广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9623号原告：陈亿群，男，1960年4月17日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。被告：广州锦昊物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区沙步大路22号整栋（仅限办公用途）。法定代表人：秦旭峰，该公司经理。委托诉讼代理人：林健华，系广东维纳律师事务所律师。原告陈亿群与被告广州锦昊物业管理有限公司（以下简称“锦昊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告陈亿群、被告锦昊公司的委托诉讼代理人林健华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亿群向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月19日签订物业租赁合同；2.被告向原告支付2020年3月至2020年6月租金合计343336元及违约金51500元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年9月19日签订物业租赁合同，原告将位于广州市开发区开创大道108号201房（不动产权证号：06200044，建筑面积2955.14平方米）和128号201房（不动产权证号：06200050，建筑面积1238.58平方米）租赁给被告作为商业用途使用，租赁期间自2017年9月19日至2029年3月18日。由于原告与广州银行股份有限公司抵押纠纷一案，被告以原告于2020年5月29日签收到广东省中山市第一人民法院作出的(2019)粤2071执6527号之三执行裁定书为由拒绝支付原告租金，但被告无法提供法院出具协助执行通知书，法院尚未对被告按上述执行裁定提取租金，被告扣押原告租赁理由不成立，应立即支付原告的租金以及承担因被告理解错误产生的违约责任。被告锦昊公司辩称：一、被告未向原告支付2020年3月及以后的租金于法有据。被告于2019年12月收到中山市第一人民法院发来的（2019）粤2071执6527号之三执行裁定书，裁定：“扣留并提取被执行人陈亿群名下的位于广州市开发区开创大道128号201房及广州市开发区开创大道108号201房的房地产出租的租金累计50000000元至本院账号……扣留租金期间，未经法院同意不得支付”。据此，被告自收到法院通知后，未向原告支付租金是于法有据的，原告所主张的租金属于抵押物的孳息，被告应向法院缴纳，由法院扣留，故原告无权向被告收取租金。二、抵押权人已于2019年4月告知被告抵押物被查封，并且涉案抵押物已经于2019年7月由中山市第一人民法院依法扣押，进入拍卖阶段。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，涉案抵押物已经于2019年7月25被中山市第一人民法院依法扣押，故抵押权人有权收取抵押物的租金。2019年4月抵押权人代理律师曾前往抵押物查看并与被告取得联系。经了解，被告承租的案涉房产已被法院依法查封，并希望被告停止向陈亿群支付租金，但因被告已于2019年3月向陈亿群提前支付了2019年3月至2020年2月一整年的租金，且已无法追回。抵押权人之后向法院申请租金由抵押人收取，不得向原告支付，遂法院依据法律规定向被告发出（2019）粤2071执6527号之三执行裁定书，未经法院同意不得向原告支付租金。综上，被告认为停止支付租金给原告是合理合法的，原告诉请被告支付租金没有依据，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2017年9月19日，陈亿群（出租人、甲方）与锦昊公司（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于广州市开发区开创大道108号201房（不动产权证号：06200044，建筑面积2955.14平方米）和广州市开发区开创大道128号201房（不动产权证号：06200050，建筑面积1238.58平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2017年9月19日至2029年3月18日；该物业租金为100万元/年，每月租金为83334元，从第三年开始租金每年增长比例为3%，以此类推；乙方应在签订本合同当日内支付甲方合同定金10万元，余下款项90万元于五日内双方交接物业时由乙方一次性支付给甲方（包含10个月租金833340元及押金166667元）；10个月过后乙方应于每月5日前将当月租金支付到甲方指定账户；本合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的所有费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方在合同第六条第二款约定，乙方租赁期间须承担所产生的房屋、物业、水电、维修等所有费用，未按约定时间缴付应按欠费金额的每日0.3%标准支付违约金给甲方，如拖欠任何一项费用1个月，甲方有权解除本合同并收回物业。上述合同还约定了其他条款。广东省中山市第一人民法院审理的原告广州银行股份有限公司中山分行与被告广东联瀛商贸有限公司（借款人）、刘汉桢（保证人）、列影梅（抵押人）、余志礼（抵押人）、陈亿群（抵押人）、单长仁（保证人）、单美玲（保证人）金融借款合同纠纷一案，申请人广州银行股份有限公司中山分行于2018年4月2日向中山市第一人民法院申请财产保全，请求查封被申请人刘汉桢、列影梅、余志礼、陈亿群名下所有的价值相当于48135742.58元的财产。