贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初14477号原告王定杰，男，1992年4月28日生，汉族，住贵阳市。委托代理人：孟欣，贵州铭和律师事务所律师。委托代理人：汪嘉珅，贵州铭和律师事务所实习律师被告贵州裕美房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中华中路8号17楼A、B座，统一社会信用代码：91520100775309943Q。法定代表人：杨明，职务总经理。委托代理人：罗浩，贵州中孚律师事务所律师。委托代理人：彭雅欣，贵州中孚律师事务所实习律师。原告王定杰与被告贵州裕美房地产开发有限公司（以下简称“裕美房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王定杰之委托代理人孟欣、汪嘉珅，被告裕美公司的委托代理人罗浩、彭雅欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王定杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金123969.05元，并从2020年7月16日起以购房款891543元为基数按照每日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房违约金直至被告取得经房产管理部门批准的商品住宅交付使用备案证书时止；2、判令被告为原告办理萃山国际X栋X单元X层X号房屋的房屋产权登记手续，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、依法判令被告向原告支付2019年12月31日至2020年7月15日期间的逾期办证违约金30155.53元（计算标准177日×170.37元/日=30155.53元）；4、判令被告从2020年7月16日起以购房款891543元为基数按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准参照中国人民银行同业拆借利率的标准上浮50%向原告支付逾期办证违约金直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于贵阳市云岩区房屋，建筑面积128.04㎡，购房金额为891543元，原告按合同约定履行付款义务。《商品房买卖合同》第十一条规定，被告应于2017年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，第十三条规定，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合第十一条规定的交付的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二违约金。被告并未按期交房，2017年5月26日，被告张贴公告，涉案项目由于被告原因，不能如期交房，逾期交房违约金从2017年9月30日前按照每日万分之一计算，从2017年10月1日起按照万分之一点五计算。原告购买的房屋并未达到交付条件，被告在没有“房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书”的情况下，违规通知业主办理交房手续，原告方有权拒收房屋，并要求被告按照合同的约定和法律规定从2017年6月30日起按照购房款的每日万分之一向原告支付逾期交房违约金，从2017年10月1日起按照每日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金直至符合合同约定的交房条件或实际交房时止，原告至今未收房。合同第二十二条第三款约定：被告应于2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有有关文书交付给买受人，同时规定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起退还全部已付款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起，按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金。按照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同中约定的违约金过低，原告诉请法院按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准参照中国人民银行同业拆借利率的标准上浮50%向原告支付逾期办证违约金直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告已按约足额支付了购房款，被告却未按约取得该商品房所有权初始登记并将办理房屋转移登记的相关文书交付原告，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期办证违约金至其履行该项义务时止。被告裕美房开辩称,针对逾期交房，萃山国际项目已取得建筑工程验收报告，并通过消防验收，访项目可以进行交付并且不会影响买受人使用，被告亦通过登报的形式通知业主收房，已履行完通知交房的义务。对于未办理交接房手续的原告，是其自身原因导致，被告不应承担逾期交房的责任。即使存在逾期交房的责任，亦应按照合同约定的日万分之0.2执行，对未在约定期限支付购房款的，应将逾期付款违约金进行抵扣，对原告尚未付清购房款的，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋，同时亦不应承担逾期交房的违约责任。针对逾期办证，萃山国际项目虽存在逾期办证情况，但该情况并非是由于被告原因导致，被告不应承担逾期办证的违约责任。主要表现在：1、因政府规划调整，导致项目规划一直被调整，从而导致了办证逾期；2、因新冠肺炎疫情的影响，疫情期间政府采取了强制控制、群防群治等措施，企业停工停产，没有办法去办理相关证件手续，至2020年3月2日被告才正式复工。对于新冠肺炎疫情不可抗力事件，不应将此期间逾期归为被告来承担。3、该批案件中多位原告存在逾期付款行为，办证期间应参照原告逾期付款天数相应顺延；4、即使逾期，亦应按合同约定的违约金标准，即按已付款的千分之一承担逾期办证违约金；5、如果按逾期交房与逾期办证计算违约金，会导致被告在重合期间承担双重违约责任，对被告明显不公平。本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所开发的位于贵阳市云岩区亨特“萃山国际”项目的X栋X单元X层X号房屋，购房金额为891543元。该合同第八条第一款第3项约定：买受人于合同签订之日交纳首期房款181543元，剩余房款710000元以公积金贷款的方式支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，并在接到出卖人或贷款人书面通知之日后3日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行义务的，按合同第十条办理。合同第十条约定：买受人未按时付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期不超过90日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项是的日期相同），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出买人支付违约金，并由出买人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向原告交付房屋；（二）交付房屋应当符合以下1、2、3、4项所列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。第十三条逾期交房责任约定：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；合同第二十二条第二项初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（若晚于上述期限办妥初始登记的，不应影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此迟延承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者违约责任不作累加。”第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定：合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，仍以本合同为准。此外，《商品房买卖合同》附《补充协议》（附件十二），《补充协议》第1.2条约定，本合同出卖人所指“书面通知”是指出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登交房通知。