四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民初161号 原告：田云容，女，1971年5月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 第三人：广安和谐置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路9号，统一社会信用代码915116210761432863。 法定代表人：杨晓东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱星，男，该公司工作人员。 原告田云容与被告郑剑、第三人广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田云容、被告郑剑、第三人和谐公司的委托诉讼代理人朱星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 田云容向本院提出诉讼请求：1.撤销四川省广安市中级法院（2020）川16执异52号民事裁定书，解除对原告购买的岳池县九龙镇花漾城9栋1-6号商业的查封并终止对此商铺的执行；2.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年1月22日，原告与和谐公司签订《商品房买卖合同》，购买花漾城9栋1-6号商铺，并已支付全部购房款，和谐公司已向原告交付房屋。第一，（2020）川16执异52号执行裁定书认定事实错误，原告属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第四项规定的情形。是和谐公司隐瞒了抵押的真实情况，原告已尽到应有的注意义务，对案涉商品房不能办理过户登记不存在过错。第二，郑剑作为实际施工人，不具有相关施工资质，施工承包合同无效，其不能根据无效的施工合同及合同法的相关规定取得优先权，仅享有一般债权。第三，原告已支付全部价款。第四，原告已合法占有房屋并出租给他人使用。综上，请求人民法院维护正常的交易秩序，维护房屋买受人的合法权益，支持原告的诉讼请求。 郑剑辩称，郑剑享有的是建筑工程价款优先受偿权，田云容对案涉商铺享有的权利并不优先于郑剑享有的权利，不能排除执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。 和谐公司未发表答辩意见，仅请求法院进行调解。 本院审理查明：2017年1月22日，田云容与和谐公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：和谐公司将位于岳池县××道××路××段××幢××层××号房屋出售给田云容，该商品房预售许可证为（2015）房预售证第05号；房屋规划用途为经营，房屋建筑面积为63.29平方米，单价为每平方米12000元，总价款共759480元;同时约定买受人田云容一次性付款。 2017年4月1日，田云容办理了接房手续，交房程序表上载明：“业主姓名：田云容……所属物业：9栋106号产权实测面积：63.5……应付房款：762000.00房款补差：2520.00大修基金：2540.00产权税金：30480.00+7123=37603.00……” 和谐公司向天云容出具了编号1038884的收据载明产权费37,603元，入账日期：2017年4月1日；编号1038882的收据载明大修金2,540元，入账日期：2017年4月1日；编号1038881的收据载明商铺款762,000元，入账日期：2017年4月1日。三份收据加盖了和谐公司账务专用章。 2018年3月30日，和谐公司向花漾城9-106商铺业主（田云容）出具承诺书，载明：“……现因我公司原因，导致您尚无法正式网签备案，特此我公司承诺：最迟于2018年6月30日前，我公司负责将该套商铺网签至元合同约定的购房者田云容名下（身份证号码512923197105××××），客户自愿承诺放弃延时至2018年6月30日前未网签的利益诉求。如我公司无法及时网签，所产生的一切经济损失及法律责任由我公司全部承担。特此承诺!”承诺书上有杨晓东的签字及签章，加盖了和谐公司公章。 2018年12月6日，和谐公司出具证明，证明田云容所购花漾城9-106商铺因开发商原因未网签，所涉及的经济纠纷与田云容无关。解除田云容与公司签订的《委托租赁合同》，该商铺的租赁权交回田云容，且原《委托租赁合同》与经营商家的债权债务与田云容无关。证明有杨晓东签字及加盖了和谐公司公章。同日，田云容与案外人漆明强签订门市租赁合同，约定租期为2019年1月1日至2019年12月31日。 2019年7月3日，田云容与案外人签订门市租赁合同，合同约定，租赁期限为2020年1月1日至2023年12月31日。 2019年8月30日，和谐公司出具证明，证明花漾城9-106商铺于2017年1月22日交付田云容占有使用，2017年1月1日-2018年12月31日期间委托和谐公司租赁，房屋租金由和谐公司返回田云容本人，2018年12月31日之后由本人出租。证明加盖了和谐公司公章。 另查明，案涉房屋系被告郑剑所承建施工的房屋，因郑剑与和谐公司建设工程施工合同纠纷，本院于2017年11月27日作出（2017）川16民初76号民事裁定，对和谐公司在花漾城项目中的9-106等营业用房予以查封，于2019年4月26日作出（2017）川16民初76号民事判决书，判决和谐公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权等，该判决已发生法律效力。2019年7月16日，郑剑向本院申请执行。 2019年7月30日，本院作出（2019）川16执290号之一执行裁定书，裁定对和谐公司所有的花漾城9栋1-6号等营业用房进行评估、拍卖。田云容对该裁定不服，向本院提出书面执行异议，请求解除对岳池县××道××路××段××栋××号房屋的执行措施。本院立案受理，并组成合议庭进行了书面审查，并于2020年7月27日作出（2020）川16执异52号执行裁定书，裁定驳回田云容的异议请求，田云容遂向本院提起执行异议之诉。 同时查明，案涉房屋因广安和谐公司向四川岳池农村商业银行股份有限公司（原岳池县农村信用合作联社）贷款被抵押，并于2016年5月23日办理了抵押登记，于2017年6月28日解除抵押登记，又于2017年7月5日办理抵押登记。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议（商业）、交房程序表、和谐公司出具的收据三份、和谐公司出具的承诺书一份及证明二份、门市出租合同二份、（2020）川16执异52号执行裁定书，被告提交的（2017）川16民初76号民事判决书、（2019）川16执290号受理案件通知书、岳池县花漾城四标段建筑面积及合同单价统计表等证据予以佐证。 本院认为，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权已经本院生效判决确认，案涉房屋系郑剑承建的工程，郑剑向法院申请执行该房屋具有法律依据和事实依据，田云容主张和谐公司与郑剑合谋串通，违法将工程建设承包给个人，是无效合同，郑剑对案涉房屋不享有优先权，不能成立。本案中，田云容对案涉房屋享有的权利不可以排除强制执行。具体理由阐述如下： 一、郑剑对案涉房屋系行使建设工程价款优先受偿权，该权利属于法定的优先受偿权。参照《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在案涉房屋不存在其他优先受偿权或法律、司法解释另有规定的情况下，郑剑对案涉房屋享有的权利理应获得法律的优先保护。 二、田云容对案涉房屋享有的权利并不优先于郑剑享有的工程价款优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院才能予以支持：（一）在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是基于在一般金钱债权执行中，对无过错不动产买受人物权期待权的保护而设立，该物权期待权本质上仍是债权。本案中，在案涉房屋查封之前，田云容与和谐公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，且已合法占有该房屋。但因田云容未提交交付房款的凭证，不能证明其已支付全部购房款。即使田云容已支付了全部价款，同时其对房屋被抵押导致不能办理过户登记也不存在过错，符合上述四个条件，田云容对房屋享有物权期待权，优先于一般金钱债权，但并不优先于郑剑享有的工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当参照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者购房人享有的权利优先于工程价款优先受偿权，对商品房消费者作出的例外规定主要是为了保护消费者的生存权。因案涉房屋为商铺，田云容也并非用于居住，不存在生存权的保护问题，田云容不能认定为消费者购房人，郑剑对房屋享有的工程价款优先受偿权仍优先于田云容对房屋享有的权利。故田云容不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定排除案涉房屋的执行。 综上所述，原告田云容的诉讼请求不能成立，不予支持。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告田云容的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告田云容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  黄 建 审 判 员  张登贵 审 判 员  阳晓川 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平