重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初14001号原告（反诉被告）：唐梨，男，1976年1月14日出生，汉族，住重庆市合川区。原告（反诉被告）：江北区小利副食店，经营场所重庆市江北区建新西路130号，统一社会信用代码92500105MA5YH4KG9P。经营者：唐梨，基本情况同上。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：赖凡，重庆钜沃律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨红秀，女，1971年9月18日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王闯，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。第三人：重庆市江北区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市江北区金港新区16号主楼10楼，统一社会信用代码11500105MB17666494。法定代表人：林立，主任。委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。原告（反诉被告）唐梨、江北区小利副食店（以下简称小利副食店）与被告（反诉原告）杨红秀、第三人重庆市江北区住房和城乡建设委员会（以下简称江北区住建委）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐梨，并作为小利副食店经营者，及其委托诉讼代理人赖凡，被告（反诉原告）杨红秀及其委托诉讼代理人王闯、吴俊逸，第三人江北区住建委的委托诉讼代理人王朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐梨、小利副食店向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付停产停业损失补偿228634元，2.装饰装修附属物补偿50930元，3.搬迁费4299.9元，4.返还2019年12月5日至2020年4月19日期间的租金27000元。事实和理由：原告从2015年10月20日起承租被告位于重庆市江北区建新西路130号的房屋用于超市经营，并于承租期间对房屋进行了装饰装修。2019年12月5日，重庆市江北区人民政府发布房屋征收公告，原告承租房屋在征收范围内，后被告用原告营业执照领取了停产停业损失补偿、装饰装修补偿等。原告是因征收行为造成停产停业损失的经营人，理应获得部分前述补偿款，但与被告协商未果。此外，因房屋被征收，从征收公告发布之日起，被告即不再享有收取房租的权利，但原告迫于被告压力，仍支付了2019年12月5日至2020年4月19日期间的租金27000元，被告亦应返还。被告杨红秀辩称，1.原、被告签订的租赁合同约定如遇国家拆迁，双方均不属于违约，原告自行拆走，互不补偿，现原告主张给付违反合同约定。2.至今因原告违法占用被拆迁房屋，导致被告不能向征收单位交付房屋，故被告尚未收到装修装饰补偿费、停业停产损失等费用，原告要求被告支付相关费用无事实依据。3.根据租赁合同约定，原告应按月向被告交付租金，虽然案涉房屋被征收，但并不必然免除原告占有使用该房屋而应支付相应的租金和房屋占用费，否则会因其行为产生不当得利。反诉原告杨红秀向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告唐梨签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月24日解除并终止履行；2.判令二反诉被告搬离承租房屋并返还该房屋；3.支付从2020年4月20日起至还房时止，参照月租金6000元标准计算的房屋占用费；4.赔偿从2020年3月6日起至还房时止，以6351005.22元为基数，按每日万分之三计算的损失。事实和理由：双方合同约定遇国家拆迁，合同终止履行，互不补偿。2019年12月5日，出租房屋被纳入征收范围，合同已无法继续履行，反诉原告因此通知反诉被告搬离，但被告拒不搬迁。反诉被告唐梨、小利副食店辩称，1.双方签订的合同期限为5年，现合同尚在有效期内，反诉原告不具有单方解除权，租金也交至2020年4月19日，其要求确认合同于2020年2月24日解除没有事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，政府征收决定发出即生效，所以2019年12月5日发出公告时，反诉原告不再享有案涉房屋的所有权，也不再是收取租金和要求搬迁的合法主体。2.有关拆迁的约定，仅是对合同履行不能的权利义务的约定，对政府的补偿分配并未作出约定。3.反诉原告主张损失的依据是以其与政府签订的补偿协议中关于交房违约金的约定，该约定并不适用于本案。第三人江北区住建委述称，根据补偿条例的相关规定，第三人只是与被征收人签订协议、进行补偿。根据补偿协议，征收补偿总金额为7271718.56元，主要包括有证房屋补偿费6325952.3元，该部分费用已经支付，基于被告并未于2020年2月24日前向征收单位交付房屋，故尚未支付剩余部分费用。本院经审理认定事实如下：杨红秀系重庆市江北区建新西路130号房屋所有权人，该房屋属于商业服务用房，建筑面积143.33平方米。2015年10月20日，杨红秀与唐梨签订《房屋租赁合同》约定：唐梨承租前述房屋，租期从2015年10月20日起至2020年10月19日止，月租金标准为6000元，并约定若遇不可抗力原因，如国家拆迁、地震等，双方均不属于违约，唐梨自行拆走，互不补偿。此后，双方按约履行。