福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1165号 原告：三明智慧谷产业园投资开发有限公司，统一社会信用代码91350427MA3457F910，住所地沙县生态新城金泉路海西三明生态工贸区管委会。 法定代表人：谢雪群，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢贤鹏，福建联商律师事务所律师。 被告：福建幸福家园投资管理有限公司，统一社会信用代码91350400M000RQR0U，住所地沙县水南生态新城迎宾大道三明电商产业园**。 法定代表人：庄颖璐。 被告：庄颖璐，女，汉族，1984年10月27日出生，住莆田市涵江区。 两被告共同委托诉讼代理人：李建新，男，汉族，1984年2月23日出生，住莆田市涵江区，公司员工。 原告三明智慧谷产业园投资开发有限公司（以下简称智慧谷公司）与被告福建幸福家园投资管理有限公司（以下简称幸福家园公司）、庄颖璐租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案，案号（2019）闽0427民初2107号。经审理本院裁定驳回起诉，智慧谷公司提出上诉，三明市中级人民法院裁定本院继续审理。2020年5月14日本院重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢贤鹏，两被告共同委托诉讼代理人李建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智慧谷公司向本院提出诉讼请求：1.解除智慧谷公司与幸福家园公司签订的三明电商产业园租赁合同（以下简称办公楼租赁合同），并返还租赁物；2.幸福家园公司支付租金44136.9元、物业费12569.28元、水电费34760.48元、滞纳金17575.21元（并从2019年10月15日起以91466.66元为基数，按照月2%计算滞纳金止实际付款之日止），合计109041.87元；3.幸福家园公司支付违约金20000元；4.幸福家园公司支付智慧谷公司律师代理费4000元；5.庄颖璐在未缴纳出资额范围内（即1000万元范围内）对幸福家园公司的债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由幸福家园公司、庄颖璐承担。事实和理由:2016年1月10日福建润土电子商务股份有限公司（以下简称润土公司）与福建三明生态工贸区生态新城集团有限公司（以下简称生态新城公司）签订房屋租赁运营管理合同，润土公司承租三明生态新城一期24栋3-4层商墅、二期26栋商墅；合同中亦约定智慧谷公司与润土公司共同承担合同义务。次日润土公司授权智慧谷公司负责合同项下的招商运营管理工作。2017年12月15日幸福家园公司与智慧谷公司签订办公楼租赁合同），约定承租三明电商B2幢房屋用作办公，建筑面积为785.58M2；合同对租金、物业费等、违约责任及其他事项均进行了约定。同时双方又签订宿舍租赁合同，约定承租B8幢11个房间用作员工宿舍使用，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，合同对租金、物业费等、违约责任及其他事项均进行了约定。现幸福家园公司长期拖欠租金及其他费用，构成根本违约。幸福家园系庄颖璐个人投资创办且至今未实际出资，故庄颖璐应对公司债务承担连带清偿责任。为此提供了房屋运营管理合同、授权书、租赁合同、证明、通知及对账单、委托代理合同、发票、企业登记信息。 幸福家园公司辩称：1.智慧谷公司并非产权人，不是适格主体；2.办公楼租赁合同已在2019年4月30日解除，以锁门为准；3.智慧谷公司要求支付租金、物业费、水电费、滞纳金、违约金、律师代理费各项费用，没有法律及事实依据，其中租金违约和滞纳金重复计算；4.智慧谷公司要求庄颖璐承担连带责任，没有依据。为此提供了营业执照、企业基本信息、退租告知书、回复函、民事诉状、民事裁定书、缴纳电费清单、照片。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。为此对事实认定如下： 1.2016年1月10日生态新城公司作为甲方与润土公司作为乙方签订房屋运营管理合同，约定乙方承租甲方所有的三明生态新城一期24栋3-4层商墅、二期26栋商墅，合计建筑面积约5万平方米；租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日；智慧谷公司与乙方“共同对本公司约定义务承担责任”。2016年1月11日润土公司授权智慧谷公司全权运营管理三明生态新城一期24栋3-4层商墅、二期26栋商墅房产。 