山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0285民初7921号原告：青岛银行股份有限公司莱西支行，住所地莱西市烟台路**。负责人：盖波，该行行长。委托诉讼代理人：刘瑛，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：王秀娜，山东恒日律师事务所律师。被告：吕术鹏，男，1982年12月19日出生，汉族，住莱西市。被告：青岛宏东建设工程有限公司，住，住所地莱西市上海西路**/div>法定代表人：仇晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：贾绍明，山东福泰律师事务所律师。原告青岛银行股份有限公司莱西支行（以下简称青岛银行）与被告吕术鹏、青岛宏东建设工程有限公司（以下简称宏东公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘瑛、王秀娜、被告宏东公司委托诉讼代理人贾绍明到庭参加了诉讼，被告吕术鹏经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。青岛银行向本院提出诉讼请求：1.判令编号为青岛银（XX）房借字（XX）第（XXX）号的个人购房担保借款合同提前终止，被告吕术鹏立即向原告偿还借款本金141844.97元、利息1368.81元、罚息60.97元，共计143274.75元（截至2020年9月5日），以及至借款本息清偿之日止的全部利息、罚息；2.判令被告青岛宏东建设工程有限公司对上述债务承担连带偿还责任；3.判令原告对被告吕术鹏提供的位于莱西市户的房产享有优先受偿权。事实与理由：2010年12月2日，被告吕术鹏与原告签订了编号为青岛银（青岛银（XX）房借字（XX）第（XXX）号的个人房产按揭（抵押）借款合同，约定：1、原告向被告发放房屋按揭借款22万元，期限自2011年12月2日起至2030年12月2日止，用途为购置位于莱西市户的商品住房；2、被告吕术鹏以其所购商品房作为本笔借款的抵押担保；3、由被告青岛宏东建设工程有限公司对上述借款承担连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至被告取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权证明交由贷款人收执之日止。上述合同签订后，原告与被告于2010年12月2日就抵押房产办理了预购商品房抵押预告登记（截止起诉之日，涉案房产尚未办理房屋产权证书）。2011年1月6日，原告依约向被告发放了借款22万元，还款方式为按月等额本息还款，到期日为2030年12月2日。经了解，预抵押房产已具备办理房产证相关条件，原告已通知被告办理预抵押转正式抵押手续，但被告至今未予办理。因被告吕术鹏无力还款，现上述借款自2019年9月起出现逾期，原告经多次催讨，未果。宏东公司辩称：一、2011年12月12日，宏东公司开发的宏东敏苑小区完成验收合格交付使用，莱西市房产管理局收取宏东公司产权初始登记费用，2011年12月14日，涉案房屋初次登记在宏东公司名下，该小区所有房屋自此开始均可以办理房屋产权转移登记，开发商应尽的义务已经尽到，吕树鹏在银行多次通知办理产权登记抵押手续情况下故意不予办理，公司也没有能力和权利强迫购房人必须办理产权证书及抵押。二、涉案房屋做了预抵押登记，原告作为借款人享有对该房屋的优先受偿权，其权利足以得到保障，没有必要让开发商再继续承担担保责任。请求驳回原告对宏东公司的诉讼请求。吕术鹏未答辩。经审理查明：2010年12月2日，吕术鹏、宏东公司与青岛银行签订了编号为青岛银（XX）房借字（XX）第（XXX）号个人房产按揭（抵押）借款合同，约定：贷款人：青岛银行股份有限公司莱西支行（以下简称“甲方”）借款人：吕术鹏（以下简称“乙方”）保证人：青岛宏东建设工程有限公司（以下简称“丙方”）乙方向丙方购买商品房，并以其购房合同项下的一切权利和购房合同项下的房地产作为担保，向甲方申请个人房产按揭（抵押）贷款……第二条房屋坐落莱西市团岛东路18号3幢2单元502户。第三条借款金额为人民币（大写）贰拾贰万元整，（小写）￥220000.00元；第四条借款期限自2010年12月2日起至2030年12月2日止；第五条借款利率按年利率5.44%执行……第八条借款偿还2、（2）按月等额本息还款法：自贷款发放的次月起，每月等额偿还贷款本息，还款日为每月6日；6、提前到期在下列事项中的一项或多项发生时，甲方可以宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括罚息和复利）及其他费用；若乙方不能满足甲方此要求，甲方有权采取法律手段向乙方、丙方主张本合同项下的权利。（6）乙方未按合同规定归还应偿付的借款本息。该合同还约定：第十二条丙方义务1、乙方以本合同项下所购房屋做抵押的，由丙方对乙方履行本合同项下的义务提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至乙方取得房地产权证并办妥正式抵押登记将有关抵押文件交甲方收执之日止，为乙方的债务承担连带保证责任。2、保证期间为本合同约定的乙方债务履行期限届满之日起二年。3、保证范围：甲方对乙方发放的贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费用、执行费用、律师费用等甲方实现债权的一切费用。