广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2642号 原告：林某红，女，汉族，1979年1月16日出生，住所地吉林省通化市东昌区。 被告：北海乐欣房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道263号君临西海岸一号楼31层。 法定代表人：王明绍。 被告：北海聚商酒店有限公司，住所地广西北海市北海大道263号君临西海岸1幢3106号。 法定代表人：王京娴。 委托诉讼代理人：李德安，广东尚智和律师事务所律师。 被告：北海万业房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91450502MA5KCME92G，住所地广西北海市四川路62号北海文邦国际大厦20层2010号。 法定代表人：朱伟成。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 原告林某红与被告北海乐欣房地产开发有限公司（以下简称“乐欣公司”）、北海聚商酒店有限公司（以下简称“聚商公司”）、北海万业房地产营销策划有限公司（以下简称“万业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序于2020年8月20 日公开开庭进行了审理。原告林某红、被告聚商公司的委托诉讼代理人李德安、被告万业公司的委托诉讼代理人刘春颖到庭参加诉讼。被告乐欣公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林某红诉称，2018年12月8日，原告在西南大道313号聚商大厦售楼部销售员及驻场经理介绍下，签订《商品房买卖合同》，一次性交清房款及装修费、公共维修基金、契税、办证费等合计309481元。由北海万业房地产营销策划有限公司代收后到开发公司换发票收据，分别是公共维修资金2581元，代办证费2500元，购房款207800元，装修款96600元。合同约定被告将位于西南大道313号聚商大厦12层1213号房出售给原告，该房建筑面积为40.97平方米，该商品房单价为5072元每平方米，总价款为207800元。根据合同第十一条第一项约定出卖人应于2019年5月30日前交房给原告，原告多次催促交房无果，被告公司电话根本无法接通，根据合同第十二条，逾期交付责任第1项（2)款之规定，逾期超过180日，买受人有权解除合同，被告的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订购买西南大道313号聚商大厦12层1213号房屋的《商品房买卖合同》，并立即退还房款、装修费、契税、公共维修基金、办证费等合计309481元；2、被告支付违约金3094.81元，按照已付房款1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息直到付清之日止；3、被告每月支付1385.33元，直至合同解除为止；4、查封西南大道313号聚商大厦12层1213号房屋；5、本案诉讼费、律师费、原告往来车费、住宿费、诉讼保全费等费用由被告承担。原告林某红当庭变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订购买西南大道313号聚商大厦12层1213号房屋的商品房买卖（预售）合同，并立即退还房款、装修费、契税、办证费等合计309481元；2、被告支付违约金3094.81元，自2018年12月8日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息直到付清之日止；3、解除原告林某红与被告聚商公司签订的《北海聚商大厦房屋委托管理经营合同》，被告聚商公司毎月支付人民币1385.33元直至合同解除为止；5、本案诉讼费、原告往来机票费、车费、住宿费、诉讼保全费由被告承担。 被告万业公司辩称，1、本案的《商品房买卖合同》系原告与被告乐欣房地产公司签订，根据合同相对性原则，被告万业公司不是涉案合同的当事人，不应承担合同的责任；2、聚商大厦的6套房屋（房号分别是160X、160X、160X、160X、16XX、08X1）在2019年1月由洪宗清、孙艳苓、钟云梅、何丽等人认购，其中涉案房屋的认购价格为152120元并在2019年1月31日由被告万业公司转账支付给了乐欣公司；3、原告的各项诉讼请求并不明确。被告万业公司已完成了委托事项，应获得佣金。 被告聚商公司辩称，被告并未参与原告与被告乐欣公司之间的商品房买卖关系，只与原告存在委托经营管理关系。根据《委托经营管理合同》第5条约定，原告负有2019年5月30日前交付房屋给被告的义务。在原告没有履行以上义务的情况下，被告可行使先履行抗辩权拒绝支付租金。只有原告履行了该义务，被告才能产生经营利润交付租金。因此，被告一直未支付租金给原告。原告声称被告聚商酒店向其支付过租金不是事实，据了解，支付租金的是“郑春明、赖俏坤”，该两人都是被告乐欣公司的员工，并非被告的代表。其中“赖俏坤”系被告乐欣公司的财务，在原告提交《收款收据》和装修款收据上都有赖俏坤乐欣公司财务人员签字可证明。原告请求被告聚商酒店支付租金缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。 被告乐欣公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告乐欣公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2018年5月1日，被告乐欣公司（甲方）与被告万业公司（乙方）签订《房地产销售代理合同》，约定将产权属于甲方的北海聚商大厦（部分房源）（以下简称“本项目”）委托给乙方作独家代理销售。甲方委托乙方作为本项目的独家销售代理机构，乙方负责项目营销策划，以甲方名义对外独家代理销售本项目，委托项目位于北海市上海路以西，代理期限为9个月，自2018年5月10日至2019年2月10日止。每三个月为一个考核期，每期考核期满后，如完成阶段性考核任务，合同期自动延续、生效。