广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24829号原告（反诉被告）：宋胜能，男，1982年3月10日出生，汉族，身份证住址湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：鲁爱军，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢倩雯，女，1974年10月31日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志华，广东天穗律师事务所实习律师。原告宋胜能诉被告谢倩雯定金合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告谢倩雯于2020年8月28日提起反诉。原告宋胜能及委托诉讼代理人鲁爱军，被告谢倩雯的委托诉讼代理人梁海鹏、陈志华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋胜能向本院提出诉讼请求：1.判令被告向我退赔170000元及资金占用费，以170000元为基数，自2020年1月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日（暂计至2020年7月10日，资金占用费合计3111.4元）；2.判令诉讼费和财产保全费及保全担保费由被告承担。事实和理由：2018年3月，我经人介绍与被告认识，被告拟在其拥有的位于广州市白云区太和镇龙归夏良村永胜路南胜庄十二巷1号的土地上自建房屋并拟用作出租房出租，但欠缺建房资金，我拟在其竣工验收后承租该房屋用作公寓经营并愿意先行向被告提供建房资金支持以便其顺利竣工。经双方协商于2018年3月31日签订《定金合同》，约定我预约承租被告以上建成房屋，预约租期8年，被告应于2019年1月10日前交付合格的房屋给我后再签订正式租赁合同，预约月租金标准为18元／平方米，我交纳定金300000元，并约定如中途我违约，被告没收定金，被告违约，需双倍赔偿我定金及损失，双方另对房屋户型、基本配置进行了约定。我共计支付定金260000元，被告出具收据，载明定金已收到260000元，余40000元交付房屋时付清。2019年1月10日，被告仍未竣工，未能按期交付房屋，于是作为对我的补偿，双方于2019年4月16日签订《补充协议》，就预约租房的月租金标准进行了相应调减并将免租期60天延长至120天。协议签订后，被告房屋建设期间，我一直为将来房屋的承租积极准备筹措各项物料和内饰配置，多次为被告房屋格局配置和基本装修提供建议，并在我本身资金紧张的情况下多次出借资金给被告以便其尽快完工。在我的资金支持下，2019年9月初房屋竣工。房屋竣工后，被告告知我，其已将房屋以更高价格租给第三人，无法向我履约交付房屋，经多次磋商，被告仍拒绝履约，我遂同意被告双倍退赔定金。双方于2019年9月11日签订《欠条》，就被告违约事实予以确认，并确认被告双倍赔偿我已付定金（260000元×2合计520000元），被告当日支付350000元，剩余170000元支付时间为2020年1月23日归还50000元，6月25日归还120000元。《欠条》签订后，被告一拖再拖，至今分文未付。对被告谢倩雯的反诉答辩如下：第一、关于定金合同是否生效的问题。案涉的定金合同是双方的真实意思表示，未违反法律规定，从合同签订前到履行过程当中以及到房屋竣工前，双方都进行了大量的协商，签订补充协议、支付定金及违约责任的清算，即签订欠条，都是双方真实的意思表示，不存在误解，或者被告缺乏法律意识等情况，定金合同是合法有效的。第二、关于定金是否过高以及定金是否支付完毕的问题。1.我们认为定金合同作为主合同的担保，担保的主合同虽然没有书面协议，但是定金合同的内容已经隐含了相关的要素，是预约合同，预约的内容是将来租赁案涉的房屋；2.关于定金的数额。定金合同约定的定金是300000元，但是我实际支付了260000元，根据担保法司法解释第119条的规定，实际交付的定金数额，多于或少于约定数额，视为变更定金合同，而且民法典第586条第2款，实际交付的定金数额多于或少于约定数额视为变更约定的定金数额；3.关于定金是否过高，我们认为定金数额是双方的真实意愿，没有超过主合同金额的20%，根据被告提供的证据，房屋报建的铭牌信息显示，房屋的建筑规模是七层，总建筑面积是一千零五十平方米。定金合同约定第七层是归被告使用，剩余的六层应在建成后要出租给我，那么预约的租赁面积就是900平方米，按照定金合同预约的租金标准是18元钱，预估年租金接近200000元，8年的总的租金为1500000元，20%的标准就是310000元，何况实际定金是260000元，并未超过定金合同主合同20%的金额。第三、关于被告所述租赁合同涉及的房屋没有合法报建，应当无效的问题，我方认为涉案合同是定金合同，是预约合同，案涉房屋是否报建与本案没有关联。2018年1月10日涉案房屋经过太和镇人民政府报建审批，在刚刚报建及刚动工的时候原、被告签订定金合同，合同内容是预约将来建成后承租房屋，明确约定在房屋建成后签订正式的租赁合同，里面隐含的一个义务，被告要在定金合同约定的交付日期交付合格合法的标的物就是房屋，至于被告有没有按照法律规定去报建，是被告的义务，即使涉案房屋不具备相关的报建手续，责任与风险应当由被告承担。