广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20075号原告：蒋莉，女，1987年1月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：沈钦彪，广东广信君达律师事务所律师。被告：京和（广州）商业咨询有限公司，住所地广州市越秀区北京路**701自编**。法定代表人：林培庄。委托诉讼代理人：梁智杰，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐利梅，广东蕴德律师事务所律师。被告：广州盛传鑫物业发展有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区北京路**701自编**v>法定代表人：黄醒。被告：陈伯冲，男，1988年8月26日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。被告：黄醒，男，1989年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。原告蒋莉诉被告京和（广州）商业咨询有限公司（以下简称京和公司）、广州盛传鑫物业发展有限公司（以下简称盛传鑫公司）、陈伯冲、黄醒合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈钦彪，被告京和公司委托诉讼代理人梁智杰、徐利梅到庭参加诉讼。被告盛传鑫公司、陈伯冲、黄醒经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即撤销原告与被告京和公司签订的《物业收益权转让合同》、与被告盛传鑫公司签订的《经营服务合同》;2.判令被告退还原告已付款项218252元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实与理由：2019年，被告通过电话联系原告，宣称在越秀区××城××货××20年产权商铺出售，高回报返租金、分红，原告去到现场了解，被告保证所售商铺均有产权，2020年1月开始营业，投资高回报，运营无风险。原告认购了A008号物业，并陆续转账支付218252元给被告。其后，原告发现所购的并非实际商铺，被告京和公司并无商铺产权，便多次要求退回全部款项，均遭到被告的无理拒绝。原告与被告多次沟通无果，为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告京和公司辩称：不同意原告诉请。关于产权问题，广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司）是自主开发了案涉物业且持有产权，产权面积是10多平方米到50多平方米不等，名盛公司在2013年将名下房产整体改造成平均约7平方米左右的物业，并通过消防验收，自编了商铺编号，所以房管局查册的产权信息与商铺编号没有对应，但不能认定名盛公司没有商铺的产权，故名盛公司将商铺收益权转让给被告京和公司,被告京和公司合法享有该商铺的转让收益的权利。合同是双方意思自治，原告是自愿签订合同，签订合同前原告也在认购单和委托书上签字，对案涉商铺的情况有了解的过程，符合交易习惯。使用权和收益权问题，如果原告认为签订使用权转让合同及相应委托合同更能接受，被告可以将合同变更为使用权合同。名盛公司与京和公司有签订两份确认函，一份是11年，一份是9年，合并是20年。开业问题是由于疫情原因，政府对餐饮严加管理，导致我方没有完成对物业的全部装修，属于不可抗力，但A区已经全部装修完毕，可以营业，况且交齐款项的客户均已收到了合同约定的收益回报，被告不存在违约行为，而亏本与否属于商业风险，也是一种可能性，案涉物业并非不能营业，这个不能作为合同撤销的法定理由。被告盛传鑫公司、陈伯冲、黄醒均无答辩。经审理查明：2019年6月15日，广州名盛置业发展有限公司（甲方、转让方）与被告京和公司（乙方、受让方）签订了《收益权转让合同》，其中约定了：鉴于2019年6月15日甲方与广州鸿泽物业管理有限公司（以下简称鸿泽公司）签订了坐落于广州市越秀区XX路XX号负一夹层、负一层属于甲方所有的部分商铺的《广州市房屋租赁合同》及相关补充合同；甲方同意将租赁合同项下的租金收益权一次性作价5000万元转让给乙方，上述5000万元包含鸿泽公司向甲方支付的租赁保证金及首月租金2942500元；租赁合同期届满租赁合同约定的租赁保证金2206875元由乙方无息退还给鸿泽公司；等。2019年7月9日，XX公司出具《确认函》，其中记载：“京和公司于2019年6月15日与我司签订了一份《收益权转让协议》；为此，我司确认京和公司可对名盛广场负一层及负一夹层内属我司范围的物业进行经营管理；京和公司上述收益权期限为11年，即由2019年7月1日起至2030年6月30日止；上述11年期限届满我司评估京和公司绩效后，经双方协商一致可续约9年（即2030年7月1日起至2039年6月30日止。”2019年8月4日，原告（乙方、受让方）与被告京和公司（甲方、转让方）签订了《物业收益权转让合同》，其中约定了：甲方合法取得并拥有广州市越秀区XX路一街XX号XX广场负一层和负一夹层XX公司名下部分物业的租赁收益权；甲方将该项目自编负一层A008号商业用房的收益权转让给乙方；该物业建筑面积为18.5493平方米；该物业土地使用权性质为商业用地；该物业收益权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2039年6月30日；该物业总转让金额为179852元；总转让款按照分期付款方式支付；为维护该项目受让方的共同利益，该项目在对外经营期间由甲方推荐的运营服务公司（即盛传鑫公司）实行统一经营的管理方式进行经营；等。