广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38604号原告：谭锦全，男，1960年11月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被告：刘伟霞，女，1962年1月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被告：广州市建德物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区瑶台瑶池西街65号301房，统一社会信用代码91440101759436096W。法定代表人：欧杰夫，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：徐健，广东百科律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：吴羽鹏，广东百科律师事务所律师。被告：广州市瑶台实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区矿泉街瑶台大街七号二楼，统一社会信用代码：91440101759406049R。法定代表人：陈金泉，董事长。委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。原告谭锦全诉被告刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司（以下简称“建德公司”）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称“瑶台公司”）不当得利纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭锦全的委托诉讼代理人杨洁渝，被告刘伟霞及被告刘伟霞、建德公司的共同委托诉讼代理人徐健、吴羽鹏，瑶台公司的委托诉讼代理人李建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭锦全向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告连带返还购房款369315元；2.三被告向原告连带清偿利息，按照中国人民银行同期贷款利率自2010年12月2日起计算至实际返还之日止；3.本案受理费由三被告承担。事实和理由：2010年原告从被告刘伟霞处了解到广州市广园西路瑶池西街55号501房在出售，由于被告刘伟霞声称其是涉案房屋的销售承包人，故原告通过被告刘伟霞与被告瑶台公司签订了房地产买卖合同，并将369315元购房款支付给被告刘伟霞，被告刘伟霞承诺将房款转交给被告瑶台公司，并和被告建德公司一并出具了收据。房管部门于2011年10月12日将涉案房屋所有权登记在原告名下，原告并多次向被告刘伟霞主张交付房屋但不被理睬。2012年8月原告父亲将1300000元交给原告，原告将涉案房屋以750000元出售给其妹妹谭秀馨，购房款从上述1300000元中支出，房管部门于2012年8月16日将涉案房屋所有权登记在谭秀馨名下，原告与谭秀馨仍向被告刘伟霞主张交付房屋未果。直至2014年，案外人邹晓哲向法院提起诉讼，请求确认原告与被告瑶台公司就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》、原告与谭秀馨就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》无效，该二案经一审、二审法院判决支持邹晓哲诉讼请求，并判决原告及谭秀馨协助被告瑶台公司将涉案房屋所有权过户至被告瑶台公司名下。庭审中被告刘伟霞承认原告支付的购房款并没有转交给被告瑶台公司，而被告瑶台公司则表示对其与原告签订的合同并不知情，也没有收到购房款。据此，原告与谭秀馨均无法取得涉案房屋的所有权，原告已将谭秀馨支付的购房款原数返还。因被告刘伟霞及被告瑶台公司在原告购买涉案房屋过程中存在欺诈行为，故意隐瞒相关事实，向原告告知虚假情况，且被告刘伟霞与被告建德公司在收取眼高支付的购房款后中饱私囊，该行为已严重侵害原告的合法权益，原告特诉至法院，请依法判如所请。被告刘伟霞辩称：因本案是因为涉案房屋买卖合同被判决无效而产生的争议，根据合同法第五十八条的规定，根据本案事实和上述法律规定，原告与被告瑶台公司之间的房地产买卖合同被判决无效后，该购房款理应由被告瑶台公司返还，这是由本案基础法律关系所产生的相应法律后果。被告建德公司辩称：被告建德公司既不是本案的承销人，也不是买卖合同的当事人，也不是涉案房屋购房款的收取人，只不过是应原告的要求开具了一张收据，因为原告认为公司开的收据比较可信，所以被告建德公司才出具了收据。