上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51256号原告：上海浦东香江家居有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张志华，董事长。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁长茂，上海中夏律师事务所律师。被告：陈翔平，男，1987年6月15日生，汉族，住福建省。原告上海浦东香江家居有限公司与被告陈翔平租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东香江家居有限公司的委托诉讼代理人翁长茂、被告陈翔平到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告一致申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告上海浦东香江家居有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠场地租赁费、管理费人民币(以下币种同)113,984元、电费7,447.60元；2、被告支付违约金73,735.2元；3、被告搬离并向原告支付2019年12月20日至实际搬离之日止，按照每月20,482元的标准计算的房屋占用费；(按照合同第17条，按照租金标准的双倍即20,482元支付场地占用费)；4、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉请中的电费实际为空调费，明确第2项诉请的性质为逾期支付租金违约金，之后原告撤回了该项诉请。事实和理由：原、被告于2018年12月13日签订了《租赁合同书》及补充协议，约定被告向原告租赁上海市浦东新区张杨北路XXX号场地(以下简称系争店铺)，计租面积186.19平方米，租期至2019年12月19日止，每月租金10241元、管理费10241元、空调费10元/平方米/月。截止2019年12月25日，被告拖欠租赁费、管理费以及空调费，合同到期后，被告也未搬离，导致原告一直未能将涉案房屋另行出租。被告陈翔平辩称，对于原告陈述的被告已付租金金额认可，另支付了质量保证金1万元，要求返还。2019年8月22日被告和商场经理王某某签订协议，同意被告退掉三分之二的部分，另外的三分之一的租金，同意支付。按照合同约定，合同总价245784元/年，折算下来每月租金应为20482元，三分之一的租金应当是6144.60元。2019年8月之后，原告找被告催租金，被告认为移门已经退掉了，双方就租金金额未达成一致，所以未付，后来合同到期被告也就不做了，当时没有办理交接手续。空调费，愿意支付6、7、8三个月的，9月份的不同意支付。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。被告对原告提交的证据真实性均不持异议。被告向本院提交了其和案外人王某某(系争店铺所在商场聘请的经理)签订的定金协议书，证明店面三分之二移门部分已经退掉了。原告对该证据真实性无异议，对王某某的身份亦认可，但对证明目的不认可。经审理，本院确认如下事实：系争房屋产权人为案外人上海益荣机械有限公司(以下简称益荣机械公司)，由益荣机械公司出租给案外人上海美千居建材商场有限公司(以下简称美千居公司)，经益荣机械公司同意，再由美千居公司转租给原告，原告又转租给被告陈翔平。2018年12月13日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同书》，约定计租面积186.19平米，租赁用途：圣菲娅品牌移门；租赁期限自2018年12月20日至2019年12月19日。租金10241元/月，按半年支付，被告应于每个付租期内前5日向原告交付当期租金。如乙方未如期向甲方缴清以上费用，甲方将按所拖欠金额向乙方收取每日1%的滞纳金。第12条约定，乙方擅自终止或解除合同时，乙方所交的质量保证金和履约保证及其他费用均不予退还，乙方应按本合同项下租金总额的30%向甲方支付违约金。第17条约定，被告在合同终止或解除之日当天营业时间结束前必须全部撤场，否则甲方有权要求乙方按终止或解除合同时租金标准的双倍支付场地占用费。合同第14条其他约定，乙方同意在合同期内6、7、8、9月向甲方支付月十元每平方空调费。同日，双方还签订《补充协议书》一份，约定被告向原告交纳质量保证金1万元。如被告不及时处理商铺质量问题，原告可代为处理，相应费用从保证金中扣除。如果被告无质量投诉及无任何违约行为，则质量保证金于被告退场满一年后不计息退还原告。还约定被告每月向原告交纳管理费10241元，与租金同期同时交付。原告表示，管理费实际上也是租金性质，被告对此表示认可。