广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5179号上诉人(原审被告)：胡小丽，女，1981年12月18日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：彭宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈广平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏萍，广东正鸿律师事务所律师。上诉人胡小丽因与被上诉人中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人胡小丽上诉请求：一、撤销一审判决，驳回金汇公司的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由金汇公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，胡小丽提交的微信聊天记录明确记录了金汇公司于2019年4月要求胡小丽提前终止租赁合同，胡小丽不愿意，金汇公司采用其他手段逼迫胡小丽于2019年5月停止经营，但胡小丽要求搬东西，金汇公司不开放行条，并一直拖到合同期满，胡小丽2019年5月、6月不能经营的原因是金汇公司，不应支付租金，金汇公司更不应该没收其押金。二、胡小丽因一直没有到古镇收铺，金汇公司于2019年4月逼其交铺，其没有交，金汇公司威胁要断电，胡小丽被迫停止营业，所以，金汇公司无权收取2019年5月、6月的租金，更无权没收保证金。三、一审适用法律错误。合同中的25.8条款是两间关联公司恶意串通，损害胡小丽在东区商铺的利益，是以合法形式掩盖非法搭租的目的，是损害社会公共利益和市场秩序的，是违反法律和行政法规的强制性规定，应当无效。被上诉人金汇公司口头答辩称，金汇公司与胡小丽签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回胡小丽的上诉请求，维持一审判决。金汇公司向一审法院起诉请求：1.胡小丽向金汇公司支付拖欠的租金56000元；2.胡小丽向金汇公司支付逾期交费违约金4284元（每月以28000元为基数，从逾期之日起每日按千分之一计算，分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.胡小丽向金汇公司支付登报公示费581元。庭审中，金汇公司明确于本案中主张的商铺系位于中山市××号（用于餐饮经营陆号元素），并变更各项诉讼请求为：1.胡小丽向金汇公司支付拖欠的租金28000元；2.胡小丽向金汇公司支付逾期交费违约金（计算方法：以14000元为基数从逾期之日即每月6日起按日千分之一计算至清偿之日止）；3.胡小丽向金汇公司支付登报费581元；4.金汇公司有权没收涉案商铺的保证金28000元。一审法院认定事实：1.2018年7月1日，金汇公司作为出租方（甲方）、胡小丽作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称租赁合同），约定：甲方将中山市××的房屋出租给乙方作商业用途，租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日，月租金为14000元，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；乙方在合同生效后1日内向甲方交纳28000元房屋租赁保证金，租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回乙方；任何一方未能履行合同约定的条款，除因不可抗力原因造成的之外，均属违约，违约方应承担违约责任，甲方有权提前终止合同，收回房屋。合同还约定了其他事项。2.金汇公司作为出租人（甲方）与胡小丽作为承租人（乙方）就上述租赁合同签订中山市利和广场商铺租赁补充协议（以下简称补充协议），签订时间显示为2018年7月1日。