山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初3014号原告：山东万豪置业有限公司，住所：龙口市新嘉街道港城大道南府西三路西万豪伊顿二期M03号楼，统一社会信用代码：913706817600194170。法定代表人：胡庆兰，执行董事。委托诉讼代理人：曹曼，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚雨凡，北京市通商律师事务所上海分所实习律师。被告：烟台渤海房地产开发有限公司，住所:龙口市龙口开发区环海路29号，统一社会信用代码:913706811694444083。法定代表人:高洪东，经理。被告：龙口渤海大酒店有限公司，住所:龙口市环海路66号。法定代表人:王林，经理。被告：龙口市渤海宾馆，住所:龙口市环海路66号，统一社会信用代码：91370681169424175G。法定代表人：王殿举，经理。被告：姚殿邦，男，1950年6月26日出生，汉族，居民，住龙口市。四被告共同委托诉讼代理人：孙永斌，山东瀛伟律师事务所律师。原告山东万豪置业有限公司（简称万豪公司）诉被告烟台渤海房地产开发有限公司（简称房地产公司）、龙口渤海大酒店有限公司（大酒店公司）、龙口市渤海宾馆（简称渤海宾馆）、姚殿邦房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万豪公司的委托诉讼代理人曹曼、褚雨凡，被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆、姚殿邦的共同委托诉讼代理人孙永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万豪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与四被告签订的协议书；2、四被告返还原告人民币630万元；3、四被告赔偿原告因项目开发而支出的各项费用人民币410100元；4、四被告向原告支付资金占用利息人民币6061027.75元(以630万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率7.83％为标准自2007年12月10日计算至2019年8月19日的利息（6300000×7.83%/360×4271）和按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率自2019年8月20日起计算至被告实际履行完毕之日止的利息，以上利息合并暂计至2020年6月10日，为6061027.75元)；5、四被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年12月10日，原告万豪公司(作为乙方)与被告房地产公司(原龙口市水产房地产开发公司)、被告大酒店公司、被告渤海宾馆、被告姚殿邦就“龙口渤海宾馆”及相关房地产开发事宜签订协议书。协议书约定双方将甲方名下的五块土地及地上房产通过先成立项目公司后转让股权的形式全部转让给乙方（原告），转让总价款为人民币1600万元。签订协议书的同时，双方确认原告已履行了向被告支付定金630万元的义务。上述协议书签订后，原告对于转让地块进行了委托规划、设计、技术鉴定、测绘、修缮维护、土地竞买等必要准备工作，为此陆续共支出各项费用410100元(包括向被告房地产公司支付设计费150000元；向北京朗动建筑设计咨询有限公司支付设计费定金79200元；为鉴定渤海宾馆项目是否影响龙口港主航道而向大连海事大学支付的技术服务费48000元；向广州市中旗房地产顾问有限责任公司支付的前期策划费80000元；向龙口市规划建筑设计院有限公司支付测绘费6000元；向龙口市经济开发区三甲于志坚修缮队支出渤海宾馆围墙修缮工程款46900元)。近期，为了进一步推进协议的履行，原告于2020年5月12日分别向四被告通过中国邮政EMS特快专递寄送了《关于尽快推进“龙口渤海宾馆”及相关房地产开发项目的工作联系函》，要求被告及时与原告联系并履行合同义务推进项目进展。前述工作联系函均于寄出次日送达被告。然而截至本民事起诉状提交之日，被告仍拒绝与原告沟通，仍未履行任何合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。