河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初5655号原告(案外人)：孙鸣远，男，汉族，1998年7月11日出生，住山东省曹县。委托诉讼代理人：郑慧，河南和悦律师事务所律师。被告(申请执行人)：周玉霞，女，汉族，1967年9月18日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李滕縢，河南华豫律师事务所律师。被告(申请执行人)：郑俊英，女，汉族，1941年5月28日出生，住河南省商丘市。被告(申请执行人)：周建军，男，汉族，1963年6月29日出生，住河南省商丘市。上二被告共同委托诉讼代理人：周玉霞，女，汉族，1967年9月18日出生，住河南省商丘市。系郑俊英之女,系周建军妹妹。第三人（被执行人）：曹县德丰置业有限公司。住所地山东省曹县青岛南路路东，统一社会信用代码：91371721573939365J。法定代表人：张卫军，职务：经理。委托诉讼代理人：冉保生，男，汉族，1969年5月19日出生，住河南省通许县。系该公司员工。原告孙鸣远诉被告周建军、周玉霞、郑俊英，第三人曹县德丰置业有限公司（以下简称德丰置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙鸣远的委托诉讼代理人郑慧，被告周玉霞及被告周建军、郑俊英的委托诉讼代理人周玉霞，第三人德丰置业的委托诉讼代理人冉保生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙鸣远提出诉讼请求：1、判决不得执行曹县江山名郡小区15号楼1单元2002室房屋；2、依法确认曹县江山名郡小区15号楼1单元2002室（房屋价值约25.22万元）房屋归原告所有。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：因曹县德丰置业有限公司与周玉霞、郑俊英、周建军民间借贷纠纷一案，梁园区人民法院作出（2018）豫1402执362号执行裁定书，查封了原告孙鸣远所有位于曹县江山名郡小区15号楼1单元2002室房屋。2019年7月25日，原告孙鸣远对执行标的提出书面异议。梁园区人民法院于2020年6月23日作出（2020）豫1402执异78号执行裁定书,驳回孙鸣远的异议。2013年原告与曹县人民政府磐石街道办事处签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，补偿土地金额97317元，2016年3月24日，原告与曹县德丰置业有限公司签订《江山名郡项目安置选房确认书》，自愿选择该小区15号楼1单元2002室，后向曹县德丰置业有限公司支付回迁房款154899元及维修基金及天然气开户费10707元，原告在法院查封之前已经依合同约定已支付全部价款并占有该房屋。根据法律规定应支持原告的执行异议请求。综上，（2020）豫1402执异78号执行裁定书驳回原告的执行异议明显是错误的。请求依法支持原告的诉讼请求。被告周建军、周玉霞、郑俊英辩称，不动产物权以登记为准，不登记不产生物权变动效力，房子查封时，梁园区法院执行局工作人员根据曹县房管局提供的房源进行查封，查封时，房屋登记在曹县德丰置业公司名下，根据《物权法》规定，孙鸣远并未取得房屋所有权，再者，查封时房屋空置毛坯，所以不影响执行。1、原告自称拆迁户，查封房产时，执行局工作人员再三询问房管局工作人员称，拆迁户有拆迁户安置的楼房，此15号楼不是拆迁户安置房，还到小区调查询问住户、保安均称15号楼非拆迁安置楼房。2、原告声称，17年4月11日已交清房款及维修基金等，既然17年4月已交清，为何不到房管局办理登记，查封房屋时已是19年7月，此15号楼整栋楼只剩两套房源，别人都可以办理手续，原告却从17年4月到19年7月两年多时间不去办理，显然与常理不符，其提出的执行异议理由不能成立。3、两原告提供的收据复印件，两人在同年同月同日同一家房产公司开具的收据竟然格式都不相同，(孙的为存根联)收据上非财务专用章，显然违背常理。银行转账记录是转入张小龙××账户，说明不了是交给曹县德丰置业有限公司的房款、维修费等，且未加盖银行印章，是不可信的。5、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定之二要求买受人需在人民法院查封之前已合法占有该不动产，此处占有是狭义的占有，即已实际入住使用，梁园区法院执行局查封时房子是空置的，显然这个条件是不满足的;之四要求非因买受人自身原因未办理过户手续，15号楼别人能办过户手续，为什么原告未办网签备案。6、原告在执行局提异议时出具一份协议书，是关于孙鸣远买赵振京土地的协议，签订时间是2013年11月15日，原告孙鸣远当时只有15周岁，显然还不具备民事行为能力，与常理不符。此时我发现孙鸣远在协议书、执行异议申请书、民事诉讼状中签名非一人所签;赵振京在执行异议申请书、民事诉讼状中签名也非一人所签，有提供虚假证据之嫌，严重诋毁法律的严肃性。第三人德丰置业同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：原告孙鸣远向本院提交国有土地上房屋征收补偿安置协议一份,内容为:征收人(以下简称甲方):征收部门曹县人民政府磐石街道办事处(名称章)法定代表人:兰守明(姓名章)被征收人(以下简称乙方):单位(××)名称:孙鸣远身份证号码:电话:138××******甲方因旧城改建建设需要,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《曹县国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定对乙方的房屋进行依法征收，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋征收补偿安置达成如下协议：第一条被征收房屋（经涂改为土地）现状（一）房屋（经涂改为土地）所在地点江山名郡。