广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2701号上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市××××××“晶都花园”5幢一楼，统一社会信用代码914×××××××××××230B。法定代表人：田月霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩跃，该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨华富，男，1963年8月12日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门东北大马路。被上诉人（原审被告）：陈婉芬，女，1970年10月8日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门东北大马路。上诉人广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司（以下简称海伦堡物业中山分公司）因与被上诉人杨华富、陈婉芬物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海伦堡物业中山分公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判杨华富、陈婉芬向海伦堡物业中山分公司支付2017年3月至2019年4月期间的物业管理费11494.89元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费443.6元为基数，分别从欠费次月的1日起计收，2017年4月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）。事实和理由：涉案房屋属于叠加别墅，《前期物业管理服务合同》约定以2.5元／月／平方米的标准计算物业管理费，该合同系双方真实意思表示，应受法律保护。海伦堡物业中山分公司已在一审中提交合同、缴费通知单等证明涉案房屋属于叠加别墅。一审法院按照高层2.2元／月／平方米的标准计算物业管理费属于认定事实错误，应予改判。杨华富、陈婉芬未作陈述。海伦堡物业中山分公司向一审法院起诉请求：杨华富、陈婉芬支付2017年3月至2019年4月期间共26个月的物业管理费11494.89元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费2.5元为基数，分别从欠费次月1日起按3‰利率计算至清偿之日止，暂计至2019年4月24日为23577.42元）。一审法院认定事实：2013年12月1日，中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源房地产公司）作为甲方、海伦堡物业中山分公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方对甲方负责开发建设的中山市坦洲镇海伦印象商住小区实行前期物业管理；物业服务费由业主按照房产证中的建筑面积交纳。房产证办妥之前，物业服务费由业主按照物业《房屋买卖（预售）合同》中约定的销售建筑面积交纳，具体标准为高层2.2元/月/平方米，别墅2.5元/月/平方米；业主应于收楼通知书载明的交楼之日起交纳物业服务费，若业主提前收楼，则从收楼之日起交纳物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应从逾期之日起按欠费总额的一定比例向乙方支付违约金；合同自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。杨华富、陈婉芬购买本案物业后，与海伦堡物业中山分公司签订《前期物业管理服务合同》，合同中关于物业服务费计收标准与前述《前期物业服务合同》一致，并约定交纳物业服务费的时间为每月10日前，逾期交纳的，海伦堡物业中山分公司有权要求杨华富、陈婉芬补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。另查，中山市不动产登记资料查询结果载：杨华富、陈婉芬是广东省中山市××××××××××××××××××××××的业主，总层数为34层，所在层为4，物业建筑面积117.62平方米。杨华富、陈婉芬于2016年12月15日办理上述物业收楼手续后，未支付2017年3月至2019年4月期间共26个月的物业服务费，海伦堡物业中山分公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张本案民事实体权利。海伦堡物业中山分公司提供的物业服务照片反映其为案涉小区提供了出入登记、设备维护、绿化养护、日常清洁等方面物业服务。一审法院认为，本案为涉澳物业服务合同纠纷。由于双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，而涉案合同的签订地、履行地均发生在内地，因此内地法律与本案纠纷具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。海伦堡物业中山分公司是经建设单位金源房地产公司选聘为金色江湾花园小区提供前期物业管理的物业服务企业，其与杨华富、陈婉芬签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”，海伦堡物业中山分公司为案涉物业提供了物业服务，杨华富、陈婉芬未按时交纳物业服务费已构成违约，应按法律规定及合同约定，承担支付物业服务费的违约责任。海伦堡物业中山分公司主张按别墅标准2.5元/月/平方米计算本案物业服务费，但不动产登记资料查询结果显示案涉物业属高层建筑、总层数34层，故应参照《前期物业服务合同》中关于高层住宅的标准2.2元/月/平方米核算物业服务费为宜。经核算，杨华富、陈婉芬应向海伦堡物业中山分公司支付2017年3月至2019年4月期间物业服务费6727.86元（117.62元/月×2.2元/平方米×26个月）。关于违约金问题。海伦堡物业中山分公司主张按每天千分之三利率自欠费次月1日起计收滞纳金，但该标准明显过高，海伦堡物业中山分公司未举证杨华富、陈婉芬未交纳物业服务费造成其经济损失或等于该约定标准，故根据公平公正原则，一审法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行已取消该标准，故自该日起应按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。杨华富、陈婉芬经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、杨华富、陈婉芬于判决发生法律效力之日起七日内向海伦堡物业中山分公司支付2017年3月至2019年4月期间的物业服务费6727.86元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费258.76元为基数，分别从欠费次月的1日起计收，2017年4月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、驳回海伦堡物业中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元，由海伦堡物业中山分公司负担160元，杨华富、陈婉芬负担229元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉澳物业服务合同纠纷。一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕海伦堡物业中山分公司的上诉请求，本案的争议焦点为杨华富、陈婉芬应支付的物业服务费计算标准。经查，涉案《前期物业管理服务合同》第六条第二款约定：“1.高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.2元收取；2.别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取……”虽然合同载明别墅住宅按每月每平方米2.5元收取物业管理费，但并无约定涉案房屋以何种标准计算物业服务费，且不动产登记资料查询结果显示涉案房屋属高层建筑。故一审法院据此认定杨华富、陈婉芬应向海伦堡物业中山分公司支付物业服务费6727.86元及违约金正确，应予维持。综上所述，上诉人海伦堡物业中山分公司上诉请求物业服务费计算标准为每月每平方米2.5元不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司已预交），由上诉人广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年十一月十九日书记员  杨子岳