黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初2844号原告（反诉被告）：王龙，男，1942年9月25日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。原告（反诉被告）：王春华，女，1964年6月25日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。原告（反诉被告）：王春艳，女，1966年9月11日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。原告（反诉被告）：王春梅，女，1969年12月29日出生，汉族，退休教师，住广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）：王春艳（曾用名王春秀），女，1972年2月15日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。原告（反诉被告）：王春惠，女，1974年2月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。原告（反诉被告）：王春宇，女，1975年11月25日出生，汉族，工人，住上海市闵行区。七原告共同委托诉讼代理人：段立刚，黑龙江延平律师事务所律师。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇第七建筑工程公司二楼。法定代表人：李义，职务总经理。被告（反诉原告）：张志，男，1955年7月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：段美玲，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。原告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、张志房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，被告张志于2020年9月24日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告王春梅、王春惠及七原告共同委托诉讼代理人段立刚、被告张志及其委托诉讼代理人段美玲到庭参加诉讼。被告鑫源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。本诉原告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即协助原告办理回迁房屋XXXX小区x栋X至X层商服由东至西第X门、第X门和X单元X室住宅的不动产权证书；2.请求判令二被告立即给付自2018年9月18日至2020年8月18日的商服租金损失10万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王龙与其余六原告系父女关系。2008年9月19日，原告王龙、案外人孙跃芹（原告王龙配偶，现已故）与被告签订房屋置换协议书，置换被告开发建设的XXXX小区X栋商服楼2套X至X层总面积210平方米，住宅楼1套面积84平方米（楼层为三层）。2010年9月8日，因开发商将原多层设计改为建高层综合楼，原告三楼的1套住宅变更为五楼的1套住宅。2015年9月18日，被告张志与原告王龙签署协议，明确约定如回迁时住宅超出面积，按每平方米1650元补偿差价，并约定以前包括商服楼面积补差等任何协议及补偿和其他费用全部结束，即置换的XXXX小区X栋2套商服楼无需给开发商补偿超出面积差价款。自此协议签订之日起至办理过户手续时间为三年，超出三年另行协商，在此之后三年内，二被告没有为原告办理房屋过户手续，给原告造成极大的经济损失，原告在起诉前找到被告，被告不仅不同意支付损失，还要求原告支付商服楼差价款。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告张志辩称，一、本案除王春梅外，其余原告均不是适格原告。2015年11月14日，本案的七名原告签订了《房屋转让协议》，将案涉住宅及商服转让给了王龙的三女儿王春梅，所有产权归王春梅所有。故因上述房产发生的争议，只能由王春梅作为原告进行诉讼，其他六名原告均不是权利人，不是本案适格的原告。