广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初1016号原告(反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司德庆分公司,住所德庆县青云山北面德庆碧桂园样板房区2#楼首层。统一社会信用代码914412005555997581。负责人：彭定博,总经理。委托诉讼代理人：王李枝，公司职员。委托诉讼代理人：欧万洪，公司职员。被告（反诉原告）：陆杰珍，女，汉族，1981年10月15日出生，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：陈炯锋，男，汉族，1982年11月1日出生，住。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司德庆分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告陆杰珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，被告陆杰珍提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王李枝、欧万洪，陆杰珍及其委托诉讼代理人陈炯锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2018年5月至2018年12月的物业服务费共计1331.52元，以后按合同约定至付清欠费日止；2、请求法院判令被告以当月所欠物业服务费为计算基数，按照每日5‰标准计算并支付违约金，暂计至2020年8月31日的违约金共计4563.78元，以后按合同约定至付清欠费日止；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实理由：2010年5月19日，德庆碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《德庆碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对德庆碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年12月2日购买德庆碧××街××房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2010年12月2日与原告签订了《德庆碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费166.44元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年5月开始拖欠原告物业服务费，至2020年8月拖欠的款项已达1331.52元，原告于2020年7月31日向被告发出《物业服务费催交函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。陆杰珍辩称：一、碧桂园物业公司与建设单位德庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）私相授受，并非经过法定程序由业主大会通过公开招投标方式选聘的物业服务企业，所签前期物业服务合同无效。作为附件的《德庆碧桂园前期物业服务协议》也无效。二、德庆碧桂园物业公司提供的物业服务备案表是2014年12月23日，而碧桂园房产公司与碧桂园物业公司于2010年制定的物业服务收费是违反《广东省物业管理条例》和《肇庆市城镇物业管理服务收费实施细则》政府指导价的标准收费。三、反诉被告没有履行对房屋管理维修义务，《德庆碧桂园前期物业服务合同》第五章第4点碧桂园房产公司委托碧桂园物业服务公司管理房屋，但是房屋在保修期限和保修范围内出现质量问题时，作为受委托方德庆碧桂园物业服务公司没有尽责，对业主反映的房屋质量问题没有及时反映给开发商处理。《德庆碧桂园前期物业服务协议》规定逾期缴纳服务费的，每日按应付物业服务费的千分之五缴纳违约金，即年息的182.5%，实属高利贷性质，违背了国家法律法规的规定，属无效条款。四、反诉被告无视相关规定及合同条款，管理工作及服务工作不到位，服务实力达不到要求，业主多次反映情况还是不予整改。综上所述，反诉被告一系列不诚信的行为已给包括反诉原告在内的众多小区业主造成伤害，反诉原告作为无过错方，其合法权益理应受到法律保护。陆杰珍向本院提出反诉请求：1、判令《德庆碧桂园前期物业服务合同》与《德庆碧桂园前期物业服务协议》无效；2、判令反诉被告履行《物业承接查验办法》第三十条关于“建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主”的义务；3、判令反诉被告返还从2019年1月至2020年8月份超过政府指导价收取的部分物业管理费1198.4元；4、判令反诉被告继续履行《德庆碧桂园前期物业服务合同》对房屋管理维修义务，并责令1个月彻底修复，反诉被告认真履行《德庆碧桂园前期物业服务协议》物业管理服务内容；5、判令由反诉被告承担本案的本诉与反诉的全部诉讼费用。事实理由：一、反诉被告碧桂园物业公司与建设单位碧桂园房产公司私相授受，并非经过法定程序由业主大会通过公开招投标方式选聘的物业服务企业，所签前期物业服务合同无效，作为附件的《德庆碧桂园前期物业服务协议》也无效。首先，前期物业服务协议违反了《物业管理条例》第二十四条第二款和《广东省物业管理条例》第三十六条规定，其小区建筑面积为20.259万平方米，属大型小区，理应公开招标选聘物业服务企业，但反诉被告碧桂园物业公司与碧桂园房产公司签订的前期物业服务合同未履行上述行政法规规定的程序，违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。其次，反诉被告碧桂园物业公司没有履行《德庆碧桂园前期物业服务合同》第十二条规定对本物业共用部位、共用设施设备进行查验的义务。