广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5273号原告：潘妙贤，女，1965年1月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：罗箭，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐仁胜，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：广州敏学培训中心有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科翔路128号174房。法定代表人：王岩。原告潘妙贤诉被告广州敏学培训中心有限公司（以下简称敏学公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告潘妙贤的委托诉讼代理人罗箭、徐仁胜，被告敏学公司的法定代表人王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘妙贤向本院提出诉讼请求：1.判令敏学公司支付2020年1月3日至4月2日的租金40590元以及违约金（违约金以每月租金为本金，按每日2%的计算标准从当月3日起计算至实际付清之日止，暂计至3月17日为37342.8元），两项合计77932.8元；2.判令敏学公司支付2019年8月至2020年3月的综合征收土地使用税12834.25元（4667元÷4×11）、印花税814元，合计13648.25元；3.判令敏学公司支付拖欠的2019年7月17日至2020年3月31日的物业管理费（含垃圾清运费）14556.2元，以上三项合计106137.25元；4.判令本案诉讼费由敏学公司承担（迳付）。事实与理由：2018年12月3日，潘妙贤与敏学公司签订《金峰城商铺租赁合同》，约定由潘妙贤将位于广州市开发区科翔路128号173房的商铺租给敏学公司使用，租赁期限自2018年12月3日至2026年12月2日。2018年2月至2020年12月2日，每月租金13530元。合同第七条第二款还约定：逾期支付租金的，每逾期一日，需按照当月租金的2%支付违约金。合同还约定，相关土地使用税、印花税及物业管理费也由商铺使用人即敏学公司承担。潘妙贤按照合同约定将商铺交由敏学公司使用，敏学公司正常使用至今。但敏学公司没有按照租赁合同的约定支付租金，自2020年1月开始至今已经无故拖欠了租金共计40590元。经潘妙贤多次催告，敏学公司仍未支付，潘妙贤请求法院判如所请。被告敏学公司辩称，潘妙贤在2020年1月16日将门锁换掉，通知物业将电闸关掉，并在涉案房屋上贴了招租启示。敏学公司从2020年1月16日开始就没有再使用涉案房屋。敏学公司不愿意支付租金及违约金，因为敏学公司没有使用涉案房屋，敏学公司已向潘妙贤支付了押金40590元。敏学公司不同意支付税费，因为潘妙贤扣押了敏学公司在涉案房屋的设施。潘妙贤没有权利主张物业管理费，且有装修押金可以抵扣。假如法院认定敏学公司需要承担违约金，敏学公司认为违约金过高。本院经审理认定事实如下：广州开发区科翔路128号173房（以下简称涉案房屋）的权利人是潘妙贤，房屋建筑面积为122.87平方米，用途为商业。2018年12月3日，潘妙贤与案外人徐国鑫签订租赁合同，约定潘妙贤将涉案房屋出租给徐国鑫使用。徐国鑫与潘妙贤签订上述租赁合同后，徐国鑫在涉案房屋地址注册了敏学公司。敏学公司成立后，潘妙贤（出租方、甲方）与敏学公司（承租方、乙方）补签了一份新的《金峰城商铺租赁合同》，落款日期仍为2018年12月3日。合同第一条约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，面积为122.87平方米。第二条约定，租赁期限为2018年12月3日至2026年12月2日，2018年12月3日至2020年12月2日期间每月租金13530元。第三条约定，房屋交付日期为2018年12月3日或之前。第四条约定，双方同意将40590元交给甲方作为租赁保证金，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约，没有拖欠甲方的租金和其他任何费用，没有造成房屋中装修的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏，甲方将保证金不计息退回乙方。第五条约定，乙方在签署本租约3日内向甲方缴交首期租金13530元和租赁保证金40590元；其余各期租金乙方须于每月3日前向甲方缴交。第七条约定，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如果逾期10天，除经甲方同意，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应违约责任；乙方依法自行承担独立经营所应纳税费，税费由乙方承担；乙方需支付租赁期间所产生的一切杂费如：房屋租赁税费、管理费等费用。第十五条约定，本合同签订后，原承租方徐国鑫与出租方于2018年12月3日签订的本地址的租房合同同时失效。2020年1月，敏学公司的法定代表人变更为王岩。另查，敏学公司于2018年12月3日同时承租了与涉案房屋相邻的广州开发区科翔路128号172房、174房，并将三间房屋打通开设了敏学公司，用作教育培训机构。敏学公司自2020年1月开始欠付租金。2020年1月初至1月15日期间，潘妙贤及广州开发区科翔路128号172房、174房的业主多次在微信群中催促王岩交租，王岩在2020年1月14日称：“明天两点前不付，就过来封门吧。”1月15日，王岩要求与潘妙贤等人重新签订租赁合同。敏学公司辩称潘妙贤自2020年1月16日将涉案门锁更换，并通知物业关掉电闸，自此无法再使用涉案房屋，并提交了其于2020年1月21日拍摄的涉案房屋的照片。