广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11065号原告（反诉被告）：广州市大围市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井鸦岗西边头（土名）广和路西南侧（市场地址：白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心）。法定代表人：黄伟应。委托诉讼代理人：何国贞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市广佛商务酒店有限公司，住所地广州市白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心二期自编F栋110/111号铺。法定代表人：刘志华。委托诉讼代理人：刘华浩，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君子，广东环宇京茂律师事务所律师。被告：广州市白云区石门街鸦岗村第五经济合作社，住所地广州市白云区鸦岗村。法定代表人：蔡思颖。原告广州市大围市场经营管理有限公司（反诉被告，以下简称原告大围公司）与被告广州市广佛商务酒店有限公司（反诉原告，以下简称被告广佛酒店）、广州市白云区石门街鸦岗村第五经济合作社（以下简称鸦岗第五经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告大围公司的委托诉讼代理人何国贞，被告广佛酒店的委托诉讼代理人刘华浩、杨君子，被告鸦岗第五经济社的法定代表人蔡思颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大围公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与被告广佛酒店于2017年11月17日签订的《场地使用合同》；2.被告广佛酒店向我司支付自2020年1月1日起至2020年11月3日止的租金（每月按2324元计算）；3.本案诉讼费用由被告广佛酒店承担。事实和理由：我司经广州市交通委员会批准，在白云区××村建设和经营“广州市大围物流中心”。我司与被告广佛酒店于2017年11月17日签订《场地使用合同》，合同约定被告广佛酒店向我司承租位于大围物流中心内二期自编2F栋3-01，租赁期自2017年12月1日至2020年11月30日，双方商定租金每月2324元，水费按5.11元加收10%分摊损耗费的标准收取，电费按1.8元加收10%的分摊损耗费。租金费用于每月5日前交纳，如有拖欠超过10天的，我司有权收回租赁物业。上述合同签订后，我司依约将租赁物交付给被告广佛酒店使用，此后，被告在租赁物业上经营酒店业务。期间，广佛酒店一直以经营困难为由拖欠租金，进入2020年后拖欠租金的情况仍未有任何改善，直到2020年3月仍未交纳2020年1月至3月的租金。我司认为，广佛酒店的行为已构成违约，我司依约有权解除双方的合同并收回租赁物。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告广佛酒店的反诉请求，原告大围公司辩称，（一）关于合同效力，由法院依法认定。（二）消防部门对被告作出的6万的行政处罚，原因是广佛酒店内部区域存在消防隐患，这是被告自身的消防问题，我司无任何过错，因此被告无权要求我司赔偿。被告广佛酒店辩称，（一）因原告将未取得规划报建手续或权属证明的场地出租给我司，属因原告的过错导致双方的合同无效，原告的第一项诉讼请求应予驳回。（二）我司并不存在恶意拖欠租金的情况，均是在与原告协商达成合意下按照约定支付租金。（三）2020年，由于进出物流园的道路一直施工，物流园货车流量情况仍未改善，因此，原告在年初即同意2020年仍然给予我司与2019年相同的租金优惠，即4、5楼的租金为33902.4元/月、3楼的租金为1000元/月，并在2020年1月签发了2020年1月租金缴款通知单，金额共计45017.2元。且鉴于新冠疫情，原告于2020年3月26日口头同意我司延期支付租金，据此，我司已支付2019年11月、12月及2020年1月的租金及相应水费。根据双方的口头协议，每月租金应为1000元，而非2324元。（四）受新冠疫情影响，2020年1月11日至2020年3月31日期间，我司经营的酒店一直处于停业中无任何收入，依据白云区政府发布的《白云区复工复产八条政策措施》及广东省高级人民法院发布的《关于审理新冠××疫情防控期间民事行政案件的通告》，即使原告不承认双方于2020年3月26日达成的口头协议，我司提出的适当延期支付租金及减免租金的请求也公平合理。根据2020年2月8日白云区政府发布的《白云区复工复产八条政策措施》规定，对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业，免收2个月物业租金。对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。鉴于我司承租的是属于鸦岗经济合作社经营性物业，且我司2020年2月、3月均停业的情况，原告应免收我司2020年2月、3月的租金。（五）原告违反与我司达成的口头协议，起诉要求解除合同并返还场地真实原因是原告租用的场地属被征收范围，是原告恶意想在不对我司作为任何补偿的情况下将我司驱离。因原告过错导致租赁合同无效，现原告在合同期限尚未届满前要求我司返还场地严重侵害了我司的合法权益，故现反诉请求：1.我司与原告于2017年11月17日签订的2F栋3-01号商铺《场地使用合同》无效；2.原告和被告鸦岗第五经济社向我司赔偿司缴纳的行政处罚罚款[一并放在（2020）粤0111民初11062号案中主张]。被告鸦岗第五经济社辩称，原告的诉讼请求不涉及到我社，我方无意见。