上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初17398号原告(反诉被告)：高承行，男，1969年9月12日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：顾燕红，上海知愚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚强，上海知愚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：史金花，总经理。委托诉讼代理人：李宗如，男。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原告高承行与被告上海龙金建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2020年9月21日提出反诉，本院依法受理，于2020年9月21日、2020年11月11日先后两次公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告高承行及其委托诉讼代理人顾燕红、被告委托诉讼代理人林静两次开庭均到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人李宗如第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高承行向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租金1,600元(2020年1月10日至2020年2月28日，48天×3,000元/90天)；2.判令被告退还押金2,100元；3.判令被告赔偿未告知原告擅自撬锁产生原告的店内损失20,000元；4.判令被告赔偿搬迁费8,000元；5.判令被告赔偿停业损失费30,000元(2个月×15,000)；6.判令被告赔偿装修费30,000元(电视背景墙、高端柜子、进口石材、吊顶)；7.判令被告赔偿门头费3,000元。事实和理由：原告从2014年起向被告承租上海市奉贤区环城东路XXX号西大门1房从事石材生意，一年租金47,000元，租金支付到2020年2月28日止。原告经营到2019年12月7日时，收到房东上海华龙企业(集团)有限公司(以下简称为华龙公司)通知其与被告的租期到2019年12月30日到期，要求包括原告在内的其他商户在2020年1月10日前搬离店铺。原告认为经营这个店铺投资了大量装修及人力、物力，为维护其权益，特提起诉讼。被告上海龙金建材市场经营管理有限公司辩称，对诉请1不认可，双方约定的年租金是47,000元，原告实际支付租金至2019年11月29日，2020年1月支付的3,000元收据上写的是管理费；诉请2中合同押金2,000元，电卡押金100元，原告结清所有欠款后如果有剩余，被告会无息退还；对诉请3不认可，原告没有提供任何证据证明店内损失，2020年5月5日被告开门后发现店内已经没有货物了，没有做任何处理就关了门；对诉请4至诉请6不认可，合同已经到期，原告支付的租金也已经到期，原告应该无条件搬离；对诉请7不认可，2019年年初政府集中整治进行门头改造时，原告的门头没有改造，原告五年前自己做的门头，不涉及门头费，原告也没有支付凭证。被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付房屋占有使用费20,216元(2019年11月30日至2020年5月4日，47,000元/365天×157天)。事实和理由：2018年5月2日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将环城东路XXX号内西大门1号场地租赁给反诉被告使用；租赁期限为1年，自2018年5月30日至2019年5月29日止；本着先付后使用的原则，反诉被告一次性交纳一年租金47,000元；本协议一经签订，反诉被告即向反诉原告交付协议保证和电费保证金2,000元；如下半年反诉被告还有意再继续租赁反诉原告的房位，必须在已交费期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃租权，但反诉被告必须在已交费用期内立即搬离，否则反诉原告的一切损失由反诉被告承担；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的反诉被告店内财物归反诉原告所有，反诉被告不得进入龙金市场内；明年房租涨一万元，需提前一个月提前交清。租赁合同期满，反诉原告与反诉被告未续签合同，但反诉被告在2019年7月19日至9月19日又支付了半年租金计23,500元，即租赁期延长到2019年11月29日，在反诉被告与反诉原告之间形成了不定期租赁关系。2019年11月29日，在反诉原告与反诉被告不定期租赁关系到期后，反诉原告多次要求反诉被告应立即搬离，但反诉被告并未按合同约定搬离。2019年12月7日，华龙公司发出《通知》，因与反诉原告租赁关系于2019年12月31日期满结束，故要求各租赁商户在2020年1月10日前自行搬离。后因正值春节，故华龙公司并未关闭市场清退商户。其后，反诉原告多次书面及口头告知反诉被告应立即搬离，但反诉被告拒不搬离。至2020年4月8日，华龙公司再次发出《公告》，明确市场将于2020年4月16日起正式关闭，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止于2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。