重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民3304号原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路****，统一社会信用代码：915001077500662364。法定代表人：杨华。委托诉讼代理人：王鹏飞，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。被告：邹昌平，男，1981年3月13日生，住四川省资阳市。原告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称“中华企业公司”）诉被告邹昌平房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员汤雪梅、朱宗群组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中华企业公司的委托诉讼代理人王鹏飞到庭参加了诉讼。被告邹昌平经本院依法公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中华企业公司诉称，2017年3月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区奥体路1号（重庆小时代天地项目）L2层227-5室的房屋出租给被告用于餐饮经营，租赁期为2年，自2017年3月10日至2019年3月9日；租金按月营业额抽成计算；合同对合同解除、房屋返还、款项支付、违约责任等进行了约定。2017年3月29日，原告将涉案房屋交付被告，但被告自接房以来长期拖欠租金等费用。被告仍未交纳拖欠费用，并于2018年8月4日闭店停止经营。原告于2018年9月29日向被告邮寄了《关于解除与邹昌平房屋租赁合同及配套协议的通知书》要求与被告解除合同，并支付欠付租金等各项费用，被告至今未履行相应义务。现原告起诉来院，请求法院判令：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议》于2018年8月4日解除；被告向原告支付欠付租金3276.3元及由此产生的违约金；被告向原告支付欠付的运营管理费15914.23元及由此产生的违约金；被告向原告支付欠付的公用事业费18931.4元及由此产生的违约金；被告向原告支付欠付的保洁费37989.25元及由此产生的违约金；被告向原告支付欠付的CPT租赁费1519.57元及由此产生的违约金；被告向原告支付从合同解除次日2018年8月5日至2019年8月20日的房屋占用期间使用费663.89元；被告向原告支付装修期、经营优惠期及经营优惠期满后第一个月所优惠的租金932.4元及装修优惠期优惠的运营管理费749元；被告向原告支付补偿金8210元；被告承担本案诉讼费。被告邹昌平未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。经审理查明，2017年3月6日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201703-L227-5），双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号（重庆小时代天地项目）L2层227-5号房屋（套内建筑面积为21.4平方米）出租给乙方用于餐饮经营；租赁期限自2017年3月10日至2019年3月9日（或实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2017年3月10日；甲方给予乙方的装修优惠期为1个月，自2017年3月10日至2017年4月9日；甲方给予乙方的经营优惠期为3个月，自2017年4月10日至2017年7月9日（或自实际交付日起算，并相应顺延）；2017年3月10日至2017年5月9日的租金按照每月100元交纳，2017年5月10日至2017年7月9日的租金按照每月200元交纳，2017年7月10日至2017年8月9日的租金按照月营业额8%-600元交纳（表中数据为保底租金，另需按合同约定收取提成租金）；在装修优惠期、经营优惠期内乙方仍需要全额缴纳运营管理费、前述期间的相关费用和其他费用如公用事业费等费用；甲方同意乙方在2017年9月20日内一次性支付自起租日起至2017年8月9日应付的所有租金；租金计算方式为月营业额抽成，2017年3月10日至2018年3月9日的月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的8%，2018年3月10日至2019年3月9日的月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的9%；待每月营业额抽成确定后，甲方双方应在次月5日对账，乙方在次月20日前（含20日）将上月租金交纳；乙方须于本租赁合同签订后七日内，向甲方支付5000元，作为乙方依约履行合同的保证金；乙方应于租赁期内向甲方支付运营管理费，每月1070元，但装修优惠期间的运营管理费为每月321元，第一期运营管理费乙方应于实际交付房屋之日起5日内向甲方或甲方指定的商场管理公司支付，后期的运营管理费应由乙方于每月20日之前支付下月的费用，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方在租赁期内向甲方或甲方指定的商场管理公司或自行支付实业发生的能源费用与其他公用实业费用，包括但不限于水电、空调、煤气等能源费用及其他公用事业费用，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内支付上一月的该笔费用，乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方须每月缴纳保洁费2500元，每逾期支付一日，按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方租赁房屋后应不迟于2017年4月10日开业，乙方需在正常营业时间内暂停或停止营业，应提前15日向甲方书面申请，经甲方书面同意后才可以暂停或停止营业；乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金（前述日租金按本合同解除前乙方应当已经支付的最高月租金标准进行计算）的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费；乙方逾期向甲方支付租金及合同约定的应由乙方向甲方或甲方指定商场管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方（前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3，两者取高）；逾期支付相应费用的违约责任，乙方逾期支付租金、运营管理费、租赁保证金、公用事业费、保洁费等乙方于本合同项下应当向甲方或甲方指定商场管理公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，前述违约金应当由乙方支付至合同解除之日止；合同所列地址为合同双方联系的有效方式，任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式以合同所载为准，被告的地址为：四川省资阳市安岳县双龙街乡锣鼓村组。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《租户销售数据采集协议》，约定：乙方同意使用甲方提供的销售数据采集方式，并自费安装符合甲方要求的销售数据采集系统及相应的收银设备，乙方同意向甲方租用小票打印监控设备（简称CPT），使甲方能够通过安装CPT的方式采集乙方销售数据信息。CPT设备租赁费用标准为100元/月/台，乙方向甲方租用CPT一台。合同签订后，原告于2017年3月29日向被告交付涉案房屋，被告承租涉案房屋经营“美食美客”。被告于2017年4月27日向原告申请其经营的“美食美客”于2017年4月29日开业。2018年8月4日，被告向原告发出申请闭店撤场，理由如下：因本店调整时间过长，导致客源流失严重，现无法持续经营下去，特申请闭店撤场。2018年9月4日，原告作出《关于美食美客欠费的沟通函》，其上载明：被告从2017年4月29日开业后，长期拖欠相应费用，截止2018年8月4日已累计欠费68744.2元（其中租金3608.46元、物业管理费12978.06元、水电费20622.2元、保洁费30322.58元、CPT设备租赁费1212.9元），另被告未经原告同意，擅自于2018年5月13日闭店停业至今，望原告在收到本函之日起五日内支付欠付费用否则，原告有权根据租赁合同与被告解除租赁合同关系，并追究相应违约责任。