广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初21385号原告:广州丰渡科技有限公司，住所广州市海珠区红卫新村西路29号A4栋102房（仅限办公用途）。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人:邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告:广州云梯地产开发有限公司，住所广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋，总经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，系该司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，1984年10月17日出生，汉族，系该司员工。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信。原告广州丰渡科技有限公司与被告广州云梯地产开发有限公司、广州颐和房产策划代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州丰渡科技有限公司的委托诉讼代理人邓宇、被告广州云梯地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲到庭参加诉讼。被告广州颐和房产策划代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州丰渡科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告广州云梯地产开发有限公司向原告支付居间报酬6694871元及逾期违约金（①以549904元为本金，以每日万分之一的标准，自2018年4月6日起计至被告全部支付完毕之日止；②以1635331元为本金，以每日万分之一的标准，自2018年6月6日起计至被告全部支付完毕之日止；③以1032902元为本金，以每日万分之一的标准，自2018年12月7日起计至被告全部支付完毕之日止；④以2386195元为本金，以每日万分之一的标准，自2019年3月24日起计至被告全部支付完毕之日止；⑤以1090538.59元为本金，以每日万分之一的标准，自2019年11月12日起计至被告全部支付完毕之日止）；2、由被告广州云梯地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月，原被告签订《花都颐和山庄项目推广服务合同》，约定原告作为居间人受被告委托对位于广州市花都区梯面镇的“颐和山庄”项目提供推广联动服务，被告应当在原告依约完成推介服务并经双方确认销售业绩归属后，按服务推进的阶段和销量比例向原告支付对应的居间报酬。合同签订后，原告按照约定提供了推介服务，完成了销售业绩归属界定和居间报酬收取标准的程序工作。经原告多次催告，被告仍拖欠原告居间报酬6694871元未支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告广州云梯地产开发有限公司辩称，被告收到原告提供的佣金对账表及明细表核实后，发现里面有诸多问题，且并非按照原告提供的计算方式和标准计算佣金。被告多次与原告沟通要求其进行对账，但原告至今未与被告进行对账。被告广州颐和房产策划代理有限公司无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》、《认购书》、佣金统计表、对佣单、付款凭证、《委托付款及确认收款函》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告广州丰渡科技有限公司【原名：广州房道网络科技有限公司】（乙方，受托方）与被告广州云梯地产开发有限公司【原名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司】（甲方，委托方）签订《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》，约定：一、委托项目名称：花都颐和山庄；二、乙方从2017年3月15日起至2017年6月30日止，对该项目进行推广联动服务。客户保护期2017年6月30日至2017年8月15日止。五、销售业绩归属界定2、乙方须在甲方建立的“微信报备群”报备客户信息，须提前一天报备。如遇特殊情况，需向甲方案场负责人提出申请，且在客户到达项目前的半小时报备，方算有效报备。若客户为甲方销售系统登记之旧客户，则该客户报备视为无效报备，客户归属为甲方所有。客户到访时须请甲方现场经理或甲方指定工作人员签署《客户确认表》确认客户到访情况，双方凭甲方出具的《客户购房确认单》界定乙方成交业绩。如果未经报备，即便该客户到场并填写到达确认单并最终成交，甲方有权不计算该笔成交的销售代理费。4、乙方报备客户后，如果两周内未成交，则该客户自动转为公共客源，可接受其他渠道的重新报备，该客户以最终最新报备确认归属。六、推介服务费收取标准：2、推介服务费：洋房60套以下，代理服务费按销售总额的6%收取，60套以上，代理服务费按销售总额的7%收取；别墅10套以下，代理服务费按销售总额的3%收取，10套以上，代理服务费按销售总额的4%收取。