安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初4175号 原告：赵颍洪，女，1975年2月27日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：林松,安徽弘大律师事务所律师。 被告：安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司，住所地安徽省淮南市寿县蜀山现代产业园区办公楼内，统一社会信用代码91340422MA2NU2T05K。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张冬梅，安徽繁星律师事务所律师。 原告赵颍洪与被告安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司（以下简称文一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵颍洪的委托诉讼代理人林松、被告文一公司的委托诉讼代理人张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵颍洪向本院提出诉讼请求：1.判令文一公司支付逾期交房违约金19697.6元(暂计算至2020年8月19日，此后违约金按每日75.76元计算至涉案房屋符合交房条件时止)；2、本案诉讼费由文一公司承担。 事实与理由：2017年11月26日，赵颍洪与文一公司签订了商品房买卖合同,购买文一公司开发的文一叶语湾22幢2单元1层103号房屋，房屋总价款757647元，赵颍洪按照合同约定交纳了首付并办理了银行贷款,履行了合同义务。合同第11条约定,文一公司应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第9条约定，该商品房交付时应当符合下列所列条件,1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件,2.该商品房已取得房屋测绘报告,同时成为出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。合同第12条约定了逾期交付责任，逾期在30日之内,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 赵颍洪于2019年12月31日去文一公司处收房,因文一公司未能提供所购房屋建设工程竣工验收备案证明文件,此次交房未能如期举行，2020年8月12日,赵颍洪再次去收房,并按照文一公司的要求交纳了公共维修基金和契税,到文一公司指定的物业处去领取房屋钥匙时,再次要求文一公司出具建设工程竣工备案证明文件，从上午9点至下午5点，文一公司均未能出具，因为文一公司未能提供该房屋符合交房条件的证明文件,赵颍洪仍然没能接收该房屋。由于文一公司的原因导致该房屋逾期交房,给赵颍洪造成了一定的经济损失,使赵颍洪所购房屋无法及时入住,严重侵害了赵颍洪的合法权益。为了维护合法权益,特具此状诉至贵院。 文一公司辩称，一、赵颍洪诉状部分所称不是事实。双方合同约定在2019年12月31日前向买受人交付房屋属实，文一公司在2019年12月16日向赵颍洪以邮寄挂号信的方式发出入住通知书，载明办理入住需要准备的相关手续以及流程，赵颍洪12月31日前去办理交付手续时，因为备案机关的原因，备案材料在备案机关处未能交付；赵颍洪在2020年8月12日前去办理房屋的交付手续，缴纳契税和公共维修基金，因物业费的收取，与物业公司发生纠纷，导致诉讼。 二、双方未能办理房屋交接的原因在于赵颍洪，赵颍洪违反了合同约定。涉案房屋在2019年12月20日即通过了勘察、设计、施工、监理、建设五大单位的竣工验收合格,12月30口为竣工验收日期，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。也就是说，房屋竣工验收是法律规定交付的强制性要求，同时也是符合交付的标准，备案日期也是在12月份，由于备案机关的原因，在2020年1月3日出具备案文个齐全的意见，其中含有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，答辩人对此也予以了公示。 综上，双方至今未能办理房屋交接的原因是赵颍洪，双方合同第十一条（三）款约定买受人必须在出卖人发比交房通知之员起15日内办理商品房交接手续，买受人逾期未办理的，自逾期之日起向要受人按日支付总房款的万分之一的违约金，后期文一公司将视收房情况考虑诉讼。 当事人围绕诉讼请求、辩解意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据。赵颍洪提交的赵颍洪身份证复印件；《商品房买卖合同（预售）》复印件；文一公司对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 文一公司提交的入住通知书复印件、顺丰速运单复印件、快递公司业务单，赵颍洪对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 赵颍洪提交的光盘一张（当庭播放），证明赵颍洪于2019年12月31日、2020年8月12日去文一公司处办理房屋交接手续，因文一公司不能提供涉案房屋交付条件，已构成违约，因此文一公司应当向赵颍洪支付违约金；赵颍洪至今未能收到交房通知。 文一公司的质证意见为，该视频内容是赵颍洪与文一公司的工作人员在2019年12月31日及2020年8月12日的现场交流内容，该内容只能证明现场停电等原因无法拿出竣工验收备案证明，并不能证明没有取得验收备案证明，工作人员明确有竣工验收备案证明，赵颍洪证明至今未取得竣工验收备案证明不能成立；视频证明了该案赵颍洪代理律师也在现场。 本院认为，该证据具有真实性，且证明了赵颍洪前去办理交房手续时要求文一公司提交房屋《竣工验收备案表》等文件，文一公司未能提供的事实。 赵颍洪提交的寿县人民法院（2020）皖0422民初3570号裁定书及该案中文一公司提交的专业部门验收意见，证明至2020年9月21日尚未通过房屋验收部门竣工验收，不符合交房条件。 文一公司的质证意见为，应当以竣工验收备案表为准，该证据是其中的一页，不具有完整性，该工程已于2019年12月31日全部竣工验收合格。 本院对该证据真实性予以认定。 