河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初2973号 原告：杨闪燕，女，1973年4月15日出生，汉族,住北京市通州区。 委托诉讼代理人：黄许章，男，1970年2月7日生，汉族，住北京市通州区，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：黄宝臣，北京尽致律师事务所律师。 被告：唐山君熙房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区正苑大街君熙太和会所。 法定代表人：荣冬梅，职务总经理。 委托诉讼代理人：路芳，该公司员工。 原告杨闪燕与被告唐山君熙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告杨闪燕及其委托诉讼代理人黄许章、黄宝臣，被告唐山君熙房地产开发有限公司委托诉讼代理人路芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨闪燕向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告返还原告购房款871443元及利息（利息计算以871443元为基数，以4.9%利率计算，期间自2016年11月份至实际返还之日止）；3、返还原告收房前缴纳的费用6380.88元，预抵押登记费500元，公共维修基金14252元及利息（利息计算：1、以6880.88元为基数，以4.9%利率计算，期间自2018年2月23日起至实际返还之日止；2、以14252元为基数，以4.9%利率计算，期间自2016年11月5日起至实际返还之日止）；4、被告赔偿原告损失50万元；5、被告承担本案诉讼费用。以上总计：1392575.88元。事实和理由：2016年11月11日原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买商品房一套，面积118.17平米，房价总额871443元。同时对房屋的户型及其它情况在合同中予以约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款（其中购房人银行转账支付181443元，银行贷款690000元），但被告交房时，未按合同约定向原告交付符合约定的房屋，合同约定的房屋户型结构与被告实际交付房屋的户型结构大不相同，不能满足原告当初购房时的预期使用功能。因被告的行为构成根本违约，故原告提出解除合同，被告退还原告购房款、其他交付款项并赔偿损失。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。另庭审中原告陈述要求解除房屋买卖合同的理由为：被告开发的涉案房屋位置好，原告购买的目的是为了养老，是需要三代在此居住，根据要求，最低需要三个卧室，所以原、被告在签订买卖合同时要求三室一厅，但被告交房的时候是二室一厅两个卫生间，满足不了原告的购买目的，因为被告没有提出合理的解决方式，所以原告才要求解除合同。 被告唐山君熙房地产开发有限公司辩称，2016年11月11日，被答辩人与答辩人签署合同号为20161111437的《商品房买卖合同》（以下简称＂该合同＂），该合同约定，被答辩人购买答辩人开发建设的唐山房屋（以下简称＂该房屋＂），该房屋面积为118.17平方米，该房屋总价款为871443元，被答辩人应于该合同签订当日支付首期房价款181443元，剩余690000元房价款以银行按揭贷款方式支付。答辩人于2018年2月6日向被答辩人交付该房屋，该房屋实测面积为118.17平方米。一、被答辩人无权单方解除双方于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。1、该合同是双方的真实意思表示，且答辩人并不存在违约行为，被答辩人要求解除该合同无法律和事实依据。因该房屋位于君熙太和小区31号楼3单元1层，截至2016年11月11日，君熙太和小区31号楼已经整体施工至20层。即该房屋在被答辩人签订该合同时已经具备实地查看条件，且被答辩人已在该合同签订前与答辩人销售人员一同去现场查看了该房屋，即被答辩人在签订该合同时是明确知悉该房屋的位置及户型结构。另该房屋在2016年11月11日之后未进行过规划设计上的变更。据此答辩人认为，该合同是双方的真实意思表示，且答辩人并不存在违约行为，仅是答辩人贴错了该份合同所附平面图。该合同所附平面图也仅是用于标明房屋面积及房号，其实质上并没有对被答辩人的购买行为产生影响，而且被答辩人已于2018年2月23日办理了验房、收房手续，认可了答辩人交付的房屋户型结构。故被答辩人要求解除该合同无法律和事实依据。另外，该合同签约时为一式五份（其中一份备案在唐山市丰南区房产交易所），仅被答辩人所持有的购房合同中平面图与该房屋实际户型结构不同，另外四份购房合同中平面图与该房屋实际户型结构是一致的。现被答辩人以答辩人实际交付房屋与该份合同上所附平面图不一致，要求单方解除该合同，无法律依据。2、被答辩人行使解除权已超过一年期限，解除权已消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案，答辩人已于2018年1月30日通过ＥＭＳ向被答辩人邮寄了《君熙太和入住通知书》，该通知书上载明，2018年2月6日至2018年2月10日办理房屋交付手续，因此被答辩人最迟应在2019年2月9日前行使解除权，而被答辩人在2019年12月19日才行使解除权，被答辩人行使解除权已超过一年期限，被答辩人合同解除权已消灭。