河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初4792号 原告：张洪元，女，汉族，1971年7月1日出生，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：李会琴，河北仲宏律师事务所律师。 被告：秦皇岛鸿居房地产开发有限公司，住所地：河北省秦皇岛市北戴河海宁路。 法定代表人：石晓波，董事长。 委托诉讼代理人：陈文毅，河北君德风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春红，河北君德风律师事务所律师。 原告张洪元诉被告秦皇岛鸿居房地产开发有限公司（以下简称鸿居地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洪元委托诉讼代理人李会琴，被告鸿居地产委托诉讼代理人陈文毅、李春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪元向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金5234元。2、判令被告返还取暖费1478.42元。3、全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月3日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于海港区房屋，房屋建筑面积为139.15平方米，房屋总价1026220元，约定被告应当在2016年9月30日前交付房屋。然而被告直到2017年1月10日才通知原告交付房屋，并且要求原告必须先交付2016-2017年度全年的取暖费，才交付改房屋钥匙，原告无奈交付取暖费3354.03元，现为维护原告合法权益，起诉至法院。 被告鸿居地产辩称，延期交房的原因是因为在项目开发和建设过程中，施工单位按照政府及职能部门要求停工导致，属于不可抗力，故不应由被告承担违约金和取暖费。 1、违约金：在不考虑政府不可抗力延迟交付的情况下，从案件事实上，1）具体说来，据不完全的停工通知统计，停工期间共124天，原告主张延迟交付102天，可见，所谓的延迟交付为政府命令等不可抗力导致，不应由被告承担违约金。2）事实上，（1）原告延迟交付违约金应从合同约定交房日期第2日开始计算，原告多算1天违约金应扣除。（2）被告实际交付房屋的日期为2017年1月10日，此期间，原告向被告主张延迟收房违约金应减少。 2、取暖费；不考虑政府不可抗力延迟交付的情况下，从案件事实上：（1）未享受取暖费的在不考虑停工124天的前提下，因向原告实际交付房屋的日期为2017年1月10日，此期间，原告延迟收房主张退还的取暖费应依此时间计算。 经审理查明，原告于2016年5月3日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于海港区房屋，房屋建筑面积为139.15平方米，房屋总价1026220元。该合同第十条约定：“交付期限和交付条件出卖人应当在2016年9月30日前。依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、如合同约定的交付期届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）。3、由于政策原因有关方面不能及时提供市政配套的，及政府部门对验收和市政配套、安装之延误的。”第十一条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第十条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房交付买受人使用，按照第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十条约定的最后交付房期限的第二天起至实际交付之日止；出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的0.0001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”被告认可2017年1月10日向原告交付房屋。 原、被告就被告应否向原告支付迟延交付房屋违约金、返还取暖费及该两款项具体数额问题存在争议。 原告主张，被告2017年1月10日才通知原告交付房屋，距离合同约定的交房时间2016年9月30日迟延交房102天。被告应给付原告逾期交付房屋的违约金5234元，应返还原告取暖费1478.42元。 原告就其主张提交证据：证据一、原告于2016年5月3日与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）一份，证明原告购买了被告开发的位于海港区，房屋建筑面积为139.15平方米，房屋总价1026220元，依约定被告应当在2016年9月30日前交付房屋，且《商品房买卖合同》第十一条规定“逾期不超过180日，自本合同第十条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”。证二、被告出具的原告交纳取暖费收据一份，证明2017年1月10日被告向原告交付了房屋，并收取原告（2016-2017）年度全年取暖费3354.03元。证据三、2016年9月6日印发秦皇岛市物价局及秦皇岛市城市管理局转发关于规范居民供热收费有关问题的通知的通知文件一份，该文件明确指出新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，统一由开发建设单位缴纳，不得向居民重复收取，依据该文件，被告应将2016-2017年度的全部取暖费退给原告。 