广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8679号原告：广州海印物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区起义路1号主楼第四层460室。法定代表人：邵建明，职位：董事长。委托诉讼代理人：梁永平，系广东四方三和律师事务所律师。被告:屈展聪，男，1975年12月10日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。原告广州海印物业管理有限公司(以下简称海印物业公司)诉被告屈展聪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告海印物业公司的委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼，被告屈展聪经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海印物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令被告向原告支付番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼6栋901房自2016年9月1日至2020年4月30日的管理费10775.60元（共计44个月），自2018年3月1日至2020年3月31日的公摊水费107.5元（共计25个月），自2018年3月1日至2020年3月31日的电费4157.70元（共计25个月），自2018年3月1日至2020年3月31日的垃圾费250元（共计25个月）以及违约金（违约金以10775.6元为基数，从逾期之日起以每日千分之一的标准计至付清之日止，具体以违约金计算表为准）；2.判令被告赔偿原告律师费1500元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月1日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所有的“海印又一城·星玥6栋901房”（现房地产证地址为番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼6栋901房)提供物业管理服务。该合同约定了管理费及其他相关费用的计算标准、支付时简及违约责任等。被告于2013年3月8日收楼。被告收楼后，开始还能按时缴交管理费和其他相关费用，但后来逐渐出现拖欠费用的情况。从2018年3月起，被告拒交公摊水费和电费、垃圾费，从2016年9月起，被告拒交管理费。计至2020年3月31日，被告共欠原告管理费10775.6元，公摊水费107.5元，电费4157.7元，垃圾费250元。按照双方签订的《前期物业管理服务合同》的规定，被告已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。另外，原告为维护自身合法权益，聘请律师代理本案诉讼并支付了律师费，依照《前期物业管理服务合同》该律师费也应由被告承担。请人民法院查明事实，判如所请。被告屈展聪未提供答辩意见及证据。经审理查明：原告广州海印物业管理有限公司于2007年8月6日经广州市越秀区工商行政管理局核准登记，经营范围包括物业管理。案涉物业位于广州市番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼6栋901房，产权人为被告屈展聪，该物业为商业写字楼，建筑面积为97.9689平方米。2013年3月8日，被告办理了收楼手续，并签署了《收楼办理手续会签单》、《业主验房确认书》。收楼以后，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对案涉房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务费为2.5元/平方米/月，被告在每月1日前缴交上月物业管理服务费，若被告未按约交费，原告有权要求被告从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计付违约金，并要求被告承担起诉产生的诉讼费、律师费。上述协议还对其它事项进行了相关约定。庭审中，原告确认案涉物业的物业费收费标准自2014年9月30日起为每月244.9元（97.97平方米×2.5元），被告未缴纳自2016年9月1日至2020年4月30日期间共44个月的物业管理费10775.6元（244.9元×44个月）。案涉物业的公摊水费以每月1吨（每吨4.3元）的标准计收，垃圾费按每户10元计收，公摊电费按月每户平均分摊电费×[1+(n-1)×0.2]计收(n为等级数，6-10层是第二等级)。2017年10月、2018年11月、2020年3月，原告通过EMS快递向被告邮寄《管理费催缴函》，要求被告支付拖欠的物业管理费、滞纳金、水电费、垃圾费。另查明，原告提交了2018年6月至2018年9月、2018年11月至2020年3月的电费发票，2018年6月至2018年9月、2018年11月至2020年3月（共21个月）的水费发票，2018年6月至2018年9月、2019年1月至2020年3月（共19个月）的垃圾清运费发票，证明为被告代垫公摊电费、公摊水费、垃圾清运费。又查明，原告提交了《广东增值税普通发票》证明为本案诉讼支出律师费1500元。被告屈展聪下落不明，本院向其发出应诉公告，公告期满，未见其与本院联系参加诉讼。上述事实有不动产权证、前期物业服务合同、收楼办理手续会签单、业主验房确认书、水费、电费、垃圾费发票、委托合同、催款函、快递底单及庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原告海印物业公司与被告屈展聪签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告已按照合同约定向被告提供了物业管理服务，故有权向被告收取物业管理服务费。《前期物业服务合同》约定物业管理服务费每月2.5元，按建筑面积计收，故案涉房屋每月的物业管理服务费是244.9元（97.97平方米×2.5元）。被告屈展聪享受物业服务后，未及时向原告交纳物业管理费，至今仍拖欠原告2016年9月1日至2020年4月30日期间共44个月的物业管理费10775.6元（244.9元×44个月），已构成违约，故原告诉请要求被告支付物业管理费10775.6元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，虽案涉协议约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的千分之一，但该违约金标准过高，本院调整为每日按照应付物业服务费的万分之五计付，并以本金为限，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告在诉讼中提交了发票，证明其代被告缴纳了公摊水、电费和垃圾清运费，本院对有发票证明缴费期间的代垫事实予以确认。对于垫付的公摊电费数额，原告提供了《供电统计表》载明被告欠付电费的具体情况并计算得出原告自2018年6月至2018年9月、2018年11月至2020年3月为被告代垫公摊电费共2788.03元。该统计表虽属于原告单方制作，但结合原告的书面说明，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认被告应向原告支付2018年6月至2020年3月期间有证据证明代垫的公摊电费2788.03元。根据原告提交的水费、垃圾清运费发票，本院亦确认被告应向原告支付2018年6月至2020年3月期间有证据证明代垫的21个月的公摊水费90.3元（21个月×4.3元/吨×1吨）及垃圾清运费190元（19个月×10元）。原告所主张的超出部分的公摊水电费、垃圾费，因未能提交代垫费用发票，本院不予支持。原告提交了发票证明为本案支出律师费1500元。《前期物业服务合同》亦约定被告逾期交纳物业费的应向原告承担律师费损失。故原告诉请被告赔偿1500元律师费损失，有合同依据，本院予以支持。被告屈展聪经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告屈展聪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海印物业管理有限公司支付2016年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费10775.6元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理服务费用244.9元为本金，按每日万分之五的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清偿所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理服务费244.9元）；二、被告屈展聪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海印物业管理有限公司支付2018年6月至2020年3月的公摊电费2788.03元、公摊水费90.3元和垃圾清运费190元；三、被告屈展聪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海印物业管理有限公司赔偿律师费损失1500元；四、驳回原告广州海印物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费576元，由原告广州海印物业管理有限公司负担50元，由被告屈展聪负担526元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  肖陈翔二〇二〇年十一月三十日书记员  李周宁