成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2549号 原告：成都金控融资租赁有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区四川省成都市高新区天府大道北段966号3号楼10层。 法定代表人：王敏，董事长。 委托诉讼代理人：李志文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙灿，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被告：蒲加明，男，1984年1月19日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告成都金控融资租赁有限公司（以下简称金控公司）与被告蒲加明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金控公司的委托诉讼代理人李志文，被告蒲加明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金控公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付自2018年2月27日至起诉之日拖欠的房屋租金（暂计至2020年4月29日，为195287.67元）2．判令被告承担原告为实现权利的费用（包括但不限于受理费、财产保全费、律师费）。事实和理由：成都金控融资租赁有限公司与成都温江府都医院有限公司、杨映昌、周志华、周丹、杨彬、杨娅、林桥、杨应军融资租赁合同纠纷一案，成都市中级人民法院于2016年8月2日作出（2015）成民初字第02282号《民事判决书》，判决杨应军、杨娅就成都温江府都医院有限公司对本案原告的付款义务承担连带保证责任。在随后的执行程序中，成都市中级人民法院于2018年2月27日作出（2017）川01执1683号之二《执行裁定书》，裁定杨应军、杨娅共同所有的位于成都市温江区（房产证号为：温房权证监证字第××号，温房权证监证字第××号，面积1313.10平方米）的房产作价525.24万元抵偿给本案原告，原告可持该裁定到不动产登记中心办理相关产权过户手续。因此，自2018年2月27日原告依该裁定取得成都市温江区的所有权。2017年9月1日杨应军与蒲加明签订《房屋租赁合同》，约定将成都市温江区柳城双柳三巷28-32号的香水河畔大酒店及相关附属设置设备转让及房屋租赁给蒲加明经营使用。合同约定租赁期限共12年，自2017年9月1日起至2029年8月31日止；前七年租金保持不变，租金每年9万元，第八年开始每年递增5000元，类推至第十二年。根据实地考察，原告所有的位于成都市温江区即《房屋租赁合同》中成都市温江区柳城双柳三巷28-32号的出租房产，被告承租用于经营香水河畔大酒店至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告作为出租人要求被告依照《房屋租赁合同》约定支付自2018年2月27日起租赁物的租金。但被告作为承租人经催收后仍未依约定向原告支付租金。原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求判如所请。 被告蒲加明辩称，不同意原告的诉讼请求。被告方是与杨应军签订的租赁合同，租金是按杨应军的要求交给杨应军母亲周秀华的。原告的催告函被告本人没有收到过，原告员工和被告的微信聊天记录是真实的，当时原告找到被告，告诉被告案涉房屋已由法院判决给原告，要求将房租交给原告，并重新签订租赁合同，还说要涨租金，但是没有人和被告具体谈过，事情也没有落实。后来周秀华找被告要房租，他们有社区居委会的证明，杨应军也出具承诺书，被告就把租金给周秀华了，周秀华也出具了收条，因为不会写字就只按了手印。今年3月房屋出现问题无法继续使用，需要维修，被告与杨应军等人签订一个补充协议，由被告垫资维修来抵扣的房租，另外因为疫情和装修原因，同意免除3个月房租。房租已经交了，不可能再交一次。 经审理查明，2017年9月1日，蒲加明（乙方）与杨应军（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自己位于成都市温江区的香水河畔大酒店及相关附属设施设备转让及房屋租赁给乙方使用，建筑面积1171.5平方米，经营范围1-7层；租赁期限为12年，自2017年9月1日起至2029年8月31日止；每年租金为9万元，前7年年租金保持不变，第8年开始每年租金递增5000元，以此类推至第12年；每年租金分两次交付给出租方，半年交付一次（45000元），第一年的租金在本合同签订后3日内付清，以后每年的租金于上年度租赁期届满前一个月付清。 2017年9月3日，杨应军向蒲加明出具《承诺书》一份，承诺案涉酒店28号、30号、32号房屋由杨应军母亲周秀华出资修建，蒲加明每年房租应交由杨应军母亲使用，杨应军本人承诺不向蒲加明收取每年房租。 