福建省德化县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0526民初1053号原告（反诉被告）：吴添城，男，1964年6月11日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：吴四海（与吴添城系兄弟关系），1976年2月6日出生，汉族，住福建省德化县。被告（反诉原告）：赖荣伟，男，1963年8月6日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被告（反诉原告）：郭庆豫，男，1974年5月25日出生，汉族，住福建省德化县。被告（反诉原告）：许庆裕，男，1970年5月15日出生，汉族，住福建省德化县。被告（反诉原告）：程光辉，男，1963年1月21日出生，汉族，住福建省德化县。上述四被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：廖煌灯。上述四被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：曾秀丽。第三人：李文清，男，1960年1月9日出生，汉族，住福建省德化县。第三人：黄元财，男，1972年11月9日出生，布依族，住福建省德化县。第三人：徐文渊，男，1966年6月28日出生，汉族，住福建省德化县。原告吴添城与被告赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉（以下简称：赖荣伟等四人）于2020年6月9日提起反诉。第一次庭审时，原告（反诉被告）吴添城及其委托诉讼代理人吴四海，被告（反诉原告）赖荣伟等四人的共同委托诉讼代理人廖煌灯、曾秀丽到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，本院依法追加与本案具有利害关系的李文清、黄元财、徐文渊作为本案的第三人参加诉讼。第二次庭审时，原告（反诉被告）吴添城及其委托诉讼代理人吴四海，被告（反诉原告）赖荣伟等四人的共同委托诉讼代理人廖煌灯，第三人黄元财、徐文渊均到庭参加诉讼，第三人李文清未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴添城向本院提出诉讼请求，1、确认吴添城与赖荣伟等四人签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令赖荣伟等四人应将位于德化县××镇××号楼××单元××室及车库（301室套房建筑面积约110平方米、车库建筑面积约12平方米，以下简称：案涉房产）的不动产房产权变更过户登记吴添城名下；3、判决赖荣伟等四人应承担违约责任，支付给吴添城违约金10万元；4、判令赖荣伟等四人承担本案诉讼费。诉讼过程中，吴添城变更第2项诉讼请求为：判令赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉、黄元财、李文清、徐文渊应将址在德化县××镇××号楼××单元××室套房建筑面积约110平方米、车库建筑面积约12平方米的不动产产权变更过户至吴添城名下。事实与理由：赖荣伟等四人在德化县龙浔镇鹏祥东区11号购买安置地建套房，套房竣工后将套房出售他人。2016年3月27日，赖荣伟等四人作为甲方与吴添城作为乙方签订《房屋买卖合同》（以下简称：案涉合同）。该合同第一条约定，甲方自愿将自有的座落于德化县龙浔镇鹏祥东区安置地11号楼第八开间地下室算起第四层套房连车库(套房建筑面积约110平方米，车库面积约12平方米，待规划好后由乙方与其他业主抽签确认，用途：住宅)转让给乙方，土地使用面积以国有土地使用证标示的面积为准(应按国土资源局相关规定办理)。甲、乙双方约定，上述住宅成交总价为40万元。合同第三条第1点约定，本合同签订时，乙方一次性先付给甲方购房款12万元；第三条第2点约定，购房款24万元以月息7厘结算，由乙方以按揭的方式逐一还清；第三条第3点约定，后欠房款2万元，待上述房地产过户时，乙方付清给甲方。