广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初5563号原告：陈杰，男，1989年1月21出生，汉族，住广东省茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××874。被告：梁某1，男，1974年6月9日出生，汉族,住茂名市×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××517。委托诉讼代理人：梁渊，男，1971年5月11日出生，汉族，住高州市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××510。与梁某1是兄弟关系。被告：茂名锦冠桥义齿有限公司(原茂名市美观假牙加工部)，住所地：茂名市×××××××××。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人:罗咏，男，1971年1月15日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××515。系茂名锦冠桥义齿有限公司工作人员。委托诉讼代理人：廖小云，男，1974年10月10日出生，汉族，公民身份号码：430××××××××××××235。系茂名锦冠桥义齿有限公司工作人员。被告：伍某1，男，1955年4月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区×××××××××××××××。公民身份号码440××××××××××××933。委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。被告：茂名市永达印刷有限公司，住所地：广东省茂名市×××××××。法定代表人：伍某1。被告：伍思敏，男，1981年6月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区××××××××××。公民身份号码440××××××××××××011。被告：胡旭群，女，1961年1月7日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区×××××××××××××××。公民身份号码440××××××××××××921。原告陈杰与被告梁某1、茂名锦冠桥义齿有限公司、伍某1、茂名市永达印刷有限公司、伍思敏、胡旭群租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈杰，被告茂名锦冠桥义齿有限公司委托诉讼代理人罗咏、廖小云，被告伍某1委托诉讼代理人黄权，被告伍思敏到庭参加诉讼。被告茂名市永达印刷有限公司、胡旭群经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿按《房屋租赁合同》的从2020年7月18日起至2024年9月30日合同期满之日止的四年又二个月零十三天的房屋租金人民币420277.77元，各被告间相互负连带责任；2、案件受理费和诉讼保全费由被告负担。事实和理由：位于茂名市××××××××产和土地使用权【产权证号：C0057822、C1581894、C1581895、C1581896号。土地使用证号：茂国用(2002)字第01236号，地号1200010-1】被广东省深圳市福田区人民法院依法在京东网司法拍卖平台上，公开拍卖了，买受人陈杰以最高价19100000元竞得。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款“拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”。的规定，2020年7月17日拍卖成交裁定送达买受人了，故原属伍某1、茂名市永达印刷有限公司所有的楼房的所有权依法转移给买受人陈杰了。因拍卖前的2014年7月1日，被告伍某1、茂名市永达印刷有限公司(甲方)和被告茂名市美观假牙加工部(乙方)双方签订了从2014年10月1日起至2024年9月30日止为期10年的《房屋租赁合同》，由甲方将拍卖标的物内一栋厂房(二楼-三楼)出租给乙方了。合同签订当日，乙方已一次性交足10年的租金100万元给甲方了。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”和《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。的规定，在租赁期内拍卖房屋的，如果房屋租赁在前的，不影响租赁合同的效力。据此。作为买售人陈杰(称丙方)有义务代替甲方与乙方继续履行合同至期满。但要确保乙方不受到任何损失为前提。拍卖裁定书上注明的拍卖成交日期后的房产租金收益，就也取得的房产的收益权买卖不破租赁，承租人应付给买受人，拍卖的买受人成功竞得房产后，包括租金收益。也就是说，原来的《房屋租赁合同》仍然有效，只不过房屋出租人伍某1、茂名市永达印刷有限公司(称甲方)变为陈杰(丙方)了，由丙方代替甲方与乙方继续履行合同至期满。为此，乙方尚应向丙方交纳从2020年7月18日至合同期满2024年9月30日止的四年又二个月零十三天的租金人民币420277.77元。乙方已一次交足10年的租金给甲方了，尚未履行的四年又二个月零十三天的租金对甲方而言是不当得利，故该租金应由甲方一次性支付给丙方或依法退还给乙方，再由乙方向丙方支付。因此合同的出租方和承租方都是负有向丙方交纳租金的法定义务，都符合本案的诉讼被告主体。现甲方已经有拍卖价款19100000元提存在广东省深圳市福田区人民法院，该款扣除执行标的款后还有余额，请贵院财产保全申请，从该余额款中冻结上述金额的租金人民币420277.77元，待判决生效后进入执行程序时，由贵院直接支付给原告。受理费、财产保全由败诉方负担。