四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3664号 原告：袁斌，男，1976年3月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：韩卫国，四川京蜀律师事务所律师。 被告：杜荣辉，男，1965年2月28日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：段林林，四川锐思邦律师事务所律师。 原告袁斌与被告杜荣辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁斌的委托诉讼代理人韩卫国，被告杜荣辉及其委托诉讼代理人段林林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋征收补偿款计473737.19元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告因房屋买卖合同纠纷一案，2019年3月5日南充市高坪区人民法院以（2019）川1303民初300号民事判决书判决被告杜荣辉与马某某于2002年4月3日签订的《售房契约》无效。被告不服上诉至南充市中级人民法院，2019年6月3日南充市中级人民法院以（2019）川13民终1756号民事判决书判决驳回上诉，维持原判决。被告向四川省高级人民法院申请再审，本案发回南充市中级人民法院再审，2020年8月4日南充市中级人民法院以（2020）川13民再17号民事判决书判决维持四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终1756号民事判决书。该判决生效后，被告未返还原告房屋征收补偿款共计473737.19元。 被告杜荣辉辩称，原告主张返还房屋征收补偿款缺乏事实及法律依据，被告获得的拆迁补助款是依据被告所取得的合法的土地使用权及房屋产权在棚户区拆迁过程中获得的拆迁补偿，原告无权主张返还。原告主张的房屋补偿金额无事实及法律依据。虽然被告与马某某签订的售房契约被人民法院的生效裁判判令为无效协议，但原告据此主张被告合法取得的房屋征收补偿款没有事实及法律依据，根据我国合同法的规定，合同无效应该合同取得的财产应当予以返还，本案中售房契约对应的标的是房屋，因该房屋现在已经被拆除，且拆除前房屋办理了合法产权登记，根据情况是无法返还的，那么根据合同法的规定不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，并且根据法律规定有过错的一方应当承担相应的责任，本案中被告在取得售房契约对应的标的物时不存在过错，且办理了产权登记，不应当对原告进行任何补偿。 本院经审理认定事实如下：袁斌系袁治兴与马某某夫妇的独子。袁治兴、马某某及袁斌均系原南充市高坪区都京镇都京坝村第12村民小组居民。袁治兴、马某某夫妇于1979年在都京坝村第12村民小组自建四排三间房屋，用地面积为114.52平方米，建筑占地85.89平方米。袁治兴于1996年逝世。1996年4月19日，原南充市国土管理局向马某某填发了集体土地使用证。2001年，由于袁斌已经成家立业，马某某与袁斌居住在一起，案涉房屋一直闲置。2002年1月18日，马某某的户籍从南充市高坪区都京坝村12组1084号迁至南充市顺庆区××路××号××幢××号；2002年4月2日，袁斌的户籍也从四川省内江市迁至南充市顺庆区××路××号××幢××号。马某某于2003年去世。 2002年4月3日，马某某（甲方）与杜荣辉（乙方）签订了《售房契约》，内容为：“甲方现有砖木结构三排一转角共计陆间，因此房对本人无利用价值加之又再婚，此处长时间没有居住，所以马某某酝酿已久，意急卖此房，现经都京镇都京坝村十一组宋学勇中介，继而经双方长时间的考虑，多次协商，现达成共识，此房由都京镇都京坝村十二组杜荣辉购买，总售价为人民币柒仟壹佰元整（7100.00元）。此房东临空地至滴水，南临过道至滴水，西临晒坝至滴水，北临菜地至滴水，此房总建筑面积为85.98平方米，包括室内水电装置在内。此房契首先移交好此房的一切手续，经双方签字三日起生效。”马某某、袁斌在甲方处签名，杜荣辉在乙方处签名，宋学勇在中介人处签名，南充市高坪区都京镇都京坝村村民委员会及高坪区都京镇都京坝村第十二村民小组在证人处加盖了印章。被告杜荣辉向马某某支付7100.00元，马某某亦将房屋交付给被告杜荣辉。后杜荣辉对房屋进行了修葺、扩建。 购买案涉房屋前，杜荣辉属于四川省南充市嘉陵区白家乡代龙堰村**村民。2004年1月4日杜荣辉户籍以农转非的形式从四川省南充市嘉陵区白家乡代龙堰村**迁入四川省南充市高坪区都京镇。在购置案涉房屋前杜荣辉在××镇××村××组另购有一处房屋，地号为都-都-12-58。2002年4月10日杜荣辉办理都京镇集用（2002）字第号集体土地使用证，地号为都-都-12-17、都-都-12-58。 2019年1月21日，原告袁斌起诉来院，要求确认马某某与杜荣辉签订的房屋买卖协议无产效。2019年3月5日，本院以（2019）川1303民初300号民事判决确认被告杜荣辉与马某某于2002年4月3日签订的《售房契约》无效。