被告对原告所举证据的质证意见：对证一、真实性、合法性确认，关联性不完全认可，关于违约金的计算合同中有明确的约定，从约定交付之日起的第二日起计算。对证二、收据上的日期是取暖费收取的日期，本案需退还的取暖费均是在何时交付房屋为起点展开的，原告未对房屋交付时间进行举证。对证三、对文件真实性没有异议，但与本案没有关联性，因为房屋是在文件下发之前购买的。 被告主张，延期交房的原因是因为在项目开发和建设过程中，施工单位按照政府及职能部门要求停工导致，属于不可抗力，故不应由被告承担违约金，并且延迟交付违约金应从合同约定交房日期第2日开始计算，原告多算1天违约金应扣除。被告向原告交付房屋的时间为2017年1月10日，应以此时间作为取暖费的起算点。 被告就其主张提交证据：证据一、部分停工明细表（其中显示2016年5月3日原、被签订商品房买卖合同后因安全大检查、重大污染天气停工检查、重污染通知停工等原因共计8天）及附件11份（在项目开发建设中，政府及职能部门下发的停工通知等相关文件），证明：因政府及职能部门下发停工通知导致房屋交付延迟共124天，此期间停工非被告原因导致，原告要求被告承担延迟交付房屋的违约金没有事实和法律依据。 原告对被告所举证据的质证意见：对证据一、真实性、合法性、关联性均不认可。提供的均为复印件，也属于非规范性的文件，且文件多数在2016年之前，且防尘防沙类似的对环境影响的施工已经作为一种常态化，作为建筑企业应有预见性，不属于不可抗力。 以上事实有原、被告陈述及各自所举证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同对合同主体具有法律约束力。原、被告于2016年5月3日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，双方对合同约定的内容均应遵守执行。 要解决被告应否向原告支付逾期交付房屋违约金及返还取暖费问题，首先需确定被告向原告交付房屋的时间。原告主张被告向其交付房屋的时间为2017年1月10日，被告予以认可，故认定被告向原告交付房屋的时间为2017年1月10日。应以该日期作为计算被告应向原告支付逾期交付房屋违约金数额的截止时间点及返还取暖费数额的起始时间点。 一、关于原告主张的逾期交房违约金5234元：双方在该《商品房买卖合同》中明确约定了购买房屋的交付使用时间为“2016年9月30日”，并明确约定逾期交付房屋的违约责任为“逾期不超过180日，自本合同第十条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”。而被告实际通知原告接收房屋的时间为2017年1月10日，其主张迟延交付的原因系政府及职能部门下发停工通知导致，并提供了停工明细表和政府及职能部门下发的停工通知等相关文件，此证据确实能证明被告施工建造案涉房屋过程中因政府及职能部门下发通知等非被告过错原因导致停工124天，但该合计124天的停工期中，发生在2015年7月5日原、被签订商品房买卖合同后的停工日仅为8天，此前的124-8=116天均在原、被告签订商品房买卖合同之前。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的可交付房屋的时间，是被告作为房地产开发单位，在对自身承建工程充分了解、管控的基础上，通过专业、合理的估测所确定，被告未能就其迟延交付的102-8=94天举出存在双方签订的《商品房买卖合同》中第十条约定的其可不承担逾期交房违约责任或可归责于原告的原因导致迟延交付的情形，故被告应按照《商品房买卖合同》第十一条第一款的规定给付原告逾期交付房屋违约金：1026220元×0.50/000×94天=4823元。 二、关于原告主张退还的取暖费1478.42元：本院认为，自原告接到被告通知其交付房屋的日期起，原告即可实现对其所购房屋的占有权、使用权，故原告承担取暖费的起算时间点应为被告通知其可收取房屋的时间。关于原告提交的2016年9月6日印发《秦皇岛市物价局及秦皇岛市城市管理局转发的通知》，该文件指出新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，统一由开发建设单位缴纳，不得向居民重复收取。但原告未能举证证明被告收取的房款中已包括首次采暖费用，故对原告据此文件要求被告退还全部已收取取暖费的主张不予支持。原告提交的取暖费收据中载明原告交纳3354.03元，取暖费系2016年度-2017年度（自2016年11月5日-2017年4月5日，共计152日），原告可享受取暖期的时间自2017年1月10日起算，原告未享有的取暖时间为66日，其多交纳的取暖费为:3354.03元÷152日×66日=1456.36元，故应退还原告1456.36元。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛鸿居房地产开发有限公司于本判决生效后10日内日给付原告张洪元逾期交房违约金4823元；退还原告张洪元2016-2017年度取暖费1456.36元； 二、驳回原告张洪元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告秦皇岛鸿居房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告50元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  王辉久 审 判 员  谷立云 人民陪审员  乔忠礼 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  王 宇