广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初7129号原告：深圳市南山区时代骄子大厦第二届业主委员会，住所地深圳市南山区时代骄子大厦。主任：周麓华。委托诉讼代理人：童仲芬，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪珍莲，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：陈先菊。委托诉讼代理人：白根发，广东华埠律师事务所律师。被告：深圳市万众鑫物业管理有限公司时代骄子大厦管理处，住所地深圳市南山区。负责人：张小航。原告深圳市南山区时代骄子大厦第二届业主委员会诉被告深圳市万众鑫物业管理有限公司（以下简称万众鑫公司）、被告深圳市万众鑫物业管理有限公司时代骄子大厦管理处（以下简称万众鑫公司时代骄子管理处）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告的主任周麓华、委托诉讼代理人童仲芬、汪珍莲，被告万众鑫公司的委托诉讼代理人白根发到庭参加诉讼。被告万众鑫公司时代骄子管理处经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市南山区时代骄子大厦第二届业主委员会请求法院判令：1.请求依法判令被告将时代骄子大厦2007年11月至2017年12月期间日常收取的物业专项维修资金人民币1464572.16元交存至深圳市物业专项维修资金专用账户；2.请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2007年11月8日，被告万众鑫公司与深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会签署《时代骄子大厦物业管理服务合同》，约定由被告万众鑫公司为时代骄子大厦提供物业服务，合同期限为三年，自2007年11月15日至2010年11月14日。2007年11月29日，被告万众鑫公司为履行上述物业管理服务合同，专门设立被告万众鑫公司时代骄子管理处，被告万众鑫公司时代骄子管理处系被告万众鑫公司的分公司。合同到期后，被告万众鑫公司、被告万众鑫公司时代骄子管理处没有撤出，继续为时代骄子大厦提供物业服务至2018年1月15日。2018年1月15日开始由深圳市福田物业发展有限公司为时代骄子大厦提供物业管理服务。在被告万众鑫公司、被告万众鑫公司时代骄子管理处为时代骄子大厦提供物业服务期间，小区业主按月向被告万众鑫公司和被告万众鑫公司时代骄子管理处支付物业管理费及日常收取的物业专项维修资金。被告万众鑫公司和被告万众鑫公司时代骄子管理处自2007年11月15日至今，没有依法将日常收取的物业专项维修资金交存至深圳市物业专项维修资金专有账户。深圳市南山区住房和建设局于2017年8月31日向被告万众鑫公司发出《日常收取的物业专项维修资金交存催办书》；又于2017年10月16日向被告万众鑫公司发出《协助调查通知书》；于2017年11月20日向被告万众鑫公司发出《日常收取的物业专项维修资金限期交存决定书》。被告万众鑫公司均拒绝向深圳市物业专项维修资金专有账户交存时代骄子大厦的物业专项维修资金。2018年7月10日，深圳市南山区住房和建设局对被告万众鑫公司作出《行政处罚告知书》，并于2018年10月1日向被告万众鑫公司作出《行政处罚决定书》，确定被告万众鑫公司未按规定将2010年10月1日至2017年12月31日（逾期87个月）代收的日常收取的专项维修资金存入指定账户，欠缴金额为人民币1044350.61元；并对被告万众鑫公司处以罚款人民币870000元的行政处罚。2018年9月11日至9月18日，时代骄子大厦召开业主大会，选举成立了时代骄子大厦第二届业主委员会，并于2018年10月10日取得深圳市南山区住房和建设局颁发的《业主委员会备案通知书》。原告作为时代骄子大厦业主大会的执行机构，向深圳市南山区住房和建设局申请政府信息公开，根据2019年1月23日深圳市南山区住房和建设局出具的《关于政府信息公开申请的答复》以及深圳市物业专项维修资金管理系统查询信息，可以看出，时代骄子大厦2018年1月之前的物业专项维修资金的交存金额为0,时代骄子大厦日常收取的专项维修资金每月应缴额为12006.33元。