宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初13033号原告：宁夏汇融物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区亲水南大街东侧纬十四路南侧艾依雅居19号楼二层。法定代表人：孟中国，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆志刚，男，该公司职员。被告：薛俭，女，1966年4月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：徐进波（薛俭丈夫），男，1965年11月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏汇融物业服务有限公司（以下简称汇融公司）与被告薛俭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汇融公司的委托诉讼代理人陆志刚，被告薛俭及其委托诉讼代理人徐进波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇融公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费10904.95元、违约金1962.89元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该公司开发的“新时代商贸中心”提供物业服务；物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用。被告系新时代商贸中心3号楼307号营业房产权所有人，该房屋面积均为89.02㎡。服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费。截止2020年5月31日，被告上拖欠49个月（自2017年9月至2020年5月）的物业服务费共计10904.95元。被告的行为已构成违约，故原告诉至法院。薛俭辩称，原告的诉讼请求不合理，物业公司管理混乱，不作为，服务质量太差，没有给业主提供良好的营商环境。物业费涨价依据没有，且收费过高，物业公司的收费不明确、财务制度混乱，而且物业公司在公共用地上私搭乱建，导致商业区域整体脏、乱、差，无人监督和管理，而且服务态度极差。物业公司的资源配置也严重不足，存在重大的安全隐患，从接房至今，房子的暖气一直没有接通，也没有热过，我联系了物业公司很多次，但是一直没人管。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：宁夏汇融房地产开发有限公司（甲方）分别于2015年9月3日、2017年12月25日与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》二份，约定由乙方为新时代商贸中心（四至范围：东至清河南街，南至加油站，西至兴发小区，北至友爱小区）提供物业服务。合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止、自2017年12月30日起至2019年12月30日止。两份合同均在银川市兴庆区物业管理办公室备案。在此期间，业主委员会代表全体业务与物业服务企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止；乙方提供对物业公共部位及配套设施的养护及管理，负责物业管理区域内公共区域的卫生保洁、垃圾清运以及机动车和非机动车的停放、管理等；业主应于工程竣工验收合格业主接到入住通知书之日起交纳物业服务费用；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，办公楼2.50元/月·平方米，商业物业2.50元/月·平方米。2020年1月1日，银川市兴庆区中山南街街道办事处清和社区与原告签订《物业服务合同》一份，约定：物业名称：新时代商贸中心，物业类型：商业物业；物业服务内容及质量按《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》规定的二级标准执行；合同期限自2020年1月1日至2020年12月31日；乙方提供对物业公共部位及配套设施的养护及管理、负责物业管理区域内公共区域的卫生保洁以及机动车和非机动车的停放、管理等；物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度5日前缴纳下一季度物业服务费；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，商业物业：2.5元/月·平方米。被告系新时代商贸中心3楼307号营业房登记所有人，该房屋建筑面积均为89.02㎡。现原、被告就应否支付物业费产生争议，故原告诉至本院，请求依法判如所请。庭审中，原告自认被告自2017年9月1日至2020年5月30日期间未交费，共计33个月，欠费金额7344.15元，违约金1321.95元。另查明，本院受理的宁夏汇融物业服务有限公司起诉新时代商贸中心的其他业主物业服务合同纠纷案中其他业主提交的证据及被告提交的证据显示，“新时代商贸中心”内存在机动车和非机动车辆随意停放、垃圾随意堆放及占用公共通道等情况。本院认为，原告是具有资质的物业服务公司，其与宁夏汇融房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，与银川市兴庆区中山南街街道办事处清和社区签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。结合涉案小区的同类案件，可以认定原告提供的服务存在瑕疵，依法应予承担减少价款的违约责任，但自2020年1月起，因疫情需要等原因，原告的物业服务在不断完善，故本院酌定被告按80%向原告支付2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4985.12元（2.5元/月·㎡×89.02㎡×28个月×80%），按85%向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费945.84元（2.5元/月·㎡×89.02㎡×5个月×85%），以上合计5930.96元。关于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告依法享有先履行抗辩权，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告薛俭于本判决生效之日起三日内支付原告宁夏汇融物业服务有限公司自2017年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5930.96元；二、驳回原告宁夏汇融物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计61元，由原告宁夏汇融物业服务有限公司负担33元，由被告薛俭负担28元。本判决为终审判决。审判员 张明星二〇二〇年十一月十八日法官助理 丁 琳书记员 王 鹤附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。