广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11376号原告：梅钢，男，1976年4月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：陈宗鹏，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，广东国灿律师事务所实习人员。被告：陈敏，女，1978年11月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：何诗茁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告梅钢与被告陈敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2020年9月8日公开开庭审理了本案，原告梅钢及其委托诉讼代理人陈宗鹏、李森，被告陈敏的委托诉讼代理人何诗茁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅钢向本院提出诉讼请求：1.原被告之间签订的厂房租赁合同无效；2.被告返还原告保证金90,000元、预交的房屋租金110,000元及利息（利息以200,000元为本金，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至本息全部还清之日止）；3.被告赔偿原告损失及厂房装修费用280,000元；4.被告承担原告的律师费用20,000元；5.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2020年4月8日签订厂房租赁合同，约定被告将位于广州市番禺区大龙街大龙村黄山路4号仓库租赁给原告使用，租期为12个月，月租金30,000元，保证金90,000元。后原告于合同签订当日指示案外人范扬武向被告支付200,000元，包括保证金90,000元，租金110,000元。次日，原告委托装修公司对仓库进行装修，约定装修费用280,000元，直至2020年4月25日，被告以原告在场地放置侵权商品为由，要求原告停止装修，并关闭仓库，此时仓库的装修已经基本完成。实际上侵权商品为第三人放置，且放置的区域并非原告租赁的区域，原告已向被告说明情况，但被告依然以此为由于2020年5月6日向原告发送解除租赁合同联络函，单方解除了合同，并拒绝退还任何费用。后经原告查询证实，被告租赁给原告的厂房未经规划报建，确系违章建筑。且被告在关闭仓库后，自行委托他人完成了仓库装修的收尾工作，并自行使用了租赁仓库。综上所述，原告认为被告在明知租赁厂房为违章建筑的情况下，依旧出租给原告使用，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第（四）项的规定，“属违章建筑的，不得出租”，因此双方签订的厂房租赁合同应属无效，被告应退还所收取的保证金等费用。此外，在合同无效情况下，被告收回场地后又实际使用了原告完成的装修，被告应全额承担原告因此产生的装修费用。现原告就上述事实，向贵院提起诉讼，以维护自身的合法权益，望贵院依法判决。被告陈敏辩称，1.原告主张租赁合同无效，被告无异议。2.原告向被告支付的保证金及预付租金应为180,000元。按厂房租赁合同第三条约定，原告支付的保证金为90,000元；原告预付的租金为3个月，按合同约定30,000元/月，所以预付租金总金额为90,000元；另外20,000元系原告向被告支付的购买KN95口罩机设备预付款，该笔费用源于双方买卖合同关系，本案应不予处理。3.被告向原告退还费用应扣除房屋占用费、管理费及水电费用134,117.89元，实际应退还45,882.11元。双方自2020年4月8日签订房屋租赁合同后，原告于2020年6月7日从被告处拉走全部口罩机设备，此期间实际使用了被告的房屋（三楼车间及一楼仓库），应按照合同约定租金数额支付房屋占用的费用60,000元（按租金30,000元/月计算）；原告于2020年4月15日起至今仍未取走临时堆放于被告一楼仓库的侵权物品（纸箱及印刷商标），所以应参照一楼其他租赁合同价格15,000元/月向被告支付房屋占用费，暂计至2020年8月30日，共计应支付房屋占用费67,500元；原告实际搬走时间为2020年6月10日，所以应按租赁合同第一条第3款约定向被告支付其他费用5,817.56元，虽租赁合同无效，但该费用系被告向大龙街大龙村村委实际缴纳的费用，原告已实际使用房屋，所以也应支付相应管理费；原告在2020年4月期间产生水电费用800.33元，该费用系实际产生的，所以原告有支付的义务。4.原告存在重大过错，装修费用损失应自行承担。原告在租赁期间存在重大违法行为，该违法行为是被告单方解除租赁合同的原因。如原告无违法行为，该租赁合同虽然无效，但仍可实际履行；原告在租赁被告厂房时，被告已明确告知厂房虽已报建，但尚未取得产权证书，在租赁合同中也予以注明。原告在知晓这一情况后，仍继续租赁，对此产生的后果应自行承担；原告装修的部分为天花板及墙壁，而此2处装修对被告利用厂房影响不大甚至是无利用价值，所以要求被告予以补偿没有法理与情理上的依据。5.被告没有支付利息的义务。