广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初325号原告（反诉被告）：广州万力集团有限公司，住所地广州市海珠区工业大道金沙路9号。法定代表人：江志强，职务董事长。委托代理人：黄松良、郭慧慧，均系广东达生律师事务所律师。被告一（反诉原告）：黄伟容，女，汉族，1966年9月20日出生，住广东省大浦县，被告二：何忠学，男，汉族，1976年5月18日出生，住湖南省隆回县，两被告共同委托代理人：连演生、黄锐聪，均为广东明楷律师事务所律师。原告广州万力集团有限公司（反诉被告、以下简称万力公司）诉被告黄伟容（反诉原告）、何忠学租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭慧慧，两被告的委托代理人连演生、黄锐聪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及辩称：被告一通过广州市产权交易所的公开竞价程序，竞标获得案涉物业的承租权。随后，原告与两被告三方于2019年6月24日签订了合同编号为[2019]DGZL-WL008的《广州市房屋租赁合同》（下称租赁合同），合同约定原告将案涉物业按现状出租给被告一作商业用途使用，租赁期限从2019年7月1日至2023年12月31日止。被告二为被告一在履行《租赁合同》过程中发生的全部债务承担连带责任保证。根据《租赁合同》第五条约定：被告一应于《租赁合同》签订之日起三个工作日内一次性向原告支付第一个月的租金38000元与租赁保证金85538元。《租赁合同》第七条约定，原告应当在被告一支付第一个月租金及租赁保证金后将物业及设备以现状交付给被告一使用。《租赁合同》第八条的约定，原告委托广州市万力物业管理有限公司（下称万力物业公司）就案涉物业进行日常管理，被告一应当依约与万力物业公司办理物业及设施的交接工作，办理相应的交接手续。根据《租赁合同》第二条、第七条第（二）款的约定，案涉物业应按照现状交付，现已经具备交付条件。2019年6月26日，万力物业公司向被告一发出《关于缴交物业租赁保证金、消防安全保证金、第一个月租金和办理物业交接的函》，要求被告一于2019年6月28日前向原告与万力物业公司分别缴交上述三项费用，并于2019年7月1日办理案涉物业的交接。2019年6月27日，被告一向原告支付了租赁保证金85538元，但未向原告缴纳租金。2019年7月1日，在案涉物业已经完全具备交接条件的情况下，原告及万力物业公司依约到案涉物业现场与被告一办理物业交接手续，但被告一却无正当理由拒绝接收案涉物业。万力物业公司于同日向被告—发出《关于立即办理物业交接的函》，要求被告一与原告立即办理案涉物业的交接手续并告知其违约的后果。2019年7月2日，原告委托律师向被告一与被告二发出《关于：要求立即接收物业并履行合同义务的律师函》，要求被告一按照合同约定缴付首月租金并办理接收该物业的全部手续，并要求被告二作为担保人应当就被告一的违约责任承担连带担保责任。鉴于被告—一直未按照合同约定向原告足额交付案涉物业租金及办理物业接受的手续，原告、万力物业公司及原告委托的律师于2019年7月以来多次致函与二被告进行沟通协商，并要求二被告尽快履行《租赁合同》项下的义务。原告因二被告的违约行为不得己聘请律师从而支出的律师费损失共计15000元。直至原告起诉之日止，被告一仍未按合同约定向原告缴付租金且无正当理由拒绝接收案涉物业，构成违约。同时，被告二应当对被告一的违约责任承担连带担保责任。原告与二被告签订的《租赁合同》是各方真实的意思表示，不违反法律和行政法律的强制性规定，合法有效，该合同对缔约三方均具有法律约束力，三方应当共同遵守。《租赁合同》约定案涉物业按现状进行交接，且案涉物业早已具备交接条件，然而被告—违反合同约定，未及时足额向原告交付租金，原告现要求解除合同并要求被告支付物业租金及相关费用的诉讼请求有事实与法律依据。请求贵院在查清事实的基础之上，支持原告的诉讼请求，保障原告的合法权益。