辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13456号上诉人（原审被告）：孙国庆，男，汉族，1981年9月21日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：宋丽娜，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳政达房产经营管理有限公司（原名称：沈阳市对外贸易经济合作局机关服务中心），住所地沈阳市沈河区青年大街35号11层法定代表人：马立，该公司经理。委托诉讼代理人：谭巍，辽宁咏品律师事务所律师。原审第三人：沈阳房产经理有限责任公司，住所地沈阳市沈河区魁星楼路3号。法定代表人：刘元卿。上诉人孙国庆因与被上诉人沈阳政达房产经营管理有限公司（以下简称“政达公司”）、原审第三人沈阳房产经理有限责任公司（以下简称“房产经理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初12341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙国庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人政达公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误认定口头民事法律行为的法律效力，错误认定被上诉人原机关事业法人沈阳对外贸易经济合作局机关服务中心法定代表人以沈阳对外贸易经济合作局机关服务中心名义从事民事法律行为的法律效力，认定事实错误、适用法律错误。二、一审判决错误认定被上诉人在第三人对其授权转租的权利终止后仍然实施转租行为的法律效力，发生了违反第三人本人的意志，擅自对第三人权利进行处分的法律效果，认定事实错误、适用法律错误。三、一审判决对于已付租金数额认定事实错误。上诉人实际发生的垫付维修费用36.6万元应当被认定为上诉人已经支付的租金，则上诉人合计支付租金金额为261.6万元。政达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不成立，请求予以驳回，维持一审判决。房产经理公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。政达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的二份《房屋租赁合同》；2、判令被告给付房屋租金4,075,150元；3、判令被告向原告支付违约金180,000元；4、判令被告给付原告租金损失（2019年6月1日起至被告实际腾退两处房产之日止的租金损失，租金金额比照两处房产的租金总数按日计算）；5、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的二份《房屋租赁合同》《补充协议》；2、判令被告给付房屋租金人民币4,075,150元（3,625,150元＋450,000元）；3、判令被告向原告支付违约金180,000元；4、判令被告给付原告租金损失（2019年6月1日起至被告实际腾退两处房产之日止的租金损失，租金金额比照两处房产的租金总数按日计算）；5、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于沈阳市和平区和平北大街44-3号（建筑面积1557.25平方米）的房屋产权单位为原告沈阳政达房产经营管理有限公司，现被告孙国庆用于经营“沈阳市和平区中山小镇便捷旅馆”。位于沈阳市和平区中山路163号（建筑面积2029.98平方米）的房屋，部分由被告孙国庆自用，沿街部分转租他人用于商业经营。该房产系原告自第三人沈阳房产经理有限责任公司处承租，合同约定年租金10万元，承租期间自2015年1月1日至2017年12月31日。该合同到期后，第三人沈阳房产经理有限责任公司与原告未续签新的书面租赁合同，亦未对原告的继续使用及出租行为提出异议。针对上述两处房产的租赁问题。2010年9月30日，原告（甲方、出租方）与被告孙国庆（乙方、承租方）签订房屋租赁合同两份，内容载明“甲方分别将位于沈阳市和平北大街44-3号（建筑面积1557.25平方米，租金60万/年）；沈阳市和平区中山路163号（建筑面积2029.98平方米，租金50万/年）的房屋出租给乙方用于商业会所使用。合同期限均为5年，自2011年4月1日至2016年4月1日止。2016年6月1日，原告（甲方、出租方）与被告孙国庆（乙方、承租方）签订房屋租赁合同两份，内容载明“甲、乙双方于2010年4月签订房屋租赁合同，甲方将沈阳市和平北大街44-3号（建筑面积1557.25平方米）；沈阳市和平区中山路163号（建筑面积2029.98平方米）及院内车库160平方米租给乙方使用，截止2016年4月合同到期，乙方共欠甲方房屋租赁款3,625,150元。原合同到期后……经双方协商一致，签订本合同。44-3号房屋年租金为50万元，合同期内，乙方每年6月1日前支付半年租金25万元，12月1日前支付后半年租金。逾期支付租金，甲方有权立即终止合同，所产生一切损失由乙方负担。163号房屋年租金为40万元，合同期内，乙方每年6月1日前支付半年租金20万元，12月1日前支付后半年租金。