山西省五台县人民法院民事判决书（2020）晋0922民初854号原告：白玉钦，男，汉族，1982年12月16日出生，住忻州市五台县，身份号码×××。委托诉讼代理人：杜小丽，女，汉族，住山西省五台县，身份号码×××。被告：乔青云，男，汉族，1975年1月15日出生，住忻州市五台县，身份号码×××。被告：乔金良，男，汉族，1943年10月26日出生，住忻州市五台县，身份号码×××。委托诉讼代理人：乔青云，系被告乔金良之子。原告白玉钦与被告乔青云、乔金良确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告白玉钦诉讼代理人杜小丽、被告乔金良诉讼代理人即本案被告乔青云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白玉钦向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告2018年8月16日与被告乔青云签订的《房屋买卖合同协议书》为无效合同。2.依法确认原告2019年1月1日与被告乔金良签订的《房屋买卖合同协议书》为无效合同。3.依法判令二被告连带返还原告所支付的购房款项1633000元。4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月16日，原告白玉钦从被告乔青云手上以400万购买座落于五台县门限石乡候家庄村的二层砖混结构600平米房屋一套，并签订了《房屋买卖合同协议书》，后来原告发现上述房屋是乔青云与乔金良、乔青虎共同所有，且房屋平米数与实际不符，又在乔青云的协调下于2019年1月1日与被告乔金良签订了一份《房屋买卖合同协议书》，约定被告乔金良将其坐落于五台县门限石乡候家庄村的二层砖混结构1200平米房屋一套，约定价款为380万元。为此，被告乔青云与乔金良提供了乔金良与乔青云于2013年5月1日和2018年8月18日签订的两份房屋转让合同，以及乔青虎于2018年8月18日与乔青云签订的房屋转让合同，以证明其二人对所出售房屋的所有权。在合同签订后，原告分别以转账向二被告指定的人员付款等方式共向二被告支付购房款项共计1633000元，同时被告乔青云还要求原告与其指定的贾慧云等人签订《借款合同》等方式向其支付购房款。但因二被告所出卖的上述房屋产权有纠纷，且被告乔青云的妻子一直拒绝搬离，导致原告一直无法使用上述房屋，合同目的根本无法实现。同时原告发现，被告乔青云和乔金良在两份协议书签订时均不拥有转让房屋的全部产权，且上述房屋系农村宅基地房屋，而原告并非该候家庄村集体成员，依据相关法律规定，无权购买上述房产，因此被告乔青云、乔金良与原告所签的两份《房屋买卖合同协议书》违反了法律的强制性规定，均为无效合同，为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法确认上述两份协议为无效合同，并判令二被告连带返还原告所支付的购房款项共计1633000元，以维护原告的合法权益。被告乔青云辩称，2018年夏，原告与被告经人介绍，在门限石乡候家庄村见面，商量购买酒店一事。因我只有小学文化，做事欠考虑，盖酒店时欠了很多外债，资金实在周转不过，打听到原告在五台城开着公司，据说还出国留过学，相当有经济实力与经济头脑。后在原告的亲自操作下，小学还没毕业的我与原告签订了《房屋买卖合同协议书》与《合伙协议书》。签订合同后，原告迟迟不按合同履行义务，我因盖酒店借朋友们的钱也迟迟还不了。朋友们听说我把酒店卖了，也不还钱，都打电话催款。我就找到原告，告诉原告，我因为盖酒店时借款太多，周转不开，才走这一步，现在酒店你已经实际拥有，可我的外债分文未还。我后来又从原告处支取部分钱后，原告就再未给我钱款，与我们合同约定的购房钱款相差甚远。在原告购买我的酒店时，我已经和太原市的一个王姓老板签订了酒店租赁合同，因我外债太多，王姓老板的分季度租金，实在是杯水车薪，让我实难周转，所以原告买我酒店时，我毅然决然的选择了原告，以赔偿太原王姓老板8万元违约金的代价，并放弃了每年50万的租金，把我的酒店卖给了原告。原本以为我傍上了大款，400万解决了我全部的外债，还能留个东山再起的资金。没想到我白日做了一场梦，我一个小学都没有毕业的小学生，怎能算计过在生意场上叱咤风云的原告，每年50万的租金没有了，卖房后原告不按合同办事，我是越过越紧吧，现在已经到了举步维艰的地步。一、关于无效合同。我坚决维护法律法规，我没文化，也知道要遵纪守法。可是我酒店的损失原告依法应当赔偿。我酒店每年50万的租金，因这件事我付的违约金8万，从2018年8月16日原告实际拥有此酒店后，酒店所有钥匙都交给原告至今，酒店内部设施与整体结构是否损坏，请求法院依法判令原告赔偿我酒店从2018年8月16日至今每年50万的租金，以及我付的违约金8万元，酒店内部设施及整体结构待原告交回钥匙，以实际损坏为准。二、关于支付购房款1633000元。我以我支取款项时的签字为准，我是一个具有完全民事行为能力的合法公民，即使是我烂醉如泥，我签了字，我也认。三、关于原告向杨爱清（杨四）等人的付款。朋友们听说我把酒店卖了，也不还钱，都打电话催款。我就找到原告，告诉原告，我因为盖酒店时借款太多，周转不开，才走这一步，现在酒店你已经实际拥有，可我的外债分文未还，这样不妥吧。原告毕竟有文化，生意头脑非常灵活，和我说，你给借给你钱的主户打电话，把你借人家的钱转给我，让我来还，我的资产上千万，这点钱不是个事，只要给我点时间，不出三两个月，我全部还清。后我就通知了借钱给我的朋友们，有的不同意债权债务转让。后来只有杨爱清（杨四）、贾慧云、刘涛、白智杰四人，同意把我的债务转让给原告。2019年1月18日和1月30日，原告实际拥有我酒店5个月后，分别与上述四人重新签订合同，把我与上述四人的债权债务转给了原告，后四人再未找我要过钱，所以至于原告给了谁，给了多少，与我无关，更与本案无关。四、关于原告经营酒店的模式及利润。