成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1437号 原告（执行案外人）：赵敏，女，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：姚云洁，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶云秀，四川致高律师事务所律师。 原告（执行案外人）：任占虎，男，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：姚云洁，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶云秀，四川致高律师事务所律师。 被告（申请执行人）：冯建华，男，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：唐涛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都嘉富投资有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥东路2-6号。 法定代表人：吕生贵，执行董事。 委托诉讼代理人：李向阳，男，公司员工。 原告赵敏、任占虎与被告冯建华、成都嘉富投资有限责任公司（以下简称嘉富公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵敏的委托诉讼代理人陶云秀、原告任占虎及其委托诉讼代理人陶云秀、被告冯建华的委托诉讼代理人唐涛、被告嘉富公司的委托诉讼代理人李向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵敏、任占虎向本院提出诉讼请求：1．确认四川省新津县五津镇某某一巷XXX号3层面积为520.08平方米的房屋为赵敏、任占虎所有；2．依法解除对四川省新津县五津镇某某一巷XXX号3层面积为520.08平方米的房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行；3．冯建华、嘉富公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、赵敏、任占虎是四川省新津县五津镇某某一巷XXX号3层面积为520.08平方米的房屋（以下简称案涉房屋）真实合法的所有权人，享有排除对该案涉房屋执行的权利。1．《商铺买卖合同》签订在先；2．赵敏、任占虎已按约支付了合同约定的全部购房款；3．赵敏、任占虎实际占有案涉房屋，并开办了华艺早教咨询服务部；4．案涉房屋未能按时过户给赵敏、任占虎，是因为嘉富公司违约未缴纳交易税费、未提交相关资料以及对外负债致使房屋被查封的原因导致。二、赵敏、任占虎作为善意买受人，有督促嘉富公司过户的行为且始终在积极配合提供过户所需手续。三、本案冯建华申请保全的财产价值已明显超过其合法债权，违反了保全规定。四、案涉房屋曾被嘉富公司对外抵押两次、先后两次被法院查封，足以说明该房屋未能按时过户是嘉富公司的原因。赵敏、任占虎于2020午4月提出了执行异议申请，现赵敏、任占虎不服本院(2020)川0132执异48号执行裁定书，特提起诉讼。 冯建华辩称，1、案涉房屋未过户是赵敏、任占虎自身原因造成，赵敏、任占虎没有积极主张权利要求嘉富公司进行过户，应当承担不利后果；2、冯建华所保全的财产并未超过价值，查封的房产除案涉房屋之外，其他的都已经抵押给银行。综上，请求驳回赵敏、任占虎的诉请。 嘉富公司辩称，嘉富公司与赵敏、任占虎签订商品房买卖合同是事实，并且签订合同时间早于与冯建华之间的债务纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年1月20日，赵敏、任占虎与嘉富公司签订一份《商铺买卖合同》，约定赵敏、任占虎购买嘉富公司的案涉房屋，房屋价款为353万元，并采用贷款方式付款。后因双方对付款方式协商进行变更，并于2016年11月30日重新签订一份《商铺买卖合同》，将付款方式变更为一次性付款，即签订合同当日支付344.5万元，尾款8.5万元在2017年6月30日前付清。并约定：2016年4月1日交付案涉房屋；交房后90个工作日内办理产权过户，嘉富公司在产权过户时，赵敏、任占虎须付清全部房款；办理产权过户手续需缴纳的契税由嘉富公司承担，赵敏、任占虎负责协助及提供过户相关手续，由嘉富公司办理；2017年6月30日前办理不动产证。赵敏、任占虎从2016年1月7日至2016年12月1日期间通过银行转账方式支付了购房款335万元、现金方式支付了购房款9.5万元，2018年3月6日现金方式支付了尾款8.5万元，付清了购房款353万元。 二、2016年4月，嘉富公司将案涉房屋交付给赵敏、任占虎，赵敏、任占虎开始对案涉房屋进行装修。装修完毕后，赵敏、任占虎从2017年在案涉房屋经营新津县华艺教育信息咨询服务部至今。 三、2018年3月2日，赵敏、任占虎办理一份公证委托书，委托嘉富公司的员工叶香利代为办理案涉房屋的过户手续、领取不动产权证等相关事项。 四、案涉房屋分别于2016年1月28日、2017年6月23日被嘉富公司抵押登记给仁寿县农村信用合作联社、四川仁寿农村商业银行股份有限公司，2018年2月7日上述抵押注销。2018年5月10日，因嘉富公司涉及其他诉讼，案涉房屋被本院查封，2018年7月18日解除查封。之后，本院根据冯建华的申请，于2018年10月17日以（2018）川0132财保20号民事裁定书查封案涉房屋至今。冯建华依据发生法律效力的（2019）川01民终6785号民事判决书向本院申请执行，执行案号为（2019）川0132执664号，本院于2020年3月26日作出（2019）川0132执664号之二执行裁定书，裁定评估、拍卖案涉房屋。赵敏、任占虎以嘉富公司已将案涉房屋转卖给赵敏、任占虎为由提出异议，请求中止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封措施。本院于2020年7月17日作出（2020）川0132执异48号执行裁定书，裁定驳回赵敏、任占虎的异议请求。案涉房屋目前仍登记在嘉富公司名下。 上述事实，有经庭审质证本院予以采信的《商铺买卖合同》两份、补充协议、屋面改造补充协议、交易明细清单、结算业务凭证、购房款收据、物业费通知、物业费收据、代收水电费收据、营业执照、食品经营许可证、消防施工设计图及说明、委托书、不动产登记信息查询结果、调查笔录、（2019）川01民终6785号民事判决书、（2020）川0132执异48号执行裁定书及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，一、关于是否停止对案涉房屋执行的问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从赵敏、任占虎提交的证据以及本院已查明的事实来看，可以确认赵敏、任占虎在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房屋，且赵敏、任占虎已支付全部购房款。至于是否因赵敏、任占虎自身的原因未办理过户登记的问题，本院认为，因嘉富公司原因，案涉房屋从2016年1月28日起至今，长期处于被抵押和被查封的状态，客观上不具备随时办理过户登记的条件；主观上，赵敏、任占虎为协助办理案涉房屋过户，积极办理了公证委托，但因嘉富公司怠于履行缴纳契税、办理过户等合同义务，导致案涉房屋至今未办理过户登记。因此，未办理过户登记并非赵敏、任占虎自身原因。综上，赵敏、任占虎的主张符合法律规定，故本院对赵敏、任占虎要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。 二、关于赵敏、任占虎对案涉房屋是否享有所有权的问题。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，就本案的情形，赵敏、任占虎取得不动产物权需按上述规定进行登记。因此，赵敏、任占虎主张确认案涉房屋归其所有，违反了物权法定原则，本院不予支持。 三、关于是否解除对案涉房屋的查封问题。执行异议之诉主要是审理案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否准予执行的问题。而对于是否属于超额查封、是否解除查封措施，不属于本案的审理范围。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、停止执行四川省新津县五津镇某某一巷XXX号3层的房屋； 二、驳回赵敏、任占虎的其他诉讼请求。 案件受理费35040元，由成都嘉富投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄 林 人民陪审员  袁培根 人民陪审员  王洪英 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  何 煜 书 记 员  陈 桂