朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1550号原告朝阳义利世好房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区辽河街3－4号，统一社会信用代码912113027196718921。法定代表人刘宏伟，董事长。委托代理人史立红，辽宁史立红律师事务所律师。被告大商股份有限公司，住所地大连市中山区青三街一号，统一社会信用代码91210200241268278D。法定代表人牛钢，董事长。被告大商集团朝阳新玛物购物广场有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路三段2-18号，统一社会信用代码9121130067688425D。法定代表人邸宇峰，董事长。二被告委托代理人邵凤、张兴林，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。原告朝阳义利世好房地产开发有限公司（原朝阳义利房地产开发有限公司）与被告大商股份有限公司（原大商集团股份有限公司）、大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，于2019年12月18日作出（2018）辽1302民初4341号民事判决，被告大商股份有限公司、大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司不服，提出上诉。2020年4月17日，朝阳市中级人民法院作出（2020）辽13民终707号民事裁定，撤销本院（2018）辽1302民初4341号民事判决，本案指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朝阳义利世好房地产开发有限公司的法定代表人刘宏伟及委托代理人史立红，二被告共同委托代理人邵凤、张兴林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳义利世好房地产开发有限公司（以下简称朝阳义利世好公司）向本院提出的诉讼请求：1．判令二被告共同给付拖欠原告的2017年9月、10月租金合计900,000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算从2019年9月1日起至实际给付之日止）；2、判令二被告共同给付原告2008年12月起至2009年3月止的三个月租金1,500,000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算从2008年12月至实际给付之日止）；3、承担本案的诉讼费用。事实与理由：2008年2月19日，原告与被告一之间签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告租赁燕都大厦部分房屋用于商场经营，年租金10,000，000元，租赁期限20年，免租期6个月，2008年10月10日，因经营面积发生变更，双方签《订补充协议》，年租金变更为6,000,000元，租期不变，2012年11月16日双方与案外人签订《协议书》，年租金变更为5,400,000元，租期不变。合同签订后及履行期间，原告按租赁合同约定履行了交付租赁房屋的义务，2017年10月30日被告未经原告同意，单方解除租赁合同，撤出租赁房屋。原告是基于《房屋租赁合同》整个租赁期限20年才给与被告六个月免租期的，现二被告实际租赁房屋仅为九年半就单方违约终止履行《房屋租赁合同》。遵循公平原则二被告应当享有三个月免租期，给付三个月租金。被告大商股份有限公司辩称（以下简称大商公司），答辩人大商公司并非案涉《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）的实际履行主体，被告主体不适格。虽然答辩人大商公司与原告于2008年2月19日签订了案涉租赁合同，但案涉房屋的实际履行主体为被告大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司（以下简称新玛特公司）而非大商公司。签订前述租赁合同的目的是为了即将成立的新玛特公司开店使用；签订前述租赁合同之时，新玛特公司尚未注册成立，无法以独立法人名义对外签订合同，因此由大商公司代为签订租赁合同；在前述租赁合同履行的过程中，新玛特公司一直以其自身名义向原告支付租金并独立行使承租方式的权利及义务，原告对此情况明确知悉且从未提出任何异议，原告历年来开具的租金发票抬头均是新玛特公司，且在租赁合同履行过程中，原告的所有函件也均是向新玛特公司出具及送达。