吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6563号原告：李某，女，1993年5月25日生，住吉林省扶余县。委托诉讼代理人：白柱杰，吉林正基律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔晓磊，吉林正基律师事务所律师。被告：长春某房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：林翔麟，该公司职员。委托诉讼代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。原告李某与被告长春某房地产开发有限公司（以下简称保利恒鑫开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人白柱杰、崔晓磊，被告长春某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林翔麟、陈晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿违约金31000元；2.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原告于2018年6月认购了被告开发的保利金香槟X房屋公寓，并缴纳了定金。2019年9月11日签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及其补充协议。约定：房屋总价款为310000元，补充协议明确本合同项下商品房规划用途为住宅；本协议与合同的内容如有冲突，不一致的，并以补充协议为准。原告确信原规划公寓已依法变为住宅，原告购房后能够享有等同于住宅的相关待遇，而交付了相应的购房款。2019年11月原告接到通知前往验房，但被告必须先缴纳物业费、水电暖等各项费用，并签署楼宇验收移交表后才予以交付电梯卡及钥匙。原告陆续发现如下情况与合同及宣传不符：1.在合同中明确写明建筑层数地上20层，地下0层，在验收时发现有-1楼地下车库；2.销售时并未告知室内会有消防喷淋；3.室内、走廊均无卫生间；4.全天屋内基本无光照；5．房屋为商业用水等。2020年7月初，原告在维权过程中得知，合同约定的商品房规划用途为办公用房。既非交付定金时明确的公寓，更非补充协议明确约定商品房规划用途为住宅。鉴于被告构成重大违约。原告为了维护自身的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定特向法院起诉，恳请判如所请。保利恒鑫开发公司辩称，一、答辩人不存在违约行为，被答辩人诉请支付违约金等的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。（一）答辩人向被答辩人交付的房屋，符合双方约定双方签署的《商品房买卖合同》第一条、第三条、第十八条中明确约定该商品房规划用途为办公，使用年限40年。而本案《补充协议》是以逐条对应的形式对《商品房买卖合同》作出补充约定，对于约定商品房用及性质的第一条、第三条、第十八条，补充协议均未作出变更，仍应按《商品房买卖合同》履行，答辩人亦是按照《商品房买卖合同》约定标准交付的房屋。《补充协议》第二条是对《商品房买卖合同》第二条销售依据“商品房预售许可证”（长房售证X第X号）进行的补充，该条虽提到商品房规划用途为住宅字样，但该条标题明确写明是“关于商品房销售依据的约定”的补充，商品房预售许可证是经长春市住房保障和房地产管理局颁布，未经有权部门批准，各方无权进行变更；且第二条后半段明确标明以实际登记为准，目前该房屋已完成竣工验收，性质为公建，即商业、办公，被答辩人理应受到此条款的约束，接受答辩人交付的房屋。（二）答辩人从未在宣传中使用住宅字样，不存在宣传与实际不符的情况。答辩人从未在宣传中使用住宅字样，仅在部分宣传物料中体现公寓字样。公寓属于办公用房的一种，宣传内容与登记用途并不冲突。1.根据《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）2.0.2规定，公寓式办公楼是由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成的房屋，即公寓指的是办公房屋的其中一类；答辩人仅是参考市场上此类产品的普遍使用场景，为客户做的部分情景展示。2.答辩人在宣传资料和《补充协议》附件一关于合同以外资料的法律效力中明确约定，广告等不视为合同的要约或者组成部分，双方以合同为准。针对此类产品，在政策法规允许的范围内，可自行选择所购房屋的使用形式。现行市场中房地产公司同类型房产均是以公寓形式进行宣传售卖，并不涉及虚假宣传。