贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0622民初761号 原告：黄平贤，女，1974年3月14日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。 委托诉讼代理人：覃保卫，贵州财团律师事务所律师。 被告：贵州玉屏宏发房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520622730976945D，住所地贵州省玉屏侗族自治县火车站开发小区。 法定代表人：赵树发，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹红梅，鸿丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王世菊。 原告黄平贤与被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告黄平贤及其委托诉讼代理人覃保卫,被告宏发房开公司的委托诉讼代理人邹红梅、王世菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄平贤向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号2016000601）；2、依法判决被告立即退还原告购房款467956元，并支付利息（该利息以467956元为基数，自2015年10月15日起按年利率6%计算至全部购房款付清之日止，暂计算至2020年10月12日，为142336.62元）；3、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记违约金（逾期交房违约金以467956元为基数，自2016年12月31日起按日万分之一计算至全部付清之日止，暂计算至2020年10月12日，为64671.52元；逾期办理商品房转移登记违约金以467956元为基数，自2016年12月30日起按年利率8%计算至全部付清之日止，暂计算至2020年10月12日，为143818.48元）；4、依法判决被告立即退还原告大修基金、房屋所有权登记费、测绘费、转让手续费、房屋档案管理费、印花税、水电开户费等费用，共计18674元；向银行偿还的贷款利息43251.9元由被告承担。5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于玉屏侗族自治县。合同约定，房屋价款为467965元，被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同第二十二条第三款第（二）、2、①项约定：约定日起30日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房。合同签订后，原告依约向被告足额支付了全部购房款，但被告并未将商品房交付给原告，也未在约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告多次与被告协商相关事宜时，被告却以各种理由拖延，被告已构成违约，应承担违约责任。 被告宏发房开公司辩称，被告不存在逾期交房的事实。被告在2017年5月就电话通知原告于2017年5月31日来被告公司办理交接房屋手续，但原告一直未来公司办理。被告又于2017年10月25日通过手机短信再次通知原告办理接房手续，原告置之不理，故，被告不存在至今未交房的事实。原告要求解除《商品房买卖合同》的请求不能成立。根据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任第1款第（2）项约定“逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款”，但原告在向法院起诉之前，被告没有收到原告的口头或书面的退房申请，直接向法院起诉退房，不符合合同的约定，不应当得到法庭的支持。另外，双方在补充合同中约定，未按合同约定支付房款的，出卖人不承担逾期交房的责任，虽然原告至今不欠房款，但其不是合同中约定时间内交纳首付款，属于违约在先，故应免除被告逾期交房的责任，被告没有逾期交房的事实。所以原告要求被告退还购房款467965元和资金占用利息142336.62元不能成立。关于逾期办证违约金的问题，按照合同约定被告已于2016年4月20日向不动产交易中心申请备案，且备案合同已经交付给原告。商品房转移登记的有关文书并不包括房产证，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告黄平贤提交的身份证复印件、商品房买卖合同、收款收据；被告宏发房开公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、收款收据、手机短信截图。原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人的陈述和本院经审查认定的证据，认定事实如下：2015年10月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于玉屏侗族自治县。合同约定：房屋套内建筑面积157.05平方米，单价2979.72元每平方米，总价为467965元。原告应于合同签订之日支付首付款217965元，余款250000元以银行按揭贷款的方式支付。被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告交付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金。被告应于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若未按期交付，逾期在30日以内的，被告按原告已付购房款的0.1‰承担违约责任，逾期超过30日的，双方同意按第2项处理，即原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款0.1‰的违约金。办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同补充协议第一条约定：买受人未按合同约定支付房价款的，出卖人不对其承担逾期交房责任。合同还约定了其他事项。原告于合同签订当日即2015年10月15日支付被告首付款176311元，2016年4月13日支付被告首付款41654元，支付大修基金1885元、契税14039元、房屋所有权登记费160元、测绘费256元、转让手续费565元、合同印花税234元、按揭印花税13元、水电开户费1490元、档案管理费32元。购房尾款250000元以向银行按揭贷款方式支付给被告。2017年10月25日，被告通过手机短信通知原告办理接房手续，原告未接收房屋。 本院认为，原告黄平贤与被告宏发房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行。原告提出被告至今一直未将房屋交付给原告，也未向原告交付商品房转移登记的有关文书，已构成根本违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款及支付房款资金占用利息、原告已付按揭贷款利息。经查，双方合同补充协议第一条明确约定：买受人未按合同约定支付房价款的，出卖人不对其承担逾期交房责任。而原告确实未按合同约定于2015年10月15日支付全部首付款217965元，而是当日支付被告首付款176311元后，于半年之后的2016年4月13日再次支付被告首付款41654元。此时，因原告未按时支付购房款的行为，已导致被告无需对其承担逾期交房责任。被告于2017年10月25日才通知原告办理接房手续，确实存在逾期交房的事实，但根据合同已免除逾期交房责任。原告在本案中陈述，原告到被告公司去接房时，因被告要求原告缴纳4000元的燃气开户费，原告不同意而未接交成该房屋。原告未向本院提供证据证明。被告至今未向原告交付商品房转移登记的有关文书，超过约定的时间2016年12月30日，构成违约，但根据合同约定，逾期超过30日的，双方同意按第2项处理，即原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款0.1‰的违约金，即双方通过合同约定排除了因逾期交付办证文书而要求退房的权利，故原告要求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款467965元及大修基金、房屋所有权登记费、测绘费、转让手续费、房屋档案管理费、印花税、水电开户费等费用共计18674元，并支付房款资金占用利息、原告已付按揭贷款利息、逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告以购房款467956元为基数，按年利率8%支付逾期办证违约金至向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的诉讼请求，被告认为违约金过高，请求法院酌情进行调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，如约定的违约金过高，法院可以依据当事人的请求予以适当调整，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，本案中，宏发房开公司确实存在逾期交付办证文书的违约行为，但办理商品房转移登记并非房开公司一己之力能够完成，涉及多方面的因素，故对原告提出的逾期办证违约金按年利率8%计算确实过高，本院结合合同约定、违约事实、违约时间等因素，酌情支持逾期办证违约金为10,000元，超出此标准部分，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下： 一、被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司支付原告黄平贤逾期交付办证文书的违约金10,000元； 二、驳回原告黄平贤的其他诉讼请求。 上述给付事项，限本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6087元，由原告黄平贤负担5087元，被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决限定的履行期限届满后二年内，向本院或者被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审判员 刘 华 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 姚敦峰