广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初18647号原告（反诉被告）：梁香凤，女，1990年2月17日出生，汉族，身份证住址湖南省耒阳市，委托诉讼代理人：袁浚钦，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：段启文，广东尊海律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市润林广场物业管理有限公司，住所地广州市白云区空港大道自编880号（嘉禾望岗地铁东侧）。法定代表人：黎裕强，总经理。委托诉讼代理人：谭丽，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）梁香凤与被告（反诉原告，以下称被告）广州市润林广场物业管理有限公司（以下简称润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁香凤的委托诉讼代理人袁浚钦、段启文，被告润林公司的委托诉讼代理人谭丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁香凤向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认原、被告双方于2020年1月17日签订的《租赁合同书》无效；2.请求法院判令被告返还原告交付的租赁保证金33087元；3.请求法院判令被告减免2020年2月及3月的全部租金及物业管理费，并返还原告已经支付的2020年2月份租金以及物业管理费8065.5元；4.请求法院判令由被告向原告赔偿装修损失110000元；5.请求法院判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由如下：原、被告双方于2020年1月17日签订了《租赁合同书》，被告将位于广州市白云区广云路339号（广州市白云区空港大道自编880号）润林（嘉禾）商业中心一楼商铺自编116号铺出租给原告使用，租赁期限自2020年1月17日至2021年1月16日止，后原告按约定向被告缴纳了租赁保证金33087元。被告从2020年2月1日至2月29日整整一个月关闭经营大门终止营业，被告已经暂停履行与原告签订的合同；虽然被告因疫情原因执行政府通知关门，但已经造成双方合约无法履行的事实结果。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城管科张贴《征拆通知》，认定润林（嘉禾）商业中心位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合征拆工作，并要求于2020年3月3日至3月31日前搬离退场，原告应被告征拆通知要求已在2020年3月31日前清出场地归还被告。原告已经无法继续经营，经与被告多次交涉无果后，无奈之下于2020年3月25日向被告送达《律师函》要求根据街道办2020年2月26日张贴拆迁通告起解除双方于2020年1月17日签订的《租赁合同书》。后经原告了解，涉案商铺所在的物业润林商业大厦没用办理用地规划许可和建筑工程规划许可，属于违章建筑，原被告双方签订的租赁合同书应当无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告润林公司辩称：1.案涉《租赁合同书》系我司与承租人真实意思表示，原告因合同而享有租赁物使用权益就应该支付相应的使用费。2.我司在案涉合同签署与履行过程中不存在过错，现政府征收是导致合同不能履行的根本原因，合同能否履行与案涉物业是否是违法建筑不存在关联性。我司在与原告签署租赁合同，对案涉商铺是否存在征收的不确定情况已经提前予以说明，并明确约定在合同内容中，我司对此不存在过错或过错不大。3.合同不能履行并非我司原因导致，但我司同意向承租人返还租赁保证金，但前提是原告结清应负担的相应费用后有结余则向原告返还。4.合同已约定合同终止时原告所投入的装修设备、设施等损失由原告自行承担，并约定如国家上级部门征拆，导致合同终止的，双方互不追究责任。即使租赁合同无效，但对于租赁期内征拆如何解决双方已经在合同第十条进行了约定，该约定属解决争议方式的条款，应为有效，故我司无须赔偿原告承租损失。5.对于涉案商铺中尚未形成附合的装饰装修物（如吊灯、招牌字、灯箱）等，可以由原告拆除，该部分费用不应当计入承租人装修费损失的数额中。涉案商铺中未经我司同意的装修不应作为原告主张装修损失的部分。