广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9780号原告：广州市番禺区基本建设投资管理办公室，住所地广州市番禺区清河东路319号西副楼6楼，统一社会信用代码124401137756785704。法定代表人：张业华，职务主任。委托诉讼代理人：蒋峥嵘、张斯琦，广东仲衡律师事务所律师。被告：谢国良（TSE,KwokLeung），男，1956年4月15日出生，香港特别行政区居民。原告广州市番禺区基本建设投资管理办公室（以下简称为番禺区基建办）诉被告谢国良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告番禺区基建办的委托诉讼代理人蒋峥嵘、张斯琦及被告谢国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告番禺区基建办向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢国良支付位于南景园（现己更名为“桥景园”)安置区4座15层D2-06和D2-01的购房款2183613.48元（其中:安置房面积小于或等于120平方米的部分回购价为2640000元，安置房超出120平方米的但未超出156.48平方米的部分回购价为98496元，安置房超出156.48平方米的部分，购房款以2020年1-4月番禺区商品住宅网签均价29554元/平方米为标准计算，为1821117.48元）；2.判令被告谢国良支付位于南景园（现己更名为“桥景园”)安置区4座15层D2-06和D2-01的物业专项维修资金22900.5元（按105元/平方米计算）；3.判令本案的诉讼费由被告谢国良承担。事实与理由：因长堤西路道路及景观改造工程建设，需要拆除被告谢国良位于广州市番禺区市××海××路××501的房屋，该房屋建筑面积为130.4平方米。后被告谢国良对《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案》规定的回购安置房补偿面积及安置区不满意，要求参照《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置方案》执行。经我办请示番禺区人民政府获批示同意后，双方于2010年6月13日签订《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》（以下简称为《拆迁补偿协议书》），约定以“产权调换、结算差价”的方式进行拆迁补偿，并选定了南景园（现更名为“桥景园”）安置区4座15层D2-06和D2-01为安置房（以下简称为涉案房屋）。之后，双方对安置补助费支付事项签订了8份补充协议。2018年11月30日，我办向被告谢国良发出安置房交楼通知，通知其签订安置房回购协议并办理交楼手续。依照“桥南街方案”的规定，安置房的权益面积为156.48平方米，而被告谢国良选定的涉案房屋总建筑面积为218.1平方米，超出61.62平方米。我办依照拆迁安置协议的约定，多次通知被告谢国良尽快办理回购安置房手续未果，且其也不同意支付安置房的专项维修资金。2019年4月8日，被告谢国良向法院提起诉讼，要求我办交付安置房及支付迟延交楼违约金。该案经广州中级人民法院于2020年4月24日作出（2020）粤01民终5987号终审判决，我办已经按照该判决履行了义务，但被告谢国良至今未支付相应的购房款和房屋专项维修资金。我办认为，依据《城市房屋拆迁管理条例》第24、25条以及《广州市房屋拆迁管理办法》第32条之规定，对于超出部分的61.62平方米应当按照番禺区商品住宅网签2020年1至4月的平均市场价格计算购房款，另根据《广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部有关问题的通知》（粤建房自【2008】47号）的规定，应当按照105元/平方米计算房屋专项维修资金。被告谢国良辩称：原告番禺区基建办要求我方支付涉案房屋的购房款2183613.48元和物业专项维修资金22900.5元，没有事实和法律依据。理由为：1.安置房面积小于或等于120平方米的部分回购价为2200元/平方米、超出120平方米（毛坯）的按2700元/平方米，对应被拆的评估结算价为3557元/平方米，应当按照约定的对价执行。即便依照市场价格也应当按照2009年的房屋评估价格而不是2020年1月-4月的价格。番禺区不同地段的房价差异巨大，原告番禺区基建办主张的番禺区商品住宅网签平均市场价格没有任何参考价值。2.我方选定的涉案房屋共218平方米，没有超出“回购房面积原则上不大于被拆迁房屋面积的110%”以及“回购安置房总面积可上浮20%，可选择回购一套或以上安置房，但最大可回购安置房的面积不能超过380平方米”的规定，因此不存在超出权益面积的问题，双方也没有关于超权益面积按照市场价格购买的约定。3.按照《拆迁补偿协议书》的约定，回购总价为528600元，迟延交楼的责任在于原告番禺区基建办，现其却提出超权益面积按照市场价格购买，显属无理。4.我方对于原告番禺区基建办提出的安置房面积小于或等于120平方米的部分回购价为264000元、安置房超出120平方米的但未超出156.48平方米的部分回购价为98496元没有异议。