江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1091民初900号原告：扬州大正物业管理有限公司，住所地江苏省扬州市广陵区渡江桥南西后街1—2层东部。法定代表人：仲森，总经理。委托诉讼代理人：胡晶，江苏琼宇仁方律师事务所律师。被告：扬州鼎泰丰房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市扬子江中路617号。法定代表人：杨洪温，董事长。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告扬州大正物业管理有限公司（以下简称大正公司）与被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰丰公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理，本案依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月13日、9月27日公开开庭进行了审理。原告大正公司的法定代表人仲森及委托诉讼代理人胡晶、被告鼎泰丰公司的委托诉讼代理人褚阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大正公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业服务前期费补贴292318元（2018年6月1日至2018年12月31日员工工资）及利息损失（以292318元为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止）；2、判决被告向原告支付欠付的空置房物业服务费1735953元（自2019年1月1日起至2020年5月21日止）及利息损失（以1208083元为基数，自2019年9月1日起至实际付清之日止；以527870元为基数，自2020年6月1日起至实际付清之日止）；3、判决被告向原告支付应代业主缴纳的物业服务费396397元及利息损失（以384704元为基数，自2019年9月1日起至实际付清之日止；以11693元为基数，自2020年6月1日起至实际付清之日止）；4、判决被告向原告支付欠付的荷园丽都售楼处物业服务费18622元（2019年7月至2019年8月生活费、劳务费）及其利息（以18622元为基数，自2019年9月1日起至实际付清之日止）；5、判决被告向原告支付欠付的消防管道漏水产生的水费3811.85元及利息损失（以3811.85元为基数，自起诉之日至实际付清之日止）；6、判决被告向原告支付地面修整产生的费用4000元及利息损失（以4000元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止）；7、判决被告向原告支付设置警示标志产生的费用6822元及利息损失（以6782元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止）；8、判决被告向原告支付因本次诉讼支出的律师费20000元；9、判决被告承担本案的诉讼费。原告当庭补充：2019年8月19日之前的利率标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际履行义务之日的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2015年11月25日，被告与原告签订《荷园丽都住宅小区前期物业服务委托合同》1份，约定原告为被告提供物业管理服务，合作期间自2015年11月25日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业服务公司，并签定《物业委托合同》时止。合同签订后，被告告知原告预计通知业主收房时间为2018年5月31日，原告按被告要求于2018年3月1日进驻小区提供相应服务，但因被告自身原因未能按期通知业主交付，直到2019年1月1日起才陆续通知业主收房，故原告公司自2018年6月1日起至2018年12月31日期间为保障项目小区交房前各项工作正常支行而额外产生的秩序维持、保洁等员工工资应由被告承担。此外，自2019年1月1日起，项目小区内仍有已竣工但尚未出售或者未交付业主的物业，该物业费按合同约定应由被告承担。经计算，空置房物业费为1735953元。另，被告提出给部分业主代付物业费，原告按被告要求对其出具给部分业主的免物业费单据减免等额的物业费，经计算，自2019年1月起至2020年5月31日，被告应向原告支付应收而未收的物业费为396397元。合作期间，原告依约履行了物业管理服务义务，且按照被告要求垫付项目小区因消防管道漏水产生的水费、小区道路消防通道警示标志、小区机动车非机动车停车分布划线等额外的费用。原告为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院查明案情后判如所请。原告大正公司为支持其诉讼请求，提供下列证据：1、营业执照1份，证明原告是适格主体；2、被告工商登记信息1份，证明被告公司主体适格；3、《荷园丽都住宅小区前期物业服务委托合同》1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系；4、对账单1份，证明截至2019年8月31日，被告欠付原告1903727元；5、关于申请“荷园丽都”项目物业前期费用补贴的报告1份、工资报表（2018年6-2018年12月）7份，证明原告因被告欠付2018年6月1日至2018年12月31日前期物业费补贴322318元致函给被告，被告于2019年1月18日签收；6、协议1份（3张）、记账凭证1份、发票1份，证明被告委托原告提供开荒保洁服务，费用2万元已结清；7、工作联系函1份、空置房清单10份，证明2019年1月1日至2020年8月31日期间，荷园丽都项目空置房物业公共服务费共计1208083元；8、免物业费台账1份、入伙会签表1份，证明截至2019年8月31日，被告欠付应代业主缴纳的物业服务费384704元；9、2019年7月、8月工资申报表2份、发票2张（2019年7月—2019年8月生活劳务服务费）、发票63张（2016年7月-2019年6月），证明荷园丽都售楼处物业服务费（2019年7月至2019年8月生活服务、劳务费）18622元，自2016年6月起原告在荷园丽都售楼处提供物业服务。