逾期支付租金，甲方有权立即终止合同，所产生一切损失由乙方负担”。另约定，上述两处房屋的租赁期限均为5年，自2016年6月1日至2021年6月1日止。租赁期内，房屋自然损坏的维修养护由甲方负责；由于使用不当或装修造成损坏的，维修由乙方负责；维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿。在租赁期限内，甲方承担下列责任：1、保证该房屋产权清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或其他债务，由甲方负责清理；给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。在租赁期内，乙方承担下列责任：欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续；对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准，装修费用由乙方承担。乙方设计的装修方案应经甲方书面认可，未经甲方同意，乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状。有下列情形之一的，可以提前解除本合同：1、不可抗力的原因须提前解除的；2、经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用的；3、政府行为拆迁或区域改造，不能继续使用的。2016年6月1日，原、被告双方另行签订“补充协议”，内容载明：“一、在新合同租赁期内乙方不得拖欠租金，如租金逾期未交，甲方有权立即终止合同，由此产生的一切损失由乙方承担。二、根据甲、乙双方于2010年9月签定的三份房屋租赁合同，将和平北大街44-3号、中山路163号及车库三处房产整体出租，合同期限从2011年4月-2016年4月共5年，三份合同总价4,348,400元。截止合同期满，我方实收到承租方交付费用654,407元，欠费3,625,150元。乙方未能按照合同中第四条支付甲方约定租金，造成违约，经甲乙双方协商达成共识，乙方制定还款计划。在新合同期内，乙方将按计划每年支付甲方不低于5万元。如在合同期内违约终止合同，按当年租金20%支付甲方违约金，并不得拆除装修，无条件搬出。房屋维修在乙方装修改造时未处置的部位，如屋顶、外墙皮，由甲方负责，装修改造部位由乙方负责自行承担其费用”。另查，被告孙国庆向原告交付了涉案房产2016年6月1日后的租金共计225万元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。另，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。关于原告提出的解除《房屋租赁合同》《补充协议》问题。原、被告双方签订的合同约定“合同期内，乙方每年6月1日前支付半年租金，12月1日前支付后半年租金。逾期支付租金，甲方有权立即终止合同，所产生一切损失由乙方负担”。根据上述合同约定及被告提供的证据显示，被告存在部分期间逾期支付租金的事实，原告有权终止合同，但经现场查勘，沈阳市和平北大街44-3号用于经营“沈阳市和平区中山小镇便捷旅馆”、沈阳市和平区中山路163号被被告孙国庆分别出租给10余户商铺，上述旅馆及商铺均在经营中。为了维护稳定的市场秩序，并结合被告租赁时长、租金履行情况以及涉案房产的租赁期限仅余一年的事实，对于原告提出的该项诉求，不予支持。关于原告提出的被告拖欠2011年4月-2016年4月期间房屋租金3,625,150元的问题。经查，2016年6月1日，原告与被告签订的房屋租赁合同、补充协议均载明被告拖欠原告2011年4月-2016年4月期间房屋租金3,625,150元，双方均确认签字。且，庭审中被告未提交证据证明其已偿还该款项的事实，故对于原告提出的该项诉求，予以支持。关于原告提出的被告拖欠房屋租金450,000问题。经查，原告与被告签订的《房屋租赁合同》载明，位于沈阳市和平区和平北大街44-3号（建筑面积1557.25平方米）的房屋年租金为50万/年，位于沈阳市和平区中山路163号（建筑面积2029.98平方米）的房屋年租金为40万/年。根据合同约定，2016年6月1日至2019年6月1日期间，涉案房屋租金应为270万元，现被告孙国庆仅支付225万元，故被告仍应向原告支付45万元房屋租金（270万元-225万元）。关于涉案房屋2019年6月2日后的房屋租金问题。根据合同约定“合同期内，乙方每年6月1日前支付半年租金，12月1日前支付后半年租金”，故被告应依约履行2019年6月2日至2020年6月1日期间的房屋租金900,000元的给付义务。关于原告提出的违约金问题。本案中，被告拖欠房屋租金，存在违约行为，应承担违约金。结合“如在合同期内违约，按当年租金20%支付甲方违约金”以及涉案房屋年租金共计90万元的合同约定，被告应承担的违约金金额为180,000元（900,000元×20%）。关于被告提出的163房屋的诉讼主体问题。本案中，位于沈阳市和平区中山路163号（建筑面积2029.98平方米）的涉案房屋，原告系承租方，其与第三人签订的房屋租赁合同期限届至后，双方虽未重新签订书面房屋租赁合同，但第三人对原告继续使用及转租房屋的行为并未提出异议，故原告具有诉讼主体资格。