湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0204民初1469号原告（反诉被告）：株洲市铜锣湾广场业主委员会，住所地株洲市铜锣湾商业广场。负责人：周泽坚，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘文蓉，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婷，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦建军，男，1968年8月18日出生，汉族，户籍地湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：欧阳修文，湖南湘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄甫林，湖南湘泰律师事务所律师。原告株洲市铜锣湾广场业主委员会（铜锣湾业委会）与被告焦建军租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，2020年9月13日，被告焦建军向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铜锣湾业委会的委托诉讼代理人刘文蓉、彭婷、被告（反诉原告）焦建军及其委托诉讼代理人欧阳修文、黄甫林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）铜锣湾业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付租金123,550元；2、请求判决被告向原告支付逾期付租违约金12,107.9元，并自2020年1月1日起继续以未付租金为基数按照年利率24%的标准付息至租金实际支付之日止。事实和理由：被告常年从原告处租赁铜锣湾商业广场第1层B1-18号商铺经营家具及家居相关产品。双方签订租赁合同约定：被告应于每季度第一日向原告预交当季租金，否则按照拖欠金额日百分之一的标准支付逾期付款违约金，但被告未按约支付。2020年1月3日，被告向原告申请从租赁场地撤场。被告至今拖欠原告租金123,550元，经原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）焦建军辩称，1.原告无权要求被告交纳租金。被告及其他商户与原告的租赁合同于2019年5月31日到期。由于原告内部矛盾重重，业委会屡次改选不成，导致商场管理瘫痪，租赁合同无法续签，商户不能正常经营。被告及少数商户没有在租赁合同期满撤出商场，是希望商场尽快恢复正常的管理和经营秩序，是有利于原告之举。原告不能因其自身原因导致无法经营的情况下收取被告的租金；2.即使被告需要交纳租金，原告也不能要求按原合同标准交纳。原告自身原因导致商场管理瘫痪，商户无法正常经营，造成商户损失巨大。原告已主动将2019年6月和7月的租金标准调整至2折，将11月和12月的租金调整至4折，完全无人管理的8月至10月，原告没有要求支付租金。被告（反诉原告）焦建军向本院提出反诉请求：判令反诉被告退还反诉原告保证金32,000元。事实和理由：双方当事人签订租赁合同后，反诉被告收取了反诉原告履约保证金32,000元及经营手册押金500元。如前答辩所述，因反诉被告原因导致反诉原告等商户损失巨大，反诉原告已经缴纳了2019年6月和7月的租金；由于反诉被告原因导致反诉原告无力交纳2019年11月和12月租金，反诉被告也不应收取该租金。现特提起反诉，请求公正判决。原告（反诉被告）铜锣湾业委会辩称，根据租赁合同约定，拖欠租金达10天以上或者超过1,000元，我方可以不予退还保证金，故反诉原告的诉讼主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案相关事实，本院分析认定如下：1.双方当事人没有争议的事实：被告（反诉原告）焦建军多年以来租赁株洲市石峰区铜锣湾商业广场商铺进行经营。