山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初3949号原告：李阳，男，1986年9月18日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：张法水，山东法策律师事务所律师。委托诉讼代理人：马汉远，山东法策律师事务所律师。被告：杨成忠，男，1965年12月1日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：杨凌燕（系杨成忠之女），住山东省济阳县。委托诉讼代理人：郭庆海，山东绪才师事务所律师。第三人杨秀英（原告李阳之母），女，1965年9月1日出生，汉族，退休职工，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：张法水，山东法策律师事务所律师。委托诉讼代理人：马汉远，山东法策律师事务所律师。原告李阳与被告杨成忠及第三人杨秀英共有物分割纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李阳委托诉讼代理人张法水、马汉远、被告杨成忠及其委托诉讼代理人郭庆海、第三人杨秀英及其委托诉讼代理人张法水、马汉远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李阳向本院提出诉讼请求：1．确认位于济南市济阳区某某路东、某某路南商业综合楼一层、二层2660.13平方米房屋及相应的土地使用权由李阳享有85.283%的产权份额；2．依法分割位于济南市济阳区某某路东、某某路南商业综合楼一层、二层2660.13平方米的房屋及相应的土地使用权（价值约2926.1万元），判决其中价值占85.283%的房屋归李阳所有并享有相应面积的土地使用权；3．判令杨成忠协助李阳办理上述房屋及相应面积的土地使用权的不动产权过户登记手续；4．确认济南市济阳区某某路东、某某路南商业综合楼一层北侧卖给李某的房屋销售款120万元中的102.34万元归李阳所有，判令杨成忠将102.34万元支付给原告李阳；5．本案诉讼费用由杨成忠承担。诉讼中，因诉争房屋的一部分已售案外人李某，且难以进行进一步实物分割，李阳于2020年9月7日变更其诉讼请求为：1．确认位于济南市济阳区某某路东、某某路南商业综合楼一层、二层2669.53平方米房屋及相应的土地使用权由李阳享有85.283%的产权份额；2．判令将该处一二层2669.53平方米的房屋及相应的土地使用权全部归李阳所有，由李阳按照被告杨成忠享有14.717%的产权份额向杨成忠支付4614663元的补偿款；3．判令杨成忠协助李阳办理涉案房屋及土地使用权的不动产权过户登记手续；4．确认济南市济阳区某某路东、某某路南商业综合楼一层北侧卖给李某的房屋销售款120万元中的102.34万元归李阳所有，判令杨成忠将其中的611800元支付给李阳；5．本案诉讼费用由杨成忠承担。事实和理由：2012年3月6日，李阳与杨成忠签订《合作建房协议书》，该协议约定：由双方共同出资购买土地；双方共同出资建设，并承担工程建设，委托设计、施工单位设计、施工，竣工后共同出售，所售房款存入双方统一账户，共同管理使用；利润双方平均分配，风险共同承担，该协议还约定了其他内容。协议签订后李阳与杨成忠开始建设位于济阳县某某路东侧、某某路南的商业综合楼（又称华阳大厦，以下简称“商业综合楼”），该商业综合楼于2013年10月18日竣工，建筑总面积为9922.82平方米。商业综合楼的土地款和建设资金绝大部分是由李阳实际投资的，杨成忠只是投资了一小部分。商业综合楼竣工后，因李阳和杨成忠资金紧张，拖欠了部分工程款未支付，在此情况下李阳、杨成忠商定通过将商业综合楼部分房产及相应土地使用权抵押给银行贷款的方式来解决资金困难。由于当时双方未就投资进行对账核算，双方商定暂按李阳占有份额55%、杨成忠占有份额45%的比例按份共有该商业综合楼，待双方就投资情况进行详细对账核算后再按照谁投资谁受益原则具体分配房屋和收益。李阳和杨成忠于2016年4月1日办理了该商业综合楼的不动产权证书（鲁（2016）济阳县不动产权第XXX号）。