广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初3062号原告（反诉被告）：彭伟，男，1976年10月21日出生，汉族，身份证住址长沙市雨花区，委托诉讼代理人：鲁凯，湖南扬世律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州中源投资咨询有限公司，住所广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号3楼（自主申报）。法定代表人：吕秋江，总经理。委托诉讼代理人：黄玉麟，广东欧胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕帮，男，1986年10月15日出生，汉族，系该公司股东。被告（反诉原告）：广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司，营业场所广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号1-2楼（自主申报）。负责人：丁义发,总经理。委托诉讼代理人：黄玉麟，广东欧胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢路金，广东瑞迪安律师事务所律师。被告：丁义发，男，1961年9月9日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，委托诉讼代理人：黄玉麟，广东欧胜律师事务所律师。原告（反诉被告）彭伟（以下简称原告）与被告（反诉原告）广州中源投资咨询有限公司（以下简称被告中源公司）、被告（反诉原告）广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司（以下简称被告鹅掌坦分公司）、被告丁义发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭伟及其委托诉讼代理人鲁凯，被告（反诉原告）广州中源投资咨询有限公司的委托诉讼代理人黄玉麟、吕帮，被告（反诉原告）广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司的委托诉讼代理人黄玉麟、谢路金，被告丁义发的委托诉讼代理人黄玉麟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与两被告中源公司及鹅掌坦分公司于2019年3月11日签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》于2019年8月12日解除；2、依法判令两被告中源公司及鹅掌坦分公司向原告退还广州市白云区同德街鹅掌坦西槎路111号百德广场三楼C02B商铺的租金33975元，合同保证金101923元，共计135900元，并支付利息（以135900元为本金按照银行同期贷款利率计算自2019年8月12日至实际支付之日止）；3、判令两被告中源公司及鹅掌坦分公司赔偿原告装修款687300元；4、判令两被告赔偿原告经济损失开业花篮费损失2180元、家具损失110000元、厨具损失278600元、灯具损失26210元、制冷空调设备损失52000元、制冷配件损失1805元、广告标识损失52825元、员工工资损失116578元、手腕纸袋损失9800元、瓷器损失22930元、风管加工制作损失2780元、停车费损失293元、物流费用损失3403元、五金损失14079元、营业收入损失188262元、员工住宿费损失10000元、安装空调及排气扇损失18600元、差旅费损失4875.5元、烟感器整改损失16000元、监控线损失2210元、消毒餐具损失4540元、电话费损失299.4元、交通费损失3020.44元、培训费损失4249元、宿舍用品损失1607.17元、食材损失6070元、共计963241.51元；5、判令两被告中源公司及鹅掌坦分公司赔偿原告因追究违约责任产生的律师费20000元，公证费3000元，共计23000元；6、依法判令两被告承担本案一切诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等；7、判令被告丁义发对上述诉请2-5项承担连带责任。事实和理由：原告与被告中源公司、鹅掌坦分公司于2019年3月11日签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》。被告中源公司为合同出租方，收取原告合同租金及保证金，被告鹅掌坦公司为被告中源公司的分公司。原告已于2019年6月底完成原告承租的百德广场三楼C028商铺的全部装修工程，但是被告中源公司、鹅掌坦公司一直没有按照合同约定向原告提供办理营业执照所需要的相关材料，导致原告一直不能办理营业执照。