宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3382号原告：银川中关村信息谷科技服务有限责任公司。法定代表人：杜某。委托诉讼代理人：张某。委托诉讼代理人：倪某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司。法定代表人：焦某。委托诉讼代理人：董某，宁夏大远律师事务所律师。原告银川中关村信息谷科技服务有限责任公司（以下简称中关村公司）与被告四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司（以下简称四季青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银川中关村信息谷科技服务有限责任公司的委托诉讼代理人张某、倪某，被告四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司的委托诉讼代理人董某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。银川中关村信息谷科技服务有限责任公司的诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除中关村公司、四季青公司签订的银信息谷ZH租字[2018]-021号《房屋租赁合同》及该合同项下的《房屋租赁合同补充协议》；2.请求贵院依法判令四季青公司向中关村公司返还银川市西夏区贺兰山路与兴洲北街交汇处银川中关村创新中心2号楼第2层B201号房屋；3.请求贵院依法判令四季青公司向中关村公司支付欠付2019年7月16日至2020年8月12日的租金205801.96元；4.请求贵院依法判令四季青公司向中关村公司支付房屋占有使用期间的费用17139.72元（自2020年8月13日起按租赁合同约定租金标准每日659.22元计算至2020年9月7日止），并要求计算至四季青公司实际返还租赁房屋之日止；5.请求贵院依法判令四季青公司向中关村公司支付违约金59161.2元（按合同约定为当年租金标准三个月的租金）；以上三项暂共计：282102.88元；6.请求贵院依法判令四季青公司将公司以租赁房屋登记的注册地址变更或注销；7.本案诉讼费用由四季青公司承担。四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司答辩要点：1、同意中关村公司诉请的第一、二项；2、中关村公司诉请的欠付金额我公司不认可，我方认为应当按照双方对账以押金抵顶后实际欠付中关村公司的租金为155866.3元；3、对诉请的第四项我方不认可，理由如下：我方今年五月已经向对方表示我方无力继续经营，没有收入来支付房租，甚至提出将屋内的家具由对方出售或抵顶房租，即我方已经退出对涉案房屋的使用，不应再继续计算房屋的占用费；4、关于违约金，因疫情及市场因素的影响，我公司从去年至今年五月份没有任何收入来源，依据最高院审理涉及新冠疫情民事案件的指导意见（二）第五条、第六条对出租人提出的违约金人民法院应当不予支持。5、中关村公司诉请的第六项不属于人民法院审理民事案件的受理范围，应当由工商行政部门办理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、中关村公司与四季青公司于2018年7月16日签订合同编号为银信息谷ZH租字[2018]-021号的《房屋租赁合同》一份，约定中关村公司将坐落于银川市××区第2层B201号房屋（下称“出租房屋”）出租给四季青公司，出租房屋用途为办公用房，面积699.5平方米，按房屋现状交付；租赁期限自2018年7月16日至2021年7月15日共计三年，合同约定：租金标准为：第一年，即2018年7月16日至2019年7月15日25元/平方米/月，免租期两个月，年租金合计209850元；第二年年租金为293790元；第三年年租金为377730元。租金支付方式为：四季青公司应于2018年7月16日前将首期租金41329.5元（2018年7月16日至2019年1月15日的租金）支付给中关村公司；支付租金的周期以半年度为支付周期，于每半年开始时提前30日预交下半年租金。另，合同明确约定了违约责任、双方权利义务和解除合同的条件，即：如四季青公司拖欠租金的，超过三十日，中关村公司有权单方解除上述《房屋租赁合同》，收回出租房屋，要求四季青公司承担违约责任，并变更以出租房屋登记注册的公司注册信息。后双方又签订《补充协议》，对《房屋租赁合同》进行了修改，约定2018年7月16日签订的房屋租赁合同中约定的建筑面积由699.5平方米修改为563.44平方米；2018年7月16日至2019年7月15日25元/平方米/月,月租金为14086元（按每月30天计算），年租金为140860元，免租期2个月；2019年7月16日至2020年7月15日35元/平方米/月,月租金为19720.4元（按每月30天计算），年租金为236644.8元；2020年7月16日至2021年7月15日45元/平方米/月,月租金为25354.8元（按每月30天计算），年租金为304257.6元。2020年3月24日，中关村公司与四季青公司公司又签订银信息谷ZH租字[2018]-021号补002《房屋租赁合同补充协议》，约定下调了房屋的租赁标准，即2020年7月16日起至2021年7月15日期间租金标准下调至1.17元/平方米/日，即日租金为659.22元，年租金240615.3元。2、上述合同签订后，中关村公司按合同约定将出租房屋交付四季青公司使用，截止开庭审理之日，四季青公司依旧在占有、使用承租房屋。因四季青公司欠付租金，中关村公司于2020年8月12日向四季青公司发出《解除合同通知书》，解除了上述租赁合同及补充协议。3、上述合同履行过程中，四季青公司经中关村公司催告，分别于2018年9月4日缴纳押金31477.5元及第一个月租金17487.5元；2019年5月14日缴纳租金10万元；2019年5月15日四季青缴纳租金23372.5元。四季青公司共缴纳第一年租金140860元及押金31477.5元。