甘肃省定西市中级人民法院民事判决书（2020）甘11民终1327号上诉人（原审原告）：定西市安定区凤城物业有限公司（以下简称“凤城物业公司”），住所地：定西市安定区岷阳路（区住建大楼4楼）。法定代表人：谢朝霞，系该公司总经理。委托代理人：郭春栋，甘肃笃慎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：景某，女，汉族，1965年9月17日生，住定西市。上诉人凤城物业公司与上诉人景某房屋租赁合同纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，因涉及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定的情形不开庭进行了审理。本案现已审理终结。凤城物业公司上诉请求：1、撤销定西市安定区人民法院(2020)甘1102民初2491号民事判决第二项、第三项；2、判令景某向凤城物业公司缴纳2017年12月15日至2020年4月30日拖欠的租金9301元、违约金18601元（在二审期间自愿放弃该项上诉请求）、物业费1873元、暖气费3586元，租金、物业费、暧气费三项共计14760元；3、本案一、二审诉讼费用由景某承担。事实与理由：一、景某在租赁合同到期后拒绝退还房屋并继续占有使用，应当按照合同约定承担相应的费用。本案双方签订的《租货合同》第十四条约定，被申请人需要继续租赁的，需提前3个月向区住房和城乡建设局提出申请，但景某直至合同约定的租赁期满，既未申请续租，也未向凤城物业公司移交房屋钥匙和搬出房屋，根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期满返还租赁物，是承租人的法定义务，景某占有房屋至今，给国家造成损失，也使得其他符合公租房标准的等待租赁房屋的人无法承租房屋，凤城物业公司与景某之间的《租赁合同》因合同到期而自然终止，景某继续占有房屋没有任何依据，应当按照合同约定承担占用期间的所有费用。二、凤城物业公司采取停电的手段督促景某尽快办理手续，行为并无不当。凤城物业公司采取停电的方式，督促景某尽快办理退房手续，停电并不影响景某对房屋的占有，停电是在积极防止损害的进一步扩大。综上，景某无理由继续占有房屋，应当按照合同承担占用期间的全部费用。景某上诉请求：1、撤销定西市安定区人民法院(2020)甘1102民初2491号民事判决；2、改判驳回凤城物业公司一审的全部诉讼请求或发回重审；3、由凤城物业公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院判决第一项属于认定事实不清。一审法院判决第一项载明，由景某于本判决生效后立即向凤城物业公司腾退定西市安定区定临路中川文苑小区10号楼2单元1001室公共租赁住房，景某租赁凤城物业公司的房屋后，进行了部分装修，按照合同约定，装修的部分应归凤城物业公司所有，除此之外，该房屋内再没有属于景某的任何物品，因此，没有上诉人腾退房屋的事实，仅有交付钥匙的行为。另外，租赁期限届满后，景某多次找凤城物业公司交付房屋钥匙，但凤城物业公司工作人员每次都以各种理由拒绝。本案一审开庭时，景某也将该房屋钥匙带到法庭向凤城物业公司交付，但凤城物业公司仍然以各种理由拒绝，因此，本案不存在景某向凤城物业公司拒绝交付房屋的行为，一审法院判决第一项属于认定事实不清。二、一审判决第二项没有事实依据和法律依据，也属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院在审理时已查明，景某在租赁凤城物业公司房屋期间，全额缴纳了房屋租金等各项费用，且本案双方签订的合同中并没有约定违约金，且致使本案房屋至今未交付的过错全部在于凤城物业公司。因此，一审法院判决景某赔偿凤城物业公司房屋租赁损失费3916元没有任何事实依据和法律依据。凤城物业公司向一审法院起诉请求：1、判决解除凤城物业公司与景某之间签订的公共租赁住房租赁合同；2、判决景某立即腾退所承租的公共租赁住房；3、判决景某缴纳自2017年12月15日至2020年4月30日拖欠的租金9301元、违约金18601元、物业费1873元、暖气费3586元，共计33361元。拖欠之日至房屋实际交付之日的租金按20元/天计付。4、本案诉讼费用由景某承担。一审法院认定事实：2016年12月14日，凤城物业公司（出租方）与景某（承租人）签订《定西市安定区公共租赁住房租赁合同》，景某承租定西市安定区定临路中川文苑小区10号楼2单元1001室公共租赁住房，住房面积54.39平方米，约定租赁期限1年，自2016年12月14日，租金3916元/年，一次性缴纳租费履约保证金2000元。景某于同日交纳2017年公租房租金3916元，保证金2000元，并于2016年12月22日前向物业服务公司交纳了2016-2017年度暖气费及2016年12月-2017年12月电费、物业费、公共照明费、装修电梯使用费等。2017年12月20日，凤城物业公司与景某因续租未达成协议，凤城物业公司切断景某租赁房屋供电。后景某找凤城物业公司要求退还保证金，凤城物业公司要求景某先腾退房屋再退还保证金，景某以先退还保证金为由拒绝腾退房屋，也未缴纳物业费、暖气费等，双方争执至今。另，涉案租赁房屋暖气为分户式，2019年冬季供热前，凤城物业公司在景某租赁房屋张贴通知，告知景某“为了避免房间暖气漏气滴漏造成不必要的经济损失，暂时关闭你的阀门”。2012年至2020年，定西市市区居民住宅暖气费价格为23元/每平方米建筑面积。