广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初6229号原告：广州市天河区学而思培训中心，住所地广东省广州市天河区龙口东横街28号中辉广场东塔六楼。法定代表人：樊保荣。委托代理人：林春燕、王千飞，均系广东天禄盟德律师事务所律师。被告：广州凡尔赛教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区车陂212号之一402室-105。法定代表人：陈慧敏，总经理。委托代理人：张伟明、林冰莹，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市天河区学而思培训中心（简称学而思中心）诉被告广州凡尔赛教育科技有限公司（简称凡尔赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告学而思中心的委托代理人林春燕、王千飞，被告凡尔赛公司的委托代理人林冰莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告学而思中心诉称：天伦控股有限公司（下称“天伦公司”）将广州市天河区林和中路156号天誉花园四楼全层场地出租给被告使用，并同意其可以转租。2019年1月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、被告将广州市天河区林和中路156号四楼自编01-1、01-2单元的房屋出租给原告使用。2、承租场地面积1104平方米，租期自2019年2月1日至2023年3月31日，其中2019年4月1日至2020年1月31日月租金为115920元，2020年2月1日至2021年1月31日月租金为121140元，租金以半年度为结算周期。3、原告须向被告缴纳租赁保证金及水电周转金共计325780元。4、合同第五条第12点约定，本合同如因为第三人或商铺权属人的主张而导致不能履行或无效，经甲方（被告）协调后乙方（原告）不能正常租赁的，乙方有权解除租赁合同，甲方按本合同第十条第2点约定承担违约责任。5、合同第十条第2点约定，甲方应承担相当于当期房租租金6个月的违约金，同时乙方有权单方而无责任解除合同，要求甲方返还己支付但未实际发生的房屋租金、全额无息保证金及相关费用。6、如有争议，任一方均有权向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。协议签订后，被告向原告交付了协议约定的承租场地，原告也按协议约定向被告交付租金。原告缴纳了租赁保证金287040元、水电周转金38740元，并支付了2019年10月1日至2020年3月31日租金706560元，2019年8月1日至2020年1月31日管理费165600元。2019年10月24日，天伦公司向被告发出租金催收函，称被告拖欠租金高达四百万余元，己严重违约，要求被告于2019年10月31日前缴清费用，否则停止供水供电。2019年11月6日，天伦公司向原告发函，称由于被告拖欠租金，严重违约，为妥善处理场地后续事宜，要求原告向其提供与被告的租赁合同等材料。2019年11月7日，天伦公司向天誉花园4楼、5楼商户（次承租人）张贴“关于解除凡尔赛公司租赁合同的通知”，宣告天伦公司与凡尔赛公司的租赁合同自2019年11月1日起解除，并要求有意继续使用场地的租户向其缴纳相于一个月租金的物业使用保证金，否则天伦公司将直接停水停电，收回租赁物业。原告多次与被告沟通，要求被告尽快解决与天伦公司的纠纷，保证原告可正常使用场地。2019年11月11日，被告向原告回函，称不会支付租金及相应费用给天伦公司。原告迫于无奈，为确保正常使用承租场地，又向天伦公司支付了2019年11月1日至2020年1月31日的物业使用保证金347760元及2019年11月管理费27600元。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方均应严格遵照执行。天伦公司发函明确其与被告之间的租赁合同已于2019年11月1日解除，则被告不再享有转租权，原告的承租权也因被告承租权的灭失而丧失了法律基础，双方租赁合同已无法继续履行，案涉房屋租赁合同己于2019年11月1日起解除。合同解除的原因在于被告无法保障原告正常使用承租场地，其违约行为造成原告巨大经济损失，依法应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第五条第12点、第十条第2点的约定，被告应承担相当于当期房租租金6个月的违约金，即当期房租租金115920*6=695520元，并向原告返还己支付但未实际发生的租金590640元、管理费82800元、租赁保证金287040元、水电周转金38740元，上述损失共计1694740元。