河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初1003号原告：新乡合众置业有限公司，住所地：新乡市凤泉区化纤厂生活区白鹭宾馆。法定代表人：王永胜，总经理。委托诉讼代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝玲玉，河南普建律师事务所律师。被告：薛雪玲，女，汉族，1965年11月24日生，住修武县。委托诉讼代理人：杨艳彬，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。被告：宋新房，男，汉族，1978年10月28日生，住武陟县。第三人：马原朝，男，汉族，1937年3月22日生，住武陟县。委托诉讼代理人：马勇军，男，汉族，1963年4月20日生，住武陟县。系马原朝儿子。原告新乡合众置业有限公司（以下简称合众置业）与被告薛雪玲、被告宋新房、第三人马原朝案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岳碧云、被告薛雪玲委托诉讼代理人杨艳彬、被告宋新房、第三人马原朝委托诉讼代理人马勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合众置业诉讼请求：1、请求确认原告对位于新乡市凤泉区凤凰故里3号楼2单元2801室房产享有排除强制执行的权利，并依法解除对该房屋的执行查封，终止执行拍卖。2、案件受理费由被告承担。申请理由：修武县人民法院于2020年5月22日在阿里平台上拍卖的涉案房屋不属于宋新房所有，归原告所有。2015年元月份，原告用涉案房屋做担保向宋新房借款，因当时涉案房屋所在楼宇尚未竣工验收，未办理不动产登记证，致使无法办理不动产抵押登记手续。原告与宋新房协商，以签订《商品房买卖合同》并在不动产登记部门办理《商品房买卖合同》的备案登记方式，提供抵押担保。双方商定后，原告依约办理了上述手续，但宋新房未按约定向原告支付出借款。宋新房就涉案房屋虽然和原告签订了商品买卖合同并办理了合同备案，但实质上是借款抵押，并非真正的商品房买卖。因宋新房自始没有履行出借义务，双方为此所签订的商品房买卖合同以及备案登记所依据的主合同没有成立，那么，以签订商品房买卖合同一并办理备案登记的抵押也不成立。故，涉案房屋仍然归原告所有，原告对该房屋享有排除强制执行的权利。原告于2020年5月20日向修武县人民法院提出执行异议申请，法院于2020年6月2日作出驳回原告执行异议申请的裁定，现原告依据相关规定，提出执行异议之诉，以维护原告的合法权益。被告薛雪玲辩称，执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定；原告合众置业对执行标的物新乡市凤泉区凤凰故里3号楼2单元2801室房屋系其所有的主张缺乏事实和法律依据。被告宋新房辩称，被告宋新房与原告从不认识，是经过郭立军以物抵债认识的，原告一直强调被告宋新房与原告是借款关系，从第一次签订合同没有借给原告款以后，原告不可能再签订第二次、第三次合同。当时，小区是烂尾楼，因原告抵债给被告宋新房，就以2000元每平方暂时签订到被告宋新房名下，当时要钱的心理，就同原告签订了购房协议，原告说在2015年6月之前回收，并指定财务负责人给被告宋新房一定的补偿，在协议上注明。至今，原告未与被告宋新房联系回购之事。这个房屋为何在被告宋新房名下，是当时第三人马原朝委派被告宋新房去找富农公司谈富农公司还款一事，富农公司说钱借给了原告，原告暂时没有能力偿还，可以以物抵债。第三人马原朝辩称，1、涉案房屋目前归宋新房所有。2、涉案房屋由宋新房取得的原因是由实际房产所有人马原朝转让给宋新房。3、马原朝在2013年5月28日和富农公司签订了投资担保合同，合同明确200万元由富农公司提供连带担保，如投资不能如期收回，富农公司承担所有债务。