甲方于乙方成功购买之客户签订《商品房买卖合同》，收齐首期楼款后30天内，支付乙方约定的推介服务费50%，收齐按揭款后30天内，支付推介服务费的50%。七、推介服务费支付条件及结算方式1、合作收费支付标准：各项合作费用的核算、发放均建立在乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》的基础上，客户签订《商品房买卖合同》，收齐首期楼款后30天内，支付乙方约定的推介服务费50%，收齐按揭款后30天内，支付推介服务费的50%。2、合作收费支付流程：乙方需每日在报备群中提供当日报备、到访、成交的汇总信息，便于甲方相关工作人员及时核对。结算周期为成交后次月15日前，乙方提交成交客户确认单和明细，甲方校对无异议并经双方案场负责人签字确认后，甲方通知乙方开具发票。甲方在收到乙方及其下游联动企业发票的10个工作日内，支付相关合作费用。逾期支付的，每天按未付款的万分之一支付违约金至清偿之日止。3、客户违约的费用处理：客户在签署认购书后因客户违约而导致购买不成功的，甲方有权不予返还定金，罚没之定金归甲方所有，且甲方无须支付乙方任何费用。如已经支付乙方推介服务费，则乙方须退还给甲方。庭审中，被告称只要签订《认购书》就视为签订《商品房买卖合同》，被告依约支付服务费，且对于2017年3月15日至2017年8月15日成交的合同予以确认，超出该时间段的合同不予确认。其认为E区H1栋0604房业主张珊、赖常武及E区H2栋1602房业主吴欣与原告签订的《认购书》并未在2017年3月15日至2017年8月15日期间内成交，不同意向原告支付上述两房的服务费。对于原告提供的《颐和山庄项目佣金统计表》中E区G1栋1704房客户江尾妹、E区G1栋1801房客户黄永健、E区G3栋0801房客户翁雪琴、E区G3栋1802房客户曾亚妹、E区G6栋0404房客户黄浚健、E区H1栋0201房客户林达财、E区H1栋0202房客户黄婉维、E区H1栋0304房客户涂文菁、E区H1栋0403房客户陈国堂、E区H1栋0501房客户邝沛坚、张鸿燕、E区H1栋0702房客户沈巍、E区H1栋0803房客户刘穗仪、E区H1栋1003房客户李炳威、陈超仪、E区H1栋1102房客户谢锦荣、E区H1栋1104房客户曾建厚、E区H1栋1204房客户周锐杰、E区H1栋1301房客户李转欢、E区H1栋1402房客户曾琰山、E区H1栋1604房客户吴一玄、E区H1栋1704房客户黄志龙、E区H1栋1801房客户谢建交、E区H2栋0301房客户刘海锋、E区H2栋0503房客户李燕兴、钟金凤、E区H2栋0703房客户陈雨思、E区H2栋0802房客户万志江、E区H2栋0803房客户苏景铸、E区H2栋0903房客户朱沿桦、E区H2栋1101房客户张屹然、E区H2栋1102房客户石金明、王洁、E区H2栋1103房客户陈金沅、E区H2栋1401房客户李宏驿、E区H2栋1503房客户李浩权、聂启云、E区H2栋1803房客户刘郁华、E区H3栋0503房客户李翠平共计34套房屋有异议，称上述34套房客户仅支付首期房款，并未支付按揭款，被告仅支付服务费的50%给原告，剩余房屋无异议。原告称，经核实，确认E区H1栋1204房客户周锐杰、E区H1栋1301房客户李转欢、及E区H1栋1704房客户黄志龙因与被告解除房屋买卖合同，原告仅主张上述三套房屋的50%的首期房款佣金，对于剩余31套房的佣金，被告应全部向原告支付。另查，E区H1栋0604房业主张珊、赖常武与原告签订《认购书》的时间为2017年4月12日，属于2017年3月15日至2017年8月15日期间成交的合同。E区H2栋1602房业主吴欣与原告签订《认购书》的时间为2017年8月20日，超出《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》所约定的时间段。再查，原告曾向中国建设银行股份有限公司广州白云支行发出《律师调查令》，查询包括江尾妹在内的34名客户是否向被告支付了剩余按揭尾款，2020年9月11日，中国建设银行股份有限公司广州白云支行出具《律师调查令（回执）》，称根据建行广州白云支行个贷中心反馈，包括江尾妹在内的34名客户未在我行签订按揭合同，亦未收到上述客户的按揭款。2017年9月26日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款751067元代（实际购房人）“黄志芬”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街2号H3-0703号房应付房款751067元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“黄志芬”支付购房款751067元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年10月26日，被告将751067元汇入广州颐和房产策划代理有限公司。