广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初20195号原告：周发标，男，1955年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××430。委托诉讼代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖翠文，广东力创律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区伟立房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处升平社区居民委员会清晖路148号之401号办公室，统一社会信用代码91440606784874848F。法定代表人：杜国庆。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。原告周发标诉被告佛山市顺德区伟立房产有限公司（以下简称伟立房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员欧阳佩仪适用简易程序独任审判，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告周发标的委托诉讼代理人张金龙、廖翠文，被告伟立房产公司的委托诉讼代理人张东荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周发标向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款190000元和办证费18880元及利息（利息以208880元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2014年1月21日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿完毕之日止）；3.判令被告赔偿原告购买房屋差价及装修损失630000元及利息（从起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿完毕之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年3月17日签订了《商品房买卖合同》，按照约定被告将位于佛山市顺德区均安华安路2号XXXXXXXXXXXXXX房产出售给原告。在《商品房买卖合同》签订前，原告在2014年1月13日和2014年1月21日2次共支付了购房款190000元给被告，2014年4月30日原告还按照被告要求支付了办理房产证所需的各项费用18880元。2014年5月原告又购买案涉房屋小区的车位，但因房屋产权证未办理所以车位产权证至今一直未办理。原告在2014年4月30日收楼后，对该房屋进行了装修，2014年12月搬入案涉房屋居住至今。原告入住后房产证一直未能办理，被告一直告知原告房产证正在办理过程中。直到2019年7月佛山市禅城区人民法院张贴执行裁定书，原告才知晓被告将案涉房屋的小区57间房屋抵押给广州银行股份有限公司佛山分行，其中包括原告购买的房屋，现银行已经申请法院对案涉房屋强制执行。原告遂向佛山市禅城区人民法院提出执行异议，以排除该房屋的执行但被驳回，原告才知晓被告于2013年2月27日已经将案涉房屋抵押给银行。原告又提出执行异议之诉，亦被佛山市禅城区人民法院驳回诉讼请求。被告将已经抵押的房屋销售给原告，并故意隐瞒抵押事实，导致原告购买该房屋一直未能取得产权并且导致严重的财产损失，现佛山市禅城区人民法院将拍卖案涉房屋，原告与家人均无其他用于居住的房屋，需要另购房屋用于居住，因此被告应承担原告按现在市场价购入的房屋差价损失以及装修案涉房屋的损失。被告伟立房产公司答辩称，我方同意解除合同。案涉房产虽处于抵押状态，但我方可以联系抵押权人办理过户手续，所以合同还是可以继续履行，但原告坚持解除合同的话，我方同意，并退回购房款以及办证费。双方在签订案涉买卖合同时，原告是清楚知道房屋处于抵押状态，根据相关规定，抵押状态的房产是可以买卖的，原告购买的价格在当时的市场价来说是很优惠的。根据合同第7条约定，原告仅支付了首期款19万元，余款43万元根据该约定是应当在签订合同之日起15天内向被告补足，但原告至今没有补足余额。根据合同第15条约定，房产在交付使用之日起90天内要办理房地产权证，案涉房屋是在2014年4月交付，办证时间在2014年7月，但原告直至诉讼前都没有要求被告办理房地产权证，因此可以证明原告是明知房产处于无法办证状态，同时2014年至今已经六年时间，原告怠于主张办证权利，我认为这涉及到超过诉讼时效的问题。原告诉请我方赔偿购买房屋差价以及装修损失，是没有合同与法律依据，原告并未能提供装修投入的相关依据，因此我方不承担该部分费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过开庭对证据进行了质证。原告周发标提交的《商品房买卖合同》、发票、不动产登记信息查询结果、个人住房查询结果、民事判决书、评估报告各一份，收据三份，房屋图片打印件八份，被告伟立房产公司对此均无异议，本院对此均予以确认。被告伟立房产公司没有提交证据。