安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0621民初2121号 原告（反诉被告）：宁爱荣，男，1968年6月19日出生，汉族，住山西省黎城县。 原告（反诉被告）：史云飞，女，1974年12月2日出生，汉族，住山西省黎城县。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：谭康，安徽进境律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽天杰房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县，统一社会信用代码913406215606521898。 法定代表人：管红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张海峰，安徽众星合律师事务所律师。 原告宁爱荣、史云飞与被告安徽天杰房地产开发有限公司（以下简称天杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，被告天杰公司于2020年6月8日提起反诉，本院予以准许，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）宁爱荣、史云飞的委托诉讼代理人谭康，被告（反诉原告）天杰公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。因当事人申请调解，本院依法扣除了审限。本案现已审理终结。 宁爱荣、史云飞向本院提出诉讼请求：1.判令天杰公司立即向宁爱荣、史云飞交付房屋;2.判令天杰公司按合同总价款7802500元赔偿宁爱荣、史云飞延迟交房违约金2059860元每日万分之二标准计算，自2016年10月1日暂计至2020年5月11日，共1320天，剩余违约金至天杰公司交房止；3.判令天杰公司为宁爱荣、史云飞办理房屋产权证;4.判令天杰公司安装电梯费用100000元;5.保全费5000元由天杰公司负担;6.诉讼费用由天杰公司负担。事实和理由：2015年6月25日宁爱荣同天杰公司签订三份房屋买卖合同，购买天杰公司开发的位于濉溪县，房屋价格为7802500元。天杰公司承诺2016年10月1日交付，如逾期交房，天杰公司向宁爱荣赔偿违约金，违约金为每日赔偿房屋价款万分之二。合同签订后，宁爱荣按照合同约定全额支付购房款。但天杰公司至今未按合同约定交付房屋，办理房屋产权证。宁爱荣多次催促天杰公司交付，但是天杰公司均置之不理，天杰公司行为严重侵害宁爱荣合法权益。另，天杰公司在向宁爱荣推销房屋时承诺房屋在明显处有电梯，但是宁爱荣在实地查看房屋时发现，天杰公司并未安装电梯，且从一楼及房屋正面均无法到达二楼、三楼。宁爱荣多次寻找，仅在房屋后面不明显处发现一狭窄楼梯。天杰公司此种行为，违背承诺，且对原告购买的二楼、三楼房屋使用产生了明显的极为不利影响，使房屋使用价值大打折扣。因此，宁爱荣要求天杰公司在房屋正面一楼安装电梯，否则天杰公司应赔偿宁爱荣20万元。天杰公司的行为严重侵犯了宁爱荣、史云飞的合法权益，给宁爱荣、史云飞造成极大的经济损失。 天杰公司辩称，1.无论本案的法律关系是民间借贷还是房屋买卖合同纠纷，本案史云飞都不是适格主体;2.本案不存在合法的商品房买卖合同关系。 天杰公司向本院提出的反诉请求:1.确认双方签订的《以房抵借款协议书》、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：46521号）无效；2.反诉案件受理费等由宁爱荣、史云飞承担。事实和理由：宁爱荣、史云飞以房屋买卖合同纠纷为由提出诉讼，天杰公司认为宁爱荣、史云飞在本案中掩盖非法借贷事实，所依据的《以房抵借款协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及相关协议违反法律强制性情形，应为无效合同。理由如下： 一、本案的实质法律关系应为民间借贷关系，《以房抵借款协议书》、《商品房买卖合同（预售）》是变相抵押法律关系。 第一，2011年7月1日，天杰公司与宁爱荣签订了《借款协议》并约定由宁爱荣向天杰公司提供4000万元借款资金，约定在“天杰帝景”项目竣工时归还。2011年8月6日、2013年10月8日双方就此笔借款又分别签订了《补充协议》对借款数额、借款期限、借款利率以及实际偿还金额进行了约定。宁爱荣于2011年8月12日汇款500万元、2011年9月5日汇款300万元、2011年10月31日汇款100万元、2011年10月19日汇款100万元，实际出借资金共计1000万元，按照2013年10月8日签订的《借款补充协议》约定，自2013年8月1日起按照月利率1.5%计算利息，借款余额自2014年7月1日之后按照月利率2%计算利息。截止至2015年4月22日，天杰公司共计偿还宁爱荣1515.8万元，使用白酒抵偿借款243480元。