马原朝委托宋新房向富农公司交涉，因富农公司在原告处持有800万元的债权，2014年12月份，富农公司、原告、马原朝达成以原告8套房产转抵偿给马原朝的协议，协议达成后，分三次签订的8套房屋买卖合同，由宋新房代持。该协议签订的真正意义不是宋新房借给原告钱，而是债权转移对原告的约束。2015年6月1日之前原告没有履行偿还资金，从2015年6月2日之后，房产归马原朝所有（由宋新房代持），马原朝将房产2801号涉案房屋转让给了宋新房，由宋新房自行处置。根据原被告、第三人陈述，法庭归纳本案争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的实体权利。原告合众置业为证明其主张，提交如下证据：1、2014年12月13日原告与被告宋新房签订的购房协议、商品房买卖合同、不动产登记中心查询证明各一份，证明：2014年12月份，原告与被告宋新房达成借款协议，双方约定：用原告开发建设的凤凰故里3号楼2单元2801号、3号楼1单元1602号进行抵押担保，但由于当时上述房产没有办理房产证，无法进行抵押登记，双方商定签订商品房买卖合同，并以办理合同备案的方式进行担保，双方约定好以后，原告按照双方约定为被告宋新房到新乡市不动产登记中心办理了上述二套房屋的合同备案，履行了合同义务，但被告宋新房未将此借款支付给原告，双方之间主债务不成立，担保合同作为从合同也不成立。因此，修武县人民法院执行2801号房产是错误的，原告要求对该房产排除执行，终止拍卖，有事实和法律依据。2、（2020）豫0821执异23号执行裁定书一份，证明：原告向修武县人民法院书面提出执行异议，修武县人民法院裁定驳回，原告在法律规定的期限内提出本案的诉讼。3、中止审理申请书、2020年5月15日的起诉书、新乡市凤泉区人民法院受理案件通知书各一份，以上证据证明：原告认为涉案房屋为原告所有，原告与被告宋新房签订的购房协议、商品房买卖合同均是无效的，且已经在新乡市凤泉区人民法院提起诉讼，本案是否判决排除对涉案房屋2801号的执行必须以原告与被告宋新房之间签订的购房协议和商品房买卖合同是否有效为前提，即本案必须以新乡市凤泉区人民法院的判决结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，本案应当中止审理。被告薛雪玲质证意见为：对证据1真实性无异议，但是该组证据不能证明是原告向被告宋新房抵押借款，不能证明原告的证据指向。对证据2无异议。对证据3中受理通知书无异议，对中止审理申请书和起诉书系原告自己陈述，不能证明原告和宋新房之间的协议系无效协议，不能证明原告的证据指向。被告宋新房质证意见为：对证据1中购房协议有异议，购房协议是宋新房本人签订的，宋新房手中的原件与原告提交的原件是不一致的，有所区别，协议中第三条和甲方的签字人不同。对证据2无异议。对证据3与本案没有关系。被告宋新房不认为本案应当排除对涉案房屋的执行。第三人马原朝质证意见为：对证据1购房协议无异议，第三人马原朝手中的协议与原告提交的购房协议第三条有所区别。其他意见同被告宋新房的质证意见。被告宋新房举证如下：商品房买卖合同一份，房款收据(254200元)一份，购房协议复印件一份（该购房协议的原件在第三人马原朝手中），证明：涉案房屋为宋新房所有。原告合众置业质证意见为：对商品房买卖合同中双方签字以及盖章无异议，但是双方之间没有真实的商品房交易，实际上是双方达成的借款以及抵押协议，即该商品房买卖合同仅仅是原告对宋新房办理的抵押手续；对收据上面盖章无异议，但是实质上原告没有收到宋新房交来的254200元，当时的情况是：双方约定原告和宋新房签订2014年12月18日的购房协议，然后原告和宋新房再签订商品房买卖合同，向宋新房开具房款收据，并到不动产登记中心办理商品房买卖合同的备案，上述手续全部办理完毕以后，宋新房向原告支付借款。