贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初11074号原告：吴如国，男，1984年4月28日出生，苗族，住贵州省麻江县。委托诉讼代理人：高良昌，贵州黔邦律师事务所律师，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，系该公司董事长。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，系该公司总经理。原告吴如国与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告吴如国委托诉讼代理人高良昌到庭参加诉讼，被告麒鑫公司、被告伟庭公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告吴如国向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的合同编号为2017-2064的《商品房买卖合同》；2、被告麒鑫公司退还原告已付房款63165元及违约金5006元（违约金以63165元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂估为违约金5006元）；3、被告麒鑫公司和伟庭公司连带退还原告已付团购费30000元及资金占用费8195元（利息以30000元基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂估为8195元）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月9日，原告和被告麒鑫公司签订合同编号为2017-2064的《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告麒鑫公司开发建设的花溪新时代·麒鑫商业广场的B区负一层B4-1404号房。原告购买房屋建筑面积为10.71平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为11500元/平方米，总金额为123165元。2017年12月9日，原告按约支付总房款的50%首期款63165元，尾款金额60000元按办理按揭贷款的方式支付。被告麒鑫公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，被告麒鑫公司逾期交房超过30日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告麒鑫公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%支付违约金。因涉案合同约定的违约金低于原告的损失，请求人民法院予以增加。被告伟庭公司委托被告麒鑫公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭公司收取，并出具收据予以确认，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，原告特提起诉讼。被告麒鑫公司未答辩。被告伟庭公司未答辩。原告吴如国围绕诉讼请求依法提交了下列证据：原告身份证、被告企业信息、商品房买卖合同、收据被告麒鑫公司和伟庭公司未到庭发表质证意见。本院经审理认定事实如下：位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月9日，原告吴如国（买受人）和被告麒鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2064），约定原告向被告麒鑫公司购买位于花溪区房屋，房屋单价为11500元，建筑面积共10.71平方米。合同第六条约定买受人支付总房款50%首期款金额为63165元整，尾款为60000元整办理按揭贷款。第八条约定出卖人应当在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2017年12月9日，原告向被告麒鑫公司缴纳购房款63165元。被告麒鑫公司出具一张《收据》载明：“兹收到吴如国交来麒鑫商业广场B区负1-54-1404号房款63165元。”同日，原告向被告伟庭公司交纳团购费60000元。被告伟庭公司出具一张《收据》载明：“兹收到吴如国B区负一层B4-1-1404、B4-1-1405交来团购费陆万圆整。”现原告以被告麒鑫公司未按时交付商铺为由诉至本院，诉请如前。本院已审结的（2020）黔0111民初511号等系列案件查实：1.案涉B区地下室销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2021年2月5日。2.本院之前审理涉及“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘案件，案涉团购费，被告伟庭房开公司及案外人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，被告众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。3.被告麒鑫房开公司自述案涉商铺已调整为车库。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售许可，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售许可，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付给原告使用，但被告麒鑫房开公司至今未履行交付义务，且已将案涉商铺调整为车库，导致双方合同目的已无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还购房款63165元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。合同第九条约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。原告主张该违约金标准过低，请求按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金，本院认为其请求符合法律规定，应予以支持，故本院酌定违约金自支付首期款之日即2017年12月9日起计算，从2017年12月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售。被告伟庭房开公司为促销房屋，向原告收取每个商铺30000元团购费，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据，该团购费并未计入购房款项，且被告未能提供证据证实原告因交该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。原告主张的资金占用费，本院认定以30000元为基数从2017年12月9日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴如国与被告贵州麒鑫房地产开发有限公司于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2017-2064）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于于本判决生效之日起十日内退还原告吴如国已付购房款63165元，并支付违约金（以63165元为基数自2017年12月9日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴如国团购费30000元，并支付资金占用费（以30000元为基数，自2017年12月9日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告吴如国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币元2427元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担1555元、被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担872元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二〇年十一月五日法官助理王丽书记员刘怡鸿