湖南省会同县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1225民初242号原告：兰平，男，1967年12月25日出生，苗族，居民，住湖南省会同县。被告：贺建群，女，1958年3月15日出生，汉族，居民，住会同县。被告：林彩云，男，1949年4月27日出生，汉族，居民，住会同县。共同委托诉讼代理人：陈亚娟，会同县海天法律服务所法律工作者。原告兰平与被告贺建群、林彩云合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，于同年9月29日转为普通程序，同年11月17日公开开庭进行了审理。原告兰平、被告贺建群、林彩云的共同委托诉讼代理人陈亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按会同县××路××号的涉案房屋的现价值（申请司法评估价值）进行赔偿；2、依法判决被告赔偿（补偿）原告配合县里街道立面改造经批准加建的52平方米房屋（五楼）的建筑价值98000元；3、依法判决被告承担本案的诉讼费用及房屋司法评估费用。事实和理由：一、被告贺建群涉嫌合同欺诈，违反诚信交易原则。1、1998年2月，原告兰平以其父亲的名义和被告贺建群、姐姐兰宏英三家联合连体建房，由原告家出让土地，原告全权办理了一切手续。2000年被告将房屋更名为两儿子，但没有赠予的任何实际行为。房屋建成后至2007年7月卖给原告之前一直由被告管理、支配、出租和受益。2、2007年，被告欲筹资另择址建房，准备卖掉自己出资建、管理并且自认为是自有产权的、与原告联建的房屋，与他人议谈好的价格为96800元。后原告与被告多次协商，该房屋交易合同于2007年7月27日签订（合同价款94580元，卖方贺建群、林涛、林乙三人，三人的签名由实际出资、自建、长期管理的贺建群作为家长及全权代理人签名），因卖方人员及房屋情况特殊（两儿子当时不在会同），双方约定两周时间的通气及反悔期，被告经过14天的思考及通气，都没有提出任何异议，同年8月9日，原告向被告一次性交清了合同全部价款，被告向原告出具了94780元的收条。因买卖成交时，双方完全处于友好状态，被告还接受了原告200元的宴请答谢费。被告当即向原告交付了所有证件（含贺建群的身份证复印件）及房屋，并让我准备去过户，当时合同注明卖方必须全力及时协助过户，但几个月后本地二手房价开始升温，被告后悔了，便百般拖延，不愿再协助过户。二、被告掩盖历史事实、欺骗媒体挂失补办证件，手段恶劣。2013年7月29日及10月24日，被告欺骗媒体，隐瞒了房屋“签订了房地产买卖合同，经过14天的通气及反悔期后再收了合同全款，房产交付使用6年，且是亲手将所有证件交付与原告，同时又故意拖延而不协助办理过户”的事实，分别在《怀化广播电视报》登“挂失”声明，然后分别补办了新证作为证据，被告贺建群还挂失补办了自己名下的土地证，涉嫌合同欺诈及欺骗媒体公信力，从2014年4月开始连续三次向法院起诉索要房屋。基于以上事实，为维护我的合法权益，特向会同县人民法院提起诉讼，以实现原告诉讼之目的。二被告辩称：一、被告在本案中没有过错，不应对原告承担赔偿责任。1、1996年二被告在会同县××路××栋砖混结构住房（三层住房和一个门店）。2000年12月，二被告将该住房和门店赠予给两个儿子，两个儿子取得了该房屋相关权证。从此，两个儿子因受赠而成为该房屋的合法所有权人。2014年案外人即房屋所有权人以确认买卖合同无效为由向会同县人民法院提起了诉讼。经过多次的诉讼，该案于2017年8月由会同县人民法院作出《买卖合同》被确认无效的判决，同年12月29日怀化市中级人民法院作出了维持该判决的判决。被告当初与原告订立《房屋买卖合同》的意思是真实的。2、导致买卖合同无效的原因是无权处分导致的。3、原告在本案中也存在严重过错。二、被告同意返还原告购房款，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和利息，而不应包括房屋的升值部分。三、关于《评估报告书》的效力。对《评估报告书》的自身的真实性没有异议，对其合法性与本案的关联性有异议。本院经审理认定事实如下：1998年，二被告在会同县××路××号（下过冲）修建了一栋四层砖混结构住宅，房屋占地面积52平方米，建筑面积206.26平方米，并以二被告林彩云、贺建群为房屋所有权人领取了98字第373号房屋所有权证。