安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初1845号 原告：池州市亿达房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县，统一社会信用代码91341723082210617M。 法定代表人：胡桂挺，该公司执行董事。 诉讼代表人:池州市亿达房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘鸿冰，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婷婷，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 被告：鲍双前，男，1984年1月14日出生，个体工商户,汉族，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地安徽省池州市青阳县。 被告：张娟，女，1985年6月5日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地安徽省池州市青阳县。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：吴福明，安徽韩德林律师事务所律师。 第三人：合肥杭晟商业投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区，统一社会信用代码91340100325432338F。 法定代表人：张建平，该公司总经理。 第三人：合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司，住所地安徽省池州市青阳县，统一社会信用代码91341723327983416R。 负责人：张建平，该公司总经理。 上述两位第三人共同的委托诉讼代理人：汪洁，该公司工作人员。 原告池州市亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）与被告鲍双前、张娟不当得利纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告鲍双前、张娟于2020年9月24日向本院提出申请，申请追加合肥杭晟商业投资发展有限公司（以下简称杭晟公司）、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司（以下简称杭晟青阳分公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依据被告鲍双前、张娟的申请依法通知杭晟公司、杭晟青阳分公司作为本案第三人参加诉讼，并依法通知了其他当事人。本案遂于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人刘鸿冰，被告鲍双前、张娟及其共同的委托诉讼代理人吴福明，第三人杭晟公司的法定代表人张建平、杭晟青阳分公司的负责人张建平及其共同的委托诉讼代理人汪洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿达公司向本院提出诉讼请求：1.判令鲍双前、张娟立即退还亿达公司已付租金170527元；2.判令鲍双前、张娟赔偿亿达公司利息损失10267元(以170527元为基数，自2019年6月1起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息1628元；之后的利息以170527元为基数，自2019年8月20日起至2020年9月7日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息8639元。2020年9月8日至实际履行之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息)；3.判令鲍双前、张娟承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月16日，鲍双前、张娟因购买青阳县蓉城镇亿达广场二幢114铺号网点（以下简称114号商铺）,与亿达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价1133700元，支付方式为首付款643700元于2017年10月16日支付，余款490000元于2017年10月31日按揭付清。为整体培育亿达广场商业市场，亿达公司以房款215403元抵付鲍双前、张娟所购房屋前三年的房屋租金，以获得该房的三年经营权及收益。