广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16097号原告：谭振强，男，1977年11月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：梁龙金、夏雪婧，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。被告：广州精实计算机科技有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490号808-809单元，统一社会信用代码91440106550556898C。法定代表人：冯素颜，经理。委托代理人：梁伟杰、古红嫦，均系广东高特律师事务所律师。原告谭振强与被告广州精实计算机科技有限公司（以下简称精实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭振强的委托代理人梁龙金、夏雪婧及被告精实公司的委托代理人梁伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭振强向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2014年11月30日签订的承租广州市天河区天河路490号808房《租赁合同》于2020年5月18日解除；2.被告向原告支付自2019年4月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金103800.67元及违约金28522元（违约金以拖欠的租金为本金，按照每日0.5%的标准，自当月5日起计至实际清偿之日）；3.被告自《租赁合同》解除之日起按广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》标准（即147元/平方米/月）向原告支付房屋占用费直至实际归还场地之日；4.被告将上述房屋按现状交还给原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月30日，被告与广州市天河区天河路490号808房原产权人叶庆签订了《租赁合同》，承租上述房屋。由于叶庆未能履行已发生法律效力的民事判决所确定义务，上述房屋被法院进行拍卖，并由原告于2019年3月31日成功竞拍。上述房屋至今由被告占有使用，但被告一直未向原告支付租金。依据（2020）粤01民终472号民事判决书，被告应按照合同约定7540元/月向原告支付租金，同时原告有权以拖欠费用总额为基数按每日0.5%的标准向被告计收违约金。因被告未如期履行上述付款义务，原告于2020年5月9日向被告寄送了《催收函》敦促被告履约，《催收函》中已明确告知被告在收到函件3日内需足额支付全部款项，否则原告将依法收回房屋，并按广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》计收被告占用费。但被告仍未按函件要求付清款项，遂原告于2020年5月15日向被告寄送《通知函》，通知被告《租赁合同》自函件送达之日解除，被告已于2020年5月18日签收上述《通知函》。综上，被告行为已经严重违反合同约定以及相关法律规定，为维护原告合法权益，特起诉，请求法院查明案件事实，判如所请。被告精实公司辩称：我方不同意原告全部诉请。我方在原告拍卖取得房屋后多次与其沟通协商，并且也曾经发函要求按原租赁合同的标准支付租金，并要求重新签订租赁合同。但是原告拒绝收取我方租金，也拒绝提供收款的银行账户，导致我方一直无法缴纳租金。我方并非故意不缴纳租金，我方不存在过错。在我方收到原告的催收函之后，我方已经马上向原告提供的银行账户转款330772元，这是2019年4月15日-2020年5月15日的租金，之后我方也支付了2020年6月-7月的租金，故此我方不存在违约，我方要求与原告重新签订租赁合同，请求原告继续履行租赁合同，并且向我方出具租金的发票。经审理查明：谭振强系广州市天河区天河路490号807、808、809、810房（以下分别简称807房、808房、809房、810房）的产权人，登记时间均为2019年5月22日；807房、808房、809房、810房建筑面积分别为87.635平方米、167.553平方米、167.553平方米、142.6714平方米，用途均为办公。案外人叶庆系807房、808房、809房、810房的原产权人，登记时间均为2009年10月27日。