因此被告建德公司与本案没有任何实质法律关系。被告瑶台公司辩称：被告瑶台公司不是本案的适格被告，原告起诉被告瑶台公司已超过三年诉讼时效，应驳回其对被告瑶台公司的起诉；而且，原告要求被告瑶台公司与本案其它被告连带返还其购房款并支付相应利息的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、被告瑶台公司没有取得原告所称的购房款，没有获得任何不当利益，不是本案适格的被告。原告称已将36多万元“购房款”支付给了被告刘伟霞，但被告刘伟霞并没有将该款项转交给被告瑶台公司，被告瑶台公司并没有收取该笔款项，也没有证据证明被告刘伟霞已将该笔款项转交给了被告瑶台公司。本案是不当得利纠纷，被告瑶台公司没有获得任何不当利益，因此，被告瑶台公司不是本案适格的被告。二、原告起诉被告瑶台公司时已超过三年诉讼时效，其起诉应予以驳回。案外人邹晓哲在2014年已提起请求法院确认合同无效的诉讼[案号：（2014）穗越法民三初字第2438、2439号],即使原告不是有意为之，其至迟此时也已知道涉案房屋已被出售给邹晓哲的事实。该两案判决已于2015年11月初生效，原告最迟应于此时知道其声称与被告瑶台公司于2011年1月签订的《房屋买卖合同》无效。原告如果认为因被告瑶台公司的原因导致其利益受到损害，其最迟应于前述两案判决生效之日起三年内（即2018年11月初）起诉被告瑶台公司。但其实际起诉被告瑶台公司的时间是2018年12月19日，已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，依法应驳回其起诉。三、被告瑶台公司不存在原告所称的故意隐瞒相关事实的欺诈行为。案外人广州市瑶台经济发展公司已于2004年1月将涉案房屋出售给案外人邹晓哲。原告并没有向被告瑶台公司提出并与被告瑶台公司协商购买涉案房屋（原告自己承认是与被告刘伟霞协商购房事宜的），也没有直接与被告瑶台公司签订过任何房屋买卖合同。涉案房屋档案中所留存的《房屋买卖合同》，并不是被告瑶台公司与原告签订的，原告及被告瑶台公司手头并没有该份《房屋买卖合同》。事实上，在原购房人邹晓哲起诉前，被告瑶台公司与原告没有任何接触，对原告与被告刘伟霞的所作所为完全不知情，不可能向原告隐瞒涉案房屋已出售给邹晓哲的事实，不存在向原告故意隐瞒相关事实的欺诈行为。四、被告刘伟霞的“收款”行为不属于表见代理。广州市瑶台经济发展公司在2003年8月23日与刘伟霞签订的《承包销售合同》，只约定了一年的包销期限，且本项目所有房屋在该一年包销期限内已销售完毕。另外，该《承包销售合同》约定售房款只能交付至广州市瑶台经济发展公司开设的监控账户。2010年至2011年，被告刘伟霞已不是项目包销人，只是负责为早期的购房人办理房地产权证，其无权代表被告瑶台公司或广州市瑶台经济发展公司与原告签订房屋买卖合同，更无权代理被告瑶台公司或广州市瑶台经济发展公司向原告收取任何款项。原告也没有提交证据证明其与被告刘伟霞协商“购房”以及向被告刘伟霞支付“购房款”时，被告刘伟霞有向其出示过被告刘伟霞有权代理被告瑶台公司出售涉案房屋及收取购房款的授权文件（事实上，被告瑶台公司或广州市瑶台经济发展公司从来没有向被告刘伟霞出具过此类文件）。广州市瑶台经济发展公司已于2004年4月30日将涉案房屋交付给邹晓哲并一直由邹晓哲占有，原告显然也没有实地查看涉案房屋以及确认涉案房屋是否处于待售、可售状态。按照原告提交的证据（《个人业务凭证》），原告早在2010年12月1日已将其所称的“购房款”支付给了被告刘伟霞，而根据前述两案查明的事实，涉案房屋档案中所留存的《房屋买卖合同》显示的签订日期是2011年1月16日。也就是说，原告是在签订《房屋买卖合同》前，已将其所称的“购房款”支付给了被告刘伟霞。综上可见，原告之所以向被告刘伟霞付款以及签订《房屋买卖合同》，并非基于信赖被告刘伟霞有权代理被告瑶台公司出售涉案房屋及有权代理被告瑶台公司收取售房款。相反，原告即便不是与刘伟霞串通有意为之，其自身至少也存在严重过错，不属于善意合同当事人。因此，被告刘伟霞的“收款”行为不属于表见代理。五、不排除原告与被告刘伟霞串通，协助被告刘伟霞套取资金。原告的行为存在以下明显违背常理的情况：首先，按照原告所称，其是在2010年12月1日将“购房款”支付给被告刘伟霞并于2011年1月才签订《房屋买卖合同》的，但令人不解的是，该《房屋买卖合同》约定的交楼时间竟然是2004年，交楼时间作为任何购房人在决定是否购房都会重点考虑的因素，原告竟然没有提出任何异议，显然违背常理。其次，该《房屋买卖合同》约定的房屋价款为201656元，但原告声称其向刘伟霞支付的购房款是369315元，两者存在巨大差额，原告没有说明合理原因并提供相关证据证实。