云南省水富市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0630民初588号 原告：云南水富农村商业银行股份有限公司。住所地：云南省昭通市水富市云富街道办事处团结路云天路交汇处。统一社会信用代码915306307414739483。 法定代表人：黄新杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓红全，云南华泰律师事务所执业律师。 被告：水富鑫苑商贸中心。住所地：云南省昭通市水富市向家坝镇楼坝集镇。统一社会信用代码92530630MA6KNGXN3P。 经营者：李大琼，女，1971年3月6日出生，汉族，住云南省昭通市水富市。 委托诉讼代理人：陈奎，男，1972年10月3日出生，汉族，住云南省昭通市水富市。系李大琼之夫。 原告云南水富农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）与被告水富鑫苑商贸中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人邓红全、被告水富鑫苑商贸中心的经营者李大琼及委托诉讼代理人陈奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农商行向本院提出诉讼请求：1.判决被告腾空返还原告所有的位于水富市向家坝镇楼坝工业园区水富县商场，并支付从2019年10月1日起至2020年9月1日止的使用费91696元，以及从2020年9月2日起按每月8336元的标准支付至腾空返还前述商场之日止的使用费；2.判决被告支付原告违约金100000元；3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告水富鑫苑商贸中心是个体工商户，登记经营者为李大琼，该中心于2020年5月9日由水富县向家坝商贸中心变更为水富鑫苑商贸中心。2018年7月17日，位于水富市向家坝镇楼坝工业园区水富县的商场抵押担保原告贷款500万元，并在水富市房产管理所办理抵押担保备案，权利人是原告，抵押人是水富县虹启制鬃有限公司，借款人是水富虹谷葡萄酒庄有限公司，保证人是邓小毅。借款后，前述借款人、抵押人、保证人未按约还款。原告于2019年2月23日与借款人、抵押人、保证人签订涉及前述商场的《以物抵债协议》，约定前述商场的所有权由抵押人水富县虹启制鬃有限公司转移登记给原告所有并清除相应贷款，同时办理过户手续。同日，该协议经云南东方神律师事务所见证。原告于2019年3月3日取得前述商场的所有权，权属证号为云（2019）水富市不动产权第0000733号。2019年5月5日，原告与水富县向家坝商贸中心签订了关于前述商场的《房屋租赁合同》，约定该中心承租前述商场，租期为6个月，自2019年4月1日起至2019年9月30日止，月租金为8336元，期满后，原告有权收回前述商场，且被告应无条件将前述商场腾空并返还原告，违约金为10万元等内容。租赁合同到期后，该中心未按合同约定将前述商场腾空并返还原告，也未支付租金。后经原告多次催收未果。现该商场仍由被告使用并经营超市。故根据租赁合同约定，被告应腾空并返还房屋，并按合同约定每平方米每月13.16元，商场共计633.46平方米，每月使用费为8336元（633.46㎡×13.16元／㎡／月），从2019年10月1日起至2020年9月1日止的租金91696元（8336元／月×11月），以及从2020年9月2日起每月按8336元的标准支付至腾空返还商场之日止的使用费。 水富鑫苑商贸中心辩称：2013年3月25日，原水富县向家坝商贸中心与水富县虹启制鬃有限公司对案涉商场签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年4月1日至2023年12月31日止，租金已全部支付至租期届满之日，且该中心由水富县鑫苑日用品消费配送有限公司投资，由国家商务部补助180万元，根据《关于2012年开展万村千乡市场工程有关问题的通知》，该中心租用场地不得少于10年。我方不知道案涉商场用于抵押担保，对以物抵债也不知情。