中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0104民初18478号原告：张燕飞（ZHANGYANFEI），女，1957年12月7日出生，澳大利亚国籍公民。委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。被告：罗志伟，男，1969年4月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家儿，广东百高律师事务所律师。原告张燕飞（ZHANGYANFEI）与被告罗志伟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王祖锋，被告的委托诉讼代理人李家儿到庭参加两次庭审，被告的委托代理人黄锡峰到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告张燕飞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金92400元（每月6600元，欠租期间为2018年1月、2018年4月起到2019年4月共14个月）；2.被告向原告赔偿欠租的滞纳金（以每期欠租金额为基数，每月2%为标准，从欠租当月开始，最后计算到付清之日止）；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告在本判决生效之日10日内，将其向原告承租的位于广州市海珠区南华东路滨江横九号一楼及阁楼的物业恢复承租时的原状，清场后交还给原告；2.被告向原告支付所欠的房屋占有使用费（2018年1月到2020年10月期间房屋占用费的标准是每月6600元，从2020年11月开始，房屋占用使用费的标准是每月7128元；计算房屋占用费用的期间是2018年1月、2018年4月起到被告交还广州市海珠区南华东路滨江横九号一楼及阁楼的物业之日止，上述房屋占用费暂计算到2020年5月止为178200元）；3.被告向原告赔偿拖欠房屋占用使用费的滞纳金（以每期欠占用使用费金额为基数，中国人民银行同期一年期贷款基准利率为标准，从欠费当月开始计算到付清之日止，暂计到2020年5月31日为9209.57元）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1985年5月11日，原告父亲张球和广州市纺织街第一居民委员会签署《协议书》，约定纺织街第一居民委员会所属的滨江横九号需要改造，张球出资改建该房屋，土建投资费用均由张球负责，房屋建成后，第二、第三层归属纺织街第一居委会所有，第一层（包括阁楼房）和第四层归属张球名下广州侨光建筑工程队（当时未取得营业执照，实际上是张球个人）所有（包括使用权和产权）。房屋建成后，张球取得该物业的第一层（含阁楼）和第四层，并用于张球后来投资成立的侨光建筑工程队办公用。广州侨光建筑工程队已于2004年被吊销营业执照，根据广州市海珠区人民政府纺织街道办事处出具的《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》以及广州市海珠区滨江街道办事处出具的《具结书》，侨光建筑工程队歇业后，张球作为实际投资人有权处理广州市海珠区滨江横九号第一层及阁楼物业的租赁和债权债务事宜，张球对该物业具有完整的占用、使用、收益和处分权。2017年10月10日，张球去世，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，张球名下的上述房产的使用权、收益权、处分权归张球的各继承人所有和使用。原告是张球的合法继承人之一，在取得了各继承人的同意后，原告与被告于2017年10月26日签署《房屋租赁合同》，双方约定：被告向原告承租广州市海珠区滨江横路九号地下及阁房（以下简称涉案房屋），租期2017年11月1日到2023年10月30日，每月租金6600元。被告租赁涉案房屋后，用于经营餐饮。被告只缴纳了2017年11月、12月，2018年2月、3月的租金，其余月份租金至今未交。第一次庭审后，原告变更事实和理由如下：经查，涉案房屋至今未报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及第五条的规定，涉案《房屋租赁合同》无效，被告应将涉案房屋恢复原状并清场后交还原告，且应按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告罗志伟辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、被告并非是基于与原告的租赁合同取得涉案房屋，被告是基于与案外人江绮婷的租赁合同取得涉案房屋。被告之所以与原告签订租赁合同是因为原告与案外人黄佩文就收租问题经常到被告经营场所吵闹，原告请了街道办事处协调，被告本着对街道办事处的信任才同意与原告签订租赁合同。二、涉案房屋没有任何产权信息，且根据原告的调查，涉案房屋没有任何规划报建情况可以证明张球是涉案房屋的权利人，故原告无权继承涉案房屋，要求被告返还涉案房屋。