山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0402民初5220号 原告(案外人)：李利刚，男，1978年4月12日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：武广法，山东诺诚律师事务所律师。 被告(申请执行人)：枣庄银行股份有限公司华山路支行，住所地：枣庄市市中区华山路58号。 法定代表人：王玉宽，职务：行长。 统一社会信用代码：913704006619626962。 委托诉讼代理人：叶皓，本单位职工。 被告(被申请执行人)：李刚，男，1975年7月2日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 被告(被申请人执行人)：董平，女，1975年1月1日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：李刚，男，1975年7月2日出生，汉族，住枣庄市薛城区，系董平丈夫。 原告李利刚与被告枣庄银行股份有限公司华山路支行、李刚、董平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李利刚的委托诉讼代理人、被告枣庄银行股份有限公司华山路支行的委托诉讼代理人、被告董平的委托代理人即被告李刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，法院不得执行位于枣庄市薛城区自建无证面积714.04平方米的房屋(房屋价值1720000元)。事实与理由：2016年8月3日，枣庄市市中区人民法院(2016)鲁0402民初2005号民事裁定书对被告李刚、董平名下位于枣庄市薛城区1号房、5号楼5号房1户、5号楼9号房的房屋进行查封，并于2017年1月3日作出(2016)鲁0402民初2005号民事判决书。2020年4月21日枣庄市市中区人民法院对薛城区顺河路福临花园5号楼1号房、5号楼5号房1户、5号楼9号房公告拟拍卖该房产。2020年7月，原告对执行标的枣庄市薛城区自建无证面积714.04平方米的房屋提出书面异议。枣庄市市中区人民法院于2020年8月6日作出(2020)鲁0402执异155号执行异议裁定：驳回异议人李刚的异议。原告认为，原告就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行。具体理由如下：一、执行法院未遵循最高院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对案件进行听证，导致原告未能及时向法院提供证据。根据最高院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案中，原告在执行异议申请书已表明其在法院查封薛城区产前已对5号楼自建无证房合法占有。此情形完全符合上述法律规定，然一审法院既未组织听证，也未要求当事人提供证据，径直进行书面审查，导致原告合法权益受到侵害。二、执行法院查封和委托评估的标的不包括薛城区顺河路福临花园5号楼自建无证房，而评估机构却超出查封和委托评估的范围出具评估报告。根据山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具的司法询价报告书所载明的内容(执行法院的委托书)，执行法院委托进行评估的房产为“被执行人李刚名下的薛城区顺河路福临花园5号楼1号房、5号楼5号房1户、5号楼9号三处房产”。也就是说无论申请执行人枣庄银行股份有限公司华山路支行还是执行法院均认为，查封、拍卖和执行的标的仅为该三处有证房产。而山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具的评估报告却为“5号楼1号房、5号楼5号房1户、5号楼9号、自建无证房”四处房产。该评估报告的做出导致属于原告所有的自建无证房被错误执行。三、原告认为在执行法院2016年8月3日查封前原告(案外人)以房抵债方式支付房款且占有5号楼自建无证房，非自身原因未过户，应参照适用《执行异议规定》排除强制执行。1.涉案房屋的买卖协议真实有效。2012年至2014年期间，被告李刚、董平因生产经营需要，多次向原告借款共计1720000元。后借款到期，李刚、董平未能偿还借款。双方于2015年6月1日签订房屋买卖协议，将位于枣庄市薛城区自建无证面积714.04平方米的房屋以1720000元出售给原告。该行为足以证明原告与李刚、董平之间达成房屋买卖的合意及买卖合同的真实性。2.案涉房屋的价款是已全部支付。原告提交相关证据能证明与李刚、董平之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示，双方之间为代物清偿。即债权人受领他种给付，以代替原定给付，以使债之关系消灭。3.关于案涉房屋在人民法院查封之前已被合法占有的问题。原告可提供证据证实，在原告取得涉案标的后即将该房屋出租给他人经营宾馆业务使用至今。在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告的实际控制之下。原告基于抵债协议、房屋买卖协议对案涉房屋的占有为合法占有。4.关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋属自建无证房，无法办理房屋权属登记。非因买受人(即原告)自身原因，买受人对此没有过错。综上，请求法院依法查明案件事实，做出不得执行位于枣庄市薛城区自建无证面积714.04平方米的房屋的判决，以切实维护原告的合法权益。 被告枣庄银行股份有限公司华山路支行辩称，法院判决包括裁决没有错误，请求法院依法执行，驳回原告的诉讼请求，维护我方的合法权益。 