潘妙贤确认于2020年1月16日对涉案房屋前门上锁，并主张物业停电是由于敏学公司拖欠物业管理费，物业公司自行采取的措施。潘妙贤还主张其一直催促敏学公司缴纳租金和解除合同，但敏学公司既不支付租金亦未解除合同，其还通知敏学公司将涉案房屋内的东西搬走，但敏学公司一直未搬，其在2020年2月3日发现涉案房屋多了许多装饰品，便于2020年2月8日更换门锁。敏学公司辩称因后门坏了无法上锁其就在2020年1月22日从后门进去装饰了涉案房屋。微信聊天记录显示：2020年3月13日，业主代表通知王岩第二天过来清理涉案房屋内的物品，如不清理业主就自行清理。潘妙贤确认其已经于2020年6月16日将涉案房屋出租给案外人，其已对敏学公司遗留在涉案房屋内的物品进行了处理，潘妙贤主张双方之间的租赁合同于当天解除。潘妙贤还主张敏学公司支付2019年8月至2020年3月的土地使用税12834.2元、印花税814元及2019年7月17日至2020年3月31日的物业管理费（含生活垃圾清运费）共计14556.2元，为此提交了税务机关出具的涉案房屋的《税收缴款书》和广州正地物业管理有限公司开具的《金峰城收款通知书》《收据》。《税收缴款书》载明：涉案房屋2019年4月的印花税、滞纳金共计814.4元，2019年4月至7月的土地使用税及滞纳金共计4667.54元。《金峰城收款通知书》载明：涉案房屋及相邻的172、174号三间房屋物业管理费为4841.74元/月（其中一楼面积184.31平方米，收费标准为18.03元/月/平方米，二楼面积184.3平方米，收费标准为8.24元/月/平方米）、生活垃圾清运费为221.17元/月，2019年7月17日至2020年3月31日期间的物业管理费共计41474.57元，2019年7月9日至2020年3月31日期间生活垃圾清运费共计1931.55元，上述共计43668.56元。潘妙贤主张上述物业管理费（含生活垃圾清运费）三间房屋均摊，并确认2020年1月17日之前的物业管理费尚未缴纳。敏学公司辩称物业管理费应为8元/平方米。潘妙贤主张涉案房屋空置期的物业管理费为8.24元/平方米，未空置期间一楼按照18.03元/月/平方米收取，二楼按照8.24元/月/平方米收取。以上事实，有《不动产权证书》《金峰城商铺租赁合同》《税收缴款书》《金峰城收款通知书》、收据、微信聊天记录、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《金峰城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、诚信履行。潘妙贤已于2020年6月16日将涉案房屋出租给案外人使用，双方已无履行的基础，本院确认双方的租赁合同已于当天解除。关于租金、税费及物业管理费。潘妙贤要求敏学公司支付至2020年4月2日的租金，敏学公司抗辩称由于潘妙贤于2020年1月16日锁门及断电导致其于当天已开始无法使用涉案房屋，本院认为，虽然敏学公司拖欠租金构成违约，但直至1月16日拖欠租金也仅有十余天，潘妙贤对涉案房屋上锁导致敏学公司无法使用涉案房屋，已违反了租赁合同中出租人须向承租人提供符合基本使用条件的房屋的义务，故本院采信敏学公司的抗辩，认定敏学公司只需支付至2020年1月15日的租金、物业管理费及税费，之后的部分，敏学公司无需承担。故敏学公司需向潘妙贤支付租金5673.87元（13530元÷31天×13天）。潘妙贤还要求敏学公司支付承租期间的土地使用税、印花税，符合合同约定，但潘妙贤只提交了2019年4月至7月的土地使用税、滞纳金4667.54元及2019年4月印花税、滞纳金814元的支付凭证，本院对上述票据中的金额予以支持，对于无支付凭证证明的部分，本院不予支持。对于物业管理费，双方对物业管理费的收费标准存在争议，潘妙贤仅提交了物业公司的收款通知书，并未实际支付该费用，本院认为该费用尚不明确，故对物业管理费（含生活垃圾清运费）不予支持，潘妙贤在实际支付物业管理费（含生活垃圾清运费）后，可另行主张权利。潘妙贤还要求敏学公司支付租金的违约金，敏学公司欠付租金的行为构成违约，根据合同约定理应支付违约金。敏学公司抗辩潘妙贤主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整为按照每日万分之五计算。综上，敏学公司应以租金5673.87元为本金，从2020年1月4日起按照每日万分之五的标准支付违约金直至款项付清之日止，上述违约金以不超过本金5673.87元为限。对于超出部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州敏学培训中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告潘妙贤支付2020年1月3日至1月15日的租金共计5673.87元及违约金（违约金以5673.87元为基数，从2020年1月4日起按照每日万分之五的标准计算至款项付清之日止，上述违约金以不超过本金5673.87元为限）；二、被告广州敏学培训中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告潘妙贤支付2019年4月至7月的土地使用税、滞纳金4667.54元及2019年4月印花税、滞纳金814元共计5481.54元；三、驳回原告潘妙贤的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2423元，由原告潘妙贤负担2149元，被告广州敏学培训中心有限公司负担274元。上述案件受理费原告潘妙贤已预缴，被告广州敏学培训中心有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告潘妙贤，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  许文峰人民陪审员  钟婕兰二〇二〇年十一月十七日法官助理彭逸婷书记员王汝欣