从原告提交的证据显示涉案房屋的实际权利人应该是侨光工程队，虽原告陈述侨光工程队的实际投资人是张球，但侨光工程队与张球是相互独立的主体，侨光工程队未经清算程序，其财产权利并非由张球当然所得，原告也未办理继承手续。三、根据物权公示的原则，现无证据证明原告是涉案房屋的权利人，原告无权要求被告支付场地占用费。涉案房屋并无任何报建规划情况，原告与被告签订的涉案租赁合同无效。四、由于涉案房屋无产权证，被告在2018年6月便因无法办理营业执照而被迫停止营业，没有再经营。即便法院认定被告应支付占用费，也不应按照租赁合同的租金标准支付，应予以降低。另，鉴于今年新型冠状病毒疫情的影响，应免除被告2020年2月、3月份的房屋占用费。五、原告要求被告支付违约金或滞纳金没有任何合同依据。在涉案房屋权利归属明确前，被告根本无法确认谁是真正的权利人，不清楚应向谁交付租金或支付房屋占用费，被告并非恶意拖延支付占用费，不应承担违约金或滞纳金。经审理查明：一、涉案租赁合同情况2017年10月26日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落于广州市海珠区滨江横路九号地下及阁房，房租租赁期自2017年11月1日至2023年10月30日，共计陆年；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告按照原状返还房屋及其附属设施；租金标准为每个月6600元，房屋押金13200元，待合同期满或合同结束，被告退租返还；交租时间为每月5日前交当月租金，满3年租金递增8%（即每月租金7128元）；被告不得将房屋转租给他人，否则，原告有权收回房屋，本合同终止等。庭审中，原、被告确认上述租赁合同约定租赁房屋为座落于广州市海珠区南华东路滨江横九号一层及阁楼；原告确认被告缴纳了2017年11月、12月、2018年2月、3月的租金；被告表示目前仍在使用上述房屋，但没有继续经营，只是用来存放物品。二、涉案房屋有关事实1985年5月11日，纺织街第一居民委员会（以下简称纺织街居委会）与广州侨光建筑工程队（以下简称侨光工程队）签订《协议书》，约定：纺织街居委会所属滨江横九号单房砖木结构危房一幢，地面面积约75平方米左右，需要改建；现经双方协商，由侨光工程队投资改建为四层框架混合结构房屋，双方协商签订以下协议，以后共同遵守执行；一切土建投资费用均由侨光工程队负责，设计施工图纸由侨光工程队设计，施工由侨光工程队施工，报建由纺织街居委会通过纺织街办事处向区建委报建；房屋建成后，第贰、叁层归纺织街居委会所有（包括使用权和产权），第壹层（包括阁楼层）和第四层归侨光工程队所有（包括使用权和产权），天台由双方共同使用，建成后双方协商配合共同向有关单位办理产权手续；施工过程如危及邻居房屋，则由侨光工程队负责修复，如邻居对某些问题有争论，则由纺织街居委会出面配合解决。上述协议上加盖了广州市海珠区纺织街道办事处公章及侨光工程队公章，张球作为侨光工程队的代表在上述协议上签名。广州市规划和自然资源局于2019年8月1日出具的《政府信息公开申请告知书》，载明王祖锋申请公开的内容为“广州市海珠滨江横路9号一楼的规划报建资料”，根据王祖锋申请公开的政府信息的内容描述，经查，无王祖锋要求获取的建设工程规划许可证及附图。2019年9月2日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查【2019】772号《关于查询海珠区南华东路滨江横9号房屋的复函》，其中载明：查无海珠区南华东路滨江横9号一层及阁楼的产权登记、查封和抵押信息。三、张球与侨光工程队关系有关事实原告为证明张球作为侨光工程队的实际投资人和控制人对涉案房屋具有使用支配权提交了广州市海珠区人民政府纺织街道办事处1996年7月10日出具的《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》以及广州市海珠区滨江街道办事处于2012年10月15日出具的《具结书》复印件。上述《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》载明纺织工业公司，你公司“关于侨光建筑工程队企业性质的情况报告”收悉，现将有关问题批复如下：根据调查资料分析及向有关部门咨询，现经研究审核，“侨光工程队的企业性质”是合伙式的“五自集体”（原1983年2月18日工商登记），可按现挂靠企业的有关要求重办手续；侨光工程队的企业法人代表张球必须做好建队以来的债权、债务的处理，原合股人的有关问题的处理，建队以来雇佣人员有关问题的处理，有关工程质量问题的处理，承担上列有关的经济、民事、刑事法律等责任；滨江横路九号是侨光工程队出资与一居委会合建的楼房，现楼主层两层，加地下夹层与天台临建层，按原合建协议书执行，继续申办产权，产权未办妥时，侨光工程队对现属楼层享有永久使用支配权，不得转让；产权办好后，如侨光需转让，则优先于街道办事处，价格可于市场价下浮适当的比例，如街道办事处不要，方可投入市场。上述《具结书》载明：海珠区南华东路滨江横九号产权由侨光工程队与纺织街居委会（现滨江街海运居委）于1983年合建，因历史原因产权证至今仍未办妥；根据当时协议产权证办妥时，侨光工程队有该房屋首层及夹层使用权，但因侨光工程队现已歇业，其债权债务现由张球负责；由该房屋产生的债权债务及场地纠纷由张球负责，因办理租赁备案及工商税务的需要，特此具结。