广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22262号原告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：蔡效东，总经理。委托诉讼代理人：秦月明，该公司顾问。委托诉讼代理人：马丽，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：梁燕英，女，汉族，1960年1月1日出生，住广州市海珠区。被告：梁燕卿，女，汉族，1962年4月8日出生，住广州市天河区。被告：梁燕霞，女，汉族，1953年3月2日出生，住广州市荔湾区。被告：梁永忠，男，汉族，1952年2月17日出生，住广州市荔湾区。被告：梁国鸣，男，汉族，1954年11月17日出生，住广州市荔湾区。被告：梁国雄，男，汉族，1951年8月25日出生，住广州市荔湾区。上述六被告共同委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。被告：梁燕雯，女，1947年2月3日出生，香港特别行政区居民。被告：梁燕玲，女，1950年12月25日出生，香港特别行政区居民。被告：梁燕萍，女，1939年7月28日出生，香港特别行政区居民。原告广州市穗华房产开发有限公司与被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣、梁燕雯、梁燕玲、梁燕萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦月明、马丽，梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣的委托诉讼代理人刘思成到庭参加诉讼。被告梁燕雯、梁燕玲、梁燕萍经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.九被告向原告支付广州市荔湾区中山七路锦龙北街××302、401房，锦龙北街31号502房，锦龙北街33号402、403房超出协议约定的回迁合计42.4617平方米的价款合计人民币509540.40元；2.九被告向原告赔偿逾期支付价款损失，以人民币509540.40元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算，自2012年6月1日计算至被告实际清偿之日止，暂计至起诉之日止为人民币287,568.68元。3.九被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：九被告的父亲梁福章是原广州市荔湾区中山七路锦龙中40号属测量2206区8段288-2249地号房屋的产权人，房屋建筑面积为266.53平方米。1997年2月3日，原告与梁福章签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定原告拆除广州市荔湾区中山七路锦龙中40号属测量2206区8段288-2249地号，原告将自有的坐落于广州市荔湾区锦龙中街原地段巷新建回迁楼（框架结构）第三、四、五层楼，建筑面积共279.72平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内），以作拆除梁福章原值房屋的产权补偿，产权补偿房屋比原址房屋增加了13.19平方米，其中10平方米按900元每平方米，3.19平方米按6000元每平方米计付给原告，共28140元。2000年2月17日，原告与梁福章签订《回迁安置协议》，约定梁福章回迁锦龙中自编门牌××302、401房，31号502房，33号402、403房；同时约定回迁面积以实际回迁面积计算，超出或少于协议所定面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。同日，原告将约定房屋移交梁福章回迁使用。2008年6月2日梁福章去世，2008年11月20日广东省广州市公证处作出（2008）南公证内自第27487、27488、27489、27490、27491号《公证书》，广州市荔湾区中山七路锦龙北街33号402房由被告梁国鸣继承；锦龙北街33号403房由被告梁国雄继承；锦龙北街31号502房由被告梁燕英和梁燕卿共同继承；锦龙北街××401房由被告梁燕霞和梁永忠共同继承；锦龙北街××302房由被告梁燕萍、梁燕雯和梁燕玲共同继承。被告梁燕萍、梁燕雯、梁燕玲及案外人孟满宏自愿将其在广州市荔湾区中山七路锦龙北街××302房的房屋产权份额全部赠与被告梁燕英，被告梁燕英愿意接受。2012年5月30日，原告向九被告发送《办理房产证通知》，要求九被告提供相关资料进行核对，并要求如有现状与测绘面积不符的情况，对多出的面积需按原告订立的单价进行补购。2017年被告根据（2016）粤0103民初2604号民事判决书和（2016）粤01民终1420号民事判决书申请强制执行，办得广州市荔湾区中山七路锦龙北街××302、401房，锦龙北街31号502房，锦龙北街33号402、403房五套房屋的房产登记，五套房屋总面积为322.1817平方米，比《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁安置面积279.72平方米超出42.4617平方米，被告应以人民币12000元每平方米向原告支付多出面积的房价款人民币509540.40元。