2018年1月31日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款768701元代（实际购房人）“梁世俊、王泽芳”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街3号H2-1003号房应付房款768701元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“梁世俊、王泽芳”支付购房款768701元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年3月7日，原告收到该笔768701元。2018年3月20日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款692270元代（实际购房人）“刘穗彤”支付其购买颐和山庄项目E区御山颐林九街4号H1-0801号房应付房款692270元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“刘穗彤”支付购房款692270元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年9月18日，被告将692270元汇入广州颐和房产策划代理有限公司。2018年6月25日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款731450元代（实际购房人）“廖梅洁”支付其购买花都颐和山庄440亩-E区御山-G1-0603号房应付房款731450元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“廖梅洁”支付购房款731450元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年9月25日，原告收到该笔731450元。2018年6月25日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款833361元代（实际购房人）“何蕴盈”支付其购买颐和山庄E区御山颐林九街4号H1-1503号房应付房款833361元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“何蕴盈”支付购房款833361元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。同年10月12日，原告收到该笔833361元。2018年7月9日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款666547元代（实际购房人）“张良卫、张瑛”支付其购买花都颐和山庄项目E区御山-G4-1002号房应付房款666547元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“张良卫、张瑛”支付购房款666547元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。后被告将666547元汇入广州颐和房产策划代理有限公司。2018年7月9日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州丰渡科技有限公司”委托“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款807082元代（实际购房人）“张志华、蔡敏”支付其购买花都颐和山庄项目E区御山-G1-1204号房应付房款807082元。本公司承诺只要（开发商）“广州白云国际机场集团综合开发有限公司”代“张志华、蔡敏”支付购房款807082元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州白云国际机场集团综合开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。后被告将807082元汇入广州颐和房产策划代理有限公司。庭后，经被告核实，确认E区H1栋0202房客户黄婉维、E区H2栋1101房客户张屹然、E区H2栋0301房客户刘海锋已全部支付购房款。本院认为，原告广州丰渡科技有限公司【原名：广州房道网络科技有限公司】与被告广州云梯地产开发有限公司【原名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司】签订的《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》合法有效，双方应恪守履行。