广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初13523号原告：刘轩明，男，1984年11月6日出生，汉族，住址：珠海市香洲区***********1******。公民身份号码：612************016。委托诉讼代理人：吴在霖，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑甲午，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海香洋实业有限公司，住所地：珠海市香洲区********************商铺。统一社会信用代码：914************312。法定代表人：邢某1。委托诉讼代理人：李先宇，系珠海香洋实业有限公司员工。原告刘轩明诉被告珠海香洋实业有限公司（以下简称香洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘轩明的委托诉讼代理人吴在霖、被告香洋公司的委托诉讼代理人李先宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘轩明向本院提出诉讼请求：1.判令香洋公司对珠海市香洲区*******1******存在的门扇与门框缝隙过宽、溢胶、墙体裂缝、门框开裂、油漆污染、不锈钢边框变色、瓷砖空鼓、墙体空鼓、门槛石空鼓、腻子脱落等质量问题进行修复；2.判令香洋公司对珠海市香洲区*******1******存在的房屋墙面、天花、吊顶板油漆颜色不一致的所有房屋进行重新刷漆；3.判令香洋公司对珠海市香洲区*******1******存在的受油烟污染的吊顶筒灯、开关门板进行更换；4.判令香洋公司承担房屋鉴定费用5500元；5.判令香洋公司承担刘轩明的物业费损失及租金损失，自房屋租户退租次日（2019年10月14日)起至香洋公司维修完毕之日止，按每月每平方米3元的物业服务费标准及每月3200元的租赁费计算；6.本案诉讼费由香洋公司承担。事实和理由：刘轩明就购买香洋公司开发的珠海市香洲区*******1******，与香洋公司签订有《商品房买卖合同（预售）》。2018年*月31日，刘轩明按通知验收房屋时，发现房屋存在多处门窗拼接不严、框缝太大；墙体、天花等存在补漆、色差、污染情况；墙体、天花开裂；墙面瓷砖、踢脚线石材空鼓等质量问题，刘轩明一直与香洋公司交涉房屋修复事宜，但香洋公司一直未全面维修整改。2019年*月，刘轩明发现房屋存在墙面发黄情况加重，除厨房外各卧室、客厅、餐厅、洗手间均出现墙面、天花、吊顶板泛黄等现象。刘轩明联系香洋公司工作人员协商修复，香洋公司要求先鉴定。鉴定后，香洋公司却拒绝对房屋进行维修，且停止了对房屋其他质量问题的维修。因香洋公司一直未能维修好房屋，导致维修人员经常频繁的出入房屋，影响房屋的正常使用，导致房屋管理方珠海蓝居事业有限公司、实际使用人均提出解除租赁合同，并于2019年10月13日正式解约退租。目前房屋处于空置状态。为维护刘轩明的合法权益，特提起诉讼。刘轩明向本院提交的证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.帝景湾山庄住宅质量保证书；3.收房意见书；4.蓝居资产管理服务合同；5.微信聊天记录（与蓝居公司的工作人员的聊天）；6.微信聊天记录（与香洋公司维修工作人员的聊天）；7.装修工程质量鉴定委托合同；8.招商银行转账汇款业务回单；9.鉴定意见书；10.现场照片；11.律师函及邮寄回单。香洋公司答辩称，一、对刘轩明提到的门缝过宽、溢胶、瓷砖鼓胀、门槛石鼓胀、腻子脱落等非属主体结构质量不合格、非因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形之类的问题，香洋公司一直都是本着提供优质服务的宗旨，为刘轩明房产提供服务。根据《帝景湾山庄住宅质量保证书》相关约定，上述问题中属于保修期内保修范围的，香洋公司同意予以维修；上述问题不属于保修期内的保修范围的，香洋公司将不同意免费维修。对刘轩明起诉书中提到的“墙体裂缝”质量问题，香洋公司不予认可，因为依照刘轩明提供的鉴定结论，所列问题仅为“墙体裂纹”、“吊顶顶板裂纹”，并无“墙体裂缝”。二、依据刘轩明《收房意见书》所陈述内容，2018年9月1日收房时，刘轩明书面记录中并未反映此问题，说明香洋公司向刘轩明交房时，该房产并不存在此问题，应为交房之后，相关人员在使用过程中产生的问题。依据《帝景湾山庄住宅质量保证书》条款约定，油漆不属保修范围。