现起诉请求：1、判令解除原告与两被告于2019年6月24日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判令被告一向原告支付的租赁保证金85538元归原告所有；3、判令被告一从2019年7月1日起向原告支付每月房屋租金人民币38000元，暂计至2019年10月31日，租金总额为152000元，以人民法院最终判决解除合同之日为准；4、判令被告一向原告按应缴租金千分之五支付违约金，从2019年7月1日起暂计至2019年10月31日，暂计欠款152000元，违约金暂计为92720元；5、判令被告一赔偿原告因本案支出的律师费损失15000元；6、判令本案的诉讼费由两被告共同承担；7、判令被告二就第3-5项金额向原告承担连带赔偿责任。针对被告一的反诉请求，答辩如下：一、《租赁合同》签订之前，原告和被告一已一起查看案涉物业现场，原告已如实、全面披露案涉物业情况，不存在隐瞒事实的行为。本案不存在可撤销合同的情形。二、《出租物业治安、防火、安全协议书》是万力物业公司与被告一签订，原告不是此协议的签订主体，被告一要求原告撤销此协议并返还消防保证金，应当驳回被答辩人起诉。三、被告一严重违约，原告依据《租赁合同》第十条第（二）款约定应当没收租赁保证金85538元，不存在资金占用的情况。四、交易保证金是被告一向广州产权交易所缴纳，是否应当退还、如何退还，应当按照产权交易所招标通知文件执行，与原告无关。被告黄伟容辩称及反诉称：一、原告故意隐瞒“要拆除一楼通向二楼的内置楼梯并封堵楼梯口”这一重要事实，导致被告一作出错误的决定，所签订的合同并非被告一的真实意思表示。二、原告交付案涉物业不符合合同约定的“现状”交付，且只有一个后置楼梯也不符合消防要求，消防验收也无法通过，被告一有权拒绝接收物业并可拒绝原告相应的履行要求。三、案涉店铺的窗户被一楼陈记顺和店租户的招牌完全遮挡、水电表与其共用，严重影响案涉物业的正常使用。四、退一步讲，即使法庭认定被告一存在违约行为，原告无权要求被告一赔偿损失扩大部分的租金，且不能超出法定标准要求被告一赔偿违约金。综上，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求法庭依法驳回其诉请。原告一直故意隐瞒“要拆除一楼通向二楼的内置楼梯并封堵楼梯口”这一重要事实，严重影响被告一的竞价决断，致使被告一受欺诈在违背真实意思的情况下参与竞价及订立合同，故被告一依法享有撤销权。合同目的无法实现也应当撤销合同。原告交付的案涉物业内置楼梯口已经被水泥封死，只有一个后置楼梯严重影响消防安全，即使被告一接收物业，消防验收无法过关，被告一也无法正常营业。此外，案涉店铺的窗户被一楼陈记顺和店租户的招牌完全遮挡，影响店铺的通风、采光和日照；案涉店铺作为被告一独立的承租空间，应当配备独立的水电表，且产生的水电费应当向水电部门缴纳，而非向一楼租户缴纳。原告作为出租人，有义务协调解决招牌及水电费缴纳问题，但原告却拒绝进行处理。这些问题不解决，一方面严重减损租赁物的商业价值，另一方面也会导致与一楼商户发生矛盾冲突，冲突发生势必影响经营。因此，原告拒绝整改的情况下，被告一无法实现合同目的，也应当予以撤销。综上，特提起反诉，请求：1、判令撤销原告与被告一签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判令撤销原告与被告一签订的《出租物业治安、防火、安全协议书》;3、判令原告向被告一返还租赁保证金85538元和消防安全保证金21385元;4、判令原告以租赁保证金85538元和消防安全保证金21385元共计106923元为基数向被告一支付占用期间的利息，自2019年6月27日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日为697.67元，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项归还之日，暂计至2020年3月27日为2719.26元；5、判令原告限期向广州产权交易所出具同意退还交易保证金30000元的书面通知并承担竞价产生的费用；6、判令原告赔偿被告一因本案支出的律师费损失15000元。7、判令原告承担本案的全部诉讼费用。被告何忠学辩称，同意被告黄伟容的答辩意见及反诉请求。经审理查明：位于海珠区江南西路67-1号二层、夹层房屋登记在广州第一橡胶厂名下。2009年10月28日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》，将包括上述房屋的房地产物业资产划转至广州国际集团有限公司。后广州国际集团有限公司名称变更为广州万力集团有限公司。