重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初15188号原告（反诉被告）：重庆五斗米饮食文化有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号渝中大厦五楼，统一社会信用代码9150010373395539X4。法定代表人：周朝元，总经理。委托诉讼代理人：肖长芳，重庆峰珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭泽红，重庆峰珲律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周春霆，男，1978年1月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：代彬，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅丹，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李炎，男，1978年7月12日出生，汉族，住重庆市渝中区嘉。委托诉讼代理人：代彬，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅丹，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司（以下简称五斗米公司）与被告（反诉原告）周春霆、李炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，分别于2020年8月11日、2020年9月10日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五斗米公司的委托诉讼代理人肖长芳、被告（反诉原告）周春霆和李炎的共同委托诉讼代理人代彬和傅丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）五斗米公司向本院提出诉讼请求：1.周春霆和李炎退还五斗米公司履约保证金50000元；2.周春霆和李炎退还五斗米公司已支付的2020年1月23日至2020年4月22日的租金150000元；3.周春霆和李炎支付五斗米公司剩余租赁期内的装饰装修残值损失50000元；诉讼费由周春霆和李炎承担。事实和理由：2014年5月28日，五斗米公司与周春霆、李炎签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定周春霆和李炎将重庆市渝北区黄龙路179号8栋商住楼平街一层7-9号门面和该门面毗邻的车库出租给原告使用，还约定了租期、保证金等内容。2020年1月23日，因新冠疫情影响，重庆市政府要求所有门店关闭，给五斗米公司造成了极大亏损，五斗米公司无力支付租金，致使合同目的无法实现。五斗米公司便通知周春霆和李炎因疫情需要退租，于2020年3月6日向周春霆和李炎送达了《接房通知》，通知其于2020年3月8日14:00到房屋办理交接工作。被告（反诉原告）周春霆和李炎辩称，五斗米公司解除合同理由不成立；周春霆和李炎同意解除合同，是因五斗米公司在疫情前就持续违约，且擅自将案涉房屋转租，应当承担违约责任，故五斗米公司无权要求退还保证金和租金，也无权主张装饰装修残值损失。被告（反诉原告）周春霆和李炎向本院提出反诉请求：1.确认双方的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除；2.五斗米公司立即腾退重庆市渝北区黄龙路179号8栋商住楼平街一层7-9号门面和该门面毗邻的车库；3.五斗米公司支付2017年8月24日至2020年5月18日期间租金382438元，并支付以382439元为基数从2020年5月19日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金；4.五斗米公司支付2014年7月10日至2014年8月24日免租期的租金75000元；5.