云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2030号原告田昆林，女，汉族，1959年9月2日生，云南省昆明市五华区人，住云南省昆明市五华区。原告杨柳，男，汉族，1957年4月16日生，云南省昆明市五华区人，住址同上。被告皮亚蓉，女，汉族，1978年9月17日生，云南省昆明人，住云南省昆明市官渡区。原告田昆林、杨柳诉被告皮亚蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告田昆林、杨柳到庭参加诉讼，被告皮亚蓉经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：二原告系夫妻关系。2018年7月17日，原告田昆林与皮亚蓉签订了《房屋转让预约合同》，约定：皮亚蓉以70万元的价格将其位于嵩明军马场御景新城二期C-76幢1号房屋转让给田昆林。该房屋系皮亚蓉以贷款方式购买，套内建筑面积114.19㎡，截止合同签订之日，上述房屋尚未取得不动产权证书。待皮亚蓉取得不动产权证书原件后就将该房屋转给田昆林，皮亚蓉在交易房屋具备办理产权登记条件之日起一个月内缴清银行贷款并办理抵押解除手续及进行过户，不动产权证过户至田昆林名下后十日内支付剩余购房款35万元。皮亚蓉承诺保证其对该房享有完整的购房者权益，同时无任何第三人对上述房屋享有任何占有、使用、收益、处分的权利，上述房屋除按揭贷款抵押之外，尚未被任何机关查封。若皮亚蓉违反本合同的约定导致合同无法履行或者解除的，其应当承担违约金，违约金按照争议解决时交易房屋对价的30%计算，同时赔偿乙方因装修、使用所负担的各种费用（包括但不限于装修费、材料费、人工费、物管费、维修基金等费用）。违约方除了应当承担上述违约责任外，还应当向守约方承担其维权所产生的一切费用。合同签订后，田昆林于2018年6月24日、26日按约定支付了定金11万元，2018年7月7日支付预付款24万元，2018年7月17日，皮亚蓉将房屋交付给田昆林占有使用，交付了房屋钥匙及相关材料文件，向房地产开发公司报告了房屋转让情况，并出具了请求对房屋产权进行更名的《情况说明》。此后，田昆林投资448305元对房屋进行装修并于2019年1月18日入住该，该房屋是原告一家人唯一的住房。2018年12月11日，原告接到电话才知道该房屋已经被官渡区法院于2018年4月28日查封。此时，原告购买的房屋已经装修完毕。2019年3月10日，原告对执行标的提出书面异议，昆明市官渡区人民法院驳回原告的异议请求，原告不服裁定提起执行异议之诉，又被昆明市官渡区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告为维护自己的权利提起上述执行异议之诉开支诉讼费10800元，支付律师费15000元，两项合计25800元。为此，原告为维护自己的合法权益，特起诉，请求：1.解除皮亚蓉与原告签订的《房屋转让预约合同》；2.由被告皮亚蓉返还预付房屋款35万元；3.判决被告皮亚蓉赔偿违约金32.5万元（按房屋转让预约合同，现房价9500元房款价的30%计算）；4.判决被告皮亚蓉赔偿房屋因装修、使用产生的费用等经济损失448305元；5.判决被告皮亚蓉赔偿原告维权的费用25800元；6.本案诉讼费由被告承担。被告皮亚蓉在答辩期限内未向法庭提交书面答辩意见。二原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告身份证复印件及结婚证复印件，欲证实原告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。第二组：《房屋预约转让合同》，欲证实原告田昆林与被告皮亚蓉签订《房屋预约转让合同》，约定被告将嵩明县军马场御景新城二期C-76幢1-3层房屋转让给原告的事实。第三组：收条2份、转款凭证3份，欲证实原告按照《房屋预约转让合同》的约定支付购房款35万元的事实。第四组：《商品房购销合同》1份、确认书2份、收款收据8份、公告1份，欲证实被告皮亚蓉将购房合同及交款凭证等相关资料原件交给原告，被告皮亚蓉预约转让的房屋系向御行中天房地产开发公司购买的事实。第五组：情况说明1份、售房协议1份，欲证实皮亚蓉向云南御行中天房地产开发公司报告御景新城C-76幢1号房屋己经转让他人，并请求公司帮忙更名的事实。第六组：收款收据2份，欲证实云南御行中天房地产开发公司认可皮亚蓉将房屋出售给原告田昆林，原告向物管公司交纳2018年7月至2019年5月电费，原告实际占有、使用该房屋的事实。