广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4680号上诉人（原审被告）：佛山市尊宏房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢某1，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨永海，男，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：杨云霖，女，系杨永海的姐姐。上诉人佛山市尊宏房地产发展有限公司（以下简称尊宏公司）、谢某1因与被上诉人杨永海租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尊宏公司、谢某1上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回杨永海的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由杨永海承担。事实与理由：一、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定错误。尊宏公司与佛山市南海区某股份合作经济社签订《土地使用权租赁合同书》，使用期限是32年，至2047年3月31日止。该集体建设用地使用权证[南府集用（2014）第70XXX9号]，注明地类（用途）：批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，使用权类型：批准拨用商服用地，尊宏公司租用该集体建设用地，投资建设涉案物业项目，再与杨永海等签订涉案物业使用权转让合同，因此本案应适用以下法规：1.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。2.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……商业、旅游、娱乐用地四十年……。”3.广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的意见，土地的流转使用年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。4.《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：佛山市南海区属于试点县区，在符合规划用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市，同权同价。因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，认为实际租赁期限超过二十年的部分无效，属于适用法律错误。二、尊宏公司无需承担逾期交楼的违约责任。逾期交楼并非尊宏公司原因造成，尊宏公司不存在主观故意，不构成违约。尊宏公司合法取得涉案物业所在地块的使用权，并于2015年8月18日取得涉案物业所在项目的《建设工程规划许可证》，依法依规建设涉案物业。但涉案物业所在项目施工过程恰逢太平大道升级改造道路封闭施工。2018年1月至10月车辆通行受限，涉案项目施工材料、施工设备等无法运送到达项目现场而停工。2017年12月至2018年12月，佛山市迎接国家卫生城市复审及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作。受市容环境卫生、环保、安全等要求建筑工地整治对扬尘、噪音、空气等专项检查而停工。项目于2018年12月29日才竣工验收合格。之后又因装修公司的原因停止施工，致使尊宏公司不得不重新选聘新的装修公司入场进行装修，致使尊宏公司未能在合同约定的时间内交付涉案物业。可见，尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意。三、即使尊宏公司逾期交楼构成违约，杨永海要求解除《物业使用权转让合同》也不符合合同约定，且违反《中华人民共和国合同法》规定的保护交易安全的基本原则。首先，双方签订《物业使用权转让合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。其次，《物业使用权转让合同》并未约定尊宏公司逾期交付房屋的情况下，杨永海有权解除合同。因此，杨永海不享有单方解除权。涉案房屋已于2019年9月18日可交付予杨永海使用，《物业使用权转让合同》不存在无法继续履行的情况。退一步，本案解除权已过1年的除斥期间，依法也不应支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。参照上述规定，杨永海行使解除权的期间已超过1年的除斥期间，依法也不应予支持。因此，杨永海单方要求解除合同违背《中华人民共和国合同法》规定的保障交易安全的基本原则。四、《物业使用权转让合同》一旦解除，将对企业继续经营发展造成重大冲击。其他目前仍未肯收楼的业主将仿效杨永海的做法，届时尊宏公司将面临大量房屋空置并赔付大量资金的状况，陷入资金链断裂的困境。针对本案存在的逾期交楼的客观情况，尊宏公司已积极采取补救措施，并于2019年9月18日向杨永海发出《收楼通知书》。截至2019年11月6日，已有多户承租人收楼。可见尊宏公司履约态度积极诚恳，不存在合同目的无法实现的情况。五、即便法院认定《物业使用权转让合同》应解除，违约责任的计算标准也不应参照《物业使用权转让合同》约定计算违约金。首先，《物业使用权转让合同》虽由尊宏公司提供，但内容系尊宏公司与承租人协商一致订立，并允许承租人进行修改。承租人作为完全民事行为能力人，对合同内容具有完全的理解能力，对内容无异议后签订合同即应受合同约束。