济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4035号原告：张增健，男，1994年5月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵静，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金磊，山东鲁邦律师事务所律师。被告：李杰，男，1985年1月14日出生，汉族，无业，住山东省曹县。被告：祝淑文，女，1992年5月10日出生，汉族，无业，住山东省曹县。委托诉讼代理人：李杰（系祝淑文之夫），男，1985年1月14日出生，汉族，住山东省曹县。第三人：王策，男，1993年6月3日出生，汉族，宜居房友房产中介有限公司职工，住济南市。第三人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：董兴磊，行长。委托诉讼代理人：孙志浩，男，1989年11月15日出生，汉族，济南农村商业银行股份有限公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：辛锐达，男，1991年5月10日出生，汉族，济南农村商业银行股份有限公司员工，济南市历下区环山路108号18号楼3单元601号。原告张增健与被告李杰、祝淑文及第三人王策房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，原告张增健于2019年7月17日申请追加济南农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）为第三人参加诉讼，本院予以准许并通知其参加了诉讼。后本院依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告张增健的委托诉讼代理人赵静、李金磊，被告祝淑文的委托诉讼代理人亦系被告李杰，第三人王策，农商银行的委托诉讼代理人孙志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张增健向本院提出诉讼请求：1.判令李杰、祝淑文继续履行涉案房屋买卖合同，协助张增健办理某号房屋所有权转移登记手续；2.判令李杰、祝淑文按合同约定向张增健支付违约金；3.本案诉讼费、保全费、担保费及律师费由李杰、祝淑文承担。诉讼中，张增健明确本案保全费5000元、担保保险费1500元、律师费40000元。事实和理由：2020年3月9日，张增健与李杰、祝淑文双方及元泰（山东）房地产营销策划有限公司济南市中第一分公司宏瑞店（落款签名为王策、高莹）签订一份编号为***号房屋买卖合同，合同约定房屋总价为140万元，同时约定了房款支付日期，定金及违约条款，同日，张增健向李杰、祝淑文转款10万元，3月17日至3月18日向李杰、祝淑文转款10万元，2020年3月31日至4月1日张增健向李杰、祝淑文转款70万元，其中按照合同约定其中50万元用于该房屋的解押，但李杰、祝淑文收到款项后，迟迟不办理解押及过户手续。为维护张增健自身的合法权益，特诉至法院，望贵院判如所请。李杰辩称，1.张增健诉我继续履行签订的房屋买卖协议；我认为在房屋交易的实际过程中，出现了网签价格低于实际签订交易价格行为(实际房屋交易价格人民币为人民币壹佰肆拾万元，网签价格为人民币柒拾万元)，此行为是否合法，对我以后是否有所影响，张增健以及张增健委托中介机构均未给出说法(包括口头和书面说法)。此行为已经影响到了正常房屋交易的进程，因此影响到解押以及产权变更的事宜我方并不能承担违约责任。2.张增健委托张勇(以下简称张增健买房受托人)在房屋买卖协议签订前与我沟通买卖价格时曾说到130万元可以全款买房，而后我们商谈到140万元可以成交，但张增健受托人说张增健想做个公积金贷款，我们也答应了，但是张增健受托人当时说公积金贷款批下来以后我们完成过户即产权变更后，贷款部分的剩余房款(即张增健公积金贷款)到我们账户最多就是2-3天，在6月2号的时候，再次向银行求证，得到的回复是在过户后至少3周时间后才可以到账。这种到账时间的差距对我的权益也产生了损害。3.在与张增健签订好买卖协议后，我已经把房屋的主体交于张增健使用，期间并未有任何影响张增健正常使用的事宜发生，张增健基本权益并未得到任何实质性的损害。而张增健诉我后，将房屋查封并冻结我银行账户，冻结目标金额100万，由此影响到了我的正常生活。我提出严重不满和抗议。综上所述，在此次房屋交易过程中，因张增健网签低价行为未作出解释和书面文件影响整个交易进程的正常进行，我不能承担因此引起的责任，而且张增健诉我一事，对我银行账户的冻结，严重影响到我的正常生活，我要求对方做出相应的解释和赔偿。张增健方要求的所有权变更事宜，我需要得到贵院方或是其他法律条文确定此行为引起任何后续问题均与我无关后(例如，如果相应法律条文认为此行为存在损害国家利益行为等)，重新约定产权变更日期，并在约定日期内完全配合张增健进行产权过户。