二、案涉两个商服属于被告所有，被告不需要协助原告办理不动产权证书，故原告无权要求被告向其支付租金损失。原告王龙与被告签订的《房屋置换协议书》虽然约定以原告的两个房屋置换被告一个84平方米的住宅楼，面积共计210平方米两个商服，但在2019年7月21日，原告王春华、王春梅与被告张志签订的《XXXXB栋综合楼回迁入住协议》第二条明确约定：依据黑政发[2008]31号规定执行任选《壹套住宅》（一单元502室面积106.62㎡）。该协议变更了双方之前签订的《房屋置换协议书》，置换的房屋仅为一套住宅，不包括两个商服。故原告无权要求被告协助办理两个商服的不动产权证书。同时，因原告对案涉两个商服没有所有权，故无权要求被告向其支付商服租金损失。三、在原告将案涉两栋商服返还被告并支付使用费后，被告张志可以协助原告办理不动产权证书。原告长期占用被告的两栋商服，给被告造成重大经济损失，出于对被告自身利益的维护，只有在原告将商服返还被告，并支付了使用费，同时，按照置换协议约定将房款差价及相关费用交付给被告后，被告才能协助原告办理产权登记手续。反诉原告张志向本院提出诉讼请求：1.请求判令被反诉人返还占用反诉原告的XXXX小区B栋1至2层商服由东至西第三门、第四门；2.请求判令被反诉人支付占用上述商服期间的使用费21万元。事实和理由：2008年9月19日反诉原告与反诉被告王龙及其配偶孙跃芹签订了《房屋置换协议书》，以王龙56.8平方米、王春梅63.75平方米的住宅置换面积约为210平方米的商服楼2栋，面积约为84平方米住宅1处。2015年11月14日，反诉被告签订协议，将置换的房屋产权全部转让给王春梅。2019年7月21日，王春梅委托王春华与反诉原告签订了《XXXXB栋综合楼回迁入住协议》，协议明确约定，依据黑政发[2008]31号规定执行任选《壹套住宅》（X单元X室面积106.62平方米）。该协议变更了双方之前签订的《房屋置换协议书》，置换的房屋仅为一处住宅，不包括两栋商服。而反诉被告于2013年4月7日已强行打开商服并入住经商，长期占有使用反诉原告的房屋，给反诉原告造成损失。故反诉原告要求反诉被告返还房屋，并支付非法占用期间的使用费。反诉被告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇辩称，反诉被告反诉请求与事实不符。首先，王春梅并未委托王春华与反诉原告签订任何协议，王春华与反诉原告签订的《XXXXB栋综合楼回迁入住协议》不具有法律效力。其次，即使该协议有效，协议的内容仅是对回迁楼房中住宅楼的位置及面积的进一步确认，反诉被告在协议中并未放弃对两栋商服楼的权利，按原置换协议约定反诉原告除了置换给反诉被告住宅楼以外，另外还置换给反诉被告两套商服楼，并且在实际履行拆迁协议的过程中，反诉原告已将两套商服楼交付给反诉被告，反诉被告是合法占有，因此，反诉原告既无权要求反诉被告返还商服楼也无权要求赔偿损失。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求，维护反诉被告的合法权益。被告鑫源公司缺席，未出庭应诉。庭审过程中，原告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇围绕诉讼请求向法庭出示证据如下：1.房屋置换协议书1份，欲证实原告王龙及妻子孙跃芹与二被告签订房屋置换协议书，约定用房屋所有权人为王龙的建筑面积为56.8平方米及房屋所有权人为王春梅的建筑面积为63.75平方米，坐落于肇源县肇源镇城北街的两套平房置换二被告开发建设的建筑面积为210平方米的一至二层商服楼2套及二被告开发建设的面积为84平方米的三楼住宅楼1套。被告张志质证称，对该份协议的真实性没有异议。该份协议约定了开发商负责安装上下水、有线电视、电话入网，智能水表、卡式电表，相关一切费用由原告负责交纳，开发商代收，在房屋交付使用前原告必须将上下水入网，水表、电表、有线电视、电话入网费等相关费用一次性交齐，但上述费用原告均未交纳。同时该协议中置换的房屋七名原告已经通过协议转让给了王春梅，而王春梅与张志又签订了协议，约定置换的房屋仅为一套住宅，而不包括两栋商服。本院认为，被告对该份证据真实性没有异议，对该份证据的真实性本院予以确认。2.协议书复印件1份，欲证实被告张志与原告王龙已经达成一致，自签订本协议书之日即2015年9月18日起，原告王龙与被告张志以前签订的房屋置换协议书中第6条第3项关于商服楼超过约定面积找补差价的问题以本协议为准，即被告交付的商服楼房面积虽然超过房屋置换协议书约定的面积，原告也无需找补差价。