沈阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0192民初858号 原告：关英，男，1967年11月29日出生，锡伯族，沈阳市教育局工作人员，住址沈阳市皇姑区。 原告：程艳玲，女，1967年10月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 被告：沈阳越秀地产有限公司，住所地沈阳市沈河区天坛一街36甲号。 法定代表人：朱辉松，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张君娜，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶正春，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 原告关英、程艳玲与被告沈阳越秀地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告关英、程艳玲，被告沈阳越秀地产有限公司的委托诉讼代理人张君娜到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告关英、程艳玲向本院提出诉讼请求：1、要求被告因房屋质量不合格赔偿原告300,000元；2、要求被告赔偿因房屋多处裂缝维修给原告造成5个月物业费损失2,641元，采暖费损失1,533元；3、要求被告赔偿因房屋多处裂缝维修给原告造成5个月租金损失44,000元；4、要求被告给予原告精神赔偿金10,000元；5、要求被告赔偿原告税费损失7,288元；6、要求被告对原告的房屋承担质量保修责任，对新出现的裂缝进行维修并承担修复期间原告相应损失。承担自房屋墙壁修复之日起5年的质量保证责任，顶棚及框架与房屋使用期同等质量保证责任；7、要求被告承担本案的诉讼费用及所需鉴定费用。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求中的采暖费变更为2,226.9元，第六项诉讼请求进一步明确为要求被告对原告房屋进行维修并承担维修后的质保责任。事实和理由：2017年4月29日，原告交付5万元定金，与被告议定购买位于沈阳市沈河区产。2017年5月16日，双方签订购房合同，原告向被告支付526,463元首付。2017年6月27日，原、被告双方再次签订购房备案合同，被告将位于沈阳市沈河区产售与原告。2017年10月15日，原告钱款付清后，被告向原告交房。验房时发现墙壁及棚顶有问题，要求被告进行维修。原告收房并开始装修。装修前又发现两个卧室窗户边墙壁有裂缝，向被告报修，被告派工人进行了简单的维修。2018年10月入住，入住后发现屋顶及各房间墙壁都有裂纹不断产生。随即向被告进行报修，2019年1月，被告客服吴广志说供暖期间不易动工。2019年6月末7月初随着裂缝的不断增多，原告多次报修。2019年7月中旬，被告正式开始研究原告家问题，经过地产多次到家考查，研究，报价，审批，等待，直至2019年9月10日正式开工。经维修工将裂缝处乳胶漆及石膏去除后发现，房间房顶和墙壁开裂部位多处，房顶开裂42处，其中贯穿式的裂缝3处，墙壁开裂30处，其中框架开裂五处。墙壁有5处开裂处都有1厘米以上的缝隙。由于所有走廊部分都做了吊顶，所以这些部位是否有裂缝还不可知。周边邻居及各位来访人员都说没见过这么严重的情况。面对越来越严重的棚顶及墙面裂缝情况，原告要求被告进行房屋安全性检测。经多次交涉，被告委托辽宁省建设科学研究院有限责任公司对棚顶进行检测，该单位2019年9月30日对餐厅和客厅的棚顶进行了十字交叉检验，经检验棚顶裂缝超过国家标准，给出应采用改性环氧树脂胶液进行裂缝封闭处理，然后采用碳纤维布对楼板进行加固处理的修复建议。2019年11月7日起，该公司施工队受被告委托进场进行棚顶维修。由于该工艺要求所有需维修的棚顶都需要露出水泥基底，水泥基底全部露出后，原告发现棚顶裂缝的程度远远多于我们上述描述的情况，5个棚各种大小裂缝超过100处。经询问检测及维修人员，认为是未按工艺要求施工的结果。按照辽宁省建设科学院有限责任公司、辽宁省工程质量检测中心对本房屋作出的检测报告（JK2019NO73）结果显示，两个客厅的棚顶裂缝大于国家标准0.3毫米，达到了0.5毫米、0.8毫米以上。其他未检测的3个房间有同样的问题。按照国家《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定：“5构件安全性鉴定评级。5.2混凝土结构构件的规定混凝土结构构件的安全性鉴定。应按承载能力构造不适于承载的位移和变形，裂缝或其他损伤等四个检查项目。分别评定每一受剪构件的等级，并取其中最低一级作为该构件安全性等级”，可以得出结论，房屋屋顶的安全等级应当为C级。按照构件使用性的评级规定，使用性的评级也应当是C级。从可靠性评级的要求来看，可靠性主要由安全性决定，因此可以得出房屋可靠性等级也是C级。通过检测报告和国家规定可以清楚判断出本房屋的主体结构存在严重质量问题。以上问题的出现说明在建设过程中被告未严格按照国家要求工艺进行施工。对于这个结果，作为房屋的购买人我们是不能接受的，原告购买的应当是A级产品，而被告实际卖给我们的是c级产品。相差两个等级的产品是不应该同等价格的，被告应当予以价格补偿。 