云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2930民初1070号原告：盛方德，男，1960年3月14日出生，汉族，技术员，重庆市垫江县人，住垫江县，现住昆明市五华区。委托诉讼代理人：王兴亮，云南千一律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：马光强，男，1969年8月2日出生，汉族，农民，重庆市永川区人，住重庆市永川区，现住洱源县。被告：大理州鸿达乡镇投资开发有限公司。住所地：洱源县右所镇右所集贸市场6栋3楼。统一社会信用代码：91532900356028688N。法定代表人：李富强，系公司总经理。原告盛方德与被告马光强、大理州鸿达乡镇投资开发有限公司（以下简称鸿达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛方德及其委托诉讼代理人王兴亮，被告马光强、被告鸿达公司的法定代表人李富强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛方德向本院提出诉讼请求：1.判令被告马光强立即向原告返还右所红旗农贸市场一期一栋B区一层15号、17号商铺，并向原告支付商铺占用费（从2020年4月1日起至返还房屋之日止按每间商铺月租金1250/月计算）截止起诉之日暂计12,500元；2.判令被告鸿达公司继续履行《商铺经营使用权承包合同》，协助原告收回右所红旗集贸市场一期一栋B区一层15号、17号商铺；3.判令二被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2016年7月，原告承包了鸿达公司在洱源县右所镇集贸市场升级改造建设项目，原告于2016年7月进场施工并于2017年6月完工，双方竣工验收后进行了结算。因被告鸿达公司无法支付工程款，便将市场整体商铺承包经营权折抵给原告，其中包含了一期一栋B区一层15号、17号商铺。原告与被告鸿达公司分别为这两间商铺签订了《商铺经营使用权承包合同》，合同约定每间商铺使用面积为13.8㎡，经营期限为40年，自2017年8月30日起至2057年9月1日止，每间商铺每年15万元的承包费抵扣被告鸿达公司欠原告的工程款。由于原告系施工方，商铺完工后钥匙一直保留在原告方，在签订了《商铺经营使用权承包合同》后，原告实际占有并使用了该市场内的所有商铺，至今仍有部分商铺处于空置状态。2020年4月，在原告不知情的情况下，被告马光强占用一栋B区一层15号、17号商铺。原告知晓后找到马光强，马光强称该商铺系从被告鸿达公司处租赁而来，并拒绝向原告支付商铺租金及退还商铺。原告找到鸿达公司，鸿达公司称并未将上述商铺出租给马光强使用，为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告马光强辩称，1.被告对本案涉案房屋（15、17号商铺）是通过合法有效的租赁行为取得使用权，而非原告陈述的无权占有。本案中的商铺系李立平向鸿达公司租赁，李立平取得了商铺的使用权，而且一次性交付了租金并实际占有了该商铺。2020年5月1日，被告与商铺承租人李立平签订了《租房协议》，约定租期从2020年5月1日至2025年4月30日，现在处于合同期内，被告对商铺占有使用合法有效。2.鸿达公司承租给李立平商铺，李立平已经先行支付了承租款，因而本案两间商铺的经营权、使用权、收益权已经由李立平取得，鸿达公司将同一商铺再次承包给原告折抵债务的行为无效。不能对抗被告对商铺的合法租赁。3.原告找到被告时，被告已经明确陈述商铺是被告向李立平承租的，没有原告诉状中陈述的“被告称涉案房屋由鸿达公司出租给被告”的陈述。故原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。鸿达公司辩称，被告没有租给马光强争议的这两个铺面，被告不知情，因为现在公司就被告一个人。原告提交的证据：A1、原告身份证复印件1份，证明原告盛方德主体身份适格；A2、洱源县右所红旗集贸市场一期一栋B区一层15号、17号商铺《商铺经营使用权承包合同》，证明：1.原告与被告鸿达公司之间存在商铺的承包合同关系，承包期限从2017年8月30日至2057年9月1日；2.