文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3592号原告：重庆煌华实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号，统一社会信用代码915001067398408176。法定代表人：汪瓦水，重庆煌华实业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：廖东锋，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。被告：重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子6号3单元9楼，统一社会信用代码91500106795870981B。法定代表人：汪招福，重庆市宾华物业管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马明珠，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告重庆煌华实业有限公司（以下简称煌华公司）与被告重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煌华公司的委托诉讼代理人廖东锋、林卯、被告宾华公司的委托诉讼代理人马明珠、王瑞到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解,和解期应予以扣除。本案现已审理终结。原告煌华公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告签署的关于沙坪坝区煌华国贸中心的《前期物业服务合同》；2、依法判令被告返还物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财务及物业管理服务所需的全部资料和物业设施设备；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1、确认解除原、被告签署的关于沙坪坝区煌华国贸中心的《前期物业服务合同》；2、依法判令被告向重庆信盛兴企业管理有限公司移交前期物业服务合同所涉及的全部物业的管理服务（见前期物业服务合同附件1）和所涉及的物业服务资料以及物业管理用房；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告关于煌华国贸中心物业管理事宜签订了《前期物业服务合同》，合同期限早已届满，双方至今未续签书面合同。2019年10月10日，原告向被告发函要求被告按照合同约定对服务进行整改并处理相关违法经营事项，但被告一直未处理。2019年10月23日，原告向被告发送《解除协议通知书》，对方亦签收知悉。根据该合同约定，原告有权单方解除该合同。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告宾华公司辩称，1、涉案合同约定的物业服务期限为2年，合同早已期限届满，该合同已经履行完毕。原告要求确认解除该合同的诉讼请求不能成立，依据已履行完毕的合同所约定的解除条款，行使合同解除权不应当得到人民法院的支持；2、提起本案诉讼，并非原告的真实意思表示，实际是原告的股东之一汪瓦水利用原告法定代表人的身份，为实现其个人利益提起的诉讼，汪瓦水是想以自己控制的信盛兴公司取代被告管理煌华国贸中心才提起的本次诉讼；3、被告从未同意与原告解除物业服务关系，原告所提交的回函等证据上，有被告经理唐诚的签名，但唐诚并非被告的法定代表人，也未取得相应授权，其无权签署解除物业服务关系的文件，且唐诚是在汪瓦水的要求下，在不知晓文件内容的情况下签署的相关文件；4、原告无权解除与被告的物业服务关系，双方签订的物业服务合同履行完毕后，因国贸中心的业主没有成立业主大会及选举业主委员会，并没有与被告签订物业服务合同。事实上，被告为包含原告在内的1千多户业主提供物业服务至今。煌华国贸中心是一个单独的物业管理区域，该区域内住宅部分共有1641户业主，商业部分包含原告在内有4家业主。根据《物业管理条例》第三十三条、《重庆市物业管理条例》第五十六条之规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行管理服务。另根据《物权法》第七十六条之规定，若要解除物业服务关系，应当由业主共同决定，故原告无权以自己的名义单独解除与被告之间的物业服务关系，也不能够自己选聘其他的物业服务机构，其无权选聘信盛兴为新的物业服务机构。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年，原告煌华公司（甲方建设单位）与被告宾华公司（乙方物业管理企业）签订前期物业服务合同，合同约定甲方选聘乙方对煌华国贸中心实施前期物业管理服务，物业类型：商住，坐落位置：沙坪坝区双巷子。乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护……。物业服务费标准如下（按建筑面积计算），住宅1.80元/月/平方米，商业、经营性物业8元/月/平方米，车位物业120元/月/个。第二十五条约定，物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给甲方或业主委员会。第二十六条约定，本合同期限为2年，即业主入住后2年以内包括2年。第二十七条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第三十六条约定，违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。合同尾部，原告煌华公司在甲方处盖章，被告宾华公司在乙方处盖章。合同签订后，被告宾华公司按照合同约定对煌华国贸中心实施物业管理服务。另查明，2019年10月10日，原告煌华公司向被告宾华公司发出工作联系函，要求被告宾华公司对其物业服务进行整改。2019年10月12日，被告宾华公司向原告煌华公司发出回函，同意对物业服务中出现的问题进行整改。2019年10月18日，原告煌华公司向被告宾华公司发出解除协议通知书，告知被告宾华公司因被告宾华公司的行为违反前期物业服务合同的约定，故原告煌华公司根据前期物业服务合同第三十六条之约定，解除与被告宾华公司签订的前期物业服务合同。2019年10月18日，原告煌华公司发出的上述解除协议通知书经被告宾华公司总经理唐诚签收。审理中，原、被告均陈述涉案的煌华国贸中心现未成立业主委员会与业主大会。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告煌华公司提交的前期物业服务合同、工作联系函、回函、解除协议通知书、劳动合同书等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告煌华公司与被告宾华公司签订的前期物业服务合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。（一）关于前期物业服务合同相对方的问题《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，前期物业服务合同的当事人虽名为原告煌华公司与被告宾华公司，但实为原告煌华公司作为建设单位，在业主委员会与业主大会成立前代替业主与物业公司签订的物业服务合同。因此，前期物业服务合同的当事人系业主与物业服务企业，原告不是合同的当事人。（二）关于前期物业服务合同到期后，建设单位能否提出解除前期物业服务合同的问题《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《重庆市物业管理条例》第四十五条第二款规定，业主委员会或者暂行代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业服务合同自动延续期间，原物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当按照前款规定提前三个月履行告知义务。本案中，原、被告签订的前期物业服务合同期限届满后，应由业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业企业签订物业服务合同。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。因此，前期物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。即使需要解聘物业服务企业，也应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告煌华公司作为建设单位无权以自己的名义或代表小区业主要求解除与物业服务企业签订的前期物业服务合同。因此，对原告要求确认解除原、被告签署的关于沙坪坝区煌华国贸中心的《前期物业服务合同》的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于前期物业服务合同到期后，建设单位能否要求物业服务企业向他人移交物业管理服务和物业服务资料及物业管理用房的问题《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《重庆市物业管理条例》第五十二条第三款规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。根据上述规定，接受物业管理用房和相关资料的主体系业主委员会。同时，原告煌华公司无权以自己的名义或代表小区业主要求解除与物业服务企业签订的前期物业服务合同。故原告煌华公司作为建设单位无权要求被告向案外人移交前期物业服务合同所涉及的全部物业的管理服务（见前期物业服务合同附件1）和所涉及的物业服务资料以及物业管理用房。因此，对原告要求被告向重庆信盛兴企业管理有限公司移交前期物业服务合同所涉及的全部物业的管理服务（见前期物业服务合同附件1）和所涉及的物业服务资料以及物业管理用房的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十九条、第三十八条、《重庆市物业管理条例》第四十五条第二款、第五十二条第三款、第六十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告重庆煌华实业有限公司本案所有的诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告重庆煌华实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 滕 磊二〇二〇年十一月十九日书记员 周佳雯