1  陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0116民初10277号原告：西安沣东实业发展有限公司。法定代表人：张红林    委托代理人郑赛， 陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人陈靖，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：陕西乐今餐饮服务有限公司。法定代表人：高强。  委托代理人王园园、陕西博硕律师事务所律师。委托代理人郭少华， 陕西博硕律师事务所（实习律师 ）。原告西安沣东实业发展有限公司（以下简称沣东实业）诉被告陕西乐今餐饮服务有限公司（以下简称乐今餐饮）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告西安沣东实业发展有限公司的委托诉讼代理人郑赛、陈靖，被告陕西乐今餐饮服务有限公司的委托代理人王园园、郭少华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、请求判令确定原被告之间的《商铺租赁合同》已于2018年5 月31日解除；2、请求判令被告将“启航时代广场”B区二层10204号、10205号商铺予以返还；3、请求判令被告向原告支付其2016年2月10日至2018年5月31日欠付商铺租金3773920. 9元；4、请求判令被告向原告支付拖欠商铺租金的资金占用费直至付清为止（暂计至2018年8月24日资金占用费为333129. 06元）；5、请求判令被告向原告支付违约金754784. 18元；6、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年6月8日，原被告双方签订商铺租赁合同，约定由被告承租 “启航时代广场”B区二层10204号、10205号商铺作为餐饮商业经营场所使用。2015年6月10日原告即将上述商铺交付给被告，被告对商铺进行了装修、经营。但被告自2016年2月10日起一直未能按租赁合同约定向原告支付租金。截止至2018年5月31日，被告已欠付租金共计 3773920. 9元，经原告多次催要无果后原告诉至法院，望依法判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告违反合同约定未提供餐饮经营必要的配套设施，致使被告无法实现合同目的，《启航时代广场项目商铺租赁合同》已于2016年3月14日解除，不应支付合同解除后租金。被告开始装修时，因邻近承租人物品堆放、安装泳池漏水、上货的两部货梯被业主工商银行封至其商铺内部，致使无法正常装修且遭遇物业公司多次阻拦，计租日应当顺延至2016年3月10 日。后又因餐饮泔水只能从客梯运送问题，物业与被告冲突不断， 10204号商铺的“第三区烧烤”并无客梯，被告不得让顾客使用消防通道进入餐厅内部，物业予以阻拦，致使无法继续经营。综上，原告未能保证租赁物在租赁期间按照约定用途使用，其已构成根本违约。涉案租赁物因处于商场内部，消防通道被出租人锁住，10205号商铺原告将通往2楼的客梯暂停使用，并无独立的门，被告不存在控制商铺能力，该商铺也不存在占有使用利益。原告一直实际控制商铺，且扣留被告在商铺内全部物品不能够搬离长达3年之久，因原告违约造成承租人无法使用商铺，被告并不拖欠租赁合同期间的租金，且律师费不应予以支持。综上，请求依法驳回原告的诉请。    经审理查明，2015年6月8日原、被告签订《启航时代广场商铺租赁合同》2份，约定：原告将位于西安市西咸新区沣东新城西咸路东段北侧“启航时代广场”B区二层 10204号商铺（建筑面积717.67平米）、10205号的商铺（建筑面积1252.36平方米）租赁给被告作为餐饮商业经营场所使用。原告同意给予被告自房屋交付之日起为期 3 个月的装修期，共计8个月的免租期，被告承诺保证自房屋交付之日起3个月内完成装修并开业，实际装修风格必须与被告所报平面设计图一致（被告需原告平面设计图，并附于本合同），装修期内被告须遵守原告所聘请的第三方物业管理公司相关规定。因被告装修导致的一切纠纷、损失和法律责任，均由被告自行承担，与原告无关。该商铺租赁期限自2015年6月10日起至2021年6月9日止。履约保证金¥150000元。履约保证金为被告向原告提供的保证其如约履行本合同的担保，但不具有定金性质，在本合同有效期内的任何时候，被告均无权要求原告用履约保证金支付或抵冲其应付的任何款项，但原告有权直接从履约保证金中冲抵被告依照本合同应支付的相关款项。租金计算至租赁期限届满之日。如果租赁期届满或本合同因其他原因提前终止，被告未在合同约定期限交付租赁标的物，则租金计算至租赁标的物实际返还之日。租赁期间租金递增率每两年6%, 具体如下：2015年6月10日至2017年6月9日（2015年6月10日至2016年2月9日为免租期，累计8个月免租期，无需缴纳租金），其余月份每月每平方米租金为¥70元；2017年6月10日至2019年6月9日，每月每平方米租金为¥74. 