宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5635号原告：宁夏家宜美物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122MA76EDQG3P。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：林某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体工商户。委托诉讼代理人：王某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。系被告林某岳父。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告林某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。原告宁夏银大物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某，被告林某的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费9266元，违约金463元，两项合计9729元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月1日，原告宁夏家宜美物业服务有限公司与宁夏瑞德房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告给被告提供物业服务。自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准为别墅物业费1.2元每月每平米，逾期缴费违约金5％，被告系贺兰县水木兰亭小区16-2室业主，面积188.35㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业服务费，现仍欠2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业费9266元（188.35㎡×1.2元×41个月）。根据《物业服务合同》第八章第26条约定，被告应当向原告支付违约金，因违约金数额过高。原告自愿降低违约金至463元。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务。原告多次向被告催缴物业费无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称：我在水木兰亭居住近六年，未交物业费的原因是：2015年我装修入住后，找物业公司对可视门铃进行维修，物业说是系统故障，让我继续等，2015年我交了一年的物业费。入住后我发现，小区原设计的景观灯、草坪灯、别墅区门前灯不亮，电缆经常出现故障，造成不应有的停电，将部分住户电冰箱、电脑烧坏。小区化粪池不清理，造成污水倒灌把我的厨房淹了，我找物业公司，物业给找管道疏通工了，让我付疏通费，找谁说理去。物业公司下雪不扫雪，小区养狗的粪便随处可见。原隆安物业2017年起诉了我物业费的问题，在调解时承诺在2017年下半年以上所提的问题全部解决，并把2016年我所欠的物业费减免了300元。现在家宜美物业起诉我，公共设施的维修、维护问题，一直存在。所有联排别墅房的可视门铃对讲系统现在家家都用不了。请法院要求被告出示本小区的原设计方案及小区的建设图纸。原告家宜美物业有什么资格起诉我的物业费？部分业主多次打12345热线电话投诉和到物业办上访，要求公布近几年的物业费收支明细，至今没有答复。经审理查明：宁夏隆安物业服务有限公司，原系贺兰县水木兰亭商住小区的物业服务公司。2018年5月31日，宁夏隆安物业服务有限公司发出通知，其主要内容为：因我公司与宁夏瑞德房地产开发有限公司签订的水木兰亭小区《前期物业服务合同》与2018年5月31日到期，不再续签，由宁夏家宜美物业服务有限公司接管本小区的物业服务，2018年5月31日之前业主未交的物业费及停车费由宁夏家宜美物业服务有限公司代收。2018年6月7日，宁夏瑞德房地产开发有限公司作出公示，主要内容为：原由宁夏隆安物业服务有限公司为贺兰县水木兰亭商住小区提供前期物业服务，于2018年5月30日到期，我公司考察选择由家宜美物业服务有限公司为本小区提供物业管理服务，特此公示。原告（乙方）还与宁夏隆安物业服务有限公司（甲方）、宁夏瑞德房地产开发有限公司（丙方）达成《水木兰亭小区物业工作、账目移交协议》，其主要内容为：1、截止2018年5月31日，甲方在服务期间未收取的物业费131537元，由乙方向甲方付清后方可接管小区；2、甲方预收20118年6月1日之后的物业费21379元，泊位费8900元，垃圾清运费1900元，合计32179元，由甲方退给乙方；3、上述费用相抵剩余99358元，由乙方向甲方支付，经协商由乙方向甲方支付50000元；4、甲方在物业服务期间未退付的物业保证金4000元、装修押金3000元，由甲方退付。该移交协议由甲、乙、双方在落款处签字、盖章，未载明年月日。2018年6月1日、2020年9月24日，原告与贺兰县水木兰亭商住小区的开发商宁夏瑞德房地产开发有限公司分别签订了两份《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏瑞德房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县水木兰亭商住小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务的内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准（二级服务标准为房屋管理，绿化管理，共用设施设备维修养护，公共区域公共秩序维护，保洁服务，维护服务）。合同还约定本小区物业费收费选择包干制，具体标准为：别墅1.2元/㎡/月，商业物业1.5元/㎡/月。业主应于按入住通知单之日起交纳物业费，物业服务费用按季交纳，业主与物业使用人应在季度未5日内履行交费义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每项欠费用总额5%的标准向乙方支付违约金。合同期限分别自2018年6月1日起至2020年5月30日、2020年6月1日起至2020年12月31日止。该《前期物业服务合同》于2018年6月15日在银川市供热物业管理办公室备案登记，备案期限为2018年6月14日至2021年6月13日。原告为贺兰县水木兰亭小区提供了清运及雨，绿化养护，垃圾收集，垃圾清运，日常消杀，小区地面维修，污水井清掏，单元门楼维修，小区景观清扫，业主装修垃圾清运，物业公司日常培训，服务内容及标准公示，清理消防通道及单元楼内电动车、自行车，维修路灯、草坪灯，帮助年迈业主搬运较重的日常生活用品，绿化浇水等等物业服务工作。原告在物业服务中存在小区压坏的管道井盖未及时更换，小区草坪灯、门头灯未及时修理的物业服务瑕疵现象。被告系贺兰县水木兰亭小区16-2室房屋业主，房屋建筑面积为188.35平方米，2017年1月1日起至2020年5月31日期间欠原告物业费9266元（188.35㎡×1.2元/㎡×41个月），原告计算物业费违约金463元，共计9729元。原告通过张贴催缴物业费通知书的方式向被告催要物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县水木兰亭小区未成立业主委员会。本院认为，原告与宁夏瑞德房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏瑞德房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县水木兰亭小区提供物业管理服务，该合同合法、有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区16-2别墅房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2018年6月1日至2020年5月31日期间为别墅住宅1.2元/㎡/月，符合前期物业服务合同的约定和法律规定。关于原告诉请要求被告支付2017年1月1日至2020年5月30日期间物业费9266元的诉讼请求，因2017年1月1日至2018年5月31日期间系宁夏隆安物业服务有限公司提供物业服务，原告虽举证证明宁夏隆安物业服务有限公司将2018年6月1日以前未收取的物业费移交由原告收取，但未能举证2018年5月31日以前宁夏隆安物业服务有限公司与宁夏瑞德房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同及其物业费收费标准，本院不能按照原告与宁夏瑞德房地产开发有限公司前期物业服务合同约定的收费标准计算宁夏隆安物业服务有限公司2018年5月31日以前未收取的物业服务费。宁夏隆安物业服务有限公司2018年5月31日以前未收取的物业服务费可另行向被告主张权利。同时原告在物业服务中存在物业服务瑕疵现象，应予扣减5%的物业服务费。故原告的该项诉讼请求，本院支持被告支付原告2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业费5152元（188.35㎡×1.2元/㎡×24个月=5424元×95%）。关于违约金，《前期物业服务合同》明确约定，物业服务费用按季交纳，业主与物业使用人应在季度未5日内履行交费义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每项欠费用总额5%的标准向乙方支付违约金。该约定违约金标准符合合同约定和法律规定，但被告在物业服务中存在的物业服务瑕疵现象，应当予以扣减相应的违约金，本院支持被告支付原告违约金257元（欠费总额5424元×5%×95%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告林某向原告宁夏家宜美服务有限公司支付2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业费5152元，违约金257元，共计5409元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏家宜美服务有限公司负担12元，被告林某负担13元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利二〇二〇年十一月三十日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。