安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初9042号 原告：王自强，男，1990年10月2日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告：余凡，女，1993年11月19日出生，汉族，住安徽省肥东县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈灿，安徽华人律师事务所律师。 被告：李俊谊，男，1985年11月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：宇汝斌，安徽皖衡律师事务所律师。 原告王自强、余凡与被告李俊谊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王自强、余凡的共同委托诉讼代理人陈灿，被告李俊谊委托诉讼代理人宇汝斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王自强、余凡向本院提出诉请，要求判令：一、解除原告王自强、余凡与被告李俊谊于2019年4月28日签订的《存量房买卖合同》、《合同补充协议》;二、被告李俊谊返还原告王自强、余凡6012.92元;三、被告李俊谊双倍返还原告王自强、余凡定金200000元;四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年4月28日原、被告通过中介公司安徽滨蓝房地产营销策划有限公司签订《存量房买卖合同》及《合同补充协议》,约定原告购买被告的位于合肥市瑶海区临泉东路香格里拉花园××幢××室房屋,房屋总价款为1540000元,原告支付被告定金10万元,约定2019年8月1日前将首付款1020000元（含100000元定金）存入托管账户,剩余房款520000元办理商业按揭贷款。但合同签订后,涉案房屋截到目前,被告仍有交通银行抵押贷款未还清,房屋仍处于抵押状态。原告查阅合肥市住房保障和房产管理局相关规定,并向房产部门咨询了解到,办理首付款资金托管手续前提是交易的房屋不能处于抵押状态,抵押他项权必须要提前解除,且买卖双方还需共同前往相关部门办理资金托管手续。但合同签订后,被告一直拒不履行合同义务,拒不还清涉案房屋所欠的商业抵押贷款,使得房屋一直处于抵押状态,被告拒不配合原告办理首付款资金托管手续。被告的行为已经构成根本违约,严重侵害原告的合法权益，特提起诉讼。 被告李俊谊辩称：一、因原告存在违约行为,被告同意解除双方签订的《存量房买卖合同》以及《合同补充协议》。1、原告存在为被告代偿房屋按揭贷款的合同义务。合同内容能够确定由原告为被告代偿按揭贷款。根据《存量房买卖合同》第三条“甲乙双方同意,甲方于银行还款前腾空存量房,并通知乙方进行验收交接…,并将存量房钥匙交验乙方即为存量房交付”和《合同补充协议》第10条特别约定“甲乙双方约定将在银行还款时,甲方钥匙移交给乙方,进行水电气、物业过户”。上述条款很显然能够确定在原告履行为被告代偿银行按揭贷款1020000元的义务后,被告才会将案涉房屋钥匙交给原告,双方办理交接手续。结合被告提供的通话录音证据,印证了原被告双方以及中介公司一直在协商、交涉、催促原告筹钱为被告代偿房屋按揭贷款。原告曾提出将首付款打入被告房屋按揭贷款在交行的银行卡,后来又提出将首付款打入中介公司账户以及中介经办人刘亚春个人银行卡中,再转入被告在交行的账户中代偿按揭贷款。证明原被告以及中介人员一直在催促原告筹钱为被告代偿房屋按揭贷款,三方中从来没有一方提到先由被告付清案涉房屋商业贷款、消除抵押他项权证后,原被告再进行资金托管。在现实存量房买卖交易中,由买方代还卖方抵押按揭贷款也是符合存量房交易习惯。原告举证的《银行明细》,证明了原告因购房款资金不足而延误被告按揭还款,自愿为被告代偿了2019年7月份的按揭款6012.92元的事实,反证了代还被告按揭贷款是原告的合同义务。中介公司经办人刘亚春在2019年7月23日出具的情况说明,已经证明由原告代偿被告房屋贷款的事实。综上,被告认为应当由原告先代偿被告在交通银行的抵押贷款后,双方再持银行出具的代偿证明去房产局办理资金托管手续。案涉房产抵押他项没有注销、双方未能办理资金托管手续的责任在于原告违约。试问,原告能够拿出其催促被告或者中介人员偿还房屋按揭贷款、注销抵押他项权的证据吗?显然,原告无法提供。2、原告没有在合同约定的最后期限备足购房首付款,是造成案涉房屋无法交易的根本原因。被告提供的中介公司经办人刘亚春和原告王自强本人的一系列录音,足以证明原告一直在筹备购房首付款为被告代还银行贷款,而且截至2019年8月7日,原告还没有备足首付房款。显然,原告违反了合同约定的最迟在2019年8月1日前办理资金托管手续的约定。综上所述,本案因原告存在严重的违约行为,导致不能正常交易。被告不存在违约事实。二、原告对存量房资金托管程序理解错误。