四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初3069号 原告：四川省交通运输厅高速公路交通执法第一支队，住所地：成都市成华区万年路6号。 法定代表人：吴晨。 委托诉讼代理人：杜正钦（特别授权），四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被告：四川省国之学文化教育培训有限公司，住所地：成都市金牛区一环路西三环三号四川电大内教育宾馆南楼2410、2412、2414、2416、2418号。 法定代表人：李志英。 委托诉讼代理人：宋昌友（特别授权），四川明炬律师事务所律师。 原告四川省交通运输厅高速公路交通执法第一支队（以下简称：交通执法一支队）与被告四川省国之学文化教育培训有限公司（以下简称：国之学公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通执法一支队的委托诉讼代理人杜正钦、被告国之学公司的委托诉讼代理人宋昌友均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告交通执法一支队向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告腾退并返还租赁房屋；2、请求判令被告向原告支付逾期返还租赁房屋的占有使用费63961.39元（按2020年租金标准计算，暂计算至2020年8月1日，最终计算至被告实际返还租赁房屋之日）；3、诉讼费由被告承担。原告在庭审过程中明确第1项诉讼请求中的房屋为2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》及2015年1月15日签订的《补充协议》中约定的所有房屋，第2项请求中的房屋占有使用费包含《房屋租赁协议》和《补充协议》中约定的两部分房屋的占有使用费。事实与理由：2015年1月1日，原告交通执法一支队与被告国之学公司签订了《房屋租赁协议》，原告将位于内江市东兴区××新区××组××幢××层××层（含第一层附属的五处无产权商铺）租赁给被告使用，租期为5年，租期自2015年7月1日起算，现《租赁协议》已经于2020年7月1日到期。在《租赁协议》到期前，原告已经提前通知被告，明确告知了被告租赁房屋在《租赁协议》到期后将不再续租，要求被告提前做好退租安排，以在租赁期限届满后将租赁房屋返还给原告，但《租赁协议》到期后，被告没有将租赁房屋予以腾退，截止原告起诉之日，被告仍没有腾退和返还租赁房屋。另外，租赁房屋被用于开设了酒店，但酒店的实际经营主体是“内江市中区龙门宾馆西林大道分店”，并不是被告，租赁房屋中的部分临街铺面在未取得原告同意的情况下，也被被告擅自转租给了第三方。可见，被告签订租赁协议后，并不是自己使用租赁房屋，而是将租赁房屋转租给第三方，根据《租赁协议》约定，原告也有权终止与被告签订的《租赁协议》。 被告国之学公司辩称：租赁协议未到期，到期日应为2030年6月30日。双方虽于2015年1月1日签订了为期5年的租赁合同，但双方于2015年1月6日签订了新的房屋租赁协议，约定租期15年，每月租金56660元，租金和租赁时间从2015年7月1日起计算。根据后合同覆盖前合同的方式，双方的租赁协议应以2015年1月6日签订的为准。被告提交的证据亦能证实15年租赁协议的真实性和合法性。被告整租后进行分租和转租是经过原告同意的，不违反合同约定。被告不存在逾期支付的房租，2020年的房租应在2020年12月支付，如原告要求按租赁协议的时间支付房租，因2020年遭遇新冠疫情，要求2020年的房租按以往惯例在2020年12月支付。原告在租赁期间未遭受任何损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2014年12月26日，原告交通执法一支队与案外人自贡德恒置业有限公司签订《委托招租协议书》，约定将原告位于内江市西林新区××组××幢的全权房产委托给自贡德恒置业有限公司代为招租，经过招投标，2014年自贡德恒置业有限公司于2014年12月29日出具《中标结果报告书》，确定中标单位为国之学公司，中标价为每月租赁金56660元。2015年1月1日，原告交通执法一支队（甲方）与被告国之学公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于内江市东兴区××新区××组××幢××层××层，建筑面积为3650平方米（含第一层附属的五处无产权商铺）、甲方房屋周边道路（非公共市政部分）、通道及后院坝（含变压器附近的空坝）等归乙方管理使用，租期5年，租赁期满后乙方有优先租赁权，该房租年租金为每月6万元整，第二年起，每年租金在上年的基础上递增3%，租金和租赁时间从2015年7月1日起计算。