被告中源公司、鹅掌坦公司的上述行为属于严重的违约行为，导致双方签订租赁合同的目的不能实现。故原告于2019年8月12日向两被告发出《解除合同通知书》，告知中源公司、鹅掌坦公司解除双方签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》，并要求其按照上述合同书第三十一条约定赔偿原告因其违约造成的全部经济损失。原告于2019年11月9日向被告中源公司、鹅掌坦公司发出商铺移交通知书，通知其于2019年11月12日上午11时在涉案商铺办理商铺移交手续，并现场确认。但被告中源公司、鹅掌坦公司仍未配合办理移交手续。丁明婷作为被告鹅掌坦分公司的原法定代表人兼租金的实际收取人，其与公司财产存在资金混同情况，故丁明婷亦应承担相应的连带责任，与被告中源公司及被告鹅掌坦分公司共同承担赔偿损失1809441.51元的连带责任。鉴于鹅掌坦分公司的法定代表人在诉讼阶段已变更为丁义发，故要求被告丁义发承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。针对中源公司、鹅掌坦分公司的反诉，彭伟辩称，请求法院驳回被告中源公司及鹅掌坦分公司的反诉请求。原告一直要求被告提供产权证明，但被告一直未提供，导致原告无法办理营业执照。原告被迫于2019年8月向被告发出解除合同通知书。另，原告找到被告的法定代表人要求其收回涉案商铺，但被告一直拒绝收回，故原告不应支付上述期间的租金。被告（反诉原告）广州中源投资咨询有限公司、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司提起反诉称，2019年9月11日，原告与被告中源公司、鹅掌坦分公司签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》，被告中源公司、鹅掌坦分公司将位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德广场三楼C02B商铺出租给原告，原告承租涉案商铺作经营范围是湘菜，租期为六年。合同签订并交付场地后，被告中源公司、鹅掌坦分公司应《广州市白云区市场监督管理局关于“百德广场”办理相关证照的复函》的要求多次通知原告办理相关营业执照，原告却一直未办理。现其他租户都已办理相关营业执照，与原告所称涉案商铺无法办理相关营业执照不符。现原告拖欠被告中源公司、鹅掌坦分公司租金，构成根本违约，其违约行为不仅违反了诚实信用原则，也违反了法律规定，原告应向被告中源公司、鹅掌坦分公司支付租金和违约金。请求法院判令：1、请求法院判决解除原告与两被告中源公司及鹅掌坦分公司签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》；2、请求法院判决原告支付被告中源公司、鹅掌坦分公司从2019年12月11日起暂计至2020年1月20日的租金44167.5元及违约金（违约金按所拖欠租金或水电费总额的每日0.05%计算，租金及违约金均实际应计算到清偿之日止）；3、本案反诉费由原告承担。针对彭伟的本诉，中源公司、鹅掌坦分公司、丁义发共同辩称，第一、本案是原告违约在先。原告在过了免租期后，不想承租涉案商铺，借口起诉企图达到解除租赁合同的目的。第二、办理营业执照并非被告的义务，原告可以自行办理，并且其他租户都已经办理。第三、该物业的产权证明与办理营业执照并没有必然联系，即便是没有产权证明，也可以办理营业执照，这是众所周知的事实。第四、被告丁义发与本案无关，不应该承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的专柜、商铺招商审批表、定金收款收据、广州市同德围百德广场租赁合同书、租金、合同保证金收据、湖南花妍装修工程设计合同、支付凭证、公证书、公证费发票、商铺移交通知书、关于进一步规范白云区商事登记住所（经营场所）的指导意见、视频光盘、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月11日，原告（乙方，承租方）与被告鹅掌坦分公司（甲方，出租方）签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》，约定：一、甲方将位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德广场三楼C02B商铺（以下简称涉案商铺）给乙方使用。三、租赁期限：从本合同免租期届满时起计6年。四、乙方经营项目名称为湘当有味，范围是湘菜。五、从甲方拿到场地一次消防验收合格手续并交付场地给乙方使用起计算3月为免租期。六、乙方在免租期届满后因乙方原因未能营业，仍要按约定缴纳租金及水电费。