由此可见，原告已经通过与新玛特公司共同履行租赁合同的行为确认大商公司已将租赁合同项下权利义务概况性的转移给了新玛特公司，根据合同相对性原则，被告大商公司并非本案适格主体，原告无权向答辩人主张任何权利。如法院认定答辩人主体适格，则答辩人的答辩意见与新玛特公司的答辩意见一致。本案的诉讼费及其他费用应由原告自行承担。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条3.2款关于免租期的规定“自本合同规定的交付之日起，甲方应给予乙方六个月的免租期，用于乙方的装修、招商、筹备开业、六个月后的下一期为起租日。”签署赠与的免租期并未包含必须履行20年全部租期的随附义务，且明确约定在交付之日起六个月内已经履行完毕，因此原告义利公司无权以未履行完毕20年的租赁期限为由要求被告大商公司或新玛特公司支付免租期的租金。同时，案涉租赁合同提前终止的原因是原告义利公司停水、停电、停止供暖及制冷导致商场无法正常经营，义利公司为根本性违约主体，其违约行为导致案涉租赁合同无法继续履行，义利公司无权要求被告大商公司或朝阳新玛特公司支付免租期的租金。被告大商集团朝阳新玛物购物广场有限公司（以下简称朝阳新玛特公司）辩称，致使答辩人被迫停业关店，并进而解除案涉租赁合同的根本原因在于原告的恶意违约，因此，由此造成的不利后果应当由原告自行承担。答辩人作为案涉租赁合同的实际履行主体，一直按租赁合同约定履行承租人义务，而原告于2016年11月19日向答辩人发送《关于重新鉴定房屋租赁合同的约定函》及于2016年12月3日向答辩人发送《关于必须签订房屋租赁补充协议的告知书》要求增加案涉房屋租金及收费遭到拒绝后，原告开始利用其实际控制的朝阳义利世好物业管理有限公司（以下简称义利物业公司）及朝阳达标供暖公司（以下简称达标公司）对租赁房屋实施停水、断电、停止制冷等一系列行为，影响答辩人的正常经营，以胁迫答辩人同意其增加租金及收费的不合理要求。原告的恶意违约行为最终导致答辩人因无法正常营业、租赁合同目的无法实现而被迫停业关店，致使答辩人遭受了巨大的经济损失。因此，原告的根本违约导致答辩人不得不解除案涉租赁合同，由此造成的一切损失及法律后果应当由原告自行承担。原告诉请按照年租金30%乘以10.5年计算违约金没有事实及法律依据。根据《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。”首先，双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》中没有关于违约金计算的约定；其次，原告在另案中已经主张了案涉租赁房屋的前期装修损失，且原告已于2017年9月19日将案涉房屋注册成立朝阳燕京医院有限责任公司，且在被告办理后立即投入建设，亦不存在租金损失。因此，原告诉请按照年租金30%乘以10.5年计算违约金没有事实及法律依据。本案的诉讼费及其他费用应由原告自行承担。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条3.2款关于免租期的规定“自本合同规定的交付之日起，甲方应给与乙方六个月的免租期，用于乙方的装修、招商、筹备开业、六个月后的下一期为起租日。”签署赠与的免租期并未包含必须履行20年全部租期的随附义务，且明确约定在交付之日起六个月内已经履行完毕，因此原告义利公司无权以未履行完毕20年的租赁期限为由要求被告大商公司或新玛特公司支付免租期的租金。同时，案涉租赁合同提前终止的原因是原告义利公司停水、停电、停止供暖及制冷导致商场无法正常经营，义利公司为根本性违约主体，其违约行为导致案涉租赁合同无法继续履行，义利公司无权要求被告大商公司或新玛特公司支付免租期的租金。原告围绕诉讼请求依法提交下列证据：1、《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、2017年10月20日被告给原告的《致函》；3、交接承诺书、收条、人民银行支付系统转用凭证、锦州银行对公账户明细清单；4、被告向原告支付租金的转账凭证。被告大商公司针对其抗辩意见依法提交以下证据：1、原告历年向新玛特出具的名头为新玛特公司的租金发票。2、在租赁合同履行过程中，原告向新玛特公司发送的相关函件。被告朝阳新玛特公司针对其抗辩意见依法提交以下证据：1、朝阳燕都大厦项目相关问题的协商纪要；2、土建改造工程施工合同书、结算审核报告、付款凭证；3、消防配套设施施工的合同书、付款凭证；4、2009年8月至12月收款收据（5张）、转账支票存根（1张）、2010年4月至2011年法院执行裁定书协助执行通知书、银行收款收据等共23张。