广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41267号原告：包慧琴，女，1975年1月16日出生，汉族，住江苏省仪征市。被告：广东志佳房地产营销策划有限公司，住所地广州市天河区大观中路8号航天奇观A区15号103。法定代表人：邹操军，执行董事。委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝威，广东知泓律师事务所律师实习人员。原告包慧琴与被告广东志佳房地产营销策划有限公司不当得利纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，公开开庭进行了审理，于2019年5月28日作出（2019）粤0106民初8662号民事判决，后原告包慧琴不服该判决提出上诉，广州市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）粤01民终13600号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）粤0106民初8662号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告包慧琴，被告广东志佳房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人潘晓丽、蓝威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包慧琴提起诉讼请求：请求判令被告返还原告不当得利人民币4万元及利息（以4万元为本金，自2018年9月4日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月24日，原告在58同城网站看到有西藏林芝市“林芝嘉园”1楼1单元7楼02号，建筑面积为79.68平方米的房产销售的信息，便与该房产信息的发布人员也就是本案的被告取得联系，被告自称是西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司的销售人员，并告知原告房屋总价款为438788元，被告告知原告其系西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司委托的营销公司，有权为开发商销售房屋、收取房款，并将其与房地产开发公司的《全程营销代理公司》发给原告第2、6页，表明被告的身份。原告按被告要求分三次合计438788元将购房款通过银行转账方式汇给其指定的账户，其中398788元是直接汇给开发公司的，另外4万元是汇给被告的。2018年6月25日，原告收到被告提供的正式合同才知道所购买的房屋总房价为398788元，而非438788元，被告方多收取原告4万元的行为无法律与事实依据，原告为此事和被告沟通协商未果，遂向法院提起诉讼。被告广东志佳房地产营销策划有限公司辩称：1.原告所缴纳的4万元并非没有合同或法律上的依据。被告自2017年6月起担任西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司的销售代理，此后被告依照双方的约定为林芝嘉园1号楼进行销售策划和销售代理工作，同时在推广过程中也为有购房意向买房人提供居间服务，促成买房人及中安房地产公司签订房屋买卖合同。被告在本案中已经提供了销售代理和居间服务，有权依法收取佣金和服务费。原告所指的4万元并非没有法律依据，事实上原告也已经确认被告的销售代理身份。2.被告认为原告支付4万元也并未使其遭受损失，在购房过程中已如实告知原告，购买标的房屋需要支付总价款438788元，本案中原告最后实际为购置房屋花费也并未超过该数额，购房的费用与其预期相一致，原告并未因支付4万元而遭受损失。3.本案案由为不当得利，但双方并不构成这一法律关系，原告以此为由提起本案诉讼，有违诚实信用原则，如果原告认为是被告收取的佣金过高，应以居间服务合同为由起诉，如果认为是购房款负担过重，应该也是以商品房买卖合同为由起诉。原告身为一名律师，在转账以前就知道这一情况，转账后直到房产证办理妥当以前都没有提出任何异议，事后却以不当得利起诉，是诉讼权利的滥用，有违诚实信用原则。综上，被告认为原告支付4万元是事出有因，本案不构成不当得利法律关系，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证实其主张，提交了商品房（预售）买卖合同、商品房备案表、中国建设银行账户交易明细、西藏增值税普通发票、不动产权证书、全程营销代理合同（被告与西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司签订，部分）、微信聊天记录（显示对方为李某，被告认可是其工作人员）、58同城房源信息照片等证据。被告为证实其辩解，提交了1.全程营销代理合同（被告与西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司2017年6月15日签订，约定后者授权委托被告代理其开发的“林芝嘉园”1号楼的营销、策划、推广，实施营销策划、销售代理，承诺销售期限至2017年9月14日，后者按照每平方米单价400元或450元的佣金标准向被告支付佣金，销售款项全部由后者委派专人收取，被告不得收取）；2.以及该合同的补充合同（2017年8月26日签订，主要内容同上，被告在2017年10月26日前全部售罄所剩房源……住宅交足定金5万元一套，视作销量任务完成一套）；3.与郑云龙的微信聊天记录（被告称郑云龙是中安房地产公司经理，聊天记录显示2018年5月18日对方告知被告方林芝嘉园有新出房源，让被告派人去月底卖完……同年5月23日，郑云龙发了一张包含“1-1-702”在内的手写房号的照片过来，并说“这三个给你们卖，我们收5000”）；4.证明，显示西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司于2020年4月20日出具书面证明，称2017年6月，其司与被告签订《营销代理合同》，委托被告对“林芝嘉园”1号楼实施营销策划、销售代理……其司依照代理合同所述标准向被告结算销售佣金……到2018年，其司委托被告继续“林芝嘉园”剩余房源1号楼7楼02房进行销售代理时，其司给予被告销售底价5000元/平方米，其司与业主签订的合同单价5004.87元，被告与业主成交价超出购房合同价部分系由被告自行收取的，是其佣金。