广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初25285号原告：深圳市劲旺时装城有限公司，法定代表人：卢松月，总经理。委托诉讼代理人：黄晓晋，广东蛇口律师事务所律师。委托诉讼代理人：章雯，广东蛇口律师事务所实习律师。被告：江明望，被告：谭继红，原告深圳市劲旺时装城有限公司与被告江明望、谭继红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用于普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄晓晋到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、确认双方租赁合同于2019年3月6日解除；2、两被告腾退深圳市南山区登良路天安工业区某单位并返还原告；3、两被告支付拖欠的租金人民币7000元（以下币种均为人民币）和公摊水电费303.43元，合计7303.43元（2019年2月租金5000元、3月1日至12日租金及房屋占有使用费2000元，其中3月1日至6日为拖欠租金，7日到12日为拖欠房屋占有使用费；1月公摊水电费126.43元；2月公摊水电费126.43元；3月1日至12日公摊水电费50.57元）；4、被告支付房屋占有使用费30000元（自3019年3月12日起计至被告实际腾退租赁房屋之日，按月租金5000元标准计算，暂计至2019年9月12日）；5、被告支付逾期腾房违约金60000元（自2019年3月12日起计至被告实际腾退租赁房屋之日，按月租金5000元的双倍标准计算，暂计至2019年9月12日为10000元）；6、被告赔偿逾期支付租金的违约金10000元（按双倍押金计算）；7、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告表示其已于2019年12月23日将涉案房屋内物品清空，故撤回第2项诉求；明确诉求第3项拖欠的租金7000元包括2019年2月1日至2月28日的租金5000元，3月1日至3月6日拖欠的租金及3月7日至3月12日的房屋占有使用费（按照租金标准每月5000元计算）。公摊电费每月固定金额为88.62元，公摊水费每月固定金额为37.81元，合计每月公摊水电费126.43元；明确诉求第4项房屋占用费计至2019年12月12日，合计金额45000元；明确诉求第5项逾期腾房违约金计至2019年12月12日，合计金额为90000元。事实和理由：2016年10月初，原告与案外人叶华妹签订《房屋租赁合同》，合同约定：叶华妹将其所有的位于深圳市南山区某单位出租给原告，租赁房屋建筑面积共计2140平方米，租期5年（自2016年10月8日至2021年10月7日）。2018年4月26日两被告与原告签订《租赁合同》（该合同抬头乙方为江明望、落款乙方签名为谭继红，双方为夫妻关系），承租南山区登良路天安工业区某单位（单位号由原告编制），月租金5000元，租期一年，租赁保证金为一个月租金数额即5000元。合同签订后，原告如约履行了合同，向被告交付了租赁物业，被告亦依照合同约定支付了2019年1月前的租金。2019年2月租金及其他费用，根据《房屋租赁合同》第3.1条第二款“乙方应于每月1日前向甲方交付当月租金和管理费”之规定，被告应于2019年2月1日前支付，但被告一直不予交纳，原告数次催收未果。原告于2月26日在租赁物业玻璃大门张贴催租通知及通过其他方式向被告催收，也一直与两被告沟通腾退事宜，但被告一直不予交租和腾退。迫于无奈，原告于3月6日在108单位玻璃门张贴解除合同通知。根据双方签订的《租赁合同》第5.4条“签署本合同后，乙方不按约支付租赁保证金的，乙方须支付两个月租金作为违约金，并甲方有权单方解除合同。如租赁合同期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达2000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用”。第5.6条“因乙方违约而导致甲方行使单方解除合同权的，甲方有权单方收回该租赁房地产，乙方须在甲方发出解除通知书5天之内无条件立即迁出该租赁房地产。解除通知书甲方通过特快专递寄至乙方通知地址、在租赁房地产张贴等等形式发出后视为已经送达”。第6.1条“本合同终止后，乙方应于2日内迁离及交回租赁房地产”，第二款“乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金”。第8.1条“乙方须于每月1日前付清租金、管理费、水电费，如迟于5天即每月5日前未收到租金，则按乙方违约处理，经甲方催告乙方仍不支付租金，甲方可采取停电措施，且由乙方自行承担停电所产生的损失。甲方有权要求乙方退租，并按合同要求乙方赔偿甲方双倍押金”的约定，原告有权解除房屋租赁合同，要求被告承担房屋占有使用费、双倍租金金额的逾期腾退违约责任，并要求被告赔偿双倍押金之逾期支付租金的违约金。