向法庭提供录音录像优盘证据及翻译后书面材料。此三份录音录像证据是向法庭陈述酒店和酒店后院尿素厂的经营模式及经营利润。五、关于本案只是审理无效合同，被告主张的酒店损失等与本案无关。假如我酒店损失与本案无关，那么原告主张的1633000元也与本案无关，本案只是审理合同无效，剩余之事另案起诉。六、关于尿素厂。尿素厂是原告2019年在酒店后院建成，并投入生产。2020年原告准备起诉被告时，于同年9月1日拆除，拆除后的东西拉到原告停车场。原告尿素厂拆除后，给酒店的主体结构造成了不同程度的损坏，要求赔偿。七、2011年盖酒店时答辩人陆续从银行贷款225万元，由于与原告2018年8月16日签订的买卖合同，导致至2020年10月20日我所欠利息398215.6元，原告应就此损失承担责任。被告乔金良辩称，答辩人今年78岁，生于建国前，未上过学，文盲，今年又得过脑梗，所以对人及事物辨认非常模糊不清，原告所述答辩人所签合同、遗嘱时，答辩人已是古稀之年的脑梗患者，民事行为能力基本散失，故均不是答辩人的真实意思表示，而是一切听从于原告的安排与指使。退一步说，答辩人已是古稀之人，亦是脑梗患者，哪有能力盖此房屋，此房屋的一砖一瓦都是答辩人之子乔青云投资，所以实际拥有人是乔青云，大家如有什么疑问，可以实地调查答辩人现状。故答辩人请求人民法院依法裁决，确认合同无效的同时，赔偿原告这几年实际拥有答辩人之子乔青云酒店的一切损失，以此来维护答辩人之子乔青云的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交原告与被告乔青云签订的400万元的房屋买卖合同协议书一份。合同内容：卖方（以下简称甲方）姓名：乔青云（身份证号码）××××××，地址：五台县门限石候家庄村，联系电话：139XXXXXXXX139XXXXXXXX。买方（以下简称乙方）姓名：白玉钦（身份证号码）××××××，地址：五台县恒荣汽修厂，联系电话：138XXXXXXXX138XXXXXXXX。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于五台县门限石乡候家庄村，房屋结构为二层砖混，房产登记面积600平方米，房屋所有权证（集体土地使用证）编号：第二条价格：1、甲、乙双方协商一致，所售房屋总金额为人民币400万元（大写肆佰万元）。2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费按规定各自负担。第三条付款方式：1、乙方于本合同签订当日内先向甲方支付甲方外债：“阜平高利贷13万；王玉华80万元；杨四20万元；乔爱成10万元；赵书明10万元；刘涛15万元；郭俊文20万元；白智杰20万元；门限石农商银行210万；贾慧云30万。”之中提取300万，首付300万元（大写叁佰万元整），具体付款明细看补充空页，（第五页）。2、余款100万元乙方自愿让甲方入股20%，本股份为此房经营利润的20%，此房经营的投资与负债由乙方全部负担，甲方概不负责。3、乙方随时可以拿出100万元收购甲方20%的股份。4、以上甲方300万元外债与利息从签订本合同之日起，由乙方全部负责。第四条房屋交付期限：甲方应自本契约签订之日起将上述房屋交付给乙方，并保证所交付房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的所有权归乙方所有。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，甲方归还首付款同时由乙方向甲方支付总房价20%的违约金。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方归还首付款同时向乙方支付总房价20%的违约金。注:1、甲方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款、及支付总房款20%的违约金。2、乙方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款同时，乙方支付甲方总房款20%的违约金。第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。甲、乙双方在房屋买卖合同签订后备齐所有办理过户的资料，向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的3‰向买方支付滞纳金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行过户手续。若因乙方原因，每逾期一日，乙方应按总房款的3‰向甲方支付滞纳金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同后向乙方退还首付款同时，乙方支付总房款20%的违约金。第八条签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电气、物业等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，与乙方无关。第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等法律效力。甲方乔青云、乙方白玉钦均签字捺印，签订日期：2018年8月16日。证明目的：合同标的物实际是被告父子三人的，本合同只有乔青云一人签订合同，故于2019年1月1日重新与乔金良签订了合同价款380万元的房屋买卖合同协议书。二、原告提交原告与被告乔金良签订的380万元的房屋买卖合同协议书一份。合同内容：卖方（以下简称甲方）姓名：乔金良（身份证号码），地址：五台县门限石乡候家庄村，联系电话：139XXXXXXXX139XXXXXXXX。