重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初8662号原告（反诉被告）：牟文勇，女，1973年11月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨宁，男，1970年6月26日出生，住重庆市巴南区，系原告牟文勇丈夫。被告（反诉原告）：田茂兵，男，1981年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：李丽丽，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉秀，女，1982年1月2日出生，住重庆市綦江县，系田茂兵之妻子。原告（反诉被告）牟文勇与被告（反诉原告）田茂兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理，牟文勇的委托诉讼代理人杨宁，田茂兵的委托诉讼代理人李丽丽、罗玉秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牟文勇向本院提出诉讼请求：1、解除田茂兵与重庆旭中房地产开发有限公司在2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令田茂兵给付牟文勇从2020年2月7日起到2020年8月7日的租金14373.45元，物业管理费1106元（房屋租金、物业管理费计算至田茂兵交还承租房屋给原告时止）；3、判令田茂兵给付牟文勇违约金为26830.44元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月19日，出租人重庆旭中房地产开发有限公司（以下简称旭中公司）与承租人（即被告）田茂兵签订《房屋租赁合同》。旭中公司将自编号为旭辉城五期XX号楼XX层XX号铺【该商铺对应的政府部门备案编号渝南大道XX号附XX号】出租给田茂兵，该商铺建筑面积为49.14平方米，被告租赁该商铺的用途为餐饮、便利店、五金。双方约定的租赁期限为五个租赁年度，租赁起始日自该商铺交付之日开始计算。第一年前八个月按32.50元/平方米/月计租，即1597.05元/月；第一年后4个月按130元/平方米/月计租，即6388.20元/月。租金支付方式：按季支付，以先付租金后用为原则，即租金每3个日历月为一个支付周期，被告应在每个支付周期最后一个月20日之前将下一个季度的租金支付给旭中公司。被告在合同8.1条中承诺开业时间为2019年12月31日前。双方在合同第13.3.11条中约定：若乙方（即被告田茂兵）在该商铺交付后15日内，仍未进场装修，视为乙方严重违约，甲方（旭中公司）有权选择解除合同……乙方均须按照逾期进场装修的天数向甲方支付人民币500元/天的违约金。双方还在合同第14.5.3条中约定：被告没有在合同约定的2019年12月31日前对外开业日开始营业，则每逾期一日，被告按租赁保证金的1%向旭中公司支付违约金，且旭中公司有权解除合同。2019年3月7日，原告牟文勇与旭中公司签订《重庆市商品房买卖合同》，旭中公司将本案房屋出售给了原告。2020年1月21日本案房屋的所有权已办理登记到原告名下。2019年11月7日原告将本案房屋交付给了被告田茂兵，田茂兵至今未进场装修，也没有按约定时间对外开业，根据合同的约定被告的行为属于严重违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任，故特向贵院起诉。田茂兵辩称，第一，同意解除2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》。第二，被告并无违约行为，不应承担违约责任，被告未对房屋进行装修并开始营业的原因系原告交付的房屋不符合合同约定的使用条件，原告明知被告租赁房屋是用于经营餐饮业，但案涉房屋不具备经营餐饮业所具备的烟道和消防、下水管道等特殊要求，同时，被告在接房后发现案涉房屋不能经营餐饮后，便于2019年12月通过电话、微信等多种方式告知原告，将不再使用案涉房屋，要将案涉房屋退还给原告，原告在表示同意后却一再推脱，不接受被告退还钥匙，对于原告主张的第二项诉请系因原告未及时采取止损措施造成，该扩大部分的损失应由原告自行承担。综上，原告的诉请无事实和法律依据，理应驳回。