湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1026民初1572号原告：邱云辉，男，1981年8月7日出生，瑶族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。被告：汝城县千钧房地产开发有限责任公司，住所地汝城县卢阳镇东泉路三江花苑**。法定代表人：邱立红，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。委托诉讼代理人：金钦，男，1984年12月12日出生。原告邱云辉与被告汝城县千钧房地产开发有限责任公司（以下简称千钧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱云辉及其委托诉讼代理人朱的良、被告千钧公司的委托诉讼代理人朱晓刚、金钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱云辉向本院提出诉讼请求：1、判令千钧公司继续履行合同约定的交房义务。2、判令千钧公司因逾期交房而向邱云辉支付违约金31909.64元（暂计至2020年8月30日计366天，581232×0.00015×366天＝31909.64元），并以581232元为本金按日利率万分之1.5的标准支付违约金至千钧公司实际交付房屋之日止。3、请求确认《商品房买卖合同》的附件十一《补充协议》三、关于合同解除的约定3、6，六、关于合同部分空间使用权的约定1、2、3、4，七、关于商品房交接及保修责任的约定1、2、3、6、7，八、关于公示内容的约定1、2，九、关于通知的约定1、4及第二款，十四，十五为无效格式条款。4、本案诉讼费用由千钧公司承担。事实和理由：邱云辉、千钧公司于2018年1月24日签订了《商品房买卖合同》。合同约定邱云辉购买千钧公司开发建设的汝城县××栋××层××号房屋。建筑面积119.88平方米，总价款581232元。邱云辉以按揭方式付款，首付房款121232元，应在2018年1月24日前支付给千钧公司，剩余房款460000元向银行办理按揭贷款。该合同第十一条约定：千钧公司应在2019年8月30日前将经验收合格商品房交付邱云辉使用；第十二条约定：千钧公司逾期交房超过30日后，邱云辉有权解除合同或要求继续履行合同，千钧公司应当按邱云辉已付全部房款的万分之1.5按日支付违约金。合同签订之后，邱云辉积极履行相关付款义务，付现金121232元，通过中国邮政银行汝城县支行按揭贷款形式向千钧公司支付剩余房款460000元。至此，邱云辉已完全、适当地履行了自己的全部义务，千钧公司理应按《商品房买卖合同》的约定，于2019年8月30日前将合格商品房交付邱云辉使用。千钧公司由于消防、规划、施工、质量等多方面的原因，没有在2019年8月30日之前取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，房屋内供水、燃气、有线电视、宽带网络也没有全部建设到位。截止至2019年8月30日，千钧公司没有根据协议第十一条之规定，在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达邱云辉。另据邱云辉了解，截止至2019年8月30日，千钧公司售卖的房屋也不具备协议第九条、第十条的交付条件。邱云辉认为，根据相关法律规定以及该《商品房买卖合同》的相关约定，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》为千钧公司统一提供的、采用格式条款订立的合同，千钧公司没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，没有采取合理的方式提请邱云辉注意免除或者限制其责任的条款。尤其是《补充协议》三、关于合同解除的约定6，六、关于合同部分空间使用权的约定1、2、3、4，七、关于商品房交接及保修责任的约定1、2、3、6、7，八、关于公示内容的约定1、2，九、关于通知的约定1、4及第二款，十四，十五等等。上述格式条款系提供格式条款的千钧公司免除其责任、加重邱云辉一方的责任、排除邱云辉主要权利，符合《合同法》第三十九条、第四十条关于无效格式条款的规定，同时符合《商品房买卖合同》第二十八条第二款规定的情形，属于无效格式条款。截至起诉日，邱云辉仍未收到千钧公司的书面收房通知，千钧公司也未向邱云辉书面说明无法按期交房的原因。邱云辉认为，千钧公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给邱云辉带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了邱云辉的利益。由于千钧公司长期怠于履行合规交房义务，交房日期届满之后至今仍然没有履行合规交房义务，邱云辉现诉至法院。请求根据《合同法》第107条之规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定支持邱云辉的诉讼请求。千钧公司辩称，一、邱云辉第三个诉请即主张《补充协议》的部分条款无效，没有事实和法律依据。邱云辉诉请的《补充协议》三、关于合同解除的约定3、6，因邱云辉是个人消费（购买商品房贷款），并用所购买的商品期房作为质押物进行担保，根据邱云辉与银行签订的个人消费贷款和担保合同之约定，该笔贷款作为邱云辉的购房款由银行直接转入千钧公司的账户。如果邱云辉与千钧公司解除《商品房买卖合同》，必须涉及银行的权益，并且根据邱云辉、银行的要求，千钧公司在该贷款担保合同上作为保证人盖章签名，也涉及到千钧公司的权益。因此，经邱云辉与千钧公司协商后签订的第3款、第6款，即有必要性又具合法性，不是《合同法》第52条、第53条所列举的合同无效的任何一种情形，也不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所涉及合同条款无效的情形，属于有效条款。