福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初3884号 原告：陈杰生，男，1981年10月1日出生，汉族，住福建省德化县。 原告：林淑银，女，1982年2月5日出生，汉族，住福建省永春县。 上列两原告共同委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。 被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园，统一社会信用代码91350500565381736L。 法定代表人：陈永年，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王培贵，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢洪华，福建双鼎律师事务所实习律师。 原告陈杰生、林淑银与被告福建中润置业有限公司（以下简称中润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案后，于2017年8月30日作出（2017）闽0503民初3729号民事判决。判决后，中润公司提起上诉。泉州市中级人民法院于2018年1月23日作出（2017）闽05民终6937号民事判决。判决生效后，中润公司申请再审。泉州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2019）闽05民再64号民事裁定书，裁定撤销泉州市中级人民法院（2017）闽05民终6937号民事判决和泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3729号民事判决，并将本案发回泉州市丰泽区人民法院重审。本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈杰生、林淑银的委托诉讼代理人黄人杰、被告中润公司的委托诉讼代理人王培贵、谢洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈杰生、林淑银向本院提出诉讼请求：1.判令中润公司协助陈杰生、林淑银办理中润嘉园第3号楼2006房的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由提供的办理中润嘉园第3号楼2006房的房屋所有权登记的相关材料，并将办理中润嘉园第3号楼2006房的房屋所有权登记需由中润公司提供的资料交付陈杰生、林淑银；2、中润公司应每日按陈杰生、林淑银已付购房款710722元的0.005%支付自2015年8月26日起至履行完协助办理不动产权证书之日止的违约金给陈杰生、林淑银。诉讼中，陈杰生、林淑银申请撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：中润公司应每日按陈杰生、林淑银已付购房款710722元的0.005%支付自2015年8月26日起至2019年7月1日止的违约金给陈杰生、林淑银。事实和理由：2013年4月18日，陈杰生、林淑银与中润公司签订编号201304180043号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），由陈杰生、林淑银购买中润公司开发址在丰泽区××街道××号楼××号房。合同签订后，陈杰生、林淑银依约支付了全部的购房款710722元。《合同》第八条约定，出卖人（中润公司）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合约定条件的商品房交付买受人（陈杰生、林淑银）使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向陈杰生、林淑银支付违约金。现诉争房屋已于2015年5月27日交付。然时至今日，中润公司迟迟未履行协助办证义务，未向当地房屋权属登记机构办理办理房屋所有权初始预登记，导致陈杰生、林淑银至今仍未取得诉争房屋的权属证书。根据《合同》约定，中润公司已构成违约，应按照合同约定承担相应的责任。 中润公司辩称，陈杰生、林淑银主张中润公司应承担违约责任没有依据：1、陈杰生、林淑银起诉的违约金是以0.005%为计算依据，假设中润公司存在违约，该标准是错误的，应以0.001%为准。陈杰生、林淑银引用的是商品房买卖合同的约定，但双方在合同补充协议第八条第二款里面约定逾期办证违约金每日按买受人已付款的0.001%计算。假设中润公司存在违约，陈杰生、林淑银计算的违约时间也是错误的，不是从2015年8月26日开始的。根据合同补充协议约定，如因出卖人原因，逾期办证违约金应从商品房交付使用后365后开始计算。2、根据合同约定，如果因为中润公司的原因导致逾期办证，中润公司才承担违约责任，从谁主张谁举证的原则，陈杰生、林淑银应承担举证不能的后果。3、根据合同补充协议第八条约定，若由产权登记机关或买受人的原因，导致无法及时办理房屋产权证书，出卖人不承担责任，在本案中，泉州市不动产登记中心于2016年8月才正式揭牌。相关的产权登记工作正处于过渡期，并非因为中润公司的原因，所以中润公司没有过错。4、本案中有部分业主没有交纳公共维修基金，所以无法办证，相关部门规定必须全部业主交公共维修基金才能办理房屋产权证书，过错责任在买受人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年4月18日，陈杰生、林淑银与中润公司签订一份编号为201304180043的《商品房买卖合同》，约定陈杰生、林淑银向中润公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号房屋，总价款为710722元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金;第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任;第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。 合同签订后，陈杰生、林淑银分别于2013年6月3日、2014年9月26日缴交购房款共计710722元。2015年5月27日，中润公司将诉争房产交付给陈杰生、林淑银。2017年10月18日，中润公司取得《开发项目首次登记证明》。2017年10月28日、2017年10月30日，中润公司两次在《东南早报》刊登公告，公告内容为其已取得开发项目首次登记证明，业主可以办理产权分户，告知业主即日起带好相关手续前往泉州市房地产交易与权属登记发证处办理。2017年11月13日，中润公司取得案涉房屋产权分户相关证明。2018年3月27日，陈杰生、林淑银向中润公司领取了《房屋分户图》原件和《房屋调查表》原件。2017年12月23日，中润公司再次在《东南早报》刊登公告，告知业主前往其公司领取办理不动产权证书的相关材料并前往泉州市不动产登记中心办理产权分户。 本院认为，陈杰生、林淑银与中润公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。中润公司虽在2017年10月18日取得《开发项目首次登记证明》，并在2017年10月28日、10月30日两次在报纸上刊登公告通知业主办理分户产权，但其取得案涉房屋产权分户的相关材料是在2017年11月13日，在此时间节点之后，中润公司提供的证据证明其在2017年12月23日刊登通知业主办理分户产权的公告。而陈杰生、林淑银实际于2018年3月27日向中润公司领取了《房屋分户图》原件和《房屋调查表》，因此，可认定中润公司在2018年3月27日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。关于中润公司履行协助办证义务的时限和逾期违约金的计算，双方在合同附件六补充协议与购房合同的约定不同，但补充协议第十条明确约定，该补充协议与购房合同有相悖之处，均以补充协议为准。因此，对于中润公司的该部分辩解，本院予以采纳。根据合同附件六补充协议第八条第2款“出卖人应在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金”，诉争房屋的实际交房时间为2015年5月27日，因中润公司原因未能在房屋交付后的120日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致业主未能在商品房交付使用后365日内即2016年5月26日之前取得房屋权属登记，故中润公司应承担2016年5月27日至2018年3月27日止的逾期协助办证违约金，共计4754.73元（710722元×0.001%×669天）。中润公司辩称泉州市不动产登记中心于2016年8月才正式揭牌，相关的产权登记工作正处于过渡期，并非因为中润公司的原因，但泉州市不动产登记中心挂牌前相关部门并未停止其业务，且中润公司迟至2017年10月18日才取得《开发项目首次登记证明》，以及在2017年11月13日才取得产权分户的相关材料，也可证明延期是中润公司的原因造成。因此，对其该项辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈杰生、林淑银逾期协助办证违约金4754.73元； 二、驳回陈杰生、林淑银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费352元，由陈杰生、林淑银负担302元，福建中润置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长 张慧颖审判员陈奕辉 审判员 黄   达   婧 二〇二〇年十一月十日 书记员 赖   丽   萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。