广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初21698号原告（反诉被告）：魏燕芳，女，1965年3月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：谌贵文，广东颖贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩飞，广东颖贵律师事务所实习人员。被告：吴希铭，男，1974年1月7日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市，被告：张兴建，男，1972年6月29日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市，上述两被告共同委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈丰明，男，1988年7月10日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市，委托诉讼代理人：杨**，广东捷顺律师事务所律师。原告魏燕芳（反诉被告，以下简称原告）与被告吴希铭、张兴建、陈丰明（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏燕芳的委托诉讼代理人谌贵文、李倩飞，被告吴希铭、张兴建及其共同委托诉讼代理人周启维，被告陈丰明及其委托诉讼代理人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏燕芳向本院提出诉讼请求：1.三被告向我连带支付拖欠的租金1273333.33元及滞纳金（按后交的租金自动补充前期欠缴的租金原则，则被告已缴纳租金至2019年3月27日，以2019年3月28日起每月欠缴租金为本金，自2019年3月28日起至2020年4月20日，按年利率24%计算），暂计至2020年5月25日，共计1480173.33元；2.三被告向我连带支付拖欠的2020年1月至4月水电费、卫生费、电梯费共计39514.4元；3.三被告向我连带支付需垫付给租客的押金共106910元；4.判令我不予退还押金16万元；5.本案受理费由被告承担。事实与理由：我与被告吴希铭、张兴建于2015年3月30日签订了编号为20150330的《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》，合同约定我将坐落在广州市白云区棠景街（辖区范围内）一至五层（不含一楼1001房、五楼5010房）房屋出租给被告吴希铭、张兴建经营住宅使用。租赁期限自2015年3月10日至2020年3月9日，共5年。租金为2015年3月10日至2017年3月9日，每月人民币8万元；2017年3月10日至2020年3月9日，每月人民币10万元；按月结算。吴希铭、张兴建负责该公寓安全及卫生、水、电、电梯、监控、网络等因使用所产生的费用。逾期缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，由被告吴希铭、张兴建按月租金的2%收取滞纳金。合同签订后，三被告共同经营该房屋至2020年4月20日。我一直按合同约定履行义务，但三被告自2016年3月10日起至今一直未按合同约定足额缴纳租金且自2020年1月至4月一直欠缴水电费、卫生费、电梯费。具体如下：（一）欠缴租金：三被告自2016年3月10日起至今欠缴租金共计1273333.33元。（二）欠缴水电费、卫生费、电梯费：被告自2020年1月至4月欠缴水电费、卫生费、电梯费共计39514.4元。（三）我垫付给租客的押金：因被告无力继续经营，且未与租客解除租赁合同并退还押金，导致租客报警，后在民警协调下，我与租客于2020年4月20日达成《调解书》，我同意2个月内如无法处理则退还租金全部押金，总计为106910元。本案因三被告违约导致我须向租客支付押金费用，我有权主张违约损害赔偿共计106910元。（四）押金：被告吴希铭、张兴建向我支付的押金16万元，按租赁合同约定，若被告吴希铭、张兴建逾期十日尚未能交付拖欠款项，视被告吴希铭、张兴建单方解除合同，并以押金本金补偿给我。且三被告因无力经营，已自动退出经营场所，故我有权没收该押金，不予退还。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告陈丰明的反诉请求，原告魏燕芳辩称，请求驳回陈丰明的反诉请求，其起诉主张的事实均不能成立。