广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初9465号 原告：王凤明，女，1982年11月2日出生，汉族，住广州市越秀区。 原告：王吉胜，男，1954年7月7日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：周启雄，男，1958年1月12日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：李红梅，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小霞，广东广信君达律师事务所律师。 被告：欧灶福，男，1984年9月20日出生，汉族，住广州市越秀区。 被告：庞小艳，女，1994年8月8日出生，汉族，住广州市越秀区。 被告：庞少华，男，1990年2月2日出生，汉族，住广州市越秀区。 被告：莫志远，男，1971年7月16日出生，壮族，住广州市越秀区。 原告王凤明、王吉胜与被告周启雄、欧灶福、庞小艳、庞少华、莫志远物权保护纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎家学，被告周启雄的委托诉讼代理人陈小霞、李红梅，被告欧灶福到庭参加诉讼。被告庞小艳、庞少华、莫志远经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、判令各被告（含同住人员）立即搬迁出广州市越秀区XX路X巷17号101房（即1楼前座）、3楼前座、3楼后座及401房（即4楼前座），将该房屋腾空交还给两原告管业使用，迁出时不得损坏房屋结构。2、判令被告向两原告支付房屋使用费（从2018年9月28日起支付至被告实际迁出之日止，按照同地段房屋同时间段的市场租金标准计算）。事实和理由：两原告于2018年9月28日取得广州市越秀区XX路X巷17号的不动产权证，为该房屋的所有权人。被告在没有合法基础上入住使用广州市越秀区XX路X巷17号101房（即1楼前座）、3楼前座、3楼后座及401房（即4楼前座）。被告一直占有使用该房屋，并且一直没有向两原告支付任何房屋使用费。原告与被告于2019年11月22日签订《协议书》约定被告及同住人员于2020年3月1日迁出广州市越秀区XX路X巷17号101房（即1楼前座）、3楼前座、3楼后座及401房（即4楼前座）。如被告逾期未将涉案房屋交还给两原告的，被告需按照同地段同类型房屋的市场价支付原告取得房屋产权证之日至被告实际迁出房屋之日止的房屋使用费。现被告逾期未迁出涉案房屋，已侵害两原告的对于涉案房屋的物权以及违反双方签订的《协议书》约定。根据《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”以及第三十五规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，被告违法占用两原告的房屋，严重损害两原告作为所有权人的合法权益。两原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求，以示法律的公正性。 被告周启雄辩称，1、被告早已于2020年3月10日协调101房（1楼前座）、3楼全层及401房的使用人全部搬出了广州市越秀区XX路X巷17号，并于3月12日发短信催促原告来办理钥匙交接手续。2、被告及被告的哥哥一家一直是案涉房间的有权使用人。2019年11月22日，原告王吉胜通过短信邀约被告见面，被告才知道两原告取得了案涉房屋除违建部分完整产权，《协议书》第三条并非被告的真实意思表示。3、受疫情原因，涉案房屋的使用人找房难，找搬家公司难，只能自己人工搬运，应当充分考虑2-3月的不可抗力疫情影响，免除被告的责任。4、被告并非涉案房屋的3楼前座的使用人，即便不考虑疫情因素，在合同具有相对性的情况下，被告不应当为游XX的行为违约责任。游XX是被告的嫂子，其迟延迁出房屋的行为不是被告所控制的，不应当让被告为游XX的行为承担违约责任。5、四楼前座为违章建筑，并未取得合法的产权，原告王吉胜无权基于自己也无合法产权的建筑要求被告承担违约责任。6、101房前座的承租人早已于2020年1月19日迁出涉案房屋，被告无需按已约定日期前迁离房屋的房间承担违约责任。7、本案是物权纠纷，不应当要求被告承担违约责任。