广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初18613号原告：广州富阳物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈正涛，执行董事。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被告：广州黄万应堂健康产业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黄祥林。委托诉讼代理人：胡惠莉，女，1965年3月8日出生，系公司员工。原告广州富阳物业管理有限公司与被告广州黄万应堂健康产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州富阳物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗锦华倩，被告广州黄万应堂健康产业有限公司的法定代表人黄祥林及委托诉讼代理人胡惠莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日租金、物业管理费75780元及2019年12月1日至2020年5月31日电费1297元、水费283元、垃圾费225元；2、被告向原告支付拖欠的2020年1月至5月租金及物业管理费的违约金（违约金均以16840元为本金，分别自每月6日起按照每日5‰计算至付清之日止）；3、被告向原告支付律师费10000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原、被告于2019年7月27日签订《正阳大厦租赁合同书》，约定原告将广州市白云区机场路***号正阳大厦1606室出租给被告，月租金（含管理费）为16840元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告一直支付至2019年12月份的租金，剩余租金未支付，经原告多次发函催告无果。2020年5月底，被告更撤离了租赁场地。根据合同约定，被告拒不履行支付租金及有关费用的合同义务已构成违约，故提起本案诉讼。被告辩称：被告曾在2019年12月23日付了一笔钱，应当是支付2020年1月的租金。2020年1月开始，被告并未使用涉案商铺，不应产生水电费，原告抄表的度数为0，还要求被告承担10%的损耗，不合理，对水电费不予确认。押金可用于抵扣欠费。租赁场地在2020年1、2月受疫情影响。原告已于2020年3月8日将房屋上锁，被告无法进入，故2020年3月8日之后的租金不应由被告承担。2020年5月，原告又将涉案商铺出租给其他人，被告仍留存有物品在涉案商铺内需要搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的《正阳大厦租赁合同书》、快递单及查询记录、律师函、缴费通知单、委托代理合同、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《正阳大厦租赁合同书》，约定甲方将位于广州市白云区机场路***号正阳大厦***室（以下简称涉案商铺）租赁给乙方，建筑面积224平方米，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，从2019年8月1日开始计收租金及物业管理费；每月租金（含物业管理费）16840元，签订本合同的当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金32076元及水电费周转金14918元，乙方应于每月5日前向甲方支付本月租金；电费为1.38元/度，水按供水部门公布的收费标准收取，水电费的损耗按实际用量的10%计收；乙方逾期支付租金（含物业管理费）、水电费等其他应付的一切费用，每逾期一天按拖欠总金额的千分之五支付违约金，逾期20天未付清租金（含物业管理费）等费用的，甲方有权解除本合同、并收回租赁场地；解除合同时，守约方应书面通知违约方，以特快专递或投递挂号信件方式按本合同约定的地址寄予违约方，在寄出日（含邮寄日）后的第四日为合同正式解除日；乙方违约的，所收保证金及已（预）收租金（含物业管理费）不予退还，造成甲方损失的应据实赔偿；为主张相关权利而导致守约方通过法律途径或其他途径解决的，违约方应承担守约方为此付出的全部费用，包括但不限于诉讼费、评估费、律师费；等等。2020年4月30日，原告向被告发出律师函，内容是因被告自2020年1月开始拖欠租金、管理费、垃圾费、水电费合计60455元，已构成违约，请被告于收函之日起3日内支付欠款，否则需承担法律责任。原告出示中国邮政邮寄查询记录，显示2020年5月2日邮件被代收。2020年6月9日，原告与广东创杰律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该律所为原、被告租赁合同纠纷提供诉讼服务，律师费为1万元；等等。2020年6月22日，广东创杰律师事务所向原告开具律师费发票，金额为1万元。原告为证实涉案商铺具有合法产权，出示军队房地产使用许可证复印件，记载发证机关为中央军委后勤保障部房地产资源管理中心，房地产位置为广州市白云区机场路1438号有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日。审理中，原告明确其诉讼请求中租金1月及3-5月为14600元、2月为7300元，管理费1月及3-5月为2240元、2月为1120元，垃圾费为45元/月。原告另出示缴费通知单，记载2019年12月至2020年4月均有用电，并产生公共水电费；费用须在每月10前缴纳。被告为证实其在2019年12月23日支付过租金，出示微信通信记录，显示对方催促被告支付本月租金后，被告方支付了17230元。原告确认收到该笔费用，但主张是2019年12月的费用，与诉请费用无关。还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。广东省人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应,后决定自2020年5月9日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。本院认为，原告出示的军队房地产使用许可证复印件不能等同于涉案商铺的合法报建手续，现原告未能举证证实涉案商铺所在建筑物已取得建设工程规划许可证或相应产权证明，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间签订的《正阳大厦租赁合同书》应属无效合同。被告主张原告于2020年3月8日收回涉案商铺，但未能提供证据证实，原告亦不予确认，应由被告承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告自认的于2020年5月31日收回涉案商铺的事实予以采信，确认收回商铺时间为2020年5月31日。关于租金（含物业管理费），现已认定原告于2020年5月31日收回涉案商铺，故原告要求被告支付2020年1月1日至5月31日之间的租金（含物业管理费）75780元（14600元×4+7300元+2240元×4+1120），合法合理，本院予以支持。被告主张于2019年12月23日支付了2020年1月的费用，但被告出示的微信通信记录中明确记载原告方催要的是2019年12月的费用，被告在被催要后支付的17230元应支付的是2019年12月的费用，故本院对被告主张已支付2020年1月费用的事实不予采信。关于水电费及垃圾费，原告已出示缴费通知单记载了每月应收水电费及垃圾费数额，被告虽有异议但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张的水电费及垃圾费数额予以采信，并对原告要求被告支付电费1297元、水费283元、垃圾费225元的诉请予以支持。被告主张实际用量为0不应再承担10%损耗，因存在公共用水用电，公共用水用电并未约定无需承担损耗，故本院对被告该项抗辩不予采纳。被告主张应将租赁保证金及水电保证金抵扣所欠费用，现合同无效，依据无效合同所取得的财产应当相互返还，故原告本应向被告返还保证金32076元及水电周转金14918元，现被告主张可用于抵扣欠费合理。为方便计算，本院统一抵扣租金及物业管理费，故抵扣后，被告需要承担的租金及物业管理费数额为28786元（75780元-14918元-32076元）。关于租金及物业管理费的违约金及律师费，因合同无效，故合同中关于违约金及律师费的约定均属无效，且原告自身对于合同无效亦应承担一定过错，故原告要求被告支付违约金及律师费于法无据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州黄万应堂健康产业有限公司向原告广州富阳物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金及物业管理费差额28786元；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州黄万应堂健康产业有限公司向原告广州富阳物业管理有限公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的电费1297元、水费283元、垃圾费225元；三、驳回原告广州富阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1360元，由原告广州富阳物业管理有限公司负担1016元，由被告广州黄万应堂健康产业有限公司负担344元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月十日书记员  苏秋雅