黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初2554号原告：齐齐哈尔市商业文化宫，住所地齐齐哈尔市龙沙区安华胡同3号。负责人：侯俊礼，该单位经理。委托诉讼代理人：李仲一，黑龙江四方律师事务所律师。被告：李胜春，男，1957年1月28日出生，汉族，个体，住齐齐哈尔市。原告齐齐哈尔市商业文化宫（以下简称商业文化宫）与被告李胜春侵权责任纠纷一案，原告商业文化宫于2019年9月25日提起诉讼，本院于2020年7月23日作出（2019）黑0202民初3295号民事裁定书，原告对此不服提起上诉，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院作出（2020）黑02民终2195号民事裁定书，裁定撤销（2019）黑0202民初3295号民事裁定书，指令黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院对案件进行审理。本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商业文化宫的负责人侯俊礼及其委托诉讼代理人李仲一，被告李胜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商业文化宫向本院提出诉讼请求：1．因《产权转让协议书》无效，要求被告停止侵害，从占用原告所有坐落在龙沙区安贵胡同1号房屋迁出，将该房屋返还原告；2．要求被告给付因占用期间给原告造成的损失即房屋租金（从2020年4月至2019年9月，年租金80,000.00元），共计600,000.00元（以评估金额为准）。庭审时增加诉讼请求，要求租金计算到2020年11月末，增加租金数额为93,333.33元，总租金损失变更为693,333.33元。事实和理由：2002年10月25日，原、被告签订了《承包合同经营书》1份，主要约定，原告将商业文化宫承包（实际为租赁）给被告经营，期限为2002年10月25日至2013年3月31日，费用每年80,000.00元。合同签订后，原告将坐落在龙沙区安贵胡同1号房屋交付被告使用，被告将商业文化宫剧场改为洗浴经营至今。合同履行期间，承包经营费交至2012年3月。合同期满后，双方未续签书面合同，从2012年4月起至诉前，原告多次要求被告给付租金，并提出解除合同，但被告却以其已与原告签订《产权转让协议书》并诉至人民法院为由，既不交付租金，也不同意解除合同，更不同意返还上述房屋，被告侵权行为持续至今。2018年12月28日，黑龙江省高级人民法院判决，维持齐齐哈尔市中级人民法院判决，认定《产权转让协议书》无效。至此，原告认为，被告在毫无理由占有、使用原告的房屋，其应停止侵权行为，赔偿由此给原告造成的损失。故原告诉至法院，望贵院依法判决。李胜春辩称，1.2010年9月7日，被告与原告及其上级主管单位齐齐哈尔市商务局共同签订了《产权转让协议》，被告以3,350,000.00元购买原商业文化宫、原商委集体办的办公楼。原告交纳定金200,000.00元。2012年3月21日依据齐齐哈尔市商务局的要求，被告将购房款3,150,000.00元存入齐齐哈尔市公共资源中心账户，这期间被告已将商业文化宫、商委集体办的办公楼交付给被告。同年7月，被告依原告上级主管单位齐齐哈尔市商务局的要求将原3,350,000.00元的价格增加至3,500,000.00元。按照交易习惯，买卖已经成交，房屋应该归被告所有。被告在2014年开始对原商业文化宫翻建、扩建至现在规模，商业文化宫原有建筑发生根本变化，原有房盖已不存在，墙体也被翻建。同时，被告在原商业文化宫四周扩建房屋1359.556平方米多，其中门脸扩建面积124.24平方米，经市规划局批准并公示。原商业文化宫四周的建筑物是被告在买卖成交后投资自建的，被告与原告房产混在一处而形成新的房屋，在尚未界定各自的房产归属情况下双方应先核查房产归属才能各自主张权利；2.