河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1081民初4605号 原告：潘登，男，汉族，1992年1月8日出生，住河北省霸州市开发区,134××××2226。 委托诉讼代理人：王长青，河北天禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢，河北天禹律师事务所律师。 被告:河北万昌房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013，统一社会信用代码:91131081556082670B。 法定代表人:李勇强,该公司经理。 委托诉讼代理人：刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。 原告潘登诉被告河北万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月6日立案受理。依法由审判员崔仰光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘登的委托诉讼代理人王长青、王欢、被告万昌公司的委托诉讼代理人刘伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘登向本院提出诉讼请求：1、要求被告依法履行原、被告双方签订的房屋买卖合同,依约交付房屋,并给付原告逾期交房违约金33,781.6元(自2016年12月31日计算至2020年7月10日止)，剩余违约金自2020年7月11日起至据实交付房屋之日;2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告与被告于2015年7月16日签订商品房买卖合同,原告在被告处购买益津国际广场第Ａ区，该商品房的用途为商业,该处商品房建筑面积共27.62平方米,每平方米7205.29元，总价款为199010元。合同约定被告应当在2016年12月30日前交付房屋,如逾期交房,被告应向原告支付违约金。原告已按合同约定向被告交付了全部的购房款。截止到原告起诉之日，被告仍未按合同约定交付房屋。原告与被告多次协商交房事宜,被告以种种理由推拖，也未向原告支付逾期交房违约金，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告万昌公司辩称：因政府等客观原因，双方合同无法履行，合同目的不能实现，应解除，万昌公司已按照原告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《委托市场培育合同》的约定，将涉案房屋在2016年12月30日前交付给霸州市益津商业经营管理有限公司，所以并不存在违约行为，不应支付违约金。同样，根据该《委托市场培育合同》第五条第（二）项第5条之约定，原告已委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无须再与被告直接办理房屋交付手续，因此，原告要求万昌公司交付房屋，其诉讼请求不能成立。另外，原告已获收益52,901元,来源是购房优惠，也就是说原告未因房屋交付与否受损害。双方约定违约金从市场开业起算，现未开业，不应计算。从2014年起至2018年11月16日，因大气环保，政府原因造成累计停工760余天，不应计入。另外鉴于原告没有实际损失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以调整，原告要求的违约金过高，应予以减少，降低。另外，自2016年12月31日至实际交房之日的利息应按中国同期贷款利率3.85%的1.3倍计算利息，有生效法律文书廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终3710号民事判决书认定。 原告潘登补充称：1、房屋优惠是房产价格的优惠，是被告的一种房屋促销手段，与违约金是两个法律概念，被告未按约定交付房屋，应按买卖合同的约定支付违约金，被告主张原告未受损失，没有法律依据。双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方在后续履行合同的过程中，虽存在延期交房的客观情况，但不能形成合同不能履行的抗辩事由，且被告未向法庭提交任何证据，也未向法庭提出反诉，其主张依法不能成立。2、被告与霸州市益津商业经营管理有限公司系关联企业，被告未按约定交付房屋，与关联企业签订交付证明，明显属于左手换右手，意图以合法形式掩盖损害原告权益的目的，应为无效合同。3、原告已经扣减自合同签订之日也就是2015年7月16日至2016年12月30日期间的停工天数，因原、被告双方签订合同时已出现大气办的相关停工文件，被告应当能够预见可能会因停工文件造成停工延后，但其仍按照合同约定期限与原告签订购房合同，所以自2016年12月31日以后所产生的风险应由被告自行承担。4、原告主张的违约金并未过高，符合法律规定，依法应当得到支持。根据贵院对诉被告系列案件在九民会议纪要出台之前均是以中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算违约金，在九民会议纪要出台之后，贵院出具的对被告系列案件的相关判决均是以全国银行间同业拆借贷款利率即4.2%的1.3倍计算利息，因此原告主张分阶段计算违约金，有相关法律依据。 原告潘登向本院提供如下证据： 1、被告的企业登记基本情况表一份（从工商局调取），证实被告的主体身份情况，其股东为高卫军、李勇强。 