四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4054号 原告（反诉被告）：四川鑫隆源投资有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）星光中路18号。 法定代表人：罗乔乔，董事长。 委托诉讼代理人：任斌，四川谦益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖杨，四川谦益律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绵阳华兴投资有限责任公司，住所地四川省绵阳市涪城区青年路11号龙汇花园二期。 法定代表人：柳兴斌，执行董事。 委托诉讼代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。 被告：四川兴唐房地产开发有限公司，住所地四川省资中县城南开发区东干道锦绣东方1号楼。 法定代表人：严兴桃。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李力，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 被告：四川九远泰格科技有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）成龙大道二段1118号2#楼26楼5号。 法定代表人：岳彤。 原告（反诉被告）四川鑫隆源投资有限公司（以下简称鑫隆源公司）与被告（反诉原告）绵阳华兴投资有限责任公司（以下简称华兴投资公司）、四川兴唐房地产开发有限公司（以下简称兴唐地产公司）、四川九远泰格科技有限公司（以下简称九远泰格公司）合同纠纷本反诉一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。鑫隆源公司的委托诉讼代理人任斌、肖杨，华兴投资公司的法定代表人柳兴斌及其委托诉讼代理人魏家琳，兴唐地产公司的委托诉讼代理人吴凡、李力到庭参加诉讼，九远泰格公司经本院送达传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 鑫隆源公司向本院提出本诉诉讼请求：1.华兴投资公司交付5200平方米的房屋，兴唐地产公司、九远泰格公司协助华兴投资公司向鑫隆源公司交付；2.华兴投资公司按照合同约定支付违约金200万元；3.本案诉讼费用由华兴投资公司承担。事实和理由：2015年8月12日，鑫隆源公司与华兴投资公司签订《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》（以下简称转让协议），双方就投资转让事宜进行详细约定。该协议载明“鉴于华兴投资公司已于2013年2月28日同四川中物泰格科技有限公司（以下简称中物科技公司）、兴唐地产公司签订了关于投资参与中物科技研发总部基地的《中物科技研发总部基地合作协议书》（以下简称合作协议），拥有该基地部分房屋产权，房屋位于成都市龙泉驿区，绿地兰德以东，华兴投资公司拥有1＃楼7层及以上的最高楼层以下起算达到4361平方米和对应位置车库，房屋产权面积5200平方米。房屋单价2650元／平方米，合计1378万元。本合同签订后待项目主体工程封顶后15日内由乙方一次性支付给甲方。任何一方违约，违约方除向守约方支付直接赔偿损失外，还应赔偿违约金200万元”。上述转让协议签订后，鑫隆源公司向华兴投资公司支付1378万元，华兴投资公司于2015年9月18日向鑫隆源公司出具《收条》。2016年10月31日，中物科技研发总部基地（中物国际）工程项目竣工。华兴投资公司未按照转让协议第二条第3项的约定在工程竣工后向鑫隆源公司交付案涉房屋。案涉房屋现由兴唐地产公司管控，九远泰格公司是案涉房屋的所有权人，并且在2017年取得该房屋的不动产权证，因此二被告均应协助华兴投资公司向鑫隆源公司交付房屋。 华兴投资公司辩称：1.双方法律关系并非房屋买卖合同关系，实际上是房屋投资利益转让合同纠纷。2.