河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初878号原告：柴淑英，女，汉族，1973年2月23日生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：齐运志，男，汉族，1972年4月15日生，住河南省封丘县。被告：封丘县中州饭店有限公司，住所地封丘县城世纪大道中段路北。法定代表人：宋伟坡，总经理。统一社会信用代码：91410727MA452RPL4B。委托诉讼代理人：姜振云，男，汉族，1988年5月21日生，住河南省封丘县，系该公司员工。第三人：杨李娟，女，汉族，1982年10月12日生，住河南省封丘县。原告柴淑英诉被告封丘县中州饭店有限公司（以下简称中州饭店）、第三人杨李娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序审理。第一次庭审时，原告柴淑英的委托诉讼代理人齐运志、被告中州饭店的委托诉讼代理人姜振云到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告柴淑英的委托诉讼代理人齐运志、被告中州饭店的委托诉讼代理人姜振云到庭参加诉讼，第三人杨李娟经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴淑英向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的商品房买卖协议；2、要求被告退还原告购房款167000元，并赔偿原告利息损失（自2018年10月12日起至购房款退清之日至，按年利率6%计算）；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年10月12日，原被告签订商品房买卖协议，协议约定：原告购买坐落于封丘县城世纪大道中段路北被告开发的公寓12层1205号房，建筑面积28.76平方米，单价每平方米5806.67元，总价款167000元。被告应于2019年1月15日前将符合协议约定的公寓交付给原告，并负责办理权属登记手续。如被告无法按期交房，不能办理房地产权属证书的，原告有权要求退房，被告应将原告已付的购房款退还给原告，并赔偿损失。协议签订后，原告按照协议约定交纳了167000元的购房款，但被告无法按期交付房屋，无法办理权属登记手续，按照协议约定被告应退还购房款并赔偿损失。因此原告特诉至法院，要求解除原被告签订的商品房买卖协议，要求被告退还原告购房款167000元，并赔偿原告利息损失（自2018年10月12日起至购房款退清之日止，按年利率6%计算），以维护原告的合法权益。被告中州饭店辩称，如果原告同意继续履行合同，我方愿意补齐因疫情所欠的房屋租金款，不动产证已经着手办理。如果原告坚持解除协议，同意解除协议，但是还是希望能继续履行合同，资金目前紧张，没办法一下把167000元还完，同意分期支付。第三人杨李娟未答辩。根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点是:原告诉请是否有事实根据和法律依据，能否得到支持。围绕争议焦点，原告柴淑英向本院提交的证据有：1、商品房买卖协议一份，以证明2018年10月12日原被告签订商品房买卖协议，协议约定原告购买被告坐落于封丘县世纪大道中××路××县中州国际饭店）12层1205号公寓房，建筑面积28.76平方，房屋用途商业用途，该公寓房单价为每平方米5806.67元，总价款167000元，如果被告无法按期交付房屋，无法办理权属登记手续，按照协议约定被告应退还购房款并赔偿损失，根据协议第六条约定，被告应当在2019年1月15日前将符合协议约定的公寓房交付给原告使用，并于交付后365个工作日办理权属登记手续，如因出卖人的责任，买受人不能取得公寓房和权属证书的，双方同意按第一项处理，第一项就是买受人受偿，在买受人提出退房要求30日内，出卖人应将买受人已付全部房价款退换给买受人，并按10‰赔偿买受人损失，因为协议约定违约金过低，原告要求调整违约金，要求按年利率6%计算主张违约金；2、2018年10月12日，收据一份，以证明协议签订后，原告按照协议约定交纳了167000元的购房款。被告中州饭店对原告柴淑英提交的证据1无异议，对证据2有异议，认为该证据没有经办人签字。被告中州饭店庭后向本院提交证据有：转账记录三份，以证明被告中州饭店一直按合同约定每月向原告柴淑英支付租金的事实。原告柴淑英对被告中州饭店提交的证据真实性无异议，认可收到上述转账。但这个转账系支付的租金收益，即房款利息，不能作为返还的本金予以扣除。本院依职权调取的证据有：1、2018年4月16日第三人杨李娟出具的卖房委托手续一份；2、封国用（2010）字第20100383号国有土地使用证一份；3、封丘县不动产服务中心出具的法院查封房屋情况；4、20××22号房权证一份。经双方质证，原被告对上述证据真实性均无异议。第三人杨李娟未向本院提供证据。经质证，本院确认，原被告提交的证据及本院依职权调取的证据，均符合证据认定规则，本院予以确认。