宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初8803号 原告：张庆，男，1984年1月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 被告：叶莹，女，1975年10月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 被告：银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部，经营场所：宁夏回族自治区银川市金凤区。 经营者：单正斌，男，1988年9月16日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 原告张庆与被告叶莹、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆，被告叶莹、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部经营者单正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告返还原告购房定金20000元；2.请求法院判令被告叶莹支付原告违约金148000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月24日，原告与被告签署了《银川市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，被告将其所有的金凤区xxxx室的商品房住宅卖给原告，房款总价为74万元，定金为2万元。双方通过房地产经纪机构即银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部达成交易，原被告皆同意原告将2万元定金支付给银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部。同时约定，如被告拒绝将房屋出售给原告，构成根本违约，原告可以解除合同并要求被告承担房屋总价款的20%作为违约金。同日，原告向银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部支付定金2万元，被告向原告出具《定金收条》。2020年5月支付定金后，原告准备按照双方的约定支付房款30万元，并要求被告办理预告登记的时候，被告却明确表示拒绝出售该房屋。后原告多次联系被告，希望解除合同，退还相关购房款，但被告直拒绝积极处理。综上，双方在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，原告支付了定金，但被告在合同签订后拒绝继续履行合同，也不退还已付定金。被告的行为已经严重违约，根据《合同法》第107条、第108条、第114条等之规定，诉讼至法院，请求法院依法审理支持原告诉讼请求，保护原告合法权益。 被告叶莹辩称，一、被答辩人主张由答辩人返还2万元定金的理由不成立。被答辩人的购房定金并没有交付给答辩人，而是由中介公司银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部收取，原告在诉状中也认可将定金2万元支付给了该中介公司。因此，答辩人并没有收取被答辩人的定金，不应当由答辩人承担返还责任，而应当由实际占有人中介公司银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部负责返还。二、被答辩人要求答辩人支付违约金的理由不能成立。首先，答辩人事先向被答辩人和中介公司出示了涉案房屋的产权登记证书，明确告知原告以及中介公司银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部涉案房屋的产权证书未登记在答辩名下，且向原告以及中介公司表明产权人不同意出售涉案房屋。但中介公司银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部表示没有关系，让答辩人先把合同签了。被答辩人明知涉案房产的产权人不是答辩人，仍然要与答辩人签订《房屋买卖合同》，被答辩人自身存在过错。其次，银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部作为多年从事房地产经济活动并具有专业资格的房产经纪人，应该知道在签订房屋买卖合同时需由产权登记人本人签字，如果本人不能签字，由他人签订合同时，应当要求提供授权委托书。而银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部既没有要求产权人本人签字，也没有要求答辩人提供授权委托书。在此种情况下，该中介公司明知涉案房产未登记在答辩人名下，且没有产权人的授权委托书，仍然让答辩人签订房屋买卖合同和补充协议，导致合同无法履行。事后，银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部又不同意给被答辩人退还定金。银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部的上述种种做法违背了一个职业房产经纪人的职业操守和职业道德，导致答辩人与被答辩人发生纠纷。再次，被答辩人主张支付20%的违约金过高。被答辩人按照补充协议第四条约定的违约责任向答辩人主张违约金，但答辩人不符合该条规定的情形。答辩人即没有提供不真实、不完整、无效的产权证明，涉案房屋也没有被查封或限制转让或者拒绝出售、擅自提高房价以及出售给第三方的情形。被答辩人主张按照房款总价的20%计算违约金没有法律依据，也不符合合同约定，且与事实不符。同时，20%的违约金明显约定过高，应当予以调整。违约金是以补偿性为主、惩罚性为辅，被答辩人仅支付了2万元定金，就让答辩人要承担148000元的违约金，明显与违约金立法目的相违背。综上，涉案房屋买房合同及补充协议系在被答辩人明知没有产权人本人签字也没有授权的情况下签订，事后，也没有得到产权人对上述行为的追认。因此，涉案房屋买卖合同和补充协议系无效合同。答辩人不应当支付违约金。请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部辩称，我不同意向原告返还定金，因为定金当时是原告本人交给叶莹的，由叶莹同意让我方保管，我方给叶莹出具的是定金保管条，而定金收条是叶莹出具给原告本人的。现因叶莹本人产生根本性违约导致原告没有将本房屋产权转移到自己名下，所以叶莹是违约方，根据合同补充协议约定的违约责任，若叶莹本人提供的房产信息不真实虚假无效导致房屋产权不能过户到原告名下，或因叶莹逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，由叶莹应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金。本条违约责任的拟定是在叶莹本人与原告在场相互协商一致最终确定下来的，后因叶莹个人原因导致合同违约，事实成立，所以定金是原告应该向叶莹主张的权利。 本院经审理认定事实如下： 2020年5月24日，原告与被告叶莹签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，约定：通过被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部居间服务，被告叶莹将银川市金凤区xxxx室房屋出售给原告，房屋成交价格为74万元，原告在签订本合同的同时支付定金2万元；双方还对其他事项进行了约定。同日，原告与被告叶莹、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部签订《补充协议》一份，约定：原告于2020年5月24日向被告叶莹支付定金2万元，被告叶莹须同时出具同等金额的定金收到证明，并由被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部代为保管并出具相关凭证；原告要求该房屋暂不办理过户手续，被告叶莹同意把此房预告登记给原告，原告与被告叶莹约定于2020年5月31日前共同前往市民大厅办理预告登记手续，原告在预告登记当日将首付款30万元支付给被告叶莹；原告承诺剩余尾款44万元于2020年8月31日前支付给被告叶莹，被告叶莹在收到尾款当日将房屋产权过户至原告名下；被告叶莹若出现下列情形之一的，被告叶莹构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的；被告叶莹出现上述根本违约情形之一的，被告叶莹应在违约行为发生之日起的十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金；协议还对其他事项进行了约定。同日，原告直接向被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部支付定金2万元，被告叶莹向原告出具《定金收条》载明上述事实；被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部向被告叶莹出具《保管条》，载明：“今收到出卖方叶莹交来坐落在银川市金凤区长城花园15号楼2单元602室的房产证复印件壹份，证号银房权证金凤区字第xxxx号；同时收到买受方张庆交给出卖方叶莹用于购买坐落在银川市金凤区xxx室的房屋定金人民币2万元，暂由银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部保管。”后被告叶莹告知原告因案涉房屋所有权人石永生不同意出售房屋不再继续履行合同。现原告因被告违约诉至本院，请求判如所请。 另查明，案外人石永生系银川市金凤区xxxx室及阁楼的房屋所有权人。 本院认为，原、被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。上述合同对各方当事人具有约束力，各方均应遵循诚实信用原则，依照约定行使权利，全面履行己方义务。原告依约给付定金2万元，被告叶莹未按照合同约定履行义务，构成违约，应承担相应违约责任，原告基于此主张被告返还定金2万元，于法有据，本院予以支持，因定金由被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部保管，故该2万元应由被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部直接返还给原告。因被告叶莹违约，原告主张被告叶莹按照购房款74万元的20%支付违约金，该标准过高，综合考虑本案违约造成的损失、合同履行程度、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为被告叶莹向原告支付违约金2万元。被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部于本判决生效之日起十日内向原告张庆支付代为保管的定金2万元； 二、被告叶莹于本判决生效之日起十日内向原告张庆支付违约金2万元； 三、驳回原告张庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1830元，已减半收取，由原告张庆负担1394元，被告叶莹负担436元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  刘珊 二〇二〇年十一月十一日 书记员  于哲 本案适用法律条款如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。