广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初3411号 原告：桂林金皇国际大酒店有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区中山南路46号,统一社会信用代码914503005998420435。 法定代表人：袁河民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 被告：桂林放心大药房有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区机场路枫山西干渠18号,统一社会信用代码91450300692799908A。 法定代表人：杨胜文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓家志，广西九宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢翠翠，广西九宇律师事务所律师。 原告桂林金皇国际大酒店有限公司（以下简称金皇公司）与被告桂林放心大药房有限公司（以下简称放心大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告金皇公司的委托诉讼代理人杨晓华，被告放心大药房的委托诉讼代理人邓家志、谢翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金皇公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告于2016年3月22日签订的《租赁合同》，且被告所支付原告的履约保证金46000元不予退还；2.请求依法判令被告支付原告自2020年1月23日至2020年7月31日房租144133元，及逾期支付房租而产生的违约金43240元（以拖欠房租损失144133元为基数，按照30%为违约金计算比例）；3.判令被告支付原告垃圾费617元，水电费11891元；4.本案诉讼 费等费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2016年3月22日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于桂林市象山区金皇国际大酒店大堂旁边门面，使用面积约206平方米，租赁期5年，自2016年4月23日起至2021年4月22日止，免租装修期为2016年3月23日到2016年4月22日，自2016年4月23日起计算租金，月租金为23000元，2018年4月23日至2021年4月22日按每月25000元计算租金。合同第三条第3点约定“被告应当在每月20日前将下月租金交给原告，如不按时交纳租金，每逾期一日，被告按月租金的5‰支付原告违约金，欠租金十天以上未交，属被告违约，原告有权收回出租场地，合同履约保证金不退，并按本合同条款承担违约责任”。合同第八条第2点约定“合同期满，合同自然终止。任何一方违约，守约方在不能谅解违约方时，书面通知违约方解除合同”。第九条第2点约定“（3）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方所交履约保证金不予退还，乙方的装修及财产全部归甲方所有”。原告向被告提供水电并安装水电表各一个，被告所用水电表费用按照水费6.8元/吨、电费2元/度计算，每月电梯费、垃圾费为每月100元支付给原告。合同签订后，原告依约交付租赁房屋给被告使用，被告依约支付原告租金、水电费及垃圾费直至2019年12月。被告拖欠原告从2020年1月23日至7月31日房租144133元、水电费11891元、垃圾费617元，共计156641元至今尚未支付。近期原告发现，被告已经将门面内物品搬空，但未书面告知原告，亦未经原告同意擅自退租。原告多次联系被告，沟通交付租金和水电费的事情及后续是否继续租赁的问题，但被告表示不再继续使用租赁门面，并拒付所欠房租和水电费、垃圾费等费用。按合同约定，被告拖欠原告租金构成违约，被告按月租金的5‰支付原告违约金，原告考虑到违约金约定过高，愿意按照房租损失的30%计算违约金。被告的行为按照合同约定已经构成了根本违约。原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告放心大药房辨称，1、对原告出租房屋的资格存疑，房屋的所有权人不是原告，原告只是转租，需要提供其有权转租房屋给被告的证据。2、原告应该免除2020年2、3、4月份的房租。被告符合文件所说的免租行为，按照相关的规定应该享受免租优惠。3、原、被告是租赁关系，原告违法多收取被告的水电费，被告保留追诉的权利。