云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0426民初761号原告：郭梦昌，男，1965年10月6日生，汉族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县，现住云南省玉溪市峨山彝族自治县。委托诉讼代理人：郭蓉，系原告之女，1989年8月22日生，彝族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县，现住云南省玉溪市峨山彝族自治县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郭靖，系原告之子，1987年10月1日生，彝族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县，现住云南省玉溪市峨山彝族自治县。代理权限：特别授权代理。被告：峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司，住所峨山彝族自治县双江街道石泉路安居小区安馨园管理用房101室。法定代表人：谭海军，男，1992年3月9日生，彝族，系该公司总经理，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。委托诉讼代理人：张铁城，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：邓煌，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告郭梦昌与被告峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司（以下简称嶍丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭梦昌及其委托诉讼代理人郭蓉、郭靖，被告嶍丰公司的委托诉讼代理人张铁城、邓煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭梦昌向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房补偿款87000元、逾期交房停业补助183406.50元，共计270406.50元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与妻子原共同经营位于峨山彝族自治县（以下简称峨山县）双江街道五岔路的峨山县靖荣旅社。后因峨山县进行棚户区改造，原告为配合政府做好棚户区改造工作，于2016年7月20日与被告签订《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋（C区）回购协议书》（以下简称《回购协议书》），双方约定：原告自愿向被告购买嶍峨古镇C－1户型房屋，交房时间为2017年12月31日；如被告逾期交房，被告将以交款金额按银行同期一年期贷款利息的两倍按月补偿给原告，属经营性用房的，继续支付停业补助。2016年至2019年，原告按《回购协议书》回购相关事项要求在收到征收补偿款976698.29元（内含商业用房停业补助122271元：6113.55元/月，共20个月）后，先后支付认购金及进度款共计400000元，确定原告回购房屋。时至2020年7月1日，被告通知原告可办理交房手续，至此被告已逾期交房30个月（计2.5年）。按《回购协议书》第七条关于逾期交房责任的约定，被告应支付原告逾期交房补偿款87000元（400000元×4.35%×2.5年×2），且原告房屋属于经营性用房，被告应向原告支付停业补助183406.50元（6113.55元/月×30个月），以上款项共计270406.50元。原告认为，原告为积极响应政府号召，参与棚户区改造，停业30个月之久，造成了一定的经济损失，现被告却无任何理由拒绝按照《回购协议书》履行支付原告因逾期交房产生的补偿款及停业补助款，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告嶍丰公司辩称，双方签订的《回购协议书》约定的交房时间为2017年12月31日前，被告于2020年6月28日发出《峨山县嶍峨古镇4＃5＃地块接房通知》，通知载明接房日期为2020年7月1日，被告认可公司未按约定期限内交房已属违约的事实，愿意支付逾期交房补偿款，但原告计算逾期交房补偿款的计算方法有误，且原告回购的房屋不属经营性用房，其主张的停业补助无事实及法律依据，具体理由如下：双方签订《回购协议书》后，原告分三次向被告支付了房屋认购金及进度款共计400000元，被告收到的三笔款时间节点不同，分别为2016年年底200000元、2018年8月16日100000元、2019年1月9日100000元，计算的截止时间均应以被告通知原告接房的时间为准，即2020年6月30日止，利率按2018年银行一年期贷款利息4.35%的两倍计，计算后的金额共计73660元，原告统一从2018年1月1日起计算逾期交房补偿款无事实和法律依据。