10、对账单1份，证明2019年9月1日至2020年5月31日，被告欠付原告554156.85元；11、费用清单及台账共21页，证明自2019年9月1日起至2020年5月31日，被告欠付的空置房物业服务费合计527870元；12、2020年免物业费明细1份、业主缴款清单及入伙会签表共4页，证明2019年9月1日至2020年5月31日，被告欠付应代业主缴纳的物业服务费11693元13、情况说明1份、发票12份，证明原告因消防管道漏水垫付水费3811.85元；14、劳务维修费发票1份、荷园丽都地面硬化决算表1份，证明原告因地面整修垫付4000元15、报销单3份、发票1张，证明原告因设置警示标志产生费用6822元；16、委托代理合同1份、发票1张，原告因本次诉讼产生律师费20000元；17、中信银行进账单1份、计账凭证1份、发票2份，证明被告和原告委托的第三方（扬州欣祥物业服务咨询有限公司）于2018年5月30日向原告支付了20万元，载明的内容是前期费用，被告也向原告出具了发票，该20万元系合同中约定的前期费用；18、托管协议1份，该协议记载了原、被告及托管方就开办费、前期介入费、承接查验费做了具体约定，载明原告取得上述费用时，需经得被告同意并接受第三方的监督；19、招标公告1份、招标文件1份，证明被告向发出的招标文件中就服务范围予以明确，且约定项目交付时间为2017年2月。被告鼎泰丰公司辩称：诉状中陈述并不是全部事实，因涉案小区未能按时交房，原告前期并没有实际对小区进行物业管理。所支出的人工成本并非真实，且被告已提前支付了原告开办费用120900元、前期介入费用45285元、承接查验费用69271元，共计235456元。故原告在此基础上再主张前期费用，没有事实和法律依据。对于第2项空置房屋物业服务费用，被告认可的是2019年1月1日至8月31日的款项为510257.5元，2019年9月1日至2020年5月21日184955元，共计695212.5元。因为空置房中存在拆迁安置房即5号楼、6号楼及抵给邗建的工抵房商业房A，对于5号、6号楼及商业房A，被告从未通知原告进行物业管理，原告事实上也并未对前述3幢楼进行入场管理，故应该按照实际情况相应扣除这3幢楼的空置房服务费用。且安置房5号、6号楼已于2019年8月22日交付给扬州开发区拆迁办，此后的物业费用不应由被告承担。且其中在8号楼中也存在部分为拆迁安置房的情形。针对8号楼中共计25套拆迁安置房，被告认为原告并未对前述房屋进行实际物业管理。但鉴于其已对8号楼整体入场，故被告请求对前述25套拆迁安置房，按照七折标准计算前期物业服务费。对于第3、4、5项诉求，我方无异议。对第6、7项诉求，我方认为并未实际发生，不认可。对第八项诉求，我方无异议。另外，双方对利息损失并没有约定，且针对主张的款项，双方一直未能确定，故不应该计算利息损失。即便要计算，也只能从起诉之后开始计算，我方已向原告支付了5万元，该款项金额应该在总金额中进行扣减。被告鼎泰丰公司为支持其抗辩意见，提供下列证据：1、支付凭证1份（复印件），证明被告于2019年2月1日向原告支付5万元；2、电费发票25份，证明被告代原告支付了公共区域的电费60246.23元，该费用应该在最终的金额中进行扣减；3、拆迁安置房情况说明1份（复印件），证明案涉小区中8号楼（原公安栋号为1号楼）中存在9套面积为97.25平方米的拆迁安置房，16套面积为118.44平方米的安置房，这些房屋属于拆迁安置房，原告并没有对其进行实际物业管理，应该按照七折标准对其计算空置服务费。本院根据原、被告提供的证据及庭审陈述，进行综合论证后，认定如下事实：2015年11月25日，原、被告签订《荷园丽都住宅小区前期物业服务委托合同》1份，合同约定：原告为被告提供物业管理服务，合作期间自2015年11月25日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业服务公司，并签定《物业委托合同》时止；物业服务收费标准为住宅1.6元/月/平方米，商业物业3.2元/月/平方米，电梯运行费0.6元/月/平方米，其他费用0.25元/月/平方米；物业服务费应当从被告通知的收房期限届满之日起第二个月计收，如因被告原因，未按招标文件约定的时间按期交付的，所增加的费用由被告承担，具体费用由双方另行协商，原告在业主办理入住手续时，可向业主收取不超过一年的物业服务费；为保证前期物业服务的正常运行，被告将承担原告在本项目的开办费用、前期介入费用、承接查验费用、其它补贴等，具体补贴及支付时间如下：1、开办费用120900元，支付时间为项目交付前2个月；2、前期介入费用45285元，支付时间为项目交房前3个月；3、承接查验费用69271元，支付时间为项目交付前2个月；双方充分协商，共同委托扬州欣祥物业服务信息咨询有限公司对上述费用进行托管；发生纠纷时，一方维权产生的费用（诉讼费、仲裁费、律师费和由此产生的其他直接费用）由违约方全部承担。原告于2018年3月1日入驻荷园丽都小区。原告于2018年6月1日至2019年向派驻荷园丽都小区的员工发放工资322318元。原告曾向被告送达“工作联系函”1份，要求被告结算2019年1月1日至2019年8月31日期间的空置房物业公共服务费用1208083元。被告员工蒋汶晋于2019年8月20日签收。2020年9月15日，原、被告签订“工作联系函”1份，载明：1、2015年9月21日，鼎泰丰公司的招标文件中约定本项目交付时间为2017年2月，但项目周边道路修建导致延期交付，鼎泰丰公司告知大正公司业主交房时间为2018年5月31日，并通知大正公司2018年3月1日入驻荷园丽都小区，大正公司按约于2018年3月1日入驻小区提供服务。