云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初7070号原告（反诉被告）：吕文志，男，汉族，1983年12月20日出生，身份证登记住址为云南省宣威市。委托诉讼代理人：李景鹓，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：熊海元，男，汉族，1974年1月4日出生，身份证登记住址为湖北省蕲春县。被告（反诉原告）：刘国庆，女，汉族，1978年10月1日出生，身份证登记住址为云南省曲靖市罗平县。两被告共同委托代理人：李夏甜甜、彭国雄，系云南行动律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所为中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区世纪城S段1-07号。法定代表人：李中东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑俊，特别授权代理。原告（反诉被告）吕文志与被告（反诉原告）熊海元、刘国庆，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐莎莎独任审理，于2020年9月13日、2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告吕文志及其委托诉讼代理人李景鹓，被告熊海元及其委托诉讼代理人李夏甜甜、彭国雄，第三人新亚地产的委托诉讼代理人郑俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕文志向本院提出诉讼请求，审理中变更为：1．请求确认解除原、被告于2019年8月9日签订的《房屋买卖居间合同》及其补充说明；2.判令被告向原告偿还首付房款人民币620000元，原告维权产生的经济损失人民币25000元，共计645000；3.判令被告熊海元、刘国庆按合同约定承担违约责任，向原告支付房价20%的违约金，即288400元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告通过第三人昆明新亚房地产经纪有限公司工作人员居间介绍，购买被告熊海元、刘国庆所有的位于昆明市盘龙区房屋，各方于2019年8月9日签订《房产买卖居间合同》，约定：被告熊海元、刘国庆将房屋出售给原告，成交价款147.8万元。该房存在抵押贷款，由原告支付首付款，帮助被告解除抵押，赎回房屋产权证。付款方式为按揭贷款，原告应于2019年10月15日前向被告熊海元支付首付款54.8万元，剩余房款93万元由原告贷款银行支付给被告熊海元。新亚公司中介费14000元。任何一方违约，违约方赔偿守约方房价20%的违约金。之后，因原告委托第三人新亚公司售卖的另一套房屋的按揭款迟迟未下来，原告首付款支付因此推迟。2019年10月30日在第三人昆明新亚房地产经纪有限公司营业点经协商一致，新亚公司经办人员为双方拟订打印了《补充说明》，约定房款调整为144.2万元，付款方式由按揭贷款改为一次性付款，首付款金额调整为62万元，原告收到被告通知后办理过户手续，并在2019年12月15日前一次性付清剩余房款82.2万元。原告在签署补充说明后，当时就向被告熊海元支付了62万元首付款。原告一直催促被告办理房屋过户手续，之后才得知被告未能赎证，该房无法过户。经核实，该房存在多个法院查封，目前已进入执行拍卖程序。原告认为，被告熊海元隐瞒事实，明知不能履约却仍然签订买卖合同，收取原告购房首付款，恶意违约；第三人昆明新亚房地产经纪有限公司作为专业中介机构，在撮合介绍服务中，未尽职查档，没有如实反馈房屋交易信息，为了撮合交易，误导原告选择不当的交易对象及交易标的，对交易产生了错误的判断，从而产生本案的经济损失。被告及第三人对原告损失的发生负有不可推卸的责任。原告为了维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。熊海元、刘国庆一并辩称，第一，同意解除与原告签订的房屋买卖居间合同及其补充说明。第二，同意支付原告已经支付的首付房款62万元。第三，关于原告维权产生的经济损失25000元和承担违约责任一并进行答辩：1.本案当中被告熊海元和刘国庆没有构成违约，不应承担违约责任，他们没有隐藏案涉房屋的权属情况，在签订房产买卖居间合同之前以及之后签订补充说明之前，已经告知过原告及本案的第三人交易房屋存在抵押以及西山法院查封的情况。2.在那个时间段，有且仅有一处抵押查封，跟原告提交的查封表上反映了多个查封情况中的第一项查封和抵押是能够相互印证的。3.我们在房产买卖居间合同第14条有一个补充条款，约定了不是甲方的意愿而导致合同不能履行的，甲方不负违约责任。熊海元是把合同格式的条款原因两个字改成了意愿，是因为熊海元已经履行了告知的义务。