4、本案违约金过高，应该适当调整，根据合同约定第3条第3点，第9条第1点，履约保证金是违约金的性质，现原告的诉请的金额，已经超过了实际 损失的30%。5、原告不依法开具发票，导致被告财务无法出账，也导致被告不能将税务抵扣，导致被告增加了税收负担，同时也造成一定的经营困难，被告不缴纳租金原因在于原告，被告也将保留追究原告不开具发票的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于桂林市象山区的原桂林平桂大酒店所有权人为广西桂华成有限责任公司（以下简称桂华成公司）。桂华成公司系中国有色集团（广西）平桂飞碟股份有限公司（以下简称平桂飞碟公司）的子公司，是国有企业。平桂飞碟公司受桂华成公司委托，全权办理桂林平桂大酒店资产对外租赁经营事宜，经招投标确定桂林平桂大酒店资产出租给金皇公司经营。 2016年3月22日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份编号为20160322-10的《租赁合同》，该合同主要内容为：“甲方将位于桂林市象山区金皇国际大酒店大堂旁边门面约206平方米由乙方承租，依法经营用于开设药店，乙方对承租场地只有使用权、经营权；租赁期5年自2016年4月23日起至2021年4月22日止，免租装修期为2016年3月23日到2016年4月22日；第一年租金每月（不含税）23000元，自2016年4月23日起计算租金；2018年4月23日至2021年4月22日按每月25000元计算租金；合同签订之日，乙方必须向甲方交纳合同履约保证金46000元，合同生效，合同期满或合同终止时，双方财产清算交接终结，且乙方没有发生违反合同条款的，甲方10天内全额退回合同履约保证金（无息），如果有损坏或者违反本合同约定的，扣除乙方应承担责任部分，合同履约保证金（无息）退回乙方；乙方应当在每月20日前将下月租金交给乙方，如不按时交纳租金，每逾期一日，乙方按月租金的5‰支付甲方违约金，违约金按照逾期时间以此类推，欠租金十天以上未交，属乙方违约，甲方有权收回出租场地，合同履约保证金不退，并按本合同条款承担违约责任；因乙方违反合同约定解除合同，致使租赁合同无法履行，乙方须支付甲方46 000元违约金（用履约保证金抵扣减）；在租赁期内，乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同并收回租赁场地，乙方须在接到甲方通知日内无条件按合同终止条款的约定履行义务：（1）拖欠租金十天以上（含十天）的，或逾期十天（含十天）的，或逾期十天（含十天）未足额交清租金的；（2）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，逾期十天以上（含十天）未交的，并加付每逾期壹天按约定费用的5‰支付违约金；（三）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方所交履约保证金不予退还，乙方的装修及财产全部归甲方所有；甲方向乙方提供水电，并安装水电表各壹个，乙方所用水电表费用按照水费6.8元/吨、电费2元/度计算，每月电梯费、垃圾费暂定为每月100元计算。”上述《租赁合同》签订后，被告支付原告履约保证金46000元。原告将门面交付被告租赁使用，被告按合同约定支付原告租金、水电费及垃圾费至2020年1月22日，其中从2019年9月份开始，被告每月支付原告租金为23000元。被告在上述期间未对水电费的计费标准提出异议。被告承租上述门面后，又将门面的一半转租给他人做超市。被告自己租赁使用的一半门面开办药店。 2020年1月23日以后，被告未再向原告交纳租金。2020年8月1日，原告向被告出具一份《放心大药房房租、电费通知》，该通知载明：“放心大药房，2020年1-2月房租46000元、3月房租23000元、4月房租23000元、5月房租23000元、6月房租23000元、7月23日至7月30日房租6133元，房租合计144133元；2020年1-2月电费4049元、3月电费1287元、4月电费1565元、5月电费2693元、6月电费2283元、7月电费14元，电费合计11891元；2020年1-2月垃圾费200元、3月垃圾费100元、4月垃圾费100元、5月垃圾费100元、6月垃圾费100元、7月垃圾费17元，垃圾费合计617元。以上合计156641元。”同日，原告又向被告出具一份《解除合同告知函》，该告知函主要内容为：“放心大药房，因你公司提出生意不好做，申请在2018年4月23日至2021年4月22日期间房租均按照每月23000元支付，我公司予以同意。至今为止，你公司尚欠我公司2020年1月23日至2020年7月31日房租共计144133元，垃圾费617元，水电费11891元未支付。