黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初10482号原告：崔向光，女，1959年10月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：高凯燕，道外区正义法律服务所法律工作者。被告：魏文林，男，1957年2月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区，现住道里区。委托诉讼代理人：姜庆文，黑龙江新时达师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬梅，黑龙江新时达师事务所律师。第三人：黑龙江省安宏房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街234号5层。法定代表人：张海龙，总经理。原告崔向光与被告魏文林、第三人黑龙江省安宏房地产开发有限公司（简称安宏公司）执行异议之诉。本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高凯燕,被告魏文林及委托诉讼代理人姜庆文、王冬梅到庭参加诉讼，被告安宏公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崔向光向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于哈尔滨市呼兰区产的强制执行，并解除该房屋查封。2、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：贵院在审理魏文林与黑龙江省安宏房地产开发有限公司合同纠纷一案中，贵院于2014年7月2日作出（2013）外民二初字第709-1号民事裁定书，查封了被告黑龙江省安宏房地产开发有限公坐落于哈尔滨市呼兰区，2单元702号，3单元701、703号，4单元701号房产，该查封中的7号楼1单元701室（联机备案号：12ＨＬ002700206建筑面积87,26平方米）是原告人所有。原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2019年10月22日作出（2019）黑0104执异230号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。但是原告认为涉案房屋即为原告所有，该房屋是2011年11月22日王华在黑龙江省安宏房地产开发有限公司以1956800元购买包括案涉房屋在内的15套商品住宅房屋，并在房产部门进行了联机备案，2012年7月5日原告以100000元从王华购买（见房屋买卖合同、黑龙江省安宏房地产开发有限公司进户通知单和收款票据，于2018年6月13日入住，因开发商未竣工手续不完善,没水没电无法办理产权证，2019年3月份，才可以办理产权证过户，在前往办理手续时方知房屋联机档案被查封不能办理。此事实已在（2013）外民二初字第709号民事判决书中第10页“安宏公司举示的证据八是哈尔滨市商品房买卖合同书七份，能证明安宏公司就诉争七套房产已与案外人签订商品房买卖合同书在房产部门备案，与本案有关联性，故本院予以采信，”第14页“因安宏公司已将诉争房产转让给案外人并办理备案手续，双方2010年11月11日协议书已履行不能，经本院释明，魏文林变更诉讼请求要求安宏公司按照双方内部预留房产协议书和收据给付房屋折价款，符合法律规定，”得到认定采信。被告魏文林明知案涉房屋已售给案外人所有，还申请保全查封，应承担赔偿原告的损失。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，原告对案涉房屋已经支付全部价款、实际占有（开发商的准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋），对未办理过户登记手续没有过错。因案涉房屋属于在建工程且尚未办理竣工验收，没水、没电、没有暖气客观上不具备办理产权过户登记的条件（有开发商的情况说明佐证）。即原告虽未取得案涉房屋的所有权证，并非其自身原因导致，原告对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。原告与王华买卖行为是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。魏文林辩称：1、安华公司、王华、赵崔向光恶意串通签订合同、损害魏文林合法权益，合同依法无效。根据崔向光陈述及证据，安宏公司与王华于2011年11月22日签订商品房买卖合同，同日又与崔向光签订《商品房买卖合同》，崔向光在合同上签字按手印。2012年8月8日凌晨02：48，安宏公司为王华办理备案。崔向光又提供2012年7月9日与王华签订的房屋买卖合同。上述证据系三方为阻却魏文林诉讼及执行而恶意串通签订的合同。首先，安宏公司与王华、崔向光签约使用的的商品房买卖合同编号为12HL002700206，说明是2012年通过呼兰区房产局联机备案系统打印出来的合同用纸、合同文本，将时间虚假标注为2011年11月22日，目的是侵害魏文林合法权益，谋夺房产。