江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0206民初390号原告：无锡泰仑达化机设备有限公司，统一社会信用代码913202066668088821，住所地无锡市惠山区长安街道惠成路88号。法定代表人：董新颖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪燕影，江苏欣林律师事务所律师。被告：江苏承中和高精度钢管制造有限公司，统一社会信用代码9132020605022503X1，住所地无锡市惠山区堰桥街道漳兴路1-8。法定代表人：陆坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟肖肖，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉锦，上海君澜（无锡）律师事务所实习人员。原告无锡泰仑达化机设备有限公司（以下简称泰仑达公司）与被告江苏承中和高精度钢管制造有限公司（以下简称承中和公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰仑达公司的委托诉讼代理人汪燕影、被告承中和公司的委托诉讼代理人翟肖肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰仑达公司诉至法院，要求：1、确认双方签订的《厂房租赁协议》已于2019年12月1日解除；2、要求承中和公司赔偿提前解约损失130万元及迟延付款违约金11416.4元。事实和理由：2015年8月28日，双方签订《厂房租赁协议》一份，泰仑达公司将其位于无锡惠山经济开发区××工业园××路××号的车间租赁给承中和公司，年租金为1141642元，每半年支付一次租金，若承中和公司拖欠租金达一个月的，泰仑达公司可单方解除合同。承中和公司之前已延迟支付租金，泰仑达公司曾提起诉讼，但本院判决不解除双方的租赁协议。现承中和公司再次逾期支付租金，构成违约，已达到合同约定的解除条件，泰仑达公司有权解除合同。被告承中和公司辩称：其未有违约行为，不应解除合同，相应赔偿损失诉请也无依据，理由是：1、针对2019年下半年租金，因为在该时间段内原告起诉其的案件正在二审，其起诉原告的案件也在本院进行审理，双方之间的纠纷处于诉讼中，有待法院裁判处理，故即便其暂缓支付租金，不宜认定为违约，况且其仍然向原告足额支付租金，表明愿意继续履约，因此，原告无权解除合同；2、即便其存在延迟支付行为，也非根本违约，无需解除合同，且2018年3月至2019年9月的租金原告拒绝开具发票，其有权拒付租金；3、从维护交易稳定、公平等角度来说，也不应判决解除租赁合同，为表示继续履行合同的诚意，如法院认定其违约，其愿意按约支付逾期付款违约金并承诺此后严格按约履行租金的支付义务。经审理查明：2015年8月28日，泰仑达公司与承中和公司签订《厂房租赁协议》一份，约定：泰仑达公司将其位于无锡惠山经济开发区××工业园××路××号的车间出租给承中和公司，用于钢管生产制造及销售；租赁期间为12年，自承中和公司实际进场之日起算；年租金为1141642元，承中和公司应在协议签订之时向泰仑达公司支付定金20万元，承中和公司进驻后作为履约保证金，在承中和公司按约支付租金的情况下，租赁期满并结清费用后5天内，泰仑达公司返还履约保证金，如承中和公司违约则上述保证金不予退还，抵作违约金及损失，若泰仑达公司违约则应退还保证金20万元并赔偿违约损失20万元。租金采取先付后用，按每半年支付一次的原则，支付第一期租金的时间为正式进场前15天内，以后每隔六个月支付下期半年租金。泰仑达公司需向承中和公司提供合法的房屋租赁发票，每半年提供一次发票，所有开票税费由泰仑达公司负担。承中和公司不得随意改变租赁厂房的主体结构，如需对主体结构进行改造，应先向泰仑达公司提供相关图纸，征得其书面同意后方可实施，承中和公司信件或添置生产经营必须的设备和地面改建，须先征得泰仑达公司书面同意。合同终止后，经泰仑达公司同意接收的改建或新建的设施项目，合同期满退租时承中和公司可根据残值情况要求泰仑达公司承担相应的费用或者承中和公司可自行拆除相关改建或新建的设施。泰仑达公司提供的厂房和一切设施必须确保可正常使用状态，因使用寿命或设施严重质量问题等因素导致的维修费用由泰仑达公司承担。承中和公司有如下情形之一的，泰仑达公司可单方提前解除合同并立即收回厂房，造成泰仑达公司损失的，由承中和公司予以全额赔偿：1、擅自将厂房转租的；2、擅自将承租的厂房转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改厂房的主体结构或改变房屋用途的；4、拖欠租金达1个月的；5、利用承租厂房进行违法活动的。泰仑达公司有如下情形之一的，承中和公司可单方提前解除本协议，造成承中和公司损失的，由泰仑达公司全额赔偿：1、租赁期未满将厂房转租第三人的；2、未经双方同意，拆改厂房主体结构的；3、无故停水停电限制承中和公司人员车辆进出厂区；4、泰仑达公司进行违法活动的。双方亦约定违约责任：1、承中和公司逾期15日未支付租金及其他费用的，在15日后每逾期一日，泰仑达公司有权按该笔应付金额的0.05%向承中和公司加收滞纳金，同时泰仑达公司有权采取停水停电、限制车辆进出厂区等措施，承中和公司不得就此要求泰仑达公司予以任何赔偿；2、在合同期内由于泰仑达公司原因导致本合同提前解除或终止的，泰仑达公司应承担承中和公司投入的设备搬迁安装费和其他投入等共计300万元；3、在合同期内由于承中和公司的原因导致本合同提前解除或终止的，承中和公司应承担泰仑达公司投入的地面工程和拆除探伤室工程损失，租赁空档期损失等共计130万元。