被告润林公司并向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付2020年3月1日—2020年3月19日期间的租金6985元及利息（2020年3月份未付租金利息为：以未付租金6985元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月1日起，计至原告实际支付之日止）；2.判令原告向被告支付2020年3月1日—2020年3月19日期间的物业管理费507元及利息（2020年3月份未付物业管理费利息为以未付物业管理费507元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月1日起，计至原告实际支付之日止）；3.判令原告向被告支付2020年3月1日—2020年3月19日期间的分摊费492元及利息（2020年3月份未付分摊费利息：以未付分摊费492元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月1日起，计至原告实际支付之日止）；4.判令原告向被告支付2020年3月20日—2020年8月13日期间由于装修损失鉴定期间产生的占用费，以月租金11029元/月、日租金356元（11029/31=456元/天）为标准，计算为52660元；5.判令反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由如下：2020年1月17日，原被告续签了《租赁合同书》，约定原告向被告承租涉案商铺。合同履行过程中，商场公用部分发生的水电费用等，由原告按铺位的面积向各承租人进行分摊。同时，由于装修损失的举证责任应在原告一方，为配合原告装饰损失鉴定，被告方按照法院指令保持涉案商铺的原状未再行出租收益，由此产生的物业占有使用费应当由原告承担。现原告拖欠租金、物业管理费及分摊费等，故提起反诉，请求判如所请。针对润林公司的反诉，原告梁香凤辩称：涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应当认定为无效，被告应当向我退还全部押金。2020年3月时，受疫情影响，涉案商铺所在的商场无法正常开放，双方租赁合同实际没有正常履行，恳请法院判决3月份所产生的租金、管理费各承担一半。而2月份的租金、管理费经济社已经通知全部予以免除。2020年2月26日，政府已经发出通知，要求租户退场，我方在规定时间内退场，导致装修损失鉴定的原因是被告不同意赔偿我方装饰装修损失。2020年3月31日之后，根据政府发出的通知，该场地本身已经不允许使用了，故被告要求我方支付鉴定期间的占有使用费没有依据。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《租赁合同书》、收款收据、征拆通知，被告提交的装修工程验收单、装修申请表等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年1月17日，梁香凤向润林公司承租广州市白云区广云路339号润林（嘉禾）商业中心自编首层116号铺（以下简称涉案商铺）用于经营美容美体中心。此后双方于2020年1月续签《租赁合同书》，约定：润林公司作为出租方（甲方）与梁香凤作为承租方（乙方）出租场地为涉案商铺，建筑面积100.04平方米，乙方经营范围为美容。乙方确认在签署本合同时，甲方已充分向乙方说明物业的性质、属性、位置、面积、座向、结构等，乙方对此收悉并予以充分了解和现场确认，并认可承租物业符合使用功能及承租目的需要。租赁年限从签订合同之日即2020年1月17日至2021年1月16日止。该房屋每月租金共计11029元。物业管理费每月800元。签署本合同时，乙方一次性缴纳给甲方一个月租金11029元，租赁保证金33087元。每月的5日前乙方必须向甲方交付当月租金、物业管理费、水电费，逾期支付加收滞纳金3%（以日计）。乙方在其独立使用的范围内发生的水、电按时缴费。公共水电分摊按实际使用的水电表运行数量乘以单价，除以每平方计算为公共分摊费用的实际费用，按乙方租用的建筑面积平方数乘以公共分摊费实际每平方费用。乙方在租赁期间付清租金和物管费和所用的水、电费已缴清的情况下，如国家上级部门征拆，导致双方不能执行本合同，经甲方书面通知乙方，可提前解除合同，双方不需负违约责任。甲方需在三十个工作日内将剩余租金无息退还给乙方。等等。上述合同签订后，梁香凤向润林公司支付了租赁保证金33087元，并支付了2020年1月17日至2020年2月16日的租金11029元及物业管理费800元，此后，由于润林公司给予租赁2月份租金和物业管理费打七折的优惠，故梁香凤向润林公司补交了2020年2月29日前的租金和物业管理费2551元（即2020年2月1日至2月29日的租金和管理费已支付），此后未再支付过租金和管理费。