上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9365号原告(反诉被告)：上海高境资产经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：路治华，总经理。原告(反诉被告)：上海逸骅资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈龙海，总经理。上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：柏燕，上海政明律师事务所律师。被告(反诉原告)：张福成，男，1961年3月8日生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：张德明，男，1947年5月6日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：黄业华，上海方韬律师事务所律师。原告(反诉被告)上海高境资产经营管理有限公司(以下简称“高境资管公司”)、上海逸骅资产管理有限公司(以下简称“逸骅公司”)与被告(反诉原告)张福成、张德明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高境资管公司、逸骅公司的共同委托诉讼代理人柏燕，被告(反诉原告)张福成、张德明的共同委托诉讼代理人黄业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)高境资管公司、逸骅公司向本院提出诉讼请求：判令张福成、张德明共同支付拖欠的房租人民币11,146,120元(以下币种均为人民币)，及按日千分之五计算，支付该款从2016年2月1日起至2016年4月30日止的逾期付款违约金5,015,754元。逸骅公司同意将上述债权归于高境资管公司。事实和理由：2014年4月30日，高境资管公司、逸骅公司、与上海禾逊田投资发展有限公司(以下简称“禾逊田投资公司”)签订《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》，约定，高境资管公司、逸骅公司将宝山区高逸路XXX号宝锦国际大厦裙楼1-2层房屋(含场地)及主楼1-11层房屋(以下简称系争房屋)，合计计租面积13,500.09平方米商业和办公楼出租给禾逊田投资公司，租期二十年，从2014年5月1日起租。年租金为1,100万元(不含物业费)。经结算，禾逊田投资公司租赁系争房屋自2014年5月1日至2015年12月31日，拖欠租金11,146,120元。后经双方协商，禾逊田投资公司退还了其余房屋，仅保留系争房屋中的第11层至2017年12月31日。2016年1月1日起至2017年12月31日期间，禾逊田投资公司未拖欠租金。2018年初，禾逊田投资公司搬离了系争房屋第11层，但一直未支付所欠租金11,146,120元。经查，禾逊田投资公司的股东为张福成、张德明，2020年3月5日，张福成、张德明决议解散了禾逊田投资公司，并组成清算组，擅自处理了禾逊田投资公司的资产，办理了公司注销手续。禾逊田投资公司清算时未通知债权人及进行公告，导致高境资管公司、逸骅公司的债权未得以清偿，张福成、张德明作为清算组成员应承担赔偿责任。被告(反诉原告)张福成、张德明反诉并辩称，禾逊田投资公司与高境资管公司合作，负责为高境镇招商引资。禾逊田投资公司只是形式上租赁系争房屋，实际上高境资管公司通过禾逊田投资公司将这些房屋用于出租给招商引入的企业。高境资管公司将系争房屋交付给禾逊田投资公司后，委托上海宝建集团宝山建筑发展有限公司对地下车库、一层楼、十层楼、十一层楼进行了装修，装修费共计为474.3万元。2015年1月，禾逊田投资公司将除11层楼以外的全部房屋移交给了高境资管公司。高境资管公司的原领导口头同意，等高境资管公司对招商引资报酬和租金一并予以结算。高境资管公司至今未与禾逊田投资公司结算过招商引资的报酬，故禾逊田投资公司未付租金。2018年，高境资管公司的领导称检察院在调查资金状况，让禾逊田投资公司配合出具确认书，欠租金额由高境资管公司确定。在此情况下，禾逊田投资公司于2018年1月3日出具了租金确认书，该确认书记载的欠租金额不属实。租赁合同约定禾逊田投资公司享有6个月的免租期，租金应从2014年11月1日起算，禾逊田投资公司只欠租金259.56万元。