山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0323民初1253号 原告：沂源怡安物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91370323056217022M，住所地沂源县历山街道办事处西北麻村。 法定代表人：魏娜，经理。 委托诉讼代理人：毕玉林，山东隆祥律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：李照华，男，1965年2月5日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：狄建新，女，1965年8月27日出生，汉族，住沂源县，系李照华妻子，代理权限特别授权。 被告：狄建新，女，1965年8月27日出生，汉族，住沂源县。 原告沂源怡安物业管理服务有限公司与被告李照华、狄建新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沂源怡安物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人毕玉林，被告狄建新暨被告李照华的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沂源怡安物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2016年12月16日至2020年4月30日期间的物业管理服务费，共计8415.2元及利息（以8415.2元为基数，自起诉之日即2020年4月30日至履行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；2、依法判决被告支付违约滞纳金（以每月的逾期金额为基数，自逾期之日至履行完毕之日止，按逾期日期每日千分之三累计计算）；3、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年11月15日，原告与沂源恒泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为沂源县山水一城小区提供前期物业管理服务。根据《山东省物业管理条例》的规定，2014年、2016年、2018年，原告与沂源县山水一城业主委员会续签《物业管理服务合同》，服务期限至2020年4月30日止。期间，被告在该小区内居住并接受原告提供的服务，居住的别墅房屋面积为253.47平方米，物业管理费按每月每平方米0.80元计算。 2017年初，被告以原告未尽到物业服务的义务为由，拒交2012年11月至2016年11月期间的物业管理费，原告提起诉讼后，法院依法支持了原告的诉讼请求并作出判决【沂源县人民法院（2017）鲁0323民初170号判决书】，被告不服一审判决提起上诉，二审法院依法维持了一审判决，驳回了被告的上诉请求。现被告再次拒绝交付2016年12月16日至2020年4月30日期间的物业管理服务费，原告提起诉讼，请贵院支持。 被告李照华、狄建新辩称，答辩人无意拖欠物业费，而是长期在无助和无奈中被动的行使抗辩权。答辩人于2009年在沂源山水一城购买28号楼四联排103室，2011年入住，入住后发现28号楼前后左右10个排水管，8个闲置，楼顶雨雪水以横向导水槽导入答辩人房屋前后2个仅有10公分的排水管，滞留答辩人阳台和露台后排下。水量小时能正常排放，水量大时，一部分从阳台倒灌至室内，一部分顺墙体流至窗户玻璃浸入墙体。当时山东中伟物业服务有限公司承诺协助房地产开发商处理公共楼顶集中排水问题。2012年10月中伟撤离时未处理，那时答辩人房屋尚未出现质量问题，物业费经协商减半处理。同时被答辩人接管山水一城物业，答辩人立即将该问题反映给被答辩人，被答辩人态度蛮横，答复要自己找开发商。12年冬天至13年夏季雨雪特别多而且水量特别大答辩人房屋开始损毁。答辩人又多次反映该问题，被答辩人以山水一城847户业主不可能每一户都能顾及、无专业的维修团队等理由拒绝。16年11月，被答辩人仅就物业费问题起诉至法院，18年8月份结案时，答辩人因担心被答辩人继续捏造类似工作人员查看不配合、多次催收物业费未果等谎言，特意将经28号楼四户业主签字按手印的《关于山水一城28号楼楼顶通联部位排水问题反映及解决方案建议》委托法院工作人员代交给被答辩人及业委会各一份，递交到原沂源县房管局物业科备案一份。时近2年，答辩人楼顶集中排水问题仍然未解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。答辩人拒交物业费，完全由被答辩人持续违约行为造成，答辩人被动行使正当抗辩权。 被答辩人接管中伟物业时，明确知道中伟物业与沂源恒泰置业有限公司签订《山水一城前期物业服务合同》约定由被答辩人为山水一城的全体业主和物业使用人提供物业服务，委托管理的事项为房屋建筑公用部位、公用设施设备……的维修养护和管理。被答辩人物业服务“三公开”，物业服务内容公示:综合管理服务、房屋管理与维修养护服务、共用设备实施维修保养服务。