重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初12327号原告：赖利亚，女，汉族，1985年3月24日生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：孔金秀，重庆瑞正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅波，重庆瑞正律师事务所实习律师。被告：重庆橙臻科技发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴堰路10号14幢8-10，统一社会信用代码：91500107MA6043FL5M。法定代表人：张惠敏，总理。委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄中南，男，汉族，1972年12月24日生，住重庆市大足县，系该公司员工。原告赖利亚诉被告重庆橙臻科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赖利亚及其委托诉讼代理人孔金秀、梅波，被告重庆橙臻科技发展有限公司的委托诉讼代理人梁忠禹、黄中南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖利亚向本院提出诉讼请求：1判令原、被告解除重庆市九龙坡区兴堰路10号蚂蚁公馆14栋30层3002室的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付房屋租金5118元（从2020年4月1日起暂计至2020年6月30日，实际至房屋退还为止）；3、判令1706元押金归原告所有；4、判令被告向原告支付违约金30000元及律师费6000元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求为判令被告向原告移交房屋装修资料，后又撤回增加的该项诉求；增加诉讼请求要求被告腾空并返还原告案涉房屋；明确第二项诉讼请求为判令被告立即向原告支付从2020年4月1日起至实际房屋退还之日止的房屋租金。事实与理由：2018年12月7日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于九龙坡区兴堰路10号蚂蚁公馆14栋第30层3002室的房屋租赁给被告，房屋面积37.1平方米，租期为72个月，从2019年4月1日至2025年3月31日止，2019年4月1日至2021年3月31日的租金标准为46元/平方米，每月租金为1706.6元，支付方式为3个月支付一次；被告须提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，原告有权收回房屋，并不退还被告押金；双方任一方违约，违约方须支付守约方违约金30000元；双方为诉讼而支付的费用（包括但不限于诉讼费和律师费）由败诉方承担。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告应于2020年4月1日至4月7日期间缴纳4-6月的租金，经原告再三催告，被告拒不缴纳。2020年5月27日，原告致电被告催要租金，被告明确表示要单方面解除合同。2020年5月29日，原告委托律师事务所向被告邮寄律师函。为维护原告合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告重庆橙臻科技发展有限公司辩称:1、被告同意解除房屋租赁合同，但认为合同解除时间为被告收到起诉状副本之日。2、案涉房屋目前是空置状态，随时可以退还房屋，本案立案之日起，被告就已经腾空房屋，但原告不愿来收房，故不认可支付立案开始后的租金。3、因疫情原因被告请求对合同约定的房屋租金进行调低50%-60%，租金具体调整时间为自2020年1月31日至2020年3月31日。4、被告认为本案中的押金与违约金都具有赔偿性质，请求法院在考虑原告实际损失的情况下综合确定押金和违约金的具体赔偿金额。另外，被告认为合同第7条第4款是在双方任意一方根本违约的情况下，违约方应承担的违约责任。但在2019年4月1日至2020年3月31日期间被告一直正常支付租金，且在2020年4月后被告也支付了部分租金，被告逾期支付租金的行为不构成根本违约，不应当适用该条款，若法院支持原告的该项诉讼请求，因该违约金金额过高，请求法院调低。5、虽然合同有约定支付律师费，但被告认为该费用并不是原告主张自己的权利所必须开支的费用，故不认可律师费。经审理查明，原告赖利亚系九龙坡区兴堰路10号14幢30-2号房屋的业主，房屋建筑面积37.1平方米。2018年12月7日，赖利亚（甲方）与重庆橙臻科技发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于九龙坡区兴堰路10号蚂蚁公馆14栋第30层3002室的房屋出租给乙方作酒店、公寓租赁、商业及办公使用，建筑面积37.1平方米；租赁期限为72个月，从2019年4月1日至2025年3月31日止；租赁期间内租金递增，从2019年4月1日至2021年3月31日，租金为46元/平米/月；租金为每3个月支付一次；乙方必须提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任；该物业2019年4月1日至2020年3月32日的租金合计人民币20479元，甲方已于2018年12月7日一次性收取，乙方不再另行支付；甲方于交房时收到乙方支付的押金1706元，若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；甲方全权委托乙方为代理方，代理甲方全权办理上述房屋的装修验收、收房手续及相关事宜；乙方须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任；违约金的解释：双方任一方违约，违约方须支付守约方违约金30000元；双方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于诉讼费和律师费）由败诉方承担。