四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初7226号 原告：四川省南充市茂林物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区花园东路3号1层14号。 法定代表人：贾开军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷秋实，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：许宪荣，男，该公司员工。 被告：刘贵生，男，1955年3月21日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告：杨文珍，女，1955年12月3日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告四川省南充市茂林物业管理有限公司（以下简称茂林物业公司）与被告刘贵生、杨文珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。茂林物业公司的委托诉讼代理人雷秋实、许宪荣与刘贵生、杨文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茂林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费以及相关费用共计9618元；2.判令被告按照《物业管理服务合同》约定支付拖欠物业管理服务违约金6232元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月12日，原告与南充市安居房地产综合开发公司签订《前期物业管理服务合同》，原告自2010年2月12日起至今为南充市顺庆区清源南路38号瑞丰花园小区提供物业管理服务，住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月高层1.1元/㎡。被告是该小区2栋1单元601房业主，住房建筑面积为115.54㎡，从2014年3月1日起至2020年2月29日止，拖延交纳物业管理服务费及相关费用，其中，共拖欠72个月物业管理费9150元，代收代交垃圾处置费（每个月每户6.5元）共计468元。以上物业服务费及相关费累计9618元。在原告多次催收的情况下，被告以种种理由拖欠不交，根据《物业管理服务合同》条款应交违约金6232元，合计15850元。 刘贵生、杨文珍辩称，2013年3月接房，2014年装修时发现房屋漏水，找物业处理后继续装修，6月底装修完毕。当年10月搬家入住发现墙面起泡，是墙面广告的钢钉导致墙面开裂造成房屋漏水，物业公司多次推脱未作处理。后来自请工人对室内墙体处理，再后来找了很多物管的人，物业公司才处理外墙，至今处理的痕迹还在。另一方面，物业公司不作为，没有更换漏电开关；业主进门不方便开门时保安不开门；照明设施被破坏了三分之二，路灯坏了没有人修；保安配置不足，都是老弱病残；消防管道长期无水。综上，物业公司违约在先，不承认违约金、垃圾处置费，要求原告对室内墙面恢复原状，赔偿房屋空置9个月的经济损失13500元以及误工费、补漏工人费等合计23000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。茂林物业公司提交了《前期物业管理服务合同》《瑞丰花园前期物业服务协议》、催收通知单及邮寄单、维护管理小区图片、《瑞丰花园小区启动小区人车分流的通告》和《请求依法查处电瓶车违规停放充电的报告》等证据。刘贵生、杨文珍质证称，未收到催收通知单，照片看不清楚，去物业公司办公室反映的问题一直没有得到解决；维护管理小区的图片是虚假的，做了一件事就拍下来，对家里面墙面没有作回应；楼顶是违章建筑。 刘贵生、杨文珍提交了关于室内墙面、外墙和小区环境的图片共25张。茂林物业公司质证称，关于外墙的照片可以证实物业公司对外墙已作处理；关于小区门岗的图片不能证实门岗无人值守，是因为门卫保安都在做事情；关于有道小区门长期没有开放，是因为留出消防通道；生活垃圾脏乱差不是物业公司造成的，是因为市政府的污化处理问题导致整个南充市的垃圾无法正常转运。 结合当事人双方举证、质证和陈述，本院认定事实如下：2010年2月12日，南充市安居房地产综合开发公司（甲方）与茂林物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定委托管理期限暂定为三年，自工程竣工，甲方书面通知乙方进场时起算；合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止；业主与物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三交纳滞纳金。 2013年3月18日，刘贵生（甲方）与茂林物业公司（乙方）签订《瑞丰花园前期物业服务协议》，双方约定受南充市安居房地产综合开发公司委托，乙方对瑞丰花园小区进行物业管理服务，对房屋共用部位、共用设备、环境卫生、公共秩序等项目进行维护管理；前期物业管理有效期内，若房产公司终止《前期物业管理服务合同》，本协议自行终止；高层住宅（1-3楼）按建筑面积1.0元/平方米/月收取，高层住宅（4楼及以上）房按建筑面积1.1元/平方米/月收取；甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从欠交之日起按0.3%每日交纳违约金。 刘贵生、杨文珍系该小区业主，房屋建筑面积115.54平方米。经茂林物业公司书面催收，刘贵生、杨文珍未支付2014年3月1日至2020年2月29日期间的物业费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。茂林物业公司与南充市安居房地产综合开发公司签订《前期物业管理服务合同》，与刘贵生签订《瑞丰花园前期物业服务协议》，并为小区业主提供物业管理服务，合同期满后，瑞丰花园小区未成立业主委员会或重新选聘新的物业公司，茂林物业公司继续为小区提供物业服务，可认定原物业服务合同继续有效。关于主张的垃圾处置费，参照《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］，即对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的城市居民（含暂住人口）按户每月6.5元的标准交纳生活垃圾处理费。 刘贵生、杨文珍作为小区业主，应按合同约定支付物业服务费、垃圾处置费，如认为物业公司未达到约定的管理服务质量目标，可以通过合理正当的途径表达意愿，而不是以长达六年拖欠物业费的方式与物业公司对抗，故刘贵生、杨文珍拒绝支付物业管理费的主张不能成立。同时，茂林物业公司应按物业服务合同履行义务，把业主的合理需求放在心上，加强业主与物业公司的沟通交流，规范管理，努力提高物业服务质量，给业主创建一个干净整洁、舒适美好的居住环境。根据刘贵生、杨文珍及该小区其他业主的陈述及证据，茂林物业公司在共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境维护和公共秩序维护等方面确实存在瑕疵，本院据此酌定刘贵生、杨文珍按90%计算物业服务费，并对茂林物业公司主张的违约金不予支持。故刘贵生、杨文珍自2014年3月1日起至2020年2月29日止欠费共计72个月，故物业费为8235.69元（115.54×1.1×72×90%），生活垃圾处理费为468元。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘贵生、杨文珍主张房屋漏水和墙面受损是因为茂林物业公司在其房屋外墙钉放广告所致，但未提交证据予以佐证，故本院对其该项抗辩以及相应主张不予支持，若有新的证据，可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘贵生、杨文珍于本判决生效之日起五日内支付原告四川省南充市茂林物业管理有限公司自2014年3月1日起至2020年2月29日止的物业管理费8235.69元和生活垃圾处理费468元，共计8703.69元； 二、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98元（原告已预付），被告刘贵生、杨文珍于本判决生效之日起五日内向原告四川省南充市茂林物业管理有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张琳琳 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨惠婷