徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初9798号原告：苗成玉，男，1963年6月18日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：朱南，江苏智临律师事务所律师。被告：王继明，男，1962年12月26日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李艳，江苏彭城律师事务所律师。被告：徐州大昌房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区经济技术开发区新区商业街综合楼。法定代表人：张冠中，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳喜欢，江苏苏旭律师事务所实习律师。原告苗成玉诉被告王继明、徐州大昌房地产开发有限公司（以下简称大昌公司）合伙协议纠纷一案,本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苗成玉及其委托诉讼代理人朱南，被告王继明的委托诉讼代理人李艳，被告大昌公司的委托诉讼代理人黄伟、岳喜欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告苗成玉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的合伙协议；2、判令两被告共同支付原告合伙财产人民币900万元（以评估审计为准），并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自起诉之日起至实际给付之日止的利息；如无现金资产，请求确认蓝溪花园相应剩余价值房屋及土地使用权归原告所有并协助办理产权变更手续。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告一共同借用被告二的名义开发位于棠张镇的兰溪花园项目，原告自2007年8月份开始陆续向该项目注入资金，先后投入一千多万元。2007年10月18日，原告与被告一就合伙合作事宜签订书面协议，约定了双方在合伙过程中的权益比例，其中原告占股49%,被告一占股51%。该项目已经竣工并销售。原告与被告一仅对项目中的部分住宅、门面房、储藏室及车库等按比例进行分配，其中分给原告的5号楼2单元102、202、402、502、602室在协议签订前就已被被告用于抵押，原告对此并不知情，后被拍卖.另外分给原告的8号楼8A单元302、501室目前因被告一涉诉而处于查封状态。其余A、B、C、D、E(3单元）、6、7(1、2、3单元）、8(1、2单元）号楼等及其他无证部分、储藏室、车库尚未进行分配，未分配的大部分因王继明原因被抵债、查封、执行或出售，其中出售的款项除支付工程款外由王继明领走。王继明的行为已经严重损害了原告的权益，致使合伙协议无继续履行的可能，被告二凭借合伙财产登记在其名下的便利协助被告一侵害合伙财产。鉴于此，原告特诉至法院，望法院判如所请。被告王继明辩称，1、原告与王继明之间系投资关系还是合伙关系，有待于法庭查明。2、即便双方系合伙关系，根据原告第二项诉求，双方尚不具备清算的条件，根据合伙企业法的规定，应在清欠债务及其他费用后，如果有盈余方可进行清算。因此，据双方当事人介绍，及以上庭审查明的事实，双方并未进行合伙清算，更谈不上给付原告财产的事实。综上，请求法庭驳回原告诉求。被告大昌公司辩称，1、原告陈述其和王继明共同借用大昌公司名义开发项目，这个说法明显是错误的。大昌公司从未和原告签订任何协议，更没有和原告协商过关于借用资质开发的事情，原告所谓的挂靠说法没有依据。2、原告在诉状中陈述，其和被告王继明签署了一份合伙协议，约定共同开发涉案项目。但是该合伙协议属于内部协议，且从未向大昌公司披露，即使该协议是有效的，但根据商事外观主义原则，这份协议对大昌公司是不产生任何效力的。3、原告主张其和被告王继明对涉案项目的房产进行了分配，这种分配是不受法律保护的，涉案财产全部登记在大昌公司名下，按照规定应当属于大昌公司的财产，原告和王继明没有权利处分这些财产。即使原告和王继明确实存在合伙共同开发的法律关系，这种提前分配财产的行为严重违反了法律规定。《合伙企业法》第二十一条规定，合伙人在合伙企业清算之前，不得请求分割合伙企业的财产。第八十九条规定，合伙企业财产在支付清算费用和职工工资、社会保险费用、法定补偿金及缴纳所欠税款、清偿债务后的剩余财产，依照本法第三十三条第一款的规定进行分配。如果合伙人想要分割财产，必须要对合伙期间的所有债权债务进行结算，并且在清偿债务、缴纳税款后才能够进行分配。据被告了解，涉案项目现在仍有大量的工程款、税金没有支付，部分业主的延期上房违约金也未清算，在合伙期间存在诸多债务及税款的情况下，原告和王继明无法分配财产。4、王继明在涉案工程施工期间从大昌公司拿走近4000万元的款项，已经远远超出了其实际投资的数额，即便原告和王继明之间存在着合作协议，那原告也应该找王继明进行结算，与大昌公司是没有关系的，大昌公司也保留向王继明主张让其退还多领取的这部分工程款的诉讼权利。5、原告认为大昌公司利用财产登记在其名下的便利，帮助王继明，观点错误。涉案房屋既然登记在大昌公司名下，那么房产的所有权就应当属于大昌公司所有，与他人没有关系，这是符合法律规定的。大昌公司在中途接管工程后，陆续投资了1600多万元，用于工程的电力、道路、地下管网、配电室、绿化等，也说明大昌公司对工程有实际投资，房屋所有权应当归属于大昌公司。