根据原告的申请，本院向广州市海珠区人民政府滨江街道办事处发出《协助调查函》，请求核实上述批复与具结书的真实性。广州市海珠区人民政府滨江街道办事处向本院复函：经查阅历史资料，原广州市海珠区人民政府纺织街道办事处于1996年7月10日出具了《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》（见附件）；由于办公地方搬迁以及2018年“山竹”台风等多种客观原因影响，《具结书》原件暂时没有找到。上述复函所附附件《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》与原告提交的一致。原告另提交侨光工程队于2019年7月11日出具《声明书》一份，该声明记载：1985年5月11日，张球实际投资和挂靠经营的侨光工程队（后更名为“广州市海珠区侨光建筑工程队”）和纺织街居委会签署《协议书》，约定纺织街居委会所属的滨江横九号需要合建改造事宜作出约定。该房屋实际建成只有两层，一层（含阁楼）和二层，根据约定该房屋一层和阁楼归张球实际投资和挂靠经营的侨光工程队所有（实际权属归张球）。该房屋一层和阁楼先后被侨光工程队使用，后用于对外出租多年；因张球出国，出租事宜此后委托原侨光工程队财务黄佩文打理。2017年10月10日张球去世，2017年10月26日，张球的女儿张燕飞和罗志伟就涉案房屋签署《房屋租赁合同》。因侨光工程队由张球实际投资，张球是涉案房屋的实际权属人，张球的继承人（包括张燕飞）有权利对涉案房屋对外出租和收租的权利；侨光工程队同意张球的继承人（包括张燕飞）就涉案房屋占有、使用、收益、处分权，包括出租并收租等全部权利，并同意张燕飞和罗志伟于2017年10月26日就涉案房屋签署《房租租赁合同》的全部内容。根据广州市海珠区市场监督管理局提供的侨光工程队内档资料显示：《广州市商业、交通运输业、建筑业普查登记表》记载侨光工程队为集体所有制企业，企业主管部门为纺织劳动服务公司，开业日期为1983年3月23日，企业地址为南华东路滨江横**；负责人为张球，资金来源为集资自筹，加盖的公章为“广州侨光建筑工程队”。广州市海珠区侨光建筑工程队于1990年12月21日取得企业法人营业执照，法定代表人为张球，担任队长职务，案外人黄佩文担任会计；经济性质为集体所有制，住所为广州市南华东路滨江横**。海珠区侨光建筑工程队章程记载，住所在南华东滨江横**，企业隶属于海珠区纺织工业公司，从事建筑装饰工程、水电安装等的经营，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，具有法人地位的集体所有制的经济实体；企业实行队长负责制，队长是企业的法定代表人，对企业负有经营决策权和人事决定权，并负有直接的经济责任和法律责任。根据国家企业信用信息公示系统查询信息显示，广州市海珠区侨光建筑工程队的历史名称包括侨光建筑工程队、广州市侨光建筑工程队，已于2004年11月23日被吊销营业执照。四、原告与张球的身份关系有关事实广东省公证处于1999年9月2日作出的（99）粤公证外字第10870号公证书记载：申请人张雄燕，女，1959年5月9日出生，李璇，女，1983年5月13日出生。关系人张球，男，1930年出生，现住澳大利亚；甄玉华，女，1935年出生，现住澳大利亚；张燕飞，女，1957年出生，现住澳大利亚；张海燕，女，1961年出生，现住澳大利亚；张洁燕，女，1963年出生，现住澳大利亚。兹证明申请人张雄燕是关系人张球、甄玉华的女儿，是关系人张燕飞的胞妹，是关系人张海燕、张洁燕的胞姐；申请人李璇是关系人张球、甄玉华的外孙女，是关系人张燕飞、张海燕、张洁燕姨甥女。开平市水口镇向阳村委员会于2018年10月17日出具《证明》，证明张彬伯、何彩眉夫妇是广东省开平市水口镇向阳竹溪村人，生前育有三个儿子，长子张网、次子张有女、三子张球，张彬伯于1962年去世，何彩眉于1981年去世属实。2017年10月31日，澳大利亚联邦新南威尔士州出生、死亡和婚姻登记处出具《死亡证明》，记载死者为张球，死亡时间为2017年10月10日，出生地为中国广州；配偶为甄玉华，子女为燕飞（YanFei）、燕雄(XiongYan)、海燕(HaiYan)、洁燕(JieYan)。2018年10月17日，张海燕（ZHANGHAIYAN）、张雄燕（ZHANGXIONGYAN）、张洁燕（ZHANGJIEYAN）、甄玉华（ZHENYUHUA）出具《声明书》，记载各声明人与张燕飞（ZHANGYANFEI）均系已故亲属张球的合法继承人；鉴于张球生前是中华人民共和国广东省广州市海珠区滨江横路九号第一层（含阁房）和第四层（以下简称该房屋）的合法权属人，作为张球的继承人，各声明人以及张燕飞已依法继承该房屋的合法权属；为方便管理该房屋，各声明人同意由张燕飞代表全体继承人对该房屋行使占有、使用、收益、处分等权利，有权就该房屋对外出租、转让并收取相关收益，也有权就该房屋产生的所有纠纷（包括但不限于张燕飞和罗志伟就该房屋产生的租赁纠纷）提起诉讼、应诉，以及聘请律师，维护全体继承人的合法权益。