禾逊田投资公司注销前告知了高境资管公司，工商部门也进行过公告，高境资管公司、逸骅公司对此是知道的。禾逊田投资公司在注销前与禾逊田实业公司签订了债权债务转让协议，故禾逊田投资公司的债务应由禾逊田实业公司承担。张福成、张德明向本院提出反诉请求：1、要求高境资管公司支付装修费474.3万元。2、要求高境资管公司支付物业代管费45万元。事实和理由：2014年4月30日，禾逊田投资公司与高境资管公司签订了《上海市宝山区高逸路XXX号宝锦国际大厦物业租赁合同》，禾逊田公司将宝锦国际大厦地下车库、一楼、十楼、十一楼发包给上海宝建集团宝山建筑发展有限公司(以下简称宝建公司)进行装修。装修于2014年11月25日结束，2014年12月，禾逊田投资公司将除11层以外的部分全部返还给了高境资管公司，高境资管公司称装修费需以审价为准，待审价结果出来以后再向禾逊田公司支付。之后，高境投资公司一直未支付装修费，而其公司领导也涉及犯罪被捕，新上任的领导对此予以推诿。宝锦国际大厦的其他楼层由禾逊田投资公司代管三个月，每月物业管理费15万元。原告(反诉被告)高境资管公司针对反诉辩称，合同约定装修费由禾逊田投资公司自行承担，物业管理由禾逊田投资公司自行聘请，禾逊田投资公司因拖欠租金于2015年12月退租，退租时未提出过需要高境资管公司承担装修费，该装修费金额，高境资管公司也不予认可。2016年起，高境资管公司与禾逊田投资公司仅针对宝锦国际大厦11层签订了租赁合同，现张福成、张德明主张装修费，超过了诉讼时效。张福成、张德明主张的物业管理费没有任何依据，不予认可。经审理查明，2014年4月30日，高境资管公司(出租方、甲方)与禾逊田投资公司(承租方、乙方)、逸骅资管公司(业主方、丙方)签订了《上海市宝山区高逸路XXX号宝锦国际大厦物业租赁合同》，约定，出租物面积为13,500.09平方米，构成为主楼1-11层，裙楼1-2层；起租日为2014年5月1日，自起租日起，甲丙方给予乙方六个月的免租期，免租期内乙方无需支付丙方租金，但需承担物业管理费、公用事业费；自起租日起，本合同租期为二十年；租期内，乙方每年支付丙方租金1,100万元(不含物业管理费)，自起租日起至2017年12月31日，乙方先用后付，每年年末支付一次租金，2018年1月1日起，乙方先付后用，每季度支付一次租金；出租物的物业管理由乙方聘请的由资质的物业管理公司负责；甲丙方允许乙方对出租物进行内部装修，装修费用由乙方承担。2016年1月7日，高境资管公司(甲方)与禾逊田投资公司签订了租赁合同，约定，甲方将高逸路XXX号，具体为宝锦国际大厦11层整层面积为960平方米出租给乙方；甲方于2016年1月1日前向乙方交付给房屋，租期自2016年1月1日至2020年12月31日。同日，高境资管公司(甲方)与禾逊田公司(乙方)签订了备忘录，约定，甲乙双方曾于2013年10月30日签署《上海高境科技文创智慧合作开发建设框架协议》、2014年4月30日签署《上海市宝山区高逸路XXX号宝锦国际大厦物业租赁合同》、2014年6月13日签署《上海市宝山区江杨南路XXX号(原和酒厂)地块合作开发合同》，经双方友好协商，取得共识并签署解除协议；现针对解除协议中乙方欠付租金事项形成备忘录，乙方欠付租金合计1,191.7万元，乙方将于2016年1月31日前，支付其所使用的高逸路XXX号11楼960平方米，2015年全年租金770,880元；鉴于双方已签署《购买招商服务协议书》，乙方为甲方提供招商服务，并预期可获得招商服务费用，故约定其余欠付租金在乙方从《购买招商服务协议书》合同项下应获招商服务费用中先行抵扣，具体抵扣视乙方所获招商服务费用情况具体约定。2018年1月3日，禾逊田投资公司向高境资管公司出具确认函，内容为，本公司欠付宝锦国际大厦整体租金1,191.7万元(截至2015年12月31日)，后支付11层2015年全年租金770,880元，尚欠付租金11,146,120元，本公司应付11楼整层2017年全年租金770,880元，承诺于2018年1月15日前付清。2020年3月3日，禾逊田投资公司的股东张福成、张德明出具了该公司的注销清算报告，其中写明：股东确认上述清算报告，股东承诺公司债务已清偿完毕，若有为未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。3月5日，禾逊田投资公司登记注销。审理中，禾逊田投资公司提供如下证据：1、2015年1月3日的备忘录复印件，载明，甲方：高境资管公司，乙方：禾逊田投资公司，丙方：宝建公司，1、关于乙方租赁的宝锦国际大厦，因甲方需要，将一层、十层、地下车库于2014年12月28日收回。