广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21129号原告：黄巧玲，女，1965年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：刘俊峰，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子君，广东信广律师事务所律师。被告：叶立奋，男，1984年3月4日出生，汉族，住广东省阳春市。原告黄巧玲诉被告叶立奋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月16日公开开庭进行审理。原告黄巧玲的委托诉讼代理人刘俊峰、被告叶立奋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄巧玲向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》（编号：CTO-XL-2007-001），合同标的金额为145356元；2.被告向原告返还位于中山市××××××××××海晖园32卡商铺的租赁房屋；3.被告向原告支付租金26136元（按每月租金2376元标准计算，自2019年9月11日起至实际返还场地之日止，暂计至2020年7月10日的租金合计为26136元）；4.被告向原告支付逾期支付租金的违约金4022.57元（按每月应付租金2376元标准，自2019年9月份起至实际清偿之日止，按日息0.1%计算，暂计至2020年7月13日的违约金合计为4022.57元）；5.被告向原告支付管理费2195.01元；6.被告交纳的履约保证金6600元归原告所有。事实和理由：2017年8月11日，原告与被告经协商一致，签订了《房屋租赁合同》（编号：CTO-XL-2007-001），双方约定：被告向原告承租位于中山市××××××××××海晖园32卡商铺，承租期限为自2017年8月11日起至2022年8月10日止，其中自2019年8月11日至2020年8月10日期间的租金为每月2376元，自2020年8月11日至2021年8月10日期间的租金为每月2566元，租金按月结算支付，承租方应于每月10日之前支付当月的租金，每逾期一天，承租方需按照欠缴租金的2%的标准支付违约金，双方还约定，若承租方逾期支付租金超过三十天的，出租方有权解除合同。双方签订《房屋租赁合同》之后，被告已使用承租的场地用于商业经营用途。但被告自2019年9月份开始，未按照合同约定的租金标准按时足额向原告缴纳租金。经原告多次催促，被告仍以各种理由拒绝缴纳。被告逾期缴纳租金的时间已经远远超过30天，其长期拖欠租金的行为已经构成根本违约。根据《房屋租赁合同》的约定和被告违约的事实，原告有权要求解除租赁合同和收回租赁场地，并可要求被告支付租金、违约金及没收履约保证金。原告认为，被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，已经对原告造成了经济损失，现原告为维护自身的合法权益，特依法诉诸法院，请法院判如所请。原告黄巧玲就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同；2.房产证、土地证；3.收据；4.微信聊天记录截图。被告叶立奋辩称：同意解除合同，因为被告已经通知物业管理人员即代收租金的阿华，告知其不再承租涉案房屋，并已于2019年8月份搬走，和物业人员阿华进行口头交接，涉案房屋的门也没有锁。被告叶立奋就其答辩未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的证据2，被告对其真实性不清楚，但是该组证据均是相关部门颁发的房产证、土地证，所以本院对该组证据均予以采信。本院经审理认定事实如下:原告（合同出租方）与被告（合同承租方）于2017年8月11日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为“租赁物业位置：广东省中山市××××××××××海晖园A7-36号商铺（房产地址：中山市××××××××××海晖园32卡），租赁物面积计租面积（含公共部分分摊面积）：63.31平方米。租赁物用途：商业用途。租赁期限为五年，自2017年8月11日起至2022年8月10日止。租赁物业租金起始为35元/平方米，即月租金起始为2200元，其中2017年8月11日至2018年8月10日租金为每月2200元；2018年8月11日至2019年8月10日租金为每月2200元；2019年8月11日至2020年8月10日租金为每月2376元；2020年8月11日至2021年8月10日租金为每月2566元……承租方应在每月10日前将当月租金一次性清给出租方。承租方应于本合同签订后三天内一次性交纳相当于3个月租金给出租方作为本合同的履约保证金，即人民币6600元，水电按金500元，首月租金2200元，合计9300元。上述保证金在合同履行期间由出租方保管至合同终止。承租方在没有拖欠租金、税费或没有因使用租赁物经营而产生的其他纠纷未解决的，出租方在确认承租方全面履行合同权利义务之日起十五天内将剩余保证金（不计利息）如数退还给承租方。返还：租赁合同期满或者提前解除的，承租方应：……承租方应于租赁物期满前七日或者解除租赁关系次日向出租方提出交还租赁物的验收通知，承租方在返还完毕后，双方须在返还清单上签名盖章确认。承租方应在租赁期届满前或解除租赁关系次日将租赁物业范围内外物品清理离场，逾期还有遗留物品的，视为承租方放弃该等物品的所有权和处置权，出租方有权单方处置和清理，并有权从保证金中扣除相关清理费用。租赁期内，若承租方提前解除合同，须提前1个月书面通知出租方，若出租方同意解除租赁合同的，出租方可收取承租方当年一个月的月租金作为违约金，违约金可在承租方交纳的保证金中直接扣除。承租方不按时交付租金、物业管理费及其他费用的、无正当理由逾期累计超过30天，除须补交外，每逾期一日，按当期应缴费租金标准的百分之二向出租方支付违约金……”。