湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3678号原告：武汉福瑞和商贸有限公司，住所地武汉市东湖开发区熊家嘴惠安新苑****。法定代表人：王学东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊师，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃戈，湖北金卫律师事务所实习律师。被告：武汉湘品味餐饮管理有限公司，住，住所地武汉市洪山区关山街珞瑜路********/div>法定代表人：刘晓兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄雨，湖北搏发律师事务所律师。原告武汉福瑞和商贸有限公司（以下简称福瑞和公司）与被告武汉湘品味餐饮管理有限公司（以下简称湘品味公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告福瑞和公司的委托诉讼代理人熊师、覃戈，被告湘品味公司的委托诉讼代理人黄雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福瑞和公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾退武汉市洪山区卓刀泉街虎泉街321号瑞和大厦内其占有使用的地上第二层307平方米的房屋，并交还给原告；2．判令被告立即向原告支付自2017年12月5日至实际交还房屋之日止上述房屋占有使用费（房屋占有使用费511.67元/日），暂计算至2019年12月31日，计382215元；3．判令被告立即向原告支付自2017年12月5日至实际交还房屋之日止上述房屋的物业费（物业费按房屋占有使用费的3%计算），暂计算至2019年12月31日，计11466.45元；4．判令被告立即向原告支付自2017年12月5日至实际交还房屋之日止上述房屋的水、电费（水费4.8元/吨、电费1.2元/度），暂计算至2019年12月31日，计2000元；5．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月，原告与中国人民解放军95037部队签订房地产租赁合同，约定原告租赁位于武汉市洪山区鲁巷特2号土地并在此上建设瑞和大厦，建成后原告享有至2030年12月31日的使用权。2012年1月20日，原告将瑞和大厦的房屋出租给武汉市雅兴宾馆（以下简称雅兴宾馆）经营，后雅兴宾馆将瑞和大厦房屋出租给被告等商户。2018年因雅兴宾馆未向原告支付租金，原告向武汉市洪山区人民法院起诉，该院于2018年12月17日作出（2018）鄂0111民初2410号民事判决，确认原告与雅兴宾馆的租赁合同于2017年12月4日解除等，该判决已于2019年1月21日生效。原告与雅兴宾馆合同解除后，被告未及时腾退其所占有使用的瑞和大厦地上第二层307平方米的房屋，自2017年12月5日起一直占有使用至今，拒不腾退并返还给原告，亦不向原告支付房屋占有使用费等。原告多次与被告协商，均未能达成一致。被告湘品味公司辩称，原告起诉的主体不适格，缺乏事实和法律依据。原告诉状中称雅兴宾馆将瑞和大厦房屋出租给被告等商户，该表述与客观事实不符，事实上雅兴宾馆是与武汉思翔科技发展有限公司签订的房屋租赁合同，原告主张的案涉房屋也系由思翔公司实际占用，被告从未占用过案涉房屋，并且原告在诉状中载明被告的住所地位于洪山区××街××号，综上，被告认为本案主体不适格，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据三，其中租赁合同解除函，已有生效判决认定其真实性，本院予以采信；对证据四，照片，与实际情况相一致，本院予以采信；对证据五，租金催收函，系原告单方制作，无送达证明，本院不予采信；对证据六，房屋租赁合同，本院仅对其真实性予以采信；对证据七，瑞和大厦规划图纸，因原告为瑞和大厦实际管理者，本院对其真实性予以采信；对证据八，水电费缴费单，本院对其真实性予以采信；对证据九，证人李某1（瑞和大厦维修人员）、王某1（其他公司派出维修人员）、李某2（对面商铺人员）和王某2（原告公司人员）的出庭证言，能够相互印证，对案涉租赁房屋实际由被告占有使用的证明目的本院予以采信。对证据十，视频及照片截图，能与其他证据相印证，本院对真实性予以采信。对被告提交的证据二，证人范某、李某3的出庭证言，无其他证据相印证，对被告提出案涉房屋实际由思翔公司占用的证明目的本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据本院于2018年12月17日作出的已发生法律效力的（2018）鄂0111民初2410号民事判决载明：……。原告武汉福瑞和商贸有限公司与被告武汉市雅兴宾馆（以下简称雅兴宾馆，投资人李某3）、李某3、范某、文忠成、张志利、祁守军、程敬德租赁合同纠纷一案，……。本院经审理认定事实如下：2012年1月20日，原告福瑞和公司（作为出租方、甲方）与被告雅兴宾馆（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：1、甲方将位于武汉市洪山区鲁巷特2号土地上在建“瑞和大厦”项目大楼中的地下一层和地上第1-17层（建筑面积3.5万平方米）租赁给乙方自行完善相关系统及装修后作为百货及酒店经营之用；……。2015年11月13日，原告福瑞和公司（作为出租人、甲方）与被告雅兴宾馆（作为承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议书》……。2017年12月4日，原告福瑞和公司向被告雅兴宾馆发出《租赁合同解除函》，……。当日，被告雅兴宾馆在收件回执上签字盖章。……。2017年12月31日，原告福瑞和公司（作为出租人、甲方）与被告雅兴宾馆（作为承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同租金对账单》，主要载明：1、由于乙方仍拖欠租金违约，甲方于2017年12月4日已通知乙方解除原合同，乙方对此无异议。