2018年5月21日，原告（反诉被告）铜锣湾业委会（甲方）与焦建军（乙方）签订有效期一年（2018年6月1日至2019年5月31日）的《经营场地租赁合同》一份，合同约定：乙方租赁甲方位于株洲市石峰区响石广场铜锣湾商业广场第1层第B1-11号商铺321平方米用于家具及家居相关产品销售；月租金为17,650元，租金中包含了经营管理费、物业管理费、广告及促销活动的一部分费用，租金按季收取，乙方应于每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日向甲方预交当季度租金；合同签订时，乙方须向甲方交纳租赁履约保证金32,000元；乙方必须按照合同约定或甲方指定时间按时支付租金、水电等费用，否则按照拖欠金额每日1%的标准向甲方支付逾期付款违约金；若乙方有未缴清的费用，或商品质量“三包”期发生的费用，甲方有权从乙方的租赁履约保证金中直接扣除，一年后乙方无违约行为时甲方不计息退还；乙方拖欠租金或其他款项达10天以上的或累计拖欠租金或其他费用达1,000元以上，视为乙方根本违约，甲方有权随时解除合同，甲方行使合同解除权时，除有权将乙方所交租赁履约保证金及其他费用不予退还以作违约金外，如乙方违约行为给甲方造成其他损失时，甲方有权要求乙方予以全额赔偿并可视情况追究乙方的违约责任。此外，双方还就其他合同权利义务进行了约定。前述合同有效期届满后，双方未再订立书面合同，被告继续使用租赁物，原告方没有提出异议。2019年6月9日、2019年8月2日，被告向原告方分别各交纳租金3,530元，合计7,060元。2020年1月3日，焦建军以商场空置率太高，无法经营为由，向铜锣湾业委会书面申请撤场并要求退还履约保证金32,000元，随后即从租赁场地撤出。2.对于原告（反诉被告）提交的株洲市石峰区铜塘湾街道丁山社区居民委员会的《证明》及商户签到表等证据，本院分析认为，该居委会与本案当事人均无利害关系，系租赁双方矛盾协调的参与和知情的基层组织，《证明》所反映的事实与商户签到表以及本案当事人陈述的部分事实能够相互印证，故对上述证据本院予以采信；对于原告提交的租金催缴函、租金催缴函现场送达的视频资料，本院分析认为，前述证据材料能够相互印证，本院将其作为确认2019年9月6日原告方曾到被告焦建军经营的场所对焦建军欠付租金进行催收的事实予以采信；对于原告提交的袁军的书面承诺，因与本案并无直接关联，本院不予采信；对于原告提交的株洲铜锣湾广场物业有限公司的《证明》，该证明的出具单位与原告存在利害关系，且缺乏其他证据佐证，本院不予采信。对于被告（反诉原告）焦建军提交的铜锣湾业委会部分办公室张贴封条的照片、租金催缴函、收据、支付凭证、银行对账明细、案外人袁军的商铺租赁合同及租金催缴函等证据材料，原告对其真实性没有提出异议，本院将其作为认定本案客观事实的证据予以采信，对证据的证明力在本判决的说理部分予以阐述；对被告提交的对证人的调查笔录及证人证言，本院分析认为，该证据材料反映的证人同为案涉家居广场的承租人，与案件的处理存在利害关系，对于原告不确认的部分以及缺乏其他证据证实的事实，本院不予采信；对于被告提交的《关于铜锣湾家居广场续租的报告》中反映的事实以及被告提交的其他照片，原告不认可证据材料的真实性，被告未提交其他证据证实，本院不予采信。根据前述本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下案件法律事实：第二届铜锣湾业委会任期于2019年5月届满，因其内部矛盾，直至同年10月下旬才完成换届选举，期间，原告方曾对业委会部分管理场所进行了封存。由于案涉商业广场商业氛围不浓等原因，至原、被告书面租赁合同到期时，部分租赁经营商户陆续撤离，至同年10月中旬，原告聘请的管理团队未再对铜锣湾家居广场进行管理。2019年5月底，原告方与铜锣湾家居广场的绝大部分租赁经营户的书面租赁合同到期，经营户拒绝按原书面合同约定标准交纳租金，铜锣湾家居广场所在街道办事处等单位就此组织双方进行多次协调，但未能达成一致意见。2019年9月上旬，原告方向被告经营的门店送达租金催缴函，要求被告交纳2019年6月1日起欠交的租金52,950元，被告门店在场工作人员拒绝签收该函件。2019年11月26日，原告与包括被告在内的部分租赁经营商户进行协商，原告方确定了如商户在2019年11月之后于当月按书面合同约定的租金标准交纳了40%的租金，则对于余下60%租金予以免收的方案。对于2019年10月（含本月）之前商户欠交的租金收取问题，双方未能协商一致。对于原告铜锣湾业委会主张的2019年6月至12月期间的租金，至本案判决前，被告焦建军仅交纳7,060元；对于被告焦建军主张的返还履约保证金32,000元，原告铜锣湾业委会未予返还。本案诉讼中，本院组织双方当事人多次调解，因双方就租金的交纳标准问题分歧较大，调解未果。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人对于双方2018年5月21日签订的租赁合同的效力并无争议，本院予以确认。双方当事人的争议焦点是：一、被告应当向原告支付2019年6月-12月的租金数额；二、原告方收取被告的履约保证金32,000元应否予以返还。对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉书面租赁合同约定的租赁期间届满后，被告焦建军继续使用租赁物，原告铜锣湾业委会没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。