原告（出租人、甲方）与被告一（承租人、乙方）及被告二（担保人、丙方）于2019年7月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于海珠区江南西路67-1号二层（东侧）物业按现状出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为271.5平方米；乙方已知晓甲方在公开招租是披露的出租物业现状及风险信息，对前述物业建筑面积、性质以及规划用提等均无异议。乙方已知晓甲方委托万力物业公司对出租物业进行日常管理，乙方接受万力物业公司对出租物业进行日常管理；甲乙双方商定出租物业的收费范围：物业租金。但属物业管理费、卫生费、水电费等均不包含在合同收费方位内，乙方可直接向物业所在大楼或小区物业管理服务单位缴交，收费标准由相关管理部门确定，乙方逾期支付上述费用导致无法使用物业或产生其他影响的，责任由乙方自付；租金标准为2019年7月1日至2020年6月30日每月租金为38000元，2020年7月1日至2021年6月30日每月租金为39140元，2021年7月1日至2022年6月30日每月租金为40314元，2022年7月1日至2023年6月30日每月租金为41523元，2023年7月1日至2023年12月31日每月租金为42769元，乙方在每月10日前按银行转账方式一次性交付当月租金给甲方，本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方支付第一个月的租金即人民币38000元，乙方同意并承诺在本合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方交纳85538元作为租赁保证金，如因乙方原因导致合同无法继续履行的，甲方有权没收该租赁保证金，乙方不得要求退还；乙方在承租物业内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备，由乙方到有关部门办理增容手续，甲方提供协助；甲方的权利和义务：依照合同约定，在乙方支付第一个月租金及租赁保证金后将物业及设备以现状交付乙方使用，符合法律规定且自身便利条件下，协助乙方办理物业的营业、消防等相关手续；违约责任：乙方未按第八条第（三）款约定进行交接工作，经甲方通知后仍怠于办理交接手续的，则自甲方发出交接通知日为乙方租金计算的起始日。乙方未履行第八条第（四）、（六）、（七）、（八）款约定，或出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，没收租赁保证金。6.逾期或不足额支付租金等超过30天的，或累计拖欠租金或其他费用达到三次的。乙方逾期未支付租金及相应费用，每逾期一日，按应缴相应费用总金额的千分之五向甲方支付违约金，直至付清全部费用之日止；乙方清楚如因自身逾期未支付租金及相应费用，将使甲方产生利息损失、额外投入大量人力物力进行催缴并产生相应成本、以及对甲方及万力物业公司国有企业租金收缴考核指标产生重大不利影响，本条款约定的日千分之五的违约金标准包含前述实际成本及不可估量的损失，乙方同意不再以违约金高于实际损失为由要求法院或仲裁机构进行调整；因乙方违约导致本合同无法继续履行或发生其他争议事项引发诉讼的，乙方应承担甲方因此产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用；担保责任：丙方自愿为乙方因履行本租赁合同发生的全部债务承担连带责任的保证担保。保证担保的范围包括但不限于本合同项下的租金本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含诉讼费、保全费、律师费、差旅费）和所有其他应付费用。保证期间为本合同确定的到期之次日起两年；等。该合同落款处两被告的签订时间为2019年6月24日。2019年6月25日，被告一（乙方）与广州万力集团物业管理有限公司（甲方）签订了《出租物业治安、防火、安全协议书》，约定：从2019年7月1日起，依据被告一与原告签署的租赁合同，特签订本协议；乙方向甲方支付消防安全保证金21385元，在租赁合同期内，若乙方无发生消防安全事故，甲方在收回房屋之日起的30日个工作日内将保证金全额无息退还给乙方；等。