中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初42361号原告：简艳丹（KANYINDAWN），女，1983年6月14日出生，加拿大公民，联系地址：,ONM4LIYICanada。原告：简飞洪（KANMIKE），男，1984年12月9日出生，加拿大公民，联系地址：,Unit#2712Toronto,OntarioM2J0A9Canada。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被告：张悦宁，男，1953年9月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：梁敏兰，女，1955年2月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述两被告共同委托诉讼代理人：韩曼莉，广东正平天成律师事务所律师。原告简艳丹、简飞洪与被告张悦宁、梁敏兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人陈建勋，被告梁敏兰、两被告共同委托诉讼代理人韩曼莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简艳丹、简飞洪共同向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认两被告与简某关于广州市海珠区进贤大街5号408房的房屋买卖关系合法有效；2.两被告协同两原告办理将广州市海珠区进贤大街5号408房登记在两原告名下的《不动产权证书》，由两被告各占二分之一产权份额。事实与理由：2000年初，两被告把其买受的原地址名称为广州市海珠区南洲路北恒洲小苑A1幢408房（现地址名称为广州市海珠区进贤大街5号408房）出卖并实际交付给两原告的父亲简某。简某接收房屋后自行出资对房屋进行装修，同年与李万藏共同实际入住该房屋。2006年2月10日，梁敏兰列出了全部已付款的清单，两被告确认实际已付款为人民币83277.3元并确认以总价人民币89000元把上述房屋转让给简某，余下应付房产开发商的15万元房款按原《房地产预售契约》的约定办理银行抵押贷款，由简某自付。当天，被告补写了收取简某支付的买收款89000元的收据，并把《房子产订购书》原件和全部已付款收据原件交给简某收执。之后，由于原开发商破产，开发商代办的银行抵押贷款手续一直未能办妥。2014年2月3日，简某在广州病亡。两被告得知简某病亡后，违反诚信原则，于2019年3月5日骗取了房管部门颁发的涉案房屋的《不动产权证书》。原告认为，两被告与简某的房屋买卖是双方真实意思表示，且早已于2000年把房屋实际交付给简某管理和居住使用，该房屋买卖关系合法有效。两原告是简某的子女和合法继承人，有权继承取得简某在该房屋的权利，两被告的行为严重损害其合法权益，特提起本案诉讼。被告张悦宁、梁敏兰共同辩称：一、涉案房屋买卖合同关系不成立，两原告不存在可继承的合同权利基础。因购买方简某不具备购房主体资格，且买卖行为违反相关法律规定，故该合同关系不成立。二、两被告与简某的买卖意向因简某单方违约行为而解除。本案中，张悦宁在收取了简某购房定金89000元整后才了解到简某不具备购买本案房地产的购房资格。此外，简某已口头明确及实施行为表示拒绝继续履行与被告之间的买卖交易，故双方一致同意解除了此前的买卖意向。三、简某单方怠于行使房地产权证的办理及交付房地产余款，足以证明其对本案买卖合意的反悔及违约。其后，又明确表示不想继续购买本涉案房地产，原告也自2014年至今才提起本案债权之诉，其对债权的主张已超过诉讼时效。经本院审理查明：1998年11月15日，张悦宁作为乙方、广州恒洲建设有限公司作为甲方签订《房地产订购书》，约定乙方向甲方订购广州市海珠区南洲路北恒洲小苑A1幢408房，房屋定价为223834元；等。1998年11月29日，张悦宁、梁敏兰作为乙方、广州恒洲建设有限公司作为甲方签署《房地产预售契约》，约定乙方向甲方预购位于海珠区××、西窖村西南××房，成交总价格为223834元，甲方应于1999年7月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金10000元可在乙方应付的第首期房价款中扣除，乙方必须在《房地产预售契约》签署后当天内将73834元交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内，余款150000元待办银行按揭；等。2006年2月10日，张悦宁出具《收据》，内容为：现收到张悦宁转让恒洲小苑A1幢408房给简某房款及其他费用合共币捌万玖仟元整，余下房款币壹拾伍万元整（人民币）由简某自付。另将一切收款收据转交简某。随后，简某收到张悦宁、梁敏兰交付的广州恒洲建设有限公司于1998年11月和2000年1月出具的收取张悦宁、梁敏兰定金、房款、契税、交易管理费的《收据存根》和《收据》5张以及广州市新家园物业管理有限公司于2000年1月17日出具的收取张悦宁、梁敏兰物业管理费、防盗系统安装费、水电周转金、维修基金的收据4张。