《物业承接查验办法》第六条:建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。碧桂园物业公司代表全体业主对物业承接查验，承接过程中碧桂园物业公司非但没有对物业共用部位设施设备查验，还与开发商恶意串通侵害全体业主的合法权益。根据《合同法》第五十二条第二项、第三项和第五项的规定，为无效合同。再次，反诉被告碧桂园物业公司接受建设单位选聘，提供前期物业管理服务事宜。《德庆碧桂园前期物业服务协议》是建设单位与业主签订《商品房买卖合同》的附件，建设单位在《德庆碧桂园前期物业服务合同》中与碧桂园物业公司恶意串通、弄虚作假侵害业主合法权益的情况下,诱导、欺骗全体业主与反诉被告签订《德庆碧桂园前期物业服务协议》，完全属于强行托管，属于《合同法》第四十条关于“提供格式条款方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定该协议无效。二、碧桂园物业公司提供的物业服务收费备案表是2014年12月23日的，而碧桂园房产公司与碧桂园物业公司于2010年制定的物业服务收费标准，违反《广东省物业管理条例》第三十七条第二款和《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第一条的规定，物业管理费按每平方米1.5元的收费标准已明显超出了肇庆市最高每平方米1.2元的收费标准。参考江山御花园小区步梯楼每平方米0.96元计算，我每月应交物业费为106.52元。从2019年1月至2020年8月理应交费为2130.4元，但实际已交费为3328.8元，反诉被告应返还超过政府指导价收取的部分物业管理费1198.4元。三、反诉被告没有履行对房屋管理维修义务。《德庆碧桂园前期物业服务合同》约定碧桂园房产公司委托物业服务公司管理房屋，但是房屋在保修期限和保修范围内出现质量问题时作为受委托方的反诉被告没有尽责，对业主反映的房屋质量问题没有及时反映给开发商处理。因此要求其继续履行维修义务，并于1个月内彻底修复，给反诉原告造成的损失保留索偿权利。四、反诉被告无视相关规定及合同条款，管理及服务工作不到位，服务质量达不到要求，业主多次反映情况还是不予整改，按质价对等原则，业主所付物业费理应打折。（1）对共有设施设备的维修和管理服务不到位：小区公共道路出现开裂下沉凹凸不平长期得不到修复，给业主特別是小孩出行带来安全隐患。路灯损坏不及时更换，常常需要业主投诉才处理。信箱顶及楼梯风扇灰尘多，长时间不清理。物业没有给小区业主营造美好清新的空气舒适的环境，竟然还在小区内制造空气污染源，将游泳池变成烧烤场。（2）物业承接过程隐瞒业主依法享有的公共绿地面积4700平方米，变相减少了服务范围。对园区内花草树木长时间不修整，公共道路上绿地上杂物垃圾不清理，保安值班由之前8小时3班制改为现在的是12小时2班制，严重降低服务质量，但是物业费依然没变，质价不对称。（3）没有尽责对园区内的交通与车辆停放秩序管理，安全管理失职，小区经常发生堵塞车道的问题，放任车辆随意停车，小区没有规划人车分流，对业主人身安全构成威胁。综上所述，反诉被告一系列不诚信的行为已给包括反诉原告在内的众多小区业主造成伤害，反诉原告作为无过错方，其合法权益理应受到法律保护。建议贵院在本案的审理中体现出以人为本的司法关怀，依法裁判，充分保障反诉原告作为善意业主的合法权益，支持反诉原告的全部诉讼请求。碧桂园物业公司针对陆杰珍的反诉辩称：一、根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。二、陆杰珍购买的龙湖××街××商品房××期，在2011年10月25日已经过相关政府部门进行整体竣工验收并取得竣工验收备案表，我公司依法依规进行了物业承接查验，详见竣工验收备案表、物业承接移交表、图纸等资料。三、德庆碧桂园物业服务收费已向德庆县发展和改革局（即之前的县物价局）进行了备案登记的，物业服务费收费标准已取得物价主管部门的批准并已对相关的收费进行公示，所有收费合法合规，不存在超过政府指导价收费的问题。四、《前期物业服务合同》是答辩人与建设单位签订的，接受建设单位选聘，为碧桂园小区提供前期物业管理服务，而商品房是由建设单位出卖给被答辩人，被答辩人与建设单位签订的《商品房买卖合同》是两个不同的合同主体。房屋工程质量问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同约定的范畴，业主不能以房屋存在质量问题拒绝缴纳物业服务费。五、被答辩人提出的几个管理工作及服务工作问题属于物业服务瑕疵问题，均已处理和解决。本院经审理查明：2010年5月19日，德庆碧桂园房地产开发公司（甲方，以下简称碧桂园房产公司）与广东碧桂园物业管理有限公司德庆分公司（乙方）签订《德庆碧桂园前期物业服务合同》，约定由碧桂园房产公司选聘乙方为德庆碧桂园物业提供前期物业管理服务。2010年12月2日，碧桂园房产公司与陆杰珍签订《商品房买卖合同》，合同约定由陆杰珍购买碧桂园房产公司位于德庆碧××街××商品房××套，房屋建筑面积为110.96平方米。同日，陆杰珍（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《德庆碧桂园前期物业服务协议》，约定由乙方为该涉案物业提供物业管理服务，双方约定了物业服务内容、标准和服务费用计算标准，其中协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收。该物业房屋建筑面积为110.96平方米，甲方应按每月166.44元向乙方交纳物业服务费。该协议第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费”。该协议第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉”。同年12月29日，碧桂园房产公司与陆杰珍办理了交房手续。陆杰珍收楼后依约交纳物业服务费，但后因其购买的商品房出现厨房天花渗漏质量问题，陆杰珍对维修服务不满意，遂拒绝交纳2018年5月1日至同年12月31日止的物业服务费共1331.52元。