山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1526民初2175号原告：马维勇，男，1977年7月13日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：赵东升，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王庆亮，山东智祥律师事务所律师。被告：山东中奕旺程房地产开发有限公司，住所地：山东省高唐县。法定代表人：程立军，总经理。委托诉讼代理人：赵强，山东金城法苑律师事务所律师。原告马维勇与被告山东中奕旺程房地产开发有限公司（以下简称中奕旺程公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马维勇及其委托诉讼代理人赵东升、王庆亮、被告中奕旺程公司委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马维勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告中奕旺程公司继续履行《舜华园团购选房协议书》协议内容；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年马维勇向被告交纳了5000元取得了在被告处购买房屋的顺序号，2016年12月17日又向被告交纳了20000元，选定了楼房（舜华园项目7号楼2单元501号），同时签订了《舜华园团购选房协议书》一份，约定被告向原告出售121平方米的舜华园项目7号楼2单元501号房屋一处，楼房单价为每平方4368元，总金额为528528元。原告接受了被告制订的优惠方案，优惠后的房款为497528元。原告2016年12月18日又向被告交纳了8.5万元的部分购房款。2018年10月23日被告随意变更房屋及储藏室价格，意图涨价。此行为引起了包括原告在内的广大业主的强烈反对。原告及其他业主向被告出具不同意涨价的声明后，被告依然不按原协议履行，其行为严重违反了协议的约定，侵犯了广大购房者的合法权益。中奕旺程公司辩称，1、原告未在规定的时间内交纳款项，按照协议第五条的规定，逾期未交款视为自动放弃选房结果，所选房源被告有权继续销售，选房订金不予返还，因此原告要求继续履行协议无事实依据；2、涉案房产已于2017年11月3日被枣庄市中级人民法院查封，现已进入执行阶段，涉案房产不具备交付条件，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，原告马维勇作为乙方、被告中奕旺程公司作为甲方签订《舜华园团购选房协议书》，协议书载明：“一、甲方自愿向乙方出售舜华园项目7号楼2单元501号房，建筑面积约121平方米，本商品房的编号及建筑面积、交房标准以正式的《商品房买卖合同》及政府最终批文、测绘实绘报告为准”；二、房产价款计算方式，其中商品房按建筑面积计算，单价为人民币4368元/平方米，总金额共计528528元；三、选房订金：签订本团购选房协议书当日交付选定房屋订金20000元，客户选定房源后，该订金及团购服务费不予退还；四、付款方式及优惠政策：1、乙方选择（一次性付款银行按揭公积金贷款房票）的付款方式，2、乙方在舜华园项目团购选房当日按以下顺序享受优惠（1）交5000元立减20000元（2）交5000元立减10000元（3）幸福基金减1000元；五、非使用房票乙方需在签订完本选房协议后，按照售楼处通知在规定时间内补齐应缴款项，若逾期未缴款，则视为自动放弃选房结果，所选房源甲方有权继续销售，选房订金不予退还等；使用房票乙方需在签订完本协议后，按照售楼处通知在规定时间内至高唐县房地产管理局结算，并向舜华园营销中心提交结算证件。如超过时间未至高唐县房地产管理局结算，并未向舜华园营销中心提交结算证件，则视为自动放弃选房结果，所选房源甲方有权继续销售，选房订金不予退还；若本商品房为必选车位商品房，乙方按照售楼处通知在规定时间内选择车位，若逾期未选车位，则视为自动放弃选房结果，所选房源甲方有权继续销售，选房订金不予退还。六、签订《商品房买卖合同》时，乙方购房者所缴纳的房款仅为所购房屋的主房和配房（储藏室或车库、车位）价款，因购房所产生的契税、公共维修基金、天然气开户费、权证代理费、有限电视入网费、宽带接入费、物业管理费等政府有关部门收取的相关费用，由乙方自行缴纳，甲方不承担此类费用；七、本选房协议书在履行过程中发生纠纷时，由甲乙双方协商解决，协商不成的，循法律途径解决；八、本选房协议书一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，双方签字或盖章后生效”。被告中奕旺程公司在上述协议上加盖了公章，原告在协议书上进行了签名并按手印。原告持有舜华园幸福基金房款优惠券（1000元），并缴纳团购服务费5000元、团购优惠费5000元，按照上述协议第四条第3项规定，原告享有交5000元立减20000元、交5000元立减10000元、幸福基金减1000元的优惠政策，优惠后房款为497528元。协议签订当日，原告自述交纳了购房订金20000元，次日缴纳购房款80000元，但被告为原告出具的发票显示为购房订金100000元。被告于2017年9月15日取得商品房预（销）售许可，2017年9月20日原告收到被告短信通知，9月21日前往售楼处咨询情况，被告告知原告应交齐60%或全部的购房款，原告明确表示不同意。2018年10月，被告再次短信通知原告等购房者到舜华园售楼处交款，内容为：“......现通知您于2018年10月7日18:00之前携带您的认购协议到位于政通路北烟草大厦西侧的售楼处缴60%或全部的购房款，若逾期未缴纳，则视为自动放弃选房结果，订金不退”。原告未在上述期限内按被告要求交纳购房款。2018年10月30日，包括原告在内的22名购房者向被告发出书面通知，内容为：“我们业主回复你2017年9月以及2018年10月的通知，关于你方提出的现价（2018年10月价格）首付30%或者全款购房的要求，我方明确表示不同意，所以你方要求无效。我方愿意按照双方签订的协议执行。现请你按照当初我们双方签订的购房协议履行你们职责”。本案在审理中向原告释明，若案涉协议书不能继续履行，是否主张被告返还购楼款及违约责任，原告明确表明不要求被告返还购楼款及承担违约责任，坚持继续履行《舜华园团购选房协议书》的诉讼请求。本院认为，一、关于案涉《舜华园团购选房协议书》的性质。案涉《舜华园团购选房协议书》约定了当事人基本信息、商品房坐落位置、面积、价款及计算方式、订金支付等内容，但对首付款的数额及付款时间、楼房交付使用条件及交房时间、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜等均未作出明确约定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，对于协议书不完善的内容尚需双方当事人进一步协商，并且依据原被告该协议中第一条约定：“本商品房的编号及建筑面积、交房标准以正式的《商品房买卖合同》及政府最终批文、测绘实绘报告为准”，结合案涉协议书第六条，可见，当事人一致认为要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，从该协议签订的过程、目的及双方的意思表示来看，该协议是为将来订立商品房买卖合同而订立，符合预约合同的法律特征，为商品房预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。二、案涉《舜华园团购选房协议书》能否能够继续履行的问题。案涉《舜华园团购选房协议书》系双方当事人自愿订立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵照执行。协议履行过程中，双方对交款数额无法达成一致意见，致使协议无法继续履行。对于案涉协议书未约定的内容，双方又无法协商，无法再签订正式的商品房买卖合同予以补充，现行法律法规亦无强制当事人签订合同之规定。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，案涉协议的标的也不适于强制履行。综上，《舜华园团购选房协议书》内容并不完善，原被告对剩余的内容也无法达成一致意见，且协议的标的也不适于强制履行，因此原告要求被告继续履行的诉讼请求，本院不予支持。原告可要求被告返还已付购房款并承担预约合同违约责任、赔偿其损失。本案中，经本院释明后，原告明确表示不主张被告返还购房款并承担违约责任，坚持要求履行案涉协议，因本院对其诉讼权利无权予以干涉，对其诉讼请求，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：驳回原告马维勇的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告马维勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年十一月二十三日法官助理  李秀红书 记 员  周梦娇