广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初28903号原告：广州健全物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和中路94号701房。法定代表人：盛孝东，董事长。委托诉讼代理人：林旭东，广东江盈律师事务所律师。被告：李华，女，1974年8月11日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，被告：广州峰华影业有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇太和中路86-96号3楼。法定代表人：周立新，经理。上列两被告共同的委托诉讼代理人：付志军，湖南协平律师事务所律师。原告广州健全物业管理有限公司（以下简称健全公司）与被告李华、广州峰华影业有限公司（以下简称峰华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告健全公司的委托诉讼代理人林旭东，被告李华、峰华公司共同的委托诉讼代理人付志军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告健全公司诉称：2014年8月30日，我司与被告李华签订《来利大厦房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），我司将广州市白云区太和镇太和中路86-96号来利大厦3楼（以下简称涉案物业）转租给被告李华，用途为电影院，合同约定了租赁期为十年，从2014年10月1日至2024年9月30日，租金每年递增，其中2019年10月1日至2020年9月30日为72930元/月。2014年10月24日，被告峰华公司以该场地为住所成立公司，并经营电影院。2015年7月11日，原告与被告峰华公司签订《原补充协议》（以下简称《补充协议》）承租该场地其中38平方米作为办公室，租期从2015年8月1日至2024年9月30日，租金为1500元/月，该协议是《房屋租赁合同》不可分割的组成部分。合同签订后，双方一直按照合同约定履行。但两被告从2020年3月开始拖欠租金、办公室租金、垃圾处理费、水电费。我司多次催缴未果，并于2020年7月28日收到被告峰华公司的《终止场地租赁的商办函》，被告峰华公司提出终止双方签订的租赁协议。我司认为两被告为共同租赁方，两被告已经无力继续经营电影院，双方签订的租赁协议无法继续履行，同意解除合同。按照合同约定，两被告必须在15天内返还场地，并支付拖欠的租金和约定违约金。故此，请求法院判令：一、解除我司与被告李华签订的《房屋租赁合同》以及与被告峰华公司签订的《补充协议》，两被告返还涉案物业给我司；二、两被告支付拖欠2020年3月至7月租金380707.84元给我司，支付从欠租日起至付清欠租之日止每日千分之三的违约金，暂计至7月28日为92265.12元，合计472972.96元；三、被告峰华公司承担本案全部诉讼费用。被告李华、峰华公司共同辩称：双方在前期有工作联系函，即我方在7月份也向原告回函，同意解除租赁合同。现场地已经由原告实际控制，场地已经被上锁，我方人员都不能进入，所以不需要我方返还。租金的问题，根据合同约定、司法解释以及广东省电影局的规定，因为受疫情影响，租金应该予以减免。我方没有支付租金的客观情形是存在的，且是因为受疫情期间的影响所导致的，因此我方不存在故意违约的情形，原告请求支付违约金没有事实和法律上的依据。诉讼费是因为原告滥用授权所导致的，因此我们不承担诉讼费用。租赁合同实际履行的双方是被告峰华公司与原告，被告李华只是公司登记注册申请之前的代理人，根据后续的解除通知及租赁费用的缴纳情况，都是被告峰华公司负责。经审理查明：涉案物业所在的来利大厦位于广州市白云区太和镇太和中路86-96号（原地址为广州市白云区太和南街13号，产权人为刘启洪）。2011年3月8日，原告（乙方）与案外人陈少君（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租用甲方从刘启洪处承租并享有出租权的来利大厦用于自营；租赁期限为20年，从2011年3月1日至2030年11月30日。2014年8月30日，原告（甲方）与被告李华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告李华向原告租赁涉案物业，用途为电影院；租赁期限为10年，从2014年10月1日至2024年9月30日，租金每年递增，其中2019年10月1日至2020年9月30日为72930元/月。2015年7月11日，原告（甲方）与被告峰华公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租用位于来利大厦第三层的物业进行办公，面积为38平方米，租赁期限为2015年8月1日至2024年9月30日，租金为1500元/月，递增方式为10%/3年；电费按1.3元/度，水费按6元/吨收取；该协议为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分。2020年4月6日，原告向被告李华发出《通知书》，内容为：“李华女仕，你方承租我司位于广州市白云区太和中路86-96号来利大厦三楼的商铺，从2020年3月至今，共2个月未交租金，根据双方签订的租赁合同约定，你已经严重违约。