江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初1630号原告：潘承玉，女，1978年6月14日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：周定军（系原告丈夫），男，1978年5月8日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。被告：南京溧水时代房产经纪有限公司，统一社会信用代码913201175628674233，住所地南京市溧水区永阳街道中山路14号2幢21室。法定代表人：杜小青。被告：徐元珍，女，1971年1月10日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王贤伟，江苏全衡律师事务所律师。被告：杜小青，女，1983年1月11日出生，汉族，住南京市溧水区永阳街道县。原告潘承玉与被告南京溧水时代房产经纪有限公司（以下简称时代经纪公司）、徐元珍、杜小青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告潘承玉及其委托诉讼代理人周定军、许瑞云、被告时代经纪公司的法定代表人杜小青、被告徐元珍的委托诉讼代理人王贤伟、被告杜小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘承玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告时代经纪公司、徐元珍共同退还原告5万元；2.判令被告杜小青对被告时代经纪公司的债务承担连带责任；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月份左右，原告欲购买房产，告诉房产公司自己最多能承受含税价400万。当时房产公司向原告推了被告徐元珍的两间房产，并告诉原告还到380万以下，税2间20万，你400万元就够了。随后三方在被告徐元珍老公办公室谈价格，被告徐元珍老公当时告诉原告房产面积为103平方一平，购买的开票价为7400元/平方（谈的时侯被告徐元珍家说的是7800元/平方），房价为380万。原告夫妻合计，最后认为被告徐元珍出的380万元房价加上20万不到的税可以接受。原告就同意先评估核税，税无问题，三方再签订正式的《房地产买卖中介合同》。原告就在2019年10月25日在中介公司提供的一份空白《存量房买卖合同》上签了字，并转了5万给中介公司。经原告多次催问中介公司，中介公司都没有将税的总额告诉原告，原告觉得不对劲，让中介公司将开票价的发票以及房产证复印件给原告查看，才得知房屋的开票价也不是7400元/平方，房屋的面积也不是两间206平方。自己去问了税才知道与中介说的20万左右相差太多，原告表示无法购买，但中介不肯退款。然而几被告一方面做着解除合同没收5万块钱的事，另一方面几被告就一拖再拖的踢皮球（一开始同意退，后来又不退，后面又说只跟中介谈，中介说让原告找房东…）。原告认为，中介公司作为专业服务机构，对房屋的真实情况应当如实告知，然在整个购房过程中，中介公司未能尽到职责，未向原告告知房屋内容的真实情况，影响了原告的判断及商谈总价，又告诉原告两间房产税只要20万左右的错误信息，再一次影响了原告对购买房屋的判断，中介公司存在明显过错，应当承担赔偿责任。被告徐元珍对原告陈述的房屋面积及开票信息亦存在错误，亦承担责任。二被告出现问题后，不主动承担自己的过错，反而强迫交易，否则没收5万元。被告时代经纪公司为一人有限责任公司，被告杜小青系该公司的股东，根据公司法第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。”综上，经原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院请求判如所请。被告时代经纪公司辩称：作为中介公司不存在赔偿定金和相关费用，其公司已经撮合买卖双方完成南京市溧水区存量房买卖合同，其公司的居间任务已完成，反之要求原告承担中介费用。被告徐元珍辩称：原告主张退还5万元没有依据，其收到原告的5万元系房屋买卖合同支付的定金，在房屋买卖合同生效以后，其作为卖房人经过催告并给予原告充足的时间，原告作为买房人未按照合同的约定履行义务，因原告违约不履行房屋买卖合同导致双方合同解除，根据法律规定，5万元定金出卖方应不予退还。