四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3170号 上诉人（原审原告）：尚万春，男，汉族，1986年8月10日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李修远，四川智典律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：尚亮，男，汉族，1988年6月25日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李修远，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充洪洲房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区模范街二号南充大都会1栋5层1号。 法定代表人：钟文春。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：齐中伟，男，汉族，1973年11月15日生，住四川省岳池县。 上诉人尚万春、尚亮因与被上诉人南充洪洲房地产开发有限公司（以下简称洪州公司）、齐中伟合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求或将该案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审判决未查明案件基本事实。上诉人在洪州公司购买案涉房屋时，洪州公司告知上诉人案涉房屋尚在租赁期间，但未签订租赁合同，租赁期限截止2018年年初。同时上诉人在向洪州公司支付案涉房屋价款时，将案涉房屋应收取的租金冲抵了部分房屋价款。另上诉人在向被上诉人齐中伟主张交付房屋时，齐中伟曾表示并未就案涉房屋签订书面的房屋租赁合同。洪州公司现在本案中出示了案涉房屋的书面租赁合同而未在一审中出示该租赁合同原件，该合同的真实性尚且存疑。一审法院在未核实租赁合同真实性的情况下，即认定了洪洲公司与齐中伟之间成立真实的房屋租赁合同关系，有失妥当。2、二被上诉人就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系以合法形式掩盖非法目的。即洪州公司为避免向上诉人交付案涉房屋，与齐中伟在房屋出卖后签订了十年期的租赁合同。案涉租赁合同中约定的租赁是否真实客观、是否按合同约定实际支付、双方如何履行相应手续？一审判决均未对此予以审查。3、案涉房屋租金认定处理的问题。一审法院未审核认定案涉房屋2020年度的租金，该年度租金是否已由洪洲公司收取、收取的实际金额以及是否应向上诉人退还，一审判决并未对此予以审查和处理。 洪洲公司辩称，其就案涉房屋与齐中伟签订的房屋租赁合同系在向上诉人出卖案涉房屋之前；截止上诉人就本案主张权利时，仅产生了2018年、2019年租金的问题，2020年的应收租金尚未实际发生；洪洲公司在向上诉人出售案涉房屋前，即以借款的名义收取了齐中伟的款项，并对该款项约定了在与齐中伟的房屋买卖合同不成立时，该款项用于抵扣租金。 齐中伟辩称，与洪州公司就案涉房屋签订的租赁合同真实有效，应以该合同内容予以审理认定。 尚万春、尚亮向一审提出诉讼请求：1、确认洪洲公司与齐中伟所签订的房屋租赁合同无效；2、齐中伟将位于南充市顺庆区××街××号××栋××层××号门面房屋腾退、交付给尚万春、尚亮；3、洪洲公司将2018年至今所收取的租金28800元支付给尚万春、尚亮；4、洪洲公司、齐中伟承担一审案件受理费。 一审法院认定事实如下：尚万春、尚亮先前起诉的与洪洲公司之间的商品房销售合同纠纷一案，顺庆法院作出了（2019）川1302民初972号生效判决。判决内容为：洪洲公司将出卖给尚万春、尚亮的位于南充市顺庆区××街××号××栋××层××号××号××号××号门面房屋权属转移登记至尚万春、尚亮名下。但至今尚未办理过户登记。 洪洲公司与齐中伟之间的租赁合同（复印件）载明：租赁时间从2016年6月18日起至2026年6月17日止，租赁时间为10年。