新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初9300号原告（反诉被告）：郭爱民，男，1964年7月1日出生，汉族，新疆中美鑫达汽车销售有限公司总经理，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘合荣，新疆旭光律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋龙龙，男，1976年5月30日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：林志华，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马慧，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）郭爱民与被告（反诉原告）蒋龙龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭爱民及其委托诉讼代理人刘合荣，蒋龙龙及其委托诉讼代理人林志华、马慧分别参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭爱民向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《租赁合同》；2、依法判令蒋龙龙向郭爱民支付自2018年6月18日至2019年6月17日期间的租金80000元；3、依法判令蒋龙龙向郭爱民支付违约金174000元（580000元×30%）；4、依法判令蒋龙龙向郭爱民按照每日1589元支付自2019年6月18日至2020年6月17日期间租金580000元及至实际搬离期间的使用费。事实和理由：2017年4月12日，党蜀江受郭爱民委托与蒋龙龙签订了《租赁合同》，约定将位于××路左侧商铺出租给蒋龙龙，用做经营餐饮；租赁期限自2017年6月18日至2022年6月17日；年租金为580000元，租金支付方式采取先缴费后使用的原则。在签订合同时支付第一年租金，之后提前一个月支付下一年度的租金。同时约定，蒋龙龙拖欠郭爱民租金或使用费用视为违约，蒋龙龙应向郭爱民支付年租金的30%违约金；逾期7天仍未缴清的视为蒋龙龙不能继续履行本合同。签约后，郭爱民向蒋龙龙交付了该商铺，蒋龙龙开始从事生产经营。现蒋龙龙拖欠租金不予支付，已构成违约。郭爱民多次向蒋龙龙索要无果，请求法院依法支持郭爱民诉讼请求。被告（反诉原告）蒋龙龙辩称，第一，蒋龙龙同意解除双方签订的《租赁合同》；第二，蒋龙龙无需支付剩余租金80000元。2018年6月18日至2018年8月6日蒋龙龙已支付租金500000元。因郭爱民未按照合同约定提供门头挂牌位置，蒋龙龙考虑维护租赁关系，故同意扣减80000元租金作为损失补偿。2019年5月31日至今，由于郭爱民供电系窃电致使停电无法经营，蒋龙龙多次要求解决，郭爱民于2019年8月2日才以通知书形式称蒋龙龙欠付2018年5月8日80000元租金。若郭爱民不认可双方抵扣，则蒋龙龙主张追究郭爱民不能履约的违约责任，赔偿租赁期间不能给蒋龙龙提供门头位置的违约责任。郭爱民应当全面履行适租义务，否则蒋龙龙可以要求减少租金或不支付租金。第三，蒋龙龙不存在违约行为，无需支付违约金。郭爱民的窃电行为导致电力部门对蒋龙龙承租的商铺停电，进而使其无法经营，郭爱民存在违约行为。蒋龙龙因正当理由不支付租金系其实施自救行为，并非恶意拖欠。第四，因郭爱民违约在先，其应当赔偿蒋龙龙损失，蒋龙龙不应支付郭爱民房屋占用使用费。综上，请求依法驳回郭爱民的诉讼请求。被告（反诉原告）蒋龙龙向本院提出反诉请求：1、判令解除双方之间的《租赁合同》；2、判令郭爱民赔偿蒋龙龙各项损失1376061.28元（装修剩余价值造价的61.07%即1214694.28元；加盟费总额220000元的61.07%即134354元；自2019年6月1日至2019年6月17日共计17天的租金损失27013元）；3、判令郭爱民承担本案鉴定费23868.24元。事实与理由：蒋龙龙与蒋龙龙于2017年4月12日签订《租赁合同》后，郭爱民多次违约，给蒋龙龙造成巨大经济损失。2018年间，相关部门查获郭爱民所供电系偷盗而来，导致电业部门关停供电，致使承租人数月不能营业，损失惨重。