广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9235号原告：中信银行股份有限公司惠州分行，住址：广东省惠州市×××××××××隆大厦（二期）首层、五层。负责人：刘云中。委托诉讼代理人：张云流、朱梓华，广东海略律师事务所律师。被告：王小成，男，汉族，1973年1月5日出生，公民身份号码：512××××××××××××755，住址：四川省岳池县××××××××号1×3××5×2×。被告：惠州市大华房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区××××办事处陈江大道南与陈甲路交叉口南侧首层4号室。法定代表人：陈某1。原告中信银行股份有限公司惠州分行与被告王小成、惠州市大华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实合同签订时间：2017年2月13日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告王小成，贷款人、预抵押权人原告中信银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市大华房地产开发有限公司。三、合同名称：《中信银行个人购房借款合同》[编号：（2016）信银惠房贷字第ZK1045号]。四、借款金额、期限：借款金额为380000元，借款期限为240个月。五、还款方式：按月等额本息。六、借款利率：浮动利率，本合同项下的贷款利率为年利率，按贷款实际提款日定价的基础利率确定；借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对于借款人未按时支付的利息，自逾期之日起至全部清偿之日止，按本合同约定的逾期贷款罚息利率和本合同约定的结息方式计收复利。七、违约条款：借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；贷款人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由借款人承担。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证阶段为自借款人与贷款人签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以贷款人为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由贷款人持有满五年之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州市仲恺高新区×××××××××侧家华白云花园（1-5号楼）1号楼1单元14层04号房[预售商品房抵押权预告登记证明号：粤（2018）惠州市不动产证明第5010301号]；3.担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用。九、合同履行：2017年2月13日，原告与被告王小成签订《个人借款凭证（借据）》，约定放款日期为2017年2月13日，到期日期为2037年2月13日，贷款年利率为4.9%。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币380000元。十、被告欠款情况：截止至2020年4月17日，尚欠借款本金348099.04元、利息（含罚息、复利）9392.57元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告与被告一之间签订的《中信银行个人购房借款合同》[合同编号：（2016）信银惠房贷字第ZK1045号]；2.被告一偿还原告贷款本金人民币348099.04元，利息（含罚息、复利）9392.57元，本息合计357491.61元（利息暂计至2020年4月17日，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日）；3.被告一承担本案律师费6000元；4.被告一以其提供抵押的惠州市仲恺高新区×××××××××侧家华白云花园（1-5号楼）1号楼1单元14层04号房[不动产权证：粤（2017）惠州市不动产证明第1023170号；他项权证：粤（2018）惠州市不动产证明第5010301号]的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.被告二对被告一的上述全部债务承担连带保证担保责任；6.二被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。十二、其他：原告提交的《民事委托代理合同》、《广东增值税专用发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费6000元。裁判理由和结果本院认为，原告与被告王小成之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告王小成未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期。故，原告请求解除其与被告王小成之间签订《中信银行个人购房借款合同》，并请求被告王小成偿还借款本金348099.04元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2020年4月17日为9392.57元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师代理费6000元，并提交了《民事委托代理合同》、《广东增值税专用发票》予以证明，本院予以支持。被告惠州市大华房地产开发有限公司自愿为被告王小成的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告王小成的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告王小成用于抵押的房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告王小成、惠州市大华房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司惠州分行与被告王小成于2017年2月13日签订的《中信银行个人购房借款合同》[合同编号：（2016）信银惠房贷字第ZK1045号];二、被告王小成应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司惠州分行偿还欠款本金348099.04元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2020年4月17日为9392.57元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利]；三、被告王小成应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司惠州分行支付律师费人民币6000元；四、被告惠州市大华房地产开发有限公司对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告中信银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6852元（原告已预交），由原告中信银行股份有限公司惠州分行负担200元，由被告王小成、惠州市大华房地产开发有限公司共同负担6652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年十一月十三日书记员  古杏蓓