广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初890号原告：广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社，住所地：广东省广州市番禺区南村镇江南村南里路26号。负责人：李明忠，职务：理事长。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓燕君，广东武平律师事务所律师。被告：王广涛，男，1966年9月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：吴润娴，女，1965年6月11日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：林壁，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社（以下简称江南村经济社）与被告王广涛、吴润娴租赁合同纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江南村经济社的委托诉讼代理人钟武平、卓燕君，被告王广涛、吴润娴的共同委托诉讼代理人张梓湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江南村经济社向本院提出诉讼请求，请求判决：1.两被告向原告支付自2015年6月3日至2020年12月2日的占有使用费本金1136600元；2.两被告向原告支付按月利率2%计算的自2015年6月3日至占有使用费付清之日为止的利息损失909585.15元（详见欠款计算表）；3.两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于1998年9月25日签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于兴业路侧欧边地段的一座厂房租赁给被告作搪瓷制品之用。租用年限为25年，每3年递增15%的租金。原告于2009年向番禺区人民法院提起租赁纠纷，法院以（2009）番法民三初字第311号民事判决书判决解除原、被告上述签订的《厂房租赁合同》。在（2010）番法执字第1037-3号执行裁定书中确认原、被告于2012年7月2日达成和解协议，双方同意按原合同履行，该执行案件终结执行。因此，在2012年7月2日之后，原、被告应继续按原厂房租赁合同约定继续履行相应的权利义务。但被告自2015年开始没有按原合同约定的时间履行租金支付义务，经计算，2015年6月3日至2019年12月2日期间被告应付的金额总额为3158604元，但被告并未按约全额履行，仅在2015年11月19日支付租金317118元、2016年12月28日支付租金40万元、2017年3月3日支付租金10万元，2017年6月21日支付5万元，2017年9月5日支付84236元、2018年1月18日支付35万元、2018年4月23日支付30万元，2018年9月28日支付20万元，2019年1月28日支付214614元、2019年11月12日支付731664元，至今尚欠35万元未支付。另根据约定，2019年12月3日至2020年6月2日期间的租金365832元应在2019年12月2日前支付，被告亦尚未支付，因此被告合计拖欠租金本金715832元。依据合同约定，逾期缴纳租金的按每天3%给付滞纳金，现原告调整到每月2%计算原告的利息损失。经核算截至2020年1月7日被告应付原告利息损失703923.88元。因王广涛与吴润娴至今未给付租金，且诉讼后2020年6月3日至2020年12月2日的租金已届支付期，故增加相应诉请。吴润娴为王广涛的妻子，上述债务发生在夫妻关系存续期间夫妻共同经营产生，依据法律的有关规定，该债务为夫妻共同债务，吴润娴应对上述债务承担共同清偿义务。为维护原告合法权益，特提出以上诉请，请求法院依法判决。被告王广涛、吴润娴辩称，1.被告在2012年至2019年11月期间曾多次向原告支付案涉物业的租金，原告主张被告拖欠其2015年6月3日至2020年12月2日期间的租金本金为1081664元，与事实不符，应驳回其部分诉讼请求。2009年，原告向法院起诉被告追讨案涉物业2007年11月3日至2008年12月31日期间的租金523794.38元并取得胜诉判决，案涉《厂房租赁合同》被判决解除。2012年7月2日，被告与原告签署《执行和解协议》，约定恢复履行案涉《厂房租赁合同》，且被告向原告交付一张2012年11月30日的期票支票（金额为55万元），其中的493383.09元用于支付案涉物业2012年1月1日只2012年12月31日期间的租金，在该期票如期兑现的情况下，原告同意不向被告主张上述期间的违约金。同时，根据原告于2012年5月11日向被告出具的《王广涛租地、厂房结算及欠租情况》，案涉物业在2012年1月1日至2012年12月2日期间的租金为508668.27元。故，前述55万元期票兑现后，被告仅欠付原告租金15286.18元。其后，被告分别于2013年4月9日向原告支付10万元、2013年4月19日支付10万元、2013年5月10日支付10万元、2013年7月2日支付26万元、2013年9月13日支付20万元、2013年9月27日支付35万元，累计支付111万元。