河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初7126号 原告：石家庄市振西实业总公司，住所地石家庄市桥**振四街，统一社会信用代码：91130104104569699D。 法定代表人：刘景辉，总经理。 委托诉讼代理人：李东海，河北恩为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武利，河北恩为律师事务所律师。 被告：谢祎，女，1979年4月18日出生，汉族，现住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：李景国，河北姜钟律师事务所律师。 原告石家庄市振西实业总公司（以下简称振西实业）与被告谢祎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振西实业的委托诉讼代理人武利、被告谢祎及其委托诉讼代理人李景国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告振西实业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令依法解除原被告双方签订的编号为073的《顺美华庭购房合同》；2、请求法院判令被告将石家庄市桥西区城角街267号顺美华庭5-1102室不动产腾空返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月22日，原、被告双方签订了编号为073的《顺美华庭购房合同》，约定被告购买原告开发的位于石家庄市桥西区，房屋总价款426955元，地下室总价款11955元，不动产总房款共计438910元。合同第三条约定首付款138910元，剩余30万元办理按揭贷款。2010年7月13日，双方签订了《补充协议》，协议约定总购房款436821元，已交购房款226821元，尚欠购房款21万元。同时，《补充协议》第四条对偿还所欠购房款21万元约定如下：参照人民银行现行5年期以上贷款基准利率（月息4.95‰）的七折按揭贷款月均还本息表（按等额本息还款方式计算）执行。乙方每月还款额本息合计1569.96元。为方便乙方还款，乙方授权委托甲方每月从乙方在建设银行的银行账户62×××41扣划，乙方应在每月20日之前将还款额足额存入该账户，直至乙方在甲方指定银行办理完贷款手续止。如乙方未按约定时间足额存入的，未还款部分加倍支付，连续三个月未足额存入的，甲方有权解除购房合同。补充协议签署后，被告连续三个月未及时足额将月还款额存入指定还款账户，构成违约。故原告请求解除双方签订的合同并返还顺美华庭5-1102室不动产。 被告谢祎辩称，一、答辩人不同意解除《顺美华庭购房合同》，愿意按照合同约定支付购房款，继续履行购房合同。同时被答辩人应为答辩人办理房屋权属证书。答辩人与被答辩人签订《顺美华庭购房合同》后，及时按照合同约定支付了首付款，天然气管网费、热力建设费，办理不动产手续费等。签订《补充协议》后，又将首付款支付至50%以上，且答辩人代扣账户余额充足，被答辩人从未向答辩人催要过购房款，故答辩人不存在逾期付款的问题。现答辩人有付款能力，且愿意按照合同约定支付购房款，并要求被答辩人及时为被答辩人办理房产证。二、被答辩人违约在先，且数次严重违约。1、答辩人与被答辩人签订购房合同时，被答辩人宣称顺美华庭项目系70年产权的市证房屋，但被答辩人一直无法为答辩人办理70年房屋产权证。2、答辩人与被答辩人签订的购房合同第四条约定，被答辩人应于2010年4月30日前交付房屋，因被答辩人的原因，2010年7月13日才将房屋交付给答辩人。3、答辩人与被答辩人签订的购房合同第三条约定，付款方式为缴纳首付款后，办理银行按揭贷款，但由于被答辩人的原因迟迟不能办理。4、补充协议约定，被答辩人应在180个工作日内具备银行贷款条件，但时至今日被答辩人仍不具备，被答辩人以上种种严重违约已经构成了根本违约，答辩人有足够的理由相信被答辩人无法为答辩人办理按揭贷款，并办理70年房屋产权证，所购房屋可能变成小产权房，答辩人继续付款可能导致自身权益受到巨大损失。三、被答辩人未按照法律规定进行催告，其合同解除权已经消灭，其无权要求根据《中华人民共和国合同法》第96条规定解除合同。合同解除权是形成权，权利人以自己单方面的意思表示行使，实现形成权既不需要向人民法院提起请求，也不需要进行强制执行，所以行使形成权不需要法院的裁判。答辩人至今未收到被答辩人的解除通知，可以证实至今被答辩人未行使其解除权。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、《合同法》第94条的规定，本案中被答辩人至今未催告答辩人，催告义务是被答辩人主张解除合同的前提条件，在被答辩人未履行催告答辩人交纳购房款的前提下，被答辩人无权起诉解除合同。另被答辩人诉称《补充协议》签订后，答辩人连续三个月未及时足额将月还款额存入指定还款账户构成违约。双方于2010年7月24日签订《补充协议》，在长达近十年之久的期间内，被答辩人一直没有行使解除权。直到2020年才向人民法院主张解除合同，明显超过合理期限，其解除权已经超过合理期间没有行使而消灭。同时本案亦不存在答辩人拒不履行合同义务的情形，被答辩人无证据证明涉案合同目的已无法实现，故其要求解除合同的请求亦不应得到支持。综上所述，被答辩人屡次违约，导致答辩人有理由相信无法履行合同主要义务，答辩人的权益无法得到保障，但是答辩人仍愿意按照合同的约定支付剩余购房款，履行购房合同，答辩人自入住房屋至今已经长达十年之久，至今未能办理房产证。今年石家庄市人民政府急人民之所急，想人民之所想，出台相关政策，解决房地产历史遗留问题，为广大购房户办理房产证。这本是利国利民的天大好事，但被答辩人以此为要挟，人为设置障碍，阻碍政策落地实施，在其非法目的无法达到的情况下，在明知其自身严重违约的情况下，竟然恶人先告状，要求解除房屋购买合同，可见其用心险恶。