受新冠疫情影响，被告停产停工三个月，按省、市、县有关减轻企业生存发展负担的文件精神，逾期交房补偿款应减少三个月利息计算期间，即被告应向原告支付的逾期交房补偿款为64960元。原、被告签订的《回购协议书》第七条约定“属经营性用房的，继续支付乙方停业补助”，此处约定的“继续支付乙方停业补助”指的是回购后的房屋同样属于经营性用房的才支付停业补助，并且应同时满足回购房屋属于经营性用房、回购户回购房屋后有经营条件和有经营需求。被告以出让方式取得案涉地块的国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地；原告所回购的房屋户型为嶍峨古镇C－1户型房屋，位于上述地块的5＃地块中，根据峨山县住房和城乡建设局“关于嶍峨古镇4＃5＃地块建筑使用用途的情况说明”，即4＃、5＃地块1栋至10栋全部栋号均为住宅。原告回购的房屋使用用途全部属于住宅，没有规划为经营性用房，原告向被告主张停业补助无事实及法律依据。围绕诉讼请求，原告提交以下证据：1.身份证、企业信用信息公示报告各1份；2.营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证各1份；3.《峨山县嶍峨古镇房屋回购方案》、《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋（C区）回购协议书》、《峨山彝族自治县2013-2017年城市棚户区改造项目土地及房屋征收补偿协议书》、《峨山县嶍峨古镇餐饮户型单元房回购户认房通知书》、《峨政发［2016］27号峨山县人民政府关于城市棚户区土地及房屋征收的决定》、峨山县城市棚户区改造项目房屋土地状况分户确认表、嶍峨古镇别墅回购户信息确认单、峨山县嶍峨古镇认房确认书、云南红塔银行业务委托书、农村信用合作社进账单、云南省农村集体经济专用收款收据各1份，峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司收据2份；4.C-1餐饮75平平面图2份；5.房屋照片4张；6.普建洪户房屋平面图、商品房购销合同各1份；7.认购房屋价格表、嶍峨古镇交款明细各1份。针对辩称，被告提交：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各1份；2.《峨山县人民政府关于城市棚户区土地房屋征收的决定及征收补偿方案》、《嶍峨古镇房屋（C区）回购协议书》各1份，收据3份、进账单2份、嶍峨古镇回购户5#地块进度款利息计算表1份；3.《玉溪市启动重大突发公共卫生事件一级响应文件》、峨山县应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布《关于实施“防控疫情，人人有责”十项措施的通告》、峨山县委县政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布的《峨山县企业复工和疫情防控工作方案》、《峨山县财政局关于转发＜玉溪市财政局关于认真贯彻落实玉政发［2020］4号减免房租政策的通知＞的通知》、嶍丰公司发布《关于在建项目复工复产的通知》、峨山县嶍峨古镇4#5#地块接房通知各1份；4.嶍峨古镇别墅回购户信息确认单、云（2018）峨山县不动产权第0000105号登记证书、峨山县住建局关于嶍峨古镇4#5#地块建筑使用用途的情况说明各1份；5.C-1户型施工设计图、户型品鉴图各1份；6.实测面积的情况说明1份，房屋分户明细表（实测）1份，共有宗地面积分摊表1份（2页）、房屋平面图1份；7.峨山县城市棚户区改造项目房屋土地状况分户确认表、峨山县城市棚户区改造范围内经营用房确认证明各1份。为查明案件事实，本院依职权对案涉房屋进行了勘验，并制作勘验照片17张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据。第2组，欲证明原告回购的房屋属于经营性用房。第3组，欲证明原告被拆迁的房屋及回购的房屋均是经营性用房，被告未按合同约定的日期交房已经违约，被告应按照协议赔偿原告逾期交房补偿款及停业补助。第4组，欲证明被告向原告宣传C区的户型是餐饮户型，原告也是出于该户型是经营性用房，今后可用于经营使用才回购案涉房屋的事实。第6组，欲证明纯住的别墅与经营性用房的房屋格局不一样，并且回购价格也不一样，经营性用房的价格高于纯住别墅的价格。