广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16977号原告：广州口岸服务保障中心，住所地广东省广州市府前路1号市府大院。法定代表人：李龙军，负责人。委托代理人：周剑威、王潇潇，均系广东广信君达（白云）律师事务所律师。被告：广州市天河足泰服务中心，住所地广东省广州市天河区龙口西路219号聚龙阁首层、二层部分商铺。投资人：张致海。被告：张致海，男，1978年12月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。两被告共同委托代理人：刁梓荣、王焜明，均系广东瑞迪安律师事务所律师。原告广州口岸服务保障中心（简称口岸中心）诉被告广州市天河足泰服务中心（简称足泰中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告足泰中心在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后于2019年7月5日作出（2019）粤0106民初16977号民事裁定书，裁定驳回被告足泰中心的异议。被告足泰中心不服该裁定，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤01民辖终2485号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，于2020年3月3日公开开庭进行了审理，原告口岸中心的委托代理人周剑威、王潇潇，被告足泰中心的委托代理人刁梓荣、王焜明到庭参加了诉讼。此后本院根据原告口岸中心的申请追加被告足泰中心的投资人张致海作为共同被告参加诉讼，并依法另行组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告口岸中心的委托代理人周剑威，被告足泰中心、张致海的共同委托代理人刁梓荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告口岸中心诉称：口岸中心与足泰中心于2010年6月1日签订了《广州市房屋租赁合同》（简称租赁合同），约定口岸中心将坐落在广州市天河区龙口西路225号101-2铺及219号202-2房（统称涉案房屋）出租给足泰中心，租赁期限2010年6月1至2015年5月31日。租赁期届满后，足泰中心并未搬离涉案房屋。2018年6月5日，口岸中心向足泰中心发出《关于收回物业的函》，告知其双方租赁合同到期，要求足泰中心于2018年6月20日搬离涉案房屋。至今足泰中心仍未搬离涉案房屋，并从2018年11月起开始一直未向口岸中心缴交场地占用费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认口岸中心与足泰中心的租赁合同于2018年6月5日解除；2、足泰中心恢复房屋原状并腾空涉案房屋；3、足泰中心支付场地占用费（以59040元/月为标准，自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止）；4、口岸中心没收足泰中心缴纳的租赁保证金；5、足泰中心承担本案诉讼费用；6、张致海对足泰中心上述债务承担连带责任。被告足泰中心、张致海共同辩称：1、本案口岸中心的主体不适格。据我方了解，口岸中心已将物业上交至其主管部门，口岸中心已无收租权利。2、本案为租赁合同纠纷，按合同相对性原则，应由租赁合同当事人作为被告。本案签署合同的相对方是张铭华，故诉讼主体错误。3、按照合同或实际惯例，场地的支付均是当月缴纳当月的租金，我方一直到2018年11月、12月仍在缴纳租金，不存在拖欠情况。依据谁主张谁举证原则，口岸中心有责任证明实际所拖欠的租金的情况。4、按照广州市财政局的文件，到法院起诉要取得该局的委托授权文件，但口岸中心未取得相应授权，口岸中心也仅仅持有物业使用权，并非所有权，其作为事业单位不能独立作为诉讼主体，不能作为原告出现在本案。5、根据《个人独资企业法》第三十一条的规定，股东承担的是补充责任，并非连带责任。经审理查明：口岸中心为事业单位法人，举办单位是广州市人民政府办公厅。足泰中心为个人独资企业，原投资人为林向阳，后经工商部门核准于2004年11月10日变更为付国珍，于2005年2月28日变更为张珍华，于2010年6月11日变更为张筱雅，于2019年6月26日变更为张致海。本院在第一次庭审后根据口岸中心申请追加足泰中心查档信息显示的现投资人张致海为共同被告参加诉讼。2010年6月1日，口岸中心（甲方/出租人）与足泰中心（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区龙口西路225号101-2铺及219号2020-2房（统称涉案房屋）出租给乙方作沐足用途使用，建筑面积为805平方米；租赁期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，其中2014年6月1日至2015年5月31日期间租金59038.88元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金或转账付款方式缴付租金；乙方向甲方交纳102000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前九十日与甲方协商，双方另行签订合同；甲方在2010年6月1日把房屋按现状交付乙方，乙方要严格按照消防安装的规定进行装修。签约后足泰中心支付口岸中心租赁保证金102000元，口岸中心交付涉案房屋给足泰中心使用。合同期限届满后，足泰中心继续使用涉案房屋，并向口岸中心支付相关费用。2018年6月5日，口岸中心向足泰中心发送《关于收回物业的函》，当日“张致宽”签收该函。该函主要内容：租赁合同期限届满，要求足泰中心于2018年6月20日对涉案房屋进行清场并移交给口岸中心。2019年5月16日，口岸中心提起本案诉讼。