山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初2214号原告：张健，男，1981年1月11日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：苗龄月，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江坤，山东宁泰律师事务所律师。被告：枣庄市深鲁房地产开发有限公司，住所地：枣庄市新城六盘山路东海河路北七号路南。统一社会信用代码：91370400771045207H。法定代表人：刘亚东，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。原告张健与被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司（以下简称：深鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告张健及其委托诉讼代理人苗龄月、江坤，被告深鲁公司的委托诉讼代理人郭紫刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》，并立即办理网签办案登记手续；２、依法判令被告立即向原告办理交房手续，并交付枣庄新城凤鸣园第3幢东单元14层东户商品房；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计80,000元（自2016年10月1日起计算至实际交付房屋之日止，按照该房屋所在地段同类房屋租金标准计算）；４、判令被告立即协助原告办理枣庄新城凤鸣园第3幢东单元14层东户商品房房地产权属登记；５、诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2014年12月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一式多份，约定：“原告购买被告开发建设的枣庄新城凤鸣园商品房一处；该商品房为凤鸣园第3幢东单元14层东户；该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上17层，地下2层；该商品房预测建筑面积共170平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3,460元，总金额为人民币伍拾捌万捌仟贰佰元”。在案涉《商品房买卖合同》签订之前，原告便以现金形式向被告交纳商品房首付款25万元。合同签订后，原告向枣庄市住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款25万元，该款项已经于2015年3月4日由枣庄市住房公积金管理中心直接汇入被告指定的收款账户。2017年1月17日，原告以银行转账的方式再次向被告支付购房款9万元。上述款项总计59万元，并经被告确认后向原告出具《收据》多张。但在合同履行过程中，被告以各种理由拒不按照合同约定的期限履行交付房屋等义务。原告多次找被告交涉，至今无果。为维护原告的合法权益，为此，原告提起诉讼。被告深鲁公司辩称，一、原告与被告没有签订正式的商品房预售合同，没有能够签订合同的原因是因为双方对签订合同的最基本条件、房屋销售单价没有达成一致意见，而没有达成一致意见的原因在于原告以及原告所在团购房单位枣庄市发展和改革委员会（以下简称：市发改委），被告没有责任。市发改委以及原告应自行承担相应的责任。二、鉴于原、被告双方尚未建立商品房预售合同关系，因此原告的诉请没有事实和法律依据，对原告一至四项诉讼请求应依法予以驳回。原、被告为支持各自的主张分别向法庭提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据进行了综合分析，就本案事实本院认定如下：2011年5月20日，市发改委（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购定向开发协议书》，该协议书主要内容为：“乙方依法取得国有土地使用权后30日内，甲方指定的购房人（即甲方本单位在编制的正式工作人员，并经乙方核实确认）应交纳商品房首付款20万元一25万元；团购定向开发销售的商品房按照成本价格销售给甲方指定人员；乙方应当在依法取得《商品房预售许可证》之日起15日内与指定人员签订《商品房预售合同》，并应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；本协议作为乙方与甲方指定人员签订团购定向开发商品房预售合同和销售合同的附件，与上述合同具有同等法律效力；本协议未尽事宜，甲乙双方另行签订《补充协议》，与本协议具有同等法律效力”。2012年4月28日、6月20日，原告作为市发改委团购人员通过现金缴款方式向被告支付购房款共计25万元。2014年12月9日，原、被告签订商品房买卖合同一份，该合同记载了：原告购买被告开发的枣庄新城凤鸣园第3幢东单元14层东户商品房一套，预测建筑面积为170平方米，单价每平方米3,460元，总价588,200元；被告应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。合同关于房屋权利状况、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、配套设施交付时间与使用条件、逾期交付责任、转移登记等内容均为空白。该合同原件仅有一份，存留在枣庄市住房公积金管理中心。2015年3月4日，原告通过公积金贷款方式向被告支付购房款25万元。2016年8月10日，枣庄市住房和城乡建设局向被告颁发涉案新城凤鸣园小区商品房预售许可证。2017年1月6日，被告向市发改委、枣庄市工商局、枣庄市仲裁委、枣庄市住房公积金中心四家团购房单位出具《告知书》，该告知书主要内容为：要求购房户于2017年1月16日前按所购房屋面积的不同交纳房款（156平方米的交纳8万元、170平方米的交纳9万元、199平方米的交纳10万元）；购房价格执行决算审计的成本价格结算；交房日期于2017年7月18日正式上房。2017年1月17日，原告以转账方式向被告支付购房款9万元。后被告没有按上述告知书承诺的时间交房。2017年11月1日，市发改委委托枣庄天睿建设工程咨询有限公司对枣庄新城凤鸣园团购房成本价格进行审计。2017年12月6日，枣庄天睿建设工程咨询有限公司出具审核成本结算书，确定该建设项目成本价为4,384.53元。