房屋存在的查封情况，使原告不能取得所有权，不是熊海元个人主观意愿导致的。再补充一点，本案的第三人就是新亚房地产经纪公司，对于该案的发生是具有重大过错的，因此要求第三人在过错范围内承担连带责任。熊海元、刘国庆向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2019年8月9日签订的房屋买卖居间合同及其2019年10月30日签订的补充说明；2.判令反诉被告按照合同约定承担违约责任，向原告支付房价20%的违约金，合计288400元；3.判令反诉被告支付反诉原告案涉房屋占用费，按照市场价格每月4500元，计算2019年8月24日至2020年9月23共计13个月的房租费58500元；4.判令反诉被告支付反诉原告维权支出的律师费9000元；5、判令第三人在过错范围内对上述损失承担连带责任；6、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉被告通过第三人居间介绍，欲购买反诉原告所有的位于昆明市盘龙区房屋，反诉原告将房屋已被抵押及查封情况告知第三人及反诉被告后，各方于2019年8月9日签订《房产买卖居间合同》，合同约定：“7.甲方（即反诉原告）有银行贷款未还清，乙方（即反诉被告）替甲方还款赎证，于2019年9月15日之前支付200000元给甲方，于2019年10月15日前支付剩余348000元，具体还款时间以银行为准，甲方必须配合办理还款手续告知乙方还款时间，并于还款赎证前做房屋定金公证，还款赎证当天必须三方一起到银行解押赎证，甲乙双方自行解押赎证出现问题甲乙双方自行承担风险。8.交房时间：办理完预约公证后当天交房。9.拿到房产证后7个工作日内办理过户手续。10.不是甲方意愿而导致合同不能履行，则甲方不负违约责任。”合同签订后，反诉原告将涉案房屋交付反诉被告使用，至合同约定支付期限届满时，反诉原告未收到反诉被告支付的20万元，自2019年9月15日至2019年10月29日，反诉原告多次找反诉被告及第三人沟通，因反诉被告未如约交付款项，反诉原告未能如期向银行归还贷款并办理还款赎证。直至2019年10月30日双方签订补充协议，反诉原告受到反诉被告支付的62万元，准备办理还款赎证时，被告知涉案房屋被多个法院查封，并在后续得知涉案房屋进入执行程序在法院拍卖阶段已被反诉被告以1262160元拍下。反诉原告认为，反诉被告在已知涉案房屋有抵押且被查封的情况下与其签订合同，未按期交付约定房款，致使反诉原告未能及时解封房屋并办理还款赎证。后反诉被告向反诉原告支付62万元房款，签订补充说明，已是明治合同不能继续履行仍为之，其造成的结果应由自己承担。同时反诉被告作为涉案房屋承租人，以其具有优先购买权以低于合同约定价款拍下涉案房屋的行为并未使其遭受严重损失。另一方面，第三人在明知涉案房屋存在抵押及查封的情况下仍然促成双方交易，最终导致合同目的不能实现，自身也具有重大过错。因此，为维护反诉原告自身利益，《合同法》及《民事诉讼法》相关规定发，向法院提起反诉，望判如所请。吕文志辩称，两被告的反诉请求及事实理由颠倒是非、混淆概念、偷换概念。第一，虽然被告也提出了解约的诉讼请求，但是被迫的解约，不是主动的解约，因为合同事实上已经不能履行了，不能实现合同目的。第二，解约不等于无效，反诉原告提出的第三、四项诉讼请求非常奇怪，反诉原告要求吕文志支付占用费首先没有合同依据，也没有法律依据，解约是我们起诉以后由法院确认的，不代表合同无效后要恢复到原始状态。另一方面，反诉原告在陈述过程中连对占用费的计算的起算时间都没有任何根据，不能证明其履行交付义务的具体时间，对自己的主张都不能举证证明，所以这部分诉求是没有任何基础的。第三，反诉原告要求吕文志承担违约责任纯属颠倒是非。首先合同约定了款项的交付时间，但是法律没有规定双方不能合意变更，事实上双方已经以双方的行为和意思表示签订了补充协议，变更了款项支付的时间，改为2019年10月30日，既然已经达成了新的意思表示，就无权再要求按原来的合同约定追究违约责任。反诉原告提出的维权代理费用也没有根据，本案中吕文志才是真正的受害人，在不清楚相应的情况下基于对被告和第三人的信赖，只知道房子存在按揭贷款，存着善良的愿望就进行了交易，所以真正维权的只有原告。反诉原告提出他们告知了查封事实是在偷换概念，我们从来不否认吕文志知道房屋有按揭贷款，合同中也约定了要付款赎证，但不等于原告清楚房屋还存在查封，也不能代表原告知道被告有多少债务，被告把因果关系搞错了，原告的房子被查封的原因是他在外面欠了很多债务，不是因为原告没有付款而导致房屋被查封。综上。请求法庭查明事实，驳回反诉原告的全部诉讼请求。新亚地产陈述称，针对本诉中要求确认解除房产买卖居间合同及补充协议，我方是居间法律服务关系的相对方，本案解决的是买卖法律关系，我方并非买卖法律关系的相对方，也并非补充说明的相对方，对此项诉讼请求不予发表意见。