甘肃省定西市中级人民法院   民事判决书   （2020）甘11民终1268号   上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，女，汉族，甘肃省岷县人，公民身份号码×××，农民，住岷县，现住岷县。   被上诉人(原审被告、反诉原告)：岷县隆发商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91621126325360338K，住所地甘肃省定西市岷县岷阳镇和平街胜利巷3-1号。   法定代表人：谭某，该公司总经理。   上诉人李某因与被上诉人岷县隆发商业运营管理有限公司(以下简称岷县隆发公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2020）甘1126民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   李某上诉请求：撤销岷县人民法院（2020）甘1126民初1370号民事判决，依法改判或发回重审，由岷县隆发公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、岷县隆发公司违反商铺租赁合同约定，依法应当解除合同。具体如下：1、商铺租赁合同存在实际履行时间早于签订时间，且该合同系岷县隆发公司一方制作的格式合同，不利后果应由制作格式合同的一方承担，本合同客观上违背诚实信用原则，依法应予解除。一审并未认定违反法律规定的约定行为，实属认定事实错误。2、岷县隆发公司存在下列违约行为：第一、故意隐瞒事实真象，在明知通往市场的道路不通、自来水不通及其他附属设施未完善(如厕所未建)、市场不能按时开业的情况下，不但不告诉承租人(经营户)真实情况，反而在《商铺租赁合同》中承诺开业时间，诱使大批承租户(经营户)在开业前入住商铺，大量进货、备货，准备在其承诺和决定的开业之日开业。因为水路不通致使开业延迟至2017年4月10日，延迟开业长达10个月零10天之久。在此期间，所有商铺无法营业，被迫关闭，货物大量积压，造成李某经济损失6万多元(借款利息和值守商铺员工工资)，岷县隆发公司应当承担违约责任，赔偿损失。第二、岷县隆发公司没有保障经营场所的正常经营，具体表现为：违反甘肃隆发国际建材城《商业运营管理公约》第八条约定，自2017年4月10日开业后，仅于2018年上半年在所有承租户(经营户)的要求下，由承租人（经营户)和岷县隆发公司共同出资搞了一次宣传活动，之后至今再未举办过宣传、推广、促销、节日庆典等活动，导致承租人(经营户)经营惨淡，无法正常持续进行经营活动，承租户(经营户)的合同目的无法实现，合同不能履行。举行各种宣传等促销活动是岷县隆发公司的责任和义务，与承租户(经营户)交纳运营费无任何关系，且岷县隆发公司向李某及所有承租户(经营户)收取运营费的目的和用途也不明确，也并不是因为李某一人未交纳运营费而影响其不能举办各种宣传活动，而是因为岷县隆发公司在各个方面的违约行为，导致了大部分承租户(经营户)拒绝交纳不明不白的“运营费”。第三、公共卫生不具备条件，一个五万多平方米的建材城没有设立公共卫生间，致使客户因不方便而很少涉足建材城。即便来建材城,客户为了解决内急而找不到厕所，随地大小便，严重影响了市场周围的环境卫生。第四、商铺建筑物没有达到建设要求，屋面频频漏水，存在严重的质量问题。虽经维修，上述问题依然存在，房屋至今渗漏不止，有一审提供的房屋漏水视频及照片等证据证实。一审判决不予支持不符合事实。第五、室内用水每年10月至次年4月停水得不到保障。虽然打了水井，但一到冬天商铺清洁卫生用水和生活用水更加困难，一直得不到彻底解决，导致诸多承租户(经营户)无法从事正常的经营活动。第六、2019年6月26日，岷县隆发公司违反法律规定，事先不与承租户协商并签订补充协议，擅自变更合同内容，发布了“岷县隆发商业运营管理有限公司关于交纳租金等费用的通告”，将合同约定的第四年“按约定租金30%收取”擅自变更为“公司对所有商户一次性收取2019年6月1日至2021年5月31日的总租金的57%”，属于严重违约行为。由于此“通告”违反合同约定，并严重违反《中华人民共和国合同法》第七条之规定，无法履行而自行流产。就在这种情况下，岷县隆发公司还一意孤行强行给所有商铺停电停水，关闭市场所有出入口，致使所有商铺停业数日。后经所有承租户(经营户)多次上访，在有关部门的责成下才恢复了供电供水，开通了市场的出入口。岷县隆发公司的“通告”，给李某和所有承租户(经营户)造成了恐慌，所有承租户(经营户)不敢进货、备货、错过了销售商品的黄金时间，又造成了巨大的经济损失。这一切都是由于岷县隆发公司的违约行为造成，应由其承担所有的经济损失。第七、岷县隆发公司的“通告”确认通往市场道路未通，客户无法进入市场购买物品，导致开业延至2017年4月10日。至于延迟开业的原因，那是其自己的行为，与李某无任何关系。按照“通告”精神和《商铺租赁合同》第三条第二款“免收前三年租金”的规定，商铺的租赁起止时间应从开业之日算即2017年4月10日起至2020年4月9日止，这三年应为免收租金期间。