贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初2840号原告：赵隽，女，1981年11月22日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｂ区。原告：罗晓键，男，1968年12月18日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｂ区。原告：张年丰，男，1954年6月6日生，汉族，户籍地四川省合江县，现住赤水市。原告：张璨，女，1988年7月27日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告：赵磊，男，1972年6月14日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｅ区。原告：李俊松，男，1974年5月20日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｆ区。原告：张成鹉，男，1982年4月19日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｆ区。原告：葛继红，男，1979年5月25日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告：曾正强，男，1978年9月14日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告：张小容，女，1978年9月12日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｅ区。原告：张劲松，男，1977年9月10日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｆ区。原告：袁义莉，女，1978年10月16日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告：杨成，男，1979年8月21日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｂ区。原告：胡川，男，1967年11月27日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｅ区。原告：罗宇，男，1989年1月14日生，汉族，户籍地贵州省赤水市）。原告：王孝华，男，1957年8月23日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｃ区。原告：张远，男，1991年10月13日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告：唐从君，男，1982年8月22日生，汉族，住贵州省赤水市。以上原告的诉讼代表人：张年丰。被告：赤水市瀑都名苑小区业主委员会，住所地贵州省赤水市人民南路瀑都名苑。负责人：代庆生，该小区业主委员会主任。被告：重庆宜家物业管理有限责任公司，住所地重庆市江北区渝北三村7号24-3，统一社会信用代码：91500105663555138Y。法定代表人：何明禄，董事长。委托诉讼代理人：肖乾明，重庆进明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中华，公司员工。原告张年丰等人与被告赤水市瀑都名苑小区业主委员会（简称瀑都业委会）、重庆宜家物业管理有限责任公司（简称宜家物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张年丰等十八人的诉讼代表人张年丰，被告瀑都业委会的负责人代庆生，被告宜家物业公司的委托诉讼代理人肖乾明、王中华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张年丰等人向本院提出诉讼请求：依法确认二被告于2017年11月19日签订的物业服务合同无效。事实和理由：2017年11月19日，二被告未经瀑都小区业主大会决定，私下秘密地签订了瀑都小区物业管理合同。被告瀑都业委会违反了《物业管理条例》第十一条（四）项“选聘和解聘物业服务企业”应由业主大会决定。因此被告瀑都业委会在未经业主大会决定的情况下，代表业主与被告宜家物业公司签订《物业管理合同》超越职权范围，应依法认定无效。被告瀑都业委会辩称：1、关于业主大会的召开，不是没有组织召开，而是组织召开没有成功。业委会通过各种方式征求小区广大业主的意见和建议，以替代无法召开的业主大会；2、《合同书》的签订不是秘密签订，签订合同的全过程一直是在红岭社区的监督指导下和在相关部门的见证下进行的，是在没有损害小区业主利益的前提下公开、公正、合理、合法的原则下签订的；3、从签订《合同书》的时间效应来讲，该份合同已经履行2年又11个月，由此说明双方签订的《合同书》是被瀑都小区广大业主逐步认同而有效的。被告宜家物业公司辩称：1、民事诉状上没有18位原告的亲笔签名，不是18位原告的真实意思表示，没有法律效力；2、宜家物业公司与瀑都业委会具有相应的主体资格，签订的物业服务合同是双方真实意思表示，内容合法，不具有无效的情形，也无违反法律和行政法规强制性规定的情形，双方所签合同是合法有效的；3、瀑都业委会与宜家物业公司签订物业合同的全过程，都是在红岭社区监督指导下进行的，公平、公开、公正，并没有违反《物业管理条例》的规定；4、本案18位业主不具有代表性，不具有确认合同无效的条件。本院经审理认定事实如下：18名原告系赤水市瀑都名苑小区部分业主。