广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17635号原告（反诉被告）：王淇，女，1971年7月28日出生，汉族，身份证住址浙江省义乌市，委托诉讼代理人：孔德攀，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：劳志荣，男，1975年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，委托诉讼代理人：徐敏仪，广东南磁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢桂冕，广东南磁律师事务所实习人员。原告王淇（反诉被告，以下简称原告）与被告劳志荣（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淇及其委托诉讼代理人孔德攀，被告劳志荣的委托诉讼代理人徐敏仪、谢桂冕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王淇向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告签订的《场地租赁协议》无效；2.被告向我返还租赁保证金40000元、水电保证金5000元及进场费90000元；3.被告向我赔偿装修损失95300元和设施设备损失19243.09元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月10日，我与被告签订《场地租赁协议》，约定被告将广州市白云区（辖区范围内）铺出租给我经营餐饮，租赁期限为3年，自2019年8月16日至2022年8月15日止，其中2019年8月16日至2020年8月15日月租金为20000元，2020年8月16日至2021年8月15日月租金为21000元，2021年8月16日至2022年8月15日月租金为22050元。同时约定涉案商铺为毛坯交付，由我负责装修。签订协议后，我依约向被告交付了租赁保证金40000元、水电保证金5000元及进场费90000元，并对涉案商铺投入装修费用68000元和购置设备费用19243.09元。自2020年1月新冠疫情爆发后，我为了确保双方所签订的协议能够正常履行，按月向被告支付租金。2020年6月20日，被告突然强行将商铺断水断电，同时微信通知我撤场。断水断电后我催促被告通水电，被告无故拒绝。2020年6月22日，被告又强行在涉案商铺门前设置招租招牌，将涉案商铺对外招租。我认为被告的上述行为已构成根本违约，被告应将收取的租赁保证金等款项返还给我，并赔偿给我造成的一切损失。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告劳志荣的反诉，原告王淇辩称，被告主张的租金数额计算错误，由于受新冠疫情影响，我经营困难，依法向被告送达了要求减免租金的律师函。同时对于2月、3月、4月的租金，被告在2020年5月20日的微信聊天记录中明确向我提出了欠3万元，生意好时分6个月还清。因此，被告要求我支付2月、3月、4月3万元的租金缺乏依据。对于6月16日至撤场前的租金，我也于2020年6月19日通过微信转账的形式向被告支付，但被告收取后又退还给我。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。被告劳志荣辩称，我不同意原告的全部诉讼请求，请求予以驳回。理由如下：（一）因王淇长期拖欠租金，在2020年6月23日已经将商铺内的所有物品全部搬走，其拖欠租金的行为已经违反合同约定，构成根本违约且也以其实际行动表明解除租赁合同不再继续履行。双方签订的租赁合同约定，原告逾期支付租金达十日以上的，我有权解除合同立即收回场地，租赁保证金、水电保证金不作退还，乙方所投入的装修费用不予补偿。本案中，原告已经自2月份开始拖欠租金，2月至4月累计拖欠3万元租金，我多次要求其缴清，但其一直无法缴清。至6月份，我再次通知原告限期缴纳，但原告仍未缴纳。2020年6月24日，原告将店铺内所有物品搬走。（二）在租赁协议签订过程中，双方已明确约定进场费在签订租赁协议后不予退还，在提前解除或者违约的情况下也不予退还，此种约定符合一般租赁行业的商事交易习惯。原告为承租涉案商铺而支付入场费是当时的真实意思表示，双方约定了合同签订后、终止、提前解除、违约都不退款，且原告作为违约方，无权要求退还该入场费。（三）原告所承租的商铺在交付时并非毛坯，我将商铺出租给原告时，商铺原是经营奶茶店的，当时已经带精装修，并非原告所称的毛坯房。故原告主张的装修费无理据。