在本案审理中，中关村公司同意在本案的租金中将押金31477.5元予以扣减。二、双方当事人有争议的事实1、关于租赁期限及费用的问题，中关村公司认为四季青公司欠付2019年7月16日至2020年8月12日的租金205801.96元，及自2020年8月13日至2020年9月7日止房屋占有使用期间的费用17139.72元。四季青公司认为今年五月已经向对方表示公司无力继续经营，没有收入来支付房租，即我方已经退出对涉案房屋的使用，不应再继续计算房屋的占用费。本院认为，四季青公司未搬离涉案房屋，并将屋内的家具留在商铺，应视为其仍在使用涉案房屋。本院认可中关村公司主张的四季青公司欠付2019年7月16日至2020年8月12日的租金205801.96元。及自2020年8月13日至2020年9月7日止房屋占有使用期间的费用17139.72元，并要求计算至四季青公司实际返还租赁房屋之日止。四季青公司实际返还涉案房屋之日无法确定，本院支持至本判决确定的返还房屋之日。2、关于违约金问题。四季青公司认为因疫情及市场因素的影响，其公司从去年至今年五月份没有任何收入来源，违约金应当不予支持。中关村公司认为四季青公司违约，应当承担违约责任。本院认为，中关村公司与四季青公司约定租金应按每半年为支付周期，于每半年开始时提前30日预交下半年租金，且中关村公司在诉请的租金中已扣减因疫情因素影响的2.5个月房租，四季青公司未按约定支付租金构成违约，仍应按照约定支付违约金，但考虑到四季青公司受新冠疫情影响经营不善，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素支持以欠付租金的10%为违约金。3、关于公司变更其注册地址问题。中关村公司认为四季青公司应将以租赁房屋登记的注册地址变更或注销。四季青公司认为中关村公司的诉请不属于人民法院审理民事案件的受理范围，应当由工商行政部门办理。本院认为,变更公司注册地址属于市场监督管理部门的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围,本院不予支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中关村公司与四季青公司签订的《房屋租赁合同》及该合同项下的《补充协议》和《房屋租赁合同补充协议》合法有效。中关村公司主张解除双方签订的银信息谷ZH租字[2018]-021号《房屋租赁合同》及该合同项下的《补充协议》和银信息谷ZH租字[2018]-021号补002《房屋租赁合同补充协议》，并要求四季青公司返还位于银川市××区第2层B201号房屋，四季青公司同意中关村公司的诉请，本院予以支持。四季青公司仍在使用涉案房屋，对中关村公司要求四季青公司支付2019年7月16日至2020年8月12日的租金205801.96元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。中关村公司同意在本案的租金中将押金31477.5元予以扣减，四季青公司欠付租金为174324.46元（205801.96元-31477.5元），违约金按照10%计算应为17432.45元。中关村公司还要求四季青公司支付自2020年8月13日至2020年9月7日止房屋占有使用期间的费用17139.72元，并要求计算至四季青公司实际返还租赁房屋之日止，本院予以支持。四季青公司实际返回涉案房屋之日无法确定，本院支持按每日租金659.22元计算至本判决确定的返还房屋之日。变更公司注册地址属于市场监督管理部门的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围,本院不予支持。四季青公司提交的证据不足以支持其辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司与银川中关村信息谷科技服务有限责任公司签订的银信息谷ZH租字[2018]-021号《房屋租赁合同》及该合同项下的《补充协议》和银信息谷ZH租字[2018]-021号补002《房屋租赁合同补充协议》；二、四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向银川中关村信息谷科技服务有限责任公司返还位于银川市××区第2层B201号房屋；三、四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向银川中关村信息谷科技服务有限责任公司支付租金174324.46元、违约金17432.45元，至2020年9月7日房屋占有使用费17139.72元，合计208896.63元；自2020年9月8日起的房屋占有使用费按每日租金659.22元计算至本判决确定的返还房屋之日；四、驳回银川中关村信息谷科技服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2766元（已减半收取），由四季青（宁夏）保鲜技术研究院有限公司负担2048元，由银川中关村信息谷科技服务有限责任公司负担718元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 谢 旭二〇二〇年十一月二十五日法官助理 刘佳明书记员 刘 洋附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十四条适用简易程序审理的案件，人民法院可以采取下列方式简化裁判文书：（一）对于能够概括出案件固定要素的，可以根据案件要素载明原告、被告意见、证据和法院认定理由、依据及裁判结果；（二）对于一方当事人明确表示承认对方全部或者主要诉讼请求的、当事人对案件事实没有争议或者争议不大的，裁判文书可以只包含当事人基本信息、诉讼请求、答辩意见、主要事实、简要裁判理由、裁判依据和裁判主文。简化后的裁判文书应当包含诉讼费用负担、告知当事人上诉权利等必要内容。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条文第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。