广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20544号原告：广州博斯特奇乐文化传媒有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路雅惠街1号108房。法定代表人：马晓晴，职务执行董事兼总经理。委托代理人：赵方，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：刘敏，男，1988年7月19日出生，汉族，住湖南省衡东县，委托代理人：粟东、文佩荣，均为广东君政律师事务所律师。第三人：广州弘达商业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路雅惠街16号之二101房。法定代表人：杨福勇。原告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司诉被告刘敏、第三人广州弘达商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司的委托代理人赵方，被告刘敏及其委托代理人粟东到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2020年2月欠缴场地费用40845元及滞纳金（滞纳金从2020年1月11日起，按每日0.5%计算至被告实际支付款项之日止）；2、判决被告向原告支付2020年3月欠缴场地费用40845元及滞纳金（滞纳金从2020年2月11日起，按每日0.5%计算至被告实际支付款项之日止）；3、判决被告向原告支付违约金63680元；4、判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月17日，原、被告签订《项目合作合同》，约定双方合作经营教育培训机构，即问道美术教育咨询（广州）有限公司。具体合作方式为原告提供店面、现有设备，被告负责机构具体运营，并向原告支付场地费用（包括租金38080元/月，租金每年递增5%；管理费每月3184元；卫生费每月50元；每月5-10日缴纳次月费用）。原告提供位于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺，该商铺是原告向第三人承租的物业。合同签订后，被告依约支付了租金、履约保证金、物业管理保证金、水电押金、装修保证金、营销推广费、场地装修和物料费、消防渠道费、垃圾费等。2020年1月起，被告不履行交租义务。2020年3月18日，原告根据合同约定向被告发出《解除合同通知书》，要求被告支付2、3月份的租金及相关费用，并要求解除合同。因被告无故欠缴租金，原告有权要求被告支付违约金63680元。综上，提起本案诉讼。被告辩称：2020年1月新冠疫情以来，原告法定代表人马晓晴在微信中多次表示2020年2月租金可以缓交。被告收到了第三人的通知，告知其与原告存在诉讼，被告基于不安抗辩权没有支付租金。后原告法定代表人与第三人于2020年3月18日签订《和解协议》，明确原告与第三人的租赁合同解除时间是2020年1月31日，但当天下午原告还向被告发送《解除合同通知书》，明显存在恶意。除此之外，2020年3月4日，涉案商铺的墙体被第三人拆除，被告客观上无法使用涉案商铺，故原告没有事实和法律依据收取2020年2月、3月的租金。第三人述称：原、被告之间的纠纷与第三人无关，第三人对原告的转租行为不知情，也不予以确认。第三人与原告之间的租赁关系已达成和解并履行完毕，双方的租赁关系已消灭。经审理查明：2018年7月31日，原告的法定代表人马晓晴（乙方、承租方）与第三人授权代表李仲斌（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方提供广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编号207、208、209、210、211、212铺位），承租面积544平方米给乙方有偿经营使用。乙方在该商铺内经营品牌为博世特奇乐教育，经营项目为青少年教育，合同期5年，自2018年8月1日至2023年7月31日止，其中2018年8月1日至2018年9月30日为免租期。每月租金为38080元，物业管理费为8元/平方米/月。未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺的全部或部分，以转租、分租、无偿或任何其他方式提供予第三方使用，乙方将该商铺转租、分租给乙方的关联公司、分公司或母公司的除外。等。第三人在合同落款处加盖公章。2019年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《项目合作合同》，约定甲方将位于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺（以下简称：涉案商铺）以项目合作方式出租给乙方，商铺面积约398㎡。甲方应于2019年4月18日将商铺交付乙方，乙方在该商铺内的经营项目为培训教育。项目合作租赁形式为甲方提供店面、现有设备，乙方在营业执照及相关经营许可证批准的范围内自主经营，支付承租费用后，盈亏自负。