广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初13130号原告（案外人）：常德万达广场投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区皂果路芙蓉观邸写字楼**，统一社会信用代码：914307003256350201。法定代表人：吕正韬，该公司董事长。委托诉讼代理人:彭赞，湖南劲鸣律师事务所律师。被告（申请执行人）：谢小年，女，汉族，1972年5月19日出生，身份证住址:广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人:文倩婷，广东尚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人:陆海桦，广东尚汇律师事务所律师。被告（被执行人）：李芳园，女，汉族,1985年11月20日出生，身份证住址:湖南省通道侗族自治县。被告（被执行人）：曾令斌，男，汉族，1986年10月2日出生，身份证住址:湖南省常德市鼎城区。上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，本院依法受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人彭赞、被告谢小年及其委托诉讼代理人文倩婷、陆海桦到庭参加诉讼。被告李芳园、曾令斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、判决不得执行湖南省常德市常德万达广场Ｃ-4＃住宅704号房屋，并解除对该房屋的查封措施；2、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年7月31日，原告与被告李芳园签订《常德市商品房买卖合同》，李芳园购买原告开发的湖南省常德房屋（以下简称案涉房屋），李芳园支付购房首付款130349元，向华融湘江银行股份有限公司常德分行（以下简称华融湘江银行）贷款520000元，后因李芳园违约，华融湘江银行起诉李芳园还本付息，并起诉原告承担连带清偿责任，湖南省常德市武陵区人民法院作出（2018）湘0702民初272号民事判决书支持了华融湘江银行的诉讼请求，原告向该银行履行上述判决确定的义务后起诉李芳园，湖南省常德市武陵区人民法院作出（2018）湘0702民初1275号民事判决书，判决解除原告与李芳园签订的房屋买卖合同，并判决李芳园协助申请人办理案涉房屋的合同备案登记注销、房屋预告登记注销等手续及支付诉讼费用、违约金等费用。（2018）湘0702民初1275号民事判决书生效后，原告向人民法院申请执行，但因谢小年与李芳园、曾令斌借款合同纠纷一案，贵院以（2017）粤0306执保4539号执行裁定书对案涉房屋进行了查封，原告提出执行异议后，贵院作出（2020）粤0306执异108号执行裁定书予以驳回。原告认为（2020）粤0306执异108号执行裁定书认定事实错误、适用法律失当，原告基于如下事实与理由，依法享有排除对案涉房屋强制执行的权利：一、根据物权法的相关规定，案涉房屋所有权自始至终归属于原告。《物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。原告系上述房屋的开发商，当然为合法的所有权人。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述法律规定，案涉房屋没有交付，更没有进行物权登记，李芳园尚未取得物权，物权自始至终属于原告。二、原告与李芳园签订的房屋买卖合同经司法程序解除，预查封的权利基础已经丧失。预查封是对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。对案涉房屋的预查封基于李芳园享有取得案涉房屋的债权请求权，但原告与李芳园的房屋买卖合同已合法解除，李芳园享有的取得该房屋的请求权已经消灭，故预查封的权力基础已经丧失，预查封应当解除。三、（2020）粤0306执异108号执行裁定书驳回原告的执行异议，适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十五条之规定：对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。适用《执行异议规定》第二十六条的前提条件是“另案生效法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定（《执行若干问题的规定》第二十五条）得出的判断不一致”。但本案中，涉案房屋从始至终登记在原告名下，且生效判决书认定的权利人也是原告，因此判断案涉房屋的权利人应依据《执行异议规定》第二十五条，而非第二十六条。四、根据《九民会议纪要》精神，原告有权排除对案涉房屋的执行。《九民会议纪要》第124条规定：“在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行”。