为证明张悦宁、梁敏兰将涉案房屋转卖给了简某，简某与案外人李万藏在2000年已实际入住该房屋，两原告提交房屋照片、有线电视开户证、电信业务登记单、有线电视用户登记表及有线电视收费发票作为证据。张悦宁、梁敏兰除对房屋照片真实性不予认可，对其余证据的真实性没有异议，但不同意上述证据的关联性。2014年2月3日，简某在广州去世。同日，简艳丹、简飞洪在加拿大办理遗产继承权公证，公证书载明：“本人，THOMASSAXBYTURNER，加拿大公证人，受皇家机构正式委派，现住该省，再次证明并证实本人已核对申请人向本人出示的相关证据材料并已向申请人及相关人员进行了提问，现确认如下事实：1.死者简某（KwokKeungKan）于2014年2月3日在中国广州市去世。2.死者简某（KwokKeungKan）遗有一处坐落于中国广州市海珠区进贤大街5号408房的房产【相关的文件包括《房地产认购书》、《房地产预售合同》-编号：98100317，购房及其他付款收据（2006年2月10日），共9份】。上述房产是简某（KwokKeungKan）的个人财产。3.至签发本证明之日为止，未发现死者简某（KwokKeungKan）生前立有任何遗嘱，也没有与任何人签署遗赠管理协议；4.死者简某（KwokKeungKan）与其某（LifangChen）生有两个子女：简艳丹（YinDawnKan）与简飞洪（MikeKan），即两名申请人；并没有收养任何子女。1996年6月16日，死者简某（KwokKeungKan）与陈某（LifangChen）离婚，没有再婚。死者简某（KwokKeungKan）的父亲在其去世前已死亡。以及5.申请人简艳丹（YinDawnKan）与简飞洪（MikeKan）现声明他们将继承简某（KwokKeungKan）的上述遗产。死者简某（KwokKeungKan）的母亲简春媚（ChunMeiKan，1923年12月24日出生，持有加拿大公民身份证，号码3552089）已自愿放弃死者简某（KwokKeungKan）的遗产继承权。本人证明本人已确认上述情况准确真实。”该公证书已经中华人民共和国驻多伦多总领事馆认证。为证明其主张，张悦宁、梁敏兰提交了如下证据：1.梁敏兰名下所有的《中国建设银行个人活期账户交易明细》、2.广州市芳村建筑工程有限公司出具的两张《收条》、3.售房款《发票》，拟证明张悦宁、梁敏兰为办理涉案房地产权证所支出的费用；4.梁敏兰与广州市芳村建筑工程有限公司签订的《协议书》、5.《产权证》（2019年3月5日取得），拟证明张悦宁、梁敏兰是涉案房地产开发商认可的唯一合法产权人及涉案房产登记的合法产权人；6.《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，拟证明简某不具备购买涉案房地产的购房资格，被告与简某的买卖合同关系不成立，该买卖行为无效；7.《产权证》，拟证明涉案房地产最早可于2009年12月左右办理房地产权证，但一直居住在涉案房地产内的简某在小区张贴告示及同小区的左邻右里均办理产权证后，一直没有向被告主张，而简某一直将房产证事宜隐瞒至2012年才口头告知被告，并同时表示不想继续购买本涉案房地产，更不想办理房地产权证，简某单方怠于行使房地产权证的办理及交付房地产余款，足以证明其对本案买卖合意的反悔及违约；8.张悦宁名下中国邮政储蓄银行的《账户交易明细》，显示该账户于2014年1月2日提取现金49000元，拟证明张悦宁、梁敏兰已向简某退还此前收取的涉案房地产转让款，双方达成解除买卖意向的合意，该款项的大部分是张悦宁以现金支取的方式直接支付给简某本人；9.《交易明细》、10《交易明细》、11.手机信息，内容为：“工行6222003602116217930（李万藏），谢谢嫂”，发送时间为2014年1月18日，拟证明张悦宁、梁敏兰已向简某退还此前收取的涉案房地产转让款，双方达成解除买卖意向的合意，该款项有部分已由与简某同住的利害关系人李万藏代收，两原告不存在可继承的合同权利；12.《收条》，拟证明被告为办理涉案房地产权属证书所付出的部分费用，同时证明，因简某一直拒绝支付涉案房地产余款等费用，导致张悦宁、梁敏兰须额外支付迟延办证的费用，可见简某本人已明确放弃购买涉案房地产，即使本案的涉案合同成立亦已事实解除。简艳丹、简飞洪对上述证据发表质证意见称：对证据1的真实性予以确认，但认为与本案没有关联性；对证据2、3的形式真实性确认，但认为与本案没有关联性；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据5三性均无异议，但认为简某一直未能取得涉案房屋产权的根本原因在于被告没有主动履行其出卖人的义务；对证据6，相信是真实的，但是该证据不能证明被告的主张，该规章是在简某与被告建立了买卖合同关系之后才颁布的，不具有溯及力；对证据7，相信是真实的，但恰恰说明了被告故意不积极履行合同义务的违约故意；对证据8、9、10，原告认为与本案没有关联性，不能证明被告主张；对证据11的真实性确认，但不能证明被告主张；对证据12的三性均不予认可。