广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5412号原告：阮润潮，男，1949年6月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：阮学良，男，1975年9月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区两原告共同委托诉讼代理人：阮瀚扬，广东法则明律师事务所律师。被告：何克强，男，1971年8月28日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。原告阮润潮、阮学良诉被告何克强土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告阮润潮、阮学良的共同委托诉讼代理人阮瀚扬，被告何克强委托诉讼代理人欧学文到庭参加诉讼庭。本案现已审理终结。原告阮润潮、阮学良向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付新五间厂房、地皮租金55752.48元及利息（利息从2018年6月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告赔偿原告水电设备损失39680元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年9月16日，原告与被告签订《厂房、地皮租赁合同》，原告将8296.5平方米土地出租给被告，用于建设厂房和生产保温材料。并约定了租金标准，以及水电设施由原告提供、违约责任等内容。2018年5月，被告将上述土地分租给广州市中塑橡塑制品有限公司。2018年5月，被告和广州市中塑橡塑制品有限公司与广州市增城区仙村镇人民政府签订补偿协议。2018年7月26日，广州市中塑橡塑制品有限公司将厂房拆除，涉案土地移交仙村人民政府。因被告拖欠2018年5至7月租金，且被告拆走涉案厂房、土地上原告所有的水电设备，为此诉至法院，望判如所请。被告何克强辩称：第一，原被告之间的《厂房、地皮租赁合同》由于政府拆迁原因导致提前终止，原被告双方均无过错。被告在2018年大概4月26日，在收到政府拆迁通知之后，已经停止在涉案土地的厂房上办公，已经没有使用涉案出租土地。在此之后的租金，被告没有支付的义务。第二，原告没有提供充分证据证实2018年5月到7月期间实际使用涉案出租土地的是被告，根据原告提交的证据3电费发票证实，实际使用涉案出租土地并且用电的主体是广州市中塑橡塑制品有限公司，与被告无关。原告应当向实际使用土地以及用电的该公司主张权利。经审理查明：阮学胜、阮学良与新塘镇蓝山村中一经济合作社、新塘镇蓝山村中二经济合作社、新塘镇蓝山村下二经济合作签订《土地租赁合同》，阮润潮、阮学良承租新五间（土名），原建益水泥厂晒场及原材料仓库的土地。期限从2010年10月1日至2042年9月30日止。阮润潮、阮学良与何克强签订《厂房、地皮租赁合同》，何克强承租新五间（土名）、即原建益水泥厂晒场及原料仓库的土地。租金标准其中从2015年12月1日至2020年11月30日，每月18584.16元等内容。涉案土地的电费由广州市中塑橡塑制品有限公司缴纳。2020年5月15日，广州市增城区仙村镇城管中队出具《证明》，内容为广州市中塑橡塑制品有限公司位于广州市增城区仙村镇蓝山村的厂房于2018年7月26日拆除。阮润潮、阮学良向本院提交：1、申请书，认为其出租给何克强的土地面积被整收了一部分，因此，需要进行司法鉴定确定何克强承租土地的面积，经庭审询问，何克强认为无需鉴定，其同意按照合同约定的金额进行处理。对此阮润潮、阮学良、何克强表示不再对承租土地的面积进行测量，按照合同约定的租金标准即可。2、何克强在（2020）粤01民终10876号案件中提交的答辩状，该答辩状中何克强陈述电缆、水电设备在拆迁过程中被拆走，但是没有证据证明是何克强拆走的。何克强也不是实际使用人，没有保管义务。审理中，阮润潮、阮学良向本院申请对被拆走的164米电缆的价格进行评估。本院经摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司出具《关于164米电缆价格》，内容为：……本次评估对象为164米电缆，根据相关资料显示……评估人员现场勘查时，标的位于广州市增城区潮山一路，……电房外观完整，房内墙体挂着《广州市中舟机械制造有限公司0.4KV系统接线配置图》。电柜已停止运作，进出线已被拆卸。据了解，164米电缆为P03低压开关柜（出线柜）的进出电缆，现场已无实物。根据《司法鉴定委托书》显示，本次评估电缆长度164米。由于现场已无实物，我们根据《广州市中舟机械制造有限公司0.4KV系统接线配置图》载明的电缆规格……对标的电缆进行评估。得出损失价格42872元。庭审中，双方均不申请对涉案土地面积进行红线勘测。阮润潮、阮学良陈述，电缆是从中舟公司连接，通过马路，到达广州市中塑橡塑制品有限公司的。何克强陈述其承租土地后，没有铺设电缆。