海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初3571号   原告：张莹，女，1985年10月14日出生，汉族，住海口市龙华区。   委托诉讼代理人：李德育（系原告丈夫），男，1980年9月27日出生，汉族，住海口市龙华区。   被告：海南顺尔投资管理有限公司，住所地海南省海口市府城镇。统一社会信用代码：91460000767454438Y。   法定代表人：赖少波，系该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：黄炜，海南海大平正律师事务所律师。   原告张莹与被告海南顺尔投资管理有限公司（以下简称顺尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张莹的委托诉讼代理人李德育、被告顺尔公司的委托诉讼代理人黄炜到庭参加诉讼。双方当事人均同意办案审理期限到期后继续适用简易程序，经本院院长批准，本案审理期限延长二个月。本案现已审理终结。   原告张莹向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告于判决生效五日内退还原告购房款683085元并支付利息（以683085为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行一至三年期一般流动资金贷款基准利率计算；自2019年8月20至实际履行之日，按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、判令被告支付逾期交房违约金21858.72元（2019年6月3日至2019年10月1日，逾期120日，每逾期一天，支付已付购房款的万分之零点五；2019年10月2日至2020年6月18日，每逾期一天，支付已付购房款的万分之一）；三、请求被告承担诉讼费、保全费及其他费用；四、判令被告先履行生效判决确定的金钱债务，被告未全面履行前不能注销涉案商品房买卖合同备案登记，也不得将涉案房屋另行出售给他人，被告履行完支付义务后，双方配合变更涉案房屋的过户备案手续。   事实和理由：2018年4月19日，原告欲购买位于海口市仁里村(中国城西侧)左岸生活九层0917号房。被告售楼人员称房屋属特殊房源，可以683085元（低于市场价格）出售，现场签订合同并开具发票。但是被告要求原告按其特殊安排签订及履行合同，即原告向被告指定的收款人和收款账号一次性付款，且书面合同及开具的发票中购房价格只体现343230元。双方签订《商品房买卖合同》。合同签订当日，原告按被告指示向案外人杨静名下账户×××转账支付683085元，履行了自身合同义务。然而，被告未按约定的时间2019年6月30日交付房屋，至今逾期约400天，故被告应承担逾期交房的违约责任。此外，被告对房屋外立面、布局、电梯、停车位等物业进行了重大变更，与签订合同时对外公示的情况不一致。综上，被告的违约行为导致原告合同目的不能实现，原告有权要求解除合同并追究被告违约责任。   被告的工作人员曾表示被告目前经济困难，正在寻求贷款，若解除买卖合同，被告没有经济能力退还购房款及相应款项，也不会支付。如果法院判决先注销备案，被告即可另行处理该房屋，一旦被告不履行生效判决确认的金钱债务，判决难以执行，原告面临既没了房子又无法获得房款和赔偿的重大风险，这一风险转嫁给原告既不合理也不公平。为了保障本案有效执行，请法庭本着法治精神和公平原则，考虑原告的合理诉求。   被告顺尔公司辩称，一、原告请求解除《商品房买卖合同》没有法律依据且与合同约定不符   首先，被告延期交房系政府原因所致，符合双方合同约定的免责情形，不应追究被告逾期交房的违约责任。原、被告约定的交房日期为2019年6月30日。案涉“左岸·生活”项目建筑工程在2018年12月30已完工，经建设、勘察、监理、设计、施工五单位组织竣工验收合格并出具《工程竣工验收报告》。案涉房屋尚未交付的根本在于政府原因导致项目的设计方案与备案不符。具体情况如下：2002年，案涉项目用地为给“中国城”发展配套而申报建设“椰风海韵大酒店”，已获批，但项目建至十五层时因龙昆南路改扩建工程等原因停工。2006年，被告向海口市规划局申请将酒店布局整体调整为多户型公寓并更名为“左岸·生活”，然而就在该项目获批后准备复工时又因为市政府通知东环铁路高架从项目土地及中国城用地中穿过而再次停工。后通过多次规划整合及调整，被告拟拆除“左岸·生活”项目并新建220米超高层“中国城国际文化MALL大厦”，但是，考虑铁路高架的防护要求，经多方论证得出结论案涉地块建设超高建筑体难度较大，不适合兴建。2016年，被告遂向海口市规划局申请“左岸·生活”升级改造并复工。因该项目2002年已完成设计并施工至临近整体封顶，此后住房和城乡建设部对建筑设计规范进行了多次调整，若再按2006年的设计户型改造施工，则项目不符合相关建筑规范要求达不到验收条件。为此，被告向海口市规划局申请将项目整体平面恢复到2002年批准的设计平面，但因审核期间项目东西向的87套住宅存在担保，权利人提出异议，海口市规划局最终仅批准恢复了项目南北向平面设计。由于海口市规划局已经同意将案涉项目设计恢复到2002年报建时的状态，尚未批准的东西向由于存在权属争议，故案涉项目在2016年启动改造建设后便按照2002年的设计方案进行改造施工，后于2018年12月30日竣工并经验收合格。在此期间，案涉项目东西向87套住宅担保通过司法裁决解除，此后，被告多次致函海口市规划局申请恢复东西向平面设计，但规划局至今未回复。