广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初7282号原告：卢德华，男，1987年12月9日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：罗子均、区秋仪，均是广东西江律师事务所律师。被告：肇庆市××××物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区××××东×××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××886A。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司物业经理。被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区西江北路星湖奥园悉尼区×××××××，统一社会信用代码914×××××××××××201T。法定代表人：蒲某1。第三人：广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市端州区×××××××××××××××××201，统一社会信用代码914××××××××××××593。负责人：翁荣生。委托诉讼代理人：卞宏雁，该公司经理助理。原告卢德华与被告肇庆市××××物业管理有限公司（星奥物业公司）、肇庆市星奥投资发展有限公司（星奥投资公司）以及第三人广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司（粤垦肇庆分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告卢德华的委托诉讼代理人罗子均、区秋仪，被告星奥物业公司的委托诉讼代理人季冠先到庭参加诉讼。被告星奥投资公司、第三人粤垦肇庆分公司经传票传唤无正当理拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢德华向本院提出诉讼请求：1.判令星奥物业公司、星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》无效；2.判令卢德华与粤垦肇庆分公司签订的《前期物业管理协议》继续有效，维持卢德华与粤垦肇庆分公司的物业管理服务关系；3.判令本案诉讼费用由星奥物业公司、星奥投资公司承担。事实与理由:卢德华与星奥投资公司于2014年7月19日签订了《商品房买卖合同》，约定卢德华向星奥投资公司购买其承建的肇庆市端州区×××××侧“十字坜”星湖奥园C区C2栋二十一层C2-2103房。在星奥投资公司的指示下，卢德华与粤垦肇庆分公司于2016年3月17日签订了《前期物业管理协议》，约定粤垦肇庆分公司接受星奥投资公司委托向卢德华提供物业管理服务。但是2018年1月23日，在没有得到星湖奥园业主同意的情况下，粤垦肇庆分公司被星奥投资公司利用非法手段强制退出对星湖奥园小区的物业管理，同时在没有经过合法选聘的情况下，星奥投资公司与星奥物业公司签订了《前期物业服务合同》,约定星奥投资公司聘请星奥物业公司作为星湖奥园小区新的物业管理公司，据此星奥物业公司违规接管了星湖奥园小区，致使星湖奥园小区管理严重混乱。卢德华得知物业管理公司被更换后，曾向建设部门、居委会进行投诉，却被告知星奥投资公司和星奥物业公司在没有取得卢德华的同意以及小区业主大会或全体业主过半数同意的情况下，强行向居委会申请了所谓的物业服务合同备案，经卢德华向居委会的工作人员了解情况后，发现星奥物业公司存在待居委会人员在申请资料中盖章确认后，在申请资料上恶意添加、改动的情况，试图蒙混过关。星奥物业公司、星奥投资公司的行为与其造成的后果已经侵害了卢德华该有的知情权、表决权和应该享有的小区共同利益权。而且星奥物业公司至今没有公开小区业主物业管理费实际缴费情况。同时，该小区商品房己全部售出，业权归业主所有，星奥投资公司无权再代表业主签署物业管理合同。依据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四)选聘和解聘物业服务企业;”。解聘粤垦肇庆分公司和选聘星奥物业公司作为星湖奥园小区的物业管理公司，应得到业主的同意，但是星奥投资公司作出解聘粤垦肇庆分公司和聘请星奥物业公司决定时并没有得到星湖奥园小区业主的同意，星奥投资公司的行为属于无权处分，严重损害了星湖奥园各业主的权利。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，星奥物业公司、星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》应属无效。星奥物业公司辩称：一、星奥物业公司与建设单位星奥投资公司签订《前期物业服务合同》合法有效。该《前期物业服务合同》的合法性已经肇庆市中级人民法院的生效判决认定。1.粤垦肇庆分公司是在《前期物业服务合同》期满后主动退出星湖奥园小区的物业管理，并非如卢德华所述的利用非法手段强制粤垦肇庆分公司退出。根据星奥投资公司与粤垦肇庆分公司于2012年11月9日签订的《前期物业服务合同》第三十二条“本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业”之约定，签约双方对合同期满后是否续约的问题均有自主选择权。同时，根据《前期物业服务合同》第三十一条之约定，该物业服务期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。而合同于2017年12月31日到期后，因签约双方没有续约的意愿，且星湖奥园小区尚未成立业主大会；根据合同约定，星奥投资公司需要在三个月内（2018年1月至3月）选聘新的物业管理企业接管星湖奥园小区的物业工作。