北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3373号原告：张少华，女，1982年8月3日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：李庆超（张少华之夫、兼张少华委托诉讼代理人），男，1981年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓F座5层。法定代表人：朱明，经理。被告：北京金源新盛置业有限公司，住所地北京市丰台区南三环东路23号1号楼5层西段办公501。法定代表人：朱明，经理。被告：北京盛德恒通物业服务有限公司，住所地北京市东城区安定路20号4号楼316室。法定代表人：韩建社。三被告共同委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。原告张少华、李庆超与被告北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）、北京金源新盛置业有限公司（以下简称金源公司）、北京盛德恒通物业服务有限公司（以下简称盛德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李庆超，原告张少华之委托诉讼代理人李庆超，被告杰宝公司、金源公司、盛德公司之共同委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张少华、李庆超向本院提出诉讼请求：1．杰宝公司向二原告赔偿2017年10月1日至2018年6月1日的逾期交房损失92000元；2．杰宝公司向二原告共同支付2019年7月1日至实际办理完毕房屋所有权证书之日止的逾期办理房屋所有权证书违约金205919．14元(违约金标准为购房款日万分之一，暂计至2020年6月30日)；3．杰宝公司向二原告共同支付逾期办理房屋所有权证书违约金的利息，按照中国人民银行同期贷款利息的1．5倍计算。其中以17441．24元为基数，从2019年8月1日起到实际支付之日止;以17441．24元为基数，从2019年9月1日起到实际支付之日止;以16878．62元为基数，从2019年10月1日起到实际支付之日止;以17441．24元为基数，从2019年11月1日起到实际支付之日止;以16878．62元为基数，从2019年12月1日起到实际支付之日止;以17441．24元为基数，从2020年1月1日起到实际支付之日止；4．金源公司对以上四项请求承担连带担保责任；5．杰宝公司向原告返还其代收的契税169789．44元，返还代收的公共维修基金18538元；6．杰宝公司与盛德公司连带向原告返还2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费2224．56元；7．杰宝公司与盛德公司连带向原告返还2017年11月1日至2018年6月1日的物业费5190．64元；8．由三被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，2015年6月8日与杰宝公司签订合同编号为Y1741747的《北京市商品房买卖预售合同》(以下简称涉诉合同)，约定由二原告购买杰宝公司所有的位于北京市东城区安定门外86号蒋宅口3＃地区杰宝购物中心×××房屋(又名盛德大厦、盛德紫阙，以下简称涉诉房屋)，预测建筑面积91．9平方米，金额5626206元；后来杰宝公司通知二原告称经有资质的测绘部门实测，建筑面积为92．69平方米，二原告补缴房款33441．93元。涉诉合同约定交房日期为2016年12月31日之前。后杰宝公司延期交房，双方于2017年4月8日就交房事宜签署了《补充协议》，约定交房时间延长至2017年9月30日之前，同时约定逾期交房违约金的支付标准为自2017年1月1日起出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金;如出卖人超出2017年9月30日不能如约交房，出卖人自2017年10月1日起按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金;支付方式为每月最后一日向买受人银行账户汇款，最后一次支付为实际交房之日起七日内。如因出卖人原因导致买受人不能在2019年6月30日(含)前取得房屋所有权证书，出卖人应自2019年7月1日起按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，支付方式为每月最后一日向买受人银行账户汇款，直至办理完毕房屋所有权证书之日止，最后一次支付为买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内。金源公司为杰宝公司向二原告的赔偿提供连带担保责任。涉诉合同另约定由杰宝公司代收契税和公共维修基金。2017年9月，二原告收到杰宝公司邮寄的《入住通知书》，因杰宝公司并不具备合同约定的交付条件，且杰宝公司要求二原告必须交齐包括契税、公共维修基金、物业费、取暖费等所有费用后才能交房，故二原告明确告知杰宝公司拒绝接收不合格的房子，也不同意由杰宝公司代收契税和公共维修基金，二原告主张契税和公共维修基金自行直接缴纳给政府有关部门。双方多次接洽谈判，最终二原告在2018年6月2日按照杰宝公司的要求缴纳了所有费用并收房。