北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27123号原告：彭圣普，男，1942年12月13日出生，汉族，×××公司员工。委托诉讼代理人：苏凯，男，1975年8月11日出生，汉族，×××公司员工。被告：北京中原房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91110105600024399J），住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司法务。原告彭圣普与被告北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭圣普及其委托诉讼代理人苏凯，被告中原公司委托诉讼代理人邢宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭圣普向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还原告居间服务费3万元及利息（以3万元为基数，从2013年11月1日起按照同期银行贷款利率计算至2020年11月1日止，共计4．67万元）；2、请求依法判决被告北京中原房地产经纪有限公司赔偿，因居间合同欺诈造成的损失，依据（2017）京0106民初12923号民事判决书计算损失共计8620123元，计算至2020年11月30日；3、本案诉费由被告承担。事实与理由：原告通过中原公司提供的房屋信息，购买田继荣所有的位于北京市丰台区×××房屋，并于2013年11月25日与田继荣、被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告作为居间人为田继荣与原告之间的房屋买卖提供居间服务，该合同还记载了诉争房屋的基本情况，其中第二条第7项明确该房屋抵押权人为中信银行，贷款余额250万元。原告还与田继荣签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），《存量房屋买卖合同》约定田继荣将其所有的B2304号房屋出售给原告，成交价格350万元。合同签订后，原告根据合同约定，按照被告业务员要求和见证下，先后三次支付田继荣购房款共计348万元，并支付被告居间服务费3万元。但在房屋买卖合同履行中，原告发现除了诉争房屋除了中信银行抵押权外，还设定了一个个人抵押权，抵押担保的主债权数额为450万元，但被告却未如实告知原告，导致抵押不能及时解除，房屋买卖合同无法继续履行，为此原告起诉至本院要求解除房屋买卖合同，并要求被告就返还房款和损失赔偿承担连带责任。2018年9月5日，本院作出（2017）京0106民初12923号民事判决书，判决解除了房屋买卖合同，并认为被告中原地产的居间行为存有瑕疵，但无证据证明中原地产与出卖人有恶意串通损害买受人利益的行为，因此驳回原告要求被告承担连带责任的诉求。现该判决已经生效，原告也已向本院申请强制执行，但因田继荣已经去世，其继承人继承的遗产情况难以查清，判决一直无法执行。原告认为原被告订立居间合同，被告作为中介机构，对房屋权属状况负有积极调查并如实报告的义务，被告向原告提供了虚假信息，导致原告与田继荣签订的房屋买卖合同无法继续履行，给原告造成了重大损失，且在房屋抵押未解除的情况下，被告的业务员要求原告向田继荣支付了几乎全部房款，而未向原告提示任何风险，存在重大过错，应当退还居间服务费，并赔偿原告损失。故原告诉至法院。被告中原公司辩称：1、原告诉讼请求已过诉讼时效；2、我方已经履行居间合同义务，并尽身份证明材料及房屋权属的审核义务；3、原告要求我方承担赔偿责任无法律及事实依据。因此我方不同意原告全部的诉求。本院认定事实如下：2013年11月25日，案外人田继荣（甲方、出卖人）、彭圣普（乙方、买受人）和中原公司（丙方、居间人）签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定：交易房屋坐落于北京市丰台区×××（以下简称2304号房屋），类型属于商品房，建筑面积为142．04平方米；房屋装修情况为精装；房屋所有权人为田继荣；房屋所有权证明文件编号：京房权证丰私字第XXXX号；该房屋的抵押状况为：抵押权人中信（银行），贷款余额约250万元；总房款价350万元；在本合同签订后当日内，乙方同意直接交付（或补交由丙方转付）甲方定金2万元，故本次交易定金共计2万元；甲乙双方同意采取自行交割（全款）方式付款；甲乙双方定于2014年3月28日前，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续；涉及此次房屋交易中产生的全部税费，由乙方承担；乙方向丙方支付居间服务费5万元；甲方承诺本交易房屋除本合同第二条第七款所设立的抵押权外，无其他任何权利瑕疵影响到标的房屋的交易；本次交易的后续手续由北京江瀚誉翠担保有限公司办理，并另行签署相关合同等。上述合同签订后，彭圣普依约向中原公司支付了居间服务费共计3万元，中原公司于2013年12月30日、2014年5月10日先后开具了收据。同日，田继荣（出卖人）与彭圣普（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为2304号房屋，建筑面积142．04平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2012年10月11日；房屋成交价格为350万元；出卖人应当在2013年12月10日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2014年3月28日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息等。上述合同签订后，彭圣普依约陆续向田继荣支付房款共计348万元，但田继荣未按合同约定时间将房屋过户与彭圣普，后田继荣于2014年9月5日去世。