广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5023号原告：广州市君和名成花园业主委员会，住所地广东省广州市黄埔区丰乐北路128号。负责人：邱勇，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：邓玉莹，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫畏，该业主委员会副主任。被告：广州君和物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路268号2704房自编A单元。法定代表人：柯国兴。委托诉讼代理人：罗其通，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威，广东连越律师事务所律师。原告广州市君和名成花园业主委员会（以下简称君和业委会）与被告广州君和物业管理有限公司（以下简称君和物业公司）恢复原状纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李小伟于2020年10月20日公开开庭进行了独任审理。原告君和业委会的委托诉讼代理人邓玉莹、莫畏，被告君和物业公司的委托诉讼代理人陈威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君和业委会向本院提出诉讼请求：1.判令君和物业公司立即腾空搬离占用的办公室、宿舍、会所三个公共部位区域（办公室、宿舍均对应君和名成花园3栋、4栋之间的负一楼间隔，即对应查册表中的2018登记字1332056号，对应的房产地址为黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下一层B1311房；会所对应查册表中的2017登记字1507044号，对应的房产地址为黄埔区丰乐北路128号之六101房）；2.判令君和物业公司承担本案的全部诉讼费用（迳付）。事实与理由：广州市君和名成花园小区总建筑面积约143683.49平方米。小区由开发商指定君和物业公司提供前期物业服务，即君和物业公司与开发商广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称兆霖公司）签订前期物业管理委托合同，约定兆霖公司委托君和物业公司对本花园进行物业管理，管理期限为合同签订之日起至小区业主委员会依法成立并另行签订物业管理委托合同之日止。2018年6月28日，君和业委会在主管部门的监督下成立，取得主管部门同意并登记备案，并经主管部门同意依法在君和名成花园小区物业管理范围内开展活动，系合法成立。君和业委会依法成立后，多次与君和物业公司联系，要求其立即搬出所占用的小区业主共用部分区域，包括但不限于会所、地下室等，但君和物业公司均不予理睬。2019年小区召开业主大会，表决通过解除与君和物业公司的物业管理服务合同。2019年11月17日，君和业委会与大会表决选聘长城物业集团股份有限公司广州分公司为小区提供物业服务，并签订了《物业服务合同》。君和业委会多次告知君和物业公司前期物业服务合同已终止，并要求君和物业公司于合同终止之日起15日内退出小区，并按照规定移交本小区相关资料、设备等。黄埔区住建局对君和物业公司下发了责令限期退出君和名成花园的书面通知，但是君和物业公司继续滞留小区，霸占小区公共部位区域，非法控制物业管理用房、配电室等业主共有房屋和公共设施。此外,君和物业公司占用的区域属于小区公共部分已由广州市黄埔区人民法院作出的（2020）粤0112民初447号民事判决书确认。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，君和物业公司在对本小区进行物业管理期间，占用本小区业主的公共区域，这些均属于本小区全体业主所有；且经全体业主大会解聘后仍拒不搬出本小区。故君和业委会为维护本小区全体业主的合法权益，提起本案诉讼，要求君和物业公司退出其霸占的小区公共部分区域，望判如所请。被告君和物业公司辩称，一、君和业委会不具备诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定其他组织可以作为民事诉讼当事人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条的规定，其他组织必须有一定的组织机构和财产。而君和业委会虽然依法成立，但《物业管理条例》并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任。《物业管理条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，同时对业务委员会应当履行的职责也明确规定。由物业管理产生的权利义务最终仍是由业主或者物业管理企业享有或承担，业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。因此，君和业委会是业主大会的执行机构，其没有属于该组织可独立支配的财产，其本身也不能独立承担民事责任，不具有独立的诉讼主体资格。二、君和业委会的起诉未经业主大会授权，其不具有原告主体资格。根据《物业管理条例》第十五条和《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼。业主委员会行使诉权，相应的诉讼法律责任最后由全体业主承担，这就决定了业主委员会未经业主大会的授权无权直接以自己的名义提起诉讼。因此，君和业委会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。三、君和业委会与长城物业集团股份有限公司广州分公司签订《物业服务合同》的行为因违反法定程序而无效。