山西省运城市盐湖区法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民初4004号原告：彭菁，女。委托诉讼代理人：邵佩玲，运城市盐湖区北城办法律服务所法律工作者。被告：张海华，男。被告：侯莉，女。共同委托诉讼代理人：李晓伟，绛县么里镇法律服务所法律工作者。原告彭菁与被告张海华、被告侯莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭菁委托诉讼代理人邵佩玲，被告张海华、被告侯莉及其共同委托诉讼代理人李晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭菁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行办理原、被告于2018年8月10日签订的《房地产买卖居间合同》中约定的房屋过户手续；2、判令被告支付原告违约金13.76万元（68.8万元×20%）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月10日，原、被告通过运城市××万佳房地产经纪有限公司（以下简称××公司），三方签订《房地产买卖居间合同》，原告购买被告名下运城市盐湖区某某洲二期××房，房屋总价68.8万元。合同约定“原告应采用按揭方式付款，首付款采用分期付款方式。第一次付款需在2018年8月18日前支付12万元；第二次付款应于2018年10月15日前支付25.8万元，第三次付款待契税票满两年后三十日内，被告需预约还款成功，并于还款当日，原告支付剩余首付款5万元整，被告需于三十日内配合到银行办理面签手续。且约定买卖双方任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金。”协议签订后，原告分别于2018年8月10日给被告支付3万元（定金）、2018年8月12日支付12万元、2018年10月14日支付14.07万元、2018年10月15日支付5.53万元，共计34.6万元。2018年10月15日，被告张海华称房屋共有人（即被告侯莉）不同意原协议内容，要求签订补充协议。原、被告及××公司再次签订《补充协议书》，协议内容在原合同基础上增加“若因不动产登记证或契税未满两年过户中产生的增值税，原告应代被告承担1万元整”，二被告均在补充协议上签字摁印。2019年10月16日，××公司工作人员微信通知原告，被告已将房产证办下来，被告提出新的条件，要求原告提前将被告在光大银行的剩余按揭款28.8万元结清，其可立即与原告办理过户手续。原告答复合同当时约定的是分期付款，自己没有能力全部付清。2019年10月24日，××公司工作人员再次转告原告，被告称若不付清全部房款，其将于次日撬锁搬家，原告未予理会。2019年12月9日，被告通过物业，将诉争房屋断水断电，原告多次联系被告，电话均被拒接，原告不得已在外租房。期间××公司工作人员一直调解此事，2020年1月9日，原告迫于无奈同意被告的条件，再次贷款支付给被告28.8万元，被告承诺立即办理过户手续，剩余5.4万元过户时结清。原告付清此笔房款后，遂要求被告履行过户，被告又以房价上涨为由要求原告承担全部增值税，否则不会过户。原告与二被告签订协议后，诚实守信履行合同内容，二被告却置合同约定内容于不顾，多次违约并提出无理要求。根据合同法相关规定，被告应按照双方约定履行合同，否则应承担违约责任。被告张海华、被告侯莉辩称，一、原告和被告经××公司所签订的房屋买卖居间合同中对双方各自的权利义务约定不清，有些事有前后矛盾的，直接导致双方履行合同中矛盾不断。故而，对过户和支付尾款的顺序上也不是很清楚，才导致双方出现理解的偏差，故而，二被告对原告的该项请求享有顺序履行抗辩权，原告要求被告履行办理房屋过户手续的前提是原告必须将尾款5.4万元付清后，被告才有义务配合原告办理房屋的过户手续。二、原告要求二被告承担违约责任是不成立的。由于××公司提供的居间合同内容对双方的权利义务约定不清，比如，双方争议比较大的地方增值税的承担问题，居间合同第二页第三条，甲方的房地产产权现状为：将该房产由甲方过户至乙方，产生的相关税费（含契税、工本费、增值税、测绘费、个税等相关费用）由乙方（原告）承担，乙方认可并愿意购买。但是在第四费用承担部分，乙方支付的项目却遗漏了双方争议的“增值税”，增值税由谁承担是双方争议很大的，却偏偏遗漏了。该份合同中的问题还有很多，小的问题是错别字、遗漏关键字、语句表达不清，大的问题比如签协议时遗漏夫妻双方共同出卖人，共同购买人，双方权利义务不清等等，这些问题直接导致双方履行合同中矛盾不断。正因为双方有了矛盾，才又签了补充协议，但是补充协议也是问题多多。比如，双方争议的增值税的承担问题，补充协议约定若因不动产登记证或契税未满两年过户中产生的增值税，乙方同意代甲方承担1万元，其余部分由甲方承担。该条规定与居间合同规定是不相符合的，居间合同规定该费用由乙方承担，这条又成了乙方代甲方承担1万元。而且两份具有同等效力，是依哪个为准，让合同双方不能理解，这样的合同双方不产生矛盾才怪。故而本案根本就不存在违约的情形。