黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1102民初1016号原告：黑河裕达地下商城管理有限公司，统一社会信用代码91231100MA1B8L1T3W，住所地黑河市兴安街地下人防商业街D53-2室。法定代表人：刘林龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑华，该公司经理。委托诉讼代理人：唐冰，爱辉区幸福法律服务所法律工作者。被告：董小开，女，1971年4月24日出生，汉族，个体，现住黑河市爱辉区。原告黑河裕达地下商城管理有限公司（以下简称“裕达公司”）与被告董小开物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案，于2019年12月13日作出（2019）黑1102民初2189号民事判决书。董小开不服本判决，上诉于黑河市中级人民法院。黑河市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）黑11民终120号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裕达公司的委托诉讼代理人邓淑华和唐冰、被告董小开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裕达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告物业管理费10,490元及滞纳金5,694元，总计16,184元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年12月5日，黑河市腾龙投资发展有限公司（以下简称“腾龙公司”）与黑河市北方兴业中央地下购物商城商业管理有限公司（以下简称“兴业公司”）签订物业委托合同。因2019年3月18日兴业公司注销，腾龙公司与兴业公司解除了物业管理委托合同，于2019年3月18日腾龙公司与裕达公司签订物业管理委托合同，合同约定由原告负责商场日常运营、管理及人防工程的维护工作。同时签订管理交接协议约定由裕达公司接收原兴业公司管理期间的债权债务。被告于2010年12月18日在腾龙公司认购地下人防商业街商铺一户（C19-2号商铺，建筑面积31.01平方米，缴纳认购款330510元，C19-1号商铺，建筑面积31.01平方米，缴纳认购款339595元），并签订商品房买卖合同。2010年12月18日，兴业公司正式开业，2010年至2013年期间，原告按照被告购买商铺总价款的年8%一次性共计返还被告24%的三年租金。并免缴物业管理费及运营管理费。2013年12月18日，“管理公司”与商城业户签订的《委托商铺管理合同书》，约定：物业费根据上一年费用计算按使用面积每平方米每天一元收取及商场与业主签订的《商场经营管理规定》未缴纳物业费的商铺应缴纳滞纳金（按每日物业费的千分之一计算）。为保护原告及其他业主的合法权益，遂诉至法院，请求依法判决。董小开辩称，原告的诉求我不认可，因为我不欠原告物业费，更别提滞纳金了。1.原告的主体资格不适格，原告所称款项为原兴业公司管理期间产生的，而兴业公司把债权债务转给裕达公司，首先没有经过被告的同意，不知情的情况下转让的，所以这是不合法的。该债务不可能确认，所以说更别提转让，原告的主体资格不适格。2.案由错误，该案因为是欠钱，可以列为债权债务纠纷，不能列为物业服务合同纠纷，理由是没有和任何一家物业管理公司签订物业服务合同，所以说案由是错误的，不是合同纠纷，而是债权债务纠纷。3.根据原告的事实与理由，2019年3月18日腾龙公司与裕达公司签订的《物业管理委托合同》存在着造假，理由是2013年3月8日之后腾龙公司法定代表人顾元兵死亡，至今没有更换，也没有工作场所，负责人是刘林龙。也就是本案原告的法定代表人，但是不承担腾龙公司的任何的义务，那么2019年3月18日的委托合同是腾龙公司谁发出的，公司是拟人的，法定代表人是代表公司对外行使权力义务的，没有法定代表人而发出的合同就是不合法的。所以该案裕达公司这份合同是不生效的。4.2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》只能证明被告有可能成为产权人，但是没有办理不动产证就不是被告了，而且在不确定是被告的产权且被告不是被告经营和租赁的情况下，原告是没有资格起诉被告的。5.管理公司与商场业户签订的《委托商铺管理合同书》没有说明是谁与谁之间签订的，别人之间签订的与我没有约束。如果跟被告签订的请出示这份合同。6.一次性返款是腾龙公司的营销手段，与原告没有丝毫的关系。原告不应拿来作为威胁我们缴纳高额物业费的条件以及免三年物业费及管理费同样的道理。另外补充，由案号(2020)黑11民终236号法庭笔录中，提出以下观点1.对方承认刘林龙为腾龙公司股东，刘林龙承认处理兴业公司业务，承认是兴业公司与腾龙公司的交叉人员。但是对方不承认、不清楚腾龙公司法人是谁，实际负责人是谁，就与腾龙公司签订了合同，并且说不出签订合同的人是谁，故意隐瞒实际负责人是刘林龙的事实，暗箱操作。2.对方并不清楚物业管理费与运营管理费的概念，就混淆视听，私自规定了物业管理条例；3.对方物业管理费标准明细，一共是19项，在区法院与中级人民法院两次递交内容不符，并且19项中多项为非标准内容，此标准也从未公示过，也从未与业主商议；4.对方所说物业费每天1元1平方米，实际为每平方米每月30元，其中包含取暖费，这一点不合理；5.对方对宣传手册否定每月每平方米5元，说是腾龙公司聘的销售团队发放的广告而已，是腾龙公司的要约邀请，是生效的；6.对方认为是腾龙公司定的物业费标准，与裕达公司无关；7.对方承认腾龙公司未与业主签订合同，也承认兴业公司也未与业主签订合同；8.原告所说物业费标准是业主大会定的，但是从未开过业主大会，如果有业主大会请拿出视频与书面证据；9.原告所说经营管理规定，是与业户签的，也就是经营者。