原告自2012年6月1日至今多次要求被告支付多出面积的房价款，被告均拒不支付，被告应向原告赔偿逾期支付房价款损失，以人民币509540.40元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣辩称：第一，根据我国相关法律的规定，拆除住宅平房实行产权调换的，补偿的单元房套内建筑面积应不少于原平房产权面积，房屋拆迁的补偿方式实行选择产权置换的应该实行拆一换一的原则，如果原来是平房住宅的实行产权调换时应按照不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，安排在需要分摊公用面的楼房时补偿的单元建筑面积在不包含公用面积的情况下不少于原平房的产权面积，楼梯、走廊等需要分摊的建筑面积不应计入调换面积之内。涉案被拆迁房屋属于平房住宅，实用面积是266.53平方米，加上签订拆迁补偿协议时被告已经购买了13.19平方米，实际的面积应当是279.72平方米，回迁房屋是268.2049平方米，两者相比，实际面积少了11.5151平方米。根据拆迁当时的住房市场价值3000元每平方米，原告应当补偿被告34545.30元，回迁房屋的分摊公众面积为53.9768平方米，该部分产权归被告所有，但应该按建筑成本计算，当时建筑成本是1997年10月份之前的建筑成本，9层楼以下的每平方米900元，所以该公摊面积为48579.12元，两者相减为14033.82元。该款项才是被告应该补偿给原告的差价款。第二，即使不按照一比一的比例调换产权面积，对超出部分也应该按照原告在被告回迁涉案房屋时负有办证义务的期限时的当时市场价格结算。双方当时是2000年2月17日进行回迁，应该按照2000年时的市场价格结算，不应该按照原告逾期办证后市场价格大幅升降后的价格结算。第三，由于原告的违约行为导致长期无法办证，责任完全在原告一方，其所主张的逾期损失并不存在，即使有所谓逾期损失也应当由原告承担。原告围绕诉讼请求，向本院提交了房屋拆迁补偿协议书、回迁安置协议、公证书、赠与书、房屋面积测量成果报告书、办理房产证通知书、不动产查册表、民事判决书、关于催交超面积购房款的通知、广东省地方税收通用发票（电子）发票联、房屋拆迁补偿补充协议、增值税发票及付款凭证、缓交超面积购房款承诺书、资产评估报告、租金收入计算表、广州市国有土地使用权出让合同、房屋面积测量成果与产权证查册表面积对比总表等证据。被告提交了报告、信访复函、（2019）粤01民终21905号判决书等证据。本院组织双方质证，并根据在案证据查明以下事实：九被告父亲梁福章是原广州市荔湾区中山七路锦龙中40号属测量2206区8段288-2249地号房屋的产权人，房屋建筑面积为266.53平方米。1997年2月3日，梁福章与原告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：梁福章同意原告拆除广州市荔湾区中山七路锦龙中40号属测量2206区8段288-2249地号的房屋，该房屋为混合结构。原告将自有的坐落于广州市荔湾区锦龙中街原地段巷新建回迁楼（框架结构）第三、四、五层楼，位置三楼南向1套、四楼北向1套、五楼东向1套、靠天井各1套，建筑面积共为279.72平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内)，以作拆除梁福章所有的原址房屋的产权补偿，并于1999年12月30日前移交给梁福章，产权补偿房屋比原址房屋增加了13.19平方米，梁福章应给付被告28140元；移交房屋时，原告应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同梁福章向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需登记费用由原告负担。2000年2月17日，原告与梁福章签订了《回迁安置协议》：梁福章同意原告的安排在锦龙中回迁楼自编门牌广州市中山七路锦龙北街31号5楼502房,33号4楼402房、403房,××3楼302房、4楼401房作回迁安置。梁福章与原告签订回迁协议应于2000年2月29日前回迁完毕，并商定回迁面积以实际回迁面积计算，如超出或少于协议所定的面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。同日，原告将约定房屋移交梁福章回迁使用。广州市南方公证处（2008）南公证内字第27487-27491号公证书证明，梁福章、黎洁珍夫妇分别于2008年6月2日、2002年6月14日死亡，前述33号402房由梁国鸣继承，33号403房由梁国雄继承，31号502房由梁燕英、梁燕卿共同继承，××401房由梁燕霞、梁永忠共同继承，××302房由梁燕萍、梁燕雯、梁燕玲共同继承。梁燕萍，梁燕玲及其丈夫颜星发、梁燕雯及其丈夫孟满宏签署《赠与书》，将各自对××302房享有的产权份额赠与给梁燕英。2016年6月25日，广州市荔湾区人民法院对本案被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣起诉本案原告广州市穗华房产有限公司拆迁补偿合同纠纷一案进行判决，判令广州市穗华房产有限公司为梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣办理上述房屋的产权登记和领取产权所有证手续。2016年9月23日，广州市中级人民法院作出维持前述一审判决的二审判决。2017年4月12日，原告广州市穗华房产开发有限公司履行了判决义务，为梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣的房屋办理了产权登记。