上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初40448号 原告(反诉被告)：于理论，男，1983年12月15日生，汉族，住山东省。 委托诉讼代理人：成垚，上海海彻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凯程，上海海彻律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海馔肆餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：周秋仁，总经理。 委托诉讼代理人：张保峰，上海正朴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄鹤，北京德和恒(上海)律师事务所律师。 原告于理论与被告上海馔肆餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。后被告上海馔肆餐饮管理有限公司提起反诉，本院依法合并审理，并于2020年9月27日再次公开开庭进行了审理。原告于理论的委托诉讼代理人成奎、被告上海馔肆餐饮管理有限公司的法定代表人周秋仁及其委托诉讼代理娄鹤参加了第一次庭审，原告于理论的委托诉讼代理人周凯程、被告上海馔肆餐饮管理有限公司委托诉讼代理张保峰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告于理论向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年9月29日签订的店铺租赁合同；2、被告返还原告已经支付租金人民币(以下币种同)60,000元，租赁押金60,000元，进场费50,000元；3、被告支付原告违约金60,000元(即三个月租金金额)；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2019年9月29日签订店铺租赁合同，约定被告将上海市浦东新区商城路XXX号XXX层1#店铺(以下简称系争店铺)租赁给原告，月租金20,000元。租赁用途为鲜果捞。合同签订后，原告依约向被告支付租赁押金6万元、进场费5万元、三个月租金6万元。合同约定被告应于2019年10月15日向原告交付店铺，然而被告至今未向原告交付店铺。被告招商时承诺2019年12月底试营业、2月份正式开业，但直至原告起诉之日，被告装修还未完成，被告违约导致合同目的无法实现，原告据此要求解除合同。合同中约定若原告违约需支付三个月的租金作为违约金，根据对等性原则，被告违约同样应当支付原告相等金额的违约金。 被告上海馔肆餐饮管理有限公司辩称，不同意原告诉请。原告在2019年12月已经交付店铺并要求原告进行装修，但原告没有装修或自行中止装修。系争店铺所在的美食城已经于2020年7月份开业，不存在合同目的不能实现的情形。 反诉原告上海馔肆餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：1.继续履行租赁合同；2.反诉被告支付自2020年8月1日至2020年10月31日租金60,000元。事实和理由：双方合同签订后，反诉被告一直未支付第二期租金，且在未与反诉原告协商一致的情况下，拖延自身店铺装修工作，拒不开业，并以起诉方式要求解除合同，对美食城整体经营造成不良影响，对反诉原告权益造成损失。依据合同第二条第8.5款、附件四之15-1(1)(11)条款规定，反诉被告拖欠租金及擅自退租的行为已构成违约，反诉原告有权主张违约责任。 反诉被告于理论辩称，要求解除合同，不同意支付租金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。原告(反诉被告)向本院提交了《商铺租赁合同》、向被告的转账记录、2020年6月3日现场录像、微信聊天记录。被告对上述证据真实性不持异议。被告(反诉原告)提交了2019年12月2日被告(反诉原告)法定代表人周秋仁与于理论的微信聊天记录、商场开业照片、食品经营许可证。于理论对上述证据真实性不持异议。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 另被告还向本院提交了其与案外人就系争商铺所在的美食城签订的《装饰工程施工合同》及付款凭证、《格力空调购销合同》及付款凭证、《销售及安装合同》及付款凭证，其中装饰工程施工合同未署期，合同约定开工日期为2019年11月1日，工期为120天。《格力空调购销合同》未署期，但约定安装日期为2019年12月30日，付款日期为2019年12月16日。《销售及安装合同》署期为2019年11月14日。被告表示上述材料仅供法院参考，不作为证据，但本院认为该材料所反映的相关事实与本案事实查明有关，本院根据材料本身所反映的情况认定相关事实。 经审理，本院确认如下事实：2019年9月29日，被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司(以下简称撰肆公司)作为出租方(甲方)、原告(反诉被告)于理论作为承租方(乙方)签订《店铺租赁合同》，约定撰肆公司向于理论出租系争店铺。