2019年6月26日，广州万力集团物业管理有限公司向被告一发出《关于缴交物业租赁保证金、消防安全保证金、第一个月租金和办理物业交接的函》，主要内容为：黄伟容，按合同约定，贵方应自合同签订之日起三个工作日内一次性向万力集团支付第一个月的租金（38000元）和租赁保证金（85538元），向万力物业支付消防安全保证金（21385元）。截止至2019年6月26日，贵方未缴交上述费用，已违反合同约定。现请贵方于2019年6月28日前缴交上述费用，并于2019年7月1日办理物业交接，否则将视为你违约放弃承租该物业和单方面中止合同，我方将没收你投标保证金，并依法追究因你违约导致我方物业空置带来的一切损失。2019年6月27日，被告一向原告支付了租赁保证金85538元，向广州万力集团物业管理有限公司支付了消防安全保证金21385元。2019年7月1日，广州万力集团物业管理有限公司向被告一发出《关于立即办理物业交接的函》，主要内容为：黄伟容，我司与你方于2019年7月1日到该物业处办理物业交接手续，但你方以该物业二楼招牌遮挡窗口和视线为由拒绝接收该物业，导致我司无法将该物业移交给你本人。根据合同约定，该物业应按现状方式交接,现已具备交接条件且我司已到现场办理交接手续，现请你方必须立即无条件接受该物业，不得以任何非合同约定理由拒绝接收物业。否则，将视作你方违约放弃承租该物业和单方面终止合同，我司将没收你方租赁保证金、消防安全保证金、投标保证金，并依法追究因你方违约导致我方物业空置带来的一切损失。2019年7月3日，被告一黄伟容向广州万力集团物业管理有限公司发出《关于立即办理物业交接的函的复函》，表示：根据租赁合同及双方前期的协商，确定了7月1日至10日为缓冲期，7月10日前我方都可以对物业进行接收。7月1日，贵方代表卢峰和黄敏艺与我方约定于当日下午四点到现场办理物业交接手续，但到达现场后我方发现该物业的窗户被一楼租户陈记顺和的招牌完全遮挡，我方无法正常经营。贵方两名代表没有协商解决的诚意，导致我方无法顺利办理物业交接。根据我方对该物业的实地调查，发现该物业中没有电表，无法用电，且我方使用后并非向物业公司或自来水公司缴付水费，而是需向一楼租户缴纳水费，交费时容易产生争议。贵方在双方已确认物业现状后，将一楼通往二楼我方租赁的该物业的楼梯用水泥完全封锁，我方只能通过该物业所在楼后的楼梯上楼，增加了出入难度及消防隐患，也更改了租赁物业的现状。由于贵方多方面违反了合同约定的条款，我方无法与贵方进行物业交接。请贵方在收到本函之日起两日内，按照招标条件及合同约定恢复物业本身的状态，拆除水泥使一楼通往二楼的楼梯恢复原状，以及将二楼的水电能够与一楼分割，正常单独使用。原告为证明其主张提供了以下证据：1、《广州市房屋租赁合同》；2、《关于缴交物业租赁保证金、消防安全保证金、第一个月租金和办理物业交接的函》；3、《关于立即办理物业交接的函》；4、《关于：要求立即接收物业并履行合同义务的律师函》；5、《＜关于立即办理物业交接的函＞的复函》；6、《有关问题的答复函》；7、《律师函》（[2019]粤明律函字第129号）；8、《关于：[2019]粤明律函字第129号的复函》；9、《民事委托合同》；10、万力物业公司与黄伟容的微信聊天记录截图；11、万力物业公司工作人员与黄伟容的谈话录音；12、万力物业公司出具的证明及员工身份证复印件。被告一、二的质证意见：证据1三性无异议，但是对证明内容不认可，合同第二条约定按现状交付，但是原告已经改变了现状，合同第七条第六项约定原告的义务，但是涉案物业要跟一楼租户共用水电表，并且要将租金给一楼；证据2-8三性无异议，但是对证明内容不认可，被告一在2019年6月27日向原告支付85538元，以及21385元消防保证金。其次，原告签订合同之前故意隐瞒封闭楼梯的事实，且事后消极处理，被告多次委托律师发函要求原告恢复原状，但原告一直拒绝解决问题，即使被告愿意接受该物业，因该物业只有一个楼梯口，不符合建筑设计防火规范，无法经营，无法实现合同目的，原告存在欺诈行为，被告享有撤销权；证据9真实性无法确认，由法院依法审查，本案因为原告存在欺诈行为跟消极处理，原告也没有证据证明其支付了律师费，原告要求被告二承担连带责任无事实依据。证据10、11是当庭提交，我方无法核实真实性，在未告知当事人的情况下进行录音是不合法的，是不可采信的。涉案物业在2019年6月5日已经竞投完成，事后又说要封闭内置楼梯，导致被告一处于两难选择境地，被告一直跟原告沟通，要求原告恢复原状或者再设置一个楼梯，但是原告一直没有理会我方。