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告杜小青辩称：同被告时代经纪公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：《南京市存量房买卖合同》、房屋所有权证、催款函、短信记录、微信聊天记录、转账明细单、录音光盘等，认定事实如下：坐落于南京市溧水区（建筑面积100.21平方米，商业用途）、112室（建筑面积102.61平方米，商业用途）的房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人登记为徐元珍。徐元珍将案涉房屋委托时代经纪公司进行出售，通过时代经纪公司的居间撮合等，徐元珍作为甲方（卖方）、潘承玉作为乙方（买方）就案涉房屋签订了一份落款时间为2019年10月25日的《南京市存量房买卖合同》，其中约定：乙方在2019.10.25前付给甲方定金5万元整。上述定金在乙方最后一次付款事充抵房款。该房屋房价款为人民币380万元，房价款的支付方式和支付时间：1、首付人民币贰佰伍拾万元正给甲方，用于归还其贷款、得解押（含定金）。2、余款人民币壹佰叁拾万元正按揭贷款付清。房产款的交割方式为甲方双方按约定自行交割房价款。甲、乙双方定于房款付清三日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，双方定于银行贷款预审通过前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。经纪机构应在甲乙双方申请办理房屋所有权转移登记前，按《南京市存量房网上交易管理办法》的规定为甲乙双方房屋所有权转移登记申请书上的网上操作服务，甲乙双方应在经纪机构的网上操作服务后3日内持申请书及其它登记资料向房屋权属登记机构申请房屋权属转移登记，乙方领取《房屋所有权证》后，双方应按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。办理以上手续应当缴纳的税费由乙方承担。本合同自甲乙双方签订之日起生效。合同双方还就其他权利义务进行了约定。上述合同甲方处潘承玉的签名系由潘承玉于2019年10月25日在时代经纪公司所签，当时徐元珍不在场，后由时代经纪公司持潘承玉签名的合同到徐元珍处，再由徐元珍在上述合同乙方处签名，徐元珍签名时潘承玉不在场。案件审理过程中，潘承玉与徐元珍均向本院提交了由其个人持有的上述合同，二份合同内容一致。2019年10月25日，潘承玉在时代经纪公司通过该公司提供的POS机支付了5万元。2019年10月26日，时代经纪公司将该5万元转账支付给徐元珍，徐元珍出具了一份落款日期为2016年10月25日、载明收取潘承玉支付的定金5万元的收条。后由时代经纪公司将该收条转交给潘承玉。2019年10月26日，时代经纪公司法定代表人杜小青通过微信向潘承玉发送“合同定好了”，潘承玉回复“好的，转了5万是吧”，杜小青回复“是的5万”。2020年1月6日，徐元珍通过其丈夫向潘承玉丈夫周定军发送过催款函一份，其中载明“…为此，我今天以书面形式进行催告，请你予收随后一周内将首付款250万元全部支付到位，逾期不付，我将视你已根本违约，你我之间于2019年10月25日签订的《合同》予以解除，你所交纳的5万元定金本人予以没收…。”2020年3月12日，徐元珍通过短信向潘承玉发送“潘承玉女士，我与你在2019年10月25日签订的购房合同，在2020年1月6日书面催款函给你老公了，请你在今天下午给个明确答复，是要还是不要”内容及上述催款函。2020年3月13日，徐元珍通过微信向杜小青发送“小杜你好，关于2019年10月25日由你介绍的潘承玉与徐元珍签订的购房合同，于2020年一月六号发了催款函，昨天发了信息请给予明确答复，至今未有回复，由于时间较长，对方已违约，故告知你解除合同”。时代经纪公司将该解除合同通知转达给潘承玉。案件审理过程中，潘承玉陈述：催款函是给周定军看了，但周定军没拿，本来催款函让签字的，周定军称不买了还签什么字，当时徐元珍是同意退还5万元的。徐元珍所发送短信的号码其不用了，没有收到这则短信，中介公司确实将解除的通知转达了。案涉存量房买卖合同是为了去税务部门核税所用，当时其想购买门面房就找到自己熟悉的中介公司杜小青，称自己能接受连税加房款一起400万元，杜小青就推荐了案涉房屋，后三方一起协商，徐元珍陈述二间门面房共206平方米、购买时开票价7800元/平方米，中介称原告只需缴纳20万元左右的税，在此基础上三方确定了房屋价格380万元，税20万元，后中介就跟双方说好先签订一份存量房买卖合同去税务部门核税用，税确定20万元三方签订正式的房地产买卖中介合同，如果税高出20万元其可以不买，故其在中介公司处签订了空白的存量房买卖合同，合同上手写添加的内容均是被告在其不在场的情况下填写的。后其多次询问税务情况，中介公司一开始称税30万元，后又改成40万元、58万元，其去税务部门才知道需缴纳税款达到100余万元，故其跟被告说不买了，由于三方未签订正式的房地产买卖合同，5万元属于意向金，应当退还。