河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3182号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李树合，男，1963年4月22日出生，汉族，个体工商户，住河北省承德市承德县。 委托诉讼代理人：郭利宝，河北冀港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫义龙，河北冀港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹生谦，男，1957年2月28日出生，汉族，无业，群众，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：任剑锋，河北正扬时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台恒锐纺织有限责任公司，住所地邢台市任泽区任城镇建新街。 法定代表人：曹生谦。 委托诉讼代理人：任剑锋，河北正扬时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周红江，男，1978年4月4日出生，汉族，农民，群众，住邢台市任泽区。 委托诉讼代理人：张娇，河北晓阳合众（任县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吉朋伟，河北晓阳合众（任县）律师事务所律师。 上诉人李树合因与被上诉人曹生谦、邢台恒锐纺织有限责任公司（以下简称恒锐公司）、周红江租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市任泽区人民法院（2020）冀0526民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李树合的委托诉讼代理人郭利宝，被上诉人曹生谦、恒锐公司的委托诉讼代理人任剑锋，被上诉人周红江的委托诉讼代理人张娇、吉朋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李树合上诉请求：1、撤销邢台市任泽区人民法院作出的（2020）冀0526民初369号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：2017年9月14日，上诉人因从事服装生产所需与被上诉人曹生谦签订《厂房租赁协议》，约定被上诉人曹生谦将坐落于邢台市任县老城区新建路7号院原棉织厂车间办公楼（及前院整个院落）租赁给上诉人使用，租期为十年（自2017年10月1日至2027年9月底）。被上诉人曹生谦并未将合同约定的厂房全部交付给上诉人使用。上诉人两次向其发出通知书要求其解决未交付厂房问题，但一直并未得到解决。一审过程中被上诉人曹生谦称该厂房已经由被上诉人恒锐公司转让给被上诉人周红江，三被上诉人的行为侵害了上诉人的合法利益。原审判决认定事实和适用法律错误，应当发回重审或依法改判，具体事实与理由如下：一、一审法院认定“按照一般行为习惯，原告在租赁前对租赁标的物进行现场考察时，必然会发现他人占用房屋的事实”,明显属于认定事实错误，也没有任何依据，被上诉人曹生谦在租赁协议签订后才将案外人占用租赁房屋的事实告知上诉人，一审法院审理时也没有任何事实证据予以证明就推断上诉人在租赁前就对他人占用房屋的事实知晓。退一步讲，即便上诉人在租赁前知晓他人占用房屋也并不能推断出他人会在租赁后继续占用房屋，并不符合一般行为习惯。所以，一审法院对上述事实的认定不符合客观事实。二、一审法院认定“恒锐公司已履行了案涉租赁协议的主要义务”明显属于认定事实错误，并不符合实际情况与相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定。本案中恒锐公司仅将部分厂房交付给上诉人使用，一审法院仅凭并未交付房屋面积所占总面积比例便认定恒锐公司已履行了案涉租赁协议的主要义务明显属于事实错误。租赁协议中承租方的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，而并非交付一部分租赁物即可认定履行了主要义务。假若按照一审法院的裁判思路，上诉人支付给占用房屋人王少华的5000元可抵顶租金（杜增华、辛某作为见证人），也可认定上诉人已经履行了主要义务。同时辛某作为证人并不属于《民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的证人证言不得单独作为认定案件事实的依据的情况，但一审法院明显违背事实，仅因被上诉人不认可就并未采纳辛某的证言及书面证明的内容，仅认定恒锐公司已履行案涉租赁协议的主要义务。三、一审法院认定上诉人未交纳2018年10月1日之后的租金行为属于违约，案涉租赁合同解除的条件已经成就，明显属于认定事实错误。1、从上诉人未交纳2018年10月1日之后的行为并不当然属于违约。