山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0323民初1555号 原告：沂源县黎明东方购物广场有限公司，统一社会信用代码913702356521401R，住所地沂源县城历山路**。 法定代表人：杨劲松，总经理。 委托诉讼代理人：山明，山东隆泰律师事务所律师，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：张由发，男，该单位职工，代理权限特别授权。 被告：沂源颐德商贸有限公司，统一社会信用代码91370323168611307W，，住所地沂源县城振兴路** 法定代表人：江兆华，经理。 委托诉讼代理人：刘峰，山东多博仕律师事务所律师，代理权限特别授权。 原告沂源县黎明东方购物广场有限公司与被告沂源颐德商贸有限公司互易纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沂源县黎明东方购物广场有限公司的委托诉讼代理人山明、张由发，被告沂源颐德商贸有限公司的委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沂源县黎明东方购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告沂源颐德商贸有限公司向原告赔偿房屋拆迁损失100万元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告沂源县黎明东方购物广场有限公司与被告沂源颐德商贸有限公司于2016年2月2日签订协议书，就沂源商务大厦北邻，被告建设的13间共计320平方米平房由原告受让达成协议，协议约定“被告必须保证交付给原告的房屋在经营期间没有任何影响经营的行为，包括政府行为的拆除情况的发生，如有发生，被告应向原告支付100万元作为补偿。”原告在实际使用过程中，该房屋被当地政府于2017年9月16日勒令拆除，致使原告利益受损，根据协议约定，被告理应承担赔偿责任，向原告支付100万元作为补偿，为此，原告要求被告依约支付上述损失赔偿款，经原告向被告催要未果，为此诉至法院。 被告沂源颐德商贸有限公司辩称，一、答辩人与原告于2016年2月2日签订的“协议书”属于无效合同。沂源商务大厦西北角1-3层的房屋，答辩人既不是此房屋的开发商，也不是房屋的产权人；原告没有购买过该房屋，更不是该房屋的产权人。所以原告与答辩人在“协议书”中对该房屋应归原告所有的约定，因违法处置他人财产且未经房屋权利人追认属无效合同；涉案的13间平房因属于违章建筑，在双方签订“协议书”时，原告是明知的，无论是作为买卖合同或互易合同的标的物，都因违反法律、行政法规的强制性规定，产生原告与答辩人签订的“协议书”无效的法律后果；原告在对13间平房使用过程中，答辩人并没有对原告有任何阻扰和影响正常经营活动的行为；涉案房屋因属于违章建筑被政府有关机关拆除，并非房屋拆迁损失，原告要求答辩人对其因违法导致的行政处罚承担赔偿责任于法无据；因原告与答辩人签订的“协议书”属于无效合同，无效合同的法律后果是返还财产或赔偿损失。该案中因原告并未交付答辩人任何财产，所以答辩人无法返还；没交付答辩人任何财产，也就不存在损失的问题。二、即使原告与答辩人签订的互易合同合法有效的话，原告也并未履行合同。互易合同是双务合同，通过原告与答辩人签订的“协议书”能够看出答辩人交付给了原告13间平房，但看不出原告交付给答辩人任何财物或财产权利。由于原告并未交付答辩人任何财物，并未给原告造成任何损失，所以原告要求赔偿损失的诉求没有法律依据。综上所述，无论原告与答辩人签订的“协议书”是否有效，答辩人都没有赔偿原告房屋拆迁损失的义务，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年6月13日，山东沂源鲁山置业有限公司（甲方）与临沂东方购物广场有限公司（乙方）就沂源商务大厦的第一、二、三层的房产签订房屋卖卖协议一份，合同约定：一、标的物位置、坐落、面积，买卖房产位于沂源县城历山路南段，沂源商务大厦的第一、二、三层全部，建筑面积共计约14486平方米（最终面积以房产局颁发的房产证载明的面积为准）。二、房产价款，该房地产按毛坯房现状交付，成交价为人民币4750万元。三、付款方式，1、本协议签订之日，乙方向甲方支付定金壹仟万元整，甲方按照合同约定时间向乙方交付全部房屋后，该定金折抵购房款。2、甲方办理完商品房销售所有手续后，及时协助乙方办理购房贷款（由乙方承担贷款本息），甲乙双方应根据银行要求提供贷款所需的所有手续，其中乙方的贷款人为三个包括三个自然人，贷款数额由乙方确定，贷款发放后，甲方留取贰千万元作为购房款（银行提取的保证金归乙方所有），余款应予放贷之日交付乙方，如果，自甲方办理完商品房销售所有手续并向银行提供了贷款所需的全部资料后，因乙方原因，超过两个月不能放贷，乙方需自筹资金向甲方支付购房款贰仟万元。3、2010年阴历腊月26日前，乙方向甲方支付购房款壹仟万元。4、2011年阴历八月十五前，乙方向甲方支付五百万元，余款二百五十万元在乙方取得房产证、土地证时，一次性向甲方付清。