转让协议是九远泰格公司利用其业主优势地位（具体表现为：鑫隆源公司法定代表人罗乔乔系罗代才之女，九远泰格公司总经理罗代才是鑫隆源公司的实际控制人；鑫隆源公司与九远泰格公司在投资关系上属于关联公司；转让协议中每平方米的转让价为2650元，明显低于九远泰格公司、兴唐地产公司、华兴投资公司就上述房屋对外招商的转让定价3980元/平方米）强迫华兴投资公司与鑫隆源公司签订，将华兴投资公司享有的5200平方米房屋权益转让给鑫隆源公司，属于显失公平的合同。3.鑫隆源公司向华兴投资公司主张交付房屋不符合法律规定。根据转让协议，双方的转让行为属于对合同权利的部分转让，当转让约定发生效力时，鑫隆源公司和华兴投资公司才成为案涉31000平方米房屋的共同权利人，即有权向债务人九远泰格公司请求办理产权证和交付房屋，故鑫隆源公司请求华兴投资公司属于义务主体主张错误；九远泰格公司对转让协议完全知情，且认可转让协议内容，故华兴投资公司未向鑫隆源公司交付房屋不属于违约。4.鑫隆源公司主张违约赔偿已超过诉讼时效。转让协议约定，房屋交付时间与合作协议一致，即交付时间应为竣工时间2016年10月31日。鑫隆源公司直至2020年8月3日才提起诉讼，且未有证据显示存在诉讼时效中断事由。5.根据转让协议，鑫隆源公司应在主体工程封顶后15日内一次性支付转让款，但实际上鑫隆源公司并未支付，且本案开庭时其并不能提供相应转款依据。虽然现九远泰格公司通过抵消三方协议中华兴投资公司向其承担的等额债务的方式认可鑫隆源公司支付转让款事实，但鑫隆源公司的履行方式仍不符合转让合同对支付方式和支付时间的约定，且有违合同相对性原则，并给华兴投资公司造成较大债务违约损失，应当承担违约责任。据此，请求驳回对华兴投资公司的诉讼请求。 兴唐地产公司辩称：1.兴唐地产公司不是转让协议的当事人，该协议不对兴唐地产公司发生法律效力；2.案涉项目业主为九远泰格公司，且房屋产权办理在其名下；3.兴唐地产公司未对案涉房屋进行管理和控制，无协助过户义务。请求驳回鑫隆源公司请求兴唐地产公司协助过户的诉讼请求。 华兴投资公司提出反诉诉讼请求：鑫隆源公司按照合同约定向华兴投资公司给付违约金200万元。事实与理由：2015年8月12日，华兴投资公司与鑫隆源公司签订转让协议，约定华兴投资公司将其在中物科技研发总部基地项目中投资5850万元而享有的31000平方米房屋权益，转让5200平方米给鑫隆源公司，房屋权益转让单价为每平方米2650元，总价款1378万元。转让价款支付时间为“本合同签订后待项目主体工程封顶后15日内由乙方一次性支付给甲方”。合同签订生效后，在该项目封项后鑫隆源公司并未向华兴投资公司给付上述款项。经多次催促，鑫隆源公司的关联公司九远泰格公司才向华兴投资公司告知，其已收到鑫隆源公司通过银行转账交付转让价款1378万元，并向华兴投资公司出具收到华兴投资公司1378万元投资款的财务收据。同时要求华兴投资公司出具收到鑫隆源公司转让价款1378万元投资款的收据和委托支付。更重要的是，在2020年8月26日开庭，鑫隆源公司不能对支付给九远泰格公司的1378万元转让价款出示银行转账依据。鑫隆源公司至今未按协议约定支付转让价款，实际是以九远泰格公司代替其承担转让价款支付义务的方式来履行合同，虽然等额免除华兴投资公司在三方合作协议中支付1378万元投资款的支付义务，视为华兴投资公司已向九远泰格公司给付投资款1378万元，但从两个合同相互独立而言，鑫隆源公司的上述履行行为毕竟不符合投资转让协议约定的转让价支付时间和支付方式，应依约承担违约责任。同时，上述违约行为也给华兴投资公司造成以下损失：1.由于鑫隆源公司未按约支付转让价款，九远泰格公司未按约向兴唐公司给付工程款，导致兴唐公司向华兴投资公司提出追究违约责任；2.由于鑫隆源公司未按照协议约定支付转让价款，导致九远泰格公司到期银行债务1600万元不能偿还，造成中物科技研发总部基地抵押贷款合同全面违约并提前收贷2.63亿元，被农业银行成都经济技术开发区支行提起诉讼，申请强制执行九远泰格公司名下中物科技研发总部基地全部抵押房产23.2万平方米，将对华兴投资公司及全体投资人，特别是国有资产造成巨大经济损失。 鑫隆源公司针对反诉辩称：1.华兴投资公司请求支付200万元违约金无事实依据。2015年8月12日，双方签订转让协议约定，待项目主体封顶后15日内鑫隆源公司一次性支付购房款。鑫隆源公司通过代替华兴投资公司向九远泰格公司支付1378万元的事实即已支付完购房款，该事实在（2020）川民终138号《民事判决书》中予以证实，且华兴投资公司也已出具收条确认。