2000年11月10日，二被告订立财产分割协议，对上述房产进行分割，将该房屋的一、二层分给其子贺严臣，三、四层分给其子林涛，并经会同县房产管理局登记取得2000字第281号及2000字第282号房屋所有权证，但该房屋下的土地使用权人没有变更，仍为被告贺建群，二被告也继续管理上述房屋。2007年7月27日，被告贺建群以其子林涛、林乙及法人代表人的名义与原告兰平签订房地产买卖合同，以94780元价格将上述房屋卖给原告兰平，并将房屋所有权证交给原告兰平，从此原告兰平对该房屋进行管理。2013年7月起，二被告之子多次向本院提起诉讼，要求原告兰平返还房屋，本院于2017年8月8日作出（2017）湘1225民初15号民事判决，判决原告兰平返还案涉房屋。原告兰平不服，上诉至怀化市中级人民法院，怀化市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）湘12民终1269号民事裁定，裁定维持原判。另查明：1、二被告之子已对案涉房屋办理不动产产权证，不动产产权证号为：湘（2019）会同县不动产权第0××8号、湘（2019）会同县不动产权第0××9号、湘（2019）会同县不动产权第0××0号、湘（2019）会同县不动产权第0××1号、湘（2019）会同县不动产权第0××2号；2、上述案涉房屋经本院委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司评估，其评估价为730837元。以上事实有原、被告居民身份证复印件、房地产买卖合同复印件、收据复印件、不动产产权证复印件等证据及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据双方当事人的诉称和辩称，本案的争议焦点有二，一是本案合同的性质以及该合同是否已被解除，二是原告的损失如何确定，原被告如何承担。对此，现分析评判如下：一、本案合同的性质以及该合同是否已被解除。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案案涉合同没有违反上述规定，故该合同为有效合同。本院于2017年8月8日作出（2017）湘1225民初15号民事判决，判决原告兰平返还案涉房屋。怀化市中级人民法院亦于2017年12月29日作出（2017）湘12民终1269号民事裁定，裁定维持原判。因此，该合同事实上已不能履行，实质上已被解除。二、原告的损失如何确定，原被告如何承担。依据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，合同守约方原告兰平有权向违约方被告贺建群主张可得利益损失。故被告“损失不应包括房屋的升值部分”的观点，本院不予采纳。深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋的评估价为730837元，减去被告同意返还的原告购房款94780元，本院确认原告的损失为636057元。该评估系本院依法委托，合法有效，故被告“对其合法性及与本案的关联性”的异议，本院不予采纳。被告贺建群未经其子的同意，以其子及法人代表人的名义与原告兰平签订房地产买卖合同，具有过错，应承担相应责任，本院确定其承担80%的责任，应赔偿原告损失508845.6元，因此被告“在本案中没有过错，不应对原告承担赔偿责任”的观点，本院不予采纳。原告兰平未及时办理相关手续，也有过错，本院确定其承担20%的责任。被告林彩云不是案涉合同的主体，在本案中不承担民事责任。原告兰平配合县里街道立面改造经批准加建的52平方米房屋，不是案涉合同的内容，因此，原告要求被告对该房屋予以赔偿的诉讼请求，本院不予支持。房屋评估费8000元（原告垫付），系本院委托评估的费用，应由原被告各负担4000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第一百一十三条，判决如下：一、被告贺建群于本判决生效后十日内向原告兰平支付赔偿款508845.6元；二、被告贺建群于本判决生效后十日内向原告兰平支付评估费4000元；三、被告林彩云在本案中不承担民事责任。四、驳回原告兰平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10160元，由原告兰平负担2032元，由被告贺建群负担8128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  周少云审 判 员  唐春燕人民陪审员  梁博胜二〇二〇年十一月二十三日代理书记员  梁浩杰附件：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。