海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1883号   上诉人（原审原告、反诉被告）：朱仁翠，女，1967年10月2日出生，汉族，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：朱达人，广东人民时代律师事务所律师。   被上诉人(原审被告、反诉原告）：林声铃，男，1955年5月19日出生，汉族，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：陈娇，海南为先律师事务所律师。   原审第三人：陈爱菊，女，1974年11月21日出生，汉族，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：刘发进（陈爱菊的丈夫），男，1975年10月9日出生，汉族，住海南省儋州市。   上诉人朱仁翠因与被上诉人林声铃、原审第三人陈爱菊房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020)琼9003民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   朱仁翠上诉请求：1.判决撤销海南省儋州市人民法院（2020)琼9003民初615号民事判决，依法改判；2.驳回林声铃的起诉；3.确认朱仁翠对林声铃与陈爱菊于2019年2月17日签订《房屋转让协议书》约定的标的物具有优先购买权；4.判令林声铃向朱仁翠支付垫付修理房屋工钱29496元和近一个月的劳动价值20000元；5.判令本案本诉、反诉诉讼费用及合理支出由林声铃承担。事实和理由：一、涉案《土地权属来源证明》充分证明涉案房屋的建设符合城镇规划建设的要求，因此，朱仁翠与林声铃签订的涉案《租房合同》不存在法律规定无效的情形。二、朱仁翠请求法院确认其对涉案房屋在同等的条件下享有优先购买权，有事实根据和法律依据，应予支持。第一，没有事实证明林声铃在出卖出租屋之前的合理期限内通知朱仁翠。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，林声铃出卖出租屋，应当在出卖之前的合理期限内通知朱仁翠。但除了林声铃自己的陈述外，没有相关的证据证明。第二，根据相关的法律规定，所有权人出卖租赁房屋，须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。本案中，出租人与承租人签订《租房合同》的时间为2018年12月1日，出租人与第三人签订《房屋转让协议》的时间为2019年2月17日，两者相隔的时间只有二个来月。这显然未给予承租人合理期限行使其优先购买权的权利。三、关于朱仁翠修理涉案房屋发生费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，对于租赁物的维修义务，林声铃与朱仁翠签订《租房合同》没有法律规定的但书约定的情形，因此，租赁物的维修义务应由房屋出租人林声铃承担。林声铃在房屋修理费用后签名，根据双方约定的房屋出租用途及出租房的现状，可以推知出租人必须要进行修理才能达到租赁目的的要求，本案房屋的修理费用29496元和劳动价值20000元，可以认定得到林声铃的认可，因此，该项费用应由林声铃承担。四、关于反诉问题。林声铃不具有本案反诉原告的主体资格，其所提起的反诉不符合民事诉讼法的起诉条件。首先，林声铃与反诉案没有直接利害关系。林声铃已于2019年2月17日将涉案房屋出卖给第三人陈爱菊，林声铃已丧失对涉案房屋的权利。可见，林声铃与反诉案没有直接利害关系；其次，林声铃提出反诉请求没有事实根据和法律依据。林声铃提出反诉是涉案房屋租金，租金是涉案房屋所有权产生的孳息。林声铃提出反诉的时间为2020年3月9日，此时，涉案房屋所有权已不再属于林声铃，涉案房屋产生的租金也不再属于本诉被告林声铃；再者，朱仁翠已通过代垫房屋修理费抵扣租金和通过邮政储蓄银行汇款的方式履行租金交付义务，因此，不存在拖欠租金的违约情形。