湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0982民初832号原告：郭定周，男，1960年3月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：吴向阳，湖北浩法律师事务所律师。被告：王仕红，女，1969年1月14日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：周世钧，湖北浩法律师事务所律师。被告：彭德军，男，1968年2月18日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：周世钧，湖北浩法律师事务所律师。第三人：黄傲英，女，1961年2月12日出生，汉族，住湖北省安陆市。原告郭定周与被告王仕红、彭德军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日作出（2019）鄂0982民初1239号民事判决，原告郭定周、被告王仕红不服，上诉至孝感市中级人民法院。孝感市中级人民法院作出（2020）鄂09民终130号民事裁定，撤销本院（2019）鄂0982民初1239号民事判决，发回本院重审。本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依法追加黄傲英作为第三人参加诉讼。原告郭定周及其委托诉讼代理人吴向阳，被告王仕红、彭德军及两被告的委托诉讼代理人周世钧，第三人黄傲英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭定周向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告房屋买卖合同无效；2、依法判决两被告连带返还原告购房款229581.7元并赔偿损失；3、本案的诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由两被告承担。事实和理由：两被告属夫妻关系。2014年2月16日，原告与两被告签订了《售房协议》，协议约定，两被告将位于安陆市五一方向的毓秀阁小区三栋东单元三楼3132商品房（面积117.43平方米）出售给原告，房屋价格22万元。签订协议时原告向被告交付现金77000元，通过儿子郭靖向彭德军银行转账78000元，2014年6月29日，原告向被告彭德军支付余款65000元。另外被告还收取了原告办证费、水电入户费8981.70元、对讲门铃600元。以上合计229581.70元。2018年年底原告发现该房屋已被他人居住。两被告出售给原告的房屋属安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司占用集体土地建设的，至今尚未办理相关的用地、规划、建设审批手续，原告无法取得房屋权属证书，原、被告签订房屋买卖合同无效。为此，特诉请人民法院确认原告与两被告签订房屋买卖合同无效并判决两被告连带返还原告购房款229581.70元并赔偿原告损失（以229581.70元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自付款之日起至还清之日止）。被告王仕红辩称，1、原告与王仕红之间的房屋买卖合同，不违反法律禁止性规定。2009年下半年，黄定文、黄吉松知道王仕红需要购房，介绍王仕红购买安陆市毓秀阁小区3132号房屋，并告知其为施工方，房屋全部竣工后，再办理房屋产权手续。出于对黄定文、黄吉松的信任，王仕红于2010年1月19日交付了2万元购房款，并于2010年4月18日签订了商品房转卖合同，王仕红才知道安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将房屋给黄吉松、黄定文结算抵偿其施工的工程款。2013年年底，王仕红想将毓秀阁小区3132号房屋出售，2014年2月份，原告联系王仕红想购买该房屋，并谈好了价款，付了定金7.7万元。当时王仕红告诉原告目前不能办理房屋手续，并让原告及其子郭靖看了黄吉松、黄定文的商品房转卖合同，告诉他们可以到开发商处改户为原告或其子郭靖，双方才发生商品房买卖关系。王仕红于2014年4月将房屋钥匙交付给原告，房屋由原告实际占有。2014年5月30日王仕红协助原告及其子郭靖一起到安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将合同变更至原告儿子郭靖名下，并将房屋出售时间变更为2009年11月27日。原告也同时向安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司交付水、电报装及办证费用，至此，双方完成全部房屋交易。