四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5290号 原告：吴传凤，女，1968年3月5日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：尹涛,四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯炎,四川蜀航律师事务所律师。 被告：中国民生银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区天府大道北段966号6号楼。 法定代表人：马骏，系行长。 委托诉讼代理人：苏丽，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石磊，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：黄贵，男，1969年1月21日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：颜丽蓉，女，1970年4月4日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告吴传凤与被告中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行）、黄贵、颜丽蓉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员吴翔独任审理。于2020年9月28日进行开庭，原告吴传凤的委托诉讼代理人尹涛，被告民生银行的委托诉讼代理人苏丽到庭参加诉讼。被告颜丽蓉经本院合法传唤无正当理由未到庭，被告黄贵因人身自由受限制，经本院依法送达诉讼材料后，未发表书面的答辩、质证、辩论等意见。本案现已审理终结。 吴传凤向本院提出诉讼请求：1.依法撤销对位于成都市高新区天府大道中段1388号*号房屋的强制执行措施；2.确认吴传凤依法享有案涉房屋的不动产权；3.黄贵、颜丽蓉继续履行2014年11月18日签订的《房屋买卖合同》的义务，在吴传凤按合同约定付清余款20000元后协助吴传凤办理不动产过户手续；4.民生银行继续履行约定义务，在吴传凤代黄贵、颜丽蓉偿还500000元后，解除对位于成都市高新区天府大道中段1388号*号写字楼的抵押权手续。事实与理由：2014年11月18日，吴传凤与黄贵签订了《房地产买卖合同》，约定黄贵将位于成都高新区天府大道中段1388号*号的写字楼出售给吴传凤，吴传凤于合同签订之次日按合同约定向黄贵支付购房定金30000元，后因黄贵无法按照合同约定时限去银行解除房屋的抵押手续，双方又签订了补充协议，将过户时间延期至2015年3月15日之前，吴传凤可以提前入场装修，并口头约定于过户之日结清余款。之后，吴传凤多次找黄贵商量过户事宜，但迟迟不履行约定义务。吴传凤曾达成口头约定，在吴传凤代黄贵、颜丽蓉偿还借款50万元后，民生银行协助解除案涉房屋的抵押权手续，吴传凤于2016年7月29日向其提供的专用账户存入50万元，以便解除抵押手续，但黄贵出于各种因素未能依约解除抵押。吴传凤基于此，享有案涉房屋的不动产权登记过户的信赖利益。 民生银行答辩称，1.吴传凤虽与黄贵签订了《房屋买卖合同》，但未按照法律规定办理登记，故吴传凤未取得该房屋的所有权，只享有依据《房屋买卖合同》的债权；2.吴传凤对黄贵享有的债权不能对抗民生银行享有的抵押权，民生银行办理抵押登记的时间早于吴传凤与黄贵签订的《房屋买卖合同》的时间，吴传凤未尽到注意义务与黄贵签订合同，导致无法办理房屋权属登记的后果，应由吴传凤自己承担；3.民生银行的抵押优先权经过生效文书的确认，吴传凤的主张不能排除法院对案涉房屋的强制执行；4.吴传凤主张口头约定解除抵押的事情，无事实和法律依据。 黄贵、颜丽蓉未到庭应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年11月18日，黄贵与吴传凤签订《房地产买卖合同书》，约定黄贵将与颜丽蓉共同所有的位于成都高新区天府大道中段1388号*号房屋转让给吴传凤，总价55万元，吴传凤在签订合同的同时向黄贵支付定金3万元，2015年1月1日支付首付款25万元，同时还对其余2万元及尾款25万元的支付时间进行了约定。双方应在2015年1月1日前办理过户手续。 2014年11月19日，吴传凤向黄贵支付定金30000元，黄贵出具收据予以确认。 2014年12月23日，吴传凤与黄贵签订《补充协议》，约定房屋过户时间延至2015年3月15日，黄贵同意吴传凤提前进场对房屋进行装修并使用，黄贵在2014年12月25日之前将房屋交付给吴传凤使用，并同意吴传凤通过该房屋注册公司。 2015年3月5日，吴传凤与黄贵再次签订《补充协议》，黄贵承诺案涉房屋只卖予吴传凤，否则赔偿物业成交价50%的违约金，同时赔偿装修费用。 签订合同后，黄贵向吴传凤交付案涉房屋，吴传凤进场装修并使用。 2017年7月12日，民生银行因金融借款合同纠纷向本院起诉颜丽蓉、黄贵，诉称2014年10月8日，颜丽蓉、黄贵与民生银行签订《借款合同》，向民生银行借款200万元，因到期未还款，故民生银行诉请黄贵、颜丽蓉偿还借款本金及相应的利息、罚息等费用。诉讼过程中，民生银行向本院申请财产保全，本院作出（2017）川0191民初9145号民事裁定书和（2017）川0191执保1559号协助执行通知书，并于2017年8月10日查封了案涉房屋。2017年9月6日，本院就上述纠纷作出（2017）川0191民初9145号民事调解书，双方达成协议：颜丽蓉、黄贵向民生银行偿还本金及利息，同时协议确认若颜丽蓉、黄贵未按约履行本调解书所负债务，则民生银行有权对颜丽蓉及黄贵所有的位于华阳街道华府大道一段599号*层4号及位于高新区天府大道中段1388号*号的房屋依法拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿。因黄贵、颜丽蓉未履行调解书内容，民生银行申请强制执行，本院依法予以受理，执行案号为（2018）川0191执3376号。本院在执行过程中，吴传凤向本院提出异议，2020年5月27日，本院作出（2020）川0191执异161号执行裁定书，裁定驳回吴传凤的异议申请，吴传凤在收到该裁定书后15日内向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，2014年10月8日，民生银行与颜丽蓉、黄贵签订《借款合同》，黄贵、颜丽蓉向民生银行借款200万元，借款期限为2014年10月13日至2015年10月13日，颜丽蓉、黄贵以案涉房屋以及案外的位于成都房屋共同为该笔借款提供抵押担保，同时于2014年10月14日办理了抵押登记。 上述事实，有《房地产买卖合同书》及补充协议、收条以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，吴传凤在民生银行成都分行与黄贵、颜丽蓉金融借款合同纠纷案件执行过程中，对民生银行申请执行的颜丽蓉、黄贵的案涉房屋提出执行异议，认为案涉房屋已由其购买，并交付使用，可以排除执行。故本案争议焦点应为吴传凤是否能够排除对案涉房屋的执行。 首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。民生银行对上述房屋享有抵押权，该抵押权不仅依法登记，且经过生效文书确认民生银行对该房屋的变价款项有优先受偿权，是合法有效的担保物权，而吴传凤基于合同而具有的仅为物权期待权，不能对抗本院对该房屋的执行。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而目前吴传凤为购买案涉房屋只支付了30000元的定金，尚未支付剩余房款，不符合上述第三项规定。同时，民生银行对案涉房屋的抵押权登记设立在先，吴传凤购买案涉房屋在后，而吴传凤在购买案涉房屋时对他人在该房屋上设立的权利障碍没有履行合理的注意义务，导致过户登记时由于存在他人的抵押权而无法登记，吴传凤未能办理过户系因能够归责于其自身原因，亦不符合上述规定的第四项。 综上，吴传凤不能够排除对案涉房屋的执行，故对于其基于此提出的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴传凤的全部诉讼请求。 本案案件受理费收取9000元，由原告吴传凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年十一月二日 书记员  曾娜