福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1736号 原告：福州市蓝水湾物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥西路157号世纪佳源2号楼206单元。 法定代表人：何英，总经理。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林涵鋆，福建世好律师事务所律师。 被告：方向明，男，1967年1月24日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告福州市蓝水湾物业管理有限公司（以下简称蓝水湾公司）与被告方向明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员任小平独任审理，公开开庭进行了审理。原告蓝水湾公司委托诉讼代理人林涵鋆到庭参加诉讼，被告方向明经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝水湾公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即向原告支付物业服务费1922.2元、原告代被告垫付的公摊水费32.73元、公摊电费484.10元，共计2439.03元；2．被告立即向原告支付迟延交纳物业服务费的违约金7508.39元（违约金以被告拖欠的物业管理费为基数，自逾期之日起按每天千分之三的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年9月11日的违约金为7508.39元）；3．本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年4月1日，原告与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》。合同约定：1．由原告为坐落于福州市仓山区××道××号的“旭辉花园”小区提供物业管理服务；2．收费标准：1.7元／月·平方米；3．物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初10日前履行交纳义务；4．物业服务费，不包含物业服务区域内由业主使用的公共水电费用。公共水电费用单独按实由业主分摊，业主应及时于每月实缴交公摊费用；5．业主／物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天千分之三的标准支付违约金；6．物业服务合同期限自2015年4月1日起至业主代表大会成立并与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止等。原告已依约提供物业管理服务，但被告尚欠原告物业管理费1922.2元（欠费期间：2014-04-01～2015-05-31、2016-01-01～2016-05-31）、原告代垫的公摊水费32.73元（欠费期间：2015-07-01～2016-5-31）、原告代垫的公摊电费484.10元（欠费期间：2015-07-01～2016-05-31），合计2439.03元。原告已多次催讨，但被告仍拒不支付。被告作为“旭辉花园”小区3＃楼701单元的业主，在享受原告所提供的物业管理服务的同时，有义务按时向原告支付物业服务费、燃料费、停车费以及原告代垫的水、电公摊等相关费用。被告怠于支付前述费用的行为已严重侵害原告合法权益，原告有权要求被告立即支付前述相关费用并按照《“旭辉花园”物业服务合同》的相关约定要求被告每日按千分之三的标准向原告支付迟延交纳物业服务费的违约金。 被告方向明未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月1日，原告与福州市仓山区××道××号旭辉花园建设单位福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》一份。双方约定：原告为福州市仓山区××道××号“旭辉花园”小区提供物业管理服务；物业服务费标准为高层住宅1.7元／月·平方米，商铺2.00元／月·平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初10日前履行交纳义务；公摊水电费每月按照依据由业主如实分摊，业主应每月按实缴交；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准支付违约金；物业服务合同期限自2015年4月1日起至业主代表大会成立，与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同签订后，原告依约为旭辉花园小区提供物业服务至2016年5月31日。 另查明，被告为旭辉花园小区3#楼701单元房屋业主，房屋建筑面积161.52平方米。被告未依约支付2015年4月、5月，2016年1月至5月的物业管理费。 本院认为，原告作为物业服务企业，与“旭辉花园”建设单位签订的《“旭辉花园”物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，《“旭辉花园”物业服务合同》在合同期内对包括被告在内的所有小区业主均具有约束力。按《“旭辉花园”物业服务合同》约定标准，讼争房产于2015年4月、5月，2016年1月至5月期间产生物业服务费1922.2元（161.52平方米×1.7元/月·平方米×7月），现原告要求被告支付物业服务费1922.2元，本院予以支持。关于原告诉请的违约金部分，根据《“旭辉花园”物业服务合同》第八章第二十九条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天应交纳物业服务费的3‰交纳违约金，该条款对违约金的约定显属过高，本院予以调整为按日万分之五标准计算。根据《“旭辉花园”物业服务合同》约定，业主应于每月10日前交纳相关费用，故被告延迟交纳物业服务费的违约金应从2015年4月11日起算。 关于原告诉请的公摊水、电费用问题，本院认为，首先，虽然原告有提交证据证实其支付了相关的水、电费用，但由于电力、自来水公司出具的发票体现的客户名称均是“上海永升物业管理有限公司福州分公司”，而非原告，原告现以此为据要求被告支付公摊水电费用，依据不足；其次，原告未提交证据证实公摊水电费用的计算方式及标准有经过主管行政机关或业主大会的确认。综上，原告要求被告支付公摊水电费用的诉请，本院不予支持。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方向明于本判决生效之日起十日内向原告福州市蓝水湾物业管理有限公司支付物业服务费1922.2元及违约金（以每月应缴纳的物业服务费274.6元为基数，按每日万分之五标准，从2015年4月11日起，按月分别计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告福州市蓝水湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告福州市蓝水湾物业管理有限公司负担40元，被告方向明负担10元。被告方向明负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告方向明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任小平 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  陈捷昕 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。