关于存量房金托管并非原告狭义上所称的专指购房款现金资金托管,《申请托管所需材料》第6、第7条明确规定“定金证明”、“代偿证明”(买方为卖方代为偿还的按揭贷款)均作为购房款资金托管材料。本案如原告按照双方约定履行为被告代偿交行银行按揭贷款后,双方可持交行还款结清证明去房产局办理存量房资金托管手续。三、原告存在合同违约行为,依据《合同法》规定,被告已收取的100000元购房定金有权不予退还,并有权追究原告违约给被告造成的不限于律师费7000元、二次售房差价20000元等损失。对此损失,被告将保留另行起诉权利。原告违约无权要求被告双倍返还定200000元以及已交的一个月按揭款6012.92元。请依法驳回原告的诉求。 经审理查明：2019年4月28日，经安徽滨蓝房地产营销策划有限公司居间，被告李俊谊（甲方）与原告王自强、余凡（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，约定乙方购买甲方位于合肥市瑶海区临泉东路香格里拉花园××幢××室房屋，转让价款1540000元。甲、乙双方同意甲方于银行还款前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。甲方购买该存量房时向交通银行申请抵押贷款，本合同签订时，贷款余额1020000元。乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房产管理部门设立的资金托管账户，2019年8月1日前将人民币1020000元（包含100000元定金，最低不能低于50000元）存入托管账户；并在5日内申请办理存量房转移手续。甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为520000元。同时双方签订补充协议一份，约定甲方双方一致同意乙方以以下方式支付甲方房款：商业贷款。本协议签订后乙方应向甲方支付定金100000元。备注：甲、乙双方约定将在银行还款时，甲方钥匙移交给乙方进行水、电、气、物业过户。当日，原告向被告支付定金100000元。期间原告为被告代还6012.92元银行按揭贷款，后双方就首付款的支付产生争议，协商未果，原告诉讼来院。 上述事实，由当事人提供的证据及当庭陈述等附卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议是双方真实自愿的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。现双方争议的焦点为1020000元首付款的支付问题。原告述称因被告未将案涉房屋银行抵押还清,抵押他项权未解除，导致无法办理首付款资金托管手续。被告辩称合同内容能够确定应由原告为被告代偿按揭贷款，系原告未能备足首付款。依据存量房买卖合同的约定：原告应于2019年8月1日前将1020000元存入托管账户，并在5日内申请办理存量房转移手续，剩余520000元原告向商业银行申请抵押贷款。且双方签订的补充协议系格式条款，支付房款的方式其中一选项为“用首付款替卖方偿还银行按揭款，不足部分卖方自行补齐…”，但双方签订补充协议时未选择该选项。故被告辩称合同内容确定由原告为被告代偿按揭贷款证据不足，不予采信。从被告提供的2019年8月7日的电话录音中可知，原告之后同意为被告代偿银行贷款，但双方就具体如何操作未能协商一致，后被告发函通知原告解除合同，并将房屋另行出售。现原告要求解除合同，被告亦同意解除，对该项诉请予以准许。双方对首付款的支付问题一直存在争议，在合同约定的付款方式及时间截止后，原告同意了被告要求代还银行贷款的意见，但对具体的执行方法未能达成一致意见，导致合同未能履行，双方对此均无过错，对原告支付的100000元定金被告应予偿还，要求被告承担定金罚则另返还100000元无法律依据，不予支持。原告为被告代还的6012.92元按揭贷款，被告应予偿还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、解除原告王自强、余凡与被告李俊谊签订《存量房买卖合同》、《合同补充协议》; 二、被告李俊谊于本判决生效之日起十日内返还原告王自强、余凡代偿银行贷款6012.92元; 三、被告李俊谊于本判决生效之日起十日内返还原告王自强、余凡定金100000元; 四、驳回原告王自强、余凡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4390元，由被告李俊谊负担2420元，原告王自强、余凡负担1970元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  彭发传 审 判 员  宣春莲 人民陪审员  郑秦彦 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  丁 玲