再次，自2010年至今，原告从未向被告瑶台公司或广州市瑶台经济发展公司要求交付涉案房屋，也没有向该房屋的实际使用人主张过业主的权利，这也与正常购房人的表现格格不入。另外，原告在取得涉案房屋的房地产权证后，马上将该无法交付、无法占有使用的房屋过户到其妹妹谭秀馨名下，并且也没有获得谭秀馨支付对价，这种行为也不符合常理。最后，按照2010年底的市场价格，涉案房屋的价值在百万元以上，原告声称其是以区区36万多元的价格向刘伟霞购得，显然也令人怀疑其交易的真实性。综合原告上述种种违背常理的做法，并结合上述原告在签订合同前即已向被告刘伟霞付款，以及原告根本没有实地查看涉案房屋以及确认涉案房屋是否处于待售、可售状态即付款的行为，被告瑶台公司有理由怀疑原告是与被告刘伟霞串通，协助被告刘伟霞套取资金。如果是这样，被告瑶台公司才是真正的受害者。六、原告要求被告瑶台公司连带返还36万多元购房款并从其付款之日起开始支付利息没有依据。如上所述，被告瑶台公司并没有取得原告所声称的36万多元“购房款”，没有获得任何利益，即使法院最终认定被告瑶台公司负有返还责任，返还金额也不应该超过上述《房屋买卖合同》约定房屋价款201656元。而且，被告瑶台公司更没有取得相应的利息收益，原告现要求被告瑶台公司从其付款之日起开始支付利息没有任何事实和法律依据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的起诉，或者依法驳回原告的诉讼请求，以保护被告瑶台公司的合法权益。原告是以不当得利为案由起诉的，我方认为应该按照不当得利的案由处理，如果法庭认为原告起诉案由有误，应当首先在本案中驳回原告起诉，原告再另行起诉，而不是由法庭变更案由。本案被告刘伟霞所称的款项，被告瑶台公司并未与被告刘伟霞就涉案房款进行结算，该房屋买卖被告瑶台公司完全不知情，不存在结算。就这个案件，被告瑶台公司不排除采取相应法律措施。经审理查明：原告于2010年12月1日向被告刘伟霞转账支付广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房购房款及其他款项共369315元，由被告刘伟霞及建德公司分别出具《收款收据》及《收据》各一张，其中提及服务费、税费共70566元、购房款298749元。原告在诉讼期间陈述虽没有看到被告刘伟霞出示相关销售涉案房屋的资质，但被告刘伟霞向其出示瑶台中心花园其他房产已成功办理的房产证，故将购房款支付给被告刘伟霞。根据被告刘伟霞提交的被告刘伟霞（乙方）与案外人广州市瑶台经济发展公司（甲方）于2003年8月23日签订的《承包销售合同》显示，甲方将位于广州市白云区瑶台村瑶台围墙脚综合楼A栋三层以上、B栋二层以上住宅……承包给乙方销售，销售时间为2003年9月1日至2004年9月1日，如有需要延期，甲、乙双方协商而定，甲方双方指派各1名财务人员负责销售房款收款工作，甲方人员负责收款，乙方人员负责开发票，所有销售房款存入银行监控账户内。2010年9月，案外人广州市瑶台经济发展公司（甲方）与被告刘伟霞为办好瑶台中心花园A、B两栋房产共294套房产的房屋产权分户登记至业主名下及出房产证手续签订《补充协议书》，约定乙方在办理好房产大证并交回原件正本给甲方备案的前提下，按《承包销售合同》履行相关约定并为购房业主办理房地产权证，另约定所有尚未收取的剩余房款，统一入甲方帐户，由甲方留乙方20万风险金，然后甲方与乙方进行结算，按结算乙方所应得房款在10日内一次性划拨乙方帐户。风险金在甲、乙双方结算房款25个月后，无业主追诉，甲方在10天内一次性退回风险金给乙方。2020年10月17日，被告瑶台公司及案外人广州市瑶台经济发展公司委托被告刘伟霞处理“瑶台中心花苑”56户购房人后续办理房产证、追收购房款等相关事宜，该56户中包括本案涉案房屋广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房。据广州市房地产档案馆[2011登记]字[1007310]号档案资料显示：2011年1月16日，被告瑶台公司（甲方）与原告（乙方）的委托代理人何淑萍签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，交易价格为201656元，乙方一次性付款，甲方应当在2004年5月30日前，将涉讼房屋交付给乙方占有使用等。2011年10月12日，房管部门将涉讼房屋的所有权登记在原告名下。诉讼期间，被告瑶台公司对上述《房地产买卖合同》落款甲方（卖方）处的“广州市瑶台实业有限公司”的公章及代理人“严顺牛”的签名不予确认，并申请进行印章鉴定及笔迹鉴定，本院委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为上述公章与样本不是同一枚印章盖印，签名不是同一人所写。