因此，被告万众鑫公司和被告万众鑫公司时代骄子管理处于2007年11月15日至2010年9月30日提供物业服务期间，代收未交存的物业专项维修资金应为420221.55元（12006.33元/月*35月）。综上所述，自2007年11月15日至2017年12月31日，被告万众鑫公司和被告万众鑫公司时代骄子管理处未按照规定交存的时代骄子大厦物业专项维修资金的金额合计为人民币1464572.16元。被告万众鑫公司和被告万众鑫公司时代骄子管理处将代为收取的物业专项维修资金据为己有的行为，严重侵害了时代骄子大厦业主的合法权益，原告多次催促被告移交未果，为维护小区业主的合法权益，现依据相关法律规定起诉至人民法院，请求人民法院依法查明事实，判如所请。被告深圳市万众鑫物业管理有限公司辩称：一、原告的诉讼主体不适格。首先，原告不是专项维修资金的所有人，也不是交付专项维修资金的法定主体对接单位，无权就本案对被告提起诉讼。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，物业专项维修资金属业主所有，由物业服务企业存入物业专项维修资金专户。原告既不是专项维修资金的所有人，也不是交付专项维修资金的法定主体对接单位，故原告作为业主委员会无法律依据对被告提起诉讼要求被告缴存日常专项维修资金。其次，业主大会未对被告未缴存专项维修资金是否通过法律程序要求被告缴存举行表决，原告无权就此提起诉讼。原告举行的2019年第一次业主大会表决事项中仅有“是否同意授权业主委员会对深圳市万众鑫物业管理有限公司拖欠物业专项维修资金的行为聘请律师采取相应法律措施”，并未表决“被告未缴存专项维修资金是否通过法律程序要求被告缴存”。而且被告也没有拖欠业主的物业专项维修资金。并且街道办、社区也没有出具相关材料认可该次业主大会的合法性及表决结果。故原告无权对被告提起诉讼要求被告缴存专项的维修资金。第三、原告的合法性存疑。《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条规定了业主委员会委员及候补委员的任职条件，其中之一的条件是“履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金”，原告的主任周麓华及副主任曾艳辉至今仍拖欠被告多年的物业管理费及专项的维修资金，被告多方追讨未果，已经向贵院提起了诉讼，案件正在调解中。因此，原告的重要成员主任及副主任均是没有资格入业主委员会的，却入了业委会并成为了主任及副主任，故被告对原告的合法性存疑。请法庭核实业委会的成立程序是否合法及选举投票是否符合法律规定。综上所述，原告起诉要求被告缴存专项的维修资金的主体不适格，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、被告使用日常的专项维修资金符合约定及法律规定，原业主委员会也已经授权被告使用专项的维修资金。《时代骄子大厦物业管理服务合同》第六条约定“因需要使用房屋本体维修基金时，乙方（被告）应事先向业委会申请，审核同意后方可使用”。时代骄子大厦第一届业主委员会于2007年12月2日向被告下发《时代骄子大厦业主委员会第2007120201号通知》，准许被告使用日常维修资金用于大厦各项设施设备的维护及大修，“如出现紧急重要的维修项目，日常维修资金不足时，要求被告先行垫付，随后从时代骄子大厦日常维修金中扣除，待新一届业主委员会成立后，按照新一届业主委员会的要求执行。对于维修项目，不得以无业委会审批为由，拖延或停止维护及大修。”因此，被告应急使用专项的维修资金得到了业主委员会的授权。时代骄子大厦第一届业主委员会任期届满后至原告成立，长达十余年。在这十余年中，新的业主委员会一直没有成立，但由于时代骄子大厦很多设备设施已经过了保修期，为了小区的安全利益，被告作为小区物业服务企业，自然要为全体业主利益着想，多次动用日常的专项维修资金进行维修。自2008年至2017年期间，被告在紧急情况下对包括四楼翻新改造、庭院合围、电梯维修、防水补漏、生活供水设备、消防大修等在内的项目进行维修或改造，共使用日常的专项维修资金1611675元，而被告管理期间收取到的日常专项维修资金远不足该金额。所以在被告管理该小区期间，小区没有发生重大的安全事故，保障了广大业主的生命财产及公共安全。