原告将前述沟通函邮寄给被告，但未妥投。2018年9月29日，原告向被告邮寄发出《关于解除与邹昌平房屋租赁合同及配套协议的通知书》，其上载明：原、被告签订的《房屋租赁合同》及配套协议于2018年8月4日起正式解除；被告已于2018年8月20日将租赁房屋以现状形式返还原告，被告应于收到本函后十日内申请办理租赁房屋地址所涉工商注销或变更登记；被告自2017年3月29日接收房屋以来至2018年8月4日，累计欠付租金、运营管理费、清洁费、水电费若干；被告交纳的保证金5000元不予退还，且应向原告补交优惠期所优惠的租金等费用，另按照月租金及物业费的3倍补偿原告4040.25元；被告应向原告支付拖欠交纳租金、管理费、公用事业费等所有欠费所社违约金、滞纳金，直至付清为止。前述费用请被告于2018年9月30日前全额支付原告。前述邮件的邮寄地址为“四川省资阳市安岳县双龙街乡锣鼓村组”，邮件于2018年10月11日退回。2018年8月20日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋返还确认书》，双方约定：甲、乙方确认签订的《房屋租赁合同》于2018年8月4日解除，房屋返还时间为2018年8月20日；乙方现已于2018年8月20日22时前将该房屋内未形成符合的装饰装修物进行拆除完毕，不存在拆除导致房屋毁损情况，且乙方已将可移动的物品均已清理搬离完毕；乙方承诺并保证本确认书签订生效之日起10日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续；双方同意其他未尽事宜按照双方签订的《房屋租赁合同》执行。审理中，原告认为合同约定的违约金标准过高，自愿按照年利率24%计算。原告自愿在2017年10月的运营管理费中减免火灾事故运营管理费345.16元。截止2018年8月4日，被告共欠交租金3276.3元、运营管理费15914.23元、公共事业费18931.4元、CPT租金1519.57元、保洁费37989.25元。上述事实，有当事人的陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、租户销售数据采集协议、交房通知书、交房表、房屋交付确认书、开业申请、沟通函、快递回单、通知书、停业申请、房屋返还确认书、交接确认单、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。原、被告于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》《租户销售数据采集协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告于2017年3月29日交付了涉案房屋，后双方2018年8月20日签订《房屋返还确认书》确认《房屋租赁合同》于2018年8月4日解除，被告已于2018年8月20日将房屋交还原告，前述确认书由原、被告签字确认，故本院确认前述《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议书》于2018年8月4日解除。《房屋返还确认书》明确约定，合同解除后，其他未尽事宜仍按照《房屋租赁合同》执行，故被告应当按照租赁合同约定向原告支付欠交费用。截止2018年8月4日，被告共欠交租金3276.3元，应当将前述欠交租金交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金，截止2018年8月4日，被告因迟延支付前述租金产生违约金476.61元。截止2018年8月4日，被告共欠交运营管理费15914.23元，应当将前述欠交运营管理费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金，截止2018年8月4日，被告因迟延支付前述运营管理费产生违约金2672.11元。截止2018年8月4日，被告共欠交公共事业费18931.4元，应当将前述公用事业费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金，截止2018年8月4日，被告因迟延支付前述公用事业费产生违约金2702.58元。截止2018年8月4日，被告共欠交CPT租金1519.57元，应当将前述CPT租赁费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金，截止2018年8月4日，被告因迟延支付前述CPT租赁费产生违约金278.86元。截止2018年8月4日，被告共欠交保洁费37989.25元，应当将前述保洁费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金，截止2018年8月4日，被告因迟延支付前述保洁费产生违约金6408.44元。原、被告于2018年8月4日解除了租赁合同，但被告于2018年8月20日向原告返还房屋，故被告应当向原告支付2018年8月5日至2018年8月20日的房屋占用期间使用费。租赁合同约定按照日租金的2倍支付该房屋占用期间使用费，故本院认定前述期间的房屋使用费共计663.89元。租赁合同约定，被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权要求被告补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方（前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3，两者取高）。现被告逾期向原告交纳租金的情形已符合前述约定，故被告应当向原告交纳装修优惠期所优惠的租金325.36元和运营管理费749元，共计1074.36元。租赁合同中未约定前述情形下，被告应补交经营优惠期的租金，故本院对原告的该项请求不予支持。此外，按照租赁合同约定，被告应补偿原告8210元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告邹昌平于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201703-L227-5）以及《租户销售数据采集协议》于2018年8月4日解除。二、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付欠交的租金3276.3元以及违约金476.61元，共计3752.91元。三、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付欠交的运营管理费15914.23元以及违约金2672.11元，共计18586.34元。四、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付欠交的公用事业费18931.4元以及违约金2702.58元，共计21633.98元。五、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付欠交的CPT租赁费1519.57元以及违约金278.86元，共计1798.43元。六、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付欠交的保洁费37989.25元以及违约金6408.44元，共计44397.69元。七、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付房屋占用期间使用费663.89元。八、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付装修优惠期的优惠租金、运营管理费，共计1074.36元。九、被告邹昌平于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付补偿金8210元。十、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2854元、公告费560元，合计3414元，由原告重庆中华企业房地产发展有限公司负担552元，被告邹昌平负担2862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 飞人民陪审员  朱宗群人民陪审员  汤雪梅二〇二〇年十一月九日书 记 员  边 媛