广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1315号 原告：南宁乐居仆物业服务有限公司，住所地南宁市明秀东路**数码文化城**房，统一社会信用代码91450107747990807G。 法定代表人：陀永忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓湘萍，女，汉族，1988年12月31日出生，户籍所在地南宁市兴宁区，系该公司员工。 被告：黄燕霞，女，汉族，1961年5月16日出生，户籍所在地广西贵港市港**。 原告南宁乐居仆物业服务有限公司（以下简称乐居仆公司）与被告黄燕霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓湘萍到庭参加诉讼，被告黄燕霞经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即向原告支付南宁市明秀西路122号XXX房物业费1816.84元，维修资金181.68元，生活垃圾处理费728.6元，水费1516元，公摊电费11.1元，公摊水费104.3元，公摊水电费40.5元，水损分摊65.3元，合计4469.6元。二、请求法院依法判令被告合同违约并向原告支付违约金4251.41元。三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告系南宁市明秀西路122号XXX房业主，房屋面积34.28㎡。2012年8月8日，原告与南宁市城市碧园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为南宁市城市碧园小区提供物业管理服务，合同期限自2012年8月8日起。合同签订后，原告积极履行合同约定内容，依法依约为被告居住的城市碧园小区实施规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。被告自2014年10月起未交纳物业管理服务费，截至2019年2月，被告已经拖欠城市碧园XXX房物业服务费1816.84元，专项维修资金181.68元，生活垃圾处理费782.6元，水费1516元，公摊电费11.1元，公摊水费104.3元，公摊水电费40.5元，水损分摊费65.3元，合计4464.32元。按照《物业服务合同》第三章第四条规定,不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按应交总额每天千分之三交纳违约金，由此计算，被告拖欠53个月物业管理费用产生的违约金为4251.41元，以上费用合计8715.73元，经原告多次催缴，两被告仍拒绝交纳。 原告提交的证据有：1.《物业服务合同》；2.欠费明细表，3.催费通知照片；4.《起诉通知书》及挂号信面单、挂号信单号查询；5.《商品房买卖合同》；6.缴费票据。 被告黄燕霞未答辩未到庭参加诉讼。 经审查，原告提交的证据来源合法，内容真实、有效，可以作为认定案件事实的依据。 综合当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告乐居仆公司系依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人,被告黄燕霞系南宁市明秀西路122号城市碧园商XXX号商铺业主。 2012年8月18日，南宁市城市碧园小区业主委员会作为委托方（甲方），原告作为受委托方（乙方），双方签订一份《物业服务合同》，甲方委托乙方对南宁市明秀西路122号城市碧园小区提供物业服务。合同第一条约定：乙方物业服务的内容包括（一）共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；（二）公共绿地、花木、雕塑小品的养护和管理；（三）公共环境卫生；（四）维护小区公共秩序和协助公安部门做好本物业管理区域内的安全工作；（五）维持物业区域内车辆行驶和停放秩序，保障小区内道路通畅；（六）物业区域内消防设施设备的日常维修、养护和管理；（七）A.B.C.D栋电梯、加压水泵、二次供水系统、发电机的运行和日常维护管理及年检；（八）房屋装饰装修管理。合同第二条约定：其他委托事项，包括（一）代收住房专项维修资金；（二）代收车辆停放费；（三）代收公摊水电费；（四）代收A.B.C.D栋电梯使用费；（五）代收小区经营性摆摊设点费、广告宣传费；（六）代收小区生活垃圾处理费。合同第三条约定：乙方提供物业服务项目、内容范围、质量标准及测评标准。