苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初5201号原告沈晓晴，女，1992年2月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人邱书霞，江苏瀛元律师事务所律师。被告姜运东，男，1992年12月6日出生，汉族，住河南省固始县。委托代理人何志乔，苏州市吴江区同里法律服务所法律工作者。被告胡亚萍，女，1993年4月8日出生，汉族，住河南省固始县。委托代理人何志乔，苏州市吴江区同里法律服务所法律工作者。原告沈晓晴与被告姜运东、胡亚萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法由审判员夏锋适用简易程序于2020年6月29日、2020年9月15日、2020年10月19日公开开庭进行审理。原告沈晓晴及其委托代理人邱书霞，被告姜运东，被告姜运东、胡亚萍的共同委托代理人何志乔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈晓晴诉称：原告于2018年11月与被告、居间方签订《房屋买卖(居间)合同》，约定原告向两被告购买坐落于苏州市吴江区房屋，房屋总价款为1368978元，合同第九条约定被告应于2019年8月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未按约履行交房义务，也未履行过户义务。被告至今未能交房也未过户，已属违约，应按合同约定承担违约责任。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除双方的房屋买卖合同；2、被告双倍返还定金70万元；3、被告承担本案诉讼费。被告姜运东、胡亚萍辩称：双方并没有发生房屋买卖的事实，本案属于套路贷，在与案外人秦某,4（秦某,4是原告配偶的哥哥）发生高额借贷后无法还款的情况下，在秦某,4的操控下做出的虚假买卖，在当时吴江房价飞涨的情况下还是以原价进行了出让；事实上原告本人并未向姜运东付款，姜运东所收的款项是秦某,4操纵汇入，房产中介也是秦某,4操控；姜运东在收到该款项后，再汇入秦某,4的账户用于归还高利贷，双方约定房屋的按揭贷款由秦某,4按月偿还，直至房屋权证办出为止，但因秦某,4事后仅仅归还了两个月的贷款，致使发放贷款的银行向开发商行使了担保权，开发商付清了款项，并向被告提起解除房屋买卖合同诉讼；在收到诉状及开庭传票后，被告向沈晓晴及秦某,4询问此事，但秦某,4要求姜运东与开发商协商继续履行合同，后续事宜由其处理，姜运东信以为真，接受了原告的处理方案；调解结案后，原告不确认是否要房，也不回复，视为已表示不再履行合同，造成开发商向法院申请强制执行；被告胡亚萍对双方交易事实并不清楚，当时是在空白合同上签字按手印，只是想让姜运东还清欠秦某,4的高利贷，并未收到任何款项，不应该承担相应的责任。经审理查明：2017年4月5日，姜运东、胡亚萍作为买受人与苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）作为出卖人签订编号为Y2017007097的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定姜运东、胡亚萍向绿杰公司购买其开发的位于苏州市吴江经济技术开发区房屋；该商品房的用途为普通住房，住宅建筑面积共93.92平方米，单价为每平米14576元，购房总价款为1368978元；买受人采用按揭方式支付房款，于2017年4月28日前付清剩余房款958000元；出卖人应当在2019年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2018年，姜运东为向秦某,4归还高利贷款，决定出卖位于璀璨四季花园1幢1单元1604号的房屋。经秦某,4居间介绍，并经秦某,4指定房屋居间机构，姜运东作为售房人（甲方）于2018年11月27日与沈晓晴作为购房人（乙方）、苏州裕和鑫房产经纪有限公司（以下简称裕和鑫公司）作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份。该合同主要内容如下：甲方将其位于璀璨四季花园1幢1单元1604号的房屋转让给乙方，建筑面积93.92平方米，精装交付标准已见商品房买卖合同内；转让价款为1368978元；过户时的个税、增值税、契税、物业维修基金均由乙方承担；乙方须向丙方缴纳中介服务费12000元；乙方于2018年11月27日向甲方交付购房定金35万元；原交房时间为2019年8月30日前，如开发商拖延，则与甲方无关，如因甲方拖延，以本合同第五条约定支付违约金；资金托管前，由甲方将35万元交由乙方存入资金托管账户。在姜运东签署上述《房屋买卖（居间）合同》前，胡亚萍于2018年10月在该合同中作为售房人（甲方）签字并捺印。2018年10月14日，秦某,4催促姜运东签署该合同，并称“你老婆过来签个字有什么用，要把合同签完，从11月开始，每个月贷款要我们还款”。