湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初4052号原告：蒋浩，男，1973年2月20日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。原告：晏秋，女，1974年9月1日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。共同委托诉讼代理人：肖晶，湖南理威律师事务所律师。被告：岳阳中建信和置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区建湘路366号。法定代表人：向前，总经理。委托诉讼代理人：陈昭，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再兴，湖南金州律师事务所律师。原告蒋浩、晏秋与被告岳阳中建信和置业有限公司（以下简称“中建信和置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖晶，被告的委托诉讼代理人陈昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋浩、晏秋向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除两原告与被告中建信和公司签订的商品房买卖合同及车位转让协议；2、被告退还原告购房款1283438元、车位款105000元、维修基金15262元、委托办证服务费1000元等因购房被告收取的费用共1404700元；3、被告以683438元为基数按年利率6%的标准自2017年10月31日起支付原告资金占用损失109350元（暂计算至2020年6月31日，实际支付至返还购房款之日止）；4、被告以600000元为基数按年利率6%的标准自2018年1月31日起支付原告资金占用损失87000元（暂计算至2020年6月31日，实际请求支付至返还购房款之日止）；5、被告以105000元为基数按年利率6%的标准自2019年1月1日起支付原告资金占用损失9450元（暂计算至2020年6月1日，实际请求支付至返还购房款当日）；6、请求依法判令被告支付违约金12834.38元；7、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年10月31日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告以1283438元购买被告开发建设的中建湖山壹号项目房屋，约定交付期限为2019年12月31日，但被告并未按照约定如期交房，现已逾期5个月。被告中建信和置业辩称，被答辩人蒋浩、晏秋所述与事实严重不符，其请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回，具体原因如下：一、答辩人已经于2020年1月21日具备商品房交付条件，且向被答辩人履行了通知义务；二、因不可抗力原因，答辩人可顺延交房时间无须承担违约责任，被答辩人无权解除合同；三、答辩人违约程度显著轻微，合同继续履行不影响原告合同目的实现，合同不应解除；四、被答辩人诉请答辩人退还房款、支付利息、返还维修基金等无事实及法律依据。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：2017年10月31日，原告蒋浩、晏秋与被告中建信和置业签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、原告购买被告开发的中建湖山壹号XX幢XX层XXX号房屋，房屋建筑面积为138.75平方米（套内面积为116.1平方米），房屋单价为9250元/平方米，总金额为1283438元。付款方式及期限为：签订合同前，原告应向被告支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告应当于2017年10月31日前支付首期房价款683438元，余款600000元向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。2、被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。3、如被告逾期交付房屋，逾期在30日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点二的违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同还对其他部分进行了约定。签订合同后，原告依约向被告支付了全部房款（2017年10月31日支付了首付款683438元；2018年1月31日原告从贷款机构按揭向原告交付了余款600000元）及办证费1000元，并向岳阳市物业管理办公室支付了15262元专项维修基金。2019年1月1日，被告中建信和公司与原告蒋浩、晏秋签订了一份《中建·湖山壹号地下停车位使用权转让协议》，两原告以105000元的价格获得被告开发的地下车BXXX号停车位的使用权，使用权期限自交付之日起至2087年6月19日止。签约当日，原告向被告支付了车位款105000元，被告向原告出具了收款收据。2019年11月4日，岳阳市住房和城乡建设局向被告中建信和置业出具了岳建消验字【2019】第026号建设工程消防验收意见书，同意评定该工程消防验收合格。2020年1月21日岳阳市建设工程质量安全监督站受理并办理了该项目的工程竣工验收备案手续。2020年4月8日，涉案项目提质改造工程通过了验收。2020年4月15日，涉案项目配套管网工程完成工程的竣工验收备案登记。另查明，2020年1月22日，经被告与湖山壹号业主授权代表协商，签订了《关于湖山壹号交房及提质改造的协议》，协议约定：一、被告对该项目按整改清单要求进行提质改造；二、因涉案项目未能在2019年12月31日按期交房以及逾期30日仍实际不能完成交付的事实，如业主仍选择继续履行合同，双方一致同意交房时间顺延至2020年5月31日，同时被告给予选择继续履行合同的业主标准车位使用权一个/房号作为补偿，则业主放弃原合同约定的因逾期造成的赔偿；三、无论业主是否授权，本协议经签署后业主可无条件退房，并按照自购房合同买受人付款之日起至2020年1月31日止银行同期贷款利率补偿，另外支付房款金额的1%的违约金，但不享受本协议约定的其它补偿。无论业主授权与否，业主退房书面申请须于2020年5月31日前向被告书面提出，逾期视为放弃退房权利，认同收房；四、协议签署之日，业主授权代表同意被告办理竣工验收手续。双方还就其他事项进行了约定。2020年3月18日，被告中建信和置业通过岳阳日报发布了《中建·湖山壹号车位选送公告》。被告陈述在2020年3月20日登报通知业主收房，并向原告逐一电话、短信的方式通知其收房，原告认可被告在三、四月份的时候通知过其收房，但因为案涉房屋未达到验收的条件，故原告未办理收房手续。判决的理由与结果本院认为，一、关于合同的解除及房款返还，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同约定房屋交付的时间为2019年12月31日，但被告开发的案涉项目于2020年4月15日才完成配套管网工程竣工验收备案登记，此时房屋才符合交付的条件，故被告存在逾期交房的情形；被告主张案涉房屋2020年1月21日已经具备交付条件的答辩意见与事实不符，本院不予采纳。被告主张因疫情的不可抗力可顺延交房时间且不承担违约责任的答辩意见，因被告违约在疫情爆发之前，即便顺延交付时间，其逾期交房的时间也实际超过了30天，故对于被告该答辩意见不予采纳。被告违约应当承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告应退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。故对于原告要其退还购房款1283438元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于房款利息以及违约金，根据合同的约定（不低于银行同期贷款利率）予以履行。由于现中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，原告主张按年利率6%的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。《房屋买卖合同》对房款的违约金的支付进行了约定，该约定合法有效，原告要求支付违约金12834.38元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。三、关于车位使用权转让协议，原告之所以与被告签订该协议系基于将来实际居住时方便停车的需要，故该协议的订立与商品房买卖合同之间存在事实上的依附关系，由于商品房买卖合同已经解除，该协议的履行亦失去实际意义，故对于原告要求一并解除车位使用权转让协议的主张，本院依法予以支持。被告应当将原告交付的车位款105000元返还给原告并按年利率6%的标准支付资金占用期间的利息。四、关于要求返还办证费1000元，因被告并未实际办证，该款应返还给原告，故本院对于该请求予以支持；五、关于要求返还专项维修基金，因原告的该款并非向被告支付，而是直接支付给岳阳市物业管理办公室，被告没有退还的义务，但对原告退还该款项应予协助。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告蒋浩、晏秋与被告岳阳中建信和置业有限公司于2017年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及2019年1月1日签订的《中建·湖山壹号地下停车位使用权转让协议》；二、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告蒋浩、晏秋返还购房款1283438元及车位款105000元，并按年利率6%的标准支付资金占用期间的利息（其中683438元自2017年10月31日起计算、600000元自2018年1月31日起计算、105000元自2019年1月1日起计算至实际返还之日止）；三、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告蒋浩、晏秋支付违约金12834.38元；四、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告蒋浩、晏秋返还办证费1000元；五、被告岳阳中建信和置业有限公司协助原告蒋浩、晏秋向相关部门办理房屋维修基金退还手续；六、驳回原告蒋浩、晏秋其他诉讼请求。前述第二、三、四项，限本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9705元，由被告岳阳中建信和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年十一月三日书记员  刘 芳