根据该条精神，即便在执行标的已交付给被执行人，如案外人据以提出执行异议之诉的依据为认定返还执行标的，只要案外人返还了合同价款，执行异议之诉就可获得支持。本案中，案涉房屋并未交付给李芳园，房屋所有权属于原告，且根据（2018）湘0702民初1275号民事判决，原告在扣除相应费用后，没有价款要退还给李芳园，故原告排除执行异议请求于法有据。综上，依据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，原告具状起诉，望判如所请。被告谢小平答辩称，1、涉案房产已经办理合同备案登记、房屋预告登记手续，被告李芳园已通过首期款和银行贷款两种方式已付清全部购房款，已取得房产所有权，原告主张其是涉案房产所有权人，缺乏事实和法律依据。2、根据《九民会议纪要精神》，原告依据解除合同的民事判决提起本执行异议之诉，其性质属于债权请求权，不能排除执行。3、根据《九民会议纪要》精神，原告应已在返还合理价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。综上，原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权力，请求贵院查明事实，依法驳回原告的请求事项，以保护债权人诉讼利益的实现。被告李芳园、曾令斌未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据交换的情况，本院查明事实如下:2016年7月31日，原告与被告李芳园签订《常德市商品房买卖合同》，被告李芳园向原告购买其开发的湖南省常德房屋。原告李芳园支付购房首付款130349元，并向案外人华融湘江银行股份有限公司常德分行贷款520000元用于支付剩余购房款。后因被告李芳园未按期偿还按揭贷款，案外人华融湘江银行股份有限公司常德分行向湖南省常德市武陵区人民法院提起诉讼，要求被告李芳园还本付息，并要求原告常德万达广场投资有限公司承担连带清偿责任。2018年6月5日，湖南省常德市武陵区人民法院作出的（2018）湘0702民初1275号民事判决书，判决如下：一、解除常德万达广场投资有限公司与李芳园于2016年7月31日双方签订的《常德市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，李芳园协助常德万达广场投资有限公司办理撤销常德市房屋的合同登记备案手续及房屋预告登记手续；……。该判决于2018年6月27日生效。原告遂向法院申请执行，但因谢小年与李芳园、曾令斌借款合同纠纷一案，我院以（2017）粤0306执保4539号执行裁定书对案涉房屋进行了查封。申请执行人谢小年与被执行人李芳园、曾令斌借款合同纠纷（案号为（2017）粤0306民初21156号）一案，在诉讼过程中，申请执行人向本院申请财产保全，本院于2017年9月1日依法查封了被执行人李芳园名下位于湖南省常德市武陵区的房产。我院作出的（2017）粤0306民初21156号民事判决书发生法律效力，申请执行人谢小年向我院申请强制执行，在执行过程中，本案原告常德万达广场投资有限公司提出异议，请求法院终止对案外人所有的涉案房产的执行，并解除对该房屋的查封。我院审查后作出（2020）粤0306执异108号执行裁定书，裁定驳回原告常德万达广场投资有限公司的异议。庭审中，原告与被告李芳园确认涉案房产目前仍处于预告登记状态，未交付李芳园使用，截至庭审时止一直空置。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，就产权的登记而言，虽然原告与被告李芳园就涉案争议房产签订了《商品房买卖合同》，但原告并未将涉案房产实际交付被告李芳园使用，后因被告李芳园未按期偿还案外人华融湘江银行股份有限公司常德分行关于购买涉案房产的按揭抵押贷款，湖南省常德市武陵区人民法院判令解除涉案房屋的买卖合同，并撤销涉案房产的合同备案手续及房屋预告登记手续，但因涉案房产被我院查封，未能执行生效判决，撤销涉案房产的合同备案及预告登记手续。本院认为，涉案房产已经办理预售合同备案登记手续，预售备案登记属于行政管理手段，并无法律规定赋予其物权确认效力，故被告李芳园并不因涉案合同办理了预售备案登记而当然具有物权或者准物权。因此，尽管本院依照法律规定查封了李芳园已经办理了商品房预售合同手续的涉案房产，预售备案登记并无物权登记公示效力，且被告李芳园从未实际占有过该房产，不存在基于实际占有而产生的相关权利，因此，应当认定涉案房产的物权仍属于原告。对于不属于被告李芳园的房产，不应当予以查封、执行。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：停止对位于湖南省常德市产的强制执行，解除对该房产的查封。本案案件受理费人民币10303元，由被告谢小平、李芳园、曾令斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 何  冰  清人民陪审员 黄    欣人民陪审员 白  翠  兰二〇二〇年十一月二十七日书 记 员 谢晓帅（兼）书 记 员 陈  丽  君附相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。