三、《入伙通知书》、《帝景湾山庄住宅质量保证书》显示，灯具、开关的保修期为6个月，本房保修期起始日为2018年9月1日，灯具、开关的保修期结束日为6个月后即2019年3月1日。也就是说，至刘轩明鉴定日（2019年10月16日），灯具开关早已过保修期。四、根据《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）项约定，只有当房屋出现的问题足以严重到影响正常使用、刘轩明必须提出解除合同的情况下，检测费用方才由香洋公司承担出，除此之外发生的检测行为完全是出于刘轩明的自愿，检测费理应由刘轩明自担。如由香洋公司承担检测费用，并无合同依据。五、刘轩明收房日期为2018年8月31日，而刘轩明与蓝居实业公司签订的《蓝居资产管理服务合同》起始日期为2019年1月12日，终止日期为2022年3月31日，签订合同之后，刘轩明即于1月12日向蓝居实业公司交付了本房产。根据刘轩明提供的《蓝居资产管理服务合同》第2.1条的约定，“租赁期间内房屋的发生的物业费、水电费、垃圾费、网费等其他费用由乙方（蓝居实业公司）承担”，刘轩明的物业费损失应由蓝居实业公司承担。同时，据起诉书所述，蓝居实业公司向刘轩明正式解约的时间为2019年10月13日，从刘轩明1月交付房产到10月正式解约，相隔9个月之久，期间，蓝居实业公司如何使用该房产，刘轩明在此并未说清楚，但据物业管理反映的情况，这九个月内，该房产经常处于不恰当的使用状态下，随后，刘轩明于2019年11月16日聘请广州装付宝装饰工程质量鉴定有限公司进入该房内作鉴定，并于11月25日形成一份鉴定结果。刘轩明的租金损失确实由蓝居实业公司中途退租毁约造成，但该房产被退租与房屋质量瑕疵不一定存在因果关系，蓝居实业也可能因其它原因而退租，因为上述所提及质量瑕疵并不影响正常居住，此前蓝居实业公司租赁该房并投入使用长达9个月之久，有鉴于此，刘轩明的租金损失绝对不应由香洋公司来承担。香洋公司向本院提交的证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.商品房买卖合同（预售）附件；3.单位（子单位）竣工验收报告；4.单位（子单位）竣工验收备案表；5.珠海市城建档案移交书；6.帝景湾山庄住宅质量保证书；7.帝景湾山庄住宅使用说明书；8.房屋钥匙收条及委托书；9.收房意见书；10.收房委托验收意见；11.入伙通知书；12.往来联络记录。本院经审理认定事实如下：2016年9月23日，香洋公司与刘轩明签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：香洋公司将其开发建设的香洲区***********1******房（以下称案涉房屋）出售给刘轩明，案涉房屋建筑面积共112.67平方米，总价款3340729元，于2018年9月1日前交付。合同第九条约定：案涉房屋交付时应当符合下列条件：1.商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条第（三）项约定：1.办理交付手续前，刘轩明有权对该商品房进行查验，香洋公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为刘轩明查验和办理交付手续的前提条件。2.刘轩明查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由香洋公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第七章约定了商品房质量及保修责任，其中第十六条约定：（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给刘轩明造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。买卖双方根据刘轩明遭受的直接经济损失另行协商。……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，刘轩明有权要求香洋公司及时更换、修理。第十七条约定：商品房实行保修制度，商品房为住宅的，香洋公司自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。上述《商品房买卖合同（预售）》附件六为“关于装饰装修及相关设备标准的约定”、附件七为“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”，附件七载明装修工程的保修期限为2年。