广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初5336号原告：广州市番禺区庄士房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：庄家彬，职务董事长。委托诉讼代理人：李莉、纪耀雅，广东卓信律师事务所律师。被告：许泽鸿，男，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广州市番禺区庄士房地产开发有限公司诉被告许泽鸿商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广州市番禺区庄士房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李莉到庭参加了诉讼。被告许泽鸿经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺区庄士房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年1月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201501169332）；2.被告立即将番禺区石楼镇××）XXX房腾空返还给原告，并支付逾期腾房违约金（自被告收到解除通知书的第11日即自2020年1月20日起每日以总房价款总额的万分之五计算逾期交付房屋违约金至实际交还之日止）；3.被告向原告偿还因（2019）穗仲案字第6991号裁定书代偿的本金999786.10元及利息（按每日万分之二的标准，自2019年11月30日起计至被告清偿之日止）；4.被告向原告支付违约金199200元；5.被告协同原告办理解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及注销备案和抵押的手续并承担全部相关费用，及逾期违约金（自被告收到解除通知书的第31日起即2020年2月9日每日以总房价款总额的万分之二计算至手续办理完毕之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求中要求被告支付利息的请求。事实和理由：2015年1月19日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告以1328000元的价格向原告购买位于番禺区石楼镇××）XXX房（以下统称涉案房屋）。2015年2月2日，被告与中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中国银行番禺支行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行番禺支行贷款920000元，贷款期限360个月，原告承担保证责任。被告自2019年1月7日起未履行还款义务，中国银行番禺支行提起仲裁。2019年10月10日，中国广州仲裁委员会作出（2019）穗仲案字第6991号裁定书，要求原告承担连带责任等。在（2019）粤01执6262号案中，原告代被告清偿了本金、利息等999786.10元。之后原告通知被告解除合同，偿还代偿款等，被告均不予理会，为此，原告提起本案诉讼。被告许泽鸿没有答辩，也未提供证据及发表质证意见。经审理查明：2015年1月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201501169332），约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积为147.9003平方米，总金额为132800元。甲方同意乙方按下列第3种方式按期付款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.72%，金额（人民币）408000元。除首期款外，剩余房价金额（人民币）920000元须于2015年1月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2015年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。上述合同附件七补充协议第四条约定“《商品房买卖合同》第十条‘逾期付款的违约责任’修改、增补为：……（二）乙方选择按揭方式支付房价款的，若因乙方违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与甲乙双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同）的约定要求甲方承担保证责任的，甲方有权选择下列方式之一处理：……2.甲方有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知之日起生效；乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）乙方应向甲方支付房价款总额15%的违约金，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）乙方应协同甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；乙方逾期未协同甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.2‰向甲方支付违约金。”第二十条第（五）款“《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，若该商品房已经交付给乙方，乙方应于《商品房买卖合同》解除之日起10日内将该商品房腾空返还给甲方，乙方因返还该商品房所产生的全部损失，均由乙方自行承担”上述合同及附件还约定了其他条款。合同签订后，被告按约定向原告支付了全部房价款。2015年5月12日，被告办理涉案房屋收楼手续。因被告未能按约定足额还贷，中国银行番禺支行以原、被告为被申请人向中国广州仲裁委员会申请仲裁。中国广州仲裁委员会于2019年10月10日作出（2019）穗仲案字第6991号《裁决书》，查明中国银行番禺支行与本案原、被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款92万元用于购买涉案房屋。原告为被告向中国银行番禺支行提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为被告债务履行期届满之日起两年，对于被告办妥借款所购房屋抵押登记手续并且中国银行番禺支行收到他项权证之日前的，本合同项下已到期或因被告违约引起本合同项下的债务，原告承担保证责任。2015年2月3日，中国银行番禺支行依约向被告发放贷款920000元。中国广州仲裁委员会基于上述约定，裁决解除中国银行番禺支行与本案原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》，本案被告向中国银行番禺支行偿还借款本金864773.45元及利息、逾期利息，财产保全费5000元、律师费46000元等，本案原告对本案被告的上述债务向中国银行番禺支行承担连带清偿责任。之后，中国银行番禺支行依法向广州市中级人民法院申请强制执行，案号（2019）粤01执6262号。2019年11月25日，原告向法院支付了全部执行款共计999786.10元。2019年11月29日，广州市中级人民法院出具《结案通知书》，记载划扣原告999786.10元，其中987511.10元划付中国银行番禺支行，12275元作为执行费予以上缴。2020年1月7日，原告通过中国邮政特快专递向被告在买卖合同中约定的通讯地址发出《解除合同通知书》，通知被告解除涉案合同，支付合同解除违约金、代偿欠款本息，办理合同解除手续，腾空涉案房屋等。上述快递于2020年1月9日妥投他人（快递柜）代收。根据广州市规划和自然资源局于2020年8月28日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋现预告登记至被告名下，被广州市番禺区人民法院予以查封。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《裁决书》、付款凭证、《结案通知书》、收楼确认书、《广州市不动产登记查册表》、《解除合同通知书》及相应的送达证明等证据予以证实。本院认为:原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应依约定履行。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证和对原告陈述的事实进行抗辩的权利。因原、被告之间存在商品房预售合同关系以及两者与中国银行番禺支行之间存在银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，被告已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。原告也已经将涉案房屋实际交付给被告使用多年。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中被告不存在违约行为。至于被告未按期偿还银行贷款致使原告依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人进行追偿的权利。原告以被告违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，原告基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。被告未能按照其与中国银行番禺支行的合同约定偿还涉案房屋的按揭贷款，致使原告代为偿还借款本息及其他费用共计999786.10元，现原告主张返还，合法有理。但根据《结案通知书》记载，上述999786.10元中的12275元为执行费，原告未履行《裁决书》导致被中国银行番禺支行申请执行，故本院认定应由原告自行承担6137.5元的执行费，被告应当向原告返还代偿的借款本息及其他费用993648.6元。对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许泽鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区庄士房地产开发有限公司支付993648.6元；二、驳回原告广州市番禺区庄士房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16752元，由原告广州市番禺区庄士房地产开发有限公司负担4218元，被告许泽鸿负担12534元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 张大会二〇二〇年十一月十九日法官助理 贾清宸书 记 员 钟秀娟