广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24647号原告：蔡益胜，男，1981年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭东区，委托诉讼代理人：钟毅，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林林旋，广东弘厚律师事务所律师。被告：广州市白云区嘉禾街望岗村第十四经济合作社，住所地广州市白云区嘉禾街望北大岭南中街1号北片办公室楼。法定代表人：黎承章。委托诉讼代理人：万崎，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告蔡益胜与被告广州市白云区嘉禾街望岗村第十四经济合作社（以下简称望岗第十四经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡益胜及其委托诉讼代理人钟毅、林林旋，被告望岗第十四经济社的委托诉讼代理人万崎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡益胜向本院提出诉讼请求：1.被告向我支付违约金55650元；2.被告向我赔偿装修损失139764.4元；3.被告向我赔偿其他经营损失313100元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告于2018年4月12日签订《租赁合同》，约定由被告出租位于广州市白云区嘉禾街望岗村乐寿南街61号B栋1楼的4间商铺给我，租期为2018年4月13日至2027年4月12日，月租金为9275元。后双方签订《补充协议》，约定被告收回1间商铺，每月扣减租金2800元，自2019年11月1日起至合同期满。现被告于2020年6月24日通知提前终止合同，并要求我撤场并交还场地，导致我无法继续经营，损失惨重。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告望岗第十四经济社辩称，（一）原告在未经我社同意的情况下，将涉案店铺转租案外人，属于根本违约方，我社有权解除合同，并无需支付违约金。（二）原告请求的装修损失无证据证明，原告提交的装修损失明细由原告单方提供，没有权威机关的鉴定，无法证明其实际装修损失。另因我司有权单方解除合同，原告要求我司赔偿装修损失也无依据。（三）原告主张的其他损失不明确，且没有依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月12日，蔡益胜（乙方）与望岗第十四经济社（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市白云区嘉禾街望岗村第十四经济社，乐寿南街61号B栋一楼（以下简称涉案场地）；商铺建筑面积共371平方米，租赁给乙方作商铺之用；租赁期由2018年4月13日至2027年4月12日，租金每三年递增10%；甲乙双方在签订合同时，乙方须向甲方一次性交纳3个月的租金作押金，共计27825元；租金每月9275元；每月租金乙方须在当月的五日前交纳等。上述合同签订后，蔡益胜将涉案场地分隔成四间商铺用于分租经营。2019年10月24日，蔡益胜与广州市白云区嘉禾望岗十四物业管理公司签订《补充协议》，约定由望岗第十四经济社取回其中一间场地建党群服务站。原租赁合同每月总租金9275元扣减2800元，由2019年11月1日开始扣减至合同期满。2020年6月24日，望岗第十四经济社向蔡益胜发出《通知》，告知由于需要恢复涉案场地的公共配套使用功能，将于2020年6月28日终止与蔡益胜的租赁合同，并请蔡益胜于2020年6月30日前清空并交还场地，合同终止的责任清理事宜通过法律途径解决。2020年7月2日，蔡益胜与望岗第十四经济社签订《合同终止协议》，经双方友好协商，同意提前终止该合同，合同终止的责任通过法律途径解决，为方便商户清理搬迁工作，现退回蔡益胜的合同保证金用于支付商户的前期搬迁费用。诉讼中，蔡益胜表示其分租的三个商铺分别经营芙蓉兴盛超市、发廊和桌球室，由于望岗第十四经济社要求提起解除合同，为清理涉案场地内的分租户，其分别于三分租户签订《合同终止协议》，约定双方同意提前解除合同，蔡益胜向分租户退回租赁保证金并免除分租户两个月的租金，分租户同意将因租赁物拆除产生的权利义务转让给蔡益胜。其与分租户签订合同终止协议后，已向分租户退还了押金，并退还了分租户2020年5月、6月的租金，后分租户撤场。为此，蔡益胜提交其与分组户签订的租赁合同、合同终止协议、收据、银行业务回执拟证明上述陈述。