广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初26392号原告：深圳市前海金骐投资管理有限公司,住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300080148522Y。法定代表人：侯锦环，经理。委托诉讼代理人：乐海平，广东琨珅律师事务所律师。被告：吕巧云，女，1989年4月15日出生，汉族，身份证住址：广东省汕尾市红海湾开发区。委托诉讼代理人：赵炳瑜，男，1984年10月20日出生，汉族，身份证住址：广东省深证市南山区，系被告丈夫。原告深圳市前海金骐投资管理有限公司诉被告吕巧云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市前海金骐投资管理有限公司的委托诉讼代理人乐海平，被告吕巧云及其委托诉讼代理人赵炳瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市前海金骐投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2018年11月30日租金68181元、水费260.65元、电费2251.84元，管理费12573元，合计83266.49元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告、被告于2017年3月21日签订《xxx商铺租赁合同》，原告将位于深圳市南山区出租给被告，合同约定房屋租赁期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，第一年月租金为每月7237元，第二年为7618元，第三年起每年按8％递增，管理费为每月1143元。被告从2018年1月开始拖欠相关费用，至今已达11个月。原告多次要求被告支付拖欠费用并继续履行合同义务，但被告拒不支付，对原告的要求置之不理。综上，被告已构成严重违约，原告故依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告吕巧云辩称：1.租赁合同自被告通知原告2018年3月解除，电话通知解除；2.原告单方施工，给被告造成无法经营的事实，责任在原告不在被告；3.原告未依照xxx项目邀约展示简介中对xxx的改造升级，原告属于单方违约行为，应承担违约责任；4.被告已经就原告的违约行为向深圳市南山区人民法院诉讼，南山区人民法院受理号为M10311205631158；5.鉴于原告的违约行为，对被告造成的经济损失，被告提醒本案中止诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《xxx商铺租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于xxxB区C栋C5号商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积76.18平方米；租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，装修免租期1个月，从2017年4月1日起至2017年4月30日止，免租期内物业管理费正常收取，水电费按实际发生额收取；第一年租金按照每平方米每月95元收取，月租金总额为7237元，第二年租金按照每平方米每月100元收取，月租金总额为7618元，合同从第三年起每年按8%递增，乙方应于每月5日前缴纳当月租金；乙方应按照合同约定的商铺建筑面积缴纳物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米15元，乙方每月应向甲方支付物业管理费1143元，每月5日前向甲方缴纳当月物业管理费；乙方商铺所用的水电费挂表单独计算、按月结算，并于每月5日前缴纳上月费用，水费标准为6.5元/立方，电费标准为1.5元/度；乙方应于本合同签订后7日内，一次性向甲方支付2个月的租金作为履约保证金，合计14474元；如乙方存在拖欠应缴租金2个月以上（含2个月）等情形的，甲方有权单方面解除合同，且无须向乙方赔偿任何损失；甲方根据合同约定当方解除本合同时，应书面通知乙方，乙方接到通知后的次日按本合同第十条的规定清理并交回商铺，结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失，保证金不予退还；及其他内容。原告提交了《欠费明细表》用于证明被告拖欠费用金额及明细，表中记载截至2019年1月，被告拖欠2018年3月-11月租金68181元（2018年3月7237元，2018年4月至11月每月7618元），拖欠物业管理费为12573元（其中，2018年1月管理费2286元，2018年3月-2018年11月各1143元），水费为260.65元（2018年2月87.36元，4月108.42元，5月38.22元，6月22.42元，8月4.23元），电费为2251.84元（2018年2月382.54元，4月958.19元，5月590.5元，6月227.71元，8月63.70元，9月22.10元，10月7.10元）。被告对上述金额不予认可，2018年3月-8月案涉商铺不再经营，不可能产生水电费，且里面的东西也被原告清空了，门也被锁住了。