本案中我和三被告形成的合同关系是由于被告陈丰明及被告吴希铭、张兴建共同的意思表示，现三被告主动向我提出解约，其应当承担相应的违约责任，根据合同的约定所交纳的押金我有权不予退还。被告吴希铭、张兴建共同辩称，请求驳回原告对我们主张的全部诉讼请求。理由如下：（一）经过原告的同意，我们在案涉《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》中的权利义务已一并转让给被告陈丰明和陈丰明的妹妹陈某。我们依法无需承担权利义务转让后的合同责任。2016年7月1日，我们与陈某签订《出租房转让协议》，约定将张兴建与房东签订的合同，使用权转让给陈某经营管理，从2016年7月1日起无论生意盈亏和一切经济法律纠纷都由陈某负责，与张兴建无关。2016年7月1日后，我们从未介入案涉房屋的经营，也再没有向原告交过租金，与原告接触过。2018年7月31日，在我们不知情的情况下，原告与被告陈丰明签订《补充协议》，约定新增加两年合同期内每个月增加2500元，两年共计6万元等。被告陈丰明非租赁合同的当事人，原告却与其签订补充协议，可见至迟在2018年7月31日时，原告已确认我们在租赁合同的权利、义务已转让给被告陈丰明。2020年3月31日，在我们及陈丰明等人一起在原告家协商时，原告也承认了关于案涉房屋的打理与纠纷均与我们无关，不会再就房屋问题找我们。另外，被告陈丰明也多次在与我们的通话沟通中确认其受让租赁合同中的权利和义务。（二）即使无法认定原告已同意我们在租赁合同的权利、义务一并转让给被告陈丰明、陈某，我也无需承担原告诉请的租金等合同责任。从实际履行合同情况看，我们不存在拖欠租金的事实，更不存在需要支付滞纳金。即使存在我们需要支付租金的滞纳金，合同约定的滞纳金标准也过高，请求调整滞纳金标准。根据原告提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，建筑物层数为四层，因此租赁合同约定的第五层属于违章建筑。关于第五层的租赁合同条款无效，无效部分不存在需要支付租金和滞纳金的问题。另外，即使陈丰明有欠付租金，因民法总则于2017年10月1日起施行，故2016年10月1日前的租金已超过诉讼时效。（三）根据原告的证据可知，租客押金暂未付款92860元，原告不存在该部分损失，其要求我们赔偿没有任何事实和法律依据。原告与租客之间没有直接的租赁合同关系，原告擅自垫付押金给租客，系其基于人道主义的给付行为，不能因此要求我们赔偿。在2016年7月1日前，我们向当时的租客收取的押金，因时过四年，这些租客早已退租，并已收回押金。在2016年7月1日之后，我们已退出经营案涉房屋，没有收取过租金的押金，因此没有义务退还租赁押金，更没有赔偿原告垫付押金的责任。对于被告陈丰明的反诉请求，当时我们和被告陈丰明、陈某口头约定转让款56万元，该转让款包含了我们向原告缴纳的16万元押金和我们在案涉房屋投入的家具补偿费用及一小部分的转让费。因被告陈丰明的反诉请求是陈丰明和原告之间的关系，我们对此不发表意见，由法院依法处理。被告陈丰明辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：（一）涉诉租赁物为违章建筑，原告未取得建设工程规划许可证也并未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，因而原告与吴希铭、张兴建签订的《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》无效，故原告主张不予退还押金16万元的诉请应当不予支持。（二）我于2016年7月1日从吴希铭、张兴建处承接案涉租赁物，直至2020年3月27日交还给原告，我在此期间转让给不同的亲属承接管理。2016年7月1日至2020年1月31日期间案涉租赁物租金、水电费、卫生费、电梯费，我和亲属均已足额交清，并未拖欠。2016年7月1日至2019年3月31日期间，每月缴纳75000元，2019年4月1日至2019年8月31日期间，每月缴纳租金8万元，2019年9月1日至2020年1月31日期间，每月缴纳租金7万元。2019年4月1日，租金发生变更是由于我将涉案租赁物转给亲属盛某牛管理，故原告要求租金从75000元提升至80000元，但盛某牛经营了几个月后，经营状况发生重大变更，涉案租赁物周边的工厂搬迁，工人随之纷纷搬走，另外由于租赁物为违章建筑，离涉案租赁物不到5米远的地方，其他建筑施工公司白天黑夜打桩搞基建工程，严重干扰租客的生活与休息，故盛某牛与原告及其丈夫徐某荣协商一致，在2019年9月1日，将租金降至每月7万元。