广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13261号原告：毕新富，男，1951年9月22日出生，汉族，住广州市海珠区,委托诉讼代理人：邓倩莹,广东合誉律师事务所律师。被告：广东国动网络通信有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号1302房，统一社会信用代码91440101050636541J。法定代表人：胡龙科。委托诉讼代理人：宁波，该公司员工。第三人：广州国维物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街田美村新华路165号宝田商业楼（部位：7楼708室），统一社会信用代码91440114MA59E9P636。法定代表人：黄智云。原告毕新富诉被告广东国动网络通信有限公司（以下简称国动公司），第三人广州国维物业管理有限公司（以下简称国维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行审理。原告毕新富的委托诉讼代理人邓倩莹，被告国动公司的委托诉讼代理人宁波，第三人国维公司的法定代表人黄智云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕新富向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告广东国动网络通信有限公司向原告支付租金100000元及违约金（违约金以25000元为基数，按中国人民银行同期同档存款利率自2017年7月1日起计算至付清日；违约金以25000元为基数，按中国人民银行同期同档存款利率自2018年7月1日起计算至付清日；违约金以25000元为基数，按中国人民银行同期同档存款利率自2019年7月1日起计算至付清日；违约金以25000元为基数，按中国人民银行同期同档存款利率自2020年7月1日起计算至付清日；暂共计为100元）。上述合计共100100元；2、请求判决本案诉讼费由被告广东国动网络通信有限公司承担。事实和理由：原告于2016年7月与第三人国维公司签订场地租赁合同，约定原告将位于广州市花都区狮岭镇振兴北路广州华欧皮具有限公司宿舍楼后面的场地（地理位置：东经113.15724°，北纬23.47479°），面积为35平方米出租给被告使用，租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日租赁费为23000元/年，租赁费应于每年的7月1日前支付给甲方；后第三人国维公司告知基站交由被告国动公司使用，租金亦由被告国动公司缴纳，被告国动公司代表陆阳与原告于2017年7月4日签订新租赁合同，约定租期为2017年7月1日至2022年6月30日，租金为25000元/年。合同签订后原告立刻把场地交付被告使用，第三人国维公司支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金后就没有继续支付租金，被告国动公司亦没有按时支付租金，原告有权要求被告支付租金。原告多次催促被告支付场地租赁费，被告均不予理会，特诉至法院。被告国动公司答辩称，我方没有与原告签订书面租赁合同，合同条款要求提供相应产权证明，其并未提供。我方与被告没有发生合同关系，不会产生租金，我方是与国维公司有租赁关系，我方认为涉案场地不是原告的，我方没有使用涉案场地。我方不同意原告的全部诉讼请求。我方与国维公司终止租赁合同关系后，原告说可以提供场地，但是原告没有提供相应产权证明，所以我方未与原告签订合同。原告未提供产权证明也导致了我方有所损失，原告所述的25000元一年，要求10万元，也是不准确的，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人国维公司答辩称，黄智云之前是国动公司的员工，之后离职了入职亿来公司，再之后就入职了国维公司，并成为国维公司的法定代表人。被告不承认其与原告有租赁关系，我方有国动公司花都、从化、白云负责人陆阳的合同，黄智云当时在国动公司上班时该租赁的基站的建设方案等材料。原告签订合同的时候就已经告诉黄智云，其无法提供用电，当时是国维公司自己去申请，自己办的电表。后来国维公司与国动公司解除合同后，国维公司就撤场了，电表也撤走了。国动公司用电用不了是因为国维公司把电表撤了，与原告无关。被告确实占用了原告场地，与我方无关，我方已经把基站交出去了，当时有陆阳及另一名员工交接的。我方作为第三人可提交证据证明原告与被告的租赁关系。国维公司与国动公司是两个独立的公司。我方与原告第一年的合同关系已经履行完毕，之后就解除了合同。