2016年6月22日，李阳、杨成忠以李阳的名义从山东济阳农村商业银行股份有限公司贷款800万元，并将包含一、二层在内的商业综合楼部分房屋及相应土地使用权抵押给了该银行，债务履行期限为2016年6月22日至2019年6月5日。2016年8月6日，李阳、杨成忠经过详细对账后签订了《华阳大厦综合楼项目开发协议书》，该协议书确定了房屋和收益分配遵循谁投资谁受益的原则，并进行了对账核算和房产分配。该协议确认，李阳已实际投资12904879.06元，杨成忠已实际投资2698906.5元。该协议约定：三层剩余楼房751.36平方米、四层407厅、408厅归杨成忠所有；四层409厅、411厅归李阳所有，五、六、七层归李阳所有；李阳实际分得4715.3平方米，杨成忠实际分得943.6平方米；项目欠债4890062元，其中李阳负责偿还2427939元，杨成忠负责偿还2462123元；银行借款800万元，其中已支付工程款2460600元，杨成忠支用81万元，李阳支用81万元，银行应余391.94万元，此余款经双方协商同意分别列出偿还明细，一块从银行统一划付。该协议约定双方签订的与该建筑物、土地有关的协议与该协议冲突的，以该协议为主，协议还约定了其他内容。由于签订该协议时，商业综合楼一层、二层已抵押给银行贷款800万元，且处于他人租赁使用期间，因此，协议对该商业综合楼一层、二层暂未予以分配分割。此后，双方就偿还银行贷款800万元事宜没能达成具体的偿还协议，最终由李阳自己在2018年9月12日偿清了全部贷款800万元人民币，其中也包含杨成忠支用的81万元，杨成忠未偿还一分钱贷款。由于在2016年8月6日达成的协议中，未将800万元银行贷款中246.06万元用于支付工程款部分算作李阳或杨成忠的投资款，在李阳偿清全部800万元贷款的情况下，用贷款支付的246.06万元工程款就应属于李阳在该商业综合楼项目中的投资款了。此外，从2016年8月到2017年9月底，为完善商业综合楼配套工程，李阳又支付相关款项274222元，李阳和杨成忠双方对此也进行了签字确认。至此，李阳、杨成忠在该商业综合楼项目上总投资为18338607.56元，其中李阳投资为15639701.06元（计算方式：12904879.06+2460600+274222=15639701.06），杨成忠投资为2698906.5元，李阳投资占商业综合楼总投资的比例为85.283%，杨成忠投资占商业综合楼总投资的比例为14.717%。2018年9月，李阳自己全部偿还完银行贷款800万元，并办理了不动产抵押注销手续，商业综合楼一层、二层的抵押解除。2019年8月1日，商业综合楼的一层、二层承租人济阳县某某医院不再租赁该一、二层房屋。在此情况下，商业综合楼一、二层房屋已具备了双方进行分配分割的条件，双方就此多次协商但未达成一致意见。由于李阳在商业综合楼项目上的投资占总投资的85.283%，杨成忠在商业综合楼项目上的投资占总投资的14.717%。根据双方确定的谁投资谁受益的原则，对于商业综合楼房屋和收益的分配应按照双方投资比例进行，已分配及未分配房屋均应按照双方投资比例执行。双方于2016年8月6日协议分配了商业综合楼一、二层以外的房屋，系按照当时双方的投资情况来分配的。考虑到和杨成忠的合作关系，李阳自愿对于已分配房屋不再主张额外的分配权利，现只主张按照投资比例分配分割商业综合楼一、二层的房屋及收益。2018年9月14日，济阳县人民法院作出的（2017）鲁0125民初1281号生效判决确认李某、李阳、杨成忠签订的《商品房认购协议书》系房屋买卖合同关系、合法有效，李某以6954924元购得该商业综合楼一层北侧120平方米及三层1598.59平方米房屋，其中商业综合楼一层北侧120平方米房屋的销售款为120万元。李某已支付购房款当中已包含一层北侧房屋的销售款120万元，这些款项均被杨成忠个人领取了。按照谁投资谁受益原则具体分配，李阳投资比例为85.283%，则该120万元的售房款李阳应分得收益102.34万元。所以，杨成忠应将102.34万元支付给李阳。因李阳的父亲李某某在该案件的执行程序中自愿作出了要其中611800元的表示，因此，请求判令杨成忠将611800元支付给李阳。