广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4122号原告：曾鉴彬，男，1954年10月29日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告：广州沛利置业发展有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：利尚建。委托诉讼代理人：邓祥征，广东红棉律师事务所律师。被告：利尚建，男，1969年9月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告曾鉴彬与被告广州沛利置业发展有限公司、利尚建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法由审判员肖少珍适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告曾鉴彬及被告广州沛利置业发展有限公司的委托诉讼代理人邓祥征到庭参加了诉讼，被告利尚建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭外和解无果，本案现已审理终结。原告曾鉴彬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2018年6月11日签订的《购房意向书》；2.判令被告广州沛利置业发展有限公司双倍返还购房定金60万元给原告曾鉴彬；3.判令被告广州沛利置业发展有限公司返还购房款25万元及支付利息（以原告已交付的购房款55万元为基数按日利率1%的标准计付从2019年12月21日起至还清款日止的利息）给原告曾鉴彬；4.判令被告利尚建对被告广州沛利置业发展有限公司以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由两被告连带承担。事实和理由：原告（乙方）与两被告（甲方）双方于2018年6月11日签订《购房意向书》，约定原告曾鉴彬向两被告购买坐落于广州市从化区××路××花园地段内（两楼盘选其一）位于第6至8层三房一厅户型面积约100平方米的房屋，意向书签订之日起18个月内两被告须将房屋交付原告曾鉴彬等。原告曾鉴彬按照意向书的约定分别于2018年6月13日、2018年6月14日向被告利尚建个人账户各转账15万元，两次转账合计30万元。后原告曾鉴彬于2018年6月30日、2018年7月1日分别向被告利尚建个人账户转账20万元及5万元，两次转账合计25万元。上述四次转账至被告利尚建的个人账户均是应被告利尚建要求的。两被告于2018年6月20日向原告曾鉴彬出具收到购房定金人民币30万元的《收据》，后于2018年7月2日向原告出具收到购房预付款人民币25万元的《收据》。但《购房意向书》约定的交楼时间届满后，原告曾鉴彬仍未收到收楼通知，两被告逾期交楼至今已超过半年。根据合同的约定及法律的规定，原告曾鉴彬有权要求解除《购房意向书》，要求两被告承担返还购房款、支付购房款利息、双倍返还定金及支付违约金等违约责任。另因为购房款（含定金）由被告广州沛利置业发展有限公司的法定代表人利尚建的个人账户收取，被告利尚建应对被告广州沛利置业发展有限公司以上债务承担连带责任。原告曾鉴彬为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《购房意向书》；2.《收据》（落款日期2018年6月20日）；3.《收据》（落款日期2018年7月2日）；4.中国邮政储蓄银行股份有限公司《一本通/绿卡通交易明细（客户）》3张。被告广州沛利置业发展有限公司辩称，对原告曾鉴彬的第一项诉讼请求，广州沛利置业发展有限公司认为《购房意向书》并未成立，不存在解除的问题，因为该意向书对房屋的房号没有约定，合同标的并不明确，并非真正意义上的合同；对于双倍返还定金的诉讼请求无异议，但对于原告曾鉴彬主张定金为30万元有异议，《购房意向书》约定房屋面积为100平方米，单价12000元/平方米，购房总款为120万元，根据合同法有关规定，定金超过总价款的20%部分，不能认定为定金，因此本案定金数额理应不超过24万元，其余6万元应认定为房屋预付款；对第三项诉讼请求，根据《购房意向书》的约定，在涉案房屋的建设未达到付款要求时，原告提前付款的行为不应该计算利息，故原告曾鉴彬要求以已交付的购房款55万元为基数按照日利率1%的标准计付从2019年12月21日起至还清款日止的利息的主张没有任何依据；第四项诉讼请求由法院审查认定。