广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初7749号原告：林少挺，男，1988年3月29日出生，汉族，住深圳市龙岗区*************，公民身份号码441************979。被告：孙永波,男，1945年7月16日出生，汉族，住惠东县*****委莲花地，公民身份号码442************318。被告：巫秀媚，女，1947年2月24日出生，汉族，住惠东县*****委莲花地，公民身份号码442************528。委托诉讼代理人：孙永波，身份信息同上，系被告巫秀媚配偶。原告林少挺与被告孙永波、巫秀媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林少挺，被告孙永波本人及作为被告巫秀媚委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林少挺向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与两被告于2020年9月21日签订的《房地产转让合同》为合法、有效合同；二、请求判令位于惠东县吉隆镇磨坑区【不动产权证号：粤（2020）惠东县不动产权第0031885号】的房屋归原告使用；三、请求判令两被告协助原告办理涉案土地的过户手续；四、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两被告是夫妻关系。2020年9月21日，原告与两被告签订了《房地产转让合同》，约定:两被告将位于惠东县吉隆镇磨坑区【不动产权证号:粤（2020）惠东县不动产权第0031885号】的房屋以950000元的价格转给原告。原告在该合同签订之前向两被告指定账户支付第一笔转让款200000元作为定金，在合同签订当天向两被告指定的账户支付400000元。合同约定两被告应在原告支付第二笔款项后第二天配合乙方办理该房屋过户登记手续至原告名下。在办理产权过户登记手续当天，乙方应向甲方指定账户再支付300000元，甲方即把房屋及土地移交乙方使用。合同签订之日，原告依约向被告指定账户支付了两笔款项共600000元转让款。此后，被告虽表示愿意移交该土地及地上建筑物，但两被告在收到上述款项后至今未按约定将上述土地办理土地过户手续至原告名下。原告认为，原告与两被告签订的《房地产转让合同》是双方的真实意思表示，为合法有效合同。两被告至今未履行过户义务，已构成违约，原告诉请两被告履行房地产交付及协助办理过户义务的理由充分，应予以支持。为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，提出上述诉讼请求。被告孙永波、巫秀媚对原告的起诉无异议。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.两被告身份证，证明两被告的诉讼主体资格；3.房地转让合同，证明2020年两被告将涉案土地及地上建筑物以950000元的价格转让给原告，双方对房屋、土地交付，房屋、土地过户登记以及违约责任作出了明确约定；4.收据、银行流水，证明签订合同后，原告依约向被告指定账号支付了600000元的转让款；5.不动产权及查档信息登记表，证明涉案房屋土地无抵押、查封的事实。被告孙永波、巫秀媚对原告提交的上述证据无异议，亦未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：被告孙永波与巫秀媚系夫妻关系。本案涉案土地使用权及房屋位于惠东县吉隆镇磨坑区【不动产权证（明）号：粤（2020）惠东县不动产权第0031885号，土地面积120.9平方米，房屋建筑面积639.3平方米，总层数为4层】，权利类型为国有建设用地使用权及房屋所有权，权利性质为划拨及自建房，土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为住宅。上述土地使用权及房屋的登记权利人为孙永波。2020年9月21日，被告孙永波、巫秀媚作为出让方（甲方）与原告林少挺（受让方、乙方）签订了一份《房地产转让合同》，合同约定两被告将登记在孙永波名下的上述土地使用权及地上房屋转让给原告，转让总价款为950000元，双方约定由乙方分四笔支付房地转让款：第一笔款200000元作为定金，乙方已在签订本合同前向甲方支付；第二笔款400000元由乙方在双方签订本合同之日向甲方支付；第三笔款300000元在办理涉案土地使用权、房屋过户手续当日由乙方向甲方支付，甲方并于该日向乙方移交涉案房地的使用权；第四笔款50000元由甲方将水电过户至乙方名下使用时支付。