广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初15118号原告：陆瑞营，女，1967年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄贵勇，广东公忠律师事务所律师。被告：冼耀忠（曾用名：冼亚保），男，1969年3月26日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：邓湛杜，男，1953年9月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：张顺彩，女，1952年3月12日出生，汉族，住址同上。被告：邓碧梅，女，1981年11月5日出生，汉族，住址同上。被告：邓雪棉，男，1983年12月14日出生，汉族，住址同上。上述五被告共同委托诉讼代理人：麦理艳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述五被告共同委托诉讼代理人：龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告陆瑞营与被告冼耀忠、邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉房屋买卖合同纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆瑞营及其委托诉讼代理人黄贵勇，被告冼耀忠及冼耀忠、邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉的共同委托诉讼代理人麦理艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆瑞营向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原告与被告冼耀忠于2017年7月31日签订的《定金协议书》无效；2.被告冼耀忠立即向原告返还房屋转让款404957元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2017年9月25日开始计至清偿之日止）；3.被告冼耀忠向原告赔偿装修损失约663237.9元：4.被告邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉对被告冼耀忠上述第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：冼耀忠与邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉于2014年1月8日签订《宅基地使用权益转让协议书》，约定将位于广州市番禺区石壁街都那村福场北街2号的土地和房屋转让给冼耀忠。冼耀忠于2017年7月31日与原告签订了《定金协议书》，约定由冼耀忠出售上述房屋给原告。原告按约定向被告支付了45万余元作为定金、转让款，另还借款75万元合计115万余元给冼耀忠。原告收楼后，经冼耀忠介绍找王学文对房屋进行了装修花费了约663237.9元。2018年年初，因房屋价值大幅升值，洗耀忠单方面终止了双方的买卖关系并阻止原告进行装修。经石壁街司法所调解不成后，原告对其中的75万元当作借款已另行通过诉讼处理，但其中定金、转让款45万余元以及原告在案涉房屋的装修款约663237.9元，冼耀忠拒绝处理。原告经了解，涉案房屋是农村集体用地的自建房，且冼耀忠并非该村村民，其与原告签订的《定金协议书》应属无效，直接导致了原告产生损失110多万元。另外，原告对涉案房屋进行的装修属于法律上的添附，且邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉作为涉案房屋的业主应当对冼耀忠承担连带责任。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告冼耀忠辩称，1.涉案房屋属宅基地房屋，原告与我方无权就涉案土地使用权及未建成的房屋进行交易，《定金协议书》无效。2.原告在签订协议前均清楚知悉涉案土地及房屋的权属情况及交付现状情况，存在一定过错。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应将涉案土地及房屋完好交还给我方，对于未能完好返还的予以折价补偿，并自行承担损失责任。4.原告对合同无效存在一定过错，且涉案房屋的违规加建及装修行为亦构成过错，加建部分及不当装修物均需拆除，应自行承担违规加建及不当装修的损失，原告无权要求我方就其装修工程款款承担赔偿责任。5.原告并无向我方支付任何房屋转让款，其要求返还及支付利息的主张没有依据。我方于2017年9月25日所出具《收据》并非房屋转让款的支付凭证，原告从未实质支付任何房屋转让款。《收据》中的354957元，其中20万元系对此前原告于2017年8月29日通过其配偶潘庆辉转账我方的借款20万元的确认，该笔借款已由原告于(2018)粤0113民初6133号案中提出主张，并获判决支持。