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出《征拆通知》，主要内容为嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目，根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前撤离退场。涉案商铺所在润林（嘉禾）商业中心位于征拆红线范围内。2020年3月19日，梁香凤搬离了涉案商铺。为证明其装修损失，梁香凤申请对涉案商铺内已形成附合的装饰装修价值进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对此进行了评估。2020年9月25日，广州市华盟价格事务有限公司所作出穗华价估[2020]416号《评估结论书》，该评估结论书载明：我所于2020年8月13日对现场进行了实物勘查，据梁香凤陈述其租赁涉案商铺后进行了装饰装修和改造，装修完成后于2017年4月2日作为美容中心投入使用，至评估基准日2020年8月13日共使用了3.37年，评估结论为涉案商铺内已形成附合的装饰装修价值在评估时点的总价为52218元。为进行上述鉴定，梁香凤预交鉴定费3450元。对于上述《评估结论书》，梁香凤对上述评估结论无异议。润林公司则主张梁香凤投入使用的时间并非2017年4月2日，而是2017年3月10日，所以已使用时间不是报告中的3.37年，应该是3.43年。另装修项目中第9项（吸顶灯）、10项（方形排气扇）、第11项（装饰顶灯）、第12项（天花筒灯）、第22项(三叶吊风扇)、第28项（室内外招牌）属于未形成附合的装饰装修，第29项（强电系统）、第30项（给排水系统）是前手租户留下的装修，第2项（地面贴瓷砖）、第3项（墙面贴瓷砖）、第4项（钢化玻璃隔断）、第6项（洗手台）、第7项（玻璃镜面）、第13项（铝合金玻璃平开门）、第18项（钢化玻璃门）、第21项（墙面贴墙纸）、第22项（三叶吊风扇）、第23项（附墙展示柜）、第24项（前台背景隔断）是梁香凤未向我司申请备案的装修项目，属于未经出租人同意的装修项目。为证明其主张，润林公司向本院提交了梁香凤于2017年开始装修前向润林公司提交的装修申请表、装修图纸，以及润林公司与前手承租人签署的租赁合同及前手的装修备案资料。其中装修申请表中注明预计完工时间为2017年3月10日，使用工料为石膏板天花、地台制台、墙身隔断，另改进水管7米，排水管3米。另查明，涉案商铺所在的润林商业大厦未取得用地规划许可和建筑工程规划许可。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。受疫情影响，润林公司对于2020年2月及3月正常经营的商户，根据商户交租时间不同，分别给予上述两个月份租金和物业管理费七折或八折的租金优惠。本院认为：涉案商铺所在的物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，梁香凤与润林公司就涉案商铺所签署的租赁合同属于无效合同，梁香凤要求确认双方于2020年1月17日签署的《租赁合同书》无效的诉讼请求本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。梁香凤要求润林公司退还租赁保证金33087元的诉讼请求，本院予以支持。双方租赁合同无效，但润林公司有权要求梁香凤参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，润林公司现主张的租金和物业管理费均系涉案商铺使用的对价，润林公司有权要求梁香凤参照租金和物业管理费的标准支付房屋占有使用费。梁香凤主张2020年2月润林大厦的物业管理公司关闭大厦经营入口，其无法经营，但对此梁香凤并未提供证据予以证实，且润林公司于2020年2月按照合同约定标准七折，向梁香凤收取了该月的租金和物业管理费，梁香凤对此并无异议，应当视为双方已经就2020年2月份租金和物业管理费变更达成了一致意见，现梁香凤要求润林公司减免2月份的租金和物业管理费（实质为房屋占有使用费）的诉讼请求本院不予支持。梁香凤于2020年3月19日搬离涉案商铺，故梁香凤应当向润林公司支付2020年3月1日至3月19日的房屋占有使用费，考虑到疫情的影响，并参照润林公司对其他商户的租金优惠政策，本院酌情认定该期间的房屋占有使用费参照合同约定的租金和物业管理费的七折的标准计付，即梁香凤还应当向润林公司支付该期间房屋占有使用费5075.02元[（11029元+800元）÷31天×19天×70%]。