上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初254号原告：上海申宁汽车销售服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈巧英，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：上海正卡实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐冰蕾，执行董事。被告：上海卡丰实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐琳，执行董事。第三人：徐琳，女，1970年12月24日生，台湾地区居民，住台北市大安区。上述两被告及第三人的共同委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：陆雪峰，镇长。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。原告上海申宁汽车销售服务有限公司(以下简称“申宁公司”)与被告上海正卡实业发展有限公司(以下简称“正卡公司”)、上海卡丰实业有限公司(以下简称“卡丰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，于2019年6月3日作出(2018)沪0117民初12514号民事判决书。因原告申宁公司不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经立案并审理后，于2019年12月12日作出(2019)沪01民终9729号民事裁定书，裁定撤销(2018)沪0117民初12514号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月2日立案受理后，适用普通程序重新组成合议庭于2020年3月23日公开开庭进行审理。嗣后，依照原告申请，本院依法追加上海市小昆山镇人民政府(以下简称“小昆山镇政府”)作为第三人参加本案诉讼。本案于2020年9月7日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨生泉，被告及第三人卡丰公司、徐琳的共同委托诉讼代理人顾叶青，第三人小昆山镇政府的委托诉讼代理人卫晓晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申宁公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告正卡公司于2016年11月30日签订的租赁合同无效；2.判令两被告共同支付原告停产停业损失321,300元；3.判令两被告共同支付原告不可恢复设施设备补偿款254,993元；4.判令两被告共同支付原告可恢复设施设备搬迁补偿款20,300元；5.判令两被告共同支付原告装修补偿款117,875元；6.判令两被告共同支付原告附属设施补偿费173,443元；7.判令两被告共同支付原告签约奖10,000元。事实和理由：原告与被告正卡公司于2016年11月30日签订的《租赁合同》所涉房屋未取得合法房地产权证或证明，该房屋的实际所有权人是卡丰公司，同时该房屋已于2017年11月19日由卡丰公司与上海市松江区小昆山镇人民政府动迁安置办公室(以下简称“小昆山镇动迁办”)签订了动迁补偿协议，该房屋现已被拆迁。自2008年10月17日卡丰公司被吊销营业执照之后，正卡公司和卡丰公司存在人、财、物的高度混同。具体租赁物的管理均由案外人施某某进行。动迁补偿协议所涉的补偿款部分为原告所有，故相关补偿费用应由两被告共同支付给原告，而两被告至今未付。故原告诉至本院，望判如所请。被告正卡公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年11月30日的租赁合同(以下简称“两年期合同”)不是真实合同，原告真正履行的是与第三人徐琳签订的一年期的租赁合同(以下简称“一年期合同”)，因原告要办理营业执照相关信息的变更，所以正卡公司配合原告签了两年期合同。2016年12月30日，徐琳与原告重新签订了一年期合同，故两年期合同已被废止；系争房屋经过区房管局和规划局罚款之后，由松江区政府重新补办了用地手续的批复，故系争房屋是有用地许可的，原告主张合同无效不能成立。无论是两年期合同还是一年期合同均约定，如果遇到动拆迁，被告不承担原告的任何损失，故原告无权主张损失赔偿；对两被告人格混同不予认可。