双方商定以后，原告按照双方的约定履行了签订合同、开具房款收据、合同备案等手续，但宋新房实质上没有向原告支付254200元，所以，宋新房提交的两份证据不能证明涉案的2801号房屋归其所有。购房协议系复印件，不能作为定案的依据，该协议第三条和原告方购房协议原件第三条不一致，所以，应当以原告方所提供的购房协议为准，根据宋新房提供购房协议复印件第三条的字体和上面签字的“马成”的字体是一样的，有可能系马成后加的，因为第三条所在的位置以及书写的形式是在极力回避合同上的印章，不像是和第三条以上的内容一次性形成的，另外，该协议复印件上第三条也显示利息即“月息16000元”，充分说明原告与宋新房之间实质是借款关系，并非商品房买卖关系，否则不会约定利息。被告薛雪玲、第三人马原朝对被告宋新房所举证据无异议。第三人马原朝举证如下：1、投资合同。2、马原朝通过建设银行向徐昌涛转款200万元的银行流水。3、徐昌涛代收马原朝款项的情况说明及身份证复印件。4、河南富农企业管理咨询有限公司委托徐昌涛代理收付资金的证明。5、张耕普的情况说明及身份证复印件。6、河南富农企业管理咨询有限公司关于委托张耕普向合众置业出借资金的证明。7、张耕普同合众置业签订的《借款/担保合同》复印件。8、合众置业股东会决议复印件。9、合众置业委托解三林收款的证明复印件。10、合众置业向张耕普借款800万元的借据复印件一份。11、合众置业收到张耕普800万元借款的收据复印件一份。12、张耕普通过中国民生银行向解三林转账800万元的银行流水复印件。（证据7-12原件在河南富农企业管理咨询有限公司郭立军手中）13、马原朝同河南富农企业管理咨询有限公司签订的房屋抵债协议。14、马原朝同河南富农企业管理咨询有限公司签订的房屋抵债补充协议。15、马原朝同宋新房签订的房产代持协议书。16、马原朝同宋新房签订的房产转让协议书。17、邢诗峰的书面证明及身份证复印件。18、刘斌的书面证明及身份证复印件。19、河南富农企业管理咨询有限公司营业执照复印件。20、购房合同7套及收据7个。以上20份证据证明：涉案房屋归宋新房所有。原告合众置业的质证意见为：对证据1郭立军和马原朝之间的债权转让与原告方无关，原告方与郭立军之间不存在借款关系，并且该转让协议约定的是郭立军对河南佳吉轮胎有限公司的债权和原告方也无关，证据1与本案没有关联性，也证明不了涉案房屋归宋新房所有。证据2与本案无关联性，无论是转款人还是收款人均和原告无关。证据3、4中的收款人与原告无关。证据5-12不能作为本案定案的依据。证据7-12均系复印件不能作为定案的依据。对证据13、14的客观性不发表意见，该二份协议是无效的，因为，甲方马原朝对协议上约定的房屋不享有所有权，无权就协议上的房屋和富农公司签订房屋抵债协议。对证据15、16有异议，二份协议系无效协议，因为，马原朝对协议上约定的房屋不享有所有权，无权和宋新房签订代持协议和转让协议，同时，该二份证据也充分证明了原告与宋新房之间不存在真实的商品买卖关系，宋新房也没有就涉案房屋向原告支付相应的购房款，因此，涉案房屋不属于宋新房所有。原告方要求对涉案房屋排除执行，终止拍卖是正确的。对证据17、18真实性有异议，原告和邢诗峰没有达成用涉案房屋抵偿富农公司债务的事宜。该证明上显示的内容：同意将8套房产由宋新房暂时代持的字样，说明了原告方与宋新房没有真实的商品房买卖交易，宋新房也未向原告支付过房款。原告方的诉讼请求是成立的。对证据19无异议。对证据20，七份商品房买卖合同以及收据原件在马原朝手中，但无论是原告方和马原朝、郭立军均不存在真实的商品房买卖关系，原告方也从未收到过马原朝和郭立军的购房款，因此，7套房屋不归马原朝所有。被告薛雪玲、宋新房对第三人马原朝所举证据无异议。