据此，尚万春、尚亮称：在购买以上门面房屋时，洪洲公司告知案涉门面房屋确实是在租赁期间，但租期2018年初就到期，到期后尚万春、尚亮可自行接收门面房屋。同时，尚万春、尚亮在支付案涉房屋价款时，洪洲公司将2017年度己收的租金折抵了房屋价款。 尚万春、尚亮称，2018年10月，其要求齐中伟交付房屋时，齐中伟予以拒绝，引发双方纠纷。 齐中伟称租赁房屋事实属实，现用作库房使用。2018年之后,洪洲公司已向齐中伟收取租金28800元。 一审法院认为，首先，尚万春、尚亮关于案涉合同无效的主张不能成立。尚万春、尚亮请求确认洪洲公司与齐中伟双方签订的“房屋租赁合同”无效，所持理由为合法形式掩盖非法目的，但其未能举证证明非法目的是什么。案涉房屋租赁合同（复印件）所载明合同的基本内容不具有违法性；齐中伟陈述其租房的目的是用作库房存货，合同也在实际履行，没有任何非法性。据上，尚万春、尚亮以洪洲公司与齐中伟双方所签“房屋租赁合同”以合法形式掩盖非法目的而应无效的主张，因无证据支持，不能成立。之外，尚万春、尚亮递交的诉状认可案涉租赁合同存在，由此主张合同无效，而其举出的证人证言又称合同不存在，二者发生矛盾，对此，应以尚万春、尚亮通过诉状陈述的事实及其提出的请求为基准确认本案基本事实。 其次，尚万春、尚亮请求齐中伟腾退、交付房屋的理由不能成立。洪洲公司与齐中伟均认为双方所签“房屋租赁合同”系双方的真实意思，故应当认为案涉租赁合同合法有效。由于房屋租赁合同正在履行中，且先前审理的相关案件中尚万春、尚亮已经知悉租赁合同的存在，故此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，尚万春、尚亮请求齐中伟将位于南充市顺庆区××街××号××栋××层××号门面房屋腾退、交付的理由不能成立，这一诉讼请求应予以驳回。 再次，尚万春、尚亮请求洪洲公司将2018年至今已经收取的租金28800元支付给尚万春、尚亮的理由成立，洪洲公司对此也无异议，对这一诉讼请求予以支持；之后的租金，尚万春、尚亮有权直接向齐中伟收取。据此，一审判决如下：1、驳回尚万春、尚亮的第一项诉讼请求；2、驳回尚万春、尚亮的第二项诉讼请求；3、南充洪洲房地产开发有限公司在判决生效后十日内付给尚万春、尚亮已收租金28800元。案件受理费260元，由南充洪洲房地产开发有限公司、齐中伟共同负担。 二审中，上诉人出示新证据如下：1、案涉房屋的不动产权登记证书原件，拟证明其系案涉房屋的所有权人；2、上诉人购买案涉房屋的收据、收条各1份，拟证明已向洪洲公司支付全部房屋价款的事实；3、光盘一份，主要内容为上诉人已向三位承租户告知2020年房屋租金的收取事宜，且承租户曾告知已支付案涉房屋十年租金的手机视频，拟证明房屋租金与案涉房屋租赁合同约定每年付清的约定不符。 洪洲公司经质证，对第1组证据的真实性无异议；对第2组证据的真实性无异议，但同时该证据佐证李莉为洪洲公司工作人员的事实；对第3组证据的真实性、合法性和关联性均不认可，同时该手机视频中相关人员的身份不能确认。 齐中伟未对上述证据质证。 齐中伟补充提交了2017年12月19日向洪洲公司转账25万的凭证复印件及洪洲公司出具的借条复印件一份。上诉人经质证认为，该证据未在一审审理期间提交，现在二审中提交不作新证据认定。 洪洲公司出示了李莉的工作证明，拟证明李莉为洪洲公司的工作人员，代表洪洲公司收取了齐中伟转款支付的25万。上诉人经质证认为，李莉是否为洪洲公司的工作人员由人民法院予以核实。齐中伟未对上述证据质证。 二审查明事实如下：上诉人在向洪洲公司购买房屋时，知晓案涉房屋存在租赁的事实，但不清楚案涉房屋租赁的具体期限，并称洪洲公司仅告知其在2018年初租赁到期。上诉人于2017年11月17日就案涉位于南充市顺庆区××街××号××层××号房屋向洪洲公司合计支付了购房定金50万，洪洲公司于当日向上诉人出具了收据。该收据载明：案涉房屋合计建筑面积180.15㎡、房屋单价为6000元／㎡；合同备案当天结清房款，已收租金可抵房款。