广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25819号原告：涂阳春，男，1987年5月27日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。被告：黄文强，男，1969年11月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：张婧筠，女，1982年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，上述两被告共同委托诉讼代理人：喻逵旁，广东华科（北京）律师事务所派驻律师。原告涂阳春诉被告黄文强、张婧筠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂阳春及其委托诉讼代理人林红福，被告黄文强及被告黄文强、被告张婧筠的共同委托诉讼代理人喻逵旁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涂阳春向本院提出诉讼请求:1、判令两被告共同赔偿原告损失427390元；2、判令本案全部诉讼费由两被告承担。事实与理由如下：2016年4月7日，原告涂阳春（乙方）与被告黄文强、张婧筠（甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市白云区石门街红星村平安大道78号楼房第三、四层出租给乙方作公寓棋牌台球用途。租期为六年，从2016年7月10日至2022年7月10日止。2018年7月1日，《租赁合同书》中的乙方由原告涂阳春变更为王华山。2018年7月10日，原告（甲方）与王华山（乙方）签订《转让协议》，约定：双方商议将合和公寓三楼棋牌整层和四楼客房整层，转让给乙方，转让总价陆拾陆万元整，预付定金拾万元整。2019年6月17日，广州市白云区人民政府石门街道办事处出具《限期整改通知》，内容为：你单位在红星村××大道南自××号违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。现责令你于2019年6月25日前自行拆除，费用自理。否则，我街将组织力量进行强制拆除。广州市白云区人民法院曾于2019年8月15日向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案房屋的产权及规划报建信息。后广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，涉案房屋暂查无相应的《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录。因案涉房屋属于违法建筑，王华山于2019年7月10日向广州市白云区人民法院起诉原告涂阳春返还转让费，最终经过广州市中级人民法院判决涂阳春需向王华山返还转让费413363元。综上，两被告将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给原告，造成原告遭受巨大的经济损失，应当赔偿原告的全部损失427390元。故提起本诉，请求判如所请！被告黄文强、张婧筠共同辩称，一、原告诉称事实基本属实。而对于原告以被告将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给其，由此即造成其遭受巨大经济损失427390元，并以此为由要求被告赔偿该金额，其该理由和主张不具有充分事实依据，不符合法律规定，依法不能成立，被告亦不同意，请求法庭驳回其全部诉求。二、原被告签订案涉租赁合同书时，被告已告知原告案涉房屋的建设情况、产权来源等现状，原告对此亦明知并于合同书上签字确认接受。2018年7月1日案涉合同书乙方即承租方变更为案外人王华山，被告与王华山协议同意将乙方王华山使用期限即租赁期变更为至2019年6月3日终止，且乙方财产损失与甲方即被告无任何关系。至2019年6月25日王华山停业并于7月22日实际搬离案涉房屋，被告退回其押金10万元。三、2018年7月1日案涉合同书乙方即承租方变更为案外人王华山后，原告即不再是案涉合同书的当事人一方，案涉合同权利义务自此产生、存在于被告与王华山之间，因此原告就该变更事项发生后的法律事件，仍依据案涉合同书向被告主张，于法有违合同的相对性原则。2、被告仅与王华山通过沟通、协商办理上述乙方即承租人变更的手续，而对于原告与王华山就其之间的转让而签订《转让协议》以及该协议的具体条款、内容，被告并不知情，更不知悉其约定、收取王华山转让费56万元的事实。现从《转让协议》第4条约定，该转让款还包括租赁现场的原告前期投入的装修装饰、设施设备费等财产财物价款，即该56万元不单纯为原告的转让转手费、王华山的受让顶手费，更远非原告的收益、纯收益。即便本案原被告双方的租赁合同书确属于无效，其产生的法律后果首先是恢复原状，于财产即经济方面是相互返还，而具体到本案实际为房屋租赁合同关系，原告已实际使用案涉房屋，被告亦收取相应的租金，应适用等价有偿原则，因此本案显然属于事实上不能相互返还的情形。原告本案诉请的427390元系其与王华山基于与被告无关的另一合同关系、另案所涉纠纷而产生，且该损失是另案原告基于收取合同款项而请求返还而形成，亦属于另案合同无效而相互返还的情形，并非本案原告直接损失，更并非是本案涉合同所含括或引起，更非被告所能预见到的情形。因此，原告于本案诉请的上述金额，与本案涉租赁合同及被告无关联，不具有法律上的因果关系，既不是本涉案合同所引起、造成的损失。