《商品房买卖合同》签订后，鲍双前、张娟仅支付亿达公司428297元(含已付认购定金20000元)首付款、抵付三年租金款215403元,余款490000元鲍双前、张娟按揭支付。鲍双前、张娟于2018年10月15日办理房屋交付手续，可是2019年6月1日鲍双前、张娟又收回了商铺。亿达公司认为，亿达公司是通过以购房款抵付三年租金的方式，使得鲍双前、张娟让渡了商铺三年的经营使用权，但是,鲍双前、张娟却收回商铺，剥夺了亿达公司对该商铺的经营收益权，从而侵害了全体债权人的合法权益。因此，亿达公司有权要求鲍双前、张娟返还剩余租赁期限(2019年6月1日至2021年10月15日)内用于抵付租金的170527元购房款，且赔偿租金的利息损失。为依法维护全体债权人的合法权益，特具状法院，请求依法判如所请。 鲍双前、张娟辩称，一、鲍双前、张娟与亿达公司之间以租金抵扣房款有合同依据和法律依据。2017年10月16日，鲍双前、张娟与亿达公司签订《商品房买卖合同》，约定鲍双前、张娟购买114号商铺，建筑面积为85.18平方米，价款1133700元，首付款643700元于2017年10月16日支付，余款490000元于2017年10月31日前按揭付清。根据亿达公司安排，鲍双前、张娟在签订《商品房买卖合同》的同时又与杭晟青阳分公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定自购房合同约定委托经营期限三年，每年租金1元。合同签订后，鲍双前、张娟支付购房款428297元，三年租金抵扣房款215403元，通过银行按揭支付490000元，房款已全部付清。由此可见，亿达公司与鲍双前、张娟之间系房屋买卖合同关系，双方约定用三年租金抵扣房款215403元是亿达公司的一种营销方式，经营风险由双方当事人各自承担。鲍双前、张娟基于亿达公司给予三年包租及租金换扣房款的条件而签订购房合同，有合同依据和法律依据。二、亿达公司未实际支付抵扣的租金215403元，无证据证明其因此受到损失。2015年9月1日，亿达公司与安徽杭晟投资发展有限公司（后更名为杭晟公司）签订《委托运营管理合同》，亿达公司委托杭晟公司独家运营青阳亿达广场所有商业面积，并代收收益。亿达公司给予杭晟公司免租期三年，并授权杭晟公司全权处理业主联络与交涉工作，并根据实际情况需要签订相关协议。亿达公司给予杭晟公司免租期并约定了后期租金的分配等系经营行为，其应当预见并自行承担相应的商业经营风险，亿达公司未能提供证据证实其代鲍双前、张娟向杭晟公司实际支付了租金，现亿达公司破产，其恶意转嫁经营风险，动机不纯，且因其未受损失，而无权向鲍双前、张娟主张返还已经完成抵扣的租金。三、商铺租赁解除事宜已全部解决完毕，杭晟公司、杭晟青阳分公司与鲍双前、张娟之间不存在任何未解决的问题。鲍双前、张娟按照亿达公司的安排，将购买的商铺委托杭晟公司经营管理，委托经营期限为2017年10月16日起至2020年10月16日止，每年租金1元。后因亿达公司破产，杭晟公司无力继续管理经营，杭晟公司提出解除合同，经鲍双前、张娟查看自己购买的房屋，长期空置，且存在严重的质量问题，经多次与亿达公司、杭晟公司提出要求解决，但其久拖不决，2019年5月27日，鲍双前、张娟与杭晟公司签订《解除商铺委托经营管理合同》，约定双方解除委托经营管理合同，杭晟公司以现状向鲍双前、张娟交付商铺，关于商铺租赁的解除事宜已全部解决，双方不存在任何未解决的问题。鲍双前、张娟虽接受了交接的商铺，但其根本不具备出租和承租的条件，鲍双前、张娟基于解除协议的约定自行出资对存在严重质量问题的房屋进行了维修和改造，协议约定的双方不存在任何未解决的问题实际上就是将本该由亿达公司承担的房屋质量问题的责任转移给了业主鲍双前、张娟，亿达公司授权杭晟公司全权处理业主联络与交涉工作，并根据实际情况需要签订相关协议，杭晟公司订立的解除合同，系代理亿达公司作出的处分行为或者构成表见代理，其效力及于亿达公司。庭审中，杭晟公司也明确表示，鲍双前、张娟与杭晟公司签订解除合同，基于亿达公司破产，为了让鲍双前、张娟减小损失，同意鲍双前、张娟早日拿回房屋，杭晟公司自愿放弃后期租金。现亿达公司对鲍双前、张娟与杭晟公司约定已不存在任何未解决问题的前提下，提起返还租金的诉求，显然无事实依据。四、鲍双前、张娟未取得不当利益，不存在租金返还的问题。鲍双前、张娟基于房屋买卖合同享受了三年租金抵扣房款的优惠，但是亿达公司破产，导致鲍双前、张娟所购商铺大幅度贬值，可谓损失惨重，加上商铺存在严重的质量问题，鲍双前、张娟又自行完成维修和改造，有一定的费用支出，加上商铺长期空置，租金绝收，后期是否能一直处于租赁状态，也不得而知。