我及亲属缴纳租金的情况，得到了原告及丈夫徐某荣、管家龙某和、刘某云等人的确认，原告等人从未提出过异议，并且每月对账，均表示足额交清每月费用。虽然在租赁期间，租金发生过变更，但均为原告与我协商一致对于合同约定租金金额进行的实际变更。另按照民法通则的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告要求补交租金的诉讼请求，已经超过诉讼时效，原告丧失了胜诉权。（三）2020年3月27日，我和亲属与原告解除房屋租赁关系是迫于疫情期间的无奈，是被原告强迫清退。我及亲属盛某牛均属于湖北石首人，2020年2月、3月期间，正是我国疫情最为严重的时候，我因为是湖北人困于广州的家中被隔离无法外出，而负责管理涉案租赁物的盛某牛在1月下旬回到湖北老家过年后，也被困于家中无法出门，直至2020年3月25日湖北石首解封，盛某牛第一时间赶回广州与原告洽谈涉案租赁物的费用缴纳问题。由于新冠××的不可抗力因素，我与盛某牛向原告提出适当减免租金费用的请求。但是原告和丈夫徐某荣毫不通融，依然坚持要求按照7万元每月缴纳2月至3月的租金，我与盛某牛无力缴纳，故原告便于2020年3月27日将其清退出场，我用57万元的顶收费取得的房屋使用权，在分毫未得的情况下，被原告清退，给我造成了巨大的经济损失。该涉案租赁物为经营性公寓房，新冠××的发生属于不可抗力，我和盛某牛及承租的大部分租客均为湖北籍，无法在2020年2月至3月期间返还广州入住，更无法向其缴纳租金，我认为应当免除2月至3月的租金才公正合理。（四）原告与租客没有直接的租赁关系，原告向租客垫付款项行为不真实，并且是原告与其他租客的合同关系，与本案无关。我虽从涉诉租赁物撤离，但并未推卸过与租客之间的交接责任，我从租客处收取的押金，我会妥善处理。原告与租客之间的第三方，在本案中提出要求我垫付与租客之间的押金，不符合合同相对性原则，没有法律依据。另因我已退出涉讼租赁物，我原向原告支付的租赁押金16万元原告应当返还。此外，现我已将租金足额交至2020年1月31日，我主张2020年2月、3月租金因疫情应减免，故原告应当在扣除2020年2月、3月水电费后，将剩余押金及新增租期内的租金返还给我。综上，我提出如下反诉请求：原告向我返还押金及新增租期内的租金170278.8元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月30日，魏燕芳（出租方，甲方）与吴希铭、张兴建（承租方，乙方）签订《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市白云区棠景街（辖区范围内）一至五层（不包含1001房、五楼5010房）房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方经营住宅使用；租赁期限自2015年3月10日至2020年3月9日止，共5年；租金在2015年5月1日开始计租，该房屋自2015年3月10日至2017年3月9日期间的保底租金为每月8万元，自2017年3月10日至2020年3月9日期间的保底租金为每月10万元或2017年3月10日起另外协商房租；租金按月结算，乙方在每月第五天前缴付当月租金给甲方，该房屋的管理费、卫生费、水费、电费、2台电梯电费、网络、监控等费用则由乙方自行负责；乙方在签约时向甲方交纳人民币16万元作为押金；乙方逾期交付租金及其他费用，每逾期一日，由甲方按月租金额的2%收取滞纳金，若乙方逾期五日尚未能缴付拖欠款项，甲方可进行停水、停电等措施，直至缴清为止等。上述合同签订后，吴希铭、张兴建向魏燕芳支付押金16万元，并将涉案房屋用于经营公寓出租。2016年7月1日，吴希铭、张兴建与陈某签订《出租房转让协议》，约定：广州市白云区三元里棠溪祥（辖区范围内）一至五楼出租房共53套，按张兴建与房东签订的合同，使用权转让给陈某经营管理，从2016年7月1日起，无论生意盈亏和一切经济法律纠纷都由陈某负责任，与张兴建无关。（备注：2016年7月1日以前的费用与陈某无关）。后陈丰明在魏燕芳与吴希铭、张兴建于2015年3月30日签订的《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》乙方落款处加签名。2018年7月31日，魏燕芳（甲方）与陈丰明（乙方）签订《补充协议》，约定：1.