综上所述，请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》2019年11月1日起解除。2、被告立即向原告返还2019年11月1日至2020年3月31日租金590640元；3、被告立即向原告返还2019年11月1日至2020年1月31日管理费82800元；4、被告立即向原告返还租赁保证金287040元、水电周转金38740元，合计325780元；5、被告立即向原告支付违约金695520元；6、被告向原告支付逾期支付上述款项的利息（以上述请求总额1694740元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年11月1日起计至被告实际付清之日止）；7、被告承担本案诉讼费用。被告凡尔赛公司辩称：被告不同意原告的全部诉请。1、至今被告与业主天伦公司的租赁合同并没有任何生效法律文书确认解除。虽然目前双方出现纷争，但仍在磋商处理中，天伦公司也已明确就与被告产生的租赁纠纷按法院终审判决执行。原告诉前也没有单方解除与被告签订的租赁合同，现仅以天伦公司张贴在商场处的函件内容为由，要求确认其与被告签订的租赁合同已解除没有任何依据。2、原告一直在使用涉案物业，至今并没有撤离现场，其客观行为与其主张租赁合同无法继续履行严重相悖。即使被告与天伦公司存在纷争，但原告一直在使用涉案物业并未受影响致无法经营，其要求返还已实际产生的2019年11月1日至2020年31日的租金、管理费，缺乏依据，也违背公平诚信原则。3、被告与原告的租赁合同目前并未解除或终止，而原告已单方不履行涉案租赁合同义务，并诉求确认租赁合同解除，已构成严重违约、根本违约，被告有权要求没收其缴纳的保证金等，故原告作为违约方无权要求返还保证金、周转金、违约金等。4、就违约金款项调处问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述司法解释及结合本案情况，原告一直使用物业，实际上也没有产生装修和经营损失，其要求被告支付高额违约金缺乏事实基础和依据，即使需支付也应大幅予以调低，方符合公平原则。经审理查明：广州市天河区林和中路156号四楼的登记权属人为案外人天伦控股有限公司（简称天伦公司）。2019年1月18日，凡尔赛公司（出租方/甲方）、学而思中心（承租方/乙方）双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区林和中路156号四楼自编01-1、01-2单元房屋（简称涉案房屋）出租给乙方，计租建筑面积1104平方米。甲方明确知晓乙方知晓该房屋用途包括但不限于教学、培训、办公、经营，并确认该房屋可以作为商业使用。租期自2019年2月1日起至2023年3月31日止，其中免租期自2019年2月1日起至2019年3月31日止。2019年4月1日至2020年1月31日期间月租金115920元，年租金1159200元；2020年2月1日至2021年1月31日期间月租金121440元，年租金1457280元。物业管理费27600元/月。水费6元/吨，电费1.3元/度，乙方应在甲方出具水电费缴费通知单后七个工作日内以转账方式向甲方缴付水电费。乙方选择半年付租金，签约后五个工作日内乙方向甲方支付第一个租赁半年的前3个月租金347760元和首次半年的物业管理费165600元，在2019年3月20日前支付第一个租赁首次半年的后3个月租金347760元，以后每个租赁年度的租金和物业管理费均按每半年支付一次，乙方于每个半年接到甲方付款通知后七个工作日内支付下一个半年的租金和物业管理费，甲方收到费用后开具有效的等额发票给乙方。本合同签署生效后5个工作日内，乙方应向甲方支付287040元作为租赁保证金及水电保证金38640元，甲方收到乙方缴纳租赁保证金及水电保证金后五个工作日内开具合法收据交予乙方。双方签订本合同并在乙方已交齐本合同约定的首次应付费用（租赁保证金287040元、水电周转金38640元、首次半年前3个月租金347760元和首次半年的物业管理费165600元），甲、乙双方现场确认房屋交付现状及核对水电表读数后，甲方正式将场地交付给乙方，乙方可进行办理装修等手续。（第五条第十二款）本合同如因为第三方或商铺权属人的主张导致不能履行或无效，经甲方协调后乙方不能正常租赁的，乙方有权解除租赁合同，甲方按本合同第十条第2点约定承担违约责任。