北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初4065号原告：宁建忠，男，1961年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王站，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京市通州区气象局，住所地北京市通州区金海街32号，统一社会信用代码证：121100004009619277Q。法定代表人：李文华，局长。委托诉讼代理人：董鹏捷，北京市通州区气象局干部。委托诉讼代理人：左增信，北京市致宏律师事务所律师。原告宁建忠与被告北京市通州区气象局（以下简称气象局）合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁建忠及其委托诉讼代理人王站，被告气象局的委托诉讼代理人左增信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁建忠向本院提出诉讼请求：1.气象局赔偿我房屋补偿款9478035元；2.本案诉讼费、评估费由气象局承担。事实和理由：1992年9月14日，气象局与北京市五洲科工贸开发公司（以下简称五洲公司）、北京市通县东光铸造实业公司（以下简称东光公司）签订关于联营联建商业楼及组建商贸公司的协议书，约定三方在气象局筹建商业综合楼2000平方米，分为三层，气象局提供土地等公共设施，其中第一层650平方米，五洲公司投资30万、东光公司投资10万，按照投资比例五洲公司享有75％，即487.5平方米权益。1993年10月，上述气象局商业综合楼竣工并投入使用，第一层的实际建筑面积为770.7平方米。依据上述三方协议，五洲公司享有75％即578平方米权益。1996年12月19日，五洲公司同意将1992年9月投资的上述气象局商业综合楼持有的315平方米面积权益作为债权转让给宁建忠。1997年7月12日，通县房屋土地管理局将位于北京市通州区金海街32号5-x号楼、7-x号楼的房产即涉案气象局商业综合楼填发房屋所有权证给了气象局。综上，根据上述三方协议、债权转让证明、房屋所有权证，宁建忠对于气象局就涉案房产的315平米享有占有、使用、收益的合同权益，经与气象局协商未果，特诉至贵院，望判如所请。气象局辩称，1.宁建忠不具有作为原告的主体资格，其不是所涉合同的签订主体；2.根据我局与五洲公司之间的协议，当初定性为联营联建，双方是一种建成后联合经营企业的关系，且联营关系是十五年，不存在对建筑物的产权分配问题；3.涉案房屋属于国有资产，非经主管部门批准和法定程序，我局无权进行处置与分割；4.我局不认可评估结论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、涉案土地登记情况根据北京市国土资源局通州分局发布的《土地登记公告》，坐落于北京市通州区永顺镇永顺村的土地（以下简称涉案土地）的权利人为气象局，该宗土地权利类型为国有划拨土地使用权，宗地面积为4427.49平方米，四至为：北至道路，南至北京八里桥农产品中心批发市场有限公司，东至北京八里桥农产品中心批发市场有限公司，西至北京潞隆房地产开发有限公司。二、涉案协议书签署情况1992年9月14日，气象局作为甲方、五洲公司作为乙方与东光公司作为丙方签订《关于联营联建商业楼及组建商贸公司的协议书》（以下简称《协议书1》），约定就三方共同开发京东八里桥交易市场，筹建商业综合楼，并在一层经营楼内开设商贸公司等有关事项签署该协议。协议第一条约定：“该综合楼总建筑面积为2000平方米，分为三层。每层650平方米。二层、三层为商品房，由甲方投资50万元（所有权归属甲方）。一层为商业经营楼，乙方投资30万元，丙方投资10万元，甲方提供土地、供电、供水及通讯等公共设施。一层商业经营楼所有权为甲、乙、丙三方共有。每一方按自己在一层的投资比例拥有相应的应得面积。”合同另就三方共同开设商贸公司及企业管理方式等进行了约定。三、《协议书1》履行情况上述协议签署后，气象局一并办理了房屋规划审批手续，五洲公司按合同约定出资30万元投资建设，合同约定房屋建成日期为1993年，房屋坐落为北京市通州区金海街32号7-x幢（以下简称涉案房屋），该层共有房屋51间，层数为首层。气象局另于1994年建设了坐落于北京市通州区金海街32号5-x幢房屋（以下简称5-x幢房屋）。气象局将涉案房屋中260平方米和5-x幢房屋中55平方米房屋交付五洲公司使用，后该部分房屋由宁建忠使用至今，宁建忠于2008年1月办理了其所使用部分房屋的《房屋租赁许可证》。宁建忠称涉案房屋建成后，气象局占用该房屋进行经营，导致剩余面积不足交付给五洲公司使用，故其调换了5-x号房屋的55平米交付给五洲公司使用。气象局表示不清楚当时交付使用的具体情况。1997年9月，北京市房屋土地管理局向气象局核发了涉案房屋的所有权证书，载明房屋所有权性质为全民产，房屋用途为办公，房屋建筑面积为770.7平方米。另，双方均认可合同约定的由三方共同经营的商贸公司未成立。四、其他情况另查：1996年12月19日，五洲公司向宁建忠出具了《关于同意将五洲公司投资于通县八里桥交易市场并所获商业楼营业面积视为债权转给宁建忠处理的证明材料》，载明：“我单位同意将一九九二年九月投资于北京市通县八里桥交易市场内通县气象局商业综合楼并分得享有持所有权315平米营业面积作为债权转让、归属给宁建忠处理……”后东光公司于1998年6月注销登记，五洲公司亦于2011年11月注销登记。2019年4月，宁建忠申请就涉案房屋现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，由北京华信房地产评估有限公司作为本案的评估机构，该评估公司于2019年7月复函载明：“根据估价委托人提供的资料及介绍，估价对象房屋所有权人为北京市通县气象局，权利人为政府事业单位。