河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初1615号 原告：李保全，男，1978年12月4日出生，汉族，个体，住石家庄市长安区。 委托代理人：康荣光、刘晓婷，河北章理桥律师事务所律师。 被告：冀贝贝，女，1982年8月21日出生，汉族，自由职业，住邢台市桥西区。 委托代理人：樊建军，邢台市桥西区新源法律服务所法律工作者。 第三人：郭旭东，男，1993年3月4日出生，汉族，自由职业，住邢台市桥西区。 原告李保全与被告冀贝贝、第三人郭旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李保全及其委托代理人康荣光、被告冀贝贝及其委托代理人樊建军、第三人郭旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李保全向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、被告返还原告押金16.5万元。事实与理由：原告租赁位于桥西区房屋，后原告与被告于2018年1月27日签订房屋租赁合同。合同约定因原告与泰州贝之星贸易有限公司合作终止，原合同的玖万元押金转至本合同；按交易习惯，原告向被告支付了三个月的房屋租金押金75000元。后原告经被告同意将该租赁的房屋转租给第三人郭旭东，但原告未退出原租赁合同。在2020年1月份以来，由于我国发生新冠肺炎疫情，原告租赁的房屋不能够从事正常的经营，也不能够开门营业，也无经济收入。为此原告与被告协商要求免房租进行自救，但被告未能同意，执意要求原告及第三人按合同交纳房租。原告认为我国发生新冠肺炎疫情是属于不可抗力，不能以人为意志为转移，但被告不理不睬，江租赁的房屋上锁并发通知解除租赁合同。原告认为因疫情原因无法继续履行合同，请求人民法院以不可抗力的原因判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，并退还押金165000元。 冀贝贝辩称，被告与原告签订的《房屋租赁合同》生效后，在合同履行中原告已构成实质性违约，被告同意解除房屋租赁合同收回出租房屋，原告恢复承租房屋、门市的原貌并承担违约责任。 原告李保全与被告于2018年1月27日签订《房屋租赁合同》，原告承租答辩人位于桥西区房屋。合同生效后，答辩人按合同约定将出租门市和房屋交于原告，但原告除合同签订时给付三个月租金7.5万元和押金7.5万元，共计15万元后。原告在此后的合同履行中，存在下列违约行为，1、拖欠巨额租金，自原告合同签订时给付三个月租金和押金后，原告即未按合同约定的期限给付过租金，在答辩人无数次催要下截止2020年8月19日拖欠租金240500元；2、违反《房屋租赁合同》第二条约定擅自转租承租门市、房屋，原告在未取得答辩人同意的情况下，擅自将承租门市、房屋转租给郭旭东；3、原告承租的门市、房屋毁坏严重，给答辩人造成了极大损失，原告交回的门市、房屋、墙壁、地面毁坏严重，而且房屋内遍地狗毛、狗屎、垃圾，垃圾成堆。所以，由于原告违反了合同的约定，答辩人同意解除《房屋租赁合同》收回房屋，原告按《房屋租赁合同》第一条一款的规定恢复承租房屋、门市的原貌并承担违约责任。 原告李保全缴纳的押金7.5万元不应返还，原承租人缴纳的押金9万元，原告李保全无权要求返还。1、根据《房屋租赁合同》第二条“甲方房屋出租仅限于乙方经营，乙方租赁期间（1）…（2）、不得转让或者抵押、出售等，如有发现甲方有权终止合同，并不退还任何费用”、第三条第二款“房屋租赁费缴纳日为合同签订日，三个月以后缴纳下一季房租。（注：第四个月的第一周为房费缴纳日）如到期不交甲方有权收回房屋，并不退还任何费用”的规定，由于原告李保全擅自转租承租的房屋，不按合同约定的期限缴纳租金，所以，原告李保全缴纳的押金7.5万元不应返还。原承租人泰州贝之星贸易有限公司缴纳的押金9万元，不是原告李保全的财产与其没有法律关系，其无权要求返还。即使返还也应返还给押金的缴纳人而不是现原告李保全。原告李保全诉称“在2020年1月份以来，由于我国发生新冠肺炎疫情，原告租赁的房屋不能从事正常的经营，也不能开门营业，也无经济收入。”的说法与事实不符，疫情期间原告一直在营业，这一点从疫情期间承租门市、房屋每月使用的水、电费2858.12多元（水费：1571.08元、电费：1287.04元）。而且我国并没有规定新冠肺炎疫情为不可抗力，疫情期间答辩人应该为原告减免租金。综上所述，原告李保全要求答辩人返还押金165000元的诉求没有法律依据，应当驳回。 郭旭东辩称，我认可原告的起诉内容。 本院经审理认定事实如下： 2012年3月8日河北中鼎房地产开发股份有限公司和冀贝贝签订商品房预售合同（合同编号YS2011020782）显示，商品房为邢台市桥西区八一大街74号4-1-102号。 