广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19892号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街****，统一社会信用代码：914401040721356410。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：牛洪星、杨笑君，均为原告的员工，联系地址广州市海珠区。被告：王元毅，男，1964年4月5日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州市德才房地产代理有限公司与被告王元毅居间合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吴洁苹独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛洪星，被告王元毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付中介服务费38600元及违约金（自2019年9月11日起计至实际付清之日止，以38600元为基数，按每日万分之五的标准计算，违约金以本金为限）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2019年9月10日，在原告的协助下，被告（买方）成功与案外人（卖方）签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市海珠区江南大道南路晓园新村31号*房建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为143万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与卖方签订《房屋买卖合同》，同意于合同签订当天向原告支付中介服务费38600元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述《房屋买卖合同》签订后，被告至今尚未支付中介服务费，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。故向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：当初被告在看完涉案房屋后，第一次有意向与地产经纪交谈时，被告将自身实际经济情况告诉经纪（被告名下有一套过五唯一的房子和十万现金），被告可以怎么做房贷？经纪告诉被告可以，现在做房贷每十万元大概三百元左右一个月利息很便宜而已，被告也有跟经纪沟通，假如经纪帮被告尽力拿到最优惠价，被告可以额外再给红包经纪。被告跟经纪沟通完，回家与妻子商量后，觉得以被告当时的经济状况，用银行房贷利率计算方式被告房贷供款数目，被告是有能力还款的，所以被告联系经纪决定下订金。第二天被告带着2万元现金到德诚行××××大道南）店签约，签约时经纪要求被告直接转10万元定金到业主账户，说是以表诚意，因为定金和订金的意义不同,反正被告是决定买房子的了,双方好落实，需要给10万元定金给对方。被告只能先付两万现金后，再签协议，协议上经纪告诉被告买卖房屋成功后，收取被告两个点手续费28600元。原来的成交价145万元，现在的成交价143万元，当时经纪也将其所谓帮被告优惠的价格的一半当作提成，所以在合同上写多1万元，合计38600元。当时被告感到疑惑，与被告以前买房所认知的不同，签订的合同也比较简单。但被告基于对经纪的专业而信任，也没有想太多，当晚被告再去银行柜员机转账5万元给业主，第二天再转3万元给业主，共支付了10万元定金。之后，地，地产经纪找了一家贷款公司谈贷款方案八厘几利息的可以贷款，问被告可不可以，这跟被告当初听经纪所说的利率不同，完全超出了被告的承受范围，被告表示不同意。被告妻子听到后，曾打电话告诉经纪:“太贵的房贷王先生供不起”。经纪说“我正在找能做贷款的公司”。被告妻子说:“如果房贷下不来房子就不买了，根本就跟你之前说的不是一回事，还要王先生一下子付10万定金，把定金应该退回来”。经纪说：“不可以退定金”。知道这个消息后，任凭被告妻子怎么说，经纪只是告诉被告不能退，最后还说是业主不愿意退定金（事后被告在交易所问业主，业主却表示不知道此事），被告只能硬着头皮买这个房子。之后经纪带被告去另外一家贷款公司，说已经是利率最便宜的公司，又不断跟被告说那10万元定金不能退。对被告来说,挣10万元来之不易,被告只能在这家公司签约。期间所有的操作流程都是根据经纪告知被告去做的。另外，经纪带被告去的那些贷款公司，在贷款过程中，曾以“过年银行加急函”名义，收了被告共3000元等的手续费办理，还要求被告以现金的形式支付（被告回头一想，如果办不成那10万元又没了，只好哑巴吃黄连了）。由于经纪一开始对被告的房贷承诺没有兑现，被告本来算好每个月的月供不到1万元的，结果现在每月供款2万多元，让被告生活倍感压力，如果不是这个不道德的经纪把被告骗进这个局，被告现在就不会有这种情况出现，所以被告没有支付两个点的手续费给经纪。综上，被告认为：1、经纪欺骗被告，触犯消费者购买房屋前对房贷来龙去脉的知情权，没有真实准确全面地向被告披露可能影响其决策的信息，掩饰产品风险等诈骗信息，引人误解的宣传，如果不是经纪一开始打包票，被告也不会给10万元定金并签下合同。2、经纪联合贷款公司，以违规的方式，帮被告骗取了银行的贷款，导致被告失去消费者自主选择权，没有充分尊重消费者的意愿，自主选择、自行决定是否购买产品或接受金融服务。经被告女儿了解，贷款资金是不能用于购房的，如果银行发现了是有权马上收回贷款人的全部贷款资金。