湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4210号原告：邝丹科，男，1982年2月18日出生，汉族，现住湖南省郴州市北湖区。被告：湖南省郴州市中天房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市开发区南岭大道19号。法定代表人：张永毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春林，湖南善道律师事务所律师。原告邝丹科与被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邝丹科、被告委托诉讼代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝丹科诉请判令：1、被告立即为原告购买的乐仙小镇住房办理不动产首次登记；2、被告支付迟延交房违约金3361元（违约金从2016年6月30日暂计至2016年10月16日，311247元×0.0001元×108天）；3、被告支付迟延首次（初始）登记违约金1494元（违约金从2016年6月30日暂计至2020年5月30日，311247元×0.0001元×48个月，此后违约金按该标准另计至被告实际办妥该幢涉案商品房的首次（初始）登记之日止）；4、本案诉讼费用全由被告承担。审理过程中，原告请求增加一项诉讼请求：5、判令被告承担原告支付债务利息4.86万元。主要事实与理由：2014年1月28日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于郴州市经济开发区××镇××房××，总房款311247元；2、被告应在商品房交付后730日内，完成该幢商品房的初始登记，为原告办理好不动产登记，如未按期办理不动产登记，被告应自第二天起至实际办妥之日止，按原告已付款每月万分之一支付违约金等。被告于2014年6月30日交付房屋后，至今未给原告办理产权登记，已严重违约，应向原告支付违约金。但是，合同中对原告逾期付款的违约责任约定为日万分之五至万分之十，而对被告逾期办理不动产登记的违约责任却约定为月万分之一，明显是霸王条款、格式条款，显失公平，该约定应为无效，结合郴州市场行情、行业习惯兼公序良俗原则、公平原则以及《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”和《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，被告应自2016年6月30日前办妥不动产登记，至今未办理，其本应向原告支付违约金44508.32元（从2016年6月30日暂计算至起诉之日2020年5月30日共计1430天）。同时，签约时，邝丹科、邝丹芝、父亲邝善春、母亲李秋英均在乐仙小镇原售楼部，工作人员周丽芳、曹庆英称可以使用公积金贷款，合同上也注明了公贷18万，其实是开发商事前虚假承诺，事中不告知公贷变化，事后情势紧急却极力劝导商贷，业主无奈只能商贷或者借款，原告考虑到商贷会影响个人征信，且利息较高，要求提供的证明手续较多，耗时长，且利息上肥水不流外人田，遂与家人商量决定邝丹科向邝丹芝付息借款，导致比公积金贷款多付息4.86万元，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中天公司主要答辩意见如下：（一）被告已于2020年8月8日办理了房屋的不动产首次登记。（二）原告诉请被告支付延迟交房违约金3361元，与事实不符，且已经超过诉讼时效，应予以驳回，具体理由如下：1、原告诉状自认“被告于2014年6月30日交付房屋后”，与合同第九条约定的交房时间一致，被告并未逾期交房；2、事实上，被告于2014年9月27日与原告办理了房屋交付手续，故逾期交房违约金从2014年7月1日起按日计算，截止至2014年9月27日止，根据最高院意见，每日或每月计算违约金的，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。逾期交房违约金第一期（日）从2014年7月1日起开始计算，其诉讼时效2年期至2016年6月30日届满，而最后一期（日）从2014年9月26日开始计算诉讼时效，其诉讼时效2年期至2016年9月25日已经届满。（三）根据最高院意见，逾期办证违约金自起诉之日起回溯超过三年的部分，应当认定超过诉讼时效期间。本案于2020年5月29日起诉，回溯三年即2017年5月29日之前逾期办证违约金已超过三年诉讼时效，应不予支持，被告同意支付2017年5月29日至2020年8月8日之间的违约金1192.07元（311247元×0.0001元÷30天×1149天）。（四）2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，将初始登记变更为不动产首次登记，初始登记只包括房产证，而首次登记包括房产证和土地证两项，故办理期限应相应延长，且新的房产登记制度对登记程序、所需材料与原来完全不同，导致被告未能如期办理不动产首次登记，并非完全可归责于被告。（五）该合同条款不存在“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，且该合同条款是选择性条款，是双方当事人经充分协商后在多个违约责任选项中选择适用的，且双方签订的《补充协议》已经说明合同全部内容已经充分协商，不存在“签订时未与对方协商”的情形，不属于合同法规定的格式条款，且被告已对违约责任条款尽了合理提示及说明义务。（六）北湖区法院已经对本案同一被告、同一楼盘、同类合同、基本事实、争议焦点、法律适用具有实质性的相同性的类案作出判决，人民法院应当根据“同案同判”的原则处理。