河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初4285号原告（执行案外人）：张元军，男，1956年5月5日出生，汉族，住河南省巩义市。被告（申请执行人）：康治亮，男，1952年1月27日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：河南省巩义市。委托诉讼代理人：刘志立，巩义市法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：河南京御尚城置业有限公司，住所地河南省巩义市东区滨河路北。统一社会信用代码：91410181664699539W。法定代表人：赵德华。原告张元军与被告康治亮、河南京御尚城置业有限公司（以下简称尚城置业）、第三人陈占武案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告张元军于2020年9月2日撤回对第三人陈占武的起诉。原告张元军，被告康治亮的委托诉讼代理人刘志立到庭参加诉讼，被告河南京御尚城置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张元军向本院提出诉讼请求：1．请求终止对巩义市××路××楼××号（豫2019巩义市不动产权第0008241号）房产的强制执行，房屋价值333960元；2．依法确认原告张元军系巩义市××路××楼××号（豫2019巩义市不动产权第0008241号）房产的所有权人；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：被告康治亮与河南京御尚城置业有限公司、陈占武民间借贷纠纷一案，巩义法院作出了（2018）豫0181民初6717号民事判决，该案在执行过程中，于2020年4月2日查封了涉案房产，原告张元军知悉后提出执行异议申请，巩义法院作出（2020）豫0181执异147号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为缺乏事实和法律依据。涉案房产系原告张元军在2010年7月30日购买，装修后一直居住至今，原告的证据足以证明张元军系涉案房产的实际所有权人，能够排除巩义法院的强制执行。康治亮辩称，1．被告康治亮是依据（2018）豫0181民初6717号生效的判决申请执行河南京御尚城置业有限公司，在执行过程中查封了该公司位于滨河路××财产××套，该房产登记在河南京御尚城置业有限公司名下，就是公司的资产而不是原告张元军的资产，张元军的理由不足以排除执行，望法院查明事实，依法判决。2．涉案房产是登记在河南京御尚城置业有限公司名下，不需要确权，且确权部门应当是不动产局或房产局，不属于人民法院审理范畴，应当驳回原告对这一项的诉讼请求。尚城置业缺席未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2010年至2011年期间，张元军在尚城置业购买18号楼701号和703号两套房产，均缴纳了部分购房款。2010年7月30日，河南尚城地产发展有限公司（卖方）与张元军（买方）签订《尚城华府房屋预定协议》一份，约定买方预定的房屋位于尚城华府18号楼1单元7层701东户，房屋建筑面积暂定为136.321㎡，约定单价为2917元/㎡。签订协议时，买方自愿向卖方支付定金40000元（肆万元），甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，该定金冲抵房款，同时享受5000元（伍仟元）的总房款优惠。根据协议约定，房屋总价款为397648.36元。张元军的儿子张建涛于2009年12月2日支付订金1万元，于2010年1月5日支付订金5万元。张元军于2010年7月30日支付定金4万元，于2011年7月23日支付18号楼703号房款24万元，于2013年2月4日支付房款4.99万元（银行转账至尚城公司法人孙耀东账户），以上共计38.99万元。后张元军因客观原因未及时补齐剩余房款，尚城置业将18号楼703号房产出售给其他人，将已支付的38.99万元全部计入18号楼701号的房款。2012年8月17日，尚城置业将系争房产交付张元军，张元军于2012年8月24日在房屋验收单上签字（房号：18号楼1单元701室）。交房后，张元军对系争房产进行装修并居住至今，在此期间的物业费、水电费、燃气费均由张元军及其家人交纳。张元军名下无其他用于居住的房屋。被告康治亮与尚城置业、陈占武之间的民间借贷纠纷，本院于2018年9月5日作出（2018）豫0181民初6717号民事裁定书，冻结尚城置业、陈占武金融机构存款240万元或查封同等价值的房产。本院于2018年11月12日作出（2018）豫0181民初6717号民事判决书，判决被告尚城置业于本判决生效之日起十日内偿还原告康治亮借款1183080元及利息（利息自2016年9月11日起至实际还款之日止，按月利率1.2%计算）；被告尚城置业于本判决生效之日起十日内偿还原告康治亮借款利息1200133元；驳回原告康治亮对陈占武的诉讼请求。因尚城置业未按期履行还款义务，被告康治亮向本院申请执行。执行中，本院于2020年4月2日查封了尚城置业名下位于巩义市××路××楼××房产。原告张元军向本院提出执行异议，本院作出（2020）豫0181执异147号执行裁定书，驳回张元军的异议请求。张元军遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，张元军提起案外人执行异议之诉的目的是排除法院对系争房产的执行。根据相关司法解释规定，案外人或者申请执行人应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张元军提交的虽系其与被告尚城置业就系争房产签订的预定协议，但该协议书就交易房产的位置、面积、价格等进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定双方之间已签订了书面买卖合同。张元军提交的尚城置业开具的收据、转账凭证等证据，证明其已向尚城置业支付了超过百分之五十的购房款，按照合同约定张元军实际已基本付清全部房款。张元军提交的物业费、水电费、燃气费收据，能够证明在法院查封系争房产之前已经实际占有使用该房产。系争房产未能签订《商品房买卖合同》，无法办理该房产的产权转移手续，并非张元军自身原因所导致。综上，张元军对系争房产享有足以排除强制执行的民事权益，可以请求停止对系争房产的执行。房屋所有权应以登记公示为准，原告要求确认系争房产归其所有的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、不得执行位于巩义市滨河路62号18号楼附15号的房产；二、驳回原告张元军的其他诉讼请求。案件受理费6309元，由被告康治亮、河南京御尚城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82，开户行：郑州银行营业部。本院（2020）豫0181执异147号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判员  康译方二〇二〇年十一月二十七日书记员  张艺蕾附：本判决援引法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。