被告于2017年8月11日向原告交付了履约保证金6600元、水电按金500元，原告亦向其出具收据。截止至2019年9月11日之前的涉案房屋租金被告均已交清。另查明，被告称其系2019年8月底搬走，2019年9月份电话通知代收被告租金的物业管理人员阿华其已经搬走，不再承租涉案房屋，没有办理交接手续，亦没有通知原告，被告称其搬离涉案房屋时，没有将涉案房屋的门上锁。被告认为原告已经全权授权案外人阿华代为管理涉案房屋的相关事务，但未能提供证据予以证明。原告称物业管理人员阿华已经于2019年9月份离职，2019年10月已由另一位物业管理人员邓秋运代收租金，案外人邓秋运于2019年10月29日通过微信方式催告被告交纳2019年9月份、10月份的租金，又于2019年11月18日、12月19日均通过微信方式催告被告交纳租金，最后于2020年4月8日通过微信方式询问被告是否在用涉案商铺，如果没有使用涉案商铺，则原告要重新招租。被告称曾经有一个物业管理人员给其打电话让其交租，被告告诉该管理人员其已经告知案外人阿华已搬离涉案房屋，不再承租，被告对于具体的通话时间无法确定。原告亦称其代收租金人员在2020年4月份通过公司电话催告被告交租，被告拒绝办理交接，所以原告便委托律师处理。再查明，截止至开庭之日，原告并没有替被告代缴任何物业管理费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于原告要求解除原、被告于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因被告已经搬离涉案房屋，且同意解除，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于原告要求被告向其返还位于中山市××××××××××海晖园32卡商铺的租赁房屋的诉讼请求，因被告已经搬离涉案房屋，涉案房屋的门亦未上锁，庭审时被告称涉案房屋内已没有被告的物品，同意原告自行处理涉案房屋，且原告称在2020年4月份其收租人员通过公司电话催告被告交租，被告亦称原告收租人员通过电话方式催告被告交租，被告借此告知其已经搬走，不再承租，同时原告的收租人员通过微信方式通知被告如果再不交租，原告将重新招租，其视为此时原告已经知道被告已搬走的事实，且涉案房屋没有上锁，其视为被告已经将房屋交付原告，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告要求被告向其支付租金26136元（按每月租金2376元标准计算，自2019年9月11日起至实际返还场地之日止，暂计至2020年7月10日的租金合计为26136元）的诉讼请求，被告已于2019年8月底搬离涉案房屋，称其告知代收租金的案外人阿华不再承租涉案房屋并已搬离，但未与案外人阿华办理交接手续，原告称仅是让案外人阿华代收租金，亦没有授权其他事项，被告称其认为原告全权委托案外人阿华办理相关事项，但未能提供证据证明，所以其不能视为2019年8月份已办理交接，但原告称案外人邓秋运在4月份给被告通过电话方式催告被告交租，被告亦称接到原告收租人员的电话催其交租，被告借此告知其已经搬走，不再承租，同时结合原告提供的被告与案外人邓秋运的微信聊天记录截图，其记载着被告如果再不交租，原告将重新招租的意思表示，即可以推定原告在2020年4月份已经知道被告已搬离涉案房屋的事实，涉案租赁合同已无法继续履行，可视为涉案租赁合同已于2020年4月8日予以解除，故被告应支付原告2019年9月11日至2020年4月8日之前的租金为16632元（2376元/月×7个月），因此，本院对于原告该项诉求中的16632元予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告向其支付逾期支付租金的违约金4022.57元（按每月应付租金2376元标准，自2019年9月份起至实际清偿之日止，按日息0.1%计算，暂计至2020年7月13日的违约金合计为4022.57元）的诉讼请求，因被告在租赁期限尚未到期的情况下擅自搬离涉案房屋，亦没有提前1个月书面通知原告提前解除租赁合同，属提前终止合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但被告已经支付的履约保证金足以弥补原告的损失，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告要求被告向其支付管理费2195.01元的诉讼请求，因原告至今未替被告代缴物业管理费，故原告并没有取得追偿权，因此，本院对于原告该项诉求不予支持。关于原告要求被告所缴纳的履约保证金6600元归原告所有的诉讼请求，因租赁合同未到期，被告提前终止合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故该保证金6600元应归原告所有，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告黄巧玲与被告叶立奋在2017年8月11日签订的房屋租赁合同于2020年4月8日解除；二、被告叶立奋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄巧玲支付租金16632元（按每月租金2376元标准计算，自2019年9月11日起至2020年4月8日止）；三、被告叶立奋交纳的履约保证金6600元归原告黄巧玲所有；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3986元（原告已预交），由原告黄巧玲负担3605元，被告叶立奋负担381元（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费381元一并迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  高 宇人民陪审员  林炎分人民陪审员  黄广正二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈绮靖梁丽萍