呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2791号上诉人（原审原告）：娜布其，女，律师，住内蒙古呼和浩特市。上诉人（原审原告）：刘杰，男，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：娜布其，女，1987年4月22日出生，蒙古族，律师，住内蒙古呼和浩特市，系刘杰妻子。上诉人（原审被告）：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司。法定代表人：王宏俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢国伟，男，1984年7月15日出生，汉族，公司法务，住内蒙古赤峰市。上诉人娜布其、刘杰,内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（以下简称巨华房地产）因房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。娜布其、刘杰上诉请求：1.依法改判一审判决，支持娜布其、刘杰的全部诉讼请求。2.本案的一审、二审诉讼费用由巨华房地产负担。事实与理由:一审法院片面适用法律,存在明显错误。2013年12月31日娜布其、刘杰与巨华房地产签订《商品房买卖合同》并办理网签备案,于2013年10月23日巨华房地产向娜布其、刘杰交付房屋,合同约定巨华房地产应当在商品房交付使用后720天内提供资料报产权登记机关备案,即2015年10月13日前提供资料报产权登记机关备案。2018年9月14日巨华房地产以在单元门张贴《办理产权通知》形式通知14号楼业主(包括上诉人)提交办理产权转移登记所需材料。2018年9月17日娜布其、刘杰向巨华房地产提交了办理房屋权属登记的全部材料并缴纳了相关税费。因此,根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定,2018年9月14日巨华房地产通知娜布其、刘杰履行其义务及2018年9月17日娜布其、刘杰提交办理房屋权属登记所需全部资料均属于诉讼时效中断的法定事由,应当重新计算诉讼时效。如上所述,2018年9月14日时未过三年的诉讼时效,且发生了诉讼时效中断的法定事由,应当重新计算诉讼时效,故应支持娜布其、刘杰2015年10月13日至2019年2月27日期间的逾期办理房屋权属登记证书造成的损失。巨华房地产辩称，第一点，一审法院判定的第一项的起止时间错误，并加大了巨华房地产的法律责任，首先从起算违约金的时间上是错误的，根据巨华房地产和刘杰在2013年10月19日签订的商品房买卖合同的第15条，关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第三项办理：三、可以宽延12个月。出卖人因出卖人应当在宽严的期限内办妥房屋产权证书，如因买受人原因除外。结合一审查明事实巨华房地产在2014年10月23日向刘杰交付房屋起算，巨华房地产逾期办证违约金的起算时间应当是2016年10月12号，计算方式是2013年10月23号加上720天，加上12个月才等于2016年10月12号。其次，截止违约金的时间是错误的。根据商品房销售管理办法第34条，城市房地产开发经营管理条例第33条，均规定了房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，结合巨华和刘杰、娜布其签订的买卖合同，巨华房地产根据法律规定，没有为刘杰、娜布其办理土地使用权变更和房屋所有权登记的义务，双方在合同当中也没有进行约定，所以说，计算巨华房地产截止违约金的时间应当是取得初始登记的时间，也就是2018年1月30日。综上所述，一审法院在第一项判决巨华房地产承担违约金的起始时间自2017年1月14日至2019年2月27日是错误的，应当是2016年10月12日起至2018年1月30日止，违约天数是475天，按照中国人民银行规定的4.75%的标准年利率计算，违约金应当是42910元。第二点，一审法院判决第二项事实不清，适用法律错误。巨华房地产在2013年10月23日向刘杰交付房屋时，双方确定了顶棚有流水痕迹，刘杰、娜布其向巨华房地产主张维修的诉求后，巨华房地产及时到达现场履行了维修责任，尤其在一审庭审结束后再次派人到涉案房屋了解房屋存在的质量问题，刘杰、娜布其拒绝巨华房地产的人员进入房屋，目前无法确认房屋现状，巨华房地产请求人民法院查明案件事实依法裁判。巨华房地产上诉请求：一、依法撤销原审判决,并依法改判驳回刘杰、娜布其全部诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费用由刘杰、娜布其负担。事实与理由:一、一审法院判定巨华房地产支付刘杰、娜布其逾期办理房屋权属登记证书造成的损失属于认定事实不清,适用法律错误。