江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初4641号原告：刘泉泉，男，1990年11月16日出生，淮安市淮阴区人，居民，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王海盟，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁菲，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：江苏凌尉餐饮管理有限公司，社会统一信用代码91321322MA208XA32Q,住所地宿迁市沭阳县沭城街道雨润中央广场B1层B1N115、B1N29-B1N44铺。法定代表人：张兴权，该公司总经理。被告：张兴权，男，1987年7月12日出生，宿迁市沭阳县人，居民，住宿迁市沭阳县。二被告共同委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。原告刘泉泉与被告江苏凌某餐饮管理有限公司（以下简称凌某餐饮公司）、张兴权租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，与胡某、冒金星、陆某诉凌某餐饮公司、张兴权租赁合同纠纷案件合并进行审理。依法适用简易程序，于2020年6月8日、7月23日两次公开开庭进行了审理。后因案情需要，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告刘泉泉及其委托诉讼代理人王海盟、被告江苏凌某餐饮管理有限公司及被告张兴权共同委托诉讼代理人黄治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘泉泉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《沭阳中央美食汇商铺租赁合同》；2、二被告退还原告剩余租金53868元、保证金5000元，合计58868元；3、被告赔偿原告装修费20000元、加盟费20000元、人员工资30000元、食材20000元，合计90000元。事实与理由：2019年10月，原、被告签订《沭阳中央美食汇商铺租赁合同》，约定被告将位于沭阳中央商场B1层中央美食汇12号商铺租赁给原告。合同签订后，原告按约向被告交纳58000元租金、5000元保证金，并花费装修商铺，加盟品牌、购置设备食材，完成开业前期准备工作。因被告方原因，原本约定的2019年10月底开业时间一拖再拖。为避免损失无限扩大，经原告等承租人不断催促，中央美食汇于2019年12月24日才试营业。但因被告方招商能力不足、开业相关手续未办理、开业条件不完善、场地设施与此前承诺相差较大，导致美食汇开业不到数十天，工商部门、住建部门多次要求停业整改，实际无法继续经营。原告发函催促被告希望解决问题，但被告置之不理。另外，目前美食汇受疫情影响，项目实际已无法进行，像原告这样的商户血本无归。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。被告江苏凌某餐饮管理有限公司、张兴权辩称，原、被告签订租赁合同以及原告按约缴纳了租金和保证金是事实，被告依合同履行义务，不存在违约行为，不同意解除合同。理由如下：1、原、被告签订的租赁合同已经对试营业时间作了约定，双方对2019年12月24日试营业时间是认可的。2、试营业时，中央美食汇已经全部装修完毕，符合开业条件且签约用户已入场营业，并未受到任何影响。3、试营业期间已有9家店面签约营业，招商已基本完毕，但由于几家起诉的当事人后来不正常开业，致使被告造成巨大损失，无法进一步招商。4、根据合同第四条约定，自试营业起累计10天不准时开门或3天全天不正常开门经营或5天内每天5小时不开门的，被告有权解除本协议，收回该商铺，且不退还商户缴纳的租金、保证金、物业管理费、公共水电费。该条约定也是对后期经营及人气的保障，而原告自试营业后未营业时间已远远超过该期限，其无权向被告主张权利。5、原告所称目前受疫情影响，首先该责任不能归咎于被告，其次项目实际无法进行也不属实，现在豆腐王朝店一直在营业，并未受影响。综上所述，原告所称的无法顺利营业不属实，被告也不能保证原告一定赚钱，做生意盈利与亏损本就是正常的事情，因此原告要求解除合同、赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。