项目合作场地租赁期限自2019年4月15日至2023年7月31日止，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金为33432元/月，管理费单价为8元/月/㎡，即每月管理费合计为3184元。双方签订合同之日，支付两个月的项目合作场地租金63680元给甲方作为项目合作场地租赁保证金。合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各种费用及按合同约定归还该商铺后，保证金应在归还商铺10日内无息返还乙方。乙方违约的情况下，甲方有权优先自保证金中扣除相应费用。甲方权利义务包括1、甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用；4、甲方保证乙方在租赁期限内可以正常合理使用该商铺。甲乙双方均不得随意变更或解除本合同，如需变更或解除本合同的，需经双方协商一致签订新的书面合同。甲乙双方均应按协议履行各自职责，任何一方违约，除本协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金63680元。乙方未按约定向甲方支付相应费用，每逾期一日按应付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付超过10日，甲方有权要求解除合同。等。附件表格中双方明确被告应向原告支付履约保证金63680元，备注合同期满退回；物业管理保证金6368元，备注合同期满退回；水电押金10000元，备注合同期满退回；装修保证金5000元，备注装修验收后退回；营销推广费100000元，备注一性收取，无退；场地装修及物料费150000元，备注一性收取，无退；消防渠道费50000元，备注一性收取，无退；垃圾费50元，备注一性收取，无退。原、被告均确认原告自2019年4月17日将涉案商铺交付给被告使用，均确认被告已向原告支付合同附件中约定的各项费用（营销推广费未实际支付，装修保证金已退回），其中租金、物业管理费支付至2020年1月。原告称其转租涉案商铺口头征求过第三人的同意，但无书面证据证明。被告提交微信群聊名称为“问道美术股东群”的聊天记录，该群聊中包括被告及原告法定代表人马晓晴。其中2020年2月8日晚上20时14分，被告发送微信“@马晓晴2月份的房租我们停交”；马晓晴回复“确实，目前连政府都无法给出准确回应开工时日，房租的话按照此种状况就是静等回复。……”。2020年3月2日上午9点12分，被告通过微信发送了两张图片，图片内容为（2020）粤0105民初6547号案件的受理案件通知书，并发送微信“……这是物业公司发给马老师的律师函。物业这边通知我说马老师没有我们场地的转租权，要求我们停止营业。现在物业要对二楼进行装修，需打拆我们场地。这样我们的权益没法得到保证。请各位股东发表自己的意见。也请马老师出来作出解释”；马晓晴回复“……弘达无权干涉问道……弘达与我无商务往来，并与问道无关，而且已有人处理……”，并继续在群聊中发送“我方具有转租权”。2020年3月3日下午15时01分，被告通过微信发送图片，图片显示为告知函，内容为“告知函致：广州博斯特奇乐文化传媒有限公司据悉，广州弘达商业有限公司以贵司未经其同意，转租广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺为由，于2020年1月份已经起诉贵司[案号为：（2020）粤0105民初6547号]……鉴于，目前贵司与广州弘达商业有限公司的纠纷案件尚在法院处理中，广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺收取租金或者场地占用费的实际权利人暂无法确定。因此，我司现函告贵司如下：暂缓向贵司支付2020年1月份之后的租金，待贵司与广州弘达商业有限公司的纠纷处理完毕并确认实际权利人后，再向实际权利人支付租金或者场地占用费”；马晓晴回复“收到，稍后给您回复”，并于当天晚上通过微信发送图片，图片内容为“回复函致：问道美术教育咨询（广州）咨询有限公司贵司告知函，我司已收到。现回复如下：一、我司与贵司所签订的租赁合同是合法有效的，受法律保护。至于我司与广州弘达商业有限公司所签订的租赁合同是否有效……并不影响我司与贵司签订的合同。二、我司与广州弘达商业有限公司的案件纠纷目前还处于审理阶段，未有生效的判决，贵司在没有任何证据证明我司不是适格的权利主体的情况下，不能以此断定我司不是合法有效的出租权利主体，不能以此中止履行我司与贵司所签订合同应尽的义务。三、贵司目前仍然是在使用我司提供的商铺，烦请贵司继续履行双方签订合同的义务，否则贵司应当按照合同约定的违约事项承担相应的违约责任”。2020年3月4日，被告通过微信发送图片若干，并发送微信“各位股东，我们场地被强制拆除了，物业勒令我们两天内清空场地”；马晓晴回复“今天给到我的通知是未交2月份租就要做这样的处理，我没有同意。疫情未断，租金延缓很正常。不经同意做这样的举动，我们会通过法律途径让他们负责到底，交给当场人来处理，必将让他们恢复原样，刘老师你放心”。被告提交其与原告法定代表人马晓晴的微信聊天记录，其中2020年3月11日，被告通过微信向原告发出《催告函》，载明“广州博斯特奇乐文化传媒有限公司贵司与本人于2019年4月17日签订《项目合作合同》，约定贵司将座落于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺出租给本人使用……但是2020年3月5日商铺的部分墙体被拆除，致使本人无法正常使用该租赁物。