云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3962号原告：云南建展房地产开发有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区1号独立商业楼5楼。法定代表人：王伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博、李磊（实习），系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：熊宇，男，回族，1990年2月21日出生，身份证登记住址为云南省昆明市五华区。原告云南建展房地产开发有限公司（以下简称建展地产）与被告熊宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐莎莎独任审理，于2020年10月20日、2020年11月16日两次公开开庭进行了审理。原告建展地产的委托诉讼代理人孙博、李磊，被告熊宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建展地产向本院提出诉讼请求，审理中变更为：1．请求判令解除原、被告双方于2012年7月19日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并撤销双方于2012年7月21日办理的商品房买卖合同登记备案手续（备案号：KM2012072136409）；2.请求判令被告将“溪畔丽景”小区2幢1708号商品房返还原告（房屋价值：500586元）；3.请求判令被告向原告支付违约金人民币50058.6元；4.请求判令被告向原告赔偿因被告逾期偿还银行贷款而导致原告代偿的贷款本金、利息、罚息、执行费等损失共计261660.71元；5.请求判令被告向原告支付原告代偿款项的利息损失（自2020年2月18日起至被告还清全部款项之日止，以261660.71元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂算至2020年4月14日为1553.35元）；6.请求判令被告向原告支付因实现权利所产生的律师费10000元；7.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年7月19日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“溪畔丽景”小区2幢1708号商品房，商品房价款共计500586元。合同中明确约定由被告向原告支付首付款150586元，其余价款350000元由被告向中国银行云南省分行办理银行按揭向原告支付，并同时约定了若被告未及时履行按揭借款合同中约定的义务，导致原告承担连带保证责任的，原告在承担担保责任后有权向被告追偿，有权解除《商品房购销合同》，并由被告承担违约责任等相关约定。合同签订后原被告双方于2012年7月21日对该《商品房购销合同》进行登记备案，合同登记备案号为：KM2012072136409。2013年12月2日原告向被告发出交房通知，并与被告办理完毕所购房屋的接房手续。因被告逾期偿还购房贷款，中国银行云南省分行提起诉讼，昆明市盘龙区人民法院作出（2019）云0103民初2825号《民事调解书》。但被告并未按照该《民事调解书》履行义务，导致原告被扣划银行存款246345.49元用于代被告偿还银行贷款本金、利息、罚息及执行费，随后，原告又代被告偿还中国银行云南省分行贷款利息、罚息等共计15315.22元，原告合计代被告向中国银行云南省分行偿还贷款本金、利息、罚息、执行款等共计261660.71元。原告承担了连带保证责任，被告的贷款已全部由原告结清。综上，被告未按照《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定偿还银行贷款，在经昆明市盘龙区人民法院根据生效法律文书执行后仍不履行义务的行为，严重违反了合同约定及法律规定并给原告造成了巨大的损失。为维护自身合法权益，原告特依据《合同法》第九十三条及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。熊宇辩称，房子从交款到现在有八年时间了，但是一直没有办理产权证，到现在为止整个小区都没有验收通过，原告到现在为止都属于没有交房，他们之前交房是非法交给我们的。不管是环保还有规划都没有通过。是原告违约在先，小区里有非常多的住户跟我情况一样。我是家里出了事想把房子卖掉，但是因为没有产权证卖不了才导致现在的问题出现。对原告的全部诉讼请求我都拒绝，是原告违约在先。建展地产围绕诉讼请求提交了证据，对熊宇质证后认可的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对建展地产提交的《个人房屋贷款合作协议》，经核对与原件一致，本院对其真实性予以确认。熊宇未向本院提交证据。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2012年7月19日，建展地产与熊宇签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：熊宇向建展地产购买由建展地产开发建设的盘龙区房屋，房屋套内面积为81.16平方米，总房款为500586元，付款方式为贷款方式付款。熊宇于2012年5月12日支付首付款150586元，剩余房款350000元向中国银行云南省分行贷款支付。补充协议第五条第（二）项约定：熊宇应及时履行按揭借款合同中约定的还款等全部义务，因熊宇未及时履行按揭借款合同中约定的义务，而导致建展地产承担连带保证责任的，建展地产在承担责任后有权向熊宇追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由熊宇自行承担。熊宇除应承担《商品房购销合同》约定的违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还应承担建展地产因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。合同还对其他具体事项进行了约定。合同签订后，双方于2012年7月21日对该《商品房购销合同》进行备案登记。