2、霸州市益津商业经营管理有限公司企业登记基本情况表一份（从工商局调取）证明该公司与被告系关联企业，股东均为高卫军、李勇强二人。 3、2015年7月16日原告与被告签订商品房买卖合同一份（合同编号ＹＪＧＪ-0971）。合同约定原告购买被告开发的位于霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场第Ａ区，总金额为199010元。该合同第八条、第九条约定了出卖人交付房屋的期限和逾期交房的违约责任：出卖人应当在2016年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并支付买受人违约金。原告主张被告应自合同约定交付期限的第二天起即2016年12月31日起至2019年8月19日止，以199010元为基数，按中国人民银行贷款利率4.75%的1.3倍向原告支付逾期交房违约金，违约金为24106.4元；自2019年8月20日起至2020年7月10日止，以199010元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率4.2%的1.3倍向原告支付违约金，违约金为9675.2元；自2020年7月11日起至据实交付房屋之日止，以199010元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率4.2%的1.3倍计算违约金。 4、2015年9月30日被告向原告出具的收据一张（1页） 证实原告已向被告交纳该房屋首付购房款109,010元。 5、2016年7月26日，原告与河北银行霸州市支行、被告三方签订的《个人住房担保借款合同》一份，及2016年7月28日河北银行霸州市支行为原告出具的借款凭证一份、河北银行霸州市支行交易明细一份。证实原告共向河北银行霸州市支行借款9万元用于向被告交付剩余购房款，此款以转账方式支付给被告，履行了交付全部购房款的义务。 6、霸州市人民政府办公室关于印发《霸州市重污染天气应急预案（2015修编版）的通知》，证实霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计中四级应急响应预警的天数不应予以扣除。 被告万昌公司发表质证意见，对证1、2关联性有异议，关联企业之间的交易并不违法，其合同在未经法定判定之前有效，对证3、4、5证据没有异议，产生的利息不应由被告承担，对证6关联性有异议。 被告万昌公司提供如下证据： 1、2014年7月7日被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》一份。证明被告已于2014年7月7日将益津国际广场整体项目委托霸州市益津商业经营管理有限公司运营，期限是2014年7月7日至2029年6月30日。 2、2015年11月20日原告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份、授权委托书一份，该合同第四条第1项约定“委托期内第1至第3年，乙方在购买商户时享受一次性房款优惠52,901元，前三年的经营收益不再分配，经营所得用于甲方市场培育运营等”，该合同第五条第（二）项第5条约定，原告已委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无须再与被告直接办理房屋交付手续。上述证据证明原告在买房时已经享受了该商铺3年的经营收益，且原告对房屋的交付验收已委托霸州市益津商业经营管理有限公司。原告起诉被告交付房屋承担违约责任不成立。 3、2016年12月8日被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《移交确认书》一份。证明被告在2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给霸州市益津商业经营管理有限公司，被告不存在违约。 4、霸州市建设局文件5份，分别是霸建（2014）136号、霸建（2014）225号、霸建（2015）134号、霸建（2016）105号、霸建（2017）21号。 5、霸州市大气办预警统计一份，统计期间2014年10月18日至2018年11月16日。 6、万昌公司其他停工统计一份。 证4、证5、证6证明因政府通知被告被动停工，该停工不属于被告责任，不应计入违约日期。 原告潘登发表质证意见，对证1真实性、合法性、关联性均不认可，该协议系无效协议，原告购买诉争房产以后所有权已经转移至原告所有，被告无权将原告所有财产转给他人，且签订协议的双方属于关联企业，两个公司签订的协议严重侵害了购房者的利益。协议约定的委托经营期限是15年，其证明目的也说明是将整体项目委托霸州市益津商业经营管理有限公司运营，该协议严重侵害他人权益。被告提交的委托经营管理协议书签订期限是2014年7月7日，这与被告与原告签订的《商品房买卖合同》时间有一定差距，在被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订委托经营管理协议以后原、被告双方才签订的《商品房买卖合同》，这严重侵害了原告的合法权益。