成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初9688号 原告：李再秀，女，1974年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：唐孝林，男，1970年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：朱明东，四川亚峰律师事务所律师。 被告：成都鑫利来企业管理有限责任公司，住所四川省成都市武侯区聚龙路16号2栋9层63号。 法定代表人：周师润，职务不详。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 原告李再秀、唐孝林诉被告成都鑫利来企业管理有限责任公司（以下简称“鑫利来公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李再秀、唐孝林的共同委托诉讼代理人朱明东，鑫利来公司的委托诉讼代理人汪清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李再秀、唐孝林向本院提出诉讼请求：1.判令鑫利来公司向李再秀、唐孝林支付租金，截至2020年4月为131420.38元；2.判令鑫利来公司向李再秀、唐孝林支付欠付租金的违约金，违约金自2019年9月8日起，按每日万分之一暂计算至2020年4月22日为2982.78元。事实和理由：2017年11月16日，原告与被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将位于武侯区××路××号××幢××单元××楼××号商铺委托给被告经营管理，同时，委托被告代行相关业主权利，委托经营管理期限为20年，第一至十个租赁年度，标的商铺租金按221600元／年的标准支付，即每月租金为18466.47元，被告应该在每月5日前支付租金，由被告代扣代缴税费及物业管理等费用，代扣代缴后，被告每月向原告支付租金16970.87元。被告未足额支付租金，原告多次催促，被告均推脱。为维护原告合法权益，故诉至法院。 鑫利来公司辩称，被告确认与原告签订了委托经营管理合同，自2019年7月以来存在欠付原告租金的现象，截止到2020年8月，被告欠付182933.57元；原告出租的商铺属于商业用房，自2020年1月以来受疫情影响导致商铺无法经营，客流稀少，营业收入大幅下降，属于情势变更，恳请免除2月份的租金。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月16日，李再秀、唐孝林向润利鑫公司购买案涉商铺。同日，李再秀、唐孝林（甲方）与鑫利来公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：第二条、甲方将案涉商铺及所有附属设施设备全权委托给乙方进行统一规划、整体营运管理，乙方可以自主经营方式、与他人联营方式、委托他人经营方式或对外招租等多种方式进行经营。第三条、委托经营管理期限为20年，自交房后次日起算，预计从2018年1月1日起至2037年12月31日止。第四条、第一至十个租赁年度，案涉商铺租金按每月18466.67元支付；第十一至二十个租赁年度，案涉商铺租金按每月27700元支付。租金按自然月支付，乙方应在每月5日（含当日）前（遇节假日相应顺延），在代扣代缴税费及其他约定费用后，将剩余税后的上一个月份的租金汇入甲方指定账户。第六条、乙方有权视情况授予次承租人享有转租权、分租权或其他相关权利。甲方自行承担其所得税及其他一切法定税费。第八条、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应付未付款项的万分之一支付违约金，但前述违约金累计不得超过应付未付款项的10%。乙方就其行为应承担的违约金累计不得超过平均月租金的六倍。本合同约定的违约金标准系双方充分考虑了租赁的实际情况后的真实意思表示，甲方放弃对此进行调增的权利。如某一违约行为同时适用两条及以上违约责任，违约金累加适用。第九条、如遇不可抗力（如地震、台风、洪水、火灾、战争等）导致案涉商铺商家暂时停业的，双方根据公平原则、本着互谅互让的精神，由甲方相应减免停业期间乙方的租金。 庭审中，鑫利来公司称已于2019年7月26日支付租金8485.43元、2019年8月23日支付租金8485.43元，这两笔系支付2019年6月租金；于2019年11月2日支付租金25525.55元，于2020年1月22日支付租金12762.78元。鑫利来公司称每月应向原告支付租金17017.04元，截至2020年8月（含8月）尚欠原告租金182933.17元（扣除2月份的租金）。 李再秀、唐孝林认可每月应收租金17017.04元，但认为不应该扣除一个月的租金，被告截至2020年8月尚欠租金应为199950.21元（182933.17元+17017.04元）。同时，李再秀、唐孝林当庭放弃2020年9月5日之前的违约金。 另查明：2020年1月30日，万达商业管理集团有限公司向润利鑫公司出具《关于万达广场应对新型肺炎疫情措施的沟通函》，载明：为应对新型肺炎疫情的严峻形势，万达商管给予广场商户一个月左右的租金及物业费减免扶持。 以上事实有当事人身份信息、《商铺委托经营管理合同》（含《项目运营管理规定》《项目运营管理规定及授权委托书》《租赁确认书》）、转款凭证、《关于万达广场应对新型肺炎疫情措施的沟通函》以及当事人陈述收集在案予以佐证。 本院认为，李再秀、唐孝林与鑫利来公司签订的合同虽名为委托经营合同，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，鑫利来公司未按照合同约定支付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。 双方争议的焦点为2020年2月租金是否因受疫情影响应予以减免。本院认为，本案系层层转租关系，沟通函不足以证明鑫利来公司实际向万达公司减免了一个月租金，即使其实际向万达公司减免了租金，其在决定减免租金前未与李再秀、唐孝林进行沟通、协商，损害李再秀、唐孝林的权利。并且，鑫利来公司迟延履行发生在疫情之前，其以不可抗力为由要求减免租金不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，故本院对鑫利来公司的意见不予采纳。综上，截至2020年8月，鑫利来公司欠付2019年7月至2020年8月期间的租金金额为199950.21元。本院对李再秀、唐孝林主张的租金在199950.21元的范围内予以支持。李再秀、唐孝林自愿放弃2020年9月5日之前的违约金系其自由处分权利行为，本院予以准许，故违约金的计算方式为：以199950.21元为基数，从2020年9月6日起按日利率万分之一标准计算至实际付清上述房租之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下： 一、成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向李再秀、唐孝林支付2019年7月至2020年8月期间欠付的房屋租金199950.21元； 二、成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向李再秀、唐孝林支付违约金，违约金的计算方式为：以199950.21元为基数，从2020年9月6日起按日利率万分之一标准计算至实际付清上述房屋租金之日止； 三、驳回李再秀、唐孝林的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1494元（已减半收取），由成都鑫利来企业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 万 霖 二〇二〇年十一月三日 书记员 郝春雨