香洋公司提交的单位（子单位）竣工验收备案表显示，帝景湾山庄竣工验收日期为2017年12月20日，于2017年12月27日办理竣工验收备案手续完毕。2018年8月19日，香洋公司向刘轩明发出入伙通知。刘轩明于2018年8月31日前往香洋公司查验案涉房屋后，认为房屋存在开关面板需调整、书房地脚线填缝、天花补漆、客厅地脚线有裂缝、入户门框缝隙太大、主卫马桶上方大理石断裂、小孩房门框破损等多处问题，并在收房意见书上载明上述查验的情况，当日未办理房屋交付手续。2018年10月26日，刘轩明委托他人领取了案涉房屋的钥匙和门禁卡。2019年1月12日，刘轩明（甲方）与珠海蓝居实业有限公司（乙方）签订《蓝居资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营案涉房屋，管理期限自2019年1月12日起至2022年3月31日止，固定收益为每月3200元。刘轩明述称，因房屋维修问题，其与珠海蓝居实业有限公司已于2019年10月13日解除合同，目前案涉房屋处于空置状态。2019年10月16日，刘轩明与广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司签订《装修工程质量鉴定委托合同》，委托该公司对案涉房屋全屋装修装饰工程施工质量、目前室内（包含墙壁、室内灯罩、墙面插座、开关面板、书房玻璃金属外框等）发黄原因进行鉴定，约定鉴定服务费为5500元。2019年11月25日，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具鉴定意见书，鉴定结论如下：1.本装饰装修工程施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》第4.2.5条、第5.2.13条、第5.2.16条、第5.2.18条、第8.3.5条、第8.3.8条，《建筑地面工程施工质量验收规范》第6.3.6条，《住宅装饰装修工程施工规范》第3.3.2条等规范的规定。主要表现为：入户花园大门门扇与门框缝宽7㎜；门框贴面板溢胶多处；配电箱体颜色发黄；弱电箱面板油漆污染；吊顶顶板裂纹一条；地脚线空鼓6块；卧室2门框与墙面交接处开裂一处；门扇和侧框缝隙超过7㎜；主卧门槛石空鼓；东面墙体列纹一条；客厅阳台天花漏水修补过等等。2.墙面、天花、吊顶板油漆颜色不一致（发黄）部位均有重新刷油漆的痕迹。主要表现为：入户花园墙面油漆颜色不一致（发黄）多处；卧室1墙面油漆颜色不一致多处（墙角天花交界位置）；主卧吊顶油漆颜色不一致多处；公卫（含门口通道）：公卫门口通道墙面油漆颜色不一致多处；书房墙面颜色不一致多处；客厅墙面颜色不一致多处，天花油漆颜色不一致多处；卧室2墙面油漆颜色不一致多处（墙角天花交界位置）。3.油烟污染。主要表现为：入户花园吊顶板筒灯油烟污染3个；公卫（含门口通道）：灯具开关面板油烟污染一个；客厅天花筒灯油烟污染6个，墙面插座油烟污染9个。在庭审中，香洋公司认可刘轩明提出的第1项诉讼请求，同意维修。对刘轩明提出的房屋墙面、天花、吊顶板油漆颜色不一致、吊顶筒灯、开关门板受油烟污染等问题，香洋公司认为是租客使用不当造成的，不属于保修范围。对刘轩明提交的鉴定意见书，香洋公司认可鉴定结论中描述的内容，但认为部分鉴定内容超出双方争议的范围，且鉴定结论未能说明油漆颜色不一致、吊顶筒灯、开关门板被污染的原因，不同意承担鉴定费用。对刘轩明主张的物业管理费及租金的标准，香洋公司无异议，但不同意承担。本院于庭审后组织双方到现场查看，发现案涉房屋的入户花园、客厅、卧室、书房、公卫门口通道等多处天花吊顶、墙面局部呈现油漆颜色不一致；部分吊顶板筒灯有被油漆污染，部分开关面板、插座颜色发黄。香洋公司当场表示可以对被油漆刷到的筒灯进行处理，但坚持认为面板、插座发黄是租户造成的，且面板、插座均可擦洗干净。香洋公司的委托诉讼代理人当场用洗洁精擦洗其中一个开关面板，即可见该面板变白。经再次协商，香洋公司表示可对案涉房屋内存在油漆颜色不一致的部分天花吊顶、墙面进行局部修复处理，并计划在2020年12月31日前完成维修，刘轩明亦同意接受只对天花吊顶、墙面发黄处进行刷漆处理的方案及维修时间，不再请求对所有房屋进行重新刷漆。本院认为,香洋公司与刘轩明签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。香洋公司已将案涉房屋交付刘轩明使用，根据上述合同第十六条、第十七条及合同附件的约定，对于房屋存在质量问题的，在保修期内，香洋公司应当承担及时更换、修理的保修责任。