贵州省凯里市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2601民初12264号 原告：顾某先，女，1968年3月17日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑桂美，贵州兄弟律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：沈某平，女，1993年8月25日出生，苗族，身份证住址贵州省凯里市，系顾某先之女。 被告：雷某艳，女，1984年7月23日出生，苗族，贵州省黄平县人，身份证住址贵州省黄平县。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴永龙，贵州万木春律师事务所专职律师。 第三人：张某，女，1968年8月21日出生，汉族，贵州省龙里县人，住址贵州省凯里市。 原告顾某先诉被告雷某艳及第三人张某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾某先及其委托诉讼代理人郑桂美、沈某平，被告雷某艳及其委托诉讼代理人吴永龙到庭参加诉讼；第三人张某经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾某先向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2020年4月25日签订的房屋转租合同；2、判决被告退还原告凯里市清平南路某某商铺转让费62000元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年4月，雷某艳在未告知房屋所有权人张某同意的情况下，欺骗顾某先说张某同意将位于凯里市清平南路某某商铺转租给顾某先。2020年4月25日，顾某先与雷某艳签订房屋转租合同后，雷某艳将前述商铺转租给顾某先经营餐饮。合同内容为：“本人已将四中门口1号门面转让给顾某先经营使用，一切手续已完毕，后续一切费用由顾某先支付，后续事宜由顾某先与房东直接对接，与本人无责任，无关联。”顾某先当日付清转让款62000元，雷某艳向顾某先出具了收据。因办理营业执照需要顾某先与张某签订的租赁合同，还需要张某提供房产证及在相关申请表中签字认可。2020年5月21日，凯里市市场监督管理局下达《责令改正通知书》，要求顾某先办理营业执照及食品经营许可证等，收到该通知书后，原告联系张某协助办理相关事宜，张某于2020年7月12日书面告知顾某先，雷某艳在转租时未将转租的情形告知张某，张某不同意转租。顾某先已确定无法办理营业所需的证照。2020年7月25日，凯里市市场监督管理局向顾某先口头下达停业整顿通知，因雷某艳隐瞒实际情况与顾某先签订合同，致使顾某先的合同目的不能实现。顾某先于2020年8月3日向雷某艳公证送达《移交房屋通知书》，要求立即将涉案商铺交还雷某艳，并要求雷某艳在收到通知后二日内取回钥匙，避免损失扩大，雷某艳于2020年8月4日签收。张某不是合同当事人也不同意转租，因此没有义务配合顾某先办理相关证照，即使张某配合办理，也需要先解除顾某先与雷某艳签订的房屋转租合同，顾某先才能与张某重新签订租赁合同。而雷某艳与顾某先签订合同后一直不愿意配合处理相关事宜，且雷某艳不是房屋所有权人，无法配合顾某先办理证照，导致合同目的无法实现。同时，双方签订的合同明确约定将案涉门面转让给顾某先使用，雷某艳签订合同后交付了钥匙，顾某先实际占用、使用案涉门面，故应认定为房屋转租合同，不是承租权的转让。综上，顾某先特起诉解除房屋转租合同并要求雷某艳退还全部转让费用，请法院及时判决支持原告的诉讼请求。 被告雷某艳辩称：1、雷某艳将案涉门面转让给顾某先已获得张某的同意，不存在隐瞒、欺骗的情形。雷某艳于2020年3月30日将涉案们转租事宜发布朋友圈，次日通过微信和电话方式向张某表达转让的意思表示，张某未否认。雷某艳与顾某先达成转让意向，顾某先先行支付20000元定金。双方当场打电话告知张某，张某明确同意转让，双方才签订转让协议，顾某先将剩余42000元转让金支付给雷某艳。故顾某先的诉称的理由不能成立。2、顾某先以张某不同意转让为由诉请解除合同，属于出尔反尔，不诚信履约的行为。顾某先诉请解除合同的原因不在于张某不与其签订房屋租赁合同，而在于新冠疫情导致客流量急剧萎缩，经营难以为继所致。尤其涉案门面位于学校门口，各校禁止学生在周边购买餐饮导致目标客户锐减。3、雷某艳将案涉门面、店内装修设备、房租、保证金打包转让给顾某先，并且退出门面使用经营，由顾某先直接与张某发生法律关系，故案涉合同属于转让合同，不是转租关系。综上，原告的诉请不能成立，请求驳回。 根据采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下：张某系凯里市清平南路某某门面的所有权人。2017年，张某将案涉门面租赁给潘某严用于做餐饮，约定的租赁期限从2017年12月20日至2021年12月20日。2019年10月15日，潘某严将案涉门面以70000元转给雷某艳。同日，雷某艳与张某就案涉门面重新签订租赁合同，主要约定：张某将案涉门面出租给雷某艳，房屋产权和户内原设施归张某所有，雷某艳只有使用经营权，门面租期为2019年10月15日至2021年12月20日。门面租金按每月4700元收取，每季度租赁费为14100元，门面租金3月上缴一次，本协议自双方签字之日起雷某艳必须上缴门面押金3000元，承包期满后3日内张某须退还押金，若有损坏室内装修和设施等，抵押金不予退还，门面转让需经张某同意。签订门面承租合同后，雷某艳将案涉门面继续用于经营餐饮。