广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22053号原告：吴伟平，女，1980年9月14日出生，汉族，身份证住址广东省江门市新会区××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××341。委托诉讼代理人：王苹，广东商达（中山）律师事务所律师。被告：黄耀明，男，1960年4月21日出生，香港永久性居民，住广东省中山市××××××××××××××××××××，香港永久性居民身份证号码H053455（4）。委托诉讼代理人：王志峰，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：余学敏，广东多方律师事务所律师。被告：中山市家友房产经纪有限公司，住所地广东省中山市×××××××××时代倾成花园18103卡，统一社会信用代码91442000MA52RRQW6W。法定代表人：任某1。原告吴伟平与被告黄耀明、中山市家友房产经纪有限公司(以下简称家友公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴伟平及其委托诉讼代理人王苹，被告黄耀明的委托诉讼代理人王志峰，被告家友公司的法定代表人任某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟平向本院提出诉讼请求：1.解除原告吴伟平与被告黄耀明、家友公司签订的《中山市××××××××服务合同》；2.被告黄耀明双倍返还定金20000元、律师费4000元，并从起诉之日起按照银行同期同类贷款利率计算利息至偿还之日止；3.被告家友公司返还居间费用2500无并从起诉之日起，按照银行同期同类贷款利率计算利息至偿还之日止。事实与理由：2020年3月，吴伟平经家友公司介绍，拟购买黄耀明位于中山市××××××××××××××××××××的房产，三方于3月27日签订了《中山市××××××××服务合同》。合同中约定，房屋总价款为310000元整，吴伟平需先支付定金10000元，剩余的款项在过户时一次性付清。由于正处于疫情期间，黄耀明无法及时回中山办理过户手续，故买卖双方特别约定，吴伟平可在过户之前就将上述房屋出租并取得收益。合同签订后，吴伟平支付了定金10000元，并向家友公司支付了居间服务费。但是，黄耀明一直以各种理由不将钥匙交给吴伟平用来出租。直到7月8日，在吴伟平的反复催讨下黄耀明才将钥匙交给吴伟平，但又迅速的更换房屋钥匙。黄耀明的实际行动已经违反了合同的约定，已经构成违约，依约吴伟平可以要求黄耀明双倍返还定金。家友公司作为居间方，在买卖双方未完成房屋过户期间，不积极履行居间义务，理应退回居间费用。另，以上《中山市××××××××服务合同》中约定了纠纷的管辖地为房屋所在地，并适用中华人民共和国法律。原告吴伟平在诉讼期间向本院提交证据有：证据1.中山市××××××××服务合同；证据2.中介服务费收据、定金收据；证据3.微信聊天记录截图；证据4.律师费收费发票、委托代理合同。被告黄耀明辩称，一、本案不符合法定的合同解除条条，吴伟平的诉请没有事实与法律依据。（一）根据《合同法法》第94条之规定，只有一方存在根本违约的情形，对方当事人才能依法单方行使合同解除权。本案中，双方的合同目的是房屋买卖，所以双方主要的合同义务是支付房款和办理房屋产权过户手续。本案中，黄耀明在疫情情况下仍积极履行完毕了自己的主要合同义务，通过公证的方式委托亲属代为前往办理房屋产权过户手续，充分显示了自己履行合同的诚意，不存在违约行为。事实上是，是吴伟平拒不履行自己的主要合同义务拒绝办理产权过户手续并支付房款，其行为属于严重违约。因此，吴伟平作为违约方依法无权单方面解除合同。(二)本案中，黄耀明并不存在违反出租约定的行为，而且出租条款显然也不会影响本案合同的目的的实现。1.在《中山市××××××××服务合同》的第十六条[备注]条款中，双方约定：买家提前找租客，租金由业主代收，过户当天返回给买方。但该条款对如何操作并没有进行具体的约定，如：是否需要将会房屋钥匙、如何领租客看房等，该方面的履行仍需要双方协商一致进行确定。2.从上述条款备注的具体内容可以看出，上述条款是为了避免在疫情情况下很长期间内无法办理过户而约定的过渡性条，并非合同的主要条款。事实上，在双方就该条款的履行产生分歧的情况下，黄耀明立即通过公证的方式委托他人办理房产过户手续，只要办理完毕过户手续，该条款显然就已经失去了存在的意义。3.将钥匙交付给吴伟平在当时的情况下并不台情理，至今吴伟平只向中介方交纳了10000元定金，房屋内还有黄耀明的家具等—些财产，在这种情况下将钥匙交付给吴伟平有可能对黄耀明的财产造成损失而无法得到赔偿，因此直接将钥匙交付给吴伟平并不合情理。