本院对双方所举主要证据分析认证如下：1、2014年12月18日原告与被告宋新房签订的《购房协议》、《商品房买卖合同》、不动产登记中心查询证明、涉案房屋款项收据，客观真实，予以采信。2、对第三人所举证据：郭立军、马原朝签订的《投资合同》（《债权转让协议》、《收据》、《还款计划书》、《承诺函》）、200万元银行转账记录、郭立军出庭证言一份，结合起来可以证明郭立军与第三人马原朝之间签订的上述协议的真实性，本院予以采信。张耕普与原告合众置业签订的《借款/担保合同》一份、张耕普的情况说明（受委托证明）、原告合众置业出具的收据、银行转账记录，原告不予认可，但未提出证据推翻，故本院对真实性予以采信。3、第三人马原朝与案外人河南富农企业管理咨询有限公司签订的《房屋抵债协议》二份，结合河南富农企业管理咨询有限公司法定代表人郭立军出庭证言，可以认定该证据的真实性，予以采信。以上证据可形成完整的证据链条，证明本案案件事实。根据当事人所举证据，本院认定以下案件事实：本院于2019年9月25日出具（2019）豫0821民初1748号民事调解书：一、宋新房自2019年9月27日前给付薛雪玲本金40万元，利息8万元，合计48万元。如宋新房逾期支付，宋新房应给付薛雪玲利息（利息应按本金40万元月利率百分之一点五从2017年7月12日起，计算至实际还清欠款之日止。前述约定的8万利息不再支付）。宋新房未按调解书履行义务。2020年1月13日薛雪玲向本院申请强制执行，本院于2020年3月23日预查封了宋新房位于新乡市凤泉区合众凤凰故里小区3号楼2单元2801室，经薛雪玲与宋新房议价后，于2020年4月17日启动司法拍卖程序。2020年5月21日，原告提出案外人执行异议，请求排除对上述房产的执行。本院于2020年6月2日出具（2020）豫0821执异23号执行裁定书，裁定驳回新乡合众的异议请求。新乡合众提起本案诉讼。本院对于涉案房屋的基本情况查明如下：2013年5月28日，第三人马原朝借款给河南富农企业管理咨询有限公司（以下简称富农咨询）200万元（受富农咨询指示实际汇入徐昌涛账户），由富农咨询法定代表人、股东郭立军作为名义借款人，当日，郭立军给第三人马原朝出具收据，并且，郭立军、第三人马原朝、富农咨询、河南富农投资担保有限公司（以下简称富农担保）四方签订了《债权转让协议》，约定：“甲方（郭立军）向乙方（马原朝）转让其对第三方河南佳吉轮胎有限公司享有的债权（FN-2013借字第019号《借款/担保合同》）200万元，乙方（马原朝）应于本协议签订时向甲方（郭立军）一次性支付债权转让对价金200万元。双方自本协议生效之日起三日内书面通知原《借款/担保合同》中的借款人及保证人，在借款人及保证人接到该变更通知之日起上述债权转让发生法律效力，乙方（马原朝）即取得甲方（郭立军）在原《借款/担保合同》中的共同债权人地位。本协议生效后，本协议项下的该转让债权不能实现，甲方（郭立军）不承担对乙方（马原朝）的清偿责任，由原合同项下的借款人及保证人承担还款责任。”富农担保作为保证人加盖公章和法定代表人印章。同日，第三人马原朝、富农咨询、富农担保三方签订了《还款计划书》，确认还款计划如下：受让债权金额200万元，月利率15‰，受让期限3个月。同日，富农担保、富农咨询为第三人马原朝出具《承诺函》：为《债权转让协议》提供连带责任保证，约定：“原合同约定借款期限到期若原合同借款人不能按期偿还，由我公司于到期后三个工作日内无条件代为偿还本金、利息和滞纳金。”2014年12月9日富农咨询与马原朝签订房屋抵债协议，约定：“甲方（马原朝）的债权200万元到期不能收回，乙方（富农咨询）承担连带担保责任，乙方（富农咨询）以收回的抵债房产抵偿承担的担保债务，抵债房产位于新乡市××站前路××号合众.凤凰故里，抵偿的债务资金量根据乙方（富农咨询）收回的抵债房产单价和数量确定，以不突破乙方（富农咨询）承担担保债务200万元为原则，乙方（富农咨询）负责协助甲方（马原朝）办理相关手续。”