二、被答辩人要求答辩人以871443元为基数，以4.9%利率计算自2016年11月份至实际返还之日止的利息，于法无据。1、退一步来说，即使答辩人有权解除该合同，根据该合同约定，买受人认为经规划部门批准的设计变更导致房屋结构形式、户型变化影响到买受人所购商品房使用功能的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应按中国人民银行活期存款利率给付利息。尽管该房屋未进行过设计变更，但按照被答辩人提出的解除理由，被答辩人也仅可要求答辩人按中国人民银行活期存款利率给付利息，而不得以4.9%利率计算利息。2、根据该合同，被答辩人于2016年11月11日向答辩人支付该房屋首付款181443元，剩余690000元房价款在2016年12月6日支付至答辩人账户。两笔款项支付时间不同，采用同一期间计算利息明显不合理。3、被答辩人主张的利息计算时间不明确，属于诉讼请求不明确，法院理应依法驳回其诉求。三、被答辩人无权要求答辩人返还收房前缴纳的费用6380.88元，预抵押登记费500元，公共维修基金14252元及利息。1、被答辩人应就6380.88元向答辩人进行缴纳进行举证，否则， 答辩人无返还义务，被答辩人应承担举证不能的法律后果。2、被答辩人应就向答辩人缴纳了电卡工本费15元、垃圾清运费472.68元、物业费3403.3元进行举证，否则，答辩人无返还义务，被答辩人应承担举证不能的法律后果。3、如上文所述，被答辩人并无权要求解除合同，现被答辩人要求答辩人返还预抵押登记费500元，公共维修基金14252元无法律和事实依据。4、被答辩人所主张的利息既无法律规定，亦无合同约定，答辩人不负有支付利息的义务。四、被答辩人应就其遭受的50万元损失进行举证，否则，应承担举证不能的法律后果。综上，被答辩人的诉讼请求既无法律规定，又无合同约定，请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理查明，2016年11月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告自被告处购买位于唐山市丰南区东侧，铁西路西侧，友谊大街北侧的31-3-101商品房一套，建筑面积118.17平方米，房价总金额为人民币871443元。买受人于签订本合同之日支付首期房价款人民币181443元，余款690000元以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图显示该商品房户型为三室两厅。合同出卖人处盖有被告公章及法定代表人荣冬梅签章，买受人处有原告杨闪燕签字捺印。同日，原告向被告支付首付款181443元。 2016年12月6日，原告作为借款人，中国工商银行股份有限公司唐山丰南支行（以下简称工行丰南支行）作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，约定：根据借款人的申请，贷款人向借款人发放贷款690000元，用于购买座落于唐山市丰南区君熙太和31-3-101，建筑面积118.17平方米。本合同项下贷款期限为252个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定。该合同贷款人处工行丰南支行盖章，借款人处原告杨闪燕签字捺印。同日，工行丰南支行向被告账户打款690000元。 2016年11月5日，原告向被告缴纳案涉房屋公共维修基金14252元，预抵押登记费500元，合计14752元。庭审中被告对该《商品房买卖合同》除附件一房屋平面图外的内容予以认可，陈述房屋平面图系因工作人员贴错但对该房屋平面图加盖的被告公章的真实性无异议。 2018年1月30日，被告向原告发出君熙太和入住通知书一份，后附：附件一君熙太和收房指南、附件二君熙太和收房缴费明细及入住手续办理流程、温馨提示。附件二君熙太和收房缴费明细一、君熙太和住宅收房相关费用收费标准及结算金额载明“（一）开发公司收款明细：所有权登记费10元/户。房产测绘费118.17元，土地测绘费200元，合计328.17元。（二）物业公司收款明细：物业服务费3403.3元，首年取暖费2304.9元，建筑垃圾清运费472.68元，电卡工本费和电费200元，合计6380.88元”。入住手续办理流程为排号并验证客户身份、签署交房资料、缴纳交房所需费用、验房人员陪同查验房屋、领取钥匙等交房物品、领取交房礼品、交房结束。2018年2月23日原告按照被告发出的入住通知书中后所附缴费明细，分别向被告缴纳所有权登记费、房产测绘费、土地测绘费及电费共计513.17元，向被告所属唐山德盈物业服务有限公司缴纳物业服务费、建筑垃圾清运费、电卡工本费共计3890.98元。被告及唐山德盈物业服务有限公司均向原告出具了相应收据。原告缴纳完上述费用后，按照入住手续办理流程查验房屋时发现被告实际交付的房屋户型为二室二厅，与签订的《商品房买卖合同》中附件一房屋平面图户型不一致，原告当场拒绝收房。 