2018年7月11日，被告与市发改委签订凤鸣园小区团购房补充协议，约定由市发改委牵头其他三家团购房单位（市工商局、市住房公积金管理中心、市仲裁委）和被告深鲁公司尽快共同委托一家具备资质的中介机构对凤鸣园小区团购房的成本价进行审计，最后确定购房成交均价，但购房成交均价最高不超4,380元/平方米，最低不低于3,460元/平方米；双方本着互谅互让的原则，暂按3,460元/平方米的均价办理上房，差价（4,380元-3,460元=920元）由四家团购单位负责通知统一提存到指定的市公证处的专用账户内，不得挪作他用，双方负责监督该账户。该账户的提存费用由被告深鲁公司承担。如果已交的房款均价超过每平方米3,460元，按与每平方米4,380元均价之间的实际差价提存差额价款。最终成本均价确定后，如不低于每平方米4,380元，10日内由市公证处一次性付给深鲁公司，如低于每平方米4,380元，将差额部分10日内分别支付给各方。协议签订后10日内确定最终购房户，以3,460元/平方米（均价）的暂定价与购房户签订正式购房合同，办理商品房备案手续，各团购单位统一交款，统一办理上房手续。同意以上协议内容的购房户可在本协议约定的义务完成后一周内开始安排上房办理事宜；不同意本协议内容的，可待审计确定购房成本价后10日内由深鲁公司安排上房事宜；如再有异议，可直接以购房户的名义通过诉讼途径解决。上述协议签订后，大部分购房户已按补充协议约定将房屋差价款提存到市公证处专用账户后办理了上房事宜。现对涉案房屋被告已完成了产权初始登记。2019年8月29日，被告通过公证的形式向市发改委送达了告知书一份，要求市发改委派代表于2019年9月5日上午9点到枣庄市公证处共同委托审计购房成本价；2019年9月5日上午，市发改委没有派代表到枣庄市公证处共同委托审计，被告在公证监督的情况下抽签选取的审计机构是山东鲁扬会计师事务所有限公司。2019年9月26日山东鲁扬会计师事务所有限公司作出的工程造价咨询报告书审核的平均造价为4,461.94元/㎡。2020年8月5日，被告向本院提交申请，要求对案涉房屋进行成本价审计，后被告未按照审计机构山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所的要求补充提交相关审计资料，且未按期交纳鉴定费用，该审计委托被退回。2020年8月24日，原告等人向本院提交申请，申请对涉案地段的同时期同类房屋市场租金进行鉴定。山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所接受委托后，于2020年10月16日作出的山东中亿源评报字（2020）第33号资产评估报告书结论为：枣庄新城凤鸣园第3幢东单元14层东户房屋租金为2016年1,347元/平方米、2017年为1,428元/月、2018年为1,554元/月、2019年为1,561元/月、2020年为1,646元/月。原告因该次鉴定支出鉴定费1,000元。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同复印件、购房收据等证据，被告提交的商品房团购定向开发协议书、商品房预售许可证、结算书、团购房补充协议、公证书等证据，并结合原、被告的当庭陈述予以证明。本院认为，原、被告既然达成了团购房屋的协议，依法就应该以诚信为本，公平合理地全面履行团购房屋协议、协商解决协议履行中发生的争议。现双方对涉案房屋结算成本价争执不下，原告主张按2014年12月9日签订的商品房买卖合同记载的每平方米3,460元的均价结算，但是原告主张的该价格从来源、形成时间和形式上均有明显的瑕疵，且与市发改委原委托的枣庄天睿建设工程咨询有限公司出具的成本审核数额悬殊，不宜直接推定成立，否则难以保证实体上的公平性。关于被告主张的按每平方米4,380元的均价结算，鉴于2018年7月11日被告与市发改委签订的凤鸣园小区团购房补充协议已明确只是将该价格作为涉案房屋成本均价的上限使用，约定另行共同委托一家具备资质的中介机构对凤鸣园小区团购房的成本价进行审计，最后确定购房成交均价。被告后来通过公证委托审计的山东鲁扬会计师事务所有限公司出具的工程造价咨询报告，没有市发改委的代表及原告等人的参与，其结论的真实性难以保证，原告现也不认可。同时，在本案审理过程中被告在申请房屋成本价审计鉴定后又不配合，致使鉴定程序无果而终，故被告主张的上述成本均价也依据不足。因此，现原、被告双方的关于涉案房屋成本价的主张现均依据不足，均不足以支持。但为减少争议，求同存异，同时涉案房屋也早已具备交付条件，也为了避免资源的闲置浪费，减少不必要的损失，可按照被告与市发改委所签订的凤鸣园小区团购房补充协议的规定，参照其他大多数购房人的做法，先办理上房手续，再解决争议问题。关于原告主张的第三项诉请：“判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计80,000元（自2016年10月1日起计算至实际交付房屋之日止，按照该房屋所在地段同类房屋租金标准计算）”，鉴于双方发生争议的主要原因在于对房屋成本均价的争执，而对此争执问题的产生和长期不能有效解决，是其双方的共同失误和过错导致的。先是对2014年12月9日签订的商品房买卖合同的用途、性质等约定不明，后又在对待和解决定价纷争上有失理性和诚信，故对于导致本案的纠纷及原告延期上房的损失，原、被告双方均负有责任，被告应按其责任相应承担原告的房屋使用损失。本院参照租金评估结论标准酌定按每月租金1,500元计算原告的房屋使用损失，自2018年7月11日市发改委与被告所签订的凤鸣园小区团购房补充协议规定的可以上房的时间（酌定为2018年8月1日）开始计算，由被告赔偿原告至本判决生效之日止的房屋使用损失费的一半。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将位于枣庄市户的房屋交付于原告张健；二、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张健涉案房屋使用损失费的50%(自2018年8月1日起计算至本判决生效之日止，按每月1,500元计算)；三、原告张健于本判决生效后10日内将争议的154,600元房屋差价款提存到指定的枣庄市公证处的专用账户内；四、驳回原告张健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计900元，由原告张健负担450元，由被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担450元，鉴定费1,000元，由原告张健负担500元，由被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担500元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇二〇年十一月二十日书记员 胡安敏