补充协议约定：乙方在该商铺内经营品牌为陆号元素；该场地内的各种甲方建设的设施、设备出现故障，甲方或物管公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修；因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金；乙方迟延支付租金或其他费用的，每延迟1日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权解除合同；租赁期限届满之日或因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；自协议终止之日起10个工作日内，乙方应将其以商铺注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案；乙方已与甲方关联公司-中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）就位于中山市××号商铺（经营品牌为陆号元素）签订了中山市利和广场商铺租赁合同（以下简称古镇合同），租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日，在履行本合同期间，如乙方擅自撤场或擅自提前终止本合同及补充协议或因乙方违约（如欠费等）导致甲方单方解除本合同及补充协议的，视为乙方同时违反本合同、补充协议及古镇合同，利和公司亦有权单方无责解除古镇合同；在履行古镇合同期间，如乙方擅自撤场或擅自提前终止古镇合同及或因乙方违约（如欠费等）导致利和公司单方解除古镇合同的，视为乙方同时违反本合同、补充协议及古镇合同，甲方亦有权单方无责解除古镇合同；补充协议与双方签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。该补充协议还约定了其他事项。3.2019年7月13日，金汇公司为了办理涉案商铺工商注册营业地址的注销手续，在中山日报刊登声明，载明：“××陆号元素（胡小丽）于2019年8月30日已与我司解除租赁关系，特此声明”，并为此支付了登报费581元。4.庭审中，金汇公司与胡小丽一致确认：胡小丽系从涉案商铺的前手经营者处直接承接涉案商铺的经营，金汇公司已从前手经营者处收取了涉案商铺的租赁保证金28000元，胡小丽称其已与前手经营者协商一致确认前述租赁保证金视为其向金汇公司支付，故涉案租赁合同及补充协议签订前，涉案商铺已由胡小丽实际使用，金汇公司亦已收取了涉案商铺的保证金28000元；胡小丽向金汇公司支付租金至2019年4月，自2019年5月起拖欠涉案商铺的租金；2019年7月2日，双方就涉案商铺办理了清场及交接手续；除了涉案商铺，胡小丽另向金汇公司承租了位于中山市××号的商铺用于餐饮经营（麻辣外婆）。5.胡小丽称，前述补充协议实际于2018年8月签订，只是签订时双方倒签时间为2018年7月1日；租赁合同及补充协议签订时，其对于租赁合同的约定清楚且未提出异议，但对补充协议的约定曾提出异议，后因金汇公司告知若不签订则其要退场并停止经营，故其最后只能同意并签订补充协议，其认为补充协议的签订涉及涉黑以及强迫交易，但至今未报警处理；金汇公司曾于2019年4月13日通过微信要求其交回涉案商铺，并自2019年5月5日起对涉案商铺采取停电措施，同时涉案商铺旁的化粪池臭气问题一直未解决，故其自2019年5月起未支付涉案商铺的租金；其于2019年5月至6月期间曾向金汇公司提出解除双方的租赁合同关系，因金汇公司一直不向其开具放行条，致使其于2019年7月2日才清场并与金汇公司办理交接手续，此前涉案商铺一直由其使用；交接手续办理后，其一直未办理涉案商铺工商注册营业地址的注销手续。为此，胡小丽提交了其称是利和公司的工作人员“马小姐”“明”“Nylas.A.Ho”与其的微信聊天记录，拟证明金汇公司强迫其承租古镇商铺、于2019年4月13日要求其交回涉案商铺、2019年5月停电致使其无法正常经营的事实。前述微信聊天记录反映：2018年12月19日，胡小丽问：“我刚刚听说是不是石岐这边我们每个月每间店交多2000房租就不用去古镇那边开……如果可以我就愿意多出2000我也不去古镇”，“马小姐”答：“招商政策不同，原来没去的商户都撤店了”；2019年4月13日，“明”说：“胡小姐，希望你能按我司发出的函件，2日内清理好你们的物品，把商铺交还给我司”，胡小丽问：“好，你是说麻辣外婆店吗？”，“明”答：“城区店和古镇店……里面已经明确约定古镇××麻辣外婆与城区××麻辣外婆是连带责任，如古镇麻辣外婆违约达到我司可单方解除合同条件，我司有权单方解除合同，并一同解除城区麻辣外婆的合同”；2019年5月30日，胡小丽说：“今天我们就不开门了，因为员工都有其他安排了，而且你们天天都说要停我们电，我也不知道怎么是好……我们店铺门口漏水漏了那么久也没人处理，前后下水道经常冒粪水出来臭气熏天，三天两天又搞一下……”“Nylas.A.Ho”答：“关于停电的事情，主要是贵店一直拖欠租金费用，我们商场迫不得已才采取的手段，也是希望各商家能准时缴纳费用”；2019年6月6日，“明”说：“胡小姐，公司这边不同意提前解除城区的合同……如提前解约，需没收保证金”，胡小丽问：“你们也太不讲情理了，我也不知道什原因以致现在这样”。金汇公司对于胡小丽前述关于合同倒签、强迫交易、合同解除以及断电等事实均不予确认，并称物业公司已就涉案商铺交接前产生的水电费用另案起诉胡小丽。