租金按每季度结算一次。租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，需提前三个月书面向甲方提出申请，甲方在合同期满前三个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，甲方可终止合同并收回房屋。如因国家建设或上级主管部门及国家相关职能部门要求、不可抗力等因素后出现本合同第十二条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知对方。乙方逾期未交付租金，逾期30日，甲方可解除本合同，并不退还乙方缴纳的履约保证金。甲方处交通执法一支队盖章，委托代理人处颜敏签名，乙方处国之学公司盖章，委托代理人处唐伟签名。该协议还对其他内容进行了约定。 2015年1月6日，原告交通执法一支队（甲方）与被告国之学公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于内江市东兴区××新区××组××幢××层××层，建筑面积为3650平方米（含第一层附属的五处无产权商铺）、甲方房屋周边道路（非公共市政部分）、通道及后院坝（含变压器附近的空坝）等归乙方管理使用，租期15年，租赁期满后乙方有优先租赁权。该房屋年租金为56660元整。合同的其余内容与2015年1月1日双方签订的《房屋租赁协议》一致。甲方处原告交通执法一支队盖章，乙方处国之学公司盖章，委托代理人处唐伟签名。 2015年1月6日，原告交通执法一支队向被告国之学公司发出《关于协调解决群众租赁房产要求的函》，同意唐章明、杜波、肖先鹏等人的租房请求。 2015年1月15日，原告交通执法一支队（甲方）与被告国之学公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲方与乙方于2015年1月1日签订了房屋租赁协议书，明确了乙方租赁甲方位于内江市东兴区西林大道原内江市××楼。经甲、乙双方协商，乙方自愿租用办公楼旁的附属建筑，租期及租金起计时间与原协议书中的条款相同。 2015年6月8日，被告国之学公司向原告发出《关于协商处理内江房产延迟交房和维修补漏及电线路改造更新等事项的函》，载明：“我公司与贵支队分别于2015年1月1日和2015年1月15日签定了租用原内江市稽征处办公楼和附属伙食团的协议书……2015年1月1日，我公司与支队签的合同约定，支队应于2015年1月10日交房。” 2020年2月26日，被告国之学公司向原告交通执法一支队发出《关于续签租赁内江房产合同的申请》，主要内容为：我公司租赁支队的内江房产的合同即将到期，酒店经营困难，请求支队再续签租房合同。2020年5月9日，交通执法一支队向国之学公司发出《到期不再续租的通知》，主要内容为：根据《四川省交通运输厅关于进一步规范厅属单位国有资产出租有关事项的通知》的规定，内江市东兴区西林新区八组团三栋产权用途为办公，租赁协议到期后，我单位将不再续租租赁房屋，要求在租赁期限届满后将租赁房屋退还给我单位。 2020年3月9日，被告国之学公司向原告提出《减免租金申请表》，合同摘要一栏中载明：“租期2015年7月30日至2020年7月29日，面积3650㎡，2020年全年应交租金83.464768万元。” 2015年1月1日，出租方国之学公司（甲方）分别与承租方李作芝、张秀兰、尧洪、付超等人（乙方）签订《租房合同》，合同约定的租赁期限均为2015年1月1日至2020年6月30日。原告交通执法一支队在尾部盖章。 2015年1月15日出租方国之学公司（甲方）与承租方肖先鹏（乙方）签订《租房合同》，约定将内江市东兴区西林大道门面房（80平米、二至五楼2740平米）以现状方式出租给乙方，租赁期限自2015年1月15日至2030年1月14日，第一年的租金为43万元整，从第二年起每年租金在上一年基础上递增10%，乙方的经营范围为酒店等。甲方处国之学公司盖章，乙方处肖先鹏签名捺印，房屋产权单位处原告交通执法一支队盖章。 自被告国之学公司租赁案涉房屋以来，均按照每月6万元计算租金，并于每年12月向原告交通执法一支队支付租金，现已支付至2020年6月30日。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告实际在履行哪一份《房屋租赁协议》，本案应以哪一份《房屋租赁协议》确定双方的权利义务，双方的租赁期限是否已到期。因本案涉及两份《房屋租赁协议》，其中2015年1月1日的合同租期为5年，租金为每月6万元，2015年1月6日的合同约定的租期为15年，租金为每月56660元。