文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初3399号原告：宋子兵，男，1979年4月6日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：罗云娟，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。被告：冯云浩，男，1988年6月23日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：易蜀君，重庆月印律师事务所律师。被告：朱鹏宇，男，1988年12月21日出生，土家族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：易蜀君，重庆月印律师事务所律师。原告宋子兵被告冯云浩、被告朱鹏宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋子兵的委托诉讼代理人罗云娟，被告冯云浩、被告冯云浩与被告朱鹏宇共同的委托诉讼代理人易蜀君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋子兵向本院提出诉讼请求：1.解除宋子兵与冯云浩、朱鹏宇于2018年9月20日签订的《民宿转让合同》；2.冯云浩、朱鹏宇退还宋子兵转让费80000元、房屋押金22500元；3.冯云浩、朱鹏宇赔偿宋子兵营业损失16050元(107天*150元/天)。事实和理由：2018年9月20日，宋子兵与冯云浩、朱鹏宇签订《民宿转让合同》，约定冯云浩、朱鹏宇将位于重庆市渝中区中兴路228号熊猫公馆的八间(706、805、806、822、825、1007、1221、3107)房屋转让给宋子兵等内容。合同履行过程中，由于805、806房间长期漏水，宋子兵多次通知冯云浩、朱鹏宇进行维修整改，但均未得到解决；且冯云浩、朱鹏宇长期无理取闹，擅自更换案涉房间门锁，影响客人居住，导致网络平台出现差评，影响客源。冯云浩、朱鹏宇的行为导致宋子兵已无法经营民宿，为维护自身利益，遂向法院提起诉讼。被告冯云浩、被告朱鹏宇共同辩称，宋子兵所述805、806房屋长期漏水与事实不符，漏水房屋经物管维修后需要养护，但宋子兵在修复期仍接待客人，未尽维护义务；宋子兵长期拖欠805、806房屋房租，且无法联系，冯云浩、朱鹏宇不得已才更换了门锁；宋子兵主张的营业损失属于间接损失，且没有依据；即便存在805、806房屋漏水的事实，但并未影响其他六间房屋的使用，宋子兵要求解除《民宿转让合同》没有合理依据。经审理查明，2018年9月20日，宋子兵与冯云浩、朱鹏宇签订《民宿转让合同》，约定冯云浩、朱鹏宇将位于重庆市渝中区中兴路228号熊猫公馆的八间(706、805、806、822、825、1007、1221、3107)房屋转让给宋子兵，租赁期间不超过与房东签订的租赁合同中的租赁期，八间房屋包括冯云浩、朱鹏宇屋内所有物品，转让费80000元；房屋押金22500元，到租赁期结束退还宋子兵等内容。合同签订后，宋子兵通过银行转账方式向冯云浩、朱鹏宇支付了前述转让费及押金。租赁期间内，宋子兵将前述八间房屋用于民宿经营，每月房租则直接支付给前述房屋的房主。自2018年11月起，因805、806房屋墙面返碱、卫生间积水，宋子兵多次向物业管理公司报修，物业管理公司于2018年11月6日至2019年11月7日期间对805房屋进行了间断性修缮（累计施工天数16天），于2018年11月5日至2019年10月29日期间对806房屋进行了间断性修缮（累计施工天数10天）。嗣后，宋子兵以前述两间房屋漏水严重影响其经营为由，拒绝支付2019年10月、11月期间的房屋租金。2019年11月21日，冯云浩通过微信催促宋子兵付清拖欠的805、806房屋租金，否则将更换前述两间房屋的门锁。宋子兵则要求房东先行赔付经营损失18000元，并表示欠付房屋租金可在赔偿款中进行抵扣。同日，冯云浩将806房屋的门锁进行了更换。此后几日，冯云浩多次通过微信催促宋子兵付清拖欠房屋租金。2019年11月26日上午，冯云浩通过微信告知宋子兵，因宋子兵拒付805、806房屋租金，将收回706、822、825、1007、1221房屋。