广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初14408号原告：江辉，男，1987年7月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：广州宜家创生物业管理有限公司番禺分公司，营业场所：广东省广州市番禺区东环街漫龙街33号4栋首层。负责人：旷晓玲，职务：经理。委托诉讼代理人：钟晓峰，系被告工作人员。原告江辉与被告广州宜家创生物业管理有限公司番禺分公司（以下简称为“宜家创生番禺分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院依法受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江辉、被告宜家创生番禺分公司的委托诉讼代理人钟晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江辉向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告公布2017-2019年所有广告收入和支出明细，供原告核实具体金额；2.被告公布小区公共面积停车费的收支明细；3.被告公布清洁、安保、杀四害、停车场管理的相关工作细则。事实与理由：原告是星力时代豪庭的业主，从2018年1月6号入住以来，一直要求被告公布小区的公共收益部分，均遭到拒绝，在多次投诉到广州市政府热线12345后被告才公示一个毫无说服力的表格，2017年1月至2019年12月的收益只有25847.91元，而被告私自挪用了24419.07元，账户只剩下1428.84元。整个小区一年广告费仅16000余元，小区6栋楼，每栋楼2台电梯，每台电梯3块广告牌。平均每块广告牌仅37元一个月，每周仅9元。与市面上该广告公司已知广告投放价格100元-200元每周每电梯广告栏位的价格相差甚远。原告多次要求被告公开与广告公司的相关合同，一直未予以公示。被告未经征询业主意见，擅自使用业主公共收益，没有法律底线，没有服务意识，没有尊重业主的严重行为。甚至擅自挪用公共收益部分用于原本应该由被告支付的部分。与物业签订的合同当中，第二章第1条和第2条写的清清楚楚，此内容是包含物业费，而被告却以此为由擅自侵占业主24419.07元，毫无法律依据，请求法院判决被告公布相关明细。小区停车场每天收费15元，每台车收费就有350元一个月，现在这笔钱一直没有公示，存在严重侵权，请求法院判决被告公开2017年至2019年两年的临时停车费收支明细。综上，依据物权法第39条、95条、70条，《广东省物业管理条例》第53条等规定，业主也享受知情权，公共收益属于全体业主所有，请法院依法判决其公开全部明细，供业主查阅和审计。被告宜家创生番禺分公司辩称，原告的诉请没有任何法律依据。根据相关司法解释规定业主知情权，仅为公布和查阅。公布是指在小区内显著位置比如公告栏、小区门口等将相关内容转述给业主。具体情况的不同及说明账目总体数字情况等，应理解为说明内的材料。本案原告要求公布的信息，已经包括了被告的机密信息，如：合同、具体的收入明细，并且还要求被告提供相关材料给业主本人进行审计。众所周知，即使是进行信息披露也不会将合同复印件乃至原件进行公示，仅仅是对交易情况进行说明。根据司法解释，此类属于公司的商业秘密。同时，被告与开发商签订的是物业服务合同，合同约定被告对整个小区管理采取包干制的方式进行。包干制是指业主向物业公司支付相关物业费，而相关物业服务成本，法定税费等均由物业公司自行承担。故相关费用的支出属于被告公司内部经营范畴，业主无权要求进行查阅或公布。同时，如涉及到被告的商业秘密等机密信息若进行公布，会严重影响到被告内部经营。再者，进行公布的信息有可能会涉及到其他业主的隐私。因此，若原告认为被告公布的收入明细中某些支出过高，某些收入过低，或者投放价格不合理等，应由其自行了解而无权要求查阅相关的材料。另，原告于2018年1月6日与被告签订了物业服务协议，原告从收楼至今一直未遵照其服务协议的约定履行义务，而被告与开发商签订物业服务合同至今，一直遵照该约定履行，对整个小区提供清洁绿化安保消防以及日常维护，原告不遵照合同约定拒绝支付管理费已经构成违约，因此在合同讲究权利义务一致的情况下，原告应履行缴纳管理费义务，原告收楼至今，一直多次前往被告处辱骂工作人员，冲击物业服务中心，破坏整个小区的公共设施。被告采取了报警措施及通知街道办事处和居委，但原告仍拒不配合。被告已于2019年6月对公共收益的收支情况进行了公示，其中2018年的收支情况，原告也作为证据予以提交。2019年的收支情况，因为疫情原因，故现暂未能予以公示。根据2018年的收支情况公示表，记载的金额与原告的涉诉理由部分记载不一致。并且原告在事实和理由部分要求查阅被告与广告公司的合同，如前所述，商业合同属于公司内部经营材料，属于公司商业秘密，因此不同意原告提出的该请求。关于原告诉请二，涉案小区停车场由开发商及业主所有。开发商所有部分委托经营，原告要求公布这些停车位的相关信息，侵犯了开发商以及相关业主的隐私，违反了法律的规定，应当予以驳回。关于诉请三，根据被告提交的相关证据材料以及前案证据，被告一直是遵照公司要求提供服务并记载成册，涉及到人员安排奖惩管理制度等，与工作细节相关材料，是被告对工作人员的内部要求，此属于内部经营范畴，与原告无关。事实理由部分，原告称被告私自挪用了部分金额，原告并没有任何证据证明被告存在挪用的情形。综上，被告已经根据合同约定履行了相关义务，原告却在收楼至今未交付任何的管理费。因此，在原告知道相关缴纳标准以及逾期缴纳管理费的违约责任的前提下，其应先履行相关的合同义务。