七、第一年租金及管理费为33975元/月，第二年租金及管理费33975元/月，第三年租金及管理费37372元/月。签订本合同时，乙方应在3个工作日内向甲方交纳合同保证金101925元及首月租金及管理费33975元。八、乙方须于每月5日前缴清当月租金及管理费，在接到甲方的上个月水电费通知单5日内缴清水电费。十、乙方同意每年向甲方交纳1800元作为节庆促销活动费用。十六条、甲方需配合乙方办理装修、经营证照等手续。十八、乙方承租后自行依法办理营业所需的规划、工商、税务、环保、消防等审批手续，并承担全部费用。二十七、在乙方无重大违约行为的情况下，如甲方单方面终止合同，甲方除如数退还乙方保证金外，还需支付乙方三倍保证金以及由此造成的全部经济损失（乙方损失包括但不限于装修损失、工人工资、合同未履行期间的预期经营利润损失、搬迁费、另行承租场地的租金上涨差价损失等）。三十一、甲方未能保障乙方正常使用租赁场地进行营业的，受影响期间，乙方无需支付租金和管理费，甲方需赔偿乙方所有损失（包括但不限于装修和设备的折旧、工人工资、预期经营利润损失等）。备注：3、开业花篮380元。5、甲方签合同时须提交产权证明和甲方与业主方的租金合同，甲方营业执照，甲方身份证等。7、甲方协助乙方办理营业执照等相关所需证照，费用由乙方承担。9、甲方承诺确定海底捞已经进驻等。后原告向被告鹅掌坦分公司支付广告宣传费和开业花篮费共计2180元、一个月租金33975元及合同保证金101925元。2019年5月24日，被告鹅掌坦分公司向原告发出《通知函》，称原告迟迟未到我司接收已签约的场地，现正式通过商户于2019年5月27日前来办理场地接收手续。于2019年7月1日开业并计算租金及管理费。2019年8月12日，原告发出《解除合同通知书》，称原告已于2019年6月底完成涉案商铺的全部装修工程，被告仍未按合同约定提供办理营业执照等证照义务。截至2019年8月12日，被告仍不配合原告办理营业执照等证照，导致原告无法开业经营，构成严重违约。一、解除双方签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》；二、返还原告已支付的租金、合同保证金共计135900元；三、赔偿装修费1100000元等共计2888073元。同年10月8日，广州市白云区市场监督管理局出具《关于“百德广场”办理相关证照的复函》，称：对经营范围不涉及负面清单行业的企业，建议积极引导企业通过住所（经营场所）自主申报的方式申办营业执照。对经营范围列入负面清单行业的企业，请将相关企业名称、经营场所、经营范围等信息函告我局备案，再指引已备案的企业来我局办理商事登记相关手续。庭审中，原告提交：1、《设计费收据》及《装饰工程施工合同》、装修支付流水，拟证实原告支付设计费54400元及工程款632900元；2、《报价单》及《收据》，证实原告支付桌椅费用110000元；3、《深圳市深宝厨厨具有限公司合同书》及向深圳市深宝厨厨具有限公司负责人吴礼平支付款项的转账凭证，证实原告支付厨具费用278600元；4、《灯具购销合同》、《报价单》及向易大友账户转账凭证，拟证实原告支付灯具费26200元；5、《发票联》，证实原告支付制冷空调设备费用52000元；6、《制冷配件收据》，拟证实损失1805元（核实为1559元）；7、《广告标识制作合同》，拟证实原告支付广告标识制作费52825元（无其他凭证）；8、《工资单》，证实4月-7月期间原告支付工人工资126178元；9、《收据》，证实原告经营手腕纸袋损失9800元；10、《瓷器销售清单》，拟证实原告经营瓷器损失22930元；11、《风管加工制作单》、《收款收据》，拟证实原告支付风管加工3026元；12、停车费票据，证实原告停车费损失293元；13、物流费用收据，拟证实原告物流费损失14079元；14、2019年6月《湘当有味营收表》，证实原告营业利润损失188262元；15、《租赁合同》及收据，证实原告员工住宿费损失10179元；16、《空调安装费收据》，证实原告支付空调安装费18600元；17、差旅费，拟证实差旅费损失4875.5元；18、《烟感器整改收款收据》，拟证实原告支付16000元整改烟感器；19、《监控线收款收据》，拟证实原告支付2210元安装监控线；20、《消毒餐具支付凭证》，证实原告支付消毒餐具费4540元；21、《电话费支付凭证》，证实原告电话费损失299.4元；22、《交通费支付凭证》，证实原告交通费损失3020.44元；23、《培训费支付凭证》，证实原告支付培训费4249元；24、《宿舍用品支付凭证》，证实原告支付宿舍用品损失1607.17元；25、《食材支付凭证》，证实原告支付食材损失6070元;26、视频，拟证实原告将涉案商铺交付被告，但被告拒绝接收；28、《收款收据》，拟证实原告五金损失14079元。