另，案涉土地还被规划为绿地。由于上述原因导致项目不能启动整体验收。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4.因政府部门的有关法规，政策变化或政府原因造成的。”被告不能如期交房是由于政府原因所致，存在约定免责事由，被告不应承担逾期交房的违约责任。交房日应顺延至政府原因消除之日。   退一步讲，即使是由于被告顺尔公司的原因导致不能按照合同约定日期交付房屋，原告主张解除《商品房买卖合同》同样没有法律依据且与合同约定不符。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，即便认定被告逾期交房并非政府原因所导致，被告逾期交房亦未导致《商品房买卖合同》的目的无法实现。实际上，案涉的“左岸·生活”项目整体施工早已于2018年12月31日前竣工，现工程竣工验收合格、消防验收合格且已经经住建部门同意进行现状验收，目前正在准备进行项目整体房屋装修工作，并不存在如原告所述的合同目的无法实现的情形。   其次，被告不存在原告所述的“对房屋外立面、电梯、房屋格局等物业进行重大变更”的行为。案涉左岸·生活项目已经于2017年1月12日经海口市规划局同意变更包括原告房屋在内的南北向房屋设计方案，而被告与原告签订《商品房买卖合同》的时间为2018年4月19日，此时被告进行公示的涉及房屋及合同中约定的设计方案均是2017年1月12日调整后的规划设计，且在合同签订后被告从未对项目南北向房屋设计规划进行调整。2020年6月24日，经海口市自然资源与规划局同意调整的仅是案涉项目尚未出售的东西向房屋设计方案调整，并不涉及原告所购买的房屋。原告无权以此要求解除《商品房买卖合同》。   二、原告购买案涉房屋向被告所支付的购房款总额为343230元，而并非原告所主张的683085元   《商品房买卖合同》第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房的价格：按建筑面积计价，每平方米（人民币)7788.29元，总金额(人民币)343230元(大写：零亿零仟零佰三十四万三千二百四十零元零角零分整)。”该条款系双方对案涉该商品房总价款的约定，同时被告于2018年4月19日开具的《海南增值税普通发票》中同样清楚列明案涉0917号房屋价款为343230元。   诉讼过程中，被告经核实确认原告确已支付购房款683085元。   三、原告主张被告向其支付购房款的利息与逾期交房违约金属重复计算   违约金责任与损害赔偿责任都是合同责任承担的主要方式，前者依合同约定履行，而后者主要是一种补偿性的责任形式，也因此损害赔偿通常要与实际损害相结合，两者不能同时适用。在双方约定了违约金责任的情况下，应当按照合同约定的违约金履行相关赔偿责任。《商品房买卖合同》第十一条对出卖人逾期交房的违约责任进行了详细约定：1.逾期在120日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价教的万分之零点五支付违约金，合同继续履行；3.逾期超过120日后，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原告依据合同约定主张逾期交房违约金的同时主张支付购房款利息属于重复计算违约金与损害赔偿金额。根据我国合同法及相关司法解释的规定，合同法上违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，补偿性为其主要属性，违约金的主要功能在于填补守约方的损失。如果本案违约金请求权与损害赔偿请求权同时适用，则会导致原告双重获益的结果，这对于被告顺尔公司来讲也显失公平。   综上，请求法院查明事实，驳回原告全部诉讼请求。依法保护被告合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《商品房买卖合同》、合同备案表、增值税普通发票、境内汇款电子回单、律师函及快递投递签收证明、结婚证、2019年8月8日海南特区报的报道《海口中国城五星公寓业主：240多人交了首付迟迟拿不到房》、2020年1月23日海南特区报的报道《未取得预售许可证售房一公司被罚240余万》、2020年3月28日南国都市报的报道《海口中国城五星公寓变相提价卖房事件反转》、2019年3月29日海口市规划委员会龙华规划局《关于左岸·生活项目方案变更情况的复函》，被告对上述证据的真实性均无异议，其中新闻报道仅认可文本真实性，表示无法判断其内容的真伪。被告提交《商品房买卖合同》、海南省增值税普通发票、椰风海韵酒店建设工程施工许可证、2005年建设用地规划许可证、2006年3月6日顺尔公司至市规划局的承诺书、2006年3月9日“左岸·生活”建筑工程规划临时许可证、市国土局收回土地使用权事先告知书、市规划局设计方案变更确认通知、顺尔公司与胡清华仲裁裁决书、2019年7月24日自然资源和规划局至方捷公司异议的复函、2019年7月30日自然资源和规划局关于安设项目回复局部平面并予以核实的复函、2019年2月28日海口市安消防支队《建设工程消防验收意见书》、2020年6月24日海口市自然资源和规划局《建设项目设计方案变更确认通知》，原告对上述证据的真实性没有异议。被告还提交《工程竣工验收报告》、2002年椰风海韵酒店建设工程规划许可证、顺尔公司致规划局说明及申请、2019年1月25日省设计院至规划委关于左岸设计过程说明、2019年5月20日顺尔公司致鞠磊市长请示，原告对上述证据有异议。   