（第十条第2款）甲方由下列情形之一的，甲方应承担相当于当期房租租金6个月的违约金，同时乙方有权单方面无责任解除合同，要求甲方返还已支付但未实际发生的房屋租金、全额无息保证金及相关费用：……（4）甲方或甲方人员无理干涉乙方正常经营或无故采取不正当方式影响乙方经营，经乙方书面通知后7日内仍未整改或补偿乙方的；甲方权属范围内位于乙方租赁标的物相邻的物业方及其人员无理干涉乙方正常经营或采取不合理、不正当方式影响乙经营，经乙方书面通知甲方或该方后7日内仍未整改好或补偿乙方的。……（6）甲方因该房屋而涉及第三方纠纷的民事、刑事及行政处罚等诉讼案件，被行政机关、法院或仲裁机关认定为违反诚实信用原则国家法律法规的相关规定，并被第三人诉至法院且甲方败诉的，并因此对乙方使用该房屋造成严重不利影响的；……（8）经甲乙双方确认属实因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的。等等。合同签订后，学而思中心向凡尔赛公司支付租赁保证金287040元、水电周转金38740元，凡尔赛公司将涉案房屋交付学而思中心使用。2019年8月8日学而思中心向凡尔赛公司转账支付2019年8月1日至2020年1月31日期间物业管理费165600元，凡尔赛公司于2019年8月29日开具相应发票给学而思中心。2019年10月8日学而思中心向凡尔赛公司转账支付2019年10月1日至2020年3月31日期间租金706560元，凡尔赛公司于2019年10月17日开具相应发票给学而思中心。2019年10月24日，天伦公司向凡尔赛公司作出《租金催收函》，函称凡尔赛公司拖欠天誉花园四楼租金4079611.2元、五楼租金等，要求其在2019年10月31日中午12点前清偿欠费，否则将自2019年10月31日下午14点开始停水停电，请其及时通知各租户，以免不必要的损失等。2019年11月6日，天伦公司向学而思中心作出书面函件，函称：凡尔赛公司拖欠天誉花园四楼租金4079611.2元及滞纳金，天伦公司已发租金催收函给凡尔赛公司，为妥善处理场地后续使用事宜需学而思中心向其提供其与凡尔赛公司签订的租赁合同、缴纳租金发票或收据或银行转账记录等。2019年11月7日，天伦公司向天誉花园四楼、五楼各商户作出《关于解除凡尔赛公司租赁合同的通知》，函称：天伦公司与凡尔赛公司的租约于2019年11月1日已解除。连日来经与各商户多次协商，各商户有意继续使用现有租赁物业，为此特发函如下：1、请各商户予见函2日内向我司交纳相当于一个月租金的物业使用保证金，我司保证租赁物业于2019年11月30日前可供正常使用。2019年11月30日前我司将集中处理相关租约签署工作，请各商户予以配合。2、任何商户延迟交纳保证金，我司将直接停水停电，收回租赁物业。请各商户做好相关准备工作，任何扩大损失由各商户自行承担，与我司无关。3、本函张贴于各商户租赁物业之墙壁、进门位置等即视为各商户已见函，请各商户尽快处理。2019年11月11日，凡尔赛公司向学而思中心作出《回函》，函称：关于贵司日前收到该房屋所有权人天伦公司的《解约通知函》，我司己收悉此事，现因天伦公司一直未能提租赁场地（四楼全层）有效的土建工程的消防验收（一次消防）各文件，致使我司及我司商户无法获得装修后的消防验收（二次消防），从而双方发生纠纷，部分分租商户也拒绝支付我司租金，导致我司无法也不能继续支付相应费用给天伦公司。对于天伦公司提出与我司终止租赁关系问题，我司认为其无权解除合同，如果解除，也需对我司及分租商户赔偿。我司目前积极通过多种方式与天伦公司磋商处理，并向相关司法部门咨询投诉维权。鉴于上述情况，建议贵司可与天伦公司进行商务谈判，我司将积极配合贵司能在此地继续经营及以各种方式保障贵司的合法权益。最后，因此给贵司带来的不便，我司深表歉意。2019年11月15日，2019年12月24日、2020年1月20日，学而思中心分别转账支付天伦公司115920元、115920元、115920元。2019年11月15日学而思中心还向天伦公司转账支付27600元。为此学而思中心、天伦公司双方共签署三份《确认书》，天伦公司确认分别收到学而思中心保证金143520元（相当于1个月的租金、物业费金额，该款日后退还或抵扣2019年11月租金）、143520元（相当于1个月的租金、物业费金额，该款日后退还或抵扣2019年12月租金）、143520元（相当于1个月的租金、物业费金额，该款日后退还或抵扣2020年1月租金），双方同意根据法院就产权方与转租方的租赁纠纷的终审判决执行。2020年3月6日，学而思中心提起本案诉讼。