广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初19627号原告：广东康景物业服务有限公司，住所广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：何超华。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：刘辉，女，1973年10月27日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：肖松明，广东金桥百信律师事务所律师。被告：肖成龙，男，1973年12月6日出生，汉族，住广州市天河区，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）诉被告刘辉、肖成龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康景物业公司的委托诉讼代理人吴米琪，被告刘辉的委托诉讼代理人肖松明，被告肖成龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠2015年1月至2019年1月共计49个月的物业管理费理5796.70元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起至被告实际支付之日止，暂计至起诉之日为4241.90元），共计10038.60元给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2005年9月4日，两被告因购买位于广州市天河区中山大道旭景西街190号1405房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；两被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；两被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。两被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，两被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2015年1月起，两被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年1月止共拖欠原告物业管理费5796.70元。原告多次催要，两被告均拒不交纳。被告刘辉答辩称，原告未尽到物业管理义务，包括未提供环境卫生服务、小区未实行封闭管理、房屋天面漏水未修复、安保不到位、没有公布物业管理费收支账目，被告有理由拒绝缴纳物业管理费，更不应支付违约金。请求法院驳回原告的起诉，退还已经收取的物业管理费。被告肖成龙答辩称，被告本人与原告没有签订物业服务合同，被告与开发商签订的物业服务合同没有本人和小区其他业主签名，该合同违反法律规定，是无效合同；由于原告的破坏手段导致业主委员会一直未能成立；原告服务质量差，因此房价比一墙之隔的小区相差8000-10000元；原告是失信被执行人；小区未实行封闭管理、房屋天面漏水未修复、安保不到位、没有公布物业管理费收支账目等；请求法院驳回原告的起诉，退还已经收取的物业管理费。本院经审理认定本案事实如下：康景物业公司是具有一级物业管理资质的企业。广州市天河区中山大道旭景西街190号1405房是刘辉、肖成龙名下的房产，该房产建筑面积98.56平方米。康景物业公司与广东珠江投资股份有限公司、广州珠江房地产开发中心有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司对位于广州市天河区旭景家园进行物业管理，委托管理期限自2008年7月1日至小区业主委员会成立为止，双方约定物业管理费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交而未交管理费的0.1%交纳滞纳金。2005年9月4日，刘辉购买位于广州市天河区中山大道旭景西街190号1405房后，与康景物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：房屋建筑面积98.56平方米；康景物业公司提供房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；刘辉自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；管理费按建筑面积每月1.2元/平方米，管理费按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月1.2元/平方米，交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；刘辉违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康景物业公司有权要求刘辉补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。刘辉在上述《前期物业管理服务协议》上面签名确认。刘辉、肖成龙购买涉案房屋属二手房屋，该房屋前手业主已经于2002年12月5日签署了包括《旭景家园收楼表清单》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。诉讼中，康景物业公司主张于2018年10月8日通过标准速递向刘辉、肖成龙联系地址邮寄了催缴物业服务费的书面通知，刘辉、肖成龙予以否认，康景物业公司不能举证证明其已实际发出了催缴物业服务费的书面通知并被刘辉、肖成龙签收，因此，本院对康景物业公司该部分主张的事实不予确认。诉讼中，刘辉、肖成龙主张作为公共部位的涉案房屋天面存在漏水情形并提供相应证据，而康景物业公司提供的《关于天面维修的意见征询》也确认天面存在漏水事实，本院予以确认。对于涉案房屋天面漏水，康景物业公司确认在保修期内其有协助刘辉、肖成龙向开发商申请维修，过了保修期后，因部分业主不同意导致无法取得住宅专项维修基金而未能修复。本院认为：康景物业公司是具有物业管理资质的企业，刘辉作为旭景家园小区业主，与康景物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容及形式符合法律规定，协议合法有效，双方应遵照履行。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前关于追讨物业管理费、违约金的诉讼时效为二年，施行之日起的诉讼时效为三年；康景物业公司于2020年9月10日提起本案诉讼，康景物业公司不能举证证明诉讼时效存在中止、中断和延长的法定情形，康景物业公司请求付款期限在2017年10月1日前（因双方约定物业管理费预收三个月，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次,亦即包含2017年8月应交纳的9月份物业管理费在内）物业管理费已经超过诉讼时效期间，已经丧失胜诉权，康景物业公司该部分物业管理费以及违约金的诉讼请求，本院不予支持。康景物业公司对包括刘辉、肖成龙房屋在内的旭景家园小区进行了管理服务，已履行合同义务，刘辉、肖成龙应按约定支付物业管理费。刘辉、肖成龙抗辩包括因康景物业公司怠于履行维修义务才拒绝缴纳管理费。对此，本院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，康景物业公司负有对旭景家园小区的公共部位进行维护、修缮、服务与管理的义务。康景物业公司在知道涉案房屋存在公共部位漏水问题后理应依约提供相应物业服务，康景物业公司怠于履行对公共部位维修和管理义务的行为对刘辉、肖成龙的正常居住造成了一定的影响，应承担相应的民事责任。由于康景物业公司的上述维修和管理义务仅为其提供物业服务的其中一部分，而康景物业公司所提供的物业服务还包括环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等内容，刘辉、肖成龙不得以此拒绝缴纳全部的物业管理费。结合本案的具体情况，本院酌定涉案房屋2017年10月至2019年1月期间每月的物业管理费可适当减免40%的幅度，刘辉、肖成龙应向康景物业公司支付2017年10月至2019年1月期间的物业管理费合计1135.41元（98.56平方米×1.2元/月/平方米×16个月×60%）。关于违约金问题，刘辉、肖成龙拒绝支付物业管理费的行为与康景物业公司怠于履行对公共部位维修和管理义务的行为有关，刘辉、肖成龙并非无故拖欠物业管理费。因此，对康景物业公司要求刘辉、肖成龙支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘辉、肖成龙应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2017年10月至2019年1月期间的物业管理费1135.41元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广东康景物业服务有限公司负担22元,被告刘辉、肖成龙负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 郭志峰二〇二〇年十一月三十日法官助理 张彩莲书 记 员 麦秋菊