广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初11258号原告：梁少梅，女，1962年3月8日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社，住所地广州市番禺区钟村街诜敦村，统一社会信用代码N2440113191480237Y。法定代表人：孔繁游，社长。委托诉讼代理人：秦皖，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎海冰，广东汇胜律师事务所律师。原告梁少梅与被告广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社（以下简称诜敦村经济社）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁少梅，被告诜敦村经济社的委托诉讼代理人秦皖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁少梅向本院提出诉讼请求：1.被告返还2018年9月28日至2019年9月28日期间租金350500元；2.被告返还履约金50000元，支付违约金100000元；3.被告赔偿生意利润款1300000元；4.被告赔偿工资及员工遣散费873307元、设备204624元、建筑材料124352元、食材款22365元。以上四项诉讼请求共计3025148元。事实与理由：一、（田园农庄）梁少梅地块，在2003年番禺区诜敦村以宅基地在村民现场招标未果后同年本人向本村投标租赁本地块，并开始搭建棚舍，并且开始陆续建筑房子直到2019年3月被番禺区钟村城管拆除，附上本村村民见证签名按指印。二、在2019年3月22日（星期五）晚上收到一份《钟村街查处取缔无证无照工作联席会议办公室》通知：根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，（田园农庄）在2019年3月26日被城管拆除。事实上：一、（田园农庄）梁少梅地块在2014年开始后每年在《番禺区钟村集体资产资源交易中心》每年投标使用该地块已连续6年（2014年至2019年）。二、在2016年《钟村街农村集体资源交易中心》以商铺性质，本人以陆万陆仟元整现场举牌拍得《田园农庄》使用权，2017年也是持续使用该地块（田园农庄）。租金是350500元。三、2018年9月1日在《钟村街农村集体资源交易中心》以350500元整现场举牌拍得（田园农庄）梁少梅地块，至2019年9月30日的使用权并现场交纳租金350500元整，履约金50000元整，在2018年12月12日与诜敦村经济社的不平等协议先交租金数月后才签协议。（事实是以田园农庄梁少梅地块拍得这地块使用权，却以农业种养在农村集体资产交易成效确认书上签约。四、根据《中华人民共和国合同法》第四十二条【缔约过失责任】当事人在订立合同中，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。①当年签合同时间是2018年9月1日在全国组织机构统一社会信用代码公示显示为《广州市广兄物业管理有限公司》为何集体资产变成物业公司资产？②国土资源登记本《田园农庄》梁少梅地块为建设用地，在《钟村街农村集体资源交易中心》实质以商铺拍得使用权，签定合同却是菜地。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条定金及《中华人民共和国担保法》约定一方向另一方给付定金作为债权的担保，债务人改造债务后，定金应当收回，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。请依法判还本人损失及得到合理赔偿。被告诜敦村经济社辩称，1、原告自行搭建的棚舍、建筑物是钟村街查无办拆除的，与被告无关，若原告认为钟村街道查无办的拆除行为不当，应当向钟村街道查无办主张相关的权利。2、2018年12月12日签订的《乌坑顶、生祠至下士土地、阿婆林、学校边耕地承包合同》明确约定土地用途为农业耕作，其自行建设建筑物导致的损失，应该由原告自行承担，根据2018年12月12日签订的耕地承包合同的第一条第一点第三点及第二条的约定，土地用途为农业耕作，涉案土地的用途应当以合同约定的为准，根据2018年12月12日原告签署的承诺书可以看出，该土地只能用作耕地种植用途，在承包期间如有违反上述行为，被告有权没收履约保证金。3、涉案土地在钟村街农村集体资产交易中心公开竞价成交的，成交价的高低由市场决定，原告对涉案土地只能用于农业耕作是明知的，因此原告违法建设而产生的风险应当由原告承担。