贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初730号原告：吴俊平，女，1969年4月8日出生，侗族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：贾晨曦，贵州谦明律师事务所律师。委托诉讼代理人：程云龙，贵州谦明律师事务所实习律师。被告：贵州乾互通商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城商场5栋602。法定代表人：李新华，总经理。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被告：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，董事长。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。原告吴俊平与被告贵州乾互通商业管理有限公司（以下简称乾互通公司）、贵州三利房地产开发有限公司（以下简称三利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序。因本院受理的（2020）黔8601民初711-740号案件诉讼标的系同一种类，经双方当事人同意，本院于2020年8月25日将30件案件合并公开开庭进行了审理。原告吴俊平的委托诉讼代理人贾晨曦、程云龙，被告乾互通公司、三利公司的共同委托诉讼代理人刘小果到庭参加诉讼。本案原、被告双方自愿协调，扣除审限60日。本案现已审理终结。原告吴俊平向本院提出诉讼请求：1.乾互通公司按照《商铺租赁及经营管理合同》第四条约定立即支付租金（暂计至2020年7月1日为6582.03元）；2.乾互通公司以应付租金总额按日2?标准支付逾期支付租金期间的违约金（暂计至2020年7月1日为136.60元）；3.乾互通公司承担因拖欠租金而产生的补偿金，即按照年利息6%计算，自拖欠租金之日起计算至实际清偿之日（暂计至2020年7月1日为113.83元）；4.三利公司对前述1、2、3项诉讼请求承担连带偿还责任；5.被告承担本案案件受理费、查询费、保全费等诉讼相关费用。庭审中，原告明确租金、违约金、补偿金均计算至2020年7月1日止，后续另行主张。事实及理由：2019年2月26日，原告与乾互通公司签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定原告将自有商铺租赁给乾互通公司经营管理，租赁期限为十年，租金每月支付一次，支付时间为月末前三个工作日内，租赁收益为：自起租日起三年内，年租金为13160元，起租日起四至七年，年租金为16920元，起租日起八至十年，期间租金为该商铺各年当年乾互通公司实际对第三方出租租金的90%。2019年2月26日，三利公司向原告出具《担保函》，承诺对乾互通公司履行《商铺租赁及经营管理合同》过程和后果承担全部责任。2019年10月31日，乾互通公司和三利公司向大上海商铺业主出具《承诺》，内容为拖欠租金部分，按照年利率6%支付补偿金。《商铺租赁及经营管理合同》签订后，乾互通公司未按约定支付租金，原告多次与二被告协商无果，特起诉至法院，请求支持原告诉请。被告乾互通公司、三利公司共同辩称：1.被告于2020年7月16日向原告支付了部分租金及延期支付利息，应当予以扣减；2.对于原告要求支付按日2?的标准计算逾期支付违约金，被告于2019年10月31日出具的承诺，按年利率6%支付的补偿金已包含逾期违约金，二者性质相同，都属对逾期支付租金的补偿性条款，故请求驳回逾期违约金的诉请；3.疫情期间的租金应当根据国家相关政策对2020年2-3月的租金予以减免并适当延长支付期限；4.根据租赁合同约定，相关税费各自承担，现税务部门要求被告对业主的个人所得税进行代扣代缴，被告为此曾与业主方协商，从租金中直接代扣代缴，但业主对此持不同意见，未向被告出具授权，缴税是应尽的义务，从租金中代扣代缴并无不妥；5.涉案商业广场近2000户业主，被告制定明确的支付计划，并与贵阳市云岩区人民政府大营路街道办事处达成《资金监管事项协商协议》，约定由其对被告的账户进行资金监管，已在2020年7月16日支付了业主欠付租金总额30%的租金及逾期补偿，并于2020年10月20日，视万达第三季度支付的分成款，支付欠付租金的20%-30%，在2021年1月将2020年7月至12月租金付清。经审理查明，2019年2月26日，吴俊平与三利公司签订《商品房买卖合同》，约定以分期付款方式购买三利公司开发的位于贵阳市云岩区，3-8号楼4层988号房屋（建筑面积10.45㎡），约定购房款于2019年2月27日前付清。2019年2月26日，原告吴俊平（甲方）与被告乾互通公司（乙方）签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城4层988号（建筑面积10.45㎡）的商铺出租给乙方，租赁期内，乙方享有该商铺的使用权、经营权并有权自主运营，实施统一招商、统一经营管理、统一规划等工作。购买该商铺的《商品房买卖合同》约定总价187995元。租赁期限为：1.一次性付款的按甲方付清三利公司商铺款次月1日起计算起租日，租赁期10年；2.分期付款的，乙方收到三利公司甲方付清全部商铺款的通知后，按甲方最后一笔付清三利公司商铺款次月1日起计算起租日，租赁期10年；3.按揭付款的按甲方按揭款支付到三利公司账户之日次月1日起计算起租日，租赁期限10年。租金具体如下：租赁期内第一年至第三年按《商品房买卖合同》房价款每年7%计算年租金，第四年至第七年按《商品房买卖合同》房价款每年9%计算年租金，第八年至第十年按乙方实际对第三方出租该商铺租金的90%计算年租金，即：(1)从起租日起计算三年内，甲方所得年租金为13160元（即1096.67元/月）；(2)从起租日起计算第四至第七年，甲方所得年租金为16920元；(3)从起租日起计算第八至第十年止，甲方所得各年的每年租金为该商铺各年当年乙方实际对第三方出租租金的90%。