广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11812号原告：李足根，男，1988年2月23日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县，委托诉讼代理人：文毅，广东育资律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雨柔，广东育资（广州）律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区东风中路**颐德中心**信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研，该公司董事长。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。原告李足根与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司），第三人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告李足根的委托诉讼代理人文毅、被告东湛公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋，第三人珠江实业公司的委托诉讼代理人何彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李足根向本院提出诉讼请求：1.请求判令东湛公司解除位于花都××××文二村颐和盛世花园xx号上设立的抵押权；2.请求判令东湛公司及时协助李足根办理房屋网签及过户手续；3.判令东湛公司承担李足根为解除抵押权所支出的合理开支即8000元律师费；4.判令东湛公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，李足根撤回要求办理网签的诉讼请求。事实和理由：李足根与东湛公司于2013年12月24日签订了购房认购书，之后签订了认购协议书。就买卖花都××××文二村颐和盛世花园xx房达成合意。李足根依约按时支付了全部房款，现已经完成交付成为房屋的实际业主。在2019年8月初李足根得知该房屋上设立了抵押权，并依法向广州市规划和自然资源局花都分局就该房屋上所设立的权利负担情况申请行政公开。2019年8月16日广州市规划和自然资源局花都分局给出复函，其中显示该房屋自2018年12月29日起被抵押给珠江实业开发股份有限公司至今。此外李足根于2019年7月底连续缴满五年广州社保，已经符合广州市的购房政策，具有在广州购房的资格。李足根与东湛公司之间就购买房屋所签订的书面买卖合同基于双方真实的意思表示，不存在合同无效的情形。李足根负有支付房款的义务，相应地东湛公司负有交付该房屋以及协助李足根办理网签、过户手续的义务。东湛公司在李足根不知情的情况下将该房屋抵押给珠江实业公司已经严重损害了李足根的合法权益。现根据《物权法》及《合同法》等相关法律法规的规定，请求法院支持李足根的全部诉讼请求。东湛公司辩称，我方在2018年12月29日将涉案房屋抵押给了珠江实业公司，由于存在抵押权，现在我方无法单方面解除涉案房屋的抵押权。如果在解除之后，我方可以协助李足根办理房屋的网签以及过户手续。目前还不能解除。李足根第三项诉请没有法律和事实依据，不应予以支持。珠江实业公司述称，不同意李足根的诉讼请求：一、东湛公司与珠江实业公司签订的《借款合同》、《抵押合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。东湛公司与珠江实业公司签订合同时案涉房屋在房屋登记机关登记的所有权人为东湛公司，珠江实业公司基于信赖房屋登记机关登记所有权事项的公信力与东湛公司签订了《借款合同》及《抵押合同》，并履行了出借借款的义务，双方依法办理了抵押登记。东湛公司与珠江实业公司已按约定实际履行《借款合同》、《抵押合同》，双方签订的《借款合同》、《抵押合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。二、珠江实业公司与东湛公司已依法办理抵押登记并取得他项权证，根据物权优先于债权的原则，珠江实业公司作为抵押权人的合法权益应受法律保护，李足根无权要求涂销抵押登记。李足根仅与东湛公司签订了认购书，未办理任何的网签及产权转移，李足根与东湛公司之间系因合同履行产生的债权债务关系，并非物权关系。但珠江实业公司已办理抵押登记，办理抵押程序合法，依法取得案涉房屋的抵押权。根据物权优于债权的原则，珠江实业公司作为抵押权人对案涉房屋享有的物权优先李足根的债权，李足根无权要求涂销案涉房屋的抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给珠江实业公司，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。珠江实业公司已依法取得案涉房屋的抵押权，如导致李足根无法办理产权证，李足根可通过其他途径救济，无权要求涂销抵押登记。三、珠江实业公司不清楚李足根与东湛公司之间的买卖关系，案涉房屋一直登记在东湛公司名下，珠江实业公司善意取得案涉房屋抵押权，对案涉房屋享有的抵押权合法有效。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。案涉房屋一直登记在东湛公司名下，产权登记上未出现任何李足根的购买信息，珠江实业公司基于信赖房屋登记中心物权登记的公信力，付出相应的对价（向东湛公司提供3.35亿元借款），并经过合法的抵押权登记，符合善意取得抵押权的法定条件，应依法取得抵押权。李足根诉请解除案涉房屋的抵押，严重损害珠江实业公司的合法权益，应依法不予支持。四、李足根签订认购书至今近5-6年时间，在房屋可以正常网签办证、不存在阻碍的情况，李足根因不符合政府限购政策至今未网签及转移登记，存在重大过错。第一，李足根与东湛公司分别于2017年7月1日、2017年9月27日签订的两份《协议书》内容均明确“鉴于广州实行限购令政策，李足根由于自身的原因暂时不能签订广州房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证”。在房屋可以网签、办证的情况下，由于李足根违反广州市的购房政策，导致至今未网签、办证，李足根自身存在过错，应自行承担相应的责任。