2015年9月14日，承中和公司正式进场。在租赁期间内，对于2019年9月以前的租金，泰仑达公司以承中和公司存在逾期付款为由，起诉至本院。本院经审理，于2019年6月28日出具（2019）苏0206民初74号民事判决书，认定：案涉《厂房租赁协议》约定了租金的支付方式及期限，并约定若承中和公司拖欠租金达1个月或者擅自拆改厂房的主体结构的，泰仑达公司有权单方解除合同，该约定属于法律规定的双方约定合同解除条件的情形。关于承中和公司开设侧门的情况，系其在租赁之初即开设，承中和公司已经租赁厂房将近4年的时间，泰仑达公司在本案起诉前从未对该行为提出异议，且泰仑达公司亦未证明开设侧门系拆改厂房的主体结构，故现有证据不能证明承中和公司开设侧门的行为系违反合同约定的行为。关于租金支付的情况，2018年3月至2018年9月期间的租金570821元，承中和公司未按照合同约定的期限支付，但根据其提供的微信聊天记录，可以证明双方曾协商同意延期支付租金的事实；2018年9月至2019年3月期间的租金570821元，按照合同约定，应于2018年8月30日前支付，但承中和公司在泰仑达公司催告后于2018年10月26日才履行支付租金的义务，构成违约，符合双方约定的解除合同的条件。但本院认为，合同法尊重当事人的意思自治，同时也维护稳定的交易秩序，并尽可能衡平各方利益，以确保权利义务的相对公平。本案中，承中和公司虽然在支付租金的期限上存在履行瑕疵，但该履行瑕疵尚不足以构成根本违约，且在泰仑达公司催告后已经付清欠缴租金，且泰仑达公司在本案起诉后，亦收取了承中和公司支付的2019年3月至2019年9月期间的租金，其行为亦表明主观上同意继续将厂房租赁给承中和公司。另外，承中和公司在租赁案涉厂房后基于生产经营的需要，进行了挖地基、排机组、环氧地坪、改造消防及电力等基建设施投入，现实际租赁期限尚不足四年，若径行解除合同，将对承中和公司造成极大的损失，有违公平正义，也不利于交易的安全和稳定，结合本案事实，综合考虑承中和公司的违约程度及利益对等的考量，继续履行合同更能够平衡双方利益，故泰仑达公司要求确认《厂房租赁协议》已经解除的诉讼请求，不予支持。一审判决后，泰仑达公司提起上诉，无锡市中级人民法院于2019年11月6日出具民事判决书，维持原判，驳回上诉。本案泰仑达公司再次起诉承中和公司，涉及2019年9月14日至2020年3月13日的租金，按约应于2019年8月30日前支付，而承中和公司于2019年10月9日支付，比合同约定的付款时间又逾期40天。泰仑达公司未开具2019年9月14日后的租赁费发票。另由于疫情影响，承中和公司申请延缓支付2020年3月至2020年9月期间的租金，泰仑达公司表示同意，承中和公司于2020年3月支付了该租赁期间的租赁费用。2019年11月29日，泰仑达公司向承中和公司发出《解除厂房租赁协议通知函》，内容为：按照约定，2019年下半年的租金最后付款期限为2019年8月30日，但承中和公司于2019年10月9日才支付，延期40天，再次拖延支付租金，故依据《厂房租赁协议》第十条约定，向承中和公司提出提前解除《厂房租赁协议》，并要求承中和公司在一个月内搬离。承中和公司于2019年12月1日签收。以上事实，有《厂房租赁协议》、解除厂房租赁协议通知函、（2019）苏0206民初74号民事判决书、转账记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：泰仑达公司与承中和公司签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方订立《厂房租赁协议》是为实现承中和公司取得厂房使用权进行生产活动、泰仑达公司收取租金的合同目的。本案中，承中和公司虽存在再次逾期支付租金的行为，但逾期不久已经支付，属于瑕疵履行，违约情节轻微，且后续2020年3月至2020年9月的租金经双方协商后也已履行完毕，故不宜认定为恶意拖欠租金的根本违约行为，亦未影响泰仑达公司收取租金合同目的的最终实现，承中和公司也表达了愿意严格履行合同的意愿。且本案属于长期租赁合同，为了保护交易的稳定性，维护企业的正常经营，本案继续履行合同更为适宜。故泰仑达公司要求确认《厂房租赁协议》已经解除并要求赔偿损失130万元的诉讼请求，本院不予支持。同时，本院虽认定案涉合同应当继续履行，但承中和公司仍应对其延付租金的行为承担违约责任，泰仑达公司要求承中和公司支付违约金11416.4元（285.41元/天×40天）的诉讼请求，本院予以支持；鉴于本案是承中和公司违约而引起，为了体现惩罚性，本案的诉讼费用由承中和公司负担较为合理。另外还需要重点说明的是，当事人的意思自治原则应得到尊重，鉴于本案实际情况，若承中和公司在今后的合同履行过程中再次出现逾期支付租金等违约情形，泰仑达公司有权行使合同解除权，以维护自身合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、江苏承中和高精度钢管制造有限公司于本判决生效后10日内支付无锡泰仑达化机设备有限公司逾期付款违约金11416.4元。二、驳回无锡泰仑达化机设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16603元，由江苏承中和高精度钢管制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  季敏江人民陪审员  高晓琪人民陪审员  张 靖二〇二〇年十一月二十九日法官 助理  崔 健书 记 员  杜方华