宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初8915号原告：黄瑞萍，女，1956年12月1日出生，汉族，青铜峡印刷厂退休职工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：李红，宁夏合天律师事务所律师。被告：张卉，女，1980年12月26日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：刘吉庆，男，1982年3月21日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。原告黄瑞萍与被告张卉、刘吉庆买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告黄瑞萍及其委托诉讼代理人李红，被告张卉、刘吉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄瑞萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付水泥款43万元，购房款11万元；2.请求判令二被告向原告支付违约金20万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告为抵顶欠付原告的水泥款与原告签订《房屋顶账协议书》，双方商定二被告将其所有的位于银川市兴庆区某室房屋作价64万元抵付被告欠付原告的水泥款43万元。抵顶产生的21万元差额由原告于2019年7月31日前向被告支付11万元，待被告将房屋过户至原告名下即2019年12月31日后支付尾款10万元。双方另约定，若二被告未能将房屋过户至原告名下，视为本协议无法履行，二被告需共同向原告支付水泥款43万元，退还原告已支付的房屋差价款，并承担违约金20万元。原告于《房屋顶账协议书》签订当日向二被告指定的账户支付11万元，但二被告始终不履行房屋交付及过户义务，后经原告催促得知房屋已被查封，双方以房抵债的目的不能实现，二被告构成违约，故原告诉至法院。张卉辩称，我与原告签订的房屋顶账协议书约定用房屋抵顶被告刘吉庆欠付原告的水泥款，但水泥款与我无直接关系，我没有与原告签订水泥款支付协议。用以抵顶的房屋在我名下，因房屋有贷款没有及时清偿，银行正在实现其抵押权。我与刘吉庆在签订房屋抵账协议时已经办理了离婚手续，双方于2019年7月16日解除了婚姻关系。我同意解除房屋抵账协议书，但我对水泥款不应承担责任。刘吉庆辩称，我与原告没有签订水泥款购买合同，43万元应该属于工程欠款，收到11万元的购房款，在第一次调解中，我和原告签订的房屋抵顶协议需要解除，随后房子也没有退还给我，协议也没有解除。43万元是属于我挂靠公司干工程期间，原告给我所干工程送的水泥，原告应当将挂靠公司一并起诉，挂靠公司有连带责任。我与被告张卉于2019年7月16日就已经解除了婚姻关系，双方补签的合同现在应属于无效，与被告张卉无关，其不应担责任。我同意解除房屋抵账协议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月3日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋顶账协议书》一份，协议约定，甲乙双方商定以银川市兴庆区某室（建筑面积77.59平方米）作价64万元，用于付甲方欠乙方水泥材料款43万元，滴定后的超出部分21万元，由乙方分词支付给甲方。双方定于2019年7月31日之前先行向甲方支付房款11万元，尾款10万元于2019年12月31日由甲方将房产过户至乙方名下后予以支付。甲方应于2019年7月31日将该顶账房屋的全部一切与该房屋相关手续一并交付乙方，由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合交付条件，甲方完成房屋交付后，乙方享有对该房屋的占有、使用、收益、处分权利。房屋交付乙方后，甲方承诺于2019年12月31日前配合乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。甲方保证自己对该抵顶房屋拥有产权及处分权，抵顶该房屋不存在法律上的障碍，如不能按时过户于乙方，视为本协议无法履行，甲方需共同向乙方承担所欠43万元水泥款并退还乙方已支付的21万元房屋差价款，同时还应向乙方支付20万元违约金。上述协议签订当日，原告向被告指定的账户转款11万元，二被告向原告出具收条一张，载明收到原告交来房款11万元，二被告在收条上签名捺印。同日，二被告向原告交付了抵顶房屋钥匙，房屋钥匙现仍在原告手中。另查明，双方意欲抵顶的兴庆区某室登记在被告张卉名下，该房屋尚有抵押，且多次被兴庆区法院及贺兰县法院查封，截止目前房屋未能办理过户手续，原告认为被告的违约行为导致合同不能继续履行，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的《房屋顶账协议书》意在以物抵顶被告欠付原告的债务，因抵顶之物为不动产，双方约定了产权过户的时间，过户期间届满后，二被告未能将房屋产权过户至原告名下，现抵顶房屋存在抵押且被法院查封，原告以物抵债的合同目的不能实现，故对原告要求解除《房屋顶账协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同约定，如二被告不能按时将产权过户至原告名下，二被告共同向原告承担所欠43万元水泥款并退还已支付的房屋差价，该约定应视为被告张卉对所欠水泥款作出共同还款的意思表示，即不论被告张卉是否是水泥款债务发生时的实际债务人，其也愿意对该笔债务承担付款责任，该意思表示是被告张卉本人作出，不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，二被告应当共同向原告支付水泥款43万元，并退还已收取的房款11万元。因合同签订后二被告向原告交付了房屋，故在合同解除后原告应将房屋返还给二被告。关于原告主张的违约金，合同约定如被告不能按时办理过户手续，需承担违约金20万元，该违约责任的约定明显过高。考虑到被告欠付水泥款与收取购房款的数额，以及原告实际占有使用抵顶房屋的期间，本院酌情支持原告违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄瑞萍与被告张卉、刘吉庆签订的《房屋顶账协议书》；二、被告张卉、刘吉庆于本判决生效之日起七日内支付原告黄瑞萍水泥款43万元，退还购房款11万元；三、被告张卉、刘吉庆于本判决生效之日起七日内支付原告黄瑞萍违约金5万元。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费5600元，由原告黄瑞萍负担1135元，由被告张卉、刘吉庆负担4465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军二〇二〇年十一月三十日法官助理 马聪聪书记员 郭彩玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。