五斗米公司按照月租金65013元的标准从2020年5月19日起至房屋腾退之日止的房屋占用费；诉讼费由五斗米公司承担。事实和理由：双方签订合同后，周春霆和李炎依约于2014年7月10日将房屋交付给五斗米公司使用，并给予了45天的免租期，租金起算日顺延至2014年8月24日，每年租金调整日为8月24日。但五斗米公司在2017年8月24日至2020年4月23日期间，每月仅支付了50000元租金。因五斗米公司一直不足额支付租金并拖延支付租金，违反了合同第10.3条的约定，故周春霆和李炎于2020年5月18日向五斗米公司邮寄了《解除通知书》，通知五斗米公司因逾期支付租金，周春霆和李炎按约解除合同，提前收回房屋，并没收保证金。2020年5月19日五斗米公司签收了邮件。但五斗米公司并未腾退房屋，继续占用房屋经营。因五斗米公司擅自将部分案涉房屋出租给案外人用于经营五斗米公司的餐饮品牌“守柴炉”烤鸭。故周春霆和李炎于2020年6月12日再次向五斗米公司邮寄了《解除催告书》，通知五斗米公司因其逾期支付租金、分租等违约行为，周春霆和李炎已于2020年5月18日解除合同，再次要求其立即腾退房屋、支付未交租金、房屋占用费和违约金等。五斗米公司已于2020年6月12日签收邮件。原告（反诉被告）五斗米公司辩称，第一，五斗米公司因疫情已于2020年3月6日通知周春霆和李炎解除合同，并通知其于2020年3月8日下午2点到现场接房，但周春霆和李炎未到场，故2020年3月8日之后因周春霆和李艳原因导致的扩大损失不应由五斗米公司承担；双方已于2020年4月17日当面办理了房屋交接手续、结清水电费，故周春霆和李炎无权要求五斗米公司腾退房屋并支付之后的占用费。第二，2017年8月24日之后的租金标准、不递增支付租金是双方协商一致的，这从周春霆和李炎开具的收据可以看出，2017年8月24日至2020年4月22日期间的租金五斗米公司已经支付完毕。第三，周春霆和李炎要求五斗米公司支付免租期的租金无事实和法律依据。第四，周春霆和李炎已经认可直接与烤鸭店建立了租赁关系，由烤鸭店向周春霆和李炎支付租金，五斗米公司已经退出该部分房屋的租赁。综上，请求驳回周春霆和李炎的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》《委托书》2份、2020年3月8日视频（附光盘）、《商铺接房交接表》、2020年4月17日现场交房照片、2020年4月17日现场录音（附光盘）、收据9张、五斗米公司财务人员与李元珍微信聊天记录、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、201房地证2010字第09064号产权证、《解除通知书》及邮寄单和邮寄查询打印件、《解除催告书》及邮寄单和邮寄查询打印件、2020年8月10日拍摄照片等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对五斗米公司举示的《接房通知》，与李玉凤与李元珍的微信聊天记录相互印证，可以证明五斗米公司向周春霆和李炎送达了《接房通知》，故对该组证据予以采信；2.对周春霆和李炎举示的《商铺租赁合同》复印件，无原件核对，无法核实真实性。本院经审理认定事实如下：周春霆和李炎系重庆市渝北区龙塔街道黄龙路179号附23号天一华府8幢-1-1房屋的所有权人，周春霆持有份额60%，李炎持有份额40%。产权证附图载明，其中-1-7号门面建筑面积78.11平方米，-1-8号门面建筑面积85.94平方米、-1-9号门面建筑面积111.96平方米，合计276.01平方米。2014年5月27日，李炎向案外人李元珍出具《委托书》一份，载明：授权受托人李元珍为我全权代理人，洽谈与签署天一华府8栋平街一层7-9号门面及比邻的车库租赁合同一事，受托人签署的一切文件我均承认并承担相应的权利与义务。2014年5月28日，周春霆也向李元珍出具了《委托书》一份，内容与李炎向李元珍出具的《委托书》一致。