文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13281号原告：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原中国东方资产管理公司广州办事处），住所地：广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：印建民。委托诉讼代理人：陈远强，该司职员。委托诉讼代理人：薛冰，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：黄丹霞，女，1960年9月10日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仕培，广东君信律师事务所律师。第三人：何东方，男，1971年9月6日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：郝玉英，女，1972年4月14日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司与被告黄丹霞、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、第三人何东方、郝玉英借款合同纠纷一案，本院于2009年5月29日受理后，2014年8月19日作出（2009）天法民二初字第599号民事判决，判决：一、被告广州市国龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国东方资产管理公司广州办事处借款618939.09元；二、被告广州市国龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内清偿原告中国东方资产管理公司广州办事处资金占用利息（截至2009年1月31日利息为239971.50元，自次日起按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50％计至判决清偿之日止）；三、被告黄丹霞对被告广州市国龙房地产开发有限公司不能清偿的债务承担10％的补充赔偿责任；四、驳回原告中国东方资产管理公司广州办事处其他诉讼请求。后原告、被告黄丹霞不服该判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2015年9月10日作出（2015）穗中法金民终字第523号民事判决，判决：一、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民二初字第599号民事判决；二、解除中国建设银行与上诉人黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》；三、上诉人黄丹霞于本判决送达之日起十日内归还上诉人中国东方资产管理公司广州办事处借款本金618939.09元及利息、违约金。截至2009年1月31日，利息为239971.50元，自次日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计至清偿之日止。截至2009年1月31日，违约金为5400元，自次日起按每逾期一期100元计算至清偿之日止；四、被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司对上诉人黄丹霞的债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人中国东方资产管理公司广州办事处其他诉讼请求。被告黄丹霞不服广州市中级人民法院作出的(2015)穗中法金民终字第523号民事判决，向广州市人民检察院申请监督，该院提请广东省人民检察院抗诉。广东省人民检察院于2018年12月7日作出粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2019年1月4日作出（2018）粤民抗196号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审本案。广州市中级人民法院于2020年1月3日作出（2019）粤01民再105号民事裁定，裁定：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法金民终字第523号民事判决及本院（2009）天法民二初字第599号民事判决。二、本案发回广州市天河区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛冰、被告黄丹霞、被告国龙公司的委托诉讼代理人陈仕培到庭参加诉讼，第三人何东方、郝玉英经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司向本院提出以下诉请：1.解除建行省分行与被告黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》。2.被告黄丹霞立即偿还原告借款本金278939.09元及利息、违约金（自2004年8月30日起至2020年3月18日，利息以618939.09元为基数，按照中国人民同期贷款基准利率计算，应收利息为1359596.1元，扣除何东方已支付的利息360308.29元，实欠利息999287.81元；自2020年3月19日起至清偿之日止，利息以本金278939.09元为基数，按合同利率上浮40%计算；违约金自2004年8月30日起计至2020年8月6日为19200元，自2020年8月7日起，违约金按每月100元计算至实际付清之日止）。3.被告广州市国龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4.原告对被告黄丹霞提供抵押担保的广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦X房享有优先受偿权。5.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年6月22日，中国建设银行广东省分行（下称“建行省分行”）与被告签订《楼宇按揭合同》，合同约定，本合同的经办银行为中国建设银行广州市东环支行（下称“建行东环支行”），被告黄丹霞向建行东环支行借款70万元，用于购买位于广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F号，借款期限从2000年6月至2020年6月，被告黄丹霞按月（期）偿还方式还本付息，以所购房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同另约定，被告黄丹霞未依约履行还款义务时，建行东环支行有权要求提前偿还全部欠款。合同签订后，建行东环支行依约履行了放款义务。2001年建行东环支行更名为建行白云支行。