山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初2476号原告：王彦，男,1984年5月25日出生，汉族，住济宁高新区。委托诉讼代理人：孔维雷（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。被告：姜维娜，女，1988年10月2日出生，汉族，住济宁市高新区。被告：张洪冠，男，1971年10月1日出生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：徐冬菊（特别授权，系张洪冠之妻），住山东省梁山县。委托诉讼代理人：张辰秋（特别授权，系张洪冠之女），住山东省梁山县。第三人：赵圆圆，女，1981年8月20日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。原告王彦与被告姜维娜、被告张洪冠、第三人赵圆圆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彦及其委托诉讼代理人孔维雷、被告姜维娜、被告张洪冠的委托诉讼代理人徐冬菊和张辰秋、第三人赵圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2019年3月19日和2019年4月9日签订的位于济宁市高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面二号营业房三楼、二楼《房屋租赁合同》；2、依法判令被告姜维娜支付原告房屋押金4000元及违约损失费51832.92元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月19日和2019年4月9日原告为经营需要与被告姜维娜签订了位于济宁市高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面二号营业房三楼、二楼的《租赁合同》两份，租赁期间为2019年3月20日至2022年3月19日和2019年4月10日至2022年4月9日。合同签订后，原告依约交纳了租金并对租赁房屋进行装修，同时筹办成立了《济宁高新区蔚蓝之星教育培训学校有限公司》从事教育培训工作。2020年5月17日，原告发现上述房屋门锁被更换，无法继续使用。后经了解原告发现被告姜维娜在2019年10月份，已经擅自将上述房屋转租于张洪冠。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，构成了实质违约，并造成了原告的损失。现为维护原告合法权益，特诉诸法院，请依法支持原告的诉讼请求。姜维娜辩称，不同意原告的诉讼请求，原告迟迟不缴纳房租，且原告多次修改合同，原告确实隐瞒张洪冠将房子高价转租赵圆圆。2018年12月初，我方租赁杨柳国际新城东四路门面房，一至三楼约300平方。分别与2019年3月10日、2019年4月21日把二楼部分面积和整个三楼转租给原告。2019年9月，我方开始整体转让房屋，期间很多租户过来洽谈转让事宜，均由于原告不同意，没有转让成功。经过一个多月的时间，最终经过原告同意，原告房租到期时直接与张洪冠再续签合同即可。签转让合同时，我方把二楼、三楼剩余房租及押金4000元共计8048元一并转让给张洪冠，有收据为证。2020年3月初，经了解，王彦未经过张洪冠同意，擅自把三楼房子高价转让给赵圆圆，在此之后，他迟迟不愿意续交房租及履行之前的合约，修改合同数十次之多。最终在房租到期3个月后，张洪冠对此联系原告都联系不上。最终，张洪冠与赵圆圆签订租赁合同。张洪冠辩称，不同意原告的诉讼请求，我们与姜维娜签订了房屋转租协议，与原告没有签订合同，我们和姜维娜签合同时原告知情，合同到期之前我们一直催缴原告缴纳房租，原告中间多次要求修改合同，没有商量成功，我们要求按原合同与原告续签，原告不同意。合同到期后，原告到租赁的房屋处去拍照，涉及到我们的隐私，为了安全起见我们把锁更换了。我们认为是原告违约。赵圆圆述称，2020年的1月2日原告和我签订了为期3年的租赁合同，租赁的涉案楼房的三楼两间屋，年租金2万元，当时原告和我出示了和姜维娜签订的合同，2020年5月17日我发现一楼的门锁已经更换我没法上楼，我打电话询问原告怎么回事，原告一直在隐瞒我，最后原告同意把收取的第一年的房租当中剩余的部分，以及押金退还给我，因为我的物品还在三楼两间房子存放，所以在5月17日我让原告出具了我个人的财产清单，并由原告签字。2020年6月13日原告将他的桌椅板凳和六张海报转卖给我。2020年6月15日我与张洪冠签订了房屋租赁合同，为期3年，我使用涉案楼房的二楼和三楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月8日，被告姜维娜（合同甲方）与济宁市泽旭商贸有限公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房出租给乙方。租期3年，自2019年2月25日起至2022年2月25日。承租人有下列情形之一，出租人可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；……3、乙方拖欠租金累计达20天的。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先向甲方申请，征得甲方的同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。合同签订后，济宁市泽旭商贸有限公司将上述房屋交付被告姜维娜用于经营济宁市高新区麦芝语手工烘焙。2019年3月19日，被告姜维娜（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房（三楼）出租给乙方，租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，该房屋月租金1500元，乙方按半年支付租金给甲方。由乙方向甲方交纳1500元作为押金，合同期满后甲方将押金金额退还给乙方。租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前30天告知甲方，甲方应退还乙方已支付的房租及押金。因乙方前期会投入装修、开办、宣传等费用，故租赁期限内，若无自然性不可抗力因素，甲方无权提前收回房屋。合同第十一条违约责任约定：任何一方违反本合同约定，须向对方缴纳两个月租金作为违约金。甲方违约还须另外赔偿乙方已投资的装修费用。2019年4月9日，被告姜维娜（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房（二楼及一楼开设单独楼梯通道）出租给乙方，租赁期限自2019年4月10日至2022年4月9日，该房屋月租金2500元，乙方按半年支付租金给甲方。