第七组：《室内装修工程施工合同》1份及收据3份、《窗子制作安装合同》1份及收据4份、《土建工程协议书》1份及收据4份、《关于土建工程增加项目补充协议》1份、收款收据1份，其余收款收据、销货单、付款证明、销货明细7份，欲证实原告受让房屋后，对房屋进行了装修，开支装修费448305元的事实。第八组：照片40张，欲证实装修前、装修中、装修后的房屋状况，其中被告违法在房屋旁边搭建钢架建筑的事实。第九组：证明1份，欲证实原告在装修时没有看到房屋上有法院查封的封条，也没有听物业说此房被查封的事实。第十组：查询结果通知书2份，欲证实二原告在昆明市住房，本案争议房产为二原告唯一住房的事实。第十一组：军官转业证书，欲证实原告杨柳系1998年被授予上校军衔，现为转业军人的事实。第十二组：（2019）云0111执异123号执行裁定书，欲证实原告针对官渡区法院对争议房屋的执行行为提出异议，官渡区法院裁定驳回原告所提异议的事实。第十三组：（2019）云0111民初9357号民事判决书，欲证实被告未如实告知争议房屋已经被查封的情形，《房屋转让预约合同》无效的事实。第十四组：《商事代理合同》1份、发票1份，欲证实原告维权支付律师代理费15000元的事实。第十五组：案件受理费发票1份，欲证实原告维权支付案件受理费10800元的事实。被告皮亚蓉在举证期限内未向法庭提交相关证据。本院对原告提交的上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：原告田昆林、杨柳系夫妻关系。二原告与被告约定由被告将其从云南御行中天房地产开发有限公司购买的坐落于昆明市嵩明县军马场御景新城二期C-76幢1-3层房屋预约转让给二原告，二原告于2017年6月24日、6月26日分别向被告交付定金10000元、100000元。2018年7月17日，原告田昆林（乙方）与被告皮亚蓉（甲方）签订《房屋转让预约合同》，约定被告以700000元的价格将上述房产预约转让给二原告，被告承诺上述房产除按揭贷款抵押外，无查封情形，待上述房屋取得不动产权证书原件后，双方再签订正式的房屋转让合同，被告在上述房产具备办理产权登记条件之日起1个月内自行清缴银行贷款、办理抵押解除手续并进行过户交件；二原告须于2018年7月17日前向被告支付购房预付款240000元，于被告办理完不动产权证过户登记手续后十日内支付剩余购房款350000元；被告于2018年7月17日前将房屋交付给原告方占有使用，并向原告方交付该房屋的钥匙、门禁卡及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》等材料；合同同时对双方的违约责任及其他权利义务关系进行了约定。签订合同当天，二原告向被告交付购房预付款240000元，被告皮亚蓉将房屋及相关材料交付给二原告，并向云南御行中天房地产开发有限公司出具因房屋转让要求更名的情况说明。之后，原告对房屋进行装修并于2019年1月入住。另查明，昆明市官渡区人民法院在执行吴启勇与皮亚蓉、云南龙涎商业管理有限公司、昆明天阳牛奶有限公司租赁合同纠纷一案的过程中，于2018年4月28日作出（2018）云0111执1865号之一执行裁定书，裁定查封皮亚蓉位于嵩明军马场御景新城二期C-76幢1号房屋，昆明市官渡区人民法院于2018年5月9日向嵩明县房地产管理办公室送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，对该房产进行了查封。2019年3月，二原告以被查封的房产属其所有为由向昆明市官渡区人民法院提出执行异议，昆明市官渡区人民法院审查后认为二原告的异议不能成立，裁定驳回其异议请求。二原告对该裁定不服，于2019年10月15日提起执行异议之诉，昆明市官渡区人民法院经审理后，以原告的诉讼理由不能成立为由判决驳回其诉讼请求，原告在该案中支出诉讼费10800元、律师费15000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出现合同解除的情形时，一方当事人可要求解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，二原告与被告签订《房屋转让预约合同》，约定被告将其购买的房屋转让给二原告，合同对转让价款、交付期限及违约责任等内容进行了约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告按约定向被告交付购房预付款350000元，被告向原告交付了房屋，原告在占用、使用房屋期间被昆明市官渡区法院告知该房屋已被查封，现原告以被告违约为由，要求解除双方签订的《房屋转让预约合同》。