河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初4172号原告(案外人):金丰，男,汉族，1975年9月18日出生，住河南省商丘市睢阳区广场南二街119号，身份证号:41232219750918061X。委托诉讼代理人:王占民,河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：何纪春，河南扬善律师事务所律师。被告(申请执行人):李士春，男，汉族，1963年2月1日出生，住商丘市睢阳区。被告(被执行人):商丘市华菲置业有限公司。住所地商丘市南京路东段与睢阳大道交叉口东段。法定代表人:盛公道，职务:总经理。原告金丰与被告李士春、商丘市华菲置业有限公司（以下简称华菲公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金丰的委托诉讼代理人王占民，被告李士春到庭参加诉讼。被告华菲公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。原告金丰向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院排除(停止)对位于商丘市××郭村镇滨河社区二期工程B15号楼1508、1512、1513号房产的执行，确认上述被执行财产归原告所有。二、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、法院执行过程存在严重违法行为，其违法执行的具体表现如下。2015年1月26日金丰与商丘市华菲置业有限公司签订售房协议，金丰购买位于商丘市××郭村镇滨河社区B15号楼1508、1512、1513房屋，且金丰缴纳了594000元房款。金丰作为涉案房产的所有权人于2015年2月2日将涉案房屋出租给卢涛使用，双方签订有租赁协议。到期后，2018年2月14日，卢涛继续承租金丰的涉案房屋，房屋一直被卢涛使用，金丰一直对该房屋享有占有权、使用权、收益权。执行人员明知涉案房屋所有权人为金丰并且出租给卢涛占用、使用，故意将执行裁定等法律文书张贴到别的房屋处，对房屋所有权人、使用人故意隐瞒执行事宜，导致房产被执行后，金丰、卢涛至被取得房产的李士春要求搬离房屋才获悉涉案房产被执行一事，而非金丰故意放弃对执行标的提出异议，导致金丰提出执行异议的权利被剥夺。金丰向商丘市梁园区人民检察院申请监督，商丘市梁园区人民检察院作出梁检民(行)执监[2018]J41140200001号检察建议书，商丘市梁园区检察院认为梁园区法院在未查明涉案房屋有关情况下于2017年3月1日作出(2016)豫1402执1711-2号执行裁定，将涉案三套房产执行给季士春是不妥的，要求梁园区法院将处理结果书面回复梁园区检察院，梁园区法院2019年7月12日作出复函，对梁园区检察院提出的检察建议不予采纳，但梁园区法院竟然隐瞒该法律文书不向反映人金丰和委托诉讼代理人提供，却向李士春提供，明显执法不公。二、原告有充足的理由就涉案标的不应当继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。按照此规定，金丰于执行之前签订真实的房屋买卖合同并且交纳全部购房款，并且于2015年2月2日出租给卢涛使用至今。本案中涉案房产至今没有办理房产证的责任不能归咎于金丰，是由于商丘市华菲置业有限公司原因没有办理房产证。因此，金丰异议理由完全符合法律规定。原告向商丘市梁园区人民法院提出异议，梁园区人民法院作出(2020)豫1402执异25号执行裁定书，认为原告提交的售房协议、收据不能证明原告拥有涉案房产的所有权仅能证明原告与商丘市华菲置业有限公司之间的债权关系认定事实错误，原告交纳全部购房款后已经实际使用涉案房屋足以证明原告对涉案房屋的所有权及使用权。裁定书中陈述房屋所有权问题应通过审判监督程序解决，故原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李士春答辩称，原告所说涉案三套房产是我本人出资所承建,中级人民法院判我有优先受偿权,商丘市华菲置业有限公司在睢阳区开发的滨河社区是集体用地,而不是建设用地,根据中华人民共和国建筑法有关规定本村民组用地所建房屋只有本村民组才能购买,出售方华菲置业在没有办理预售房许可证情况下所有的购房协议都是无效的,所以原告与华菲置业所签订的购房协议1508,1512,1513这三套房产是无效合同,小产权房买卖不受保护,小产权房不能买卖。