根据担保法司法解释第115的规定，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。原、被告签订的定金合同亦明确约定如果被告违约，双倍返还定金。被告谢倩雯辩称：1.我与原告签订的定金合同，由于定金用途不明确，且定金一直未支付完毕，定金条款仍未生效。2.关于欠条收据以及补充协议等书面文件，我因缺乏法律意识，与以承租房屋为业的原告处于不平等的交易地位，原告在利用我缺乏经验的情况下，签订了相关的文件，具有可撤销的情况。3.根据房屋的实际建筑层数以及面积，最后该房屋是建了五层半，与定金合同内约定的11层或者9层相距甚远，故该合同定金存在过高的情况，超出了主合同的20%。4.根据相关司法解释，城镇房屋租赁合同，出租的房屋应当具备正规的报建手续，而涉案房屋只经过了村委的报建以及镇政府的备案，该租赁合同应当属于无效。被告谢倩雯反诉请求：1.原告返还90000元及利息（以90000元为基数，自2019年9月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日，暂计200元）；2.诉讼费由原告宋胜能承担。事实和理由：我与原告因位于广州市白云区太和镇龙归夏良村永胜路南胜庄十二巷1号房屋的租赁事宜协商签订了《定金合同》，合同明确约定，原告应支付300000元定金用作合同履行保证金，又可作房屋使用保证金，还可以用作房屋押金，更能用于租金抵扣。然而，在双方签订合同后，原告一直未支付完毕该定金，其中有200000元是直接支付给房屋建筑的包工头，并未直接支付给我。此后，原告还有其他违约等不诚信行为，使得我无法相信原告，故决定不将房屋出租给原告。然而，由于我缺乏法律意识，与以承租房屋为业的原告处于不平等的交易地位等原因，在原告的巧言令色、欺诈、胁迫、利用我缺乏经验的情况下，我稀里糊涂地签了一系列对自身极为不利的文件，甚至还向原告转账350000元。直至被朋友提醒，我才察觉自己已经签了不平等的合同。我认为，每个人对合同的理解和履行都可能存在出错的时候，我虽然签订了一系列文件，但仍不能轻易认定需要承担相应责任。反观，原告至今未支付全部定金，《定金合同》中的款项有多重用途，且定金金额超出主合同的20%，违反了法律法规的相关规定，不适用双倍定金罚则，故我认为我只需退还原告260000元，原告还应退还我90000元。经审理查明：2018年3月31日，宋胜能（承租人、乙方）与谢倩雯（出租人、甲方）签订《定金合同》，合同约定乙方向甲方租赁坐落在广州市白云区太和镇龙归夏良村永胜路南胜庄十二巷1号整栋作为公寓使用，其中7层归甲方使用，共计45套；租赁期限为8年，甲方于2019年1月10日前完工交房给乙方使用，每月租金为18元/㎡，第4年至第8年每月租金为每月加800元；甲乙双方在签订合同当月，乙方交纳甲方定金300000元作履行合同保证金，待甲方交房日双方再重新签订新合同，若中途乙方违约，甲方没收乙方定金，中途甲方违约，双倍赔偿乙方定金及损失；甲方房屋完工后交给乙方使用，前60天为免租期；每层楼的户型为二房一厅1套，单间2套，一房一厅4套，一楼3套二房一厅等；本合同亦可作为房屋使用保证金。落款处有甲方谢倩雯的签名及指纹，乙方处有宋胜能的签名及指纹，落款后附：300000元定金在甲乙双方签订正式（交付使用）租赁合同时100000元作为押金，200000元作为租金在租金扣除，扣完为止。2018年12月9日，谢倩雯出具收款凭据，内容为：定金已收到260000元正，余40000元正交付房屋时付清。2019年4月16日，宋胜能（承租人、乙方）与谢倩雯（出租人、甲方）签订《补充协议》，约定：1.原合同第一条租金标准为18元/㎡每月，现调整为16元/㎡每月；原合同中第一条中“第4年至第8年每月租金为每个月加800元”的内容删除，即每月租金不作调整，从第1年至第8年租金标准为16元/㎡每月。2.原合同第四条约定的免租期为60天，现调整为免租期为120天。3.本协议与原合同具有同等效力。2019年9月11日，谢倩雯出具《欠条》：今欠宋胜能人民币170000元，2020年1月23日之前归还50000元整，2020年6月25日之前归还120000元整，即2020年6月25日还清170000元整，逾期未还，则乙方（宋胜能）有权无条件收回甲方（谢倩雯）坐落在广州市白云区太和镇龙归夏良村永胜路南胜庄十二巷1号的3楼、4楼作为抵押款，直到谢倩雯还清170000元整为止。欠款还清日，甲乙双方签订的定金合同失效。还款以银行转账单为证。2020年6月25日前，乙方不可以以任何理由影响该房屋的正常经营，否则以违约论。欠款人处有谢倩雯的签名及指纹。落款后备注：由于甲方（谢倩雯）违约，经双方友好协商，甲方（谢倩雯）愿支付乙方（宋胜能）定金加违约金共伍拾贰万元整，甲方（谢倩雯）于2019年9月11日已通过银行转账支付350000元整，剩余170000元，于2020年6月25日之前还清，还清之日就是此前合同解除之时。本协议与原合同具有同等效力。落款处有甲方谢倩雯的签名及指纹，乙方处有宋胜能的签名及指纹。