广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27746号原告：中山市君华房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区×××××君华新城7区77幢73卡，统一社会信用代码914×××××××××××551C。法定代表人：喻良厚，总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，系该司法务。被告：肖细香，女，1982年11月4日出生，汉族，住湖北省大冶市××××××××××××××，公民身份号码420××××××××××××624。原告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称为君华公司）与被告肖细香商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾朝阳到庭参加了诉讼。被告肖细香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1601135620）；2.被告向原告支付违约金384000元；3.被告协助原告办理涉案房产预告登记证明的注销手续；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年12月6日，被告肖细香与原告签订了中山市商品房买卖合同（适用于商品房预售）（合同条码为1601135620），约定由被告购买原告开发的君华新城房地产项目，位于中山市火炬开发区×××××君华新城6区83幢1202房，总房款为1280000元。约定被告支付首付款512000元，余款768000元通过银行按揭方式付款。合同签订后，被告依约履行了首付款义务，原告及时协助被告向银行递交按揭贷款申请资料。银行回复称被告的贷款申请属于二套房贷款，不符合贷款审批要求，不予审批。原告要求被告按合同约定一次性支付清余款，被告对此不予回复。后原告委托广东正日律师事务所律师向被告发送律师函要求其支付余款，但被告至起诉时止仍未向原告支付。被告的行为已经严重违反双方签订的中山市商品房买卖合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，被告应向原告支付购房款30%的违约金。被告肖细香没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。其于庭前提交书面答辩状称，1.肖细香已依照合同约定和政策要求提交按揭贷款手续，并非被告原因导致按揭贷款办理迟延或无法办理，银行至今未出具正式的不予贷款的书面文件。2.原告与被告在2016年12月6日订立中山市商品房买卖合同、合同补充协议等，根据合同约定，行使合同解除权期限为2年，而从2017年2月14日起，原告已经取得合同解除权。根据合同法第九十五条规定，原告一直未行使解除权，在两年后的2019年2月14日后原告合同解除权消灭，原告要求解除合同没有法律依据。3.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告没有违约，不应当向原告支付违约金。而原告要去被告支付购房款的诉讼时效在2020年2月6日届满，原告在2020年7月才催收购房款，被告本身也就享有不支付购房款的法定抗辩权利，不存在违约行为。4.由于原告主张违约金的前提是具备合同解除权，因原告无权解除合同，因此无权要求被告支付违约金。5.合同约定购房总价为128万元，原告主张违约金为384000元，该违约金过高，有违公平原则，应当予以调低。对于肖细香的书面答辩意见，君华公司回应称，1.君华公司未否认被告已履行提交贷款手续的义务，但提交手续不代表能够获得贷款。银行告知被告肖细香属于二套房贷款，不符合贷款审批，银行不出具正式的不予贷款的书面文件，是银行的行为，原告无义务承担该行为的义务。2.因双方的合同目前仍处于继续履行的状态，不管卖方还是买方均未完成合同项下义务，被告只有在过去或者起诉前或者诉中履行房价款余款的付款义务，可以主张合同解除权届满，解除权消灭。但被告至今未付款，被告自己不履行支付对价的义务却要获得买卖标的的所有权，完全违背合同法的公平原则。3.因合同双方权利义务并未履行完毕，买方没有付全款，标的物没有交付，未办理过户手续等，诉讼时效的起算时间应该从原告寄发律师函后开始计算。4.原告主张的违约金没有超过司法解释规定的总价款30%，不属于违约金约定过高情形，不应调低。原告围绕诉讼请求依法提交了证据并提交了证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。根据原告提交之证据及陈述，本院查明：2016年12月6日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1601135620），约定被告以1280000元总价款向原告购买位于中山市火炬开发区×××××君华新城6区83幢1202房，双方约定被告的付款方式为首付512000元，余款768000元以银行按揭贷款（商业贷款）方式向君华公司支付；若被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按总房价款30%向原告支付违约金。