北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15542号原告：邓梦敏，女，1954年3月23日出生，汉族，住北京市通州区。原告：李九松，男，1980年5月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告：李久利，男，1990年2月27日出生，汉族，住北京市通州区。三原告共同委托诉讼代理人：魏敏华，北京恒略律师事务所律师。被告：戚玉琦，男，1942年7月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：戚洋（戚玉琦之子），男，1974年3月2日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李洪云，北京云政律师事务所律师。原告邓梦敏、原告李九松、原告李久利与被告戚玉琦农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告邓梦敏、原告李九松、原告李久利及三原告共同委托诉讼代理人魏敏华，被告戚玉琦及委托诉讼代理人戚洋、李洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓梦敏、李九松、李久利共同向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于1993年签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告腾出通州区宋庄镇平家疃四区***号房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：邓梦敏为李德妻子，二人于1979年结婚，婚后育有两子李九松、李久利。李德于1993年与戚玉琦签订房屋买卖合同，将位于通州区徐辛庄镇平家疃四区***号的北房5间出售给戚玉琦，房款为2万元，房屋买卖合同只签订一份，现在被告戚玉琦手中。李德于2013年4月24日去世，其妻邓梦敏，其子李九松、李久利为其法定继承人。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同受法律保护，但原告与被告签订的合同违反强制性法律规定，应当认定为无效，现原告为维护自己权益，特向法院起诉，望判如所请。被告戚玉琦辩称，不同意原告的诉讼请求，我认为合同有效，合同签署时间为1993年，现今《合同法》生效时间为1999年，不具有溯及力，根据相关司法解释，本合同应当适用1988年《土地管理法》，根据此法第二条规定，此房屋允许转让。第二项诉讼请求，不同意腾退房屋，即使合同无效，则应当返还原物，而原物已经不存在，现有房屋为被告重建，无法返还原物。况且李德已经去世，本案三名原告也不是宅基地组织成员，无权获得宅基地使用权。宅基地使用权证更名在戚洋名下，加盖了镇政府的公章。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市通州区宋庄镇平家疃四区***号有院落一处，院落内建有房屋。1993年，李德（已故）与戚玉琦达成协议，李德将位于通州区徐辛庄镇（现宋庄镇辖区）平家疃四区***号的北房五间出售给戚玉琦，房款为20000元。双方达成协议后，双方依约履行了协议，戚玉琦给付了协议款2万元，李德及其家人即本案原告迁出上述院落房屋，并于1994年9月27日将户口迁入北京市通州区永顺地区（现永顺镇）前上坡村。该院落一直由戚玉琦占有使用。戚玉琦取得房屋院落后，对于院落内部分房屋进行了加盖，并对原有北房五间进行了修缮。另查，李德与邓梦敏于1979年登记结婚。李德于2013年4月24日去世。戚玉琦不是涉案房屋所在平家疃村的集体经济组织成员。邓梦敏为农业户口，现户口所在地为北京市通州区永顺地区前上坡村***号。李九松、李久利为非农业户口。庭审中，戚玉琦称已将涉案房屋院落户主姓名变更为其子戚洋，但涉案院落的宅基地证书及涉案合同已于2010年10月21日不慎丢失。戚玉琦出示由北京市公安局朝阳分局高碑店派出所于2010年10月22日出具的“证明”一份，原告对此不予认可。被告戚玉琦申请证人刘某出庭作证，刘某称其受戚玉琦委托对涉案院落厢房施工建设，并建设门楼及部分墙面，并对院落北房进行过补漏水工作。被告戚玉琦申请证人蒲某出庭作证，蒲某称戚玉琦将宅基地户名变更为戚洋名下时自己和他人在场。本院认为：本案中，双方纠纷涉及农村房屋及宅基地转让使用，有别于其他类型房屋买卖合同纠纷，故将本案案由变更为农村房屋买卖合同纠纷。农村房屋买卖合同纠纷是指农民将农村自有居住性房屋转让他人，他人支付价款的合同产生的纠纷。农村房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。本案中，双方当事人虽均未提交书面合同，但一致认可1993年戚玉琦与李德签订房屋买卖合同的事实，并实际履行了各自的义务，且实际上戚玉琦一直占有使用涉案房屋院落至今，故可以确认戚玉琦与李德已于1993年建立了关于农村房屋买卖合同的法律关系。违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。我国于1988年12月29日实施的《中华人民共和国土地管理法》规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，戚玉琦不是涉案宅基地所在平家疃村集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格。虽然双方在建立农村房屋买卖合同的法律关系时达成了一致的意思表示并实际履行了各自义务，但这并不代表戚玉琦成为了平家疃村集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格。故李德与戚玉琦于1993年建立的农村房屋买卖合同的法律关系应属无效，且李德、戚玉琦对所建立的法律关系无效均有过错。原告邓梦敏、原告李九松、原告李久利作为李德的法定继承人，对于其要求确认李德与戚玉琦签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，因当事人均无法提交合同原件，证据不足，故本院对于该项请求不予支持，但李德与戚玉琦于1993年建立的农村房屋买卖合同的法律关系应属无效，本院予以确认。对于原告邓梦敏、原告李九松、原告李久利提出的要求被告戚玉琦腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：第一、按照我国法律规定，合同无效后的法律效果需要一并处理，但在农村房屋买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。北京市通州区正在进行城市副中心建设，涉及大规模的占地拆迁，土地及农村房屋价值涨幅较大，目前由于无法评估涉案房屋的价值，无法确认合理的区位补偿价，同时不宜仅参考临近区域价格对涉案房屋进行估值，而被告戚玉琦已经对涉案房屋及院落进行过加改建，原告无法对被告进行合理赔偿，故对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。第二、涉案房屋买卖行为发生在1993年，钱物两清。1993年发生的行为虽在法律上无效，但系双方真实意思表示。该行为发生至今已二十七年，涉案房屋始终由戚玉琦居住使用。宅基地使用权作为一种用益物权，具有福利和社会保障功能，防止农民因出卖房屋失去土地及房屋致贫。本案中李德在出卖房屋后，将户口迁往他处，且李德和其家人在二十七年的时间里从未正式主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可1993年的房屋出售行为，虽目前法律上确认所建立的房屋买卖合同关系无效，但原告的行为不符合诚实守信、公平合理原则。综上，原告邓梦敏、原告李九松、原告李久利要求戚玉琦腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。特别需要指出的是，涉案房屋买卖合同的法律关系虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，涉案房屋并未实际腾退，应由戚玉琦继续占有使用。李德的继承人在所建立的合同法律关系无效，法律后果处理之前，无权仅依据合同无效或所建立的农村房屋买卖合同法律关系无效向戚玉琦或相关机关主张涉案房屋的有关权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认李德与戚玉琦于1993年建立的农村房屋买卖合同法律关系无效；二、驳回邓梦敏、李九松、李久利的其他诉讼请求。案件受理费275元，由邓梦敏、李九松、李久利负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨冀承二〇二〇年十一月十七日法官助理 黄 帅书 记 员 杨小萌