王仕红已从原合同中全部退出，合同的全部权利义务，应当由原告与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司承担。2、原告已实际占有并使用房屋，合同得以履行。王仕红将房屋交付给原告后，原告已实际占有使用，并向安陆市华夏物业管理有限公司交纳了物业管理费用。3、导致原告不能行使房屋所有权能，为原告本身的过错与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司的犯罪行为所致，原告应当向其及第三人主张权利，排除妨碍。原告在占有房屋后并没有对房屋进行装修居住，而是上锁后放置不管长达几年时间，导致安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司及其工作人员用该房屋诈骗第三人使用，骗取了第三人的所谓购房款，第三人所得为实施犯罪行为的后果，应属于无效的房屋买卖合同。4、如果原告认为与王仕红签订房屋买卖合同确认无效，依据民法及合同法的相关规定，原告应当将房屋返还给王仕红。房屋交付后，原告在使用、占有房屋的过程中，被黄傲英占有，如果原告与王仕红签订的合同无效，原告应当将房屋返还给王仕红而不能由黄傲英继续占有。5、原、被告之间签订的合同，是双方真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定，是有效的合同。土地性质用途为住宅，而非农村集体土地性质。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，且已实际履行。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告彭德军辩称，1、彭德军与王仕红系同居关系，双方于2011年8月开始同居，至今未办理结婚登记手续。婚姻法及相关司法解释对于夫妻共同财产与同居期间的财产，有明确的法律规定，夫妻关系才产生夫妻共同财产，同居期间不产生夫妻共同财产。2、王仕红与原告之间的房屋买卖所产生的权利义务关系与彭德军无关。诉争的房屋为王仕红与彭德军同居之前由王仕红向黄定文、黄吉松购买，是其个人财产。王仕红与原告之间房屋买卖是王仕红处理个人财产的行为，与彭德军无关。综上，原告起诉彭德军为诉讼主体错误，请求人民法院依法驳回原告对彭德军的诉求。第三人黄傲英述称，1、黄傲英已经与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。2016年4月15日，该房屋的开发商，安陆市鑫罡房地产开发有限公司与黄傲英签订了一份《商品房买卖合同》，约定将其开发的位于安陆市××办事处毓××小区××单元××室出售给黄傲英，黄傲英于当日向开发商交纳了全部的购房款，开发商也向黄傲英交付了该房屋。2、黄傲英已经装修入住四年多，该房屋已经为黄傲英实际控制、占有和所有。黄傲英接收该房屋后，即投入资金对该房屋进行了装修装潢，然后入住，成为了该房屋的业主，并按期交纳了物业管理费、电费、水费，现已经入住四年多，没有任何人向黄傲英主张该房屋的产权等相关权利。黄傲英已享有该房屋的所有权。3、被告王仕红、彭德军不享有该房屋的处置权。因黄傲英已享有该房屋的所有权，被告王仕红、彭德军不享有该房屋的所有权、处置权，不能向郭定周交付房屋，其签订的《售房协议》没有履行的基础，原、被告之间的诉争与黄傲英购买并享有所有权的房屋没有任何法律关系，原、被告是返还购房款的合同纠纷。综上所述，黄傲英与开发商签订了《商品房买卖合同》并支付了全部的购房款，已经实际控制、占有该房屋达四年之久，享有该房屋的所有权。原、被告之间的诉争与毓秀阁小区三栋一单元三楼3132室没有任何法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告王仕红、彭德军，第三人黄傲英对原告提交的证据有异议的部分及质证理由是：1、对于原告提交的证据二《售房协议》和孙某书面证人证言。被告王仕红对《售房协议》的真实性无异议。被告王仕红、彭德军均认为房屋是王仕红个人出售，与彭德军无关。对证人孙某的书面证言不认可，认为证人应出庭作证，且证人与原告系亲戚关系，存在利害关系，彭德军与证人系战友关系，在房屋买卖中仅是介绍作用。第三人质证表示不清楚。2、对于原告提交的证据三转账明细和录音资料。被告王仕红认为转账明细不是原件，即使涉及彭德军，也是因为王仕红没有农行的卡，而委托彭德军收的款。被告王仕红对录音证据不认可，认为彭德军协助王仕红卖房事务，只起介绍作用。当时是王仕红拿彭德军的银行卡收转账款，房款都是王仕红收取。被告彭德军对录音证据不认可，认为彭德军不是房屋权利人，仅起介绍作用。第三人认为原、被告纠纷与其无关。