2015年6月25日，《以房抵借款协议书》将上述借款、还款予以扣除，虚假确认天杰公司仍欠宁爱荣借款本金1500万元，利息3200万元（计算到2015年6月18日）。通过以上事实可以看出，《以房抵借款协议书》签订的前提是双方民间借贷法律关系。 第二，《以房抵借款协议书》的内容违法，其签订的目的是为了规避宁爱荣高息放贷的违法行为，达到非法高息合法化的目的。通过以上相关贷款来往款项来看，明确借款利息是从2013年8月1日开始确定，月利率从1.5%调整到余额部分2014年7月1日的2%。即使按照上述利率从实际出借日计算，扣减天杰公司偿还的金额后，借偿基本持平。《以房抵借款协议书》所明确的4700万元借款本金明显违反了国家关于民间借贷的强制性法律规定，属于违法利益。在被反诉人反复纠缠、阻扰施工的情况下，采用签订《以房抵借款协议书》的方式对借款进行担保，停止高息的继续计算是反诉人迫不得已的权宜之计。三份《商品房买卖合同（预售）》的签订以及办理备案是按照宁爱荣的意图，实施完成的变相抵押的行为表现，以正常的商品房买卖合同关系掩盖民间借贷法律关系。1978.03平方米的商业用房，总价款17384770元，均价远低于1万元/平方米，远远低于上述商业用房的市场价值，根本不符合正常商品房买卖法律关系和正常以房抵债法律关系的特征和行为规律。 二、《以房抵借款协议书》、《商品房买卖合同（预售）》实质是以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效合同。 第一，以房抵债是偿还民间借贷借款本金的一种方式，但必须具备合法债务的前提条件。本案中，宁爱荣实际出借借款本金1000万元，在扣除1500余万元还款的基础上，仍确定借款本金1500万元、利息3200万元，以房抵债本金高达4700万元，显然存在超高利息计算以及利滚利的国家强制性禁止的情形，合同约定依法应当为无效，《以房抵借款协议书》自始无效，以房抵借款的法律关系不成立。 第二，《商品房买卖合同（预售）》的签订前提是真实的商品房买卖合同关系，合同权利义务关系应该具备商品房买卖的真实对价。即使本案中存在合法的以房抵借款的法律关系，也应当按照以房抵借款的法律关系和固定抵债程序进行抵偿，以虚假签订《商品房买卖合同（预售）》的形式，实现以房抵借款的真实目的，属于违法行为。同时在《商品房买卖合同（预售）》签订中，以明显低于市场价格的方式进行逃税交易，亦属于严重的违法行为。 以上两点可以看出，宁爱荣为了实现高利贷的非法目的，采取以房抵债并采取虚假签订商品房买卖合同的方式进行掩盖，属于以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应当确认合同无效。 三、本诉案件的提出，属于虚假诉讼的违法行为。 宁爱荣明知本案的争议属于民间借贷纠纷案由，以不合法签订的《商品房买卖合同（预售）》作为依据，虚假编造商品买卖的事实，进行虚假陈述。所提出的诉讼请求，不仅包括交付值高达5000余万元的房产，而且提出巨额的违约金的诉讼请求，其诉讼目的就是意图通过合法诉讼的方式，实现非法高利贷所形成的巨额恶债。在本案诉讼中，宁爱荣、史云飞对天杰公司的其他财产进行诉前财产保全，致使天杰公司近4000余万元的资产被法院查封，严重影响了天杰公司正常的经营行为，造成天杰公司巨大的经营损失。本案诉讼中，宁爱荣、史云飞隐藏可以证明真实法律关系的关键证据，不提供买卖商品房款项的支付凭证，即是为了隐瞒真实的高利贷行为。案件本诉的提起，将数倍于借款本金的利息转为本金且重复收取高额利息，虚增借款金额，并意图通过合法方式进行实现，已经符合“套路贷”的行为特征和虚假诉讼的行为特征，应当受到法律的制裁。 宁爱荣、史云飞辩称，天杰公司的反诉请求依法应予以驳回。理由：1.天杰公司虽然陈述向公安机关报案，但是公安机关认为系合法的民间借贷，不予受理；2.对于签订商品房买卖合同也是天杰公司自己要求的；3.宁爱荣、史云飞实际上支付给天杰公司相关股东及单位共计2400余万元，天杰公司实际还款1400多万元。尚有1000万元本金未支付，而涉案的三套房屋天杰公司反复称该房屋市值5000多万元，没有相关证据所证明，三套房屋所在的位置在2015年市值1700万元。根据宁爱荣、史云飞借款的金额，天杰公司还款的1400多万元再加上双方约定的银行利息最后以房抵债按照房价1700万元计算，利率在2%前后，合情合理。所以本案民间借贷是实际情况，以房抵债也是实际情况，以房抵债根据相关法律规定，按照借款金额能够相互印证，依法应予支持。以房抵债协议中拖欠欠款本息共计4700万元，但是在以房抵债协议中是以1700万元的房屋进行抵消债务，宁爱荣与天杰公司对于借款还剩本息是以1700万元来认定的。纵观本案全部证据材料，以房抵债的行为合法有效，天杰公司提出的虚假诉讼等均没有任何事实和法律依据，公安机关也未立案。 当事人围绕各自的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 宁爱荣、史云飞提交证据如下： 1.商品房买卖合同和以房抵借款协议书一份。