文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初2521号原告：梁国根，男，1960年10月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：赵俊，上海叶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周青，上海叶诚律师事务所律师。被告：苏州悦晨木业股份有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇复兴街211号，统一社会信用代码91320500MA1XTAM20Q。法定代表人：朱启盼，总经理。委托诉讼代理人：周黎明，上海市汇业（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱钧，上海市汇业（苏州）律师事务所实习律师。第三人：太仓港华港建材物流有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇新仓村15组，统一社会信用代码91320585697941053U。法定代表人：彭德兴，总经理。委托诉讼代理人：殷绍双，江苏达源律师事务所律师。第三人：苏州钢领置业发展有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇（沪浮璜公路）隆兴钢铁物流园，统一社会信用代码913205855677761927。法定代表人：马荣忠，总经理。诉讼人表人：苏州钢领置业发展有限公司管理人。负责人：褚宏武。委托诉讼代理人：董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娟，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。原告梁国根诉被告苏州悦晨木业股份有限公司（以下简称苏州悦晨公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理。审理中，苏州钢领置业发展有限公司（以下简称苏州钢领公司）向本院申请要求作为有独立请求的第三人参加诉讼，原告梁国根向本院申请，要求追加太仓港华港建材物流有限公司（以下简称华港公司）作为本案的第三人参加诉讼，本院已依法准许。依法由审判员卢东昕适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁国根的委托诉讼代理人赵俊、周青，被告苏州悦晨公司的法定代表人朱启盼及其委托诉讼代理人周黎明、钱钧，第三人华港公司的委托诉讼代理人殷绍双，第三人苏州钢领公司的委托诉讼代理人董珺、杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国根向本院提出的诉讼请求：1、请求判令原、被告之间签订的《土地出租协议》于起诉之日解除，即2020年5月8日解除；并判令被告将涉案租赁土地腾空、恢复原状后，返还原告；2、请求判令被告支付拖欠原告的土地租金291506.85元（2020年4月1日起至2020年5月8日止；按280万元/年/365天×38天）；3、请求判令被告支付原告土地占有使用费（按年租金280元，自起诉之日计算至实际腾空及返还土地之日止）；4、请求判令被告支付原告违约金56万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2019年10月9日，原、被告签订《土地出租协议》，主要内容约定：原告将其承租的位于太仓港沪太新路东侧港区项目用地出租给被告使用。租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日。第一年租金为人民币280万，按季度支付。被告将土地用于堆放成品木材、仓储物流、不能进行加工。协议另约定：被告应按期支付土地租金，如逾期交纳租金15日以内，除被告应当补缴所欠租金外，还应按日向原告支付租金千分之一的违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同，且被告还应支付年租金20%作为违约金。根据双方约定：租金按季支付，先付后用，即每季度租金应于上季度末前支付下一季度的租金。