黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0124民初1510号原告：张珊珊女，1982年9月8日出生，汉族，个体，住通河县。委托诉讼代理人：凤吉峰，方正县方兴法律服务所法律工作者。被告：沙婷婷女，1989年2月10日出生，汉族，无职业，住方正县。委托诉讼代理人：肖立国，方正县匡义法律服务所法律工作者。原告张珊珊与被告沙婷婷租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张珊珊向本院提出诉讼请求：1.解除张珊珊与沙婷婷于2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》；2.沙婷婷返还张珊珊押金5000元。庭审中，张珊珊向本院增加诉讼请求：沙婷婷按50%的比例赔偿张珊珊装饰装修残值损失计16,870元，退还张珊珊4个月房租9300元，以上合计26,170元。事实和理由：2018年9月3日，张珊珊与沙婷婷签订《房屋租赁合同》，约定沙婷婷将位于方正县方正镇幸福家园小区2号楼第14门市租赁给张珊珊使用，张珊珊在此经营方正县尚居房屋信息咨询服务中心。合同签订后，张珊珊向沙婷婷交付了押金5000元，并给付了2019年10月10日之前的租金。2019年10月10日，张珊珊向沙婷婷交付了2020年10月10日前的租金。自2019年7、8月份开始，该房屋棚上漏水，张珊珊多次找沙婷婷要求其修缮房屋，沙婷婷不予理睬，导致张珊珊无法正常经营。沙婷婷辩称，第一、沙婷婷已经依约履行了案涉房屋维修义务。此前沙婷婷一在外地生活，并没有接到张珊珊任何维修通知。2020年8月28日，沙婷婷在接到张珊珊维修通知后积极履行维修义务，现已经维修完毕。第二、沙婷婷已履行维修义务，不存在不能实现合同目的合同解除的情形，双方应继续履行合同，不得擅自变更和解除。第三、根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条规定，甲方未及时履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或者抵租金。按照合同约定,张珊珊在沙婷婷未及时维修房屋情形下，应当及时组织维修，不应当放任不管，扩大损失。第四、张珊珊在诉求中主张装修残值损失，对案涉房屋装修是否已形成附和，以及双方谁承担违约责任，张珊珊负有举证责任。张珊珊诉求退还4个月房租的理由是因今年疫情及漏水以致未正常营业，没有事实依据。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.关于张珊珊提交的《房屋装修合同》及收据4张，拟证实张珊珊装修案涉房屋花费用33,744元。沙婷婷经质证对合同的真实性无异议，对收据有异议，认为以上收据均不是正规发票，且房屋装修损失应当区分为形成附合和未形成附合两种情形，张珊珊主张的铜门以及牌匾等花销并未形成附合，沙婷婷不应该承担损失。本院认为，张珊珊在租赁案涉房屋后进行室内装修、安装牌匾及更换铜门属客观事实，本院予以确认，但张珊珊为证实装修花费向本院提交的四份收据并非正式发票，本院不予采信。2.关于张珊珊提交的案涉房屋漏雨照片10张，漏雨视频光盘2张（内含视频片段6个，录像时间为2020年8月23日至2020年9月9日），拟证实案涉房屋漏雨的情况。沙婷婷经质证对上述证据的真实性的无异议，但认为照片、视频均拍摄于沙婷婷维修之前,不能证实沙婷婷没有履行维修义务。本院认为，该组证据可以证实案涉房屋在照片及视频拍摄时确实存在渗水的情形，本院对上述证据予以采信。3.关于张珊珊提交的案涉房屋装修前照片2张，拟证实案涉房屋在承租时就有渗水问题。沙婷婷对该组证据有异议，认为该组照片无法确认是否为案涉房屋，拍摄时间不明。本院认为，该组照片可以反映案涉房屋在租赁开始前已存在渗水情况，本院予以采信。4.关于张珊珊提交的其与沙婷婷2020年9月3日的通话录音，拟证实张珊珊就房屋漏水问题与沙婷婷协商，要求解除租赁合同。沙婷婷经质证认为，在录音中张珊珊单方陈述一个月前通知沙婷婷房屋漏水，但并未获沙婷婷认可。沙婷婷有证据证明2020年自接到张珊珊通知后即履行了维修义务。本院认为，根据录音内容可以证实当事人就房屋租赁解约问题进行过协商，后因分歧较大没有达成一致意见。5.关于沙婷婷提交的收据1份，维修案涉房屋视频光盘1张（录像时间：2020年9月15-17日，视频片段16个），拟证实：在张珊珊通知沙婷婷房屋漏水后，沙婷婷履行了维修义务，花费维修费1500元。张珊珊经质证对视频真实性无异议，但具体是谁施工，维修花费情况均不知情。但依据张珊珊在2020年9月19日拍摄的照片显示，该房屋还在漏水，仍不能正常使用。本院认为，上述证据可以证实沙婷婷在2020年9月15日对案涉房屋漏水问题进行了维修，本院予以确认。6.