黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4122号上诉人（一审被告、反诉原告）：田淑华,女，1955年4月7日出生，汉族，哈尔滨松江建筑公司退休人员，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：孟桂凤，女，1962年10月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘嘉义，哈尔滨市道外区正通法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号。法定代表人：吴彦君，该公司总经理。上诉人田淑华因与被上诉人孟桂凤、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下简称大盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。田淑华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持田淑华的一审反诉请求。事实和理由：一审认定事实错误。双方签订的补充协议，即双方在交接房屋钥匙后，孟桂凤到田淑华处领取，这是个附条件的合同。田淑华没能实际占有房屋，是通过几年的诉讼才取得了案涉房屋的实际占有，补充协议条件未成就，故田淑华不应返还15,000元；一审认定案外人马某已经赔偿田淑华不能占有房屋的损失，田淑华不能重复得到赔偿是错误的。田淑华要求孟桂凤赔偿和要求马某赔偿请求权基础是不同的，而且马某没有赔偿田淑华的全部损失。孟桂凤辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大盛公司未提交书面陈述意见。孟桂凤向一审法院起诉请求：判令田淑华给付孟桂凤卖房款3万元。田淑华向一审法院反诉请求：1.判令孟桂凤给付田淑华违约金77,419.5元；2.判令孟桂凤给付田淑华垫付的包烧费3243.54元。一审法院认定事实：2013年11月30日，大盛公司作为居间人，孟桂凤与田淑华签订了《房屋买卖合同》。孟桂凤以218,000元的价格将位于哈尔滨市××路××号春××家园××单元××号房产出卖给田淑华。合同约定：“乙方交付20,000元定金（其中包括居间服务费3500元）给居间方暂存管理；甲方于2013年12月25日前将此房交付给乙方”。2013年12月2日，孟桂凤为田淑华出具收条，载明：“收到房款壹拾捌万捌仟元整。”余款30,000元暂存大盛公司，待孟桂凤交付房屋后，在大盛公司处领取。后田淑华在大盛公司处将该笔钱款取走。2016年9月，孟桂凤与田淑华签订《补充协议》，协议约定：双方在交接房子钥匙后，孟桂凤到大盛公司处领取人民币一万五千元。在实际交涉该房屋时，案外人马某占有涉案房屋并安排案外人刘某在该房屋居住。后案外人罗某（田淑华爱人）于2016年4月以占有物返还纠纷将案外人马某、刘某诉至一审法院。一审法院于2016年7月4日做出（2016）黑0110民初2843号民事判决书。宣判后，案外人马某不服判决，向哈尔滨市中级人民法院提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年12月22日做出（2016）黑01民终4270号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2016）黑0110民初2843号民事判决书，将该案发回重审。一审法院于2017年6月28日做出（2017）黑0110民初1131号民事判决书，判决案外人马某、刘某从位于哈尔滨市××路××号春××家园××单元××号房屋中迁出；案外人马某赔偿案外人罗某（田淑华爱人）2014年5月16日至2017年3月28日期间的房屋租金损失34,900元；案外人马某给付案外人罗某（田淑华爱人）物业费355.92元；案外人马某赔偿孟桂凤2013年11月19日至2014年5月16日的租金损失5900元。案外人马某、刘某对（2017）黑0110民初1131号民事判决书不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2017年12月27日做出（2017）黑01民终6361号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月3日，一审法院做出（2018）黑0110执201号结案通知书：一审法院（2017）黑0110民初1131号民事判决书已全部执行完毕。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。孟桂凤与田淑华、大盛公司签订的《大盛房屋买卖居间服务合同》为三方真实的意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。孟桂凤交付房屋后，田淑华仍有30,000房款未给付，但因孟桂凤交房日期晚于约定交房日期1651天（自2013年12月25日至2018年7月3日），故孟桂凤与田淑华签订《补充协议》，协议约定：双方在交接房子钥匙后，孟桂凤到大盛公司处领取人民币15,000元。另15,000作为孟桂凤延迟交房的补偿。后田淑华将暂存在大盛公司的30,000元房款取走，依据该《补充协议》，田淑华仍应给付孟桂凤15,000元购房款。故对于孟桂凤请求田淑华给付孟桂凤15,000元购房款的诉讼请求一审法院予以支持。在一审法院做出的（2017）黑0110民初1131号民事判决书中，案外人马某已向田淑华爱人罗某2014年5月16日至2017年3月28日期间的房屋租金损失34,900元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约合同可能造成的损失。”本案中，田淑华已取得孟桂凤为其免除的15,000元购房款及2014年5月16日至2017年3月28日期间的房屋租金损失34,900元，故对于田淑华反诉孟桂凤给付其违约金77,419.50元，一审法院不予支持。对于田淑华反诉孟桂凤返还包烧费3243.54元，因其未提供正规票据予以佐证，一审法院不予支持。对于孟桂凤请求被告大盛公司给付其房款15,000元，因该房款已被田淑华取走，故该款应由田淑华支付。故依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第一百一十三条之规定，判决：一、田淑华于本判决生效之日起立即给付孟桂凤15,000元购房款；二、驳回孟桂凤、田淑华其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田淑华举示证据供暖费发票六张。拟证明：田淑华已经缴纳了案涉房屋2013年度至2018年度的供暖费用共计3560.86元，孟桂凤应当赔偿给田淑华。孟桂凤的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但该费用已经由案外人马某赔偿给田淑华。本院认证意见认为：该份证据的真实性孟桂凤不持异议，本院对该证据的真实性均予以确认，其待证问题能否成立，本院将结合案件其他事实予以综合评判。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院对案涉《房屋房买合同》《补充协议》的性质及效力认定得当，本院予以确认。关于田淑华上诉主张能否成立的问题。首先，案涉房屋不能交付的原因系被案外人马某强占，田淑华不能实际占有房屋的原因不能归结于孟桂凤，孟桂凤对此并无过错，不应当承担田淑华主张的违约责任；其次，通过法院另案处理的生效判决中，人民法院已经支持了田淑华的诉讼请求，并判令案外人马某赔偿田淑华不能占有案涉房屋的相关损失，田淑华主张的案涉房屋包烧费等费用发生在案外人马某占有案涉房屋期间，其要求孟桂凤承担相关费用无事实及法律依据；最后，根据田淑华与孟桂凤签订的关于案涉房屋《补充协议》约定，孟桂凤已经在房屋价款尾款的30,000元中自愿免除15,000元用于补偿田淑华。该协议是双方真实意思表示，双方应当按此予以履行。综上，一审判决田淑华于本判决生效之日起立即给付孟桂凤15,000元购房款，驳回田淑华、孟桂凤的其他诉讼请求并无不当。田淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人田淑华负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩（）二〇二〇年十一月十日法官助理乔雪飞书记员于文娟