设立专项维修资金的目的就是保障公共利益、公共安全的需要。《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号）第二条指出：明确使用范围，突出更新改造的目标重点：维修资金的使用，应当按照《办法》规定的使用范围和分摊规则，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容：(一)房屋本体：屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等;(二)配套设施：道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。新修订的《深圳经济特区物业管理条例》第八十二条第一款规定，物业管理区域有下列情形时，物业服务企业应当立即采取应急处置措施，保障安全：（一）供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况；（二）电梯、消防设施发生故障；（三）外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况；（四）其他危及物业安全的紧急情况。发生前款第一项情形的，物业服务企业应当及时报告相关专营单位；发生前款第二至四项情形的，物业服务企业应当及时报告业主委员会、街道办事处，并进行应急维修，应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出。新法从维护广大人民利益出发，对于应急情况，鼓励应急维修，而不是等着双三分之二通过之后，才启动使用日常的维修资金进行维修。三、原告主张的专项维修资金金额错误。包括原告的主任周麓华及副主任曾艳辉在内的业主至今仍拖欠着被告管理期间的管理费及专项维修资金等。原告管理期间，并没有收到原告主张的专项维修资金金额。四、原被告应当组织对日常专项维修资金进行清算。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十一条第一款规定，本规定实施前，物业服务企业代收代管的原房屋本体维修基金(即住宅维修基金)可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止;也可以决定移交给市管理机构指定的物业专项维修资金专户。《南山区物业专项维修资金管理办法（试行）》第三条第二款规定，代收的日常收取的专项维修资金已使用的，由业主委员会与物业服务企业共同组织清算，并将清算后的余额交存至市物业专项维修资金专户。因时代骄子大厦的第二届业主委员会自2007年以来，十余年间没有成立，致使被告不能同业主委员会共同组织清算。现在时代骄子大厦的第二届业主委员会已经成立，被告愿意与业委会共同清算专项维修资金的剩余情况。被告万众鑫公司时代骄子管理处未到庭，也未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案小区），建筑面积为48013平方米，总户数1274户。深圳市南山区时代骄子大厦第二届业主委员会（即本案原告）成立于2018年9月20日，任期三年，任职时间从2018年9月20日起至2021年9月19日止。2019年7月8日至7月14日期间，涉案小区召开第一次业主大会会议，会议表决通过了授权业主委员会对深圳市万众鑫物业管理有限公司拖欠物业专项维修资金的行为聘请律师采取相应法律措施等议题。2007年11月8日，深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会（甲方）与被告万众鑫公司（乙方）签订《时代骄子大厦物业管理服务合同》，约定：由乙方为涉案小区提供物业管理服务，建筑面积48013平方米，其中住宅40422.74平方米；物业服务期限三年，自2007年11月15日起至2010年11月14日止；本体维修基金按每月每平方米0.25元收取；因需要使用房屋本体维修基金时，乙方应事先向业委会申请，审核同意后方可使用；及其他内容。2007年12月2日，深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会向被告万众鑫公司发出《通知》，载明：为了保障时代骄子大厦业主及设施的安全，望贵司从每月收取的本体维修基金及时用于各项设施设备的维护及大修，如出现紧急重要的维修项目，本体维修基金不足时，贵司必须先行垫付，随后从时代骄子大厦本体维修基金中扣除，待新一届业主委员会成立后，按新一届业主委员会的要求执行，切不可出现真空期，以无业主委员会审批为由，拖延或停止维护及大修。