广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2798号原告：黄有富，男，1965年2月16日出生，汉族，公民身份号码：440************211，户籍登记住址：广东省珠海市斗门区************号。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被告：莫华华，男，1964年11月2日出生，汉族，公民身份号码440************811，户籍登记住址：广东省江门市蓬江区*****************，现住址：广东省珠海市斗门区江湾东一苑301。原告黄有富（以下简称：原告）与被告莫华华（以下简称：原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林志坚及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《土地租赁合同》；2.请求法院判令被告腾退位于珠海市斗门区************商铺后面的30亩工业用地（土地价值400,000元）；3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年4月1日，原告与被告就租赁珠海市斗门区************商铺后面的30亩工业用地一事签订了土地租赁合同，约定租赁期限为2010年4月1日至2013年4月1日止，每月租金为每平方米1.2米。租赁期限到期后，被告仍继续占用上述土地，但拒绝续签合同和不支付租金。经过协商后，被告同意按每月20000元租金支付。但在2104年后，被告仅在2015年7月15日向原告支付2014年1月至*月的租金。为此，原告向珠海市斗门区人民法院提起诉讼，要求被告支付租金，案号为（2015）珠斗法民三初字第884号。经双方达成调解协议，珠海市斗门区人民法院作出（2015）珠斗法民三初字第884号民事调解书。被告未履行民事调解书，为此原告申请法院强制执行，执行案号为（2016）粤0403执707号。但至今被告未支付分毫租金。原告委托律师于2020年*月26日向被告发送律师函，解除土地租赁合同并要求被告腾退上述土地，但被告不予理会。原告认为，被告拖欠原告租金多年，却仍实际占有上述土地，给原告财产造成重大损失，原告有权解除土地租赁合同。土地租赁合同解除后，被告应向原告腾退上述土地。综上所述，为维护合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审过程中，原告以被告已返还6000平方米土地为由，变更第二项诉讼请求为请求法院判令被告腾退位于珠海市斗门区************商铺后面的20亩工业用地。原告对其诉称向本院提交如下证据：1.土地租赁合同，拟证明被告向原告承租珠海市斗门区************商铺后面的30亩工业用地，期限至2013年*月1日；2.（2015）珠斗法民三初字第884号民事调解书，拟证明被告拖欠原告租金，原告向法院提起诉讼。经法院调解，双方达成和解，法院作出调解书；3.案件信息截图，拟证明被告未履行（2015）珠斗法民三初字第884号民事调解书约定的付款义务，原告向法院申请强制执行，案号为（2016）粤0403执707号；4.律师函和EMS快递单，拟证明原告委托律师发送律师函，与被告解除土地租赁合同并要求被告返还土地；5.房地产权证，拟证明涉案土地归原告所有，原告享有出租的权力。被告辩称，一、在珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403执707号执行案件中，原告同意被告继续使用涉案租赁土地至被征收时止。如果土地被征收，则征收所得赔偿款项（包括被告投资的龙碧路工程项目部板房400平方米，铁皮棚600平方米，水泥砖结构宿舍300平方米，水泥地面3,000平方米，混凝土搅拌设备一批，生产用原材料石粉、成品砖等）全部划入原告银行账户。二、被告现在租赁的场地约6,000平方米，无书面租赁合同约定，租金为每月5,000元。三、原告已取回租赁场地中约2,000平方米（“龙碧路”工程项目部板房用地）土地和建筑物，并用作空置用途使用，另外，原告于2018年3月初取回6000平方米空地用作汽车教练场用途使用。四、被告自行投资的“龙碧路”工程项目部板房400平方米，价值约250,000元，铁皮棚600平方米，价格约100,000元，水泥砖结构宿舍300平方米，价值约200,000元，水泥地面3,000平方米，价格约300,000元，混凝土搅拌设备一批，价值约1,800,000元，生产用原材料石粉，价值约300,000元，成品砖50,000块，价值约100,000元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，上述投资部分属于固定物投资，已形成附合，不能拆除，出租人应按照不当得利的规则对承租人进行补偿。如果原告确定要求被告退场，应对被告的所有投资进行合理补偿。被告特申请法院委托有资质机构对投资进行价值评估。被告对其辩称向本院提交以下证据：被告自行投资的“龙碧路”工程项目部板房400平方米、铁皮棚600平方米、水泥砖宿舍300平方米、水泥地面3,000平方米、混凝土搅拌设备一批、生产用原材料石粉、50,000元成品砖等照片。