上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初24325号原告(反诉被告)：上海凯林物资回收有限公司,住所地上海市浦东新区赵高路XXX号。法定代表人：崔国伍，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海桥龙金属结构件有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙立峰，总经理。委托诉讼代理人：曹镇年，上海申海律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄峻涛，上海申海律师事务所律师。原告上海凯林物资回收有限公司(以下简称凯林公司)与被告上海桥龙金属结构件有限公司(以下简称桥龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，被告桥龙公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2020年7月20日、9月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)凯林公司的委托诉讼代理人陈辉、被告(反诉原告)桥龙公司的委托诉讼代理人曹镇年和黄峻涛到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告凯林公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2018年3月及4月签订的租赁合同；2、判令被告向原告交付上海市浦东新区赵高路XXX号1067.79平米的厂房及846.21平的场地；3、判令被告赔偿原告损失人民币(以下币种同)287,580.90元。事实和理由：2018年3月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于上海市浦东新区赵高路XXX号厂房及场地，厂房及场地面积均以图为准，租金每年17万元，租赁期限为每两年一签一递增，第一期2018年4月1日至2020年3月30日，后续以此类推，直至动迁及随被告与上家合同为准。租赁合同签订后，为明确租赁面积，双方于2018年4月初就同一标的物又签订第二份租赁合同作为对第一份租赁合同的补充，双方约定由原告租赁被告位于赵高路XXX号的厂房及场地，厂房面积1313.79平方米，场地面积1206.21平方米，总面积2520平方米，租金每年30万元，租赁期限为每三年一签一递增，但增幅不高于总价的百分之二，第一期租期从2018年4月1日至2021年3月31日，后续以此类推，直至动迁及随被告与上家合同为准。合同签订后，原告共计向被告支付租金34万元，但被告至今未按合同约定交付租赁厂房及场地，被告仅在2018年9月20日向原告移交场地360平方米，于2018年10月20日向原告移交厂房150平方米。综上，原告认为按合同约定交付厂房及场地系被告的义务，被告未完全履行合同的行为构成严重违约，侵犯原告合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告桥龙公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方实际履行的是2018年3月签订的租赁合同，合同签订后已经移交了合同约定的租赁面积，即标有红蓝绿的附图。2018年4月签订的租赁合同系应原告要求用于其办理工商信息变更之用，因为工商登记必须要有具体面积，故签订该份合同时写了产证面积，但不是双方真实意思表示。原告也是按照2018年3月签订租赁合同约定的年租金17万元标准支付租金，并非按照2018年4月签订租赁合同约定的30万元标准支付租金。目前，该份合同租期已经届满，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告桥龙公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告自上海市浦东新区赵高路XXX号厂房及场地迁出，将上述厂房及场地返还给反诉原告；2、判令反诉被告支付使用费：按年租金17万元的标准，自2020年4月1日起计算至实际迁出之日止；3、判令反诉被告支付超过合同约定租赁区域的厂房使用费：按1元/天/平的标准，计算480平，自2020年1月1日起计算至实际迁出之日止；4、判令反诉被告支付2018年4月1日至2020年5月30日水费8,017.70元、电费30,815.02元，合计38,832.72元。