2012年6月14日魏文林起诉要求安宏公司履行协议、交付案涉房产（道外区法院外民二初字第504号）。安宏公司于2012年7月4日领取法院送达的诉讼材料后，于2012年7月24日申请延长举证期至2012年9月4日，但安宏公司并未在延长的举证期间内提交证据，却借机使用2012年合同用纸、倒签2011年时间，在2012年8月8日凌晨将欺骗签署的合同备案。其次，崔向光举证其已经与安宏公司签订了联机备案合同，但是8月8日仍然通过联机备案系统将王华备案，有悖常理。以上充分说明，安宏公司、王华、崔向光的商品房买卖合同、房屋买卖合同，系恶意串通对抗魏文林的诉讼，合同无效。崔向光在本案查封前没有合法有效合同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定，不能阻却魏文林申请法院执行；2、在法院查封以前，崔向光未实际占有案涉房屋，根据道外区法院已经生效的（2013）外民二初字第709号判决书，魏文林与安宏公司讼争的七套房屋包括崔向光主张的房屋在法院判决时即2015年2015年2月25日“工程尚未竣工、验收，未交付使用”。安华公司2019年9月26日出具的《情况说明》称另一人赵宝清2018年6月17日入住。根据道外区法院执行局卷宗，刘乃纯法官2014年7月2日现场查封、蔡文丽和范宇法官2019年7月5日现场续查封，包括崔向光在内的七套案涉房屋均无人居住。以上事实充分说明，道外区法院2014年7月2日裁定查封案涉房产时，崔向光并未合法占有房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定，不能阻却魏文林申请法院执行。3、崔向光未实际支付价款，崔向光针对付款情况仅举示了一张收据、没有资金流转证，并且该收据未体现付款人、款项用途，无法证实是王华出具。案涉房产，安华公司抵账给魏文林是265683元，安华公司出售给王华是108393元，王华出售给崔向光是10万元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员对证据的证明力大小独立做出判断。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定，原告仅以收据提起诉讼，仍应当就借贷关系的成立承担举证义务。崔向光不能证明其实际支付价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定，不能阻却未能文林申请法院执行。4、崔向光是因为自身原因未更名过户，崔向光签字按手印的商品房买卖合同第二条、第二十四条明确约定，商品房为预售的，自合同生效之日起30天内由出卖人向哈尔滨市房产住宅局申请登记备案。在崔向光签订合同至道外区法院查封案涉房屋期间，崔向光从未提交证据证实其向出卖人督促向哈尔滨市房产住宅局申请变更登记备案，也没有要求安宏公司为其开具购房发票，更未就办理产权登记提出任何主张。未办理向光过户登记是其自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定，不能阻却魏文林申请法院执行。5、崔向光购买此房并非用于居住，且非唯一住房。通过购房时间、购房价款及后期的权利主张可知崔向光与王华签订房屋买卖合同的目的并非居住，崔向光没有举示证据证明其本人、配偶及未成年子女名下没有其他用于居住住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定，不能够阻却魏文林的执行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，崔向光与安宏公司、王华之间恶意串通以虚构房屋买卖的形式损害魏文林的合法权利，其提供的证据不能阻却执行，魏文林年老、患重病，租住公租房，没有谋生能力，其权益应当依法受到保护，制裁违法行为人的违法行为，恳请法院支持魏文林的上诉请求。安宏公司未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人对对方提交的真实性没有异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，对有异议的证据本院认定如下：崔向光提供的证据一至证据四真实、合法，能够相互关联证明待证事实，故对证据一至证据四予以采信；证据五不能证明原告欲证明的问题，故对证据五不予采信；对证据六、证据七的真实性予以确认，但不能证明原告主张；证据八不能证明待证事实，对证据八不予采信。魏文林提供的证据一真实、合法，能证明待证事实，故对证据一予以采信;证据二结合本案其他证据可认定，安宏公司将案涉房屋抵账给王华是在2011年，且王华在2011年11月24日已支付了全部购房款，而魏文林起诉安宏公司的（2012）外民二初字第504号民事案件是在2012年6月份。该证据能够证明安宏公司存在违约行为，安宏公司与王华签订的案涉房屋的商品房买卖合同存在“倒签”，不能证明安宏公司与王华签订的商品房买卖合同是虚假的，且存在恶意串通的行为，故该组证据要证明的问题本院不予采信；证据三与本案具有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信；证据四中安宏公司和王华订立的商品房价格与安宏公司和魏文林的内购价格虽不相同，但只是安宏公司与不同的合同相对人的价格约定，魏文林的内购价格不等于市场价格，不能证明王华转卖给崔向光的房产价格严重低于市场价格，也不能证明安宏公司、王华、崔向光之间存在恶意串通行为，故本院对该组证据要证明的问题不予采信。