巨华房地产与刘杰、娜布其签订的《商品房买卖合同》第十五条约定为“出卖人应当在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人未在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:...3.可以宽限顺延12个月,出卖人应当在延期的期限内,办妥房屋产权证书。”案涉房屋于2013年10月23日交付,依据上述约定,巨华房地产履行备案义务的时间应当是在房屋交付后720日即2015年10月13日的基础上再顺延12个月。一审法院认定巨华房地产履行备案义务的时间应为2015年10月13日并以此认定巨华房地产应当从该期限开始承担违约责任属于事实认定不清。如上所述,巨华房地产履行备案义务的时间应当为2016年10月7日。根据诉讼时效相关规定,刘杰、娜布其应当在2019年10月7日前提起诉讼,在刘杰、娜布其提起诉讼时,诉讼时效已过,故应驳回刘杰、娜布其第一项诉讼请求。另外,巨华房地产已将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交登记机关,登记机关于2018年1月30日为案涉房屋办理了不动产首次登记。根据《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定巨华房地产已经履行了约定义务,此后分户产权证书的办理需要由刘杰、娜布其缴纳相关费用、提交相关材料后登记机关予以审核办理,由此造成的办证迟延与巨华房地产无关。一审法院判令巨华房地产赔偿刘杰、娜布其损失没有事实与法律依据。二、一审法院判定巨华房地产为刘杰、娜布其修复房屋漏水部位,没有事实依据。根据《住宅质量保证书》及《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定,屋面防水工程质量保证期为5年。巨华房地产于2013年10月23日交付房屋,2017年8月23日委托呼和浩特市富华物业服务有限公司安排人员进行维修,维修后刘杰、娜布其进行了签字确认,巨华房地产已经履行了在保修期内的保修义务。刘杰、娜布其亦未提供证据证明案涉房屋至今仍存在漏水问题,故一审法院判令巨华房地产承担修复义务没有事实依据。刘杰、娜布其辩称，请求贵院驳回巨华房地产的上诉请求。一、一审法院认定的事实清楚，2013年12月31日签订的商品房买卖合同未约定关于办理房屋产权12个月的宽展期，巨华房地产说的这个宽展期是双方在2013年10月23日签订的草签合同，不是后来的商品房买卖网签备案合同，那个合同已经失效、变更了。2013年12月31日签订的商品房买卖合同里头没有约定12个月的宽展期，另外就是办理产权通知内容明显可以看出，巨华房地产主动并强行由自己给业主办理产权证书，巨华房地产从未协助提供相关材料让业主自己去办理产权证，巨华房地产作为商品房买卖合同的销售方，有义务把不动产过户至购房人名下，而不是通知购房人巨华房地产已经拿到初始登记，视为履行合同义务。依据民法通则、民法总则第195条规定，2018年9月14日巨华房地产通知刘杰、娜布其向巨华房地产提交办理产权证书的相关材料和缴纳税费，2018年9月17日，刘杰、娜布其按照通知要求向巨华房地产提交了相关材料，并缴纳了相关税费，这两个事项均属于诉讼时效中断的法定事由，应当重新计算诉讼时效。二、一审法院判定巨华房地产为刘杰、娜布其修复房屋漏水部位事实清楚，适用法律正确，首先双方签订的商品房买卖合同中并未约定房屋质量保修期，其次，本案是商品房买卖合同纠纷，合同标的物交付存在质量问题，属于瑕疵履行合同，刘杰、娜布其有权要求巨华房地产继续履行合同义务，修复屋顶漏水，本案不适用工程质量管理条例的规定。刘杰、娜布其向一审法院起诉请求：1.请求判令巨华房地产向刘杰、娜布其支付逾期办理房屋权属登记证书造成的损失111758元（按中国人民银行同期贷款基准利率4．75％为标准计算，自2015年10月13日至2019年2月27日止）；2.判令巨华房地产立即修复刘杰、娜布其房产屋顶漏水处，排除对刘杰、娜布其房屋的漏水妨害及修复天花板；3.诉讼费用由巨华房地产承担。一审法院认定事实：2013年10月19日刘杰、娜布其与巨华房地产签订《商品房买卖合同》，当日，刘杰、娜布其向巨华房地产支付全额购房款694172元，购买了巨华房地产开发的位于呼和浩特市××区．97平方米的住房一套。2013年10月23日巨华房地产向刘杰、娜布其交付上述房屋。2013年12月31日刘杰、娜布其与巨华房地产双方办理网签备案，在网签合同中约定，巨华房地产应当在商品房交付使用后720日内提供资料报产权登记机关备案，即2015年10月13日前提供资料报产权登记机关备案。2018年1月30日巨华房地产领取了包括案涉房屋在内的巨华世纪城聚泽园14号楼的房屋所有权证，完成了初始登记。2018年9月14日，巨华房地产在聚泽园小区内张贴了《办理产权证通知》，告知业主于2018年9月15日至2018年9月21日期间提交办理产权转移登记所需资料和所要缴纳的税费。