广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4003号原告：金圳，女，1994年1月15日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：王志勇，广州金鹏（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓祥道，广东海际明律师事务所律师。被告：广州丰汇物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟汉路13号。法定代表人：蓝大佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：李睿，广东理恒律师事务所律师。原告金圳与被告广州丰汇物业管理有限公司（以下简称丰汇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金圳及其委托诉讼代理人王志勇、邓祥道，被告丰汇公司的委托诉讼代理人李睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金圳向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除双方签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》；2.被告向原告返还租金及其他费用合计177377元；3.被告向原告返还律师费20000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉请为请求确认双方签订的租赁合同为无效合同。事实与理由：1.原、被告就涉案物业签订租赁合同，约定租赁物可作为合法用途使用，包括但不限于居住、投资、办公、酒店返租等。2018年8月10日，原告与被告签订《星光荟大厦认租确认书》，约定原告参与被告星光荟大厦项目的选房认租活动。同年8月16日，原告与被告签订《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》，约定原告向被告承租位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号“星光荟”大厦3层313号的物业，物业建筑面积为27.07平方米，租金总金额为179489元，租赁期限为2019年9月1日至2039年8月31日止，若承租方能全额支付合同总金额，则租赁期限届满后出租方将免租顺延至2043年8月31日止。根据被告就该租赁项目的宣传推介材料，以及租赁合同关于租赁物用途的约定，原告确信被告出租的物业可用于自住用途。2018年8月10日，原告按照合同约定逐步向被告支付定金、租金等费用，截至起诉之日止，原告已向被告支付租金177377元，但被告仍未按照合同约定向原告交付房屋。2.被告通知原告租赁物业不能用于自住，导致双方签订的租赁合同目的无法实现，原告有权依法解除合同。2020年3月，被告通知原告租赁物业无法用于自住用途，并与原告协商处理有关租赁合同事宜。后双方达成解除租赁合同的合意，但因被告未能满足一次性将原告已付租金返还的条件，双方未能达成有效共识。被告限制房屋用途的行为已经构成违约，并使双方签订租赁合同目的无法实现，原告有权依法解除该合同。原告为维护自身权益，按照相关法律规定，特向法院依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告丰汇公司辩称，1.原、被告之间虽然曾口头协商处理本案纠纷，但最终未能达成一致。且根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的相关规定，涉案合同为无效合同。双方在签订该合同时候均对涉案租赁物状况进行实地了解，清楚产权实际情况。2.被告仅向原告收取127139元，原告尚未支付完毕全部合同款项，即使因为合同无效而存在应当返还的情形，也应当按照被告实际收取的金额为限，并抵扣被告已经向原告支付的款项9272.6元，即原告最终实际收取款项金额为117866.4元。3.案涉租赁合同为无效合同，原告的律师费20000元应当由原告自行承担。4.诉讼费用应当根据最终的责任比例各自承担，双方在本案纠纷中均存在过错。双方当事人围绕本案相关事实提交了证据，本院依法组织当事人质证，认定本案事实如下：2018年8月10日，丰汇公司（甲方、出租方）与金圳（乙方、承租方）签订《“星光荟”大厦认租确认书》，约定乙方承租位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号“星光荟”大厦3层313号房屋，建筑面积约27.07平方米，全部款项284983元，实收月租金额747元，实收租金总额179489元。