2、根据合同第十九条，为保证前期物业服务的正常运行，鼎泰丰公司承担大正公司在本项目的开办费、前期介入费、承接查验费用合计235456元；2015年12月17日，鼎泰丰公司将2018年3月至5月中的前期费用235456元汇入委托合同中的托管方账户；托管方征得鼎泰丰公司同意后，2018年5月30日托管方支付大正公司20万元，尚余35456元在托管方，该35456元，鼎泰丰公司同意由大正公司到托管方处直接提取，鼎泰丰公司提供协助配合。3、鼎泰丰公司实际首次向业主交房时间为2019年1月1日，为此于2018年6月1日至2018年12月31日期间，大正公司增加产生的费用主要为在岗人员工资，该7个月在岗人员工资合计322318元（此款已由大正公司代为垫付，鼎泰丰公司予以确认）；2019年1月15日，鼎泰丰公司收到大正公司递交的《关于申请“荷园丽都”项目物业服务前期费用补贴的报告》后，于同年2月1日向大正公司支付5万元，其中3万元系支付的2018年6月至12月中的在岗人员工资，应在322318元中予以冲抵，另有2万元系支付鼎泰丰公司2019年1月委托大正公司为小区道路、绿化带清洗拓荒的费用。4、鼎泰丰公司委托大正公司代为对北门处被告人车分流的地面修整，大正公司按照鼎泰丰公司指示施工，经结算，地面整修费用为4000元；5、鼎泰丰公司委托大正公司代为对小区内增设警示标志，经结算，增设警示标志的费用为6822元。被告鼎泰丰公司对本案第3、4、5、6、7、8项相关费用未支付及应付时间无异议。上述事实，由原、被告提供的证据及原、被告庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间存在合法的物业服务合同关系，原告已按合同约定提供管理服务。被告应按照合同约定履行付款义务。原告向被告主张物业服务前期费补贴292318元、空置房物业服务费1735953元、被告应代业主缴纳的物业服务费396397元、售楼处物业服务费18622元、水费3811.85元、地面修整费用4000元、设置警示标志的费用6822元、律师费20000元，被告对其中物业服务费396397元、售楼处物业服务费18622元、水费3811.85元、地面修整费用4000元、设置警示标志的费用6822元、律师费20000元予以认可，本院予以确认。被告对物业服务前期费补贴292318元、空置房物业服务费1735953元不予认可，本院认为，原、被告已在“工作联系函”中对物业服务前期费补贴进行了确认，本院予以确认。关于空置房物业服务费，被告认为已向业主交付房，未提供证据予以证明，本院不予采信，且原告曾向被告送达2019年8月31日之前空置房物业服务费清单，被告未提出异议，本院对空置房物业服务费予以确认。原告主张利息，认为根据合同第七条约定，应从第2个月起算；其中物业服务前期费补贴292318元，原告提供的证据证明原、被告于起诉后才进行了确认；另有1208083元空置房物业服务费，原、被告于2019年8月21日确认。因此，本院认为，物业服务前期费补贴292318元从原告起诉之日计算利息，1208083元空置房物业服务费从2019年9月1日起计算利息，527870元空置房物业服务费从原告起诉之日计算利息；对原告主张被告应代业主缴纳的物业服务费396397元、售楼处物业服务费18622元利息起算时间，被告予以认可，本院予以确认；对水费3811.85元、地面修整费用4000元、设置警示标志的费用6822元，利息从原告起诉之日计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州大正物业管理有限公司支付物业服务前期费补贴292318元及其利息（以292318元为基数，自2020年6月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州大正物业管理有限公司支付空置房物业服务费1735953元及其利息（其中1208083元，自2019年9月1日起算；另有527870元，自2020年6月16日起；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州大正物业管理有限公司支付物业服务费396397元及其利息（其中384704元，自2019年9月1日起算；另有11693元，自2020年6月1日起；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州大正物业管理有限公司支付售楼处物业服务费18622元及其利息（以18622元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州大正物业管理有限公司支付水费3811.85元、地面修整费用4000元、设置警示标志的费用6822元，合计14633.85及其利息（以14633.85元为基数，自2020年6月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；六、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州大正物业管理有限公司支付律师费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26624元，由被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司负担（此款已由原告扬州大正物业管理有限公司垫付，被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司在履行上述判决时一并给付原告扬州大正物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  吕士杰人民陪审员  孔玲浪人民陪审员  俞 力二〇二〇年十一月七日书 记 员  华 蕊