广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9911号原告：广州市华盈行实验室家具设备有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇兴业路28号（广州市金莎时装创意园厂房1）首层之一。法定代表人：解彤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文晓波，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平洋，广东海印律师事务所律师。被告：吴智立，男，1982年10月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：陈德荣，女，1983年7月1日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：谭业森，广东红棉律师事务所律师。原告广州市华盈行实验室家具设备有限公司（以下简称华盈行公司）与被告吴智立、陈德荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭审理了本案，原告华盈行公司的委托诉讼代理人文晓波、黄平洋，被告吴智立、陈德荣的共同委托诉讼代理人谭业森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盈行公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告吴智立与原告华盈行公司之间于2018年8月17日签订的《厂房租赁合同》《补充协议》以及于2020年1月13日签订的《补充协议》于2020年5月29日解除；2.被告吴智立已支付的广州市番禺区石楼镇亚运大道1211号华姿产业园6号厂房5,508m2物业租赁履约保证金908,820元归原告华盈行公司所有；3.被告吴智立立即向原告华盈行公司支付截至2020年6月2日的租金、电梯维修保养费合计共1,120,749元，并自2020年6月2日起以欠付租金、电梯维修保养费为基数，按每日1%的标准向原告华盈行公司计付滞纳金；4.被告吴智立向原告华盈行公司支付律师费20,000元；5.被告吴智立向原告华盈行公司赔偿恢复租赁物原状所需费用32,500元；6.被告陈德荣对被告吴智立的上述债务承担连带偿还责任；7.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告华盈行公司与被告吴智立就广州市番禺区石楼镇亚运大道1211号华姿产业园6号厂房5,508m2物业租赁事宜，于2018年8月17日签订了《厂房租赁合同》。吴智立在租赁合同签订后，不断逾期支付保证金、租金、电梯维修保养费、水电费等各项款项，其后更因自身经营不善单方提出要求退还部分物业，双方于2020年1月13日签订《补充协议》，被告陈德荣系吴智立的妻子，平时与吴智立共同经营，提出自愿作为吴智立的履约担保人，但吴智立、陈德荣在签订补充协议后仍然未能按约定履行其付款义务，并在2020年3月20日再次单方提出要求解除合同及退还全部租赁场地。吴智立、陈德荣在提出解除合同后一直没有清偿欠款，又没有按约定的场地交还条件向华盈行公司交还租赁物业，直至华盈行公司于2020年6月2日收回租赁物业时，现场仍然有大量废弃物品及装修垃圾。鉴于吴智立的多项违约行为，华盈行公司于2020年5月29日同意《厂房租赁合同》及《补充协议》因吴智立违约而解除，并在2020年6月2日收回租赁物业。由于吴智立一直没有就合同解除、欠款清偿以及场地交付等问题与华盈行公司协商解决，避而不见，华盈行公司为保障自身合法权益，唯有依法提起本诉。同时，陈德荣与吴智立是夫妻关系，共同经营，上述债务属于夫妻共同债务，而且陈德荣作为合同履约担保人，依法应当对吴智立欠付上述债务承担连带偿还责任。被告吴智立、陈德荣共同答辩称，被告提出退租经过和原告协商，并经原告同意。在2020年3月份原告和被告通过两次开会，最终原告同意被告退租，所以原告在诉状称被告违约与事实不符。在被告提出退租时因为被告当时无法满足原告要求一次性付清所拖欠的租金，所以原告不肯跟被告签署解除租赁合同的相关协议。根据原被告双方签订的补充协议的约定，履约保证金可以抵扣租金，所以原告的第二项诉讼请求，应予以驳回，并且根据该约定原告所主张的第三项诉请应从保证金抵扣，不足部分由被告补足。根据双方的合同约定，租赁合同解除后装修物归原告所有，被告无需将租赁物恢复原状，所以原告的第五项诉讼请求没有依据，应予以驳回。退一万步说即使法院认定本案是被告违约、原告可以没收履约保证金，那么原告也只能没收6号楼第5、6层履约保证金，因为本案所涉及的908,820元履约保证金是6号楼1至6层的履约保证金，而原被告在2020年1月13日签订了补充协议，约定被告把1至4层厂房交回给原告，被告只租赁第5、6层，所以履约保证金也应当按照比例计算，原告现主张没收全部履约保证金没有事实依据，也显失公平。