黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初4446号原告：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街7号。法定代表人：姜晓东，职务总经理。委托诉讼代理人：芦慧媛，该公司职员。被告：于爱民，男，汉族，1951年11月29日出生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张海英（系被告妻子），女，汉族，1956年6月15日出生，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司与被告于爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人芦慧媛，被告于爱民的委托诉讼代理人张海英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2013年至2019年7月物业服务费7148.28元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年7月份前，原告是被告所居住珠江小区物业服务企业，多年来为该小区提供物业服务，被告欠交2013年至2019年7月物业服务费，共计7148.28元，经原告多次催要未交，故请法院判令被告立即给付物业服务费并担负诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、香开物业多年来不作为，服务差，常年漏雨不修，占据消防通道，遭到媒体曝光。2、香开物业违法擅自涨价，上调物业费没有依据也未经过业主大会及主管部门同意。对原告涨价部分，法庭应当予以驳回。本院组织原、被告进行了证据交换及质证，对原告举示的证据二增值税发票四张，被告对证据真实性及证明问题均无异议，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.对原告举示的对于原告举示的证据一、证据三、证据四、证据五，上述证据对原告履行了部分基础物业服务义务具有较强的证明力，本院予以采信。2.对于原告举示的证据六，因系哈尔滨市政府相关部门依职权发布的文件，本院予以采信。3.对于原告举示的证据七，因仅为一份通知，没有经公示的照片或视频等证据相佐证，对原告已将该涨价的通知向业主公示具有较弱的证明力，本院不予采信。4.对被告举示的证据一，原告对证据真实性无异议，该证据能够体现双方约定的物业服务收费标准，本院对该证据予以采信。5.对被告举示的证据二，该组证据无法体现拍摄时间，故对原告举示该组证据拟证明的问题，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告居住珠江小区105A栋3单元5层2号房屋，其房屋建筑面积167.8平方米，使用面积113.27平方米。原告于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定原告为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，原告两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元/月收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元/月收取。2019年8月，原告撤出珠江小区，不再提供物业服务。本院认为：原告与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。原告履行了物业服务义务，故被告应依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为：1.原告上调物业费收费标准是否有依据；2.被告应按什么标准交纳物业费；3.被告能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、关于原告上调物业费收费标准没有依据的问题。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”原告与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但原告并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故原告调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，被告有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，原告擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此被告有权拒绝交纳原告上调部分的物业费，被告抗辩有理，本院予以支持。二、关于被告交纳物业服务费标准的依据的问题。按照原告与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元/月收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月?平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故2014年之前，按使用面积收取物业费，2014年起按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，被告应交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费407.77元（113.27平方米×0.3元/月×12月），2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业费3372.78元（167.8平方米×0.3元/月×67月），原告诉请超出部分，本院不予支持。三、关于原告的服务质量问题。关于被告辩称的原告物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，本院受理原告起诉的多起案件，其在服务过程中存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于爱民于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费407.77元；二、被告于爱民于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业费3372.78元；三、驳回原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告于爱民负担，与上款一并给付原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  徐 博人民陪审员  郑映雪人民陪审员  安美玲二〇二〇年十一月十日法官助理孙浩然书记员赵丽娜