太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初5782号原告：冯艳艳，女，1988年7月15日出生，汉族，太原市村民，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：耿辉，山西得天利律师事务所律师。被告：李建云，女，1985年5月10日出生，汉族，山西省原平市人，现住太原市，公民身份号码：×××。被告：刘利利，男，1984年8月22日出生，汉族，山西省中阳县人，现住太原市,身公民身份号码：×××。二被告共同委托诉讼代理人：王双喜，山西汇杰律师事务所律师。原告冯艳艳与被告李建云、刘利利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯艳艳及其委托诉讼代理人耿辉，被告刘利利及被告李建云、刘利利的共同委托诉讼代理人王双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯艳艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告冯艳艳与被告李建云于2018年5月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告返还原告购房款270922.64元，违约金75046元，配套费16321.2元，共计362289.84元；3、判令二被告返还原告为被告垫付的采暖费1533.46元、物业费1703.84元，共计3237.3元；4、判令二被告返还原告房屋装修费60000元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年3月30日，被告李建云、刘利利与太原君泰盛世房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了太原市小店区龙城北街171号1幢1单元1702室（以下简称“案涉房产”），合同约定：购房款总金额为917195元，付款方式是首付款187195元整，剩余价款730000元系通过银行按揭支付。鉴于二被告在购买案涉房屋时无法支付首付款，经与太原君泰盛世房地产开发有限公司、山西君辉泰贸易有限公司签订借款合同，由山西君辉泰贸易有限公司借款给二被告177195元用于支付购房首付款。二被告分四期偿还上述借款，并约定二被告可以直接到太原君泰盛世房地产开发有限公司售楼部缴纳现金用于还款，借贷双方亦约定了逾期还款的违约金按照每日千分之一计算。截止到2018年5月30日，二被告仍欠山西君辉泰贸易有限公司首付款本金157195元，违约金75046元。2018年5月30日，原告冯艳艳与被告李建云签订房屋买卖合同一份，合同约定原告购买被告李建云所拥有的坐落于太原市小店区龙城北街171号1幢1单元1702室，成交价格为1100000元人民币，原告负担二被告开发商处所欠的全部首付款、配套费、违约金等，并另行支付二被告50000元，之后每月28日由原告存入被告李建云兴业银行账户3800元用于偿还房贷。合同签订后，原告即向二被告支付了约定的50000元购房款，通过刷卡方式依约支付了首付借款本金及二被告欠付的违约金共计232241元，并支付了配套费16321.2元，之后每月按照合同约定向李建云兴业银行账户支付按揭房贷，截至目前共计支付银行按揭贷款63727.64元，并且原告为被告结清了2018年5月30日前拖欠的物业费、采暖费共计3237.3元。原告购房后，为使房屋顺利过户，经多方打听，才知道涉案房屋存在按揭抵押贷款的情况，是无法转移登记至原告名下的，并且涉案房屋的实际权利人为二被告，实际和原告签订房屋买卖合同的只有李建云一人，显然被告李建云出卖房屋的行为为无权处分，以上种种情况均使原告的合同目的不能实现。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告李建云、刘利利共同辩称，第一，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。首先，原告第一项诉请为解除其与被告李建云签订的《房屋买卖合同》，解除合同的前提是认为该合同有效，但起诉状事实与理由中称案涉房屋的权利人为二被告，实际签订合同的只有李建云，李建云出卖房屋的行为是无权处分。由此可知，原告要求解除合同的主张与其所述无权处分行为相矛盾。其次，《合同法》规定的合同解除方式有协议解除、约定解除、法定解除。本案中原告与李建云从未就解除合同达成一致，双方签订的《房屋买卖合同》中也没有约定原告可以解除合同的条件，更不存在法律规定的法定解除情形。原告自2018年5月30日接收房屋后使用至今，合同主要目的早已实现。