上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15612号原告(反诉被告)：上海青化机械厂，住所地上海市奉贤区。投资人：屠芸芸，总经理。委托诉讼代理人：吴渊源，上海景昊律师事务所律师。被告(反诉原告)：禹增贵，男，1973年4月26日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：蒋雪华，上海达真律师事务所律师。原告上海青化机械厂与被告禹增贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日、10月23日两次公开开庭进行审理。被告于2020年10月23日第二次庭审中提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。原告委托诉讼代理人吴渊源、被告禹增贵及其委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海青化机械厂向本院提出诉讼请求：1.解除厂房租赁合同；2.被告返还租赁厂房，并清空厂房内被告的物品；3.被告支付拖欠的2020年3月31日至6月30日的租金155,000元及7月1日至8月17日的租金计80,934元，并以155,000元为基数，自2019年12月1日至2020年6月30日止，按日千分之三计算的逾期付款滞纳金。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除厂房租赁合同；2.被告支付原告2020年4月1日至8月17日止的房屋租金235,934元。事实和理由：原、被告于2019年12月1日签订《厂房租赁合同》,由原告将位于上海市奉贤区青村镇光大路XXX号的厂房出租给被告使用,租期为2019年12月1日至2022年12月31日。合同约定2019年12月1日至2020年1月1日为双方交接期,厂房租赁的年租金为620,000元,租金按6个月为一期支付,第一期租金应于双方交接期到期前付清,以后每期租金应提前30天支付。合同还约定保证金50,000元,由被告于合同签订后即全额支付。合同签订后,被告共支付原告205,000元。其中,扣除应支付的保证金50,000元,已支付租金155,000元。按合同约定,被告应于双方交接期到期前(即2020年1月1日)支付原告第一期租金310,000元,截止目前,尚欠原告155,000元租金未支付。租赁合同第八条违约责任第2款约定，被告逾期不支付租金，原告有权增收逾期不付金额每天百分之一的滞纳金。原告于2020年5月6日委托律师发送律师函,催告被告及时支付拖欠租金与滞纳金，后被告仍没有履行合同义务。根据合同第八条违约责任第1款的约定,在租赁期内被告无正当理由拖欠租金,水电等费用1个月以上的,原告有权提前终止合同,由此造成的一切损失由被告全部承担。现被告无正当理由拖欠租金长达5个半月,已经严重违反了合同的约定事项,原告有理由提前解除租赁合同,并要求被告及时腾退返还租赁厂房,并结清拖欠的租金及滞纳金。故诉讼于法院。被告禹增贵辩称，同意解除租赁合同，不同意原告的其他诉讼请求。双方签订厂房租赁合同后，合同约定是6个月一付，但实际上双方变更为三个月一付。合同约定原告出租给被告，包生产一年，如果因政府原因无法继续生产，原告要赔付被告50,000元作为搬迁补偿并退还剩余房租及押金。事实上该房屋在2019年12月就有政府部门要求被告搬离，2020年4月再次要求被告5月20日之前搬离，所以租赁厂房一直无法正常生产。原告也曾答应被告减免两个月租金，所以被告不同意支付后续租金。对于滞纳金约定明显过高，且没有依据，对被告显失公平。双方签订的合同约定该厂房用途是塑料加工，塑料加工是不符合环保政策的，因此也无法通过环评。房东明知却仍租给被告，造成后续无法使用，过错在原告，解除责任亦应由原告承担。被告在2020年7月1日已经把厂房交接给了原告。禹增贵向本院提起反诉诉讼请求：1.确认双方于2019年12月1日签订的厂房租赁合同无效；2.上海青化机械厂退还保证金50,000元和赔偿搬迁补偿费50,000元。事实与理由：原、被告于2019年12月1日签订厂房租赁合同，约定上海青化机械厂将位于上海市奉贤区青村镇光大路XXX号厂房租给禹增贵，租期3年，用于塑料加工，包做一年。由于反诉原告担心政府不允许做，反诉被告同意第一期先付三押一，后期政府不干涉，第二期开始六个月付一次。反诉原告于2019年12月3日支付第一期三个月租金(2020年1月2日至4月1日)和保证金合计205,000元。合同签订后，2019年12月26日，上海市奉贤区青村镇环保监管中队巡查要求反诉原告于2020年1月中旬搬离。反诉原告通知反诉被告，反诉被告承诺可以搞定关系并帮助办理生产相关手续，故反诉原告未搬离。但反诉被告也没有帮反诉原告办好手续，后来反诉被告同意免除2个月房租。2020年4月，青村镇多个部门要求反诉原告停止生产，并书写承诺书于2020年5月20日前搬离。