被告的修复和恢复前期工作从2019年9月10日到2020年1月10日后才基本结束，双方约定春节后进行后续的修补，到2020年3月，原告发现餐厅棚顶又出现裂缝和空鼓现象，联系被告进行二次维修，经现场勘验发现系棚顶高低差过大导致部分区域石膏过厚以致脱落。后被告又将原棚顶铲除，以石膏板加部分龙骨的形式进行的找平维修，从4月初到5月初历时一个多月。前后两次维修，历时5个多月，原告不得不在外居住，造成原告租金、物业费、采暖费的相应损失。 维修期间现场非常脏乱，给原告生活带来极大的冲击和不便，原告夫妻精神上也备受折磨，原告妻子因长期考虑房屋质量问题严重可能带来的严重后果而失眠，长期精神低落、哭泣，心理健康受到严重损害。被告应当给予原告精神损失赔偿。 目前，被告维修的5个棚顶中的其他4个也出现裂缝，而且还有增多趋势。主卧的东侧墙壁又出现大量裂缝。需要进行新的维修。原告是2017年4月29日交付的定金，2017年5月16日向被告交付的首付，并签订了购房合同，原告一直催促被告尽快备案，而被告一直以董事长不在沈阳为由拒绝办理，直到2017年6月28日才与原告再次签订购房合同，致使原告错过了沈阳市政府优惠政策2017年6月7日的最后契税补贴期，致使原告损失契税补贴7,288元。后经了解，被告是将原告准备购买房屋进行了抵押，根本无法进行备案，而同期交付定金的同单元其他住户先于原告签订了购房合同并进行了备案。被告的行为违反了抵押房产不能销售的规定，属于欺诈行为，并且直接造成了原告的经济损失。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至本院。 被告沈阳越秀地产有限公司辩称，被告所售房屋已经过相关部门验收合格，符合商品房相关质量要求，被告在原告报修后已按合同约定积极为原告维修并已经修复完毕，已经履行所应承担的维修义务，原告提出的赔偿请求不符合实际情况，被告不同意支付原告提出的超出实际损失的不合理诉求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对原告提供的证据认定如下：对原告提供的全部证据，被告对证据真实性没有异议，故本院予以采信。原告的证据一中的合同，能够证明原、被告之间存在合同关系；原告的证据三，能够证明原告交纳了购房款并缴纳房屋契税。对于被告提交的证据本院亦予以采信。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月29日，原、被告签订《越秀·星汇云锦认筹协议书》，原告认购被告一套房源，同日，原告向被告交纳认筹金5万元。2017年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积142.75平方米，房屋总价款1,526,463元。合同第六条约定了付款方式及期限：“总房款1,526,463元，首付款526,463元，余款100万元”。合同书尾部有原告签名并按手印，被告盖章。同日，原告分两次向被告付款，分别为146,463元及330,000元，合计支付房款476,463元。2017年6月28日，原、被告再次签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容与2017年5月16日签订的合同内容基本一致，对购买的房屋及房屋总价款没有进行变更，该合同第六条约定的付款方式及期限为：“买受人于2017年6月28日前付清总房款的46%，即696,463元，余额83万元于2017年9月28日前付清”。庭审中，原告陈述在2017年6月28日当日，又以现金方式支付了部分房屋首付款，截至当日，原告共计交纳首付款696,463元。被告认可原告于2017年6月28日以现金方式支付房款17万元。2017年10月15日，原告进行验房，对房屋存在的问题向被告提出继续维修后，原告办理了房屋入住手续，此后原告对房屋进行了装修。 另查明，中国建筑第四工程局有限公司沈阳星汇云锦项目2.1期项目部委托辽宁省建设科学研究院有限责任公司（辽宁省工程质量检测中心）对原告甲房屋裂缝问题进行检测鉴定并提出相应处理方案，鉴定结论原告房屋5～6～B～C及5～1/6～A～B轴顶板板底裂缝宽度不满足《混凝土结构设计规范》关于最大裂缝宽度限值的要求。对于混凝土现龄期抗压强度、钢筋配置情况等满足要求。综合楼板裂缝的形态及检测结果分析，裂缝产生的原因主要与混凝土自身收缩有关。给出的处理方案为应先采用改性环氧树脂胶液进行裂缝封闭处理，然后采用碳纤维布对楼板进行加固处理。 由于原告房屋出现棚顶及墙壁裂缝，被告对原告房屋进行了维修，原告主张维修期间为2019年9月10日至2020年1月10日，以及2020年4月9日至2020年5月7日，被告对第一段维修期间没有异议，对第二段维修期间认为应截至2020年4月底。但对于维修期间内原告房屋无法使用的事实，被告没有异议。现原告主张房屋的主卧、次卧、书房、客厅的棚顶及主卧、餐厅、客厅的墙面又出现裂缝，要求被告继续维修，被告认可原告房屋仍在保修期内，同意继续维修。此外，原告房屋的物业管理费为3.7元/平方米。采暖费为26元/平方米，第一段维修期间中的部分期间处于采暖期。