被告杜荣辉不服上诉至四川省南充市中级人民法院，四川省南充市中级人民法院于2019年6月3日以（2019）川13民终1756号民事判决驳回上诉，维持原判决。被告杜荣辉向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2020年3月30日作出（2019）川民申5143号民事裁定，指令四川省南充市中级人民法院再审。2020年8月4日，四川省南充市中级人民法院以（2020）川13民再17号民事判决维持四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终1756号民事判决书。 因都京棚户改造（城中村）一期建设项目的实施，地号为都-都-12-17、都-都-12-58的二宗集体土地上房屋及其附属设施均在拆迁范围内。2019年1月21日，被告杜荣辉与南充高坪农业发展有限公司签订了《都京棚户区改造（城中村）一期房屋征收补偿协议书》，约定：杜荣辉的有产权证的243.67m2砖木结构房屋评估价格3,980.00元/m2、无产权的109.19m2隔热层处理费用120.00元/m2、无产权的96.31m2棚处理费用50.00元/m2，附属设施和征收房屋室内装饰装修补偿8,116.00元，搬家补助费按产权面积5.00元/m2．次计发1次计1,218.35元，临时过渡（安置）补助费按产权面积3.50元/m2．月计发45天计1,279.27元，提前搬迁奖金15天计7,310.00元，购房补贴（8%）计77,584.53元，提前交房奖5,000.00元，补偿总金额计1,088,233.15元。被告杜荣辉与南充高坪农业发展有限公司确认地号为都-都-12-17的集体土地占地面积为114.52m2、都-都-12-58的集体土地占地面积为67.24m2。签订《都京棚户区改造（城中村）一期房屋征收补偿协议书》后，地号为都-都-12-17、地号为都-都-12-58的集体土地上的房屋及附属设施均已被拆除。 马某某与杜荣辉签订的《售房契约》涉及的房屋的集体土地土号为都-都-12-17。 本院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，被告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与原告之母马某某签订了卖房契约，邀请宋学勇作为中介人，并取得南充市高坪区都京镇都京坝村村民委员会及高坪区都京镇都京坝村第十二村民小组的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老。现被告杜荣辉、马某某2002年4月3日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，原告袁斌作为马某某的继承人理应退还房款、被告理应承担返还该房屋。但原告并未退还房款，且房屋因拆迁而灭失，被告也不可能再返还房屋。在双方均未主张返还的情况下，本案双方争议的实质是房屋拆迁安置补偿利益归属问题。因房屋买卖合同无效，原告因此会获得巨额利益，被告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。同时，根据诚信原则，原告不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此，原告应对被告所产生的巨额信赖利益损失承担主要责任。马某某作为出让方，在出让案涉房屋时，应知宅基地使用权属于我国法律禁止流转范围，其继承人袁斌在出卖多年后又主张合同无效，丧失诚信，其对合同无效应当承担主要责任。结合被告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，马某某原出售给被告房屋中的拆迁补偿款的40%归原告所有、60%归被告，因此，被告应当返还原告（3980.00元／ｍ2×85.98ｍ2＋5.00元／ｍ2．次×85.98ｍ2×1次＋3.50元／ｍ2．月×85.98ｍ2×1.5月＋3980.00元／ｍ2×85.98ｍ2×8%＋8116.00元×85.98ｍ2÷243.67ｍ2＋7310.00元×85.98ｍ2÷243.67ｍ2＋5000.00元×85.98ｍ2÷243.67ｍ2）×40%＝151066.05元。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，部分不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、被告杜荣辉于本判决生效之日起十日内返还原告袁斌151,066.05元； 二、驳回原告袁斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,203.00元，由原告袁斌负担2,542.00元，被告杜荣辉负担1,661.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何凤军 二〇二〇年十一月二十日 书记员  罗海燕