香洋公司认可案涉房屋存在门扇与门框缝隙过宽、溢胶、墙体裂纹、门框开裂、油漆污染、不锈钢边框变色、瓷砖空鼓、墙体空鼓、门槛石空鼓、腻子脱落等质量问题，并同意进行修复，本院予以支持。对于房屋内墙面、天花、吊顶板油漆颜色不一致的问题，香洋公司与刘轩明均表示可以进行局部刷漆修复，本院予以确认。对以上两项问题，香洋公司应当于2020年12月31日前完成维修、修复。关于吊顶筒灯、开关门板受油烟污染的问题，尽管根据鉴定结论及现场查看，可以确认上述问题存在，但是，除了部分吊顶筒灯被油漆刷到，香洋公司认可是其造成并同意修复以外，对于其他污染，香洋公司不予认可，而刘轩明提供的鉴定意见书也不足以证明该部分污染属于房屋质量问题，事实上，刘轩明在房屋交付后，已将房屋出租使用将近一年的时间，不能排除在使用过程中造成污染的可能性，且通过在现场实践，个别开关门板经过擦洗是可以清洁干净的，因此，刘轩明要求香洋公司对案涉房屋内受油烟污染的吊顶筒灯、开关门板进行更换，依据不足，也不合理，本院不予支持。对于被油漆污染的部分吊顶筒灯，香洋公司应当进行清洁修复。关于房屋鉴定费用的承担问题，因香洋公司自始没有否认案涉房屋存在刘轩明所主张的质量问题，刘轩明却自行委托鉴定机构对该项内容进行鉴定，扩大了鉴定范围，也因此可能增加了鉴定费用，而对于油漆颜色不一致及筒灯、开关门板受污染的原因，香洋公司是同意进行鉴定的，故本院酌定房屋鉴定费用由香洋公司承担2000元，刘轩明自行承担3500元。关于刘轩明主张因房屋质量维修造成租金及物业管理费损失的赔偿问题，本案中，案涉房屋已经交付给刘轩明使用，但因房屋存在质量问题，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，对刘轩明因此造成损失的，香洋公司应承担相应的赔偿责任。虽然香洋公司对刘轩明提出的房屋质量问题没有拒绝保修，但维修工作必然会给刘轩明使用房屋带来不便，甚至影响其出租使用、收益。此外，双方在维修期间对房屋部分天花吊顶和墙面油漆颜色不一致、开关面板受污染等问题是否属于保修范围产生争议且一直协商未果，也是维修整改至今未能完成的原因之一，因此，对于刘轩明受到的损失，应当兼顾维修项目施工所需要的时间、刘轩明无法正常使用房屋受到的影响，以及刘轩明在此之前确有出租房屋进行收益的事实等综合因素予以认定。香洋公司对于刘轩明主张的租金及物业管理费的标准不持异议，故本院参照该标准，酌定按六个月的时间计算刘轩明因无法正常使用案涉房屋造成的损失共计21228.06元（3元/平方米/月×112.67平方米×6个月+3200元/月×6个月），对该项损失，香洋公司应予赔偿。刘轩明主张损失自2019年10月14日起计算至维修完成之日止，本院不予支持。如果香洋公司未能在本次确定的时间完成维修相关工作，给刘轩明造成损失的，双方可另行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十五条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告珠海香洋实业有限公司于2020年12月31日前对原告刘轩明所购买的珠海市香洲区*******1******屋内存在的门扇与门框缝隙过宽、溢胶、墙体裂纹、门框开裂、油漆污染、不锈钢边框变色、瓷砖空鼓、墙体空鼓、门槛石空鼓、腻子脱落等问题进行维修；二、被告珠海香洋实业有限公司于2020年12月31日前对原告刘轩明所购买的珠海市香洲区*******1******屋内存在油漆颜色不一致的部分天花吊顶、墙面进行局部刷漆修复；三、被告珠海香洋实业有限公司于2020年12月31日前对原告刘轩明所购买的珠海市香洲区*******1******屋内被油漆污染的筒灯进行清洁修复；四、被告珠海香洋实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘轩明支付房屋鉴定费用2000元；五、被告珠海香洋实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘轩明赔偿损失21228.06元；六、驳回原告刘轩明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取367元，由被告珠海香洋实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  冯丽萍二〇二〇年十一月十九日书记员  容景豪李洁仪