重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初2798号原告：石景宇，男，1973年6月22日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师。原告：石井会，女，1970年2月14日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师。被告：李建宇，男，1997年4月11日出生，汉族，住四川省天全县。委托诉讼代理人：丁咏，重庆君毅律师事务所律师。原告石景宇、石井会诉被告李建宇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告石景宇及其委托诉讼代理人冯源、原告石井会的委托诉讼代理人冯源，被告李建宇的委托诉讼代理人丁咏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石景宇、石井会向本院提出请求：一、依法确认2019年7月29日签订的重庆市房屋买卖合同中原、被告关于房屋买卖的约定于2020年1月6日解除；二、被告立即赔偿原告49万元违约金；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。（原告胜诉后，由法院直接将诉讼费清退给原告）。事实及理由：2019年7月29日通过重庆宸友房地产经纪有限公司（以下简称宸友公司）介绍，被告购买原告位于重庆市江北区北滨一路X号X幢X单元X-X号房屋，双方于当日签订了合同编号为CYMM：0000278）《重庆市房屋买卖合同》。依据房屋买卖合同约定，该房屋系抵押贷款房，房屋成交价款为245万元，由被告方负责出资60万元办理银行解押手续，同时该合同约定在2019年9月30日前办理付清款后并完成过户手续。合同签订后，原告按照合同约定履行相关义务，但由于被告未出资办理银行解押手续及付清房款，经双方多次协商未果，原告于2019年12月向被告书面致函，要求被告在收到函后15日内继续按照房屋买卖合同的约定履行相关义务，原告邮寄的函件于2019年12月13日、18日、19日送达给被告，被告收到函件后也未履行相关义务。原告在无奈的情况下于2020年1月6日再次向被告发出解除房屋买卖合同函件。由于被告严重违约，依据房屋买卖合同第二十条补充条款约定，被告应按房价20%承担违约责任。合同约定有定金和违约金，原告选择违约金。综上，望法院依法支持诉讼请求。被告李建宇辩称，1.被告李建宇与二原告于2019年7月29日签订的房屋买卖合同，欠缺石井会签字及授权，也无石景宇、石井会各自配偶的签名和授权，石景宇个人签字属无权代理，合同虽形式上成立，但实质上效力待定或者不生效。在合同不生效的前提下，原告所称解除毫无意义；2.房屋买卖合同未能正常履行的过错在二原告，被告无任何过错，加之合同未生效，原告主张49万违约金于法无据。如未能解押的原因是原告没有提供必须的相关资料，证人王渝和原告石景宇的微信语音中，石景宇承认由自己和资方签订借款合同解决解押所需资金，解押最后未能完成并非被告责任；3.如要承担违约责任，被告认为违约金明显过高，原告的房屋买卖没有具体损失。最终违约金希法院依法综合认定；4.收到原告两个通知，一个是继续履行通知，一个是解除通知。继续履行通知是2019年12月18日收到；微信解除通知是2020年1月6日收到，书面通知是2020年1月7日收到；5.正因原告屡次违约出尔反尔，严重侵害了被告的信赖利益，合同约定过户时间是2019年9月30日，合同未能完成的责任和合同目的未能实现的原因均应归咎于原告，被告不应承担任何责任。综上，请法院驳回原告的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告石景宇、石井会举示的重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、《重庆市房屋买卖合同》、公证书、委托书、石景宇和李建宇间的微信聊天记录、李建宇的通知及其邮政快递信封、要求继续履行《重庆市房屋买卖合同》的通知及其邮件交寄单、邮件投递的物流、信封、解除《重庆市房屋买卖合同》的通知及其邮件交寄单、邮件投递物流信息，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告李建宇举示的定金收条、微信转账凭证，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告李建宇举示的石景宇与王渝的微信聊天记录、证人王渝证言，不能证明被告的主张。理由：聊天中，就第三方提供资金解押由李建宇出面借款或石景宇、石井会出面借款，聊天中双方有沟通，但石景宇是不认可由其出面借款的，如聊天中石景宇说：“昨天王老板说我提前要用部分钱，先向出资方借笔钱，我写借据，借据上写明作什么用……”，王渝答：“资方垫资给你解押还房款是要看产权证上的人签订合同才是生效的，李建宇签字是没有用的……”，石景宇又说：“王渝，不能单方凭你来说，书面合同是怎么写的嘛，任何人借钱都具有法律效力，任何一个成年人借钱都具有法律效力……，我们买卖合同你看一下”。