郭爱民不积极配合供电部门处理，反而主动解除合同。为维护蒋龙龙合法权益，请求人民法院依法支持反诉请求。原告（反诉被告）郭爱民针对反诉辩称，一、郭爱民完全履行了合同内容。蒋龙龙已正常使用该房屋两年零两个月，在此期间，蒋龙龙向有关供应部门已交纳了水、燃气和暖气费用。2019年5月31日电力部门对其停电是因为蒋龙龙在两年零两个月的时间未向电力部门交纳电费，存在违约，与郭爱民无任何关系。在电力部门对蒋龙龙开具通知单，让其交纳电费不交的情况下，友好超市向其铺设的电缆可以使用，蒋龙龙却没有使用。可见蒋龙龙的行为属于恶意不履行合同。二、郭爱民在交付房屋后，蒋龙龙应尽快到电力部门办理供电手续，但其未履行，是蒋龙龙在非法使用电力。三、电力部门停电是蒋龙龙一直未交电费，并不是其偷电而致停电。四、合同约定，蒋龙龙发生延时或滞后交纳租金，其自愿放弃承租区域，前期所交任何款项不予追偿。蒋龙龙仅2018年就拖欠租金80000元，至今已欠付共计租金72万元。所以，蒋龙龙要求赔偿损失无任何事实和法律依据。本院经审理认定的事实如下：2017年4月6日，郭爱民书面委托案外人党蜀江代为签订案涉房屋租赁合同。同年4月12日，党蜀江代表郭爱民（甲方）与蒋龙龙（乙方）签订《租赁合同》，其中约定，甲方享有位于××路商铺的出租权，并将该嘉和园小区雅园1号2层左侧商铺租赁给乙方用于经营餐饮；租赁期自2017年6月18日至2022年6月17日止（2017年4月12日至2017年6月17日为装修期，免租金）；租金为580000元/每年（物业费由产权方承担）；租金采取先缴费后使用的原则。在本签订合同时，向甲方支付2017年6月18日至2018年6月17日的年租金580000元，下一年度租金提前1个月支付。如发生延时或滞后，乙方自愿放弃承租区域内前期所缴任何款项不予追偿，前期所在承租区域任何装修作为遗弃物由甲方处理；乙方因签订本合同及经营涉及的税费及其他费用均不包括在房屋租金当中，由乙方自行缴纳；乙方委托他人装修不得改变或损坏所在建筑主体结构和现有的设备设施；乙方拖欠租金、暖气费、电费等其他相关费用，经甲方书面催告5日内仍拒绝缴纳或拒绝全额缴付的，甲方有权单方解除合同，已缴费用归甲方所有；本合同期限届满或中途终止或因乙方违约导致提前解除合同时，乙方不得要求甲方对该承租房屋的装修作出补偿或赔偿，甲方有权选择要求乙方依现状交付店面房间或恢复原状，甲方未作出选择，视为要求乙方按现状交还；乙方违反本合同约定单方解除合同的,属乙方违约，乙方缴纳的所有费用甲方不予退还，乙方还应向甲方支付应当缴纳租金30%的违约金。甲方违反本合同约定单方解除合同的,属甲方违约，乙方缴纳未使用的费用甲方全额退还，甲方还应支付乙方应当缴纳租金30%的违约金。乙方拖欠甲方租金或使用费用，视为乙方违约，乙方应当向甲方支付年租金的30%违约金，逾期7天仍未缴清的，视为乙方不能继续履行本合同。房屋租赁合同签订后，郭爱民与蒋龙龙于2017年4月14日办理了案涉房屋的书面交接，并载明在交接前原房屋用电为171923度，用水为5233立方。蒋龙龙承租位于乌鲁木齐市××路左侧商铺后开始装修。2014年4月18日，蒋龙龙（乙方）与成都醉码头餐饮管理有限公司（甲方）签订《合作协议》约定，甲方授权乙方在乌鲁木齐市××区开办经营加盟店1家；授权经营期限自2017年4月18日至2022年4月18日止；乙方向甲方一次性支付220000元技术加盟费用。同年4月20日，蒋龙龙通过其招商银行账户转账支付加盟费220000元及保证金20000元。之后，蒋龙龙给郭爱民付清了2017年6月18日至2018年6月17日期间一年的租金580000元，并开始在承租商铺经营其加盟的“醉码头火锅店”。自2018年7月10日至2018年8月6日蒋龙龙先后给郭爱民支付第二年度租赁费500000元。审理中，蒋龙龙提供微信截屏以证明其承租的商铺临街外墙被其他经营户占用悬挂门头招牌，其无法悬挂“醉码头火锅店”招牌影响经营，并与郭爱民协商同意扣减第二年度租赁费80000元，但郭爱民对此不予认可，蒋龙龙未能提供相应证据。蒋龙龙经营期间未曾缴纳实际发生的电费。