合同履行过程中，被告多次延迟支付租金，经原告催讨并于2020年1月10日向被告出具律师函，要求其收到律师函后3日内支付拖欠的第二季度（2020年1月1日至2020年3月31日）租金，否则原告将依据合同的约定解除合同，并要求其承担违约责任。然被告拖延多时支付第二季度租金后，却至今拒不支付第三季度（2020年4月1日至2020年6月30日）租金。原告多次催讨，被告仍置之不理，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，请求依法判决。被告苏州悦晨公司辩称：涉案土地是苏州钢领置业发展有限公司名下的二期项目用地，于2019年10月1日出租给太仓港华港建材物流有限公司，华港建材物流有限公司又转租给了梁国根，梁国根再转租给了本案被告。太仓市人民法院根据上海海锋建设工程承包有限公司的申请，2019年12月10日裁定受理苏州钢领公司破产清算，并于2019年12月16日指定上会会计师事务所苏州分所为苏州钢领公司管理人。管理人分别于2020年1月10日，2020年2月9日函告华港公司解除二期土地租赁协议限期搬离并通知华港公司将租金、占有使用费交至管理人账户。被告认为苏州钢领公司管理人已于2020年1月11日函告解除了与华港公司的土地租赁合同。根据占有连续后续转租合同的承租人失去占有的权源，基于租赁关系产生的有权占有变为无权占有。梁国根与苏州悦晨木业有限公司之间的土地租赁合同，致此已经无法继续履行。根据合同中，五、违约责任中第四条的约定，如果因国家政策调整或其他不可抗力导致合同不能履行，或者合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并不承担违约责任。被告自2020年1月11日苏州钢领公司管理人函告解除与华港公司的土地租赁合同之日起，就不付原告租金以实际行动不再履行合同，以实际行动的方式解除双方间的租赁合同，故解除合同的节点不是2020年的5月8日，因合同第五条第一款的约定解除，而是因为合同目的不能实现，被告通过不付租金实际解除，故第二项土地租金诉讼请求不存在。第三项诉请。占有使用费的缴纳对象也不应该是原告，土地实际占有人苏州悦晨公司应当缴纳给苏州钢领公司破产管理人，因而不构成违约。故第四项诉讼请求也不成立。第五项诉请依据法律规定，应由法院根据裁判结果中原告诉请比例的支持来分摊。要求被告承担诉讼费的诉讼请求，我们也不予认可。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人华港公司陈述：我公司对原告方起诉被告的诉请没有异议。当时破产管理人与我方发解除合同通知书时也告知我方可以继续使用涉案土地，基于破产管理人的承诺，所以我方没有通知原告解除合同的事由。第三人苏州钢领公司向本院提出的诉讼请求：1、请求原告及被告立即搬离苏州钢领公司位于太仓港沪太新路东侧港区项目土地；2、判令第三人华港公司向苏州钢领公司支付2020年1月至2020年3月31日的租金30万元，自2020年4月1日起由被告支付苏州钢领公司土地占有使用费至实际搬离之日止，按原、被告间约定的租金标准计算；3、本案诉讼费用由原、被告承担。事实和理由如下：2019年12月10日太仓市人民法院受理了对苏州钢领公司的破产申请，并裁定进入破产程序。2019年12月16日指定上会会计事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任苏州钢领公司的破产管理人。管理人接管后于2020年1月11日向第三人华港公司发函，依据《破产法》第18条规定要求其限期搬离并归还土地。在知道华港公司与苏州钢领公司续签的第二期土地租赁合同后，再次于2020年3月3日向华港公司寄送了合同解除函。根据破产法规定，管理人享有对商务合同的解除权通知到达对方即视为合同解除，也就是说本案涉及的苏州钢领公司与华港公司的土地租赁合同已于2020年1月11日解除，随同华港公司与本案原告签订的土地租赁合同也一并解除。本案原告已丧失向被告主张租金的权利，而根据管理人与华港公司多次协商沟通，确认华港公司自2020年起并未支付租金给管理人，所以也就是说本案的原、被告均负有向管理人共同支付租金的义务。原告梁国根对第三人苏州钢领公司的诉请答辩如下：不同意第三人的诉讼请求。主要理由是第一管理人是与华港公司签订的租赁合同。根据合同的相对性，双方之间的权利义务应当是华港公司和第三人之间所形成的，原告不是本合同的一个相对人，所以不应当向第三人履行相应的合同义务。