河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0609民初1646号 原告：王永录，男，1973年4月12日出生，汉族，农民，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：张艳恒，保定市竞秀区维民法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李丽艳，河北日方昇律师事务所律师。 被告：高丹丹，女，1982年6月1日出生，汉族，农民，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：王宝强，河北杜新月律师事务所律师。 第三人：王超，男，1987年9月25日出生，汉族，住保定市莲池区。 原告王永录与被告高丹丹、第三人王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月20日、11月20日，2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告王永录及其委托诉讼代理人李丽艳、被告高丹丹及其委托诉讼代理人王宝强、第三人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王永录向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行合同、交付房屋，位于留村镇××西××国道西侧北边门面房××层，每层四间；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年5月21日与被告签订了房屋土地使用权转让合同。合同约定：被告高丹丹将位于留村镇××西××国道西侧北边门面房××层、不含地下室和后院，每层四间（11.5米＊4米＊3层）、总建筑面积552平方米出售给原告。上述房屋占地0.828亩，（东西11.5米，南北16米）土地使用权转让给原告王永录，实际方位为：东至107国道；西至南大门楼；西至高丹丹后院；北至东北菜馆；上述房屋使用权转让给原告。上述土地需每年向留村村委会缴纳土地租赁费，缴费金额按上述土地面积为准。原告王永录每年年初1月31日前付给被告或村委会。按照合同约定原告向被告支付了使用权转让费共计1940000元人民币。然被告至今仍未将该房屋和土地使用权交付原告使用，故诉至法院，请求判如所请。 高丹丹辩称，1、原、被告双方合同并未实际履行，原告从未向被告支付任何购房款，原告的起诉行为已经构成事实违约；2、诉争房产系被告高丹丹与于中磊婚后共同财产，高丹丹未取得授权，单方转让行为无效；3、原告并非被告本村村民，房产不是商品房，双方交易并未得到留村村委会认可，交易行为无效，原、被告双方不存在房屋买卖的法律基础。 王超向本院提出诉讼请求：要求被告履行房屋土地转让合同，交付房屋。事实和理由：原告向被告支付的194万元转让费，有我30万元，其中在王永录家里给高丹丹转款26万元，给付现金4万元。后多次向被告催要，被告未还，并称给我签房屋买卖合同。所以，被告欠我的30万元和王永录的164万元共计194万元，用于抵顶了涉案房屋；当时我让王永录一个人签的字，就是证明我和王永录一起买的被告的房子，对于各占多少没有约定。故要求被告履行房屋土地转让合同，交付房屋。 王永录对王超的诉讼请求辩称，王超所述符合当时实际情况，客观真实，我方予以认可。 高丹丹对王超的诉讼请求辩称，1、根据原告提交的转让合同，第三人在证明人处签字，未在受让方处签字，当事人不可能作为证明人存在。且字迹明显不是当时书写；2、关于房产及使用权，原告与第三人之间是按份共有，还是共同共有没有说明，也无证据证明王超将自己债权转让于原告，故王超不具备买受人资格，对其第三人身份不认可。， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告围绕其诉讼请求，提交如下证据：1、房屋和土地使用权转让合同，用以证明原、被告之间存在转让关系；2、照片1张，用以证明房屋的具体位置以及被告没有按照合同履行交付原告，且被告已将涉案房屋出租；3、证人霍某的出庭证言，主要内容如下：“我去向高丹丹要账时，在被告一楼办公室南边小屋，看见王永录和高丹丹签订房屋买卖合同。时间是个下午，具体也记不清，合同内容我也没看。在场人有被告一家人，还有2-3个要账的人。签合同时，王超也在场”；4、借条二张，内容如下：“借条今借到王永录现金壹佰陆拾肆万叁仟元（大写），1643000元（小写），定于2019年5月20日归还。（如有违约按借款总标的额的30%收取违约金）借款人：高丹丹身份证号：1324231982××××××××电话号码：139××××6973担保人：高玉平身份证号：135××××0169、1324231958012××××6电话号码：”；“借条今借到王超现金叁拾万元整（大写）、300000（小写）。定于2019年12月25日归还。如有违约，每日收取借款金额的1%作为违约金。