一审法院认为，凤城物业公司与景某之间的房屋租赁行为合法有效，双方应当全面履行各自的义务，涉案租赁房屋系公共租赁住房，租赁期限届满后，未续签租赁合同，且凤城物业公司切断出租住房用电，房屋丧失部分生活居住使用条件，双方关于该住房的租赁关系实际终止。凤城物业主张的采暖费、物业费，无事实根据，不予支持。关于租费。双方在协商返还房屋时，景某以先退还保证金为由拒绝腾退房屋，既违反合同约定，也与保证金的目的不符，于法无据，于理不通，其长期拒绝返还租赁房屋，给凤城物业公司造成损失，应当承担一定的赔偿责任。赔偿数额根据公平原则并参照租费标准酌定。景某交纳的保证金，在其实际返还房屋后可另行主张，不予处理。双方约定租赁期限届满后，凤城物业公司可以选择继续向景某出租房屋，也可以选择收回房屋。凤城物业公司切断出租房屋用电，即表明不再继续向景某出租房屋，其可以也应当能够及时采取包括提起诉讼在内的有效措施收回出租房屋，但其长期拖延，对造成的损失亦应承担相应责任。凤城物业公司主张的违约金，无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、景某于本判决生效后立即向凤城物业公司腾退定西市安定区定临路中川文苑小区10号楼2单元1001室公共租赁住房。二、景某于本判决生效后15日内赔偿凤城物业公司房屋租赁费损失3916元。三、驳回凤城物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，因适用简易程序审理减半收取317元，由凤城物业公司负担150元，景某负担167元。本院二审期间，凤城物业公司提交以下证据：1、2017年8月3日《定西市安定区保障性住房核查表》一份，拟证明景某有将涉案房屋转租给他人的违约行为；2、凤城物业公司工作人员给景某所租房门上粘贴的通知两张，拟证明合同期满后凤城物业公司催景某退房的事实。景某质证认为，证据1不属实，此期间其正在装修房屋，没有将房屋转租他人，核查表中反映出的住房人高某某其不认识。对证据2不知晓，因合同期满后其没有去过租住房。对凤城物业公司所举的证据本院认证如下：证据1属景某在合同期内的行为，与本案无关联性，不予认定；证据2系复印件，内容不清晰，无法审查内容的真实性，亦不予认定。经二审审理查明的基本事实与一审一致，予以确认。本院认为，根据凤城物业公司和景某的上诉请求和理由，本案二审的焦点是:1、对凤城物业公司所主张的租金、物业费、暖气费是否应予支持；2、合同期满后涉案房屋所产生的损失费用应由谁承担。关于焦点1，租金问题：双方签订的《租赁合同》中没有约定租期届满后承租人逾期退房的具体违约责任。该合同第十四条约定“承租人在本合同租赁期限届满后需要继续租赁的，提前3个月向区住房和城乡建设局书面提出配租（续租）申请…”，景某没有在合同约定的期间内申请续租，凤城物业公司员工王霞在二审期间陈述，景某在合同期满后找过他们好几次，要求续租，因景某有转租的违约行为，工作人员已明确告知景某不能续租，故双方不存在租赁合同关系，凤城物业公司要求景某支付合同期满后的房屋租金9301元没有事实和法律依据。且合同期满后凤城物业公司即切断房屋用电，使房屋无法正常居住使用，让景某承担租费有失公正，故对凤城物业公司的该项上诉请求不予支持。物业费1873元及暖气费3586元属于实际产生的费用，应根据双方过错责任，按比例承担；关于焦点2，凤城物业公司的过错责任：双方签订的《租赁合同》第十五条第（二）项第2目约定：“承租人有下列行为之一的，出租方有权单方解除合同，提前收回租住房屋：…转借、转租或利用承租房屋从事经营活动、擅自调换承租房屋的”，景某在二审期间陈述，合同期满后其多次找凤城物业公司要求退房没有退成，凤城物业公司工作人员王霞二审期间对合同期满后景某多次找他们认可，但其陈述，景某找他们是要求续租，因景某把房屋转租他人，工作人员答复不能续租，要求其腾房。根据王霞的陈述，在合同期满前凤城物业公司就知晓景某有将房屋转租他人的违约行为，但凤城物业公司并未按照合同约定提前收回房屋，合同期满后，在景某多次找凤城物业工作人员期间，凤城物业公司有条件及时收回房屋而未收回，直至2020年5月才向法院起诉主张权利，致使损失扩大，且在合同期满后切断房屋用电，使房屋无法正常居住使用；景某的过错责任：在合同期满后，不按合同约定及时向凤城物业公司交出房屋，直至一审结束后的2020年8月才将房屋钥匙交给凤城物业公司。综上，对造成的损失各自应承担相应责任。根据双方的过错责任，对凤城物业公司主张的涉案房屋所产生的物业费、暖气费共计5459元，由凤城物业承担80%即4367元，景某承担20%即1092元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初2491号民事判决第一项，即景某于本判决生效后立即向凤城物业公司腾退定西市安定区定临路中川文苑小区10号楼2单元1001室公共租赁住房的判决；二、撤销定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初2491号民事判决第二、三项，即由景某于本判决生效后15日内赔偿凤城物业公司房屋租赁费损失3916元及驳回凤城物业公司其他诉讼请求的判决。三、由景某于本判决生效后立即向凤城物业公司支付取暖费、物业费损失1092元。四、驳回凤城物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费634元，因适用简易程序减半收取317元，由凤城物业公司负担250元，景某负担67元；二审期间，景某交纳的案件受理费50元，凤城物业公司交纳的案件受理费634元由各自承担。本判决为终审判决。审判长 陈有良审判员 赵云玲审判员 刘 锋二〇二〇年十一月十二日书记员 景薪洁