四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0524民初3167号 原告：吴兴洪，男，1969年11月24日出生，汉族，住四川省叙永县。 原告：杨启荣，女，1969年7月10日出生，汉族，住四川省叙永县。 被告：叙永恒汇商业管理有限公司，住所叙永镇东城宝珠社区御景东城3号楼1-1，统一社会信用代码：915105243093020312。 法定代表人：赖春。 委托诉讼代理人：许邓，四川德才律师事务所律师。 第三人：叙永富康房地产开发有限公司，住所叙永县叙永镇东城宝珠社区御景东城5号楼1-6，统一社会信用代码：915105245975421430。 法定代表人：潘静。 委托诉讼代理人：刘凤，女，1982年2月14日出生，汉族，住四川省叙永县，系公司员工。 原告吴兴洪、杨启荣与被告叙永恒汇商业管理有限公司、第三人叙永富康房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴兴洪、杨启荣到庭参加诉讼，被告叙永恒汇商业管理有限公司、第三人叙永富康房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴兴洪、杨启荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告商铺托管经营租金127365.21元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告向第三人购买叙永县叙永镇御景东城义乌××街××栋××层××号××㎡商业用房，原告提前分别于2015年3月2日和3月5日三次支付了第三人18.54㎡（后实测为19.01㎡）商铺全部购房款194287元（2020年6月12日办房屋产权证登记时补交了0.47㎡房款4925元），并于2015年6月11日与第三人正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015002380）。2020年6月16日，原告吴兴洪按被告通知到被告处签订了《商铺托管协议书》，协议约定：原告向第三人购买的御景东城义乌××街××栋××层××号××商铺，从2015年4月1日起被告托管经营10年，被告应支付原告2015年4月1日起至2020年3月31日期间的租金收益127365.21元。《商铺托管协议书》签订后，被告以所谓的租金冲抵房款为由，拒绝支付原告托管经营商铺租金收益。为维护原告合法权益，特诉至贵院望判如所请。 被告叙永恒汇商业管理有限公司辩称，被告不欠原告所述的租金，原告说的租金有原告与被告签订的托管协议，托管协议上约定了将租金冲抵购房款127365.21元，从签订购房协议时就是2015年6月11日，在签订购房协议时候与被告签订了托管经营管理协议，协议的第四条约定，第五年购房合同的总价的10%（因甲方个人原因商品房不能向银行办理按揭的，允许前五年的租金抵房款，甲方指的是原告方）。这是第一次签订的托管协议。第二次签订了托管协议，2020年6月16日签订，托管协议的第10条，有约定，托管期的前五年，即2015年4月1日至2020年3月31日止，期间的租金收益共127365.21元，在乙方指原告购买该商铺时候，直接冲抵购房款，再次期间甲方不再向乙方支付该商铺的资金收益，根据这两次合同的约定，充分的能够说明，2015年4月1日至2020年3月31日这5年的租金在购房时已经直接冲抵了购房款，并且原告方已经领取了从2020年41日至2020年9年30日这半年的租金，足以说明原告方是非常清楚的确认前5年的租金是已经抵扣了购房款的。2.在本案中类似的与原告购房者相同的其他业主，均是如此，即在购买商品时，均有相应的租金冲抵购房款，而并非只有原告方一户，在本案中为了证明这个事实，被告提供了与原告购房所在购房地主相近的胡如容、赵雪容两户的商业购房合同和2次托管的经营协议和缴款依据以及购房税务发票，从发票可以确定一个事实，合同中约定的金额的税票和租金抵购房款过后的金额的税票，也就是说在开具购房款的总金额时，总金额是由直接的租金数额加合同中约定的数额，得出总房款的数额，来开具的税务发票，本案中正确的流程是原告方要向被告出具一张收到租金也就是收到这5年租金的收条，但不实际付款，然后由被告将该金额开具税务发票已直接抵充购房款。另外就是合同金额中的票据，同样要开具税务发票，由于原告方还没有开具这5年的租金发票就是收据，所以被告方已经第三人还没有开具租金直抵购房款的购房税务发票。综上，原告称被告差原告租金不是事实，原告是不诚信的诉讼请求，强调一点，本案之前就是今年原告方也起诉过一次，庭审中原告方想到自己确实无理所以撤回了起诉，是葛一波庭中审理的。综上请求判决驳回原告的诉讼请求。原告方诉讼时效已经超过，如果原告方不认可托管协议，则托管协议第一次签订的时间2015年6月16日，那么他就应当从签订协议之日起，行使自己的诉权，当时的诉讼时效只有2年，也就是2017年的6月11日就已经满了2年的时效，如果算成现在3年时效，就是2018年6月11日时效，同样的是超过了。 第三人叙永富康房地产开发有限公司辩称，前五年不欠原告租金，理由是2015年与我方签订的商品房买卖合同时，签订了《委托经营管理协议》，第四条约定了协议期内的委托收益方式为第一年至第四年购房合同的7%，第五年购房合同的11%(因甲方个人原因，商品房不能向银行办理按揭的，允许前五年租金抵扣房款，在2020年6月16日签订了商户《委托经营管理协议》，第10条约定了委托期前5年2020年3月31日止期间的租金收益共计127365.21元，在乙方购买该商铺时，直接冲抵房款在此期间，甲方不再向乙方支付该商铺的租金收益分成。