甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1166号 上诉人（原审原告）：郭某，男，1986年2月7日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张某，甘肃正峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃张掖八冶金泰房地产开发有限公司。 统一社会信用代码91620700571619579D。 法定代表人：刘某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，甘肃祁峰律师事务所律师。 上诉人郭某与被上诉人甘肃张掖八冶金泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2020）甘0702民初4589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭某的委托诉讼代理人张某，被上诉人甘肃张掖八冶金泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭某上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人未办理房屋权属证明，显属违约。1、上诉人与被上诉人于2015年12月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，并于当日向上诉人交付了房屋，上诉人足额支付了购房款，办理房屋产权证属于主合同义务，但被上诉人至今未予办理；2、房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定，否则就是无效，不产生法律效力，等同于未交付。被上诉人将未进行竣工验收，没有进行验收备案，不具备交付条件的商品房进行交付，违反国家法律的强制性规定，该交付行为是无效的。一审法院认定双方在合同中对房屋交付条件进行变更的认定明显错误。二、被上诉人不能办证的原因系其自身原因导致。被上诉人因未交清税款，导致房屋未能竣工验收，房屋至今不能办理产权证明，被上诉人应承担违约责任。关于违约金的承担，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在规定的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。其中第（三）项是，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。房屋竣工与竣工验收是两个概念，上诉人主张违约金亦是参照该法律规定。就上诉人的损失，虽然上诉人无证据证明具体的损失金额，但法律明确规定违约金如何计算，其次，上诉人因为子女跨区域上学问题，需要另购置房屋，但目前居住的房屋无法出售，已然给上诉人造成损失。 甘肃张掖八冶金泰房地产开发有限公司辩称：1、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系有效合同，房屋交付应自转移占有之日起计算。同时，上诉人系完全民事行为能力人，且民事行为以约定优先，被上诉人按照合同约定交付房屋并不存在违约行为。2、本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋不能办理产权登记也并未给上诉人造成直接损失，因此也不能以此判令被上诉人承担违约责任。（1）、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是房屋预售合同，而不是现房出售合同。根据《城市房地产管理法》第四十五条之规定，商品房预售的条件当中并没有规定未竣工验收的房屋不能交付使用，因此我方交付的房屋不违反相关法律规定。（2）、根据一审庭审调查，被上诉人一直在积极申请竣工备案申请，未取得竣工验收备案，致使房屋不符合初始登记条件，现在尚不能办理房屋过户手续，并不是被上诉人的原因造成。（3）、未能办理房屋产权过户手续并没有给上诉人造成实际损失，且不能转让、出售房屋，并不是直接损失。因此，上诉人要求支付违约金的请求没有事实及法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郭某向一审法院起诉请求：1、判令被告立即履行为原告办理房屋权属证书的义务；2、判令被告支付逾期办证违约金73899.18元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的××区住宅楼一套，房屋预测建筑面积123.03平方米，总价款为410551元，并约定买受人应当于2015年12月29日前支付首期房价款130551元，余款280000元向公积金管理中心申请贷款支付；该商品房交付时应当符合下列所列条件：该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同对其他事项还进行了约定。后原告向被告付清了全部房款，被告向原告出具了收款收据，并向原告交付了涉案房屋。2018年以及2020年4月22日，被告两次向甘州区住房和城乡建设局递交《关于八冶·南湖壹号项目10#、11#、12#、13#、14#住宅楼竣工验收的申请》，申请对八冶·南湖壹号项目10#、11#、12#、13#、14#住宅楼进行竣工验收。2020年6月22日，甘州区住房和城乡建设局向本院出具说明一份，载明：“位于××区，在2018年提请了竣工验收备案申请，但由于该小区规划未验收，不具备竣工验收条件，2020年4月22日再次递交竣工验收备案申请，现正等待验收备案，故暂无南湖壹号小区13号楼竣工验收备案资料”。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告已履行了付款义务，被告亦向原告交付了房屋，但根据庭审查明的事实，因本案所涉房屋尚未竣工验收且尚未办理完毕相关审批手续，暂不具备办理房屋产权登记的条件。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，涉案房屋现虽已由原告实际入住，但因尚未竣工验收合格，也未办理初始登记，办理房屋权属转移登记的条件尚未成就，故对原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，不予支持。待涉案房屋具备办理产权登记条件后，原告可另行主张权利。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金73899.18元的诉讼请求，一审法院认为，第一、原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中并未约定办理房屋所有权证的时间及逾期办理房屋所有权证的违约责任；第二、涉案商品房虽不符合法律规定的交付条件，但已实际进行了交付，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条第一款明确约定：该商品房交付时应当符合下列第2项所列条件12：“该商品房已取得房屋测绘报告”，涉案房屋在交付时被告已经按约完成了房屋的测绘，并取得了测绘报告，作为买受人的原告在明知且自愿的情况下接收涉案房屋并入住多年，应当视为其同意变更约定的交付条件。第三、原告也未提交任何证据证明因未取得房屋所有权证给其造成了损失，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告郭某要求被告甘肃张掖八冶金泰房地产开发有限公司为其办理房屋产权证书的诉讼请求；二、驳回原告郭某要求被告甘肃张掖八冶金泰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。案件受理费1647元，减半收取823.50元，由原告郭某负担。原告已交纳，本院退还原告案件受理费823.50元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人甘肃张掖八冶金泰房地产开发有限公司作为房地产开发企业，依法取得国有土地使用权证、商品房预售许可证后将房屋出售给上诉人，双方形成的商品房买卖合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现上诉人起诉要求被上诉人协助办理房屋不动产登记及因迟延办证要求支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，当事人并未约定办理不动产登记的时间，直至本案二审法庭辩论终结前，涉案房屋所在的南湖壹号13号楼尚未进行竣工验收，上诉人所购房屋并不具备办理产权登记的条件。故上诉人要求被上诉人协助办理产权登记的上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用的前提是因房屋出卖人的原因在法定期限内导致买受人不能取得房屋权属证书，由出卖人承担违约责任的情形。但本案在上诉人提起诉讼之前，被上诉人已经将竣工验收申请递交到甘州区住房和城乡建设局，该局出具的便函并未载明工程至今未验收是因被上诉人的原因导致。上诉人购买涉案房屋的主要目的是用于家庭居住，房屋在合同签订之日起被上诉人已经实际交付上诉人，上诉人并未提交证据证明因未办理产权登记手续给其造成了实际损失。故上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人郭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1647元，由上诉人郭某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 许 静 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。