宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5617号原告：翟某，宁夏回族自治区石嘴山市人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，中共党员，现住宁夏回族自治区银川市，系被告翟某丈夫。被告：孙某，宁夏回族自治区贺兰县人，本科文化，群众，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：龚某，宁夏言成律师事务所律师。原告翟某与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告翟某请求判令：1.解除双方于2011年12月21日签订的《租房合同》；2.返还房屋及屋内的家具家电（见交接清单），不能返还按现价赔偿（被损毁变卖财物价值44000元）；3.支付2019年12月1日至2020年9月30日房租12500元，支付2020年10月1日至10月31日房屋租金1250元；4.本案诉讼费由被告承担。被告孙某辩称：1.针对第一项诉请，双方就不定期租赁合同，被告已于2020年2月向原告通知解除双方的租赁合同，故解除的时间应认定为2020年2月1日；2.针对原告的第二项诉请，房屋内的所有家具家电被告均未搬离，原告主张没有事实依据，该项诉请不应支持；3.针对被告第三项诉请，被告欠付租金金额是自2019年12月1日至2020年2月1日，每月1250元，共计2500元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2011年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》一份，第一条约定甲方将位于贺兰新区B区精装修营业房，建筑面积150平方米出租给乙方使用；第二条约定该房屋租赁期限为五年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止。房屋租金每年壹万伍仟元整15000元，一次付清，租赁期满合同解除；第四条约定为了保证房屋设施的完好，甲方向乙方收取押金无元；第五条约定合同期满若房屋设施齐全没有损坏，甲方将押金退还乙方；若房屋设施损坏，乙方负责修复或予以经济赔偿后甲方退还乙方押金，如因房屋设施损坏乙方未及时修复或经济赔偿，给甲方造成重新修复或无法续租所造成的经济损失由乙方全部承担。合同还对违约责任等进行了约定。备注：付家用电器及家俱清单。并将涉案房屋内家具家电进行了登记交接。双方履行《租房合同》至2016年11月30日，之后双方未签订新的租赁合同也未约定租赁期间，被告继续租赁。被告按照双方签订的《租房合同》缴纳租金至2019年11月30日。现原告起诉，请求判如所请。另查明，原、被告于2011年11月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于××县建筑面积1610平方米自建房屋一至三层租赁给原告用于经营宾馆。就该合同的履行，被告于2020年5月21日诉至本院，原告提出反诉，本院于2020年10月20日作出（2020）宁0122民初2544号民事判决书，现双方均已上诉。庭后，本院组织原、被告双方至案涉房屋，按照原告提交的家具家电明细单对屋内物品进行现场调查记录，经双方确认除一台美的（三匹）空调之外，其他家具家电均在案涉房屋内。二、双方当事人有争议的事实原告认为因被告逾期不支付房屋租金、不返还房屋，其主张解除合同，被告应支付2019年12月1日至2020年10月31日期间房屋租金15000元；原告还认为被告租赁涉案房屋期间损坏部分家具、家电，应当折价赔偿，其购置家具家电时间为2011年。被告认为涉案租房合同已经于2020年2月1日解除，未付2019年12月1日至2020年2月1日期间房屋租金2500元，因（2020）宁0122民初2544号案件所涉的《房屋租赁合同》中原告未退押金，故本案的租金与另案的押金抵扣，被告不再欠付房屋租金；被告还认为涉案房屋内家具家电购置时间为2005年，原告所称损坏的家具、家电不属实，其交付被告时已经无法使用。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为：1.涉案《租房合同》是否已经解除及解除时间；2.涉案房屋及家具家电被告是否向原告交付及是否应当折价赔偿；3.被告方现应向原告支付房屋租金的金额。关于争议焦点一，原、被告签订的《租房合同》,租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同。被告主张《租房合同》已经于2020年2月1日解除，向法庭提交了手机短信通知，但是该短信通知显示的发送时间与被告陈述不一致且短信内容中所述为《房屋租赁合同》，与案涉合同名称不一致，与（2020）宁0122民初2544号案件所涉合同名称一致，故被告提交的证据无法证实其主张，本院不予采信。该租房合同期限届满后，双方未签订新的租房合同，也未再约定租赁期限，被告继续租赁涉案房屋，并按照原《租房合同》交纳房屋租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，由于案涉《租房合同》于2016年11月30日届满后，已转为不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人均可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告逾期不支付房屋租金，原告通过起诉的方式向被告履行了通知义务，被告在庭审中又主张涉案租房合同已经解除，故本院确认原、被告签订的《租房合同》于2020年11月9日解除。对于原告主张要求解除原、被告于2011年12月21日签订的《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，被告主张已经向原告交付涉案房屋及家具家电，未提交有效证据予以证实，原告亦不认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应向原告返还房屋及屋内的家具家电，经本院组织双方实地查看，除一台（三匹）美的空调不在涉案房屋内，其他家具家电均在，原告主张被告对损坏的家具家电应当进行折价赔偿，因原告未提交相应证据证实租赁房屋时以上物品的状态，且家具家电系易耗品均有使用年限，结合实地查看情况，本院酌定被告向原告赔偿1000元，被告抗辩原告向其交接时部分就已经无法使用，但双方在交接单上并未注明以上情况，被告该抗辩不符合一般的租房交易习惯，故对其抗辩不予采信。关于争议焦点三，现原告主张被告支付2019年12月1日至2020年10月30日的房屋租金，被告抗辩应付的房屋租金应与另案中所涉租赁合同中约定押金相抵扣，被告提交的证据无法证实原告应向被告退还押金及具体金额，原告对此不予认可，故被告该抗辩不予采信。原、被告履行不定期租赁合同期间未约定房屋租金，故按照原《租房合同》的约定支付房屋租金，被告应当向原告支付2019年12月1日至2020年10月31日的房屋租金为13750元（15000元÷12个月×11个月），原告主张13750元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告翟某与被告孙某2011年12月1日签订的《租房合同》于2020年11月9日解除；二、被告孙某于本判决生效之日起十五日内向原告翟某返还房屋及屋内的家具家电（见交接清单），并赔偿原告翟某1000元；三、被告孙某于本判决生效之日起十五日内向原告翟某支付2019年12月1日至2020年10月31日期间的房屋租金13750元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由原告翟某负担538元，由被告孙某负担84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 祁 玮二○二○年十一月三十日法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。