4、被告不存在任何违约行为，无需承担任何责任，涉案土地原告已经使用到期，因此被告无需退还租金，因原告违反合同约定及原告的承诺，因此被告有权没收履约保证金。原告主张的生意利润款、工资、员工遣散费、餐具、器材、食材款没有证据支持，而且与被告没有任何关系，综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院依法组织了证据交换及质证。本院经审理认定事实如下：原告梁少梅为诜敦村村民。2003年起梁少梅开始承包使用诜敦村阿婆林学校边（诜敦村山祠至下士地）地块（以下简称涉诉地块），面积1.33亩，该地块为耕地，发包时无上盖物及植物，同年梁少梅在该地块上搭建建筑物用以经营田园农庄，并陆续在2015年9月29日、2016年9月13日等时间，每年通过钟村街农村集体资产资源管理交易中心竞得涉诉地块的使用权，并约定土地用途为农业耕作，合同期限为一年。2018年9月25日，梁少梅向诜敦村经济社转账支付20000元，附言备注投标用途。2018年10月22日，梁少梅向诜敦村经济社转账支付50000元，附言备注合同履约金。2018年12月12日，诜敦村经济社与梁少梅签订《乌坑顶、生祠至下士地、阿婆林、学校边耕地承包合同》，约定土地位于诜敦村山祠至下士地原梁少梅地块的耕地（以下简称涉诉地块），土地现作农业耕作用途，本合同签订时甲方已实际向乙方移交了本合同所在承租的地块给乙方，乙方确认已接收该承包地块，双方同意不再另行办理移交手续。在签订本合同之前，乙方已经清楚知悉该土地之情况，对位置、面积及其他情况作详细核对，同意按现状接收。未经甲方同意，乙方不得擅自挪作他用，否则甲方有权立即取消双方所签订的合同，乙方已交的承包款（或租金）作为违约金不予退还，并赔偿甲方损失。如有违反国家法律法规的，将由有关部门追究乙方的法律责任，甲方概不负责。经村民代表大会研究决定，甲方发包给乙方的土地使用期限为一年，由2018年10月1日至2019年9月30日止，合同期限届满，该土地将重新向社会公开招租。出现合同解除、终止情况时，乙方须自期满或合同解除、终止之日起10天内将上述土地交还给甲方，并须在该10天期限内自行将其在合同期内增添的可移动之器具、农作物办理。逾期不办理，视为乙方自动放弃可搬离之物的权利，甲方有权自行处置而不作任何补偿。签订本合同之日须一次性缴纳全部承包款350500元及履约保证金50000元，合同履约保证金在合同期满后，乙方无违约行为且付清所有相关费用后由甲方如数退回（合同履约保证金不计利息）。乙方不得改变土地用途，进行破坏性、掠夺性经营，不得进行非农业耕作建设或者对承包地造成永久性损害，不得对该土地之泥土作挖掘转卖等。若该土地上已经有果树或其他农作物，乙方需改种其他农作物，应先征得甲方书面同意，否则甲方有权终止合同，已收土地承包款不予退还给乙方，交追究乙方由此而造成甲方的经济损失。乙方不准擅自在承包的土地上搭建任何棚舍等临时建（构）筑物。乙方必须按农业耕作地用途生产经营，如因种植、养殖生产需要搭建少量面积棚舍的，可向政府有关部门申请报批，否则甲方有权终止合同，由此产生的一切后果由乙方负责。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面即时解除合同并收回出租地、违法物而不作任何补偿。由此造成甲方经济损失及法律责任，甲方有权追究乙方相关责任。……3、乙方不按本合同对该土地用途的约定使用而擅自改变用途的。同日，梁少梅签订承诺书，承诺在承包期内该土地只用作种植用途（如蔬菜、花卉、苗木等本地常见的农作物）；不在该土地上挖泥、挖沙；不在该土地上开挖鱼塘或建造任何的养殖池及家禽牲畜养殖设施；不在该土地或周围养鸡、鹅、鸭、猪、牛、羊等牲畜；不在该土地上搭建任何棚舍；不在该土地上填土、堆放淤泥及垃圾。在承包期间如有违反上述行为的，视为本人单方面违约，本人愿意承担复绿及相关责任，并按规定全额没收合同履约金。合同签订后，原告梁少梅向被告诜敦村经济社缴纳了2018年10月1日至2019年9月30日止的承包款350500元。2019年3月22日，广州市番禺区钟村街查处取缔无证无照经营工作联系会议办公室发出《责令限期改正通知书》，要求在2019年3月23日前对钟村街诜敦村正声小学东侧田园农庄的建筑物自行拆除，逾期未按要求拆除，将组织执法部门对上述地址的建筑物进行强制拆除。2019年3月26、27日，涉诉地块的上盖物被拆除。另查明，梁少梅在2010年9月2日注册成立广州市番禺区钟村尚兴饮食店，经营场所在广州市番禺区钟村街诜敦村龙脊路（诜敦小学对面）。2019年12月6日，梁少梅再次通过广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心竞得涉诉地块的使用权，中标价格为1500元/亩/年。