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉请。 被告欧灶福辩称，我居住在四楼401房，我是与被告周启雄签订租赁合同的，期限至2018年4月30日，之后没有续签合同，但我一直交租至2019年11月。2019年原告要求我方搬出涉案房屋。由于疫情影响，导致我无法在2020年3月1日前搬出。我在2020年3月10日搬出涉案房屋并将钥匙交给被告周启雄。我居住的401房是违章建筑，是天棚搭棚违建的，在原告的产权证上并没有四楼，原告无权收取我租金。综上，我不同意原告的诉讼请求。 被告庞小艳、庞少华、莫志远均无答辩。 经审理查明：据粤（2018）广州市不动产权第00XXXX872号不动产权证记载，广州市越秀区XX路X巷17号房屋权利人为两原告，各占1/2产权份额，房屋建筑面积为182.1平方米，用途为住宅，登记日期为2018年9月28日，所有权取得方式：判决。附记载明：另有第二层超建西边1.604平方米，不封闭阳台1.95平方米、飘楼2.023平方米；第三层超建西边1.604平方米，不封闭阳台1.95平方米、飘楼2.023平方米及DA3结构第四层46.098平方米，合共57.252平方米未申请产权登记。附图载明，建基面积为61.3560平方米。 2019年11月22日，两原告（甲方）与被告周启雄（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为广州市越秀区XX路X巷17号房屋的业主，乙方为广州市越秀区XX路X巷17号房屋101房（1楼前座）、3楼前座、3楼后座、401房（4楼前座）的使用人。现甲乙双方经过友好协商，达成如下协议：第一、甲方、乙方同意乙方（含房屋同住人员、使用人）在2020年3月1日前迁出广州市越秀区XX路X巷17号房屋101房（1楼前座）、3楼前座、3楼后座、401房（4楼前座）并将房屋腾空交还给甲方，迁出时不得损坏房屋的主体结构。第二、乙方负责协调广州市越秀区XX路X巷17号房屋101房（1楼前座）、401房（4楼前座）的实际使用人迁出并将房屋交还给甲方。至于实际使用人与甲方是否另行签订租赁合同，则由实际使用人与甲方另行协商。第三、如乙方逾期未将房屋交还给甲方的，甲方可通过法律途径要求乙方（含房屋同住人员、使用人）迁出房屋及要求乙方按照同地段同类型房屋的市场价支付从甲方取得房屋产权证之日至乙方（含住人员及实际人）实际迁出房屋之日止的房屋使用费给甲方。第四、自乙方按照协议约定日期将上述房屋实际交还给甲方后，房屋归还甲方后所产生的事宜与乙方无关，乙方不得再使用上述房屋。 2009年4月13日、2011年3月1日，被告周启雄（甲方）与被告欧灶福（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区XX路X巷17号401房出租给乙方作住宿使用，面积12平方米，租期自2009年3月1日至2016年2月28日，月租金300元。上述合同均经出租屋管理中心备案。2017年5月18日，被告周启雄作为谭X的委托代理人身份与被告欧灶福签订《广州市房屋租赁合同》，约定由被告欧灶福承租广州市越秀区XX路X巷17号401房，面积12平方米，租期自2017年5月1日至2018年4月30日，月租金300元。 据广东省流动人口居住登记信息查询资料显示，庞小艳、庞少华为广州市越秀区X巷11号3楼的居住人，莫志远为广州市越秀区X巷17号地下的居住人。 据房屋租赁登记备案证明显示，庞小艳、庞少华、莫志远为广州市越秀区X巷17号楼下前房（101房）的承租人，出租人为谭X，租赁面积为25平方米，月租金500元。 另查明，王吉胜于2016年向本院提起诉讼，要求：1、确认原告与谭X于1983年1月20日签订的《关于拆建分成X巷十七号房屋协议书》真实合法有效，并确认存在原告与谭X对坐落于广州市越秀区XX路X巷17号房屋进行合建的事实；2、原告与被告依照《关于拆建分成X巷十七号房屋协议书》各享有占坐落于广州市越秀区XX路X巷17号房屋的二分之一产权份额，即上述房屋中首层的后半层（即首层的二分之一）、第二层全层及天台的后半层（即天台的二分之一）所有权归原告，上述房屋中首层的前半层（即首层的二分之一）、第三层全层、天台半层（即天台的二分之一）权属归被告，并判令被告立即协助原告到规划部门、房管部门办理上述房屋权属分割登记手续。诉讼过程中，原告和谭XX达成调解，本院于2016年10月28日作出（2016）粤0104民初11050号民事调解书，内容为：一、确认王吉胜与谭X于1983年1月20日签订的《关于拆建分成X巷十七号房屋协议书》有效。