北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24303号原告：北京国华置业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：房超，董事长。委托诉讼代理人：李慧君，女，1993年6月29日出生，汉族，北京国华置业有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李世杰，男，1994年7月27日出生，汉族，北京国华置业有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京漫华苑餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：辛子相。被告：北京漫创作餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：辛子相。原告北京国华置业有限公司（以下简称原告）与被告北京漫华苑餐饮管理有限公司（以下分称漫华苑公司，一并提起时称二被告），被告北京漫创作餐饮管理有限公司（以下分称漫创作公司，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李慧君、李世杰到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令漫华苑公司支付原告2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金236942.36元；2、判令漫华苑公司支付原告2019年11月1日至2019年12月31日期间的商业管理费122975.3元；3、判令漫华苑公司支付原告2018年9月1日至2018年9月30日期间的物业管理费3316.21元、2019年度供暖费25855.22元；4、判令漫华苑公司支付原告租金及商业管理费的延迟给付违约金337341.51元，计算至2019年12月31日；5、判令漫华苑公司支付原告2020年1月1日至2020年3月26日期间的房屋占有使用费588451.03元；6、判令漫华苑公司支付原告装修期占用费674484元；7、判令漫华苑公司支付原告装修拆除费用240049.15元；8、判令漫创作公司对上述支付义务承担连带保证责任。事实及理由：2015年2月17日，原告与漫创作公司签订《xx商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），漫创作公司承租原告位于北京市朝阳区xxL21单元（以下简称涉案商铺）经营咖啡之用，租赁面积562.07平方米，租期自2015年8月1日至2023年3月31日，保证金481165.64元。2016年6月，原告与二被告签订《承租人变更补充协议》，约定自2016年7月1日起，由漫华苑公司作为新承租人承租涉案商铺，并取代原承租人漫创作公司继续履行及承担租赁合同项下的一切责任和义务，漫创作公司同意就新承租人漫华苑公司履行合同项下的全部义务向原告承担连带保证责任。2017年7月，原告与北京华贸xx公司（以下简称华贸商业公司）、漫华苑公司签订补充协议，约定自2017年8月1日起，原告委托华贸商业公司全面负责华贸中心的商业运营，并对租金、商业管理费的金额、支付时间进行约定。2018年8月，原告，华贸商业公司、北京华贸xx公司（以下简称华贸资产公司）、漫华苑公司签订《商管方变更补充协议》，约定自2018年9月1日起，华贸资产公司作为新商管方取代华贸商业公司，全面负责华贸中心的商业运营。根据租赁合同及补充协议约定，漫华苑公司应于每月最后五日前向原告及华贸资产公司支付下一月之租金及商业管理费，但截止至起诉之日，漫华苑公司仍未支付2019年11月1日至2020年2月29日期间的租赁费用及相关违约金。原告多次向二被告发出《关于催缴租金等欠款的警告函》，督促其缴纳所欠费用并承担相应法律后果，但二被告至今仍未缴纳。二被告的行为严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，故提起本次诉讼。二被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月17日，原告（出租人、甲方）与漫创作公司（承租人、乙方）签订租赁合同,约定乙方承租涉案商铺，建筑面积562.07平方米，租期为92个月，自2015年8月1日起至2023年3月31日止，包括首尾两日，其中2015年8月1日至2016年3月31日期间每月租金为168621元。乙方应于每月最后五日前向甲方支付下一个月的租金。管理费每月每平方米为5.9元，即每月3316.21元，乙方应于每月最后五日前向北京华贸xx公司（以下简称华贸第一太平物业公司）支付下一个月的管理费。乙方须按照安装的分表或物业管理公司出示的账册向物业管理公司缴清一切与该商铺有关的设施费用，包括水、电、天然气费用、供暖费等。保证金481165.64元，相当于最后一年二个月租金及二个月管理费之和。自2015年4月1日起至2015年7月31日止为涉案商铺的装修期，装修期内乙方无需向甲方支付租金，但仍需支付管理费及其他费用，如因乙方原因致使本合同提前终止的，乙方不享有装修期及免租期之优惠待遇，乙方应于本合同提前终止之日起三个工作日内，按本合同约定的租金标准全额补交已实际发生的全部装修期及免租期租金。若乙方欠缴本合同下任何费用，违反或不履行本合同之任何约定，则甲方有权扣除部分或全部保证金。乙方逾期未支付租金、物业管理费、租赁保证金或相关费用超过十四日的或乙方累计三次拖欠租金、管理费、运营推广费或其他费用的，甲方可单方解除本合同，并有权没收乙方支付的保证金，违约方给对方造成损失的，返还或没收的租赁保证金不足抵付一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与租赁保证金的差额部分。在本合同提前终止之日起三日内，乙方应返还该商铺，乙方须根据本款约定，向甲方按《设备设施交接清单》及本合同附件二约定的标准予以恢复。在未签署确认书之前乙方擅自撤离的，甲方对该商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合返还要求的，因此而发生的费用支出均应当由乙方承担。乙方应按照日租金及管理费的二倍向甲方支付该商铺的逾期占用费用，直至乙方按照本合同要求返还该商铺为止。乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、运营推广费、保证金或其他应付费用的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金。原告与漫华苑公司、华贸商业公司签订《补充协议》，约定2019年4月1日至2020年3月31日期间，每月租金143471.18元，商业管理费61487.65元，承租人应于每月最后五日前支付下一个月的商业管理费。