四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初6123号 原告：蒋世明，男，1976年12月2日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：邓淑萍，女，1976年12月6日出生，汉族，住成都市双流区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：严石宝，重庆百君（成都）律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：王怡人，重庆百君（成都）律师事务所律师。 被告：成都世茂悦盈房地产开发有限公司，住所地：成都高新区三岔镇湖滨南街东二巷10号1层。 法定代表人：牛伟星，执行董事。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李维，泰和泰律师事务所律师。 原告蒋世明、邓淑萍与被告成都世茂悦盈房地产开发有限公司（以下简称：世茂悦盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年8月19日、2020年8月28日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告的委托诉讼代理人严石宝，被告的委托诉讼代理人李珂、李维到庭参加诉讼；第二次开庭时原告的委托诉讼代理人严石宝、王怡人，被告的委托诉讼代理人李珂、李维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋世明、邓淑萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告在本判决生效30日内为原告代为办理涉案房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付延迟办理权属登记的违约金（从2019年2月17日起至2019年8月19日，以已付房款总额按同期银行贷款利率计算为23815元；从2019年8月20日至实际取得权属证书之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月30日为29575元），暂合计53390元。事实与理由：原告与被告于2016年7月6日签订《四川省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），由原告购买被告开发的位于简阳市××镇××村的房屋。根据合同约定：房号15-3-103，建筑面积144.72平米，总价款100万元，支付方式为贷款支付。第十八条约定，出卖方应在2016年6月30日前向买受人交付商品房；第二十七条，自合同十八条约定的交付使用之日起540个工作日办理该商品房的房屋所有权转移登记；第二十八条，因出卖人的原因，买受人未能在规定的时间内取得所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但总额以已付房款的千分之五为限；第三十八条，发生争议的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告根据合同约定支付房款，履行合同约定义务；出卖人于2016年12月31日交付房屋，但至今未能为原告办理所有权登记。原告认为根据本案的客观实际情况，结合相关的司法解释，支付固定的违约金不利于实现守约的合同目的，请求人民法院判令增加违约金的数额，遂诉至法院。 世茂悦盈公司答辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的办理房产所有权证、国有土地使用权证的截至时间均为“二证合一”政策实施后，因此被告为原告办理不动产权证书的截至时间应以约定的办理国有土地使用权证的截止时间为准，根据案涉《商品房买卖合同》第十八条和补充协议第七条第6款约定，原告取得该房屋所有权证的时间为房屋交付之日起540个工作日内，取得该房屋国有土地使用权证的时间为取得房屋所有权证及提交齐备资料和费用后3年。该房屋的实际交付时间为2017年4月2日，原告交齐办证费用的最后时间为2019年9月20日，因此原告取得该房屋所有权证书的时间应为2021年11月18日前，取得该房屋国有土地使用权证的时间应在2024年11月18日前。现办理国有土地使用权证的截止时间尚未届满，原告请求被告在30内办理权属登记并承担逾期办证违约责任没有事实和法律依据。 其次，原告主张的违约金过高，如果被告在2024年11月18日后仍未能为原告办理房屋不动产权证书的，应参照《商品房买卖合同》第二十八条关于逾期办理房屋所有权证书的约定承担违约责任，即“按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限。” 经本院审理查明事实如下：2016年7月18日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定原告购买世茂悦盈公司开发的位于原简阳市××乡××村的简阳世茂生态城一期（云湖）15栋3号房屋，房价款为100万元，支付方式为支付首付后抵押按揭贷款支付。合同第十八条约定世茂悦盈公司应在2016年6月30日前向买受人交付商品房；第二十七条约定按第十八条第（一）款约定的交付使用之日起540个工作日内办理该商品房的房屋所有权转移登记；第二十八条约定因出卖人的原因，买受人未能在规定的时间内取得所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但总额以已付房款的千分之五为限。