重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初2832号原告（反诉被告）：唐平，男，1967年1月18日出生，住重庆市巫溪县。原告（反诉被告）：张弟轩，男，1974年3月25日出生，住重庆市巫溪县。共同委托诉讼代理人：杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗登文，男，1967年2月10日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。原告唐平、张弟轩与被告罗登文租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，被告罗登文提起反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐平、张弟轩及委托诉讼代理人杨祖夔，被告罗登文及其委托诉讼代理人李健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐平、张弟轩向本院提出诉讼请求：１．判令被告给付原告房屋租金2363163.52元；２.判令被告给付原告违约金236316.35元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月28日之前是喻亮与被告履行房屋租赁合同，原、被告签订合同是在2016年6月28日，开始履行合同是在2016年7月1日。原告将位于巫溪县柏杨街道春申大道210号水园商场商业房出租给被告经营大京都超市，建筑面积7364.32平方米。合同约定租期10年，房屋租金按每月每平方米建筑面积22元计算。合同约定以乙方开始进场装修之日起算（被告于2013年7月1日进场装修），一年内免租金，第二年租金按季度支付，第三年租金按半年支付，第四年起一次性支付，并自第四年起，每年在原单价基础上上调5%，滚动计算。双方还约定若有违约，违约方承担另一方一切损失，并支付违约金全年度租金总额百分之十。合同签订后，被告支付了2019年6月30日以前的租金，2019年7月1日至2020年6月30日的租金2363163.52元至今没有支付。被告罗登文辩称，双方签订租赁合同属实，被告在本诉中不应承担违约责任，因为原告本身违反合同的约定，没有履行出租人及修缮义务。原告出租的场所出现长时间持续漏水，导致被告经营严重受损。针对本案被告类似情况，在重庆市第二中级人民法院民事判决中明确说明不是主观原因不承担违约责任。另外，租赁合同时间是从2016年7月1日开始，2016年喻亮将此房出售给原告，原、被告经协商后必须按原合同承担合同上的所有义务，接受租金的计算方式以及按合同约定结算租金。被告罗登文向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告共同赔偿反诉原告财产损失、维修费等共计698.58万元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：罗登文确实租用了唐平、张弟轩的房屋经营大京都超市，租期十年。因为唐平、张弟轩的房屋质量出现严重问题，管道严重漏水数百次之多，没有保证罗登文对房屋按照合同约定的商业用房正常使用，造成反诉原告财产损失、经营损失、维修费等超过千万元的损失。在租用期间，罗登文的招商客户因为漏水的原因，拒不支付租金，并起诉要求罗登文承担赔偿财产损失，国美电器也因为漏水原因搬离大京都超市等。漏水后，罗登文及时告知唐平、张弟轩，但两人不履行出租人的修缮义务，也未解决漏水的实际问题。罗登文认为反诉请求应得到人民法院的支持，理由一是巫溪县人民法院在（2019）渝0238民初3283号案件、（2019）渝0238民初3284号案件中，支持了反诉请求，并得到重庆市第二中级人民法院的维持；二是唐平、张弟轩应履行修缮义务，提供安全的租赁场所，提供正常经营场所；三是依照最高院同案同判的规定，罗登文的请求应当得到支持。原告唐平、张弟轩反诉辩称，罗登文说租期为十年从2016年7月1日起开始的租赁关系，严重漏水数百次不认可，造成损失过千万不认可，并且没有听说罗登文有损失。唐平、张弟轩对出租给罗登文的门市对于负一楼管道是没有维修义务的，也不可能去解决漏水的问题。即使罗登文要主张权利，应是以侵权责任主张权利，请求驳回罗登文的反诉。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年3月5日，罗登文（乙方）与案外人喻亮（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将巫溪县马镇坝县政府门前水园商城，总建筑面积约定7000平方米清水房租赁给乙方使用。租赁期限从2013年7月1日至2023年6月30日止。房屋租金按照每月每平方米建筑面积22元计算（准确建筑面积以房管部门测量为准）。租金支付方式为以乙方开始进行装修之日起算，一年内免租金，第二年租金按季度支付，第三年租金按半年支付，第四年起一次性支付租金，并从第四年起，每年在原单价基础上，上调百分之五，滚动计算。合同还约定，在租赁期内，甲方应当履行租赁房屋的主体结构维修义务，维修均由甲方承担。