广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9579号原告（反诉被告）：李志华，男，1978年5月17日出生，汉族，住湖北省应城市,委托诉讼代理人：张志锋，广东强邦律师事务所律师。被告（反诉原告）:岳汉诚，男，1970年12月8日出生，汉族，住湖北省京山县,委托诉讼代理人：梁善，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽煖，广东古谷律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）李志华与被告（反诉原告，以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告李志华及其委托诉讼代理人张志锋、被告岳汉诚及其委托诉讼代理人梁善、钟丽煖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志华向本院提出诉讼请求：1.确认李志华、岳汉诚于2020年3月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令岳汉诚退还保证金19万元给李志华；3.判令岳汉诚赔偿李志华各项经济损失人民币689634.5元（包括：水电安装费162000元，油漆房工程款262000元，办公室装修费79500元，空调拆卸及安装费6770元，搬迁费20000元，误工费147364.5元，延期交货向第三方支付的违约金12000元）；4.本案诉讼费由岳汉诚承担。事实与理由：2018年10月19日，李志华、岳汉诚签订了《房屋租赁合同》，约定：岳汉诚将花都区炭步镇黄村工业园xx地块厂房租给李志华使用；租赁期限10年，自2018年11月25日至2028年11月24日止；月租金60000元；交租方式为按月支付，支付时间为每月5日前。在“备注”中，双方特别约定：“1、甲方（岳汉诚）提供出租场地，若有存在违建，被相关单位拆除，由甲方承担，与乙方无关。2、甲方保证出租场地符合国家相关法规，协助乙方（李志华）并提供文件材料给乙方办理营业执照等证件，确保乙方正常生产。”合同签订后，李志华如约将首月租金60000元、保证金180000元支付给岳汉诚，岳汉诚出具了收据。李志华按合同约定时间进场并开始生产经营。2019年6月19日，李志华应岳汉诚要求追加了保证金10000元。2020年3月11日，广州市花都区炭步镇人民政府向案涉厂房所有人黄某送达《强制整治违法用地决定书》【炭府强整字（2020）xxx号】，告知厂房属于违建必须拆除。同年4月初，案涉厂房被强制拆除。因双方签订合同的目的不能实现，李志华通过电话或面谈的方式，多次与岳汉诚沟通，要求解除合同、退还保证金、赔偿损失，遭到岳汉诚拒绝。李志华认为：岳汉诚提供的厂房无法供李志华正常使用，已构成根本性违约。李志华有权终止合同并要求岳汉诚退还保证金、赔偿损失。为了维护李志华的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，特向人民法院起诉。请予支持李志华的诉讼请求。岳汉诚辩称，请法庭驳回李志华的所有诉讼请求。理由如下：一、不同意李志华第一项诉讼请求。李志华应该将物业交回给岳汉诚，然后双方办理交接手续后合同才解除，在未办交接手续前，李志华实际上还用了2个月（4月份、5月份），所以不能按李志华通知解除的时间为准。二、关于李志华的第二项诉讼请求，岳汉诚于2018年10月19日将租赁物业交付李志华使用，2020年尚拖欠岳汉诚3个月的租金(拖欠月份为：2月份、4月份、5月份)。李志华至今未与岳汉诚办理物业移交手续，并结清水电费，应该在双方结清物业租金以及水电费后将剩余保证金退回。三、李志华的第三项诉讼请求没有事实依据。首先，双方在签订《房屋租赁合同》时，李志华已对租赁物业进行了实地查看，对租赁物业的情况是清楚知悉的，李志华办理广州市美艺展示用品实业有限公司营业执照时需要开具场地证明等证明材料，说明李志华是明知租赁物业的属性而承租，其次，合同备注栏的第一点讲到拆违章由我方承担，只是排除李志华在拆违章情况下原有建筑物损失的责任，我方只承担原有违章建筑的损失，至于李志华的损失，包括其装修及加建部分，并没有约定在合同当中。