成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初5226号 原告（反诉被告）：成都盛禾物业服务有限公司，住所地 成都市郫都区友爱镇子云东路98号附1号。 法定代表人:徐刚，系该公司总经理。 委托代理人：章友贵，男，汉族，1982年5月27日出生，住四川省三台县。公司员工。 被告：陈丹，女，汉族，1982年10月23日出生，住成都市温江区。 委托代理人：宋宸，四川索正律师事务所律师。 原告成都盛禾物业服务有限公司与被告陈丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理，由审判员张毅适用简易程序于2020年11月4日对本案公开开庭进行了审理。原告成都盛禾物业服务有限公司的委托代理人章友贵、被告陈丹委托代理人宋宸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告成都盛禾物业服务有限公司诉请：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费用（自2014年1月1日至2019年1月20日，共计67634.52元）；2、被告向原告支付逾期付款违约金（合同约定违约金日千分之五的约定过高，现将违约金调整为实际欠费的30%计算），为20290.36元；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告2010年3月23日就坐落于郫都区友爱镇子云东路98号338幢1号371.75平米房屋签订《前期物业管理协议》，约定原告为被告提供物业服务，协议约定按照物业产权面积交纳，每月每平米3元，每月月初5日内自行交纳，逾期未缴纳，除应交纳物业费外，还应从逾期之日按每天应交费用千分之五支付违约金，合同签订后，原告依法提供物业服务，被告自2014年1月1日起拖欠物业管理费用67634.52元，经催收未果，现诉请被告支付 被告陈丹辩称，2014年1月1日至2015年9月30日期间物业费已过诉讼时效，原告2017年6月6日首次向被告发放《欠费告知函》，根据物业服务合同约定，物业费按月交纳，没有约定协议履行期满后支付，每期物业费具有可分性，应从每期物业费履行届满之日分别计算诉讼时效；前期物业服务合同约定违约金无效，或者约定违约金过高，予以减少，违约金约定属于加重业主责任，属于格式条款，根据合同法司法解释二第二十九条规定，应认定违约金过高，请求支持被告答辩意见。 被告陈丹反诉请求:1、被反诉人赔偿反诉人被盗损失170855元或判令被反诉人减免全部或部分物业费用；2、本案诉讼费、鉴定费等费用由被反诉人承担。事实及理由：根据物业服务协议约定，小区实行封闭管理，24小时执勤监控，对外来人员登记，重点区域、重点部位加强巡查等，原告未尽前述义务，存在严重违约行为，导致小区业主被盗时间频发，居民财产安全无法得到保障，被告家中分别于2013年12月19日及2017年12月3日遭受失窃，公安机关无法调取监控，至今无法破案，被告可以拒绝支付物业费用并要去原告承担赔偿损失责任。 原告成都盛禾物业服务有限公司对被告陈丹反诉答辩称，被告被盗损失责任不应由原告承担，且损失结果与原告无因果关系。 经审理查明，原、被告2010年3月23日就坐落于郫都区友爱镇子云东路98号338幢1号371.75平米房屋签订《前期物业管理协议》，约定原告为被告提供物业服务，协议约定按照物业产权面积交纳，每月每平米3元，每月月初5日内自行交纳，逾期未缴纳，除应交纳物业费外，还应从逾期之日按每天应交费用千分之五支付违约金，合同签订后，原告依法提供物业服务，被告自2014年1月1日起至2019年1月20日拖欠物业管理费用67634.52元，经催收未果，原告遂诉讼至本院。 同时查明，前期物业管理服务协议约定，业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日按每天千分之五交滞纳金，原告诉请调整为实际欠款的总额30%计算。原告于2019年1月20日已退出案涉小区物业服务。 另查明，被告自述家中分别于2013年12月19日及2017年12月3日遭受失窃，被告自述保险柜、手表、手镯、项链、钻戒、房产证及商铺发票、电脑、纪念币、相机等价值数万元财产被盗，至今无法破案。原告对被告家中失窃事实予以认可。 以上事实有当事人身份信息、商品房买卖合同、前期物业服务协议催费通知函、接报警登记表、消费明细及实物照片以及当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订前期物业管理服务协议，接受原告从事前期物业服务，原告公司作为案涉小区物业管理公司，从事具体物业服务工作，被告应当按照约定支付原告物业费用。被告自2014年1月1日至2019年1月20日，根据物业费用标准未缴纳物业费67634.52元。被告辩（诉）称家中分别于2013年12月19日及2017年12月3日遭受失窃，公安机关无法调取监控，至今无法破案，被告可以拒绝支付物业费用并要去原告承担赔偿损失责任，本院认为，物业服务合同履行具有一定特殊性，涉及日常居家生活众多方面，安全防护工作仅系其中部分服务范围，合同义务是否履行也应视其主要合同义务履行与否，不能因义务履行中部分瑕疵履行而否定合同的履行，且被告家中失窃原因并非完全因被告称的原告物业服务不到位、失职所造成，其原因众多，不能仅完全归咎原告物业服务一事，被告提供的接报警登记表、消费记录就照片等证据也无法达到失窃财物价值数万、无法破案系无法提供监控设备的证明目的，被告家中失窃的最终责任人为直接实施侵权的侵权人，并非原告物业公司，因此，被告反诉要求原告承担被盗损失170855元，于法无据，本院不予支持。但如前所述，被告已提出原告可能因履职不到位、违约导致其财产损失的相应证据，虽因时间久远提供完整证据较难，但原告自身应负举证责任不能因此免除，原告应该提供证据证明其已按照合同约定履行义务，其并未提供完整证据证明其已尽安全防范、治安巡逻等物业服务职责，故原告应对被告失窃损失承担一定的责任，鉴于原告已退出案涉小区物业服务，前述事实举证同样困难，且对业主失窃应承担责任也并非完全的损失赔偿责任，而是原告在自身未尽物业服务范围内责任根据前期物业服务合同约定对被告的损失承担的补充赔偿责任，故本院综合案涉合同履行情况、双方违约情形、兼顾公平、诚信原则，酌情认定免除被告应付物业费10000元。被告长期不支付物业费用，属于违约，维权方式不当，但其并非故意违约，情有可原，原告主张违约金，本院不予支持。关于被告辩称2014年1月1日至2015年9月30日期间物业费已过诉讼时效，本院认为，物业服务具有一定特殊性，作为持续性履行合同，在服务期间内因业主未交纳部分物业费，苛求物业管理方按照合同约定时间分段诉讼主张欠付物业费用，必然割裂合同整体性，增加当事人诉累，本院认为欠付物业费应从最后一期应支付时间届满计算诉讼时效，原告本案诉讼主并未超出诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈丹在本判决生效后五日内向原告成都盛禾物业服务有限公司支付物业费用57634.52元； 二、驳回原告成都盛禾物业服务有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告陈丹其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取999元（原告成都盛禾物业服务有限公司垫付），由被告陈丹承担，反诉费用减半收取1858.55元（被告陈丹垫付），由原告成都盛禾物业服务有限公司承担50元，被告陈丹自行承担1808.55元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇二〇年十一月四日 书记员 廖茂媛