襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初5662号原告：张大平，男，1972年5月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告：郭喜清，女，1975年7月30日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：樊其锋，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：檀金红，湖北思扬律师事务所实习律师。被告：襄阳市洪沟房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区洪沟。统一社会信用代码91420600722024469T。法定代表人：徐留元，经理。委托诉讼代理人：胡爱国，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。原告张大平、郭喜清与被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司（以下简称洪沟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人樊其锋、檀金红，被告委托诉讼代理人胡爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大平、郭喜清向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告购买的清河庄园9幢1单元7-2号房开具发票并办理产权登记；2.被告赔偿逾期交房违约金5457.8元（从2016年11月29日起计算至2018年8月23日房屋验收合格之日止），逾期办理产权登记违约金2155.5元，并退还房屋面积差价款1682.69元；3.被告根据合同第十一条约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.确认合同中第十七条约定无效；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：（第三条）被告将其开发的位于清河庄园××单元××号住宅出售给原告，建筑面积共89.67平方米；（第四条）房屋单价每平方米4807.69元，总金额431106元；（第五条）合同约定面积与产权登记面积不一致的，据实结算房款，多退少补；（第八条）出卖人应当于2016年11月28日前将验收合同的且符合合同约定的商品房交付给买受人；（第九条）出卖人未按规定的期限将商品房交付给买受人且超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点二的违约金；（第十一条）出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（第十五条）出卖人应当在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金；（第十七条）商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权等属出卖人所有。合同签署后，原告依合同约定向被告支付了房价款，但被告只向原告开具了首付发票，未开具贷款发票，合同约定的建筑面积为89.67平方米，而实测面积为89.32平方米，且到合同约定的房屋交付时间（即2016年11月28日），该商品房尚未验收合同，不符合交付条件（经查证该商品房于2018年8月23日验收合格）。并且截至起诉之日，被告仍未协助原告办理过户登记，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书。另外，合同第十一条需由被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告也未提供。合同第十七条约定的商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权等属于出卖人所有，违反物权法第七十条、第七十三条的相关规定，应当确认其无效。在房屋经验收合格后，原告多次催被告协助办理产权登记，被告以各种理由推拖不予办理，因而产生纠纷。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告洪沟房地产公司辩称，其履行了交房交接的工作，不应当承担任何违约责任。原告的诉讼请求不明确、不具体，且没有法律、合同和事实的依据。故应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年4月17日，洪沟房地产公司与张大平、郭喜清签订《商品房买卖合同》，约定张大平、郭喜清向洪沟房地产公司购买位于樊城区××庄园××单元××号的房屋，房屋系预售商品房，建筑面积89.67平方米，套内建筑面积71.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.29平方米，房屋面积最终以房管局实测面积为准；房屋单价每平方米4807.69元，房屋总金额为431106元，张大平、郭喜清首付房款131106元，向银行申请贷款30万元。关于交付期限，合同约定洪沟房地产公司应在2016年11月28日前将经验收合格，符合合同约定的商品房交付张大平、郭喜清；逾期交房不超过90日的，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，洪沟房地产公司按日支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，张大平、郭喜清有权解除合同，如果要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，洪沟房地产公司按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，洪沟房地产公司应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，洪沟房地产公司应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，洪沟房地产公司还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，洪沟房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张大平、郭喜清有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由洪沟房地产公司承担。关于产权登记，合同约定洪沟房地产公司在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因洪沟房地产公司的责任，张大平、郭喜清不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如张大平、郭喜清不退房，洪沟房地产公司按已付房价款的0.5%支付违约金。合同第十七条约定商品房所在楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权、楼宇命名权、小区命名权属洪沟房地产公司所有，车库、停车场的租、售权属洪沟房地产公司，未计入公摊的部位、内部设施及小区配套设施的所有权、收益权属于洪沟房地产公司。合同签订后，张大平、郭喜清支付首付款131106元，合同办理登记备案，合同编号XY2016041161。另查明，2016年4月30日，洪沟房地产公司开具金额为131106元的湖北增值税普通发票。2017年9月7日，张大平、郭喜清签署《承诺书》，声明其已经验收并无异议，接受购买房屋的现状，接受清河庄园小区的现状，其自愿提前收房，自承诺签订之日起，视为洪沟房地产公司已交房，不再追究购房合同中的违约交房责任，并按要求缴纳物业费、停车费、水费、电费、垃圾清运费、装修保证金等。2018年8月23日，房屋经验收合格，实测房屋建筑面积为89.32平方米。本院认为，洪沟房地产公司与张大平、郭喜清签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，张大平、郭喜清支付购房款，洪沟房地产公司应于2016年11月28日前交付经验收合格的房屋，并有义务协助办理不动产登记手续。张大平、郭喜清要求洪沟房地产公司办理产权登记和提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院予以支持。根据查明的事实，张大平、郭喜清已领取钥匙，并签署承诺书，认可洪沟房地产公司已交房，并明确表示不再追究购房合同中的违约交房责任，故其以洪沟房地产公司逾期交房为由要求该公司承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。因实测房屋建筑面积为89.32平方米，洪沟房地产公司应据实结算房款，退还超出面积的差价款1682.69元。张大平、郭喜清要求洪沟房地产公司按已付房价款的0.5%支付逾期办理房地产权属证书的违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，洪沟房地产公司在房屋交付后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助办理产权登记，但截至到起诉之日，仍未协助办理，违反合同规定，故张大平、郭喜清请求襄阳市洪沟房地产开发有限公司办理产权登记并赔偿逾期办证违约金2155.5元，本院依法予以支持。开具发票是税法上的义务，在《商品房买卖合同》未对开具发票作出约定的情况下，并非双方合同中约定的义务，对于张大平、郭喜清要求洪沟房地产公司开具发票的诉讼请求，本院不予支持。关于张大平、郭喜清要求确认《商品房买卖合同》第十七条约定无效的诉讼请求，结合其起诉状内容，实际是要求确认第十七条中关于商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权属洪沟房地产公司的约定无效。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分有共有和共同管理的权利；建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。商品房所在楼宇的屋面、外墙系业主共有，《商品房买卖合同》中关于该部分建筑物权属的约定违反了法律的强制性规定，也损害了业主的合法权益，系无效条款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张大平、郭喜清办理位于襄阳市樊城区洪沟居委会清河庄园第9幢1单元702号房屋的不动产转移登记手续，将国有建设用地使用权及房屋所有权登记在原告张大平、郭喜清名下；二、被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张大平、郭喜清支付逾期办证违约金2155.5元，退还房屋面积差价款1682.69元；三、被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张大平、郭喜清提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、确认原告张大平、郭喜清和被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条中商品房所在楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权属出卖人所有的约定无效；五、驳回原告张大平、郭喜清的其他诉讼请求。上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 苏 强二〇二〇年十一月二日书记员 祝丽娜