贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初916号原告：柳杨，男，1982年12月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：宋镜飞，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。被告：李志敏，男，1972年5月7日出生，汉族，住湖南省攸县。被告：刘育林，男，1979年4月12日出生，汉族，住湖南省攸县。被告：陈爱新，男，1976年8月19日出生，汉族，住湖南省攸县。被告：李波，男，1980年4月26日出生，汉族，住湖南省攸县。四被告共同委托诉讼代理人：徐采，贵州黔成起智律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：王文也，贵州黔成起智律师事务所实习律师。第三人：贵阳云岩爽又爽鱼庄，住所地贵州省贵阳市云岩区百花山路57号。投资人：周道珍，女，1974年1月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵阳云岩百花宾馆，经营场所贵州省贵阳市云岩区百花山路57号。经营者：陈晓凤，女，1964年7月1日出生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州兆基房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段560号。法定代表人：周俊，董事长。委托诉讼代理人：章根香，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，1966年1月10日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。原告柳杨与被告李志敏、刘育林、陈爱新、李波，第三人贵阳云岩爽又爽鱼庄（以下简称爽又爽鱼庄）、贵阳云岩百花宾馆（以下简称百花宾馆）、贵州兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告柳杨及其委托诉讼代理人宋镜飞，被告李波及其与被告陈爱新、李志敏、刘育林的共同委托诉讼代理人徐采、王文也，第三人兆基房地产公司的委托诉讼代理人章根香、杨涛到庭参加诉讼；第三人爽又爽鱼庄、百花宾馆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳杨向本院提出诉讼请求：1.确认原告与四被告于2018年9月10日签订的《百花宾馆转让协议》无效；2.四被告立即向原告退还转让费520000元、房租及押金110000元，合计630000元；3.四被告以未退还转让费、房租、押金630000元为基数，从2018年9月20日起按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）支付违约金、资金占用费、利息等直至全部款项付清时之日止（至起诉时约为63000元）；4.本案诉讼费、保全费、公告费等涉诉费用由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原告与四被告签订《百花宾馆转让协议》，依据协议，四被告将其经营的百花宾馆全套设备及证照转让给原告，转让费63万元，房租及押金11万元，被告保证房租及保证金归原告所有，被告不得以任何方式退取，否则视为被告违约，应赔偿原告所有损失。双方还约定，被告配合办理工商营业执照的变更；转让前费用由被告承担与原告无关，与租赁方产权方发生纠纷被告无条件配合等。协议签订后，原告于2018年9月10日通过银行转账方式向被告李志敏支付转让款63万元。其后，由于四被告转让给原告的百花宾馆属于危房，不能经营。原告遂多次联系四被告予以解决未果，继续履行《百花宾馆转让协议》已不可能。百花宾馆系第三人兆基房地产公司名下物业，第三人爽又爽鱼庄承租后又将该物业转租给第三人百花宾馆经营使用。被告陈爱新、李波、李志敏、刘育林共同辩称：1.兆基房地产公司系案涉房屋的物权人，爽又爽鱼庄系第一承租人，陈晓凤系案涉房屋次承租人，四被告系案涉房屋第三承租人及实际经营者，原告系案涉房屋内全套设备的买受人，以及百花宾馆因遭受案外人侵权损害导致停业的侵权损害(或违约)赔偿请求权的权利受让人；2.2014年2月，爽又爽鱼庄将案涉宾馆使用的毛坯厂房转租给陈晓凤，陈晓凤进行装饰装修并注册登记为“贵阳云岩百花宾馆”后，将百花宾馆内所有设施设备转让给四被告，四被告与爽又爽鱼庄签订房屋租赁合同，租期至2020年3月31日止。2018年4月，因案外人修建商品房将百花宾馆使用的房屋毁损，经鉴定为危房后，贵阳市云岩区贵鸟办事处社区工作人员于2018年5月到百花宾馆处书面通知强制宾馆停业并于外墙悬挂醒目的危房指示牌及张贴危房公告，房屋物权人兆基公司立即使用蓝色铁皮将宾馆外围完全围封。2018年6月至9月期间，柳杨多次到访百花宾馆内与被告沟通受让百花宾馆全套设施设备以及经营权受损害的赔偿请求权。