反诉原告认为我方也应当承担违约责任、资金占用费和律师维权费用。首先，本案解决的是房屋买卖法律关系，我方是居间法律服务关系的相对方，并非连带责任违约责任承担的主体，房屋实际也并非我方占用，当时是反诉原告同意反诉被告居住在房屋里的。其次，在合同签订时，反诉原告也没有向我方告知过房屋存在查封情况，只告诉房屋存在抵押，也没有提供房产证原件或复印件，我方无法查档。在后续的合同履行过程中，反诉原告在明知自己房屋有查封和多重债务的情况下，仍然重新达成补充协议，进行了另行约定，我方也并不认可。在双方重新约定的过程中，我方也提示过双方此种做法可能存在风险，但双方也未听取我方意见。双方自行进行了付款事宜。综上，我方不该承担本案的任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的个人信用报告，该证据与原被告的诉讼主张均无关联，本院不予采纳；对被告提交的原告与新亚地产员工腾某的微信聊天记录及谈话录音，经质证，第三人对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认；对被告提交的民事案件委托代理合同、民事案件委托代理补充合同、发票，经核对与原件一致，本院该组证据真实性予以确认。对第三人提交的房产买卖合同，虽无原件核对，但该合同的提供方被告对其真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；对第三人提交的房产买卖居间合同，因无买卖双方签字确认，不具备合同的相对方，故本院对该证据不予采纳；对第三人提交的2020年6月16日原告与第三人员工腾某通话录音，因无原始载体予以核对，且原告对该录音真实性持异议，故本院对该证据不予采纳；对第三人提交的2020年6月16日被告与第三人员工腾某通话录音，虽无原始载体核对，但被告对该录音内容真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；对证人腾某证人证言，其陈述的原被告签约过程与原被告提交的证据及陈述基本吻合，故本院对其真实性予以确认。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2019年8月9日，熊海元（卖方、甲方）、吕文志（买方、乙方）、新亚地产（经纪方、丙方）签署《房产买卖居间合同》，约定：熊海元向吕文志出售坐落于昆明市盘龙区房屋（以下简称涉案房屋）；房屋有抵押，约定于2019年9月30日前办理抵押解除手续，解除方式为乙方首付款垫资548000元帮助甲方解除抵押，并办理相关公证手续；房屋成交价格为1478000元；付款方式为按揭贷款，在2019年10月15日前，乙方将首付款548000元交给甲方，剩余房款930000元由乙方贷款银行支付给甲方；甲方有银行贷款未还清，乙方替甲方还款赎证，乙方于2019年9月15日前支付200000元给甲方，于2019年10月15日前支付剩余348000元，具体还款时间以银行为准；合同履行过程中发生争议，应先协商，协商不成时可向人民法院诉讼，且案件受理费、律师费、保全费、公告费等因此产生的费用均由违约方承担；如甲方隐瞒房屋情况而导致实现不了合同目的的视为甲方违约。合同还对其他具体事项进行了约定。2019年10月29日，熊海元致电吕文志，向其催要首付款，并告知首付款是要用于保全解封，吕文志表示知道，并称“该往里面打钱就完了嘛”，同时承诺会向熊海元付款解封。2019年10月30日，熊海元、吕文志就2019年8月9日签署的《房产买卖居间合同》签署《补充说明》，约定：房价由原来的1478000元改为1442000元；付款方式由原来的商业贷款改为一次性付款购房，支付方式为2019年10月30日前支付620000元，熊海元收到吕文志通知后办理过户手续；吕文志2019年12月15日前把剩余822000元一次性交付给熊海元；违约责任按照之前合同执行。另查明：1.2013年5月29日，熊海元、刘国庆共同购买了涉案房屋，涉案房屋为二人共有。2.涉案房屋于2016年9月26日设立抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司昆明分行，被担保主债权数额1000000元。3.涉案房屋于2018年8月8日被西山区人民法院查封、于2019年9月27日被我院查封、于2019年10月9日被我院再次查封、于2019年10月21日被昆明市五华区人民法院查封、于2020年3月6日被昆明市五华区人民法院再次查封。4.2020年9月23日，吕文志通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权。根据原被告的举证质证以及在庭审中的陈述，本院总结本案的争议焦点为：1．本案房屋买卖合同的违约方是哪一方；2.吕文志是否需要向熊海元支付房屋占用使用费；3.原被告双方是否应向对方承担因维权产生的律师费；4.