内蒙古自治区牙克石市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）内0782行初24号 原告阿拉塔，女，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。 委托诉讼代理人毕景涛，内蒙古羽林律师事务所律师。 被告呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局。 法定代表人高嵩。 委托诉讼代理人王振祥，内蒙古通宝律师事务所律师。 第三人于福斌，男，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。 第三人孟和，男，蒙古族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。 原告阿拉塔与被告呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局（以下简称海拉尔区房管局）房屋行政登记一案，于2020年7月27日向本院提起行政诉讼。本院于2020年8月3日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因本案被诉行政行为与于福斌、孟和有利害关系，本院依法通知于福斌、孟和作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。原告阿拉塔、委托诉讼代理人毕景涛，被告委托诉讼代理人王振祥、第三人孟和到庭参加诉讼。第三人于福斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告海拉尔区房管局应第三人于福斌的申请，经审核于2001年5月25日将**区房屋的所有权由阿拉塔转移登记为于福斌，并向于福斌颁发了所有权证号为100****号房屋所有权证书。 原告阿拉塔诉称，1998年末原告出资13万元在呼伦贝尔盟富华房地产开发公司购买了**小区*号楼***号住宅房屋，建筑面积99.52平方米。当时原告已举家搬迁至北京市居住，该房屋由原告的丈夫孟和管理。1999年孟和将该房屋借给朋友涂峰庭居住。之后因孟和涉案入狱，家庭巨变导致原告再没有关注该房屋。2017年末孟和出狱，2018年5月原告夫妇清理家庭财产，找到涂峰庭时才知道该房屋已经被于福斌持房证收走。为查明房屋状况，原告于2018年7月5日委托律师调取了该房屋的产权档案，发现该房屋在2001年5月25日被过户登记到于福斌名下，2004年5月29日该房屋又被于福斌以8.5万元的价格出售给安某。经原告核对律师调取的房屋产权档案，发现于福斌提交给被告用于办理房产过户变更登记材料均系于福斌伪造。《协议书》《买卖房屋合约》等登记备案材料中“阿拉塔”的签名均不是原告阿拉塔本人书写。2018年7月10日原告向牙克石市人民法院提起行政诉讼，被告知应先行确认涉案的房屋买卖合同的效力。于是原告在2018年9月向海拉尔区人民法院起诉，请求确认于福斌在办理房屋过户登记时提交的房屋买卖合同无效。该案经海拉尔区人民法院委托司法鉴定后，确认涉案房屋产权档案中于福斌提交的《买卖房屋合约》等相关材料上“阿拉塔”的签名均不是阿拉塔本人书写。2019年8月18日海拉尔区人民法院作出（2018）内0702民初3527号民事判决书，判决阿拉塔与于福斌之间不存在房屋买卖关系，应通过其他途径解决双方纠纷。2019年12月2日呼伦贝尔市中级人民法院作出终审判决，维持原判。原告认为，被告海拉尔区房管局作为房屋产权登记行政机关，在办理房屋所有权人阿拉塔未到场的情况下，对第三人于福斌提交的漏洞百出的虚假材料不做任何审查，就办理了房产过户登记，其行政行为存在明显的违法情形，为维护自身合法权益，原告请求人民法院依法确认被告于2001年5月25日作出的**区房屋所有权由阿拉塔变更登记为于福斌的行政行为违法；本案诉讼费用由被告负担。 原告阿拉塔向本院提交的证据有： 证据1：呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2018）内0702民初3527号民事判决书一份。 证据2：呼伦贝尔市中级人民法院（2019）内07民终1576号民事判决书一份。 证据3.哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心的司法鉴定意见书一份（哈工大医司鉴【2019】文鉴字第**号）。 以上证据证明：1.原告阿拉塔诉于福斌确认合同无效一案，经过两级人民法院审理确认原告阿拉塔与于福斌之间不存在房屋买卖合同关系。2.在上述民事诉讼过程中，经海拉尔区人民法院委托哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心对涉案房屋登记档案材料当中买卖合约等材料中阿拉塔的签名字迹进行鉴定，最终结论是这些材料中阿拉塔的签名均不是阿拉塔本人书写，也不是孟和书写。 