广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初13020号原告：苏秋盛，男，1974年9月23日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××。委托诉讼代理人：何瑞兰，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建叙，广东邦杰律师事务所律师。被告：中山市天城置业发展有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××销售中心。法定代表人：张建宪，该司执行董事。委托诉讼代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏燕颜，广东保信律师事务所律师。被告：中山市××××××民委员会，住所地广东省中山市×××××××××××。法定代表人：苏日洪，该委员会主任。被告：中山市横栏镇三沙股份合作经济联合社，住所地广东省中山市××××××长安北路182号。法定代表人：苏日洪，该社主任。上述二被告共同委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所律师。原告苏秋盛与被告中山市天城置业发展有限公司（下称天城公司）、中山市××××××民委员会（下称三沙村委）、中山市横栏镇三沙股份合作经济联合社（下称三沙经联社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告苏秋盛的委托诉讼代理人何瑞兰，被告天城公司的委托诉讼代理人王金府、苏燕颜，被告三沙村委、三沙经联社的委托诉讼代理人廖祥平、卢燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：三被告协助原告办理将位于中山市××××××的面积为736.7平方米的国有土地使用权【土地证号为中府国用（2014）第1700464号】（下称涉案土地使用权）变更到原告名下的登记手续。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.三被告协助原告办理涉案土地使用权的报建审批手续；2.三被告为原告使用涉案土地使用权实施建设提供必要的协助，直到开发建设强度符合法律规定的过户条件；3.三被告在涉案土地使用权符合城市房地产管理法第三十九条规定的过户条件时协助过户至原告名下。事实和理由：被告天城公司向被告三沙村委受让位于中山市××××××的一片土地，并于2015年1月28日签订协议书。后被告天城公司将其中一块土地使用权转让给原告，并于2015年4月21日签订购地合同书补充协议，约定原告受让的土地面积为1401.28平方米，以及价款、付款方式等。原告合计向被告天城公司支付土地转让款2399240元。同月24日，原告与被告天城公司还签订确认书，确认原告受让的为涉案土地使用权。被告三沙村委予以确认，同意协助被告天城公司将涉案土地使用权转让至原告名下，并于2015年4月28日在前述确认书上加盖公章及由时任被告三沙村委书记、被告三沙经联社法定代表人的黄会标签名。原告认为，被告天城公司将涉案土地使用权转让给原告，被告三沙村委、三沙经联社均予以确认，原告已支付相应的购地款，三被告应协助将涉案土地使用权过户至原告名下。另外，根据确认书的相关约定，被告应协助原告办理涉案土地使用权的报建审批相关手续，并为原告使用涉案土地使用权实施建设提供必要的协助，如处理包括消防、环保、竣工验收等事宜，协调解决建设过程中所出现的因村民所产生的人为干扰。虽然涉案土地使用权登记在被告三沙经联社名下，但其仅是代持涉案土地使用权，真正的权利人是被告天城公司。根据被告天城公司与中山市××××××第三股份合作经济社、中山市××××××第四股份合作经济社签订的征地合同书，涉案土地使用权是由被告天城公司征收。根据被告天城公司与被告三沙村委2007年12月19日签订的合作开发意向书和2012年4月1日、2014年1月23日签订的补充协议，双方合作开发包括涉案土地使用权在内的约400亩土地，由被告三沙村委征收土地，被告天城公司出资支付土地补偿款、青苗补偿款等征地费用，被告三沙村委协助被告天城公司办证至其或其指定的人员名下。