四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13551号 原告：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地成都市双流区东升街道南昌路1号。 法定代表人：曾戈，财务总监。 委托诉讼代理人：阎子豪，男，汉族，1996年11月24日出生，系成都众恒物业服务有限责任公司员工，住山西省太原市迎泽区。特别授权。 被告：范杰，男，汉族，1982年10月5日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：孟锋，泰和泰律师事务所律师。特别授权。 被告：陈丹萍，女，汉族，1990年1月28日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：孟锋，泰和泰律师事务所律师。特别授权。 原告成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称众恒公司）诉被告范杰、陈丹萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告众恒公司的委托诉讼代理人阎子豪，被告陈丹萍及范杰、陈丹萍的共同委托诉讼代理人孟锋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 众恒公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.范杰、陈丹萍向众恒公司支付商铺租金11万元整；2.由范杰、陈丹萍承担诉讼费。事实与理由：众恒公司与陈丹萍、范杰于2018年8月22日签订《商铺租赁协议》，约定陈丹萍、范杰承租摊位位于××街××街段××号，泰华服装城编号为：1层西区005号摊位。约定租赁期限从2018年8月26日至2020年8月25日，并且双方约定每年商铺租金为19万元。现陈丹萍、范杰已支付2018年8月26日至2019年8月25日期间商铺租金19万元。但因众恒公司于2020年4月已经完全退出泰华大厦物业管理，所以众恒公司要求陈丹萍、范杰支付2019年8月26日至2020年3月31日期间的商铺租金11万元。综上所述，陈丹萍、范杰尚欠众恒公司2019年8月26日至2020年3月31日的商铺租金11万元，为维护众恒公司的合法权益，希望法院判如所请。 范杰、陈丹萍共同辩称，1.众恒公司与范杰、陈丹萍的案涉房屋租赁合同已于2018年11月1日解除，范杰、陈丹萍不应承担房租支付义务。2.众恒公司明知案涉摊位自2018年11月份之后由第三方经营，恶意提起诉讼，涉嫌虚假诉讼。请求法院依法驳回众恒公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。法院组织双方进行证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据和事实，本院认定如下： 2018年8月22日，众恒公司（即甲方）与陈丹萍、范杰（即乙方）签订《商铺租赁协议》，合同约定：“一、租赁摊位位置：乙方承租摊位位于××街××街段××号，泰华城服装城编号为1层西区005号摊位。二、租赁期限：从2018年8月26日起至2020年8月25日止。三、租赁摊位经营类别：小吃类。未经商场管理方书面同意，乙方不得擅自改变该摊位的经营类别。四、租金、租赁保证金及付款方式：1、合同期内第一年年租金标准（不含物业管理费、电费等费用）为19万元；2、乙方同意在签订协议时，向甲方支付租赁履约保证金10000元。3、租金支付方式为：按年度一次支付，租期将满前一个月支付下一时段的商铺租金。如乙方在合同期满前一个月应通知甲方，以便甲方安排。4、租赁期未满，乙方中途退出，甲方不退乙方履约保证金，经甲方书面同意后在原合同期限内乙方可安排其他同类商家按合同业态继续经营到合同期满。……五、乙方权利和义务：……3、为维护泰华服装城商场经营秩序，禁止乙方私下进行摊位转让，未经甲方同意，不得转让摊位。……”落款处，众恒公司盖章确认，陈丹萍、范杰签字捺印确认。 合同签订后，众恒公司向陈丹萍、范杰交付了案涉房屋。范杰、陈丹萍依约向众恒公司支付租金。 2018年8月23日，陈丹萍向众恒公司的银行账户转账180000元，2018年8月24日，众恒公司分两次向陈丹萍退还款项180000元，摘要为：退租。同日，陈丹萍向众恒公司的法定代表人曾戈转账180000元。 另查明，1.