2.2019年3月智慧谷公司作为甲方与幸福家园公司作为乙方签订办公楼租赁合同，即三明电商产业园租赁合同，约定乙方承租三明电商B2幢房屋，建筑面积为785.58M2；租期自2019年1月1日至2020年12月31日，房屋租金为每月5元/M2，每月租金3927.9元，一年租金共计47134.8，每季度开始前5日支付当季的足额租金；租赁期间包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、水电公摊等费用。物业费含公摊物业费用按2元/M2收取，即每月物业费用共计1571.16元。水费按3.5元/吨、电费按1元/度收取。上述费用均于合同签订之日开始计算收取，且于甲方物业管理部门送达相应单据起五个工作日内付清。乙方应按时交纳自行负担的费用，若因乙方原因产生的滞纳金等费用由乙方自行承担；合同5.4约定乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的5%向甲方支付违约金，逾期超过10天仍未支付的，甲方有权单方解除本合同……；合同8.1约定逾期支付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付保证金总额的1%作为违约金；合同8.4乙方违约的，应承担相应的违约责任，并承担甲方因主张权利而支出的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等；合同11.4根据双方约定，乙方应于2019年3月10日前支付截止本合同签订之日包括但不限于宿舍租金、履约保证金、房屋租金、物业费、水电费等费用（详情见附件）合计75530.23元。 3.智慧谷公司作为甲方与幸福家园公司作为乙方另签订宿舍租赁合同，约定乙方承租三明电商D8幢三、四楼宿舍11间；租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日；甲方每月收取乙方300元/间的租金和50元/间的物业卫生费；若乙方延期支付租金，甲方每日按延期支付租金的5%加收滞纳金。 4.智慧谷公司向幸福家园公司送达通知及对账单，内容为：截止2019年1月25日未交款为75530.23元，其中摘要注明含B2#2019年1月-3月租金及物业费16497.18元、保证金2万元、宿舍租金（截止2019年1月31日）6783.7元、2017年12月15至2018年1月15日应收B2#及宿舍水电费32249.35元，合计75330.23元。幸福家园公司收到通知及对账单并加盖骑缝章。2019年4月22日幸福家园公司向智慧谷公司发函，内容为：自函至之日起不再租用B2栋商墅，20日内清空资产，40日内注册地迁出，欠款将于同年7月15日前结清。次日智慧谷公司向幸福家园公司复函，内容为：尚欠房屋租金、物业管理费、宿舍租金、水电费合计68347.92元，应于4月30日前结清。退还所承租房屋之前所产生的费用在搬离之前结清。 5.2019年4月1日幸福家园公司支付智慧谷公司电费300元；同月12日海姆科技公司支付智慧谷公司电费300元。 6.2019年7月5日智慧谷公司向本院提起诉讼，要求解除与幸福家园公司签订的租赁合同、返还租赁物、支付尚欠租金等费用。同年9月30日智慧谷公司以自行协商为由撤回起诉。 7.幸福家园公司系庄颖璐独资的有限责任公司，注册资本1000万元，认缴出资日期为2030年12月31日。 8.2019年6月13日智慧谷公司与福建联商律师事务所签订委托代理协议，福建联商律师事务所代理本案纠纷并支出代理费4000元。 上述事实有房屋运营管理合同、授权书、租赁合同、证明、通知及对账单、委托代理合同、律师费发票、企业登记信息、营业执照、企业基本信息、退租告知书、回复函、民事诉状、民事裁定书、缴纳电费清单、照片以及到庭当事人的庭审陈述证实。 本院认为，智慧谷公司原仅提供生态新城公司出具的“证明”仅证实“福建闰土电子商务有限公司”对案涉房屋享有出租权；后智慧谷公司补充提供的生态新城公司与润土公司签订的租赁合同及润土公司出具的授权书中均已明确智慧谷公司对案涉租赁物享有全权运营管理的权利义务，故智慧谷公司取得出租权，主体适格。办公楼租赁合同的真实性问题。因合同未落款签订时间，但双方庭审认可系2019年3月签订，具体日期无法确定。因合同注明包括2019年3月尚欠费用，故认定合同签订日为2019年3月末，认定合同中标明所欠至3月的费用截止日期至3月31日止。幸福家园公司虽声称合同标明有附件但原告未提供附件故合同不真实，但因双方约定合同由各方各执一份，幸福家园公司未提供己方所持合同原件核对。