综上，被告的行为已经严重违反合同约定和法律规定，特提起诉讼，望判如所请。二被告未到庭举证、质证，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区南油登良路南油天安工业村某单位于2009年7月1日登记至外人叶华妹名下。原告提交了《房屋租赁合同》，显示：案外人叶华妹将位于深圳市南山区房屋出租给案外人卢劲松；提交了《房屋转租分租确认书》，显示：案外人叶华妹同意案外人卢劲松将上述厂房转租或分租给第三方使用；提交了《授权委托书》，显示：案外人卢劲松委托原告办理上述房屋出租所有事宜，签署租赁合同、出具交费清单、催收通知、解除合同通知等有关租赁事宜的所有文件及作出的相应催收、仲裁、诉讼等行为。原告提交了2018年4月26日签订的《租赁合同》，载明：出租方、甲方为原告，承租方、乙方为被告江明望，该合同承租方处仅有被告谭继红的签名捺印。约定：甲方将位于深圳市南山区某单位，建筑面积55平方米出租给乙方使用；租赁用途为服装展厅；租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；租金每月5000元，乙方应于2018年4月26日前交付租赁首期租金5000元；乙方须于每月1日前付清租金、管理费、水电费，如迟于五天即每月5日前未收到租金，则按乙方违约处理，经甲方催告乙方仍不支付租金，甲方可采取停电措施，且由乙方自行承担停电所产生的损失。甲方有权要求乙方退租，应按合同要求乙方赔偿甲方双倍押金；租赁期间，每月的管理费、电话费、空调费、清洁费、水电费及相关税费等因使用租赁房地产所产生的一切其他杂费，均由乙方支付。电费1.5元／度，公共水电按面积分摊；乙方应于2018年4月26日前向甲方支付一个月租金数额的租赁保证金，即5000元；合同期满，乙方如不再续租，在结清所有费用后，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；签署本合同后，乙方不按约支付租赁保证金的，乙方需支付两个月租金作为违约金，并甲方有权单方解除合同。如租赁合同期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金达五天，或欠交管理费、水电费等金额达2000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；因一方违约而导致甲方行使单方解除合同权的，甲方有权单方收回该租赁房地产。乙方须在甲方发出解除通知书五天之内无条件立即迁出该租赁房地产。解除通知书甲方通过特快专递寄至乙方通知地址、在租赁房地产张贴等等形式发出后视为已经送达。因乙方违约造成甲方行使单方解除权的，乙方保证在上述时间内向甲方移交租赁房地产。如乙方未按照合同约定交回该租赁房地产，乙方自愿作出不可撤回的承诺，并且许可、委托甲方有权在第三人的监督下，直接进入租赁房地产内，将乙方存放在房内的物品清点提存，若乙方未在通知时间内接收提存物品，则甲方可以委托第三人寄存提存物品，因此而产生的一切费用均由乙方自行承担。甲方有权按照法律规定及合同约定对乙方违约行为、欠租和有关费用进一步追偿；本合同终止后，乙方应于2日内迁离及交回租赁房地产。乙方应该保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，甲方在乙方迁离及交回租赁房地产后3日内退还租赁保证金给乙方。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。甲方也有权在合同期满后采取停电措施；及其他内容。原告提交了《天安八栋一楼劲旺时装直销中心收费清单》，拟证明被告欠付2019年2月租金5,000元、公摊电费88.62元、公摊水费37.81元。原告提交了微信聊天记录、短信聊天记录、《律师函》、《解除合同通知书》、照片，拟证明：1、微信聊天记录可以看出106、108两商铺均由同一个微信号支付租金、押金、水电费等相关费用，由同一微信号实际控制运营，所以二被告是适格的诉讼主体；2、微信聊天记录显示，原告已按合同约定的送达方式及时将《天安八栋一楼劲旺时装直销中心收费清单》送达给被告；3、短信聊天记录中显示原告已于2019年2月26日以发送短信的方式向被告发送《律师函》，主要内容为“因被告违约按照合同约定被告应承担的法律后果”；4、微信聊天记录证明原、被告就解除合同、腾退案涉商铺的事宜一直在不断的协商、沟通，原告一直积极努力的配合被告的要求，但因被告的个人原因截至起诉前被告一直未将涉案房屋腾空归还原告；5、微信聊天记录证明被告由于货物仍存放在涉案商铺而影响原告对涉案商铺的对外租赁，愿意支付货物存放期间的占有使用费；6、原告依据合同约定的方式于3月6日在108单位玻璃门张贴向被告送达《解除合同通知》。原告提交了《委托代理合同》、律师费发票，拟证明因被告违约，按照合同约定需承担原告以诉讼或其他合法方式维护自身权益而产生的费用。