在该《公告》发出后，及反诉原告的再次催促下，反诉被告仍拒绝搬离。为减少不必要的损失，反诉原告不得不于2020年5月5日凌晨，在第三方见证下，打开反诉被告店铺大门，发现其店内货物及设施均已为其自行搬离，已经没有任何有价值物品，故未作任何处置将店铺大门重新关上。综上，反诉原告认为，双方的租赁合同已于2019年11月29日到期，反诉被告理应按照合同约定在已交费用期内搬离。现反诉被告在租赁关系到期后拒绝搬离，经反诉原告及华龙公司多次催告，以及奉浦信访办多次协商下仍拒绝搬离，以此来达到索要赔偿的目的，显然于法无据。原告(反诉被告)高承行针对反诉辩称，请求法院驳回被告的反诉请求，原、被告之间成立的是不定期租赁关系，原告已经支付租金至2019年11月29日，2019年12月至2020年2月28日的租金被告也收取了3,000元。2020年1月11日开始原告不能正常使用，后期原告没有经营行为，只是留了一个看店的员工。本院经审理认定事实如下：原告自2014年起向被告租赁上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号内西大门1号摊位房屋。2018年5月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号内西大门1号摊位租赁给原告经营使用；租赁期限为1年，自2018年5月30日至2019年5月29日止；租金先付后使用，原告一次性交纳一年租金47,000元；原告应向被告支付协议保证和电费保证金2,000元，保证金在租赁期满后归还原告，原告违反本协议任何条款时，被告可从保证金扣缴原告应支付的款项，如款额不足由原告再如数补交；如下半年原告还有意再继续租赁被告的房位，原告必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但原告必须在已交费用期内立即搬离，否则被告的一切损失由原告承担；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的原告店内财产归被告所有，原告不得进入龙金市场内；明年房租涨一万元，需提前一个月付清。上述合同签订后，原告按约支付一年租金47,000元，并支付协议保证金2,000元，电费保证金100元。上述合同到期后，双方未续签合同，但原告于2019年7月19日至9月19日向被告支付了2019年5月30日至2019年11月29日的半年租金计23,500元。至2019年11月29日半年租期到期，被告未搬离西大门1号摊位，也未与被告续签合同，未支付下期租金。2019年12月7日，华龙公司在原告租赁摊位所在的龙金建材市场张贴《通告》，载明：“根据政府度该地块整体规划要求，按照本公司与第一承租方的租赁合同约定，双方的租赁关系于2019年12月31日期满结束。本公司决定：环城东路XXX号-928号功德楼区市场自2020年1月1日起不再对外继续租赁。为确保按时关闭本市场，明确各方责任，现通告如下：一、即日起要求各经营户应认真做好搬离货物、遣散人员等清场的准备工作；2019年12月31日止本市场全部停止经营。二、考虑到本市场的实际情况，本公司给各租赁商户十天宽限期，各租赁商户必须在2020年1月10日前自行搬离，并清空租赁场所内所有可移动的物品，且将租赁房屋及区域交还给本公司。三、本公司将于2020年1月11日正式关闭市场，所有进出口安排特保人员24小时值班，市场进行严格管控，所有车辆、人员及货物只出不进，除搬场车辆及人员外，其他人员、车辆一律不得入内。请本市场各经营户相互转告并积极配合，准时完成市场关闭事宜。”经被告通知，原告拒绝搬离西大门1号摊位。2020年1月25日，被告向原告收取了2019年12月至2020年2月28日的管理费3,000元。2020年3月11日，被告在原告租赁的摊位门口张贴《通知》，载明：“市场内所有店主：2020年3月5日早上6：00开始，所有有货的卡车不得进入龙金市场。空车可以进入(货物只出不进)。2020年3月15日前搬走的有押金退。2020年3月16日没搬走的停电停水，没有押金退，还要收取房屋使用费(凭出入证进出)。”2020年3月16日，被告向龙金建材市场店主发布《告知书》，载明：“一、南桥镇环城东路XXX号龙金建材市场西门在2020年3月16日零点开封闭，(房租没到期的店主可凭出入证进出)。2020年4月1日中门封闭，厕所封闭。(龙金公司2020年1月份以来一直在贴钱交水费、电费、卫生费，现交不起了，所以停电停水)。二、华龙集团2020年4月15日开始收回房屋。封闭环城东路XXX号东门。三、龙金建材市场统一搬店费标准：伍拾元每平方米。(50元乘以店面面积，得出的钱数就是乙方搬店费用。)龙金公司再无其他补偿。四、华龙集团龙金公司关于4月15日前搬走的店主，将酌情收取2020年房屋使用费。对待2020年4月15日没有搬走的店主发律师函起诉至法院，收取2020年全部房屋使用费等。”2020年4月8日，华龙公司发布《公告》，载明：“各租赁经营户：本市场自2020年4月16日起正式关闭，届时将封闭市场内所有入口。即日起，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止于2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。”2020年4月22日，被告通过微信发函给原告：“自2019年12月起，我司即通知您合同到期及搬离事宜，至今已四个多月。现根据华龙企业(集团)有限公司的公告，南桥镇环城东路XXX号龙金建材市场已于2020年4月16日正式关闭，请您于2020年4月30日前立即自行搬离，逾期搬离产生的相关法律后果将由您自行承担。