广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12801号原告：广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行，住所地广东省佛山市顺德区大良凤山中路三十八号，统一社会信用代码914406066649951357。负责人：钟炳燊，该支行行长。委托诉讼代理人：李浩波，男，该支行员工。委托诉讼代理人：张志勇，男，该支行员工。被告：余永煌，男，1971年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。被告：杨佩仪，女，1969年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。委托诉讼代理人：余永煌（夫妻），住广东省佛山市顺德区×××××××××××××。被告：佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道府又建设路商六之6号，注册号4406812000039。法定代表人：黄冠芳。管理人：广东南天明律师事务所。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行（以下简称顺德农商银行大良支行）与被告余永煌、杨佩仪、佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司（以下简称广德业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，并于2020年8月31日公开开庭进行审理。原告顺德农商银行大良支行的委托诉讼代理人张志勇、被告及杨佩仪的委托诉讼代理人余永煌、广德业公司的委托诉讼代理人肖福来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺德农商银行大良支行向本院提出诉讼请求：1.判令编号为顺信0161购房抵借字2001第380239号的《购房抵押借款合同》项下未到期的贷款于本起诉状送达余永煌之日起全部提前到期，余永煌、杨佩仪应立即偿还贷款本金182527.4元、利息（含正常利息、罚息及复利）373774.89元（利息暂计至2020年3月21日，此后本息按合同约定计至全部债务清偿之日止）；2.判令确认原告对余永煌、杨佩仪所提供的抵押房产被拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判令广德业公司对本案全部债务承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费用由被告负担。诉讼中,原告明确其在本案中仅主张罚息、复利，不主张贷款期限内的利息。事实和理由：余永煌、杨佩仪于2001年6月30日与原告签订合同编号为顺信0161购房抵借字2001第380239号《购房抵押借款合同》，约定借款203000元，用于购买位于顺德区××××××，该房产为抵押物，对上述贷款提供抵押担保，原告已依约发放贷款。在合同约定的供款期间内，余永煌、杨佩仪未能按照合同约定按期偿还贷款本息，违反合同约定，构成违约。截至2020年3月21日，余永煌、杨佩仪尚欠原告贷款余额182527.4元、利息（含正常利息、罚息及复利）373774.89元，合共556302.29元。上述抵押物房产已办理房地产抵押备案证明，原告对上述抵押物享有优先受偿权。根据原告与广德业公司于2001年8月16日签订编号为（2000）009-2的《联合开办楼宇按揭贷款协议书》，广德业公司应对上述债务承担连带保证担保责任。另，顺德市大良农村信用合作社已变更为广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行。以上事实有购房借款抵押合同、借款借据、商品房购销合同、房地产抵押备案证明等为证，请求法院依法判决。被告余永煌、杨佩仪辩称，对原告起诉事实及诉请均无异议。但首先，原告应向广德业公司主张权利。2001年6月30日，两被告向广德业公司购买广地商贸城中的一套预售商品房，并签订《商品房购销合同》。两被告通过首付款加按揭贷款的方式支付房款，广德业公司在开发广地商贸城期间与原告签有联合开发房地产合作协议，购房者只能通过原告办理贷款业务，故两被告与原告签订《购房抵押借款合同》。预售商品房是尚未建成的房屋，房屋最终能否建成无法预见，银行发放贷款时尚不能办理抵押登记，故两被告在《购房抵押借款合同》中提供的抵押实际上是基于《商品房购销合同》的合同关系。后来，被告广德业公司申请破产，无法按照合同约定向两被告交付案涉房屋并办理房屋产权证，致使双方之间的《商品房购销合同》目的无法实现，基于《商品房购销合同》签订的《购房抵押借款合同》亦受到影响，应由广德业公司承担全部责任。其次，依照破产法第四十六条规定，原告主张的利息应计算至2012年5月2日，即佛山市顺德区人民法院受理广德业公司破产申请之日。再次，即使原告依照《购房抵押借款合同》向两被告主张权利，因并非两被告自身过错而造成无法收楼和办理房屋产权证，两被告也是受害人，原告要求两被告支付长期的罚息、复利增加了两被告的负担，极不合理，对履行违约责任的罚息和复利应予撤销。最后，余永煌已经不具备清偿债务的能力。余永煌2013年因脑出血住院治疗一月余，其后又于2016年、2017年因高血压、脑瘤、脑梗塞等重大疾病住院治疗，医嘱需要长期休息，实际上已丧失大部分劳动能力，不具备清偿能力，原告要求两被告一次性支付房款、利息、罚息及复利在客观上已不可能。被告广德业公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。