本案事关众多购房户的合法权益，事关人民政府利民政策的实施。恳请人民法院在查明本案事实的情况下，为答辩人做主，为广大业主做主，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2009年1月22日，原告（出卖人）振西实业与被告（买受人）谢祎签订《购房合同》（编号073），双方约定被告购买原告开发的位于石家庄市桥西区，建筑面积116.75平方米，单价3657元，总价款426955元。地下室建筑面积7.97平方米，单价1500元，总价款11955元。天然气管网建设费3200元／户，热力管网建设费4670元。以上共计446780元。双方同意选定银行按揭贷款的付款方式，签订房产认购协议之日起7日内双方签订《购房合同》，同时交纳足额首付款，其余部分由银行提供贷款（年限与贷款限额及贷款资料均按贷款行的规定执行，全部贷款资料在签订《购房合同》的时候据实提供），如果由于乙方自身原因导致乙方贷款不能，则乙方有义务采取其他方式付清全部房款。首付款为138910元，贷款额为300000元。出卖人应当在2010年4月30日前，将经有关部门验收的房屋交付买受人使用。出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年7月13日，原告（出卖人）振西实业与被告（买受人）谢祎签订《补充协议》，双方约定建筑面积116.06平方米，总购房款436821元，已交购房款226821元，尚欠甲方房款210000元。在《补充协议》中双方对所欠购房款的偿还方式进行约定，参照人民银行现行5年期以上贷款基准利率（月息4.95‰）的七折按揭贷款月均还本息表（按等额本息还款方式计算）执行。乙方每月还款额本息合计1569.96元。为方便乙方还款，乙方授权委托甲方每月从乙方在建设银行的银行账户62×××41扣划，乙方应在每月20日之前将还款额足额存入该账户，直至乙方在甲方指定银行办理完贷款手续止。2010年7月13日，原告将涉案房屋交付被告使用，但至今未办理房屋权属登记及产权证等相关事项。被告分别于2009年1月22日缴纳管网建设费7870元，2010年7月15日缴纳契税6552元、维修基金8289元。被告按照《补充协议》的约定自2010年8月至2013年7月，每月支付1569.96元。2013年8月起，被告的银行账户内余额不足，原告未能扣款。本案中双方未签订正式的商品房买卖合同。 以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，《购房合同》、《补充协议》、收据、银行转账明细等证据，可以证实。 本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付给买受人，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原告与被告于2009年1月22日签订的《购房合同》（编号073）系双方当事人真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2010年7月13日原被告就上述《购房合同》签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，属于对原、被告签订的《购房合同》（编号073）中有关付款金额、付款方式及应承担违约责任的补充约定，是房屋买卖合同的组成部分。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除。双方签订的《补充协议》第4条第三款约定“违约责任：如乙方未按约定时间足额存入的，未还款部分加倍支付，连续三个月未足额存入的，甲方有权解除购房合同”。2013年8月起，被告未依约向指定账户存入足额存款，致使原告不能如期扣划房款，且连续超过三个月，作为原告振西实业已经享有了合同解除权。但是双方在购房合同及补充协议中均未约定行使解除的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，振西实业解除应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的扣款日期为每月20日，被告自2013年8月20日起，在指定银行账户的存款已经不能满足原告的扣划要求。原告自2013年10月21日已发生对被告购买房屋的解除权，但原告直至2020年8月13日才到本院起诉要求解除合同，属于原告逾期不行使合同解除权，该解除权消灭。虽然原告提出其已将向被告提交了办理房产证明需要交纳费用通知单，但是该通知单仅显示5-1102号交款情况，没有原被告名称和通知内容，不构成对解除行为的告知，且没有落款日期，无法证明原告解除权行使未超期。因此，对原告振西实业要求解除与被告谢祎签订的购房合同的诉讼请求不予支持。本案中原被告双方签订的《购房合同》，本意是购买证件齐全的商品房，但由于种种原因，导致银行按揭贷款和房屋证件无法办理，被告有理由相信其购买房产存在无法办证的可能，因此，被告停止给付按揭房款属于行使抗辩权的一种方式，亦不能作为原告解除合同的理由。本案中，被告同意按照《购房合同》及《补充协议》的约定继续履行合同。案涉房屋已经交付十年，被告在房屋内居住，从维护交易安全和交易稳定性的角度来看，不解除原被告之间的购房合同及补充协议亦更有利于市场交易的安全、稳定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下： 驳回原告石家庄市振西实业总公司的诉讼请求。 案件受理费13140元，减半收取计6570元，由原告石家庄市振西实业总公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 齐立霞 二〇二〇年十一月四日 书记员员 少 卿