安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1594号 原告（反诉被告）:安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司,住安庆市菱湖南路**,统一社会信用代码91340800590155706L(1-1)。 法定代表人:王泽君。 委托诉讼代理人：姚兵，江苏衡鼎（安庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:戴声武,男,1970年2月18日出生,住,住安庆市宜秀区/div> 原告安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司（以下简称莫泰酒店公司）诉被告戴声武和反诉原告戴声武诉反诉被告莫泰酒店公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，戴声武向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭对两案进行了合并审理。原告委托诉讼代理人姚兵和被告戴声武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫泰酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房租10709元(房屋租金从2020年2月20日起到2020年7月31日止)；2、判令被告承担逾期支付租赁费的违约金4920元(从2020年2月20日起到2020年7月31日止)；3、判令被告承担原告开具租赁费发票所交税金22510.35元(从2020年2月20日起到2020年7月31日止)；4、解除双方租赁合同,被告立即返还违法侵占的房屋；5、被告承担本案件诉讼费用。事实与理由：2012年5月20日,原告与安庆市迎江区绿爱螺旋藻经销部(戴声武为代表人)签订场地租赁合同,2017年5月20日,戴声武以个人名义与原告签订场地租赁合同,约定租金每年24000元,被告按季度支付场地租赁费用,每季度15日前支付季度费用,先交后用,不提供发票。2016年1月19日,双方又签订补充协议,约定由原告方提供发票,税率由被告方承担,2020年5月19日租赁合同到期,2020年2月20日起被告不再支付租金,也拒绝搬离。原告多次与被告进行协商,被告均不予理睬,无奈,于2020年7月20日原告向被告发出租金催缴通知函,7月29日,原告向被告发出停水停电通知,被告仍不予理睬,违法侵占房屋至今。 为了维护原告的合法民事权益不受侵犯,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,向贵院提起诉讼,请求法院依法裁判,支持原告的诉讼请求。 被告戴声武辩称，被告从2012年5月20日至2020年8月1日已缴纳房租202709元，不存在拖欠房租；原告诉求第二项没有根据，被告足额缴纳租金，没有违约一说；作为原告提供租房服务，开具发票是其应尽的义务，要求被告支付税金没有事实依据；房屋被告已经于2020年10月31日退还给原告，原告诉求第四项没有依据。 戴声武同时向本院提出反诉请求：1、返还2012年缴纳的房租押金2000元，收据单号0138039；2、返还2012年5月-2019年12月多收电费5271.47元；3、减免新冠疫情期间房租一个半月，合计3000元；4、赔偿2020年7月31日-2020年10月31日期间实体店和淘宝店铺经济损失合计95745元；5、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：1.反诉人戴声武与被反诉人莫泰酒店公司自2012年以来总共签订三份租房合同：第一份，合同租期为2012年5月2日-2017年5月19日，并缴纳房租押金2000元，2016年1月19日签订补充协议一份；第二份合同，合同租期为2017年5月20日-2019年5月19日；第三份合同，合同租期为2019年5月20日-2020年5月19日。截止2020年7月31日，共计应缴纳房租196709元。截止2020年8月1日，实际缴纳房租202709元，其中6000元为按合同约定提前预交房租款，所以房屋租期应至2020年10月31日止。2.今年新冠疫情发生以来，莫泰酒店公司从出租人湖滨公司得到了减免房租一个半月的优惠，然而却拒绝给予戴声武减免房租。显然违背了出租人、承租人和次承租人之间的公平公正的合同原则，也没有相应政府发出的疫情期间减免房租的号召。3.今年5月，戴声武发现莫泰酒店公司一直以来存在加价收取电费的现象，经双方交涉和行政部门催促，莫泰酒店公司至今没有返还。