广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初2642号 原告:中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市北站路2号，统一社会信用代码：91450200198602460P。 负责人：郭劲军，该行行长。 委托诉讼代理人：杨鹏五，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦世暖，广西万铭律师事务所律师。 被告：郭冰之，女，1988年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被告：柳州市温馨房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市圣塘路8号，统一社会信用代码：91450200799722548G。 法定代表人：黄磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾柳青，该公司职员。 委托诉讼代理人：覃偲娴，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行（以下简称“建行柳州分行”）诉被告郭冰之、柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称“温馨房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法组成由审判员徐超玲担任审判长，人民陪审员覃锦阳、王富辉参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行柳州分行的委托诉讼代理人杨鹏五、韦世暖，被告温馨房开公司的委托诉讼代理人曾柳青、覃偲娴到庭参加诉讼。被告郭冰之经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺 席审理。本案现已审理终结。 建行柳州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行柳州分行与郭冰之签订的编号为450150013-2012-20130228499的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令郭冰之归还建行柳州分行贷款本金219129.43元、利息6135.8元、罚息192.82元（利息及罚息暂计至2020年4月7日，之后利息及罚息按合同约定计收至清偿完毕止）；３.判令郭冰之承担本案的律师费10644元；4.请求判令郭冰之提供的抵押物（柳州市房屋）的拍卖、变卖或者折价的价款优先清偿建行柳州分行诉请的所有债务；5.请求判令温馨房开公司对郭冰之的上述债务承担连带清偿责任；6.本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年9月10日，郭冰之与建行柳州分行签订编号为450150013-2012-20130228499的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定郭冰之向建行柳州分行借款252000元，用于购买柳州市房屋；借款期限为300个月，到期日为2038年9月10日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，如被告借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本金还款法。合同还约定，郭冰之不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行柳州分行有权解除与借款人的借贷关系，并可要求郭冰之立即清偿借款本息及相关费用；如郭冰之未按合同约定履行义务，建行柳州分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于……律师费等费用）由郭冰之承担；如履行合同产生争议，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式进行支付，2013年9月12日，建行柳州分行按照约定发放了252000元贷款。为保证合同的履行，郭冰之以其所购买的上述房屋作为抵押，向建行柳州分行提供担保，于2013年10月12日到房产管理部门办理了以建行柳州分行为抵押权人的商品房抵押权预告登记手续，他项权证号为柳 房预字第××号。另，温馨房开公司与建行柳州分行签订编号为4501500132011021的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定温馨房开公司为所有购置××路××“××”项目所属之住房或商业用房房产而与建行柳州分行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任担保，保证期间为自建行柳州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。然该案中，郭冰之尚未办妥并交付上述相关权证，故温馨房开公司需对郭冰之的该债务承担连带保证责任。合同正式履行后，自2019年7月起，郭冰之陆续逾期还款，2020年1月23日之后，郭冰之未再偿还贷款，其行为已构成违约。温馨房开公司作为郭冰之的阶段性连带责任保证人，应当对郭冰之的债务承担连带保证责任。综上，为维护建行柳州分行的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，望公正判决如请求。 本案审理过程中，建行柳州分行变更其第二项诉讼请求为：判令郭冰之归还建行柳州分行贷款本金212206.66元、利息8064.2元、罚息72.06元（利息及罚息暂计至2020年10月22日，之后利息及罚息按合同约定计收至清偿完毕止）。 温馨房开公司辩称：建行柳州分行的第四项、第五项诉请自相矛盾，要求拍卖抵押物清偿购房人本人债务。 郭冰之未作答辩。 建行柳州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，温馨房开公司围绕其辩称亦提交了证据，郭冰之未在举证期限内提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告郭冰之经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。温馨房开公司对建行柳州分行提交的证据无异议。建行柳州分行提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对建行柳州分行提 供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月29日，建行柳州分行与温馨房开公司签订了编号为4501500132011021的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：温馨房开公司为建行柳州分行与因购置座落于柳州市项目所属之住房或商业用房房产而与建行柳州分行发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；该保证为连带责任保证;保证期间自建行柳州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行柳州分行核对无误、收执之日止。本最高额保证所担保的债权是指自2011年12月29日至2021年12月29日期间（即“债权确定期间”）因建行柳州分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行柳州分行支付的其他款项（包括但不限于建行柳州分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行柳州分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。无论建行柳州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），温馨房开公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行柳州分行均可直接要求温馨房开公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 2013年9月5日，郭冰之为购买广西壮族自治区柳州市向建行柳州分行申请个人住房借款。2013年9月10日，建行柳州分行 与郭冰之签订编号为450150013-2012-20130228499的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：建行柳州分行向郭冰之发放贷款252000元，借款期限300个月，从2013年9月10日至2038年9月10日；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币1761.44元。关于违约责任，合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。关于费用承担，合同约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。合同还约定，抵押财产位于柳州市。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。 合同签订后，建行柳州分行于2013年9月12日依约向郭冰之足额发放 了252000元贷款，双方于2013年10月12日办理了柳州市房产的抵押权预告登记手续。但郭冰之自2019年7月起未能按照合同约定按时足额归还建行柳州分行贷款本息。截至2020年10月22日，郭冰之已拖欠建行柳州分行贷款本金212206.66元，利息、罚息8136.26元。建行柳州分行向郭冰之催款未果，温馨房开公司也未承担担保责任，故发生纠纷成诉。诉讼中，建行柳州分行委托广西万铭律师事务所为委托诉讼代理人，并支付律师代理费10644元。 另查明，温馨房开公司分别于2018年12月27日、2019年3月27日、2019年6月26日、2019年9月25日向建行柳州分行代偿郭冰之拖欠的贷款本息1507.58元、4460.15元、3430.41元、4570.63元。 本院认为，建行柳州分行与郭冰之在平等、自愿的基础上签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，建行柳州分行依约向郭冰之发放贷款，郭冰之应依约按时还本付息。郭冰之借款后，没有按约定还贷，显属违约，故建行柳州分行要求解除与郭冰之订立的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。对建行柳州分行要求郭冰之归还所欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院亦予以支持。截至2020年10月22日，郭冰之已拖欠建行柳州分行贷款本金212206.66元，利息、罚息8136.26元。 关于律师费的问题。建行柳州分行与郭冰之签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费，由借款人承担。现建行柳州分行已提供《委托代理合同》、收款收据、律师费发票予以证实，该费用合理、合法，故对建行柳州分行诉请律师代理费10644元，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，虽然柳州市柳邕路二区5号宏祥园8栋13- 3房产进行了抵押权预告登记，但抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中该房产仅有预告登记，尚未完成抵押登记，未发生抵押效力，建行柳州分行无优先受偿的权利，故建行柳州分行主张以柳州市房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 因抵押房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，温馨房开公司应按合同约定对郭冰之的借款承担连带保证责任并对郭冰之依法享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司柳州分行与被告郭冰之签订的编号为450150013-2012-20130228499的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告郭冰之归还原告中国建设银行股份有限公司柳州分行贷款本金212206.66元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：截止2020年10月22日为8136.26元。从2020年10月23日起，按照编号为450150013-2012-20130228499的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式，计付至被告郭冰之实际付清贷款本息之日止）； 三、被告郭冰之支付原告中国建设银行股份有限公司柳州分行律师代理费10644元； 四、被告柳州市温馨房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4842元、保全费1770元、公告费560元，合计7172元（原告中国建设银行股份有限公司柳州分行已预交），由被告郭冰之、柳州市温馨房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  徐超玲 人民陪审员  覃锦阳 人民陪审员  王富辉 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  俞敏枝 书 记 员  劳注洁