辽宁省鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0304民初4915号 原告：李彬，男，汉族，1956年5月7日出生，住所地：辽宁省鞍山市高新区。 被告：华润置地(鞍山)有限公司，住所地：鞍山市高新区千山路153号软件园东楼一层。 法定代表人：王**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈秋实，辽宁钢城正大律师事务所律师。 原告李彬诉被告华润置地(鞍山)有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）辽0304民初3566号民事判决。原、被告均不服，上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，辽宁省鞍山市中级人民法院于2020年9月28日作出（2020）辽03民终1960号民事裁定，撤销本院（2019）辽0304民初3566号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，原告李彬，被告华润公司的委托诉讼代理人陈秋实到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李斌向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付购房款的利息损失51.6万元；2、请求判令被告因房屋设施、公共配套不完善，导致房屋无法使用，由被告支付赔偿金9031元；3、判决被告赔偿原告支付其他费用的利息损失22，950元；4、依法判决被告支付逾期返还购房款的违约金109，710元，并承担案件的诉讼费。事实与理由：2015年4月17日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》。在第一份合同中约定：原告购买由被告正在开发建设“橡树湾2.2期29栋0单元1-2层20号房”（公安号为：鞍山市立山区深峪路415栋1-2层S8号，产籍号：42-91-54-20，商业用房），总建筑面积为：111.84平方米，每平方米8，757元，总售价为：979，383元。合同签订后原告一次性付清购房款979，383元，并另交付其他款项计：65，167.87元。该套房屋总计付款1，044，550.90元。在第二份合同中约定：原告购买由被告正在开发建设“橡树湾2.2期29栋0单元1-2层21号房”（公安号为：鞍山市立山区深峪路415栋1-2层S9号，产籍号：42-91-54-21，商业用房），总建筑面积为：102.99平方米，每平方米8，953元，总售价为：922，069元。合同签订后，原告一次性付清购房款922，069元，并另交付其他款项：61，239.35元。该套房屋总计付款983，308.35元。2015年6月30日，被告交付两套房屋。原告接受房屋之后发现两套房屋有以下质量问题：1、被告告知原告安装了地热，并收取了取暖费，实际上没有供暖设施；2、合同中承诺有上下水设施，实际上没有；3、没有电线、插座和开关等用电设施；4、无消防喷淋设施。因存在以上问题，2016年4月8日达成退房协议，由被告退还原告购房款和其他费用，以及在银行按揭贷款产生的利息，被告于2016年10月份退给原告。原告支付被告部分购房款，共计180万元，由于被告违约造成了借款利息损失，被告至今没有给付。其中，原告于2015年3月25日向他人借款100万元，约定利率按月利息2%，被告在2016年10月20日退款之后，原告偿还他人，产生利息损失34万元；原告于2015年11月22日向他人借款80万元，约定利率按月利息2%，被告在2016年10月20日退款之后，原告偿还他人，产生利息损失：17.6万元，合计造成原告借款利息损失51.6万元。另依据2015年4月17日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》第十四条第8项规定，被告应当赔偿原告9，031.83元。原告购买的橡树湾二户门市，房款总支出共207万元，其中180万元系向张鑫所借，余下27万系原告所有，请求依法判决被告按银行贷款利息赔偿原告2，2950元。被告未按退款协议中的约定日期向原告退房款，违约金按日万分之五计算，共计109，710元。综上，原告认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应当全面履行合同，两份《商品房买卖合同》中的第十四条明确约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺一一出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建设按以下曰期达到使用条件：1、给排水设施：2015年6月30日；3、供暖设施：2015年6月30日”。而被告未能履行其承诺，使房屋质量达标，并造成房屋无法正常使用，尤其是被告明知该房屋没有设计下水道等设施，却在合同中承诺有这些设施，其行为明显是故意欺诈消费者，被告的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任，赔偿原告的经济损失，为此，依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”为此，原告依法起诉。 被告华润公司辩称：双方就退房一事达成了一致意见，即签订了协议书，协议书对被告需要退还的所有款项予以确认，而被告也已经履行了协议书约定按时支付了退房款及其他款项，双方的协议书已经履行完毕，不应支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年4月17日，原告李彬与被告华润公司签订《商品房买卖合同》，原告李彬为买受人，被告华润公司为出卖人。双方约定：被告华润公司将其开发的位于鞍山市立山（高新）区两处房屋出售给原告李彬，房屋总价款分别为979，383元、922，069元。2016年4月8日，原告李彬与被告华润公司签订《协议书》，双方约定：双方协商解除上述《商品房买卖合同》及补充协议。被告华润公司应退还原告李彬购房款、贷款利息、提前还款补偿金（违约金）、担保费、所有权预告登记费、物业费、供暖费、装修垃圾清运费、预缴电费共计1，970，580.31元。