黑龙江省木兰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0127民初1066号原告：木兰县安然物业有限公司，地址木兰县东兴镇中径路65号。法定代表人：王福录，该公司经理。委托诉讼代理人：王春艳，女，1976年3月16日出生，汉族，该物业公司职员，住木兰县。被告：周志有，男，1969年11月20日出生，汉族，无职业，住木兰县。委托诉讼代理人：李玉春，男，1978年3月7日出生，汉族，木兰县东兴镇法律服务所法律工作者。原告木兰县安然物业有限公司与被告周志有合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告木兰县安然物业有限公司委托诉讼代理人王春艳，被告周志有委托诉讼代理人李玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。木兰县安然物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告交纳2016年、2018年、2019年三个年度供热费共计20849元；2.请求被告交纳2016年、2018年、2019年三个年度物业费4253元；3.要求被告交纳2019年度二次供水费400元；4.要求被告按月利率0.475支付违约金；5.案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告经营嘉和园小区供热和物业，被告在小区拥有一期17号门市，房屋面积93.48平方米，6单元202室85.34平方米。2016年度供热费6545元，物业费1251元，2018年、2019年度每年应交纳供热费7152元，物业费1501元；2019年二次供水费400元，经原告多次催要，被告始终没有缴纳，故诉至木兰县人民法院，请求支持诉讼请求。周志有提交答辩称：1.被答辩人起诉答辩人交纳2016年供热费、物业费答辩人有异议，因为被答辩人在2017年以前没有进行经营管理，2017年之前是开发商金士辉个人经营管理物业，答辩人的供热费及物业费都交给金士辉，被答辩人没有权利收取2016年供热费、物业费。2.被答辩人要求答辩人交纳2018年、2019年供热费、物业费答辩人有异议，答辩人已经全部缴纳应交的费用，有相关票据可以证明。另外被答辩人是自己强行进入小区管理物业，没有经过小区业主委员会或业主大会同意，由于被答辩人管理混乱、随意定价、乱收费、强行断水、断电、强行收取物业费、供热费、装修保证金，小区业主都不同意被答辩人管理物业，小区已经成立业主委员会，并在2019年已经通知被答辩人退出，被答辩人没有权利要求答辩人支付相关费用。庭审中，本院组织双方当事人进行当庭举证、质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下:对原告出示的证据（一）转让协议及交接清单、金士辉已收费明细，拟证明原告与金士辉有转让经营合同以及金士辉提供的已收费明细，其余未收取用户，原告有权收取。被告对真实性无异议，对证明问题表示有异议，认为转让协议属无效协议，开发商无权变卖、处置，此协议已经另案诉讼。金士辉明细中并无明确标注，无法证明待证事实。本院认为，转让协议可以证明原告于2016年12月11日实际开始接手东兴镇嘉和园小区物业和供热服务。金士辉提供的名单并未注明提供的原由，无法证明原告主张的待证事实成立。对原告出示的证据（二）收费房屋面积表（复印件）及东兴镇其他小区收费收据。拟证明被告周志有（妻子张亚范）家应收费面积及原告收费标准与东兴镇其他小区收费标准基本一致。被告对真实性无异议，对证明问题表示有异议，认为原告应按哈尔滨市供热管理条例规定按套内使用面积收费。认为其他小区收费标准与本案无关，供热费及物业费应以主管及价格部门审批为准。本院认为，收费房屋面积表可以证明被告家房屋建筑面积和使用面积情况。其他小区的收费票据，可以作为衡量本地供热费及物业费收费的平均水平，但与本案无关。对被告出示的证据（1）2018年11月19日缴费票据二张。拟证明2018年度供热费、物业费均系一起缴纳，其余两张票据丢失。原告对真实性无异议，对证明问题有异议，认为交什么费有什么票子，没有收据证明没交。本院认为，该组票据与原告先出示的两张票据系同一联，本院确认为有效证据，但不能证明被告的待证问题。对被告出示的证据（2）东兴镇嘉和园小区2019年8月16日公告。拟证明业委会已经通知原告终止了原告的物业服务，2019年8月16日以后的费用不应收取。原告表示有异议，认为这个已经通过诉讼解决，业委会请求被法院驳回。本院认为，东兴镇嘉和园小区业主委员会与原告安然物业公司物业服务合同纠纷正在审理中，该公告是否有效，应由法院审理确认。本院根据确认的证据及庭审调查，认定事实如下：原告木兰县安然物业有限公司，自2016年12月11日起开始为木兰县东兴镇嘉和园小区提供物业服务及供热服务。被告周志有和妻子张亚范购买了嘉和园小区一期17号门市（房屋建筑面积93.84平方米）及六单元202室（房屋建筑面积85.34平方米）两套房屋，周志有与张亚范已经离婚，17号门市2020年7月份周志有出售给他人，202室住宅由周志有居住。该小区供热收费标准为2016年度36元每平方米（6个月）、2017年、2018年、2019年度40元每平方米。物业费2016年、2017年度7元每平方米（全年）、2018年、2019年8.4元每平方米。均按建筑面积收取，2019年开始收取二次供水费每年每户200元。现原告主张被告拖欠2016年、2018年、2019年度供热费及物业费，2019年度二次供水费400元。经查明，被告于2018年11月19日，交纳了6单元202室2018至2019年10月15日物业费、17号门市2017至2018年度供热费。本院认为，原告作为物业服务企业，为东兴镇嘉和园小区居民提供供热及物业服务，被告作为小区业主接受供热及物业服务，双方形成了事实上的供用热力合同关系及物业服务合同关系，受法律保护，被告应缴纳相应的供热费、物业费等。关于被告对2016年度供热费和物业费的抗辩，本院认为，经查明原告于2016年12月11日开始实际接手管理嘉和园小区物业和供热，该事实已经本院生效判决所确认，原告与开发商对接手物业管理之前业主所拖欠的物业费和供热费没有明确约定，应自接手管理之日起开始主张权利。关于被告抗辩2018年度供热费和物业费已经全部交纳，应向本院提交相应交费凭证进行抗辩，应以所提交的票据为准。关于2019年度供热费和物业费，本院认为，2019年7月2日东兴镇嘉和园小区成立了业主大会及业主委员会，通过业主大会决议决定解聘与原告的物业服务关系，并委托业主委员会提起诉讼，该案件正在审理中，故2019年度的物业费和供热费的相关事实，应等待另案结果予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”。本案宜对已经查明的2016年、2018年供热费、物业费先行判决。关于被告对收费价格及面积标准的抗辩，本院认为，原被告之间已经形成了事实上的合同关系，被告已经接受了相应的服务，应视为其对供热价格及标准的接受，如被告有异议，应在接受服务之前提出，或通过相关部门解决。综上所述，原、被告之间形成事实上的合同关系，根据合同权利、义务相一致原则，被告有义务缴纳供热费及物业费。经本院计算，被告应交纳2016年度物业费65.29元（19天）、供热费4443.66元（2016年12月11日至2017年4月15日），2018年度供热费7152元、物业费785元（17号门市）。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、一百八十二条、一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告周志有给付原告木兰县安然物业有限公司2016年度物业费65.29元；2016年至2017年度供热费4443.66元；被告周志有于本判决生效之日起十日内给付原告木兰县安然物业有限公司2018年度物业费785元；2018年至2019年度供热费7152元。上述一、二项合计12445.95元，于本判决生效之日起十日内给付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，由被告周志有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张洪彬人民陪审员  韩英植人民陪审员  都海霞二〇二〇年十一月十七日书 记 员  杨松柏