后由于政策原因，涉案土地使用权暂时办证在被告三沙经联社名下。因被告三沙经联社仅是代持涉案土地使用权，故协助实际权利人即被告天城公司为原告办理涉案土地使用权的报建审批手续是其代持行为的应有之义。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告天城公司辩称，协助原告办理涉案土地使用权过户手续的义务在于被告三沙村委、三沙经联社。根据被告天城公司与被告三沙村委2015年1月28日签署的协议书，双方已经约定被告三沙村委要协助被告天城公司的客户进行报建、办理土地使用权过户所需要的一切手续。后在2015年4月28日被告天城公司与原告所签署的确认书上，被告三沙村委也在见证一栏明确表述，其将协助被告天城公司将土地权属转让到原告名下。而且，目前涉案土地使用权登记在被告三沙经联社名下，如果要协助也只能由被告三沙经联社协助。但若法院认为被告天城公司也有协助义务，其亦尊重法院判决，在能力范围内协助原告办理相关报建审批手续，具体包括建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。被告三沙村委、三沙经联社辩称，1.原告与被告三沙村委、三沙经联社不存在合同关系，被告三沙村委、三沙经联社没有转让土地给原告，也没有收取原告的土地转让款，双方之间不存在土地使用权转让合同关系。根据合同相对性的法律原则，原告起诉被告三沙村委、三沙经联社没有依据。在原告提交的证据中，被告三沙村委于2015年4月28日出具的见证意见明确说明原告与被告天城公司之间发生的一切合同纠纷与被告三沙村委无关。2.原告的诉讼请求与法律规定相冲突，不具有操作性。涉案土地使用权现登记在被告三沙经联社名下，属于集体资产，无论是转名过户或者进行报建，都必须依照法律法规进行。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》以及《村民委员会组织法》规定，重大的经济活动或者对集体资产进行处置必须召开村民代表大会和股东代表大会，获得三分之二以上通过才能办理。若原告需要办理报建，必须以被告三沙经联社的名义申请，但被告三沙经联社申请报建则应按村规民约和相关规定进行，须提供资金来源，说明建设用途等。如果对涉案土地使用权进行转名过户，还需要符合国家的管理法规，而空地不能转让，集体土地的转让更为复杂，须经相关部门批准。因此，鉴于本案的复杂性，被告三沙村委、三沙经联社尊重法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月26日，被告三沙村委作为甲方与作为乙方的中山市××××××第三股份合作经济社（下称三沙三社）签订一份征地合同书，约定由甲方对乙方位于地名“高速公路以北（中间基、五队田及南特地）”的土地（面积为137927.86平方米，折合206.8918亩）征用后作甲方重组后的资产处置，甲方一次性补偿征地补偿款8586009.70元（单价为每亩41500元）、青苗（搬迁）补偿费2068918元（单价为每亩10000元）和补助三年租金3724052.40元（单价为每亩18000元）。同日，被告三沙村委还作为甲方与作为乙方的中山市××××××第四股份合作经济社（下称三沙四社）签订一份征地合同书，约定由甲方对乙方位于地名“高速公路以北（鸭斗一、二车）”的土地（面积为131498.12平方米，折合197.2471亩）征用后作甲方重组后的资产处置，甲方一次性补偿征地补偿款8185754.65元（单价为每亩41500元）、青苗（搬迁）补偿费1972471元（单价为每亩10000元）和补助三年租金3550447.80元（单价为每亩18000元）。