根据蔡益胜与分租户签订的租赁合同显示，经营芙蓉兴盛超市的租户租赁期自2018年6月5日至2021年6月4日，每月租金为3900元；经营发廊的租户租赁期自2018年7月8日至2021年7月7日，每月租金为2800元；经营桌球室的租户租赁期自2019年10月18日至2022年10月17日，每月租金为3500元。望岗第十四经济社对上述证据表示真实性无法确认，且其非合同和协议书当事人，上述合同和协议书对其不具有约束力。另蔡益胜为证明其装修损失，提交涉案场地租户撤场起前后的对比照片、装修损失明细予以证明，并表示因分租户已在终止合同协议中明确同意将原租赁合同中的权利义务转让给其，故其在本案中主张的装修损失，包括其分租前投入的水电、隔墙费用及四个商铺（包括三个分租户和原已退还的党建室部分）的装修。望岗第十四经济社确认向蔡益胜交付涉案场地时为毛坯状态，但对上述证据均不予认可。另望岗第十四经济社提交广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处于2015年12月25日审批通过的《广州市白云区临小工程开工建设审批表》拟证明涉案场地的报建情况。本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案场地的产权和规划报建情况，查询结果显示，暂未查到涉案场地相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。本院认为，虽望岗第十四经济社提交《广州市白云区临小工程开工建设审批表》拟证明涉案场地的报建情况，但因该审批表是涉案场地所在的街道办事处审批，该审批主体并非规划审批的行政主管部门，且广州市规划和自然资源局复函查询的结果显示，涉案场地暂查无涉案场地相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录，故上述《广州市白云区临小工程开工建设审批表》不足以证明涉案场地有办理合法的规划报建手续。据此，蔡益胜与望岗第十四经济社就涉案场地签订的《租赁合同》无效。因涉案租赁合同无效，现蔡益胜要求望岗第十四经济社支付违约金缺乏依据，本院不予支持。关于蔡益胜要求望岗第十四经济社赔偿装修损失的问题。望岗第十四经济社确认涉案场地移交给蔡益胜使用时为毛坯状态，蔡益胜为使用涉案场地将涉案场地进行装饰装修符合常理，故本院对蔡益胜主张其对涉案场地投入装修的事实予以认可。对于蔡益胜将涉案场地分租后，由分租户自行装修的问题，因从蔡益胜提交的现有证据可以综合反映蔡益胜与分租户之间已就涉案场地包括装饰装修权利问题，达成了由蔡益胜共同主张的一致意见，故蔡益胜有权就涉案场地内的分租户对涉案场地的装饰装修一并向望岗第十四经济社主张权利。现在合同期内，望岗第十四经济社提前要求返还涉案场地，蔡益胜依法有权要求望岗第十四经济社按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）蔡益胜提交的装修损失明细表属于其自行制作，其未提供其他证据予以佐证实际的装修支出，故本院对该装修损失明细表不予采信。但蔡益胜提交的涉案场地交还前的照片，能大体反映各分租户装修的状况，本院结合涉案场地的面积、经营项目、分租户的租期及已使用年限等综合认定涉案场地的装饰装修残值为60000元。（二）望岗第十四经济社作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，蔡益胜作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，望岗第十四经济社在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，蔡益胜在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。综合前述认定，蔡益胜要求望岗第十四经济社赔偿装修损失60000元÷2=30000元有据，本院予以支持。蔡益胜主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。因涉案租赁合同无效，且蔡益胜对此亦存在过错，故蔡益胜要求望岗第十四经济社赔偿经营损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区嘉禾街望岗村第十四经济合作社向原告蔡益胜赔偿装修损失30000元；二、驳回原告蔡益胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4442.5元，由原告蔡益胜负担4167.5元，被告广州市白云区嘉禾街望岗村第十四经济合作社负担275元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月十八日书记员  陈玉梅