广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17034号原告：钟亿，男，1975年9月15日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××之11，公民身份号码：441××××××××××××255。委托诉讼代理人：周溢恒，广东选贤律师事务所律师。被告：东莞市华讯伟鸿房地产开发有限公司（以下简称“华讯伟鸿公司”），住所地：东莞市××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××403J。法定代表人：黄柏球，执行董事。委托诉讼代理人：陈必夫，男，1984年7月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区××××××免税商务大厦1403，公民身份号码：440××××××××××××010，系被告华讯伟鸿公司的员工。被告：东莞市华讯伟业房地产开发有限公司（以下简称“华讯伟业公司”），住所地：东莞市石龙镇新城区××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××907K。法定代表人：陈华伟，执行董事。委托诉讼代理人：李小斌，男，1986年9月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××499，系被告华讯伟业公司的员工。原告钟亿与被告华讯伟鸿公司、华讯伟业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟亿的委托诉讼代理人周溢恒，被告华讯伟鸿公司委托诉讼代理人陈必夫，华讯伟业公司的委托诉讼代理人李小斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付逾期交付违约金83746元；2.两被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金13042元；3.本案诉讼费用及律师费3000元由两被告承担。事实和理由：2017年1月15日，原告与两被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以1716114元的价格购买由两被告开发的位于东莞市石龙镇中山东（社区）欧仙路8号华讯大宅2栋1601商品房。合同约定，房屋交付应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人，逾期超过90日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按总房价的日万分之一向买受人支付违约金；另合同第20条约定，若因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。现因被告未依约出示合同第9条约定的文件，也未依约在限期内办理产权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告提起本案诉讼。被告华讯伟鸿公司、华讯伟业公司辩称，1.被告交付的商品房满足合同约定的交付条件，不存在逾期交付情形。首先对于建设工程竣工验收备案证明文件，合同附件十一补充协议第四条约定：验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》并取得《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》。其次对于房屋测绘报告，因房产建设期间客观存在的误差，每个阶段均有相应的测绘报告。案涉房屋交付时处于预售阶段，测绘报告也是预售阶段的测绘报告，不是原告主张的办证时最终版本的测绘报告。且被告在交付案涉房屋时，已取得竣工验收的三份文件及房屋测绘报告，已在交付现场公示，符合合同约定的交付条件。2.案涉房屋逾期办理房产证非因两被告的原因导致。两被告申请对华讯大宅（二期）办理初始登记时，房管部门发现部分房屋现状与规划图不符，需要整改后方可办理不动产权证。随后被告便开始整改事宜，但因部分业主拒绝配合整改，导致所有业主的房产证逾期办理。而被告在办理产权证过程中的主要义务是向权属登记中心递交相关申请资料，被告已于2018年8月提交资料申请办理房屋所有权首次登记业务的实测报告备案手续，已完成了办证的主要义务。综上，两被告无需承担相关违约责任，请法院驳回原告的诉请。经审理查明，原告钟亿（买受人）与被告华讯伟鸿公司、华讯伟业公司（出卖人）于2017年1月15日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告以总价款1716114元向两被告购买位于东莞市石龙镇中山东（社区）欧仙路8号华讯大宅2栋1601号商品房。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金……合同第二十条约定，若因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应自此期限届满之次日起至原因消除之日（或商品房买卖合同解除之日）止，按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，但累计不超过已付房价款的百分之一。另合同附件十一补充协议的第四条对合同第九条商品房交付条件补充约定为，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》；该商品房为住宅的，出卖人应向买受人提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。补充协议的第八条对上述合同第二十条房屋登记作补充约定如下：出卖人对买受人的办理房屋所有权转移登记义务实质为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。买受人可自行办理或委托律师事务所办理权属登记之相关手续。补充协议第十条还约定：合同内容与补充协议内容不一致的，以补充协议为准。签订上述合同后，原告于2018年1月9日从物业处领取案涉房屋的钥匙。