现就搬离相关事宜正式通知如下：一、若您在2020年4月30日前自行搬离的，将可享受50元/平方米的搬店补偿，且我司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费。二、若您不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何的搬店补偿，且我司将按租赁协议标准计收您实际欠付的全部房租占有使用费。三、从2020年5月1日起，我司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失费用(包括但不限于搬运费、仓储费等)均由您自行承担。”2020年5月5日，被告打开西大门1号摊位房屋的大门，后未作任何处置重新关上。2020年5月6日，被告在上述房屋的大门上张贴封条。另外，在第一次庭审中，原、被告双方约定于2020年9月25日上午8点共同至上述房屋现场，由原告搬离房屋内的物品，但原告未按约前去搬离。在第二次庭审中，原告明确放弃其在在上述房屋内的物品，由被告自行处理。以上事实，由房屋租赁合同、微信支付凭证、收款收据、电卡押金、华龙公司的通告、上海公安局案(事)件接报回执单、照片、租赁合同、上海市房地产权证、不动产登记信息、门牌号变更证明、上海增值税普通发票、被告的告知书、被告的通知及张贴情况、华龙公司的公告、微信聊天记录截屏、西大门门岗监控截屏、视频录像、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。另查明，原告租赁给被告的上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号内西大门1号摊位房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，但原告租赁的上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号内西大门1号摊位房屋没有产权证，被告虽提供有上海市工业综合开发区管委会批复、整体改造概念方案图纸，但未能提供建设工程规划许可证，不能证明租赁店铺可合法出租，故本院认定双方之间的房屋租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。房屋租赁合同虽无效，但原告仍应参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。双方之间的房屋租赁合同于2019年5月29日到期后，虽未续签租赁合同，但原告向被告支付了下半年租金，双方亦确认成立半年的不定期租赁合同关系至2019年11月29日，后原告未向被告支付租金，故双方之间的不定期租赁关系于2019年11月29日到期。2019年12月7日，华龙公司张贴通告，通知原告在内的所有租赁商户于2020年1月10日前搬离，市场将于2020年1月11日正式关闭。由于原告拒不搬离，被告于2020年1月25日向原告收取了2019年12月至2020年2月28日的管理费3,000元，之后，原告未再支付任何费用，但仍占有店铺继续经营，原告理应支付2019年11月30日起占用房屋期间的占有使用费。由于华龙公司及原告多次通知市场将关闭，要求租户搬离，并逐步清场，原告的经营势必受到影响，原告占有房屋期间的占有使用费应在原租赁合同约定租金标准基础上予以减少，综合本案实际情况，本院酌情确定原告按年租金47,000元的20%的标准，支付被告2019年11月30日至2020年5月4日的占有使用费，计4,047.22元。对于原告支付的押金，被告应予返还。原告对其主张的店内损失没有提供证据证实，且在本案审理中原告表明放弃店内物品，由被告自行处理，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告对其主张的装修费、门头费没有提供相应证据证实，且双方合意的租期至2019年11月29日结束，原告的装修价值至合同到期终止时已使用完毕，故对原告诉请的装修费、门头费不予支持。原告要求被告赔偿搬迁费及停业损失费的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求及被告(反诉原告)的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高承行与被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司于2018年5月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)高承行保证金2,100元；三、原告(反诉被告)高承行于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司房屋占有使用费4,047.22元；四、驳回原告(反诉被告)高承行的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,084元，由原告(反诉被告)高承行负担1,060元，被告上海龙金建材市场经营管理有限公司(反诉原告)负担24元；反诉案件受理费减半收取计153元，由原告(反诉被告)高承行负担31元，被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇二〇年十一月二十五日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。