上述款项冲抵前述欠付租金15286.18元及2012年12月3日至2014年6月3日期间的租金1144470元后，截至2014年12月2日，被告仅欠付原告租金49756.18元。2014年12月3日，被告向原告支付150万元作为含案涉物业在内几处租赁场地的保证金。2015年3月28日，原告在上述150万元保证金中扣除860256元冲抵案涉物业2015年6月2日之前欠付的租金。然而，案涉物业2014年12月3日至2015年6月2日期间的租金仅为317118元，加上前述被告截至2014年12月2日欠付的49756.18元，共为366874.18元。故原告前述从保证金扣除的860256元冲抵被告应付租金后，应剩余493381.82元，该款项原告从未退还被告，故应直接用于冲抵2015年6月3日以后案涉物业的租金。在被告超付原告上述493381.82元租金的前提下，被告又分别于2015年11月19日向原告付租317118元、2016年12月28日付租40万元、2017年3月3日付租10万元、2017年6月21日付租5万元、2017年9月5日付租84236元、2018年1月18日付租35万元、2018年4月23日付租30万元、2018年9月28日付租20万元、2018年12月26日付租214614元，合计支付2747632元。原告在本案向法院提交的《王广涛厂房租金欠款计算表》中，也已确认收到上述款项。2.被告不存在迟延支付2015年6月3日至2016年6月2日期间租金的行为，且被告仅迟延支付2017年6月3日至2017年12月2日期间部分的租金，原告有关利息主张的利率标准、用以计算利息的本金均缺乏事实依据及法律依据。首先，根据被告第一点答辩意见梳理的事实及附件《王广涛付江南村搪瓷厂租金明细》，原告从被告2014年12月3日向其支付的150万保证金中超额扣除的860256元（扣除应付、欠付租金后剩余493381.82元）加上被告于2015年11月19日向原告支付的租金317118元，在足额抵扣案涉物业2015年6月3日至2016年6月2日期间的租金634236元后，尚剩余176263.82元。故被告不存在迟延支付2015年6月3日至2016年6月2日期间租金的行为。其次，根据被告梳理的《王广涛付江南村搪瓷厂租金明细》，被告在2017年6月3日至2017年12月2日期间，迟延支付的租金金额仅为323804.18元，但该部分金额也已实际支付。再次，自2017年6月起至今，被告向原告支付案涉物业租金虽较合同约定支付期限有所迟延，但考虑该期间被告经营困难，且《厂房租赁合同》约定的逾期支付违约金标准明显过高，且原告并未举证证明其存在利息损失之外其他损失，故就被告迟延支付2017年6月以后租金的违约金，被告请求法院按照银行同期贷款利率予以调整。另外，原告在提起本案诉讼之前，也未曾向被告主张过任何有关迟延支付案涉物业2015年6月3日至2020年12月2日期间租金的违约金。按照法律规定，2017年1月7日之前的违约金即便存在，也因原告超过诉讼时效主张而不应得到支持。综上所述，被告认为，被告在履行《厂房租赁合同》过程中已尽自身能力最大限度的向原告支付案涉物业的租金，虽确实存在迟延付租的事实，但欠付金额远非原告所主张的数额，且原告所主张的部分逾期支付租金利息缺乏事实依据，应予驳回，部分逾期支付租金利息的违约金标准过高，应予以调整。双方当事人围绕本案事实提供了相关证据，本院经依法组织质证，对当事人无异议的证据记录在卷佐证。根据本案证据及当事人陈述，认定本案事实如下：1998年9月25日，江南村经济社（甲方、出租方）与王广涛（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于兴业路侧、欧边地段的一座厂房作搪瓷制品厂，厂房占地面积4800平方米，租用期限25年，由1998年6月3日至2023年6月3日；保证金10万元，期满后退回乙方；乙方于每年6月3日前缴交当年6月3日至12月2日期间的租金，在每年12月3日前缴交当年12月3日至下一年6月2日期间的租金；乙方逾期缴交租金，按所欠金额每天收取3%的滞纳金，如逾期半年不缴纳或不完全缴清租金，甲方有权收回厂房及没收保证金；等等。2009年，双方因合同履行发生纠纷，江南村经济社作为原告起诉至本院，要求解除合同、及要求王广涛、吴润娴支付拖欠的租金、滞纳金等。本院作出（2009）番法民三初字第311号民事判决书，判决解除江南村经济社与王广涛签订的《厂房租赁合同》、王广涛应交还厂房及清偿拖欠的租金、滞纳金、吴润娴承担连带责任。该判决生效后，江南村经济社向本院申请强制执行，案号（2010）番法执字第1037号。该案执行过程中，已执行到位70万元。2012年7月2日，江南村经济社与王广涛、吴润娴就执行案件及厂房继续租赁事宜达成执行和解协议：1.乙方向甲方交付金额为55万元的期票，用于支付上述执行案件计算至2011年12月31日的应付违约金56616.91元，余款493383.09元用于支付2012年1月1日至2012年12月31日期间的使用费；2012年1月1日至2012年12月31日期间不足部分的使用费58184.91元由王广涛、吴润娴继续补足，期票如期兑现的情况下，江南村经济社同意不主张该期间的违约金；2.双方确认上述法律文书生效后，王广涛一直没有腾空搬出厂房，双方同意恢复履行1998年9月25日签订的《厂房租赁合同》；3.如本协议第1条所列的55万期票未能兑现，江南村经济社有权单方解除本协议及《厂房租赁合同》；4.