广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11661号原告：吕云辉，男，1976年5月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，委托诉讼代理人：文毅，广东育资律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼，统一社会信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研，该公司董事长。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：周健明，广东四端律师事务所律师。原告吕云辉与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司），第三人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告吕云辉的委托诉讼代理人文毅、被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋，第三人珠江实业公司的委托诉讼代理人何彩霞、周健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕云辉向本院提出诉讼请求：1.判令东湛公司解除广州市花都区颐和盛世xx房上设立的抵押权，判令珠江实业公司协助东湛公司解除上述抵押权；2.判令东湛公司及时协助吕云辉办理广州市花都区颐和盛世xx房的房屋网签及过户手续；3.判令东湛公司向吕云辉支付迟延办理房屋网签及过户手续导致的违约金（以房屋总价款933622元为基数，每日按万分之一计，自2020年4月1日起算，暂计至2020年7月10日为9336.22元）；4.判令东湛公司承担吕云辉为本案所支出的合理开支即律师费10000元；5.判令东湛公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，吕云辉撤回要求东湛公司办理网签的诉讼请求。事实和理由：吕云辉与东湛公司于2017年7月14日签订了《颐和盛世认购书》，约定：1、吕云辉认购东湛公司开发的颐和盛世XX房（后收楼通知中将自命名更名为XX房，查册的标准地址为广州市花都区颐和盛世xx房，以下简称“案涉房屋”），建筑面积180.41平米；2、房屋总价款为933622元人民币；3、认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力；4、其他约定。同日，吕云辉向东湛公司支付了全部购房款933622元，东湛公司向吕云辉出具了收款收据。吕云辉与东湛公司于2018年5月15日就案涉房屋买卖签订了《协议书》，约定的房屋位置、面积及总价款与前述《颐和盛世认购书》相同。《协议书》还进一步约定：1、东湛公司须在2018年6月30日前向吕云辉交付案涉房屋；2、吕云辉满足广州市购房资格后，东湛公司需在收到吕云辉书面通知之日起30日内配合吕云辉办理网签合同，每逾期一天，东湛公司按总房价万分之一的比例向吕云辉支付违约金；3、如因本协议发生纠纷，任一方可向合同签订地（广州市花都区颐和盛世）人民法院提起诉讼。吕云辉收楼后还缴纳了专项维修基金18943.05元，并向小区所在的物业公司支付了物业服务费用。在吕云辉已支付全部房款后，东湛公司在未告知吕云辉的情况下，于2018年6月29日将案涉房屋抵押给珠江实业公司广州珠江实业开发股份有限公司，珠江实业公司为吕云辉股东，对案涉房屋抵押前已出售的事实知情，但仍在案涉房屋上设置了抵押权。2020年3月，吕云辉已满足广州市购房资格，但东湛公司与珠江实业公司恶意的抵押行为，使得吕云辉购买的案涉房屋无法办理网签及过户。其间，吕云辉多次与东湛公司沟通试图解决上述事宜，亦在满足购房资格立刻通知了东湛公司，但均未获响应，只得诉诸法院以维护自身合法权益。东湛公司与珠江实业公司恶意的抵押行为严重损害了吕云辉基于合法房屋买卖行为的物权期待权，吕云辉有权要求东湛公司继续履行《颐和盛世认购书》及《协议书》的卖方义务，在解除案涉房屋上设立的抵押后立即配合吕云辉办理案涉房屋的网签、过户等手续。并且，东湛公司还应按《协议书》之约定，每日按总房款933622元人民币的万分之一的标准向吕云辉支付违约金：自2020年4月1日起算（即吕云辉满足广州市购房资格的次月），暂计至2020年7月10日为9336.22元。同时，东湛公司还应向吕云辉支付因维护自身权益所支出的必要费用，律师费10000元人民币。为维护吕云辉的合法权益，特向法院提起本诉，望法院依法支持吕云辉的全部诉讼请求。东湛公司辩称，一、涉案房屋需待珠江实业公司解除房屋上的抵押权后才能与吕云辉办理网签过户的手续，并且吕云辉需要具备广州市购房资格。二、我方不同意吕云辉要求我方承担本案的开支和律师费，合同中并没有约定该笔费用由我方承担。三、我方不同意支付迟延办理网签及过户手续违约金，该违约金在合同中并未约定，未能办理房屋网签及过户手续的责任不在我方，吕云辉至今未向我方申请办理网签和过户，也未提交材料证明其具备广州市购房资格，吕云辉诉请无依据。珠江实业公司述称，一、吕云辉在认购时明知其自身不符合广州市购房政策仍与东湛公司签订《认购书》，对案涉房屋不能办理网签及产权登记存在重大过错。第一，吕云辉在起诉状中自认其本人在2020年3月才满足广州市购房资格，即吕云辉在2017年7月14日认购时明知其自身不符合广州市购房政策、无法办理网签及产权登记的情况下仍与东湛公司签订《认购书》，吕云辉对案涉房屋至今不能办理网签及产权登记存在重大过错，且吕云辉明知其不具备购房资格仍购买房屋的行为表明其可以预见并愿意承担将来可能发生的交易风险。