济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5386号原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众诚清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，山东众诚清泰律师事务所律师。被告：李蕊，女，1979年9月19日出生，汉族，户籍所在地济南市，住济南市。原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）与被告李蕊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人张幸到庭参加诉讼，被告李蕊无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令被告支付原告代其向按揭银行偿还的贷款本息35623.11元；3.被告支付逾期付款违约金1068.7元；4.判令被告支付补偿金4736元（以7125.19元为基数，自2019年3月29日开始计算；以7124.68元为基数，自2019年6月27日开始计算；以7124.18元为基数，自2019年12月27日开始计算；以7127.71元为基数，自2020年3月29日开始计算；上述利息均按照日万分之五计算，计算至2020年6月10日）；5.判令被告支付违约赔偿金123738.4元；6.判令被告将绿地中央广场D-1项目1#楼1单元1702室腾空并返还给原告；7.判令被告支付原告律师费20517元；8.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月10日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》(以下称“买卖合同”)，约定原告购买绿地中央广场D-1项目1#楼1单元1702室，总价款为618692元，首付款188692元，贷款430000元，被告并与中国农业银行股份有限公司济南市中支行(以下简称”农业银行“)签订《个人购房担保贷款合同》，原告提供担保。之后，因被告未按期偿还贷款本息，导致农业银行要求原告承担代偿责任，自2019年3月29日至2020年3月29日，共代偿35623.11元，经原告书面催告，被告仍未将原告代付款项支付给原告，根据《买卖合同》附件五《补充协议》第二条第4款之约定，因被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向银行偿还的全部款项、及原告因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼费、律师费等)支付给原告，同时自原告实际承担代偿款之日起，至被告实际向原告支付之日止，按日向原告支付万分之五的补偿金。根据《买卖合同》第七条之约定，被告逾期付款超过30日后，原告解除合同的，被告应按累计应付款的3%支付违约金。另根据《补充协议》第十条第2款之约定，因被告原因导致《买卖合同》解除，被告应支付购房款总额20%的违约赔偿金。2016年1月2日，原告已将涉案房产交付被告。李蕊未作答辩及提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月10日，绿地公司作为（甲方）出卖人与作为（乙方）买受人的刘蕊，双方签订《济南市商品房买卖合同》签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买的商品房为绿地中央广场D-1项目1#楼17-1702（以下简称1702号房屋），建筑面积为91.82平方米，其中套内面积为70.76平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为21.06平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6738.096元，金额618692元；总价款618692元；付款方式与期限：买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款30%首付款比例的房款作为首期房款，计188692元；其余房款430000元，买受人向出卖人制定的银行申请按揭贷款方式支付，并于本合同签订15日内支付给出卖人；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，买受人应当按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；同时适用本合同附件五《合同补充协议》。该合同还约定了双方的权利义务、交房时间等事项。刘蕊在该合同所留地址为：经一路88号明珠商务2115室。该合同另附有附件，其中附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五《补充协议》。其中《补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即通知甲方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。……2、……甲方给乙方的所有通知……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第7日为送达日……第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括但不限于银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。第5项约定，本合同约定的房屋交付日前，如乙方存在违反本条第4项约定行为，导致甲方为乙方代付款项仍未获偿还的，则在本合同约定的交房日期届满及其后，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所欠款为止。如导致本合同解除，甲方有权不再向乙方交房。双方特别明确，本项约定优先于所有双方相关约定。第十条：合同解除第2项约定，如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方因签署合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款尚不足以抵扣违约赔偿金和签署税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方因此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。（2）本合同解除后需办理合同备案或者预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。……（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权、租赁等），将该房屋交还甲方。如乙方未按上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除前述赔偿金。如乙方在前述期限内未腾退房屋，甲方有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行腾空该房屋内乙方物品，造成损失或责任均由乙方承担。