依据《房屋转让预约合同》第九条第1款的规定，被告出现下列情形时，原告有权解除协议并要求被告承担违约责任：（1）甲方拒不依照与银行间的贷款合同的约定偿还本息超过2期或2个月的；…（4）交易房屋遭受司法查封或者甲方遗失不动产证的…。因被告预转让给原告的房屋已被昆明市官渡区法院查封，且查封的时间在双方签订《房屋转让预约合同》之前，该情形属原告可提出解除合同的情形，故原告的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告皮亚蓉返还购房预付款350000元，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订《房屋转让预约合同》后，原告按约定向被告交付了购房预付款，被告将房屋交由原告管理使用，因本院已支持原告要求解除合同的请求，被告理应返还原告已支付的购房预付款350000元，原告的该项请求于法有据，本院予以支持；因合同解除后，双方均应履行各自的返还义务，故原告亦应将房屋返还给被告。原告要求被告支付违约金325000元（按现房价9500元/㎡的总价款的30%计算），《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；原、被告签订的《房屋转让预约合同》第十条约定：甲方违反本合同任一条款的约定，乙方有权要求甲方继续履行合同并向乙方承担违约金，违约金按照争议解决时交易房屋的市场价值的30%计算，若房屋价值低于本次交易对价的，按照本次交易对价的30%计算。《房屋转让预约合同》解除的原因系被告所致，被告应按合同约定承担相应的违约责任，原告作为完全民事行为能力人，与被告签订《房屋转让预约合同》时，未对房屋产权可能存在的瑕疵尽到充分审慎注意义务，结合房屋的查封先于《房屋转让预约合同》签订的实际情形，原告存在一定的缔约过失责任；原告主张违约金按现房价9500元/㎡的总价款进行计算，双方虽在合同中约定违约金按照争议解决时交易房屋的市场价值的30%计算，但原告并无相应证据证实房屋现在的市场价值为9500元/㎡的事实，且房屋尚不具备正式转让的条件，结合双方的过错责任，违约金应按双方约定的房屋转让款700000元的10%计算，即本院依法支持违约金70000元。原告要求被告赔偿因装修、使用产生的费用等经济损失448305元，双方签订《房屋转让预约合同》后，被告按约定将房屋交付给原告，原告投入资金对房屋进行了装修，因合同解除的原因系被告所致，原告装修房屋所支出的费用应由被告承担，其中，原告支付给昆明华伦装饰工程有限公司、小罗装饰有限公司的费用191600元、138000元，有《施工合同》《工程预算造价表》《土建工程协议书》及收款收据等证据予以证实，本院予以认定；对于制作断桥铝窗子支付的费用76900元，原告虽提交了安装合同、收款收据予以证实，但收款收据上并未加盖公章，也无相关人员的签字，该证据不能充分证实原告已实际支付该笔款项的事实，本院对该项费用不予认定；对于安装窗帘的费用4067元，原告虽提交了订货单予以证实，但无相应的付款依据，原告提交的证据不能充分证实其已实际支付该笔款项的事实，本院对该项费用不予认定；对于其余费用，原告虽提交了收据等证据予以证实，但依据原告所述，昆明市官渡区法院于2018年12月11日告知其房屋已被查封的事实，原告在知晓房屋产权存在瑕疵的情形下本应停止装修，以免产生不必要的损失，但原告仍继续投入资金进行装修，对于后续投入的资金，属原告自行扩大的损失，应由其自行承担，本院对该费用不予认定，综上，本院依法支持装修费329600元。原告要求被告支付维权费用25800元，双方签订《房屋转让预约合同》时虽对该费用进行了约定，但该费用并非在本案中产生，原告的该项请求于法无据，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告田昆林与被告皮亚蓉于2018年7月17日签订的《房屋转让预约合同》。二、由被告皮亚蓉返还原告田昆林、杨柳购房预付款350000元，由原告田昆林、杨柳将坐落于昆明市嵩明县军马场御景新城二期C-76幢1-3层房屋返还给被告皮亚蓉。三、由被告皮亚蓉支付原告田昆林、杨柳违约金70000元。四、由被告皮亚蓉支付原告田昆林、杨柳装修费329600元。（原、被告双方均在本判决生效之日起十五日之内履行各自的义务）五、驳回原告田昆林、杨柳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15142元，减半收取7571元，由被告皮亚蓉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李艳梅二〇二〇年十一月六日书记员  毕秀芳