代理佣金计算：甲方该项目剩余房源，按一房一价底价表价包干给乙方销售（底价详见剩余房源清单），甲方净收给予乙方销售的成交底价（底价详见剩余房源清单），如若销售底价需要调整，甲乙双方根据市场行情协商后定价，若乙方销售价低于底价，差价部分由乙方补足给甲方（甲方有权在保证金里直接扣除）；装修款由乙方收取，其中一部分作为代理销售佣金；乙方每成交一套，收到 装修款后，以每平方米壹仟元装修款转到甲方指定账户，且每销售一套房必须在甲方确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。乙方应当按照本合同的约定，指引客户付款，其中方指定账户如下：账户ｌ：户名：北海乐欣房地产开发有限公司，开户行：广西银海国民村镇银行，账号：63×××24。账户2：户名：郑春明，开户行：建设银行北海分行营业部；账号：62×××88。 北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告林某红出具《收款收据》，载明：今收到林某红交来聚商大厦1213号房装修款4097×23.578=96600元款项。 2018年12月5日，付款申请单的申请内容为转聚商大厦1213号房的装修款给开发商，40.97×1000＝40970元，收款账户：62×××13（兴业银行北海分行）郑春明（备注：已转补单）。该付款申请单由朱伟成审批。 2018年12月5日，朱伟成向郑春明转账40970元，附言：聚商大厦1213装修款。 2018年12月5日，朱伟成向被告乐欣公司转账207800元，附言：聚商大厦1213房款。 2018年12月5日，被告乐欣公司向原告林某红出具《购房款收据》，载明：今收到林某红交来1213房购房款207800元。 2018年12月5日，朱伟成向赖俏坤转账5081元，附言：聚商大厦1213。 2018年12月5日，被告乐欣公司向原告林某红出具《收据》，载明：今收到林某红交来1213房公共维修资金2581元、代办证费用2500元，合计5081元。 2018年12月8日，原告林某红（买受人）与被告乐欣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于北海市，建筑面积为40.97平方米，单价为每平方米5072元，总价款为207800元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年12月6日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房。出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房 款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。 2018年12月8日，原告林某红（甲方）与被告聚商公司（乙方）签订《北海聚商大厦房屋委托管理经营合同》，约定：甲方将其向开发商购买的位于北海市方，该商品房合同建筑面积约40.97㎡，目前尚未验收交付。甲方已与开发商签订了1213号的《商品房买卖合同》，购房总价207800元，该商品房交付使用条件以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》交房约定为标准。甲方自愿将上述房屋按照本合同的约定交付给乙方，由乙方统一作为酒店住宿、餐饮、旅游度假、休闲娱乐和办公等经营用途。托管期限自2019年5月30日起至2030年12月31日止；甲方应当于2019年5月30日前，将符合本合同约定的房屋毛坯房交付给乙方。甲方委托乙方经营管理的房屋自2019年5月30日起至2030年12月30日止，乙方按照甲方签订购房合同的总房款的8%／年，按月支付给甲方租金。每月8日支付一次（支付上个月），由乙方汇入甲方指定账户。 2020年7月1日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年7月1日16时42分，位于西南大道313号聚商大厦1213不动产登记权利人为北海乐欣房地产开发有限公司，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 为实现本案债权，原告林某红申请诉讼财产保全，并购买了诉讼财产保全责任保险提供担保，原告林某红支出诉讼财产保全责任保险费1200元。 另查明，北海万年嘉业装饰设计有限公司于2013年8月16日注册成立，法定代表人是朱林华。2020年1月2日，负责人由朱伟成变更为朱林华。2020年4月27日注销。 本院认为，原告林某红与被告乐欣公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告林某红与被告聚商公司签订的《北海聚商大厦房屋委托管理经营合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告林某红已依约支付了涉案商品房全部购房款，被告乐欣公司未按照合同约定将涉案商品房交付给原告林某红使用，被告乐欣公司已构成违约。 《商品房买卖合同（预售）》约定“出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房。出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”原告林某红要求解除《商品房买卖合同（预售）》、请求被告乐欣公司退还已支付的购房款207800元、公共维修资金2581元、代办证费2500元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告林某红请求被告乐欣公司按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，符合合同约定，亦未超出法律规定，本院予以支持。利息计算：以207800元为基数，①按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年12月5日起计至2019年8月19日；②按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止。 