本院根据当事人陈述、举证，可以确认以下案件事实：2018年10月12日，原被告签订商品房买卖协议，协议约定：原告柴淑英购买坐落于封丘县城世纪大道中段路北被告中州饭店开发的公寓12层1205号房，建筑面积28.76平方米，单价每平方米5806.67元，总价款167000元。被告中州饭店应于2019年1月15日前将符合协议约定的公寓交付给原告柴淑英，并于交付使用后365个工作日内，负责向房地产产权登记机关办理权属登记变更手续。如被告中州饭店无法按期交房，不能办理房地产权属证书的，原告柴淑英有权要求退房，被告中州饭店应在原告柴淑英提出退房要求之日起30日内将原告柴淑英已付房款退给原告，并按已付房款的10‰赔偿原告柴淑英损失，被告中州饭店按协议约定向原告柴淑英账户支付上述款项后，协议自动解除。协议签订后，原告柴淑英向被告中州饭店交纳了167000元的购房款，双方约定案涉房产由原告柴淑英委托被告中州饭店经营管理，被告中州饭店每月向原告柴淑英支付租金收益，案涉房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权均归被告中州饭店所有。合同签订后，被告中州饭店按约定于2018年11月起每月向原告返还租金至2020年8月份（因疫情影响，2020年2月、3月、4月三个月未支付），以上支付总额共20721.61元。后因被告中州饭店未按时交房，原告柴淑英诉至本院，要求解除原被告签订的商品房买卖协议，被告中州饭店退还原告柴淑英所交购房款167000元，并赔偿原告柴淑英利息损失。另查明，案涉房屋登记在第三人杨李娟名下，2018年4月16日，第三人杨李娟与被告中州饭店签订委托书，就杨李娟名下登记证书号码为新房权证封丘字第201600136号—××号的房产转让一事达成协议，杨李娟委托被告中州饭店以杨李娟自己的名义与购房人签订房屋买卖合同，合同的一切权利义务委托人杨李娟均予以认可并由杨李娟承担。本案原告柴淑英所购房产系案涉房产12层1205号，房权证号为封丘字第××号，经查询，该房产整层被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191执429号之四号裁定书查封，查封期限自2017年10月24日至2020年10月23日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案原被告签订房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，但案涉房屋登记在第三人杨李娟名下，依据被告中州公司与第三人杨李娟签订的委托合同约定，第三人杨李娟仅委托被告中州饭店以第三人杨李娟的名义出售案涉房产，房屋买卖合同所产生的权利义务由第三人杨李娟承担。本案被告中州饭店与原告柴淑英签订案涉合同，系以被告中州饭店自己的名义签订，与委托合同约定内容不符，属于超越代理权订立合同，依据法律规定，这种情形下，原被告所签合同系效力待定合同，经委托人杨李娟追认后方为有效合同。本案第三人杨李娟作为房屋产权登记人，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对案涉房屋买卖合同的效力未予以追认，应属无效合同。无效合同，无需解除，原告柴淑英要求解除合同不符合法律规定，不予支持。合同无效后，当事人因该合同取得财产应予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，原告柴淑英向被告中州饭店交纳的购房款167000元被告中州饭店应予以返还；结合本案案情，因被告中州饭店过错导致合同无效，被告中州饭店还应赔偿原告柴淑英因此所受到的损失，本院酌定被告中州饭店按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告柴淑英支付资金占用期间的利息损失。同理，原告柴淑英因合同所获租金收益也应当返还。根据被告中州饭店提交的转账记录，被告中州饭店共向原告柴淑英支付租金收益20721.61元，原告柴淑英对此予以认可，应该予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并报经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告封丘县中州饭店有限公司于本判决生效之日起十日返还原告柴淑英购房款167000元及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月12日计算至付清之日止；二、原告柴淑英于本判决生效之日起十日向被告封丘县中州饭店有限公司返还租金收益款20721.61元。三、驳回原告柴淑英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，由被告封丘县中州饭店有限公司负担3190元，原告柴淑英负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  耿长春人民陪审员  邢红平人民陪审员  李文行二〇二〇年十一月十日书 记 员  李 丹