贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14271号原告：张凤云，女，1963年4月25日出生，汉族，河南省林州市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理（缺席）。原告张凤云等诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）案外人执行异议之诉案，本院2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年11月11日公开开庭进行了合并审理。原告张凤云及其委托诉讼代理人王德麟，被告华融贵州分公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张凤云向本院提出诉讼请求：一、依法解除凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一裁定书中对凯里市房屋的查封；二、不得执行处置凯里市房屋的查封。事实及理由：凯里市“大地春城”小区系由大地联创公司开发。大地联创公司开发建成“大地春城”三期商品房后，开始对外销售。2015年6月29日上午，原告去大地联创公司售楼处定购买6栋806室房屋，总价为728847元，原告支付了1万元定金给大地联创公司。同日下午，公司的工作人员电话通知去签合同和交付款项。原告来到售楼处，工作人员告知大地公司欠有曾维高工程款，购房款项直接支付给曾维高。原告于是与曾维高商谈，实际少付点款项否则就不购买了，最后商定总价为479610元。原告于是与大地联创公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，公司工作人员称拿合同去盖章，之后再给原告。原告当日支付了20万元到曾维高的账户上。2015年7月，原告认为该套房屋不太好，想换一套。经大地联创公司工作人员介绍，决定换成5栋14层1402号本案涉案房屋，约定总价款为573870元，并告知曾维高。2015年7月23日，原告向曾维高账上汇款7万元。2015年7月27日，公司工作人员通知原告重新签订《商品房买卖合同》，公司并出具购房款收据一-张给原告。2015年9月15日，原告向曾维高账上汇款7.73万元。之后，原告一直追问办理房产证事宜。2016年7月9日，曾维高向原告追问剩余购房款，原告以房屋还未办得房产证为由拒绝支付。最后曾维高承诺在2年内办理得房产证，只需要原告再支付10万元购房款就视为支付清全部购房款。原告于是将10万元购房款支付给了曾维高。2016年11月1日，大地联创公司将房屋交付给原告。2020年7月，原告得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要被执行。原告依法提出异议，经法院审理被驳回异议请求。原告遂找到大地公司和曾维高，才知曾维高给大地公司做工程，大地公司没有钱付工程款，将该房屋抵给了曾维高，房屋以大地公司名义出售，款项支付给曾维高。综上所述，在法院查封之前，原告依法签订有合法有效的合同，并交付占有、使用，同时也根据大地公司的指定支付清了全部价款，因大地联创公司的原因没有办理产权过户手续。现该房屋实际属于原告所有，原告的合法权益依法受到法律的保护，贵院应当依法解除查封，并不得执行处置。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。恳请依法查清事实，支持原告的请求事项。原告张凤云为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、身份证，拟证明原告的基本情况以及诉讼主体资格。2、民事裁定书复印件，拟证明原告向法院提出异议，法院驳回异议现依法起诉。3、商品房买卖合同，拟证明在法院查封之前，原告签订了合法有效的合同。4、收据、发票、收条、银行流水，拟证明原告根据大地公司的指定支付购房款给曾维高，大地公司予以认可，并出具收据和发票给原告。大地公司抵扣工程款金额为573,870元，因至今办理不了房产证，曾维高只要求原告支付447,300元，原告已经支付清购房款的事实。5、装饰施工合同、补充承包合同、关于曾维高抵工程款房源委托销售协议书、抵曾维高工程款、身份证复印件，拟证明原告后得知，原告向大地公司购买的涉案房屋系大地公司抵扣给曾维高工程款的房屋，工程款具有优先权。6、业主入住验房表、区域放火责任协议书、证明，拟证明涉案房屋已于2016年11月1日交付给原告的事实。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可．贵阳市中级人民法院作为首次查封法院，于2019年8月29日以（2019）黔01执188号《移送执行函》，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。（一）商品房消费者权的构成条件，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”，商品房消费者要满足该规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。（二）一般买受人物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除法院的执行。四、以物抵债，不产生物权期待权，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。涉案《商品房买卖合同》的订立系基于抵账行为，以房抵债协议不产生物权期待权，无法排除执行。综上，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明复印件，拟证明被告的基本信息及主体资格；2、在建工程抵押登记证明、楼盘状态查询表复印件，拟证明案涉的5个房屋均抵押给被告公司，被告是房屋抵押权人的事实。