呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初3992号原告：黄子晨，男，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。被告：内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司。法定代表人:贾秀清，该公司执行董事。被告：韩丽，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：海尔汗，内蒙古正度律师事务所律师。被告：乌力吉吉日嘎拉，男，住址呼和浩特市。委托诉讼代理人：海尔汗，内蒙古正度律师事务所律师。原告黄子晨诉被告内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司（以下简称鸿灿公司）、韩丽、乌力吉吉日嘎拉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄子晨的委托诉讼代理人刘青山、被告韩丽及其委托诉讼代理人海尔汗、被告乌力吉吉日嘎拉及其委托诉讼代理人海尔汗到庭参与诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告之间2020年4月4日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》于2020年8月26日解除;2、判令被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽双倍返还原告定金共计160000元;3、判令被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽支付原告违约金204000元;4、判令被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽赔偿原告房价差价损失10000元(暂按10000元主张，待申请法院评估后根据评估结果另行变更);5、判令被告内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司返还原告居间费用16320元，贷款服务费9240元，共计25560元;6、判令本案诉讼费用由被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽共同承担。事实与理由：2020年4月4日，通过被告内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司，原告与被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽及中介公司签订了呼和浩特市存量房买卖业务签订文件合订本，包括《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。合同约定被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽将位于呼和浩特市××区东户的房屋出售给原告，成交总价1020000元整，因被告出售的房屋没有办理下来房本，需要现办房本，故在买卖合同第十条被告承诺在合同签订后的3个月内办理下来房本，以实现交易目的。另外，合同约定卖方应于2020年7月31前自筹资金结清银行贷款并完成注销抵押登记手续。同时合同第八条约定了卖方根本违约应支付买方房屋总价20%的违约金。上述合同签订后，原告向被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽交付房屋定金80000元，向被告内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司支付居间费用16320元，贷款服务费9240元。但合同约定3个月办理房本期限届满后，被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽仍未依约办理下来房本，致使交易目的不能实现，原告无法取得该房屋的合法权属。为此原告多次催促被告，但两被告却总以各种理由回复，但是始终未能按照合同约定办理下来房本。为此，原告根据房屋买卖合同第八条第二款约定“甲方若出现以下情形，构成根本违约，乙方有权以书面通知方式解除合同”其中第3项约定“逾期履行本合同约定的义务超过15日”之规定，以及依据《合同法》九十四条第一款第(三)项、(四)项之规定，于2020年8月26日依法通知被告方解除了房屋买卖合同及居间合同。原告认为，被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽的行为违反了《房屋买卖合同》的第八条第二款、第十条第二款的约定，属于根本违约行为，并使原告受到严重损害，应按照合同约定承担相应的违约责任。因双方交易未实现，中介负有退还居间费的义务，为维护原告合法民事权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告韩丽、乌力吉吉日嘎拉辩称，双方当事人应继续履行《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，该合同签订后，被告一直在积极履行自己的义务，在催促诉争房屋开发商尽快办理房屋所有权证的同时，就办理房屋所有权证的进度以及遇到的问题向原告进行反馈和协商，受客观因素影响进度较慢。原告诉请双倍返还定金和支付违约金的诉请依法不能同时主张，应选择其一作为本案的最终诉求。原告诉请的违约金，远高于原告所遭受的实际损失，希望法院予以调整。原告诉请的第四项无事实和法律依据。原告关于被告结清案涉房屋银行贷款尾款的陈述不符合事实，根据合同第十条第二款约定，被告使用原告所交付的购房首付款偿还诉争房屋银行贷款。被告鸿灿公司经本院依法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见，本院依法缺席审理。本院经审理认定事实如下：1.2020年4月4日，通过被告鸿灿公司，原告与被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定原告以102万元向被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽购买坐落于呼和浩特市××区东户房屋，其中合同第一条第（四）项约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行新华侨支行，抵押登记日期为2016年9月8日，二被告最迟于2020年7月31日前自筹资金结清银行贷款并完成注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由二被告自行承担；第四条约定，原告于2020年4月4日向被告支付定金8万元整；第八条约定，被告逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，视为根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向原告支付违约金；合同第十条约定，被告出售的房屋现办房本，双方约定出本时间为签订合同后的3个自然月内完成。2.同日三方当事人还签订了《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》，《居间服务合同》约定居间代理费为16320元，《房屋交易保障服务合同》约定贷款服务费9240元。3.2020年4月7日，原告向乌力吉吉日嘎拉支付定金5万元，2020年4月4日，原告向韩丽支付定金3万元，二被告累计收取房屋定金8万元。4.2020年4月4日，原告向被告鸿灿公司支付居间代理费、贷款服务费28560元。5.2020年8月26日，原告分别作出两份《解除合同通知书》，分别通知乌力吉吉日嘎拉、韩丽和鸿灿公司，解除三方签订的《居间服务合同》和黄子晨与乌力吉吉日嘎拉、韩丽签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，并以微信方式向三被告送达。6.案涉房屋系案外人阿日贡巴图从开发商处购买，后以抵账方式转让至被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽名下，现案涉房屋登记在阿日贡巴图名下。7.合同签订后，被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽一直与原告、开发商工作人员联系办理房屋产权登记事宜，以降低成交价和先交钥匙后过户等方式争取让原告实现购买房屋的目的；与开发商工作人员积极沟通争取早日办理产权证书。8.庭审过程中，原告向本院申请对案涉房屋在2020年8月26日时间节点的价值进行鉴定。本院认为，本案存在两个法律关系，分别是原告与被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽的房屋买卖合同关系、原告与被告鸿灿公司的居间合同关系。原告与被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽的房屋买卖合同，因二被告未能按照约定的期限履行合同办理下房屋产权证书，致使合同目的不能实现，作为守约方的原告有权解除合同，并要求二被告承担违约责任，原告诉请二被告赔偿房屋差价损失，因二被告系因客观原因未能在约定期限内履行已方义务，非主观上消极履行、不履行、肆意违约，故对该诉请本院不予支持，对其鉴定申请亦不支持；原告诉请二被告双倍返还定金16万元及支付违约金20.4万元，因定金罚则与违约金只能二选其一，本院结合被告的违约程度、过错大小、原告的实际损失，酌情支持二被告双倍返还原告定金16万元。关于原告与被告鸿灿公司的居间合同法律关系，因被告未能切实履行合同，未能实现合同目的，属根本违约，原告有权解除合同并要求鸿灿公司承担违约责任。鸿灿公司应当返还已经收取的居间服务费、贷款服务费28560元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告黄子晨与被告乌力吉吉日嘎拉、内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司于2020年4月有4日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》已于2020年8月26日解除；二、被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽于本判决生效后十日内一次性双倍返还原告黄子晨定金16万元；三、被告内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告黄子晨居间服务费、贷款服务费28560元。四、驳回原告黄子晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3650元，由被告乌力吉吉日嘎拉、韩丽负担1490元，由被告内蒙古鸿灿房地产经纪有限责任公司负担260元，由原告黄子晨负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 徐海峰二〇二〇年十一月十六日书记员 邬 琼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。