2018年9月17日刘杰、娜布其向巨华房地产提交了办理权属登记的材料，并缴纳了相关税费。2019年2月27日刘杰、娜布其领取了所购房屋的权属证书。2013年10月23日，刘杰、娜布其在接收房屋时与巨华房地产签署的《楼宇交接书》中“验收意见”一栏中明确表述“顶棚有漏水痕迹”。入住房屋后，巨华房地产曾对刘杰、娜布其房屋的漏水部位做过维修。一审法院认为，刘杰、娜布其、巨华房地产因商品房买卖法律关系的发生而订立的《商品房买卖合同》及网上备案合同内容合法，应受法律保护。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”该约定可视为办理房屋所有权转移登记的期限，该约定明确，双方均不否认，为有效约定。巨华房地产作为房屋出卖人未按约定在2015年10月13日前向产权登记机关报送登记备案资料明显违约，应依法承担相应违约责任。关于诉讼时效问题，诉讼时效制度的订立目的在于促使请求权人及时行使请求权，如果请求权人未在法定诉讼时效期间行使诉权，虽然实体权利并不归于消失，但却会导致其胜诉权的消失。本案刘杰、娜布其要求巨华房地产支付逾期办理房屋权属登记而造成的违约损失属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，按三年普通诉讼时效期间适用于本案。2015年10月14日刘杰、娜布其即已知道巨华房地产未按合同约定向产权登记机关报送登记备案而使其权利受到侵害，一般来说，诉讼时效即开始起算，但本案巨华房地产逾期办理房屋权属登记备案报送的违约事实一直处于持续状态，而刘杰、娜布其请求支付的违约金也是按日累计的违约金请求权，即刘杰、娜布其主张的该债权请求权是由每日的迟延履行违约金请求权累加构成的，每个独立的债权请求权的诉讼时效均应单独起算。所以，在没有诉讼时效中断、中止的情形下，本案从债权人起诉之日倒计三年起至办理房屋权属登记资料报送备案即实际履行之日止按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算违约金，较为合理，具体地讲本案，违约金的起算点为刘杰、娜布其起诉之日倒计三年，这也较为符合诉讼时效期间是法院能否保护权利人权利的期限的制度本意。因此，刘杰、娜布其要求巨华房地产支付2015年10月13日至2019年2月27日的逾期办理房屋权属登记的违约损失的请求不能全部予以支持，巨华房地产认为刘杰、娜布其的诉讼时效已超过法定诉讼时效的抗辩主张亦不能完全得到支持。关于刘杰、娜布其第二项诉讼请求的合法性与合理性问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担保修责任。本案巨华房地产与刘杰、娜布其双方在《商品房买卖合同》中未约定房屋的保修期限，但在巨华房地产与刘杰、娜布其办理入住手续、签署《楼宇交接书》时，明确记载房屋顶棚有漏水痕迹，且巨华房地产也认可房屋有漏水且做过相应维修的事实，据以说明，巨华房地产作为出卖人向买受人交付的标的物自始就存在质量问题，没有完全尽到出卖人的法律义务，应承担修复义务，直至符合使用要求。因排除妨害是侵权责任承担方式之一，该请求属侵权法律关系范畴，与违约之债不属于同一法律关系，不能合并审理，且该请求与承担保修义务请求有重叠之嫌，不应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，第十八条第一款第（一）项及第二款的规定，判决：一、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司在判决生效后十日内支付刘杰、娜布其逾期办理房屋权属登记证书造成的损失（从2017年1月14日至2019年2月27日期间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4．75％计算）为70012元；二、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司在判决生效后十日内为刘杰、娜布其所购的位于呼和浩特市××区西户的房屋漏水部位进行维修，达到不漏水标准；三、驳回刘杰、娜布其其他诉讼请求。案件受理费1368元，由刘杰、娜布其负担506元，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司负担862元。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、刘杰、娜布其主张逾期办证违约金的诉讼时效自何时起算,违约金的数额如何认定；二、一审判决巨华公司履行维修义务，是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条即：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，娜布其、刘杰与巨华房地产签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”该约定可视为办理房屋所有权转移登记的期限，该约定明确，双方均不否认，为有效约定。