广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1434号 原告：黄小静，女，1994年3月24日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：刘永强，男，1976年8月2日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由岑溪市大业镇同福村民委员会推荐。 被告：李建明，女，1976年12月22日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：孔昊光，广西建梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦曦扬，广西建梧律师事务所实习律师。 被告：梧州市世华房地产中介有限公司，住所广西梧州市西堤三路28号第5.6幢二层11号商场。统一社会信用代码：91450400340421776L。 法定代表人：余平，公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雁，女，公司法务。 原告黄小静与被告李建明、梧州市世华房地产中介有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小静的委托诉讼代理人刘永强，被告李建明及其委托诉讼代理人孔昊光，被告世华公司的委托诉讼代理人朱雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小静向本院提出诉讼请求：1.被告李建明继续履行《房屋买卖合同》，将尚欠的房价余款41万元在3天内支付给原告，否则原告方有权解除合同并要求其支付违约金118000元；2.被告李建明支付自2020年7月15日起至实际支付房价余款之日止的逾期履约违约金(暂计至2020年8月31日，违约金为28320元)；3.被告李建明承担全部诉讼费用；4.被告世华公司退回11800元中介服务费；5.被告世华公司垫付房价余款410000元；6.被告世华公司赔偿原告由此造成的全部损失，暂计45700元；7.被告世华公司赔偿原告精神损失费20万元。在诉讼过程中，原告以被告已经支付全部房款为由，申请撤回第一、第五项诉讼请求。 事实与理由：2020年5月19日，原告与被告李建明、世华公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、原告出卖其所有的梧州市，成交价59万元，除首付款之外的购房余款43万元，由被告李建明办理银行按揭贷款支付。二、买方逾期支付房款，每逾期一日，按未付金额的1%向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的1%向卖方支付违约金。逾期30日，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。合同签订后，原告按照约定办理了解押、房产过户手续，并配合办理贷款手续。但原告目前仅收到首付款18万元（含订金、垫资款），而一直没有收到银行放款的41万元。经原告向银行查询，得知被告李建明并没有按时到银行签字办理放款手续。梧州市建设银行信贷部工作人员于7月22日至23日多次联系被告李建明，但被告李建明至今没有到银行签名办理放款手续。被告李建明的行为构成违约，给原告造成经济损失。被告世华公司作为经纪居间方，没有尽到合同义务，对合同中的房款支付时间故意约定不清，与买方恶意串通，私自约定及额外收取高额费用，以欺诈手段谋取不正当利益，并在电话恐吓、胁迫原告，给原告带来巨大身心伤害，也没有通知、催促被告李建明办理贷款手续。鉴于被告世华公司的行为导致原告产生巨大经济损失和精神损害，包括但不限于房款41万元，损失利息24600元（暂计），误工费11800元（暂计），提前搬出租房费9300元（暂计），精神损失费20万元等。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告黄小静向法庭提供的证据有： 1.被告的身份信息，证明被告李建明的主体资格； 2.被告世华公司的企业信用信息，证明被告世华公司的主体资格； 3.房屋买卖合同，证明原告与被告李建明于2020年5月19日签订房屋买卖合同，合同约定相关条款等内容； 4.合同法对于居间方的责任规定条款，证明被告世华公司应该履行并承担的义务； 5.录音以及文字表述，证明被告李建明没有去银行办理相关手续构成违约，被告世华公司威胁恐吓原告的事实； 6.不动产登记资料查询结果证明，证明原告于2020年7月10号已经办理房屋过户手续，而被告故意不办理银行贷款手续。 被告李建明辩称，一、本案原、被告双方于2020年5月19日签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示。被告按照约定支付了首期款18万元(含定金、还贷垫付款)，其余房款由银行按揭贷款方式付款，被告李建明不存在违约行为。二、原告迟延交付房屋，违反合同约定，应承担违约责任。合同约定原告应在7月20日交付房屋，被告世华公司一再催促其交付房屋，但原告明确表示拒绝，其行为构成违约。