亿达公司对杭晟公司免租，系自身的处分行为，鉴于杭晟公司与鲍双前、张娟签订解除商铺委托经营合同，双方一揽子解决了租赁事宜，系双方当事人的真实意思表示，鲍双前、张娟并未取得不当利益，故不存在返还问题。且根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案情形显然与不当得利不符，故亿达公司违背诚信原则，提出的诉求无事实依据和法律依据。综上，请求驳回亿达公司的全部诉求。 杭晟公司、杭晟青阳分公司述称，亿达公司与鲍双前、张娟之间的争议与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对亿达公司提供的证据，证据三，虽然杭晟公司、杭晟青阳分公司认为是亿达公司与鲍双前、张娟之间的事，其无法判断，因鲍双前、张娟对其无异议，故对该组证据的真实性予以认定；证据四中的房屋验收确认单及照片，因鲍双前、张娟无异议，予以认定。对鲍双前、张娟提供的证据，证据二、三、四，虽然亿达公司认为与本案无关不予质证，杭晟公司、杭晟青阳分公司亦认为与其无关，不予质证，但经法庭询问，亿达公司、杭晟公司、杭晟青阳分公司对证据二中签字的相关人员认可是亿达公司留守员工和亿达公司破产后管理人聘请的亿达公司工程管理负责人，及114号商铺的物业为池州绿都物业管理公司（以下简称绿都物业），则结合杭晟公司、杭晟青阳分公司认可张娟曾因房屋漏水问题找过其公司，其告知应向物业反映这一事实，对证据二、三、四的真实性予以认定；证据七，因系复印件，且无其他证据证实，不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，亿达公司作为甲方、安徽杭晟商业投资发展公司（后更名为杭晟公司）作为乙方，双方签订了一份《亿达广场委托运营管理合同》，合同约定：“1.1、甲方系“青阳亿达广场”项目（以下称本项目）的唯一开发建设单位。……2.1、甲乙双方同意：甲方委托乙方独家运营管理本项目中全部甲方所有商业面积并代为收取因商业运营管理产生的收益。2.2、甲乙双方同意：乙方在运营管理的过程中所产生的费用由乙方代收的收益中先行扣除。2.3、甲乙双方严格按照约定的商铺租赁底价执行。为了培育商业，第一至第三年为甲方给予乙方的免租期，乙方所代为收取的租金和其他收入作为运营管理费用，如有剩余部分甲方占50%，乙方占50%。……4.1、甲乙双方同意委托运营期限为：自本合同生效日起至业主返租到期之日止，即由2015年9月1日至2021年……11.1、根据本项目已有租赁若干部分的现状，为推进项目的商业运营，甲方授权乙方全权处理本项目已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况签订相关协议。……”亿达公司在合同甲方栏加盖亿达公司合同专用章，并加盖了法定代表人胡桂挺的印章，杭晟公司、杭晟青阳分公司分别在乙方栏加盖杭晟公司合同专用章和杭晟青阳分公司公章，并由法定代表人张建平签字。2017年10月16日，亿达公司作为出卖人、鲍双前、张娟作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发的114号商铺，建筑面积为85.18平方米，单价为每平方米13309.46元，总价款1133700元，首付款643700元于2017年10月16日支付，余款490000元于2017年10月31日前按揭付清。出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同同时还就违约责任等其他事项进行了约定。2017年10月16日，张娟在一份载有：“付款方式按揭，认购日期2017.8.27，认购定金￥20000，今日实际付款￥408297，合同首付款￥643700-￥215403，合同按揭款￥490000”等内容的“亿达广场合同签约资料单”客户确认签名栏签字。在《商品房买卖合同》签订同时，鲍双前、张娟作为甲方、杭晟青阳分公司作为乙方，双方签订了一份《商铺委托经营管理合同》，合同约定，甲方将114号商铺委托乙方代为租赁和管理，由乙方在合同期间全权负责整体营销广告、招商策划、业态招商等事务，乙方在委托租赁期限内承担营销、推广、招商等费用。委托经营期限：从起算日起三年，起算日为甲方与开发商签订购房合同中约定的交房日后三个月。无论乙方先于或迟于此日期开业，经营期限均从起算日起计算。乙方依法经营、自行管理、收支自决、自负盈亏。委托经营期间收费标准及结算方式中约定，先付后用原则：第一、第二、第三年委管租金乙方于签订本合同时一次性支付。