4.不交付钥匙并不影响吴伟平带租客看房，不会影响出租。虽然没有将钥匙交给吴伟平，但黄耀明将钥匙交给了物业管理公司。所以，黄耀明提出的通知物业管理公司看房显然更具有合理性和可操作性。5.吴伟平的出租方式明显不合情理、不合约定，可能严重损害黄耀明的合法权利，本合同明确约定租金先交由黄耀明代管（这也可以视为一种对方提供的担保），但吴伟平方提出把房租出租出去，但房租要在2021年3月25日才一次性交纳，这显然是变相剥夺了黄耀明保管租金的权利，是一种违约行为，这也必然导致黄耀明对对方是否诚信履行合同的疑虑。（三）本案合同并没有约定单方解除合同的情形，更没有约定违反出租条款吴伟平享有单方解除合同的权利。综上,黄耀明并没有违法任何合同约定，更没有违反关于合同可以单方面解除的约定，而是吴伟平存在严重违约行为，且表现出不诚信。二、合同应当继续履行，否则必须严重损害黄耀明以及居间人家友公司的合法权益。1.根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力．当事应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。所以，只要具有履行条件的合同就应当继续履行。本案显然具有继续履行的条件，依法应当继续履行。2.黄耀明为了合同履行，不仅耗时费力，而且支付了公证委托费用以及本案的律师费。所以其诚信履行合同的行为依法应当得到法律的保护。3.居间人家友公司已经履行完毕了自己的所有合同义务，其故权益依法应当得到保障。综上所述，请求法院依法驳回吴伟平的诉讼请求。被告黄耀明在诉讼期间向本院提交的证据有：证据1.中山市××××××××服务合同；证据2.房地产权证;证据3.公证委托书；证据4.办理委托公证的收费收据；证据5.现场办理过户手续视频（光盘）；证据6.微信群聊天记录。被告家友公司辩称，吴伟平要求解除合同没有法律依据，吴伟平要求其退回中介费没有法律依据。2020年3月27日签订合同直至6月26日期间，其多次催促黄耀明尽快到中山过户。6月26日吴伟平提出7月15日前再不办理过户就要求解除合同，其如实反馈给业主，但业主因疫情严重，香港未能通关，无法到中山办理过户相关手续。其多次跟黄耀明沟通，建议进行公证委托，但黄耀明说不了解哪里可以做公证，需要先去了解清楚哪里可以做公证。另外，其还建议黄耀明去医院做核酸检测，并向香港的朋友打听哪些医院可以检测，并且截图发微信告知吴伟平。7月8日，吴伟平到其公司进行协商，提出按照合同备注第2条把房屋交由吴伟平出租，其马上联系黄耀明，告知黄耀明，吴伟平有权出租。当时黄耀明也答应了，其把钥匙交给了吴伟平，且介绍了两家正规公司的业务员让他们主动联系吴伟平尽快出租。7月8日到7月11日期间，其再次建议业主公证委托过户，且建议业主尽快办理，黄耀明答应，7月14日，黄耀明开始自费办理公证委托手续，其同时也在不停催促黄耀明尽快办理好。且一边安抚吴伟平的情绪。7月20日，吴伟平到房屋时发现房子的锁芯被换了，吴伟平再次来到其公司进行协商，其当场联系黄耀明后得知，业主自述：我是房子产权人有权要求让物业帮忙换锁芯，如买家这边有租客想看房，可以通过业主联系物业过来开门看房，如客户确定要租，需签订正规的租赁合同并留存租客身份证，业主自述说在没租客前不应该把钥匙交给买家，因为产权人还是我本人，所以他要保障自己的权益。且告知其委托代理人可以在7月31日前过来中山办理房屋过户手续。7月21日，吴伟平再次来到其公司协商，要求其公司退还全额中介服务费。吴伟平认为在整个房屋交易流程当中，其公司没有尽责，不管不顾，没有做事。事情进行到这一步，其主动邀请吴伟平到沙溪司法所与其公司进行调解。调解结果是其公司暂时退还一半的中介服务费2500元。作为调解处理这件事情的诚意，吴伟平也承诺过户当天会返还给其居间方2500元。7月25日，其得知委托代理人己经收到黄耀明的委托公证文件，且可以安排7月29日当天办理房屋过户手续，当天也告知了吴伟平可以过户事宜，但吴伟平以自己安排律师正在处理合同违约的事情，先处理好再过户为由拒绝7月29日过来办理房屋过户手续。7月29日，其过户工作人员照常到沙溪行政服务中心2楼等待吴伟平跟委托代理人进行办理过户手续事宜。其法定代表人本人跟其公司过户工作人员还有黄耀明委托代理人于上午8：00等到至上午10:00，但仍未见吴伟平到场，当天未能顺利成功办理过户手续。在整个房屋交易流程中，其公司由带看到签订买卖房屋合同，再到买家因觉得其办事不力，在其公司上班期间，出言不逊，大吵大闹，影响其公司员工正常工作。但其一再选择忍让，只为处理好这件事情。