2020年7月23日，广州市奕德物业服务有限公司向被告发出《解除合同告知函》，称2017年4月19日双方签订租赁合同，现你方拖欠2019年7月至2020年7月长达13个月租金及水电费，且未妥善维护物业及进行管理，因你方违约，即日起解除与你方合同，并及时交换涉案物业。被告提交：1、《广州市同德围百德广场租赁合同书》及《营业执照》，拟证实其他租户已办理营业执照，原告无法办理是其自身原因所致；2、照片，拟证实被告为开业准备了花篮并举办了商场促销活动。另查，位于广州市白云区同德街鹅掌坦百德商业大厦已取得《建设工程规划许可证》，百德商业大厦与百德广场系同一栋建筑物。再查，被告广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司负责人原为丁明婷，2020年3月28日变更为丁义发。2020年1月20日，原告向本院申请财产保全并提供保单保函作为担保。本院于同日裁定查封、扣押、冻结被告中源公司、鹅掌坦分公司、丁明婷（原告已撤销）名下价值1809441.51元财产。庭审中，原告称其自始至终并未开业，其将涉案商铺交付给被告，但被告拒收。涉案商铺至今未办理交接手续，被告称涉案商铺于2020年7月22日已由广州市奕德物业服务有限公司收回，原告在装修后并未实际投入经营，至今未开张。本院认为，原告与被告鹅掌坦分公司签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市同德围百德广场租赁合同书》合法有效，双方当事人应恪守履行。现原告以被告无法提供房产证导致其无法办理营业执照为由要求解除合同，而被告以原告拖欠租金为由亦表示要求解除合同，鉴于原被告双方已达成解除《广州市同德围百德广场租赁合同书》的合意，故对于原被告要求解除《广州市同德围百德广场租赁合同书》的本诉诉请及反诉请求本院予以支持。本案的争议焦点为对于租赁合同的解除原被告应当承担过错责任的问题。首先，《租赁合同》中明确约定“甲方签订合同时须提交产权证明”，原告作为承租人与被告签订租赁合同时未向被告主张提供房产证等产权证明材料，对涉案商铺未尽到审慎的审查义务，对因无法提供房产证等产权证明导致无法办理营业执照存在过错；其次，被告作为出租人，与原告签订租赁合同时未尽到提醒义务，明知涉案商铺无法取得房产证并未将其如实告知原告，对营业执照无法办理亦存在过错，原被告对合同的解除各自应承担50%。故合同解除时间以本判决生效之日起解除。根据合同解除后的相互返还原则，被告应将收取的保证金101905元返还给原告。因原被告对于租赁合同的解除均存在过错，对于原告主张被告支付保证金利息的诉请于法无据，本院不予支持。关于首月租金33975元是否返还的问题。原告虽称并未经营涉案商铺，但至今原告并未将涉案商铺交还给被告，且租赁合同约定自交付场地起免租期为三个月，原告称其已于2019年5月装修完毕，至今已过免租期三个月，故原告主张被告返还首月租金33975元及利息的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告返还开业花篮费380元及节庆促销活动费用1800元的诉请，根据被告提交的照片显示，被告曾举办过节庆促销活动，故原告主张被告返还该节庆促销活动费1800元于法无据，本院不予支持。开业花篮费380元，因原告装修后并未开张经营，因此未产生开业花篮费用，故被告应向原告返还收取的开业花篮费380元。关于装修费632900元及设计费54400元。根据原告庭后提交的装修支付流水显示，2019年4月30日原告向谢常辉（施工方工地代表）转账100000元，5月14日向谢常辉转账100000元，5月27日向谢常辉转账50000元，6月11日向谢常辉转账5000元，6月12日向谢常辉转账45000元，8月3日向唐超国（施工方工地代表）支付150000元，10月14日向唐超过支付150000元，11月17日向谢常辉转账30000元，装修费合计630000元。首先，原告对涉案商铺进行装修支付装修费及设计费共计684400元（装修费630000元+设计费54400元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。双方签订《租赁合同》的时间为2019年3月11日，截至原告起诉之日即2020年1月16日涉案商铺仍未交还至被告，涉案商铺剩余租赁期内的装修残值损失为589344元（684400元-684400元×10个月/6年×12个月）。根据原被告双方各自承担50%的责任，被告应向原告赔偿装修及设计费共计294672元（589344元/2）。其次，关于制冷空调设备损失52000元、制冷配件损失1805元、风管加工制作损失2780元、五金损失14079元、安装空调费18600元、烟感器整改损失16000元、监控线损失2210元。