安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初2715号原告：张倩，女，1987年1月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨啸宇，安徽浩谦律师事务所律师。被告：孙钢，男，1974年10月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。原告张倩与被告孙钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张倩委托的诉讼代理人陈琦、被告孙钢到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告张倩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告押金3000元；3.判令被告赔偿原告装饰装修费、广告制作费损失22650元；4.判令被告负担本案受理费。事实和理由：2018年3月12日，被告与案外人张某就XX小区X栋X号房屋签订租赁合同，张某向被告支付了押金3000元。后张某将该房屋转租原告，原告向张某支付了押金3000元，张某向被告支付的3000元押金即转为原告的押金。2018年5月12日，三方经过协商达成一致，即该房屋由原告与被告直接签订租赁合同，租赁期限自2018年7月1日至2021年7月31日止，租金每年36000元。因该房屋属于住宅性质，被告明知原告租赁房屋用于生产经营，仍然在未办理有利害关系业主同意等相应手续的前提下，将该房出租给原告，导致马鞍山市雨山区及佳山乡城管部门多次下发整改通知，使得原告租赁该房屋用于经营的合同目的不能实现。2020年6月底，原告不得已撤出该房屋。被告的行为导致原告损失装饰装修费、广告制作费合计22650元。双方协商无果，故原告提起诉讼。被告孙钢辩称，1.原、被告已经就解除签订的《租赁合同》达成了一致，双方于2020年6月29日实际履行了交验房屋、退还房屋钥匙、结清水电费等相关退房手续，双方已实际终止该《租赁合同》，因此不存在法庭判令解除合同一说；2.根据原、被告签订的《租赁合同》第八条，如果乙方租期未满，押金作为违约金，双方在租赁合同中约定的租赁期限为自2018年7月1日到2021年7月31日止，后原告于2020年6月9日请求退出，但因为双方租期未满，该3000元押金已按合同约定实际变为违约金，不予退还；3.关于原告请求被告赔偿装饰装修费、广告制作费损失的答辩，根据原告签订的《租赁合同》第九条的规定，合同到期或甲方解除合同，乙方投入的室内外装潢改造等费用，甲方不予承担任何费用。根据双方达成的合意，原告请求被告赔偿的相关费用没有事实和法律依据，且根据合同，被告不予承担任何费用；4.请求驳回原告的所有诉讼请求。庭审中，原告张倩放弃了第一项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、张倩提交的证据5建筑装饰装修工程施工合同、广告制作合同及收款收据，证据6XX公司企业管理咨询有限公司营业执照及照片打印件以及孙钢提交的证据3手机短信记录与本案不具关联系，本院不予认定；二、关于孙钢提交的证据4属于证人证言，因证人无正当理由未出庭，故对于该书面证言，本院不予认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日，孙钢（甲方）与张倩（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：“1.租赁物坐落在XX路XX小区X栋X号市行政服务中心对面；2.租赁期限自2018年7月1日至2021年7月31日……6.乙方在对房屋装潢时，不得损坏主体结构，造成后果自负。装潢后的部分属房屋的一部分，合同同期乙方不得拆除……8.乙方交人民币叁仟元为押金。如果在约定十日内不付租金，甲方单方面有权解除合同。所产生一切后果由乙方自负，如果乙方租期未满，押金做违约金；9.合同到期或甲方解除本合同，乙方投入的室内外装潢改造等费用，甲方不予承担任何费用……”合同签订后，孙钢向张倩交付了房屋，张倩支付房屋租金至2020年6月。孙钢自认收到了押金3000元。2020年6月9日，张倩向孙钢提出“这边财务公司这半年业务特别不好，我们几个股东商量了一下，决定要搬走了，X栋X号我们下个月开始不租了”，双方达成了解除《租赁合同》的合意，并实际解除了合同。双方就3000元押金的退还以及张倩的装饰装修费、广告制作费损失的赔偿不能达成一致，张倩向本院提起诉讼。本院认为，一、关于3000元押金是否应当返还。首先，张倩与孙钢签订的《租赁合同》依法成立并生效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《租赁合同》中未明确约定租赁物的用途，张倩的举证亦不能证明孙钢有“明知张倩租赁房屋系用于生产经营，却在未办理由利害关系业主等相应手续的前提下将住宅出租，故需要承担相应责任”的情形。《租赁合同》第8条对押金的金额及“作为违约金”的情形做出了约定，即“如果乙方租期未满，押金作为违约金”。而双方《租赁合同》的租赁期限为“自2018年7月1日至2021年7月31日”，租期尚未届满时张倩因己方原因单方提出解除合同，故应当尊重当事人的合同意思自治，将“押金做违约金”，对张倩要求孙钢返还押金的诉请，本院不予支持；二、关于孙钢是否应当赔偿张倩装饰装修费及广告制作费损失。首先，根据双方《租赁合同》第9条的约定，“合同到期或甲方（孙钢）解除合同”，乙方（张倩）投入的室内外装潢改造等费用，甲方（孙钢）不予承担任何费用”。从合同的文义看，即使是孙钢提出解除合同，其亦不承担张倩投入的室内外装潢改造等费用，而实际提出解除合同的主体系张倩，解除合同的原因是“这边财务公司这半年业务特别不好，几个股东商量了一下，决定要搬走了”。从解除合同的过程以及张倩的举证看，对于合同的解除，张倩未能举证证明孙钢有过错。《租赁合同》亦没有约定有需要孙钢赔偿张倩损失的情形；其次，张倩也未能举证证明孙钢有损害其装饰装修物或广告制作物的行为，故对其该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张倩的诉讼请求。案件受理费441元，减半收取计221元，由原告张倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  侯卫娟二〇二〇年十一月十日书记员  赵 媛附1本案证据目录：一、原告张倩提交的证据及证明目的：1．原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；2．被告身份证复印件一份，证明被告身份信息；3．租赁合同复印件二份，证明：（1）2018年3月12日，原告与案外人张某签订租赁合同的事实；（2）2018年5月12日，原、被告直接签订租赁合同的事实；4．收条、转账凭证各一份、微信聊天记录一组，证明：（1）原告已支付租房押金3000元；（2）原告已支付2018年5月12日至2020年6月30日房租合计64000元；5．建筑装饰装修工程施工合同、广告制作合同各一份、收款收据两份，证明被告的行为导致原告损失装饰装修、设置广告牌费用合计22650元；6．XX公司企业管理咨询有限公司营业执照及照片打印件各一份，证明被告明知原告租赁其房屋用于生产经营的事实以及被告拆除相关广告门头的事实。二、被告孙钢提交的证据及证明目的1.张某甲（张倩父亲）书写的说明一份，证明原、被告已于2020年6月29号就案涉XX小区X栋X号房屋水、电、气的费用结算达成一致；2．微信聊天记录打印件一份，证明：（1）原、被告于2018年5月至2020年6月间一直实际履行租赁合同，租赁期间合同目的得以实现；（2）被告减免原告一个月租金；（3）原告2020年6月9日主动提出不再续租，双方于当月29日完成退房手续；3．手机短信记录打印件一份，证明原告丈夫发短信威胁被告会找下一个租客的麻烦；4．潘某证人证言一组，证明：（1）原被告已于2020年6月29日实际履行交验房屋、退还房屋钥匙、结清水电气费等相关退房手续；（2）涉案XX小区X栋X号房屋的室内装潢系张倩租房之前的租户所装；（3）城管部门对涉案房屋周围所有租户均下发整改通知，但并未影响实际经营，整改是下发给房东的，与租客没有任何关系。附2相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。