广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3120号上诉人（原审原告）：梁国文。委托诉讼代理人：王名冉，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：林广利，广东宏东律师事务所律师被上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区金康路4号，统一社会信用代码914408117649009570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。上诉人梁国文因与被上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁国文的委托诉讼代理人王名冉、林广利，被上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁国文上诉请求：一、撤销一审判决，改判广弘物业公司向梁国文支付逾期交房违约金43866.57（即比一审判决的违约金数额多9170.71元）；二、判决广弘物业公司向梁国文支付逾期办证违约金9425.45元（暂计至起诉之日2020年3月18日，实际应计至梁国文取得该房的房屋所有权证书之日止）；三、确认涉案《商品房实卖合同》附件十一补充协议第五条5.6为格式条款而无效；四、判决本案一、二审的诉讼费用均由广弘物业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定梁国文于2019年5月1日办理了涉案房屋查验交接手续，并视为已同意收房，认定事实错误。一审法院认定“梁国文于2019年5月1日办理了该房屋查验交接手续，依照合同约定应视为原梁国文于2019年5月1日已同意收房”没有事实依据，广弘物业公司一审提供的证据2《房屋查验表》仅能证明2019年5月1日广弘物业公司向梁国文交付房屋钥匙，用于梁国文查看房屋，双方并未办理任何的房屋交接手续，此时涉案房屋未达交付标准，梁国文也没有实际使用该房屋，不能视为已同意收房。根据一审双方提供的证据，广弘物业公司是于2020年3月12日才通知梁国文办理房屋交接手续，但梁国文已于2019年6月28日申请装修许可，正式使用该房屋，因此计算本案的逾期交房违约金的时间为应交付之日2018年9月15日至实际使用之日2019年6月28日，而一审法院判决计算至2019年4月30日止是错误的。二、一审法院认定涉案购房合同“附件十一补充协议第5.6款虽没有采用下横线或其他特别提示的方式，但‘按附件11第6条的约定处理’的条款内容在第二十条第二项第2点已采用下横线提示，实际为附件十一5.6款，应属笔误，足以引起梁国文注意，故应当确认对此已尽提示义务。因此，梁国文主张确认上述条款无效，理由不成立”认定事实错误，适用法律错误。1.涉案合同第二十条第二项第2点的横线是用于填写合同的内容，并非是提醒的下横线，不具有提示的作用，且该空格填写的内容是“按附件11第6条的约定处理”，买受人在签订该合同时，自然是直接看向附件11第6条的约定，而该条款并不是本案梁国文请求确认无效的格式条款，因此，提供格式条款一方广弘物业公司并没有履行详尽的告知义务。2.根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，格式条款只要满足“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的规定即可认定上述格式条款无效，而不论提供格式条款一方是否尽了详尽的提示义务，一审法院以广弘物业公司已尽提示义务而认定梁国文主张该条款无效的理由不成立，是适用法律错误。3.现广弘物业公司在逾期交付房屋既成事实的情况下，承担逾期交房的违约金，该格式条款约定迟延交付房屋和迟延办理权属证书的违约金不累加，那么以后广弘物业公司即便存在逾期办证的事实所承担的也只是“继续办理”的义务，除此之外不需要再承担逾期办证的违约责任，使得梁国文取得房屋产权证变得遥遥无期，甚至根本不可能实现合同的目的，该条款有违公平，也不利于合同义务方履行义务。三、一审法院认定“合同约定广弘物业公司办理涉案商品房产权证登记提交资料的期间为该商品房交付之日起365日，其中的‘交付之日’应理解为实际交付使用之日，而非合同约定应当交付之日”是错误的，根据双方签订合同的预期和省高院的判例，可知该条中的“交付之日”应理解为约定的交付使用之日。首先，《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中，双方约定“未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证的……”，出卖人承担违约责任。并没有约定出卖人“实际交付房屋之日起365日内”或“应当在交付房屋之日起365日内”取得房屋产权证。其次，双方在签订《商品房买卖合同》时，双方均关注交付房屋的日期和办理产权证的期限，故在签订的合同中明确约定商品房具体的交付时间和未能在商品房交付之日起多少日内办证，若逾期则承担违约责任。