事实和理由：2018年3月，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于本区赵高路XXX号的部分厂房及场地，厂房及场地范围面积均以附图为准(约424平方米)，租金每年17万元，租期自2018年4月1日至2020年3月30日，水电费由反诉被告自理。合同签订后，反诉原告将厂房及场地交与反诉被告。反诉被告于2018年3月14日支付原告第一年(2018年4月1日至2019年3月31日租金)17万元。2018年4月，反诉被告找到反诉原告，称因办理工商登记之用，希望反诉原告帮忙再签订一份《租赁合同》用于变更企业住所，反诉原告考虑到与反诉被告的合作关系，好心在第二份《租赁合同》盖章。同时，提供给反诉被告一份位于赵高路XXX号的房地产权证复印件用于变更登记使用(该复印件上注明“办证使用”)并将赵高路XXX号房地产权证变更情况一并告知反诉被告。2019年2月15日，反诉被告支付了第二年(2019年4月1日至2020年3月30日)租金17万元。2019年12月20日，反诉被告委托律师向反诉原告发送律师函，混淆是非，企图达到不合法目的。2020年1月16日，反诉原告以短信回复反诉被告，告知不再续签合同，尽快搬离厂房并支付欠付水电费。反诉原告认为，双方实际按照2018年3月签订的租赁合同履行，该份合同已到期，双方并未续签，故反诉被告应搬离并结清各项费用，遂提出如上反诉请求。反诉被告凯林公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。双方实际履行2018年4月签订的租赁合同，该份合同并未到期，故反诉原告要求反诉被告搬离，缺乏依据，不予认可。关于反诉原告所述的红蓝绿附图中的面积也没有全部移交。反诉被告没有抢占房屋，目前使用的房屋都是反诉原告移交的，如果强占，反诉原告早应报警或者诉讼。关于水电费，反诉被告仅使用照明用电和生活用水，赵高路XXX号内还有其他租户及加工厂，而反诉原告主张的水电费均根据总表计算，故数额不予认可。此外，2018年12月20日，反诉被告法人已向反诉原告法人预付1万元用于支付水电费。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月，凯林公司(乙方)与被告桥龙公司(甲方)签订《租赁合同》，其中约定甲方将其合法拥有的厂房场地出租给乙方做物资经营及堆放打包使用，厂区地址上海市浦东新区赵高路XXX号，厂房面积以图为准，场地面积以图为准，租赁期每2年一签一递增，但增幅不高于总价的百分之(／)，第一期2018年4月1日起至2020年3月30日，后续以此类推，直至动迁及随甲方与上家合同为准；租金每年17万元，以收据为证；乙方在租赁期间水电费自理。审理中，双方确认该份合同有附图，桥龙公司主张合同附图为由双方盖章确认的红蓝绿标示附图，并表示红蓝绿标示就是合同约定的租赁厂房及场地。凯林公司则主张一份未有双方盖章的附图为该份合同附图。2018年4月，凯林公司(乙方)与桥龙公司(甲方)签订《租赁合同》，其中约定甲方将其合法拥有的厂房场地出租给乙方做物资经营及加工打包使用，厂区地址上海市浦东新区赵高路XXX号，厂房面积1313.79平方米，场地面积1206.21平方米，总面积2520平方米；租赁期每3年一签一递增，但增幅不高于总价的百分之0.2，第一期2018年4月1日起至2021年3月31日，后续以此类推，直至动迁及随甲方与上家合同为准；厂区租金每年30万元，以收据为证；乙方在租赁期间水电费自理。凯林公司表示该份合同有附图，即双方盖章确认的红蓝绿标示附图，特别标示红蓝绿系因为签合同之时桥龙公司称该部分已经腾空，可以先使用。桥龙公司则表示该份合同系为了被告办理工商登记变更信息使用，故桥龙公司仅签了一份合同且已交给凯林公司，该份合同并无附图。2018年3月14日，凯林公司支付租金17万元。2019年2月15日，凯林公司支付租金17万元。2019年12月，凯林公司委托律师向桥龙公司发函，认为双方应履行2018年4月签订的合同，但仅在2018年9月20日移交场地360平方米，2018年10月20日移交厂房150平方米，要求按约交付未履行的厂房场地。2020年1月，桥龙公司短信告知凯林公司，因业务发展需要将对赵高路XXX号厂区重新进行规划，根据双方签订的租赁合同，租期应于2020年3月30日到期，故要求尽快做好搬离准备工作，合同到期后不再续签。2020年2月，凯林公司诉至本院，要求判如所请。关于合同履行情况。凯林公司主张双方系按照2018年4月签订的租赁合同履行，桥龙公司则主张双方系按照2018年3月签订的租赁合同履行。