证据五与本院不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月22日王华在安宏公司以112,337元购买案涉房屋，并在房产部门进行了联机备案，2012年7月5日崔向光与王华签订房屋买卖合同，写明：崔向光以100,000元从王华购买案涉房屋，王华于同日给崔向光出具10万元收据，2013年2月28日安宏公司给崔向光开具进户通知单，2019年9月26日安宏公司出具情况说明，崔向光于2018年6月13日入住，因开发商未竣工手续不完善,没水没电无法办理产权证，2019年3月份，才可以办理产权证过户。本院在审理魏文林与安宏公司纠纷一案中，于2014年7月2日作出（2013）外民二初字第709-1号民事裁定书，查封了安宏公司坐落于哈尔滨市呼兰区，2单元702号，3单元701、703号，4单元701号房产。崔向光对本院的执行提出案外人异议，本院于2019年10月22日作出（2019）黑0104执异230号民事裁定，裁定驳回崔向光的异议申请。另查明，2011年11月22日，安宏公司与王华签订商品房买卖合同（合同编号：12ＨＬ002700206）,后将购房人王华涂改为崔向光，安宏公司在涂改处加盖了公章。该商品房买卖合同的尾页买受人处由崔向光签名并捺印。同日，安宏公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据一份，金额为112337元，交款单位（交款人）一栏处由王华涂改为崔向光，并加盖安宏公司财务专用章。2011年11月24日，王华通过银行转账支付给安宏公司的法定代表人张海龙144万元。2018年6月13日，崔向光向利民物业公司缴纳了垃圾清运费及卫生费。2019年9月26日，安宏公司出具情况说明一份，该说明主要内容为，案涉房屋系该公司抵债给王华，2012年7月5日，王华将案涉房屋卖给崔向光。安宏公司2013年给崔向光出具进户通知，崔向光2018年6月13日入住。经哈尔滨市呼兰区房屋所有权电子信息查询，截止2020年11月4日，崔向光名下无房屋权属登记，崔向光配偶任延辉名下有坐落于松北区松浦观江城Ａ区29号楼4单元20层1号房屋。本院认为，结合各方当事人的诉讼及答辩意见，本案的争议焦点是：崔向光对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案案涉房屋登记在安宏公司名下，应适用上述规定。关于崔向光是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同的问题。案涉房屋系安宏公司开发建设并抵债给王华，且在房产管理机关办理了联机备案手续，王华也已支付了全部购房款，因此安宏公司与王华的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。2012年7月5日，王华与崔向光签订房屋买卖合同，将案涉房屋以10万元卖给崔向光，崔向光于合同当日支付了全部购房款。通过安宏公司出具的情况说明可知，王华与崔向光系在安宏公司签订的房屋买卖合同，崔向光与安宏公司签订的商品房买卖合同（合同编号：12HL002700206），是在安宏公司与王华签订的商品房买卖合同上直接将买受人由王华涂改为崔向光，但在涂改处安宏公司均加盖了公章。因此安宏公司与崔向光签订合同时间存在“倒签”，虽然该合同存在以上不规范之处，但双方买卖房屋的意思表示是真实的，双方存在房屋买卖关系。案涉房屋于2014年7月2日被本院查封，晚于王华与崔向光及安宏公司与崔向光签订房屋买卖合同的时间。因此，本院认定崔向光在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。如前所述，王华已向安宏公司支付了案涉房屋的全部购房款，王华将案涉房屋卖给崔向光当日，给崔向光出具的10万元的收据，由此可认定，崔向光已向王华支付了全部房款。关于案涉房屋是否用于居住且崔向光名下无其他用于居住的房屋的问题。依据本案查明的事实，虽崔向光名下无房产,但其配偶任延辉名下有一套坐落于松北区松浦观江城Ａ区29号楼4单元20层1号房产，该房产虽登记在任延辉名下，但房产是在婚姻关系存续期间内购买的用于居住的房屋，仍属于夫妻共同财产。虽崔向光称任延辉名下房产用于儿子任重远居住，但未充分提供证据证明，故崔向光提供的证据不足以证明案涉房屋是崔向光唯一一套用于居住的房屋，崔向光对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对崔向光要求立即停止对位于哈尔滨市呼兰区产的强制执行，并解除该房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回崔向光的诉讼请求。案件受理费100元（崔向光预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  栾 琪审 判 员  袁 红人民陪审员  李玉芳二〇二〇年十一月十四日书 记 员  尤 佳