原告拒绝在7月20日前交付房屋，被告李建明有权拒绝其请求办理贷款手续。三、原告的各项诉请没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告李建明向法庭提供的证据有： 家私家电清单，证明涉案房屋是带装修、家私家电转让的。 被告世华公司辩称，合同已经履行完毕，被告世华公司已完成居间业务，不应退还中介服务费。原告主张在本案交易中的损失没有法律依据，原告诉请的精神损失费没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉请。 被告世华公司向法庭提供的证据有： 1.房屋买卖合同，证明原告与被告李建明在合同中约定了双方的权利义务，被告世华公司已完成居间服务，按照合同约定收取居间报酬； 2.服务费确认书，证明被告世华公司与李建明约定了服务费的收取金额和时间，且已经实际履行完毕； 3.手机短信、微信聊天记录，证明被告世华公司一直在催促原告、被告李建明办理交易相关手续，但原告不予理会并找理由推脱； 4.房地产抵押价值预估函、梧州市不动产买卖合同、贷款审批手续，证明被告世华公司积极履行义务协助买卖双方办理案涉房屋的评估、申请贷款手续，房屋在7月10日已经完成评估，在7月22日完成贷款审批。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告李建明的质证意见为：证据1、2无异议；证据3真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，合同约定原告应该在2020年7月20日交付房屋，被告的其余房款以银行按揭方式支付，故银行支付房款的时间被告无法决定，原告的行为构成违约，被告不存在违约行为；证据4关联性有异议，认为与本案无关；证据5是被告世华公司与原告的对话，真实性不清楚，但认为对话内容没有恐吓的表示，只是被告世华公司催促原告在约定的交房时间交付房屋；证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，被告不存在故意不办理银行贷款的行为。被告世华公司的质证意见为：证据1、2无异议；证据3真实性无异议，关联性有异议，合同约定双方的权利和义务，合同未能按时履行并非被告世华公司的原因；证据4三性有异议，不能证明原告的主张；证据5的真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议，被告世华公司没有威胁恐吓原告，而是履行催促义务；证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告的主张。 对于被告李建明提供的证据，原告无异议，认为这张清单是合同中的附件，并已经提交移交给被告李建明，被告世华公司认为无异议。 对于被告世华公司提供的证据，原告的质证意见为：证据1真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为被告世华公司在格式合同中故意排除卖方的主要权利，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；证据2有异议，认为被告世华公司收取高于市场价两倍的服务费，以评估费的名义变相交易；证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对话是原告与被告世华公司的沟通内容，无法证明被告世华公司催促被告李建明办理贷款手续；证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告于2020年7月10日办理了过户手续，被告李建明在7月21日才去办理贷款申请手续，直到9月18日才将7月10日已完成的房产抵押价值预估函交给银行，故意拖延时间。被告李建明的质证意见为：证据1无异议，可以证明原告应该在2020年7月20日交付房屋；证据2三性无异议；证据3无异议，从第五页可以看出被告世华公司催促原告交付房屋；证据4的预估函、审批手续无异议，买卖合同是临时签订的，被告李建明不清楚里面的内容，不是原告与被告李建明之间的真实意思表示。 本院认为，原告提供的证据1-6，被告李建明提供的证据，被告世华公司提供的证据1-4符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月19日，原告黄小静（卖方）与被告李建明（买方）、被告世华公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、原告将位于红岭路××房出售给被告李建明，成交价为59万元。二、付款方式：1.签订合同时支付2万元作为定金；2.首期房款（含定金）6万元，由买方在过户当天直接支付给卖方，由买方为卖方垫资8万元，在还贷日2020年6月5日前直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，该垫资款作为首付款；3.房价余款43万元由买方申请银行按揭贷款支付。三、物业交付：三方约定于卖方解押完毕后3天内到房产交易中心办理过户相关手续。卖方交付该物业给买方使用日期为7月20日前。四、经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付11800元作为中介服务费。