吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初4495号原告（案外人）：房某，男，1942年9月5日出生， 吉林省延边朝鲜族自治州延吉市。委托诉讼代理人：王军有，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被告（申请执行人）：长春市某商贸有限公司（原长春市某小额贷款有限公司），住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：田致名，执行董事。第三人（被执行人）：某房地产开发有限公司，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市。法定代表人：马绍华，经理。原告房某与被告长春市某商贸有限公司、第三人某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房某及其委托诉讼代理人王军有、被告长春市某商贸有限公司的法定代表人田致名、第三人某房地产开发有限公司的法定代表人马绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房某向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于延吉市XXX路，丘地号XXX（地下1001），建筑面积1515.31平方米房屋中第16、17号车库（价格24万元）的强制执行，并解除对该房屋的执行。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月24日，贵院在被告与第三人及张福森借款合同纠纷执行一案中，依据（2017）吉0102执995号《执行裁定书》对案涉房屋采取了查封、拍卖措施。2013年9月30日原告与第三人某房地产开发有限公司（以下简称延房公司）签订两份《商品房买卖合同》，约定购买了延房公司开发的XXX区、1202号房屋及15号楼16、17号车库（即贵院拍卖地下X号，丘地号XXX车库自北向南、西向第6个、第7个车库），上述房屋总价款人民币1144365元（其中1201号房屋468730元，1202号房435635元，16号车库120000元，17号车库120000元）。上述合同签订当日，原告即向延房公司全额汇款1144365元（包含在与另外购房人李艳华共同支付房款170万元中），延房公司当日向原告交付了房屋，并出具了收款收据。上述16号、17号车库接收后，原告加装了出入门使用至今。对于上述诉争地下车库，由于延房公司原因，该车库一直无法办理产权登记手续，原告对查封前未办理过户登记手续并无过错。鉴于此，原告与延房公司在贵院查封诉争车库之前，已与延房公司签订书面《商品房买卖合同》，并已经支付全部价款；原告在贵院查封前已实际占有该房屋；原告对查封前未办理过户登记手续没有过错，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，请求人民法院判决停止对原告购买的位于延吉市××路，丘地号XXX（地下X），建筑面积1515.31平方米房屋中第16号、17号车库的强制执行，并解除对该房屋的执行。长春市某商贸有限公司辩称，原告诉讼请求里写的建筑面积1515.31平方米，就是我方申请法院查封的面积和拍卖的面积，请求驳回原告的诉讼请求。某房地产开发有限公司述称，无异议，同意原告诉讼请求。本院经审理可以认定如下事实：原长春市某小额贷款有限公司依据（2017）吉长国安证民字第3175号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2017）吉长国安证经字第3513号《执行证书》向本院申请执行，本院立执行案号为（2017）吉0102执995号。在执行过程中，本院于2017年5月24日查封被执行人延吉市房地产名下的丘地号为XXX地下X号（规划用途车库，建筑面积1515.31平方米），并进行评估、拍卖。案外人房某向本院提出异议，称其购买了上述涉案房屋中的16号、17号车库，请求法院中止对该车库的执行。本院于2020年7月8日作出（2020）吉0102执异9号执行裁定书，裁定：驳回案外人房某的异议请求。庭审中，房某出示《商品房买卖合同》四份，用于证实2013年9月30日，房某与某房地产开发有限公司签订合同，约定购买该公司开发的XXX区、1202号房屋、15号楼16、17号车库，上述房屋总价款1144365元。其中1201号房屋468730元，1202号房屋435635元、16号、17号车库每个12万元。同时，房某出示《收据》四枚（编号X金额468730元、编号X金额435635元、编号X金额120000元、编号X金额120000元）、中国建设银行客户回单一份（汇款人李艳华、收款方某房地产开发有限公司、金额170万元），用于证实签订上述商品房买卖合同当日，房某向某房地产开发有限公司全额汇款1144365元，此款包含在与朋友李艳华共同支付的房款170万元中，该公司当日向房某交付了房屋，出具了收款收据。此外，房某出示物业管理费收据一枚，用于证实2019年1月22日房某缴纳了2018年度车库管理费300元。另房某出示《情况说明》一份，载明：延吉市延北小区15号楼地下16号、17号车库于2014年9月交付业主房某，6号车库于2014年9月交付业主李艳华，交付时为毛坯房，无车库门。2015年1月，上述业主自行承担费用对车库进行卷帘门安装，我公司为其安装行为提供用电线路，并安装了独立电表。因地下车库排水系统故障及后续修缮等原因，2015年至2017年地下车库积水严重，导致车库无法位用，2018年对地下车库修缮后达到使用条件，因此对业主减免2017年度之前车库管理费。该说明落款处加盖延吉市延北物业管理有限公司印章，落款时间2020年8月11日。2017年5月24日延边市房屋产权管理中心出具《房屋状况附表》一份，载明：延吉市大宇路75号延北小区地下X，预售登记备案受理时间2017年3月13日，规划用途车库，建筑面积汇总1515.31平方米，套内面积1489.9平方米，房屋编号407137。另查明，原长春市某小额贷款有限公司于2019年4月4日变更企业名称为长春市某商贸有限公司。某房地产开发有限公司成立于2002年6月28日，法定代表人于2019年1月14日由朱俊峰变更为马绍华。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房某提供的物业管理费收据发生于人民法院查封之后，而物业公司出具的《情况说明》仅有单位印章，没有单位负责人的签名，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。结合房某诉状自述，于签订合同当日即2013年9月30日车库与房屋一并交付，而该《情况说明》表述车库是2014年9月交付，同时表述2015年至2017年车库积水严重致无法使用。房某诉状自述内容与《情况说明》记载的车库交付时间不相符，物业公司出具的《情况说明》不足以证实车库交付的准确时间。据此，不足以认定房某于人民法院查封之前对案涉车库已进行合法占有。对此，房某负有进一步举证证明责任。综上所述，房某对执行标的案涉车库所享有的民事权益不足以排除人民法院对该车库的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回房某的诉讼请求。案件受理费4900.00元，由房某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判长 李德保人民陪审员 姚 兰人民陪审员 夏云颖二〇二〇年十一月三十日书记员 窦 智