田茂兵向本院提出反诉请求：1、判令解除田茂兵与重庆旭中房地产开发有限公司在2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令牟文勇向田茂兵返还租赁保证金12776.4元以及已支付的租金4791.15元；3、本案案件受理费由牟文勇承担。事实和理由：2018年12月19日，旭中公司与田茂兵签订《房屋租赁合同》。约定：旭中公司将编号为旭辉城五期XX号楼XX层XX号铺(该商铺对应的政府部门备案编号为渝南大道XX号附XX号)出租给田茂兵，用作餐饮、便利店、五金用途，租赁期限自商铺实际交付之日起算，租赁期内第1年前8个月的租金标准为1597.05元/月。根据《房屋租赁合同》第13.2条的约定，旭中公司存在违约行为致使田茂兵无法实现合同租赁目的，田茂兵有权提前终止合同，旭中公司应当退还租赁保证金并另行按当期月租金及月物业管理费的2倍补偿田茂兵(前述月租金指合同解除前田茂兵已支付的最高月租金)。2019年3月7日，牟文勇与旭中公司签订《重庆市商品房买卖合同》，并于2020年1月21日完成产权变更登记。2019年11月7日，牟文勇将案涉房屋交付给田茂兵。田茂兵接收房屋后，即着手准备开设餐饮店的相关事宜，但由于案涉房屋未安装餐饮行业必备的烟道及下水道，导致田茂兵无法使用商铺开展经营，致使其无法实现合同租赁目的。牟文勇交付的租赁物不符合约定用途，且经田茂兵催告后至今仍未整改，已构成根本违约，故诉请如上。牟文勇辩称，驳回反诉请求的第二项和第三项，第一项反诉请求的时间，我方认为为一审判决生效之日。根据双方签订的《房屋租赁合同》5.5条租赁关系提前中止时，乙方应付清所有应付款项后，按原交付的现状交付甲方，且经甲方验收后90起，10个工作日内退还保证金，即根据该条规定，退还保证金是附条件的，而根据双方签订的合同第13.3条，乙方田茂兵在商铺交付后15日内仍未进场装修，视为严重违约，甲方有权不退保证金，根据租赁合同第1.4条中约定田茂兵在签订合同时，已经视察过该商铺及其所在项目对该商铺及周边的现有状况有充分的了解并表示满意，而根据双方签订的合同第1.3条甲乙双方同意本合同的附件2作为甲方向乙方最终交付该商铺及验收依据，而田茂兵对该商铺进行验收后，向原告出具收条，接收案涉商铺，因此本案反诉原告田茂兵所陈述的事实和理由均不成立，请求驳回反诉原告的第二、三项诉请。经审理查明，2018年12月19日，旭中公司作为出租方与田茂兵作为承租方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将其位于旭辉城项目五期的XX号楼XX层编号为XX号（渝南大道XX号附XX号）商铺出租给乙方，该商铺总体建筑面积为49.14平方米。乙方向甲方承诺，租赁该商铺经营仅作餐饮、便利店、五金用途。租赁期限：双方约定租赁期限为5个租赁年度。自附件5《商铺交付确认书》所载的甲乙双方确认的商铺实际交付日之日起算租期，乙方承诺遵守装修期的约定，及时装修并开业，在装修期内本合同及其附件约定的其他义务均不免除，水费、电费等按实际使用计算，前述费用的标准及支付方式，除本合同另有规定外，以甲方或物业管理公司书面通知为准。租金支付方式：租金的计算方式为按月计算，租赁期内，乙方按照下表约定支付租金：第一年前8个月，1597.05元/月，第一年后4个月6388.20元/月，第二年6388.20元/月，第三年6707.61元/月，第四年7043.24元/月，第五年7395.57元/月。租金的支付方式：按季支付，以先付后用为原则，即租金每3个日历月为一个支付周期，乙方应于每个支付周期最后一个月20日之前将下一季度的租金支付给甲方，首期租金，由乙方在本合同签订当日一次性支付给甲方。租赁保证金：乙方须于签订本合同当天向甲方支付相当于第2年月租金的2倍的租赁保证金，总金额12776.40元；上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的保证金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证。租赁期内，上述租赁保证金任何情况不用于冲抵乙方应付之租金、公用事业费或其他乙方于本合同或本合同所述之与本合同有关之协议或安排项下应当支付的费用。乙方不得以未开始营业为由，拒付或延迟支付到期应付的租金、物业管理费及其他相关费用。