李大琼以为与原告签订的租赁合同系续租合同，待2024年满期后再说租或者买的事情，并承诺给我方一份合同，至今未给我方租赁合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及以物抵债时，水富县虹启制鬃有限公司未告知我方，损害我方优先购买权。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：原水富县向家坝商贸中心于2012年5月15日注册登记，系个体工商户，经营者为李大琼。2013年3月25日，原水富县向家坝商贸中心与水富县虹启制鬃有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：原水富县向家坝商贸中心租赁水富县虹启制鬃有限公司所有的本案案涉商场，建筑面积为633.46㎡，租赁期限为2013年4月1日至2023年12月31日止，10年内不收取租金。 2018年7月17日，水富虹谷葡萄酒庄有限公司作为借款人向原告借款500万元。同日，水富县虹启制鬃有限公司作为抵押人与原告签订抵押合同，以水富县虹启制鬃有限公司所有的本案案涉商场抵押担保原告贷款500万元，并在水富市国土资源局办理抵押登记，证号为云（2018）水富县不动产证明第0001386号。借款后，借款人水富虹谷葡萄酒庄有限公司、抵押人水富县虹启制鬃有限公司均未按约还款。2019年2月23日，原告与水富虹谷葡萄酒庄有限公司、抵押人水富县虹启制鬃有限公司、保证人邓小毅签订《以物抵债协议》，约定以抵押财产即案涉商场的所有权转移登记给原告所有并清除相应贷款，同时办理过户手续。同日，该以物抵债协议经云南东方神律师事务所见证。原告于2019年3月3日取得案涉商场的所有权，权属证号为云（2019）水富市不动产权第0000733号。2019年5月5日，原告与原水富县向家坝商贸中心签订了关于案涉商场的《房屋租赁合同》，约定该中心承租案涉商场，租期为6个月，自2019年4月1日起至2019年9月30日止，租金为13.16元/㎡，按年10万元，即月租金为8336元，租金按季支付，租赁期内租金不变。期满或合同解除后，本合同即告终止。租期内租金被告已预付，该期限内原告不再向被告收取租金。租赁期满原告有权无条件收回案涉商场。除原告案涉商场原有设备设施外，其余由被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归被告所有，未能移动、拆除的设备设施原告不对被告负责任何赔偿或补偿。如被告要求继续租赁，须提前1个月向原告提出，原告收到被告要求后15天内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，被告享有优先租赁的权利。合同履行过程中，违约方违反合同任一约定，非违约方均有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的一倍支付违约金等内容。该中心经营者李大琼在该租赁合同上签字并加盖水富县向家坝商贸中心的印章。被告未提前申请续租，至今未腾空返还原告涉案商场，也未向原告交纳2019年9月30日之后的房屋使用费。原告多次向被告要求其腾空返还房屋并支付期满后的房屋使用费未果。2020年5月9日，原水富县向家坝商贸中心变更为水富鑫苑商贸中心。 上述事实有原被告双方的陈述及双方当事人提交的下列证据予以证实：原告的营业执照、法定代表人身份证明、被告的企业登记信息、经营者信息、户口簿、结婚证、律师见证书、以物抵债协议书、不动产权证书、宗地图、房产分户图、原告与被告签订的房屋租赁合同、短信照片、不动产登记证明、流动资金借款合同、抵押合同，水富县向家坝商贸中心与水富县虹启制鬃有限公司签订的《房屋租赁合同》。前列证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，予以采信。关于被告提交的水富县鑫苑日用品消费配送有限公司的营业执照、关于《向家坝镇商贸中心》项目扶持款拨付的请示、记账凭证、《关于2012年开展万村千乡市场工程有关问题的通知》、公司注销说明、万水千乡承办企业、股东会决议、水富鑫苑配送有限责任公司的营业执照、关于万村千乡市场工程流通网点扶持款拨付的请示、水富鑫苑商贸中心商品库存信息及员工工资表、关于请求给予2019年农村食品市场安全规范化试点建设资金补助的请示，原告经质证后对被告提供的全部证据的三性均不予认可。