第三人应否在本案中承担责任。针对第一个争议焦点，原告主张被告隐瞒涉案房屋被查封及欠巨额债务的事实导致涉案房屋无法过户；被告主张原告未及时支付购房款，导致原告不能及时解封涉案房屋，从而无法过户。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一，本案中，涉案房屋自2018年8月即被人民法院查封，虽就被查封的财产订立买卖合同并不影响合同效力，但因交易标的物被查封会阻碍买受人取得标的物所有权，且在原被告双方签订房屋买卖合同后涉案房屋又因被告原因多次被人民法院查封，导致原告取得涉案房屋所有权的阻力持续增加。被告主张已告知原告房屋被查封，但根据原被告及第三人提交的证据，被告最早知道涉案房屋存在查封系在2019年10月29日，《房产买卖居间合同》中对房屋情况描述仅为“有抵押”。综上，本院认为由于被告的原因导致房屋被多家法院查封，实际上阻碍了原告取得涉案房屋所有权，致使被告不能履行向原告转移标的物所有权的义务，故被告构成违约。第二，2019年8月9日，原被告双方签订了《房产买卖居间合同》，其中对原告的付款方式及期限进行了明确细致的约定，然而原告未能按照《房产买卖居间合同》约定的时间向被告支付首付款，其逾期付款的行为已然构成违约。至2019年10月30日，双方对《房产买卖居间合同》的价款及付款方式、期限进行补充约定，变更了涉案房屋价款及付款方式、期限进行了变更，原告依照变更后的内容向被告支付了第一期购房款620000元，但未按变更后的约定支付尾款，其逾期支付购房尾款的行为亦构成违约。对于原告称其不支付购房尾款系因被告未能赎回产权证，但庭审中原告多次陈述称其理解的查封仅为抵押，两种陈述相互矛盾，本院不予支持。综上，本案中原被告均构成违约。针对第二个争议焦点，被告主张自房屋交付后原告一直占有使用房屋，合同解除后原告应向被告支付占用期间的占用使用费；被告主张双方对房屋占用使用费无约定，且无法律规定应支付占用使用费。本院认为，首先，所谓房屋占用使用费，应为一方无权占有房屋，导致房屋所有人权利受侵害而产生的损失。本案中，原告进入涉案房屋系基于原被告双方签署《房产买卖居间合同》后，合同进入履行阶段，经被告同意后的行为，故原告占用涉案房屋系合法占有，不存在侵害被告权利的基础。其次，在本案诉讼前，原被告双方未就《房产买卖居间合同》解除事宜进行协商，且本案《房产买卖居间合同》不存在无效或被撤销的情形，故在本案诉讼前双方的房屋买卖合同关系仍旧存续，原告在房屋买卖合同关系存续期间占用涉案房屋系合法占有。综上，原告无须向被告支付房屋占用使用费。针对第三个争议焦点。根据《房产买卖居间合同》约定，违约方应承担对方应诉讼产生的律师费，如前所述，原被告双方在本案《房产买卖居间合同》履行过程中均构成违约，故本院认为双方均无须负担对方因本案诉讼产生的律师费。针对第四个争议焦点。原告当庭撤回要求第三人承担责任的诉讼请求；被告认为由于第三人作为中介方，在明知涉案房屋不能交易的情况下还促成双方交易，故第三人在履行合同的促成中存在过错，因而应当承担相应的违约责任及损害赔偿责任。本院认为，根据三方签订的《房产买卖居间合同》，其中包含两个法律关系，其一为原被告之间的房屋买卖合同关系，其二为原被告与第三人之间的居间合同关系。根据被告的主张，其认为第三人违反了居间人的审慎注意义务，系居间合同关系范畴，而根据原被告各自的诉讼主张，本案审理的是原被告之间的房屋买卖合同关系。合同具有相对性，第三人并非房屋买卖合同关系的一方相对人，故本案中不宜审理居间合同关系，被告方可另案向第三人主张权利。对于原被告均要求解除《房产买卖居间合同》及补充说明的诉讼请求，本院充分尊重原被告的意愿，确认《房产买卖居间合同》及补充说明解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原被告签署的《房产买卖居间合同》及补充说明解除，合同解除后，被告依据该合同取得的620000元购房款应当向原告归还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、吕文志与熊海元于2019年8月9日签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系及2019年10月30日签订的补充说明解除；二、熊海元、刘国庆于本判决生效之日起十五日内共同向吕文志返还购房款620000元；三、驳回吕文志的其他诉讼请求；四、驳回熊海元、刘国庆的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13134元及反诉案件受理费3319.25元，合计16453.25元，由吕文志负担4410元，由熊海元负担12043.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年十一月二十三日书记员  孙海鸥