乙方应按时支付租金、租赁保证金、以及本合同第5.2.2条约定的电费、水费等，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的万分之五支付延期支付违约金。乙方逾期支付该等款项超过10天的，甲方、物业管理公司有权停止提供商业管理服务及物业管理服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方租赁的该商铺整体装修完毕并对外营业之日（含试营业）为乙方开业日，乙方承诺开业日时间不得晚于2019年12月31日前。甲乙双方同意，甲方有权在下列情形下的任意时间提前终止合同，同时不予退还乙方的租赁保证金：……若乙方在该商铺交付后15日内，仍未进场装修，视为乙方严重违约，甲方有权选择与乙方解除合同或者选择合同继续履行，但无论甲方选择哪种方式，乙方均须按照逾期进场装修的天数向甲方支付500元/天的违约金。乙方未于本合同第8.1条约定的开业日开始营业的违约责任：若乙方未获得甲方事先书面同意，未能于本合同第8.1条约定的对外开业日开始营业，则每逾期一日，乙方还应按照向甲方支付的租赁保证金的1%向甲方支付违约金，若乙方逾期开业超过七日的，且甲方依据本合同第13.3条选择解除本合同的。租赁合同签订当日，被告田茂兵向旭中公司支付了租赁保证金12776.40元及首期租金4791.15元。《租赁合同》附件2“商铺交付标准”载明了“八、给排水系统：一户一表，预留上下水管道。注：1、局部商铺消防栓设置在室内，对局部空间使用有影响；2、室内设置消防管网及排水管（和油烟管道），对局部空间使用有影响。”2019年3月7日，原告牟文勇与旭中公司签订《重庆市商品房买卖合同》，旭中公司将案涉租赁房屋出售给牟文勇并于2020年1月21日办理了不动产权登记。2019年11月4日，旭中公司作为甲方、田茂兵作为乙方、牟文勇作为丙方签订《＜租赁合同＞主体变更协议书》（以下简称《变更协议书》），约定：乙方与甲方签署了一份《租赁合同》，约定由乙方租赁甲方持有的位于重庆市巴南区XX号附XX号的旭辉城项目五期的XX号楼XX层编号为XX号商铺。现由于甲丙两方已经就该商铺签订了《重庆市商品房买卖合同》及其相关附件（以下简称“买卖合同”），甲方已将该商铺出售给丙方。在签署本协议时，丙方已充分了解并接受甲方与乙方签署的原租赁合同的条款及含义，现经三方友好协商，就该商铺的租赁事宜达成如下协议：1、自2019年8月31日之日起，丙方将继受甲方承担原租赁合同中出租方的全部权利义务，原甲乙双方签订的租赁合同仍然有效，原租赁合同的权利义务主体变更为本合同的丙方和乙方（即原租赁合同中的出租方变更为本合同中的丙方，原租赁合同中的承租方不变）。2、自上述原租赁合同的权利义务主体变更为本合同的丙方和乙方之日，以后的商铺租金收益归属于丙方，有关该商铺租赁关系产生的一切问题由乙方与丙方独立承担并协商解决，与甲方无关……4、在原租赁合同的权利义务主体变更为丙方和乙方后，若乙丙两方有任何违约行为，应由乙、丙两方自行主张追究另一方的违约责任，与甲方无关。2019年11月7日，被告田茂兵向原告牟文勇出具收条，载明“今收到业主牟文勇按租赁合同交来的开位于巴南区XX号附XX号房屋的开门钥匙四把。”2020年9月17日，本院组织原被告双方到案涉租赁房屋内进行现场勘验，原被告双方均确认案涉房屋内有下水管道和烟道。上述事实，有当事人的到庭陈述、《租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《变更协议书》、收条、微信聊天记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，旭中公司与被告田茂兵签订《租赁合同》，约定将其位于旭辉城项目五期的XX号楼XX层编号为XX号（渝南大道XX号附XX号）商铺出租给被告田茂兵；后旭中公司将案涉租赁房屋出售给原告牟文勇，三方签订《变更协议书》，约定自2019年8月31日之日起，原告牟文勇将继受旭中公司承担原租赁合同中出租方的全部权利义务，原旭中公司与田茂兵双方签订的租赁合同仍然有效，原租赁合同的权利义务主体变更为牟文勇和田茂兵。上述合同及协议系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人之间的房屋租赁关系合法有效，应受法律保护。