上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35808号原告(反诉被告)：张莹，女，1981年5月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈雷，上海天璇律师事务所律师。被告(反诉原告)：王平，男，1972年1月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：平晓创，上海市锦天城律师事务所律师。原告张莹与被告王平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日、2020年10月23日两次公开开庭进行了审理。审理中，被告王平提出反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。原告张莹及其委托诉讼代理人陈雷，被告王平及其委托诉讼代理人平晓创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告退还2020年1月8日至2020年7月7日的租金246,000元；3、判令被告退还保证金41,000元；4、判令被告赔偿装修损失169,780元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告签订的租赁合同无效；原告增加一项诉请为判令被告赔偿损失41,000元(等额于保证金)。事实与理由：原、被告于2019年12月15日签订《房屋租赁合同》，就上海市静安区富民路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁事宜达成一致约定。原告按约支付保证金41,000元及租金246,000元。签约时，被告未出示涉案房屋权利凭证。2019年12月16日，通过咨询工商部门(系原告合作伙伴杨某某前往)，原告得知食品经营许可证可以办出但须在19.10平方米的面积内。2019年12月18日，原告要求被告提供19.10平方米以外的面积的产权证明(合同约定面积为50平方米，而仅有19.10平方米合法)，被告答应而未提供。原告于2020年2月份在办理证照(酒类商品零售许可证、食品经营许可证)的过程中才知悉涉案房屋涉嫌违章建筑。工商、消防等部门上门检查，并约谈被告，口头要求整改。因邻居阻扰装修以及疫情影响，被告原先承诺延长免租期至2020年3月初，即2020年9月初开始收下一期租金，后于2020年7月8日反悔并催租。至此，原告无法正常经营而致停业，原告发生中介费、装修及营业损失合计169,780元(部分款项由杨某某支付)。原告认为，被告未能按照合同约定保证涉案房屋产权清楚、租赁关系合法有效、符合使用要求，应当承担相应法律责任。经交涉未果，原告遂起诉来院并提出诉请如上。被告王平辩称：1、原、被告租赁合同系真实意思表示，当属合法有效；涉案房屋具备合法权利凭证，该凭证记载的是使用面积，合同约定的是建筑面积，原告作了混淆，故原告主张合同无效缺乏法律与事实依据；2、原告在缔约时查验了涉案房屋权利凭证与涉案房屋现场，原告在签约次日、付款之前即已向相关部门咨询办证事宜，并最晚于2020年2月在办证过程中知晓对于装修及经营的面积限制，原告应自行承担相关后果；3、原告在装修及经营过程中并未受到实际障碍，其合作伙伴杨某某接手后对装修作了调整并正常使用涉案房屋用于经营，涉案房屋亦从未收到政府部门整改通知书或处罚通知书，相关投诉系由原告发起，本案纠纷由来实系原告或受疫情影响致生意不佳而放弃继续租赁；4、基于原告拖欠租金已构成违约，原告无权主张装修损失，且原告装修不符合消防要求，被告不同意利用；5、根据相关规定，即便合同无效，原告仍应支付房屋使用费。因此，不同意原告全部诉讼请求。被告(反诉原告)王平向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2020年7月8日至2020年8月31日的租金71,066元；2、判令反诉被告支付逾期未付租金的滞纳金(按日百分之三标准，以反诉被告欠付租金为基数，从2020年7月2日起计算到实际支付之日，暂计76,260元)；3、判令反诉被告支付2020年7月至8月的电费1,342.10元；4、反诉被告已付的保证金41,000元作为违约金不予退还。针对被告(反诉原告)王平的反诉，原告(反诉被告)张莹辩称：同意电费相关诉请，因合同无效，反诉原告无权依据无效的合同主张租金及滞纳金；且违约金及租金应据实结算至2020年8月8日，滞纳金标准过高请求法院予以调整，故不同意其余诉请。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系公房，独用租赁部位包括底层西前间(使用面积为19.10平方米)、底层东前间(使用面积18.70平方米)及园地，其中底层西前间19.10平方米为营业面积。2019年12月15日，王平(甲方、出租方)与张莹(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》并约定：由乙方向甲方承租涉案房屋(建筑面积约50平方米)，乙方经营行业按照营业执照经营范围经营；租期2年，自2020年1月8日至2022年1月7日，免租期为2019年12月16日至2020年1月7日；月租金41,000元，付款方式为每六个月一付，提前七日支付；保证金41,000元。