另查，2016年4月，案外人谢秋良向广州市白云区太和镇夏良村民委员会提出建房申请，拟建房7层，占地面积150平方米，总建筑面积1050平方米，广州市白云区太和镇人民政府于2018年1月18日已向谢秋良发牌。广州市白云区太和镇人民政府的《太和镇村民自建房施工信息铭牌》显示，夏良村永胜路南胜庄十二巷1号的申请人为谢秋良，占地面积150㎡，总建筑面积1050㎡，层数7层，计划工期2018年1月10日至2019年1月9日，联合审查备案号太村备案夏良(2016)18080,开工建设审批号太村开建（2018）0021等。庭审中，谢倩雯确认涉案宅基地原权属人是其父亲，其父去世后重建涉案房屋，并将权属人变更至其弟弟名下，由谢倩雯及其弟弟出资重建。涉案房屋未取得房屋建设规划许可证。涉案地址目前已建房屋6层半，部分自住，其余部分已出租给案外人，未出租给宋胜能。庭审中，对于《定金合同》约定“乙方向甲方租赁坐落在广州市白云区太和镇龙归夏良村永胜路南胜庄十二巷1号整栋公寓作为公寓使用，其中7层归甲方使用，共计45套”的意思双方理解不一致，宋胜能陈述第7层归谢倩雯使用，宋胜能预约承租45套房屋；谢倩雯陈述只是对涉案房屋的基本情况的概述，准备自住2层即6、7层，其余5层出租给宋胜能。上述事实，有《定金合同》《补充协议》、定金收款凭证、《欠条》《太和镇村民自建房施工信息铭牌》、微信聊天记录、通话录音光盘、现场照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案系定金合同纠纷，首先，双方当事人约定宋胜能向谢倩雯交付定金300000元作履行合同保证金，待谢倩雯交房日重新签订新合同，并约定在双方签订正式（交付使用）租赁合同时100000元为押金，200000元作为租金扣除，双方签订涉案《定金合同》是作为订立主合同的担保，根据上述法律规定，由于谢倩雯未与宋胜能签订租赁合同，谢倩雯违约，应承担双倍返还定金的责任。其次，谢倩雯与宋胜能约定支付宋胜能定金加违约金520000元，并已支付宋胜能350000元，还应支付170000元，该约定是双方的真实的意思表示，应恪守履行，谢倩雯抗辩受胁迫签订，未能提供证据证实，本院不予采纳。故宋胜能主张谢倩雯退赔170000元及资金占用费的请求合理合法，其中，资金占用损失以50000元为本金，自2020年1月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日，以120000元为本金，自2020年6月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。谢倩雯就此提出的抗辩不成立，本院不予采纳。宋胜能主张保全担保费，未提供证据证实，且该费用不是必然发生的损失，故本院对其该请求不予支持。对于谢倩雯的反诉请求，本院认为，谢倩雯未提供证据证实在签订合同时受到欺诈、胁迫，其反诉请求既无事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。对于谢倩雯抗辩定金超出主合同标的额20%的意见，本院认为，首先，由于谢倩雯违约，双方并未签订主合同，主合同标的应以定金合同约定之标的为依据；其次，根据《定金合同》约定，谢倩雯将整栋公寓出租给宋胜能，其中7层归谢倩雯使用，结合谢倩雯主在向村委报建时申请占地面积150平方米，建筑面积1050平方米，共7层，故应理解为谢倩雯使用第7层，其余6层出租给宋胜能，据此，宋胜能拟承租面积为900平方米，《定金合同》约定的300000元定金未超出8年租金总额的20%，即使之后定金发生变化，宋胜能实际交付的定金数额为260000元，该数额亦未超出租金总额的20%，谢倩雯未提供证据证实涉案《定金合同》约定的定金数额超出主合同标的额20%，其抗辩不成立，本院不予采纳。对于谢倩雯抗辩定金用途不明确，未支付完毕，定金条款仍未生效的意见，本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。谢倩雯于2018年12月9日出具收款凭据确认已收到金260000元正，余款40000元于交付房屋时付清，故定金已实际交付，定金合同已发生法律效力，谢倩雯的抗辩不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，谢倩雯支付宋胜能170000元及资金占用损失（其中，资金占用损失以50000元为本金，自2020年1月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日，以120000元为本金，自2020年6月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；二、驳回宋胜能的其他诉讼请求；三、驳回谢倩雯的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1881.11元、保全费1370元，由谢倩雯负担，于本判决生效后五日内向本院交纳，反诉受理费1025元，由谢倩雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 昕二〇二〇年十一月三日书记员 周燕文