广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23465号原告：中山市八一三商业贸易有限公司，住所地广东省中山市×××××××××石门工业1区第1幢5楼509室，统一社会信用代码914×××××××××××456L。法定代表人：周卓桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所律师。被告：罗光南，男，1987年8月20日出生，汉族，住福建省连城县××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××751。原告中山市八一三商业贸易有限公司（以下简称八一三公司）与被告罗光南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告八一三公司的委托诉讼代理人郑安琪、被告罗光南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八一三公司向本院提出诉讼请求：1.解除八一三公司与罗光南签订的《租赁合同》；2.罗光南向八一三公司支付租金9078元及逾期付款违约金（计算方式：以3026元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月4日起计至2020年2月3日止为10.81元；以6052元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月4日起计至2020年3月3日止为20.01元；以9078元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月4日起计至实际清偿之日止）；3.租赁押金5764元归八一三公司所有。诉讼过程中，八一三公司变更诉讼请求一为确认八一三公司与罗光南签订的《租赁合同》于2020年5月12日解除。事实和理由：八一三公司与罗光南于2018年4月9日签订一份《租赁合同》，约定罗光南承租八一三公司位于中山市×××××××××石门工业一区××××××卡和303卡。合同约定租赁期从2018年4月9日至2021年4月8日止，租金为2882元/月，每年5%递增。罗光南在合同签订之日应向八一三公司支付租赁押金5764元。罗光南应在每月3日前一次性向八一三公司缴交当月租金，逾期缴纳则按拖欠租金总额每日千分之五计付违约金，逾期超过5天仍未缴清的，八一三公司有权解除合同，收回租赁物，并没收租赁押金。合同签订后，八一三公司依约将租赁物交付罗光南使用，但罗光南未按时足额缴纳租金。八一三公司于2020年5月6日委托广东泽荣律师事务所向罗光南发出律师函通知解除租赁合同并要求罗光南付清拖欠的租金。截止至起诉之日，罗光南拖欠八一三公司2020年1月至3月份租金合计9078元。八一三公司认为，八一三公司与罗光南之间签订的租赁合同系真实意思表示，应属合法、有效；根据《租赁合同》第九条第四款的约定，八一三公司有权解除合同并按拖欠租金总额每日千分之五计收违约金，且违约方应负担守约方因诉讼而支付的诉讼费、律师代理费。现八一三公司将违约金计收方式调整为以拖欠租金金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从拖欠之日起计至清偿之日止。八一三公司为维护自身权益，特向法院起诉。罗光南辩称，1.同意于2020年5月12日解除双方签订的合同。2.不同意支付租金，也不同意已支付的押金归八一三公司所有，因为：八一三公司以商务写字楼出租，但所配的是工业厂房的配套设施，且未提供基本的卫生安保服务；八一三公司收取的电费标准过高；电梯多次出现故障，存在较大安全隐患；未按约定配备免费停车位；案涉合同约定的使用性质是商业办公写字楼，但案涉土地使用性质却是工业用途，不清楚八一三公司工改商是否已经过政府部门的正规手续；2020年2月1日罗光南从福建老家回到中山，自我居家隔离1周后达到政府规定的复工要求，但租赁物仍无法复工，直至2020年2月19日才给予复工；截至2020年3月20日以上问题仍未能解决，罗光南遂决定搬走并告知了八一三公司负责人柯何剑，其也答应了并要求3月23日前就搬走，罗光南于3月26日已经搬走并将钥匙交给八一三公司负责人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中山市××××××新石门股份合作经济社（以下简称虎逊经济社）是位于中山市×××××××××[房地产权证号：粤房地权证中府第0112019033号；土地使用权证号：中府集用（2012）第2401452号]房屋的产权人。2016年5月10日，虎逊经济社在中山市沙溪镇法律服务所的见证下[（2016）中沙见字第75号见证书]与八一三公司签订租赁合同，将位于中山市×××××××××石门工业一区×××的厂房租赁给八一三公司，租赁期限为15年，自2016年5月15日起至2031年5月14日止。2018年4月9日，八一三公司（甲方、出租方）与罗光南（乙方，承租方）签订《租赁合同》1份，主要约定：中山市×××××××××石门工业一区×××的土地及地上物业，物权归虎逊经济社，物业经营权已由该村租赁给甲方经营，虎逊经济社保证物业商业用途；上述物业业态甲方重新规划，统一对外招商，分租各商户经营使用；除有房屋产权证外的临建商铺，甲方仅将土地使用权出租；由于上述原因，在平等、自愿的基础上，甲方将302卡、303卡（详见后附示意图）租赁给乙方，乙方用于办公室经营；租赁期限为3年，自2018年4月9日起至2021年4月8日止，甲方交付使用之日起计租；租赁期每月租金收取标准：2882元，租金每年5%递增；合同签定之日，乙方向甲方缴交第一个月租金2882元，今后乙方应于每月3号前向甲方缴清当月租金；合同签定之日，乙方向甲方缴交物业租赁押金5764元，租赁期满，如上述租赁物及各种设施经甲方检查无损坏（不含租赁物及其附属设施自然损耗和折旧），且乙方缴清所有租金、水电费等费用，则甲方应将该押金全部退回给乙方（不计利息）；租赁期间，租赁物所发生的费用包括：管理费（租金已含）、水电费、环境卫生费（租金已含）、治安费（租金已含）及工商税收等政府部门收费，均由乙方负担（如供水供电部门对水电价格有调整，本公司将做相应调整，请知悉）；除本合同其他条款约定的合同解除事由外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回租赁物，乙方所交租赁押金归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有：2、拖欠租金超过5天的；如乙方没有法定或约定的理由擅自解除本合同或因乙方原因导致本合同无法履行的，则乙方所交的租赁押金无偿归甲方所有，乙方投入的装修无偿归甲方所有；如乙方逾期缴清租金，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金总额以每日千分之五计付违约金给甲方，如逾期5天仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的租赁押金无偿归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有；该合同还约定了其他事项。