本次鉴定的鉴定费为14277元。诉讼期间，被告刘伟霞提交《结算说明》，证明其收取的10346418.2元均作为瑶台中心花园的工程费用，本案的购房款包含在该工程款内。被告瑶台公司对《结算说明》的真实性、合法性均不予确认。据本院（2014）穗越法民三初字第2438号《民事判决书》查明和认定，被告瑶台公司及案外人广州市瑶台经济发展公司对被告刘伟霞擅自出售上述房屋给谭锦全不知情，也未实际收取谭锦全的购房款，不认可该交易，被告刘伟霞作为证人出庭作证时陈述谭锦全是自己找到其要求购买上述房屋的，购房款总价36万多元，除有几千元尾款是支付给被告瑶台公司外，其余大部分款项没有支付给被告瑶台公司，被告刘伟霞与案外人广州市瑶台经济发展公司签订的《承包销售合同》约定刘伟霞无权收取购房款等，判决确认谭锦全与广州市瑶台实业有限公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房签订的《房地产买卖合同》无效等，上述案件经上诉，由二审法院以（2015）穗中法民五终字第4774号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。（2014）穗越法民三初字第2438号《民事判决书》同时查明据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为被告瑶台公司；案外人广州市瑶台经济发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，被告瑶台公司是广州市瑶台经济发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司。另查，2018年3月14日，原告以被告刘伟霞、建德公司为被告向本院提起不当得利的诉讼，[案号：（2018）粤0104民初11854号]，要求被告连带返还购房款369315元及利息。本院于2018年5月23日做出（2018）粤0104民初11854号《民事判决书》，判决被告刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性返还款项369315元及该款从2010年12月2日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际还款之日止的利息给原告谭锦全。被告刘伟霞、建德公司不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。2018年8月30日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终12890号《民事裁定书》，裁定撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初11854号民事判决，发回广州市越秀区人民法院重审。该《民事裁定书》“本院认为”部分载明，“谭锦全起诉主张，其将涉案房屋的购房款交给了该房屋的销售承包人刘伟霞，并通过刘伟霞与广州市瑶台实业有限公司签订了《房地产买卖合同》；现因相关的《房地产买卖合同》已被法院生效民事判决书判决确认无效，并要求将涉案房屋过户至广州市瑶台实业有限公司名下；因刘伟霞在前述案件的审理过程中承认，其没有将涉案购房款交给广州市瑶台实业有限公司，广州市瑶台实业有限公司也确认没有收到刘伟霞交付的购房款，故此要求刘伟霞与广州市建德物业管理有限公司连带返还其购房款369315元。由此可见，本案是基于谭锦全与广州市瑶台实业有限公司之间《房地产买卖合同》被确认无效后的返还财产纠纷。虽然，刘伟霞作为证人在前述案件中出庭，但其不具有案件当事人的诉讼地位，无法清楚知晓前述案件的争议情况，也无法就与其相关联的事实进行举证。而广州市瑶台实业有限公司作为本案所涉《房地产买卖合同》的一方当事人，对本案讼争的标的具有利害关系，依法应当参加本案诉讼。原审法院没有通知广州市瑶台实业有限公司参加本案诉讼，以致刘伟霞与广州市瑶台实业有限公司之间的销售承包情况，以及涉案购房款的去向等主要事实无法查清”。本院认为，本案原告起诉三被告返还购房款369315元，该购房款是基于其购买广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房而交付的，并非毫无根据的支付，故本案的案由应为合同纠纷。关于诉讼时效问题。