对于被告广佛酒店的反诉，广佛酒店以与我社签订过合同为由要求我社承担责任，经我社核实，我社只与原告签订过租赁合同，并无与广佛酒店签订过任何租赁合同。我社不应对广佛酒店承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月16日，大围公司与鸦岗第五经济社签订《土地租赁合同书》，约定大围公司租用鸦岗第五经济社位于西边头（土名）以北地块，总面积28491.7平方米，用作建筑物流、仓储、厂房之用，租赁期限30年。2017年11月17日，大围公司（甲方）与广佛酒店的法定代表人刘志华（乙方）签订《场地使用合同》（200145），约定：甲方将其位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村的物流场地有偿提供给乙方经营；乙方使用甲方场内（自编）2F栋3-01号商铺（以下简称涉案场地）。乙方经营范围为：住宿；场地使用期限：场地有偿使用期共1096天，从2017年12月1日至2020年11月30日止；乙方有偿使用甲方场地经营，乙方每月以1162元的标准向甲方缴纳场地租金，乙方每月以464.8元的标准向甲方缴纳场地管理费，乙方每月以697.2元的标准向甲方缴纳消防及建筑设施安全维护费等。上述合同签订后，刘志华将涉案场地用作广佛酒店的员工宿舍使用。另外，在承租涉案场地前，广佛酒店还向原告承租了位于上述涉案物流场地中的2F栋四层、五层、1-10/11号商铺用作经营酒店。期间，广佛酒店曾多次以经营困难为由向原告大围公司发出减租申请。大围公司与广佛酒店也多次就减租事宜签订《补充协议》。2018年6月1日，大围公司（甲方）与广佛酒店（乙方）签订《补充协议》，约定：现乙方称仍存在经营困难，无法按时缴交每月租金费用，经甲、乙双方协商达成以下相关协议内容：1、甲方同意优惠乙方四楼五楼租金费用，从2018年4月1日至2019年12月31日按12元/平方米计收，共33902.4元/月。2020年1月1日起按2014年5月1日双方签订的《场地使用合同》条款收取租金。2、甲方同意优惠乙方2F3-01档租金费用，从2018年4月1日至2019年12月31日按1000元/月收取，2020年1月1日起按2017年12月1日双方签订的《场地使用合同》条款收取租金。3、乙方必须在2018年6月20日前缴清2F栋1-10/11档，2F3-01档、2F栋四五层2018年4月/5月租金及水费……。2020年11月3日，大围公司和广佛酒店签署《移交确认协议》，广佛酒店将涉案场地交还给了大围公司。诉讼中，大围公司和广佛酒店均确认刘志华是代表广佛酒店签订的合同。广佛酒店为证明双方曾就2020年的租金标准达成按每月1000元的标准收取的口头协议，提交2020年1月和4月缴款通知各一份，该缴款通知显示，2020年1月份、4月份的租金、管理费、消防及建筑设施安全维护费按1000元计付。大围公司确认该缴款通知由涉案场地所在的物业管理处发出，但认为因发出缴款通知的是最基层的工作人员，其并不清楚双方签订的合同的情况，所以按照原约定的2019年租金标准向广佛酒店发出了通知书。但事实上，公司上层并未与广佛酒店达成租金继续按原约定2019年的标准计付的一致意见，按照2018年6月1日签订的《补充协议》约定，自2020年1月开始，租金应按原合同约定的标准计付。广佛酒店提交签订时间为2014年11月18日，甲方为鸦岗第五经济社，乙方为刘志华的《场地使用合同》，拟证明鸦岗第五经济社也是涉案场地的出租方，该社应该承担责任。大围公司表示无法确认该证据的真实性，据了解，上述合同是为了配合广佛酒店办理二次消防签订的，该合同从来未履行过，且整个大围物流中心的地块都是由鸦岗第五经济社出租给大围公司的，故涉案场地的出租方是大围公司，不是鸦岗第五经济社。鸦岗第五经济社对上述合同的真实性不予确认。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。大围公司曾于2020年3月10日向包括广佛酒店在内的租户发出过《关于减免租金及综合服务费的通知》，主要内容为：租户在2020年3月20日17时前缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，则2020年3月份的租金及综合服务费可减免50%；租户在2020年3月30日17时前缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，则2020年3月份的租金及综合服务费可减免25%；若超过2020年3月30日17时未缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，不再享有优惠及减免。再查，本院受理的涉案场地所在建筑上涉及的另案租赁纠纷（2014）穗云法民四初字第702号案中，本院向国土、规划部门发函查询涉案土地及上盖物的报建情况，广州市规划局白云分局于复函如下：“……经核查，你院申请查询的位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）地块现行规划空置为居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。另根据你院提供的资料，查无相关报建信息。”广州市国土资源和房屋管理局复函如下：“一、由于你院未能提供精确的红线坐标，根据卫星影像图的大致范围，经核查2012年土地变更调查成果，项目用地为城市用地。二、涉案地块已取得《集体土地所有权证》，土地权属性质为集体。土地登记字号为：穗集有（2012）第0003008号，土地所有权人为：广州市白云区石井街鸦岗经济联合社农民集体。三、涉案场地的上盖物无相关房屋产权登记信息”。本案中，双方均确认涉案场地无办理产权登记和合法的规划报建手续。就广佛酒店向大围公司承租的涉案物流场地中的2F栋四层、五层、1-10/11号商铺，双方也因租赁合同纠纷发生诉讼，本院已立案受理，案号分别为（2020）粤0111民初11062、11063号。