广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30463号原告：粟时惠，女，1952年7月10日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人：王姝，女，系原告女儿。被告：曾桂梅，女，1981年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县，原告粟时惠与被告曾桂梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告粟时惠的委托诉讼代理人王姝，被告曾桂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粟时惠向本院提出诉讼请求：1.被告向我赔偿违约金3200元；2.被告向我支付2020年7月10日至2020年9月23日的房租共计3942元、2020年7月10日至2020年9月23日物业管理费142元及2020年5月4日至2020年9月23日的水费23.84元、电费479元及煤气费0.28元；3.被告向我支付房租滞纳金3552元；4.被告向我赔偿中介费800元；5.被告向我赔偿房屋设备损坏的维修费用损失共计12514元；6.本案受理费由被告承担。事实和理由：我与被告于2020年5月10日签订《广州市房屋租赁》，约定原告将坐落于广州市白云区（辖区范围内）房出租给被告，合同约定房屋租赁期自2020年5月10日至2021年5月9日共12个月。租金每月1600元，水电煤气及管理费其他费用按照实际用度和每月房屋租金一起支付，按月结算。2020年5月10日，被告向我支付2020年5月10日至2020年6月9号房屋租金1600元及押金3200元，2020年6月10日，被告向我交付2020年6月10日至2020年7月9日房屋租金1600元及2020年5月的电费和管理费共计129元。自2020年7月9日开始，房租、电费和管理费一直不交。而水费和煤气费从被告2020年5月10日租房开始就从未交付。我认为被告的欠缴租金等费用的行为已构成违约。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告曾桂梅辩称，我不同意支付违约金，我之前一直说要支付租金给原告，但原告拒收。我已经向原告交过水电费和管理费，煤气我从来没有用过，我不应支付滞纳金。另外，我并没有损坏房屋内的任何东西。曾有一天，因房屋门锁是坏的，我女儿被反锁在房屋里出不来，所以砸了门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月4日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方乙方）、广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区（辖区范围内）房（以下简称涉案房屋）甲方所拥有物业出租给乙方使用。房屋建筑面积为40.28平方米，用房屋用途为住宅；房屋月租金为1600元，租金按月计算；首期租金于乙方支付租赁押金（保证金）当天一并支付，之后乙方在每结算周期开始前的第10日前缴付当期租金；租赁期自2020年5月10日起至2021年5月9日止；乙方2020年5月10日前向甲方缴纳3200元作为房屋租赁押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方；基于经纪方作为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介代理费，其中甲方应向经纪方支付中介代理费800元，乙方应向经纪方支付中介代理费800元；乙方交租日期不能超过合同约定的交租日期，如有超5日未交房租，甲方有权视为乙方违约，并没收房租押金；该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方承担；乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金、每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。单次逾期超过7天或累计逾期超过15日的视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金等。双方在交接涉案房屋时，还签订了《房屋交接书》，该交接书显示，煤气灶的状态为需要维修，水表度数839，电表读数6666，煤气表度数3立方。上述合同签订后，被告向原告支付租赁押金3200元。被告接收涉案房屋后，用于住宅居住使用。期间，被告向原告支付租金、管理费至2020年7月9日，并支付了2020年6月9日前的电费。另被告未向原告支付过使用涉案房屋期间的水费和煤气费。2020年7月2日晚，被告的女儿因独自一人在家被反锁在房间内，双方发生纠纷。2020年7月10日，被告向原告提出退房，并要求原告赔偿开锁费、修热水器、中介费、搬迁费共计2265元和退还租赁押金。原告同意被告的退房请求，但不同意原告提出的赔偿意见。后双方协商未果，被告未再向原告支付租金和其他费用，原告多次要求被告返还涉案房屋未果。2020年9月23日，原告和被告在中介公司工作人员的见证下办理了房屋交接手续。交接时三方签订《损坏清单》一份，主要内容为：粟时惠查收涉案房屋后列出如下损坏清单：1.空调坏了，指示灯不亮，风力几乎没有，不能制冷了。2.客厅吊顶灯坏了。3.大门门锁坏了。4.卧房门锁坏了。5.大门门框坏了。6.卧房门框坏了。7.卧房墙面损坏。8.客厅和厨房之间的墙体损坏。另三方还签订了《交接协议》，对水表度数、煤气表数、电表度数进行了确认。其中水电度数为847，煤气度数为3.08，电表度数为7608。后原告对上述损坏的电器进行了置换，对损坏的部位维修。诉讼中，原告明确其诉讼请求要求被告赔偿违约金3200元是要求没收被告已缴纳的押金作为违约金，无须被告另行支付。