同时，李建云在签订合同后将案涉房屋的全部手续包括与兴业银行太原分行的借款合同均交予原告，原告对所购房屋存在按揭贷款完全知晓。根据李建云与原告签订的房屋买卖合同，原告同意以每月代李建云偿还银行按揭贷款的方式支付大部分购房款，也就是说原告明知房屋过户需在其偿还完全部房贷之后才具备办理的条件。房屋的产权转移登记并非不能办理，而是现阶段在原告没有全部清偿房贷前不能办理，不存在原告所称无法转移登记的情况。再次，房屋买卖合同纠纷的合同解除权行使期限最长为1年，原告自2018年5月30日签订购房合同时便知晓所购房屋存在按揭抵押贷款的情况，其2020年8月才提起诉讼，原告的合同解除权早已消灭。最后，刘利利对李建云的售房行为自始知晓且无异议，因此案涉《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。第二，原告违约在先，未按照《房屋买卖合同》约定履行支付全部购房款及按月偿还兴业银行房贷的合同义务。即使解除合同，也必须在李建云返还原告的款项中扣除原告尚未支付李建云的50000元购房款、因原告违约逾期还贷产生的截止到2020年5月8日的房贷利息31649.9元、罚息1490.45元及至本案裁判生效为止的房贷利息、罚息，另外重点是必须扣除原告自2018年5月30日接收房屋至本案审理期间的房屋占有使用费64400元（2018年5月30日至2020年9月30日共计28个月，参照同地段同类房屋租金标准2300元/月）。综上，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，应当全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李建云、刘利利系夫妻。2016年3月30日，被告李建云、刘利利作为借款人（乙方），山西君辉泰贸易有限公司作为出借人（甲方）、太原君泰盛世房地产开发有限公司作为开发商（丙方）签订一份《借款合同》，主要约定：鉴于乙方与丙方于2016年3月30日就君泰中央公园项目1号楼1单元1702号房屋，签订了《商品房买卖合同》，房屋总价为917195元，首付款187195元，其余为银行按揭，乙方由于资金暂时周转困难就房屋首付款向甲方申请借款，甲方同意向乙方提供借款；借款金额为177195元，借款期限19个月，即2016年3月20日起至2017年10月30日止；借款利率为无息；还款方式为分期还款，还款期数分4期，于2016年4月30日还款本金44299元、于2016年10月30日还款本金44299元、于2017年4月30日还款本金44299元、于2017年10月30日还款本金44298元；如乙方未按照合同约定及时归还甲方本金，乙方每逾期1日，应向甲方支付逾期金额千分之一的逾期违约金。2016年6月30日，被告李建云与兴业银行股份有限公司太原分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同载明兴业银行股份有限公司太原分行为债权人（抵押权人），李建云为主债务人（抵押人），刘利利是共同债务人（抵押人），太原君泰盛世房地产开发有限公司是保证人，合同约定：被告李建云、刘利利为购买太原市小店区龙城北街171号1-1-1702号房屋（建筑面积106.38平方米）向兴业银行股份有限公司太原分行借款730000元，借款期限为360个月，自2016年6月30日至2046年6月29日止，借款利率为年利率4.655%。太原君泰盛世房地产开发有限公司为该借款合同提供阶段性连带保证责任。兴业银行股份有限公司太原分行按约向二被告发放了房屋贷款。2018年5月30日，被告李建云（卖方、甲方）与原告冯艳艳（买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方拥有的太原市小店区龙城北街171号1幢1单元1702室，交易总价约1100000元；甲乙双方同意以银行按揭款项乙方每月28日存入李建云兴业银行卡3800元房贷，直至打完为止，开发商那所欠款项由乙方一周内处理，包括所欠首付款，配套费，违约金。乙方付甲方50000元房款，后期任何费用均由乙方付款；本合同中合同总价未含过户费，乙方负责办理过户事宜，甲方配合。原告与被告李建云在合同上签名捺印，落款处另有担保人李建伟的签名。签合同后，原告代二被告偿还山西君辉泰贸易有限公司首付款借款157195元及违约金75046元，合计232241元。2018年11月18日，被告向原告交付案涉房屋。当天，原告向太原君泰盛世房地产开发有限公司支付面积补差948.41元、燃气工程费4000元、有线初装费500元、维修基金9584元以及测绘费、产权登记费、抵押登记费266.49元，次日支付山西泰和园物业管理有限公司装修管理费1022.3元，以上房屋配套费合计16321.2元。