同日，原告（甲方）与被告盛传鑫公司（乙方）签订了《经营服务合同》，其中约定了：甲方享有收益权物业建筑面积为18.5493平方米；甲方委托乙方对该物业进行统一策划推广服务；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划服务费8万元；该物业委托乙方经营服务期限为自2020年1月1日至2039年6月30日止；经营服务期限内，甲方将该物业收益权委托给乙方，乙方应向甲方支付收益：（1）固定经营收益，即自2020年1月1日起至2039年6月30日止，乙方按每季度2968元的标准；（2）分红收益，除固定经营收益外，实际经营所产生高出固定经营收益部分，在扣除乙方经营成本后，自本合同第一年到第五年按照甲方60%、乙方40%比例分配（不含入场费），第六年到合同期满按照甲方70%、乙方30%比例分配（含入场费）；等。2019年8月4日，被告京和公司开具《收据》，确认收到原告交来的转让金100852元。被告盛传鑫公司开具《收据》，确认收到原告交来的推广服务费70000元。原告的上述款项均是支付给了被告京和公司。2019年9月18日、11月1日，原告分别向被告京和公司转账15800元、31600元。2020年10月19日，原告等业主（乙方）与XX公司、京和公司、盛传鑫公司（甲方）签订了《转让付款协议》，其中约定了：经甲、乙双方共同协商，达成以下协议：第一期，按业主全额款项的25%，于2020年10月30日前付款至乙方收款账号；第二期，按业主全额款项的25%，于2020年11月30日前付款至乙方收款账号；第三期，按业主全额款项的25%，于2020年12月30日前付款至乙方收款账号；第四期，按业主全额款项的25%，于2021年1月30日前付款至乙方收款账号；乙方收到以上四期款项后，双方原签订合同就此作废，无论甲方转让是否成功，甲方应按期付款至乙方账户；有法院起诉的，在收到最后一笔款项后撤诉。在甲方的落款处，只有被告京和公司的盖章。被告京和公司表示：京和公司的印章是真实的，协议签订的地方也不在公安处，且是受到业主逼迫才签订的，不是真实意思表示，但没有证据证明不是真实意思表示；被告京和公司并无履行该协议。另查明，被告京和公司成立于2019年7月5日，该公司为自然人独资公司，股东及法定代表人为陈伯冲。2020年3月16日，原监事黄醒变更为刘海东。2020年11月3日，该公司股东及法定代表人变更为林培庄。被告盛传鑫公司成立于2019年7月8日，该公司现为自然人独资公司。2019年7月30日，原股东黄醒、陈伯冲变更为黄醒，法定代表人为黄醒。2020年3月16日，原监事陈伯冲变更为刘海泉。再查明，广州市越秀区XX路X号负一层和负一夹层房屋原属于名盛公司的物业，已做产权分割。名盛公司已将部分房屋出售给他人，名盛公司名下的其余房屋，已设立抵押，并被多家法院查封。原、被告签订合同中约定的房屋自编号，与产权登记的房屋门牌号无法对应。本案审理过程中，本院曾发函广州市公安局越秀分局，询问该系列案件是否涉及经济犯罪。广州市越秀区公安分局经侦大队于2020年11月3日出具《关于韩其中等人被合同诈骗案一案不予立案的情况说明》，其中记载：经审查，认为该案没有合同诈骗的犯罪事实发生，于2020年10月27日决定对韩其中等人被合同诈骗案一案不予立案。庭审中，原告表示：被告在签订合同前并无告知涉案场地的商铺有查封抵押的情况，也无出示商铺附图。被告京和公司表示：被告在签订合同前有告知涉案场地的商铺有查封抵押的情况，并出示了商铺附图，但没有证据证明；被告京和公司与名盛公司的《收益权转让合同》已解除，转让款已转变为借款；合同中约定的商铺是自编铺号，并非实际铺号，暂时无法提供商铺附图。本院认为：被告京和公司与原告签订《物业收益权转让合同》时，没有告知涉案场地存在查封抵押的情况，并将其仅获得11年经营管理权的商铺，以虚拟分割的形式对外销售近20年的收益权，再指定给盛传鑫公司经营。在此过程中，京和公司与盛传鑫公司隐瞒了重要事实，使得原告陷入合同无法履行的重大风险之中，其行为构成欺诈。原告要求撤销《物业收益权转让合同》及《经营服务合同》，本院予以支持。合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告有权要求返还已付的转让金及推广服务费。由于被告京和公司与盛传鑫公司存在人员混同、财务混同的情况，两公司应对返还的费用承担连带责任。因被告京和公司、盛传鑫公司均是自然人独资企业，在签订上述合同时，被告陈伯冲、黄醒分别是上述公司的唯一股东。被告陈伯冲、黄醒没有证据证明两公司的财产独立于两人的个人财产，故应与两公司承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、撤销原告蒋莉与被告京和（广州）商业咨询有限公司签订的《物业收益权转让合同》、与被告广州盛传鑫物业发展有限公司签订的《经营服务合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒应向原告蒋莉共同返还218252元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4135.26元（其中受理费2524元、保全费1611.26元），由被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  周鸿明二〇二〇年十一月三十日书记员  黄 冰