宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2018）宁0104民初10976号原告：宁夏蓝泰物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街以东蓝泰广场C座商业1106室。法定代表人：刘志民，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。被告：张晓刚，男，1974年3月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴迎雪，宁夏昊诺律师事务所律师。原告宁夏蓝泰物业服务有限公司（以下简称蓝泰物业公司）与被告张晓刚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序于2018年11月30日公开开庭进行了审理。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2018年12月3日裁定中止诉讼，现恢复诉讼并于2020年10月30日再次公开开庭进行了审理。原告蓝泰物业公司的委托诉讼代理人刘莉、被告张晓刚的委托诉讼代理人吴迎雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费177121.57元；2.被告按年利率24%向原告支付违约金34758元（自2017年10月13日至2018年9月3日）；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.被告支付原告物业费260719.53元；2.被告按年利率24%向原告支付违约金91919.11元（其中2015年度欠付物业费72824.8元，自2016年1月31日至2018年9月22日为46850.62元；2016年度欠付物业费74217元，自2017年1月31日至2018年9月22日为29637.32元；2017年度欠付物业费62128元，自2018年1月31日至2018年9月22日为9691.97元；2018年度欠付物业费51549.73元，自2018年4月8日至2018年9月22日为5739.20元；并主张至清偿之日）。事实和理由：2015年、2016年和2017年，原、被告先后签订三份《物业管理服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，物业费按建筑面积收取，被告承租的房屋面积为2351平方米，收费标准按照每月每平方米19元计算（其中2015年为每月每平方米16元），双方还对违约责任进行了约定。合同签订后，原告给被告提供了物业服务，后被告与出租方于2018年4月8日解除租赁合同，原、被告的物业服务合同也相应终止，被告于2018年4月13日停业。被告拖欠原告物业费260719.53元，原告催要未果，故诉至法院。张晓刚辩称，我方只认可已支付物业费1363978.20元，欠付物业费数额不认可。原、被告合同约定的违约金计算标准过高，违反法律规定，法院依职权应予调整。原、被告之间物业服务合同的解除时间为2018年4月8日，原告主张违约金计算至2018年9月22日，我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为银川市兴庆区蓝泰广场提供物业服务。2014年10月14日，被告为筹办烹大师海鲜坊，与宁夏蓝泰实业有限公司（以下简称蓝泰实业公司）签订一份《商铺预租协议书》，约定被告拟承租蓝泰实业公司开发建设的蓝泰广场C座四层1760平米（套内面积）合2420平米（建筑面积），用于经营海鲜大排档；双方还对租金标准、租期及物业管理费进行约定。2014年12月30日，银川市兴庆区烹大师海鲜坊成立，经营者为被告，经营场所为银川市兴庆区蓝泰广场四层401号。2015年，原告与银川市兴庆区烹大师海鲜坊签订一份《物业管理服务合同》，约定原告自2015年2月1日至2016年1月31日期间为银川市兴庆区烹大师海鲜坊作为经营场所的案涉房屋提供物业服务，物业服务费按物业建筑面积计算，房屋面积为2420平方米，物业服务费按照每月每平方米16元计算；银川市兴庆区烹大师海鲜坊于合同签订之日一次性预缴三个月的物业服务费，此后的物业服务费按季度结算，并在每个计租期前15日向原告缴纳下一季度的物业服务费；如不能按约支付物业服务费，每拖延一日按应付物业费的5‰向原告支付违约金；租赁合同终止时，本合同自动终止；双方还对其他权利义务进行了约定。2015年12月24日，原告与银川市兴庆区烹大师海鲜坊又签订一份《物业管理服务合同》，约定原告自2016年2月1日至2017年1月31日期间为银川市兴庆区烹大师海鲜坊提供物业服务，房屋面积为2643平方米，物业服务费按照每月每平方米19元计算；其他合同内容与前述合同基本一致。2017年1月18日，原告与被告张晓刚签订一份《物业管理服务合同》，约定原告自2017年2月1日至2018年1月31日为被告张晓刚承租的案涉房屋提供物业服务，其他合同内容与2015年12月24日签订的合同基本一致。上述合同履行期间，被告自2015年2月1日至2016年1月31日期间支付原告物业费434727.20元、自2016年2月1日至2017年1月31日期间支付原告物业费415651元、自2017年2月1日至2018年1月31日期间支付原告物业费486800元、自2018年2月1日至2018年4月4日期间支付原告物业费26800元，合计支付物业费1363978.20元。2018年3月，银川市兴庆区烹大师海鲜坊向蓝泰实业公司提出离场申请。