舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初2942号 原告：吴开伟，男，1969年7月27日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 被告：方福康，男，1946年6月20日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林婉君，浙江震舟律师事务所律师。 第三人：邵银宝，女，1951年10月9日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区，现羁押于乔司监狱。 原告吴开伟与被告方福康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案，2019年6月28日裁定驳回吴开伟的起诉。原告吴开伟不服裁定提起上诉后，舟山市中级人民法院于2019年8月9日裁定撤销本院（2019）浙0902民初1961号民事裁定，本案指令本院审理。本院于2019年8月20日重新立案，先适用简易程序，后依法转适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院追加邵银宝为第三人。本案的第三次庭审与（2020）浙0902民初1464号案的第二次庭审合并进行。原告吴开伟及其委托诉讼代理人翁雄健、被告方福康的委托诉讼代理人林婉君三次到庭参加诉讼，被告方福康及其委托诉讼代理人邵汉军参加了第一次庭审，第三人邵银宝参加了第三次庭审。本案因新冠疫情防控曾中止诉讼，现已审理终结。 吴开伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年12月30日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告支付租金1728233元，并按年利率6%支付利息至款项付清止（2013年4月1日至2014年3月31日按350000元计算，2014年4月1日至2015年3月31日按700000元计算，2015年4月1日至2016年3月31日按1050000元计算，2016年4月1日至2017年3月31日按1435000元计算，2017年4月1日起按1728233元计算）。事实和理由：2008年6月1日，原告通过竞标与中国人民解放军浙江省舟山警备区后勤部（现更名为中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处，以下称为出租人）签订了《房地产租赁协议》，租赁了位于舟山市定海区××路××号××平方米的房产及场地（以下称为都神殿房产），租赁期限至2020年12月31日，2009年1月1日至2014年12月31日的年租金为492000元，2015年1月1日至2017年12月31日的年租金为541200元，2018年1月1日至2020年12月31日的年租金为595300元。 2011年4月15日，原告与第三人邵银宝、舟山市定海区古迹文化保护协会（以下称为协会）等签订《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》，约定将都神殿房产的租赁权转让给邵银宝等，自2009年1月1日开始的租金由邵银宝等承担。此后，邵银宝等人向出租人支付了部分租金。 2012年12月30日，原告与被告方福康签订《房屋租赁协议》。该协议约定，都神殿房产中东弄5号B区、中殿、后殿约700平方米房屋（以下称该房屋为案涉房屋）出租给方福康使用，租赁期限自2013年1月1日起至2020年12月31日止；给予方福康三个月装修期，装修期不付租金，租金自2013年4月1日起算，第一年为350000元，每隔三年递增10%，先付后用，一年一付；方福康先付押金30000元。合同签订后，被告方福康经出租人的基建营房科同意，在案涉房屋注册设立舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所（以下简称东大诊所）。但被告未按约向原告支付租金。 原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告未支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定提起诉讼。 吴开伟提供证据如下：1.原告与出租人之间的《房地产租赁协议》，拟证明原告租赁了都神殿房产。2.原、被告之间的《房屋租赁协议》（以下称为“案涉房屋租赁协议一”），拟证明原、被告之间有房屋租赁合同关系。