黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4293号上诉人（一审被告）：祖成功，男，1993年8月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：钟国伟，黑龙江拓达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨义，男，1985年9月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：尤志雯，黑龙江龙洋律师事务所律师。上诉人祖成功因与被上诉人杨义房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。祖成功上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨义的诉讼请求，解除双方签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：1.一审认定2018年8月，因祖成功无力清偿银行贷款，未能注销案涉房屋抵押，且是由于杨义的父亲出面阻止房屋交易，系认定事实错误；2.实际是杨义未按合同约定支付首付款，杨义是合同的违约方，一审认定事实错误；3.一审认定杨义有权行使不安抗辩权，系认定事实错误，适用法律错误，杨义由于没有按照合同约定支付房屋首付款，并让祖成功签订高息借款来解除由于案涉房屋贷款在银行的抵押；4.一审判决继续履行合同系适用法律错误。应当解除案涉房屋买卖合同。杨义辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨义向一审法院起诉请求：1.判令祖成功继续履行案涉房屋买卖合同；2.判令祖成功协助配合杨义办理案涉房屋更名过户手续。一审法院认定事实：2017年9月25日，杨义与祖成功在哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司（以下简称巨业公司）的居间介绍下签订编号为0002016的《房屋买卖合同》。合同约定，杨义购买祖成功所有的位于哈尔滨市××号××单元××号的房产。房产交易总价为145万元。产权更名过户和银行贷款所需的各项税费，按照政府当日执行的标准缴纳，产权更名过户所需的税费由杨义承担，个人所得税由祖成功承担，贷款费用由杨义承担。合同签订当日杨义交付1万元作为定金，房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费14,500元。首付款45万元于2018年8月1日前直付祖成功。杨义与祖成功约定房屋交接日期为合同签订当日。第九条补充条款约定:“(3)此房产有尾款尚未还清，双方协商共同解贷，祖成功办理注销抵押手续；(4)甲乙双方商定在2018年8月8日后过大税之后进行更名过户手续，之前办理银行审批；(5)签订合同当日双方商定直接交接房屋，自行清费，2017-2018年度包烧费、物业费由杨义承担；(6)双方商定除定金1万元作为尾款外，其余房款自行转付，其间出现的纠纷及风险自行承担，概与居间方无关；(7)签合同当日，双方商定杨义直付祖成功5万元房款，同时祖成功交房给杨义使用，在房产更名到杨义名下之前房屋出现的跑、冒、漏……出现的纠纷赔偿杨义承担；(8)居间方预留1万元尾款，完结当天转付甲方；(9)佣金14,500中包含代办费。”合同签订后，杨义将10,000元定金及14,500元的居间代办费交至巨业公司处。合同签订当日杨义将5万元房款交给祖成功，祖成功出具收条，并将房屋交给杨义使用。2018年初，因祖成功无力偿还银行贷款，双方商定由杨义为祖成功还贷并冲抵购房款，杨义自2018年1月起至7月每月为祖成功偿还银行贷款7000元，共计49,000元。2018年3月，祖成功以家人生病为由让杨义先行支付房款5万元，杨义打至祖成功账户。祖成功于2018年3月29日就上述还贷款及5万元借款出具借条一份，写明从杨义手中借人民币10万元整，2018年7月归还。2018年8月，因祖成功无力清偿银行贷款，未能注销房屋抵押，且祖成功父亲出面阻止房屋交易，双方未能继续履行合同。