被告一听到这个消息后非常担忧，之后的每天都活在了精神高度紧张之中，生怕银行要突然查到会怎么办，哪里来钱还回给银行，经常失眠，整个人的身体状况都差了好多。鉴于以上情况，被告希望经纪赔偿其精神损失费（仅作为答辩意见提出，其将视本案处理结果再决定是否向原告主张上述权利），并对被告作出承诺，如果银行要收回被告的贷款，经纪要先帮被告垫付所有的贷款资金，而被告继续每月按时支付对应的还款金给经纪。最后，被告想说，这笔房屋买卖交易对被告这个消费者完全没有一点保障，经纪利用客户的不懂房屋买卖、利用一些贷款漏洞帮客户做高息贷款作为首期，这是经纪在协议签订前没有跟被告说明白的，经纪游说客户交高额定金并没有在房贷过程中可以令被告有选择权取消交易，令客户不得不做交易，经纪为了促成这笔交易去获取佣金，和贷款公司联手用了不正当的方法去诱导消费者向银行贷款，没有地产经纪该有的职业操守、诚信和责任。经审理查明：梁淑萍原为广州市海珠区江南大道南路晓园新村31号*房（以下简称为涉案房屋）的产权人。2019年9月10日，梁淑萍在一份《委托书（业主委托放盘）》的委托人处签名，该委托书主要内容：委托人（业主或业主代理人）为梁淑萍；不动产权证书地址为涉案房屋；委托出售市场参考价为143万元，最终以双方签订的合同为准；本人是上述房屋的合法产权人/合法代理人，保证具有上述房屋的出售/出租的权利；现委托原告代为处理以下事项：1、寻找客户，引领其看房；2、对物业进行拍照；3、通过店面、报纸、网络、传单等媒体进行销售推广，发布房源信息；等。2019年9月10日，梁淑萍（甲方、业主）与被告（乙方、客户）及原告（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜达成本协议；一、丙方告知且三方确认如下事项：1、该物业拟订价1430000元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；3、买卖交易手续包括甲乙双方签署买卖合同、办理网签（如需）、办理按揭贷款（如需）、交易递件、完税过户等步骤（具体以不动产所在地政府部门操作流程为准；）7、中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；另外，丙方可自甲方或乙方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付经纪代理服务费及咨询服务费；8、如丙方与甲方或乙方就经纪代理服务费及咨询服务费产生争议的，应友好协商解决，协商不成的，双方均同意向物业所在地人民法院提起诉讼；四、乙方权利和义务：4、丙方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助；五、丙方权利和义务：1、公开资讯，公平交易；2、促进交易双方达成签署合同；3、提供房地产交易方面的咨询；4、丙方应当勤勉尽责为甲乙双方提供中介服务；6、基于丙方己提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费；甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；温馨提示：2、本公司不允许经纪人私自向客户索要任何财物或单独以个人名义接受委托代理；等。同日，梁淑萍（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）在原告促成下，就买卖涉案房屋达成一致协议、签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋的成交价为1430000元；乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式支付；备注：双方同意签约当天支付定金20000元，定金余款80000元2019年9月11日付清；等。被告还于当天在一份致“广州市德才房地产代理有限公司”的《经纪代理服务费确认书》的确认人处签名，该确认书的主要内容为：【本人】【本公司】王元毅现确认贵司提供了中介服务，成功促成本人签署位于广州市海珠区江南大道南路晓园新村31号502房物业的买卖合同；为此，本人/本公司同意支付38600元给予贵司作为经纪代理服务费，该确认书签署之日起生效；等。据查册时间为2020年7月14日《广州市不动产登记查册表》记载：涉案房屋的产权人为被告；登记时间为2019年12月9日；他项权利摘要显示权利人为中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2019年12月9日；等。2019年12月30日，原告向被告发出《催告函》，要求被告在原告发函之日起五日内向原告支付中介服务费38600元并承担延期付款的违约责任。被告收到该函后至今未向原告支付经纪代理服务费，原告遂提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认以下事实：1、原告在本次交易中已收取卖方梁淑萍中介代理费37000元；2、被告已付清房款143万元（含按揭贷款）给梁淑萍；3、在按揭贷款及交易过户过程中，原告的经纪人都有跟进；4、原告在交易过程中曾组织买卖双方办理涉案房屋的交接手续，但被告早期认为中介人员的服务不完善、不到位，且觉得其是被10万元定金要挟而签订的买卖合同，故拒绝接收房屋，后来被告已经与卖方办理了房屋交接手续。关于本案经纪代理服务费38600元的构成问题。被告表示:当时中介人员与其约定中介费按照房屋成交价143万元的两个点确定为28600元；另外的10000元不是中介费，而是奖金，是其与中介人员约定在中介人员帮其将成交价减下来后的差额的一半作为奖金奖励给中介人员，其当时表示这10000元可以写在《经纪代理服务费确认书》中，但确认书中没有陈述这个过程，所以现在其也没有书面证据可以证实上述过程。