2元；2019年6月10日至2021年6月9日，每月每平方米租金为人民币¥78. 66元。被告应于本合同签订后5日内按照本合同约定的租金标准付清首个缴费期租金（3个月）。被告应于上一缴费期届满前30日付清下一缴费期租金。租赁标的物装修需遵照被告与原告所聘请的第三方商业运营管理公司所签署的《统一运营理服务协议》。装修方案（包括内装及外围包装）需经过原告审批同意。有违反相关规定及条例的，原告有权单方解除本租赁合同，所造成的损失由被告全部承担。据双方签署交接证明文件时租赁标的物的状态，拆除所作的全部室内装修和增加的设备设施，将租赁标的物恢复原状后向原告移交；否则，视为被告自动放弃对其物品的所有权，甲方有权进入租赁标的物，单方面处理被告留存在租赁标的物内的物品，拆除被告室内装修和增加的设备设施，因此产生的费用及物品损毁、灭失的风险由被告负责承担。合同签订后被告向原告支付了287902元，原告认可其中包括履约保证金15万元和一个月租金137902元。2015年6月10日，被告的法定代表人高强签订房屋交接验收表，并于当日和西安沣渭物业服务有限公司签订《物业服务协议》。2017年2月22日高强在西安沣渭城市服务有限公司要求支付物业费的收费通知上签字，确认欠付物业费、水费、垃圾费等共计180214元。被告在装修的过程中，发现交付的房屋存在现场堆积物料、搭设施工钢架、顶面钢结构焊接、房屋渗水等情况，被告要求延长免租期。装修完成后将10204号商铺的“第三区烧烤”，10205用作“十月餐厅”。2016年3月13日被告向原告发出《十月餐厅停业说明》，上记述：对于本公司十月餐厅项目停业进行情况说明，并希望沣东城建公司给予必要的帮助、解决我公司现面临的难题。1、房租成本过高、经营压力太大。……市场疲软、经济下行、人力成本过高……我公司租赁贵公司商铺面积较大租金相对太高，……很难实现盈利。2、商圈不够成熟、活跃、同行业挤压问题严重。3、商铺设计及设施配套问题。自我公司项目装修动工以来便饱受电梯、货梯的困扰。一直因为没有货梯导致我公司所有垃圾、泔水、进货都需要走客梯。由于货车出入客梯，客梯经常发生故障，对我公司前厅客户及管理形成很大的影响和压力。后厨的管理也很难规范，前厅意见不断，导致前厅后厨存在矛盾，致使员工存在压力不能正常工作陆续辞职。并且我方如此投资和体量的餐饮，门头门脸尺寸太小，在试营业期间也出现客户不知从哪上而流失，与我公司内部规模无法匹配吸引力，醒目度不足。 ……试营业期仅仅20多桌的点餐前厅后厨垃圾就已铺满需要迅速从大厅经中客梯处理。……所以我公司目前决定停业，待设备和费用降低再开业，目前十月餐厅的项目计划停止营业，所有费用停止，此期间招商营销部门可以重新招商，我方转让或联营。2016年4月15日原告向被告回函称不同意降低租金，要求被告切实履行合同义务，切勿拖欠租金。关于第三区烧烤需增设电梯的问题称前期与被告已达成一致意见：可由被告先行安装，安检审核通过后以租金形式冲抵采买及安装费用，此事项可以以补充协议的方式签署执行，经双方签字盖章后即可执行。请被告尽快签署补充协议，从根本上解决该问题。关于泔水输出通路的问题称于4月初已和贵公司负责人在现场进行研究商椎，认为双方也初步达成通过在餐厅北面增设泔水专用电梯的方式来解决泔水输出问题，具体因增设电梯所耗费用问题，可参考增设客梯的办法进行处理。关于经营状态及停业问题称被告如计划停止营业，……“同意做好善后工作，诚挚为贵方寻觅转让方或联营方。”2016年4月17日，被告提交《审诉》称：“商洽谈中，明确提到了电梯、货梯、车位、广告位等配套的设施，贵公司(原告)与我方（被告）对接的招商部工作人员以国企，会议多等为由说服我方，并予以承诺我方。虽不明确出现在公司合同中，但一定予以尽快解决。不然商家无法正常经营，何谈交租。……十月餐厅无货梯：第三区无货梯、无客梯、楼内至今无手机信号等：……望贵公司履行合同及自身义务，尽快完善基本配套缺失问题。……广告位承诺可用，但实际使用时却不准许。……当初签约时面积为1600平米，后来贵公司工作人员说搞错了面积为：1960平米，在我方有退意时，再三承诺相关配套事宜。造成目前面积过大租金成本过高。……经历合同面积变更；场地被占用漏水；装修期货梯无法使用。营业期间无货梯、无客梯、无移动信号、无配套车位，造成我方重大损失。”     庭审中，审判人员在实地进行了勘察，发现被告用于经营“第三区烧烤”的房屋10204号商铺位于启航时代广场二楼，无货梯、无客梯、仅有消防通道改建通往二楼，该门因属于消防通道，无法关闭。被告用于经营“十月餐厅”的房屋10205号商铺无货梯、有1部电梯，且2、3、4层商铺均在使用。10205号商铺和10204号商铺中间有通道连接，该通道较为狭窄。在现场，与物业管理人员杨国庆了解，其称被告大概于2016年5、6月份停止经营。物业称2017年还向原告主张物业费是因为合同没有解除，原告是承租人。现场出租的消防门上有门锁锁住，原、被告均不认可是自己所为。