另被告张兴权主体不适格，被告张兴权是被告江苏凌某餐饮管理有限公司的法定代表人，其履行的是职务行为。原告补充陈述，被告提及的豆腐王朝店铺，目前只做外卖，未开展实体经营。原告正式营业时间为2019年12月28日，在2020年1月10日前后关门停业的。本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，张兴权以谷连天美食广场名义（乙方）与沭阳雨润中央购物广场有限公司（以下简称沭阳雨润公司，甲方）签订《沭阳中央商场租赁合同》，约定甲方同意将位于沭阳县沭阳中央商场B1层，铺位B1N15、B1N29-B1N44，计租面积为415平方米（以双方实际测量为准）的场地（下称“租赁场地”）出租给乙方使用，乙方在该租赁场地的经营项目为美食广场，品牌谷连天美食广场。在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目或擅自改变该房屋的上述用途。租赁期限为3年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，其中2019年9月1日至2019年11月30日，共90日，为乙方的装修期，装修期内无需支付租金。乙方应当在装修期届满次日，就本合同而言，即2019年12月1日为开业日。甲方有权对该时间进行调整。具体开业日视工程进度再进行确定并以甲方书面通知为准。后被告张兴权（乙方）与沭阳雨润公司又签订一份《沭阳中央商场租赁合同》，约定甲方同意将位于沭阳中央商场B1层，铺位B1N15、29、30、38、41-44，计租面积为236平方米（以双方实际测量为准）的场地（下称“租赁场地”）出租给乙方（张兴权）使用，乙方在该租赁场地的经营项目为餐饮，品牌中央美食汇。在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目或擅自改变该房屋的上述用途。租赁期限为3年，自2019年12月28日起至2022年12月31日止，其中2019年9月1日至2019年12月27日，共115日，为乙方的装修期。装修期内无需支付租金。乙方应当在装修期届满次日，就本合同而言，即2019年12月28日为开业日。甲方有权对该时间进行调整。具体开业日视工程进度再进行确定并以甲方书面通知为准。该份合同所使用的文本与2019年8月31日所签订的合同文本一致，仅对需要填写的内容进行了变更。2019年9月26日，被告张兴权（甲方）与原告刘泉泉（乙方）签订《沭阳中央美食汇商铺租赁合同》，该合同甲方处加盖凌某公司印章，合同约定甲方将位于沭阳中央商场B1层中央美食汇当中9号商铺，共14平方米租赁给乙方作为经营场地，品牌为寻皮记，经营品类为凉皮、凉面。租赁期限为：2019年9月26日至2020年9月26日，以中央美食汇实际开业时间计算房租及物业费，水电费正常计算。该商铺租金（含物业费）为58000元/年。乙方在租赁期间，须交付合同履约保证金人民币5000元整。租赁期满如无违规扣款事项等，保证金将全额（无息）退还。在租赁期间，乙方出现以下情况，视为违反租赁条款。根据情节轻重，甲方有权从乙方的保证金中追缴相应的租金或解除本协议，收回该商铺，且不退还商户缴纳的租金、保证金、物业管理费、公共水电费。⑴试营业当日未能正常开门（见备注①），罚款1000元整，所罚金额直接在保证金中扣取。⑵若自试营业日起累计10天不准时开门或3天全天不正常开门经营或5天内每天5小时不开门（商场因特殊情况统一放假除外），经营管理公司有权解除本协议，收回该商铺，且不退还商户缴纳的租金、保证金、物业管理费、公共水电费。备注①：本商场确定于2019年12月24日统一试营业，自试营业当日起，乙方必须开门正常经营，乙方营业时间标准同沭阳中央商场营业时间同步，且每个档口必须有1名以上的营业人员早开灯，晚上配合商场打烊管理，不得迟来、早退。合同第四条第6款规定，有下列情况之一的，本合同可以终止：（1）本合同租赁期满的；（2）甲乙双方经协商一致同意解除合同的；（3）由于消防、房产变更等不可抗力的原因无法履行的；（4）乙方不配合甲方日常管理。该合同甲方处加盖沭阳县中央美食汇合同专用章。同日，原、被告双方还签订了《沭阳中央美食汇治安、消防安全责任书》。合同签订后，原告按约向被告支付租金58000元及保证金5000元。后原告就其承租商铺进行装修，并于2019年12月24日试营业，于2019年12月28日正式营业，后于2020年1月10日左右关门停业。2020年1月2日，沭阳雨润公司出具证明，载明包含豆腐王朝（姓名：张欢）、寻皮记（姓名：刘泉泉）在内的八家商户均为中央美食汇合作商家。