经质证，被告对第2组证据的真实性、合法性无异议、不认可关联性（以下简称“三性”），认为该组证据仅能证明原告被征收的房屋，与回购房屋无关联性。对第3组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明回购协议书中所约定的房屋属于经营性用房，在《回购协议书》第七条逾期交房的条款中，原告回购的房屋如果属于经营性用房，才按照合同来补偿，如不属于经营性用房便不能按合同补偿，原告的回购房经住建局划定，属于一般的住房，并不是经营性用房，故不具备支付停业补助的条件。对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据中的图纸是在签订《回购协议书》之前被告向包括原告在内的购房者发布的，但因为建筑规范的要求，案涉房屋发生过设计变更，后被告方又在签订合同前向相关的回购户发了调整后的宣传图，并固定了相关的户型，在被告和各回购户签订合同时，包括原告在内的其他回购户均在后面的图纸上签字确认，应以后面的图纸为准，原告提交的该组证据不能作为本案的证据。对第6组证据的三性不予认可，认为与本案无关。本院认为，原告提交的第1-5组、第7组证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；第6组证据与本案无关，不予采信。2.被告提交的证据。第2组，欲证明按《回购协议书》的约定及原告付款情况，被告分别于2016年年底收到其认购金200000元、2018年8月16日、2019年1月9日收到进度款各100000元，被告扣除三个月期限之后应支付原告的交款金额利息共计64960元。第3组，欲证明受新冠肺炎疫情影响以及根据省市有关疫情防控工作安排，被告为配合国家疫情防控工作，停工停产三个月，参照云南省有关承租国有企业、机关事业单位经营性房产的中小企业可以减免一个季度的房租的文件精神，以原告交款金额计算利息时，应当扣减被告停产停工三个月期间的利息及证明原告在收到接房通知后拒绝办理接房手续，因此产生的诉讼费用由原告承担。第4组，欲证明根据原告签署的峨山县嶍峨古镇回购户信息确认单，其回购区域为C区，认购的房屋户型为C-1，该认购房屋位于嶍峨古镇5#地块；被告取得案涉房屋所占地块不动产权登记证书，证书登记的国有建设用地使用权用途为城镇住宅用地，峨山县住建局对嶍峨古镇4#5#地块建筑使用用途的情况说明亦说明嶍峨古镇4#5#地块建筑1栋至10栋使用用途均为住宅，故原告认购的房屋不属于商业用房（经营性用房），不具备支付停业补助的条件。第5组，欲证明《回购协议书》的房屋户型及面积均应以此证据为准，原告购买的是别墅，并非商业用途的房屋。经质证，原告对第2组证据中的嶍峨古镇回购户5#地块进度款利息计算表1份有异议，认为《回购协议书》第四条第二项中约定房款是“交房时多退少补”，逾期交房利息并不能按照每一期的交房时间来计算，应当按照房屋交付时的总金额一并来计算，且不应扣减3个月，对该组的其他证据的三性无异议。对第3组证据中的峨山县嶍峨古镇4#5#地块接房通知1份有异议，认为因被告不按《回购协议书》支付原告停业补助才导致原告拒绝办理接房手续，因此产生的诉讼费用应由被告承担，对该组中的其余证据无异议，但不同意扣减3个月的逾期交房利息。对第4组证据中的嶍峨古镇别墅回购户信息确认单的三性无异议，对云（2018）峨山县不动产权第0000105号登记证书、峨山县住建局关于嶍峨古镇4#5#地块建筑使用用途的情况说明未发表质证意见，原告认为其不清楚真实情况，被告在其回购房屋之前从未向原告说明过原告所回购房屋不属于经营性用房。对第5组证据有异议，认为从被告提交的证据第87页上的嶍峨古镇别墅回购户信息确认单上原告签字的时间是2018年7月27日，在原告提交的峨山县嶍峨古镇餐饮户型单元房回购户认房通知书中的认房时间为2018年9月16日，而且根据原告被拆迁房屋的位置及拆迁的相关规定，原告能认购的房屋只有C-1餐饮户型和一般的单元房，最后原告选择了餐饮户型，该组证据中的C-1户型施工设计图、户型品鉴图都是在2018年11月份后才对外发布，也就是在原告认房之后才发布，认房前被告并没有向原告出示过，原告根本不知情。本院认为，被告提交的第2、4组证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；第3组证据中的峨山县嶍峨古镇4#5#地块接房通知能证明被告通知原告接房的时间，予以采信，其余证据与本案无关，不予采信；第5组证据来源合法、内容客观真实，对合法性、真实性予以采信，对关联性不予采信。