原、被告提交的证据，均经当庭出示及各方当事人质证，本院审查后认为，原、被告提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。另原、被告对珠海市自然资源局斗门分局回复本院的《关于斗门区人民法院协助调查的复函》没有异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年4月1日，原告与被告签订土地租赁合同，合同主要内容：原告将位于珠海市斗门区************商铺后面的30亩工业用地出租给被告使用，租赁期限为2010年4月1日至2013年4月1日止，每月租金为每平方米1.2元，以实地面积计算；租金每年递增，即第一年每平方米1.2元，第二年每平方米1.3元，第三年每平方米1.4元，每月交付上期租金，于每月10号前将租金转交至原告本人银行账户；如发生如下情况之一合同自动解除……2.国家征用，拆迁出租土地设施。2015年10月13日，原告以被告拖欠土地租金为由，向本院提起诉讼，诉讼过程中，原、被告经本院主持调解双方于2015年11月24日自愿达成如下调解协议【本院作出（2015）珠斗法民三初字第884号民事调解书】：一、原、被告双方确认被告从2014年4月至2015年10月应支付原告土地租金为380,000元；2、被告同意于2015年12月31日前向原告清偿拖欠的土地租金380,000元；三、被告同意从2015年11月起至其腾退承租土地之日止的土地租金按照每月20,000元的标准于每月10日前支付原告；四、本案受理费7,300元，减半收取3,650元（原告已预交），由原告负担1,825元，被告负担1,825元。此后，被告未履行民事调解书确定的给付义务，原告申请本院强制执行【执行案号（2016）粤0403执707号】。2020年3月26日，广东国硕律师事务所受原告委托，向被告发出律师函，通知被告：一、自您收到本函之日起解除土地租赁合同，解除与您的租赁关系；二、请于收到本函之日起7日内将位于珠海市斗门区************商铺后面的30亩工业用地腾退回黄有富先生；三、请于收到本函之日起7日内向黄有富先生付清拖欠的租金。另查明，涉案土地于2004年2月23日经原珠海市国土资源局斗门分局核准登记权属人为原告，房地产权证号为粤房地证字第C2313264号，用途工业，土地使用权类型为出让土地用使用权，使用权面积34,080.61平方米。2020年10月12日，本院依职权向珠海市自然资源局斗门分局发出协助调查函，调查登记于原告名下位于珠海市斗门区************商铺后面的30亩工业用地（房地产权证号为粤房地证字第C2313264号）是否已被征收、征收时间及征收文号。2020年10月14日，珠海市自然资源局斗门分局复函本院，内容：经某1，2013年11月6日，原珠海市国土资源局斗门分局作出《关于收回黄有富位于珠海市斗门区井岸镇黄杨工业区34,080.6平方米土地使用权的决定书》（珠国土字［2013］1353号）并依法送达黄有富，已依法收回来文提及原登记在黄有富名下的粤房地证字第C2313264号工业用地使用权。庭审过程中，原、被告确认，原告因涉案土地被收回而提起行政诉讼，案件尚在审理过程中。本院认为，涉案土地原登记于原告名下，原告将该土地出租，并与被告签订的土地租赁合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。双方签订的土地租赁合同期满后，没有续签书面合同，但原告允许被告继续使用土地，并经本院调解确认被告给付原合同期满发生的租金，是延续原土地租赁合同的行为。期间虽然涉案土地被原珠海市国土资源局收回，但争议土地尚没有被实际收回，因此而引发的行政诉讼尚未审结，因此原告在涉案土地被实际收回前，仍有权依原合同向被告主张权利。至于原告与行政部门就涉案收回土地问题，可依有关规定另行处理。原、被告在土地租赁合同期满后，双方续延土地租赁合同关系，但没有约定租赁期限，且被告在租赁土地过程中经原告催促没有正当理由不履行给付租金的义务，已构成违约，原告据此要求解除与被告成立的租赁合同并要求被告腾退土地，有事实及法律依据，本院予以支持。涉案租赁土地登记面积为34,080.61平方米，双方确认被告已返还6,000平方米，被告尚应返还原告土地面积28,080.61平方米。至于被告在答辩中提出的土地补偿问题（包括投资评估申请），不属本案审查范围，被告可依相关事实及规定另案或另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告黄有富与被告莫华华签订的《土地租赁合同》；二、被告莫华华应于本判决发生法律效力之日起一个月内腾退原登记在原告黄有富名下粤房地证字第C2313264号工业用地使用权范围内面积28,080.61平方米土地给原告。案件受理费4,300元，减半收取2,150元（原告黄有富已预付2,150元），由被告莫华华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈柏能二〇二〇年十一月十九日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。