根据原、被告的陈述及本院确认的证据，本院查明事实如下：2007年8月15日，大昌公司（乙方）与案外人徐州旭阳房地产开发有限公司（以下简称旭阳公司）（甲方）签订《2006-9地块转让协议》，就甲方2006-9地块转让达成如下协议：该宗土地坐落在铜山县琅溪河东侧的2006-9地块；该宗地块使用权为市场竞价所得，出让金已缴760万元，尚欠540万元；该块土地用途为房地产开发用地。另双方对土地使用权变更、款项支付及违约责任进行了约定。该协议尾部甲方处盖有旭阳公司公章，乙方处盖有大昌公司公章，王继明在大昌公司处签字。2007年8月16日，被告王继明（乙方）与大昌公司（甲方）签订《协议书》，约定：2006年11月27日，旭阳公司中标铜山县挂牌土地2006-9号，因其他原因，该块地是以王继明所得土地及经营权。经甲乙双方协商，由王继明挂靠大昌开发该地块，由此双方达成如下协议：1、土地转入大昌公司后，由乙方自筹资金，自行组织建设，自行办理各种手续，自行定价销售。2、乙方在组织建设、销售中的资金出入必须全部经过甲方账户。3、乙方在建设、销售中手续完备，守法经营，不拖欠各种法定税费或工程款，并依照售房合约履行售房手续。4、乙方拖欠工程款或者其它资金，甲方有权扣留偿还资金。5、甲方对乙方大力支持，协助办理建设、销售中的各种相关手续。6、乙方在建设或者经营中的事故或经济责任由乙方自行承担。7、乙方支付甲方管理及手续费五十万元，于2009年12月30日前付清。该协议尾部甲方处盖有大昌公司公章，乙方处有王继明签名。2007年10月18日，原告苗成玉与王继明签订《协议》，内容为：王继明、苗成玉两人合作干棠张地块，股份为王继明51%，苗成玉49%，合作开发，共同投资。王继明、苗成玉在协议下方签字确认。2011年6月24日，王继明与苗成玉就蓝溪花园小区部分房屋进行分配，其中苗成玉分得包括涉案7-101室的门面房12套、住房**。另查明，蓝溪花园小区土地使用权证书载明土地使用权人为大昌公司，建设规划许可证书载明用地单位为大昌公司，用地项目名称为“蓝溪小区”住宅项目，蓝溪花园项目建筑工程施工许可证载明建设单位为大昌公司，蓝溪花园小区商品房预售许可证载明开发建设单位为大昌公司。关于蓝溪花园项目的开发，原告苗成玉认为，蓝溪花园项目系其与王继明合伙挂靠大昌公司开发。被告大昌公司陈述，被告大昌公司和王继明的挂靠协议已经终止，前期是王继明投资的，后期大昌公司接手了，后续的水电、消防、税、违约责任等都是大昌公司负责的，包括后续的投资、违约等扫尾工作，大昌公司需要拿出大约3000多万元。被告王继明因涉嫌非法吸收公众存款罪现被羁押在上海市黄浦区看守所。为查明案件事实，本院至上海市黄浦区看守所就本案涉案证据及案件事实向王继明进行询问，王继明对原告提供的挂靠协议、合伙协议及分房说明真实性不持有异议，但其陈述：本来我想把蓝溪花园大昌公司的地买过来，和苗成玉合作，地没有买过来，苗成玉出钱也不及时，后来我个人就把钱退给苗成玉了，苗成玉就说干点活吧，他干活也是从承包方分包的一点活，和大昌公司不搭边，所以我和苗成玉合伙协议不成立，他没有投钱；大昌公司后期就不让我干了，还有三分之一没有动，我干到2010年，苗成玉就更不能干了，大昌公司接管了，后期的水电、道路、税等大昌公司得投入四五千万；后期分房子是当时苗成玉做的钢窗钱，我个人有债务，当时大昌公司欠我工程款，里面有我的钱，房子抵钱，就想把房子押给苗成玉，这分房协议是我个人写的，和大昌公司没有关系。大昌公司后期把有合同的款都付清了，所以我和苗成玉分房子就不成立了，大昌公司就付双重了，就不愿意了；苗成玉是和我个人关系，和大昌公司没有关系，如果苗成玉要清算和我清算，和大昌公司靠不上，我现在出不去没有办法对账怎么清算，原告现在出具的都是他给我打钱，我给他出的收条，我给他打的钱也有，但是我没有办法对，我出不去。本院认为，关于合伙协议解除的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案中，原告提供了其与王继明签订的协议书，约定“王继明、苗成玉两人合作干棠张地块”，即共同开发蓝溪花园项目，但原告与被告王继明均系个人，没有房地产开发经营资质，按照上述法律规定，该协议应认定为无效。故，原告要求解除该协议，本院不予支持。关于返还合伙财产的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”对于合作建房合同被确认无效后，合作一方的投资可根据资金的转化形态即是否转化为建筑物分别进行处理。本案中，原告认为其对蓝溪花园进行了投资并已经建成，申请对其投入财产、积累财产及合伙期间的债权、债务进行审计并评估。根据庭审情况看，原告未能向法庭提供其在合伙期间双方投入蓝溪花园项目的资金相关的财务账册，原告对于被告大昌公司提供的财务凭证大部分不予以认可，王继明因客观情况不能出庭亦不能提供其持有的相关材料，且涉案蓝溪花园项目仍存在工程收尾、税金未能缴纳、因延迟上房违约赔偿等问题。故，即使原告关于其与王继明合作开发蓝溪花园小区的主张成立，根据现有情况，客观上无法对原告要求的事项进行审计。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苗成玉的诉讼请求。案件受理费74800元，由原告苗成玉负担80元，由本院退回74720元；保全费5000元，由原告苗成玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  刘雪华人民陪审员  李慎运二〇二〇年十一月二日书 记 员  吕林宇