广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初7471号 原告：广西力元工程项目管理有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道62号力元科技综合楼第二十二层整层。统一社会信用代码：914501021982264853。 法定代表人：潘朋坤，总经理。 委托诉讼代理人：房邵华，广西弘景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃玉婵，广西弘景律师事务所律师。 被告：卢毕，女，1987年1月8日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 被告：陈华东，男，1989年12月29日出生，汉族，住广西博白县。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年5月15日 开庭时间：2020年6月9日、2020年11月3日 当事人到庭情况： 原告方：原告广西力元工程项目管理有限公司的委托诉讼代理人覃玉婵到庭 被告方：被告卢毕、陈华东未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、解除原告与二被告之间的《房屋租赁合同》；二、两被告立即搬离涉案租赁房屋，将涉租赁房屋交付给原告；三、请求判令两被告向原告支付租金、物业费及电费合计566200元(计算方式：从2016年5 2 月1日暂计至2020年5月31日被告尚欠共计566200元，之后的租金、物业费及电费按照《房屋租赁合同》约定另行计算至两被告搬离涉案租赁房屋，将涉案租赁房屋交付原告之日止)；四、两被告向原告支付违约金人民币169860元；五、本案诉讼费、保全费等由两被告共同承担。 原告明确第四项诉请的计算方式为：按欠款566200元的30%计算。 被告答辩要点 两被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 事实认定 2016年4月20日，原告（甲方）与被告陈华东（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于南宁市的高层综合楼第一层、二层办公用房北面二楼东四号区域（详见办公用房图纸）出租给乙方使用；租赁期从2016年5月1日至2020年4月30日；租期48个月，第1至第8个月（2016年5月1日至2016年12月28日）租金共25336.13元，第9至第20个月（2016年12月30日至2017年12月28日）租金共39144.32元，第21个月至第32个月（2017年12月30日至2018年12月28日）租金共40318.65元，第33至第44个月（2018年12月30日至2019年12月28日）租金共41528.21元，第45至第48个月（2019年12月30日至2020年12月28日）租金共14258.02元；原租户陶春菊已将2016年5月1日至2016年6月28日租金6122.9元交给广西瑞宏招标咨询有限公司，将由该公司转交给甲方，自第3个月起（即2016年6月29日起），乙方按季度支付（即三个月一付），先付后用；乙方租赁期限内，使用的水电费（含公摊损耗）、电话费、垃圾费、网络使用费、物业管理费（先由甲方代网欣物业公司收）、电视收视费、乙方使用本房屋需要办理相关证照和手续的各种费用等，由乙方按有关规定自行承担，并按时向有关部分缴付；在租赁期限内，如乙方拖欠缴纳租金不超过1个月的，乙方应向甲方另支付违约金，违约金为每日500元，如乙方拖欠缴纳租金超过1个月的，甲方有权解除合同，履约保证金不退换，同时追缴乙方拖欠的租金和其他费用。 3 2016年6月21日，原告（甲方）与被告卢毕（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将南宁市的高层综合楼一层3号、4号房屋出租给乙方使用；租赁期从2016年5月1日至2021年4月30日；租期5年，第1年（2016年5月1日至2017年4月30日）租金259200元（每月21600元），从第二年起每年租金在上一年的基础上递增3%；支付方式：按季度支付（即三个月已付），先付后用，乙方原支付给广西瑞宏招标咨询有限公司的履约保证金75000元，已由该公司将其中的63288元用于抵乙方欠该公司的租金，剩余11712元将由该公司转给甲方，作为乙方支付第1个季度租金（64800元）的一部分，因此乙方只需在签订合同时支付给甲方另外53088元即完成第1个季度租金的支付；乙方租赁期限内，使用的水电费（含公摊损耗）、电话费、垃圾费、网络使用费、物业管理费（先由甲方代网欣物业公司收）、电视收视费、乙方使用本房屋需要办理相关证照和手续的各种费用等，由乙方按有关规定自行承担，并按时向有关部分缴付；在租赁期限内，如乙方拖欠缴纳租金不超过1个月的，乙方应向甲方另支付违约金，违约金为每日500元，如乙方拖欠缴纳租金超过1个月的，甲方有权解除合同，履约保证金不退换，同时追缴乙方拖欠的租金和其他费用。 2019年2月18日，原告向两被告发出《催款函》，主要内容为：“致租户陈华东、卢毕：根据房屋租赁合同，到2019年2月18日止，卢毕租用我公司祥宾路16号高层综合楼一楼门面、陈华东租用二楼门面，你们夫妻俩已欠我公司房屋租金约95000元、水电费物业费约11000元，共计约106000元。