上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58744号原告：张修成，男，1975年3月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：何挺，上海宇振智强律师事务所律师。被告：汪琴，女，1975年9月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市。原告张修成与被告汪琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张修成及其委托诉讼代理人何挺，被告汪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张修成向本院提出诉讼请求：1.自2020年7月22日起解除双方的租赁合同；2.被告返还保证金人民币(币种下同)86,000元；3.被告返还7月6日至7月31日的租金36,065元；4.被告支付违约金86,000元；5.被告赔偿原告装修损失151,028.30元。事实和理由：2020年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区罗山路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)。为此，原告支付保证金86,000元及三个月租金。承租房屋后，经被告同意，原告对房屋进行了改造，花费151,028.30元。2020年7月6日，原告发现房屋外墙混凝土和瓷砖发生大面积严重垮落，砸坏大片走廊玻璃，严重威胁原告及其家人的安全。原告立即通知被告，被告安排了上海厚竹建筑施工有限公司进行维修，方案显示需要34个工作日。在此期间，势必造成原告无法正常使用房屋，合同目的无法实现，故原告于2020年7月22日向被告发函解除了租赁合同。双方就费用问题存在争议，故原告诉请如前。被告汪琴辩称，同意解除合同，但认为合同解除时间是2020年9月30日。合同约定原告承租房屋用于居住，实际上原告承租后，对房屋进行改造，用于开设会所。小区业主发现后，城管部门、物业公司、居委会都打电话到被告处反映。被告要求原告整改，为此，被告还向小区业主保证原告不会扰民。2020年8月6日，被告进入房屋，发现房屋装修被原告严重破坏，所以被告不同意原告其余的诉讼请求，相反，原告还要赔偿被告的损失。作为合同解除的后果，被告要求原告按照租金标准支付截至2020年9月30日的租金，没收保证金，其余损失另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，现认定如下：2018年3月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，建筑面积391.29平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋租赁期自2020年5月1日至2023年4月30日，合同签订之日起至起租日为免租期，乙方无需向甲方支付租金。甲方应于2020年4月20日前将房屋按约定条件交付乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲方应于乙方交还房屋之日退还应退保证金，否则按日向乙方支付百分之一的补偿款。租赁标准每月43,000元，押二付三，保证金86,000元，各期租金支付日期为2020年8月1日、2020年11月1日……甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的200%支付违约金；给另一方造成损失且违约金不足抵付该损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、……；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3……；4、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；5、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；6、……；7、乙方逾期支付租金超过10日的；8、乙方利用承租的房屋从事违法违规活动的；9、……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应补充赔偿。甲方可从租赁保证金中扣除。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方约定的其他情形：1、地下室影音设备更换点歌曲，其他不好的地方哪里不当业主会更换新的；2、交房时厨房恢复原样；3、同意配置原装尺寸冰箱；4、地下返潮和**墙面渗水业主处理；5、甲方同意乙方对房屋进行改造，乙方退房时需恢复原样(不影响使用)；6、因外界因素导致合同终止，乙方承担1个月违约金。合同签订后，原告支付保证金86,000元及2020年5月1日至2020年7月31日的租金129,000元。2020年7月6日，系争房屋三楼部分外墙砖发生脱落，砖头砸碎了二楼玻璃。次日，被告委托案外人上海厚竹建筑装饰工程有限公司出具了一份维修施工方案，载明“1、钢管架运输到场进行搭建，搭建时间二个工作日。2、施工工人进场进行墙面砖整体检查是否有损坏及松动，对已经损坏松动及脱落部位进行修复，时间在三个工作日。3、修复后再次做检查确定整体外墙砖完好无损后进行钢管架拆除运走，花园地面打扫干净！撤离现场，时间在二个工作日。4、确定好施工时间即刻进场对花园走廊顶部损坏的玻璃进行清理干净！量尺寸报厂家进行加工，待厂家加工好即刻运输到场进行安装！时间暂定10个工作日。5、外墙砖恢复维修天气没有太大变化的前提下是7个工作日(含搭拆钢管架)。