截至2018年6月2日，二原告按照杰宝公司的要求已缴纳了全部房价款、契税、公共维修基金、24个月的物业费及供暖费，但杰宝公司及盛德公司收取物业费起算时间是从2017年11月1日开始，而不是从2018年6月2日起算，供暖费是指2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费2224．56元。在此期间二原告没有实际占有、使用房屋，也非因原告原因不去收房，原告无过错，没有使用期间的物业费和供暖费应予退还，现杰宝公司违反涉诉合同和补充协议的约定，没有如期交房和办理房屋产权证书，现在又涉嫌挪用向原告代收的契税和公共维修基金，涉嫌合同诈骗和挪用资金罪。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。杰宝公司、金源公司、盛德公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于第1项诉求，涉诉房屋在2017年10月1日已经具备了居住、使用的功能。第2项诉求同意支付，认可违约金的起算、截止日期，但违约金标准过高，根据已生效判决，应为日万分之零点一。第3项诉求缺乏合同、法律依据。关于第4项诉求，金源公司只针对第2项诉求承担连带责任。关于第5项诉求，因为现在原告产权证已经下发，原告已将契税交给杰宝公司了，契税应该由杰宝公司与相关部门进行接洽，不需要返还。公共维修基金，在本案的诉讼期间杰宝公司向相关部门缴纳了，原告可以查询。关于第6、7项诉求，本案是商品房预售合同纠纷，供暖费、物业费不属于本案处理范围。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月8日，杰宝公司（出卖人）与李庆超、张少华（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，合同编号为Y1741747。该协议约定，出卖人以出让方式取得坐落于蒋宅口3#地区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为京东国用2014出第00044号，建设工程规划许可证号为98规建字0947，市规函[2015]523号，建筑工程施工许可证号为施0020010536，预售许可证号为285号。该商品房坐落在北京市东城区蒋宅口3#地区杰宝购物中心×××（以下简称涉诉房屋），该商品房用途为公寓，预测建筑面积为91．9平方米。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司廊坊曙光支行，抵押登记日期为2014年12月2日。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米79623．63元，总价款为5626206元。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第13条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件；（2）市政双路供电于2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件；（3）供暖：2016年11月15日该商品房交付时达到使用条件；（4）燃气：2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件；（5）电视通信线：2016年12月31日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2016年12月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常生活使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照政府有关部门规定的标准计算，由买受人承担。2、其他设施：（1）公共绿地：2016年12月31日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2016年12月31日达到使用条件；（3）公共停车场：2016年12月31日达到使用条件；（7）购物中心：2016年12月31日达到使用条件；（8）体育设施：2016年12月31日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共6处，2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常生活使用，使用过程中产生的相关费用按照政府有关部门规定的标准计算，并由买受人承担。除不可抗力外，出卖人未按照第12条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第12条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第12条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责维修，维修时间由双方协商确定。维修期间不视为出卖人逾期交付房屋，且出卖人不承担赔偿责任。买受人不得以查验该商品住房时发现其质量或其他问题为由拒绝办理房屋交接手续。该商品房达到第12条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第12条约定的证明文件，并满足第12条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第12条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第14条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按期交付。