四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初2010号 原告：汤春明，女，1951年2月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陈博，四川公生明律师事务所律师。 被告：吴伯军，男，1974年11月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：汤愚泰，四川西同律师事务所律师。 原告汤春明与被告吴伯军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告汤春明及其委托诉讼代理人陈博，被告吴伯军的委托诉讼代理人汤愚泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤春明向本院提出诉讼请求，请求判决：1.汤春明与吴伯军于2019年4月10日签订的《铺面租赁合同》于2020年8月18日零时被解除；2.吴伯军立即腾退清空铺面，将铺面返还汤春明；3.吴伯军支付汤春明从2020年8月18日起至实际腾退铺面之日止的占用费（参照每年248000元租金标准计算）并承担实际腾退之日前的水、电费；4.吴伯军支付汤春明违约金50000元。事实与理由：2019年4月10日，汤春明将位于邛崃市××街××号××号××号的两间铺面出租给吴伯军用于服装经营使用。租赁期限为2019年8月18日至2022年8月17日。租金第一年为248000元，第二年、第三年租金按照随行就市原则由双方协商确定。2020年6月第一年租期即将到期，因疫情影响吴伯军请求汤春明下调租金。汤春明考虑到实际情况，将下一年度租金下调至220000元，但是要求一次性付清。吴伯军不同意该方案，要求将租金下调至200000元，并且半年一付，另外再优惠一个月租金。吴伯军表示，若汤春明不同意该方案，吴伯军不再续租，由汤春明另行出租。汤春明也表示，若吴伯军不同意汤春明方案，同意吴伯军退租，将铺面另行出租，双方就此对合同解除达成一致意见。后汤春明两次要求吴伯军支付次年租金，吴伯军拒绝按照汤春明提出的方案履行，因此双方约定的合同解除条件具备。合同解除条件满足后，汤春明要求吴伯军在2020年8月18日腾退铺面，吴伯军同意腾退房屋但是以清货为由要求迟延一个月交换铺面，汤春明不能接受，遂于2020年8月15日向吴伯军送达解除合同通知书。2020年8月18日，吴伯军未腾退房屋，汤春明为维护其权利，遂起诉至本院。 吴伯军答辩称，汤春明及吴伯军签订租赁协议系事实，吴伯军同意解除合同，汤春明承诺给予吴伯军30天免租期，双方解除合同的时间应为2020年9月17日。双方在对次年租金未达成一致意见的情况下解除合同，而且吴伯军并不存在合同约定的违约情形，不应该承担50000元的违约责任。2020年9月17日之后的铺面占用费，吴伯军同意支付，但是应该按照200000/年标准计算，并在押金中扣除。吴伯军实际占用铺面期间产生的水、电费由法院判决，据实结算。 本院经审理，查明如下事实：2019年4月10日，汤春明（甲方）与吴伯军（乙方）签订了一份《铺面租赁合同》，合同约定“一、甲方将邛崃市××街××号××号××号两间铺面出租给乙方作服装经营使用，乙方不得用于餐饮及其他经营，也不得用作违法经营。二、租赁期限：从2019年8月18至2022年8月17日止，租期3年。三、租金及交付期限：第一年的租金人民币贰拾肆万捌仟元正，第二年、第三年租金按照随行就市原则由甲乙双方协商确定。每年7月16日前，乙方应一次性向甲方全额支付下一年的租金，如乙方未按约定付清租金，乙方须向甲方支付滞纳金每天人民币伍佰元整。延迟全额支付超过15个自然日，甲方有权无条件解除合同，乙方须无条件向甲方赔偿人民币伍万元整。八、甲乙双方在中途均不得中断合同，否则视为违约。若甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金人民币伍万元整；如若乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金人民币伍万元整。九、合同期内，乙方不得将铺面转租。合同期满前乙方决定终止合同时，应提前两个月通知甲方并向甲方支付违约金人民币伍万元整，甲方有权在铺面内张贴出租告示，按实际租期向乙方退还多余租金；合同期满前乙方未提前两个月通知而终止合同的，须在赔偿甲方违约金人民币伍万元整的基础上再支付两个月租金作为补偿”。 