岳汉诚按厂房现状租赁给李志华使用，对李志华额外增加的成本，岳汉诚不承担责任。第三，备注栏第二点，约定办理工商登记的事项岳汉诚已配合，李志华也实际上办理了证照，而且实质上开办经营了公司，所以我方亦没有违约。因此岳汉诚不同意赔偿。针对李志华提出赔偿水电安装费162000元，岳汉诚提供的物业本身就有水电提供，李志华根本不可能产出如此高额的水电安装费。李志华提供的证据不足以证明产生了该费用。第四，油漆房工程是李志华在未征得岳汉诚的同意下的单方行为。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条：双方责任：第1条甲方负责解决供水、供电到厂区前，协助乙方进厂，厂房内所有装修由乙方负责，乙方根据自身需要改建厂房时需和甲方协商，所有费用由乙方承担。李志华明知道在城市规划区内扩建建筑物，必须首先向房地产管理部门提出申请，在获得扩建批准文件后，再持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划部门根据城市规划设计要求，核发工程规划许可证。建设单位和个人只有在取得建设工程和有关批准文件后，方可申请办理开工手续。本案中，未经岳汉诚同意且未办理相关建设批准手续的油漆房，扩建后必然是违法建筑，因此李志华在没取到报建手续也没有与岳汉诚协商即加建油漆房，所造成的损失是李志华导致的，理应由李志华自身承担，要求岳汉诚赔偿没有事实和法律依据。第五，李志华在没有经过岳汉诚同意的情况下就对涉案物业进行装修，根据《合同法》223条的规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。根据上述规定，李志华擅自装修涉案物业，已违反合同约定。岳汉诚是有权要求其恢复原状或赔偿损失。现李志华还要求岳汉诚承担该部分的装修费用，显然是不合理的。另外，本案中，李志华提交了美艺展柜厂与天铖装饰工程部签订的《装修合同书》以及付款凭证等相关证据不足以证明其对涉案物业的装修付款情况。李志华只提供合同，没有相关图纸，合同内容不能证明其装修在拆违中的损失。第六，案涉厂房空调拆卸及安装费要求岳汉诚承担是不合理的。搬迁是承租方的义务。退一步说，在合同期满后，承租方也是需要搬迁的，其搬迁所产生的费用也是由承租方承担。第七，李志华要求岳汉诚赔偿误工费和运输费实属无理。首先，李志华生产经营与岳汉诚无关，且其在2019年9月收到炭步镇消防安全委员会办公室的《拆除通知书》以及2020年3月份收到广州市花都区炭步镇人民政府向案涉厂房所有人黄某送达的《强制整治违法用地决定书》，其有足够的时间去寻找新的厂房，且其并未提供足够证据证明是否产生上述费用以及该费用的产生是否由于应归责于岳汉诚责任而产生的。退一步讲，即使房屋租赁合同无效，作为承租人，未对涉案物业是否取得建设工程规划许可证进行审慎审查，其对《租赁合同》无效亦应承担责任。综上，岳汉诚提出的诉求是不合理的，为维护岳汉诚的合法权益，请法庭驳回李志华的诉讼请求。岳汉诚向本院提出反诉请求：1.李志华按照每月62500元的租金标准，支付2020年2月份、4月份、5月份的场地占用使用费；共计125000元；2.李志华承担本案反诉费。事实和理由：岳汉诚与李志华于2018年10月19日签订《房屋租赁合同》，约定岳汉诚将拥有使用权的广州市花都区炭步镇黄村工业园（xx地块厂房）按现状租给李志华，租期为10年，即2018年11月25日至2028年11月24日。合同还对租金及相关费用标准、支付时间、违约责任、双方权利义务关系进行了明确约定。岳汉诚在签订《房屋租赁合同》后积极履行了相关合同义务，但李志华未按照合同约定支付2020年2月份62500元、4月份31250元、5月份31250元合计125000元（李志华实际一直占有使用场地至2020年5月31日才撤离），且经岳汉诚一再催促仍未支付，已构成根本违约。另，于2020年5月25日向法院提起诉讼，以岳汉诚违约为由要求解除合同。但李志华在签订合同前及物业交付时已清楚知悉租赁物业的相关情况，且根据合同约定，租赁物业的消防由李志华自行负责增加、报批，并承担相关费用，李志华的解除理由明显违反合同约定及诚实信用原则。岳汉诚多次要求李志华及时缴纳租金等相关费用。但李志华至今拒绝支付相关费用。李志华的行为已严重违反《房屋租赁合同》的约定，违背了诚实信用原则，该行为给岳汉诚造成了巨大的经济损失。