第二点，即便苏州钢领公司与华港公司的租赁合同解除，那么我们的次承租人的转租合同也不一定解除。租赁合同和转租合同之间并不是一个主从合同关系，转租合同的成立生效决定书是双方当事人的意思表示一致。原告拥有合法的转租权，那么原告与被告之间的租赁合同是合法有效的，不受原承租合同原租赁合同的影响。第三点，虽然《破产法》给予管理人合同的解除权。那么也只是相对于苏州钢领公司与管理人之间，苏州苏州钢领公司与华港公司的租赁合同并不涉及到次承租人。作为次承租人，在自身无过错的情况下不应当受到华港公司与苏州钢领公司的出租合同的影响，即便在租赁合同解除的情况下，那么我们的转租合同也应当是继续履行，这样才能保证相对的交易安全。被告苏州悦晨公司对第三人苏州钢领公司的诉请答辩如下：首先我们愿意支付自2020年4月1日起的占有使用费给第三人。但是2020年1月11日至2020年4月1日的占用使用费我们不予支付。理由是因为这个阶段的租金我们已经支付给了原告，如果再要求我们支付占有使用费，很显然这个是一个苛责的。在2020年1月11日，第三人了宣告解除了租赁合同，这个事实我们是不清楚的。所以我们支付了就是第二季度的租金。直至后来管理人找到了被告才清楚合同已经解除了，而且还给我们提出了相应的要求，比如说支付占有使用费要求立即腾退，在这种情况下，我们没有支付给原告租金，所以刚才我们答辩状也明确的讲到了这个不存在违约事项的，而且我也提醒法庭注意就是这份合同的我们是在2019年的10月1日签订，苏州钢领公司的破产受理申请实际上是在12月的时候法院已经受理。那么作为被告来讲，前期投入了大量的财力、人力和物力，那么实际使用如果从合同的解除方面讲，实际使用只有几个月，对被告来说是明显是不公平，所以至于腾退事宜，我们要求跟第三人进行沟通，是否允许第三人对这些前期投入作为一个债权进行申报，在申报完之后我们再进行沟通。那么如果我们跟管理人进行协商的情况下再对他的诉请进行处理。经审理查明：苏州钢领公司系位于太仓东侧，港区通港东路南侧的二期项目用地的所有权人。2019年10月9日，第三人苏州钢领公司（甲方）与第三人华港公司（乙方）签订钢领二期土地出租协议，协议的主要内容为：鉴于甲乙双方于2014年8月29日签署了《钢领二期土地出租协议》，约定租期自2014年10月1日至2019年9月30日。租期届满前，乙方向甲方提出续租要求，甲方同意续租三年，双方经协商一致达成以下续租协议内容：一、租赁范围和用途：甲方将其名下的位于太仓东侧，港区通港东路南侧的二期项目用地出租给乙方使用。乙方用于堆放成品木材、仓储物流，不能进行加工。二、租赁期限、租赁金额及支付办法：1、租赁期限暂定三年，从2019年10月1日至2022年9月30日止。如租期届满后乙方仍需继续租用，可在租期届满前两个月书面通知甲方，由甲方决定是否继续出租给乙方。2、租金及付款方式：该二期土地年租金为人民币120万元，每季度30万元。租金每季度支付一次，第一次租金应在2019年10月15日前支付至甲方指定账户；以后上一季度末预交下一季度的租金。3、押金：乙方需向甲方缴纳押金10万元，在履行2014年签订的租赁合同时已经缴纳了10万元押金。租赁协议终止，不再续签的，如乙方没有拖欠租金、未有应向甲方支付违约金，损害赔偿，补偿等款项的，上述押金无息返还乙方……，协议还约定甲、乙双方的权利义务、违约责任等内容。同日，第三人华港公司（甲方）与梁国根（乙方）签订了土地出租协议，华港公司将其承租的钢领二期土地转租给原告梁国根，租赁范围和用途、租赁期限、押金、甲、乙双方的权利义务、违约责任等内容与华港公司与苏州钢领公司签订的土地出租协议中的一致。租金为年租金240万元。同日，原告梁国根（甲方）又将其从华港公司转租的钢领二期土地再转租给被告苏州悦晨公司（乙方），租赁范围和用途、租赁期限、押金、甲、乙双方的权利义务、违约责任等内容与华港公司与梁国根签订的土地出租协议中的一致。租金及付款方式：租金按季度支付，该二期土地第一年租金为人民币280万元，第二年租金为人民币330万元，第三年租金为人民币350万元。上述合同签订后，合同当事人均按合同履行义务，华港公司支付苏州钢领公司2019年10月1日至2019年12月31日的租金30万元，梁国根支付给华港公司2019年10月1日至2020年3月31日止两个季度的租金120万元。被告苏州悦晨公司支付给梁国根2019年10月1日至2020年3月31日止两个季度租金140万元。