根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年3月17日，被告伟立房产公司（甲方）与原告周发标（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于佛山市顺德区××××××××××××××××××××（以下简称案涉房产），建筑面积200.63平方米，总价为620000元，付款方式为乙方于2014年3月17日支付190000元，余额430000元办理银行贷款，办理贷款的资料于3日内付齐给银行，当银行贷款不足或拒贷时，乙方必须于签订本合同之日起15天内向甲方补足余额；甲方应当在2014年7月31日前交付商品房；关于产权登记的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，本合同经甲乙双方签字后三十天内由甲方向管理部门申请备案，在房屋交付使用之日起90日内协助乙方向管理部门申请办理《房地产权证》。为履行上述合同，原告向被告支付首期款190000元及办证费18880元。2014年4月30日，原告收楼并对房屋进行装修，后于2014年12月搬入房屋居住。另查，案涉房产的登记产权人为被告伟立房产公司，登记日期为2013年2月22日。2013年2月28日，该房产办理抵押登记，抵押权人为广州银行佛山分行。2016年4月，佛山市禅城区人民法院受理广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行诉伟立房产公司等金融借款合同纠纷一案后，于2016年5月4日查封了案涉房产，并于2016年8月18日作出（2016）粤0604民初3427号民事判决，该案查明：伟立房产公司以其所有的位于佛山市顺德区×××××××均城上岛水岸57套住宅（含案涉房产）为该案所涉贷款提供抵押担保，并办理了房产抵押登记手续。该案判令：广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行对伟立房产公司提供抵押的位于佛山市顺德区×××××××均城上岛水岸57套住宅（含案涉房产）在债权范围内享有优先受偿权。上述判决生效后，广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行申请强制执行，佛山市禅城区人民法院作出（2018）粤0604执5642号之一执行裁定，裁定拍卖伟立房产公司名下的57套住宅（含案涉房产）。本案原告周发标作为案外人提出执行异议，佛山市禅城区人民法院经审查作出（2019）粤0604执异393号执行裁定，裁定驳回周发标的异议请求。原告周发标因不服该执行裁定，提出执行异议之诉，后佛山市禅城区人民法院于2020年5月22日作出（2019）粤0604民初34788号民事判决，判令驳回周发标的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交广东京信房地产土地资产评估有限公司作出的《评估报告》，证实案涉房产于2020年7月3日的市场价值为1250000元。本院认为，周发标主张解除案涉《商品房买卖合同》并要求伟立房产公司退还购房款及办证费，伟立房产公司于庭审时对此均表示同意，故本院确认《商品房买卖合同》于2020年9月18日解除，且伟立房产公司应向周发标退还购房款190000元、办证费18880元。截止至开庭之时，案涉房产仍处于抵押及被查封状态，买卖房屋的目的无法实现，而根据现有证据，伟立房产公司不能证明周发标在签订购房合同时就知晓涉案房屋已经抵押的事实，且伟立房产公司曾在合同中保证销售的商品房没有产权和债权债务纠纷，故本院认定导致案涉合同解除的违约方为伟立房产公司，伟立房产公司应承担相应的违约责任。关于利息主张，伟立房产公司应自合同确定无法继续履行之日起退还款项，故本院确认利息应自2020年9月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。关于损失主张，周发标主张房屋差价损失及装修损失有理，但周发标所主张的涉案房屋差价损失实际是基于合同全面履行后可以期待的可得利益损失,并非是实际已发生的直接损失,因双方均未完全履行完毕合同的约定,周发标并未实际支付全部购房款，结合佛山房价上涨的情况、合同的履行程度、伟立房产公司的过错等因素,本院酌情认定伟立房产公司应向周发标赔偿房屋差价损失及装修损失合计400000元，另周发标主张对损失再计算利息,缺乏法律依据,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、确认原告周发标与被告佛山市顺德区伟立房产有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年9月18日解除；二、被告佛山市顺德区伟立房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周发标返还购房款190000元、办证费18880元并支付利息（利息计算方法：以208880元为基数，自2020年9月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告佛山市顺德区伟立房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周发标赔偿房屋差价损失及装修损失合计400000元；四、驳回原告周发标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6445.41元（原告周发标已预交），由原告周发标负担1420.41元，由被告佛山市顺德区伟立房产有限公司负担5025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳佩仪二〇二〇年十一月二十五日书记员 李 素 婷