贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0222民初6847号 原告：邵林强，男，1976年3月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。 委托诉讼代理人：黎挽，贵州景沛律师事务所律师，执业证号15202201810065224。 被告：石荣克，男，1989年8月16日出生，汉族，住贵州省盘州市。 委托诉讼代理人：李科，贵州善谋律师事务所律师，执业证号15202201810018376。 被告：林德彦，男，1961年4月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。 被告：盘州市永泰房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道杜鹃西路30米街，统一社会信用代码915202220760142497。 法定代表人：林德彦。 原告邵林强与被告石荣克、林德彦、盘州市永泰房地产开发有限公司（以下简称“永泰公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，经审理作出（2019）黔0222民初8744号民事判决，原告邵林强不服该判决，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院，贵州省六盘水市中级人民法院经审理作出（2020）黔02民终1349号民事裁定，撤销本院作出的（2019）黔0222民初8744号民事判决，将本案发回本院重新审理，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理，原告邵林强及其委托诉讼代理人黎挽，被告石荣克及其委托诉讼代理人李科到庭参加诉讼，被告林德彦、永泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 邵林强向本院提出诉讼请求：1.判决准许执行位于贵州省盘州市房屋（价值300000元）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年9月21日，盘州市人民法院作出（2018）黔0222民初4859号民事调解书，调解书协议为“一、由被告林德彦于2019年3月20日前偿还原告邵林强借款本息349496元；二、若被告林德彦未按上述协议履行支付义务，被告林德彦应向原告支付以借款本金325000元为基数按月利率2%自2018年9月21日起至全部款项清偿之日止的利息；三、被告永泰公司对被告林德彦的上述债务承担连带偿还责任。案件受理费5272元由被告林德彦、永泰公司承担。”该调解协议生效后，被告林德彦、永泰公司未履行付款义务，原告向盘州市人民法院申请强制执行，盘州市人民法院对永泰公司名下的房屋进行了执行。被告石荣克对执行标的提出执行异议，盘州市人民法院于2019年12月4日作出（2019）黔0222执异64号执行异议裁定，中止对盘州市亦资街道（原红果镇）盘州市盘州公寓1幢11层1号房屋的执行。而被告石荣克与被告永泰公司签订的房屋买卖合同是在抵押权登记后，永泰公司未征得抵押权人同意的情况下，擅自处分抵押房屋的行为，永泰公司属无权处分，被告石荣克不构成善意取得，其提供的房屋买卖合同属无效合同。被告石荣克即便与永泰公司之间存在房屋买卖合同关系，也只是享有物权期待权，不能对抗登记在先的抵押权人的优先受偿权利，亦不能对抗登记在先已经形成的抵押权。综上，被告石荣克提出的异议申请不能够排除原告申请的强制执行。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 石荣克辩称，1.被告石荣克与永泰公司于2015年11月5日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其签订时间早于人民法院查封的时间，故该合同合法有效；2.签订购房合同后，被告石荣克向永泰公司的法定代表人林德彦付清购房款，永泰公司也出具了收据，并将房屋交付给了被告石荣克；3.被告石荣克签订合同后，该房屋一直由石荣克居住使用，此外石荣克再无其他房产；4.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，已经交付全部或大部分购房款的购房人，对涉案房屋享有的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权；5.根据盘州市人民法院于2018年9月21日作出的（2018）黔0222民初4859号民事调解书的内容可以认定，原告与被告林德彦、永泰公司民间借贷关系形成时间是2018年2月14日和2018年4月8日，而从原告房屋登记表内容，可以确定抵押登记时间为2017年2月21日，抵押期限自2017年2月21日至2017年4月21日，抵押登记时间与借贷关系形成时间相差一年左右，抵押登记先于主债务产生与常理不符，所以该抵押担保行为与其借贷关系无关；6.原告起诉被告要求执行涉案房屋的依据是永泰公司于2019年9月16日所抵押的房屋，但涉案房屋的抵押权证已经被水城县人民法院生效裁判文书撤销。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。 