广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1639号 原告：陈瑞华，男，汉族，住贺州市。 委托诉讼代理人：廖文娣，广西宏民律师事务所。 被告：石彩兰，女，瑶族，住湖南省永州市，现住广西贺州市富川县。 原告陈瑞华与被告石彩兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，被告石彩兰因怀孕即将分娩于2020年6月19日向本院提交延期开庭申请书，本院决定本案延期审理。本院依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭对本案进行了审理,原告委托诉讼代理人廖文娣、被告石彩兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈瑞华向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向支付原告的保证金12500元归原告所有；二、请求法院判令被告向支付原告的违约金37500元；三、请求法院判令被告支付拖欠原告的水电费共计4322.32元；四、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原告陈瑞华与被告石彩兰签订房屋租赁合同书，就原告陈瑞华位于贺州市出租事宜进行约定：1、租赁期限为三年，2019年4月1日至2022年3月31日止；2、第一年租金即2019年4月1日起至2020年3月31日止每个月的租金为12500元，按季度支付，先付款后使用，提前3天付款；3、乙方（即被告）需另交一个月租金即12500元作为保证金；如乙方提前终止合同的，需一次付给甲方一个季度房屋租金；4、乙方经营期间所产生的一切费用包括水电费各种税费等由乙方自行缴纳。房屋租赁合同书签订后，被告按照合同约定向原告支付部分租金和保证金后入驻。被告入驻后进行了装修并用于经营餐饮，但一直不能按照合同约定交租金，都是经过原告多次催促才交纳租金。原告与被告因租金和转租事宜协商无果后，被告于2019年9月30日左右正式离开承租的房屋，随后被告还将原告的电话和微信都拉黑，也没有正式向原告提出解除合同。后续，因欠缴水电费还导致原告整栋房屋遭遇停电。综合以上事实，被告石彩兰构成根本违约，给原告陈瑞华造成了损失，截止至起诉日，双方仍然无法就赔偿事宜协商一致，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 被告石彩兰辩称，一、被告愿意承担7月、8月的水电费，但是要减去房东自用部分底表的费用。二、原告已经同意转租，被告也给了原告新的承租人联系方式，认为属于原告违约，原告要求被告支付违约金金37500元没有依据，原告已经将门锁换掉，自行造成了损失，且原告已贴出转租广告，房屋已经出租给他人。三、押金12500元要求房东退还。四、对原告所说的承担附有义务，不符合情理，因为原告已经将房子转租给他人。五、被告已经在2019年8月30日将涉案房屋转让给他人，被告在2019年9月份没有使用涉案房屋水电，2019年9月后的水电费用不应该由被告承担。 原告为证明其主张,向法庭提交了以下证据： 1、户籍证明1份，证明：被告石彩兰的身份信息。 2、房产证1份。3、房屋租赁合同书1份。证据2、3共同证明：2019年4月1日，原告陈瑞华与被告石彩兰签订房屋租赁合同书，就原告陈瑞华位于贺州市八步区房屋的一楼至三楼出租事宜进行约定。 4、微信截图1组，证明：被告石彩兰通过微信方式支付了部分租金，未向原告提出解除合同，自行离开承租房屋。微信聊天时间为2019年5月11日至2020年10月14日。 5、电费结算单3张，证明：被告拖欠原告电费3617.78元。 6、广西贺州北控水务有限责任公司用户用水清单1份，证明：被告拖欠原告水费704.54元。 被告为其辩解，向法庭提交了以下证据： 1、店铺转让合同1份，证明：被告已经在2019年8月30日已经离开涉案店铺，并将涉案店铺门面转租给第三人。 2、微信聊天截图1份，证明：原告知道且同意将涉案店铺门面转租给第三人。 经质证，原告及被告提交的证据，真实合法有效,本院予以认定。 本院经审理查明如下事实: 2019年4月1日，原告陈瑞华与被告石彩兰签订房屋租赁合同书，约定被告石彩兰（乙方）租用原告陈瑞华（甲方）位于贺州市。