中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2020）最高法民终522号上诉人（原审原告）：金宁,女,1966年12月16日出生,汉族,住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：申壮，该支行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族,住辽宁省沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人金宁因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金宁委托诉讼代理人张海英、罗曦，被上诉人农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被上诉人北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加了诉讼。被上诉人宏缘公司、谷实经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。金宁上诉请求：1.依法撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初142号民事判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。事实与理由：（一）一审判决关于金宁与宏缘公司之间属于借贷关系转化为房屋买卖关系的事实认定错误，金宁参与团购活动是为了解决住房刚需，并不是向宏缘公司出借钱款，双方之间从未达成过任何借贷的合意。（二）金宁符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的可以排除强制执行的条件。出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者，金宁名下现有的房产建筑面积为53.01平方米，系金宁与女儿两人居住，远远低于当时沈阳市城市人均住宅面积标准，因此金宁购买案涉房产是为了解决基本生活需要。（三）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间发生权利冲突的案件，而非普通金钱债权之间的权利冲突，即本案系房屋消费者提起的执行异议之诉，应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审理，一审判决同时适用第二十八条、第二十九条审理本案系适用法律错误。（四）金宁是否在查封之前占有案涉房屋不是本案应审查的范围。金宁与宏缘公司签订《商品房买卖合同》（2014年07月31日）时案涉房产所在的二期项目才刚刚封顶，及至2015年05月20日才施工完毕，显然不具备在签订《商品房买卖合同》时就向业主交付使用的条件，更不存在在2014年10月23日人民法院首次查封之前就入住的可能，金宁是在宏缘公司向其发出入住通知后就办理了入住手续并持续合法占有案涉房产至今，对此金宁不存在过错。农商行大东支行答辩称:（一）金宁请求确认该案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到金宁名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，金宁若要排除担保物权等优先权利的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但金宁并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，不符合上述规定。首先，金宁与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系金宁与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，宏缘公司是于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程的建设规划许可证、2013年11月11日才取得案涉房屋的预售许可证。而金宁是在2011年1月，即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的《团购协议》，且在协议中明确约定了高额利息。金宁与宏缘公司之间系购房行为掩盖下的民间借贷行为，金宁并非应予保护生存权的消费者。其次，金宁除案涉房产外还有其他用于居住的房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。北方公司答辩称:（一）《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）金宁的上诉请求因不符合法定条件，不应获得支持。首先，金宁名下有其他可用于居住的房屋；其次，金宁所谓团购的目的不是为了居住，而是放贷收息，因此并非法律所优先保护的消费型购房者；最后，金宁与宏缘公司签署《选房协议》的时间是2014年10月31日，系在案涉《商品房买卖合同》签署（2014年7月31日）之后，因此，金宁与宏缘公司之间并没有在案涉房屋被查封前签署合法有效的商品房买卖合同。金宁向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产；2.确认金宁就沈阳市大东区的房产享有所有权；3.判令宏缘公司为金宁办理沈阳市大东区房产的备案登记手续；4.诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判令：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以（2015）民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。2018年2月8日，金宁作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异22号执行裁定，认定金宁虽然于一审法院查封案涉房屋之前与宏缘公司签订《商品房买卖合同》且已支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回金宁的异议请求。金宁不服，向一审法院提起本案诉讼。2013年11月11日，宏缘公司取得9#-12#号楼预售许可证。一审法院另查明，金宁于2011年1月30日与宏缘公司签订《团购协议》，约定金宁购买宏缘公司开发建设的位于观泉路50号项目商品房。同日，金宁向谷实个人账户转款人民币343000元。2013年3月15日,中国建设银行网上银行转账电子回单载明,谷实向金宁转款167932元，金宁出具的收条载明：今收到宏缘地产团购利息167932元。2014年5月4日,中国建设银行转账凭条载明,谷实向金宁转款30000元。2011年5月6日，金宁与宏缘公司签订《“观泉路50号”项目团购房回购确认单》,约定由于金宁方原因，双方现在决定解除团购协议。宏缘公司于2012年7月30日全部退还金宁已交房款，并赔偿全部损失。宏缘公司不再向金宁提供或保留房源。2013年1月29日，金宁与宏缘公司再次签订《团购返款确认书》,双方约定金宁在宏缘公司给付全款后自动放弃选房,并约定本金343000元及利息的额度、给付时间。