林德彦、永泰公司未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理查明，2015年11月5日，被告石荣克与永泰公司签订《商品房买卖合同》，约定被告石荣克以395850元的价格购买永泰公司开发的位于盘州公寓第1幢1单元11层11-1号房，房屋建筑面积为131.95平方米，套内建筑面积为108.99平方米，单价为3632元/平方米。合同中约定土地使用权及在建工程均未设定抵押。付款方式为2015年11月5日前支付全部房款。永泰公司于2015年11月10日前向买受人石荣克交付房屋。签订合同当天，被告石荣克向永泰公司支付了全部购房款，永泰公司向石荣克交付了房屋。 2017年2月21日，永泰公司用其位于盘州公寓第1幢1单元11层11-1号和12层2号房提供抵押担保，并经盘州市不动产登记中心办理抵押登记手续，领取了黔（2017）盘县不动产证明第0000832号不动产登记证明，该证明载明权利人为原告邵林强，义务人为被告林德彦。2019年9月16日，原告向盘州市不动产登记中心申请将位于盘县（现为盘州市盘州路盘州公寓）1幢11层1号和12层2号房屋的不动产登记证明中义务人变更登记为被告永泰公司。2019年9月16日，盘州市不动产登记中心办理了不动产变更登记，登记类型为更正登记，登记原因为领导喊更正，变更后抵押人为永泰公司，并核发了黔（2019）盘州市不动产证明第0009581号《不动产登记证明》。2019年12月6日，案外人王士忠以盘州市自然资源局为被告，永泰公司、邵林强为第三人，向水城县人民法院提起XX诉讼，要求撤销盘州市自然资源局于2019年9月16日核发的黔（2019）盘州市不动产证明第0009581号《不动产登记证明》中对抵押房屋的抵押登记。水城县人民法院经审理作出（2019）黔0221行初306号行政判决，支持了王士忠的诉讼请求。 2018年7月4日，邵林强向本院申请诉前财产保全，申请对永泰公司名下的坐落于盘州市亦资街道盘州公寓1幢11层1号、12层2号两套房屋采取保全措施。本院作出裁定准予保全。后原告于2018年7月19日以林德彦、永泰公司差欠原告2018年2月14日，2018年4月8日两笔借款为由提起诉讼，要求被告林德彦、永泰公司偿还借款本息。本案经本院组织双方进行调解，双方达成调解协议，本院根据双方的意见作出（2018）黔0222民初4859号民事调解书，调解协议为：一、由被告林德彦于2019年3月20日前偿还原告邵林强借款本息349496元；二、若被告林德彦未按上述协议履行支付义务，被告林德彦应向原告支付以借款本金325000元为基数按月利率2%自2018年9月21日起至全部款项清偿之日止的利息；三、被告永泰公司对被告林德彦的上述债务承担连带偿还责任。该调解协议生效后，被告林德彦、永泰公司未依约履行还款义务，原告向本院申请强制执行，本院查封了前述房屋。为此，被告石荣克向本院提出书面异议，本院于2019年12月4日作出（2019）黔0222执异64号执行裁定，裁定中止对盘州市亦资街道（原盘县红果镇）盘州公寓1幢11层1号房屋的执行。原告邵林强不服该裁定，遂向本院提起诉讼。 另查明，被告石荣克除向永泰公司购买了位于盘州公寓第1幢1单元11层11-1号，还购买了位于盘州公寓第1幢1单元11层12-1号房屋，两处房屋价款共计786690元，由石荣克将购房款交付给永泰公司法定代表人林德彦。被告石荣克名下无其他房产。 上述事实有原被告的陈述及原告提交的黔（2019）盘州市不动产证明第0009581号《不动产登记证明》、（2019）黔0222执异64号执行裁定书、（2018）黔02224859号民事调解书、房屋抵押信息表、收款收据、商品房买卖合同、不动产登记申请表、（2019）黔0221行初306号行政判决书在卷加以佐证，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点是：被告与第三人之间买卖房屋的行为是否能够阻止原告的执行申请。 原告与被告林德彦、永泰公司因民间借贷产生纠纷并诉讼，原告依据生效判决申请执行登记在永泰公司名下的涉案房产。在本院查封涉案房屋前，被告石荣克与被告永泰公司已签订了合法有效的房屋买卖合同，并向永泰公司支付了全部购房款，且被告石荣克名下无其他房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付50%的合同价款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情况下，即能够排除申请执行人的执行申请。故本案原告的诉讼请求无法律依据，不应得到支持。虽然在原告申请执行前该房屋已经办理抵押登记，但该抵押登记现已被生效的裁判文书所撤销，且抵押登记的时间在被告石荣克取得房产之前。故原告的请求不应得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 不得执行（2019）黔0222执1912号执行裁定查封的位于盘州公寓第1幢1单元11层11-1号房屋。 案件受理费5800元，由原告邵林强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审 判 长  管红兵 人民陪审员  张 静 人民陪审员  戎亚惠 二〇二〇年十一月十九日 法官助理龙登 书记员冯才喜