被告张志质证称，因该份协议为复印件，对真实性不予认可。同时，因李雪东没有王龙的授权委托，而导致该协议不生效，并且王龙也无权追认该协议的效力。因为王龙曾于2012年2月5日为张志出具了一份“特此声明”，该声明明确表示自2012年2月5日以后所有关于拆迁事宜都由王龙本人全权代理，任何人代理均无效，并且以前的所有委托书均作废。故，即使协议真实，该协议书也无效。并且在本案七名原告2015年11月14日签订的《房屋转让协议》中也再次强调了“自本合同签字起，以前王龙一切委托书作废”。所以李雪东无权作为王龙的代理人与张志签订任何协议。本院认为，被告对该份证据的真实性有异议，且该份证据系复印件，无法核实其真实性，故对该份证据的真实性本院不予确认。3.XXXX小区X栋商服楼协议1份，欲证实原、被告对回迁住宅楼的位置及面积进行了进一步明确。被告张志质证称，只有面积有变化，其余内容无异议。该份协议变更了之前的协议，并不只是对房屋位置的确认。同时，原告提交该份证据也证明了王春梅对王春华授权委托的认可。本院认为，被告仅对该份证据中的面积部分有异议，对其余内容无异议，对该份证据的真实性本院予以确认。庭审过程中，被告张志为证实其主张，出示以下证据：1.2015年11月14日，七原告签订的《房屋转让协议》1份，欲证实七原告认可案涉两栋商服、一处住宅归王龙所有，且七原告同意将上述房产的产权全部转让给王春梅，同时该份证据证明只有王春梅是本案适格的原告，有权起诉被告。七原告质证称，该份证据中手写部分“自本合同签字起，以前王龙一切委托作废”不是协议甲乙双方书写，对该份证据的真实性有异议，不能证明被告欲证明的问题。原告王春梅质证称，除手写部分，其余部分无异议。本院认为，原告王春梅对该份证据除手写部分外没有异议，对该份证据的真实性本院予以确认，对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.王春梅授权委托书及《XXXXB栋综合楼回迁入住协议》各1份，欲证实2019年7月21日，原告王春梅为原告王春华出具了授权委托书，委托王春华代为领取XXXX小区住宅钥匙。同日，王春华代王春梅与张志签订了《XXXXB栋综合楼回迁入住协议》，协议第二条约定，依据黑政发[2008]31号规定执行任选《壹套住宅》（一单元502室，面积106.62㎡）。该协议变更了双方之前签订的《房屋置换协议书》，置换的房屋仅为一套住宅，不包括两栋商服。同时，置换房屋面积超出了原房屋置换协议中约定的84平方米，原告应按协议约定，对超出协议面积按此楼出卖时市场价格向被告支付房屋差价款。原告王春梅质证称，两份证据均不是王春梅本人签字，委托书是伪造的。七原告质证称，对该组证据的真实性有异议，委托书并不是王春梅本人签字。XXXX回迁协议有涂抹、更改，对回迁协议真实性有异议。对该组证据的关联性有异议，即使该份证据真实，也仅能证明甲乙双方对住宅楼的位置、面积进一步明确，不能证明原告放弃了对两套商服楼的权利。本院认为，关于被告出示的王春梅授权委托书，原告王春梅称不是其本人签字，同时，七原告对该份委托书真实性均有异议，对该份证据的真实性本院将结合其他证据予以确认。被告出示的《XXXXB栋综合楼回迁入住协议》与原告出示的该份协议除面积外，其余内容基本一致，对该份协议的真实性本院予以确认。3.2012年2月5日王龙出具的《特此声明》1份，欲证实自2012年2月5日以后所有关于拆迁事宜都由王龙本人全权代理，任何人代理均无效，并且以前的所有委托书均作废。该份证据证明原告提交的2015年9月18日协议书无效。七原告质证称，对证据的真实性有异议，声明人处签字并非王龙本人书写，指纹也不是王龙所按，王龙从未写过这样的声明。本院认为，原告虽对该份证据的真实性提出异议，但并未向本院提交书面鉴定申请，对该份证据的真实性本院予以确认，对被告欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。4.2013年4月7日原告王龙、王春秀为被告出具的证明1份，欲证实因施工方不给钥匙，动迁户强行将商服钥匙打开入住并经商，证明原告自2013年4月7日开始一直占用案涉商服。原告王春梅、王春惠质证称，钥匙是开发商给原告的，原告没有强行入住。王春秀的签字原告不确定，但王龙的签字不是本人签的。七原告质证称，该份证据不能证明原告强行入住，因为根据原置换协议原告占有案涉两套商服楼是有权占有，是合法占有。