根据《物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由全体业主共同决定，而君和业委会与长城物业集团股份有限公司广州分公司签订《物业服务合同》系其单方发起，并未经过业主大会同意，并且在投票过程中违反《君和名成业主大会议事规则》，没有给足15日的会议期限，合同签订存在多处违法情形，该合同不能对小区全体业主生效，君和业委会据此认为《前期物业管理委托合同》失效并要求君和物业公司搬离办公区域没有任何事实与法律依据。四、君和物业公司并未使用属于全体业主共同共有的地下室，之前的办公场所是开发商提供，君和物业公司进行装修的，并非是小区的物业管理用房，君和业委会无权要求君和物业公司搬离。五、会所是全体业主授权君和物业公司进行经营。《业主临时规约》第五章第六条的规定，全体业主一致同意君和物业公司对公共物业进行经营，故君和业委会无权要求君和物业公司搬离。六、涉案场地已经于2020年9月全部移交给君和业委会，君和业委会也签收认可且在签收的材料上并未对场地的移交提出任何异议，故君和业委会的主张没有依据。由于君和物业公司将所有图纸和管理的场地全部移交给君和业委会，君和物业公司不清楚君和业委会所称的会所的具体位置和B1311房的位置，且在不动产权证书上显示B1311房的权属人是兆霖公司。君和物业公司现已经全部撤出涉案小区，没有占用小区的场地。综上所述，君和业委会的诉讼请求不具有事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，君和物业公司是“君和名成·花园”的前期物业管理公司。君和业委会系广州君和名成花园业主大会选举产生的业主委员会，并已经广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处依法备案，任期为2018年6月1日至2021年5月31日。2017年11月11日至2017年12月10日君和名成花园业主大会表决通过的《广州市君和名成花园业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）第六条规定，业主大会会议可以采用书面征求意见或电子投票两种形式选其一或相结合，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。（一）书面征求意见形式（采用此种方式的，业主大会召开时长应大于10天）。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定…（二）电子投票形式。电子投票形式采用全体业主会议制，物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。电子投票，是指以市住房和城乡建设行政主管部门提供的业主决策电子投票系统为平台，业主通过微信、短信、网站等互联网、移动通信技术手段，对物业管理活动中的业主共同决定事项投票表决的活动。业主大会首选电子投票形式。第九条规定，业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。第十一条规定，业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。第十二条规定，业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足7人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第二十条规定，发布公告。召开业主大会会议20日前，业主委员会或业主大会筹备组将召开会议的时间（业主大会会议期限不得少于15日，具体时间由业主委员会或业主大会筹备组公布）、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置向全体业主公告。同时告知物业所在地街道办事处、居民委员会及物业服务企业。第二十一条规定，征询意见。采用书面形式征集意见和投票决定的，参照第六条第（一）款；采用电子投票形式的，参照第六条第（二）款。第二十三条规定，业主大会会议的议事内容包括：（四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他物业服务人；（九）制定物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、经营、管理等方案和收益分配及使用方式等事项；决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十四条规定，业主委员会会议的议事内容包括：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业或其他物业服务人签订、续订、解除、终止物业服务合同等。第二十九条规定，采用书面投票方式的，业主应主动在指定时间、地点领取投票表格…采用电子投票方式的，业主应主动在规定的时间内，按电子投票规则进行投票。业主如果放弃权利、不进行投票，该部分表决的人数和面积，计入已投票的多数票。第三十条规定，本议事规则所称的业主是指按照国家、政府法律法规的规定，本物业管理区域内房屋的所有权人。第三十三条规定，本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。第三十四条规定，本规则与有关法律法规的规定有冲突的，以有关法律法规的规定为准。