2020年4月29日，广州市中级人民法院对谭振强与精实公司就807房、808房、809房、810房的物权保护纠纷作出的（2020）粤01民终472号民事判决，查明及认定以下内容：1.2012年，叶庆（出租方/甲方）与精实公司（承租人/乙方）分别签订了三份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将807房、808房/809房、810房出租给乙方作写字楼用途使用；租赁期限均为2012年12月1日至2015年11月31日；月租金额分别为3505.4元、13404.24元、5706.8元等。上述三份《广州市房屋租赁合同》均进行了租赁登记备案。2.2014年11月30日，叶庆（出租方/甲方）与精实公司（承租方/乙方）分别签订了四份《租赁合同》，约定出租房产分别为807房、808房、809房、810房；建筑面积分别为87.635平方米、167.553平方米、167.553平方米、142.6714平方米；租赁期限均为2014年12月1日起至2029年11月30日止；月租金分别为3944元、7540元、7540元、6420元；乙方必须于签订本合同之日起三日内向甲方支付从2014年12月1日至2017年11月30日的租金作为首期租金；除首期租金外，该房产租金均按照自然月计算、收取，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金等。上述四份《租赁合同》均进行了租赁登记备案。3.2017年8月8日，广州市中级人民法院发出《拍卖公告》，内容为该院将进行公开拍卖活动，拍卖标的物（一）为807房、808房、809房、810房及广州市天河区天河路490号811房、812房、813房，上述七套房产作为一个整体进行拍卖，评估总价17921900元，保证金为1433752元，增价幅度为50000元；特别提醒：处置公告期间，上述七套房产都有租户向法院提交租赁合同，法院未对租赁合同做实质审查，仅公示租赁合同中明确的租期与租金，后续出现任何占有、使用等法律纠纷，由买受人自行解决；特别提醒：本次拍卖的标的物以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；本次拍卖按标的物现状拍卖，标的物的外观、结构、固定装修及内在质量以现状为准；本次拍卖标的物并未实际控制，评估公司进行评估时也未进入室内，故本次拍卖法院不负责交付场地，竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等。4.2019年2月21日，广州市中级人民法院发出《竞买公告》，内容为拍卖标的物位于广州市天河区天河路490号的房产，拍卖标的物全部位于8层，于2013年12月5日抵押给广发银行广州分行；对807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房共7套房产作为一个整体进行拍卖，以询价均价19670632元的70%即13770000元作为起拍价，保证金为1377000元，增价幅度为68000元；特别提醒：本次拍卖的标的物以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；本次拍卖按标的物现状拍卖，标的物的外观、结构、固定装修及内在质量以现状为准；本次拍卖标的物当前有人占用，公告期间有案外人提交租赁合同，故本次拍卖按现状拍卖，法院不负责交付场地；竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等。5.2019年3月31日，谭振强以16490000元的价格竞得上述七套房产。2019年4月11日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执恢9号执行裁定，裁定将上述七套房产过户给谭振强。2019年5月22日，广州市国土资源和规划委员会分别核发了《不动产权证书》，显示807房、808房、809房、810房的权利人均为谭振强。6.谭振强作为竞买人在竞买房屋前已知悉并同意房屋上的原租赁权，其通过竞买而取得房屋的产权后，应接受房屋上原有的租赁合同的约束。2020年5月9日，谭振强向精实公司发出的《催收函》，主要内容为谭振强要求精实公司在收到函件3日内按25444元/月的标准支付807房、808房、809房、810房自2019年4月至2020年5月9日的占用费342645.87元及违约金（暂计至2020年5月9日为359269.28元）；若精实公司在收到函件3日内仍未足额支付全部款项，谭振强将依法收回房屋并按《2019年广州市房屋租金参考价》计收占用费；并载明谭振强具体收款账户信息等。精实公司于2020年5月11日收到该函。2020年5月15日，谭振强向精实公司发出的《通知函》，主要内容为因精实公司未在要求履行期内付清款项，谭振强明确告知807房、808房、809房、810房的《租赁合同》自通知函送达之日立即解除；精实公司在收到通知函7日内将房屋恢复原状交还谭振强，并立即支付拖欠的占用费347734.67元、违约金369955.76元及支付合同解除之日至交还房屋之日的占用费等。