买受人须按本合同第6条约定的付款方式缴清应交之房价款及有关部门规定、本合同及其补充协议约定应交纳的全部费用。相关费用自本合同约定的交付日期之次日起计收。与交付房屋有关的一切风险亦自本合同约定的交付日期起转由买受人承担。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金；契税；物业服务费用；房产证印花税；房屋登记费；房屋权属管理部门、相关政府部门规定的办理房屋权属转移登记须交纳的相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。买受人自行向相关单位缴纳供暖费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。出卖人应当在2018年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同附件五约定，买受人于2015年6月8日前交付房款1696206元，剩余房款3930000元以银行商业贷款方式交付。2017年4月8日，李庆超、张少华（买受人）与杰宝公司（出卖人）、金源公司（担保人）签订《补充协议》，合同编号为Y1741747。该协议约定，出卖人与买受人于2015年6月8日签署了合同编号为Y1741747的《北京市商品房预售合同》，买受人购买了位于北京市东城区蒋宅口3#地区杰宝购物中心×××的房屋；出卖人已实际收取买受人首付款、银行贷款、车位款（以下统称“房价款”）合计5626206元。因出卖人原因导致出卖人无法按《北京市商品房预售合同》约定的2016年12月31日前交付房屋。现出卖人与买受人经协商一致，就出卖人延期交房后续事宜，达成如下补充协议：一、交房日期不迟于2017年9月30日，交房条件符合国家法律规定及出卖人与买受人签署的《北京市商品房预售合同》的约定。二、交房标准遵守出卖人与买受人签署的《北京市商品房预售合同》的约定，并在合同约定、出卖人2015年12月制定的《盛德紫阙实楼户型精装修工程管理策划书》、封存的样板材料三者中按最高标准执行。三、出卖人如依约在2017年9月30日（含）之前交房，自2017年1月1日起出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，违约金的支付方式为分段支付，支付日期为4月30日、6月30日和9月30日。四、如出卖人超出2017年9月30日不能如约交房，延期交房的责任在出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，除执行本协议第三条以外，出卖人自2017年10月1日起按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金；支付方式为每月最后一日向买受人银行账户汇款，最后一次支付为实际交房之日起七日内。五、如因出卖人原因导致买受人不能在2019年6月30日（含）前取得房屋所有权证书，出卖人应自2019年7月1日起按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，支付方式为每月最后一日向买受人银行账户汇款，直至办理完毕房屋所有权证书之日止，最后一次支付为买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内。六、出卖人积极筹措资金，保证工程建设用款，金源公司自愿为出卖人工程建设用款，向买受人赔偿提供连带担保责任。……八、本补充协议自三方签字/盖章之日起生效，是《北京市商品房预售合同》的有效补充，具有同等法律效力；本补充协议未约定的，继续依照《北京市商品房预售合同》执行；如本补充协议存在与《北京市商品房预售合同》约定不一致的，则以本补充协议为准。2017年9月20日，杰宝公司向原告发出《入住通知书》，通知原告办理入住手续。2018年6月2日，原告接收涉诉房屋。同日，盛德公司与李庆超签订《物业管理服务协议》《供暖协议》，杰宝公司开具房款补差33441．93元及代收契税169789．44元、公共维修基金18538元、2017年11月1日至2019年10月31日期间物业费17796．48元、2017年11月15日至2018年3月15日期间供暖费2224．56元的收据。2020年6月29日，涉诉房屋取得不动产权证书。庭审中，原告提交（2019）京02民终966号民事判决书，证明2017年12月11日之前涉诉房屋为不合格房屋，不符合交房条件，2018年6月1日东城法院到现场勘验，相关配套设施未达到使用条件，不符合合同约定的交付条件。对此，被告认可真实性，不认可证明目的。原告另提交房屋租赁合同，原告自述其接收涉诉房屋前居住在自有房屋内，其购买涉诉房屋后可能用于自住或出租，逾期交房导致对外租赁价值损失，以此证明存在逾期交房损失。被告不认可该证据真实性。经法院释明，原告表示若法院不支持其逾期交房损失，其不主张逾期交房违约金。庭审中，原告主张其要求杰宝公司返还代收的契税、公共维修基金，是因为当时其不交相关款项的话，被告就不给房屋，所以其就交了。业主委托杰宝公司交费，但杰宝公司没有向政府缴纳费用，没有履行合同义务，所以我们要求返还。杰宝公司对此表示，确实还未向有关部门交纳契税，但其已向北京市住房资金管理中心交纳了公共维修基金，并在超过法院给予的举证期的情况下逾期提供北京市住宅专项维修资金专用发票原件加以证实。