湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初5435号原告：徐燕群，女，1984年12月17日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。被告：曹霜红，女，1969年11月16日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司岳阳市分行，住所地：湖南省。负责人：李勇军，行长。委托诉讼代理人：姚小波，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹成，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。原告徐燕群诉被告曹霜红、被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐燕群及其委托诉讼代理人姜朝晖、被告曹霜红及其委托诉讼代理人李要然、被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行的委托诉讼代理人曹成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐燕群向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与姜虹宇签订的房地产买卖合同有效，由被告曹霜红配合原告办理XXXXX号房屋的过户手续；2、请求确认被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行与姜虹宇、曹霜红签订的抵押合同无效；3、请求确认被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行对案涉房屋的抵押权无效。事实与理由：2015年3月19日，原告与姜虹宇签订房地产买卖合同，购买登记在姜虹宇名下位于XXXX门面，原告依约支付了购房款54万元。签订合同后，姜虹宇将涉案房屋交付给了原告，原告一直使用收益至今。2019年底，原告突然听闻，姜虹宇向被告二借款，并将涉案房屋抵押给了被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行。被告在办理借款手续的过程中，从来没有找过原告了解过情况。原告认为，被告作为专业的金融机构，在办理贷款时，应该对涉案房屋的所有权、租赁情况等进行调查，而被告有意不调查涉案房屋的真实情况，故意和姜虹宇串通，在产权及使用权均有争议的涉案房屋上设定抵押权。被告二的行为，严重损害了原告的合法权益。目前，姜虹宇已经过世，被告曹霜红为其生前配偶，是其法定继承人。为了保护原告的合法权益，特起诉于贵院。被告曹霜红辩称：1、案涉的房屋买卖合同是曹霜红的老公姜虹宇签订的，因为姜虹宇本人去世，没有告知被告任何合同的情况，根据庭审情况认定合同效力及付款情况。2、抵押合同的效力以庭审查明的情况为准。被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行辩称：一、关于房屋买卖合同真实性及履行情况问题。答辩人未参与房屋买卖过程，对房屋买卖合同真实性不明，不发表意见。但是所有被答辩人均没有证据证明其占有了房屋，且大部分被答辩人的付款证据不足，具体意见质证过程中发表。二、房屋所有权人还是姜虹宇、曹霜红，未发生变更。即使房地产买卖合同真实，双方未办理房屋所有权变更登记，根据《物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋所有权的变更、转让以登记为准，在未办理变更、转让登记的情况下，房屋所有权未发生变更。三、答辩人与姜虹宇、曹霜红签订的抵押合同合法有效。1、合同成立即生效。根据《合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案答辩人与姜虹宇、曹霜红签订的《自然人最高额抵押合同》自签订时成立，成立即产生法律效力。2、被答辩人诉称答辩人与姜虹宇、曹霜红“恶意串通，损害第三人利益”不成立。从事实角度，首先，答辩人没有恶意，对房屋买卖不知情。其次，答辩人没有与姜虹宇、曹霜红恶意串通的意思表示或行为。再次，答辩人签订《抵押合同》的行为是为了保护自己的主债权，防范风险，不是非法利益。最后，答辩人的行为没有侵害被答辩人利益，因为被答辩人没有证据证明其一直占有。从法律依据角度，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条之规定“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”被答辩人称答辩人恶意串通，其举证标准必须达到“排除合理怀疑”，远高于一般的“高度盖然性”标准。目前被答辩人的举证完全不能“排除合理怀疑”，不能认定答辩人行为系恶意串通。四、被答辩人所述部分事实不成立。诉状事实与理由第五行中“从来没有找过原告了解过情况”事实不成立，答辩人签订抵押合同、办理抵押登记过程中从来都不知道被答辩人情况，何来找其了解情况。第七行“办理贷款时，应该对涉案房屋的所有权、租赁情况等进行调查，而被告有意不调查涉案房屋的真实情况，故意和姜虹宇串通”事实不成立。答辩人在签订抵押合同、办理抵押登记时，应当审查抵押房屋的所有权登记信息，但是不必对其租赁情况进行调查，房屋租赁给谁不影响所有权权属，也不影响房屋所有权人依法行使处分权，将房屋抵押给答辩人。综上，被答辩人诉称答辩人恶意串通不成立，抵押合同合法有效，请求依法驳回被答辩人对答辩人的所有诉讼请求。经审理查明：2015年3月19日，原告与被告曹霜红的丈夫姜虹宇（2020年3月因病去世）签订《房地产买卖合同》一份，主要内容为姜虹宇将坐落于XXXX的房屋（建筑面积44.54平方米，不动产权利登记信息上的地址为XXXX）出售给原告，门面牌号为XXX号，成交价为伍拾柒万玖仟元元（57.9万元），签订合同时原告支付54万元，姜虹宇将房屋交付给原告，尾款39000元，办理产权过户手续时一次性付清；办证时间和期限为合同签订之日起180个工作日内姜虹宇应给原告办理产权过户手续，特殊情况下如需延期办理，姜虹宇应征得原告同意。双方还就其他事项进行了约定。