2017年，彭圣普将汤龙硕（系田继荣之子）、王**（系田继荣关于房屋出售事宜之委托人）作为被告，将中原公司列为第三人诉至本院，要求：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》；2、判决被告汤龙硕返还原告已付房款348万元，支付违约金；3、汤龙硕赔偿原告因房屋涨价造成的可得利益损失287．46万元（房屋评估价格与本案成交价格之差）；4、中原公司、王**对第2、3项诉讼请求承担连带责任等。本院经审理后查明：2304号房屋于2012年10月8日设立了抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部，最高债权额为310万元；于2013年11月4日设立了抵押权，抵押权人为杨晓龙，被担保主债权数额为450万元。本院随后作出（2017）京0106民初12923号民事判决书，认为：……田继荣于2014年9月5日去世，在世时，其未解除房屋上设定的二项抵押，未在合同约定期限范围内履行过户义务，显属违约。现二项抵押仍未解除，房屋无法办理过户，彭圣普有权解除合同，要求田继荣返还购房款，承担违约责任、赔偿损失。田继荣已去世，应由其继承人汤龙硕在遗产范围内承担相应责任。汤龙硕辩称其放弃继承，承担责任失去了基础，认为：因田继荣的遗产及债务未作清理，汤龙硕虽于庭审中明确表示放弃继承，但其实际仍有权对母亲遗产予以管理，加之放弃继承的意思表示为可能出现反复，故为保护彭圣普的合法权益，本院对彭圣普要求汤龙硕承担责任之诉讼请求予以支持，应以遗产范围为限。……关于要求中原公司承担连带责任问题，虽然合同中未写明签约前设立的450万元抵押，合同中亦未见约定出卖人的解押义务，中原公司的居间行为存有瑕疵，但并无证据证明中原公司与出卖人之间有恶意串通损害买受人利益的行为，要求中原公司承担连带责任于法无据，本院不予支持；判决：一、解除王**代理田继荣与彭圣普于二〇一三年十一月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王**代理田继荣与彭圣普及北京中原房地产经纪有限公司于二〇一三年十一月二十五日签订的《房屋买卖居间合同》；三、汤龙硕于本判决生效之日起七日内在继承遗产范围内返还彭圣普购房款三百四十八万元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（以三百四十八万元为基数，自二〇一四年三月二十九日起至实际返还之日止）；四、汤龙硕于本判决生效之日起七日内在继承遗产范围内赔偿彭圣普损失二百零五万元；五、驳回彭圣普的其他诉讼请求。该民事判决书于2018年11月26日生效。上述民事判决书生效后，彭圣普向本院申请强制执行。本院经审查后，于2020年8月27日作出(2020)京0106执3566号执行裁定书，认为：本案中，因被执行人汤龙硕表示未继承田继荣的遗产，且申请执行人彭圣普未能提供被执行人继承遗产的线索，本案执行内容暂不明确，且难以在执行程序中使执行内容明确，裁定：驳回申请执行人彭圣普的执行申请。之后，彭圣普因认为中原公司居间行为存在欺诈及过错，故诉至法院。审理中，经本院询问，中原公司表示其已经告知彭圣普涉案房屋上存在两个抵押的情况，且已告知其交易风险，但未能提交证据对此予以佐证。彭圣普表示不认可中原公司上述陈述，因其居间行为存在过错，其应当承担补充赔偿责任。本院认为：彭圣普与田继荣、中原公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，应属有效。各方当事人均应依约履行自己的合同义务。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人有告知委托人对方当事人的信用及履约能力的义务，并应提示委托人相应交易风险。本案中，中原公司在明知涉案房屋存在另一个金额高达450万元的抵押登记情况下，未将相关事实如实告知彭圣普，亦未提请其注意，仍促成双方在合同中将涉案房屋的抵押情况写为仅有一个250万元的抵押登记，没有尽到居间人的忠实义务，致使购房人彭圣普遭受购房款及房屋溢价款损失，且至今无法得到赔偿，居间人应将已经收取的报酬予以退还，并在其过错程度范围内承担一定的补充赔偿责任。本院生效民事判决书已经判决解除各方签订的《房屋买卖居间合同》，该民事判决书于2018年11月26日生效，合同解除后，中原公司理应及时退还全部居间费，故彭圣普要求中原公司退还居间费并支付利息的诉讼请求，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。虽然中原公司在居间行为中存在重大过错，但因彭圣普作为购房人亦未能尽到其应尽的审慎义务，故本院根据中原公司的过错程度、彭圣普因此实际遭受的损失酌情确定中原公司在50万元的范围内就田继荣之子汤龙硕无法返还的部分款项对彭圣普承担补充赔偿责任。故彭圣普要求中原公司赔偿其损失8620123元的诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。中原公司的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告彭圣普居间服务费3万元；二、被告北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告彭圣普利息（以3万元为基数，自二〇一八年十一月二十六日至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日至二〇二〇年十一月一日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、被告北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内在50万元的范围内对原告彭圣普承担补充赔偿责任；四、驳回原告彭圣普的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36339元，由原告彭圣普负担34249元（已交纳），由被告北京中原房地产经纪有限公司负担2090元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 金 滢二〇二〇年十一月二十三日书记员 姚晓蕾