为维护岳汉诚的合法权益，特提起反诉。敬请人民法院以事实为依据，希望法院支持岳汉诚的反诉请求，判如所请。李志华针对反诉辩称，关于2020年2月租金从双方的微信聊天记录中可证明因为疫情岳汉诚同意减免5000元租金，故2020年2月的租金为57500元，岳汉诚也同意李志华2020年4月才缴纳2020年2月份的租金，后来厂房被拆除，2020年2月的租金岳汉诚应当从押金中扣除，不存在李志华违约。李志华在2020年4月30日全部搬迁完毕，合同解除后李志华搬迁李志华的生产机器、材料期间，李志华有免租权利，即使法庭认为仍然要计算租金，也应该按照未拆除的厂房面积占原来租赁面积来计算，现没有拆除的厂房只占原厂房面积的四分之一，租金也应当计算原租金的四分之一。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区炭步镇黄村工业园xx地块，包括厂房3700平方米和空地300平方米。2018年10月19日，李志华、岳汉诚签订了《房屋租赁合同》，就涉案租赁物的租赁事宜进行约定，租赁期限2018年11月25日至2028年11月24日止，每月租金60000元，乙方必须在每月5日前交清当月租金，签订合同时候乙方必须交180000元保证金，合同期满保证金无息退还，租期每满三年后租金按前一年递增10%重新计算。合同对其他权利义务进行了约定。双方一致确认空地是作为厂房的附属。合同签订后，李志华通过银行和支付宝转账的方式向岳汉诚支付了19万元保证金。2018年10月22日，李志华将租赁物交付给岳汉诚使用，李志华承租租赁物用于生产制作展示用品、展台，李志华已经付清了2020年2月1日之前的租金。2020年3月12日，李志华向岳汉诚转账5万元，2020年3月24日，李志华向岳汉诚转账1.5万元。2019年9月6日,炭步镇消防安全委员会办公室向李志华担任法定代表人的广州市美艺展示用品实业有限公司发送《拆除通知书》，载明，经查明，你单位于黄村工业园厂区内搭建的厂房为泡沫夹彩钢板做瓦顶或隔墙，存在重大消防隐患，责令你单位自收到本通知之日起十天内自行拆除，逾期不改正，我办将组织强行拆除处理。2020年4月2日，广州市花都区炭步镇人民政府向黄某（广州美艺展示用品实业有限公司）送达了《强制整治违法用地决定书》，载明，对违反城乡规划管理进行违法建设的行为，本政府已于2020年3月11日作出责令限期整治违法用地通知书，责令你（单位）在2020年3月18日前自行整治。2020年4月初，政府部门开始对部分的涉案厂房进行强制拆除，2020年5月中旬，强制拆除完成。厂房剩余未拆除的部分，李志华使用至2020年5月30日。李志华陈述其进行装修的部分已经被全部拆除。诉讼中，双方关于交付使用时的状态、2020年3月份多支付的2500元款项是何款项、2020年2月份之后的占有使用费金额、拆除后剩余厂房的面积、李志华装修的情况各执一词。关于交付使用时的状态，李志华认为交付使用时是没有水电的空厂房，岳汉诚认为交付时厂房内有水电，没有其余装修。关于李志华2020年3月份多支付的2500元款项，李志华认为是多支付的租金，岳汉诚认为是李志华补交以前的租金，由于交租混乱，不清楚李志华补交哪个月的租金。关于2020年2月份、4月份、5月份占有使用费的标准，李志华认为2020年2月份应支付57500元，2020年4月份、5月份应支付62500元的四分之一，岳汉诚认为，若李志华按时缴纳租金，其才同意减免5000元，经其多次催讨后李志华仍未缴纳2月份的租金，故其不同意减免5000元，2020年4月份、5月份因还有一半面积未拆除，李志华应当支付62500元的二分之一。关于拆除后剩余厂房的面积，李志华认为拆除后还剩余900-1000平方米，李志华称可以与岳汉诚共同前往现场测量面积，岳汉诚认为还剩余1500平方米左右由李志华使用至2020年5月30日，在2020年5月30日之后又拆除了一次，故不同意进行测量，因为现在的测量也无法反映出李志华使用时的情况，对此并无证据提交，由法院综合情况来判定。关于李志华装修的情况，李志华认为其进行了如下装修：1.水电装修，没有签订书面合同，由其朋友童某施工，2018年10月31日通过支付宝转账了10万元，2018年12月31日通过现金支付尾款62000元，对此李志华提交转账记录及童某书写的收据拟证明其上述陈述；2.