甲方与乙方商量决定，新增加两年合同期内每个月增加人民币2500元，两年（2500*24）共计6万元；2.乙方分两次支付给甲方，第一次在合同签订之时先支付人民币3万元，第二次在2019年1月20日之前将剩余人民币3万元支付给甲方。签订该补充协议后，陈丰明向魏燕芳补交了押金3万元。2020年3月27日，陈丰明退出涉案房屋的管理。陈丰明向魏燕芳支付租金至2020年1月。2020年8月7日，陈某出具《声明》，主要内容为：本人陈某与陈丰明为兄妹关系，本人于2016年7月1日代表陈丰明签署与张兴建、吴希铭的《出租房转让协议》，2016年7月1日之后，所有与广州市白云区三元里棠溪祥（辖区范围内）一至五楼53套出租房有关的债权债务均由陈丰明概括承受。诉讼中，魏燕芳提交穗郊字第XXXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》拟证明涉案房屋所在建筑物的产权情况。该证显示，座落地址为新市镇棠溪村（辖区范围内）的房屋建筑层位为四层，建筑面积为520.96平方米，证件核发时间为1991年11月20日。魏燕芳表示涉案房屋所在地块最早建设房屋是在1985年，当时建了两栋房屋，约2004年至2005年期间，其对该两幢房屋进行了拆除重建成了一幢7层半，面积约3000平方米的现有房屋。魏燕芳明确其诉讼请求第一项是三被告自2016年3月起每个月拖欠租金至2020年3月27日期间的租金总额，其中，2016年3月至2017年3月每月欠缴5000元，2017年3月至2019年7月每月欠缴25000元，2019年7月至2020年1月每月欠缴30000元。魏燕芳对于其主张的被告欠付的水电费，同意按照陈丰明的抗辩意见计至2020年3月27日，共计19721元计算。另根据魏燕芳向陈丰明的管理人员发出的2020年1月和2月的费用通知单显示，2020年1月和2月的卫生费为每月600元，电梯费为每月240元。魏燕芳为证明在陈丰明退出涉案房屋的管理后，其向涉案房屋的部分租客代为退还了保证金，提交协议书、收款收据、租赁合同等予以证明。上述证据显示其中魏燕芳已实际退还租户的保证金数额为14050元。三被告对上述证据均不予认可，并表示其与租户的关系其愿意另行处理退还事宜。陈丰明表示其从吴希铭、张兴建处接手涉案房屋经营管理后，之所以未重新与魏燕芳重新签订合同而是直接在魏燕芳与吴希铭、张兴建签订的原租赁合同中加签了名字，是因其缺乏法律意识，当时只是认为其已经向吴希铭、张兴建付了转手费，其就确定已经承租了该场地。另陈丰明提交2016年12月至2018年6月期间向魏燕芳支付租金、水电费、电梯费的收据；其委托的管理人员盛某牛和魏燕芳及魏燕芳指定的管理人员龙某和自2019年4月至2020年3月期间的微信聊天记录拟证明实际履行过程中，每个月支付租金、水电费的数额都是龙某和核算确定数额后通知其缴纳，魏燕芳每月向其催促缴纳当月租金等费用，并按魏燕芳的指示向魏燕芳的丈夫和儿子等人通过微信、转账、现金等方式支付每月租金费用，其中2016年7月至2019年3月期间均按每月75000元收取；2019年4月1日至2019年8月31日，是按每月80000元的标准收取；2019年9月至2020年1月31日均按每月70000元收取。期间之所以会有标准的变更主要是因涉案房屋地下室装修、周边的众多工厂搬迁、附近搞基建打桩影响客户居住等因素导致经营困难，与魏燕芳夫妇沟通后同意调整租金标准。2018年6月至2019年4月期间，其转给了一个亲戚打理，该期间与支付租金均是通过微信，无法提供上述期间支付租金等费用的收据。魏燕芳对上述收据的真实性予以认可，但表示双方并未对租金标准进行变更。此外，陈丰明为证明其退出涉案房屋后，魏燕芳即开始对涉案房屋接手管理，提交《通知》一份，该通知主要内容为通知涉案房屋的租客因出租房换人管理，自2020年4月1日起将房屋交给管理处刘某云。魏燕芳确认刘某云是涉案房屋的管理人员，负责对房屋出租事务作日常管理工作。另吴希铭、张兴建在本案中申请追加陈某为本案的被告参加诉讼。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应。本院认为，魏燕芳虽提交了《农村（墟镇）宅基地使用证》证明涉案房屋所在建筑物的产权情况，但从魏燕芳对涉案房屋建筑时间的陈述和建筑现有7层半、建筑面积达3000多平方米的情况表明，涉案房屋属于魏燕芳对原宅基地拆除后重建的房屋，无证据证明该房屋重建后有办理合法的报建手续，故涉案《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》依法应为无效。