文一公司提交的《竣工验收备案表》复印件、住宅使用说明书、短信通知截图、住宅质量保证书，证明案涉房屋交付符合规定，具备交付条件，已于2019年12月30日交付，2020年1月3日取得备案证明并在同年1月6日进行短信通知收房。 赵颍洪质证意见为，《竣工验收备案表》竣工验收备案表文件应当包括以下内容：竣工验收报告，单位工程质量综合验收文件、规划、公安、消防等部门出具的认可文件或准许使用文件等九项；文一公司提交的竣工验收及备案，均没有规划、公安、消防等部门出具的认可文件或准许使用文件，并没有备案机关同意备案的意见，因此该工程即视为没有竣工验收备案。该短信截图被告未提供通讯工具的原始载体，不具有真实性、合法性、关联性。该截图不能看出谁发的，看不到手机号码，发给何人，并不能证明发给了赵颍洪；如文一公司通知赵颍洪去收房，应以书面的形式通知，并加盖公章；按房屋买卖合同约定，并没有电子送达的权利；住宅质量保证书显然不真实，与答辩状相矛盾，该保证书记载交付的时间为2019年12月30日，此时该商品房不符合交付条件，不可能交付给原告使用，因此该份证据显然不符。 本院认为，《竣工验收备案表》具有真实性，且内容足以证明房屋符合验收条件，本院予以认定；住宅使用说明书、住宅质量保证书真实性本院予以认定；短信通知截图不能证明文一公司向赵颍洪通知交付房屋是事实，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2017年11月26日，赵颍洪（买受人）与文一公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买其开发建设的位于寿县××路××道××幢××单元××层××室商品房，房屋预测建筑面积为108.21㎡，房屋单价为7001.64元／㎡，总价款为757647元。合同约定：签订合同前买受人支付定金20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人于2017年11月8日前支付首期房价款309647元，余款448000元向贷款机构申请贷款支付；合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定；合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理；合同第十二条约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第二十五条约定，双方保证在本合同中记载的通信地址、联系电话（出卖人方预留联系电话159××××2266、买受人方预留联系电话17755890385）均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；合同同时约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的，仍以本合同为准。 合同签订后，赵颍洪按约定时间和方式向文一公司共支付购房款757647元。2019年12月25日，赵颍洪签收了文一公司邮寄了“文一·叶语湾”入住通知书。2019年12月31日，赵颍洪前去办理交房手续，因文一公司尚未办妥涉案涉房屋建设工程竣工验收备案证明文件，致交房未能成功；2020年1月3日，文一公司取得了《竣工验收备案表》、淮南市商品住宅质量保证书、淮南市住宅使用说明书等相关文件，但一直未用合同约定的方式书面通知赵颍洪办理交房手续。2020年8月12日，赵颍洪再次去文一公司收房，并按照其要求交纳了公共维修基金和契税，到其指定的物业处去领取房屋钥匙时，再次要求其出具建设工程竣工备案证明等文件，但文一公司工作人员以停电为由一直未予出示，导致赵颍洪误认为涉案房屋仍不符合交房条件而拒绝接收房屋。赵颍洪因纠纷起诉至本院，本院于2020年10月28日开庭审理该案，文一公司庭审在向赵颍洪出示了交付房屋所需材料并要求赵颍洪接收房屋。 本院认为，赵颍洪与文一公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律及行政法规的效力性规定，依法应确认为有效。本案的争议焦点为，一、涉案房屋是否具备交付条件；二、涉案房屋何时通知买受人收房、文一公司应承担的违约金为多少。下面分别予以评议： 关于争议焦点一，本院认为，通过文一公司提供的《竣工验收备案表》、淮南市商品住宅质量保证书、淮南市住宅使用说明书等相关文件，涉案房屋已经于2020年1月3日符合合同约定的交房条件。故赵颍洪主张涉案房屋竣工验收备案表不符合同相关规定与事实不符。 关于争议焦点二，本院认为，文一公司虽在2019年12月25日按合同约定方式通知了赵颍洪交房，但在约定交房时间届满时并未取得建设工程《竣工验收备案表》等证明文件，构成迟延交付；文一公司在取得了涉案房屋的《竣工验收备案表》等证明文件后，也并未按合同约定的方式通知赵颍洪办理房屋交付手续，甚至在2020年8月12日赵颍洪已经交纳公共维修基金和契税准备收房的情况下，仍然未能向赵颍洪出示房屋交付必须具备的《竣工验收备案表》等证明文件，造成交房行为一直未能实现，对此文一公司应当承担相应的违约责任。庭审之日，文一公司向赵颍洪出示了《竣工验收备案表》等交房所需材料，通过庭审抗辩的方式通知了赵颍洪交房，故赵颍洪要求文一公司承担逾期交房至2020年10月28日的请求应予支持，赵颍洪在庭审时已至涉案房屋已经取得《竣工验收备案表》等证明文件后仍然拒不接收房屋，应当自行承担此后期间不能交付的责任。故文一公司应承担的违约金为757647元×0.1‰×302天=22880.93元。 综上所述，赵颍洪的部分诉请符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司于本判决生效后十日内支付赵颍洪逾期交房违约金22880.93元； 二、驳回赵颍洪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计146元（赵颍洪已预交），由赵颍洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  顾正明 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  徐仁昌 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。