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇振兴北路广州华欧皮具有限公司宿舍楼后面的场地（地理位置：东经113.15724°，北纬23.47479°），面积为35平方米，权属人为广州市花都区狮岭镇振兴十四经济合作社。涉案土地由毕新贵及其家庭成员于2017年10月26日取得农村土地承包经营权证，承包期限是1999年1月1日至2028年12月31日。毕新富陈述，毕新贵与其为兄弟关系。毕新富提交了一份声明书，内容为毕新贵同意由其对涉案土地进行经营及使用，并由其享有相关土地出租权及收益。2016年7月1日，毕新富（甲方）与国维公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定由甲方将涉案土地出租给乙方使用，面积为35平方米，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日止，租金为23000元每年。合同第三条3.1.2约定，租赁费一年一付，第一年租赁费乙方于项目竣工并开通运营后三十个工作日支付给甲方，以后场地租赁费应于每年的7月1日前支付给甲方。第四条4.1甲方同意将租赁物出租给乙方用于建设通信基站和设立机房机柜等，包括但不限于设立铁塔、抱杆、拉塔线、走线架、防雷接地系统、搭建机房机柜等。第五条5.3关于接用电，双方约定按照以下第种方式处理。第六条6.4乙方基站和机房由甲方转供电的，甲方不得对乙方基站和机房停止供电，如因不可抗力或供电原因等确需停止供电的，应事先通知乙方。第九条9.1乙方逾期交付租赁费，按中国人民银行同期同档存款利率支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年9月22日，国维公司（甲方）与国动公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定由甲方将涉案土地租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2016年7月1日至2021年6月30日，租赁费为39800元每年。合同第五条5.3约定关于接电，双方约定按照以下第一种方式处理：[第一种方式]：基站用电总容量为10千瓦，交流220伏，单相三线电源。乙方负责从配电房接入机房的施工。计量表由乙方安装在甲方配电房内。甲方应协助配合提供进站电源相应的路由及提供施工接电方便。电费单价按1.3元每度并按月据实结算，甲方提供合规电费发票，无法提供发票的应提供合规收据和总电表电费发票复印件及电费分割单。电路公司资费标准调整的，本合同电费单价可予以相应调整。合同签订后，毕新富将涉案土地交给国维公司使用。国维公司向其支付了一年的租金。2017年7月17日，国维公司（甲方）与国动公司（乙方）签订《协议书》，约定内容如下：一、甲乙双方同意自2017年6月30日起正式终止双方签订的《场地租赁合同》，原合同终止后甲乙双方均无需再履行且不再承担任何法律责任。二、甲方应于2017年6月30日前，将乙方已支付的场地租金0元、押金0元、保证金0元退还乙方。三、甲方应配合乙方与上述场地的真实所有权人签订《场地租赁合同》，不得影响乙方的正常施工与运营，否则，应承担损害赔偿责任。合同落款处乙方委托代理人由陆阳签字，并加盖国动公司公章。毕新富主张，其于2017年7月4日与国动公司签订《场地租赁合同（有供电版）》，将涉案土地租赁给国动公司使用，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月15日，租赁费为25000元每年，一年一付，租赁用途为建设通信基站。合同第五条约定，甲方应于2017年6月15日且不晚于租期起始日前向乙方交付租赁物。第六条供电条款，甲方以转供电的方式向乙方提供7*24小时电源。甲方向乙方提供负荷为30千瓦，交流220伏，三相四线电源。乙方负责从配电房接入机房的施工。计量表由双方协商确定安装位置。甲方应配合提供进站电源相应的路由及提供施工接电方便。合同落款处乙方委托代理人由陆阳签字，未加国动公司公章。国动公司认为其与毕新富之间不存在租赁合同关系，其并未在上述合同上加盖公章，陆阳虽为其前员工，担任基站建设方面工作，但陆阳没有权利代表其与他人签订合同。各方均确认，涉案土地上现存有国动公司建设的基站，该基站于2016年7月11日竣工。国动公司主张，基站占用的土地是其向国维公司租赁而来，且涉案土地上没有供电，其也无法正常使用。国动公司为此提交了广州市花都区狮岭镇振兴经济联合社出具的证明，证明涉案土地的场地使用权归国维公司。关于合同签订及履行的情况，国维公司法定代表人黄智云陈述，其于2015年10月至2017年3月期间供职于国动公司，2017年11月至今供职于国维公司。当时是国动公司看中涉案土地，想要租下来建基站。所以其去看地的时候，得知涉案土地属于毕新富及其弟弟毕新贵。