同时，协议书第五部分“相关责任”第4项明确约定，如因为甲方(被告)无法办理其建设手续或其他原因而使乙方无法实现本合同目的的，甲方应该将所有款项退还乙方，并承担乙方由此造成的所有损失。原告认为，协议书系原、被告各方的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按照协议书约定履行相关义务。现被告迟延履行主要债务，在原告催告后在合理期限内仍未履行，已使合同目的不能实现。根据协议书第五部分第4项之约定和合同法第九十四条之规定，原告有权要求解除协议书，并要求四被告返还原告已支付的全部款项，并要求四被告赔偿原告因项目开发而支出的各项费用和资金占用损失。基于上述事实和理由，原告现特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告全部诉讼请求，维护原告合法权益。被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆辩称，1、涉案交易的土地及地上房产，权利人属上述三答辩人。涉案的第四被告，其对该上述土地及房产不享有任何权利。其只是涉案协议签订期间龙口市水产房地产开发公司的法定代表人。答辩人同意被答辩人提出的要求解除双方签订的《协议书》的请求，并同意退还被答辩人之前支付的630万元。对于被答辩人的其他请求，答辩人均不予接受。2、对于涉案协议书的约定，之所以至今未能有效的实现，不是被答辩人“工作联系函”所解读的系答辩人拒绝与其沟通，仍未履行任何合同义务等迟延履行所导致。其根本原因是，在涉案土地依法挂牌交易节点上，被答辩人要求摘牌受让涉案国有土地，但其法定代表人(孙加杰)并未按国土部门的要求，全额缴纳1329万元的土地出让交易保证金，其仅向国土部门缴纳了20万元的保证金(该款至今尚在国土部门)，导致涉案土地挂牌交易出让至今未能实现。换而言之，不论双方如何约定，对涉案开发土地必须依法通过法定形式出让，是涉案当事人各方所不能逾越的，由此即导致了涉案土地的后续相关手续根本无法进行和实现，亦关联导致被答辩人应向答辩人支付的转让涉案房地产的近千万元余款，至今未能实现，给答辩人亦造成了巨大的经济损失。对该损失，答辩人将适时择机予以追偿。综上，答辩人认为，涉案房地产交易的目前状态，并非答辩人拒不履行协议约定所导致，其根本原因系被答辩人或其法定代表人未能按期足额缴纳涉案土地出让保证金，导致涉案土地出让停滞至今。该结果的发生与答辩人毫无关系，完全应属被答辩人或其法定代表人的过错。被答辩人将涉案房地产开发交易停滞的状态，认为系答辩人不履行双方协议约定所导致，是不符合事实根据和法律依据的。据此，答辩人愿意尊重双方的交易背景和事实，对上述答辩人所接受的请求，愿意通过合议庭依法调解解决。对被答辩人的其他诉请，答辩人请求依法予以驳回。被告姚殿邦辩称，1、答辩人原系龙口市水产局党委书记，于2002年12月任职到期被免职。涉案协议签订时，答辩人仅担任龙口市水产房地产开发公司的法定代表人。2、涉案不动产交易的土地及房产的权利人系本案的第一、二、三被告，相关不动产产权与答辩人毫无权益关系。涉案不动产的买卖交易利益，亦并不涉及答辩人的个人民事权益。3、涉案协议书，系被答辩人提供，所以在协议书的首页及尾页处，均有被事先打印的答辩人的名字。答辩人之所以在尾页签字，完全是以龙口市水产房地产开发公司法定代表人的身份签字，是完全的职务行为，其并不涉及答辩人本人以个人名义对涉案协议权利义务的参与。综上，涉案协议书及其房地产交易，不论该不动产权益还是该不动产的交易利益，均不涉及答辩人的个人权益。答辩人是作为第一被告的法定代表人的身份参与签字。答辩人在涉案协议中不存在独立以个人名义参与的事实。据此，被答辩人将答辩人列为本案第四被告，并予以诉讼保全，是完全的错误行为。答辩人已就保全问题向法院提出异议，为减少被答辩人的错误诉讼行为，可能给答辩人造成的不应有的损失，答辩人在此再次郑重提出，要求被答辩人立即撤销对答辩人的诉讼，以免为其自身带来更大的错误和损失。如果被答辩人固执己见，答辩人请求依法驳回被答辩人对本人的全部诉讼请求，并视给答辩人所造成的具体损失，依法向被答辩人予以追偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月10日，原、被告五方签订协议书，主要内容摘录如下：甲方：龙口市水产房地产开发公司（系被告房地产公司曾用名，2010年11月24日变更为现名称）、大酒店公司、渤海宾馆、姚殿邦；乙方：万豪公司甲、乙双方经友好协商，就龙口渤海宾馆及相关房地产开发一事，签订如下协议，双方共同遵守：一、龙口渤海宾馆及相关房地产基本情况1、位置：位于渔港路以北、环海中路以东。