惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4482号原告：黄小芳，女，汉族，1969年2月15日出生，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××76X。被告：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴一路1号×××××湾××栋××层××号房。法定代表人：袁某1。委托代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。原告黄小芳与被告惠州市中元和泰投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行审理。原告黄小芳、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司的委托代理人黄国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告延期交房违约金364090元（2300000元为基数，按日万分之一自2016年7月1日起算至2020年10月30日，计1583天）；2、判决被告支付原告延期办理产权登记违约金2300元；3、判决被告支付原告无法正常使用房屋的损失198000元（按6000元/月的标准，自2018年1月24日起至实际收楼之日止，暂计至起诉之日）；4、被告承担本案诉讼费用。以上合计人民币564390元。事实和理由：原、被告于2016年3月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市××××××××××××××××××××××，合同中约定被告应于2016年6月30日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照合同履行了全部付款义务，但被告以各种理由推诿，被告直到2018年1月23日才取得竣工验收备案，后续原告在收楼时发现被告的房产存在水压不足、断水、排水倒灌、外墙及屋面渗水等不符合合同约定的商品房将会使用的问题，原告提出该房屋质量问题没有得到解决，至今未办理收房手续。原告于2019年5月29日收到中元和泰公司通知领取房产证，被告不能如约交付房地产权属证书。综上原告认为自己已经按合同约定支付全部房款，被告至今未向原告交付房屋，被告的房屋虽取得了竣工验收备案，但水压不足等问题不符合合同约定的商品房交付使用的情形，应当赔偿原告的损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告向法庭提交证据如下：1、住建局信访事项处理告知书，拟证明被告开发的龙城一品房屋质量有问题，信访局向业主做出回复；2、商品房买卖合同，拟证明原告与被告存在商品房买卖关系，合同对买卖房屋的总价款、付款方式、违约责任等作出了约定。合同第八条还约定了交付条件除了满足五方验收之外，还应该符合本合同约定的条件，合同第十四条也约定了基础设施条件，被告交房不符合合同约定；3、见证书、收楼须知、收楼流程单、告知函及图片，拟证明房屋质量有问题，不能验收。4、微信聊天记录，拟证明涉案房屋存在断水问题，存在质量问题。5、微信聊天记录，拟证明涉案房屋存在雨水倒灌问题，房屋存在质量问题。6、平安银行流水、房屋委托服务协议书2份，证明被告逾期交房影响了原告正常使用的权利，因为房屋质量问题，一直无法收房，无法收房也就无法装修，因此无法使用。被告惠州市中元和泰投资发展有限公司辩称：1、根据双方签订的补充协议书，交付时间已经变更为2016年10月16日，故交房的违约金应当从2016年10月17日开始计算。同时根据双方签订的商品房买卖合同第八条的规定，本案房屋交付的条件是经五方竣工验收。本案涉案房屋的竣工验收备案时间为2017年12月28日。在符合交付条件后，被告在2018年1月25日向原告寄出了收楼通知书等相关收楼资料，原告在2018年1月28日签收。答辩人已经完成了通知其收楼的义务，原告在收到收楼通知后没有按期进行收楼，根据双方签订的买卖合同第十一条规定，视为已经收楼，故本案的逾期交房违约金应当计算至2018年1月28日。2、原告要求被告支付无法正常使用房屋损失没有相关的事实及法律依据，被告通知原告收楼后，原告并没有对房屋质量提出相应的意见，直到2020年8月31日才去大亚湾住建局信访室提出了相关的外墙渗水意见，原告要求被告承担该期间内的损失极不合理；而且其所谓的水压、雨水倒灌等问题均不是被告的原因造成的，是市政部门的原因造成的。原告依此要求被告承担无法正常使用房屋的损失是没有理由的。现在小区内已经入住了很多的住户，均能正常使用房屋。同时，该房屋渗水的问题，原告在收楼后如果正常进行装修，是完全可以避免的，长期闲置反而导致了房屋渗水问题的加重。综上，被告认为原告要求被告支付无法正常使用房屋的损失没有任何事实和法律依据。该项诉讼请求应当予以驳回。被告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同及其附件，拟证明原、被告的合同关系，同时证明涉案房屋交付条件为五方竣工验收;2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已符合交付条件;3、收楼须知、收楼通知书、告知函、快递单、快递揽收记录、快递签收记录，拟证明被告在符合交付条件后已通知原告收楼，原告已经签收;4、补充协议书，拟证明原告与被告协商一致，变更了交楼时间为2016年10月16日。本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，原告黄小芳作为买方，与作为卖方的被告惠州市中元和泰投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区×××××××××××××××，总价款为2300002元。关于交付期限及标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依法国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。关于产权登记，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按以下进行处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。关于交接商品房，合同第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人在收到收楼通知之日起，应按照出卖人规定的期限内前来办理收楼手续，超过收楼通知书规定的期限7日内买受人未来办理收楼手续，视为买受人同意接收本套商品房，房产风险转由买受人承担，各项费用和物业管理费于收楼通知规定的收楼时间起由买受人承担。买受人未按时交清购房款，出卖人不予办理收楼手续，并相应推迟过户备案时间，且卖方不承担逾期交房和迟延办证的责任，各项费用和物业管理费也应于收楼通知规定的收楼时间起由买受人承担，合同还约定了其他事项。2016年7月22日原、被告双方签订补充协议书，约定商品房的备案登记时间调整为2016年10月10日，交付时间调整为2016年10月16日前。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告在建的龙城一品花园项目于2018年1月23日取得竣工验收备案表，被告于2018年1月25日向原告邮寄了收楼须知和收楼通知书，通知原告购买的涉案房屋自2018年2月1日起全面开始办理交楼手续。2019年5月29日，本案系争房产不动产权证登记至原告名下。截止庭审之日，原告仍未办理收楼手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告应否向原告承担逾期交房违约金的问题。《最高人民法院的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复的或在合理期限内拖延修复的，买受人以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。原告虽陈述涉案房屋存在渗水等质量问题，但不能证明属于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情况，且原告在验收房屋时发现问题可以依合同约定要求被告履行维修义务并赔偿损失，但不能以未达到交付条件为由而拒绝办理收楼手续。被告于2018年1月23日取得竣工验收备案表后于2018年1月25日通过快递方式并按合同确定地址寄送收楼通知书，通知原告自2018年2月1日起办理交楼手续，原告于2018年1月28日签收了该邮件未按时办理收楼手续，本院根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，确认2018年2月4日视为原告已经收楼。至于逾期交房违约金的起算时间问题，因原、被告在补充协议中约定被告应当在2016年10月16日前交房。因此逾期交房的违约金应当从2016年10月17日起计算至2018年2月4日共计476天，违约金计算为109480.10元（0.0001×2300002×476天）关于延期办理产权证违约金计算问题，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年2月4日将涉案房屋交付原告使用，应当在2019年2月4日前为原告办理好房产证。原告于2019年5月29日拿到房产证，被告已经违约，根据合同十五条约定，被告应当支付原告延期办证违约金2300元（2300002×0.1%）。原告要求被告按6000元/月标准赔偿其无法正常使用房屋的损失至实际收楼日止，但未提交证据予以证实，原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决生效之日起10日内向原告黄小芳支付逾期交房违约金109480.10元。二、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决生效之日起10日内向原告黄小芳支付逾期办证违约金2300元。三、驳回原告黄小芳其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4721.95元，由原告黄小芳负担3786.53元，被告惠州市中元和泰投资发展有限公司负担935.42元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  徐 黎二〇二〇年十一月二十五日法官助理  刘国庆书 记 员  陈海珊