合同第四条约定：物业综合服务费采取包干制形式，按以下项目、标准收取：（一）多层楼0.4元/㎡/月；（二）小高层0.4元/㎡/月；（三）商铺为1.0元/㎡/月（商业会所、商业经营性的室内或地下停车场及住宅改为办公等商业性按商铺收取）；（四）非经营性车位20元/月。乙方按以上标准，向业主按季收取。每季度初的5号前收取该季度的费用，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按应交总额每天3‰交纳违约金。合同第七条约定：房屋专项维修资金和电梯使用费由乙方在收取物业服务费的同时按下列项目和标准代收：（一）多层楼0.1元/㎡月（非经营性车库、杂物房按此标准收取）；（二）小高层0.1元/㎡月；（三）商铺0.1元/㎡月（商业性会所、商业经营性的室内或地下停车场按此标准收取）；（四）小高层A.B.C.D栋业主另收电梯使用费，收费标准如下：A栋：单间15元/户/月，一房一厅20元/户/月，二房二厅25元/户/月；B栋：20元/户/月；C栋：20元/户/月;D栋:30元/户/月;(五)代收的电梯使用费由甲方专项管理，专款专用....。合同第十条约定：（一）对物业使用者按户公摊收取公用水、电费，属于代收性质。按供水、供电公司提供的水电单据的实际费用分摊到户....；（二）乙方须将公摊的水、电表平面位置示意图交甲方存档，并将自来水公司、供电公司每两个月提供一次的公摊水、电表抄表数和每次公摊给业主的水电费计算清单报甲方审核备案，未经甲方审核盖章的水电公摊表，不允许张贴公示；（三）小高层A.B.C.D栋的水费在供水部门送达的小区实际水费单据数额上按用水量增加分摊二次加压电费。地下停车场。地下停车场的用水用电及维修等开支应由停车场所有业主据实分摊同第十三条约定：乙方的权利义务....（三）向业主和物业使用人收取物业综合服务费及甲方委托代收的各项费用....。合同第十四条约定：委托管理期限为叁年。从2012年8月18日至2015年8月17日止。合同第十五条约定：本合同期满前，如甲方决定继续委托乙方提供物业服务的，应提前3个月书面通知乙方。乙方决定不再接受委托的，应提前3个月书面通知甲方。合同第十六条约定：本合同期满，在新的物业服务企业未接管本物业项目或者甲方未决定自行管理之前，乙方应当应甲方的要求，暂时（一般不超过三个月）继续为甲方继续提供物业服务，业主（或交费义务人）应向乙方继续交纳相应的物业服务费用。合同还就其他事项作了约定。 上述合同于2015年8月17日到期后，因原来的业主委员会已经解散，之后又未成立新的业主大会和业主委员会，故原告未再与原告所在小区签订新的物业服务合同。2019年11月，南宁市城市碧园小区成立新的业主委员会，原告要求提高物业服务费收费标准，双方协商未果，故未签订新的物业服务合同，但原告一直为该小区提供物业管理服务至2020年7月。 被告自2014年10月起，未按约向原告交纳物业管理服务费及其他各项约定由原告代收的费用。经原告确认，截止2019年2月，被告已拖欠物业管理服务费1816.84元（2014年10月至2019年2月）、专项维修资金181.68元（2014年10月至2019年2月）、生活垃圾处理费728.6元（2014年10月至2019年2月）、水费1516元（2017年7月、9月）、公摊电费11.1元（2017年3月至2019年2月）、公摊水费104.3元（2017年3月至2019年2月）、公摊水电费40.5元（2014年9月至2017年2月）水损分摊费65.3元（2017年4月至2018年3月）。 本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定。本案中，广西山水碧园房地产开发有限公司、南宁市城市碧园小区业主委员会分别与原告签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方签订的物业服务合同对原告和涉案城市碧园小区全体业主具有约束力。原告乐居仆公司应依照合同约定提供物业服务，被告作为业主亦应依约支付物业管理服务费及其他相关费用。虽然双方签订的合同到期后，因城市碧园小区原业主委员会已经解散，未成立新的业主大会或业主委员会，双方未再续签物业服务合同，但乐居仆公司仍继续按原合同约定的内容及标准为城市碧园小区提供物业管理服务，小区的业主也在继续接受原告的物业管理服务,实际上合同仍然在履行。因此,被告依然负有交纳物业管理服务费及其他约定由原告代收的费用的义务。 1.关于物业服务费。原告依据其与南宁市城市碧园小区业主委员会签订的《物业服务合同》,负有对城市碧园小区实行物业管理的合同义务,而被告作为该小区的业主,亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。