2004年6月28日，建行白云支行将上述债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达广州办事处），该办事处又于2004年11月29日将债权转让给原告并进行公告。由于被告黄丹霞所贷款项是转入被告国龙公司账户，故两被告应共同承担责任。在2019年12月底，第三人何东方、郝玉英向越秀区人民法院起诉被告国龙公司，请求确认其与被告国龙公司签订的购房合同合法有效，请求法院判令被告国龙公司为其办理房产证，该案经过一、二审。2019年12月，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终2539号案民事判决，判令被告国龙公司为何东方、郝玉英办理抵押房的房产证，对于本案中原告所主张的抵押债权，（2019）粤01民终2539号案件已判决何东方、郝玉英将其应付未付的购房款及该款的利息支付给原告，补偿原告的抵押债权的损失。第三人何东方、郝玉英已向越秀区人民法院申请强制执行，并于2020年3月17日向原告支付了未付购房款34万元及利息360308.29元，该款于原告收到当日直接冲抵了被告黄丹霞名下的按揭贷款。被告黄丹霞辩称：本人与建行白云支行签订《贷款合同》《抵押合同》，并办理了预告登记。因为时间长远，本人不太记得当时建行白云支行将贷款70万元是直接汇入国龙公司的账户、还是先打入本人的账户内再划入被告国龙公司的账户，即使是先打入本人的账户，款项也是自动划到国龙公司的账户。每月的月供是由国龙公司把钱划到本人个人账户后，由银行再扣划。大约从2001年7月份开始月供，但什么时候开始断供本人不知道。本人也不清楚被告国龙公司什么时候出售该房屋，该房屋大约在2002年交付第三人何东方。被告国龙公司的老总是在2007年卷款走的，在2002年到2007年期间，第三人何东方没有提出起诉，这可以说明第三人何东方是知情的。本人于1996年-2002年期间在国龙公司任出纳，但本人从来没有居住过该房屋。由于本案是被告国龙公司一房二卖产生的纠纷，应由被告国龙公司承担相关责任。综上，本人不同意原告的所有诉请。被告国龙公司辩称：关于原告向被告国龙公司主张连带清偿责任的问题，2016年原告提出了债权申报，被告国龙公司已确认了原告的债权，确认的债权额为1505905.37元（包括本金618939.09元及利息873266.28元、违约金13700元）。因为被告国龙公司于2015年12月30日受理了破产申请，按照破产法的规定，利息截止算至受理之日(即2015年12月30日)；该笔债权已经由广州市中级人民法院裁定确认，后第三人何东方、郝玉英归还的70多万元未在该债权中进行扣减。由于案件已进入了破产程序，要待清算后按确定的债权金额以及原告已收回的款项，按比例进行清偿。第三人何东方、郝玉英书面答辩称：1.建行广东省分行与被告黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》与我方无关。根据原告陈述，贷款已打入开发商被告国龙公司的银行账户，被告国龙公司收到该贷款，应由被告国龙公司承担还款责任。2.因被告国龙公司在贷款过程中涉嫌诈骗犯罪，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决，判决被告国龙公司应当承担刑事责任，原告因楼宇按揭合同进行的抵押登记被广州市国土资源和房屋管理局撤销并无不当，原告对于被告国龙公司和黄丹霞骗银行贷款审核不严，而导致银行遭受损失，原告及当时的经办人员应该承担相应的过错责任。3.我方和被告国龙公司之间的买卖合同经广州市越秀区人民法院和广州市中级人民法院确认合法有效，我方已按生效判决向原告支付了相应的款项，房屋的产权证的相关手续正在办理过程中，被告黄丹霞与国龙公司之间不存在任何的买卖合同，经广州市越秀区人民法院认定被告黄丹霞为涉案房屋的名义购房人、我方为实际购房人。4.广州市国土资源和房屋管理局依据生效的刑事判决注销了涉案房屋的抵押权登记，原告不享有涉案房屋的抵押权。经审理查明：2000年5月24日，被告黄丹霞与国龙公司签订一份预售房屋买卖合同（预售合同号99012055），约定：被告黄丹霞向被告国龙公司（开发商）预购位于广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F房房屋，成交价格1003991元。被告黄丹霞与国龙公司于2000年6月1日在房屋管理部门办理了预售登记。2000年6月22日，被告黄丹霞作为甲方，建行省分行作为乙方，建行东环支行作为乙方的经办银行，共同签订《楼宇按揭合同》（编号200032298），约定：甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字第××号商品房、广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F号房产（成交价1003991元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款70万元专项用于甲方向所购房产的发展商支付房价款；甲方需支用银行借款以支付房价款时，授权乙方以甲方购房款的名义转账划入发展商开立于中国建设银行广州地区分支机构的售房款监控账户内，此授权行为不另签委托书；借款期限从2000年6月至2020年6月，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方从支用借款的次月开始以按月等额归还方式偿还借款本息，还本付息日为每月20日；甲方在借款期限内的供款本金和利息以乙方贷款分户账账面数字为准，甲方首期供款额按乙方贷款发放日至首期还款日的具体天数计算，甲方最后一期应供款数额须按乙方账面数字进行调整；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权并以合法的方式对抵押房产进行处分；甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付100元违约金。被告黄丹霞确认其在合同中签字。2000年6月27日，建行东环支行与被告黄丹霞就广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F号在房屋管理部门办理了抵押备案登记。抵押人为被告黄丹霞，抵押权人为建行东环支行。2000年7月6日，建行东环支行以被告黄丹霞名义将借款70万元划入被告国龙公司账户内，履行了发放贷款的义务。2004年6月28日，中国建设建行广州市白云支行（下称“建行白云支行”）与信达广州办事处签订《债权转让协议》，建行白云支行将其对包括被告黄丹霞在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权及与债权有关的从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转让给信达广州办事处。