该项目于2015年11月10日完工，鑫隆源公司于2015年9月18日即完成购房款支付义务，不存在违约。2.如华兴投资公司认为鑫隆源公司向九远泰格公司支付1378万元的方式不符合转让协议约定，也应该在知道该行为之日（即2015年9月18日）起2年内主张违约，现已超过诉讼时效。3.根据转让协议，华兴投资公司至今未向鑫隆源公司交付房屋，应由其向鑫隆源公司支付违约金200万元。据此，请求驳回反诉请求。 本院经审理认定以下事实：2013年2月28日，中物科技公司（甲方）、兴唐地产公司（乙方）、华兴投资公司（丙方）签订《中物科技研发总部基地合作协议书》。第一条约定：甲方与成都经济技术开发区管理委员会、成都市龙泉驿区人民政府签订《项目建设协议书》和《项目建设补充协议书》，确定由甲方在成都经济技术开发区修建“中物科技研发总部基地”项目，项目用地约30亩（工业用地性质，兼容科研），修建建筑总面积约19万平方米（以规划批准方案为准），其中地下约3.5万平方米。第二条约定：项目拟修建综合楼四幢，其中一号楼的从底层向上算至4万平方米（包括地上3.1万平方米，地下室0.9平方米）由甲方全额投资修建，其余由乙丙二方合作投资修建；二、三、四号楼建筑总面积为约13万平方米，由乙、丙两方共同投资修建，投资形成资产权益按本协议约定分别享有。第四条约定：甲方享有自行投资建设一号楼的从底层向上算直至4万平方米（包括地上3.1万平方米，地下室0.9平方米）的全部产权；甲方同意丙方用其拥有的2号楼顶层及顶层以下楼层从高到低双倍面积置换一倍甲方所有享有的一号楼底层主楼25米及裙楼延长部分面宽所有房屋进深面积，并保证甲方不低于25米面宽。其余乙、丙方自行投资建设部分的一号楼由乙、丙方享有；甲方并享有由乙、丙方投资建设的二、三、四号楼的底层用房；甲方对上述享有产权的房屋可以依法自行处置；乙方、丙方双方共同享有的其余二、三、四号楼产权的房屋由乙、丙方另行签订协议执行。第五条约定：为便于加快该项目建设，甲方委托乙方负责该项目的工程招投标工作。第八条约定：丙方按约定投入5850万元资金，并将资金按乙、丙双方约定分期打入乙方指定账户。第九条约定：三方对外招商转让各自享有所有权的房屋时，应统一协调价格，不得压价转让，现三方初步协调价格为每平方米3980元。如需调整价格，应由三方协商一致后决定。 2015年8月12日，华兴投资公司（甲方）与鑫隆源公司（乙方）签订《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》，该合同载明：鉴于华兴投资公司于2013年2月28日同中物科技公司、兴唐地产公司签订《中物科技研发总部基地合作协议书》，拥有中物科技研发总部基地（中物国际）部分房屋产权，双方签订本合同。该合同第一条约定：项目名称为中物科技研发总部基地（中物国际）；项目房屋地址为成都市龙泉驿区，绿地格兰德以东；工程主体于2015年8月完成后，目前已进入工程外装阶段，预计2016年5月竣工；甲方拥有1＃楼7层及以上的最高楼层向下起算达到4361平方米为止和甲方对应位置车库（若要调整位置到甲方房屋产权外由乙方自行解决）；房屋产权面积为5200平方米，其中地上建筑面积4361平方米，地下室建筑面积839平方米。第二条约定：甲方收取乙方2650元／平方米，合价1378万元，乙方办理产权的所有费用由乙方支付；费用支付时间为本合同签订后待项目主体工程封顶后15日内由乙方一次性支付甲方；工程竣工交付房屋日期同《合作协议书》约定一致。第三条约定甲方的权利义务：（1）确保处理给乙方的房屋有完全独立处置权，房屋产权不存在任何争议和纠纷，交房标准同《合作协议书》中华兴投资公司的房屋标准一致；（2）按时保质保量完成项目建设，确保竣工验收合格；（3）乙方款项付清，甲方即同意中物科技公司为乙方办理房产证和土地使用证；（4）项目房屋竣工交付日期同《合作协议书》约定一致。第四条约定：任何一方违约，违约方除向守约方赔偿直接损失外还应赔偿违约金，并且本协议继续履行，违约金确定为200万元。第七条约定：此房产属内部协商转让，不属于《合作协议书》约定的3980元／平方米销售范围，由鑫隆源公司负责解释。 2015年9月18日，华兴投资公司向鑫隆源公司出具《收条》，载明：今收到鑫隆源公司为履行《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》义务支付的的购房款1378万元。