被告卡丰公司辩称，系争房屋是第三人徐琳以卡丰公司的名义向村委会购买的，徐琳是房屋的实际权利人，且动迁协议也是徐琳与拆迁部门签订的。卡丰公司与原告间没有合同关系，不同意原告的全部诉讼请求。两被告间不存在人格混同。第三人徐琳述称，对两被告的意见均予以认可。其委托施某某代为出租管理系争房屋，认可其与原告签订的一年期合同的真实性。第三人小昆山镇政府述称，原、被告之间的争议，与第三人小昆山镇政府无关。动迁补偿协议并非与原告签订，而是与被告卡丰公司签订。原审经审理查明认定事实如下：2000年8月8日，卡丰公司(乙方)与上海市松江区大港镇港丰村村民委员会(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将坐落于上海市松江区大港镇港丰村原上海港丰服装厂厂房全部、厂房内外附属设施(包括现有围墙、道路、给水、电力等)全部出让给乙方。2011年3月15日至2016年11月30日期间，徐琳与案外人上海茸翔汽车修理有限公司(以下简称“茸翔公司”)签订多份租赁合同，将系争房屋出租给茸翔公司使用。以上合同均由施某某代为签署。其中最后一份合同的期限自2016年9月1日至2016年11月30日，合计租金为55,750元。2016年11月30日，申宁公司(乙方)与正卡公司(甲方)签订《租赁合同》(即两年期合同)，约定乙方向甲方承租位于松江区小昆山镇昆港公路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2016年11月30日至2018年11月30日。全年厂房及场地租金223,000元。合同第7.1条约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止：……(三)该房屋因城市建设需被依法列入房屋拆迁许可范围。第7.2条约定，如果甲方动拆迁，甲方不承担乙方任何损失(装修费、搬场费、怠工费等任何费用)。甲方处由案外人施某某代为签署并加盖正卡公司公章。2016年12月30日，徐琳(甲方)与申宁公司(乙方)签订《租赁合同》(即一年期合同)，约定乙方向甲方承租松江区小昆山镇昆港公路XXX号房屋，租期自2016年12月1日至2017年11月30日。全年厂房及场地租金178,000元。另就合同终止与拆迁赔偿事宜，亦做了与两年期合同相同的约定。该合同甲方处由案外人施某某签字确认。关于租金支付情况：2016年12月6日，原告支付租金54,750元；12月7日，原告支付租金55,750元；2017年5月25日，原告支付租金108,500元，以上共计219,000元。两被告及徐琳对此均无异议，确认以上款项均由施某某代为收取，同时认为系争房屋租金一年223,000元，扣除了每季度1,000元的租金后，原告实付租金219,000元。2017年12月1日之后，原告未支付过租金。2017年1月26日，原告召开股东会会议，形成决议：公司住所变更为上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX号。同日，原告向上海市松江区市场监督管理局提出公司登记(备案)申请，就住所地址的变更事项提出申请，该申请所附租赁合同为两年期合同。2017年6月28日，小昆山镇动迁办发出拆迁告知书，告知小昆山镇工业区东至昆港公路，南至南环路，西至五号河，北至镇中心路区域的企业，列入环境综合整治范围，原告为动拆迁对象，时间节点在2017年9月20日之前完成房屋的拆迁清退工作。原告实际使用系争房屋至2018年7月30日，即系争房屋拆除之日。2017年12月4日，徐琳(乙方)与小昆山镇动迁办(甲方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》，约定对昆港公路XXX号厂房进行拆迁。经上海地维房地产估价有限公司评估，评估总价为4,255,309元，其中房屋补偿总价2,117,016元，房屋装饰补偿款428,105元，其他构筑物及附属设施补偿款1,040,101元，设备搬迁、安装及重置价670,087元。另，甲方支付停产、停业损失754,250元，自来水开户费40,000元，签协奖50,000元。以上甲方共计向乙方支付补偿款5,099,559元。原审审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局发出调查函，就系争房屋占用范围的土地性质以及地上建筑物是否具有合法的建造和审批手续进行调查。