2007年12月29日，被告三沙村委作为甲方与作为乙方的天城公司签订一份合作开发土地意向书，主要约定内容包括：甲方将因实行村级统一核算工作中征用辖区内三沙三社、三沙四社的土地委托乙方进行开发，乙方按省、市、镇、村的规划功能用途使用土地；开发使用土地过程中政策规定需要缴交的税费由乙方负责，甲方不参与投入和利润分成，不参与收益和负担亏损责任；甲方在不违反法律、法规前提下协助乙方完成土地招、拍、挂程序，相应款项如需通过甲方账户，甲方按章悉数退回乙方；甲方所征用的三沙三社土地206.8918亩中，39.8488亩按每亩70000元计算给甲方，167.043亩按每亩140000元计算给甲方，共26175436元，由甲方负责支付征地补偿款、青苗补偿款、前期农业设施费用、收益差异补助租金、其它村内设施建设费等费用；甲方所征用的三沙四社土地197.2471亩中，10.8亩按每亩70000元计算给甲方，186.4471亩按每亩140000元计算给甲方，共26858594元，由甲方负责支付征地补偿款、青苗补偿款、前期农业设施费用、收益差异补助租金、其它村内设施建设费等费用。合作开发土地意向书签订后，被告三沙村委已将约定的土地交付给被告天城公司开发使用。2012年4月1日，被告三沙村委作为甲方与作为乙方的被告天城公司又签订一份合作开发土地意向书补充协议，主要约定内容包括：甲方征收并交付乙方开发的三沙四社19.9031亩土地已报省国土厅并获批征可农转用办证，乙方协调报镇政府及市国土等相关部门，完成供地前期手续，将可供土地供至甲方名下；甲方配合乙方在国土、规划政策范围内按规划控规的用地功能将土地办理到乙方或乙方指定主体名下，由乙方支配使用；乙方同意分期给予甲方村民二次帮补费用，按每亩40000元计算共为796124元。2014年1月23日，被告三沙村委作为甲方与作为乙方的被告天城公司再签订一份合作开发土地意向书补充协议，主要约定内容包括：甲方征收并交付乙方开发的三沙三社120.8857亩土地已报省国土厅并获批征可农转用办证，乙方协调报镇政府及市国土等相关部门，完成供地前期手续，将可供土地供至甲方名下；甲方配合乙方在国土、规划政策范围内按规划控规的用地功能将土地办理到乙方或乙方指定主体名下，由乙方支配使用；乙方同意分期给予甲方村民二次帮补费用，按每亩40000元计算共为4835428元。2014年8月19日，涉案土地使用权取得权属登记，登记的权利人为被告三沙经联社，用途为住宅。2015年1月28日（其中一方的签章落款日期为2015年1月27日，另一方的签章落款日期为2015年1月28日），被告三沙村委作为甲方与作为乙方的被告天城公司签订一份协议书，主要约定内容包括：中山市人民政府及市国土管理部门于2014年10月底出台全面停止办理有证空地转让（包括集体、单位挂牌转让）的政策；乙方于2007年通过正常合法手续征用甲方三沙三社、三沙四社并已办证于甲方名下（实际权属为乙方，但尚未过户给乙方）的土地属于此政策适用范围；乙方征用的位于甲方三沙三社、三沙四社的地块（包括分证与未分证），由乙方组织已购地客商对所购地块按已批准的规划方案进行投入开发，具体操作如下：1.按市规划局已批方案执行，投入建设并申办取得房产证后办理转让手续；2.按市规划部门批准方案报建，投资建设规模达到国土部门规定的可转让条件时，依法定程序由甲方向乙方指定客户办理更名转让手续；3.以甲方名义规划报建投资建设，报建面积由投资方自定，不办房产证，由甲方出具相关证明手续，确保乙方客户在土地使用权证书有效期内对土地及所建房产享有自主使用权；乙方客商报建、验收、办理房屋所有权证书等由甲方负责提供一切手续并协助配合；乙方与客商之间因本次政策变更而产生的争议或纠纷，由乙方自行解决，甲方不承担任何责任。期间，被告天城公司作为甲方与作为乙方的原告于2010年7月5日签订一份购地合同书，主要约定内容包括：甲方预招商将位于三沙村（原三、四队）内的国有住宅土地1451.89平方米以有偿使用方式转让给乙方作住宅用地，价款为2105240.50元（单价为每平方米1450元）；甲方预计在签订合同之日起12个月内办好土地使用权证书；按国家政策甲方预招商给乙方的土地必须履行招、拍、挂程序，具体手续可由乙方委托甲方实施。2015年4月21日，被告天城公司作为甲方与作为乙方的原告又签订一份购地合同书补充协议，约定将双方在购地合同书中所约定转让的土地面积调整为1401.28平方米（其中土地证面积736.7平方米），原告同意支付开发过程中增加的费用。