黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初1699号原告：李野，男，1986年12月8日生，满族，哈尔滨飞机工业集团有限责任公司员工，现住哈尔滨市平房区。委托代理人：常翔宇，黑龙江百程律师事务所律师。被告：绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，统一社会信用代码912301995780687739,住所地哈尔滨市平房区新疆大街8号。法定代表人：王力南，该公司总经理。委托代理人：张靖宇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人：张明皓，北京大成（哈尔滨）律师事务所实习律师。原告李野与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称：绿洋置业公司）买卖合同纠纷一案，原告李野于2020年8月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭审理此案。原告李野的委托代理人常翔宇、被告绿洋置业公司的委托代理人张靖宇、张明皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李野诉称：2018年2月8日，李野与绿洋置业公司签订国际花都项目地下停车位（库）使用权转让协议书（车位协议编号:000021），约定：李野购买绿洋置业公司开发的位于哈尔滨绿地世纪城国际花都一期地下停车场1-5号半地下车库，价款180000元整，2018年1月29日，李野向绿洋置业公司支付购车库款36000元，绿洋置业公司出具收据一份，2018年2月8日，李野向绿洋置业公司支付剩余购车库款144000元，绿洋置业公司出具收据一份。2020年4月16日，哈尔滨市自然资源和规划局平房分局作出哈资源规划平发（2020）002号关于违建核查认定的函复，认定绿洋置业公司私建车库未在规划审批手续中体现，同时，因车库为挡土墙挖掘而成，存在安全隐患，不符合补办规划手续条件。2020年5月7日，哈尔滨市平房区城市管理行政执法局向李野发出通知，告知李野购买绿洋置业公司建设的车库系未经审批的违法建筑物，要求李野尽快搬离。绿洋置业公司私建车库违反了相关法律规定，双方之间所签订的买卖合同系无效合同。绿洋置业公司明知车库系未经审批的违法建筑物，却隐瞒事实卖给小区众多业主，误导欺瞒百姓，应承担缔约过失责任，赔偿李野的损失。李野多次找绿洋置业公司协商，绿洋置业公司均拒绝协商。现李野诉讼请求：1、确认双方签订的半地下车库使用权销售合同无效；2、判令绿洋置业公司返还购车库款180000元；3、判令绿洋置业公司赔偿损失20211.25元（按银行同期贷款利率暂计算自李野交费起至2020年6月6日止，具体金额持续计算至实际给付之日止）；4.判令绿洋置业公司赔偿装修款4655元。5.诉讼费由绿洋置业公司承担。被告绿洋置业公司辩称：1、双方签订的合同系双方真实意思表示，并已有生效法律文书确认为有效合同，该合同并不存在无效的情形，合同本身并不违反法律的强制性规定，因此，该合同系有效合同，李野主张合同无效没有事实及法律依据。2、李野在签订合同时即已知悉车库没有产权的情形，即便其主张合同无效，其主观上也同样存在过错，所以其主张的利息损失、装修费不应当予以支持。根据双方签订的合同第五条，该车库无产权，可见李野在与绿洋置业公司签订合同时是明知该车库没有产权的，绿洋置业公司也履行了必要的告知义务，同时双方在没有产权的情况下，约定了是对车库的使用权进行租赁，而并非基于绿洋置业公司对车库的产权而对外进行租赁，由于车库所占用的土地系绿洋置业公司所有，根据房随地走的原则，绿洋置业公司对于其所有的土地上建筑物具有收益权利，双方对此是明知的，且双方严格按照合同履行了双方的义务。李野在明知车库无产权的情况下与绿洋置业公司签订租赁合同，是基于车库的使用权进行租赁，同时其也应明知该建筑物有可能被拆除。因此，其不应当向绿洋置业公司主张损失及装修款。3、李野的主张没有事实依据也没有法律依据，请法院驳回原告起诉。经本院审理查明：2018年2月8日，绿洋置业公司（甲方出卖人）与李野（乙方买受人）签订《国际花都项目地下停车位（库）使用权转让协议书》（车位协议编号：000021），甲方向乙方转让车位使用权的位置，国际花都一期，地下停车场1-5号车库。双方约定：乙方按套购买本车位使用权，乙方购买的车位使用权按套计算价格为180000元，乙方应于2018年1月29日前向甲方支付36000元，于2018年2月28日前向甲方支付144000元。乙方如未按本协议规定的时间交款，逾期在五日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，协议继续履行；逾期超过五日，则视为违约行为，甲方有权解除本协议，并有权将该物业另行出售。停车位交付期限：甲方应当在2018年2月28日前将该停车位交付乙方使用，乙方应当从上述约定交付之日起负担相应费用。乙方应在此规定日期前往出卖人或车位所在小区物业管理公司等车位实际管理人处办理车位交接手续。因乙方原因不能完成交付的，亦视为甲方履行交付义务，乙方应当自约定交付之日起负担管理费、采暖费等相关费用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意外，甲方可据实予以延期，遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的。