经碧桂园物业公司多次向陆杰珍催收未果，碧桂园物业公司遂于2020年9月14日诉至本院。同时查明，碧桂园物业公司系具有一级资质的物业服务公司，碧桂园小区物业服务收费标准已于2010年11月3日向物价主管部门办理备案手续。该公司名称进行过多次变更，2020年8月11日，公司名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司德庆分公司。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案双方当事人的争议焦点为：1、《德庆县碧桂园前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）和《德庆县碧桂园前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》的效力问题；2、碧桂园物业公司应否履行对案涉物业的维修义务和向业主履行书面告知物业承接查验情况的义务；3、碧桂园物业公司是否存在违规收费和管理服务不到位问题；4、碧桂园物业公司请求给付尚欠物业服务费及违约金应否支持问题。关于《物业服务合同》和《物业服务协议》的效力问题。碧桂园住宅小区在未成立业主委员会之前，碧桂园房产公司与物业服务单位按照《物业管理条例》第二十四条规定，经当地房地产主管部门批准，采用协议方式选聘前期物业服务企业并没有违反法律、行政法规的效力性规定，其与碧桂园物业公司订立的《物业服务合同》有效。碧桂园物业服务收费标准已于2010年11月3日向物价主管部门办理备案手续，碧桂园物业公司与陆杰珍签订《物业服务协议》，亦没有违反法律、行政的效力性规定，应为有效协议，对双方当事人具有法律约束力。陆杰珍请求确认《物业服务合同》和《物业服务协议》无效的反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。关于碧桂园物业公司应否履行对案涉商品房的维修义务和向业主书面告知物业承接查验情况问题。陆杰珍与碧桂园房产公司发生商品房买卖关系，该商品房的质量保修义务应当由碧桂园房产公司承担，陆杰珍应当根据买卖合同的约定要求开发商履行商品房的质量维修义务。当然，碧桂园物业公司作为小区物业服务企业，亦应当竭力为业主提供服务，协助业主联系、督促开发商履行维修义务，但业主不能以此为由拒交物业服务费。碧桂园物业公司承接该小区物业服务时应当依法对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并将查验备案情况书面告知业主。碧桂园物业公司庭后通过本院向陆杰珍提交了该物业小区共用部位、公共设施设备承接查验情况，而陆杰珍要求碧桂园物业公司向全体业主书面告知查验情况显然是不符合实际的，故陆杰珍请求碧桂园物业公司对案涉物业履行维修义务和向业主书面告知物业承接查验情况的反诉请求，本院不予支持。关于碧桂园物业公司是否存在违规收费和服务不到位问题。碧桂园物业公司通过协议方式被选聘为案涉小区的物业服务企业，其物业服务收费标准已于2010年11月3日向物价主管部门办理备案，且本案双方已在订立的《物业服务协议》中明确了收费标准，碧桂园物业公司为案涉物业提供了相应服务，有权按约定收取物业服务费。对于陆杰珍指出碧桂园物业公司服务中存在一些问题，碧桂园物业公司应予重视和认真对待，并应及时处理和解决，勤勉为业主提供优质的服务。陆杰珍举示的证据仅证明碧桂园物业公司存在一些服务瑕疵，该服务瑕疵并不足以成为降低交纳物业服务费标准的充分理由。陆杰珍请求碧桂园物业公司退还多收的物业服务费的反诉请求，理据不足，本院不予支持。关于碧桂园物业公司请求陆杰珍给付尚欠物业服务费及违约金应否支持问题。陆杰珍作为业主因其购买的商品房曾发生渗漏问题而对碧桂园物业公司提供的相应服务不满意是可以理解的，但其商品房质量保修义务应由碧桂园房产公司承担，陆杰珍以此为由拒交物业服务费的做法是欠妥的，其不按约定期限支付物业服务费，依法应当承担逾期付款的违约责任。对于逾期付款违约金，双方在《物业服务协议》约定了从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，双方约定的逾期付款违约金的标准明显高于守约方所造成的损失的130%以上，当事人有权请求予以适当减少。陆杰珍已对本案的违约金标准提出了明显过高的抗辩意见，本院以逾期付款给对方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，适当调整本案逾期付款违约金支付标准按年利率6.2%计算。陆杰珍拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。碧桂园物业公司起诉请求其支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但碧桂园物业公司要求每日按应付物业服务费的5‰计算违约金的请求，本院不予全部支持。违约金应按本院调整后的标准执行，并从每月应付物业服务费逾期之日即次月1日起计算。综上所述，碧桂园物业公司请求陆杰珍支付拖欠物业服务费及违约金的诉讼请求，本院部分支持；陆杰珍的全部反诉请求，理据不够充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、陆杰珍于本判决发生法律效力之日起十五日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司德庆分公司清偿2018年5月至2018年12月的物业服务费共计1331.50元及其违约金（违约金计算方法：以每月应付物业服务费166.44元为基数，从应付期限届满的次月1日起按年利率6.2%计至清偿之日止）；二、驳回陆杰珍的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取计为25元，由陆杰珍负担。反诉受理费25元，由陆杰珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  覃治安二〇二〇年十一月十九日书记员  李彩云