陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书       （2020）陕0102民初6238号        原告（反诉被告）：蒋彦智，男，1971年10月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：张继海，陕西同步律师事务所律师。   委托诉讼代理人：辛雁峰，陕西同步律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：陕西骏达商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区。   法定代表人：方国松，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱炎生，陕西一代律师事务所律师。   原告蒋彦智（反诉被告）与被告陕西骏达商业运营管理有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告蒋彦智及其委托诉讼代理人张继海、辛雁峰，被告陕西骏达商业运营管理有限公司委托诉讼代理人朱炎生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告蒋彦智向本院提出诉讼请求（以下原告、被告均为本诉的原告和被告）：一、判令被告退还原告已支付剩余款项费用66825元；二、判令被告向原告支付因违法解除租赁合同的违约金18254元；三、判令被告向原告赔偿因违法解除合同造成的店铺装修损失45000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月被告在位于西安市新城区XX路XX段的XX城XX商场招商，双方达成口头协议，由原告承租其位于新城区XX路XX段的XX商场XX层XX号商铺用于服装经营，租期五年，待项目开盘后双方正式签订书面合同。为此，原告按照被告要求向其预交经营权费161690元。2018年5月11日，原、被告就该商铺租赁一事签订了《东方亿象城商铺租赁合同》与《东方亿象城商业管理服务协议》，双方确定了商铺开业日（起租日），并约定了租金标准、综合管理服务费标准及物业服务费标准。上述合同签订后，被告又要求原告按照合同约定交纳首期6个月的租金12893元、综合管理费23615元及装修保证金3000元，共计39508元。2020年6月13日，被告向原告致函单方解除合同，并强行收回了商铺。被告行为构成违约，原本协商无果   被告陕西骏达商业运营管理有限公司辩称，因原告拖欠被告租金、综合管理服务费等相关费用，严重违约导致合同解除，故应由原告承担相关后果及违约责任。被告与原告于2018年5月11日签订了《东方亿象城商铺租赁合同》及《东方亿象城商业管理服务协议》，由原告承租答辩人位于西安市新城区XX路XX段的XX城XX商场XX层XX号商铺经营女装，租期5年，商场开业日为实际起租日。合同同时又对租金、综合管理服务费等相关费用的标准、交纳时间及方式以及双方的违约责任进行了约定。原告自2018年11月16日商场开业起租以来，长期拖欠租金、综合管理服务费等相关费用。虽经被告多次催交，但原告以各种理由拒不交纳，被告于2020年6月13日通知原告解除了双方签订的《东方亿象城商铺租赁合同》及《东方亿象城商业管理服务协议》。因原告违约导致合同解除，应由原告承担违约责任，其要求答辩人支付违约金无事实和法律依据，应予以驳回。根据租赁合同12.3条约定，因原告违约导致解除合同的，原告无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求答辩人给予任何补偿。故原告要求答辩人赔偿其装修损失的请求应当予以驳回。经营权费是被告同意原告在答辩人商场开展经营活动交纳的费用，与租金、综合管理服务费、物业费等费用无关，也不能进行费用冲抵。原告已经在被告商场开展了经营活动，现因原告违约导致合同解除，原告不能继续经营，责任在原告，故经营权费不应退还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。同时，因合同签订后，原告仅缴纳了6个月租金及相关费用后，再未支付此后的租金及相关费用，故向原告提出反诉。   被告陕西骏达商业运营管理有限公司向本院提出反诉请求（以下原告、被告均为本诉的原告和被告）：一、确认被告与原告签订的《东方亿象城商铺租赁合同》与《东方亿象城商业管理服务协议》已于2020年6月13日解除；二、判令原告向被告支付拖欠租金29099.68元、综合管理服务费33437.52元、物业服务费9260.77元、空调费6350.24元；三、判令原告支付违约金27043.93元；四、反诉费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月11日签订了《东方亿象城商铺租赁合同》与《东方亿象城商业管理服务协议》，约定：由原告承租被告位于西安市新城区XX路XX段的XX城XX商场XX层XX号商铺经营女装，租期五年，商场开业日为实际起租日，并对相关费用及违约责任进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了房屋，但原告自2018年11月16日商场开业以来，仅缴纳第一个缴费期6个月租金及相关费用后，共拖欠被告自2019年5月16日至2020年6月13日的租金27790.82元、综合管理服务费50903.98元，及2018年11月16日至2020年6月13日物业费14098.23元、空调费9667.36元。被告多次向原告催要无果，故于2020年6月13日通知反诉被告解除前述两份合同。原告行为构成违约，应当承担相应违约责任。   原告蒋彦智针对被告陕西骏达商业运营管理有限公司的反诉辩称，一、被告陈述事实与实际情况并不相符，在其反诉状中对原告在合同签订前已经向被告支付的161690元并未提及，事实上原、被告产生纠纷的原因在于原告向被告在合同签订前支付的经营权费，该费用实际是当时商铺并不具备条件，在双方确定面积及商铺位置的情况下，原告按照被告要求预交的经营权费161690元。被告工作人员当时口头告知原告该费用就是租金及其他使用费用，在正式签订合同之后是可以进行冲抵的。二、在被告解除合同时，原告并不存在拖欠费用的问题。被告收取所谓的经营权费无事实和法律依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实如下：   一、2017年9月25日，被告向原告出具《东方亿象城交款通知单》，载明：购房人姓名为蒋彦智，房号2138#，房屋面积42.55平方米，5年买断金每平方米3800元，5年平均租金每平方米163元，已交款60000元，本次交款101690元，成交总价161690元。   