3.《房地产租赁证明》，拟证明出租人同意原告将案涉房屋转租给被告用于工商经营。4.照片一张，拟证明被告在案涉房屋开设东大诊所。5.（2017）浙0902民初3991号民事判决书、（2018）浙09民终42号民事判决书、（2018）浙0902民初1823号民事判决书、（2018）浙09民终426号民事判决书，拟证明关联诉讼案件的判决内容。6.舟山百灵堂医疗企业管理有限公司（以下称为百灵堂公司）的工商登记及备案资料，拟证明被告系百灵堂公司的法定代表人，其在“案涉房屋租赁协议一”上的签名属实。 方福康辩称，原告已与第三人邵银宝建立房屋租赁合同关系。被告未与原告建立房屋租赁合同关系。原告将都神殿房产全部转租给邵银宝，原告在（2017）浙0902民初3991号案中的陈述及其提供的证据均能印证该事实。被告于2012年底与他人协商欲筹建百灵堂公司，但被告除缴纳注册资金外从未参与公司设立及经营的具体事宜。百灵堂公司向工商管理部门提交的“案涉房屋租赁协议一”等资料，仅为办理工商登记手续所用，不能证明被告与原告建立房屋租赁合同关系。原告的合同相对方是邵银宝，原告突破合同相对性原则直接起诉被告，缺乏法律依据。原告将被告列为诉讼主体是错误的。原告的诉讼请求应予驳回。 方福康提供证据如下：1.原告与邵银宝等人之间的《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》以及《关于要求在都神殿开设中医门诊服务的报告》《房地产租赁证明》、吴开伟的《民事答辩状》，以上证据来源于（2017）浙0902民初3991号案卷宗，拟证明与原告建立合同关系的是邵银宝，原、被告之间未签订任何协议。2.原告与百灵堂公司之间的《房屋租赁协议》（以下称为“案涉房屋租赁协议二”）、出租人与百灵堂公司之间的《房地产租赁协议书》、《房地产租赁证明》、东大诊所的《变更登记情况》，以上证据来源于东大诊所的工商登记档案，拟证明原告与百灵堂公司签订有房屋租赁协议，甚至出租人也曾确认其将房屋出租给百灵堂公司，但当时百灵堂公司尚未成立，工商部门备案的资料未必符合真实情况。3.被告与邵银宝（协会）之间的《房屋租赁协议》（以下称为“案涉房屋租赁协议三”）、原告与邵银宝之间的《付款协议书》，以上证据系从邵银宝儿子处获取，拟证明原告将房屋转租给邵银宝，邵银宝将房屋转租给被告。 邵银宝述称，其系协会的会长。协会拟修复都神殿，其得知出租人将都神殿房产出租给了原告，遂找到原告协商，经出租人同意，从原告处转来了该房产。因出租人认为协会缺乏经济保障，且变更承租人需要到上级机关办理手续，太麻烦，故承租人没有更改为协会。原告所经手的出租事宜，其与协会均已清理完毕，且其与协会已向原告支付了补偿款。故都神殿房产已与原告无关。其租赁都神殿房产后，一部分自用，一部分转租给案外人顾珍菊开设餐厅，案涉房屋则转租给方福康开设百灵堂公司。方福康办理工商登记所需的租房合同，系由其带方福康去找原告签字。而协会与方福康之间另有真正的房屋租赁合同。案涉房屋的租金是直接支付给出租人的，到2016年底止的租金应该是付清的。 当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1、5、6，被告对真实性无异议，被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。据此，并结合各方当事人陈述以及（2020）浙0902民初1464号案中的相关证据，本院认定事实如下： 原告吴开伟诉称的其向出租人租赁都神殿房产、原告与第三人邵银宝签订协议等节，予以确认。关于《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》。前者由吴开伟（出租方、甲方）与协会、邵银宝、俞莉敏（承租方、乙方）于2011年4月15日签署，载明甲方拟将都神殿房产从原承租人陈某、杨某处收回后转租给乙方；2009年1月1日开始甲方与出租人合同租期内已支付给出租人的租金和以后应支付给出租人的全部租金均由乙方承担；甲方将房屋分租后，至2022年12月31日（应系2020年12月31日之误）可获得差额收益216万余元，甲方同意乙方支付补偿款160万元等内容。后者由吴开伟与协会、邵银宝签署，内容基本同前者。 另查明：原告吴开伟与出租人之间的《房地产租赁协议》约定，须每三年签订一次总后勤部房地产管理局监制的《军队空余房地产租赁合同》。故2012年3月1日原告又与出租人签订了《军队房地产租赁合同》。