且房屋不同于一般的商品，其购置需投入大量资金，被答辩人在购买时必定是慎之又慎，在涉案房屋各项权证予以公示的前提下，仅凭《补充协议》第二条中笔误，就认定涉案房屋性质为住宅，与常理不符。二、被答辩人签约前后明知所购房屋为非住宅，其诉请不应得到支持答辩人在销售广告、宣传资料及销售场所公示的“五证”中从未明确案涉商品房为住宅用房，而是明示了案涉房屋的土地使用年限为40年，房屋规划用途为办公，C2#栋住宅建筑面积0平方米、住宅套数0套。《商品房买卖合同》签署后，被答辩人又按照商业用房（非住宅）契税标准，缴纳了5%的契税，再次说明房屋性质为商业，被答辩人是明知的。三、被答辩人诉状所称事实，不属于答辩人违约。关于地下停车位。该地下停车位系房屋附属建筑，为单独报建，不占楼栋整体公摊，不需要记载在合同里面。且设立地下停车位，有利于被答辩人等广大业主更好使用房屋，提高房屋使用价值，不属于答辩人违约。关于消防喷淋。本案所涉房屋为办公用房，根据防火设计规范GB50016-2014（2018）版，第8.3.3条二类高层以上类别的办公建筑需要设置自动喷淋，（二类高层指的是：建筑高度大于24m的公共建筑），即消防喷淋是国家强制性规范要求，无需要事先合同中约定，即设置消防喷淋会更好保护房屋使用人，即出现火灾时多一重保障。关于室内、走廊无卫生间不属实。答辩人出售的房屋均预留了卫生间位置及上下水排水管道，由购房人自行施工防水和制作隔断。且合同附件三“房屋平面图”中并未约定室外设卫生间，答辩人不存在违约。关于全天无光照不属实。案涉房屋属于办公用房，国家对光照时长或自然采光要求无强制性规定。综上，被答辩人属于无理之诉，应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月21日，保利恒鑫开发公司（甲方）与李某（乙方）签订《保利·金香槟认购合同》一份，约定乙方认购甲方开发建设的位于长春市南关区人民大街与南四环交会保利金香槟C2#调整公寓-C2调整-1单元-20层-2014房号。物业用途公寓，物业建筑面积38.74平方米，定价含税价为310000元。付款方式商业按揭付款。物业缴纳税费标准：住宅契税为不含税价的1%-3%，非住宅契税为不含税价的5%。登记费住宅160元（产权80元、他项80元），商业1100元（产权550元、他项550元）此外，认购协议中还对付款方式和期限、交楼时间、装修标准、其他约定等条款进行了约定。2019年8月21日，李某交纳定金10000元。同月25日，李某交纳首期房款150000元、新契税14761.91元。2019年9月11日，保利恒鑫开发公司（出卖人）与李某（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号XXX、内含附件四《合同补充协议》一份），约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南关区东至乙十路、南至丙一百零七路、西至人民大街、北至丙一百零三路地块土地使用权。该地块土地面积为3996㎡，规划用途为商服。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名保利人民大街小区（保利·金香槟）一期。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为长房售证（2018）第X号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为项目中第X#幢X单元X号房。该商品房规划用途为办公，属钢筋混凝土结构，设计层高为2.9米，建筑层数地上为20层，地下为0层。该商品房合同约定建筑面积共38.74平方米。第四条计价方式与价款。该商品房单价为每平方米8002.07元，总金额310000元。第六条付款方式及期限。买受人以按揭方式付款，支付首期房款160000元，余款150000元申请以按揭方式通过银行在30日（商业贷款）或者45日（公积金贷款）内支付给出卖人。第八条交付期限。2019年11月30日前。第十八条，买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。此外，双方在合同中对面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任、规划设计变更、产权登记等条款进行了约定。该合同包含附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议、附件六预约商品房预告登记约定书、附件七委托书。其中附件三装饰、设备标准即保利·金香槟C2（公寓）栋交房标准，户内部分含入户门、户内门、外窗、卫生间、厨房、户内厅室、电气系统、供暖系统、给排水系统、燃气（无）、电视、电话、宽带、对讲系统（无）。