被告于2019年5月29日向原告寄发有关办证流程的邮件，该邮件在2019年5月30日被签收。2019年5月30日，华讯伟业公司于案涉小区的公告栏张贴《华讯大宅（二期）办证流程明细》，就办证所需资料、费用、办理时间等作出说明。而本案原告于2019年6月18日取得案涉房产的不动产权证书。本案庭审时，原、被告双方确认，原告已向被告付清了案涉房屋的总价款，双方确认逾期办证的起算时间点为2019年4月2日。另查，案涉房产所属的住宅楼的竣工验收备案日期为2018年2月9日。案涉的东莞市石龙镇中山东（社区）欧仙路8号华讯大宅2栋的首次登记（确权）手续，被告已于2019年5月21日向东莞市××××××××××提交材料申请办理，不动产登记中心于当日受理该申请。另，根据原告的申请，本院到东莞市××××××××××调取案涉房屋的测绘报告，该中心复函称案涉房产的房屋测绘报告出具时间为2018年6月20日。而被告向本院提交了一份房产面积测绘成果实测报告书，该报告书里房屋建筑面积测绘和计算成果一页显示：测量人和绘图人签名日期为2017年9月1日，初审人和复审人签名日期为2017年9月3日。被告当庭陈述，因向买受人交付的房屋现状与报建规划图内容不符（指1、2、4、5栋的03、04户型将入户门前过道纳入套内）以及向买受人交付房屋后部分买受人将01、02户型的阳台封闭起来等情况，导致房管部门在现场查核时提出整改意见。经被告、楼盘的物业公司与需要整改房屋的业主沟通，01、02户型的房屋先整改完毕，03、04户型的房屋后整改完毕。在上述房屋整改完毕后，被告才向东莞市××××××××××提交房屋测绘报告。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、不动产权证、不动产登记受理凭证、《华讯大宅（二期）办证流程明细》、竣工验收备案证书以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告华讯伟鸿公司、华讯伟业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。而本案的争议焦点是：1.两被告是否存在逾期交楼的违约行为；2.两被告是否存在逾期办证的违约行为。下面就该争议焦点进行具体分析。关于第一个争议焦点逾期交楼问题。按照合同约定，案涉商品房应于2017年12月31日前交付原告，且交付时需取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。虽然双方在合同附件十一补充协议中将商品房交付使用的条件降低为经勘察等五家单位出具竣工验收记录等，但商品房的交付条件既要满足合同约定的条件也要满足法定交付条件。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一补充协议约定的交楼条件低于法律规定的交楼条件无效，故应根据《商品房买卖合同（预售）》确定交楼条件。即仍应以案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件（2018年2月9日）为交楼条件之一。而案涉房屋测绘报告被告在2017年9月3日已取得，该时间早于合同约定的房屋交付时间。因此，案涉房屋符合交付条件的时间是2018年2月9日。原告主张合同约定的房屋取得测绘报告时间应以房管部门对房产测绘报告备案的时间即2019年4月30日为准，但该日期是行政机关对测绘报告的备案日期，与合同约定的取得测绘报告并非同一概念；原告还曾主张以不动产登记中心复函中提及的2018年6月20日为案涉房屋取得测绘报告时间，对此，本院认为，合同约定房屋在交付前需取得房屋测绘报告，但并未约定须以开发商将测绘报告递交给房产管理部门为前提，因此，东莞市××××××××××接收房屋测绘报告的时间并不一定是案涉房屋取得测绘报告的时间。现被告已向本院提交了案涉房产实测报告书，该报告书记载的日期早于合同约定的交付时间，故本院认为案涉房屋符合交付条件的时间应以房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为准，即2018年2月9日。因上述时间已超出合同约定的交付时间（2017年12月31日），两被告构成违约。原告于房屋有效交付日期截止之前接收不具备交房条件的房屋的，被告仍应支付逾期交楼违约金，违约金的止算点应以2018年2月9日为准。即本案逾期交付的违约金应从合同约定的交付次日（2018年1月1日）开始计算至房屋符合交付条件的时间（2018年2月9日）止，共计40天，以总房价1716114元为基准，按日万分之零点五计算为3432.23元。对原告诉请超过部分，本院不予支持。关于第二个争议焦点逾期办证问题。按照合同及附件的约定，被告应于2019年4月1日前为原告提供办理商品房所有权证书的必要资料，以协助原告办理房屋所有权证。但被告在2019年5月21日才向房管部门提交首次登记（确权）手续，显然存在怠于履行协助办证义务的行为。之后被告于2019年5月29日通知原告可以办理不动产权证及办证的流程明细，已构成违约。故本案逾期办证的违约金应从2019年4月2日开始计算至原告收到办证通知之日（2019年5月30日）止，共计59天，以总房价1716114元为基准，按日万分之一计算为10125.07元。对原告诉请超过部分，本院不予支持。原告诉请的律师费，因没有合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市华讯伟鸿房地产开发有限公司、东莞市华讯伟业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟亿支付逾期交楼违约金3432.23元、逾期办证违约金10125.07元，合计13557.3元；二、驳回原告钟亿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1147.35元（原告已预交），由原告钟亿负担991.47元，被告东莞市华讯伟鸿房地产开发有限公司、东莞市华讯伟业房地产开发有限公司负担155.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尹玉英二〇二〇年十一月六日书记员  黄诗惠张桂兴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。