3、最高人民法院（2017）最高法民终356号判决书打印件，拟证明最高人民法院认可以物抵债协议不产生无权变动，房屋买受人仅享有债权请求权，不能排除执行。第三人大地联创公司未作出答辩及提供证据。经审理查明：凯里市“大地春城”系第三人大地联创公司开发的房产项目。案外人曾维与第三人于2011年11月23日、2013年3月1日签订《装饰施工合同》，合同约定曾维高对大地春城一期7、8、9、11号楼等住宅电梯前室装修工程进行施工，承包方式为包工包料，工程造价分别为1632292元、1436987元。工程完工后，2015年7月18日，曾维高与第三人签订《关于曾维高抵工程款房源委托销售协议书》并附表，协议明确由曾维高委托第三人销售大地春城抵工程款房源，并附表载明抵款房号包括5-1402室在内的15套房屋。原告张凤云为购买大地春城6栋806房屋，于2015年6月25日向大地联公司支付1万元定金。经大地联创公司授意并与曾维高对接后，原告于2015年6月29日向曾维高账户转款20万元。后原告提出换房屋，换购大地春城5栋14层-1402房屋，经曾维高同意后，原告于2015年7月23日转款7万元给曾维高。2017年7月27日，原告与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，合同约定内容有：1．张凤云购买大地联创公司开发位于凯里市，建筑面积155.1ｍ2，总价款573870元，付款方式为一次付款，买受人应当于2015年7月27日前支付。3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4．补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，原告分别于2015年9月15日转77300元、2016年6月21日转50000元及现金支付5000元、2016年7月9日转款45000元给曾维高，曾维高均向原告出具收条，因曾维高承诺在2年内为原告办理房产证未果，余款其未再支付曾维高，曾维高对此亦未提出异议。大地联创公司据此于2016年7月4日向原告出具增值税发票一张，载明金额为573870元。2016年11月1日，原告办理的涉案房屋的接房手续并装修、交纳物业费入住至今。另查明，大地联创公司在凯里市开发房地产项目过程中，向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创公司的债务重组，大地联创公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括5栋14层-1402号房屋在内）。张凤云得知自己所购的“大地春城”小区5栋14层-1402号住房被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月3日，本院作出（2020）黔2601执异152号执行裁定书，裁定：驳回异议人张凤云的异议申请。张凤云不服裁定结果而提起本案诉讼。上述事实，有原告、被告提交的本院采信的证据及双方在庭审中的陈述等在卷佐证，证据并经庭审质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告张凤云对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张凤云在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、付款凭证及收据、购房发票、接房记录等，足以证明大地联创公司认可原告支付给曾维高的款项即为购房款的事实，而曾维高同意大地联创公司向原告出具发票的行为，视为曾维高认可张凤云已支付完毕其购房款的事实，故张凤云与大地联创公司之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。关于抵押权问题，涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区5栋14层-1402号商品房已设置抵押，虽然抵押权人是华融贵州省分公司，但是合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从附件三约定的表述来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故张凤云购买涉案房屋并无过错。基于庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在涉案房屋被查封前，且由张凤云居住至今的事实，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二项规定的法定情形。况且原告张凤云采用以向曾维高支付购房款，大地联创公司亦认可曾维高收取原告购房款抵扣工程款的事实并向原告出具发票、让原告接收房屋入住，已经全额付清购房总价款，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项，即“已按照合同约定已支付全部价款……”的规定。案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张凤云对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行张凤云所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告张凤云的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  李晓红人民陪审员  罗绍敏人民陪审员  孙文举二〇二〇年十一月十一日书 记 员  李芹芹