广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2254号上诉人（原审被告）：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地广东省封开县××××××××。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岑海连，女，汉族，1982年7月20日出生，住广东省封开县×××××××××××××××。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。上诉人封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）因与被上诉人岑海连商品房预售合同纠纷一案，不服广东省封开县人民法院（2020）粤1225民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰、岑海连的委托诉讼代理人董展庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨辉隆公司上诉请求，撤销一审判决第一项，依法改判晨辉隆公司只需向岑海连支付自2018年9月29日至2019年6月12日共计256天，逾期交房违约金35807.85元，并判令岑海连承担本案诉讼费用。事实与理由：晨辉隆公司在2019年6月10日通过挂号信件方式向包括岑海连在内的一批业主发出收楼通知书，并提交挂号信收据，同时邮政局出具了书面《证明》，证实岑海连本人于2019年6月12日收到该挂号件，从之前已经结案20多宗系列案件中可以证实，众多业主已经确认收到晨辉隆公司于2019年6月10日发出的挂号信内容是收楼通知，现唯独岑海连不予承认是不符合情理；2019年9月17日晨辉隆公司再向岑海连寄出挂号信，信件内容是通知缴交房屋契税、维修基金。一审中岑海连只是口头强调收到上述信函是收楼通知，并没有提供信函内容。由上述可见，晨辉隆公司是因为通知缴交契税、维修基金和办房产证事宜再去函给岑海连，并不是因为其没有收到收楼通知书而再次发出信件。综上所述，一审判决认定事实错误，导致实体判决错误，请求二审依法予以改判。岑海连答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决恰当，请求二驳回上诉，维持原判。岑海连向一审法院起诉请求：1.判令晨辉隆公司立即向岑海连支付逾期交房违约金62663元(以岑海连已支付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起暂计算至2019年9月28日，共448天，实际应计至交楼之日止)；2.本案诉讼费由晨辉隆公司承担。一审判决认定的事实：晨辉隆公司是封开县××××××××佰隆山河楼盘的开发商。晨辉隆公司在与岑海连签订《商品房买卖合同(预售)》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。2018年4月30日，岑海连（买受人）与晨辉隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：岑海连以466248元购买晨辉隆公司位于封开县××××××××佰隆山河×××1××××××。合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2018年4月30日前支付首期房价款126248元，余款340000元向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付应该符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日内〔该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限〕，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金〔该违约金比率应当不低于第八条第1项（1）项中的比率〕。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×〔该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率〕的违约金”。同日，岑海连与晨辉隆公司签订了一份《补充协议》，其中第六条约定：“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付给买受人使用，买受人应按交楼通知书确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向出卖人交齐办理房产所需的资料，缴清房款、违约金（如有）、办理房产证费用，专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间及和相应顺延办理房地产权证。因买受人原因，包括但不限于未依时付清各项应付款或未及时填写产权登记所需要委托书或其他资料文件，造成商品房不能办理产权登记/逾期办理产权登记的，由买受人承担全部责任，如因房地产登记部门不能及时办理的与出卖人无关”。