2018年11月27日，沈晓晴以其母亲高四妹账户向姜运东转账支付35万元，姜运东于当日出具收款收据一份，载明收款项目为定金。同日，姜运东向秦某,4汇款15万元，经姜运东与秦某,4商定，该笔15万元款项中的10万元用于归还姜运东结欠秦某,4的借款本息，其余5万元由秦某,4受姜运东委托向贷款人（中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行）归还购房贷款。秦某,4收取用于归还购房贷款的上述5万元后，仅将部分资金用于向贷款人归还购房贷款，其余资金均被秦某,4占有并用于抵偿姜运东结欠的借款本息，并停止归还购房贷款。贷款人以姜运东未按约归还购房贷款为由，要求绿杰公司作为涉案房屋购房贷款的保证人承担保证责任。绿杰公司于2019年2月13日向贷款人代偿借款本金935545.85元、利息13608.29元、罚息136.88元，合计949291.02元。绿杰公司承担保证责任后，于2019年5月向本院提起诉讼（即2019苏0509民初6556号案件），要求解除绿杰公司与姜运东、胡亚萍签署的商品房买卖合同，并要求姜运东、胡亚萍协助绿杰公司办理商品房买卖合同的备案注销手续、赔偿绿杰公司代偿损失949291.02元、支付违约金并赔偿律师损失。该案审理期间，双方当事人于2019年6月24日达成调解协议，协议内容如下：一、绿杰公司与姜运东、胡亚萍于2017年4月5日签订的吴江市商品房买卖合同继续履行；二、姜运东、胡亚萍应于2019年7月30日前向绿杰公司偿还代偿款949291.02元及逾期付款违约金(以949291.02元为基数，自2019年3月18日起按日万分之一计算至实际付清之日)并支付律师费2万元；三、若姜运东、胡亚萍未能按期足额支付，则双方确认案涉合同于2019年4月30日解除，同时姜运东、胡亚萍应当向绿杰公司支付代偿损失949291.02元、解除合同违约金136897.79元及逾期办理备案登记注销手续违约金(以房款1368977.92元为基数，自2019年5月31日起按日万分之五计算至实际注销手续办理完成之日)、律师费20000元。2019年7月10日，秦某,4就该案诉讼向姜运东出具书面说明一份，载明“姜运东的房子，三天内要与不要给一个准确答复，以微信或短信为准”。2019年9月，绿杰公司申请强制执行，要求姜运东、胡亚萍协助办理商品房买卖合同的备案注销手续。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、房屋买卖（居间）合同、收据、邮储银行账户对账单、户口本各一份，证人秦某,4证言；被告提交的2019苏0509民初6556号民事调解书一份、网银截屏一份、秦某,4出具的书面说明两份、支付宝客户电子回单四张、姜运东与秦某,4的微信聊天截屏一张；本院调取的诉状和执行申请书、邮储银行账户明细，以及双方的当庭陈述等证据予以证实。被告提交的2019年2月21日的支付宝聊天记录，系案外人秦某,4与张涛的聊天内容，与本案房屋交易无涉，本院对其关联性不予认可。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。原告实际已向被告支付款项35万元，已履行其合同义务。被告姜运东、胡亚萍向绿杰公司购买涉案商品房后又转让给原告，因案外人秦某,4未按约代偿购房贷款，致使绿杰公司与被告之间签署的商品房买卖合同解除，并最终导致被告无法履行其与原告签署的房屋买卖合同，被告仍应按照合同相对性向原告承担违约责任并承担相应给付义务。双方在2020年9月15日的庭审中均同意解除该合同，故该合同已于该日解除。双方约定的交易总价款为1368978元，约定的定金数额不得超过总价款的20%，故原告交付的35万元款项中，仅有273795.60元可认定为定金，其余76204.40元款项系购房款。根据合同履行情况和被告违约程度，被告应依法向原告双倍返还定金即返还定金总计547591.20元，并返还其余价款76204.40元。综上，被告应向原告合计给付623795.60元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告沈晓晴与被告姜运东、胡亚萍签署的房屋买卖合同于2020年9月15日解除。二、被告姜运东、胡亚萍应于本判决生效之日起十日内向原告沈晓晴给付623795.60元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××60）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8560元，由被告姜运东、胡亚萍共同负担，并于本判决生效之日起十五日内付至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××66）。原告已预交的案件受理费，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年十一月三日书记员 黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。