2014年5月28日，周春霆和李炎（出租方、甲方）与五斗米公司（承租方、乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋为重庆市渝北区黄龙路179号8栋商住楼平街一层7-9号门面和与该门面毗邻的车库；租赁门面建筑面积合计为276平方米，加上与该门面毗邻的建筑面积为244平方米的车库，甲方提供给乙方使用的租赁房屋面积共计520平方米；乙方租赁房屋的用途为餐饮；3.1乙方对上述房屋的租赁期限自2014年7月1日起至2022年6月30日止（如原出租方野生大鱼坊未在2014年7月1日之前完全搬离租赁房屋……即以甲方向乙方移交租赁房屋之日起算），其中，租期开始后的前45天为甲方提供给乙方进行装修的免租期，免租期内甲方不向乙方收取租金，但在免租期内所产生的水电费、物管费及出渣费等相关全部费用及责任由乙方自行承担；4.1双方同意在租赁期限内的租金按如下方式确定，（1）租赁期限租金起算日至2015年6月30日期间的月租金为50000元……（4）2017年7月1日至2018年6月30日期间的月租金在上一年租金标准的基础上递增5%，即月租金57330元，（5）2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金在上一年租金标准的基础上递增5%，即月租金60197元，（6）2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金在上一年租金标准的基础上递增8%，即月租金65013元；4.2乙方向甲方支付租金的方式为，按每4个月为一个结算期并提前三十天向甲方支付……此后各次租金的支付时间为上次租金对应的4个月期限截止日前的30天以前；4.3与此同时，乙方应向甲方缴纳履约保证金50000元，在本协议签订后三天内缴清；4.4甲方指定如下账户作为接收乙方房屋租金和履约保证金等款项的专用账户，开户银行工商银行重庆市七星岗支行，银行账号622208310000057XXXX，开户名李元珍，同时，甲方指定李元珍为甲方全权代表联系人，处理房屋租赁相关事宜；6.1租赁期届满，乙方付清全部租金，且无违反本合同行为的，甲方在乙方返还并移交租赁房屋后3天内，将履约保证金无息退还给乙方；6.3本合同签订后，因乙方违约导致甲方提前解除合同的，履约保证金不予退还并归甲方所有；7.3乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设备、设施完好无损地返还给甲方，确保附属设备、设施能够正常使用；7.4租赁期届满或甲方按照本合同约定提前收回房屋的，乙方添附的桌椅、电脑等可移动设备及物品为乙方所有，在与甲方结清租金后，乙方应在三天内自行搬走并承担相应的费用，但附着于租赁房屋内外墙面、地面、屋顶、柱面、门口广场上的装修物、装饰物及内部管线等不可移动资产归甲方所有，甲方不得拆除或损毁，对乙方应搬离而逾期未搬离的物品或者未经甲方同意乙方擅自留存的其它物品，视为乙方遗弃的物品，甲方有权自行处置；10.6租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁房屋及附属设备设施向任何第三方转租、转让、转借、分租或交换使用，更不得向第三方转让其依据本合同享有的权利和义务；11.2本合同履行过程中若发生上述不可抗力事件，双方应当立即进行协商，并尽一切合理努力将该不可抗力的后果减至最低限度，若经双方努力后仍不能解决，应根据不可抗力事件的影响修改、解除或终止本合同，一方部分或全部免除另一方的违约责任，但本合同条款另有约定的除外；11.3因发生不可抗力而提前终止本合同的，一方租金按照实际使用期限计算；12.2如乙方逾期支付或未在规定时间内足额支付房屋租金、履约保证金及租赁期间其他费用，则应按逾期金额每日千分之三向甲方支付违约金，直至付清之日止，逾期超过15天，则甲方有权依照本合同12.3条解除合同，提前收回房屋，同时有权要求乙方按照头4个月的租金标准补缴免租期间的租金；12.3如乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，提前收回房屋，（1）乙方未经甲方书面同意擅自将租赁房屋及附属设备设施向任何第三方转租、转让、转借、分租或交换使用……（9）逾期支付或未在规定时间内足额支付房屋租金、履约保证金、水费、电费、物管费或租赁期间其他费用超过15天的；12.4在乙方出现违约的情形下，甲方接受乙方租金或其他款项，不得被视作甲方对乙方违约行为的默认或本合同条款的变更，也不得被视作甲方放弃向乙方追究其违反、不遵守、不履行本合同项下义务的权利。