合同签订后，吴添城按合同的约定，分别于2016年3月28日、2016年4月15日向许庆裕支付购房款6万元、6万元，合计12万元。许庆裕均有出具收据给吴添城收执。2016年3月27日至2020年2月27日期间，吴添城用现金和银行转账的形式，共支付利息78960元。案涉合同第四条第4款约定，甲方应于上述房地产产权两证办理完整（即甲方可以领取上述房地产产权两证）之日起三十个工作日内无偿配合乙方到德化县房地产交易所办理上述房地产过户相关手续，不得借故拖延。从2019年12月至今，吴添城多次要求赖荣伟等四人配合办理案涉房产的不动产所有权转移登记手续，但郭庆豫不履行案涉合同的约定，擅自涨房价，要求吴添城需再支付购房款12万元。否则，不予配合办理案涉房产的过户手续（注：徐文烟也是向各被告购买套房，徐文烟于2020年元月21日办理不动产房产证书，不动产房产证号：0××6号）。郭庆豫擅自提高房价，要求吴添城需再支付购房款12万元后才配合办理过户手续的行为是赖荣伟等四人违约在先，应承担违约责任。李文清、黄元财、徐文渊系本案的权利人，应协助相关办证手续。赖荣伟等四人共同辩称，一、本案是由于吴添城违约在先，吴添城应承担违约责任。吴添城要求其四人承担违约责任违背事实，应依法驳回。理由如下：1、根据案涉合同第三条第一款规定，吴添城应于本合同签订时即2016年3月27日，一次性支付给赖荣伟等四人购房款12万元，但吴添城却是分别在2016年3月28日、2016年4月15日各支付6万元，吴添城分两次支付购房款12万元的的迟延支付行为已违约在先，应承担违约责任；2、根据案涉合同第三条第二款第一项的规定，吴添城应于赖荣伟等四人安装好电梯、车库砌墙完成、楼梯普通装修完成时向赖荣伟等四人付清2万元房款。赖荣伟等四人已按合同的约定，完成了电梯安装、车库砌墙、楼梯普通装修，但吴添城至今未支付该笔款项，已再次构成违约；3、根据案涉合同第三条第二款第二项的规定，购房款24万元整，以月息7厘计算，由吴添城以按揭的方式逐一还清。根据上述约定，吴添城自2016年3月27日起至起诉时的2020年4月13日止，应向赖荣伟等四人支付利息81570元，而吴添城仅支付购房利息46690元，不仅没有按时足额支付购房款及利息，同时也没有以按揭的方式支付剩余购房款，已进一步违约。二、吴添城诉称因郭庆豫擅自提高房价12万元的行为已构成违约，应承担违约责任的主张与事实不符。真实情况是：郭庆豫从始至终并没有提高房价的行为，郭庆豫要求吴添城向其支付的12万元价款包括了案涉合同第三条第二款第一项的2万元与吴添城未按时足额向赖荣伟等四人支付购房款应承担的违约金10万元。三、李文清已将其所享有的案涉房产的份额转让给郭庆豫。赖荣伟等四人向本院提出反诉请求，1、判令解除赖荣伟等四人与吴添城于2016年3月27日签订的案涉合同；2、判令吴添城将案涉房产腾空交付给赖荣伟等四人；3、判令吴添城向赖荣伟等四人支付违约金10万元；4、判令吴添城向赖荣伟等四人支付自2016年3月27日起至反诉日止以购房款24万元、月息7厘计算的所欠利息34880元；4、判令吴添城承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月27日，赖荣伟等四人将其自有的座落于德化县龙浔镇鹏祥东区安置地11号楼第八开间地下室算起第四层连同车库（车库面积约12平米，待规划后由乙方与其他业主抽签确认）（最终确认为德化县××镇××号楼××单元××室，301室套房建筑面积约110平方米、车库建筑面积约12平方米）转让给吴添城。双方签订了案涉合同。该合同约定房屋总价款为40万元，付款方式为：“1、合同签订时，吴添城一次性先付给赖荣伟等四人购房款12万元；2、后欠房款28万元，赖荣伟等四人同意吴添城分期支付：（1）吴添城应于赖荣伟等四人安装好电梯、车库砌墙、楼梯普通装修完成时付清给赖荣伟等四人2万元购房款；（2）其中房款24万元，以月息7厘结算，由反诉被告以按揭的方式逐一还清......”