合同同时约定，甲方保证涉案房屋产权清楚、租赁关系合法有效、并符合乙方使用要求，否则由甲方承担赔偿责任，若乙方逾期支付租金的，则每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三收取滞纳金；逾期付租达五日的，则乙方构成严重违约，甲方即可终止合同；租赁期满或因乙方违约致使合同提前终止，涉案房屋内的装修归甲方所有，乙方无权请求返还保证金。合同还对其他租赁事宜作了约定。合同签订后，各方开始履约。张莹支付保证金41,000元、租金246,000元(至2020年7月7日)并将涉案房屋进行装修后用于经营。2020年7月8日，王平向张莹发送《房租催款通知函》，认为张莹拖欠租金构成严重违约，要求2020年7月12日前补足，否则将终止合同并追究责任。2020年7月18日，张莹于涉案房屋处张贴《封条》，内容如下：“因与房东发生合同纠纷，本店于二〇二〇年七月十八日停止营业。为防止在解决合同纠纷期间，本店内设施和商品发生短缺或损坏，特此封闭大门。任何人未经允许，不得擅自开启，违者必究。”2020年8月4日，王平向张莹发送《收房通知函》，认为张莹逾期付租超过31日，欠租金额已超出保证金金额，将于2020年8月8日终止合同并收回房屋，要求张莹于该日上午10时前到场清点物品、补交租金、于2020年8月10日前搬离物品。2020年8月8日上午，张莹未能到达涉案房屋。同日下午，涉案房屋已由王平锁门。2020年8月25日，王平向张莹发送《合同解除及清场通知书》，以张莹欠租构成严重违约为由通知合同于2020年8月31日解除，要求归还房屋及装修设施、搬离动产，表示不退还保证金并主张滞纳金等违约责任。后双方交涉未果，张莹遂起诉来院并提出诉请如上。另查，王平与案外人杨某某于2020年8月29日就涉案房屋签订《房屋占有使用合同》，该合同约定交房时间为2020年9月1日、计费起始时间为2020年9月8日。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对其所主张的事实有责任提供证据加以证明。王平于审理中出示了涉案房屋的合法权利凭证，涉案房屋中底层西前间(使用面积为19.10平方米)可用于经营，张莹所举证据未能证明涉案房屋系违法建筑物；同时，即便涉案房屋内存在违章搭建，张莹所举证据亦不足以证明该搭建已违反法律关于效力性强制性规定；因此，王平与张莹就涉案房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守履行。张莹接收涉案房屋用于装修、经营，在未收到政府部门整改或处罚等相关通知的情况下，自行停业，其未能举证证明使用涉案房屋受到实际妨碍；因此，张莹无合法事由拒付租金构成根本性违约，应当承担相应的法律责任。由此，王平有权解除合同，其向张莹发送《收房通知函》已明确表示2020年8月8日解除合同并将收回房屋，其亦实际于该日将涉案房屋上锁，故合同已于该日解除。合同解除后，张莹仍应支付合同解除前欠付的租金41,000元，故本院在该金额内支持王平该项诉请，并对张莹要求返还租金的诉请不予支持。对于王平电费相关诉请，张莹表示同意，故本院予以支持。基于张莹违约，王平主张将保证金作为违约金不予退还，具有合同依据；考虑合同履行、违约情节及实际损失等因素，王平主张的违约金数额并未过高，故本院对违约金数额不作调整并对该项诉请予以支持、对张莹要求退还保证金的诉请不予支持。基于张莹违约导致合同解除，按照合同约定，张莹无权要求王平赔偿装修等损失，王平亦不同意利用装修，故本院对张莹该项诉请不予支持。涉案房屋正常使用受到疫情影响，王平曾就付租期限作出宽限，张莹迟延付租尚具有一定合理性，且违约金已足以弥补王平损失，故本院对王平滞纳金相关诉请不予支持。张莹要求赔偿损失41,000元，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张莹与被告(反诉原告)王平签订《房屋租赁合同》于2020年8月8日解除；二、原告(反诉被告)张莹应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)王平支付租金41,000元；三、原告(反诉被告)张莹应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)王平支付电费1,342.10元；四、原告(反诉被告)张莹已支付的保证金41,000元不予退还；五、对原告(反诉被告)张莹其余诉讼请求不予支持；六、对被告(反诉原告)王平其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,151.70元，减半收取计4,075.85元，由原告(反诉被告)张莹负担。反诉案件受理费2,046.68元，由原告(反诉被告)张莹负担940元，由被告(反诉原告)王平负担1,106.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二〇年十一月十日书记员  梅益婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。