因此，双方在签订合同时已经明确预见到商品房交付的具体日期及取得产权证的具体日期，而不是出卖人在实际交付房屋给买受人使用后的365日内取得产权证。第三，“未能在商品房交付之日”时间应当理解为合同约定的交房时间，而非实际交房之日，更加符合合同文意及当事人在签订合同时的预期。同时，梁国文提供的广东省高级人民法院再审案件的（2018）粵民申4099号民事裁定书亦认定，“商品房交付之日”时间应当理解为合同约定的交房时间，而非实际交房之日。第四，广弘物业公司所提交的参考判例与本案的具体案情不同，不能直接参考适用。在广弘物业公司的提交的参考判例中，合同约定的是“该商品房交付使用之日起360个工作日内办妥产权登记”。同时，广弘物业公司主张在交付房屋给梁国文后需要梁国文配合才办理产权证书，故应理解为实际交房之日起起算的理由不成立，按广东省的商品房交易习惯，在签订合同时广弘物业公司向梁国文收取办证费1000元及维修基金，梁国文纳税后将完税凭证给广弘物业公司后就此履行完毕所有的合同义务，只需等待收楼和领取房产证，广弘物业公司在合同约定的时间内办理房屋产权的初始登记（大证）并办理转移登记（小证）到梁国文名下。不存在广弘物业公司所称的交付房屋给梁国文后，梁国文还需要配合广弘物业公司才能办理产权证的情形。故广弘物业公司主张逾期办证违约金的起算时间应为实际交付房屋之日起算，没有事实和法律依据。最后，买卖双方在签订合同的时候，就约定了交房的时间，也同时对办证的时间作出了正确的预见才签订了合同，至于广弘物业公司的原因导致房屋没有按期交付的行为从而又导致了无法按照约定的日期办理房产证，责任全在广弘物业公司。本案的交房之日应是约定的交房之日开始办证，广弘物业公司就应该承担逾期办证的违约责任，不能以未迖到交付条件来免除其逾期办证的违约责任。广弘物业公司答辩称：逾期交房违约金的计算日期以广弘物业公司在本案一审中提供的证据二日期为准，当时广弘物业公司已经将房屋交付给梁国文，逾期交房违约金截至日期应计算至2019年4月31日。涉案附件十一补充协议第五条5.6约定适用于合同双方当事人，并非为减轻广弘物业公司责任而设，不属于无效约定。涉案合同第二十条约定办证期限为自房屋实际交付之日起算365日内，故在涉案房屋未符合交付条件的情况下，不存在办证可能性，不能起算逾期办证违约金。梁国文向一审法院起诉请求：一、判决广弘物业公司继续履行合同；二、确认涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条5.6的格式条款无效；三、判决广弘物业公司向梁国文支付逾期交付房屋的违约金84064.86元（暂计至起诉之日2020年3月18日，实际应计至广弘物业公司交付房屋之日止）和逾期办理房屋所有权证的违约金9425.45元（暂计至起诉之日2020年3月18日，实际应计至梁国文取得该房的所有权证书之日止），两项共计93490.31元；四、判决本案全部诉讼费用由梁国文负担。一审法院审理查明：2017年5月8日，梁国文与广弘物业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017011317），约定梁国文购买广弘物业公司位于湛江市麻章区瑞云中路88号1号2号楼905房，总房款为509484元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，出卖人应当在2018年9月15日前向买受人交付商品房，交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对广弘物业公司逾期交房的违约责任进行了约定，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意“按附件11第6条的约定处理”。“按附件11第6条的约定处理”的条款内容采用下横线提示。合同附件十一第5.2款约定，出卖人在宽展期届满后仍不能为买受人办理产权登记的，则自宽展期届满之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.01%的标准向买受人支付违约金；第5.6款约定：“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”，该条款没有采用下横线或其他方式提示说明。合同签订后，梁国文依约支付了全部房款给广弘物业公司，梁国文提交了购房发票予以佐证，予以确认。对于涉案房屋的竣工验收和交付情况。广弘物业公司提交了竣工验收备案表，欲证实涉案商品房于2020年3月3日办理了竣工验收手续，予以采信；广弘物业公司提交房屋查验表、装修许可证、装修申请表，欲证实涉案商品房已于2019年5月1日收房并且装修使用。梁国文对此有异议，认为广弘物业公司在该时间并未取得竣工验收备案表，不具备交房条件；广弘物业公司提交关于完善商品房交接手续的通知书及邮单，欲证实广弘物业公司于2020年3月12日向梁国文发出完善交房手续的通知。梁国文对此没有异议。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于梁国文主张继续履行合同的问题。