合同第二条“基本商务条款及必要信息(附表一)”约定：“交付日2019年10月15日(与免租期及租赁期起算日同步(以实际交付日为准)；租赁期2019年10月15日至2022年10月14日；免租期：截止2020年1月31日；租金：20,000元/月，期租金60,000元；租赁押金：60,000元，本合同签署之日起，3日内支付；首期租金支付时间：本合同签署之日起3日内支付，首期租金计租日2020年2月1日至2020年4月30日；装修押金：10,000元；进场配合服务费：50,000元(一次性费用，不予退还)，同首期押金租金一同支付。”合同附件四为“通用条款”，其中第2-1条约定：“甲方应于附表一所示交付日前，依店铺现状向乙方交付店铺，该交付日与本条2-2中所述的交付日不同的，以实际交付日为准。”第2-2条约定：“乙方应于甲方通知的日期前往办理店铺交接手续，以甲方或甲方指定授权公司/代表与乙方签订《店铺交接确认书》当日为实际交付日，因乙方原因导致交付迟延的，视甲方通知的交付日期为实际交付日，免租期及租赁期限均由即日起开始计算。乙方同意本条约定，无任何异议。”第15-1条约定：“乙方如有下列违约情形之一的，甲方有权书面通知乙方单方解除本合同，本合同自签署书面通知发出之日其有效解除，甲方有权扣除乙方已支付的押金及其它费用不予退还，乙方还应于30日内向甲方按租赁押金的3倍支付违约金；如果前述违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失与违约金之间的差额……(1)乙方未按本合同规定时间准时足额支付首期租金、物业管理费、押金(类)等进场费用的，或拖欠租金、物业管理费、能耗费、或各项押金不足等合同约定应付款项(以附表一为准)超过15日的；(2)乙方超过5日未按甲方通知的交付日期、地点办理店铺交接手续的……” 合同签订当日，于理论向被告支付转账支付14万元，并分别于2019年9月10日、9月16日向被告支付8000元、22,000元。原、被告一致确认，上述金额包括租赁押金6万元、进场配合费5万元、首期租金6万元。 2019年12月2日，被告法定代表人周秋仁向承租商户统一发送微信：“胜康廖氏可以来装修了，把施工图，效果图拿过来给我们审核。”原告回复：“是那个铺子出来了吗？”“你们这么晚才交房，那这么多天是不是应该有个说法吧”周：“你早也可以来装修了，看你一直没来交材料才通知你的”原告：“那你们也没人告诉我们吧，而且我之前给你打电话您也没说吧。” 2020年1月9日，于理论向周秋仁发送微信，“你好，我是租你们铺子的”“我想问你一下。你们到底什么时候能开业啊”“你们答应开业的时间延误这么久，免租期是不是得延长了。”周：“这点你可以放心”于：“你们本来答应10月中旬，后来11月初，再后11月中旬。这都1月了。也没见你们怎么开业的？”“你们得有个说法吧”“这都过年了，哪里还有时间了。你们免租期才到1月31号。别人家新开的场子都是免租半年的。优惠力度也大。我们也没要求你们免这么久，但是延误的这个时间指定不能算在我们租户身上吧。”2020年1月30日，于：“现在这个情况你们有什么说法吧？”2020年4月1日，于：“周老板，你们那边现在什么情况？”周：“可以去装修了”于：“大概什么时候能开业呢？”周：“你赶紧去装修”于：“房租是怎么算的？”周：“房租现在不会算”2020年4月6日，于：“老板在吧？”周：“在”“什么事”于：“你们都没有明确的说法，房租也不知道怎么算。也不知道什么时候开业。让我们怎么敢在往里面砸钱呢。”“合同都签完半年了。10月中旬到11月。11月到12月出(初)。到现在也没开业。好像铺子租出去就跟你们没关系了一样。”周：“房租现在不会算，打算5月份开业，你还没去装修吗？”于：“而且你们的图纸改动了也没告诉我们。现在这个图纸我们根本没办法操作。什么都摆不了怎么弄？”周：“这不是碰到疫情”“早也弄好了”于：“疫情2月份才出现吧。你们还能未卜先知吗？”周：“还好年前没开”于：“以前谈好的免租期，还有是你们的原因造成我们不能装修开业的。这些应该都是你们承担，等什么时候能开业了。免租期才能开始算吧”周：“年前是你自己没装，我们有什么原因不能装”于：“什么是我自己没装的？你们有通知谁去装修了？谁知道什么时候能装修呢。你们就只管把铺子租出去，别的什么都不用告诉”“还有你们图纸改动为什么没告诉我们一声。现在的铺子我根本没办法用，展示柜根本就摆放不下。”周：“签合同的时候就说随时可以进来装了”“你要主动和我们的工程联系”于：“12月份我一直去你们那里看。你们整体都没弄好，我们怎么装修的。”…… 根据原告提交的2020年6月3日的现场视频，该日被告仍未装修完毕。 2020年6月12日，原告提起本案诉讼。 2020年7月24日，系争商铺所在的美食城办理出以案外人上海味小满餐饮管理有限公司(以下简称味小满公司)为经营者的食品经营许可证。味小满公司与撰肆公司的法定代表人均为周秋仁。 原、被告一致确认，系争商铺所在商场于2020年7月中旬开业。 诉讼过程中，被告表示，其没有向原告承诺过开业时间，当初预计2019年11月底、12月初开业，所以被告在2019年12月2日向小业主进行了统一催告，要求所有商铺进行装修。2019年12月2日的时候，被告确实没有完成施工，所以当时与租户约定，如果被告装修进度迟延，给予租户免租期顺延。所以大部分商户都进场进行了装修。美食城的公共部位由被告负责统一装修，商户租赁部位由商户装修。被告实际于2020年6月份装修完毕。 本院认为，原、被告就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中关于交付日期约定为2019年10月15日，但从被告与整个美食城不同商户签订的合同来看，合同签订日期有的早于2019年10月15日，有的晚于该日，但是交付日期均约定为2019年10月15日，可见合同关于交付日期的约定是格式条文。