当事人对真实性没有异议的证据，本院对该证据的真实性予以采信并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：由于被告未提交《工程竣工验收报告》的原件供核对，故本院对该份证据不作认定，被告提交的其他证据经原件核对无异，本院对其真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《商品房买卖合同》，主要内容约定如下：一、原告向被告购买其开发建设的海口市龙昆南路中国城西侧左岸·生活九层0917房。二、房屋建筑面积44.07平方米，每平方米7788.29元，总金额为343230元，原告于合同签订当日一次性支付全部购房款。三、（第八条）被告应于2019年6月30日前将具备“该商品房所在楼栋竣工并经验收合格”条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实延期:……4.因政府部门的有关法规，政策变化或政府原因造成的……7.因市政配套未完成等不可抗力因素导致项目无法完成竣工验收，不属于出卖人责任范围。四、除合同第八条规定的特殊情况外，卖方未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在120日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金，合同继续履行；……3.逾期超过120日后，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。五、关于买受人单方行使解除权的约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之零点一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。出卖人在收到买受人单方面解除合同的书面通知之日起60个工作日向买受人提出异议的，买受人单方面解除合同的通知不发生法律效力，合同是否解除及买受人已支付的房价款是否退还等须根据法院生效判决确定。上述合同于2018年5月7日办理备案登记。原、被告均认可双方口头约定购房款为683085元，原告亦于签订合同当日实际交付了购房款683085元，被告向原告开具了金额为343230元的发票。   交房期限届满，被告未向原告交付房屋。2020年5月11日，海南新概念律师事务所李德育律师接受原告的委托，向被告发出《关于立即履行合同义务的律师函》，告知被告应于2019年6月30日交房，但至发函之日尚未交付，通过此函催告被告交付符合合同约定的房屋，否则原告将行使解除合同的权利，同时要求被告支付延期交房违约金并赔偿延期交房给原告造成的损失，要求被告收到律师函后，立即解决上述事宜。李德育律师向被告邮寄了上述律师函，被告于2020年5月13日收到该函。   另查，2002年12月11日，琼山晓和房地产有限公司取得涉案项目的建设工程规划许可证［编号：琼山土规建证（2002）080］和建设工程施工许可证（编号：2002AA0224），建设项目名称为椰风海韵酒店，十九层框剪结构。琼山晓和房地产有限公司施工至十五层时因故停工。2004年12月9日，被告承继琼山晓和房地产有限公司上述在建工程项目的权利义务。2005年2月2日，涉案项目占用土地的土地使用权登记至被告名下，证号为海口市国用(2005)自第000415号，使用权面积为9344.15平方米。2005年10月13日，被告取得涉案项目的建设用地规划许可证。2006年，被告申请调整项目的规划设计，同时将项目名称变更为左岸·生活。2006年3月9日，海口市规划局向被告颁发建设工程规划临时许可证，证号为海市规证建(2006)AE-0041号。2007年，因东环铁路建设，涉案项目495.19平方米的土地使用权被征用。该项目再次停工。2016年，被告申请变更项目2006年的规划设计。2017年1月12日，海口市规划局作出《建设项目设计方案变更确认通知》，同意被告关于涉案项目建筑设计方案局部设计方案变更的申请。由于被告曾与案外人胡清华就涉案项目的87套房产签订《商品房买卖合同》，并办理合同备案登记手续，故以上房产设计方案未通过变更审批。2017年7月5日，被告向海南仲裁委员会申请仲裁，海南仲裁委员会于2017年12月20日作出终局裁决：确认《商品房买卖合同》无效，并要求注销备案登记手续。后被告继续申请变更87套房产的规划设计。2019年2月18日，涉案项目完成消防验收。2020年6月24日，海口市自然资源和规划局通知被告缴纳涉案项目的城市基础设施配套费。   庭审中，被告主张涉案项目正在办理综合验收，综合验收完成后两个月可以向原告交付房屋。至本案判决作出之日，被告仍未取得综合验收。   2020年8月4日，被告公司的法定代表人由顾婷婷变更为李建宝，又于2020年10月28日由李建宝变更为赖少波。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应按照约定履行自己的义务。   一、关于本案《商品房买卖合同》是否解除的问题   原告因被告逾期交房，于2020年5月11日通过发律师函的方式，要求被告立即解决问题，否则原告将行使解除合同的权利，被告于2020年5月13日收到该函。据此，本院认定原告已完成催告义务。但被告经催告后仍不能交付房屋，亦未支付逾期交房违约金。