广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初2683号原告：魏小曼，女,汉族，1991年8月9日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：关宇佳、姜明坤，广东杰科律师事务所律师。被告：叶芝果，女，汉族，1992年6月13日出生,住址：广东省连平县。委托诉讼代理人：肖露，广东福强律师事务所律师。上述当事人排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏小曼及其委托诉讼代理人关宇佳、被告叶芝果的委托诉讼代理人肖露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋使用费40000元；2、被告支付家用电器及门的损失5000元；3、被告支付燃气费及电费453.94元；4、被告支付律师费7000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告拥有位于深圳市龙岗区房屋，该房屋是原告通过司法拍卖竞拍买得，房屋前业主为刘静，其于2013年11月14日将该房产质押给中国工商银行深圳深东支行，后因中国工商银行深圳深东支行在罗湖区人民法院申请执行刘静的该房产，原告竞买后将该房屋过户至原告名下。被告于2015年3月1日起承租涉案房屋。在原告取得房屋所有权后，原告要求被告搬离并支付占有使用期间的房屋使用费，但被告一直拒绝，甚至提出要原告赔偿的要求。涉案房屋不适用“买卖不破租赁”的原则，因该房产已经先设立合法有效并登记的抵押权，属于“买卖不破租赁”的例外情况。被告的行为给原告造成了严重的经济损失，故提起诉讼，请求支持原告诉请。被告辩称：1、在拍卖涉案房产时，已经明确该房产存在租赁，故买受人应当自行承担相应的风险。2、法院在拍卖时已明确被告叶芝果为优先购买权利人，也即认定了叶芝果的租赁合同是合法有效的。因为只有承租人才有优先购买权。3、涉案房屋系原业主刘静出租给被告叶芝果，叶芝果也按照租赁合同约定支付了相应的租金，刘静是出租的受益人，即便法院判令需要有人承担责任，也应当是刘静而非叶芝果承担责任。4、原告采取暴力违法方式收房，导致了人员伤亡以及财产损失，应当予以赔偿。房屋内的家电均是由王庆如购买，原告魏小曼采取暴力方式时把之前的门损坏了，应当予以赔偿。5、被告叶芝果已于2020年2月26日也是在租赁合同期限内搬出了涉案房屋，故无需承担房屋占用费。6、房屋内的相关设施经过自然年限有相应的损耗，法院拍卖时也明确了是以拍卖现状为准，因此原告要求赔偿损失以及律师费没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理查明：涉案深圳市龙岗区房屋原登记的权利人为刘静。2013年11月14日刘静以涉案房屋为抵押物向中国工商银行深圳深东支行借款并办理了抵押登记。后刘静与中国工商银行深圳深东支行发生金融借款合同纠纷，深圳市罗湖区人民法院做出（2016）粤0303民初12111号民事判决。因刘静未履行该生效判决，中国工商银行深圳深东支行向深圳市罗湖区人民法院申请强制执行。2019年3月19日深圳市罗湖区人民法院公开拍卖了刘静名下的涉案房屋。拍卖材料《标的物介绍》注明“据案外人叶芝果提供该房产房屋租赁合同及情况说明，该房产租金为2100元／月，租赁期限5年自2015年3月1日至2020年3月1日，已一次性全额支付了租金”、“法院不负责清场交付”。被告知晓该拍卖事宜但放弃了竞买。原告经竞买竞得了涉案房屋。2019年3月27日深圳市罗湖区人民法院裁定将涉案房屋过户登记至原告名下。2019年4月30日原告取得涉案房屋的不动产权登记证书，登记的房屋建筑面积为42.34平方米。2015年3月1日甲方刘静与乙方叶芝果签订租赁合同，约定乙方承租甲方的涉案房屋，租赁期间为2015年3月1日至2020年3月1日，每月租金2100元。签订租赁合同后，被告叶芝果即开始承租涉案房屋。庭审时被告陈述：因刘静尚欠王庆如借款未偿还，刘静就将涉案房屋的租金收益转给了王庆如，约定每月由被告向王庆如支付租金2100元以抵偿刘静尚欠王庆如的借款利息。庭审后，王庆如向本院提交情况说明，称其收取了被告支付的2015年3月1日至2019年3月的租金共计100800元，租金由被告每月现金支付。原告竞得涉案房屋后，即联系被告，要求搬离。但被告拒绝。2020年2月26日被告叶芝果以短信方式告知原告其搬离了涉案房屋。自该日后，涉案房屋即由原告控制使用。另查，原告支付了涉案房屋2019年12月1日至12月31日的电费72.92元、2020年1月1日至1月31日的电费76.23元、2019年10月8日至2020年2月20日的燃气费304.79元。以上费用共计453.94元。被告确认2020年2月26日前涉案房屋发生的用电和燃气是被告在使用。本院认为：原告通过合法竞拍，取得了涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现因涉案房屋的占有等问题，原告与被告产生争议。原告以被告侵害其物权为由要求被告支付占用费、赔偿损失等，系主张物权的保护，其前提应具有相应的物权基础，且占有人为无权占有。本案中，原告提供了涉案房屋的不动产权证书，证明原告系涉案房屋的所有权人，故原告有权就涉案房屋的占有、使用、收益等问题向占有人主张权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。涉案房屋在出租给被告前，原所有权人刘静即就涉案房屋设立了抵押权。后因抵押权人实现抵押权，深圳市罗湖区人民法院依法拍卖了涉案房屋，原告竞得了涉案房屋，故被告承租涉案房屋，不符合“买卖不破租赁”的相关规定。原告有权要求被告搬离涉案房屋、支付占用费等。在本案审理过程中，被告已自行搬离涉案房屋，涉案房屋已由原告控制使用，故不存在交付房屋的问题。关于原告主张的房屋使用费。即使根据王庆如的陈述，其也只收取了被告2015年3月1日至2019年3月的租金，故原告要求被告支付2019年4月30日至2020年2月26日的占用费，理由成立。但原告主张按照4000元/月的标准支付占用费，缺乏依据。本院酌定参照深圳市2018年度同地段房屋租赁指导租金标准35元/月/平方米计算。按此计算，被告应按每月1481.9元（35×42.34）的标准向原告支付自2019年4月30日起至被告实际搬离涉案租赁房屋之日止即2020年2月26日的场地占用费14763.55元（1481.9÷30+1481.9×9+1481.9÷28×26）。关于原告主张的电器及门的损失。原告所举证据不足以证明其竞买涉案房屋时的电器、门的状态及被告搬离涉案房屋时电器、门的状况，故原告要求被告赔偿该损失，理由不充分，本院不予支持。关于燃气费、电费453.94元。该费用系发生在被告占有使用涉案房屋期间，故该费用应由被告承担。原告已垫付该费用，其要求被告予以支付，理由成立，本院予以支持。关于律师费。原告要求被告承担，缺乏法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告叶芝果于本判决生效之日起五日内向原告魏小曼支付房屋占用费14763.55元；二、被告叶芝果于本判决生效之日起五日内向原告魏小曼支付燃气费及电费共计453.94元；三、驳回原告魏小曼的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元（原告已预交），由原告负担660元，被告负担540元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  张秀梅人民陪审员  凌德志二〇二〇年十一月二十日书 记 员  欧珊珊