而且，补充合同相比居间合同明显的减轻了乙方（原告）的付款责任。可以推定，在签订补充合同时，乙方已经具有违约行为，要不不可能再签订一份对原告（乙方）更为有利的补充合同。可见，要说违约，也是原告违约在前，根据原告诉状中所说的居间合同付款方式为分期付款的方式，第一次付款2018年8月18日前付款12万元，第二次付款于2018年10月15日支付25.8万元，诉状中2018年8月12日前支付23万元，可以判定原告在此之前就已违约，原告应承担20%的违约责任。原告在诉状中所述被告违约，均是原告片面认为的假象，是不能成立的。其不清楚正式合同条款有问题才出现的矛盾，并不是违约。综上，原告与被告之间的矛盾均是××公司的不专业、不负责任所导致，在签订协议时没有将协议的条款给双方解释清楚，双方在履行过程中出现新的问题，新的矛盾依据双方签订的合同不能解决，才使双方失去信任，诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告均无异议的房地产买卖居间合同1份、补充协议书、收条5张，本院予以确认。但被告认为双方签订的合同第二条第三点约定原告采用按揭付款方式，原告办理银行按揭除定金之外的款，由原告向银行申请贷款支付给被告，原告承担银行按揭发生的全部费用。合同第四条约定办理银行按揭产生的相关费用，原告签订前交纳，并应按时领取不动产登记证，否则应视为违约，从原告举证来看原告在履行该合同时，并未办理银行按揭，原告违反了约定第四条，原告存在违约，该条规定与居间合同规定是不相符合的，居间合同规定该费用由原告承担，关于增值税的约定是由原告承担的。该合同约定的双方办理过户手续的条件是第三条中双方需于贷款银行通知，贷款三日内双方备齐过户手续，并非原告所说的将5.53万元交付之后办理，根据合同上约定的是被告需于30日内将首付款支付给原告，被告要在30日内配合原告办理面签手续，并非过户手续，是原告将办理面签手续和办理过户手续混合了，并不成立；协议签署日期是2018年10月15日，是约定合同的第二笔交付款的时间，买方出现了违约才签订的协议，这份协议充分证明原告方违约，该合同中约定第三笔款是甲方需将银行按揭尾款一次性付清，甲方需于10日内配合原告办理银行面签手续，原告需于面签当天交付尾款，办理面签手续并非过户手续，协议中的约定和第一次签订的合同发生了很大变化，对原告不公平。被告对原告提供的原告与中介方的微信聊天记录、原告和房屋物业公司微信聊天记录以及原告与被告张海华的短信真实性有异议，认为聊天记录不是原件，如果没有原始载体的话，应当提供，内容上有很多语音，看不出来，不是完整的证据，不能体现双方表示，不能作为证据使用；被告对原告提供的证人证言有异议，认为不能作为本案的依据，说被告违约是不成立的，证言前后矛盾，合同中矛盾很多，不能作为证据使用，法院不能采纳。对双方有争议的事实和证据，本院进行审查认证：1、对原告提供的微信聊天记录，被告予以否认，原告未提供原始载体予以证实，该证据的真实性本院不予采信。2、对原告提供的与被告张海华之间的短信，被告予以否认，但未提供相关反驳证据，该短信的真实性本院予以采信。3、对原告提供的李浩华证人证言，被告予以否认，但未提供相关反驳证据，该证人系双方房屋买卖中介服务人员，且证人证言与短信内容相互印证，该证人证言的真实性本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，被告张海华作为出卖方（甲方）、原告彭菁作为买受方（乙方）、案外人××公司作为居间方（丙方），三方签订《房地产买卖居间合同》，约定：买卖双方出售及购入坐落位置山西省运城市北部新区原王庄村槐东路以东学苑路以西机场大道以北某某洲二期××号房，建筑面积为114.56平方米，房产总价68.8万元。乙方须于本合同签订当日，向甲方交付定金3万元。乙方按如下付款方式给付除定金外的65.8万元。采用按揭付款方式。1、乙方需要办理银行按揭，（除定金之外的房款中，部分款项由乙方向银行申请贷款支付给甲方）。乙方承担银行按揭所发生的全部费用。2、首付款采用分期付款的方式。第一次付款：乙方需于2018年8月18日之前将首期款12万元支付甲方，甲方需于当日配合乙方办理交房手续。第二次付款：乙方需于2018年10月15日之前将25.8万元支付甲方，甲方需于当日将所拖欠开发公司房款11.735万元一次性结清，甲方并于三日内缴纳一手房契税，并督促并配合开发公司办理不动产登记证。第三次付款：待契税票满两年后三十日内，甲方需预约还款成功，并与还款当日，乙方支付甲方剩余首付款5万元。甲方需于三十日内配合乙方办理银行面签手续。在银行通知贷款成功之日起三日内，乙方需对照除定金之外的房款减去银行贷款承诺金额的结果多退少补为应付的首期款。甲乙双方须于贷款银行通知贷款成功三日内，双方备齐过户所需文件前去房管局办理过户手续，若任何一方逾期不到，逾期方属违约。甲方办理不动产登记证所产生的费用由甲方承担，将该房产由甲方过户至乙方，产生的相关税费（含契税、工本费、增值税、测绘费、个税等相关费用）由乙方承担，乙方认可并愿意购买。甲方出售房产现抵押在中国光大银行太原分行，解押还款方式为：由甲方自行出资于该房产一手房契税票满两年后三十日内办理解押还款手续。