合同第六条约定，如因办理产权证甲乙双方需重新签订商品房买卖合同标准文本的，条款如与本协议不一致，按本协议执行。如果甲方交付给乙方房屋的面积小于房产证载明的面积，甲方应按照房屋均价向乙方支付差额面积的价款。合同第七条约定，因乙方原因不按时支付房款，需向甲方偿付协议总价款的10%违约金并承担给甲方造成的损失。甲方手续不全造成乙方贷款、房产、土地手续不能办理的，甲方向乙方偿付10%的违约金并承担给乙方造成的全部损失。因为甲方的原因导致购买房屋被查封、抵押，无法实现合同目的的，甲方应双倍返还购房款，并赔偿乙方的实际损失，保证人应承担连带保证责任。本案被告在连带责任保证人处盖章确认。 协议签订后，2010年8月31日至2016年1月14日，根据上述协议的约定，临沂东方购物广场有限公司分三次以杨晓东、杨芳的名义与山东沂源鲁山置业有限公司就上述合同中约定的房屋签订了商品房买卖网上备案合同，除去西北角290平方米左右的房屋外，将其余房屋均办理登记在了杨晓东、杨芳的名下，杨晓东系临沂东方购物广场集团有限公司的法定代表人，杨芳系杨晓东的姐姐。 临沂东方购物广场集团有限公司系有限责任公司，成立于2000年3月14日出生，股东为杨晓东和徐士娥。原告沂源县黎明东方购物广场有限公司系有限责任公司，注册资本壹仟万元整，成立日期2009年11月10日，股东（发起人）为杨晓东和徐士娥，于2014年9月30日变更为杨晓东和临沂东方购物广场集团有限公司。 2016年2月2日，原告沂源县黎明东方购物广场有限公司（甲方）与被告沂源颐德商贸有限公司（乙方）签订协议书一份，协议约定，鉴于沂源商务大厦西北角1-3层约297平方米房屋应归甲方所有，经甲乙双方协商并由有关部门单位调解达成如下协议：1、甲方同意将沂源商务大厦西北角约297平方米建筑物房产证、土地证办到房屋购买人名下。2、该西北角房屋购买人开展一切经营活动必须服从沂源县黎明东方购物广场有限公司物业统一管理。3、商务大厦北邻由乙方建设的13间平房约320平方米归甲方所有，自本协议签订之日起交付甲方，乙方按时交付房屋且确保使用期限没有任何阻挠和影响正常经营活动的行为，包括政府行为在内的拆除情况的发生，如有任何形式终止使用行为的发生，乙方同意偿付100万元（协议书签订时购买力计算）作为补偿，由甲方原因造成上述行为的发生除外。 上述协议签订后，沂源商务大厦西北角约297平方米建筑物已办理登记在案外人周文福名下，被告将上述13间平方交付原告使用，2017年5月31日，沂源县城市管理行政执法局向沂源县黎明东方购物广场有限公司下达限期拆除通知书一份，因商务大厦北邻的13间平房系未取得建设工程规划许可证的建筑物，要求原告限期拆除，2017年9月16日，上述房屋被拆除。 2020年6月28日，临沂东方购物广场集团有限公司出具证明一份，证明2016年2月2日，沂源县黎明东方购物广场有限公司与沂源颐德商贸有限公司签订的协议书系经过其公司授权并认可的行为，杨晓东作为临沂东方公司法定代表人、实际控制人，同时作为沂源东方公司的原法定代表人、实际控制人，在协议书上签字确认。 以上事实，由原告提供的营业执照、国家企业信用信息公示报告、协议书、限期拆除决定书、照片打印件、律师函及送达回证、企业变更情况、房屋买卖协议、房产证复印件、网签备案信息查询证明、证明，被告提供的三份网签合同网上打印件及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，关于案涉协议的效力。首先，案涉沂源商务大厦西北角297平方米房屋系临沂东方购物广场集团有限公司的合同可得利益，原告针对商务大厦西北角297平方米权益的处分已经得到了临沂东方购物广场集团有限公司的授权及认可，故原告签订的上述协议不属于处分他人财产的行为；其次，案涉13间平房虽然系未取得建设工程规划许可证的建筑物，但该建筑物仍然具有使用、收益等“物”的价值，建设行为的违法性并不必然导致案涉合同的无效性；再次，案涉协议系原告以其可得利益置换被告未取得建设工程规划许可证的建筑物，双方签订协议时已对案涉13间平房的状态明知，协议内容亦对政府性行为进行了明确的约定，补偿金亦是针对终止使用的情形约定的补偿责任。综上，该协议系双方之间真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，合同履行过程中，发生了约定的支付补偿款的情形，被告应按照合同约定支付原告补偿款1000000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告沂源颐德商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告沂源县黎明东方购物广场有限公司补偿款1000000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由被告沂源颐德商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李成虎 审 判 员  徐光花 人民陪审员  马庆德 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  张 敏