广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1938号 原告文丹凤，女，1978年3月15日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人吴松周，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人简家艳，广西海望律师事务所实习人员。 被告北海市领海房地产开发有限公司。住所：北海市南京路85领海假日年华花园3幢2单元104号。统一社会信用代码：914505007997049801。 法定代表人陈斌，执行董事。 委托诉讼代理人林剑，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人常静，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年8月24日 开庭日期2020年9月15日 原告诉讼请求被告向原告支付逾期交房的违约金28786.78元(以总房款393800元为基数，按总房款的万分之一计算，自2018年7月31日暂计至2020年7月31日)，以后另计至交房之日止。事实和理由：2017年7月18日，原告文丹凤与被告签订了《商品房买卖合同》及相应的附件和《补充协议》，原告购买被告开发的位于北海市银海区南京路85号的楼盘“领海假日年华花园”1幢2单元1402号商品房一套，总房款393800元。原、被告双方确认以按揭贷款方式支付房款，2017年7月21日，原告支付首期购房款118800元，2017年10月26日，支付余款275000元，共计393800元。根据该《商品房买卖合同》第九、十一条的约定，双方约定在2018年7月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告。根据双方《商品房买卖合同》的《补充协议》附件十一第四条第2款第（2点）：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”由于开发商即被告的原因，被告一直未能将符合交付条件的房屋交付给原告，给原告造成了重大损失，依法依约应向原告承担违约责任。原告希望被告继续履行交付义务，并承担违约金，暂计至2020年7月31日，共731天，被告要支付原告因逾期交房的违约金28786.78元（731天×393800元/0.0001）=28786.78元。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院。 被告答辩意见原告起诉被告逾期交房的事实确实存在，在此被告表示歉意 和希望得到业主的谅解。1.关于逾期交房的问题。逾期交房并非被告的主观过错，主要是由于施工方恶意拖工导致工程迟迟不能竣工验收，最终导致被告迟延交房，应根据被告的过错程度考虑违约责任；自2014年开工一直到竣工验收，期间出现一些合同约定的停工或工程期限顺延的事件，按照合同的约定，交房的期限是应该顺延涉案项目自2018年6月13日签订合同起至2020年6月9日竣工验收，期间因中、高考停工12天，世界自行车环城赛停工3天、中雨以上天气停工73天，这些时间应在逾期交房时间中相应顺延；自2020年1月至4月30日，因新冠疫情的不可抗力原因停工100天，应当免责；自2019年8月30日至2020年7月18日，共322天，扣除应当顺延时间合计202天，逾期交房的时间约为120天。2.原告无故不接收房屋，按约通知交房之日视为房屋交付之日。根据合同法的规定，原告请求违约金过高的，被告可以提出要求减少或者免除违约金，希望法院可以根据履约的情况和过错程度综合考虑，公平公正评判。 查明事实2017年7月18日，原告与被告经协商后签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：YS00080017）及附件，约定：原告购买被告开发的位于北海市南京路西侧、江苏路以南领海假日年华花园1幢2单元14层1402号房，建筑面积共60.72平方米，单价为每平方米6485.51元，总价款为393800元；以按揭贷款方式，原告应于2017年7月18日前支付首期房价款118800元，其余款项275000元申请贷款支付；被告应当在2018年7月31日前向原告交付涉案商品房；原告未按合同约定支付房款的，逾期在90日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，交房期限随之顺延；如因异常天气（中雨以上天气无法施工）、异常地质状况、政府或公用事业部门行为或下发停工通知及不可抗力等因素导致本项目无法按时完工的，被告不承担违约责任，交房期限可顺延。逾期交付涉案商品房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金等等。同年7月21日，原告向被告支付首期购房款118800元，同年10月26日，原告向被告支付购房款275000元，以上合计393800元。2020年7月18日，原告签收被告发出的交房通知书。 另查明，自2017年7月18日至2018年7月31日间，根据北海市人民政府通告，被告因每年6月7日至8日、6月24日至27日中、高考停工时间为10天；因环广西公路自行车世界巡回赛，根据北海市住房和城乡建设局通知于2017年10月17日至19日全面停止施工共3天；北海市气象局气象科技服务中心发布在2017年7月18日至2018年7月31日期间的中雨以上天数为49天。 还查明，2019年12月5日，因广西建工集团联合建设有限公司（项目施工总承包单位）对“领海·假日年华”项目施工管理不到位，对拖欠农民工工资问题不够重视，发生拖欠农民工工资行为，且处置不力，造成农民工多次集体讨薪和未按合同履行工期约定，项目竣工日期一再拖延，导致购房群众多次集体上访并拉横幅维权，社会影响恶劣等问题，北海市住房和城乡建设局作出北建施[2019]558号文件，决定对广西建工集团联合建设有限公司及项目经理进行通报批评并责令整改。 本院意见原告与被告经协商签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，原告已经交付全部购房款给被告，被告应当于2018年7月31日前将涉案商品房交付 给原告，其未在上述约定的时间内按期交房，被告逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称逾期交房天数应当扣除异常天气（中雨以上天气无法施工过）异常地质状况、政府或公用事业部门行为或下发停工通知及不可抗力等因素导致本项目无法按时完工的天数。本院认为，自2017年7月18日至2018年7月31日间，应当扣除异常天气中雨以上天气49天，政府及有关部门通知停工13天，合计应扣除天数为62天，即自2018年8月1日至2020年7月18日止，被告逾期交房天数为715天-应扣除天数62天=653天。被告主张原告逾期支付购房款30天应予顺延，本院认为，根据合同约定原告逾期付款的，交房时间相应顺延，但本案付款方式为公积金贷款，原告迟延交付的仅是首付款，双方对贷款并未约定付款时间，故被告认为原告构成逾期付款的抗辩意见，本院不予采信。被告还抗辩称应当扣除因疫情不可抗力天数为100天，本院认为疫情发生在交房期限届满之后，被告请求扣除没有法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原被告双方在合同中约定，逾期交付房屋超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。因此被告应付的违约金为393800元×0.1‰×653天=25715.14元。原告请求被告支付2018年8月1日至2020年7月31日的逾期交房违约金28786.78元，超出部分，本院不予支持。被告主张迟延交付房屋的原因不能全部归责于被告，而是因施工单位拖工引起，应当减少或免除被告的违约责任。本院认为被告与施工单位之间的纠纷属于另一法律关系，不属于本案处理范围，被告抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。 判决主文一、被告北海市领海房地产开发有限公司向原告文丹凤支付逾期交房违约金25715.14元； 二、驳回原告文丹凤的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费本案受理费减半收取260元，由被告北海市领海房地产开发有限公司负担230元，原告文丹凤负担30元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韦振静 二〇二〇年十一月十四日 法官助理 冯 志 书 记 员 黄显婷 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、 协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。