第3.2条约定，买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或者公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户的（商业贷款为合同签订之日起30日，公积金贷款为合同签订之日起60日）,买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。3.3条第三款约定的“非归责于双方的原因”具体指自然灾害、暴乱、战争，国家政策调整不属此列。7.1条出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意义务。本合同约定的通知方式为：出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》刊登交房通知。出卖人依照本合同约定方式履行后，即视为已将交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间，房屋所在地即为交付所在地。7.4条约定，买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关补充协议……后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。同时，因此造成的逾期交房责任由买受人承担。2017年6月，原告向被告支付定金加首付款共计181543元，2018年2月9日原告通过银行按揭支付剩余尾款。针对萃山国际一期业主，被告于2017年5月26日发布公告，公告载明：关于延期交房，确系本小区供水、供电外线至今未接通，造成验收推后，不能按时交房，我司承诺：1、本项目住宅于2017年9月30日交付使用；2、未按购房合同期限2016年12月31日交房，违约金我司将从2017年1月1日起直至交房之日按合同已付房款日万分之一计算；……4、若2017年9月30日无法按时交房的，从2017年1月1日至2017年9月30日违约金按日万分之一计算，2017年10月1日起直至交房之日以万分之一点五计算。2017年7月1日，被告再次张贴公告，公告载明：萃山国际8号楼业主，因8号楼延期交房至2017年9月30日，……关于延期交房的违约责任，我司将按照一期业主的赔付标准（即从2017年7月1日起至实际交房之日止按日万分之一的违约金）统一执行。2017年9月26日，被告在贵阳晚报刊登交房通知，通知该项目2、4、5、6、8栋已经具备交房条件，于2017年9月30日正式交房。2017年12月29日，被告又刊登交房通知，通知该项目1、7、9、10栋已经具备交房条件，于2017年12月31日交房。但原告至今未办理收房手续。2018年1月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收合格证明。2017年12月萃山国际2、3、4、5、6、7、8、9、10栋土建部分通过消防验收，2019年11月萃山国际1号楼及地下室土建部分消防验收合格。又查明：2018年11月28日我院就原告（反诉被告）赵辉诉被告（反诉原告）裕美房开商品房销售合同纠纷作出（2018）黔0103民初2237号民事判决，本案中裕美房开就原告逾期付款提出反诉，要求反诉被告支付逾期付款违约金，经法院审理认为双方《补充协议》（附件十二）第三条第3.2款约定不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，驳回了裕美房开的该项诉请。审理中，被告认可目前尚未取得商品房面积实测技术报告书和商品住房交付使用备案证书，项目仍不具备办证条件。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、关于逾期交房违约金应如何认定；二、关于逾期办证违约金应如何认定。针对焦点一：关于逾期交房违约金，双方合同约定，被告应于2017年12月31日前向原告交房，无论逾期是否超过90日，出卖人均按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2违约金。现原告主张按照2017年5月26日被告张贴的公告标准（每日万分之1.5）支付，但该标准系针对合同约定为2016年12月31日交房的萃山国际一期的业主，本案并不适用。审理中，被告认可房屋尚未取得商品房面积实测技术报告书和商品住房交付使用备案证书,不符合合同约定的交房条件，导致至今原告未办理交房手续，应由被告承担逾期交房的违约责任，但根据合同附件十二补充协议第7.4条的约定，在原告未付清房款时，被告有权拒绝向原告交房，并由原告承担逾期交房的责任，故本案的逾期交房时间应从原告付清款项（即2018年2月9日）之次日起计算逾期交房违约金，同时，由于疫情影响，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除，故至原告主张的2020年7月15日，逾期交房违约金为：891543×每日万分之0.2×（886-30）≈15263元，此后的违约金以本金891543元为基数，按每日万分之0.2计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止。针对焦点二：关于逾期办证违约金，合同第二十二条第三项约定“出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。本案在审理中，被告已当庭认可目前房屋尚不具备办证条件，且是否符合办证系相关部门行政管理事务，法院不能予以强制执行，故对原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书，并为原告办理产权登记的诉请，本院不予支持。但因逾期办证，被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金。关于违约金标准，合同约定：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，该两条标准并不一致，但鉴于该合同系被告提供的格式合同，应当作出有利于原告的解释，因此应当采用每日万分之一的标准。至于原告认为合同约定的违约金标准过低，请求按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准参照中国人民银行同业拆借利率的标准上浮50%予以调整。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，该条解释仅是对当事人无特殊约定的情况下确定违约金的方法进行了规定，而在当事人有约定时应按约定处理。本案在双方对违约金标准已有约定的情况下，原告申请调高违约金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。针对被告主张的扣减事由：1、关于规划调整，被告在本案当中并未提交相关证据，且即使存在规划调整，也并不属于逾期办证的免责事由；2、关于疫情影响，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除；3、关于原告逾期付款，本院此前的生效判决已将双方《补充协议》（附件十二）第3.2条认定为不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，根据合同第二十九条的规定，仍应按合同第八条第3款的约定进行处理，而该款并未就获得贷款的时间进行约定，故被告主张逾期付款违约责任已无事实依据，对被告要求顺延逾期办证的主张，本院不予支持；4、关于逾期交房和逾期办证双重责任的问题，因双方合同均约定了逾期交房和逾期办证违约责任，被告亦未举证证明该二项违约总金额严重高于违约行为造成的实际损失，故本院对被告的该项辩称主张，不予采信。综上，被告应从逾期办证之日（即2020年1月1日）起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，具体至原告主张的2020年7月15日期间的逾期办证违约金为14800元（计算标准891543×每日万分之一×（196-30）≈14800元），对于2020年7月16日后的违约金，应按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王定杰至2020年7月15日的逾期交房违约金人民币15263元，此后的违约金以本金891543元为基数，按每日万分之0.2计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止；二、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王定杰从2020年1月1日至2020年7月15日的逾期办证违约金人民币14800元，此后的违约金以891543元为基数，按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、驳回原告王定杰的其余诉讼请求。案件受理费1691元（已减半收取，原告已预交），由原告承担1361元，被告承担330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇二〇年十一月三十日书记员  乔维姗