其中豆腐王朝店铺于2020年1月13日取得营业执照并于2020年1月16日取得食品经营许可证，该店铺承租案涉中央美食汇1号商铺。2020年1月13日左右，凌某公司工作人员聂某与原告进行联系，告知原告可以办理营业执照及食品经营许可证，并且表示豆腐王朝店铺已经办理好了相关证件。2020年1月16日，包含原告在内的6名承租人向被告凌某公司、张兴权发送《履行合同催告函》，载明：我方等人与你方陆续签订《沭阳中央美食汇商铺租赁合同》，合同签订后，我方等人按约支付全年租金及保证金，陆续进场装修商铺，并购置设备材料，完成开业前期准备工作。但因你方原因，中央美食汇公共区域施工延误，导致你方承诺的2019年10月底开业未能实现。后因你方未经产权人许可转租，导致我方等人无法办理相关营业、食品安全手续。为避免损失无限扩大，经我方等人不断催促，中央美食汇于2019年12月24日才试营业。但因你方招商能力不足、开业相关手续未办理、开业条件不完善、开业设施与此前承诺天差地别并且存在巨大安全隐患，美食汇完全处于无人管理的境地。美食汇开业不到数十天，工商部门、住建部门多次要求停业整改，实际无法继续经营，我方等人合同目的无法实现。综上，眼下春节临近，限你方于本函发出之日起5日内，将上述问题解决，保证我方等人商铺顺利营业。如不能解决，本函即作为我方等人与你方解除合同之依据，不再另行通知，我方将依法追究你方法律责任。之后原告未再开门营业。另查明，凌某公司于2019年10月18日登记成立，股东为张兴权、王某，经营范围为餐饮服务、餐饮文化管理等，经营地址为沭阳县雨润中央商场B1层B1N15、B1N29-B1N44铺。2019年6月28日，沭阳县住房和城乡建设局向沭阳雨润公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明该局会同宿迁市消防支队于2019年6月26日对沭阳雨润公司申报的沭阳县雨润广场商业内街、商业百货工程进行了消防验收（工程概况：位于沭阳县西侧。商业内街地上5层、地下2层，建筑高度26.2米，建筑面积为86269.46平方米；商业百货地上8层、建筑高度48.6米，建筑面积53135平方米；其中内街地下2层为人防汽车库、设备机房，内街负一层为超市、商铺及餐饮，…），本次验收包括百货、内街公共区域装修面积为52408.64平方米。按照相关规定，经评查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证通畅；…四、该工程若需扩建、改建（含内部装修、建筑保温、用途变更），应依法向我局申请建设工程消防设计审核和验收；五、投入使用、营业前应向宿迁市消防支队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。2015年8月12日，公安部消防局印发《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号），其中第1条规定，取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。上述事实，由原告陈述、被告答辩，租赁合同、微信聊天记录、履行合同催告函等证据予以证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点：1.案涉租赁合同的合同相对方是被告凌某公司还是被告张兴权个人；2.原告要求解除与被告签订的租赁合同是否符合合同约定及法律规定；3.合同解除后，原告要求被告退还的租金及赔偿的损失数额是否成立。针对第一个争议焦点，被告张兴权与原告刘泉泉签订案涉《沭阳中央美食汇商铺租赁合同》时是以凌某公司名义签订的，并非以个人名义签订。为了经营沭阳中央美食汇项目，张兴权作为发起人与他人共同投资于2019年10月18日登记成立了凌某餐饮公司。现凌某餐饮公司已经设立，原告要求凌某餐饮公司承担合同责任的，本院予以支持。因张兴权在签订租赁合同时并非以个人名义签订，其在合同上签名仅是履行职务行为，原告主张案涉合同相对方系被告张兴权个人，凌某餐饮公司构成债务加入，本院不予支持。针对第二个争议焦点，原告要求解除案涉租赁合同，被告不同意解除。根据原告所提出的解除合同的理由，本院分析如下：1.原告提出被告招商能力不足、开业相关手续未办理、开业条件不完善、开业设施与之前承诺差距较大。首先，被告经营中央美食汇项目对外进行招商，并成功引进八家商户进场经营。原告提出被告招商能力不足，没有证据证明。其次，根据庭审中提供的案涉租赁场地照片看，被告对租赁场地公共区域进行了装修，配备了相关设施设备。