江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初11707号原告：胡申，男，1982年5月21日生，汉族，住邳州市。原告：谭静，女，1985年12月26日生，汉族，住邳州市。二原告委托诉讼代理人：胡传文，江苏景来律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：刘海燕，江苏景来律师事务所律师。被告：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地：邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师原告胡申、谭静与被告江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人胡传文、刘海燕，被告汇川公司的委托诉讼代理人高立永、李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡申、谭静向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办证违约金68746元；2、二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的君临华府第43幢1单元201号房产，合同价款437885元。合同第八约定：出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告于2016年5月3日将房屋交付原告使用。但是直至2019年5月16日，被告才将办理房地产权属证书所需的资料提供给原告。原告认为，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房房地产权属证书，被告的行为己构成违约。为维护原告合法权益，现原告特具状起诉，请求人民法院依法判决如上所请。被告汇川公司辩称，一、原告在答辩人处购买商品房的时间、房号、价款属实；二、原告主张逾期办证违约金71786元，应予以驳回。1、合同第十五条关于逾期办证的处理方式为协商处理，未约定违约金；2、房屋约定为2016年5月1日交付，按合同约定应于2016年11月1日将办理权属登记需由出卖人提供资料或产权登记机关备案。由于2016、2017、2018年整个邳州建筑面积体量巨大，而邳州房产服务中心测绘科全员仅4人，该4人服务于全邳州。2017年5月24日实测完毕；3、逾期办理房屋产权登记的原因不应归责于答辩人。截止2017年5月24日，答辩人已经具备办理初始登记的材料，之后答辩人到房产局办理初始登记时，房产局基金科又要求已售物业的业主必须全部足额交清住房专项维修资金。依据是徐州市颁布的2015年9月6日施行的《徐州市住宅专项维修基金管理办法》第八条规定，所以答辩人通知未交住宅维修资金的业主前来缴纳，直至2017年11月21日尚有部分业主未缴纳住宅维修资金。答辩人迫不得已代替尚未支付的业主交纳了主张专项维修基金。交清后，邳州市房产服务中心住房基金管理科才出具邳州市物业项目维修资金交纳证明表，答辩人获得该表后又由于不动产管理局设立挂牌不运营，直到2017年12月19日接受申请时申请不动产登记。2017年5月国土资源局及房产局的部分科室依职权合并，不动产管理局挂牌成立，中间人员定岗、系统升级，不动产局系统于2018年1月投入使用。故直至2018年1月初，不动产管理局才出具不动产登记证明书，此时答辩人才能提交不动产登记证明书从而办理初始登记。原告所在楼栋在2018年1月30日办理了初始登记证明；4、违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度。本案中，答辩人无过错，原告也并未实际产生损失，故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合认定案件事实如下：2014年12月24日，原告胡申、谭静与被告汇川公司签订《商品房买卖合同》，约定：房屋位于君临华府二期一标段43幢1单元201室，房屋价款为437885元；付款方式为其他方式，具体约定见附件四合同补充协议第二条；买受人逾期付款的，在合同继续履行的前提下，买受人应按所欠房款的日万分之一支付违约金；房屋交付期限为2016年5月1日前；出卖人逾期交房的，在买卖合同继续履行的前提下，出卖人应按每日房款的万分之一标准支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决等事项。合同签订后，原告胡申、谭静支付房款437885元。2016年5月3日，被告向原告交付房屋。2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案。诉讼过程中，原告主张逾期办证的期间应自2016年11月1日起计算至2019年5月16日。被告对此不予认可，认为在2018年1月30日，汇川公司已经取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案，按照合同约定已经履行相应义务。庭审过程中，被告汇川公司向本院提起反诉，请求原告胡申、谭静支付逾期付款违约金2100元，但未在本院规定期限内缴纳反诉费。以上事实，有当事人庭审陈述及商品房买卖合同、购房款发票、不动产首次登记权属证明、庭审笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告双方当事人之间商品房买卖合同成立，且合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。根据商品房买卖合同约定，汇川公司应于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任导致买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书，其构成违约，应承担违约责任。本案中，双方约定的商品房交付时间为2016年5月1日前，故汇川公司应将相应资料报产权登记机关备案的时间为2016年10月28日前，而其实际于2018年1月30日才取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》，显然已构成违约。汇川公司虽辩称逾期的原因不应归责于其自身，而是相关政府职能部门职能升级等原因，但并未提供证据证明其已在合同约定的期限内向相关职能部门交纳了相应材料，系职能部门的原因导致其逾期，故其该项抗辩意见本院不予采纳。因双方并未明确约定逾期办证的违约金或计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，违约金可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支持，但考虑本案逾期付款、逾期交付违约金标准等实际情况，本院酌情按每日万分之一支持。关于逾期办证的期间，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决…”。故按照合同约定，在2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案后，被告即履行了合同义务，逾期办证期间应自2016年11月1日起计算至2018年1月30日（共456天）。被告汇川公司应支付逾期办证违约金计算为437885元×0.0001×456=19968元。被告汇川公司向本院提起反诉，但未在本院规定期限内缴纳反诉费，本院按自动撤回反诉处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告江苏汇川房地产开发有限公司支付原告钟慧逾期办证违约金19968元,于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告胡申、谭静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1519元，由原告胡申、谭静负担1000元，被告江苏汇川房地产开发有限公司负担519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长  贺 峰人民陪审员  郑思德人民陪审员  刘 明二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  杲菁菁