广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34616号上诉人（原审被告）：周小飞，女，1980年6月11日出生，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：邱悦，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁尧，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄琼霞，女，1976年11月27日出生，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：朱元，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晶，广东卓建律师事务所律师。上诉人周小飞因与被上诉人庄琼霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周小飞上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由庄琼霞承担。上诉事实与理由：一、一审法院认定事实错误，庄琼霞拒绝履约的事实成立，符合定金罚则的违约情形。首先，《关于君汇新天商铺之合同》中明确约定：庄琼霞向周小飞支付5万元作为合同定金，庄琼霞亦实际支付了5万元，因此，5万元的定金性质已然确定。双方约定定金的目的在于保证双方正式缔约，庄琼霞违约在先，其无权单方要求解除合同退回定金。庄琼霞因无法拿回定金，又委托广东卓建律师事务所向周小飞发出《律师函》（详见庭审证据），律师函称“双方就签订正式合同未能达成一致系不可归责于双方的事由所致”，书面确认庄琼霞未能承租商铺并非周小飞之责任。二、一审法院适用法律错误，案涉定金合同系周小飞与庄琼霞双方的真实意思表示，已成立并生效。直至本案起诉之前，庄琼霞从未向周小飞提出过起诉状中所称“产权、消防”等事宜，详情亦可参见周小飞提供的微信聊天记录及律师函。案涉《关于君汇新天商铺之合同》之承租面积包括一楼及二楼夹层，周小飞已经当庭提交商铺产权信息，该信息明确显示商铺整体是具备合法产权的。相邻商铺均采用的是二楼夹层设计，均办理了消防验收手续，具备出租条件。即使二楼夹层没有房产证，根据《合同法》第五十六条的规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，作为装饰的二楼夹层不具备房产证不会必然导致合同整体无效。一审法院仅依据二楼夹层的产权情况而判定租赁合同无效是错误的。本案中庄琼霞违约在先且拒绝订立主合同，须向周小飞承担违约责任，且无权收回合同定金。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决第一项，支持周小飞的全部上诉请求。被上诉人庄琼霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，周小飞的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回周小飞的上诉请求，维持原判。庄琼霞向一审法院起诉请求：1.判令周小飞返还定金5万元及利息（利息以应退还定金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月26日起至实际退还之日止，暂计至2018年11月8日为453.13元，逾期续计），合计50453.13元；2.本案诉讼费用由周小飞承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区（以下简称涉案租赁物），于2012年3月27日登记至深圳市品善投资发展有限公司名下，建筑面积均为63.13平方米。2018年8月22日，庄琼霞（承租方）与周小飞（出租方）以及经纪方签订《关于君汇新天商铺之合同》，约定：经双方协商一致达成合同期为5年、免租期为20天、租金为80000元、分割范围为134、135号商铺到底及二楼全部；合同2019年6月续签；备注出租方收到承租方定金50000元；双方约定25号约定正式合同。合同签订后，庄琼霞向周小飞支付50000元定金，周小飞出具《收款收据》，予以确认收到涉案租赁物的定金。周小飞提交了其与庄琼霞的微信聊天记录，其中显示的内容有：2018年8月30日，庄琼霞称小股东说不上话，所以，你看一下马上把钱退给骡子吧；庄琼霞称但是我那天的问题是你的那边的问题不是他这边的问题，所以他就要楼主自己去承担这个责任；2018年8月31日，周小飞称定金退不了，今天最后一天期限你过来签合同。庄琼霞对以上微信聊天记录的真实性予以认可，但同时提出，该微信聊天记录中也显示是周小飞方的原因，并非庄琼霞的原因。一审庭审中，庄琼霞、周小飞双方确认没有按照《关于君汇新天商铺之合同》的约定于25日签订正式的租赁合同；《关于君汇新天商铺之合同》的约定租赁范围的二楼是在具有产权证的涉案租赁物的上方隔断而形成的空间，没有相应的房产证；涉案租赁物已于2018年10月19日已另行出租给他人。一审法院认为，庄琼霞拟向周小飞租赁涉案租赁物，签订《关于君汇新天商铺之合同》，约定在将来一定期限内订立房屋租赁合同的，该合同为预约合同。周小飞提交微信聊天记录中有显示因庄琼霞是“小股东，说不上话”，也有“是你的那边的问题不是他这边的问题”显示是周小飞方的原因导致的内容，故庄琼霞与周小飞未能就涉案租赁物签订书面合同，没有证据证明双方未能签订合同的过错在于庄琼霞;且庄琼霞、周小飞拟约定的租赁范围的涉案租赁物的二楼系由隔断而形成的空间，没有房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，周小飞拒不退还庄琼霞定金5万元没有法律依据，对于庄琼霞要求周小飞向其返还定金5万元的诉求，一审法院予以支持。关于庄琼霞主张定金利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周小飞于判决生效之日起十日内向庄琼霞返还定金50000元；二、驳回庄琼霞的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费530.66元，由庄琼霞负担4.77元，由周小飞负担525.89元。本院经审理查明：一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：周小飞应否返还庄琼霞定金的问题。依本案查明事实，周小飞与庄琼霞于2018年8月22日签订《关于君汇新天商铺之合同》（下称涉案合同），约定双方于25号协商签订正式合同。据此，涉案合同本身不具有正式合同的性质，一审认定涉案合同为预约合同正确，本院予以确认。周小飞上诉主张涉案合同无法继续履行系庄琼霞违约所致，但其在一审提交的微信聊天记录不足以证明双方未能签订正式合同的原因仅在于庄琼霞一方，故本院对其主张不予采纳。本案中，未有证据表明周小飞拟出租的涉案租赁物二楼具合法报建手续。故本院认为，庄琼霞主张双方未能签订正式合同的原因系租赁物存在违建风险、双方未能就消防验收事宜协商一致，具高度可能性，本院予以采纳。据此，涉案双方未能签订正式合同不可归责于庄琼霞一方，周小飞上诉主张没收涉案定金50000元，理据不足，本院不予支持。综上，周小飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（周小飞已预交），由周小飞负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十一月三十日书记员 方玉娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。