这两个合同充分说明了2015年签订的合同约定的前5年租金占了总房款的39%以冲抵购房款，为了证明事实，我方提供类似与购房者相应的其他业主，有赵雪容，胡如容两户的购房合同，委托经营管理协议两次，租金抵房款的领条，房款收据还有购房发票证租金抵房款的金额占总房款的39%的事实，并非原告才是这样，说明了原告是不诚信的。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告吴兴洪与杨启荣系夫妻关系，二人于2015年3月向第三人叙永富康房地产开发有限公司购买位于××镇××社区××道××幢××层××号××房，于2015年3月2日向第三人交纳定金10000元。次日，二原告又向第三人交纳购房款174287元，同年3月5日交纳付购房款10000元。双方于6月11日补签了《商品房买卖合同》，合同约定预测建筑面积为18.54平方米，商品房单价为每平方米10479.34元，总价款194287元。当日，二原告与被告签订《委托经营管理协议》，协议约定：“二原告将其在叙永县县城十字口御景东城购置的商品房委托被告经营，预计委托期限为2015年2月1日至2025年2月1日。甲方付全部购房款次月开始收益。委托收益计收时间被告从二原告处接收该物业后起计。四、委托经营收益：协议期内委托收益为第1年至4年购房总价7%，第5年购房合同总价11%（因二原告个人原因，商品房不能向银行办理抵押按揭的，允予前5年租金抵房款）。第6至10年随市就市……”2020年6月12日，二原告向第三人补交购房款4925元，房款共计199212元，第三人于当天向二原告出具了增值税发票。2020年6月16日，原告吴兴洪与被告签订《商铺托管经营协议书》，协议书约定“吴兴洪是御景东城义乌商贸城项目商业街15-17栋-2层66号商业用房合法拥有人，自愿将其拥有的上述商铺交给被告全权代理并以被告名义对外招租、经营和管理……合同有效期十年，自2015年4月1日至2025年3月31日止。考虑到商业项目启动周期，各方同意在合同有效期内，被告按租金分成向原告吴兴洪托管收益：托管期前五年，即2015年4月1日至2020年3月31日止，被告不再向原告吴兴洪支付该商铺的租金收益分成；托管期第六年至第十年：即2020年4月1日起至2025年3月31日止，被告每年收取原告吴兴洪托管商铺金总额的0%为被告收益，剩余100%商铺金归乙方。为二原告于2020年7月23日取得该商品房产权证明，上面载明房屋产权面积为19.01平方米。 另查明，该商品房相邻的15-17栋-2层14号房屋合同单价约为每平方米10644.04元，实际单价每平方米17549元；15-17栋-2层59号房屋合同单价为每平方米9743.63元，实际单价为每平方米16376元。第三人开发的相邻的14、18、19幢18单元-2层18-2-6、1价格为25255每平方米、4、18、19幢18单元-2层18-2-52号房屋29015元。 上述事实，有原告的身份证，被告营业执照，第三人营业执照，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，原告与被告签订的《委托经营管理协议》、《商铺托管经营协议书》，增值税普通发票，收据，房权证，租金领款单，胡如容、赵雪容与第三人签订的《商品房买卖合同》、与被告签订的委托经营管理协议》、《商铺托管经营协议书》，胡如容、赵雪容增值税普通发票等证据在案印证，足以认定。 本院认为，采用书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告主张《委托经营管理协议》没有被告公司的盖章和签字、合同不成立，但被告当庭认可该协议的所有内容，并且已经按照协议约定支付了原告2020年4月1日至2020年9月30日的租金，该合同依法成立并生效，故对原告的该主张本院依法不予认可。原告吴兴洪、杨启荣作为案涉商铺的所有权人，在《委托经营管理协议》上签名，将商铺委托给被告租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。对于《商铺托管经营协议书》原告主张是受胁迫签订的，其并未提交受胁迫的证据予以证明，故对该主张本院依法不予认可。该协议书是原告与被告为完善《委托经营管理协议》而签订的，该协议将原、被告的权利义务规定得更完善，原告吴兴洪作为完全民事行为能力人再次对委托经营的内容进行确认并签字，同时领取了被告支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，其从行为上是完全认可该协议内容的。对于前五年租金抵购房款的内容，原告也是知情的。 本案的《委托经营管理协议》、《商铺托管经营协议书》与《商品房买卖合同》合在一起形成了一个完整的售后包租方案，第三人给原告房屋折扣价格，折扣的对价就是被告无偿租用房屋五年，符合常理。在案涉房屋相邻的14号、59号房屋同样是合同价格远远低于出票的价格，由此可见，被告及第三人陈述该房屋实际价格是321652.21元，在抵扣五年租金127365.21元后，即合同载明的价格194287元是真实的。原告在明知该房屋前五年租金是抵购房款的情况下签订两份委托经营合同，现又要求被告支付前五年租金是不诚信的行为，故对原告的请求本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告吴兴洪、杨启荣全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1424元，由原告吴兴洪、杨启荣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 夏益艳 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 任怀斌 书 记 员 熊 丹