证明（1）天杰公司拖欠宁爱荣、史云飞借款，并协商一致用涉案房屋抵债的基本事实；（2）天杰公司实质上与山西玺新房地产公司存在主要股东重合情况，郑兆来、管玉良、管红、刘纯林等人均与天杰公司或山西玺新房地产公司有关联，该以房抵债协议实质上是以天杰公司名义将其和关联公司以及人员的债务用天杰公司所属的三套房屋进行清偿；（3）按照商品房买卖合同的约定，天杰公司拖延交房，存在严重违约行为，依法应当承担相应的违约责任。2.不动产预告登记凭证，预收房款发票和预告登记一份。证明涉案房屋已经预告登记在宁爱荣、史云飞名下的事实。 3.借条一组、银行凭条、银行转账记录等一组。证明（1）天杰公司拖欠宁爱荣、史云飞欠款的基本事实；（2）上述欠款明细和以房抵借款协议中载明事项可以相互印证，足以证明宁爱荣、史云飞与天杰公司直接存在真实的借贷关系，且最后还款期限为2013年6月30日，在签订以房抵债协议时债务履行期已经届满。 4.史云飞的法定代表人身份证明、鸿运煤炭有限公司的组织机构代码、开户许可证。证明史云飞系鸿运煤炭有限公司的法人，史云飞的主体是没有问题的。 5.户口簿及结婚证。证明宁爱荣与史云飞系合法婚姻关系，史云飞主体适格。 天杰公司对宁爱荣、史云飞所举证据的质证意见：对证据1真实性有异议，合同原件应妥善存放在宁爱荣、史云飞处，怀疑备案合同与实际签署合同不一致。如宁爱荣、史云飞后期提供合同原件与提供的调取原件一致，天杰公司对该合同真实性无异议，但该合同不具有合法性、不具有合同效力，该合同签订是为了掩盖宁爱荣、史云飞与天杰公司双方之间的民间借贷法律关系，为掩盖宁爱荣高利贷违法行为，该买卖合同签订是使高利贷合法化。第二，商品房买卖合同本身是宁爱荣与天杰公司双方民间借贷变相的担保。从该合同的款项对价来言，并没有真实的商品房交易行为，也没有购房款的实际支付，购房款发票是虚开的，合同所约定的商品房屋价款明显低于市场价格，是双方为了进行借款担保而虚构的交易价格。与正常的房屋交易不符。第三，对于以房抵借款协议书，天杰公司认为不具有真实性、合法性。以房抵借款协议书按照宁爱荣、史云飞的主张是为了实现抵债而签订的商品房买卖合同，该证据与其诉状中陈述购房事实相矛盾，宁爱荣、史云飞自认不存在正常的商品房买卖关系，诉状中诉称是虚假的。以房抵借款协议书合同双方是天杰公司和宁爱荣，不能确定郑兆来等4人是本案的债务人，宁爱荣、史云飞该主张不成立。以房抵借款协议书中对于宁爱荣、史云飞与天杰公司双方借款及来龙去脉，款项数额都列举清楚，从以房抵借款协议和提供的借款合同和补充协议可以看出，4000万元的借款是虚构的，实际借款数额双方是确认的，所以该借款合同中其他不相干的选项不该并入本案中。对于借款协议中，抵债协议中约定了陕西玺新公司和鸿运煤炭公司的债务，宁爱荣、史云飞应当就该两笔债务的成立承担举证责任，且总数额是以双方实际发生的借款数额和合法利息作为抵房依据。对于以房抵债的协议中虚构的本金和非法利息应剔除。该组证据达不到宁爱荣、史云飞的举证目的。其证明以房抵债的实质是以天杰公司名义及关联人员对债务进行清偿，达不到此目的；对证据2不动产预告登记凭证、发票，真实性无异议，对其合法性有异议。房屋预告登记证明预告登记权利人与商品房合同是不一致的。史云飞不是以房抵借款协议合同相对人，史云飞作为预告登记权利人与商品房买卖合同主体及以房抵债主体不一致。第二，该预告登记是宁爱荣与天杰公司双方就涉案房屋进行变相抵押担保的表面化程序，不是真实的商品房交易，不具有合法性。第三，对于缴款书和发票，认为该发票的开立和相关费用缴纳是为了完成借款变相抵押担保的程序，其本质上是宁爱荣、史云飞为了实现非法高利贷所实施的合法，第四，该房屋的价款明显低于203房屋的实际价款，连一半价格都没有，在其他案件中对同一处的其他商业用房有专业机构的评估报告可以印证。该证据达不到宁爱荣、史云飞证明目的，掩盖了双方实际民间借贷法律关系和宁爱荣通过商品房买卖的形式使其合法性的行为过程。对证据3中2011年7月7日及2011年9月4日借条有异议，该借条没有相应的银行汇款凭证，对证据3中交易明细除2011年10月8日宁爱荣汇入管玉良账户25万元，认为受宁爱荣委托已转给刘凯旋，其余无异议。对证据4，真实性有异议，法人是个人主体，不能证明鸿运煤炭是其个人的资金，在以房抵债中是鸿运煤炭公司的债权债务，现以法人的身份进行主张权利，无法证明诉讼主体适格。对山西玺新公司信息真实性不持异议，但山西玺新与宁爱荣的债权债务是否真实直接确定本金和利息真实合法存在有关联性。郑兆来、管玉良、刘纯林不是本案债务人，他们向三人所汇的款项是否可以认为是天杰公司的款项，宁爱荣、史云飞应提供相关证据；对证据5真实性有异议，系复印件不符合证据的形式要件。 天杰公司提交证据如下： 1.借款协议、补充协议。证明第一，双方签订借款协议及补充协议，约定借款本金为4000万元，还款最后期限为2013年6月30日，宁爱荣、史云飞应按照天杰公司要求的日期，将借款交付的事实。第二，案涉4000万元借款并没有借款利率的约定，不应计算利息。 2.支付明细以及银行转账凭证、收条。