经过庭审调查，并对当事人提交的证据进行分析，本院确认案件事实如下：2016年6月20日，峨山县人民政府为实施峨山县城市棚户区改造项目，作出《峨山县人民政府关于城市棚户区土地及房屋征收决定》（峨政发［2016］27号文件），决定对峨山县城市棚户区改造项目范围内的土地及房屋进行征收，并印发《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》，该方案对征收主体、征收部门、征收补偿方式、征收补偿标准等作了规定，其中第七条其他补助中规定：“（一）......（三）商业用房停业补助。按实际经营面积给予20月租金补助，其中第一层补助标准为30元/月.平方米，第二层及以上层数补助标准为15元/月.平方米。出租协议的解除及租金补助的分配由房屋产权人自行与经营户协商解决。享受租金补助需具备以下条件：1.持有合法有效的工商营业执照；2.提供合法有效的税务登记证或纳税证明；3.有固定的经营场所，有实际经营行为。”同日，峨山县城市棚户区改造项目指挥部及被告联合作出《峨山县嶍峨古镇房屋回购方案》，该方案对回购对象、回购价格、回购事项、回购程序等进行了规定；其中，回购对象为持有《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿协议》和《房屋回购协议》的被征收所有权人，不含2015年签订征收补偿协议的国有土地房屋所有权人。回购房屋类别分为A、B、C区联排别墅及A区商铺，A、B、C区联排别墅回购价格计价方式为：与拆除的住宅用途的土地面积和住宅用途的建筑面积相等的，土地回购价为1800元/平方米，建筑物回购价为1400元/平方米；超出拆除的住宅用途土地面积和住宅用途建筑面积的，土地回购价为2800元/平方米，建筑物超面积50平方米内（含50平方米）的回购价为2500元/平方米，超50平方米外（不含50平方米）的回购价为3400元/平方米。棚户区拆迁范围按地段、位置分为A、B、C、D四个区域，回购房按规划分为A、B、C三个区域，高低顺序为A、B、C、D；按拆除房屋所在区域对应回购规划的A、B、C三个区域，拆迁区域在D区的，回购区为C区，拆迁区域在C区的认房权优先于拆迁区域在D区的；回购时，高区域可回购低区域房屋。原告户原为从事住宿经营的个体工商户，用于经营的房屋坐落于峨山县，在峨山县政府此次征收范围内。2016年7月20日，原告与峨山县双江街道办事处签订《峨山彝族自治县2013-2017年城市棚户区改造项目土地及房屋征收补偿协议》，其被征收房屋层数为4层，土地面积97.64平方米，建筑物面积343.37平方米（其中结构为砖混、用途为住宅的面积245.50平方米，结构为简易、用途为其他的面积97.87平方米），用作经营的建筑面积一层为92.49平方米，二层及以上为222.59平方米，获得总补偿款976698.29元，其中商业用房停业补助122271元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋（Ｃ区）回购协议书》，双方约定：“第一条乙方自愿向甲方购买嶍峨古镇Ｃ-1户型房屋。.....第三条拆除面积乙方在棚户区改造范围内拆除住宅用途土地面积97.64平方米，住宅用途面积245.50平方米。......第四条回购相关事项......（二）乙方住宅用途建筑面积和住宅用途土地面积抵等面积价购房后，剩余的住宅用途建筑面积按1300元／平方米、住宅用途土地面积按1000元／平方米由甲方向乙方支付补偿，补偿款与购房款一同结算，交房时多退少补。第六条交房时间2017年12月31日前。第七条逾期交房责任如甲方逾期交房，甲方将以交款金额按银行同期一年期贷款利息的两倍按月补偿给乙方；属经营性用房的，继续支付乙方停业补助。”2018年9月15日，原、被告签订峨山县嶍峨古镇认房确认书，该书中确认原告回购的房号为5-6-1，建筑面积约397.66平方米。原告回购房屋价格合计为1008004元，已支付400000元，支付时间分别为2016年年底200000元、2018年8月16日100000元、2019年1月9日100000元。2020年7月1日，被告通知原告接房，但因被告不同意支付原告停业补助，故原告拒收房，后诉至法院。另查明，原告回购的房屋户型为嶍峨古镇C-1户型，位于嶍峨古镇5＃地块，被告以出让方式取得包括该地块在内（4＃5＃）的国有建设用地使用权，证载用途为城镇住宅用地，面积14223.58平方米。审理过程中，原告同意以被告通知其接房的时间为计算逾期交房补偿款、逾期交房停业补助的截止时间。本院认为，本案争议焦点为：一、本案案由为房屋拆迁安置补偿合同是否妥当？二、被告逾期交房是否是受新冠肺炎疫情影响，计算逾期交房补助的期限是否应当减少？三、如何理解回购协议第七条中“属经营性用房的，继续支付乙方停业补助”的约定，被告是否应当支付原告逾期交房停业补助？