山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初7061号 原告：崔林，男，1982年9月2日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：亓振生，山东平大律师事务所律师。 被告：吴加友，男，1964年5月1日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：武传群，山东蒙林律师事务所律师。 原告崔林与被告吴加友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告崔林的委托诉讼代理人亓振生、被告吴加友及其委托诉讼代理人武传群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔林向本院提出诉讼请求：确认我与吴加友签订的宅基地买卖合同及补充协议为无效合同，判决吴加友将购买的宅基地退还给我。事实与理由：2017年6月7日，我与吴加友签订了宅基地买卖合同书一份，约定宅基地价格为4万元。合同签订后不久，因我得知吴加友购买××村开发改造获取巨额利益，为此，我多次找吴加友要求解除合同，不同意出卖宅基地。后吴加友同意再给我2万元，让我将宅基地卖给他，双方签订了补充协议，后吴加友一直没有将补充协议约定的款项支付给我。因我只有一位住宅，为了以后孩子有住的地方，且吴加友违约，购买空闲宅基地不是为了居住，我出卖宅基地也没有经过村委同意，属于无效买卖行为。根据土地管理法第九条规定，宅基地属于集体所有，我与吴加友买卖无地上建筑物的宅基地为无效合同。为维护我的合法权益，依法提起诉讼，请求支持我的诉讼请求。 吴加友辩称，依法驳回崔林的诉求。我与崔林均系同村村民，崔林在村内有两处宅基地及房屋。我有两个儿子，现均已成年，村里没有规划宅基地。2017年6月7日，经本村村民吴甲良作为中间人介绍，并由证人吴某1、吴某2、吴某3、吴某4作为见证人，由吴开朴执笔，我与崔林经协商一致并签订了《宅基地买卖合同书》，约定：崔林将其宅基地一处及地上附着物等一次性转让给我，总价款40000元，一次性付清。崔林并保证该宅基地等无纠纷、无牵扯。如政府征用或开发，该宅基地评估款项归我所有，崔林不得无理干扰。该宅基的原规划手续等作废，将2017年3月份东张庄村整体搬迁评估丈量编号×××81，户名为崔林的名字改为我的名字，该宅基所有权、使用权、地上附着物归我所有。合同签订后，我当天支付了40000元。由于中间人、见证人、执笔人均系村委成员，为此，村委是予以认可的。2019年7月份，上级政府出台政策对东张庄进行整体搬迁，我持上述合同，按政府要求对该宅基地及地上附着物进行了评估，并签订了房屋搬迁补偿安置协议和签订房屋腾空单，该宅基地及地上附着物现已不存在，崔林对此没有提出任何异议。崔林在村内的另一处宅基地，由于其对补偿安置不满意，至今没有和村委签订协议。2020年初，崔林开始无理取闹，多次找中间人、见证人和某，说当时卖便宜了，要求我再给加钱，并天天到县政府、街道，管区、村委上访，经政府及村委安排，由村委及原中间人、具状人、执笔人从中协调，为息事宁人，我无奈又和崔林签订了补充协议，在原合同基础上再支付崔林20000元，共计60000元。后崔林还是继续无理取闹，故补充协议约定的款项没有支付，导致发生纠纷。我与崔林均系同村村民，且崔林在本村有两处宅基地，双方签订的《宅基地买卖合同书》（含地上附着物）系双方真实意思表示，并不违反法律规定，应合法有效，依法应驳回崔林诉求。另外补充一点，该宅基地并非空闲地，由崔林使用多年，合同签订时存有部分地上附着物（塌陷后的房屋及院墙），我购买后又进行了整修，曾向村委申请准建但因涉及拆迁安置补偿，村委暂时未同意。2019年政府对拆迁安置做了宣传动员，我与政府签订了拆迁安置补偿协议，崔林是清楚的。村委对于双方的协议是认可的，不存在未经村委同意的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 崔林提交的证据：1.宅基地买卖补偿协议复印件一份，证实2020年7月份左右，吴加友给我做工作，并同意追加2万元购房款给我，双方又签订的协议，但该协议约定的2万元，吴加友并没有履行，我要求解除该协议。2.崔林拍摄的当时的宅基地现场照片一份共5张，证实该宅基地地上一直没有建筑物，多年来一直当做菜园使用，地上只有几颗树木。