广州市不动产登记查册表载明：31号502房的建筑面积为69.29平方米，33号402房的建筑面积为41.8609平方米，33号403房的建筑面积为37.8405平方米，××302房的建筑面积为101.0451平方米，××401房的建筑面积为72.1452平方米。五套房屋总面积为322.1817平方米。2019年1月18日，原告向被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣发出《关于催交超面积购房款的通知》，要求六被告按照每平方米12000元的标准，交纳回迁房超出的产权面积42.4617平方米的购房款509540.40元。2019年2月18日，原告再次发出催交购房款的通知。另，在广州市中级人民法院（2019）粤01民终21905号民事判决书中，法院确定2000年广州市中山七路锦龙北街41号房屋的商品房价格为每平方米3000元。本院认为，被告梁燕雯、梁燕玲、梁燕萍是香港特别行政区居民，本案系涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷。当事人未就本案法律适用进行明确约定，涉案合同签订地、履行地均在中国内地境内，与中国内地有密切联系。为此，本院以中国内地作为裁判本案的准据法。原告与梁福章于2000年2月17日签订的《回迁安置协议》成立并生效，对双方均有法律约束力。按照协议约定，原告需在2000年2月29日之前，提供广州市中山七路锦龙北街31号502房,33号402房、403房,××302房、401房作为梁福章的回迁房，房屋面积按照实际回迁面积计算，以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。2000年2月17日，原告将前述五套回迁房交付梁福章。2017年4月12日，原告协助梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣办理了房屋产权登记。五套回迁房总建筑面积为322.1817平方米，而协议约定的拆迁安置房产权面积为279.72平方米，因此，实际回迁房屋面积比约定的产权面积多42.4617平方米。超出的产权面积，视为通过市场交易方式交付至被告方。被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣作为房屋产权人，有义务向原告支付房屋产权面积差的购房款。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”。前述《回迁安置协议》未就房屋产权面积差购房款计算标准进行约定，而签署《回迁安置协议》及五套房屋的交房时间均在2000年2月17日，故应当以2000年2月时的市场行情作为计算依据。涉案房屋位于广州市荔湾区中山七路锦龙北街，参照（2019）粤01民终21905号民事判决书确定的锦龙北街41号房屋2000年的商品房价格，本院以每平方米3000元作为计算涉案房屋面积差房款的单价，即被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣需向原告支付房屋面积差购房款127385.1元（42.4617平方米×3000元=127385.1元）。涉案房屋于2017年4月12日办理房屋产权登记，回迁后实际产权面积与协议约定的产权面积之差在该日被确定，故被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣应当在该日向原告支付房屋产权面积差购房款。原告主张逾期支付购房款损失，本院予以支持。由于原告遭受的损失主要为资金利息损失，所以损失应当从2017年4月13日起，按照银行贷款利率标准计算。被告梁燕雯、梁燕玲、梁燕萍不是涉案房屋产权人，原告诉请该三被告支付房屋产权面积差购房款以及赔偿损失，缺乏充分的理据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十二条第（二）项之规定，判决如下：一、被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市穗华房产开发有限公司支付房屋产权面积差购房款127385.1元；二、被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市穗华房产开发有限公司赔偿逾期支付购房款损失（以127385.1元为计算基数，自2017年4月13日至2019年8月19日的损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿日止的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告广州市穗华房产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11771元，由原告广州市穗华房产开发有限公司负担9453元，被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣负担2318元。如不服本判决，原告及被告梁燕英、梁燕卿、梁燕霞、梁永忠、梁国雄、梁国鸣可在本判决书送达之日起十五日内，被告梁燕雯、梁燕玲、梁燕萍可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 杨 红 梅人民陪审员 周  萍二〇二〇年十一月二十日书 记 员 陈 敏 琪