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金汇公司与胡小丽签订的租赁合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，恪守各自的义务。本案中，金汇公司已依约将涉案商铺交付胡小丽使用，胡小丽应当在租赁期限内按期支付租金。关于租金，对于胡小丽未支付2019年5月至6月的租金28000元（14000元/月×2个月）的事实，双方当事人均无异议。对于胡小丽拒付租金的辩解意见，首先，胡小丽未对其所称的涉黑、强迫交易提供证据予以证明，且无论胡小丽是否同意根据补充协议的约定经营古镇商铺以及古镇商铺实际的交付及经营事实如何，均与涉案商铺的租赁关系无关，不能成为其拒付涉案商铺租金的合理理由；其次，胡小丽提交的微信记录只能反映其所称的金汇公司的工作人员对其承租的另一商铺（经营麻辣外婆）提出解除租赁合同关系，未提及涉案商铺的租赁合同关系；最后，胡小丽提交的微信记录亦未能直接反映断电以及金汇公司对其退场不同意开具放行条或阻扰的事实，故对胡小丽辩解不予采纳。同时，因胡小丽自认涉案商铺一直由其使用，故一审法院认定胡小丽应向金汇公司支付交接手续办理前产生的2019年5月至6月的租金28000元。关于租赁保证金和违约金。如前所述，胡小丽无正当理由迟延支付租金，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。补充协议约定“因乙方（胡小丽）违约而提前终止的，甲方（金汇公司）有权没收履约保证金；乙方迟延支付租金或其他费用的，每延迟1日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金”，金汇公司据此主张没收涉案商铺的保证金即确认其已收取的保证金28000元归其所有并要求以拖欠的月租金为基数自当月6日起按日1‰计算违约金至清偿之日止，现胡小丽辩称前述违约责任过重，对此一审法院认为，在违约情况下，无论当事人约定的是一定数额的违约金，还是因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。现双方约定的支付违约金的条件已经成就，金汇公司同时主张没收租赁保证金以及计收违约金，鉴于金汇公司未举证证明其实际损失，一审法院认为由金汇公司没收涉案商铺的租赁保证金28000元已足以弥补其相应损失，在此之外，金汇公司另行主张按日1‰计收违约金，理据不足，不予支持，并仅确认金汇公司已收取的保证金28000元归其所有。关于登报费。补充协议约定“自协议终止之日起10个工作日内，乙方应将其以商铺注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案”，根据胡小丽的自认可知，涉案商铺办理交接手续后，其未依约办理涉案商铺工商注册经营地址的注销手续，故金汇公司为代其办理前述注销手续所需而登报所产生费用损失理应由胡小丽赔偿，但因金汇公司系就涉案商铺以及胡小丽承租的另一商铺同时办理登报手续，故一审法院认定胡小丽应向金汇公司赔偿的登报费损失金额为290.5元（581元×50%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向金汇公司支付2019年5月至6月的租金28000元；二、金汇公司就位于中山市××号商铺已收取的租赁保证金28000元归金汇公司所有；三、胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向金汇公司赔偿登报费损失290.5元；四、驳回金汇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1268元(金汇公司已预交)，由金汇公司负担53元，胡小丽负担1215元（胡小丽负担部分于判决生效之日起七日内迳付金汇公司）。二审中，胡小丽与金汇公司均没有提交新的证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，金汇公司确认微信聊天记录中的“马小姐”“明”“Nylas.A.Ho”均是其公司及关联公司的员工。本院再查明，2019年4月11日，金汇公司向胡小丽发出《提前解约告知书》，所涉商铺是麻辣外婆。金汇公司出示提交的2019年6月4日的《复业及改正违约行为通知函》，胡小丽称未收到该通知函。另，一审时，金汇公司认为双方合同解除是2019年6月30日，胡小丽认为合同解除时间是2019年5月30日。本院认为，综合胡小丽的上诉请求，本院逐一分析如下：关于租赁合同解除的原因。胡小丽与金汇公司各持一词，胡小丽主张是金汇公司提前解除合同而终止履行，金汇公司主张因胡小丽违约导致合同解除。