截止2019年2月，被告共拖欠物业费1816.84元，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。 2.关于专项维修资金。专项维修资金系用于房屋公共部位和共用设施的维修和养护,涉案《物业服务合同》约定房屋专项维修资金由原告代收,该约定对业主亦产生约束力,故原告要求被告交纳专项维修资金181.68元，符合合同约定,本院予以支持。 3.关于生活垃圾处理费。合同约定生活垃圾处理费由原告代收再向环卫部门交纳,原告亦举出相关票据证明其向环卫部门代交了生活垃圾处理费,故原告代收生活垃圾处理费具有合理性。原告主张的生活垃圾处理费未超出南宁市物价部门核定标准,故被告应向原告交纳2014年10月至2019年2月的生活垃圾处理费424元。原告主张该期间生活垃圾处理费为728.6元，属于计算错误，本院不予支持。 4.关于水费、公摊水电费、水损分摊费。《物业服务合同》约定水费、公摊水电费由原告代收代缴,原告提交了缴费票据证实其在其诉请的物业服务期间向水电部门代交了水电费,《物业服务合同》第十条也约定公摊水电费“按供水、供电公司提供的水电单据的实际费用分摊到户”据此,原告在为该小区业主代交小区共用建筑部分的水、电费及业主自用水费后,有权向业主要求支付相应的公摊水、电费及自用水费。现原告诉请被告支付欠缴的水费1516元、公摊水电费155.9元（40.5元+11.1元+104.3元）、水损分摊费65.3元,符合法律规定和合同约定,本院予以支持。 5.关于违约金。被告未按合同约定交纳物业服务费，构成违约，应向原告支付违约金。被告拖欠物业服务费给原告造成的损失应为利息损失，故原告主张按合同约定日千分之三的标准计算违约金，明显超过其实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月19日之前）或全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（2019年8月20日起）计算。《物业服务合同》约定每季度初的5号前收取该季度的物业服务费，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按应交总额每天3‰交纳违约金。被告应付拖欠物业服务费的违约金应以每个季度应付物业服务费102.84元（34.28㎡×1元/㎡/月×3个月）为基数，从该季度第一个月之6日起计至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率分段计算至被告实际履行完毕之日止，以原告主张的4251.41元为限。 被告黄燕霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据及答辩意见，视为其放弃举证、质证和辩论等相关诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄燕霞向原告南宁乐居仆物业服务有限公司支付2014年10月至2019年2月期间的物业管理服务费1816.84元； 二、被告黄燕霞支付原告南宁乐居仆物业服务有限公司从2014年10月至2019年2月的物业服务费逾期缴纳的违约金，违约金计算方式为：以每个季度应付物业服务费102.84元为基数，从该季度第一个月之6日起计至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率分段计算至被告实际履行完毕之日止，以4251.41元为限； 三、被告黄燕霞向原告南宁乐居仆物业服务有限公司交纳2014年10月至2019年2月期间的专项维修资金181.68元; 四、被告黄燕霞向原告南宁乐居仆物业服务有限公司交纳2014年10月至2019年2月期间的生活垃圾处理费424元； 五、被告黄燕霞向原告南宁乐居仆物业服务有限公司交纳2017年7月、9月的水费1516元； 六、被告黄燕霞向原告南宁乐居仆物业服务有限公司交纳2014年9月至2019年2月期间的公摊水电费155.9元及2017年4月至2018年3月的水损分摊费65.3元； 七、驳回原告南宁乐居仆物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元、公告费260元，由被告黄燕霞负担。 上述债务,义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  梁梅信 人民陪审员  廖上源 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