为了避免发生小区处于无物业管理的状况出现，星奥投资公司根据约定在三个月期限内选到了拟签约的物业管理公司（即星奥物业公司），星奥投资公司与粤垦肇庆分公司于2018年1月23日共同向星湖奥园业主发布公告，申明：“因星奥投资公司与粤垦肇庆分公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满……从2018年2月1日起粤垦肇庆分公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作……由星奥投资公司委托星奥物业公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止”。可见，粤垦肇庆分公司是在《前期物业服务合同》期满后主动退出星湖奥园小区AB区的物业管理，星奥物业公司并无违规接管奥园小区。由于奥园小区AB区的前期物业服务合同已经到期，而奥园C区前期物业服务合同尚没有到期，鉴于小区物业服务的整体性，粤垦肇庆分公司单方面解除了尚未到期的C区的物业服务合同（注：C1、C5区的到期时间是2018年3月31日，发公告之时亦临近届满；C2-C4区的到期时间为2018年7月31日）。归根结底，星奥投资公司与粤垦肇庆分公司之间签订的物业管理合同及双方间的物业服务法律关系真实情况是：物业服务合同到期，经双方协商一致而终止合同，双方的权利义务关系就此终结，不存在合同继续有效的情形，且根据不存在星奥投资公司解聘粤垦肇庆分公司的说法，更不存在“被告利用非法手段强制粤垦物业公司退出”这一说。2.星湖奥园小区至今没有成立业主委员会，建设单位星奥投资公司有权选聘物业公司。首先，小区业主尚未根据《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会....”之规定成立业主大会。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，因星湖奥园小区至今没有成立业主委员会，所以，建设单位星奥投资公司有权选聘物业公司。故，本案情况不符合《物权法》第七十六条所规定的选聘物业服务企业需要双过半的业主同意的情形。3.星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》不存在无效情形，该合同是合法有效的。首先，星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》没有违反法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条之规定,只有违反法律、行政法规的强制性规定合同才会无效，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内，明确了管理性的强制性规定不影响合同效力。星奥物业公司根据相关规定将《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》等资料上交波海社区、城西街道、端州区住建局备案。相关备案表已在小区公告栏进行公示。所以，星奥物业公司为奥园小区提供物业管理服务是得到政府部门认可和肯定的，是合法受保护的。其次，星奥物业公司起诉奥园小区业主缴纳物业费案件（物业服务合同纠纷）的生效判决书认定已对《前期物业服务合同》的合法性进行认定：星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。卢德华起诉要求确认《前期物业服务合同》无效属于重复诉讼，违反了一事不再理的原则，请求法院驳回其诉讼。4.星奥物业公司担任奥园小区的物业管理公司已经“双过半”业主支持，并且《前期物业服务合同》已经通过住建部门的备案，相关备案表已在小区公告栏进行公示。星奥物业公司在进驻星湖奥园小区后向业主征询对变更物业服务企业的意见和开展签署《前期物业服务协议》工作，分别在2018年5月21日和10月22日在星湖奥园小区公告了《关于星湖奥园变更物业服务企业意见征询结果公示》《关于星湖奥园〈前期物业服务协议〉签署情况公示》，公示载明已与星奥物业公司签订《前期物业服务合同》的业主共517户，占已售总户数50.94%,占已售面积53.24%。2018年11月26日，星奥投资公司与星奥物业公司就《前期物业服务合同》备案实现共同向肇庆市端州区住房和城乡建设局提出备案申请，肇庆市端州区住房和城乡建设局经过审查核实后，于2019年5月28日同意星奥投资公司与星奥物业公司的备案申请。根据《物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半人数的业主且占总人数过半数的业主同意”，星奥物业公司担任奥园小区的物业管理公司已经过“双过半”业主支持，并且《前期物业服务合同》已通过住建部门的备案，卢德华没有提供证据证明备案程序不合法，应承担举证不能的责任。综上，星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》不存在无效情形，是合法有效的，同时也得到了政府部门的认可和肯定，受到了广大业主的信赖和支持。二、如上所述，鉴于星奥投资公司与粤垦肇庆分公司《前期物业服务合同》期满未续约，合同即处于终止状态，卢德华要求该合同继续有效并无事实及法律依据。三、卢德华认为星奥物业公司“违规接管星湖奥园小区致使星湖奥园小区管理严重混乱”应当提供相应的证据予以证明。四、星奥物业公司根据与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》为奥园小区提供物业管理服务，收取物业管理费符合合同和法律规定。相关法律法规并无规定物业管理公司需向小区公示物业管理费实际缴费情况，星奥物业公司并无公开小区缴费情况之义务。星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》内容符合《物业管理条例》中关于物业管理费约定标准及收取的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，业主应当根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定缴纳物业管理费。法律并无强制性规定物业管理公司需向小区公示物业管理费实际缴费情况，且《前期物业服务合同》中也没有约定需要公示物业管理费收支情况，故星奥物业公司并无公开小区缴费情况之义务，是否公开是星奥物业公司的权利。