四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初4395号 原告：吴尧初，男，汉族，生于1956年3月12日，住四川省绵阳市游仙区。 原告：傅世利，女，汉族，生于1956年12月17日，住四川省绵阳市游仙区。 二原告共同委托诉讼代理人：郭秀蓉，四川太白律师事务所律师。 被告:江油碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91510781MA64BQW57N，住所地四川省江油市城区华月路西段275号溪山美郡B区16栋1单元18楼2号。 法定代表人：刘浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王益，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯敏，该公司员工。 原告吴尧初、傅世利与被告江油碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，依法由审判员王昭伟适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告吴尧初及原告吴尧初、傅世利的共同委托诉讼代理人郭秀蓉、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王益、冯敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吴尧初、傅世利向本院提出诉讼请求，1.被告向原告赔偿损失（住宅物业费1422.19元、垃圾处理费36元、房屋租赁费10000元），共计11458.18元；2.被告向原告退回未实际发生的增值税18184.14元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》、《补偿协议》。合同约定：被告向原告出售位于江油市（碧桂园·绵州府二期）19幢2单元9楼2号住房一套，房屋总价款1009220元（包含增值税11%），被告于2019年9月30日交房，逾期交房按日支付万分之五违约金。原告按约给被告付清房价款1009220元（包括增值税11%）。2019年9月26日，原告按合同约定时间收房，但被告未按约定与原告确认房屋建筑面积，进行相关费用结算；未按约定提供住房设施、设备的生产厂家及说明书；未按约定给原告出示该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并且小区绿化，公共设施未竣工，被告给原告交付住房存在渗水漏水、墙面返潮等质量问题。2020年3月23日，被告疏通下水道,但小区绿化、配套设施仍未竣工，被告的违约行为致原告购买房屋不能按期入住。被告行为违反《商品房买卖合同（预售）》、《补偿协议》合同约定及相关法律规定。原告多次找到被告协商未果，特依法提起诉讼。 被告碧桂园公司辩称，一、案涉房屋已于商品房买卖合同约定的交付日期前具备了符合合同约定的交付条件。案涉房屋在交付之日前已经取得了交付所需的面积实测报告及竣工验收报告书等文件；案涉房屋经竣工验收合格，足以交付使用；原告与被告在2019年9月26日办理了案涉房屋的移交手续，案涉房屋的交接工作已经完成。二、案涉房屋在合同约定的交付日期之前交付与原告，案涉房屋一直处于原告支配使用状态，原告应承担缴纳物业费及垃圾处理费的义务，且该两笔款项并非由被告收取，如原告认为不应缴纳，应向收取该费用的单位主张返还。对于房屋租赁费，案涉房屋已具备交付使用条件，且已经由原告进行接收使用，原告并无任何证据证明案涉房屋存在严重质量问题，影响其居住使用，导致其不得不在外租赁房屋居住之情形，故该损失不应得到支持。三、原告以增值税税率下调要求被告退还购房款没有任何事实、合同及法律依据。原告并非增值税的纳税对象，增值税的纳税主体是被告，原告没有缴纳增值税的义务。根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》规定，自2019年4月1日起，销售不动产适用的增值税税率为9%。增值税纳税义务发生的前提是发生应税行为，税务主管部门根据合同约定的交付时间、实际交付时间孰早原则征收增值税。本案中，约定交房时间和实际交房时间都晚于新政生效日期。故被告按国家最新税率政策开具税率为9%的发票并依法纳税并无不妥。被告是否纳税及纳税金额，是被告与税务机关之间的法律关系，与原告无关；税费是纳税义务人与税务机关产生的行政法律关系，案涉商品房总价是买卖双方产生的民事法律关系，税率下调与买卖双方对房屋总价达成的真实意思表示没有任何关系。案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履约。合同明确案涉商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，并没有“降价即降税”的约定，被告是否纳税及纳税金额对案涉商品房的总价不产生任何影响。 本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，原告吴尧初、傅世利（买受人）与被告碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二原告以分期付款的方式购买被告开发的碧桂园·绵州府二期19幢2单元9楼2号房屋；该商品房预测建筑面积142.79㎡，套内建筑面积114.93㎡；该商品房房价按套内面积计算，单价为8781.17元/㎡，总价款为1009220元；出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计；该商品房交付给买受人时需已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任按照合同补充协议第五条约定；出卖人在2019年9月30日前将向买受人交付房屋，买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理商品房的交接手续；出卖人和买受人承诺在合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递送达对方等内容。双方在合同中约定了通讯地址。同日，原被告签订《补充协议》,约定第五条关于该商品房交付条件与交付手续1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件。……4、该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。……（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。 《装饰和设备标准的约定》中载明卫生间为坐便器，楼地面局部做防水处理，墙面局部做防水处理。二原告在该约定上签字确认。绵州府住宅质量保证书（公司附带装修）载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期5年（自竣工验收日起）保修责任返修。 《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订后，二原告支付了全部房款。 另查明，碧桂园19号楼于2019年6月25日取得房屋面积测绘报告。 碧桂园·绵州府二期于2019年9月25日取得建设工程竣工规划验收合格证。 此外，碧桂园·绵州府二期一标段也取得了《竣工验收备案书》。江油市住房和城乡建设局在竣工验收备案部门意见处载明“经审查未发现有关结构隐患和主要使用性质缺陷的描述。经审查，同意备案”。 2019年9月26日，原告吴尧初（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订物业及资料移交书，载明：甲方向乙方购买的商品房已按合同的约定达到交付条件。甲、乙双方于2019年9月26日办妥该物业及相关资料的移交。同日，原告吴尧初前往物业服务中心办理了入住登记表。 上述事实有二原告身份证复印件、被告工商信息、《碧桂园.绵州府认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、房款增税税发票、《碧桂园·绵州府19号楼房屋面积测绘报告》、《竣工验收报告》、《江油市建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案书》、碧桂园绵州府物业及资料移交书、入住登记表及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，被告作为房地产开发企业在取得预售许可证的情况下将正在建设中的房屋出售给二原告，双方对此均不持异议，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议不违反国家法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的合同义务。根据原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、附件约定的内容可知，双方约定的交付案涉房屋的条件为案涉房屋竣工验收合格。案涉房屋已于2019年9月25日经验收合格。原告于2019年9月26日签字办理入住，应当认定二原告于2019年9月26日收房。对于二原告请求赔偿损失（物业费、垃圾处理费、房屋租赁费）的主张，原告提供的证据拟证明案涉房屋卫生间存在质量问题，但该证据不具有合法性、关联性，对该证据不予采信。因此，该房屋不影响二原告居住，二原告主张赔偿物业费、垃圾处理费、房屋租赁费的诉讼请求，本院不予支持。 增值税是对销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一种税种。在本案所涉商品房买卖交易中，增值税的纳税人是作为商品房销售者的被告碧桂园公司。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案商品房房价按套内面积计算，单价为8781.17元/㎡，总价款为1009220元，可以认定双方是以固定总房价款进行交易的。双方在《补充协议》第十三条约定，买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为909207.21元，增值税为100012.79元（税率为11%），买方应向卖方支付的总房价为1009220元。该条约定是基于房屋套内面积及单价确定的房屋总价款，并没有约定税收的增减而改变房屋的价款。因此，原告要求被告退还增值税税款的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告吴尧初、傅世利的全部诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费271元，由原告吴尧初、傅世利。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王昭伟 二〇二〇年十一月十六日 书记员  刘 菲