证明第一，截止到2015年4月22日，天杰公司共计向宁爱荣、史云飞实际支付15901480元款项的事实。第二，证明实际借款本息基本付清的事实。 3.借款补充协议书、记账单（复印件）。证明第一，宁爱荣、史云飞虚列借款本金，表面约定合法借款利率及利息计算开始日期的事实；第二，证明宁爱荣、史云飞扣减天杰公司还款数额的事实。第三，证明宁爱荣、史云飞记账列举高利息明细的事实。第四，证明本案中，宁爱荣、史云飞与天杰公司之间为“高利贷”民间借贷法律关系，不应受到法律保护。 4.以房抵借款协议书。证明宁爱荣、史云飞实际出借款项与约定出借款项不一致的事实。第二，证明宁爱荣、史云飞在天杰公司已经偿还绝大部分借款本息的前提下，仍虚列借款本金1500万元、借款利息3200万元的事实。宁爱荣、史云飞与天杰公司之间存在“高利贷”的事实。第三，证明天杰公司使用202号、203号、302号商业用房抵偿4500万元高利贷本息的事实。 5.46521号、46523号、46524号《商品房买卖合同（预售）》。证明第一，根据以房抵押借款协议书的约定，采取虚假签订商品房买卖合同的方式，实施以房抵借款的行为并进行房屋销售备案的事实。第二，证明宁爱荣、史云飞采用房屋买卖的方式，隐瞒双方“高利贷”民间借贷法律关系的事实，第三，证明该虚假房屋买卖合同中，采取极低单价计算交易价格，对4500万元非法借贷本息进行变相抵押担保的事实。 6.销售不动产统一发票及缴税费凭证。证明宁爱荣、史云飞为了达到虚假商品房买卖合同关系合法化，进行开立发票和缴纳税款的事实；第二，证明宁爱荣、史云飞隐瞒以房抵借款（高利贷）的事实，将非法高利贷转化成正常商品房买卖合同行为，恶意实现高利贷非法利息的事实；第三证明宁爱荣、史云飞采取低价交易的方式，逃避商品房买卖应缴纳税款的非法行为 7.收条。证明宁爱荣、史云飞确认采取商品房买卖合同关系获得以房抵借款4500万元非法利益的事实。第二，证明宁爱荣、史云飞通过非法高利贷至合法化房屋买卖的途径，以合法形式掩盖非法目的的事实。第三，证明天杰公司合法权益受到严重侵害的事实 8.借条4000万元（2011年由郑兆来向宁爱荣出具）。 宁爱荣、史云飞对天杰公司提供证据的质证意见：对证据1，的真实性无异议，鉴于郑兆来等4人、陕西玺新公司与天杰公司之间的关系，该证据不能达到天杰公司的证明目的，因借款是否有利率的约定不能从单个证据来看应结合本案其他证据材料，该借款协议只是说甲方有借款4000万元的意向，不代表乙方已借款4000万元给甲方。对证据2，无法达到其证明目的，宁爱荣、史云飞方没有收到其15901480元，2011年6月3日汇款50万元及2011年7月14日65万元均不是宁爱荣或史云飞账户，不予认可。天杰公司提供证据中有史云飞打给管玉良的收条，亦可以印证史云飞也参与以房抵借款的协议中。对证据3，质证意见同证据1的意见，可以证明债务最后履行期限为2013年6月30日，记账单系天杰公司单方制作，宁爱荣不予认可。对证据4，以房抵借款协议真实性无异议。该证据足以认定天杰公司自认以房抵借款协议书的真实性、合法性，而该证据无法达到天杰公司的证明目的，不能证明宁爱荣、史云飞与天杰公司之间存在高利贷的事实。而且从该以房抵债协议书中第五条可以证明该协议书实质上是天杰公司与陕西玺新公司以及鸿运煤炭公司、郑兆来等4人他们之间的以房抵债，并且该证据无法证明虚列借款本金1500万元，利息3200万元的事实。因为从三套房屋的实际转让价值来看仅为1700多万元。对证据5，无异议，质证意见和证据四可以相互印证，证明三套房屋的实际价值。同时可以印证宁爱荣、史云飞在起诉状中所述的事实和理由，因双方同时签署房屋买卖合同和抵债协议，具有特殊性，购房款以互付债务相抵消的形式履行完毕。对证据6，真实性无异议，无法达到其证明目的，可以证明以房抵债的合法性和正当性。因为房地产的预告登记需要天杰公司的配合，如果宁爱荣有非法获取高利的行为，其可以不配合宁爱荣、史云飞进行预告登记，该组证据可以证明以房抵债的合法性和自愿性，并且房地产买卖合同的签订及相关发票的出具是为了下一步房屋过户而并不是逃避缴纳税款。对证据7，收条不具有客观真实性。对证据8，提供的是复印件。郑兆来已去世，真实性不予认可。 本案依宁爱荣、史云飞的申请依法调取：1.案涉房屋首次登记证明；2.案涉房屋备案价格查询。 宁爱荣、史云飞对法院调取的证据1-2无异议。 天杰公司对法院调取的证据1-2真实性无异议，但对备案价格的合法性持有异议，备案价格明显低于同期市场价格。是宁爱荣、史云飞为了逃税与天杰公司虚假签订商品房买卖合同，虚构商品房买卖交易价格所致，该证据不能证明双方签订的以房抵借款协议具有合法性。 对于上述证据，本院认证意见如下：一、关于宁爱荣、史云飞的举证。天杰公司对证据2、证据3中除了两张借条及2011年10月8日汇款25万元，其他真实性不持异议，予以采信；天杰公司对其他证据的真实性有异议，其中证据1、4-5结合全案其他证据可以确认，予以采信，证据3两张借条均系天杰公司出具并加盖天杰公司印章至于是否有相对应的银行汇款凭证，不影响本院按照实际汇款凭证认定宁爱荣提供予天杰公司的款项，对于2011年10月8日汇款25万元，天杰公司提出系宁爱荣委托管玉良向刘凯旋汇款，但未提供委托书且宁爱荣不予认可，对天杰公司证明目的不予认定。