广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3551号原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，住所：四会市东城街道清塘大道29座3号，统一社会信用代码：914412846806409240。负责人：徐正海，总经理。委托诉讼代理人：潘景超、谷伦国，男，均为该公司员工。被告：卢凤玲，女，1966年9月5日出生，汉族，住广东省四会市。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司（以下简称海伦堡物业四会分公司）与被告卢凤玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业四会分公司的委托诉讼代理人潘景超、谷伦国，被告卢凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业四会分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2019年10月1日起至起诉之日止所拖欠的物业管理费、水费、污水处理费、生活垃圾费和滞纳金，暂计为2151.48元，具体如下，（1）管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.8元/平方米，暂计至2020年7月为1297.51元；（2）管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日，暂计至2020年7月31日为633.82元；（3）水费、污水处理费、生活垃圾费暂计至2020年6月30日为220.15元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是四会市海伦堡房地产开发有限公司委托的四会市东城区清塘大道海伦堡花园的物业管理单位，被告是该海伦堡花园XX栋XXXX室商品房的业主，该房屋建筑面积为72.17平方米。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用包括水电费、污水处理费、生活垃圾费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.8元，被告需在每月10日前缴交前述费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2019年10月起却一直未依约按时足额缴纳物业管理费。虽经原告多次催收，被告一直未予支付物业管理费及其他应缴纳费用，截至2020年7月31日被告已累计欠费共计2151.48元。被告未按照协议的约定向原告支付物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了较大的经济损失。被告卢凤玲辩称，1.原告未经业主同意，在公共所有的花园中搭建不锈钢棚在棚下摆放了很多无证的饮料自助售卖机；2.游泳池属于业主所有，但原告不经业主同意对外开放营利；3.我所居住的22栋是公寓，当时说楼下是会所，但现在却用于对外出租开办培训班；4.公寓楼顶属于业主共有的分摊面积，但原告在楼顶安装抽油烟机，该抽油烟机属于楼下食肆使用；5.保安人数不足；6.当业主有问题需要物管处理时，无法联系到物管公司的管理人员；7.当时购房约定水电都是独立的，但现在水费却是由业主交给原告，原告没有提供发票给我，这是不合法的，应由我亲自把水费交给自来水公司；8.公寓一共有400多户，业主多次要求原告在楼下安装充电桩，但是物管公司均不予理会，很多业主把电动车推至楼上充电，造成很大的安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告海伦堡物业四会分公司提交了如下证据：1.被告《身份证》，证明了被告主体资格；2.《前期物业服务协议》，证明（1）双方存在物业服务合同关系；（2）被告应缴交物管费的时间及标准；（3）物管费的计收依据；（4）违约金的计收依据；3.《核准变更通知书》，证明原告的名称进行变更；4.《欠费明细表》，证明被告欠物管费、违约金、水费、污水处理费、生活垃圾费的具体数额；5.《律师函》、《快递单》，证明原告书面催缴记录；6.企业相关证书及媒体报导（出自四会电视台和中指院官网），证明海伦堡物业是一家有品牌、有第三方权威机构评定的知名企业；7.《四建信复（2020）142号》，证明被告提出的问题在2020年2月份已经得到有关部门的答复；8.《营业执照》、《民办学校办学许可证》，证明该培训机构是合法经营；9.四会市肇水水务有限公司开具给原告的《发票》（从2019年10月至2020年8月），证明原告先支付自来水费的表前费用，而小区的分表由原告再向住户按表收费的证据；10.《发票》、《收款收据》（被告支付给原告的2019年7月至9月的水费），证明原告一直按此方式的收取费用，被告曾有过缴费的历史；11.《22-1309卢凤玲税费、污水处理费的计算表格》、《抄表费用单截图》20张，证明被告自2019年10月至2020年7月止的水费、污水处理费的计算方法。被告卢凤玲提交了如下证据：1.海伦堡小区游泳池对外招生的简章,证明小区已变为对外开放，任何人都可进入；2.视频和照片，证明电动车在楼上住户门口充电；3.视频，证明该小区八座有很大的油烟冒出，业主要求原告处理，但都无果；4.照片，证明了原告在小区花园安装了很多无证的自动售卖机；5.照片2张，证明原告在22栋楼顶安装了大型抽油烟机；6.22栋楼下培训班对外招生的简章，证明小区已变为对外开放，任何人都可进入。