山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁17民终3578号上诉人（原审被告）：菏泽市大田房地产开发有限公司。住所地：菏泽市广福街888号（菏泽市广福北街73号）。法定代表人：潘红强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡威，山东邦治律师事务所律师。委托诉讼代理人：任仲辉，山东邦治律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：侯亚房，女，1988年4月10日出生，汉族，住郓城县。委托诉讼代理人：王延秀，山东郓州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩佩，山东郓州律师事务所律师。上诉人菏泽市大田房地产开发有限公司（以下简称大田公司）因与被上诉人侯亚房商品房销售合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2020）鲁1725民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人大田公司的委托诉讼代理人胡威、任仲辉，被上诉人侯亚房的委托诉讼代理人王延秀、李佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大田公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回侯亚房的诉讼请求；一、二审诉讼费用由侯亚房负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，交付日期应顺延317天。双方于2018年9月25日签署商品房买卖合同，合同约定的交付日期是2019年6月30日。涉案房屋施工期间，政府发布相关的环保政策，高考期间停工通知，山东省启动重大公共卫生事件一级响应，山东省人力资源和社会保障厅发布关于延迟省内企业复工的通知等文件，导致涉案工程不得不停工，停工期限达317天。根据合同约定，因政府原因或不可抗力导致大田公司无法如期交付的，大田公司不承担任何责任。因此，合同约定的交付日期应顺延317天。（二）高考期间停工通知的3天时间，应作为扣除天数，交付日期应予以顺延。高考期间停工通知，属于政府原因导致的停工。根据政府通知要求及建筑行业管理，高考期间属于全天全区域的停工，该3天应予以扣除并顺延相应交付日期。（三）一审判决大田公司支付逾期交房违约金至实际交付之日错误，侯亚房起诉之日后的违约金应另行起诉。房屋的交付，需要侯亚房接收。依据一审判决双方无法确定涉案商品房实际交付日期，且在大田公司具备交房条件后，侯亚房仍拒绝接房，因此不能确定大田公司逾期交房违约金具体数额。一审判决不明确，应发回重审或改判。（四）一审法院对大田公司的延期停工日期计算方式错误，没有将顺延日期内又发生不可抗力日期计算在内，即没有考虑到顺延后又延期停工的情况。侯亚房辩称，本案应当以大田公司提交的商品房买卖合同为依据，且不应当扣除顺延天数。根据大田公司提交的菏泽市新建商品房买卖合同预售第28条补充协议第二款规定，补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该预售合同在除补充协议部分未约定任何开发商逾期交房的免责事由，而大田公司主张的政府原因导致逾期交房的，在大田公司提供的附件11补充协议格式文本中与预售合同第28条规定相悖，故不应采纳。侯亚房向一审法院起诉请求：1.大田公司向侯亚房承担自2019年1月1日至2020年7月22日的逾期交房违约金37413.26元；2.大田公司向侯亚房承担自2020年7月22日至满足商品房交付条件并书面通知侯亚房办理交房手续之日的逾期交房违约金；3.本案诉讼费由大田公司负担。一审法院认定事实：侯亚房购买大田公司开发的枫叶正红小区商品房（B14#-2-201），2017年8月9日签订商品房买卖合同一份，合同载明：该商品房建筑面积共111.13㎡，单价为3856.01元/㎡，总金额为428518元,先付首付30%，其余房款办理银行按揭，2018年12月31日前交房，如逾期交房的，逾期在90日之内，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大田公司按日向侯亚房支付已交房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，侯亚房要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大田公司按日向侯亚房支付已交房价款万分之一点五的违约金。2018年9月25日，双方又签订菏泽市新建商品房买卖合同（预售）一份，合同载明：该商品房建筑面积共113.68㎡，单价为3856.01元/㎡，总金额为438351元,商业贷款300000元，2018年9月25日前支付首期房款138351元。2019年6月30日前交房，如逾期交房的，逾期在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，大田公司按日计算向侯亚房支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，侯亚房要求继续履行合同的，合同继续履行，大田公司按日计算向侯亚房支付全部房价款万分之一的违约金。并以此合同在郓城县房产管理局办理了商品房预售网上备案登记手续。2017年8月9日，侯亚房支付房款128518元。2018年9月19日，侯亚房又支付购房款9833元。2018年12月5日，侯亚房在中国工商银行办理个人住房购置贷款300000元。大田公司至今未向侯亚房交付房屋。一审法院认为，侯亚房与大田公司签订的商品房买卖合同，是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。2018年9月25日，双方签订的商品房买卖合同（预售）对楼房面积、全部价款数额、付款方式、交付日期及逾期交付责任等内容作出实质性变更，且侯亚房按该合同约定支付了房款，同时双方以此合同办理了商品房预售网上备案登记手续，故双方均应按此合同约定全面履行合同义务。侯亚房按约交付购房款，大田公司应按约交付房屋。