原、被告签订的《补充协议》、被告向原告出具的《关于协商处理内江房产延迟交房和维修补漏及电线路改造更新等事项的函》、《关于续签租赁内江房产合同的申请》、《减免租金申请表》以及原告向被告出具的《到期不再续租的通知》，确认双方于2015年1月1日签订合同、租赁期限即将到期或租赁期限截止到2020年7月29日，且双方在庭审中确认自被告国之学公司租赁案涉房屋以来，均按照每月6万元的租金支付，表明双方是在履行2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》。虽然双方于2015年1月6日又签订了租期为15年的《房屋租赁协议》，原告交通执法一支队也在被告国之学公司与案外人肖先鹏于2015年1月15日签订的租期15年的《租房合同》中盖章，但根据之后双方出具的上述往来函件，均提到的是2015年1月1日签订合同和5年租期，应视为双方选择了履行并实际履行了2015年1月1日的《房屋租赁协议》。被告国之学公司主张其往来函件中的记录的“2015年1月1日签订的合同”、“租赁期限即将到期”及“租赁期限截止到2020年7月29日”等涉及2015年1月1日合同内容的表述系应原告的要求，用于应付原告内部及上级部门的检查，但未提交证据予以证实，本院不予采信。故本案应按2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》确定原、被告双方的权利义务。根据该份《房屋租赁协议》，案涉房屋的租赁期限为5年，即自2015年7月1日至2020年6月30日，原告主张租赁期限于2020年7月1日到期，虽《减免租金申请表》中载明的租期为2015年7月30日至2020年7月29日，原告主张与合同约定不一致系笔误，被告对该期限亦不认可，故本院认为本案仍应以2020年6月30日作为租赁期限的到期时间。《房屋租赁协议》约定“租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。”且原告已明确表示不再续租，故被告应根据协议约定将案涉房屋退还给原告。双方确认被告已向原告支付租金至2020年6月30日，本案租赁到期时间为2020年6月30日，但被告至今未向原告退还案涉房屋，原告请求按2020年的租金标准支付逾期返还租赁房屋的占有使用费，根据2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》，月租金为每月6万元，每年在上一年度的基础上递增3%，经计算2020年的租金标准为69556.44元每月，《补充协议》约定的附属建筑租金标准为每月1500元，原告请求支付计算到2020年8月1日的房屋占有使用费63961.39元，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付占有使用费至被告实际返还租赁房屋之日，且占有使用费包含《房屋租赁协议》和《补充协议》两部分的费用，本院予以支持。故被告应向原告支付截止到2020年8月1日的房屋占有使用费63961.39元，并自2020年8月2日开始按2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》约定的2020年的租金标准（每月69556.44元）及《补充协议》约定的1500元每月的标准支付相应的房屋占用使用费至实际向原告返还相应的房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省国之学文化教育培训有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告四川省交通运输厅高速公路交通执法第一支队退还2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》及2015年1月15日签订的《补充协议》中约定的房屋； 二、被告四川省国之学文化教育培训有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告四川省交通运输厅高速公路交通执法第一支队支付截止到2020年8月1日的房屋占有使用费63961.39元，并自2020年8月2日开始按2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》约定的2020年的租金标准（每月69556.44元）及《补充协议》约定的1500元每月的标准支付相应的房屋占用使用费至实际向原告返还相应的房屋之日止。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费700元，由被告四川省国之学文化教育培训有限公司承担，此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员  田 茜 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  曾令敏 书 记 员  范 璇