现房屋由杨义占有、使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨义与祖成功约定杨义应在2018年8月1日前将首付款45万元直付祖成功，但双方的微信聊天记录证实:祖成功在2018年7中旬提出涨价，导致双方就合同是否继续履行发生争议；至2018年8月5日，杨义表示同意继续履行合同，并准备好房款及办理解贷事宜，后因祖成功无力偿还银行贷款，解贷事宜未能如期办理，因此，杨义在合同是否继续履行未能确定以及祖成功无力偿还银行贷款的情况下，有权行使不安抗辩权，且此时祖成功对杨义未支付首付款一事未提出异议，积极要求继续履行合同，因此，杨义未在2018年8月1日前支付首付款，并不影响合同的目的，不构成根本违约，合同应继续履行。在本案合同履行过程中，杨义积极配合祖成功偿还银行贷款、提前支付5万元购房款，增加4万元房屋价款，并同意替祖成功支付借贷的手续费，祖成功诉前亦始终表示继续履行合同，其家人无权干涉祖成功的意愿，因此，从保护合同效力，维护交易安全及诚实信用原则的角度出发，亦应支持杨义继续履行合同的请求。祖成功提出解贷的100万元均应由杨义负担，杨义未支付首付款导致无法完成解贷的抗辩与合同约定的“共同解贷”及微信记录中证明的杨义准备支付房款，但祖成功无力支付借贷款的事实不符，一审法院不予支持。祖成功主张前期支付的款项为房屋租金，因双方在合同中明确约定签订合同当日交付房屋，故该抗辩理由不成立。杨义认可房屋价款增至149万元，且同意一次性支付房屋价款，扣除杨义已经支付的房屋价款14.9万元及1万元定金，其仍应支付购房款132.9万元。1万元定金待房屋交易完成后，祖成功可依据合同要求中介方给付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决：杨义于本判决生效后十日内在132.9万元范围内代祖成功向银行清偿哈尔滨市××号××单元××号房产的贷款，余款径付祖成功，不足部分由祖成功清偿；祖成功同时将房屋清费后交付杨义使用，并协助杨义办理房屋抵押注销手续及房屋更名过户手续，将房屋由祖成功名下变更至杨义名下。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。祖成功举示通知一份。拟证明：杨义未缴纳2018年供暖费用，如果其想长期居住，应该缴纳供暖费用，而且根据双方约定，本身供暖费应由杨义承担。杨义的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但证明问题存在异议。在2018年供暖周期来到之前，祖成功已经出现违约行为，是否缴纳热费不能证实杨义不具有购买案涉房屋的意思表示。本院认证意见：双方对该证据真实性均无异议，对其真实性本院予以确认，该证据与本案的关联性，本院将结合案件其他事实予以综合评判。本院二审另查明：2019年1月6日，祖成功的爷爷、父亲来到案涉房屋中与杨义交涉，双方发生纠纷，后杨义搬离了案涉房屋。二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于杨义是否构成实质性违约在先的问题。首先，民事活动应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则，杨义与祖成功在案涉房屋买卖合同中本已经约定了案涉房屋的买受金额为145万元，杨义、祖成功本应按照合同约定履行各自义务，但根据双方在一审举示的证据微信聊天记录显示，2018年7月中旬祖成功违反诚实信用原则开始就案涉房屋提出涨价要求，虽杨义对此提出异议，但祖成功在微信中一再表示希望促成案涉房屋的交易，后经过杨义与祖成功磋商，杨义自认房屋涨价至149万元，杨义于2018年8月5日表示愿意继续履行合同，祖成功对此亦表示同意。其次，不安抗辩权系指在双务合同中，应当先履行合同的一方当事人有确凿证据证明另一方当事人存在可能影响合同正常履行的情形时，在对方提供必要的担保之前，有中止履行合同义务的权利。具体到本案，虽然案涉房屋买卖合同约定了杨义需要在2018年8月1日交付45万元交付给祖成功，但在祖成功已经明确表示无力偿还银行贷款，无法办理案涉房屋解贷事宜，已违反案涉房屋买卖合同的约定义务的前提下，杨义没有向祖成功支付45万元首付款系行使不安抗辩权的行为表示，并不构成违约，杨义作为守约一方其合法权益应当得到保护，故其在一审判令继续履行案涉房屋买卖合同并无不当。综上所述，祖成功的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3790元，由上诉人祖成功负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩二〇二〇年十一月十六日法官助理乔雪飞书记员于文娟