学而思中心另提交如下证据：1、2020年3月12日，学而思中心（乙方/承租方）、天伦公司（甲方/出租方）双方就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定乙方向甲方承租涉案房屋，租期2019年11月1日至2023年3月31日，2019年11月1日至2020年1月31日期间月租金115920元，2020年2月1日至2021年1月31日期间月租金121440元，乙方已于2019年11月1日接收涉案房屋并使用等。2、学而思中心向天伦公司支付租赁保证金344760元、管理费保证金55200元、水单周转金22080元的转账凭证及天伦公司分别出具的收款收据。3、学而思中心向天伦公司支付租金至2020年6月30日、支付管理费至2020年5月31日的转账凭证及天伦公司开具的相应发票。凡尔赛公司针对上述证据表示：我方不清楚相关交易情况，没有参与，不清楚真实性，上述费用均为学而思中心的单方行为，应由其自行承担相应法律责任。庭审中凡尔赛公司表示：1、我方承租整个大楼4、5层，学而思中心只是承租4层的一部分；由于实际租户反映消防验收问题，无法正常经营，故拒绝交租（其中较大租户是健身房及影院，欠租金额较大），导致我方也无法向天伦公司交租。2、我方与天伦公司暂无诉讼，双方也未达成相关协议。学而思中心表示：涉案房屋不存在消防问题，我方目前正常经营、正常向天伦公司交租。本院认为：本案为学而思中心、凡尔赛公司之间的房屋租赁合同纠纷。双方租赁合同合法有效。我国合同法第二百一十五条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即确保租赁期间租赁物按合同约定用途正常使用是出租人的法定义务。本案中，按查明的事实，上一手出租方天伦公司在2019年10月下旬以凡尔赛公司拖欠涉案房屋所在4、5层巨额租金为由向凡尔赛公司发函催收，并于2019年11月7日向学而思中心发函，函称其与凡尔赛公司之间的租赁合同已于2019年11月1日解除，要求学而思中心向其支付保证金，否则将停水停电、收回物业。凡尔赛公司于2019年11月11日向学而思中心作出《回函》，函称其已知悉学而思公司收到天伦公司发出的其与天伦公司的解约通知，天伦公司无权解除合同，其与天伦公司仍在协商中，建议学而思中心可与天伦公司进行商务谈判。其后，学而思中心于向天伦公司支付2019年11月保证金（相当于1个月的租金、管理费）、2019年12月保证金（相当于1个月的租金、管理费），2020年1月保证金（相当于1个月的租金、管理费），但凡尔赛公司始终未能妥善解决其与天伦公司的租赁合同纠纷，危及学而思中心作为大型知名教育培训机构的合法承租人权益。在此情况下，学而思中心于2020年3月6日提起本案诉讼，于2020年3月12日与天伦公司另签租赁合同，并向天伦公司缴纳租赁保证金、管理费保证金、水电保证金及正常交租，即学而思中心就涉案房屋已另行建立房屋租赁合同关系并实际履行，学而思中心、凡尔赛公司之间的房屋租赁合同已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。合同解除后学而思中心要求凡尔赛公司退还租赁保证金287040元、水电周转金38740元、2019年11月1日至2020年3月31日期间租金590640元及2019年11月1日至2020年1月31日期间管理费82800元，并无不当，本院予以支持。学而思中心要求凡尔赛公司支付上述款项利息，与合同约定不符，本院不予支持。关于学而思中心要求凡尔赛公司支付违约金695520元的诉请。综合本案案情，虽上一手出租方天伦公司发函解除其与凡尔赛公司的租赁合同并向学而思中心表示如学而思中心不向其支付款项则其将对现场停水停电，但事实上天伦公司并无采取停水停电等强制手段导致学而思中心无法正常使用涉案房屋，而后学而思中心在提起本案诉讼后亦直接与天伦公司签订租赁合同，学而思中心并无实际损失，故学而思中心以租赁合同第十条要求凡尔赛公司承担违约责任即支付相当于6个月租金的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州凡尔赛教育科技有限公司返还原告广州市天河区学而思培训中心租赁保证金287040元、水电周转金38740元、2019年11月1日至2020年3月31日期间租金590640元及2019年11月1日至2020年1月31日期间管理费82800元。二、驳回原告广州市天河区学而思培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44866元，由原告广州市天河区学而思培训中心负担31076元，被告广州凡尔赛教育科技有限公司负担13790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何晓芬人民陪审员  卓燕君二〇二〇年十一月十二日书 记 员  梁怡筠陈世彬