茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2531号上诉人（原审被告）：冯艳媚，女，现住广东省茂名市滨海新区×××××××703房。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：李富豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘小玲，女，该公司员工。原审被告：侯健新，男，现住广东省茂名市滨海新区×××××××703房。上诉人冯艳媚因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园智慧物业分公司）、原审原告侯健新合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯艳媚上诉请求：1.请求撤销（2020）粤0904民初931号民事判决，并依法发回重审或改判驳回碧桂园智慧物业分公司诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由碧桂园智慧物业分公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、冯艳媚与碧桂园智慧物业分公司不存在居间合同关系，碧桂园智慧物业分公司所依据的基础法律关系不存在，其针对冯艳媚的诉求应予驳回。本案《看楼确认书》是格式合同，是碧桂园智慧物业分公司为了重复利用而拟定的，碧桂园智慧物业分公司在签订《看楼确认书》时未与冯艳媚协商，只是让冯艳媚签名，没有给冯艳媚解释独家代理协议的内容，也未询问冯艳媚委托期限等与合同相关事宜。根据相关法律的规定，加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。如果格式合同条款的内容违反了上述法律强制性禁止性规定，无论是否基于自由意思而订立，都应该认定为无效。本案《看楼确认书》约定客户不直接或间接与物业的业主联系，亦不通过其他任何途径视察、购买或租赁以上物业，如果客户通过其他任何途径购入或租赁以上物业的，仍需按照碧桂园智慧物业分公司的中介服务费标准支付佣金，这些格式条款加重了冯艳媚的责任，限制了冯艳媚的权利，因此属无效条款。该无效格式条款违反了法律强制或者禁止性规定，导致合同无效，因此冯艳媚与碧桂园智慧物业分公司不存在居间合同关系。二、碧桂园智慧物业分公司并未举证证明其从事居间活动所发生的必要费用。碧桂园智慧物业分公司带意向客户看楼的行为系职责行为，作为一个服务中心，带客户看房是邀约邀请，客户在没有成交的情况下是不需要支付任何费用的。如需要支付费用，碧桂园智慧物业分公司应与冯艳媚说清楚，但碧桂园智慧物业分公司从未向冯艳媚提起。碧桂园智慧物业分公司的住所地就在小区内，看房路途近，根本不需要什么费用，如需要必要费用，一审判决冯艳媚支付3000元费用过高。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院予以纠正。碧桂园智慧物业分公司辩称，既然碧桂园智慧物业分公司为冯艳媚提供了服务，那么冯艳媚就应该支付相应的服务费。冯艳媚认为房屋价格不合理，可以选择不买，但是房屋的价格不是碧桂园智慧物业分公司定的，而是屋主定的。后来冯艳媚找到涉案房屋的屋主，与屋主达成交易，这是不合理的。碧桂园智慧物业分公司的工作人员带冯艳媚看了两次房，在签订《看楼确认书》时已经向冯艳媚承诺有什么问题可以找工作人员，并告知冯艳媚中介费是房屋成交价的2%，冯艳媚是在知道收费标准的情况下才找碧桂园智慧物业分公司看房的。侯健新述称，碧桂园智慧物业分公司的服务态度差。侯健新与冯艳媚均没有在《看楼确认书》中写上身份证号码，不知道碧桂园智慧物业分公司是通过什么方法得知侯健新与冯艳媚的资料再填上去的。侯健新与冯艳媚系合法合规购买房屋。侯健新、冯艳媚与碧桂园智慧物业分公司之间一直就房屋的价格协商不来。碧桂园智慧物业分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令侯健新、冯艳媚按照公司标准支付居间服务费12200元；2.本案诉讼费用由侯健新、冯艳媚负担。一审庭审中，碧桂园智慧物业分公司变更第一项诉讼请求为请求判令侯健新、冯艳媚按照公司标准支付居间服务费12000元。一审法院查明事实：碧桂园智慧物业分公司具备中介服务资质，其于2018年6月25日在茂名市房产管理局登记备案。2019年11月6日，碧桂园智慧物业分公司与冯艳媚签订《看楼确认书》(合同编号：BGY01-A-16451)，其中约定：“本确认书一经签署，即表明：1.客户确认以上物业已由本公司物业顾问带领查看过，关于以上物业的买卖、租赁、签订合同等事宜，均由本公司全权负责协助和联络。2.客户保证不直接或间接与以上物业的业主联系，亦不通过其他任何途径(含其他房地产经纪公司)视察、购买或租赁以上物业。如果客户通过其他任何途径购入或租赁以上物业的，仍需要按照本公司的中介服务费标准向本公司支付佣金。3.本公司中介服务费收费标准，请详见门店公示。4.以上物业的信息资料以政府有关部门出示的产权证的内容为准。”该约定第3点提到的中介服务费收费标准，其中转让的，购楼方的佣金为成交价的2%，冯艳媚在庭审中予以确认。《看楼确认书》记载的物业即茂名市滨海新区×××××××703、401、1601，碧桂园智慧物业分公司均带冯艳媚、侯健新察看过，冯艳媚在一审庭审中亦确认碧桂园智慧物业分公司带其两人察看过上述物业。