广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25178号原告：广州我的路舞蹈艺术有限公司，住所地广州市海珠区石岗路19号204房法定代表人：吴学军，执行董事。委托诉讼代理人：苏武，广东四隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍梓玮，广东四隆律师事务所实习律师。被告：广州百汇通物业服务有限公司，住所地广州市海珠区工业大道****（部位：自编之一）。法定代表人：廖泽军，总经理。委托诉讼代理人：王蕾，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾俊华，广东经纶律师事务所实习律师。原告广州我的路舞蹈艺术有限公司诉被告广州百汇通物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及其委托诉讼代理人苏武、伍梓玮；被告的委托诉讼代理人王蕾、曾俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告缴纳的物业管理保证金25729.2元、首月4月份综合物业管理服务费8576.4元、水电周转金7147元、装修管理押金5717.6元、1月物业管理费2382.81元、2月和3月物业管理费4765.62元；2、被告向原告支付相当于六个月的综合物业管理费作为赔偿金47271.6元（131.31平方米×60元×6个月）；3、被告向原告支付因维权而产生的律师代理费10158元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年1月21日，原告与广州市容盛物业管理有限公司（以下简称容盛公司）签订了《教荟里（海购荟）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），同日，被容盛公司指定与被告签订《教荟里（海购荟）教育城物业管理合同》（以下简称《物业合同》）。《物业合同》约定被告就容盛公司出租给原告的广州市海珠区江南大道中219号三层315号商铺（面积142.94平方米）提供物业管理服务，合同还约定了管理费、综合物业收费的标准，租赁期限前三个月免收月度服务费。2020年1月23日，原告向被告账户转款物业管理保证金25729.2元、水电周转金7147元、装修管理押金5717.6元、1月物业管理费2382.81元，（4月份综合物业管理服务费8576.4元）合计49553.01元；2月29日向被告指定的财务人员个人账户转款2月和3月物业管理费4765.62元，以上合计54318.63元。因被告及容盛公司原因，原、被告以及容盛公司三方于2020年4月10日就《物业合同》进行了变更，约定将《租赁合同》和《物业合同》执行的商铺由315商铺变更为312商铺，面积有142.94平米变更为131.31平米。《物业合同》变更后，原告准备入场装修，但发现《物业合同》与《租赁合同》中约定的商铺面积不一致，变更后的《物业合同》商铺面积为138.60平方米，而变更后的《租赁合同》商铺面积为131.31平方米。经原告实际测量，312商铺的实际面积为129.60平方米，随即告知被告，要求再次变更合同，但未能获得被告同意。原告后又得知容盛公司以及与其上家广州摩登海购百货有限公司（以下简称摩登公司）解除了“海珠区珠江大道219号三楼租赁合同”，即摩登公司已经收回了219号三楼物业，被告也已经失去了对该物业的管理服务权限。2020年6月3日，原告向被告发出书面的《解除的通知》，向容盛公司发出书面的《解除的通知》。原告认为，自《物业合同》签订后，原告履行了付款义务，因容盛公司迟迟不能将所租物业移交给原告使用，致使原告不能实现租赁商铺目的，原告有权解除合同。作为主合同《租赁合同》的附随合同《物业合同》，也应当一并解除。又根据《物业合同》第六条6.2的规定，因被告丧失对所租赁商铺物业管理权的原因，致使原告无法继续租赁商铺，无法继续经营，因此原告不仅有权解除合同，还可以要求被告按照约定向原告承担相当于六个月的综合物业管理费赔偿责任。另外，被告在签订合同和变更合同时，未能尽到谨慎义务，多次将商铺面积弄错，致使原告多承担付款义务，并且在合同签订后，被告未向原告提供任何物业服务工作，原、被告双方签订的《物业合同》未实际履行，被告应当将原告己缴纳的所有费用54318.63元全部退还给原告。《物业合同》第6.4的规定尽管是对原告的约束，但根据合同相对性的规定，被告违约的，也应当按照本条约定承担责任。