四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初8911号 原告：肖某1，男，2016年2月17日出生，汉族，住成都巿武侯区。 法定代理人：肖某2，男，1973年9月19日出生，汉族，住四川省梁县。 委托诉讼代理人：叶本国，四川索正律师事务所律师。 被告：成都高新黎民口腔门诊部有限公司，住所地：成都高新区天久南巷268号附401号。 法定代表人：黎吉斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊英亮，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵杨莉，四川迪扬律师事务所律师。 原告肖某1与被告成都高新黎民口腔门诊部有限公司（以下简称黎民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告肖某1的法定代理人肖某2及肖某1的委托诉讼代理人叶本国，被告黎民公司的委托诉讼代理人熊英亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖某1向本院提出诉讼请求：1.黎民公司向肖某1支付2020年4-7月租金197547元以及逾期付款违约金59264.1元；2.黎民公司承担擅自解除合同给肖某1造成的损失98773.5元；3.黎民公司对其撤除及毁坏的装饰装修部分进行修复以恢复原状（若被告不予修复，则赔偿肖某1200000元，由肖某1自行修复）；4.黎民公司向肖某1承担实现债权产生的律师费20000元。事实及理由：肖某1将自有的位于成都高新区××巷××号××号××层商业用房出租给黎民公司用于开办牙科诊所，双方于2018年9月30日签订《房屋租赁合同》，约定租期至2026年9月29日，其中2019年9月30日至2020年9月29日的年租金为592641元，合同对于租金的支付方式以及逾期支付的违约责任均进行了约定。黎民公司应于2020年3月20日支付4-6月的租金148160.25元，应于2020年6月20日支付7-9月的租金148160.25元，就此肖某1于2020年5月27日发出律师函催收租金并告知不利后果，但至今黎民公司仍未支付租金，反而在7月24日单方发出解除通知，并且将房屋的装饰装修擅自予以拆除和损毁，严重违反合同约定，给肖某1造成损失。 黎民公司答辩称，1.本案租赁合同的履行受到不可抗力即新冠疫情的影响，我方已经支付的1-3月的租金可以抵扣4-7月的租金，再加上我方的履约保证金98774元，也可以抵扣租金，抵扣完毕后就应该没有欠付了；2.解除合同是由于新冠疫情的影响导致的合同无法履行，损失本身没有约定；3.当初搬离时确实有些损毁，如果要求恢复至清水状态，我方可以恢复；4.律师费双方合同没有约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年9月，肖某1（出租人）与黎民公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同中与双方争议有关的条款如下： 1.租赁标的：成都市高新区天久南巷*号附*号（自编号4-6号），房屋建筑面积658.49M2，租赁期限从合同签订之日起至2026年9月29日止，房屋用于经营“牙科诊所”； 2.租金：……2019年9月30日至2020年9月29日，年租金合计592641元……； 3.租金按季支付，首期租金于2018年11月30日之前支付，其后，每季度到期前提前10天支付； 4.履约保证金，98774元，租赁期满无息退还； 5.房屋交付时间为2018年9月30日之前； 6.黎民公司添置的可撤除的设施设备由其自行收回，而对于装饰、装修部分，不得予以撤除或毁坏，所有权归属肖某1，租赁期满或本合同提前解除之日，肖某1同意给予黎民公司不少于30日时间整理搬运房屋内的活动设施，逾期未搬出的肖某1有权开启该房屋并更换门锁将该房屋内遗留的物件自行处理； 7.黎民公司延迟交付租金达30天的，肖某1有权解除合同，并有权要求黎民公司支付合同解除时当年年租金的10%的违约金； 8.若因任何一方原因导致本合同不能继续履行或一方依约解除本合同的，过错方应承担一切赔偿责任，本合同违约金为当年年租金的10%，违约金不足弥补损失的，违约方还应当补足。合同由肖某2代肖某1签订，肖某2为肖某1法定代理人。 合同签订后，肖某1向黎民公司交付了案涉房屋，黎民公司向肖某1交纳了履约保证金98774元，并依约支付租金至2020年3月31日。案涉房屋为清水交付，黎民公司收房后进行了装修。 2020年1月底，新冠疫情爆发，口腔诊所停诊。 2020年2月26日，成都高新区社区发展治理和社会事业局发布《高新区医疗机构疫情防控责任告知书》，明确要求“口腔科、眼科、医疗美容科类门诊部、诊所继续停诊，以上科之外的其他类门诊部、诊所可恢复诊疗；口腔、眼科、整形（美容）科等专科医院与综合医院内相关科室及诊疗项目继续暂停……”。 2020年3月10日，成都高新区社区发展治理和社会事业局发布《高新区医疗机构疫情防控责任告知书》，再次重申口腔科门诊部、诊所继续停诊。 2020年3月31日，黎民公司收到卫生管理部门《卫生监督意见书》，明确复工诊疗条件。 2020年4月，黎民公司复诊营业。期间，黎民公司以疫情原因与肖某1商议以1-3月部分租金抵扣4-6月租金，双方未能达成一致。 2020年5月27日，肖某1委托四川索正律师事务所向黎民公司发出《律师函》，要求支付欠缴租金及相应的违约金。 2020年7月21日，黎民公司向肖某1邮寄房门钥匙，7月28日，肖某1收到上述钥匙。 另查明以下事实： 1.川（2018）成都市不动产权第0××1号不动产权证载明，案涉房屋坐落于成都市高新区××巷××号××号××层，所有人为肖某1，权利性质为出让／商品房，用途为批发零售用地／商业。 2.根据肖某1提供的案涉房屋现状照片显示：案涉房屋大门完好；房屋内的室内门皆被迁离，部分门框有较大损坏；房屋装修吊顶因拆除空调和灯，原空调口和灯口出现部分损坏，有局部吊顶损坏较严重；因黎民公司在装修时对房屋进行隔断使用，在拆除设备时，部分隔断墙板被损坏。 3.黎民公司仍在开设口腔诊所。 4.《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》第（十八）条：“减免中小企业租金。