由于塑料加工不符合环评要求及厂房无消防设施等原因，反诉原告在租赁厂房一直无法经营。经协商，2020年6月24日，反诉被告同意反诉原告2020年7月1日前搬离不再要求支付租金。反诉原告应反诉被告要求书写承诺书，承诺2020年7月1日前搬离租金互不相欠。2020年7月1日，反诉原告按时搬离并通知反诉被告。双方的纠纷已协商解决不存在拖欠租金。反诉被告所出租厂房没有产证，欺骗反诉原告有房产证，环保、消防手续齐全，反诉原告受误导才签订租赁合同并购置设备安装，后无法经营，搬离时低价出卖，遭受重大损失，故提起反诉。上海青化机械厂针对反诉辩称，同意案涉租赁合同无效，保证金同意在本诉中一并予以处理。不同意支付搬迁补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订厂房租赁合同，约定甲方将其合法拥有的坐落在上海市奉贤区青村镇光大路XXX号厂房租赁给乙方使用；厂房用途为塑料加工，租赁面积1,706平方米；租赁期限自2019年12月1日至2022年12月31日止，其中2019年12月1日至2020年1月1日为免租期；年租金为620,000元，租金按6个月为一期支付；租赁保证金为50,000元等其他合同内容。合同签订后，被告向支付保证金50,000元及三个月租金155,000元。2019年12月26日，上海市奉贤区青村镇生态环保监管中队(以下简称环保中队)向被告发送《污染源现场巡查单》，载明由被告经营的塑料粉碎生产存在废水产生，无废气处理设施，要求企业限期2020年1月中旬搬离厂区。2020年4月9日，环保中队再次向被告发送《污染源现场巡查单》，载明被告经营企业厂区内有废水，有塑料粉碎并有一定异味，无任何废气废水设备，无任何环保手续，要求企业停止生产，限期2020年5月20日前搬离。2020年4月13日，上海市奉贤区青村镇人民政府向被告企业发送《安全生产监督管理责令整改指令书》，载明被告企业不具备生产条件，限2020年5月20日搬离。另查明，2020年6月30日，被告通过微信向原告通知厂房清空，并于次日7月1日，向原告发送厂房清空视频。原告于2020年7月2日向被告提出垃圾没有清理及地面挖空没有混凝土回填，被告当日允诺清理垃圾并填好混凝土。2020年7月6日，被告向原告发送混泥土已填平视频。2020年7月10日，双方在上海市奉贤区联合调解委员会的主持下就被告搬离厂房及租金支付等事项进行调解，但调解未成。2020年8月初，原告对案涉租赁厂房进行屋面维修。又查明，案涉租赁厂房无房屋产权证及建设工程规划许可证。2020年4月15日至8月20日期间，案涉厂区门口的光大路因道路建设半幅施工封路。审理中，原告确认被告于2020年8月17日将厂房钥匙交还原告。被告表示双方于2020年7月1日已经完成房屋交接。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁厂房无房屋产权证及建设工程审批手续，故本案厂房租赁合同应属无效。合同无效，出租人应退还承租人租赁保证金；同时，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，亦应支持。根据查明事实，被告在租赁案涉厂房期间多次因未取得环评手续及无废水废气处理设施而遭到环保部门的限期停产搬离通知，实际使用租赁房屋受到一定程度的影响，至2020年7月1日，被告欲退租厂房通知原告接收，但实际因未对厂房完成修复原状而致退租不成。后虽经调解，双方终未能就退租及厂房交接达成一致意见。本院注意到，原告于2020年8月初开始对案涉房屋进行屋面修缮，且照片显示该时厂房内均已搬空，故本院确定被告对房屋的占有使用费计算至2020年7月31日止。考虑到双方建立租赁关系之初均应清楚塑料加工产业不符合当下环保要求，均存在过错，并综合该租赁期间受新冠疫情影响及出行道路部分施工封路等因素，本院酌定2020年4月1日至7月31日期间的占有使用费为103,333元。关于被告主张原告承担搬迁补偿费用，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认上海青化机械厂与禹增贵于2019年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、禹增贵于本判决生效之日起十日内支付上海青化机械厂房屋占有使用费103,333元；三、上海青化机械厂于本判决生效之日起十日返还禹增贵租赁保证金50,000元；四、驳回禹增贵的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,376元，减半收取计2,188元，由原、被告各半负担。反诉案件受理费1,150元，由反诉原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣二〇二〇年十一月三十日书记员 杨丹虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……