第一年、第二年、第三年，鉴于本项目处于初期市场运营阶段，乙方承担市场风险，需要投入大量的营销推广费用和管理费用，因而市场培育期期间，前三年每年委管年总租金为人民币1元。合同同时还就商铺的交付与返还、违约责任等其他事项进行了约定。2018年1月8日，本院以（2018）皖1723民破1号《民事裁定书》裁定：受理亿达公司的重整申请。同日以（2018）皖1723民破1号《决定书》指定，安徽天贵律师事务所担任申请人亿达公司管理人。2018年10月22日，本院以（2018）皖1723民破1号之六《民事裁定书》裁定：终结债务人亿达公司的重整程序；宣告亿达公司破产。2018年1月29日，鲍双前、张娟作为申报人，向亿达公司管理人提交了《池州市亿达房地产开发有限公司购房户权利申报表》，申报权利为要求交付114号商铺，办理产权证书。其中基本事实栏载有“2017年10月16日，本人向亿达房地产公司购买位于青阳县蓉城镇亿达广场一幢114铺的房产，并签订《商品房买卖合同》，首付款转账和现金支付428297元，三年租金抵扣215403元，通过银行按揭已支付49万元，房款已全部付清。现要求交付房屋，办理房屋产权证书。”申报人申明栏载有：“⑵申请人同意管理人引入资金续建未完工工程。”等内容。2018年10月15日，张娟在载有房号：114号商铺的《房屋验收确认单》业主签字栏签字确认。该商铺交付后，杭晟青阳分公司并未实际运营，其所在的物业公司为绿都物业。后绿都物业向业主张娟反映其所购114号商铺存在漏水等情况。张娟为此曾多次向杭晟青阳分公司和物业部门反映114号商铺存在室内地基下沉、渗水等情况，要求处理未果。2019年5月27日，鲍双前、张娟作为甲方、杭晟青阳分公司作为乙方，双方签订了一份《解除商铺委托经营管理合同》，合同约定：一、甲乙双方一致同意自2019年5月27日起解除双方于2017年2019年6月11日签订的《商铺委托经营管理合同》，双方间的权利义务随之终止。二、乙方于2019年6月1日前将甲方委托租赁的商铺以现状返还给甲方。乙方收取的商铺租金已支付甲方的，不再要求甲方返还；未支付甲方的，甲方自愿放弃收取。四、自2019年6月1日后，商铺所涉的物业费、电费、税费等一切费用均由甲方自行承担，乙方不得就合同履行期间已支付的物业费、电费、税费等一切费用要求甲方支付。五、本合同的签订，标志着甲乙双方间有关商铺租赁的解除事宜已全部解决，双方不存在任何未解决的问题；等等。鲍双前、张娟在甲方（签字或盖章）栏签字，杭晟青阳分公司在乙方（签字或盖章）栏加盖了杭晟青阳分公司的公章。2019年6月11日，监理公司人员、亿达工程部董兆定等在一份张娟反映事项为：“1.室内地基再次下沉，未防止使用中地基下沉，业主要求地面撬开加铺钢筋混凝土。2.室内东墙面柱子拐角处渗水。3.室内西南角墙面底部潮湿。”物业初查意见与反映事项一致的《房屋维修整改联系单》上分别签字确认“情况属实”，其中亿达公司管理人聘请的工程管理负责人杨吉耀在意见栏签有：“请董工安排维修，并留置影像资料。”2020年9月9日，绿都物业向安徽九城建筑工程有限公司邮寄了一份内容为：“亿达广场下水管道工程为你单位建造施工，该工程在正常使用中我司发现部分管道存在施工质量问题，贵单位也曾派专业人员前来查看，但并未按要求整改。请你单位以负责任的态度，在5个工作日内派遣专业人员前来处理存在的问题，否则我司会将此情况上报开发公司及行政主管部门。”的《关于亿达广场施工质量的函》。2020年9月14日，亿达公司以为整体培育亿达广场商业市场，亿达公司以房款215403元抵付鲍双前、张娟所购114号商铺前三年的房屋租金，以获得该商铺三年经营权及收益。《商品房买卖合同》签订后，鲍双前、张娟仅支付亿达公司428297元(含已付认购定金20000元)首付款、抵付三年租金款215403元，余款490000元鲍双前、张娟按揭支付。鲍双前、张娟于2018年10月15日办理114号商铺交付手续，可是2019年6月1日鲍双前、张娟又收回了商铺。因亿达公司是通过以购房款抵付三年租金的方式，使得鲍双前、张娟让渡了三年的经营使用权，但，鲍双前、张娟却收回了商铺，剥夺了亿达公司对该商铺的经营收益权为由，诉至法院，要求鲍双前、张娟返还剩余租赁期限（2019年6月1日至2021年10月15日）内用于抵付租金的170527元购房款，并赔偿租金的利息损失。 本院认为，根据亿达公司与杭晟公司、杭晟青阳分公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》第11.1项的约定，亿达公司已授权杭晟公司、杭晟青阳分公司全权处理亿达广场项目中已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况签订相关协议。