山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1502民初10290号原告：薄桂荣，女，1944年7月15日出生，汉族，住聊城市东昌府区，系徐学海之母。原告：刁义银，女，1959年8月17日出生，汉族，住聊城市东昌府区，系徐学海之妻。原告：徐之振，男，1985年9月16日出生，汉族，住聊城市东昌府区，系徐学海之子。原告：徐朝霞，女，1983年7月15日出生，汉族，住聊城市东昌府区，系徐学海之女。委托诉讼代理人：王云，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程林林，女，1987年8月18日出生，汉族，住聊城市东昌府区，系徐之振之妻。被告：王爱学，男，1966年12月11日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：王庆亮，山东智祥律师事务所律师。原告薄桂荣、刁义银、徐之振、徐朝霞与被告王爱学确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薄桂荣、刁义银、徐之振、徐朝霞委托诉讼代理人王云、程林林，被告王爱学及其委托诉讼代理人王庆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薄桂荣、刁义银、徐之振、徐朝霞向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认原告近亲属徐学海与被告签订的宅基买卖协议无效。事实与理由：徐学海(已于2013年12月6日因病去世)系四原告的近亲属，其生前与四原告均系东昌府区柳园街道后土城村村民，徐学海与原告刁义银于1979年结婚，1980年，徐学海与原告刁义银通过柳园办事处后土城村民委员会分配宅基一处，长18米，宽13米，1982年3月份，刁义银与徐学海(已故)共同在该宅基上建设院落一处，共3间北屋，1间西屋，一间大门，南面是院子。房屋建成后，通过村委会上报办理使用权手续，柳园街道办事处于1990.9.3日对该宅基及房屋进行了测量，四至为：东临黄德增，南邻徐庆保，西邻徐庆付，后为大路。1991年，聊城市人民政府为原告颁发集体土地使用权证。2002年8月15日，在未经后土城村民委员会同意的情况下，徐学海将属于后土城村民集体所有的部分土地及地上房屋卖给被告王爱学使用，价格为：伍万伍仟元。因被告非后土城村村民，原告近亲属徐学海生前与被告之间签订的土地买卖协议因违反法律、法规的强制性规定而无效。因徐学海去世后，现四原告为其第一顺位继承人。故四原告依据《民诉法》的相关规定，具有诉讼主体资格。综上，原告依据《土地管理法》第二条第一款、第三款、第八条第二款、第十条、第六十三条《村民委员会组织法》、《合同法》第五十二条之相关规定，请求人民法院依法判令确认徐学海与被告王爱学签订的宅基买卖协议无效。综上，为维护原告合法权益，特诉诸贵院，望判如所诉。王爱学辩称，一、被告与宅基地使用人徐学海签订的宅基买卖协议书依法成立并履行完毕，协议合法有效，依法受法律保护，并不违反法律规定。被告与涉案宅基使用权人徐学海自愿于2002年8月15日签订了《宅基买卖协议书》，被告向徐学海一方支付购买宅基款项五万五千元(这个金额在18年前是一笔可观的费用)，徐学海自愿将宅基使用权让与被告，并将使用证及宅基证交付被告王爱学一方。被告王爱学及其配偶、子女的户口于2006年5月29日从聊城市东昌府区东昌西路34号内1号楼3单元306室迁到聊城市东昌府区，依法取得了土城村的村民资格，符合宅基地使用权在集体经济组织成员之间流转的条件，宅基转让合法有效，并不存在违背法律法规的强制性规定的情形。被告具备村集体成员资格，宅基地使用权依法归其所有。另外，被告王爱学一户只有这一个宅基也不违反“一户一宅”的法律规定。2020年8月份，被告的宅基房产被依法征收，交房户主姓名也为王爱学，王爱学的身份也是得到了征迁部门认可。涉案宅基使用权早已经依法转让近20年，被告也已经依法使用了近20年，本案与原告等早已没有任何关系，原告的诉求不能成立。经检索相关案例，对于后续取得村民资格的购买方，人民法院均认定了买卖合同的法律效力，驳回了宅基卖方的起诉，而且认定卖方违约行为违反诚实信用的法律原则，本案原告的诉求于法无据，请法庭依法驳回。二、原告等四人不是本案的适格主体，其没有起诉的权利，不具备诉讼主体资格。