2018年4月8日，原告和蓝泰实业公司向银川市兴庆区烹大师海鲜坊发出一份《解除合同等事项的通知书》，通知银川市兴庆区烹大师海鲜坊于2018年4月8日解除《商铺租赁合同》和《物业服务管理合同》，银川市兴庆区烹大师海鲜坊应于2018年4月15日前将案涉房屋交还，并支付拖欠的租金、物业费等费用。2018年4月24日，蓝泰实业公司再次向银川市兴庆区烹大师海鲜坊发出通知，要求银川市兴庆区烹大师海鲜坊务必于2018年4月25日十二时前腾空商铺。2018年4月25日，银川市兴庆区烹大师海鲜坊搬离并向蓝泰实业公司交还案涉房屋。2018年4月27日，银川市兴庆区烹大师海鲜坊注销登记。因被告未向原告交纳拖欠的物业费，故原告诉至本院。另查明，2018年10月29日，本院受理蓝泰实业公司诉张晓刚房屋租赁合同纠纷一案，蓝泰实业公司请求：确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年4月8日解除；判令张晓刚支付租金1142701.28元及2018年4月16日至2018年4月25日期间的房屋占用损失116867.10元；判令张晓刚补交免租期租金2843769.60元，扣除租赁保证金100000元后为2743769.60元；判令张晓刚支付违约金271790.91元；判令张晓刚将案涉房屋恢复原状或承担恢复原状的费用。本院审理后于2020年6月28日作出（2018）宁0104民初13263号民事判决，确认张晓刚与蓝泰实业公司签订的《商铺租赁合同》于2018年4月8日解除；张晓刚向蓝泰实业公司支付租金1142701.28元、违约金57135.06元；驳回蓝泰实业公司的其他诉讼请求。另外，该案在审理过程中查明案涉房屋的建筑面积为2450.70平方米。本院认为，原告与银川市兴庆区烹大师海鲜坊、张晓刚签订的《物业服务管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。银川市兴庆区烹大师海鲜坊已注销工商登记，其相应的权利义务应由经营者张晓刚承担。上述《物业服务管理合同》约定逾期支付物业服务费的违约金计算标准为每拖延一日按应付物业费的5‰计算，该违约金计算标准约定过高，且被告申请予以调整，故本院参照当时中国人民银行同期贷款利率，确定逾期付款违约金以年利率4.35%计算。案涉房屋的建筑面积为2450.70平方米，原告按照2351平方米主张物业服务费，本院予以尊重。根据合同约定，被告自2015年2月1日至2016年1月31日期间应交纳的物业服务费为451392元（2351平方米×每月每平方米16元×12个月），而该期间被告已支付物业服务费434727.20元，尚欠物业服务费16664.80元，根据原告主张的违约金计算的起止时间，被告应向原告支付该期间欠缴物业服务费自2016年1月31日至2018年9月22日的违约金1918.55元（16664.80元×4.35%÷365天×966天）。被告自2016年2月1日至2017年1月31日期间应交纳的物业服务费为536028元（2351平方米×每月每平方米19元×12个月），而该期间被告已支付物业服务费415651元，尚欠物业服务费120377元，根据原告主张的违约金计算的起止时间，被告应向原告支付该期间欠缴物业服务费自2017年1月31日至2018年9月22日的违约金8607.78元（120377元×4.35%÷365天×600天）。被告自2017年2月1日至2018年1月31日期间应交纳的物业服务费为536028元（2351平方米×每月每平方米19元×12个月），而该期间被告已支付物业服务费486800元，尚欠物业服务费49228元，根据原告主张的违约金计算的起止时间，被告应向原告支付该期间欠缴物业服务费自2018年1月31日至2018年9月22日的违约金1378.72元（49228元×4.35%÷365天×235天）。自2018年2月1日之后，原、被告未续签物业服务合同，但原告继续为被告提供物业服务，且被告亦未搬离案涉房屋，故双方当事人于2017年1月18日签订的《物业管理服务合同》继续有效。因生效判决已确定《商铺租赁合同》于2018年4月8日解除，故原、被告之间的《物业管理服务合同》亦相应解除。被告在2018年2月1日至2018年4月8日期间应交纳物业服务费为98394.18元（2351平方米×每月每平方米19元×12个月÷365天×67天），而该期间被告已支付物业服务费26800元，尚欠物业服务费71594.18元，根据原告主张的违约金计算的起止时间，被告应向原告支付该期间欠缴物业服务费自2018年4月8日至2018年9月22日的违约金1433.45元（71594.18元×4.35%÷365天×168天）。以上欠缴物业服务费共计257863.98元，违约金共计13338.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条规定，判决如下：被告张晓刚于本判决生效之日起七日内向原告宁夏蓝泰物业服务有限公司支付物业服务费257863.98元、违约金13338.5元，并按年利率4.35%支付该物业服务费自2018年9月23日至实际给付之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6590元，由原告宁夏蓝泰物业服务有限公司负担1522元，被告张晓刚负担5068元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 刘 城人民陪审员 赵福玲人民陪审员 梁彩萍二○二○年十一月十八日法官助理 陆钰莹书记员 龚琬清附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。