广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11063号原告（反诉被告）：广州市大围市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井鸦岗西边头（土名）广和路西南侧（市场地址：白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心）。法定代表人：黄伟应。委托诉讼代理人：何国贞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市广佛商务酒店有限公司，住所地广州市白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心二期自编F栋110/111号铺。法定代表人：刘志华。委托诉讼代理人：刘华浩，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君子，广东环宇京茂律师事务所律师。被告：广州市白云区石门街鸦岗村第五经济合作社，住所地广州市白云区鸦岗村。法定代表人：蔡思颖。原告广州市大围市场经营管理有限公司（反诉被告，以下简称原告大围公司）与被告广州市广佛商务酒店有限公司（反诉原告，以下简称被告广佛酒店）、广州市白云区石门街鸦岗村第五经济合作社（以下简称鸦岗第五经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告大围公司的委托诉讼代理人何国贞，被告广佛酒店的委托诉讼代理人刘华浩、杨君子，被告鸦岗第五经济社的法定代表人蔡思颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大围公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与被告广佛酒店于2017年11月17日签订的《场地使用合同》；2.被告广佛酒店向我司支付自2020年1月1日起至2020年11月3日止的租金（每月按7169元计算）；3.本案诉讼费用由被告广佛酒店承担。事实和理由：我司经广州市交通委员会批准，在白云区××村建设和经营“广州市大围物流中心”。我司与被告广佛酒店于2017年11月17日签订《场地使用合同》，合同约定被告广佛酒店向我司承租位于大围物流中心内二期自编2F栋1-10/11商铺，租赁期自2017年12月1日至2020年11月30日，双方商定租金每月7169元，水费按5.11元加收10%分摊损耗费的标准收取，电费按1.8元加收10%的分摊损耗费。租金费用于每月5日前交纳，如有拖欠超过10天的，我司有权收回租赁物业。上述合同签订后，我司依约将租赁物交付给被告广佛酒店使用，此后，被告在租赁物业上经营酒店业务。期间，广佛酒店一直以经营困难为由拖欠租金，进入2020年后拖欠租金的情况仍未有任何改善，直到2020年3月仍未交纳2020年1月至3月的租金。我司认为，广佛酒店的行为已构成违约，我司依约有权解除双方的合同并收回租赁物。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告广佛酒店的反诉请求，原告大围公司辩称，（一）关于合同效力，由法院依法认定。（二）我司确认共收取了154294元保证金（141260元+13034元），如生效判决认定涉案租赁合同无效，租赁保证金依法应当退还给被告，都拿退还前应先冲抵被告所欠的租金（占有使用费）。（三）消防部门对被告作出的6万的行政处罚，原因是广佛酒店内部区域存在消防隐患，这是被告自身的消防问题，我司无任何过错，因此被告无权要求我司赔偿。（四）对于装修损失，我司同意法院委托专业司法鉴定机构评估后依法处理。（五）被告提及的其他经济损失，我司不同意赔偿。结合被告提供的证据可证实，该项诉请全部都是未形成符合的装饰装修，根据相关法律规定，因涉案租赁合同无效，在我司不同意利用的情况下，被告可自行拆除，但我司保留因拆除而损坏租赁房屋的索赔权。被告广佛酒店辩称，（一）因原告将未取得规划报建手续或权属证明的场地出租给我司，属因原告的过错导致双方的合同无效，原告的第一项诉讼请求应予驳回。（二）我司并不存在恶意拖欠租金的情况，均是在与原告协商达成合意下按照约定支付租金。（三）2020年，由于进出物流园的道路一直施工，物流园货车流量情况仍未改善，因此，原告在年初即同意2020年仍然给予我司与2019年相同的租金优惠，即4、5楼的租金为33902.4元/月、3楼的租金为1000元/月，并在2020年1月签发了2020年1月租金缴款通知单，金额共计45017.2元。且鉴于新冠疫情，原告于2020年3月26日口头同意我司延期支付租金，据此，我司已支付2019年11月、12月及2020年1月的租金及相应水费。（四）受新冠疫情影响，2020年1月11日至2020年3月31日期间，我司经营的酒店一直处于停业中无任何收入，依据白云区政府发布的《白云区复工复产八条政策措施》及广东省高级人民法院发布的《关于审理新冠××疫情防控期间民事行政案件的通告》，即使原告不承认双方于2020年3月26日达成的口头协议，我司提出的适当延期支付租金及减免租金的请求也公平合理。根据2020年2月8日白云区政府发布的《白云区复工复产八条政策措施》规定，对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业，免收2个月物业租金。