济南市济阳区不动产登记中心依据济南市济阳区人民法院协助执行通知书的要求，将济阳县城某某路东、某某路南商业综合楼一层、二层进行了分割，为李某办理了鲁（2020）济阳区不动产权第xxx号不动产证书（建筑面积110.59㎡），为李阳、杨成忠办理了鲁（2020）济阳区不动产权第XXX号不动产证书（建筑面积2669.53㎡），至此，位于济阳县城某某路东、某某路南商业综合楼一层、二层房屋可供李阳和杨成忠分割的房产面积是2669.53平方米。据向济南市济阳区不动产登记中心了解和交涉，涉案房产难以进行进一步的实物分割，所以，考虑到这个实际情况，为了尽快处理和杨成忠的纠纷，尽快把一、二楼利用起来获取收益，请求判令将该处房屋一、二层2669.53平方米的房屋及相应的土地使用权全部归李阳所有，由李阳按照杨成忠享有14.717％的产权份额向杨成忠支付相应价值的补偿款。按照李阳委托、杨成忠也已认可的山东某某土地房地产资产评估测绘有限公司出具的鲁贵评(2020)字第118号房地产估价报告，评估本案所涉李阳、杨成忠共有的商业综合楼一、二层房产面积是2669.55平方米，比现在的实际发证面积2669.53平方米多了0.02平方米，房地产评估总价是3135.60万元，李阳认可涉案房产面积2669.53平方米房地产总价是3135.60万元，愿意以该房地产总价乘以14.717％即4614663元向杨成忠支付补偿款项。综上所述，根据合同法和物权法的相关规定，李阳的诉讼请求有着充足的事实和法律依据，望判如所求。杨成忠辩称，1.杨成忠认可山东某某土地房地产资产评估测绘有限公司出具的房地产估价报告（鲁贵评2020字第118号）所确定的涉案房屋价值。目前，综合楼尚未进行清算，之前的协议只是双方进行的对账，并未对综合楼进行实际的分割，杨成忠同意将综合楼整体及相应的土地使用权依法清算后进行分割，并要求法院将清算后的综合楼的利润、综合楼全部房产及相应土地使用权按照每人一半的分配方式进行分配。杨成忠要房子，清算后如果应该给杨秀英利润，同意支付补偿款。2.李阳之母杨秀英与杨成忠签订的合作建房协议书中明确约定双方共同出资，利润平均分配。2012年3月6日，杨秀英与杨成忠签订《合作建房协议书》明确约定李秀英主要负责筹集建设资金，杨成忠负责协助筹集资金、协调村委会及四邻关系，确保正常施工及建筑配套设施畅通，开工后杨成忠负责监督施工单位的施工，且协议书中明确约定利润双方平均分配。3.李阳申请办理的不动产产权证书上写明杨成忠对此房屋的所占份额为百分之四十五，李阳占有的份额为百分之五十五。房屋建成后，李阳伪造合作建房协议书、申请书等材料去济阳县国土资源局申请办理不动产产权证，合作建房协议书和申请书中杨成忠的签名均为伪造的，合作建房协议书和申请书中李阳自愿将杨成忠所占有房屋所有权份额写为百分之四十五是李阳的真实意思表示，表明李阳同意双方按份共有房屋的所有权，房屋所有权的分配形式为李阳占有百分之五十五，杨成忠占有百分之四十五，并以此申请办理产权证书，济阳县国土资源局向李阳、杨成忠颁发了鲁（2016）济阳县不动产权第XXX号产权证书。4.李阳所主张的按照出资比例分配房屋所有权和收益是错误的。首先，李阳所称的出资并非仅有金钱一种形式，还可以是其他方式。在签订《合作建房协议书》后，杨成忠多次与杨成忠所在的居委会商谈租赁土地的事宜，某某居委会方与杨成忠签订了土地租赁合同，如若不是杨成忠的多次出面商谈与特殊身份关系，杨成忠与李阳根本无法取得涉案房屋占用土地的土地使用权，更没有后续的建设房屋与收益。故杨成忠与居委会签订的土地租赁合同是建设涉案房屋的前提和根基，杨成忠在建设涉案房屋的过程中起到了很大的铺垫作用。因杨成忠的特殊身份关系而获得签订土地租赁合同的机会也可以看做是一种出资，一种无法用金钱来衡量的出资。其次，李阳所主张的谁出资谁受益的原则仅在2016年8月6日签订的华阳大厦综合楼项目开发协议书中体现，该协议是在项目竣工之后进行的一次对账核算，当时一层二层已经抵押给银行，并已经对外租赁，协议书中并未对其进行分配，仅就其他楼层进行了相应的分配，故该原则不能用于分割一层二层的产权及其收益。5.在与李阳进行利润分配时，一直遵循各占百分之五十的原则。房屋建成后，李阳、杨成忠一直遵循各占50%的份额进行分配。在李阳、杨成忠与李某的案件中，法院判令李某支付给李阳、杨成忠剩余购房款5072424元，其中一楼的剩余购房款为120万元，李阳同意由杨成忠支配百分之五十；此外，李阳、杨成忠与某某医院签订的房屋租赁合同，约定将涉案房屋的第一、二层租赁给某某医院，虽未明确约定利润的分配方式，但在2017年9月28日某某医院将房屋767376元的租金的50%扣除以李阳的名义所借800万元的利息12万元后将263688元打到杨成忠的个人银行卡上。