玻璃安装正常在10个工作日”。2020年7月10日，被告委托案外人进行维修。被告表示，2020年7月22日维修完毕。原告则表示，不清楚具体完工日期。2020年7月22日，原告向被告发送解除《上海市房屋租赁合同》的通知函，表示虽然被告对系争房屋的外墙砖脱落进行了维修，但随时有脱落的可能，这对原告及家人造成重大的人身和财产安全风险，故告知被告自通知送达之日解除租赁合同。被告于2020年7月24日签收该份函件。审理中，原告表示，其于2020年7月31日搬离系争房屋，此后将房屋钥匙寄给被告。被告表示，不清楚原告何时搬离，其于2020年8月5日收到房屋钥匙后，因人在贵州，故委托在上海的朋友于次日在物业的见证下撬锁进入系争房屋，发现原告已经搬离，但厨房设备、洗碗架等物品尚留在房屋内。另查明，2020年10月19日，被告汪琴以相同事由向本院起诉原告张修成，案号为(2020)沪0115民初80212号。该案中，原告汪琴提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋恢复费用164,087元；2.被告支付一个月20天租金71,666元。该案正在审理中。对有争议的事实，本院分述如下：1、原告提供其与亚苑(上海)环境艺术设计事务所于2020年4月5日签订的《空间室内、室外设计合同》，约定的设计工程名称为会所装饰设计、室外庭院设计，设计费为28,000元。原告提供其与上海薏苡绿化工程有限公司于2020年4月28日签订的《别墅装饰施工合同书》，约定内容为系争房屋的装修，报价单显示的工程款总额为123,118.25元。原告提供银行交易明细，显示其于2020年4月3日支付亚苑(上海)环境艺术设计事务所设计费8,400元，于2020年4月22日支付亚苑(上海)环境艺术设计事务所设计费16,800元，于2020年4月29日支付上海薏苡绿化工程有限公司涂料首期款8,858元，于2020年5月7日支付上海薏苡绿化工程有限公司室内和前后庭院70%预付款72,798元。原告根据以上证据，欲证明其为装修系争房屋花费151,028.30元。被告对原告装修的事实予以认可，但不认可装修金额。另外，《空间室内、室外设计合同》明确约定为会所装修，说明原告在系争房屋内经营餐馆。2、被告提供小区微信群聊天记录，系争房屋照片，欲证明原告在系争房屋经营餐馆，但被告无法提供微信群聊天记录。原告认可照片内容，但不认可聊天记录，也不认可在系争房屋经营餐馆。3、被告委托了案外人对系争房屋进行恢复原状，截至庭审时尚未完成，预计2020年9月30日可以完工，故租金计算至该日为止。原告不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。原告以系争房屋外墙砖脱落以及存在脱落风险为由，主张合同目的无法实现，要求解除租赁合同。对此，本院认为，首先，从外墙砖脱落的现场照片来看，仅有小部分存在脱落现象，并不影响租赁合同目的的实现。其次，原告告知被告外墙砖脱落事宜时，被告委托他人出具维修方案、积极配合维修，履约行为并无不当。再次，被告主张于2020年7月22日完成维修工作，原告表示不知情，但彼时系争房屋尚在原告的控制之下，原告对维修状况不可能不知情，况且原告在当日发送的函件中亦明确表示被告进行了维修，只是担心还有脱落的风险。故就该节事实，本院采信被告陈述，认定其已于2020年7月22日完成了外墙砖的维修。合同继续履行并无障碍。最后，原告解除合同的另一个理由在于担心外墙砖再次脱落，但外墙砖脱落并非大概率事件，在被告已经完成修复工作的情况下，原告以此主张合同目的无法实现，缺乏依据，本院难以采纳。综上，原告发函要求解除租赁合同时，被告不存在违约行为，原告不享有解除权，解除通知并未发生解除合同的效力。2020年8月6日，被告派人进入系争房屋，发现原告已经搬离，此时开始，被告已经实际控制并占有房屋，可以视为被告以收回房屋的事实行为向原告表达了同意解除合同的意思，本院确认租赁合同于该日解除。被告主张合同解除日为2020年9月30日，并无相应依据，本院不予采纳。关于合同解除的责任，原告在无解除权的情况下提出解除合同并搬离系争房屋，属于擅自退租，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请要求被告支付违约金、赔偿装修损失，本院均予以驳回。本案中，被告要求没收原告交纳的保证金，又另案提起诉讼，要求原告赔偿损失，二者实际都是违约责任，需要综合各项因素通盘考虑，故本案不宜对保证金事项予以处理。关于租金，2020年7月6日发生外墙砖脱落事件后，系争房屋存在安全隐患，直至修复完成即2020年7月22日之前，出于安全方面的考虑，原告有权暂停使用系争房屋，无需承担该期间产生的租金。但2020年7月23日之后，原告使用系争房屋已无障碍，应当按约支付租金至被告收回系争房屋之日，即2020年8月6日。以上租金相互折抵后，被告尚需返还原告多支付的两日租金2,827.40元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告张修成与被告汪琴签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除；二、被告汪琴应于本判决生效之日起十日内返还原告张修成租金2,827.40元；三、驳回原告张修成其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,686元，减半收取3,343元，由原告张修成负担3,318元，被告汪琴负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十一月六日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。