本院认为，被告出示的该份证明系原件，对真实性本院予以确认，对被告欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。5.德晟物业公司证明1份、案涉两套商服2013-2014、2020年照片打印件2张，物业公司证明欲证实王龙家X单元X室商品房东数三门、四门没有缴纳物业费及其他费用。2张照片欲证实原告自2013年开始长期占有案涉商服。根据双方签订的回迁协议，商服属于被告所有，原告无权占有，故其应向被告支付2013年至今商服占用期间的使用费用。七原告质证称，根据法律规定该份证明不但应有公司盖章，还应有法人及制作人签字，该证明因缺少法定代表人及制作人签字，对真实性有异议。对2张照片真实性、关联性有异议，不确定是否为案涉商服照片。不能证明所拍摄的是案涉的两套商服楼，即使是案涉商服楼，原告占有两套商服楼有事实及法律依据，是合法占有，不需返还。本院认为，被告出示的物业公司证明加盖肇源县德晟物业管理有限公司印章，对该份证据的真实性本院予以确认，对被告欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。关于被告出示的2张照片，原告对该2张照片真实性有异议，仅凭该2张照片无法认定原告是否占用案涉商服，对被告欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。被告鑫源公司未向法庭出示证据，对原告及被告张志举证亦未发表质证意见。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：被告张志挂靠在被告鑫源公司名下开发建设肇源县肇源镇XXXX小区x栋综合楼。2008年9月19日，原告王龙及其妻子孙跃芹（已故）与被告张志签订房屋置换协议书，约定用位于肇××县广场路南产权人为王龙、王春梅的房屋两处，面积分别为63.75㎡、56.8㎡的砖木结构平房置换面积为210平方米，东西长度为7米，开间宽度每个3.5米，一层至二层商服楼两个，置换面积为84平方米三层住宅楼一个。2014年7月1日，原、被告双方签订XXXXB栋综合楼回迁入住协议，协议约定，回迁入住时，入住后双方约定时间确认面积后多退少补（价格）协商。结算完毕后方可办理不动产权证。同时约定，依据黑政发[2008]31号规定执行任选《壹套住宅》（一单元502室）。另查明，原告王龙妻子孙跃芹已故，其法定继承人为王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇。案涉XXXX小区x栋x层由东至西第3门、第x门商服及XXXX小区B栋X单元X室住宅现由原告占有并使用，该案涉商服及住宅已具备办理不动产权证书的条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王龙及其妻子孙跃芹与张志签订《房屋置换协议书》对房屋拆迁及回迁安置事宜作出约定。后，双方又于2014年7月1日协商签订《XXXXB栋综合楼回迁入住协议》进一步明确案涉住宅回迁位置为案涉小区B栋X单元X室。该两份协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，应受到法律保护，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。因张志系挂靠鑫源公司开发案涉小区，张志签订的该两份回迁协议对鑫源公司亦具有约束力，鑫源公司作为开发企业应当承担协议中约定的张志应承担的相应义务。两份协议签订后，原动迁平房已拆迁，张志及鑫源公司在该拆迁平房处进行开发建设，现回迁房屋已建设完成，王龙等回迁户已按约定履行了合同义务，鑫源公司及张志亦应按约定对王龙、王春梅等人进行回迁安置。现双方均认可案涉商服楼两处及住宅一处已由王龙等七人实际占有使用，鑫源公司及张志虽已完成了协议约定的置换房屋交付义务，但协助办理房屋不动产权登记手续作为房屋拆迁安置的附随义务，其仍应继续履行。虽双方签订的回迁入住协议第一条约定“结算完毕后方可办理不动产权证”，现因双方未进行结算，未达到合同约定的办理不动产权证书的前提条件，但对案涉房屋进行结算是协议双方当事人约定的合同义务，该合同在性质上属于双务合同，双方均应按协议约定履行。案涉房屋自2013年建成至今，鑫源公司及张志一直未向王龙等人主张进行结算，怠于行使权利，根据协议约定鑫源公司及张志可向王龙等人主张就案涉房屋面积进行确认，并就房屋差价款进行结算，但不能以此为由拒绝协助办理不动产权证书。