买方（以下简称乙方）姓名：白玉钦（身份证号码）××××××，地址：五台县南门路石化加油站对面，联系电话：138XXXXXXXX138XXXXXXXX。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于五台县门限石乡候家庄村，房屋结构为二层砖混，房产登记面积1200平方米，房屋所有权证（集体土地使用证）编号：第二条价格：1、甲、乙双方协商一致，所售房屋总金额为人民币380万元（大写叁佰捌拾万元）。2、甲、乙双方达成致意见，双方交易税费按规定各自负担。第三条付款方式：乙方于本合同签订当日内一次性向甲方支付370万，剩余10万元由乙方暂时保管，在一年内此合同标的物没有任何纠纷，乙方把剩余款项退还给甲方。第四条房屋交付期限：甲方应自本契约签订之日起将上述房屋交付给乙方，并保证所交付房屋的主体结构和原有的基本装饰（门窗、水电等）完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的所有权归乙方所有。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，甲方归还首付款同时由乙方向甲方支付总房价20%的违约金。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方归还首付款同时向乙方支付总房价20%的违约金。注：1、甲方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款、及支付总房款20%的违约金。2、乙方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款同时，乙方支付甲方总房款20%的违约金。第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。甲、乙双方在房屋买卖合同签订后备齐所有办理过户的资料，向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的3‰向买方支付滞纳金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行过户手续。若因乙方原因，每逾期一日，乙方应按总房款的3‰向甲方支付滞纳金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同后向乙方退还首付款同时，乙方支付总房款20%的违约金。第八条签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业等费用由甲方承担。由此引发的纠纷由甲方自行处理，与乙方无关。第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等法律效力。甲方乔金良、乙方白玉钦，签名并捺印，签订日期：2019年1月1日。见证人：白智杰××××××，刘涛××××××，王玉华。证明目的：合同标的物有乔金良使用权，双方当事人进一步完善了房屋买卖合同。三、乔金良与乔青云签订的100万元的房屋转让合同。合同内容：甲方：姓名：乔金良，身份证号：××××××，地址：五台县门限石乡候家庄村，联系电话：183XXXXXXXX183XXXXXXXX。乙方：姓名：乔青云，身份证号：××××××，地址：五台县门限石乡候家庄村，联系电话：139XXXXXXXX139XXXXXXXX。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于五台县门限石乡候家庄村，房屋结构为二层砖混，房产登记面积200平方米，房屋所有权证（集体土地使用证）编号：第二条价格：1、甲、乙双方协商一致，所售房屋总金额为人民币100万元（大写壹佰万元）。2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费按规定各自负担。第三条付款方式：乙方于本合同签订当日内先向甲方支付首付款80万元，（大写捌拾万元），余款20万元（大写贰拾万元），在本合同签订一个月之内付清。第四条房屋交付期限：甲方应自本契约签订之日起将上述房屋交付给乙方，并保证所交付房屋的主体结构和原有的基本装饰（门窗、水电等）完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的所有权归乙方所有。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，甲方归还首付款同时由乙方向甲方支付总房价20%的违约金。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方归还首付款同时向乙方支付总房价20%的违约金。注：1、甲方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款、及支付总房款20%的违约金。2、乙方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款同时，乙方支付甲方总房款20%的违约金。第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。甲、乙双方在房屋买卖合同签订后备齐所有办理过户的资料，向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的3‰向买方支付滞纳金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行过户手续。若因乙方原因，每逾期一日，乙方应按总房款的3‰向甲方支付滞纳金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同后向乙方退还首付款同时，乙方支付总房款20%的违约金。