另外因原告违约导致合同解除，原告也无权主张装修损失，至于原告主张设施设备损失，因其本身是可移动的物品，且原告已将物品搬走，原告要去赔偿该部分损失也毫无理据。另由于原告自2020年2月开始欠付租金，故现提出如下反诉主张：1.原告向我支付拖欠的场地占用费共计54965元；2.原告承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地租赁协议》，约定：甲方同意将广州市白云区（辖区范围内）铺（以下简称涉案商铺）交给乙方承租经营使用；租赁期限为3年，自2019年8月16日起至2022年8月15日止；场地租金每年递增5%。场地租赁如下表：2019年8月16日至2020年8月15日月租金为20000元，2020年8月16日至2021年8月15日月租金为21000元，2021年8月16日至2022年8月15日月租金为22050元；租金按月计算，由乙方在每月16日支付；租赁保证金为40000元，水电保证金为5000元，合计45000元，于本协议签订之日起一次性缴纳等。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金40000元、水电保证金5000元和进场费90000元。原告接收涉案商铺后重新装修用于经营餐饮。期间，原告按合同约定的标准向被告支付完了涉案商铺2020年1月前及2020年5月16日至6月15日期间的租金及水电费用。2020年2月16日至5月15日期间，原告每月向被告支付了租金10000元，并结清了当月的水电费。2020年6月21日，涉案商铺因原告欠付租金被停水停电，2020年6月24日，原告搬离涉案商铺。诉讼中，原告为证明其承租涉案商铺后投入的装修费用95300元，提交装修合同、收据、转账记录予以证明。被告对上述证据三性不予确认，并表示装修合同中的签约人并费原告，装修合同中亦未约定施工地点、范围，无法体现是涉案商铺的装修，且转账记录与合同约定的支付时间、收款记录均不能对应。被告明确其诉讼请求要求原告支付的场地占用费54965元为2020年2月16日至5月15日期间每月欠付的1万元，共计3万元场地占用费及2020年6月15日至6月24日期间的场地占用费2万元、2020年5月的水电费4965元。并提交其与原告的微信聊天记录一份，拟证明原告欠付2020年2月16日至2020年5月15日期间，每月1万元，共计3万元租金的事实。其中2020年5月16日下午2:51分被告向原告发出记录显示“王小姐，2月份、3月份、4月份，各欠我半个月租金共3万元。请安排时间补缴给我。5月份水电租金、推迟到6月16日交给我。”当日下午2:26分原告回复“嗯嗯，晚点。”另原告表示其搬离涉案房屋时已将房屋内的设施设备一并搬离。被告表示因一手房东承租的是私人物业，对于疫情期间是没有减租的，故其不同意原告主张疫情期间减免租金的意见。另被告表示涉案商铺所在楼宇原已有宅基地使用权证，后原有房屋拆除后重建了现楼宇。并提交穗同字第NOXXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》、《村（居）民住宅原址拆建申请表》，拟证明涉案商铺的产权和报建情况。其中宅基地使用证显示，宅基地座落XX村XXXX自然村XXXX号使用人为张某连，建筑种类为砖混，层数为3层。拆建申请表示显示，2015年7月6日，涉案商铺所在的合作社批准同意将原宅基地房屋拆除重建一幢7层，建筑面积569.24平方米的楼宇。本院认为，被告虽提交了《宅基地使用权证》，但因该《宅基地使用权证》所对应的原有建筑物已被拆除，故该宅基地使用证不能作为认定涉案商铺所在建筑现产权情况的证明文件。虽被告提交原有房屋拆除重建时申请的《村（居）民住宅原址拆建申请表》，但从该申请表内容显示，该申请的批准主体为合作社，合作社并非办理合法规划报建手续的行政主管部门，故该申请表亦不能作为认定涉案商铺所在建筑物重建的合法报建手续材料。综上，被告提交的上述证据均不足证明涉案商铺已取得合法产权和办理过合法报建手续，故双方就涉案商铺签订的《场地租赁协议》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现原告要求确认双方签订的《场地租赁协议》无效有据，本院予以支持。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予以返还，原告向被告支付的租赁保证金40000元、水电保证金5000元属于保证合同履行的费用，现合同无效，原告要求被告返还上述保证金有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还入场费9万元的问题。双方签订的租赁协议无关于入场费的约定，现租赁合同书无效，且原告在租期届满前搬离了涉案商铺，根据公平合理原则，被告应当在扣减原告实际已使用涉案商铺期间的数额后，将余款退还给原告。