在租期未满一年时，汤春明及吴伯军因次年租金未达成一致意见，双方约定一年租期届满后，双方不再履行《铺面租赁合同》，吴伯军不再续租。2020年3月1日，汤春明向吴伯军表示，因疫情原因，减免吴伯军10天租金。2020年9月27日，吴伯军向汤春明返还了西街49号铺面，并结清了水、电费。 以上事实有当事人陈述、《铺面租赁合同》、微信聊天记录在案证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《铺面租赁合同》被解除的时间是否为2020年8月18日零时；二、吴伯军是否应该立即腾退铺面并支付占有、使用铺面期间的水、电费；三、吴伯军是否应该支付汤春明2020年8月18日起至实际腾退铺面之日止的占用费，若应支付，应支付多少；四、吴伯军是否应该支付汤春明违约金50000元。现本院就上述争议焦点进行一一评述。 关于《铺面租赁合同》被解除的时间是否为2020年8月18日零时的问题。汤春明与吴伯军签订的《铺面租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定租期3年，自2019年8月18日起至2022年8月17日止，第一年租金为248000元，第二年、第三年租金按照随行就市原则由双方协商确定。双方没有就第二年租金达成一致意见，均同意第一年租期届满后，吴伯军不再续租铺面，双方不再履行《铺面租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院认为双方协商一致解除了《铺面租赁合同》，合同被解除的时间为2020年8月18日。 关于吴伯军是否应该立即腾退铺面并支付占有使用铺面期间的水、电费的问题。在本案诉讼过程中，吴伯军向汤春明返还了案涉铺面，并结清了占用期间的水、电费。汤春明的该项诉讼请求已经实现，在本案中应该被驳回。 关于吴伯军是否应该支付汤春明2020年8月18日起至实际腾退铺面之日止的占用费用，若应支付，应支付多少的问题。汤春明与吴伯军签订的《铺面租赁合同》于2020年8月18日被解除，双方的权利义务终止，吴伯军继续占有、使用案涉铺面不再有依据。但是，在合同被解除前，汤春明考虑到疫情对吴伯军经营的影响，明确表示减免吴伯军10天的租金。本院认为，汤春明减免吴伯军10天租金的意思表示真实有效，减免的10天租金可以抵充吴伯军10天的占用费。吴伯军应该自2020年8月28日起，向汤春明支付案涉铺面的占用费，该费用应计算至吴伯军实际返还案涉铺面当天，即2020年9月27日。占用费应该按照双方在《铺面租赁合同》中约定的第一年租金标准，即每年248000元计算。综上，吴伯军应支付汤春明2020年8月28日至2020年9月27日的铺面占用费20666.67元。 关于吴伯军是否应该支付汤春明违约金50000元的问题。双方约定的50000元违约金体现在《铺面租赁合同》第三、八、九条。汤春明主张违约金的理由为吴伯军拒不支付次年租金，也不腾退房屋。本院认为，吴伯军和汤春明在《铺面租赁合同》一年期未届满前已经形成合意，解除了《铺面租赁合同》，双方的权利义务终止，吴伯军不支付次年租金，并不构成违约，并不适用租赁合同第三条吴伯军应支付50000元违约金的约定。双方协商一致解除租赁合同，也不属于租赁合同第八、九条，吴伯军单方中断合同和解除合同的情形。双方并未就租赁合同被解除后，吴伯军逾期腾退铺面约定违约金，故汤春明主张吴伯军因逾期未腾退房屋，须支付50000元违约金，缺乏事实依据。而且吴伯军应支付汤春明的20666.67元铺面占用费，系对租赁合同被解除后吴伯军继续占有、使用铺面给汤春明造成的损失的赔偿，汤春明因吴伯军逾期腾退房屋造成的损失可以得到弥补。故汤春明主张的50000元违约金，不应该得到支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告汤春明与被告吴伯军于2019年4月10日签订的《铺面租赁合同》于2020年8月18日被解除； 二、被告吴伯军于本判决生效之日起五日内支付原告汤春明铺面占用费20666.67元； 三、驳回原告汤春明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由原告汤春明负担366.67元，由被告吴伯军负担158.33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 咪 二〇二〇年十一月十日 书记员 段昀卓