而且双方在庭审中陈述，系争的美食城原为地下车库，招商时是毛坯状态，铺位都是开放的，所以并不存在交付问题。被告认为根据合同，是按现状交付，所以小商户可以随时进来装修，而且被告在2020年12月2日进行了统一微信通知，要求各商户进场装修。小商户认为，被告基础装修一直没有做好，故无法进场就自己承租的店铺进行后续装修。所以双方争议的实质是装修义务履行的先后问题。对此本院认为，合同中关于商铺交付状态以及双方装修先后顺序未有明确约定。被告作为出租人，交付符合适租条件的铺位是其基本义务，且本案被告在招商时系以经营美食城作为目的，依据常识，美食城应该统一的框架风格和基本装修，被告在庭审中也自认公共部位应由被告完成，依据常理，被告应当先完成美食城的公共基础装修，小商户才能进行后续装修，被告认为基础装修和小商户装修互不影响，两者可以同时进行，不具有合理性，且在基础装修未完成的情况下，不能苛求小商户必须进场配合被告装修。被告称于2019年12月2日向小商户发出装修通知，已经按约交付，小商户自己不来接收房屋并装修，构成违约。但是从在案证据来看，该日被告基础装修并未完成，且被告也未提供证据证明该日起装修到何种程度以及是否具备后续装修的条件，因此，不能视为该日被告完成了交付的义务。 就原告是否具有合同解除权，合同中关于开业时间、合同解除条件等未有明确约定。本院认为，首先，从合同约定来看，免租期计算至2020年1月31日，从2020年2月1日开始计算首期租金；其次，被告向本院提交的装修合同，工期自2019年11月1日起至2020年2月1日；再次，被告法定代表人周秋仁与原告的通话录音中，也承认曾承诺２０２０年２月１日正式开业，综上，本院认定被告在签订合同时承诺至迟在2020年2月1日前开业。虽然开业时间未明确计入合同条款，但是被告在签订合同前做出了相应承诺，开业时间对于商户决定是否承租商铺也起到重要作用，被告应当按照承诺履行开业义务。据此，被告应当于2020年2月1日前完成公共部位装修，但是其并未按约完成基础装修义务，且事实上于2020年6月份才完成装修，7月中旬才开业，这比当初承诺的2月1日开业日期拖延了近半年。就被告提出的疫情问题，被告承诺开业时间2020年2月1日，而上海市就疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，可见疫情对于被告装修进度的影响应该是很小的，按照被告承诺的开业进度，其在2020年1月24日应当已经基本完成装修工作并做好开业准备。即便之后因疫情影响了开业时间，但被告在与潘权的对话录音中自述开工证明于2020年3月15日办出，实际于2020年6月份才完成装修，装修进度又长达三个月，装修及开业滞后情况明显超出了疫情影响。 而且，本案从原告提交的微信聊天记录来看，原告于不同时间点多次询问催促装修事宜，被告的回复一直模棱两可，无确定答复。在2020年4月的微信中，被告答复原告预计在5月份开业，之后再次未能兑现承诺，且事实上，至原告提起本案诉讼之时，被告仍然未能完成其基础装修的义务,作为商铺，被告过度延迟开业，严重影响商户经营决策安排，因此，原告行使法定解除权解除合同，具有合理依据，本院予以支持。经查询，被告收到本案诉状副本的时间为2020年7月6日，本院认定双方合同于该日解除。合同解除后，原告已付费用被告应当返还。原告主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。因本院认定系原告行使法定解除权解除合同，被告反诉请求，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)于理论、被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司就上海市浦东新区商城路XXX号XXX层１号店铺签订的《商铺租赁合同》于2020年7月6日解除； 二、被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)于理论已付费用１７万元； 三、驳回原告(反诉被告)于理论的其余诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司的反诉请求。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费４,７５０元，减半收取计２,３７５元，由原告(反诉被告)于理论负担５２５元，被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司负担１,８５０元；财产保全费１,６７０元，由原告(反诉被告)于理论负担３００元，被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司负担１,３７０元；反诉案件受理费减半收取计２,３００元，由被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  刘露 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  苏昊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。