广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14099号原告：李定乐，男，1980年4月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张佩，广东木棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海花，广东木棉律师事务所实习人员。被告：李翠珊，女，1973年3月24日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：潘国杰，男，1968年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：颜美德，女，1948年12月27日出生，汉族，住广州市海珠区。原告李定乐诉被告李翠珊、潘国杰、颜美德房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李定乐及其委托诉讼代理人李海花，被告潘国杰到庭参加诉讼。被告李翠珊、颜美德经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李定乐向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告定金102000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告约定，被告将广州市番禺区××街××号房屋以51万元的价格转让给原告。被告收取原告15万元定金后，又反悔不愿意将房屋卖给原告，仅向原告退了15万元定金，且拒绝支付违约赔偿金。现原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，要求被告就涉案房屋买卖违约一事双倍返还定金252000元。因被告已返还15万元，故原告诉请被告返还定金102000元，并承担本案诉讼费。补充说明，合同约定的定金15万元超出法律规定，有效定金应为102000元。根据定金罚则，被告应当返还原告204000元。当时原告向被告支付了15万元定金，其中48000元视为购房款，102000元视为定金，被告已向原告退还了15万元，被告仍需支付102000元。被告潘国杰辩称，不同意原告的所有诉讼请求，请法院予以驳回。原告是李翠珊堂弟，当时双方协议时，房屋定金仅仅是10万元，另外的5万元是借款，且该15万元我方已经全部返还给原告，原告也签收了。我认为事情至今已经三年多，原告提起本案诉讼没有事实和理由，应予以驳回。一、李定乐伪造证据，在房地产权证复印件上空白位置自行写上：同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）。二、李翠珊在2016年7月4日已在建行转账退订金100000万元给李定乐，2016年8月26日在建行转账退款50500元，含赔偿金500元给李定乐，李定乐已收款并同意收500元赔偿金（注：房地产权证复印件上没有写违约赔偿金是多少钱）。三、李定乐于2018年3月6日承认在不知情的情况下，撬烂我家卷闸门锁，自行破门而入，并且放下几张铁床架在一楼，三楼顶放了一个大型水塔，他这种行为是违法的，我当时就报警，并到南村派出所立案。四、李翠珊没有签署房屋买卖合同，2016年4月5日仅在房地产权证复印件上，签名收100000元，2016年5月11日在房地产权证复印件上签名收50000元，而且于2016年7月4日在建行转账退回100000元给李定乐，2016年8月26日在建行转账退回50500元（含赔偿金500元）。五、××街××号房地产权证权属人是颜美德，颜美德没有签房屋买卖合同，也没在房地产权证复印件上签名，只能说李翠珊收了李定乐150000元当借款，未能还清款项可作房屋使用，但是李翠珊已在2016年7月4日和2016年8月26日还清借款150500元（含赔偿金500元），不存在房屋使用权是李定乐的情况。六、李定乐伪造证据在房地产权证复印件上空白处自行写上：同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）的字，李翠珊在2016年4月5日在房地产权证复印件上签名时，看到最后一句话是如果未能按时付清本订金不退还。后面是空白的，并不存在李定乐交给法院的房地产权证复印件上面所写，同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）的说法。被告李翠珊及颜美德均未答辩，亦无提交证据。李定乐围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据李定乐提交的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：李定乐系广州市番禺区南村镇里仁洞村集体经济组织成员。位于广州市番禺区××街××号的房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为颜美德，建筑面积为141.2平方米，占有房屋份额为全部，土地权属性质为集体，房地产权证号为粤房地证字第**。2016年4月5日，李翠珊、潘国杰作为出让人及李定乐作为使用人在涉讼房屋《房地产权证》复印件中用手写字体载明：“本人李翠珊现已（以）人民币伍拾壹万圆整转让××街××号房屋给予李定乐永久使用，现收壹拾万圆作为订金。注：在收到本订金后的三个月时间内必须把其余尾款付清，如果未能按时付清本订金不退还。”（以下简称卖房协议）同日，李定乐通过银行转账方式向李翠珊支付款项100000元。2016年5月11日，李定乐再次通过银行转账方式向李翠珊支付款项50000元，李翠珊出具《收条》予以确认。2016年6月30日，李翠珊在前述涉讼房屋《房地产权证》复印件空白部分位置又用手写字体载明：“本人李翠珊于2016年5月11日加收李定乐定金伍万圆，共计定金壹拾伍万圆（￥150000元），如在2016年7月5日前未能按时完成本次房产的买卖，本人必须在2016年7月4日内把该定金壹拾伍万圆一次性返还给李定乐后再相（商）议违约赔偿金问题。”