上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初24197号原告：邱锡高，男，1964年12月7日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告：上海市闵行区七宝镇九星村民委员会，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴钢，主任。委托诉讼代理人：汤寒翎。委托诉讼代理人：王家樑，上海市中联律师事务所律师。原告邱锡高与被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会(以下简称九星村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告邱锡高及其委托诉讼代理人覃铁龙，被告的委托诉讼代理人汤寒翎、王家樑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告未用期内的租金利息损失，以未使用的租金107,632.86元(人民币，下同)为基数，按银行同期贷款利率上浮50%计算，并按季滚动利息，计算自2001年1月1日至实际返还租金之日止；2.判令被告支付原告动迁停产停业损失62,811元。事实和理由：2000年12月18日，被告九星村委会将星东路西侧(星友路口)商业房(以下简称涉案房屋)出租给原告，双方签订《租赁合同书》，约定租赁期限自2001年1月1日至2020年12月31日，二十年租金共556,326元，建筑面积为179.46平方米，租赁用途为经营五金和餐饮业。租赁期间，涉案房屋被列入拆迁范围，限期原告搬离。在接到终止营业和限期搬离的通知后，原告和被告就补偿事宜多次进行协商，但未果。之后涉案房屋被强制拆除，店铺内财物、设备及其他附属物均被损毁。被告从拆迁管理部门取得动迁安置款后，拒绝对原告进行补偿。原告在承租涉案房屋时，被告告知原告实际是以租代卖，被告还承诺两年后涉案房屋会从建设工程规划许可证转为正式并办理产证交接，但是直至拆迁，涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证。并且，涉案房屋早期转租租金很低，拆迁前才因市场而好转。原告当时是贷款一次性付清租金，拆迁对此损失巨大。原告曾起诉至法院，2020年6月4日经法院调解，被告同意退还原告未使用期间的租金107,632.86元及赔偿装修损失10.8万元，但对于原告部分请求，双方仍未达成一致。根据2016年10月18日，闵行区七宝镇城镇建设动迁办公室发布的《七宝镇九星地区集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿方案》第五条第(一)款，停产停业损失补偿：标准为按被搬迁房屋建筑面积每平方米350元；第(三)款：停产停业损失补偿：按照第五条第(一)款的标准以80%进行结算。停产停业期最长不超过一年。原告因停产停业造成损失，被告应当将该笔款项支付原告。故原告起诉至法院。被告九星村委会辩称：诉请1原告没有损失，请求法院驳回此项诉请。诉请2的停产停业损失应各半负担。被告只是出租房屋给原告，原告没有证据证明被告系以租代售。合同签订当时，涉案房屋为违法建筑，直至2002年才办理临时建筑许可证，原告对此明知，被告不存在欺骗。原告没有任何证据证明其一次性支付租金系贷款取得。一次性支付租金也是被告主动降低租金标准，此后被告也没有涨租，原告并没有损失。况且合同也约定了遇到动迁原告应当服从且不谈租金。被告并非拒绝补偿，实际上，被告于2016年11月21日即发出通知，告知退还未使用期间租金，但原告要求补偿1,700万元，被告无法接受。经审理查明，2000年12月18日，被告九星村委会(出租方、甲方)与原告邱锡高(承租方、乙方)签订《租赁合同书》，约定：租赁地点为星东路西侧(星友路口)商业房；租赁期限自2001年1月1日至2020年12月31日止；建筑面积为179.46平方米；二十年租金一次性支付按每平方米3,100元计算共556,326元，租金先付后用，本合同签订之日，乙方一次性支付20年租金共计556,326元；本合同期内，若遇国家征用或甲方规划调整，乙方应无条件服从，本合同自行终止。甲方同意将未用期内的租金按20年总租金的平均数(扣除已用年后)退还给乙方。2002年12月10日，包括涉案房屋在内的共23幢房屋取得《建设工程规划许可证(临时证)》。2016年10月18日，闵行区七宝镇城镇建设动迁办公室发出《七宝镇九星地区集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿方案》，其中第五条第(三)项规定：未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，认定为无证建筑的，可以给予残值补偿。建筑面积以估价机构出具的评估报告中房屋建筑面积为准。被补偿人能积极配合动迁，在规定时间内完成签协、腾地，并能妥善处理房屋租赁关系的，房屋、房屋装修和停产停业损失补偿标准如下：……3、停产停业损失补偿：按照第五条第(一)款的标准以80%进行结算。停产停业期限最长不超过一年。第五条第(一)款规定的停产停业损失补偿标准：为按被搬迁房屋建筑面积每平方米350元(被补偿人认为其停产停业损失补偿超过被搬迁房屋的建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋搬迁补偿前三年的平均效益、停产停业期等相关证明材料，由估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。停产停业期最长不超过一年)。2016年11月18日，上海九星综合市场经营管理有限公司等六家公司于市场内张贴《公示》，上载：根据《上海市商品交易市场管理条例》的有关规定及七宝镇九星地区转型改造及“五违”正值工作领导小组办公室于2016年4月27日发布的《通告》，九星市场终止营业时间定为2017年2月17日，自2016年11月18日起停止签订《房屋(场地)使用合同》，并全面启动九星市场内经营者清退搬离工作，具体以《九星市场清退补偿方案》为准；场内经营者应提前做好搬离准备，搬离房屋腾退手续，结清相关费用并按时完成搬离事项。逾期未搬离或仍违法经营的，将协同有关部门依法进行处理等。