根据2019年5月19日出具的《发票联》显示，制冷空调设备损失52000元；《制冷配件收据》显示制冷配件损失1559元（855元+704元）；根据2019年5月16日出具的《收款收据》显示，风管加工制作损失2780元；根据收款收据及送货单显示，五金损失14079元；根据2019年5月20日出具的《收据》显示，空调安装费为18600元；根据2019年8月8日出具的《收据》显示，烟感器整改损失16000元；根据2019年8月8日出具的《收款收据》显示，监控线费用2210元，上述费用合计107228元。根据原被告各自承担50%的过错责任，被告应向原告赔偿上述损失53614元（107228元/2）；最后，家具损失、厨具损失、灯具损失、广告标识损失、员工工资损失、手腕纸袋损失、瓷器损失、停车费损失、物流费损失、营业收入损失、员工住宿费损失、差旅费损失、消毒餐具损失、电话费损失、交通费损失、培训费损失、宿舍用品损失、食材损失，其中有些属于原告可重复利用，不存在损失问题，还有一些是原告为经营所支付必要合理费用，因原告对于租赁合同的解除亦存在过错，故该费用应由原告自行承担，对原告主张上述费用，本院不予支持。综上，被告赔偿原告装修款294672元、制冷空调设备损失、制冷配件损失、风管加工制作损失、五金损失、安装空调费、烟感器整改损失、监控线损失共计53614元。关于律师费及公证费，因该费用并非原告必要支付费用，且租赁合同中并未约定该费用应由被告支付，故原告该诉请本院不予支持。关于被告鹅掌坦分公司的负责人丁义发是否承担对被告鹅掌坦分公司的上述债务承担连带责任的问题。被告丁义发系被告鹅掌坦分公司的负责人，并非股东和出资人，亦非租赁合同的相对方，故原告主张被告丁义发承担对被告鹅掌坦分公司的上述债务承担连带责任的诉请于法无据，本院不予支持。被告中源公司作为被告鹅掌坦分公司的总公司，对上述债务在被告鹅掌坦分公司不能清偿的范围内向原告补充清偿。关于被告主张原告支付2019年12月11日至2020年1月20日租金44167.5元及违约金的反诉请求。因原告并未向被告支付上述期间的租金，现被告要求原告支付该期间的租金于法有据，本院予以支持。原告应向被告支付上述期间的租金45300元（33975元/月÷30天×40天），现被告主张原告支付44167.5元是其行使自由处分权，本院予以支持。关于违约金，因被告对租赁合同的解除亦存在过错，故对被告该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、彭伟与广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司于2019年3月11日签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》自本判决生效之日起解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司向彭伟返还合同保证金101923元及开业花篮费380元；三、自本判决生效之日起五日内，广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司向彭伟赔偿装修款294672元、制冷空调设备损失、制冷配件损失、风管加工制作损失、五金损失、安装空调费、烟感器整改损失、监控线损失共计53614元，合计348286元；四、广州中源投资咨询有限公司对上述债务在广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司不能清偿的范围内向彭伟补充清偿；五、自本判决生效之日起五日内，彭伟向广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司、广州中源投资咨询有限公司支付2019年12月11日至2020年1月20日期间的租金44167.5元；六、驳回彭伟的其他诉讼请求；七、驳回广州中源投资咨询有限公司、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21084元，由彭伟负担15833.64元，由广州中源投资咨询有限公司、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司负担5250.36元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费452.09元，由彭伟负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。财产保全费5000元，由彭伟负担3754.89元，由广州中源投资咨询有限公司、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司负担1245.11元并于本判决生效之日起三日内向彭伟支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十一月十六日书记员  陈春燕