五、买方逾期支付房款，每逾期一日，按未付房款金额的1‰向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的1‰向卖方支付违约金；逾期30日，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。六、其他约定：……2.买卖双方须全力配合经纪方办理该房产过户手续，银行放款手续，不得私自终止合同，否则视为违约。违约方须按照本合同交易条件赔偿对方，且中介服务费由违约方支付给经纪方。3.在该物业办理过程中，需双方签字的，双方应于经纪方通知5天内到场签字。同日，被告世华公司与被告李建明签订一份《服务费确认书》，双方确认被告李建明同意向世华公司支付11800元作为中介服务费，并约定缴纳日期为签订买卖合同当天。 为办理房屋过户手续，2020年7月10日，原告（甲方）与被告李建明（乙方）在不动交易中心另行签订一份《梧州市不动产买卖合同》，双方办理房屋过户手续，被告李建明已取得梧州市的不动产权证。原告并未在2020年7月20日前将房屋钥匙交付给被告李建明。 为办理银行按揭贷款，被告李建明委托广西中信和房地产土地资产评估有限公司对红岭路××房进行抵押价值预估，广西中信和房地产土地资产评估有限公司于2020年7月10日向建行梧州分行住房金融与个人信贷部出具《房地产抵押价值预估函》。2020年7月23日，建行梧州分行的工作人员通知被告李建明到银行签名办理贷款手续，但被告李建明认为原告没有向其交付房屋钥匙，并未随即到银行签名办理贷款手续。 2020年8月7日，李建明诉至本院，要求黄小静交付房屋和原有家私家电，该案件的案号为（2020）桂0405民初1255号。原告黄小静认为，被告李建明故意拖延时间办理银行按揭手续，故于2020年9月9日诉至本院成讼。2020年9月18日，被告李建明到建行签名办理按揭贷款手续。2020年10月1日，原告收到银行放贷的其余房款41万元。 本院认为，原告黄小静与被告李建明、世华公司签订《房屋买卖合同》，双方分别成立房屋买卖合同与居间合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方均应按合同约定履行义务。被告李建明作为房屋买受人向原告支付首期房款后，应当按合同约定以银行按揭贷款的方式向原告支付其余房款。现被告李建明在诉讼过程中于2020年9月18日到银行签名办理按揭贷款手续。本案的争议焦点为：一、被告李建明的行为是否构成违约？是否应当承担违约责任？二、被告世华公司是否应当赔偿原告损失及精神损失费？是否应当退回中介服务费？ 关于第一个争议焦点。首先，虽然《房屋买卖合同》并未明确约定被告李建明到银行办理按揭贷款的期限，同时鉴于银行放款的时间无法确定，合同也未明确约定被告李建明向原告支付其余房款的期限，但建行梧州分行的工作人员于2020年7月23日已经通知被告李建明到银行签名办理贷款手续，被告李建明应当在收到银行通知后的合理时间内到银行签名办理贷款手续。其次，虽然原告并未在2020年7月20日前向被告李建明交付房屋钥匙，但原告已配合被告李建明将涉案房屋过户至其名下，被告李建明已取得房屋的所有权。被告李建明以原告尚未交付房屋钥匙为由，拒绝到银行签名办理贷款手续，其抗辩理由不成立。被告李建明在收到通知后没有在合理时间内到银行签名办理贷款手续，致使原告无法收到银行放贷的其余房款41万元，其行为应视为逾期支付房款，构成违约。再有，被告李建明于2020年7月23日接到银行通知，本院确定到银行签名办理贷款手续的合理时间为3天内，从2020年7月26日起，至被告李建明于2020年9月18日到银行签名办理贷款手续，共逾期54天，按年利率6%计算，原告因未取得其余房款41万元而造成的利息损失为3553元。合同约定被告李建明每逾期一日付款，按未付房款金额的1‰向原告支付违约金，该约定已过份高于原告造成的利息损失。故本院以原告造成的利息损失为依据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为4618元。因此，被告李建明应当向原告支付违约金4618元。 关于第二个争议焦点。被告世华公司作为居间方，已促成原告与被告李建明签订《房屋买卖合同》，已按合同约定履行义务，不存在恶意串通、欺诈的行为。原告要求被告世华公司赔偿损失45700元、精神损失费20万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告作为卖方，并未向被告世华公司支付中介服务费11800元，与被告李建明向世华公司支付中介服务费无直接的利害关系。因此，原告要求被告世华公司退回中介服务费11800元，无理无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告李建明应向原告黄小静支付违约金4618元； 二、驳回原告黄小静的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5587元，减半收取2793元，由原告黄小静负担2748元，被告李建明负担45元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。