其一直都尽心尽责，服务客户和业主，想尽一切办法，在中间进行协调，甚至后期先让出自己的利益，只为能调解好这次因为疫情关系导致的交易流程滞后未能早点完成过户。后期吴伟平在别人那里打听到，认为中介服务费是在办理完所有手续再支付，认为其公司在签订合同当天就收取中介服务费是不合理的，但是按照国家规定是允许的是在合理范围之内。且中介服务费已低于公司折扣收取。被告家友公司在诉讼期间未向本院提交证据。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。综合当事人的举证、质证及法庭陈述等情况，本院认定事实如下：2020年3月27日，家友公司向吴伟平开具编号为3669528、3669529的收执各一份，依次分别载明收取吴伟平交来购买中山市××××××××××××××××××××的托管定金10000元和中介服务费5000元。2020年3月28日，吴伟平（买方）、黄耀明（卖方）在家友公司（居间方）的居间服务下签订合同编号为JYDC1900105的《中山市××××××××服务合同》原被告共同签署《欠条》一份，约定：黄耀明将其位于中山市××××××××××××××××××××的房地产以31万的价格转让给吴伟平，合同时吴伟平向黄耀明交付定金10000元，余款300000元吴伟平须于国土局过户当天支付至黄耀明名下的银行收款账户；居间佣金5000元，由吴伟平于签订合同当日向家友公司支付；合同如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。违约方还应承担守约方为维权而产生的律师费、诉讼保全责任保险费、中介费等一切费用。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。违约方还应承担守约方为维权而产生的律师费、诉讼保全责任保险费，中介费等一切费用;经买卖双方一致协商，疫情期间卖方现在无法过户，商情结束后卖方即可从香港回大陆办证；买家提前找租客，租金由业主代收，过户当天返回给买方。此外，合同还约定了其他内容。吴伟平、黄耀明、家友公司分别在买方、卖方、居间方落款处签字或盖章，但吴伟平、家友公司填写的落款时间为2020年3月27日，黄耀明填写的日期为2020年3月28日。2020年7月8日，吴伟平要求出租涉案房屋。家友公司经与黄耀明联系沟通，黄耀明同意由吴伟平出租。但家友公司在未征求黄耀明同意的情况下将涉案房屋的钥匙交给了吴伟平。2020年7月11日，黄耀明将涉案房屋的门锁予以更换。2020年7月14日，黄耀明以委托人名义签署一份受托为马志良的委托书一份，该委托书内容如下：“本人，黄耀明为上列委托人及香港居民，马志良为上列受托人及国内居民。本人黄耀明是座落在中国广东省中山市××××××××之二东悦星寓807房﹛房地产权证：粤房地权证中府字第211087257号及国有土地使用证：中府国用(2011)第易2405886号﹜【以下称“该房产”】的房产之权利人。本人黄耀明现委托受托人马志良为本人的代理人，代理人可以本人的名义代理如下事项：一、全权办理该房产到房地产公司、广东省中山市公证处、广东省中山市国土资源局及广东省中山市×××××××签署买卖合同、转让或出售、收取定金和房款等一切相关文件及办理相关手续。二、全权办理该房产的有关转让手续及房本核验手续，代为签署房产转让合同，在有关文件上签字（包括网签），代为申请及办理转让合同公证，领取公证书。三、代为签署该房产的定金协议，居间协议，《广东省中山市存量房屋买卖合同》（包括网上签约），网签合同注销及与出售该房产相关的一切文件/表格。四、代为注销该房产的《广东省中山市存量房屋买卖合同》（如需要）。五、到广东省中山市×××××××、银行或房屋管理部门办理该房产的资金监管手续，收取或者指定帐户收取监管资金；签署办理或解除资金监管手续所需要签署的申请、资金监管协议及相关文件资料。六、到广东省中山市×××××××、国土部门或房屋管理部门查询该房产产权资料、办理过户登记等手续。七、办理该房产的售房款收取以委托人黄耀明的名义打入委托人黄耀明指定账户内{委托人黄耀明的指定账户为中国工商银行深圳东门华城支行，账号：622×××××××××××××482}。八、办理该房产以委托人的名义确认己收取的房款，签署相关文件。九、如买受人需要办理银行购房按揭，可以协助办理，而银行发放的贷款可以打入委托人黄耀明指定账户内（委托人黄耀明的指定账户为中国工商银行深圳东门华城支行，账号：622×××××××××××××482）。十、代为向房地产管理部门就该房产买卖申请预告登记。十一、如该房产的资料登记出错、欠缺，有权调阅房产档案、改错更正，办理补办手续。