对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。鉴于我司承租的是属于鸦岗经济合作社经营性物业，且我司2020年2月、3月均停业的情况，原告应免收我司2020年2月、3月的租金。（五）原告违反与我司达成的口头协议，起诉要求解除合同并返还场地真实原因是原告租用的场地属被征收范围，是原告恶意想在不对我司作为任何补偿的情况下将我司驱离。因原告过错导致租赁合同无效，现原告在合同期限尚未届满前要求我司返还场地严重侵害了我司的合法权益，故现反诉请求：1.我司与原告于2017年11月17日签订的2F栋3-01号商铺《场地使用合同》（200086）无效；2.原告和被告鸦岗第五经济社向我司返还保证金13034元；3.原告和被告鸦岗第五经济社向我司赔偿司缴纳的行政处罚罚款[一并放在（2020）粤0111民初11062号案中主张]；4.原告和被告鸦岗第五经济社向我司赔偿装修现值损失32850.13元；5.本案反诉受理费由原告和被告鸦岗第五经济社负担。被告鸦岗第五经济社辩称，原告的诉讼请求不涉及到我社，我方无意见。对于被告广佛酒店的反诉，广佛酒店以与我社签订过合同为由要求我社承担责任，经我社核实，我社只与原告签订过租赁合同，并无与广佛酒店签订过任何租赁合同。我社不应对广佛酒店承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月16日，大围公司与鸦岗第五经济社签订《土地租赁合同书》，约定大围公司租用鸦岗第五经济社位于西边头（土名）以北地块，总面积28491.7平方米，用作建筑物流、仓储、厂房之用，租赁期限30年。2015年3月31日，大围公司（甲方）与广佛酒店（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2014年12月1日租用甲方2F栋1-10/11档为旅业经营，现因乙方报装消防审批需要一定的时间，经双方协商一致，甲方同意在原合同（200086）免租优惠的情况下，再一次性给予乙方3个月的免租期（即2015年7月份、2015年9月份及2015年11月份），乙方以后将没有其他免租期即优惠。按照已提交消防部门审核同意备案的消防图纸施工，如完工后起3个月内未通过一次消防验收，双方再另行协商免租期。2017年11月17日，大围公司（甲方）与广佛酒店（乙方）签订《场地使用合同》（200086），约定：甲方将其位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村的物流场地有偿提供给乙方经营；乙方使用甲方场内（自编）2F栋1-10/11号商铺（以下简称涉案场地）。乙方经营范围为：酒店大堂；场地使用期限：场地有偿使用期共1096天，从2017年12月1日至2020年11月30日止；乙方有偿使用甲方场地经营，乙方每月以3584.5元的标准向甲方缴纳场地租金，乙方每月以1433.8元的标准向甲方缴纳场地管理费，乙方每月以2150.7元的标准向甲方缴纳消防及建筑设施安全维护费；签订本合同时，乙方向甲方交纳合同保证金13034元等。上述合同签订后，广佛酒店向大围公司支付保证金13034元，并将涉案场地用作酒店大堂使用。另外，在承租涉案场地同时，广佛酒店还向大围公司承租了位于上述涉案物流场地中的2F栋四层、五层及3-01号商铺用作经营酒店及员工宿舍。期间，广佛酒店曾以经营困难为由向大围公司发出减租申请。大围公司曾同意降低或免除涉案场地部分月份的租金。2019年8月15日，广州市消防支队白云区大队向广佛酒店发出《行政处罚决定书》，主要内容为：现查明广佛酒店未按国家标准、行业标准配置消防设施、器材，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定；擅自停用消防设施、器材，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项、第二项之规定，决定给予广佛酒店未按国家标准、行业标准配置消防设施、器材处罚款35000元整；擅自停用消防设施、器材处罚款25000元整。合并执行处罚款6万元整。后广佛酒店缴纳了该6万元处罚款。2020年11月3日，大围公司和广佛酒店签署《移交确认协议》，广佛酒店将涉案场地交还给了大围公司。诉讼中，广佛酒店提交签订时间为2014年11月18日，甲方为鸦岗第五经济社，乙方为广佛酒店法定代表人刘志华的《场地使用合同》，拟证明鸦岗第五经济社也是涉案场地的出租方，该社应该承担责任。大围公司表示无法确认该证据的真实性，据了解，上述合同是为了配合广佛酒店办理二次消防签订的，该合同从来未履行过，且整个大围物流中心第的地块都是由鸦岗第五经济社出租给大围公司的，故涉案场地的出租方是大围公司，不是鸦岗第五经济社。鸦岗第五经济社对上述合同的真实性不予确认。另广佛酒店向本院申请委托有资质的鉴定公司对涉案场地的附属装饰装修现值进行鉴定。本院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对上述标的物进行鉴定。德高公司于2020年9月1日出具《评估报告书》（穗德价估[2020]0307号）和于2020年10月26日出具《关于穗德价估[2020]0307号的说明函》。报告书和说明函显示，涉案场地成新率的确定，本次估算的首层装饰装修于2017年12月31日开始投入使用，至评估基准日2020年7月2日已使用了2.5年。