八一三公司、罗光南分别在合同尾部加盖公章、签名及捺印。八一三公司称签订合同当日其向罗光南交付了案涉租赁物，此后，八一三公司、罗光南均按约履行合同义务，但罗光南自2020年1月起未再按约定支付租金，并于2020年3月下旬搬离案涉租赁物，且未与八一三公司办理交接手续。八一三公司于2020年5月11日委托广东泽荣律师事务所向罗光南邮寄律师函，通知罗光南解除租赁合同并要求罗光南收到函件3日内清偿拖欠的2020年1月至3月租金共计9078元。罗光南于2020年5月12日签收前述律师函，但至今仍未清偿拖欠的款项，八一三公司遂于2020年8月18日诉至本院，并提出前述诉求。诉讼过程中，八一三公司确认：因受疫情影响，进出案涉租赁物所在村需向虎逊经济社申请办理通行证，虎逊经济社已出具证明证实曾向罗光南发放通行证，八一三公司主张罗光南办理通行证的时间为2020年2月9日；罗光南于2020年3月30日通过微信告知八一三公司工作人员已将租赁物钥匙放在其他租户处，八一三公司于2020年4月从其他租户处收回钥匙，双方未办理交接手续，故八一三公司确认其已于2020年4月1日收回案涉租赁物；至今尚未向罗光南退还押金。另查，广东省于2020年1月23日晚决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为二级响应。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。八一三公司与罗光南于2018年4月9日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。八一三公司主张其于合同签订之日即2018年4月9日向罗光南交付案涉租赁物，双方在案涉合同中约定自租赁物交付使用之日起按每月2882元的标准计算租金，且每年租金递增5%，罗光南未提交相反证据予以反驳，本院予以认可，故2020年1月至3月案涉租赁物的租金标准为3026元/月（2882元/月*105%）。案涉租赁合同明确约定租金标准、租金支付期限、违约责任等，八一三公司主张罗光南自2020年1月起未按约定支付租金，即拖欠2020年1月、2月、3月租金各3026元合计9078元，并在租赁期内擅自搬离案涉租赁物，罗光南确认拖欠2020年1月、2月、3月租金合计9078元，并确认已搬离案涉租赁物，但罗光南辩称其于2020年3月26日搬离案涉租赁物且已得到八一三公司同意，八一三公司不予确认，罗光南对其辩解未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其辩解不予采信，对八一三公司前述主张予以认可。罗光南在拖欠租金的情况下擅自搬离案涉租赁物，有失诚信，构成违约，八一三公司据此主张罗光南已支付的押金5764元归八一三公司所有并要求罗光南清偿拖欠的2020年1月、2月、3月租金各3026元合计9078元，有事实和法律依据，本院予以支持。因作为守约方的八一三公司在罗光南违约的情况下，已通过寄送律师函的方式书面告知罗光南：八一三公司要求解除案涉租赁合同，该解除合同的通知于2020年5月12日到达罗光南，故案涉《租赁合同》已于2020年5月12日解除。八一三公司、罗光南对此均予以确认。八一三公司现诉求确认案涉《租赁合同》已于2020年5月12日解除，理据充分，本院亦予以支持。另，罗光南未按约支付租金，必将导致八一三公司产生未收租金的资金占用期间利息损失，且双方已明确约定了违约责任，八一三公司现要求罗光南以当月实际拖欠的租金为基数自当月逾期支付租金之日（当月4日）起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算违约金至实际清偿之日止，系其对自身权利的合法处分，且对罗光南有利，本院予以照准。至于罗光南答辩所提的辩解，本院作如下分析：首先，罗光南辩称八一三公司为商务写字楼配备工业厂房的配套设施、未提供基本的卫生安保服务、电梯存在较大安全隐患、未按约定配备免费停车位、收取的电费标准过高等，罗光南对其前述辩解未提交证据予以佐证，亦未提交证据证明其与八一三公司曾约定八一三公司应向罗光南提供免费停车位，罗光南应承担举证不能的不利后果，本院对其前述辩解不予采信。其次，罗光南辩称其于2020年2月1日回到中山，一周后达到复工要求，但因租赁物仍无法复工，导致罗光南直至2020年2月19日才可以复工，罗光南对其主张的复工时间以及因八一三公司的原因导致其迟延复工均未提交证据予以证明，且即使确因受新冠肺炎疫情的影响导致其迟延复工，但罗光南已确认其至今尚未清偿2020年1月租金，而中山市系于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，即罗光南在此之前已存在欠付租金的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，罗光南不能免除责任。综上，罗光南既未提交证据证明其辩解，亦未提交证据证明其具有合法、合理的不予支付租金或迟延支付租金以及单方提前解除合同的依据，本院对罗光南前述辩解均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认中山市八一三商业贸易有限公司与罗光南于2018年4月9日签订的《租赁合同》于2020年5月12日解除；二、被告罗光南于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市八一三商业贸易有限公司支付租金9078元及违约金（以每月实际拖欠的租金为基数，自当月4日起分别计至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告罗光南已支付的押金5764元归原告中山市八一三商业贸易有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1202元，减半收取为601元（已由原告中山市八一三商业贸易有限公司预交），由被告罗光南负担，并直接向原告中山市八一三商业贸易有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭俏芬二〇二〇年十一月十八日书记员  罗丹薇谭银娣