庭审中，原告表示二被告系夫妻关系，要求二被告承担共同清偿责任，被告谭继红是承租物业的实际经营人，实际履行合同及使用涉案商铺的均是被告谭继红；原告未退还租赁保证金。原告称被告已支付截至2019年1月31日的租金，被告自2019年2月起开始欠租，水电费自2019年1月开始欠缴；其通过邮寄《律师函》、发送短信的方式向被告催缴，后原告于2019年3月6日在被告承租的108单位门外张贴了解除合同，亦通过微信方式告知了被告。本院认为，原告主张二被告共同承担清偿责任，但《租赁合同》上并无被告江明望的签名确认，原告亦未提交任何证据证明被告江明望系合同当事人，其亦称实际履行合同及实际经营人均系被告谭继红，故对原告主张被告江明望承担清偿责任的主张，本院不予采纳。本案中，原告与被告谭继红系涉案《租赁合同》的当事人，签订该合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行自己的合同义务。原告称因被告谭继红欠缴租金，据此主张涉案租赁合同已于其向被告送达《解除合同通知》时（2019年3月6日）解除，同时提交了涉案证据加以证明，原告主张符合合同约定及法律规定，本院予以确认。原告主张被告欠付2019年2月1日至2019年3月6日的租金，被告未到庭举证、质证，应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告应支付原告2019年2月1日至2019年3月6日的租金5,967.74元（5,000元＋5,000元/月÷31日/月×6日）。原告诉求被告支付2019年1月至2019年3月12日的公摊水费、电费，其提交的《天安八栋一楼劲旺时装直销中心收费清单》显示2019年1月公摊电费88.62元、公摊水费37.81元，对该部分本院予以支持。对原告主张的2019年2月至2019年3月12日的公摊水费、电费，未提交任何证据证明具体数额，亦无合同明确约定为固定金额，故对该部分主张本院不予采信。原告主张被告按租金标准支付2019年3月7日至2019年12月12日的房屋占有使用费及按双倍租金标准支付2019年3月7日至2019年12月12日的逾期腾房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告自2019年2月起未再支付租金，从双方的聊天记录来看，双方于2019年2月便开始协商退租及搬离事宜，被告于2019年3月5日也表示涉案房屋内货物由原告处理。在此情况下，原告作为涉案房屋的管理者应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大。同时，合同约定被告逾期不迁离或不返还涉案房屋的，原告有权就逾期部分收取双倍租金。该约定已经是对合同解除后继续占用涉案房屋产生费用作出的约定，原告上述两项主张不可重复计算。综上，本院酌情判令被告按双倍租金标准向原告支付3个月的房屋占用费（包括原告主张的房屋占用费及逾期腾房违约金），即被告应向原告支付房屋占用费30,000元（5,000元/月×2×3月）。被告未按约定支付租金，存在违约，庭审中，原告已明确表示并未退还租赁保证金，结合本院已支持双倍租金标准的房屋占用费，原告诉求被告支付相当于双倍押金的违约金10,000元，依据不足，本院不予支持。二被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市劲旺时装城有限公司与被告谭继红于2018年4月26日签订的《租赁合同》于2019年3月6日解除；二、被告谭继红应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市劲旺时装城有限公司支付2019年2月1日至2019年3月6日的租金人民币5,967.74元；三、被告谭继红应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市劲旺时装城有限公司支付2019年1月的公摊电费人民币88.62元、公摊水费人民币37.81元；四、被告谭继红应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市劲旺时装城有限公司支付房屋占用费人民币30,000元；五、驳回原告深圳市劲旺时装城有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,446.06元，由原告负担人民币1,623.06元，被告谭继红负担人民币823元，公告费人民币650元，由原告负担人民币430元，被告谭继红负担人民币220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  杨丽娟人民陪审员  郑文彪二〇二〇年十一月十日书 记 员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。