证据4.呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2010）海民初字722号民事调解书。证明原告阿拉塔与第三人孟和是1980年1月10日结婚，于2010年7月2日离婚。本案涉诉房屋所有权变更登记作出时原告与孟和是夫妻关系，涉案房产系原告与孟和的共同财产。 被告海拉尔区房管局辩称，因本案涉及的房屋所有权变更登记发生在2001年，现在无法核实当时办证的过程。从涉案房屋档案材料看，办证材料是齐全的。但通过原告提供的海拉尔区人民法院的民事判决看，原告阿拉塔和第三人于福斌之间不存在房屋买卖法律关系，本案涉及的房屋所有权变更登记确认存在问题。于福斌在和被告代理人的电话中说于福斌和原告确实没有形成买卖关系，但房屋过户变更登记时孟和到场了，原告本人没有到场。 被告海拉尔区房管局向本院提交的证据有： 证据1.向于福斌发放的房屋所有权证存根一份，领证日期是2001年5月25日。证明在2001年5月25日涉案房屋所有权已经登记在于福斌名下。 证据2.内蒙古自治区契税申报表两份。证明买卖双方依据国家税法规定缴纳了相关契税。 证据3.内蒙古自治区呼伦贝尔盟不动产销售发票证明阿拉塔购买了*号楼***号房屋向呼伦贝尔盟富华房地产开发公司支付了购房款。但被告不清楚该发票如何由于福斌提交。 证据4.阿拉塔和于福斌的个人身份证复印件各一份、阿拉塔常住人口登记卡复印件一份。证明买卖双方的身份情况。 证据5.海拉尔市胜利街道办事处介绍信两份。分别介绍原告阿拉塔及第三人于福斌到被告处办理房产交易手续。 证据6.原告阿拉塔与第三人于福斌签订的房屋买卖协议书一份（签订日期为2001年5月21日）。该协议没有阿拉塔及于福斌的签字，但加盖了双方的名章。 证据7.对于福斌的房照发放产权审查表。该审查表不需买卖双方签字，只要工作人员签字即可。 证据8.由于福斌填写的私有房产登记表一份。证明于福斌申请房屋登记。 证据9.买卖房屋合约一份（该合约没有签订日期）。证明阿拉塔与于福斌签订了买卖房屋合约。 证据10.房屋申请书正反面两页。该申请书有阿拉塔及于福斌的签名及海拉尔市**道办事处加盖的公章。在该申请书的调查人意见一栏内记载有“两手交易一并办理”，可以证明阿拉塔的房屋所有权登记和涉案的给于福斌办理的房屋所有权转移登记是同时进行的。 证据11.对阿拉塔的房照发放产权审查表。该审查表上有阿拉塔及于福斌的签名。 证据12.私有房产登记表。该登记表上有阿拉塔的签名。 证据13.商品房预售合同一式两份（编号99*****）。证明原告阿拉塔与海拉尔富华房地产开发公司签订了商品房预售合同，该合同签订日期是2001年5月11日，合同上加盖有阿拉塔的名章。 以上证据证明被告作出的涉案房屋所有权转移登记行政行为合法。 被告海拉尔区房管局向本院提交的相关法律依据有：由建设部于1997年10月27日发布，1998年1月1日实施的《城市房屋权属登记管理办法》。 第三人于福斌未到庭参加诉讼，未向本院提交陈述意见。也未向本院提交证据。 第三人孟和述称，我没有到场参与于福斌将原告阿拉塔的房屋所有权转移到他名下的房屋所有权转移登记，对该房屋所有权转移登记不知情。 第三人孟和未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对被告提交的全部证据为办理涉案房屋所有权转移登记时的原始材料予以认可，但认为被告提交的房屋所有权转移登记材料存在诸多问题，可以证明被告在办理涉案房屋所有权转移登记时，乃至房屋所有权初始登记时均没有尽到审慎的审查义务。在被告提交的房屋登记档案材料中，2001年5月11日的商品房预售合同及2001年5月21日的协议书上均没有阿拉塔的签名，只是加盖了一个伪造的名章，而缺少房屋所有权人签字和捺印的合同是不符合房产登记材料的形式要求的，说明被告的工作人员未能履行法定的审查义务。买卖合约、房照发放产权审查表、私有房产登记表、房屋申请书等材料中虽然有原告阿拉塔的签名，但经过鉴定后，可以证明不是原告阿拉塔所写，也不是第三人孟和所写，全部是伪造的。这些材料中阿拉塔的签名出现多个明显不同的字体，人眼可辩，而被告依然为于福斌办理了房产转移登记，说明被告没有履行审查义务。被告在办理此次房产变更登记时，原告阿拉塔不知情，也未到场，在这种情况下被告将原告的房产转移到于福斌名下，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定，属于程序违法。涉案房屋变更登记时原告阿拉塔与孟和系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，但从转移登记档案材料内容看，被告在办理房屋转移登记，乃至房屋产权初始登记时，均未审查该房产是否有共有人，共有人是否同意转让等内容。