云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10357号上诉人（原审被告）：马赢芬，女，汉族，1978年4月27日出生，住昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：胡文芝，女，汉族，1957年6月9日出生，住昆明市盘龙区。二上诉人共同的委托诉讼代理人：沈琳娜，云南雁序律师事务所律师。二上诉人共同的委托诉讼代理人：何华忠，云南雁序律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：云南煤化房地产开发有限公司，住所地昆明市五华区小康大道580号C座。法定代表人：高建嵩。委托诉讼代理人：裴海燕、李生龙，云南上义律师事务所律师。上诉人马赢芬、胡文芝因与被上诉人云南煤化房地产开发有限公司（以下简称煤化公司）买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。马赢芬、胡文芝上诉请求：撤销原判，改判两上诉人偿还煤化公司代偿的银行贷款本金、利息、罚息合计542474.64元。主要上诉事实和理由：一审法院适用法律有误，本案是追偿权产生的纠纷，并非买卖合同纠纷。双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议一》约定权利义务，两上诉人已经履行完毕。2019年1月9日签订的《协议书》显失公平，两上诉人系被胁迫签订，是无效、可撤销的民事行为。一审法院未处理两上诉人支付的契税12075.32元，偿还银行借款本金及利息30个月约93341元，装修款约15万元等。煤化公司主张的保全费和担保费并无证据证实。煤化公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。煤化公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除煤化公司与马赢芬签订《商品房购销合同》及其《补充协议一》、《补充协议二》，并撤销商品房合同备案登记；2.判令马赢芬腾退房屋、将房屋恢复原状交还原告；3.判令马赢芬支付违约金79,868.80元；4.判令胡文芝就对上述费用承担连带保证责任；5.本案诉讼费用及煤化公司为实现债权所支出的保全费、保全担保费、律师费、邮寄费等其他费用由马赢芬、胡文芝承担。一审法院经审理确认以下事实：2014年4月8日，煤化公司（出卖人、甲方）与马赢芬签订《商品房购销合同》，约定马赢芬向煤化公司购买位于昆明市五华区，该商品房套内面积为99平方米，总金额为798688元，买受人首期支付购房总价款的31.14%，金额为248688元，支付日期为：2014年4月8日；其余价款550000元向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行贷款支付。若乙方逾期付款，甲方有权解除合同并自行处置该房屋，乙方应按合同总金额的5%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款不计利息，已发生的交易相关税费及甲方其他损失由乙方承担。甲方有权请求合同登记备案部门撤销本合同的登记备案。2014年4月8日，前述商品房办理备案登记。同日，煤化公司与马赢芬签订《补充协议一》，约定除《商品房购销合同》约定的房款外，马赢芬还需要向煤化公司支付公共维修基金11250及配套设施费9500元。2014年3月20日，煤化公司（乙方）与中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行（甲方）签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等甲方实现债权的一切费用。2017年4月27日，中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行向煤化公司发《函》，载明马赢芬尚欠借款本金530891.81元、利息11381.41元、罚息52.94元及复利148.48元，要求煤化公司在保证责任范围内为马赢芬代偿欠付借款本息共计542474.64元。2017年4月28日，煤化公司向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行支付银行本息共计542474.64元。2019年1月9日，煤化公司与马赢芬、胡文芝签订《协议书》，协议约定：马赢芬同意于2019年2月28日前一次性向煤化公司归还代偿本息542474.64元、以前述款项为基数计算的利息48027.84、违约金39934.4元；如马赢芬未按时清偿全部款项的，煤化公司有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，则马赢芬按购房款总价798688元的10%向原告承担违约责任并承担煤化公司为实现债权而产生的费用和其他所有应付的费用，胡文芝为马赢芬的前述付款义务承担连带责任保证责任，担保范围为马赢芬应向煤化公司支付的全部款项、违约金、损害赔偿金、应向煤化公司支付的其他款项以及为实现债权而产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。另，煤化公司支付保全费4913元、担保费2000元、律师费36942元。一审法院认为，煤化公司与马赢芬之间签订的《商品房买卖合同》系双方在自愿平等的基础上所签订，内容不违反国家法律法规的规定，应为有效。有效的合同对各方当事人均有约束力。因马赢芬未按合同约定履行还款义务，致使煤化公司作为连带保证人向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行支付了银行本息共计542474.64元，承担了相应的保证责任。根据担保法的规定及《商品房买卖合同》的约定，本案煤化公司在承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向马赢芬进行追偿，但因贷款本金实际已支付给煤化公司，故煤化公司产生的实际损失为利息11381.41元、罚息52.94元及复利148.48元，故一审法院确认由马赢芬限期向煤化公司支付代偿利息、罚息、复利共计11582.83元。