五、其他查明事实原告另提交了案外人黄佩文（甲方）与江绮婷（乙方）于2016年5月31日签订的《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：甲方将位于广州市海珠区南华东路滨江横9号一楼门面及阁楼租赁给乙方（由于该房屋是与该地段的居委合建的，房产证有待办理）；甲方租赁给乙方的房屋建筑面积约为150平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用；租赁期叁年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止；第一年月租金额为6000元，第二年月租金额为6600元，第三年月租金额为6600元等。本院认为：因原告为澳大利亚国籍，故本案为涉外民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因本案原告与被告就涉案房屋租赁合同未约定适用法律，而本案为房屋租赁合同，涉案房屋在广州市，故本院适用与合同履行最密切地法即中华人民共和国法律作为本案的准据法。原告提交的《协议书》、《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》以及《具结书》，上述证据相互印证，可证实侨光工程队对涉案房屋享有使用支配权。鉴于广州市海珠区人民政府纺织街道办事处作为侨光工程队的主管部门作出的《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》明确载明，侨光工程队的企业法人代表张球必须做好建队以来的债权、债务的处理，承担侨光工程队有关的经济、民事、刑事法律等责任；广州市海珠区滨江街道办事处出具的《具结书》亦明确载明，因侨光工程队现已歇业，其债权债务由张球负责；由该房屋产生的债权债务及场地纠纷由张球负责；侨光工程队亦出具《声明书》确认涉案房屋的实际权属归张球，另考虑到侨光工程队设立以及涉案房屋建设的历史背景，本院依法认定张球对涉案房屋享有占有、使用、收益权。张球已去世，原告作为张球的法定继承人之一，经其他继承人授权，原告有权代表全体继承人对涉案房屋行使占有、使用、收益等权利，有权就该房屋对外出租并收取相关收益，也有权就该房屋产生的所有纠纷提起诉讼。故原告有权提起本案诉讼。被告辩称原告无权就涉案房屋主张权利，理据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，应该合同取得的财产，当事人应返还。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证,原告与被告签订的涉案《房屋租赁合同》为无效合同。被告确认截至目前仍占有使用涉案房屋，且被告尚未向原告支付2018年1月以及2018年4月起至今的房屋占有使用费。被告辩称其已支付2018年的1月费用，但未提交证据证实，本院对此不予采纳。综上，原告要求返还涉案房屋，以及参照涉案《房屋租赁合同》约定租金标准支付2018年1月以及自2018年4月起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，合法合理，本院予以支持。关于滞纳金的问题。因涉案合同无效,原告要求被告支付滞纳金,丧失合同依据,原告亦未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失,故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。另原告未提交证据证实涉案房屋在被告占有使用前的状况，故其要求被告恢复原状，无事实依据，本院不予支持。被告自认在2018年6月便因无法办理营业执照而被迫停止营业，没有继续在涉案房屋经营，故其主张受疫情影响，要求免除2020年2月及3月份占有使用费，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告罗志伟应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市海珠区南东华路滨江横九号一楼及阁楼房屋腾空后返还给原告张燕飞（ZHANGYANFEI）；二、被告罗志伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张燕飞（ZHANGYANFEI）支付房屋占有使用费（2018年1月及自2018年4月起至实际返还涉案房屋之日止，按照张燕飞与罗志伟签订的涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；三、驳回原告张燕飞（ZHANGYANFEI）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4048元，由被告罗志伟负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文君人民陪审员  杨小琴人民陪审员  蔡明开二〇二〇年十一月十三日法官助理陈诗冰书记员陈益融