《租赁合同》约定：商铺从实际交付日起算租期，租赁期限为5个租赁年度，租赁该商铺经营仅作餐饮、便利店、五金用途。租金支付方式：第一年前8个月，1597.05元/月，第一年后4个月6388.20元/月，第二年6388.20元/月，第三年6707.61元/月，第四年7043.24元/月，第五年7395.57元/月。按季支付，以先付后用为原则，即租金每3个日历月为一个支付周期，乙方应于每个支付周期最后一个月20日之前将下一季度的租金支付给甲方。《租赁合同》同时约定若被告在该商铺交付后15日内，仍未进场装修，视为被告方严重违约，原告有权选择与被告解除合同或者选择合同继续履行，现被告未进场装修，已构成违约，原告选择解除合同符合《租赁合同》约定，且被告田茂兵亦同意解除《租赁合同》，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告向被告提出解除合同的时间为本院以起诉状副本送达被告之日（2020年7月18日），即田茂兵与旭中公司在2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月18日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告牟文勇于2019年11月7日将案涉房屋钥匙交付给被告田茂兵，被告仅支付了首期租金。按照合同约定，第1年前8个月的租金为1597.05元/月、第1年后4个月的租金为6388.20元/月，故田茂兵应支付2020年2月7日至2020年7月18日期间的租金为10540.53元（1597.05元/月×5月+6388.20元/月÷30天×12天）。但从2020年1月23日起，因新冠肺炎疫情及防控措施影响，导致合同不能履行，根据我市疫情防控情况，本院酌定该疫情期间为一个月，该期间产生的相应租金应进行免除。故免除一个月的租金1597.05元后，田茂兵还应向牟文勇支付租金8943.48元。《租赁合同》约定应由被告支付物业管理费，双方对物业管理费按照2.5元/平方米收取的标准无异议，被告应支付2019年11月7日至2020年7月18日期间的物业管理费为1031.94元（49.14平方米×8个月×2.5元+49.14平方米×2.5元÷30天×12天）。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅。被告的行为已经构成违约，原告主张违约金符合法律规定，被告田茂兵认为原告请求的违约金过高要求调整，双方均未举示证据证明原告存在损失或损失的具体数额，本院综合考虑原告损失的举证情况、合同履行情况、原告及被告各自的过错程度、预期利益、履约保证金不予退还等因素，确定被告田茂兵应向原告支付违约金3000元。关于田茂兵提出的要求牟文勇退还及已支付的租金4791.15元的反诉请求，本院认为，田茂兵提出反诉请求的事实及理由依据在于其认为案涉租赁房屋没有下水管道及烟道，但经本院组织双方进行现场勘验，双方均已认可案涉房屋内有下水管道及烟道的事实，田茂兵的诉称事实及理由不成立，其要求牟文勇退还已付租金4791.15元无事实及法律依据，本院不予支持。关于其要求牟文勇返还租赁保证金12776.4元的反诉请求，《租赁合同》约定若被告在该商铺交付后15日内，仍未进场装修，视为被告方严重违约，原告不予退还租赁保证金。故被告方请求退还租赁保证金亦无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田茂兵于本判决生效之日起十日内支付原告牟文勇租金8943.48元、物业管理费1031.94元及违约金3000元，共计12975.42元；二、驳回原告牟文勇的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告田茂兵的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计428元，由原告牟文勇负担295元，被告田茂兵负担133元（此款原告已缴纳，被告在给付前述款项时一并支付原告，本院预收金额不作清退）；反诉案件受理费减半收取计120元，由反诉原告田茂兵负担（此款已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 钟 婧二〇二〇年十一月五日书记员 吴程成