因涉案租赁合同无效，魏燕芳应当将已收取的合同押金予以返还，其主张不予退还押金缺乏依据，本院不予支持。关于涉案《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》和《补充协议》合同相对方的认定问题。（一）吴希铭、张兴建于2016年7月1日与陈某签订《出租房转让协议》，约定吴希铭、张兴建向陈某转让涉案房屋的经营管理权。签订《出租房转让协议》后，陈丰明作为承租人在原吴希铭、张兴建与魏燕芳签订的《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》签名，且陈某出具了《证明》，确认了2016年7月1日其与吴希铭、张兴建签订的《出租转让协议》中的债权债务均由陈丰明概括承受。故本院认定在吴希铭、张兴建与陈某签订的《出租房转让协议》中，实际受让方为陈丰明。虽张兴建、吴希铭将涉案房屋的经营管理权转让给了陈丰明，但现有证据无法体现魏燕芳知悉该转让协议，且陈丰明接手后直接在原吴希铭、张兴建与魏燕芳签订的《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》中乙方处加签名，故对于魏燕芳而言，吴希铭、张兴建和陈丰明之间的内部转让行为对魏燕芳不发生效力，应视为自2016年7月1日起陈丰明作为承租方加入了《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》的合同关系中。2018年7月31日，陈丰明与魏燕芳签订《补充协议》，该补充协议约定新增两年的合同期，每月增加2500元，两年租金共计6万元。因该协议是陈丰明单独与魏燕芳签订，故该协议在陈丰明和魏燕芳之间发生效力。（二）如前所述，本院认定对于2015年3月30日至2016年6月30日期间的《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》中承租方的权利义务应由吴希铭、张兴建承担。对于2016年7月1日至上述租赁合同期满期间的权利义务应由吴希铭、张兴建、陈丰明共同承担。对于《补充协议》中的承租方的权利义务应由陈丰明承担。关于魏燕芳主张支付拖欠租金的问题。虽涉案租赁合同无效，但魏燕芳有权要求被告支付经营管理涉案房屋期间的场地占用费，故魏燕芳主张的租金应为场地占用费。（一）对于2016年3月至2020年1月期间欠缴的占用费问题。上述期间被告均有向魏燕芳支付租金，现魏燕芳以每月未足额缴纳租金为由主张被告支付欠付的租金数额。对此，从陈丰明的现有举证看，能够体现2016年12月至2018年6月期间均按75000元/月收取租金，2019年4月至2020年3月期间每个月缴纳租金、水电费、卫生费的过程是由魏燕芳或其委托管理的人员龙某和向陈丰明的管理人员盛某牛发送每月应缴数额后，盛某牛根据魏燕芳的指示支付至其丈夫或儿子等人账户或直接支付给魏燕芳，并在期间向魏燕芳提出因经营困难协商减租等情况。上述期间的交租情况和过程可反映租赁双方在实际履行过程中均是按合意确定的租金数额缴纳租金费用的事实，且魏燕芳未能举证证明在长达数年的时间里，其有向三被告主张长期欠付租金的情况，另外，从陈丰明对于租赁期间调整租金的原因陈述，也符合一般常理和逻辑，能与其提交的证据相互印证。综上，三被告陈述在租赁期间就每月支付租金的数额已根据实际情况经魏燕芳同意进行变更后的数额缴纳的意见符合常理，本院予以采信。魏燕芳主张三被告欠付上述期间的部分租金理据不足，本院不予支持。（二）对于2020年2月至2020年4月20日的占用费问题。陈丰明已于2020年3月27日退出涉案房屋的经营管理，魏燕芳的管理人员也于2020年3月26日向涉案房屋的各租户发出《通知》，通知自2020年4月1日起更换管理人，房租交给魏燕芳指定的管理人刘某云。故应视为自2020年4月1日起魏燕芳已收回了涉案房屋经营管理权，魏燕芳要求支付2020年4月1日起的房屋占用费无据，本院予以驳回。陈丰明支付占用费至2020年1月，故魏燕芳要求支付2020年2月至2020年3月31日的场地占用费有据。对于2020年2月的场地占用费标准问题。因2020年1月，我国爆发新冠××疫情，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，该应急响应于2月24日起才调整为二级响应，期间绝大部分行业复工复产受到影响，涉案房屋作为主要由外来务工人员租住的房屋，被告对涉案房屋的经营确实会受到一定的影响，结合此前魏燕芳在实际履行过程中实际向被告收租的情况，本院认定2020年2月的场地占用费按6万元计算。