如因此出现安全事故，将追究贵司的法律责任。望贵司做好本体维修基金账目的管理工作，待新一届业主委员会成立后，贵司与新一届业主委员会进行结算。为证明涉案小区业主向两被告按月缴纳了日常收取的物业专项维修资金，涉案小区每月应缴日常的专项维修资金为12006.33元，自2018年1月之前时代骄子大厦小区的日常收取的物业专项维修资金上交深圳市物业专项维修资金专用账户的资金为0的事实，原告提交深圳市万众鑫物业管理有限公司时代骄子大厦管理处收费通知单及收据、深圳市物业专项维修资金管理中心微信公众服务系统查询信息打印件予以证明。被告万众鑫公司对前述证据的真实性予以确认，但表示该两份证据仅能证明涉案小区业主应当缴纳的费用，并不能证明所有业主均已缴纳，《收据》仅能证明部分业主缴纳的情况。为证明时代骄子大厦日常收取的专项维修资金每月应缴金额为12006.33元，两被告未将其为涉案小区提供物业管理服务期间日常收取的物业专项维修资金交存至深圳市物业专项维修资金专有账户，自2010年10月1日至2017年12月31日逾期应缴日常收取的专项维修资金为人民币1044350.61元；深圳市南山区住房和建设局责令被告万众鑫公司立即将日常收取的日常收取的专项维修资金存入深圳市物业专项维修资金专户，并对其处以870000元的罚款的事实，原告提交了《关于政府信息公开中请的答复》、《日常收取的物业专项维修资金交存催办书》、《协助调查通知书》、《日常收取的物业专项维修资金限期交存决定书》、《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》等证据予以证明。被告万众鑫公司对上述证据的真实性予以确认，但表示其已就南山区住建局对被告违法处罚的行为起诉到法院，目前正在二审中，并称南山区住建局认定的金额有误，仅凭深圳市物业专项维修资金管理系统查询信息只能证明应收，而不能证明实收的情况。为证明被告在提供物业管理服务期间，因其服务工作不到位导致给排水系统、消防系统、电梯等设施设备存在多种问题，且被告并未聘请维修公司对电梯进行维修、亦未履行及时聘请相关公司对消防系统和设施设备进行检测与维修的管理工作，以及拖延办理专项维修基金交存手续并被南山区住房和建设局通报的事实，原告提交了南山区住房和建设局出具的《关于对南山区物业服务企业不良行为的通报》（2017年）、时代骄子物业（万众鑫）不作为图片、接管验收报告、深圳市福田物业发展有限公司出具的《安全隐患报告》和《关于南山区时代骄子大厦安全隐患的情况汇报》、通力电梯有限公司深圳分公司出具的《钢丝绳磨损情况说明》、《厅门球现状说明》、《7台电梯检查情况说明》、《电梯问题点报价单》、消防控制室“无证上岗”物业管理处主任被拘留的新闻报道、建筑消防设施检测报告等证据予以证明。被告万众鑫公司对上述证据均不予认可。被告万众鑫公司提交《关于时代骄子本体维修基金款项清算的工作联系函》，以证明前期物业公司没有将本体维修金移交给被告。原告对此证据的真实性予以认可，但其主张原物业公司未做交接的是2003年10月至2007年11月的本体维修基金，与原告诉请被告未缴存专项维修基金的期间不一致，故该证据与本案无关。被告万众鑫公司向本院提交了数份合同及收据等证据，以证明被告在物业管理期间，在紧急情况下对包括四楼翻新改造、庭院合围、电梯维修、防水补漏、生活供水设备、消防大修等在内的项目进行维修或改造，共使用日常的专项维修资金1611675元。原告对前述证据均不予认可，并表示被告主张实施的上述维修改造项目没有履行使用物业本体维修基金的法定程序，且仅凭合同和收据不能有效证实上述翻新改造项目已实际履行，即使被告主张的该装修工程及工程款的支付为真实，原告对工程款金额的合理性也有异议，被告未能对该工程的采购进行合理询价，在装修工程实施主体的选择上，被告未进行必要的询价比对，并对装修工程实施主体的选择，尽合理审慎义务。故上述费用不能在应返还的本体维修基金中予以抵扣。被告万众鑫公司另提交数份《民事判决书》，以证明包括业委会主任和副主任在内的部分业主未缴纳物业管理费及日常的专项维修资金等费用，被告被迫提起诉讼追要物业管理费、维修资金及被告垫付的其他费用等，但至今仍有很多业主拖欠。