安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初4005号原告：李文玉，女，1977年11月25日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：安徽绿洲消毒制品有限公司，住所地安徽省天长市新河北路649号，统一社会信用代码91341181672608107P。法定代表人：夏夕泉，该公司总经理。原告李文玉诉被告安徽绿洲消毒制品有限公司（以下简称绿洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李文玉，被告绿洲公司的法定代表人夏夕泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文玉向本院提出诉讼请求：1.判决解除天长市旭日包装有限公司与被告房屋租赁合同，限期内搬迁；2.判决被告向原告支付2020年8月10日起至搬迁之日起租金，按每月16667元计算；3.判决将登记在被告名下的水表和电表过户到原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：天长市旭日包装有限公司（以下简称旭日公司）与被告于2018年3月1日签订房屋租赁合同，旭日公司将名下位于天长市永丰镇新河北路649号南边门面三间，二楼住宅一套和生产厂房共计2296㎡出租给被告，租期为5年，自2018年3月1日至2023年2月31日，第一年租金为190000元，第二年起年租金为200000元每年保持不变。原告与旭日公司、夏夕泉民间借贷纠纷案件经滁州市南谯区人民法院强制执行后仍无法偿还,将旭日公司房地产进行司法拍卖,因无人购买，南谯区人民法院作出（2019）皖1103执58号之二执行裁定书,原告基于南谯区法院裁定书于2020年8月份办理了房产过户手续,且旭日公司尚欠原告执行款55883.5元未履行。被告基于租赁合同所承租的房屋现已在原告名下,原告系新的房产权利人。原告取得产权后,与被告多次沟通,并且于2020年7月24日向被告发关于解除合同的通知,要求被告向原告举证证明支付租金的事实、提供租赁合同并与原告重新签订租赁合同、要求被告配合水表和电表更名等事项通知,被告在收到通知后仍不与原告沟通,仍然拒绝支付租金、拒绝配合办理水表和电表更名。原告认为,被告其行为属于根本违约,为维护原告的合法权利,依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定,特依法向法院提起诉讼,望法院判如所请。被告绿洲公司辩称，绿洲公司的租赁合同是和旭日公司签的，和原告没有关系，租金交与不交与原告无关。租赁合同是合法有效的。2020年春节前，我公司是没有钱交租金，但疫情发生后我公司有钱了，也主动和旭日公司说房租的事。旭日公司告知我公司现在租金暂时不收，有官司在不好收。原告李文玉为支持其主张，向法庭提交的证据如下：1.原告身份证复印件一份，证明原告主体资格适格。2.被告企业信息复印件一份，证明被告主体资格适格。3.房屋租赁合同复印件一份，证明旭日包装与被告以往租赁关系的事实存在。4.（2019）皖1103执58号之二执行裁定书复印件一份及房屋产权证明复印件一份，证明原告是产权所有人，有权解除原租赁合同。5.天长市旭日包装有限公司自2018年起租赁、收入、支出情况报告复印件一份，证明证据3、5来源于南谯法院（2019）皖1103执58号卷宗，证明目的被告从未支付租金已构成根本违约。6.解除租赁通知书原件及快递单据原件一份，证明原告已通知被告解除租赁且已合法送达，原租赁合同依法解除。7.龙泉水务公司水表户主证明和供电局电表缴费查询原件一份，证明水表、电表在被告名下，依法应予变更。绿洲公司对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4无异议。证据5真实性没有异议，情况不太清楚，2018年我已经不是旭日公司的法人了。证据6真实性无法确认，解除租赁通知书没有收到。对证据7，户主是我，整个厂房下面只有我一户，其他人交我水电费。绿洲公司未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，旭日公司和绿洲公司签订厂房租赁合同一份，约定旭日公司出租给绿洲公司的厂房坐落在天长市新河北路649号，租赁建筑为南边门面三间，二楼住宅一套和生产厂房2296平方米。约定厂房租赁自2018年3月1日起至2023年2月31日止，租赁期五年。