后，上海市松江区规划和土地管理局回函称，涉案土地为小昆山镇港丰村村民委员会集体所有土地，现状为集体建设用地，未依法办理使用权出让手续，且该项目未向该局申请过建设工程规划许可证手续。针对两份合同的签订过程，原审中，案外人施某某到庭陈述，系争房屋中其原先向徐琳承租了其中的三间。徐琳去台湾后委托其代为出租管理系争房屋，故告知其原承租的三间房屋的租金不再收取，允许自行出租收取租金。徐琳得知系争房屋即将被拆迁，要求其只能签订为期一年的租赁合同。与原告签的两年期合同是应原告的再三要求，原告称为办理证照所需，所以其借用了正卡公司的公章与原告签了该份合同，这份合同没有真正履行。之后，徐琳与原告签的一年期合同才是真正履行的合同。该份合同中的租金金额与两年期合同约定的租金金额的差异在于没有包含应属自己收取的45,000元，这样签合同的目的也是为了和徐琳的租金区分清楚。原告陈述，不认可施某某的陈述意见。签订一年期合同是施某某要求的，施某某称其要收取租金差额，让原告予以配合。原告实际履行的是两年期租赁合同，至于施某某和徐琳关于租金的约定，是内部约定，与合同履行无关。原审中，原告还提供了：工商登记信息和内档、房屋产权证明、委托书、情况说明、付款凭证，以证明两被告是关联公司，存在高度人格混同。被告对证据形式的真实性均认可，但认为无法实现原告的证明目的。本案经审理查明事实如下：2011年3月15日，第三人徐琳作为甲方，案外人雷某某作为乙方签署《申请》一份，载明：“因乙方生产需要，现申请将松江区小昆山镇昆港公路XXX号北面租赁的7间车间总面积411平方进行装修，现将靠东第2至第4间在不影响主体结构的情况下将南面的墙拆除，望甲方给予同意。乙方自己浇灌水泥场的部分，甲方不给予支付一切，乙方临走不得向甲方结价”。2017年7月28日，申宁公司作为甲方，案外人上海茸翔公司作为乙方签订《补充协议》，载明：“根据2016年12月5日签订的《协议书》,由于该合同所涉的上海正卡实业发展有限公司名下的昆港公路XXX号房屋已经列入拆迁范围,无法继续履行上述协议,经双发协商一致,特签订如下补充协议：双方确认2016年11月30日之前由乙方承租上海正卡实业发展有限公司名下的昆港公路XXX号房屋建筑面积约912平方米(其中：小客车修理车间约436平方米,仓库约198平方米,门卫约54平方米,钣金喷漆车间约224平方米),具体建筑面积按实测为准。承租后乙方自建约334平方米大型车修理车间,(其中：高棚266.22平方米,矮棚68.34平方米)。钣金车间30.24平方米,危险品仓库1间8.82平方米,大型车维修工具间12.9平方米,大型车修理车间水泥场地432.25平方米,大型车修理车间地槽2处。另大型广告牌约50平方米1块,立式三面广告牌约10平方米。仓库双层隔热板平顶约198平方米。之后由甲方与上海正卡实业发展有限公司签订租赁合同,租赁期限至2018年11月30日。甲方承租之后将原食堂部分改建为仓库、大型汽修车间安装了烤房、门卫处场地上安装4台充电器及伸缩雨蓬、广告牌翻新。2016年12月5日双方签订的《协议书》中上述房屋内装修及自建房屋、原汽车修理有限公司内的设施设备结价45万元转让给甲方。由于上述房屋涉及拆迁,甲方至今无法办理环评备案登记,故甲、乙双方同意按下列方法处理：1.原乙方汽车修理有限公司内的设施设备所有权仍归乙方,甲方投入的设施设备归甲方所有。乙方使用部分的房租费每年捌万元人民币,仍由乙方支付给甲方至乙方实际停止使用之日止。2.现甲方与上海正卡实业发展有限公司签订的房屋租赁协议,因拆迁补偿的全部所得(包括经营损失、装修、设施设备搬迁费等),甲、乙双方同意由甲方得45%,乙方得55%。甲方先前支付给乙方的转让款20万元,由于原合同无法履行,合同终止,转让费20万元以及2016年12月房租18585元和2017年1月1日后房租(按年租金12个月8万元)实际使用日结算(房东收取房租截止日期结束),其中乙方已付2016年12月1日至2017年2月28日房租费55750元,另乙方付给房东2000元押金。2017年2月底以前的水电费全部由乙方支付,2017年3月1日至使用截止日按乙方安装的水电表实际支付),这些费用予以退还,记入乙方55%所得中并予以扣除。3.本协议系双方真实意思的表示,无其他异议。4.本协议自双方签字或盖章之日起生效。5.本协议一式两份,双方各执一份”。2018年4月2日，本院立案受理原告申宁公司与被告正卡公司及第三人卡丰公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2018)沪0117民初5211号。