结合《场地使用合同》约定租赁期限，确定标的装饰装修总使用年限（2.92年）。评估结论为在评估基准日2020年7月2日，涉案场地的已形成附合的装饰装修物现值为11704.28元。大围公司对报告中涉及涉案场地的评估结果无异议。广佛酒店对上述报告书和说明函三性无异议，但认为成新率认定不合理。广佛酒店为本次评估预付评估费97500元。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。大围公司曾于2020年3月10日向包括广佛酒店在内的租户发出过《关于减免租金及综合服务费的通知》，主要内容为：租户在2020年3月20日17时前缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，则2020年3月份的租金及综合服务费可减免50%；租户在2020年3月30日17时前缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，则2020年3月份的租金及综合服务费可减免25%；若超过2020年3月30日17时未缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，不再享有优惠及减免。再查，本院受理的涉案场地所在建筑上涉及的另案租赁纠纷（2014）穗云法民四初字第702号案中，本院向国土、规划部门发函查询涉案土地及上盖物的报建情况，广州市规划局白云分局于复函如下：“……经核查，你院申请查询的位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）地块现行规划空置为居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。另根据你院提供的资料，查无相关报建信息。”广州市国土资源和房屋管理局复函如下：“一、由于你院未能提供精确的红线坐标，根据卫星影像图的大致范围，经核查2012年土地变更调查成果，项目用地为城市用地。二、涉案地块已取得《集体土地所有权证》，土地权属性质为集体。土地登记字号为：穗集有（2012）第0003008号，土地所有权人为：广州市白云区石井街鸦岗经济联合社农民集体。三、涉案场地的上盖物无相关房屋产权登记信息”。本案中，双方均确认涉案场地无办理产权登记和合法的规划报建手续。就广佛酒店向大围公司承租的涉案物流场地中的2F栋四层、五层及3-10商铺，双方也因租赁合同纠纷发生诉讼，本院已立案受理，案号分别为（2020）粤0111民初11062号、11065号。广佛酒店在本案中提出的关于要求大围公司赔偿行政处罚罚款的反诉请求已在（2020）粤0111民初11062号主张，并同意在该案中一并处理。另在（2020）粤0111民初11062号案中，广佛酒店就该案的2F栋四层、五层商铺装饰装修价值申请评估，本院同时委托德高公司对涉案标的和上述标的物进行评估。德高公司于2020年9月1日出具的《评估报告书》（穗德价估[2020]0307号）中将本案涉案场地的装饰装修现值和（2020）粤0111民初11062号案涉案场地的装饰装修价值一并出具了评估结果，并一并计算了评估费。该评估费已在（2020）粤0111民初11062号案中一并处理。本院认为，涉案《场地使用合同》由大围公司和广佛酒店签订，故本院认定涉案合同的相对方为大围公司和广佛酒店。广佛酒店主张鸦岗第五经济社也是涉案2017年11月17日签订的《场地使用合同》的合同相对方，因双方实际履行的《场地使用合同》签订合同主体并非鸦岗第五经济社，且就上述合同实际履行情况，均为广佛酒店向大围公司支付租金和沟通租赁事宜，现有证据不足以证明广佛酒店提交的签订日期为2014年11月18日，合同甲方盖有鸦岗第五经济社的《场地使用合同》有实际履行，故广佛酒店的上述主张依据不足，本院不予采纳。涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故大围公司与广佛酒店于2017年11月17日就涉案场地签订的《场地使用合同》（200086）违反了法律法规的强制性规定，应为无效。广佛酒店要求确认上述《场地使用合同》（200086）无效有据，本院予以支持。大围公司要求解除上述《场地使用合同》（200086）于法无据，本院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，大围公司应将已收取的保证金退还给广佛酒店，故现广佛酒店要求大围公司返还保证金13034元于法有据，本院予以支持。虽涉案场地使用合同无效，但大围公司有权要求广佛酒店支付占用涉案场地期间的场地占用费，故大围公司主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费的计算标准问题。本院结合大围公司主张的期间和广佛酒店提出的抗辩及双方的举证，认定如下：（一）对于2020年1月和2020年4月至11月3日的场地占用费。因双方未有对上述期间的租金减免的约定，故上述期间的场地占用费参照涉案《场地使用合同》约定，每月共计按7169元标准计付符合双方的一致意思表示，本院认定上述期间的场地占用费按7169元/月计付。（二）对于2020年2月、3月的场地占用费。