因此，本人现函告贵司如下：限贵司在收到本函之日起5日内，将墙体恢复至图纸状态，以保证本人对该租赁物的正常使用”。马晓晴通过微信回复“收到，稍后给您回复”。2020年3月17日上午9时9分，被告发送微信“马老师，5天时间已过。因您这边已经没有转租实体，我这边不能再耽误，必须得重新找场地，现在提出和您这边解除合同，您看是庭外和解还是走司法途径？”。2020年3月18日晚上18时50分，马晓晴发送微信“……关于解除合同之事，我方律师帮我出示了一份解除合同通知单，请您查收”，并发送图片，图片内容为“解除合同通知书刘敏/问道美术教育咨询（广州）有限公司法定代表人：你我双方于2019年4月17日签订了《项目合作合同》，约定由我方提供场地并出资占股，双方共同在场地内经营教育培训业务。按约定你方需按月向我方缴纳场地费用，但从2020年2月起你方开始拖欠场地费用至今尚未支付。根据《项目合作合同》第八条及《合同法》第94、96条的规定，我方可单方解除本合同。现我方决定自即日起解除双方的《项目合作合同》，并根据合同的第三条、第八条、第十条的约定，要求你方在收到本通知7日内支付如下款项：1、2020年2月、3月租金共73659.6元及相关滞纳金16942元；2、合同违约金63680元；3、保密责任违约金50000元，共204281.6元。若你方逾期未支付，我方将通过法律途径追讨，相关追讨费用由你方承担”。第三人曾于2020年1月16日起诉原告法定代表人马晓晴，要求：1、解除第三人与马晓晴于2018年7月31日签订的《租赁合同》，有权收回出租商铺并有权处置商铺内的全部物品；2、马晓晴向第三人支付2019年12月、2020年1月尚欠的租金、水电费、垃圾费、物业管理费及迟延违约金；3、马晓晴向第三人支付的履约保证金及水电费押金归第三人所有；4、马晓晴承担全部诉讼费用。本院以（2020）粤0105民初6547号案件受理后，第三人与马晓晴于2020年3月18日自行签订了《和解协议》后第三人申请撤诉。该《和解协议》中约定第三人、马晓晴一致同意双方签订的《租赁合同》及补充协议解除时间为2020年1月31日；第三人不再向马晓晴追讨2019年12月、2020年1月的租金、违约金及水电费、垃圾费、物业管理费及其他款项；马晓晴不再要求第三人退回押金及其他款项；等。原告确认第三人未主张收回场地及2020年2、3月的场地使用费。本案被告向本院起诉本案原告、第三人、马晓晴，提出如下诉请：1、判决解除本案被告与本案原告签订的《项目合作合同》；2、判决本案原告向本案被告返还履约保证金63680元；3、判决本案原告向本案被告返还物业保证金6368元；4、判决本案原告向本案被告返还水电押金10000元；5、判决本案原告向本案被告返还场地装修及物样费150000元；6、判决本案原告向本案被告返还消防渠道费50000元；7、判决本案原告向本案被告支付资金占用利息；8、判决本案原告向本案被告支付违约金63680元；9、判决马晓晴对本案原告的上述债务承担连带责任；10、判决本案诉讼费用由本案原告、马晓晴共同承担。本院以（2020）粤0105民初13192号案件受理，该案在审理过程中，本案原告提交产权证，载明位于广州市海珠区南田路雅惠街16号之三201房登记在周莉名下，面积1736.38平方米。本案原告、被告均确认涉案商铺包含在上述地址内。被告确认至今仍占用涉案商铺中的209、210两间商铺。被告与第三人于2020年3月14日签订《场地使用协议》，约定承租广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编209-212号铺），租赁时间从2020年3月15日起。本院认为：原告的法定代表人马晓晴自第三人处承租位于广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编号207、208、209、210、211、212），双方约定未经第三人同意，马晓晴不得转租、分租上述商铺给他人使用，关联企业或子公司、母公司除外。本案中，原告与被告签订《项目合作协议》，将涉案商铺转租给被告作教育培训机构用途，并未征得第三人的书面同意，第三人亦在本案诉讼中明确表示对原告的转租行为不知情、不确认，故原告转租涉案商铺给被告使用属于无权处分，双方签订的《项目合作协议》应属无效合同。根据本案中原、被告提交的证据及庭审陈述，第三人与马晓晴的《租赁合同》已于2020年1月31日解除，且第三人并未向原告收取2020年2月、3月的房屋占用费。在第三人已起诉马晓晴主张马晓晴无权转租涉案商铺的情况下，且涉案商铺于2020年3月被拆除部分墙体，被告客观上无法使用涉案商铺，主观上亦无拖欠租金的意愿，鉴于原、被告的《项目合作协议》属于无效合同，故原告主张被告支付2020年2月、3月的场地使用费及滞纳金、违约金，均缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4317元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十一月十三日书记员 彭智媚梁嘉淇