第二，即使吕云辉于2017年7月14日与东湛公司签订了《认购书》，但由于吕云辉认购时不具备购房资格才导致案涉房屋未能网签、办理预告登记，吕云辉不符合广州市购房政策，不属于刚需购房消费者。第三，在吕云辉具备购房资格前，吕云辉不享有物权期待权，吕云辉在2020年3月才满足广州市购房资格，而珠江实业公司与东湛公司于2018年6月29日已办妥抵押登记，抵押登记时间远远早于吕云辉具备购房资格的时间。在办理抵押前，案涉房屋全完具备网签、办证的条件，由于吕云辉违反广州市购房政策，才导致至今未能网签、办证，吕云辉自身存在重大过错，应自行承担相应的责任。第四，案涉房屋于2019年5月17日才交付给吕云辉，珠江实业公司与东湛公司于2018年6月29日已办妥抵押登记，抵押登记时间先于房屋交付时间。第五，吕云辉将全部购房款支付给了广州颐和房产策划代理有限公司，违反了《广东省商品房预售管理条例》第三十条、第三十一条关于商品房预售款须直接存入商品房预售款专用账户内的规定，存在重大过错。也正是由于吕云辉未按规定将案涉购房款汇入商品房预售款专用账户、不网签等过错，才导致珠江实业公司对涉案房屋已出售行为完全不知情。二、珠江实业公司与东湛公司已依法办理抵押登记并取得他项权证，珠江实业公司作为抵押权人的合法权益应受法律保护，吕云辉无权要求涂销抵押登记。吕云辉仅与东湛公司签订了认购书，未办理任何的网签、预告登记及产权登记，吕云辉、东湛公司之间系因合同履行产生的债权债务关系，并非物权关系。但珠江实业公司于2018年6月29日已办理抵押登记，依法已取得案涉房屋的抵押权，吕云辉无权要求涂销案涉房屋的抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给珠江实业公司，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。珠江实业公司已依法取得案涉房屋的抵押权，如导致吕云辉无法办理产权证，吕云辉可通过其他途径救济，无权要求涂销抵押登记。三、珠江实业公司不清楚吕云辉与东湛公司之间的买卖关系，案涉房屋一直登记在东湛公司名下，珠江实业公司善意取得案涉房屋抵押权，对案涉房屋享有的抵押权合法有效。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。案涉房屋一直登记在东湛公司名下，产权登记上未出现任何已出售的信息，珠江实业公司基于信赖房屋登记中心物权登记的公信力，付出了相应的对价（向东湛公司提供3.35亿元借款），并经过合法的抵押权登记，符合善意取得抵押权的法定条件，已依法取得抵押权。综上，珠江实业公司对案涉房屋享有合法有效的抵押权，吕云辉无权要求解除案涉房屋的抵押。本院经审理认定事实如下：2017年7月14日，东湛公司（甲方、发展商）与吕云辉（乙方、认购方）签订《颐和盛世认购书》，约定，乙方向甲方购买位于花都××××文二村颐和盛世XX房,该商品房的总价款为933622元，乙方选择一次性付款方式。2018年5月15日，东湛公司（甲方、卖方）与吕云辉（乙方、买方）签订《协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都××××文二村颐和盛世花园五街5号1栋602房，乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，该商品房的总价款为933622元。甲方同意乙方按一次性付款支付房款。甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2018年6月30日前向乙方交付该商品房，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价款万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。庭审中，吕云辉与东湛公司一致确认吕云辉已经于2017年7月14日付清全部房价款。2019年5月17日，吕云辉办理了涉案房屋的收楼手续。2018年6月29日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人是珠江实业公司。东湛公司确认涉案房屋于2016年9月30日办理初始登记至其名下。诉讼中，吕云辉陈述其签订认购书和协议书时不具备购房资格，其不具有广州市户籍，名下在广州市从未登记过房产，吕云辉认为其是消费者购房人，现在已在广州市花都区工作多年并通过人才引进的方式办理了花都区人才绿卡，获得广州市购房资格，因其常年在广州市花都区从事建设工程装修工作，为保障其本人以及后续迁来的子女居住之目的，购买了涉案房屋，其具备购房资格后通知过东湛公司。东湛公司陈述吕云辉并未向其告知已经具备购房资格。吕云辉向本院提交查询时点为2020年8月31日的《购房资格证明》、广州市个人名下不动产登记结果查询证明及吕云辉的广州市花都区人才绿卡，《购房资格证明》显示截至2020年8月31日止，吕云辉具备广州市住房限购区域内住房购买资格。广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示吕云辉、尹国花在广州市名下查无房产情况记录。广州市花都区人才绿卡显示证件有效期2020年4月23日至2025年4月23日。吕云辉向本院主张律师费，未向本院提交代理合同及发票，吕云辉陈述其主张律师费没有合同依据。本院于2020年7月27日将本案起诉状副本送达给东湛公司。