宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4935号原告：李某，宁夏回族自治区西吉县人，现住宁夏回族自治区西吉县。委托诉讼代理人：马某，宁夏丰安律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：强某，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：罗某，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告李某与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某的诉讼代理人马某，被告润景公司的诉讼代理人强某、罗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某请求判令：1.解除原、被告于2019年9月29日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.被告返还原告已付房款168830元；3.本案诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：1.原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定了原告按期履行债务的义务，而原告仅按照合同约定支付了第一期房款，第二期、第三期房款截止诉前均未支付，且被告于2020年1月9日通过快递方式向原告签订合同时预留的地址发出《还款提示函》，但是原告仍未履行付款义务，被告于2020年4月20日又按照原告签订合同时预留的地址发出《解除商品房买卖合同通知书》，此时由于原告的不履行债务行为，涉案合同已经符合法定解除情形，故原告第一项诉请已无法律依据。2.由于原告不履行付款义务的行为，致使涉案合同不能实际履行，原告的违约行为属于根本违约，按照合同附件十一第三条第二款约定，原告应当按照已付款的50%向被告支付违约金，故原告第二项诉请不应得到全部支持。综上所述，请求法院依法判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年9月29日，原、被告就案涉房屋签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告李某购买被告润景公司开发建设的××区，建筑面积150.71平方米，该商品房单价为11202.3元/㎡，总价款为1688303元；2.签订本合同前，原告李某已向被告润景公司支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告李某应当于2019年9月27日前支付首期房款168830元，于2019年12月23日前支付楼款253245元，于2020年3月23日前支付楼款253245元，于2020年6月23日前支付楼款168830元，于2020年9月23日前支付楼款168830元，于2020年12月23日前支付楼款168830元，于2021年3月23日前支付楼款168830元，于2021年6月23日前支付楼款168830元，余款168830元整于2021年9月23日前支付；3.除不可抗力外，原告李某未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累计]。（1）逾期在180日之内，原告李某按日向被告润景公司支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，被告润景公司有权解除合同。被告润景公司解除合同的，应当书面通知原告李某。原告李某应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告润景公司支付违约金，同时，被告润景公司退还原告李某已付全部房款（含已付贷款部分）。被告润景公司不解除合同的，原告李某按日计算向被告润景公司支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件十一补充协议三、双方同意本合同第八条补充如下：如原告李某分期付款，原告李某必须按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，原告李某需按未付款总金额的万分之一计算，向被告润景公司支付违约金，原告李某逾期180天仍未按约定全额支付的，被告润景公司有权单方解除《商品房买卖合同》，原告李某按已付款的50%向被告润景公司支付违约金，该房屋归被告润景公司所有，原告李某应无条件配合被告润景公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由原告李某承担。……。附件十一补充协议十一其他约定：被告润景公司针对原告李某所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供原告李某购房时参考，并不视为正式要约之内容，被告润景公司不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同与其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。原告李某进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议至全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。附件十一补充协议十三、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2020年7月6日，被告润景公司向原告李某出具《收据》一张，确认收到原告李某交付的涉案房屋的首付款（含定金）168830元。原、被告均认可涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》未办理备案登记。2019年12月23日，原告李某因资金周转困难，未能按约向被告润景公司支付第二期购房款253245元。被告润景公司于2020年1月9日向原告李某邮寄送达了《还款提示函》，载明“李某女士，您在2019/9/23认购了银川恒大御景半岛项目三期33-2-102号房源。依据您与我公司签订的合同约定，您应于2019/12/23前付清剩余房款253245元。否则依据合同的约定，每日按未交房款的万分之一向我公司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》的约定，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋”。被告润景公司于2020年4月20日向原告李某邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，载明“您好！阁下于2019年9月23日认购了我公司银川恒大御景半岛33-2-102号房，并与我司签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，阁下应于2019年9月27日前付清168830元，于2019年12月23日前付清253245元，于2020年3月23日前付清253245元，于2020年6月23日前付清168830元，于2020年9月23日前付清168830元，于2020年12月23日前付清168830元，于2021年3月23日前付清168830元，于2021年6月23日前付清168830元，于2021年9月23日前付清168830元。