广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5744号原告：许楚耀，男，1968年4月7日出生，汉族，住广东省揭东县。被告：钟燕珠，女，1987年6月17日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告许楚耀与被告钟燕珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告许楚耀，被告钟燕珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许楚耀向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同，钟燕珠按现状归还坐落于广州市黄埔区黄埔东路733号（自编L-4栋）612号房屋；2.判令钟燕珠立即支付自2020年2月1日起至交还之日的租金及迟延支付违约金（每月租金为3400元，违约金按每天1%从下月1日开始计算，要求计算至支付租金之日止）；3.判令钟燕珠支付《合同》附件一第1点的60天免租费6800元；4.判令钟燕珠支付两个月的解除合同违约金6800元；5.判令钟燕珠赔偿10000元；6.判令钟燕珠结清物管、水电等费用；7.判令钟燕珠承担本案诉讼费（迳付）。事实与理由：许楚耀将坐落于广州市黄埔区黄埔东路733号（自编L-4栋）612号房出租给钟燕珠用于酒店公寓形式经营使用（每月租金3400元，合同租赁期自2018年12月5日至2023年12月4日）。2020年2月2日，钟燕珠通过微信形式通知许楚耀以新冠疫情为由请求全额减免3个月租金，许楚耀觉得损失太大且没有法律依据故未同意其要求，后也与对方协商，本着同舟共济、共度难关的理念，在自己零收入还得供楼贷的困难环境下还是同意以2月租金减免，3月、4月各减半的方式帮助钟燕珠度过疫情难关让其得以继续经营。2020年3月18日，钟燕珠又以疫情期间经营困难为由要求免责解除租赁合同，许楚耀在经济利益得不到补偿而受到侵害的情况下未同意。鉴于钟燕珠在合同租赁期内拒不支付租金至今已三个多月，其行为严重违约，又不接受调解，请求法院判如所请。被告钟燕珠辩称，1.其于2020年2月19日在微信中通知许楚耀过来收房，许楚耀也表示同意，因许楚耀同意，其就视为其已经收房。之后其也有催促许楚耀过来收房。2.许楚耀之前同意给其免租，其在2020年1月24日有跟许楚耀进行协商，许楚耀表示同意2月全免，3、4月分别免租半个月，但之后许楚耀在每月15日就过来要求其支付租金。3.2个月是装修房子所需的免租期。4.钟燕珠现同意支付2020年2月19日之前的租金。5.因疫情解除合同，钟燕珠不同意支付违约金和赔偿损失，且违约金过高，即便要支付也应按照同期银行利息计算。6.钟燕珠同意支付至2020年2月份的物管费，其也已支付完毕。水电费其支付至2020年2月，3月的其没再缴纳。现在涉案房屋使用密码锁，其也把密码告知给许楚耀。本院经审理认定事实如下：广州金泰商贸有限公司是广州市黄埔区黄埔东路733号612号房（以下简称涉案房屋）的权利人，房屋用途为商业，建筑面积27.81平方米。许楚耀是广州金泰商贸有限公司的法定代表人。2018年12月5日，许楚耀（出租人、甲方）与钟燕珠（承租人、乙方）签订《租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方使用。第二条约定：该物业用途为商住公寓。第三条约定：1.租赁期限自2018年12月5日至2023年12月4日，甲方承诺在开发商交楼乙方承诺前将达到开发商交楼并与开发商办妥交楼手续后的物业交付给乙方使用，由于乙方需要对物业进行装修与布置，甲方给予乙方的筹备装修日期为2018年12月6日起60天。2.由于乙方经营管理需要，要求改装修标准及家电家私配置标准达到酒店式公寓的标准，按《家电家私配置清单》中约定的配置标准将家电等配置到该房屋内，合同期满该房间家私家电配置物品属甲方所有。第四条约定：1.自起租日起，租金标准为3400元/月，租期5年，租金从第3年起递增5%。2.乙方每月15日前将租金全额一次性支付给甲方。第六条约定：1.甲方需承担房屋家电、家私费用，按《家电家私配置清单》；2.乙方需承担物业管理费、水电费等。第九条约定：1.任何一方违反其于合同项下之承诺或保证，另一方有权解除合同，违约方应赔偿另一方因此所受的全部损失，并须支付2个月房租作为违约金。5.