因原瀑都业委会成员集体辞职退任，经赤水市文华街道办事处红岭社区居民委员会（简称红岭社区居委会）组织，重新选举了业委会成员，并经公示、备案于2017年1月26日正式成立了本届瀑都业委会。2017年2月27日，瀑都业委会在涉案小区广告栏向小区业主发出通知，载明：经与红岭社区商量决定，于2017年3月1日晚7：30在我小区黄桷树院坝，召开小区全体业主大会。望全体业主按时踊跃参加。因到场业主较少，业主大会未能成功召开。瀑都业委会召开会议，商议决定聘用宜家物业公司为涉案小区物业服务企业，并就选聘物业公司和物业费相关事宜通过上门走访、粘贴意见表、公示公告等方式向小区业主征求意见和建议，但均未收到小区业主同意的反馈意见。2017年11月19日，瀑都业委会（甲方）与宜家物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，将涉案小区委托宜家物业公司实施物业管理，并对相关事宜进行了约定。瀑都业委会的成员在合同上签字并加盖业委会印章，宜家物业公司法定代表人在合同上签字并加盖公司印章，红岭社区居委会支部书记和办公室主任参加和监督了合同签订的全过程。2017年12月1日，宜家物业公司正式入驻涉案小区并开展物业服务。2018年1月1日，被告瀑都业委会书写证明载明：兹有赤水市瀑都名苑小区业主现入住户数为408户，其中一期入住户322户，二期入住户86户。2020年10月9日，被告宜家物业公司书写《关于赤水市瀑都名苑小区物业收费的情况说明》，载明：我司从2017年12月1日进入瀑都名苑小区服务以来，截止2020年8月31日小区入住408户，实际已有295户收费，收费率达到72.3%，远远超过50%的比例。本院认为：18名原告系赤水市瀑都名苑小区的业主，瀑都业委会作出选聘宜家物业公司作为涉案小区物业服务企业的决定，以及双方签订的《物业服务合同》是否有效与原告存在利害关系，原告有权提起本案诉讼，其主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”和《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第十四条第一款“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定，被告于2017年2月27日通知业主于2017年3月1日召开业主大会商谈招聘物业事宜，未提前15日通知全体业主。且业主大会并未成功召开，瀑都业委会虽然在小区采取张贴公告形式向业主征求意见时，但没有提供业主同意选聘的相关依据，视为未取得业主同意。故其选聘宜家物业公司作为涉案小区物业服务企业，以及双方签订《物业服务合同》的行为，未经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方签订物业服务合同的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款、第十四条第一款的强制性规定，为无效行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，其选聘物业公司并签订《物业服务合同》程序违反了法律和行政法规的规定，双方签订的《物业服务合同》侵害了业主的合法权益，为无效合同。因此，对原告要求确认二被告于2017年11月19日签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称，民事诉状上没有18位原告的亲笔签名，不是18位原告的真实意思表示，没有法律效力，且18位业主不具有代表性，不具有确认合同无效的条件：由于本案涉及涉案小区业主的公共利益，即使存在18位原告中的个别原告未签字或亲属代签的情形，并不影响其余原告提起诉讼的主体资格和民事诉状的效力，且任意业主代表即可满足本案的起诉条件，均有确认《物业服务合同》无效的权利。同时，被告瀑都业委会选聘被告宜家物业公司并签订《物业服务合同》的行为违反法律规定，导致《物业服务合同》无效已是客观存在的事实。故对被告的上述辩称理由，本院不予采信。对于被告辩称，《物业服务合同》签订的全过程是在红岭社区居委会的监督指导下和在相关部门的见证下进行，是在没有损害小区业主利益的前提下合法签订：红岭社区居委会对小区业委会选聘物业服务企业的行为仅有监督指导的职能，并没有对《物业服务合同》的签订进行合法性审查的资格，被告所列相关部门的见证也不能确认其行为的合法性，且瀑都业委会选聘宜家物业公司并签订《物业服务合同》的行为，已经侵害了涉案小区业主的合法权益。故对被告的上述辩称理由，本院不予采信。对于被告辩称，《物业服务合同》已经履行2年以上，说明合同的签订是被涉案小区广大业主逐步认同而有效的：虽然被告向本院提交了相关证明和说明以证明涉案小区现入住户数为408户且截止2020年8月31日收费率达到72.3%，但户数的确认均由被告自行证明，没有相关部门核实。即使数据准确，也仅能证明该部分业主认可其个人与被告宜家物业公司的物业服务合同关系，不能达到该部分业主代表涉案小区全体业主追认二被告所签订《物业服务合同》效力的目的。且因业主大会实际并未召开，合同签订前未经法律规定比例的业主同意，同样也不能消除瀑都业委会选聘宜家物业公司和双方签订《物业服务合同》行为的违法性。故对被告的上述辩称理由，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款，第十四条第一款之规定，判决如下：被告赤水市瀑都名苑小区业主委员会与被告重庆宜家物业管理有限责任公司于2017年11月19日签订的《物业服务合同》无效。已减半收取的案件受理费30元，由被告赤水市瀑都名苑小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇二〇年十一月二十日书记员  李兆文