对证2的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，理由：本案被告与霸州市益津商业经营管理有限公司系关联企业，两个公司的股东一致；该合同与本案无关联性，《委托市场培育合同》的签订双方是原告与霸州市益津商业经营管理有限公司；该《委托市场培育合同》虽然约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司交接验收，但至今诉争房屋并未取得商品住宅交付使用批准文件，也就是原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，诉争房屋并没有达到验收的标准，被告已经形成违约事实；虽然委托合同成立，但并未生效，双方之间约定的委托期限是自市场正式开业之日起3年，诉争房屋现在只建成框架，并未装修，未经验收，更谈不上交房；《委托市场培育合同》约定霸州市益津商业经营管理有限公司应进行市场培育和运营，但霸州市益津商业经营管理有限公司并未履行相应义务，其原因房屋并未交付；该《委托市场培育合同》虽然约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司办理交接手续，但未约定未交付违约责任由谁主张，那么原告依法可以主张权利；被告主张优惠，依据《委托市场培育合同》第四条的规定，优惠的是房款，而不是收益；按被告主张《委托市场培育合同》自2016年12月30日起计算三年的委托期限，房屋至今是框架，霸州市益津商业经营管理有限公司并没有履行市场培育和运营，也没有营业，明显侵害原告的合法权益。对证3，该证据不具有真实性、合法性，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定，交付应取得商品住宅交付使用批准文件，诉争房屋并未经相关部门验收，被告及其关联企业出具的《移交确认书》，既不符合合同约定，也不符合法律规定。依据《房地产管理法》的规定，证明房屋质量经检验合格达到了交房要求的依据只有在获得建筑工程竣工验收备案表以后，开发商才可以进行交房，被告提交的《移交确认书》无任何法律效力，不能证明其履行了交房义务。对证4，对霸州市建设局文件霸建（2014）136号、霸建（2014）225号、霸建（2015）134号真实性没有异议，但与本案没有关联性，因为原、被告双方签订合同日期是在2015年7月16日，被告提交的这几份文件与本案没有关联性。对于霸建（2016）105号，该份文件仅是针对邻近考点及周边有居住区工程项目的施工进行监管，但是原、被告双方所诉争的房屋并不在考点周边，该份文件对于诉争房产并不具有约束力。对于霸建（2017）21号，这份文件其发布日期为2017年2月15日，与本案没有关联性，双方约定的交房日期2016年12月30日，所以对于被告的停工也没有任何关联性。对证5，真实性没有异议，但是需要说明一点，原告诉讼请求已经扣减了2015年7月16日至2016年12月30日期间的停工天数，且对于该段停工期间顺延之后的天数，原告在诉请当中也已经扣除。对证6，该组证据系被告单方出具，对其真实性、合法性、关联性均不认可。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的被告的《内资企业登记基本情况表》一份、霸州市益津商业经营管理有限公司的《内资企业登记基本情况表》一份、2015年11月25日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份（合同编号YJGJ-0964）、被告向原告出具的收据一份、原、被告与河北银行霸州市支行三方签订的《个人住房担保借款合同》一份、河北银行霸州市支行为原告出具的《借款凭证》一份、银行交易明细清单一份、《霸州市人民政府办公室关于印发（2015修编版）的通知》一份的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提交的原告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份、《授权委托书》一份、《霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计》一份、2014年6月3日《霸州市建设局2014年高考期间建筑施工现场监督管理工作实施方案》（霸建（2014）136号）一份、2014年10月11日《霸州市建设局亚太经合组织会议霸州市建设局空气质量保障措施》（霸建（2014）225号）一份、2015年8月20日《霸州市建设局中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动期间空气质量保障方案》（霸建（2015）134号）一份、2016年5月20日《霸州市建设局关于高考期间考点、住宿点周边建筑工程文明施工管理的实施方案》（霸建（2016）105号）一份、2017年2月15日《霸州市建设局关于进一步加强建筑施工扬尘防治管理工作的通知》（霸建（2017）21号）一份的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对原、被告双方有争议的证据，本院认证如下：对被告提供的被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》一份，该份证据与本案缺乏关联性，本院不做认证；对被告提供的房屋《移交确认书》一份，不能达到其证明目的，本院不予支持；对被告提供的《其他停工相关统计》一份，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年7月16日原告与被告签订商品房买卖合同一份（合同编号ＹＪＧＪ-0971）。合同约定原告购买被告开发的位于霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场第Ａ区，总金额为199010元，建筑面积27.62平方米，每平方米单价7205.29元，总价款199010元。原告按照合同约定以按揭方式向被告交付了全部购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。