被告李刚、董平辩称，被告李刚欠原告李利刚钱，但无力偿还，房子交给原告李利刚了，给银行抵押的那三套没有关系，也给原告李利刚写了买卖协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月3日，枣庄市市中区人民法院(2016)鲁0402民初2005号民事裁定书对被告李刚、董平名下位于枣庄市薛城区1号房、5号楼5号房1户、5号楼9号房的房屋进行查封，并于2017年1月3日作出(2016)鲁0402民初2005号民事判决书。后枣庄银行股份有限公司华山路支行申请强制执行，枣庄市市中区人民法院对薛城区顺河路福临花园5号楼1号房、5号楼5号房1户、5号楼9号房以及存在的自建无证房进行评估（有两次评估报告为证）。2020年7月，原告对执行标的枣庄市薛城区自建无证房屋提出书面异议，枣庄市市中区人民法院于2020年8月6日作出(2020)鲁0402执异155号执行异议裁定：驳回异议人的异议。 原告庭审中提交2015年6月1日与被告签订的房屋买卖协议，约定被告李刚、董平将坐落在枣庄市薛城区顺河路南段的房屋，建筑面积约700平方米，其中1、2、3、4层装修。房屋总价款为172万元，该房款的付款方式为合同签订后一次性支付172万元，被告李刚、董平配合提供办理过户手续（将与开发商签订的合同原件一份交给原告李利刚）。同日双方签订房屋买卖（兑账）补充协议，内容为被告李刚、董平因生产经营需要，2012年至2015年期间多次向原告借款共计172万元（月息1.5分、2.5分），按月付息有借条及汇款凭证，后期原告多次催要偿还本金未果，经双方友好协商，现将沿河荣神商务宾馆（后方无证房1、2、3、4层约700平方米）开门朝向东，作价172万元整出售给原告，债务两清，永不反悔。对于协议，被告枣庄银行股份有限公司华山路支行认为没有经过公证、公示，体现不出房屋的归属权。被告李刚、董平对协议予以认可，认为房屋已经抵账给原告。 关于借款，原告提交六张借条，其中有一张出借人人为原告的父亲，有五张有董某在借款人处签字，原告还陈述由于与被告李刚为亲戚关系，当时有给的现金，借条有签订的晚的日期，有的给完钱事后打的条，其中有先扣的利息，又付的借款。原告提交2013年至2014年与董某的银行流水，说明共借给原告李刚2291200元，因为边借边还最后尚欠172万元，并证明已经支付购房款的事实。被告枣庄银行股份有限公司华山路支行认为借款借条中写的是现金，有一张出借人不是原告，银行流水与借据不一致。被告李刚、董平对借款人可。 对于房屋的占有情况，原告提交荣神宾馆后四层自2015年6月5日至2023年租赁给案外人姚苗苗，并说明自2015年至2018年的房租交付的现金，2019年房租为转账，并提交与姚苗苗的2019年的银行转账。被告枣庄银行股份有限公司华山路支行提出荣神宾馆的实际经营人、营业执照、特种营业许可均是被告李刚的名。被告李刚对原告的证据没有异议，并说明名称是被告李刚，但是房屋租赁出去，不是被告李刚经营。 原告申请证人董某出庭作证，证人陈述被告李刚是证人的姐夫，2012年至2017年证人在被告李刚处干出纳，为了方便资金都是用证人董某的银行账户，借条中其签字是真实，被告李刚借原告李利刚款项多次，后偿还不上将顺河路宾馆没有房产证的房子抵账给李利刚了。荣神商务宾馆一直是被告李刚的，现在租给别人经营了。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。通过原、被告陈述以及执行过程中评估报告的照片可以看出，本案涉及的标的为位于荣神商务宾馆的房屋，宾馆房屋有有证房屋及被告李刚的自建的无证房屋，有证房屋及无证自建房屋为一体，均被作为荣神商务宾馆的经营房使用，被告李刚陈述此宾馆自2010年一直处于经营状态。原告认为对荣神商务宾馆的后方无证房1、2、3、4层享有所有权，原告提交与被告李刚、董平签订房屋买卖合同、房屋买卖（兑账）补充协议，由于原告主张的标的为不动产，而不动产物权的转让以登记作为权利变更的公示要件，其双方房屋买卖协议中明确约定有被告李刚、董平配合协助办理过户手续（将与开发商签订的合同原件一份交给原告李利刚）的约定，而房屋买卖（兑账）补充协议中明确写明为无证房，其协议明显矛盾，原告自愿承受不能办理过户等没有产权证书不动产的相关法律风险。 对借款情况，原告提交的房屋买卖（兑账）补充协议中写明2012年至2015年期间多次借款共计172万元，借款数额明确为172万元，而庭审中原告提交的仅2013年至2014年之间的资金流水就有200余万元，且原告陈述借款有边借边情形，与房屋买卖（兑账）补充协议明显矛盾。补充协议中明确写明利息，按月付息，结算中并没有利息计算，也没有偿还数额的计算。原告提交借条六张，五张有案外人（证人）董某作为共同借款人，资金流水是均是原告与证人董某之间的流水，其中一张借条是原告父亲的作为出借人的借款，被告李刚陈述证人董某为担保人，在场时就签字了，在被告李刚没有偿还能力的情况下，被告并未向董某要求权利，明显不符合常理。 对于房屋的占有使用情况，原告主张自取得房屋后就租赁给案外人姚苗苗，而自2015年至2018年的租金没有提交相关证据予以证明，其陈述支付的现金，而自2019年的原告主张房屋为每月交付且有银行转账记录。原告申请的证人董某陈述荣神商务宾馆一直为李刚的，现在李刚租给别人了，且荣神商务宾馆的注册信息经营户名称一直为被告李刚，因此原告主张自2015年6月后就占有使用房屋具有明显瑕疵。 综上，原告提交其证据不足以证明其对执行标的享有合法的占有、使用权益，应承担举证不能的法律责任，其享有的相关权利不能对抗执行，应驳回原告的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告李利刚的诉讼请求。 案件受理费20280元，由原告李利刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  孙中胜 人民陪审员  刘 波 人民陪审员  杨绍兰 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  赵秀美