甲方除上述约定的租金外，不得向乙方收取其他任何费用，乙方自主享有和承担经营管理承租商铺产生的盈利和亏损。本合同涉及的税费，按国家和地方税收法律法规的规定各自承担。甲方不承担经营管理该商铺的经营费、物业费、水电费、维修维护费，涉及使用维修基金的维修，按相关法律法规执行。租金的支付方式：租金每月支付一次，每月末前三个工作日内由乙方支付当月租金给甲方，付款时间遇节假日顺延。乙方不得逾期向甲方支付该商铺的租金款项。如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日2?向甲方支付违约金。如逾期超过180天，甲方有权单方面终止或解除本合同。合同签订后，被告乾互通公司按约使用涉案商铺并已付清2019年9月30日前的租金。原告分别于2019年10月、11月、12月和2020年1月、3月、4月收到被告每月支付的租金548元，小计548元×6月=3288元；三利公司于2020年7月16日向原告支付1671元，被告共计向原告支付3288元+1671元=4959元。2019年2月26日，三利公司向原告出具《担保函》，承诺为乾互通公司的履约能力、履约责任提供担保，并对乾互通公司履行《商铺租赁及经营管理合同》的过程和后果承担全部责任，担保时效与吴俊平、乾互通公司所签合同相关条款约定的起止时效相一致。2019年10月31日，乾互通公司和三利公司向大上海商铺业主出具《承诺》，内容为：1.属于按月支付租金的，从2019年10月起，暂按50%租金支付，剩余租金50%部分，在2020年5月31日前一次性补付，并按欠付相应时间段计算支付年利率6%的补偿金。2020年5月以后的租金按合同约定全额支付。2.属于按半年支付租金的，本期租金按50%支付，剩余50%在合同约定下期支付租金时一并支付，并按所欠付租金时间段计算支付年利率6%补偿金，下期租金按合同约定全额支付。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、商铺租赁及经营管理合同、担保函、承诺、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，争议焦点是：1.欠付租金金额；2.违约责任的承担方式；3.三利公司是否承担连带责任。焦点一，欠付租金金额。涉案《商铺租赁及经营管理合同》合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。对原告要求被告乾互通公司支付租金的诉请，自2019年10月1日至2020年6月、30日，乾互通公司按合同约定应付租金1096.67元/月×9月≈9870元，扣除被告已付租金4959元，尚欠9870元-4959元=4911元。被告辩称因疫情影响减免租金或延长支付期限。鉴于2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应，2020年2月24日将全省新冠肺炎疫情防控响应级别由一级调整为三级，疫情对承租人实际使用房屋产生的不利影响，该抗辩意见本院予以采纳，并对疫情期间其中2月份的租金予以减少50%，即乾互通公司应支付的租金为4911元-1096.67元/月×50%≈4363元。焦点二，违约责任的承担方式。乾互通公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。原告与乾互通公司签订的租赁合同约定如逾期支付租金，从逾期日起按应付款项每日2?向原告支付违约金，该约定未违反法律规定，本院予以支持。2019年10月31日，乾互通公司和三利公司向大上海商铺业主出具《承诺》是被告单方作出，关于补偿金的内容性质为逾期付款产生的利息损失，与合同约定按日2?支付违约金相重叠，故对原告关于补偿金的诉请，本院不予支持。根据合同约定分段计算截至2020年7月1日违约金为：2019年10月的违约金为（1096.67-548）元×2?×243日≈27元；2019年11月的违约金为（1096.67-548）元×2?×213日≈23元；2019年12月的违约金为（1096.67-548）元×2?×182日≈20元；2020年1月的违约金为（1096.67-548）元×2?×151日≈17元；2020年2月的违约金为1096.67元/月×50%×2?×122日≈13元；2020年3月的违约金为（1096.67-548）元×2?×91日≈10元；2020年4月的违约金为（1096.67-548）元×2?×61日≈7元；2020年5月的违约金为1096.67元×2?×30日≈7元；上述合计124元。焦点三，三利公司是否承担连带责任。三利公司自愿向吴俊平出具《担保函》，为乾互通公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即三利公司应当对上述租金及违约金承担连带清偿责任。另，对被告提出需从租金中代扣代缴税费，本院认为房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与代扣代缴税费是两种不同性质的义务，双方未在涉案合同中就税费代扣代缴进行约定且原告亦不同意代扣代缴，故对该抗辩意见，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴俊平支付自2019年10月1日起至2020年6月30日止欠付的房屋租金4363元；二、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴俊平支付截至2020年7月1日的违约金124元；三、被告贵州三利房地产开发有限公司对上述第一、二项所判决的款项承担连带清偿责任；四、驳回原告吴俊平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告吴俊平负担2元，被告贵州乾互通商业管理有限公司、贵州三利房地产开发有限公司负担23元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年十一月二十七日法官助理汤琴书记员杨丽