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组因新型冠状病毒感染疫情(以下简称新冠疫情)，决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，广佛酒店确实因为新冠疫情原因在2020年2月未能复工营业，广佛酒店关于免除该月场地占用费的意见符合广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》中关于减免租金的政策规定，本院对广佛酒店要求免除2月份场地占用费的意见予以采纳。广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组已于2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，广佛酒店抗辩免除该月全部占用费依据不足，本院不予采纳。2020年3月的场地占用费参照《场地使用合同》约定的7169元/月计算。综合前述认定，广佛酒店应向大围公司支付的场地占用费为7169×9+717=65238元。故大围公司要求广佛酒店支付2020年1月至2020年11月3日期间的场地占用费共计65238元有据，本院予以支持。驳回大围公司多出上述数额的诉请。关于广佛酒店要求大围公司赔偿装修损失的问题。广佛酒店承租涉案场地后对该场地进行了装修，现在合同期内，因合同无效需向大围公司主张返还涉案场地，广佛酒店依法有权要求大围公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）根据德高公司出具的《评估报告书》显示，涉案场地装饰装修在2020年7月2日的现值为11704.28元。德高公司的评估程序合法，计算依据客观，本院对于无争议现值部分的评估结果本院予以确认。评估报告结合现场了解和场地使用合同约定的租赁期限确定涉案场地装饰装修的成新率合理，广佛酒店对报告中成新率提出的异议缺乏依据，本院不予采纳。（二）大围公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，广佛酒店作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，大围公司在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，广佛酒店在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案场地使用合同的无效均存在过错，对上述场地使用合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，本院认定大围公司和广佛酒店各承担50%的责任。综合前述认定，广佛酒店要求被告大围公司赔偿装修损失11704.28元÷2=5852.14元有据，本院予以支持。广佛酒店主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。关于广佛酒店要求赔偿缴纳的行政处罚罚款的问题。因广佛酒店就该反诉请求已在本院受理的（2020）粤0111民初11062号案中提出，并同意在该案中一并处理，故本案中对该项诉请不予重复处理。就广佛酒店在本案装饰装修评估中预付的评估费97500元，因已在（2020）粤0111民初11062号案中一并处理，故本案中不再处理。关于大围公司抗辩其应退还给广佛酒店的保证金应先冲抵广佛酒店欠付的租金问题。因大围公司与广佛酒店互负债务，且均为金钱债权，现大围公司通过抗辩的方式行使抵销权符合法律规定，本院对大围公司的上述主张予以采纳。根据前述本院认定的双方相互应支付的款项，经核算，广佛酒店应向大围公司支付欠付场地占用费数额共计为65238元，大围公司应向广佛酒店退还和赔偿的费用共计为13034+5852.14=18886.14元，故经抵销后，广佛酒店尚应向大围公司支付场地占用费的数额共计为65238-18886.14=46351.86元，大围公司无需再向广佛酒店退还和赔偿费用。因前述认定鸦岗第五经济社并非涉案租赁合同的相对方，现广佛酒店要求鸦岗第五经济社承担退还和赔偿款项的责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告广州市大围市场经营管理有限公司与被告广州市广佛商务酒店有限公司于2017年11月17日就广州市石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村大围物流园2F栋1-10/11号房屋签订的《场地使用合同》（200086）无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市广佛商务酒店有限公司向原告广州市大围市场经营管理有限公司支付欠付场地占用费共计46351.86元；三、驳回原告广州市大围市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市广佛商务酒店有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1610元，由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担651元，被告广州市广佛商务酒店有限公司负担959元；反诉受理费474元，由被告广州市广佛商务酒店有限公司负担。由被告广州市广佛商务酒店有限公司负担的本诉受理费，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月十七日书记员  陈玉梅