关于厂房及场地的交付情况。首先，关于红蓝绿标示附图中的面积，双方确认如下：1、红色场地建筑面积240平方米。2、蓝色一层建筑面积120平方米，另蓝色一层一小间建筑面积16平方米。绿色两层指绿色第二层房屋，建筑面积48平方米。其次，关于房屋及场地移交情况，双方确认没有办理过书面的移交手续。桥龙公司表示双方于2018年3月签订租赁合同之时就已经把附图中红蓝绿标示的厂房及场地移交给凯林公司。凯林公司则表示：2018年9月20日，桥龙公司移交了约360平方米的场地，对应红色场地及蓝色一层。2019年下半年，桥龙公司称绿色第二层房屋能使用，但进去后发现漏水根本没法使用。目前绿色第二层房屋没有上锁，处于空置状态。关于水电费。双方确认赵高路XXX号仅有水电总表，并无分表，且除凯林公司之外，另有其他租户。桥龙公司否认收到凯林公司支付的现金1万元用于支付水电费。审理中，凯林公司申请证人王某某出庭作证，证人称：2017年12月，原、被告法定代表人商谈赵高路XXX号租赁价格，当时证人并不在场。第二天，桥龙公司的法定代表人孙立峰找到证人，称合同已经签订，价格30万元，但价格太低，要求证人出面与凯林公司法定代表人崔国伍加价4万元，共34万元。后证人电话联系崔国伍，崔国伍口头同意，但双方并没有签订书面合同。证人虽然没有看到过合同，但听孙立峰说赵高路XXX号全部租赁给原告。2018年9月左右，原告正式进入赵高路XXX号，当时就一块场地，孙立峰说还有其他人在里面。房屋一直没有交付。2018年年底，孙立峰问崔国伍借了1万元，用来清退租户。当时证人在场，孙立峰说1万元从房租中抵扣，崔国伍曾经要求孙立峰签字，但孙立峰表示1万元是认可的，但不同意签字。另查明，2000年3月20日，经核准，上海市浦东新区赵高路XXX号房屋权利人登记为上海伏龙桥工贸实业公司金属结构件厂(以下简称伏龙构件厂)，所有权性质集体，房屋建筑面积1313.79平方米(1幢2层全幢654.25平方米，2幢1层39.36平方米，3幢2层全幢620.18平方米)，总面积2520平方米。2005年1月11日，上海市浦东新区高东镇农村集体资产管理委员会办公室及伏龙构件厂出具《情况说明》，载明：伏龙构件由于企业改制以予歇业，重新组建开业为桥龙公司，原桥龙构件厂的房地产权属归桥龙公司所有。2018年4月16日，凯林公司向上海市浦东新区市场监督管理局申请企业住所变更、章程备案登记，其中企业住所由唐陆路XXX号变更为赵高路XXX号，并提供2018年4月签订的租赁合同(并无附图)、上海市房地产权证(注明办证使用)等相关材料。本院认为，本案的争议焦点之一双方于2018年3月、4月分别签订租赁合同，实际履行哪一份合同。根据查明事实，双方于2018年3月签订的租赁合同约定年租金为17万元，2018年4月签订的租赁合同约定年租金30万元，而凯林公司于2018年3月、2019年2月分别支付17万元，符合2018年3月签订租赁合同关于租金支付的约定。关于2018年4月签订租赁合同的形成背景，桥龙公司解释为配合凯林公司办理工商登记所需而签订，对此由浦东新区市场监督管理局备案的租赁合同等为证，凯林公司也实际进行了住所变更，故对于桥龙公司的该项解释，本院予以采信。综上，本院认定双方之间实际履行2018年3月所签订的租赁合同。本案的争议焦点之二2018年3月所签订的租赁合同附图为哪一份？审理中，桥龙公司提供一份由双方盖章确认的红蓝绿标注附图，主张该份附图为租赁合同附图，其中红蓝绿部分即双方约定的租赁面积。凯林公司则主张该份附图为2018年4月所签订租赁合同的附件，2018年3月所签订合同的附图为没有盖章的平面图。本院认为，2018年3月双方所签订的租赁合同中约定厂房及场地面积以图为准，可知该份合同应有附图，而2018年4月双方签订的租赁合同中并无附图的意思表示，且在工商部门备案的2018年4月所签订租赁合同中也没有附图。故本院确认2018年3月所签订的租赁合同的附图应为红蓝绿标识的附图。本案争议焦点之三双方合同约定的厂房及场地有无实际交付？首先，双方实际履行2018年3月所签订的租赁合同，厂房及场地面积以附图为准，而附图为有双方盖章确认的红蓝绿标识，其中注明“红色场地、蓝色一层、绿色两层”。故对于凯林公司要求按照2018年4月签订租赁合同中载明厂房面积1313.79平方米，场地面积1206.21平方米来主张交付厂房及场地，缺乏依据，本院不予支持。其次，2018年3月签订的租赁合同中约定的厂房及场地问题。审理中，凯林公司称：1、红色场地及蓝色一层由桥龙公司于2018年9月20日才移交；2、关于绿色第二层，桥龙公司于2019年下半年称能使用，但凯林公司进去后发现房屋漏水根本无法使用，该房屋处于空置状态。