山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1091民初2127号山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书(2020)鲁1091民初2127号原告（反诉被告）：威海达尔文物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区恒泰街附99—1号,统一社会信用代码91371000MA3CDCRN7B。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：钟巍，山东钟鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐萌，山东钟鼎律师事务所实习律师被告（反诉原告）：邹广峰，男，1980年10月9日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：谷雯雯，山东威扬律师事务所律师。原告（反诉被告）威海达尔文物业服务有限公司（以下简称“达尔文公司”）与被告（反诉原告）邹广峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人钟巍、徐萌，被告之委托诉讼代理人谷雯雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告威海达尔文物业服务有限公司提出诉讼请求如下，1、请求被告支付拖欠物业服务费19380.99元人民币；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2018年1月份起，被告居住的城建华庭双城小区由原告提供物业服务，但被告自2019年2月至2019年12月未按服务协议约定缴付物业费，累计19380.99元人民币，虽经多次催缴，但被告拒不履行义务，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告邹广峰答辩称，一、原告应向被告赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《山东省物业管理条例》第七十二条之规定，原告未履行合同义务，被告多次反映问题没有得到解决，被告有权拒交物业费，且原告已经退出小区的物业管理，无法继续履行合同及法律法规规定的义务，应向被告赔偿损失。二、原告管理失职，对被告造成损失，应抵扣物业管理费。依据《山东省物业管理条例》第15条第2项、第51条、第57条之规定，原告未尽管理义务，外部车辆随意进入小区，占用车位及公共道路却未收取任何费用。原告封堵大面积停车场，导致被告顾客停车困难，严重影响营业，又允许外部人员及其他商户随意使用该业主共有区域未收取任何费用，同样对业主及物业使用人造成损失，同时考虑业主未履行物业合同大部分内容，被告几乎未享有任何物业服务，被告同意支付合同约定价格50%的物业费。三、物业使用人承担缴纳物业费的业务，应享有物业服务的权利，原告违反法律、法规规定且未履行合同义务，应当赔偿被告损失。被告邹广峰另称，原告威海达尔文物业服务有限公司未履行《物业服务合同》规定的大部分义务，未向被告提供监控、巡查等安保服务，未提供绿化，停车管理、共用设施、设备检修等服务，已经构成根本违约，应当赔偿被告已经支付的2018年8月15日至2019年2月14日物业费5537元。（被告实际支付11074.9元），原告将小区公共区域对外开放，导致每天停车混乱，交通严重拥堵，经常发生争吵事件严重影响被告的正常经营，对被告造成巨大的经济损失，被告经营少儿英语教育，很多家长反映交通拥堵，停车困难，不考虑子女到被告处学习，基于上述事实和理由，被告提出反诉请求如下：1、被反诉人赔偿反诉人已经支付物业费损失5537元；2、被反诉人赔偿反诉人营业损失2万元。针对被告邹广峰提出的反诉请求，原告威海达尔文物业服务有限公司答辩如下：原告威海达尔文物业服务有限公司依照合同约定对世昌华庭小区进行了有效的物业管理服务，被告邹广峰反诉所称未提供绿化、停车管理等服务已经构成根本违约与事实严重不符，且被告邹广峰所提供的相关证据均是在诉讼中即2020年10月10日形成，不能反映本案诉争物业管理费发生之时的物业管理状态，也不能成为其拒付或者是减少物业费的请求理由。另外被告邹广峰要求原告威海达尔文物业服务有限公司承担经济损失没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下，2018年7月23日、2018年8月8日，被告邹广峰(乙方)与威海城汇置业有限公司（甲方）分别签订《城建华庭商业租赁合同》，约定由被告邹广峰租赁甲方所有的城建华庭项目A3区A307一层（建筑面积92.52平方米）、A307号铺位独立二层（建筑面积154.54平方米）、A308整体（建筑面积215.55平方米），上述合同的租赁期限为6年，自2018年8月15日起至2024年8月14日。2018年8月15日，原、被告签订《世昌华庭小区商业网点物业服务合同》，双方约定由被告（甲方）邹广峰委托原告（乙方）达尔文公司对世昌华庭小区商铺及写字楼实施物业管理的相关事宜。该合同约定了委托管理服务事项、委托管理期限、双方的权利义务、管理服务质量、物业管理服务费用等内容，合同第六章“物业管理服务费用”第八条第（一）款约定：物业管理服务收费标准为3.99元/㎡/月，由乙方向甲方按年度收取。合同签订后，原告为被告提供了2018年8月15日至2020年12月31日的物业服务，2018年9月18日，威海慧学文化传播有限公司代被告邹广峰缴纳了2018年8月15日至2019年2月14日的物业服务费11074.95元。庭审中，原告提交一份落款时间为2019年8月23日的《华庭物业费催缴通知》，证明原告已经于起诉前向被告催缴过物业费，被告质证称被告并未收到过该份催缴通知。另查明，2020年1月1日，原告达尔文公司退出威海市世昌华庭小区，改由威海建成物业服务有限公司对世昌华庭小区提供物业服务。被告为证明其主张向法庭提交了照片、视频一组以及《威海城建华庭小区业主大会关于物业费调整、续聘物业公司的投票公告》一份，照片及视频的拍摄时间均为2020年10月，内容为涉案小区内被告所在区域的管理状况。《威海城建华庭小区业主大会关于物业费调整、续聘物业公司的投票公告》的落款时间为2020年9月28日，内容为威海城建华庭小区业主委员会关于调整威海建成物业服务有限公司物业费收费标准的投票公告。以上事实，有双方当事人陈述、《城建华庭商业租赁合同》、《世昌华庭小区商业网点物业服务合同》、《华庭物业费催缴通知》等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《世昌华庭小区商业网点物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告已经按照合同约定为被告提供了物业服务，其有权要求被告按照合同约定的收费标准缴纳物业费。被告所提交的照片及视频的拍摄时间均发生于原告退出涉案小区物业服务区域之后，不能证明原告所提供的物业服务质量存在瑕疵，故本院对被告之抗辩不予采纳。原告要求被告支付的物业服务费用19380.99元未超出《世昌华庭小区商业网点物业服务合同》约定的标准，本院予以支持。针对被告邹广峰所提出的反诉请求，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告所提供的证据不能证明原告在履行《世昌华庭小区商业网点物业服务合同》的过程中存在根本违约的情形，且被告对其要求原告赔偿营业损失之诉讼请求亦未提供证据加以证明，故本院对被告之反诉请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邹广峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）威海达尔文物业服务有限公司支付2019年2月15日至2019年12月31日的物业服务费19380.99元。二、驳回被告（反诉原告）邹广峰的反诉请求。如果未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费142元，由被告（反诉原告）邹广峰负担；反诉案件受理费219元，由被告（反诉原告）邹广峰负担。本判决为终审判决。审判员  焦卫二〇二〇年十一月二十四日书记员  赵亮