等内容。合同签订后，吴添城未按照合同约定向赖荣伟等四人支付购房款，具体体现在以下三方面：1、吴添城并未在合同签订时（即2016年3月27日）一次性向赖荣伟等四人支付购房款12万元，而是分别于2016年3月28日、2016年4月15日向赖荣伟等四人支付6万元、6万元；2、赖荣伟等四人按照合同的约定，完成了电梯安装、车库砌墙、楼梯普通装修，但吴添城至今未向赖荣伟等四人支付2万元购房款；3、2016年3月27日至2020年4月13日期间，吴添城应向赖荣伟等四人支付利息81570元，而吴添城仅向赖荣伟等四人支付购房利息46690元，不仅未按时足额向赖荣伟等四人支付利息，同时也没有向赖荣伟等四人以按揭的方式支付剩余购房款。吴添城的上述逾期付款的行为，已构成违约，应承担违约责任。吴添城对赖荣伟等四人的反诉辩称，一、案涉合同符合《中华人民共和国合同法》依法成立的要件，是有效的合同，不存在需依法解除合同的必要。二、赖荣伟等四人要求吴添城支付违约金10万元的反诉请求于法无据。1、案涉合同签订后，经许庆裕同意，吴添城于2016年3月28日、4月15日支付购房款合计12万元；2、2016年3月27日至2020年2月27日期间，吴添城通过德化县农村信用合作社南门分社和邮政银行郭庆豫的账户转账，共支付郭庆豫利息78960元，已履行案涉合同第三条第一款和第二款第二项的约定；3、根据案涉合同第四条第四款的约定，赖荣伟等四人应于上述房地产产权两证办理完整（即赖荣伟等四人可以领取上述房地产产权两证）之日起三十个工作日内无偿配合吴添城办理上述房地产过户相关手续，不得借故拖延。案涉合同第四条第五款约定，赖荣伟等四人保证上述房地产可以办理过户，并能完整将产权两证过户到吴添城名下。如不能过户，赖荣伟等四人应承担本合同约定的违约责任。赖荣伟等四人在2020年元月间办理案涉房产的不动产权证书后，却不配合吴添城办理案涉房产的所有权转移登记手续。所以，赖荣伟等四人违约在先，应向吴添城承担双方约定的违约责任即向吴添城支付违约金10万元；4、赖荣伟等四人并未按案涉合同的约定，将地下车库隔成4间、硬化套房的后埕、清除套房后埕的土方，而套房的电梯、楼梯的普通装修、扶手的安装都是拖延至2020年4月。所以，赖荣伟等四人并未履行案涉合同第三条第二款第一项的约定，是赖荣伟等四人违约在先。三、赖荣伟等四人要求吴添城支付以购房款24万元按月息7厘计算所欠的利息34880元的诉讼请求缺乏事实依据，且利息金额计算是错误的。吴添城在2016年3月28日、2016年4月15日支付许庆裕购房款合计12万元；2016年3月27日至2020年2月27日期间，吴添城通过银行转账共支付利息78960元。至2020年4月13日止，吴添城尚未支付的利息为2790元，而不是赖荣伟等四人所主张的34880元。四、根据案涉合同的第四条第四、五点的约定，赖荣伟等四人需承担违约责任。赖荣伟等四人不配合吴添城办理过户手续的行为违约在先，需承担违约责任，应向吴添城支付违约金10万元。赖荣伟等四人不配合吴添城办理过户手续，致使吴添城无法通过银行办理按揭，更无法按时足额支付购房款和利息。吴添城向本院提供下列证据材料：证据一、吴添城身份证复印件一份。拟证明吴添城的诉讼主体资格；证据二、《房屋买卖合同》一份。拟证明吴添城向赖荣伟等四人购买案涉房产的事实；证据三、《收条》2份。拟证明吴添城已支付12万元购房款；证据四、《存款明细账》一份。拟证明吴添城已支付购房款利息的事实；证据五、证明人为徐文渊的《证明》一份。拟证明徐文渊有向赖荣伟等四人购买套房及车库，现已办理不动产房产证书的事实；证据六、地下车库的相片一张。拟证明赖荣伟等四人出售给吴添城的地下车库在吴添城诉讼时尚未隔成四个车库；证据七、楼梯相片一张。拟证明赖荣伟等四人出售给吴添城的套房的楼梯在2020年4月间才进行装修的事实；证据八、电梯相片一张。拟证明赖荣伟等四人出售给吴添城套房电梯在2020年4月15日才完成安装的事实；证据九、楼房的后埕相片三张。