2018年9月10日，由柳杨携带《百花宾馆转让协议》并与被告签订，被告同意将百花宾馆全套设备及证照转让给柳杨，转让费为52万元，租金及押金11万元(具体为四被告交纳2018年5月15日至2018年7月31日的房租6万元、押金5万元)，四被告保证房租及保证金(即押金)归柳杨所有。协议签订前宾馆及营业执照所载债务房租、水电费、物业管理费等由四被告全部缴清，柳杨概不负责，四被告须协助柳杨办理所有证照过户变更手续，过户费由柳杨承担，如遇与租赁方和产权方发生纠纷时四被告须无条件配合柳杨处理债权债务。四被告当即向柳杨交付了“危房通知”1份、陈爱新与爽又爽鱼庄签订的房屋租赁合同1份、2018年度上半年房租收据1张、房屋押金收据1张、贵阳云岩百花宾馆个体工商户营业执照1份、卫生许可证1份、特种行业许可证1份、税务登记证1份、办理百花宾馆赔偿事宜的委托书1份。且柳杨在法院强制执行前已经将空调、电视等贵重的电器、房门等物品拆卸运走，剩余部分的床上用品已经被法院强制执行腾空、清除，无法恢复到原有的状态。故《百花宾馆转让协议》系方真实意思表示，权利转让亦属于法律允许的范畴，不存在合同无效的情形。第三人兆基房地产公司述称：1.本案将兆基房地产公司列为第三人没有事实及法律依据；2.《百花宾馆转让协议》是原告与四被告之间的法律关系，与兆基房地产公司无关；3.涉案房屋2018年4月已经是危房，四被告已经说明与原告在签订合同时，原告是知道该房屋是危房；4.兆基房地产公司与原被告之间均没有租赁关系。第三人爽又爽鱼庄、百花宾馆未作陈述。经审理查明，2018年9月10日，陈爱新、李波、李志敏、刘育林（甲方）与柳杨（乙方）在百花宾馆签订《百花宾馆转让协议》，甲方同意将经营的百花宾馆全套设备及证照转让给柳杨，转让费为52万元，租金及押金11万元，甲方保证房租及保证金归乙方所有；协议签订前宾馆及营业执照所载债务房租、水电费、物业管理费等由甲方全部缴清，乙方概不负责；甲方无条件协助乙方办理所有证照过户变更手续，过户费由乙方承担，如遇与租赁方和产权方发生纠纷时甲方须无条件配合乙方处理债权债务；甲乙双方在签订协议后甲方所提供的房屋、设施、所有证照只限乙方使用，甲方不得擅自吊销、转借他人，否则视为甲方违约，应赔偿乙方全部损失。协议签订后，乙方向甲方支付630000元。涉案房屋系爽又爽鱼庄向兆基房地产公司租赁，在本院作出的（2020）黔8601民初427号调解协议中，载明：爽又爽鱼庄于2020年6月30日前将位于贵阳市云岩区百花山路57号房屋（涉案房屋）返还兆基房地产公司。涉案房屋在(2020)黔8601执231号案中经本院强制执行返还兆基房地产开发有限公司。2012年11月2日，爽又爽鱼庄（甲方）与陈爱新（乙方）签订《房屋租赁合同》，爽又爽鱼庄将贵阳市云岩区百花山路57号原贵阳医疗器械厂厂内的3栋1层1号、3栋2层1号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年2月1日起至2020年3月31日止。2018年4月2日，云岩区金狮社区服务中心向兆基房地产公司下发《整改通知单》，载明：百花宾馆、爽又爽鱼庄、员工宿舍房存在严重安全隐患，请立即整改。经兆基房地产公司委托，贵州省建筑科学研究检测中心于2018年4月17日出具《鉴定报告》，鉴定结论认为：依据《危房鉴定标准》（JGJ125-2016），百花山路25号2栋房屋危险性等级评定为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。建议整体拆除。2018年5月8日，云岩区金狮社区服务中心向百花宾馆下发《通知》，载明：百花山路25号“百花宾馆”依据《危房鉴定标准》（JG125-2016）鉴定结论为D级危房，建议整体拆除。为避免发生重大安全事故，即日起，请立即撤离所有现场工作人员。贵阳市房屋安全隐患排查治理工作领导小组办公室制作《该栋房屋经鉴定为（D）级危房禁止装饰装修、出租、经营、并限期整治（危险！禁止靠近！）》公告牌。2018年5月30日，兆基房地产公司向云岩区金狮社区服务中心提出《紧急报告》，载明：兆基房地产公司位于57号地块的房屋受贵阳联源物业管理有限公司报批修建百花山51号危房改造影响，导致地块上房屋出现开裂、沉降等险情，经鉴定后鉴定意见建议整体拆除重建。上述事实，有原被告、第三人的当庭陈述笔录、《百花宾馆转让协议》及收据、《房屋租赁合同》、《鉴定报告》、《整改通知单》、《通知》、公告牌、照片及视频、（2020）黔8601民初427号民事调解书、（2020）黔8601民初549号庭审笔录、询问笔录、身份信息等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.《百花宾馆转让协议》签订时，柳杨是否明知涉案房屋系危房的事实。2.《百花宾馆转让协议》转让的标的是否包含对涉案房屋的使用权。3.《百花宾馆转让协议》的效力如何认定。焦点一，关于《百花宾馆转让协议》签订时，柳杨是否明知涉案房屋系危房的事实。首先，2018年5月8日，云岩区金狮社区服务中心向百花宾馆下发《通知》，载明：百花山路25号“百花宾馆”依据《危房鉴定标准》（JG125-2016）鉴定结论为D级危房，建议整体拆除。