二、广州市越秀区XX路X巷17号房屋（总建筑面积为251.21平方米）的产权由王吉胜，谭XX共有，产权份额各占二分之一。三、王吉胜、谭XX双方于调解书送达书之日起10天内到房管部门办理现广州市越秀区XX路X巷17号房屋的产权登记手续。其中王吉胜占该房屋产权二分之一份额，谭XX占该房屋产权二分之一份额。登记所产生的费用由王吉胜负担。四、王吉胜、谭XX双方依《关于拆建分成X巷十七号房屋协议书》确认：现上址房屋首层的后半层、第二层全层及天台的后半层由王吉胜使用；首层的前半层、第三层全层、天台的前半层由谭XX使用。 被告周启雄为证明其对涉案房屋享有合法的使用权，提交了《关于拆建分成X巷十七号房屋协议书》及谭X贞的亲属关系证明，以证明谭X（代理人为谭X贞）与王吉胜就合建涉案房屋达成协议，谭X贞为被告周启雄的母亲。 被告周启雄为证明原告王吉胜拒绝办理房屋交接手续，提交了手机短信记录，内容为“X巷17号住户全部搬空了，如需要门锁匙就提前告知约时间”（2020年3月12日）、“因疫情未解除，你可将所有钥匙交到我档口收款处，海珠中326号”（2020年3月12日）、“我们在签订协议书时便约定在X巷17号房屋内做好交接钥匙等交接手续，我们也早就腾空了房屋，因疫情原因，我们在3月12日发短信告知你来做好房屋交接，但你要求我们将房屋钥匙交到你们海珠路档口去，当时疫情尚严重，且仅交接钥匙无法做完房屋交接手续，我们也理解。为了不影响邻里关系，现在再次通知麻烦你们尽快安排人来X巷17号交接房屋——周启雄，2020年5月13日”（2020年5月13日）。两原告质证称，该证据是不完整的，该对话主体是原告王吉胜的妻子与被告周启雄。原告王吉胜的妻子在短信中回复要求由于疫情未解除，要求被告周启雄将涉案房屋的钥匙交到原告在海珠中路所开设的快餐店，但该快餐店就在涉案房屋几百米范围内，但被告周启雄至今也没有将钥匙交还给两原告；另，两原告确认其对被告周启雄2020年5月13日的短信未予回复。 被告周启雄为证明使用人推迟迁出是由于受疫情影响，提交了：1、三楼前座使用人游XX于2020年5月12日的证言，内容为其与龚XX于2月29日碰面处理剩下的旧物品，但由于废品站当天还未正常营业，所以过几天再另外找其他人帮忙处理，由于疫情来得突然造成未能如期交付房屋给对方。2、陈XX的微信记录，内容为因疫情原因难找搬家公司，各个小区都设置检查关卡，只靠自己搬运，申请其将原定搬离时间推迟到3月6日。3、2020年1月15日和2020年2月29日定制门的收据和照片，用以证明欧灶福另行承租房屋的房门因疫情推迟至2020年2月29日才交付，后其才慢慢搬出401房内物品。两原告对上述证据均不予确认。 诉讼过程中，本院向广东电网有限责任公司广州越秀供电局调查广州市越秀区XX路X巷17号房屋及其中101房、301房、302房、401房的用电量明细及缴费明细，该局答复称仅有大楼的整体用电量，没有内部的分电表电量，并向本院提供了2020年1月至9月的电费明细，其中2020年1月为211.68元，2月为172.71元，3月为54.18元，5月为6.48元，7月为6.89元，8月为0元，9月为5.89元。两原告在庭审中亦确认水电表的发票是整栋楼作为一个单元出具的。 被告周启雄在庭审当日（2020年9月10日）将房屋钥匙6条交付给两原告。 庭审中，两原告表示：除四楼房间套内面积约为20平方米外，其余房间的套内面积均约30平方米，我方亦按此面积主张房屋使用费。被告周启雄表示：被告周启雄一家及周启雄哥哥一家是基于外婆及母亲受谭X的委托对涉案房屋进行管理而居住使用的；一楼前座面积为19.4平方米，三楼后座的面积为16.2平方米，四楼为违章建筑；我与401房承租人欧灶福有签订租赁合同；与3楼后座承租人也签订了租赁合同，具体与谁签不清楚；3楼前座是被告周启雄的哥哥一家在居住，所以没有签订租赁合同；101房前座有出租给他人，但与谁签订租赁合同不清楚。 对于房屋交接问题，被告周启雄表示：由于疫情原因，且为了办理房屋的水电费问题，所以我方并没有按原告提出的要求将钥匙交至指定地点，原告在2020年5月前对于整栋楼进行了实际控制，即使没有交钥匙，也不妨碍我方实际腾空房屋的事实。两原告表示：我方要求交付钥匙的店铺步行到涉案房屋不超过十分钟，并且该店铺每天都开门经营的，由于原告王吉胜是坐轮椅的，并不能自行外出，原告王凤明是管理店铺的，所以我方才要求被告周启雄将钥匙交还至指定店铺。 