上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初9645号原告：陈勇，男，1981年9月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。被告：陈业红，女，1971年5月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：奚少忠，上海市东策律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。第三人：陆某，女，汉族，住上海市浦东新区。原告陈勇诉被告陈业红、第三人陆某房屋租赁合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院于2019年8月22日立案受理，后将该案移送至本院，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告陈勇的委托诉讼代理人朱义、被告陈业红及其委托诉讼代理人奚少忠、赵成刚到庭参加诉讼。第三人陆某经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈勇与陈业红于2018年1月9日签订的《承包协议》；2.判令陈业红返还第一年租赁费300,000元及保证金30,000元；3.判令陈业红赔偿陈勇各项损失425,043元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年1月，原、被告签订《承包协议》一份，约定，被告将上海市龚华路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，原告向被告支付租金300,000元及保证金30,000元。2018年5月原告得知系争房屋系被告违法转租。2019年2月，经奉贤区人民法院判决，被告与大房东签订的租赁协议于2018年5月26日解除。该判决书并认定，原、被告之间签订的承包协议，名为承包，实为租赁。因被告的过错导致双方签订的承包协议的履行基础不复存在，现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。陈业红辩称，不同意原告的诉请请求。原、被告签订的承包协议及补充协议是合法有效的，被告要求双方的协议继续履行。目前原告与第三人陆某及案外人擅自达成协议，跳过了被告。目前被告无法进入系争房屋，亦不清楚系争房屋由谁实际经营，但是自从原、被告签订协议后，系争房屋一直由原告占有，至于原告是否经营，和被告无关。原告不存在任何损失，对于损失部分不认可。里面很多物品是被告的，但是原告擅自将其出售给案外人，就该部分损失，原、被告目前在另案诉讼过程中。陆某述称，第三人与被告签订的租赁协议已经于2018年5月26日经法院判决解除。此后第三人曾于2018年10月27日与案外人上海帮玲餐饮服务有限公司就系争房屋签订租赁协议，但因被告将系争房屋上锁，导致该份协议无法继续履行。目前该份租赁协议已经协商解除。因被告拒不履行生效判决，多次阻挠第三人收回系争房屋，后经法院强制执行，被告搬离系争房屋。目前被告仍未履行生效判决中的租金付款义务。至于原、被告之间承包协议的签订及履行情况，第三人不清楚，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《承包协议》一份，约定，经甲乙双方友好协商，甲方将坐落在龚华路XXX号酸菜鱼原(浦东人家饮食店)(即系争房屋)承包与原告经营。承包时间为三年，2018年1月23日至2021年1月22日止，三年期满后乙方有优先租赁权。承包费为三十万一年，第一年一次性支付，第二年可以半年支付方式，提前一个月支付租金，如果违约甲方有权收回经营权，需交叁万元保证金，期满后在没有拖欠水电煤等费用的情况下退还给乙方，如果违约，保证金不予退还，三年内租金不变。承包期间所产生的水电煤费用，及垃圾清理费，执照年审费，等均有承包人承担，不得拖欠任何费用。店里原有的设备不得更改经双方清点清单各持一份，现有的空调冰箱灶台甲方提供给乙方使用，使用过程中损失及时修理，期满后设备完好归还甲方。协议并就其他内容进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了一年租金300,000元及保证金30,000元，合计330,000元。被告出具收据予以确认。另查明，系争房屋原系第三人陆某出租给被告陈业红。后因陈业红将系争房屋转租，故陆某向法院起诉要求解除合同。生效法律文书认定，陈勇与陈业红之间形成“名为承包，实为租赁”的法律关系，且因陈业红将系争房屋转租，故陆某获得合同解除权，并确认陆某与陈业红就系争房屋签订的《租赁协议》于2018年5月26日解除。该案现已发生法律效力。后第三人陆某实际于2018年10月30日正式收回系争房屋，并于2018年11月将系争房屋另行出租给案外人。庭审中，原告向本院明确，各项损失包含支付的员工工资、装修损失及物品损失。其中关于物品损失部分，原告原本打算将物品作价220,000元转让给案外人，后被告将物品拿走，目前双方就此事在诉讼过程中。就装修损失部分，原告提供了其和案外人签订的装修合同和部分付款收条。被告对原告的陈述不予确认。被告认为原告并未对系争房屋进行装修，所有的装修均由其完成，并提供相应证人证言。就物品损失部分，被告表示这些物品均属于被告，目前双方就物品损失在诉讼过程中。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付装修损失及员工工资损失的诉请。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有民事判决书、承包协议、收款收据等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据生效的法律文书认定，原、被告签订的《承包协议》虽然名为承包，实际双方之间形成租赁法律关系。本案中，因系争房屋系原告从被告处转租而来，现被告和第三人之间的租赁协议因被告转租而由生效法律文书认定于2018年5月26日解除，且第三人陆某实际于2018年10月30日收回系争房屋，原、被告之间的承包协议已经无法实际履行，故就原告要求解除承包协议的诉请，本院依法予以确认。原告陈述其实际使用系争房屋至2018年6月11日，但是原告并未提供明确的书面证据予以佐证，即使其厨师团队实际于2018年6月撤离，亦难以佐证原告实际使用系争房屋至2018年6月。结合第三人陈述，其实际于2018年10月30日收回系争房屋，原告亦陈述其有部分物品存放于系争房屋内，故本院认定原告实际使用系争房屋至2018年10月30日，就被告应当退还的租金金额，由本院根据实际情况予以判定。本案中，原、被告之间《承包协议》解除的主要原因在于被告擅自将系争房屋进行转租，故违约责任在被告，就原告要求被告返还租赁保证金的诉请，本院依法予以支持。就原告主张的物品损失，因双方另有诉讼，本院不予处理。诉讼过程中，原告撤回要求被告支付装修损失及员工工资损失的诉请，此系原告自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。第三人陆某经本院传票传唤，未到庭应诉，此系其自行放弃自己的民事权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈勇与陈业红于2018年1月9日签订的《承包协议》；二、陈业红于本判决生效之日起十日内返还陈勇承包金69,166.67元；三、陈业红于本判决生效之日起十日内返还陈勇保证金30,000元；四、驳回陈勇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,300元，减半收取计4,650元，由陈勇负担3,811.60元，由陈业红负担838.40元。保全费4,295元，由陈勇负担3,521元，由陈业红负担774元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二〇年十一月九日书记员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。