同时，双方并约定甲方应在收到乙方支付的第二笔款项后第二天配合乙方到相关管理部门办理交易过户手续，由此产生的相关费用由乙方承担。另，合同并载明涉案房屋已租赁给彭道平使用，租期自2018年4月1日起至2023年3月31日止。2020年9月5日，原告向被告孙永波名下尾号为4730的银行账户转账支付了200000元。签订合同当日，原告按合同约定向被告孙永波上述账户转账支付了400000元。2020年10月26日，原告又按上述方式向被告转账支付了300000元。以上原告支付的款项合计为900000元，两被告于庭审中对收取原告支付的上述转让款无异议。后因上述房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。关于涉案房屋现状。原告陈述签订合同时即知晓涉案房屋由他人租赁使用的事实，被告亦表示已将转让涉案房地产一事告知房屋承租人，承租人对此并无异议。诉讼过程中，双方均确认涉案房屋已由两被告交付给原告，双方已于庭审当日签订《房屋移交书》予以确认。另据原告提交的不动产登记资料查询结果显示，截止至2020年9月22日，涉案房地产未存在抵押、查封等权利限制状态，但备注了以下情况：“经调查，房屋不存在拆建、重建，但在不动产统一登记实施前，存在违反规划条件、超容积；根据惠东国土资（2019）83号文件，该房屋按原证载面积登记，相关违法违规情况须待进一步根据惠东府办文处〔2020〕711号，惠东自然资[2020]355号增加土地来源变更登记”。诉讼期间，本院就涉案房地产能否办理过户手续的问题去函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局于2020年11月9日作出的复函内容如下：“据不动产登记簿记载，上述房屋对应宗地属于划拨用地，需先补缴土地出让金才能办理过户。过户提交的材料包括：一、不动产登记申请书；二、申请人身份证明；三、不动产权属证书；四、买卖合同；五、税费缴纳凭证；六、权籍调查成果；七、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料”。本院就上述复函内容向原、被告双方询问，双方均表示对由何方负担补缴土地出让金费用的问题现未达成一致，亦同意暂时搁置争议。因按现况未满足土地使用权及房屋过户的前置条件，据此本院向原告释明是否变更诉请为解除合同、退还已支付的购房地款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。本院认为，被告孙永波、巫秀媚将夫妻二人共有登记于孙永波名下的国有建设用地使用权及地上建筑物一并转让给原告，双方签订了《房地产转让合同》，约定了具体的价款及履行期限，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同依法成立并有效，原告诉请确认本案《房地产转让合同》合法有效，理由充分，本院予以支持。关于协助办理涉案土地使用权及房屋过户的问题。原告签订合同后，履行了支付房地转让款900000元的义务，根据双方约定，被告应当在原告支付第二笔款即300000元的第二天配合原告办理涉案土地使用权及房屋的过户登记手续，现被告已将涉案土地使用权及房屋交付给原告使用，根据合同约定尚应履行协助原告办理上述房地的过户手续。经本院去函调查，不动产管理部门作出涉案房屋对应宗地为划拨用地，须待补缴土地出让金后才可办理过户登记手续的回复，但原、被告双方未在合同中对该笔费用的承担进行约定，亦未在诉讼期间就此问题达成补充协议，经本院向原告释明，原告亦表示不变更诉请。因此，就现有的情形，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，原告诉请两被告协助办理涉案土地使用权及地上房屋的过户手续，理据不充分，本院不予支持。关于原告交付房屋的诉请，因诉讼期间双方均确认涉案房屋已由两被告交付给原告使用，现原告关于涉案房屋归其使用的诉请已实际解决，故本院不作处理。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第三十七条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告林少挺与被告孙永波、巫秀媚于2020年9月21日签订的《房地产转让合同》合法有效。二、驳回原告林少挺的其他诉讼请求。案件受理费6650元（已减半收取，原告预交），由原告负担3325元，被告孙永波、巫秀媚共同负担3325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年十一月十七日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