吴加友质证认为，对证据1的补充协议的签订时间是2020年7月份，2019年7月份，我与村委签订拆迁安置补偿协议时，崔林并未提出任何异议，且已实际将涉案宅基地及地上附着物拆除并腾空，崔林辩称不知情不属实。之所以出现该协议，是因为崔林认为卖便宜了，心理不平衡，在多次上访的情况下，通过政府做工作，我不得已又签订了补充协议，该协议没有实际履行的原因是因为原见证人不签字，我担心崔林继续无理取闹导致没有支付，并不是不想支付。对证据2真实性无异议，该证据拍摄日期不详，我认为是近期拍摄，因村委至今没有安置，造成该场地空闲，并非合同签订时的原状。 对崔林提交的上述证据，吴加友质证时均提出异议，对上述证据的证明效力，本院将结合已查明的事实予以综合认定。 吴加友提交的证据，1.2019年7月11日签订的房屋搬迁补偿安置协议原件及复印件各一份，证实双方签订的买卖合同生效后，东张庄村委拆迁时认可了该合同并按合同约定，对涉案房屋及土地进行了评估，并依据东张庄村搬迁房屋补偿安置实施细则，与我签订了拆迁安置补偿协议，应视为是对原合同的继续。2.2019年8月19日签订的腾空单原件及复印件各一份，证实村委与我签订拆迁安置补偿协议后，我按约定应拆除地上附着物、腾空土地后，由村委开发建设。崔林质证认为，对证据1有异议，该协议签订是吴加友通过暗箱操作签订，崔林并不知情，而且涉及的宅基地有争议，我一直找村委对安置房屋进行协调。我不知道该协议的存在，所以不认可安置协议约定的各项条款。从安置协议内容可以看出，房屋建筑面积为零，说明该宅基地地上并没有房屋。对证据2质证意见同证据1的意见。 对吴加友提交的上述证据，崔林质证时提出异议，但未提供相应的证据加以印证，上述证据能够与本院已确认的证据相互印证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月7日，以崔林为甲方（卖方），以吴加友为乙方（买方）双方签订《宅基买卖合同书》，约定内容为：“经中间人说和，甲乙双方友好协商，就甲方出卖宅基一事，达成一下协议：1.甲方自愿将东张庄村22米南北大街自西第二小街宅基一位，东至路，西至16队吴克安，南至路，北至路，南北长15米，东西宽11.5米，面积为172.5平方米，价格为40000.00元（大写肆万元整）卖给乙方。2.乙方必须以现金方式一次性付给甲方，不得拖欠。3.甲方必须保证此宅基无纠纷、无牵扯，若以后该宅基出现争议，由甲方自行处理，造成乙方经济损失，由甲方加倍赔偿。4.如遇政府征用或开发，该宅基评估所有款贵乙方所有，甲方不得无理干扰，该宅基原规划交款单及继承单一律作废。2017年3月份东张庄村整体搬迁评估丈量编号×××81，姓名崔林改为吴加友，该宅基所有权、使用权及地上附着物归乙方所有。5.本合同一式一份，由乙方保管，甲乙双方鉴定签字后即可生效，并保证永不反悔。”崔林在合同甲方栏签名并捺印，吴加友在乙方栏签名并捺印，另中间人、证人及执笔人均签名并捺印。 2019年7月11日，吴加友与平邑街道东张庄村民委员会签订《房屋搬迁补偿安置协议》，主要内容为：“甲方：东张庄村民委员会，乙方：被搬迁户吴加友身份证号×××8519，联系电话：138××××0980。根据相关法规和《东张庄村搬迁房屋补偿安置实施细则》，为实维护被搬迁户的合法权益，为了明确甲乙双方的权利义务，经甲乙双方充分协商，特订立本协议，以供双方遵守执行。第一条被拆除房屋现状及搬迁补偿数额。1、房屋编号：×××81，东临（空白）南临（空白），西临（空白），北临（空白）。2、宅基地面积178.20平方米，补偿金额￥71280.00元。3、房屋建筑面积0.00平方米，补偿金额0元。4、附属物补偿金额￥7451.00元。5、奖金￥20000.00元。以上搬迁补偿数额合计￥98731.00元（大写玖万捌仟柒佰叁拾壹元整）。第二条乙方选择补偿方式。1、乙方选择安置房高层面积约为120平方米。2、货币补偿：不需要安置的，按照第一条搬迁补偿数额合计给予货币补偿。第三条临时安置补助费及搬迁补助费。1、临时过渡期期限为12个月，临时安置补助费按约定的过渡期限每月500元，共6000元。2、过渡期限从签订补偿安置协议腾空房屋之日起计算。需延长过渡期限的，在延长过渡期限内，临时安置补助费按原标准发放；安置房提前竣工安置的，仍按原约定的过渡期限执行。3、搬迁补助费1000元。4、签订协议后支付临时安置补助费及搬迁补助费共计7000元。第四条房屋腾空时间。乙方自签订协议后，需按照甲方搬迁规定的时间内房屋腾空，即于2019年8月29日前搬迁腾空房屋，并经村委会验收合格，办理腾空手续。