陈丹萍以案涉房屋为登记的经营场所的“锦江区逍遥爪小吃店”于2018年11月14日被注销。 2.陈敏是众恒公司的前员工，2018年11月1日，陈敏通过银行转账的方式向陈丹萍退还140000元，备注：“退房租”。2018年11月23日，陈敏通过银行转账的方式向陈丹萍转账10000元。 3.众恒公司已经于2020年4月退出泰华大厦物业管理。 审理中，陈丹萍通过电话拨打了陈敏的电话，本院就本案相关问题询问陈敏，陈敏陈述，2018年11月，范杰仅租赁了店铺一个多月就表示要退租，因为其苦苦哀求，因此其作为泰华公司的管理人，才同意其另行找第三方转租。之后找到第三方，第三方表示不同意将租金直接支付给范杰，因此通过其的账户进行转账。第三方将租金支付给陈敏，再由陈敏支付给陈丹萍。同时陈敏表示对于是否解除租赁合同签署协议记不清了。之后好像是重新签了合同，好像是租给泰华业主的，当时好像有业委会的在场。其本人现在居无定所，也无法到庭，现在正在上海，要2月份才会回成都。众恒公司表示陈敏所述能够证明是范杰、陈丹萍想要转租，而且公司不知情。第三方要通过陈敏对账户，是第三方的款项，不是公司对款项，因此，不能作为退租的款项。范杰、陈丹萍对陈敏所述对基本事实予以认可。因为陈敏说清楚了是范杰、陈丹萍想退租，而且其同意了。后来是陈敏找到了第三方，是第三方不相信范杰、陈丹萍，所以是第三方和众恒公司签署了新的合同，与转租是两回事，下一承租人是泰华对业主，而且老板表示不收租金，如果是转租，怎么可能不收租金。 本院认为，《商铺租赁协议》系众恒公司与范杰、陈丹萍的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应按照合同履行义务。众恒公司已经向范杰、陈丹萍交付了房屋，陈丹萍、范杰应按时足额向众恒公司支付相应租金。现众恒公司主张范杰、陈丹萍自2019年8月26日至2020年3月31日的租金11万元，范杰、陈丹萍抗辩合同已于2018年11月1日解除。本案的争议焦点为：众恒公司与范杰、陈丹萍的商铺租赁合同是否已经实际解除；范杰、陈丹萍是否有义务向众恒公司支付租金。 关于合同是否已经实际解除的问题。众恒公司主张因其退出泰华物业管理的时间为2020年4月，因此众恒公司主张范杰、陈丹萍支付2019年8月26日至2020年3月31日的租金，范杰、陈丹萍认为在众恒公司的员工陈敏向其退还租金时即2020年11月1日就已经解除合同了。本院认为，陈敏作为众恒公司的员工，并一直与陈丹萍、范杰交接，具有代表众恒公司的权利外观。陈敏在2018年11月1日将14万元退还给陈丹萍，并备注为“退房租”，之后又将1万元退还给陈丹萍。因众恒公司在租赁商铺的同时还担任了对相关物业及进行物业管理的职责，在范杰、陈丹萍搬离案涉商铺时及2019年7月在第一年度租金到期时，众恒公司均未就相关事宜向范杰、陈丹萍询问或主张过权利，因此，在众恒公司不认可陈敏具有相关办理退租等事宜的职权的情况下，陈敏的相关行为也足以让陈丹萍、范杰相信，陈敏有权代表众恒公司为其办理退租事宜，且众恒公司同意其解除房屋租赁合同，并退还了租金和保证金。众恒公司抗辩的转账行为是陈敏与陈丹萍的私人行为，不涉及公司，但从陈丹萍在2018年8月23日缴纳租金时将钱转入众恒公司，众恒公司将租金退还后又让陈丹萍转入众恒公司的法定代表人曾戈的账户中可推断出众恒公司有通过私人账户进行转退款的习惯。据此，在众恒公司无其他证据证明陈敏与陈丹萍、范杰之间存在其他业务往来的情况下，对其抗辩意见不予采纳。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，陈敏的行为构成表见代理，其代理行为有效，其相关退租行为的法律后果对众恒公司产生法律效力。陈丹萍、范杰与众恒公司之间的《商铺租赁协议》已经于2018年11月解除。合同解除后，众恒公司主张范杰、陈丹萍承担2019年8月26日至2020年3月31日的租金的11万元，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，对众恒公司的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都众恒物业服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费2500元，减半收取1250元，由成都众恒物业服务有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇二〇年十一月十一日 书记员 赵蔚宁