成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初5569号 原告：成都志达房地产开发有限公司，住所地:成都市郫都区犀浦镇兴业街西区花园科技商务楼。 法定代表人：田文泽，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：向俊蓉，四川明炬律师事务所律师。 被告：方红星，男，汉族，1981年3月7日出生，住湖北省监利县。 被告：苏进财，男，汉族，1990年10月30日出生，住福建省南安市。 原告成都志达房地产开发有限公司与被告方红星、苏进财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理，由本院审判员李军适用简易程序公开开庭进行审理，原告成都志达房地产开发有限公司委托代理人向俊蓉到庭参加诉讼。被告方红星、苏进财经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都志达房地产开发有限公司诉请：1、确认原告与被告方红星于2019年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月24日解除。2、判令被告方红星向原告支付从2020年1月12日至2020年1月31日的租金11270元（16905÷30×20＝11270）以及逾期支付当期租金的违约金4361元（2019年12月12日至2020年1月24日为50715×43×2‰＝4361）；支付从2020年2月1日至被告实际腾退之日止的占用费，暂计至2020年5月31日为135240元（16905×4×2＝135240）及违约金84525元（16905×5＝84525）；退还优惠租金32200元及逾期退还优惠租金的违约金，从2020年1月30日起至实际退还之日止，暂计至2020年5月30日为1948元（32200×5‰×121＝1948）；3、判令被告方红星向原告支付水费386元、电费17518元，物业费从2020年2月1日至腾退房屋之日止，暂计至2020年5月31日为1150元（287.5×4＝1150），以上合计288598元；4、被告方红星立即将位于成都市郫都区的涉案房屋腾退给原告；5、被告苏进财对被告方红星的前述债务承担连带责任；6、本案诉讼费、保全费由二被告承担。 事实及理由：2018年7月12日，原告与被告苏进财签订租赁合同，将位于成都市郫都区租赁给被告苏进财，同日，双方还签订了《租赁合同补充协议》，认可原告给了被告苏进财租金优惠32200元，但如果因被告苏进财的原因导致合同提前解除，被告苏进财应向原告补交该优惠金额，且该款项须在合同解除后五日内付清，逾期按照每日万分之五承担违约金直至付清。2019年7月1日日，应被告苏进财的请求，原告与被告方红星、苏进财签订了《承租人变更协议》，将该商铺改租给被告方红星，同日，原告和被告方红星签订了《商铺租赁合同》主要约定：1、租赁期限从2019年10月12日至2021年7月11日；2、2019年10月12日至2020年7月11日期间的月租金为16905元；3、租金每三个月付一次，第二期及以后租金提前30日预付完毕；4、水电费等由承租人承担；5、合同到期或者提前终止后至交房期届满，房屋未交还给出租人的，应按租金标准的200％支付占用费；6、若拖欠租金，按所欠金额的千分之二逐日计收违约金；7、拖欠租金达三十日的，出租人有权终止合同并按当年月租金的5倍收取违约金。三方签订的《承租人变更协议》，协议第二条约定，被告苏进财对被告方红星履行租赁合同的行为承担连带责任。被告方红星应在2019年12月12日前支付第二期的租金，而被告方红星经原告多次催款但一直置之不理，后原告依据合同发出《终止合同告知书》，被告方红星仍拒绝与原告沟通，且不将房屋交还原告并将大量商品至今放置在房屋内，导致原告一直无法收房。原告认为，被告方红星已构成多项违约，被告苏进财应对被告方红星的债务承担连带责任，原告为维护合法权益向法院起诉。 经审理查明，2018年7月12日，被告苏进财与原告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于成都市郫都区商铺出租给被告苏进财，租赁期为36个月，从2018年7月12日起至2021年7月11日止。同日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，确认原告给与苏进财32200元租金优惠，优惠后收取的租金标准为合同列明的租金标准，合同中租金标准已扣除优惠租金。双方同意：因被告苏进财原因导致合同提前解除，被告苏进财应向原告补交该优惠金额，且该款须在合同终止或解除后五日内付清，逾期按照每日万分之五承担违约金直至付清。合同签订后，原告交付涉案房屋给被告苏进财使用。 2019年7月1日，原告与被告苏进财、方红星签订《承租人变更协议》，约定：1、自2019年10月12日起，被告苏进财与原告签订《商铺租赁合同》的承租人变更为被告方红星，由被告方红星按照剩余租期和原《租赁合同》的基本条款与原告签订新的租赁合同。依据原《租赁合同》收取的保证金32000元转为被告方红星交给原告的保证金，被告苏进财将收据退给原告，并由原告出具新的收据给被告方红星。2、协议签订后，被告方红星立即与原告签署新的租赁合同，新的租赁合同生效的同时，被告苏进财与原告签订的原《租赁合同》失效。但如果牵涉到原租赁合同的履行相关问题，被告方红星承担被告苏进财的责任。被告苏进财和被告方红星共同就原租赁合同和新的租赁合同向原告承担连带责任。 2019年7月1日，被告方红星与原告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于成都市郫都区商铺出租给被告方红星，租赁期为21个月，从2019年10月12日起至2021年7月11日止。租金每三个月支付一次，第一期租金应于签订合同之日交纳，第二期及以后租金均提前30日预付完毕。最后一期租金如不足3个月的，按照实际月数预交；拖欠租金达30日，视为严重违约，原告有权终止合同并按当年月租金标准的5倍（即5个月的租金）收取违约金。