合同还约定了其他内容。合同签订后，五斗米公司向周春霆和李炎支付了履约保证金50000元、按照每月50000元的标准支付了2020年4月22日之前的租金。五斗米公司称周春霆和李炎认可其从2017年8月24日至2020年4月22日期间以每月50000元的标准支付租金、并出具了《收据》，显示：2017年8月15日五斗米公司支付2017年8月24日至2017年12月23日租金200000元，李元珍备注了租金属暂定。2017年12月20日五斗米公司支付2017年12月24日至2018年4月23日租金200000元，李元珍备注了租金暂定。2018年4月21日五斗米公司支付2018年4月24日至2018年8月23日租金200000元，李元珍备注了租金暂定。2018年8月22日五斗米公司支付2018年8月24日至2018年12月23日租金200000元，李元珍备注了租金暂定。五斗米公司于2018年12月19日支付了2018年12月23日至2019年4月22日租金200000元、于2019年4月支付了2019年4月23日至2019年8月22日的租金200000元、于2019年7月31日支付了2019年8月23日至2019年12月22日的租金200000元、于2019年11月20日支付了2019年12月23日至2020年4月22日的租金200000元。五斗米公司还举示了五斗米公司财务人员与周春霆、李炎2019年4月3日至2019年11月18日的微信聊天记录。2019年4月3日，五斗米公司人员：2019年4月23日至2019年8月22日的房租费200000元于2019年4月3日已全部付清，如对我方打款金额有不同意见，请在三日内回复。李元珍：已收到款，何时要收据，告诉一声。2019年7月23日，五斗米公司人员：2019年8月22日至2019年12月22日的房租费200000元，已于2019年7月22日全部付清，请查收。李元珍：我现在外地，下周回渝查看后给你们出收据。2019年11月15日，五斗米公司人员：2019年12月23日至2020年4月22日的房租费200000元，已于2019年11月14日全部付清，请查收。2019年11月18日，李老师，就是收据的话，这周内可以提供给我不？李元珍：周五来拿吧。五斗米公司人员：可以。2020年3月6日，五斗米公司的员工李玉凤向李元珍通过微信送达了《接房通知》，主要载明：目前新型冠状病毒感染的肺炎疫情来之凶猛……且市政府下达了餐饮业暂停开业文件，我司早已通知贵司解除二楼租赁关系，现我司确定于2020年3月8日在渝北区黄龙路179号8栋与贵方进行渝北区黄龙路179号8栋商住楼平街一层7-9号门面和该门面毗邻的车库退房相关事宜，我司联系人李玉凤……望贵司指派人员于2020年3月8日（下午14点）到现场办理房屋交接相关工作，如贵司未派人员按时来接房，视为贵司已接房。2020年3月7日，李元珍微信回复李玉凤：你发的接房通知已知晓，在去年年底已和蒋经理谈好，按合同约定办理，四月份把房子退还我们。2020年4月17日，五斗米公司的员工李玉凤向李元珍共同签字形成了一份《商铺接房交接表》，载明双方交接了案涉房屋的水、电和物管费。五斗米公司为证明交还房屋的情况，举示了2020年4月17日交还房屋现场谈话录音一段，现场谈话的人员有李元珍、李玉凤、烤鸭店的人员左琼和翟小蓉、物管朱师傅。李元珍：原来是蒋经理12月20几号给我打电话，说你们不做了；他就喊我跟做烤鸭直接签，合同有约定，哪个违约，就按合同那个年度总额赔偿给对方，当时蒋经理怕这个问题，我当时说你放心，我们合同是这样约定的，但是你确实做不走呢，也算了，但你租金交到4月20几号，租金我们不得退，保证金我们不得退；反正我们已经说好了的，就是这样，但是今天你来交接内，一个是水电气，物管费，二是我们写个东西，你们自愿解除合同，解除合同过后，我也不追究你们的责任，你们也不追究，我就跟他们签合同。