本案宅基使用权转让人为徐学海，徐学海已于2013年去世，原告作为徐学海的近亲属并没有起诉的资格，因为合同具有相对性，根据法律规定宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权不属于被继承人遗留的合法财产，不能被继承。根据地随房走的原则，宅基上原有的无法居住的破旧的老房子早已灭失，不复存在，被告购买涉案宅基后，随即新建楼板新房五间，并实际居住生活至今，宅基使用权早已转移，由被告依法享有并使用。原告等在之前长达18年的时间也没有向被告提出过任何异议，主张过任何权利，现在提起诉讼明显属于恶意，假设原告是诉讼适格主体，那么继承权诉讼时效为2年，被继承人亡故于2013年，距今已经七年之久，也早已超过诉讼时效也应驳回原告诉讼请求。三、本案宅基的买卖，后土城村的村委会同意并知情，村委会法定代表人等作为见证人均签署了协议书原告诉状中声称涉案宅基买卖没有经过后土城村民委员会的同意是不符合事实的。签署《宅基买卖协议书》时被告与卖方徐学海通知了村委会法定代表人张学全及村党委书记张学增等。张学全作为村委会法定代表人在协议书上签字捺印。从法律上讲，法定代表人签署完全能够代表村委会。另外小队队长徐庆保(南邻)及村支部书记张学增、邻居黄德全均签字确认。足以说明本案的宅基买卖经过了村委会及主要领导的认可及见证。原告诉状中的陈述是虚构的，与事实不符。从另一个角度说，后土城村村委会同意被告户口迁入后土城村的行为，也视为村民委员会对涉案宅基使用权转让的再次认可，退一步讲，假如没有村民委员会的同意，也不影响本案宅基买卖协议的依法成立。综上所述，原告等恶意诉讼，意图讹诈被告，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，严重侵害被告的合法权益。请求人民法院明镜高悬，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。根据当事人陈述并结合本院确认的证据，本案可以确认以下事实：原告薄桂荣系徐学海母亲、刁义银为徐学海配偶、徐朝霞、徐之振为徐学海子女。徐学海系聊城市东昌府区村民。徐学海与原告刁义银于1979年结婚，1980年，徐学海在聊城市东昌府区分配宅基地一处，长18米，宽13米，1982年3月份在该宅基上建设院落一处，共3间北屋，1间西屋，一间大门，四至为：东临黄德增，南邻徐庆保，西邻徐庆付，后为大路。1987年3月30日，当时的“聊城市柳园办事处土城村民委员会”给徐学海颁发宅基地使用证。1991年10月9日，当时的“聊城市人民政府”为徐学海颁发集体土地建设用土使用证。2002年8月15日，徐学海与被告签订宅基买卖协议书，将上述宅基地转让于被告，价格为55400元，徐学海将宅基证、集体土地建设用土使用证均交于被告。2006年5月29日，被告户口迁至聊城市东昌府区。2020年8月29日，聊城市光华房屋拆迁服务中心给被告出具征收房屋空房验收单。本院认为：宅基地使用权是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转，失去集体经济经济组织成员身份，宅基地取得权也就失去存在的基础，因此非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋取得宅基地使用权。徐学海对涉案宅基地取得宅基地使用证、集体土地建设用土使用证，足以证明其对涉案土地享有使用权，对其自建房屋享有所有权。原告刁义银作为徐学海配偶，显然已因与徐学海缔结婚姻关系取得集体经济经济组织成员身份，涉案宅基地使用权属于徐学海与刁义银共同共有，故徐学海去世后，刁义银具有本案诉讼主体资格。宅基地使用权不可继承，薄桂荣、徐之振、徐朝霞无诉讼主体资格。徐学海与被告签订宅基买卖协议书时，被告未取得集体经济经济组织成员身份，其落户是基于宅基地买卖关系取得，未提交证据证明其在该集体经济经济组织享受成员权利、履行成员义务，故徐学海与被告签订宅基买卖协议书违反法律强制性规定，该协议为无效协议。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，判决如下：确认徐学海与被告王爱学2002年8月15日签订的关于聊城市东昌府区宅基地（四至为：东临黄德增，南邻徐庆保，西邻徐庆付，后为大路）买卖协议书无效。案件受理费50元，由被告王爱学负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  向国秀二〇二〇年十一月二十五日书记员  肖 慧