油漆房的施工，李志华与广东蔚莱环保科技有限公司签订油漆房施工合同，油漆房的总工程款是262000元，该公司的负责人童某拖欠李志华展台货款17万多元，李志华将该货款与应付的工程款相互抵销，抵销后李志华又向广东蔚莱环保科技有限公司多付了5万元工程款，现金支付了2400元，现在还欠广东蔚莱环保科技有限公司10%质量保证金，没有证据证明广东蔚莱环保科技有限公司拖欠李志华货款。对此提交其与广东蔚莱环保科技有限公司签订的《施工合同》以及广东蔚莱环保科技有限公司开具的三张收据、广州市朝彩展示用品实业有限公司向广州市易涂彩涂料有限公司转账的付款回单、并要求童某前来法庭陈述意见拟予以证明，童某陈述，2018年10月左右，我帮李志华装修了炭步镇黄村厂房的油房和环保设备，在2018年11月底、12月初装修完成。工程款一共是26万余元，因为之前我欠李志华展示柜的钱共11万余元，通过装修款抵扣了货款，第二次李志华支付了现金7万多元给我，第三次李志华银行转账5万元给我做化工公司的账上（广州市易涂彩涂料有限公司），然后又给了我2000多块的现金，现在还欠我两万多元；3.办公室的装修，包括天花的吊顶、地毯、墙面铺集成板、进行了灯饰的安装。李志华作为法定代表人的广州市美艺展示用品实业有限公司的注册地址就在涉案租赁物，因拓展业务的需要，进行了装修，2020年4月24日，李志华通过农行转账6.5万元给工程的施工人李锋。对此提交李志华、广州市美艺展示用品实业有限公司作为甲方与广州市天铖装饰工程部、李锋作为乙方于2019年12月16日签订的《合同书》、李志华于2020年4月24日转账给李锋65000元的银行卡交易明细清单、广州市天铖装饰工程部出具的收据、并要求李锋前来法庭陈述意见拟予以证明，李锋陈述，我在2019年12月和李志华签了合同装修炭步镇黄村一间办公室，2019年年底没有工人，后来又因为发生疫情，所以到2020年3月才实际装修。装修完成后就被拆除了，现在已经全部被拆完了。我装修了两层办公室、卫生间、墙面、地板、地毯，李志华支付了6.5万元装修费给我，还有一万多元未付清。岳汉诚对李志华的上述陈述及证据均不予确认，岳汉诚认为，不清楚装修是否真实存在。岳汉诚提交其与李志华之间的微信聊天记录，拟证明李志华承认拖欠岳汉诚2月份租金未支付，聊天记录显示，2020年4月4日，岳汉诚发送“李总，3月份的租金要安排了，4月份的具体怎么交到时候再定”，李志华回复“3月份已经交齐了，下周五我把2月疫情期的57500交给你，是这个数吧！”岳汉诚回复“是的，还要到下周五吧，你不是说最迟6号”。李志华陈述，其得知厂房要被拆除其临时找工人拆卸空调，花费1900元，拆掉空调后另租了厂房，将拆掉的空调安装到厂房内部，花费的费用是4870元。因厂房被拆导致一个月无法生产，产生了工人的误工费147364.5元及因无法及时向第三方供货支付了违约金12000元。关于搬迁费，因租赁物被拆除，李志华需将机器设备及物品搬迁至新租赁的厂房内，从外面聘请民工搬迁支付了现金2万元，对此没有证据提交。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问：位于广州市花都区炭步镇黄村工业园xx地块上的厂房的建设是否取得《建设工程规划许可证》或者该建筑物经有关部门批准建设？该厂房占用范围内的土地的权属、性质、用途如何？是否是农用地？该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等详细信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。现结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区炭步镇黄村工业园xx地块上的厂房”办理《建设工程规划许可证》的记录，未查询到上述厂房占用范围的相关土地登记信息，该范围内的土地利用现状为建设用地。本院认为，李志华与岳汉诚签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，虽然涉案租赁物包括3700平方米厂房和300平方米空地，但双方一致确认空地作为厂房的附属，经本院向规划部门调查显示，厂房的建设未取得《建设工程规划许可证》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。