其中，对被告黄丹霞的债权为借款631098.46元及利息5322.13元。2004年10月18日，建行省分行就上述转让债权在《南方日报》上刊登了债权转让公告。2004年11月29日，信达广州办事处将上述受让的债权及与债权有关的从权利同时再转让原告，并与原告签订《债权转让协议》。2005年2月6日，信达广州办事处与原告就债权转让在《南方日报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告。原告于2007年1月23日和2009年1月19日分别在《羊城晚报》刊登债权催收公告。广州市越秀区人民法院于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决，查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴（另案处理）决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向建行白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费共48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共75套。国龙公司收取上述购房款后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记，及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗欧丽卿等购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关银行贷款亦未偿还。该判决认定国龙公司等犯合同诈骗罪。在该判决书的附表1中并记载“国龙大厦裕兴阁8F购房人何东方、郝玉英，已付房款314080元，已付其他费用7750元，登记预购人黄丹霞，抵押权人建行东环支行”。广州市越秀区人民法院就何东方、郝玉英与国龙公司、黄丹霞、建行白云支行、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年12月14日作出（2017）粤0104民初19968号民事判决，判决如下：一、原告何东方、郝玉英在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向被告广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款34万元及该款自2002年10月15日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告何东方、郝玉英完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告何东方、郝余英到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦X房所有权转移登记至原告何东方、郝玉英名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人黄丹霞、中国建设银行股份有限公司广州白云支行、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。三、驳回原告何东方、郝玉英的其他诉讼请求。后何东方、郝玉英、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、黄丹霞等人不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）粤01民终2539号民事裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。案件生效后，何东方为履行广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19968号【二审案号为：（2019）粤01民终2539号】民事判决，于2020年3月17日，向本案原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司支付购房款34万元及利息，共计700308.29元。庭审期间，原告称扣除第三人何东方已支付的上述款项，被告黄丹霞拖欠贷款本金278939.09元及利息（自2004年8月30日起至2020年3月18日止，利息以618939.09元为基数、按中国人民同期贷款基准利率计算，应收利息为1359596.1元，扣除第三人何东方已支付的利息，实欠利息999287.81元）。另：2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。本院认为：依据广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号、以及（2019）粤01民终2539号生效判决书查明的事实，认定被告国龙公司与黄丹霞签订商品房预售合同并非双方的真实意思表示，双方签订的《商品房预售合同》为无效合同。因被告国龙公司与黄丹霞签订的《商品房预售合同》为无效合同，被告国龙公司以该《商品房预售合同》，与银行签订《楼宇按揭合同》，以骗取银行贷款。该按揭合同已构成合同法所规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，依法应认定为无效，故原告要求解除《楼宇按揭合同》的诉请，本院不予支持。原告依据无效《楼宇按揭合同》主张违约金的诉请，本院不予支持。根据合同法的有关规定，因无效合同取得的财产应予返还。建行东环支行作为经办银行依约发放贷款。此后建行东环支行并入建行白云支行，相关权利义务由建行白云支行依法取得及承继。建行白云支行将截至2003年12月31日的案涉贷款本金631098.46元及利息5322.13元等债权转让给信达广州办事处后，原告在2004年11月29日从信达广州办事处受让上述债权。两次债权转让均已公告通知，合法有效，原告取代建行省分行、建行白云支行、信达广州办事处对两被告的债权人地位。本案中，合同无效的原因是由被告国龙公司的违法犯罪行为导致，被告黄丹霞是应被告国龙公司的要求向银行贷款，而所贷款项也转入被告国龙公司的账户由被告国龙公司使用，因此被告国龙公司负有主要过错责任。对基于无效按揭合同取得的全部贷款本金，被告国龙公司应予返还。关于本案应予返还金额的问题。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，被告国龙公司破产申请已于2015年12月30日被受理，且原告亦将其所申报并经确认的债权本金及利息作为证据提交，庭审期间亦未提出异议，鉴于原告与被告黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》无效，现原告主张按双方约定的利率计算利息缺乏依据，本院不予支持，本院酌定按中国人民银行同期贷款基准利率（五年期）的标准支付资金占用期间的利息，由于第三人何东方于2020年3月17日归还了本金34万元、利息360308.29元，故本院确认截止至2015年12月30日被告国龙公司应返还涉案贷款的本金为278939.09元、利息151573.30元（利息计算详见表格），原告超出上述部分的诉请，本院不予支持，并依法予以驳回。