3、对于原告提交的证据四民事判决书。被告王仕红、彭德军，第三人黄傲英对真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉土地不是农村集体用地，而是住宅用地。原告郭定周、第三人黄傲英对被告王仕红、彭德军提交的证据有异议的部分及质证理由是：1、对于被告提交的证据二《商品房转卖合同》和收条。原告认为真实性无法确定，并认为黄吉松、黄定文无权出售该房屋。第三人质证表示不清楚。2、对于被告提交的证据三《售房协议》、《商品房买卖合同》、收条、物业费结算凭证、收条、收据。原告对《售房协议》无异议，对《商品房买卖合同》、收费凭证的真实性无异议，但认为签订《商品房买卖合同》是受蒙骗，收费凭证不能证明其证明目的。第三人质证表示不清楚。3、对于被告提交的证据四《安陆市2011年城市分批次建设用地审批情况表》复印件。原告认为其提交的证据四与民事判决书相矛盾。第三人质证表示不清楚。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据二，《售房协议》系原告与被告王仕红签订的房屋买卖合同，对于该合同的真实性、关联性，本院予以认定。对于孙某的书面证言，因未出庭作证，结合原告与王仕红签订的售房协议，被告彭德军并未在协议上签名，不能认定彭德军与原告存在房屋买卖合同关系，故本院对证人孙某的书面证言不作认定。2、对原告提交的证据三，虽然两被告不予认可，但结合庭审调查，本院对被告王仕红认可收到原告支付的购房款22万元的事实予以认定。3、对原告提交的证据四，该案例与本案不具直接关联性，本院对原告提交该证据不予评判。4、对被告提交的证据二、三，商品房转卖合同、售房协议、商品房买卖合同、收据、收条、安陆市华夏物业管理有限公司结算凭证均具有客观性、真实性，故本院对该证据予以认定。5、对被告提交的证据四，本院认为，该证据虽显示“南城办事处毓秀阁安置区”地块用途为“住宅”，但不能证明土地性质发生变化。本院对被告提交该证据的证明目的不予采信。本案审理过程中，本院依职权向安陆市自然资源和规划局函调涉案房屋土地性质。安陆市自然资源和规划局书面回复本院，回复内容为：经我局查询相关土地登记信息，该处土地登记为划拨，土地用途为农村宅基地使用权，属于拆迁安置用地，登记时间为2009年10月14日。该处土地用地性质根据目前登记结果显示未改变，属于集体建设用地中农村宅基地。复函同时附《不动产产权情况表》。经本院组织当事人对上述证据质证，原告郭定周、第三人黄傲英对该证据无异议。被告王仕红、彭德军对该证据有异议，认为土地管理部门未提供2009年10月14日后的登记材料，2009年10月14日后土地性质是否发生变化，不应由回复来说明，应由《安陆市2011年城市分批次建设用地审批情况表说明》。本院认为，安陆市自然资源和规划局在回复函中明确说明该处土地性质在2009年10月14日登记为农村宅基地使用权后未发生改变，本院对被告的质证意见不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理认定的事实如下：2010年4月18日，案外人黄吉松、黄定文与被告王仕红分别作为甲乙双方签订《商品房转卖合同》一份，该合同主要约定：甲方将安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司以李先烈名义给甲方抵付工程款的安陆市南城毓秀阁小区第三幢东单元三层（3132号）商品房一套（面积117.43平方米），以商议价112567元转卖给乙方。合同签订后被告王仕红根据合同约定向案外人黄定文、黄志松支付了111000元（其中，10000元支付给陈新强）的购房款。2014年2月16日，被告王仕红与原告郭定周分别作为甲乙双方签订售房协议，该协议约定：经甲乙双方约定，王仕红将位于安陆市五一方向的毓秀阁小区第三栋东单元三楼3132号商品房出售给乙方郭定周，面积117.43平方米，现售总价贰拾贰万元整。1、办证、水、电报装及其他费用由乙方负责；2、乙方首付壹拾伍万伍仟元，余下欠款在2014年6月30日前付清；3、甲方配合乙方改户，即将售楼部内原始售房合同改为乙方名下；4、乙方将余下欠款付清后，甲方将门钥匙交给乙方；5、违约责任……。被告王仕红和原告郭定周均在协议上签名并捺印。协议签订后，原告于2014年6月29日前通过被告彭德军向王仕红支付了房款22万元。被告王仕红亦于2014年4月将安陆市南城毓秀阁小区第三幢东单元三层3132号房屋钥匙交给原告。2014年5月30日，原告为了将该房屋登记在儿子郭靖的名下，在被告王仕红的配合下以郭靖的名义与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，并将合同签订日期提前至2009年11月27日。