二、关于天杰公司的举证。宁爱荣、史云飞对证据1、4-6真实性均不持异议，予以采信，宁爱荣、史云飞对其他证据的真实性有异议，证据2中2011年6月3日50万元及2011年7月14日65万元未提供汇款相对方系宁爱荣或史云飞，不予认定，其他予以认定；证据3中借款补充协议系双方签订及证据7系宁爱荣书写，对其真实性，予以认定，证据3中记账单系天杰公司单方制作，反映不出与宁爱荣的关联性且宁爱荣不予认可，对该记账单不予认定；证据8系复印件，对其真实性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月25日，宁爱荣与天杰公司签订了《商品房买卖合同》，约定由宁爱荣购买天杰公司开发的坐落于安徽省濉溪县，并注明相关建设用地使用权系通过出让方式取得，商品房预售许可证号为2015002。该商品房建筑面积共780.25平方米，该商品房单价为每平方米10000元，总价款为7802500元，双方约定，宁爱荣应当在“2015年6月25日前”（原文如此）支付全部购房款，天杰公司应当在2016年10月1号前向买受人交付该商品房。逾期在30日内，天杰公司按日计算向宁爱荣支付全部房价款万分之二的违约金，合同继续履行；超过30日后，宁爱荣有权选择解除合同，天杰公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还宁爱荣已付全部房款，并自宁爱荣付款之日起，按照0.56%计算给付利息；同时，天杰公司按照全部房价款的2‰向宁爱荣支付违约金。宁爱荣要求继续履行合同的，合同继续履行，天杰公司仍应当按日向宁爱荣支付全部购房款万分之二的违约金。 2015年6月25日当天，天杰公司（甲方）、宁爱荣（乙方）签订了《以房抵债协议书》，其内容为：山西玺新房地产开发有限公司于2010年5月14日购得濉溪县濉国土挂(2010)031号土地使用权,后于2010年12月1日将该土地使用权转给甲方,由甲方开发淮北天杰帝景房地产项目,甲方因该项目需要资金向乙方借款,双方于2011年7月1日签订借款协议一份,该协议约定乙方将4000万元出借给甲方,甲方于该项目竣工时归还乙方借款。协议签订后,双方于2011年8月6日签订一份补充协议,将还款时间重新约定为2013年6月30日。天杰公司于2013年6月25日和2013年7月31日分两次分别为350万元和50万元向乙方汇款共计还款400万元。2013年10月8日双方就本次借款事宜又签订一份借款补充协议书内约定:天杰公司在2013年12月1日前归还宁爱荣600万元,剩余的3000万元从2013年8月1日起,按月息1.5%计算,每半年付息一次;在2014年4月1日天杰公司再付1000万元人民币,余款于2014年7月1日付清,到期还不完,余额部分按实际所欠款数从2014年7月1日后按月息2%计算。”截止现在,甲方已经付给乙方款719.14万元(具体以付款凭证为准)。鉴于以上情况,双方对借款以来的基本情况及相关事项重新进行确认:乙方实际出借给甲方的总款额为1500万元(含山西玺新房地产开发有限公司向乙方借款500万元,使用期为一年，到期应该归还本息1000万元,由山西玺新房地产开发有限公司代乙方直接付给甲方1000万元),当初约定的4000万元中的2500万元实际为甲方约定给付乙方的借款利息,本次重新确认借款本金按实际借款金额1500万元计算。截止双方约定的还款期限,甲方未能完全归还乙方借款,双方现协商一致,甲方愿用淮北天杰帝景房地产项目的部分商业用房抵做借款本息(用房抵作为归还借款本息),现双方达成以下以房抵借款本息协议条款: 第一条，甲方与乙方共同确认,截至2015年6月18日,甲方拖欠乙方的贷款本息共计4700万元(不含甲方已经付给乙方的款项及抵账白酒)。出于双方友好关系,乙方愿放弃200万元利息,甲方愿放弃已经抵账的白酒243480元,即甲方按4500万元本息归还乙方。 第二条，甲方同意将其所拥有的位于安徽省濉溪县天杰帝景房地产中的第二层第202号商业用房(建筑面积598.891平方米),第二层第203号商业用房(建筑面积780.250平方米),第三层第302号商业用房(建筑面积598.891平方米),直接抵偿给乙方做为甲方一次性付清乙方的本息4500万人民币,从此甲乙双方债权、债务两清。 第三条，双方签订本协议后,上述商业用房双方仍应签订商品房买卖合同,乙方享有普通商品房购房人的各项权利;上述商业用房买卖合同内所需要交纳的税费200万元由宁爱荣承担交纳支付,本协议签订后2日内双方应到房管部门办理上述房屋的预告登记和备案登记,甲方应提供有关资料及出具证明,并应协助办理。 第四条，双方一致确认,上述以房抵债的房屋必须办理备案登记,乙方需要办理预告登记时,甲方应协助办理。甲乙双方为履行本协议所签订的商品房买卖合同从属于本协议,本协议不生效,双方签订的商品房买卖合同也不生效。 