乙方无故迟延交付租金，且乙方在收到甲方通知后，还是未按通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付租金金额每天的1%向甲方支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和。乙方租金延迟缴纳10日该合同自动解除。第十条约定：由于不可抗力导致本合同不能履行的，双方不承担违约责任。合同后附加条件约定：甲方予以乙方每年12月份为房间保养维护期免收15天租金，乙方承诺甲方免费入住乙方本店5天/年（节假日，暑假及大型展会除外）并需提前3天预约。另合同后附家电配置明细及价格，共计38829元。2018年12月5日，钟燕珠的工作人员向许楚耀开具《收据》，载明：今天收到许楚耀支付的家电配置费10000元，并注明总配置费20000元，已收10000元，12月20日再转过来。2019年1月27日，许楚耀再次向钟燕珠支付了房屋家电配置费10000元。钟燕珠将涉案房屋用于经营酒店式公寓。2020年1月23日，钟燕珠向许楚耀发出请求免租函件，认为酒店受新冠××疫情影响无法正常营业构成不可抗力，请求免除3个月租金。2020年2月1日，钟燕珠向许楚耀发出《解除合同通告》，主张因新冠××疫情影响，无法预估恢复酒店营业时间，提出解除租赁合同，并认为此种情况构成不可抗力可免除违约责任，同意支付租金至1月31日，请许楚耀尽快过来清算物业管理费及水电费并收回物业。2月14日，钟燕珠再次在微信中通知许楚耀：“我们很难熬下去。麻烦你安排一下过来解约。”许楚耀回复：“你要这样随你吧，你必须提前两个月告知我，还有怎么毁约赔偿。”2月17日，许楚耀向钟燕珠催收租金。2月18日，钟燕珠回复称：“因为属于特殊时期，我司决定按照广东省公寓管理协会的意见处理，免2月全月、3-4月各免半月租金……现在房空着的，你可以现在收回去经营或者给你的朋友住也可以，到疫情结束的话，你也可以交回给我们。”许楚耀回复：“二月份减半，三月份再说，所谓你公司的决定我不能接受。”2月19日，钟燕珠在微信中称：“既然这样，那我们就解约吧，公司的决定，我也左右不了。”许楚耀未明确表示同意，双方未达成一致意见。3月18日，钟燕珠向许楚耀发出《解除合同通告》，并告知“房子你可以随时过来收回去”。许楚耀要求赔偿两万元违约金，并付清2月和3月租金。3月29日晚，钟燕珠再次在微信中告知许楚耀：“请你尽快过来把房子验收收回去！解约合同我们已经发给你了。现在疫情影响经营很困难的，拖着不过来办理的话你们自己承担损失哦！”双方均确认涉案房屋是用密码开锁，房屋租金支付至2020年1月。钟燕珠辩称其在2020年3月15日已经清空涉案房屋，只留了家电配置明细表中的物品，其已于2020年4月25日将涉案房屋的密码告知许楚耀。许楚耀主张因其预备将涉案房屋出售，有中介要看房，其就于2020年4月25日在前台拿了房卡开门进去看房，看完后就归还了房卡给前台。钟燕珠确认当天前台给了房卡让许楚耀进去，一个小时左右许楚耀就将门卡归还，具体进去做什么不清楚。4月27日，许楚耀向钟燕珠发出《通知》，认为钟燕珠未按合同约定支付租金已经约三个月，构成违约，要求其立即结清水电物管所有费用，支付自2020年2月1日起的租金和违约金及赔偿损失等，并交还钥匙。2020年7月15日，双方办理了房屋交接，许楚耀在当天《交接单》上签名并备注：房屋物件部分缺失。许楚耀提交《家电家私配置清单》（无双方签名确认），主张在交接时以下物品缺失：一楼包括沙发抱枕、绿植、卫生间浴帘、客厅吊灯、餐厅吊灯、工作区吊灯、烧壶（附送）、地毯（附送）、吹风机（附送），二楼包括客厅挂画、工作区挂画、餐厅创意挂件、沙发抱枕、绿植、卫生间浴帘、客厅吊灯、餐厅吊灯、工作区吊灯、烧壶（附送）、地毯（附送）、吹风机（附送），另房屋内的洗衣机不是智能滚筒洗衣机。钟燕珠抗辩称上述物品均未缺失。许楚耀主张钟燕珠欠付物业管理费和水电费，提交了涉案房屋所在物业公司盖章的费用清单，显示：2020年4月至7月每月欠缴费用总金额分别为125.15元（物业费+水电费）、173.83元（物业费+水电费）、166.61元（物业费+水电费）、163.97元（物业费+水电费），无法区分具体费用情况。双方确认涉案房屋每月的物业费为120多元。许楚耀还陈述2020年7月的水电费、物业费无法区分交接之前费用的具体金额。