2、装修已验收。3、在质保期内，如果有质量问题由丙方负责。4、关于乙方提出的装修问题，待审价后按审价金额给付。5、甲方收回一层、十层、地下车库不能视为违约。该备忘录落款处盖有高境资管公司、禾逊田投资公司、宝建公司三枚印章。该备忘录中高境资管公司的印章与《上海市宝山区高逸路XXX号宝锦国际大厦物业租赁合同》、租赁合同上高境资管公司的印章在大小上有明显不同。张福成、张德明表示，证据1来源于宝建公司，禾逊田投资公司处没有找到该备忘录，该证据证明高境资管公司同意补偿禾逊田投资公司装修款。高境资管公司表示，对证据1的真实性不予认可，该备忘录上高境资管公司的印章不真实，高境资管公司没有签订过该备忘录，也没有同意过支付禾逊田投资公司任何装修费。2、2017年1月5日，禾逊田投资公司出具给高境资管公司的“关于对宝锦国际大厦《物业租赁合同》解除后相关费用的意见函”，主要内容为，禾逊田投资公司在承担宝锦国际大厦一定的费用：1楼层、10楼层办公室装修设施约287万元，地下车库及设备、设施约187.3万元，另解除合同代管3个月，每月物业管理费15万元，共计519.3万元，在解除合同时，高境资管公司答应补偿，并称要评估，但至今未解决，希望尽快解决，禾逊田投资公司面临诉讼，经营困难，准备诉讼后注销。张福成、张德明表示，证据2是当面交给高境资管公司的原法定代表人的。高境资管公司表示，没有收到过该意见函。3、2018年1月3日，禾逊田投资公司与禾逊田实业公司签订的协议，主要约定，禾逊田投资公司注销后，一切债权债务归禾逊田实业公司所有。高境资管公司表示，禾逊田投资公司与禾逊田实业公司系关联公司，高境资管公司对禾逊田投资公司的债务转让不知情也不认可。4、高境资管公司(甲方)与案外人上海今创医学检验所有限公司(乙方)于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，主要约定，乙方承租甲方宝锦国际大厦裙楼第一层1,200.75平方米房屋，甲方定于2015年10月1日向乙方交房，最终以房屋交付确认书为准。5、高境资管公司(甲方)、上海今创医学检验所有限公司(乙方)、逸骅公司(丙方)签署的协议书复印件，主要约定，甲乙双方于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》履行事宜达成协议，自2017年7月1日起，甲方将合同项下的权利义务全部转让给丙方。6、逸骅公司于2015年1月出具的委托书复印件，内容为，逸骅公司位于高逸路XXX号房屋全权委托高境资管公司对外招租。张福成、张德明表示，证据4-6可以证明高境资管公司于2015年1月就收回了宝锦国际大厦除11层以外的其他房屋并开始对外招租。高境资管公司、逸骅公司表示，对证据4-6的真实性、关联性、合法性均不予认可。审理过程中，张福成、张德明申请证人黄1出庭作证。黄1证言的主要内容为，黄1系宝建公司在宝锦国际大厦装修施工项目的负责人，宝建公司于2014年12月完工，工程结算价格在500万元不到，2015年1月，禾逊田投资公司将装修好的房屋交给了高境资管公司，2015年1月3日的备忘录由高境资管公司的工作人员拿到总经理办公室去盖章，原件只有一份，宝建公司拿到的也只有复印件，高境资管公司的副总说过等审价结束后再确定给禾逊田投资公司多少装修款，还让宝建公司提供施工图纸等供高境资管公司审价。张福成、张德明表示，对黄1所作证言无异议。高境资管公司表示，禾逊田公司与宝建公司的工程款还未结清，双方有利害关系，且黄1对合同履行过程及付款情况说不清楚，因此对黄1证言的真实性不予认可。以上事实，有高境资管公司、逸骅公司提供的房地产权证、《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》、确认函、清算报告、准予注销登记通知书，张福成、张德明提供的2016年1月7日的备忘录、租赁合同、2015年1月3日的备忘录复印件、关于对宝锦国际大厦《物业租赁合同》解除后相关费用的意见函、协议、高境资管公司与上海今创医学检验所有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件、高境资管公司与上海今创医学检验所有限公司及逸骅公司签署的协议书复印件、逸骅公司出具的委托书复印件、证人证言、施工协议、工程概况、保安服务合同、装修款付款凭证，及当事人的陈述等证据为证，并经双方质证，本院予以认定。