山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3055号原告：王新强，男，1970年4月9日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。被告：张亮亮，男，1988年11月21日出生，汉族，住烟台市牟平区。第三人：中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街557号。负责人：曲向华，行长。原告王新强与被告张亮亮、第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新强的委托诉讼代理人周玉青到庭参加诉讼，被告张亮亮、第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王新强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》有效；2.原告自愿将被告欠第三人的银行贷款一次性付清，要求第三人协助原告解除对涉案房屋的抵押登记；3.要求被告协助原告办理涉案房屋的变更登记手续。事实和理由：原、被告于2018年10月13日签订《房屋买卖合同》，被告将其位于烟台市牟平区出售给原告，原告已支付500,000.00元购房款给被告，但被告至今未协助原告办理不动产过户手续。现原告了解被告的房屋在第三人处办理了抵押贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现原告愿意将被告尚欠第三人的银行贷款一次还清，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。张亮亮未到庭，亦未答辩。中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年10月13日，原告王新强与被告张亮亮签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方：张亮亮身份证号码：乙方：王新强身份证号码：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产事宜签订二手房买卖合同，以兹共同信守执行。一、甲方将合法拥有的一套房产出售给乙方，地址位于牟平区，建筑面积89.03㎡，（包括房屋内装修的不可移动的设施，如门帘、衣柜、地板、厨具、卫具、灯具及立式空调一台）。二、甲乙双方议定该房屋的转让价格为人民币66万元整（人民币陆拾陆万元整）。三、由于该房屋的不动产证尚未办理，甲方承诺在该房屋的不动产证办理完毕后三日内与乙方办理不动产证过户转移手续（或办理到乙方指定人名下），所需缴纳的各种税费由甲乙双方按国家规定各自承担。四、在本合同签订后，甲方须在10日内将该房屋腾空交于乙方，同时，乙方支付甲方购房款人民币50万元（伍拾万元整），余款16万元在甲方与乙方办理该房屋不动产证过户手续的同时支付甲方。五、甲方在房屋交付乙方的同时，应结清该房屋内的水、电、气、物业、电话、宽带等各类设施的费用，如有问题由甲方负担。六、甲方保证该房产没有产权纠纷和财务纠纷以及其它任何权利限制，如因此给乙方造成损失，则由甲方赔偿并承担相应的法律责任。七、本合同签订后，如甲方再将房屋转卖他人、中途不卖，不按约定的时间办理该房屋不动产证的转移过户手续等，均视为甲方违约，则本合同中止，甲方退还乙方已交纳的房款，并按总房款的20%赔偿乙方违约金。如乙方中途不买或不按约定时间支付甲方房款等，均视为乙方违约，则乙方也按总房款的20%赔偿甲方违约金。八、未尽事宜甲乙双方另行协商。九、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章后生效。甲方：张亮亮（签名捺印）电话187××××6055乙方：王新强（签名捺印）电话137××××2018年10月13日”。2018年10月16日，被告张亮亮收到原告第一笔购房款500,000.00元后给原告出具一份《收条》，载明：“现收到王新强购房买的牟平区金埠大街天福新城4号楼1单元1001号房屋的房款人民币伍拾万元整（￥500000.00）张亮亮（签名捺印）2018.10.16（捺印）”。同日，原告亦接收案涉房屋并居住至今。2020年4月20日，张亮亮又给王新强出具一份收款条，其上载明：“2020年4月20号，王新强代张亮亮交纳牟平区金埠大街718号4号楼一单元1001室的公共维修基金（￥10474.86）还贷款（￥6013.61）办证费用（￥4285.83）合计：20774.86元此款用于抵顶王新强购买的牟平区金埠大街718号4号楼1单元1001的房款。张亮亮（签名捺印）2020年4月20号”。2020年5月4日，原告王新强替被告张亮亮交纳涉案房屋的一期贷款，张亮亮为其出具收款条，其内容为：“2020年5月4号（捺印），王新强代张亮亮（捺印）交纳牟平区金埠大街718号4号楼一单元1001室的房贷（￥1550.00）此款用于抵顶王新强购买的牟平区金埠大街718号4号楼1单元1001室的房款。张亮亮（签名捺印）2020、5月4号”。2020年6月1日，原告王新强又替被告张亮亮交纳涉案房屋的一期贷款，张亮亮就在2020年5月4日出具的收款条的下半部分又加上下列内容：“2020年6月1号（捺印），王新强代张亮亮（捺印）交纳牟平区金埠大街718号4号楼一单元1001室的房贷（￥1550.00）此款用于抵顶王新强购买的牟平区金埠大街718号4号楼1单元1001室的房款。张亮亮（签名捺印）2020、6月1号”。在此期间，被告张亮亮将其与案外人烟台丰金房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》《个人购房借款／担保合同》，已办理的房屋预告登记证明等文件材料均交与原告王新强保管，但至今未协助原告办理过户转移手续。2014年11月26日，被告张亮亮与案外人烟台丰金房地产开发有限公司签订一份编号为牟预字第141126120041号《商品房买卖合同》，约定：张亮亮以按揭贷款的方式购买了烟台丰金房地产开发有限公司开发的位于烟台市牟平区，建筑面积为89.09平方米，价款为422,099.00元等内容。2014年12月17日,张亮亮又与第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行、烟台丰金房地产开发有限公司签订一份编号为牟－2014－0497的《个人购房借款／担保合同》,约定：张亮亮为购买涉案房屋向第三人借款290000.00元，该笔贷款的担保方式为保证、抵押，贷款期限为360个月，保证人为烟台丰金房地产开发有限公司等主要内容。