原告在起诉状中捏造了事实，称在2012年4月开始多次找被告说要租金和提出解除合同等，是捏造的，向法院提起的诉讼。2012年3月21日，被告按照原告要求交付购房款，原告长达五年不给办理过户。被告才起诉要求确认买卖有效，办理产权，但被法院驳回。原告自2013年开始至2020年以各种理由向被告借款，被告提出产改要依照国家政策、法律规定进行招拍挂进行，未能达成一致意向。原告有钱打一场没有意义的诉讼，没钱给职工解决实际的生活困难，不理解是为什么；3.被告在最高院申诉并立案后，齐齐哈尔市人民政府就被告购买原商业文化宫后遗留的历史问题于2017年8月10日召开了齐齐哈尔市人民政府第十次专题会议，会议决定：原承租人李胜春的投入，由国资委、商务局和原承租人共同确定评估机构进行资产评估。资产处置通过招拍挂方式进行，对原承租人李胜春的投入要在公告的备注栏注明。依据第十七会议决定，被告与国资委、商务局共同签署了关于委托资产评估工作的指示，对被告李胜春投入进行资产评估，评估结果是被告李胜春投入的资产价值两千多万元，但尚未与国资委、商务局、原告共同界定各自的房产归属。原告与被告房产混同在一起，被告要求按国家政策、法律规定进行产改，原告违背上述会议精神要求与被告签订产权转让协议，要求被告交纳定金200,000.00元，被告认为原告的要求又回到最初的转让协议模式而未能达成一致，但双方仍在协商如何将双方的共同房产打包在一起共同参加产改；4.该房屋买卖关系被法院判决无效后，原告一直未给被告返还购房款，直到2019年3月5日才将购房款3,150,000.00元返还给被告。原告占用被告购房款长达7年之久，7年的银行利息1,309,673.75元，至今尚未返还被告所交付的定金200,000.00元，垫付的拍卖佣金100,000.00元及历年由商业文化宫向李胜春的借款共计588,600.00元，现原告尚欠被告各种款项合计1,909,673.75元，即使扣除自判决产权转让无效后，应缴纳的承包费，原告仍欠被告多达1,000,000.00多元，故在双方房产权属尚未界定前原告诉讼的迁出理由不能成立，应驳回其迁出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告商业文化宫提供的事业单位证书、承包经营合同书、城镇公有房产所有权证书、国有资产产权登记证、国有资产建筑物清查明细表、关于齐齐哈尔商业文化宫房屋权属的说明、宗地图、说明、2011年1月25日至2012年3月28日记账凭证、收据、黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2016）黑02民初8号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终634号民事判决书、黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1387号民事裁定书，以及被告李胜春提交的承包经营合同书、房屋所有权证书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告商业文化宫提交的催缴租金的通知复印件3份，证明2012年3月后，被告再未向原告支付租金，人民法院判决已认定《产权转让协议书》无效，被告占用原告房屋、拒付租金再无事实根据及法律依据，原告于2019年3月5日向被告下达书面催缴租金通知。被告李胜春的质证意见为有异议，因为原告没有催缴过，之前购买房屋的钱已经足额交付原告。2012年3月21日，被告已依照商务局的要求向原告交付3,150,000.00元，原始欠账350,000.00元，实际到账为3,500,000.00元；2.原告商业文化宫提交的关于停止装修改造的通告复印件一份，证明2014年8月25日，原告通知被告停止装修改造，造成的后果由被告承担。被告李胜春的质证意见为有异议，上面没有被告的签字，没有被告的电话录音及电话通知，而且是2014年8月份的，当时基本快交工了，12月份被告就要开业了。2014年规划局有公示，现场挂着公示牌，看左右邻居有没有异议，当时大家都没有异议；3.