被告一为证明其主张提供了以下证据：1、广州产权交易所网站物业信息，其中记载：承租方按约定签订交易合同、支付交易服务费、首月租金后，其交纳的交易保证金余额由本所于收到出租方同意退还交易保证金的书面通知之日起3个工作日内不计息原路径退回；2、交付前的物业照片及办理交接时的物业照片；3、《广州市房屋租赁合同》；4、租赁保证金汇款电子回单及消防安全保证金汇款电子回单；5、《关于立即办理物业交接的函》、《关于:立即接收物业并履行合同义务的律师函》、的复函、《的复函》有关问题的答复、《律师函》([2019]粤明律函字第129号)、《关于:[2019]粤明律函字的复函》；6、投诉信、《关于信访事项受理告知书》(万力物函[2019]29号)；7、交易保证金汇款电子回单；8《民事委托代理合同》、律师费汇款电子回单、律师费发票。原告的质证意见：证据1合法性真实性无异议，关联性不认可，原告已经在交易网站详细介绍出租物业信息，关于涉案物业一楼通往二楼的楼梯，原告也在2019年6月13日现场说明，2019年6月14日再次说明，已经明确告知该楼梯需要原承租户封闭楼板，恢复原状，交付给被告，被告对此知情并且同意，告知的时间也早于2019年6月24日签订合同的时间，原告不存在隐瞒事实行为；证据2合法性真实性无异议，关联性不认可，被告在签订合同之前查看过现场，原告也在签订合同之前履行了告知义务，不存在隐瞒事实行为；证据3三性无异议，租赁合同是三方真实意思表示，合法有效，对三方均有约束力，原告已经按照合同现状交付，被告没有按照合同约定接收物业及缴纳租金，构成违约；证据4三性无异议，被告没有按照合同向原告支付租金，且没有正当理由拒绝接受涉案物业，原告按照合同约定不退还保证金是合法的，消防安全保证金汇款电子回单合法性真实性无异议，关联性不认可，保证金收款单位是万力集团物业公司，跟原告无关；证据5三性无异议，由于被告一直没有按照约定缴纳租金以及办理交接手续，原告委托律师在2019年7月多次跟两被告协商；证据6关联性不认可，被告拒不接收物业情况下，原告仍然积极配合被告办理物业交接手续；证据7合法性真实性无异议，关联性不认可，被告为了竞标获得原告租赁的物业，向第三方广州产权交易所缴纳保证金是被告的自主行为，是否应当退还，应该按照第三方的交易规则进行；证据8三性无异议，租赁合同是各方真实意思表示，不存在撤销行为，被告支付的费用跟原告无关。被告二的质证意见：我方对被告一提交的证据无异议。诉讼中，原告针对其第三项诉讼请求认为：涉案租赁合同应当自法院判决生效之日起解除，两被告共同向原告支付租金也应当计算至法院作出解除合同判决生效之日。另外，原告表示：被告一在竞标后于2019年6月13日与产交所工作人员、万力集团物业公司人员一起到涉案物业现场查看，并就物业现状进行了说明。2019年6月30日，涉案场地一楼通往二楼的楼梯已经封闭。被告一表示：虽然其是与广州万力集团物业管理有限公司签订的《出租物业治安、防火、安全协议书》，但广州万力集团物业管理有限公司是原告的子公司，是代替原告行使管理权、出租权的，故坚持由原告退还消防安全保证金。另查，被告一于2019年5月29日向广州产权交易所支付了交易保证金30000元。原告与被告一为本次诉讼均支付了律师费15000元。本院认为：原告与两被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同恪守履行。根据租赁合同的约定，涉案物业是按照现状交付，原告与被告一对于“现状”有争议。原告主张被告一于2019年6月13日查看现场及6月14日双方协商时，原告已就涉案物业的现状进行了说明。被告则认为原告隐瞒了重要事实，要求撤销双方的租赁合同。本院认为，依照常理，被告一在2019年6月24日签订租赁合同前，理应已经查看过现场，同时根据原告提交的被告一与万力物业公司工作人员于2019年6月14日的聊天记录，原告已将有关涉案物业的招牌、楼梯、水电、消防等存在的问题一并告知了被告一，被告一亦明确知悉涉案物业一楼至二楼的楼梯会被封闭以及水电、招牌问题需要和一楼租户进行协商，故本院对原告的上述主张予以采信。被告一在清楚相关风险的情况下，仍与原告就涉案物业签订了租赁合同，现又以涉案物业存在楼梯及水电等问题拒绝接收涉案物业，故对被告一的抗辩意见，本院不予采纳，被告一反诉请求撤销涉案租赁合同的主张，依据不足，本院不予支持。