山东省济宁市兖州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0812民初2734号 原告：赵洪建，男，1972年11月22日出生，汉族，住济宁市兖州区。 委托诉讼代理人：孔祥阳，山东邦国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵子平，山东邦国律师事务所实习人员。 被告：孔祥兵，男，1983年8月8日出生，汉族，住曲阜市。 原告赵洪建与被告孔祥兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。赵洪建的委托诉讼代理人孔祥阳、赵子平，孔祥兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵洪建向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除赵洪建与孔祥兵签订的《租赁合同》，孔祥兵将其承租的房屋清空并交还给赵洪建；2、依法判令孔祥兵向赵洪建支付2019年9月1日至2020年8月31日期间拖欠的房屋租金12万元及滞纳金（滞纳金以12万元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按日0.02%的标准计算）；3、本案诉讼费用由孔祥兵负担。事实和理由：2017年8月，赵洪建与孔祥兵签订《租赁合同》一份，合同约定：1、赵洪建将坐落于济宁市兖州区房屋租赁给孔祥兵，用于商业经营；2、租赁期限为15年，自2017年9月1日至2032年8月31日止；3、2017年9月1日至2018年8月31日期间房屋租金为21万元，此后每个租赁年度递增5000元；4、孔祥兵逾期支付租金连续达90天以上且经赵洪建书面催告后10天内仍未支付的，赵洪建有权解除合同；5、孔祥兵拖欠租金，应向赵洪建支付滞纳金，每逾期一日赵洪建有权向孔祥兵收取所拖欠租金0.02%的滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，赵洪建即按合同约定将案涉房屋交付给孔祥兵。自2019年9月1日至今，孔祥兵仅向赵洪建支付房屋租金10万元，尚欠12万元。赵洪建从2020年3月开始多次向孔祥兵催要租金，但孔祥兵一直未付，也不给赵洪建见面，为此，赵洪建在孔祥兵承租的房屋门上张贴书面通知向其催交租金，孔祥兵仍不予理会。为维护赵洪建的合同权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。 被告孔祥兵辩称，其是于2018年6月26日之前从刘晋处接手的案涉房屋，其与刘晋签订了转让合同，未与赵洪建签订合同，后来为了帮助赵洪建从银行贷款，其在租赁合同的第一页和最后一页签名按手印。其从刘晋处接手房屋后一直经营小餐桌生意，房屋的租金也是由其直接打入赵洪建的银行卡内。2019年11月23日，其与孟栋签订了《校区转让协议书》，其已将案涉房屋及房内全部资产一并转让给孟栋，协议约定2019年11月23日之后产生的所有经营类费用由孟栋承担。本案的房屋租金其已交至2020年3月1日，其将房屋转让给孟栋时也是经赵洪建同意的，应由赵洪建与孟栋重新签订合同，2020年3月1日之后的租金应由孟栋进行交纳。 赵洪建围绕自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《租赁合同》一份，拟证明赵洪建与孔祥兵之间存在租赁合同关系及双方约定的内容；证据2、《不动产登记证书》16份，拟证明赵洪建系案涉房屋的不动产所有权人；证据3、催缴书照片打印件3张，拟证明因孔祥兵拖欠租金，赵洪建于2020年3月31日向孔祥兵主张权利，结合证据1的《租赁合同》第九章第四条第一款的约定，赵洪建有权解除案涉合同； 经质证，孔祥兵的意见为：1、对证据1租赁合同的真实性有异议，仅认可第一页和最后一页是其签字，其余均为复印件；2、对于证据2真实性没有异议；对于证据3催缴书照片打印件真实性不清楚，因为房屋转让了，没再去过。 孔祥兵为证明自己主张的事实，向本院提交如下证据：证据1、赵洪建与刘晋于2017年8月31日签订的《租赁合同》一份，拟证明涉案房屋的租赁合同是刘晋与赵洪建签订，房屋的实际承租人为刘晋，其是从刘晋手中接手的房屋；证据2、孔祥兵与孟栋于2019年11月23日签订的《校区转让协议书》一份，拟证明涉案房屋经赵洪建同意后，孔祥兵已转让给孟栋，房租交至2020年3月1日，2019年11月23日后产生的费用由孟栋交纳。 经质证，赵洪建的意见为：对于证据1的真实性没异议，对于孔祥兵承租房屋的形成过程，应提供证据予以证实；对于证据2的真实性没异议，根据合同相对性原则，孔祥兵提交的其与孟栋之间的转让协议只能约束孔祥兵与孟栋，与赵洪建无关。 对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月31日，出租方（甲方）赵洪建与刘晋承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定赵洪建将坐落于济宁市兖州区房屋租赁给刘晋，2017年9月1日至2018年8月31日年租金为21万元，以后每年固定递增伍仟元。刘晋承租案涉房屋后，于2018年6月26日将案涉房屋交由孔祥兵使用经营“小饭桌”，并将上述《租赁合同》原件交给孔祥兵，由孔祥兵继续按照上述《租赁合同》的约定向赵洪建支付租金。在孔祥兵使用案涉房屋期间，孔祥兵与赵洪建签订《租赁合同》一份，约定：第一章租赁房产，1、甲方同意按下列条款将位于海情丽都Ｘ11号楼3、4层号总计使用面积为21000平方米的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用……3、若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现控制情况，通过与甲方友好协商后，乙方可选择下列做法：……（3）将房产全部转租予第三方。在乙方选择以上任何一项做法时，必须与甲方和／或有关第三方对本合同进行相应的修改。第二章租赁期限1、除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为15年，自2017年9月1日至2032年8月31日止。第三章租金及支付方式……2、2017年9月1日至2018年8月31日年租金为21万元，以后每年固定递增伍仟元。第七章乙方保证及责任……2、除本合同另有约定，在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同向甲方支付的费用。