被告广州沛利置业发展有限公司在庭后向本院提交以下证据：1.《不动产权证书》[粤（2019）广州市不动产权第09××17号]（复印件）；2.《合作建设商住楼合同》（复印件）；3.《从化区××街××村第十经济合作社社员代表大会决议》（复印件）；4.《广州市规划和自然资源局从化分局关于明确地块规划指标的复函》（穗规划资源从函〔2020〕23号）（复印件）。被告利尚建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在举证期限内未提供证据，亦无提交书面答辩，视为被告利尚建放弃举证、质证、辩证的权利。经审理查明：被告广州沛利置业发展有限公司曾用名广州沛利房地产开发有限公司，被告利尚建为被告广州沛利置业发展有限公司的法定代表人，亦是该公司的股东。2018年6月11日，被告利尚建（卖方）、广州沛利房地产开发有限公司（共有人）与原告曾鉴彬（买方）签订《购房意向书》。其中第一条约定房屋的基本情况：房屋坐落于广州市从化区城郊街××路××花园地段内（两楼盘选其一），位于第6至8层三房一厅户型房屋面积约100平方米（以最终房产证核定面积计算）。另外还约定房屋价格按照每平方米12000元计算；约定原告曾鉴彬须于该意向书签订之日向广州沛利房地产开发有限公司、被告利尚建支付定金30万元，须在涉案楼房办理出四证一书开工时向广州沛利房地产开发有限公司、被告利尚建支付楼款50万元，在涉案楼房办理出预售证（或楼房封顶时）向广州沛利房地产开发有限公司、被告利尚建支付剩余房款（以实际购房面积计算，可以通过银行按揭办理支付）；约定广州沛利房地产开发有限公司、被告利尚建须于该意向书签订之日起18个月内将房屋交付原告曾鉴彬；约定广州沛利房地产开发有限公司、被告利尚建如未按合同规定的期限将房屋交给原告曾鉴彬使用，原告曾鉴彬有权按已交付的房价款向两被告追究违约责任，每逾期一天，两被告按累计已付款的1%向原告曾鉴彬支付违约金，逾期超过60日，则视为其不履行该合同，原告曾鉴彬有权解除合同。另查，根据原告曾鉴彬的中国邮政储蓄银行股份有限公司《一本通/绿卡通交易明细（客户）》显示，原告曾鉴彬分别于2018年6月13日转账15万元、2018年6月14日转账15万元至被告利尚建的银行账号62×××70，广州沛利房地产开发有限公司和被告利尚建于2018年6月20日共同向原告曾鉴彬出具收到购房定金30万元的收据；原告曾鉴彬分别于2018年6月30日转账20万元、2018年7月1日转账5万元至被告利尚建的银行账号62×××70，广州沛利房地产开发有限公司和被告利尚建于2018年7月2日共同向原告曾鉴彬出具收到购房预付款25万元的收据。以上四次转账共计55万元。再查，根据被告广州沛利置业发展有限公司提供的《合作建设商住楼合同》显示，案外人广州市从化区××街××村第十经济合作社（黄杰雄、黄浩天、黄醒宏、黄杰华、黄艺坚、黄细燕、黄禹辉、黄秋云、黄海晖等9户）与案外人广州恒和房地产开发有限公司、被告利尚建于2017年11月26日签订《合作建设商住楼合同》，商住楼选址为广州市从化区城郊街××路广视大厦左边土地一幅，地面建基面积为336平方米。根据2019年7月23日的《不动产权证书》[粤（2019）广州市不动产权第09××17号]载明，坐落于广州市从化区××街××村地段、面积为1330.00平方米的地块的权利人为广州市从化区××街××村第十经济合作社。根据2020年9月4日广州市规划和自然资源局从化区分局向广州市从化区××街××村第十经济合作社出具的《广州市规划和自然资源局从化区分局关于明确地块规划指标的复函》（穗规划资源从函〔2020〕23号）载明，广州市从化区××街××村第十经济合作社来文所述地块1坐落××花园新村，为从国用（2007）第00026号《国有土地使用证》所指地块；来文所述地块2坐落××街××村地段，为粤（2019）广州市不动产权第09××17号《不动产权证书》所指地块。后查，本院于2020年9月18日将本案的起诉状副本送达至被告广州沛利置业发展有限公司及被告利尚建。本院认为：本案主要涉及以下问题。关于《购房意向书》的性质及效力问题。首先，被告广州沛利置业发展有限公司是具有房地产开发资质的房地产公司，按照相关法律法规规定，房地产公司应在取得《商品房预售许可证》等相关资格后才能进行预售，进而与买方签订正式的购房合同。《购房意向书》中亦反映签订意向书时，尚未办理“四证一书”，而实际上，至本案庭审时，被告所开发之项目尚在初期阶段，更遑论建设。其次，原、被告签订的是《购房意向书》，而非购房合同，其协议名称表现仅为“意向”。