成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4616号 原告：何先春，女，1969年3月30日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：胡彪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雨曦，泰和泰律师事务所律师。 被告：刘劲松，男，1971年11月29日出生，汉族，住成都市双流区。 原告何先春与被告刘劲松房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何先春的委托诉讼代理人胡彪、李雨曦，被告刘劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何先春向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除何先春与刘劲松之间的《租赁协议》；二、请求法院判令刘劲松支付计算至2020年7月31日（第三年度）的租金共计340000元；三、请求法院判令刘劲松支付因其违约导致的损失共计人民币90000元（按照三个月空租期的标准计算）；四、请求法院判令刘劲松按照实际价格支付空调、桌椅等物品的折算费用共计人民币200000元。事实及理由：刘劲松自2012年开始承租何先春位于双流区广都大道的房屋用于经营农家乐。2017年4月24日，何先春与刘劲松续签《租赁协议》(以下简称协议)，协议约定的租期为2017年8月1日至2022年7月31日，共计5年。协议约定房屋租金为第一年300000元，第二年320000元，第三年340000元，第四年360000元，第五年380000元，租金每年支付一次，若刘劲松未按时支付房租，需按照当年度租金总额的10%向何先春承担违约责任，同时何先春有权解除合同。此外，协议明确约定在租赁期间，刘劲松不得对空调等动产进行处置，租赁期满后也不得搬走。在续约前的合作过程中，刘劲松一直于每年的7月底或者8月10日前支付下一年度的租金，该租金支付时间已为双方的合作惯例，也是双方续约的重要条件。在协议签订后，刘劲松仍按照该惯例向何先春支付租金。但自2019年8月1日起至今，刘劲松一直未向何先春支付协议约定的第三年度租金(即2019年8月1日至2020年7月31日的租金)，共计人民币340000元。就租金支付事宜，何先春多次催促刘劲松支付，但刘劲松始终置之不理。在协商过程中，刘劲松明确表示其将不再租赁该房屋，同时明确向何先春表示不再支付租金。何先春在案涉房屋现场进行查看时，发现刘劲松已将房屋内的空调及桌椅等设备搬走或处置，该农家乐已停止经营。据此，刘劲松以其实际行动表明其将不再履行租赁协议，因刘劲松的行为已给何先春造成重大损失，现依据《合同法》第九十四条的规定及《民事诉讼法》等法律法规的规定，向本院提起诉讼。诉讼过程中，经本院释明，何先春变更诉讼请求为：1.确认合同无效；2.判令刘劲松支付何先春2020年7月31日的房屋占有使用费340000元；3.判令刘劲松按照实际价格支付空调、桌椅等物品的折算费用共计人民币200000元；4.判令刘劲松支付何先春空租期损失90000元。 刘劲松辩称，一、房子是2007年期从案外人陈文和胡炳林手上转租过来的，其不清楚何先春是否是真实的房东，当初其是花了180000元转租过来的；二、所有的东西都是刘劲松置办的；三、何先春的主体不适格，应当依法驳回何先春的起诉，何先春在举证期限内没有任何证据证明其是涉案房屋的所有者；四、涉案房屋未取得建设许可证，故双方签订的房屋租赁合同无效；五、关于房屋租金和占用费，刘劲松愿意向真正的房东缴纳，但由于今年疫情的影响，我方按照政府号召停业，导致我方采购的食材全部腐烂变质，我亏损严重。并且我在疫情期间还继续负担起我员工的工资，直到他们找到工作为止，希望法院在判决时考虑这一点；六、关于违约条款，因该租赁协议无效，故该条款至始无效；七、关于空调，空调桌椅都是刘劲松置办的，其有权处置，不应当赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 何先春与刘劲松于2017年4月24日签订了《租赁协议》，其中何先春为甲方，刘劲松为乙方。协议约定：甲方将位于双流区广都大道的“刘家院子”承租给乙方经营餐饮休闲项目，租期为五年(自2017年8月1日至2022年7月31日止)。协议约定房屋租金为第一年300000元，第二年320000元，第三年340000元，第四年360000元，第五年380000元，租金每年支付一次，若乙方未按时支付房租，需按照当年度租金总额的10%向甲方承担违约责任，同时甲方有权解除合同。