山水一城业委会与被答辩人签订的《山水一城小区物业管理服务合同》，第一条“物业类型”为“住宅”;第二条物业服务内容，物业共用部位的维修、养护和管理，共用部位包括屋项等，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用设施设备包括落水管等。合同规定被答辩人“按照国家地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度…..收费，不得只收费不服务或者多收费少服务及负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案，经双方议定后乙方(被答辩人)组织实施”。(2018)鲁0323民终1609号判决书中被答辩人质证“上诉人所称的公共楼项是上诉人别墅上自己所有的楼项，不属于公共部位”。落水管问题虽然没有以白纸黑字的形式否定，根据客观事实推定，也同样否定落水管为共用设施设备。针对这个问题答辩人对沂源县23家(新源、维达、福乐、天盈、为民、大玺、安信、嘉馨、佳和等)以及遍布全国各地的万科、恒大、安居、景瑞、长城、金地等物业进行咨询，咨询的所有物业公司都认定屋顶为共用部位，落水管为共用设施设备。山水一城28号楼已成为物业管理服务行业的例外，被答辩人将其所签合同主要内容及公示的物业主要内容否定。 被答辩人与业委会签订的《山水一城物业管理服务合同》第三条物业服务质量约定“必须参照《淄博市物业服务等级标准》提供三星级服务，被答辩人三公开栏公示，服务级别为“二星级”，公然无视合同公开欺骗业主。三星级标准第一项“承接项目时，对物业共用部位，共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全”，“24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到达现场处理，一般修理2日内完成”。第二条房屋管理与维修养护服务“制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度”等。巡查与维修养护“房屋在巡查中发现的损坏及时安排专项维修。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复;需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主委员会的决定组织维修”。在实施人、实施标的、实施项目、实施费用、实施时间….均明确规定的前提下，答辩人屋顶集中排水问题持续8年未解决。在这种情况下，被答辩人串通业委会出具证明“自接涉案小区以来提供的物业符合三星级标准”，民事诉讼的任务是确认当事人的民事权利义务关系，制裁民事违法行为，解决矛盾纠纷，维护社会秩序。由于业委会不实证明的突然出现，出乎答辩人意料，导致法院误判。答辩人无辜地丧失了应有的合法权益，非但没有解决合同纠纷，反而激化矛盾。被答辩人工作人员沾沾自喜，变本加厉地不履行合同，到处宣扬“怡安物业有人，只要打官司，百分之百地赢”，并以此案到处宣传，对答辩人进行人身攻击，损毁答辩人名誉，产生极坏的社会负面影响。这种情况对法院法官来说，可能是百分之一千分之一甚至是万分之一的遭遇，但对答辩人来说却是百分之百的不公正。对此答辩人肯定要对本案申请反诉。无形之中导致该诉讼进入一个恶性循环，人为增加了诉讼成本，延长了审理的期限，浪费了宝贵的公共诉讼资源。这与公正和效率成为人民法院审判工作主题的今天格格不入，最终受损的是国家法律的正确实施和国家机关的权威。 2014年5月1日开始，被答辩人与山水一城业委会签订的《山水一城小区物业管理服务合同》两年一次续签，均无有关滞纳金内容。该合同生效后，《山水一城前期物业合同》终止。滞纳金原本是针对不按纳税期限缴纳税款，不按期归还贷款等给当事人的一种经济制裁，具有法定性、强制性和惩罚性，是由国家强制力保障实施。物业公司没有权力收取滞纳金。更为重要的是，造成答辩人拒交物业费完全由于被答辨人违约行为造成，答辩人行使正当的抗辩权，不应该承担违约责任。 真相会迟到但不会缺席。司法行为是国家行为，是社会正义的最后一道防线。有一句法谚广为流传“在民法的慈母般的眼里，每一个个人就是整个的国家”，特别是本年度，民法典共修订1260条，涉及合同法525条。因被答辨人态度蛮横、无视其所签合同、否定其所签合同内容、与业委会串通出具不实证明、公开公示与其所签合同不符的内容欺骗业主，持续近8年未履行合同，导致答辨人原本无任何质量问题的房屋严重毁损，使答辩人财产、工作、生活、名誉四重受损。恳请法院全面查清客观事实。 原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、原告与被告所在小区山水一城小区业主委员会在2016年、2018年签订的物业服务合同二份，证明原告为沂源县山水一城小区提供物业服务。物业服务合同第五条约定，被告居住的别墅物业费每平方米0.8元，被告的别墅为253.47平米，自2016年11月16日至2020年4月30日应支付物业费共计8415.2元。