同时姜虹宇还将XXX号门面后面自建的房屋出卖给原告，价格为8.6万元，姜虹宇不承诺办理产权手续。合同签订后，原告向姜虹宇支付了房款62.6万元，尚欠3.9万元，姜虹宇将房屋交付给原告后原告自用至今。庭审中原告陈述曾多次要求姜虹宇办理房屋过户手续，开始时姜虹宇因自身经营陷入困境以种种理由拖延办理该手续（庭审中查明姜虹宇将包括案涉房屋在内的房产为其在中国农业银行股份有限公司岳阳巴陵支行的贷款办理了抵押登记手续，抵押时间为2015年7月14日至2018年6月27日），2018年10月姜虹宇身患重病直至去世，过户手续更是无法办理。2018年6月29日，被告曹霜红、姜虹宇与被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行签订《自然人最高额抵押合同》，约定两人以其名下位于XXXX的不动产（即包括案涉房屋在内的房产）为岳阳市志远电器有限公司在2018年6月29日至2023年6月29日期间产生建行岳阳分行的贷款提供最高额抵押担保。被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行在签订合同时没有对抵押房产进行入户调查。另查明，姜虹宇与前妻育有儿子姜俊龙（1994年12月9日出生），被告曹霜红与姜虹宇于2011年2月再婚，婚生女姜雅萱（2013年1月18日出生），姜虹宇去世后，姜雅萱与姜俊龙均书面签署了《放弃遗产继承声明书》。被告曹霜红庭审中陈述婚后对姜虹宇从事何种职业不清楚，从未参与姜虹宇的商业活动，自认与姜虹宇的财产都是分开的，对涉案房产登记在被告曹霜红与姜虹宇名下的事实并不知情，田晚霞是姜虹宇聘请的会计。以上事实，有原被告当庭陈述及其他相关证据加以证实。本院认为：本案争议的焦点为1、原告与姜虹宇签订的《房地产买卖合同》是否有效？2、被告曹霜红、姜虹宇与被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行签订的《自然人最高额抵押合同》是否有效？该合同的法律后果？关于焦点1，案涉《房地产买卖合同》系原告与姜虹宇自愿签订，意思表示真实，没有出现我国合同法第52条所规定的情形，被告曹霜红作为房屋产权人之一虽未在该合同上签字，但被告曹霜红与姜虹宇系夫妻关系，且被告曹霜红对该合同的效力并未提出异议，故案涉《房地产买卖合同》应认定为有效。关于焦点2，根据庭审中查明的事实，被告曹霜红、姜虹宇与被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行签订《自然人最高额抵押合同》时，包括案涉房产在内的房产依然登记在姜虹宇及被告曹霜红名下，原告也没有提供证据证明姜虹宇、被告曹霜红与被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行之间有《合同法》第52条规定的情形，故被告曹霜红、姜虹宇与被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行签订的《自然人最高额抵押合同》为有效合同；被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行对案涉抵押房屋是否享有抵押权，应从被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎注意义务来判断。根据庭审中查明的事实，案涉房屋权利登记人姜虹宇、被告曹霜红以XXXXX号房屋向被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行提供抵押之前，已将前述房屋出售给原告，姜虹宇与原告签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但原告已经支付完房屋大部分价款并实际占有房屋，在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是姜虹宇，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行提交的《中国建设银行授信业务押品管理办法》第十三条第二款明确规定“尽职调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场调查为辅。业务经营部门应对尽职调查环节押品及相关材料的真实性负责”，被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了现场调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，对案涉房屋不享有抵押权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告徐燕群与姜虹宇签订的《房地产买卖合同》为有效合同，限被告曹霜红在本判决生效后30日内配合原告徐燕群办理位于XXXX号房屋的过户手续。二、被告曹霜红、姜虹宇与被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行签订《自然人最高额抵押合同》为有效合同。三、被告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行对位于XXXX号房屋不享有抵押权。案件受理费200元，由被告曹霜红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  罗颂利人民陪审员  任南辉人民陪审员  何劲松二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  冯 叶附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。三、《中华人民共和国担保法》第三十七条下列财产不得抵押：（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。四、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十三条以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。