（七）1、合同第五条对于“因买受人的原因”、“因出卖人的原因”、“因非归责于双方的原因”，三种原因下导致买受人未能获得贷款的处理方式均是约定“买受人必须在收到通知之日起30日内，以自有资金支付”，因此，在合同履行过程中，即使出现各种原因导致买受人无法获得贷款，买受人需以自有资金支付，这是合同作出的预见性约定，也是买受人自愿的处理方式，也是买受人的真实意思表示；2、合同约定“买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后60日内付至出卖人。”签订合同之日为2014年1月28日，签订合同后60日，即为2014年3月28日，但从原告邝丹科申请法院调取的公积金中心提供的证据来看，涉案乐仙小镇30栋的准入时间是2014年3月20日，在3月28日之前，且距原告以自有资金付款已有52日；3、即使原告未获得贷款，原告需要以自有资金支付，也是在接到通知之日起30日内。综上，原告以自有资金支付，是其自主自愿的，原告要求被告承担债务利息，无事实和法律依据。查明的事实根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年1月28日，原告邝丹科（买受人）与中天公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及补充协议，其中：第三条、第四条约定“买受人购买出卖人开发建设的位于郴州经济开发区××道××镇××栋××号房；建筑面积137.72㎡；单价2260元／㎡，总房款311247元”。第五条第2款约定“买受人以公积金贷款方式付款，应于2014年1月28日前向出卖人交付首期房款131247元，余款180000元向市公积金中心申请贷款，买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后60日付至出卖人，逾期按本合同第六条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人必须在收到通知之日起30日内，以自有资金支付，逾期视为买受人逾期付款，按本合同第六条处理；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须在收到通知之日起30日内，以自有资金支付，逾期视为买受人逾期付款，按本合同第六条处理；因非归责双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，买受人应在30日内以自有资金支付，逾期视为买受人逾期付款，按本合同第六条处理”。第六条第1款第（2）项约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金”。第九条约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1、逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十六条第三款约定“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理完成该幢商品房的初始登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人每月按已付款的万分之一支付违约金”。二、上述《郴州市商品房买卖合同》及其补充协议签订后，原告分别于2014年1月28日、2014年5月12日向被告支付购房款131247元、180000元（该笔购房款系经过原告父亲邝善春的银行卡付至被告），合计311247元,付清了全部购房款；于2014年4月10日向被告支付物业专项维修资金7850元。2014年9月27日，原告邝丹科办理了收房手续，被告开具了《交房证明》，其中载明“物业管理费从2015年7月1日开始收取”；次日，原告对房屋进行了验收，填写了《房屋验收表》；2014年10月16日，原告从物业公司处领取了钥匙。三、根据《郴州市住房公积金期房抵押担保贷款楼盘准入制度》规定，凡是在郴州市范围内申请住房公积金期房抵押担保贷款的楼盘必须按本制度办理准入审批。2013年12月26日，被告中天公司召开股东会，决定同意以公司名义为购买该项目住房的客户提供阶段性连带责任担保，并形成了《股东会决议》；2014年2月11日，被告就涉案乐仙小镇项目向郴州市住房公积金管理中心提交《关于住房公积金贷款合作的申请》。2014年3月12日，中天公司（甲方）、郴州市住房公积金管理中心（乙方）与湖南长银担保投资有限公司郴州分公司共同签订《住房公积金贷款担保合作协议书（三方）》。2014年3月20日，涉案房屋所在的第30栋获得审批准入。四、另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起实施，郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通[2016]3号《关于实施不动产统一登记的通知》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有的土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书，…。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，…。”经核实，涉案乐仙小镇30栋505号房屋于2020年8月8日办理了不动产首次登记，证号为：湘（2020）北湖不动产权第0044440号，权利人湖南省郴州市中天房地产开发有限公司。裁判的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。经查，因涉案房屋已经于2020年8月8日办理了不动产首次（初始）登记，故原告的第一项诉讼请求“请求被告立即为原告购买的乐仙小镇住房办理不动产首次登记”失去了请求的基础，本院不予支持。