（具体内容见鑫隆源公司与华兴投资公司于2015年8月2日签订的《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》）。 2015年11月18日，中物科技研发总部基地（中物国际）一期主体分部分项经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格。 中物科技公司于2017年10月25日取得川（2017）龙泉驿区不动产权第0068654号证书，载明：共用宗地面积18667平方米，房屋建筑面积232098.44平方米。 华兴投资公司（原告）与九远泰格公司（被告）、兴唐公司（第三人）房屋买卖合同纠纷，四川省高级人民法院于2020年5月27日作出（2020）川民终138号民事判决。该判决载明：1.一审法院组织华兴公司与九远泰格公司对账，对于2015年华兴公司通过案外人鑫隆源公司支付1378万元各方均无异议；2.泰格公司与中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行（下称农行成都经开区支行）于2015年9月6日分别签订《借款合同》《最高额抵押合同》等，泰格公司以中物国际项目作为抵押向农行成都经开区支行借款。该判决“本院认为”部分（第28页）载明：“一审判决认定不存在以其他形式限制房地产权利的情形，并非对房屋存在设置抵押事实的否定，且房屋设置抵押后并非不能完成交付，泰格公司未举证证明本案争议房屋存在限制房屋权利的情形以及因设置抵押导致不能交付的情形，也未举证证明房屋的实际占有人是兴唐公司，故泰格公司认为实际占有人为兴唐公司且已设置抵押的房屋不能交付的上诉理由不能成立”。该判决主文第三项载明：九远泰格公司于本判决生效之日起十五日内向华兴投资公司交付房屋（交付明细详见该判决）。 另查明，华兴投资公司在庭审中陈述：1.由于房屋已全部办理抵押无法办证，案涉房屋产权并未办理在华兴投资公司名下；2.（2020）川民终138号民事判决所确定的房屋交付，已通过执行履行。 再查明，至本案裁判时，案涉房屋上有四川省成都市中级人民法院及四川省高级人民法院的查封，相关限制登记文号分别为：（2018）川01执保345号，（2018）川01执保345号之二；（2018）川执保132号，（2018）川民初141号；（2020）川01执保453号，（2020）川01执保453号。 上述事实，有《中物科技研发总部基地合作协议书》、《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》、《收条》、（2020）川民终138号《民事判决书》、案涉房屋的不动产登记资料等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，结合当事人诉辩，本院争点集中于下述： 一、关于5200平方米房屋交付的问题 庭审中，经本院询问，鑫隆源公司明确：1.所谓“交付”是指房屋的管理与控制；2.交付是依据《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》第一条第七款第二项；3.诉请具体指向的房屋为“楼层从上往下数，房屋交付按建筑面积，1号楼地下室连着的839平方米都可以”。 本院认为：1.华兴投资公司与鑫隆源公司签订《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》，该合同第一条中约定：“甲方拥有1#楼7层及以上的最高楼层向下起算达到4361平方米为止和甲方对应位置车库（若要调整位置到甲方房屋产权外由乙方自行解决），房屋产权面积为5200平方米，其中地上建筑面积4361平方米，地下室建筑面积839平方米”；2.当事人诉请即“交付”，并非所有权转移，因此案涉房屋存在抵押权或所有权现登记在九远泰格公司名下，均不影响案涉房屋的占用转移（交付），但相关房屋上已有相关法院的查封，该查封所产生的效力对案涉房屋的占有转移产生限制法律效果。综上，对鑫隆源公司交付诉请，本院不予支持。 二、关于华兴公司违约金给付的问题 鑫隆源公司主张华兴公司违约交付房屋已构成违约，应按《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》向鑫隆源公司给付违约金200万元。 