现大田公司未按约向侯亚房交付房屋，构成违约，依法应承担违约责任。在合同履行期间，生态文明建设提升为国家战略，大田公司因执行政府防治大气污染环境治理需要而停工，显属大田公司所不能控制、不能避免并不能克服的客观情况。大田公司停止施工必然会对施工工期造成影响，进而导致交房延期。据此，因政府禁令停工不能履行合同的，该停工天数应当从中扣除。故侯亚房要求大田公司支付违约金的天数中应当扣除因防治大气污染环境治理停工的68天。高考期间的通知是做好考场周边的施工噪声控制，不得超过规定标准，并非全天候停工。大田公司可以根据通知要求合理安排、调节施工时间，且大田公司未提供证据证明其施工现场在应停工范围内，故大田公司要求扣除高考期间的天数予以顺延的抗辩，不予支持。经核查，大田公司自2019年7月1日起至2020年7月22日止，共逾期387天，扣除停工的68天，大田公司实际逾期319天，逾期违约金为13983.4元（438351元×319天×0.1‰）。故侯亚房要求大田公司承担自2019年7月1日至2020年7月22日止的逾期交房违约金13983.4元及自2020年7月23日至实际交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。侯亚房的其他诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：一、大田公司于判决生效后十日内支付侯亚房自2019年7月1日起至2020年7月22日止的逾期交房违约金13983.4元；二、大田公司于判决生效后实际交房之日支付侯亚房自2020年7月23日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（计算方法为：438351元×0.1‰×逾期天数）；三、驳回侯亚房的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元，减半收取计368元，由大田公司负担138元，侯亚房负担230元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大田公司提交两份证据：证据一、B14栋楼建设工程竣工验收备案证书一份，拟证明B14栋楼开工建设时间为2017年10月15日，竣工日期为2020年7月9日；应当自案涉工程开工建设之日至合同约定交房之日期间内统计因不可抗力导致的停工天数。证据二、B区竣工综合验收备案证书一份，拟证明B区于2020年9月18日取得竣工综合验收备案证书，所有案涉楼栋均已符合交房标准。侯亚房质证意见为：对证据一真实性有异议，其记载的开工日期与实际施工日期、施工条件不符；建设工程规划申请表显示的申请日期晚于竣工备案证书的开工日期，且大田公司何时施工与侯亚房没有关系，证书内容均为手写，无法确定其真实性，大田公司只要按照合同约定按时交房即完成合同义务，大田公司的抗辩事由不成立。对证据二真实性无异议，但对记载的开工日期有异议，理由同证据一。侯亚房提交两份证据：证据一、22号楼、25号楼建设工程规划许可证申请表复印件各一份，拟证明大田公司在未取得施工许可证的前提下擅自施工，违反建筑法规定。证据二、施工许可证书信息一份，拟证明大田公司开发建设的B区二期B26-33、B39、B40栋楼取得施工许可证的时间是2019年2月22日，大田公司不可能在未取得施工许可证的前提下施工，并且大田公司是否取得施工许可证，何时进行施工与侯亚房无关。大田公司质证意见为：对证据一的真实性、关联性有异议，该份证据是复印件，不具有证据效力；22号楼、25号楼申请表与本案没有关联性。证据二与本案无关联性，大田公司不予质证。对双方当事人提交的证据，本院认证如下：大田公司提交的证据一，显示B14栋楼于2017年10月5日开工，但因大田公司与侯亚房签订备案商品房买卖合同（预售）的时间为2018年9月25日，B14栋楼开工建设日期不属于双方合同履行之考量因素，大田公司要求自案涉工程开工建设之日统计因不可抗力导致的停工天数，没有合同依据。大田公司提交的证据二，因大田公司二审法庭调查时主张其已于2020年9月1日交付侯亚房房屋，故该证据不影响本案的事实认定及法律适用。侯亚房提交的证据一所指向的楼栋为22号楼、25号楼，证据二所指向的楼栋为B26-33、B39、B40栋楼，而侯亚房购买房屋坐落位置为B14栋楼，故上述两份证据均与本案无关联性。本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是对大田公司逾期交房违约责任的认定问题。大田公司与侯亚房于2018年9月25日签订备案商品房买卖合同（预售）一份，约定大田公司的交房日期为2019年6月30日。因合同履行期间政府发布重污染天气预警，停止建筑公司施工共计68天，一审法院在计算大田公司逾期交房违约责任时将上述停工天数予以扣除，已经保护了大田公司的合法权益。至于停工天数计算是否得当，如本院证据认证部分所述，大田公司要求自案涉工程开工建设之日统计因不可抗力导致的停工天数，没有合同依据。至于是否应将顺延日期内又发生不可抗力天数计算在内的问题，因交房日期2019年6月30日顺延68天后为2019年9月6日，在此期间并不存在停工禁令，未有不可抗力事由发生，故大田公司的此项抗辩主张不能成立。关于高考期间3天应否扣除，根据《郓城县住房和城乡建设局高考期间加强城区工地噪声管理的通告》内容，6月6日18:00至6月9日18:00，禁止城区内全部工地午间、夜间施工；考试期间考场1000米范围内的各类工地昼夜禁止施工。一审法院根据通告内容，认为高考期间非全天候停工，且大田公司未提供证据证明其施工现场在应停工范围内，对该3天时间未予扣除，具有事实依据。关于逾期交房违约金的计算截止日，因大田公司二审法庭调查时主张其已于2020年9月1日交付侯亚房房屋，不存在房屋无法实际交付情形，大田公司主张逾期交房违约金计算至侯亚房起诉之日，不符合合同约定，该项主张不能成立。综上所述，大田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人菏泽市大田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈淑梅审 判 员 王媛媛审 判 员 姜 健二〇二〇年十一月三十日法官助理 田 源书 记 员 杨 曼