上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30866号原告：上海中信泰富广场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘明君，董事长。委托诉讼代理人：倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海大游网络科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：周婷，首席执行官。委托诉讼代理人：姚士锋，男。原告上海中信泰富广场有限公司(以下简称中信泰富公司)与被告上海大游网络科技有限公司(以下简称大游公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信泰富公司的委托诉讼代理人倪晓强、被告大游公司的委托诉讼代理人姚士锋到庭参加诉讼。2020年9月28日，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。中信泰富公司向本院提出诉讼请求：1.确认中信泰富公司与大游公司于2019年6月签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；2.大游公司支付2020年2月1日至次月31日的租金292,832.96元和空调及管理费35,853.76元；3.大游公司支付2019年12月1日至2020年3月31日的电费3,938元；4.大游公司支付2020年1月发生的维修费80元；5.大游公司支付滞纳金，以诉请2至4的总额332,704.72元为基数，按每日千分之三的标准，自2020年4月1日起计算至判决生效之日止；6.中信泰富公司没收租赁保证金540,224元；7.大游公司支付房屋空置损失486,443元；8.大游公司支付房屋恢复原状费用285,741.87元。事实和理由：2019年6月，中信泰富公司与大游公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定大游公司承租中信泰富公司名下上海市南京西路XXX号中信泰富广场办公楼部分内第23层2308、2309、2310单元房屋(以下称涉案房屋)，大游公司应于每月首日或之前向中信泰富公司支付月租金及物业管理费等，逾期支付的，按每日千分之三的标准计收逾期付款违约金。自2020年2月起，大游公司即开始拖欠租金、空调及管理费，中信泰富公司经多次催讨无果，于2020年3月30日向大游公司发送解约通知书，但大游公司仍未支付欠付的费用，并承担将涉案房屋恢复原状的义务。为维护中信泰富公司的合法权益，故诉讼至法院。大游公司辩称，确认双方签订的房屋租赁合同于2020年4月3日解除；对欠付的租金、空调及管理费、电费和维修费金额均无异议，同意向中信泰富公司支付，但要求在租赁保证金中予以抵扣；因中信泰富公司曾同意大游公司缓交租金等费用，故不同意支付滞纳金，若法院认为应当支付滞纳金，中信泰富公司主张千分之三的标准过高；不同意中信泰富公司没收租赁保证金，大游公司不存在违约行为，中信泰富公司同意大游公司缓交租金等费用，却突然提出解除合同且强行要求大游公司搬离涉案房屋，并在一个月左右内再将房屋出租，中信泰富公司的行为是有预谋的，因为中信泰富广场房屋空置率很高，不可能很快出租，且当时距离双方之间的合同到期也不足三个月；中信泰富公司很快将房屋再次出租，且系其先将大游公司清退的，故不同意承担空置损失；不认可恢复原状费用，大游公司按照承租时的状态交还房屋，而且后续租客使用的也是大游公司的装修，因此不存在恢复原状问题。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。中信泰富公司是涉案房屋的产权人。2019年6月，中信泰富公司(甲方、出租方)和大游公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定大游公司承租涉案房屋，租期自2019年7月16日至2020年7月15日，月租金162,147.84元、月空调及管理费17,926.88元，于每月一日或之前支付，保证金540,224.16元，金额相当于三个月租金、空调及管理费的总和，乙方应于起租日前缴清，乙方须每月缴付与该房屋有关的电话费、水费、电费及其他费用。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、空调及管理费、其他费用、水、电及电话费等各项费用中任一项或多项或全部各项超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息0.3%的滞纳金，滞纳金的计算期自各项费用应付而未付之日起开始计算。乙方在此明确同意及声明：乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、空调及管理费、其他费用及乙方须向政府有关部门支付的一切税项的日期后的14天内支付该租金、空调及管理费、其他费用及一切税项(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，在不影响甲方因乙方违反、不遵守或不履行本合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方没收乙方按照本合同规定所支付的保证金，并要求乙方另行赔偿甲方因乙方上述违反、不遵守、不履行等违约行为而蒙受的所有损失及损害(包括但不限于空置费损失等)的权利下，甲方有权在任何时间，合法地提前收回房屋或其任何部分，本合同亦随即无效。乙方违约(无论因何原因)导致合同解除，甲方没收全部保证金及乙方另行支付房屋空置费，将共同构成乙方应支付的违约金，若不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿，具体如下：1)若乙方按照甲方要求按时足额付清所有欠缴费用的，乙方同意甲方没收在主合同项下乙方已支付的相当于三个月租金的租赁保证金共计540,224.16元以抵偿对甲方造成的房屋空置损失；2)若乙方未按照甲方要求按时足额付清所有欠缴费用的，则甲方将没收全部保证金共计540,224.16元，及乙方还应按照三个月平均月租金另行支付房屋空置费(若实际空置期不足三个月的，按照实际空置期据实计算房屋空置费)，前述费用共同作为乙方应支付的违约金，若不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿。合同签订后，中信泰富公司将涉案房屋交付大游公司使用，大游公司向甲方支付租金、空调及管理费、电费等，并按约支付了租赁保证金540,224元。自2019年12月1日起，大游公司未再支付电费，自2020年2月1日起，大游公司未再支付租金、空调及管理费，并欠付2020年1月发生的维修费80元。新冠疫情发生后，大游公司向中信泰富公司申请减免租金，2020年3月12日，中信泰富公司回复大游公司：第一，根据上海市国资委《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》规定，本市市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳入合并报表范围内下属企业将减免租金，中信泰富公司不在租金减免的实施主体范围内；第二，从目前情况看，办公楼各租户陆续复工、租赁房屋可以正常使用，中信泰富公司不负有法定的租金减免义务。因此，中信泰富公司无法接受大游公司的租金减免申请，但同意延后至2020年3月18日前支付2020年2月至3月的租金。当月20日，大游公司补交了部分租金。2020年3月31日，中信泰富公司向大游公司发送《解约函》，因大游公司欠付租金、物业管理费、维修费、电费共计331,506.98元，虽经多次催讨仍未支付，故中信泰富公司函告大游公司：鉴于大游公司已逾期支付租金等费用超过14日，中信泰富公司决定解除双方签署的租赁合同；请大游公司收悉本函后3日内缴清截至终止日(即函件落款之日)的欠款(包括滞纳金)，若按时缴清欠款的，中信泰富公司将没收租赁保证金以抵偿房屋空置损失，若未能按时缴清欠款的，中信泰富公司除没收保证金外，还将追缴相当于三个月平均月租金的房屋空置费，若前述费用仍不足以弥补损失的，将进一步追偿；请大游公司收到本函后5日内办理承租单元内剩余物品的搬离事宜并按照租赁合同的约定将承租单元复原。后双方办理收楼手续，中信泰富公司收回了涉案房屋。因大游公司未按期将涉案房屋恢复原状，中信泰富公司分别与案外人签订《土建复原施工合同》《复原施工合同》《工程施工合同》，将涉案房屋恢复原状，发生工程施工费共计285,732.87元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中信泰富公司与大游公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。截至2020年3月31日，大游公司仍拖欠中信泰富公司2019年12月1日起的电费以及2020年2月和3月的空调及管理费，且在中信泰富公司同意2020年2月和3月的租金延后至2020年3月18日前支付的情况下，大游公司仍未按期足额支付，其上述行为显属违约，应依法承担相应的违约责任。大游公司辩称中信泰富公司同意其缓交租金，中信泰富公司予以否认，从大游公司提供的微信聊天记录中亦无法反映出中信泰富公司同意其缓交，故对于大游公司的意见，本院难以采纳。现双方当事人同意《上海市房屋租赁合同》于2020年4月3日解除，与法无悖，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于中信泰富公司的其余诉讼请求，本院分析认定如下：一、双方当事人对下列项目达成一致意见，并无不妥，本院予以准许：2020年2月1日至次月31日的租金292,832.96元、2020年2月1日至次月31日的空调及管理费35,853.76元、2019年12月1日至2020年3月31日的电费3,938元、2020年1月发生的维修费80元；二、租金、空调及管理费、电费、维修费的滞纳金，大游公司未按期支付租金、空调及管理费、电费和维修费，中信泰富公司按照欠付款项的总额向其主张逾期付款滞纳金，有相应的合同依据，本院予以支持，但中信泰富公司主张日千分之三的标准过高，本院酌情调整为日万分之五的标准；三、没收租赁保证金，合同提前解除的违约责任在大游公司，中信泰富公司要求没收该公司已支付的租赁保证金，其实质是主张合同解除违约金，该诉请符合合同约定，本院予以准许；四、房屋空置损失和恢复原状费用，中信泰富公司主张没收保证金即合同解除的违约金已得到本院支持，违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失，结合在案证据，中信泰富公司没收相当于涉案房屋三个月租金和空调及管理费的租赁保证金，能够弥补中信泰富公司的损失，故对于中信泰富公司主张的空置损失和恢复原状费用，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告上海中信泰富广场有限公司与被告上海大游网络科技有限公司于2019年6月就上海市南京西路XXX号中信泰富广场办公楼部分内第23层2308、2309、2310单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；二、被告上海大游网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中信泰富广场有限公司租金292,832.96元、空调及管理费35,853.76元、电费3,938元、维修费80元；三、被告上海大游网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中信泰富广场有限公司租金、空调及管理费、电费、维修费的滞纳金，以332,704.72元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年4月1日起计算至本判决生效之日止；四、被告上海大游网络科技有限公司已经支付的租赁保证金540,224元，原告上海中信泰富广场有限公司不予返还；五、驳回原告上海中信泰富广场有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,606.70元，减半收取9,803.35元，由原告上海中信泰富广场有限公司负担4,601.75元，被告上海大游网络科技有限公司负担5,201.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根二〇二〇年十一月六日书记员  陈 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……