贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初5347号 原告：支冬娥，女，汉族，1976年9月5日生，住所地江西省九江市浔阳区。 委托诉讼代理人：李大冲，贵州黔成起智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亚平，贵州黔成起智律师事务所律师。 被告：周训华，男，汉族，1973年1月15日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：张青龙，贵州贵正律师事务所律师。 原告支冬娥与被告周训华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李大冲、周亚平，被告及其委托诉讼代理人张青龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告支冬娥向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2010年1月16日签订的《库房租赁协议》；二、判令被告退还原告2020年4月19日至7月19日的租金和押金50800元；三、判令被告向原告支付违约金13600元；四、判令被告赔偿原告装修损失65735元及运营损失80000元暂计145735元（从2020年4月19日暂计算至2020年6月19日，实际支付金额应计算至库房租赁协议解除之日止）；五、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年1月16日签订《库房租赁协议》，约定被告将位于金华库房出租给原告用于纸壳打包，租期5年，即2020年1月16日至2025年1月15日，租金前2年为每月每平方米16元，从第三年开始每年按总金额的10％递增，租金以半年付方式支付。并约定如被告违约，应向原告支付一个月租金作为补偿，并退还原告押金。合同签订后，原告向被告支付半年租金81600元和押金10000元。原告为正常生产经营，对库房进行必要的装修改造，及搬运打包机器，共计支出65735元。库房改造完成后，受疫情影响，原告自2020年4月中旬开始纸壳打包工作。因纸壳打包机器需要三相电方能运作，但自2020年4月19日该库房的三相电被停用，导致原告不能正常生产运作，货物积压，库房处于停产状态，给原告造成重大经济损失。原告认为，被告作为出租人，对租赁物具有维修义务，应当保证租赁物在租赁期内符合租赁用途，该库房中三相电被停用后，原告多次与被告沟通解决三相电办理问题，但是被告对此置之不理。原告认为被告违反合同约定，不履行对租赁物维修义务，致使租赁物不符合租赁用途，导致合同目的不能实现，依法应当解除双方签订的租赁协议，被告退还原告已支付租金和押金，并承担违约责任和赔偿原告自2020年4月19日开始后的运营损失。原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。 被告周训华辩称，1、原告租赁案涉库房后，正常使用了一个多月，在复工复产后，原告未与被告协商解除合同事宜，而是直接提起本案诉讼诉求解除租赁协议，在案件未决之前，就于2020年7月将所有能搬动的设施设备悄无声息地全部搬离租赁房屋，并遗留被损毁的路面和26立方米需要填埋的基坑在现场，原告在合同未到期、未支付下半年租金、也未依约提前通知被告解除合同并协商一致的情况下，其提起诉讼并将房屋搬空的行为表明其不再履行合同义务，为避免空置期过长造成过多租赁费用损失，被告已于8月8日将案涉库房租赁给案外人使用。原被告租赁合同已无法继续履行，对解除合同无异议。2、原告诉求退还2020年4月19日至7月19日期间的租金，但该期间其一直占用、使用案涉库房，庭审中原告也自认搬离时间为7月20日，该部分诉求不应予以支持。3、原告主张的145735元的损失无论存在与否，以及违约金13600元，作为违约方，应由其自行承担。被告作为出租方完全履行合同，向原告交房并保持水、电、路三通。原告存在多个违约行为，未按协议约定五年合同期限履行，无特殊原因未经双方协商的情况下，租赁不到半年就强制退租；未按协议约定提前一个月交租，其实际使用到2020年7月20日，但6月20日前未向原告支付租金；原告强制终止履行租赁合同后未按协议约定修复租赁物及公共设施，遗留基坑未填、损坏道路、卫生未打扫等问题。原告诉求的损失从其提供的证据来看大部分缺少证据三性，支付费用都是其正常的运营开支所需、机械设备购买等用途。原告是本案唯一的违约方，且机械设备等可以带走，挖基坑、修基台原告说成“装修”，可能产生一定费用，但与被告被强制退租后修复所花费用差别大，原告不告而别的退租行为表明，其所谓“装修”对其完全没有价值，反而是给被告造成损失。4、原告所付押金不应退还，根据协议约定，单方提前终止协议不予退还押金，原告强行退租和遗留的现场损坏给原告造成了1万多元的损失，也应从其押金中扣减。5、案涉库房的水、电、路早已开通，其中三相电有两组，一组是修建库房时向砂厂借用搭伙的一组，另一组是所有库房建成后供电单位通过公用变压器布线开通供应的，每个库房都有接头，可供接线使用，被告的其他库房承租人均在使用。