2019年1月3日至13日，君和业委会向广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处申请使用“广州市业主决策电子投票系统”对《授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益、授权业主委员会决定共有部位、共用设施设备的经营方式》进行表决，表决结果为：业主总人数1146人，参加投票的业主人数594人，投同意的业主人数559人，投反对的业主人数28人，投弃权票的业主人数7人，未参加表决的业主人数552人，投同意的业主人数占业主总人数的比例48.78%，总建筑面积116950.08㎡，参加投票业主的专有部分面积之和64811.69㎡，投同意业主的专有部分面积之和53969.56㎡，投反对业主的专有部分面积之和10141.42㎡，投弃权票业主的专有部分面积之和700.71㎡，未参加表决业主的专有部分面积之和52138.39㎡，投同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例46.15%。君和业委会据此主张君和名城花园业主大会授权君和业委会在规定权限范围内管理本小区公共收益、决定共有部位、共有设施设备的经营方式，以上有广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处的《情况说明》及资料附件予以证明。2019年11月16日，广州市君和名成花园业主大会向君和名成花园小区全体业主发出君和业主大会[2019]第2号《关于第四次业主大会决定的公告》，载明君和名成花园第四次业主大会会议，以电子投票形式在“广州市业主决策电子投票系统”中对“君和名成花园小区选聘物业服务企业”事项进行表决，表决结果于2019年11月6日至11月15日期间进行了公示，公示期间收到异议，异议内容不属于《广州市业主决策电子投票规则》第二十四条三种情形中任何情形，因此异议不成立，并将相关决定公告如下：依法表决通过：解聘君和物业管理公司并选聘长城物业集团股份有限公司广州分公司，且同意中选物业服务企业承诺的物业服务的内容、收费标准、期限；授权业主委员会与中选物业服务企业签订物业服务合同。该公告附件电子投票表决结果汇总统计表显示，对于1.同意中选物业服务企业承诺的物业服务的内容、收费标准、期限的选项，统计结果为：业主总人数1191人，参加投票的业主人数1005人，投同意的业主人数994人，投反对的业主人数2人，投弃权票的业主人数9人，未参加表决的业主人数186人，投同意的业主人数占业主总人数的比例83.46%，投同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例85.24%。对于2.续聘、选聘、解聘物业服务企业的选项，各个选项名称的投票业主人数、占总人数比例、投票业主专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例分别为：选聘广州市万科物业服务有限公司并解聘君和物业公司（73人、6.13%、5.99%）；选聘长城物业集团股份有限公司广州分公司并解聘君和物业公司（690人、57.93%、54.58%）；选聘君和物业公司（233人、19.56%、24.79%）；选聘深圳市金地物业管理有限公司并解聘君和物业公司（4人、0.34%、0.27%）；弃权（10人、0.84%、0.86%）。2019年11月17日，君和业委会与长城物业集团股份有限公司广州分公司签订了《广州市君和名成花园物业服务合同》，并于2019年11月18日发布了相关公告，该物业服务合同期限自2019年12月1日至2022年11月30日止（具体起止时间以实际进场日计算）。2019年12月6日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局向君和名成花园小区原物业管理公司君和物业公司发出《关于限期做好君和名成小区物业管理权移交工作的通知》，载明君和业委会于2019年10月29日至11月5日采用电子投票形式召开业主大会，对解聘、选聘物业服务企业进行表决。11月6日，君和业委会公示表决结果，显示选聘长城物业集团股份有限公司广州分公司并解聘君和物业公司的选项已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年12月25日，君和业委会（甲方）与张海涛（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方向乙方出租全体业主共有部位，包括小区游泳池、小区会所、小区地下负一层共有部位（包括现君和物业公司占用作为办公室及员工宿舍部分），作为乙方项目使用的场所，租赁期限为2020年1月1日至2020年6月30日，租金为120000元/月。2019年12月26日，君和业委会向君和物业公司发出《限期撤离小区公共区域的通知》。君和物业公司确认收到该通知。2020年6月2日的庭审中，双方确认君和物业公司占用的小区公共部分区域为广州市君和名成花园小区3栋之六的101（会所）、4栋之五的102（泳池及配套用房）、之二、三、五地下一层的B107（消防监控室）。双方对君和物业公司占用的办公用房存在争议，君和业委会主张君和物业公司占用地下负一层B1311部分作为办公用房，故要求君和物业公司搬离，君和物业公司抗辩其使用的地下室办公场所是开发商兆霖公司投资并提供使用，位置在地下一层车库附近，没有门牌号。2020年9月9日，双方签订了《建筑和场地和设备清单》，办理了场地交接和竣工图纸交接。《建筑和场地和设备清单》载明：君和物业公司交接给君和业委会的包含：一、建筑物：6栋住宅，33层，1152户；地下室2层，728个停车位；收费岗亭。二、场地：游泳池、更衣室、物业服务中心。三、设施设备：位于4栋负一层的专变变压器房、发电机房、低压配电房、高压配电房，5栋负二层的消防泵房，3栋负二层的水泵房，4栋负一层的监控中心，地下室负一、二层的风机房28个等。君和业委会在清单上还载明了移交的部分设备存在损坏的情况。君和物业公司辩称根据上述清单可看出其已经将涉案场地全部移交给君和业委会，君和业委会主张只移交了清单中的场地，其诉请的涉案场地并未移交，君和物业公司现将办公室、宿舍、会所三个公共区域上锁并张贴封条，不让业主进入，封条上盖有兆霖公司的印章，为此，君和业委会提交了2020年10月20日拍摄的涉案三个场地的照片，照片显示与君和业委会的陈述一致。