安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1226民初6114号 原告：尤兰杰，男，1987年2月14日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：林松，安徽弘大律师事务所律师。 原告：张荣方，女，1988年7月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：林松，安徽弘大律师事务所律师。 被告：颍上晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省颍上县慎城镇甘罗路与管仲大道交叉口瀚海御水兰庭16幢0单元104号，统一社会信用代码91341226MA2Q40DT68。 法定代表人：孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘冬松，该公司员工。 原告尤兰杰、张荣方与被告颍上晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣方及其与尤兰杰的共同委托诉讼代理人林松，被告晋智房地产公司的委托诉讼代理人潘冬松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尤兰杰、张荣方向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《未竣工车位使用权转让协议书》无效；2.依法判令被告返还原告已经支付的35000元车位使用权转让费；3.本案诉讼费被告承担。事实和理由：2018年,原告购买被告开发的颖上碧桂园二期天誉小区商品房时,被告知买房必须够买车位。两原告因有购房需求,被迫签订了其捆绑销售的格式合同《未竣工车位使用权转让协议书》(以下简称“协议书”),并声称该协议仅暂定协议,等可以办理车位产权证时再补签车位买卖合同。2020年6月30日两原告前去收房,被告要求原告缴纳车位剩余款项,否则不予交房。因被告一直未与原告补签车位买卖合同,且事实上车位产权证也无法办理,按照协议约定,原告花70000元仅享有3年车位使用权,每月的使用费超过2000元,该协议即显失公平,又严重不符合两原告当初签订协议书的真实意思。但是被告态度强硬,坚决要求原告按照协议书履行付款义务,否则不予交房。原告认为,被告在乘人之危的情况下,利用其在交易过程中的优势地位与原告签订的《未竣工车位使用权转让协议书》格式合同,存在以下问题:1．被告通过强迫原告签订《未竣工车位使用权转让协议书》实施住宅和车位一并购买不可分的捆绑销售。该格式合同《未竣工车位使用权转让协议书》实质就是要求原告在购买商品房时必须附带购买车位,排除了原告的自主购买权利,加重了原告的购房负担,违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”的规定,应当认定为无效。2.在订立合同时显失公平。涉案协议约定如果遇到征地拆迁等事件发生,被告只需按照200元每月结算剩余车位使用转让费,而原告租赁该车位时三年70000元,折合每月2000元租赁费用,回购按照200元每月结算。3.被告乘人之危,使原告在违背真实意思的情况下订立了《未竣工车位使用权转让协议书》。4．被告答应与原告签订车位买卖合同,现在却与原告签订了《未竣工车位使用权转让协议书》要么是被告存在的欺诈行为,要么是原告对合同的性质发生了重大的误解。原告本要购买产权车位,现在无法获得产权证。5.被告行为违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条和《安徽省消费者权益保护条例》第十八条(一)(二)项的禁止性规定规定,侵害了消费者自主选择权、公平交易权；《未竣工车位使用权转让协议书》因违反法律行政法规的强制性规定应为无效协议。6.涉案协议的车位位于原告购买的住宅小区配套建设地下室,且不排除是人防工程,存在以租代售,以合法形式掩盖非法目的,且损害国家利益。涉案协议违反了安徽省人民防空办公室安徽省住房和城乡建设厅关于进一步加强城市住宅小区防空地下室维护管理规定,按照上述规定人防工程属国防设施,住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后,由业主委员会委托物业公司负责维护管理,未成立业主委员会的小区由社区委托物业公司负责维护管理,防空地下室停车位可由维护管理单位租赁给业主使用,租赁期不得超过三年。自2016年10月1日后,出售防空地下室或者租赁期超过三年均为违法行为,各级人防主管部门应依法予以制止。被告被告既没有证据证明,地下车位没有纳入商品房销售成本,也未提供证据证明地下车位没有纳入公摊面积,因此其不能证明其有权处分地下车位,其可能存在侵占业主共有公摊面积。鉴于上述理由,涉案协议存在众多违法之处,既是无效的格式合同,也是可撤销的格式合同,且严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告合法权益特具此状诉至贵院,请求贵院依法判如所请! 晋智房地产公司辩称，1.原告诉称《未竣工车位使用权转让协议书》存在显示公平、乘人之危、欺诈、胁迫情形均是合同撤销的法定事由而非合同无效的法定事由，原告以上述理由理由主张合同无效，无事实合法律依据；2.