乙方向甲方支付押金38000元整，如果乙方合同期满后，未违反协议，如不续签，则甲方全部退还此款。协议还约定乙方在经营期间安装的空调等动产，在经营期满后不得搬走。 2019年9月双方就租赁协议是否继续履行、租金支付等相关问题进行了沟通，但未达成一致。后刘劲松继续在案涉房屋经营至2020年春节前后，并于2020年3、4月份将屋内自购物品予以处置。2020年7月何先春发现刘劲松已将相关物品进行处置，诉至法院。 另查明，2001年5月30日，何先春与原双流县东升镇长兴村二社签订土地租赁合同，约定何先春向原双流县东升镇长兴村二社租用土地15.59亩，租赁期限为30年，用于休闲、餐饮项目，且约定何先春可在土地范围内进行种植，可在四周设置铁丝或砖墙栏及简易房屋。 还查明，何先春作租赁的上述土地上的房屋未取得建设工程规划许可证和规划许可证，也未办理不动产登记证。 刘劲松于2010年5月24日在四川省成都市双流区××街道××道××段××号××号××区刘家院子餐饮服务部”的个体工商户。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录、租赁协议、相关照片等证据在案佐证。 本院对本案的争议焦点归纳如下：一、刘劲松与何先春签订的租赁合同是否有效；二、刘劲松是否应当向何先春支付租金以及违约造成的损失和物品的折价费用；本院对以上争议焦点做如下评述： 一、关于刘劲松与何先春签订的租赁合同是否有效的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，在本案中，因案涉房屋未取得建设规划许可证，因此刘劲松与何先春签订的租赁协议无效。 二、刘劲松是否应当向何先春支付房屋占有使用费340000元和物品的折价费200000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，在本案中，虽然何先春与刘劲松签订的租赁协议无效，但是双方在签订协议时明知该房屋未取得建设规划许可证，故双方对于租赁协议无效均有过错。双方签订合同后，刘劲松实际上已占有该房屋并用于正常经营，2020年3、4月份刘劲松停止经营并将屋内物品予以处置，但未将房屋交付给何先春，何先春到7月份才发现刘劲松将房屋内物品予以处置，故刘劲松应当按双方约定的租金标准向何先春支付2019年8月至2020年7月期间的房屋占有使用费340000元。自2020年1月23日以来，全国遭受××影响，各地纷纷采取了紧急措施，导致大部分企业停工、停产，对于刘劲松而言，其因××，也不能正常经营，势必给刘劲松带来损失，根据公平原则，因××带来的损失，应当由刘劲松和何先春分担，本院酌情确认何先春应分担2020年1月23日至2020年3月22日期间一个月房屋占用费28333.33元。故刘劲松还应向何先春支付房屋占有使用费共计311666.67元。关于物品的折价费200000元的问题，双方虽然在合同中约定了“乙方在经营期间安装的空调等动产，在经营期满后不得搬走”，但是因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院对于何先春要求刘劲松支付折价费用的诉讼请求本院不予支持。对于刘劲松认为该房屋并非何先春享有，不应向何先春支付占有使用费的主张，本院认为，因何先春租用了案涉土地，且刘劲松之前与何先春九案涉土地房屋签订过租赁合同，且也根据租赁合同向何先春履行了合同义务；刘劲松也未举证证明谁是该房屋权利义务的享有者，应当承担不利后果，故本院对刘劲松的辩解意见不予采信。 三、对于何先春要求刘劲松支付空租期损失90000元的问题。本院认为，何先春所述的租赁物无合法报规报建手续，在庭审结束前也未取得相关部门的审批手续，且在2020年7月，何先春已经知道刘劲松已将物品全部处理，何先春也已将锁打开进入该场地，故何先春主张空租期损失无事实依据。本院不予支持。 对于刘劲松要求何先春返还租金620000元，因不属于本案审理范围，且刘劲松并未提出反诉讼请求，本院不予审理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘劲松于本判决生效之日起十日内支付何先春2019年8月至2020年7月期间的房屋占有使用费311666.67元； 二、驳回何先春的其他诉讼请求。 案件受理费10100元，减半收取5050元，由何先春负担2325元，刘劲松承担负担2725元（何先春已预缴5050元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张翼龙 二〇二〇年十一月十九日 书记员  胥 凤