借款人：高丹丹身份证：1324231982××××××××电话：139××××6973担保人：于中磊身份证：1324231981××××××××电话：137××××3086”；5、转账记录各一份，分别为王超转款20万元于高丹丹、马龙转款高丹丹6万元，用以证明加上原告给付被告高丹丹4万元现金，王超共计借给高丹丹30万元；6、转账记录28页，用以证明原告转款给高丹丹、高玉平（系高丹丹夫妻）、于中磊（系高丹丹前夫）共计134万元，王永录替高丹丹偿还所欠史中禾债务30万元，共计借款给高丹丹164万元。被告质证称，借款实际发生在原告与被告父亲高玉平之间，与被告无借贷关系。另原告所述欠款金额并非194万元，而是100万左右，原告应当提供194万转款记录予以证实。对证据1认为，对转让协议真实性无异议，但该证据不具有合法性，系被告受胁迫的情况下签订，无真实的交易行为，双方的合同并未实际履行；对证据2认为，对照片的真实性、关联性、合法性均不予认可。未在在举证期内举证，不予质证；对证据3认为，证人证言不具有证明力。其对现场人员及签订时间的描述与真实情况，差距较大。签合同的时间是上午11点左右，现场也没有那么多人，故其所作证言为虚假陈述。另证人陈述在现场只有几分钟，是否存在胁迫的行为，根本无从证实；对证据4认为，对借条的真实性无异议。借条时间应为4月21日，该借条并非签订合同日书写。原告没有在举证期内提交，与本案无关联性。王超的30万元，与本案无关联性；对证据5认为，两份转款记录与本案买卖合同纠纷无关联性，权利人应当另行起诉主张权利；对证据6认为，28页转账记录，涉及高玉平、于中磊数额，不能证实与本案存在关联性。另转给高丹丹的款项均非2019年5月双方签订买卖合同的时间，不能证实上述款项与本案的关联性。被告高丹丹与原告之间的债务纠纷，之前已经结清。涉及房屋买卖合同的款项，并未实际支付。 被告主张原告称放弃房子，仅索要借款。提交证据如下：光盘一张（未整理书面资料）。原告质证称，光盘内容只能证明原、被告之间确实存在房屋买卖及土地使用权转让的关系，原告并未胁迫被告签订合同。原告放弃房屋的前提是被告能够偿还原告借款，但被告始终未将房屋交付原告，亦未偿还债务。故原告要求被告履行房屋和土地使用权转让合同。 第三人主张，要求被告履行房屋土地转让合同，交付房屋。申请霍某出庭作证，主要内容：“2019年5月21日，我看见王永录和高丹丹在老高配件门市部签订房屋买卖合同，具体写的什么，我也没过去看。我看见王永录和王超向高丹丹要钱，高丹丹因无钱，就把房子抵押给王永录。当时，在场人有高丹丹及其父母、兄长，王永录、王超”。原告质证称，高丹丹的母亲未在场，其弟后来才去；被告质证称，证人证言不具有真实性。第一次出庭作证，证人并未陈述第三人王超在场，根据王超签字笔迹及被告陈述，可以确定2019年5月21日签合同时，第三人不在场；第三人质证称，对证人所述无意见。 诉讼中，1、本院向保定市徐水区市场监督管理局调取了高丹丹与徐寅杰、孙光林就涉案房屋签订的房屋租赁合同。高丹丹与徐寅杰房屋租赁合同中约定：高丹丹将自有的位于长城北大街漕河××桥××西××、××下四间出租给徐寅杰使用，租期为3年，自2018年7月1日起2021年7月1日止，每年租金为40000元。现徐寅杰经营浩然驴肉馆。高丹丹与孙光林房屋租赁合同中约定：高丹丹将自有的位于长城北大街漕河××桥××西××、××下四间出租给孙光林使用，租期为3年，自2018年7月18日起2021年7月18日止，租金为每年38000元，现孙光林经营杏林推拿。原、被告及第三人质证均称，无异议。 2、本院调取了本院（2020）冀0609民初1799号孟章栓诉高丹丹、高玉平保证合同纠纷一案卷宗。该案主要事实和理由：2019年5月16日，高丹丹将其所有的位于留村村××××国道西侧门脸房，老高农机配件销售部大门洞以北第三间第四间共两间总面积为184㎡（价格为每平方米为40000元总计款为736000元）的房屋卖给了孟章栓，孟章栓足额缴纳购房款后，高丹丹、高玉平均未交付房屋，后高丹丹、高玉平向孟章栓写下《保证书》，保证在2020年1月1日前交付房屋。本院于2020年10月27日对孟章栓进行调查并制作调查笔录，主要内容为：“2019年5月16日孟章栓与高丹丹签订卖房协议，约定高丹丹将其所有的107国道西侧门脸房，老高农机配件销售部大门洞以北第三间第四间共两间184㎡，每平方米4000元，总计736000元卖给孟章栓，高丹丹至今未交付房屋。现由徐寅杰经营浩然驴肉馆”。原告质证称，只能证明孟章栓已起诉高丹丹、高玉平，未经法院作出裁决，不能认定本案和孟章栓起诉的案件具有关联性。既然有争议，待孟章栓一案有了结果，我 —8— 们再另行主张；被告高丹丹质证称，本案涉案房屋存在纠纷，并且该纠纷有可能先于本案产生。因此，从某种角度可以证明本案房屋买卖是不能成立的；第三人王超质证意见同原告王永录质证意见。 