本院认为，因被告未提供充分有效的证据证明其与水富县鑫苑日用品消费配送有限公司的关系，故其提供的与水富县鑫苑日用品消费配送有限公司有关的证据均与本案无关联性，对其证明的内容均不予认定，故对被告提交的以上证据均不予采信；被告提交的2013年至2017年房租算账依据（复印件），系被告单方制作，无法核实其真实性，不能证明其交纳租金至2023年，对该证据不予采信；案外人李大国出具给陈奎的收条及欠条各一份，均系复印件，且并未载明系支付案涉商场的租金，与本案无关联性，对该证据不予采信；被告提交的水富市工信商科局关于陈奎反映太平商贸中心电改和住户房屋过户等问题信访事项答复意见，该意见虽载明被告须经营10年以上，但该证据并未载明被告必须在案涉商场经营满10年以上，被告也可在其他地点继续经营，故该证据不能作为证明被告必须在案涉商场经营满10年以上的证据予以采信。 本院认为，虽然被告与水富县虹启制鬃有限公司针对案涉商场签订《房屋租赁合同》在先，约定租赁期限为2013年4月1日至2023年12月31日止。但在案涉商场被水富县虹启制鬃有限公司抵偿给原告后，被告与原告之间签订了新的《房屋租赁合同》，且被告的经营者李大琼在该租赁合同上签字并加盖了被告印章，应视为被告的真实意思表示。原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按该租赁合同履行各自义务。现原被告双方约定的租赁期限已满，被告未提前申请续租，也未腾空返还案涉商场，已构成违约。故原告请求被告腾空返还案涉商场的请求合法，予以支持。因租赁期满后，被告仍继续占用原告房屋，被告应支付占用房屋期间的使用费，使用费按租期内的租金计算合理合法，故原告请求被告支付从2019年10月1日起至2020年9月1日止的使用费91696元（8336元/月×11月），以及从2020年9月2日起按每月8336元的标准支付至腾空返还案涉商场之日止的使用费符合法律规定，予以支持。关于原告主张被告支付违约金100000元的请求，因原告已请求被告支付占用房屋期间的使用费，已弥补了原告的损失，故对原告的该请求不予支持。 被告抗辩已支付租金至2024年，认为与原告签订的租赁合同是签订的续租合同，签订租赁合同不是其真实意思表示的意见，因被告未提交证据证明其观点，本院对其抗辩意见不予采纳。被告抗辩被告系国家商务部补助项目，其租用场地不能少于10年，其与水富县虹启制鬃有限公司签订的租赁合同应继续履行至期满为止的意见，因被告未提交充分有效的证据证明商贸中心必须在固定地点经营10年以上，故该抗辩意见无事实及法律依据，不予采纳。关于被告抗辩其不知道案涉商场用于抵押担保，对以物抵债也不知情，水富县虹启制鬃有限公司未履行告知义务，损害被告优先购买权的意见，因该告知义务系水富县虹启制鬃有限公司，与本案原告无关，且原被告双方签订了新的合法有效的房屋租赁合同，故被告的该抗辩意见不成立，不予采纳。综上，被告抗辩驳回原告全部诉讼请求的意见不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告水富鑫苑商贸中心于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告云南水富农村商业银行股份有限公司所有的位于云南省水富市向家坝镇楼坝工业园区水富县商场〔房权证号为：云（2019）水富市不动产权第0000733号〕； 二、被告水富鑫苑商贸中心于本判决生效之日起十日内支付原告云南水富农村商业银行股份有限公司从2019年10月1日起至2020年9月1日止的房屋使用费91696元，以及从2020年9月2日起按每月8336元的标准支付至腾空返还前述商场之日止的使用费； 三、驳回原告云南水富农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4234元，由原告云南水富农村商业银行股份有限公司承担2209元（已交纳），由被告水富鑫苑商贸中心承担2025元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审判长  李明川 审判员  黄 芳 审判员  张元芬 二〇二〇年十一月九日 书记员  周 芸