巨华房地产作为房屋出卖人未按约定在2015年10月13日前向产权登记机关报送登记备案资料明显违约，应依法承担相应违约责任。关于诉讼时效问题。本案中，刘杰、娜布其要求巨华房地产支付逾期办理房屋权属登记而造成的违约损失属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，按三年普通诉讼时效期间适用于本案。2015年10月14日刘杰、娜布其即已知道巨华房地产未按合同约定向产权登记机关报送登记备案而使其权利受到侵害，一般来说，诉讼时效即开始起算，但本案巨华房地产逾期办理房屋权属登记备案报送的违约事实一直处于持续状态，而刘杰、娜布其请求支付的违约金也是按日累计的违约金请求权，即刘杰、娜布其主张的该债权请求权是由每日的迟延履行违约金请求权累加构成的，每个独立的债权请求权的诉讼时效均应单独起算。所以，在没有诉讼时效中断、中止的情形下，本案从债权人起诉之日倒计三年起至办理房屋权属登记资料报送备案即实际履行之日止按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算违约金，较为合理，具体地讲本案，违约金的起算点为刘杰、娜布其起诉之日倒计三年，这也较为符合诉讼时效期间是法院能否保护权利人权利的期限的制度本意。因此，刘杰、娜布其要求巨华房地产支付2015年10月13日至2019年2月27日的逾期办理房屋权属登记的违约损失的请求不能全部予以支持，应从2017年1月14日起至2019年2月27日止的逾期办理房屋权属登记的违约时间开始计算。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。本案中，案涉房屋已于2013年10月23日交付使用，刘杰、娜布其对房屋行使占有、使用和收益的权利，并没有证据证明因逾期办证给其造成具体损失及损失的金额。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条即：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”综合全案的实际情况，本院经释明认为一审法院认定的违约金数额过高，依法将违约金调整为巨华房地产向刘杰、娜布其支付违约金10745.78元（以694172元为基数，以774天为期限，按每日0.2计算）。故原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。针对第二个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担保修责任。本案中，巨华房地产与刘杰、娜布其在《商品房买卖合同》中未约定房屋的保修期限，但在巨华房地产与刘杰、娜布其办理入住手续、签署《楼宇交接书》时，明确记载房屋顶棚有漏水痕迹，且巨华房地产也认可房屋有漏水且做过相应维修的事实，据以说明，巨华房地产作为出卖人向买受人交付的标的物自始就存在质量问题，没有完全尽到出卖人的法律义务，应承担修复义务，直至符合使用要求。因排除妨害是侵权责任承担方式之一，该请求属侵权法律关系范畴，与违约之债不属于同一法律关系，不能合并审理，且该请求与承担保修义务请求有重叠之嫌，不应予以支持。综上所述，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用违约金过高，本院予以调整。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初1744号民事判决第二项即：“内蒙古巨华房地产开发集团有限公司在判决生效后十日内为刘杰、娜布其所购的位于呼和浩特市××区西户的房屋漏水部位进行维修，达到不漏水标准”；第三项即：“驳回刘杰、娜布其其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初1744号民事判决第一项为“一、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司在判决生效后十日内支付刘杰、娜布其逾期办理房屋权属登记证书的违约金10745.78元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1368元，由内蒙古巨华房地产开发集团有限公司负担132元，由刘杰、娜布其负担1236元。二审案件受理费5472元，由内蒙古巨华房地产开发集团有限公司负担526元，由刘杰、娜布其负担4946元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十一月四日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