综上，星奥物业公司认为，卢德华的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求法院依法驳回其的全部诉讼请求。星奥投资公司没有到庭，也没有提交书面答辩意见。粤垦肇庆分公司没有到庭，但提交书面意见述称：粤垦肇庆分公司作为本案的第三人认为本案与粤垦肇庆分公司没有法律上的直接利害关系。粤垦肇庆分公司虽然作为物业管理公司曾经参与到肇庆星湖奥园小区的物业管理工作，但在星奥投资公司的强烈要求下，迫于经营等压力在2018年1月12日与星奥投资公司签订了一份《协议书》，双方解除了《前期物业服务委托合同》《物业管理委托合同》及《星湖奥园停车场物业服务合同》，星奥投资公司向粤垦肇庆分公司支付了相应的补偿款，粤垦肇庆分公司退出星湖奥园的物业管理并办理了相关工作的交接。至此，粤垦肇庆分公司与星湖奥园小区的物业管理再无关系。因粤垦肇庆分公司在肇庆没有其他物业管理项目，故粤垦肇庆分公司已经向工商行政部门提出了注销申请。该小区目前由星奥物业公司负责物业管理工作，本案是卢德华与星奥物业公司、星奥投资公司之间的矛盾，与粤垦肇庆分公司无关，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于肇庆市端州区×××××侧“十字坜”星湖奥园C区C2栋2103房的业主是卢德华，该房屋所在的肇庆市端州区西江××星湖奥园小区为星奥投资公司开发。2016年3月17日，卢德华与粤垦肇庆分公司签订《前期物业管理协议》《星湖奥园业主临时管理规约》，《前期物业管理协议》约定由粤垦肇庆分公司负责向卢德华提供前期物业管理服务并向其收取物业管理费用。2018年1月23日，星奥投资公司与粤垦肇庆分公司共同向星湖奥园业主发布公告，公告的主要内容：因星奥投资公司与粤垦肇庆分公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满……从2018年2月1日起粤垦肇庆分公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作……由星奥投资公司委托星奥物业公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，星奥投资公司与星奥物业公司签订《前期物业服务合同》，约定星奥投资公司选聘星奥物业公司对星湖奥园小区实施前期物业管理服务。星奥物业公司因此从2018年2月1日起进驻星湖奥园小区进行物业管理，为包括卢德华在内的星湖奥园小区业主提供了物业服务。星奥物业公司进驻星湖奥园小区后向业主征询对变更物业服务企业的意见和开展签署《前期物业服务协议》工作，分别在2018年5月21日、10月22日在星湖奥园小区公告了《关于星湖奥园变更物业服务企业意见征询结果的公示》《关于星湖奥园〈前期物业服务协议〉签署情况的公示》，公示载明已与星奥物业公司签订《前期物业服务协议》的业主共517户，占已售总户数50.94%，占已售总面积53.24%。2018年11月26日，星奥投资公司与星奥物业公司共同向肇庆市端州区住房和城乡建设局申请前期物业服务合同备案，备案材料包括《前期物业服务协议》（样板）；2018年10月22日、11月5日、11月21日《前期物业服务协议》签署情况公示文件、签署名单及公示图片；A、B、C区业主签署《前期物业服务协议》的复印件等，肇庆市端州区住房和城乡建设局于2019年5月28日同意星奥投资公司与星奥物业公司的备案申请。星奥物业公司进驻星湖奥园小区进行物业管理后，卢德华没有向星奥物业公司缴交物业服务费。2020年11月9日，卢德华向本院提起本案诉讼。又查明，星奥物业公司于2004年7月21日登记成立，经营范围为物业管理服务。星奥物业公司因星湖奥园小区部分业主拖欠物业服务费向本院提起多宗诉讼，其中包括（2019）粤1202民初2381号案件，该案本院审理后于2019年7月18日作出（2019）粤1202民初2381号民事判决，认定星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》为有效合同。该判决经广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终2445号民事判决予维持。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，有关星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》效力问题，本院在已经发生法律效力的（2019）粤1202民初2381号民事判决中作出认定，该判决对本案具有约束力，卢德华请求确认星奥物业公司与星奥投资公司签订的《前期物业服务合同》无效依据不足，本院不予支持。关于卢德华与粤垦肇庆分公司之间的《前期物业服务合同》是否继续履行的问题。根据查明的事实，星奥投资公司与粤垦肇庆分公司共同在2018年1月23日向星湖奥园业主发布公告，告知星湖奥园业主粤垦肇庆分公司从2018年2月1日起不再接管星湖奥园小区物业管理工作，即2018年2月1日粤垦肇庆分公司撤场，此时粤垦肇庆分公司与各业主之间的物业管理合同关系已终止，且粤垦肇庆分公司在诉讼中亦确认与星奥投资公司解除了《前期物业服务委托合同》《物业管理委托合同》及《星湖奥园停车场物业服务合同》并进行了交接手续，故粤垦肇庆分公司与包括卢德华在内的各业主之间的物业服务合同已无法继续履行，卢德华要求判令与粤垦肇庆分公司签订的《前期物业服务合同》继续有效及维持双方之间的物业管理服务关系依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项的规定，判决如下：驳回原告卢德华的诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预交），由原告卢德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  邓 倩二〇二〇年十一月三十日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁智杰