2014年12月23日，被告张亮亮与第三人就案涉房屋到烟台市牟平区不动产登记中心办理了预抵押登记手续。另查，截至2020年11月2日，案涉房屋在烟台市自然资源不动产登记中心备案信息为:“不动产类型：房屋、坐落：牟平区金埠大街718号4号楼一单元1001号、面积：88.77，房屋用途：住宅、权利人：张亮亮，产权证号：鲁（2020）烟台市牟不动产权第0004461号，状态：权属，预抵，预查封。登记时间：2020／6／115：44：25抵押信息：经查询，该不动产无抵押信息，预告信息：登记序号：1预告权利人：中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行预告权利人证件号码：370612119017110预告登记类型：预售商品房抵押预告登记登记时间：2014／12／2315：08：34查封信息：登记序号：1查封机构：烟台市牟平区人民法院查封文号：（2020）鲁0612财保514号查封类型：预查封送达时间：2020／8／1314：49：34查封期限：36。”原告针对自己的诉讼请求向本院提交了《房屋买卖合同》《商品房买卖合同》《个人购房借款／担保合同》、房屋预告登记证明、收款条四份、《烟台市不动产登记信息查询证明》《烟台市不动产登记信息查询结果》及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证，因上述材料均系原件，故本院予以采信，可以作为本案的定案证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告张亮亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利，依法可对其缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”本案第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。通过原告王新强提供的依据《房屋买卖合同》《商品房买卖合同》《个人购房借款／担保合同》、房屋预告登记证明、收款条四份，可以看出原告王新强与被告张亮亮之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该买卖合同合法有效。所以，本院对原告要求确认其与被告张亮亮于2018年10月13日签订的《房屋买卖合同》有效的诉请予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十一条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同，法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”案涉原、被告之间的房屋买卖合同有效，对双方均具有约束力，双方应当严格恪守履行。现《房屋买卖合同》第三条明确约定：“由于该房屋的不动产证尚未办理，甲方承诺在该房屋的不动产证办理完毕后三日内与乙方办理不动产证过户转移手续（或办理到乙方指定人名下），所需缴纳的各种税费由甲乙双方按国家规定各自承担。”而且《烟台市不动产登记信息查询结果》中载明案涉房屋于2020年6月1日办出证号为鲁（2020）烟台市不动产权第0004416号不动产权证，被告张亮亮应当在该房屋产权证办出后三天内办理过户转移手续至原告王新强名下，现其怠于履行合同义务的行为已经构成违约，原告据此按约有权要求被告继续履行合同，要求被告将房屋转让给原告，即协助原告将涉案房屋办理过户手续办至原告名下。当然，因原、被告在《房屋买卖合同》第四条中有约定：“余款16万元在甲方与乙方办理该房屋不动产证过户手续的同时支付甲方”，故当被告协助原告办理涉案房屋的过户手续时，原告亦应向被告支付剩余尾款136,125.14元（160,000.00元－20,774.86元－1,550.00元－1,550.00元）。另外，从《商品房买卖合同》《个人购房借款／担保合同》、房屋预告登记证明及《烟台市不动产登记信息查询结果》，能够证实案涉房屋系被告张亮亮从开发商烟台丰金房地产开发有限公司处购买的一手房，且系按揭贷款的方式购买，房屋贷款现处于尚未还清的状态，并且被告张亮亮与第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行就房贷事宜在烟台市牟平区不动产登记中心办理了预抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现原告明确表示愿意出资代为清偿债务消灭预抵押登记，故本院对原告的第二项诉讼请求予以支持。对于偿还的款项具体金额应以还款当日第三人银行按照《个人购房借款／担保合同》约定计算的借款流水账目数额为准。至于原告代为清偿的款项可与原告应付被告张亮亮的房屋尾款相冲抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、原告王新强与被告张亮亮于2018年10月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告王新强应于本判决生效之日起一个月内直接向第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行清偿涉案不动产证号为鲁（2020）烟台市不动产权第0004416号房屋上尚欠的贷款本息（具体金额以还款当日银行按照《个人购房借款／担保合同》约定计算的借款流水账目数额为准）及相关提前还贷的费用；三、被告张亮亮和第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行在原告王新强清偿上述判决第二项的本息和费用后的十日内办理涉案不动产证号为鲁（2020）烟台市不动产权第0004416号房屋的预抵押登记涂销手续；四、在涉案不动产证号为鲁（2020）烟台市不动产权第0004416号房屋的预抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告张亮亮协助原告王新强办理该房屋过户至王新强名下的登记手续；同时原告王新强用上述判决第二项的款项冲抵其应支付给被告张亮亮的房屋尾款136,125.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，财产保全费3,820.00元由被告张亮亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于秀丽二〇二〇年十一月十日书记员  栾琪嵩