广佛酒店在本案中提出的关于要求大围公司和鸦岗第五经济社赔偿行政处罚罚款的反诉请求已在（2020）粤0111民初11062号主张，并同意在该案中一并处理。本院认为，虽涉案《场地使用合同》（200145）乙方处为刘志华签名，但因大围公司和广佛酒店均确认刘志华代表广佛酒店与大围公司签订上述合同，且实际履行过程中确实由广佛酒店在使用涉案场地和履行相应义务，故本院认定涉案合同的相对方为大围公司和广佛酒店。广佛酒店主张鸦岗第五经济社也是涉案2017年11月17日签订的《场地使用合同》的合同相对方，因上述《场地使用合同》签订合同主体并非鸦岗第五经济社，且就上述合同实际履行情况，均为广佛酒店向大围公司支付租金和沟通租赁事宜，现有证据不足以证明广佛酒店提交的签订日期为2014年11月18日，合同甲方盖有鸦岗第五经济社的《场地使用合同》有实际履行，故广佛酒店的上述主张依据不足，本院不予采纳。涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故大围公司与广佛酒店于2017年11月17日就涉案场地签订的《场地使用合同》（200145）违反了法律法规的强制性规定，应为无效。广佛酒店要求确认上述《场地使用合同》无效有据，本院予以支持。大围公司要求解除上述《场地使用合同》于法无据，本院不予支持。虽涉案场地使用合同无效，但大围公司有权要求广佛酒店支付占用涉案场地期间的场地占用费，故大围公司主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费的计算标准问题。本院结合大围公司主张的期间和广佛酒店提出的抗辩及双方的举证，认定如下：（一）对于2020年1月、4月的场地占用费。根据现有证据显示，涉案场地的物业管理处曾向广佛酒店发出过月租金、管理费、消防及建筑设施安全维护费按共计1000元计收的缴费通知书，物业管理处工作人员向广佛酒店发出缴费通知书的行为代表大围公司的行为，大围公司对此应承担相应的后果，大围公司以发出该通知书的工作人员为最基层工作人员，对收费标准不清楚为由，抗辩对其不发生效力的意见不能成立，故上述两个月的占用费应按缴费通知书的标准，即1000元/月计付。（二）对于2020年5月起至2020年11月3日的占用费。现有证据不足以证明双方之间就2020年的租金标准达成了每月均按共计1000元标准计付的一致意见，故本院对广佛酒店关于与大围公司达成按2019年租金标准计付租金的抗辩意见不予采信。因双方未有对上述期间的租金减免的约定，故上述期间的场地占用费参照涉案《场地使用合同》约定，每月共计按2324元标准计付符合双方的一致意思表示，本院认定上述期间的场地占用费按2324元/月计付。（三）对于2020年2月、3月的场地占用费。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组因新型冠状病毒感染疫情(以下简称新冠疫情)，决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，广佛酒店确实因为新冠疫情原因在2020年2月未能复工营业，广佛酒店关于免除该月场地占用费的意见符合广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》中关于减免租金的政策规定，本院对广佛酒店要求免除2月份场地占用费的意见予以采纳。广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组已于2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，各行业也已陆续复工复产，广佛酒店抗辩免除该月占用费依据不足，本院不予采纳。2020年3月的场地占用费参照《场地使用合同》约定的2324元/月计算。综合前述认定，广佛酒店应向大围公司支付的场地占用费为1000×2+2324×7+232.4=18500.4元。故大围公司要求广佛酒店支付2020年1月至2020年11月3日的场地占用费共计18500.4元有据，本院予以支持。驳回大围公司多出上述数额的诉请。关于广佛酒店要求赔偿缴纳的行政处罚罚款的问题。因广佛酒店就该反诉请求已在本院受理的（2020）粤0111民初11062号案中提出，并同意在该案中一并处理，故本案中对该项诉请不予重复认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告广州市大围市场经营管理有限公司与被告广州市广佛商务酒店有限公司于2017年11月17日就广州市石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村大围物流园2F栋3-01号房屋签订的《场地使用合同》（200145）无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市广佛商务酒店有限公司向原告广州市大围市场经营管理有限公司支付2020年1月1日至2020年11月3日的场地占用费共计18500.4元；三、驳回原告广州市大围市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费387元，由被告广州市广佛商务酒店有限公司负担；反诉受理费50元，由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担。由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担的反诉受理费和被告广州市广佛商务酒店有限公司负担的本诉受理费，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月十七日书记员  陈玉梅