被告黄丹霞作为完全民事行为能力人，出借其名义进行贷款，负有次要过错责任，应对被告国龙公司无法清偿的债务承担10%的补充赔偿责任。关于抵押权的问题。依据（2019）粤01民终2539号生效法律文书作出的认定，被告国龙公司在第三人何东方、郝玉英支付剩余购房款后，协助办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦X房所有权转移登记至第三人何东方、郝玉英名下的手续，即该房屋归第三人何东方、郝玉英所有，现第三人何东方、郝玉英已将剩余购房款支付给原告，故原告主张就涉案房屋享有优先受偿权缺乏理据，本院不予支持并依法予以驳回。第三人何东方、郝玉英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市国龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司返还贷款本金278939.09元、利息151573.30元。二、被告黄丹霞对被告广州市国龙房地产开发有限公司本案不能清偿的债务承担10％的补充赔偿责任。三、驳回原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12440元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担4683元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担7757元；财产保全费4840元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担；公告费1000元由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担（公告费已由原告向有关单位交纳，由被告广州市国龙房地产开发有限公司在本判决生效后五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  戴桂娟人民陪审员  钱 霜人民陪审员  夏敏怡二〇二〇年十一月十九日书 记 员  马妮娜黄雁原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司与被告黄丹霞、广州市国龙房地产开发有限公司利息计算表格,单位：元，共1页            尚欠借款本金              起算日              截止日               尚欠利息              中国人民银行同期贷款基准利率（五年期）                  618939.09               2009/2/1              2010/10/19              63398.27               5.94%                  618939.09               2010/10/20              2010/12/25              6967.19               6.14%                  618939.09               2010/12/26              2011/2/8              4841.48               6.40%                  618939.09               2011/2/9              2011/4/5              6240.97               6.60%                  618939.09               2011/4/6              2011/7/6              10638.88               6.80%                  618939.09               2011/7/7              2012/6/7              40726.19               7.05%                  618939.09               2012/6/8              2012/7/5              3156.59               6.80%                  618939.09               2012/7/6              2014/11/21              97747.68               6.55%                  618939.09               2014/11/22              2015/2/28              10362.07               6.15%                  618939.09               2015/3/1              2015/5/10              7100.61               5.90%                  618939.09               2015/5/11              2015/6/27              4565.54               5.65%                  618939.09               2015/6/28              2015/8/25              5384.77               5.40%                  618939.09               2015/8/26              2015/10/23              5135.48               5.15%                  618939.09               2015/10/24              2015/12/30              5644.38               4.90%                  截止至2015年12月30日，尚欠本金278939.09元，利息151573.30元