太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初6729号原告：太原市锦盛源心情美居建材有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：李某，山西开杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，山西开杰律师事务所律师。被告：山西心情美居家居有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：王某，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡某，山西弘韬律师事务所律师。原告太原市锦盛源心情美居建材有限公司诉被告山西心情美居家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市锦盛源心情美居建材有限公司的委托诉讼代理人李某、白某，被告山西心情美居家居有限公司的法定代表人张某、委托诉讼代理人王某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市锦盛源心情美居建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠房租1426916.89元及水电等相关物业费用117271元；2、判令被告立即向原告支付滞纳金607042.2元；3、判令被告立即向原告支付违约金2623474元(以上3项合计4774704.09元)；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求“水电费等相关物业费用117271元”为“水电费117271元”。事实与理由：2018年1月15日,原、被告双方签订《租赁合同》,约定原告将己方位于小店区许坦东街以北、高架桥以东、双塔南路以西的商铺租赁给被告使用,租赁期限为10年,租赁面积约为10268平方米,首年租金为2623474元，租赁期间产生的水电费用由被告承担，合同同时约定了违约责任,即若乙方逾期两个月未按时缴纳租金,甲方有权终止合同并乙方需向甲方支付一年租金作为补偿,合同还约定了合同履行过程中发生的争议由商铺所在地法院管辖。合同签订后，被告向原告预付了65万元租金。2019年5月10日,原、被告双方签订《锦盛源补充合同》,该补充合同确认了原告已于2019年5月1日向被告交付了出租房屋,并约定了6个月的免租期(2019年5月1日至2019年10月31日),被告应于2019年8月1日前向原告足额缴纳首年租金2623474元,若被告迟延支付租金,则原告有权按照年租金的30%向被告另行收取滞纳金。但在合同履行过程中,经原告多次催要,被告法定代表人张某于2019年11月27日向原告作出书面承诺,承诺被告将于2019年12月30日前先向原告支付100万元租金,如未按时支付,愿承担原告的一切处理决定。但被告仍未能履行承诺,仅仅是在2020年1月13日向原告缴纳了18万元滞纳金及24082元水电费。直至2020年3月30日,在多次催要无果后，万般无奈之下,原告向被告发出了解除涉案租赁合同的通知,被告同日签收之后未提出任何异议,但直至原告起诉之时,被告仍未向原告支付任何租金、水电费及合同约定的违约金、滞纳金。综上,原告为维护自身合法权益,诉至法院，望判如所请。山西心情美居家居有限公司辩称，1、答辩人未拖欠原告租金，不存在任何拖欠租金的违约行为，答辩人正式开业日期为2019年8月18日，依据《补充协议》约定，答辩人免租期为2019年8月18日至2020年2月17日，但答辩人于2020年3月20日被原告强行清除出场，导致答辩人应支付租金的租赁期为2020年2月17日至2020年3月20日，经核减后原告应当返还答辩人租金367414.2元；2、原告主张的117271元水电费予以认可；3、原告主张的违约金、滞纳金于法无据，且约定过高；4、原告因强行清退行为，属于根本违约行为，应当承担违约责任并赔偿答辩人损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案用地位于许坦东街南北两侧，省机电公司铁路专用线西侧，具有建设用地规划许可证，用地项目名称为：许西木材市场铁路专用线，为原太原市南郊区黄陵乡徐东村农民集体所有。2017年4月11日，太原市人民政府办公会议纪要《2017》第3期会议决定，由小店区政府负责拆除许坦东街和铁路交叉口东北角和西北角现状菜市场，可在该地块建设地下菜市场和地下停车场，地面覆土绿化，市规划局负责办理相关规划手续。太原市小店区人民政府常务会议纪要《2017》第3次会议议定，为顺利推进拆除工作，在此次“一线一路”专项整治行动中列入许东社区3个市场。规划地下综合便民市场和地下停车场。