依据《合同法》第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人一、二并没有按照合同约定交付租赁标的，并且在后期将厂房强行上锁，禁止上诉人使用。由此可知，被上诉人一、二违约在先，上诉人是在行使先履行抗辩权，有正当理由不交付房租。2、案涉租赁合同解除的条件也并未成就。《厂房租赁协议》第七条约定“租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如特殊原因需解除租赁合同，需提前60天书面告知对方，对方同意后方可生效，否则任何一方不可单独解除合同，合同到期后同等价位出租或者买卖乙方有绝对优先权否则视为甲方违约”。当时订立此条款是由于上诉人需要投入大量资金进行装修并且为了场所稳定，实际上诉人也确实因为装修涉案厂房支出了30多万。根据该条规定，甲方解除合同需要提前60天通知并且需要经过乙方同意，故不符合合同约定的解除条件。另外，根据《合同法》规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告没有就租金事情催告，不享有合法解除权。四、一审法院适用法律错误。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。恒锐公司将本案涉案厂房土地转让给周红江，则本案租赁合同对周红江继续有效，应继续履行合向，交付租赁标的。上诉人的诉讼请求也完全符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十六条、第二百二十九条的规定，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条的规定判决驳回上诉人的全部诉讼请求，明显属于适用法律错误。综上所述，一审法院作出的民事判决认定事实和适用法律错误，依法改判或发回重审。 曹生谦、恒锐公司辩称，我们认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确。首先，租赁场地、生产先期必先了解场地状况是否适合经营。因此，对于部分的场地被占用，上诉方应该是明知，一审认定是正确的。其次，应当依照双方签订的厂房租赁协议第二条的规定，而不是依据上诉方主张的租赁合同第七条的约定。被上诉人有权解除双方签订的厂房租赁协议。 周红江辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，合同法第229条规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但是房屋的承租人根据这一规定主张买卖不破租赁的，必须属于善意有效合同，且承租人占有使用房屋，或者对租赁合同进行备案登记的条件，符合保护承租人使用房屋之基本需求的立法本意，并使第三人容易得知其所受让的标的物上存在租赁关系，如果不具备上述条件，则该租赁合同的效力具有相对性，不产生对抗买受人的效力，应依法保护善意买受人的合法权益。我方在与恒锐公司签订买卖合同时，不知该房屋上存在租赁合同纠纷，并且我方在接受房屋时也未看到上诉人对房屋的占有使用情况，我方与恒锐公司之间的买卖合同合法有效，并且支付合理对价，完成房屋所有权转移登记。故我方的合法权益，应受法律的依法保护，要求驳回上诉，维持一审判决。 李树合向一审法院起诉请求：一、请求依法判令三被告共同继续履行《厂房租赁协议》，判令三被告共同将坐落在邢台市任县老城区新建路7号院原棉织厂车间、办公楼、库房及前院整个院落交付给原告使用；二、本案诉讼费由三被告承担。 曹生谦反诉请求：一、请求人民法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《厂房租赁协议》，并责令被反诉人交还所有租赁标的。二、判令被反诉人支付拖欠反诉人的租赁费30000元。三、本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：案涉标的物位于邢台市任泽区，包括面积5013.68平方米的土地和建筑面积3910.58平方米的厂房，土地使用权、房屋所有权均登记在恒锐公司名下，被告曹生谦系恒锐公司的法定代表人。2017年9月14日，被告曹生谦为甲方（出租方）、原告李树合为乙方（承租方），双方签订了《厂房租赁协议》，约定甲方将案涉标的物租赁给乙方使用。协议第一条约定，租期十年（自2017年10月1日至2027年9月底），租金为前两年每年租金10000元，第三年和第四年每年租金20000元，第五年至租期届满每年租金30000元。协议第二条约定，自10月1日双方协议生效起，乙方每年10月1日的前10日内向甲方交纳当年租金。逾期交纳未经甲方同意的视为违约，甲方有权终止租赁合同，收回房屋或另行出租。签订协议时，曹生谦向原告出示了租赁标的物的产权属于恒锐公司的产权资料。 协议签订后，原告向曹生谦支付了2017年10月1日至次年10月1日的租金10000元。