唐梨承租房屋后，将房屋除地板砖外进行了翻新装修及维修，于2015年12月10日支付完毕装修、维修费用50930元。唐梨承租房屋用于经营生活超市，并办理经营者为唐梨的小利副食店个体工商户营业执照。2019年12月5日，重庆市江北区人民政府发布征收公告，案涉房屋处于被征收范围之内。当月20日，杨红秀与江北区住建委签订房屋征收货币补偿协议书，约定补偿费包括产权补偿费6350952.3元、停产停业损失补偿费381057.14元、装饰装修补偿费45865.6元、搬迁费4299.9元等，并约定杨红秀应于2020年2月24日前交房，逾期按江北区住建委已付款的每日万分之三承担违约金。前述补偿费中，停产停业损失补偿系根据房屋产权证和小利副食店的证照进行补偿。2020年1月22日，江北区住建委向杨红秀支付产权补偿款6351005.22元，余款因房屋未交付，故尚未支付。2020年2月24日，杨红秀书面通知唐梨租赁合同终止履行，并要求交还房屋，但因双方对补偿款分配产生争议，唐利未腾交房屋。另查明，唐梨支付房屋租金或占有使用费至2020年4月19日止。以上事实，有不动产登记信息查询结果表、《房屋租赁合同》、装修合同、收条、个体工商户营业执照、房屋征收公告、房屋征收货币补偿协议书、银行交易明细、通知书、微信聊天记录，以及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证。本院认为，杨红秀与唐梨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点一是租赁合同约定的遇拆迁，双方互不补偿，是否包括停产停业损失等费用，二是租赁合同是否已经解除及解除时间，三是合同解除后的权利义务之界定，四是杨红秀是否存在逾期腾房损失。关于争议焦点一，《房屋租赁合同》约定若遇不可抗力原因，如拆迁，双方均不属于违约，唐梨自行拆走，互不补偿。该约定是当事人之间就合同履行不能而产生的权利义务处理原则，即彼此之间不承担违约责任及补偿。但本案争议的是合同之外因政府补偿的分配问题，对此合同并无约定，故应当根据客观情况和公平原则予以确定。需要说明的是，根据合同相对性原则，因《房屋租赁合同》是杨红秀与唐梨签订，小利副食店并非合同当事人，故针对本诉诉讼请求和反诉诉讼请求，权利义务的享有者或承担者，均为唐梨和杨红秀，而不包括小利副食店。停产停业损失补偿费，征收不仅使承租人不能继续经营造成营业损失，亦使产权人或出租人难以再利用商业用房产生收益而产生损失。对停产停业损失，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定：“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑。（二）具有合法、有效的营业执照、税务登记证。（三）因征收房屋造成了停产停业损失。但法律法规和政策另有规定的除外。”因案涉房屋的停产停业损失费源自产权证和小利副食店的证照，故停产停业损失补偿费381057.14元应由唐梨和杨红秀平均分得。装饰装修补偿费45865.6元，因唐梨承租房屋后进行了主要的装修及维修，故该部分费用，唐梨应分得80%。搬迁费4299.9元，因搬迁费是对被征收房屋搬迁人给予的补偿，而唐梨是实际搬迁人，故此款应由唐梨取得。上述补偿，虽然杨红秀尚未实际取得，但已属必然产生的费用，为彻底解决纠纷，故对唐梨的给付请求，本院予以支持。关于争议焦点二，合同对遇拆迁，唐梨自行拆走的约定，性质属于附解除条件的合同。征收公告发布之初，唐梨不一定知晓，但杨红秀于2020年2月24日书面通知因拆迁而终止合同履行时，唐梨已知悉，故对杨红秀请求确认合同于是日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三，虽然《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”但该规定是针对因特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定，而根据租赁合同产生的债权、债务关系并不必然依附于所有权，故对唐梨要求返还其已付租金的请求，以及杨红秀无权再收取房屋占有使用费的抗辩，本院不予支持。唐梨仍负有向杨红秀返还房屋，并支付合同解除后，参照租金标准确定的房屋占有使用费的义务。关于争议焦点四，杨红秀基于其与江北区住建委关于每日万分之三的约定，要求唐梨赔偿损失，因该损失尚未发生，且即使发生，亦不排除杨红秀另行主张权利，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条第一款、第九十七条规定，判决如下：被告杨红秀于本判决生效后五日内支付原告唐梨停产停业损失补偿费190528.57元、装饰装修补偿费36692.48元、搬迁费4299.9元；驳回原告唐梨的其他诉讼请求；驳回原告江北区小利副食店的诉讼请求；确认反诉原告杨红秀与反诉被告唐梨签订的《房屋租赁合同》于2020年2月24日解除并终止履行；反诉被告唐梨于本判决生效后五日内将重庆市江北区建新西路130号房屋腾空交还给反诉原告杨红秀；反诉被告唐梨于本判决生效后五日内给付反诉原告杨红秀从2020年4月20日起至还房时止，按每月6000元计算的房屋占有使用费；驳回反诉原告杨红秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3266.5元，由原告唐梨负担1098.71元，被告杨红秀负担2167.79元；反诉案件受理费3350元，由反诉原告杨红秀与反诉被告唐梨各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年十一月十七日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