广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41522号原告：陈带娣，女，1947年12月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：杨继周、许丹纯，分别系广东连越律师事务所律师、实习律师。被告：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：黄子励，董事长。委托代理人：倪晓亮、苏玲，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习人员。第三人：张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥大北路192号二层20。法定代表人：张涌。第三人：黄飞，男，1994年1月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。第三人：郑灿烽，男，1992年11月20日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。第三人：邱良深，男，1958年3月4日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。第三人：林培春，女，1969年2月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：黄喜强，男，1977年11月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广东省广州市萝岗区科学大道182号创新大厦C1区903。法定代表人：张涌。上述第三人（除张涌外）的共同委托代理人：黄秋敏、徐伟良，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。原告陈带娣诉被告广州银行股份有限公司（简称广州银行）及第三人张涌、翼云（广州）环保能源有限公司（简称翼云环保公司）、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、广州市翼云互联网服务有限责任公司（简称翼云互联网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈带娣的委托代理人杨继周、许丹纯，被告广州银行的委托代理人倪晓亮、苏玲，第三人张涌，第三人翼云环保公司、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司的共同委托代理人黄秋敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈带娣诉称：上世纪90年代，杨某、何某（杨某之妻）曾向广州市东华西街城市信用社（简称“城市信用社”，现已变更为广州银行股份有限公司，即本案被告）借款350000元。此后，由于该借款合同纠纷，广州市东山区人民法院（现为广州市越秀区人民法院）作出（1994）东法经初字第472号民事判决书，责令借款人限期向城市信用社清偿债务，但杨某二人未能按期偿还借款。城市信用社于1995年依据已发生法律效力的民事判决书向广州市东山区人民法院申请强制执行，要求被执行人杨某二人清偿借款本金350000元及利息、一审诉讼费及执行费8307元。后经调解，双方当事人同意将杨某名下的座落在广州市海珠区x号房屋（涉案房产）来冲抵杨某所欠款项。1995年11月21日广州市东山区人民法院出具《民事裁定书》，裁定涉案房屋产权归城市信用社所有，后城市信用社整体变更为广州银行股份有限公司，这是被告享有涉案房屋所有权的经过。2019年3月原告与第三人张涌签订《资产包权益团购合同》（简称团购合同），约定原告委托第三人以第三人自己的名义参与竞拍涉案房屋成功后，涉案房屋的所有权益归原告所有，第三人协助办理过户登记手续。这是原告通过合同方式享有涉案房屋所有权的依据。虽然法院裁定涉案房屋归城市信用社所有，但由于其是金融经营单位，若大批量将催收借款抵债的房产过户到自己名下，无疑变成了房产交易机构，与银行经营业务相悖。所以，被告至今未将涉案房屋过户至自己名下。现被告根据国务院关于盘活国有资产的相关规定，通过公开拍卖形式将涉案房屋转让给原告，原告有权享有所有权。现被告不协助原告办理过户登记手续导致涉案房屋约定所有权与物权效力分离，导致原告无法对涉案房屋行使完整的、真正的物权。被告协助原告将约定所有权与物权效力合二为一是被告法定附随义务，不因约定而免除。杨某经法院裁定将涉案房产抵债给被告，具有法律效力。根据《物权法》第十五条规定，被告通过拍卖方式将涉案房屋转让给原告，涉案房屋所有权的变更自合同成立时生效，虽涉案房产未办理物权变更登记，但不影响原告享有涉案房屋所有权的合同效力。同时，依据《物权法》第九条的规定，虽原告享有涉案房屋所有权的合同效力，但由于被告不协助，原告无法到现场按房管部门要求办理过户登记，未经登记，涉案房屋不发生物权效力，导致涉案房屋约定所有权与物权效力相分离，才导致原告无法对涉案房屋行使完整的、真正意义的物权。原告具有在广州购房的资格，委托第三人竞拍涉案房屋，通过合同方式受让房屋未违反法律规定，原告据此享有的涉案房屋所有权应具有不动产物权完整的物权效力。