综上，在杨成忠与李阳未明确约定利润分配方式的情况下，杨成忠与李阳一直遵循各占50%的利润分配方式，李阳所主张的其占83.23%的利润分配方式是错误的。6.某某酒店租赁的一楼门头属于李阳与杨成忠的共有财产，其收益应按照分配原则进行分配。自2016年9月起至2020年8月30日，李阳经营的某某酒店一直租用涉案房产的一楼门头，其租赁面积为183.54平方米，租赁费为每平方米2元/天，在此期间李阳应交纳的租赁费用共计535936.8元，按照之前的分配原则，李阳应支付给杨成忠租赁费用的一半即267968.4元。7.商业综合楼一楼、三楼房屋销售款110万元，李阳、杨成忠因涉案房产一楼及三楼过户税费问题与李某产生矛盾，李阳、杨成忠需支付李某税费等费用共计1027969元。经李阳与杨成忠同意，涉案房产商业综合楼一层及三楼出卖给买受人李某，因李某未按合同约定交付房屋销售款，李阳、杨成忠向法院起诉并申请执行，李某将房屋销售款交付法院后，因李阳、杨成忠尚欠李某房屋过户税等费用，李某向法院申请冻结此笔房屋销售款110万用于折抵房屋过户税等费用。针对房屋过户税等费用问题，双方达成执行和解协议，李阳、杨成忠需支付给李某一楼、三楼的房屋过户税费及诉讼费等费用共计1027969元，并非李阳诉讼请求中所陈述的李某尚欠房屋销售款120万元的事实，李阳所主张的其应分得的611800元亦无事实依据，不应受到支持。第三人杨秀英述称，李阳是涉案楼房的实际投资人，具体事宜是由李阳授权杨秀英负责的，杨秀英对李阳在本案中主张的权利全部予以认可，没有任何异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对：李阳提交的2001年5月22日《土地租赁合同》，《合作建房协议书》，《华阳大厦综合楼项目开发协议书》，李阳卡号为XXX的农商行银行卡2016年1月1日至2018年12月31日活期查询记录、不动产抵押注销证明，《商业房屋租赁合同》2份，杨秀英建设银行账户交易明细、张某某农业银行卡交易明细清单、落款时间为2017年9月26日费用明细材料及《收到条》，济阳县恒通房屋测绘中心测绘后出具的房屋户（室）面积对照表及房产分户平面图共6张、济阳区法院协助执行通知书（复印件）、商业01照片4张，2020年4月21日，山东某某土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》［估价报告编号：鲁贵评（2020）字第118号］，（2020）济阳区不动产权第XXX不动产证书（建筑面积2669.53平方米，所有权人李阳、杨成忠），（2020）济阳区不动产权第xxx不动产证书（建筑面积110.59平方米，所有权人李某）等证据；对杨成忠提交的2012年3月6日《合作建房协议书》，2012年3月9日《土地租赁合同》《申请书》《合作建房协议》，鲁（2016）济阳县不动产第XXX号房屋所有权证书，《华阳大厦综合楼项目开发协议书》及附件，（2017）鲁0125民初1281号民事判决书及《原告李阳之父李某某的证明》，《房屋租赁合同》及《中国建设银行个人活期账户交易明细》，2012年3月9日《土地租赁合同终止协议书》，济阳区人民法院执行局2020年1月1日出具的杨成忠申请执行李某案款收支明细，（2020）鲁0125民初818号民事判决书、（2020）鲁01民终4544号民事判决书、2020年9月7日李阳、杨成忠、李某某与李某关于（2017）鲁0125民初1281号、（2020）鲁01民终4544号案件执行中的《和解协议书》等证据，真实性无异议，本院予以采信。综合以上证据以及当事人一致的陈述，本院认定事实如下：1．2001年5月22日，济阳镇某某村村委会与杨秀英签订《土地租赁合同》约定，一、土地座落：本宗土地座落在XX线以东，某某北埃，某某南，原某某大院，西头南北长52米（南头离程某某房子2米空闲地，允许杨秀英使用），东头南北长54.5米，平均南北长53.25米，北边东西长43米，南边东西长65米，平均54米，总面积2875平方米，折地4.3亩。