但截止发函之日，您第2期房款已逾期180天。前期我司已多次致电、致函通知您前来缴纳房款未果，根据商品房买卖合同补充协议约定，买方逾期180天仍未按约定金额支付房款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。现合同约定的解除条件已经成就，有鉴于此，我司现特致阁下：1、阁下与我司签署的《商品房买卖合同》已解除；2、请阁下收到本通知书之日起7日内配合我司到房屋行政主管部门办理注销合同备案等取消交易的手续”。原告李某当庭认可其收到了被告润景公司邮寄的《还款提示函》和《解除商品房买卖合同通知书》。2020年5月9日，被告润景公司将涉案房屋出售给他人，出售总价为1740673元。原告李某提交的人民网领导留言板打印件显示，就被告宣传的无理由退房已经引发纠纷，有人于2019年11月27日通过网络向贺兰县住建局投诉，贺兰县住建局于2019年12月11日回复被告宣传的无理由退房内容与《贺兰县规范撤销商品房买卖合同备案管理办法》相违背，已于2018年7月9日向被告下发了《关于规范无理由退房宣传》的函，要求及时调整宣传策略，避免发生虚假宣传的情况发生，由于被告宣传海报未及时替换，贺兰县住建局已要求被告立即整改。原告李某提交的无理由退房宣传海报显示，被告确实五一期间在银川进行过无理由退房的宣传。原、被告未签订《无理由退房协议》。另查明，被告润景公司庭审中主张违约金的承担比例为《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定的已付款的50%，并希望法院在本案中一并处理原告的违约行为，在被告应返还原告的购房款中扣除违约金。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告润景公司与原告李某签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.原告李某与被告润景公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》是否已经解除；2.原告李某能否依据无理由退房要求被告润景公司全额退还购房首付款168830元。关于第一个争议焦点。虽然被告润景公司于2020年4月20日向原告李某邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，原告李某认可已经收到《解除商品房买卖合同通知书》，但是被告润景此时未享有合同约定的单方解除权，原告李某也未作出同意解除合同的意思表示，故对于被告抗辩合同已经解除的意见，本院不予采纳，现涉案房屋已经销售他人，合同目的已无法实现，故对于原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”就本案而言，首先，原告李某未能提交充分有效的证据证明被告润景公司在其购房时向其承诺其随时可以要求退房；其次，原、被告未签订无理由退房协议、约定无理由退房的具体适用条款，而根据原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议十一的其他约定，被告润景公司针对原告李某所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供原告李某购房时参考，并不视为正式要约之内容，被告润景公司不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同与其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。据此，即使原告李某提交的宣传资料系由被告润景公司发布，其发布的广告应属要约邀请，而非要约；最后，原告李某因其资金周转困难未按《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定向被告润景公司支付2019年12月23日的分期款253245元（第二笔），其收到被告润景公司向其邮寄的《还款提示函》后，亦未履行。综上，原告李某尚未取得“无理由退房”的权利，亦存在违约行为，应当承担相应的违约责任，故不能根据无理由退房要求被告润景公司向其全额退还购房首付款168830元。本案中，虽然被告润景公司未提反诉要求原告李某承担违约金，但被告润景公司在庭审中要求扣除原告李某应该承担的违约金后向其退还已付购房款，本院考虑为减少原、被告双方的诉累，对被告润景公司的该项抗辩意见予以采纳。被告润景公司庭审中主张违约金的承担比例为《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定的已付款的50%。对此本院认为，根据原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定，原告李某逾期超过180日的，被告润景公司有权单方解除合同并要求原告李某按已付款的50%支付违约金，但截至2020年4月20日，原告李某的逾期天数不足180日，被告润景公司在原告李某逾期未超过180日的情况下，将涉案房屋另行出售他人，故不应适用该条约定，应适用补充协议中“如原告李某分期付款，必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，每逾期一天，原告李某需按未付款总金额的万分之一计算，向被告润景公司支付违约金”的约定。根据上述约定，原告李某应向被告润景公司支付自2019年12月24日(逾期之日)至2020年5月9日（被告另行出售涉案房屋之日）期间的违约金，该违约金应分段计算为：（1）2019年12月24日至2020年3月23日期间，原告李某逾期支付的房款为253245元，其应当支付的违约金为2279元（253245元×0.0001×90天≈2279元）；2020年3月24日至2020年5月9日期间，原告李某逾期支付的房款为506490元，其应当支付的违约金为2330元（506490元×0.0001×46天≈2330元）；合计4609元。扣除该部分违约金后，被告润景公司应退还原告李某购房款164221元（168830元－4609元），故对原告李某要求被告润景公司返还购房款168830元的诉讼请求，本院予以支持164221元，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李某与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年9月29日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李某退还购房款164221元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元(已减半收取)，由原告李某负担50元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担1788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘燕军二○二○年十一月十七日法官助理 柯玉平书记员 马泽群附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。