2012年5月16日河北中鼎房地产开发股份有限公司和冀贝贝、刘哲签订商品房预售合同（合同编号YS2012002027）显示，商品房为邢台市桥西区八一大街74号4-铺-104号。 2018年1月27日冀贝贝（甲方）和李保全（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为，甲方房屋坐落于桥西区房屋，楼上楼下共2层。1、因乙方与泰州贝之星贸易有限公司合作终止，续签租赁合同由乙方与甲方续签。（原合同的9万元整押金转至本合同）租期未到3年，不管任何原因造成的损失由乙方负责，乙方需把店面恢复原貌。租赁不满3年，乙方不得以任何理由终止合同。合同期满3年，如不继续租赁，退还原9万元整押金。2、甲方房屋出租仅限于乙方经营。3、租赁房屋期限自2018年2月20日至2021年2月19日止。该房屋年租金定为30万元，每月租金2.5万元。初交房费为半年15万元。房屋租赁费交纳日为合同签订日，3个月以后交纳下一季房租。如到期不交甲方有权收回房屋，并不退还任何费用…11、（1）如遇政府性行为（拆迁）或者自然状况（不可抗力）导致乙方在合同期间内不能继续使用所租用房屋，由甲方退还乙方已交未使用期间的房费… 李保全（甲方）和郭旭东（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为，甲方房屋坐落于桥西区房屋，楼上楼下共2层。1、租赁未到3年，不管任何原因造成的损失由乙方负责，乙方需把店面怪不得原貌。2、甲方房屋出租仅限于乙方经营。3、租赁房屋期限自2018年2月20日至2021年2月19日止。该房屋年租金定为30万元，每月租金2.5万元。初交房费为半年15万元。房屋租赁费交纳日为合同签订日，3个月以后交纳下一季房租。如到期不交甲方有权收回房屋，并不退还任何费用…11、（1）如遇政府性行为（拆迁）或者自然状况（不可抗力）导致乙方在合同期间内不能继续使用所租用房屋，由甲方退还乙方已交未使用期间的房费… 2020年5月24日冀贝贝出具的解除房屋租赁合同告知书，内容为，桥西区房屋，楼上楼下共2层。租给乙方李保全做商铺使用，租期自2018年2月20日至2021年2月19日，年租金为30万元，每月租金2.5万元。自2018年9月起直至今日没有一次按合同履行，已连续拖欠租金长达数月，经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。按合同，乙方应按时以转账方式向甲方交纳房租，到期如不交纳房租时，甲方有权收回房屋，由此造成的损失，由乙方承租。合同约定租期未到三年，因乙方严重违约，造成合同解除。不管任何原因造成的损失由乙方负责，造成合同解除。不管任何原因造成的损失由乙方负责，不退还任何费用并乙方需把店面恢复原貌。我方现通知你因乙方严重违约，即今日起解除双方租赁关系，限你在3日内缴清拖欠租金及违约金。同时按合同期间损失由乙方负责。如到期不缴纳，一切损失乙方负责并追究其法律责任。 从李保全提供的录音资料可以得知，原告在和被告李保全签订房屋租赁合同时，原告明知实际承租人并非被告李保全。在履行过程中，原告和被告郭旭东之间频繁微信沟通和转账。 从冀贝贝和郭旭东的微信聊天记录可以看出，2018年8月30日冀贝贝因郭旭东刚开业，为了给郭旭东减轻一些负担，让本季度按月付，又免了1万元。2018年11月12日冀贝贝因“他”去那1个星期左右，虽然没有给郭旭东造成损失，但也免了1.5万元。2019年5月13日双方确定一个季度租金为6万元。 两个被告均称，李保全是名义上的承租人，郭旭东是实际承租人。截止到2020.4.20尚欠租金4.25万应由郭旭东支付，2020.4.20之后的租金由被告李保全支付，押金16.5万元应退李保全。 原告和两位被告一致认可，押金16.5万元，其中9万元是原告和被告李保全约定把原合同的9万元押金转至本合同，7.5万元是被告李保全直接支付给原告的。 法院多次组织双方核对帐目： 原告认可以下账目：2018年2月20日-2020年4月20日共26个月×2.5万/月=65万元，这是郭旭东应支付的租金。2020年4月21日-2020年7月29日共3个月×2.5万/月=7.5万+0.75万元，这是李保全应支付的租金。郭旭东总共给付原告50.75万元，还应给原告14.25万。李保全总共给付原告16.5万+4.2万（其中2.2万元是原告借李保全的，且原告给被告李保全打有借条）。但是，李保全还应支付2020年5月20日-2020年7月29日共2个月零9天租金5.75万元，抵顶欠款2.2万元，李保全还应支付原告3.55万元。由于原告的房屋被故意损坏，押金16.5万不应退还。 被告李保全认可以下账目：2020年4月20日-2020年5月20日共1个月×2万=2万，应由我给原告，但原告欠我2.2万，所以我只给原告1万租金，原告尚欠我1.2万元。