梁国文与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。梁国文已履行了全部的合同义务，但广弘物业公司尚未能履行完毕涉案商品房产权登记转移手续的义务，故梁国文主张继续履行合同，予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第5.6款是否无效的问题。涉案合同系广弘物业公司提供的格式条款合同，附件十一补充协议第5.6款虽没有采用下横线或其他特别提示的方式，但“按附件11第6条的约定处理”的条款内容在《商品房买卖合同（预售）》的第二十条第二项第2点已采用下横线提示，实际为附件十一第5.6款，应属笔误，足以引起梁国文注意，故应当确认广弘物业公司对此已尽提示义务。因此，梁国文主张确认上述条款无效，理由不成立，予以驳回。关于梁国文主张逾期交房违约金的认定问题。广弘物业公司未能依约于2018年9月15日前将符合约定的房屋交付给梁国文，显然构成违约，广弘物业公司理应承担违约责任。广弘物业公司主张逾期交房的原因在于施工方，逾期交房的责任不在广弘物业公司，显然不能对抗梁国文，故广弘物业公司提出该抗辩的理由不成立，不予采纳。合同约定在合同继续履行的情况下，出卖人以全部房价款为基数按每日万分之三计付逾期交房的违约金给买受人。该约定标准没有超过民间借贷年利率24%，不存在显失公平的情形，故广弘物业公司主张违约金过高的抗辩理由不成立，不予采信。另，广弘物业公司认为房价上涨，梁国文不存在实际损失，主张按同地段房屋租金计算违约金。双方对违约金的计算标准有明确约定，依法应按合同约定计算，尽管梁国文因房价上涨带来利益，也属于商业风险利益问题，不能作为广弘物业公司减轻违约责任的理由，故不予采纳。合同约定广弘物业公司应于2018年9月15日前交房，但至2019年5月1日，广弘物业公司才与梁国文办理房屋交付手续。梁国文对收房的时间有异议，但依照合同第十一条约定，广弘物业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，梁国文有权拒绝接收，但梁国文于2019年5月1日办理了该房屋查验交接手续，依照合同约定应视为梁国文于2019年5月1日已同意收房。故逾期交房期间自2018年9月16日起计至2019年4月30日止，共为227日。因此，广弘物业公司应支付梁国文的逾期交房违约金为34695.86元（509484元×万分之三×227日）。对于梁国文主张2019年5月1日之后的逾期交房违约金没有事实依据，予以驳回。关于梁国文主张逾期办证违约金的问题。合同约定广弘物业公司办理涉案商品房产权登记提交资料的期间为该商品房交付之日起365日，其中的“交付之日”应理解为实际交付使用之日，而非合同约定应当交付使用之日。确认梁国文收房的时间为2019年5月1日，广弘物业公司提交办证资料的期间自2019年5月1日起至2020年4月30日届满，故梁国文主张广弘物业公司支付2020年4月30日之前的逾期办证违约金，没有事实依据，理由不成立，予以驳回。对于2020年4月30日之后产生的逾期办证违约金，梁国文可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、梁国文与湛江麻章广弘物业有限公司于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017011317）继续履行；二、限湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金34695.86元给梁国文；三、驳回梁国文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068.63元，由梁国文负担672.04元，广弘物业公司负担396.59元。梁国文已预交受理费1068.63元，一审法院不作退付，广弘物业公司负担的受理费396.59元由广弘物业公司在上述履行期限内迳付梁国文。本案二审期间，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。广弘物业公司向本院提供了以下证据。证据一、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据二、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。梁国文对广弘物业公司提供的上述证据质证意见如下：证据一的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关；证据二的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司是否具有免责事由，应以有关部门出具的证明文件为准。本院经审查认为：广弘物业公司提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定均无重要影响，故本院对广弘物业公司提供的上述证据均不予采纳。