河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初3906号原告：河南亚新物业服务有限公司开封分公司，住所地开封市二大街郑开橄榄城三期1号楼1单元二楼东户。统一社会信用代码：91410200584392692C。法定代表人：张卫彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：江洋，男，1971年2月11日出生，汉族，住郑州市。系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹素杰，女，1988年9月28日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。系该公司员工，特别授权代理。被告：耿振栋，男，1982年12月13日出生，汉族，住河南省开封县。原告河南亚新物业服务有限公司开封分公司诉被告耿振栋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江洋及被告耿振栋到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2018年7月1日至2020年6月30日，共计24个月应付未付物业服务费5472元，及应付未付物业服务费违约金1477.44元（违约金暂计至2020年6月30日，应计至全部应交未交物业服务费交清之日）；合计应付未交物业服务费及违约金6949.44元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月11日原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告所有的位于开封新区安顺路以南安康路以北一大街以西郑开橄榄二期A区6号楼1单元7楼03号房屋提供物业服务，被告所有的房屋建筑面积为128.11平方米；交纳物业费的时间为交房时预交一年物业管理费，自通知交房之日起开始计费，此后季首5日内缴纳每季度物业管理服务费；物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米1.78元收取。被告自房屋交付起能及时缴纳物业费，但自2018年7月1日以来，无故拒不交纳物业费，距起诉当月共计拖欠应交物业费30个月，该期间应交未交物业管理服务费为5472元（应交未交物业费详见附表）。依据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，原告已如约履行了义务，但被告长期拒不缴纳物业服务费，该行为已经构成违约。虽经原告多次催促，被告仍拒不交纳物业服务费。根据协议相关约定，被告除应依约如数交纳未交纳的物业服务费外，亦应承担相应的违约责任。原告考虑到《前期物业管理服务协议》中约定的日千分之五的违约金过高，自愿调整违约金以应交未交物业服务费为基数按年利率24%计算，自2018年7月1日至2020年6月30日期间以应交未交物业服务费为基数按年利率24%计算的违约金为1477.44元。综上，被告的违约行为严重侵害了被告的合法正当权益，同时亦是对其他已交费业主权益的侵害。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告耿振栋辩称，1、物业应退还2016年6月1日—2018年6月30日期间收取的物业费，2016年7月23日，被告发现厨房屋顶有不短的裂缝，马上联系物业修理，但2016年10月3日，被告查验的时候又发现厨房屋顶大面积漏水，造成厨房屋顶以及地面出现很明显的积水现象，被告立即联系了物业，要求物业予以修理，但直到2017年6月13日，这一问题始终没有得到修理解决，于是被告又联系了物业。2017年6月14日，物业说修理好。但在2017年7月8日，被告发现这一问题仍然存在，被告再次联系了物业，但此后物业一直都不联系被告。一直到2018年3月，被告在迟迟得不到物业联系的情况下去领取房屋钥匙准备入住，被告知必须缴纳物业费、地热水安装费等，否则不给房屋钥匙。无奈之下，被告交了费用，但物业一直没有给被告出具物业管理费用收支账目。2018年5月20日开始，被告因物业不履行修理服务导致被告迟迟不能入住新房和强制乱收费问题和物业交涉，但物业一直不和被告协商解决问题。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条第一款第一项，物业有“对房屋共用部位……进行维修、修缮、服务与管理”的义务；根据《协议》物业管理服务内容的第二条第一款第一项，房屋共用部分包括房屋屋顶；根据《协议》物业服务管理质量的第三条第九款第一项“一般情况下，水电部分24小时内解决，土建部分3天内解决；不能按以上时限完成维修的，及时上报，与业主约定维修时间”；根据《协议》违约责任的第十条第一款和第三款规定，“甲方违反协议，未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，以及“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”。在被告报修房屋后的一年后，物业才完成维修，且期间一直都不与被告联系。物业规定业主不交物业费和地暖安装费等就不给新房钥匙，也违反了《合同法》、《物权法》的相关规定，属于严重的违约行为，这一切导致被告在近两年的时间里无法接收房屋。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，物业费不应向被告收取。并且根据协议第一条第一款第八项约定，甲方须“每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目”，但至今为止，物业在收取物业费后，并未向被告公布任何物业管理费用收支账目，也属于严重的违约行为。所以，被告认为，物业先行违约，没有达到协议中约定的管理服务质量约定目标的情况下，迟迟不给被告修理房屋，期间不与被告沟通相关事宜，导致被告长时间不能接收新房。以不交房屋钥匙为手段强制收取费用，且不出具物业管理费用收支账目，属于乱收费，应根据约定清退在此期间收取的物业费，退还利息并支付违约金。