贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0322民初3325号原告：王娅，女，1989年1月13日生，汉族，贵州省桐梓县人。委托诉讼代理人：娄俊，系贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩朝飞，系贵州贵遵律师事务所律师。被告：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司。住所地桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，系该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，系贵州世纪龙腾房地产开发有限公司管理人。法定代表人：李学芬，系该律师事务所主任。委托诉讼代理人：陈勇，系该律师事务所律师。原告王娅与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案，依法适用简易程序审理，原告王娅的委托诉讼代理人娄俊和韩朝飞、被告龙腾公司管理人的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼，被告申请庭外和解，未能协调解决。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告龙腾公司于2013年10月25日签订的《合作建房协议书》（合同编号：RH2011字第203号）有效并继续履行；2、判决撤销龙腾公司管理人于2019年9月16日作出的（2019）龙管复函52号《复函》；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：龙腾公司开发“一品龙腾项目”，2013年10月25日因没有销售条件而与原告签订《合作建房协议书》，被告将该项目X号楼X单元XX层X号房以358400元价格出售给原告，约定“乙方在本协议签订当天，向甲方（龙腾公司）交付总出资额百分之三十的出资款，合计人民币153360元，优惠后的总价款为人民币333360元，甲方项目取得房地产预售许可证后，由甲方委托的组织者通知乙方，乙方应在接到通知之日起7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……交房时间为2015年12月31日前。”合同签订后，原告按约定交纳了房款，但被告因资金不足，导致停工，至今未交付房屋。被告于2016年8月23日取得了《商品房预售许可证》，但没有与原告签订《商品房买卖合同》。桐梓县人民法院于2019年4月9日裁定受理了龙腾公司的破产清算案件，贵州与之律师事务所被指定为管理人，原告于2019年7月22日向管理人送达了《关于要求破产管理人继续履行的函》，管理人于2019年9月16日作出（2019）龙管复函52号，未对原告的要求作出答复。原告认为，《合作建房协议书》合法有效，被告应当继续履行该协议，原告特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。变更第二项诉讼请求为确认管理人于2019年9月16日作出的（2019）龙管复函52号关于解除合同的通知无效。被告辩称，原、被告签订的《合作建房协议》实质为商品房买卖合同；原告曾提出《退房申请》，被告同意了的；原约定的房号X-X-XX-X经住建局变更为X-X-XX-X号，房屋位置没有改变；原告交付房款是30%，管理人有权解除双方的合同，根据《破产法》第十八条规定，在破产案件受理后两个月内，管理人没有作出继续履行的意思表示，双方的合同则解除，为了更明确表示解除合同的意思，管理人作出了复函。本院经审理认定事实如下：被告龙腾公司是房地产开发公司，成立于2008年1月22日，原法定代表人是罗开强，于2013年6月24日变更登记为赵正庆。位于桐梓县娄关镇人民路、冬青路交汇处的“一品龙腾”项目由龙腾公司开发，龙腾公司于2016年8月23日取得3号楼的预售许可。2013年10月25日，龙腾公司（甲方）与王娅（乙方）签订《合作建房协议书》，约定甲方同意乙方以358400元优先预选X号楼X单元XX层X号房，该房优惠后总价款333360元，乙方于签订协议当日支付30%的出资款即153360元，甲方在取得房地产预售证后通知乙方，乙方在接到通知之日起7日内到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》，交房时间为2015年12月31日前；甲方原因未能交房给乙方，逾期每日按万分之一支付违约金，甲方若因市场价格升高而单方解除合同，甲方须双倍返还乙方已缴出资款。签订协议书之日，被告收取原告现金153360元。双方一直没有签订《商品房买卖合同》，被告认可《合作建房协议书》即为《商品房买卖合同》。原告预选的X-X-XX-X号房，被桐梓县住房和城乡建设局改变为X-X-XX-X号。被告向案外人贵州桐梓农村商业银行股份有限公司抵押贷款，将3号楼X-XX-X号房与其他房屋一起于2017年12月办理了抵押登记，证号为黔（2017）桐梓县不动产证明第0005025号。3号楼现仅为大楼封顶的状态，没有内外装修，不能交付使用。被告提交一份格式的《退房申请》，载明“申请人王娅于2013年10月25日购得贵公司一品龙腾项目3号楼住房一套（房号：13层3号房），申请人现自愿申请退房，已在贵公司进行登记（注：如贵公司按预期交房，则不退房）。”申请人有王娅签名，日期是2016年10月16日，被告由赵正庆签字，加盖龙腾公司印章，注明“同意申请人退房退款，该款在2年内退清。”原告对该申请不认可，认为签名非原告所签。本院于2019年4月9日裁定受理对龙腾公司进行破产清算，并指定贵州与之律师事务所为管理人。管理人以《破产法》第十八条关于“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人……即视为解除合同。”规定，解除了双方的《合作建房协议书》。管理人张贴公告，对住宅类商品房买卖合同包括合作建房协议，交款比例未达到50%及以上的，且购房人名下无其他住房的，无论该房产有无设定抵押，管理人决定继续履行。原告等人向管理人申请，要求撤销管理人所张贴的继续履行部分合同的公告，管理人于2019年9月16日制作“关于《要求撤销的申请》的复函”，明确管理人有权解除合同及解除合同的法律依据，并重申了管理人于2019年6月9日作出的《关于继续履行部分合同的公告》有效，对原告等人的申请撤销不予认可。原告庭审中称于年前向本院提起诉讼，法院后来才通知原告交纳诉讼费。上述事实，有原告提交的合作建房协议书及收据、商品房预售许可、裁定书和决定书、复函、查询证明，被告提交的在建工程抵押权证及明细、照片及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告王娅与被告龙腾公司于2013年10月25日签订了《合作建房协议书》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原告请求确认《合作建房协议书》合法有效的主张，本院予以支持。原告所预选的3号楼X-XX-X号（现为X-XX-X号）房至今没有修建完成，原告按《合作建房协议书》交纳了153360元，达到房款的46%，原告没有全部履行合同，也没有达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，管理人有权决定解除合同。管理人已公告解除合同，原告请求撤销该公告，管理人作出复函，重申解除合同，原告请求确认该解除《合作建房协议书》的行为无效，本院不予支持。双方签订的《合作建房协议书》已经解除，原告请求继续履行，本院不予支持。原告因签订《合作建房协议书》而交纳了现金，原告可依法向管理人申报债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、原告王娅与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2013年10月25日签订了《合作建房协议书》有效；二、驳回原告王娅的其他诉讼请求。案件受理费60元由被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  韩庆均二〇二〇年十一月二十七日书记员  魏春燕