由于被告原因，原告无法将涉案房屋过户至自己名下，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、广州市海珠区x号不动产产权归原告所有；2、被告协助涂销上址房屋的抵押（他项权证穗房他证字第××号）；3、被告及众第三人协助将上址房屋过户至原告名下。被告广州银行辩称：一、原告诉请包括两个不同的法律关系，一是物权确认，二是房屋买卖，请法院依法确认法律关系。二、关于原告第3项诉请。1、根据转让协议约定，我方通过公开拍卖方式将包括涉案房屋在内的房产权益资产包按现状有偿转让给联合体，我方应协助过户义务仅是对联合体，我方不承担协助过户至除联合体之外的第三方义务，且我方协助义务仅限于提供必要性文件。如我方提供了现有所有支持性文件后仍不能达到过户要求，我方不承担责任。2、我方作为资产处置方与联合体签订转让协议对原告与张涌签订的资产包团购合同不知情，也不可能知情。我方与原告之间没有任何法律关系，我方不负有协助过户至原告名下的义务。能否过户至原告名下应由法院审查确定。如法院认为可以直接过户至原告名下且作出相应判决，我方将予以配合。3、如法院判决我方协助原告办理房产过户手续，应当考虑相关税务问题。根据合同约定，即便原告确实为涉案房屋实际购房人，涉案房屋的房产过户手续也应先过户给联合体再由联合体过户给原告，如直接过户给原告将会使两次交易行为变成一次交易行为，无论是通过协助过户，还是通过强制执行程序协助过户，法院需考虑税务机关是否认可该种方式，是否会在执行过程中税务部门不予认可，而对判决执行产生影响。4、我方如确需协助原告办理房产过户手续，过户至原告所产生的全部费用包括一切税费应由原告自行承担。根据转让协议第三条，联合体将对应资产过户至其名下所产生的所有费用均应由联合体自行承担。如我方需直接协助原告办理房产过户手续，过户至原告所产生的全部费用应由原告自行承担。三、关于涂销抵押问题，因原告当庭增加该诉请，本代理人需庭后核实再提出答辩意见。第三人张涌述称：同意原告诉请。一、关于税费问题，我方曾向税务部门咨询，广州银行仅需承担前上一手交易买方税费及卖出房屋的卖方税费，仅占全部交易税费的一部分，但可在税务局约定全部税费最终由买受人承担。只要保证交纳的文件的真实性，税务部门会根据实际情况核实合并征收，不存在漏税可能。二、广州银行主张要先过户至联合体再过户给原告，不可行。资产包包括住宅、商铺、宅基地，不可能将所有房产过户至联合体名下，通过原告与第三人的委托代理关系，我方完成本次交易是通过事先沟通和认可。三、在此前仲裁的六个案件中，仲裁庭也征求过广州银行意见，广州银行也没有反对，已产生生效的仲裁裁决。第三人翼云环保公司、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司共同述称：同意原告诉请。经审理查明：1996年8月8日中国人民银行批复同意广州市城市合作银行开业，广州市城市信用合作社债权债务转为该行债权债务。广州市城市合作银行先后改制为广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）、广州银行股份有限公司（广州银行）。广州市海珠区x号房屋（住宅，建筑面积126.16平方米，简称涉案房屋）的登记权属人为杨某，登记抵押权人为广州市东华西街城市信用合作社。1995年广州市东山区人民法院作出（1995）东法执字第568号《民事裁定书》，裁定涉案房屋归广州市东华西街城市信用合作社所有，冲抵被执行人杨某、何某（杨某之妻）欠款424259元等。2019年5月7日，翼云互联网公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司（均系受让方；以下统称联合体）与广州银行（转让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》（交易编号GR2018GD0000848-3），内容为：兹因广州产权交易所受转让方委托，通过公开市场方式转让包括涉案房屋在内的85套房产权益，联合体被确定为受让方，现三方签订成交确认书共同确认，本次交易受让方以52026080元受让交易标的，受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费等。同日，广州银行（出让方/甲方）与联合体（受让方/乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的包括涉案房屋在内的85套房产（含涉案车位）权益资产包按现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为52026080元；该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金全部由乙方承担；交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件；甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务；如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任；甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方，该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付；因法律法规、政策变化和交易标的相关法律瑕疵以及交易标的实体瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议等。