按照房屋租赁合同约定，原告支付的保证金在合同到期后无息退还，预付租金也是租赁行业惯例，原告对合同无效的情节已经知晓，且对租赁行为终止存在过错。如原告没有过错，该租赁行为仍可进行，根据诚实信用及过错责任一致原则，应无息退还。6.原告要求的律师费由被告支付没有合同约定及法律依据。根据相关法律规定，除非有法律规定、合同约定或者其他合理事由，律师费应由原告自行承担。综上所述，被告仅需退还原告预付租金13,882.11元，装修损失、律师费及其他损失应由原告自行承担。恳请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月8日，陈敏（作为甲方）与梅钢（作为乙方）签订厂房租赁合同一份，约定陈敏将坐落在广州市番禺区大龙街大龙村黄山路4号仓库（以下简称涉讼仓库）出租给梅钢使用，租赁期限至2021年4月7日止，租金为30,000元/月，每月电梯维护费500元、电梯电费300元，村治安联防、土地管理费2,908.78元/半年，保证金90,000元。上述合同签订后，陈敏将涉讼仓库交付给了梅钢使用，梅钢也按照约定向陈敏支付了3个月的租金90,000元及押金90,000元。2020年5月6日，陈敏向梅钢发出解除租赁合同联络函，以梅钢未按约定付足保证金及租赁费尾款及涉嫌假冒违法纠纷等提出解除租赁合同，并于同日接收涉讼仓库自行装修。梅钢在使用涉讼仓库期间产生水电费800.33元。2020年5月11日，梅钢向广州市规划和自然资源管理局提出公开政府信息的申请，申请查询广州市番禺区大龙街大龙村黄山路4号仓库的建设工程规划许可证，广州市规划和自然资源局于2020年5月21日告知称未查询到上址相关规划报建资料。梅钢称在接收涉讼仓库后对仓库进行了装修，产生装修费用280,000元。在本案审理过程中，梅钢申请对涉讼仓库内由其完成的装修进行价值鉴定。经本院询问陈敏意见，陈敏表示其在收回场地后再次进行了装修，现已无法区分梅钢装修的具体位置和具体物品。2020年6月1日，梅钢委托广东国灿律师事务所代理其与陈敏的本案纠纷，支出律师费20,000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉讼仓库并未取得产权证或建设工程规划许可证，故陈敏与梅钢就涉讼仓库签订的租赁合同属于无效合同。对梅钢诉请确认厂房租赁合同无效的主张，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故梅钢要求返还保证金90,000元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于梅钢主张返还预付租金的问题。梅钢在2020年4月8日承租涉讼仓库，陈敏在2020年5月6日接手涉讼仓库，故梅钢实际使用涉讼仓库的时间为一个月。陈敏主张梅钢实际使用涉讼仓库至2020年6月7日，事实依据不足，本院不予采纳。梅钢预付了三个月的租金共计90,000元给陈敏，为避免当事人诉累，应扣除实际使用期间的租金，电梯维护费，电梯电费，村治安联防、土地管理费，水电费等，故陈敏实际应返还给梅钢的款项为57,914.87元（90,000元-30,000元-500元-300元-2,908.78元÷6-800.33元）。梅钢另提出的保证金、预付租金利息主张，合法有理，本院予以支持，但应以陈敏实际应返还的款项为计算基数。关于梅钢主张的装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”梅钢虽在本案审理过程中提出相关鉴定的申请，但因陈敏对涉讼仓库进行了二次装修，实际无法识别哪些部分是由梅钢装修，故对梅钢的鉴定申请，因实际无法进行，本院不予准许。但现有证据显示梅钢确实对涉讼仓库进行了形成附合的装饰装修，虽然陈敏辩称梅钢可自行拆除已装修部分，但陈敏实际已在梅钢装修部分的基础上完成了涉讼仓库的装修，应视为陈敏同意利用，根据上述规定，结合梅钢实际投入装修的费用情况等因素，本院酌定由陈敏赔偿装修费用100,000元给梅钢，对梅钢超出上述金额的装修费主张，本院不予支持。关于梅钢主张的律师费问题。因双方的租赁合同无效，梅钢的律师费主张缺乏合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告梅钢与被告陈敏于2020年4月8日就广州市番禺区大龙街大龙村黄山路4号仓库签订的厂房租赁合同无效；二、被告陈敏在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梅钢返还保证金90,000元、预付租金余额57,914.87元及利息（利息以147,914.87元为本金自2020年7月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）；三、被告陈敏在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修费用100,000元给原告梅钢；四、驳回原告梅钢的其余诉讼请求。案件受理费8,800元，由原告梅钢负担4,437元，被告陈敏负担4,363元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王宏平二〇二〇年十一月九日书记员  冯婉仪