广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5333号原告：广州增城区镇龙粮食所，住所地广东省广州市黄埔区新龙镇镇龙柯岭路**。法定代表人：陈福棋，所长。委托诉讼代理人：彭培锋、陈羡玲，均系广东悦信律师事务所律师。被告：何七光，男，1954年9月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：邵宋文，男，1961年4月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。两被告共同委托诉讼代理人：曾炜斌、陈浩竺，均系广东维永律师事务所律师。原告广州增城区镇龙粮食所（以下简称镇龙粮食所）诉被告何七光、邵宋文租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告镇龙粮食所的委托诉讼代理人彭培锋，被告何七光、邵宋文的共同委托诉讼代理人曾炜斌、陈浩竺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇龙粮食所向本院提出诉讼请求：1.确认镇龙粮食所与何七光、邵宋文签订的《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》自始无效（合同涉及金额22万元），何七光、邵宋文将合同约定的租赁标的物返还给镇龙粮食所；2.判令本案诉讼费用由何七光、邵宋文承担。事实与理由：2007年6月22日，镇龙粮食所与何七光、邵宋文签订了《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》，约定镇龙粮食所将增城市粮食局镇龙粮食加工厂所有的位于广州市黄埔区新龙镇镇龙镇南横大街3号第一粮食加工厂1038平方米[该房屋无房产证，无独立土地使用权证，占用土地为整体国有土地使用权证，国有土地使用证号为增府国用字（1988）第××号]出租给何七光、邵宋文使用，租赁期限50年，租金共22万元。增城市粮食局镇龙粮食加工厂于1991年11月16日通过政府机构编制委员会决定收归镇龙粮食所管理。镇龙粮食所是全民所有制的国有企业，经上级审计部门审计发现，该合同存在以下违反法律法规情况，应为无效：一、涉案租赁的房屋土地使用性质为划拨，出租房屋未经有审批权的相关部门同意，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，涉案《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》应为无效。二、涉案房屋未取得规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》应为无效。三、涉案租赁合同约定租期为50年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，何七光、邵宋文继续使用涉案土地或房屋已经丧失了合法依据，故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告何七光、邵宋文辩称，不同意镇龙粮食所的全部诉请。1.未经审批出租划拨土地上的房屋并非法律规定和行政法规定的无效情形，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定可知审批程序只是对于出租方出租划拨土地房屋的约束，不是约束承租方，违反上述规定的后果是行政部门对出租方进行处罚，属于行政部门处理的范围，不是认定合同无效的法定事由。条例的第四十四条、第四十五条的规定仅属于管理性的规定，不是效力性的强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反条例第四十四条、第四十五条不属于合同法第五十二条第五项规定的合同无效的情形，再者根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定，法院应不予支持。2.涉案建筑依法登记造册，为合法建筑物，租赁合同合法有效。根据镇龙粮食所提交的证据显示涉案土地及上盖建筑物是通过划拨方式取得完全所有权的建筑并依法进行了登记造册，自1988年登记造册至今，没有任何生效法律文书认定涉案房屋没有办理规划报建手续，镇龙粮食所主张没有办理规划报建手续应当进行举证，镇龙粮食所没有举证应当承担举证不能的法律后果。何七光、邵宋文按照涉案建筑物原状进行承租，根据涉案国有土地使用证显示造册时间为1988年，当时的建筑无需办理规划许可，镇龙粮食所依据现行法律依据主张没有办理规划许可没有法律依据。3.镇龙粮食所主张租赁合同超过20年合同自始无效属于断章取义，涉案合同是各方基于平等自愿的原则下签订，何七光、邵宋文完全履行合同义务，基于公平原则，合同应当继续履行，合法有效。本院经审理认定事实如下，镇龙粮食加工厂于1988年12月8日取得增府国用字198××××****-01251200040号《国有土地使用证》（现房产登记号为萝增国用字198××××****-1号），土地位于广州市增城镇龙镇南横街，面积共计2704平方米，东至柯岭路6米粮所，南至南横街8米，西至水沟0.65米居民住宅，北至巷1.2米粮所，土地用途为粮食加工厂。该《国有土地使用证》附图显示：四至范围内共区分为11个区域。1991年11月16日，增城县机构编制委员会撤销镇龙粮油饲料加工厂，加工厂撤销后其人员及厂房等划归镇龙粮食管理所管理。2007年6月22日，增城市粮食局镇龙粮食管理所（甲方）与何七光、邵宋文（乙方）签订《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》，约定：1.甲方同意将镇龙粮所座落镇龙镇南横大街3号第一粮食加工厂租给乙方使用（面积1038平方米），包括原有厂房、机械设备。2.租用期50年，由2007年8月1日起至2057年8月30日止，50年租金共22万元，经双方协议同意签订后乙方一次性将租金缴交给甲方。镇龙粮食所确认已收齐全部租金22万元。双方确认涉案租赁物为《国有土地使用证》附图中的③至⑥、⑧及⑦部分房屋（东向约8米部分，即以镇龙南横大街4-2与镇龙南横大街2为界）。镇龙粮食所与何七光、邵宋文均确认涉案租赁物于1977年已建成。镇龙粮食所陈述涉案租赁物未办理报建手续。另查，增城市粮食局镇龙粮食管理所于2019年12月5日更名为广州增城区镇龙粮食所。以上事实，有《国有土地使用证》《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》、收据、批复、请示、查册表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁物现无证据显示办理了报建手续，根据上述规定，涉案《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，镇龙粮食所主张何七光、邵宋文返还涉案租赁物于法有据，本院予以支持。至于合同无效后的其他法律后果，因何七光、邵宋文并未在法定期限内提出反诉，何七光、邵宋文可另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州增城区镇龙粮食所与被告何七光、邵宋文于2007年6月22日签订的《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》无效；二、被告何七光、邵宋文于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市黄埔区镇龙镇南横大街3号第一粮食加工厂[具体范围和四至详见增府国用字1988000****-01251200040号《国有土地使用证》附图中的③至⑥、⑧及⑦部分房屋（东向约8米部分，即以镇龙南横大街4-2与镇龙南横大街2为界），具体面积为1038平方米]返还给原告广州增城区镇龙粮食所。案件受理费4600元，全部由被告何七光、邵宋文共同负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年十一月二十七日法官助理彭逸婷书记员王汝欣