同月24日，双方还签订一份确认书（附涉案土地使用权的土地证复印件），确认双方在购地合同书中所约定转让的土地即为涉案土地使用权；土地交付后，双方依据被告天城公司与被告三沙村委于2015年1月27日签订的协议，由被告天城公司负责协助原告办理受让土地和实施建设使用的相关手续。当月28日，被告三沙村委以“村委见证”的名义在该确认书底部签章，表示“同意上述土地的使用按被告三沙村委与被告天城公司于2015年1月27日签订的协议规定执行。在遵守省、市、镇相关法规法规及规划建设要求的前提下，协助被告天城公司将土地权属转让至原告名下。如未实施转让，确认原告在土地使用权证书有效期内对上述土地及所建房产享有自主使用权。土地使用权证书有效期内如遇政府行为（因规划改变、拆、搬迁等）所产生该土地及物业补偿归使用者所有。被告天城公司与原告之间所发生的一切合同纠纷与被告三沙村委无关”。原告依照上述购地合同书及购地合同书补充协议共计向被告天城公司支付了土地转让款2399240元，被告天城公司亦已将涉案土地交付原告使用。2015年5月19日，中山市城乡规划局经被告三沙经联社申请出具了针对涉案土地使用权的中山市建设用地规划条件。另查明：被告天城公司与被告三沙村委、三沙经联社当庭一致确认，在被告天城公司与被告三沙村委约定合作开发时，相关土地是农业用地，后以被告三沙经联社的名义提出用地申请，由中山市政府相关部门报经广东省国土厅取得农转用批复，经征地、转功能等手续办理了5个土地使用权证，再分割成40多个土地使用权证，涉案土地使用权是其中一个。本院认为，据上述认定事实反映，含涉案土地使用权在内的相关土地使用权实质是由被告三沙村委通过与其所属的三沙三社、三沙四社签订征地合同书征得相关农业用地后，再由被告三沙村委通过与被告天城公司签订合作开发土地意向书、补充协议（两份）、协议书等系列合同文件，以合作开发的名义变相将相关农业用地转让给被告天城公司，并以被告三沙经联社的名义提出用地申请，经中山市以及省相关主管部门批准取得农转用指标、征收为国有用地，出让给被告三沙经联社并办理权属登记手续后，再进行分割（分割后各小块土地使用权仍登记在被告三沙经联社名下）并由被告天城公司对外转让（涉案土地使用权即为被告天城公司对外转让给原告的其中一小块）。上述过程可以证实，被告天城公司在不符合法律、法规和政策规定可以受让和转让相关土地使用权（含涉案土地使用权）的情况下，通过被告三沙村委、三沙经联社征地、申请用地等事由办理了相关征地、受让土地手续，其后再由被告三沙村委与被告天城公司之间内部确认相关土地使用权（含涉案土地使用权）实际权属归被告天城公司所有，最后由被告天城公司对外转让给包括原告在内的第三方。上述行为及相关约定实质上规避了国家对土地管理的法律、法规和政策，损害了国家利益，使被告天城公司在不符合受让和转让相关土地使用权（含涉案土地使用权）条件的情形下，通过不进行权属变更登记的方式，获得了相关土地（含涉案土地）的使用权益，应属无效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，被告三沙村委与被告天城公司之间所签订的合作开发土地意向书、补充协议（两份）、协议书等系列合同文件，以及被告天城公司与原告之间所签订的购地合同书、补充协议、确认书等系列合同文件，均应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告依照无效的合同约定诉讼主张三被告履行相关合同义务，配合办理相关报建审批手续、为其使用涉案土地使用权实施建设提供协助、在符合过户条件时协助过户等，不具有合法有效的基础和因由关系，本院不予采纳和认定，其据此提出的全部诉讼请求均缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告苏秋盛的全部诉讼请求。案件受理费23055元，由原告苏秋盛负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张庆争人民陪审员  钟喜筹人民陪审员  廖毅仁二〇二〇年十一月十一日法官 助理  何尧敏书 记 员  陈莹颖