首先，广德业公司已进入破产程序，原告已向管理人申报债权。2012年5月2日，佛山市顺德区人民法院裁定受理广德业公司的破产申请，并依法指定广东南天明律师事务所为管理人。破产法第四十四条规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利；第五十七条规定，管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表；第五十八条规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。本案中，原告已向广德业公司的管理人申报债权，管理人对原告的债权尚未核查完毕，原告的权利仍待确认。其次，若原告对广德业公司享有债权，原告应当先就余永煌、杨佩仪提供的担保财产（××××××）实现债权。依据《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。本案中，若认定原告对余永煌、杨佩仪提供的××××××享有抵押权，且广德业公司、原告、余永煌、杨佩仪之间没有约定实现担保物权的情形，则原告应当先就该房产实现债权。再次，若原告对广德业公司享有债权，其利息应计算至2012年5月2日止。根据《破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。2012年5月2日，佛山市顺德区人民法院裁定受理对广德业公司的破产申请，若认定原告对广德业公司享有债权，其利息应计算至2012年5月2日止。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对原告提交的购房抵押借款合同、借款借据、商品房购销合同、预售商品房抵押登记等证据，因借款合同当事人余永煌、杨佩仪对上述证据的真实性无异议，本院予以确认；2.对原告提交的联合开办楼宇按揭贷款协议书，该证据原件原告已在本院受理的其他案件中出示，且广德业公司对该证据的真实性无异议，本院亦予确认；3.对余永煌、杨佩仪提交的相关疾病诊断记录，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月30日，顺德市大良农村信用合作社与余永煌、杨佩仪签订编号为顺信0161购房抵借字2001第380239号《购房抵押借款合同》。第二条约定，余永煌、杨佩仪因购买座落于顺德区××××××房屋，同意以《商品房购销合同》项下之房产的全部权益抵押给顺德市大良农村信用合作社，同时赋予其优先处分权，作为余永煌、杨佩仪履行本合同项下全部义务的抵押担保。第四条约定，顺德市大良农村信用合作社同意贷给余永煌、杨佩仪203000元，贷款期限20年，从2001年7月5日至2021年7月4日止。第六条约定，借款利息按月计付，月利率为4.65‰，利率的执行办法按顺德市农村信用合作社联合社根据中国人民银行有关规定所制定的相应规定执行。第七条约定，余永煌、杨佩仪应从借款的次月开始，按月偿还借款本息，供款总期数为240期。第十条约定，余永煌、杨佩仪不能按合同约定及时足额交纳借款本息的，应在30日内补缴，利息按照应供款占用本金的实际天数和账户利率计算，不能补缴的，从逾期日起按日息万分之三计收利息，以后遇逾期贷款罚息幅度调整，实行分段计息；贷款逾期后，在逾期期间不能按期支付的利息，按逾期日人民银行规定的罚息利率按月计收复利。第十二条规定，本合同签订后，应办理抵押登记。办妥后，余永煌、杨佩仪将所抵押房屋的《房地产他项权证》《商品房购销合同》及有关购房票证、收据和房地产管理部门出具的备案证明等一并交由顺德市大良农村信用合作社保管。第十九条第一款约定，在出现以下情况时，顺德市大良农村信用合作社有权要求余永煌、杨佩仪提前偿还部分或全部欠款或依法先行处分抵押房产：余永煌、杨佩仪在还款期内累计拖欠三期应供款，或全部借款到期仍未清偿。第十九条第二款约定，顺德市大良农村信用合作社对抵押房产处分所得款项按下列顺序和原则分配：支付处分抵押物的有关费用；代扣抵押物应缴税费；偿还所欠顺德市大良农村信用合作社的全部欠款本息和违约罚息；扣除上述款项后，若有剩余金额应交还余永煌、杨佩仪，若有不足则仍有权向余永煌、杨佩仪追索偿还。双方均在合同上签字盖章予以确认。后顺德市大良农村信用合作社依约向余永煌、杨佩仪发放借款203000元。同日，顺德市广德业房地产发展有限公司与杨佩仪签订《商品房购销合同》，约定杨佩仪向顺德市广德业房地产发展有限公司购买××××××，价格339247元。双方在合同上签字盖章予以确认。2001年7月5日，顺德市大良农村信用合作社为案涉房产办理预售商品房抵押登记，设定日期为2001年7月5日至2021年7月4日。原告明确，案涉房产仅办理了预售商品房抵押登记，未办理他项权证。2001年8月16日，顺德市广德业房地产发展有限公司与顺德市大良区农村信用合作社签订《联合开办楼宇按揭贷款协议书》，约定：本协议签订后，如顺德市广德业房地产发展有限公司的购房客户因购买上述商品房，资金不足时，顺德市大良区农村信用合作社将根据《贷款通则》及按揭贷款的有关规定，向该购买客户提供按揭贷款业务；本协议签订后，顺德市大良区农村信用合作社同意为顺德市广德业房地产发展有限公司开发的座落于顺德区××××××提供最长二十年、最高六成按揭业务，但顺德市广德业房地产发展有限公司必须作为该按揭业务的借款人向顺德市大良区农村信用合作社办理按揭贷款的保证人，并承担连带保证责任；本协议的有限期限为2001年8月16日至2003年8月15日，协议期满后本协议自动终止。本协议生效以前对该楼盘的按揭贷款同样适用本协议的约定。被告余永煌、杨佩仪从2005年1月21日起开始逾期还款，截至2020年3月21日，余永煌、杨佩仪尚欠贷款本金182527.4元。