另根据合同第2.3项中“为了培育商业，第一至第三年为甲方给予乙方的免租期，乙方所代为收取的租金和其他收入作为运营管理费”的约定，亿达公司已对返租商铺的三年租金收益让与杭晟公司、杭晟青阳分公司。后杭晟青阳分公司基于其与亿达公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》的约定，在本案鲍双前、张娟与亿达公司签订《商品房买卖合同》，从亿达公司购买亿达广场项目中114号商铺的同时，与鲍双前、张娟就114号商铺签订《商铺委托经营管理合同》，取得114号商铺经营管理权，则根据《亿达广场委托运营管理合同》第11.1项的约定，杭晟青阳分公司在与业主鲍双前、张娟联络、交涉过程中，有权根据实际情况签订相关协议。现杭晟青阳分公司基于亿达公司返租销售的114号商铺在交付后并未运营的实际，及114号商铺确实存在漏水等质量问题，业主就相关质量问题多次反映未果的情况下，双方经协商，签订《解除商铺委托经营管理合同》，解除了双方签订的《商铺委托经营管理合同》，由杭晟青阳分公司将114号商铺以现状返还给鲍双前、张娟，就商铺租金已支付的，不再要求返还，未支付的自愿放弃收取，并就商铺租赁的解除事宜已全部解决，双方不存在任何未解决的问题，应系双方真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，具有法律效力，对双方均具有约束力。虽然根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立而未履行完毕的合同有解除或者继续履行的选择权。但亿达公司宣告破产后，亿达公司管理人与杭晟公司、杭晟青阳分公司就《亿达广场委托运营管理合同》并未明确是解除合同还是继续履行，且至目前，结合本院受理涉亿达广场相关案件实际，亿达广场项目仍由杭晟公司、杭晟青阳分公司运营管理，故应认定亿达公司与杭晟公司、杭晟青阳分公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》仍在继续履行。即使亿达公司与杭晟公司、杭晟青阳分公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》，管理人自亿达公司破产申请受理之日起二个月内未通知杭晟公司、杭晟青阳分公司，合同视为解除，因亿达公司已将其通过返租销售模式出售商铺的第一至第三年租金收益让与杭晟公司、杭晟青阳分公司作为其运营管理费用，虽然双方同时约定有：“如有剩余部分甲方占50%，乙方占50%”，但杭晟青阳分公司在其与鲍双前、张娟签订的《解除商铺委托经营管理合同》中对相关租金已自愿放弃，并承诺就商铺租赁的解除事宜已全部解决，双方不存在任何未解决的问题，则即使杭晟青阳分公司在与鲍双前、张娟签订的《解除商铺委托经营管理合同》在一定程度上侵害了亿达公司的利益，该行为所产生的后果也应由杭晟青阳分公司承担，与鲍双前、张娟无关。 综上，亿达公司通过返租销售模式出售114号商铺，并未向鲍双前、张娟实际支付114号商铺3年租金215403元，只是通过这种销售模式将114号商铺出售并以此获取114号商铺的3年经营权。后杭晟青阳分公司基于其之前与亿达公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》及与鲍双前、张娟签订的《商铺委托经营管理合同》，实际取得114号商铺3年经营权。杭晟青阳分公司在合同履行过程中，基于114号商铺未能实际对外运营及存在一定质量问题未能协调解决的情况下，自愿解除与鲍双前、张娟签订的《商铺委托经营管理合同》，将114号商铺以现状返还给鲍双前、张娟，并对商铺租金不再要求返还或主张，及商铺租赁事宜已全部解决。鲍双前、张娟依据其与杭晟青阳分公司签订的《解除商铺委托经营管理合同》取回114号商铺经营权，有事实和法律依据；亿达公司以鲍双前、张娟收回114号商铺，剥夺了亿达公司对114号商铺的经营收益权，为此要求鲍双前、张娟返还其取回114号商铺之后剩余期限内170527元不当得利的请求，无事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回池州市亿达房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费3916元，减半收取计1958元，由池州市亿达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇二〇年十一月三十日 书记员  孙文斌 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。