二、内容：现院墙东外有约1.5至2米，以后修建时杨秀英可以使用。现有房屋占压面积待后处理完后使用。三、办法：租赁方法是按现有4.3亩地，每年向某某村村委会交小麦7500市斤，可在每年的6月20号前按粮所收公粮的价格一次性向某某村村委会交清。在第一年交粮时一交两年的，到第二年6月20号再交第三年的，期限20年，到期时双方再协商。四、其它：杨秀英在用电方面，用一般动力电可以使用，在变压器超负荷时，杨秀英自行解决，电费接村民用电价格交纳。五、杨秀英保持场地清洁，污染水不可排出，不能影响村民的正常生活，保护承包大湾者利益。2．2012年3月6日，李阳（甲方）、杨成忠（乙方）签订《合作建房协议书》约定，一、双方共同出资购买土地。二、双方共同出资建设，并承担工程建设，委托设计、施工单位设计施工，竣工后共同出售，所售房款存入双方统一帐户，共同管理使用。三、利润双方平均分配，风险共同承担。四、李阳出示土地使用证。五、李阳要主负责筹集建设资金，杨成忠协助筹集，费用由双方共同承担。六、杨成忠主要负责协调村委会及四邻关系，确保正常施工，费用由双方共同负责。七、杨成忠负责清除土地上的附着物，费用由双方负责。八、杨成忠负责协调关系，确保建筑配套设施畅通，费用由双方共同负责。九、杨成忠负责监督施工单位的施工，协调各种关系。十、房屋建好后，办理相关证件，由双方负责，费用由双方共同负责。十一、未尽事宣，由双方协商解决。以上协议双方共同遵守，若有违背，变化方须赔偿另一方损失的二倍。3．2013年10月18日，涉案房屋竣工。2016年4月1日，涉案房屋取得（2016）济阳县不动产权第XXX号《不动产权证书》，载明权利人李阳，按份共有，所占份额55%，共有权人杨成忠，占有份额45%；共有宗地面积2524平方米，房屋建筑面积9922.82平方米，土地使用期限2014年6月4日至2054年6月3日止，累计套数32。4．2016年6月22日，李阳与山东济阳农村商业银行股份有限公司签订《个人借款合同》《最高额抵押合同》，贷款800万元，并将位于济阳区某某路东、某某路南涉案房屋包含一二层在内的商业综合楼部分房屋及相应土地使用权抵押给了该银行。2018年9月，李阳将贷款清偿完毕。2018年9月13日，山东济阳农村商业银行股份有限公司开具《不动产抵押注销证明》，同意注销鲁（2016）济阳县不动产证明第000491号，并委托李阳办理不动产抵押注销登记。5．2016年8月6日，李阳、杨成忠签订《华阳大厦综合楼项目开发协议书》约定，双方经过友好协商，充分研究确定共同合作对华阳大厦综合楼进行开发建设，按照谁投资谁收益的原则，双方在项目竣工之后，进行认真的对账核算，并就项目相关事项达成了一致意见，协议具体内容如下：一、综合楼项目共1栋7层，建筑面积9922.82平方米，一层二层已抵押给银行，并借款800万元，目前房屋已对外租赁，租赁费用于偿还银行借款利息。三四层中，部分已售出，剩余部分和五层、六层、七层计5605.02平方米。其中三层751.6平方米，四层908.15平方米，五层、六层、七层计3945.51平方米。二、投资人李阳实际投资12904879.06元，杨成忠实际投资2698906.50元，合计投资为15603785.50元，按投资情况和协商意见明细如下：1．三层剩余楼房751.36平方米归杨成忠所有，即305厅、306厅、311厅。四层407厅、408厅归杨成忠所有。2．四层409厅、411厅归李阳所有，五层、六层、七层每层1315.12平方米×3＝3945.51平方米归李阳所有。3．李阳实际分配4715.3平方米，杨成忠实际分配943.6平方米（附明细）。三、外欠债务：4890062.00元，双方协商后进行了分工还债，李阳负责偿还2427939.00元（附明细表），杨成忠负责偿还2462123.00元（附明细表），债务分开后，各自同债务人联系，进行偿还或完善手续，谁负责谁经手，双方无不推诿纠葛。四、银行借款：800万元，其中己支工程款2460600元，李阳支用81万元，杨成忠支用81万元，银行应余391.94万元。此余款经双方协商同意分别列出偿还明细，一块从银行统一划付。五、李阳负责组织出资104000元交付给杨成忠，负责解决407厅往来事项。六、协议签订后，双方及时办理相关房产，债权债务等手续的转交和理顺，并就楼房内的相关配套设施的使用管理可行规定办法。