河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5776号 上诉人（原审被告）：沧州市运河区机床厂社区居民委员会，统一社会信用代码：551309030681442707。 法定代表人：刘慧静，书记。 委托诉讼代理人：刘若菊、张利薇，河北建平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁冬梅，女，1990年2月14日生，回族，住沧州市孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：王子剑，河北兴沧律师事务所律师。 上诉人沧州市运河区机床厂社区居民委员会（以下简称机床厂居委会）因与被上诉人丁冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州市运河区机床厂社区居民委员会上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、双方租赁合同生效执行的时间是2020年2月20日到2021年2月20日，上诉人在2019年11月15日就告知破上诉人因情势变更该合同无法履行，通知的时间远远早于合同第八条约定的提前15天通知。上诉人的做法无疑是遵守合同，维护对方利益的做法，并无不当。正因为双方的合同没有到履行期限，上诉人没有收取被上诉人一分钱的租赁费用。双方的合同根本就没有履行。没有履行的合同，根本谈不上违约的问题，即上诉人并无违约之处。原审支持的被上诉人的损失均与上诉人无关。1、在上诉人与上一个租户肖莉丽的租期内，被上诉人从肖莉丽手中转租了该房屋。给予肖莉丽65000元的转让费，该转让费系肖莉丽收取的，并非上诉人收取的。该费用显然与上诉人无关，怎能由上诉人赔偿呢？2、关于装修方面的损失。上诉人不认可装修费用的真实性，更不认可与上诉人的关联性。本案中被上诉人提供了49027元的票据证明装修费，上诉人只认可发票的真实性，但是装修的是什么地方，是需要上诉人继续举证的。甚至是否装修，费用多少是应该评估的。关键是即便真有装修也与上诉人没有关系，上诉人在2019年11月15日就通知被上诉人，合同不能履行。被上诉人接通知后，就应停止一切行动，努力减少损失。如果被上诉人继续装修，该扩大的损失当然应由被上诉人自行承担。另外，据我方了解，被上诉人准备开店的东西都已经在另店使用了，更谈不上损失问题。被上诉人丁冬梅从肖丽丽手中转租的房屋其是由两部分组成，一部分是上诉人的房屋，一部分是吉田彩印公司所建设的临建平房，该平房是作为开小吃店的厨房用，这两部分加在一起才是丁冬梅从肖丽丽手中租来的东西，如果真有装修的话，装修的部分也是包含着吉田彩印的临建，该临建在2020年9月11日被沧州市城管局西环中队按违建拆除了。另外，本案中，实际存在三个法律关系，其一为上诉人与第三人肖莉莉之间的租赁合同关系（自2018年8月20日至2019年8月19日，合同到期后又续租半年至2020年2月19日），其二为被上诉人与第三人肖莉莉之间的转租合同关系（自2019年11月1日至2020年2月19日），其三为上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系（2020年2月20日至2021年2月20日）。被上诉人在原审中主张的转让费65000元是基于转让合同关系向第三人肖莉莉支付的，该笔款项的收款方为第三人肖莉丽，上诉人并非该笔款项的合同向对方，因此被上诉人主张由上诉人返还该笔费用，属于主体错误。原审法院混淆了上述三个不同的法律关系，判令由上诉人承担被上诉人向第三人支出的转让费，缺乏事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十六条明确规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。”本案中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同明确约定期限为自2020年2月20日至2021年2月20日，因此，双方之间的租赁合同自2020年2月20日才生效。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可行使法定解除权。第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人在租赁合同开始前，已于2019年11月15日采取书面方式通知被上诉人合同无法履行，明确提出解除合同。因此，双方之间的合同已于该通知送达被上诉人时解除。被上诉人对此有异议的，应当起诉要求确认解除合同的效力，而非起诉要求解除合同，原审法院对于解除租赁合同的判项违背上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，上诉人与被上诉人之间的合同已于通知送达时解除，合同解除时合同尚未履行，解除后的法律后果是终止履行。只有在合同已经履行的情况下，当事人才享有要求赔偿损失的权利，因此，被上诉人起诉要求上诉人赔偿损失，缺乏法律支持。总之，一审认定的损失均与上诉人无关，上诉人无违约行为，也不应当承担任何责任。请二审法院查明事实，依法判决。 丁冬梅答辩称，1、合同要求解除必须要发生法定或约定的条件，在本案中巡视组给上诉人下达整改通知并不是法律意义上的情势变更，因为国有资产不允许出租的在前，上诉人出租行为在后，上诉人应当预见后面情况的发生，所以即使上诉人通知我方解除合同，因未发生法定或约定的事由，并不必然发生解除合同的效力，同时上诉人要求解除合同的行为已经构成了违约，应当赔偿因违约行为给我方造成的损失。2、虽然2019年11月份-2020年2月20日双方并无书面租赁合同，但是我方同意承让肖丽丽饭店前提之一就是上诉人方的认可，与同意续租一年房屋，且双方已经续签一年房租，所以在本案中双方在2019年11月份就已经事实上存在租赁合同法律关系，该法律关系并不因无书面形式而不受法律保护，违约方应承担赔偿损失的责任。