现通知你，在收到本通知书五日内补交2个月租金，逾期仍未缴，我司将保留解除租赁合同，收回商铺权力……”。2020年5月10日，原告向被告峰华公司发出《解除租赁合同告知书》，内容为：“……从2020年3月至今，你方共拖欠租金及水电费共245146.11元、滞纳金共17601.59元，根据《租赁合同》第13条的规定，你方已严重违约，我方有权立即解除合同，收回场地。现告知你方，从本告知书送达之日起，你我双方的《租赁合同》即宣告解除，请你方立即清缴所有的租金及费用、支付违约金，并腾空交还场地，否则，我方将依照法律途径追究你方的一切法律责任……”。2020年7月28日，被告峰华公司向原告发出《终止场地租赁的商办函》，内容为：“我单位于2014年10月1日，与贵单位签定的房屋（场地）租赁协议；由于受疫情影响，损失惨重；已无力继续经营，经慎重考虑，决定终止贵我双方的租赁协议，现商函给贵公司，请准许为谢！”另查，被告峰华公司系成立于2014年10月24日的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为周立新，经营范围为广播、电视、电影和影视录音制作业。庭审中，原告主张2020年3月至同年7月的租金及水电费为380707.84元（其中，租金为364650元、办公室租金为8250元、垃圾处理为4000元、7月水电3807.84元）。对此，两被告认为已在2020年7月11日对之前发生的水电费进行了补交，故对上述水电费不予确认；其已将办公室转租给案外人，故不应重复收取该部分物业的租金；根据国家电影局的要求，其经营的电影院在2020年1月23日至同年7月19日期间因疫情影响而停止营业，故应对租金予以减免；对上述租金金额没有异议，即使不予减免租金，由于原告于2020年5月10日单方解除合同，故其仅承担截至上述解除日期的租金。为此，被告提交了微信聊天记录、网上银行电子回执、照片、收费通知单以及国家电影局、广东省电影局、广州电影局的文件等证据予以证明。原告对上述证据没有异议，但认为其主张的水电费是7月份尚未缴纳的部分费用，被告在7月份缴纳的是6月份的水电费；其系根据合同约定收取办公室租金，案外人并未向其缴纳租金；受疫情影响不属于不可抗力，且上述通知文件并未明确要求减免租金以及减免的标准。原告在庭审中明确撤回要求两被告返还涉案物业的诉讼请求，表示涉案物业的腾空及交还由双方自行协商即可。两被告对此表示同意。上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、房产证、证明、微信聊天记录、通知书、商办函、快递凭证、营业执照、网上银行电子回单、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告分别与两被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据本案现有证据及当事人陈述，被告峰华公司一直依照合同约定实际履行承租人的权利和义务，故其为涉案租赁合同的实际相对方，本院对此予以确认。由于两被告未依约向原告支付涉案物业的租金，原告作为守约方于2020年5月10日向被告峰华公司发出《解除租赁合同告知书》要求解除合同，两被告对此没有异议，故本院对涉案合同于2020年5月10日解除的事实予以认定。基于上述认定，作为合同实际相对方的被告峰华公司与被告李华仍应依约向原告支付拖欠的租金；同时，因涉案物业在合同解除后一直未交还给原告，故两被告亦应向原告支付在合同解除后实际占用场地的占有使用费，本院对此予以认定。现原告要求两被告支付2020年3月至同年7月的租金（其中，自2020年5月10日开始实为占有使用费）及实际产生的水电费开支合理合法，本院对此予以认定支持。但考虑到两被告经营的电影院在2020年1月23日至同年7月19日期间因疫情防控措施影响而停止营业，如按原合同约定标准支付租金对其明显不公平，现两被告要求予以适当减免，故本院根据公平原则并结合案件的实际情况，酌情认定两被告应向原告支付上述费用合计228500元。由于两被告提交的证据不足以证实案外人已向原告缴纳了办公室租金，且案外人并非涉案合同的相对方，故本院对两被告就此提出的异议不予采纳。另，对于水电费，该费用为两被告在实际占用涉案场地期间的实际支出，且原告有关水电费结算时间的陈述合理，故本院对两被告就此提出的异议亦不予采纳。至于违约金，综合考虑两被告的违约程度以及疫情防控措施对合同履行的影响程度，本院对原告的该项诉讼请求不予认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州健全物业管理有限公司分别与被告李华、广州峰华影业有限公司签订的《来利大厦房屋租赁合同》以及《原补充协议》于2020年5月10日解除；二、自本判决生效之日起三日内，被告李华、广州峰华影业有限公司向原告广州健全物业管理有限公司支付2020年3月至同年7月的租金（其中，自2020年5月10日开始实为占用使用费）及水电费，合计228500元；三、驳回原告广州健全物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4197.29元，由原告广州健全物业管理有限公司负担1833.29元，被告李华、广州峰华影业有限公司负担2364元（须于上述履行期限内支付给原告广州健全物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年十一月二十日书记员  钟蕙