曹生谦向原告交付的租赁标的物中，尚有部分厂房被案外人王少华及一位白姓人士所占用，且原告自认在租赁协议签订后，对此情况是知情的。2018年1月17日，原告向王少华支付了5000元搬迁补偿费后，王少华搬离。2019年5月6日，曹生谦以原告欠付租金为由，书面通知原告解除租赁协议。同年5月9日，恒锐公司与周红江签订了《土地和厂房转让合同》，约定恒锐公司将本案所涉的标的物以260万元的价格出卖给周红江。恒锐公司与周红江在履行上述合同过程中发生纠纷而诉至本院，本院作出（2019）冀0526民初1013号民事判决书，判决双方继续履行合同；恒锐公司不服一审判决，上诉于邢台市中级人民法院，在二审期间，因双方达成和解协议，恒锐公司撤回了上诉。本案庭审中，曹生谦、恒锐公司的委托诉讼代理人及周红江的委托诉讼代理人均称恒锐公司已向周红江交付了土地和房屋，且办理了产权过户手续。 以上事实，由原告的起诉状、《厂房租赁协议》、租金收条、搬迁补偿费收条、解除合同的通知、本院（2019）冀0526民初1013号民事判决书、邢台市中级人民法院（2019）冀05民终3655号民事裁定书、证人辛某的部分证言、庭审笔录予以证实。 原告提交的落款日期分别为2017年12月18日、2018年11月26日的两份通知书，没有证据证明已送给曹生谦，且曹生谦的委托诉讼代理人当庭否认收到过该两份通知书，故该两份证据本院依法不予采信。证人辛某关于原告支付给王少华的5000元厂房搬迁费系经曹生谦同意，且曹生谦同意抵顶租金的证言，无其他证据相印证，不足以证明该5000元可以抵顶租金的事实。 一审法院认为，案涉租赁合同虽是原告与曹生谦签订，但是，鉴于租赁标的物当时的房屋所有权、土地使用权的权利人系恒锐公司，曹生谦系恒锐公司的法定代表人，且协议签订时曹生谦向原告出示了租赁标的物的产权属于恒锐公司的产权资料，因此，案涉租赁协议实际成立于原告与恒锐公司之间。 按照一般行为习惯，原告在租赁前对租赁标的物进行现场考察时，必然会发现他人占用房屋的事实。因此，尽管原告代理人称是在租赁协议签订后，曹生谦才将案外人占用租赁房屋的事实告知原告，但本院依法认定在租赁协议成立前，原告已经知道案外人占有租赁房屋的情况。 恒锐公司在向原告交付厂房和土地时，虽然案外人还占用着部分厂房，但原告方的证据不足以证实案外人占用的厂房面积达到800-900平方米，而被告曹生谦和恒锐公司只认可未交付的厂房、库房共计200平方米，不到厂房总面积的6%；退一步讲，即使原告案外人占用的厂房面积达到800-900平方米是真实的，那么未交付的房屋面积也占不到房屋总面积的四分之一，说明恒锐公司已履行了案涉租赁协议的主要义务；故原告应当按租赁协议的约定向恒锐公司支付租金，但可相应扣除未交付部分的房屋对应的租金。因现有证据不足以证实原告向王少华支付5000元搬迁费的行为得到了恒锐公司的同意，故该5000元不能直接抵销原告应支付给恒锐公司的租金。原告未交纳2018年10月1日之后的租金的行为构成违约，案涉租赁合同解除的条件已经成就，恒锐公司通知原告解除合同并无不当。所以，对原告的本诉请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：一、驳回原告李树合的本诉诉讼请求。二、准许被告曹生谦撤回反诉。本诉案件受理费80元，由原告李树合负担。反诉案件受理费175元，由被告曹生谦负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，李树合与恒锐公司签订的《厂房租赁协议》第二条约定：自10月1日双方协议生效起，乙方每年10月1日的前10日内向甲方交纳当年租金。逾期交纳未经甲方同意的视为违约，甲方有权终止租赁合同，收回房屋或另行出租。李树合租赁涉案场地及车间，是为了从事生产所需，租赁的车间、场地是否能够满足其生产经营，按常理，承租人李树合一般会到实地进行考察，确定是否可以满足其生产需要。因此，可以推定李树合对案外人占用部分租赁物应是了解的，李树合可就案外人占有部分要求出租方减少租金。由于李树合主张案外人所占租赁面积达800-900平方米，但没有提交证据予以证明，本院不予采信。恒锐公司已按租赁合同履行了主要义务，李树合应按合同约定支付租金。李树合主张其向案外人支付的5000元搬迁费应抵消租金，恒锐公司不予认可，李树合也没有证据证明其主张，本院对李树合的该上诉主张不予采信。综上，李树合未按合同约定交纳2018年10月1日之后租金的已构成违约。李树合上诉认为恒锐公司不应适用租赁协议第二条行使合同解除权，被上诉人要求解除合同也不符合租赁租赁协议第七条约定。本院认为，租赁合同的第二条、第七条内容并不存在冲突或约定不明。由于李树合未在合同约定的期限交纳租金，恒锐公司以租赁协议第二条约定行使合同的解除权符合法律规定。 综上所述，李树合的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由李树合负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年十一月十七日 书记员  刘 静