该合同及补充协议还约定了其他内容。上述《济南市商品房买卖合同》已在房地产行政管理部门进行了网签备案。上述商品房买卖合同及其附件签订后，刘蕊作为借款人，中国农业股份有限公司济南市中支行（以下简称农业银行）作为贷款人，绿地公司作为保证人，于2014年9月5日，签订《个人购房担保借款合同》一份。该合同第九条约定，保证方式为连带责任保证。保证范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日期二年。上述合同签订后，农业银行向刘蕊发放了贷款，李蕊以此贷款向绿地公司支付了剩余的购房款430000元。李蕊向农业银行还贷过程中，因未能按约偿还银行贷款，农业银行要求绿地公司承担连带保证责任，绿地公司代被告刘蕊偿还了贷款。绿地公司于2019年3月29日替李蕊偿还贷款7125.19元；2019年6月27日替李蕊偿还贷款7124.68元；2019年9月25日代李蕊偿还7121.35元；2019年12月27日，绿地公司代李蕊偿还7124.18元，共计28495.4元。本院认为，绿地公司与刘蕊签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，绿地公司与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行相应的合同义务。现绿地公司诉至本院，以刘蕊拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件并对代偿款项进行追偿。原、被告双方签订的《补充协议》第二条第4项约定：“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。”按照该约定，绿地公司于2019年3月29日替李蕊偿还贷款7125.19元；2019年6月27日替李蕊偿还贷款7124.68元；2019年9月25日代李蕊偿还7121.35元；2019年12月27日，绿地公司代李蕊偿还7124.18元，共计28495.4元。刘蕊在逾期偿还贷款导致绿地公司承担了保证责任的情况下，应当积极地向绿地公司偿还代偿的银行贷款，而不应怠于履行该义务。刘蕊至今未能偿还上述代偿款项，已经迟延超过30日，按照双方约定，绿地公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及其附件。故绿地公司要求解除其与刘蕊签订的关于1702号房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求，以及要求刘蕊向其偿还代偿的银行贷款28495.4元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。其余部分，因绿地公司未提交证据证明，本院不予支持。绿地公司要求刘蕊支付上述款项按日万分之五的补偿金，现绿地公司主张补偿金计算至2020年6月10日，系对其权利的处分，本院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020修正)》中第二十六条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020修正)》中第三十三条规定借贷行为发生在2019年8月20日前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定保护的利率上限。绿地公司与李蕊签订的《补充合同》中约定的补偿金利率为日万分之五，即年利率18%。本案立案之日的2020年8月28日，2020年8月20日公布一年期贷款市场报价利率的四倍为15.4%（3.85%*4），故本院将补偿金的计算方式调整为：以7125.19元为基数，自2019年3月29日起至2020年6月10日止；以7124.68元为基数，自2019年6月27日起2020年6月10日止；以7121.35元为基数，自2019年9月25日起至2020年6月10日止；以7124.18元为基数，自2019年12月27日起至2020年6月10日止；上述利息均按照年利率15.4%计算。经核算，共计3760.72元。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。刘蕊迟延偿还原告绿地公司代偿款项30日后，绿地公司即享有了合同解除权。绿地公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达刘蕊的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日。邮寄起诉状的退回时间为2020年9月26日，上述合同及其附件于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此规定，在双方合同解除后，绿地公司要求收回涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求予以支持。双方签订的《补充协议》第十条第2项约定：“如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。”根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度已经预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案实际情况，因合同解除后，房屋应实际归还绿地公司，且绿地公司的损失已经在补偿金中得到救济，故本院对于绿地公司主张的违约赔偿金的请求，不予支持。关于绿地公司主张的逾期付款违约金问题，因绿地公司的损失已经在补偿金中得到救济，故本院对于绿地公司主张的违约赔偿金的请求，不予支持。关于绿地公司主张的律师费，由于绿地公司并未提供证据证实律师费的具体支出，故本院对此不予支持。另需说明，在双方签订的商品房买卖合同解除后，绿地公司应当将刘蕊向其支付的购房款予以返还。但因刘蕊未出庭应诉、未以其他方式提出该项请求，且按照合同约定，退还的具体金额需要在双方最终结算时扣减相应费用后予以确定，故本院对购房款的退还事宜，在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020修正)》中第二十六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：李蕊与绿地地产（济南）有限公司于2014年7月10日签订的《济南市商品房买卖合同》于2020年9月26日解除；李蕊于本判决生效之日起十日内将济南市槐荫区绿地中央广场D-1项目1-1-1702号房屋腾空并返还给绿地地产（济南）有限公司；李蕊于本判决生效之日起十日内返还绿地地产（济南）有限公司代其偿还的银行贷款28495.4元；李蕊于本判决生效之日起十日内支付绿地地产（济南）有限公司补偿金3760.72元；驳回绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5043元，李蕊负担303元，绿地地产（济南）有限公司负担4740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二〇年十一月三十日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