重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0105民初08177号 原告：重庆国奥实业发展有限公司，住所地重庆市江北区国惠路35号，统一社会信用代码91500000768863321H。 法定代表人：杨靖，职务董事长。 委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴锦华，重庆钜沃律师事务所律师。 被告：罗江燕，女，1984年5月14日出生，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：聂颖，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹丽红，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。 原告重庆国奥实业发展有限公司诉被告罗江燕商品房销售合同纠纷一案，本院2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆国奥实业发展有限公司的委托诉讼代理人李晶晶、吴锦华，被告罗江燕的委托诉讼代理人聂颖、詹丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆国奥实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告签订的关于购买重庆市江北区国惠路45号14幢3-1号房屋的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件及补充协议）；二、判决被告配合原告向房地产交易管理部门办理《重庆市商品房买卖合同》终止及网签登记注销等手续；三、判决被告支付原告违约金183000元（依据合同第十条第一款第二项，按照应付款的10%计算：1830000元×10%）；四、判决被告支付原告因本案产生的律师费10000元；五、判决确认原告有权在被告已付购房款中抵扣被告应付违约金等。庭后，原告提交申请书撤回第五项诉讼请求。事实和理由为：2019年3月25日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买位于重庆市江北区国惠路X号X幢X-X号房屋。合同约定，房屋建筑面积174.82平方米，总成交价为3066000元；付款方式为按揭付款，具体付款方式为合同签订之日或之前支付首付房款1236000元，剩余1830000元向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告按合同约定支付了首付房款后，剩余房款一直未支付。经原告催告后，被告仍未履行合同约定。为维护合法权益，原告诉至法院。 被告罗江燕辩称，1.因原告指定的按揭贷款银行无法发放贷款，被告同意解除与原告的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。2.被告按合同约定支付了首付房款，并向原告指定银行提交了按揭贷款手续，且银行已经于2019年5月审批通过，只是由于银行贷款额度紧张未能放款。2019年8月，贷款银行以被告存在新增贷款为由，拒绝放款。前述情形不属于合同补充协议约定的“因乙方原因”，被告不应当承担违约责任。3.被告不承担违约责任，也不应当支付补充协议第十七条约定的律师费。4.如认定被告违约，基于原告不存在补充协议第十七条第六项约定的损失，补充协议关于违约金不能调减的约定属于无效格式条款及公平、利益平衡原则等原因，原告主张的违约金过高，应依法予以调减。 本院经审理认定的事实如下： 2019年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告将位于重庆市江北区国惠路45号14幢3-1号房屋出售给被告；房屋建筑面积174.82平方米，总成交价为3066000元；付款方式为按揭付款，具体付款方式为合同签订之日或之前支付首付房款1236000元，剩余1830000元向银行申请按揭贷款。合同第十条被告逾期付款的违约责任，被告未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按应付款的10%向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房价款。合同附件五补充协议第三条对付款方式的补充约定第三款约定，因乙方原因，其贷款申请未予批准或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达原告银行账户的，被告应于收到原告通知后7日内一次性付清全部购房款；如被告未能在7日内一次性付清全部购房款，被告应承担合同第十条的逾期付款违约责任。第五款约定，“乙方原因”是指被告不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策，或被告未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由被告导致的按揭未能成功的原因。第十七条对合同解除及违约责任的补充约定第二款约定，本合同及本补充协议解除的，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内，双方配合按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。第三款约定，若因被告原因解除合同的，原告将在办理完毕合同注销登记手续且被告已经腾房（如已交房）后90日内，将被告已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额返还被告，违约金及各种相关费用包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息、原告为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、违约金及原告其他损失等。合同签订当日，被告向原告支付了首付房款1236000元。同日，被告向中国工商银行两路口支行办理了个人贷款申请。 2019年12月12日，原告向被告邮寄律师函。律师函载明，因被告未能按照合同约定支付剩余1830000元房款，现通知被告：1.收到通知后7日内完成剩余房款支付义务；2.如未能完成剩余房款支付义务，原告有权依照合同约定解除双方之间的商品房买卖合同，收取违约金。2019年12月13日，被告收到原告前述律师函。 嗣后，因本案纠纷，原告委托重庆钜沃律师事务所代理，并支付了10000元律师服务费。 2020年3月27日，中国工商银行两路口支行出具情况说明，载明：客户罗江燕申请个人一手住房按揭贷款，购房地址为重庆市江北区国惠路45号14幢3-1号；由于客户征信状况不符合贷款条件，故无法为其办理贷款；以上情况属实，同意办理解除抵押等相关事宜。 另查明，被告于2020年7月24日收到本院送达的起诉状副本等应诉材料。 庭审中，被告还举示1.通话录音，拟证明被告积极履约，其提交贷款申请已经获银行审批通过，但由于银行原因未能放款。2案涉同类房屋市场情况对比（打印件），拟证明即便原告解除合同，其并未产生实际损失。原告质证对证据1的真实性不予认可，无法核实通话双方身份，且通话的对方与本案无关，不认可被告证明目的。对证据2的真实性不认可，并非估价机构出具数据，不具有参考性，与本案无关。 以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、个人贷款申请表、情况说明、律师函、快递查询详情单、登记备案证明、法律事务委托合同、发票等书面证据及当事人庭审陈述在卷为证，并经庭审质证。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方合同附件五补充协议第三款约定，因乙方原因，其贷款申请未予批准或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达原告银行账户的，被告应于收到原告通知后7日内一次性付清全部购房款。被告于2019年8月就已知晓因被告新增贷款问题，银行单方审批不能放款，且在2019年12月13日收到原告要求一次性付清全部购房款的通知后未能在7日内一次性付清全部购房款。被告行为符合未按约定支付房价款且逾期超过30日的情形，构成违约，原告有权依照合同第十条约定解除与被告的商品房买卖合同。原告以起诉方式行使约定解除权且解除意思表示已经于起诉状副本送达之时到达被告，原告前述行为已发生合同解除的法律效力，因此，双方之间的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于2020年7月24日解除。故本院对原告要求判决解除合同的诉讼请求予以支持。该合同解除后，被告有义务协助对方前往土地房屋登记机构办理终止及网签登记注销等手续。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告违约，根据双方合同约定，被告应当向原告支付违约金183000元（应付房款1830000元×10%）。同理，被告违约，原告由此主张诉讼产生的律师费用（10000元）也应当由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆国奥实业发展有限公司与被告罗江燕之间的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于2020年7月24日解除。 二、被告罗江燕于本判决生效之日起三日内配合原告重庆国奥实业发展有限公司办理《重庆市商品房买卖合同》的网签备案登记注销手续。 三、被告罗江燕于本判决生效之日起三日内支付原告重庆国奥实业发展有限公司违约金183000元。 四、被告罗江燕于本判决生效之日起三日内支付原告重庆国奥实业发展有限公司律师费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4160元，减半收取2080元，由被告罗江燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  赵树龙 二〇二〇年十一月十一日 书记员  陈晓宇