精实公司于2020年5月17日收到该函。2020年5月15日，精实公司向谭振强转账支付807房、808房、809房、810房2019年4月15日至2020年5月15日租金330772元。2020年5月19日，精实公司向谭振强发函，表示其在收到中院终审判决后已付租金330772元至谭振强通知的收款账户，恳请谭振强在收到租金后7天内配合按照原合同条款重新签订合同、办理租赁备案及开具发票等。谭振强于2020年5月20日收到该函。2020年6月5日，精实公司向谭振强转账支付807房、808房、809房、810房2020年5月15日至2020年6月30日租金38166元。2020年7月3日，精实公司向谭振强转账支付807房、808房、809房、810房2020年7月租金25444元。谭振强为证明叶庆与精实公司于2014年11月30日就810房签订的《租赁合同》具体内容，提交了该合同复印件作为证据。该合同除了约定（2020）粤01民终472号民事判决已查明的内容，还约定以下内容：月租金以建筑面积按45元/平方米计算；乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），甲方应在租金收妥作实之日起当月内向乙方提供租金收据；计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；乙方不按时交租，逾期支付租金达1个月以上，甲方有权单方面提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同附着物交还甲方；如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权以拖欠租金总额按每日0.5%的标准向乙方收取违约金等内容。经质证，精实公司对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认。谭振强为证明807房、808房、809房、810房租金的市场价，提交了广州市房地产租赁管理所2020年2月18日公布的2019年广州市房屋租金参考价文件，显示壬丰大厦商业用房租金标准为147元/平方米。经质证，精实公司对该证据真实性予以确认，但不同意按照该标准支付占用费，应按原标准支付租金，本案房屋是写字楼，不是商铺，不应使用商铺的租金参考价。另查明，谭振强于2019年4月15日收到广州市中级人民法院送达的（2019）粤01执恢9号执行裁定。庭审中，谭振强、精实公司确认807房、808房、809房、810房现由被告在经营电脑维修；精实公司在2020年向谭振强支付的三笔款项均按照807房、808房、809房、810房的月租金金额的比例来分配。谭振强称竞拍时精实公司提供的租赁合同是2014年的，而房屋抵押权是在2013年设立，所以当时谭振强认为不应该承继精实公司的租赁合同关系，其没有权利也没有义务收取精实公司的租金；谭振强于以物权保护纠纷起诉精实公司，精实公司于2019年7月才提供2012年租赁合同，并发函通知谭振强接收租金，因此该诉讼阶段时谭振强没有提供自己的银行账户，一直到2020年5月该案二审判决生效，谭振强立刻向精实公司发函通知按照租赁合同标准支付租金。精实公司称其不存在违约行为，并且违约金标准过高。在本案审理过程，精实公司于2020年11月5日提交证据证明其已按月向谭振强支付807房、808房、809房、810房在2020年8月至10月三个月的租金，谭振强对此予以确认。本院认为：（2020）粤01民终472号民事判决已查明和认定的内容，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。谭振强通过司法竞拍取得808房产权后，因谭振强与精实公司未重新签订新的租赁合同,故叶庆与精实公司于2014年11月30日签订的《租赁合同》对谭振强和精实公司均具有约束力,双方均应继续履行。谭振强主张精实公司应自谭振强竞得808房的次日，即2019年4月1日起向其支付租金，缺乏依据，本院不予支持。经查明，（2019）粤01执恢9号执行裁定于2019年4月15日送达，谭振强自该日取得808房产权，精实公司应自该日向谭振强支付808房租金。按照《租赁合同》约定，精实公司本应于每月5日（遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）前向谭振强交付当月租金。但因精实公司于2020年5月11日收到谭振强向告知收款账户的函件时才知悉谭振强的收款账户，其在此前因不知谭振强的收款账户而未支付租金，属正当理由。精实公司知悉收款账户后未在谭振强要求的3天内支付款项，而是迟了一天才支付，谭振强遂按照通该函告知的内容通知解除合同，而精实公司于2020年5月17日收到该解除通知。