原、被告一致确认，被告向原告支付租金和管理费合计131800元，被告另向原告支付质量保证金1万元。原告要求没收质量保证金。被告向本院提交了2019年8月22日《租赁房屋定金协议书》一份，证明其已经将部分场地退租。该补充协议抬头甲方处为美千居公司、乙方为陈翔平，尾部由陈翔平签字，甲方处由王某某签订，无美千居公司盖章。协议书中，租赁地点仍为系争房屋所在地址，计租面积为60平米，租赁用途永盛石材。协议书第三条约定，乙方应缴纳1万元作为此商铺的进场定金，须于签订协议书后三个工作日内交齐，逾期视为违约弃权。第四条约定，待乙方交齐定金、双方确认场地面积后，甲方通知乙方签订正式租赁合同，双方权利义务按照正式签订的租赁合同执行。第十条约定，合同面积以实际测量为准。第十一条约定，原圣菲娅移门位置需待招商完成后方可撤场。原告对该协议真实性认可，表示王某某系美千居公司聘请的商场管理人员，但是王某某与被告签订协议并未获得美千居认可，即便协议有效，该协议性质为定金协议，协议明确陈翔平交齐定金、双方确认租赁面面积后要签订正式租赁合同，后因陈翔平未按约支付定金，属于违约弃权，而且协议也明确需招商完成后才可撤场。另查明，根据原告与美千居公司签订的《房屋租赁合同终止协议书》，双方合同于2019年6月30日终止。美千居公司于2019年9月1日出具《关于同意上海浦东香江家居有限公司继续收取原签约商户租金、管理费的函》，同意原告对原告原签约商户行使收取租金、管理费等权利直至合同得到全面履行。本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原告与上家美千居公司之间的租赁合同已经终止，但是美千居公司授权原告继续向商户主张原合同权利，故原告有权向被告主张租金等。被告认为根据其与王某某签订的定金协议书，自2019年9月1日起已经退掉了三分之二，对此本院认为，首先，王某某作为商场的经理，其代表商场与原告签订相关协议书，构成表见代表，定金协议应为有效。但是，该协议性质仅为预约，其中明确约定被告需支付定金1万元，且需签订正式的房屋租赁合同，但是之后被告既未支付定金，双方也未签订过正式租赁合同，双方后并未能达成本约。且被告自述，自2019年9月起其仅撤掉了服务员、关了灯，并未实际撤场，因此，不能视为被告完成了退租，因此，被告仍应按照原合同约定支付租金。被告自认实际合同总价245784元/年，实际支付131800元，剩余租金113984元，被告应当支付。原告主张6月至9月的空调费，具有合同依据，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。关于房屋占用费，被告自认物品一直在房屋内未搬离，故应当支付一定占用费，但是原告作为出租人，在被告长期拖欠租金且合同已经到期的情况下，负有及时收回房屋减小损失进一步扩大的义务，本院酌情给予两个月合理期限，酌情支持两个月的房屋占用费，原告根据合同第17条约定，要求按照20,482元/月标准计算，本院予以支持。关于质量保证金，根据双方补充协议第3条，该保证金性质系针对被告出售商品质量问题的保证金，并非针对双方租赁关系的保证金，现原告无证据证明被告出售商品存在质量问题，原告要求没收，缺乏依据，但是依据该条，须被告退场满一年后才返还，双方合同于2019年12月19日到期，目前仍未满足返还条件，待满足返还期限后被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告陈翔平于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区张杨北路XXX号场地并将上述房屋返还原告上海浦东香江家居有限公司；二、被告陈翔平于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东香江家居有限公司租金113,984元；三、被告陈翔平于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东香江家居有限公司空调费7,447.60元；四、被告陈翔平于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东香江家居有限公司房屋占用费40,964元；五、驳回原告上海浦东香江家居有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,272.08元，减半收取计2,636.04元，由原告上海浦东香江家居有限公司负担862.04元，被告陈翔平负担1,774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年十一月十八日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。