2、土地面积：土地约13153.2平方米，地上建筑约13143.57平方米。3、土地证号：龙国用（2001）第1××0号、龙国用（2001）第0××0号、龙国用（2001）第1××9号、龙国用（2001）第1××1号、龙国用（2001）第0××1号。4、房产证号：龙房权证龙口字第Ｇ××1号、龙房权证龙口字第Ｇ××5号。二、转让内容1、龙口渤海宾馆及相关所有土地及地上房产。2、甲方负责将上述土地使用权办理在双方共同组建的房地产开发项目公司名下，待甲方办理好工程开工前的各项建设手续后将甲方拥有的名义股权交还给乙方。三、转让金额1、该宗土地及房产的整体转让价格为1600万元。2、甲方负责办理该宗土地达到开发建设商业楼和住宅的各项手续，费用由甲方承担，其中勘探费、设计费、监理费由乙方承担。四、付款方式1、乙方交付甲方定金630万元，该款乙方己付。2、本协议生效后，双方共同成立开发项目公司，由甲方负责办理工程开工前的各项建设手续，办好后交付乙方并移交甲方名义股权后，乙方一次付清所有余款。五、相关责任1、乙方付清转让金额后，双方共同成立的项目公司由乙方独立经营，自负盈亏，甲方要协助乙方办理股权变更等手续。2、乙方不承担与“龙口渤海宾馆”等相关的一切债务责任;日后如因司法机关裁决由乙方承担第三人的债务等责任，甲方应予以承担。3、甲方保证该宗土地、房产真实有效，对该土地房产有处置权利且未设定其他担保也无其他纠纷，并对此负责。如果因为甲方对该土地和房产的权利存在瑕疵或第三人主张权利等原因而导致本协议无法履行的，乙方有权解除合同。4、如因为甲方无法办理其建设手续或其他原因而使乙方无法实现本合同目的的，甲方应该将所有款项退还乙方，并承担乙方由此造成的所有损失。（余略）此前，2007年11月29日、11月30日，被告房地产公司分别向原告出具200万元及430万元收据，收到原告支付前述协议约定的款项630万元。2008年8月22日，原告向被告房地产公司支付设计费15万元，被告房地产公司向原告出具收据。2008年8月23日，被告房地产公司将前述设计费15万元支付给上海同济城市规划设计研究院，该单位向被告房地产公司出具发票。2012年，被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆分别与龙口市国土资源局签订三份收回土地协议书[龙土储协（2012）016、017、018号]，约定合同签订方就涉案五处国有土地使用权及地上建筑物、附着物由龙口市国土资源局一并收回，土地补偿款共计10611117元于涉案土地重新挂牌出让后60日内支付。2012年8月7日，龙口市国土资源局向龙口市人民政府提请审批文件[龙国土资字（2012）45号]，主要内容为拟对两处国有建设用地使用权进行挂牌出让（其一为本案所涉土地，保证金1329万元，挂牌起始价1329万元），请市政府审查批复。2012年8月23日，龙口市人民政府龙政征（2012）24号批复文件同意上述请示文件。2012年9月10日，龙口市国土资源局发布挂牌公告，对涉案土地挂牌出让，公告载明，竞买人应于2012年10月19日办理竞买手续并缴纳竞买保证金。原、被告对谁应当缴纳竞买保证金问题产生争议，原告认为该费用应当由被告缴纳，但因被告拒绝缴纳，时任原告法定代表人孙加洁为督促被告，便以个人名义垫付20万元保证金；被告认为该费用应当由原告缴纳。因未足额缴纳竞买保证金，竞买未成功。目前涉案土地处于闲置状态，产权登记仍在被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆名下。另，原、被告在涉案协议书中约定的房地产开发项目公司亦未成立。上述事实有当事人陈述、协议书、转让费收据、设计费收据、收回土地协议书、行政部门文件、挂牌公告等证据在卷佐证。本院认为，一、针对被告姚殿邦是否为本案合同权利义务的承担者问题。被告姚殿邦虽作为甲方参与签订涉案协议书，但涉案五处土地和建筑使用权及所有权均登记在被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆名下，三公司与被告姚殿邦均具有独立人格，合同所涉及土地及房产与被告姚殿邦均无直接关联性，因此本院认定，被告姚殿邦不具有合同相对人的主体资格，其签字应当认定其作为时任被告房地产公司法定代表人的职务行为。