退款时间为原告李彬撤销案涉房屋的《商品房买卖合同》备案手续后三个月内。如被告华润公司未在规定的期间内返还购房款，每延迟一日，被告华润公司应支付原告李彬总房款额日万分之五的违约金。2016年4月6日，中国银行股份有限公司鞍山铁东支行办理抵押登记注销，2016年9月12日，原告李彬办理预购商品房预告登记注销。2016年10月20日，被告华润公司通过银行转账将购房款979，383元、922，069元返还给原告李彬。2016年10月14日，被告华润公司通过银行转账给付原告李彬补偿款67，839.31元。2016年10月25日被告通过银行转账给付原告李彬商铺垃圾清运费1289元。共计1，970，580.31元。2016年10月26日，被告出具退房协议，载明案涉两处房屋“由于客户所购商铺无供暖预留头，无电线穿管，首层不能排水因素，申请退房。开发商经核实予以退房”。 以上事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的《商品房买卖合同》、退房协议、协议书、付款凭证，被告提供的退房申请表、还款明细单、提前还款申请书、发票、收款收据、银行付款回单、银行卡复印件、退款申请表、商品房买卖合同申请解除书，本院依法调取的鞍山市房屋产权登记簿，以上证据经本院庭审质证，真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。对双方争议的证据认定如下： 1、原告提供的撤销登记，欲证明撤销登记的时间为2016年4月6日，被告没有按时返还购房款。被告华润公司的质证意见为：认为原告提供的撤销登记为截屏，对撤销登记有异议。本院认为，该份证据显示的时间不清晰，无法做出认定，故不予采信；2、原告提供的借款协议、收条，欲证明被告的违约行为导致原告借款的利息损失，被告的质证意见为：对100万借款的真实性无异议，对80万真实性有异议。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；3、原告提供的银行转账凭证，欲证明原告向案外人借款。被告的质证意见为：该证据没有银行的公章，真实性有异议，且关联性有异议。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；4、银行流水，欲证明原告向案外人借款。被告的质证意见为：与本案不具有关联性。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；5、裁定书、协议书，欲证明原告向案外人借款，偿还利息51.6万元。被告的质证意见为：对裁定书真实性无异议，关联性有异议。对协议书，被告认为该协议书与利息相互矛盾。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；6、户口本、结婚证，欲证明原告与案外人张鑫系继父子关系。被告的质证意见为：对真实性无异议。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院认为，本案争议的焦点为：一、被告应否向原告支付因解除合同而产生的利息损失及房屋无法正常使用的赔偿金；二、被告应否支付因返还购房款而产生的违约金。 关于第一个焦点问题，原告李彬从被告华润公司处购买两套房屋，因房屋无供暖预留头、无电线穿管等原因，原告李彬申请退房，被告华润公司同意退房，双方买卖合同解除。2016年4月8日，原、被告双方签订《协议书》，双方协商解除上述《商品房买卖合同》及补充协议。协议中约定被告华润公司应退还原告李彬购房款、贷款利息、提前还款补偿金（违约金）、担保费、所有权预告登记费、物业费、供暖费、装修垃圾清运费、预缴电费共计1，970，580.31元。退款时间为原告李彬撤销案涉房屋的《商品房买卖合同》备案手续后三个月内。如被告华润公司未在规定的期间内返还购房款，每延迟一日，被告华润公司应支付原告总房款额日万分之五的违约金。该合同不仅对解除合同后购房款的返还因违约所产生损失额的计算方法进行了约定，同时对因被告华润公司出售的房屋存在质量问题导致解除合同所产生的损失约定了违约金。被告华润公司已按照约定向原告李彬支付了协议中约定的违约金，即贷款利息、提前还款补偿金、担保费、预告登记费、物业费、供暖费、垃圾清运费、预缴电费。原告李彬主张的购房款的利息损失及其他费用的利息损失已超出约定范围，本院不予支持。 关于被告华润公司应否支付房屋无法正常使用的赔偿金9031元一节，原、被告签订的《协议书》已对因房屋无法正常使用导致解除合同产生的违约责任约定了违约金，该协议并未约定此项赔偿金，且原告李彬亦未提供证据证明，故对主张此项主张不予支持。 关于第二个焦点问题，被告应否支付因返还购房款而产生的违约金问题。原、被告签订的《协议书》约定，被告华润该公司应在原告李彬撤销案涉房屋的《商品房买卖合同》备案手续后三个月内向原告李彬返还购房款，如未按约定的时间返还购房款，每延迟一日，被告华润公司应支付总房款额日万分之五的违约金。虽然协议中未明确约定撤销房屋的预告登记还是抵押登记，从协议的文义解释角度，该协议约定的是撤销房屋的《商品房买卖合同》备案手续，而非抵押登记手续；从协议的目的解释角度，该协议对房屋解除及相关的违约责任、合同解除的后合同义务及违约责任作出约定，合同解除后，出卖人返还购房款，买受人返还房屋及配合办理与此相关的附随义务，只有原告李彬办理了预告登记注销，被告华润公司方能真正意义上的收回房屋并行使权利，达到解除房屋买卖合同的目的。故本协议约定的撤销房屋的《商品房买卖合同》备案手续应为撤销预告登记手续。本案涉案房屋的预告登记注销时间为2016年9月12日，被告华润公司应在2016年12月12日前返还购房款，而本案中被告华润公司在2016年10月25日前将购房款及解除合同的违约金全部返还给原告，被告华润公司在返还购房款方面不存在违约行为，故对原告李彬要求被告支付违约金109，710元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李彬的诉讼请求。 案件受理费10，371元，由原告李彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  宋丽华 人民陪审员  郭晓东 人民陪审员  贾延平 二〇二〇年十一月三十日 法官助理孙铎 书记员闻丹