河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）豫民申7612号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：房立强，男，汉族，1987年1月22日出生，住山东省青州市。 委托诉讼代理人：高珍，汉族，女，1987年4月2日出生，住山东省青州市。系房立强之妻。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南德润置业有限公司。住所地：河南省郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。 法定代表人：李爱国，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：聂德才，男，汉族，1990年5月10日出生，住江苏省沛县。 再审申请人房立强因与被申请人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终6630号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 房立强申请再审称，（一）一、二审判决对案件基本事实认定不清，合同应当解除。1.生效判决认定《商品房买卖合同》约定的交房期限和交付主体错误。2017年6月22日房立强与德润公司签订的《商品房买卖合同》约定，交房时间为2018年5月1日前。逾期超过60日，买受人有权解除合同。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具（2019）020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2#楼已办理竣工验收备案手续，备案日期为2019年3月29日。德润公司逾期交房构成违约，房立强有权解除合同。2.房屋托管协议不能代替商品房买卖合同的约定进行交付，郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）是房立强的委托人，委托人应当另有书面的委托手续，房立强没有委托任何人代为交付，德润公司与星润公司之间的托管协议，对房立强没有约束力。房立强购买商铺的目的是为了获得所有权和用益物权，而不是为了获取一点点租金，一、二审判决曲解合同目的。3.施工期间市区级地方政府的通知书，不属于法律法规规定的不可抗力情形。4.房立强与河南掌房网络科技有限公司（以下简称掌房公司）签订的房屋购买服务协议实为居间服务合同，掌房公司收取的平合服务费76620实为佣金，不应该收取。（二）适用法律错误。1.依据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。生效判决适用法律错误，逾期交房和交付主体混淆，用星润公司的收房主体来代替逾期交房的事实。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除有异议应在三个月内通过诉讼提出异议。德润公司未提出异议，说明房立强提出合同解除权成立，合同应予解除。买卖合同违约构成解除的条件，托管协议就没有存在的基础。掌房公司完全是配合德润公司成立收取平台费，存在欺诈。合同约定委托交房部分没有加粗加黑的方式提醒对方注意，两份协议签署时间短，没有让房立强充分阅读，该格式条款应归于无效。3.房立强与掌房公司签署的《房屋购买服务协议》，收取高额的居间服务费，违反民事法律公平交易的原则，理应返还。4.涉案房屋所属的土地2017年11月1日办理了抵押登记，不具备办理不动产证书的条件，合同目的无法实现。5.德润公司存在一系列欺诈甚至违规违法操作，一、二审判决不予置评。 本院经审查认为，（一）关于生效判决认定事实是否错误的问题。1.关于交房期限问题。2017年6月22日房立强与德润公司签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年5月1日，逾期超过60日，买受人有权解除合同。涉案房屋竣工验收备案日期为2019年3月29日。生效判决对上述事实均作出认定，证据充分，并无错误之处。2.关于交付主体问题。房立强与星润公司签订的《托管经营协议书》约定，自合同生效起，房立强同意星润公司代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时房立强予以协助，星润公司的签收行为对房立强具有法律效力。故生效判决认定星润公司有权代房立强办理交房行为具有合同依据。3.关于合同目的问题。涉案房屋用途为商业服务，房立强与德润公司签订《商品房买卖合同》的当日即与星润公司签订了《托管经营协议书》，委托该公司全权经营和管理，经营期限为10年，并对运营收益的分配进行了约定。根据该协议，星润公司代房立强办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，在该协议生效后，德润公司的交付房屋的对象系星润公司；房立强的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。由此可见，房立强购买涉案房屋是基于追求涉案商铺租金收益的目的，其委托星润公司统一经营管理，不影响房立强签订房屋买卖合同目的的实现，二审判决对房立强解除合同的诉求不予支持，亦无不当。4.关于合同交房时间是否应当延期的问题。房立强与德润公司签订的《商品房买卖合同》约定，由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。从德润公司提交的证据看，在涉案工程项目的建设中，政府对大气污染综合治理工作，确实影响了工程的正常施工，一审法院结合本案实际情况，对因政府大气污染防治影响的工期酌定为3个月，并认定2019年3月29日涉案房屋符合交付条件具有合同依据。5.关于平台服务费问题，房立强与掌房公司签订房屋购买服务协议，2017年8月4日，房立强向掌房公司缴纳的平台服务费，由掌房公司出具了收据，房立强申请再审称该款系德润公司收取并应由德润公司退还缺乏证据证明。（二）关于适用法律问题。1.关于房立强是否享有约定解除权的问题。首先，在房立强与德润公司签订《商品房买卖合同》的同一天，房立强与星润公司签订了《托管经营协议书》，根据上述事实以及《托管经营协议书》的内容可知，房立强购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益，没有证据证明德润公司的行为影响房立强购房目的的实现。其次，自《托管经营协议书》生效起，房立强同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时房立强予以协助，星润公司的签收行为对房立强具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为房立强履行了向星润公司交接该商铺的义务。2019年6月25日，星润公司出具的证明，主要内容为：星润公司于2018年5月1日按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。故房立强以德润公司未按照商品买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合《托管经营协议书》的约定。再次，因房立强未交清房款，也存在违约行为，违约方无权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定享有单方解除权。生效判决未支持房立强解除与德润公司之间的《商品房买卖合同》的诉请并无不当。2.关于房立强《解除合同通知函》是否生效的问题。如上所述，房立强并未依法取得单方解除权，故房立强发出的《解除合同通知函》不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于3个月异议期的规定。3.关于掌房公司收取的平台服务费是否应当返还的问题。房立强在本案的诉讼请求是解除与德润公司的房屋买卖合同，并判令德润公司返还购房款并支付租金补贴和违约金。掌房公司依据《房屋购买服务协议》收取房立强的平台服务费系房立强与掌房公司之间的合同关系，房立强在没有证据证明德润公司实际收取了平台服务费的情况下，请求德润公司退还平台服务费缺乏事实依据。4.关于房立强是否可以以德润公司未取得不动产权证书为由请求解除合同的问题。涉案房屋2019年3月29日之后符合交房条件，2020年4月1日才到办证期限届满之日，截至2020年6月16日二审法院作出生效判决时，仅超出约定的办理期限2月有余，不能证明德润公司的逾期办证行为导致合同目的根本无法实现，且房立强在一审起诉时，仅以逾期交房为由请求解除合同，并未发生逾期办证的事由，如德润公司逾期办理登记的行为构成根本违约，房立强可依据新出现的事实另行提出解除合同之诉。5.关于德润公司是否存在违规行为的问题，房立强并未提交证据证明，房立强如有相关证据证明德润公司确实存在违规行为，可向有关监管部门反映，但不属于本案民事案件的审查范围。综上，房立强的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回房立强的再审申请。 审 判 长 姚世宏 审 判 员 范书伟 审 判 员 于跃辉 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理 苗振林 书 记 员 孙 萍