原被告双方在签订合同时，被告已告知、原告亦已知悉并确认、接受涉案房屋现状，依法无需承担该方面的损害赔偿责任。基于案涉房屋建设实际情况及后至王华山接手房屋时的具体情况，双方于后即协议将合同期更改为2019年6月30日终止，既是双方对可能拆除等情况的一种完善处理方法，而案涉房屋亦于2019年6月底开始拆除，至此合同履行期实际已临近届满即少许期日未履行。因此，即便案涉房屋虽未完全具有相关手续，实际并未对合同整体履行造成重大阻碍，足以认为该情形与王华山于同年6月25日停止营业即合同少许期日未履行不具有直接、重大关联即因果关系。原告未举证其提交的民事判决书已生效，更未举证证明其已支付该判决书所确定的债务款项及诉讼费，即未举证证明其于本案诉请的427390元金额损失已实际发生。故请求法院驳回其全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同书》、《转让协议》、限期整改通知、（2019）粤0111民初25317号民事判决书、（2020）粤01民终3637号民事判决书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，原告涂阳春（乙方）与被告黄文强、张婧筠（甲方）签订《租赁合同书》约定：一、甲方将位于广州市白云区石门街红星村平安大道78号楼房第三、四层（以下简称涉案房屋），租用（建筑）面积900平方米，出租给乙方作公寓棋牌台球用途。租赁期六年，从2016年7月10日起至2022年7月10日止。二、租赁物的租金每月租金合计人民币16000元。租赁保证金人民币拾万元，乙方在签订合同时支付。其他：乙方已经完全清楚和知悉该租赁物的产权来源、设计、布局、间隔以及其他设施、设备情况，同意按照该租赁物建设后的现状租赁和使用该租赁物。2018年7月1日，乙方由涂阳春变更为王华山。2018年7月10日，王华山（乙方）与涂阳春（甲方）签订《转让协议》，约定：双方商议将合和公寓三楼棋牌整层和四楼客房整层，转让给乙方，转让总价格陆拾陆萬圆整，预付定金拾万圆整。双方协议细则如下：1、甲方负责帮乙方把一楼大厅租下做前台，前台租金控制在壹仟伍佰圆以内；2、甲方负责帮乙方把棋牌证过户和客房营业执照办好；3、乙方下定金之日接手生意，甲方负责水电结清；4、付订金所有财产和物资甲方不得拿走，自动留给乙方；5、如果甲方以上手续搞不好，须无条件把定金退给乙方，到时乙方把营业款退给甲方，甲方付给乙方一定人员工资；6、该公寓三、四楼租期还有4年整，租金二层壹万陆仟圆，每二年递增5%与房东合同上押金拾万元。2019年6月17日，广州市白云区人民政府石门街道办事处出具《限期整改通知》，内容为：你单位在红星村××大道南自××号违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。现责令你于2019年6月25日前自行拆除，费用自理。否则，我街将《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条规定，组织力量进行强制拆除。2019年7月10日，王华山以租赁合同纠纷为由起诉涂阳春，要求涂阳春返还转让费560000元。本院于2019年11月27日作出（2019）粤0111民初25317号民事判决书，判决涂阳春向王华山返还转让费431663元，并由涂阳春负担6802元诉讼费。涂阳春不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3637号民事判决书，鉴于二审中王华山承认其将涂阳春转让给其的部分物品出售得款共18300元，其应将该款返还给涂阳春，故冲抵后，涂阳春应返还王华山413363元。判决涂阳春向王华山返还转让费413363元，由涂阳春负担7500元二审受理费。上述判决均已生效。另查，本院曾于2019年8月15日向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案房屋的产权及规划报建信息。后广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，涉案房屋暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录。本院认为：基于已生效的（2019）粤0111民初25317号民事判决书及（2020）粤01民终3637号民事判决书查明及认定的事实，涉案房屋并未取得《建设工程规划许可证》，原被告签订的《租赁合同书》系无效合同。在王华山诉涂阳春租赁合同纠纷一案中，因转租给王华山的涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》，本院及广州市中级人民法院均认定王华山与涂阳春就涉案房屋签订的《转让协议》属于无效协议。根据无效后的相互返还原则，涂阳春应向王华山返还未租用期间的转让费。原告涂阳春在与被告黄文强、张婧筠签订《租赁合同书》时已对涉案房屋的产权及现状等情况知悉并了解，其对《转让协议》及《租赁合同书》的无效存在过错，且原告已退出《租赁合同书》，其并非《租赁合同书》的相对方，与两被告之间不存在租赁合同关系，现原告又以租赁合同纠纷为由主张两被告支付其返还给王华山的转让费并承担诉讼费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告涂阳春的全部诉讼请求。案件受理费3855.42元，由原告涂阳春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月三日书记员  陈春燕