该《看楼确认书》客户签名处系冯艳媚亲笔所签，身份证号处“440××××××××××××647”系碧桂园智慧物业分公司于2020年3月19日起诉后自行添加上去的。2019年11月11日，侯健新（乙方、买方）与刘志文（甲方、卖方）、茂名市电白区水东镇满堂红房地产信息服务部（丙方、中介）签订商品房买卖合同书，约定刘志文将位于茂名市滨海新区×××××××703房（涉案看楼确认书记载的房产之一）以人民币600000元的价款出售给侯健新，该买卖合同书第六条服务费的支付约定甲乙双方同意在乙方在房产交易中心签订过户手续的当天，甲方支付￥6000.00元给丙方作为中介费，乙方支付￥6000.00元给丙方作为中介费。侯健新与刘志文于2019年12月4日在茂名市房屋交易管理所办理房屋交易手续。再查明，冯艳媚与侯健新是夫妻关系，双方于2009年2月20日登记结婚，涉案物业茂名市滨海新区×××××××703房购买于冯艳媚与侯健新夫妻关系存续期间。冯艳媚在一审庭审中陈述侯健新与刘志文签订商品房买卖合同书当天其不在场，是侯健新自己与刘志文签订的，但其清楚此事，且办理银行按揭贷款时其夫妻两人在场并签署相关资料。一审法院认为，本案争议在于冯艳媚与侯健新是否应当承担《看楼确认书》约定的相应佣金。根据已经查明的事实，碧桂园智慧物业分公司与冯艳媚之间在2019年11月6日形成过一份《看楼确认书》，《看楼确认书》是双方的真实意思表示，并对于双方的权利义务有所约定，可以认定《看楼确认书》系碧桂园智慧物业分公司与冯艳媚之间签订的一份居间合同。冯艳媚辩称其在不知情的情况下被忽悠签名的，冯艳媚作为一个完全行为能力人，负有审慎审查义务，根据自己的智识经验，应当知道在《看楼确认书》签名所产生的法律后果，故对于冯艳媚的上述辩称，一审法院不予采纳。碧桂园智慧物业分公司取得居间报酬应同其取得的委托代理权限及实际完成的具体居间活动相对应。本案中，碧桂园智慧物业分公司未能提供证据证实对涉案物业即茂名市滨海新区×××××××703房获得独家代理权，即碧桂园智慧物业分公司并不能证实冯艳媚利用了其提供的房源信息、机会等条件，冯艳媚亦主张冯艳媚与侯健新事先已通过茂名市电白区水东镇满堂红房地产信息服务部了解过涉案房屋的信息等。碧桂园智慧物业分公司也并未与冯艳媚签订正式的居间合同，更未实际促成冯艳媚与业主签订买卖合同。但从既已查明的事实看，碧桂园智慧物业分公司确有带冯艳媚与侯健新前往察看物业和提供物业信息的事实，且侯健新亦已通过其他中介公司与原业主签约，虽然冯艳媚没有在涉案房屋的买卖合同上签名，但冯艳媚与侯健新是夫妻关系，购买涉案房屋是夫妻合意，且发生于夫妻关系存续期间，冯艳媚在一审庭审中予以承认其清楚侯健新购买涉案房屋的事，且办理银行按揭贷款时其在场并签署了相关资料。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。考虑到碧桂园智慧物业分公司确实为冯艳媚提供了一定的居间服务，冯艳媚负有支付必要费用的义务，向碧桂园智慧物业分公司支付办理居间事务的合理费用。从公平角度出发，一审法院酌定由冯艳媚给付碧桂园智慧物业分公司3000元费用。但碧桂园智慧物业分公司诉请侯健新承担相应的给付义务没有合同依据，侯健新不是涉案《看楼确认书》的相对权利义务人，根据合同相对性原则，碧桂园智慧物业分公司请求侯健新承担相应的给付义务没有法律依据，故一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定判决：一、限冯艳媚于本判决发生法律效力之日起十日内支付碧桂园智慧物业分公司3000元；二、驳回碧桂园智慧物业分公司的其他诉讼请求。如果冯艳媚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52.5元，由碧桂园智慧物业分公司负担39.59元，由冯艳媚负担12.91元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人在二审期间的诉辩意见，主要争议以下两个问题：一、双方是否存在居间合同关系碧桂园智慧物业分公司制作的《看楼确认书》是一份格式居间合同。虽然碧桂园智慧物业分公司在没有取得涉案房屋出售独家代理权的情况下，在《看楼确认书》中约定冯艳媚不得通过其他房产经纪公司购买涉案房屋存在不合理、不公平的内容，但这不影响其他约定的效力。冯艳媚承认在《看楼确认书》上签名，则双方形成了居间合同关系，本院对冯艳媚关于双方不存在居间合同关系的主张不予支持。二、一审判决居间服务费3000元是否合法合理从《看楼确认书》的内容可知，碧桂园智慧物业分公司为冯艳媚提供居间服务是要收取费用的，其带冯艳媚和侯健新夫妻察看了两次涉案房屋，对冯艳媚和侯健新夫妻确定购买案涉房屋提供了很大帮助。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，酌定冯艳媚支付3000元给碧桂园智慧物业分公司作为其提供居间服务的必要费用，有事实和法律依据，本院予以维持。冯艳媚认为看房不成交不需要付费以及3000元费用太多的主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，冯艳媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯艳媚负担。本判决为终审判决。审判长  陈海清审判员  庞健军审判员  江剑兵二〇二〇年十一月二十六日书记员  潘彦娴附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。