李玉凤：还是李嬢嬢考虑得周全；一是水电气肯定没得问题，二是你们直接跟他们签合同，你们签了之后，我们该怎么退就怎么退，还有就是疫情期间，都没有营业，肯定也要给我们做一些适当的减免。翟小蓉：这个减免的话，是给我们的。李元珍：这个可以。李玉凤：我也是考虑到她之前是跟我们申请了，这个疫情期间，至今她也没给我们交房租。李元珍：我不管他们房租交好久，你们交到起4月20几号，我就只认你们；我就要4月22号以后，他们的租金就要从哪个时候起；至于说这个疫情的问题哈，他们是交给你们，我们是一个合同，跟他们没有任何关系，你们本身都跟疫情没得关系，你们1月10几号，就把这些东西都已经搬完了，但是我们考虑到这个烤鸭店呀，在这里做了这么几年，虽然没有在我手里签合同，在你们手里签，他还要继续在这里做，那么也是我们的客户，我们也适当优惠点；渝北区在3月8号就来了通知，实际上你们是在更早之前就经营了。翟小蓉：对头，2月20号的样子我们外卖卖了。李元珍：就是一个半月的一半，因为疫情呀，大家都承担点。李玉凤：我们今天谈了之后，4月份的租金就由他们直接你们，打给你们就行了。李元珍：对头。李玉凤：我就把隔壁这个门面的钥匙就给你，你们就可以进行招租这些事。李元珍：我们一定要跟你们断了以后，才跟他们签。李玉凤：要得，李嬢嬢，我现在把钥匙给到你。李元珍：我跟你说，你回去写个东西，我的名字盖个章，注明你们五斗米自愿解除合同，租金交齐了交到4月22，这个保证金不退。李玉凤：但是我们也是按照正规程序来退房的，应该把保证金退。李元珍：蒋经理很爽快就同意了呀，保证金不退，就是5万块钱不退。李玉凤：嬢嬢，你钥匙是收到的哈，我给到你的哈。李元珍：嗯，我收到的；这个样子，你姓翟撒？左琼：我姓左。翟小蓉：她姓左，这是我老公的姐姐；相当于是我接下来做，我们打伙做，我只是合同。李元珍：合同签订你的名字？翟小蓉：嗯，合同是签我的名字。李元珍：我就把这个钥匙给你，万一哪个来看，你就给他看。左琼：要得。李玉凤：你保证金肯定要找他们收保证金。李元珍：我保证金还是要收他们的。李玉凤：收他们保证金肯定还是要把我们的保证金退给我们撒。李元珍：肯定不得退。翟小蓉：我们是加盟的守柴炉公司，跟五斗米公司没得关系。李玉凤：嗯，对；这边租出去了，你肯定要把保证金退给我。李元珍：这个可能不得行，这个是你们违约。2020年5月19日，周春霆和李炎向五斗米公司邮寄送达了《解除通知书》，主要载明：贵方最迟应于2020年3月23日向我方支付下一个结算期（即4个月）的租金，我方多次催缴，但截止发函日，贵方仍未向我方支付相应租金……贵方迟迟不缴纳租金的行为已经构成严重违约……因此我方郑重函告贵方，自2020年5月15日起，我方与贵方签订的上述《房屋租赁合同》正式解除，我方将收回该处房屋，自行处置，贵方向我方缴纳的履约保证金将不予退还。2020年6月12日，周春霆和李炎向五斗米公司邮寄送达了《解除催告书》，主要载明：我方已于2020年5月15日正式函告贵方……但贵方收函后，一直迟迟未将房屋全部腾退。我方再次催告贵方，请立即腾退房屋，并缴足未交租金。若贵方未及时腾退房屋，我方将有权要求贵方支付相应的房屋占用费并赔偿《房屋租赁合同》约定的相应损失。2020年8月10日，经营烤鸭店的翟蓉向李元珍转账支付了20000元，附言载明黄泥磅守柴炉2020年4月23日至2020年5月22日的房租。五斗米公司称，该证据可以证明周春霆和李炎已与翟蓉建立了房屋租赁合同关系、五斗米公司已经退出了烤鸭店的租赁。周春霆和李炎称，该转账行为与本案无关、是烤鸭店的单方行为、周春霆和李炎不清楚这个事情，且时间发生在开庭前一天，不能证明案外人与周春霆和李炎建立了租赁关系。周春霆和李炎举示了2020年8月10日拍摄的案涉3间房屋照片3张，其中2间房屋没有招牌、关闭状态，1间房屋有“守柴炉烤鸭”的招牌。庭审中，双方一致确认，周春霆与李炎于2014年7月10日将租赁物交付给五斗米公司，免租期为45天，从2014年8月24日起计算租金；烤鸭店占用案涉房屋经营的面积为242平方米，五斗米公司经营的“偶然间”占用面积278平方米。