物业公司在通道一侧摆放石墩，故意制造通道障碍等等，致使被告的商铺物业使用功能和价值大幅度降低，租户搬出，现在完全空置，已经造成很大损失。主要存在四个问题是：1、商铺门前通道属于消防通道，每天都被小区内居民车辆堵塞，商铺门前停满车，华瑞医院车以及患者车也进不去，或者进去了出不来，经常发生纠纷。被迫于2019年6月搬走。商铺出入口处被物业人为摆放石墩，造成堵塞，经常刮坏车辆，经常被车辆堵塞，物业公司放弃管理，形成潜在的安全隐患。对消防通道堵塞车辆放任不管，设置障碍，以致道路狭窄，拐角过小，消防车无法进入，按消防法应给予5000以上50000以下罚金。2、我们一号楼的六户商铺没有属于自己的进出通道，出入只有一个口，目前是借用小区大门北侧的人行通道，属于人车混行，极不安全，一旦发生车与进出居民碰撞事故，责任谁来承担呢？（见图：铺石板部分是小区居民人行道，占三分之二宽，进入商铺的行车道只有一车宽，占三分之一），按目前道路区分，车辆等于侵占人行道，要承担全部责任。关于拓宽商铺进出通道问题，曾向物业公司刘部长提出，答复是他们行人进出不受影响，其它与物业无关。3、更为严重的是，被告物业公司违背消防法的规定，对消防设施不维护，不管理，使商铺处于消防设施瘫痪状态喷淋系统瘫痪，没有压力，水表无压。喷淋系统警铃设置单独房间，物业违规出租。其违规性质，按消防法规定应处以5000以上100000以下罚金。见图显示：位于小区1号楼底层的消防设施已经失灵，湿式报警阀水压表为零，应独立设置的房间多次出租为按摩、复印、棋牌室等；图片显示：喷淋水压表为零，系统瘫痪，房间出租。因为车辆上商铺门前台阶停车，门前水泥台阶长期处于破损状态，有碍观瞻。常年多次被压坏，房屋严重漏水自己维修做防水，通过小区楼上楼顶，物业不配合，且态度蛮横。3、商铺门前及两侧没有安装一个摄像头，不在小区监控范围内。2017年末，华瑞医院晚间发生入室盗窃案，损失现金计两万元，室内监控设备被破坏。去小区保安室查询，发现小区内的监控摄像也已陈旧，模糊不清，且小区门前唯一监控头早已损坏。本图片显示：门前常年处于被车压坏状态，小区门外摄像头已损坏。上述事实说明：被告歪曲事实的无理要求应予以驳回。双方应协商，依据事实，由被告交实际发生部分垃圾倾倒费用，其他没有发生的服务事实和相关费用不予支付。根据物业管理条例要求：自主成立沈铁·幸福里商铺业委会，与物业公司签订符合《物业管理条例》的合同并履行，以保障双方的合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年2月24日、2017年1月9日和2018年12月31日，甲方吉林市沈铁幸福里小区业主委员与乙方吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订三期《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对沈铁幸福里小区住宅、商铺和地库提供物业管理服务，委托服务期限为自2016年2月24日至2021年12月31日（其中第一期合同期限为自2016年2月24日至2017年2月23日，第二期为自2017年2月24日至2018年12月31日，第三期为自2019年1月1日至2021年12月31日），商业物业物业费按前期物业服务合同服务价格执行。关于物业服务费的逾期缴纳问题，第一期委托合同约定：物业费于合同签订之日起30日内缴纳，逾期30日不交者，自逾期之日起，按应缴纳物业费总额每日1‰交纳滞纳金；第二期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于预期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金；第三期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于逾期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金。孙丽娟系沈铁幸福里小区1号楼3号网点（建筑面积170.07平方米）、4号网点（建筑面积148.57平方米）和5号网点（建筑面积148.57平方米）业主，物业费为每月每平方米1.9元，自2016年3月1日至2020年2月28日期间未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。2019年上旬，依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会同意，由新成立的“吉林市裕达物业服务有限公司”继续履行上述物业服务委托合同。另查，2019年10月31日，申请人裕达物业公司曾向本院申请支付令，本院于2019年11月6日作出（2019）吉0202民督244号支付令，确定：孙丽娟自收到支付令之日起十五日内，给付裕达物业公司物业费51131.50元。孙丽娟收到该支付令后，在法定期限内向本院提出书面异议。2019年11月27日，本院作出（2019）吉0202民督244号民事裁定，终结了督促程序，支付令自行失效。认定上述事实的证据有：《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》3份、《补充协议》、公示、物业费催缴单2份、物业服务照片20张、（2019）吉0202民督244号支付令。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市沈铁幸福里小区业主委员与吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。裕达物业公司成立后，取代吉林市寓龙房产物业服务有限公司继续享有服务委托合同约定的权利，并履行合同义务。被告提供的照片，没有其他证据佐证，不足以有效说明被告抗辩所主张的各项事实，也不足以证明原告违反《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》的约定；被告提供的支付令能够说明原告曾就本起纠纷申请本院经督促程序解决，因被告在督促程序中提出书面异议，本院依法终结了该程序。督促程序是一种非诉程序，故该程序的终结，并不能说明原告的诉权已经不存在，或已败诉，原告还可以通过诉讼程序解决纠纷。《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。被告拖欠物业费，必然会使物业企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。被告应支付商铺物业服务费标准为1.9元/月/平方米，自2016年3月1日至2020年2月29日为4个年度，被告应交纳物业费为42609.55元〔（170.07平方米＋148.57平方米＋148.57平方米）×1.9元/平方米/月×48月〕。关于违约金，原告请求按总欠费额的20%计算，即8521.91元（42609.55元×20%），亦符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：孙丽娟于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林市裕达物业服务有限公司物业费42609.55元及违约金8521.91元，合计51131.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元，由孙丽娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 刘忠军二○二〇年十一月三十日书记员 丛 琳