却把物业费写入规定之中，本身就是错误的。因为没有与业主签订合同，就用跟业户签订的经营管理规定来约束业主，不合理也不合法，不符合物业管理条例；10.对方不承认物业费催缴通知单上的章，说没见过，说不是兴业公司与裕达公司的。原审判决（2020）黑1102民初55号，这里的原告采取了停电，根据刘林龙的管理规定，物业公司实施停止物业服务的行为，本庭的原告没有提起上诉，并且认可该判决中的部分。在起诉状中返还商铺价款的主体是腾龙公司，与本案的原告没有关系，且原告在（2020）黑11民终235号庭审笔录中，被告邓淑华：“我已不在腾龙公司上班了，腾龙公司与我无关”。签订的物业管理合同，主体不是兴业公司故与原告无关,且签订的《服务管理协议》是以被告的租户签订的，与被告无关，所以滞纳金金额也不予认可。本院经审理认定事实如下：1.2008年6月12日黑河市人民防空办公室与腾龙公司签订《黑河市兴安街地下人防商业街工程投资建设协议书》，双方就建设黑河市兴安街地下人防商业街工程达成协议，约定：腾龙公司有权出租出卖管理该地下商业街，并委托具有地下商业街同类项目运营管理经验的公司为后期物业管理方，对商业街的后期商业管理及工程维修负全责，并设立常设管理机构。2010年12月5日腾龙公司与兴业公司签订《物业管理委托合同》，腾龙公司将黑河市北方兴业中央购物商城委托兴业公司实现物业管理，约定：委托管理期限自2010年12月18日至2060年12月18日止；兴业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费，该管理费指为维护整个商场的正常运作，执行保安，清洁，设施设备运行、保养、维修，公用水、电、通风管理，服务人员工资等费用；有权制定物业管理方案；物业管理费由兴业公司按商铺建筑面积壹元／平方米／日标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应于每年12月18日前交清下一年物业费；任何一方不得无故提前终止合同，否则违约方应向对方赔偿所有经济损失。2019年3月8日腾龙公司和裕达公司签订《物业管理委托合同》，腾龙公司将黑河市北方兴业中央购物商城委托裕达公司实现物业管理，委托管理期限自2019年3月18日起至2060年12月18日止，约定：裕达公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费，该管理费指为维护整个商场的正常运作，执行保安，清洁，设施设备运行、保养、维修，公用水、电、通风管理，服务人员工资等费用；有权制定物业管理方案；物业管理费由裕达公司按商铺建筑面积壹元／平方米／日标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应于每年12月18日前交清下一年物业费；任何一方不得无故提前终止合同，否则违约方应向对方赔偿所有经济损失。2019年3月18日，兴业公司与裕达公司签订《管理交接协议》，约定：经腾龙公司与兴业公司协商一致解除原委托合同，现就该商城的管理工作委托裕达公司进行管理，兴业公司在管理黑河市所遗留的所有债权债务现由裕达公司承接管理。裕达公司在商城张贴通知，告知上述内容。同日，腾龙公司将上述内容向黑河市人民防空办公室发送了《告知函》，请黑河市人防办对裕达公司的管理工作进行监督、指导。2.2010年12月18日，董小开在腾龙公司认购黑河市兴安街地下人防商业街商铺两户，双方签订了《商品房买卖合同》。董小开购买该公司黑河市兴安街地下人防商业街C19-1号商铺，建筑面积31.01平方米，套内建筑面积15.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.22平方米，总价款339,595元。董小开同时购买该公司黑河市兴安街地下人防商业街C19-2号商铺，建筑面积31.01平方米，套内建筑面积15.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.22平方米，总价款330,510元。3.黑河市兴安街地下商城在招商时，发布投资手册，该手册载明“物业管理费仅指定了一个良性的标准，每月为5元/平方米”，并免缴3年物业管理费及运营管理费。2010年12月18日，黑河市兴安街地下商城正式开业。2013年12月18日，该商城按照商铺建筑面积1元/平方米/日标准向业主或物业使用人收取物业费（实际按照使用面积收取），要求业主或物业使用人于每年12月18号前交清下一年物业费，该物业费包含供热费，但不包含水电费。2015年1月12日兴业公司收取董小开C19-2商铺2015年物业管理费4,599元、取暖费646元，合计5,245元；2016年1月5日收取2016年物业管理费5,245元。2017年、2018年董小开未交纳物业管理费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，腾龙公司作为投资人，投资建设地下商业街，并对出租出售商铺进行管理，委托具有地下商业街同类项目运营管理经验的公司为后期物业管理方。腾龙公司开发该商城后，先后委托兴业公司、裕达公司进行物业管理，现管理人裕达公司虽未与董小开签订书面的物业服务合同，但双方之间已形成事实上的物业服务关系。关于物业费的标准问题，腾龙公司开发该商城后，先后委托兴业公司、裕达公司对商城进行物业管理，单方面制定物业收费标准，未提供相应的政府指导价标准证明其标准的合理性，且董小开对物业收费标准不予认可，故裕达公司按照其制定的物业费标准收取物业费的诉讼请求，不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黑河裕达地下商城管理有限公司的诉讼请求。案件受理费204.6元，由原告黑河裕达地下商城管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判长  于炳成审判员  范海妮审判员  杨 洋二〇二〇年十一月十六日书记员  胡崯皓