2018年5月1日的合同第九条第七款约定，业主逾期不缴纳物业服务费的，乙方可加收每日千分之三违约金，原告因此追究被告的违约金。 2、2020年4月20日山水一城业主委员会出具的证明，证明原告自2012年11月15日始终为涉案小区提供物业服务。 3、2020年4月20日山水一城业主委员会出具的证明，证明原告自承接小区物业服务以来，一直为涉案小区提供二星级服务标准，自2016年11月至今（即2020年4月20日），原告多次向被告催缴物业费。 4、（2017）鲁0323民初170号判决书、（2018）鲁03民终1609号判决书，证明已查明原告在小区内提供服务，被告的房屋面积为253.47平米，应交物业费为每平米0.8元，同时经淄博市中级人民法院现场勘验确认，案涉别墅为被告独有，被告主张屋顶、落水管等为共有部分无事实和法律依据。 被告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、2016年山水一城物业管理服务合同影印件一份，是上次开庭时原告出具的合同，根据该合同第一条、第二条我认为屋顶是共用部位，落水管是共用设施设备。 2、淄博市物价局的文件一份，证明被告没有按照规定进行对落水管、屋顶的维修维护。 3、淄博中院的判决书，证明判决书中的内容与物业合同中主要内容不符。 4、房屋专项维修资金缴存通知书一份，山水一城中伟物业物业费收据，法院判决后我交物业费的发票，怡安物业开的发票，证明交付了费用后原告不服务。 5、通话记录，证明物业打了两次电话，一次是问疫情期间有没有外出，第二次是催缴物业费。 6、三公开物业服务内容公示。 7、房屋现状照片，证明落水管集中排水。 8、排水问题解决方案建议，原告委托法院工作人员交给物业，近两年不闻不问，不解决问题。 9、房产证复印件一份，证实共用分摊面积为20.967×4=83.868平方，说明我们这座楼有共用部位，包括屋顶外墙面，有共用设施设备包括落水管，与物业服务合同第二页的物业服务内容相符。 10、住宅质量保证书复印件一份，证实屋面防水工程渗漏满保修期后物业承担房屋共用部位维修、养护和管理，也就是物业服务的主要内容。 11、淄博市物业专项维修资金管理办法，证实是物业发起使用房屋维修资金，是物业作为申请人。 12、物业管理条例一份，明确了共用部位包括屋顶和户外的墙面，物业聘请专业的服务单位承担设施的维修、养护，物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务能力。 13、怡安物业出具的告知书28-31号楼，告知书称您所居住的是别墅，对屋顶、墙面、落水管等属于您的独有财产，不属于公共设施范围，证明物业一直否认所签合同内容，八年未履行合同，概念不清，楼顶墙面属于共用部位，落水管属于共用设施设备，偷换概念，个人财产与物业服务内容混淆，我们住的房屋的确属于自己的独有财产，但独有财产中的共用部位及共用设施设备是物业服务的主要内容。 14、2012年物业服务合同，沂源恒泰置业有限公司委托物业管理的事项“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶外墙面等”第五条沂源恒泰置业有限公司委托物业管理的事项“共用设施设备的维修、养护和管理包括落水管等”第二十条“物业负责编制房屋附属建筑物的养护计划和大中修方案。经双方议定后由乙方组织实施”乙方就是怡安物业，合同第九页物业构成明细里面其中有六幢18套，说明自2012年11月怡安物业服务内容明确，服务对象明确，但近八年怡安物业持续未履行合同。 15、2014年物业服务合同，山水一城业委会委托物业管理的事项“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶外墙面等”第二条山水一城业委会委托物业管理的事项“共用设施设备的维修、养护和管理包括落水管等”第四条“物业负责编制房屋附属建筑物的养护计划和大中修方案。经双方议定后由乙方组织实施”乙方就是怡安物业，合同第九页物业构成明细里面其中有六幢18套，说明自2014年5月山水一城业委会成立以来怡安物业服务内容未改动，服务对象未改动，但近八年怡安物业持续未履行合同。 16、2016年合同，有三个版本，Ａ版本是通过拨打物业和1××××电话从房屋管理中心取得的，这个版本的第二页采取移花接木的方式将2018年所签合同第二页置入替换原合同第二页，左上角标注Ｂ的合同是我在法院拍摄的影印件，其内容与我从法院档案室获取的合同一致；左上角是Ｃ的是法院档案室获取的合同，ＢＣ两份合同内容与2014年所签合同内容基本一致。 17、2018年和2020年物业服务合同影印件，2018年合同是从山水一城小区业委会取得，该版合同无骑缝章，怡安物业进驻山水一城以来从未开业主大会，甲乙双方自2018年签合同开始，将服务质量标准从原来的三星级降至二星级，物业服务费用未改动，等于变相加价，该合同已经签订两年之久，山水一城业主并不知情，第四条乙方的权利和义务“不得擅自加价”“不得只收费不服务或多收费少服务”怡安物业“负责编著房屋及附属设施设备维修养护计划和大中修方案”经双方议定后由乙方组织实施，乙方是怡安物业，这一条在所有合同中都有。 