河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1854号 上诉人（原审原告）：王富贵，男，1961年3月2日出生，汉族，住张家口市康保县。 委托诉讼代理人：李永立，河北扬正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司，住所地张家口市桥西区清水河中路18号丽城大厦B座7层。 法定代表人：胡江波，总经理。 委托诉讼代理人：邹金凤，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙志球，男，1971年3月4日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：邹金凤，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 原审第三人：赵全，男，1973年1月1日出生，汉族，住张家口市桥西区。 上诉人王富贵因与被上诉人张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司（以下简称鑫凯公司）、孙志球、原审第三人赵全房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人、原审第三人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 王富贵上诉请求：撤销桥西区人民法院（2020）冀0703民初453号民事判决，查明事实公正判决。事实和理由：赵全于2009年承揽鑫凯公司开发的桥西区美居丽景苑小区住宅楼工程，2010年赵全向王富贵借款50万元用于工程，但迟迟未能归还。2014年12月15日赵全以鑫凯公司抵顶的底商41幢39号作价50万元顶给王富贵用于偿还以上借款。王富贵与赵全共同到开发商处开具收据，因此房屋手续不全无法办理不动产证书，王富贵以收据为凭一直占有使用该房屋。一审庭审中，王富贵向法院出示了购房款收据及赵全以工程款331232元的抵顶房屋明细表，王富贵与赵全签订的房屋买卖协议书用以支持王富贵的诉讼请求。一审法院却以赵全顶账协议只能说明双方有以物抵债的意向、50万元顶账价与收据价格相差太远等荒唐的理由否定全部事实。赵全抵顶的底商是鑫凯公司以331232元基础价抵顶的，同时鑫凯公司已经从工程款中扣除了该部分款项，鑫凯公司与赵全的抵顶行为已经完成，赵全以50万元的价格抵顶给王富贵公平合理。收据与实际价款不符是为了少缴纳税款，正如孙志球以15万元的价格购买是同一个道理。一审法院认定鑫凯公司与赵全仅有抵顶房屋的意向是对事实认定的错误。鑫凯公司与赵全的抵顶行为已经完成，在鑫凯公司开具收据之后，王富贵一直占有使用该房屋，并多次找鑫凯公司要求签订正式的商品房买卖合同，但鑫凯公司均以各种理由一直推脱。经多方打听才知道抵顶的房屋属于违建，但王富贵没有办法只能等待。一审庭审中，王富贵补充提交的证据也能够证实以上事实。顶账的底商是在2018年才通过了规划部门的测绘，此时才属于合法建筑。在此之前是无法办理房屋买卖、过户登记、产权证明等手续的。但是不能办理以上手续的过错在于鑫凯公司，并非是王富贵。一审法院将此过错强加在王富贵头上，有失公平。孙志球作为当时该楼盘的开发商，利用职务上的便利，在行政手续完备之后见利忘义，虚构购房合同，不顾房屋已经出售的事实，违法将房屋登记在自己名下。一审法院对事实未能全面认定，片面的适用物权法第九条的规定，规避鑫凯公司一房多卖的事实，令人难以信服。请二审法院查明事实真相，撤销一审错误判决，维护王富贵的合法权益。庭审中，王富贵补充上诉理由，其已经向张家口市中级人民法院以实际房屋所有人的身份提起第三人撤销之诉，并且该案件已经立案，建议法院对本案中止审理待该案件做出裁判结果之后再进行审理。 鑫凯公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王富贵的上诉理由不符合法律规定，且对其主张也未能充分的举证。从事实上看，王富贵与赵全系亲属关系，一审中也有相关证据能够证实，赵全为了逃避债务或者向银行贷款等事宜经常将自有房屋登记在王富贵名下，双方签订其他的协议。鑫凯公司合理怀疑王富贵与赵全捏造房屋抵账的事实。因抵账的事实不能证明，所以王富贵的请求没有任何的事实依据。从证据来看，王富贵与赵全签订的协议及鑫凯公司签订的协议中存在很大的矛盾，票据金额与协议中的金额差距较大，票据开具的时间和抵账的时间也相差一年之久，鑫凯公司认为票据本身不能说明任何的问题，没有转账记录等必要证据佐证不能够证明王富贵的主张。从法律角度来说，不动产物权的设立变更转让需要经过登记才能发生效力，王富贵所说的鑫凯公司将房屋抵顶给赵全没有抵顶协议也没有对房屋作出任何的变更登记，所以抵顶事实尚未发生，不能产生任何的法律效力。赵全对案涉房屋不享有任何的权利。王富贵曾提交鑫凯公司员工给赵全罗列的抵顶明细，只是口头答应赵全抵顶房屋，该明细属于一个抵顶的通知，不能证明抵顶的事实实际发生。该明细表也没有公章确认，实际情况是赵全与鑫凯公司和孙志球有其他的欠款问题，拖欠了鑫凯公司的钱款，所以抵顶并未实际发生。