另查明：2019年12月10日，本院作出（2019）苏0585破申26号民事裁定书，裁定受理上海海锋建设工程承包有限公司对苏州钢领置业发展有限公司的破产清算申请。2019年12月16日，本院作出（2019）苏0585破27号决定书，指定上会会计事务所（特殊普通）苏州分所担任苏州钢领公司管理人。2020年1月10日，苏州钢领公司管理人函告全体租户、占用人，函告的主要内容为要求凡租赁苏州钢领公司土地使用权范围内的个人和单位在函告后5日内申报租赁情况、租金支付凭证等；未与苏州钢领公司签订租赁合同或达成租赁合意而占用苏州钢领公司土地的个人或单位，或是从第三方处转租的个人或单位在收到函告后5日内向管理人说明租赁、占用情况以及租金、占用费的支付情况等内容。苏州钢领公司管理人于2020年3月3日向华港公司发出合同解除函，合同解除函的内容为：一、解除贵方与钢领公司签订的所有合同，包括但不限于2019年10月9日签订的《钢领二期土地出租协议》（租期自2019年10月1日至2022年9月30日止），以及贵方与钢领公司可能还存在的其他合同协议文本等法律性文件。二、本函告自送达贵方之日起，贵方与钢领公司签署的所有合同立即解除。三、请贵司于2020年4月30日前搬离租用的钢领公司土地并归还给管理人，同时贵司在归还前须将土地投入或建设的资产自行拆除并恢复土地原貌，并与管理人办理土地返还手续。如贵司认为存在相关损失的，仍可于2020年3月25日前向管理人申报债权，管理人将依法予以审核。2020年3月4日，华港公司收到上述合同解除函。以上事实有原告提供的土地出租协议、律师函、付款凭证，第三人苏州钢领公司提供的《钢领二期土地出租协议》、（2019）苏0585破申26号民事裁定书、（2019）苏0585破27号决定书、函告、合同解除函、EMS邮寄凭证、签收记录、装修补贴协议及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行并通知对方当事人。2020年3月3日，苏州钢领公司管理人向华港公司发出合同解除函，明确解除所有合同，包括但不限于2019年10月9日签订的《钢领二期土地出租协议》（租期自2019年10月1日至2022年9月30日止），以及可能还存在的其他合同协议文本等法律性文件，华港公司于2020年3月4日收到合同解除函，故苏州钢领公司与华港公司于2019年10月9日签订的《钢领二期土地出租协议》（租期自2019年10月1日至2022年9月30日止）于2020年3月4日解除。因苏州钢领公司与华港公司于2019年10月9日签订的《钢领二期土地出租协议》解除，导致华港公司与梁国根间的土地出租协议、梁国根与苏州悦晨公司间的土地出租协议的合同目的不能实现，故华港公司与梁国根间的土地出租协议、梁国根与苏州悦晨公司间的土地出租协议于2020年3月4日终止履行，故本院对原告梁国根的请求不予支持。原告梁国根支付华港公司租金至2020年3月31日，被告苏州悦晨公司支付梁国根租金也至2020年3月31日，而华港公司未支付苏州钢领公司2020年1月1日至2020年3月31日的租金30万元，故华港公司应向苏州钢领公司支付上述租金。被告苏州悦晨公司实际占有使用苏州钢领公司的二期土地，故应将占有使用的苏州钢领公司的二期土地归还苏州钢领公司，并向苏州钢领公司支付自2020年4月1日起至实际归还土地之日止土地占有使用费，土地占有使用费有标准按120万元/年计算。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，判决如下：一、第三人太仓港华港建材物流有限公司在本判决生效之日起支付第三人苏州钢领置业发展有限公司土地租金30万元。二、被告苏州悦晨木业股份有限公司归还第三人苏州钢领置业发展有限公司位于太仓东侧，港区通港东路南侧的二期项目用地，并支付自2020年4月1日起至实际归还之日止的土地占有使用费（按120万元/年计算），在本判决生效之日起30日内履行。三、驳回原告梁国根的诉讼请求。原告梁国根诉请的案件受理费78020元，财产保全费4778元，合计82790元，由原告梁国根负担。第三人苏州钢领置业发展有限公司诉请的案件受理费18600元，由第三人太仓港华港建材物流有限公司负担5800元，被告苏州悦晨木业股份有限公司负担12800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  卢东昕二〇二〇年十一月九日法官助理冯胜书记员杨旸