重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初5480号原告：重庆青原物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路9号30-15，统一社会信用代码915001050598621312。法定代表人：田原，总经理。委托诉讼代理人：王正福（系公司员工），男。1963年10月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：张桂兰，女，1972年12月30日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆青原物业管理有限公司（以下简称青原物业公司）与被告张桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法由本院审判员吴振亚适用简易程序（小额诉讼）于2020年11月19日公开开庭进行了审理，书记员旷晓婷担任法庭记录。原告青原物业公司的特别授权委托诉讼代理人王正福，被告张桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青原物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠物管费3022.11元，并支付违约金679.84元，公摊费300元，合计4001.95元；2、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：被告是重庆市大足区XX路XXX号XXXXXX幢X-X-X号房(建筑面积106.6㎡)的业主。2013年6月25日原告与被告小区业主委员会签订《XXXX物业委托管理合同》，并于2017年6月26日与被告小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。原告根据物业服务合同约定内容为被告小区服务至今。可被告并未按物业服务合同约定交纳物管费，从2014年10月至2019年12月共欠原告63个月的物管费3022.11元；物业服务合同约定违约金从逾期之日起每天按3‰计算，本次原告主张违约金以被告每月欠费金额为基数，从逾期的次月1日起至2020年9月30日止，按每日0.066%计算违约金为679.84元；欠2017年7月至2019年12月的公摊费300元。以上费用共计4001.95元。原告进行了多次催收，被告均拒绝支付。为维护原告的合法权益，特来院起诉。被告张桂兰辩称：1、位于重庆市大足区XX镇XX路XXX号XXXXXX栋X单元X-X房屋已经出售，房屋从2014年5月开始漏水，我多次向物业反映，物业才派人来检查原因，经工人拆开我家阳台吊顶后发现不是四楼原因，5楼拆开阳台雨水管道，发现雨水管道破裂造成，检查当天有物管管理人罗主任，保安蒋世信，业委会主任何代珍，在现场并修复五楼阳台管道损坏处，物业要求张桂兰垫付人工工资及材料费用共计300元，由张桂兰现场支付，物业未出具收款证明，为了堵漏我只好支付；2、堵漏后物业就一直不管，经我多次催促尽快处理修复未果，被逼无奈下我才拒交物业费，直到2019年5月22日我卖房都未处理此事；3、因物业管理不负责任，由于房屋漏水损坏，造成我房屋在出卖中损失3万元以上；4、物业在每次催交物业管理费时我都有要求物业给我处理修复，承诺修复后所欠物业费一次结清，但物业不管，只管收钱、催款，拒不处理事情，物业催收人员最荒唐的理由是怕处理完后我还是不交物业管理费为由，拒不处理，此事发生前我从未拖欠过物业费，并且五楼损坏处物业已修复。5、物业在我房屋未出售前不起诉我的原因是被漏水损坏的地方一直未修复，现在我房屋已经出卖一年多了，才起诉我，现业主经过二次装修，我无法取证，因房屋出卖后我没有权力要求现在业主拆除墙纸取证，要求法院协调现场取证五楼阳台漏水管道中断裂更换痕迹，四楼客厅、主卧墙面被水泡坏后，现在贴了墙纸也能查出证据；6、房屋出卖后，现任物业管理人左女士，买房人杨**，卖房人张桂兰，三方共同在场协商处理物业管理费于2019年6月1日起由买房人杨**支付，2019年6月1日之后的物业管理费与张桂兰无关。综上，由于物业不作为造成我的损失由物业承担，未交物业费是有上述原因，以事实为依据，法律为准绳，请法院作出公平公正的处理方案。经审理本院查明：2013年6月25日，原告（乙方）与大足区XX小区业主委员会（甲方）签订《XXXX物业委托管理合同》，双方约定：1、委托管理期限为四年，自2013年7月1日起至2017年6月30日止；2、本物业的管理费实行包干制，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；3、住宅和非住宅的业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴物管费总额标准的3‰交纳滞纳金。双方对物业服务费的支付时间及公摊费的标准未约定。2017年6月26日，原告（乙方）与大足区XX小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，双方约定：1、物业服务费按月收取，住宅物业：每月0.45元/平方米/月，商业物业：每月0.90元/平方米/月；2、共用的专项设备运行的能耗消耗即公摊费按每月10元/户/月向业主计收；3、业主应于每月10日前交纳物业服务费用；4、服务期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止；5、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他费用的，从次月1日起，责任人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告张桂兰曾系重庆市大足区XX镇XX路XXX号XXXXXX幢X-X-X号房屋业主，该房屋面积为106.68平方米，并于2020年1月15日转移给他人。2014年10月至2019年12月的物管费用未缴纳。原告青原物业公司催收未果，现起诉来院，要求判如所请。上述事实有原告提交的《XXXX物业委托管理合同》、《重庆市物业服务合同》、《情况说明》、物业服务费催收函、邮递快递查询单，欠费明细表、房屋查询证明及当事人的当庭陈述载卷为凭，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告重庆青原物业管理有限公司与被告所在小区业委会所签订的《XXXX物业委托管理合同》以及《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同效力及于被告。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同约定履行了物业管理职责，被告作为小区业主，亦应履行上述物业服务合同约定的义务，即应向原告支付相应的物业服务费及相关费用。被告从2014年10月至2019年12月合计63个月未支付物业管理费，其物业管理费合计0.45元/平方米×106.68平方米×63个月=3024.378元，原告诉请物管费3022.11元低于本院核实金额，系对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。原告主张2017年7月至2019年12月的公摊费300元，符合合同约定，本院予以支持。被告在庭审中辩称原告不负责任，在案涉房屋漏水后经其反复催促而进行堵漏之后，一直未处理修复事宜；被告还辩称房屋出卖后，现任物业管理人左女士，买房人杨**，卖房人张桂兰，三方共同在场协商处理物业管理费于2019年6月1日起由买房人杨**支付，故2019年6月1日之后的物业管理费与被告无关，但均未向本院举示任何证据。另根据带有重庆市大足区规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章鲜章的查询证明显示：案涉房屋于2020年1月15日转移。故对被告的答辩意见，本院不予支持。关于违约金，因被告未履行缴款义务，其行为已属违约，按照合同约定应当向原告支付逾期违约金。合同中约定的违约金从逾期之日起按每天应缴物管费总额标准的3‰交纳，原告自愿调整为以每月欠费金额为基数，从逾期的次月1日起至2020年9月30日止按每日0.066%计算，系原告对自身权利的行使，其主张的违约金679.84元不违反法律的规定,本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张桂兰于本判决生效后十日内支付原告重庆青原物业管理有限公司2014年10月至2019年12月的物业服务费3022.11元、2017年7月至2019年12月的水电公摊费300元及2017年7月至2020年9月的违约金679.84元，以上共计4001.95元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告张桂兰负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴振亚二〇二〇年十一月二十四日法官助理 经 露书 记 员 旷晓婷