甲方出售房产目前拖欠开发公司11.735万元，甲方需于2018年10月15日之前将其所拖欠首期款支付开发公司。违约责任：在本合同履行期间，甲、乙任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金等。合同签订后，原告于2018年8月10日支付被告张海华购房定金3万元，于2018年8月12日支付被告张海华购房款12万元，于2018年10月14日支付被告张海华购房款14.07万元。2018年10月15日，原告（乙方）、被告（甲方）及××公司三方为此事又签订《补充协议书》，约定如下：甲、乙双方于2018年8月10日签订一份《房地产买卖合同》（编号：M××0），经双方再次一致协商，现作如下补充内容：一、对该合同第二条第三项中“第二次付款：乙方需于2018年10月15日之前将25.8万元支付甲方，甲方需于当日将所拖欠开发公司房款11.735万元一次性结清，甲方并于三日内缴纳一手房契税，并督促并配合开发公司办理不动产登记证。第三次付款：待契税票满两年后三十日内，甲方需预约还款成功，并与还款当日，乙方支付甲方剩余首付款5万元。甲方需于三十日内配合乙方办理银行面签手续”。变更为：“第二次付款：乙方于2018年10月14日将人民币14.07万元支付甲方，甲方已于当日将所拖欠开发公司及拖欠银行按揭月供一次性结清。乙方于2018年10月15日将人民币5.53万元支付甲方，甲方于当日缴纳一手房契税，并督促并配合开发公司办理不动产登记证。第三次付款：待不动产登记证办理完毕后三十日内，甲方需将银行按揭尾款一次性结清，待按揭尾款结清后，甲方需于十日内配合乙方办理银行面签手续，乙方需于银行面签当天支付剩余首付款人民币5万元。二、甲乙双方需付费用如下：甲方承担增值税；乙方承担契税、个人所得税、测绘费、工本费、他项权证费、银行按揭代办费、评估费。三、甲乙双方协商一致：若因不动产登记证或契税未满两年过户中产生增值税，乙方同意代甲方承担1万元，其余部分由甲方承担。本协议是2018年8月10日《房地产买卖合同》的补充协议，系其组成部分，与该合同具有同等法律效力，除本协议外，其余内容仍以《房地产买卖合同》为准等。协议签订后，原告同日支付被告张海华购房款5.53万元，又于2020年1月9日支付被告张海华购房款28.8万元，剩余购房款5.4万元未支付被告。2019年10月份左右，被告张海华取得案涉房屋的房产证。经原告多次催促，被告张海华至今未协助原告办理案涉房屋的过户变更登记手续。本院认为，原、被告及××公司签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议书》，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方约定原告以分期付款方式向被告支付购房款，原告按约支付了被告大部分购房款，仅欠被告购房款5.4万元未支付。双方在合同中约定银行贷款成功三日内，双方备齐过户所需文件前区房管局办理过户手续，亦约定银行面签当天原告支付被告剩余首付款。后双方在补充协议中重新约定了分期付款时间及被告结清银行按揭尾款时间，未明确约定房屋过户时间。但在合同履行过程中，经被告多次催促，原告未办理银行贷款就代被告付清银行房屋按揭贷款。现原告已按约支付被告大部分购房款，根据房屋中介服务人员证人李浩华证言及双方短信内容可知剩余购房款5.4万元应于房屋办理过户时当天支付。经原告多次催促，被告至今未协助原告办理房屋过户变更登记，现原告主张被告立即协助办理案涉房屋的过户登记手续，符合法律相关规定，本院予以支持。被告辩称付清尾款5.4万元后才办理房屋过户登记手续，理据不足，该辩称意见本院不予支持。另外，原告按约向被告支付了前三次购房款，被告在取得案涉房屋房产证后，未按补充协议约定结清案涉房屋银行按揭款，已构成违约。后经原告多次催促，被告一直未配合原告办理房屋的过户登记手续。双方合同中约定违反合同约定以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金，该约定明显过高，且原告未提供相关证据证实因被告违约给其造成的实际损失，结合本案合同履行情况及被告的过错程度，本院酌定被告支付原告违约金为6万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告张海华与被告侯莉于本判决生效后三十日内协助原告彭菁办理位于运城市盐湖区某某洲××号房屋的过户变更登记手续；被告张海华与被告侯莉于本判决生效后十五日内支付原告彭菁违约金6万元；三、驳回原告彭菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3052元，保全费4378元，共计7430元由原告彭菁负担1000元，被告张海华与被告侯莉共同负担6430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 杨跃华人民陪审员柳淑蓉人民陪审员 周    武    娟二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 黄    少    贝