成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初13960号 原告：谢黎，女，1978年1月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 原告谢黎与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢黎的委托诉讼代理人钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告谢黎向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除谢黎与金美公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止的租金（扣除已付的2020年1月、3月、4月份半个月的租金，暂计至2020年6月30日为65,238.5元）；3.请求判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即28,868.4元；4.请求判令金美公司立即返还房屋；5.请求判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；6.本案诉讼费由金美公司承担。事实和理由：谢黎与金美公司于2017年8月14日签订了《房屋租赁合同》，约定谢黎将其所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际×房屋租赁给金美公司。合同还约定租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中从2019年8月13日至2020年2月12日止，月租金标准为9,293元/月，租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同履行初期，金美公司尚能按约支付租金。自2019年10月起，金美公司无故拖欠租金。2020年1月6日，原被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定自2020年1月1日起，房屋租金单价调整为50元/月/平方米；对于2019年拖欠的四个月租金，分别于2020年3月、4月、5月、6月按月分期补充支付。在此过程中，若被告违约，被告除应承担主合同约定的违约责任外，原告有权立即收回房屋。补充协议签订后，被告仅向原告支付了2020年1月、3月、4月（半个月）的租金，并未按约分期补充支付2019年的租金。经原告多次催收，被告均置之不理。为维护谢黎的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，由于48案所涉房屋位于不同楼层及位置,且对应的实际经营业态差异巨大,因此为便于贵院审慎查明事实,金美公司同意合并审理,建议按实际经营业态分类审理裁判。2019年12月26日,九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房,并在房屋整体移交清单上签字确认。 ……月子中心（17层-21层，,17-20层每层1-18号、21层1-4号）。月子中心商户与金美公司签订房屋租赁合同补充协议，金美公司自2020年１月起直接向月子中心经营方提供招商银行清江支行的银行账户、网上银行Ｕ盾、银行预留印鉴改为月子中心工作人员，此账户专供月子中心业主支付租金使用，２月份开始发生疫情，月子中心无法营业要求业主免去疫情期间不能营业产生的租金，经与业主反复协商：达成—致意见先免２月份—个月租金，３月份的租金仍然按照前期约定的金额支付业主租金，后期再协商疫情期间房租免多长时间、多少金额等；实际付款情况：３月份整月租金、４月份半个月租金；试营业时间：2020年５月１日起；从５月份开始试营业起，月子部分业主在月子中心大厅21层采取了包括但不限于在大厅堵门睡觉、高声吵闹、滋事等行为严重影响了月子中心的正常经营秩序，导致月子中心的客户被迫离开月子中心，要求月子中心赔偿精神和经济损失。已签约的17户客户纷纷要求退款和补偿……金美公司为了及时为业主止损，到处为月子中心招商，现在月子中心业态的业主已经与新进场的经营户于2020年７月签订租赁合同，新进场的月子中心已于2020年８月中旬试营业。基于以上原因金美公司恳请法庭，原月子中心被迫退场后对应房屋空置了一段时间的租金不应由金美公司承担，金美公司诉求支付欠付2019年9-12月份租金。 2019年12月31日，金美公司按照协调会的精神出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，载明：自2019年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同等相关内容。金美公司于金美国际大厦多处公示张贴了通知书，同时将该通知书快递送达到所有业主，并再次通过微信将通知书送达给业主。金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，金美公司与业主方《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，金美公司请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金之外的其他全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，甲方谢黎（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区长青路88号“金美国际”×房屋，房屋建筑面积：158.59平方米”，“甲方将自己拥有的上述房屋交付乙方承租”，承租期限2018年1月1日至2027年12月31日。双方约定房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取，其中，从2019年8月13日至2020年2月12日止，月租金标准为9,293元/月。租金支付方式为“每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金”。合同同时约定金美公司的违约处理是，在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向谢黎支付违约金，若支付的违约金不足弥补谢黎损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但谢黎应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经谢黎或新业主同意，中途擅自退租的。（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的。（3）因金美公司原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2017年8月12日，谢黎向被告金美公司支付装修款475,770元，并依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营月子中心，并将收取的房屋租金支付给谢黎，自2019年9月，金美公司向谢黎支付了2019年8月的租金后，就未再支付谢黎租金。 另查明，1.2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司于2019年12月31日在“金美国际”张贴《终止通知书》，并向各位业主发出该《终止通知书》，《终止通知书》的内容为“……自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。”，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续。谢黎亦同意解除合同。 2.2020年1月6日，谢黎与金美公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定对原《房屋租赁合同》中关于租金及支付、租赁发票、2019年欠付租金、房屋使用需要等内容作出补充修改。同日，谢黎向案涉房屋的经营者案外人成都馨欣母婴服务有限责任公司出具《无干扰承诺》，载明金美公司“将该房屋转租给贵司用于开设月子中心。对此本人表示知悉并认可”，同时承诺“在贵司承租经营期间，在本人按时足额收到租金的前提条件下：1.