本院认为，高境资管公司、逸骅公司与禾逊田投资公司于2014年4月30日就宝锦国际大厦主楼1-11层，裙楼1-2层签订《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》后，三方协商解除了该合同，禾逊田投资公司并于2016年1月7日与高境资管公司签订了备忘录，确认禾逊田投资公司拖欠租金1,191.7万元。2018年1月3日，禾逊田投资公司再次向高境资管公司确认欠付租金1,191.7万元，已付770,880元，还欠11,146,120元。张福成、张德明主张禾逊田投资公司于2014年12月底已经返还房屋，欠租计算有误，及确认函并非禾逊田投资公司的真实意思，依据不够充分，本院不予采纳。逸骅公司认可该租金债权归高境资管公司所有，高境资管公司主张禾逊田投资公司拖欠租金11,146,120元，本院予以采信。禾逊田投资公司已经登记注销，清算报告载明债务由股东张福成、张德明承担，高境资管公司要求张福成、张德明支付欠租11,146,120元，本院予以准许。禾逊田投资公司将债务转让给禾逊田实业公司未经高境资管公司、逸骅公司同意，张福成、张德明主张高境资管公司、逸骅公司应向禾逊田实业公司主张租金，不符合法律规定，本院不予采纳。高境资管公司与禾逊田投资公司在2016年1月7日的备忘录中约定，禾逊田投资公司为高境资管公司提供招商服务，并预期可获得招商服务费用，欠付租金可以从招商服务费中抵扣。故禾逊田投资公司未支付租金并不构成违约。高境资管公司要求张福成、张德明支付逾期付款违约金，本院不予准许。鉴于张福成、张德明尚未与高境资管公司就招商服务费进行过结算，本案中尚无法抵扣租金，张福成、张德明可就招商服务费另行主张。张福成、张德明提供的2015年1月3日的备忘录复印件虽有高境资管公司、禾逊田投资公司、宝建公司的印章，但禾逊田投资公司自述其未持有该备忘录，禾逊田投资公司申请的证人黄1也陈述宝建公司处无该备忘录的原件，且该备忘录上高境资管公司的印章与《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》、租赁合同上高境资管公司的印章明显不一致，高境资管公司主张该备忘录不真实，本院予以采信。张福成、张德明提供“关于对宝锦国际大厦《物业租赁合同》解除后相关费用的意见函”主张向高境资管公司催告支付装修费，高境资管公司、逸骅公司抗辩未收到该函，张福成、张德明亦未提供证据证明向高境资管公司送达了该函，故对于张福成、张德明的该项主张，本院不予采信。张福成、张德明提供证人黄1的证言中，黄1陈述高境资管公司同意待装修工程审价结束后，再确定支付禾逊田投资公司多少装修款。该证词无其他事实和证据佐证，可信度不高，本院不予采信。禾逊田投资公司于2016年1月7日与高境资管公司签订了备忘录时确认了欠高境资管公司的租金债务，但未提及任何装修款事宜，且之后无确凿证据证明其向高境资管公司、逸骅公司主张过装修款，高境资管公司、逸骅公司抗辩张福成、张德明要求装修款的请求超过诉讼时效，符合法律规定，本院予以准许。张福成、张德明主张的物业代管费，无事实和证据证明，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张福成、张德明于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海高境资产经营管理有限公司租金11,146,120元；二、驳回原告(反诉被告)上海高境资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)张福成、张德明要求原告(反诉被告)上海高境资产经营管理有限公司支付装修费、物业代管费的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为118,771元，由原告(反诉被告)上海高境资产经营管理有限公司负担36,860元，被告(反诉原告)张福成、张德明负担81,911元，反诉案件受理费24,075元，由被告(反诉原告)张福成、张德明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民人民陪审员  董 明人民陪审员  储静雯二〇二〇年十一月二十日法官 助理  鲍仲钰书 记 员  胡 雁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。