七、该综合楼有双方安排物业统一管理。八、本协议双方签字后生效，原双方签订的与该建筑物、土地有关的协议与本协议冲突的，以本协议约定为主。本协议一式两份，双方各执一份。附一：杨秀英：综合楼投资情况一、投资土建工程：（交成忠）。4792473.50元二、其他项目1．土地投资：（某某补偿款）1334000元，2．挂牌费用：4555000元，3．土地配套手续费：1967870元，4．其他费用支付：1067447.56元，（1～4）小计8924317.56元。三、（一＋二）计13716791.06元。四、售楼收入扣除811912元。五、杨秀英实投资为12904879.06元。附二：杨成忠：综合楼土建投资情况一、土建投资：18635831元。二、投资项目：1．从杨秀英处拿款支付：4792473.50元，2．售楼收入支付：2759435元，3．用楼抵工程款2810000元（明细表），4．从银行借款800万中支付：2460600元（明细表）（注：从银行800万中用3270600元，其中杨成忠借用810000元），5．外欠债务合计4890062.22元（明细表）。（1～5项小计）17712570.50元。三、土地个人投资：（1－2）923260.50元。四、土建费用变压器等1765646元。五、杨成忠个人投资（三＋四）2698906.50元。附三：综合楼3－7层剩余面积5605.02平方米。三层：311厅639.63平方米，305厅74.5平方米，306厅37.23平方米，计751.36平方米。四层：407厅74.45平方米，408厅76.2平方米，计150.67平方米。上述房屋共计943.6平方米，归杨成忠所有。四层：409厅117.8平方米，411厅639.63平方米，计757.48平方米。五层：1315.17平方米，六层1315.17平方米，七层1315.17平方米，计3945.51平方米。上述房屋共计4715.3平方米归杨秀英所有。以上分配方案经双方认真讨论，根据投资情况和楼房户型结构搭配同意进行的。事后双方按房产证进行认领。6．杨秀英表示李阳是涉案楼房的实际投资人，具体事宜是由李阳授权杨秀英负责的，杨秀英对李阳在本案中主张的权利全部予以认可，没有任何异议。7．山东某某土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》［估价报告编号：鲁贵评（2020）字第118号］载明，评估建筑面积2669.55平方米，评估总价为3135.6万元。（2020）济阳区不动产权第XXX不动产证书载明，诉争房屋建筑面积2669.53平方米，所有权人李阳、杨成忠。李阳、杨成忠认可诉争房屋价值为3135.6万元。8．2020年9月1日，（2020）济阳区不动产权第XXX号不动产权证书载明，共有宗地面积2524平方米，房屋建筑面积2669.53平方米，权利人李阳，按份共有，占有份额55%；共有权人杨成忠，占有份额45%。9．2020年9月7日，李阳、杨成忠、李某某与李某签订关于（2017）鲁0125民初1281号、（2020）鲁01民终4544号案件执行中的《和解协议书》，三楼房屋过户时李某代李阳垫付的过户税费785204元、一楼房屋过户税费129824元、面积差折现94100元，合计1027969元，与李某所购一楼应付房款120万元相互抵顶。杨成忠未实际收到李某支付的120万元购房款。本院认为，本案系李阳与杨成忠之间因共有物分割而产生的争议，属共有物分割纠纷。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，李阳与杨成忠签订2012年3月6日《合作建房协议书》，共同出资于2013年10月18日建成了涉案楼房，并于2016年4月1日取得（2016）济阳县不动产权第XXX号《不动产权证书》，由李阳、杨成忠按份共有。虽然，第XXX号《不动产权证书》载明李阳占份额55%，杨成忠占份额45%；但是，李阳、杨成忠经认真对账核算，于2016年8月6日又签订了《华阳大厦综合楼项目开发协议书》，约定按照谁投资谁收益的原则，根据此投资比例对涉案楼房相关房屋进行了分配，同时约定之前双方签订的协议与本协议冲突的，以本协议约定为准。故，《不动产权证书》载明的份额与实际不符，应根据2016年8月6日《华阳大厦综合楼项目开发协议书》，按李阳、杨成忠对涉案楼房的实际投资情况，确定各自的份额，对按份共有的涉案楼房进行分割。