2018年8月16日，丰汇公司（甲方、出租方）与金圳（乙方、承租方）签订《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租上述物业，乙方在签订本合同前，已清晰了解本物业的坐向、面积、装修标准、周边环境、权源等相关情况，均无异议，并阅读了权源证明文件及相关资料，对权源证明文件所载明的内容及相关的法律法规政策均熟悉清楚，同意承租该物业；甲乙双方同意按套计算物业的租金，按建筑面积计算其他各项费用；乙方承租的租赁期限为20年，自交付之日起计算20年，即2019年9月1日至2039年8月31日，若甲、乙双方协商一致同意，甲方最迟可于2019年8月31日前向乙方交付物业，具体时间，届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知；本合同项下总金额179489元，合同签订当日支付总金额的50%即89744元，于2019年8月16日前支付3万元，于2020年8月16日前支付3万元，于2021年8月16日前支付29745元，以上三年可按季度支付，从2018年8月16日起至2021年8月16日止，每年的季度支付日期为11月16日、2月16日、5月16日、8月16日，每季度支付7479元，最后第12季度支付7476元；乙方每月应支付的租金为747元，乙方同意其每月应支付的租金，由甲方直接在乙方已经支付的合同总金额款项中扣减，甲、乙双方约定相关租金费用的结算日期为每月5号；乙方按合同约定足额支付合同总金额后，甲方应依照本合同约定的时间将物业交付给乙方；甲方未能在2019年8月31日之前向乙方交付物业，每逾期一天，甲方应按照合同总金额的万分之一，每日向乙方支付违约金；等等。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方缴纳合同总金额50%租金的次月，即可享受甲方补贴租金15元每平方米每月，截止至2019年8月31日止，上述补贴租金由甲方每月15日前转汇入乙方指定的账户，等等。金圳于2018年8月10日向丰汇公司支付定金2万元，2018年8月16日支付租金69744元、另扣除刷卡手续费238元，2018年11月16日支付租金7479元，2019年2月16日支付租金7479元，2019年5月16日支付租金7479元，2019年8月16日支付租金7479元，2019年11月16日支付租金7479元。另，金圳于2018年8月10日向刘邦支付5万元，由广州新房装饰有限公司出具收据，载明该款项性质为团购优惠费。丰汇公司自2018年9月12日至2019年8月13日，每月分别向金圳返还租金补贴406.05元，2019年10月19日向金圳支付2019年9月-10月的延期交付租金补贴2200元，2019年12月27日向金圳支付2019年11月至12月延期交付租金补贴2200元。金圳为解决本案委托了律师，其提交的发票显示律师费20000元。庭审中，丰汇公司自认上述建筑物没有办理建设工程规划许可证。双方确认涉案房屋未实际交付。关于金圳于2018年8月10日向刘邦支付的5万元费用，金圳主张为现场中介人员告知有一个5万元抵10万元的活动，租金总额是28万多，交了该笔费用后可以减少10万元租金，再给一个折扣，故当时按照中介的指引向案外人刘邦支付了5万元，但不知道刘邦不是丰汇公司的员工。丰汇公司确认有委托广州新房装饰有限公司提供销售服务，但认为该笔费用不计算在总租金内，丰汇公司无需向金圳返还。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房屋所在楼宇因未办理建设工程规划许可证，丰汇公司及金圳就涉案房屋所签订的租赁合同为无效合同。无效合同的法律后果为相互返还已取得的财产，因房屋尚未交付，故金圳无需向丰汇公司返还租赁房屋，丰汇公司收取了金圳的租金，应全额返还给金圳。经查明，金圳向丰汇公司支付的租金共127139元，2020年8月16日支付租金的刷卡手续费238元由金圳自行承担。丰汇公司按照双方约定向金圳支付了租金补贴、违约金等共9272.6元，因合同无效，上述费用的支付亦无依据，故上述费用应在丰汇公司向金圳返还的租金中予以抵扣，相互抵扣后，丰汇公司还应向金圳返还租金117866.4元。因合同无效，故金圳主张的律师费缺乏依据，本院不予支持。至于金圳向广州新房装饰有限公司支付的团购优惠费5万元，虽丰汇公司未直接收取该笔费用，但广州新房装饰有限公司收取团购优惠费的依据亦是基于丰汇公司与金圳之间的租赁关系，且团购费最终也用于抵扣租金，故该费用属于金圳取得涉案房屋使用权所必需支出的费用，现因租赁合同无效，丰汇公司应当向金圳返还因承租涉案房屋而支付的团购费5万元。至于丰汇公司与广州新房装饰有限公司的法律关系，本院不作调处，丰汇公司可另循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告金圳与被告广州丰汇物业管理有限公司签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》为无效合同；二、被告广州丰汇物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金圳返还已付租金117866.4元；三、被告广州丰汇物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金圳支付团购费50000元；四、驳回原告金圳的其余诉讼请求。本案受理费5042元，由原告金圳承担1384元，被告广州丰汇物业管理有限公司承担3658元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈 冬