广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5537号原告：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告：田吉，男，1978年6月16日出生，汉族，住四川省射洪县。原告吕练珍诉被告田吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员秦智勇独任审理，于2020年7月7日公开开庭进行了缺席审理。原告吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明到庭参加诉讼，被告田吉经传票传唤，无正当理由无到庭参加诉讼，后于2020年7月9日到本院接受询问。本案现已审理终结。原告吕练珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除吕练珍与田吉签订的《厂房租赁合同》；2.判令田吉向吕练珍支付2019年8月至2019年12月的租金49844.2元并支付违约金（违约金以每月应交的租金为本金，按照月利率2%的标准计付，自逾期付款之日起计算至全部清偿之日止）；3.判令田吉向吕练珍支付2019年8月至2019年12月的水电费、垃圾清运费合计为8640.5元及违约金（违约金按月利率2%标准计付，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；4.判令吕练珍已收取的租赁保证金33120元无需退还给田吉；5.本案诉讼费用由田吉承担。事实和理由：田吉因经营之需要向吕练珍承租物业，吕练珍将位于广州市黄埔区夏园东区横路自编3号物业（下称租赁物）出租给田吉，双方于2015年5月13日签订一份《厂房租赁合同》，合同约定如下：2.1租赁期限从2018年5月1日起至2021年1月30日止。4.1租赁保证金为人民币33120元，保证金在合同签订时全额收取。4.2租金及费用约定为：2018.5.1-2019.4.30租金每月人民币12404.5元；2019.5.01-2020.4.30租金为每月人民币13148.8元;2020,5,01-2021.1.30租金为每月人民币13937.7元。4.3其他费用：企业管理费1000元/年，垃圾清运费480元/月，水费暂定（含税)6.5元/吨，电费暂定（含税）1.35元/度。水电费标准如有调整收费标准亦随着相应调整。5.2乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金,以现金支付或双方约定的其他方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之五。13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费、水电费等超过15天，甲方在电话、信函或书面等通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，则视为自动放弃，本合同自动解除，甲方可不经任何法律途径终止本合同，收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品。13.4租赁期限内如乙方有任何违约行为，包括但不限于延迟交付租金、水电费等，本租赁保证金不能用于冲抵租金、水电费等，由甲方直接没收，乙方另行赔付租金、水电费、物业管理费等。18.1合同管辖：本合同履行中发生争议，应由双方协商解决，如协商不成，则通过法律解决，双方一致同意由租赁物所在地人民法院管辖。合同就其他权利义务做了明确的约定。合同签订后，吕练珍依约将租赁物交付田吉使用，田吉起初能按照合同之约定按时足额缴纳租金等相关费用，但自2019年8月起出现拖欠租金、水电费等相关费用的行为。为此，吕练珍分别于2019年11月、12月多次催促田吉缴纳租金。田吉在收到吕练珍函件后，未支付任何款项。吕练珍为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。经本院释明，原告吕练珍明确，若案涉合同被认定为无效合同，即变更诉讼请求如下：1.判令田吉向吕练珍支付2019年8月至2019年12月的场地占用费49844.2元并支付逾期付款利息（逾期付款利息自2019年12月6日起以49844.2元为本金，按照银行间的同期公布的拆借利率的1.5倍计算至全部清偿之日止）；2.保证金抵扣场地占用费、水电费、垃圾清运费及滞纳金等相关费用；3.本案诉讼费用由田吉承担。被告田吉辩称:我方因经营困难，已于2019年9月便向吕练珍提出无法继续承租，要求退场，我方已于2019年10月15日搬离案涉场地，当时与吕练珍签署了一份协议书，但是没有拍照存底。吕练珍提交给我方的《物业结算（对账单）》显示我方实际欠付2019年9月租金（实际是8月份租金部分）2727.8元、水费58.5元，2019年10月租金（实际是9月份租金）13148.8元、电费2596.25元，吕练珍在2019年11月已经将案涉厂房另租他人，其主张2019年10月至12月的租金没有依据。另，我方已向吕练珍缴纳保证金33120元，同意保证金在本案中一并处理。经审理查明:2010年12月29日，广州市黄埔区穗东街夏园第四股份经济合作社与冯永忠签订《临时商铺租赁合同》，将位于广州市黄埔区夏园东路横路临时商铺25间1-25号租给冯永忠，租期自2011年2月1日至2021年1月31日。冯永忠出具《委托书》称，将上述承租物业（与夏园东横路自编3号为同一地址）委托给吕练珍负责出租管理。2018年5月1日，吕练珍（甲方）与田吉（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区夏园东区横路自编3号厂房租赁给乙方使用，租赁面积480平方米，租期期限自2018年5月1日起至2021年1月30日止。租赁保证金为33120元，在合同签订时全额收取；2018年5月1日至2019年4月30日租金每月12404.5元，2019年5月1日至2020年4月30日租金每月13148.8元，2020年5月1日至2021年1月30日租金每月13937.7元；企业管理费1000元/年，垃圾清运费480元/月，水费暂定6.5元/吨，电费暂定1.35元/度，水电费计费标准如有调整，收费标准随之相应调整。