第二，根据李足根提交的银联缴费单据显示，李足根将案涉购房款转给广州颐和房地产策划代理公司，未将案涉房屋购房款转入专用的商品房预售款监控账户内，违反了《广东省商品房预售管理条例》第三十条、第三十一条关于商品房预售款须直接存入商品房预售款专用账户内的规定，存在重大过错。也正是因为李足根未将案涉房屋购房款直接支付给东湛公司，导致东湛公司资金枯竭，现没有偿还能力，截止至2019年12月20日，东湛公司已拖欠珠江实业公司3.35亿元借款的利息4000多万元，可预见未来仍继续拖欠更多的利息，东湛公司拖欠的债务将持续累加。如解除案涉房屋的抵押，将严重损害珠江实业公司的合法权益。综上，珠江实业公司对案涉房屋享有合法有效的抵押权，李足根无权要求解除案涉房屋的抵押。本院经审理认定事实如下：2013年12月24日，东湛公司（甲方、卖方）与李足根（乙方、买方）签订《颐和盛世协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都××××文二村颐和盛世花园xx房，商品房建筑面积为100.66平方米，总价款612270元，甲方同意乙方按分期付款的方式支付房款。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。协议书并对其他权利义务进行了约定。2018年9月13日，东湛公司（甲方、卖方）与李足根（乙方、买方）签订《协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都××××文二村颐和盛世花园xx房，乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，该商品房的总价款为612270元。甲方同意乙方按一次性付款支付房款。甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2018年12月30日前向乙方交付该商品房，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价款万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。李足根提交东湛公司（甲方、发展商）与李足根（乙方、认购方）签订的《颐和盛世认购书》，约定，乙方向甲方购买位于花都××××文二村颐和盛世XX房,该商品房的总价款为612270元，乙方选择一次性付款方式。李足根陈述，因时间久远，认购书上的签订时间已看不清。庭审中，李足根与东湛公司一致确认李足根已经于2018年9月13日付清全部房价款。2019年7月29日，李足根办理了涉案房屋的收楼手续。2018年12月29日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人是珠江实业公司。东湛公司确认涉案房屋已经办理初始登记至其名下。诉讼中，李足根陈述其签订认购书和协议书时不具备购房资格，其不具有广州市户籍，名下在广州市从未登记过房产，李足根认为其是消费者购房人，现在已经通过在广州购买社保连续5年的方式获得广州市购房资格，因其与配偶在广州市白云区租有档口，从事灯具等照明设备的个体生意，三个未成年子女及李足根母亲均共同居住在档口内，因此为了保障一家人的居住，购买了涉案房屋。李足根向本院提交查询时点分别为2019年12月27日、2020年9月9日的《购房资格证明》、广州市个人名下不动产登记结果查询证明及社保缴费历史明细表，《购房资格证明》显示截至上述两个查询时点止，李足根具备广州市住房限购区域内住房购买资格。广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示李足根、黄丹、李煜梓、李煜媛、李煜宸在广州市名下查无房产情况记录。缴费历史明细表显示李足根自2014年7月份开始至2020年4月份在广州市缴纳社保。李足根向本院主张律师费，向本院提交广东育资律师事务所法律服务合同，载明律师费为8000元。另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定，乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房屋在内的279套房屋。本院认为，李足根与东湛公司签订的《颐和盛世认购书书》、《颐和盛世协议书》、《协议书》均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。李足根向本院提交了购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示李足根在广州市无房产记录，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故李足根属于消费者购房人。李足根和东湛公司签订《颐和盛世协议书》、《协议书》，向东湛公司支付了全部购房款，上述行为均发生在东湛公司将涉案房产抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案物业的开发商，在明知该物业已经出售给李足根、其已经收取李足根全部购房款并将房屋实际交付给李足根的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗李足根对涉案房屋的物权期待权，李足根现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方具有为李足根办证的义务，故李足根请求东湛公司为其办理权属证书，合理有据，本院予以支持。李足根主张东湛公司向其支付律师费8000元，并无合同依据，本院不予支持。综上，李足根诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司与第三人广州珠江实业开发股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告李足根办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告李足根办理广州市花都区炭步镇文二村颐和颐和盛世花园xx房的产权登记手续；三、驳回原告李足根的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告李足根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  李汉清人民陪审员  黄美好二〇二〇年十一月二十三日法官助理李诗琪书记员孙诗韵