四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初5474号 原告:遂宁银行股份有限公司金龙支行，住所地遂宁市遂州中路712号，统一社会信用代码。 负责人：袁军成，该银行行长。 特别授权委托诉讼代理人：廖星，遂宁银行股份有限公司员工。 特别授权委托诉讼代理人：蒋彬，遂宁银行股份有限公司金龙支行员工。 被告:船山区梦里水乡茶楼，住所地船山区公园路313号东二楼附4号，统一社会信用代码。 经营者：陈中正。 特别授权委托诉讼代理人：兰锋，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 原告遂宁银行股份有限公司金龙支行（以下简称遂宁银行）与被告船山区梦里水乡茶楼（以下简称梦里水乡茶楼）返还原物纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序,于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告遂宁银行的委托诉讼代理人廖星、被告梦里水乡茶楼的经营者陈中正及其委托诉讼代理人兰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告从原告所有的位于遂宁市船山区××路××号××商住楼××楼××层××号××房中迁出并向原告返还该房屋；2.被告向原告赔偿2018年12月21日至2020年9月20日期间占用位于遂宁市船山区××路××号××商住楼××楼××层××号××房（建筑面积234.71平方米）的租金收益损失98578.20元及2020年9月21日至房屋返还之日的租金收益损失（按照20元／平方／月的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月28日，原告（抵押权人）与四川省和贤建筑工程有限公司（以下简称和贤建筑公司）、四川和贤房地产开发有限公司（以下简称和贤房地产公司）、刘朝辉、刘洪和、刘启贤、刘爱春（抵押人）签订《最高额抵押合同》，约定抵押人自愿为债务人自2014年8月28日起至2019年8月28日止、在抵押权人处办理约定的各类业务、所实际形成的债务的最高余额肆仟伍佰万元提供担保，其中和贤房地产公司自愿以其所有的位于遂宁市船山区××路××号××商住楼××楼××层××号××房等房屋为该债务提供抵押担保，双方于2014年9月16日办理了抵押登记。2016年12月9日，原告与和贤建筑公司签订《流动资金借款合同》，约定和贤建筑公司向原告借款45000000元，该借款的担保方式为上述最高额抵押担保。因借款人未按时偿还借款，原告诉至遂宁市中级人民法院（以下简称遂宁中院〕，遂宁中院于2017年12月27日作出（2017）川09民初65号民事判决书，判决原告对位于遂宁市船山区××路××号××商住楼××楼××层××号××房（建筑面积234.71平方米）等26处房屋享有优先受偿权。因被告未按期履行判决义务，原告于2018年5月22日向遂宁中院申请强制执行。案件执行中，因被执行人未自动履行义务，遂宁中院于2018年11月20日、2018年12月17日依法对上述26处抵押房屋以网络竞价的方式在淘宝网司法拍卖网络平台进行了公开拍卖，均因无人竞买而流拍。遂宁中院于2018年12月20日作出（2018）川09执182号之三执行裁定书，将上述26处抵押营业房裁定抵偿给原告。原告认为，案涉房屋于2014年9月16日办理了抵押登记，原告为抵押权人，未经抵押权人原告同意，抵押期内在该房屋上设立的任何权利负担（出卖、出租、以物抵债等）均对抵押权人无效。遂宁中院于2018年12月20日将案涉房屋裁定抵偿给原告，即日起该房屋的所有权属于原告，房屋属于原告所有后，房屋的租金收益等权利已属于原告，他人无权享有和处分属于原告的该权利（原房主仅能处分房屋所有权属于自己期间的房屋租金收益，原房主无权对房屋所有权转移后的租金收益作出处分，因租金收益权已随房屋所有权的转移而转属现所有权人，所有权包含收益、处分等权利，原房主的租金收益权自房屋所有权转移时终止，原房主与他人对租金收益的约定因原房主的租金收益权丧失而自此失效，故原房主即使对房屋所有权转移后的租金收益作了处分，该处分亦属无效，被告仅有向原房主请求返还预付租金的权利）。被告占用属于原告所有的案涉房屋，既未与原告签订租赁合同，也未向原告交纳租金，侵害了原告的合法权益，给原告造成了租金收益等损失，被告应当返还房屋并赔偿占用期间的租金收益损失。 