为依法维护原告的合法权益，特提出诉讼。被告梁某1辩称，2014年签订《厂房租赁合同》的承租方是个体户（茂名市美观假牙加工部），我只是经营者而已，并非厂房实际承租人，后面个体户升级成了公司。所以，把我作为被告主体控告是不正确的。我个人完全认同茂名锦冠桥义齿有限公司的意见。被告茂名锦冠桥义齿有限公司辩称：我司于2014年7月1日与该厂房原业主签订《厂房租赁合同》，约定我司向原业主承租该厂房；租期为10年，即自2014年10月1日起至2024年9月30日止；关于租金，当时原业主提出10年期租金一口价为100万元，要求我司一次性支付，并约定在该合同第三条中。上述《厂房租赁合同》签订后，我司通过财务人员于2014年7月17日将10年期租金共计人民币100万元转账支付给原业主，之后双方亦按照《厂房租赁合同》履行至今。陈杰先生在起诉状中提到了《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》关于买卖不破租赁的相关规定，并对此表示认同。我司也完全认同该规定，并据此提出以下几点意见：第一，《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此规定，我司与原业主所签《厂房租赁合同》的效力不因陈杰先生买下该厂房而受影响，陈杰先生作为该厂房的新业主应当继续按照我司所签《厂房租赁合同》的约定继续履行直至租期届满为止。第二，关于陈杰先生提出的剩余租期支付租金问题，我司表示无法接受。因为我司已经按照《厂房租赁合同》的约定，将10年期租金一次性向原业主交纳，不存在剩余租期内还需要交纳租金的问题。综上所述，我司请法院及相关部门实际调查后给予公平、公正、合法的判决，使三方愉快友好地解决此厂房的相关争议。被告伍某1辩称：一、伍某1不是合同的当事人，与公司的财产相独立，伍某1个人不对永达公司的公司债务承担责任。二、据涉案房产的拍卖情况调查及评估报告及拍卖成交确认书，确认原告拍卖时已对标的物现状进行确认。明知涉案房屋存在租期，仍参与拍卖，也就是说原告已经清晰明确清楚该租期的存在，愿意承担相应的市场风险。这部分的风险应由原告承担。被告伍思敏辩称：一、我不是租赁合同的当事人，这个案子和我没有关系，包括胡旭群也不是合同的当事人，都与本案没有关系。二、拍卖前买方与我方商量过，我们也带对方去律师事务所商谈过事宜，对方知道存在租赁期，且租赁期未满的，当时对方口头答应了，当时在场的有我和我父亲还有两个中介在场。当时对方以他父母的名义与我们商谈的，但拍卖的人是陈杰。拍卖时，对方很清楚有十年租期，且我们收取了100万元这个事实。被告茂名市永达印刷有限公司、胡旭群不作答辩，举证期限内没有提供证据。经审理查明：位于茂名市×××××××茂名市永达印刷有限公司内一栋旧标准二层厂房原属于被告伍某1所有。2014年7月1日，被告茂名市永达印刷有限公司与被告茂名市美观假牙加工部签订一份《厂房租赁合同》，约定由茂名市永达印刷有限公司将上述伍某1名下的厂房出租给被告茂名市美观假牙加工部用于生产及相关业务经营活动。租赁期限为10年，从2014年10月1日起至2024年9月30日止，租金以“10年一口价”方式，由被告茂名市美观假牙加工部一次过支付租金100万元给被告茂名市永达印刷有限公司。租赁合同签订后，茂名市永达印刷有限公司依约将厂房交付被告茂名市美观假牙加工部使用，被告茂名市美观假牙加工部也一次过支付了100万元租金给茂名市永达印刷有限公司。2020年7月14日，被告伍某1因没有履行（2018）0304民初32159号民事判决确定的内容，深圳市福田区人民法院通过京东网司法拍卖网络平台拍卖被告伍某1位于茂名市×××××××出租给被告茂名市美观假牙加工部的厂房及土地使用权，原告陈杰通过公开竞价，最终以最高价竞得上述拍卖的标的物。2020年7月17日，深圳市福田区人民法院作出（2019）粤0304执33910号之二执行裁定书，将被告伍某1所有的位于茂名市×××××××的房产和土地使用权强制转让给原告陈杰所有。原告陈杰取得上述房产及土地后，于2020年8月21日向本院提诉讼请求被告清偿2020年7月18日起至2024年9月30合同期满的租金420277.77元给原告，各被告间相互负连带责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，被告茂名市永达印刷有限公司与被告茂名市美观假牙加工部签订的租赁合同，没有违反法律规定，合法有效。原告陈杰取得涉案房屋及土地使用权后，租赁合同对作为新所有权人的陈杰仍然有效，原出租人的权利义务由租赁物的新所有权人承继。租赁合同签订后，被告茂名市美观假牙加工部已按合同约定履行一次过支付10年100万元租金的义务，因此现原告再请求被告茂名市美观假牙加工部支付租金，没有依据，本院不予支持。被告梁某1、伍某1、伍思敏、胡旭群、茂名市永达印刷有限公司与原告不发生合同关系，原告请求梁某1等被告支付租金，没有法律依据。被告茂名市永达印刷有限公司根据合同约定，一次过收取被告茂名市美观假牙加工部租金100万元，其收取租金的方式没有违反法律规定，具有合同依据，不构成不当得利。涉案标的物由人民法院按现状进行司法拍卖，原告参加竞买时应充分了解拍卖标的物的租赁情况，现有证据无法证明涉案标的物作评估拍卖底价时，是否已排除标的物存在租赁情况及是否排除租金已一次过付清的因素，因此原告以不当得利请求被告返还相应租金，依据也不足，本院不应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：驳回原告陈杰的诉讼请求。案件受理费3802元，保全费2770元，合计6572元，（原告陈杰已预交），由原告陈杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  吴永堂二〇二〇年十一月二十一日书记员  吴茵茵附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。