另查明：何克强起诉阮润潮、阮学良的（2019）粤0118民初4649号案件中，本院查明如下事实：一、2011年9月16日，何克强（乙方、承租方）与阮润潮、阮学良（甲方、出租方）签订《厂房、地皮租赁合同》，约定“……一、出租厂房情况：阮润潮、阮学良租赁给何克强的地皮座落广州增城新塘仙村蓝山村中一、中二、下二经济合作社的土地（土名：新五间，即是原建益水泥厂晒场及原料仓库的土地），租赁面积8296.5平方米，用于建设厂房生产保温材料。二、厂房交付日和租赁期限：1.厂房及空地租赁期自2010年12月1日起，至2030年12月1日止。……3.……何克强应向阮润潮、阮学良支付地皮租赁保证金，保证金为三个月租金……四、其他费用：1.租赁期间，使用该地皮所发生的水、电费用由何克强承担，并在收到收据或发票时，应在7天内付款。……3.电、水及设施由阮润潮、阮学良负责提供，……六、租赁期间其他有关约定：……3.地皮租赁期间，地皮因不可抗力自然灾害或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，押金无息退回。……5.租金期内如遇到国家或政府部门需要征用该地，甲乙双方应无条件服从，建筑物补偿给所属村合作社，合同从此终止，阮润潮、阮学良退还租赁保证金给何克强；……”。二、2011年9月20日，阮润潮出具《收款收据》，载明“今收到何克强交来蓝潮路新岭地租金三个月租地押金（租期满最后一年计算），金额49779元。”。三、广州市增城区仙村镇人民政府（甲方）与广州市中塑橡塑制品有限公司、何克强（乙方）签订《广州铁路枢纽东北货车外绕线项目（仙村段）不动产评估补偿协议》，合同编号：穗枢纽货车增仙蓝山村002号，载明“按照增城区委区政府的工作部署，甲方负责广州枢纽东北货车外绕线项目仙村镇土地和房屋征收工作的具体实施。因项目建设需要，须征收乙方位于广州市增城区仙村镇蓝山村中一、中二、下坊二社的厂房用地，并按照《广州铁路枢纽东北货车外绕线仙村镇土地和房屋征收补偿安置方案》中有关规定对该厂房的部分生产工艺特殊，一经拆解无法复原或重复利用率不高的生产设备进行不动产评估补偿处理。……土地使用权人：广州市中塑橡塑制品有限公司、何克强……经甲、乙双方确认，上述补偿总款一次性支付给乙方，……乙方在收取补偿款后15天内自行完成对该厂房的生产设备搬迁处理工作，并将房屋腾空交付给甲方。……”。四、何克强向本院提交《说明》，内容为：l、何克强与阮润潮、阮学良于2011年9月16日签订了《厂房、地皮租赁合同》，承租了位于广州市增城区新塘镇仙村蓝山村中一、中二、下二经济合作社的土地；2013年9月20日，何克强又将该土地转租给广州市中塑橡塑制品有限公司（简称：中塑公司），此后一直至政府拆迁的这段期间，该土地的实际使用人为中塑公司，最后2018年(1-4)四个月租金合计74336.64元，何克强于2018年4月23日支付给阮润潮、阮学良。五月份租金为18584.16，因为政府通知何克强五月底必须要拆除厂房，所以何克强与阮润潮、阮学良约定，阮润潮、阮学良退回租房押金时扣除五月份押金，剩余（49779-18584.1.6=31194.84元）归还给阮润潮、阮学良。何克强及中塑公司在收到政府的补偿款后即搬离厂房，将土地及上盖厂房等交由仙村镇政府处置。2、何克强及中塑公司于2018年5月13日共同与广州市增城区仙村镇人民政府签订了《广州铁路枢纽东北货车外绕线项目（仙村段）不动产评估补偿协议》。3、广州市增城区仙村镇人民政府于2018年5月28日向何克强支付了补偿款1107800元。4、广州市增城区仙村镇人民政府没有向何克强及中塑公司等承租人发布《拆迁通知》，仅向涉案土地权属人即蓝山村委会发送了《拆迁通知》。5、涉案土地上盖厂房由何克强承建，没有报建手续，属于简易厂房，2018年5月28日仙村镇政府支付补偿款后即由仙村镇政府负责拆除。6、涉案土地及上盖厂房等建筑物仅有一个总电表，然后分线、装子电表给各个租客使用包括何克强、中塑公司及莫姓租客等人共同使用。因为厂房实际使用人是中塑公司，中塑公司给阮润潮、阮学良支付了用电押金，阮润潮、阮学良给中塑公司出具了押金收据。在2018年5月底，政府赔偿款支付给何克强与中塑公司后，何克强租赁土地及上盖厂房等便交由仙村镇政府处理。并且阮润潮、阮学良与中塑公司清算了电费，把用电押金还给中塑公司，中塑公司负责人杨竞夫。2018年5月底，政府已经收回了何克强租赁厂地，中塑公司也与阮润潮、阮学良进行了电费清算。阮润潮、阮学良声称的六月份电费，与何克强无关。五、何克强与阮润潮、阮学良共同确认：1、涉案土地是阮润潮、阮学良从蓝山村中一社、中二社、下二社三个合作社租赁回来的。2、涉案租赁土地为建设用地。3、何克强与阮润潮、阮学良之间只是租赁土地。厂房是何克强自己建造的，没有报批报建手续。4、均不向法院申请对涉案土地进行红线范围测量。六、何克强陈述以下内容：1、在2018年5月份已经搬离涉案租赁场所。没有与阮润潮、阮学良之间的书面交接协议。2、如果法院认为5月份何克强仍然使用涉案土地，何克强同意2018年5月份的租金在押金中扣除。阮润潮、阮学良陈述以下内容：1、何克强在2018年10月份才搬离涉案租赁土地。2、与蓝山村中一社、中二社、下二社合作社之间的合同约定阮润潮、阮学良是有权利转租的。本院经审理后认为，阮润潮、阮学良、何克强确认阮润潮、阮学良出租给何克强的是土地，并不包含建筑物。