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据3，经在全国企业信用信息公示系统查询，原告曾于2014年1月21日经核准变更了企业名称，本院对该证据予以采纳；2.原告提供的证据4，是原告自行对被告自2019年10月1日至2020年7月31日欠缴的物业管理服务费、生活垃圾费、税费、污水处理费进行统计，被告没有提供证据证明其已支付了上述期间的费用，因此，本院依法予以采纳；3.原告提供的证据5，根据EMS的快递投递记录，原告曾于2020年4月15日向被告发出了催收物业管理服务费律师函，被告没有签收邮件，因此，本院对该证据予以采纳；4.原告提供的证据6，与本案缺乏关联性，本院不予采纳；5.原告提供的证据7，该证据可以证明就被告答辩中提出的问题，有业主向四会市住房和城乡建设局进行投诉反映，该局于2020年2月作出了答复，本院依法予以采纳；6.原告提供的证据8，与本案缺乏关联性，本院不予采纳；7.原告提供的证据9，本院依法确认其真实性，可以证明原告已经向四会市肇水水务有限公司支付了海伦堡一期自2019年9月至2020年7月期间产生的自来水费和污水处理费；8.原告提供的证据10，本院依法确认其真实性，可以证明被告已向原告支付了2019年7月至9月的物业管理服务费、生活垃圾费、水费和污水处理费；9.原告提供的证据11，被告卢凤玲没有提供相反证据证明其欠缴的自来水费数额和污水处理费数额与原告自行统计的不一致，也没有证据证明其已支付了相关的费用，因此，本院依法予以采纳；10.被告提供的证据1和证据6，本院依法确认其真实性；11.被告提供的证据2，本院依法确认其真实性，可以证明有小区业主在公共楼道处停放电动车并充电；12.被告提供的证据3-5，本院依法确认其真实性，至于是否能作为被告拒交物业管理服务费的理由，在下文再作分析。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月7日，原告海伦堡物业四会分公司与被告卢凤玲签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的四会市海伦堡花园××栋××××号的房屋提供物业管理服务，房屋建筑面积为72.17平方米，高层住宅（带电梯）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取，首次管理费以购房合同约定交楼日起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊），交纳费用方式为银行划扣，被告每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费，上月的水电费及其他公共分摊费等，业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的滞纳金；原告提供的前期物业管理服务包括（一）房屋共用部位的维护和管理，（二）房屋共用设施、设备、公共场地及其运行、维护和管理，（三）环境卫生和绿化管理，（四）公共秩序维护，（五）交通秩序与车辆停放，（六）房屋装饰装修管理等；原告受有关部门或单位的委托，原告可提供公共水电费、煤气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。被告从2019年10月1日起没有向原告支付物业管理服务费、自来水费、污水处理费、生活垃圾费，计至2020年7月31日止，被告欠物业管理服务费1297.51元，计至2020年6月30日止，被告欠自来水费99.60元、污水处理费70.55元、生活垃圾费50元。2020年4月15日，原告通过EMS全球邮政特快专递的方式向被告发出《律师函》，要求被告在收到函件后三天内支付物业管理服务费、生活垃圾费、水费、污水处理费以及违约金合共6548.25元；但被告没有签收上述邮件。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告提供的前期物业管理服务包括（一）房屋共用部位的维护和管理，（二）房屋共用设施、设备、公共场地及其运行、维护和管理，（三）环境卫生和绿化管理，（四）公共秩序维护，（五）交通秩序与车辆停放，（六）房屋装饰装修管理。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理服务费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理服务费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业管理服务费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业管理服务费或要求减少欠交的物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费及相关费用。本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业管理服务费的主要理由是原告把物业管理服务外包给其他公司，原告未经许可在业主共用的花园摆放自助售卖机和在楼顶摆放大型抽油烟机，部分业主的电动车在楼道停放充电，小区泳池对外开放和楼下会所改为开设培训机构造成安全隐患等问题。