2012年8月1日，熊宇通过与中国银行云南省分行贷款向建展地产支付350000元。2019年4月30日，本院作出（2019）云0103民初2825号《民事调解书》，协议内容为：1.熊宇于2019年7月30日前一次性偿还中国银行股份有限公司云南省分行截止2019年4月28日的贷款本金230021.61元及实际清偿之日止的利息等费用（实际金额按个人一手房贷款合同条款计算）；2.建展地产对熊宇上述债务承担连带清偿责任；3.案件受理费4961元减半收取2480.5元及律师费5000元由熊宇承担。2019年9月3日，中国银行股份有限公司云南省分行向本院申请执行（2019）云0103民初2825号《民事调解书》。2019年9月6日，本院作出（2019）云0103执5536号《执行通知书》，要求熊宇及建展地产履行（2019）云0103民初2825号《民事调解书》。建展公司于2020年2月18日向本院缴纳案款242791.11元，于2020年2月27日向本院缴纳案款125.38元，于2020年7月13日向本院缴纳案款15315.22元。2020年7月30日，本院作出（2019）云0103执5536号《结案通知书》，载明（2019）云0103民初2825号《民事调解书》已经执行完毕。另，建展公司因本案诉讼支出律师费10000元、保全保险费2000元、保全费4563元、案件受理费12128元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，建展地产与熊宇签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合法有效，合同各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《合同补充协议》第五条第（二）项约定建展地产在承担保证责任后有权向熊宇追偿，并有权解除《商品房购销合同》，双方明确约定了解除合同的条件。熊宇未按合同约定履行还款义务，建展地产已按合同约定及生效《民事调解书》向银行偿还款项，履行了连带保证责任，《商品房购销合同》约定的合同解除条件已经成就，因此对建展地产要求解除双方于2012年7月19日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及撤销双方于2012年7月21日办理的商品房买卖合同备案登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。对建展地产要求熊宇向其返还涉案房屋的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于前述《商品房购销合同》解除，建展地产因此有权要求熊宇将基于《商品房购销合同》占有的涉案房屋予以返还，故对该项诉讼请求，本院予以支持。至于熊宇提出建展地产违约在先，以及熊宇因《商品房购销合同》而支付的购房款、税费等费用或损失，经本院释明后，熊宇未在本院指定的期限内提起反诉，故本案中对上述费用不予处理，熊宇可在另案中主张返还或赔偿。对建展地产要求熊宇向其支付违约金50058.6元的诉讼请求。根据《合同补充协议》约定，如建展公司承担保证责任，则熊宇应向其承担购房款10%的违约金。本案中，因熊宇未及时履行还贷义务，导致建展地产因此承担保证责任，该行为确实构成违约，但《合同补充协议》对违约金的约定过高，应予调整，本院结合案情依法调整为以建展地产代偿金额261660.71元为基数，自建展地产代熊宇清偿款项之日次日起（即2020年7月14日），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金。对建展地产要求熊宇赔偿因逾期偿还银行贷款而导致其代偿的贷款本金、利息、复息、罚息、执行费等损失的诉讼请求。由于前述《商品房购销合同》解除，熊宇实际上已经丧失了基于该合同关系取得涉案房屋所有权的可能性，而建展地产作为涉案房屋的开发商，在合同解除后，有权另行出售房屋，由于建展地产在向熊宇出售房屋时已全额取得购房款，并作为熊宇向银行贷款的保证人，因此建展地产向银行代偿贷款的行为，是其作为熊宇贷款保证人应当履行的法定义务，建展地产在熊宇逾期还贷的情况下，应及时履行保证责任，在建展地产将房屋收回后，无权要求熊宇支付购房款本金，也因建展地产未及时履行代偿银行贷款的保证责任，而无权要求熊宇赔偿由此造成的利息、复息和罚息，故对建展地产要求被告赔偿由其垫付贷款本金、利息、复息、罚息的诉讼请求本院依法不予支持。对建展地产要求熊宇向其支付律师费及保全保险费的诉讼请求，双方在合同中明确约定了建展地产有权向熊宇要求因实现债权而产生的律师费等费用，建展地产提交了委托代理协议及发票予以证实，该律师费的收费标准符合《云南省律师费收费标准》的规定，也提交了保险公司出具的保全保险费发票，故对建展地产的该项诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除云南建展房地产开发有限公司与熊宇于2012年7月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号：熊宇2-1708）及《合同补充协议》，云南建展房地产开发有限公司与熊宇于本判决生效之日起十日内共同办理商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同备案登记号：KM2012072136409）；二、熊宇于本判决生效之日起十五日内向云南建展房地产开发有限公司返还座落于盘龙区房屋；三、熊宇于本判决生效之日起十日内向云南建展房地产开发有限公司支付以261660.71元为基数，自2020年7月14日起至款项实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金；四、熊宇于本判决生效之日起十日内向云南建展房地产开发有限公司支付律师费10000元、保全保险费2000元；五、驳回云南建展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12128元及保全费4563元，合计16691元，由云南建展房地产开发有限公司负担10432元，由熊宇负担6259元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年十一月三十日书记员  孙海鸥