山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0202民初7851号 原告：李艳，女，1984年9月9日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张绍铠，北京大成（青岛）律师事务所律师 被告：青岛四季精选酒店管理有限公司，住所地青岛市城阳区长城南路6号首创空港国际中心34号楼104室。 法定代表人：赵檩，经理。 委托诉讼代理人：靳小揪，男，1984年7月8日出生，汉族，系公司员工，住河北省衡水市饶阳县。 被告：青岛格兰酒店管理有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道长城南路富力总部基地106号楼5单元501室。 法定代表人：张健，经理。 委托诉讼代理人：王琳俐，山东文鼎律师事务所律师。 原告李艳与被告青岛四季精选酒店管理有限公司（以下简称四季酒店）、青岛格兰酒店管理有限公司（以下简称格兰酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳及委托诉讼代理人张绍凯，被告四季酒店委托诉讼代理人靳小揪、格兰酒店委托诉讼代理人王琳俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与二被告签订的《房屋托管合作协议》；2.依法判令被告支付原告拖欠托管收入41976元，违约金73500元；3.依法判令被告支付原告物业费、水电费、电梯费等2886.8元；4.依法判令被告返还原告装修款7万元；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与二被告于2018年3月16日签订有《房屋托管合作协议》，由二被告对原告所有的位于青岛市市南区××路××号××小区××号楼××户进行托管，该房建筑面积87.45平方米，由二被告每月按照每平方米80元向原告支付保底托管收入，即每月6996元。合同约定该费用应于次月15日前支付。合同亦约定一方违约应向对方支付违约金5000元，且约定如被告未按照约定付款，超过15日的从第16日起还应支付违约金每天100元。合同签订后，被告一直未支付2018年6月的托管收入，且自2020年2月起未支付任何收入，并拖欠涉案房屋的物业费、电梯费等费用。又，二被告按照每平方米1500元标准向原告收取了装修费用，但经原告查看，涉案房屋装修远远低于该标准，二被告应予以返还。以上虽经原告多次催要，被告一直拒不支付，故诉至法院。 四季酒店辩称，原告起诉四季酒店无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求，具体事实理由如下：四季酒店从未与李艳签订过房屋托管协议，也从未委托任何人在青岛市市南区××路××号××小区进行过房屋托管。2020年9月四季酒店得知有人以四季酒店的名义在该小区与业主签订托管协议后，经过四季酒店调查系被告“青岛格兰酒店管理有限公司”有关人员冒用四季酒店名义进行，四季酒店第一时间电话联系相关人员，要求停止冒用行为，并保留追究相关责任的权利。四季酒店没收到原告任何钱，收到诉状后才知道相关情况。 格兰酒店辩称，1.关于双方之间签订的房屋托管合作协议，因李艳要求解除与格兰酒店之间的房屋托管合同协议，所以房屋托管合作协议已于2020年7月份已经解除。2.根据双方签订的房屋托管合作协议第十二条的约定，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎若干问题的指导意见》，因疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，应结合案件实际情况根据公平原则，李艳所称的2018年6月份和2020年2月至2020年6月份的托管收入未发放是因不可抗力导致的，所以格兰酒店无需支付托管收入和违约金。具体原因如下：第一，2018年6月份，上海合作组织在青岛举办国际性会议，要求不允许经营，包括格兰酒店在内的周围其他公寓性酒店都不允许经营，每天都有政府工作人员及警察进行巡逻和检查，导致在2018年6月份没有托管收入。第二，2020年2月至6月份，因受疫情影响，各小区不允许外来人员进入，小区进行封闭式管理，导致无法对外进行出租房屋，也即没有任何的托管收入。关于装修款，根据双方签订的房屋托管合作协议的约定，装修款是由李艳承担的，与格兰酒店无关，现李艳已将房屋收回，房屋装修的最终受益人也是李艳，所以李艳要求格兰酒店承担装修款没有事实和法律依据。李艳所称的违约金为100元每日的约定，该约定明显过高，不符合法律的规定，另外该约定要求格兰酒店迟延支付托管收入分成款超过15日的，但是格兰酒店在此期间并没有托管收入，也就没有托管收入分成款，所以不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、李艳系市南区江西路193号1号楼701户权利人。