合同约定：一、租赁期限为三年，自2019年4月1日至2022年3月31日止。二、第一年租金即2019年4月1日起至2020年3月31日止每个月的租金为12500元，按季度支付，先付款后使用，提前3天付款。三、乙方需另交一个月租金即12500元作为保证金，此保证金不能抵扣作为租金，如乙方不能按时交付租金，此保证金作为违约款；如乙方提前终止合同的，需一次付给甲方一个季度房屋租金；合同如约到期，甲方如数退还乙方保证金。四、乙方经营期间所产生的一切费用包括水电费各种税费等由乙方自行缴纳。 房屋租赁合同书签订后，被告按照合同约定向原告支付了保证金12500元及部分租金。被告入驻后进行了装修并用于经营餐饮业务。被告不能按照合同约定的时间交租金，经过原告多次催促，被告陆续交纳租金至2019年9月。 2019年8月30日,被告石彩兰与第三人签订一份店铺转让合同，约定石彩兰同意将位于贺州市店铺转让给第三人使用，并保证第三人同等享有石彩兰在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。2020年9月初开始，被告与原告在微信中进行协商，被告向原告提出提前退出房屋租赁合同，由被告找人按原合同约定继续租赁原告的房屋，原告已表示同意。在房屋转租第三人的过程中，原告要求支付2019年10月以后的租金，被告没有支付，石彩兰转租的第三人也没有支付，原告即在9月底将房屋换锁收回房屋管理权。原告收回房屋管理权后，被告未支付租赁房屋一至三楼2019年7月至9月的电费（单独开户编号2020000840）共计3617.78元、水费（用户编号42848）554.37元。 本案的争议焦点如下：一、本案的房屋租赁合同在履行过程中是哪方存在违约行为？二、原告的诉讼请求是否有事实依据和法律依据？ 本院认为：一、根据查明的事实可知，本案房屋租赁合同约定，租金付款方式为按季度支付，先付款后使用，提前3天付款。在履行房屋租赁合同过程中，被告不能按照合同约定的时间交租金，经过原告多次催促，被告陆续交纳租金至2019年9月。按合同的第三条约定，被告交付的保证金12500元，此保证金不能抵扣作为租金，如乙方不能按时交付租金，此保证金作为违约款。保证金12500元作为违约款后原告不予退回。 二、房屋租赁合同履行至2019年9月份，被告通过微信与原告进行协商，被告提出提前退出房屋租赁合同，由被告找人按原合同约定继续租赁原告的房屋，原告已表示同意。此时原告与被告已达成提前解除双方房屋租赁合同的合意。在被告找到人按原合同约定继续租赁原告的房屋后，由于被告、第三人方与原告的交接手续进行不顺畅，导致原告没有收取到10月份后三个月的租金，原告即将房屋换锁收回该房屋的管理权。至此，本案的房屋租赁合同事实上已经解除。在双方协商解除房屋租赁合同的过程中，原告与被告都没有存在故意或根本性的违约行为，对合同的解除，双方均不存在承担违约责任的问题。对原告要求被告支付违约金37500元，本院不予支持。 三、关于原告主张被告支付拖欠原告的水电费的问题。被告向原告交纳的租金已交付至2019年9月，在原告与被告的微信中也显示，2019年9月底，原告还没有收回房屋的管理使用权。2019年9月以前，租赁房屋一至三楼的水电费应由租赁方即被告承担。经核实，2019年7-9月租赁房屋一至三楼的水电费应为4172.15元（电费3617.78元+水费554.37元），此两项费用应由被告承担。对原告主张被告支付的水电费过高部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告石彩兰向原告陈瑞华已支付的保证金12500元归原告陈瑞华所有； 二、被告石彩兰应向原告陈瑞华支付2019年7-9月的租赁房屋水电费共计4172.15元； 三、驳回原告陈瑞华的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取579元（原告已预交），由原告陈瑞华负担400元，由被告石彩兰负担179元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 莫衍扬 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 苏茂明 书 记 员 邓佳龙