广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初8351号原告：赖仲常，男，1980年1月2日出生，汉族，住广东省普宁市**********，公民身份号码445************010。被告：林志叶,女，1968年6月6日出生，汉族，住惠东县*****委华侨城HQ-2区怡翠花园D栋302号房，公民身份号码441************042。被告：卢颖翩，女，1971年11月16日出生，汉族，住惠州市惠城区********************，公民身份号码441************521。原告赖仲常与被告林志叶、卢颖翩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖仲常，被告林志叶、卢颖翩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖仲常向本院提出诉讼请求：一、判令确认双方签订的《房屋买卖协议》有效；二、判令两被告将两人名下位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段【不动产证（明）号：惠东国用（2003）第110548号、地号：1109080078】的国有土地使用权及地上房屋过户给原告；三、判令两被告立即将位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段的国有土地使用权及地上房屋交付给原告；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年9月23日签订《房屋买卖协议》，协议约定两被告将位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段【不动产证（明）号：惠东国用（2003）第110548号，地号：1109080078】的土地使用权及房屋转让给原告，转让总价格为1600000元整。被告于2020年8月15日付定金50000元，于2020年10月1日付款100000元。原、被告双方同时约定，在签订房屋转让合同后，在3日内办理过户手续并将房地完全交付给原告所有，办理过户后，原告再依约支付剩余转让款，但两被告一直拒绝办理过户手续及将房地交付给原告。原告为维护自身合法权益，已多次催告两被告履行合同义务，然而两被告均未予以配合。鉴于此，原告特向贵院提起本案诉讼，望贵院判如所请。被告林志叶、卢颖翩对原告的起诉无异议。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告居民身份证；2.两被告居民身份证；3.《房屋买卖协议》、转账凭证、收条；4.国有土地使用权证。对原告赖仲常的上述证据，被告林志叶、卢颖翩未到庭发表质证意见，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告陈述及其提交证据对本案的事实认定如下：本案涉案土地位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段【不动产证（明）号：惠东国用（2003）第110548号，土地面积176平方米】，其土地使用权于2003年9月26日登记，登记权利人为被告林志叶、卢颖翩。后两被告在该建设用地上加盖了一栋两层、建筑面积为410平方米的水泥结构楼房，未办理房产证。2020年9月23日，被告林志叶、卢颖翩作为出卖方（甲方）与原告赖仲常（买受方、乙方）签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定条款如下：一、出卖方房屋（以下简称房屋）坐落于广东省惠州市惠东县吉隆镇洋皮埔地段……房屋建筑面积410平方米（整栋二层）；二、双方商定该房屋总价款为人民币壹佰陆拾万元整（￥：1600000）；三、付款约定：乙方于2020年8月15日付款房款订金额：伍万元，乙方于2020年10月1日入款房款金额：壹拾伍万元，剩余房款由：双方约定时间交付（签订合同后三日内办理过户手续并将房地完全交付给乙方所有，由乙方支付剩余房款）……五、目前因甲方原因不动产权证未办理，如甲方通知办理不动产权证，甲方必须配合乙方办理有关房产过户手续（目前暂未办理不动产证，后期办理必须配合）……。原告按协议约定于2020年8月15日向被告卢颖翩交付了50000元，于2020年10月4日向被告林志叶转账支付了150000元，并于2020年10月15日向被告卢颖翩转账支付了600000元。以上原告支付的款项合计800000元，庭审中两被告对共同收取上述转让款的事实无异议。庭审中，原、被告双方均确认上述土地上的房屋未办理房产证，并确认涉案房地产已由两被告交付给原告占有使用，同时原告陈述在签订协议时已知晓涉案房屋未办理房产证的事实。另据《惠东县不动产登记资料查询结果证明》载明，截止至2020年10月19日，上述土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函自然资源局就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产但未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，自然资源局均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。本院认为，被告林志叶、卢颖翩将其名下位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段的房屋转让给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，原告支付了相应对价，两被告也向原告交付了土地及地上房屋，虽然协议仅载明转让地上房屋及地上房屋未办理房产证，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，原告与两被告签订协议转让涉案房屋的行为应视为对该房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。现双方签订的协议不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，双方签订的合同依法成立并有效。原告诉请确认本案《房屋买卖协议》合法有效，理由充分，予以支持。关于协助办理涉案土地使用权及房屋过户的问题。原告已按照合同约定向两被告支付了转让款800000元，两被告亦确认收取了上述转让款并将房产交付给原告使用，现两被告未在合同约定的期限内办理涉案土地使用权的过户登记手续。虽然涉案土地办理有国有土地使用权证，但由于涉案土地上已建造了房屋，该房屋未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，现涉案房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，原告亦于签订协议时明知上述情况，且国土管理部门已明确地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此就现有的情形，原告诉请两被告协助办理涉案土地的使用权及房屋过户手续，理由不足，不予支持。对交付涉案房地产的诉请。根据庭审时双方的陈述，现涉案房地产已交付给原告使用，原告关于涉案房地产归其使用的诉请现已实际解决，故本院不作处理。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告赖仲常与被告林志叶、卢颖翩于2020年9月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、驳回原告赖仲常的其他诉讼请求。案件受理费9600元（已减半收取，原告预交），由原告赖仲常负担4800元，被告林志叶、卢颖翩共同负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年十一月十日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