山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3238号上诉人（原审被告）：蔡丽，女，1967年7月10日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：韩素华，山东为众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东恒平物业管理有限公司，住所地山东省枣庄市市中区齐村镇东湖湾小区物业楼，统一社会信用代码913704027892839248。法定代表人：孙亚军，总经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人蔡丽因与被上诉人山东恒平物业管理有限公司（以下简称恒平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡丽上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初3741号民事判决，依法改判驳回恒平物业公司诉讼请求或者发回重审；2.所有诉讼费用由恒平物业公司承担。事实和理由：1.一审认定基本事实错误，适用法律错误。依据《物业管理条例》第六条之规定：房屋的所有权人为业主。业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举权；第十一条之规定：下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业。签订物业服务合同的业主委员会未经过业主选举产生，业主委员会主任孙心朗是自封的，孙心朗不是小区业主；被上诉人不是业主共同决定选聘的，签订该物业服务合同的主体均不合法，该物业服务合同无效，无效的合同对该小区业主不发生法律效力，恒平物业公司无权向蔡丽索要物业费，应当依法驳回恒平物业公司的诉讼请求。2.一审程序严重违法，剥夺了蔡丽的诉讼权利，足以影响实体公正。蔡丽没有收到一审开庭传票、民事起诉状，缺席审理，剥夺了蔡丽的诉讼权利，程序严重违法，足以影响实体公正，应当依法发回重审。恒平物业公司辩称，1.恒平物业公司与广惠花苑小区签订的《物业管理服务合同》合法有效。广惠小区业主委员会经该小区业主选举产生，2017年1月份在市中区物业管理办公室备案，该小区业主委员会依法成立。至于该小区业主是否参加业主大会，如何选举的是业主自己的事，与恒平物业公司无关。广惠花苑小区业主委员会与恒平物业公司签订的《物业服务管理合同》合法有效。2.蔡丽不支付物业管理费已违约。物业服务管理合同签订后，恒平物业公司依照合同约定，认真履行自己应尽的物业服务义务。自2017年2月份起,蔡丽已享受到恒平物业公司提供的物业服务，理应按照合同约定足额缴纳物业服务费。该小区大多数业主都主动缴纳物业服务费，部分业主只是欠缴一、两年的物业服务费的事实，说明蔡丽提到恒平物业公司没有提供物业服务的主张与事实不符。3.一审程序合法，保障了蔡丽的诉讼权利。蔡丽在一审开庭时，提出反诉要求确认恒平物业公司与业主委员会签订的物业服务合同无效。一审根据案情及蔡丽的反诉请求，依法决定不同意蔡丽反诉并告知其可另行起诉。一审法庭的决定完全符合民事诉讼法的规定。还有，在本案一审审理过程中，蔡丽就业主委员会成立不合法、物业服务合同无效的主张进行充分举证、发表自己的意见，一审法庭对蔡丽的反诉意见进行审理作出的判决。因此，一审程序合法，充分保障了各方当事人的诉讼权利。综上所述，一审事实认定客观公正，适用法律正确，程序合法。蔡丽上诉理由不能成立，其上诉请求应依法驳回。恒平物业公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡丽支付给恒平物业公司物业管理服务费1197元（2017年3月1日-2020年2月29日三年的物业费，按合同约定每月0.38元/平方米×87.56平方米被告房屋面积×12个月×3年）及滞纳金1310元（按合同约定399元/年×3‰×365天×3年）；2.案件受理费由蔡丽承担。一审法院认定事实：蔡丽系枣庄市市中区广惠花苑小区10号楼2单元102室业主，其房屋面积为87.56平方米。2017年2月18日，广惠花苑小区业主委员会（以下简称“广惠花苑业委会”）作为甲方，恒平物业公司作为乙方，双方签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：恒平物业公司为广惠花苑小区业主提供物业服务，提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人；物业管理服务费按每年交纳，收费标准为多层0.38元/平方米/月，高层0.45元/平方米/月，业主或物业使用人应在每年的3月1日前履行交纳义务；委托管理服务期限为2017年2月18日起至2020年2月17日止；业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。上述合同到期后，2020年2月29日，上述合同双方再次续签了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：建筑面积约57742平方，户数585户；委托管理服务期限为2020年3月1日起至2023年2月29日止；物业费的交纳及单价同上述合同。庭审中，恒平物业公司举证《业主委员会备案申请表》显示：市中区广惠花苑小区业主委员会，业委会委员人数七人，业主总户数489户，物业总建筑面积57700平方米，经召开业主大会投票选举方式选举产生了七位业主委员会成员。经枣庄市市中区矿区街道办事处及枣庄市市中区矿区街道办事处机厂社区同意，报枣庄市市中区物业管理办公室同意备案。另查明，恒平物业公司曾于2018年3月在广惠花苑小区内以张贴通知的方式向小区业主催收物业费。蔡丽未交纳2017年2月18日至2020年2月20日的物业服务费1197元（物业费87.56平方米×0.38元／平方米／月×36个月）。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。恒平物业公司与广惠花苑业委会分别于2017年2月18日、2020年2月29日两次签订的《广惠花苑物业服务管理合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。又根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”蔡丽系广惠花苑小区业主，恒平物公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立之日起即具有法人资格，广惠花苑业委会系经过广惠花苑小区业主大会决定成立并在有关部门备案登记的组织，蔡丽以广惠花苑业委会的成立程序不合法，故对其作为合同主体签订的物业服务合同不予认可，未举证充分证据予以佐证，该院对其抗辩不予采信。物业服务具有共同性质，该共同性质不仅表现在物业服务要面向全体业主，还表现在物业服务费应由全体业主交纳。如果恒平物公司在提供物业管理服务过程中，存在服务不达标、有瑕疵等情况，应积极接受业主建议，并加以整改，但业主不能以该事由作为不交纳物业管理费的抗辩理由，只要物业公司按合同约定提供了基本的物业管理服务，业主均应依约交纳相应的物业管理费。故恒平物公司要求蔡丽支付拖欠的物业管理服务费1197元之诉请，该院予以支持。关于恒平物公司主张滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”该案中，恒平物公司与广惠花苑业委会已在双方签订的物业服务管理合同中对未按时足额交纳物业管理服务费的业主，作出了“应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金”的明确约定，但该约定比例明显过高，另通过蔡丽答辩，恒平物公司在物业管理服务方面，尚未达到管理的高标准，仍存在服务瑕疵等不足，故该院对滞纳金予以酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告蔡丽于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒平物业管理有限公司2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业管理服务费1197元及滞纳金（以399元为基数，自2017年3月1日起至2018年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以798元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以1197元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至2020年2月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告山东恒平物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告蔡丽负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，恒平物业公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对蔡丽和恒平物业公司具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。蔡丽称小区业主委员会产生不合法、物业服务合同应无效,但业主委员会的产生是否合法,不在人民法院案件审理范围。蔡丽以此主张物业服务合同无效不成立。蔡丽主张系他人提供的物业服务，证据不足，不予认定。蔡丽在一审中要求提出关于确认之诉的反诉，人民法院决定不作反诉处理,并无不当，蔡丽主张一审程序违法不能成立。综上所述，蔡丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡丽负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年十一月二十六日书记员  赵 丽