在房屋维修期间，原告另行在外居住，原告称系借住朋友房屋，现在还没有产生费用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告先后签订了两份合同，合同主要内容基本一致，2017年6月28日签订的合同对付款的期限进一步明确，并对首付款金额做出调整，应视为原、被告双方重新进行了约定，形成了新的意思表示，因此双方应按照新的约定履行合同义务，即应该按照2017年6月28日重新签订的合同履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案中，原告购买被告的房屋，被告交付的房屋出现了屋顶及墙壁裂缝，并经委托鉴定机构对房屋进行鉴定，鉴定机构对裂缝产生原因给出鉴定意见并提出了相应的处理方案，表明被告提供给原告的房屋确实存在质量瑕疵，现该房屋仍处于质量保修期内，因此被告应该按照法律规定，承担继续维修房屋的法定义务。原告主张被告交付的房屋属于C级，其购买的应当为A级产品，因此被告给予价格补偿，对此，本院认为，原告主张的分级为构件安全性鉴定评级，而双方在合同中约定了交付条件，即：“依照国家和地方人民政府的有关规定，交付的商品房需经验收合格”，如原告主张被告交付的房屋不符合国家的有关规定及合同的约定，应提交直接证据加以证明，而不能通过推定方式得出结论。现原告的证据仅能表明交付的房屋存在质量瑕疵，且案涉的房屋仍处于保修期限内，对于房屋存在的质量瑕疵被告应通过维修的方式予以解决，如在房屋质量保修期届满后，被告通过修复的方式仍不能解决房屋的质量瑕疵问题，即交付的房屋确实存在不能通过修复解决的质量问题，交付房屋确不符合合同约定时，原告才有权依据相关法律规定要求被告减少价款。现原告在本案诉讼中既提出了要求被告继续维修的要求，又提出了要求减少价款的诉请，故本院对于原告要求被告继续维修房屋的诉讼请求予以支持。庭审中原告称主卧、次卧、书房、客厅的棚顶裂缝，及主卧、餐厅、客厅墙面又出现裂缝，被告也同意继续维修，故被告应该按照鉴定机构给出的修复意见，对原告房屋出现的裂缝予以维修，直至原告的房屋符合正常居住使用的条件。对于原告要求被告因房屋质量不合格赔偿其30万元的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求的物业费及采暖费损失的诉请，由于被告的维修行为，导致原告不能实际使用案涉房屋，因此产生了物业费及采暖费的损失，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告主张的维修期间为2019年9月10日至2020年1月10日，以及2020年4月9日至2020年5月7日，被告对第一段维修期间没有异议，对第二段维修期间认为应截至2020年4月底，对于第二段维修期间原告虽没有证据加以证明，但被告认可截至2020年4月30日，故本院采信被告自认的期间，因此被告应赔偿原告4个月零21天的物业费损失2,483元，采暖费损失2,227元。对于原告要求的房屋租金损失，由于原告称系借住在朋友家中，房租还没有实际支付，尽管该费用没有支付，但由于被告的维修行为确实导致了原告无法使用案涉房屋，需要在外租住房屋，故原告的该项损失是实际发生，仅数额无法确定，故本院参照本案案涉房屋的出租价格，对原告的该项损失予以酌定。根据原、被告对案涉房屋租金提供的证据，考虑原告房屋的面积等情况，参照同地区类似房屋的网上租金报价，本院酌定按照月租金4,000元予以支持，故被告应支付原告租金损失为18,800元，对原告的该项诉讼请求本院予以部分支持。对于原告要求被告赔偿精神损害赔偿金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付税费损失的诉讼请求，原告在2017年6月28日按照合同约定付清全部首付款，被告在当日将双方签订的合同进行备案符合法律规定，故原告要求被告赔偿税费损失的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告从修复完成之日重新承担5年质保期的诉讼请求，不符合法律规定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沈阳越秀地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关英、程艳玲物业费损失2，483元，采暖费损失2，227元，共计4，710元； 二、被告沈阳越秀地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关英、程艳玲房屋租金损失18，800元； 三、被告沈阳越秀地产有限公司于本判决生效之日起十日内对原告关英、程艳玲所有的房屋（位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积142.75平方米）主卧、次卧、书房、客厅的棚顶裂缝，及主卧、餐厅、客厅墙面裂缝进行维修； 四、驳回原告关英、程艳玲的其他诉讼请求。 本案案件受理费6,782元，由原告关英、程艳玲承担3,391元，被告沈阳越秀地产有限公司承担3,391元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 沙 审 判 员  白 晶 人民陪审员  张洪权 二〇二〇年十一月九日 法官助理那颖 书记员王艾彤 本案判决所依据的相关规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。