结合双方证据，本院分析如下，第一，对于胡小丽所述解除原因，涉及到2019年4月13日微信聊天内容的解读，从微信聊天上下文的内容看，胡小丽明确问及是针对麻辣外婆店，金汇公司的员工回答虽然用了“城区店”，但是并没有说到本案的陆号元素店，整个微信聊天内容中，两次明确提到了店名，但均是麻辣外婆店，均没有提及陆号元素店，且胡小丽确认金汇公司发出的《提前解约告知函》中涉及的也是麻辣外婆商铺而非本案的陆号元素商铺。胡小丽认为是金汇公司于2019年4月13日提出了解除本案租赁合同的证据不充分，且如果采纳此为金汇公司提前解除的时间，亦与胡小丽一审时又认为合同解除是2019年5月30日的陈述相矛盾，因此，对于胡小丽认为是金汇公司违约提前解除的证据不充分，不予采纳。第二，对于金汇公司所述解除原因，租赁合同约定，胡小丽延迟交付租金超过30日的，金汇公司有权解除合同。合同约定每月5日前交纳当月租金，即5月份的租金应当在5月5日前交纳，胡小丽存在延迟交纳2019年5月份的租金超过30日的违约行为，但是金汇公司没有证据证明其向胡小丽催告交纳租金，也没有证据证明其针对胡小丽的违约行为行使了单方解除权，且金汇公司确认合同解除时间是2019年6月30日，此为合同届满日。因此，金汇公司主张是因胡小丽违约解除的理据不充分，不予采纳。涉案租赁合同约定租赁期限届满是2019年6月30日，2019年7月2日胡小丽交回了租赁物，因此，胡小丽与金汇公司的租赁合同系租赁期限届满而终止履行。关于履约保证金是否应当退还的问题。依据合同约定，因胡小丽违约导致金汇公司解除租赁合同的，保证金不予退还。前述，本案胡小丽虽然存在延迟交纳租金的违约行为，但是金汇公司并没有据此行使解除权，本案租赁合同是因期满而解除，依据合同约定，期满解除保证金是无息退还，因此，金汇公司主张没收履约保证金的理由不成立。关于租金支付金额以及是否应当承担延迟交纳租金的违约金的问题。前述，胡小丽系2019年7月2日方交还租赁物，金汇公司要求胡小丽支付租金至2019年6月30日的理由成立，一审认定胡小丽应交纳的租金为28000元正确，胡小丽认为金汇公司存在断电行为影响其对商铺的正常使用以及其要求退场金汇公司不开具放行条等理由均没有提交证据证明，胡小丽据此认为其不应当支付租金的主张不成立，不予支持。由于胡小丽存在延迟交纳租金的违约行为，依据合同约定，胡小丽每延迟1日，须向金汇公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，胡小丽认为该违约金标准过高，由于胡小丽延迟交纳租金，对金汇公司而言的损失是相应款项的利息损失，金汇公司没有提交证据证明其还存在其他损失，故金汇公司主张的违约金过分高于造成的损失，本院综合考虑租赁合同履行情况以及胡小丽违约给金汇公司造成的实际损失等因素，依据公平原则予以衡量，酌定调整为胡小丽按月利率2％计算延迟支付租金的违约金。前述，金汇公司没收保证金的理由不成立，故其应当将保证金退还给胡小丽，为避免诉累，该保证金可用以抵扣胡小丽应支付的相应款项。关于登报费负担问题。依据合同约定，自协议终止之日起10个工作日内，胡小丽应将其商铺为注册地址或营业地址的各类执照予以注销。胡小丽在合同终止后，没有依约自行办理营业执照注销或变更手续，导致金汇公司采取登报方式注销，因此产生的登报费用应当由胡小丽负担。综上所述，胡小丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20738号民事判决第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20738号民事判决第二、四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20738号民事判决第一项为：胡小丽于本判决生效之日起七日内向中山市金汇置业有限公司支付2019年5月至6月的租金28000元及该款的违约金（违约金计算方式为：以14000元为基数，从2019年5月6日起按月利率2％计至2019年6月5日止；以28000元为基数，从2019年6月6日起按月利率2％计至清偿之日止），胡小丽已交纳的28000元保证金从中抵扣；四、驳回中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1268元(中山市金汇置业有限公司已预交)，由中山市金汇置业有限公司负担627元，由胡小丽负担641元。二审案件受理费1207元（胡小丽已预交），由胡小丽负担607元，由中山市金汇置业有限公司负担600元。（中山市金汇置业有限公司与胡小丽分别应负担的一、二审案件受理费，本院及一审法院均不作退还，胡小丽在履行前述判决内容时一并结算）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年十一月二十四日书记员  廖建锋