本院自工行丰南支行调取了案涉房屋的《商品房买卖合同》，其中所附房屋平面图与被告提交的《商品房买卖合同》中附件一的房屋平面图明显不一致，被告提交的《商品房买卖合同》中附件一的房屋平面图显示户型为二室二厅。被告公司销售君熙太和房屋的宣传资料显示，在所出售房源中有三室一厅户型且建筑面积为118.17平方米，庭审中被告认可其所售出的房屋户型有三室一厅且建筑面积为118.17平方米。 以上事实，由原、被告陈述，庭审笔录；原告提交的《商品房买卖合同》，《个人购房借款/担保合同》，河北省增值税普通发票；被告销售房屋宣传资料；被告向原告发出的入住通知书、收房指南、收房缴费明细、被告及唐山德盈物业服务有限公司为原告开具的收据；被告提交的《商品房买卖合同》；本院自工行丰南支行调取的案涉房屋的《商品房买卖合同》的等证据材料予以在卷佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应按双方所签订的《房屋买卖合同》履行各自的权利和义务，在行使合同权利、履行合同义务时应当遵循诚实信用原则。被告对原告提交的《商品房买卖合同》中附件一房屋平面图（三室一厅）不予认可，抗辩理由“系工作人员贴错”，但并没有提交任何证据来反驳原告提交的房屋平面图的真实性、合法性及关联性，应自行承担举证不能的不利后果，且即便是被告工作人员贴错造成的，也是其工作人员履行职务行为时发生的错误，此错误行为造成的法律后果亦应由被告自行承担，不能以此为理由转嫁给原告。且经本院自工行丰南支行调取的原告在办理房屋贷款时向银行提交的《商品房买卖合同》中附件一的房屋平面图恰恰与被告提交的房屋平面图不一致，此调证结果证明的事实亦否定了被告在答辩时陈述的“合同签约时为一式五份，仅被答辩人所持有的购房合同中平面图与该房屋实际户型结构不同，另外四份购房合同中平面图与该房屋实际户型结构是一致的”的答辩意见，故被告上述抗辩理由，理据不足，不能成立，本院不予采纳。原告已经履行了《商品房买卖合同》的付款义务，故被告亦应按双方合同约定向原告交付三室一厅房屋。因被告向原告实际交付的房屋（二室二厅户型）与双方签订的的合同约定内容（三室一厅户型）不符，不能实现原告购买该案涉房屋的根本目的，故按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告要求解除双方于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照上述规定，因被告的违约造成原、被告解除合同后，被告应返还原告缴纳的购房款及相关全部费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。参照上述规定，但考虑到中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消及原告所缴纳购房款及其他费用的时间截点，对原告主张的利息损失本院按以下方案予以支持：即分别以14752元、181443元、690000元、4404.15元为基数，分别自2016年11月5日、2016年11月11日、2016年12月6日、2018年2月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率罚息标准被告向原告支付利息；分别以14752元、181443元、690000元、4404.15元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%被告向原告支付利息。原告要求被告赔偿其损失50万元的诉讼请求，其提交的证据材料不足以证明其损失金额的合理性，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、解除原告原告杨闪燕与被告唐山君熙房地产开发有限公司2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告唐山君熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨闪燕购房款871443元、公共维修基金14252元，预抵押登记费500元、所有权登记费10元、房产测绘费118.17元、土地测绘费200元、物业服务费3403.3元、建筑垃圾清运费472.68元、电卡工本费和电费200元，合计890599.15元。并分别以14752元、181443元、690000元、4404.15元为基数，分别自2016年11月5日、2016年11月11日、2016年12月6日、2018年2月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率罚息标准向原告支付利息；分别以14752元、181443元、690000元、4404.15元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%向原告支付利息； 三、驳回原告杨闪燕其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17334元，减半收取8667元，由被告唐山君熙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  么晓梅 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  王雨玲