西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初8791号 原告：陈东东，男，1987年7月24日出生，回族，无业，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：李娟，陕西科迈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦娟，陕西科迈律师事务所律师。 被告：马建设，男，1969年10月18日出生，汉族，个体工商户，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：弥滟彤，陕西学进律师事务所律师。 原告陈东东与被告马建设房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈东东及其委托诉讼代理人秦娟，被告马建设及其委托诉讼代理人弥滟彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告于2020年3月22日所签《房屋租赁合同》无效；２、被告向原告返还租金18000元，房屋押金3000元；3、请求判令被告赔偿原告各项经济损失96413元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年3月22日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市碑林区太乙路祭台小区2号楼门面房17号房屋出租给原告经营卤肉熟食使用，每月租金3000元，押金3000元。合同签订后，被告支付了半年的租金18000元。嗣后，原告投资装修并购买设备原材料，开业仅两个月，原告接到规划局综合执法大队通知，称原告所承租门面房系违法建筑不得作经营使用，被告隐瞒该事实将房屋出租给原告，导致原告投入大量资金最终却不能正常经营，给原告造成巨大经济损失。 被告辩称，涉案《房屋租赁合同》合法有效，被告无需返还租金、押金、损失赔偿。理由如下：1、被告作为承租方，在与原告签订房屋租赁合同时并未收到西安市规划局碑林分局出具的市规划函【2019】56号及市规碑函【2019】310号，该两份文件均是2020年6月左右，被告才知悉，被告主观上并无过错。市规碑函【2019】56号虽对承租房屋定性为违法建设，但后出具的市规碑函【2019】310号对市规碑函【2019】56号的认定函予以变更，对涉案房屋进行整改，不得用作经营，且最终认定涉案房屋并不是违法建设，故符合法律规定，应当有效；2、退一步讲，即使认定案涉房屋租赁合同无效，依据法律规定，原告应当参照合同约定支付占有使用费，故原告无权要求被告返还租金；3、合同中被告向原告出租的是地下室，上面的门面房是赠附出租的，租赁用途并未写明，被告并不知情用于经营，被告主观上并无过错；4、原告未经被告书面同意擅自改造租赁房屋，违反合同约定，应当向被告承担违约责任；5、原告所购买的设备和原材料属于动产，并未损毁灭失，不存在损失，至今仍存放在承租房屋内，被告先前已经交付的6个月房租，2020年7月23日到期，原告并未支付后半年的租金，且现已拖欠3个月电费，共计1284.2元，原告应当返还，双方的合同已经履行完毕，不存在合同无效和解除的情况。 经审理查明，2020年3月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将其位于西安市碑林区太乙路1号祭台小区2号楼地下室编号17门面房地下长条型房一间出租给原告使用，租赁期限为12个月，自2020年3月22日起至2021年3月21日止。双方约定租金为每月3000元，并约定原告向被告缴纳押金3000元。原告于2020年3月15日向被告支付了3000元房屋押金，并于2020年3月17日向被告支付了6个月的房租18000元，被告于2020年3月22日将房屋交付给原告，原告在此经营卤肉熟食食品。据原告所述，2020年7月，因规划局综合执法大队多次到店执法称该店铺不能用于经营并于2020年7月16日拆除店铺门头，导致原告无法正常经营关门。原告自述其已于2020年10月26日将房屋清腾并将钥匙移交，且已电话通知了被告。据被告提交的证据显示，其已经缴纳了涉案房屋2020年7月、8月、9月份的电费合计1284元。 另查，西安市规划局碑林分局于2019年1月24日向碑林区城市管理局作出市规碑函【2019】56号《关于违法建设认定的函》，载明：“建设东路南侧，祭台小区2号楼西侧，搭建有一层砖混结构房屋，面积约30平方米。该房屋未经规划许可，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条、《西安市城乡规划条例》第35条之规定，属违法建设。”2019年4月26日，西安市规划局碑林分局又向碑林区城市管理局作出市规碑函【2019】310号《关于变更违法建设认定函的函》，载明：“我分局于2019年1月24日作出了市规碑函【2019】56号违法建设认定函，并已转你局。经研究，我分局决定对市规碑函【2019】56号违法建设认定函予以变更，对函中所述祭台小区2号楼西侧砖混结构房屋进行整改，不得做经营使用。请你局监督执行。” 上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、西安市规划局碑林分局关于违法建设认定的函、聊天记录、照片、微信转账凭证、收款收据（7张）、销货清单（3张）、销售清单1张、收款收据6张、食品销货凭证、收款收据、出库单、委托代理合同及律师费发票，被告提交的市规碑函【2019】310号函复印件、马建设与出租房东兰春林的微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的房屋租赁协议的效力问题；二、被告是否应当向原告赔偿损失，如应赔偿损失数额如何认定。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告并未提供合理有效证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。据被告提交的西安市规划局碑林分局作出的市规碑函【2019】310号《关于变更违法建设认定函的函》中明确载明，对本案所涉房屋进行整改，不得做经营使用。原、被告签订的《租赁合同》明确约定所出租的房屋系“门面房”，且被告亦明确知晓原告承租该房屋系用于经营。故对原告主张其与被告签订的房屋租赁合同无效之请求，有事实及法律依据，本院予以采信。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告作为完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同时应对租赁物的产权、性质、用途等尽到一定的审查注意义务，而双方对此均未尽到相应的审查义务，都存在过错，应当各自承担相应的责任。对原告主张因合同无效受到的具体损失，认定如下：1、房屋租金及押金，双方确认原告于2020年7月16日停止经营，故对原告自2020年3月22日至2020年7月16日期间对该房屋的实际占有使用费，应参照合同约定的租金标准予以扣除，被告依法应返还原告剩余房租6600元，并退还原告房屋押金3000元；2、装修损失，双方在合同中对装修事项并无约定，据原告提交的证据显示，其花费的装修款合计20335元。对上述损失，综合本案实际情况，本院酌情认定原告应承担的责任比例为30%，被告应承担的责任比例为70%。故被告依法应赔偿原告该项损失14234.50元；3、购置物品损失，原告主张其为开店所购置的物品花费金额合计27110元，据原告提交的证据显示该类物品均属于可拆除、可移动搬离的物品，故原告可自行搬离，对该损失不予认定；4、食材损失，原告主张其2020年6月、7月为经营所储备和购进的肉类食材、调料等共花费金额合计33461元。本案中，原告自述2020年6月底相关部门就多次到店内告知称该房屋不得用于经营，原告就应及时停止经营，并在停止经营后及时采取适当措施以防止损失的扩大。而本案中原告在明知该房屋不得用于经营后仍继续采购食材，且在停止经营后对食材未采取适当措施及时处置止损，致使损失扩大，故对该项损失依法不予认定。对马建设提出的其垫付的涉案房屋2020年7月、8月、9月的电费1284元，因被告并未提出反诉，对此依法不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告陈东东与马建设签订2020年3月22日签订的《租赁合同》无效。 二、被告马建设于本判决生效后十日内返还原告陈东东房屋租金6600元、押金3000元，合计9600元。 三、被告马建设于本判决生效后十日内赔偿原告陈东东损失14234.50元。 四、驳回原告陈东东其余诉讼请求。 案件受理费2648元，减半收取计1324元，由原告陈东东负担929元，被告马建设负担395元（此款原告陈东东已预付，被告马建设在支付上述款项时一并直付原告陈东东395元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  刘曼 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  叶泳