广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29911号原告：彭海艳，女，1986年6月10日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：朱慧嘉，广东惠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳玲，广东惠法律师事务所实习人员。被告：广州颜美生物科技有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭工业区南路****（自主申报）。法定代表人：胡道州。原告彭海艳与被告广州颜美生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭海艳的委托诉讼代理人朱慧嘉、陈佳玲到庭参加了庭审，被告广州颜美生物科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭海艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还保证金25500元；2.判令被告赔偿搬迁费245元；3.判令被告赔偿装修损失88000元；4.判令被告赔偿员工宿舍押金损失2700元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》约定被告将位于白云区太和镇南岭村南业南路14号厂房部分出租给原告，租赁范围包括一楼办公室，租赁期限为2019年7月1日至2023年6月30日。合同签订后，原告依约向被告支付了合同保证金25500元。根据被告说法，涉案厂房是被告向案外人陈光利租赁后转租给原告，无房产证。2020年3月13日，原告聘请装修师傅装修涉案场地，装修费用共88000元。并承租两间房给员工作为宿舍使用，向案外人陈玉仔支付了押金1500元和1200元。随后原告将4月的租金交给被告。2020年5月18日晚，原告突然发现涉案场地被案外人陈光利上锁，5月20日，被告说陈光利己将14号整栋出租给他人，要求被告搬离。2020年5月24日，原告被迫搬离涉案场地，被告向原告出具《交接证明书》。同日，被告将14号一楼、三楼交回陈光利。涉案场地是没有房产证或建设工程规划许可证的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同应被认定为无效，因被告的过错而产生原告的损失，应由被告予以赔偿。2020年10月15日，原告代理人前往涉案场地，发现里面的装修沿用了原告的装修，因涉案装修是不可拆除的，且被告保留了原告的装修，应赔偿装修损失。被告广州颜美生物科技有限公司辩称，无答辩，未举证。经审理查明：原告向被告承租白云区太和镇南岭村南业南路14号部分厂房作办公用途，双方签订了《厂房租赁合同》，保证金25500元，租赁期限自2019年7月1日至2023年6月30日，至2020年6月30日每月租金8500元，之后每年递增10%。对于保证金给付情况，原告举证了2019年7月16日、30日、31日四次转账记录，收款人是胡道州，总金额为33387元，原告称该款包含了合同约定的保证金和其他货款。为了证明装修损失情况，原告举证了与案外人广州优点装饰工程有限公司（以下简称优点公司）签订的《装修清单》一份以及与优点公司法定代表人赵用文的微信聊天记录、转账记录，并申请了赵用文出庭作证。《装修清单》显示，施工项目包含砖墙开门洞、天花喷油漆、装电、大门换五金件、定制墙布等，总费用预计92430元，经结算实际费用为88000元，已付46000元，未付42000元。转账记录显示，原告于2020年3月14日、5月10日、5月12日分别转账26000元、10000元、10000元合计46000元给赵用文。赵用文到庭陈述，优点公司在2020年3月份至白云区太和镇南岭村南业南路14号厂房为原告装修，月底完工后原告仅支付了46000元，尚欠42000元。庭审过程中，原告确认涉案厂房内的可拆卸物已经搬离，花费运输费245元，提交了订单支付记录打印件为证；《装修清单》涉及的项目均为已形成附合的装饰装修，无法拆除，且已被再次出租给他人使用，并提交了与被告职员胡道伟的微信聊天记录为证，胡道伟告知原告称房东已经将涉案厂房另行出租。2020年5月24日，原被告签订《交接证明书》，记载：应被告要求，原告在2020年5月24日将所租赁的厂房交还给被告，被告确认收回（含装修）。另，原告举证了与案外人陈玉仔签订的《租赁合同》两份及转账记录和《租赁收据》，租赁合同显示原告向陈玉仔承租501房、405房，租期至2020年10月，押金分别是1200元、1500元，原告在2020年4月8日和19日分别向微信备注名“房东”的人转账1900元、2800元，《租赁收据》备注经手人为“陈”。以上事实，有《厂房租赁合同》《交接证明书》《装修清单》、微信聊天记录、转账记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告将没有取得建设工程规划许可的建筑物出租给原告做商业用途，双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。无效合同自始不发生法律效力，涉案场地已由被告收回，原告诉请被告退还收取的保证金25500元，合理合法。虽然原告并没有提交直接的证据证实保证金给付情况，但是原告主张的保证金金额与《厂房租赁合同》约定相符，亦提交了合同签订后转账给被告法定代表人的记录，被告没有到庭否认收取保证金的事实，按照日常经验法则，出租方在收取保证金后方交付租赁物给承租人实际使用符合交易规则，故本院采信原告已交付保证金25500元给被告的陈述，并支持其要求被告返还保证金的诉讼请求。对于原告主张的损失赔偿问题，原告在签约时没有对租赁物的合法性进行审查，对于合同无效亦负有过错，故原被告应按照过错比例承担原告实际发生的损失。原告提交的《装修清单》、转账记录、证人证言已经形成完整的证据链，足以认定原告在涉案租赁厂房内进行了装修，需支付装修费88000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”被告于2020年5月24日确认收回了涉案厂房且确认包含原告的装修，应视为被告同意利用，被告理应按照上述法律规定分担已形成附合的装饰装修物现值损失，但并非依照原告所主张的原装修价值赔偿。原告主张的搬迁费245元，证据充分，本院予以采信。原告主张的押金损失，因原告并未举证证实该押金收取人不同意退回，暂不能作为损失主张。根据以上对于损失情况的分析，结合原被告过错程度，本院根据公平合理原则，酌情确定被告应赔偿原告因合同无效造成的装修、搬迁损失合计42000元。被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，视为对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州颜美生物科技有限公司退还原告彭海艳保证金25500元；二、于本判决生效之日起三日内，被告广州颜美生物科技有限公司给付原告彭海艳装修、搬迁损失合计42000元；三、驳回原告彭海艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1314.45元，由原告彭海艳负担552.45元，被告广州颜美生物科技有限公司负担762元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年十一月十九日书记员 何丽欣