关于甲方逾期交付本协议约定车位的违约责任：除本协议书第三条规定的特殊情况外，甲方逾期交付时间达三个月，乙方有权解除本协议书，甲方按乙方已付款的1%支付违约金。甲乙双方声明共同遵守如下规定：在国家对该车位不行使处分权利的前提下，乙方对上述车位享有与国际花都项目一期A20号楼4单元302号房同等年限的使用权，该车位可以转让或出租。车位转让或出租的，双方需至物业公司或车位实际维护管理人处登记备案。乙方必须遵守与物业公司签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及《地下停车场管理服务协议》，并遵守物业公司的统一管理、按本协议书注明的建筑面积及相关约定，按时向物业公司交纳相应的管理费和采暖费，否则，甲方有权授权物业公司或第三方无条件收回该车位，取消车位出入卡授权。乙方保证该车位仅用于停放车辆，不得他用，切不以任何形式（围挡、封闭、隔断等）改变该车位的交付现状。车位属于人防工程的，乙方确知人防工程车位仅有使用权，且承诺不就此车位的产权提出权利主张。车位属于非人防工程的，是否能够办理产权暂不确定，根据国家法律法规及政府规章办理。乙方不因无法办理产权而向甲方主张任何权利及经济补偿。乙方在签订本协议书的同时，须与上海科瑞物业管理发展有限公司哈尔滨分公司签订《地下停车场管理服务协议》。乙方同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由上海科瑞物业管理发展有限公司哈尔滨分公司提供物业管理服务。有关物业服务的内容、质量、价格等以《地下停车场管理服务协议》的约定为准。《国际花都项目地下停车位（库）使用权转让协议书》签订后，李野按约定的期限交付全部购车库款180000元，并由绿洋置业公司出具收据。绿洋置业公司于2018年2月28日向李野交付了案涉车库。李野对车库进行了装修。2020年4月16日，哈尔滨市自然资源和规划局平房分局作出《关于违建核查认定的函复》哈资源规划平发（2020）002号，内容：来函中所提私建车库未在规划审批手续中体现。因车库为挡土墙挖掘而成，存在安全隐患，不符合补办规划手续条件。2020年5月7日，哈尔滨市平房区城市管理行政执法局向国际花都车库业主作出《通知》，内容：您所使用的车库经规划部门认定，为未经审批的违法建筑物，为了您的安全和利益，请尽快搬离。如有经济利益纠纷等问题，请联系相关出售单位尽快解决。我局将于近日依法进行拆除，特此通知。另，案涉车库现尚未拆除。上述事实，有《国际花都项目地下停车位（库）使用权转让协议书》、绿地控股集团东北房地产事业部收据、哈尔滨市自然资源和规划局平房分局《关于违建核查认定的函复》哈资源规划平发（2020）002号、哈尔滨市平房区城市管理行政执法局的《通知》、《地下停车位物业服务协议》、商品房结算及进户凭证、支付宝转账电子回单及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。案涉车库经哈尔滨市自然资源和规划局平房分局作出违建核查认定的函复，案涉车库未办理规划部门审批手续，违反了相关法律规定，属违章建筑。因此，双方签订的《国际花都项目地下停车位（库）使用权转让协议书》无效。李野应将案涉车库退还给绿洋置业公司，而绿洋置业公司应将李野购买的半地下车库款180000元予以返还。关于李野主张绿洋置业公司赔偿损失的问题。本院认为，绿洋置业公司向李野出售的半地下车库系未经审批而修建的，其违反了相关法律规定，双方签订的案涉合同属无效合同，无效的合同自始无效。绿洋置业公司明知案涉车库未经审批而修建，仍与李野签订国际花都项目《地下停车位（库）使用权转让协议书》，从而导致该转让协议书无效，绿洋置业公司存在过错。绿洋置业公司向李野返还案涉购车库款的同时，也应向李野支付相应的利息，该利息的计算标准应自2020年5月7日起以180000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全额给付购买车库款之日止。关于李野主张案涉车库装修费的问题。本院认为，双方签订《国际花都项目地下停车位（库）使用权转让协议书》违反了相关的法律规定，自始无效。李野在使用车库期间，擅自对案涉车库进行装修，且未能提供装修合同，李野向绿洋置业公司主张车库装修费的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十四条（五）、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原告李野与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司签订的《国际花都项目地下停车位（库）使用权转让协议书》无效。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司退还原告李野购买车库款人民币180000元，此款于本判决生效后十日内付清。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司向原告李野支付购车库款利息（以180000元为基数，自2020年5月7日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全额给付购车库款之日止。驳回原告李野其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2187元（已减半收取，原告李野预交），由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 车 晓二〇二〇年十一月十二日书记员 荣甜甜