另依据（2020）粤01民终5987号民事判决书，原告番禺区基建办应当在该判决生效后十日内交付涉案房屋。按照双方协议的约定，原告番禺区基建办应在交付房屋时将房屋产权办理至我方名下，这属于交楼的重要标准。故按照合同对等原则，原告番禺区基建办应当在履行上述义务后，我方才需要支付购房款。5.双方签订的《拆迁补偿协议书》并未约定由物业专项维修资金我方承担，原告番禺区基建办在征收并拆除我方原住房时，也没有将原住房的物业专项维修资金退还给我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月15日，番禺区基建办的《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案（修改稿）》获广州市番禺区人民政府批准。该拆迁补偿方案中载明：“回购房的物业维修基金由被拆迁人负责。”该项目需要拆除谢国良名下的位于市××海××路××501的建筑面积为130.4平方米的房屋。就上述房屋的拆迁补偿事宜，番禺区基建办（甲方）与谢国良（乙方）于2010年6月13日签订了《拆迁补偿协议书》，其中约定：“第二条补偿方式及补偿金额1.根据《批转区国土房管局的通知》（番府[2001]35号）文件的有关精神，对乙方被拆迁的房屋采取产权调换，结算差价的方式进行补偿。甲方负责协调乙方调换房屋及产权证办到乙方名下，应安置面积部分的税费按拆迁管理规定应由甲方承担的由甲方承担，超出应安置面积部分的应缴税费由乙方承担，并于交楼时办妥。2.根据《粤国众联评字[2010]1C0103号评估报告书》，评估补偿款总金额463833元。……第四条被拆迁房地产的移交及补偿款的支付方式……4.安置房选定为南景园安置区4座15层D2-06和D2-01,回购价按南景园的回购方案结算……5、回迁房于2014年12月30日前交付，水、电、通邮、电话、有线电视、煤气管到户，并附安置房图纸及交楼标准和桥南街南景园拆迁安置补偿方案作本协议附件。……”。上述协议附件2《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》（以下简称为《回购安置房方案》）约定：“一、安置房回购面积：1.以永久性居住房屋的实际面积为依据，按‘拆一补一’的原则回购，回购安置房总面积可上浮20%，可选择回购一套或以上安置房。……二、安置房建设开发成本均价为每平方米2600元，结合楼层因素价格回购安置房。1.回购安置房面积小于或等于120平方米的，1-4层及顶层每平方米2000元，5-9层每平方米2100元，10层以上每平方米2200元。回购安置房在120平方米以上这部分的面积，1-4层及顶层每平方米2500元，5-9层每平方米2600元，10层以上每平方米2700元……”2010年8月18日，谢国良确认选择南景园4座15楼D2-01、06房作为回购安置房，该两套房屋的建筑面积为218.1平方米。番禺区基建办表示，按照《回购安置房方案》的规定，谢国良可以获得的回购安置房面积为156.48平方米（130.4平方米×120%），故其超出了权益面积61.62平方米。之后，双方曾就回购房的价格进行多次沟通，但因对于超出权益面积的61.62平方米如何计价产生分歧，而最终未能达成一致意见，番禺区基建办亦因此未向谢国良交付涉案房屋。庭审中，番禺区基建办表示涉案拆迁项目的全部被拆迁人就安置房超出权益面积部分均是按照8100元/平方米标准计价，但因谢国良不同意该计价标准，并且一直拒绝支付房款至今，故现要求对涉案房屋超出权益面积部分按照市场价进行计算。为此，其提交了广州市规划和自然资源局番禺区分局出具的关于2020年普通一手住宅成交均价的复函，该复函中记载2020年1-4月番禺区商品住宅网签均价约29554元/平方米。在诉讼过程中，番禺区基建办申请对涉案房屋的市场价格进行评估。谢国良曾就番禺区基建办迟延交楼等提起诉讼，本院于2020年1月16日作出（2019）粤0191民初453号民事判决书。双方均不服而提起上诉，广州市中级人民法院于2020年4月24日作出（2020）粤01民终5987号民事判决书。上述判决生效后，番禺区基建办于2020年5月6日依判决向谢国良交付了涉案房屋。2020年5月26日，番禺区基建办寄出《区基建办关于告知交付桥景园（原南景园）回购安置房款及房屋维修资金的函》，要求谢国良支付超出安置房购房款、房屋维修资金。番禺区基建办针对物业专项维修资金出具《情况说明》，其中载明：“我办未代交案涉房屋物业专项维修资金……依照《广州市物业专项维修资金管理办法》等相关法律规定，我办认为缴纳物业专项维修资金的责任主体是业主，建设单位为代交单位。……我办是依据穗国房字[2008]557号文，即广州市国土资源和房屋管理局、广州市财政局《转发省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部有关问题的通知》第三条之规定，高层（有电梯）标准为105元/平方米标准……我办未收到有关收取案涉房屋物业专项维修资金新标准的相关文件。