双方同意执行案件终结执行；5.协议书一式三份，双方签字或盖章，且江南村经济社收到法院终结执行裁定书之日起生效；6.《厂房租赁合同》为本协议附件。本院于2012年7月10日出具执行裁定书，裁定终结该案执行。2014年12月3日，王广涛出具《同意书》，载明：我于2014年1月分3次汇入江南村委会账户共150万元保证金，本人现欠江南村经济社的江南搪瓷厂厂房租金860256元（租期2014年1月至2015年6月2日），及王广涛租金租金162040元（租期2013年1月至2015年3月28日），合计1022296元；经本人与江南村共同协商后，本人同意150万保证金中的1022296元转作支付给江南村经济社上述厂房、土地的租金欠款，余款477704元退回给本人。同时载明了王广涛退款的接收账号。同日，江南村经济社的《支出证明单》摘要内容显示：退回王广涛保证金（扣除所欠厂房及土地租金后的余额）、保证金150万元减去搪瓷厂厂房租金860256元（租期2014.1-2015.6.2）及租地租金162040元（租期2013.1-2015.3.28）、实退回余额477704元，经手人（收款人）一栏中有“王广涛”字样签名，证明人栏有江丽兴等人签名，审批意见栏有江南村经济社理事长李明忠签名、江南村村委书记李仲华签名。2014年12月8日，江南村经济社通过江南村民委员会的账户向王广涛在《声明书》提供的账号转账477704元。王广涛确认收到江南村经济社退回的477704元。江南村经济社自认王广涛于2015年11月19日支付317118元、2016年12月28日支付40万元、2017年3月3日支付10万元、2017年6月21日支付5万元、2017年9月5日支付84236元、2018年1月18日支付35万元、2018年4月23日支付30万元、2018年9月23日支付20万元、2019年1月28日支付214614元、2019年11月12日支付731664元，合共支付2747632。庭审中，江南村经济社确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证。本院认为，江南村经济社与王广涛于1998年9月25日签订的《厂房租赁合同》在履行过程中发生纠纷，江南村经济社起诉至本院，要求解除合同并追究王广涛的违约责任。本院经依法审查，作出（2009）穗番法民三初字第311号民事判决书，判决解除上述租赁合同等。该判决已发生法律效力，故双方于1998年9月25日签订的《厂房租赁合同》已解除。在（2010）番法执字第1037号案件执行过程中，江南村经济社与王广涛、吴润娴于2012年7月2日达成和解协议，同意恢复履行《厂房租赁合同》，故江南村经济社与王广涛、吴润娴就此成立新的租赁关系，只是租赁约定仍按原《厂房租赁合同》执行。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，江南村经济社于王广涛、吴润娴于2012年就租赁涉案厂房重新成立新的租赁关系，应当适用1999年10月1日开始实施的合同法。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，江南村经济社未能提供涉案厂房的建设工程规划许可证，故江南村经济社与王广涛、吴润娴就涉案厂房于2012年成立的租赁关系无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故王广涛、吴润娴使用涉案厂房，应参照合同约定的租金标准向江南村经济社支付相应的占有使用费。王广涛与江南村经济社于2014年12月3日已就2014年1月至2015年6月2日的厂房租金进行了结算，结算后江南村经济社将剩余保证金退还给了王广涛，故2015年6月2日之前的租金无需再核对。自2015年6月3日起，参照合同约定的租金标准，至2020年11月9日庭审之日，王广涛、吴润娴应支付的占有使用费为3830467.2元。江南村经济社确认收到王广涛、吴润娴自2015年11月起支付的租金共2747632元，则王广涛、吴润娴还应支付2020年11月9日的占有使用费为1082835.2元。江南村经济社超出部分请求，缺乏事实依据，本院不予支持。因合同无效，江南村经济社请求支付的占用使用费的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。2020年11月9日后的占有使用费，江南村经济社可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王广涛、吴润娴自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社支付拖欠的租金共1082835.2元；二、驳回原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23169元，由原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社负担8623元，被告王广涛、吴润娴负担14546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  劳健飞人民陪审员  陈敏栅二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  陈 冬