湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9268号原告：汤奇志，男，1970年2月15日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。雷公平，委托诉讼代理人：汪正，湖南昌禹律师事务所律师。被告：陈灵英，女，1962年9月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周皓，1986年1月20日出生，汉族，系其女儿，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：汤进兵，男，1962年10月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘振宇，湖南如顺律师事务所律师。原告汤奇志与被告陈灵英、汤进兵执行异议之诉一案，本院于2020年9月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤奇志及其委托诉讼代理人汪正、被告陈灵英及被告汤进兵委托诉讼代理人刘振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤奇志向本院提出诉讼请求：1、撤销本院（2020）湘0103执3547号腾房公告、（2020）湘0103执异180号执行裁定书，解除对位于长沙市雨花区××市场交易中心1栋401号（权证号0××5）（以下简称案涉房屋）房产的查封、冻结措施；2、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2004年3月21日，原告汤奇志与被告汤进兵签订《房屋转让协议》，约定被告汤进兵因借原告汤奇志现金205000元，原告汤奇志再付被告汤进兵现金75000元，共计28万元，被告汤进兵将案涉房屋转让给原告汤奇志。合同签订后，原告汤奇志已付清全部购房款并对房屋进行装修，将房屋出租收取租金。因被告汤进兵在办理贷款期间遗失房屋产权证未及时补办，后来该房屋涉诉，一直未过户。原告汤奇志已在本院查封案涉房屋前签订买卖合同，付清房款并占有至今，且非因原告汤奇志原因未能过户，符合排除执行的情形，提起本诉，酿成纠纷。被告陈灵英辩称：原告汤奇志与被告汤进兵没有签订合法有效的房屋买卖合同，没有银行流水证明已付房款，原告汤奇志一直未向被告汤进兵主张过户，具有过错，其不符合法律规定的排除执行的情形，请求驳回其全部诉请。被告汤进兵辩称：双方签订房屋买卖协议，原告汤奇志已交付房款28万元，未过户系因房产证没办下来，以及过户手续费用过高等原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈灵英与被告汤进兵、傅丹民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月19日作出(2018)湘0103民初3048号民事判决书，判决被告汤进兵向被告陈灵英归还借款本金227500元并支付自2012年11月17日起至借款本金清偿之日利息（以227500元为基数，按照月息2分标准计算）。判决生效后，被告陈灵英向本院申请强制执行，本院于2019年10月12日向长沙市不动产登记中心发出（2019）湘0103执3547号之一协助执行通知书，要求查封案涉房屋。本院作出（2020）湘0103执3547号腾房公告，要求被告汤进兵及其居住人、租赁人自本公告送达之日起三十日内腾房，逾期不迁出，本院将依法强制执行。同日，本院作出（2020）湘0103执恢336号之一执行裁定书，裁定对案涉房屋予以拍卖。原告汤奇志得知后，向本院提起执行异议，本院于2020年9月3日作出（2020）湘0103执异180号执行裁定书，裁定驳回原告汤奇志的异议。原告汤奇志不服提起本诉，酿成纠纷。另查明，2004年3月21日，原告汤奇志与被告汤进兵在一本空白笔记本中手写一份《房屋转让协议》，约定被告汤进兵因借原告汤奇志现金205000元未还，将案涉房屋转让给原告汤奇志，此后原告汤奇志再一次付被告汤进兵现金75000元，共计28万元，过户待定。原告汤奇志、被告汤进兵及案外人易映明在协议上签字捺印。同日，被告汤进兵在上述笔记本中手写收据一张，载明：今收到原告汤奇志房屋转让费两次共计28万元整。案涉房屋现由原告汤奇志对外出租。案涉房屋从2009年7月29日开始至今因涉诉，先后被查封冻结8次。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，有关房屋买卖合同，系书写在一本空白笔记本中，虽原告汤奇志与被告汤进兵均确认于2004年签订的真实合同，但该合同笔迹较新，有后补的嫌疑，且没有其他证据予以佐证，故本院不予认定；有关购房款，原告汤奇志主张其中抵偿205000元系2002年4月的借款本金16万元及利息，另有75000元亦为现金交付，但两笔现金支付均未提供现金来源及银行取款凭证予以证实，故本院不予认定原告汤奇志已支付购房款28万元；关于催告过户问题，参照2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款的规定，对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当作如下理解：买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。案涉房屋自购买至今已逾十年，原告汤奇志未举证证明向被告汤进兵催告过户，具有一定过错。原告汤奇志对案涉房屋不享有足以排除执行的权利，对其全部诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、参照《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条之规定，判决如下：驳回原告汤奇志的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告汤奇志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈 韶 鹰人民陪审员 庞 晓 辉人民陪审员 欧阳艳敏二〇二〇年十一月三十日法官助理陈汉书记员李丽彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。