如果此行为确实存在危害国家利益行为，我请求贵院方判定张增健与我解除房屋购买协议，并请求贵院方解除查封房屋以及解冻我银行账户的冻结，我无息支付张增健方已支付房款，张增健方承担因此影响到我正当权益的一切责任。祝淑文辩称，具体细节是李杰在同张增健操作，其只知道成交价格，其他不知情。王策述称，对李杰起诉没有异议，我们一直让他配合过户，但李杰一直不配合，后来我们才知道，李杰把解押款用于其他用途了，导致现在涉案房产为不可过户的状态。期间我也问过李杰解押的事，但李杰一直没有说实话，我问钱有没有花了，李杰说没有，但就是一直不给解押，我反复问李杰，李杰说他花了30万元，但应该是他把钱都花了。农商银行述称，李杰这笔贷款是我们于2011年4月8日发放个人住房消费贷款62万元，合同自2011年4月8日至2036年4月5日，贷款2020年8月26日本息合计490114.84元，我行于2020年3月30日与李杰到济南市不动产登记中心办理取得不动产登记证明鲁（2020）济南市不动产证明第***号。李杰于2020年7月8日开始逾期。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、张增健(乙方)于2020年3月9日通过元泰（山东）房地产营销策划有限公司济南市中第一分公司（丙方）高莹、王策与李杰（甲方）、祝淑文（共有权人）签署《房屋买卖合同》，购买李杰所有的房产，合同约定：“一、房产状况：房屋坐落于某号（其中某号用手更改为某甲号）；房屋所有权证书编号：销售字***，房屋所有权人：李杰，共有权人：祝淑文，建筑面积104.19平方米，附属设施、设备及装修包含：水电、燃气、暖气、物业；交易房产抵押情况：抵押权人：农商银行，抵押金额490000元；二、成交价格：人民币1400000元；三、定金及房屋所有权证书的移交：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金100000元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，且于办理交易房产过户的相关手续；甲方提前要回《房屋所有权证》的，视为甲方不同意继续出售交易房产。四、付款方式：甲、乙双方同意第二种付款方式，即：1.乙方应当于过户前，将首付房款人民币1100000元存入甲方指定账户；2.剩余房款300000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；如果按揭贷款不能办理或者贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，乙方应于银行未审批通过当日或银行放款当日，向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户手续所产生的相关税费，乙方承担个税、契税、增值税等过户产生的所有费用。九、解除抵押：交易房产在农商银行设有房地产权抵押，甲方应当在下证十五个工作日内到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款。十一、交易房产的交割：甲、乙双方同意，甲方于解押当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知当日内对房屋及共装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结算；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款5‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。十三、其他约定事项：1.甲方自行承担该房屋下证所有费用且乙方已悉知该房屋的相关办证情况。2.乙方应在解押当日向甲方支付一期首付款伍拾万元整，剩余首付款于过户前付清。3.甲方与该小区开发商存在违约金结算协议书，自签订合同之日起，甲方自愿转让该协议书债权并配合乙方办理相关事宜。4.乙方于签订合同当日向甲方支付定金叁万元，剩余柒万元次日向甲方缴纳。5.甲乙双方具体办理过户等相关手续的日期应以丙方短信通知为准。”2020年3月9日，张增健通过其代理人张勇办理支付李杰定金手续，通过张勇支付宝向祝淑文转账30000元，通过银行向李杰转账70000元。同日，李杰出具购房定金收条，证明收到张勇购买位于某室购房定金10万元，在此期间买方毁约，卖方不退定金；卖方毁约双倍返还买方定金。中介费由毁约方承担。2020年3月18日，李杰与张增健代理人张勇签订《补充协议》，约定经原合同甲乙双方协商一致，乙方提前支付给甲方部分付款10万元，此次首付款用途为甲方办理该房屋房产证，不得用于其他用途。当日，张增健通过银行向李杰转账8万元，通过支付宝向祝淑文转账2万元。2020年3月31日，李杰向张增健代理人张勇出具首付款收条，载明：收到张勇购买位于某室的二期首付款70万元，其中50万元应用于该房屋解押用。