原告是15号、17号商铺的实际占有、承包、收益权人，对商铺的占有为有权占有；A3、《建筑工程施工许可证》，《乡村建设规划许可证》，《投资项目备案证》复印件各1份，证明洱源县右所红旗集贸市场建筑物为合法建筑；A4、鸿达公司水电费收款《证明》、水电费收据复印件各一份，证明：1.市场一期B区一层15号、17号商铺于2020年4月起至今被马光强占有使用，2.鸿达公司与马光强之间不存在租赁关系，马光强对15号、17号商铺的占有属于无权占有；A5、洱源县右所农集贸市场升级改造建设项目拖欠工程款的处理协议复印件1份，证明被告鸿达公司将案涉的农贸市场作为拖欠的工程款抵充给原告，原告对该商铺有占有、使用、收益权。上述证据，经庭审质证，被告鸿达公司无异议，但认为当时因为项目中途搁浅导致无法支付原告的工程款，然后公司就把剩余没有出租的铺面抵给原告，包含本案中争议的两间铺面。被告马光强认为原告提交的证据与其无关，而不发表意见，但是认为15号、17号铺面是被告从房东李立平那里租赁的，并且在租赁之前还有一家人实际租用过这两间铺面，被告是第二个租赁的人，房东是在原告还没有抵押的时候就承包了这两间铺面。经审查，本院认为，上述证据，形式要件合法，且与本案有关联，本院予以确认，但证据间所证明的案件事实将综合其他证据予以综合认定。被告向本院提交的证据：B、租房协议复印件1份、李立平身份证复印件1份，证明被告向李立平转租了15、17号铺面。经庭审质证，原告对租房协议的客观真实性及关联性均不予认可，李立平并非该涉案铺面的所有权人。协议只能约束签订协议的李立平和马光强双方，与本案的原告及被告鸿达公司无关，李立平并非涉案铺面的权利人，无权对涉案铺面进行处分，即马光强并未实际获得涉案铺面的承租权。对李立平身份证复印件关联性不予认可，李立平与本案无关。鸿达公司认为不清楚，也不了解其中的情况。为查明案件事实，本院依职权向李立平调查取证并制作了调查笔录一组，并向李立平调取了《商铺经营使用权承包合同》、中国农业银行汇款回单、POS机签购单各一份、收据两份、承诺书、租房协议、商铺承包合同各一份。经质证，原告及鸿达公司认可调查笔录的合法性，但不认可内容的客观真实性。被告马光强对调查笔录无异议。原告对调取的其余证据的真实性合法性无异议，但对关联性不予认可，李立平向鸿达公司承租的商铺并不包含本案诉争的两间商铺，因此该证据与本案没有关联性，其次原告向鸿达公司承租商铺的时间先于李立平与鸿达公司签订的承租协议，诉争商铺从竣工之日起，商铺钥匙就放置于原告手中，鸿达公司与原告签订承租协议之前，原告已对诉争商铺实际占有，签订承租协议时，是以占有改定的方式交付给原告使用，所以从占有使用诉争商铺的时间而言，原告优先于任何一个与鸿达公司签订承租协议的承租人。被告马光强对调取的证据无异议，鸿达公司认为《商铺经营使用权承包合同》不是鸿达公司出具的，该合同有几个明显的错误，一、合同是假的，和公司签出去的合同不一样；二、公章是假的，所盖的印章不是公司的；三、印章不全，应该还有法人章、经办人的签名、电话号码，但该份合同上都没有。对农行的汇款单、POS机签购单、收据两份的三性无异议，这是李立平要来承租5栋1层的1号、2号商铺的预付款。承诺书不是公司出具的，公司的公章使用记录上也没有盖过这份章的记录。对租房协议和商铺承包合同不知情，也不认可。经审查，本院认为，上述证据，形式要件合法，且与本案有关联，证据间能相互印证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：洱源县右所镇集贸市场由洱源县红旗市场服务有限责任公司成立建设。2017年2月24日，洱源县红旗市场服务有限责任公司经审批后，欲进行洱源县右所镇农集贸市场升级改造建设项目。为开发集贸市场，鸿达公司与洱源县红旗市场服务有限责任公司达成了共同建设集贸市场的合作协议，并由鸿达公司进行该项目的实施。原告承建了该项目后，完成了项目的土建、钢结构及装修工程。原告工程完工后，双方对工程价款进行了结算。因鸿达公司无法支付相应的工程款，2017年11月2日，洱源县红旗市场服务有限责任公司与鸿达公司共同（甲方）与原告（乙方）签订了《洱源县右所农集贸市场升级改造建设项目拖欠工程款的处理协议》，双方在“拖欠工程款的抵押”中约定：1.甲方拖欠乙方的工程款由甲方将洱源县右所农集贸市场升级改造建设项目按建设施工合同确定的（1.2.3.6.7）五栋楼剔除甲方已实际承包（有承包合同、交款凭证、公司对账单）的部分（四十年承包门面）后剩余的项目全部面积抵押给乙方（甲方实际承包的部分门面清单附本协议后）。