本院认为：两原告与被告周启雄签订的《协议书》是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。被告周启雄称该协议的第三条并非其真实意思表示，但未能提供相关证据证明，本院对其抗辩意见不予接纳。被告周启雄在该协议中确认其为涉案X巷17号101房（1楼前座）、3楼前座、3楼后座、401房（4楼前座）的使用人，且承诺在2020年3月1日前交还房屋，同时约定：“如乙方逾期未将房屋交还给甲方的，甲方可通过法律途径要求乙方（含房屋同住人员、使用人）迁出房屋及要求乙方按照同地段同类型房屋的市场价支付从甲方取得房屋产权证之日至乙方（含住人员及实际人）实际迁出房屋之日止的房屋使用费给甲方。”因此，本案需审查被告周启雄是否存在逾期交还房屋的违约情形。被告周启雄称涉案房屋已在2020年3月10日全部腾空，且其提供了短信记录证明其已在2020年3月12日通知原告办理交接手续，结合本院从供电局调取的用电情况明细可见，2020年3月的用电量较2020年2月显著下降，此后2020年5月、7月、8月、9月的用电量更低甚至为0，由此可以印证被告周启雄所称的在2020年3月中旬房屋使用人已全部腾空搬出的事实。由于2020年2、3月期间处于国家疫情防控期间，房屋使用人的物品搬离和迁出在客观上必然受到影响，因房屋实际使用人受疫情影响未能按期搬出致使作为出租人的被告周启雄迟延向两原告交还房屋，是情势发生变更所致，非因被告周启雄主观恶意造成，因此，被告周启雄迟至2020年3月10日才腾空房屋的行为不构成违约。但在涉案房屋腾空后，被告周启雄负有交还房屋钥匙的义务，从双方的短信记录来看，被告周启雄已于2020年3月12日短信告知原告方其已腾空房屋并可交还钥匙，同日原告方要求其将房屋钥匙交到指定的店铺，但被告周启雄未按两原告要求将房屋钥匙交至指定地点，此后亦未采取其他方式交还房屋钥匙，已构成逾期交还房屋的违约情形，两原告要求被告周启雄按《协议书》约定的内容支付自2018年9月28日起的房屋使用费合法合理，本院予以支持。另一方面，被告周启雄于2020年5月13日向原告方发送短信通知其办理交接手续，但原告方既不予回复，亦没有继续与被告周启雄协商交接事宜，两原告在明知被告周启雄已清空房屋的情况下，未采取有效措施避免损失扩大，亦存在过错。综据前理，根据公平合理原则，被告周启雄应付的房屋使用费应计至2020年5月13日，此后的使用费损失应由两原告自行承担。至于使用费的计算标准，因双方在协议中均确认被告周启雄只使用X巷17号房屋101房（1楼前座）、3楼前座、3楼后座、401房（4楼前座），而房屋租赁登记备案证明显示101房的承租面积为25平方米，被告欧灶福与被告周启雄签订的租赁协议约定401房的承租面积为12平方米，故101房和401房应按上述所载面积计算房屋使用费；因没有证据直接显示三楼前座和后座的面积，本院结合产权证附图所载的建基面积61.3560平方米及参照101房的面积予以确定三楼前座和后座的面积共50平方米。综上，被告周启雄应按87平方米的面积计付房屋使用费，因2020年的租金参考价尚未公布，故使用费标准应参照2019年同类同地段房屋租金参考价予以确定，即每月每平方米35元。 因两原告和被告周启雄已在诉讼过程中办理了涉案房屋钥匙的交接手续，涉案房屋已由两原告实际控制，本院对两原告主张的腾空搬迁主张不再调处。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》的第一百零七条规定，判决如下： 一、被告周启雄应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王凤明、王吉胜支付自2018年9月28日起至2020年5月13日止的房屋使用费（按87平方米，每月每平方米35元标准计）； 二、驳回原告王凤明、王吉胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2014元，由原告王凤明、王吉胜负担692元，被告周启雄负担1322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  伍丽娜 人民陪审员  刘月娴 人民陪审员  钟月好 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  梁菁菁