五斗米公司称，因新冠疫情导致五斗米公司支付租金困难，故主张解除合同；五斗米公司已于2020年3月6日向周春霆和李炎送达了《接房通知》，要求李元珍交接“偶然间”的房屋，双方合同已于该日解除，“守柴炉烤鸭”门市当时还在经营，已协商由经营烤鸭店的个体户与周春霆、李炎直接签租赁合同；因新冠疫情影响，依据重庆市政府要求，2020年1月23日所有餐饮店关闭，故要求周春霆和李炎退还2020年1月23日至至2020年4月22日的租金150000元；五斗米经营的“偶然间”是在2020年1月23日之后停业，记不清楚具体时间，之后一直没有开业，已于2020年1月底搬空了屋内所有物品；烤鸭店何时开始在案涉房屋经营不清楚，烤鸭店于2020年1月23日停业、2020年3月15日恢复营业；周春霆和李炎主张的逾期付款违约金、保证金不退还的违约责任过高；五斗米公司依据租赁司法解释第十一条第4款规定，基于装修实际支出、租赁未使用期间，故酌情主张装饰装修残值损失50000元。周春霆和李炎称，案涉房屋包括了7、8、9号门市，车库在3间门市后都有，车库作为了厨房使用，7、8号门市是“偶然间”在经营、现在空置，9号门市是守柴炉烤鸭店在经营；李元珍未按五斗米公司通知于2020年3月8日到现场接房，是因五斗米公司不能以新冠疫情为由解除合同、强行退房，且当时处于疫情高峰期，李元珍作为老年人难以冒风险到现场；周春霆、李炎未与、之后也不会与烤鸭店的个体户签订租赁合同，未与烤鸭店协商由其直接向周春霆、李炎支付租金；依据合同第6.3条，周春霆和李炎有重新招租的空置期损失，故不退还保证金；李元珍已将“偶然间”的门锁交给了烤鸭店的人员，方便有人看房时开门；周春霆、李炎发函解除合同后几天就已经更换了“偶然间”的门锁；2018年12月23日之后的租金《收据》没有备注暂定，是因李元珍年纪较大、忘记了。本院认为，五斗米公司与周春霆、李炎签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。周春霆和李炎向李元珍出具了《委托书》，委托其全权代理案涉租赁物的租赁事宜，合同亦约定李元珍为租金收取人、为周春霆和李炎全权代表联系人处理房屋租赁相关事宜。故可以认定李元珍就案涉租赁物相关事宜与五斗米公司进行的陈述、行为对周春霆和李炎具有约束力。关于解除合同。第一，五斗米公司主张合同已于2020年3月6日解除。新冠疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。租赁物用于经营餐饮，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用和经营会造成影响，双方可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式，使得合同继续履行。合同第11.2条约定在出现不可抗力事件时，双方应当协商以减低不可抗力的后果降至最低，依据不可抗力影响修改、解除或终止合同。五斗米公司未通过协商或诉至法院的方式变更合同以使得合同继续履行，亦未举示证据证明因新冠疫情导致其无法继续履行合同、合同目的无法实现。故五斗米公司在2020年3月6日向周春霆、李炎送达的《接房通知》不发生解除合同的法律效力。第二，周春霆和李炎主张合同已于2020年5月19日解除。首先，周春霆和李炎在2020年5月19日向五斗米公司送达的《解除通知书》中，以五斗米公司未在2020年3月23日前支付下一个结算期（即4个月）的租金为由主张解除合同。合同第12.3条第（9）款约定，五斗米公司未支付租金超过15天的，周春霆和李炎有权解除合同。但因该期间属于新冠疫情期间，即便五斗米公司应支付该期间租金，其未支付周春霆和李炎亦不应适用该条规定解除合同，故其据此解除合同没有依据。其次，庭审中周春霆和李炎主张因五斗米公司在疫情前就存在未足额支付租金、擅自转租的违约行为，故同意解除合同。合同第12.3条第（1）款的约定，五斗米公司未经周春霆、李炎书面同意擅自向任何第三人转租、分租的，周春霆、李炎有权解除合同。从2020年4月17日交房现场谈话录音可知，五斗米公司将案涉房屋中的242平方米转租给了案外人经营“守柴炉烤鸭”店；五斗米公司主张录音可以证明周春霆、李燕与案外人就“守柴炉烤鸭”店占用的244平方米形成了租赁关系，并无依据，对其该主张本院不予认可。