2018年3月16日，李艳（甲方）与格兰酒店（乙方）签订《房屋托管合作协议》，约定甲方将市南区丽晶御筑（江西路193号）1号楼701号房屋托管乙方进行公寓经营。甲方交付房屋后，乙方委托第三方装修公司按照1500元/㎡的标准进行装修，包括家电、家具配套，装修面积87.45㎡，装修总价131175元，房屋布置时间为合同签订后60日内。托管期限自2018年3月23日起至2021年3月22日止，乙方筹备免租期为67天。甲方与乙方采取的分配方式为保底方式，甲方享受保底收益，乙方经营托管房屋所产生的经营费用均由乙方承担，乙方支付给甲方税后80元/平方/月，具体支付金额以乙方财务对账单为准。托管期间，乙方承担水电费、物业管理费等。除另有约定外，本协议项下的违约金为5000元。无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权解除协议。如双方在合作期内单方终止协议，违约方应赔偿对方为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的损失费用，并支付违约金5000元。由于不可抗力导致合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。合同另对其他事项进行了约定。 二、李艳向协议指定的马婷婷账户转账支付装修费131175元。 三、涉案房屋2020年1月至2020年6月期间产生水费20.9元、电费26.4元、空调电费69.13元、物业费2623.8元、电梯房525元，合计3265.23元。 四、李艳于2020年6月17日收回房屋。 对双方争议的问题，本院认定如下： 一、原告提交的《托管协议》中“乙方”名称记载为“青岛四季精选酒店管理有限公司”，后方加盖有“青岛四季精选酒店管理有限公司”印章及青岛格兰酒店管理有限公司印章。四季酒店公司提交其在银行备案的印鉴卡片，其中公司印章内有数字编码，《托管协议》中“青岛四季精选酒店管理有限公司”印章无数字编码，四季酒店公司称其公章被冒用。李艳称该合同由格兰酒店法定代表人张健提供。因《托管协议》所载公章与四季酒店公章不同，在原告不能提交其他证据进行证明力补强的情况下，本院认为四季酒店并非合同相对方，如各方认为权利受损，可至公安机关处理。 二、原告提交青岛乾鼎源建筑工程有限公司、即墨市高嘉龙装饰工程部出具的造价表，认为涉案房屋装修在2017年造价为6万元左右，申请对装修造价进行评估。格兰酒店对证据不予认可。本院认为双方装修价款已在合同中约定，即使高于一般市场价也是双方协商一致的结果，故对该两份证据及评估申请不予支持。 三、原告另提交录音两份，证明被告很早就想解除合同，房屋长时间闲置与疫情无关。格兰酒店对证据真实性不予认可。因无法证明谈话人身份，本院对证据不予认可。 本院认为，李艳与格兰酒店签订的《房屋托管合作协议》系双方真实意思表示，因其中四季酒店印章非备案印章，故协议内容仅对李艳与格兰酒店产生约束力。按照协议约定，托管费用为80元/平方/月，按照房屋面积87.45平计算，每月托管费用为6996元。格兰酒店认可2018年6月份及2020年2月至6月期间托管费用未付，但未提交证据证明2018年6月的费用因不可抗力未予支付，本院认为该6996元未支付构成违约，但双方约定的违约责任每日100元过高，本院酌情按照年利率24%计算至原告收房之日为3223元。2020年2月至6月17日的托管费用经折算为31949元，格兰公司应予支付。物业、水电费等属合同约定由格兰酒店承担的费用，本院对原告主张的该2886.8元予以支持。解除合同违约金5000元，因涉及疫情因素，本院酌情减少为2500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李艳与被告青岛格兰酒店管理有限公司签订的《房屋托管合作协议》解除； 二、被告青岛格兰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李艳支付拖欠的托管费38945元及违约金5723元。 三、被告青岛格兰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李艳支付物业费、水电费等2886.8元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4067元，因适用简易程序减半收取计2033.5元，由被告青岛格兰酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  肖文 二〇二〇年十一月九日 书记员  石玮