2017年4月25日，上海七宝镇城镇建设动迁办公室(补偿人、签约甲方)、上海市闵行第一房屋证书事务所有限公司(代理人、事实单位)与被告九星村委会(被补偿人、签约乙方)签订《上海市闵行区七宝镇九星村“九星村民委员会”横新港以北(不含九宫格)集体土地上非居住房屋、附属设施等补偿协议(集体资产)》，对横新港以北(不含九宫格)集体土地上非居住房屋搬迁事宜给以补偿，其中针对无证部分房屋，房屋补偿、房屋装修根据评估报告的八折予以补偿，停产停业按照350元/平方米(无证打八折)的方式予以补偿。并约定乙方尽快落实搬迁事宜，于签约后七日内交付房屋，乙方妥善解决租赁关系，所发生的一切费用由乙方自理等。另查明，原、被告间就租赁合同事宜未能协商一致，故原告于2019年7月起诉至本院，请求判令被告退还租金、支付利息、赔偿可得利益损失等。该案中经调解，原、被告同意先行就租金返还、装饰装修补偿达成调解方案，经双方确认未使用部分的占有使用费自2017年2月18日起至2020年12月31日止共计107,632.86元，装修部分补偿支付108,000元，并由被告承担诉讼费2,267.25元。2020年6月30日，被告向原告支付了上述调解款项。此后，双方就利息及停产停业损失补偿仍未能协商一致，原告以讼称事由诉至本院。上述事实，由原告提交的《租赁合同书》、(2019)沪0112民初24289号民事调解书、搬迁补偿方案，由被告提交的《房屋(场地)租赁合同》四份、《上海市建设工程规划许可证申请表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目表》、《上海市闵行区卫生局基本建设涉及卫生审核意见书》、《关于对陈行镇上海友建五金厂等单位固定资产投资项目预备计划的批复》、《关于七宝镇九星村新建“上海政达房地产开发有限公司业务及辅助房”申请征用土地的批复》、《现场联合办公对自报无证建筑处理意见表》、《房屋质量鉴定报告》、补偿协议、公示、转账凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告九星村委会于2000年向原告邱锡高出租涉案房屋时并未取得建设规划许可。此后被告虽于2002年取得包括涉案房屋在内的建设规划许可，但在许可证到期后未再另行申请。至本案涉案房屋纳入征收范围，被收回拆除之时，被告既未再行申请建设规划许可证，也未取得房屋之产权证。故原、被告双方之间签订的《租赁合同书》中，除自2002年取得建设规划许可证后的二年内属有效部分，其余超过临时期限二年外的部分，均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的利息损失，本院认为，现涉案房屋已被拆除，经原、被告双方予以结算，确认未使用的期限为自2017年2月18日起至2020年12月31日止，被告亦已将该期间段的占有使用费予以返还。即自2017年2月18日起被告已收回房屋，其应及时将因无效合同而取得的未使用部分的房屋占有使用费予以返还。原告主张自2001年1月1日开始计息，但直至2017年2月之前，双方始终在履行签订的合同，原告实际占用并使用涉案房屋，该期间内原告并未因此而受到损失，且也未涉及费用之结算，原告的该主张并无依据，本院难以支持。但被告直至2020年6月30日才予以退还，在2017年2月18日至2020年6月30日期间被告无故占用该笔费用，已给原告造成损失，应向原告支付该期间内的利息。至于原告主张按银行同期贷款利率上浮50%计算，并按季滚动付息，并无依据，本院不予支持。本院确认被告九星村委会以107,632.86元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告邱锡高支付自2017年2月18日起至2019年8月19日止的利息；以107,632.86元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告邱锡高支付自2019年8月20日起至2020年6月30日止的利息。关于原告主张的停产停业损失补偿款，被告抗辩停产停业损失系给直接经营户及被告的，原告系转租方，并无营业执照也无纳税，故其无权主张。本院认为，停产停业损失补偿系针对房屋内经营者因搬迁而造成的生产经营损失，被告将涉案房屋予以出租后取得租金及占用费之收益，其从未在内生产经营，亦不会产生相应的停产停业损失。就本案涉案房屋而言，停产停业损失并非针对被告之补偿，被告的该抗辩意见并无依据。原告自被告处承租涉案房屋，现依据双方的租赁合同相对性向被告主张该笔费用并无不当，至于原告与其次承租人间关于停产停业损失的分配问题可另行协商，并不构成被告拒付该费用的合理抗辩，原告要求被告返还停产停业损失补偿款的诉讼请求，本院予以支持。至于停产停业损失补偿款的金额，原告主张按照350元/平方米计算，被告则认为涉案房屋属无证建筑，故其按照80%取得停产停业损失补偿款。现经本院查明之事实，原告承租房屋在建设规划许可证到期后未再另行申请也未取得房地产权证，于房屋拆除时确属无证建筑。在原告并无其他证据证明涉案房屋系按照有证建筑的停产停业损失给予补偿的情况下，原告主张的计算标准并无依据。现被告自认已取得停产停业损失补偿款50,248.8元，该笔费用应向原告予以支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会于本判决生效之日起十日内，以107,632.86元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告邱锡高支付自2017年2月18日起至2019年8月19日止的利息；二、被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会于本判决生效之日起十日内，以107,632.86元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告邱锡高支付自2019年8月20日起至2020年6月30日止的利息；三、被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告邱锡高支付停产停业损失补偿款50,248.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,854.44元，由原告邱锡高负担人民币370.89元，由被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会负担人民币1,483.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年十一月二十三日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。