综上，被告鑫源公司及张志在交付回迁房屋后，应当继续承担协助办理不动产权证书的义务，故对王龙等人要求鑫源公司及张志协助其办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于王龙等人主张要求鑫源公司及张志立即给付自2018年9月18日至2020年8月18日的商服租金损失10万元的诉讼请求。对此主张王龙等人仅提供标记日期为2015年9月18日李雪东作为委托代理人与张志签订的协议书复印件1份，并依据该协议书第6条约定“自此协议签订之日起至办理过户手续为三年，超出三年另协商，在签订此协议之前开发商不存在有任何补偿及其他损失和费用。”因该协议书为复印件，无法核实其真实性，同时该协议书签订人李雪东的身份标记为乙方委托代理人，关于李雪东的委托代理权限是否成立，李雪东代为签订此份协议是否有效，王龙等人并未提供证据予以证实，且张志对该份协议不予认可。同时，案涉商服一直由王龙等人占有使用，并不存在不能出租的情况，王龙等人主张的租金损失并无事实依据，故对王龙等人该项诉讼请求本院不予支持。关于张志反诉主张要求王龙等人返还案涉XXXX小区B栋x层商服由东至西第x门、第x门及要求支付占用上述商服期间使用费21万元的反诉请求。本院认为，王龙及王春梅原有平房两处，总面积为120.55平方米，在签订原房屋置换协议书时双方约定回迁安置给王龙等人一至二层商服楼两个，面积210平方米，住宅1个，面积84平方米，该约定系双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定履行。而双方签订的B栋综合楼回迁入住协议约定的X单元X室仅为一处住宅，并不涉及商服楼回迁事宜，也未约定以此协议否认房屋置换协议书的效力或替代原房屋置换协议书。且参照本地房地产市场行情，商服楼价格远高于住宅楼价格，张志主张王龙等人用原210平方米的商服楼及84平方米的住宅楼置换位于同一位置面积仅为100余平方米的住宅一处，不符合常理，同时，王龙等人对此亦不予认可，认为B栋综合楼回迁入住协议仅是对住宅楼位置的更换确认。故本院认为该回迁入住协议应系双方当事人对回迁住宅位置的进一步确认，而非对原房屋置换协议中关于商服楼内容的变更。鑫源公司及张志仍应按照房屋置换协议约定将案涉XXXX小区B栋x层商服由东至西第x门、第x门交付给王龙等人。故对张志反诉主张要求王龙等人返还案涉XXXX小区B栋1-2层商服由东至西第x门、第x门的反诉请求，本院不予支持。同时，王龙等人依据双方签订的房屋置换协议占有使用案涉房屋系合法占有，张志无权要求王龙等人支付使用费。故对张志要求王龙等人支付占用商服期间使用费21万元的反诉请求本院亦不予支持。关于张志称案涉房屋应由王春梅主张权利，其余原告不具备诉讼主体资格的抗辩理由。本院认为，王龙妻子孙跃芹于协议签订后去世，案涉原王龙名下的拆迁平房系王龙与其妻子孙跃芹夫妻共同财产，王龙及其子女王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇作为孙跃芹的法定继承人依法享有继承权。虽张志提出王龙等人已协商同意将案涉房屋产权转让给王春梅，并提供房屋转让协议书，但该协议书仅系王龙等人对案涉回迁房屋权属处分的内部约定，并不妨碍王龙等七人共同对外主张权利。故应认定王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇作为孙跃芹的法定继承人具备本案诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、张志于本判决生效后立即协助原告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇办理肇源县XXXX小区B栋1至2层由东至西第x门、第x门商服楼及肇源县XXXX小区B栋X单元X室房屋的产权过户登记手续；二、驳回原告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张志的反诉请求。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、张志负担。反诉案件受理费9900元，减半收取计4950元，由反诉原告张志负担。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  陈朝迪二〇二〇年十一月十八日书记员  韩雪杰附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。