对此，原告认为杰宝公司提交的证据已过举证期限，原告不予质证。另查，法院曾于2018年6月1日到盛德大厦进行现场勘验并拍摄照片，该项目部分现场在进行施工，体育设施、购物中心、配套生活垃圾分类设施未到达使用条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告与杰宝公司签订的《北京市商品房预售合同》及原告与杰宝公司、金源公司签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约定内容履行。合同约定杰宝公司应于2017年9月30日前向原告交付涉诉房屋，延期交房需承担违约责任。杰宝公司于2017年9月20日通知原告收房，根据在案证据显示，涉诉房屋在2017年9月30日时具备居住使用功能，符合交付使用的条件。但根据法院现场勘验可以看出，2017年9月30日应交房时，相关配套设备设施不完全符合合同约定的交付条件，故杰宝公司对此应承担相应违约责任。原告现主张逾期交房损失，其自述交房前其居住在其他自有房屋内，其提交的房屋租赁合同并不能证明其在交房前存在实际损失，故其主张逾期交房损失，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办理房屋所有权证书违约金一节，本案因杰宝公司原因导致原告未能依约按时取得房屋所有权证书，被告对此应承担相应违约责任。故原告据此要求杰宝公司给付2019年7月1日后的逾期办理房屋所有权证书违约金有合同和法律依据，本院予以支持。因2020年6月29日涉诉房屋取得不动产权证书，故违约金计算至2020年6月28日。关于违约金的具体数额，本院综合考量原告因被告杰宝公司违约受到的实际损失、合同履行情况等因素，加之杰宝公司主张违约金过高要求调整，本院对违约金予以调整。关于原告要求金源公司承担连带责任的诉讼请求，因原告与杰宝公司、金源公司签订的《补充协议》中明确约定金源公司为杰宝公司向原告的赔偿承担连带担保责任，故原告的该项诉讼请求，有合同依据，法院予以支持。原告要求支付逾期办理房屋所有权证书违约金的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求杰宝公司返还其代收的契税169789．44元、公共维修基金18538元一节，杰宝公司尚未向有关部门交纳契税，原告要求杰宝公司返还契税，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条第一款规定，当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据；第一百零二条第一款、第二款规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。本案中，杰宝公司无正当理由逾期提供证据，本院对其予以训诫，但因其提交的北京市住宅专项维修资金专用发票原件涉及本案基本事实，本院依法采纳。现原告要求杰宝公司返还公共维修基金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张杰宝公司与盛德公司连带返还2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费2224．56元、2017年11月1日至2018年6月1日的物业费5190．64元一节，本院认为，2017年9月30日应交房时，相关配套设备设施并不完全符合合同约定的交付条件，杰宝公司存在违约行为；原告于2018年6月2日才实际接收涉诉房屋，且杰宝公司实际收取了上述费用，本院考虑原告并未实际占有、使用涉诉房屋，故其主张杰宝公司返还实际接收涉诉房屋前的供暖费、物业费，存在依据，本院予以支持。盛德公司并未实际收取原告上述费用，原告主张盛德公司返还，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条之规定，判决如下：一、北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内，以5659647．93元为基数，按照日万分之零点一的标准，向李庆超、张少华支付自2019年7月1日至2020年6月28日期间的违约金；北京金源新盛置业有限公司对北京杰宝房地产开发有限责任公司承担的上述款项承担连带给付责任；二、北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内，向李庆超、张少华返还契税169789．44元；三、北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内，向李庆超、张少华返还2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费2224．56元、2017年11月1日至2018年6月1日的物业费5190．64元；四、驳回李庆超、张少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3584元，由李庆超、张少华负担1771．6元（已交纳），由北京杰宝房地产开发有限责任公司负担1641．1元（于本判决生效后七日内交纳），由北京金源新盛置业有限公司负担171．3元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  程新桐二〇二〇年十一月十八日书记员  关雅晴