第五条，本协议自双方在本协议上签字加盖公章并办理房屋的备案登记之日起生效,在双方签字盖章且甲方为乙方办理房屋备案登记和协助乙方办理预告登记后,保留在乙方的甲、乙双方债权债务协议(合同)欠条一律作废失效,且山西玺新房地产开发有限公司与乙方宁爱荣及黎城县鸿运煤炭有限公司的债权债务协议(合同)欠条一律作废失效,同时作为担保人的郑兆来、管玉良、管红、刘纯林等人的担保义务终止。 第六条，本协议共三页一式四份,具有相同法律效力。甲乙双方各执二份。甲方法定代表人管红签字并加盖天杰公司印章，乙方宁爱荣签字确认。 2015年6月26日，宁爱荣出具收条，载明“天杰公司开发的天杰地景房地产中的第二层第202号（建筑面积598.891平方米）、第二层第203号（建筑面积780.250平方米）、第三层第302号（建筑面积598.891平方米）的三套商业用房共计1978.032平方米，折合人民币4500万元以抵偿安徽天杰房地产开发有限公司所欠的本息4500万元，收款人处宁爱荣签名。” 2015年7月14日，天杰公司向宁爱荣开具了7802500元预收购房款的销售不动产统一发票。2015年7月15日，天杰公司协助宁爱荣、史云飞对案涉的天杰帝景商203＃办理了濉房预2015字第××号房屋预告登记，预告登记权利人宁爱荣、史云飞，预告登记义务人天杰公司。 天杰公司认可以房抵借款事实的存在及有关发票的真实性，但是认为不存在合法的商品房买卖合同关系。天杰公司主张，本案的实质法律关系应为民间借贷关系，《以房抵借款协议书》、《商品房买卖合同（预售）》是变相抵押法律关系，本案的提出属于虚假诉讼的违法行为，应认定为无效合同。后经宁爱荣多次要求天杰公司交房，天杰公司现明确拒绝向宁爱荣交付涉案房屋。 另查明：2011年7月1日，天杰公司（甲方）与宁爱荣（乙方）、郑兆来、管玉良、管红、刘纯林（丙方）签订《借款协议》，载明：山西玺新房地产开发有限公司于2010年5月14日购得濉溪县濉国土挂（2010）031号土地使用权，后于2010年12月1日将该土地使用权转给甲方，由甲方开发淮北天杰帝景房地产项目，现甲方因该项目资金需要向乙方借款，为明确双方的权利义务，特作如下约定： 一、甲方向乙方借款4000万元，用于甲方开发淮北天杰帝景房地产项目使用。 二、借款期限为2011年7月1日至本项目竣工，本合同签订后，乙方按甲方要求的日期，将上述借款交付给甲方。甲方未归还乙方借款钱前不得转让该项目的土地使用权。 三、如甲方开发该项目的利润率超过100%，超过100%部分的利润的20%归乙方。 四、丙方作为本次借款的保证人，愿为甲方本次的贷款提供连带保证责任，保证范围为甲方应归还的项目本金、因甲方违约造成的违约金以及乙方为收回上述借款所支付的其他费用。 本协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，并自三方签字之日起生效。 本协议附件：（2010）晥濉公证字第525号公证书及所属成交确认书，国有土地建设用地使用权出让合同变更协议，濉溪县（2010）濉国土挂字第031号建设用地批准书，淮北天杰帝景项目规划设计方案甲方天杰公司加盖印章、乙方宁爱荣签名、丙方郑兆来、管玉良、管红、刘纯林签名。” 2011年8月6日，三方针对上述借款又签订补充协议，载明“甲、乙、丙三方于2011年7月1日签订了4000万元的借款协议（下称原协议），现三方就该协议第二条重新约定如下：将原协议第二条借款期限为2011年7月1日至本项目竣工，本合同签订后，乙方按甲方要求的日期，将上述借款交付给甲方。甲方未归还乙方借款前不得转让该项目的土地使用权。变更为借款期限为2011年7月1日至本项目的建筑工程竣工，但还款期限最迟不得迟于2013年6月30日，本合同签订后，乙方按甲方要求的日期，将上述借款交付给甲方。甲方未归还乙方借款前不得转让该项目的土地使用权。本补充协议签订后，原协议第二条所约定的内容作废。” 2013年10月8日，宁爱荣作为甲方，管红、郑兆来、管玉良作为乙方签订借款补充协议书，约定：乙方应于2013年6月30日应还甲方4000万元；乙方于2013年6月25日和2013年7月31日还本金（分别向甲方汇款350万元和50万元）共计400万元，下欠本息3600万元；由于乙方项目开工在即，资金周转困难，甲乙通过协商约定在2013年12月1日乙方应付甲方600万元，下欠3000万元从2013年8月1日起按月息1.5%计算，半年付息一次，在2014年4月1日付1000万元，余款于2014年7月1日付清，到期归还不完，余额部分按实际所欠款数从2014年7月1日后按月息2%计算（以上所有账款均以银行汇款凭证为准），甲方宁爱荣、乙方管红、郑兆来、管玉良签字确认。 2010年5月9日至2015年7月14日期间，从鸿运煤炭公司和宁爱荣个人账户先后分十三笔汇入管玉良、管红、刘纯林、天杰公司账户合计2430.35万元（含198.35万元天杰公司代缴办理预告登记应交的税款）。 