上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初12705号原告：刘崇，男，1986年11月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：罗东升，上海虑远律师事务所律师。被告：樊家平，男，1972年4月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋凤超，上海亚冠律师事务所律师。原告刘崇与被告樊家平房屋租赁合同纠纷一案，上海市第二中级人民法院于2020年4月28日作出(2020)沪02民终580号民事裁定，撤销本院(2018)沪0107民初20169号民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘崇的委托诉讼代理人罗东升，被告樊家平的委托诉讼代理人蒋凤超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘崇向本院提出诉讼请求：1、确认刘崇与樊家平于2018年1月18日签订的《转让协议》无效；2、要求樊家平返还转让费60万元。事实与理由：刘崇在2018年1月18日与案外人沈某某、胡某、金某某、王某某签订了《商铺租赁合同》,并于同日与樊家平签订了《转让协议》,协议约定樊家平将上海市普陀区西康路XXX号一层、二层、三层(以下简称系争商铺)转让给刘崇,刘崇于当日将转让费人民币60万元(以下币种均为人民币)通过网上银行转账给樊家平。《转让协议》签订后,刘崇发现系争商铺被贴上了《责令整改告知书》,该告知书中确定系争商铺为违章建筑,要求在2018年2月12日前进行整改。合同签订后,刘崇按照合同约定支付了全部合同款,但是因樊家平转让的系争商铺是违章建筑,刘崇根本无法使用。因此,在刘崇签订的《商铺租赁合同》无效的同时，刘崇与樊家平签订的《转让协议》亦属无效。同时,从案外人沈某某在长寿路派出所所做的询问笔录中可以看出,沈某某等人知道系争商铺是违章建筑,传言马上要拆迁,不想再借出去，樊家平知晓后还一直劝说沈某某等人将房子租给刘崇,导致刘崇支付高额转让费,却无法使用房屋。刘崇多次与樊家平沟通要求返还转让费60万元,但樊家平一直推诿。樊家平辩称，第一，关于合同效力，《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，其与刘崇之间并非租赁关系，而是资产转让关系，也就是买卖关系。第二，樊家平是从案外人金某某处承租的系争商铺，转让给刘崇也得到了金某某的同意。系争商铺已经存在多年，且位于闹市区，合法的工商登记地址就是系争商铺的地址，故樊家平一直认为系争商铺是合法建筑，且樊家平经营亏损到暂停营业也从未收到过系争商铺要被政府拆除的通知。第三，系争商铺共有三层，面积约800平方米，樊家平在2016年7月为装修火锅店和添置设施设备花费了274万，该金额符合市场行情，截止转让给刘崇，所有设施、设备以及装修只用了14个月，故刘崇以60万元所获得的资产，物超所值。而转让协议中的使用权为房屋的租赁权及营业执照的使用权，该部分是无偿的。第四，协议签订后，樊家平将全部设施、设备及装修都给了刘崇，刘崇也与出租人签订了租赁合同，承租权也获得了，故樊家平与刘崇之间的转让协议已经履行完毕。而刘崇受让系争商铺后，出现不能正常经营的原因及过错不是樊家平造成的，其主张的转让费应当作为损失的一部分向其出租人或政府拆迁部门主张赔偿。综上，不同意刘崇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2016年6月13日，案外人金某某(甲方)与樊家平(乙方)订立《商铺租赁合同》一份，约定甲方将合法拥有的上海市普陀区西康路XXX号1楼西1间及2楼3楼的物业使用权交给乙方，由乙方用作火锅之用；出租期限自2016年6月25日至2019年3月31日等等。2017年12月13日，金某某(甲方)与樊家平(乙方)订立《协议书》，约定乙方承租系争商铺，因经营不善，放弃承租权要求转让；甲方同意乙方转让，乙方租金未正常支付，甲方同意在2018年1月25日前，若乙方未能将此物业转让出去，乙方无条件退出，双方不追究违约责任。2018年1月18日，案外人何某代樊家平(转让方、甲方)与刘崇(受让方、乙方)订立《转让协议》，约定甲方将系争商铺转让给乙方使用；转让内容为：甲方店内所有物品，包括前厅中央空调、厨房设备、二、三楼窗户全部转让给乙方，店铺租赁使用权同时转让给乙方；转让费75万元；自转租之日起，甲方退出对系争商铺的经营所有权，并全部交由乙方；甲方之前和业主签订的租赁合同在转让之日起同时失效；双方签完协议之后，一次性付清全部转让费75万元。同日，双方又签订一份新的《转让协议》，除了变更转让费金额为60万元外，其余条款与前协议基本一致。实际履行过程中，刘崇支付樊家平转让费60万元。嗣后，樊家平退出系争商铺的经营，交由刘崇经营。2018年1月18日，在刘崇向案外人沈某某支付定金1万元后，沈某某与刘崇订立《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为胡某、金某某、王某某，沈某某在甲方代表落款处签字。合同约定，甲方将合法拥有的系争商铺使用权交给乙方用作宾馆经营之用；租赁期限自2016年6月25日起至2019年3月31日止(其中2018年1月25日至2018年2月24日为装修免租期)，2016年8月25日至2018年8月25日为每年144万元，2018年8月25日至2019年3月31日为每年90.3万元；本合同经甲乙双方盖章、全权代表签字、乙方向甲方支付24万元押金后正式生效。