原告于2020年7月9日向本院提起诉讼，本院已于2020年7月15日将起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料送达至被告，原告要求解除合同的意思表示已通知到被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人可以解除合同的情形包括：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告作为出卖方，主要的义务即为交付房屋及办理过户登记手续，合同约定的交房时间为2019年6月30日前，直至本判决作出之日被告仍无法向原告交付房屋。由于被告迟延履行主要债务，经催告在合理的期限仍不能履行，致使原告不能实现合同目的，故原告有权依法行使合同解除权。被告辩称因政府原因导致其无法按期交房，但所提供的证据并无法证明政府在被告在与原告签订合同之后到约定交付房屋期间实施了不可归责于被告的行为造成工程延期，故被告的抗辩主张不成立，本院不予采纳。现原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。   二、关于原告主张被告退还购房款及支付利息的问题   根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现合同解除，原告要求被告退还全部购房款683085元，应予以支持。被告作为违约方，不仅应退还原告购房款，还应赔偿损失。被告逾期不退款造成原告的资金占有利息损失，原告主张被告赔偿利息损失，即以购房款683085元为基数，自2018年4月19日至2019年8月19日按照中国人民银行一至三年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际退还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于法有据，本院予以支持。   三、关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题   依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持……”。被告违约导致合同解除，原告作为守约方可要求被告继续适用违约金条款。合同约定交房时间为2019年6月30日前，被告至今未能完成交付房屋的义务，依照合同约定应当自2019年7月1日起向原告支付逾期交房违约金，直至原告解除合同的意思表示于2020年7月15日到达被告时止。然而，现合同解除，该违约金应为解除合同违约金，而非逾期交房违约金。原告主张2019年10月1日前的违约金每日按已付房价款万分之零点五计付，2019年10月2日至2020年6月18日期间的违约金每日按已付房价款万分之一计付，并不违反合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。但合同约定的交房日期为2019年6月30日，故原告主张从2019年6月3日开始计算违约金不当，应自2019年7月1日起算。则2019年7月1日起至2020年6月18日的违约金应为20902.4元（683085元×92天×0.05‰+683085元×260天×0.01%）。原告主张超出部分，本院不予支持。   被告抗辩称原告不能同时主张利息损失和逾期交房违约金。支付违约金和赔偿损失均是符合法律规定的违约责任承担方式。本案因被告原因，致使原告支付购房款后未能取得房屋，现合同解除，被告逾期不退款，故原告在主张被告赔偿利息损失后，也可主张被告支付违约金。被告关于违约金与赔偿损失不能同时并用的主张，理据不足，本院不予采纳。   四、原告要求被告在履行金钱债务前不得解除涉案合同备案及另行出售第三人的问题   一方面，办理撤销涉案房屋的备案登记手续属于解除合同后的附属义务，原告应协助被告办理涉案房屋的撤销登记手续。另一方面，若被告不按期退还购房款，支付违约金或赔偿损失，原告可通过申请执行等途径救济。故原告要求被告在履行给付金钱债务前不得解除房屋备案不得另行出售的请求，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第三项及第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告张莹与被告海南顺尔投资管理有限公司于2018年4月19日签订的《商品房买卖合同》；   二、被告海南顺尔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张莹返还购房款683085元并支付利息损失（以购房款683085元为基数：1.自2018年4月19日至2019年8月19日按照中国人民银行一至三年期一般流动资金贷款基准利率计付；2.自2019年8月20日至实际退还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；   三、限被告海南顺尔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张莹支付解除合同违约金20902.4元；   四、驳回原告张莹其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5425元（原告已预交），由被告海南顺尔投资管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二〇二〇年十一月十二日   法官助理 王川凡   书记员 王 媛   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。