2012年5月2日，本院作出（2012）佛顺法民破字第1号之一民事裁定书，裁定受理佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司的破产和解申请，并指定广东南天明律师事务所为管理人。另查明，余永煌与杨佩仪于1995年9月15日登记结婚。2001年6月29日，中国人民银行顺德市支行作出批复，同意顺德市大良农村信用合作社更名为顺德市大良区农村信用合作社。2006年6月2日，顺德市大良区农村信用合作社变更名称为佛山市顺德区农村信用合作联社大良信用社。2009年12月25日，佛山市顺德区农村信用合作联社大良信用社变更名称为佛山顺德农村商业银行股份有限公司大良支行。2012年11月8日，佛山顺德农村商业银行股份有限公司大良支行变更名称为广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行。顺德市广德业房地产发展有限公司后变更名称为佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司。本院于2020年6月9日向余永煌、杨佩仪送达本案起诉状及证据材料。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告顺德农商银行大良支行与被告余永煌、杨佩仪签订的《购房抵押借款合同》、原告顺德农商银行大良支行与广德业公司签订的《联合开办楼宇按揭贷款协议书》缔约主体适格，意思表示真实，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，三被告对案涉债务应当承担何种责任是本案争议的焦点问题。对此，本院分析如下：关于被告余永煌、杨佩仪应承担的还款责任。原告顺德农商银行大良支行依约向被告余永煌、杨佩仪发放贷款，但余永煌、杨佩仪未按合同约定及时履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。余永煌、杨佩仪以案涉房屋未交付为由主张其不应承担责任，缺乏理据，本院不予支持。根据《购房抵押借款合同》的约定，原告有权宣布案涉贷款提前到期。因原告未在起诉前向余永煌、杨佩仪送达贷款提前到期通知，本院以送达起诉状副本至两被告之日即2020年6月9日为案涉贷款提前到期日。由于案涉贷款已提前到期，余永煌、杨佩仪应清偿所欠的贷款本金及相应利息。原告有权请求被告余永煌、杨佩仪清偿尚欠的贷款本金182527.4元、罚息（以182527.4元为本金，从2005年1月21日起按日万分之三计至实际清偿之日止）。原告主张对罚息计收复利，罚息已具有违约惩罚性质，若对欠付的罚息再按罚息利率计收复利，则有双重处罚之嫌，有违公平，本院不予支持。原告请求对余永煌、杨佩仪提供的案涉房产享有优先受偿权，由于案涉房产并未依法办理抵押权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于广德业公司应承担何种责任的问题。因广德业公司在合理期限内未对原告申报的债权予以确认，故原告有权就案涉债权向本院提起诉讼。《联合开办楼宇按揭贷款协议书》载明广德业公司同意对上述贷款提供连带保证担保，依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，广德业公司应对案涉相应债务承担连带清偿责任。但广德业公司已于2012年5月2日进入破产和解程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，广德业公司的保证责任范围应仅限于案涉贷款的本金182527.4元以及从2005年1月21日计算至2012年5月2日的罚息145602.11元，该款项应由佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司予以登记。佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向余永煌、杨佩仪追偿。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余永煌、杨佩仪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行清偿借款本金182527.4元、罚息（计算方式：以182527.4元为本金，从2005年1月21日起按日万分之三计至实际清偿之日止）；二、确认被告佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司对原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行在本判决主文第一项中借款本金182527.4元及罚息145602.11元的范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行的其他诉讼请求。如果被告余永煌、杨佩仪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9363.02元，由原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行负担1112.33元，由被告余永煌、杨佩仪负担8250.69元，被告佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司就余永煌、杨佩仪所负担受理费中的5522.69元承担连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  潘 敏人民陪审员  梁楚红人民陪审员  陈佩红二〇二〇年十一月十六日书 记 员  李梓晴