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告，被告结清截至2020年3月31日的租金后，未按合同约定的时间及金额支付2020年4月1日起的租金，但于2020年6月1日、2020年7月8日自行降低租金标准为1100元/月向原告转账支付了2020年4月、2020年5月、2020年6月的租金共3300元。对此，原告认为被告擅自降低租金标准，并且未按照合同约定的时间支付租金，该行为构成违约，不认可上述转账系支付租金，但同意在本案中抵扣该转账。2020年2月28日，被告向原告发送告知函，内容要求与原告协商合同解除相关事宜，若未收到回复，则视为双方签订的租赁合同自本函件到达之日起解除。对此，原告不予认同。另，原告为本次诉讼产生律师费6000元。以上事实有《房屋租赁合同》、告知函、通话录音、手机彩信、律师函、EMS快递单、快递查询结果、被告工作人员视频、5月8日微信聊天记录、租户的租赁合同、认购流程单、银行转账记录、收条、房屋产权证、委托代理合同、发票、招商银行转账汇款电子回单等证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，合同双方理应严格按照约定全面履行各自义务。关于解除房屋租赁合同及腾退房屋的问题。本案中，被告承租原告的房屋后再对外出租，现被告称其经营受疫情影响严重致使合同目的不能实现，但对此并未提供相应的证据，故被告于2020年2月28日向原告发出解除合同告知函的行为并不符合法定解除合同的情形。审理中，原告陈述因被告要求终止合同且拖欠房屋租金致使合同目的无法实现故而主张解除合同，被告当庭表示同意解除合同，对此，本院予以尊重和支持。关于合同解除时间，双方未能达成一致，原告直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，本院亦确认支持原告主张解除合同的诉请，合同解除时间认定为被告收到原告的起诉状副本即2020年7月3日为宜。合同已解除，原告要求被告腾空并返还房屋，并无不当，本院予以支持。关于支付租金及房屋占用损失费的问题。出租人出租租赁物的目的是收取租金，其将租赁物交付承租人使用后，根据合同相对性原则和权利与义务相一致原则，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。被告未举示证据证明其向出租人足额履行了房屋租金支付义务，故原告关于要求被告支付租金的主张，理由正当，应予支持。对欠付租金标准，被告擅自降低租金标准并未就受到疫情影响举示有关证据材料，且双方均明确被告自2020年4月1日开始欠付租金，故本院认为被告应按照合同约定的标准支付2020年4月1日至2020年7月3日期间的租金5347.66元，即（46元/平方米/月×37.1平方米/30天=56.89元/天，56.89元/天×94天=5347.66元），此前被告已支付3300元，故被告还应向原告支付2047.66元。合同解除后，承租人所享有占有、使用租赁物的权利也因此终止。此时，承租人已无合法占有、使用租赁物的合法依据，应当及时将租赁物返还出租人，不得继续占有、使用租赁物而侵害出租人的权利。本案中，尽管被告称其在本案立案之日已腾空房屋并电话通知原告收回房屋，但庭审过程中并未举示相应的证据加以佐证，另外，根据原告举示的与被告公司工作人员聊天记录、案外人的租赁合同，被告将案涉房屋再次出租给案外人截止到2020年11月28日，在第一次庭审中被告对该出租情况予以认可，且案涉租赁房屋现仍处于被告控制之下，故对于2020年7月4日起产生的房屋占用使用费，应参照租赁合同约定的租金标准计算至租赁物返还之日止。故综合双方合同履行情况、合同约定的租金标准等因素，本院酌情确定2020年7月4日起产生的房屋占用使用费，参照56.89元/天（46元/平方米/月×37.1平方米/30天）的租金标准，计算至案涉租赁房屋返还原告之日止。关于押金及违约金的问题。根据合同约定，现被告拖欠租金超过1个月以上，原告有权不予退还押金。被告未按合同约定的标准及时间向原告支付租金，已构成违约应当承担违约责任。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及合同履行后逾期利益等因素，并结合原告已通过本案诉讼主张租金损失，故本院认为原告主张违约金金额过高，酌定被告按三个月租金的标准向原告支付违约金5119.8元，即46元/平方米/月×37.1平方米×3个月。关于律师服务费，因双方合同中明确约定该费用由败诉方承担，且原告提交了委托合同以及发票金额6000元，故原告的该项诉讼该请求，于法有据，本院予以支持。原告自愿撤销要求被告移交房屋装修资料的诉讼请求，本院予以尊重和明确。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原告赖利亚与被告重庆橙臻科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；被告重庆橙臻科技发展有限公司自本判决书生效之日起十日内将位于九龙坡区兴堰路10号蚂蚁公馆14栋第30层3002室的房屋腾空并返还给原告赖利亚；三、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赖利亚支付2020年4月1日至2020年7月3日期间的房屋租金2047.66元；2020年7月4日起产生的房屋占用使用费（按56.89元/天的租金标准，从2020年7月4日开始计算至被告重庆橙臻科技发展有限公司将上述房屋返还原告赖利亚之日止）；四、被告重庆橙臻科技发展有限公司已支付原告赖利亚的押金1706元不予退还；五、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赖利亚支付违约金5119.8元；六、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赖利亚支付律师费6000元；七、驳回原告赖利亚其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，由被告重庆橙臻科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十一月三十日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