上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初18753号原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：禧佑健康管理(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人：韩雪梅。被告：禧佑健康管理(北京)有限公司上海首坤健康管理分公司，住所地上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX号XXX幢。负责人：李安纲。原告上海会德丰广场发展有限公司(以下简称会德丰公司)与被告禧佑健康管理(北京)有限公司(以下简称禧佑北京公司)、禧佑健康管理(北京)有限公司上海首坤健康管理分公司(以下简称禧佑上海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告会德丰公司的委托诉讼代理人王培强到庭参加了诉讼。被告禧佑北京公司、禧佑上海公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告会德丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(即实际楼层为21楼)单元5室(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》(以下简称《租赁合同》)及《租赁合同补充条款》于2019年9月30日解除；2.两被告支付2019年3月1日至同年6月30日期间的租金计630,224.68元(157,556.17元/月×4个月)；3.两被告支付2019年3月1日至同年6月30日期间的管理费计74,196.08元(18,549.02元/月×4个月)；4.两被告支付2019年2月和3月的电费合计636.90元(2月电费372.90元，3月电费264元)；5.两被告支付2019年3月的水费27.50元；6.两被告支付逾期付款滞纳金7,363.16元(以2019年3月、4月、5月的租金和管理费为本金，按照日万分之三的标准计算自2019年3月1日起至2019年5月30日止)；7.两被告支付逾期付款滞纳金(以704,420.76元为本金，按照日万分之三标准计算自2019年6月1日起至判决生效之日止)；8.两被告支付场地复原费427,876.20元(已支付385,088.58元，尚余10%尾款未实际支付)；9.确认两被告支付的租赁保证金525,947.61元【(157,556.17元/月×3个月+17,759.70元/月×3个月)不予退还(用于冲抵2019年7月1日至同年9月30日期间的租金)。事实和理由：2017年6月，会德丰公司与禧佑北京公司签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告办公使用，租赁期限自2017年6月17日起至2020年4月16日止，月租金标准为2017年6月17日至2020年4月30日期间为每月157,556.17元，2019年5月1日至2020年4月16日期间为每月166,558.36元。2018年5月，会德丰公司与禧佑北京公司、禧佑上海公司签订系争房屋的分享协议，约定禧佑上海公司享有系争房屋使用权，并负有付款义务。2019年2月起，两被告多次拖欠支付费用，故其向原告协商解除租赁合同。2019年9月30日，三方签署《租赁合同提前终止协议》，约定：两被告应于2019年6月30日前分三次支付2019年3月1日至同年6月30日期间的全额租金和管理费欠款，其已付的租赁保证金用以冲抵2019年7月1日至同年9月30日期间的租金和管理费欠款。但两被告未按约定履行付款义务。原告经与被告协商未果，现诉至法院，要求判如所请。被告禧佑北京公司和禧佑上海公司均未作答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为会德丰公司。2018年，会德丰公司(出租方、甲方)与禧佑北京公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方办公使用，实测建筑面积为394.66平方米，租赁期限自2017年6月17日至2020年4月16日，甲方同意交付日暂定于2017年6月17日，并将租赁场地按照现状交付乙方使用。2017年6月17日至2019年4月30日，每月租金为157,556.17元；2019年5月1日至2020年4月16日止，每月租金为166,558.36元。管理费现为45元/平方米/月，管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话及其它开支费用及有关的保证金。本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，共计525,947.61元，其中三个月的租金和管理费的保证金分别为472,668.51元及53,279.10元。乙方需在签署本租赁合同时预先支付一个月租金和管理费以及保证金。租赁期满时，如乙方并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项(包括但不限于租金、管理费及其它杂费并以较后者为准)后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响甲方的任何其它权利或补救方法)。在该情况下，保证金的余额(如有)应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内退回予乙方。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物按合同约定，以标准交房的状态(见附件二，合理损耗除外)交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的使用状态(见附件二，合理损耗除外)。乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括解除或提前终止合同，甲方提前收回租赁场地)，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利，及在不影响甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的保证金的前提下，乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或其他所有费用的期限内支付上述费用，并经甲方书面催讨7天内仍未支付的，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止。倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方支付的全部保证金作为违约金收归甲方所有，更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：截至租赁合同终止日时的欠缴租金，管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内的全部租金及管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及管理费的补偿费；律师费；公证费(如有)；其他杂费，手续费等。本合同租赁期届满或因任何原因终止，若乙方有应向甲方支付的租金、管理费、其它费用及/或对甲方造成损失的赔偿而未付，且于甲方书面通知乙方的期限内未付，乙方同意将租赁场地内的物品留存于甲方指定地点，因留存发生的任何争议、损失、留存物品的减值或损耗等，由乙方承担，但乙方提供担保的除外。甲方如已按本合同约定方式发出通知后，乙方未在甲方规定的时间到场参与清点留存物品的，视为乙方确认由甲方全权负责清点，甲方也可在管理单位的监督下清点乙方留存物品。在前述情况下，所有留存物品以甲方或管理单位的清点记录为准，乙方均予认可。在甲方清点留存物品后30日内，乙方仍未清偿全部所欠费用的，视为乙方授权甲方有权以包括但不限于拍卖、变卖、折价抵偿、出租给他人使用等方式处置留存物品，处理留存物品所得不足清偿乙方所欠费用的，不足部分仍应由乙方负责清偿。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式寄往租赁合同所述该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。其后，禧佑北京公司向会德丰公司出具函件，称：我司现申请与我司的分公司(禧佑上海公司)自2018年6月1日至2020年4月16日分享整个租赁场地。合同签订后，被告方按约支付了525,947.61元保证金、截至2019年1月的电费、2019年2月的水费、截至2019年2月28日的租金以及按照45元/平方米/月和47元/平方米/月标准支付的管理费。2019年4月17日，会德丰公司通过EMS邮政快递方式向禧佑北京公司在租赁合同中载明的通讯地址发出《律师函》称：截至2019年4月15日，尚欠各项费用计359,642.51元，要求其在收到本函之日起三日内付清上述欠款。之后，会德丰公司(甲方)与禧佑北京公司(乙方)、禧佑上海公司(乙方)共同签订《租赁合同提前终止协议》(以下简称《提前终止协议》)，约定：按照租赁合同，终止日为2020年4月16日，乙方在租赁合同中并无提前解除合同的权利，甲方亦无接受乙方提前解除合同要求之义务或责任。现由于乙方提出提前解除租赁合同之要求，甲方同意，在自身利益不受到损害、并且乙方同意满足本协议如下约定条件的双重前提下，于2019年9月30日(以下简称提前终止日)提前终止租赁合同，并于2019年3月31日(以下简称委托管理日)将租赁场地按照现有装修及隔断，附属设施设备及其他添置物(如有)交由甲方代为管理和对外寻租。如甲方在2019年9月30日之前实现该租赁单元对外租赁和租金收益的，则乙方缴纳的租赁保证金将作为乙方提前解约的违约金归甲方所有；如甲方在2019年9月30日之前未实现该租赁单元的对外租赁和租金收益的，则乙方缴纳的租赁保证金将用于乙方2019年7月1日-9月30日期间的租金/管理费欠租的充抵，乙方不再向甲方承担违约赔偿责任。1.甲乙双方约定，乙方于2019年6月30日前，向甲方分3期支付租赁场地内的2019年3月1日至2019年6月30日的租金(含5%增值税)、物业管理费和其它杂费及付清所有欠款(如有)，具体如下：1)乙方于2019年4月15日之前向甲方支付2019年3月1日-3月31日期间的租金和管理费(1个月租金157,556.17元及物业管理费18,549.02元)；2)乙方于2019年5月15日之前向甲方支付2019年4月1日-4月30日期间的租金和管理费(1个月租金157,556.17元及物业管理费18,549.02元)；3)乙方于2019年6月15日之前向甲方支付2019年5月1日-6月30日期间的租金和管理费(2个月租金315,112.34元及物业管理费37,098.04元)。2.在乙方遵守第一条之付款义务的前提下，乙方同意甲方按照租赁合同第九章第1.05条收取乙方三个月的租金(含5%增值税)即472,668.51元及物业管理费保证金即53,279.10元作为2019年7月1日至2019年9月30日期间租金及物业管理费，以弥补甲方因乙方提前退租而承担的损失(乙方须提交保证金收据给甲方)。……5.在乙方遵守第一条之付款义务的前提下，乙方无须按照租赁合同第三章第十五条“租赁场地返还时的状态”之相关条款复原租赁单元，乙方须于委托管理日或之前将租赁场地以现有的装修状态交付甲方，包括租赁场地内的固定装修、附属设施设备、所有家具及其他添置物(如有)，并且，无论租赁场地由甲方或任何第三方继续使用，乙方同意放弃要求甲方或新租赁方补偿和/或赔偿该房屋内现有装修、家具、设备和设施的剩余价值的权利。……8.本协议未尽事宜，从租赁合同相关规定，本协议应作为租赁合同的补充协议。审理中，会德丰公司提供《招标文件》、《工程施工合同》、发票、中国工商银行业务回单等，证明其于2020年2月3日至2020年3月3日期间对系争房屋进行了复原，场地复原费共计427,876.20元,已付90%计385,088.58元，剩余10%质保金未付。本院认为，原告与被告禧佑北京公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，被告方应于每月的首个工作天或之前预先支付该月的租金、管理费等，但其未按约支付自2019年3月1日起的相关租赁费用，已构成违约，故会德丰公司有权按约定行使合同解除权。