君和业委会提交的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市黄埔区丰乐北路128号之六101房共用土地面积由建筑区划内的全体业主共有，规划用途为健身区、休息区、瑜伽室、舞蹈室、教练休息室；广州市黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下1层B1311房的单位名称为兆霖公司，登记附注显示：此共有土地面积由权属人共同使用，该房屋属于公建配套，按相关法律法规办理。此外，君和物业公司庭审中抗辩君和业委会部分成员拒不缴纳物业管理费，已失去作为业委会成员的资格，故君和业委会因达不到法定人数而缺乏主体资格。君和物业公司提交《欠费记录明细表》拟证君和业委会委员莫畏、宋玲、刘辉兰、邱勇、汤石泉、冯嘉威欠缴自2019年12月或自2020年1月至4月的物业管理费，违反了《广州市君和名成花园业主大会议事规则》第九条、第十一条、第十二条。君和业委会陈述，所有的业委会成员均已实际缴纳2019年12月至2020年4月的物业管理费。另查，兆霖公司曾在本院起诉君和业委会，案号为（2019）粤0112民初12625号，兆霖公司在该案中要求撤销广州市君和名成花园业主大会[2019]第2号决定，理由是该决定违反法定程序。本院于2020年5月13日驳回兆霖公司的诉讼请求。后兆霖公司不服一审判决提起上诉，广州市中级人民法院于2020年8月28日驳回上诉，维持原判。以上事实，有《前期物业管理委托合同》《业主委员会备案回执》《广州市君和名成花园业主大会议事规则》《情况说明》及资料附件、广州市不动产登记查册表、照片、《关于第四次业主大会决定的公告》《关于签订的公告》《物业服务合同》《关于限期做好君和名成小区物业管理权移交工作的通知》《租赁合同》《限期撤离小区公共区域的通知》、EMS邮单及妥投证明、《欠费记录明细表》《广州市君和名成花园小区管理规约》、民事判决书、《建筑和场地和设备清单》《查验移交记录表》《竣工图纸移交目录》及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，关于君和业委会是否具备本案诉讼主体资格。本院对此分析如下：第一，君和业委会提交的《业主委员会备案回执》、广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处出具的《情况说明》及资料附件等证据，可证明广州市君和名成花园小区业主大会授权君和业委会在规定权限范围内管理该小区公共收益、决定共有部位、共有设施设备的经营方式已经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，故君和业委会有权就本案提起诉讼。第二，君和业委会提交的《关于第四次业主大会决定的公告》及其附件可证明广州市君和名成花园小区业主大会选聘长城物业集团股份有限公司广州分公司并解聘君和物业公司的决议，已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，并经生效判决确认程序的合法性。君和物业公司自君和业委会与长城物业集团股份有限公司广州分公司之间新的物业服务合同生效之日起，已丧失对广州市君和名成花园小区进行物业管理的权利，即便其事实上不肯退出涉案小区的物业管理，但其事实上进行的物业管理亦已丧失合法的基础。君和物业公司自被解聘后至其实际退出涉案小区的物业管理期间，该段期间属于非正常的物业管理期间，故对于君和物业公司关于君和业委会部分委员因欠缴2019年12月至2020年4月的物业管理费而失去委员资格的抗辩，本院不予采信。综上，君和业委会是本案适格的诉讼主体。关于君和物业公司是否构成侵占广州市君和名成花园小区公共部位即办公室、宿舍、会所。1.会所。根据君和业委会提交的不动产查册表，该会所由全体业主共有，为该小区公共部位。君和物业公司在第一次庭审中确认占用了广州市黄埔区丰乐北路128号之六的101房（会所），但其已非该小区的合法的物业管理公司，现君和物业公司主张已移交，应由君和物业公司提交已将其移交给君和业委会的证据。现移交清单上并未显示会所已移交，根据君和业委会提交的照片亦可看出会所现被上锁无法使用，应由君和物业公司承担举证不能的法律后果。故本院采信君和业委会的主张，认定君和物业公司构成侵占涉案小区会所，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，君和物业公司应腾空并搬离涉案小区的会所即广州市黄埔区丰乐北路128号之六101房。2.物业公司办公室、宿舍。君和业委会主张君和物业公司仍占用广州市黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下1层B1311房作为办公室和宿舍，该区域尽管属于公建配套设施，但登记的公司名称仍为兆霖公司，君和业委会无权对该区域进行处置，若其认为兆霖公司未将小区配套设施移交使用，可另行主张权利，对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州君和物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空搬离广州市黄埔区丰乐北路128号之六101房（会所）；二、驳回原告广州市君和名成花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告广州君和物业管理有限公司负担。上述案件受理费原告广州市君和名成花园业主委员会已预缴，被告广州君和物业管理有限公司在履行本判决义务时将案件受理费迳付原告广州市君和名成花园业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二〇年十一月二十七日法官助理彭逸婷书记员王汝欣