上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初24276号原告：上海申房资产经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：庄文贤，董事长。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺霏，上海融力天闻律师事务所实习律师。被告：上海鸿图投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：曹幕国，执行董事。原告上海申房资产经营管理有限公司与被告上海鸿图投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海申房资产经营管理有限公司及其委托诉讼代理人秦利平，被告上海鸿图投资管理有限公司的法定代表人曹幕国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申房资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房屋使用费、物业费共计894,650.29元及相关的利息62,283.81元(自2018年12月4日起暂估至2020年6月16日，此后每日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令被告支付原告公证费、搬离费用共计9,000元；3.判令被告支付原告违约金226,456.56元(自2018年11月1日起算暂估至2020年6月16日，此后每日381.24元)；4.判令原告对被告留置在闵行区马桥镇中辉路XXX号8#厂房1/2西端的财物拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权；5.诉讼费由被告承担。事实理由：被告与案外人上海伦明实业有限公司(以下简称伦明公司，系伦明工业区管理人)签订的《厂房租赁合同》合同编号：L2013-10)以及补充协议两份，约定由被告承租闵行区马桥镇中辉路XXX号8#厂房1/2西端(《沪房地闵字(2011)第048550号》产证记载为：15#)，租赁面积2,118平方米，租赁期限自2014年3月20日至2017年3月19日，每日每平方米的租金为0.6元。经原被告双方及案外人伦明公司共同确认，原告自2017年3月16日伦明公司成为上述厂房租赁合同的出租人。被告与原告于2018年6月26日签订《(厂房租赁合同)自然终止协议》一份，双方确认《厂房租赁合同》已于2017年3月19日到期，被告最晚于2018年9月30日前搬离房屋，支付自2017年3月20日起拖欠的房屋使用费和物业费至实际搬离之日，如其未能在2018年10月31日前将租赁物交还原告，则每逾期一日，其应向原告支付违约金1万元。若其未能在2018年9月30日前搬离租赁物，则视为其放弃存放在租赁物内的物品，原告有权处置存放在租赁物内的物品及采取停水、停电、封门等一切措施，一切损失由其承担。因上述厂房为上海鸿图建明新能源科技有限公司(以下简称鸿图建明)与被告的共同办公场所，鸿图建明于2018年6月25日向原告出具一份承诺书，承诺其最晚于2018年9月30日前搬离房屋。后原告分别于2018年4月25日、2018年8月16日及2018年9月10日向被告寄发要求立即搬离并支付房屋使用费通知及提示函，提示被告应向其支付房屋使用费并依约搬离，但被告一直置之不理，私自将张贴在其公司门口的通知撕毁、拒不归还租赁物。截至2018年12月3日被告共拖欠上海申房资产经营管理有限公司房屋使用费、物业费共计894,650.29元，故原告依据《(厂房租赁合同)自然终止协议》第七条及《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，会同上海市新虹桥公证处采取相关措施收回租赁物，清空厂房，依法将被告留置的物品搬出保存，并产生了共计9,000元的公证费用及搬场费用。根据《(厂房租赁合同)自然终止协议》的约定，如被告未能在2018年10月31日前将租赁物交还原告，则每逾期一日，其应向原告支付违约金1万元。现原告主动调整违约金，将违约金从每日1万元降至每日租金的30%，即每日381.24元，截止至2020年6月16日违约金共计226,456.56元。被告截止2018年12月3日拖欠房屋使用费及物业费共计894,650.29元，且《(厂房租赁合同)自然终止协议》中已明确对原告享有留置权作出明确规定，原告合法占有被告的动产，故原告对被告留置在闵行区马桥镇中辉路XXX号8#厂房1/2西端的财物的拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权。故起诉。诉讼中，原告以起诉时计算错误为由，变更第一项诉讼请求为，请求被告支付原告房屋使用费、物业费共计900,471.93元及相关的利息74,325.22元(自2018年12月4日起暂估至2020年7月31日，此后每日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。原告还申请撤回第四项诉讼请求。被告上海鸿图投资管理有限公司辩称，请求驳回原告的诉请，退还被告租赁保证金77,300元。涉案房屋的权利是上海田江实业有限公司(以下简称田江公司)，不是原告，原告无权。原被告之间也不存在租赁合同，租赁合同的承租人是鸿图建明，鸿图建明与被告是同一法人。本院经审理认定如下事实：被告与鸿图建明的法定代表人均系曹幕国。鸿图建明系被告与自然人在2014年上半年申请设立的公司。