现何克强、阮润潮、阮学良均不申请对涉案土地进行红线测量，即涉案租赁土地的性质无法实质性予以查明，造成上述后果，应由何克强、阮润潮、阮学良承担。故本院综合双方提供的证据对何克强的请求能否予以支持进行论述。首先，若涉案租赁土地为农业性质用地，则何克强、阮润潮、阮学良之间签订的合同，改变了涉案土地的用途为非农业建设。即则双方签订的《厂房、地皮租赁合同》为无效合同，在合同无效的前提下，阮润潮、阮学良应将收取的押金返还给何克强。其次，若涉案土地为集体建设用地，则何克强、阮润潮、阮学良之间签订的《厂房、地皮租赁合同》为有效合同。根据合同第六条第3点“地皮租赁期间，地皮因不可抗力自然灾害或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，押金无息退回”约定，现涉案土地已被政府征收，符合退还押金的条件。故阮润潮、阮学良亦应将收取的押金予以退还。综合上文论述，阮润潮、阮学良应负有将押金返还给何克强的义务，即49779元。至于何克强要求阮润潮、阮学良支付利息的诉讼请求，现涉案土地已被政府征收，阮润潮、阮学良拖欠上述押金确实给何克强造成损害，故何克强要求从起诉之日计算利息并无不当，利息以49779元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于阮润潮、阮学良抗辩何克强仍拖欠2018年4月至今的租金，虽然何克强表示若法院认为何克强占有使用涉案土地至2018年5月，则同意将5月份租金在押金中予以扣减。但双方对于何克强占用涉案土地的时间存在争议，在上述情况下，本院不宜直接进行认定处理，阮润潮、阮学良可以另案主张。至于阮润潮、阮学良抗辩何克强拆除水管、电线等损失，阮润潮、阮学良可另循途径解决。为此，判决如下：一、被告阮润潮、阮学良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何克强返还押金49779元及利息（利息以49779元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告何克强的其他诉讼请求。判后，阮润潮、阮学良不服本院一审判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审理后，作出（2020）粤01民终10876号判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：在本案中，双方仍然不对涉案租赁土地的四至进行勘测，无法确定涉案土地的土地性质，为此，根据（2020）粤01民终10876号民事判决书、（2019）粤0118民初4649号民事判决书认定，涉案租赁合同的效力仍然无法认定。但本案中，原告主张被告需支付租金，因此，无论涉案合同是否有效，被告作为合同签订的相对方，其仍然负有交纳租金（占用费）的义务。现原告主张被告还需支付2018年5月至7月的租金（占用费），被告陈述其在2018年5月份因政府征收就已经搬离涉案承租土地。现原告提供证据证明涉案土地上的建筑物在2018年7月26日被拆除，但上述建筑物被拆除的时间，并不必然得出是被告仍需交付租金（占用费）的截止日期。且上述土地相关部门征收，原告也是知晓的。因此，本院综合双方签订合同的性质，原、被告提交证据，认定被告还需支付2018年5月份的租金（占用费）较为适宜，即18584.16元。至于原告主张超过上述金额部分，本院不予支持。至于原告主张利息，因拖欠上述费用，确实对原告权益产生损失，同时在双方无法证明合同效力的情况下，本院酌定从起诉之日起，即2020年7月7日开始，以18584.16元为基数，至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告主张被告赔偿电缆、设备损失的请求，根据庭审陈述，被告并未铺设电联，虽然双方合同中约定由原告提供相应水电设施，但涉案土地由广州市中塑橡塑制品有限公司实际占有使用，广州市中塑橡塑制品有限公司作为生产经营者，存在其自行铺设电缆等设备的可能性，原告并无证据排除上述情形。因此，原告提供的证据不足以证明其是电缆的实际铺设人和所有权人，在上述情况下，本院对原告的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何克强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮润潮、阮学良支付2018年5月份的租金（占用费）18584.16元及利息（利息以18584.16元为基数，自2020年7月7日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告阮润潮、阮学良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元，由原告阮润潮、阮学良负担941元，由被告何克强负担210元。评估费5000元，由原告阮润潮、阮学良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年十一月十一日书记员 刘耀允