另查明，2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在进行日常检查中发现，阿勒泰路313好雅园1号楼2层店铺内有一低压配电柜中三条出线分别连接至3楼宽窄巷子火锅商铺、2楼醉码头火锅商铺、1楼烟酒商行，该3条出线均未安装该公司资产电表，构成盗窃电力行为，供电部门向实际用电方蒋龙龙出具窃电通知书，认定案涉商铺在供电企业的供电设施或其他用户的用电设施上擅自接线用电，并中止对“醉码头火锅店”供电。至此，“醉码头火锅店”停止营业。本案审理中，本院工作人员前往乌鲁木齐供电公司城区第三供电服务服务中心进行了调查，工作人员告知，其单位供电区域进行过调整，窃电区域此前属于乌鲁木齐供电公司城区第二供电服务服务中心，2018年08月份之后该区域划归我单位管理。2019年5月31日，在检查时发现涉案的窃电行为，二楼的总电表我公司已经拆除带走，我们可以和实际用电人或者商铺签订供电合同，也可以和房东签订供电合同，原则上是和房东签订供电合同。本院工作人员又来到乌鲁木齐供电公司城区第二供电服务服务中心，相关工作人员告知，窃电发生区域以前确属我所管辖，低压电和高压电的检查时间存在不同，低压电为五年一检查，高压电为三年一检查，本所并未发现涉案窃电行为，可能情形有三：1、未进行检查；2、检查时由于技术问题未发现；3、检查发现而未予以处理。经电脑搜索，涉案房屋所在地龙记嘉和园店在使用乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒公司账户正常缴纳电费，并未发现其他的缴费记录。2019年8月8日，郭爱民申请乌鲁木齐西域公证处向蒋龙龙家中张贴送达书面通知。该通知内容为，蒋龙龙于2018年5月18日应付房租8万元，未按合同要求每年支付一次，拖欠时间长达15个月。截止2019年5月18日应付租金58万元，仍未按合同约定时间支付，请立即支付房租，并按照约定解除合同。蒋龙龙未按合同约定向供电局交纳电费，属于严重偷电行为，请立即交纳营业及电梯电费。如拒不缴纳电费，造成的经济损失由其全部承担。通知送达后，蒋龙龙未予答复。诉讼中，郭爱民又申请乌鲁木齐市中信公证处向蒋龙龙送达催缴租金及电费通知，蒋龙龙拒绝签收该通知。本案审理中，蒋龙龙申请对其经营的“醉码头火锅店”全部装修、照明系统、监控、消防设备、排风、制冷、天然气施工、厨房设备、门头及广告位灯箱等剩余价值进行评估。本院于2019年11月14日依法委托新疆鸿联工程造价咨询有限公司进行资产评估。经评估部门对现场勘察并进行数据测量，于2020年3月30日出具鸿联[2020]HZJ/D-01012司法鉴定书，评估“醉码头火锅店”总造价为1989019.62元。其中，现场已完成资料齐全部分造价为1940889.62元；现场已完成无资料需询价部分造价为48130元。郭爱民对司法鉴定提出书面异议，经新疆鸿联工程造价咨询有限公司逐一答复，未对鉴定结论进行调整。以上有《租赁合同》、交接单、《合作协议》、窃电通知书、公证书、司法鉴定书、调查笔录、当事人陈述、庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应遵守诚信原则，依照合同约定全面履行义务。第一、关于郭爱民主张欠付80000元租金的问题。郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》约定，案涉房屋在本签订本合同时，蒋龙龙向郭爱民支付2017年6月18日至2018年6月17日的年租金580000元，下一年度租金提前1个月支付。合同签订后，蒋龙龙已付清第一年度租赁费580000元，但第二年即2018年6月18日至2019年6月17日期间的租金蒋龙龙支付500000元后，蒋龙龙主张因郭爱民未能提供悬挂门头位置，双方协商一致同意扣减剩余80000元租金。本院认为，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案蒋龙龙在签订租赁合同时对门头牌匾的悬挂负有注意的义务，双方合同对此未做约定，现蒋龙龙提供的证据不足以证明双方协商一致扣减80000元租金的主张。因此，蒋龙龙欠付郭爱民80000元租金违反合同约定。现郭爱民要求蒋龙龙支付欠付租金80000元的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定：“乙方拖欠甲方租金或使用费用，视为乙方违约，乙方应当向甲方支付年租金的30%违约金”。现蒋龙龙欠付租金，构成违约。