……除本案所涉被告谢国良之外的，其余‘番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程’项目安置户均在签订《番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程安置房回购协议》时一次性与我办结清回购房款及物业专项维修资金，我办随之将上述回购房款及物业专项维修资金转给广州市番禺区土地开发中心。”本院认为：谢国良为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案系因双方就回购房价格而产生的争议。《拆迁补偿协议书》（附件）是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定严格履行各自的义务。依据《拆迁补偿协议书》及其附件《回购安置房方案》之约定，谢国良可以获得的回购房安置总面积为“回购安置房总面积可上浮20%”，即156.48平方米（130.4平方米×120%）；谢国良对相关约定存在理解上的错误，其所主张的计算方法，本院不予采纳。谢国良获得的两套安置房总面积为218.1平方米，与其可以获得的回购房安置总面积相比，共超出61.62平方米（218.1平方米-156.48平方米）。根据《拆迁补偿协议书》以及《回购安置房方案》之约定，谢国良应当支付156.48平方米内的回购价格为362496元[120平方米×2200元/平方米+（156.48平方米-120平方米）×2700元/平方米]。《拆迁补偿协议书》及《回购安置房方案》均没有对超出面积的61.62平方米的房价款如何计算作出约定，谢国良主张以上述协议书中约定的2700元/平方米计算，缺乏依据，本院不予支持。依据我国《合同法》第六十二条第一款第二项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”之规定，涉案房屋作为政府拆迁项目的安置房屋，应当在遵循《拆迁补偿协议书》签订时的市场价格履行的情况下，兼顾同时期的类似回购价格确定。番禺区基建办在庭审中确认了涉案拆迁项目的全部被拆迁人对于超出权益面积的均是按照8100元/平方米计算，故谢国良应当按照该价格确定回购价款即499122元（61.62平方米×8100元/平方米）。番禺区基建办要求按照2020年1-4月的市场价格确定，于法无据，亦有违公平，本院不予支持；同理，对其要求对涉案房屋的市场价格进行评估的申请，本院不予接纳。据此，谢国良应当支付回购房屋的价款为861618元。关于住宅专项维修资金的问题。《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行，其第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”2020年9月16日公布实施的《广州市住房和城乡建设局广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》第八条规定：“业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。前款规定的建筑面积包括不动产登记簿记载的套内面积和分摊面积。管理中心应当根据本市物业建筑按照工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。……”第十条规定：“有下列情形之一的，建设单位应当按照下列规定为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金，并按照本办法第六条规定将首期物业专项维修资金存入专户管理银行：……（二）以现楼方式销售的，在申请办理房屋所有权初始登记前，按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。……”第十三条规定第一款：“建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。”依据上述规定，谢国良作为涉案房屋的所有权人，交纳物业专项维修资金是其法定义务。番禺区基建办表示涉案房屋所在的拆迁项目安置房均是由业主向其交纳物业专项维修资金，后其将该资金转交给番禺区土地开发中心。虽然该做法符合实际，也便于办理房屋产权登记手续，但番禺区基建办在尚未为谢国良代交涉案房屋物业专项维修资金的情况下，迳行要求谢国良向其交纳该费用，与上述规定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条之规定，判决如下：一、被告谢国良于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区基本建设投资管理办公室支付位于南景园（现己更名为“桥景园”)安置区4座15层D2-06和D2-01的购房款861618元；二、驳回原告广州市番禺区基本建设投资管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24452元，由原告广州市番禺区基本建设投资管理办公室负担14904元、由被告谢国良负担9548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年十一月二十三日法官助理廖活年书记员谢芝华