被告李胜春提交的2010年9月7日的转让协议1份、定金200,000.00元、交纳房款3,500,000.00元的凭证，证明签订产权转让协议后，被告于2010年9月7日向原告交了200,000.00元，2012年3月21日被告向原告交纳了房款3,150,000.00元，7月份应商务局的请求房款增加至3,500,000.00元，也同时证明当时按照交易习惯，商业文化宫的所有权已经归被告所有。原告商业文化宫的质证意见为对产权转让协议书的真实性没有异议，对关联性有异议。因双方签订的产权转让协议书已经两级人民法院依法确认无效，所以这份证据与本案没有关联性。对银行的业务回单和收据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该份证据涉及的金额由被告交给齐齐哈尔公共资源中心，而并非交给原告；4.被告李胜春提交的齐齐哈尔市房屋安全鉴定书、两份临时建设工程规划审批表、2014年9月4日规划公示照片2张，证明原商业文化宫始建于50年代，属于危房，当时承包后被告李胜春对商业文化宫采用了加固等建设才能使用。被告交付房款3,500,000.00元后，从2014年开始对原商业文化宫进行翻建和扩建的事实。原告商业文化宫的质证意见为对房屋安全鉴定书真实性没有异议，该份鉴定书中第一条鉴定目的、内容、范围能够证明，鉴定目的是被告为达到安全经营浴池的标准而做的，而非对本案相关房屋的质量安全而做的，与本案不具有关联性。对临时建设工程规划审批表、建设工程规划审批建设表的真实性和证明问题均有异议。因为该份证据系复印件，在未与原件核对一致的情况下，不能作为案件依据。并且该两份证据没有具体的出具时间，从两份临时审批表的内容来看，不能证明是按照原告主张的要求，而被告对其门脸进行装饰装修。2份申报表的内容，不能证实被告实际装修的情况，也不能证实系原告的原因导致被告对本案诉讼的房屋进行装饰装修，也不能证实被告装饰装修所产生的费用。对规划公示的照片的真实性没有异议，对证明问题有异议。规划公示栏上的权利告知内容中能够证明被告扩建行为并未得到原告认可，并且当时经商务局与规划局沟通，将该规划公示又撤回，未批准。并且原告提供的该组证据是在该规划公示出来后，向相关部门反映要求被告停止扩建作出了一个通告；5.被告李胜春提交的原商业文化宫原貌照片20张、现在的在水一方照片3张，证明被告在全部缴纳房款后，对原商业文化宫翻建、扩建才形成现在的规模，也证明原商业文化宫的部分原始建筑已经不存在，现在的房产由原告和被告共同的房产混同在一起，形成了不可分割的建筑物。原告商业文化宫的质证意见为对这份照片的真实性没有异议，对证明问题有异议。双方在2012年10月25日签订的承包经营合同书中，第六条第一项明确约定：合同解除时装修改造后的不动资产，无偿移交给甲方，不可拆除和破坏，可移动部分由乙方自行处理。被告在签订合同时，对本案诉讼房屋的现状是明知的，如该房屋不能正常使用，被告作为完全民事行为能力人是不可能签订合同的，进而证实被告主张的事实不符合常理；6.被告李胜春提交的（2016）黑02民初8号判决书一份、（2018）黑民终634号判决书一份，证明原告和被告的产权被法院判决无效，其当时记载的交易过程，也证明了过错在原告方，而被告是被动的一方。原告商业文化宫的质证意见为对真实性没有异议，证明问题同原告提供的证据证明问题一致，此处不再重复；7.被告李胜春提交的（2019）最高法民申2909号裁定书一份、齐齐哈尔市人民政府专题会议纪要一份，证明被告已成功在最高人民法院申请再审，因齐齐哈尔市人民政府的第17次会议决定认定了被告在交付全部房款后，在原商业文化宫的翻建、扩建是被告的个人投资取得的房产。被告为了不给市政府添乱，才在最高人民法院撤回再审诉讼，回来协商解决与原告的产权转让问题，其实当时被告不考虑市人民政府的决议，坚持再审是完全可以胜诉的，有最高人民法院对齐齐哈尔市水产产权转让案件纠纷的判决案例，个人购买水产房产在最高院胜诉为证。原告商业文化宫的质证意见为，对裁定书的真实性没有异议，对证明问题有异议，仅能证实被告就争议事项曾提出过再审申请，后又撤回。