山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终5503号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东第二前进机械厂，住所地临沂市兰山区金雀山路西段。诉讼代表人：山东第二前进机械厂管理人山东天元同泰会计师事务所有限公司临沂分所。委托诉讼代理人：李玉红，女，山东第二机械厂管理人成员。上诉人（原审被告、反诉原告）：江兆水，男，1962年4月14日出生，汉族，居民，住所地临沂市兰山区。委托诉讼代理人：岳进彩，山东鼎元律师事务所律师。上诉人山东第二前进机械厂因与上诉人江兆水土地转让合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初10368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东第二前进机械厂上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费等费用由江兆水负担。事实和理由：2015年9月山东第二前进机械厂与临沂市河东区紫昇机械有限公司协商一致，临沂市河东区紫昇机械有限公司将位于段南侧33亩土地及地上附属物等一宗作价1000万元转让给山东第二前进机械厂。山东第二前进机械厂已按照协议约定支付转让款138万元。临沂市河东区紫昇机械有限公司仅交付了部分厂房及厂房占用范围内的土地，至今未给山东第二前进机械厂办理相应的土地及地上附属物的权属变更登记手续。2019年2月临沂市河东区紫昇机械有限公司被江兆水注销。一审庭审中，江兆水抗辩涉案土地已被临沂紫昇物流有限公司竞拍成功，土地权属登记已经无法办理到山东第二前进机械厂名下。山东第二前进机械厂认为本案双方当事人签订的协议在先，涉案土地及地上建筑物的权属应归上诉人所有，被上诉人不存在不能履行办理土地手续的情形。一审法院认定合同不能继续履行系判决错误。江兆水针对山东第二前进机械厂的上诉请求答辩如下：双方当事人在签订涉案《预付款协议》时，临沂市河东区紫昇机械有限公司并未取得涉案土地的权属登记手续，且涉案土地已被案外第三人经合法手续竞得。山东第二前进机械厂请求继续履行合同没有事实和法律依据。江兆水上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的反诉请求。2.上诉费用由山东第二前进机械厂承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清。本案双方当事人签订《预付款协议》时，临沂市河东区紫昇机械有限公司并未取得涉案土地的权属登记手续，因此双方当事人签订的协议因违反法律强制性规定应当被认定无效。上诉人依据相关规定于2017年7月26日向山东第二前进机械厂发出通知变更双方的买卖关系为租赁关系。上诉人基于租赁关系，请求山东第二前进机械厂支付实际使用的土地和厂房的占用费用，并出具了评估公司做出的评估报告。一审法院认定上诉人的通知行为系单方行为，未获对方认可，上诉人要求第二前进机械厂支付租赁费无事实依据系认定事实错误。二、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，如该判决生效，将会导致上诉人再次请求被上诉人支付土地占用费时会被已生效判决确定而得不到支持，这将会严重损害上诉人的合法权益。山东第二前进机械厂针对江兆水的上诉请求答辩如下：双方当事人之间是基于买卖合同产生的纠纷，双方并不存在租赁关系，上诉人江兆水的反诉请求不应予以支持。山东第二前进机械厂向一审法院起诉请求：1.请求返还购买厂房及土地预付款138万元及利息（利息按照同期银行贷款利率年6%计算）；2.请求由于不能办理土地过户手续造成的投资损失166,776元及利息；3.请求返还土地增值的收益；4.诉讼费等费用均由被告负担。在诉讼过程中，前进机械厂变更诉讼请求为：继续履行合同，被告协助办理土地及地上附着物变更登记手续。江兆水向一审法院提出的反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人返还垫付的土地使用费145200元；向反诉人返还因被反诉人违法建设垫付的罚款33300元；判令被反诉人按同期租金向反诉人支付厂房占用费220万元（计算至2019年5月5日）；三项合计2378500元。2.反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：临沂市河东区紫昇机械有限公司系自然人独资公司，江兆水系该公司的自然人股东，公司成立于2014年4月25日，于2019年2月22日注销登记。2015年9月5日，临沂市河东区紫昇机械有限公司（甲方）与前进机械厂（乙方）签订《预付款协议》一份，协议约定：“山东第二前进机械厂购买临沂市河东区南侧的土地33余亩及地上建筑和附属物等，合同款1000万元（行办批复意见）。