被告辩称：一、容盛公司已经依约将租赁物业移交给原告，原告也已入场装修，原告以容盛公司未能移交租赁物业为由解除其与被告之间的《物业合同》，无事实和法律依据。二、被告已为原告提供《物业合同》约定的物业管理服务，原告在无合法依据的情况下单方解除《物业合同》，依据《物业合同》之约定，原告无权要求被告退还物业管理费、服务费、保证金等费用。事实上，在原告拒不支付物业管理服务费、违约单方解除合同后，被告考虑到受疫情打击，各企业均有其经营的难处，不愿增加各方诉累，故并未严格按照《租赁合同》之约定追究原告的违约责任，不仅未起诉原告，在原告提起诉讼后，也未就此提出反诉。被告仅希望依据合同约定没收原告已付保证金等费用，以弥补部分损失，双方互相理解，尽快平息纠纷。原告非但不理解被告的让步，仍要提出没有合同及法律依据的索赔请求，实属对司法资源的浪费。三、原告2020年5、6月的物业管理服务费均没有支付，又在没有法律依据的情况下单方擅自退租。依据物业合同第6.1条的约定，被告有权没收原告缴纳的履约保证金，因此原告也没有权利要求被告退还物业周转保证金、履约保证金等费用。综上请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2020年4月10日，原告（承租方、乙方）与被告（服务方、甲方）签订《教荟里（海购荟）教育城物业管理合同》，约定：就甲方为乙方提供广州市海珠区江南大道中219号三层312号商铺物业管理服务达成如下协议：（2.1.6）甲方接受本物业出租方（广州市容盛物业管理有限公司）的委托，对本物业所在建筑部位及设施设备（包括但不限于外墙体广告位、用水用电事宜等）进行经营管理，并收取相关费用；（3.1.1）乙方按承租商铺的租赁面积（138.60平方）、以预付形式按月度缴纳物业管理费及服务费（以下合称“综合物业管理服务费”）；其中物业管理费收费标准为人民币16.67元/平米/月（不递增），物业服务费为每月43.33元/平方/月（递增）；2020年1月1日至2020年3月31日合计月度总价2310.46元（仅管理费）、2020年4月1日至2020年12月31日（月管理费2310.46元、服务费6005.54元）合计月度总价8316元（2021年起管理费每年递增5%）；（3.1.4）乙方应于本合同签订之日起5个工作日内缴纳首期综合物业管理服务费；综合物业管理服务费支付方式：每月度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前支付下个支付期的综合物业管理服务费；（3.2.4）装修管理押金未包含在综合物业管理服务费中，乙方单独向甲方交纳；装修管理押金合计为5717.60元，乙方进场装修前一次性支付；（3.3）为确保乙方按照本合同约定支付相关费用，乙方应于本合同签订之日一次性缴纳相当于3个月的综合物业管理服务费24948元作为物业管理保证金；另外乙方同时需要支付水电周转金7147元，并同时支付租赁期内第一个月综合物业管理服务费8316元；（6.1）合同期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权没收乙方交纳的履约保证金；乙方应向甲方支付相当于三个月的综合物业管理服务费作为赔偿金：A.乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，擅自单方面退租的；……E．拖欠支付租金或其他管理费用达到30日的；（6.2）在合同期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，除返还保证金外，甲方应向乙方支付相当于六个月的综合物业管理费作为赔偿金：……B．由甲方原因导致商铺存在权属纠纷导致无法经营的；（6.4）如甲方通过司法途径催收乙方应缴费用（含违约金、赔偿金）的，则乙方还应承担甲方因此而支出的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、执行费、律师服务费等；（12.2）乙方与业主（或其委托代理人）签订的商铺租赁合同涉及物业管理服务的条款，构成本合同的有效组成部分，如本合同与商铺租赁合同发生冲突时，以本物业管理协议为准；等。原、被告双方在该合同中标注的日期为2020年1月21日。2020年6月2日，原告向被告作出《解除合同通知书》，要求解除《物业合同》并退还原告己缴纳的物业管理费、服务费、装修管理押金、水电周转金等。