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市江北区大石坝街道北滨一路X号X幢X单元X-X房屋产权人是石景宇、石井会。该房的抵押权人是东亚银行（中国）有限公司重庆分行，抵押人是石景宇、石井会。2019年7月29日，石井会、余航出具委托书载明：我们（委托人）夫妇与受托人石景宇共同在重庆市江北区北滨一路X号X幢X单元X-X号共有住宅一套，框剪结构，建筑面积174.5平方米，《重庆市房地产权证》编号103房地证2011字第003505号。现因我们不能亲自前往办理对上述房屋的解除抵押登记（包括提前偿还借款、领取还款证明等）、领取相关房屋产权凭证、档案查询等相关事宜，故特全权委托受托人石景宇为我们的代理人，代为办理上述一切相关事宜。代理人石景宇在上述授权范围内所签署的一切文件我们均予认可，由此而产生的法律后果，均由我们享受和承担。该委托书进行公证。2019年7月29日，石井会、余航又出具委托书，委托石景宇代为办理前述房屋的买卖交易手续，代为签署前述房屋的买卖合同等等。此委托书未公证。2019年7月29日，石景宇、石井会（甲方、出售方）、李建宇（乙方、购买方）与宸友公司（丙方、经纪方）《重庆市房屋买卖合同》约定：房屋基本情况，甲乙双方交易房屋坐落在重庆市江北区北滨一路X号X幢X单元X-X号，所有权人为石景宇、石井会，房屋面积为建筑面积174.58平方米，套内面积154.71平方米，土地使用权的获得方式出让，房屋性质商品房，是否设有抵押：是，抵押权人为东亚银行重庆分行；甲乙双方协商同意，该房屋成交总价为人民币2，450，000元，此价格包含物业大修基金附属设施清单所列的家具家电，装饰装修和配套设施；房款交付：乙方应在签订本合同当日支付定金人民币50，000元予卖方，定金在过户后抵作房屋房款；付款方式：买方须于过户当日支付人民币2，400，000元予卖方；收齐房款（物业交割保证金除外）3日内，甲方将该房屋交付给乙方；由乙方出资60万元整协助甲方解押，解押款以借款形式，甲方不需要承担任何费用及利息，在过户当日甲方收到房屋尾款180万元并办理完成过户等相关手续后，此笔借款抵作房款，借款条约自动失效；违约责任：逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：……逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约。守约方有权解除合同并要求违约方按房屋成交价20%向守约方支付违约金……；履行过程中发生争议，双方应先协商解决，协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼；补充条款：①房屋尾款180万元整打入甲方提供第三方对公账户监管，待房屋尾款到位，甲乙双方到房交所办理过户手续，过完户见回执单第三方监管房屋尾款自动转入甲方私人账户；②甲方同意并配合乙方指定人上证并办理过户等相关手续；③本次交易须在2019年9月30日前办理完成，如任何一方在2019年9月30日前导致交易无法完成，则违约方向守约方支付房价20%作为违约金赔偿，并有权追究法律责任。2019年7月29日，李建宇支付了定金5万元。石景宇与李建宇微信聊天中，2019年9月24日，石景宇说：“我在前几天都给你说过，预约及还款时间的”，李建宇答：“石大哥，明天回复你，他们都下班了”；2019年9月24日，石景宇说：“你落实得怎样，这个月只3至4天了”；2019年10月11日，石景宇说：“你决定还买不？”李建宇答：“石哥，今天没有抽出时间”，“我看好久，我们面谈”，石景宇又说：“你要买还是不买，要明确告诉我”，李建宇答：“我这边资金有点问题”，石景宇继续说：“如果你明确要买，你可以做按揭，不用付全款”，“若你不买，违约金我只算你房总款20%的一半24.5万，我们解除合同，你自己考虑一下吧”，2019年10月12日，李建宇才答：“石哥，星期一我给你个准确答复”；2019年10月31日，李建宇称：“石哥，我这边明天给你个准确答复。我这边可能还是所按揭，谢谢你给的机会，百分之80可以做”；2019年11月7日，李建宇称：“石哥，这边确定了做按揭，能保证你在1月15日前收齐全款”。李建宇给石景宇邮寄了2019年12月10日的《通知》，其中称：我方与你方于2019年7月29日签署了《重庆市房屋买卖合同》，由我方购买你方和石井会名下位于江北区北滨一路528号69幢2单元6-1的房屋。由于该房屋由你方和石井会共用，我方对此要求你方通知房屋共有人石井会办理相关手续，但至今房屋共有人石井会未前来办理。鉴于房屋买卖需全体共有人一致同意，你方无权单方面签署买卖合同，你方也未能通知房屋共有人石井会办理购房手续，因此，我方与你方签署的合同无效。现我方郑重通知你方，你方在收到本通知后立即退还我方购房定金，否则，我方有权要求你方承担违约责任。