海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1845号   上诉人（原审被告）：高木荣，男，1966年7月15日出生，汉族，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：金晓，儋州市为民众法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：徐志菊，女，1959年5月11日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：张振燕，女，1987年2月12日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：张振娣，女，1989年2月28日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：张振姗，女，1990年8月15日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：张振芳，女，1995年7月25日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：张振惠，女，1999年1月15日出生，汉族，住海南省儋州市。   六被上诉人共同委托诉讼代理人：陈江**，北京盈科（海口）律师事务所律师。   上诉人高木荣因与被上诉人徐志菊、张振燕、张振娣、张振姗、张振芳、张振惠（以下简称徐志菊等六人）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   高木荣上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初2735号民事判决，改判驳回徐志菊等六人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由徐志菊等六人承担。事实和理由：2000年期间，因家庭生活拮据，高木荣经朋友介绍向张亚桥借了5000元。因未能及时偿还，2001年1月25日，张亚桥把高木荣挟持到那大福海宾馆某房间非法拘禁，并进行殴打。第二天中午，张亚桥拿来已经打印好的只有高木荣全家人姓名的一张纸，逼迫高木荣捺手印，然后叫高木荣照抄打印好的收条内容并捺指印后才放高木荣出来。当时，《买卖房屋契约书》除了有卖主高木荣、温伍妹、高国清、高丽芸、高国顺的内容外，没有其他内容，所谓“本人系……以及附注×××，见证人×××”等这些内容均为张亚桥事后补上，高木荣从始至终不知情。《买卖房屋契约书》和《收条》纯属张亚桥事后伪造和逼迫而形成，属非法证据，不能作为认定事实的依据。高木荣从未与张亚桥就涉案房屋买卖协商过，也没有与张亚桥订立过任何买卖房屋契约书，从未见过《买卖房屋契约书》，更没有收到张亚桥任何购房款。如果说《买卖房屋契约书》真实存在，也不生效。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记，才发生法律效力，未经登记，不发生效力。可见，涉案房屋所有权没有发生转移，徐志菊等六人占有使用房屋属非法占有。综上，一审判决认定事实错误，请求予以撤销并改判。   徐志菊等六人辩称，高木荣的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。高木荣辩称《买卖房屋契约书》系受到胁迫后签订的，并非其真实意思表示，却未提交相应证据证明其受到胁迫的事实。高木荣在庭审中承认该《买卖房屋契约书》上的签名、捺印均出自本人，其对收条提出异议，但不能提供证据证明其主张，且承认收条上的签名、捺印均出自本人。从徐志菊等六人与高木荣的谈话录音可知，高木荣明确承认其出卖涉案房屋给张亚桥，但表示不会协助办理过户。因此，高木荣存在根本违约行为。高木荣上诉称《买卖房屋契约书》不生效，徐志菊等六人认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《买卖房屋契约书》并未违反法律和行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。因此，该《买卖房屋契约书》有效。徐志菊等六人对涉案房屋不是非法占有，高木荣有义务协助徐志菊等六人办理房屋过户。高木荣将涉案房屋出卖并交付给张亚桥占有使用近二十年，并未提出任何异议，且涉案房屋的房产证系房管部门颁发，完全具备办理不动产产权变更登记的条件。因此，高木荣应遵守《买卖房屋契约书》并按照法律的相关规定，协助徐志菊等六人尽快将涉案房屋过户到徐志菊等六人名下，保障其合法利益，减少其因房屋迟延过户造成的损失。综上，请求二审法院驳回高木荣的上诉请求，维持原判。   徐志菊等六人一审起诉请求：1.依法确认张亚桥与高木荣于2001年10月25日签订的《买卖房屋契约书》合法有效；2.依法判令高木荣协助徐志菊等六人将涉案房屋过户到徐志菊等六人名下；3.