结合原告于2020年6月24日搬离涉案商铺的情况，本院认定被告应向原告退还进场费64252元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。关于原告要求被告赔偿装饰装修损失和设施设备损失问题。（一）原告承租涉案商铺后用于经营餐饮，并根据经营需求进行了装饰装修，现租赁合同无效，原告依法有权根据过错责任比例要求被告赔偿装修损失。原告提交装修合同、收据和转账记录拟证明其装修支出95300元，该装修合同中虽无明确地址，但因该合同中约定的装修标的即为原告在涉案商铺经营的店铺，承租涉案商铺的地址相互对应，收款收据、微信转账的数据也与装修合同价款相互对应，且原告对被告提出的各项意见均能作出合理的解释，本院对原告的上述证据予以采信，根据上述证据显示，涉案商铺的实际装修支出为95300元。考虑到原告已使用涉案商铺一段时间，结合涉案商铺的租赁期限，本院认定涉案商铺至原告搬离涉案商铺时的装修残值为67982元。被告作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，原告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，现涉案租赁协议无效，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，本院认定原告和被告各承担50%的责任。综合前述认定，原告要求被告赔偿装修损失67982元÷2=33991元有据，本院予以支持。原告主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。（二）原告主张的设施设备损失均为可移动的物品，且原告确认已将相关设施设备搬离涉案商铺，故原告要求被告赔偿设施设备损失缺乏依据，本院不予支持。虽双方签订的租赁协议无效，但原告应当向被告支付占用涉案商铺期间的场地占用费。（一）原告主张因疫情原因，被告应减免其2020年2月16日至5月15日期间三个月每月1万元的租金，对此，因被告表示其上一手出租方并未因疫情向其减免租金，原告亦未能举证证明因疫情原因对其造成无法经营的状况，另从被告和原告在2020年5月16日下午的微信聊天记录也可反映，被告向原告催缴上述欠付租金后，原告在当时及此后一直均未提出异议的事实，故原告主张减免2020年2月16日至5月15日期间的每月1万元的租金依据不足，本院不予采纳。被告要求原告支付欠付2020年2月16日至5月15日期间的场地占用费共计3万元有据，本院予以支持。（二）因原告已向被告支付2020年5月16日至6月15日期间的租金，故现被告主张的2020年6月费用应从2020年6月16日开始计算，因原告于2020年6月24日搬离涉案商铺，故场地占用费应计至2020年6月24日，被告主张原告支付2020年6月16日至2020年6月24日的场地占用费有据，本院予以支持。参照租赁协议约定的租金标准计付，上述期间的场地占用费应为20000÷30×9=6000元。（三）被告明确其反诉请求中的费用还包括了2020年5月的水电费4965元。因从被告提交的微信聊天记录能够体现双方曾就该月的水电费缴纳问题进行过沟通和确认，本院对被告主张的上述水电费数额予以认可。故被告要求原告支付欠付水电费4965元有据，本院予以支持。综上，被告要求原告支付拖欠租金30000+6000=36000元和水电费4965元有据，本院予以支持。驳回被告主张多出上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告王淇与被告劳志荣于2019年8月10日签订的《场地租赁协议》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告劳志荣向原告王淇退还租赁保证金40000元、水电保证金5000元和进场费64252元；三、本判决生效之日起五日内，被告劳志荣向原告王淇赔偿装修损失33991元；四、本判决生效之日起五日内，原告王淇向被告劳志荣支付拖欠场地占用费和水电费共计40965元；五、驳回原告王淇的其他本诉请求；六、驳回被告劳志荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5143元，由原告王淇负担3511元，由被告劳志荣负担1632元；反诉受理费587元，由原告王淇负担412元，被告劳志荣负担175元。由原告王淇负担的反诉受理费和被告劳志荣负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月十日书记员  陈玉梅