3、虽然转让费未直接交付给上诉人，但该笔费用因上诉人行为无法收回，也无法再利用，系上诉人给我方造成的损失，故其应当承担赔偿责任。4、装修费用的受益人是上诉人方，我方无法再利用，且我方已经提供发票等证据，该笔费用应认定为我方的损失。 丁冬梅向一审法院起诉请求：1．请求判令解除双方签订的房屋租赁协议；2．依法判令被告承担违约责任赔偿原告损失132827元；3．诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月1日，丁冬梅与案外人肖莉丽经机床厂居委会同意签订饭店转让协议。约定案外人将其承租机床厂居委会所有的浮阳大道红星影院平房（刘记饺子馆）转租给丁冬梅，转让费为65000元。同时，丁冬梅与机床厂居委会另行签订了房屋租赁协议。协议约定，租赁期限为2020年2月20日至2021年2月20日，租金为年30000元，首次缴纳6个月。协议签订后，丁冬梅即对房屋进行装修，共计花费49027元。2019年11月15日，机床厂居委会通知丁冬梅解除合同。因就损失如何补偿未能达成协议，以致成诉。 一审法院认为，丁冬梅、机床厂居委会签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方应按约履行。现机床厂居委会明确表示要求解除合同，丁冬梅可以解除合同。合同解除，系机床厂居委会方单方违约造成，对丁冬梅合理的损失应予赔偿。丁冬梅为履行租赁协议而支出的转让费、装修费，因不能利用，亦无法收回，属于合理损失。丁冬梅主张的加盟费、购置设备花费，丁冬梅可以另行利用，不属于损失范畴。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告丁冬梅与被告沧州市运河区机床厂社区居民委员会签订的房屋租赁合同；二、被告沧州市运河区机床厂社区居民委员会于判决生效后十日内给付原告丁冬梅114027元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，由原告承担209元，由被告承担1269元。 本院二审期间，上诉人提交证据一照片2张，证实2020年9月11日上午，沧州市城管局西环中队对位于机床社区红星影院平房南侧临建外墙粉色平房进行拆除，该临建平房属于吉田彩印公司所有，丁冬梅将此临建平房的租金向吉田彩印交付，屋内的装修和所放物品与机床社区无任何关系。证据二涉案房屋的现状三张照片及视频一段（庭后光盘），证实房屋内的实际装修情况，不可能产生高达4万多的装修支出。被上诉人对证据一质证称该部分属于房屋的配房，几乎不用装修，所以该部分并未产生实际的装修费用，在签订合同时被上诉人方认为上诉人提供的房屋均是拥有合法产权的房屋，对该部分是否为违建并不知晓，所以即使在该部分发生装修费用也因上诉人的违法行为而由其自行承担。关于本次提供的三张图片及视频进行如下质证：对于本次庭审中提供的三张照片及视频的真实性没有异议，但是不能仅从几张照片就认定装修的费用，稍后我方提供装修明细予以证实装修费用。 二审查明事实与一审基本一致。另查明，2019年11月1日丁冬梅与案外人肖莉丽签订了《饭店转让协议》，协议内容“甲方（肖莉丽）于2019年11月1日转让给乙方（丁冬梅）位于悦港城西门对过的刘记饺子馆饭店一处。共计转让金额为65000元（陆万伍仟圆整）包括室内空调3台，无烟烧烤机一台，羊肉片机，冰柜，桌椅板凳，厨具及相应技术等。以此为证，特此证明。”在该协议上有手书：另带2019年11月-2020年2月20日房费。再查明，案涉协议虽显示2020年2月20日签订，但上诉人认可系在2019年11月初，在15号之前1号之后签订的。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因装修费系被上诉人实际损失，被上诉人原审中亦提交了相应证据证实，原审对装修费用予以支持并无不当，虽上诉人不认可装修费用的真实性及关联性，但其一二审中提供的证据不足以证实，结合其认可被上诉人存在装修的事实，本院对其关于装修费的上诉主张不予支持。 关于65000元转让费。2019年11月1日饭店转让协议系被上诉人丁冬梅与案外人肖莉丽签订，协议中明确约定“．．．共计转让金额为65000元（陆万伍仟圆整）包括室内空调3台，无烟烧烤机一台，羊肉片机，冰柜，桌椅板凳，出具及相应技术等，．．．另带2019年11月-2020年2月20日房费”，亦即双方约定系饭店转让，不仅包含了房费，还包含了设备和相应技术等，且根据合同相对性，所涉费用不是上诉人收取。案件审理期间，被上诉人提供的证据，不能充分证明该部分费用应当由上诉人承担，原审判决由上诉人承担该部分费用不当，本院予以纠正。 综上所述，沧州市运河区机床厂社区居民委员会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初2627号民事判决第一项的内容； 二、变更河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初2627号民事判决第二项内容为“沧州市运河区机床厂社区居民委员会于判决生效后十日内给付丁冬梅49027元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，由原告承担209元，由被告承担1269元。 一审案件受理费1478元，由丁冬梅承担932元，由沧州市运河区机床厂社区居民委员会承担546元；二审案件受理费2580元，由丁冬梅承担1471元，由沧州市运河区机床厂社区居民委员会承担1109元。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  高玲玲 审判员  冷树青 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  丁 娜