山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0302民初3731号原告：李旭，男，1985年12月15日出生，汉族，住临淄区。委托诉讼代理人：杨国萍，女，1961年3月10日出生，汉族，住临淄区。与李旭系母子关系。委托诉讼代理人：刘成坤，山东大阳律师事务所律师。被告：淄博正承置业有限公司，住所地淄川区淄城路573号。法定代表人：黄振宇，总经理。委托诉讼代理人：史智磊，河北冀华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钦宝，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。原告李旭与被告淄博正承置业有限公司（以下简称“正承公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李旭的委托诉讼代理人杨国萍、刘成坤，被告正承公司的委托诉讼代理人史智磊、周钦宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金86627.23元；2.判令被告支付逾期办证违约金68850.00元；3.判令被告自实际交房之日起四年内免收物业费。事实和理由：2014年11月18日，原告李旭与被告签订购房合同，购买被告开发的位于淄博市临淄区的正承名筑二期9号楼住房一套。双方签订购房合同后，原告方按照约定将全部购房款交付给被告方。按约定被告应于2015年12月31日交房。但被告未在合同约定的时间内交房，直到2017年1月9日，在包括原告方在内的多名购房者交涉之下，被告给正承二期9#楼的购房业主出示了《关于正承?名筑二期9#楼逾期交房的答复函》，《答复函》中，被告承认了自己的违约行为，承诺承担违约责任，并提出了新的交房日期和逾期交房的赔偿标准。新的交房日期为：2017年9月30日。违约金支付标准：①2016年1日1日至2016年12月31日、按购房合同的约定支付违约金；②2017年1日1日至2017年9月30日被告方根据原告支付的全部购房款(房款、储藏室款、车位款)，按照年息6%的标准支付违约金；③赠送购房者四年物业管理费。但是，被告再次违约，直到2018年5月21日，原告交付水电杂费并拿钥匙后，最终完成交房。交房后，被告承诺的违约金一直拖欠未付，赠送四年物业费的承诺也未予兑现。被告也未按合同约定办理产权证书。为此，原告特向贵院提起民事诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。正承公司辩称，1、答辩人虽然向业主书面承诺因逾期交房承担部分违约金，并免除四年物业费，但被答辩人不同意答辩人的单方承诺，与答辩人签署协议书确认，关于违约金赔偿标准应严格按照双方签订的购房合同约定执行；2、按照购房合同约定，答辩人并没有逾期办证的违约情形，不应承担逾期办证的违约责任；3向业主交房时间，应按答辩人实际交房给被答辩人的时间确定。本院经审理认定事实如下：2014年11月18日，原告李旭与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于淄博市临淄区的正承名筑二期9号楼1单元102号住房一套，建筑面积为126.81㎡，每平方米6324.00元，总价款为801946.00元；被告应于2015年12月31日前交付房屋，如被告逾期交付房屋，超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交付房款日万分之0.5支付违约金；出卖人应当在2017年12月31日前（商品房交付使用后730日内），为买受人办理完毕房屋权属登记，如出卖人未在约定期限内将办理产权登记手续需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自该期限届满第二日起买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案为止。除此之外，出卖人无需承担其他责任。同日，双方签订补充协议约定，如商品房实际交付使用日期与主合同约定的交付使用日期不一致的，出卖人办理权属登记备案的起算日期以较后者为准。上述买卖合同及补充协议签订后，原告按约交清全部房款794484元和储藏室款33782元，共计款828266元。被告未按合同约定期限交付房屋。2017年1月9日，被告给正承二期9#楼的购房业主出示了《关于正承?名筑二期9#楼逾期交房的答复函》，答复内容为：1、正承?名筑二期9#楼交房时间为：2017年9月30日；2、对于合同约定交房日期为2015年12月31日，且按照合同约定日期缴纳房款的业主，自2016年1月1日至2016年12月31日，公司按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准支付业主违约金，并赠送4年物业费；自2017年1月1日至2017年9月30日，以客户到账的房款总额(包含房款、储藏室款、车位款)，按照年息6%的进行赔偿。2018年5月21日，被告交付原告房屋。2019年10月9日，被告为原告办理完毕不动产产权证。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及其附件、答复函各一份、不动产增值税发票二份及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、逾期交房违约金依据计算标准及数额的认定问题；二、被告是否存在逾期办证的违约情形的问题。一、关于逾期交房违约金依据计算标准及数额的认定问题。本院认为，原告李旭按约付清房款，正承公司未按约定期限交付房屋，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约赔偿责任；被告因逾期交房在其出具答复函中承诺的应承担的违约金部分应按答复函计算标准执行，答复函之外的仍应按商品房买卖合同约定的违约金计算标准执行。根据双方签订商品房买卖合同约定和被告作出答复函承诺，被告应承担的违约金为，1、2016年1月1日至2016年12月31日的违约金为：828266元乘以日万分之0.5乘以365天=15115.85元；2、2017年1月1日至2017年9月30日违约金：828266元乘以6%除以365天乘以272天=37033.70元;3、2017年10月1日至2018年5月21日的违约金为：828266元乘以日万分之0.5乘以232天=9607.89元；以上三项逾期交房违约金计款61757.44元，本院予以确认。二、关于被告是否存在逾期办证的违约情形的问题。本院认为，被告实际交付房屋的时间为2018年5月21日，为原告办理完毕不动产产权证的时间为2019年10月9日，办理不动产产权证的期限并未超过双方在商品房买卖合同中约定的自房屋实际交付之日起730日内办理完毕房屋产权证的约定期限，因此，被告不存在逾期办证的违约情形，本院予以确认。综上所述，原告主张被告支付逾期交付违约金86627.23元，其中61757.44元，本院予以支持；超出上述本院认定部分，本院不予支持。原告主张确认涉案房屋自2018年5月21起至2022年5月20日四年期间产生的物业管理费，由被告向物业公司支付，免除原告支付义务，本院予以支持。原告主张被告支付逾期办证违约金68850.00元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告应支付的逾期办证违约金应自2018年5月8日起，按年息1.5%支付逾期付款利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、淄博正承置业有限公司支付李旭逾期交房违约金61757.44元，于本判决生效之日起十日内付清；二、李旭购买的临淄区杨坡路588号的正承名筑二期9号楼一单元102号住房，自2018年5月21起至2022年5月20日期间产生的物业管理费，免除李旭的该支付义务，由淄博正承置业有限公司向物业公司支付；三、驳回李旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3552.00元，减半收取1776.00元，李旭负担1104.00元，其余案件受理费672.00元，财产保全费886.00元，计款1558.00元，由淄博正承置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  武博二〇二〇年十一月九日法官助理张玲代理书记员  赵冰