对损坏清单中所列的损坏情况表示涉案房屋内的物品就非常陈旧，有些也是坏的。原告损坏维修费用清单和发票、收据、订货单等证据拟证明其因置换和维修受损电器和部分共支出12514元，其中重新购置空调（包支架）1699元；吊灯315元；换门框、门扇、门锁共计2900元；房屋损坏部分维修（包括维修墙体墙面的费用及人工费、拆除旧空调和拆除被损坏的两扇门及门框的人费、建筑垃圾出渣费用）共计7600元。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同。被告承租涉案房屋后，于2020年7月向原告提出退租，并要求原告退还押金和支付开锁费、搬迁费等费用，原告同意被告退租，但未同意被告提出的支付开锁费、搬迁费的意见，且被告以原告未支付其要求支付的上述费用为由一直未交还涉案房屋，故双方并未就终止租赁关系达成一致的意见。被告作为承租人，在合同尚未解除且仍未向原告交还涉案房屋的情况下负有继续向原告支付租金的义务，被告向原告支付了至2020年7月9日的租金后至今未向原告支付租金、管理费及水电费，该行为已构成违约，根据租赁合同约定，原告有权解除合同，被告应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，现原告要求被告以被告已付押金3200作为违约金合理，本院予以支持。因被告直至2020年9月23日才向原告交还涉案房屋，期间一直未支付租金和管理费，故现原告要求被告支付2020年7月10日至2020年9月23日期间的租金共计3942元和物业管理费共计116.6元合理合法，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。因被告逾期支付租金，原告有权依约要求被告支付违约金，合同约定按月租金金额的2%支付违约金的标准过高，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。其中2020年7月10日至2020年8月9日的租金违约金，以1600元为本金，自2020年7月21日开始计至实际支付之日止；2020年8月10日至2020年9月9日的租金违约金，以1600元为本金，自2020年8月21日计至实际支付之日止；2020年9月10日至2020年9月23日的租金违约金，以742元为本金，自2020年9月21日计至实际支付之日止。并以本金为限。驳回原告主张多出上述数额的诉请。另经审查，被告尚欠付原告2020年6月10日至2020年9月23日期间的电费和2020年5月4日至2020年9月23日期间的水费，现原告结合双方签订合同时交接的水电表读数、被告已缴纳部分电费及被告交还房屋时双方确认的水电表读数情况确定欠付水电费数额合理，本院予以采纳。故原告要求被告支付2020年6月10日至2020年9月23日期间的电费共计479元和2020年5月4日至2020年9月23日期间的水费共计23.84元有据，本院予以支持。现有证据显示，双方签订租赁合同交接之时，涉案房屋内的煤气灶是处于需维修状态的，且被告向原告交回涉案房屋时煤气费的读数仅增加了0.08立方，现无证据证明被告有使用过煤气，不排除该0.08立方为正常泄漏发生，故本院对原告主张被告支付煤气费不予支持。原告已向被告主张支付违约金，原告要求被告赔偿中介费800元缺乏依据，本院不予支持。被告作为承租人，在使用涉案房屋期间负有合理善意使用涉案房屋的义务。本案中，被告在接收涉案房屋时，交接清单中显示除煤气灶是需维修状态，其他物品均处于可正常使用状态。而在被告向原告叫回涉案房屋时，却存在空调、客厅吊灯、大门门锁、卧房门锁、大门门框、卧房门框、卧房墙面、客厅和厨房之间的墙体损坏的状况，被告应承担赔偿或维修责任。原告提交电器损坏费用及房屋损坏维修费用表、收据、订货单等证据拟证明其为置换、维修上述受损电器和房屋损坏部位的支出共计12514元。考虑到从原告提交的涉案房屋交接时的照片显示，涉案房屋的附属装修包括门框、门等附属物本就较为陈旧，且根据双方陈述空调、吊灯等电器本身也已使用多年，故原告要求被告赔偿上述全部维修、更换费用欠理，本院酌情调整押金同等数额即3200元作为被告需赔偿原告的维修损失。驳回原告主张多出上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告粟时惠有权没收被告曾桂梅支付的押金3200元作为违约金；二、本判决生效之日起五日内，被告曾桂梅向原告粟时惠支付2020年7月10日至2020年9月23日期间的租金共计3942及违约金（其中2020年7月10日至2020年8月9日的违约金，以1600元为本金，自2020年7月21日开始计至实际支付之日止；2020年8月10日至2020年9月9日的违约金，以1600元为本金，自2020年8月21日计至实际支付之日止；2020年9月10日至2020年9月23日的违约金，以742元为本金，自2020年9月21日计至实际支付之日止。上述违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，并以本金为限。）；三、本判决生效之日起五日内，被告曾桂梅向原告粟时惠支付2020年7月10日至2020年9月23日期间的物业管理费共计116.6元；四、本判决生效之日起五日内，被告曾桂梅向原告粟时惠支付2020年6月10日至2020年9月23日期间的电费共计479元；五、本判决生效之日起五日内，被告曾桂梅向原告粟时惠支付2020年5月4日至2020年9月23日期间的水费共计23.84元；六、本判决生效之日起五日内，被告曾桂梅向原告粟时惠赔偿维修费损失3200元；七、驳回原告粟时惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费332.5元，由原告粟时惠负担258.5元，被告曾桂梅负担74元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月二十七日书记员  陈玉梅