对此，本院认为，谭振强在告知收款账户后应给予精实公司合理期限支付款项，综合考虑《租赁合同》关于每月付租时间的约定、精实公司在2019年已知悉谭振强为房屋新的产权人的事实以及双方在物权保护纠纷一案中的诉讼情况，该合理期限以五天为宜，即至迟应于2020年5月16日支付。精实公司付款时间并未超出合理期限，谭振强以精实公司未在其要求的3天内支付款项并据此要求解除合同，缺乏理据，本院对于谭振强要求确认合同于2020年5月18日解除的诉请不予支持。按合同约定的租金标准及计算方法，2019年4月15日至2020年5月15日的应付租金为98149.72元（7540元/月÷30日×16日+7540元/月×12月+7540元/月÷31日×15日）。按照谭振强、精实公司确认的租金分配方式，精实公司2020年5月15日、2020年6月5日、2020年7月3日分别支付的三笔款项中，分配到808房的金额分别为98020元、11310元、7540元。因此，精实公司在2020年5月15日尚未足额支付2019年4月15日至2020年5月15日租金，仍拖欠谭振强2020年5月15日的部分租金129.72元(98149.72元-98020元）。因合同约定租金于每月5日前按月支付，精实公司本应在知悉谭振强收款账户后合理期限内，即最迟在2020年5月16日向谭振强付清截至2020年5月31日的租金。经计算，2020年5月15日至2020年6月30日的应付租金为11561.33元（129.72元+7540元/月÷31日×16日+7540元），精实公司在2020年6月5日支付的租金11310元载明含2020年5月15日至2020年5月31日的租金，逾期支付上述2020年5月15日的部分租金129.72元及2020年5月16日至2020年5月31日的租金尚未超过一个月，但此时仍拖欠谭振强2020年6月的租金251.33元(11561.33元-11310元)，该251.33元应为2020年6月30日当日的租金。而2020年7月3日精实公司仅支付了7月租金，至今尚未缴清上述拖欠的251.33元。从已查明事实看来，2020年4月15日至今，精实公司仅拖欠谭振强上述租金251.33元，截至2020年10月的其他租金已付清。按合同约定，承租人逾期支付租金超过一个月。但因精实公司拖欠租金金额较小，且从其2020年6月5日及2020年7月3日两次缴纳租金的时间及金额看，其拖欠上述租金并非恶意，违约情节轻微，本院从公平原则及维护交易稳定的角度考虑，对谭振强解除合同并要求精实公司交还房屋的主张不予支持。如前所述，精实公司向谭振强支付租金的起算时间为2019年4月15日，且精实公司已付清该日至2020年5月18日租金，对于谭振强要求精实公司向其支付2019年4月1日至2020年5月18日（即谭振强主张的合同解除之日）的租金的诉请，本院不予支持。至于该期间的违约金，本院已认定精实公司因不知收款账户而未支付租金的理由正当，且知悉收款账户后有五天合理期限支付款项即可，故精实公司对于其在2020年5月15日已支付的租金无需承担逾期付款违约金。但因精实公司2020年5月15日的部分租金129.72元以及2020年5月16日至2020年5月18日的租金729.68元（7540元/月÷31日×3日），共计859.4元，本应在2020年5月16日支付，而其直至2020年6月5日才支付，应按合同约定向谭振强支付违约金85.94元（859.4元×0.5%×20天）。至于谭振强主张的合同解除后的占用费，因本院对解除合同的诉请不予支持且已查明精实公司除了2020年6月的租金251.33元未付，截至2020年10月的其他租金已付清，故精实公司需向谭振强支付上述租金251.33元，对于谭振强主张的其他占用费的诉请则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州精实计算机科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭振强支付2020年6月的租金251.33元；二、被告广州精实计算机科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭振强支付逾期付款违约金85.94元；三、驳回原告谭振强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13939元，由原告谭振强负担13934元，被告广州精实计算机科技有限公司负担的5元；保全费1194元，由原告谭振强负担1189元，被告广州精实计算机科技有限公司负担的5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  曹敦娥人民陪审员  朱翠金二〇二〇年十一月九日书 记 员  邱莉晶梁昭仪