二、2018年5月11日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》（合同编号：No.DFYXC2F-2138），该合同约定：甲方租赁给乙方的商铺位于西安市新城区XX路XX段XX商场XX层XX号商铺，租赁面积42.55平方米，用于经营女装；乙方商铺装修期45天，装修期不计租金，租赁期限五年，从2018年8月18日起至2023年8月17日止。第一、第二个租约年租金标准为每月每平方米50.5元，每月租金2148.78元，年租金25785元。第一个租约年以半年为一个交租期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个交租期。首期租金自2018年8月18日至2019年2月17日共计12893元。非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金。若出现合同约定情形而甲方行使解除合同权利的，甲方有权要求乙方承担违约金，乙方无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施。乙方未按合同约定支付或补足租金、综合管理服务费、物业服务费、履约保证金或本合同所列的任何费用，每逾期一天，则应按照逾期支付之款项的万分之五支付违约金。逾期超过15天的，甲方有权经书面通知乙方解除本合同，并有权将履约保证金全部没收，作为乙方的违约金。该合同签订同日，双方签订了《商业管理服务协议》，该协议约定租赁期内，乙方按照合同约定向甲方交纳商铺的综合管理服务费，每月每平方米92.5元，每月综合管理服务费3935.88元，第一个租约年以半年为一个缴费期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个缴费期。乙方应在每个缴费期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴费期的综合管理服务费。首期综合管理服务费2018年8月18日至2019年2月17日共计23615元。物业服务费每月每平方米17.5元，每月共计745元，按季度交纳。乙方所交的物业费中不包含空调费，空调费每平方米每月12元。   三、2018年5月11日，被告向原告出具了载明“今收到蒋彦智A座2F-138#经营权费161690元”的收款收据，及载明收到蒋彦智租金12893元、综合管理费23615元、合计36508元的收款单。2018年7月6日，被告收取原告装修保证金3000元。   四、该商铺所在商场于2018年11月16日开业，原、被告均确认开业日即为计租日。首期租金及综合管理费的期限为2018年11月16日至2019年5月15日。   五、2020年6月3日，被告向原告发出了催缴通知书，要求原告缴纳拖欠被告的租金、综合管理服务费、物业服务费、空调费共计100014元，并要求原告于2020年6月6日前缴清，否则被告将解除双方的租赁合同及商业管理协议并收回商铺。2020年6月13日，被告向原告发出了解除合同通知书，称因原告拖欠租金、综合管理服务费、物业服务费等费用逾期超过15日，自本通知书送达之日起解除双方签订的商铺租赁合同和商业管理服务协议，并要求合同解除之日起三日内将商铺腾交被告。原告认可收到该通知书并认可双方的合同于2020年6月13日解除。   庭审中，原告提交了其商铺的装修合同及收款收据，用以证明其装修该商铺花费45000元。   上述事实有商铺租赁合同、商业管理服务协议、催缴通知书、解除合同通知书、邮政快递单、交款通知单、收款收据、收款单、当事人陈述等证据在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点为原告向被告交纳的买断金/经营权费是否系预交租金。根据原告提交的交款通知单来看，该通知单上将买断金与租金分开单列，在被告向其出具的收据上载明该费用系经营权费，且双方签订合同时对租金标准也作出了约定，该租金标准和同类同地段商场相比较低，原告交纳租金时亦未扣减，故原告称该费用系预交租金，本院不予采信。原告在该商铺的使用过程中，应按照合同约定交纳租金、综合管理服务费、物业费、空调费等费用，原告逾期未交纳上述费用，被告要求解除合同，原告予以同意，故双方的合同于2020年6月13日解除，本院对此予以确认。合同解除后，原告向被告交纳的经营权费，应按照实际使用期间扣除相应的费用后，由被告向原告予以退还剩余的经营权费共计110667.78元，装修押金3000元亦应予以退还，虽原告仅要求被告退还66825元，但据原告诉请，其并未放弃该部分权利，故应以实际数额退还为宜。原告要求被告支付违约金及店铺装修损失，因原告无证据证明被告系违约方，故原告该请求于法无据，本院依法不予支持。被告反诉要求原告支付租金、综合管理服务费、物业费及空调费共计102460.39元及违约金17359.4元，有事实和法律依据，本院依法予以支持，但被告要求按照终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金属于重复计算，对此不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：    一、确认原告（反诉被告）蒋彦智与被告（反诉原告）陕西骏达商业运营管理有限公司于2018年5月11日签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》于2020年6月13日解除；   二、被告（反诉原告）陕西骏达商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蒋彦智退还经营权费110667.78元及装修押金3000元；   三、原告（反诉被告）蒋彦智于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陕西骏达商业运营管理有限公司支付租金、综合管理服务费、物业费、空调费共计102460.39元及违约金17359.4元；   四、驳回原告（反诉被告）蒋彦智其余诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）陕西骏达商业运营管理有限公司其余反诉请求。   案件受理费2902元，由原告蒋彦智负担389元，由被告陕西骏达商业运营管理有限公司负担2513元；反诉费1531元，由反诉原告陕西骏达商业运营管理有限公司负担183元，由反诉被告蒋彦智负担1348元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 员 胡 九 红          二〇二〇年十一月十三日           法 官 助 理 王 适   书 记 员 张 敏            1