综上，本院认为，双方对于王永录和高丹丹签订的房屋和土地使用权转让合同、王永录和高丹丹借条、王超与高丹丹借条、高丹丹与徐寅杰、孙光林的房屋租赁合同的真实性均无异议，本院予以确认；照片系对涉案房屋现状的记录，本院予以确认；证人霍某的当庭证言，其对在场人员及当事人谈话内容均记不清，故本院不予采信；转账记录系王超、王永录借款给高丹丹的转账明细，被告不予认可，因该转账明细中涉及到马龙、高玉平、于中磊、史中禾的财产权益，上述几人并未到庭，无法核实与本案的关联性，故本院不予采信；被告高丹丹所提交其父亲高玉平与王永录之间录音光盘，被告予以认可，可证实高丹丹家庭户与王永录之间就借款事宜商讨还款方式，本院予以确认。本院调取的（2020）冀0609民初1799号卷宗中涉案房屋与本案中徐寅杰承租经营的浩然驴肉馆上下各两层共计四间房重合。孟章栓与高丹丹一案正在审理之中，原告与第三人均表示在本案中不再主张。故本案不作处理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年5月19日，王永录与高丹丹签订个人借款担保合同，约定高丹丹向王永录借款人民币1643000元，借款种类为个人借款，借款用途为建房，借款期限为2019年4月20日起至2019年5月20日止，高玉平为担保人。高丹丹向王超借款300000元，约定于2019年12月25日归还，担保人为于中磊。 二、2019年5月21日，原告王永录与高丹丹签订房屋和土地使用权转让合同，约定：“高丹丹（甲方）将位于留村镇××西××国道西侧北边门面房××层、不含地下室和后院，每层四间（11.5米＊4米＊3层）、总建筑面积552平方米出售给乙方（王永录），上述房屋占地0.828亩，（东西11.5米，南北16米）土地使用权转让给乙方，实际方位为：东至107国道西侧；南至大门洞；西至高丹丹后院；北至东北家常菜。上述土地需每年向留村村委会缴纳土地租赁，缴费金额按上述土地面积为准，乙方于每年年初1月31日前付给甲方或村委会。上述房屋及土地使用权转让费用共计1940000元。……甲方签字：高丹丹甲方家庭成员签字：高玉平乙方签字：王永录证明人签字：王超日期：2019年5月21”。 三、涉案房屋及土地使用权转让费1940000元，包括高丹丹向王永录借款1640000元，王超300000元，高丹丹予以认可。 四、涉案房屋权利人为徐水县老高农机配件销售部，共有情况为单独所有，经营者为高丹丹，类型为个体工商户，权利类型为集体建设用地使用权，使用期限为2015年07月25日起2020年07月24日止。 五、高丹丹与徐寅杰、孙光林就涉案房屋签订房屋租赁合同。高丹丹与徐寅杰房屋租赁合同中约定：高丹丹将自有的位于长城北大街漕河××桥××西××、××下四间出租给徐寅杰使用，租期为3年，自2018年7月1日起2021年7月1日止，每年租金为40000元，现徐寅杰经营浩然驴肉馆。高丹丹与孙光林房屋租赁合同中约定：高丹丹将自有的位于长城北大街漕河××桥××西××、××下四间出租给孙光林使用，租期为3年，自2018年7月18日起2021年7月18日止，租金为每年38000元，现孙光林经营杏林推拿。 六、2019年5月16日，高丹丹将其所有的位于留村村××××国道西侧门脸房，老高农机配件销售部大门洞以北第三间第四间共两间总面积为184㎡价格为（每平方米为40000元总计款为736000元）的房屋卖给孟章栓。现由徐寅杰承租经营浩然驴肉馆。2020年10月23日，孟章栓诉至法院，要求高丹丹、高玉平交付房屋。现该案正在审理之中。 本院认为，高丹丹与王永录、王超系民间借贷关系。2019年5月21日王永录与高丹丹签订房屋和土地使用权转让合同时，高丹丹向王永录借款债务履行期已届满，高丹丹向王超借款债务履行期尚未届满，高丹丹未偿还上述两笔债务，原告王永录及第三人王超均同意用其债权共同抵顶涉案房屋购房款，高丹丹亦予以认可，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定。现高丹丹尚未交付上述房屋，违反合同约定。原、被告均认可涉案房屋中徐寅杰租赁其中四间房屋经营浩然驴肉馆、孙光林租赁其中四间房屋经营杏林按摩，其他房屋为空置状态，因二人承租期限均未届满，故应由其二人继续承租。对争议的徐寅杰承租经营的浩然驴肉馆上下两层共计四间房屋，原告与第三人均表示在本案中不再主张。故本案不作处理。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、被告高丹丹于判决生效后三十日内将位于留村镇留村村西107国道西侧北边徐水县老高农机配件销售部门面房第一、二层各两间，第三层四间共计八间交付原告王永录、第三人王超，四至为：东至107国道西侧、南至大门洞、西至高丹丹后院、北至东北家常菜（除徐寅杰承租经营浩然驴肉馆上下四间外）； 二、驳回原告王永录、第三人王超其他诉讼请求。 案件受理费80元，由高丹丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  李国祥 审 判 员  代永安 人民陪审员  刘 鹏 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  杨艳辉 书 记 员  张云龙