广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20601号原告：李国珍，女，1970年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区蛇口工业大道龙电小区B区××302，公民身份号码440××××××××××××826。委托诉讼代理人：郭云安，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：中山宝盛商业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区××××××之一（三层301室），统一社会信用代码914××××××××129861N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：汪志刚，男，该公司员工。第三人：中山市观承酒店管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××701、702房，统一社会信用代码91442000MA51FFU27X。法定代表人：李某1。原告李国珍诉被告中山宝盛商业管理有限公司（以下简称宝盛公司）、第三人中山市观承酒店管理有限公司（以下简称观承公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国珍委托诉讼代理人郭云安，被告宝盛公司委托诉讼代理人汪志刚到庭参加诉讼，第三人观承公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李国珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付租金10500元；2.请求判令被告支付欠付租金30天后，即2020年2月1日至实际支付之日的违约金，按年利率24%计算，暂计500元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的《存房合同书》且不退还合同保证金；2.请求判令被告移交回房屋且不得损坏室内现有装修物；3.请求判令被告依据《存房合同书》第三条支付违约金102435元；4.请求判令被告支付交回房屋前的应付租金暂计12000元（以实际交回房屋日期为准，暂计算8个月）。事实与理由：因案情发生变化，被告根本没有继续支付房租的条件和诚意。故原告增加解除合同和要求违约金的诉讼请求。原被告与2016年7月1日签订了《存房合同书》，原告将中山市×××××××××宝盛琉森公馆房屋交付给被告管理并使用，被告一直拖欠租金，经多次催要未果，现被告毫无支付房租的意思表示，并转移财产，逃脱债务，构成根本违约，合同无法继续履行，故请求解除合同、收回房屋，并没收保证金。此外，案涉房屋是按照家庭居住装修的公寓，有厨房、卫生间等配套设施，我方把案涉房屋交由被告后，被告进行了改造，把厨房全部打掉，甚至把部分房屋改造成为走道，损害原房屋结构及使用功能，原告收回房屋后需对该房屋重新装修。《存房合同书》第三条约定了违约责任，故原告依据该约定诉请违约金按1500元每平计算，有合同依据。请求判如所请。原告李国珍为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.存房合同；2.豪布卡斯百问百答；3.不动产登记证书；4.房屋结构改动对比图；5.房屋资料说明书文件。被告宝盛公司辩称，1.不同意解除合同，涉案酒店是一个整体，如果单独解除某个合同将导致整个酒店无法经营；2.因不同意解除合同，故不同意返还涉案公寓的事宜；3.不同意支付违约金，1500元/平方米的违约金性质是装修款，但实际上原告并未出资进行装修。当时签订存房合同时，该合同并无此约定。起草合同时仅约定如果因原告原因解除合同，原告要退还保证金，另需赔偿违约金。原告称为了条件对等，所以提出如果被告违约则原告没收保证金及由被告赔偿装修款1500元/平方米作为违约金，该条件看似合理，实为合同漏洞，因为该装修由开发商中山市安然房地产有限公司（以下简称安然公司）出资，在本案性质应认定为被告出资，原告违约赔偿我方装修款合情、合理、合法。而被告的违约责任是保证金被没收，已投入的装修送给原告，另外再支付1500元/平方米的装修费用给原告，这是不合理的，也没有事实依据。违约金应以原告损失为依据，原告并未投入任何费用装修，又何来的装修损失，原告主张的违约金没有事实依据，且原告最终会收取全部租金、没收保证金，无偿占有既有的装修，原告并没有损失，还占了很大的便宜。安然公司在进行项目预售时与被告协商将该项目的4-7层交由被告运营酒店，并由被告与业主签订存房合同，后被告通过招商招来酒店管理方，条件是项目开发商完成硬装即精装修，如果安然公司不出资装修，酒店方不会同意经营，我方也不会接受委托。因为招商做酒店，所以有对个别公寓有进行改造。4.我方同意支付租金，但目前因资金周转困难无法支付。5.如法院认定我司须向原告支付违约金，我司认为违约金的额度应为未付租金部分自应付之日起的第31日起按照月利率千分之三计算至实际支付日止，原告诉求的其他违约金我司认为均不合理，不应予以支持。被告宝盛公司就其辩解意见向本院提交以下证据：1.《栖榕人文艺术酒店装修施工合同》；2.《栖榕人文艺术酒店装修施工补充协议》；3.《商品房买卖合同》；4.《物业租赁合同》；5.施工合同设计图纸。第三人观承公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内向本院提交答辩意见、相关证据。本院经审理认定事实如下：1.2016年7月1日，李国珍作为买受人与安然公司作为出卖人签订《中山市商品房买卖合同》，约定安然公司将沙溪镇新濠路73号宝盛琉森公馆2幢708房（以下简称案涉房屋）出卖给李国珍，该房屋为预售商品房，用途为商业，房款总价480000元；出卖人应在2017年12月31日前将本商品房交付买受人使用；合同约定的交付标准为毛坯。2016年10月24日，李国珍作为托管方/甲方与宝盛公司作为受托方/乙方签订《存放合同书》，约定：甲方将案涉房屋，委托乙方独家托管及出租，乙方在受托期间甲方同意乙方将该受托物业交于第三方使用和管理。托管租赁期限12年，自2017年12月31日至2029年12月30日止，以月租金为基数，每三年递增4%，即2017年12月31日至2020年12月30日月租金1500元，2020年12月31日至2023年12月30日月租金1560元,2023年12月31日至2026年12月30日月租金1622元，2026年12月31日至2029年12月30日月租金1687元；本合同自签订时，甲方办理完收楼手续两个月内，乙方向甲方支付3000元作为合同保证金，甲方开具相应收据给乙方，合同期满，甲方须无息退还乙方保证金。