口岸中心提供银行流水凭证（其中最后一笔流水显示付款时间为2019年3月29日，金额59040元，手写标注为2018年10月租金），拟证明足泰中心已付部分房屋占用费。足泰中心对该证据真实性予以认可。口岸公司在第一次庭审中称：足泰中心于2018年10月31日最后一次缴纳款项，从2018年11月1日起就没有再缴纳任何费用；在2018年12月5日缴纳租金的银行凭证中，对方摘要明确为8月租金；另根据我方当庭提交的明细表可以看到，其于2019年3月支付的款项为2018年10月的费用。足泰中心对此不予认可，表示已付清2019年5月31日之前的全部租金，并于第一次庭审后提交了银行流水一份，该凭证显示：足泰中心于2019年5月8日向口岸中心转款两笔，金额均为50940元（备注：11月租金、12月租金）。对此，口岸中心称：足泰中心在2019年5月8日所缴纳的款项实际为2018年11月及12月的场地占用费，双方租赁合同早已解除。关于涉案房屋现状，口岸中心与足泰中心、张致海在第二次庭审中均确认涉案场地正常营业。关于保证金，第一次庭审中口岸中心称：我方要求没收足泰中心已支付的102000元保证金；若认定保证金应退还给足泰中心，我方要求将退还的保证金与足泰中心所欠租金及场地占用费进行部分抵销。足泰中心则表示：双方对该问题无约定，口岸中心应在我方搬离涉案房屋后退还保证金，且“没收”不是法律术语，没有相应法律依据。关于涉案房屋装修，第二次庭审中足泰中心、张致海表示：口岸中心应对装修予以相应补偿。口岸中心表示：双方合同并无约定合同到期后我方应对被告装修部分进行补偿；我方不同意继续利用附着于房屋的装饰装修。口岸中心根据本院要求在二次庭审后就至今租金缴纳情况作出书面说明：经我方核查银行流水及账册，确认足泰中心于2019年5月8日自主汇入我方对公账户的两笔款项为2018年11月、12月的租金。足泰中心、张致海未根据本院要求在二次庭审后对其最新交租情况作出说明及举证。本院认为：口岸中心是独立法人，且是涉案《广州市房屋租赁合同》的甲方/出租方，足泰中心辩称口岸中心主体不适格，显然无理，本院不予采信。足泰中心承租后实际使用多年，足泰中心辩称乙方/承租方为张铭华，显然无理，亦明显有悖诚信原则，本院不予采信。口岸中心、足泰中心双方于2010年6月1日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。我国《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，租期于2015年5月31日届满，此后足泰中心继续使用涉案房屋并按合同约定租金标准支付费用，口岸中心对此无异议，双方间合同依法为不定期租赁合同。至2018年6月5日，口岸中心发函要求足泰中心在15日内搬离涉案房屋，口岸中心所给予搬迁准备时间在合理范围。因此，双方租赁合同法律关系于足泰中心收到《关于收回物业的函》之日即2018年6月5日解除。口岸中心要求足泰中心腾空交还涉案房屋的诉请有理，本院予以支持。但口岸中心要求足泰中心将涉案房屋恢复原状，口岸中心对涉案商铺原状未能提供证据予以证实，因此，口岸中心的该项诉请缺乏理据，本院不予支持。关于房屋占用费。根据查明的事实，租赁合同已于2018年6月5日解除，现口岸中心、足泰中心均确认足泰中心已支付了2018年10月31日之前的租金及占用费。足泰中心作为付款义务人，举证证明其已支付了2018年11月至12月房屋占有使用费，本院予以采信。本案为租赁合同纠纷，占用费应参照合同约定的租金标准计算。足泰中心应以59040元/月的标准，向口岸中心支付自2019年1月1日至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于口岸中心要求不予退还租赁保证金的诉请。本案不属足泰中心单方解除合同的情形，口岸中心该项诉请于法无据，本院不予支持，口岸中心须退还足泰中心租赁保证金102000元。关于张致海应否承责问题。足泰中心为个人独资企业，其投资人历经多次变更，第一次庭审后本院根据口岸中心的申请追加足泰中心查档信息显示的现投资人张致海为共同被告参加诉讼。我国《个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”根据上述法律规定，张致海应在足泰中心财产不足以清偿上述债务时，以其个人的其他财产予以清偿。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州口岸服务保障中心与被告广州市天河足泰服务中心双方关于广州市天河区龙口西路225号101-2铺及219号2020-2房的租赁合同法律关系于2018年6月5日解除。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市天河足泰服务中心腾空交还上述房屋给原告广州口岸服务保障中心。三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市天河足泰服务中心支付原告广州口岸服务保障中心关于上述房屋自2019年1月1日起至实际交还给房屋之日止的房屋占用费（按59038.88元/月标准）。四、被告张致海在被告广州市天河足泰服务中心财产不足以清偿上述债务时，以其个人的其他财产予以清偿。五、自本判决发生法律效力之日起30日内，原告广州口岸服务保障中心退还被告广州市天河足泰服务中心租赁保证金102000元。六、驳回原告广州口岸服务保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7500元，由原告广州口岸服务保障中心负担4600元，被告天河足泰服务中心、张致海负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  吴旭英人民陪审员  马 颖二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  庞慧明梁怡筠张紫棋陈世彬