2018年2月27日，成都市中级人民法院作出（2017）川01执1683号之二执行裁定书，裁定将杨应军、杨娅共同所有位于成都市温江区的房屋（面积1313.1平方米，房产证号：温房权证监证字第××号，温房权证监证字第××号）作价525.24万元，抵偿给金控公司。 另查明，金控公司主张其最早在2018年4月16日就书面告知了蒲加明案涉租赁房屋产权已变更给金控公司的事实，并出示了金控公司员工与蒲加明的微信聊天记录。聊天记录中，金控公司员工从2018年6月4日起，多次告知蒲加明租赁的房屋已由成都中院裁定给金控公司，并催告蒲加明暂停向原出租人支付租金，将案涉房屋租金支付给金控公司。但蒲加明一直未向金控公司交纳租金。 再查明，蒲加明提供一份有杨应军等人签名的《补充协议》（落款时间为2020年3月1日），内容为因香水河畔大酒店外墙和屋面防水无法继续使用，经双方协商，由乙方蒲加明垫资进行维修，维修工程报价13万元人民币，因疫情原因，加上维修房屋需一个月，共计免除房租4个月，同时由于蒲加明垫资房屋维修费13万元，经与杨应军等人协商，用于抵扣2020年1月至2020年9月30日的房租。该协议甲方为杨应军等人的签名，乙方未签名。 上述事实，有当事人身份信息、成都市中级人民法院执行裁定书、《房屋租赁合同》、《承诺书》、微信聊天记录、《补充协议》、杨应军的证言、当事人的当庭陈述等证据审核在案。 本院认为，关于案涉租赁房屋的权属问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，成都市中级人民法院于2018年2月27日作出（2017）川01执1683号之二执行裁定书，裁定将案涉房屋作价抵偿给金控公司，裁定自送达后即发生法律效力。故金控公司从收到该裁定书之日起即为案涉房屋的合法产权人，有权自取得产权之日起向承租人蒲加明主张相应租金。 关于蒲加明应向金控公司交纳租金的期间。因案涉房屋原所有人为杨应军、杨娅，在被告知权利人已变更前，蒲加明向原所有权人或者根据原所有权人的指示向其他人交纳租金，应视为其已履行租金交纳义务。本案中，成都市中级人民法院于2018年2月27日作出以物抵债的执行裁定书后，金控公司已在2018年6月起的微信聊天中告知蒲加明权利人变更的事实，此时蒲加明不应再向杨应军或其指示的收款人交纳租金。即使杨应军或其他案外人对产权持有异议，也应当通过法律途径解决。在成都市中级人民法院作出产权变更的执行裁定书被撤销之前，蒲加明应当向裁定书确定的权利人交纳租金。故蒲加明最迟应从2018年7月起向金控公司交纳租金。考虑到《租赁合同》约定的交纳租金时间为半年一交，2017年9月1日开始交纳，故2018年9月1日前的租金在2018年3月前已经交纳，蒲加明应向金控公司交纳的租金应从2018年9月1日起算。故本案中原告请求从2018年2月27日至2020年4月29日的租金，其中2018年9月1日前的租金蒲加明已按杨应军的指示向案外人交纳，不应再向金控公司交纳。而从2018年9月1日起至2020年4月29日的租金，蒲加明均应向金控公司交纳，本院对金控公司的该部分租金请求予以支持。 关于租金的计算。对于蒲加明2018年9月1日后自行向案外人支付的费用，因未经房屋权利人金控公司许可，不能抵扣金控公司的应收租金。对于蒲加明与杨应军等人达成的房屋维修和疫情原因抵扣租金的协议，因未得到金控公司同意，不能对金控公司发生效力，故同样不能抵扣金控公司的应收租金。但由于2020年新冠肺炎疫情属于不可抗力，疫情期间对蒲加明经营酒店和使用租赁房屋造成了重大影响，本院基于公平原则，对金控公司应收取的2020年2月租金予以免交，3、4月进行减半交纳，即合并免交2个月租金。故蒲加明应向金控公司交纳的从2018年9月1日起至2020年4月29日的租金，原为19个月零29天，扣除减免2个月后，蒲加明还应支付17个月零29天租金。根据合同约定，案涉房屋年租金为9万元，月租金为7,500元。蒲加明应交纳的从2018年9月1日起至2020年4月29日的租金（扣除减免的2个月）计算为：（19-2）个月×7,500元/月＋29天÷30天×7,500元/月=134,750元。 对于金控公司主张的保全费、律师费，因其未提供相应发票等证据证明已实际产生，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、蒲加明于本判决生效之日起十日内向成都金控融资租赁有限公司支付房屋租金134,750元； 二、驳回成都金控融资租赁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2,103元，由成都金控融资租赁有限公司负担652元，蒲加明负担1,451元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  牟锐 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  朱伟