租赁合同约定被告一应在合同签订之日起三个工作日内，一次性向原告支付第一个月的租金38000元及租赁保证金85538元，经原告通知后仍怠于办理交接手续的，则自原告发出交接通知日为被告一租金计算的起始日，逾期或不足额支付租金等超过30天的，原告有权解除合同，收回物业，没收租赁保证金。本案中，原告在向被告一发出接收物业通知后，被告一并未接收亦未支付租金，故被告一的行为已经构成违约，原告现主张解除合同及没收租赁保证金85538元，理据充分，本院予以支持。被告一反诉请求返还租赁保证金及利息，依据不足，本院不予支持。关于合同解除的时间，鉴于原告并未提交证据证明其曾向被告一发出过解除合同的通知，故本院认定本案的诉状副本送达给被告一之日即2020年3月17日为涉案租赁合同的解除之日。原告主张涉案租赁合同应当自法院判决生效之日起解除的意见，依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告一支付房屋租金的问题。本案中，根据双方提交的往来函件，原告多次向被告一发函要求接收房屋而被告一以涉案物业存在问题为由并未实际接收，但双方均未明确向对方主张解除合同，被告一亦未向原告表示不再承租涉案物业，故在被告一拒绝接收物业的理由不成立的情况下其理应支付自2019年7月1日起至合同解除之日即2020年3月17日止的租金给原告，但鉴于涉案物业一直由原告实际控制且被告一并未实际使用，故上述期间的租金损失，本院酌定由原告与被告一各承担50%的责任，对于2020年3月17日之后的租金损失应当由原告自行承担。经核算，被告一应当支付给原告上述期间的租金款项为162419.5元[（38000元/月×8个月＋38000元/月÷31日×17日）÷2]，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于未支付租金的违约金问题。因被告一并未实际接收房屋，且租赁合同已经解除，原告亦已经没收了被告一缴纳的租赁保证金，故对于原告主张被告一支付违约金的请求，本院不予支持。关于被告一反诉请求撤销《出租物业治安、防火、安全协议书》，返还消防安全保证金及支付利息的问题。被告一与广州万力集团物业管理有限公司签订了上述协议，并向其支付了消防安全保证金21385元，该协议的相对方并非原告，关于上述协议的纠纷，被告一应当另寻途径解决，本案不作处理。被告一要求原告返还上述消防安全保证金的请求，依据不足，本院不予支持。关于交易保证金的问题。被告一在竞租涉案物业过程中向广州市产权交易所支付了交易保证金30000元，故相关退费问题应当由被告一向产交所主张，现并无证据显示被告一向产交所申请了退费且系因为原告的原因无法退费，故被告一反诉要求原告向产交所出具同意退费的书面通知并承担竞价产生费用的请求，缺乏依据，本院不予支持，关于律师费的问题。涉案租赁合同因被告一的违约行为导致解除，故原告主张被告一支付律师费15000元的请求，依据充分，本院予以支持。被告一反诉原告支付律师费的请求，本院不予支持。关于被告二何忠学的责任问题。根据租赁合同约定，被告二自愿为被告一因履行本租赁合同发生的全部债务承担连带责任的保证担保，故原告现主张被告二对被告一的债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告与两被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。二、被告黄伟容向原告广州万力集团有限公司支付的租赁保证金85538元归原告所有。三、被告黄伟容在本判决生效之日起10日内支付2019年7月1日至2020年3月17日的租金162419.5元给原告广州万力集团有限公司。四、被告黄伟容在本判决生效之日起10日内支付律师费15000元给原告广州万力集团有限公司。五、被告何忠学对上述第三、四项判决主文确定的义务承担连带清偿责任。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告黄伟容的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6479元由原告负担1544元，两被告共同负担4935元。反诉受理费1703元，由被告黄伟容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十一月二十七日书记员  李敏燕陈丹纯