广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初23999号原告：廖太吉，男，1989年11月3日出生，壮族，身份证住址广西环江毛南族自治县。委托诉讼代理人：沈钦彪，广东广信君达律师事务所律师。被告：京和（广州）商业咨询有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号701自编7C22房。法定代表人：林培庄。委托诉讼代理人：金梦，广东法全律师事务所律师。被告：广州盛传鑫物业发展有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号701自编7C21房。法定代表人：黄醒。被告：广州名盛置业发展有限公司，住所地广州市海珠区江南西路玫瑰三街29号自编302房。法定代表人：赖钦祥，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毋继光，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楚茹，国信信扬律师事务所律师。被告：陈伯冲，男，1988年8月26日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。被告：黄醒，男，1989年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。原告廖太吉诉被告京和（广州）商业咨询有限公司（以下简称京和公司）、广州盛传鑫物业发展有限公司（以下简称盛传鑫公司）、广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司）、陈伯冲、黄醒合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈钦彪，被告京和公司委托诉讼代理人金梦，被告名盛公司委托诉讼代理人毋继光、李楚茹到庭参加诉讼。被告盛传鑫公司、陈伯冲、黄醒经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告京和公司签订的《物业使用权转让合同》、与被告盛传鑫公司签订的《使用权委托经营管理合同》;2.判令各被告退还原告已付款项144545元。事实与理由：2019年7月，被告联系原告，宣称在越秀区××城××货××20年产权商铺出售，高回报返租金、分红，原告去到现场了解，被告保证所售商铺均有产权，2020年1月开始营业，投资高回报，运营无风险。原告认购了B127号物业，并按京和公司的要求签订《物业使用权转让合同》、《使用权委托经营管理合同》，并陆续转账支付144545元给被告。其后，原告发现所购的并非实际商铺，被告京和公司并无商铺产权，便多次要求退回全部款项，均遭到被告的无理拒绝。原告一直认为所购是20年的商铺使用权，被告多次保证在2020年元旦会交付物业，而涉案场地至今未开始装修。被告京和公司和盛传鑫公司均是在2019年7月成立，却对外大肆宣传有丰富商业地产运营管理经验进行商铺转让，涉案场地的产权人名盛公司已有涉及上百个纠纷案件，且现已有的执行案件总金额超10亿元，但各被告自始至终均在欺瞒原告，原告多次去现场沟通，并书面反映问题，被告均不予理会。被告与原告签订的是《使用权转让合同》，在后续却与其他业户变成签订《收益权转让合同》，被告仅对涉案物业享有11年的收益权，却向原告转让20年的使用权，再由其指定的盛传鑫公司进行招商，明显与事实不符，无法律依据。被告统一由一个账户收取商铺转让款，财务互相混同，且被告京和公司、盛传鑫公司的实际控制人相同，股东均为陈伯冲、黄醒，现虽然陈伯冲和黄醒是独立股东，但不能免除各被告互相串通的责任，各被告应当承担连带责任。按照京和公司、名盛公司的收益权转让合同协议，京和公司应当缴纳的保证金至今未缴纳，而在京和公司成立前，名盛公司就于2019年6月15日与其签订收益权转让合同，说明各被告早有预谋互相串通。名盛公司声称在2020年2月已经解除和京和公司的收益权转让合同，京和公司的收益权已经失去事实与法律基础，原告购买商铺的目的更加无法实现。京和公司已不存在可以转让收益权的情形，但京和公司却没有在丧失收益权后将款项退还原告，反而将全部业户的款项转借给名盛公司，并且还在继续向原告催缴合同款项，各被告应当对退还原告款项承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告京和公司辩称：不同意原告诉请。一、涉案商铺合法合规。被告名盛公司自主开发了案涉物业且持有产权。我司于2019年6月15日与被告名盛公司签订《收益权转让合同》，合法获得位于广州市越秀区北京路238号负一夹层、负一层部分物业的收益权。被告名盛公司将其名下的房产整体改造平均约7平米左右的商铺，并自编了商铺编号。原告没有在房管局查到自编商铺名称，并不能证明其商铺无产权。涉案商铺合法合规，被告虽没有产权，但获得收益权也合法合规，并未违反相关法规。