该案中，正卡公司向本院提交过一份民事反诉状，该份民事反诉状中“事实与理由”载明：“2016年11月30日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》一份，由被反诉人承租反诉人所有的坐落于上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX号部分厂房918平方米，其中房屋建筑面积452平方米，其他构筑物建筑面积466平方米，场地面积每月约定。租赁期限自2016年12月1日至2018年11月30日，年租金223000元……”。该反诉所附证据为二年期合同。2018年7月20日，原告申请撤诉，被告正卡公司申请撤回反诉，本院裁定予以准许原告撤回本诉，准许被告正卡公司撤回反诉。另查明，徐琳(乙方)与小昆山镇动迁办(甲方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》约定的停产、停业损失补偿为350元/平方米。第三人小昆山镇政府曾经委托上海地维房地产估价有限公司对位于本区小昆山镇昆港公路XXX号的动迁补偿进行估价。其中包括以下：“固定资产——可恢复使用设备评估明细表”载明“申宁汽车修理”项下设备名称及搬迁费分别为：双柱举升机搬迁费6,000元、四轮定位仪搬迁3,000元、大梁校正仪搬迁费1,500元、汽车充电装置搬迁费4,800元、其他小型设备及工器具等搬迁费5,000元，合计20,300元。“固定资产——不可恢复使用设备评估明细表”载明“申宁汽车修理”项下设备名称及补偿费分别为：配电设施及补偿费为46,800元、电能计量装置补偿费为2,415元、25平方电线补偿费8,050元、10平方电线补偿费4,830元、6平方电线补偿费2,898元、汽车烤漆装置补偿费175,000元、汽车修理地沟补偿费5,400元、汽车修理地沟补偿费9,600元，合计254,933元。“附属设施估价明细表”中第1项道路数量为2,183平方米，单价为181元/平方米，总价为395,123元，原告主张其中的343平方米道路的补偿金额62,083元(181元/平方米×343平方米)，第3项门头补偿金额为5,800元，第5项活动房补偿金额为3,960元，第6项彩钢板棚补偿金额为89,000元，第9项广告牌金额为12,600元。原告称上述均系由茸翔公司添附建造，其向茸翔公司购买的。“装饰装修估价明细表”中载明1号房屋项下第2至第17项的装修补偿金额合计87,653元，4号房屋项下第45至48项的装修补偿金额合计7,812元，7号房屋项下第52至55项的装修补偿金额合计22,410元。原告称上述装饰装修均系其向茸翔公司购买，其在承租期间也进行部分装饰装修，但无法明确具体的装修项目和内容。审理中，原、被告及第三人徐琳均确认，原告承租使用的房屋幢号为1、4、5、7、12，1号房屋面积397平方米，4号房屋面积55平方米，5号房屋面积245平方米，7号房屋面积211平方米，12号房屋面积10平方米，合计面积为918平方米。审理中，第三人小昆山镇政府确认其系向被告卡丰公司进行拆迁补偿。以上事实，由房屋买卖合同、租赁合同、上海市集体土地上征地房屋补偿协议、银行卡交易明细、拆迁告知书、照片、调查函复函、估价明细表、民事反诉状、补充协议及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：因系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的房屋租赁合同因违反法律、行政法规效力性强制性规定属于无效，双方关于拆迁补偿费分配的约定亦属无效。双方争议在于实际履行的是二年期合同还是一年期合同？对此，本院认为，被告在(2018)沪0117民初5211号案件中提起，明确双方之间的房屋租赁合同期限为二年，反诉所依据的合同系二年期合同。虽然，被告在另案中的陈述不能构成本案诉讼过程中的自认，但是被告未能提供充分证据推翻其在另案中的陈述，应承担不利后果。且原告支付租金的情况也较符合二年期合同的约定。故本院对此采信原告主张，认为双方实际履行的应为二年期合同。因系争房屋的拆迁发生在二年期合同履行期限内，原告有权取得相应停产停业损失赔偿。鉴于被告出租房屋的行为亦属于一种经营行为，故本院酌情确定原告享有50%的停产停业损失赔偿，即160,650元。对于原告主张的设施设备搬迁补偿款，本院认为，在估价明细表中载明于原告名下的补偿项目，应为针对原告所有的可恢复使用设备、不可恢复使用机器设备的补偿。