成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初13974号 原告：张维均，男，1965年11月18日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 原告张维均与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张维均的委托诉讼代理人钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告张维均向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令被告支付自2019年9月1日起至合同解除之日止租金（暂计算至2020年6月30日，扣除已支付的2020年1月、3月、4月的租金）23665元；3.判令被告按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即9826.2元；4.判令被告自合同解除之日起立即返还房屋；5.判令被告按照协议约定的租金标准支付自判令解除协议之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年8月2日签订《房屋租赁合同》，约定原告将所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际（预售许可证号11213号）×房屋租赁给被告并委托被告按3,000.00元/㎡进行改造和装修。合同还约定房屋租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中，从2018年1月1日至2020年1月31日止，月租金标准为3528元/月。租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，原告向被告支付装修款162840元，并由房屋开发商直接将租赁房屋交付给被告。合同履行初期，被告尚能按约支付租金。但自2019年10月起被告开始拖欠租金。双方于2020年1月21日签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定自2020年1月1日起房屋租金单价调整为50元/月/平方米；对于2019年拖欠的四个月租金，分别于2020年3月、4月、5月、6月按月分期补充支付。在此过程中，若被告违约，被告除应承担主合同约定违约责任之外，原告有权立即收回房屋。补充协议签订后，被告仅向原告支付了2020年1月、3月、4月（仅半月）的租金，也并未按约分期补充协议支付2019年的租金。经原告多次催促被告配合办理收房手续，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，由于48案所涉房屋位于不同楼层及位置,且对应的实际经营业态差异巨大,因此为便于贵院审慎查明事实,金美公司同意合并审理,建议按实际经营业态分类审理裁判。2019年12月26日,九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房,并在房屋整体移交清单上签字确认。以下房屋个别支付租金情况不同，后附统计表。 ……月子中心（17层-21层，,17-20层每层1-18号、21层1-4号，共计76户）。月子中心商户与金美公司签订房屋租赁合同补充协议，金美公司自2020年１月起直接向月子中心经营方提供招商银行清江支行的银行账户、网上银行Ｕ盾、银行预留印鉴改为月子中心工作人员，此账户专供月子中心业主支付租金使用，２月份开始发生疫情，月子中心无法营业要求业主免去疫情期间不能营业产生的租金，经与业主反复协商：达成—致意见先免２月份—个月租金，３月份的租金仍然按照前期约定的金额支付业主租金，后期再协商疫情期间房租免多长时间、多少金额等；实际付款情况：３月份整月租金、４月份半个月租金；试营业时间：2020年５月１日起；从５月份开始试营业起，月子中心部分业主在大厅21层采取了包括但不限于在大厅堵门睡觉、高声吵闹、滋事等行为严重影响了月子中心的正常经营秩序，导致月子中心的客户被迫离开月子中心，要求月子中心赔偿精神和经济损失。已签约的17户客户纷纷要求退款和补偿……金美公司为了及时为业主止损，到处为月子中心招商，现在月子中心业态的业主已经与新进场的经营户于2020年７月签订租赁合同，新进场的月子中心已于2020年８月中旬试营业。基于以上原因金美公司恳请法庭，原月子中心被迫退场后对应房屋空置了一段时间的租金不应由金美公司承担，金美公司诉求支付欠付2019年9-12月份租金。 2019年12月31日，金美公司按照协调会的精神出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，载明：自2019年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同等相关内容。金美公司于金美国际大厦多处公示张贴了通知书，同时将该通知书快递送达到所有业主，并再次通过微信将通知书送达给业主。金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，金美公司与业主方《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，金美公司请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金之外的其他全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2017年8月2日，张维均与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定“乙方（即金美公司）承租甲方（即张维均）位于成都市金牛区房屋（租赁房屋建筑面积共54.28㎡），该房屋租赁期为2018年1月1日至2027年12月31日止。房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取……从2018年1月1日至2020年12月31日止，月租金标准为3528元／月……租金支付方式为每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金，并将该款转入甲方指定的账户。合同同时约定金美公司的违约处理是，在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向张维均支付违约金，若支付的违约金不足弥补张维均损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但张维均应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经张维均或新业主同意，中途擅自退租的。（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的。（3）因金美公司原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2017年7月31日，张维均向被告金美公司支付装修款162840元，并依约依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营月子中心，并将收取的房屋租金支付给张维均，自2019年9月，金美公司向张维均支付了2019年8月的租金后，就未再支付张维均租金。 另查明，1.2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司于2019年12月31日在“金美国际”张贴《终止通知书》，并向各位业主发出该《终止通知书》，《终止通知书》的内容为“……自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。”，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续。张维均亦同意解除合同。 