经富农担保、富农咨询、新乡合众、马原朝、宋新房（为马原朝的代理人）协商，2014年12月18日新乡合众与宋新房签订了《购房协议》，约定：“双方自愿将合众.凤凰故里面积237.2平方米，坐落地点为3#-2-2801,3#-1-1602售卖给乙方永久为业，价格双方议定为47.44万元，协议签订之时一次性付清。甲方（新乡合众）有权在2015年6月1日前以不低于47.44万元的价格回收，逾期，协议房产产权永久归属乙方。回购前，甲方付给乙方月息16000元。”当日，新乡合众与宋新房签订了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，新乡合众为宋新房出具了涉案房屋的购房收据25.42万元，并在新乡市不动产登记和交易中心进行了备案。2015年1月10日，第三人马原朝与富农咨询再次签订《房屋抵债补充协议》，约定：抵债房屋共八套，具体户号：…3号楼2单元2801室，房屋合同备案编号分别为：…2014-1201836。2015年6月17日，第三人马原朝与被告宋新房签订《房产转让协议书》、《房产代持协议书》，约定：“乙方（宋新房）代持甲方（马原朝）的七套房产…，甲方（马原朝）转让给乙方（宋新房）的房产为：3号楼2单元2801室，商品房买卖合同编号为：2014-1201836，甲方（马原朝）自愿将上述房产的商品房买卖合同以及相关票据的原件返还给乙方（宋新房）。”本院认为，原告认为本案应以新乡市凤泉区人民法院“合同效力”裁判为依据，主张本案外人异议之诉案件应中止审理，对此，本院认为，审理案外人执行异议之诉，并非以另案确认购房协议的效力为前提，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的情形，故原告的该主张于法无据。本案对于实体审理的重点在于：原告是否享有足以排除对涉案房屋的强制执行的权利。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据当事人提供的证据可以形成完整的证据链条，足以证实查明的案件事实。本案中，原告欠案外人富农咨询借款，案外人富农咨询欠本案第三人马原朝借款，后原告、第三人、案外人富农咨询三方约定：将原告名下的2801号房产以物抵债给第三人马原朝，第三人马原朝授意备案登记在其亲友宋新房名下，并同意涉案房屋权属归宋新房所有。该一系列意思表示及行为表明：原告合众置业、第三人富农咨询、第三人马原朝对三方之间的债权债务重新达成了协议，并已实际履行。虽然涉案房屋仅进行了备案登记，但该“以物抵债”系三方在债务履行期限届满后达成，不违反公平交易原则和禁止流质的法律规定，也不存在恶意损害第三人合法权益的情形，且已进行了转让备案登记，具有公示效力。现原告提出“被告宋新房实际未向原告提供借款、案涉房屋为抵押贷款性质”，与事实不符；原告以此主张其对涉案房屋享有所有权，应排除强制执行，无事实和法律依据。同时，该“以物抵债”发生于2014年12月18日，原告现在方主张权利，从维护市场稳定、诚信交易、保护申请执行人的合法权益出发，本案中原告不享有足以排除对涉案房屋的强制执行的权利，应依法驳回原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告新乡合众置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4858元，由原告新乡合众置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  康 健审 判 员  姜甜甜人民陪审员  宋瑞娟二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  田阳月