原、被告签订的《物业使用权转让合同》清楚的载明了使用年限、价格、面积等，被告清晰的告知了原告不是产权转让，原告作为完全民事行为能力人，应对自己的签字负责。由于疫情原因，政府对餐饮严加管理，导致我方没有完成对物业的全部装修，属于不可抗力，且双方并未对交日期明确约定。交齐款项的其他客户，均已收到合同约定的收益回报。被告不存在违约行为。二、名盛公司因《收益权转让合同》出让收益权获得既得利益，该2813.32万元的债权也是我司的最大债权。我司认为名盛公司无论作为项目产权人、项目的参与者，既得利益方在符合合同公平原则的情况下应当承担一定的法律责任，在收款范围内向客户退款。被告名盛公司辩称：一、我司不是涉案《物业使用权转让合同》及《使用权委托经营管理合同》的合同相对方，也未参与涉案合同的实际履行，原告与我司不存在任何法律关系。我司与本案无关，原告对我司的起诉没有法律依据，请求法院依法驳回原告对我司的诉讼请求。二、被告京和公司陈述“我方应承当一定的法律责任”没有事实依据。被告盛传鑫公司、陈伯冲、黄醒均无答辩。经审理查明：2019年6月15日，被告名盛公司（甲方、转让方）与被告京和公司（乙方、受让方）签订了《收益权转让合同》，其中约定了：鉴于2019年6月15日甲方与广州鸿泽物业管理有限公司（以下简称鸿泽公司）签订了坐落于广州市越秀区北京路238号负一夹层、负一层属于甲方所有的部分商铺的《广州市房屋租赁合同》及相关补充合同；甲方同意将租赁合同项下的租金收益权一次性作价5000万元转让给乙方，上述5000万元包含鸿泽公司向甲方支付的租赁保证金及首月租金2942500元；租赁合同期届满租赁合同约定的租赁保证金2206875元由乙方无息退还给鸿泽公司；等。2019年7月9日，被告名盛公司出具《确认函》，其中记载：“京和公司于2019年6月15日与我司签订了一份《收益权转让协议》；为此，我司确认京和公司可对名盛广场负一层及负一夹层内属我司范围的物业进行经营管理；京和公司上述收益权期限为11年，即由2019年7月1日起至2030年6月30日止；上述11年期限届满我司评估京和公司绩效后，经双方协商一致可续约9年（即2030年7月1日起至2039年6月30日止。”2019年8月29日，原告（乙方、受让方）与被告京和公司（甲方、转让方）签订了《物业使用权转让合同》，其中约定了：甲方合法取拥有广州市越秀区北京路一街238号项目全部物业的使用权；甲方将该项目自编负一夹层B127号商业用房的使用权转让给乙方；该物业建筑面积为10.8495平方米；该物业土地使用权性质为集体商业用地；该物业收益权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2039年12月31日；该物业总转让金额为117217元；乙方按照分期付款方式支付使用权转让款，首期转让款67217元，于本合同签订当日支付；第二期及第三期款项各8334元分别应在2019年7月30日、2019年8月30日前支付；第四期、第五期、第六期、第七期款项各8333元分别应于2019年9月30日、10月30日、11月30日、12月30日前支付；为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，该项目在对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；等。同日，原告（甲方）与被告盛传鑫公司（乙方）签订了《使用权委托经营管理合同》，其中约定了：甲方同意将其所有的B127号物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理；甲方拥有该物业建筑面积为10.8495平方米；甲方委托乙方对该物业进行统一策划推广服务；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划服务费6万元；该物业委托乙方经营管理期限为自2020年1月1日至2039年12月31日止；委托经营期限内，甲方将该物业收益权委托给乙方进行经营管理，乙方应向甲方支付经营收益：（1）固定经营收益，即自2020年1月1日起至2039年12月31日止，乙方按每季度1735元的标准；（2）分红收益，除固定经营收益外，实际经营所产生高出固定经营收益部分，在扣除甲方经营成本后，自本合同第一年到第五年按照甲方60%、乙方40%比例分配，第六年到第二十年按照甲方70%、乙方30%比例分配（含入场费）；等。上述两份合同原告签名时间为2019年7月7日，被告京和公司和盛传鑫公司盖章时间为同年8月29日。2019年7月7日，原告向被告京和公司刷卡支付126545元。2019年8月31日、9月13日、10月4日、11月17日原告分别向被告京和公司各转账2000元。被告京和公司开具《收据》，确认收到原告交来的转让金76545元。被告盛传鑫公司开具《收据》，确认收到原告交来的推广服务费60000元。