2014年7月31日，金宁与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定金宁购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区，建筑面积51.25平方米，房屋价款313000元。2014年10月31日，双方签订《关于团购客户金宁的等值选房协议》（以下简称《选房协议》）,载明团购本金343000元,利息按24%和15%计付,本息合计431335元,由金宁选房,房源为11#2-19-5，面积为51.25平方米，单价6500元,总价为333125元。客户自愿放弃剩余款，双方互不相欠。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。宏缘公司向金宁出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请金宁于2015年9月10日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。沈阳盈德物业管理有限公司于2015年9月10日为金宁办理了案涉房产的入住手续，向金宁交付了《验房收楼确认单》《分户验收记录》。同日，沈阳盈德物业管理有限公司向金宁开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费。2016年11月8日，宏缘公司为金宁开具313000元机打增值税发票一张。一审法院还查明，房屋电子登记（簿）查询证明记载，金宁名下另有房屋一处位于沈阳市和平区，面积53.01平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2016年8月12日。一审法院认为，金宁在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对金宁就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。金宁与宏缘公司于2011年1月30日签订《团购协议》，该协议中并无具体的房源信息，仅为就金宁购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房达成的初步意向，不具备商品房买卖关系的成立要件，故双方虽签订《团购协议》，但并未成立房屋买卖法律关系。金宁于2011年1月30日向谷实个人账户转款人民币343000元后，谷实于2013年3月15日通过其个人账户向金宁转款167932元，金宁出具的收条载明：今收到宏缘地产团购利息167932元。后金宁与宏缘公司签订《团购返款确认书》，约定金宁放弃选房，还约定了本金343000元及利息的额度和给付时间。上述协议及确认书中多次出现“本金”“利息”的表述，谷实也按照协议约定的利率向金宁支付利息，因此，金宁与宏缘公司之间实质上为借款法律关系。后续宏缘公司未依约支付本息，金宁与宏缘公司签订的《选房协议》，约定由金宁选房,房款是以343000元为基数，累加该款项按照双方约定利率产生的利息后确定的，即将欠款本息转化为已付房款。从金宁在《团购返款确认书》中明确放弃选房，到《选房协议》中约定选房，再结合金宁与宏缘公司签订的数份协议的其他内容以及与谷实之间的转款情况，能够证明金宁是在向谷实个人账户支付款项后宏缘公司没有依约返还并支付利息的情况下，不得已采取了选房的方案，而不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房，《选房协议》中由开发商免费更名一次的约定亦不符合房屋买卖合同的要件。直至金宁与宏缘公司于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，双方才成立合法有效的商品房买卖法律关系。金宁并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先权批复》）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百六十八条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房产办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房产的抵押权人，但金宁并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴。如前所述，金宁与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，金宁购买案涉房产属于无奈之选，而并非以居住为目的；且金宁名下还有一处房产,在面积上并不属于满足基本居住需要。此外，金宁主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2015年9月之后,无法证明其在一审法院查封前实际占有案涉房屋。综上所述，金宁就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其关于不得执行案涉房屋以及确认对案涉房屋享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房屋备案登记手续的诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定，判决：驳回金宁的诉讼请求。案件受理费5995元，由金宁负担。二审中，金宁向本院提供8份证据：居民户口本、无查询结果证明、离婚证、证人证言5份。拟证明：1.登记在金宁名下位于和平区时购买，使用面积不到40平方米，金宁与女儿共同居住多年直至女儿上大学，女儿刘诗慧名下无任何房产；2.金宁与前夫刘洪旭因经济等原因感情破裂，二人分居十几年，于2019年4月办理离婚手续。3.现金宁名下的前述房产是双学区房，该房产是留给女儿将来结婚用的。因此金宁购买案涉房产系用于养老居住。宏缘公司、北方公司经质证对上述证据关联性不予认可。本院经审查认为，金宁提供的上述证据不足以证明其名下无可用于居住的房屋的事实，对上述证据不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。金宁名下另有房屋一处位于沈阳市和平区，面积53.01平方米。对此，金宁提出该房屋系其与女儿同住以及拟将该房屋赠予女儿等理由。因该套房屋系登记于金宁名下，房屋用途为居住。故金宁的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，本院不予支持。此外,因金宁提交的办理入住及交纳物业费等各种费用的证据均在2015年9月之后形成,一审法院认定金宁未在人民法院查封之前合法占有案涉房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定，认定事实与适用法律并无不当。金宁上诉主张一审法院不应同时适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对本案进行审理，但一审判决并未以金宁应当同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定作为法律适用的前提。金宁的该项上诉理由，本院不予支持。综上，金宁的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5995元，由金宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋春雨审 判 员 丁俊峰审 判 员 张 娜二〇二〇年十一月二十五日法官助理 原楠楠书 记 员 黄 蕊