辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初10544号原告（案外人）：赵宝库，男，1988年3月8日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：赵作学（系原告赵宝库父亲），住黑龙江省嫩江县。被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路12号，统一社会信用代码：912100008175814019。负责人：张辉谊，该行行长。委托诉讼代理人：郭斐，辽宁联胜律师事务所律师。被告（被执行人）：王帅，男，1980年10月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告赵宝库与被告招商银行股份有限公司沈阳分行（以下称招行沈阳分行）、王帅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵宝库委托诉讼代理人赵作学、被告招行沈阳分行委托诉讼代理人郭斐到庭参加诉讼。被告王帅经公告送达，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告赵宝库向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对（2018）辽0102民初15646号民事判决书的执行；2.请求法院在查清事实的基础上判决原告对沈阳市铁西区的房产不采取腾房措施，在原告租赁期内不予拍卖，原告对该房屋享有足以阻止执行的实体权利，租赁至2021年9月20日，租金9,600元；3.请求法院判令二被告承担本案权利诉讼费。事实与理由：原告与二被告执行异议一案由沈阳市和平区人民法院执行裁定书认定（案号为（2020）辽0102执异418号）：案外人赵宝库主张对案涉房产的租赁权，但其仅出具了收条，并未出具转账凭证等证据，无法证明其已经缴纳案涉房产的租金至2020年9月，且案外人依亦未出具证据证明在本院查封前已占有使用案涉房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条的规定，裁定驳回案外人赵宝库的申请，该裁定是错误的。原告于2018年9月20日与被告王帅签订为期五年的《房屋租赁协议》，并于合同签订的同时向被告王帅现金方式支付两年租金19,200元和水电费押金400元，并由被告王帅出具收条，另支付押金2,000元整。合同及收条是被告王帅亲笔签字，签订合同的当时被告王帅即将房屋交付给原告使用，原告于当日即开始占用使用该租赁房屋并对该房屋进行了装修，在原告实际签订合同并占用使用该房屋时被告招商银行股份有限公司沈阳分行并未对该房屋采取保全措施，法院亦未对该房屋采取查封措施。综上，原告的所述事实清楚，证据确实充分，原告对本案所涉标的物房屋享有使用权，且原告对执行标的物的该房屋享有足以阻止执行的实体权利。现原告根据《中华人民共和国诉讼法》等相关规定，请求法院切实维护原告合法权益，支持原告的诉讼请求。被告招行沈阳分行辩称，原告赵宝库对被执行标的位于沈阳市铁西区的房产，不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其诉讼请求。答辩人与王帅于2013年7月19日签订个人授信及担保协议、个人贷款周转协议书，王帅以位于沈阳市铁西区的房产进行抵押担保，于2013年7月31日办理了抵押权登记，因王帅逾期还款，经沈阳市和平区人民法院判决，答辩人对抵押房产享有优先受偿权。原告诉称，其于2018年9月20日与王帅签订了房屋租赁协议，双方的租赁关系晚于抵押登记设立时间，根据《物权法》第190条之规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《担保法》解释第63条之规定，如王帅未告知原告，其承租房产已抵押，对给承租人赵宝库造成的损失承担赔偿责任，与答辩人无关，更不能因此阻碍答辩人实现抵押权，原告诉称其已交纳涉案房产的租金至2020年9月，即便不考虑其诉称事实的真实性，目前原告占用该房屋也为无理占用，应当立即腾空。原告所述的以月租金800元承租涉案房产，其租金明显低于市场价，该房产租赁的市场价在2,500元到3,500元左右。在答辩人与王帅的金融借款合同纠纷过程中，王帅明确表示过抵押房产目前闲置。据此，原告赵宝库作为案外人与被执行人王帅有恶意串通嫌疑，通过执行异议、执行异议之诉，妨害执行的行为。根据《民诉法》第113条及《民诉法》解释第315条之规定，人民法院应当根据情节轻重对原告及王帅处以罚款拘留，情节严重构成犯罪的应当追究刑事责任。若原告不立即腾空，并向法院执行局交付涉案房屋，继续妨害执行。答辩人将申请法院依照上述法律追究原告赵宝库的法律责任。综上，依据民诉法解释第312条之规定，赵宝库作为案外人，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其诉讼请求。被告王帅未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，案涉房产位于沈阳市铁西区，建筑面积121.49平方米，登记于被告王帅名下，该房产于2013年7月31日设立最高额抵押权登记，他项权利人为被告招行沈阳分行。招行沈阳分行与王帅金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月17日作出（2018）辽0102民初15646号民事判决书，判决：“一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告王帅于2013年7月19日签订的《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》；二、被告王帅于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金906,214.53元，利息、罚息、复息合计26,321.28元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2018年9月26日），并自2018年9月27日起，按《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》约定的计息办法给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复息至本判决实际清偿之日止；三、若被告王帅逾期给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告招商银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告王帅名下位于沈阳市铁西区，建筑面积121.49平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权。”在案件审理过程中，本院于2018年11月6日查封了被告王帅名下的案涉房产。原告赵宝库向本院提出执行异议，本院经审查，于2020年6月4日作出（2020）辽0102执异418号执行裁定书，裁定驳回案外人赵宝库的异议请求。现原告不服上述执行裁定，作为案涉房屋承租人向本院提出案外人执行异议之诉。庭审中，原告举证《房屋租赁协议》一份，记载：出租方为王帅，承租方为赵宝库，出租日期自2018年9月20日至2024年9月19日，月租金800元。落款日期为2018年9月20日。原告另举证《收条》一份，记载：“已收到赵宝库房租19,600元整。（2018年9月20日-2020年9月19日）”落款人为王帅签名，落款时间为2018年9月20日。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告王帅经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告招行沈阳分行提供的证据结合其当庭陈述意见，对本案事实予以认定。首先，根据《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，原告主张案涉房屋出租给自己的时间为2018年9月20日，被告招行沈阳分行设立抵押权的时间为2013年7月31日，属于《物权法》规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”由此，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封诉争房产之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。原告主张其自2018年9月20日起占有案涉房屋，其应当承担相应的举证责任，但是，原告提供的证据不足以证明在法院查封案涉房屋之前，其已实际占有使用案涉房屋。而且，原告自认交纳租金至2020年9月19日，虽其主张租赁期限至2024年9月19日，但其未审查案涉房产已抵押登记在招行沈阳分行名下的事实，与王帅签订租赁合同，亦理应承担由此产生的法律风险，赵宝库租赁案涉房屋所产生的其他问题应与王帅另行协商解决。综上，原告主张的租赁权在本案中不具有阻却执行的效力。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：驳回原告赵宝库的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵宝库负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘 凤人民陪审员  王淑娟人民陪审员  赵淑媛二〇二〇年十一月十六日法官助理姜立娟书记员张锐妍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。