根据案涉书面合同第二条第2项的约定，月租金为17,650元中包含了经营管理费、物业管理费、广告及促销活动的一部分费用。因此，合同双方当事人约定的租金不仅包括了承租人承租房屋产生的房屋租金，还包括出租人应当向承租人提供的经营管理、物业管理、广告及促销活动的一部分等服务产生的费用。原告没有充分举证证明在双方不定期租赁期间，提供了完全符合合同约定的经营管理、物业管理、广告及促销活动的一部分等服务。且自2019年6月起，因原告换届选举工作进程缓慢、部分商户陆续撤场等原因，导致案涉家居广场商业氛围不浓，必然对被告的经营产生一定影响。现原告要求按照原合同约定标准计算被告欠付的租金数额的主张有违权利义务相一致原则，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。结合本案事实，充分考量、衡平双方当事人的利益，本院酌情确定被告焦建军应当向原告铜锣湾业委会交纳2019年6月至12月的租金标准为双方书面合同约定租金金额标准的60%，即此期间被告应当向原告交纳的租金数额为74,130元，扣除已交纳的7,060元，被告还应当向原告交纳67,070元。对于被告焦建军提出2019年6月和7月的租金原告方承诺只按照20%的标准计收、8月至10月的租金原告没有主张视为放弃、11月和12月的租金原告方承诺只按照40%的标准计收的主张，本院认为，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。《中华人民共和国合同法》第七十八条亦规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更。本案中，被告没有充分举证证明原告方曾对前述6月至10月租金未收取的部分进行过放弃，或者双方当事人就此期间的租金进行过明确约定，11月和12月的租金原告承诺按40%的标准收取亦附有限期交纳的条件。因此，对于被告焦建军的上述主张，本院不予采纳。对于第二个争议焦点，双方当事人的书面合同中虽有“甲方行使合同解除权时，有权将乙方所交租赁履约保证金及其他费用不予退还以作违约金”的约定，但如前所述，被告未按书面合同约定交纳租金，但原告亦未完全履行合同约定的有关服务内容，故原告行使前述合同权利的条件尚未成就。此外，案涉租赁合同中还明确约定了“若乙方有未缴清的费用，或商品质量“三包”期发生的费用，甲方有权从乙方的租赁履约保证金中直接扣除”，该约定与前述有关履约保证金不退还的约定存在冲突，考虑到案涉租赁合同内容为原告方提供的格式，当合同条款存在冲突的情况下，应当作出对原告方不利的解释，即优先适用相对有利于被告的条款。因此，原告可以将被告交纳的履约保证金抵扣其欠付的租金。为有利于双方当事人解决本案纠纷，本院确定将被告交纳的履约保证金32,000元抵扣其欠付的部分租金，因此，被告焦建军还应当向原告铜锣湾业委会支付租金35,070元。对于反诉原告焦建军要求判令反诉被告退还反诉原告保证金32,000元的反诉请求本院不予支持。至于原告铜锣湾业委会要求判令被告向原告支付逾期付租违约金的诉讼请求，如前所述，本案不定期租赁合同的履行中，双方当事人均存在履行合同不符合合同约定的行为，本院已将租金标准进行了调整，且原告完全可以将被告交纳的履约保证金抵扣其欠付的部分租金，对原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十八条、第一百零九条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）焦建军在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）株洲市铜锣湾广场业主委员会支付租金35,070元；二、驳回原告（反诉被告）株洲市铜锣湾广场业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）焦建军的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,014元，减半收取1,507元，由原告（反诉被告）株洲市铜锣湾广场业主委员会负担1,117元，由被告（反诉原告）焦建军负担390元，反诉费300元，由被告（反诉原告）焦建军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在二年内向人民法院申请强制执行。审判员  吴登高二〇二〇年十一月三十日法官助理张凯书记员李丹丹附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。