2020年10月19日，涉案场地部分业主（乙方）与名盛公司、京和公司、盛传鑫公司（甲方）签订了《转让付款协议》，其中约定了：经甲、乙双方共同协商，达成以下协议：第一期，按业主全额款项的25%，于2020年10月30日前付款至乙方收款账号；第二期，按业主全额款项的25%，于2020年11月30日前付款至乙方收款账号；第三期，按业主全额款项的25%，于2020年12月30日前付款至乙方收款账号；第四期，按业主全额款项的25%，于2021年1月30日前付款至乙方收款账号；乙方收到以上四期款项后，双方原签订合同就此作废，无论甲方转让是否成功，甲方应按期付款至乙方账户；有法院起诉的，在收到最后一笔款项后撤诉。在甲方的落款处，只有被告京和公司的盖章。被告京和公司表示：京和公司的印章是真实的，协议签订的地方也不在公安处，且是受到业主逼迫才签订的，不是真实意思表示，但没有证据证明不是真实意思表示；被告京和公司并无履行该协议。另查明，被告京和公司成立于2019年7月5日，该公司为自然人独资公司，股东及法定代表人为陈伯冲。2020年3月16日，原监事黄醒变更为刘海东。2020年11月3日，该公司股东及法定代表人变更为林培庄。被告盛传鑫公司成立于2019年7月8日，该公司现为自然人独资公司。2019年7月30日，原股东黄醒、陈伯冲变更为黄醒，法定代表人为黄醒。2020年3月16日，原监事陈伯冲变更为刘海泉。再查明，广州市越秀区北京路238号负一层和负一夹层房屋原属于名盛公司的物业，已做产权分割。名盛公司已将部分房屋出售给他人，名盛公司名下的其余房屋，已设立抵押，并被多家法院查封。原、被告签订合同中约定的房屋自编号，与产权登记的房屋门牌号无法对应。本案审理过程中，本院曾发函广州市公安局越秀区分局，询问该系列案件是否涉及经济犯罪。广州市公安局越秀区分局经侦大队于2020年11月3日出具《关于韩其中等人被合同诈骗案一案不予立案的情况说明》，其中记载：经查，名盛公司于2019年6月15日与广州鸿泽物业管理有限公司（以下简称鸿泽公司）签订了《广州市房屋租赁合同》、补充合同及《补充合同二》，鸿泽公司从而取得了位于广州市越秀区北京路238号负一夹层、负一层商铺的使用权及部分无产权场地（建筑面积3044平方米）的使用权。后鸿泽公司同意将上述合同的使用权以名盛公司名义向京和公司转让收益权，京和公司与名盛公司签订了《收益权转让合同》，京和公司承诺分期支付给名盛公司5000万元人民币。上述合同签订后，名盛公司已按合同约定交付标的物供京和公司使用……京和公司在收取了客户的合同款后将大部分资金支付给了名盛公司。2020年2月28日，名盛公司以京和公司未能如期缴齐《收益权转让合同》的合同款为由，分别向京和公司、鸿泽公司邮寄了解除上述合同的函。后名盛公司与京和公司达成协议，将京和公司向名盛公司支付的合同款改作名盛公司向京和公司的借款，名盛公司每月向京和公司支付利息21.1万元，该利息京和公司主要用于发放投资者的固定经营收益等费用支出。经审查，认为该案没有合同诈骗的犯罪事实发生，于2020年10月27日决定对韩其中等人被合同诈骗案一案不予立案。庭审中，被告京和公司确认原告已支付144545元，并表示同意解除双方签订的《物业使用权转让合同》，但因其账户已被冻结且收取的租户的大部分款项已支付给被告名盛公司，故暂时无法退还款项给原告。本院认为，被告京和公司及盛传鑫公司分别与原告签订《物业使用权转让合同》及《使用权委托经营管理合同》，约定京和公司将涉案自编B127号商铺近20年的租赁收益权转让给原告，并由盛传鑫公司统一策划推广及经营，但京和公司的租赁收益权源于被告名盛公司，而名盛公司又已向京和公司发出解除合同的通知，盛传鑫公司也没有提交其已实际开展营销策划或经营推广的相关证据，并且未向原告支付过固定经营收益。被告京和公司及盛传鑫公司目前均无证据证明其具有继续履行合同的能力，原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求返还已付的转让金及推广服务费。由于被告京和公司与盛传鑫公司存在人员混同、财务混同的情况，两公司应对返还的费用承担连带责任。因被告京和公司、盛传鑫公司均是自然人独资企业，在签订上述合同时，被告陈伯冲、黄醒分别是上述公司的唯一股东。被告陈伯冲、黄醒没有证据证明两公司的财产独立于两人的个人财产，故应与两公司承担连带责任。因被告名盛公司没有与原告签订合同，不是合同相对方，原告要求被告名盛公司对退还款项承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告廖太吉与被告京和（广州）商业咨询有限公司签订的《物业使用权转让合同》及原告廖太吉与被告广州盛传鑫物业发展有限公司签订的《使用权委托经营管理合同》解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒向原告廖太吉共同返还144545元；三、驳回原告廖太吉的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3063元，由被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十一月三十日书记员  徐珮仪