广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29912号原告：施文豪，男，1995年3月19日出生，汉族，身份证住址浙江省乐清市，委托诉讼代理人：韩钰，广东金桥百信律师事务所律师。被告：张金玲，女，1981年7月11日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨玉新，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琼霓，广东品盛律师事务所实习人员。原告施文豪与被告张金玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告施文豪的委托诉讼代理人韩钰，被告张金玲的委托诉讼代理人杨玉新、林琼霓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施文豪向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告已缴纳的租金（占有使用费）减免额共计41000元，其中2月份租金减免额30000元、3月租金应优惠额9000元，4月租金应优惠额2000元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年2月26日，原、被告签订《广州市白云区*经营部商铺租赁合同》，出租方为张金玲，承租方为施文豪，双方达成协议如下：1、张金玲同意将广州*城B2幢一楼1106、1107号铺位按现状租给施文豪作为商铺之用；2、租用期限为1年，从2019年3月10日起至2020年3月10日止；3、合同签订，施文豪须交付58000元（实际交付60000元）给张金玲作为信用保证金。双方又口头约定将租约延期（延至2020年4月10日止），并已实际延期租用。2020年初，新型冠状病毒感染的××疫情爆发。1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。施文豪等商户响应政府号召，依照政府防疫规定，配合广州锦东市场经营管理有限公司（以下简称锦东公司）的要求，暂停营业。1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确除特定行业的企业外，其他各类企业最早复工时间是2月10日。2020年2月24日，广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。疫情期间，施文豪多次与张金玲沟通商铺租金减免事宜。2020年2月4日，张金玲以通知形式告知承租商户：“锦东市场如果免租，我也一定给大家免租。这次不同拆迁那次属于天灾，大家依旧先交租支持我，然后锦东市场的政策出来免多少，我一定会给大家退多少。以时间为计算单位。”依此约定，2月11日，施文豪向张金玲转账支付2月11日至3月10日期间的租金，4月15日张金玲自行从信用保证金扣除了3月11日至4月10日期间的租金。2020年3月26日，锦东公司向所有商户发出通告：“一、2020年2月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费全免；二、2020年3月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费按7折计付；三、2020年4月商铺、仓库的租金、管理费及服务费按8折计付；四、锦东市场方给予合同原商户的优惠，二手房东必须给予实际经营的租赁商户同等优惠。”并且，锦东公司承诺已预交的2月租金，可作为后续月份租金之抵扣。基于上述事实，原告施文豪符合因不可抗力而不能履行的情形，具有请求减租免租的法律依据，要求张金玲退还多收取的租金合法合理。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告张金玲辩称：根据合同的相对性原则，锦东公司给予我方的优惠，并不必然要我方将同等优惠给予原告。且锦东公司给予的免租优惠是有条件的，我方为了统一管理商铺而制定符合自身条件减免优惠合情合理，并不违反法律强制性规定。我方在锦东公司减免政策未出来前已经书面公告租户，如不继续合作（续租）则仅退还押金。即使此次疫情视为不可抗力因素，根据双方签订的合同的约定，双方各自负责自己的损失。共度患难不仅是共同度过疫情期，更是共同重振疫情后的经济。原告在疫情面前一味地为了自身利益要求我方减免租金，但却没想过我方本身也压力重重，将所有的损失赋予我方承担，明显也违背法律所追求的公平公正原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年2月26日，原、被告签订《广州市白云区*经营部商铺租赁合同》，约定：被告将广州*城B2幢一楼1106、1107号铺位按现状出租给原告作为商铺之用；租用期限为1年，从2019年3月10日起至2020年3月10日止，租金为每月30000元；原告须交付58000元给被告作为信用保证金，保证金在协议期满后无息退还给原告。上述合同签订后，被告将上述商铺交给原告使用。原告实际向被告交付保证金60000元，并依约支付了自2019年3月10日至2020年3月10日租赁期间的全部租金，但未支付自2020年3月11日之后的租金。2020年4月15日，原告将涉案商铺交还给被告。被告将原告交付的保证金60000元扣除2020年3月11日后的租金30000元、水电费1507.01元后，将剩余保证金28492.99元返还给了原告。2020年初，新型冠状病毒感染的××疫情爆发。1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确除特定行业的企业外，其他各类企业最早复工时间是2月10日。2020年2月4日，被告以通知形式告知各承租商户，表示租金还是按照合同约定收取，锦东公司如果免租，其也一定给各租户免租。锦东公司的政策出来免多少，一定会给大家退多少；但以上政策仅限按时交租的租户，如不按时交租请及时退出。2月7日，被告通知各商户，撤销原2月10号开市通知，具体开市时间待定。2020年3月26日，锦东公司向所有商户发出通告：“一、2020年2月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费全免，各商户必须在3月28日下午6点前，前来锦东管理处财务室办理免租手续（若商铺、仓库的实际经营者与合同原商户非同一人，须同时前往财务办理手续），过期无效；二、2020年3月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费按7折计付，各商户必须在3月31日下午6点前交清所有费用，才能享受上述的优惠；三、2020年4月、2020年5月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费各按8折计付，各商户按双方签订合同收费为标准，交纳时间不变，才能享受上述的优惠；四、锦东市场方给予合同原商户的优惠，二手房东必须给予实际经营的租赁商户同等优惠。注：商户除了要按时交纳商铺租金、仓库租金及日常费用外，必须每天按时开门营业，否则取消上述的优惠，并按合同收取滞纳金。”庭审中，被告确认锦东公司有按照上述政策对其减免租金，但称锦东公司的公告中已强调商户必须每天开店营业，而原告的商铺并未每天开业，锦东公司只是基于与被告多年的合作关系才同意暂时缓交。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案商铺的产权登记和规划报建情况，该局复函称涉案地块无相关《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》信息，亦无宅基地使用证档案资料。原、被告亦均未能提供证据证实涉案商铺有合法的规划报建手续。以上事实，有《广州市白云区*经营部商铺租赁合同》、微信聊天记录、电子回单、公告、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告均未能提供证据证实涉案商铺有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，但原告在实际使用涉案商铺期间应向被告支付房屋占有使用费。原告已按照合同约定的租金标准向被告实际支付了2020年3月10日前的占有使用费，被告亦在应返还的保证金中扣减了2020年3月11日至2020年4月10日期间的占有使用费，结合原、被告诉辩意见，双方的争议焦点在于2020年2月1日至2020年4月15日期间的占有使用费是否应当减免。对此，本院认为，原告承租涉案商铺用于经营，新冠××疫情爆发后其正常经营必然受到影响，被告在2020年2月7日也曾通知各商户推迟开市，锦东公司也向被告减免了涉案商铺在2020年2月份全部及3月份部分租金，在此情况下，原告要求减免2020年2月、3月期间的占有使用费符合公平原则，本院对此予以支持。结合本案实际情况，并考虑锦东公司的租金减免政策及被告实际未收取2020年4月11日至4月15日期间的占有使用费，本院酌定减免原告2020年2月份的占有使用费30000元、3月份的占有使用费7000元，对原告主张减免4月份占有使用费的诉请本院不予支持。因原告已实际向被告支付2、3月份的占有使用费，被告应向原告返还上述减免的占有使用费共计37000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告张金玲向原告施文豪退还占有使用费37000元。二、驳回原告施文豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费413元，由原告施文豪负担40元，被告张金玲负担373元。被告张金玲负担的上述受理费须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  张旭增二〇二〇年十一月十八日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