在庭审过程中，两原告称剩余15万元房款是银行按揭支付，但由于原来的开发商广州恒洲建设有限公司破产，所以向银行贷款的手续办不了，后来15万元是以现金方式支付给两被告，但并无证据证明。2019年，张悦宁、梁敏兰向广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）提起返还原物纠纷，请求：1.李万藏停止侵占涉案房屋并马上搬离涉案房屋；2.李万藏赔偿因其非法侵占张悦宁、梁敏兰房屋期间的房屋使用费。海珠法院经审查认为：张悦宁、梁敏兰虽然持有涉案房屋的《不动产权证书》，但在取得该证书前，张悦宁已将涉案房屋出售给简某并收取了简某房款和将涉案房屋交付给简某，李万藏经简某同意而入住涉案房屋，现无证据证明张悦宁与简某之间就涉案房屋的买卖合同已解除。故张悦宁、梁敏兰以张悦宁曾经涉案房屋借予简某居住为由要求李万藏搬迁和赔偿房屋使用费，缺乏依据。综上，海珠法院于2020年3月27日作出（2019）粤0105民初11639号民事判决书，驳回张悦宁、梁敏兰的全部诉讼请求。判后，张悦宁、梁敏兰不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州中院认为：“关于张悦宁、梁敏兰与简某是否存在房屋买卖合同关系的问题。虽然张悦宁、梁敏兰、简某并无就涉案房屋签订书面的买卖合同，但根据张悦宁2006年2月10日出具的《收据》的记载、涉案房屋已交付简某使用的事实以及梁敏兰关于其在2012年曾通知简某办证等陈述来看，一审法院认定张悦宁已将涉案房屋出售给简某，并无不当，本院予以认同。关于张悦宁与简某之间就涉案房屋的买卖合同有无解除的问题。张悦宁、梁敏兰为证明与简某之间的房屋买卖合同已经解除，提供了其二人向开发商支付剩余购房款以及梁敏兰转账3万元给李万藏的付款凭证等证据，但是上述证据仅能证明张悦宁、梁敏兰履行其二人与开发商之间的房屋买卖合同项下的义务以及向李万藏转款3万元的事实，上述证据以及涉案房屋登记在张悦宁、梁敏兰名下的事实均不能推定出简某拒绝继续履行合同，张悦宁已经与简某解除合同并向简某退还购房款的唯一结论，张悦宁、梁敏兰关于与简某之间的房屋买卖关系在2012年达成初步解除意向，于2014年实际解除的主张，依据不足，本院对此不予采信。据上，在无充分证据证明张悦宁与简某之间就涉案房屋的买卖合同解除之前，简某基于房屋买卖合同关系占有、使用涉案房屋，具有合法的理据。”综上，广州中院于2020年7月29日作出（2020）粤01民终13917号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：因简某生前为加拿大公民，故其与张悦宁、梁敏兰之间的房屋买卖合同纠纷应属涉外房屋买卖合同纠纷，应按照涉外民商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，因简某与张悦宁、梁敏兰之间并未就涉案合同选择适用法律，而合同履行地、标的物所在地等均在我国境内，故依据“最密切联系原则”，简某与张悦宁、梁敏兰之间的房屋买卖合同关系应适用我国法律作为处理案件的准据法。关于简某与张悦宁、梁敏兰之前的买卖合同关系的问题。简某与张悦宁、梁敏兰之间虽未就涉案房屋签订房屋买卖合同，但根据张悦宁于2006年2月10日出具的《收据》、两原告提交的有线电视开户证、电信业务登记单、有线电视用户登记表及有线电视收费发票等证据以及双方在庭审中的陈述，足以证明简某与张悦宁、梁敏兰之间存在房屋买卖合同关系且已将涉案房屋交付给简某使用。现张悦宁、梁敏兰主张简某拒绝继续履行合同，张悦宁、梁敏兰已经与简某解除合同并向简某退还购房款，但并未提供充分证据予以证明，本院对张悦宁、梁敏兰该项主张不予采纳。简某与张悦宁、梁敏兰之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉按照合同约定履行。买卖合同是一个双务合同，转移标的物所有权是出卖方的合同义务，支付价款是买受方的义务，但在交易过程中合同双方并未约定出卖方转移所有权的义务与买受方支付价款义务的先后履行顺序，故任何一方均得以对方未履行合同义务而行使同时履行抗辩权，拒绝履行己方义务。本案中简某及其继承人在未提供证据证明其已付清房款的情况下，张悦宁、梁敏兰可以行使同时履行抗辩权，拒绝在简艳丹、简飞洪付清剩余房款及相应款项前履行己方转移所有权的义务。故本案中简艳丹、简飞洪在未付清购房款的情形下要求张悦宁、梁敏兰协助办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、确认被告张悦宁、梁敏兰与简国强之间关于广州市海珠区进贤大街5号508房的房屋买卖关系合法有效；二、驳回原告简艳丹、简飞洪的其他诉讼请求。本案受理费22800元及保全费5000元，由原告简艳丹、简飞洪负担受理费20520元及保全费5000元，被告张悦宁、梁敏兰负担受理费2280元。如不服本判决，原告简艳丹、简飞洪可在判决书送达之日起三十日内，被告张悦宁、梁敏兰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘洁珺人民陪审员  陈志成人民陪审员  谢豫玉二〇二〇年十一月三十日法官 助理  刘 敏书 记 员  陈益融