2019年5月28日，广州银行出具《收款收据》，确认收到广东联合产权交易中心有限公司上述85套房产权益资产包公开挂牌交易款52026080元。原告另提供：1、落款时间2019年3月15日、甲方陈带娣、乙方张涌签订的《资产包权益团购合同》。该合同载明：乙方及其他投资人组成的联合体拟参与广州银行挂牌交易的前进路x号之一夹层等85套房产权益资产包，甲方知悉上述情形，拟委托乙方购买该资产包中第82项资产权益即涉案房屋；甲方同意以424259元向广州银行购买目标房产，在乙方组成的联合体以不超过起拍价115%的成交价竞拍成功的前提下，本协议正式生效并继续履行；涉案房屋所有权益归甲方个人所有，乙方应在资产包成交后及时依照本协议为甲方办理相关过户登记手续等。2、张涌（甲方）、黄飞（乙方）、郑灿烽（丙方）、邱良深（丁方）、林培春（戊方）、黄喜强（己方）、翼云环保公司（庚方）、翼云互联网公司（辛方）签订的《资产权益确认协议》。该协议载明：协议八方已联合受让广州银行委托挂牌出售的前进路x号之一夹层等85套房产权益资产包；本协议七方知悉甲方系受第三方委托购买涉案房屋；协议八方共同确认甲方为第三方所购房产的权益权益归第三方所有，协议八方确认不对该房产主张权利；上述房产的过户登记、物业交接等相关手续由甲方负责办理。广州银行对上述证据均不予确认，张涌、翼云环保公司、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司对上述证据无异议。庭审中广州银行称其已将涉案房屋交付给联合体。陈带娣及张涌、翼云环保公司、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司均确认陈带娣已拿到涉案房屋钥匙。在本院2020年11月16日的庭询中陈带娣确认其已装修入住，张涌、翼云环保公司、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司对此予以确认。本案中本院向广州市规划和自然资源局发函，要求该局协助调查涉案房屋是否存在查封、抵押等办证障碍。该局复函称：涉案房屋产权登记在杨某名下，登记抵押权人广州市东华西街城市信用合作社，暂无抵押信息；目前我市住宅用房实行限购政策，建议你院根据相关要求，告知买受人持相关材料到我市不动产登记机构出具《购房资格证明》；该业未办土地有偿使用手续，发生司法处置过户时需补办出让手续补交土地出让金，建议你院在协执文书中注明买受人缴交土地出让金义务；办理转移登记时需按规定缴交交易税费，税费问题建议你院征询税务部门意见；由于改业目前存在抵押情况，建议你院向我局送达协助执行过户文书时，在协执文书中明确对房屋抵押权的处理意见并附上相关民事判决书等。陈带娣提供2020年11月9日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，证实其本人具备广州市限购区域内的购房资格。陈带娣另作出《承诺函》，自愿承担涉案房屋过户至其名下需补缴的土地出让金，自愿承担过户登记所有契税。本院认为：按查明的事实，涉案房屋的登记权属人为案外人杨某，登记抵押权人为广州市东华西街城市信用合作社，早在1995年广州市东山区人民法院作出（1995）东法执字第568号《民事裁定书》，裁定涉案房屋归广州市东华西街城市信用合作社所有，其后该信用合作社历经多次转制变更为广州银行，相关权利义务由广州银行享有及承担，广州银行依法为涉案房屋的合法产权人，有权处置涉案房屋。广州银行将涉案房屋在内的85套房产打包出售给各第三人组成的联合体，而陈带娣又与各第三人之间存在内部约定，本案中各第三人对陈带娣诉请无异议，陈带娣现具备广州市限购区域内购房资格，涉案房屋不存在查封等过户障碍，陈带娣确认其已收楼入住，陈带娣自愿承担涉案房屋过户时应补交的土地出让金及全部交易税费，属于当事人自由处分权利且客观上并未加重广州银行负担，因此陈带娣要求广州银行协助其涂销涉案房屋的抵押权登记及办理涉案房屋的产权过户手续，并无不当，本院予以支持。本案并非房屋权属纠纷，陈带娣要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州银行股份有限公司协助原告陈带娣到广州市房管部门办理广州市海珠区石溪村路蚝壳洲东五巷2号房屋的抵押权涂销手续。二、被告广州银行股份有限公司履行完上述第一项义务之日起5日内，协助原告陈带娣到广州市房管部门办理上述房屋的产权过户手续（过户时应补交的土地出让金及全部交易税费由原告陈带娣负担）。三、驳回原告陈带娣的其他诉讼请求。本案受理费7664元，由原告陈带娣负担7464元，被告广州银行股份有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  王 刚人民陪审员  张献收二〇二〇年十一月二十日书 记 员  梁怡筠陈世彬