由于原告安装机器设备的地方与原来被告向砂厂借用的三相电接头距离较近，其便就近接线使用。2020年4月，受金华镇搅拌站事件牵扯，砂厂的电被断，被告便与原告沟通让其买电线，从库房配套的三相电接线使用，原告却要求被告购买电线将接头延伸到机器旁，还以其机器设备功率大，库房配套的三相电不够用等为由故意将问题复杂化，据专业人员解释，即便电流不够，也可以花几千元购买一台稳压器就能得到解决，更费解的是，原告自始至终未试用过库房配套的三相电。6、原告因自身经营不善而违约。从其用电情况来看，原告自租赁至搬离库房，6个月时间用电仅有348度，月均58度，仅是其数十千瓦的机械运转一个小时的用量；2020年6月到7月期间，观山湖区安监和消防检查，要求库房商户提供营业执照，原告不能提供，消防检查也因其库房内物品堆放混乱，有消防隐患而被叫停生产。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年12月，原被告就租赁位于观山湖区内库房达成意向，被告向原告交付库房，原告随后开始购买打包机设备并安装调试，安装机器时在库房内挖掘了一个机坑摆放机器，期间产生机器运输、卸车、安装等费用44000元（以收条结合付款凭证认定）。 2020年1月16日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《库房租赁协议》，载明甲方将位于金华库房租赁给乙方使用，主要内容有：1、甲方提供水、电、路三通。2、库房租赁给乙方用于仓储及纸壳打包。3、租赁期限为5年，即2020年1月16日至2025年1月15日止，租金前2年为每月每平方米16元，从第3年开始每年按总金额的10%递增，租金以半年付方式支付。4、乙方应提前一个月支付租金（提前收取一个月租金作为押金），如逾期视为违约，甲方可单方终止合同，造成一切损失由乙方承担，并不退还押金。5、如甲方违约，甲方应以本协议签订的有效平方面积所产生的一个月租金作为补偿，并退还乙方押金，乙方在收到补偿款之日起一周内搬离租赁场所，同时协议终止。6、当甲、乙双方确认租赁关系解除，乙方应向甲方结清应付租金及本租赁行为所产生的一切费用；乙方对租赁物以及公共设施无任何损坏，甲方应将乙方押金无息退回；协议期内如乙方提前终止协议，甲方不予退还押金，协议期满乙方是否续租应提前一个月告知甲方。7、乙方因正常生产需要，需要在租赁物内进行固定资产建设，资金由乙方自己承担，同时需取得甲方同意并且不能损坏原有建筑；乙方在租赁期间享有租赁物所有实施（原文如此，应为设施）的专用权，同时应负责相关实施（原文如此，应为设施）的维护，保证在合同期满时归还甲方。 《库房租赁协议》签订前后，原告于2019年12月28日向被告支付30000元、于2020年1月21日向被告支付50000元、于2020年1月22日向被告支付11600元，包含半年租金81600元及押金10000元。 原告经营的打包机设备须使用三相电，租赁协议签订后，其一直借用与案涉库房相邻的砂厂三相电表连接使用打包机设备。 2020年4月19日，砂厂因安全事故被断电，导致原告机器不能使用三相电。 2020年4月23日，被告通过微信询问原告是否确定等安装变压器，原告回复“是啊”，被告表示安装时间不能确定，原告表示要尽量早点，并称砂厂朋友称要报停4个月，等不了，被告表示是搭伙别人安装，时间是供电局定，对方还未肯定答复同意合伙，同时称砂厂别报希望，原告回复只能这样，能尽快解决最好。 2020年6月3日，被告通过微信通知原告因近期安监局在对辖区仓储、库房商户进行手续检查，排除安全隐患，请原告在次日前提供营业执照复印件报政府登记备案，如未备案将被政府清理出场，原告回复委托他人办理，被告回复“这个你与安监局的说吧”。 2020年6月18日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。 2020年7月3日，被告通过微信向原告发送“消防已经叫停工了，你们还进货啊”，并附有案涉库房内物品杂乱堆放的图片。 2020年7月20日，原告在未通知被告的情况下自行搬离案涉库房，其安装机器时在库房内挖掘的机坑未处理。被告于2020年7月21日与案外人蔺沂生签订《库房租赁协议》，将案涉库房另行出租，合同约定租赁期限为3年，自2020年8月8日至2023年8月8日，租金标准较原被告双方约定标准略高。后被告因填补原告挖掘的机坑产生费用5920元。 另查明，被告于2019年1月1日与贵州金翁众翔花卉园艺有限公司（以下简称众翔公司）签订《场地承包合同》，取得该公司大门对面大约4800平方米场地承包经营权，用于建标准仓储房出租。 2020年10月20日，众翔公司出具一份《关于众翔公司用电情况说明》，主要内容为：众翔公司于2012年在贵阳市观山湖区项目，总体用地约55亩，于2016年建成众翔花卉市场，因整个项目用地中遗留约一万平方米的空地处于闲置状态，其中位于花卉市场大门对面的约5000平方米，于2019年1月1日与周训华签订《场地承包合同》将该闲置场地中的4800平方米出租给周训华用于搭建库房。