并向本院提交了其与徐元珍及其丈夫的录音、与潘承玉、周定军于2020年4月18日在时代经纪公司的现场录音，用于证明其上述主张。时代经纪公司、杜小青陈述：5万元系定金，其公司已经转交给徐元珍，合同签订完之后，其公司也告诉原告定金已经转给徐元珍了。因POS机的钱要到第二天才到账，其公司在签合同时将收了潘承玉5万元定金告诉徐元珍了，徐元珍说好等POS机第二天到账之后转给其，收条也是徐元珍第二天打的，收条打好之后放在中介处，后潘承玉说不买了，要了几次从合同里翻出来给潘承玉了。潘承玉曾于2014年在其公司买过一处门面房，税费交了十多万，潘承玉现在所称的税费根本就不可能。其帮潘承玉在邮政银行办了200余万元的经营性贷款，放款以后潘承玉就不买涉案房屋了，潘承玉称不划算，不想买了，投资门面没意思了。合同是在房管局购买的，不需要签订其他合同了，在房产过户时在网上打网签合同，评估税是网签合同，中介费跟买方讲好了，因是邻居也是熟人，口头约定2万元。2020年4月18日是潘承玉做好了准备来吵架的。徐元珍陈述：合同中明确约定5万元为定金，中介说就签案涉合同，没说签其他合同，过户签其他合同其可以协助，反正只要拿到380万元就行。其是给时代经纪公司独家销售，不需要支付中介费，也没签订书面协议。2020年1月6日周定军来的时侯并没有谈到说不买了，也没有讲到退5万元的事情，谈的就是想买尽快付钱，潘承玉夫妻一直在犹豫想办法付钱，就给了催款函。潘承玉没有跟其说不想买，就是一直压价，其后来就发解除通知了。2020年4月18日的录音是潘承玉在提起诉讼之前不久在争吵中形成的录音，即在明确收到解除通知以后，该录音对其没有任何约束力，且在录音中中介已经向潘承玉明确说明出具了5万元的收条，5万元为定金，潘承玉为了达到退还5万元的意图向中介说是意向金，买方与中介讨论如何合理避税的问题在合同上没有约定，且均是后来找的借口。与其的录音不知道形成时间，原告是打过电话，但是目的是想要优惠。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽原告与被告徐元珍并非同时在案涉存量房买卖合同中买卖双方处签名，但双方在签名之前已对成交价款380元、房屋的具体位置、性质等合同主要内容进行过沟通协商且达成了基本一致。且双方系通过被告时代经纪公司居间撮合进而就案涉房屋达成了买卖合意，双方签名仅间隔一天，被告时代经纪公司作为中介方在双方签名时都在场，且被告时代经纪公司在被告徐元珍签名之后立即将合同订立好的信息通过微信反馈给原告，并将合同交给原告一份，原告在微信中及收到合同之后均未提出异议，即原告对合同条款的内容系具有清晰、明确的认知且认可的。综上，应认定案涉存量房买卖合同系原告与被告徐元珍双方的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。而原告于签订合同当日在被告时代经纪公司处支付的5万元，次日由被告时代经纪公司转交给被告徐元珍，并将已转交款项的事实告知原告，原告予以了确认，应认定该5万元系案涉存量房买卖合同中约定的作为购买方的原告应于2019年10月25日前支付给被告徐元珍的定金，而非原告主张的意向金。现原告明确不再购买案涉房屋，被告徐元珍亦通过被告时代经纪公司发送了解除合同通知，应认定案涉存量房买卖合同已解除。合同解除后，关于定金5万元能否退还？本院认为，案涉存量房买卖合同中明确约定税费由原告承担，未载明税费的具体金额。原告未向本院提交客观充分的证据证实其与经被告徐元珍、时代经纪公司达成过税款高于20万元即可解除合同等的相关补充约定，应承担举证不能的不利法律后果。且房产交易应按国家法律规定向税务部门缴纳相应的税款，税款的数额应严格按照税务部门的相关规定进行计算，并非当事人私自进行约定。故而，原告本应按合同约定与被告徐元珍进行房款交割、办理过户及缴纳税费等，但经被告徐元珍催款后，未缴纳首付款，并以税款高于20万元等为由明确不再购买案涉房屋，应认定系因原告的违约行为导致案涉存量房买卖合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现原告作为违约方无权主张返还定金5万元，原告诉请并无相应事实和法律依据，本院依法不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告潘承玉的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告潘承玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二〇年十一月三日书记员  朱 莉