现场找到部分被告经营时的销货单上记载2016年5月初被告在进货和进行人员衣物的发放。另查明，2019年7月15日，原、被告在现场勘查后，原、被告均认可3天内被告处理完毕自己遗留场内的物品，原告不要求被告恢复原状。     本院认为，原、被告签订的2份《启航时代广场商铺租赁合同》协议是双方真实意思的表示，理应合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务和责任。在合同中约定每月租金为每平米70元，按面积计算每月为137902元，被告虽主张增加一个月免租期，但未有相关的证据证明，故应当认定自2016年2月10日起被告需要向原告支付租金。原、被告认可缴纳了一个月的租金，故实际至2016年3月10日起，被告尚欠原告租金未支付，被告尚欠原告租金未支付。被告欠付租金存在违约，对双方合同解除存在过错。2016年3月13日，被告告知原告将进行停业，根据现场调查和物业人员的陈述，应当认为被告自2016年5月停业，原告在被告未缴纳租金，明确表示不能继续经营的情况下，截止2018年5月才要求解除合同，明显对租金损失的扩大具有过错，酌情应当根据被告停业的时间，酌情认定2016年6月10日至2016年10月10日为原告合理的要求解除合同并收回物业的时间，被告应当支付该期间7个月的房租损失，超出部分由原告自行承担。对于原告2018年9月19日起诉后无法联系到被告而进行了公告，公告到期后联系上被告要求延期审理，2019年7月第一次开庭后，被告要求对给物业签订的协议真实性进行鉴定，导致4个月的鉴定期，该鉴定结论为确系高强书写。其后被告于2019年11月28日立案要求原告承担装修损失，该案件因需要鉴定和疫情的影响，评估基准日为2020年4月15日，2020年7月15日方鉴定完毕，被告主张放弃搬离屋内设备，原告同意接收房屋现状的时间为2020年7月18日之前，考虑疫情期间原告亦无法出租房屋和房屋实际空置的事实。被告在诉讼的过程中，造成诉讼时间的延长，导致原告无法将租赁物再次出租使用，故被告应当部分支付诉讼期间的房屋空置费用，具体而言，应当酌情支付诉讼期间、鉴定签字期间和鉴定房屋装修残值期间的房屋无法继续出租的空置费用为8个月。从被告向原告发出的函告和回函中可以认定，被告放弃经营是由多种原因造成，包括未有电梯和货梯及消防通道作为餐厅主要进出口造成的消防风险问题。原告提供1900余平米的商铺供被告使用，但是在被告装修的过程中将货梯归于隔壁工商银行专用，配套设施不完善，通过现场的情况可以看出确实给原告的经营造成了困难，故对于被告应支付的租金，由原告自行承担35%较为适宜。被告主张原告配套设施不完善造成无法经营，主要的矛盾在于电梯，可电梯的2部支出总计不过几十万元，而最终双方的损失巨大，实在令人痛心。综上所述，被告应当向原告支付的租金为15个月，每月按照约定为137902元,共计2068530元，原告承担其中的35%，故被告还应该向原告支付1344544元。原告在2017年2月原告向被告发出催费通知，该邮件未打开被拒收，邮件封面书写“催收”，不能认定被告接到原告要求解除合同的通知，结合本案原、被告均要求解除合同的情况，应当认定在2018年9月19日原告立案起诉时，该合同予以解除。应当认定双方在2020年7月15日现场勘查时原、被告均表示同意在双方协商一致的2020年7月18日后交付不再产生争议，且故对原告要求被告返还商铺的诉求已解决，本案予以驳回。原告主张合同约定因为装修消防的问题造成被告无法正常营业，但装修方案经过被告审批通过，其对装修所存在的问题亦负有的责任。原、被告在合同履行过程中均存在过错，被告在原告处押金15万元，根据合同约定，原告可以主张将此部分抵扣租金，但考虑原告的过错，故应当将此款抵扣租金。抵扣被告欠付的租金后，被告还应向原告支付1194544元。原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，但考虑到原告过错和被告在2016年5月后未实际使用房屋的事实，依法不予支持。原告要求支付律师费无法律依据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、一百零七条、二百一十二条、二百二十六条之规定，判决如下：一、   确认原告西安沣东实业发展有限公司与被告陕西乐今餐饮服务有限公司签订的《启航时代广场商铺租赁合同》于2019年9月19日解除。二、   被告陕西乐今餐饮服务有限公司于判决生效后三十日内向原告西安沣东实业发展有限公司支付欠付租金1194544元。   三、驳回原告其余诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45695元（原告已预交），由被告陕西乐今餐饮服务有限公司负担15430,剩余由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李翌平审  判  员    史红梅人民陪审员    高学强 二0二0 年十一月十七日 书 记 员 何易蒙 1