宋子兵则回复，因冯云浩对其造成营业损失，且偷换门锁，宋子兵要求解除合同，退还其全部转让费、押金以及多付的其他房屋的房租。嗣后，冯云浩与朱鹏宇又更换了706、805、1221房屋的门锁，并将805、806房屋的钥匙交还给了房主，但706、1221房屋的钥匙在2019年12月2日交还了宋子兵。2019年12月，因双方争议较大，宋子兵将706、822、825、1007、1221房屋交还房主（3107房屋已于此前退租）。2020年1月15日，宋子兵向本院提起本案诉讼。审理中，宋子兵向本院举示途家网订单截图，拟证明民宿经营收益为196元/天-250元/天，冯云浩与朱鹏宇对宋子兵所主张的收益情况不予认可。审理中，冯云浩、朱鹏宇向本院举示收据一张，该收据载明冯云浩于2019年11月24日向805、806房屋房主夏叶平付清了2019年10月、11月期间的房屋租金11200元，并将之前缴纳的押金5600元作为违约金进行了扣除，双方之间解除租赁合同关系。宋子兵对该证据真实性不予认可。以上事实，有民宿转让合同、银行交易明细、照片、协调单、微信聊天记录以及当事人陈述等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，宋子兵与冯云浩、朱鹏宇签订的《民宿转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。根据合同约定，冯云浩、朱鹏宇将从出租人处租赁的八间房屋转租给冯云浩用于经营民宿，其应当保证所交付的房屋能够满足宋子兵经营民宿的正当需求。但根据宋子兵所举示的照片以及协调单显示，805、806房屋自2018年11月起不断发生浸水，宋子兵多次向物业管理公司报修，物业管理公司亦进行了多次维修。冯云浩、朱鹏宇应就因修缮房屋导致宋子兵无法正常经营民宿期间的损失，向宋子兵承担违约责任。但是，宋子兵主张经营损失并不能免除其按约交付房租的义务，其以冯云浩、朱鹏宇未赔付损失为由拒不支付房租的行为，同样构成违约。另外，现有证据亦并不足以证明冯云浩、朱鹏宇存在根本违约行为导致案涉八间房屋全都无法正常使用，进而导致宋子兵签订合同目的的目的无法实现，故宋子兵以冯云浩、朱鹏宇违约为由要求解除《民宿转让合同》的理由不成立。但是，鉴于805、806房屋已由冯云浩、朱鹏宇退还房主，其他六间房屋已由宋子兵全部退还房主，《民宿转让合同》客观上已实际履行不能，本院对宋子兵请求解除《民宿转让合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，冯云浩、朱鹏宇应将房屋押金22500元退还宋子兵。至于转让费，系宋子兵向冯云浩、朱鹏宇支付的转让房屋以及房屋内物品的对价，宋子兵要求冯云浩、朱鹏宇退还没有依据。根据宋子兵所举示的协调单显示，为修缮805、806房屋，物业管理公司累计施工26天，针对施工所导致的空置期收益损失，冯云浩、朱鹏宇应当承担赔偿责任。另外，冯云浩、朱鹏宇擅自更换805、806、706、1221房屋的钥匙，导致宋子兵无法实际使用租赁房屋，冯云浩、朱鹏宇对此造成的房屋空置损失亦应当承担赔偿责任。对于损失的计算标准，本院认为，民宿经营的天数存在不确定性，虽然前述房屋存在因施工或者被换锁而产生空置期，但空置期并不必然产生经营收益，故以空置期天数计算经营损失并不合理。而房价因淡旺季或节假日亦存在浮动性，每日产生的收益亦并不固定，以某几日的房价计算经营期收益同样存在并不合理性。综合本案实际情况，基于公平原则，本院酌定冯云浩、朱鹏宇赔偿宋子兵经营损失10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告宋子兵与被告冯云浩、被告朱鹏宇于2018年9月20日签订的《民宿转让合同》；二、被告冯云浩、被告朱鹏宇于本判决生效之日起三日内返还原告宋子兵房屋押金22500元；三、被告冯云浩、被告朱鹏宇于本判决生效之日起三日内赔偿原告宋子兵经营损失10000元；四、驳回原告宋子兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1300元，由被告冯云浩、被告朱鹏宇负担650元，原告宋子兵负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  冉光耀二〇二〇年十一月十日书记员  周 寒