2018年1月15日，原告太原市锦盛源心情美居建材有限公司（甲方）与被告山西心情美居家居有限公司（乙方）签订《地下商铺租赁合同》，约定：甲方将己方位于小店区许坦东街以北、高架桥以东、双塔南路以西的商铺租赁给被告使用,甲方应于2018年6月30日之前或广场开业之日起将租赁房产配套用房及设施交付乙方，租赁期限为10年,租赁面积约为10268平方米,首年租金为2623474元，租赁期间产生的水电费用由被告承担；租金逾期30天未交付时,自逾期之日起乙方还应向甲方缴纳每日10%的滞纳金；乙方逾期两个月未按时缴纳租金，甲方有权终止合同并需向甲方支付相当于一年的租金作为补偿。2019年5月10日,原、被告双方签订《锦盛源补充合同》,约定：地下商场未正常交付乙方使用，造成乙方前期运营的不良后果及招商成本的损失，为此经甲乙双方友好商谈，原定于开业后免租乙方三个月改为开业后免租六个月（定于2019年5月1日试营业）以对乙方前期的损失的弥补；开业后三个月全部付清2019年当年的租赁费，延期付租金，将收取年租金的30%为滞纳金；2019年11月1日至2020年10月30日，每平米0.7元。合同签订后，被告向原告预付65万元租金。被告于2019年5月1日试营业，2019年8月18日正式开业。2019年12月27日，被告法定代表人张某出具承诺书，承诺2019年12月30日前付100万元租金。2020年1月13日，被告因延期交付租金，缴纳滞纳金18万元。庭审中，被告认可拖欠水电费117271元。2020年3月30日，原告向被告送达解除合同通知书，要求解除《地下商铺租赁合同》及补充合同，被告签字盖章予以确认。另原告请求支付剩余租金的计算方式为：2019年5月1日至2020年3月30日，实际占用11个月，因疫情影响减免1个月租金，因双方签订的合同租赁期为十年，免租期给予0.5个月，10个月租金为1426916.89元。上述事实有原告提交的《地下商铺租赁合同》、《锦盛源补充合同》、收据、《解除通知》、微信截图、承诺书等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告签订的《地下商铺租赁合同》、《锦盛源补充合同》中所涉案的房屋未取得建设工程规划许可证，虽然原告提供了市政府及小店区政府的会议纪要，但两份会议纪要并非相关部门的审批文件且根据会议纪要的内容，涉案的土地规划为地下综合便民市场非家具广场，故涉案合同应为无效合同；根据该解释第十八条以及相关法律的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告请求判令被告立即向原告支付拖欠房租及水电费117271元，本院依法予以支持；关于房租的计算：被告于2019年5月1日至2020年3月30日实际占用房屋11个月，原告主动因疫情减去1个月房租，合同中约定6个月免租期，原告主张免租期六个月是基于10年合同确定，现被告违反合同在先，故同意减去0.5个月免租期，结合合同约定系在10年租期基础上定价，前两年租金定价较低，原告该主张符合常理，本院予以支持，故被告还应支付的租金应为2623474元/12*9.5-650000元=1426916.89元；被告辩称，免租期应从2019年8月18日计算，但结合《锦盛源补充合同》中第一年租金的起止日期为2019年11月1日至2020年10月30日，可知双方约定的开业日期系试营业日期为2019年5月1日，故该辩称理由本院不予支持；原、被告均称，因履行合同，产生巨额损失，但原告对损失并未主张，被告因违约在先，损失应自行承担，故双方主张，本院均不予采信；原告主张的滞纳金607042.2元及违约金2623474元，因其出租的房屋未取得建设工程规划许可证，其在签订合同时有过错，故其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山西心情美居家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原市锦盛源心情美居建材有限公司租金1426916.89元、水电费117271元；二、驳回原告太原市锦盛源心情美居建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22499元，由原告太原市锦盛源心情美居建材有限公司负担15749元，由被告山西心情美居家居有限公司负担6750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 安 沛二〇二〇年十一月十六日书记员 尹旭芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十八条、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。