第三十八条约定争议解决方式向房屋所在地人民法院起诉。 同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第4项规定“主合同第二十七条约定的房屋所有权转移登记以及第二十八条约定的房屋所有权转移登记责任处理，从买受人付清所有费用（包括但不限于购房款、面积补差款、专项维修资金、相关税费、违约金及其他费用）、提供产权办理所需全部资料且实际接房之日起开始计算”；第6项规定“若买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，应在买受人所购房屋所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证条件后，在买受人根据出卖人要求提交齐备相应资料和费用后3年内取得买受人的分户国有土地使用权证书”。 双方在合同中未约定所在楼栋办理初始产权登记的时间。 合同签订后，原告根据合同约定支付房款，履行合同约定义务，原告于2016年12月31日缴纳契税和专项维修基金，于2019年9月20日付清案涉房屋的全部税费。原告签字《楼宇交接签收表》的时间为2017年4月2日，该表显示移交了入户门钥匙、门禁卡和电卡、水卡。世茂悦盈公司至今未能为原告办理所有权登记。原告为此诉至法院，并请求人民法院判令增加违约金的数额。 该案涉房屋所在楼盘，世茂悦盈公司2××5年1月26日取得用地规划许可证；于2××5年2月10日取得国有土地使用权证；2××5年4月14日取得建设工程规划许可证；2××5年5月22日取得建设用地施工许可证；2××5年5月29日取得商品房预售许可证；2016年12月8日进行竣工验收备案。 另外，简阳市从2016年11月14日起停止受理各种土地、房屋登记业务，从2016年11月21日正式实施不动产统一登记制度；成都市高新区从2016年11月17日起暂停受理土地登记、房屋交易登记各类业务，从2016年11月23日起正式实施不动产统一登记制度。 还查明，2016年5月12日，简阳市由成都市代管。2017年4月1日，董家埂乡等12个乡镇由高新区托管，涉案的简阳世茂生态城一期（云湖）项目在托管区域内，对区域内全部资料由简阳市移交高新区。目前，成都东部新区党工委管委会（市东部新城办）已成立，由其履行原高新区托管的12各乡镇涉及的各项经济社会管理权限等内容。 诉讼过程中，本院曾向成都高新区和成都东部新区公园城市管理局发函，询问简阳世茂生态城相关竣工验收、备案、产权证办理等情况，两单位的回函答复均称世茂悦盈公司未向其申请办理项目用地竣工验收事宜，高新不动产登记部门未收到过办理简阳世茂生态城（一期）项目不动产首次登记事宜的申请。 以上事实有庭审笔录，原、被告身份信息、商品房买房合同以及补充协议、公证书、简阳市人民政府发布的公告、成都市国土局的通告、楼宇交接签收表以及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点为：世茂悦盈公司是否存在延迟办理案涉房屋不动产权登记的情形。本院对此作如下评析： 根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》约定，原告应当在案涉房屋交付使用之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证，原告于2017年4月2日签署了《楼宇交接签收表》，世茂悦盈公司向原告交付了房屋，按照双方的合同约定世茂悦盈公司应当于2019年6月3日前协助原告办理房屋所有权证书。但由于房屋所有权证和国有土地使用证两证合一政策出台后，成都市高新区于2016年11月17日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，即在合同约定的办理房屋所有权证书时间届满前，办证机关开始实施不动产统一登记。实施不动产统一登记系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记。对此，合同约定的办理房屋所有权证期限内、在“二证合一”政策开始实施的情况下，世茂悦盈公司事实上已不能为原告单独申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证，而是应当为原告申请办理不动产权属证，但双方对不动产权属证的办理期限没有约定。 同时，如前所述，“二证合一”政策实施后，实行房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一，统一办理不动产权属证书，在此情形下应当以《商品房买卖合同补充协议》第七条第6项对分户国有土地使用权证约定的办理期限作为不动产登记证办理期限。双方约定的办理国有土地使用权证的时间为原告所购房屋所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证条件后，在买受人根据出卖人要求提交齐备相应资料和费用后3年内取得。因此，案涉房屋不动产权证至迟应在2022年6月3日前办理完毕。 综上，基于上述事实，由于原告起诉时，国有土地使用权证办理期限尚未届满，因此世茂悦盈公司不存在逾期办证的违约情形，不应当承担违约责任，为此，原告的诉求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告蒋世明、邓淑萍的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取567元，由原告蒋世明、邓淑萍负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇二〇年十一月十三日 书记员  蒋春婷