关于沙婷婷提交微信聊天记录截图2份，拟证实：张珊珊与沙婷婷早在2019年已互添微信，直至2020年8月28日沙婷婷才接到张珊珊的房屋漏雨通知，在此之前张珊珊从未通知沙婷婷房屋漏水。张珊珊经质证认为，该微信是其合伙人张明辉的与沙婷婷的微信记录，因沙婷婷常年在国外居住，租赁房屋相关事宜都是张珊珊与沙婷婷父亲沟通，租赁合同中的联系电话也是其父亲电话。本院认为，微信仅是日常沟通的方式之一，且从该份证据显示与沙婷婷通过微信联系的也并非本案当事人，故本院对该份证据拟证明的事实不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月3日，张珊珊与沙婷婷签订《房屋租赁合同》，约定沙婷婷将位于方正县方正镇幸福家园小区2号楼第14门市租赁给张珊珊使用，租赁期限为2018年10月10日至2021年10月10日止。根据合同补充协议，2020年至2021年租金为28,000元，张珊珊向沙婷婷交纳押金5000元。自2018年9月5日起，张珊珊对租赁房屋进行了装修装饰及改造，主要施工内容为：整屋地砖、地脚线安装，墙面及顶面乳胶漆，接待台、室内形象墙、橱柜、隔断制作等，同时进行了相关的水电改造，并安装了门头牌匾、铜门及卷帘门。2019年雨季开始后，租赁房屋渗水问题日趋严重，因沙婷婷当时未在本地居住，张珊珊将漏水情况反馈给沙婷婷的父亲，其父也就房屋漏水情况与楼上邻居、物业多次进行了沟通、协调，但该年租赁房屋渗水情况未见好转。2020年8月28日，张珊珊告知沙婷婷租赁房屋仍然渗水，并导致室内地面反水、内墙剥落、发霉，已严重影响正常使用及居住安全，要求解除租赁合同。双方协商未果后，张珊珊于2020年9月7日诉至本院。2020年9月15日，沙婷婷就案涉房屋渗水问题进行了维修。另查明:2019年至2020年度租赁期届满时，张珊珊已自行将租赁房屋室内物品搬出。本院认为，综合本案双方当事人陈述及庭审举证、质证情况，本案的争议焦点为：张珊珊是否享有单方解除房屋租赁合同的法定权利。房屋出租人有保证租赁房屋质量合格的义务，在房屋出现影响使用的质量问题时，出租人对此负有维修义务。租赁房屋若存在虽经维修但仍严重影响使用的质量问题时，甚至导致合同目的不能实现或可能危及承租人安全或健康的，即使承租人在订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可以随时解除租赁合同。就本案而言，案涉房屋存在渗水问题，已导致室内地面反水、内墙大面积剥落和发霉，影响承租人的正常经营活动，并可能影响屋内用电安全及承租人的安全和健康。承租人张珊珊就此多次向出租人沙婷婷提出维修要求，至起诉时仍未得以彻底解决。张珊珊已自行将租赁房屋室内物品搬出，明确表示不继续承租该房，现要求张珊珊继续租用该房屋既不合理，也不公平，张珊珊有权解除其与沙婷婷签订的《房屋租赁合同》，解除时间以张珊珊将租赁房屋室内物品搬出时，即2019年至2020年度（2019年10月11日至2020年10月10日）租赁期届满时为准。租赁合同解除后，沙婷婷收取的张珊珊押金5000元应予返还。对于张珊珊提出的由沙婷婷承担50%装饰装修残值损失，并退还4个月租金的诉讼请求。张珊珊在明知案涉房屋存在渗水问题的情况下仍然承租该房屋并进行了装修装饰，现以渗水问题在租赁期间内要求提前解除租赁合同，并提出的由沙婷婷承担50%装饰装修残值损失。因沙婷婷在诉讼阶段对案涉房屋渗水问题进行了专项维修，履行了维修义务。如张珊珊继续租用，该房屋的渗水问题在下一个年度可能得以缓解或解决。对于案涉房屋已形成附合的装饰装修物（如地砖、吊棚、地脚线、墙面粉刷油漆等），沙婷婷明确表示不同意利用及赔偿，故以上已形成附合的装饰装修物价值损失，应由张珊珊自行承担。对于未形成附合的装饰装修物（如安装的接待台、橱柜、隔断、牌匾、铜门及卷帘门等），因未与房屋完全结合在一起，本着所有权归属原则，张珊珊可以自行拆除取回。张珊珊在拆除过程中，应当尽注意义务，尽量维持房屋的完整性，并恢复原状。对于张珊珊以疫情及渗水原因要求沙婷婷退还4个月租金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张珊珊的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自2020年10月11日起，原告张珊珊与被告沙婷婷于2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告沙婷婷于本判决生效之日起五日内返还原告张珊珊押金5000元；三、驳回原告张珊珊的其他诉讼请求。案件受理费580元，减半收取计290元，由原告张珊珊负担265元，被告沙婷婷负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  王琳琳二〇二〇年十一月十九日书记员  刘佳泉