合同约定，若有违约，违约方承担另一方一切损失，并支付违约金全年度租金总额百分之十。2016年6月28日，喻亮（甲方）与罗登文（乙方）签订租赁合同解除协议，张弟轩、唐平与罗登文签订房屋租赁合同，约定原于2013年3月5日签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于巫溪县马镇坝水园商场，总面积约为7127.90平方米，现因产权发生变更，解除原房屋租赁合同。协议载明，自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除，并转让给丙方。由丙方与乙方继续履行原甲、乙双方合同，其内容不变。乙方与丙方合同履行期从2016年7月1日开始。签订时间为2013年3月5日，签订内容与原房屋租赁合同一致。2016年12月31日，唐平出具承诺书，在2016年7月13日、2016年12月25日因管道漏水给大京都部分商家造成的损失，如果喻亮不承该损失，由唐平来承担，并从今后唐平的房租中扣出。2017年9月30日，罗登文出具领条一张，领到喻亮支付的赔偿款326939元。因管道漏水，罗登文给唐平打过多次电话。2017年3月6日，变更权利人的不动产登记申请审批表上载明权利人姓名唐平、张弟轩，坐落巫溪县柏杨街道春申大道，面积7364.32m2。另查明，罗登文支付了2014年7月1日至2019年6月30日的房屋租金。还查明，罗登文营业执照上经营场所为：重庆市巫溪县马镇坝水园商城。罗登文称涉及漏水的区域为二三五六区，二三区房屋所有权人为杨永知，五六区房屋所有权人为唐平、张弟轩。本院认为，本诉中原、被告之间签订的租赁合同，是双方真实意思表示，应按合同约定履行。本案争议焦点为：一、第四年的起算时间、租金标准；二、被告是否应该支付违约金；三、罗登文所主张的损失唐平、张弟轩是否应当赔偿。一、第四年起算时间、租金标准。罗登文与喻亮在签订合同时约定，租赁期限共十年，从2013年7月1日至2023年6月20日，租赁期限明确，唐平、张弟轩与罗登文在喻亮与罗登文的解除协议中也明确约定，双方继续履行原合同，其内容不变，唐平、张弟轩承继了原合同的权利义务，虽然唐平、张弟轩与罗登文合同履行期从2016年7月1日开始，但原租期并没减除。因此，2013年7月1日到2014年6月30日为第一年，2016年7月1日至2017年6月30日为第四年。罗登文称应从开始进场装修之日起算，其理由不成立，双方约定开始进场装修之日起算是租金支付方式，并不是对租赁期限的变更。租赁合同约定，租金支付方式为以被告方开始进行装修之日起算，一年内免租金，第二年租金按季度支付，第三年租金按半年支付，第四年起一次性支付租金，并从第四年起，每年在原单价基础上，上调百分之五，滚动计算。依照合同约定，自2016年开始进入第四年，租金单价按照每年5%递增，2019年7月1日开始每月租金单价滚动递增后为26.74元。案涉房屋经房屋主管部门确认，实际建筑面积为7364.32m²，故罗登文应支付租金为2363063.00元（26.74元×7364.32m²×12个月）。二、被告是否应支付违约金问题。双方合同约定，若有违约，违约方承担另一方一切损失，并支付违约金全年度租金总额百分之十。被告抗辩称因原告房屋原因造成其损失，系客观原因，应不予支付违约金。被告抗辩的理由不属于法定的免责事由，不能免除其按照合同约定履行的义务，不能成为罗登文不构成违约或者免除违约责任的理由。罗登文没有按照合同约定支付租金，应支付全年租金总额百分之十的违约金，即236306.30元。三、罗登文所主张的损失唐平、张弟轩是否应当赔偿。罗登文称造成损害是因房屋质量出现严重问题，管道严重漏水形成。从双方合同上看，约定唐平、张弟轩对房屋的主体结构承担维修义务，负责维修。因一楼以上共用排水管延伸至负一楼唐平、张弟轩购买的房屋内，唐平、张弟轩对该排水管并不使用。根据《物权法》的规定，该排水管属于建筑物中的附属设施，附属设施的管理属于共同使用的业主或物业服务企业，罗登文与唐平、张弟轩对排水管维修也并无约定，因此，唐平、张弟轩对排水管并无维修义务。房屋质量是否出现严重问题，罗登文并无充分证据予以证明，该理由本院不予支持。罗登文主张财产损失、维修费等共计698.58万元，因罗登文所出示的损失证据均是自己一方所罗列，大部分物品均不存在，物品损害与漏水是否存在因果关系不明，其损失不能确定。综上，罗登文以租赁合同关系主张唐平、张弟轩赔偿理由不成立，罗登文可对侵权人另行提起侵权之诉。综上所述，原告唐平、张弟轩主张租金的理由成立，本院予以支持。被告罗登文反诉主张理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告罗登文于本判决生效后十五日内，支付原告唐平、张弟轩2599369.30元；驳回被告罗登文的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13797.92元，反诉案件受理费30350.30元，合计44148.22元，由被告罗登文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 张世红二〇二〇年十一月三十日法官助理 孟 祥书 记 员 杜雅娴