岷县隆发公司提出的23763.6元的租金从何谈起，这是明目张胆的欺诈行为。第八、岷县隆发公司在二0一九年十一月份收到李某提出在保障正常经营活动等违约行为为主要内容的书面要求后，岷县隆发公司未在合同约定的时间内予以答复或处理，明显违反合同约定。以上事实的存在，一审既不确认岷县隆发公司的违约行为，却反而将不利后果转由李某一方承担显然错误。所以，根据商铺租赁合同第八条的约定，岷县隆发公司不能依照合同内容履行合同义务，已全面违反合同内容，致使合同履行不能，应当解除双方签订的商铺租赁合同。二、岷县隆发公司应根据《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》第八条“违约责任”的规定，向李某赔偿因租赁合同而投入的装修费14万元及合同约定的所有经济损失，返还缴纳的合同经营保证金2.5万元。由于岷县隆发公司未能全面履行合同内容，致使李某根本不能在建材城持续从事经营活动，合同目的无法实现，其应当除赔偿上述损失及返还保证金外，还应赔偿一倍经营保证金25000元及商铺租赁费用总和451508.40元的10%，该请求符合法律规定及合同约定。   岷县隆发公司服判未答辩。   李某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同；2、由岷县隆发公司返还经营保证金25000元；3、由岷县隆发公司赔偿装修损失140000元；4、由岷县隆发公司赔偿2020年4月10日至2020年6月10日每月误工费6000元，违约金51487.80元，迟延开业10个月10天的损失60000元；5、由岷县隆发公司承担本案的诉讼费用。   岷县隆发公司一审反诉请求：1、依法判令李某与岷县隆发公司签订的《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》合法有效；2、判令李某支付2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租赁费23763.6元及违约金2376.36元，并从2019年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率6%承担资金利息至实际履行完毕时止。3、本案诉讼费由李某承担。   一审法院认定事实：本案涉及的的房屋位××县隆发国际建材城，李某于2016年8月从他人处转租并入场装修。2017年3月17日，李某与岷县隆发公司分别签订《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》、《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》，合同约定岷县隆发公司将其所有的隆发国际建材城13幢1-（11）（12）（13）（14）号面积共计159.06平方米的4间商铺租给李某使用，租赁费按每月660元/平方米计算，物业费按每月1.5元/平方米计算，租赁期为十年。同时合同约定，租赁期起始日期自2016年5月31日起，开业时间为2016年5月30日，甲方有权根据黄历黄道吉日择机开业，实际开业时间为2017年4月9日。租赁期间的前三年免收商铺租赁费，第四年按约定租赁费的30%核收，第五年按约定租赁费70%核收，第六年按约定租赁费核收，第七年起约定租赁费逐年递增5%，以后年租赁费收取标准以此类推。物业管理费按第一年免收，第二年按物管费30%核收，第三年按物管费70%核收，第四年后按物管费基础价核收。根据合同约定，李某应于每年2月底前一次性缴清下一年度整年的租赁费及物管费。但是约定缴费时间到期后，李某因岷县隆发公司迟延开业、未尽到物业管理服务义务而拒绝缴纳相应的房屋租赁费及物管费。岷县隆发公司从未进行过建材城的推广、营销、宣传活动，致使建材城生意惨淡。2019年9月26日，岷县隆发公司发布通告，向包括李某在内的所有商户一次性收取2019年6月1日至2021年5月31日的总租赁费的57%。李某认为合同约定免缴前三年租赁费，第四年租赁费应当是总租赁费的30%，岷县隆发公司在免租赁期未到期的前提下超出合同约定的交租比例追缴租赁费违反合同约定，且李某承租的房屋楼顶漏水，在通知岷县隆发公司后，其始终不予修理，也构成合同约定违约情形，要求解除合同，并赔偿损失。岷县隆发公司主张，开业时间仅仅是开业典礼举办时间，李某租赁的房屋早在2016年8月间就已实际占有并开始装修、进行营业，李某称租赁日期从开业日期计算并不符合客观事实，合同明确说明租赁日期从2016年5月31日起计算，且开业日期并不等于租赁日期。三年免租赁期也是针对所有的租户，并不只是对李某一人，大家的时间都是一样的。要求租户缴纳的租赁费，是在第四年30%、第五年70%的总和的基础上收取57%，是让利于租户的行为，并未违反合同约定超额收取租赁费。2018年10月24日，李某与岷县隆发公司双方签订书面承诺书，李某承诺放弃要求岷县隆发公司进行运营宣传，岷县隆发公司承诺不再向李某收取运营管理费。