被告辩称，1.原告的诉讼请求不能得到支持，因被告是于2011年租赁了和贤公司的房屋，租期为2020年10月1日到期，在此期间，被告已经按照租房协议向和贤公司交付了房屋租金，折抵了船山区人民法院判决后的执行案款，按照法律规定，先租房后抵押，对被告应该是无效的；2.对于原告起诉自2018年12月至2020年9月的租金，因为被告与和贤公司的民间借贷，经船山区法院判决后在执行过程中将该租金折抵了执行案款，故要求追加和贤公司作为本案被告；3.租赁合同到期后，被告已经将该房屋腾空完毕，还有一部分房屋还没到期就已经腾空，原告在此期间与被告多次协商，房屋继续租赁事宜未达成一致，故过错方应为原告；4.被告租赁了该房屋后，于2017年对该房屋进行了装修二楼夹层费用48万余元，故原告与被告协商该装修费用，以及能够撤出的部分和赔偿损失部分，但是原告要求被告继续租用该房屋，为房租问题未达成一致协议。综上，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，原告（抵押权人）与案外人和贤建筑公司（债务人）、和贤房地产公司、刘朝辉、刘洪和、刘启贤、刘爱春（抵押人）签订《最高额抵押合同》，约定抵押人自愿为债务人自2014年8月28日起至2019年8月28日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高余额折合人民币肆仟伍佰万元正提供担保。其中和贤房地产公司以其所有的包括位于遂宁市船山区××路××号××商住楼××楼××层××号××房在内的房屋为该笔债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期后，和贤建筑公司未偿还上述借款本金及利息，原告诉至四川省遂宁市中级人民法院，该院于2017年12月27日作出（2017）川09民初65号民事判决书，判决和贤建筑公司偿还借款本金及利息，并对和贤房地产公司所有的用于抵押的上述房产享有优先受偿权。判决生效后，义务人未履行生效判决，原告遂向遂宁市中级人民法院申请强制执行，该院对抵押房产以网络竞价的方式在司法拍卖网络平台进行公开拍卖，因无人竞价而流拍。2018年12月20日，四川省遂宁市中级人民法院作出（2018）川09执182号之三执行裁定书，将上述用于抵押的营业房抵偿给原告。 2012年5月9日，和贤房地产公司与被告的经营者陈中正签订《东南商住东楼营业房出租协议》，约定将东南商住楼东楼2楼商业房，面积约235平方米出租给陈中正，租期为八年，从2012年10月1日起开始计算，租金为前五年每年35000元，第六年在前五年的基价上递增15%，后两年都按递增15%同样方式计算，每年的租金在10月1日前一次性付清。租赁期内，和贤房地产公司从2016年度起的租金按照每年30000元向被告收取，被告出示了和贤房地产公司出具的收款收据，显示陈中正已将租金支付至2019年10月。 本院认为，四川省遂宁市中级人民法院于2018年12月20日作出的（2018）川09执182号之三执行裁定，将案涉营业房抵偿给原告，原告即享有案涉房屋的所有权。被告从2012年10月1日起租赁案涉房屋，并使用案涉房屋至今，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉房屋的租赁权先于抵押权设立，原告不得要求被告在租赁期内腾退房屋。又因案涉房屋租赁期间于2020年9月30日到期，故被告应当在租赁期限届满后腾退房屋。本案系返还原物纠纷，对于原告主张的租金收益损失及被告辩称的装修损失，实为当事人在履行租赁合同过程中发生的争议，且涉及案外人和贤房地产公司的权益，故本案不予处理，原、被告均可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告船山区梦里水乡茶楼于本判决生效后十日内将遂宁市船山区××路××号××商住楼××楼××层××号房屋腾退并返还给原告遂宁银行股份有限公司金龙支行； 二、驳回原告遂宁银行股份有限公司金龙支行的其他诉讼请求。 案件受理费1130元，由原告遂宁银行股份有限公司金龙支行承担1080元，被告船山区梦里水乡茶楼承担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 莉 二〇二〇年十一月三十日 书记员 伍文静