原告表示：不确认被告陈述的情况，中介费的金额是经双方协商确定的。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、中国农业银行股份有限公司广州城南支行出具的账号户名为被告的《中国农业银行银行卡交易明细清单》，其中载明：陈伟锋在2019年12月6日分两次分别转账支付46200元、200000元给被告；等。2、中国银行股份有限公司广州江南大道支行出具的客户姓名为被告的《中国银行交易流水明细清单》。3、中国工商银行股份有限公司广州昌岗东路支行出具的户名为被告的《借记卡账户历史明细清单》。4、业主向原告支付中介代理费的收款收据及原告的账户信息、中国工商银行柜员机客户凭条、转账交易详情（没有原件，是业主通过微信发送给被告，被告再打印出来的）。证据1-3拟证明经纪人给被告带来的供款困难，另外证据1还证明其中有一笔农业银行的贷款250000元是从原告经纪人陈伟锋的账户转到被告的账户，扣除了手续费后，实际到账246200元，至于银行为何会把贷款先划给陈伟锋，再由陈伟锋转给被告，被告也不清楚；证据4拟证明业主向原告支付的中介费金额为37000元，中介人员跟被告说业主要求成交价是1430000元，房屋过户后业主才跟被告说实际收的房价是1400000元，所以中介人员把业主要交的其中30000元中介费转嫁给被告承担，但是中介人员没有如实将业主的真实成交价告知被告。原告质证表示：对证据1-3的真实性、合法性均由法院认定，对关联性不予认可，被告购买了房屋是应该支付房款和供款的，该证据与原告无关；另外，确认陈伟锋是原告的经纪人员，关于证据1陈伟锋转账支付两笔款给被告的问题，经核实，该两笔款项是被告委托按揭贷款公司向农业银行申请的抵押贷款，至于该两笔款项如何转到陈伟锋的银行卡里，是被告与按揭贷款公司自行决定的，原告对此无权干涉，即使陈伟锋是原告在涉案房屋交易中的经办人，由于抵押贷款的决定权在被告，被告将抵押贷款款项给陈伟锋的行为及陈伟锋收款的行为均属于其个人行为，也与原告无关；由于被告当庭提交证据4，故不清楚该证据是否真实，但确认业主梁淑萍已经向原告支付中介费37000元，对该证据的证明内容不予确认，根据《中介服务三方协议（买卖）》、《房屋买卖合同》及《委托书（业主委托放盘）》，可以证明成交价是1430000元。本院认为：本案争议的焦点是：1、涉案房屋的最终成交价是多少？2、原告的经纪人在本次交易过程中提供的中介服务是否存在瑕疵？3、被告应否向原告支付经纪代理服务费和逾期付款违约金？如需支付，金额如何确定？下面本院对此进行评析。1、涉案房屋的最终成交价是多少？卖方在《委托书（业主委托放盘）》中列明委托原告出售涉案房屋的市场参考价为143万元，最终以双方签订的合同为准。《中介服务三方协议（买卖）》约定，涉案房屋的拟订价为143万元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准。《房屋买卖合同》约定涉案房屋的成交价为143万元，而被告在诉讼中也确认其已付清房款143万元给卖方。以上证据和事实均能证明涉案房屋的最终成交价为143万元，故本院对此予以认定。被告主张卖方实际收的房价是140万元，但其在本案中并无举证证明，故本院对被告该意见不予采纳。2、原告的经纪人在本次交易过程中提供的中介服务是否存在瑕疵？根据《中介服务三方协议（买卖）》显示，在协议最后处有“本公司不允许经纪人私自向客户索要任何财物或单独以个人名义接受委托代理”的温馨提示。从被告在本案中提交的《中国农业银行银行卡交易明细清单》以及原告核实后的答复，均可认定原告的经纪人陈伟锋在涉案房屋交易过程中有私自接受被告委托接收银行抵押贷款再转账给被告的行为。原告认为陈伟锋该行为属于其个人行为、与原告无关的意见，显然与原告在《中介服务三方协议（买卖）》中的提示内容不符，证明原告对经纪人的职业操守培训工作没有做好，使客户产生疑惑，服务存在瑕疵。至于被告认为经纪人承诺其可以拿到低息贷款以及被迫交易的问题，因被告在本案中所提交的证据均不足以证明该事实，原告对此也不予确认，故本院对被告该事实主张不予采信。3、被告应否向原告支付经纪代理服务费和逾期付款违约金？如需支付，金额如何确定？根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告在原告的促成下，已成功与卖方签订了《房屋买卖合同》且房屋已交易成功，被告也确认原告经纪人有跟进相关工作，原告作为居间人的义务已履行完毕，故被告理应向原告支付相应的经纪代理服务费。虽然被告在《经纪代理服务费确认书》确认应向原告支付经纪代理服务费38600元，但鉴于原告经纪人在交易服务过程中存在瑕疵，且涉案房屋交易价格为143万元，原告也确认卖方已向其公司支付的中介服务费为37000元，故被告抗辩原告收取经纪代理服务费过高的意见有理。根据公平合理原则，结合本案实际情况，本院酌情将被告应向原告支付的经纪代理服务费调整为30000元，对原告主张的其余经纪代理服务费，本院予以驳回。由于被告并非故意不向原告支付经纪代理服务费，而是对经纪代理服务费的收取标准产生争议，故原告要求被告支付逾期支付经纪代理服务费的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告王元毅在本判决生效之日起15日内，支付经纪代理服务费30000元给原告广州市德才房地产代理有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费894元，由原告负担281元，被告负担613元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴洁苹二〇二〇年十一月二十五日书记员  陆惠敏梁嘉淇