徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11850号原告（反诉被告）：华润置地（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇大学路西望城村民委员会。法定代表人：陈刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙雪，女，1990年12月9日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈露，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏正明，江苏圣典律师事务所律师。原告（反诉被告）华润置地（徐州）有限公司（下称华润公司）与被告（反诉原告）孙雪商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润公司的委托诉讼代理人汪令钦，被告（反诉原告）孙雪的委托诉讼代理人陈露、夏正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：TS25401）及补充协议；2．判令被告按《商品房买卖合同》约定配合原告到登记机关办理案涉房屋的注销联机备案和注销预售登记手续并立即返还案涉房屋、恢复原状；3．判令被告向原告支付相当于房屋总价款的10%的违约金计人民币346521元；4．判令在原告应退还被告的房价款中扣除原告向银行承担的担保责任款计人民币2176884.98元；5．判令被告承担原告因本案支付的律师费人民币20000元；6．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年6月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同号：ts25401)及补充协议，约定被告购买原告开发的房屋（以下简称房屋)，该房屋建筑面积325.5平方米，按套计价，房价款为3465211元。被告支付首付款后，其余房款人民币2420000元以商业银行贷款方式支付，原告为被告的贷款提供了连带责任担保。其后，由于被告迟延偿还贷款，贷款银行宣布被告的贷款提前到期，并发函要求原告承担担保责任替被告归还贷款本息等。根据补充协议第八条第3款第（4)项的约定，被告未能履行期向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权单方解除合同。据此，原告于2019年11月5日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除购房合同及补充协议并要求被告承担相应的违约责任，但被告未作出积极回应。原告为维护合法权益诉至法院。被告孙雪辩称，孙雪同意解除诉争的商品房买卖合同，但华润公司其他主张均不成立，没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告第二项至第五项诉请。华润公司交付的房屋质量存在严重质量问题，其为违约方，其没有按照合同约定交付质量合格的房屋，导致孙雪装修无法继续进行，其要求房屋恢复原状，不应为孙雪的义务，且华润公司应当赔偿因房屋质量问题给孙雪造成的全部损失，华润公司所指的房屋原状也需要竣工图纸竣工资料来进行核对，应明确原状的具体标准及情形。反诉原告孙雪向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同号：ts25401）；2．判令被告向原告退还已支付的首付款1045211元及利息（以1045211元为基数，自2013年6月4日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按LRP利率计算）、契税103956元及利息（以103956元为基数，自2013年8月29日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按LRP利率计算）、已向银行支付的银行贷款（含利息）766138.72元及利息（以766138.72元为基数，自2019年12月30日起计算到实际给付之日止按照LPR利率计算）；3．依法判令被告支付装修损失400万元及利息（以400万元为基数，自2015年12月25日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按LRP利率计算）；4．判令被告支付原告已支付的物业管理费4254元及利息（以4254元为基数，自2014年8月15日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按LRP利率计算）；5．由被告承担本案诉讼费、鉴定费、保全费。事实和理由：2013年6月4日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定孙雪购买华润公司开发的房屋。协议签订后，孙雪履行了支付购房款等全部合同义务，华润公司却没有按照合同约定向孙雪交付质量合格的房屋。孙雪在房屋装修过程中，发现房屋存在严重质量问题，常规的维修已无法修复。具体为：外墙保温层不合格，存在安全隐患；屋面施工不合格，存在安全隐患；地下室渗漏、管涌等。涉案房屋存在严重质量问题，华润公司私自更换施工图，孙雪有权要求解除合同。孙雪接手房屋后与装修公司签订了装修合同，支付了装修款。由于房屋质量问题多次维修未果导致装修施工无法进行，除已支付的装修损失外，孙雪保留向华润公司主张后续损失的诉权。