原告林某红支付的装修款96600元，被告乐欣公司仅收取40970元，《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告林某红请求被告乐欣公司返还该款项，有事实及法律依据，本院予以支持。原告林某红请求按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，本院将利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。利息计算：以40970元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止。 原告林某红请求被告乐欣公司依据《商品房买卖合同（预售）》的约定支付违约金207800元×1%=2078元，有事实及法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。”原告林某红可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产提供担保。因被告乐欣公司违约引起本案诉讼，原告林某红为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系其支出的合理必要费用，属于原告林某红的损失部分，原告林某红请求被告乐欣公司赔偿诉讼财产保全责任保险费1200元，有事实及法律依据，本院予以支持。 涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，依据该合同取得财产应予返还。虽然由北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告林某红出具《收款收据》，确认收到林某红交付聚商大厦1213号房装修款96600元。但原告林某红交付装修款时，北海万年嘉业装饰设计有限公司的负责人为朱伟成，而装修款按《房地产销售代理合同》的约定，转账40970元给郑春明亦是经过朱伟成的审批并通过朱伟成的账户完成，朱伟成同时是被告万业公司的法定代表人。依据《房地产销售代理合同》的约定“乙方每成交一套，收到装修款后，以每平方米壹仟元装修款转到甲方指定账户，且每销售一套房必须在甲方确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。”《房地产销售代理合同》的乙方即为被告万业公司，朱伟成的上述行为应视为被告万业公司的职务行为，由被告万业公司承担法律后果，剩余部分装修款55630元应由被告万业公司承担返还责任。被告万业公司应退还给原告林某红装修款55630元。原告林某红请求按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，本院将利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。利息计算：以55630元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止。 被告乐欣公司未能依约交付商品房给原告林某红使用，致使原告林某红未能依据《北海聚商大厦房屋委托管理经营合同》的约定，交付涉案商品房给被告聚商公司使用，原告林某红请求解除《北海聚商大厦房屋委托管理经营合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。原告林某红请求被告聚商公司每月支付1385.33元直至合同解除，于法无据，本院不予支持。 原告林某红请求被告支付其因本案支出的交通费、住宿费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告林某红与被告北海乐欣房地产开发有限公司于2018年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告北海乐欣房地产开发有限公司退还给原告林某红购房款207800元、公共维修资金2581元、代办证费2500元及支付利息（利息计算：以207800元为基数，①按中国人民银行 同期同类贷款利率，自2018年12月5日起计至2019年8月19日；②按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）； 三、被告北海乐欣房地产开发有限公司支付给原告林某红违约金2078元； 四、被告北海乐欣房地产开发有限公司退还给原告林某红装修款40970元及支付利息（利息计算：以40970元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止）； 五、被告北海乐欣房地产开发有限公司赔偿给原告林某红诉讼财产保全责任保险费1200元； 六、被告北海万业房地产营销策划有限公司退还给原告林某红装修款55630元及支付利息（利息计算：以55630元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止）； 七、解除原告林某红与被告北海聚商酒店有限公司于2018年12月8日签订的《北海聚商大厦房屋委托管理经营合同》； 八、驳回原告林某红的其他诉讼请求。 案件受理费5942元，减半收取2971元，诉讼保全费2067.41元，合计5038.41元，由被告北海乐欣房地产开发有限公司负担4132.7元、由被告北海万业房地产营销策划有限公司负担905.71元（该费用原告均已向本院预交，被告北海乐欣房地产开发有限公司、被告北海万业房地产营销策划有限公司分别负担的部分由被告北海乐欣房地产开发有限公司、被告北海万业房地产营销策划有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院， 帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理）。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 李春瑶 书 记 员 郭李坤