最后，虽然现实生活中部分购房意向书具有购房合同的性质，但本案《购房意向书》对房屋的坐向、楼层、房号未明确，甚至连房屋所在的具体楼盘亦未确定，也即买卖合同的标的物并不确定，显然，在《购房意向书》之后，原、被告还将签订正式的购房合同来明确购房标的及完善相关权利义务。因此，本院认定《购房意向书》为预约合同。该《购房意向书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于合同解除问题。《购房意向书》为预约合同，预约合同的目的是约定将来一定期限内签订正式合同。如前所述，被告广州沛利置业发展有限公司所开发之项目尚在初期阶段，至本案庭审时无法签订正式购房合同，致使预约合同目的落空，被告广州沛利置业发展有限公司应承担违约责任。原告诉讼请求解除《购房意向书》符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院于2020年9月18日将本案的起诉状副本送达至被告广州沛利置业发展有限公司及被告利尚建，即被告广州沛利置业发展有限公司及被告利尚建已于2020年9月18日收到原告曾鉴彬主张解除合同的通知，故本院认定原告曾鉴彬与两被告签订的《购房意向书》于2020年9月18日解除。关于原告诉讼请求两被告承担连带责任问题。本案中，两被告作为共有人与原告签订《购房意向书》，两被告为合同一方当事人，及后原告将定金、预付购房款转账至被告利尚建的个人账户，两被告共同出具收据，因此，原告要求被告利尚建承担连带责任，理据充分，本院予以支持。关于返还定金问题。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”原告已按《购房意向书》约定支付定金30万元，但根据《购房意向书》约定的单价及房屋面积，计算出购房总价约为120万元，定金支付应不超过24万元，因此，本案定金应按24万元计算，超出部分的6万元认定为预付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，两被告应双倍返还定金即返还定金48万元给原告曾鉴彬。原告该项诉讼请求超出部分，缺乏理据，本院不予支持。关于返还购房款及利息支付问题。原告诉讼请求返还购房款25万元及以55万元为本金按日利率1%从2019年12月21日起计付利息。如前所述，超出定金部分的6万元，加上原告曾鉴彬已付25万元购房预付款，原告实际已付购房款31万元，应予返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告选择适用定金条款后不得主张违约金。再者，《购房意向书》为预约合同不是本约合同，《购房意向书》约定的逾期交房违约责任属于购房合同的违约责任，原告不能以《购房意向书》来期待本约合同即购房合同的预期利益。因此，对于原告诉讼请求按照《购房意向书》约定支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。唯，两被告占用原告预付之购房款，产生相应利息，该部分利息应予一并返还给原告。因此，两被告应返还原告购房款31万元及利息，利息以31万元为本金从2019年12月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。原告该项诉讼请求超出部分，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曾鉴彬与被告广州沛利置业发展有限公司、利尚建于2018年6月11日签订的《购房意向书》于2020年9月18日解除。二、被告广州沛利置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购房定金48万元给原告曾鉴彬。三、被告广州沛利置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款31万元及利息给原告曾鉴彬，利息以31万元为本金从2019年12月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。四、被告利尚建对本判决第二项、第三项确定的被告广州沛利置业发展有限公司之债务负连带责任。五、驳回原告曾鉴彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7969元（原告已预交），由原告曾鉴彬负担7406元，被告广州沛利置业发展有限公司、利尚建共同负担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年十一月十八日书记员  汪荣松