故对于原告主张的可恢复使用设备补偿款20,300元及不可恢复使用机器设备补偿款254,993元，本院予以支持。对于原告主张的装饰装修补偿款，原告主张其向茸翔公司购买了装饰装修，故应由其享有装饰装修对应的补偿款。但因一方面，原告亦未提供任何证据证明茸翔公司的装修行为。另一方面，茸翔公司与被告之间的租赁合同期间已于2016年11月30日届满，在此情况下，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修的。故茸翔公司无权就附合装饰装修主张权利，亦无权将附合装饰装修出卖给原告。原告称其在租赁期间进行了部分装饰装修，但无法明确具体项目和内容，本院对此实难采信。但对于4号房屋项下的广告牌补偿款1,300元，本院认为，茸翔公司本可以拆除，其未进行拆除后转让给了原告，且该广告牌确实取得了相应拆迁补偿，故原告可主张该项补偿款1,300元。对于原告主张的附属设施补偿款174,443元，包括道路、门头、活动房、彩钢板棚以及广告牌四个部分。关于道路，因案外人雷某某与第三人徐琳于2011年3月15日签署的《申请》载明了浇灌水泥场地事宜，可予确认。但是茸翔公司与被告之间的租赁合同期间已届满，故道路作为附合装饰装修在租赁期间届满后权利应归属于出租人，茸翔公司无权转让给原告，原告无权主张该部分的拆迁补偿。关于门头、彩钢板棚、活动房部分，原告称均由茸翔公司进行建造或添附，但未提供任何证据予以证明，在《申请》中并未涉及门头、活动房、彩钢板棚。原告与茸翔公司之间的补充协议对本案项下的拆迁补偿款在双方之间分配进行了约定，可见茸翔公司与本案处理结果有利益关联，故补充协议中载明的建造及添附情况真实性，本院不予采信。关于广告牌，茸翔公司未予拆除转让给了原告，原告可主张该项补偿款12,600元。原告称其在承租期间自行搭建了部分彩钢板棚，但未提供任何证据予以证明，本院实难采信。对于原告主张签约奖10,000元，因签约奖系针对签约主体的行为奖励，原告无权主张，本院不予支持。因本案所涉拆迁协议项下的补偿款由被告卡丰公司实际领取，且被告卡丰公司与正卡公司确系关联公司，故原告主张两被告共同承担款项支付责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告上海申宁汽车销售服务有限公司与被告上海正卡实业发展有限公司于2016年11月30日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海正卡实业发展有限公司、上海卡丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申宁汽车销售服务有限公司停产停业损失160,650元；三、被告上海正卡实业发展有限公司、上海卡丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申宁汽车销售服务有限公司不可恢复使用机器设备补偿款254,993元；四、被告上海正卡实业发展有限公司、上海卡丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申宁汽车销售服务有限公司可恢复使用设备搬迁补偿款20,300元；五、被告上海正卡实业发展有限公司、上海卡丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申宁汽车销售服务有限公司装饰装修补偿款1,300元；六、被告上海正卡实业发展有限公司、上海卡丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申宁汽车销售服务有限公司附属设施补偿款12,600元；七、驳回原告上海申宁汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,888元，财产保全申请费4,520元，合计诉讼费19,408元，由原告上海申宁汽车销售服务有限公司负担6,841元(已付)，由被告上海正卡实业发展有限公司、上海卡丰实业有限公司负担12,567元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  姚洪涛人民陪审员  蒋秋云二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为损害国家利益、社会利益或者他人合法权益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。