就上述多个问题，双方多次协商未果，于2020年7月31日再次协商未达成一致意见，莫泰酒店公司于当日上午派人粗暴地砸烂了戴声武承租的房屋户外玻璃大门，并于8月1日对戴声武停水停电，致使戴声武无法开展正常的经营活动，至今已有2个多月。 被反诉人莫泰酒店公司在反诉人戴声武足额缴纳房租款的情况下，单方面解除合同，停水停电，砸门毁物，强势驱赶，期间亦不履行对我方的债务，拒绝给予戴声武疫情期间的减免房租的优惠。戴声武处于弱势，只能逆来顺受。请求迎江区法院查明本诉事实，判决驳回原告莫泰酒店公司的诉讼请求的同时，判决支持反诉人戴声武的诉讼请求。 莫泰酒店公司对戴声武的反诉辩称，一、反诉人要求返还2012年缴纳的房租押金2000元，没有事实和法律依据。2012年双方签订房屋租赁合同时，戴声武的确缴纳2000元，当时明确约定为合同保证金。依据2019年5月20日双方续签《场地租赁合同》第五条约定“乙方未依合同按时付场地租赁费，每逾期一日按应付场地租赁费的0.5%支付违约金给对方，逾约定付款日期20天的，甲方有权解除合同收回场地，并不退还保证金”。故依照双方签订合同约定，戴声武逾期支付租金达5个月之久，合同向对方莫泰酒店公司依约不退还保证金符合双方签订合同的约定，不违反法律规定。 二、反诉人要求返还2012年5月-2019年12月期间多收电费5271.47元没有事实依据。1。原告并未就2012年5月-2019年12月多交电费有明确的计算清单，对反诉人诉求返还5271.47元电费，莫泰公司不予认可。依据《民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，反诉人应当就多收电费数额的计算承担相应的举证责任。如果不能提供明确计算依据，其应当承担举证不能的责任。2.反诉人从2020年5月20日至今未缴纳电费，反诉人并未予以扣减。三、反诉人要求减免新冠疫情期间房租一个半月，没有法律依据。四、反诉人要求赔偿2020年7月31日到2020年10月31日期间实体店和淘宝店经济损失没有法律依据。综上，反诉人此次反诉要求均无事实和法律依据，其诉讼费理应由其自身承担。 莫泰酒店公司就本诉和反诉一并向本院提交了以下证据： 一、原告营业执照复印件一份，证明原告具有民事主体资格的事实。 二、被告身份证复印件一份，证明被告具有民事主体资格的事实。 三、场地合同租赁复印件各一份，证明原被告曾于2012年5月20日签订租赁协议，合同到期2020年5月19日，约定租金每年24000元，按季支付租金，并约定逾期支付承担违约金的事实。 四、补充协议复印件一份，证明双方约定开具发票，发票税率由被告承担的事实。 五、确认说明复印件、租赁费发票税收明细各一份，证明发票开具名称经被告确认，具体税率收费金额。 六、房屋租赁费发票21份复印件，证明租赁费共计202709元的事实。 七、租金催缴通知函，证明原告催缴租金、解除合同的事实。 八、房租计算表，证明原告对已付房租和未付房租部分已经经被告确认的事实。 戴声武就本诉和反诉一并向本院提交了以下证据： 一、租房合同三份、2012年-2017年主体合同的补充协议一份，证明补充协议只对主体合同（2012年5月-2017年5月）负责，并随主体合同发生效力和失去效力，三份合同中都存在不合法条款，应视不合法条款无效，证明租金为24000元每年，每月2000元。 二、押金收据复印件，证明缴纳时间为2012年，应在合同到期日（2017年5月19日）返还给反诉人。 三、市政府网站截图一份，莫泰酒店公司向市场管理部门做的情况说明一份，莫泰酒店公司电费发票复印件元一份，我方多张电费缴费收据，证明多收电费5271.47元的事实； 四、被毁大门照片一张，停水停电通知一份，证明砸门毁物和停水停电的事实； 五、已缴纳房租的发票复印件21份，证明截止2020年8月1日，反诉方共计缴纳房租款202709元，佐证房屋租期到2020年10月31日止； 六、营业执照复印件一份，专卖店店面照片一份，销售代理合同若干页，进货打款凭证若干，销售凭证若干，淘宝店铺营业收入凭证若干，证明实体店经营已达12年之久，每日营业额200多元，利润率50%，淘宝店铺2019年度收入共计49530元，利润率30%。 经庭审质证，关于莫泰酒店公司提交的本诉证据，戴声武对证据一、二、三无异议；证据四补充协议对后面两份合同没有效力；证据五需要核实原件；证据六无异议；证据七无异议。