我公司工作人员与贵公司总经理杨胜文先生沟通多次无果。特此函告，因贵公司拖欠我公司房屋租赁的租金、垃圾费、水电费，严重违反双方签订的《租赁合同》的相关规定，已经构成对合同的根本违约。我方书面通知贵公司，因贵公司欠付租金、水电费、垃圾费，以及擅自退租的行为对我公司造成了经济损失，我公司向贵公司提出解除合同书面通知。”上述通知和告知函，原告于2020年8月1日通过中国邮政桂林中南营业部“EMS”向被告邮寄。2020年8月2日，被告收到上述通知和告知函。 在本案审理期间，被告未提供证据证实桂华成公司或者平桂飞碟公司对原告将其酒店旁边门面出租给被告提出异议。 在本案庭审时，被告称2020年3月份就从门面搬走了，搬走的事情和原告电话和口头说过，药店的钥匙已经交到原告酒店前台，超市的钥匙没有交，超市的门已被原告锁上了，所以解除租赁合同的时间应当是2020年3月份。但被告未提供证据予以证实。原告称，被告没有任何证据证实2020年3月份搬离了承租门面，也没有证据证实双方对解除合同达成了一致,被告没有将门面的钥匙交给原告,被告在2020年7月份还在使用门面，双方解除租赁合同的时间应是2020年7月31日。 本院认为，原、被告于2016年3月22日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应按合同履行。在本案审理中，被告未提供证据证实门面的所有权人桂华成公司对上述《租赁合同》的有效性提出异议。原、被告签订《租赁合同》后被告按《租赁合同》的约定支付原告租金、水电费及垃圾费至2020年1月22日。被告称2020年3月已从租赁的门面搬走，并将药店门面钥匙交给了原告，但被告未提供证据予以证实，本院不予采信。被告称2020年3月份已解除双方的租赁合同，也未提供证据证实，本院不予支持。原告于2020年8月1日向被告邮寄了解除合同的通知，被告并已收到该通知。因此，本院确认原、被告双方签订的租赁合同于2020年8月1日解除。 被告拖欠原告的租金应从2020年1月23日起计算到2020年7月31日止。原告要求被告按每月租金23000元计算，本院予以支持，被告拖欠原告的租金为144133元（23000元/月×6个月+23000元÷30天×8天）。本案属涉及新冠××疫情的房屋租赁案件,被告系药店，可以在符合新冠××疫情防护条件的前提下进行适当经营活动。被告要求免除2020年2月至4月3个月的租金，本院不予全部支持。本院确认应免除2个月的租金合计46000元。被告还应支付原告租金98133元（144133元-46000元）。被告未按租赁合同的约定向原告交纳租金，构成了违约。原告请求不予退还被告支付的履约保证金46000元，符合双方签订的租赁合同的约定，本院予以支持。根据原、被告签订的租赁合同的约定，因被告违反合同约定解除合同，致使租赁合同无法履行，被告须支付原告46000元违约金（用履约保证金抵扣减）。原告请求不予退还被告支付的履约保证金46000元，具有违约金的性质，已足以弥补告的损失。因此，原告再要求被告按租金144133元的30%支付违约金43240元，本院不予支持。原告未提供证据证实至2020年7月被告拖欠水电费11891元。原告要求被告支付水电费11891元，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付垃圾费617元，有事实依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告桂林金皇国际大酒店有限公司与被告桂林放心大药房有限公司2016年3月22日签订的《租赁合同》于2020年8月1日解除； 二、原告桂林金皇国际大酒店有限公司不予退还被告桂林放心大药房有限公司支付的履约保证金46000元； 三、被告桂林放心大药房有限公司支付原告桂林金皇国际大酒店有限公司租金98133元； 四、被告桂林放心大药房有限公司支付原告桂林金皇国际大酒店有限公司垃圾费617元； 五、驳回原告桂林金皇国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费6820元，减半收取计3410元（原告已预交），由被告负担2410元，原告负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6820元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新分理处]，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。上诉期届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳志斌 二〇二〇年十月三十日 书记员  阳 燕