本院认为：1.当事人在《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》第二条约定：“费用支付时间为本合同签订后待项目主体工程封顶后15日内由乙方一次性支付甲方；工程竣工交付房屋日期同《合作协议书》约定一致”。从该条款中约定的“交付房屋日期”的表述来看，华兴公司负有房屋交付义务；2.而《中物科技研发总部基地合作协议书》的签订时间为2013年2月28日，该合同中第十二条的约定：“乙方投入资金不足，或非因甲丙二方的原因，导致项目建设28个月之内不能完成的，属乙方违约；丙方不能按与乙方约定的时间足额投入资金，导致乙方建设工程延期，致28个月之内不能完成的，属丙方违约”，该合同尽管属于违约责任的约定，但从该条款能在适度反应各方对案涉房屋交付时间的认知，而案涉房屋基于现在特定情况，已事实上不具备交付条件，华兴公司未能按约交付房屋，已构成违约。综合上述，对鑫隆源公司诉请华兴公司承担200万元的违约责任，本院予以支持。 三、关于鑫隆源公司的违约责任确定问题 华兴投资公司主张鑫隆源公司未按照合同约定付款，应给付违约金200万元。鑫隆源公司辩称通过代替华兴投资公司向九远泰格公司支付1378万元的事实即已支付完购房款。 本院认为：1.《“中物科技研发总部基地”投资转让协议书》第二条中约定：“费用支付时间为本合同签订后待项目主体工程封顶后15日内由乙方一次性支付给甲方”，该条款对交付时间、方式及对象等进行约定，对当事人具有约束力；2.庭审中，各方对鑫隆源公司通过代替华兴投资公司向九远泰格公司支付1378万元的事实予以确认，但需说明，该种代为清偿债务的履行方式，与合同约定的款项交付方式存在差异，也即代为清偿债务的法律后果确认，与款项交付方式符合合同约定是不同事项；3.本案中，鑫隆源公司采用代为清偿债务的方式来“履行”出资义务，该行为与合同约定款项出资方式不同，其行为已构成违约，庭审华兴投资公司也明确提到因该款项未按合同约定方式交付，对项目经营造成实质影响，产生实际损失。综上，本院对于华兴投资公司诉请鑫隆源公司给付违约金200万元的诉请，本院予以支持。 四、关于诉讼时效的抗辩问题 本院中，华兴投资公司与鑫隆源公司对相对方的违约金诉请均提出诉讼时效抗辩。其中，华兴投资公司抗辩鑫隆源公司违约金请求权的诉讼时效起算，应从房屋竣工之日起算（即2016年10月31日），而鑫隆源公司公司抗辩华兴公司的违约金请求权的诉讼时效为应知道该行为之日（华兴投资公司在2015年9月18日出具《收条》的）起2年内起算。 本院认为：1.诉讼时效的制度目的在于督促当事人积极行使权利，当事人如有正当理由暂缓通过诉讼等方式主张权利，应不违反法律规定；2.本案中华兴投资公司与鑫隆源公司之间所签订合同涉及系列债权义务，违约金请求权尽管具有相对独立性，但在当事人各方权利义务处于待定状态的情况下，期待当事人单独提起违约金请求，与现实不相符合；3.从合同约定及履行来看，存在持续性的特征，双方在特定的义务履行时间存在约定不是特别明确的情况，比如房屋交付等，对当事人主张权利产生实质性影响。综合上述，依据诚实信用原则，本院对于华兴投资公司与鑫隆源公司诉讼时效抗辩，均不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）绵阳华兴投资有限责任公司应向原告（反诉被告）四川鑫隆源投资有限公司给付违约金200万元； 二、原告（反诉被告）四川鑫隆源投资有限公司应向被告（反诉原告）绵阳华兴投资有限责任公司给付违约金200万元； 三、驳回原告（反诉被告）四川鑫隆源投资有限公司的其余诉讼请求。 本判决第一、二项所确认的债务抵销后，原告（反诉被告）四川鑫隆源投资有限公司与被告（反诉原告）绵阳华兴投资有限责任公司的违约金给付义务均不再履行。 本诉案件受理费11400元，由原告（反诉被告）四川鑫隆源投资有限公司负担；反诉案件受理费11400元，由被告（反诉原告）绵阳华兴投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 黄承军 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 张 勇 书 记 员 杨 帆