根据委托方提供的《土地登记公告》，估价对象土地权利类型为国有划拨土地使用权。根据国有资产相关管理规定要求，事业单位所属划拨性质房地产出售时需要上级主管单位出具的同意出售的批复，且需要报国有资产管理部门审核备案。根据估价委托人介绍，产权方无法提供上级主管单位出具的同意出售的批复及国有资产管理部门审核备案证明，故我公司无法确定估价对象是否可以上市流转，无法确定是否有公开的市场价值。”后经北京市高级人民法院再次随机选定，由北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司继续进行本案评估，该公司亦于2019年10月出具《不予受理通知书》，以同样理由对本案予以退案处理。后本院要求双方自行选定能够进行本次评估的机构，气象局未在本院指定期限内发表意见，故本院按宁建忠申请，委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行评估。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年1月10日出具《房地产估价报告》，载明估价对象于价值时点2019年12月6日的房地产正常市场价值为：价值总额2318.95万元，楼面单价30089元/平方米。宁建忠支付了评估费45052元，并表示对评估结论无异议，气象局对此不予认可。本案审理过程中，气象局称《协议书1》并未实际履行，三方另行签订了《关于联营联建商业楼的协议书》（以下简称《协议书2》，落款日期为1992年9月14日），另气象局还与五洲公司签订了《关于联营联建商业综合楼的协议书》（以下简称《协议书3》，落款日期为1992年9月16日），上述两份协议在北京市通州区档案馆（以下简称档案馆）存档备查，其中实际履行的是《协议书3》。气象局提交了上述两份协议书予以佐证。宁建忠对此不予认可，并提交了《关于三家联营联建共同投资开发商业楼的证明》（以下简称《证明》）予以佐证，该份证明载明：“根据共同投资共同受益原则，商业楼一层经营楼所有权为三家共有（详情见三方签署的协议书）。三方签署协议书后为应付市局检查，我方曾单方与五洲公司‘草签’所谓‘二家协议书’，实属我方应付上级检查的单位行为，并不具备任何法律效力和责任……”《证明》落款日期为2000年7月7日，并在空白处加盖了气象局公章。气象局对《证明》不予认可，曾申请就《证明》中手写部分内容是否为宁建忠书写及书写时间进行鉴定，后气象局撤回了该项鉴定请求。本院认为：本案争议焦点是涉案《协议书1》是否有效及如果无效，双方应如何承担责任的问题。其一，就合同是否有效的问题，本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。按照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条之规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。本案中，气象局与五洲公司、东光公司签署《协议书1》，对气象局名下划拨用地用于商业建设与经营进行了约定，改变了该划拨用地原有建设用途，但双方均未提供证据证明办理了相应审批手续，故上述《协议书1》应属无效。其二，关于合同无效的法律后果问题。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从双方各自过错责任程度分析，其一，从土地性质和权利主体的角度分析，涉案土地系国家所有，并由气象局占有、使用的国有（公共）资产。气象局作为涉案土地的占有、使用主体，理应对该宗土地的使用权性质和建设用途明确知晓。同时，我国实行事业单位国有资产国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。但气象局未经审批，即与他人签订协议，以土地投资建设房屋，具有明显过错。其二，从合同约定义务角度分析，对于涉案房屋的建设，气象局不实际承担建设费用，而是以土地出资，其理应同时承担办理土地用途改变和建设房屋审批手续的义务，但其并未办理。其三，五洲公司作为出资方，亦应当了解其出资建设的土地使用权性质和建设用途，并在取得相应审批手续后方才出资进行建设，但五洲公司在气象局未办理相应审批手续的情况下径行出资建设。综上，双方对于合同无效的法律后果均应承担责任，但气象局应为主要责任，宁建忠作为五洲公司的权利承继主体应为次要责任。鉴于宁建忠一方已实际使用房屋长达20余年，本院综合考虑双方过错程度及宁建忠已占用使用房屋的情况，参照房屋评估值，酌情确定气象局应赔偿宁建忠房屋损失570万，对于宁建忠过高部分的诉求，依据不足，本院不予支持。另，对于气象局主张实际履行的系《补充协议3》的答辩意见，因宁建忠已提交证据证明气象局认可该份协议系为应付检查所签，并非双方真实意愿，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市五洲科工贸开发公司、北京市通县东光铸造实业公司与被告北京市通州区气象局于一九九二年九月十四日签订的《关于联营联建商业楼及组建商贸公司的协议书》无效；二、被告北京市通州区气象局赔偿原告宁建忠损失5700000元，于本判决生效之日起三十日内给付清；三、驳回原告宁建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费45052元，由原告宁建忠负担18021元（已交纳），由被告北京市通州区气象局负担27031元，于本判决生效之日起三十日内交纳。案件受理费78146元，由原告宁建忠负担26446元（已交纳），由被告北京市通州区气象局负担51700元，于本判决生效之日起三十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年十一月十日书记员  张晓玲