由乙方向甲方交纳2500元作为押金，合同期满后甲方将押金金额退还给乙方。其他约定同2019年3月19日双方签订的合同。原告认可涉案租金应于到期之前交纳租金，遇到特殊情况提前沟通。原告按上述约定向被告姜维娜已交纳涉案房屋一年租金48000元和押金4000元。被告姜维娜将房屋交付原告使用。2019年10月16日，被告姜维娜（合同甲方）与被告张洪冠（合同乙方）签订《转让合同》，约定甲方自愿将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面，麦芝语蛋糕店转让给乙方使用。被告姜维娜将原告交纳的房屋押金4000元及剩余房租4034元交付给张洪冠。2020年2月25日，被告张洪冠作为合同乙方与济宁市泽旭商贸有限公司重新签订了《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2020年3月25日至2023年3月24日，其他约定同济宁市泽旭商贸有限公司与姜维娜于2019年1月8日签订的合同。2020年1月2日，原告与第三人赵圆圆签订《房屋租赁合同》，约定将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房三楼东侧两间房屋出租给赵圆圆使用，租赁期间3年，年租金20000元。赵圆圆按约向原告交纳押金和租金。2020年5月17日，第三人赵圆圆发现被告张洪冠将涉房屋门锁更换。经赵圆圆与原告协商，原告将剩余租金和押金退还给赵圆圆，双方合同终止履行。2020年6月13日，原告自涉案房屋搬出。2020年6月15日，第三人赵圆圆与被告张洪冠签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，第三人赵圆圆使用涉案房屋的二楼和三楼。另查明，2019年4月19日，原告（合同甲方）与案外人济宁高新区宏源装饰（合同乙方）签订《杨柳国际新城培训机构装修合同》一份，约定乙方对甲方涉案租赁房屋进行装修，工期自2019年4月20日至2019年5月5日。原告在该合同上签名，宏源装饰在该合同上盖章并有张涛签名。后宏源装饰进行了施工，原告向其支付装修费25600元。2019年11月15日，济宁高新区蔚蓝之星教育培训学校有限公司取得民办学校办学许可证，该学校登记地址为济宁高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房。2020年1月2日，济宁高新区蔚蓝之星教育培训学校有限公司取得营业执照，公司登记法定代表人为王彦，住所为济宁高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房。本院认为，依法成立的合同应当受法律保护。原告与被告姜维娜之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，被告姜维娜作为转租人将涉案房屋转租给原告，出租人在六个月内未提出异议，且内容不违反法律禁止性规定，该转租合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格按照合同约定的内容履行各自的义务。原告主张解除与被告姜维娜分别于2019年3月19日和2019年4月9日签订的关于济宁市高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面二号营业房三楼、二楼的《房屋租赁合同》，被告姜维娜亦同意，本院予以确认双方合同解除。合同解除后，原告亦已经自涉案房屋搬离，故根据合同的相对性，被告姜维娜应向原告退还押金4000元。原告主张被告姜维娜在合同履行过程中存在违约行为，本案中原告与被告姜维娜签订的两份《房屋租赁合同》，合同期限均为3年，在合同履行尚不足一年时，被告姜维娜将涉案房屋转租被告张洪冠，被告姜维娜辩称原告知情且同意，其提交的证据不足以证明原告与姜维娜、张洪冠达成三方合意，且后期原告并与被告张洪冠达成房屋租赁协议，故对被告姜维娜该抗辩，本院不予采信。被告姜维娜在与原告房屋租赁合同履行期间，将涉案房屋擅自转租，致使原告的合同目的不能实现，故被告姜维娜构成违约，应当向原告承担相应违约责任。原告主张的各项损失,本院认定如下：原告主张装修费25600元和装修门头费1350元,有相应合同和支付凭证相互印证，本院予以确认。原告主张购买装修材料费4962.92元，结合其提交网络购买装修材料的明细及支付凭证打印件60张，对发生在原告使用涉案房屋期间，且有相应明细相印证的原告实际支出，本院认定原告购买装修材料费3922.22元。至于原告主张的防盗窗850元，系与安装防盗窗费用重复计算，主张的开关插座等其他费用89.9元，未有相应明细相印证，不能证明系购买的用于涉案房屋装修材料，对上述两项费用，本院不予支持。原告主张的其他损失，包括注册办证产生的费用3000元，加盟课程管理费损失3500元，退学费损失5200元和搬运费220元，本院认为，该办证产生的费用和加盟课程管理费系原告在经营期间的必须支出，与涉案租赁合同的解除无直接关系，对上述两项费用本院不予支持。原告主张的退学费损失系原告未向案外人提供相应教学服务的退赔，亦非原告的直接损失，故对该项费用，本院亦不予支持。原告主张的搬运费，仅提交支付凭证一份，不能证明该该费用系原告直接损失，故对该费用，本院不予支持。综上所述，原告与被告姜维娜签订的《房屋租赁合同》约定违约责任如下：任何一方违反本合同约定，须向对方缴纳两个月租金作为违约金。甲方违约还须另外赔偿乙方已投资的装修费用。因被告姜维娜违约，按照合同约定需向原告支付违约金8000元及赔偿相应损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”原告各项损失共为30872.22元，结合合同履行期限、被告过错程度,本院认定原告的装饰装修残值损失为20000元。被告姜维娜应向原告赔偿各项损失共计20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除原告王彦与被告姜维娜分别于2019年3月19日和2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告姜维娜于本判决生效之日起十日内退还原告王彦房屋押金4000元；三、被告姜维娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告王彦各项损失费用20000元和支付原告王彦违约金8000元；四、驳回原告王彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取598元，由原告王彦负担298元，由被告姜维娜负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇二〇年十一月九日书记员  吴瑕玉