第二条房屋征收补偿选择第2种方式：1.货币补偿。2.房屋产权调换。第三条（二）被拆迁房屋补偿金额：1.房屋（经涂改为土地）货币补偿金额。被征收土地面积210平方米，计97317元，大写玖万柒仟叁佰壹拾柒元整。落款处甲方盖有曹县人民政府磐石街道办事处公章，乙方孙鸣远签字。原告孙鸣远向本院提交江山名郡项目安置选房确认书一份，内容为：被拆迁人孙鸣远于2016年3月24日，在江山名郡项目选房现场按照选房序号，自愿选择安置房15号楼1单元20层东户02室，面积140.14平方米。经江山名郡指挥部、曹县德丰置业有限公司及被拆迁人予以确认，按照拆迁的有关政策规定，请被拆迁人持此书在___日内到江山名郡财务室办理结算手续。逾期视为自动放弃，房源收回，另行安置。落款处加盖江山名郡指挥部公章和曹县德丰置业有限公司公章及负责人签名，日期为2016年3月24日。原告孙鸣远向本院提交回迁安置结算通知单一份，上面以表格形式载明：拆迁协议姓名孙鸣远，已选房号15-1-2002，已选房源面积140.12，拆迁面积147㎡，拆迁房价97317元，回迁房源面积140.12㎡，单价1800，金额252216元，面积小计140.12，金额小计252216元，应补房款154899元。维修基金（60元/㎡）8407元，天然气2300元，小计10707元。合计：165606元。后手写标注：2017.11/4全部清(交银行信用社)。加盖曹县德丰置业有限公司财务专用章。同时提交上述金额的回迁房款、代收维修基金及天然气收据二张，均加盖曹县德丰置业有限公司财务专用章；并提交交房单据照片复印件一张，加盖曹县德丰置业有限公司财务专用章，并有张小龙签字。上述款项原告提交赵振京转账凭证一份，由赵振京于2017年4月6日分两笔转入张小龙账户共计317376元，德丰公司提交活期查询单一份，张小龙于2017年4月11日，分别转入德丰公司一笔165606元，一笔151770元，合计317376元。原告孙鸣远提交了与菏泽开发区千家康物业服务有限公司签订的前期物业服务合同及该物业公司出具的物业费交款单、装修保证金、垃圾清运费收据三份单据。第三人德丰公司出具安置房未办理房屋产权证书的说明，内容为：一、江山名郡的拆迁安置采取的不是集中安置的方式，采取的分散安置的方式，根据安置户对面积大小、户型的需要进行的安置，有菏泽市商品房预售许可证，可以证明查封的赵振京、孙鸣远的房屋，确系回迁安置房，不属于我公司所有。二、江山名郡未办理分户房产证的原因是，目前还没有通过综合验收，所以，江山名郡回迁户的房屋，尚不能办理出房屋产权证书，但房屋已经进行交付。经被告周玉霞申请，本院出具调查令：查询核实孙鸣远是否为曹县江山名郡小区安置户及其与贵单位签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》是否真实。经调查，曹县磐石街道办事处出具证明一份记载：经查询，因涉案被征收的房产属于我辖区，我办事处是按照县政府部署在国有士地房屋征收补偿安置协议盖章，具体实施部门是曹县侯集镇政府和项目指挥部，属于房屋回迁的协议指挥部没有交到我办事处保存，相关的档案资料请到曹县侯集镇和项目指挥部查询核实，对孙鸣远、赵振京签订的补偿安置协议的是否具有真实性，我办事处暂无法核实。曹县侯集回族镇人民政府出具证明一份记载：曹县江山名郡项目起初为侯集镇招商项目，后项目转交曹县交通局，交接时全部资料已转交曹县交通局项目指挥部，我镇无相关档案材料留存。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告孙鸣远与曹县磐石街道办事处签订拆迁补偿安置协议书，拆迁土地所在地点为江山名郡，并约定征收补偿方式为房屋产权调换，并明确拆迁补偿价值为97317元。经本院出具调查令，调查证明并不能否定该拆迁补偿安置协议书的真实性，本院对该协议予以确认。后原告孙鸣远与第三人德丰公司签订江山名郡项目安置选房确认书、回迁安置结算通知单各一份，明确选房为15号楼1单元20层东户02室，面积140.14平方米，总价为252216元，扣除拆迁价值后应补房款154899元。另有维修基金8407元，天然气2300元，合计：165606元。由赵振京将该款汇入德丰公司工作人员张小龙账户，由张小龙汇入德丰公司账户。德丰公司出具了回迁房款、维修基金及天然气收据。孙鸣远与菏泽开发区千家康物业服务有限公司签订了前期物业服务合同等，以上可以证明原告孙鸣远通过政府拆迁行为，自愿选择安置房为涉案房屋，并按照房屋价值补交了房屋差价，且该房屋已经完成交付，并由原告与物业签订了服务合同。上述事实发生在本院查封该房产之前。德丰公司向本院出具说明称江山名郡未办理分户房产证的原因是，目前房屋还没有通过综合验收，应属非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。故原告诉请判决不得执行曹县江山名郡小区15号楼1单元2002室房屋得诉讼请求,本院予以支持。原告诉请判决确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求,因不动产物权以登记为准，不变更登记不产生物权变动的效力，故原告该诉请，本院不予支持。原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行曹县江山名郡小区15号楼1单元2002室房屋；二、驳回原告孙鸣远的其他诉讼请求。案件受理费5083元，由第三人曹县德丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。本院（2020）豫1402执异78号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  卢新言审判员  李 冰审判员  姜继亮二〇二〇年十一月十二日法官助理蔡锦恒书记员曹冉