中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2946号原告：曾富（ZENGFU），男，美利坚合众国国籍。委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾海英，女，汉族，系原告的妹妹。被告：曾宇（曾用名曾河），男，汉族，住广东省廉江市。被告：吴国仙，女，汉族，住广东省廉江市。原告曾富诉被告曾宇、吴国仙返还原物纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾富的委托诉讼代理人赵郁芊、曾海英，被告曾宇、吴国仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾富向本院提出诉讼请求：1.两被告将广州市天河区天河南二路XX号XXX房腾退给原告；2.两被告支付房屋占用费（自2010年11月1日起按每月5000元的标准支付至实际腾退之日止）；3.两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告表示放弃2016年11月5日之前的占用费，要求占用费从2016年11月6日起算。事实和理由：位于广州市天河区天河南二路XX号XXX房（以下统称涉案房屋）为原告名下物业。原告出国定居后，将涉案房屋交给两被告居住使用。2005年10月1日，原告与曾宇签订《协议书》，同意两被告在涉案房屋内居住至2010年10月止。考虑到两被告是原告的弟弟和弟妹，为方便两被告一家六口在广州居住生活，原告一直没有向两被告催要涉案房屋，直到两被告的四个小孩都长大成人，考上大学。2018年6月，原告回国要求两被告返还涉案房屋，但两被告不予理睬，拒不腾退。为维护自己的权利，原告提起本案诉讼。被告曾宇、吴国仙共同辩称，1.曾宇是涉案房屋的共有人之一，近年天河区房价暴涨，曾富发现有利可图，违反诚实信用原则提起本案诉讼。90年代，曾宇与曾富并未分家，与父亲曾庆有共同谋生。三方虽然是独立的自然人，但基于血缘关系及一贯的处事习惯，三方为利益共同体，各人享有的权利，实质上也是三方共同享有。涉案房屋是“房改房”，根据当时的政策只能登记在曾富名下，但实际是由曾富、曾宇共同出资购买的，购买后归曾富、曾宇、曾庆有三方共同共有。购房时，曾宇实际出资了2万元，占总房款的38.75%。曾宇、吴国仙一家居住在涉案房屋内多年，曾富从未要求过返还涉案房屋及支付租金，现又提起本案诉讼，有违三方的共同约定。2.曾富主张的自2010年11月起的占用费已经超过诉讼时效，且占用费的标准没有依据。3.涉案房屋是曾宇、吴国仙一家的唯一住房，在1994年经营农场时，作为曾富、曾宇、曾庆有三人利益共同体的代表与化州县兰山镇农村合作基金会借款，之后由于经营不善，作为签署借款的借款人曾宇被追诉，多年来一致肩负债务、被法院强制执行，并无积蓄，且目前处于失业状态。故要求曾宇、吴国仙一家人腾空涉案房屋存在客观困难。经审理查明：曾富、曾宇为兄弟关系，曾庆有为二人的父亲，吴国仙是曾宇的配偶。1994年8月，广东省农垦华侨实业总公司办公室出具《职工住房分配书》，同意曾富入住涉案房屋。1998年6月21日，曾富与广东省农垦华侨实业总公司签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定曾富购买涉案房屋，按照有关规定给予折扣后，曾富购买本套住房的实付房价款51856.20元，根据有关规定，按曾富住房分配面积标准内实付房价款20%给予一次性住房维修费补贴为10371.24元，减除该补贴后，需付房价款41484.96元。该合同经广州市房地产交易所交册鉴证。1998年6月29日，广东省农垦华侨实业总公司出具《收据》，记载收到曾富支付的房款41484.96元。1998年10月14日，涉案房屋登记至曾富名下，建筑面积59平方米。为证明双方的借住关系，曾富提供其为甲方，曾宇为乙方，于2005年10月1日签订的《协议书》复印件一份，载明甲乙双方为兄弟关系，因为甲方出国，考虑到乙方当初在甲方单位分房时资助过两万元，双方合作经营荔枝园时互相帮助，特此同意让乙方居住在甲方住房自2005年10月至2010年10月止。该复印件空白处，曾庆有手写有“此复印件是曾宇亲自拿我家里给我的，我于2018年9月23日用微信传给曾富的”。曾宇、吴国仙认为该《协议书》为复印件，不是原件，不承认协议书的内容。