云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5255号原告：昆明万江房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆**楼****。法定代表人：邹敏，系该公司总经理。委托代理人：赵涛、张杨，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李月秋，女，1968年3月6日生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。原告昆明万江房地产开发有限公司与被告李月秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员段雯独任审理。该案于2020年10月12日公开开庭，原告昆明万江房地产开发有限公司的委托代理人张杨到庭参加了诉讼，被告李月秋因下落不明经本院公告送达民事诉状、举证通知书、开庭传票，公告期限届满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明万江房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2019年5月17日签订的《租赁合同》；2.请求判令被告返还租金（含税）93160元；3.请求判令被告返还押金6840元；4.请求判令被告支付原告装修价值损失31000元；5.请求判令被告承担合同违约金18632元；6.请求判令被告承担本案诉讼费、律师费7500元。事实和理由：2019年5月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城（中坝14号地块）6幢1层商业107号商铺租赁给原告，租赁期限1年，自2019年5月17日至2020年5月16日。合同签订后，原告按约向被告支付了该商铺一年的租金（含税）93160元及商铺押金6840元。合同履行过程中，因被告拖欠产权方租金，导致产权方于2019年6月19日张贴《收铺告示》，通知因被告长期拖欠租金，产权方将收回该商铺。后经原、被告、产权方协商达成一致，由被告将原告已支付的租金款项全额转入产权方账户，原、被告继续按《租赁合同》履行，但因被告未如约向产权方转入租金，导致原告无法正常使用该租赁商铺，被告的行为已经构成违约。且原告因经营需要，为该商铺装修共支出31000元，现因被告违约导致产权方提前关闭该商铺，致使原告造成巨大经济损失，故原告为维护自己的合法权益，诉至本院主张权利。被告李月秋未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的原、被告身份信息、租赁合同、营销约谈记录、昆明万江房地产开发有限公司付款单、税收发票、微信转账记录、收据、常规喷绘业务制作合同、付款单、询价需求单、2019年5月27日王泽策邮件内容截图、收铺告示、告知函、委托代理合同、本院依职权调取的不动产权证、微信记录、商铺租赁合同、派出所治安联调室纠纷登处表及询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。经审理查明：2019年5月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告将昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城（中坝14号地块）6幢1层商业107号商铺租赁给原告经营，房屋建筑面积为57平方米；租赁期限为一年，起租自2019年5月17日至2020年5月16日。月租金为每平方米136.2元，年租金为82080元，含税年租金为93160元（个人出租商业不动产代开普票税率，租赁税费实际金额以税局出具的税票为准）；原告需支付合同定金6840元，该定金自动转为本合同保证金，由被告在整个租赁期间保存；合同还对违约责任等内容进行了约定。2019年5月19日，原告向被告支付押金6840元。6月13日，原告缴纳税费11080元。6月19日，原告向被告转账82080元。原告和云南星晖广告有限公司签订常规喷绘（含包装）业务制作合同，并支付39030元。另，坐落于昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城（中坝14号地块）6幢商业1-2层107号房屋的所有权人为李莎。2018年5月20日，被告与李莎签订《商铺租赁合同》，约定被告承租李莎位于昆明市盘龙区，租赁期为2018年5月20日至2023年7月20日。合同还约定，若被告未经李莎同意擅自转租，则李莎有权解除合同。2019年6月20日该房屋被李莎收回。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，由于被告未取得原产权人的许可就擅自把房屋转租给原告，导致房屋被原产权人收回，租赁合同的目的不能实现。故本院对原告要求解除与被告2019年5月17日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于原告主张退还房屋租金的诉讼请求，被告于2019年5月17日交付涉案商铺，后商铺于2019年6月20日被收回，该期间原告已实际占用涉案商铺，根据《租赁合同》约定，涉案商铺房屋租金为一年93160元（含税），则2019年5月17日至6月20日期间的租金为93160元÷365天×35天=8933元，故被告还需向原告退还的房屋租金为84227元（93160元-8933元）。对于原告主张退还押金6840元的诉讼请求，原告向被告交付了押金6840元，现因合同无法继续履行，故被告应向原告退还押金6840元。对于原告主张的装修损失，虽然原告提交了其与广告公司签订的合同，并实际支付了39030元，但根据物料验收单可看出广告公司提供的主要为各类提示牌、展架、灯箱等可移动物品，此类物品非附着在房屋上不能移动，且原告在庭审中陈述能搬的已经搬走了，对剩余不能搬动的物品不太清楚，原告提交的证据不能证明自己的实际装修损失，故本院对原告主张的该费用不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，原告与被告签订的《租赁合同》中约定了若任何一方违约，需支付合同总价20%的违约金，由于被告违约，故被告应向原告支付违约金，但双方的约定过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告的损失实为资金占用的利息损失，故违约金本院调整为以被告应退还的租金84227元为基数，从原告起诉之日即2020年6月22日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对于原告主张的律师费，由于原告未提交相应票据证明该费用的实际支出，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告昆明万江房地产开发有限公司与被告李月秋于2019年5月17日签订的《租赁合同》；二、被告李月秋于本判决生效之日起十日内向原告昆明万江房地产开发有限公司支付租金人民币84227元；三、被告李月秋于本判决生效之日起十日内向原告昆明万江房地产开发有限公司支付押金人民币6840元；四、被告李月秋于本判决生效之日起十日向原告昆明万江房地产开发有限公司支付违约金（以人民币84227元为基数，从2020年6月22日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；五、驳回原告昆明万江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3293元，由被告李月秋负担2004元，原告昆明万江房地产开发有限公司负担1289元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 段 雯二〇二〇年十一月二十三日书记员 侯金丹