关于戴声武提交的证据，莫泰酒店公司对证据一三性无异议，明确租房合同与补充协议均为双方真实意思表示，不违反法律规定，合同真实有效；对证据二真实性无异议，明确押金2000元；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告应向被告返还对缴纳的电费的事实，该门面并不是戴声武经营的店面；对情况说明真实性无异议，证明目的有异议；对电费缴费收据，5271.47元电费戴声武并没有缴纳；对证据四，我方要求缴纳房租，但并未缴纳，停水停电是事实，但并未砸门毁物；对证据五真实性无异议，原告依据戴声武的租金开具发票，戴声武对未缴纳的租金已签字确认，发票中还有10709元房租未交；对证据六真实性有异议，每天的营业额和利润均不具有真实性。 经审查，双方提交的证据均符合证据“三性”原则，本院均予采信，但能否达到相应的证明目的，需要综合双方的证据综合认定。 综上，结合庭审和当事人陈述，查明以下事实： 2012年5月19日，莫泰酒店公司（甲方）与戴声武（乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定：甲方在酒店西区域指定约20平米场地出租给乙方进行业务，租赁期限自2012年5月20日至2017年5月19日；乙方应向甲方支付24000元/年的租金，乙方按季度支付场地租赁费用，并于每季15日前支付下季度费用；本合同自签订之日起三年内按2000元/月付房租，第四年起，房租在原基础上调10%；本合同签约后三个工作日内，乙方一次性向甲方支付合同保证金2000元，该保证金于合作期满乙方退场并结清相关费用后五个工作日内无息退还乙方；乙方未依合同按时交付场地租赁费，每逾期一日按应付场地租赁费的0.5%支付违约金给对方，逾约定付款日期超过20天的，甲方有权解除合同收回场地，并不退还保证金。2016年1月19日，莫泰酒店公司与戴声武签订一份《补充协议》，约定经甲乙双方协商对原2012年5月19日签订的场地租赁合同中的第二条租赁费及支付形式第一小条每月支付2000元未说明开发票事宜补充如下：甲方每季度收取乙方房租时，不提供发票，若乙方需要开具发票，税率由乙方承担；对于第二小条改为从2016年1月份房租在原基础上调10%，现下调10%，即每日2000元。 2017年5月1日，莫泰酒店公司与戴声武续签《场地租赁合同》，约定：租期自2017年5月20日至2019年5月19日，租金24000元/年，按季支付，先缴后用，不提供发票；2019年5月20日，莫泰酒店公司与戴声武再次续签《场地租赁合同》，约定：租期自2019年5月20日至2020年5月19日，租金24000元/年，按季支付，先缴后用，不提供发票。 戴声武承租涉案房屋后，用于经营安庆市迎江区绿爱螺旋藻经营部。最后一份租赁合同租赁期限到期后，戴声武未搬离房屋。2020年7月20日，莫泰酒店公司向戴声武发出一份《租金催缴通知函》，向戴声武催缴2020年2月20日至2020年7月19日的房租10000元。2020年7月29日，莫泰酒店公司向戴声武发出一份《停水停电通知》，载明由于戴声武未缴纳2020年2月19日至2020年7月31日房租10709元，决定于2020年8月1日起对戴声武停止供水供电。2020年7月31日，戴声武在一份《房租计算表》上签字确认：（1）已付款房租部分合计192000元，其中2012年5月20日-2017年5月19日120000元；2017年5月20日-2019年5月19日48000元；2019年5月20日-2020年5月19日24000元。未付款房租部分合计10709元，其中2020年2月20日-2020年5月19日6000元；2020年5月20日-2020年7月31日元4709元。上述房租截至2020年7月31日共计202709元（192000元+10709元）。戴声武在该表上备注“开发票用”。2020年8月1日，莫泰酒店公司开具涉案房屋租赁发票共计202709元，已缴纳税金共计9652.8元。2020年10月31日，戴声武搬离涉案房屋。 另查明，戴声武承租涉案房屋期间，按每度1元向莫泰酒店公司支付电费共计13865元，莫泰酒店公司正常期按每度0.6余元、高峰期按每度0.7余元缴纳电费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的三份房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。戴声武作为涉案房屋租赁合同的承租人，应当履行按约支付房屋租金的义务。根据莫泰酒店公司提供的《房租计算表》记载，戴声武已付房租192000元（2012年5月20日-2020年5月19日），未付房租10709元（2020年2月20日-2020年7月31日）。该表中的未付房租起算时间（2020年2月20日）早于已付房租截止时间（2020年5月19日），时间节点存在矛盾，由于戴声武在该《房租计算表》上签字确认，莫泰酒店公司已就全部租金开具发票，故本院认定未付房租自2020年5月20日起至2020年7月31日，共计4709元。