贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0603民初940号 原告：余兴杰，男，1990年10月23日出生，汉族，住湖北省南漳县。 原告：袁晗，女，1991年10月1日出生，汉族，住湖北省南漳县。 委托诉讼代理人：余兴杰，系袁晗之丈夫。 被告：铜仁市万山区万泉置业有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区大众创业万众创新产业园A栋6层。 法定代表人：赵冉，执行总经理。 委托诉讼代理人：麻晓震，贵州证道律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司铜仁市万山区支行，住所地贵州省铜仁市万山区市政府1号附7号。 法定代表人：田浩。 原告余兴杰、袁晗与被告铜仁市万山区万泉置业有限公司（以下简称万泉公司），第三人中国银行股份有限公司铜仁市万山区支行（以下简称中国银行万山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余兴杰与被告万泉公司的委托诉讼代理人麻晓震到庭参加诉讼，第三人中国银行万山支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告余兴杰、袁晗向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2018年11月23日签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告退还原告已付购房款466394元（其中首付款187394元，按揭款279000元）；3．判令被告支付违约金23319.7元；4．判令被告协助原告办理退还住宅专项维修资金及代收不动产权证登记费用4001元；5．判令被告支付2019年3月至2020年6月已向银行支付的贷款利息20057.64元、提前还款违约金8023.06元；6．本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月23日，原告与被告万泉公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2018013886），合同约定：原告以466394元的价格购买被告开发的位于铜仁市万山区，被告应按《商品房买卖合同》第十一条约定在2020年1月12日前向买受人交付商品房使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十三条及补充协议第六条关于逾期交付责任约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金，并承担违约责任。合同签订后，原告于2018年11月23日支付首付款187394元（含11月21日支付定金10000元整），并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2019年3月将按揭贷款支付与被告。原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告多次催促，被告称房屋还存在诸多质量问题正在整改中，且未能出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告于2020年4月23日向被告递交《合同解除告知书》一份，由被告方李姓负责人签收，至今未能收到被告方任何形式回复。 被告万泉公司辩称，被告建设房屋合格合法，且已经有大量业主入住，原告购买的该楼栋房屋入住率较高，被告修建的房屋不存在任何质量问题，完全达到交付条件，原告无理由拒绝收房，违反了履行合同的义务，若随意解除合同将会造成市场经济混乱，违反公平正义。 第三人中国银行万山支行未向本院提交书面答辩意见，也未提交证据。 经审理，本院认定事实如下：2018年11月23日，原告余兴杰、袁晗与被告万泉公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定被告万泉公司将其开发的位于贵州省铜仁市万山区出售给原告，该商品房建筑面积95.53平方米，套内建筑面积74.51平方米。商品房价格按套内建筑面积计算，单价为6259.48元／平方米，商品房价款为466394元。原告以银行按揭付款，在合同签订日支付被告首付款187394元，余款279000元由原告通过银行按揭的方式予以支付。合同还约定被告在2020年1月12日前交付符合合同约定条件的房屋。房屋在交付前需取得《建筑工程竣工合格证明文件》、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》以及符合合同约定的城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施等条件。约定的逾期交房责任为，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金。此外，合同还对其他权利、义务进行了约定。2018年11月21日，原告向被告交定金10000元；2018年11月23日，原告向被告交首期款177394元。2019年2月2日，原告与第三人中国银行万山支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款279000元，贷款期限240个月，被告作为该借款合同的保证人，提前还款违约金标准为提前还款本金金额×月利率×6。2019年3月4日，第三人中国银行万山支行根据受托发放贷款至万泉公司。从2019年3月15日起至2020年6月15日，原告每月偿还本息2014.74元。2019年1月3日，原告余兴杰交纳住宅专项维修资金3821元。于2018年11月23日交纳不动产登记费、工本费、不动产权证登记费180元。2020年4月23日，原告以被告逾期交房超过90日为由向被告送达了合同解除告知书，被告工程经理李红超签收。原、被告为解除合同发生争议，被告未为原告办理退费手续。 本院认为，原告余兴杰、袁晗与被告万泉公司签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人中国银行万山支行签订的《个人一手住房贷款合同》均系各方真实意思表示，未违背相关法律、行政法规的规定，为有效合同。各方应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，被告未按约定履行交房义务，原告有权按照约定解除合同，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并承担违约责任。根据房屋买卖合同约定，原告于2020年4月23日向被告送达了书面的解除合同通知书，被告的管理人员已签收，原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2020年4月23日解除。被告已收取购房款466,394元，应返还原告。关于违约金，根据双方的合同约定，被告应承担的违约金为：购房款466,394元×5%=23,319.7元，对原告的违约金主张，本院予以支持。原告主张已付贷款利息损失20,057.64元，被告占有原告资金，原告诉请未超出法律规定，本院予以支持。购房合同解除后，被告有义务协助原告办理退还住宅专项维修资金。被告代为收取原告办证费用，该证还未办，应由被告直接退还原告。原告因被告违约提前还款对第三人违约造成的损失，也应由被告承担。被告关于达到交付条件、系原告拒绝收房的意见，本院不予采信。被告关于受疫情影响的意见，新冠肺炎疫情发生在合同约定交房期限届满之后，并不影响被告按约交房，且庭审时还未获得相关部门验收合格的依据，该意见本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告余兴杰、袁晗与被告铜仁市万山区万泉置业有限公司于2018年11月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018013886）已于2020年4月23日解除； 二、由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告余兴杰、袁晗购房首付款466,394元； 三、由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告余兴杰、袁晗违约金23,319.7元； 四、由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告余兴杰、袁晗办证费180元； 五、由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告余兴杰、袁晗已付资金利息损失20,057.64元； 六、由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司协助原告办理退还住宅专项维修资金； 七、原告余兴杰、袁晗因提前偿还第三人中国银行股份有限公司铜仁市万山区支行贷款产生的违约金由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司负担（据实结算）。 如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4509元，由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员 姚 恺 二〇二〇年十一月四日 书记员 许亚莲