河北省吴桥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0928民初696号 原告：王振明，男，1963年12月13日出生，汉族，住吴桥县。 委托代理人：陈立英。 被告：张赐彦，男，1948年9月4日出生，汉族，住吴桥县。 被告：周俊英，女，1947年1月27日出生，汉族，住吴桥县。 原告王振明与被告张赐彦、周俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振明的委托代理人陈立英、被告张赐彦、被告周俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王振明向本院提出诉讼请求：1、要求与两被告解除商品房屋买卖合同，并要求两被告退还房屋；2、要求两被告支付违约金75755元；3、诉讼费用由申请人承担。事实与理由：两被告与百和房地产开发有限公司（以下简称百和公司）于2012年1月2日签订了商品房买卖合同，购买百和公司在金水苑小区的3号楼2单元401室房产一套。该套房产建筑面积135平方米，单价每平方米为2360元，总金额为318600元，同时购买了11号车库，面积为33.43米，单价每平方米为2600元，计86918元。两项共计405518元。合同中约定该商品房按照分期付款的方式支付购房款，同时约定了买受人逾期付款的违约责任，即买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖方百和公司按照合同约定期限将该房产交付，而两被告并未按合同约定支付房款，两被告仅支付了153000元，后拒不交纳剩余房款252518元。按照商品房买卖合同的约定，出卖方有权与买受人解除合同，并要求其支付违约金。因百和公司已注销，注销清算过程中，各股东已将公司财务及债权债务全部交由股东百盛建筑安装工程有限责任公司（以下简称百盛公司）负责。现百盛公司将与两被告商品房买卖合同相关的全部权利义务转让给了原告，故原告提起诉讼，望法院能支持原告请求。 张赐彦辩称，原告方提出的诉讼请求与事实不符。我与百 和房地产签订的买卖合同以及买受金水苑小区3号楼2单元401室以及11号车库这都是事实，面积、商品房价格都对，但是购房款项我已经交齐并不欠原告购房款。 经审理查明: 2012年1月2日，百和公司与被告张赐彦、周俊英签订《商品房买卖合同》，买受人张赐彦、周俊英购买百和公司金水苑小区3号楼2单元401室商品房一套，案涉商品房建筑面积135平方米，单价每平方米为2360元，金额为318600元，同时购买11号车库，面积为33.43平房米，单价每平方米2600元，金额为86918元，案涉商品房及车库共计405518元。该合同第六条约定付款方式为分期付款“(1)买受人第一次交纳总房款的40%；（2）买受人在该楼主体竣工后10日内日交纳总房款的25%；（3）买受人在该楼全部竣工后10日内日交纳总房款的25%；（4）买受人在出卖人交房时交纳总房款的10%”；第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，“1.（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应 —4— 付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际付款的差额确定。2.因本合同第七条第（1款）第二项约定解除合同的，出卖人有权直接从买受人已付房款中直接扣除违约金。”合同订立前，张赐彦分别于2010年6月4日、2010年11月14日、2011年6月15日向百和公司交纳购房款共计153000元。2014年4月10日百和公司通过清算报告、财产分配的决议以及清算财产分配及债务偿还的股东会议，决定清算结果一并交由股东百盛公司负责百合公司的财产管理及债务的清偿，全体股东签名盖章予以确认。百和公司于2014年10月16日注销登记。2020年7月18日，百盛公司与原告王振明签订权益转让书，将百盛公司与被告张赐彦、周俊英商品房的相关权益（包括但不限与买受人解除合同，要求其支付违约金，如不解除合同时向买受人主张剩余房款及利息的权利等）转让给了王振明。 以上事实由当事人陈述、商品房买卖合同、收据存根、股东会决议、债权转让书、销售不动产统一发票等证据予以在卷佐证，本院予以确认。 诉讼中，二被告对购买该房产的真实性予以认可，但提交销售不动产统一发票一张，主张以现金的方式缴清了全部购房款，只是未打收条，二被告不欠原告购房款。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同应受法律保护。被告张赐彦、周俊英与百和公司订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，合同合法有效，合同当事人应遵循诚实信用原则，依法依约定全面履行合同义务。根据原被告提交的证据，可以证明二被告已交付购房款项153000元，销售不动产统一发票上载明付款方为百合公司，二被告未提交向百合公司付款的银行流水、取款记录等其他证据予以佐证，仅凭该发票主张已交清全部购房款，证明力不足，故对于二被告已全部交清购房款的主张，本院不予采信。被告张赐彦、周俊英未能按期向百和公司支付房款，应按约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条之规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，百和公司注销登记前，通过股东会决议将公司财务及债权债务全部交由股东百盛公司，百盛公司将对于二被告案涉商品房及车库的权利义务转让给原告王振明，案涉权益转让系双方真实意思表示，且不存在法律规定的不得转让的情形，该权益转让合法有效，王振明就案涉债权向二被告提起诉讼可视为债权转让的通知，对债务人发生效力，故本案中二被告张赐彦、 周俊英应按合同约定向权益受让人王振明承担违约责任。按合同约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”，二被告逾期付款应按合同约定承担违约责任。原告要求与两被告解除商品房屋买卖合同，并要求两被告退还房屋，于法有据，本院予以支持。二被告已实际支付购房款153000元，尚有252518元未支付，按合同约定，二被告应向原告支付逾期付款违约金252518×3%≈7575.5元。原告应退还二被告已交付的购房款153000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、八十条、九十三条、九十七条的规定，判决如下： 一、解除原百和房地产开发有限公司与被告张赐彦、周俊英签订的关于吴桥县房屋的《商品房买卖合同》； 二、被告张赐彦、周俊英于本判决生效之日起七日内将吴桥县房屋及11号车库交付原告王振明； 三、被告张赐彦、周俊英于本判决生效之日起七日内支付原告王振明逾期付款违约金7575.5元； 四、原告王振明于本判决生效之日起七日内返还被告张赐彦、周俊英已交付的购房款153000元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1694元，减半收取计847元，由原告王振明承担762.3元；由被告张赐彦、周俊英承担84.7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审 判 员 王志洲 二〇二〇年十一月二日 法官助理 张明媚 书 记 员 张 铭          沧州市中级人法院诉讼服务中心微信公众号二维码