原告梁少梅为了证明其损失，提供了照片、广州市番禺区钟村新合兴五金店送货单、广州市明加顺电机有限公司送货单、菩提酒店用品经营部送货单、天兴厨具百货销售清单、工资表、广州市源利陶瓷制品有限公司销售单、广州万方厨具有限公司厨房设备报价清单、收据、收款收据、送货单予以佐证。经质证，被告认为，上述证据与本案无关，相关的风险由原告承担。在案件审理过程中，梁少梅称2019年3月23日有一个工作人员问看门口的员工“老板在哪里？”看门口的员工回复说“老板不在”，该工作人员就将通知张贴在田园农庄门口，但因没有人将该通知交到原告手上也无人进行引导，24、25日是周六日，城管部门和钟村街查无办也没有人上班，2019年3月26日查无办进行拆除，故对涉诉土地上的可拆除设施设备部分，原告梁少梅只搬走三台空调，厨具只搬走冰箱，电饭煲只拿了一两个而已。2019年3月26日拆除涉诉土地上的临时建筑后，该土地就交还给被告了，双方没有办理书面的交接手续，该土地一直空置中，没有使用。被告诜敦村经济社陈述，签订本案承包合同时，诜敦村经济社对涉诉土地上的情况清楚，也有告知原告用作经营农庄可能违反相关法律法规，并且合同中明确约定不得改变土地用途、不准擅自在承包的土地上搭建任何临时建筑物，但被告未向原告要求终止合同，被告认为这些事情并非被告的职责，是政府相关部门的管理范围。被告是2019年10月1日因合同到期收回土地。经本院释明，原告梁少梅表示，即使合同无效，诉讼请求也没有变更。本院认为，首先，关于合同效力问题。2018年12月12日诜敦村经济社与梁少梅签订的《乌坑顶、生祠至下士地、阿婆林、学校边耕地承包合同》，该合同虽然名为土地承包合同，但实际标的既包含了土地，亦包含了土地的上盖物，涉诉土地性质为耕地，上盖物未取得建设工程规划许可证，根据合同签订时施行的《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”、现在施行的《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)第四条第四款的规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告双方签订的承包合同因违反了法律的强制性规定，应属无效，原告梁少梅向被告诜敦村经济社主张违约金100000元，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”诜敦村经济社应向原告梁少梅返还履约保证金50000元。虽然合同无效，但鉴于原告梁少梅依该合同约定占有、使用涉案土地及地上建筑物，且在政府相关职能部门拆除地上建筑物后未与被告诜敦村经济社办理交还手续，根据公平合理原则，原告梁少梅须参照双方约定的租金标准向被告诜敦村经济社支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金，被告诜敦村经济社应向原告梁少梅返还2019年4月1日至2019年9月30日的租金175250元，对原告梁少梅主张的超出部分，本院不予支持。关于原告梁少梅主张的赔偿问题。本院认为，原告梁少梅在2018年承包涉诉土地时，该土地上已建有其多年前搭建的上盖物且对外经营农庄使用，原、被告双方在明知该违法行为的情况下仍签订涉诉承包合同，对于合同无效后果固然存在过错，但该上盖物在2019年3月26日被行政部门强制拆除，是因该上盖物违反土地使用用途且未办理报建手续导致，系其违法的本质属性所致，并非涉案承包合同的签订导致，故原告梁少梅要求被告诜敦村经济社对其损失予以赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。退一步讲，即使原告梁少梅存在相应损失，其主张的工资、员工遣散费为其自身的经营支出，应由其自行承担，其主张的生意利润款未有证据予以佐证，其主张的餐具、器材、食材款，均属于可搬离的财物，其收到通知后未及时搬离导致的损失，也应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁少梅返还2019年4月1日至2019年9月30日的租金175250元；二、被告广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁少梅返还履约保证金50000元；三、驳回原告梁少梅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31002元，由原告梁少梅负担28694元，由被告广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社负担2308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇二〇年十一月二十四日书记员 邬敏秋