广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4995号原告：伍兆熹，男，1944年12月14日出生，香港特别行政区居民，现居香港特别行政区。委托诉讼代理人：区肖冰、张婷婷，广东金卓越律师事务所律师。被告：黄于雄，男，1960年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄标、王征旺，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州健晖餐饮服务有限公司，住所广州市海珠区凤和康乐西约新区二横巷18号首层1号。法定代表人：吴怡玲。原告伍兆熹诉被告黄于雄，第三人广州健晖餐饮服务有限公司物权保护纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张婷婷，被告的委托诉讼代理人王征旺到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告归还广州市海珠区XX镇XX乡XX区XX巷X号房屋；2.判令被告向原告归还自2012年7月至2018年11月出租广州市海珠区XX镇XX乡XX区XX巷X号房屋的租金（按每月3万元计算，该租租金标准为原告根据市场价自行估算）。事实和理由：原被告双方原为朋友关系。2010年7月21日，原告委托被告代理出租广州市海珠区XX镇XX新区XX巷X号房,并签署了委托书。涉案房屋建筑面积420平方米，共三层。被告在得到原告的授权后，将涉案房屋出租。因原告身体原因常居香港，出租事宜由被告管理。目前租户名为康业染料及广州健晖餐饮服务有限公司。一直以来，被告未向原告支付过任何收益。2012年6月8日，原告在广州市海珠区公证处进行公证撤销对被告的授权【公证书号(2012)粤广海珠第11742号】。2012年6月20日上午，广州市广州公证处公证员张某1、公证处工作人员何某以及原告的委托代理人李慧珍在涉案房屋处送达了《撤销委托通知函》。该通知撤销授权的行为由广州市公证处进行了证据保全。根据上述事实，被告在2012年6月20日已无权对涉案房屋进行处分或收益，涉案房屋的权利应由原告自主行使。但被告置撤销委托公告于不顾，继续出租房屋并收取租金。之后，原告多次向被告提出交还涉案房屋和租金的要求，但被告予以拒绝。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.被告在2012年4月起并未占有涉案房屋，也没有与任何租客签订租赁合同并收取租金，至今被告也未到涉案房屋进行任何活动，原告要求被告归还房屋没有事实和法律依据。且根据合同法规定，原告从2012年6月单方终止被告的委托授权，被告也未进行相应的管理；2.被告多次联系原告，但因原告生意破产，拖欠多人的借款，一直是失踪状态，被告无法找到原告本人和代理人，也没有相应的代理人联系被告进行沟通，被告在2012年5月到原告当时经营的广州花雅士手袋制品有限公司（以下简称花雅士公司）寻找原告要求终结委托事项，但已人去楼空。后该公司员工告知被告，涉案房屋已于2007年以以物抵债的方式抵偿给广州市白云区人和镇农村合作基金会清算工作组（以下简称人和基金会清算工作组），已偿还花雅士公司对该基金会的欠款。被告找到人和基金会清算工作组，人和基金会清算工作组将以物抵债协议的原件借给被告作为证据，证明原告是无权处置涉案房屋的事实，原告并非是本案适格的原告；该以物抵债协议书依据的（2002）云初字第716号生效判决。2010年，由于涉案房屋发生火灾涉及诉讼，所以原告才办理公证委托，委托被告处理诉讼事宜及聘请律师。被告在2012年5月知道原告无权处置涉案房屋后，被告就没有再继续对房屋进行管理，被告从2012年5月至今都没有去过涉案房屋也没有收取任何租金。请求驳回原告的全部诉请。第三人无作陈述。经审理查明：2010年7月21日，原告签署委托书【经广州市海珠公证处（2010）粤穗海证民字第5924号公证书公证】，其中记载：伍兆熹是坐落在广州市海珠区XX区XX巷X号权属人，现委托黄于雄为合法代理人，代表本人对该房产进行日常管理（包括使用、维修、养护等），代为放租、出租、办理相关租赁手续及收取租金，处理因该房产所引起的一切法律纠纷，包括仲裁、诉讼、申请执行等。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.