从开业经营的状态看，被告已经为中央美食汇的开办创造了条件。原告也未提供证据证明被告曾向其承诺的开业设施具体标准与实际情况存在差距。因此，原告主张被告开业条件不完善、开业设施与承诺有差距，本院不予支持。再者，原告与被告签订租赁合同后对承租范围内商铺进行了装修，且实际开业经营，说明被告已经为中央美食汇的经营提供了相应的开业条件。根据以上分析，原告该第一项要求解除合同的理由不成立。2.原告提出被告未协助其办理营业执照等经营手续，且被工商部门要求整改。原告提出办理营业执照需要沭阳雨润公司出具同意转租的证明，被告在2020年1月2日已经取得该证明。另外，案涉美食广场中豆腐王朝商户已经于2020年1月16日办理了营业执照及食品经营许可证，足以说明原告提出的上述问题，被告一直在努力解决，并且在短期内满足了相关要求，不影响双方租赁合同的继续履行，并未从根本上影响原告合同目的的实现。原告在被告告知其可以办理相关证件时，明确予以拒绝，并向被告发送《履行合同催告函》表明要解除合同。说明是否能够办理营业手续，并不是原告要求解除合同的根本原因。原告主张在其经营期间，被告被工商部门要求停业整改，未提供证据予以证明。原告庭审中提供的被告出具给市场监督管理局的情况说明，形成时间是2020年1月13日，此时原告已经不在案涉租赁场地进行经营，且被告之后也已经完成了相关手续，不影响合同履行。原告以此作为依据，要求解除合同，本院不予支持。3.原告提出案涉租赁场地未经过消防验收，存在消防隐患，被消防部门要求停业整改。对于案涉租赁场地因消防问题被停业整改，原告未提供证据予以证明。根据本院前往沭阳县消防大队调查，沭阳县消防大队的回复是未查询到因消防问题对中央美食汇广场进行整改的内容。另外，案涉租赁场地已经取得工程消防验收。根据公安部消防局印发《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号）规定，取消对建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。案涉租赁场地根据被告与沭阳雨润广场签订的《沭阳中央商场租赁合同》约定，租赁场地面积为236平方米，无须办理消防设计备案及竣工消防验收备案。为了核实该事项，本院前往沭阳县消防大队进行咨询，沭阳县消防大队亦回复对于建筑面积在300平方米以下的不需要进行消防验收或备案。因此，原告主张因为消防问题导致案涉租赁合同不能履行，没有依据，本院不予支持。对于原告提及的被告与沭阳雨润公司还签订一份载明租赁面积为415平方米的租赁合同，因此需要进行消防验收备案。但后续被告与沭阳雨润公司又重新签订了租赁合同，对承租范围进行了变更，且明确约定经营餐饮品牌为中央美食汇，与被告与原告签订的租赁合同所使用的名称一致，足以说明被告与沭阳雨润公司实际履行的系承租面积为236平方米的租赁合同，并未违反法律规定。4.原告还提出了疫情影响，但原告于2020年1月10日即关门停业并且在2020年1月16日明确向被告发函表明要解除合同，此时沭阳县境内并未发现疫情并遭受疫情影响。因此，原告并非是因为受疫情影响导致合同不能继续履行，故原告该理由，本院亦不予支持。综上，本院认为，原、被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告开办沭阳中央美食汇项目，引进包括原告在内的商家入驻。中央美食汇项目的成功开办符合原、被告的共同利益，亦需要原、被告双方共同努力，双方应当相互扶持、相互协作，相互配合，各自做好自己的事情，共同将中央美食汇项目做大做强。经营任何项目都会存在风险，原告于2019年12月28日开业，于2020年1月10日即关门停业，经营时间过于短暂，完全不具备持续稳定经营的意愿。原告称系被告要求其停业的，被告予以否认，原告未提供证据证明，本院对原告该主张不予支持。现原告提出的要求解除合同的理由均不成立，原告也未提供其他证据证明因被告原因导致其合同目的无法实现，故本院对原告的诉讼请求，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘泉泉的诉讼请求。案件受理费3277元，由原告刘泉泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3277元。审 判 长  周 妮人民陪审员  李红霖人民陪审员  赵跃进二〇二〇年十一月十日书 记 员  程 跃书 记 员  张琼月附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。