为避免发生重大安全事故，即日起，请立即撤离所有现场工作人员。并经贵阳市房屋安全隐患排查治理工作领导小组办公室制作《该栋房屋经鉴定为（D）级危房禁止装饰装修、出租、经营、并限期整治（危险！禁止靠近！）》公告牌，兆基房地产公司对百花宾馆进行围挡。其次，涉案房屋在明确为危房后，已经被云岩区金狮社区服务中心要求立即撤离所有现场工作人员，并停止经营。柳杨作为承租人，其在签订《百花宾馆转让协议》前有义务对租赁房屋的状况进行审查，而双方在签订《百花宾馆转让协议》时，案涉房屋被围挡且禁止经营，故应当认定柳杨明知租赁房屋系危房的事实。焦点二，关于《百花宾馆转让协议》转让的标的是否包含对涉案房屋的使用权。首先，《百花宾馆转让协议》约定：“甲方同意将经营的百花宾馆全套设备及证照转让给乙方”，虽然明确转让范围限于“经营的百花宾馆全套设备及证照”，但同时约定“租金及押金11万元，甲方保证房租及保证金归乙方所有”、“甲乙双方在签订协议后甲方所提供的房屋、设施、所有证照只限乙方使用，甲方不得擅自吊销、转借他人”，可以认定，《百花宾馆转让协议》转让范围不局限于百花宾馆全套设备及经营权，还应包括《房屋租赁合同》约定对合同期限内涉案房屋的租赁使用权，故对被告关于“受让仅限百花宾馆全套设施设备以及经营权”的意见不予采纳。其次，转让范围是否包括“损害赔偿请求权”，在《百花宾馆转让协议》未予以约定，被告亦为提供证据证明上述协议约定的范围包含“损害赔偿请求权”的内容，被告关于转让范围包括“损害赔偿请求权”的意见不予采纳。焦点三，关于《百花宾馆转让协议》的效力如何认定。根据贵州省建筑科学研究检测中心于2018年4月17日出具的《鉴定报告》,案涉《百花宾馆转让协议》签订前,该合同项下的房屋已存在安全隐患，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章,但是该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实,在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下,双方当事人仍签订《百花宾馆转让协议》,该房屋出租用于经营可能危及不特定公众的人身及财产安全,明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发,对本案情形下合同效力的认定应从严把握,司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定,以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定,本院确认案涉《百花宾馆转让协议》无效。原告关于被告立即向原告退还转让费520000元、房租及押金110000元，合计630000元的诉请。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《百花宾馆转让协议》转让范围包括百花宾馆全套设备、经营权及《房屋租赁合同》约定对合同期限内涉案房屋的租赁使用权，致原被告签订的《百花宾馆转让协议》无效，双方均存在过错。鉴于对于百花宾馆全套设备、经营权可以剥离涉案房屋进行转让，转让费由原告柳杨承担70%的责任，四被告承担30%的责任。按照上述责任比例，四被告应退还原告转让费计算为520000×30%=156000元。关于房租及押金110000元，原、被告签订《百花宾馆转让协议》的确定无效后，案涉房屋被认定为危房而禁止经营，四被告享有主张由收取人返还该费用的权利，原告诉请四被告返还租金及押金110000元，本院予以支持。原告关于被告以未退还转让费、房租、押金630000元为基数，从2018年9月20日起按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）支付违约金、资金占用费、利息等直至全部款项付清时之日止的诉请，原被告双方均存在过错，且在合同中未进行约定，该主张无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告柳杨与被告陈爱新、李波、李志敏、刘育林于2018年9月10日签订的《百花宾馆转让协议》无效；二、被告陈爱新、李波、李志敏、刘育林自本判决生效之日起十日内退还原告柳杨转让费156000元；三、被告陈爱新、李波、李志敏、刘育林自本判决生效之日起十日内退还原告柳杨房租及押金110000元；四、驳回原告柳杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10730元，减半收取计5365元，由原告柳杨负担2720元，被告陈爱新、李波、李志敏、刘育林负担2645元（原告柳杨多预交的案件受理费2645元于本判决生效后自行向本院申请退回，被告陈爱新、李波、李志敏、刘育林应负担的案件受理费于本判决生效次日起七日内向本院交纳。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇二〇年十一月十一日法官助理秦仕旺书记员赵曼