车位协议是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告的诉请无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的尤兰杰、张荣方身份证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.尤兰杰、张荣方提供的未竣工车位使用权转让协议书，晋智房地产公司亦作为证据提交，双方皆认可其真实性，对其证明效力予以认定；2.尤兰杰、张荣方提供的商品房买卖合同、购房款凭证，达不到其证明目的，对其证明效力不予认定；3.尤兰杰、张荣方提供的车位款收据，晋智房地产公司对其真实予以认可，故对其证明效力予以认定；4.尤兰杰、张荣方提供的视频资料，与本案无关，对其证明效力不予认定；5.晋智房地产公司提供的未竣工车位使用权转让协议书，尤兰杰、张荣方亦作为证据提交，双方皆认可其真实性，对其证明效力予以认定；6.晋智房地产公司提供的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以认定；7.晋智房地产公司提供的收据，尤兰杰、张荣方对其真实性无异议，故对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，尤兰杰、张荣方与晋智房地产公司签订一份未竣工车位使用权转让协议书，该协议约定，甲方：晋智房地产公司，乙方：尤兰杰、张荣方；一、乙方是在充分知悉该车位无法办理产权登记的前提下仍自愿与甲方签署本协议书，同意以本协议书约定方式使用该车位；二、乙方明确知悉，因车位目前尚未竣工，故待车位竣工验收后，甲方将统一在苑区内公示车位具体位置及选取方案（具体时间以甲方通知为准），最终确定乙方车位的具体位置，双方同时就该车位的具体位置、交付时间、交付标准及平面附图等另行签署补充协议；三、……四、该车位使用权转让费总额人民币柒万元整（¥70000元），乙方必须在签订本协议书时付该车位使用权转让费总额的50%给甲方即叁万伍仟元整，乙方必须在2020年6月30日前付该车位使用权总额的50%给甲方，即叁万伍仟元整；……六、该车位使用权转让给乙方使用的期限为3年，自2020年6月30日起至2023年6月30日止；前述期限届满后，在乙方没有违反本协议时的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续无条件使用至2087年10月31日；……九、甲乙双方明确知悉并同意：如该车位为人防车位的，乙方在使用该车位时还应遵守《中华人民共和国防空法》等法律法规，如该车位及其所在地下室因战争、抢险救灾等被征用的，乙方应无条件配合；如因征用、政府行为、政策变化等导致乙方无法使用该车位的，本协议书自前述情形发生之日自行终止，甲方有权收回该车位，甲方仅需按照200元/月的标准，结算乙方使用该车位期间的车位使用权转让费用，双方互不追究对方其他责任……晋智房地产公司庭审中明确，案涉合同所约定的车位为非人防车位，尤兰杰、张荣方应在非人防车位范围内按照晋智房地产公司的方案选择车位。2020年6月30日，尤兰杰、张荣方未按约支付剩余车位使用权转让费，晋智房地产公司以尤兰杰、张荣方未按约支付剩余车位使用权转让费为由，拒绝交付尤兰杰、张荣方在晋智房地产公司购买的商品房。 另查明，尤兰杰、张荣方已经向晋智房地产公司支付了35000元车位使用权转让费，剩余35000元车位使用权转让费未按约支付。 本院认为，尤兰杰、张荣方作为完全民事行为能力人，其在与晋智房地产公司签订未竣工车位使用权转让协议书时，对车位性质、价格、使用的条件和期限等条款是明知的。案涉车位使用权转让协议书系双方自愿签订，且不存在中华人民共和国合同法规定的合同无效情形。因此，案涉协议书系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 尤兰杰、张荣方诉称的案涉合同显失公平、晋智房地产公司存在强迫交易、乘人之危、以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益等，与案涉合同约定的内容不符，且未提供充分证据予以证明，本院不予采信。尤兰杰、张荣方诉称晋智房地产公司以其未按约支付剩余车位使用权转让费为由，拒绝交付其在晋智房地产公司购买的商品房，虽然晋智房地产公司庭审中予以认可，但晋智房地产公司明确表示，案涉未竣工车位使用权转让协议书与案涉双方之间的商品房买卖合同系两个独立合同，不存在强制购买的情形。故尤兰杰、张荣方可就商品房交付问题另行主张权利，本案中不宜一并处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下： 驳回尤兰杰、张荣方的诉讼请求。 案件受理费675元，减半收取计337.5元，由尤兰杰、张荣方负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  宋玉乐 二〇二〇年十一月十二日 书记员  黄 云 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。