以上事实，有《不动产权证》《租赁合同》、营业执照、收据、微信聊天记录、《解除合同通告》《通知》《交接单》《家电家私配置清单》、费用清单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，许楚耀与钟燕珠签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信、全面履行。此次疫情是各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共度难关，本院从公平原则出发，酌情处理本案。关于合同解除。双方均要求解除合同，只是对合同解除时间达不成一致意见，鉴于钟燕珠于2020年7月15日将涉案房屋实际交还给许楚耀，故本院认定涉案租赁合同于2020年7月15日解除。由于双方已经办理了房屋交接手续，故本院对许楚耀要求按现状交还房屋的请求不再予以处理。关于租金和违约金。钟燕珠承租涉案房屋用于经营酒店式公寓，其经营状况不可避免会受到疫情影响，本院酌情认定2020年2月和3月的租金各减免一半，4月起不再减免。虽然自2020年2月起钟燕珠多次要求许楚耀收回房屋，但其第一次告知许楚耀涉案房屋密码是在2020年4月25日，许楚耀到涉案房屋查看后并未收回房屋，从涉案房屋的水电费情况看，2020年5月至7月涉案房屋仍继续使用，故租金应计算至2020年7月14日。故钟燕珠应向许楚耀支付2020年2月1日至2020年7月14日的租金共计15135.48元（3400元/月×50%+3400元/月×50%+3400元/月×3个月+3400元/月÷31天×14天）。因2020年2月至3月期间，钟燕珠逾期支付租金是受疫情影响，并无违约的恶意，对此不应予以苛责。之后双方对租赁合同解除事宜达不成一致意见，钟燕珠多次要求许楚耀收回房屋，许楚耀均不同意，许楚耀对此亦有过错，故本院对许楚耀主张的逾期支付租金的违约金不予支持。关于免租期租金6800元。因钟燕珠提前交还房屋解除合同，许楚耀有权按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例要求钟燕珠补交免租期的租金，本院核算为4722.6元[6800元÷60个月×（41+2/3）]。对于超出部分，本院予以驳回。关于损失赔偿。合同虽然约定承租方提前解除合同须赔偿出租方10000元作为赔偿，考虑到合同解除受到疫情影响，钟燕珠并非恶意违约，但自2020年4月至7月钟燕珠仍未支付任何租金，此时是因其自身过错造成，故本院酌情认定钟燕珠需支付一个月租金即3400元作为赔偿。许楚耀还主张提前解除合同的违约金，无合同依据，本院不予支持。关于物业管理费、水电费。钟燕珠实际使用涉案房屋期间的物业管理费、水电费应由其交纳，故上述费用应计算至2020年7月14日。因2020年7月的费用无法具体区分，本院酌情按50%计算，故钟燕珠应支付2020年4月1日至7月14日的物业管理费、水电费共计547.58元（125.15元+173.83元+166.61元+163.97元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告许楚耀与被告钟燕珠签订的《租赁合同》于2020年7月15日解除；二、被告钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向原告许楚耀支付租金共计15135.48元；三、被告钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向原告许楚耀支付免租期租金共计4722.6元；四、被告钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向原告许楚耀支付提前解除合同的赔偿共计3400元；五、被告钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向原告许楚耀支付2020年4月1日至7月14日的物业管理费、水电费共计547.58元；六、驳回原告许楚耀的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告许楚耀负担302元，由被告钟燕珠负担473元。上述案件受理费原告许楚耀已预缴，被告钟燕珠在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告许楚耀，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  吴杏娟人民陪审员  杨树玲二〇二〇年十一月三十日法官助理彭逸婷书记员王汝欣