故请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定本案事实如下：2016年，江辉向广州星力动漫游戏产业园有限公司购买位于广州市番禺区漫龙街33号星力时代豪庭5栋203房，江辉于2018年1月6日办理了收楼手续。2018年1月6日，江辉（甲方）与宜家创生番禺分公司（乙方）签订《星力时代豪庭（住宅区）前期物业管理服务协议》，约定：甲方同意乙方担任星力时代豪庭的物业管理服务企业，委托乙方为本小区提供物业管理服务；本协议自签订之日起生效至本小区业主委员会依法成立后，续聘或另行选聘物业管理服务公司之日止；乙方须按下列约定提供物业管理服务：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护和管理，协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，公共文体康乐场所及设施设备的养护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境卫生的管理服务，保安，小区内交通和车辆停放秩序的管理服务，房屋装饰装修管理服务，本小区相关工程图纸、竣工验收资料、业主及该物业使用人的物业档案资料服务，小区其他公共事务的管理工作；甲方自该物业交付使用之日起每月按期足额交付物业管理服务费及其他相关费用，甲方在合同约定的房屋正式交付日期前已实际接收房屋的，物业管理服务费按其实际接收房屋之日起计收；本物业管理服务费，计费面积按甲方签订的房屋买卖合同中注明的建筑面积，取得房产证后以房产证核准的建筑面积为准，由乙方向甲方或物业使用人按月收取，住宅物业标准为2.5元/月/平方米；甲方应于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费（遇节假日或系统原因顺延）；甲方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期交付应付未付费用并从逾期之日起每日按应交未交费用的1‰交纳滞纳金；等等。双方确认涉案小区尚未成立业委会。2019年6月30日，宜家创生番禺分公司向小区业主公示《物业公共收益收支情况公示表》，载明了第一部分收入情况时间段：2018年1月至12月，收入科目涉及电梯轿厢广告、快递柜、车道闸广告、车场斜坡广告、邮政蜜蜂箱的收入金额；第二部分公共收益成本，涉及水电费的金额；第三部分支出情况，涉及支出科目有共有设施设备维修、更新、改造及日常养护、共用部位维修、更新、改造及日常养护的金额；第五部分载明了结余金额。江辉提供的宜家创生番禺分公司公示的《星力时代豪庭停车场收费标准》显示，收费单位：宜家创生番禺分公司，收费停车的车位载明为规划车位内，另载明了停车费的标准。庭审中，宜家创生番禺分公司认为其代为出租的均是规划内车位，小区规划内车位充足，无需利用共用部位用于停车。江辉认为宜家创生番禺分公司存在利用共有部分用于停车收费的现象，并被居委勒令整改，但未提供相关证据。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应于支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则、以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”本案中，江辉于2016年购买了涉案房屋，2018年1月6日办理了涉案房屋的收楼手续，于同日签订物业管理协议，在其办理收楼之时尚未办理房地产权证，故其自收楼之日起应向宜家创生番禺分公司支付物业管理费，并自该日起享有上述法律规定的各项知情权。关于江辉要求公布的2017-2019年所有广告收入和支出明细，如前所述，江辉于2018年1月6日收楼成为涉案小区的业主，享有业主的法定知情权，故其无权要求宜家创生番禺分公司公布2018年1月6日之前的收益、明细情况。宜家创生番禺分公司于2019年6月公布了2018年1月6日至2018年12月期间的收支情况，该收支情况中已列明广告收入内容及支出明细，江辉亦将该公示表作为证据提交，证明其已知悉该时间段的收支情况，故江辉要求宜家创生番禺分公司公布2018年1月6日至2018年12月31日期间的广告收入及支出明细，本院不予支持。对于2019年1月至12月的广告收入、支出明细，宜家创生番禺分公司没有提供证据证明其已公布，故江辉要求宜家创生番禺分公司公布该时间段的广告收入、支出明细，本院予以支持。至于宜家创生番禺分公司是否存在挪用款项、是否涉及侵害业主的权益，不属于本案审查范畴。关于小区公共面积停车费的收支明细。根据江辉提供的停车费告示牌内容显示，宜家创生番禺分公司收取的停车费涉及的停车位为规划内停车位，而江辉作为业主仅能对小区共有部分使用的收益情况享有知情权，对于规划内车位的收益情况，其无权要求公开。现江辉未能提供证据证明宜家创生番禺分公司有利用小区共有部分进行停车收费，应承担举证不能的责任，故其要求宜家创生番禺分公司公布规划内车位的收益明细，本院不予支持。关于宜家创生番禺分公司的清洁、安保、杀四害、停车场管理的相关工作细则，上述内容属于物业管理公司内部的管理规范，对于上述项目的执行标准，双方可在物业服务合同中进行约定。综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州宜家创生物业管理有限公司番禺分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内公布广州市番禺区星力时代豪庭小区于2019年度的广告收入、支出明细；二、驳回原告江辉的其余诉讼请求。本案受理费100元，由原告江辉承担50元，被告广州宜家创生物业管理有限公司番禺分公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年十一月二日书 记 员  陈 冬