4、保证期间内，无论何种原因，乙方未按合同约定偿还贷款本息，包括甲方宣布贷款提前到期，收回所有或部分贷款本息及相关费用而乙方不能偿还全部或部分贷款本息（包括罚息和复利）及相关费用，丙方承诺在接到甲方催收通知时即无条件履行连带保证责任，代乙方清偿所欠贷款本息和相关费用。5、丙方其他义务：（2）在房屋竣工交付使用通知书发出后，协助乙方办理有关申领房地产所有权证明文件，并与甲、乙方共同办理抵押登记手续，办妥的《他项权利证书》正本移交甲方保管。第十三条违约责任1、乙方未按本合同规定归还借款本息，应及时在上述个人银行结算账户或银行卡账户内存足款项，甲方在下一个扣款日扣收。但在存款日至扣款日之间，甲方仍向乙方计收罚息及其复利，甲方有权按在借款利率水平上加收百分之伍拾的利率向乙方加收逾期罚息及其复利。3、对应付未付利息按规定计收复利。4、乙方承担由于其违约而导致甲方发生的诉讼费、保全费、执行费、律师费及其它费用……第十四条担保1、抵押担保范围：借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费、执行费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用。上述合同签订后，青岛银行与吕术鹏于2010年12月2日就抵押房产办理了预购商品房抵押预告登记。2011年1月6日，青岛银行向吕术鹏发放了借款22万元。后因吕术鹏未按约偿还贷款本息，宏东公司亦未履行保证责任，青岛银行诉来本院。截至2020年11月25日，吕术鹏尚欠青岛银行本金137324.8元、利息301.87元、罚息11.65元，共计137638.32元。另查明，吕术鹏与宏东公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买莱西市户房屋。该房屋已于2011年12月14日初始登记于宏东公司名下，但吕术鹏至今未办理过户登记。诉讼过程中，根据青岛银行的申请，本院裁定对莱西市户房屋采取了保全措施。以上事实，有青岛银行提交的个人房产按揭借款合同、借款凭证、抵押预告登记证，宏东公司提交的房产登记费收款收据、不动产信息查询，及当事人陈述等在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，青岛银行与吕术鹏、宏东公司签订的借款合同依法成立并生效，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。青岛银行按约提供了贷款，吕术鹏应当按照合同约定偿还本金和利息，否则应当承担违约责任。对青岛银行主张解除青岛青岛银（XX）房借字（XX）第（XXX）号借款合同的诉求，本院认为，青岛银行已经依据案涉借款合同第八条第6项约定主张吕术鹏提前偿还全部本息，故无需再解除合同，对该诉求不予支持。对青岛银行主张吕术鹏偿还借款本金137324.8元、利息301.87元、罚息11.65元，共计137638.32元（截至2020年11月25日），以及至借款本息清偿之日止按照借款合同约定计算的全部利息、罚息的诉求，经本院审查，该主张符合合同约定和法律规定，予以支持。对青岛银行主张对吕术鹏购买的位于莱西市户房屋享有优先受偿权的诉求，本院认为，预抵押房产已经具备抵押登记条件，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的，故对该主张予以支持。对青岛银行主张宏东公司对吕术鹏在案涉合同项下所负债务承担连带保证责任的诉求，本院认为，本案中，宏东公司承担阶段性保证责任，保证期间自合同签订之日起至宏东公司协助吕术鹏办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。该保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。现宏东公司就该抵押房产已经竣工、验收并交付至吕术鹏，但因吕术鹏的原因无法办理正式抵押登记，本院已认定办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了青岛银行对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故宏东公司的阶段性保证责任应予免除。吕术鹏未答辩亦未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、吕术鹏偿还青岛银行股份有限公司莱西支行借款本金137324.8元、利息301.87元、罚息11.65元，共计137638.32元（截至2020年11月25日）；二、吕术鹏给付青岛银行股份有限公司莱西支行逾期利息，该利息以137324.8元为基数，自2020年11月26日起至实际给付之日止按照合同约定的利率计算；上述（一）（二）项于判决生效后十日内履行。三、青岛银行股份有限公司莱西支行对吕术鹏购买的位于莱西市户房屋处分所得价款优先受偿；四、驳回青岛银行股份有限公司莱西支行对青岛宏东建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费1583元，保全费1370元，由吕术鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李杰二〇二〇年十一月三十日书记员  赵妍