海南省海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0106民初5086号 原告：付喜祥，男，1963年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：孙灵灵，海南宝岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林慧敏，海南宝岛律师事务所实习律师。 被告：海南天鸿海岛房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆北路。 法定代表人：牛生原，总经理。 委托诉讼代理人：王慜，海南正益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪宇，海南正益律师事务所律师。 原告付喜祥与被告海南天鸿海岛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付喜祥的委托诉讼代理人孙灵灵、被告海南天鸿海岛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王慜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金13688.6元（违约金计算标准：从2017年5月30日起至2017年11月27日，以购房款756000元为本金计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买位于海口市秀英区西秀镇长滨西一街2号天地·凤凰城二期项目（1302地块）XX栋X层XXX房，房屋建筑面积为81.76平方米，套内建筑面积65.84平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积15.92平方米，购房款为756000元，2017年5月30日双方签订《建筑面积差异及房款结算协议》，协议中原告补交了277元购房款，合同第八条明确约定了被告交房日期最迟应当在2017年5月30日。合同签订后，原告依约足额、及时支付了购房款，履行了全部支付义务。由于被告所建造的房屋不具备交房条件且房屋质量也未达到交房标准，直至2017年11月27日方通过验收并获准予竣工验收备案，因竣工验收逾期导致延期交房，被告比合同约定的交房时间延迟了181天，根据《商品房买卖合同》第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按照合同约定的期限交房，按照下列方式处理（按逾期时间分别处理，不做累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日期数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”因被告逾期交房的原因不属于合同第八条第二款约定的范围内，因此被告应当向原告支付因逾期交房产生的违约金共计13688.6元。被告至今也未就逾期交房事项向原告等人加以说明并解决，原告维权多次无果，遂成诉。原告认为，被告逾期交房的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》的约定及《合同法》的相关规定，被告应当承担相应的违约责任，恳请法院依法查明案情后维护原告合法权益不受侵害。 被告辩称，一、本案中，合同约定的商品房交付条件为“单体竣工验收合格”，而不是取得竣工验收备案证明文件，因此，原告所主张的竣工验收备案时间对本案没有法律约束力。1.什么是单体竣工验收合格？单体竣工验收是指单独楼栋完成主体施工后，由建设单位（开发商）组织施工、设计、勘察、监理等单位对该楼栋的工程情况进行验收，一般叫做“五方验收”或“竣工验收”，与之相对应的还有“综合验收”。综合验收是指小区整体交付时不仅各楼号要完成“单体竣工验收”，还要完成消防、环评等各项专项验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》明确规定，工程竣工验收是指由建设单位组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位参与，共同组成验收组，对建设工程的竣工情况进行验收，验收通过后形成《工程竣工验收报告》。2.什么是竣工验收备案？竣工验收备案是指建设工程完成单体竣工验收后，依据《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定向行政主管部门申请备案的行为，是一种行政管理行为，具有滞后性，不能客观及时反映建设工程的竣工验收时间。《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。”可见，取得《工程竣工验收报告》是申请竣工验收备案的前置条件，至于取得《工程竣工验收报告》后多长时间内办理竣工验收备案，法律规定应当是15日内，但实际操作中会受到行政主管机关工作安排等客观情况的影响，并不是建设单位可以单方控制的。3.本案中，涉案商品房所在5#楼的单体竣工验收时间？现有证据足以证明以下事实：5#楼的竣工验收时间为2017年4月27日（《工程竣工验收报告》），5#楼2017年6月20日符合消防验收条件【海公消验字（2017）第0133号《建设工程消防验收意见书》】，竣工验收是消防验收的前置条件，详见《建设工程消防监督管理规定》第二十一条。因此，5#楼的单体竣工验收应为2017年4月27日。二、买受人（原告）实际收房后，再向出卖人（被告）主张逾期交房违约金的，不应得到法律支持，这也是公平原则的体现。理由如下：1.买受人作为具备完全民事行为能力的成年人，在收房时有权对涉案商品房的交付情况进行查验，如不认可涉案商品房的交付条件完全可以拒绝收房。2.买受人的实际收房行为视为其以实际行动与出卖人达成对《海口市商品房买卖合同》中关于商品房交付条件合同条款的变更。3.即使涉案商品房在实际交付时不符合交付条件，也不存在逾期交房的情况，最多算是瑕疵交房，如因瑕疵交房行为给买受人造成实际损害的，买受人可另案主张损害赔偿。4.涉案商品房质量合格，截止起诉时，涉案商品房所有楼栋都已经完成了竣工验收备案及各项专项验收，说明涉案的商品房质量合格，不会影响买受人入住使用。5.买受人收房后实际占有使用了涉案商品房，从中获取了实际利益，再向出卖人主张逾期交房违约金有违公平原则。本案中，原告已于2017年5月30日实际收房，无论买受人实际收房时涉案房屋是否具备交付条件，买受人收房后均无权再向出卖人主张逾期交房违约责任。综上所述，被告在合同约定的时间向原告交付了符合合同约定的商品房，原告的诉求完全没有事实根据及法律依据。请法院查清本案事实后，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票（自开）；3.海南增值税普通发票；4.建筑面积差异及房款结算协议;5.工程竣工验收报告。 被告依法提交了如下证据：1.5#楼的工程竣工验收报告；2.海口市建设工程竣工验收备案表；3.海口市公安消防支队建设工程消防验收意见书；4.入住资料/物品交接记录签收单；5.5#楼户内精装修工程竣工验收报告。 本院组织原、被告双方进行质证，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2016年4月19日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的位于海口市秀英区长滨西一街2号天地·凤凰城二期项目（1302地块）5#栋（幢）6（层）606房，建筑面积81.76平方米；按建筑面积计价，每平方米9246.58元，总金额756000元；付款方式为原告签署《商品房买卖合同》当日交纳总房款（含定金）计756000元；被告应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体竣工验收合格并完成约定的装修工作，符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的；2.政府出台新的规定或采取临时政策、措施及因人力不可抗拒的自然灾害等对施工、交房等产生的影响（合同第八条）；被告未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2017年5月30日，原告在《入住资料/物品交接记录签收单》上签名，领取了涉案房屋的户门钥匙、门禁卡、水电一卡通等物品。 另查明，涉案的天地·凤凰城二期5#楼于2015年10月27日开工，于2017年11月10日通过勘察、设计、施工、监理、建设竣工验收。2017年6月30日，涉案房屋户内装修竣工。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原告于2017年5月30日领取了涉案房屋的户门钥匙、门禁卡、水电一卡通等物品，根据合同约定，此时被告尚未具备涉案房屋交付的必要条件，原告有权拒绝交接。原告于2017年5月30日在《入住资料/物品交接记录签收单》上签名，视为其认可涉案房屋具备交房条件，本院认定当日为被告向原告交付了涉案房屋。原、被告双方在《海口市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2017年5月30日前，被告于2017年5月30日向原告交付了涉案房屋，未违反合同约定，故原告主张被告支付逾期交房违约金没有事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下： 驳回原告付喜祥的诉讼请求。 案件受理费减半收取计71.11元，由原告付喜祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 冯 琳 二〇二〇年十一月四日 书记员 王英伶