山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民再31号 原审原告：杨硕，男，1977年1月15日出生，汉族，住济南市历城区。 原审被告：山东大地房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112163087470Y。 法定代表人：巩道铸，总经理。 委托诉讼代理人：田炳亮，济南市中民意法律服务所工作人员。 原审原告杨硕与原审被告山东大地房地产开发有限公司（简称大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2010）历城民商初字第1786号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年9月28日作出（2020）鲁0112民监23号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告杨硕，原审被告大地公司委托诉讼代理人田炳亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨硕称，撤销（2010）历城民商初字第1786号民事判决书，改判支持支付违约金72814.13元。杨硕与大地公司房屋买卖合同纠纷一案，原审于2010年9月8日受理，2010年10月26日公开开庭，11月10日判决驳回申诉人全部诉讼请求。现杨硕发现同样案件已经经山东省高级人民法院以民事裁定书指定济南市中级人民法院再审，并且改判。如（2010）历城民商初字第1788号民事判决书，驳回原告诉讼请求，经原告上诉，济南市中级人民法院驳回上诉。后经山东省高级人民法院（2013）鲁民申字第1092号民事裁定，指令济南市中级人民法院再审。济南市中级人民法院于2014年5月5日作出（2014）济民再第20号判决，撤销一审、二审判决，依法支持原告诉求。由此可见，原审法院认定事实属实，但法律适用错误。 大地公司辩称，上述判决早已生效，当事人未提起上诉，依法不应再审。《民事诉讼法》规定二审终审制度，是基本原则和基本制度，不服判决可以上诉，法律已赋予充分的保障。再行启动再审程序，可能导致再审权利滥用，有违民事诉讼二审终审制和诚实信用原则。因此上述案件不应再审。且原审中杨硕起诉已超诉讼时效，所约定的违约金数额过高，要求降低。 杨硕向本院起诉请求：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告自被告处购买座落于济南市历城区华龙路X号第X幢X单元X号的房屋1套，总价款为364070.64元。同日，原、被告又签订补充协议，该协议约定，被告保证在原告购买的房屋交付使用后18个月内（即2009年3月22日前）将该宗土地的出让年限由40年变更为50年，即终止日变更为2056年；否则被告给予原告已付房款的20%作为赔偿违约金。上述协议签订后，原告积极履行了付款义务。但截至起诉之日，被告仍未将土地使用年限变更为50年，违背了其在补充协议中对原告作出的保证。要求被告支付原告违约金72814.13元，诉讼费用由被告承担。 本院原审认定事实：2006年，原、被告签订商品房买卖合同1份。该合同约定：原告购买被告座落于济南市历城区华龙路X号第X幢X单元X号的房屋1套，建筑面积为97.47平方米；房价为3692.4元/㎡，总计房款359898.2元等内容。2006年7月8日，原、被告又签订补充协议1份。该协议第1条约定：“由于被告在销售该房产时，向土地局申报的土地使用年限为50年，所以向原告解释该项目使用年限为50年，但现土地局仅批复了40年。经双方协商，双方同意以下列方式处理：被告保证在原告购买的房屋交付使用后18个月内，将该宗土地的出让年限变更为50年期，即终止日变更为2056年；否则被告给予原告已付房款的20%作为赔偿违约金。” 上述合同及协议签订后，原告向被告交清了购房款364070.64元。2007年9月23日，被告将原告所购买的房屋交付原告使用。原告已就涉案房屋取得房屋所有权证。至起诉之日，被告未能按补充协议的约定，将涉案房屋占用土地的使用年限由40年变更为50年。 另查明，被告大地公司以出让方式取得济南市历城区华龙路1110号土地的使用权，济南市人民政府于2006年6月23日为被告颁发了历城国用（2006）第X号国有土地使用证。该土地使用证上载明的地类用途为商业用地，终止日期为2046年4月22日。 原审认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为40年。本案涉案房屋所占用土地的用途为商业用地，故原、被告签订的补充协议中关于将商品房土地使用权出让年限由40年变更为50年的约定违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效。该约定条款无效后，原告不能再据此要求被告支付违约金。在本院向原告释明后，原告仍坚持要求被告支付违约金，不变更诉讼请求。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条之规定，判决如下： 驳回原告杨硕的诉讼请求。 案件受理费1620元，由原告杨硕负担。 本院再审认定事实如下：本院对原审查明事实予以认定。另同类案件当事人耿红提起上诉，济南中级人民法院审理后做出终审判决，驳回上诉，维护原判决。后耿红向山东省高人民法院申诉，山东省高级人民法院审查后指令济南市中级人民法院再审。 济南中级人民法院再审认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”根据上述规定，不同用途的土地，其土地使用权出让的最高年限是不相同的，但法律并不禁止通过变更土地用途进而更改土地使用权出让年限。本案中，当事人签订补充协议约定将土地使用权出让年限变更为50年并不违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，故该补充协议为有效协议。因此，大地公司关于补充协议无效的抗辩主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”耿红购买的房屋交付使用后18个月内，大地公司未能按照约定变更涉案土地使用权出让年限，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，大地公司主张给予耿红已付房款的20%作为赔偿违约金过分高于造成的损失，但大地公司未提交证据证明其主张成立，应承担举证不能的不利后果，本院对其该抗辩主张不予支持。大地公司应按照约定向耿红支付已付房款的20%作为赔偿违约金。耿红已付房款为559710.50元，赔偿违约金数额应为111942.1元，耿红的诉讼请求成立，应予支持。原一、二审判决认定补充协议无效，属于适用法律错误，再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2010）济民一终字第1884号民事判决和济南市历城区人民法院（2010）历城民商初字第1788号民事判决； 二、被申请人山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向申请再审人耿红支付违约金111942.1元。 本院再审认为，本案中原、被告签订的补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的补充协议。关于本案诉讼时效，本院认为，因本案系再审案件，原审中大地公司没有提出诉讼时效抗辩，应视为自愿放弃诉讼时效抗辩权，且没有新的证据证实杨硕的诉讼请求已超过诉讼时效。因此，本院对大地公司该主张不予支持。 诉讼中，大地公司主张给予杨硕已付房款的20%作为赔偿违约金过分高于造成的损失，但大地公司未提交证据证明其主张成立，应承担举证不能的不利后果，本院对其该抗辩主张不予支持。大地公司应按照约定向杨硕支付已付房款的20%作为赔偿违约金。杨硕已付房款为364070.64元，赔偿违约金数额应为72814.13元，杨硕的诉讼请求成立，应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十八条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第二百零七条第一款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2010）历城民商初字第1786号民事判决； 二、被告山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨硕支付违约金72814.13元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费1620元，由原审被告山东大地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  董 芳 人民陪审员  徐庆荣 二〇二〇年十一月二十六日 法官 助理  刘云侠 书 记 员  王成婷