对会议纪要真实性没有异议，对关联性有异议。因双方签订的房产转让协议书已经两级人民法院确定无效，故该份证据和本案没有关联性；8.被告李胜春提交的关于委托资产评估事务所进行资产评估工作指示及评估报告，证明是依据齐齐哈尔市人民政府的第17次会议决议，被告与国资委、商务局共同签署的关于委托资产评估事务所进行对被告投资翻建、扩建的资产评估工作决议。评估报告一份，证明被告投资翻建、扩建的房产价值两千多万元，这部分房产是被告个人的财产。原告商业文化宫的质证意见为对资产评估的真实性无异议，对证明问题有异议，因资产评估系被告单方委托，不能客观真实反映在水一方的现价格，并且该份证据与本案不具有关联；9.被告李胜春提交的2019年3月5日收到3,150,000.00元房款收条一张、齐齐哈尔市日报刊登的通知一份，证明原告在2019年才将被告购房款3,500,000.00元的其中大部分3,150,000.00元返还给被告，尚有350,000.00元未返还被告，同时也证明了原告方占用被告的购房款3,500,000.00元长达7年之久，被告要求原告结算占用期间的银行利息至今不给被告任何答复，这期间的银行利息多达1,000,000.00多元。李胜春在交付3,150,000.00元购房款的来源是被告当时借高利贷，被告对债主承诺的是待产权变更给被告后，被告用房屋贷款偿还所借的高利贷，但该房屋长达6年没有变更产权，致使被告没有信誉，产权转让被判决无效后，原告也不给被告返还房款，导致被告在龙沙法院被多次起诉，也多次的拘留，被告为此到处借款来偿还所借的高利贷，造成的损失已经无法计算，被告原有的8个门市房也因为借款购买商业文化宫、商委集体办办公楼的利息，这巨大的损失被告都无法主张。原告对收条和公告通知的真实性没有异议，对证明问题有异议。该份证据只能证明被告收到齐齐哈尔市公共资源交易中心返还的人民币3,150,000.00元，不能证明其他问题；10.被告李胜春提交的2020年起草的协议书一份，证明原告与被告一直协商如何解决共同参加产改的事宜。原告商业文化宫的质证意见为有异议，该协议书未经双方签字盖章未发生法律效力；11.被告李胜春提交的借据三份、借条一份、收据三份，证明原告欠各种款项多达1,900,000.00多元，其中包括尚未返还给被告部分购房款350,000.00元，占有被告购房款期间的利息1,000,000.00多元。（附原告占用被告购房款期间的银行分段利息计算表）。原告商业文化宫的质证意见为，对该组证据的真实性没有异议，但三份借据、一份借条涉及的金额款项与本案无关，这三份收据涉及的金额款项，李胜春已在2007年4月30日取回。并且上述款项所涉及的产权转让协议已经被依法确认无效；12.被告李胜春提交的土建施工图一份、在水一方的航拍图，证明当时被告交付了购房款，认为房屋就是被告的了，于是进行了翻建、扩建、改建，走了一些手续，经过上报，找设计院进行了设计施工。航拍图是经过规划局允许进行的拍摄。原告商业文化宫的质证意见为，对该组证据的真实性和证明问题均有异议，产权转让协议未生效，本案诉讼房屋产权人并非被告，被告经营的在水一方已经于2001年开业，其主张在2014年大规模扩建装修与常理不符，该土建施工图纸不能证明被告实际装修情况；13.被告李胜春提交的关于商业文化宫外装修门脸的请示、关于商业文化宫部分房产需翻建的请示，证明当时对于装修被告进行了请示，商委和商业文化宫同意后才进行的装修。2010年签订转让协议之后，应商业局要求交付全款3,500,000.00元，按照交易习惯买卖已经成交，所以房屋的所有权已经归被告，2014年对商业文化宫翻建、扩建。原告商业文化宫对该组证据的真实性和证明问题都有异议，该组证据在未与原件核对一致情况下不具备证明力。这组证据的形成时间是2001年，内容上能够证明是商务局为了对本案诉讼房屋的门脸进行的改建而提出的申请，不能证明被告所主张的其他事实；14.被告李胜春提交的2012年产权转让补充协议书一份，证明原来价格是3,350,000.00元，后来补充了150,000.00元，转让价格变为3,500,000.00元。