18、图片三张，从物业取得合同，2016年合同第二页是嫁接的；是2016年合同第二页与2018年合同第二页对比图。 19、图片三张，第一张是我们28号楼上的落水管、导水槽、接水口锈蚀破烂，外墙脱皮掉漆，物业从未过问；第二张证实通往所谓的别墅区的小路上一年365天都堆满各种垃圾；第三张是小区体育设施破烂不堪，这三张证明物业确实不作为。 综合原被告的举证质证意见，对双方当事人争议的案件事实认定如下：2016年5月1日，沂源县山水一城小区业主委员会与原告沂源怡安物业管理服务有限公司签订山水一城小区物业管理服务合同一份，约定原告接受山水一城业主委员会的委托为山水一城小区提供物业服务。2018年5月1日，沂源县山水一城小区业主委员会与原告沂源怡安物业管理服务有限公司续签物业管理服务合同至2020年4月30日。 2017年，原告曾就2012年11月15日至2016年11月15日的物业服务费将两被告起诉至法院，沂源县人民法院于2017年9月5日做出判决，判令被告支付原告自2012年11月15日至2016年11月15日的物业费9733.20元，判决作出后，两被告不服提出上诉，淄博市中级人民法院于2018年7月17日做出终审判决，驳回了被告的上诉，维持原判。判决生效后，被告缴纳了上述物业费用，但未缴纳2016年12月16日之后的物业服务费用。 2020年4月20日，沂源县山水一城业主委员会出具证明一份，内容为沂源怡安物业管理服务有限公司于2012年11月15日和沂源恒泰置业有限公司签订前期物业服务合同，合同期限为2012年11月15日至2015年11月14日，到2014年1月成立业主委员会后，于2014年5月1日与业主委员会签订物业服务合同至今，一直由沂源怡安物业管理服务有限公司为山水一城提供物业服务管理，同时出具证明一份，内容为沂源怡安物业管理服务有限公司自承接沂源县山水一城小区物业管理服务以来，一直为小区提供二星级服务标准，自2016年11月至今，在此期间，沂源怡安物业管理服务有限公司多次向狄建新等部分业主催缴物业费。 本院认为，案涉别墅属于联排别墅，不同住户之间的屋顶相互联接，被告房屋墙体外面的落水管系整个联排别墅共用的排水设施，故该落水管应为整个联排别墅的共用设施。原告主张的排水不畅导致雨水倒灌问题并非因落水管的老化或者损害等造成，对排水问题的解决需要在改变原有建筑设计的基础上对整座联排别墅落水管的原有走向进行改造，需该栋联排别墅其他业主的同意及配合并使用专项维修基金才能完成，不属于物业服务合同中关于物业服务企业对于共用设施的管理、维护和维修义务。根据相关规定，物业服务企业、业管理委员会、社区居民委员会或者相关业主均可作为申请人，申请使用公共维修基金，物业服务企业并不是提出申请的唯一主体，物业服务合同中也未约定物业服务企业系申请使用维修基金的义务主体，被告以物业企业未尽落水管维修义务为由拒交物业费的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持；原告本次起诉要求被告支付2016年12月16日至2020年4月30日的物业费，其合同依据为物业公司与业主委员会2016年和2018年签订的物业服务合同，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向对方支付物业费用，被告提交了2016年物业服务合同影印件并主张系2017年原被告物业服务合同纠纷一案中原告提供的物业服务合同，与本次案件中原告提交的物业服务合同内容不一致，但是上述原被告提供的合同中关于物业费及计算标准并无争议，故对于原告提交的2016年物业服务合同作为本次起诉物业费计算依据的证明力，本院予以采信，对于原告要求被告支付2016年12月16日至2020年4月30日的物业费8415.20元的诉讼请求本院予以支持；对于原告主张的违约损失，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》的规定，经书面催交业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，根据该条规定，应自物业服务企业书面催交业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费后视为业主的违约之日，故本院认定自原告起诉之日开始计算物业费的违约损失，原告提出的按日3‰计算违约金的主张过高，本院认定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告李照华、狄建新于本判决生效后十日内支付原告物业服务费8415.20元及经济损失（以8415.20元为基数，自2020年5月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李成虎 审 判 员  徐光花 人民陪审员  任永贵 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  张 敏