2014年3月5日该房屋已经出卖给孙志球，2018年办理了登记手续，缴纳了相关的税费，孙志球是房屋的所有权人，物权优于其他的权利，所以一审法院判决是正确的，请予以维持。 孙志球的答辩意见同鑫凯公司一致。 赵全陈述称，2011年房屋就已经给赵全，装修也是赵全进行的，一直占有使用，因为拖欠了王富贵的钱，经过与孙志球协商办理了手续，孙志球为了逃避税费所以将票据中的数额写少了，实际的金额已经在工程款中扣除，大概有三十多万元。 王富贵向一审法院起诉请求：确认其与赵全之间房屋买卖行为有效，鑫凯公司协助办理房屋过户手续。 一审法院认定事实：2014年10月15日，张家口市桥西区房地产开发经营总公司为王富贵出具了关于美居丽景园41-无-39底商收据一张，金额为164979元。2015年4月10日，甲方（卖方）赵全与乙方（买方）王富贵签订《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方自愿将自己名下坐落于张家口市桥西区美居丽景园2期41-无-39号底商房屋转让给乙方，房屋价款50万元。协议签订之日，双方自愿协商甲方用房款抵消先前向乙方借款50万元等等。2014年3月5日孙志球购买案涉底商，建筑面积45.01平方米，总房款为人民币15万元，并于2018年5月7日取得了冀（2018）张家口市不动产权第××号不动产权证书。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，鑫凯公司与孙志球于2014年3月5日签订了《商品房买卖合同》，交付售房款并缴纳印花税与契税，后孙志球于2018年5月7日取得了案涉房屋的不动产权证书，按照上述法律规定孙志球即为案涉房屋的所有权人。王富贵所陈述的案涉房屋系鑫凯公司抵顶给赵全的顶账房，但庭审举证不能证明其主张。首先，王富贵提交的案涉房屋顶账房明细表，只能说明双方有以物抵债的意向，但在之后双方没有签订过任何顶账房协议，也未办理任何房屋买卖、过户登记、产权证明手续，双方之间对案涉房产抵账未成，赵全未取得案涉房产的所有权。赵全再次将房产抵顶给王富贵的行为属于无权处分；其次，王富贵提交房款收据虽标明部分房款，但与顶账金额50万元相去甚远，对此其未能作出合理解释亦未进行补强。况且案涉房产现已经登记在他人名下，先前法院判决已认定了孙志球对案涉房产的所有权，王富贵主张的房屋买卖合同现已经不满足履行、过户条件。对于当事人之间的其他债权债务纠纷，不属于本案审理范围，可另案解决。判决：驳回王富贵的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审无异。 本院认为，本案的争议焦点是王富贵与赵全签订的房屋买卖协议书是否有效，本案的基础法律关系是什么。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。赵全于2015年4月10日与王富贵签订房屋买卖协议，其中约定赵全将自己名下的房屋转让给王富贵，但此时赵全并未出示房屋的相关登记材料，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，赵全因并未办理登记对案涉房屋不享有物权，其对该房屋的处分需经权利人追认方能生效。但鑫凯公司对于王富贵与赵全的协议并未进行追认，且已将该房屋登记于孙志球名下，孙志球亦通过诉讼的方式要求占有、使用人返还房屋，基于此，赵全作为无权处分人，未经权利人鑫凯公司追认，其与王富贵所签订的房屋买卖协议属于无效合同，一审法院对于该份合同效力的认定符合法律规定。关于本案的基础法律关系，赵全主张其通过与鑫凯公司进行工程款抵顶取得了房屋的所有权，一审中出示了工程款抵顶明细表予以证明，经查，在该份证据中存在划勾的标记，案涉房屋一栏，并无标记，且经办人员向一审法院陈述相关的抵顶情况，案涉房屋并未与赵全进行抵顶，故该份证据仅仅表明鑫凯公司具有以房抵债的意思表示，但该法律行为尚未完成，双方并未签订商品房买卖合同，亦未进行物权登记，故不产生物权变动的后果，赵全与鑫凯公司仍为债权债务关系。王富贵基于其与赵全之间的民间借贷关系，同意赵全以案涉房屋抵顶债务，虽然双方签订了房屋买卖协议，但仍系基于民间借贷关系所产生的以物抵债的行为，故双方亦属于民间借贷关系。王富贵基于无效的合同要求鑫凯公司协助办理过户手续，不具有事实及法律依据，一审法院对此不予支持并无不当。关于王富贵提出的其已经向本院提起第三人撤销诉讼的问题，孙志球已经通过有关行政机关办理了案涉房屋的登记手续，王富贵与赵全之间签订的合同亦属无效，故其提起的诉讼与本案并不具有直接的利害关系，本案无需以另案的审理结果作为裁判依据，对王富贵要求本案中止审理的请求，本院不予支持。赵全、王富贵及鑫凯公司之间的债权债务关系，与本案不属于同一法律关系，可另行主张。 综上所述，王富贵的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王富贵负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 马瑞云 审判员 宋凯阳 二〇二〇年十一月十日 书记员 田 佳