约定年租金20万元，租金一年一付，第一年租金于2018年4月1日支付19万元，第二年租金于2019年2月1日给付20万元，第三年租金于2020年2月1日给付20万元。该厂房租赁合同对双方的权利、义务均进行了约定。因旭日公司、夏夕泉不履行生效判决，李文玉向滁州市南谯区人民法院申请法院强制执行。2020年7月10日，滁州市南谯区人民法院作出（2019）皖1103执58号之二执行裁定，裁定：一、被执行人旭日公司名下的房地产【产权证号分别为：房地权天（永）字第（2007）050号、房地权天永房字第（2007）010号、房地权天永房2008字第022号、天永国2007-006号】作价4464157.50元，交付申请执行人李文玉抵偿部分债务；不足清偿部分本院将继续执行；后期过户房地产所产生的税费等其他合理费用依法应当由被执行人旭日公司承担的，由申请人李文玉先行垫付缴纳，另行追偿；上述房地产所有权自本裁定送达申请执行人李文玉时起转移；二、申请执行人李文玉可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。李文玉于2020年7月17日收到上述裁定书，即取得裁定书所述房产的所有权。2020年8月10日，李文玉办理了产权过户登记手续。2020年7月23日，李文玉向地址天长市新河北路649号，绿洲公司，收件人夏夕泉邮寄《关于解除租赁合同的通知》，该邮件快递单查询显示于次日被签收，但夏夕泉否认收到该通知。《关于解除租赁合同的通知》内容为：鉴于李文玉成为天长市新河北路649号新的产权人，而绿洲公司自签订租赁合同以来从未支付租金，按照租赁合同的约定，该租赁合同已处于终止状态，出租人有权停水、停电、限期搬离、逾期直接处置弃置物等权利。故特发函通知，一、由于绿洲公司未支付租金已构成实质性违约，绿洲公司于2018年2月1日与旭日公司签订的《厂房租赁合同》自收到本通知之日起解除。请于收到本通知之日起15日内自行迁出。二、若绿洲公司认为原产权人旭日公司所述绿洲公司违约事实不属实，请收到本函10日内涵复租赁合同复印件、2018-2020三个年度的租金支付凭证原件并于收到本函15日内重新与李文玉签订租赁合同并支付租金。产权人李文玉承诺在绿洲公司没有根本违约的前提下，沿用原租赁合同的主要条款。后李文玉诉讼来院，向我院提出的诉讼请求包括但不限于判决解除旭日公司与绿洲公司签订的房屋租赁合同。夏夕泉认可2018年、2019年未交房租的事实，但其认为其已经向旭日公司表示缴纳房租，旭日公司暂时未收取。另查明：旭日公司成立于2002年3月14日，系自然人投资或控股的有限责任公司，其中夏夕泉持有公司的80%的股权，曹素芳持有公司20%的股权，夏夕泉曾是旭日公司的法定代表人。2017年，旭日公司的股东变更为邹晓峰、李同、孙昌华，法定代表人变更为邹晓峰。2018年1月30日，旭日公司的股东变更为孙向东、孙昌华、谢长、孙昌健、孙元。上述事实，有当事人陈述、李文玉提交的证据等在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。现李文玉于2020年7月17日取得绿洲公司所租赁厂房的所有权，其承继原出租人旭日公司的权利义务，符合法律规定，本院依法予以确认。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现李文玉要求解除旭日公司和绿洲公司于2018年2月5日签订的《厂房租赁合同》，限期搬离，但其未向法庭提供其向绿洲公司催要租金而绿洲公司逾期不支付的证据，故其应承担举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求本院不予支持。李文玉随解除租赁合同而来的要求绿洲公司向其支付2020年8月10日至搬迁之日止的租金的诉讼请求，本院当然不予支持。关于李文玉主张将登记在绿洲公司名下的水表和电表过户到其名下的诉讼请求，涉及其他平等民事主体权利义务关系的调整，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李文玉的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告李文玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  吴文华二〇二〇年十一月九日法官助理朱海清书记员王羽附：本案相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。第二百二十七承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。