合同无效，李志华要求解除合同，本院不予支持。依照合同无效的法律后果，岳汉诚应当将其收取的保证金予以返还，因此，李志华请求岳汉诚向其返还保证金19万元，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。因此，李志华仍应当支付其占有使用期间的占有使用费，关于2020年2月份的占有使用费，根据岳汉诚提交的微信聊天记录，在李志华询问2月份的费用是否是57500元时，岳汉诚对此予以确认的意思表示清晰明确，并未附加任何条件，故岳汉诚抗辩按时交纳租金才同意减免5000元的意见本院不予采纳，2020年2月份的占有使用费应为57500元。关于2020年4月份、5月份的占有使用费金额，因涉案租赁物已于2020年4月份被部分拆除，拆除部分无法使用，故李志华应当支付未拆除部分的占有使用费，双方的争议在于2020年4月份、5月份的占有使用费的标准是原标准的一半还是原标准的四分之一，在李志华同意与岳汉诚共同测量面积的情况下岳汉诚对此表示拒绝，并陈述在李志华退场后租赁物又被拆除了一部分，但岳汉诚对此并未提交证据予以证明，故岳汉诚应当承担举证不能的法律后果，本院对李志华陈述的未拆除部分的面积予以采纳，自开始拆除时起，李志华不能使用拆除部分的租赁物，故本院酌定2020年4月份、5月份的占有使用费为双方约定的原标准的四分之一即15625元。关于2020年3月份李志华多支付的2500元，岳汉诚虽认为是补交之前的租金，但对李志华此前的交租情况无法明确，故本院对岳汉诚的陈述不予采纳。因此李志华应当向岳汉诚支付的占有使用费为86250元（57500元+15625元×2个月-2500元）。岳汉诚将未取得合法规划报建的建筑物租赁给李志华使用，李志华在签订合同时未尽合理审查义务，故双方对造成合同无效均有过错。李志华请求岳汉诚赔偿水电安装的装修费，李志华应当举证证明其在涉案租赁物进行了水电的安装以及因此花费的费用，首先，无证据显示交付使用时的状态如何，其次，依照李志华的陈述及举证，李志华并未就此订立书面合同，进行水电安装的人员童某是李志华的朋友，李志华提交的转账10万元的凭证亦不能显示是为本案的水电装修而支出，因此，李志华未能提交充分证据证明其主张，本院对李志华请求的水电安装费损失162000元不予采纳。关于油漆房安装，李志华虽提交了施工合同及收据，李志华与童某认为其支出的油漆房工程款是通过货款抵扣的方式进行，但均未能举证证明，通过广州市朝彩展示用品实业有限公司向广州市易涂彩涂料有限公司转账的付款回单亦不能显示出该笔款项是为了装修油漆房而支出，故李志华提交的证据不足以证明其实际支出了油漆房工程款，李志华主张油漆房工程款损失262000元，依据不足，本院不予支持。李志华主张办公室装修费79500元，依照本案查明的事实，在李志华与施工方签订合同进行装修之前，消防部门已经下达了拆除通知书，在李志华明知涉案租赁物存在拆除风险的前提下，仍选择进行装修施工，属于其自行扩大损失，故对李志华主张办公室装修费79500元，本院不予支持。关于搬迁费20000元，李志华并未提交证据予以证明，本院对此不予支持。合同无效，岳汉诚应当承担的是缔约过失责任，而非违约责任，缔约过失责任的赔偿范围应是信赖利益损失，不包括履行利益，空调拆卸及安装费、误工费、李志华支付给他人的违约金均不属于合同无效需要赔偿的范围，李志华主张岳汉诚赔偿空调拆装费、误工费及其支付给他人的违约金，本院不予支持。因此，李志华诉讼请求与岳汉诚反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告岳汉诚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李志华返还19万元保证金；二、原告李志华于本判决发生法律效力之日起十日内向被告岳汉诚支付占有使用费86250元；三、驳回原告李志华的其他诉讼请求；四、驳回被告岳汉诚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30819元，由原告李志华负担16491元，由被告岳汉诚负担14328元。反诉案件受理费1400元，由原告李志华负担966元，由被告岳汉诚负担434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