因此，《物业使用权转让合同》并非格式合同，合同未约定尊宏公司逾期交楼则承租人有权解除合同及解除合同后具体的违约金数额。杨永海只能主张赔偿损失。一审法院认定合同解除后的违约责任参照合同约定标准计算尊宏公司应付的违约金没有依据。其次，杨永海未举证证明其存在损失，一审判决认定的违约金数额已超过中国人民银行同期贷款利率，明显高于承租人实际遭受的损失。尊宏公司请求法院考虑到尊宏公司作为出让方投资建设涉案项目工程，已支付土地租金、建设施工工程款、装修工程款、物业销售费以及相关税费、规费等各项成本费用，改判违约金标准按中国人民银行同期贷款利率或从全国银行间同业拆借中心公布的贷款、市场报价利率。尊宏公司对比其他类似获得集体土地使用权建设项目转让物业使用权，最终停建烂尾导致无法交付物业的情况。尊宏公司投资建设完毕，竣工验收合格，交付物业给承租人，不存在合同无法继续履行的情况。六、谢某1与尊宏公司不存在财产混同的情况，且证明责任在于杨永海。杨永海未提供证据证明此一事实，应承担举证不能的不利后果。杨永海辩称，应维持原判。杨永海向一审法院起诉请求：1.解除杨永海与尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》，尊宏公司返还杨永海转让款196000元；2.尊宏公司自2018年3月2日起按98元/日的标准计算违约金至实际清偿之日止；3.谢某1对尊宏公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由尊宏公司承担。一审法院认定事实：位于南海区“牌坊脚”地段，工程名称为财富广场已取得建设工程规划许可证，并于2019年4月15日通过竣工验收备案，总建筑面积23943.56平方米，地下1层、地上13层，工程用途为商业。2017年8月25日，杨永海（受让方、乙方）与尊宏公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2017-039号），约定：甲方将位于佛山市南海区财富广场项目5层20号商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积21.09平方米，乙方受让的物业只能用作商业用途；涉案租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年2月28日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2047年3月31日止，乙方应该在2047年4月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物按套转让，转让金为196000元，乙方按照金融机构贷款方式付款，首期转让款106000元，余款90000元须于本合同规定的期限内到甲方指定的金融机构办理金融机构贷款手续，如乙方未能获得银行贷款，则乙方须于90天内向甲方一次性支付余款，或选择分期付款方式支付；甲方在2018年3月1日前将涉案租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；乙方选择按照贷款付款的，应按照合同约定的期限支付首期款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定涉案租赁物使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；乙方应在本合同中填写详细的联络资料，甲方根据本合同登记的乙方地址以挂号信及快递形式寄出的函件，即视为已送达乙方。同日，尊宏公司出具收据确认收到杨永海支付财富广场520单位首期款106000元。2017年12月1日，广东南海农村商业银行股份有限公司向杨永海发放贷款90000元。2019年9月18日，尊宏公司向涉案转让合同记载杨永海通讯地址邮寄《收楼通知书》，通知杨永海于2019年9月24日至9月30日办理收楼手续，并自2019年10月1日起按时交纳物业服务费、水费等相关费用。2019年9月24日，该邮件由他人代收。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢某1为尊宏公司的自然人股东。2019年8月12日，杨永海提起本案诉讼。庭审中，尊宏公司陈述已收取杨永海全额转让款；涉案租赁物于2019年9月18日达到交付使用条件。杨永海与尊宏公司均确认涉案租赁物按涉案转让合同约定交付他条件为带装修及家具交付。一审法院认为，涉案租赁物所在建筑工程经规划许可及竣工验收备案。杨永海和尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》，该合同明确约定涉案租赁物使用权转让期限从合同签订之日即2017年8月25日起至2038年2月28日止，出让期限届满之日起，尊宏公司赠送物业使用权给杨永海至2047年3月31日止，即实际租赁期限超过二十年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》所约定的涉案租赁物使用权转让期限在二十年内（含二十年）的部分有效，超出二十年的部分无效。涉案转让合同约定尊宏公司在2018年3月1日前将涉案租赁物交付给杨永海，但至杨永海、尊宏公司解除涉案合同之日，尊宏公司仍未能交付涉案租赁物予杨永海，尊宏公司对于涉案转让合同解除负有全部责任，其行为已构成违约，杨永海主张解除涉案转让合同合理有据，一审法院予以支持。因涉案租赁物所在项目于2019年4月15日才通过竣工验收备案，涉案租赁物所在建筑物才具备交付使用条件，故尊宏公司以环保专项检查、装修公司停工、于2019年9月18日通知交付为由抗辩其不存在逾期交楼的主观故意的意见，一审法院不予采纳。