拟证明赖荣伟等四人出售给吴添城等人的套房后埕的土方在吴添城起诉时还未清除；证据十、电梯安装完工确认单复印件一份。拟证明赖荣伟等四人出售吴添城套房的电梯是在2020年4月15日安装的；证据十一、德化县瓷都大道国宝窑（门牌555号）相片一张。拟证明郭庆豫、许庆裕以市场房产涨价为由要求吴添城到其经营的店铺再支付购房款12万元的现场；证据十二、证明人为吴某和证明人为黄元财的《证明》各一份。拟证明赖荣伟等四人出售给吴添城的套房、车库后，要求吴添城再支付购房款12万元的事实。第一次庭审结束后，吴添城补充提交证据十三、不动产权证书（权利人为黄元财）复印件一份。拟证明案涉房产的地下室已办理不动产所有权首次登记手续。赖荣伟等四人向本院提供下列证据材料：证据1、赖荣伟等四人的身份证复印件各一份。拟证明赖荣伟等四人的诉讼主体资格；证据2、《房屋买卖合同》一份。拟证明双方当事人买卖房屋的事实以及反诉违约的事实；证据3、电梯安装完工确认单一份。拟证明电梯安装完工的事实。审理过程中，本院依职权向德化县不动产登记中心调取《德化县不动产登记资料查询结果证明》（址在德化县××镇××路××号××单元××层××室）和《德化县不动产登记资料查询结果证明》（址在德化县××镇××路××号××单元××层××室××份。拟证明案涉房产已办理了不动产所有权登记手续。审理过程中，本院依吴添城的申请，依法通知证人黄元财于第一次庭审时出庭作证，并接受质证，拟证明赖荣伟等四人要求就案涉房屋涨价12万元的事实。证人黄元财称，其与吴添城的房子买在一起，其购买的是101室。吴添城在办理房产过户时，郭庆豫要求多付12万元才可以办理过户。其也是在多交了6万元后才办理过户手续的。大概在2020年春节之后，郭庆豫以其未按约支付利息为由，要求其多支付6万元才愿意办理过户手续。嗣后，其将该笔6万元交付给许庆裕。该笔6万元不包含在在购房款与利息中。其未按约定支付利息系因为赖荣伟等四人违规在先。赖荣伟等四人违规之前，其都按时支付利息；赖荣伟等四人违规之后，其开始未按约定支付利息。但是到最后，其都有将利息全部支付完毕。赖荣伟等四人对吴添城提供的证据材料质证后认为，证据一、证据二的三性均无异议；证据三的真实性无异议，但该份证据可以证明吴添城在履行合同的过程中先构成违约；证据四的真实性无异议，但吴添城只有支付了46690元的利息，吴添城认为其已支付利息78960元的事实不属实；证据五因证人未出庭作证，真实性无法确认；证据六的真实性无法确认，且案涉合同也未约定隔车库的时间；证据七的真实无法确认，案涉合同并未约定楼梯的装修时间；证据八的真实性无异议，但案涉合同并未约定电梯的交付使用时间。所以，赖荣伟等四人并未构成违约；证据九的真实性无异议，但案涉合同并未约定后埕的清理时间；证据十的真实性无异议；证据十一无法证实其所要证明的目的；证据十二的真实性无法确认。对证据十三无异议。赖荣伟等四人对黄元财的证人证言质证后认为，证人黄元财的出庭程序并不合法，证人黄元财与吴添城存在利害关系，也没有证据可以证实黄元财向赖荣伟等四人多支付了6万元的购房款。赖荣伟等四人对本院依职权调取的两份《德化县不动产登记资料查询结果证明》均无异议。吴添城对赖荣伟等四人提供的证据材料均无异议；对黄元财的证人证言质证后认为，黄元财的证人证言属实；对本院依职权调取的两份《德化县不动产登记资料查询结果证明》均无异议。黄元财和徐文渊对吴添城提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二均无异议，对证据十三的真实性无异议；对赖荣伟等四人提交的证据材料也无异议；对本院依职权调取的两份《德化县不动产登记资料查询结果证明》均无异议。本院经审查认为，1、赖荣伟等四人和黄元财、徐文渊对吴添城提供的证据一、证据二均无异议；吴添城和黄元财、徐文渊对赖荣伟等四人提供的证据1、证据2、证据3均无异议；各方当事人对本院调取的两份《德化县不动产登记资料查询结果证明》均无异议。所以，本院对上述证据的证明力予以确认。