嗣后，胡某、金某某、王某某作为甲方签署了《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为胡某、金某某、王某某，乙方为刘崇，合同条款除了用途为火锅经营、装修免租期为2016年6月25日至2016年8月24日外，其余条款与前合同基本一致。乙方落款处刘崇没有签字。2018年1月25日，刘崇向沈某某支付10万元。沈某某向刘崇出具《收条》，确认收到刘崇房租已付款10万元。2018年2月初，普陀区拆除违法建筑小组办公室、长寿路街道拆违和区域环境综合整治办公室、上海市公安局普陀分局长寿路派出所、上海市普陀区城市管理行政执法局执法大队长寿街道中队、上海市普陀区长寿市场监督管理局、上海市普陀区长寿路街道房管办事处联合出具《责令整改告知书》，内容为：“根据市委、市府关于‘五违四必’综合整治工作的要求，同时根据市区政府领导做好区域环境治理整治工作的指示，区相关执法单位将对‘西康路XXX号’涉及的违法建筑进行整治，要求各业主、租赁户于2018年2月12日前自行整改，逾期不整改的，普陀区相关执法部门将采取行政强制措施代为整改。”现系争商铺已经被政府部门拆除。另查明，2018年8月，刘崇将沈某某、胡某、金某某、王某某作为被告起诉至本院，要求确认2018年1月18日刘崇与沈某某就系争商铺订立的《商铺租赁合同》无效；沈某某、胡某、金某某、王某某双倍返还定金1万元，并赔偿损失12.5万元，该案的案号为(2018)沪0107民初20168号。本院于2019年8月30日作出(2018)沪0107民初20168号民事判决书，判决：一、沈某某代胡某、金某某、王某某与刘崇就上海市普陀区西康路XXX号1楼西间及2楼、3楼签订的《商铺租赁合同》无效；二、胡某、金某某、王某某赔偿刘崇损失70,000元；三、对刘崇其余的诉讼请求不予支持。该案判决后，胡某、金某某、王某某不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年2月26日作出(2019)沪02民终12027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案现已生效。原审审理中，樊家平提供了其2016年在系争商铺内投资火锅店的明细表，包括窗户、桌椅、厨房设备等共计2,734,800元。刘崇于原审审理中的意见如下：1、樊家平转让给刘崇的主要是店铺使用权，外加一些设施设备和装修，而设施设备和装修对刘崇来说并没有什么价值，樊家平也没有将其在投资明细表的全部内容转给刘崇，故转让费60万元主要是使用权的对价。2、被责令整改后，政府部门只给刘崇两天时间搬离，中央空调等大型设备根本无法搬出，刘崇只将可移动的设备搬出并对外出售，只获得1万多元。该1万多元可以返还樊家平，具体的转让费返还金额同意法院酌定。本案审理过程中，刘崇针对投资明细表补充意见如下：明细表中列明的一楼接待展示、火锅锅具、厨房碗柜、厨房冰箱、厨房蒸饭车、洗碗机、净化空气机器、电视、广告牌、水吧操作设备、电缆线、美味不用等收银设备、前厅货柜、屋内防水及室内保温、烧水器、热毛巾机器、更衣柜未转让给刘崇，厨房冰箱实际只有5台，且是坏的，对于明细表列明的价格不予认可，樊家平未提供购买发票、合同。审理中，刘崇、樊家平均确认《转让协议》约定的转让标的包括系争商铺租赁使用权以及设施设备，并且均表示同意由法院就樊家平最终退还给刘崇的转让费金额进行酌定。本院认为，刘崇与樊家平就系争商铺订立的《转让协议》约定的转让内容包括系争店铺的租赁使用权和系争店铺内的设施设备的转让，现因系争商铺没有权属证明或合法建造手续，刘崇与系争商铺出租方订立的《商铺租赁合同》已经被生效民事判决书认定为无效，因此刘崇与樊家平订立的《转让协议》中涉及店铺租赁使用权的部分应为无效，其余不涉及店铺租赁使用权的内容仍为有效。关于刘崇要求樊家平返还转让费60万元的问题，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在承租权利不受法律保护的情况下，樊家平理应将收取的承租权对应的转让费返还刘崇，关于系争店铺内的物品转让关系应为有效且双方已经履行完毕，双方不存在相互返还的问题，而对于该部分物品的价值，《转让协议》中仅约定了总的转让价，双方在交接时未明确区分系争店铺内的物品和租赁使用权对应的具体价值，且双方均未能提供足够的证据证明具体价值，因此本院综合考虑樊家平确实留有部分设施设备、《转让协议》的实际履行情况、《商铺租赁合同》约定的租期等因素，酌情确定樊家平退还刘崇转让费金额为35万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认原告刘崇与被告樊家平于2018年1月18日订立的《转让协议》涉及上海市普陀区西康路XXX号一层、二层、三层租赁使用权的部分无效；二、被告樊家平应于本判决生效之日起十日内退还原告刘崇转让费35万元；三、驳回原告刘崇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，由原告刘崇与被告樊家平各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬审 判 员 戴 燚人民陪审员 浦 艳二〇二〇年十一月十一日书 记 员 计晓菲附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。