2020年4月1日，张增健通过银行向李杰转账18万元、50万元，通过代理人张勇支付宝向祝淑文转账2万元。中介人员王策、高莹出具证明，表示涉案房产张增健购买的房屋为某号，其在书写增写房屋买卖合同时将房屋坐落错填成某号，应为某甲号。签订合同后，李杰、祝淑文将涉案房产已交付给张增健。2020年5月6日，中介人员王策通过微信向李杰了解涉案房产解押情况，王策：“好的，李老师，您顺便问一下银行那边，解押办完了吗”，李杰未回复。同年5月7日，王策又通过微信向李杰发通知，王策：“元泰（山东）房地场营销策划有限公司通知：尊敬的李老师，经买卖双方协商一致，于下周一，2020年5月11日上午9点到济南市房管局办理房屋过户手续。”“李老师，看见回信”“明天别忘了”。2020年6月1日，中介人员王策又通过微信向李杰通知要求协助办理涉案房产过户手续，王策：“李老师，通知您本周五之前到房管局办理过户手续，如果您这边不配合办理手续，我们就准备配合客户走起诉程序了。”李杰：“收到”。二、2020年3月30日，涉案房产取得不动产权证，不动产权证号为：鲁（2020）济南市不动产第***号，权利人：李杰，共有情况：单独所有，坐落：某号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让/商品房，用途：城镇住宅用地（住宅及配套公建）／住宅，面积：共有宗地面积27613.70㎡/房屋建筑面积104.21㎡,使用期限：2004年8月22日起至2054年8月21日止。三、2011年4月8日，李杰（买受人）与济南大南方房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称大南方公司）签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》主要内容：李杰购房出卖人开发的某号房产，建筑面积104.19平方米，单价每平方米8598元，总价895826元。房屋首付款买受人应于签订合同当日向出卖人支付首付款275826元（含定金5万元），其余房款62万元买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于合同签订15日内支付给出卖人。房屋交付应在2012年8月31日前。2011年4月7日，李杰（借款人、甲方）与山东济南润丰农村合作银行营业部（贷款人、乙方）（现变更为农商银行）、大南方公司（保证人、丙方）签订《个人住房借款合同》，约定甲方借款62万元用于甲方购买某号房屋，建筑面积104.19平方米，房屋总价值89.5826万元，借款期限从2011年4月8日至2036年4月5日，共计300个月，贷款利率执行月利率为5.66667‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率；每一个月为一个还款期，每月25日为约定还款日（最后一次还款不能迟于合同期限届满日），合同项下借款担保方式为抵押。合同签订后，李杰于2011年4月8日从农商银行取得贷款62万元用于支付涉案房屋房款。2020年3月30日，农商银行就涉案房产与李杰办理了不动产登记证明，证号为鲁（2020）济南市不动产证明第***号，证明权利或事项：抵押权，权利人：农商银行，义务人：李杰，坐落：某号，其他：不动产权证书号：鲁（2020）济南市不动产权第***号，抵押方式：一般抵押，担保债权数额：62万元，债务履行期限：2011年4月8日至2036年4月5日。现李杰尚有涉案房屋的抵押贷款未清偿，截止2020年8月26日，尚欠贷款本息490114.84元，房产相应的抵押未解除。庭审中，张增健表示自愿向农商银行支付涉案房产剩余所有抵押贷款本金、利息及相关一切费用，待解押、过户手续后办理完毕后就其垫付款及相关费用再另行向李杰、祝淑文主张。张增健亦表示自愿承担涉案房屋过户至其名下的所需费用。四、李杰与祝淑文系夫妻关系，双方自认涉案房屋贷款由双方共同清偿。五、2020年6月11日，张增健与山东鲁邦律师事务所签订委托代理合同，该所指派李乐、李金磊作为张增健与李杰等房屋买卖合同纠纷的代理人，代理费40000元。同日，该所为张增健出具支付代理费40000元的发票。六、张增健因涉案房产纠纷申请诉前财产保全，提供中华联合财产保险股份有限公司济南中心支公司诉讼财产保全责任保险作为担保，于2020年6月11日支出保险费1500元。本院认为，张增健与李杰、祝淑文及中介签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效。张增健按照合同约定向李杰、祝淑文支付了前期购房款共计90万元，双方约定其中50万元用于偿还涉案房产的房屋贷款并由李杰、祝淑文解除农商银行在涉案房产的设定的抵押权，李杰、祝淑文应当在具备条件时及时办理不动产权利登记，并按照合同约定协助张增健办理不动产权利的转移登记手续，李杰收到上述款项后未用于全部清偿房屋贷款，鉴于涉案房屋存在按揭贷款尚未还清，故办理产权转移登记尚存在障碍，应当首先将按揭贷款还清以后，才能办理转移登记手续。