2、赖荣伟等四人和黄元财、徐文渊对吴添城提供的证据三、证据四、证据八、证据十、证据十三的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。3、吴添城提供的证据五、证据十二系证人证言，但因证据十二中的证人吴某未出庭作证，其所出具的证人证言的真实性无法确认；证人黄元财、徐文渊系与本案具有利害关系的第三人，其二人所出具的证人证言，本院不予采用。吴添城并未提供证据证明其所提供的证据六、证据七的形成时间和地点，且赖荣伟等四人对上述两份证据材料的真实性不予认可。所以，本院对上述两份证据材料不予采用。吴添城提供的证据九、证据十一与本案不具有关联性，本院不予采用。本院经审理查明：2016年3月27日，赖荣伟等四人作为甲方、吴添城作为乙方，双方共同签订一份旨在转让案涉房产的案涉合同。案涉合同约定如下内容：一、甲方将案涉房产以总价40万元的价格转让给吴添城；二、付款方式为分期付款：（一）案涉合同签订时，乙方一次性先付给甲方购房款12万元；（二）后欠购房款28万元，甲方同意乙方分期支付：1、乙方应于甲方安装好电梯、车库砌墙完成、楼梯普通装修完成时付清给甲方2万元；2、其中购房款24万元，以月息7厘结算，由乙方以按揭的方式逐一还清；3、后欠购房款2万元，待案涉房产过户，乙方再付清给甲方；三、甲方应于案涉房产产权两证办理完整之日起三十个工作日内无偿配合乙方到德化县房地产交易所办理案涉房产过户相关手续，不得借故拖延；四、案涉合同签订后，甲乙双方不得中途违约。1、若甲方违约，甲方应于违约之日起十五日内一次性退还乙方已交房款，并支付给甲方违约金10万元，甲方同时并应赔偿乙方对该房屋已支出的装修费用；2、若乙方违约，乙方应于违约之日起十五日内一次性支付违约金10万元给甲方，对该房屋的装修费用由乙方自行承担。案涉合同签订后，吴添城分别于2016年3月28日、2016年4月15日向许庆裕支付购房款6万元、6万元。案涉合同所约定的案涉房产已办理不动产所有权登记手续并由有关部门对门牌号重新进行了编排。其中，1、案涉房产中的套房现编排为“德化县××镇××路××号××单元××层××室”，不动产权证书号：闽（2019）德化县不动产权第0011460号；2、案涉房产中的地下室现编排为“德化县龙浔镇福坪路699号2单元-1层Ｃ103室”。该地下室的房屋建筑面积为：48.48㎡，为程光辉、郭庆豫、黄元财、李文清、徐文渊按份共有。共有情况：郭庆豫占产权面积12.12㎡，不动产权证号为闽（2020）德化县不动产权第0××5号；李文清占产权面积6.06㎡，不动产权证号为闽（2020）德化县不动产权第0××7号；程光辉占产权面积6.06㎡，不动产权证号为闽（2020）德化县不动产权第0××8号；徐文渊占产权面积12.12㎡，不动产权证号为闽（2020）德化县不动产权第0××5号；黄元财占产权面积12.12㎡，不动产权证号为闽（2020）德化县不动产权第0××4号。上述事实，有各方当事人对真实性均无异议的身份证复印件、《房屋买卖合同》、收条、不动产权证书（权利人为黄元财）复印件、《德化县不动产登记资料查询结果证明》及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。根据已查明的案件事实和各方当事人的举证、质证及当事人的陈述，本院对本案的本诉部分诉讼请求和反诉部分的诉讼请求评析如下：一、关于案涉合同的效力问题。本院认为，吴添城与赖荣伟等四人于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法、有效的合同。双方当事人应按照合同的约定履行。二、关于赖荣伟等四人要求解除案涉合同的反诉请求。本院认为，吴添城并未构成根本性违约，赖荣伟等四人并不享有合同的解除权。理由如下：1、吴添城虽未按案涉合同的约定，于合同签订的当日（2016年3月27日）即向赖荣伟等四人一次性支付购房款12万元，但吴添城分别于2016年3月28日、2016年4月15日向许庆裕支付购房款6万元、6万元。