……。2、经双方最终确认，截止于2017年12月31日，乙方下欠甲方的租金、押金及超收租金等债务款项共计18302828.78元，此款由乙方向甲方支付。……。另查明，2015年7月31日，李某3、范某、文忠成、张志利共同签订《合作经营协议书》……。2016年9月23日，程敬德、范某、祁守军、李某3、文忠成、张志利共同签订《瑞和大厦投资合作协议书》，……。判决如下：一、确认原告武汉福瑞和商贸有限公司与被告武汉市雅兴宾馆签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》于2017年12月4日解除；二、被告武汉市雅兴宾馆于本判决生效之日起十日内腾退瑞和大厦内由其占有使用的租赁房屋并返还给原告武汉福瑞和商贸有限公司；三、被告武汉市雅兴宾馆于本判决生效之日起十日内向原告武汉福瑞和商贸有限公司支付款项18302828.78元及违约金（以18302828.78元为基数，按月利率2%，自2018年3月15日起计至实际清偿之日止）；四、被告李某3对被告武汉市雅兴宾馆的上述金钱给付义务承担补充清偿责任；五、驳回原告武汉福瑞和商贸有限公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，原告福瑞和公司申请强制执行，但截止目前，案涉307平方米租赁房屋尚未腾退。另查明，2014年10月1日，雅兴宾馆（作为出租方、甲方）与武汉思翔科技发展有限公司（以下简称思翔公司，作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将“瑞和大厦”项目大楼中下述部位出租给乙方；地上第二；地上第**建筑为800平方米，价格55元/㎡；租赁期限为十五年；此交房日期为2014年10月1日；租金按每三年递增一次；乙方每月需另行按当月租金额的3%向甲方支付服务费，此款与租金同步支付。在该《房屋租赁合同》底部，有思翔公司的法定代表人范某签字。据被告湘品味公司当庭陈述，当时湘品味公司是想承租案涉房屋，但是去工商登记时发现条件不具备，所有最终没有与思翔公司建立租赁关系，湘品味公司与瑞和大厦没有产生任何租赁关系。也未就案涉瑞和大厦的307平方米房屋支付过租金或相关款项。思翔公司的法定代表人范某当庭表示，案涉307平方米的房屋系2014年从雅兴宾馆转租过来，曾与被告湘品味公司洽谈过租赁事宜，也挂了招牌，但因无法进行工商登记，后未与被告签订过租赁合同，也没有转租给他人，为公司自己使用。本院认为，根据原、被告的诉辩观点，归纳本案的争议焦点为：一是被告湘品味公司是否为实际承租人。被告湘品味公司对此予以否认，本院审判人员曾在办理（2018）鄂0111民初2410号民事案件时至瑞和大厦二楼现场查看，原告所诉的案涉租赁房屋门口当时即悬挂有“湘品味餐饮管理有限公司”招牌；本案审理过程中，审判人员又先后两次到现场查看，案涉房屋仍悬挂有“湘品味餐饮管理有限公司”招牌，但因大门上锁内无人应答无法进入调查，如非被告使用，案涉“湘品味餐饮管理有限公司”招牌一直不予拆除不符合常理；另原告申请出庭作证的四名证人与案涉租赁房屋内人员有过接触，且有相关视频，能够相互印证证明案涉房屋内有被告湘品味公司人员使用，故根据证据高度盖然性的相关规定，原告所诉的307平方米房屋应认定确由被告一直占有使用。二是被告湘品味公司是否应予腾退及应支付相关款项的问题。根据已发生法律效力的（2018）鄂0111民初2410号民事判决，案外人雅兴宾馆应腾退瑞和大厦内由其占有使用的租赁房屋并返还给原告福瑞和公司，案涉房屋在雅兴宾馆应腾退的租赁房屋范围内，不论被告是从思翔公司亦或他人处转租而来，在原告与雅兴宾馆之间的租赁关系于2017年12月4日解除后，被告实际属于非法占用原告享有权利的房屋，故被告应予腾退。关于被告应支付的相关款项。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有承租义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。故被告湘品味公司应支付原告福瑞和公司自2017年12月5日起的逾期腾房占有使用费，原告所称的案涉房屋参考租金标准50元/㎡/月，符合市场行情，本院予以采纳，被告应按511.67元/日（50元/㎡/月×307㎡÷30日/月）的标准支付至实际腾退之日止，其中截止至2019年12月31日止为382215元。关于物业费，因瑞和大厦内由武汉心寓物业服务有限公司负责物业管理，原告要求被告直接向其支付物业费，没有依据，本院不予支持。原告所诉截止至2019年12月31日的水电费用2000元，本院酌情予以支持，但此之后至腾退之日发生的水电费用应据实结算，原告可另行主张权利。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告武汉湘品味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退瑞和大厦内由其占有使用的307㎡租赁房屋并返还给原告武汉福瑞和商贸有限公司；二、被告武汉湘品味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉福瑞和商贸有限公司逾期腾房占有使用费（截止至2019年12月31日为382215元；自2020年1月1日起，按511.67元/日的标准，计至实际腾退之日止）；三、被告武汉湘品味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉福瑞和商贸有限公司水电费用2000元（截止至2019年12月31日）；四、驳回原告武汉福瑞和商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费30350元，由被告武汉湘品味餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二〇年十一月十七日书记员  王 银