第三人于福斌未到庭参加诉讼，对被告提交的证据未发表质证意见，视为其放弃质证权利。第三人孟和对被告提交的证据2契税申报表提出异议，认为该申报表不能替代契税发票，第三人孟和对被告提交的证据3无异议，但称不清楚该发票是谁去富华房地产公司办理的。第三人孟和对被告提交的除证据2、证据3之外的其他证据不予认可。 被告对原告提交的全部证据均无异议。第三人孟和对原告提交的全部证据均无异议。第三人于福斌未到庭参加诉讼，对原告及被告提交的证据未发表质证意见，视为其放弃质证权利。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4，被告及第三人孟和均无异议。证据1、证据2证明了原告阿拉塔与第三人于福斌之间不存在涉案房屋的买卖关系。证据3证明了涉案房屋在办理所有权转移登记时的申请材料中《买卖房屋合约》《房照发放产权审查表》《私有房产登记表》《房屋申请书》上“阿拉塔”签名与阿拉塔本人签名不是同一人书写，也不是孟和所书写。证据1、证据2是人民法院发生法律效力的裁判文书，证据3是具有鉴定资质的鉴定机构作出的鉴定意见书，且得到海拉尔区人民法院及呼伦贝尔市中级人民法院采信，故本院对原告提交的证据1、证据2、证据3予以采信。原告提交的证据4证明了原告阿拉塔与孟和于2010年7月2日经海拉尔区人民法院调解离婚，本院对该民事调解书的真实性予以确认。 被告提交的证据1证明了2001年5月25日被告为涉案的房屋办理了房屋所有权转移登记，将原告阿拉塔名下房产通过买卖形式转移到第三人于福斌名下，并向第三人于福斌颁发了100****号房屋所有权证的客观事实，本院对该证据予以采信。被告提交的证据2系房屋买卖契税纳税申报表，该申报表仅有申报人填写的相关内容，没有审核人员签章，没有征收机关签章，故该契税纳税申报表不能证明涉案房屋买卖已经缴纳契税。本院对该证据不予采信。被告提交的证据3系原告阿拉塔购买涉案房屋交纳购房款的发票，该证据可以证明阿拉塔购买涉案房屋及支付了购房款的事实，本院对该证据予以采信。被告提交的证据4系原告阿拉塔及第三人于福斌的个人身份证明复印件，本院仅对其真实性予以确认。被告提交的证据5不是《城市房屋权属登记管理办法》所要求的材料，且该介绍信的来源不明，本院对该证据不予采信。被告提交的证据6，该协议书没有买卖双方的签名，在该协议书上明确约定“此协议经双方签字有效”，故该协议不能证明涉案房屋的买卖关系的成立。且经海拉尔区人民法院（2018）内0702民初3527号民事判决书确认阿拉塔与于福斌之间不存在房屋买卖关系，故本院对该协议书不予采信。被告提交的证据7的房照发放产权审查表上“阿拉塔”的签字经司法鉴定不是阿拉塔本人书写，故本院对该审查表不予采信。被告提交的证据8私有房产登记表内容填写不完整，没有反映出原产权人产权变动的情况，也没有体现出产权取得人登记后的产权变动情况，故本院对该证据不予采信。被告提交的证据9，该买卖房屋合约上“阿拉塔”的签字经司法鉴定不是阿拉塔本人书写，且该买卖房屋合约没有签证单位的签章，故本院对该买卖房屋合约不予采信。被告提交的证据10房屋申请书上“阿拉塔”的签字经司法鉴定不是阿拉塔本人书写，且阿拉塔本人也未到被告处申请办理涉案房屋的所有权转移登记，该证据不能证明被告作出的涉案房屋所有权转移登记的合法性，故本院对该房屋申请书不予采信。被告提交的证据11、证据12是被告向阿拉塔发放房照的相关材料，与本案被诉行政行为无关联，本院对上述两份证据不作确认。被告提交的证据13能够体现原告阿拉塔向富华房地产开发公司购买涉案房屋及签订了商品房预售合同，但该合同上没有阿拉塔本人的签字。本院对该合同的真实性无法确认。 经审理查明，2001年5月15日第三人于福斌向被告海拉尔区房管局提交涉案房屋的所有权转移登记申请材料，被告在涉案房屋原所有权人原告阿拉塔没有到场共同申请的情况下，于2001年5月25日针对涉案房屋为第三人于福斌办理了房屋所有权转移登记，并向于福斌颁发了100****号房屋所有权证。涉案房屋系原告阿拉塔向呼盟富华房地产开发公司购买的，1999年原告阿拉塔的丈夫孟和将该房屋租借给朋友涂峰庭使用。2001年5月25日第三人于福斌取得该房屋的所有权后占有使用了该房屋，2004年5月29日第三人于福斌将涉案房屋卖给案外人安某，双方办理了房屋所有权转移登记。原告阿拉塔在2001年5月第三人于福斌办理涉案房屋所有权转移登记之前已不在海拉尔地区居住生活，其丈夫孟和因涉及刑事案件在监狱服刑。2010年7月2日原告阿拉塔与第三人孟和经海拉尔区人民法院调解离婚。2018年原告阿拉塔与第三人孟和清理原家庭财产时，得知涉案房屋已经被告办理了房屋所有权转移登记的情况。