原告商业文化宫的质证意见为对真实性没有异议，证明问题有异议，产权转让协议经两级法院确认无效，与本案没有关联。本院经审查认为，证据1、2没有被告签字及其他证据予以佐证，原告单方作出，无法确认被告是否收到；证据3、4、5、6、7、8、9、11、12、13真实性予以确认；证据10协议书无签字及落款日期，无法确认真实性；证据14已经被生效判决确认无效，本院不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月25日，原告商业文化宫（甲方）与被告李胜春（乙方）签订了《承包合同经营书（1）》1份，合同约定，甲方将商业文化宫承包给乙方经营，承包经营从2002年10月25日至2013年3月31日，乙方应及时向甲方交纳承包经营费用80000.00元／年，直至合同终止。乙方经营收益的其他部分自行支配。乙方应于每年肆月壹日前一次性向甲方交齐下年度承包经营费用，每逾期一天，则按年度上缴费用总额的1%交纳滞纳金，逾期超过30天视为违约，合同自行终止。合同另约定乙方对经营场所的装修、改造费用自负，但不能损坏主体建筑，如主体建筑改动需向有关部门报批后方可动工。合同到期后，装修改造后的不动产，无偿移交给甲方，不得拆除损坏。可移动资产由乙方自行处理。合同签订后，原告将坐落在龙沙区的房屋交付被告使用，被告李胜春将商业文化宫剧场改为在水一方洗浴经营至今。2006年3月27日，齐齐哈尔市人民政府市长办公会议研究确定，商业文化宫和齐齐哈尔市商业委员会集体企业管理办公室进行产权改革。2006年4月5日，商业文化宫和商委集体办全体职工会议通过了《产权制度改革方案》和《职工安置方案》。2006年4月5日，齐齐哈尔市商务局批准同意商业文化宫和商委集体办的产改方案。2006年11月20日，齐齐哈尔市事业单位产权制度改革办公室批复：一、同意商务局收取3,000,000.00元，不仅安置职工和退休人员，结余部分还可以形成其他单位的改制成本；二、也相应照顾了投资人利益。市国资委刘英主任在该批复上签字。2006年12月28日，商业文化宫、商委集体办分别与鑫鼎公司签订《委托拍卖合同》，并于2007年1月18日公开拍卖了上述两个企业的商业用房、车库及办公楼等资产。2007年1月25日，李胜春向鑫鼎公司交纳竞拍佣金100,000.00元，竞拍款1,000,000.00元。2007年1月26日，鑫鼎公司出具结账单，载明：实结人民币3,000,000.00元，其中2,000,000.00元由买受人直接交给市商务局。2007年3月28日，交易中心将上述产权转让结果在齐齐哈尔日报公示。2007年4月30日，李胜春为了缓解资金压力，暂时取回了在商委集体办的970,000.00元资金。2007年5月31日，李胜春又以同样理由，取回了23,000.00元。2007年10月8日，李胜春向齐齐哈尔市赵万山市长递交了《关于在水一方洗浴广场购买原文化宫、原二商业局办公楼情况的汇报》，主要内容为：1.一切改制方案仍按原方案进行，并希望各级组织尽快组织实施；2.由于我需要定期就诊，不能正常上班，自筹资金也十分困难，经与我亲属王艳广协商，由他出资金3,000,000.00元，帮助我完成企业改制事宜，并在更名过户过程中请各级领导将原来的李胜春更名为王艳广；3.希望上级有关部门尽快解决尚未解决的事宜，以便早日完成商委集体办和商业文化宫的改制工作。2010年9月7日，商委集体办、商业文化宫与李胜春签订了《产权转让协议》，约定转让资产位于龙沙区安贵胡同，房屋面积商业文化宫1083.24平方米，商委集体办1668.28平方米，合计2455.52平方米。土地面积：商业文化宫1440.74平方米，商委集体办1015平方米，共计2455.74平方米。上述资产转让价格为3,350,000.00元。该协议第七条约定：在双方签订协议书的三个工作日内，李胜春须缴纳抵押金200,000.00元，这笔抵押金在总交易价值中抵除，即在李胜春总购买款中减去200,000.00元。商务局作为主管单位在协议书上盖章。