另，煤化公司与马赢芬、胡文芝告签订《协议书》，约定由马赢芬限期向煤化公司偿还前述借款，否则煤化公司有权解除《商品房买卖合同》，但马赢芬至今未按协议约定偿还前述款项，煤化公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议。合同解除后，马赢芬应当将其所购买的银河北˙北庭辰苑3钻2605号商品房返还给煤化公司，煤化公司则应当将马赢芬所支付的商品房首付款248688元及公共维修基金11250、配套设施费9500元予以退还给马赢芬。关于煤化公司主张的违约金，虽然在《商品房买卖合同》及《协议书》中均约定了违约金，但煤化公司代偿款项的行为，是其作为保证人履行保证责任的法定义务，并非是煤化公司以此来约定马赢芬向其承担违约责任的依据，且马赢芬向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行的贷款也已实际支付给了煤化公司，煤化公司不能通过订立格式条款的形式让马赢芬在承担完对中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行的违约责任后再向煤化公司承担二次的违约责任，故关于违约金的该条款加重了马赢芬的责任，应为无效。并且在一审法院已判令马赢芬返还涉案房屋给煤化公司的情况下，煤化公司的损失已能得到实际的弥补，因此，一审法院对煤化公司主张的关于违约金的诉请不予支持。应当说明的是，虽马赢芬、胡文芝主张《协议书》系被胁迫签订，但未提交相应证据证明，一审法院不予采信。至于煤化公司主张要求马赢芬配合撤销商品房备案登记，一审法院认为该主张涉及房管部门的职权范围，不应由一审法院依职权做出裁判，应由双方在不违反房管部门相关规定的前提下，协商一致自行处理。至于胡文芝的责任。煤化公司与马赢芬、胡文芝签订了《协议书》，胡文芝自愿作为保证人为马赢芬应向煤化公司支付的款项承担连带责任保证，并签字确认，其作为完全民事行为能力人，应当知晓其行民事行为之法律后果，故一审法院确认由胡文芝对马赢芬的前述债务承担连带偿还责任。煤化公司主张的保全费4913元、担保费2000元、律师费36942元，在合同中有明确约定，煤化公司也提交了相应发票予以证明，故予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：一、煤化公司与马赢芬签订的关于银河北庭˙北庭辰苑3钻2605号房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议一》、《补充协议二》；马赢芬于判决生效后十日内将银河北庭˙北庭辰苑3钻2605号房屋恢复原状，并返还煤化公司；二、马赢芬于判决生效后十日内支付煤化公司代偿利息、罚息、复利共计11582.83元；三、马赢芬于判决生效后十日内向煤化公司支付保全费4913元、担保费2000元、律师费36942元；四、煤化公司于判决生效后十日内退还马赢芬支付的房屋首付款248688元、公共维修基金11250及配套设施费9500元；五、胡文芝对马赢芬的前述债务承担连带偿还责任；六、驳回煤化公司的其他诉讼请求。案件受理费12586元，减半收取为6293元，由马赢芬、胡文芝承担。二审中，马赢芬、胡文芝提交以下证据：1.函、农业银行账户明细查询，欲证实马赢芬向银行已支付本息101442.44元，如果解除合同，煤化公司应当支付该笔费用；2.室内装饰工程概（预）算表、周安心出具的收条，欲证实马赢芬对涉案房屋装修花费137603元，应当由煤化公司退还；3.房星网查询的房价，欲证实涉案房屋增值情况，煤化公司应当向马赢芬支付增值款。煤化公司经质证认为，证据1三性认可，证明目的不认可，证据2、3三性不认可。本院认为，煤化公司对马赢芬、胡文芝提交的证据1真实性认可，本院予以确认；证据2、3与本案争议无关，且煤化公司不予认可，本院不予确认。针对一审法院认定的事实，马赢芬、胡文芝认为，1.对保全费和担保费有异议，并无证据证实实际发生；2.马赢芬于2014年4月8日向煤化公司支付契税、维修基金、配套费、首付款、印花税和产权证工本费合计281513.32元；3.马赢芬偿还银行贷款本息101442.44元；4.马赢芬装修房屋支付137603元。此外，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案合同应否解除；责任如何承担？本院认为：本案系煤化公司基于双方于2019年1月9日签订的《协议书》主张权利，其要求解除《商品房购销合同》和《补充协议》，故一审法院认定本案系买卖合同纠纷并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案二审中，马赢芬、胡文芝主张其与煤化公司于2019年1月9日签订的《协议书》显失公平，应予撤销。经本院审查，马赢芬、胡文芝并未在法定期间内提出撤销之诉，现亦未举证证实协议内容显失公平，故《协议书》合法有效，对双方均有法律约束力。现马赢芬、胡文芝未按照约定履行义务，煤化公司要求按照约定解除《商品房购销合同》和《补充协议》有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于马赢芬、胡文芝要求煤化公司退还其产权证工本费80元、印花税5元、契税11980.32元的问题。本院认为，前述费用系双方买卖商品房时买家交予税务机关的费用，且系由于马赢芬违约导致买卖合同解除，故该费用应当由其自行承担。本院对马赢芬、胡文芝的前述主张不予支持。一审法院已经就首付款、公共维修基金及配套设施费作出了确认，并判令煤化公司返还，故本院对马赢芬、胡文芝提出的事实异议2不予确认。如前所述，马赢芬、胡文芝违约导致买卖合同解除，其向银行已经偿还的本息要求煤化公司支付没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于马赢芬、胡文芝要求煤化公司支付其装修款和房屋增值收益的问题，因其一审中并未提出反诉，本院不予处理。故本院对马赢芬、胡文芝提出的事实异议3、4不予确认。此外，经本院审查，煤化公司在一审中申请一审法院保全，产生保全费和保全担保费，且在《协议书》中明确约定由马赢芬、胡文芝承担。故一审法院判令马赢芬、胡文芝承担前述费用亦无不当，本院予以维持。马赢芬、胡文芝所提事实异议1不成立，本院不予支持。综上，马赢芬、胡文芝的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12586元，由马赢芬、胡文芝承担。本判决为终审判决。审判员  杨雪二〇二〇年十一月九日法官助理王本福书记员王雨薇