被告商丘市华菲置业有限公司未到庭亦未提交书面意见。原告金丰为支持其诉求向本院提交如下证据材料：一、(2020)豫1402执异25号执行裁定书。证明原告提起执行异议之诉的基础事实，原告取得涉案位于郭村镇滨河社区二期工程B15号楼1508、1512、1513房产所有权并自2015年2月2日实际占有的事实。梁园区法院(2016)豫1402执1722号执行行为错误。二、售房协议两份，证明原告金丰与商丘市华菲置业有限公司以“售房协议”的方式购买华菲置业公司开发的位于商丘市××郭村镇滨河社区B15号楼1508、1512、1513房屋，合同价款702768元，合同签订时间为2015年1月26日。三、手机网上银行交易明细两份、取款凭证两份，证明2014年8月25日、10月8日两次转款469000元，2015年1月26日取款7.5万元，共计544000元，另加5万现金，共594000元。四、收据一份，证明原告按“售房协议”支付给华菲置业公司购房款594000元的事实。五、出租协议两份，证明原告取得房产后对外出租由承租人使用的事实。六、现场照片10张，证明原告购买的房产使用的事实，自购买交付后持续占有的事实。七、芦涛证明一份，证明2015年2月金丰将涉案房屋出租给芦涛，房屋一直被芦涛使用，金丰一直对该房屋享有占有权、使用权、收益权。八、焦广华证明一份,证明张卫东作为华菲公司负责人签订合同及金丰买房的真实性。综上，证明原告购买的华菲置业公司开发的新农村建设房产，支付了购房对价并实际占用使用的事实，因具备购房合法、支付全部购房款并实际占用使用，而且不能办理产权手续的原因系开发商华菲置业公司的原因，故足以排除其他债权人基于与华菲置业公司的一般债权而对原告已取得物权利益的房产的执行，原告诉请应得到支持。被告李士春对原告金丰提交的证据材料发表质证意见如下：小产权房买卖协议无效。被告李士春向法庭提交证据材料如下：情况说明一份,授权委托书一份,证明目的原告所述三套房产是我本人出资承建。原告金丰对被告李士春提交的证据材料发表质证意见如下：情况说明有异议,与客观事实不符,涉案房产是开祥公司承建,法院判决已经认定,授权委托书是授权李士春办理执行程序,而不是将开祥公司对华菲公司的债权转让给李士春。根据当事人提交的有关证据材料及当事人陈述，本院确认本案事实如下：原告金丰与被告华菲公司于2015年1月26月签订《售房协议》二份，约定原告购买被告华菲公司开发的位于商丘市××郭村镇滨河社区B15#1512、1513、1506号商铺，每平方2200元，总价款为702768元。被告华菲公司于同日出具收据显示：交款单位金丰购房款，人民币伍拾玖万肆仟元整，原房价款￥696960元，实收￥540000元，B15#1512、1513、1506。另查明，李士春与商丘市华菲置业有限公司建设工程合同纠纷一案在执行过程中，对在审理过程中查封的被执行人位于商丘市××郭村镇滨河社区B15号1508.1512.1513房屋进行了评估拍卖，房产经两次拍卖流拍后，本院作出（2016）豫1402执1722-2号执行裁定书将包括上述房产在内的八套房产以物抵债给申请人李士春。2020年1月2日由于本案拍卖公告拍卖须知中发现笔误，作出(2016)豫1402执1722-3号执行裁定进行补正。后案外人金丰提出执行异议。本院作出（2020）豫1402执异25号执行异议裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，于2020年5月21日向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,原告请求不得执行涉案房产，其应举证证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告提交的证据材料售房协议、收据等并不能证明其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求应依法驳回。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，判决如下：驳回原告金丰的诉讼请求。一审案件受理费人民币10489元，由原告金丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  丁 旭审判员  李 冰二〇二〇年十一月五日法官助理袁媛书记员徐梦婷