今预付50万元人民币，剩余待山东第二前进机械厂搬迁资金到位后再付合同款150万元人民币，剩余款项待土地手续完善后，通过银行土地抵押贷款支付。50万元预付款到位后，甲方立即着手清理建筑物及厂区内有关影响山东第二前进机械厂的搬迁障碍。”临沂市河东区紫昇机械有限公司代表余西全在协议书上签字，前进机械厂代表王建伟在协议书上签字。2015年9月11日，前进机械厂按照协议约定支付上述预付款50万元。此后，临沂市河东区紫昇机械有限公司又与前进机械厂签订预付款协议多份和会议纪要一份，前进机械厂依照双方协议约定陆续付款多次，包括上述50万元在内共计支付预付款138万元。2015年9月5日双方签订预付款协议后，前进机械厂于当月搬迁至上述土地、厂房，开始经营，但双方对于土地和地上附属物没有办理交接手续。前进机械厂主张仅使用了1号厂房的一部分，江兆水主张前进机械厂实际使用了1号和2号厂房及占用范围内的土地，双方对于自己的主张均未提交证据予以证实。庭审中，江兆水提交2018年12月24日国有建设用地使用权挂牌出让成交通知书打印件一份，主张包含本案案涉土地在内的2018-116号国有建设用地使用权已由临沂紫昇物流有限公司竞得，土地成交总价为240万元。通过企查查App查询可得知：临沂紫昇物流有限公司成立于2016年3月17日，现股东为王玉峰和余广宇，历史股东为刘士保和刘晓兵。庭审中，江兆水主张自2015年9月以来至本案诉讼时前进机械厂一直在使用涉案土地和厂房，根据临沂市河东区紫昇机械有限公司与山东临沂河东工业园区管理委员会签订的《投资合同书》中的约定，每年每亩土地应交土地使用费1200元，该费用一直由临沂市河东区紫昇机械有限公司交纳，该款应由前进机械厂交纳，故要求前进机械厂返还垫付的土地使用费145,200元。对于江兆水的该主张，前进机械厂不予认可，认为双方之间签订的系土地、厂房买卖协议，土地使用费不应由其交纳。对于土地使用费，江兆水未提交证据证实双方对于土地使用费的承担做出了约定，亦未提交证据证实其已实际缴纳土地使用费145,200元。庭审中，江兆水主张前进机械厂搬迁至案涉土地经营后，新建了活动板房用于办公，该板房系违章建设，已被临沂市国土资源局河东分局罚款33,300元，并提交山东省临沂市东信公证处的公证书一份、罚款单据一份加以证实。对于江兆水的该主张，前进机械厂不予认可，认为山东省临沂市东信公证处的公证书、罚款单据均与本案没有关联性，不能证实罚款系因板房建设所引起。对于活动板房，前进机械厂主张系临沂和颐制盖有限公司经临沂市河东区紫昇机械有限公司同意后所建设。临沂市国土资源局河东分局出具的罚款单据显示被罚款单位为临沂市河东区紫昇机械有限公司，交纳时间为2016年9月20日，被处罚数量为3330平方米，罚款金额为33,300元。该罚款单据未写明处罚事项和处罚原因，江兆水亦未提交其他证据证实处罚事项和处罚原因。庭审中，江兆水要求前进机械厂交纳2019年5月5日前的租金共计220万元，并提交告知书一份，主张自2017年7月26日即向前进机械厂发出告知，通知前进机械厂对厂房按租赁交纳租金每年60万元。另外，江兆水提交其委托山东瑞得土地房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁价格报告一份，主张涉案土地上的1#、2#钢结构厂房自2015年9月1日至2019年2月28日期间的租赁价值为1,588,672元。对于江兆水提交的告知书，前进机械厂不予认可，主张双方系买卖合同关系，在买卖合同关系未解除前要求按租赁关系支付租赁费用不能成立，并主张其厂已于2017年8月1日就该告知书向临沂市河东区紫昇机械有限公司出具回复一份，在回复中已拒绝交纳厂房租金，并督促临沂市河东区紫昇机械有限公司尽快办理土地使用权手续，及时按约定将该块土地及地上建筑物等予以过户。对于该回复，江兆水不予认可，主张并未实际收到该回复，不能对抗告知书的效力。对于山东瑞得土地房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁价格报告，前进机械厂主张系江兆水单方委托，不具有真实性、合法性，不能作为有效证据使用，且双方系买卖合同关系，并非租赁关系，该报告无效。一审法院认为，本案系双方在履行《预付款协议》过程中产生的纠纷，本案案由应定为合同纠纷。本案争议的焦点为：一、双方签订的预付款协议是否可以继续履行；二、前进机械厂是否应当承担土地使用费145,200元；三、前进机械厂是否应当承担罚款33,300元；四、前进机械厂是否应当支付厂房租赁费220万元。关于焦点一，通过上述查明的事实可以得知本案预付款协议签订的主体是前进机械厂与临沂市河东区紫昇机械有限公司，而临沂市河东区紫昇机械有限公司已于2019年2月份注销工商登记，法人已终止，且涉案土地使用权已由临沂紫昇物流有限公司竞得，因此前进机械厂与临沂市河东区紫昇机械有限公司签订的预付款协议不论在履行主体上还是在事实上均已不能再继续履行，故对于前进机械厂要求继续履行合同，协助办理土地及地上附着物变更登记手续的诉讼请求，一审法院不予准许。