中山市第一人民法院于2018年4月3日作出（2018）粤2071民初5031号民事裁定，裁定如下：查封被申请人刘汉桢、列影梅、余志礼、陈亿群名下所有的价值相当于48135742.58元的财产。查封期间，被查封的财产由被申请人刘汉桢、列影梅、余志礼、陈亿群保管，但不得转让、出租、抵押、赠与或作其他处分。查封不动产的期限为三年。中山市第一人民法院依据上述裁定查封了陈亿群名下的位于广州开发区开创大道128号201房【权证号码：06200044号】、广州开发区开创大道108号201房【权证号码：06200050号】的房地产。2018年12月28日，中山市第一人民法院对上述案件作出（2018）粤2071民初5031号民事判决，判令：一、被告广东联瀛商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州银行股份有限公司中山分行清偿借款本金45400000元、利息889045.87元及罚息、复利【截至2018年3月12日的罚息为1774629.63元、复利为72067.08元，从2018年3月13日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率即年利率10.2％(合同约定的固定年利率6.8％×1.5倍)计收罚息，对不能按时支付的利息(合同期内正常利息)为基数按罚息利率即年利率10.2％计收复利】；二、如被告广东联瀛商贸有限公司不履行本案债务，原告广州银行股份有限公司中山分行对被告刘汉桢、列影梅、余志礼名下的位于广东省广州市荔湾区逢源路151号的34处房地产（抵押物具体情况详见附件）以折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在本金35719100元及相应的正常利息、复利及逾期罚息范围内享有优先受偿权，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告刘汉桢、列影梅、余志礼所有：三、如被告广东联瀛商贸有限公司不履行本案债务，原告广州银行股份有限公司中山分行对被告陈亿群名下的位于广东省广州开发区开创大道128号201房【不动产权证书号：粤(2016)广州市不动产权第06200044号、不动产登记证明号：粤(2016)广州市不动产证明第0620001l号】、广东省广州开发区开创大道108号201房【不动产权证书号：粤(2016)广州市不动产权第06200050号、不动产登记证明号：粤(2016)广州市不动产证明第06200012号】以折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈亿群所有；四、被告单长仁对被告广东联瀛商贸有限公司所欠原告广州银行股份有限公司中山分行的上述债务承担连带保证责任：五、被告单美玲对被告广东联瀛商贸有限公司所欠原告广州银行股份确限公司中山分行的上述债务承担连带保证责任：六、被告刘汉桢对被告广东联瀛商贸有限公司所欠原告广州银行股份有限公司中山分行的上述债务，在本金20600000元及相应的正常利息、复利及逾期罚息范围内承承担带保证责任；七、被告刘汉桢、列影梅、余志礼、陈亿群、单长仁、单美玲承担连带清偿责任后，有权向被告广东联瀛商贸有限公司追偿；八、驳回原告广州银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。上述民事判决已发生法律效力。2019年4月16日，广州银行股份有限公司中山分行申请强制执行（2018）粤2071民初5031号民事判决。中山市第一人民法院于2019年4月23日立案执行，案号为（2019）粤2071执6527号。2019年7月25日，中山市第一人民法院作出（2019）粤2071执6527号民事裁定书，裁定如下：拍卖或变卖被执行人名下的下列财产：……（三十五）陈亿群名下的位于广州开发区开创大道128号201房【权证号码：06200044号】的房地产；（三十六）陈亿群名下的位于广州开发区开创大道108号201房【权证号码：06200050号】的房地产。拍卖或变卖所得用于清偿被执行人所欠债务。2019年12月5日，中山市第一人民法院作出（2019）粤2071执6527号之三执行裁定书，查明：申请执行人广州银行股份有限公司中山分行与被执行人广东联瀛商贸有限公司、刘汉桢、列影梅、余志礼、陈亿群、单长仁、单美玲金融借款合同纠纷一案，因被执行人拒不履行已经发生法律效力的（2018）粤2071民初5031号民事判决确定的给付义务，申请执行人广州银行股份有限公司中山分行向本院申请执行，本院于2019年4月23日依法立案执行。广州银行股份有限公司中山分行于2018年9月21日与广州资产管理有限公司签订债权转让合同，约定将本案债权转让，并于2018年10月26日《南方日报》就转让事宜进行了公告。广州资产管理有限公司于2019年11月26日书面向中山市第一人民法院申请变更其司为本案的申请执行人。中山市第一人民法院遂作出上述执行裁定，变更广州资产管理有限公司为本案申请执行人。2019年12月18日，中山市第一人民法院作出（2019）粤2071执6527号之三执行裁定书，裁定如下：扣留并提取被执行人陈亿群名下的位于广州开发区开创大道128号201房及位于广州开发区开创大道108号201房的房地产出租的租金累计50000000元至本院账户（开户名：中山市第一人民法院，账号：95×××66，开户行：中国工商银行中山雍逸廷支行）。