本院认为，根据现场查勘情况，目前红色场地及蓝色一层由凯林公司在使用，绿色第二层并未上锁，也处于凯林公司的控制之下。凯林公司虽称桥龙公司移交厂房及场地的时间晚于合同约定的时间，但对此并无证据予以佐证，凯林公司亦在2019年2月支付了第二年的租金，故对凯林公司主张的厂房及场地交付时间晚于合同约定，缺乏依据，本院不予支持。因2018年3月所签订租赁合同中约定的厂房及场地已实际交付，故凯林公司基于厂房及场地未实际交付而主张的赔偿损失，本院不予支持。本案争议焦点之四2018年3月双方签订合同的效力问题以及租期是否届满？关于合同效力，2018年3月双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对于双方均具有约束力。审理中，凯林公司主张红蓝绿附图中，蓝色一层应为场地，如果桥龙公司认为是房屋，则为违章建筑。本院认为，赵高路XXX号场地及厂房由桥龙公司提供的房产证为证，对于蓝色一层对应房产证中的部分面积，桥龙公司已作明确解释，本院予以采信。现凯林公司主张蓝色一层为违章建筑，缺乏依据，本院不予支持。关于租期问题，桥龙公司主张双方约定的租期至2020年3月30日，故租期已届满，要求凯林公司搬离并返还厂房及场地。凯林公司则认为，如果法院认为双方履行的系2018年3月所签订租赁合同，根据该合同的约定，2018年4月1日至2020年3月30日只是第一期，实际租期至动迁及随甲方与上家合同为准，故租期并未届满。本院认为，从合同的文义理解，在动迁或者桥龙公司与上家合同之前，双方可续签合同，但并非当然续租，具体续租事宜由双方在2020年3月30日租期届满之后再行商定，包括租金也做相应递增，关于具体增幅的上限并未约定。现2020年3月30日租期已届满，双方就续租事宜未达成一致，桥龙公司主张凯林公司返还系争厂房及场地，并参照租金标准计算使用费，并无不当，本院予以支持。对于凯林公司要求继续履行合同的诉请，缺乏依据，本院不予支持。本案争议焦点之五水电费。关于水电费的支付情况。凯林公司主张其法人已现金预付水电费1万元，其虽申请证人出庭，但证人证言仅为孤证，在未有其他证据予以佐证的情况下，本院难以认定凯林公司已预付水电费1万元。关于水电费数额。桥龙公司主张38,832.72元，并未提供充分证据予以佐证，故本院对于该数额无法确认。但凯林公司实际使用租赁厂房及场地，必然会产生相应的水电费，故本院根据案件实际情况酌定水电费合计1万元。本案争议焦点之六超出租赁区域的厂房使用费问题。因本案基础法律关系为合同关系，而桥龙公司主张的超过租赁区域之外的厂房使用费问题，并非基于合同关系，而系侵权法律关系，显然与本案并非同一法律关系，故本案不作处理。桥龙公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海凯林物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区赵高路XXX号厂房及场地迁出(面积以双方签订租赁合同中红蓝绿附图为准)，将上述厂房及场地返还给被告(反诉原告)上海桥龙金属结构件有限公司；二、原告(反诉被告)上海凯林物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海桥龙金属结构件有限公司使用费：按照每年17万元的标准，自2020年4月1日起计算至原告(反诉被告)上海凯林物资回收有限公司实际迁出之日止；三、原告(反诉被告)上海凯林物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海桥龙金属结构件有限公司2018年4月1日至2020年5月30日水电费合计1万元；四、驳回原告(反诉被告)上海凯林物资回收有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海桥龙金属结构件有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,513元，减半收取计4,256.50元，由原告(反诉被告)上海凯林物资回收有限公司负担。反诉案件受理费(减半收取)1,378元，由原告(反诉被告)上海凯林物资回收有限公司、被告(反诉原告)上海桥龙金属结构件有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年十一月十六日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。