其中2010年5月9日至2011年4月1日，共汇1207万元，2010年5月9日，宁爱荣汇入管玉良100万元；2010年7月13日，宁爱荣汇入管玉良500万元；2010年11月8日，宁爱荣汇入管红47万元；2010年11月26日，宁爱荣汇入管玉良10万元；2010年12月24日，宁爱荣汇入刘纯林50万元；2011年4月1日，宁爱荣汇入管玉良500万元。 2011年8月12日至2015年7月14日，共汇1223.35万元；2011年8月12日，宁爱荣汇入管红500万元；2011年9月6日，鸿运煤炭汇入天杰公司300万元；2011年10月8日，宁爱荣汇入管玉良25万元；2011年10月13日，宁爱荣汇入管红100万元；2011年10月19日，鸿运煤炭汇入天杰公司100万元；2015年7月14日，宁爱荣汇入天杰公司198.35万元。银行汇款单附言多为往来，汇给个人的未记载用途。 管玉良自2010年8月14日至2015年4月22日期间分二十笔汇入宁爱荣账户1450.8万元。 2010年8月14日至2011年7月14日，共汇756万元；2010年8月14日、2010年11月9日、2011年2月12日、2011年2月24日、2011年5月9日、2011年7月14日，管玉良汇入宁爱荣17.5万元、17.5万元、17.5万元、55万元、117.5万元、531万元；2013年5月2日至2015年4月22日，共汇694.8万元，2013年5月2日、2013年5月25日、2013年7月25日、2013年8月1日、2013年8月2日、2014年1月25日、2014年2月1日、2014年4月6日、2014年5月27日、2014年6月7日、2015年2月16日、2015年2月18日、2015年4月15日、2015年4月22日，管玉良汇入宁爱荣4万元、4万元、350万元、50万元、1万元、65万元、5.3万元、20万元、175万元、1.5万元、5万元、5万元、5万元、4万元；抵付酒款243480元。 本院依宁爱荣、史云飞的诉前保全申请，依法作出（2020）皖0621财保40号民事裁定，为此，支付保全费5000元。 再查明：山西玺新房地产开发有限公司成立于2006年9月14日，法定代表人系郑兆来，郑兆来、李小如、管玉良、刘纯林系股东；天杰公司成立于2010年8月11日，法定代表人系管红，郑兆来、管红、管玉良系股东；黎城县鸿运煤炭有限公司，企业法人系史云飞，其设立的基本存款账户为20×××83，开户行黎城县农村信用合作社联合社。涉案房产的合同备案价格为7802500元（与抵付价格一致），2020年3月20日，天杰公司开发的濉溪县淮海路东侧天杰帝景小区已办理了首次登记。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》的法律效力；如果有效，天杰公司应否向宁爱荣限期交房并支付逾期交房违约金；2.史云飞的诉讼主体是否适格。 针对焦点1。天杰公司主张《以房抵借款协议书》、《商品房买卖合同》不具有合法性，该合同签订是为了掩盖宁爱荣高利贷违法行为，商品房买卖合同本身是宁爱荣与天杰公司双方民间借贷纠纷变相的担保。没有真实的商品房交易行为，也没有购房款的实际支付，发票是虚开的，是双方为了进行借款担保而虚构的交易价格。天杰公司虽对备案和发票真实性无异议，但对其合法性有异议，认为是双方变相抵押担保的表面化程序，掩盖了双方民间借贷法律关系，通过商品房买卖的形式合法化。 本案中，《商品房买卖合同》和《以房抵借款协议书》签订前，山西玺新公司、天杰公司等与宁爱荣之间确实存在借款合同关系，因天杰公司拖欠宁爱荣借款本息，已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，终止借款关系，订立《商品房买卖合同》《以房抵借款协议书》，并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定，虽然双方约定天杰公司欠付宁爱荣4500万元并同意将其所有的位于安徽省濉溪县天杰帝景第二层202号、203号、第三层302号商业用房直接抵偿给宁爱荣作为一次性付清其借款本息4500万元，但在实际抵付中，是以17384740元房价抵付剩余借款本息，并将双方之间的债务抵消。天杰公司还为案涉《商品房买卖合同》开具了全部购房发票，并办理了备案登记手续。另案涉《商品房买卖合同》《以房抵借款协议书》加盖有天杰公司公章及法定代表人管红印章或签名，天杰公司对该合同及协议上加盖的天杰公司的公章及法定代表人管红签名的真实性无异议；能够能相互印证天杰公司自愿以其借款债务抵付包括案涉的房产在内的三处房产购房款的意思表示。通过庭审举证可印证天杰公司所欠宁爱荣、史云飞的债务最迟应于2014年7月1日履行完毕，在履行期限届满后双方于2015年6月25日达成以物抵债协议，至此不存在恶意损害第三人合法权益等情形。现天杰公司以该《商品房买卖合同》为双方之间的借款合同履行提供担保的意见，依据不足。