而剩余的154957元，系基于原告承诺代我方向案外人王学文支付的款项，与本案无关。且原告至今仍未向我方出示支付凭证，王学文亦未向我方就该笔款项的支付予以确认。故我方认为原告未实际履行代支付义务，无权要求返还。6.如上所述，原告应对涉案房屋恢复原状所需承担折价补偿的责任，故对于原告所支付的定金5万元应抵扣相应补偿，无需返还。7.原告应自行承担加建及其他装修的工程款损失责任，且原告所主张的损失金额并无依据。首先，工程未经验收，结算单仅有王学文单方签署，原告未签字确认，该结算单并非最终结算结果。其次，装修承包合同由原告与王学文签署及履行，我方未参与其中，对合同签署与履行情况完全不知情，王学文单方出具的结算表无论在单价、数量上均无依据，我方对该结算单不予确认。再次，原告未提供任何证据证明其向王学文实际支付任何工程款，其主张损失亦无依据。最后，涉案房屋装修存在极大质量问题，需全面返工，原告的全部工程款损失应自行承担。8.其他被告与《定金协议书》的签订、履行无关，无需承担连带责任被告邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉辩称，关于《定金协议书》的有关情况，我方同意被告冼耀忠的全部答辩意见。除此以外，我方认为《定金协议书》由被告冼耀忠与原告签署，我方并未非合同相对方，未收取原告任何款项，原告无权向我方提出任何主张。各方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对于以下证据的真实性和合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2014年1月8日，邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉（甲方、转让方）与冼耀忠（乙方、受让方）签订《宅基地使用权转让协议书》，约定由乙方在甲方处受让位于广州市番禺区石壁街福场北街2号的宅基地及地上建筑物，建筑物已被相关部门评定为危房，并已办理重建报建手续，转让价格63万元。2017年7月31日，冼耀忠（甲方、卖方）与陆瑞营（乙方、买方）签订《定金协议书》，约定：甲方同意出售上述宅基地270平方米及建好的框架的整栋楼（包括周边的烂瓦房）给乙方永久使用，总价格170万元整；乙方先付5万元定金给甲方（可预借50万元），甲方收到定金后负责理顺邻居、周边及相关部门的关系；装修期为3至5个月，甲方包通水通电；甲方负责原地主重新与陆瑞营签订买卖合同，并把所有关于该地的一切相关资料及手续原件交给乙方；签协议进场开工一个月内，乙方同意先借100万元给甲方；剩余款项在完工二个月内付清，到时借据转为收据；等等。2017年7月31日，冼耀忠出具《定金收据》，载明收到陆瑞营支付涉案房屋购房定金5万元。2017年9月25日，冼耀忠出具《收据》，载明收到陆瑞营354957元，其中（付王学文工程款154957元）。同日，王学文出具《证明》，载明陆瑞营代冼耀忠支付154957元工程款，其中154900元转账支付，57元现金支付。陆瑞营提交的建行个人活期账户交易明细显示，陆瑞营向冼耀忠转账的记录：2017年7月31日转账55万元，2017年8月12日转账5万元，2017年9月14日转账10万元，2017年9月25日转账10万元；另，陆瑞营于2017年8月29日向陈水娟转账20万元，2017年9月25日向王学文转账154900元。冼耀忠向陆瑞营交付房屋后，陆瑞营委托王学文对涉案房屋进行装饰装修。陆瑞营主张上述工程款已与王学文结算，结算工程款共663237.9元，陆瑞营提供了王学文出具的《石壁街都那村福场北街2号宅基地建住宅楼工程结算表》两份。冼耀忠对工程结算表真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为陆瑞营的装饰装修存在违法建造夹层需要恢复原状、门框变形、瓷砖空鼓、排水管渗漏等诸多质量问题。庭审中，陆瑞营主张冼耀忠于2018年9月份收回涉案房屋。冼耀忠主张房屋没有办理交接手续，至今空置。诉讼中，本院向广州市番禺区城市管理和综合执法局发函询问涉案房屋的查处情况。广州市番禺区城市管理和综合执法局出具复函，函复内容如下：涉案房屋系石壁街都那村村民邓湛杜所有，用地性质为集体宅基地，属于旧房拆建，邓湛杜于2011年1月经石壁街住宅建设备案，并取得番禺区村民建房信息牌后开始动工建设；2014年10月21日，我局执法人员巡查发现该在建房屋未按照村民建房规范进行建设，我局执法人员立即责令现场停工，并立案调查，向当事人发出询问通知书、责令限期改正通知书等；2018年1月31日，我局执法人员跟进检查发现该房屋在首层位置加建夹层，再次责令停工，目前，该房屋控停中。另查明，陆瑞营于2018年7月2日以民间借贷案由向本院提起诉讼，要求冼耀忠偿还75万元借款本金及利息。本院以（2018）粤0113民初6133号案件立案审理，该案查明以下事实：1.2017年7月31日，冼耀忠向陆瑞营出具《借据》，载明“今有陆瑞营借到人民币伍拾万元正给冼耀忠。