为证明案涉商铺所在的xxx项目宣传与实际情况不符，xxx管理不善导致人流量下降影响商户经营，园区内长期施工导致商户无法经营，以及消防没有通过验收导致几家大的商铺无法营业，影响园区客流量，被告提供了xxx项目邀约展示简介、园区内长期施工照片、商家联合反应问题微信聊天记录及集体签名为证。为证明被告小孩于2018年2月出生，案涉商铺2018年2月开始已经没有经营，被告提供了《出生证明》为证。原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。庭审中，原告确认案涉商铺没有房产证，也没有报批报建手续，确认被告支付租金至2018年2月底，确认按合同收取被告租赁保证金。原告称2018年1月管理费与其他月份不同的原因是包含拖欠了一个月的管理费。被告称其2018年3月电话通知原告工作人员谭经理解除合同；2018年3月本要搬走物品，但原告不允许，说合同没有到期故物品要归其所有；原告2018年5月将案涉商铺锁门，且在2019年2月时把被告的招牌也拆了；被告在其走之前把相关的水电费用等已结清，2月份因冰箱开着确实有电费水费，但不知道具体金额。庭审后，原告工作人员谭智兴出具情况说明，说明2018年3月被告并未与其商议案涉商铺退房事宜。深圳市南山区桃源街道办事处塘朗社区工作站出具情况说明，说明位于桃源街道××区（xxx）的物业，于2017年9月起由深圳市南山区环境保护和水务局对该园区的排水管网进行雨污分流施工改造。2017年9月6日，深圳市南山区环境保护和水务局向各独立排水物业产权（管理）单位出具的《南山区独立排水单位排水官网改造工作工作联系函》显示，2017年南山区需完成500个小区排水管网改造，现该局已完成非住宅独立排水单位需改造小区的施工图设计工作，拟定于2017年9月份进场施工，工期约为3个月。为证明原告拆除案涉商铺招牌，被告提供了视频和微信聊天记录截屏为证。本院认为，案涉商铺无产权证，亦无证据证明已经取得建设规划许可或经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间签订的《xxx商铺租赁合同》无效。该合同虽然无效，但被告占有使用了案涉商铺，因此仍应支付占有使用期间的占有使用费，该占有使用费可参照租金给付。双方确认被告已支付占有使用费至2018年2月底。被告虽主张其于2018年3月通知解除合同并搬离，2018年5月原告将案涉商铺上锁，2019年原告已拆除其招牌，但其作为承租人负有交还商铺的义务，被告提交的证据不足以证明其告知过原告搬离事项或与原告办理了商铺交接手续，原告对此亦不予认可，被告应承担举证不能的不利后果。本案中，虽然被告未就搬离事项告知原告，但被告自2018年3月起未向原告支付占有使用费，原告作为出租人应当采取及时收回房屋等措施以避免损失扩大，故本院酌定被告向原告支付占有使用费至2018年6月，被告应向原告支付2018年3月1日至2018年6月30日期间的占有使用费共计30091（7237+7618*3）元。《xxx商铺租赁合同》无效，相关租赁保证金应予返还，被告以此抗辩，为避免当事人诉累，本院予以采纳，因此抵扣租赁保证金后被告仍应向原告支付上述期间的占有使用费共计15617（30091-14474）元。关于原告主张的物业管理费，结合上述本院判定被告占有使用至2018年6月的分析，因此本院对于原告主张的截至2018年6月份的物业管理费予以支持。被告主张其2018年2月已结清相关费用，原告确认被告2018年2月管理费已交，但对被告2018年1月管理费数额与约定数额不一致未能作出合理解释，亦未提交相应证据证明，被告亦不予认可，原告应承担相应的举证不能的不利后果，本院认定被告已交物业管理费至2018年2月底。因此，被告应当支付2018年3月至2018年6月的物业管理费4572元。原告要求被告支付2018年6月之后的物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费，被告确认其2月份实际发生水电费，虽对原告提供的数额不予认可，但未提交证据予以证明，故本院对于原告提供的2月水电费数额予以确认，被告应当支付2018年2月份水费87.36元，电费382.54元。对于2018年2月之后的水电费，原告未提交证据证明其主张水电费金额的计算明细及已实际发生，故对于原告的该项请求，本院不予支持。综上，原告的请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告吕巧云应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前海金骐投资管理有限公司支付2018年3月至2018年6月期间的房屋占有使用费15617元，2018年3月至2018年6月的物业管理费4572元,2018年2月水费87.36元，电费382.54元；二、驳回原告深圳市前海金骐投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940.83元，由原告深圳市前海金骐投资管理有限公司负担707.4元，由被告吕巧云负担233.43元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二〇年十一月三十日书记员 刘颖彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。