由于被告刘伟霞在（2014）穗越法民三初字第2438号案作证过程中提及没有将涉案购房款交付给被告瑶台公司，导致原告在（2018）粤0104民初11854号案中并未向被告瑶台公司主张权利，故本院认定原告现向被告瑶台公司主张权利并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于原告作为购房人并向声称承包销售房屋的被告刘伟霞给付购房款共369315元，经本院（2014）穗越法民三初字第2438号《民事判决书》及广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第4774号《民事判决书》判决确认原告拟购买的广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房的相关买卖合同无效，故原告要求返还支付的369315元购房款及自2010年12月2日计算至实际还清款项之日止利息，合理合法，本院予以支持，但利息的计算标准，应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年12月2日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至还清款项之日止。至于三被告是否均负有返还上述购房款的责任，对此本院认为，根据被告刘伟霞与案外人广州市瑶台经济发展公司签订的《承包销售合同》，约定的销售期限是2003年9月1日至2004年9月1日，被告刘伟霞并无权利收取该费用，且其后的《补充协议书》亦明确了“所有尚未收取的剩余房款，统一入甲方账户”，而原告向被告刘伟霞交付房款的时间是在签订《补充协议书》后的三个月内，被告刘伟霞在未取得被告瑶台公司的同意下收取该笔款项，其提交的《结算说明》亦无法证明该笔款项已转交给被告瑶台公司，故被告刘伟霞负有返还购房款及利息的责任；被告建德公司亦在《收据》上盖章确认为收取上述款项的共同义务人，对上述法律责任应承担共同清偿责任。至于被告瑶台公司是否负有返还购房款及利息的责任，首先，被告瑶台公司不确认被告刘伟霞提交的《结算说明》，但被告瑶台公司并无提交其与被告刘伟霞关于涉案房屋的结算情况；其次，原告虽称没有看到被告刘伟霞关于销售涉案房屋的资质，但原告亦陈述被告刘伟霞有向原告出示瑶台中心花园其他房产已成功办理的房产证，被告刘伟霞及案外人广州市瑶台经济发展公司约定被告刘伟霞承包销售期限是2003年9月1日至2004年9月1日，但实际上直到在2010年9月签订的《补充协议书》中还约定被告刘伟霞要按照《承包销售合同》为购房业主办理房地产权证，被告瑶台公司在《补充协议书》落款处主管单位处盖章，证明其是认可被告刘伟霞办理包括涉案房屋在内的瑶台中心花园A、B两栋房产的相关事宜，即使在本案诉讼过程中，被告瑶台公司还在授权被告刘伟霞处理本案涉案房屋的后续办理房产证、追收购房款等事宜。原告完全有理由相信被告刘伟霞可以代表被告瑶台公司销售涉案房屋而将款项交付给被告刘伟霞；即使《房地产买卖合同》上的公章并非被告瑶台公司的公章，但在长达几年的时间里，被告瑶台公司在未收到涉案房屋款项的情况下没有发现其名下的房产已转移给原告亦不符合常理。综上，被告瑶台公司以未收到被告刘伟霞收取的购房款及《房地产买卖合同》上的盖章并非是其公司的公章为由认为其司不应承责，依据不足，本院不予采纳，认定被告瑶台公司与被告刘伟霞、建德公司对上述购房款承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：被告刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司、广州市瑶台实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内一次性返还款项369315元及利息（以369315元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年12月2日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至还清款项之日止）给原告谭锦全。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9030.8元（原告已预交）、鉴定费14277元，合计23307.8元，由被告刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司、广州市瑶台实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求的项目及相关交费规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑晓婷人民陪审员  李佩霞人民陪审员  梁燕群二〇二〇年十一月二日书 记 员  朱 琼