被告在2020年3月份向原告提出解除合同，原告在2020年3月份也实际控制了租赁的厂房，虽然双方没有签订解除合同的相关协议，但是因为原告已经控制了租赁场地，被告的租金应支付到3月份，现原告要求租金支付至2020年6月2日没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华盈行公司与案外人广州市姿姐奴时装有限公司是位于广州市番禺区石楼镇亚运大道1121号（6-1厂房、6-2厂房）的按份共有权人，华盈行公司占有32.4%的产权份额。2018年8月17日，华盈行公司（作为甲方）与吴智立（作为乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定吴智立向华盈行公司承租位于广州市番禺区石楼镇亚运大道1211号华姿产业园6号5,508㎡厂房（以下简称涉讼租赁物），双方对租金的标准及支付方式等进行了具体约定。上述合同第五条第6项约定“租赁期满或因解除等原因终止合同后，一切嵌入房屋结构、天花、墙体内的设备、设施及装修装饰等设施（包括临时搭建的建筑物）归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，且甲方不做任何补偿。如有损坏的，由乙方负责修复或赔偿，乙方拒不修复的，甲方可以聘请专业人员进行修复，因此所发生的一切费用由乙方承担。”第八条第2项约定“乙方逾期交付租金、物业管理费、水费、电费等，按合同约定时间逾期超过七天，每逾期一日，按当月租金总额的1%收取滞纳金；逾期15天的，则视为乙方违约处理。”第八条第4项约定“乙方有下列情形之一的，视乙方违约处理，甲方有权单方立即终止合同，收回物业及其全部固定设施、设备，并没收保证金，并将根据其违约情节追究乙方责任，由此而产生的一切后果均由乙方承担并赔偿，甲方不负任何连带责任：……③乙方拖欠缴纳当月租金达15天，甲方视乙方违约，甲方有权收回物业，本合同终止，其所有保证金不予退还……”同日，华盈行公司、案外人广州市姿姐奴时装有限公司共同与吴智立签订《补充协议》一份，约定吴智立向上述两公司支付履约保证金2,805,000元以保证上述租赁合同的履行。《补充协议》第一条第（2）项约定“甲方有权从上述履约保证金中扣减、抵销任何乙方应付未付的租金、管理费和其他相关费用，由此造成的履约保证金不足部分，乙方须在接到甲方通知后5个工作日予以补足。”2020年1月13日，华盈行公司（作为甲方）与吴智立（作为乙方）签订《补充协议》一份，确认吴智立从2020年1月1日起只保留租赁涉讼租赁物第五层、第六层的厂房共1,573.71㎡（含公摊面积），并对租金、电梯维修保养费做出相应调整，其中2020年1月1日至2020年8月31日的租金、电梯维修保养费共计为41,469元/月。上述协议第三条约定“乙方确认2019年12月31日前共欠甲方人民币913,404元（玖拾壹万叁仟肆佰零肆元整），本人保证按以下时间向贵司支付：本人尚欠贵司的租金、电梯维修保养费合共人民币913,404元（玖拾壹万叁仟肆佰零肆元整）。本人现确实没有能力支付，请贵司给予宽限，本人保证并承诺于2020年5月1日前向贵司支付10万元、6月1日前向贵司支付10万元、8月1日向贵司支付10万元、10月1日向贵司支付10万元、11月1日向贵司支付10万元、12月1日向贵司支付10万元、2021年3月1日向贵司支付10万元、5月1日向贵司支付213,404元。本人在上述还款期限任何一期不能按上述约定期限足额偿还的，贵司可依法诉讼解决，诉讼所需要的律师费、诉讼费、诉讼保全费、鉴定费等一切诉讼相关费用均由本人承担。”陈德荣作为吴智立的履约担保人在上述协议中签名。在吴智立委托案外人对涉讼租赁物进行装修期间的2020年3月17日，华盈行公司的人员发送以下内容给吴智立“你们事情没解决之前，所有装修人员不能进入，已通知保安了，你们尽快来公司”。2020年3月20日，吴智立提交书面提前退场的申请书给华盈行公司。2020年5月29日，华盈行公司发出书面通知给吴智立，表示同意于2020年3月20日解除租赁合同，并要求吴智立办理相关手续。2020年6月2日，华盈行公司自行收回了涉讼租赁物。2020年6月11日，华盈行公司自行委托案外人清拆涉讼租赁物内的装修并恢复原状，因此支出费用37,000元。2020年6月28日，华盈行公司委托广东海印律师事务所代理其与吴智立、陈德荣的本案纠纷，并因此支出律师费20,000元。本院认为，华盈行公司与吴智立签订的《厂房租赁合同》《补充协议》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容无违反法律的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应依约定履行。