其中附件四《合同补充协议》第二条关于商品房销售依据的约定，本合同项下商品房规划用途为住宅；若因法律法规、政策、登记规则发生变化，则以实际登记为准。第十九条关于解决争议的途径，1.在履行合同过程中发生争议的，合同当事人及或其他第三人应当通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者协会调解、向人民法院起诉途径解决。任何一方不得基于任何理由，采取任何损害对方的人身权、财产权、名誉权及商誉权等权利。2.违反上述约定的，由违约方按照合同总房款的10%向非违约方支付违约金。第二十一条关于补充协议的效力：1.本协议是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力；2.本协议与合同的内容如有冲突、不一致，以本补充协议为准。此外，补充协议对其他条款进行了约定。2019年11月25日，李某交纳装修管理服务费、代收电费、公寓物业费、预交公寓物业费共计2120.50元。2019年11月27日，李某交纳2019-2020年度供暖费38.74㎡计240.2元。同年11月27日，李某签署《楼宇验收移交表》一份，记载：客厅飘窗上不干净、西樑抹灰不平整、公区入户门上下不平整。2020年5月28日，李某交纳印花税77.50元、维修基金4842.50元、登记费550元。2020年4月9日，长春市住房保障和房屋管理局出具《关于〈长春市市场监督管理局南关分局协助调查函〉的复函》一份，内容包括：你局“长南市监协查X号”收悉。经核查，保利恒鑫开发公司开发建设的“保利人民大街（保利·金香槟）一期”项目，在2015至2018年期间办理过商品房预售许可证。商品房用途为建设工程规划许可证确定的用途名称，没有“公寓”类用途。另长春市规划和自然资源南关分局出具《关于协助调查函的回复》一份，内容为：1.2015年5月，长春市规划局依据保利恒鑫开发公司申请，合法保利人民大街（保利·金香槟）一期《建设工程规划许可证》，许可28栋建筑，其中含12栋住宅，12栋公建及4栋地下建筑。X#幢审批为公建，建筑面积27793.03㎡，含716.66㎡商业。2.关于公寓和办公建筑用房的概念和含义，请查询《办公建筑设计规范》（JG67-2006）。3.2018年1月，长春市规划局依据保利恒鑫开发公司调整申请，核发保利人民大街小区（保利·金香槟）X#《建设工程规划许可证》，调整内容为X#楼调整为20层，建筑面积调整到27858.02㎡.一层为商业，二层以上为办公。另根据李某提供的长春市住房保障和房屋管理局网页查询信息一份，显示：保利人民大街小区（保利·金香槟）一期C2#楼房屋用途为商业、办公。另庭审中，长春某房地产开发有限公司出示《土地使用证》《商品房预售许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程竣工验收备案证》复印件一组，用于证明案涉房屋五证齐全，登记土地性质即为商服用地，《建设工程竣工验收备案证》明确记载工程类别为公建及商业办公，而非住宅。李某对上述证据的真实性没有异议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同对双方均具有约束力。现原告李某主张已交付的房屋与合同及宣传不符，继而主张被告公司违约，要求其承担违约责任。根据双方签署的认购合同以及商品房买卖合同，结合合同实际履行过程中案涉房屋的契税、登记费、供暖费交纳标准均是按非住宅标准缴费，可以认定双方买卖案涉房屋的真实意愿并非是住宅，故不宜认定被告违约。另原告李某主张违约金31000元的依据为补充协议第十九条“关于解决争议的途径”第二款，该条款明确“2.违反上述约定的，由违约方按照合同总房款的10%向非违约方支付违约金。”，而该条第一款为“1.在履行合同过程中发生争议的，合同当事人及或其他第三人应当通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者协会调解、向人民法院起诉途径解决。任何一方不得基于任何理由，采取任何损害对方的人身权、财产权、名誉权及商誉权等权利。”该条为“关于解决争议的途径”条款，第二款违约金的负担是针对第一款的违约行为（即履行合同发生的，当事人未按约定途径解决，采取损害对方相关权利的行为）进行的约定。故原告李某依据该项条款主张被告公司支付总房款10%的违约金，与双方约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十二条的规定，判决如下：驳回李某的诉讼请求。案件受理费288.00元，由李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李德保二〇二一年一月二十七日书记员 窦 智