广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民再38号 再审申请人（原审原告）：冯少军，男，1967年11月3日生，汉族，住广西柳江县。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：柳州恒大金碧置业有限公司，住所地：广西柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，男，系该公司法务人员，住广西东兰县。 委托诉讼代理人：董志华，男，系该公司法务人员，住南宁市青秀区。 再审申请人（原审原告）冯少军因与被申请人（原审被告）柳州恒大金碧置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）桂0203民初3200号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月8日作出（2020）桂0203民申44号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月16日公开开庭审理了本案。再审申请人冯少军的委托诉讼代理人周超群、被申请人恒大公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯少军申请再审称，1.依法撤销柳州市鱼峰区人民法院作出的（2019）桂0203民初3200号民事判决；2.依法判令被申请人向申请人支付自2018年8月31日至2019年6月14日期间的逾期交付房屋违约金17346.88元[房款（861967+5377）元×2%]；3.请求判决一审、再审的费用由被申请人承担。再审中，申请人表示对原审诉请的逾期交付房屋违约金超出部分不再主张。 事实与理由：一、申请人有新的证据，足以推翻原判决。在柳州市鱼峰区人民法院作出的（2019)桂0203民初3200号民事判决中，法院依据被申请人提供的2018年8月15日形成的《建设工程质量竣工验收意见书》认定被申请人建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼于2018年8月15日经五方单位，即施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。一审判决生效后，与申请人同系列案的上诉业主委托代理人，以及柳州市中级人民法院依职权，到柳州市城建档案馆调取证据，证实被申请人建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼于2019年6月14日经五方单位验收合格。虽然从一审被申请人提交的《建设工程质量竣工验收意见书》反映在2018年8月15日时进行过案涉工程的竣工验收，但从二审中被申请人的陈述来看，由于规划原因，备案未通过，遂再次组织了验收。本案中，最后一次验收的材料已作为备案存档，被申请人亦不能否认上述证据的真实性，且所有证据已形成完整的证据链，可证实自2018年8月23日起案涉工程开始进入预验收阶段工作，2019年6月14日完成五方验收，故而《建设工程质量竣工验收意见书》的时间应为2019年6月14日，该事实被二审法院予以确认,并以上述证据作为定案依据，依法撤销了原一审判决，并改判被申请人支付相应的逾期交房违约金。二、申请人有正当理由未提起上诉。本案中，案涉工程的五方单位验收合格时间的查明系本案的关键问题，且两审法院均以此作为被申请人逾期交房总天数的截止时间。该时间记载于《建设工程质量竣工验收意见书》，而该文书系施工、勘察、设计、监理、建设单位等五方单位作出后，直接交由柳州市城建档案馆存档。一审中，被申请人未向申请人如实告知五方单位验收合格的时间，且被申请人提供的2018年8月15日形成的《建设工程质量竣工验收意见书》已经过一审法院查明，申请人作为一个普通老百姓，没有相关的专业知识，断不会去质疑其真实性，也未想过被申请人作为专业从事商品房开发的置业公司会提供与事实不符的证据材料，故而未在法律规定的时间内提起上诉。综上，在一审判决生效后有新的证据产生，该证据足以推翻原判决，且柳州市中级人民法院作出的二审判决确已改变一审判决对申请人权利义务的判定，特申请法院依法再审，维护法律公正，纠正错误,维护申请人的合法权益。 被申请人恒大公司辩称，本案再审请求不能成立，请求法院予以驳回。理由如下：1.上述案件一审作出判决后，申请人并未向上级法院提出上诉，表明其已接受上述案件的判决结果，然后现在又申请再审，不应当得到支持。2.柳州市中级人民法院的判决不能作为本案的参考，因为被申请人已经申请再审。3.柳州市中级人民法院改判依据的证据是建设工程竣工验收过程中的惯有现象，不足以否定被申请人在原审提交的五方验收证据材料。4.即使本案存在延期竣工备案情形，但申请人已在约定的时间收房，视为申请人同意按照房屋当时现状收房，也没有给申请人造成实际损失。 冯少军原审向本院起诉请求：1.恒大公司向冯少军履行双方签订的《商品房买卖合同》第八条第7项“将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”的义务；2.恒大公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定向冯少军支付逾期交房违约金（违约金的计算：以总价861967元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为86.19元，从2018年9月1日至2019年5月10日共计250天的违约金计为21549.1元，之后的违约金计至恒大公司取得房屋建筑工程竣工验收备案证明时止）；3.本案诉讼费用由恒大公司承担。诉讼过程中，冯少军放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：恒大公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定向冯少军支付逾期交房违约金25428元（违约金的计算：以总价861967元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为86.19元，从2018年9月1日计至2019年6月25日止）。 本院原审认定事实：2016年1月22日，冯少军、恒大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：冯少军向恒大公司购买位于柳州市×房屋一套；建筑面积为89.77平方米，套内建筑面积为70.9平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9601.95元，总价款为861967元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条对该合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，冯少军向恒大公司付清了购房款。 