梁香凤要求润林公司免除该期间的房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持，润林公司主张的超出部分的反诉请求本院不予支持。对于润林公司主张的2020年3月20日至2020年8月13日由于装修鉴定期间产生占有费的反诉请求，由于涉案商铺未办理规划报建，该商铺不能作为租赁标的出租牟利，且根据广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出《征拆通知》，润林（嘉禾）商业中心位于征拆红线范围内，根据政府要求租户需于2020年3月31日前撤离退场，故商户退场后，润林公司并不能将涉案商铺合法出租牟利，润林公司现要求梁香凤向其支付涉案商铺在装修损失鉴定期间产生的占用费依据不足，本院不予支持。对于润林公司主张的分摊费，由于双方租赁合同书中对公共水电分摊费用及其计算方式进行了明确，梁香凤亦实际于2020年3月19日才搬离，梁香凤应当向润林公司支付2020年3月1日至3月19日的公共分摊费，在无其他相反证据的情况下，本院对润林公司要求梁香凤支付该期间的分摊费492元的反诉请求本院予以支持。对于润林公司主张的租金和管理费及分摊费的利息，因双方对合同效力及相关款项退还或支付存在争议，梁香凤并非故意不支付应付款项，故润林公司主张的利息本院均不予支持。对于梁香凤主张的装饰装修损失。梁香凤于2017年承租涉案商铺后，对商铺进行了装修。租赁合同无效，应由租赁双方按照过错程度分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，润林公司作为出租人未提供合法建筑物，梁香凤对涉案物业的状态应详细了解，双方租赁合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，梁香凤和润林公司对合同无效均有过错，应当由双方各承担50%的损失。对于装饰装修损失的数值，对于润林公司主张梁香凤投入使用的时间并非2020年4月2日，而是2017年3月10日，所以已使用时间不是评估结论书中的3.37年的问题，由于润林公司提出上述主张是依据《装修申请表》中载明的预计完工时间，该时间不能直接认定为实际完工时间，润林公司提出的抗辩意见缺乏确切证据予以证实，本院不予采纳。对于润林公司主张部分项目属于未形成附合的装饰装修，不应当计算的问题，因相关项目属于动产附合于不动产，其商品重复使用价值因其特定尺寸而比一般非订造或定制商品要低，以及其固定性的物件形态亦因拆迁搬运而产生价值贬损，故上述项目列入形成附合装修项目较为合理。对于润林公司主张部分装修项目属于未经其备案的装修项目的问题，由于相关项目属于梁香凤根据其经营需求进行的装修，梁香凤完成装修后已实际使用三年有余，润林公司从未提出异议，故润林公司主张相关项目属于未经其同意的装修项目的抗辩意见本院不予采纳。据此，本院确认涉案商铺内形成附合的装饰装修损失的数额为52218元，由于梁香凤和润林公司各负担50%，故润林公司应当赔偿梁香凤装饰装修损失26109元，梁香凤主张的超出部分的损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认梁香凤与广州市润林广场物业管理有限公司于2020年1月17日签订的《租赁合同书》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市润林广场物业管理有限公司向梁香凤退还租赁保证金33087元；三、在本判决生效之日起三日内，广州市润林广场物业管理有限公司向梁香凤赔偿装修损失26109元；四、在本判决生效之日起三日内，梁香凤向广州市润林广场物业管理有限公司支付房屋占有使用费5075.02元；五、在本判决生效之日起三日内，梁香凤向广州市润林广场物业管理有限公司支付分摊费492元；六、驳回梁香凤的其他诉讼请求；七、驳回广州市润林广场物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1699元，由梁香凤负担1059.05元，广州市润林广场物业管理有限公司负担639.95元；反诉受理费708.60元，由广州市润林广场物业管理有限公司负担683.6元，梁香凤负担25元。鉴定费3450元，由梁香凤负担1725元，广州市润林广场物业管理有限公司担1725元（鉴定费已由梁香凤预交，广州市润林广场物业管理有限公司当负担的鉴定费应当于履行本判决时直接支付给梁香凤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十一月九日书记员  林嘉仪