后原告（出租人、甲方）与漫创作公司（原承租人、乙方）、漫华苑公司（新承租人、丙方）签署补充协议，约定出租人同意在租赁合同经营范围和经营品牌不变的情况下将原承租人在租赁合同项下的权利义务转让给新承租人。三方同意自2016年7月1日起由新承租人承租该商铺，原承租人不再是合同一方当事人，新承租人将取代原承租人继续履行及承租或当做承担租赁合同项下原承租人应履行及承担的一切责任、义务并按本补充协议余下各项条文修订合同。原承租人同意自签订本补充协议之日起就新承租人履行合同项全部义务向出租人承担连带保证责任。2019年11月5日、2019年11月28日、2019年12月9日、2020年1月7日、2020年2月11日，原告多次向漫创作公司发送《关于催缴租金等欠款的警告函》，催促漫创作公司付清租赁合同项下全部应付款项，告知原告有权根据合同约定单方解除合同并收回承租单元，不予退还保证金等内容。2019年12月9日，原告向二被告发送《关于解除租赁合同、返还承租单元的通知函》，通知二被告租赁合同于2019年12月31日解除，二被告应当于2019年12月31日前将涉案商铺恢复原貌返还，支付拖欠的租金、滞纳金，保证金不予退还、缴纳装修期费用等内容。2019年12月10日，漫华苑公司向原告支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金5万元，后未再支付任何费用。2020年3月26日，二被告将涉案商铺内物品搬走，腾退房屋。2020年3月6日，华贸第一太平物业公司更名为北京华贸xx公司。2020年3月19日，该公司出具《缴费通知书》，涉案店铺拖欠2018年9月1日至2018年9月30日物业费3316.21元、2020年1月1日至2020年2月29日物业费6632.43元、2019年供暖费25855.22元。华贸资产公司、华贸第一太平物业公司出具《说明函》，均同意由原告代为主张其在租赁合同项下的全部诉讼主张。庭审中，原告主张二被告撤场时未将涉案店铺装修恢复，后自行委托北京国生xx公司、鑫美华xx公司对涉案店铺遗留装修及外立面进行拆除及恢复，支付工程款156000元，并就此提交相关工程合同予以证明。经询，原告表示因二被告违约，按照合同约定保证金481165.64元不予退还。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与二被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行合同项下之权利义务，漫创作公司应当就漫华苑公司履行合同项下全部义务向原告承担连带保证责任。在合同履行过程中，二被告未按约定支付租金、商业管理费等费用，经原告催促后仍未缴纳，其行为构成根本违约，原告有权依据合同约定行使单方解除权，故租赁合同已于2019年12月31日解除。原告要求二被告支付2019年11月1日至2019年12月31日期间拖欠的租金及商业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于2018年9月1日至2018年9月30日期间的物业管理费及2019年供暖费，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于延迟支付违约金，原告主张的标准过高，本院酌情予以支持。关于2020年1月1日至2020年3月26日期间的占用费，本院根据本案案情及客观情况酌情予以确定。关于装修期占用费，因二被告原因致使租赁合同提前解除，其不享有装修期及免租期之优惠待遇，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。关于装修拆除费用，根据合同约定，二被告在合同解除后应将涉案店铺恢复原状，因二被告未履行合同义务，应当承担原告恢复商铺原状所产生的装修费用，本院对此予以支持。二被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇一九年十一月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的租金二十三万六千九百四十二元三角六分；二、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇一九年十一月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的商业管理费十二万二千九百七十五元三角；三、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇一八年九月一日至二〇一八年九月三十日期间的物业管理费三千三百一十六元二角一分；四、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇一九年供暖费二万五千八百五十五元二角二分；五、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司租金及商业管理费延迟给付违约金五万元；六、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇二〇年一月一日至二〇二〇年三月二十六日期间的房屋占有使用费二十五万元；七、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司装修期占用费六十七万四千四百八十四元；八、被告北京漫华苑餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司装修拆除费用十五万六千元；九、被告北京漫创作餐饮管理有限公司对本判决主文第一项至第八项确定的付款义务承担连带保证责任；十、驳回原告北京国华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24635元，由原告北京国华置业有限公司负担7844元（已交纳），由被告北京漫华苑餐饮管理有限公司、被告北京漫创作餐饮管理有限公司负担16791元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告北京漫华苑餐饮管理有限公司、被告北京漫创作餐饮管理有限公司负担（原告北京国华置业有限公司已预交，被告北京漫华苑餐饮管理有限公司、被告北京漫创作餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京国华置业有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 娜二〇二〇年十一月三十日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