根据安置户房屋分配细则，安置户搬迁腾空房屋超过规定时间限定的，将影响安置户所得分值批次，并按奖励政策规定，每拖延一天，从奖金中扣除1000元；在甲方规定的最后期限内未按时腾空房屋和办理腾空手续的，将视为自动放弃房屋腾空，无偿交由村委处理。……”东张庄村民委员会在合同甲方栏盖章，吴加友在乙方栏签名并捺印。 2020年7月份，以崔林为甲方，以吴加友为乙方双方签订《宅基地买卖补充协议》，约定：“经甲乙双方协商一致，对原甲乙双方于2017年6月7日签订的宅基地买卖合同书有关事项，签订如下补充协议。一、原甲乙双方签订的《宅基地买卖合同书》继续有效。甲方保证对该宅基地使用权有权处理，并保证其他任何人不得干涉、阻拦乙方使用。二、甲方已收到40000元，乙方在原合同基础上，再支付甲方现金20000元，并于协议签订当日一次性付清。三、本协议签订后，甲方放弃该宅基地与该宅基地有关的所有权利。甲方今后不得再以任何理由向乙方提出任何要求。四、如因该协议及原合同的履行过程中，导致其他任何人主张该宅基地不属于甲方而产生纠纷，由甲方负责处理。如因为甲方原因导致乙方不能使口该宅基地及享受相关权利，致使本协议及合同终止，甲方除返还所有收到的款项60000元外，还应承担收到房款的10倍补偿，并赔偿乙方所有损失。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。六、本协议甲乙双方签字后生效。”崔林在合同甲方栏签名，吴加友在乙方栏签名。 另查明。崔林在平邑县××街道××庄××一处外，还有另一位住宅。 本院认为，本案的争议焦点为：崔林与吴加友签订的宅基地《宅基买卖合同书》及《宅基地买卖补充协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”据此规定，首先，在本案中，崔林未提供证据证明双方签订合同时存在欺诈、胁迫，损害了国家利益的情形；也未提供证据证明双方签订合同时存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的等情形。其次，关于涉案合同是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。强制性规范分为效力性规范和管理性规范。效力性规范指法律行政法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果使合同继续有效或履行将损害国家利益和社会公共利益的规范。管理性规范是指违反这类规范后，如果继续使合同有效并不损害国家利益或者社会公共利益，而可能损害当事人的利益的规范。违反效力性规范签订的合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”具体到本案中，崔林与吴加友于2017年6月7日双方签订《宅基买卖合同书》后，依据该合同，吴加友与平邑县平邑街道东张庄村民委员会于2019年7月11日签订《房屋搬迁补偿安置协议》，后吴加友按照《房屋搬迁补偿安置协议》约定腾空了涉案宅基地及地上附着物。据此，本院认定崔林与吴加友签订的《宅基买卖合同书》及《宅基地买卖补充协议》并不违反法律法规的效力性规定，应为有效合同。崔林主张因吴加友购买空闲宅基地不是为了居住，且出卖宅基地也没有经过村委同意，属于无效买卖行为，其与吴加友买卖无地上建筑物的宅基地为无效合同，该主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，崔林与吴加友签订《宅基买卖合同书》及《宅基地买卖补充协议》，应系双方当事人的真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，对合同双方当事人均具有约束力。崔林要求确认其与吴加友签订上述《宅基买卖合同书》及《宅基地买卖补充协议》为无效合同，要求吴加友将购买的宅基地退还的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、崔林与吴加友于2017年6月7日签订的《宅基买卖合同书》及于2020年7月份签订的《宅基地买卖补充协议》有效； 二、驳回崔林的诉讼请求。 案件受理费800元，由崔林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  彭 欣 二〇二〇年十一月九日 法官助理  孙程程 书 记 员  李 芹