本人保证不会干扰贵司对房屋的使用和日常经营；”。 3.成都馨欣母婴服务有限责任公司使用业主产权76户，经营期间部分业主到店滋扰，影响其正常营业秩序，成都馨欣母婴服务有限责任公司于2020年8月前退场。 4.庭审中谢黎的委托诉讼代理人当庭陈述案涉房屋所属业态现状为“未经营未收回，无承租者入驻经营”。本院于2020年11月24日前往成都市金牛区长青路88号“金美国际”调取到谢黎与案外人沐韵（成都）母婴护理有限公司于2020年8月1日签订的《房屋租赁协议》，该协议约定将案涉房屋租给了沐韵（成都）母婴护理有限公司，租期为2020年8月1日起至2030年7月31日止，该协议还分别就租金及支付、违约责任、协议变更解除与终止，不可抗力等事项进行了约定。 以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、《终止通知书》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同补充协议》、《无干扰承诺》、会议签到表、张贴照片、业主滋扰经营照片、视频、被告书面答辩意见及当事人的当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，谢黎与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定谢黎与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于谢黎主张解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，经查，金美公司虽发出《终止通知书》，但在其后又与谢黎签订《房屋租赁合同补充协议》，对原《房屋租赁合同》作出补充修改，视为双方认可原《房屋租赁合同》继续有效，但从谢黎向案涉房屋的经营者成都馨欣母婴服务有限责任公司出具《无干扰承诺》可知，该房屋租赁合同补充协议是建立在成都馨欣母婴服务有限责任公司承租案涉房屋进行经营的基础上，现成都馨欣母婴服务有限责任公司因受疫情和业主滋扰的影响已退出经营，且谢黎也与新的承租人沐韵（成都）母婴护理有限公司签订了《房屋租赁协议》，则原《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已丧失继续履行的条件，故本院对谢黎的该项诉讼请求予以支持。 对于谢黎主张金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止的租金（扣除已付的2020年1月、3月、4月份半个月的租金，暂计至2020年6月30日）65,238.5元诉讼请求。经查，金美公司于2019年9月向谢黎支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向谢黎发出《终止通知书》时，均再未向谢黎履行租金支付义务。金美公司对于未向谢黎支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向谢黎支付2019年9月至2019年12月期间的租金。又因《房屋租赁合同》约定“2019年8月13日至2020年2月12日止，月租金标准为9,293元/月”，本院确定2019年9月1日至2019年12月31日期间的的租金为37,791.53元（9,293元/月*122天÷30天）；因原告要求被告支付该期间的租金7,876元，这系原告对自身权益的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。对于谢黎主张2020年起至解除合同之日止的租金，经查，在补充协议签订后，金美公司如约支付2020年1月、3月和4月半个月的租金，因受疫情影响加之部分业主滋扰，致使无法经营，金美公司亦未收到成都馨欣母婴服务有限责任公司的其余月份的租金，故无法将租金转给谢黎，考虑到在案涉补充协议签订之时谢黎已经知悉实际承租人为成都馨欣母婴服务有限责任公司，本院确定对于2020年之后欠付的租金，金美公司不负有向谢黎支付的义务，故对谢黎的该部分诉讼请求不予支持，但不影响谢黎向实际承租人和滋扰经营的侵害人另行主张权利。 对于违约金。谢黎主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即28,868.4元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向谢黎支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因谢黎未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向谢黎支付违约金9,293元。 对于原告主张按照协议约定的租金标准支付自判令解除协议之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费和返还房屋的诉讼请求。金美公司抗辩业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果，且月子中心已另行招商，案涉业主已与新的经营者签订租赁合同，原月子中心被迫退场后对应房屋空置了一段时间的租金不应由金美公司承担。对于房屋占有使用费，成都馨欣母婴服务有限责任公司退场前的租金，本院已在前文论述中已明确不由金美公司承担，此不赘述。而谢黎于2020年8月1日与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定房屋租金由沐韵（成都）母婴护理有限公司直接向其支付，故谢黎在本项诉讼请求中主张的房屋占有使用费应当是成都馨欣母婴服务有限责任公司退场后，谢黎与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订《房屋租赁合同》前，房屋空置期间的占有使用费。本院认为，原《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》由于案涉房屋因成都馨欣母婴服务有限责任公司的退场丧失实际履行条件而解除，则合同解除后，金美公司不再负有向谢黎支付租金的义务，谢黎作为房屋所有人亦负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，而谢黎既未举证证明成都馨欣母婴服务有限责任公司的实际退场时间，也不能证明在合同解除后金美公司仍然继续占有、使用案涉房屋及具体的占有、使用时间，故本院确定合同解除后房屋空置期间的占有使用费不应再由金美公司承担，故对谢黎的该项诉讼请求不予支持。对于返还房屋的诉讼请求，因谢黎已与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋交予沐韵（成都）母婴护理有限公司经营使用，现案涉房屋并不处于金美公司控制之下，金美公司不是本案负有返还房屋义务的主体，加之沐韵（成都）母婴护理有限公司涉及租用与本案同类业主产权67户进行月子中心的经营，如判令支持谢黎返还占其中158.559㎡房屋产权的诉讼请求，必然影响其他同业态业主的合法权利，且谢黎与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订的《房屋租赁协议》对双方均具有约束力，谢黎亦无权在合同履行期内收回该房屋。故对其主张返还房屋的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除谢黎与成都金美物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向谢黎支付租金37,791.53元； 三、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向谢黎支付违约金9,293元； 四、驳回谢黎的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,076元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由谢黎先行支付，金美公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给谢黎）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  黄小龙