（以下简称补充约定）另卖房协议的内容“注：在收到本订金后的三个月时间内必须把其余尾款付清，如果未能按时付清本订金不退还。”后被李定乐加注“同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）”。2016年7月4日，李翠珊通过银行转账方式向李定乐汇款支付100000元，李定乐出具《收条》予以确认。2016年8月26日，李翠珊再次向李定乐转账支付50500元。2019年11月4日，李定乐以李翠珊、潘国杰、颜美德违约解除合同须双倍赔偿定金为由提起本案诉讼。庭审过程中，双方当事人确认李定乐系颜美德的侄子，李翠珊为颜美德长女，潘国杰与李翠珊系夫妻关系。李定乐称涉讼房屋权属人颜美德因经济困难需要出卖房屋，双方曾就涉讼房屋达成房屋买卖的口头协议，2016年4月5日，李翠珊、潘国杰以颜美德生病而其二人已取得颜美德授权为由，与李定乐共同协商确定涉讼房屋的交易总价为51万元，并在《房地产权证》复印件上草拟了卖房协议，打算之后再补签正式的合同，李翠珊、潘国杰作为卖方在协议上签名确认，因此，涉讼房屋的卖方为颜美德、李翠珊、潘国杰三人。而涉讼房屋《房地产权证》复印件中“同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）”的字样系在2016年6月30日签订补充约定时李翠珊要求李定乐书写的。但其后颜美德多次致电李定乐要求提高物业成交价，李定乐不予同意并要求颜美德赔偿违约金；涉讼房屋一直处于空置状态，因年久失修，李定乐多次到涉讼房屋进行打理，并持续向颜美德、李翠珊、潘国杰追讨赔偿款无果，直至颜美德、李翠珊、潘国杰在2019年将涉讼房屋对外出租，李定乐遂提起本案诉讼以解决纠纷。潘国杰确认李定乐所述协议签订情况，称颜美德有精神问题，颜美德曾于2015年手写委托书委托李翠珊出售涉讼房屋，李定乐同意以51万元的价款购买，李翠珊、潘国杰遂以代理人名义在初步达成的卖房协议上签名确认，故涉讼房屋买卖交易双方仅为颜美德及李定乐。后颜美德反悔，不同意房屋交易价格，亦不承认曾委托李翠珊、潘国杰卖房，李翠珊、潘国杰便不想再管理卖房事宜，鉴于与李定乐的近亲关系，双方协商退还已付的定金15万元，并另行支付500元作为补偿，涉讼房屋的买卖关系已经解除，现涉讼房屋已被潘国杰用做生意投资。李定乐对潘国杰所称颜美德存在精神问题不予确认。另就颜美德委托李翠珊、潘国杰出售涉讼房屋的陈述，李定乐及潘国杰均未能提交证据予以证明。另查明，经李定乐申请，本院向其委托诉讼代理人开具《律师调查令》，以调查李定乐一户在广州市××区××镇××村有否房产及宅基地情况。2020年2月25日，××村民委员会向本院出具《证明》，称该村村民李定乐于2000年村宅基地分配中，以李×昌为户主分配了宅基地一块，面积共100平方米，其中李定乐为户中人员占份额为20平方米，地址为××区××镇××街××号，李定乐于2018年6月分户后，××村未有再分配宅基地给李定乐。2020年3月6日，××村民委员会出具《更正说明书》，载明：经核实，李定乐实际于2009年5月19日分户，分户后该村未有再分配宅基地给李定乐，因其2018年6月6日更换了新的户口本，导致该村2020年2月25日出具的证明中关于李定乐分户时间出现错误。本院认为，涉讼房屋的登记权属人为颜美德，虽潘国杰于庭审中称颜美德授权其与李翠珊代为签订卖房协议，但其未能提供相关证据予以证明，且相关款项的收取及退回行为均系由李翠珊实施，现无证据证明李翠珊、潘国杰在签订卖房协议时已取得颜美德的授权，亦无证据证明颜美德对李翠珊、潘国杰的行为予以追认，故李翠珊、潘国杰签订卖房协议的行为为无权处分行为，卖房协议的卖方应为李翠珊、潘国杰。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故李翠珊、潘国杰虽无权处分涉讼房屋，但不影响卖房协议的效力。现李定乐与潘国杰均确认颜美德不同意出售涉讼房屋，卖房协议无法继续履行，故李翠珊、潘国杰应向李定乐承担违约责任。补充约定中载明，如在2016年7月5日前未能按时完成本次房产的买卖，李翠珊必须在2016年7月4日前把150000元一次性返还给李定乐后再商议违约赔偿金问题。现李定乐并未举证证明其与李翠珊、潘国杰就卖房协议未能继续履行的赔偿问题达成一致意见，而潘国杰于庭审中称卖房协议已解除，李定乐已同意收取500元作为赔偿金，且事实上李翠珊亦分别于2016年7月4日、2016年8月26日向李定乐转账了100000元、50500元，即李翠珊、潘国杰除向李定乐退回其实际收取的款项外另向李定乐支付了500元。另外，自李定乐收到上述款项至其提起本案诉讼之日已超三年，现无证据显示在此长达三年期间内李定乐曾就该500元的赔偿金提出过异议，故本院对潘国杰的主张予以合理采信，确认李定乐与李翠珊、潘国杰已就解除卖房协议的违约金500元协商一致。李定乐虽主张根据卖房协议中后补的约定“同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）”，违约责任应为双倍定金，然该内容李定乐已确认为其于李翠珊签订补充约定当天手动添加，李翠珊、潘国杰并未在其上签名予以确认，且潘国杰亦于庭审中对该后补的内容予以否认，同时该后补内容与补充约定的内容相矛盾，故本院对李定乐的主张不予采信。在李定乐与李翠珊、潘国杰并未就违约责任进行明确的书面约定且李翠珊、潘国杰已向李定乐退回150000元并另行支付500元的情况下，李定乐的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李翠珊、颜美德经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李定乐的全部诉讼请求。案件受理费2340元，由李定乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  王卉华人民陪审员  陈浩辉二〇二〇年十一月二日书 记 员  凌绮珊