原告另支付太原君泰盛世房地产开发有限公司2017年10月至2018年3月的采暖费1533.46元，支付山西泰和园物业管理有限公司2017年10月1日至2018年9月的物业费2555.76元，合计4089.22元。后原告对案涉房屋进行了装修并入住使用。截止2019年12月9日，原告向兴业银行太原分行偿还案涉房屋贷款合计63727.64元。二被告对原告支付的上述款项予以认可，称原告并未向其支付购房款50000元。庭审中，被告称案涉房屋已经办理了网签备案登记。现原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求被告退还购房款、房屋配套费及装修费等费用。另查明，2020年7月30日，兴业银行股份有限公司太原分行将被告李建云、刘利利及太原君泰盛世房地产开发有限公司起诉至太原市杏花岭区人民法院，理由是二被告未按合同约定履行偿还借款本息的义务，诉请要求解除三方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二被告偿还借款本金693968.63元、利息、罚息，律师费8000元；太原君泰盛世房地产开发有限公司承担连带清偿责任。在该案诉讼前，兴业银行股份有限公司太原分行申请法院诉前财产保全，对案涉房产进行了查封。庭审中，原告针对其主张的装修费60000元提供装修材料销售单、发货单、收款收据等证据，被告质证，首先，票据不是正规发票，对证据的三性均不予认可，其次，以上票据金额为42306.63元，并非原告主张的60000元。本院确认的上述事实有原告提供的《借款合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《房屋买卖合同》、收据、中国民生银行个人账户对账单、兴业银行账户交易明细、照片，被告李建云、刘利利提供的民事起诉状、民事裁定书以及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告冯艳艳与被告李建云签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行。该合同履行过程中，因逾期偿还案涉房屋贷款，兴业银行股份有限公司太原分行提起诉讼要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》并申请法院查封了案涉房产，原、被告均表示无力偿还贷款，至此案涉房屋有可能面临评估拍卖，所得价款用以偿还贷款的可能，因此原、被告签订的《房屋买卖合同》中关于办理案涉房屋产权过户手续的约定已无法实现，原告诉请解除与被告李建云签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告已支付的购房款220922.64元（首付款157195＋贷款63727.64），借款违约金75046元，房屋配套费16321.2元以及原告垫付的案涉房屋交易前产生的采暖费1533.46元、物业费1703.84元，二被告应当予以返还。原告主张曾支付被告李建云购房款50000元并要求被告予以返还，对此被告不予认可，原告也无证据证明，本院对原告的该项请求不予支持。原告另要求被告返还房屋装修费60000元，原告提供的证据不足以证明其主张的金额，鉴于原告投入资金对案涉房屋进行装修已形成事实，故本院酌情支持装修费40000元。被告抗辩，原告未按照合同约定偿还房屋贷款，构成违约，要求从返还的款项中扣除应支付的购房款50000元、逾期还贷产生的利息31649.9元、罚息1490.45元以及房屋占有使用费64400元等主张，因被告未提起反诉，本院在本案中不予审理，原、被告可另行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李建云、刘利利于本判决生效之日起十日内返还原告冯艳艳购房款220922.64元、借款违约金75046元、房屋配套费16321.2元，合计312289.84元。二、被告李建云、刘利利于本判决生效之日起十日内返还原告冯艳艳垫付的采暖费1533.46元、物业费1703.84元，合计3237.3元。三、被告李建云、刘利利于本判决生效之日起十日内支付原告冯艳艳房屋装修费40000元。四、驳回原告冯艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4028元（原告已预交），由原告冯艳艳负担663元，由被告李建云、刘利利负担3365元；保全费2468元（原告已预交），由被告李建云、刘利利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲 二○二○年十一月二日书记员 王晋琳