案涉《商品房买卖合同》还约定，宁爱荣应于2015年6月25日前支付全部购房款，但天杰公司未举证证明其于合同签订后曾向宁爱荣主张过购房款，此亦在一定程度上印证了案涉《商品房买卖合同》已被实际履行的事实；退一步讲，即便《商品房买卖合同》所涉内容确实存在与实际情况不符的情形，但天杰公司以其加盖公章及法定代表人签名或加盖印签章的行为对《商品房买卖合同》《以房抵借款协议书》的内容予以自愿接受，对案涉《商品房买卖合同》的购房款通过债务抵偿的方式支付完毕的事实予以了确认，作为一个专门从事房地产开发的市场经营主体，天杰公司理应对自己的行为承担相应的法律后果。《商品房买卖合同》的签订并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，本院认定天杰公司与宁爱荣签订的案涉《商品房买卖合同》《以房抵借款协议书》系其真实意思表示，且合同内容不存在违反法律法规禁止性规定的情形，应属合法有效。 对天杰公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》、《以房抵借款协议书》应认定为无效的反诉主张，缺乏法律依据，本院依法不予支持。天杰公司虽主张双方之间部分借款关系涉嫌犯罪，但就该主张，天杰公司未提供证据证明，对其该项事实主张，本院亦不予采信。 关于天杰公司应否向宁爱荣限期交房并支付逾期交房违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。该《商品房买卖合同》约定，天杰公司应于2016年10月1日向宁爱荣交付房屋。由于天杰公司至今未能向宁爱荣交付房屋，天杰公司逾期交付房屋已经构成违约，且不能证明系宁爱荣的原因所致，故天杰公司应按约承担逾期交房的违约责任。宁爱荣、史云飞主张天杰公司交付房屋、协助办理房屋产权证及逾期交房违约金，与法有据。双方约定的交房之日为2016年10月1日，逾期交房违约金自2016年10月2日起算，暂至2020年5月11日合计1316天。天杰公司通过债务抵销的形式收取宁爱荣购房款7802500元，按照每日万分之二计算，其主张暂计算至2020年5月11日2053618元逾期交房违约金及至实际交房之日止的逾期交房违约金等请求，符合法律规定。 针对焦点2。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件，原告是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条规定，共有财产受到他人侵害，部分共有人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。本案中宁爱荣与史云飞于1996年12月31日登记结婚，登记史云芬，后通过户口本显示，史云飞曾用名史云芬，双方系夫妻关系，且案涉房屋已预告登记在宁爱荣、史云飞名下，因此史云飞具有诉讼主体资格。 综上所述，对于宁爱荣、史云飞要求天杰公司交付房屋、并协助办理房产证及支付逾期交房违约金2053618元（以7802500元为基数，自2016年10月2日起按照每日万分之二暂计算至2020年5月11日）;后续违约金以7802500元为基数，按照每日万分之二计算至实际交房之日止,符合法律规定，本院予以支持；对其要求天杰公司支付安装电梯费的诉讼请求，因双方未约定，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第八十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零九条规定，判决如下： 一、安徽天杰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向宁爱荣、史云飞交付位于安徽省濉溪县东侧天杰帝景商2层203号（预测建筑面积780.25平方米，其中套内建筑面积669.938平方米，分摊共有建筑面积110.312平方米）房屋并协助宁爱荣、史云飞办理房屋登记手续； 二、安徽天杰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向宁爱荣、史云飞支付逾期交房违约金2053618元（以7802500元为基数，自2016年10月2日起按照每日万分之二暂计算至2020年5月11日）；后续违约金以7802500元为基数，按照每日万分之二计算至实际交房之日止； 三、驳回宁爱荣、史云飞的其他诉讼请求； 四、驳回安徽天杰房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81572元，由宁爱荣、史云飞负担782元，安徽天杰房地产开发有限公司负担80790元；反诉案件受理费40786元，保全费5000元，由安徽天杰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孙 秀 人民陪审员  何晓莉 人民陪审员  李 凯 二〇二〇年十一月十七日 法官助理朱静 书记员刘奇双 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。