故周春霆和李炎有权解除合同，其于2020年5月19日向五斗米公司送达的《解除通知书》，表达了解除合同的意思表示，对周春霆和李炎主张双方的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除的诉讼请求，本院予以支持。另，李元珍在2020年4月17日表示“你确实做不走也算了，但你租金交到4月20几号，租金我们不得退，保证金我们不得退”，同时还表示“你回去写个东西，我的名字盖个章，注明你们五斗米自愿解除合同，租金交齐了交到4月22，这个保证金不退”，但五斗米公司并未按此要求提交书面的解除申请，并要求退还保证金，应视为双方未就在2020年4月22日解除合同达成合意。关于免租期租金。合同约定周春霆和李炎给予五斗米公司45天即1.5个月的免租期。免租期是针对整个租赁期限8年履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同应五斗米公司违约提前解除时，五斗米公司享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受1.5个月免租期应与实际租赁期8年相对应，五斗米公司仅履行了合同58.33个月（2014年7月10日至2020年5月19日），故五斗米公司可以享受的免租期为58.33个月÷96个月×1.5个月＝0.91个月。故五斗米公司还应向周春霆、李炎支付免租期的租金（1.5个月－0.91个月）×50000元＝29500元。另，合同约定的五斗米公司需补交4个月免租期租金的情形是五斗米公司逾期支付费用超过15天且周春霆和李炎据此解除合同，与本案合同因五斗米公司违约转租而解除的情形不符，不予适用。关于租金、逾期支付租金的违约金。周春霆和李炎主张，五斗米公司未支付2017年8月24日至2020年4月22日期间的递增租金、欠付2020年4月23日2020年5月19日期间的租金，共计382438元。第一，关于递增租金。合同约定2017年8月24日至2020年4月22日期间的租金应当递增支付。但五斗米公司仍按照每月50000元的标准支付，并主张周春霆和李炎认可了该租金标准。2020年4月17日交房现场谈话录音中，李元珍多次陈述五斗米公司已将租金支付至2020年4月22日，未提及其欠付递增租金；李元珍出具的2018年12月23日至2020年4月22日租金的《收据》未载明暂定；此外，五斗米公司财务人员与李元珍的微信聊天钟，财务人员多次表示已按每月50000元标准付清租金，但李元珍并未提出异议且同意出具《收据》。故可以认定周春霆和李炎对五斗米公司已将租金支付至2020年4月22日的事实予以认可，其主张五斗米公司向其支付2017年8月24日至2020年4月22日期间的递增租金的诉讼请求，本院不予支持。第二，关于2020年4月23日至2020年5月19日期间的租金。五斗米公司经营的7号、8号门面及比邻的车库已于2020年4月17日交还，其后的租金无需支付。“守柴炉烤鸭”店经营的9号门面及车库因新冠疫情影响停业，且存在持续受疫情影响经营的情况。故基于公平原则，双方应对受新冠疫情影响期间的租金损失予以分担。李元珍在2020年4月17日的谈话录音中也表示因疫情可以给予烤鸭店1.5个月的一半即0.75个月的租金减免。故本院酌情将五斗米公司未支付的2020年4月23日至2020年5月19日期间“烤鸭店”部分的租金予以减免。综上，五斗米公司未欠付租金，对周春霆和李炎要求五斗米公司支付欠付租金382438元及相应逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于因疫情减免租金。“烤鸭店”部分租金已通过抵扣未付租金的方式予以减免。关于“偶然间”部分的租金，2020年1月底，五斗米公司已将“偶然间”部分房屋搬空并停业，在合同未解除的情况下，五斗米公司作出了不再继续经营的决定，故之后的合同履行期间疫情对未使用的房屋并不能造成实际影响，五斗米公司要求因疫情影响减免租金无事实依据。