山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7891号 原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户。 法定代表人：解艳燕，董事长。 委托诉讼代理人：包晶艳，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨兰花，女，系。 被告：那磊，女，1975年12月18日出生，满族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李康宁，山东海盾律师事务所律师。 原告青岛华仁物业股份有限公司与被告那磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青岛华仁物业股份有限公司委托诉讼代理人包晶艳、杨兰花,被告那磊及其委托诉讼代理人李康宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛华仁物业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令那磊支付欠缴的各项物业管理服务费用及滞纳金230317.31元；2.本案诉讼费用由那磊承担。事实与理由：2013年9月6日青岛华仁物业股份有限公司与青岛环海凯莱商务酒店有限公司签订《海逸天成前期物业服务合同》，合同约定服务期限为合同签署之日(2013年9月6日)起至项目业主委员会依法成立后，业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，目前该项目仍未成立业主委员会，青岛华仁物业股份有限公司持续为海逸天成全体业主提供物业服务，那磊为青岛市海逸天成1号楼901户业主兼物业使用人。截止目前那磊尚欠自2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业费88645.59元以及滞纳金141671.72元，共计欠费230317.31元。上述费用经多次催收，那磊均拒绝支付诉至法院。 那磊辩称，第一，青岛市发改委（青发改价格[2019]257号）《关于进一步贯彻实施山东省物业服务收费管理办法的通知》，物业费必须按照服务星级标准降到合理的范围内，青岛市最高标准为2.52元，青岛华仁物业股份有限公司主张的收费标准为9元，违背文件，所以那磊暂时不应缴费，青岛市市场监管局已经根据那磊等业主的要求，对本案所涉及的价格问题责令原告执行257号文件，但是青岛华仁物业股份有限公司拖延至今，已经被市场监管局约谈。第二、物业服务不到位，商品房前期所说的各种条件没达到，硬件有销售所承诺的A座6层有会所游泳池，实际没有，导致房屋价值受损，软件包括卫生间串味、对设施设备的维护保养不合格，导致清新空气和浊气混为一体，把不新鲜空气输送到业主家中，热水凉水管路混淆，不能达到使用目的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2013年9月6日，青岛环海凯莱商务酒店有限公司（甲方）与青岛华仁物业管理有限公司（乙方）签订《海逸天成前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对海逸天成提供前期物业管理服务。乙方提供的服务质量标准：住宅部分按《山东省物业服务规范》第一部分住宅部分（文件号：DB37/T1997.1-2011）中的五星级服务标准执行（可高于，但不能低于），并提供高端住宅管家式服务。综合物业服务管理费共分七项:1.物业服务费：1号楼7-44层(高端住宅)8元/月·建筑平方米；2.电梯运行费：1号楼高端住宅部分1元/月·建筑平方米；3.24小时热水费用：待定元/吨（因该项目24小时热水系统设计尚未完成，相关热水收费标准将在业主入住时，在《业主手册》里书面告知）；4.水费：1号楼室内有独立水表计量的，水费及二次供水运行费由自来水公司按照实际用水量计收，收费标准按照政府指导价格执行；5.电费：按照业主室内实际用电量计收；6.空调费：1号楼7-44层（住宅）空调室外机的运行电费按实际计量收取；空调室外机的日常维修、维保及大修费用，由业主负责承担；7.供暖费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，根据上述标准计收的物业服务费用为乙方包干使用，系乙方完成本合同项下的物业管理服务并经甲方确认合格后，甲方及物业各业主或物业使用人应支付的全部费用。物业服务费、电梯运行费住宅按季收取，甲方及业主/物业使用人在季度第一个月的1日至15日期间向乙方预付。本合同期限自合同签署之日起至本项目业主委员会依法成立后，业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 二、2014年10月14日，青岛华仁物业管理有限公司名称变更为青岛华仁物业股份有限公司。 三、那磊系青岛市市南区东海西路29号1号楼901户业主，房屋建筑面积298.47平方米。截至2020年6月30日，那磊欠缴上述房屋2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费88645.59元（9元/月×298.47平方米×33个月）。青岛华仁物业股份有限公司依法履行了书面催收义务。 对其他有争议的证据和事实，本院认定如下： 那磊提交微信聊天记录复印件一宗，证明物业设备设施管理不到位，卫生间串味，导致清新空气和浊气混为一体，把不新鲜空气输送到业主家中，冷热水管路混淆，影响业主正常生活。青岛华仁物业股份有限公司质证称，系复印件，真实性不认可，即便是存在水路混淆，是开发商的问题，那磊混淆了开发商与物业的权利和义务，不能以此拒交物业费。 那磊提交对华润中心悦府物业信访意见书复印件一份，证明根据《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》（青发改价格[2019]257号），物业费过高，应当调整为2.52元。青岛华仁物业股份有限公司对该证据不认可，认为信访意见书系复印件，与本案无关，其他物业公司是否降低物业标准，是其他公司的自己行为，不能认为是根据257号文件，关于257号文件，系一般性文件，连规范性文件都算不上，更非效力性强制规定，根据青岛市物价局物业服务收费管理办法38条规定，一般性指导文件不能否认前期签订物业合同的效力。 那磊提交大部分业主的发函复印件一份，证明大部分业主反映物业服务不到位。青岛华仁物业股份有限公司对该证据不认可，认为不能证明系涉案的物业小区的其他业主，不符合证据的形式要件。 本院认为，由于青岛华仁物业管理有限公司名称变更为青岛华仁物业股份有限公司，因此相应的民事权利义务由变更后的新公司即青岛华仁物业股份有限公司承担。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，青岛华仁物业股份有限公司与青岛环海凯莱商务酒店有限公司签订《海逸天成前期物业服务合同》内容合法有效。协议签订后，青岛华仁物业股份有限公司依约向包括那磊在内的小区业主提供了物业管理服务，而那磊也在事实上享受了青岛华仁物业股份有限公司提供的物业服务，该合同对那磊所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于那磊提出物业收费标准过高问题。本院认为，那磊依据的青岛市发展和改革委员会第257号文件并非效力性规范，不能否定青岛华仁物业股份有限公司与青岛环海凯莱商务酒店有限公司签订的《海逸天成前期物业服务合同》的效力，因此当事人应按合同约定履行。 关于那磊提出的空气排放和冷热水混淆问题。本院认为，上述问题产生的原因尚不明确，那磊亦未举证证明上述问题系由青岛华仁物业股份有限公司的行为导致，因此不应以此为由拒交物业费。 因此，对青岛华仁物业股份有限公司主张那磊应向其支付2017年10月1日至2020年6月30日期间欠缴的物业服务费88645.59元的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期交费的滞纳金，本院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然那磊没有支付物业费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的原因是基于对物业服务标准及瑕疵的异议，因而那磊主观恶意并不明显，故对于青岛华仁物业股份有限公司该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下： 一、那磊于本判决生效之日起十日内向青岛华仁物业股份有限公司支付2017年10月1日至2020年6月30日期间欠缴的物业服务费88645.59元； 二、驳回青岛华仁物业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4755元，因适用简易程序减半收取2377.5元，由那磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 肖文 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 刘珊 书 记 员 石玮