另外，2018年8月30日我给冀贝贝房租1万。另外，押金9万和7.5万共计16.5万是我交的。原告共欠我16.5万+2.2万，共18.7万。 被告郭旭东认可以下账目：2018年2月20日-2019年5月20日共15个月×2.5=37.5万。2019年5月20日-2020年4月20日共11个月×2万=22万。我应给原告59.5万，但我实际给原告50.75万元，尚欠原告8.75万元。又由于2018年11月12日微信记录中称，原告给我减免1.5万。2020年3月20日左右，我、李保全、冀贝贝三方口头协商，由于疫情，免我1月房租。2020年8月30日微信记录中，冀贝贝称为减轻压力，免1万。目前，我应给付原告4.25万。另外，郭旭东的桌椅8套×5000元,3台冰箱，2个酒柜没有搬出来，原告得返还郭旭东。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告和被告李保全签订房屋租赁合同，尽管房屋租赁合同是在原告明知实际承租人并非被告李保全的情况下和被告李保全签订的，但是原告的明知只能证明被告李保全没有违反房屋租赁合同中“房屋仅限于乙方（李保全）经营”的约定，而不能免除被告李保全作为承租者的责任。尽管两个被告之间约定，截止到2020年4月20日之前的租金由郭旭东支付，2020年4月20日之后的租金由被告李保全支付，但不影响原告向被告李保全主张租金的权利。在履行过程中，原告和被告郭旭东微信和支付宝沟通转账频繁。被告郭旭东称2020年初疫情期间经营出现困难，并出现了拖欠租金的情况，原告冀贝贝也于2020年5月24日出具解除房屋租赁合同告知书，本房屋租赁合同已无法继续履行。在本案审理期间，原告已自行将该房屋另行出租。 在调解过程中，冀贝贝认可2018年2月20日-2020年4月20日（26个月）的租金应由郭旭东支付，但认为每月租金均应按2.5万计算，共计65万元，郭旭东总共给付原告50.75万元，还应给原告14.25万。但被告郭旭东称有微信聊天记录可以证明2018年2月20日-2019年5月20日（15个月）的每月租金应按2.5万元计算，共计37.5万；2019年5月20日-2020年4月20日(11个月)的每月租金应按2万元计算，共计22万。共应给原告租金59.5万，实际给原告50.75万元，郭旭东尚欠原告8.75万元。另外，2018年8月30日、2018年11月12日冀贝贝在微信中减免1万元和1.5万；目前，被告郭旭东应给付原告租金6.25万元。郭旭东称，2020年3月20日左右，其和冀贝贝、李保全三方口头协商，由于疫情，冀贝贝免我1月房租，但郭旭东未提交证据予以证明，且冀贝贝不予认可，故郭旭东的此项主张，本院不予认可。 冀贝贝认为，李保全总共给付原告16.5万+4.2万（其中2.2万元是冀贝贝借李保全的，且冀贝贝给李保全打有借条）。2020年5月20日-7月29日（2个月零9天）×2.5万元/月=租金5.75万元，应由李保全支付。抵顶欠款2.2万元后，李保全还应支付原告3.55万元。但是，李保全认为，其只应支付2020年4月20日-2020年5月20日（1个月）×2万=2万租金，但冀贝贝欠我2.2万，所以我只给冀贝贝1万租金，冀贝贝尚欠我1.2万元。另外，2018年8月30日我给冀贝贝房租1万。又由于押金9万和7.5万共计16.5万是我交的。冀贝贝共欠我16.5万+2.2万，共18.7万。本院认为，李保全应当向冀贝贝支付2020年4月20日-7月29日（3个月零9天）期间的租金，但租金仍应按2万元计算，即6.9万元。抵顶冀贝贝欠李保全借款2.2万元后，李保全应支付冀贝贝租金4.7万元。 综上，目前郭旭东应给付原告租金6.25万元；李保全应支付冀贝贝租金4.7万元。以上两笔租金虽然是按李保全和郭旭东的约定分别计算，但不影响李保全向原告支付全部的拖欠租金。故被告李保全应当向原告支付租金10.95万元。 房屋租赁合同约定，租赁期限为3年，自2018年2月20日至2021年2月19日止。在租赁过程中，双方因租金问题和疫情原因发生矛盾，截止到2020年7月29日合同无法继续履行。原告李保全要求被告冀贝贝退还房屋押金，但是应当扣除相应的违约损失，本院酌定违约损失为3万元为宜（基本思路：以押金16.5万元为基数÷约定的租期3年×尚未履行的7个月）。因此，被告冀贝贝应当退还原告李保全房屋押金13.5万元。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告李保全与被告冀贝贝签订的《房屋租赁合同》。 二、被告冀贝贝退还原告李保全房屋押金13.5万元。 案件受理费3600元，减半收取计1800元，由原告李保全负担327元，被告冀贝贝负担1473元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  张丽娜 二〇二〇年十一月四日 书记员  刘 飞 ——