梁国文未向本院提供证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续第（三）项是关于查验房屋的约定，该第十一条第（三）项约定第1点约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，第2第（5）约定买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在严重质量问题以及存在前述（1）-（4）项情形等严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。再查明：涉案《房屋查验表》中记录涉案房屋所有查验项目均为“√”，该表中载有“本人已对该房进行了查验，交接后室内设施、设备的质量及安全保管责任概由本人承担”内容，由梁国文签字确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉请求的理由和梁国文的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于交房时间应如何认定的问题。本案中，梁国文在《房屋查验表》签名并领取房屋钥匙时（2019年5月1日）《商品房买卖合同》约定的交房期限已经届满且涉案房屋已具备法定交房条件。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，广弘物业公司通知梁国文收房时，梁国文享有查验房屋的权利，据此，结合常理、经验、逻辑和商品房买卖的交易习惯，可推定梁国文是基于广弘物业公司通知交房而进行查验房屋。梁国文在查验房屋时对涉案房屋各项情况未提出异议，且实际领取了房屋钥匙，故应认为涉案房屋在2019年5月1日已经转移为梁国文所占有。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，一审法院认定交房时间是2019年5月1日并无不当，本院予以确认。梁国文关于交房时间是于2019年6月28日的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于补充协议第五条5.6效力的问题。该第五条5.6约定内容为“对于延迟交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”，该条约定内容并未明确所指何种违约责任，也未明确不得累加的项目，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，结合《商品房买卖合同》第二十条（二）2.的内容，以及上述第五条5.6内容中“适用”“累加”等表述，应理解该第五条5.6意为不得适用《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金和逾期办证违约金的约定对同一时期的逾期交房违约金和逾期办证违约金累加计算、买受人根据《商品房买卖合同》只能选择主张同一时期内的逾期交房违约金或逾期办证违约金。因支付违约金只是承担违约责任的一种情形，约定固定数额的违约金或者约定违约金的计算方法，通常是为了确定违约责任的范围，但违约金不等同于《中华人民共和国合同法》第七章所规定的违约责任，即便未约定违约金也不影响违约一方依法承担其他违约责任。故上述五条5.6约定仅能导致买受人不得主张同一时期内两种违约金的效果，并未排斥买受人基本的合同权利，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。故此，梁国文主张补充协议第五条5.6无效无事实与法律依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以确认。三、关于办证期限应从何时起算的问题。梁国文主张办证期限应从《商品房买卖合同》第十一条（一）所约定的2018年9月15日起算。但《商品房买卖合同》第二十条（二）约定办证期限起算时间应为“该商品房交付之日”，而上述第十一条（一）所约定的2018年9月15日是交房期限，按文义解释，上述第二十条（二）的“交付之日”并非指交房期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，结合本案的证据与事实，一审法院认定办证期限应从2019年5月1日起算，并无不当，本院予以确认。因自2019年5月1日起算至2020年4月30日方届满365天办证期限，故一审法院对梁国文主张的2020年4月30日之前的逾期办证违约金不予支持并无不当。梁国文关于办证期限应从2018年9月15日起算的主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，梁国文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264.9元，由上诉人梁国文负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十一月十六日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。