关于合同解除的时间，根据双方签订的《提前终止协议》之约定，2019年9月30日提前终止租赁合同，故本院确认该日期为双方租赁合同解除之日。合同解除后，会德丰公司主张2019年3月1日起至同年6月30日欠付的租金和物业管理费，符合双方签署的《租赁合同》和《提前终止协议》之约定，本院予以支持。其中，2019年3月1日至同年6月30日租金计630,224.68元，物业管理费计74,196.08元。关于水电费，根据庭审查明的事实，系争房屋2019年2月及3月产生电费共计636.90元、2019年3月产生水费27.50元，原告主张被告支付上述费用，于法有据，本院一并予以支持。关于滞纳金，合同约定若被告逾期7天仍未支付租金、管理费及其他杂费，每逾期一天，应自当月首天起按欠款的万分之三支付滞纳金，故会德丰公司要求被告以欠款176,105.19元为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2019年3月1日起至2019年5月30日止的滞纳金；以欠款176,105.19元为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2019年4月1日起至2019年5月30日止的滞纳金；以欠款176,105.19元为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2019年5月1日起至2019年5月30日止的滞纳金，上述滞纳金合计9,721.01元。现原告仅主张被告支付滞纳金7,363.16元，不违反法律规定，本院予以支持。另，原告主张以欠款704,420.76元(欠付租金630,224.68元、物业管理费74,196.08元)为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2019年6月1日起至判决生效之日止，于法有据，本院予以支持。根据双方签订的《租赁合同》和《提前终止协议》之约定，被告于2019年3月31日将系争房屋交由会德丰公司代为管理和对外寻租，如会德丰公司在2019年9月30日之前未实现系争房屋对外租赁和租金收益的，则被告缴纳的租赁保证金将用于2019年7月1日-9月30日期间的租金/管理费欠租的充抵，被告不再向会德丰公司承担违约赔偿责任。现会德丰公司主张按照双方签订的《提前终止协议》之约定，没收租赁保证金用以充抵2019年7月1日-9月30日期间的租金/管理费，具有合同依据，本院予以确认。关于场地复原费，根据双方签订的《提前终止协议》约定，在被告方遵守第一条之付款义务的前提下，其无须按照租赁合同之相关条款复原租赁单位。然根据庭审查明的事实，被告方并未按约履行付款义务，故原告主张其仍应承担场地复原费用，具有合同依据。会德丰公司提供相关证据证明其为恢复原状而发生复原费用，结合会德丰公司提供的《招标文件》、《工程施工合同》、付款凭证及当事人陈述，会德丰公司已支付场地复原费计385,088.58元，尚余10%的尾款未支付，会德丰公司可在实际发生该笔费用后另行主张。关于责任承担的主体，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。会德丰公司与禧佑北京公司签订租赁合同，禧佑北京公司设立禧佑上海公司，并约定与禧佑上海公司分享系争房屋。禧佑上海公司作为分公司，不具有法人责任，其民事责任应由禧佑北京公司承担。故原告主张禧佑上海公司对其提出的诉讼请求承担民事责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海会德丰广场发展有限公司与被告禧佑健康管理(北京)有限公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(实际楼层为21楼)单元5室房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2019年9月30日解除；二、被告禧佑健康管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2019年3月1日起至2019年6月30日期间的租金630,224.68元；三、被告禧佑健康管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2019年3月1日起至2019年6月30日期间的管理费74,196.08元；四、被告禧佑健康管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2019年2月1日起至2019年3月31日期间的电费636.90元和2019年3月1日起至2019年3月31日期间的水费27.50元；五、被告禧佑健康管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2019年3月1日至2019年5月30日期间的逾期付款滞纳金7,363.16元，并以704,420.76元为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2019年6月1日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；六、被告禧佑健康管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司场地复原费385,088.58元；七、被告禧佑健康管理(北京)有限公司已支付的租赁保证金525,947.61元不予退还(用以充抵2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金和管理费)；八、原告上海会德丰广场发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,063.70元(原告上海会德丰广场发展有限公司已预缴)，由被告禧佑健康管理(北京)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年十一月二日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。