第九章合同提前终止……4、有下列情况之一的，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达90天以上，且乙方在逾期支付租金连续达90天后收到甲方书面催缴后10日内仍未支付的……甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以十四（14）天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算。第十一章违约责任，11、甲方无任何违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金0.02%的滞纳金。合同还约定了其他事项。合同第一页出租方（甲方）处由赵洪建签字，承租方（乙方）处由孔祥兵签字捺印，合同第十二页即最后一页落款甲方处由赵洪建签字，乙方处由孔祥兵签字捺印，未注明签订日期。对该合同，孔祥兵主张，其第一页和最后一页确由其签字，其它内容均为复印件，其之所以第一页和最后一页签字，是因为赵洪建需要用该合同办理贷款。经本院审查，该合同除第一页和最后一页之外，其余需要手填部分的内容确为复印，其复印来源应为赵洪建与刘晋签订的《租赁合同》。 诉讼中，赵洪建称，2019年9月1日至2020年8月31日的年租金为22万，期间孔祥兵仅支付了10万元租金，尚欠12万元租金未支付。孔祥兵则称2019年9月1日至2020年8月31日的租金实际给赵洪建转账了11万元，其中1万元是上年度所欠租金。依据双方的以上陈述，本院对2019年9月1日至2020年8月31日孔祥兵实际交纳10万元的租金的事实予以确认。孔祥兵另主张，因其“小饭桌”经营困难，2019年11月23日，其与案外人孟栋签订《校区转让协议书》将案涉房屋转让给了孟栋，当时也经过了赵洪建同意，《校区转让协议书》约定房租已交到了2020年3月1日，2019年11月23日以后的租赁费应由孟栋交纳，现在案涉房屋由孟栋占有使用，因此租赁费应由孟栋交纳。赵洪建认可孔祥兵转让案涉房屋时经过了其同意，但称其什么时候转让的，转让给谁，均不清楚。 另查明，因孔祥兵拖欠租金，赵洪建于2020年3月31日在案涉房屋的门前张贴催缴书一份，告知孔祥兵因其拖欠房租多日，且通过手机、短信、微信一直无法联系，请看到告知书后于2020年4月8日12时内速与房东联系交纳房租，否则视为孔祥兵放弃以前所签合同。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。经审理，本案当事人争议的焦点问题如下：一、赵洪建与孔祥兵之间是否存在租赁合同关系；二、如双方存在租赁合同关系，赵洪建请求的各项诉讼请求能否得到支持。 关于第一个焦点问题，赵洪建与孔祥兵签订的《租赁合同》虽然仅由双方签订了第一页和最后一页，但结合审理查明的事实，刘晋将案涉房屋转让给孔祥兵后，将《租赁合同》原件一并交付，并由孔祥兵按该《租赁合同》继续履行交付租金的义务，因此孔祥兵对赵洪建与刘晋之间的《租赁合同》的内容应完全知情并遵照履行。且孔祥兵系承接刘晋《租赁合同》的权利义务，将刘晋与赵洪建合同的内容加以复印作为孔祥兵与赵洪建签订合同的内容符合常理，并无不妥。因此赵洪建与孔祥兵签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。孔祥兵主张签订《租赁合同》的真实目的是为了给赵洪建办理贷款，并未真正签订合同，但其没有提供证据加以证明，应由其承担举证不能的法律后果。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。即使如孔祥兵主张，案涉房屋已转租给孟栋经过了赵洪建的同意，孔祥兵与赵洪建的租赁合同关系也并未因此而终止，赵洪建依然有权据双方的《租赁合同》向孔祥兵主张权利。 关于第二个焦点问题，《根据中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。赵洪建请求解除合同，返还案涉房屋，其理由是孔祥兵拖欠租金的行为符合双方《租赁合同》第九条出租方单方终止合同的情形。本院认为，根据双方《租赁合同》第九章的约定，出租方无任何违约行为，承租方逾期支付租金连续达90天以上，且承租方在逾期支付租金连续达90天后收到出租方书面催告后在10日内仍未支付的，出租方有权提前终止合同。因双方在《租赁合同》中未约定支付租金的期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，对支付期限没有约定或者约定不明确……，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。因此孔祥兵应在2020年8月31日前将2019年9月1日至2020年8月31日的租金支付完毕，否则才视为逾期。本案立案时间为2020年9月9日，此时支付租金的期限虽已届满，但未逾期满90日，双方《租赁合同》第九章规定出租方单方解除合同的情形尚未成立，因此，赵洪建请求解除双方的《租赁合同》，返还房屋的理由不成立，本院不予支持。对于赵洪建请求孔祥兵支付租金的诉讼请求，根据赵洪建与孔祥兵签订的《租赁合同》第二章的约定，2017年9月1日至2018年8月31日年租金为21万元，以后每年固定递增伍仟元。据此推算，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金应为22万元。根据庭审查明的事实，孔祥兵已支付10万元，尚欠12万元租金，现已逾期，因此本院对于赵洪建请求孔祥兵支付12万元租金的诉讼请求，予以支持。对于赵洪建主张的滞纳金，根据双方《租赁合同》第十一章的约定，出租方无任何违约的前提下，承租方拖欠租金，应向出租方支付滞纳金，每逾期一日出租方有权向承租方收取所拖欠租金0.02%的滞纳金。据此，孔祥兵应自2020年9月1日起至其拖欠的12万元付清之日止，每天按12万元的0.02%即24元向赵洪建支付滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 孔祥兵于本判决生效之日起十日内给付赵洪建房屋租金12万元及滞纳金（滞纳金自2020年9月1日起至其拖欠的12万元租金付清之日止，每天按24元计算）； 二、驳回赵洪建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取计1350元，由孔祥兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  赵旋 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  刘芳