拖欠应交租金超过三个月以上，经多次催促，你们夫妻俩至今未交款。根据房屋租赁合同第九条，你们已构成了违约，限你们在2019年2月22日前将所欠房屋租金及水电费、物业费交清至以下账户，如逾期不交，限你在2019年2月24日前把店内所有物品搬离所租店面……”两被告于当日签收该催款函。 另查明，2018年1月5日，原告（甲方）与广西网欣物业服务有限责任公司签订《琅东高层住宅楼一、二层物业管理服务协议》，协议约定由广西网欣物业服务有限责任公司对南宁市广西电网有限责任公司琅东 4 生活区高层住宅楼第一、二层房屋提供物业管理和服务，时限为2018年1月1日至2018年12月31日，甲方于每月15日前，到琅东管理处缴纳物业服务费、水费以及分摊一、二层内共用设施设备水电费等相关费用。原告提交《中国建设银行客户专用回单》，显示原告于2017年10月13日至2019年12月11日期间向广西网欣物业服务有限责任公司转账支付了物业管理费共计233864.93元，于2017年12月18日至2020年5月9日向广西电网南宁供电局转账支付电费共计342291.17元。 再查明，原告与被告卢毕约定的房屋租金按每年3%递增，每年租金为：2016年5月1日至2017年4月30日，租金共259200元；2017年5月1日至2018年4月30日，租金共266976元；2018年5月1日至2019年4月30日，租金共274985元；2019年5月1日至2020年4月30日，租金共283235元；2020年5月1日至2021年4月30日，租金共291732元。 庭审中，原告称两被告现仍在使用涉案房屋。 再查明，本案涉案房屋的所有权人为原告广西力元工程项目管理有限公司。广西力元建设监理有限责任公司于2019年5月5日将企业名称变更为广西力元工程项目管理有限公司。 判决理由 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告卢毕、陈华东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，本院将根据原告的陈述及相关证据来作出认定。 关于合同解除。原告分别与两被告签订的房屋租赁合同均系合同各方当事人的真实意思表示,合同内容均未违反法律法规的强制性规定，上述合同均合法有效，各方均应按约履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据 5 或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，原告主张两被告签订合同后就未缴纳租金，已超过一个月。两被告未到庭参加诉讼，亦未能就房屋租用及房租缴纳的情况进行说明，应承担不利后果，故本院对原告的上述主张予以采信。按照两份房屋租赁合同第九条的约定，乙方拖欠交纳租金超过1个月的，甲方有权解除，原告诉请解除与两被告分别签订的房屋租赁合同，合法有据，本院予以支持。 关于房屋交还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案两份房屋租赁合同解除后，原告与两被告之间的权利义务终止，两被告无权再使用涉案房屋，故原告诉请两被告返还各自租用的涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。两被告应于本判决生效之日起七日内搬离涉案房屋，将涉案房屋返还给原告。 关于房屋租金。两被告未按照合同约定向原告支付房屋租金，现原告要求两被告按合同约定向其支付租金至涉案房屋返还之日，本院予以支持。原告与被告陈华东的房屋租赁合同第4.2条载明被告陈华东的房租支付期自2016年6月29日起，原告诉请被告陈华东从2016年5月1日起向其支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持，故被告陈华东应按2016年4月20日房屋租赁合同第4.1条、4.2条的约定的租金标准向原告支付自2016年6月29日起至涉案房屋返还之日止的房租，具体计算方式：按房屋租赁合同第4.1、4.2条约定的租金标准计付，标准如下：2016年6月29日至2016年12月28日，租金共25336.13元；2016年12月30日至2017年12月28日，租金共39144.32元；2017年12月30日至2018年12月28日，租金共40318.65元；第2018年12月30日至2019年12月28日，租金共41528.21元；2019年12月30日至2020年12月28日，租金共14258.02元。被告卢毕应按2016年6月21日房屋租赁合同第4.1条、4.2条约定的租金标准向原告支付自2016年5月1日起至涉案房屋返还之日止的房租，具体计算方式：按房屋租赁合同第4.1、4.2条约定的租金标准计付，标准如下： 6 2016年5月1日至2016年5月31日，租金9888元；2016年6月1日至2017年4月30日，租金共249312元；2017年5月1日至2018年4月30日，租金共266976元；2018年5月1日至2019年4月30日，租金共274985元；2019年5月1日至2020年4月30日，租金共283235元；2020年5月1日至2021年4月30日，租金共291732元。 关于物业费、电费。