2013年12月20日，被告与田江公司、伦明公司签订《厂房租赁合同》(编号LM2013-10)一份，约定田江公司将伦明工业区中标注为8＃厂房1/2西端(产证记载为15＃)出租给被告使用，面积2118平方米，每日每平方米0.648元，物业费每月每平方米1元，租赁期三年……。2014年4月23日，上述三方签订补充协议，将租期调整为自2014年3月20日开始至2017年3月19日止。2017年3月6日，原告、田江公司、伦明公司等签署了一份协议书，约定将闵行区马桥镇望海村约94亩土地使用权及地上建筑物等(伦明工业区)一并转给原告，明确田江公司仅仅是登记权利人，非实际权利人，工业区上原有租赁关系由原告负责履行。2018年6月26日，原被告签署《厂房租赁合同自然终止协议》一份，约定双方确认《厂房租赁合同》(编号LM2013-10)已于2017年3月19日到期，被告最晚于2018年9月30日前搬离房屋，并于当日将上述房屋交付给原告。被告支付自2017年3月20日起拖欠的房屋使用费和物业费至实际搬离之日至原告指定账户。被告已经支付的租赁押金，应在物业公司处结清水电费后五个工作日支付给被告(账户：鸿图建明)。如被告未能在2018年10月31日前将租赁物交还原告，则每逾期一日，其应向原告支付违约金1万元。若被告未能在2018年9月30日前搬离租赁物，则视为被告放弃存放在租赁物内的物品，原告有权处置存放在租赁物内的物品及采取停水、停电、封门等一切措施，一切损失由被告承担。鸿图建明于2018年6月25日向原告出具一份承诺书，承诺鸿图建明与原告不存在租赁关系，最晚于2018年9月30日前搬离房屋……。2018年8月、9月，原告向被告寄发要求立即搬离并支付房屋使用费通知及提示函。2018年12月3日，因被告与鸿图建明并未搬离，原告在公证处的见证下清理并收回租赁物，为此，原告花费9,000元。庭审中，双方确认被告尚留在原告处租赁保证金77,307元。被告于庭审中提供了一份租赁合同，合同显示2013年12月30日由出租方田江公司与抬头为鸿图建明(筹)签订租赁合同一份，约定承租方承租伦明工业区15＃101室办公场所。该份租赁合同由被告与另外两个自然人在承租方处签名盖章。原告对此质证意见为，该份租赁合同签署仅仅是为了被告注册新的公司使用，为了办理营业执照使用。本院认为，按照鸿图建明提供的承诺书，鸿图建明与原告并不存在租赁关系，且该份租赁合同中约定的租赁物也系被告与田江公司、伦明公司中《厂房租赁合同》租赁物的一部分，因此原告陈述该份合同仅是为了被告注册鸿图建明使用，本院予以采信。以上事实，由《厂房租赁合同自然终止协议》、承诺书、《厂房租赁合同》(编号LM2013-10)、提示函2份、协议书及当事人在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为，编号为LM2013-10的《厂房租赁合同》已经到期后已自然终止，被告应按照约定向原告交还租赁物。现被告未能在2017年3月19日交还租赁物，继续占用租赁物，应支付相应的使用费和物业费，双方《厂房租赁合同自然终止协议》中对此也有明确的约定。因此，原告向原告的主张自2017年3月20日至2018年12月30日的使用费、物业费900,471.93元具有法律依据，本院予以支持。对于原告主张的利息自2018年12月4日起算的至实际支付之日止的利息亦有依据，本院予以支持。对于原告主张的公证费9,000元，系被告拒绝交还租赁物而产生的额外支出，应由被告支付，本院予以支持。对于原告主张的逾期搬离违约金226,456.56元，原告主动调整计算标准，但持续按日计算，考虑双方约定的违约金标准、原告收回房屋的时间、原告已经主张的其他诉请、被告在合同到期后拒不交还租赁物等因素，本院支持违约金20万元。至于被告所提出的与原告之间不存在合同关系，在案证据显示被告与田江公司、伦明公司签订的合同已经由原告履行，被告的抗辩与查明的事实不符，本院难以采纳。被告还称原告、田江公司等签订协议书中的税务问题，亦非本院处理范围。对于原告撤回的第四项诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海鸿图投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申房资产经营管理有限公司房屋使用费、物业费900,471.93元(押金77,307元可在履行时抵扣)；二、被告上海鸿图投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申房资产经营管理有限公司以900,471.93元为本金，自2018年12月4日起至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付；三、被告上海鸿图投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申房资产经营管理有限公司公证费、搬离费用共计9,000元；四、被告上海鸿图投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申房资产经营管理有限公司违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,765.76元、保全费5,000元，均由被告上海鸿图投资管理有限公司负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二〇年十一月二十日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。