2012年1月7日转账支票（1张），2012年2月28日转账支票（1张）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2008年2月19日，原告（甲方）与被告（大商集团股份有限公司乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，乙方承租甲方合法拥有所有权的坐落于朝阳市双塔区角“燕都大厦”，租赁房屋范围及面积包括地下1-2层、地上1-6层，总建筑面积75009.44平方米，租赁期为20年，本合同第二章第三条，3.2规定的交付日起，甲方应给予乙方六个月免租期，用于乙方的装修，招商、筹备开业，六个月后的下一日为起租日。第四条4.1本合同约定的租赁期限内，按租赁房屋总建筑面积75009.44平方米确定固定租金，并按以下方式给付租金，具体方式如下：4.1.1乙方年销售额在3亿元（含3亿元）时，租金以固定租金方式给付，年租金为1000万元。4.1.2当乙方销售达3亿元以上时，乙方除支付4.1.1款约定的租金外，同时向甲方按超出3亿元销售额部分的3.5%的比例支付抽成租金。2008年6月20日，原告与被告大商公司签订《朝阳燕都大厦项目相关问题的协商纪要》，变更了租赁面积，并变更年租金的基准数不超过7,000,000元。该协商纪要第7项电影院建设约定：“其中（2）电影院区域的土建改造由大商负责，所发生费用在大商所交租金中扣除。（3）电影院区域的空调、消防配套设备由义利公司负责施工”及其他协议内容。该协商纪要签订后，被告没有按该协商纪要约定建设电影院。2013年3月，被告开始建设电影院。并于同年经消防验收后投入使用。在建设电影院期间没有通知原告对电影院区域的空调、消防配套设备进行施工。2008年10月10日，原告与被告大商公司签订了补充协议，变更了租赁面积，现租赁面积包括地下2层、地上1-5层，总建筑面积45410.73平方米。并将租金变更为乙方年销售额载3亿元以内时（含3亿元），固定租金为年租金6,000,000元（每平方米每年租金132.13元），当乙方年销售额达3亿元以上时，乙方按超出3亿元销售额部分的3.5%的比例支付抽成租金。补充协议签订后，被告对其欲使用的案涉非整层租赁房屋进行了间隔，并实际占有使用了间隔后的房屋。2012年11月16日，原告与被告大商公司、朝阳市人民政府国有资产监督管理委员会签订三方《协议书》一份，约定，已经法院将被告大商公司租赁的第四层（面积9573.12平方米）确权给国资委，故以年租金变更为年销售额在3亿元以内时，固定租金为年租金540万元（540万元租金为每平方米年租金150.68元）。2017年10月20日，二被告向原告致函提出，于2017年9月1日解除双方于2008年2月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并于5日内与被告办理租赁房屋交接，就目前双方争议问题可通过法律途径解决。若你方拒绝在上述时间接收房屋，因此可能发生的包括但不限于冬季供暖、消防系统损坏等房屋设备设施一切损失，将由你方负责。但其未提供原告收到该函的证据。2017年10月30日，新玛特公司与大商公司在其他地区的工作人员作为本次交接负责人签订交接承诺书，内容为，其与朝阳义利世好公司进行了房屋钥匙交接，并作出相应承诺。同日，原告为被告大商公司出具收条，收到被告交付的租赁房屋及钥匙。至此，被告尚欠原告2017年9、10月份租金及双方争执的三个月免租期内租金。原告诉至本院。另查明，2017年6月12日，朝阳市自来水公司给朝阳新玛特公司发出自来水停水通知。之后被告朝阳新玛特公司交纳了水费，但未交纳自用水二次加压设备电费，而使用的是常压用水，导致自来水供不上去。诉讼中，原告变更对利息的请求，要求二被告给付2017年9、10月两个月租金合计900,000元的利息118，377.5元（按照中国人民银行同期贷款利率自2017年9月1日起至起诉之日止），给付2008年8月19日至2008年11月19日止三个月房屋租金1，500，000元的利息1，047，288.33元（按照中国人民银行同期贷款利率自2008年8月19日起至起诉之日止）。本院认为，原告与被告大商公司签订的《房屋租赁合同》、《协商纪要》、《补充协议》、三方《协议书》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。