原告于当日向鑫罡房产地开发有限公司交纳了水、电报装、办证等费用共计8981.70元。郭靖向安陆市华夏物业管理有限公司毓秀阁管理处交纳了2014年物业费1900元。2016年4月15日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司与第三人黄傲英签订《商品房买卖合同》，约定将毓秀阁安置小区第三栋一单元3132号房屋出售给黄傲英，价格为138567.4元。黄傲英支付了购房款后对该房屋进行了装修并入住至今。同时查明，安陆市南城办事处毓秀阁小区占用土地坐落于安陆市南城办事处，属于集体建设用地中农村宅基地。本案讼争房屋的占用土地所登记性质为划拨，土地用途为农村宅基地使用权。安陆市人民法院在审理被告单位安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司、被告人陈益松逃税罪、合同诈骗罪一案时，于2019年9月10日作出（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书，该判决已发生法律效力。该判决查明，2010年2月，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将该公司开发的毓秀阁小区3132号房抵给黄定文、黄吉松用于支付黄定文、黄吉松的工程款。2010年4月18日，黄定文、黄吉松将该房作价11.2567万元转卖给王仕红。2014年2月16日，王仕红将毓秀阁小区3132号房作价22万元转卖给郭定周。2014年5月30日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实际负责人陈新强和郭定周签订毓秀阁小区3132号房的房屋买卖合同（合同中约定购房款11.9544万元），陈新强把购房合同上的时间提前至2009年11月27日，并另收取郭定周水电报装费、办证费等费用0.9582万元。2016年4月15日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实际负责人陈新强和黄傲英签订毓秀阁小区3132号房的房屋买卖合同，并收取黄傲英购房款13.8567万元。毓秀阁小区3132号房已被黄傲英装修入住，郭定周多次联系陈新强解决未果，后陈新强离开安陆，失去联系。上述事实有被害人郭定周等人的陈述证明。该判决第三条载明，被告单位安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将合同诈骗所得返还给被害人。另查明，原告郭定周系湖北省安陆市王义贞镇花园村村民。现原告诉讼来院请求判决确认原告与两被告签订的房屋买卖合同无效；两被告连带返还原告购房款229581.70元并赔偿损失；本案的诉讼费用由被告承担。再查明，安陆市民政局婚姻登记处经登记档案查询于2019年8月7日出具被告彭德军的婚姻信息没有被告王仕红与被告彭德军结婚的登记信息。本案争议的焦点为：1、原告郭定周与被告王仕红签订的房屋买卖合同是否有效；2、如房屋买卖合同无效，相关责任如何承担。1、关于原告郭定周与被告王仕红签订的房屋买卖合同效力问题。本院认为，由于涉案房屋系在安陆市南城办事处集体土地上建造的房屋，该土地登记性质为划拨，土地用途为农村宅基地使用权，产权流转受国家法律、法规的限制，原告非该地块所属农村集体经济组织的成员，故原告郭定周与被告王仕红签订的房屋买卖合同违反了国家强制性规定，依法应确认购房合同为无效合同。2、关于房屋买卖合同确认无效后相关责任如何承担的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应向被告王仕红返还诉争房屋，被告王仕红亦应返还原告的购房款22万元，但由于安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实施合同诈骗，将诉争的房屋出售给第三人黄傲英，且第三人已支付了全部购房款并装修入住该房屋，形成实际占有的客观事实，现原告向被告王仕红返还房屋已属于履行不能，故在被告返还原告购房款时，亦应考虑被告王仕红在向案外人黄定文、黄吉松购买诉争房屋时已支付购房款111000元实际现状，结合本院已生效的（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书判决确定的内容，本院确定被告王仕红应将原告支付的购房款22万元与王仕红已向他人支付111000元的差额款返还给原告，即220000元-111000元=109000元。