吴添城的履行存在迟延，构成瑕疵履行，但并未构成根本性违约。2、根据案涉合同第三条第二款第一项的约定，吴添城应于赖荣伟等四人安装好电梯、车库砌墙完成、楼梯普通装修完成时向赖荣伟等四人付清2万元房款。所以，根据该约定，在赖荣伟等四人履行“安装好电梯、车库砌墙完成、楼梯普通装修”的合同义务之前，吴添城享有不支付2万元购房款的先履行抗辩权。本案中，根据各方当事人对真实性均无异议的《电梯安装完工确认单》和电梯相片及当事人的陈述，可以认定案涉房产所配备的电梯系于2020年4月15日安装完成。换而言之，赖荣伟等四人系在本案的审理过程中才完成了电梯的安装。且，赖荣伟等四人也并未举证证明其已履行了“车库砌墙完成”的合同义务。所以，吴添城未支付2万元购房款的行为并未构成违约。3、根据案涉合同第三条第二款第二项的约定，“房款24万元，以月息7厘结算，由乙方（即吴添城）以按揭的方式逐一还清”。所以，2016年3月27日至赖荣伟等四人提起反诉日（2020年6月9日）期间，24万元的购房款共产生4年又2个月又14天的利息，即240000元×7‰×（12个月/年×4年+2个月+14天÷30天/月）=84784元。根据吴添城提供的《存款明细账》，吴添城已于2020年3月1日支付利息46690元。扣除已支付的利息，吴添城尚欠赖荣伟等四人自2016年3月27日起至赖荣伟等四人提起反诉日（2020年6月9日）止的利息为38094元（84784元—46690元）。赖荣伟等四人要求吴添城支付2016年3月27日至赖荣伟等四人提起反诉日（2020年6月9日）期间的尚欠利息为34880元系其对自己民事权利的处分，未违反法律的规定，本院予以准许。吴添城未足额支付利息的行为构成瑕疵履行，但并未构成根本性违约。吴添城应支付尚欠的购房利息。双方当事人虽约定24万元购房款“以按揭的方式逐一还清”，但双方当事人并未约定具体的支付方式。双方当事人可另行协商解决。赖荣伟等四人以吴添城未支付24万元购房款的行为已构成根本性违约的主张不能成立。吴添城主张其以现金的形式支付利息32270元的答辩意见因赖荣伟等四人不予认可，且吴添城也未提供证据予以佐证，本院不予采纳。综上所述，吴添城应支付尚欠的购房利息，所以赖荣伟等四人反诉中的第三项诉讼请求（即要求吴添城支付自2016年3月27日起至反诉日止的所欠利息34880元），本院予以支持。吴添城未足额支付利息行为并未构成根本性违约。所以，赖荣伟等四人并未享有案涉合同的解除权。赖荣伟等四人反诉中的第一项诉讼请求（即要求解除案涉合同）和第二项诉讼请求（即要求吴添城将案涉房产腾空）缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。三、关于本诉中的第二项诉讼请求，即要求赖荣伟等四人办理案涉房产的不动产所有权转移登记手续。本院认为，案涉房产已办理不动产所有权首次登记手续，已具备办理不动产所有权转移登记手续的前提条件。依照案涉合同第五条“甲方应于案涉房产产权两证办理完整之日起三十个工作日内无偿配合乙方到德化县房地产交易所办理案涉房产过户相关手续，不得借故拖延”之约定，赖荣伟等四人应协助吴添城办理案涉房产的不动产所有权转移登记手续。李文清未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见，本院视为其自动放弃答辩与质证的权利，应自行承担放弃答辩权利与质证权利的法律后果。所以，本院对郭庆豫等四人在庭审中关于李文清已将案涉房产的份额转让给郭庆裕的陈述的真实性予以确认。虽然李文清并未在案涉合同上签名，不是合同的相对方，但案涉房产中的套房系登记在其与郭庆豫名下，李文清有义务与郭庆豫、许庆裕、赖荣伟、程光辉等人一起协助吴添城办理案涉房产中套房的不动产所有权转移登记手续。因案涉房产中的地下室系程光辉、郭庆豫、黄元财、李文清、徐文渊等人按份共有。根据吴添城提供的不动产权证书（权利人为黄元财）复印件和本院依职权调取的《德化县不动产登记资料查询结果证明》（地下室），可以认定地下室的业主已对各自所占有地下室的产权面积进行划分。