蒋龙龙答辩称《租赁合同》中约定的违约金明显过高，如承担请求法院予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案蒋龙龙虽欠付部分租金，但其已履行合同主要义务，如按照该约定承担年租金30%的违约金，有悖公平原则，本院根据实际按照欠付租金的30%调整违约金，即蒋龙龙应向郭爱民承担欠付租金的违约金24000元。第二、案涉房屋停电的责任承担。一、关于郭爱民的责任问题。在本案《租赁合同》的履行过程中，2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在××路、103号商铺检查时发现有盗窃电力行为，并向实际用电方蒋龙龙经营的“醉码头火锅店”出具停电通知书和窃电通知书。至此，“醉码头火锅店”停止营业。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。郭爱民向蒋龙龙交付租赁房屋时，应将蒋龙龙用电分户完毕，并将电缆接入所租赁的配电箱内，从而保证蒋龙龙经营正常用电。2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在××路、103号商铺检查时发现有盗窃电力行为。经法院查明，所谓的窃电行为即在供电企业的供电设施或者其他用户设施上擅自接线用电，具体本案中即用电设备低压电柜及连接的三条电线未经表计用电，从一楼供电企业的供电设施上接入，现场装设表计非供电企业资产。该供电设施系郭爱民交付租赁房屋时已经具备，郭爱民认可位于二楼的配电柜是广汇房地产公司安装的。由此可见，本案中窃电行为与蒋龙龙无关，郭爱民作为出租人应保证承租人电力的正常使用和供电设施经过合法审批。现郭爱民向蒋龙龙提供的案涉房屋供电设施被国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司认定为窃电行为，郭爱民履行合同存在违约情形，应承担主要责任。二、关于蒋龙龙是否应当承担责任的问题。本院认为，郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》明确约定：“乙方因签订本合同及经营涉及的税费及其他费用均不包括在房屋租金当中，由乙方自行缴纳”，其中应当包括电费。但自2017年4月12日蒋龙龙开始装修直至2019年5月31日供电部门在检查时发现其商铺有盗窃电力行为，时间跨度达两年有余。蒋龙龙作为承租人从未实际缴纳过电费，庭审中蒋龙龙也未提供过证据证明其向相关人员和部门申请缴纳过电费的证据。蒋龙龙对《租赁合同》明确约定自己缴纳电费的义务是明知的，蒋龙龙承租涉案房屋系经营餐饮火锅店，非一般承租房屋用于居住和一般商用，用电需求大，电费是其经营火锅店的重要开支之一，蒋龙龙应该具有缴纳电费的主动意识和预见意识，在长达两年有余的时间里不缴纳电费显然不符合常理。因此，蒋龙龙对于供电部门中止供电，导致合同承担相应次要责任。综合以上认定，郭爱民与蒋龙龙的责任比例，本院确定为7：3较为合适。第三、关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。同时，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中当事人约定，拖欠租金或使用费用逾期7天仍未缴清的，视为不能继续履行本合同。本案郭爱民在供电部门于2019年5月31日中止对案涉商铺供电前，对蒋龙龙违反合同约定欠付租金并未行使解除权，直至双方因停电产生争议，郭爱民于2019年8月8日以蒋龙龙欠付房租、未交纳电费等事由申请公证处送达书面通知，并要求解除合同。因本案中窃电行为与蒋龙龙无关，案涉房屋被供电认定为窃电行为，郭爱民作为出租人在履行合同中存在违约情形，在此情况下，郭爱民单方解除合同，并不当然产生合同解除的效力。本案审理中，双方当事人均同意解除《租赁合同》，且案涉商铺已于2020年9月30日交付郭爱民，《租赁合同》应自当日解除。第四、关于郭爱民要求蒋龙龙支付2019年6月18日至实际搬离之日使用费的问题。依据双方《租赁合同》约定，案涉商铺一年租金为580000元，每日租金应为1589元。2019年6月18日至2020年9月30日前租金。郭爱民与蒋龙龙因合同履行产生纠纷，双方应积极协商或依法处理争议。