在吴智立于2020年3月20日提交书面提前退场申请后，华盈行公司在2020年5月29日的书面通知中明确同意双方的租赁合同及补充协议在2020年3月20日解除，故2020年3月20日应为双方协商一致的合同解除时间，本院予以确认。华盈行公司主张双方的《厂房租赁合同》《补充协议》及《补充协议》在2020年6月2日解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。因吴智立拖欠租金未付，华盈行公司指示物业公司自2020年3月17日起拒绝吴智立委托的装修工人进入涉讼租赁物施工，自该日起吴智立实际已丧失对涉讼租赁物的使用权，考虑到当时涉讼租赁物还在装修过程中，现场除了可能的装修材料及工具外没有其他物品，不存在吴智立继续占用涉讼租赁物的情况，故对吴智立关于租金、电梯维修保养费应计算到2020年3月20日的抗辩意见，本院予以采纳，吴智立应向华盈行公司支付2020年3月20日之前的租金、电梯维修保养费共计1,023,988元（913,404元+41,469元/月×2月+41,469元/月÷30天/月×20天）。关于华盈行公司提出的没收保证金问题。涉讼租赁物为华盈行公司与案外人广州市华盈行实验室家具设备有限公司按份共有，吴智立就涉讼租赁物共计缴纳2,805,000元保证金，华盈行公司根据其份额主张本案保证金为908,820元合理，本院予以采纳。因吴智立拖欠租金未付，构成违约，华盈行公司依据双方的合同约定主张没收保证金，合法有理，本院予以支持，吴智立关于保证金应根据双方租赁面积的变化按比例减少的抗辩意见，没有合同及法律依据，本院不予采纳，但考虑到吴智立与华盈行公司后来合意减少了租赁面积及吴智立违约造成华盈行公司损失的具体情况等案件实际情况，本院酌情调整没收保证金的数额为已交纳保证金的50%即454,410元。为避免当事人诉累，剩余保证金应用于抵扣吴智立所拖欠的租金、电梯维修保养费，故吴智立实际仍需支付租金、电梯维修保养费569,578元（1,023,988元-454,410元）给华盈行公司。华盈行公司另提出按合同约定的每日1%计算租金、电梯维修保养费的滞纳金，吴智立抗辩称有关标准过高，每日1%的标准确属过高，吴智立关于滞纳金计算标准过高的抗辩意见合理，本院予以采纳，根据本案实际情况，本院酌情调整滞纳金为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于华盈行公司主张的律师费。华盈行公司因处理本案纠纷支出律师费20,000元，根据双方的合同约定，吴智立应予赔偿。关于华盈行公司主张的恢复租赁物原状费用问题。在吴智立违约、华盈行公司自行收回涉讼租赁物后，根据双方的合同约定，吴智立投入的装饰装修应归华盈行公司所有，华盈行公司显然有权自行恢复原状，但华盈行公司要求吴智立承担相关恢复原状的费用，没有合同及法律依据，且根据华盈行公司的陈述，涉讼租赁物现为空置状态，华盈行公司自行恢复涉讼租赁物原状亦非必要，故本院不支持华盈行公司相关恢复原状费用的主张。关于陈德荣的责任问题。陈德荣自愿作为担保人在华盈行公司与吴智立签订的《补充协议》上签名，应承担保证责任，但因双方未明确约定保证方式，依法应按照连带责任保证承担保证责任，故对华盈行公司要求陈德荣对吴智立的本案债务承担连带责任的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告广州市华盈行实验室家具设备有限公司与被告吴智立就广州市番禺区石楼镇亚运大道1121号（6-1厂房、6-2厂房）建立的租赁合同法律关系于2020年3月20日解除；二、原告广州市华盈行实验室家具设备有限公司没收被告吴智立已缴交的租赁保证金454,410元；三、被告吴智立在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华盈行实验室家具设备有限公司支付拖欠的租金、电梯维修保养费569,578元及滞纳金（滞纳金以569,578元为本金自2020年6月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）；四、被告吴智立在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费20,000元给原告广州市华盈行实验室家具设备有限公司；五、被告陈德荣对本判决第二、三、四项所确定的债务承担连带责任；六、驳回原告广州市华盈行实验室家具设备有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25,788元，由原告广州市华盈行实验室家具设备有限公司负担14,366元，被告吴智立、陈德荣共同负担11,422元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王宏平二〇二〇年十一月二十三日书记员  冯婉仪