2.2020年1月21日，张维均与金美公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定对原《房屋租赁合同》中关于租金及支付、租赁发票、2019年欠付租金、房屋使用需要等内容作出补充修改。由案外人成都馨欣母婴服务有限责任公司承租包括案涉房屋在内的共计76户业主产权经营月子中心，在经营期间部分业主到店滋扰，影响其正常营业秩序，成都馨欣母婴服务有限责任公司于2020年8月前退场。 4.庭审中张维均的委托诉讼代理人当庭陈述案涉房屋所属业态现状为“未经营未收回，无承租者入驻经营”。本院于2020年11月24日前往成都市金牛区长青路88号“金美国际”调取到张维均与案外人沐韵（成都）母婴护理有限公司于2020年8月27日签订的《房屋租赁协议》，该协议约定将案涉房屋租给了沐韵（成都）母婴护理有限公司，租期为2020年9月1日起至2030年7月31日止，该协议还分别就租金及支付、违约责任、协议变更解除与终止，不可抗力等事项进行了约定。 以上事实有《房屋租赁合同》、收据、《终止通知书》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同补充协议》、会议签到表、张贴照片、业主滋扰经营照片、视频、被告书面答辩意见及当事人的当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，张维均与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定张维均与金美公司之间建立了房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于张维均主张解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，经查，金美公司虽发出《终止通知书》，但在其后又与张维均签订《房屋租赁合同补充协议》，对原《房屋租赁合同》作出补充修改，视为双方认可原《房屋租赁合同》继续有效，但案涉房屋的实际承租人和经营者是成都馨欣母婴服务有限责任公司，该《房屋租赁合同补充协议》是建立在成都馨欣母婴服务有限责任公司承租案涉房屋进行经营的基础上，现成都馨欣母婴服务有限责任公司因受疫情和业主滋扰的影响已退出经营，张维均也与新的承租人沐韵（成都）母婴护理有限公司签订了《房屋租赁协议》，则原《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已丧失继续履行的条件，故本院对张维均的该项诉讼请求予以支持。 对于张维均主张金美公司支付自2019年9月1日起至合同解除之日止租金（暂计算至2020年6月30日，扣除已支付的2020年1月、3月、4月的租金）23665元的诉讼请求。经查，金美公司向张维均支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向张维均发出《终止通知书》时，均再未向二人履行租金支付义务。金美公司对于未向二人支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向张维均支付2019年9月至2019年12月期间的租金。又因《房屋租赁合同》约定“从2018年1月1日至2020年1月31日止，月租金标准为3528元/月”，本院确定金美公司应向张维均支付的租金为：3528元/月×4个月=14112元，故本院对张维均的该项诉讼请求部分予以支持。对于张维均主张2020年起至解除合同之日止的租金，经查，在补充协议签订后，金美公司如约支付2020年1月、3月和4月半个月的租金，因受疫情影响加之部分业主滋扰，致使成都馨欣母婴服务有限责任公司难以经营，金美公司亦未收到成都馨欣母婴服务有限责任公司支付其余月份的租金，故无法将租金转给张维均，因金美公司已披露案涉房屋实际承租人和经营者为成都馨欣母婴服务有限责任公司，本院确定对于2020年之后欠付的租金，金美公司不负有向张维均支付的义务，故对张维均的该部分诉讼请求不予支持，但不影响张维均向实际承租人和滋扰经营的侵害人另行主张权利。 对于违约金。原告主张按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即9826.2元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向张维均支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因张维均未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向张维均支付违约金3528元。 对于原告主张按照协议约定的租金标准支付自判令解除协议之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费和返还房屋的诉讼请求。金美公司抗辩业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果，且月子中心已另行招商，案涉业主已与新的经营者签订租赁合同，原月子中心被迫退场后对应房屋空置了一段时间的租金不应由金美公司承担。对于房屋占有使用费，成都馨欣母婴服务有限责任公司退场前的租金，本院已在前文论述中明确不由金美公司承担，此不赘述。而张维均于2020年8月27日与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定房屋租金由沐韵（成都）母婴护理有限公司直接向其支付，故张维均在本项诉讼请求中主张的房屋占有使用费应当是成都馨欣母婴服务有限责任公司退场后，张维均与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订《房屋租赁合同》前，房屋空置期间的占有使用费。本院认为，原《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》由于案涉房屋因成都馨欣母婴服务有限责任公司的退场丧失实际履行条件而解除，则合同解除后，金美公司不再负有向张维均支付租金的义务，张维均作为房屋所有人亦负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，而张维均既未举证证明成都馨欣母婴服务有限责任公司的实际退场时间，也不能证明在合同解除后金美公司仍然继续占有、使用案涉房屋及具体的占有、使用时间，故本院确定合同解除后房屋空置期间的占有使用费不应再由金美公司承担，故对张维均的该项诉讼请求不予支持。对于返还房屋的诉讼请求，因张维均已与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋交予沐韵（成都）母婴护理有限公司经营使用，现案涉房屋并不处于金美公司控制之下，金美公司不是本案负有返还房屋义务的主体，加之沐韵（成都）母婴护理有限公司涉及租用与本案同类业主产权76户进行月子中心的经营，如判令支持张维均返还占其中54.28㎡房屋产权的诉讼请求，必然影响其他同业态业主的合法权利，且张维均与沐韵（成都）母婴护理有限公司签订的《房屋租赁协议》对双方均具有约束力，张维均亦无权在合同履行期内收回该房屋。故对其主张返还房屋的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除张维均与成都金美物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张维均支付租金14112元； 三、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张维均支付违约金3528元； 四、驳回张维均的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费319元，由成都金美物业管理有限公司负担（此款已由张维均先行支付，成都金美物业管理有限公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给张维均）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  黄小龙