又根据案涉合同第一条“车库面积约12平米，待规划好后由乙方与其他业主抽签确认”之约定，并结合庭审中黄元财和徐文渊均认可地下室的划分系“按平方均分”这一做法，并结合黄元财于庭审中关于其所购买的房产与吴添城所购买的套房的面积数一致的陈述。吴添财可以分配到的地下室的产权面积可以参照黄元财在地下室中所分配到的产权面积12.12㎡。所以，赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉应将其在地下室中所分配到的产权面积分割12.12㎡给吴添城并办理相应的不动产所有权转移登记手续。黄元财、徐文渊、李文清作为地下室的产权共有人应予以配合。四、关于各方当事人应承担的违约金。本院认为，案涉合同第五条对违约责任进行了约定，具体为“1、若甲方违约，甲方应于违约之日起十五日内一次性退还乙方已交房款，并支付给甲方违约金10万元，甲方同时并应赔偿乙方对该房屋已支出的装修费用；2、若乙方违约，乙方应于违约之日起十五日内一次性支付违约金10万元给甲方，对该房屋的装修费用由乙方自行承担。”。从案涉合同第五条的条款内容的文义解释来分析，违约方向守约方承担支付违约金10万元的违约责任的约定应适用于违约方构成根本违约导致案涉合同被解除后，违约方应承担的违约责任。根据前述分析，吴添城在履行合同的过程中，虽然存在瑕疵，但并不构成对合同的根本违约。所以，案涉合同第五条关于违约方应向守约方支付违约金10万元的约定并不适用于本案。所以，吴添城的本诉第三项诉讼请求和赖荣伟等四人的反诉第二项诉讼请求均缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第二百四十条之规定，判决如下：一、本诉原告吴添城与本诉被告赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》有效；二、赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉、李文清应于本判决生效之日起十日内协助吴添城办理址在德化县××镇××路××号××单元××层××室【不动产权证书号：闽（2019）德化县不动产权第0011460号】的不动产所有权转移登记手续；三、赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉、李文清、黄元财、徐文渊应于本判决生效之日起十日内协助吴添城办理址在德化县龙浔镇福坪路699号2单元-1层C103室的不动产共有权（吴添城在该不动产中所占的产权面积为12.12㎡）转移登记手续；四、驳回本诉原告吴添城的其他诉讼请求；五、反诉被告吴添城应于本判决生效之日起十日内向反诉原告赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉支付尚欠的2016年3月27日至2020年6月9日期间的利息34880元（2016年3月27日至2020年6月9日期间，以购房款24万元为基数，按月利率7‰计算）；六、驳回反诉原告赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由本诉被告赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉；反诉案件受理费6923.2元，由反诉原告赖荣伟、郭庆豫、许庆裕、程光辉负担5132.9元，由反诉被告吴添城负担1790.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈志群人民陪审员  赖开汪人民陪审员  陈采怡二〇二〇年十一月二日书 记 员  郑雅婷附：一、主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。3、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。