五、一审法院对本案的合同效力进行审理，违背民事诉讼不告不理原则。六、朱仁翠与林声铃于2018年12月1日签订《租房合同》不存在合同无效的情形。七、涉案房屋的建设没有违反建筑施工许可规定，并且建筑施工许可不是认定本案合同效力的依据。   林声铃辩称，一、林声铃与朱仁翠签订的《租房合同》无效，朱仁翠无权基于《租房合同》主张优先购买权。涉案土地来源符合城镇规划，并不等同于林声铃建设房屋符合城镇规划，朱仁翠错误将涉案土地符合城镇规划等同于房屋建设符合城镇规划，是对法律的错误理解。二、即使在《房屋合同》有效的前提下，朱仁翠也无法主张优先购买权。林声铃电话通知朱仁翠前，已在涉案房屋前张贴出售房屋的公告。第三人陈爱菊陈述，他人看到贴出的出售公告后告诉陈爱菊，陈爱菊才找到林声铃购买涉案房屋。虽然朱仁翠不承认，但肯定是知晓的，林声铃已经履行了告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）款的规定，朱仁翠作为承租人，在出价低于第三人陈爱菊，在看到房屋出售公告后又未在十五日的合理期限内提出购买，无法依据上述法律规定主张优先购买权。三、关于朱仁翠要求林声铃支付修理房屋费用29496元及劳动价值20000元、诉讼代理人差旅费1500元的问题，根据《租房合同》的约定，朱仁翠改变房门及其他事宜未经林声铃同意，且对其租房期间的一切损失，林声铃均不负责。因此，朱仁翠无权要求林声铃赔偿损失。朱仁翠主张的修理费用比每年5000元租金还高，林声铃宁可收回房屋，也不会为了出租支付高额费用给朱仁翠修缮房屋。林声铃在单据后签名只是确认其知晓，不能推定林声铃同意朱仁翠改造和以租金抵扣费用。因装饰发生的劳务费用不是租赁房屋经营必须发生的成本，诉讼代理人的差旅费用1500元也不是必须发生的费用，且未提供证据证明，依法不应被支持。四、林声铃作为本案反诉原告提起诉讼，符合民事诉讼法的起诉条件。涉案房屋所有权并未发生转移，林声铃仍然是涉案房屋的所有权人。五、一审法院审查合同效力，并未违反不告不理原则。对合同的效力和性质的认定不必基于当事人的请求，人民法院可依职权主动进行审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。   陈爱菊述称，对一审判决没有意见。   朱仁翠一审起诉请求：1.确认朱仁翠对林声铃位于儋州市木棠墟东升街的房屋具有优先购买权；2.判令林声铃向朱仁翠支付垫付修理房屋工钱29496元和近一个半月的劳动价值20000元；3.判令本案诉讼费及合理支出（朱仁翠诉讼代理人的差旅费1500元）由林声铃承担。   林声铃一审反诉请求：1.判令解除林声铃与朱仁翠于2018年12月1日签订的《租房合同》，责令朱仁翠立即腾退房屋交还林声铃使用，并按照实际腾退房屋的时间向林声铃支付拖欠的房屋租金（自2018年12月1日至2020年8月1日止共20个月租金共8340元）；2.朱仁翠负担反诉案件受理费。   一审法院认定事实：朱仁翠与林声铃于2018年12月1日签订《租房合同》，约定林声铃将儋州市木棠镇木棠墟东升街房屋租给朱仁翠使用，时间从2018年12月1日开始至2023年12月1日止，租金五千元一年，付款时间每年12月1日付五千元整。双方约定，租房期间，朱仁翠保护好林声铃财产和房屋，如朱仁翠改变房门或其它事宜请通过林声铃，租房期间朱仁翠所有的损失，林声铃不负责任。合同自2018年12月1日生效。合同签订后，林声铃将房屋交付朱仁翠使用。朱仁翠将房屋用于经营电器商行、堆放电器及其他杂货。朱仁翠分别于2019年1月20日、2019年3月12日购买管线、铁瓦、铝窗用于修缮租赁房屋，并对房屋进行换锁，产生费用共计5945元，林声铃予以签字。此后，朱仁翠未按照合同约定支付2018年12月1日至2019年12月1日的房租。朱仁翠主张林声铃当时同意以朱仁翠修缮房屋产生的费用抵偿租金。