该合同除载明都神殿房产中房屋建筑面积约2200平方米，场地面积约300平方米，约定租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止之外，其余主要内容同前述的《房地产租赁协议》。此后，原告与出租人未再续签租赁合同。 2017年10月20日出租人起诉，要求解除与原告之间签订的《房地产租赁协议》《军队房地产租赁合同》，要求原告腾退房屋，支付租金1390600元及利息。同年12月27日，舟山市定海区人民法院作出（2017）浙0902民初3991号民事判决，认定由于出租人未同意合同转让，原告仍系都神殿房产的承租人，判决确认租赁合同于2017年12月31日解除，判令原告支付租金1350936元及利息244870元。原告提起上诉后，舟山市中级人民法院驳回上诉，维持原判。（2017）浙0902民初3991号案中，出租人起诉的被告除吴开伟外，还有东大诊所。出租人要求东大诊所对吴开伟拖欠租金中的811800元及利息39554元承担连带清偿责任。本院以出租人未与东大诊所建立直接的房屋租赁合同关系，出租人的主张缺乏合同依据和法律依据为由，对出租人的该项诉讼请求予以驳回。该案中吴开伟辩称，其已于2011年5月将《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性地转让给了第三人邵银宝；此后，都神殿房产由邵银宝实际使用，处在邵银宝的实际控制之下；其于2012年3月1日与出租人签订《军队房地产租赁合同》，是因为《房地产租赁协议书》有此要求，是为了满足形式备案及报批需要。该案中本院查明，都神殿房产的房屋所有权证登记的房屋面积为2094.04平方米；吴开伟最后一次向出租人支付租金是在2011年5月13日，之后系第三人邵银宝、案外人邵银玲在向出租人支付租金；2014年12月31日前的租金已付清，2015年1月1日后的租金，由邵银宝、邵银玲支付了110000元，由东大诊所于2017年6月23日支付了39664元。该案判令吴开伟支付给出租人的租金1350936元，系按2015年1月1日至2017年12月31日三年租金1623600元（541200元×3年），扣除可抵充的已付租金149664元、租赁保证金123000元计算。 2018年4月27日出租人再次起诉，要求原告支付房屋租赁合同解除日起至实际腾退日止的房屋占用费541200元。同年6月25日，舟山市定海区人民法院作出（2018）浙0902民初1823号民事判决，认定都神殿房产已于2018年5月22日腾退，判令原告支付房屋占用费205066.30元。原告提起上诉后，舟山市中级人民法院经审理认定东大诊所使用的800平方米房屋已于2018年1月4日停止使用，该800平方米房屋的占用费计算至2018年1月3日，其余1400平方米房屋的占用费计算至2018年5月22日，遂撤销原判，改判原告支付房屋占用费134659.73元。该134659.73元房屋占有使用费系2018年1月1日至2018年1月3日期间按2200平方米及年租金541200元计算，2018年1月4日至2018年5月22日期间按1400平方米及年租金541200元的7/11计算之和。 （2020）浙0902民初1464号案中查明，原告已履行（2017）浙0902民初3991号民事判决、（2018）浙0902民初1823号民事判决所确定的义务。 原告在提起（2020）浙0902民初1464号案诉讼之前，曾对案外人顾珍菊提起诉讼，该案的（2019）浙0902民初2940号民事判决中，本院认定吴开伟、邵银宝两方之间确有《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性转移的意向，但因出租人未同意，合同权利义务概括性转移未成为事实；吴开伟仍系都神殿房产的承租人。 本案诉讼过程中，本院曾向邵银宝进行调查。邵银宝称，出租人口头同意由我们承租都神殿房产，但因为变更租赁合同要经出租人上级审批，故书面手续未办理，还是以吴开伟的名义承租，但实际是我们向出租人租赁的；之后的租金由其或其姐姐邵银玲直接向出租人支付，吴开伟欠出租人的租金，也由协会补交了；吴开伟在（2017）浙0902民初3991号案中的相关答辩内容属实，其签署过《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》；其已向出租人付清了前期的租金，后期要求方福康等人直接向出租人支付租金，若方福康等人拖欠租金，应是欠协会的，但因为与出租人的租赁合同是吴开伟签的，故其认为吴开伟也有资格向方福康等人去收租金。 百灵堂公司成立于2013年10月18日，经营场所在都神殿房产中的******。