被告没有提供证据证明现时的物业管理服务并非由原告所提供，因此应承担举证不能的不利后果；原告在公共花园摆放自助售卖机属于一种便民措施，从摆放的位置来看，也没有对业主通行及使用花园造成极大的妨碍，若被告认为该类自助售卖机无相关经营证件，应向有关职能部门反映处理；对于部分业主在楼道为电动车充电，原告有协助管理的义务但没有相应的执法权，被告可通过向有关职能部门反映投诉的渠道彻底解决该类问题；对被告提出的其他原告占用公共位置、对外开放泳池、改变会所用途等其他问题，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行起诉解决。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告上述理由不足以构成拒交物业管理服务费的正当理由。因此，原告主张被告支付拖欠的2019年10月1日起至2020年7月31日的物业管理服务费1297.51元（其中2019年10月的物业管理服务费为128.32元，2019年11月至2020年7月每月的物业管理服务费为129.91元），符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的问题。交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理服务费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示应为违约金。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费用按月交纳，业主（住户）应在每月的10日前交纳该月度的物业管理服务费，如被告未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权主张被告从逾期之日起加收欠缴金额3‰的滞纳金，现原告主张被告按每日3‰的标准计付，被告认为过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，在原告未能举证存在其他损失的情况下，被告迟延支付物业管理服务费，给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失，根据上述规定，本院对合同约定的违约金予以适当调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率分别以每月应交物业管理服务费为本金自当月11日起计至付清当月物业管理服务费之日止。被告主张原告无权收取自来水费、污水处理费和生活垃圾费，原告则主张其从开发商接手该小区以来一直都是由原告先代为向四会市肇水水务有限公司支付整个小区的自来水费、污水处理费等，然后再由原告自行向各业主按照各户的实际用水量收取相应的费用，原告提供了其向四会市肇水水务有限公司支付自来水费和污水处理费的发票，被告也确认其自收楼入住以来一直都是直接向原告交纳水费等，原告基于物业管理服务协议代收自来水费等费用，在原告已先行垫付了整个小区的自来水费、污水处理费等费用的情况下，被告作为实际使用人，应当向原告支付从2019年10月1日起至2020年6月30日止产生的自来水费99.60元、污水处理费70.55元和生活垃圾费50元。至于被告提出的自来水费等费用应由其直接向四会市肇水水务有限公司缴纳，由于自来水收费问题涉及到全体小区业主以及四会市肇水水务有限公司，不属于民事诉讼处理范畴，被告可向相关职能部门反映协调解决。物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面，物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务，对服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身的服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业管理服务费。若业主简单地以物业服务企业的服务存在瑕疵为由而拒交物业管理服务费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总而言之，良好的物业服务需要业主与物业服务企业长期良性互动，双方应当多沟通，本着互相体谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告卢凤玲应自本判决生效之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付自2019年10月1日起至2020年7月31日止的物业管理服务费1297.51元，并分别以物业服务管理费128.32元为本金从2019年10月11日起，以物业服务管理费129.91元为本金各从2019年11月11日、2019年12月11日、2020年1月11日、2020年2月11日、2020年3月11日、2020年4月11日、2020年5月11日、2020年6月11日、2020年7月11日起，按照全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金，直至各月物业服务管理费付清之日止；二、被告卢凤玲应自本判决生效之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付自2019年10月1日起至2020年6月30日止产生的自来水费99.60元、污水处理费70.55元、生活垃圾费50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卢凤玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年十一月六日书记员  李晓彤