2019年12月12日、12月18日，通过微信石景宇给李建宇发送了《要求继续履行的通知》称：通知李建宇继续履行房屋买卖合同，并在收到通知后15日内出资向银行支付60万元解押款项，办理银行解押手续，支付180万房屋尾款，后并过户登记手续；若李建宇未履行前述相关义务，双方签订的房屋买卖合同自动解除，不再向你履行解除合同的通知义务，同时将依法主张合同约定的20%违约责任。2019年12月12日、12月17日，石景宇、石井会四次向李建宇邮寄了《要求继续履行的通知》，邮寄的物流显示，其中一次为本人签收，二次为他人代收，一次为退回。李建宇至今未将240万元支付石景宇、石井会。2019年11月期间，石景宇与王渝（李建宇方人员）曾就第三方出资解押事宜进行过沟通，在谁出面向第三方借款上，双方有分歧，不能形成一致意见。2020年1月6日，通过微信石景宇给李建宇发送了《解除的通知》称：解除双方于2019年7月29日签订的房屋买卖合同，不再履行；已收取的定金不退还；我方将依据房屋买卖合同第二十条补充条款约定，向你按照房价20%收取违约金作为承担违约的责任。2020年1月6日，石景宇又向李建宇邮寄了《解除的通知》，李建宇已于2020年1月7日收到。本院认为，石景宇、石井会与李建宇所签《重庆市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，前述房屋买卖合同合法有效。李建宇称前述房屋买卖合同实质上是效力待定、不生效或无效。此称本院不予支持。理由：其一，本案中，石井会表明其委托了石景宇签订房屋买卖合同；其二，2019年7月29日，签订了房屋买卖合同，同日，石井会等就出具委托书并公证，委托石景宇办理案涉房屋的解除抵押登记、领取相关房屋产权凭证、档案查询等事宜。此就是为房屋出卖转移产权登记解押所做的委托，可证明石景宇签订房屋买卖合同是石井会所委托。对此，石井会等另出具的签订房屋买卖合同委托书亦可证实。其三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由此观之，假使是石景宇一人所签订的房屋买卖合同，也是有效的。房屋买卖合同约定：由乙方出资60万元整协助甲方解押，解押款以借款形式，甲方不需要承担任何费用及利息，在过户当日甲方收到房屋尾款180万元并办理完成过户等相关手续后，此笔借款抵作房款，借款条约自动失效；房屋尾款180万元整打入甲方提供第三方对公账户监管，待房屋尾款到位，甲乙双方到房交所办理过户手续，过完户见回执单第三方监管房屋尾款自动转入甲方私人账户；本次交易须在2019年9月30日前办理完成，如任何一方在2019年9月30日前导致交易无法完成，则违约方向守约方支付房价20%作为违约金赔偿，并有权追究法律责任。由此可知，李建宇至少应在2019年9月30日前完成支付房款的合同义务。但李建宇未履行该合同义务。房屋买卖合同约定：逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：……逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价20%向甲方支付违约金……。现李建宇已逾期付款超过15日以上，根据约定，石景宇、石井会有权解除合同。2020年1月6日，李建宇收到解除房屋买卖合同的通知，据此，案涉房屋买卖合同于2020年1月6日解除。审理中，李建宇称房屋买卖合同未能正常履行的过错在二原告，被告无任何过错，房屋未能解押的原因是原告没有提供必须的相关资料，解押最后未能完成并非被告责任。此称不能成立。理由：其一，合同约定的是由李建宇出资60万元借给石景宇、石井会解押，后该款抵作购房款。但2019年9月30日前，李建宇并未履行该约定；其二，2019年9月30日后，双方沟通中谈到第三方垫资解押事宜，但就谁出面向第三方借款却不能形成一致意见。在约定没有变更的情况下，根据房屋买卖合同的约定，仍应由李建宇出资解押。因此，不能解押的原因在于李建宇未提供解押资金，而非石景宇、石井会没提供资料。关于违约金。根据房屋买卖合同约定，李建宇应支付石景宇、石井会违约金。但约定的房价20%违约金49万元过高，应予调整，本院按25万元违约金调整，即李建宇应付的违约金为25万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认2019年7月29日签订的《重庆市房屋买卖合同》中原告石景宇、石井会与被告李建宇间有关房屋买卖的约定于2020年1月6日解除；二、本判决生效之日起三日内，被告李建宇支付原告石景宇、石井会违约金25万元；三、驳回原告石景宇、石井会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26，400元减半收取13，200元，由原告石景宇、石井会承担960元，被告李建宇承担12，240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈学军二〇二〇年十一月五日书记员  孙毓泽