第八条签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业等费用由甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，与乙方无关。第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等法律效力。甲方乔金良、乙方乔青云均签名并捺印，签订日期：2018年8月18日。四、乔青虎与乔青云签订的100万元的房屋转让合同一份。合同内容：甲方：姓名：乔青虎，身份证号：××××××，地址：五台县门限石乡候家庄村，联系电话：182XXXXXXXX182XXXXXXXX。乙方：姓名：乔青云，身份证号：××××××，地址：五台县门限石乡候家庄村，联系电话：139XXXXXXXX139XXXXXXXX。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于五台县门限石乡候家庄村，房屋结构为二层砖混，房产登记面积200平方米，房屋所有权证（集体土地使用证）编号：第二条价格：1、甲、乙双方协商一致，所售房屋总金额为人民币100万元（大写壹佰万元）。2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费按规定各自负担。第三条付款方式：乙方于本合同签订当日内先向甲方支付首付款80万元，（大写捌拾万元），余款20万元（大写贰拾万元），在本合同签订一个月之内付清。第四条房屋交付期限：甲方应自本契约签订之日起将上述房屋交付给乙方，并保证所交付房屋的主体结构和原有的基本装饰（门窗、水电等）完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的所有权归乙方所有。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，甲方归还首付款同时由乙方向甲方支付总房价20%的违约金。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方归还首付款同时向乙方支付总房价20%的违约金。注：1、甲方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款、及支付总房款20%的违约金。2、乙方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款同时，乙方支付甲方总房款20%的违约金。第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。甲、乙双方在房屋买卖合同签订后备齐所有办理过户的资料，向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的3‰向买方支付滞纳金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行过户手续。若因乙方原因，每逾期一日，乙方应按总房款的3‰向甲方支付滞纳金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同后向乙方退还首付款同时，乙方支付总房款20%的违约金。第八条签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，与乙方无关。第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等法律效力。甲方乔青虎、乙方乔青云均签名并捺印，签订日期：2018年8月18日。五、乔青云与乔金良签订的20万房屋买卖合同协议书。合同内容：卖方（以下简称甲方）姓名：乔青云（身份证号码）××××××，地址：五台县门限石乡侯家庄村，联系电话：139XXXXXXXX139XXXXXXXX。买方（以下简称乙方）姓名：乔金良（身份证号码），地址：五台县门限石乡侯家庄村，联系电话。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于五台县门限石乡候家庄村，房屋结构为二层砖混，房产登记面积200平方米，房屋所有权证（集体土地使用证）编号：第二条价格：1、甲、乙双方协商一致，所售房屋总金额为人民币20万元（大写贰拾万元）。2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费按规定各自负担。第三条付款方式：1、乙方于本合同签订当日内先向甲方支付15万元剩余款项5万元一个月付清，付清后再无瓜葛。第四条房屋交付期限：甲方应自本契约签订之日起将上述房屋交付给乙方，并保证所交付房屋的主体结构和原有的基本装饰（门窗、水电等）完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的所有权归乙方所有。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，甲方归还首付款同时由乙方向甲方支付总房价20%的违约金。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方归还首付款同时向乙方支付总房价20%的违约金。注：1、甲方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款、及支付总房款20%的违约金。2、乙方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款同时，乙方支付甲方总房款20%的违约金。第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。