云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初1963号原告（案外人）：李玉林，男，1947年9月25日生，汉族，无业，住云南省红河州蒙自市。原告（案外人）：吴建英，女，1948年6月26日生，汉族，无业，住云南省红河州蒙自市。二原告共同委托诉讼代理人：王企彦，云南博帆律师事务律师。代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：个旧市农村信用合作联社。住所地：云南省红河州个旧市胜利路2号。法定代表人：旃启宏，系该社理事长。委托诉讼代理人：涂永清，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（被执行人）：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。住所地：云南省红河州蒙自市学海路瀛洲河畔A2幢2楼。法定代表人：詹海涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张燕，女。代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：高艳秋，女，1991年9月21日生，汉族，住云南省红河州个旧市。原告李玉林、吴建英与被告个旧市农村信用合作联社、蒙自鸿海房地产开发有限责任公司及第三人高艳秋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉林、吴建英的委托诉讼代理人王企彦，被告个旧市农村信用合作联社的委托诉讼代理人涂永清，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张燕，第三人高艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉林、吴建英向本院提出诉讼请求：1.请求依法停止对蒙自市【不动产权号证号：（2018）蒙自市不动产权第0012453号】商铺的强制执行措施；2.请求确认蒙自市商铺中原告的所有权83.23平方米（2幢4号商铺、价值291305元）。事实和理由：原审法院以“不动产权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记”为由，认为实际所有权人凡是没有过户登记一律不能对抗、排除法院的查封、执行，但与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的精神相违背，逻辑、法律适用错误。二原告均系蒙自市文澜镇起龙居委会第四社生产合作社的村民。2006年7月6日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社签订《预留地合作开发协议》，协议约定：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司为合作社建盖商铺、住宅，按303个村民每人建筑面积20平方米的商铺，21平方米的住宅等，以上商铺、住宅的产权归蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社。按协约定，该商铺参考单价3500元／平方米，面积83.23平方米，总价291305元。2014年7月8日，原告与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司签订《交房确认书》，接收了位于蒙自市。原告先后将该商铺出租给蒙自鸿海房地产开发有限责任公司收取租金至今。原告完全可以对抗、排除法院的查封、执行：（1）根据蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社签订的《预留地合作开发协议》的相关内容，以及原告与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2014年7月8日签订的《交房确认书》，原告属于起龙四社社员，虽未签订《买卖合同》，但其效力等同于甚至胜过买卖合同；（2）云南省蒙自市人民法院于2018年9月7日作出（2018）云2503执保64号对蒙自市瀛洲河畔小区2幢4号商铺采取查封措施，而原告早已经于2014年7月8日对上述标的物已经接房入住，并且向第三方出租和收取租金至今，在人民法院查封之前已合法实际占有该不动产；（3）原告的商铺系集体预留土地开发取得，按照相关协议以及日常经验法则，等同于支付全部价款；（4）未办理过户登记的原因是由于蒙自鸿海房地产开发有限责任公司在与蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社一百多户社员在办理房屋产权登记过程存在工作延迟，并非因原告自身原因。蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与个旧市农村信用合作联社未做有效抵押登记，个旧市农村信用合作联社并不享有对该商铺的抵押权，原审法院认定事实不清，证据不足。根据原告在蒙自市房管局询问和查明的事实，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与个旧市农村信用合作联社虽签订了抵押合同，但未办理有效的抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”因此，抵押合同虽成立但并未生效，亦未在该商铺上设立有效的抵押。因此，个旧市农村信用合作联社并不享有对该商铺的抵押权，更不能对抗实际所有权人，原审法院对该事实认定错误。综上，原审法院裁定驳回原告的异议请求，事实不清，证据不足，违反法律程序，且适用法律错误，故二原告提起案外人执行异议之诉。被告个旧市农村信用合作联社辩称：1.其社对本案的执行标的享有受偿权，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司以自己名下商铺向其社抵押贷款，符合法律规定，在该贷款不能清偿时，其社可以申请对抵押物拍卖，以实现债权，房屋未登记在二原告名下，不发生物权变动效力；2.二原告要求确认涉案商铺中的83.23平方米归二原告所有，依据不足，不应当得到支持，要求驳回二原告的诉讼请求。被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司辩称：1.蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社与其公司的合作协议是合法有效，一直没有办理商铺登记手续是因为蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社一直没有出具具体的分配方案，税务机关需要对项目清算，故应税务局要求，其公司将所有商铺登记在其公司名下；2.A2栋1层2号商铺（277.58平方米）产权包含了二原告的面积83.23平方米，抵押的时候一整套商铺一起抵押的，但商铺价值超过了贷款价值，虽然一起抵押，但是其公司认为实际不包含二原告的商铺面积；3.其公司愿意在拍卖后将二原告所有面积部分价值予以偿还，如果不够偿还，愿意以其公司名下的其他资产偿还；4.同意保留二原告的商铺份额。第三人高艳秋述称：因为涉及社员，还是希望支持二原告的意见。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：原告李玉林、吴建英是否实际取得了诉争商铺83.12平方米的所有权、用益物权、抵押权、债权等有效凭证？是否能有效阻却本案的执行？