综上，五斗米公司主张周春霆和李炎退还其已支付的2020年1月23日至2020年4月22日期间租金150000元的诉讼请求本院不予支持。关于腾退房屋、房屋占用费。依据2020年4月17日交房现场谈话录音及《商铺接房交接表》可以认定，五斗米公司已就其经营的“偶然间”占用面积278平方米的7号、8号门面和车库的钥匙交还给了周春霆和李炎，双方也就水电费、物管费进行了交接，且周春霆和李炎也称解除合同后就将该部分的钥匙更换，因五斗米公司已将该278平方米的7号、8号门面和车库交还给了周春霆和李炎，故对周春霆和李炎要求五斗米公司向其腾退该278平方米的7号、8号房屋和车库、支付该部分从2020年5月19日起至腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院均不予支持。五斗米公司将剩余242平方米的9号门面和车库转租给了案外人经营“守柴炉烤鸭”店，合同解除后五斗米公司应将该部分门面和车库交还给周春霆、李炎，逾期不腾退的，应按面积比例支付房屋占用费。故对周春霆和李炎要求五斗米公司腾退重庆市渝北区龙塔街道黄龙路179号附33号天一华府8幢-1-1-9号门面和该门面毗邻的车库的诉讼请求，本院予以支持。五斗米公司还应向周春霆、李炎支付该部分的房屋占用费，即按照242平方米÷520平方米×50000元＝23269.23元/月的标准从2020年5月20日起至腾退之日止的房屋占用费。关于履约保证金。合同第6.1条约定，租赁期届满，五斗米公司付清全部租金，且无违反本合同行为的，周春霆和李炎在五斗米公司返还并移交租赁房屋后3天内，将履约保证金无息退还给五斗米公司；第6.3条约定，因五斗米公司违约导致提前解除合同的，履约保证金不予退还并归周春霆和李炎所有。现因五斗米公司违约导致合同提前解除，五斗米公司未将全部租赁物交还周春霆和李炎。故合同约定的履约保证金退还条件未能成就，五斗米公司的该主张没有事实和合同依据，对其该主张本院不予支持。关于装饰装修残值损失。合同第7.4条约定，周春霆和李炎按照合同约定提前收回房屋的，附着于租赁房屋内外墙面、地面、屋顶、柱面、门口广场上的装修物、装饰物及内部管线等不可移动资产归周春霆和李炎所有。因五斗米公司违约导致合同解除，周春霆和李炎有权提前收回房屋。五斗米公司主张周春霆和李炎向其支付装饰装修残值损失没有合同和法律依据。此外，五斗米公仅是酌情主张损失50000元，该金额无相应证据予以证明，其主张没有事实依据。故对，五斗米公司要求周春霆和李炎支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司与被告（反诉原告）周春霆和李炎签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除；二、原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司于本判决生效后立即向被告（反诉原告）周春霆和李炎支付支付免租期的租金29500元；三、原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司于本判决生效后立即向被告（反诉原告）周春霆和李炎腾退重庆市渝北区龙塔街道黄龙路179号附33号天一华府8幢-1-1-9号门面和该门面毗邻的车库，建筑面积共计242平方米；四、原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司于本判决生效后立即向被告（反诉原告）周春霆和李炎支付从2020年5月20日起按照每月23269.23元的标准计算至腾退房屋之日止的房屋占用费；五、驳回原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周春霆和李炎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元减半收取2525元、反诉案件受理费10676.5元，由原告（反诉被告）重庆五斗米饮食文化有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇二〇年十一月九日书记员  陈 实