戴声武未能提供其在《房租计算表》上签字后支付了未付租金4709元的证据，故其主张已付清全部租金无事实依据，戴声武应当支付给莫泰酒店公司未付租金4709元。关于莫泰酒店公司主张的违约金，由于涉案三份《场地租赁合同》均约定了房屋租金按季支付，先缴后用，每逾期一日按应付场地租赁费的0.5%支付违约金，故2020年5月20日至2020年7月31日期间未付房租的违约金应当以4709元为基数，自2020年5月20日起按照0.5%/天计算至实际付清之日止。关于莫泰酒店公司主张被告承担租赁费发票税金，莫泰酒店公司与戴声武于2016年1月19日签订的《补充协议》约定“对2012年5月19日签订的场地租赁合同未说明开发票事宜补充如下：不提供发票，若乙方需要开具发票，税率由乙方承担”。故2012年5月20日至2017年5月19日租金120000元开具发票税金由戴声武负担，由于后两份《场地租赁合同》未约定发票税金由戴声武负担，故2017年5月20日至2020年7月31日租金82709元开具发票税金由莫泰酒店公司自行负担。莫泰酒店公司已缴纳2012年5月20日至2020年7月31日房租费发票税金9652.8元，戴声武应付房租发票税金为5714.28元[9652.8元×（120000元/202709元）]。莫泰酒店公司主张的其他税金尚未缴纳，莫泰酒店公司可待实际缴纳后另行主张。由于双方最后一份租赁合同于2020年5月19日到期，戴声武于2020年10月31日搬离房屋，故本院对莫泰酒店公司主张解除租赁合同的诉求予以支持，莫泰酒店公司主张戴声武返还侵占的房屋无事实依据，故本院不予支持。 关于反诉原告戴声武主张莫泰酒店公司返还房租押金2000元的诉求，涉案第一份《场地租赁合同》约定“乙方一次性向甲方支付合同保证金2000元，该保证金于合作期满乙方退场并结清相关费用后五个工作日内无息退还乙方”，后两份《场地租赁合同》未约定保证金数额，但均约定了“违约时保证金不予返还”，由于保证金作为莫泰酒店公司债权的担保，具有定金性质，同时约定违约金和保证金时应择一适用。莫泰酒店公司已主张违约金，故保证金2000元应当自戴声武付清未付租金、违约金及税金时返还给戴声武。关于戴声武主张返还多收电费5271.47元，莫泰酒店公司向戴声武按每度1元收取电费，而莫泰酒店公司正常按每度0.6余元、高峰期按每度0.7余元缴纳电费，莫泰酒店公司向戴声武多收取的电费应予返还，戴声武主张按0.6198元/度收取电费，符合安庆市商业用电收费标准，莫泰酒店公司未能提供反驳证据，故莫泰酒店公司应当返还多收取电费为5271.47元[13865元×（1元/度-0.6198元/度）]。关于戴声武主张减免疫情期间一个半月房租，无法律依据，且莫泰酒店公司未予同意减免，故本院不予支持。关于戴声武主张赔偿经济损失，涉案《场地租赁合同》于2020年5月19日到期，莫泰酒店公司仅主张了2020年7月31日前的租金，戴声武在合同到期后继续占用房屋且未付租金，违约在先，故其主张2020年7月31日至2020年10月31日的经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司与被告戴声武于2019年5月20日签订的《场地租赁合同》； 二、被告戴声武于本判决发生法律效力后十日内支付安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司拖欠租金4709元、违约金（以4709元为基数，自2020年5月20日起按照0.5%/天计算至实际付清之日止）、税金5714.28元； 三、反诉被告安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司于反诉原告戴声武 付清本判决第二项确定的款项时返还反诉原告戴声武保证金2000元； 四、反诉被告安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还反诉原告戴声武多收的电费5271.47元； 五、驳回原告安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告戴声武的其他反诉请求。 案件受理费本诉753元，反诉2420.32元，合计3173.32元，减半收取1586.66元，由原告安庆市鼎洲莫泰酒店有限公司负担586.66元，被告戴声武负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐杨 二〇二〇年十一月三十日 书记员  彭璐 本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。