因毕新富没有提供产权证明，而国动公司合同盖公章的要求较高，必须提供产权证明。国动公司需要抢建基站，所以国动公司要求国维公司介入才能签订合同。两份合同条款是一样的，只是当事人不一样。关于供电情况，毕新富陈述，其在签订合同时已明确过其无法提供380KV用电，但是由于合同是国动公司提供的格式合同，其无法进行修改。国动公司陈述，根据合同条款，应由毕新富提供用电。国维公司法定代表人黄智云陈述，基站是有使用过的，且产生过电费的，电费由国动公司支付给第国维公司。国维公司与毕新富签订的合同履行期间，基站是正常运营的，由国维公司临时借电供应基站使用，后来合同终止后，国维公司就把电表撤回了。国维公司与毕新富签订合同时，毕新富已经明确无法供电，供电由国维公司负责。国动公司在国维公司撤走电表后无法用电是因为国动公司没有去报装用电，与毕新富无关。国维公司在与国动公司终止合同后，涉案土地由国动公司直接使用。另查明，毕新富陈述，涉案土地为林地，如合同无效，其要求国动公司按照每年25000元的标准，从2017年7月1日向其支付占有使用费至2020年10月19日。国动公司不同意向毕新富支付占有使用费，表示其可以拆除该基站。本院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条的规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”毕新富提交的农村土地承包经营权证足以证实涉案土地为农用地。涉案合同约定的土地租赁用途为建设基站。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农业地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条的规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”，故涉案合同应为无效。涉案土地上的基站为国动公司建设，国动公司至今仍未将该基站拆除。国动公司建设的基站占用了毕新贵家庭取得承包经营权的土地，应向毕新贵支付占有使用费。毕新富提交的由毕新贵家庭出具的声明，足以证实毕新富有权收取涉案土地的占有使用费。毕新富要求国动公司向其支付占有使用费，本院予以支持。本案的争议焦点为国动公司向毕新富支付占有使用费的标准。本院对此做如下分析：毕新富提交的2017年7月4日的《场地租赁合同（有供电版）》中注明乙方为国动公司，落款处虽未加盖国动公司的公章，但乙方委托人处有陆阳的签名。国维公司提交的其与国动公司于2017年7月17日签订的《协议书》中落款处，乙方委托人处亦由陆阳签名。且根据现任国维公司法定代表人即时任国动公司员工的黄智云陈述，陆阳时任国动公司花都、从化、白云的负责人。毕新富有理由相信陆阳有权代表国动公司与其签订《场地租赁合同（有供电版）》。陆阳与国动公司形成表见代理。国动公司应承担陆阳签订合同的后果。为此，国动公司应按照《场地租赁合同（有供电版）》约定的标准向毕新富支付涉案土地的占有使用费。根据《场地租赁合同（有供电版）》的约定，毕新富应提供用电。虽然黄智云陈述，国维公司与毕新富约定了毕新富不提供用电。但国维公司的承诺并不能代表国动公司。且毕新富与国动公司已重新签订合同，上述合同中已明确约定了应由毕新富提供用电。现国动公司对此提出抗辩，且现无证据显示双方曾就此达成一致意见。毕新富提供的土地未能满足合同约定的用电条件，而国动公司租赁该土地的用途为建设基站，未能通电对于基站的使用必然会造成较大影响。国动公司在知悉毕新富无法提供用电后，并未及时将基站拆除或搬走，而是放任至今，亦未采取措施进行止损。故本院酌定，国动公司按照双方约定的30%向毕新富支付占有使用费。毕新富要求国动公司向其支付2017年7月1日至2020年10月19日的占有使用费。经核算，国动公司应向毕新富支付的占有使用费为24758元（25000元×30%×3年＋25000元×30%÷12个月×3个月＋25000元×30%÷12个月÷31天×19天）。毕新富要求国动公司支付占有使用费24758元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东国动网络通信有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕新富支付2017年7月1日至2020年10月19日的占有使用费24758元；二、驳回原告毕新富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元，由原告毕新富负担863.2元，由被告广东国动网络通信有限公司负担287.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年十一月十六日书记员  利文智