本案的争议焦点在于：一、涉案房屋的交付时间；二、原告诉请被告支付迟延交房违约金应否支持；三、原告诉请被告支付延迟首次（初始登记）违约金应否支持；四、原告诉请被告支付债务利息4.86万元应否支持。关于焦点问题一。本案中，从原、被告双方向本院提交的《交房证明》、《入伙通知单领取名单》、《房屋验收表》分析，结合当事人诉辩主张，本院确认涉案房屋交付时间为2014年9月27日。原告主张交房时间是2015年7月1日，经查，该时间是《交房证明》中所载明的物业管理费收取起算时间，故对原告的该意见，本院不予采纳。关于焦点问题二。原告诉请被告支付迟延交房违约金，被告抗辩已经超过诉讼时效，对此，本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期间内不行使权利，即丧失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度，而当事人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房次日起算。本案中，本院确认涉案房屋已于2014年9月27日实际交付，但原告直到2020年8月21日再向本院起诉，故无论是适用《中华人民共和国民法总则》施行前的“二年诉讼时效”还是施行后的“三年诉讼时效”或者自起诉日倒推三年，都已经明显超过。综上，原告诉请被告支付迟延交房违约金，超出诉讼时效，本院不予支持。原告认为其在物业公司催收物业费、购买车位的时候均主张了迟延交房的问题，故诉讼时效未超过，但其并未向本院提供充分有效的证据证明，应自行承担举证不利的法律后果，故对该意见本院不予采信。关于焦点问题三。1、原、被告在《郴州市商品房买卖合同》第十六条中明确约定“出卖人应在商品房交付使用后的730日内完成该幢商品房的初始登记”。本案中，涉案房屋交付使用时间是2014年9月27日，故按照上述约定，被告中天公司应在2016年9月26日前为原告办理好商品房的初始登记（不动产首次登记），但被告直到2020年8月8日才完成该幢房屋首次登记，明显构成违约，故原告诉请被告支付迟延办证违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告主张因法律的修改，办证期限应予延长。事实上《不动产登记条例》施行后，2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的变化且登记的程序和要求并未改变，被告也没有提供任何证据证明是不动产登记中心的原因导致办证期限延长，因此被告的该项辩称本院不予采信。2、关于逾期办证违约金计算标准，原告虽提出合同约定违约金标准属格式条款且显失公平，但仍诉请按照该合同第十六条约定“出卖人向买受人每月按已付款的万分之一支付违约金”，是其对自己权利的处分，并不违背法律规定，本院不再展开讨论，对该标准本院予以照准。3、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，结合《最高人民法院民一庭在》“民事审判信箱”中的答复“按照每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推三年的违约金，一般予以保护，超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效期间”。本案中，原告于2020年8月21日起诉，往前倒推三年为2017年8月21日，被告应支付2017年8月21日至首次登记办妥之日2020年8月8日之间的逾期办证违约金。庭审中，被告自愿支付原告自2017年5月29日至2020年8月8日之间的逾期办证违约金，系被告真实意思表示，且未超出法律规定，通过计算，该期间违约金为1210.75元（311247元×0.0001元÷30天×1167天）。对原告主张的其余违约金，因已过诉讼时效，且被告提出了诉讼时效问题的抗辩，本院不予保护。关于焦点问题四。原告称被告欺诈、隐瞒、误导原告，致使原告无奈由公贷转为向姐姐借款，故造成的利息差损失应由被告承担，为此，其向法院提交了《个人贷款合同》、《借条》、《公贷转借款说明》、《证明》、《银行凭证》，并申请姐姐邝丹芝出庭作证，被告不予认可，对此，本院结合被告的质证意见评析如下：（一）1、《个人借款合同》显示借款人是邝丹芝，并非原告，且签订时间是2015年8月11日，本院对其关联性不予认可；2、《公贷转借款说明》出具人是原告本人，属于当事人陈述；3、《借条》无原件核对，原告向姐姐借钱，却将款项直接打入父亲账户，与常理不符，且证人邝丹芝作证陈述的转账情况、还款情况与原告提供的银行流水显示的银行、转账金额、还款金额都不同，自相矛盾；4、《证明》出具人邝善春，是原告父亲，且是共同认购人之一，存在较大利害关系。（二）经查，涉案房屋已于2014年3月20日办理了公积金准入，原告未提供充分有效的证据证明被告存在欺诈、隐瞒、误导原告的诸多行为，且原告并未委托被告办理公积金贷款，影响办理公积金按揭贷款因素很多，即使借贷属实，现有证据无法证明公积金准入情况与原告未办妥公积金贷款以及进行借贷具有必然联系。综上，对原告要求被告支付利息差损失4.86万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司支付原告邝丹科迟延首次（初始）登记违约金1210.75元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告邝丹科的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费532.5元，由原告邝丹科负担518.5元，由被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖娜二〇二〇年十一月十四日法官助理陈婷婷书记员张靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。