关于争议焦点一：本案系因原告户房屋在城市棚户区改造项目过程中被征收后，原、被告根据政府下发的相关决定签订《回购协议书》，在履行协议过程中产生的纠纷。双方在《回购协议书》中对回购房屋的价格、位置、户型的约定均受原告被征收房屋的面积、位置的影响，原告对回购房屋的位置、户型的选择权均受限制，回购行为系之前征收行为的延续，故本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同较为妥当。关于争议焦点二：原、被告在《回购协议书》中约定的交房屋时间为2017年12月31日前，而我国暴发新冠肺炎疫情是在2020年1月，该时间在双方约定的交房时间之后，被告逾期交房并非受新冠肺炎疫情影响，本院对被告主张逾期交房补偿款应减少三个月计算期间的答辩意见，不予采纳，被告应当按照“如甲方逾期交房，甲方将以交款金额按银行同期一年期贷款利息的两倍按月补偿给乙方”的约定支付原告逾期交房补偿款。庭审中，原告表示同意按被告在未减少3个月利息计算期间的基础上计算得出的逾期交房补偿款金额，即73660元，该表示系原告真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，被告应支付原告的逾期交房补偿款为73660元。关于争议焦点三：按《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》中的规定，对于被征收的房屋在被征收时用于经营，被征收人提供经营的有关证照，并有实际经营行为的，被征收人可按实际经营面积享受20个月的租金补助，该“租金补助”综合房屋被征收的时间、回购房交房时间来看，可以理解为回购房屋建盖期间，被征收人的经营性损失。原告选择回购并与被告签订《回购协议书》是之前征收拆迁安置补偿的后续行为之一，被告在建盖案涉房屋及与原告签订《回购协议书》之前便以出让方式取得原告回购房屋所占地块的国有建设用地使用权，证载用途为城镇住宅用地，并且至于回购的房屋今后是否可用作经营并非原、被告所能掌握及控制，故该《回购协议书》中“属经营性用房的”应指被征收的房屋，“属经营性用房的，继续支付乙方停业补助”的表述应理解为最终选择回购的被征收人被征收的房屋属经营性用房的，由与该被征收人签订《回购协议书》的被告继续在征收人已给予20个月租金补助的基础上支付被征收人停业补助。本案原告系峨山县棚户区改造项目实施过程中的被征收人，其在征收过程中已按要求提供经营所需的证照并有实际经营行为，其被征收的房屋已被征收人确认为经营性用房，其后选择回购房屋属之前征收拆迁安置补偿的后续行为之一，且在其回购过程中无调换户头或转让回购户头等情况，即其最终选择了回购房，其既是被征收房屋的所有人（或实际使用人）也是最终的回购人，故被告应按回购协议向其承担逾期交房给其带来的停业补助，本院对原告要求被告按《回购协议书》约定支付其逾期交房停业补助的诉讼请求，予以支持。原告签订《峨山彝族自治县2013-2017年城市棚户区改造项目土地及房屋征收补偿协议》及《回购协议书》的时间均在2016年7月底，该时间与原、被告约定的交房时间（2017年12月31日前）相距17个月；双方约定的交房时间（2017年12月31日前）与被告通知原告接房时间（2020年7月1日）相距30个月；因原告已领取了20个月的租金补助，而从双方签订《回购协议书》至约定的交房时间相距仅17个月，故原告之前多领取的3个月租金补助应当从被告逾期交房应支付的停业补助中予以扣减，即逾期交房停业补助计算27个月（30个月－3个月）；原告被征收的房屋用作经营的面积为一层92.49平方米，二层及以上为222.59平方米，停业补助计算标准参照《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》中关于计算租金补助的标准计，即被告应向原告支付的停业补助计算为：92.49平方米×30元/平方米.月×27个月＋222.59平方米×15元/平方米.月×27个月＝165065.85元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告郭梦昌逾期交房补偿款73660元、停业补助165065.85元，共计238725.85元；二、驳回原告郭梦昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5356元，减半收取2678元，由原告郭梦昌负担314元，被告峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司负担2364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。判决生效后，权利人申请执行的期限为本判决确定的履行期限届满后二年内。审判员  柴金燕二〇二〇年十一月十九日书记员  周 阳