林声铃对此不认可，并主张其在朱仁翠购买材料单据上签字只是确认对该事宜知情，并不是同意支付该单据上记载的材料款，也不是说明以修缮费抵扣租金。   2019年2月17日，林声铃与第三人陈爱菊签订《房屋转让协议书》，约定陈爱菊购买林声铃合法拥有坐落于儋州市木棠镇东升街，292平方米房产一套（其中142平方米已转让给孙贞强，另外一间142平方米转让给陈爱菊）。房屋分成两间每间146平方米。双方约定房产出售价格为400000元整，一次性付清。合同签订后，第三人陈爱菊向林声铃支付了部分房款。   2019年11月30日，朱仁翠通过中国邮政储蓄银行汇款5000元给林声铃，用于支付2019年12月1日至2020年12月1日的租金。林声铃因朱仁翠汇款时，其已将房屋转让，就拒绝收取邮政快递，没有收取该租金。朱仁翠现仍在使用涉案房屋。   另查明，林声铃就涉案房屋所在土地享有土地使用证[证号：儋国用（2016）第246号]。林声铃在该宗土地建设涉案房屋时，没有办理规划报建手续，至今未办理房屋产权证。房屋为一层楼房。   一审法院认为，林声铃出租的涉案房屋所在土地为城镇住宅建设用地，其在该土地上建设房屋应符合行政规划建设的管理规定。林声铃未经过规划报建审批即建设涉案房屋，在房屋建成后，至今也未补办报建手续，违反《城乡规划法》的相关规定，破坏了城镇规划秩序，规避了政府对城镇规划的监管。该房屋不符合出租的法定条件。林声铃与朱仁翠签订涉案《租房合同》，将房屋出租给朱仁翠，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《租房合同》为无效合同。经一审法院向各方当事人说明合同效力问题后，要求各方当事人对合同效力发表意见。朱仁翠认为涉案合同不存在合同无效的情形，林声铃及第三人认为合同无效。一审法院对朱仁翠的主张不予采信。   朱仁翠基于《租房合同》主张对涉案房屋具有优先购买权，没有依据，不予支持。合同无效后，朱仁翠应当将房屋返还被告。林声铃反诉请求朱仁翠腾退房屋，交还林声铃使用，依法有据，予以支持。根据上述司法解释第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，林声铃反诉请求朱仁翠按合同约定租金标准向其支付房屋租金，依法有据，予以支持。但自2018年12月1日至2020年8月1日止共20个月租金为8333.33元，林声铃反诉请求的数额计算错误，超过部分，不予支持。朱仁翠主张林声铃在其修缮房屋产生的《收款收据》上签字时，同意以修缮产生费用抵偿租金，林声铃不予认可，朱仁翠没有证据佐证，不予采信。   关于朱仁翠诉请林声铃支付垫付修理房屋工钱和近一个半月的劳动价值。一审法院认为，根据上述查明事实，林声铃在朱仁翠修缮房屋产生的单据上签字，视为同意朱仁翠的修缮内容，且该修缮修饰已形成房屋的附合物。一审法院认为根据上述司法解释第九条第二款关于“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，双方应按照导致合同无效的过错分担该修缮费用损失。被告将未符合法定条件的房屋出租给朱仁翠，获取租金利益，存在主要过错。朱仁翠作为承租人未审慎核实租赁房屋的合法性，也存在一定的过错，应承担次要责任。一审法院认为该修缮费用损失5945元，应由被告承担70%合计4161.5元，由林声铃支付给朱仁翠；由朱仁翠自行承担30%即1783.5元。朱仁翠诉请超过部分，不予支持。关于朱仁翠诉请因进行装饰装修而发生的劳务费用损失，因朱仁翠未能提供证据证实，且一审法院认为朱仁翠进行装饰是为自己经营所用，是朱仁翠使用租赁房屋进行经营必须发生的成本，不应由林声铃承担。故对朱仁翠的该项诉请，不予支持。   关于朱仁翠诉请的诉讼代理人差旅费1500元。一审法院认为朱仁翠委托诉讼代理人参加诉讼发生的费用，不是朱仁翠因本案合同纠纷，维护合法权益必须发生的费用，且双方对此也没有进行约定，朱仁翠未能提供证据证实该损失的发生。朱仁翠的该项诉请，没有依据，不予支持。   关于朱仁翠主张的一审法院审查合同效力，违反不告不理原则。