洪洲公司又于2017年11月30日向上诉人出具了收条一张“收到尚万春、尚亮购顺达街61号5幢2、3、4、5号部分购房款人民币伍拾伍万元正（¥550000.00），以此条换取正式购房发票。收款人：南充洪洲房地产开发有限公司，2017.11.30.”。上诉人和洪洲公司均认可案涉4套房屋总价款为1080900元，实际支付款项1050000元，余款30900元以案涉房屋收取的租金冲抵。 齐中伟于2017年12月19日向洪洲公司出纳李莉的账户转款25万；洪洲公司于同日向齐中伟出具借条一张“今借到齐中伟（无息借款）人民币贰拾伍万元正，此款待尚亮、尚万春顺达街62号5幢1层2号房产购房合同解除备案后，才作为此房的购房定金，待尚亮、尚万春解除备案合同后，从2017年12月20日起结算已交的此房租金。结算后剩余租金冲抵此房的购房款。如果尚亮、尚万春购房合同无法解除，我司无息退还此借款。借款人：南充洪洲房地产开发有限公司（公司盖章确认），2017.12.19”。洪洲公司就25万转款尚未与齐中伟结算。 二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案围绕上诉人提出的上诉请求及相关事实予以审理。 上诉人上诉主张请求确认洪洲公司与齐中伟签订的“房屋租赁合同”无效，理由为洪洲公司以合法形式掩盖非法目的，在与上诉人就案涉房屋达成房屋买卖合同意思后才与齐中伟签订书面房屋租赁合同，房屋租赁期限为十年，其目的系拒绝向上诉人交付案涉房屋，同时约定的房屋租金明显偏低，有损于上诉人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“合同无效的法定情形有下列情形之一的，应认定为无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”之规定，上诉人应举证证明洪洲公司与齐中伟就案涉租赁合同的签订具有两种情形之一。本案中，案涉租赁合同是否存在合法形式掩盖非法目的情形。上诉人自认在向洪洲公司购买案涉房屋时，已知案涉房屋尚在租赁期间但不明确房屋具体租期；另在支付房屋价款时，案涉房屋租金冲抵了部分房屋价款，即上诉人在向洪洲公司购买案涉房屋前案涉房屋租赁的事实已然存在。 上诉人主张案涉租赁合同并无明确成立日期，同时齐中伟向洪洲公司转款25万亦在上诉人购买案涉房屋后，据此可推定案涉租赁合同系在案涉房屋出卖后书立，双方有恶意串通延迟租赁期限的可能，但上诉人未就该主张举证证明。同时上诉人对在购房时案涉房屋租期何时届满不能清楚说明，亦不能举证证明，仅从案涉租赁合同未签具时间、齐中伟转账支付25万时间在案涉房屋出卖后的事实，尚不足以认定洪洲公司与齐中伟就该租赁合同的签订在上诉人购买案涉房屋后，且双方存在恶意延长房屋租赁期限等串通行为。案涉租赁合同约定了房屋租金，该租金的约定是否有损上诉人利益。本院认为，案涉房屋位于顺庆区××路××市场，该房屋由齐中伟租作库房存货。综合案涉房屋位置、房屋的实际用途，尚不能确定合同中的租金金额具有不合理性，且上诉人未进一步举证证明约定的案涉房屋租金明显低于同地段市场行情。综上，不能认定洪洲公司与齐中伟签订的房屋租赁合同系双方恶意串通、且损害第三人利益的情形。 上诉人主张一审判决未对案涉房屋2020年所涉及的租金作出处理。案涉租赁合同约定的租金支付方式为一年一付，租赁期限为2016年3月至2026年3月，上诉人于2020年1月向一审法院主张权利时，案涉房屋2020年度的租金尚未实际发生，且一审判决已根据“买卖不破租赁”原则确认了上诉人对案涉房屋享有租金的收取权利，一审对此处理并无不当。 综上，尚万春、尚亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费520元，由上诉人尚万春、尚亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 莉 审 判 员  熊 东 审 判 员  严钲棚 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  刘惠娟 书 记 员  王斯斯