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据即二原告提交的身份证复印件及被告个旧市农村信用合作联社提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，本院予以采信。对有争议的事实，原告还提交了以下证据：1.《蒙自县文澜镇起龙居委会第四生产合作社预留地合作开发协议》《交房确认书》复印件各一份，证明2014年12月31日二原告已经接房使用；2.《出租合同》复印件一份、《收据》复印件八份、《收条》复印件六份，证明本案二原告及（2020）云2501民初1962号原告已将房屋出租并收取租金；3.《不动产登记档案摘抄表》复印件一份，证明涉案商铺未设立抵押权；4.测绘报告复印件一份一页，证明二原告的商铺位置已明确。经质证，被告个旧市农村信用合作联社对二原告提交的证据1的无异议，但不予认可证明目的，不能证明所有权属于二原告；对证据2中的《出租合同》无异议，但不能证明二原告是因为所有权而出租，对《收据》《收条》不予认可，与本案无关联性；对证据3无异议；对证据4不予认可，证据不完整，且二原告的名字系后续加入的。被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司、第三人高艳秋对二原告提交的证据均无异议。被告个旧市农村信用合作联社针对其答辩意见提交以下证据：1.（2020）云2501执异12号、（2020）云25执复47号、（2020）云2501执异27号《执行裁定书》三份，证明诉争商铺登记在被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下。2.2014年及2017年贷款合同、抵押借款合同、及2014年抵押权证、（2018）云2503执保64号裁定书复印件各一份，证明原告与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司及第三人之间的贷款及抵押情况，自2018年起才没有办理抵押登记，但向蒙自市人民法院提起了诉前财产保全。经质证，二原告、被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司、第三人对被告个旧市农村信用合作联社提交的证据均无异议，但不认可证据1对部分事实的认定。被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司针对其答辩意见提交以下证据：云南恒信测绘有限公司于2009年10月24日制作的测绘图一份、2014年10月27日制作的测绘报告一份，证明二原告的铺面已经固定了具体的位置，但是因为涉案房屋已经整体出租给一个餐厅，无法实际分割。经质证，二原告及第三人对该证据均无异议。被告个旧市农村信用合作联社对该证据的真实性无异议，但不能证明二原告对商铺取得所有权。第三人高艳秋未提交证据。本院认为，当事人提交的证据均客观真实，予以采信。二原告及被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司提交的证据能证明二原告与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司之间的开发补偿约定，但商铺产权登记在被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下，不能证明原告已实际取得的诉争商铺83.12平方米的物权，不能对抗其他债权。被告个旧市农村信用合作联社提交的证据能证明借贷及本案诉争过程。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，系蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社的社员。2006年7月6日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社签订《预留地合作开发协议》，约定蒙自鸿海房地产开发有限责任公司为合作社建盖303人的以每人建筑面积为20平方米的商铺，每人21平方米的住宅，……以上商铺、住宅的产权归蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社。2011年6月21日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司办理到1049.08平方米（含李玉林家83.23平方米，段中书家38.12平方米在内）商铺的房屋产权证，于2018年办理的不动产证，全部商铺登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下。2014年6月27日，高艳秋向个旧市农村信用合作联社申请贷款时用蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下的三个房屋产权证共计1049.08平方米的商铺作抵押，办理了抵押登记，后2017年、2018年，高艳秋与个旧市农村信用合作联社、蒙自鸿海房地产开发有限责任公司签订的展期借款合同、抵押合同，但2018年签订合同后，未办理抵押登记。个旧市农村信用合作联社向蒙自市人民法院提起诉前财产保全，蒙自市人民法院于2018年9月7日查封了蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下的三个房屋产权证共计1049.08平方米的商铺。本案涉及其中277.58平方米的一本证书，李玉林家占83.23平方米，段中书家占38.12平方米，剩余156.23平方米属蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。2014年8月19日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与原告李玉林签订《交房确认书》，其收到位于蒙自市。后蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将包含李玉林家的商铺出租给他人经营餐饮，并每年转交收到的商铺租金。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司认可李玉林、吴建英在蒙自市，产权登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下，但因未办理产权登记，故不发生物权变动的法律效力，二原告未实际取得诉争商铺中83.12平方米的物权，二原告与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的开发补偿关系为一般债权，不能阻却本案的执行，也不能要求确认二原告的所有权。商铺登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下，在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司不能偿还债务时，本院依法拍卖该商铺用于偿还个旧市农村信用合作联社债务并无不当，虽未办理抵押登记，但不影响债权的实现。二原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条认为可以对抗、排除法院查封、执行的主张，本院不予支持，该法律规定仅为房屋买卖合同，并不适用于本案的土地合作开发补偿关系。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李玉林、吴建英的诉讼请求。案件受理费5670元，由原告李玉林、吴建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  潘旭鹏审 判 员  时 代人民陪审员  张婧碧二〇二〇年十一月十六日书 记 员  邢梦婷