甲、乙双方在房屋买卖合同签订后备齐所有办理过户的资料，向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的3‰向买方支付滞纳金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行过户手续。若因乙方原因，每逾期一日，乙方应按总房款的3‰向甲方支付滞纳金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同后向乙方退还首付款同时，乙方支付总房款20%的违约金。第八条签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业等费用由甲方承担。由此引发的纠纷由甲方自行处理，与乙方无关。第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，井签汀补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等法律效力。甲方乔青云、乙方乔金良均签字捺印，签订日期：2013年5月1日，见证人：白智杰××××××，王玉华。证据三、四、五证明目的：证明了乔金良、乔青云、乔青虎对宅基地享有同等使用权，析产分割后才与原告白玉钦正式签订了房屋买卖转让。原告提交购房款以借据的形式支付乔青云2000元、5000元；租赁费票据2018年10月9日235000元，2018年10月27日15000元，2018年11月10日53000元，2019年3月30日270000元，2019年6月5日3000元；上述款项共计583000元。证明目的：合同签订后的支付明细。被告乔青云对上述签字支取金额无异议。原告提交2011年五台县土地局审批的山西省五台县村镇居民建房用地审批表一份。原告提交乔青云、乔金良、乔青虎的居民宅基用地登记申请调查审批表各一份。九、原告提交乔青云、乔金良、乔青虎的乡村建设规划许可证各一份。十、原告提交乔青云、乔金良、乔青虎的建设项目选址意见书各一份。证据七、八、九、十证明目的：证明了居民宅基地用地申请登记、规划，均经相关部门批准，符合程序规定。十一、庭审后，原告提交五台县恒华运输有限公司给杨爱清转账800000元的中国银行付款回单一份。被告乔青云质证称，对此不予认可。本院对未经庭审质证的证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，原告白玉钦从被告乔青云手上以400万购买坐落于五台县门限石乡候家庄村的二层砖混结构600平米房屋一套，并签订了《房屋买卖合同协议书》。因上述房屋是乔青云与乔金良、乔青虎共同所有，又于2019年1月1日在乔青云的协调下原告与被告乔金良重新签订了一份《房屋买卖合同协议书》，约定原告以380万元购买被告乔金良坐落于五台县门限石乡候家庄村的二层砖混结构1200平米房屋一套。为此，被告乔青云为原告提供了乔青云与乔金良于2013年5月1日和2018年8月18日签订的两份房屋转让合同，及乔青虎与乔青云于2018年8月18日签订的房屋转让合同，以证明家庭成员对所出售房屋享有所用权。在合同签订后，原告分别以转账和给付现金方式向被告乔青云支付583000元。在合同履行期间，由于原告经营不善，以及宅基地无法变更反悔，被告乔青云因标的款未能按其合同约定履行到位，双方发生分歧争执，致使双方不能继续履行合同。期间，对标的物的管理以及使用，双方未曾有过交接。原告于2020年10月10日向本院提起诉讼。本院认为，农村集体所有的土地，农户经审批可以用作住宅基地，若将宅基地使用权转让，就不能再申请宅基地，户有所居是一种农户福利性政策。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民只能拥有一处宅基地；第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故原告白玉钦与被告乔青云、乔金良之间签订的房屋买卖合同无效。根据《物权法》有关规定，宅基地使用权取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《土地管理法》相关规定，宅基地使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得；原告白玉钦不是本集体组织成员，不具备该区域内购房权利，且原告白玉钦购买该房后，亦未经有关组织和部门批准，故被告乔青云、乔金良将村集体所有土地上建设的房屋出售给非本集体经济组织成员白玉钦，双方签订的协议违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。根据《合同法》五十八条规定，合同无效被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告返还合同款的请求支持部分。本案纠纷争议是合同无效后返还合同款，被告乔青云主张的因与原告签订合同，放弃与他人合作每年损失租金50万元及赔偿他人违约金8万元的损失、原告经营期间的利润、在其宾馆后院拆除尿素厂给酒店主体结构造成的损坏、贷款利息损失，与本案不属同一法律事实关系，可另行解决，故其辩解不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：原告白玉钦与被告乔青云于2018年8月16日签订的《房屋买卖合同协议书》无效。原告白玉钦与被告乔金良于2019年1月1日签订的《房屋买卖合同协议书》无效。被告乔青云在判决生效后十日内归还原告白玉钦合同标的款583000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9749元，由原告白玉钦负担6268元，被告乔青云、乔金良负担3481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 员 李 栋 二〇二〇年十一月十六日法官助理 郭子梁书 记 员 边雪慧