扣留租金期间，未经法院同意不得支付。同日，中山市第一人民法院向锦昊公司发出（2019）粤2071执6527号之一《协助执行通知书》，要求锦昊公司协助执行（2019）粤2071执6527号之三执行裁定所确定的事项。锦昊公司确认收到上述协助执行通知书。锦昊公司已向陈亿群支付了2019年3月至2020年2月的租金，自2020年3月起未再向陈亿群交纳租金，2020年8月、9月租金合计75010.62元支付至中山市第一人民法院的指定账户。锦昊公司称其与广州资产管理有限公司正在协商2020年3月至7月租金减免事宜。另查明，陈亿群因不服中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071执6527号之三执行裁定（变更申请执行人）而提出执行异议，请求终止（2019）粤2071执6527号之三执行程序，主要理由是：一、应当先执行被执行人的财产；二、不服生效判决，已申请再审；三、债权转让不符合法律规定。中山市第一人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤2071执异664号执行裁定，对异议人陈亿群提出的执行异议申请不予受理。陈亿群向中山市中级人民法院申请复议，中山市中级人民法院于2020年2月24日作出（2020）粤20执复32号执行裁定，驳回陈亿群的复议申请，维持（2019）粤2071执异664号执行裁定。陈亿群向广东省高级人民法院申诉，广东省高级人民法院于2020年8月4日作出（2020）粤执监62号执行裁定，裁定如下：一、撤销中山市中级人民法院（2020）粤20执复32号执行裁定书；二、撤销中山市第一人民法院（2019）粤2071执异664号执行裁定书；三、中山市中级人民法院依法对陈亿群就（2019）粤2071执6527号之三执行裁定变更申请执行人事项所提的复议进行审查。广东省高级人民法院在上述执行裁定中认为：陈亿群对执行法院变更申请执行人所作的裁定不服，中山市第一人民法院应将复议申请报送中山市中级人民法院进行审查，而非以执行异议程序进行审查；至于陈亿群对执行依据的意见，应通过其他法律程序解决；至于陈亿群所述执行法院应先执行其他被执行人的财产，应当另行向执行法院提出；本案系审查执行法院变更申请执行人是否合法有据，对执行法院的其他执行行为不做审查。中山市中级人民法院对陈亿群就（2019）粤2071执6527号之三执行裁定变更申请执行人事项所提的复议于2020年9月7日立案受理，经审查后于2020年10月19日作出（2020）粤20执复156号执行裁定，驳回陈亿群要求中止（2019）粤2071执6527号之三执行裁定的复议请求。该裁定为终审裁定。上述事实，有双方签订的物业租赁合同、（2018）粤2071民初5031号民事裁定书、（2018）粤2071民初5031号民事判决书、（2019）粤2071执6527号《受理申请执行案件通知书》、（2019）粤2071执6527号执行裁定书、（2019）粤2071执6527号之三执行裁定书、（2019）粤2071执6527号之一《协助执行通知书》、（2020）粤执监62号执行裁定书、（2020）粤20执复156号执行裁定书以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：陈亿群与锦昊公司签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行。本案的争议焦点是锦昊公司未向陈亿群支付租金是否合法有据，本院对此分析认定如下：首先，根据已查明的事实可知，陈亿群与锦昊公司就涉案房屋成立房屋租赁合同关系。基于涉案房屋登记在陈亿群名下及陈亿群作为另案债务的抵押人被列为被执行人的事实，锦昊公司应中山市第一人民法院的要求不向陈亿群支付涉案房屋的租金，属于配合司法机关履行协助执行义务的行为，目的是保证该租金收益作为陈亿群的财产收入能够让法院顺利执行。其次，中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071执6527号之三执行裁定及（2019）粤2071执6527号之一《协助执行通知书》均有明确“扣留租金期间，未经法院同意不得支付”事项，即在未经中山市第一人民法院同意的情况下，锦昊公司不得向陈亿群支付涉案房屋的租金。锦昊公司作为协助执行义务人，根据上述法律文书规定，停止向陈亿群支付涉案房屋的租金，理据充分，本院予以采信。最后，如前所述，即使锦昊公司未将涉案房屋租金全部划转至中山市第一人民法院的指定账户，也不构成陈亿群直接向锦昊公司主张租金的合理事由。至于（2020）粤执监62号执行裁定，广东省高级人民法院并未对中山市第一人民法院变更申请执行人以外的其他执行行为进行审查。针对陈亿群要求中止（2019）粤2071执6527号之三执行裁定的复议请求，中山市中级人民法院已作出终审裁定予以驳回。由此，陈亿群请求锦昊公司直接向其支付租金缺乏合理依据。综上，陈亿群以锦昊公司拖欠租金为由提出解除租赁合同，同时要求锦昊公司给付租金及违约金的诉讼请求，明显缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十三条之规定，判决如下：驳回原告陈亿群的全部诉讼请求。案件受理费7223元，由原告陈亿群负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  卢绮华人民陪审员  臧玉林二〇二〇年十一月十二日书 记 员  陆镇培