原告要求被告姚殿邦承担合同解除后的责任，理由不足，本院不予支持。二、针对涉案协议的解除及法律后果问题。1、本院于2020年7月17日进行的庭前会议中，原告主张解除涉案协议书，被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆同意解除该协议书，故本院认定该协议书于当日解除。2、针对已付630万元的返还及返还主体问题。《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告支付被告的630万元，被告应当予以返还。虽然涉案款项由原告向被告房地产公司支付，且由被告房地产公司出具收据，但涉案土地及建筑分属于被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆，合同亦由三个企业作为合同主体签订，且三个企业具有不同程度的联系，原告的付款行为虽然当时指向被告房地产公司，但合同权利义务应当及于被告大酒店公司和渤海宾馆。因此，在合同未就涉案土地及建筑价款单独予以区分且本案审理中亦无法区分的情况下，被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆应负有共同返还义务，而三被告内部的区分，应自行解决或另案处理。3、针对是否应当返已付款还利息问题。原告以被告违约为由依据涉案协议书第五部分第4条主张损失即资金占有期间的利息，本院认为，首先，协议书约定双方共同组建房地产开发项目公司，并将土地使用权及审批手续办至该公司名下，因此成立公司系原、被告履约的基本条件，但实际公司并未成立，且原告无证据证实未成立公司的原因在于被告，在此情况下被告未办理审批手续不能认定违约，故原告主张“因甲方（被告）无法办理其建设手续……”主张被告违约，理由不足。其次，涉案土地的竞拍保证金应由谁支付系双方另一争点，原告时任法定代表人孙加洁曾支付过竞拍保证金20万元，原告现又主张竞拍保证金应当由被告支付，不符合常理，本院不能据此认定被告存在违约。原告主张利息损失不应由被告赔偿。涉案协议书解除后，被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆应当支付继续占有涉案款项期间的利息，自2020年7月17日起至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、针对原告主张设计费15万元。原告支付被告房地产公司设计费15万元，后被告房地产公司将该款转付设计单位。在原告未提供证据证实被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆存在违约行为情况下，涉案合同解除后，原告主张被告赔偿该部分费用，于法无据，本院不予支持。5、针对原告主张其他费用问题。原告未提供证据证实被告房地产公司、大酒店公司、渤海宾馆存在违约行为，故涉案合同解除后，原告主张被告赔偿其测绘费、策划费、技术服务费等损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告山东万豪置业有限公司与被告烟台渤海房地产开发有限公司、龙口渤海大酒店有限公司、龙口市渤海宾馆于2007年12月10日签订的协议书于2020年7月17日解除。二、被告烟台渤海房地产开发有限公司、龙口渤海大酒店有限公司、龙口市渤海宾馆返还原告山东万豪置业有限公司土地使用费6300000元及利息（以6300000元为基数，自2020年7月17日起至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后十日内付清。三、驳回原告山东万豪置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，原告山东万豪置业有限公司负担2533元，被告烟台渤海房地产开发有限公司、龙口渤海大酒店有限公司、龙口市渤海宾馆负担2467元。案件受理费98527元，原告山东万豪置业有限公司负担49924元，被告被告烟台渤海房地产开发有限公司、龙口渤海大酒店有限公司、龙口市渤海宾馆负担48603元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孟庆成人民陪审员  解秋兰人民陪审员  王延玲二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  徐 艳