同日，原告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》，该合同第一条约定，委托经营场所为第Ａ区Ａ1＃、Ａ2＃座01单元1-2224号商铺；第七条规定,……5、双方约定，原告委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无须再与被告直接办理房屋交付手续。依照该合同，2016年12月8日，霸州市益津商业经营管理有限公司与被告万昌公司就“益津国际项目”第Ａ1＃、Ａ2＃楼整栋楼进行了移交。但涉案房屋至今未取得交付使用批准文件。 《霸州市人民政府办公室关于印发（2015修编版）的通知》证实，重污染天气应急响应分为四个等级，其中四级应急响应的措施不包括建筑工程停止施工的措施。根据霸州市建设局发布的相关文件及霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计可知，自原、被告购房合同签订之日即2015年7月16日起至原、被告约定的交房日期2016年12月30日期间，因政府有关机构的行为导致被告停工168.5天，顺延168.5天后至2017年6月16日，自2016年12月31日至2017年6月16日因政府有关机构的行为导致被告停工86.5天，顺延86.5天后至2017年9月11日，自2017年6月16日至2017年9月11日期间未停工。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告依约交付了房款，被告应依约于2016年12月30日前向原告交付房屋，被告至今仍未按约定交付房屋，原告作为买受人，要求被告继续履行《商品房买卖合同》，依约交付房屋并支付逾期交房违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告主张合同目的不能实现，应予解除，对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，在后续履行合同的过程中，虽然存在延期交房的客观情况，但并不构成合同不能履行的抗辩事由，故对被告的该项抗辩主张本院不予支持。被告主张已于2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给受原告委托收房的霸州市益津商业经营管理有限公司，应视为向原告交付了涉案房屋。但该房屋至今未取得交付使用批准文件，不符合双方在《商品房买卖合同》第八条中对交付条件的约定，故本院对被告的此项主张不予支持。被告认为原告从购房优惠中已获收益52,901元，没有实际损失，所以不应计算违约金，被告的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的事由，因此造成被告在约定的期限内不能履行交房义务的，应当顺延履行期限，在顺延履行期间发生新的延期交房事由的，履行期限继续顺延。原告主张四级应急响应的措施不包括建筑工程停止施工的措施，不属于可以据实延期的事由，本院予以支持。被告主张高考期间应计入合理停工期限，因被告未举证证实涉案工程是否对考场或考生休息产生影响，本院对被告的此项主张不予支持。自原、被告购房合同签订之日（2015年7月16日）起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工168.5天，在2016年12月31日至2017年6月16日期间，因政府行为导致停工86.5天，共计停工255天，交房期限应顺延至2017年9月11日,在2017年6月16日至2017年9月11日期间并未停工，故交房期限应为2017年9月11日，自2017年9月12日起，被告应向原告支付逾期交房违约金。自2017年9月12日起至2019年8月19日，以199,010元为基数，按中国人民银行贷款利率4.75%的1.3倍向原告支付逾期交房违约金；自2019年8月20日起实际交付房屋止，以199,010元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率4.25%的1.3倍向原告支付违约金。原告主张自2019年8月20日起至据实交付房屋之日止，以199,010元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率4.2%的1.3倍计算违约金，不违反相关法律规定，本院予以支持。2017年9月12日起至2019年8月19日共计706天的违约金计算为：199,010元×4.75％×1.3÷365天×706天=23,769.7元；2019年8月20日起至2020年7月10日共计325天的违约金计算为：199,010元×4.2％×1.3÷365天×325天=9,675.2元，以上共计33,444.9元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告潘登与被告河北万昌房地产开发有限公司于2015年7月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YJGJ-0971）继续履行。 二、被告河北万昌房地产开发有限公司给付原告违约金33,444.9元，并自2020年7月11日起以原告潘登所交购房款199,010元为基数按照年利率4.2%的1.3倍计算至房屋交付为止，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费645元，减半收取323元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  崔仰光 二〇二〇年十一月五日 书记员  胡万**