原告为本案纠纷委托广东四隆律师事务所进行诉讼，并支付法律服务费10158元。本案于2020年10月12日开庭审理。庭审中，被告表示：对于原告在起诉状中列明的2020年1月21日签订合同、合同约定的内容、支付款项情况以及变更合同的时间确认，但商铺从305铺变更为312铺（的原因）除外。原告起诉时还要求判决：解除原、被告的《教荟里（海购荟）教育城物业管理合同》，被告表示：同意解除合同，要求没收保证金，在本案中一并处理。因双方均同意解除合同，经本院释明后，原告撤回上述诉讼请求。另，原告还与容盛公司就商铺租赁保证金、租金退还等问题在本院进行诉讼，本院审理后作出（2020）粤0105民初25177号民事判决，该判决中列明了原告变更商铺的过程及认定了相应责任。本院认为，根据本院（2020）粤0105民初25177号民事判决，原告与容盛公司曾于2020年1月21日就305铺的租赁签订租赁合同，但在容盛公司将商铺的墙砌好、与原告签订上述商铺的《场地工程条件确认单》后，原告自行测量商铺，并提出“换到旁边那个铺位比较妥当”，在此情况下，双方又于2020年4月10日就312铺签订《租赁合同》及《物业合同》，应视为原告对312铺实际情况的认可，原告关于被告弄错面积的主张无理，本院不予采纳。即使上述两合同中的商铺的面积不同，但《物业合同》中已明确每月应交的金额，原告确认无误后签订合同，则其应按约定履行义务。原告还主张被告已经失去对涉案物业的管理权限，但原告并无证据证明其在提出解除合同前涉案商铺已被其他物业公司接管，根据本院（2020）粤0105民初25177号民事判决，反而是原告向被告发出解除合同之后10天才得到摩登公司关于解除租赁合同的文件。即使如此，至本案庭审时即原告主张解除合同4个月后，仍无证据证实涉案商铺已被摩登公司收回或其他物业公司接管。因此，原告关于被告违约的主张以及支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案诉讼中，原、被告均同意解除双方的租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。但如前所述，原告在合同可以履行的情况下未支付管理费、直接要求解除，即原告存在违约行为，应承担违约责任，故原告要求被告退还4月份合同约定的管理费的保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但，原告承担的违约责任仅应对应管理费的保证金，故原告要求被告退还装修保证金5717.6元、水电周转金7147元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告曾按1月份的合同支付物业管理费的保证金25729.2元元、1-4月管理费各2382.81元、4月服务费6193.59元。原、被告4月份的合同约定的保证金24948元、1-4月管理费各2310.46元、4月服务费6005.54元，原告已支付的款项高出约定的款项1258.65元。但根据本院（2020）粤0105民初25177号民事判决，原告已实际接收312铺，则其应按约定支付相应的管理费或服务费。从4月份合同约定看见，2020年1-3月应计算管理费、从2020年4月1日起计算管理费和服务费，而从原、被告的往来函件可见，原告是2020年6月才提出解除合同，即使计算至此时、扣除原告已支付的管理费和服务费，原告还应支付的管理费、服务费的金额也超过前述1258.65元。在此情况下，被告主张没收保证金、以差额弥补损失，解决双方纠纷，并无不当，本院予以支持；原告要求被告返还剩余管理费的保证金、管理费、服务费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案因原告违约而起，故受理费、财产保全费应由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州我的路舞蹈艺术有限公司支付的保证金25729.2元归被告广州百汇通物业服务有限公司所有；二、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告退还水电周转金7147元、装修管理押金5717.6元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费11381元、财产保全费1120元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十一月二十三日书记员  吴越鸣