合同约定租金标准：2019年10月12日至2020年7月11日，月租金为16905元；2020年7月12日至2021年7月11日，月租金为17750.25元。 合同签订后，原告交付房屋给被告方红星使用。被告方红星在合同签订后缴纳了2019年10月12日至2020年1月11日的租金，但未按照合同约定于2019年12月12日前支付原告2020年1月12日至2020年4月11日的租金50715元。原告于2019年11月28日向被告方红星发函进行书面催收，被告方红星本人收到催收函后未支付租金。2019年12月30日，原告再次向被告方红星发出《违约告知函》，函告被告方红星限期交纳租金以及违约后果，被告方红星仍未支付租金。原告于2020年1月19日向被告方红星发出《终止合同告知书》，告知其终止履行签订的租赁合同，并要求被告方红星收到通知书后5日内支付违约金，并结清其他费用和将房屋归还原告，避免损失扩大。原告认为被告方红星未履行合同义务，应承担逾期支付租金、违约金、补足优惠租金和相关费用，并腾退返还租赁房屋等，遂诉讼至本院。 同时查明，原告给与被告方红星房屋租期内的租金优惠共计32200元。被告方红星向原告缴纳了32000元的履约保证金。原告代被告方红星缴纳了电费17517元。 以上事实有原、被告的身份信息、商铺租赁合同及补充协议、承租人变更协议、违约告知函、催缴函、终止合同告知书、邮寄凭据、电费缴纳票据及当事人当庭陈述等予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系真实有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面如实履行义务。根据合同约定，被告方红星应于2019年12月12日前支付原告案涉房屋2020年1月12日至2020年4月11日的租金50715元，被告方红星逾期未支付，属于违约，经书面催收后被告方红星仍未支付租金，原告可以解除合同并收回出租的房屋，原告根据与被告方红星签订的租赁合同第二十条确定的邮寄方式和生效时间，在2020年1月19日向被告发出的《终止合同告知书》，具有解除合同的法律效力，本院对原告诉请确认与被告方红星于2019年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月24日解除的请求予以支持。 对原告诉请被告方红星支付租金、占用费、退还优惠租金和支付违约金的请求，根据庭审查明的事实，本院逐一评判如下：1、关于租金问题。原告诉请的租金应从被告方红星欠付租金之日计算至合同解除之日，合同解除之后应为房屋占用费，即租金应从2020年1月12日计算至2020年1月24日止，根据双方租赁合同确定的月租金标准，本院确认该期间的租金金额为6762元（16905÷30×12=6762元）。2、关于占用费问题。根据原告与被告方红星签订的租赁合同第十五条，原告在被告方红星逾期支付租金解除合同后，原告应积极履行止损义务并收回房屋，综合本案履行、被告违约以及疫情的影响，本院酌情给予原告三个月作为收回案涉房屋时间并支持该期间的房屋占用费50715元（16905×3=50715元）。3、关于优惠租金问题。双方签订的《租赁合同补充协议》已明确约定，原告给与被告32200元租金优惠，优惠后收取的租金为合同列明的已扣除优惠后的租金金额，因被告原因导致合同提前解除，被告应向原告补交该优惠金额，该约定符合法律规定，合法有效，但优惠金额属整个租赁期间的优惠金额，因此应以被告实际经营期间享受的优惠租金进行折算补足才符合公平诚信原则，被告方红星的整个租赁期间为638天，实际经营104天，因此，本院酌情确认被告方红星应补足原告相应优惠租金为5249元（104天÷638天×32200元）。4、关于违约金问题。本案原告主张被告方红星应分别支付租金、占用费和优惠租金的违约金，本院认为，原告主张的租金和优惠租金的违约金有合同及法律依据，应予支持，但被告方红星欠付租金后，原告已经第一时间进行催收，同时考虑案涉合同履行时间、被告违约情形，兼顾公平诚信原则，对原告诉请的租金和优惠租金的违约金，本院酌情按照合同约定的两个月房租33810元作为被告方红星应支付给原告的违约金。因被告方红星向原告缴纳了履约保证金32000元，本院对被告方红星应向原告支付的违约金进行品迭，被告方红星实际向原告支付违约金1810元。对原告诉请的占用费违约金无合同依据，本院不予以支持。 关于原告诉请物业费、电费、水费，原告仅向本院提交了缴纳电费17517元的票据，并未提供物业费和水费的相应证据证明，因此本院对原告诉请的电费17517元予以支持，对原告诉请的物业费和水费，本院不予支持。对原告诉请被告方红星在合同终止后腾退房屋，本院认为，该项诉请有合同和法律依据，本院予以支持。对原告诉请被告苏进财对被告方红星在本案中的给付义务承担连带责任的请求，本院认为，在三方签订的《承租人变更协议》中，被告苏进财自愿对被告方红星与原告签订的租赁合同承担连带责任，该约定不违反法律的规定，本院对原告的该项诉请予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告方红星与原告成都志达房地产开发有限公司于2019年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月24日解除。 二、被告方红星于本判决生效后十日内向原告成都志达房地产开发有限公司支付租金6762元、房屋占用费50715元、优惠租金5249元、违约金1810元和电费17517元，合计82053元。 三、被告方红星于本判决生效后十日内将承租的位于成都市郫都区商铺腾退交还给原告成都志达房地产开发有限公司。 四、被告苏进财对被告方红星的第二项给付义务承担连带责任。 五、驳回原告成都志达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2814元，已由原告成都志达房地产开发有限公司垫付，由被告苏进财、方红星承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 全倩如