原告提交的《中国建设银行客户专用回单》仅能显示其于2017年10月13日至2019年11月14日期间向广西网欣物业服务有限责任公司支付了物业费，于2017年12月18日至2020年5月9日期间向广西电网公司南宁供电局支付电费，上述回单均未载明原告支付的是哪间房屋的物业费、电费，无法明确涉案两房屋各自应承担的物业费、电费，根据合同相对性，原告诉请两被告共同向其支付物业费、电费共计27111.05元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金，两被告迟延支付租金的行为已构成违约，原告诉请两被告向其支付违约金，合法有据，本院予以支持。原告与被告陈华东签订的房屋租赁合同第4.2条约定，被告陈华东自2016年6月29日起，按三个月为一季度向原告支付租金，先付后用，故被告陈华东应付的违约金应从2016年6月29日起算。原告与被告卢毕签订的房屋租赁合同第4.2条载明房租按三个月为一个季度向原告支付租金，先付后用，故被告卢毕应付的违约金从2016年5月1日起算。考虑到原告实际损失主要是被拖欠租金的利息损失,原告与两被告双方在房租租赁合同中约定的违约金过高，现原告主张的违约金亦过高，本院根据原告的实际损失、根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调节违约金的计算标准。被告陈华东应向原告支付违约金具体计算方式为：以实际逾期欠付的租金为基数，从2016年6月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%分段计算；从2019年8月20日起至被告陈华东付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算。被告卢毕应向原告支付违约金具体计算方式为：以实际逾期欠付的租金为基数，从2016年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期 7 同类贷款利率上浮50%分段计算；从2019年8月20日起至被告卢毕付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告广西力元工程项目管理有限公司与被告陈华东于2016年4月20日签订的房屋租赁合同；解除原告广西力元工程项目管理有限公司与被告卢毕于2016年6月21日签订的房屋租赁合同； 二、被告陈华东于本判决生效之日起七日内搬离南宁市的高层综合楼第一层、二层办公用房北面二楼东四号区域，将上述房屋返还给原告广西力元工程项目管理有限公司；被告卢毕于本判决生效之日起七日内搬离南宁市的高层综合楼一层3号、4号房屋，将上述房屋返还给原告广西力元工程项目管理有限公司； 三、被告陈华东向原告广西力元工程项目管理有限公司支付自2016年6月29日起至本判决确定的涉案房屋返还之日止的租金（具体计算方式：按房屋租赁合同第4.1、4.2条约定的租金标准计付，标准如下：2016年6月29日至2016年12月28日，租金共25336.13元；2016年12月30日至2017年12月28日，租金共39144.32元；2017年12月30日至2018年12月28日，租金共40318.65元；第2018年12月30日至2019年12月28日，租金共41528.21元；2019年12月30日至2020年12月28日，租金共14258.02元）；被告卢毕向原告广西力元工程项目管理有限公司支付自2016年5月1日起至本判决确定的涉案房屋返还之日止的租金（具体计算方式：按房屋租赁合同第4.1、4.2条约定的租金标准计付，标准如下：2016年5月1日至2016年5月31日，租金9888元；2016年6月1日至2017年4月30日，租金共249312元；2017年5月1日至2018年4月30日，租金共266976元；2018年5月1日至2019年4月30日，租金 8 共274985元；2019年5月1日至2020年4月30日，租金共283235元；2020年5月1日至2021年4月30日，租金共291732元）； 四、被告陈华东向原告广西力元工程项目管理有限公司支付自2016年6月29日起至被告陈华东付清款项之日止的违约金（具体计算方式为：以实际逾期欠付的租金为基数，从2016年6月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%分段计算；从2019年8月20日起至被告陈华东付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算）；被告卢毕向原告广西力元工程项目管理有限公司支付自2016年5月1日起至被告卢毕付清款项之日止的违约金（具体计算方式为：以实际逾期欠付的租金为基数，从2016年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%分段计算；从2019年8月20日起至被告卢毕付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算）； 五、驳回原告广西力元工程项目管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费11160元，由原告广西力元工程项目管理有限公司负担5580元，被告陈华东、卢毕负担5580元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 阙 钰 9 人民陪审员 邱 静 人民陪审员 陈晓玲 二〇二〇年十一月四日 法官 助理 黄冬慧 书 记 员 覃树鹏