李某向岷县隆发公司告知屋顶漏水以后，岷县隆发公司已于2018年4月至7月间统一对建材城漏水点进行了维修。   一审法院认为，李某与岷县隆发公司签订的《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》，系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。本案争议焦点为李某认为由于岷县隆发公司的原因，甘肃隆发国际建材城直至2017年4月才统一开业，导致李某迟迟不能营业，所以租赁期应从2017年4月甘肃隆发国际建材城实际开业计算，合同约定免租赁期三年，所以2017年4月至2020年4月都应当是免租赁期，岷县隆发公司要求李某交纳2019年6月1日至2020年4月的租赁费的行为违约，且合同约定第四年的租赁费应当是合同价格的30%，第五年的租赁费是合同价格的70%，岷县隆发公司要求李某交纳57%的租赁费违约；李某认为屋顶及墙面漏水，岷县隆发公司不及时维修，且消防设施内至今无水，导致李某经营安全长期处于危险之中，违反合同约定；上述违约行为均符合合同约定的解除合同的条件。岷县隆发公司认为应严格按合同履行，租赁期起始自2016年5月31日，免收前三年租赁费，于2019年2月底前李某应交清第4年（2019年5月31日-2020年5月31日）租赁费总额的30%。关于双方争议的焦点，一审法院认为：关于约定的租赁期，合同明确约定起始期为2016年5月31日，免收3年租赁费，第4年按约定租赁费30%核收。虽然岷县隆发公司确实延迟开业，但延迟开业时间为免租赁期间，合同中对开业时间也有浮动规定，明确岷县隆发公司有权根据黄历黄道吉日择机开业，而双方在合同内并无关于延迟开业将顺延租赁期的相关约定；李某从他人处转租房屋时免租期已经开始计算，开业时李某已实际租赁房屋长达8个月并完成装修，因此，租赁期起始时间应为合同约定时间（2016年5月31日开始起计）。合同还约定应从每年2月底前一次性缴清下一年度的租赁费。因此，李某至今未缴纳第4年租赁费30%的行为构成违约，岷县隆发公司要求李某缴纳房屋租赁费的请求，符合事实及法律规定，应予支持；岷县隆发公司要求的违约金及逾期利息，因岷县隆发公司向李某发放的交费通知书“公司对所有商户一次性收取2019年6月1日至2021年5月31日的总租金的57%”的表述存在歧义，导致李某误解，对李某延期交纳租赁费的行为有过错，故对该请求不予支持。李某未提交岷县隆发公司没有及时维修屋顶及墙面漏水的证据，岷县隆发公司提交了相关维修证据，李某对岷县隆发公司不及时维修的诉称无证据支持，不予支持。李某称消防设施内无水的情况，应向相关消防部门反映，及时消除隐患。如果失火有损失，而且消防部门作出消防设施无水可用的结论，李某可另行起诉，但并不能成为本案中解除合同的理由。李某提出由岷县隆发公司承担2016年5月31日至2017年4月9日间迟延开业的损失，因李某要求计算租赁费时认定租赁期起算时间为2017年4月10日，而该请求又认可合同载明的租赁期起算时间2016年5月31日，李某的两项诉求对租赁期的起算时间认定不同，自相矛盾，且李某在2016年8月已实际占有租赁房屋并装修，不存在造成损失的情形，故该请求不能成立，不予支持。李某请求的2020年4月10日到2020年6月10日的误工费，因系李某自主关闭店铺未经营，且该项损失为预期利益的损失，故该请求亦不予支持。李某解除合同的请求，既不符合合同法定解除的条件，也不符合合同约定解除的条件，故该请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、驳回李某的诉讼请求；二、确认李某与岷县隆发商业运营管理有限公司签订的《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》合法、有效；三、李某于本判决生效后10日内支付岷县隆发商业运营管理有限公司租赁费23763.6元（第4年即2019年6月1日至2020年5月31日期间全年租赁费79212元的30%）；四、驳回岷县隆发商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，因适用简易程序审理减半收取2338元，由李某负担；反诉费592元，因适用简易程序审理减半收取296元，由李某负担。   二审查明的事实与一审的一致，本院予以确认。   本院认为，李某与岷县隆发公司之间的合同合法有效，当事人应当依照合同约定全面履行各自的义务。根据当事人各自的陈述及相关证据，在合同的履行中，岷县隆发公司存在一些违约行为，但并没有严重影响到合同的履行，亦没有达到根本违反合同约定的程度，且岷县隆公司对于租赁房屋漏水及生活用水等问题积极采取了相应的补救措施，李某主张要求解除合同，依据不足，一审判处驳回其诉讼请求，处理并无不当。   综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4676元，由李某负担。   本判决为终审判决。   审判长 马喜林   审判员 王利宏   审判员 张建文      二O二O年十一月二十三日   书记员 屠竞之