如甲方造成合同不能履行或提前解除合同须退还保证金外，另乙方须赔偿所投入的装修并按1500元/㎡计算相应金额作为违约金，如乙方违约甲方有权没收保证金并按1500元/㎡计算相应金额作为违约金；乙方将约定的租金每月10日前划入甲方指定银行账户，超60天甲方有权收回物业；房屋交付标准为甲方精装房标准交付，甲方应确保房屋的水、电等所有配套的设施设备，在移交给乙方时保证能正常使用；合同期满且费用结清后乙方须撤离，由甲方验收并收回物业，房屋内可移动家电、家私甲方有权保留，若甲方无意向保留乙方负责清场。合同还约定了其他事项。合同签订后，李国珍收取宝盛公司保证金3000元。案涉房屋经登记的建筑面积为68.29㎡。宝盛公司自2020年1月开始未向李国珍支付租金，直至庭审之日亦未将案涉房屋返还李国珍。2.宝盛公司提交的《物业租赁合同》反映宝盛公司与观承公司于2018年7月1日签订该物业租赁合同，约定宝盛公司将位于中山市×××××××××宝盛琉森公馆4F-7F楼层出租给观承公司，租期自2017年9月1日至2029年8月31日。3.李国珍提交房屋结构修改图，反映案涉房屋原有餐厅、客厅、厨房、卧室、卫生间、2个阳台，现被隔为两个客房，其中左侧房间的门墙向内修筑、腾出走廊，餐厅内增设卫生间，右侧房间的厨房、小阳台被打掉。李国珍提交的盖有安然公司公章的“住宅质量保证书”附件四反映：住宅部位包括燃气、烟囱，保修项目包括厨房、卫生间地面、管道渗漏。宝盛公司不确认其司或观承公司有改变案涉房屋结构的行为，不确认李国珍提交的房屋修改前后结构对比图，但确认李国珍提交的“住宅质量保证书”。并提交经安然公司盖章的“四、五、六层家具平面布置图”装修前后图，反映装修后的08房确实隔成2个独立客房，左侧房间的门墙向内修筑、腾出走廊，房间内增设卫生间，右侧房间的三面墙被拆除，扩大为卧室，另拆除一道墙、移至左侧作为房间进门，还隔出一个厕所。4.李国珍申请证人王海鸥出庭作证，本院予以准许。王海鸥称其系深圳市中原房地产公司员工，在2016年代理销售案涉公寓；该公寓的开发商为宝盛公司；李国珍是其客户，其带李国珍购买了案涉房屋；其曾到案涉房屋现场查看，房屋是有装修的，地板是瓷砖地板，有刷白墙、贴墙纸，卫生间是坐厕，也贴了瓷砖；当时开发商与某酒店签订了协议，约定每月返还一定租金给业主，也签订了返祖协议；存房合同中按1500元/㎡计算违约金是关于改装、装修的约定，因为案涉房屋是带装修的，宝盛公司改动过原装修、破坏了原装修。李国珍对证人证言的三性予以确认。宝盛公司经质证称证人未提交代理公司与开发商签订的代理合同，且作为销售人员对项目开发商、合同内容均不清楚，故对证人身份及证言的真实性不予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告《存房合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告迟延交付租金超60天以上，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张解除《存房合同书》、没收保证金、收回房屋以及拖欠租金，符合《存房合同书》的约定，本院予以支持。解除合同后，被告应向原告返还案涉房屋，原告与被告约定案涉房屋按精装房标准交付出租，而被告也在庭审中确认是开发商安然公司进行装修，因此，被告向原告退还涉案物业时，应按其接收开发商装修完毕后的案涉房屋精装修状况退还。另外。由于在被告返还案涉房屋前，被告会继续占有案涉房屋，故须向原告支付占有使用费。关于是否应另外支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事入主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告辩称案涉房屋由安然公司出资装修、并非由原告出资，但双方存房合同明确约定原告按精装房标准交付被告，开发商出资无偿为被告装修不符合常理，本院对其该辩解意见不予采纳，并认定案涉房屋原带有装修、该装修归原告所有。被告虽不确认案涉房屋结构由其改造，但双方确于《存房合同书》明确约定在任何一方违约的情况下均须按1500元/平的标准支付违约金（双方均确认该约定系针对房屋装修而约定的违约金），应视为双方均认可该标准，现被告又无证据证明违约金约定过高。因此，原告主张被告支付违约金102435元（68.29㎡×1500元/平），符合《存房合同书》约定的计算标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、解除原告李国珍与被告中山市宝盛商业管有限公司于2016年10月26日签订的《存房合同书》；二、被告中山市宝盛商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李国珍返还位于中山市×××××××××××××××××××××[不动产权证号：粤（201×）中山市不动产权第0267028号]的房屋；三、被告中山市宝盛商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李国珍支付2020年1月至实际收回房屋之日止的租金、占有使用费（租金、占有使用费计算方法：自2020年1月至2020年12月30日按1500元/月，自2020年12月31日至2023年12月30日按1560元/月,自2023年12月31日至2026年12月30日按1622元/月，自2026年12月31日起按1687元/月计算）；四、被告中山市宝盛商业管理有限公司所交合同保证金3000元归原告李国珍所有；五、被告中山市宝盛商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李国珍支付违约金102435元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元，简易程序减半收取为1295元（原告已预交），由被告中山宝盛商业管理有限公司负担。被告于本判决发生法律效力之日起七日内向原告支付案件受理费1295元，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陶亚端二〇二〇年十一月二十六日书记员  陈摇珠钟金花