根据原、被告提供的证据及生效判决确认的事实能够证明双方均遵循历年来签订的各项租赁合同及协议内容。至合同履行到2016年至2017年度，朝阳新玛特公司与朝阳达标供暖公司因为供暖问题产生争议，导致双方在2017年度夏季对制冷问题、收费标准，制冷期间、缴纳方式上产生分歧，最终没有达成合意。朝阳新玛特公司与朝阳达标供暖供公司及本案原告的另案诉讼被驳回。后朝阳新玛特公司于2017年10月30日从义利公司租赁场地撤出。但根据双方租赁合同约定，任何一方不得擅自无故变更或单方面中止合同，否则依据合同约定及相关法律规定承担责任。合同终止条款约定，甲乙双方可以通过协商达成一致协议后形成书面文字的形式终止。本案从双方的合同履行过程中得出结论，被告的供暖、制冷问题已经生效判决确认并非系原告原因，故原告不存在违约行为。被告大商公司与朝阳达标供暖公司之间未能达成制冷供暖协议后，应按租赁合同约定与原告协商达成一致协议后书面解除或终止合同，而是以案涉合同提前终止的原因系原告停水、停电、停止供暖及制冷为由单方发函，在未得到原告的书面同意，且没有证据证明原告存在违约行为的情况下，擅自欲解除案涉合同，明显违反合同约定，履约行为存在过错，应承担违约责任。关于免租期问题，对原告关于双方签订租赁合同期限20年，免租期为六个月，从原告实际租赁房屋期限仅九年半既单方终止合同，二被告应当享有三个月的免租期，给付三个月租金的主张，因双方在合同中未约定被告未租满20年免租期应适当减少，故原告的该主张不能成立，但由于被告在合同履行期内存在过错，确给原告在一定范围内造成了实际财产损失，根据法律规定的公平原则和本案实际，被告应给付原告相应损失，对此本院酌定被告应给付原告相当三个月租金的损失，该损失可按原告主张的三个月租金计算每月500，000元，合计1，500，000元。故对原告主张的结果，本院应予支持。因本案与本院审理的另两起原被告诉讼主体相同但诉请不同的案件具有关联性，故原告在本案中的诉请于本案中处理，本案中未提出的诉请，在另案中审理，本案不予处理。关于电影院土建费用能否抵扣租金问题。双方虽在合同中有约定，但该约定不明，电影院实际施工时间为2003年，超出了合同约定的正常的合理期限五年余，致双方产生分歧，因被告在施工前未通知原告，所发生的费用未经双方共同确认，也未得到原告的追认。被告显然违反了合同约定，亦存在一定过错。且被告未就该项提出反诉，故本院对此不予认定。另，原告称，2009年10月至2012年2月，被告无故拖欠原告租金1500万元，其年利息损失也将近1，500，000元。根据本案证据，对原告主张的事实，本院予以确认。案涉《租赁合同》、《协议》等均由被告大商公司与原告签订，被告朝阳新玛特公司虽然是案涉房屋的实际使用人，但不是案涉租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，被告大商公司应承担本案合同产生的相应责任。被告朝阳新玛特公司在本案中不应承担责任。被告大商公司关于其不是本案适格主体的辩解理由，缺乏证据证明，本院不予采纳。二被告关于案涉租赁合同提前终止的原因系原告停水、停电、停止供暖及制冷导致商场无法经营，原告为根本性违约的辩解意见，无事实根据和法律依据，本院不予采信。对被告关于电影院土建工程费用抵扣租金的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。对被告关于赠与的免租期并未包含必须履行20年全部租期的随附义务的辩解理由，因租赁合同未予约定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大商股份有限公司给付原告朝阳义利世好房地产开发有限公司2017年9、10月房屋租金合计900,000元，并给付（2017年9月1日至2018年10月11日止）利息118,377.5元；二、被告大商股份有限公司给付原告朝阳义利世好房地产开发有限公司财产损失1，500,000元，并自2013年3月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。上列一、二项给付内容，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,746元（原告预交），由被告大商股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  丁彦秋人民陪审员  冯立辉人民陪审员  李玉华二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  雒文茹