被告方福康曾系该公司的股东之一，后于2015年12月31日将股权转让给徐国芳。该公司的法定代表人先是虞佳尔，后于2013年12月6日变更为被告方福康，再于2015年12月31日变更为徐国芳，又于2017年4月28日变更为蒋建美。该公司于2013年12月26日设立分支机构东大诊所。 本案的争议在于“案涉房屋租赁协议一”“案涉房屋租赁协议二”“案涉房屋租赁协议三”中，何者系案涉房屋租赁的真实协议。 原告提供的“案涉房屋租赁协议一”来源于百灵堂公司的工商备案资料，合同双方为原告吴开伟、被告方福康。该工商备案资料中，出租人出具的《房地产租赁证明》还载明出租人将案涉房屋出租给吴开伟转方福康。被告提供的“案涉房屋租赁协议二”来源于东大诊所的工商备案资料，该协议系在“案涉房屋租赁协议一”之上，在乙方方福康签名处加盖百灵堂公司公章所形成。该工商备案资料中的《房地产租赁协议》，系在原告与出租人之间的《房地产租赁协议》之上，在乙方吴开伟签名处加盖百灵堂公司公章所形成。该工商备案资料中，出租人出具的《房地产租赁证明》还载明出租人将案涉房屋出租给百灵堂公司。诉讼过程中，本院询问原告是否持有“案涉房屋租赁协议一”的原件，原告称原件应在邵银宝和方福康处。 本院认为，东大诊所工商备案的“案涉房屋租赁协议二”和《房地产租赁协议》均系变造而成，“案涉房屋租赁协议二”的落款日期为2012年12月30日，《房地产租赁协议》载明签订日期为2008年6月1日，而当时百灵堂公司尚未成立。故该两份协议不能反映真实租赁关系。关于原告吴开伟、第三人邵银宝之间有《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性转移的意向，但因出租人未同意，合同权利义务概括性转移未成为事实，吴开伟系都神殿房产的承租人一节，在相关生效判决中已作认定。原告自己亦在多个案件中，包括在本案起诉状中述及其与邵银宝等签订《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》，将都神殿房产的租赁权转让给邵银宝等人。而出租人在（2017）浙0902民初3991号等案件中，亦明确主张吴开伟系都神殿房产的承租人。因此，东大诊所工商备案的《房地产租赁证明》，所谓出租人将案涉房屋出租给百灵堂公司之内容与事实不符。百灵堂公司工商备案的“案涉房屋租赁协议一”与《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》相冲突。若仅此一点尚不足以否定“案涉房屋租赁协议一”的真实性，但一则原告不能提供该协议的原件，本院有理由怀疑“案涉房屋租赁协议一”仅供工商备案所用；二则被告提供了“案涉房屋租赁协议三”原件，诉讼过程中，本院向邵银宝出示了该协议，邵银宝对其真实性未予否认，并述称协会将案涉房屋出租给被告系事实。故本院认定“案涉房屋租赁协议一”并非真正的案涉房屋租赁协议，“案涉房屋租赁协议三”系案涉房屋租赁的真实协议。 综上，本院认为：原、被告之间并未建立房屋转租的合同关系。原告基于房屋租赁合同关系提出的请求权，缺乏事实和法律依据。在原告与邵银宝等人之间的合同权利义务概括性转移意向，因出租人未同意而未成为事实的情况下，意味着原告与邵银宝等人签订的《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》未生效。此后，原告与邵银宝等人就都神殿房产是否另行约定了权利义务关系，双方均未予举证。故原告与邵银宝等人之间基于《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》的所作所为及其法律后果，理应以合同未成立为前提，按缔约过失责任处理。就缔约过失责任的请求权而言，原告向被告方福康主张权利，缺乏事实和法律依据。第三人虽然同意原告直接向被告主张权利，但缔约过失责任是基于法律的规定而产生的一种民事责任，第三人的意思表示，并不能作为原告向被告方福康主张权利的依据。退一步说，即使原告与邵银宝等人就都神殿房产形成了其他合同关系，根据合同相对性原则，原告亦不能越过邵银宝等人直接向被告方福康主张权利。故原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下： 驳回原告吴开伟的诉讼请求。 案件受理费10177元，由原告吴开伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  张卓峰 人民陪审员  颜晶舟 人民陪审员  林意红 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  陈 洁