自广州市房地产档案馆调取的农村（墟镇）宅基地使用证存根一张，其中记载，XX区XX巷X号的宅基地使用人为原告，为3.5层混合结构，建筑面积420平方米，发证时间1988年1月5日，该存根底部加盖有注明“所复印文件只反映宅基地证档案形成时的情况”的印章。2.（2012）粤广广州第054607号《公证书》，其中记载：申请人伍兆熹的委托代理人李惠珍为保护申请人的合法权益，向我处申请对其向广州市海珠区XX镇XX区XX巷X号的租户送达通知书的行为及过程进行保全证据。根据《中华人民共和国公证法》的规定，公证员张某2工作人员何某以及申请人的委托代理人李惠珍，于2012年6月20日上午11时到广州市海珠区康乐西约18-2,李惠珍分别向该房屋首层“嘉鑫烫钻”及“康业染料”两个铺面内自称系经营者姓陈的男性，均送达了《撤销委托通知函》及《公证书》一份。随后，李惠珍在上述两个铺面中间张贴了《撤销委托通知函》及《公证书》。公证员对房屋外观及现场环境进行拍照等。其中，上述《撤销委托通知函》载明：本律师接受伍兆熹委托，就其撤销黄于雄授权委托一事向各承租户发出通知函，伍兆熹是广州市海珠区XX区XX巷X号宅基地的权利人，其曾在2010年7月21日委托黄于雄代理其办理出租上述房屋事宜……现伍兆熹已于2012年6月8日办妥上述委托的撤销手续……即，自2012年6月8日起，黄于雄对其房屋不能再行使任何委托权利，包括但不限于日常管理、出租、收取租金等有关事项，伍兆熹房屋的有关权利由其本人自主行使。请各承租户自收到本通知之日起，尽快就租赁合同的签订和2012年7月租金的支付等相关问题和本律师联系等。3.原告于2012年6月8日签署的《撤销委托声明书》【经广州市海珠区公证处（2012）粤广海珠第11742号公证书公证】，其中记载：我于2010年7月21日在广州市海珠区公证处办理了委托书公证，公证书编号为（2010）粤穗海证民字第5924号。现我决定撤销上述委托书等。被告对证据1的关联性不予确认，认为该存根写明所复印文件只反映宅基地证档案形成的情况，无法反映现阶段情况，原告作为该宅基地使用人却无法提供原件，与常理不符，可以印证涉案房屋的宅基地证交给了人和基金会清算工作组的事实，但原告在出具委托书时隐瞒了该项事实。证据2、3由法院核实，被告保留追究原告在2012年解除委托前就涉案房屋火灾维修费用、赔偿租户的费用、律师费等费用的权利，被告在2012年4月后已经没有到涉案房屋，没有对涉案房屋进行管理，也没有收取任何租金。被告无法联系原告本人，被告不知道原告律师在2012年6月张贴了通知，原告也没有通知被告。被告为证明原告对房屋无处分权，向本院提交如下证据：1.人和基金会清算工作组（甲方）与花雅士公司（乙方）、原告（丙方）签订《以物抵债协议书》，其中记载：鉴于原甲乙双方的借款纠纷，经白云区法院作出的（2002）云法经初字第716号民事调解书，由乙方按调解书分期清付借款本金180万元及利息。期间，乙方偿还了2642元，现尚欠借款本金1797358元及利息。而甲方已就上述到期债权向广州市白云区人民法院申请强制执行……由于乙方无力偿还上述所有到期债务，且乙、丙方同意以位于广州市海珠区新滘镇凤和乡康乐西约新区十八巷1号（农村宅基地使用证：穗海字第三001463号）建筑面积435.26平方米的房屋所用权转让给甲方，以抵偿其所欠甲方的到期债务。而甲方亦同意以此种处理方式解决双方之间的债务纠纷。甲乙丙方经友好协商，根据我国的相关法律规定，现就上述以物抵债事宜达成协议条款如下：一、丙方以其合法拥有的上述所列的宅基地房屋（位于广州市海珠区XX镇XX区XX巷X号，农村宅基地使用证：穗海字第三001463号，建筑面积435.26平方米）所有权转让给甲方，以抵偿乙方所欠甲方的到期债务。二、由于截至2007年11月19日止，乙方共欠甲方到期债务本金1797358元及利息。甲乙双方同意,丙方将上述所列的房屋使用权，转让予甲方，以抵偿乙方全部债务。三、因甲方已就上述到期债务向广州市白云区人民法院申请了执行，所以上述房屋使用权交接手续均应在广州市白云区人民法院的主持下进行。三、在本协议第三条所述的房屋使用权转移手续完成并完整地交给甲方后，甲乙双方之间的债权债务就此结清。但若相关房屋使用权转移手续未能完成或未能完整地交给甲方，乙方仍应按原借款债务本金1797358元及利息无条件向甲方承担清偿责任等。2.花雅士公司的营业执照，其中记载该公司法定代表人为原告，公司类型为有限责任公司（台港澳法人独资），股东（发起人）为香港花雅士有限公司，成立日期为1992年9月28日等。