减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担，承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区（市）县可对减免的业主给予适度财政补贴。”。 以上事实有《房屋租赁合同》《高新区医疗机构疫情防控责任告知书》《卫生监督意见书》《律师函》、川（2018）成都市不动产权第0××1号不动产权证以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。本案争议焦点在于：1.合同履行中谁存在违约行为；2.合同解除的时间；3.2020年1-3月的部分租金是否可以抵扣4-7月租金；4.肖某1主张的其他费用是否能够得到支持。 一、合同履行中谁存在违约行为 根据《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》（以下简称：《20条措施》）第（十八）条之规定，对于“由其他市场主体建设运营的物业”是“鼓励”商协会“倡议”业主与承租方共度时艰、“协商”减免缓企业租金。因肖某1为个人而非国有企业，因此，肖某1并无法定减免租金的义务。黎民公司在未与肖某1协商一致的情况下，并无法定权利对抗其租金支付义务，且其在疫情已经缓和的4-7月的租金亦未交纳，2020年7月又单方提出了提前解除合同，因此黎民公司在合同履行过程中存在违约。 二、合同解除的时间 因黎民公司在合同履行过程中，是违约一方不具有合同解除权，因此，其退还钥匙的行为并不发生解除合同的效力。肖某1为守约一方，其认可合同于2020年8月1日解除，应视为双方协商一致解除合同，本院对之予以认可，双方合同于2020年8月1日解除。 三、2020年1-3月的部分租金是否可以抵扣4-7月租金 黎民公司庭审中提出减免1-3月的部分租金，并将该部分抵扣4-7月的租金。对此，本院认为，首先，2020年1月不存在疫情影响，无减免依据；其次，关于2-3月租金，黎民公司提出了减免租金的请求，肖某1不予同意，双方无法达成调解，但在新冠疫情形势严峻的关键时期，疫情防控措施确实影响了黎民公司口腔诊所的正常营业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理中第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，面对新冠疫情这样突发的事件，根据公平原则，出租人与承租人应共克时艰、共渡难关，本院对于合同约定的租金标准酌情进行变更，确定黎民公司2-3月租金减少40000元，依据黎民公司的抗辩该部分减免金额用于支付4-7月租金，即4-6月租金应支付108160.25元，7月应支付49386.75元，共计157547元，另，因黎民公司交纳履约保证金98774元，双方并未对保证金做出过承租方违约，出租方有权不予以返还的特别约定，因此对于肖某1不予返还保证金的抗辩不予采纳，依据保证金设立功能，对于黎民公司要求抵扣欠付租金主张予以支持，在合同解除时，即2020年8月1日，履约保证金抵扣后，黎民公司仍欠肖某1租金58773元。 四、肖某1主张的其他费用是否能够得到支持 首先，关于违约金，双方在合同之中对于逾期交付租金没有针对性的约定违约金计算标准，只是在合同第十二条第（五）项内概括性的约定了合同违约金为当年租金的10%，即为59264.1元。对此，本院认为，肖某1因黎民公司逾期支付租金所受损失即为资金占用利息，我国违约金是“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，黎民公司又当庭提出过高并请求调整。对此本院认为，逾期支付违约金的计算标准确实过高，本院酌情调整为3000元，故对于肖某1逾期付款违约金的诉请予以部分支持。 第二，关于黎民公司擅自解除合同给肖某1造成的损失，依据合同法第一百零七条之规定，肖某1有权就黎民公司提前解除合同的违约行为给己方造成的损失主张赔偿。提前解除合同对于出租人来讲，其最大的损失为另寻租客，致房屋空置而产生的损失。肖某1主张两个月的空置期损失较为合理，本院予以支持。 第三，关于装饰装修部分的修复，双方合同中明确约定，可撤除的设施设备，黎民公司可以搬离，由于案涉房屋交付时为清水交付，其后的设施设备装修皆为黎民公司添附，而空调、门、灯以及室内隔离间的门都并未形成附着，黎民公司可以搬离，但是搬离过程中确实对已经形成附着的装饰、装修部分产生了部分损坏，而该部分双方合同明确约定不得予以撤除或毁坏，所有权归属肖某1。因此，对于门框、吊顶、隔离墙造成的损坏，黎民公司应该予以修复。但是由于双方已经发生争议，且无法调解，具体修复过程中亦缺乏具体标准更易引发双方更激烈的矛盾与对抗，黎民公司庭审中同意恢复至清水状态的意思表示与肖某1的诉请不一致，故对于肖某1自行修复费用赔偿的诉请予以部分支持，酌情确定修复金额为30000元。 第四，关于律师费，双方合同中没有明确约定，亦非肖某1主张权利必然发生的费用，故对肖某1的该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都高新黎民口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖某1支付租金58773元； 二、被告成都高新黎民口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖某1支付逾期支付租金违约金3000元 三、被告成都高新黎民口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖某1支付损失98773.5元； 四、被告成都高新黎民口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖某1支付装饰装修修复费用30000元； 五、驳回原告肖某1其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3467元，由被告成都高新黎民口腔门诊部有限公司负担1733元，原告肖某1负担1734元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二〇年十一月六日 书记员  曾娜