山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1102民初8394号原告：魏玉花，女，1971年4月5日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：胡见荣，山东赞特瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少杰，山东赞特瑞律师事务所律师。被告：日照京泰房地产开发有限公司，住所地，日照市高科园北园二路南侧,社会统一信用代码913711007267209040。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。原告魏玉花与被告日照京泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26公开开庭进行了审理。原告魏玉花的委托诉讼代理人胡见荣、郭少杰，被告日照京泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许崇弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏玉花向本院提出诉讼请求：1.由被告协助办理不动产权登记证书；2.由被告支付逾期办理产权登记的违约金153000元；3.本案诉讼费用、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年4月8日签订商品房买卖合同，购买被告公司开发销售的盘龙湾小区10号楼2单元201号商品房一套。原告已按合同约定支付全额房款。合同约定被告应于2015年6月30日前交符合验收合格的房屋，并于房屋交付后180天内为原告办理产权登记。现被告房屋一直未能通过验收，也未能为原告办理产权登记证书，已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告日照京泰房地产开发有限公司辩称，原告所诉买卖合同属实，对于原告主张的利息、违约金计算方式有异议，对于原告在立案之前超过三年时间的违约金已经超过诉讼时效，请求依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、房屋买卖合同一份；证据二、房款收款凭证一张；证据一、二证明双方签订商品房买卖合同及违约金计算方式的主要事实；证据三、民事裁定书原件一份；证据四、保全费付款记录一份；证据五、保全担保费发票一张；证据三、四、五证明原告因本案申请财产保全并支付保全费1285元、保全担保费600元。被告日照京泰房地产开发有限公司经质证称，对原告陈述的缴纳房款、交付房屋的事实没有异议。对于证据一真实性没有异议，对于证明逾期违约金的计算方式及计算结果有异议；对于证据二、三真实性无异议，对证据四不清楚；对证据五不认可。经本院审查，对于原告提交的证据一、二、三真实性予以确认，对证据四、五，因原告采取财产保全支出费用客观存在，票据载明的数额与相关收费标准相符，故本院对此予以确认，以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，认定案件事实如下：2014年4月8日，原告魏玉花（买受人）与被告日照京泰房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号：201404080009的《商品房买卖合同》，合同载明：出卖人以出让方式取得位于山东路以北沙墩河以西、编号4-37-7的地块的土地使用权。土地使用权证号：日国用（2009）第731号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京泰·盘龙湾，建设工程规划许可证号：建字第371101201010086，施工许可证号：201111058，商品房预售许可证号：201107006。买受人购买的商品房为第010幢2单元（02）201号房，该商品房合同载明建筑面积共144平方米，商品房单价为每平方米3985.18元，房屋总价款705346元，买受人已付房款￥655346元，余款￥50000元于2014年6月20日前付清，逾期按逾期付款处理。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议01（第二项）的内容处理。同日，原、被告签订了商品房买卖合同《补充协议01》，其中第二项约定“1、出卖人在商品房综合竣工验收后180日内，将办理产权的登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……2、因出卖人原因未能取得产权证书，买受人要求退房的，出卖人应自要求之日起三十日内退还已收房款和其他费用，并按已收房款的千分之一赔偿损失，因买受人原因未能办理产权证书，买受人无权要求退房，如出卖人同意退房，应扣除违约金和相关费用后将剩余款项退还买受人”等内容。原告于合同签订当日向被告日照京泰房地产开发有限公司缴纳购房款200000元、635346元、燃气开口费2660元、太阳能5500元，于2014年6月24日缴纳房款50000元，被告分别于当日向原告出具相关收款凭证，至此原告已付清房款。2015年6月27日，被告向原告交付房屋。诉讼中，被告认可还未核税，尚不具备办证条件。原告主张被告未在交房后180日内即2015年12月27日之前协助原告办理产权证书，应当按照合同约定向原告支付违约金，自2015年12月27日起至2020年11月25日共计1247天，按照中国人民银行1-3年期贷款基准利率4.75%上浮50%，由此得出违约金的数额及计算方式705346×4.75%×1.5÷360×1247=174080.85元，原告自愿主张按照153000元要求被告支付。被告对此不予认可，认为违约金数额过高，请求调整，认为应当按照同期LPR标准计算，原告起诉前超过三年的部分已经超过诉讼时效，应予驳回。原告认为，若按照LPR利率计算，应根据2020年7月20日的LPR即3.85%的四倍计算。2020年8月5日，原告向本院申请将被告日照京泰房地产开发有限公司名下位于日照市山东路以北沙墩河以西京泰?盘龙湾036幢01单元302室[产权证号鲁（2020）日照市不动产权第0022135号]房产予以查封，本院于同日作出（2020）鲁1102财保610号民事裁定书，查封上述房屋，原告为此支出保全费1285元，保全担保费600元。本院认为，原告魏玉花与被告日照京泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方之间商品房买卖合同关系成立并合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助办证等附随义务。原告按约交付了购房款，被告按照约定应于交房后180日将办理产权登记中需由其提交材料报办证部门备案，然被告自认至今未办理产权证书，显属违约，故对原告要求被告协助办理不动产权登记证书并支付违约金的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金是否已超诉讼时效的问题，本院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告向本院起诉被告主张迟延办证违约金的繁简立案时间为2020年8月28日，本案所诉之迟延履行违约行为,在时间上处于持续状态,而原告未提供自被告违约之日至起诉之日期间其持续不断向被告主张权利的证据，故原告主张的2017年8月28日之前的逾期办证违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。因被告至今仍未办理案涉房屋权属证书，故逾期办证违约金应自2017年8月29日起计算。关于违约金金额，案涉合同虽未对被告逾期办证原告不退房情形的违约金进行约定，但被告自认未办证原因是未核税，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本院酌定按照总房款705346元为基数，自2017年8月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算至2020年11月25日，该期间的逾期办证违约金为88089元（705346元×3.85%÷365天×1184天），对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于保全费、保全担保费，均系原告为实现本案债权支出的必要、合理费用，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告魏玉花办理日照市山东路京泰?盘龙湾小区第010幢2单元（02）201号房屋的不动产权登记证书；二、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏玉花逾期办理产权证违约金88089元；三、驳回原告本案的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，减半收取1680元，由原告负担679元，由被告1001元；保全费1285元，保全担保费600元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  常金峰二〇二〇年十一月二十六日书记员  申庆丽