关于焦点二，对于土地使用费145,200元，江兆水并没有提交证据证实其已实际缴纳该款，即使该款已经实际缴纳，临沂市河东区紫昇机械有限公司与前进机械厂对于该土地使用费的承担问题没有签订书面协议做出约定，因此江兆水要求前进机械厂承担土地使用费145,200元的诉讼请求，无事实和合同依据，一审法院不予支持。关于焦点三，临沂市国土资源局河东分局出具的罚款单据上仅记载了罚款数额33,300元、被处罚数量3330平方米，未记载被处罚事项和处罚原因，前进机械厂对于该罚款不予认可，且江兆水未提交其他证据佐证该罚款确系对活动板房的建设进行的处罚，故江兆水要求前进机械厂承担罚款33,300元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。关于焦点四，前进机械厂与临沂市河东区紫昇机械有限公司签订预付款协议，目的是为了购买涉案土地以及地上附属物，双方在协议中对于购买涉案土地以及地上附属物事宜进行了相应的约定，但并没有对于土地、厂房的租赁事宜做出约定。虽然在协议履行过程中，临沂市河东区紫昇机械有限公司曾向前进机械厂发出通知要求前进机械厂按租赁方式支付租赁费，但前进机械厂表示已向临沂市河东区紫昇机械有限公司回复拒绝按租赁方式支付租赁费。虽然江兆水对前进机械厂提交的回复不予认可，但其亦没有证据表明前进机械厂已同意按照租赁方式交纳租赁费，且临沂市河东区紫昇机械有限公司向前进机械厂发出通知的行为是一种单方行为，未获得对方的认可，不能对前进机械厂产生法律效力，故江兆水要求前进机械厂支付租赁费220万元的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，前进机械厂的本诉请求以及江兆水的反诉请求，均不能成立，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告山东第二前进机械厂的诉讼请求；二、驳回反诉原告江兆水的反诉请求。案件受理费9360元（已减半），由原告山东第二前进机械厂负担；反诉案件受理费12,914元（已减半），由反诉原告江兆水负担。二审期间，山东第二前进机械厂提交临沂市河东区人民法院做出的（2020）鲁1312破申13民事裁定书以及（2020）鲁1312破9号决定书各一份，证明临沂市河东区人民法院已经受理山东第二前进机械厂的破产清算申请，并指定了山东天元同泰会计师事务所有限公司临沂分所担任山东第二前进机械厂破产管理人。江兆水对上述证据无异议，本院对该证据证明的事实予以确认，二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，双方当事人签订的涉案《预付款协议》中明确约定山东第二前进机械厂购买临沂市紫昇机械有限公司涉案土地及地上附属物，总价款1000万元。双方当事人签订协议的目的系对涉案的土地及地上附属物的买卖达成的一致意思表示。江兆水虽抗辩临沂市河东区紫昇机械有限公司向山东第二前进机械厂发出告知书变更双方的买卖关系为租赁关系。本院认为该告知书系双方签订协议后，临沂市河东区紫昇机械有限公司单方面向山东第二前进机械厂发出的变更合同主要内容的要约，其没有证据证明山东第二前进机械厂已做出同意的意思表示，因此该变更内容对双方当事人并未产生约束力。本案双方当事人之间存在涉案土地及地上附属物的买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。具体到本案，涉案《预付款协议》系双方当事人之间的真实意思表示，且亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该协议合法有效。临沂市河东区紫昇机械有限公司在签订涉案协议时未取得涉案土地的权属证书属于合同履行的问题，并非合同生效的要件。涉案土地已被案外人临沂紫昇物流有限公司实际竞得，双方当事人签订的《预付款协议》在事实上已经不能继续履行。一审法院对山东第二前进机械厂要求继续履行合同的诉讼请求不予支持，并无不当。江兆水反诉请求山东第二前进机械厂支付土地使用费以及厂房租赁费系基于双方之间存在租赁关系的事实，但是双方当事人之间并不存在租赁关系，因此江兆水的反诉请求无事实和法律依据。江兆水可另行主张涉案土地及厂房占用费用。江兆水未能举证证明临沂市国土资源局河东分局对其做出的33300元的罚款系因山东第二前进机械厂违章建设，其主张由山东第二前进机械厂承担该费用，本院不予支持。综上所述，山东第二前进机械厂的以及江兆水的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44548元，由上诉人山东第二前进机械厂负担18720元，江兆水负担25828元。本判决为终审判决。审 判 长 王建伟审 判 员 杨建义审 判 员 崔岩梅二〇二〇年十一月六日法官助理 张 艳书 记 员 刘 洁