2012年3月21日，李胜春将3,150,000.00元存入交易中心账户。2012年7月31日，商业文化宫、商委集体办与李胜春又签订《补充协议》，约定：在保证国有资产保值的基础上，出售价格原则上以安置职工和前期改革费用为基数，转让价格为3,500,000.00元，减去李胜春先期垫付的拍卖佣金等费用150,000.00元，实收出售款3,350,000.00元。因李胜春与商业文化宫、商委集体办就房屋问题一直未达成一致意见，2016年，李胜春以商业文化宫、商委集体办、齐齐哈尔市商务局、齐齐哈尔公共资源中心、齐齐哈尔鑫鼎拍卖有限责任公司为被告，请求确认2010年9月7日《产权转让协议书》有效，判令五被告履行《产权转让协议书》和《拍卖成交确认书》，为李胜春办理商业文化宫和商委集体办房产、土地等各项资产的更名过户手续，赔偿未依约履行合同给李胜春造成的经济损失1,000,000.00元，并承担全部诉讼费用。黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院作出（2016）黑02民初8号民事判决书，认定2010年9月7日《产权转让协议书》无效，驳回李胜春的诉讼请求。李胜春上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民终634号民事判决书，驳回李胜春的上诉，维持原判。李胜春向最高人民法院申请再审，后撤回再审申请。李胜春向商业文化宫交纳承包经营费至2012年3月。《承包合同经营书（1）》期满后，双方未续签书面合同。李胜春一直使用房屋至今。另查明，案涉房屋，即位于龙沙区的房屋登记在齐齐哈尔市第二商务局（现名为齐齐哈尔市商务局）名下，其实际产权单位为商业文化宫。本院认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，受法律保护，双方应按合同约定履行权利，承担义务。本案原告将房屋出租给被告，被告应按约定给付租金，现被告李胜春一直占有、使用原告房屋，故应按约定给付原告租金，现被告李胜春给付租金至2012年3月，故原告商业文化宫主张自2012年4月初至2019年9月末租金600,000.00元的诉讼请求，本院予以支持（80,000.00元/年×7.5年），故被告李胜春应给付原告商业文化宫租金共计600,000.00元。原告当庭增加诉讼请求，但未在规定时限内补交诉讼费用，故对于原告增加部分租金，本院不予审理。原告商业文化宫与被告李胜春在双方签订的《承包合同经营书（1）》到期后，未重新签订租赁合同，而李胜春一直占有、使用原告的房屋，无法律上的占有理由，构成侵权，原告主张被告李胜春停止侵害，从案涉房屋迁出，将房屋返还原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于被告李胜春提交的追加齐齐哈尔市商务局为本案被告的申请，因在黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院作出（2016）黑02民初8号民事判决书中已经确认《产权转让协议》无效，本案系侵权责任纠纷，故被告的申请，本院不予准许。综上所述，原告所诉理由充分、证据确凿，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决如下：一、被告李胜春自本判决生效之日起三十日内从原告齐齐哈尔市商业文化宫位于齐齐哈尔市龙沙区，城镇公有房屋所有权证分别为第009103号、009106号、009108号的房屋内迁出，将上述房屋返还给原告齐齐哈尔市商业文化宫；二、被告李胜春给付原告齐齐哈尔市商业文化宫占用期间租金600,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800.00元，由被告李胜春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  苑海艳人民陪审员  苏秀荣人民陪审员  司昌敏二〇二〇年十一月二十九日书 记 员  秦志鑫