2、对2018年7月1日—2020年6月30日期间的物业费没有异议，但应酌情减免2018年3月被告拿到钥匙后，发现客厅屋顶又有明显的下沉现象，随即联系了物业。但物业给出的维修方案只是抹一层水泥让下沉的地方看不出来，显然这种方案不是维修，对解决屋顶问题没有任何实质帮助，且拒绝给出其他维修方案。在多次沟通无果后，物业一直没有履行相关的维修或者修缮义务。并且，物业也一直向被告公布任何物业管理费用收支账目。被告认为，根据协议和《合同法》，在物业先行违约并拒绝履行义务的情况下，被告的房屋屋顶问题始终没有得到解决，应酌情减免被告在此期间的物业费。同时，直到现在，地热水一直都没有，之前物业收取的地热水安装费也应该退还。综上，在2016年6月1日—2018年6月30日期间，原告严重违反了协议约定的新房维修义务，在被告报修后一年才修理，且之后一直不与被告联系，导致被告近两年的时间不能入住新房。以不交钥匙为手段强制被告交物业费和地暖安装费等，不出具物业管理费用收支账目。属于严重的违约行为，应根据约定清退在此期间收取的物业费，退还利息并支付违约金。在2018年7月1日—2020年6月30日期间，物业并未实际履行对被告客厅屋顶的维修义务，导致被告的客厅至今不敢装修，被告和家人不敢在客厅下面停留，影响了被告和家人的正常生活。在交过地热水安装费后，直到现在也没有地热水。因此，在物业存在先行违约和一直违约的情况下，应酌情减免费用，并退还之前收取的地热水安装费。因物业的违约行为，物业应承担所有诉讼费用。本院经审理认定如下事实：被告为郑开橄榄城二期A区6号楼1单元7楼3号房屋的业主，房屋建筑面积为128.11平方米。2018年3月11日，郑州亚新物业服务有限公司开封分公司向被告出具增值税普通发票，显示耿振栋交纳物业费5436元，备注信息为2016年7月1日—2018年6月30日。被告自2018年7月1日停交物业费。现原告诉至本院，要求解决。另查明，2014年6月7日，郑州亚新物业服务有限公司开封分公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定甲方为郑开橄榄城二期A区提供物业服务，物业收费标准洋房住宅为每月每平方米1.78元；高层住宅为每月每平方米1.78元；商业每月每平方米3.5元。物业服务费交房时业主首次预交半年物业管理费，自通知交房之日起开始计费；此后季首5日内缴纳每季度物业管理服务费用。如乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按欠交费用总金额每日5‰标准交纳违约金，甲方有权采取相应服务限制措施，以督促乙方履行合同义务。同时还约定每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目。2015年6月,开封中联创房地产开发有限公司（甲方）与郑州亚新物业服务有限公司开封分公司（乙方）签订《郑开橄榄城二期前期物业服务合同》（编号：YXPS-20150629），约定甲方选聘乙方对郑开橄榄城二期提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2015年6月起至业主委员会全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业费收费标准为高层住宅、花园洋房1.78元/月/平方米，别墅2.5元/月/平方米，商业3.5元/月/平方米。物业服务费用按季度交纳，每季度开始前交纳，每次缴费的具体时间以物业通知为准，履行交纳义务。业主违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向乙方支付违约金。2019年5月15日，郑州亚新物业服务有限公司开封分公司变更企业名称为河南亚新物业服务有限公司开封分公司。本院认为，被告与原告变更登记前的郑州亚新物业服务有限公司开封分公司签订的《前期物业管理服务协议》以及开封中联创房地产开发有限公司与原告签订的《郑开橄榄城二期前期物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。原告履行了物业服务合同义务，被告亦应按约按时交纳物业费。本案涉案房屋建筑面积为128.11平方米，依1.78元/月/平方米计算，2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费应为5472元。故对原告要求被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。关于原告主张违约金1477.44元的诉求，被告逾期支付物业管理费，已构成违约，但其延期缴纳物业管理费是为督促物业公司改善服务质量，不属于恶意违约。且本案中，原告未提供相关证据证明其已依约履行公布物业管理费用收支账目的义务，亦存在履行合同义务不符合约定的违约行为。本院认为，物业服务合同的履行需要双方的密切沟通和配合，原告在物业服务过程中应按约提供服务，注意与业主及时进行沟通，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，本次纠纷的发生双方均有一定的责任，综合考虑上述情况，对原告主张被告交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称涉案房屋存在漏水问题导致被告迟迟不能入住的意见，本案中，被告未就原告存在过错提供相关证据证明，且综合被告自认案涉房屋的漏水问题已经得到修复的事实，被告以此为由拒付物业管理费没有合同及法律依据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告耿振栋于本判决生效之日起十日内支付原告河南亚新物业服务有限公司开封分公司2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费5472元；二、驳回原告河南亚新物业服务有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告耿振栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  王辰娟二〇二〇年十一月二十五日书记员  彭倩倩