为方便市场各商户的用电需求，众翔公司需申请开通三相电，但申请办理时限较长，根据当时实际情况，经股东会协商，统一在整个项目片区使用叶国军（公司股东）个人在2010年申请办理开通的三相电户头，并由供电部门重新布线，安装安培更大的总电表，该表由公司统一管理使用，三相电一直开通正常使用至今，经营商户根据用电需要向我司申请同意后可自行购买安装电表，从总表走线，产生的电费安装每度电1元的标准由我司统一收取，向供电部门交费，承包人中，周训华库房区使用的三相电也经我司准许，从我司总电表接线，分表为60Ａ三相四线电度表。2020年9月30日，众翔公司曾出具一份收据载明收到花卉库房区周训华交来2019年8月1日至2020年9月1日止的电费1230元。 诉讼过程中双方当事人确认，原告承租的库房系被告修建的其中一间库房中约800-850平方米的部分，该库房外墙安装有三相电分表，但该三相电不能带动原告70余千瓦功率的打包机，原告亦认可被告曾告知可安装稳压器（调压器），但原告咨询电工，即便安装稳压器（调压器）其打包机也不能带动，必须安装变压器。 此外，被告所修建的案涉库房项目，在修建前曾向贵阳市城乡规划局观山湖分局、贵阳市国土资源局观山湖区分局、贵阳市观山湖区生态文明建设局申报手续并获得批准，同时经翁贡村村民委员会、金华镇人民政府批准。 本院认为，被告对原告解除案涉租赁协议的诉请无异议，对该项诉请，本院予以支持，原告诉状中将协议签订时间描述为2010年，本院予以纠正。本案争议的焦点系双方当事人对导致合同解除是否存在违约行为。对此焦点，本院意见如下： 原告要求解除合同的关键原因在于隔壁砂厂的三相电不能使用后，案涉库房原安装的三相电不能带动原告使用的机器设备，影响原告的经营。 双方签订的租赁协议中并未对原告使用机器的三相电功率作出明确约定，被告最初提供给原告的库房除原有三相电外，另从相邻砂厂接通三相电，具备原告机器的三相电使用条件，事实上原告也正常经营了一段时间。在砂厂的三相电源因故不能使用后，库房内原有的三相电功率不能带动原告的机器设备，原告向被告提出等待安装变压器，变压器的安装双方合同中并无约定，同时安装变压器费用较高、周期较长，从2020年4月23日双方的微信交流来看，被告表示变压器的安装时间不能确定，原告亦未提出异议，仅表示希望尽快解决。 据审理查实，在原砂厂三相电不能使用后原告经营设备需要的较大功率三相电条件确实不具备，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告可要求被告在合理期限内安装变压器，若在合理期限内被告怠于安装的可自行安装并要求被告承担安装费用，若自行安装存在障碍的可与被告协商减少租金、延长租期或者解除合同，但从原告提供的证据来看，其对被告变压器安装时间不能确定的事实系明知，并不能得出被告明确拒绝履行义务的结论，其主张被告违约导致合同解除的理由不能成立。 原告出于生产经营的需要，在机器设备所需三相电较长期限内不能解决的情况下向被告提出解除合同无可厚非，不宜认定为单方终止合同，但在被告并无明显违约行为的情况下，应当与被告协商解除，而其未经协商即于2020年6月18日直接向本院提起诉讼要求解除合同，并在诉讼过程中未经裁判确认于2020年7月20日即自行搬离案涉库房，同时被告亦在次日即与他人签订合同将案涉库房另行出租，双方当事人的行为对导致案涉租赁协议不能继续履行均有过错。 从上述内容可知，原被告双方在合同履行过程中的行为不宜认定为违约，但对导致案涉租赁协议不能继续履行均存在过错，原告要求被告返还2020年4月19日至2020年7月19日租金40800元，考虑到此期间原告事实上占有案涉库房但确因三相电功率问题无法正常经营，同时双方签订的租赁协议中对原告租赁库房的用途描述为“仓储及纸壳打包”，本院酌情确认被告退还原告20400元。 对于原告要求返还的押金10000元，因原告搬离案涉库房时遗留安装其机器设备的机坑需由被告处理，本院确认被告因此产生的费用5920元从押金内扣除，被告应退还原告4080元。 原告主张的违约金因被告并无违约行为，本院不予支持。 原告主张的装修费用系运输、安装其机器设备产生，不属于装修费用，本院不予支持。 原告主张的运营损失一方面无证据证实，另一方面被告并无违约行为，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告支冬娥与被告周训华于2020年1月16日签订的《库房租赁协议》； 二、被告周训华于本判决生效之日起五日内返还原告支冬娥租金20400元、押金4080元； 三、驳回原告支冬娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2326元，由被告周训华负担306元，原告支冬娥负担2020元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 审判员 张 铮 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 曹凯凯