如工地一个月内无法开工，以后借款按银行利息的2倍计给陆瑞营，如正常开工利息不计，以后借据转地款收据”。2017年8月11日，冼耀忠出具《借据》，载明“今借到陆瑞营人民币：伍万元正（￥：50000.00）”。2017年8月29日，冼耀忠出具《借据》，载明“今借到陆瑞营人民币贰拾万元正（￥200000）”，该《借据》上并备注“此单，9月14日陆瑞营转10万，8月29日潘庆辉转10万”。该案判决结果：1.冼耀忠偿还借款本金75万元及利息，2.驳回冼耀忠其余诉讼请求。冼耀忠不服提出上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终23604号民事判决书，对冼耀忠因应偿还的本金75万元予以维持，但对利息部分作出了变更判决。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋为石壁街都那村宅基地房屋，不得非法转让本村集体以外的人员，冼耀忠、陆瑞营并非石壁街都那村村民，依据上述法律规定不得受让涉案房屋，因此邓湛杜四人将涉案房屋出售给冼耀忠后，冼耀忠与陆瑞营签订的《定金协议书》中关于涉案房屋买卖的内容无效。《定金协议书》约定房屋转让价款170万元，现陆瑞营提交的转账记录显示陆瑞营共向冼耀忠及冼耀忠指定的账户转款共1154957元，其中75万元，陆瑞营主张为出借给冼耀忠的借款，本院、广州中院已作出生效法律文书支持该部分借款，陆瑞营本次起诉主张剩余款项404957元均为支付的房款，请求冼耀忠予以返还。冼耀忠确认其中5万元为购房定金，但主张另外354957元为借款，不是房款，不应当在本案中处理。本院认为，双方借款关系、买卖关系均体现在《定金协议书》中，且该协议还对借款在特定情况下转化为房款进行了约定。根据已查明事实，冼耀忠对于陆瑞营支付的属于借款部分的款项共出具了三份《借据》，三份借据均明确对款项表述为借款。而冼耀忠于2017年9月25日就354957元出具的《收据》，载明“收到陆瑞营款”，明显不同于《借据》表述的借款内容，且该部分款项并未在前案中作为借款处理，故对于冼耀忠关于该款项为借款性质的抗辩理由，本院不予采纳。鉴于上述款项中部分款项表明为代冼耀忠向王学文支付的工程款，故可以推断该款项与涉案房屋有关，陆瑞营主张该款项为向冼耀忠支付的房款，可信度较高，在无相反证据情况下，本院对陆瑞营的关于房款的主张予以采纳。即，陆瑞营已向冼耀忠支付的购房款为404957元。因双方签订的《定金协议书》中关于房屋买卖的协议无效，故基于房屋买卖无效而支付的房款404957元，应由冼耀忠退还给陆瑞营。关于利息部分，因双方均不属于涉案房屋所属村的集体成员，造成合同无效双方均有过错，故对于陆瑞营要求自起诉之日起支付的利息，本院予以支持，起诉日之前的利息，本院不予支持。关于陆瑞营主张的装修损失663237.9元，陆瑞营提交了王学文的工程款结算表予以证明。因涉案房屋在冼耀忠交付给陆瑞营之前已被城管部门立案查处，责令限期改正，对于房屋可以保留使用部分尚未有最终认定，故对于冼耀忠抗辩要求房屋恢复原状，不具备处理的条件。陆瑞营虽未完全支付工程款，但该装饰装修工程已实际发生，陆瑞营必然需要支付上述工程款。而因涉案房屋买卖无效，且房屋存在违建情形，导致陆瑞营不能继续使用涉案房屋，该装饰装修工程款属于陆瑞营因履行合同而导致的实际损失。如前所述，双方对于合同无效均存在过错，而冼耀忠在向邓湛杜四人受让涉案房屋后，随即再转售给陆瑞营以赚取房屋差价，其过错程度要大过陆瑞营，因此，对于陆瑞营上述装修损失，本院酌情支持冼耀忠需承担397943元。根据合同相对性，陆瑞营与冼耀忠之间的房屋买卖关系仅能约束合同当事人，故陆瑞营要求合同之外的邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉对冼耀忠上述债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陆瑞营与被告冼耀忠于2017年7月31日签订的《定金协议书》中关于买卖广州市番禺区石壁街都那村福场北街2号的宅基地房屋的转让内容无效；二、被告冼耀忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆瑞营返还购房款404957元及利息（以404957元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）；三、被告冼耀忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆瑞营赔偿装修损失397943元；四、驳回原告陆瑞营的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20100元，由原告陆瑞营承担8040元，被告冼耀忠承担12060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  何梓莹人民陪审员  陈育欢二〇二〇年十一月四日书 记 员  陈 冬