本院为避免扩大当事人的损失，在诉讼中先行腾退房屋，但在此之前案涉商铺仍由蒋龙龙实际占有。在上述租期内，本院认定双方各自责任致使合同履行不能，根据公平原则，租金应当按照责任比例分担，即蒋龙龙应支付租期内2019年6月18日至2020年9月30日前（1年零104天）的租金223576.8元[（580000元+1589天×104天）×30%）]。因此，郭爱民要求蒋龙龙支付2019年6月18日至实际搬离之日的使用费应为租赁期内的租金，其合理部分本院予以支持。第五，蒋龙龙要求郭爱民赔偿各项损失的主张。一、关于蒋龙龙装修损失的反诉请求。审理中，蒋龙龙申请对其经营的“醉码头火锅店”全部装修、照明系统、监控、消防设备、排风、制冷、天然气施工、厨房设备、门头及广告位灯箱等剩余价值进行评估，经新疆鸿联工程造价咨询有限公司评估后认定总造价为1989019.62元，对该鉴定结论，本院予以确认。因导致案涉合同履行不能双方均应负相应责任，对蒋龙龙未经营期间(占合同未履行期间比61%)的上述损失，按照各自责任分担后，郭爱民应赔偿蒋龙龙849311.38元（1989019.62元×61%×70%）。二、关于加盟费问题。本案蒋龙龙租赁郭爱民商铺经营的“醉码头火锅店”系加盟店，并已向成都醉码头餐饮管理有限公司支付220000元技术加盟费用。因供电部门停止供电导致案涉合同履行不能，本院认定郭爱民和蒋龙龙按照7：3的比例承担各自责任。蒋龙龙实际经营期间占合同约定经营期间的39%。现合同解除，郭爱民应在折抵蒋龙龙未履行经营期间加盟费后按照责任比例承担蒋龙龙所受到的加盟费损失，即赔偿蒋龙龙93940元（220000元×61%×70%）。三、关于蒋龙龙主张2019年6月1日至2019年6月17日期间租金损失。因案涉商铺停电，造成蒋龙龙停业，2019年6月1日至2019年6月17日期间的租金亦应当按照责任比例分担，即郭爱民应承担部分18909.1元（1589天×17天×70%）租金应当退还蒋龙龙。第六，关于鉴定费用的承担。为查明案情，本院根据蒋龙龙申请对其装修价值委托司法鉴定，蒋龙龙预交鉴定费23868.24元。本院对该费用按照案涉合同履行不能所确定的各自责任比例分担，即郭爱民承担70%的16707.77元，蒋龙龙承担30%的7160.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郭爱民与被告蒋龙龙（反诉原告）《租赁合同》于2020年9月30日解除；二、被告（反诉原告）蒋龙龙支付原告郭爱民（反诉被告）2019年6月17日前房屋租金80000元；三、被告（反诉原告）蒋龙龙承担原告郭爱民（反诉被告）违约金24000元。四、被告（反诉原告）蒋龙龙支付原告郭爱民（反诉被告）2019年6月18日至2020年9月30日前的租金223576.8元；五、原告郭爱民（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）蒋龙龙装修损失849311.38元；六、原告郭爱民（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）蒋龙龙加盟费损失93940元；七、原告郭爱民（反诉被告）返还被告（反诉原告）蒋龙龙租金18909.1元；八、原告郭爱民（反诉被告）支付被告（反诉原告）蒋龙龙鉴定费16707.77元。以上款项折抵后，原告郭爱民（反诉被告）应支付被告（反诉原告）蒋龙龙款项合计651291.45元，应于本判决生效之日起十五日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的999256元，给付标的327576.8元，占争议标的的32.78％。案件受理费13792.56元（郭爱民已预交），由郭爱民负担67.22％，即9271.36元，由蒋龙龙负担32.78％，即4521.2元。反诉标的1399929.52元，给付标的884928.25元，占争议标的的63.21%。反诉受理费8699.68元，由蒋龙龙负担36.79%，即3200.61元，由郭爱民负担63.21%，即5499.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  荀文涛人民陪审员  吴树华人民陪审员  章玉英二〇二〇年十一月十七日书 记 员  马 洋