2.甲方鸿达公司将办公资产及车辆登记造册后，作为支付乙方工程款的保障措施一并抵押给乙方（甲方的办公资产及车辆清单附本协议后）。3.抵押后，抵押到乙方的项目资产处理权归乙方，对乙方处置资产的价格遵循按当地市场价格为准，如果一个阶段销售情况不理想，乙方可以合理调低价格以达到加快销售回款的目的，降低的标准原则上不低于（每间）十万的幅度，在特殊情况下乙方可以与甲方商量价格标准已达到资产的最大利益化，对乙方用抵押资产处理其工程款的债权人是仅适用甲乙双方于2017年6月15日签订的补充协议约定的单价为准。在“抵押后项目的运营主导权”中约定：甲方的项目资产及公司资产抵押给乙方后，抵押的项目运营主导权归乙方，甲方应积极配合项目运营的各方工作（政府对接、资产销售、当地农民关系的协调）。尾部有洱源县红旗市场服务有限责任公司（签章）、鸿达公司（签章）及股东李富强、徐星、胡世雄签名及按印。盛方德签名按印。在该合同后，分别附有右所红旗集贸市场房号平面图一组，在该组图房号上划√的即为折抵的铺面，其中案涉的一栋一层B区15号、17号商铺亦包含在内。此后，原告与鸿达公司分别就所抵押的商铺签订了独立的《洱源县右所红旗集贸市场一期商铺经营使用权承包合同》。本案所涉15号、17号商铺的合同于2018年1月31日签订。洱源县红旗市场服务有限责任公司作为所有权人在合同上签章。另查明，鸿达公司自兴建商铺起，便向社会以公开报名竞买经营权的方式，出租商铺经营权。右所镇温水村民李立平便向鸿达公司报名，先后于2017年3月21日至4月25日向鸿达公司支付了42万元的定金及预付承包款，欲承包市场内正在建设的5-1-1、2号商铺。因鸿达公司一直未建成，2018年3月5日，鸿达公司向原告出具了承诺书，承诺在2018年6月30日前开工建设李立平预定的第五栋楼，如未按期动工，则退还客户李立平购房定金42万，并支付定金利息4万元。因鸿达公司至今未建成第五栋商铺，同年3月16日，鸿达公司与李立平签订了《洱源县右所红旗集贸市场一期商铺经营使用权承包合同》，该合同除商铺面积、经营用途、价款约定及法定代表人未签章不同外，其余内容均与原告签订的合同一致。李立平签约后即管理了该商铺，并对外出租商铺。被告马光强于2020年5月1日向李立平承租了案涉的15、17号商铺用于经营杂货。原告与鸿达签订承包合同后，将商铺交由其妻子管理至2019年8月份，此后又委托鸿达公司管理。鸿达公司在管理过程中，分别收取了马光强2020年4-6月份的水电费514元。原告认为被告马光强无权占有案涉铺面，经与被告马光强协商无果后，起诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，鸿达公司自兴建商铺起，便向社会以公开报名购买经营权的方式，出租商铺经营权。李立平向被告鸿达公司缴纳了预付定金和租金共计42万元。因鸿达公司未建设李立平预定的铺面。鸿达公司在明知其已经将涉案的15、17号铺面以经营权折抵建房工程款的方式，将上述两间铺面的经营权交由原告的情况下，又与李立平就同一涉案铺面签订了《洱源县右所红旗集贸市场一期商铺经营使用权承包合同》。对此，鸿达公司在签约过程中存在过错，其应该承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。故此，李立平作为合法承租人，已经将所承租的商铺租赁给被告马光强，被告马光强作为铺面的转租人，亦向李立平缴纳了相应的房租并实际占有商铺。故对于原告提出的被告马光强占有商铺的行为属于无权占有的观点，于法无据，本院不予支持。因在本案诉讼中，本院曾征求原告意见是否变更其诉讼请求，其只放弃了第二项请求，而坚持第一项诉讼请求，即判令被告马光强立即向原告返还右所红旗农贸市场一期一栋B区一层15号、17号商铺，并向原告支付商铺占用费（从2020年4月1日起至返还房屋之日止按每间商铺月租金1250/月计算）截止起诉之日暂计12,500元。故对原告上述的诉讼请求，因无相应的事实及理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告盛方德的诉讼请求。案件受理费224元，减半收取计112元由原告盛方德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  杨利珍二〇二〇年十一月九日书记员  杨晓峰