第十二条约定：“经出卖人电话通知而受买人未及时接收商品房时，出卖人按买受人在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书起超出20天，买受人仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，已实际交付买受人。由此产生的一切费用(包括但不限于物业管理费及公摊水、电费)及商品房毁损、灭失等一切风险、责任由买受人承担”。《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》均由岑海连签名与晨辉隆公司盖章。2018年4月30日，岑海连向晨辉隆公司支付房屋首付款126248元，余款340000向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2018年9月28日放款。至此，岑海连已经履行了支付房价款的义务。2019年4月11日，涉案楼盘于经各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》、广东增值税普通发票、借款凭证、封开县住房和城乡建设局出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期晨辉隆公司区工程交楼的函》和岑海连与晨辉隆公司的陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力的问题。岑海连与晨辉隆公司双方基于真实的意思表示签订了上述买卖合同与补充协议，不存在合同无效的情形，应属合法有效合同。本案争议焦点为：一、岑海连何时收到晨辉隆公司给其寄出的书面收楼通知问题;二、晨辉隆公司是否构成违约；三、如果晨辉隆公司违约，应如何承担违约责任问题。首先，关于岑海连何时收到晨辉隆公司给其寄出的书面收楼通知问题的认定。岑海连提出其于2019年9月18日收到晨辉隆公司给其寄出的收楼通知书的主张，其向一审法院提交了晨辉隆公司给其邮寄的邮戳寄出时间为“2019年9月17日”，签收时间为“2019年9月18日”的挂号信封面（邮件编号为XY151××××××××222）的证据予以证实；而晨辉隆公司辩称其于2019年6月10日已通过挂号信书面通知岑海连收楼，岑海连已于2019年6月12日收到其寄出的国内挂号信，并提供了邮局收取晨辉隆公司于2019年6月10日投递的邮件编号为XA97106750444国内挂号信函的收据及邮局出具的《证明》的证据予以证明。综合双方提交的证据，首先，晨辉隆公司提供的国内挂号信函收据只可以证明晨辉隆公司曾于2019年6月10日向岑海连寄出一份挂号信（邮件编号为XA97106750444），而晨辉隆公司提供邮局出具关于岑海连于2019年6月12日收到该信件的《证明》，只证明岑海连于2019年6月12日收到该挂号信函，但在岑海连否认收到收楼通知书的情况下，无法证明该挂号信（邮件编号为XA97106750444）中存放着涉案的收楼通知书；其次，假如岑海连于2019年6月12日收到晨辉隆公司于2019年6月10日向岑海连寄出挂号信函，且该信函中存放着收楼通知书，晨辉隆公司的通知义务已完成，那么晨辉隆公司将无须于2019年9月17日再次向岑海连寄出邮件编号为XY151××××××××222的挂号信。晨辉隆公司于2019年9月17日通过邮寄方式给岑海连发出收楼通知书，说明岑海连于2019年6月12日可能没有收到晨辉隆公司给其寄出的编号XA97106750444挂号信函，或即使岑海连于2019年6月12日收到该信函，但有可能该信函没有存放收楼通知书。岑海连主张的于2019年9月18日收到晨辉隆公司的收楼通知书，既有岑海连自认事实，也有晨辉隆公司寄出的挂号信的邮戳日期证实，综上，一审法院认为岑海连主张其于2019年9月18日收到晨辉隆公司给其寄出的书面收楼通知书的事实，更符合常理。据此，一审法院认定岑海连于2019年9月18日收到晨辉隆公司发出的收楼通知书。其次，关于晨辉隆公司是否构成违约问题。根据岑海连与晨辉隆公司所签订的商品房买卖合同约定交付商品房时间为2018年6月30日前，而岑海连于2018年9月28日才付清全部房价款，根据双方签订的补充协议第六条“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付给买受人使用”的约定，晨辉隆公司交付房屋时间理应延迟至房价款付清之日即2018年9月29日。但涉案晨辉隆公司需要交付的楼盘于2019年4月11日才通过综合验收并备案，且晨辉隆公司于2019年9月17日才书面通知岑海连收楼，晨辉隆公司的交楼时间已违反了双方签订的合同约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，晨辉隆公司依约应承担违约责任。再次，晨辉隆公司应如何承担违约责任问题。关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。根据岑海连与晨辉隆公司签订的补充协议第六条“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付给买受人使用”的约定，岑海连于2018年9月28日才给晨辉隆公司付清全部购房款的事实，一审法院确认晨辉隆公司逾期交房的违约时间应为岑海连给晨辉隆公司付清全部购房款的次日起即2018年9月29日。