考虑到2020年2月底疫情防控等级已调整为二级，各行业也已经陆续复工复产，因疫情防控造成的影响逐步减轻，且对于2020年3月的场地占用费，因2019年9月至2020年1月31日均按70000元收取，结合在租赁期间双方长期按协商变更后的租金标准支付的情况，本院认定2020年3月的场地占用费按7万元计付。故魏燕芳要求被告支付2020年2月1日至3月31日的场地占用费共计13万元本院予以支持。驳回魏燕芳主张多出上述数额的诉请。因涉案租赁合同无效，故魏燕芳主张支付逾期支付租金的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。关于魏燕芳主张支付水电费、卫生费、电梯费问题。因魏燕芳同意水电费按陈丰明提出的19721元计算，故魏燕芳主张支付水电费19721元有据，本院予以支持。结合2020年1月和2月支付卫生费和电梯费按每月600元和240元计付的情况，魏燕芳主张2020年2月和3月的卫生费共计1200元和电梯费480元有据，本院予以支持。驳回魏燕芳主张多出上述数额的诉请。关于魏燕芳要求支付垫付租客的押金问题。虽陈丰明表示涉案房屋的原租户的关系属于其与租户的合同关系，但因陈丰明退出涉案房屋的管理后，并未清结向原告租户收取的保证金，从魏燕芳的举证可反映，魏燕芳确实代为退还了其中14050元，故魏燕芳要求退还代垫保证金14050元有据，本院予以支持。因魏燕芳并未实际向其他租户返还保证金，且陈丰明亦表示愿意与其他租户处理退还保证金事宜，故魏燕芳主张多出上述数额的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于上述场地占用费和水电费、卫生费、电梯费，垫付押金的承担主体问题。如前对于租赁关系存续期间三被告承担责任情况的认定，三被告应对上述2020年2月至2020年3月9日期间的场地占用费和其他各项费用承担共同支付的责任。对于2020年3月10日至2020年3月31日期间的场地占用费和其他各项费用应由陈丰明承担支付责任。对于垫付押金，三被告共同承担向魏燕芳支付责任。关于陈丰明反诉要求退还押金和新增租期内的租金问题。虽前述认定吴希铭、张兴建应向魏燕芳共同承担2020年3月9日前合同责任，但此因三被告之间的内容转让行为未对魏燕芳发生效力的后果，现陈丰明以其个人名义单独提起反诉请求，属于陈丰明与吴希铭、张兴建之间内部转让后的权利处分，故本院对陈丰明单独提起反诉请求的主体资格予以认可。如前所述，因涉案租赁合同无效，故陈丰明要求退还押金16万元有据，本院予以支持。另因陈丰明于2020年3月27日退出了涉案房屋的管理，且其在管理期间应付的场地费用及其他欠付费用，魏燕芳已在本诉中提出诉讼主张，故陈丰明要求魏燕芳退还新增租期内的租金3万元亦有据，本院予以支持。陈丰明反诉请求的数额扣减其认为应向魏燕芳支付的款项数额，虽魏燕芳不同意抵扣，但因魏燕芳与陈丰明互负债务，且均为金钱债权，现陈丰明通过反诉的方式行使抵销权合理合法，本院予以支持。但抵销数额应以前述认定的陈丰明应付的各项费用总和为准。经核算，陈丰明应向魏燕芳支付的场地占用费、水电费、卫生费、电梯费及垫付租客押金共计165451元，故经抵销后，魏燕芳尚应向陈丰明退还的数额为190000元-165451元=24549元，陈丰明、吴希铭、张兴建无需再向魏燕芳支付费用。因陈丰明确认其已承接张兴建、吴希铭与魏燕芳就涉案房屋签订的《广州棠溪华园公寓房屋租赁合同》中承租人的权利义务，本院前述也对陈丰明与张兴建、吴希铭之间的转让关系予以确认，故本案中已无追加陈某作为当事人参加诉讼的必要，本院对张兴建、吴希铭申请追加陈某作为本案被告参加诉讼的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，原告魏燕芳向被告陈丰明退还押金24549元；二、驳回原告魏燕芳的全部诉讼请求；三、驳回被告陈丰明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9720元，由原告魏燕芳承担；反诉受理费1852.79元，原告魏燕芳承担207元，被告陈丰明承担1645.79元。由原告魏燕芳承担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月六日书记员  陈玉梅