根据规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故采纳智慧谷公司的主张，认定该合同系真实的。智慧谷公司主张解除办公楼租赁合同，幸福家园公司同意解除，合同可予解除。对合同解除时间的认定。合同约定因拖欠租金超过10天，甲方可终止合同。故享有合同解除权的是甲方智慧谷公司。幸福家园公司主张在2019年4月30日合同解除，没有依据。幸福家园公司2019年4月提出解除合同，后双方未交接租赁物，现智慧谷公司同意于2019年9月1日解除合同，该时间点解除合同不损害幸福家园公司权益，予以确认。合同已解除，智慧谷公司再行要求解除无意义，也无依据，不予支持。关于返还租赁物问题。智慧谷公司承认其与生态新城公司签订的租赁合同已解除；幸福家园公司也陈述2020年与生态新城公司已另行约定承租涉案房屋。故智慧谷公司要求返还租赁物，于法无据，不予支持。关于幸福家园公司各项应付费用问题。分两阶段计算。首先是2019年4月1日前。双方在办公楼租赁合同中已确认至2019年3月尚欠费用含保证金共为75530.23元，该金额与智慧谷公司向幸福家园公司送达的通知及对账单一致，故可按对账单摘要认定尚欠金额，其中办公楼、宿舍租金及物业费23280.88元、水电费32249.35元。2019年4月1日幸福家园公司支付电费一笔300元，予以抵扣水电费；2019年4月12日海姆科技支付的300元，智慧谷公司不予认可且幸福家园公司无证据证实与本案的关系，不予抵扣。故该期间尚欠款项为：租金及物业费23280.88元、水电费31949.35元。2019年4月1日至2019年8月31日幸福家园公司未向智慧谷公司交还租赁物，应承担期间的租金与物业费，租金为19639.5元（785.58平方米*5元*5月）、物业费为7855.8元（785.58平方米*2元*5月）。智慧谷公司主张该期间办公楼水电费未提供证据证实，不予认定。宿舍租赁合同约定，租赁期限至2018年12月31日届满，智慧谷公司要求继续支付宿舍租金等其他费用于法无据，不予支持。以上款项共计82725.53元（23280.88元+31949.35元+19639.5元+7855.8元）。关于滞纳金及违约金问题。法律规定既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，参照民间借贷利率，二者总额不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍。超过部分，不予支持。故幸福家园公司应自2019年9月1日至实际还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的LPR的四倍向智慧谷公司支付滞纳金及违约金。关于庄颖璐的责任问题。因庄颖璐认缴的出资额未到期，智慧谷公司要求其承担连带清偿责任于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建幸福家园投资管理有限公司尚欠三明智慧谷产业投资开发有限公司租金、物业费、水电费82725.53元，应于判决生效后10日内支付。 二、福建幸福家园投资管理有限公司对第一项判决确定的债务应向三明智慧谷产业园投资开发有限公司支付滞纳金及违约金，自2019年9月1日至实际还款日按全国银行间同业拆借中心公布的LPR的四倍计算。 三、福建幸福家园投资管理有限公司应向三明智慧谷产业投资开发有限公司支付律师代理费4000元，于判决生效后10日内付清。 四、驳回三明智慧谷产业投资开发有限公司要求福建幸福家园投资管理有限公司承担其他责任的诉讼请求。 五、驳回三明智慧谷产业投资开发有限公司要求庄颖璐承担责任的诉讼请求。 案件受理费2961元，三明智慧谷产业投资开发有限公司承担900元，福建幸福家园投资管理有限公司承担2061元。当事人负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  张爱林 人民陪审员  邱泽忠 人民陪审员  林文婷 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  黄 馨 一、本裁定所依据的法律条文 中华人民共和国合同法： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 中华人民共和国民事诉讼法: 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 中华人民共和国民事诉讼法： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。