自2014年以来，孙雪一直与华润公司交涉解除合同，华润公司一直拖延。现华润公司提出诉讼毫无诚信和道德底线。反诉被告华润公司辩称，孙雪反诉请求不应受理。涉案房屋符合交付条件，不存在孙雪陈述的房屋存在严重质量问题。合同因孙雪违约导致解除，孙雪应返还房屋并恢复原状。关于返还孙雪的款项，应根据房屋价款扣除华润公司担保金额后予以返还。对孙雪主张的装修损失不应支持。本院经审理认定案件事实如下：2013年6月4日，华润公司（甲方）与孙雪（乙方）签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为ts25401，ts25403，ts25400，），其中ts25401合同约定，孙雪购买华润公司开发的位于房屋，建筑面积325.5平方米，房屋价款为3465211元。孙雪支付首付款1045211元后，其余2420000元以商业贷款方式支付。ts25403合同约定，孙雪购买华润公司开发的位于房屋，建筑面积392.29平方米，房屋价款为4279009元。孙雪支付首付款1289009元后，其余2990000元以商业贷款方式支付。ts25400合同约定，孙雪购买华润公司开发的房屋，建筑面积507.27平方米，房屋价款为7638490元。孙雪支付首付款2298490元后，其余5340000元以商业贷款方式支付。三份合同均约定，出卖人应当自2013年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准条件。合同附件一为房屋平面图，附件四为补充协议，其中补充协议（二）第五条约定，交付条件为该房屋取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续。第八条中约定，乙方未能履行向银行申办按揭应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致甲方作为担保人都承担了担保责任的，甲方有权解除合同。第十八条约定，如果乙方在甲方承担担保责任期限内的违反了其与银行签订的借款合同，并产生银行要求甲方承担担保责任的后果，则甲方有权按照下列原则处理：2．（1）…（3）如乙方逾期付款超过3个月的，甲方有权单方解除双方签订的购房合同及补充协议，并要求乙方向甲方支付相当于总房价10%的违约金。甲乙双方签订的购房合同及补充协议自甲方解除合同及补充协议的书面通知到达乙方时解除。3．甲方依据本协议行使解除权，乙方处承担购房合同及补充协议约定的违约责任外，还应承担以下义务：（1）自解除合同的通知送达之日起20日内迁出该房屋…乙方对房屋已进行装修的，自行承担一切损失。（2）应甲方要求将房屋恢复原状并自行承担所需费用。如乙方未应甲方要求履行该义务，则由甲方履行，所需费用在乙方已交付的房款中扣除…。（6）如甲方通过诉讼行使本协议约定的解除权，则甲方合理的诉讼费用（包括律师代理费）应由乙方承担。（7）已办理商品房预售登记的，自解除合同的通知送达之日起10日内，同甲方一起到登记机关办理注销联机备案和注销预售登记手续。…。4．购房合同解除后，如乙方已支付给甲方的房款足以抵偿甲方已经为乙方向银行承担的担保责任支付的款项（含应向银行支付的利息、罚息等）及乙方依据购房合同、补充协议约定应承担的费用并有剩余的，则甲方在乙方履行完毕本协议约定义务后60日内，将剩余款项无息返还给乙方。2013年8月29日，孙雪向华润公司支付了房屋首付款1045211元，并向税务部门缴纳契税103956元。2013年8月8日，孙雪、孙路、陆徐英作为借款人，中国建设银行股份有限公司徐州分行（下称建行徐州分行）作为贷款人、华润公司作为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定孙雪、孙路、陆徐英向建行徐州分行借款242万元，借款期限为2013年8月8日至2043年8月8日，贷款人将款项一次性划入华润公司账户，还款方法为等额本息还款方法，贷款人对借款人提前还本不收取提起还本违约金。华润公司为该借款提供连带担保。同日，孙雪与建行徐州分行签订了《房地产抵押合同》，约定为确保上述借款合同的履行，孙雪将所购的房屋抵押给建行徐州分行。自2013年10月起至2019年8月，孙雪向建行徐州分行按月返还贷款，孙雪主张共返还贷款（含利息）合计766138.72元，庭审中华润公司对该金额无异议。此后孙雪未再按期偿还贷款。2019年10月12日，建行徐州分行向华润公司发出《提前收回个人贷款本息通知书》，内容为“依我行与孙雪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，我行向孙雪发放贷款242万元，现该笔贷款已出现借款合同约定的违约情形。依借款合同规定，我行提前收回该合同向下全部贷款，孙雪应在2019年10月15日前归还该笔合同项下的全部借款本金及剩余全部利息。贵公司对上述贷款提供阶段性保证责任。”2019年11月5日，华润公司向孙雪发出《解除合同通知书》，告知房屋已断供2期，导致银行要求华润公司履行担保责任，构成根本违约。通知：本通知寄出之日解除孙雪与公司签订的购房合同，孙雪于本通知送达之日起10日内配合公司完成上述房屋的撤销合同备案登记手续。该通知于2019年11月6日被签收。2019年12月17日，建行徐州分行向华润公司发出《担保人履行债务通知书》，告知华润公司至2019年12月30日止，孙雪共拖欠贷款本息合计2213316.55元，要求华润公司履行担保责任。2019年12月31日，华润公司将2213316.55元支付至建行徐州分行。