原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。理由如下：原告本人坚持认为其在2007年期间没有签订该《以物抵债协议书》，且《以物抵债协议书》的本质是转让宅基地及地上建筑物的永久使用权，根据我国法律规定，宅基地使用权的购买主体只能是本集体经济组织成员，城镇居民不能购买农村住房和宅基地，人和基金会清算组并非集体经济组织成员，即使人和基金会清算工作组与原告签订了该协议变相转让宅基地及地上建筑物的使用权属于违法行为，该协议自始无效。此外，该协议书没有具体的签订日期，只标注了2007年签订，但自原告取得涉案宅基地使用权及合法建筑房屋开始至2010年委托给被告管理、出租前，涉案房屋一直由原告自己管理，原告从未将涉案宅基地及房屋的使用权交给人和基金会清算工作组，原告也至今没有收到人和基金会清算工作组对该宅基地及房屋提出任何的权利主张。即使三方确实签订了该协议，但根据该协议的第三、四条的约定，原告在无法完成对宅基地及房屋使用权的转移手续并将宅基地及房屋交给人和基金会清算工作组，导致花雅士公司仍然按照调解书的内容履行义务，与原告主张被告归还宅基地使用权无关。对证据2的真实性、关联性有异议，花雅士公司已于2013年被依法注销，原告曾任该公司的法定代表人，但并不是该公司的股东，该公司的股东是香港花雅士有限公司，香港花雅士有限公司的股东也不是原告，花雅士公司是独立的民事主体，依法应独立承担其经营过程中产生的一切民事权利和法律责任。就涉案房屋的交付及委托管理情况，被告陈述：原告是在涉案房屋发生火灾后委托被告对房屋进行管理的，因当时房屋已经烧毁，故不存在交付的需要。被告接受委托后，曾聘请律师代理因火灾产生的诉讼，为原告垫付修缮金、出租及管理房屋等。但自2012年7月，原告在涉案房屋张贴了撤销对被告委托的通知函后，租户就不再向被告支付租金，第三人也没有再向被告支付租金。此外，因为原告是香港人，且因生意失败负债累累，在原告撤销委托之后，被告无法与原告联系，所以没有进行房屋交接，被告不清楚租户现向何人交租。原告陈述：在双方办理完委托书的公证手续后，就将涉案房屋交付给被告。2018年4月原告委托律师向第三人发出律师函，要求其就涉案房屋的租赁事宜与原告沟通，但第三人表示一切由被告处理，第三人不理会原告的请求，故没有办理交接房屋事宜。本院认为：原告于2010年7月21日签署委托书，委托被告为其代理人，代表原告对涉案广州市海珠区XX区XX巷X号的宅基地房屋进行日常管理、放租、出租、办理相关租赁手续及收取租金，处理因该房产所引起的一切法律纠纷，包括仲裁、诉讼、申请执行等事宜，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十一条的规定，原、被告双方为委托合同关系。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告于2012年6月8日签署《撤销委托声明书》，并委托公证处于2012年6月20日向涉案房屋首层“嘉鑫烫钻”及“康业染料”两个铺面内的经营者送达了《撤销委托通知函》及《公证书》一份，公证人员还在涉案房屋两个铺面中间张贴了《撤销委托通知函》及《公证书》。而被告亦表示自原告在涉案房屋张贴了撤销对被告委托的通知函后，自2012年7月起租户不再向被告支付租金。可见，被告亦已知悉原告解除委托合同的意思表示，双方的委托合同至此解除。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告要求被告交还涉案房屋及归还2012年7月至2018年11月出租涉案房屋的租金，而本案现有证据并未能证实2012年7月后涉案房屋仍由被告管理出租及收取租金，被告对此亦予以否认，故原告上述诉讼请求缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告伍兆熹的诉讼请求。本案受理费25040元，由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告及第三人可在判决书送达之日起十五内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  钟翠芳人民陪审员  严雪颜二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  梁菁菁