本案诉讼费用由高木荣承担。   一审法院认定事实：2001年10月25日，高木荣与张亚桥签订《买卖房屋契约书》，约定高木荣将涉案房屋（位于儋州市那大兰洋路福东海东南，一幢二间，土地面积141.5㎡，建筑面积90.53㎡，房屋所有权证书：儋房权证那大字第XXXX号）出售给张亚桥，经双方协商同意房屋售价定为18000元，并自房买断时起，其房屋产业权归买主张亚桥所有，他人无权干涉，而卖主高木荣不得反悔，否则将负法律责任，并自双方签订日期起生效。合同签订当日，高木荣出具收条，载明：今收到张亚桥买房屋款15000元。同日，张亚桥向高木荣出具欠条，载明：“前尚欠高木荣买屋款余叁仟元整（3000.00元）。在2002年二月底一次付清后，高木荣应把房屋交给张亚桥使用（已付壹万伍仟元整）。”后张亚桥及其家人实际占有使用涉案房屋至今。2016年1月开始，案涉房屋用电账户的户主变更为张亚桥，电费交至2020年4月。   另查明，涉案房屋的所有权证书颁证时间为：2001年4月25日，其上登记的房屋所有权人为高木荣。该所有权证书现由徐志菊等六人持有。还查明，张亚桥于2018年5月27日亡故，徐志菊为张亚桥的妻子，张振燕、张振娣、张振姗、张振芳、张振惠系他们的婚生子女。   一审法院认为，关于涉案《买卖房屋契约书》的效力问题。高木荣认可涉案《买卖房屋契约书》中“卖主”的所有手印均系其所捺，且涉案房屋产权证登记的所有权人为高木荣，故该契约书应视为高木荣与张亚桥两人签订。契约书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然高木荣主张该契约书系受到胁迫后才签订的，但对此其未提交任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，高木荣应承担举证不利的法律后果。另外，从高木荣自述及相关证据可知，张亚桥及其家人已经实际占有使用案涉房屋十余年之久，没有证据表明高木荣曾向张亚桥及徐志菊等六人主张其对涉案房屋享有的权利，这亦与其因受胁迫而签订涉案契约书的抗辩理由不符。故应认定涉案《买卖房屋契约书》出自双方真实意思表示，合法有效。   关于高木荣是否应当协助徐志菊等六人办理房屋过户手续问题。涉案《买卖房屋契约书》合法有效，合同双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案契约书中约定的房屋总价款为18000元，徐志菊等六人已支付15000元，已支付房屋价款占总价款的83.33%，应视为徐志菊等六人已履行了大部分合同义务。且涉案房屋仍登记在高木荣名下，房屋实际由徐志菊等六人占有使用，该契约书能够继续履行。现徐志菊等六人主张高木荣应当按照契约书的约定协助徐志菊等六人将涉案房屋过户到徐志菊等六人名下，有事实跟据和法律依据，予以支持。对于剩余3000元房款，高木荣可另行起诉予以主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决:一、确认张亚桥与高木荣于2001年10月25日签订的《买卖房屋契约书》合法有效；二、高木荣于判决生效之日起三十日内协助将位于儋州市那大镇兰洋路福东海对面的房屋（房屋权证号：儋房权证那大字第XXXX号）过户至徐志菊、张振燕、张振娣、张振姗、张振芳、张振惠名下。案件受理费100元（徐志菊等六人已预交），由高木荣负担。   各方当事人在二审期间均未提交新证据。   二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为涉案《买卖房屋契约书》的效力。   当事人对自己的诉讼请求或反驳对方的抗辩意见，均有义务提交相应证据。本案中，徐志菊等六人提交了《买卖房屋契约书》和《收条》证明张亚桥与高木荣形成房屋买卖关系，高木荣辩称均系张亚桥伪造和逼迫形成，但未提供证据证明，本院不予采信。高木荣虽否认与张亚桥存在房屋买卖关系，但又将涉案房屋交由张亚桥及徐志菊等六人自2001年占有使用至今，也没有证据证明其提出过异议或主张权利，显然不符合常理。况且，作为一个成年人，高木荣应当预见到签署契约书和出具收条等凭证所产生的后果。可见，高木荣辩称不存在房屋买卖的事实以及涉案《买卖房屋契约书》不生效的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。因徐志菊等六人已支付房屋总价款的83.33%，一审判决确认涉案《买卖房屋契约书》有效并判决高木荣协助徐志菊等六人办理房屋产权过户手续，于法有据，本院予以维持。   综上所述，高木荣的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费200元，由高木荣负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十一月十六日   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。