其余购房款111000元应根据本院（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书确定的内容由安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司在诈骗所得中对原告予以返还。对原告主张的损失赔偿问题，因售房协议无效后，给原告遭受的损失是原告自付清购房款之日起资金被占用期间的利息损失。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付占用资金的利息并无不当，本院予以支持，但对原告主张利息应以109000元为基数。因原告作为房屋买受人明知自己非涉案房屋所在地块所属农村集体经济组织的成员，仍然与被告王仕红签订购房合同，其对造成合同无效存在过错。被告王仕红明知诉争房屋位于村集体土地上而向外村村民出售，违反了法律的相关禁止性规定，被告王仕红对造成合同无效亦存在相应的过错，本院酌定原告郭定周、被告王仕红各自对合同无效造成损失承担50%的责任。关于原告以郭靖的名义与开发商安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同问题，因该合同签订的目的仅是为了将房屋登记在原告之子郭靖的名下，因此，被告王仕红关于其与原告房屋买卖的权利义务已转移给安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司的辩解，本院不予采纳。本案中，因原告未能举证充分证明被告彭德军是诉争房屋出卖人的事实，故原告要求被告彭德军承担连带返还购房款及赔偿损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的办证费、水电入户费8981.70元、对讲门铃600元等费用问题，因原告不能举证证明上述费用由被告王仕红收取的事实，故本院对原告要求被告王仕红予以返还该部分费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告郭定周与被告王仕红于2014年2月16日签订的《售房协议》无效；二、被告王仕红返还原告郭定周购房款109000元并按50%的比例赔偿占用资金的利息损失（利息损失以109000元为基数，按同期同类银行贷款利率的标准自2014年6月29日起计算至付清之日止）；三、驳回原告郭定周的其他诉讼请求。上述债务，义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4743元，由原告郭定周负担2480元，由被告王仕红负担2263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  范 勇审 判 员  万红卫人民陪审员  郭川纲二〇二〇年十一月十六日书 记 员  许曦婷附录一：相关法条《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附录二：当事人提交的证据原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：身份证复印件1份，拟证明原告的身份信息。证据二：《售房协议》、证人孙传安的证言各1份，其中孙传安的证言主要内容为：我与郭定周是亲戚关系，彭德军是我一个村的战友。彭德军曾告诉我，他有一套位于毓秀阁小区的房屋要出售。后来郭定周对我说想购买一套房屋，我就与彭德军联系，然后他们单独协商购房事宜，房款22万元。我不清楚该房屋的具体情况。彭德军事后向我发短信催要过剩余房款65000元。我不清楚王仕红与彭德军之间是什么关系。拟证明原告与两被告发生房屋买卖关系的事实。证据三：转账明细、录音资料，拟证明两被告与原告系房屋买卖关系，两被告收到原告购房款22万元的事实。证据四：安陆市人民法院民事判决书1份，拟证明被告出售给原告的房屋属于集体建设用地，至今未办理相关用地、规划、建设审批手续的事实。被告王仕红、被告彭德军为支持其抗辩理由，共同向本院提交了如下证据：证据一：两被告的身份证复印件，拟证明两被告的身份信息。证据二：商品房转卖合同、收条，拟证明案涉3132号房屋属于王仕红向案外人黄吉松、黄定文购买，为王仕红的个人所财产，与彭德军无关的事实。证据三：售房协议、商品房买卖合同、收据、收条、安陆市华夏物业管理有限公司结算凭证复印件各1份，拟证明1、王仕红将其个人财产与原告进行交易的事实与彭德军无关；2、新合同已将房屋变更至原告儿子郭靖名下，由新合同相对人安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司收取水、电、办证费用的事实；3、房屋交付后，原告已交付物业管理费用行使房屋所有权的事实。证据四：《安陆市2011年城市分批次建设用地审批情况表》复印件。拟证明涉案土地性质已发生变化，用途为住宅，王仕红与郭定周签订的房屋买卖合同有效。