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，杨永海未举证证明在起诉前已通知尊宏公司解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达尊宏公司的时间，即2019年9月19日为准。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案为租赁合同纠纷，尊宏公司参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张杨永海行使解除权的期间已过除斥期的抗辩于法无据，一审法院不予采纳。涉案转让合同解除，尊宏公司应返还转让金196000元予杨永海。涉案转让合同并未对尊宏公司未按期交付涉案租赁物致转让合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，其仅约定尊宏公司应按照已收转让金每日万分之五的标准向杨永海支付迟延履行违约金；但涉案转让合同对于杨永海逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即杨永海迟延付款超过30天的，尊宏公司有权解除合同，尊宏公司选择解除合同的，杨永海应按合同约定的转让金的30%向尊宏公司支付违约金，并承担解除合同的所有费用。尊宏公司作为出租人，其提供的格式合同，未对杨永海、尊宏公司的权利义务作出对等约定，有违公平原则。一审法院参照转让合同对于杨永海逾期付款违约责任的约定，结合转让合同的履行及解除情况、尊宏公司的过错程度、杨永海的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定尊宏公司按转让合同约定的转让金的15%向杨永海支付违约金，即尊宏公司需向杨永海支付违约金29400元（196000元×15%），杨永海诉请超出核定部分，一审法院不予支持。根据涉案转让合同约定，尊宏公司按已收转让金的每日万分之五的标准计付违约金应是以继续履行涉案合同为前提，杨永海在解除涉案合同的前提下要求尊宏公司支付以继续履行合同为前提的逾期违约金理据不足，对杨永海主张以该标准计算违约金，一审法院依法不予支持。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢某1为尊宏公司的唯一自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。谢某1并未举证证明尊宏公司财务状况，且未举证证明该公司财产独立于公司股东个人财产，谢某1应当对公司债务承担连带责任。杨永海主张谢某1对本案债务承担连带责任，合法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认杨永海与尊宏公司于2017年8月25日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限不超过二十年（含二十年）部分的约定于2019年9月19日解除；二、尊宏公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用权转让金196000元予杨永海；三、尊宏公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金29400元予杨永海；四、谢某1对上述第二、三项判项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回杨永海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费5762.92元，减半收取计2881.46元，由杨永海负担540.96元，尊宏公司、谢某1负担2340.50元。二审期间，尊宏公司、谢某1向本院提交新的证据如下：证据1.《关于泰富广场诉讼事件的请求》《证明》《大沥镇建设工程招标方式确认书》《大沥镇建设工程项目招标申请书》《佛山市南海区大沥镇建设工程项目中标通知书》《市政基础设施工程开工通知书》、沥府办[2018]36号《关于印发的通知》，拟证明涉案房屋整体项目未能按合同约定时间交楼，主要是由于太平大道升级改造道路封闭施工，车辆通行受限制，涉案项目施工材料、施工设备等无法运送到达项目现场影响而停工，以及佛山市迎接国家卫生城市复审及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作，受市容环境卫生、环保安全等要求建筑工地整治而停工等客观原因导致，并非尊宏公司自身原因造成，尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意，且尊宏公司已积极和杨永海等业主沟通处理，协商赔偿，因此，尊宏公司不构成违约。但一审法院的判决结果导致其他租户仿效跟风起诉，尊宏公司陷入资金链断裂甚至导致企业破产的困境，并引发维稳问题。证据2.视频光盘，拟证明涉案项目和涉案房屋的现状，已符合交楼标准，尊宏公司于2019年9月统一通知杨永海收楼，不存在合同无法履行，但杨永海至今不肯收楼并起诉，一审法院的判决结果，对尊宏公司明显不公平。二审期间，杨永海未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上新的证据进行证据交换和质证。经本院核查，尊宏公司的证据1的真实性可以确认；证据2与争议焦点无关，不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，杨永海与南海农商银行签订的《个人借款及担保合同》约定合同项下的借款利率按浮动利率：以每笔借款放款日和第2.2条约定的借款期限对应档次的中国人民银行贷款基准利率（下称基准利率）为基础，上浮30%作为第一期借款利率；借款期限内遇基准利率调整的，从调整的次年首日起，以调整后的基准利率为基础，按约定的浮动比例进行调整，作为下一期的借款利率。