十二、代为办理退还，减免个人所得税、营业税、城建税、契税补贴等税费事宜，可以打入委托人黄耀明指定账户内（委托人黄耀明的指定账户为中国工商银行深圳东门华城支行，账号:622×××××××××××××482）。十三、到税务部门缴纳有关税费及支付一切的费用。十四、到税务局查询及打印个人缴税证明、签署并领取相关文件。十五、全权办理该房产的物业管理、水、电、煤气、电话、有线数字电视、网络以及其它相关过户、变更、销户的相关手续。十六、如交易不成功，受托人有权到广东省中山市×××××××、房管部门办理退案手续。十七、受托人有接受询问作出答复之权利。受托人在行使上述代理权时，应同时持委托人交给受托人的该房产的房产证以及行使委托事项的有关法律文件。受托人在其权限范围内依法所作之一切合法行为及签署之一切文件，委托人均予以承认。受托人无转委托权。委托期限直至上述委托事项完成或另行书面通知为止。附件：1.委托人黄耀明的香港身份证复印本；2.委托人黄耀明的港澳居民来往内地通行证复印本；3.受托人，马志良的中国居民身份证复印本。”同日，黄耀明就上述委托书在廖陈林律师事务所由彭约翰律师见证。2020年7月20日，吴伟平发现黄耀明已经更换涉案房屋的门锁。此后，吴伟平、黄耀明开始就涉案房屋的出租是否应当将钥匙保管、租金收取等发生争议，且在家友公司的协调下亦未能协商解决。2020年7月25日，黄耀明告知家友公司其已办妥委托手续，且可以于2020年7月29日办理涉案房屋的过户手续。当日，家友公司通知吴伟平于2020年7月29日办理涉案房屋的过户手续。吴伟平以其与黄耀明的房屋出租事实未解决为由予以拒绝。2020年7月29日，因吴伟平未前往办证机构，家友公司、黄耀明无法办理涉案房屋的过户手续。2020年8月6日，吴伟平以房屋买卖合同为由将黄耀明、家友公司诉至本院主张实体权利如上遂成本讼。此前，吴伟平与广东商达（中山）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所代理其进行本案诉讼，并支出律师费4040元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案《中山市××××××××服务合同》系黄耀明与吴伟平在家友公司的居间服务下签订,其内容包括房屋买卖关系和居间服务关系两部分。鉴于黄耀明主张本案的基础法律关系为房屋买卖合同，故本案仅就黄耀明与吴伟平关于房屋买卖关系进行审理，对于吴伟平超出买卖合同关系部分提出的诉讼请求，本院依法予以驳回，其应另循法律途径解决。本案《中山市××××××××服务合同》关于房屋买卖部分的内容，系黄耀明、吴伟平在平等自愿的基础上签订，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应当恪守履行。上述合同约定：“房屋总价款为310000元整，吴伟平需先支付定金10000元，剩余的款项在过户时一次性付清；经买卖双方一致协商，疫情期间卖方现在无法过户，疫情结束后卖方即可从香港回大陆办证”。即房屋买卖双方均同意涉案房屋过户手续等疫情结束后黄耀明从香港回大陆后办理，但未约定具体的时间。因此，任一方可在条件成熟时通知对方办理，但应当给予对方必要的准备时间。而本案中，黄耀明在办妥委托手续后于2020年7月25日通过家友公司通知吴伟平于当月29日前往国土部门办理涉案房屋的过户手续时，吴伟平以双方房屋出租问题未解决为由拒绝配合，系以明确的意思表示拒绝履行合同，其行为构成根本违约。在此情形下，吴伟平主张解除上述合同，并要求黄耀明双倍返还定金和支付律师费，与合同目的相悖，缺乏法律依据，且黄耀明予以反对，故本院不予支持。本案《中山市××××××××服务合同》约定“买家提前找租客，租金由业主代收，过户当天返回给买方。”该约定中关于涉案房屋提前交由吴伟平出租的约定系原则性的，并无就出租涉案房屋过程中房屋钥匙应当交由吴伟平保管。在履行过程中，双方发生争议，应通过协商解决。且，该关于涉案房屋提前出租并非本案房屋买卖合同中的主要事项。吴伟平以此事未解决为由拒绝履行本案合同的主要义务，显然不妥，由此引起的责任应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴伟平提出的所有诉讼请求。案件受理费减半收取为3174元,原告吴伟平已预交并由其自行负担。如不服本判决，原告吴伟平、被告中山市家友房产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄耀明可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年十一月三日书记员  冯芳婵林晓晴