上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19041号原告：陈忠军，男，1969年12月7日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：范逸波，上海文偃律师事务所律师。被告：章政，男，1986年2月6日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市。原告陈忠军诉被告章政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2020年9月15日、2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范逸波、被告章政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈忠军向本院提出诉讼请求：1、被告章政迁出位于上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室的房屋并归还原告；2、被告支付原告2019年7月1日至2020年4月30日的租金和房屋占有使用费共计人民币80000元(计算方式为8000元/月*10个月)；3、被告支付原告违约金16000元。庭审中，原告增加要求被告支付水费4799.04元的诉讼请求。事实和理由：2016年6月，原告陈忠军与被告章政签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，房屋租赁期限自2016年7月1日至2020年7月1日，月租金为8000元。合同另约定，被告支付租金为三个月一期，先付后用，被告应在每三个月后的5日前向原告支付。因被告未在2019年4月5日前支付原告2019年4、5、6月租金共计24000元，原告多次向被告催讨。被告于2019年4月11日支付原告16000元，原告遂于2019年4月27日发出《告知书》，通知被告在收到告知书后5日内将剩余租金8000元支付给原告。被告收到告知书后仍未将剩余租金支付给原告，经原告多次催讨未果后，原告于2019年6月14日发出《通知书》一份，告知被告双方签订的房屋租赁合同已经解除，被告应承担相应的违约责任，同时要求被告在收到通知后7日内搬离系争房屋并将房屋恢复原状。然而被告在之后仍然占用系争房屋，未向原告支付任何租金也没有与原告办理房屋交接手续。现双方签订的房屋租赁合同已经到期，故原告诉至本院，要求判如所请。章政辩称，不同意原告全部诉请。关于诉请1，被告已经于2019年11月27日把系争房屋钥匙交给了物业并告知了原告，之后就不再居住和使用系争房屋。之后，这个房屋就一直空关了。2020年3月，原告曾经电话通知被告要去系争房屋查看，也告知被告系争房屋没有人了，现在又说被告居住在里面，要被告支付租金到2020年7月1日止。这个房子交给被告的时候是毛坯房，被告还进行了装修。被告搬走的时候，只搬走了家具。2019年6月-8月，原告要提前收回系争房屋，多次和被告进行协商，当时就说再让被告住三个月，被告就搬走。2019年8月，被告还是正常交租，当然可以住的。本院认定事实如下：系争房屋的产权人为原告。2016年6月，原告陈忠军(出租方、甲方)与被告章政(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2016年7月1日至2020年7月1日止，月租金为8000元；甲方于2017年7月1日前向乙方交付房屋；乙方支付租金的方式为三个月一期，先付后用，乙方应在每三个月后的5日前向甲方支付，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为该房屋的一个月租金，人民币8000元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证，租赁关系终止时，甲方收取房屋租赁保证金除用于抵扣本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通信费等费用由乙方承担，物业管理及其他相关费用由甲方承担；除本合同附件约定外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方/甲方委托乙方申请有关部分批准后方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及维护由乙方负责；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：(六)乙方逾期不支付租金累计超过15日的；租赁期间，非本合同规定的情况内甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的一倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设设施的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退房，甲方可没收乙方保证金，保证金不足以支付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等条款。合同签订后,被告支付原告保证金8000元。2019年4月27日，原告向被告送达《告知书》，内容是：被告应在2019年4月6日前将2019年4月1日至2019年6月30日的租金24000元支付给原告；然时至今日，经原告多次催讨后，于4月11日收到被告支付的16000元，但被告仍然拒绝支付该笔租金剩余部分8000元，请被告务必在收到本告知书后5日内，将剩余租金8000元支付给原告；如被告在上述期限内仍步履付款义务，原告将根据合同解除《房屋租赁合同》，由此解除合同的法律后果由被告承担。