租赁期限届满，在乙方向甲方缴清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的商铺以及本合同所约定的相关责任后10日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其它方式支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰；乙方应于每月5日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等，逾期支付物业管理费及水电费的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费水电费等超过15天，甲方在电话、信函（信函按乙方在合同上提供的地址以挂号信或快递的形式投递视为送达）或书面等通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，则视为自动放弃，本合同自动解除，甲方可不经任何法律途径终止本合同（包括受转租人），收回租赁物使用权和清除租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从（包括受转租人），甲方将申请拍卖留置的物品用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，如拍卖此款项不能抵扣租金等费用，甲方保留法律追究的权利；租赁期限内如乙方有任何违约行为，包括但不限于延迟交付租金、水电费等，本租赁保证金不能用于冲抵租金、水电费等，由甲方直接没收，乙方另行赔付（支付）租金、水电费、物业管理费等。田吉已于2015年5月15日向吕练珍支付租赁保证金33120元。合同签订后,吕练珍向田吉交付涉案租赁物，田吉也交纳租金。但自2019年8月起，田吉开始欠缴租金。田吉称，因经营困难，已于2019年9月向吕练珍提出无法继续承租，要求退场并于2019年10月15日搬离涉案租赁物。吕练珍称，自2019年8月开始，田吉拖欠租金，多次催促未果后，于2020年1月1日收回租赁物。并提供2019年11月5日、2019年12月18日向田吉发出《催缴告知函》和《告知函》。拟证明田吉拖欠2019年8月至12月租金。吕练珍提交的《水电费、垃圾清运费统计表》显示，2019年8月至10月，田吉欠缴水电费及垃圾清运费，11月起未产生水电费。吕练珍庭审陈述2019年11月起田吉没有使用水电，但涉案租赁物仍未归还，且田吉的设备还占用场地（其是否搬走不清楚），该租赁物位于广州市黄埔区夏园东区横路自编3号厂房，没有产权证，也未办理规划报建手续。以上事实有《临时商铺租赁合同》《委托书》《厂房租赁合同》《水电费、垃圾清运费统计表》《催款告知函》《告知函》、EMS邮寄及妥投证明、当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁厂房既没有产权证明，又未经规划报建，在一审庭审终结前仍未取得相关建设工程许可证明，违反上述规定，本院认定吕练珍与田吉签订的《厂房租赁合同》无效。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，田吉应将涉案租赁物返还给吕练珍，吕练珍应将租赁押金返还给田吉。鉴于田吉实际使用涉案租赁物，应参照合同约定的租金标准支付占用费。关于涉案租赁物交接时间的认定。吕练珍陈述田吉2019年8月至12月一直占有使用涉案租赁物，吕练珍自2020年1月1日起自行收回涉案租赁物使用。田吉对此不予认可，其陈述已于2019年10月15日搬离涉案租赁物，但双方均未能对各自的主张提供证据予以证明。根据吕练珍提交的《水电费、垃圾清运费统计表》显示，2019年8月至10月，田吉欠缴水电费及垃圾清运费，11月起未欠缴水电费，吕练珍亦认可田吉自2019年11月起未使用水电的事实。因此，根据涉案租赁物水电实际使用情况，结合本案实际，依据诚实信用原则和公平原则，本院认定田吉于2019年10月31日前搬离涉案租赁物。鉴于田吉对欠付2019年8月的部分租金金额为2727.8元无异议，田吉应参照《厂房租赁合同》关于租金的约定标准向吕练珍支付2019年8月至10月31日的占用费29025.4元（2727.8元+13148.8元+13148.8元）。《厂房租赁合同》对水电费、垃圾清运费的收费标准均有明确约定，田吉未能举证予以反驳，故田吉应向吕练珍支付2019年8月至10月31日的水电费及垃圾清运费7880.5元（3800元+2596.25元+381.25元+65元+58.5元+19.5元+480元+480元）。双方均同意以租赁保证金抵扣场地占用费、水电费、垃圾清运费等费用，本院予以认可，租赁保证金33120元抵扣后，田吉仍需向吕练珍支付2019年8月至10月31日的场地占用费、水电费、垃圾清运费3785.9元（29025.4元+7880.5元-33120元）及逾期付款利息（其中以2727.8元为本金，自2019年8月6日起至2020年5月9日止；以13148.8元为本金，自2019年9月6日起至2020年5月9日止；以13148.8元为本金，自2019年10月6日起至2020年5月9日；以3785.9元为本金，自2020年5月10日起至实际付清之日止，以上利息标准均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告田吉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕练珍支付2019年8月至10月31日的场地占用费、水电费、垃圾清运费3785.9元及逾期付款利息（其中以2727.8元为本金，自2019年8月6日起至2020年5月9日止；以13148.8元为本金，自2019年9月6日起至2020年5月9日止；以13148.8元为本金，自2019年10月6日起至2020年5月9日；以3785.9元为本金，自2020年5月10日起至实际付清之日止，以上利息标准均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告吕练珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2222元，由原告吕练珍负担1375.5元，被告田吉负担846.5元，负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十一月三日书记员  林 婕