关于被告提出的房屋租金价格下调、免租问题。庭审中，被告提出“44-3房产”的房屋租金价格下调，“163房产”自2018年6月1日免租，被告提交了电话录音予以佐证，该内容中仅体现了对涉案房屋租金的磋商过程，双方并未签订书面协议确认，故对于被告的该项答辩意见，不予采信。关于被告提出的房屋维修价款核销问题。庭审中，被告针对房屋维修支出价款及损失问题提交了装修合同、收条等对其主张予以佐证，但根据原、被告双方签订的房屋租赁合同约定“在租赁期内，乙方欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续；对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准，装修费用由乙方承担。乙方设计的装修方案应经甲方书面认可，未经甲方同意，乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状”。现被告的装修行为未经原告书面同意，未办理有关手续，违反了合同约定，且庭审中原告对被告的上述款项支出不予认可，故对于被告的该项答辩意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告孙国庆于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳政达房产经营管理有限公司2011年4月至2016年4月期间拖欠的房屋租金3,625,150元；二、被告孙国庆于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳政达房产经营管理有限公司2016年6月1日至2019年6月1日期间拖欠的房屋租金450,000元；三、被告孙国庆于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳政达房产经营管理有限公司2019年6月2日至2020年6月1日期间房屋租金900,000元；四、被告孙国庆于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳政达房产经营管理有限公司违约金180,000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费47,886元，由被告孙国庆负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙国庆提供原审第三人房产经理公司向沈阳市商务局（原沈阳市外贸局）发出的通知一份，证明原审第三人对于上诉人与被上诉人自2016年超越代理权限行为认定为擅自转租，并非对被上诉人的租赁行为不存在异议。被上诉人政达公司认为原审第三人一直未出面，经过法院的传票及法院亲自送达均未到庭，也不主张权利。涉案房产如支付租金应按沈阳市国有房屋出租指导价格予以支付；退租应将房产腾空之后交由原审第三人。但该房产一直由上诉人占有使用，对外出租，也是一审法院未支持被上诉人解除合同的理由之一。该通知系2020年10月20日在上诉之后形成，对其真实性也有异议。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人孙国庆与被上诉人政达公司即原沈阳市对外贸易经济合作局机关服务中心就涉诉房屋签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。关于上诉人提出双方已于2018年6月1日对涉诉房屋达成163号房屋免租、44-3号减租至40万元的口头约定，该约定内容发生在双方于2016年6月1日签订的补充协议之后，与双方一致确认的尚欠房屋租赁费用数额差距较大，在没有任何书面证据予以佐证，且被上诉人不予认可的情况下，上诉人以此作为主要理由主张全部租金给付完毕，属依据不足，本院难以采纳。一审法院根据双方房屋租赁合同和补充协议的约定，结合实际履约情况和租金标准，在未判决解除合同的情况下，对上诉人应给付被上诉人尚欠租金及违约金数额进行认定，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张其实际发生的垫付维修费用36.6万元应当在租金中予以扣除的主张。虽然上诉人提供了部分合同、收条予以证明，但未提供证据证明已按合同约定经被上诉人书面同意，被上诉人对此亦不予认可，且上诉人已在涉诉房屋使用过程中受益，故对于上诉人提出的该项主张，亦属依据不足，本院不予支持。至于上诉人提供的原审第三人房产经理公司向被上诉人出具的通知，内容属于另一合同关系，相关当事人可另行解决，不足以免除上诉人承担本案给付尚欠租金和违约金的违约责任。综上所述，孙国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47,886元，由上诉人孙国庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 谢 宏审 判 员 吕长辉二〇二〇年十一月十七日法官助理 刘冰青书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。