一审法院认为合同效力是给付之诉或形成之诉（如合同解除）的原因法律关系或者说基础法律关系。在本案纠纷中，朱仁翠是基于自身对合同效力有效的判断提出的诉讼主张，林声铃也是基于自身对合同效力的判断提出的反诉和抗辩意见。对合同效力的认定不同，最终会导致裁判结果的不同。故一审法院需依职权审查合同的效力，再在此基础上对朱仁翠的诉讼请求和林声铃的反诉请求作出实体裁判，并未违反不告不理原则。   综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、林声铃于判决生效之日起十五日内支付朱仁翠修缮费用损失4161.5元；二、朱仁翠于判决生效之日起三十日内腾退房屋交还林声铃，并支付自2018年12月1日起至2020年8月1日止的房屋占有使用费8333.3元；三、驳回朱仁翠的其他诉讼请求；四、驳回林声铃的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1038元（朱仁翠已预交），由林声铃负担50元，余下988元由朱仁翠负担；反诉案件受理费25元，由朱仁翠负担。   各方当事人在二审期间均未提交新证据。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1.林声铃是否具备提起反诉原告的主体资格；2.人民法院是否有权利对涉案房屋租赁合同的效力进行审查；3.如有权审查，涉案房屋租赁合同的效力如何认定。   关于争议焦点一，民事诉讼中提出反诉的主体只能是本诉的被告，本案中，朱仁翠基于房屋租赁合同关系起诉林声铃，林声铃作为本诉被告，且是涉案租房合同的当事人，具备提起反诉原告的主体资格。故朱仁翠辩称林声铃不具备提起反诉原告的主体资格的主张不成立，本院不予支持。   关于争议焦点二，本院认为，合同效力是关系到合同能否取得法律所许可的效力，体现了国家的价值判断，反映了国家对合同关系的干预。审查合同效力是审理合同类案件的首要前提，即使在合同当事人未对合同效力提出异议的情况下，法院仍应依职权主动审查合同的效力。本案中，朱仁翠依据租房合同主张优先购买权，林声铃反诉解除租房合同并返还房屋，可见，评判承租人是否具有优先购买权以及租房合同应否解除的前提是对租房合同的效力作出认定，故一审法院主动审查合同效力，并未违反不告不理原则。   关于争议焦点三，本案中，林声铃与朱仁翠签订租房合同而形成房屋租赁合同关系。根据查明的事实，涉案房屋在建设时未办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定涉案租房合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故朱仁翠主张确认对涉案房屋享有优先购买权，显然没有依据，一审法院不予支持并无不当。因朱仁翠已实际占有使用涉案房屋，故一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决朱仁翠按照约定的租金标准支付房屋占有期间的使用费，合法有据，本院予以维持。   对于朱仁翠以根据涉案房屋用途进行维修为由主张修理费29496元，本案中，涉案《租房合同》并未约定使用用途，即使房屋存在漏水等情况，这与年租金5000元的低廉价格相当，朱仁翠主张修理费用29496元，显失公平，一审法院酌定支持修理费用4161.5元并无不当，本院予以维持。关于朱仁翠主张林声铃支付其劳动价值20000元及诉讼代理人差旅费1500元，于法无据，本院不予支持。   综上所述，朱仁翠的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1037.40元，由朱仁翠负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十一月二十六日   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。