2018年8月15日，五方单位即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）共同对翡翠龙庭小区1#、2#楼进行验收，合格时间为2018年8月15日。2018年9月3日，冯少军在《收楼物品确认书》上签字，确认收到前期物业协议、翡翠龙庭业主手册、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙、门卡等。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。现冯少军认为恒大公司在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同的约定，应承担逾期交房的违约责任，冯少军为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 本案在审理过程中，冯少军向本院申请调查取证，本院按照冯少军的申请分别到柳州市规划局以及恒大公司处调取如下证据：1.柳州市规划局于2018年3月19日出具的《柳州市规划局关于翡翠龙庭室外非机动停车场地整改的函》；2.柳州市规划局于2014年10月27日出具的《公示通告》及总平面图两张；3.翡翠龙庭小区规划总平图一张；4.建字第450201201500167号建设工程规划许可证审批单一份；5.翡翠龙庭1#楼、2#楼建设工程规划许可证一份；6.翡翠龙庭1#楼、2#楼建筑工程施工许可证一份；7.翡翠龙庭1#楼商品房预售许可证一份。冯少军认为上述证据可证明恒大公司违反了法律规定，被行政机关强制要求整改，行政机关在恒大公司没有整改之前停止办理竣工验收备案证明。恒大公司则认为行政机关于2018年3月19日发函要求恒大公司对附属设施进行局部调整，涉案房屋已于2018年8月15日获得五方单位验收合格，该函件并不影响房屋的质量及使用。 本院原审认为：冯少军、恒大公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：......（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；......建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋于2018年8月15日经五方单位验收合格，符合上述法律法规规定的条件，因此涉案房屋在通过竣工验收合格之后即符合法定的交房条件。虽然恒大公司向冯少军交付房屋时并未取得竣工验收备案表，但是恒大公司在达到法定交房条件之后通知冯少军收房，冯少军于2018年9月3日在《收楼物品确认书》中签名并领取房屋钥匙，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，因此可以认定恒大公司于2018年9月3日向冯少军履行了交房义务。冯少军主张涉案房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后才达到合同约定的交房条件，对此本院认为，备案只是行政审核和登记的过程，而恒大公司交付的房屋已经达到法定的交房条件，因此冯少军的该项主张，本院不予采纳。又因恒大公司于2018年9月3日向冯少军交付房屋，逾期交房3天，则恒大公司应向冯少军支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房不超过180日的，每日按照已付房款的万分之一进行计算，因此恒大公司应向冯少军支付逾期交房违约金258.59元(861967元×1?/天×3天)。 本院原审判决：一、柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向冯少军支付逾期交房违约金258.59元；二、驳回冯少军的其他诉讼请求。案件受理费436元（冯少军已预交339元），减半收取218元，由冯少军负担。 再审中,再审申请人冯少军提交以下新证据： 1.《（2019）桂02民终4565号民事判决书》一份，证明：柳州市中级人民法院作出的终审判决确已改变原审判决对申请人权利义务的判定。 2.《工程竣工预验收会议纪要》一份， 3.《工程竣工预验收整改报告》一份， 4.《竣工验收申请报告》一份， 5.《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》一份， 6.《设计单位设计文件及实施情况检查报告》一份， 7.《工程竣工验收方案》一份， 8.《工程竣工验收会议纪要》一份， 9.《工程竣工验收整改报告》一份， 10.《竣工验收存在问题整改通知书》一份， 11.《施工单位工程竣工报告》一份， 12.《监理单位工程竣工质量评价报告》一份， 13.《单位（子单位）工程质量竣工记录汇总表》一份， 14.《建设工程竣工验收意见书》《建设工程竣工验收报告》各一份， 证据2-14共同证明：案涉工程于2018年8月23日起开始进行预验收阶段，于2019年6月14日完成施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格。 15.《广西壮族自治区柳州市中级人民法院庭审笔录》一份, 证明：被申请人一方在二审庭审调查中，并未提出有力证据对案涉工程于2019年6月14日通过五方单位验收合格这一关键事实进行否认。 16.《广西壮族自治区柳州市中级人民法院询问笔录》一份，证明：案涉工程项目经理刘合权、朱国强以及总监代表沈新福均认可2019年6月14日的《建设工程质量竣工验收意见书》是真实的，法院依职权调取的证据材料时间节点都是真实的。 17.《补交通知书》一份，证明：由于房屋实际面积与合同约定的面积有误差，所以被申请人通知申请人补交房款。 18.《收据》一份，证明：申请人已经实际补交了房款。 再审中，被申请人恒大公司未提交证据。 恒大公司对冯少军提交的证据真实性均无异议。本院对上述当事人对真实性无异议的证据予以确认，至于上述证据能否支持当事人的证明目的，本院将结合全案证据进行分析认定。 围绕当事人的再审请求，本院再审认定事实如下： 冯少军对原审查明事实，除案涉工程即翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位验收合格时间为2018年8月15日以外，其余内容无异议。