杨成忠辩称根据《合作建房协议书》平均分配诉争房屋，与双方后来签订的《华阳大厦综合楼项目开发协议书》约定谁投资谁受益不符，本院不予支持。本案中，根据2016年8月6日《华阳大厦综合楼项目开发协议书》，李阳、杨成忠在项目竣工之后，已经进行了认真的对账核算，并就项目相关事项达成了一致意见，故应以2016年8月6日《华阳大厦综合楼项目开发协议书》载明的内容为基础，依法确定双方的投资情况。对于2016年8月6日《华阳大厦综合楼项目开发协议书》已经载明的李阳投资12904879.06元，杨成忠投资2698906.50元，双方均无异议，本院予以确认。关于李阳、杨成忠偿还的土建投资项目外欠债务4890062元，即李阳2427939元，杨成忠2462123元，系对于涉案楼房的直接投资，应计入李阳、杨成忠各自的投资数额。关于李阳所提从银行贷款中支付的246.06万元，因该款项系以涉案楼房为抵押所借款项，不能做为李阳的投资，应作为李阳、杨成忠的共同债务，由双方按投资比例分担。关于2016年8月到2017年9月底，李阳所付274222元，主要为涉案楼房加装电梯的费用，因在加装电梯之前，双方已经于2016年4月1日取得了（2016）济阳县不动产权第XXX号《不动产权证书》，加装电梯系为方便涉案楼房的使用，双方对此是否可以作为对涉案楼房的追加投资事先并无约定，且诉讼中亦未能达成一致，不宜再认定为对涉案楼房的投资。综上，涉案华阳大厦综合楼总投资额为20493847.56元，李阳投资15332818.06元，占比74.82%；杨成忠投资5161029.50元，占比25.18%。鉴于双方系按份共有涉案楼房，且均认可山东某某土地房地产资产评估测绘有限公司《房地产估价报告》所载明的诉争房屋的价格，虽然双方均希望拥有房屋给予对方补偿，但鉴于李阳占有诉争房屋的74.82%的份额，本院认为由李阳以评估价格3135.6万元为基准，按杨成忠所占25.18%的份额，补偿杨成忠7895440.80元，诉争房屋归李阳单独所有，由杨成忠协助李阳办理过户登记的方式分割共有物，更为符合本案实际。鉴于李阳、杨成忠与李某达成的调解协议，为处理三方争议杨成忠并未实际收到卖给李某的一层北侧房屋房款，李阳要求杨成忠支付611800元房款的请求，本院不予支持。此外，李阳单独偿还银行贷款246.06万元，虽不能计算为李阳的投资款，但杨成忠应按其所占25.18%的份额负责偿还，为避免诉累，本案一并处理，由杨成忠返还李阳619579.08元。与李阳应支付的份额补偿款相抵后，李阳应支付杨成忠补偿款7275861.72元。虽然，杨成忠与杨秀英曾于2012年3月6日签订《合作建房协议书》，但同日杨成忠亦与李阳签订《合作建房协议书》，且杨成忠与李阳于2016年4月1日共同取得了涉案楼房的《不动产权证书》，于2016年8月6日签订了《华阳大厦综合楼项目开发协议书》；杨秀英参加诉讼后明确表示李阳是涉案楼房的实际投资人，具体事宜是由李阳授权杨秀英负责的，杨秀英对李阳在本案中主张的权利全部予以认可，没有任何异议。故，对杨成忠所提其与杨秀英合作建房的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、确认（2020）济阳区不动产权第XXX号所载房屋及共有宗地（位于济南市济阳区某某路东、某某路南商业综合楼一层、二层）为李阳、杨成忠按份共有，其中：李阳占74.82%的份额，杨成忠占25.18%的份额；二、李阳于本判决生效后10日内支付杨成忠补偿款7275861.72元，后（2020）济阳区不动产权第XXX号所载房屋及共有宗地归李阳所有，杨成忠于10日内协助李阳办理相应的登记手续；三、驳回李阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193222元，由李阳负担133222元，由杨成忠负担6万元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  韩 梅审 判 员  李逢春审 判 员  许海涛二〇二〇年十一月四日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