吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初1401号原告（案外人）：珲春龙达房地产开发有限公司，住所地珲春市口岸大路3166号。法定代表人：陈福利，董事长。委托诉讼代理人:王榜杰，法务总监。被告（原申请执行人）：李爱菊，女，1973年12月5日出生，汉族,现住珲春市。委托诉讼代理人:裴雄日,吉林何晓明律师事务所律师。第三人（原被申请执行人）：朴海莲，女，1981年1月19日出生，朝鲜族,户籍所在地吉林省珲春市河南街沿南委二十三组。原告珲春龙达房地产开发有限公司（以下简称“龙达公司”）与被告李爱菊、第三人朴海莲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙达公司的委托诉讼代理人王榜杰，被告李爱菊的委托诉讼代理人裴雄日，被告朴海莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙达公司向本院提出诉讼请求：排除对龙达公司所有的位于珲春市××区房屋的执行。事实和理由：2014年3月31日，朴海莲与龙达公司签订编号为20110160006049U400593《商品房买卖合同》。合同约定，龙达公司将月榕湾小区9号楼二单元604室出售给朴海莲，涉案房屋建筑面积104.72平方米，总房款371756元，首付151756元，按揭贷款220000元。2014年3月11日，朴海莲支付购房首付款38000元，2014年4月4日，按揭贷款220000到账，尚欠购房首付款113756元。据珲春市自然资源局不动产档案查询，涉案房屋权利人为龙达公司，房屋状态为现房未抵押、期房已抵押，现房未查封，期房已查封。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，预告登记并不是产权转移登记。涉案房屋产权所有人不是朴海莲。《房产登记查询信息说明》明确载明涉案房屋产权人为珲春龙达房地产开发有限公司。综上所述，朴海莲在其与龙达公司的债权没有消灭之前不是异议房屋的实际合法产权所有人，涉案房屋的实际产权归龙达公司所有。珲春市人民法院查封并拍卖涉案房屋的行为损害了龙达公司的合法权益。李爱菊辩称，2014年3月31日，朴海莲与龙达公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。2014年4月3日，朴海莲以涉案房屋为抵押物向中国工商银行股份有限公司珲春支行申请个人一人住房购置贷款220000元，并办理了抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珲春支公司，不动产权证号为2014001083，抵押权人为朴海莲。2020年5月13日，珲春市人民法院执行局向不动产登记部门调取的不动产预告登记情况表显示：涉案房屋的权利人为朴海莲，不动产权证号为2014001083。根据《中华人民共和国物权法》第二十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，龙达公司的诉请缺乏事实根据和法律依据,其主张不能依法成立。朴海莲述称，同意龙达公司提出的中止对涉案房屋的执行。其不想给任何人造成损失，欠李爱菊和龙达公司的债务暂时没有能力偿还，希望给予一些时间，通过打工来偿还债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：朴海莲向龙达公司购买案涉房屋（珲春市月榕湾小区9号楼2单元604室），于2014年3月11日向龙达公司交付房款38000元;于2014年3月31日与龙达公司签订编号为20110160006049U400593《商品房买卖合同》，双方约定付款方式为首付151756元、按揭贷款220000元。2014年3月27日，朴海莲以案涉房屋作为抵押物向中国工商银行股份有限公司珲春支行申请个人一手住房购置贷款220000元，龙达公司作为保证人。2014年4月3日，朴海莲对案涉房屋进行了预告登记，证号为珲房预珲字第2014001083号，预告登记权利人为朴海莲，预告登记义务人为龙达公司。同日，朴海莲以案涉房屋为抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证明号为2014001098，预告登记权利人中国工商银行股份有限公司理春支行,预告登记义务人为朴海莲。2014年4月4日，中国工商银行股份有限公司珲春支行将该涉案房屋贷款220000元转入龙达公司账户。案涉房屋于2014年交付给朴海莲占有、使用，现由朴海莲出租给他人使用。另查明，李爱菊与朴海莲民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中经李爱菊申请，本院作出（2019）吉2404执保72号民事裁定书，裁定预查封了涉案房屋。2019年4月12日，本院于2019年4月16日作出（2019）吉2404民初1038号民事调解书，双方达成如下协议:朴海莲偿还给李爱菊借款本金15万元及利息（利息自2018年11月3日起至实际还清借款之日止，按月利率2%计算)，支付方式为于2019年4月26日前支付15000元，之后每月26日前最低支付15000元（支付款项先计算利息);如朴海莲未按前述内容履行时，李爱菊有权立即申请执行所有的借款本金及利息。因朴海莲逾期不履行生效法律文书确定的义务，李爱菊向本院提出强制执行申请。执行过程中,本院于2019年12月10日作出(2019）吉2404执649号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。在执行过程中，龙达公司向本院书面提出执行异议，本院于2020年5月21日作出（2020）吉2404执异16号执行裁定，裁定驳回龙达公司的异议请求。再查明，涉案房屋于2018年6月29日登记权利人为龙达公司，产权来源：自建。本院认为，案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的物的执行。案外人执行异议之诉案件审理中,案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，朴海莲为购买涉案房屋与龙达公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规对合同效力的强制性规定，合同合法有效。朴海莲为支付房款，又与中国工商银行股份有限公司珲春支行、龙达公司签订《个人购房借款/担保合同》。朴海莲通过支付首付款、借用龙达公司款并采取按揭贷款的方式支付了购房款，已履行了支付房款的合同义务，而龙达公司也已将案涉房屋交付给朴海莲，且办理了预告登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。双方的商品房买卖合同已履行完毕，权利义务关系终止。虽朴海莲未办理房屋产权登记，但已办理预告登记，朴海莲有期待物权。龙达公司主张朴海莲未在能办理产权证期间未办理，预告登记依法失效，但龙达公司提供的证据不足以认定其主张的事实，故不予采纳。关于龙达公司主张与朴海莲之间因首付款部分产生债权债务关系，如涉案房屋得以执行从而损害龙达公司的利益的诉请，因龙达公司未向法院提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回珲春龙达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2500元，由珲春龙达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 王 晶人民陪审员 尚晓坤人民陪审员 刘晓菲二〇二〇年十一月二十五日书记员 于惠媛