恒大公司对原审查明事实无异议。本院对原审查明事实中除翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位验收合格时间为2018年8月15日以外的内容予以确认。 再审另查明，在案涉工程与本案相同的另案商品房预售合同纠纷中，另案当事人不服本院作出的（2019）桂0203民初3091号民事判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）桂02民终字4565号民事判决书，已发生法律效力。该生效判决查明：虽然从一审恒大公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》反映在2018年8月15日时进行过案涉工程的竣工验收。但从当事人的陈述来看，由于规划原因，备案未通过，遂再次组织了验收，最后一次验收的材料作为备案存档并被柳州市中级人民法院调取的证据，恒大公司亦不能否认该院调取证据中载明的时间、工作开展情况的真实性，该院调取的证据中反映2018年8月23日建设、监理、施工三家单位开了工程竣工预验收会议，2018年8月24日形成了《工程竣工预验收整改报告》，2018年9月6日形成工程竣工验收方案，2019年6月14日开了工程竣工验收会议并出具《建设工程质量竣工验收意见书》《竣工验收存在问题整改通知书》，2019年6月17日形成《工程竣工验收整改报告》。上述证据均保存于柳州市城建档案馆，有原件核对，均为有效的法律文件，已形成完整的证据链，可证实自2018年8月23日起案涉工程开始进入预验收阶段工作，2019年6月14日完成五方验收，该案的《建设工程质量竣工验收意见书》的时间应为2019年6月14日，该院对该事实予以确认，并以上述证据作为定案证据。本案中，恒大公司虽否认前述生效判决确认的事实，并主张已就该判决申请再审，但未提供证据证实其再审申请已被法院受理，亦未能提供其他相反证据予以推翻，故本院确认案涉工程即翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位验收合格时间为2019年6月14日。 此外，因涉诉房屋实测建筑面积与合同面积存在差异，冯少军于2020年1月2日向恒大公司补交房款5377元。再审中，双方当事人确认涉诉房屋总价款为867344元（861967元+5377元）。 本院再审认为，冯少军与恒大公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定和行政性强制性规定，系有效合同。当事人均应按照约定全面履行各自义务，否则将承担相应的违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点为：1.恒大公司是否构成逾期交房？2.如果构成，逾期交房违约金如何计算？ 关于争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”前述规定属于效力性强制性规定，任何违反前述规定的约定属于无效约定。本案中，虽然双方当事人在《商品房买卖合同》中第八条约定交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但恒大公司已于2018年8月31日通知冯少军交房，冯少军也于2018年9月3日办理了收房手续，视为以实际行为变更合同约定。然而案涉房屋于2019年6月14日才取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位工程竣工验收合格证明即《建设工程质量竣工验收意见书》，故恒大公司与冯少军之间变更交房条件的约定，因违反前述效力性强制性法规而无效，故恒大公司在未达法定交房条件之前的交付不构成有效交付，本院认定涉案房屋的有效交付时间为2019年6月14日。恒大公司未能在《商品房买卖合同》第八条约定的交房日期即2018年8月31日前交付符合法定交房条件的房屋，构成逾期交房，逾期天数应计算至2019年6月14日。原审认定涉案房屋于2018年8月15日通过五方单位竣工验收合格、达到法定交付条件有误，应予纠正。 关于争议焦点2，本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第五条对合同逾期交房违约责任的补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，因本案从2018年8月31日至2019年6月14日逾期已超过180日，按照补充协议第五条的约定，恒大公司应向冯少军支付逾期交房违约金17346.88元（总房款867344元×2%）。需要指出的是，关于逾期交房违约金，冯少军原审主张从2018年9月1日开始计算，再审主张从2018年8月31日开始计算，其再审请求已超出原审诉讼请求范围，但由于从2018年9月1日起计至2019年6月14日止逾期亦超过180日，故冯少军主张恒大公司支付其逾期交房违约金17346.88元的诉请，有事实依据，本院对此予以支持。至于恒大公司辩称未造成实际损失应予驳回违约金诉请的观点，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，原审判决对部分事实认定有误，导致逾期交房违约金处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第二款，判决如下： 一、撤销本院（2019）桂0203民初3200号民事判决； 二、柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向冯少军支付逾期交房违约金17346.88元。 原审案件受理费436元（冯少军已预交339元），减半收取218元，由冯少军负担69元，由柳州恒大金碧置业有限公司负担149元；再审案件受理费234元（冯少军已预交），由冯少军负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 李 旎 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 蔡美珍 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员 陈 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 《诉讼费用交纳办法》 第三十二条依照本办法第九条第（一）项、第（二）项的规定应当交纳案件受理费的再审案件，诉讼费用由申请再审的当事人负担；双方当事人都申请再审的，诉讼费用依照本办法第二十九条的规定负担。原审诉讼费用的负担由人民法院根据诉讼费用负担原则重新确定。