关于晨辉隆公司违约的终止时间，双方签订的补充协议第十二条“经出卖人电话通知而受买人未及时接收商品房时，出卖人按买受人在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书起超出20天，买受人仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，已实际交付买受人”约定，岑海连于2019年9月18日收到晨辉隆公司的书面收楼通知书，虽本案中双方均无提交收楼通知书作为证据，一审法院参照该系列案中案号为（2020）粤1225民初529号案中晨辉隆公司给业主寄的《催促收楼通知书》的样式，酌定岑海连的收楼时间为收到晨辉隆公司发出的收楼通知书加10日的日期，即2019年9月28日。据此，一审法院确认晨辉隆公司违约的起止时间应从2018年9月29日计算至2019年9月28日止，共计365天。根据商品房买卖合同第十二条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”的约定，晨辉隆公司应当给岑海连支付从2018年9月29日起至2019年9月28日止，以全部房价款即466248元的日万分之三支付违约金。据此，一审法院作出判决：一、晨辉隆公司在判决生效之日起五日内向岑海连支付逾期交房违约金51054.16元；二、驳回岑海连的其他诉讼请求。本案受理费1366.58元，减半收取683.29元，由岑海连承担126.29元，晨辉隆公司承担557元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审补充查明，双方签订的《补充协议》第三条约定：合同上记载的买受人地址、联系电话，买受人确认为不可撤销的通讯联系信息。买受人如变更该信息，应书面通知出卖人。岑海连在《商品房买卖合同》填写的通讯地址为：广东省封开县×××××××××××××××。另查明，岑海连于2019年9月18日收到晨辉隆公司在2019年9月17日寄送至岑海连通讯地址（广东省封开县×××××××××××××××）的《通知书》（催缴契税、维修基金）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实、晨辉隆公司的上诉意见及岑海连的答辩意见，本案二审的争议焦点是：晨辉隆公司逾期交付案涉房屋天数的确定，即晨辉隆公司主张岑海连已于2019年6月12日收到收楼通知的理据是否充分。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本院结合本案事实、证据综合分析、认定如下：（一）晨辉隆公司提供的广东封开邮政局出具国内挂号信函收据（编号XA97106750444），该收据记载内容：寄达地长岗，收件人姓名岑海连，收寄人员盖章（广东封开2019.06.10.17邮戳日期）。证明晨辉隆公司于2019年6月10日向岑海连邮寄挂号信；（二）晨辉隆公司提供的广东封开邮政局大岗投递出具证明，证实该邮件于2019年6月12日客户已签收。该证明虽不能直接证实由岑海连签收该邮件，但能证实该邮件已实际送达；（三）岑海连于2019年9月18日收到晨辉隆公司于9月17日邮寄的催缴契税、维修基金通知书，证实晨辉隆公司通过邮寄挂号信函的方式可以将相关材料送达至岑海连本人；（四）同一系列案中同楼幢的业主已收到晨辉隆公司于2019年6月10日挂号信函邮寄送达的收楼通知书，也可佐证晨辉隆公司于2019年6月10日邮寄的挂号信函内容为收楼通知书。综上，晨辉隆公司按合同约定通讯的地址向岑海连邮寄收楼通知书，封开邮政局也出具的书面材料证实晨辉隆公司交寄信函已由客户签收，岑海连也确认收到晨辉隆公司以同一方式送达的催缴契税、维修基金通知书。晨辉隆公主张岑海连已于2019年6月12日岑海连收到收楼通知书的事实具有高度可能性，本院予以确认。据此，晨辉隆公司主张一审判决认定逾期交房的天数有误的理由成立，应予支持，但在岑海连于2019年6月12日收到收楼通知后应给予其合理时间安排接收房屋，故逾期交房时间计至2019年6月22日为宜，即逾期交房违约时间自2018年9月29日至2019年6月22日止，共计266天，逾期交房违约金为37206.59元（466248元×266天×0.03%/天）。综上所述，封开县晨辉隆房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予以支持；一审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，唯对逾期交房的天数认定有误并导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省封开县人民法院（2020）粤1225民初523号民事判决；二、封开县晨辉隆房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向岑海连支付逾期交房违约37206.59元；三、驳回岑海连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费683.29元（岑海连已预交），由岑海连负担277.58元，封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担405.71元；二审案件受理费181.16元（封开县晨辉隆房地产开发有限公司已预交），由岑海连负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年十一月二十六日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