庭审中，原告与被告均确认涉案小区专项维修资金收费标准为0.25元／平方米/月，小区面积为48013平方米；被告万众鑫公司对涉案小区进行物业管理并收取专项维修基金的期间为2007年11月15日起至2018年1月15日止；被告万众鑫公司确认在其对涉案小区实施物业管理期间，未向深圳市物业专项维修资金管理中心上交过专项维修资金。另被告万众鑫公司时代骄子管理处隶属于被告万众鑫公司，涉案小区日常实际物业管理以及日常本体维修资金的收取由被告万众鑫公司时代骄子管理处进行。经本院释明，原告及被告万众鑫公司均表示不申请对2007年11月15日至2018年1月15日期间的专项维修资金的收入及支出进行审计。本院认为，小区的专项维修资金归小区全体业主所有，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，被告已于2018年1月15日退出涉案小区，被告应按照规定将已收取的日常专项维修资金存入物业专项维修资金专户。《时代骄子大厦物业管理服务合同》由被告万众鑫公司与深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会签订，原告要求被告万众鑫公司时代骄子管理处对此共同承担责任，有违合同相对性原则，本院对此不予支持。对于应缴存的专项维修资金的金额问题。首先，对于被告应收取的专项维修资金金额。原、被告均确认被告自2007年11月15日至2018年1月15日收取专项维修资金，故被告应移交该期间的物业专项维修资金；双方均确认涉案小区的建筑面积为48013平方米，专项维修资金收费标准为0.25元／平方米/月，经计算，前述期间被告应当收取的专项维修资金共计1464396.5元（0.25元/月/平方米×48013平方米平方米×122个月）。其次，被告主张部分业主拖欠专项维修资金，但其并未提交充分证据可统计其实际收取的专项维修资金的金额，且经本院释明，被告拒绝申请对其实际收入进行审计，应当承担举证不能的不利后果，故本院认定被告实际收取的物业专项维修资金与应当收取的物业专项维修资金一致，即1464396.5元。对于专项维修资金的使用和支出情况。被告虽提交了数份合同及收据等证据以证明其支出了专项维修资金1611675元，但原告对此不予认可，经本院释明，被告拒绝申请对其实际支出进行审计，应当承担举证不能的不利后果；且被告提交的相关证据不能证明其使用专项维修资金的程序符合法律的规定和物业服务合同的约定，也无法证明其实际已就主张的项目进行了维修并向施工方支付了相应的费用，故对被告关于已支出1611675元专项维修资金的主张，本院不予采信。但综合考虑到被告为涉案小区提供物业服务十余年的时间，在日常管理中必然会产生需要动用专项维修资金维修、更新或改造物业共有部分、公用设施设备的情形；根据公平原则，本院酌情判令被告应向物业专项维修资金专户缴存物业服务期间的实收专项维修资金的80%。如前所述，被告收取2007年11月15日至2018年1月15日期间的专项维修资金金额为1464396.5元，故被告应缴纳的专项维修资金为1171517.2元（1464396.5元×80%）。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市万众鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将深圳市南山区时代骄子大厦2007年11月15日至2018年1月15日期间应缴纳的物业专项维修资金1171517.2元缴存至深圳市物业专项维修资金专用账户；二、驳回原告深圳市南山区时代骄子大厦第二届业主委员会的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费17981.14元，保全费5000元，合计22981.14元，原告已预缴，由原告负担4598.43元，由被告深圳市万众鑫物业管理有限公司负担18382.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  夏华强人民陪审员  郑玉璇二〇二〇年十一月十一日书 记 员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。