诉讼过程中，张增健同意代李杰、祝淑文向农商银行偿还剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准），不损害农商银行的合法权益，符合法律规定。张增健主张继续履行《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。张增健主张李杰、祝淑文协助张增健办理涉案房产所有权转移登记手续，本院认为，李杰与大南方公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，大南方公司已向李杰交付涉案房屋并办理了不动产登记证。李杰、祝淑文（李杰之妻）作为向张增健出卖涉案房屋的出卖人，有义务按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定继续履行合同义务，协助将涉案房屋转移登记至张增健名下，故张增健该项主张，于法有据，本院予以支持。因《房屋买卖合同》约定双方办理过户手续所产生的相关税费，张增健承担个税、契税、增值税等过户产生的所有费用，且本案诉讼过程中，张增健也同意承担，故由此产生的税、费均由张增健承担。张增健表示代李杰、祝淑文偿还银行按揭贷款，涉案房产解押过户后再行向李杰、祝淑文主张代偿费用，系当事人对自己权利的处分，亦不违反相关法律规定，本院予以准许。基于代偿数额不确定性，张增健代偿后，双方再行结算剩余购房款事宜，本院暂不宜处理。张增健主张李杰、祝淑文未依约解押致无法履行过户手续应支付违约金42万元，李杰、祝淑文表示没有不配合办理解押手续，不同意支付，表示如需支付违约金，该违约金约定过高，双方合同约定“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款5‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。”现张增健主张李杰、祝淑文支付合同总房价30%的违约金，但未就违约造成其损失提交证据，该违约金数额的约定过高，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算利息作为计算其损失违约金标准为宜。双方合同约定“交易房产在农商银行设有房地产权抵押，甲方应当在下证十五个工作日内到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款。”故2020年3月30日涉案房产取得房产证后十五个工作日内为李杰、祝淑文办理解除抵押手续的期间，因办理该手续的钱款张增健已支付给李杰、祝淑文，故李杰、祝淑文应于2020年4月21日前办理解除抵押手续，现李杰、祝淑文未办理，应承担自2020年4月22日起的逾期违约责任。综上，李杰、祝淑文支付张增健违约金数额为：以已付购房款90万元为基数，自2020年4月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算。张增健主张李杰、祝淑文承担诉讼保全担保保险费1500元，本院认为，因李杰未按约定履行义务引起本案诉讼，张增健为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系其支出的合理必要费用，属张增健的损失部分，该费用应当由李杰、祝淑文承担。张增健主张李杰、祝淑文支付律师代理费40000元，双方在《房屋买卖合同》第十二条违约责任中明确约定了违约方承担有关费用中包括律师费，且张增健提交委托代理合同一份、发票一份，证明其实际支付了40000元委托代理费用，故对张增健该项主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李杰、祝淑文继续履行与张增健于2020年3月9日签订的《房屋买卖合同》；二、张增健于本判决生效之日起十日内代李杰、祝淑文向济南农村商业银行股份有限公司清偿就某甲号房屋抵押借款的剩余贷款本息（具体还款金额以济南农村商业银行股份有限公司确认的数额为准）；三、李杰、祝淑文协助张增健于上述剩余贷款本息得到清偿之日起三十日内，办理涉案房屋的不动产权登记，即将不动产权登记至张增健本人名下，登记期间产生的税、费由张增健负担；四、李杰、祝淑文于本判决生效之日起十日内支付张增健违约金（以已付购房款90万元为基数，自2020年4月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）；五、李杰、祝淑文于本判决生效之日起十日内支付张增健保全担保保险费1500元；六、李杰、祝淑文于本判决生效之日起十日内支付张增健律师费40000元；七、驳回张增健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取计8700元，保全费5000元，由李杰、祝淑文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李振花二〇二〇年十一月十二日书记员  朱 岭