2020年3月，雷某艳在微信朋友圈发布转让门面的消息，并于2020年3月31日通过微信告知张某，主要内容为：因疫情的影响，导致经营困难，雷某艳想将案涉门面让出给他人。张某未予以回复。 顾某先得知雷某艳转手的情况后，于2020年4月24日向雷某艳支付定金20000元。2020年4月25日14时57分28秒，雷某艳打电话与张某沟通；同日14时59分，雷某艳通过微信将顾某先的微信号及电话号码推送给张某，称：“张姐，这个是我家这个姨妈的那个微信号和电话号码，你存下啊……”张某回复“好的”。雷某艳即将案涉门面交付给顾某先，雷某艳向顾某先出具一张字条，内容为：“本人已将四中门口1号门面转让给顾某先经营使用，一切手续已完毕，后续一切费用由顾某先支付，后续事宜由顾某先与房东直接对接，与本人无责任，无关联.经手人：雷某艳接手人：顾某先2020年4月25日”。亦为同日，顾某先向雷某艳支付了尾款42000元，雷某艳向其出具收到62000元的收据。嗣后，雷某艳将案涉门面及店内餐饮设备一同交付给顾某先使用，顾某先亦是将该门面用于经营餐饮。2020年4月27日8时57分，张某通过顾某先的微信朋友验证请求。 2020年5月21日，凯里市市场监督管理局下达《责令改正通知书》，要求顾某先办理营业执照及食品经营许可证。 2020年7月12日，顾某先与张某通过微信联系，称雷某艳的转让门面现在由顾某先接手。张某回复：“他不是说拿给他姨妈做吗？没有转让”“他没给我说他转让。”顾某先回复：“是的，就是我来接手做了她不做了”“也是怕麻烦你所以我们就没有重新签转让”“现在联系你的原因是这样我家里老人家九十多岁了现在病痛越老火需要人照顾店里开展不了了我表弟也知道这个事情他可以来接着做但是他想做别样想重新补一份合同可以吗？”张某回复称：“我和你不存在补什么合同。”“到6月20号就应该交房租了。”“你们一直没交。”“要是转我肯定是不同意的”……。 2020年8月3日，顾某先通过公证送达的方式向雷某艳邮寄送达《移交房屋通知书》，称雷某艳未经出租方同意擅自转租，致使其合同目的不能实现，现已将购置的物品全部搬离商铺，并将商铺交付给雷某艳，请雷某艳在收到通知后二日内联系顾某先取回商铺钥匙。逾期造成的房屋租金、占用费等一切损失由雷某艳向张某承担。雷某艳于次日签收了该邮件。 上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见，本院采信原、被告举证证据以及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。 本院认为：一、关于顾某先诉请解除与雷某艳签订的《房屋转租合同》问题。结合本案，张某将其自有的门面出租给雷某艳，雷某艳与张某之间存在租赁合同关系，且双方在《门面承租合同》中约定，门面转让需经张某同意。在雷某艳提交的证据中，首先雷某艳与张某的通话记录仅有主叫信息，并未体现通话内容，仅能证明雷某艳与张某通过电话，不能以此证明张某同意雷某艳转让门面；其次，虽雷某艳将顾某先的微信名片推送给张某，并将顾某先的电话号码发送给张某，但雷某艳与张某的微信聊天记录仅有雷某艳的陈述“这是我家这个姨妈的那个微信号和电话号码……”，张某回复“好的”，雷某艳在微信聊天中并未明确表示其将案涉门面转让给其所称的“这个姨妈”，及结合张某与顾某先的微信聊天记录内容可知，雷某艳的上述陈述让张某误解为姨妈系其亲戚，导致张某未知雷某艳转让门面一事，且对此未作出是否同意转让的意思表示，不能以此证明张某同意转让；再者，结合顾某先提交的证据，张某对雷某艳转让门面给顾某先一事未知，且不同意转让，未形成追认的法律效果。综上所述，对雷某艳辩称，其将案涉门面转让给顾某先已经过张某同意的辩解意见，本院不予采信。根据张某与雷某艳签订的租赁合同约定，顾某先与雷某艳系在未征得张某同意的情况下，擅自处分案涉门面及户内设施，且事后未获得张某的追认，双方签订的协议为无效协议。为此，对顾某先诉请解除其与雷某艳于2020年4月25日签订的协议，本院不予支持。二、关于顾某先诉请雷某艳退还转让费问题。根据我国民法总则第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合本案的证据及庭审查明的事实进行分析。首先，雷某艳转让门面给顾某先并未如实告知张某关于其与顾某先的真实情况，让张某误以为顾某先与雷某艳系亲戚关系，门面并未转让；其次，顾某先与雷某艳签订协议后，顾某先亦经营案涉门面一段时间，在此期间，顾某先已添加张某微信，但其明知案涉门面系雷某艳向张某租赁而来的情况下，亦未与张某重新签订租赁合同，直到2020年7月12日，顾某先因经营不善，欲转让案涉门面才向张某提出重新签订合同，其自身亦存在过错。故在雷某艳与顾某先双方均存在过错的情况下，应当各自承担相应的责任。顾某先向雷某艳交纳的转让费为62000元，后因转让无效，顾某先诉请雷某艳退还转让费62000元，结合双方的过错程度及顾某先实际经营一段时间的情况等，本院兼顾公平原则，平衡双方利益，酌情支持雷某艳退还顾某先转让费31000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告雷某艳于本判决生效之日起十日内退还原告顾某先31000元。 二、驳回原告顾某先的其余诉讼请求。 若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取675元，由原告顾某先负担337.5元，由被告雷某艳负担337.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 赵婧霖 二〇二〇年十一月九日 法官助理 覃庆伟 书 记 员 王 宇