合同补充协议约定：如因被告自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，被告在接到原告通知的7天内向原告支付未获批准按揭贷款的全额房价款；非因原告原因，无论其他何种原因导致出卖人未能在签订本合同后两个月内收到商业银行按揭放款或签订本合同后6个月内未能收到公积金按揭放款、组合性按揭放款，被告均应在该期限届满后7日内向原告付清全部房价款，逾期超过7天，即视为被告放弃购买该商品房，君华公司有权解除本合同；双方行使解除权的期限为二年（自解除权发生之日起计算），在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。合同还约定其他条款。合同签订后，被告向原告依约支付了首期款512000元，双方办理了涉案房屋不动产预告登记。后因被告没有获得银行按揭贷款，原告于2020年7月6日委托广东正日律师事务所陈艺金律师向被告寄发律师函，告知被告因其此次贷款申请属于二套房贷款，不符合贷款审批要求，故对该贷款申请不予审批。同时要求被告在2020年7月13日前向原告支付剩余购房款。该邮件的邮寄地址为涉案合同记载的原告通讯地址。因被告至今未向原告支付剩余购房款，原告诉至本院，提出前述请求。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。君华公司与肖细香签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点有：1.肖细香是否存在逾期付款行为；2.君华公司是否有权解除涉案商品房买卖合同；3.肖细香应否支付违约金。关于争议焦点一。虽然肖细香至今没收到银行正式不予贷款的书面文件，但是按照目前银行关于按揭贷款审批手续的操作模式，对于不符合按揭申请条件的申请人，银行一般以退还申请材料及口头告知开发商不予审批的结果的方式处理，鲜少会开具书面说明。若肖细香认为自身具备申请按揭贷款的条件，其在君华公司告知银行不批贷时可向申请贷款银行进一步核实情况并索要通过按揭申请的材料。但肖细香没有交证据证明其符合相关按揭贷款申请条件。故在肖细香未提供相反证据反驳的情况下，结合按揭审批的日常操作习惯，本院采纳君华公司关于肖细香不符合按揭贷款申请条件的主张。肖细香在按揭贷款申请不通过的情况下没有按约定及时向君华公司补交剩余购房款，存在逾期付款的违约行为。关于争议焦点二。《中华人民共和国》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案中，在签订涉案合同后两个月内君华公司未收到商业银行按揭放款，肖细香应在7天内（即2017年2月12日前）向君华公司支付剩余购房款，否则视为其放弃购买涉案商品房，君华公司有权解除合同。而按照涉案合同补充协议约定，君华公司行使该解除权的期限为2年，即君华公司应在2019年2月11日前就上述事项行使合同解除权，否则该合同解除权消灭。事实上，君华公司未在2019年2月11日前就肖细香未通过银行按揭贷款审批且未补交购房余款的情形行使合同解除权，君华公司基于此情形享有的合同解除权已消灭，君华公司不能直接解除涉案合同。此时，涉案合同继续履行，肖细香应继续履行付款义务。君华公司在2020年7月6日按涉案合同记载的肖细香的通讯地址向肖细香寄发律师函，虽肖细香未到庭质证该律师函、寄发底单的真实性，但从肖细香的答辩意见（“原告在2020年7月才催收购房款”）及合同约定可认定肖细香已收到该律师函件。在律师函中，君华公司已告知肖细香银行按揭不获批准的事实，并催促肖细香在7月13日前补交购房余款768000元。但肖细香至今未按律师函要求补交该购房款余款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，肖细香经君华公司催告后仍未履行支付剩余购房款的主要债务，涉案商品房买卖合同已达到法定解除条件，君华公司要求解除该合同，合法有据，本院依法予以支持。合同解除后，肖细香应协助君华公司办理注销涉案商品房的预告登记手续。关于争议焦点三。肖细香抗辩称君华公司要求其支付购房款时已经超过诉讼时效，其享有不支付购房款的法定抗辩权利。本院认为，涉案商品房买卖合同在君华公司起诉至本院前，一直处于正常履行状态，肖细香作为涉案商品房的买受人，有义务向君华公司足额支付购房款。在肖细香逾期付款后，君华公司有权随时要求肖细香支付购房余款，肖细香不享有不支付购房款的法定抗辩权利。肖细香在收到君华公司律师函后至今未补交剩余购房款768000元，其行为已构成根本违约，在君华公司起诉要求解除合同后，应按合同约定支付解约违约金。对于君华公司主张的违约金计算标准，综合考量肖细香的违约情况、过错程度及因肖细香违约对君华公司造成的损失情况，本院认为双方约定的逾期付款违约金计算标准过高，本院酌情调整为由肖细香向君华公司支付256000元解约违约金。该款君华公司可从肖细香已付购房款512000元中予以扣除，扣除后剩余的购房款256000元君华公司应退还予肖细香。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山市君华房地产开发有限公司与被告肖细香于2016年12月6日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号1601135620）；二、被告肖细香于本判决生效之日起七日内向原告中山市君华房地产开发有限公司支付逾期付款违约金256000元（该款原告可于被告已付购房款中予以扣除）；三、被告肖细香于本判决生效之日起七日内协助原告中山市君华房地产开发有限公司办理位于中山市火炬开发区×××××君华新城6区83幢1202房的注销不动产预告登记手续及注销备案登记手续。案件受理费19776元，减半收取为9888元（该款原告已预付），由原告中山市君华房地产开发有限公司负担760.62元，被告肖细香负担9127.38元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年十一月二十日书记员 梁敏霞孙永辉