另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定，乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房屋在内的279套房屋。再查，《花都区人才绿卡暂行实施办法》于2019年7月8日颁布，第三条规定，花都区人才绿卡持有人，可享受以下待遇：……（七）非广州市户籍的境内居民可享受广州市户籍居民待遇在本行政区域内购买自住房，香港特别行政区、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久（长期）居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员可按国家有关规定在本行政区域内购买1套自住房。本院认为，吕云辉与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》、《协议书》均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。吕云辉向本院提交了购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示吕云辉在广州市无房产记录，吕云辉办理了花都区人才绿卡，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故吕云辉属于消费者购房人。吕云辉和东湛公司签订《颐和盛世认购书》、《协议书》，向东湛公司支付了全部购房款，上述行为均发生在东湛公司将涉案房产抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案物业的开发商，在明知该物业已经出售给吕云辉、其已经收取吕云辉全部购房款并将房屋实际交付给吕云辉的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗吕云辉对涉案房屋的物权期待权，吕云辉现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方具有为吕云辉办证的义务，故吕云辉请求东湛公司为其办理权属证书，合理有据，本院予以支持。吕云辉与东湛公司尚未签订商品房买卖合同，双方之间仅签订了《颐和盛世认购书》、《协议书》，上述合同是为了将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，合同内容虽然约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用的时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，根据本案已查明的事实，吕云辉现已具备购房资格可以签订商品房买卖合同，因涉案房屋存在抵押未能签订商品房买卖合同，东湛公司存在不履行订立商品房买卖合同的义务，因此，吕云辉有权要求东湛公司承担违约责任，至于东湛公司如何承担责任，双方对此并未约定，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吕云辉在2020年4月23日取得花都人才绿卡，吕云辉虽认为其已具备购房资格后告知东湛公司，但东湛公司对此不予确认，吕云辉亦无证据予以佐证，故本院对吕云辉的上述陈述不予采纳。预约合同损害赔偿应在合同当事人签订预约合同可预见范围之内，以损失填补为原则，综合考虑过错程度、履行情况、合理成本支出、本约合同机会成本损失以及预约合同内容、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等进行评判，具体到本案的情况，本院酌定东湛公司应当承担的违约责任为，从东湛公司收到本案起诉状副本之日起以已付购房款933622元为基数计算利息，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至办妥权属登记之日止。吕云辉主张东湛公司向其支付律师费10000元，并无合同依据，本院不予支持。综上，吕云辉诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司与第三人广州珠江实业开发股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告吕云辉办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街5号1栋602房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告吕云辉办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街5号1栋602房的权属登记手续；三、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕云辉支付违约金，违约金以933622元为基数计算利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年7月27日计至办妥广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街5号1栋602房的权属登记之日止；四、驳回原告吕云辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，由原告吕云辉负担73元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月十六日法官助理李诗琪书记员孙诗韵