广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初22439号原告：佛山市汇瀛物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道县东路信德楼53-7号铺。法定代表人：胡纪文。委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭豪，广东顺晖律师事务所实习律师。被告：吴鉴钊（曾用名吴钊），男，1965年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：彭洪弟，女，1966年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市汇瀛物业管理有限公司与被告吴鉴钊、彭洪弟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈莉君和两被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付2019年1月至2020年6月的物业服务费3600元及滞纳金（以欠费金额为基数，从2019年1月1日起每日按3‰计算至清偿完毕之日止，暂计算至2020年4月10日止的滞纳金为3600元）。2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是依法经营的物业服务企业，为佛山市顺德区伦教镇年丰苑住宅小区的业主提供各项公共物业管理服务，服务范围包括治安秩序、环境绿化及卫生、房屋公共设施配套管理等，原告按季度向小区各业主收取物业服务费。两被告是位于佛山市************屋的业主，每季度需向原告支付物业服务费600元，两被告从2019年1月起未支付物业服务费。两被告辩称，一、两被告的房屋不属于小区，两被告从1996年起至今是接受佛山市顺德区村民委员会提供的物业服务，未接受原告提供的物业服务。涉案房屋由两被告于1993年自建，土地性质为宅基地，而小区的土地性质为国有土地。被告的房屋与小区相邻，但不属于小区，村委会已出具《证明》确认涉案房屋并不属于小区。两被告既对小区业主委员会（以下简称年丰业委会）的成立不知情，也对年丰业委会与原告签订的物业服务合同不知情。两被告自1996年1月1日至今一直向伦教街道永丰股份经济合作社（以下简称永丰股份社）和村委会交纳垃圾费、治安管理费，并接受村委会提供的物业服务，未接受原告提供的物业服务。二、原告要求两被告支付物业服务费的主张没有依据，两被告已向村委会、永丰股份社支付自1996年1月1日起至今的涉案房屋的垃圾费、治安管理费。两被告是永丰股份社的股东，根据相关村规民约，每年的股份分红在扣除涉案房屋的垃圾费、治安管理费后向两被告发放，且永丰股份社已出具《证明》确认两被告已支付了1996年1月1日起至今的垃圾费、治安管理费。三、两被告按时向村委会、永丰股份社交纳涉案房屋的垃圾费、治安管理费，原告主张两被告支付滞纳金没有依据。两被告未接受原告的物业服务，没有欠交物业服务费的事实，无需支付滞纳金。同时，原告主张的滞纳金超过法定标准。四、原告的主张没有依据，诉讼费应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《年丰苑物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》）、2018年小区住户分布图及两被告提交的房地产权证、图片，本院对真实性予以采信。被告提交的《证明》，本院对真实性予以采信，但涉案房屋是否属于小区应根据实际情况依法认定。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告与年丰业委会签订了一份《物业合同》，主要内容如下：物业名称：年丰业委会。地址：佛山市顺德区********附近。小区类型：独栋住宅。小区户数：71户。公共设施配套：公共路灯、照明系统、供电房、小区花园、绿化区域等；公共水电费、公共设施维修费、小区清洁用品等费由原告负责。管理期限从2019年1月1日至2021年12月31日；保证小区现有及增加的公用设施设备等正常运作使用，并定期作安检、维修、养护；24小时门岗执勤，全天电子监控，加强治安防范；保证小区内秩序安然，道路畅通，车辆出入安全，停放有序；公共环境保洁，包括公共场所和小区道路的卫生清洁、生活垃圾的收集、清运；公共绿化修剪，花木养护；管理服务费按户计收：每月200元/户，由业主或使用人交纳。扣费时间：每季度初的1-10号。物业管理费不含政府向住户收取的费用，也不含银行每季度扣费的手续费等；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰收取滞纳金。超过一个季度不缴纳的，原告可以在小区广告栏上提醒欠费当事人缴清欠款。《物业合同》签订后，原告依约进入小区提供物业服务。另查明，涉案房屋由两被告于1997年建成，小区于2000年后成立。10多年前，小区已被铁栏杆和砖墙围闭，由此形成了一个独立的住宅小区，涉案房屋在该小区内。原告入驻小区前，该小区的物业服务由村委会提供。原告是按现状接管小区，并在入驻小区不久即向两被告发放了业主卡。因两被告拒不交纳物业服务费，原告遂诉至本院。本院认为，《物业合同》对两被告是否具有约束力。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，物业管理区域是一个地域概念，土地性质不同的房屋并不影响物业管理区域的形成。原告是按现状接管小区，而涉案房屋在10多年前已被铁栏杆和砖墙围闭而被纳入小区，故两被告是该小区的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，原告与年丰业委会签订的《物业合同》对两被告具有约束力。两被告是否应向原告支付物业服务费及滞纳金。原告依约提供了物业服务，两被告却拒不支付物业服务费，该行为已经构成违约，两被告应支付2019年1月至2020年6月的物业服务费3600元。关于滞纳金。原告请求以欠费金额为基数每日按3‰计算滞纳金，该项主张明显过高，根据本案的实际情况，本院就截至2020年6月30日止的滞纳金酌情支持250元；从2020年7月1日起至实际清偿之日止的滞纳金，以3600元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算。本院对原告超出上述金额部分的滞纳金主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴鉴钊、彭洪弟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市汇瀛物业管理有限公司支付物业服务费3600元及滞纳金（滞纳金的计算方法：截至2020年6月30日止的滞纳金250元；从2020年7月1日起至实际清偿之日止的滞纳金，以3600元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回原告佛山市汇瀛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告佛山市汇瀛物业管理有限公司已预交），由被告吴鉴钊、彭洪弟共同负担。本判决为终审判决。审判员  蒋竞雄二〇二〇年十一月十六日书记员  冯秋莹