2020年1月7日，建行徐州分行出具结清证明，孙雪在该行的贷款242万元已结清。另查明，2013年12月20日，华润公司取得涉案小区的《竣工验收备案表》及《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意使用通知书》。后《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意使用通知书》被徐州市中级人民法院判决撤销，华润公司于2015年12月29日重新取得了交付使用通知书。再查明，孙雪购买的包括本案房屋在内的房屋，孙雪于2013年12月办理了上房手续，并交纳物业费。三套房屋均未办理过户手续。2014年4月1日，就该三套房屋，及孙雪姐姐孙路购买的房屋，孙路、孙雪（甲方）与上海良冠装饰设计工程有限公司（乙方）签订《家庭居室装饰装修施工合同》，约定甲方将幢四套房屋交由乙方装修，总价款（限额）2775万元，甲方按批准的施工组织计划规定的时间、节点和乙方申请及时拨付所需款项，付款拖延7日以上工期按等天数顺延。合同甲方落款处为孙雪姐夫袁斌签字。后该公司按照要求将房屋打通装修，并进行了水电、地暖、部分吊顶等装修工程。庭审中孙雪向本院提供上海良冠装饰设计工程有限公司出具的收据，收据金额合计1279万元；还提供上海良冠装饰设计工程有限公司向袁斌出具的《联系函》三份，其中2015年6月30日的函中载明：自2015年5月初以来徐州持续降雨造成华润悦府45#楼多处漏水，地下室被淹，造成已完成的装修基层变形、腐蚀，施工电气毁损威胁施工人员安全。经请求发包方现场勘验，联系开发商华润公司处理，未有效解决。自2015年6月30日工程被迫全面停工。2016年5月28日的函中载明，自2015年12月装修工程复工，至2016年4月装修基层、工程设备安装已基本完工，待定制的材料、家具等进场即可进行装饰面层和末端设备安装调试。不料2016年5月初多次降雨再次导致房屋出现所处渗水、漏水，导致已完工工程被浸泡，请尽快协调开发商彻底解决渗水、漏水问题等。还查明，2016年12月19日，华润公司时任江苏大区法务王净植向袁斌发出邮件，称“附件为初步起草的解除协议，仅供目前参考、提出意见和建议。协议具体内容、退房或换房，将按照双方最后谈定的方案进一步修订。”该邮件附件为《商品房买卖合同解除协议》主要内容为：甲方【】公司，乙方，乙方于年月日与甲方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买了号楼室。甲乙双方经协商一致，对原合同达成如下终止协议：一、甲乙双方同意解除合同，合同于本协议签订之日起终止。合同终止后，甲方有权将房屋向第三人销售。二、乙方应在签订本协议的同时向甲方交回合同及合同相关的全部文件、票据，并应当无条件配合甲方于本协议签署后【】日内办理完成房屋的合同备案解除及预售登记注销手续。三、乙方已全额支付房款【】万元，其中自有资金【】万元，银行贷款【】万元。截止本协议签署之日，银行贷款已还款【】万元，含本金【】万元，利息【】万元。因甲方房屋问题的原因导致合同解除，根据合同约定甲方除应向乙方返还乙方自有资金支付房款外，还应按照【】利率向乙方支付自付款之日起至本协议签署之日止的利息【】万元，以及银行贷款利息损失【】万元。据此，甲方应向乙方支付总计【】万元。四、在办理完毕该房屋的合同备案解除及预售登记注销手续后且乙方将甲方所开具的发票及收据退还给甲方后，甲方应在【】日内向本协议第三条所述费用一次性支付给乙方指定账户。若乙方不能将增值税发票原件返还甲方，由此造成的税费损失由乙方承担。五、该房屋于2015年月日开始装修，并于2016年月停止施工。就已完成的装修工程造价，为公允起见，甲乙双方同意自本协议签署之日起【】日内共同选定【】市相关资产评估机构进行评估。甲方同意自评估报告之日起【】日内按照评估结论向乙方支付该笔费用。六、就乙方与【】（装修公司）签署的装修合同因无法继续履行导致的合理损失，甲方同意予以赔偿。甲乙双方同意共同与该公司进行协商和清算，乙方应当积极配合甲方工作。若装修公司起诉乙方的，甲方同意作为第三人参加诉讼，根据诉讼结果承担乙方应承担的诉讼费用及对装修公司的赔偿。该协议还对其他事项进行了约定。协议落款处为空白。本院认为，本案中，华润公司认为孙雪存在断供行为，依据补充协议约定，行使解除权提起本诉；孙雪认为华润公司交付的房屋存在严重质量问题构成根本违约，行使解除权提起反诉。但目前华润公司已于2013年年底向孙雪交付了房屋，孙雪投入大量资金进行装修；孙雪也通过首付款及银行贷款的方式将全部购房款交付华润公司，双方间关于商品房销售合同的最主要的权利义务已履行完毕。鉴于此种情形，结合解除合同将造成房屋返还、恢复原状、处理装修损失等一系列问题，继续履行更有利于平衡双方利益，减少双方损失，涉案合同及补充协议不宜解除。华润公司及孙雪的诉请均建立在解除合同的基础上，本院不予支持。对于华润公司主张的担保责任问题，可另行向孙雪主张。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告华润置地（徐州）有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告孙雪的诉讼请求。本诉案件受理费27857元，保全费5000元，由华润置地（徐州）有限公司负担；反诉案件受理费30502元，由孙雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  孙 琴人民陪审员  王 玲二〇二〇年十一月十六日书 记 员  黄 维