庭审中，被告广州云梯地产开发有限公司确认除对原告提供的《颐和山庄项目佣金统计表》中E区G1栋1704房客户江尾妹、E区G1栋1801房客户黄永健、E区G3栋0801房客户翁雪琴、E区G3栋1802房客户曾亚妹、E区G6栋0404房客户黄浚健、E区H1栋0201房客户林达财、E区H1栋0202房客户黄婉维、E区H1栋0403房客户陈国堂、E区H1栋0501房客户邝沛坚、张鸿燕、E区H1栋0304房客户涂文菁、E区H1栋0702房客户沈巍、E区H1栋0803房客户刘穗仪、E区H1栋1003房客户李炳威、陈超仪、E区H1栋1102房客户谢锦荣、E区H1栋1104房客户曾建厚、E区H1栋1204房客户周锐杰、E区H1栋1301房客户李转欢、E区H1栋1402房客户曾琰山、E区H1栋1604房客户吴一玄、E区H1栋1704房客户黄志龙、E区H1栋1801房客户谢建交、E区H2栋0301房客户刘海锋、E区H2栋0503房客户李燕兴、钟金凤、E区H2栋0703房客户陈雨思、E区H2栋0802房客户万志江、E区H2栋0803房客户苏景铸、E区H2栋0903房客户朱沿桦、E区H2栋1101房客户张屹然、E区H2栋1102房客户石金明、王洁、E区H2栋1103房客户陈金沅、E区H2栋1401房客户李宏驿、E区H2栋1503房客户李浩权、聂启云、E区H2栋1803房客户刘郁华、E区H3栋0503房客户李翠平共计34套房屋以及E区H1栋0604房业主张珊、赖常武及E区H2栋1602房业主吴欣有异议外，对《颐和山庄项目佣金统计表》中剩余146套房屋的服务费予以认可。故被告广州云梯地产开发有限公司应向原告支付146套房屋服务费共计8363770.56元。对于E区H1栋0604房业主张珊、赖常武及E区H2栋1602房业主吴欣是否应支付服务费？根据张珊、赖常武与被告签订的《认购书》显示，签订时间为2017年4月12日，属于约定合同期限内签订的《认购书》，故该房屋服务费67818.45元被告应向原告支付。根据吴欣与被告签订的《认购书》显示，签订时间为2017年8月20日，超出约定合同期限内签订《认购书》，故该笔服务费65915.16元被告广州云梯地产开发有限公司不应向原告支付。对于包括江尾妹在内的34名客户是否应支付全部服务费还是支付50%的服务费？结合原告提供现有证据及被告陈述，被告广州云梯地产开发有限公司确认34名客户中除黄婉维、张屹然、刘海锋三名客户已支付全部服务费外，剩余31名客户仅支付部分购房款，故被告广州云梯地产开发有限公司应向原告支付50%的服务费，共计877325.16元（1754650.32元/2）。黄婉维、张屹然、刘海锋三名客户应付服务费共计135045.1元（48959元+45085元+41001.1元）。上述34名客户应付服务费合计1012370.26元（877325.16元+135045.1元）。原告确认收到“梁世俊、王泽芳”购房款768701元、“刘穗彤”购房款692270元、“廖梅洁”购房款731450元、“何蕴盈”购房款833361元、“张良卫、张瑛”购房款666547元共计3692329元用于冲抵被告应付服务费，但对于“黄志芬”购房款751067元及“张志华、蔡敏”购房款807082元不予确认，称未收到上述款项。本院认为，根据《委托付款及确认收款函》的内容可知，只要被告广州云梯地产开发有限公司代实际购房人支付了购房款给被告广州云梯地产开发有限公司指定的策划代理公司后，即视为原告已收到被告广州云梯地产开发有限公司支付的款项。又根据被告广州云梯地产开发有限公司提交的银行转账交易记录显示，被告广州云梯地产开发有限公司已代购房人向广州颐和房产策划代理有限公司支付了购房款，按照约定，视为原告已收到等额的购房款冲抵服务费，且其他购房款亦是由广州颐和房产策划代理有限公司代收，原告均予以确认，现原告又以代收公司不明、指代不清晰为由称未收到“黄志芬”购房款751067元及“张志华、蔡敏”购房款807082元的意见本院不予采信。本院推定原告已收到上述两笔购房款共计1558149元用于冲抵服务费。原告实际收到被告广州云梯地产开发有限公司支付的用购房款冲抵服务费合计5250478元，被告广州云梯地产开发有限公司还应向原告支付剩余服务费共计4193481.27元（8363770.56元+67818.45元+1012370.26元-5250478元）。关于利息。根据《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定，逾期支付服务费违约金按每日万分之一的标准计算，现原告主张按该标准支付违约金合情合理，本院予以支持。违约金以4193481.27元本金，起算时间酌定为原告起诉之日即2020年6月19日起计至被告广州云梯地产开发有限公司实际清偿之日止。被告广州颐和房产策划代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告广州丰渡科技有限公司支付剩余居间报酬4193481.27元及违约金（违约金以4193481.27元本金，按每日万分之一的标准自2020年6月19日起计至被告广州云梯地产开发有限公司实际清偿之日止）；二、驳回原告广州丰渡科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61055元，由原告广州丰渡科技有限公司负担24674.06元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担36380.94元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。财产保全费5000元，由原告广州丰渡科技有限公司负担2020.64元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担2979.36元并于本判决生效之日起三日内向原告广州丰渡科技有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月三十日书记员  陈春燕