原告到被告处查询该房屋是通过房屋买卖形式过户到第三人于福斌名下的，遂于2018年9月12日向海拉尔区人民法院提起民事诉讼，请求确认于福斌提供给被告办理房屋所有权转移登记申请材料中的房屋买卖合同无效。2019年8月18日海拉尔区人民法院作出（2018）内0702民初3527号民事判决书，确认阿拉塔与于福斌之间不存在房屋买卖关系，原告阿拉塔要求确认协议书无效的请求不当。故判决驳回原告阿拉塔的诉讼请求。于福斌对该民事一审判决不服上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，2019年12月2日呼伦贝尔市中级人民法院作出（2019）内07民终1576号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月原告阿拉塔向本院提起本案行政诉讼。 另查明，在原告阿拉塔诉于福斌的民事案件审理期间，海拉尔区人民法院针对于福斌在办理涉案房屋所有权转移登记时向被告提交的相关申请材料上的“阿拉塔”的签字委托哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心进行笔迹鉴定。哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心于2019年5月7日出具哈工大医司鉴[2019]文鉴字第**号司法鉴定意见书，鉴定意见：送检的《买卖房屋合约》《房照发放产权审查表》《私有房产登记表》《房屋申请书》上“阿拉塔”的签名均不是阿拉塔本人所书写，也不是第三人孟和所书写。 再查明，第三人于福斌在办理涉案的房屋所有权转移登记时，原告阿拉塔与第三人孟和系在夫妻关系存续期间。 本院认为，根据被诉房屋权属转移登记作出时生效的《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日实施）第八条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”的规定，被告海拉尔区房管局具有对本辖区内的房屋依法进行登记的法定职责。 根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”及第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。……”的规定。被告海拉尔区房管局负有对第三人于福斌所申请的涉案房屋所有权转移登记所提交的申请材料进行审慎审查的义务。在本案中，第三人于福斌向被告提交办理涉案房屋所有权转移登记的依据为其与原告阿拉塔之间的房屋买卖协议，但在阿拉塔诉于福斌确认房屋买卖合同无效的民事案件中，海拉尔区人民法院已经判决确认阿拉塔与于福斌之间不存在房屋买卖关系。第三人于福斌向被告提交的房屋买卖协议书上没有原告阿拉塔的签字，第三人于福斌向被告提交的买卖房屋合约上“阿拉塔”的签字不是阿拉塔本人及第三人孟和所书写。被告在原告阿拉塔没有到场申请房屋权属转移登记的情况下，仅根据第三人于福斌一方提交的虚假材料即办理了案涉房屋所有权转移登记，未尽到审慎审查义务。根据查明的案件事实，被告作出的被诉房屋所有权转移登记行政行为缺乏事实根据，主要证据不足，依法应当予以撤销。因涉及本案的房屋已经被第三人于福斌在2004年5月出售给案外人安某，且于福斌与安某已办理了房屋所有权转移登记。案外人安某对案涉房屋的所有权属于善意取得。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，原告阿拉塔主张的确认被告作出的涉案房屋所有权转移登记行政行为违法的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认被告海拉尔区房管局于2001年5月25日作出的**区房屋所有权由阿拉塔转移到于福斌名下的房屋登记及向于福斌颁发100****号房屋所有权证的行政行为违法。 案件受理费50元由被告海拉尔区房管局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  赵志新 人民陪审员  邱文华 人民陪审员  孙 静 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  槐芸迪 附：本判决适用的相关法律依据 《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行） 第八条国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。 第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。 申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。