2019年6月14日，原告向被告发出《通知书》，内容是：经原告多次催讨，原告于4月11日收到被告支付的16000元，尚余8000元未支付；后原告曾经于2019年4月27日发出《告知书》一份，要求被告在收到告知书后5日内将剩余租金8000元支付给原告；然被告在上述期限内仍未履行付款义务，故原告根据合同约定，解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告在收到通知书后7日内搬离系争房屋，将房屋恢复原状。上述通知书，被告已经于2019年6月22日收到。此后，被告又支付一个月租金8000元。2019年8月14日、2020年1月7日，原告曾经两次起诉被告，两次起诉状均要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告迁让。上述两案分别于2019年10月14日、2020年3月16日以补充证据为由撤回起诉。在本案审理过程中，被告辩称，实际支付租金至2019年8月，但未提供相关的证据予以佐证。原告诉称，因被告逾期未支付2019年6月租金，故原告向被告发出通知书，要求解除合同并搬离房屋；虽然被告收到解约通知后支付了一个月欠租至2019年6月底，但此后被告既不支付租金又占用系争房屋；直至2020年4月中旬，系争房屋的物业管理公司告诉原告被告已经将系争房屋内的物品搬迁，并且将系争房屋的钥匙放置在物业公司里面；原告于2020年5月29日才到系争房屋里面查看房屋，发现房屋已经空关。被告辩称已经于2019年11月27日搬出并将房屋钥匙放置在系争房屋所属的上海宾泉物业有限公司凯拖大厦物业管理处，并已经电话通知原告搬迁及放置钥匙在物业管理处。原告否认被告曾经电话通话事宜。被告辩称，2019年6月至8月期间，原告因需要自用系争房屋，故与被告协商提前收回房屋，被告同意再让被告居住使用三个月，被告自行搬迁。原告否认被告辩称的因原告自用房屋而要求被告提前搬迁的主张，原告诉称是被告逾期不肯支付租金，原告根据合同约定行使解除合同权。被告辩称，曾经在2016年7月花费8万余元对系争房屋进行装修并提供发票一张；原告否认被告装修事宜，并质证被告提供的发票仅注明装修费及金额，未注明装修的地址，发票与系争房屋无关，且根据合同约定，被告装修需要经原告书面同意，被告从未提出过申请装修，故对于被告辩称已经对房屋进行装修并要求补偿，原告不予以同意。被告对原告提出的欠水费4799.04元无异议。原告同意返还被告保证金8000元。以上事实，除当事人当庭陈述外，另有《房屋租赁合同》、银行交易明细、上海市房地产权证、《告知书》等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应恪守履行，否则应依约承担违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案中，因被告逾期支付2019年4月起的租金，原告于2019年4月27日催告被告支付租金，后于2019年6月14日向发出通知函，要求解除与被告之间签订的房屋租赁合同、限期迁出系争房屋，并要求被告支付违约金。被告确认已经2019年6月22日收到该份通知函。但被告支付租金至2019年6月底之后，未及时搬迁仍然继续使用系争房屋，且至今未支付房屋使用费用。被告辩称已经支付2019年7、8两个月租金，未提供相关的证据予以佐证，本院不予采信。被告提供系争房屋所属的上海宾泉物业有限公司凯拖大厦物业管理处证明，证明被告于2019年11月27日搬出系争房屋并将房屋钥匙放置在物业管理处，同时电话告知原告搬迁及已经放置钥匙在物业管理处的事实，原告否认被告曾经告知原告搬迁事宜，被告一直使用系争房屋。而且，原告分别于2019年8月14日、2020年1月7日两次起诉被告，两次起诉状均要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告迁让。鉴于原告自认在2020年4月中旬系争房屋的物业管理处工作人员告诉原告，被告已经搬迁并且将系争房屋的钥匙放置在物业公司的事实，原告理应及时接收系争房屋。根据相关法律规定，一方知道对方违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院判定，被告支付房屋使用费至2020年4月10日止，原告继续要求被告支付使用费至2020年4月底，本院不予以支持。被告辩称曾经在2016年7月对系争房屋进行装修，并且花费8万余元，原告否认被告装修事宜，鉴于合同约定被告对系争房屋进行装修须经原告书面同意，被告未提供原告书面同意其装修的证据，而且被告提供的发票不足以证明曾经对系争房屋装修，本院对被告的上述辩称不予以采信。被告对原告提出的欠水费无异议，本院对原告提出的水费诉请，予以支持。原告撤回被告章政迁出系争房屋并归还原告以及违约金的诉讼请求，是原告自主处分其诉讼权利且于法无悖，本院予以准许。鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经终止履行，原告同意返还被告保证金8000元，为了防止累讼，本院判定原告返还租赁保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、章政于本判决生效之日起十日内支付陈忠军自2019年7月1日起至2020年4月10日止的房屋使用费，以每月8000元计算；二、章政于本判决生效之日起十日内支付陈忠军水费4799.04元；三、陈忠军于本判决生效之日起十日内返还章政保证金8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1350元，由陈忠军负担391元，章政负担959元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年十一月二十日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。