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案合同的有效部分应否解除；2.尊宏公司应否向杨永海支付违约金。一、关于涉案合同的有效部分应否解除的问题《物业使用权转让合同》约定涉案房屋使用权转让期限从合同签订之日即2017年8月25日起至2038年2月28日止，出让期限届满之日起，尊宏公司赠送物业使用权给杨永海至2047年3月31日止。该合同符合租赁合同的特征，但是实际租赁期限超过二十年。尊宏公司、谢某1上诉认为杨永海行使解除权超过一年除斥期间，其提出参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因缺乏依据，本院不予采纳。尊宏公司、谢某1上诉认为根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的意见、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，合同约定期限未超过四十年，应为有效。本院认为，本案《物业使用权转让合同》的标的物为物业使用权，并非土地使用权。尊宏公司主张适用上述规定缺乏依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，《物业使用权转让合同》所约定的涉案房屋使用权转让期限在二十年内（含二十年）的部分为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同超出二十年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《物业使用权转让合同》约定尊宏公司在2018年3月1日前将涉案房屋交付给杨永海，但直至杨永海起诉解除合同，涉案房屋仍未交付。尊宏公司已构成迟延履行。尊宏公司迟延履行合同义务，经杨永海催告后在合理期限内仍未履行交付义务，杨永海享有法定的合同解除权。合同自解除通知到达尊宏公司时解除。本案中，杨永海未举证证明其在起诉前已通知尊宏公司解除合同，故合同解除时间为民事起诉状送达尊宏公司的时间，即2019年9月19日。二、关于尊宏公司应否向杨永海支付违约金的问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《物业使用权转让合同》解除，尊宏公司应返还已收取的转让金196000元予杨永海。《物业使用权转让合同》仅约定在合同继续履行的情况下，尊宏公司应按照已收转让金每日万分之五的标准向杨永海支付迟延履行违约金，未对尊宏公司未按期交付涉案房屋致《物业使用权转让合同》解除的情形及应承担的违约责任进行约定。因杨永海未举证证明其在资金被占用的损失之外还存在其他损失，本院综合考虑合同履行的情况、尊宏公司的过错程度、杨永海的实际损失等因素，酌定尊宏公司向杨永海支付利息损失。该款项的计算方法如下：以106000元为本金，从2017年8月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以90000元为本金，从2017年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。杨永海诉请超出核定部分，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢某1为尊宏公司的唯一自然人股东。谢某1并未举证证明尊宏公司的财产独立于公司股东个人财产，谢某1应当对公司债务承担连带责任。一审法院判决谢某1对尊宏公司的债务承担连带责任，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，本案因二审期间出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。尊宏公司、谢某1的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19481号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19481号民事判决第四、五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19481号民事判决第三项为：佛山市尊宏房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨永海支付违约金（计算方法：以106000元为本金，从2017年8月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以90000元为本金，从2017年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；四、谢某1对上述判项确定的佛山市尊宏房地产发展有限公司应承担的金钱债务承担连带清偿责任；五、驳回杨永海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2881.46元，由杨永海负担926.35元，由佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢某1负担1955.11元。二审案件受理费4681元，由佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢某1负担4273.75元，由杨永海负担407.25元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月二十八日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