经审理查明：2018年5月24日，原告在58同城网站看到被告发布的关于西藏林芝市“林芝嘉园”1楼1单元7层02号房产销售的信息，便与信息中被告工作人员李某取得联系，李某自称是该楼盘开发商公司的代理公司。经李某介绍房屋情况后，原告有意购买，李某要求原告支付至少4万元定金。5月24日当日，原告应对方要求先后支付了4万元至被告公司账户（备注为“林芝嘉园1-1-702购房款”，后因账户操作问题，转账未果，于同年5月25日再次转账成功，备注为“林芝嘉园1-1-702房款”）、1万元至西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司账户内（备注为“林芝嘉园1-1-702房屋定金”）。同时，李某向原告确认总房款为438788元，并让原告将剩余房款398788元打入楼盘开发商西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司账户内，原告于5月24日、5月26日按上述要求分别支付了1万元、388788元。2018年5月31日，原告（买方）与西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司（卖方，同时加盖有西藏中安房地产开发有限公司公章）签订商品房（预售）买卖合同，约定预测建筑面积79.68平方米，单价5004.87元/平方米，房屋总价款398788元，一次性付款。后因房屋实际面积仅为77.51平方米，故西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司以给原告退回了差价10860元。2018年8月17日，西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司向原告开具了销售上述房屋的增值税普通发票，价税合计387928元。2018年12月20日，上述房屋所有权人登记为原告单独所有。本院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。原、被告的争议焦点为被告收取原告上述4万元有无依据，是否构成不当得利，原告能否要求被告返还该款项。根据在案证据，结合各方的诉辩意见，综合评析如下：首先，从法律关系上来看，原告和西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，原告依约支付房屋价款，并取得房屋产权。而西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司与被告之间存在关于涉案房屋营销策划、销售代理的委托合同关系，被告根据销售情况依照其与西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司之间的约定收取后者的相应佣金。原、被告之间是基于被告的工作人员在向原告介绍、营销委托方西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司所开发涉案房屋的代理行为，而产生的关于房屋价款、定金等方面事宜的沟通蹉商，从被告人员在与原告微信聊天中的用语、原告支付4万元时的备注内容等来看，已足以使原告产生被告是作为涉案房屋销售代理人的认知，而事实上，被告确实有受西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司委托在从事涉案房屋的策划营销代理，故被告的行为应当由其委托人西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司承担后果。而原、被告之间则并未直接建立居间服务合同关系。其次，从房屋价款来看，原告是应被告的要求而支付价款，其中给被告的4万元和给西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司的1万元均应视为是购房的定金，原告并无直接支付给被告佣金的意思和行为，但从微信聊天记录来看，当时确定的购房总价为438788元，故上述5万元均应视为是房屋总价的组成部分。被告收取其中4万元，应当视为是在代理西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司收取原告交付的房屋款。至于被告与西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司之间佣金的数额和支付方式，均属于其两者之间的内部约定，对外并不直接产生约束力。再次，从权利救济方式来看，原告与西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司签订了房屋买卖合同，最终房屋买卖合同总价款并非如前所述，而是有所变少，后来的发票数额亦确认了购房对价款实际为387928元。原告认为被告应当退回其所收取的4万元，实际上是对购房总价款产生了异议，其在事后（至少2018年9月4日已通过微信明确提出）也确实有向其所认为的房屋销售代理人李某表达了对房屋总价款应当以变动后的数额为准的异议。因此，被告收取的上述4万元实际上可认定为是代西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司而收取的房屋价款，并非没有法律基础，但同时亦并非是为原告提供居间服务而应直接收取原告的佣金。原告若认为房屋总价款后来已以实际行为予以了变更减少，应当向合同相对方西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司主张，而非直接要求被告返还其认为超出的部分。综上所述，原告以不当得利为由提起本案之诉，要求被告退还4万元的主张，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告包慧琴的全部诉讼请求。案件受理费800元、财产保全费470元，均由原告包慧琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  鲁 肖人民陪审员  王丽梅人民陪审员  吴旭英二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  黄 娟