广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0106民初41521号原告：张璐仪，女，汉族，1995年9月30日生，住广东省广州市海珠区。委托代理人：杨继周、许丹纯，分别系广东连越律师事务所律师、实习律师。被告：广州市住宅建设发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路**之**。法定代表人：卢志瑜，董事长。委托代理人：黄丽丽、潘思波，该司职员。被告：区国强，男，1965年4月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州银行股份有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市天河区珠江东路**法定代表人：黄子励，董事长。委托代理人：倪晓亮、苏玲，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习人员。第三人：张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广州市番，住所地广州市番禺区市桥大北路****208div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张涌。第三人：黄飞，男，1994年1月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。第三人：郑灿烽，男，1992年11月20日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。第三人：邱良深，男，1958年3月4日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。第三人：林培春，女，1969年2月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：黄喜强，男，1977年11月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广东省广州市，住所地广东省广州市黄埔区科学大道**创新大厦**903v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张涌。上述第三人（张涌除外）的共同委托代理人：黄秋敏、徐伟良，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。原告张璐仪诉被告广州市住宅建设发展有限公司（简称住建公司）、被告区国强、被告广州银行股份有限公司（简称广州银行）、第三人张涌、第三人翼云（广州）环保能源有限公司（简称翼云环保公司）、第三人黄飞、第三人郑灿烽、第三人邱良深、第三人林培春、第三人黄喜强、第三人广州市翼云互联网服务有限责任公司（简称翼云互联网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法进行了审理。现已审理终结。原告张璐仪诉称：广州市奥奇食品实业公司（简称“奥奇食品”，现已变更为“广州奥思味食品实业公司”）向广州市城市合作银行淘金支行（简称“淘金支行”，现已变更为本案被告广州银行）借款70万元。由于奥奇食品未能及时还清借款，淘金支行以借款合同纠纷为由，在广州市东山区人民法院（今已变更为“广州市越秀区人民法院”）将奥奇食品及其法定代表人区国强提起诉讼。案件审理过程中，经广州市东山区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成将区国强凭与广州市住宅建设公司（现已变更为本案被告住建公司）签订的《房屋预售契约》而拥有的“广州市海珠区泰沙路泰康花苑x北梯x1（即涉案房屋）、x2房”以以物抵债形式清偿奥奇食品的借款70万元及其利息的协议，广州市东山区人民法院因此出具（1997）东法经初字第524号民事调解书，后淘金支行整体变更为广州银行，这是广州银行享有涉案房屋所有权的经过。2019年3月原告与第三人张涌签订《资产包权益团购合同》（简称“团购合同”），约定原告委托第三人，由第三人以自己名义参与竞拍涉案房屋，并约定竞拍成功后涉案房屋的所有权益归属原告所有，第三人并协助办理涉案房屋过户登记手续，这是原告通过合同方式享有涉案房屋所有权的依据。虽然淘金支行持有法律效力的民事调解书，可将涉案房屋办理过户手续，但由于历史原因，涉案房屋在当时未进行大确权，以当时政策无法办理房产证。同时，淘金支行是金融经营单位，若大批量将催收借款抵债的房产过户到自己名下，无疑淘金支行变了买房卖房的机构，由此与银行经营的业务相悖，所以广州银行至今始终没将涉案房屋过户至自己名下。现广州银行根据国务院关于盘活国有资产的相关规定，通过公开拍卖的形式将涉案房屋转让给原告，原告有权依据相关合同享有涉案房屋所有权。由于广州银行不协助原告到现场按房管部门的要求办理房屋过户登记，涉案房屋约定所有权与物权效力相分离，导致原告无法对涉案房屋行使完整的、真正意义的物权。广州银行协助原告实现将涉案房屋约定所有权与物权效力合二为一是其法定附随义务，该附随义务不因约定而免除。广州银行经法院调解将涉案房屋抵债给广州银行具有法律效力，同时根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，广州银行通过拍卖方式已将涉案房屋转让给原告，虽然涉案房产未办理物权变更登记，但并不影响原告可依法享有涉案房屋所有权。同时，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，虽然原告可依法享有涉案房屋所有权，但由于广州银行不协助，原告无法到现场按房管部门的要求办理房屋过户登记，未经登记，涉案房屋不发生物权效力，导致涉案房屋约定所有权与物权效力相分离，才导致原告无法对涉案房屋行使完整的、真正意义的物权。原告认为，原告具有在广州购房的资格，原告通过委托第三人竞拍涉案房屋，通过合同方式受让涉案房屋没有违反法律规定，原告据此享有的涉案房屋所有权应具有不动产物权完整的物权效力，但现由于广州银行的原因，原告无法去房管部门将涉案房屋过户至自己名下，无法实现完整物权效力。鉴此，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判令：1、广州市海珠区康泰街3号201房不动产产权归原告所有；2、三被告及全部第三人协助将上址房屋过户登记至原告名下。本院认为：关于广州市海珠区康泰街x号x房（简称涉案房屋），根据本院向广州市规划和自然资源局发函调查，该局复函称涉案房屋已分别被广州市越秀区人民法院查封、广州市荔湾区人民法院轮候查封。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。”。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款规定：“当事人、案外人、利害关系人对财产保全、先予执行的实施行为提出异议的，由执行局根据异议事项的性质按照民事诉讼法第二百零二条（即修正后的第二百二十五条）或者第二百零四条的规定进行审查”。鉴于涉案房屋现处于被广州市越秀区人民法院查封、广州市荔湾区人民法院轮候查封状态，依据上述法律规定，本案原告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，并依据作出查封的人民法院对其查封异议的审查处理结果依法主张相关权利。因此，本院依法裁定驳回原告的起诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款的规定，裁定如下：驳回原告张璐仪的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  王 刚人民陪审员  张献收二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  梁怡筠陈世彬