曾富另提供其与曾宇的微信聊天记录，2018年6月9日，曾富：“……你把广州的房子全部腾出来，让阿毛和父母住一起……”2018年6月12，曾富：“对，我就是要你腾房，我的要求和底线，几十年来你谈过房钱的是吗……”2018年7月9日，曾宇：“当年我资助你们两万元买房，占房价一成……”曾富：“我看到你还提当初的两万元钱，不知道你怎么好意思说，当初这两万元是老爸统一贷款做荔枝园，我买房需要你才从那里拿过来给我的，这钱你从来没有说过是借给我的钱，也没有任何借据……退一步讲，你当初强行要搬进来，说要带孩子上来读书，说好是暂时一年，到外面租房就搬出来，我心一软就让你进来了……你说的两万买房，我答应让你们住三年抵消，我说得清清楚楚……我们让你住了16年，所有的孩子都上大学，一分钱租金不收你的，这值多少钱了，还不值两万……”“我这个房子是我和大嫂奋斗了28年的福利房，不是4万块钱就可以买到的，当初你只是用父母的钱帮了我，我们让你们带孩子住了16年，不收一分钱……”曾富在庭审中陈述，其购买涉案房屋时从曾宇处拿了两万元，但该两万元曾宇只是经手人，实际上该两万元来源于曾宇、舅舅张国振、曾庆有共同经营的荔枝园项目贷款，曾富已将该两万元归还给曾庆有。曾宇在庭审中陈述，曾宇当时在荔枝园项目中出任出纳，确认是从荔枝园项目贷款中拿出的两万元给曾富，但曾富未将该两万元返还给曾宇。由于曾宇、吴国仙一直未返还涉案房屋，曾富委托广东兆庆麟律师事务所于2019年10月12日向曾宇、吴国仙发出《律师函》，要求曾宇、吴国仙于2019年10月31日前腾空返还涉案房屋。曾宇、吴国仙确认收到上述函件后，有与曾富进行沟通，两被告表示愿意购买涉案房屋，但曾富不同意，双方最终未能达成一致意见。为证明曾富、曾宇、曾庆有没有分家，三方是利益共同体，曾宇提供了三份《借款合同书》复印件，三份《借款合同书》为曾宇与化州县兰山镇农村合作基金会分别于1994年1月8日、1994年6月8日、1995年5月31日为发展荔枝项目而签订的，曾庆有为保证人。曾富对此不予确认，认为上述合同看不出与曾富有什么关系。当事人在庭审中确认，涉案房屋现由曾宇、吴国仙居住使用。曾富在庭审中明确，对涉案房屋的占用费标准不申请鉴定。本院认为：曾富为美利坚合众国国籍，本案为涉外返还原物纠纷。因涉案房屋位于我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院依法确认我国法律作为处理本案争议的准据法。根据曾富提供的《职工住房分配书》、《广州市公有住房买卖协议书》、《收据》、《房产证》等，曾富通过向广东省农垦华侨实业总公司购买涉案房屋，进而取得涉案房屋的产权，是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现曾富要求两被告腾空返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。两被告认为在曾富购买涉案房屋期间出资2万元，对涉案房屋享有共有权，但即便上述陈述属实，也仅属于双方之间的债权债务未清结的情形，曾宇对此可另案主张相应的权利，不能据此推出曾富、曾宇共同购买涉案房屋的意思。曾宇、吴国仙辩称的涉案房屋是未分家前购买，因而属于曾宇、曾富、曾庆有三人共同的意见，没有依据，本院不予支持。经曾富多次通知，曾宇、吴国仙至今没有返还涉案房屋，现曾富要求曾宇、吴国仙支付占用费，于理有据。考虑到双方的亲属关系，本院酌情从曾富发出《律师函》中载明的未能搬离涉案房屋的截止日期即2019年11月1日起算占用费，曾富要求占用费按照每月每平方米5000元的标准，曾宇、吴国仙对该占用费标准不予确认，曾富亦不申请鉴定，本院参考广州市房地产租赁管理所发布的2019年广州市房屋租金参考价，确定按照每月每平方米45元的标准计算涉案房屋的占用费，故曾富、吴国仙应自2019年11月1日起按照每月2655元（45元/㎡×59㎡）支付占用费至实际腾空返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾宇、吴国仙应于本判决发生法律效力之日起二十日内腾空返还广州市天河区天河南二路xx号xxx房给原告曾富（ZENGFU）；二、被告曾宇、吴国仙应于本判决发生法律效力之日起十日内按照每月2655元的标准一次性向原告曾富（ZENGFU）支付自2019年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的占用使用费；从本判决发生法律效力之日起至实际返还涉案房屋之日止，被告曾宇、吴国仙应按每月2655元的标准按月支付占用使用费；三、驳回原告曾富（ZENGFU）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由原告曾富（ZENGFU）负担2949元，被告曾宇、吴国仙负担1951元。如不服本判决，原告曾富可在判决书送达之日起三十日内，被告曾宇、吴国仙可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  彭淑妹人民陪审员  朱立群二〇二〇年十一月二十五日法官助理贾清宸书记员钟秀娟