邱云辉诉请的关于合同部分空间使用权的约定1、2、3、4，都不是《合同法》第52条、第53条所列举的合同无效的任何一种情形，至今为止，也未出现前述条款所涉内容的侵权纠纷，属有效条款。邱云辉诉请的关于商品房交接及保修责任的约定1、2、3、6、7，是对房屋交接及保修事项的具体化，不属于《合同法》第52条、第53条所列举的合同无效的任何一种情形，属有效条款。相反，没有交接及保修的具体化约定，即不便于实际操作，更易产生纠纷。邱云辉诉请的关于公示内容的约定1、2，是邱云辉、千钧公司自愿约定条款，不符合合同条款无效的情形。邱云辉诉请的通知的约定1、2及第2款14、15都是邱云辉、千钧公司自愿约定条款，也是签订合同必须涉及的条款，不符合条款无效的情形，属有效条款。在此要指出，邱云辉第三个诉请涉及到地下车位、千钧公司自有房屋、未售也未分摊的财产的所有权，该诉请属于所有权纠纷法律关系，邱云辉第一、第二个诉请是房屋买卖合同纠纷法律关系，分属不同的法律关系，不同的案由。关于地下车位的所有权纠纷，千钧公司于2020年9月21日向汝城法院起诉，并在速裁庭处理，依据《民事诉讼法》第150条之规定，本案应当中止审理。二、邱云辉的第一、第二个诉讼请求没有事实和法律依据。关于交房时间、权利、义务事项，在《商品房买卖合同》第11条第1款、第2款，《补充协议书》第7条第3款、第7款都有约定。如前所述，上述约定内容属有效条款。因此，在房屋已具备交付条件，千钧公司张贴了收房公告，邱云辉看了房屋但又未收房，其责任在邱云辉，依法、依合同约定不存在逾期交房情形，千钧公司不应承担逾期交房的违约责任。邱云辉不愿意收房，想通过诉讼坐等臆想的违约金，有违诚信。综上，请法院中止本案审理，待判决时机合法后依法驳回邱云辉诉讼请求。邱云辉为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.个人消费贷款及担保合同、发票。千钧公司为支持其答辩理由向本院提供如下证据：3.商品房买卖合同；4.收房通知书及照片；5.钥匙借用登记表；6.管道燃气设施配套建设合同、高低压配电及户表安装工程施工合同、自来水户表工程安装合同；7.办理供水手续联络单、装修管理服务协议、收房验收表、收房登记表；8.汝政办发（2019）16号文件；9.竣工验收备案表；10.地下室建设工程规划许可证；11.情况说明；12.诉状、诉前调解通知；13.不动产测量报告、房产预测绘报告书。本院组织了双方质证并已记录在卷。对以上证据认定如下：证据1、证据2、证据3、证据6、证据9、证据10符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据4，无法达到通知邱云辉的效果。证据5，能体现邱云辉借用钥匙的事实，但无法直接推定邱云辉收房。证据7，能体现其他业主收房的事实，但与本案无关。证据8，无法体现千钧公司的证明目的。证据11，系汝城县房产管理局对网友反映情况的回复。证据12，与本案无关。证据13，系湖南省地质矿产勘查开发局四0八队、湖南省湘南工程勘察公司出具的，且为房产预测绘报告书，并未取得汝城县房产管理局的认可。本院经审理认定事实如下：邱云辉于2018年1月24日与千钧公司签订《商品房买卖合同》，合同约定邱云辉购买三江中心花苑xx栋xx层xx号房屋，房产测绘机构为汝城县房产管理局，预测建筑面积119.88平方米，房屋单价为4848.45元/平方米，总价款为581232元。买受人应当于2018年1月24日前支付首期房价款121232元，占全部房价款的20.86%，余款460000元向商业银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，买受人自行办理开通手续并承担相关费用。有线电视：交付时线路敷设到户。宽带网络：交付时线路敷设到户。供水、排水、供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续。出卖人未按约定达到交付条件的由出卖人按月向买受人支付已付购房款万分之1.5的违约金。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照/%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议三、关于合同解除的约定：3、本合同第十二条第1项（2）补充如下：买受人解除商品房买卖合同的，买受人应当先办理解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则买受人无权解除商品房买卖合同，出卖人无义务向买受人退还已付购房款，合同继续履行。《商品房买卖合同》解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不含政府部门及其他相关部门已经收取的其他与该商品房相关的款项。6、若买受人违约解除或因买受人违约导致出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人应按照购房款总额20％向出卖人支付违约金，并应赔偿出卖人因此造成的损失。出卖人在注销合同备案并就该商品房与第三人签订商品房买卖合同后的10日内，将从买受人已经支付的房价款中扣除违约金、赔偿款、尚欠银行的贷款本息及其他费用后的余款无息返还给买受人，若买受人所付款项不足支付违约金、赔偿款等，出卖人有权继续向买受人追索。买受人因购买房屋所产生或交付的除房价款以外的其他费用，出卖人不予退回，由买受人自行承担。六、关于部分空间使用权的约定：1、小区内停车场、、地下室未出售的地下车位（车库）、杂间、约定面积以外的物业管理用房与配套用房、会所、幼儿园等配套建筑、出卖人自用商业、会所、架空层、各类广告位及其他未计入公摊面积的配套建筑、设施的物业的所有权、使用权、收益权、管理权归出卖人享有。人防地下室的使用权、收益权归出卖人享有。2、买受人同意露（平）台由出卖人决定围合方式和尺寸，交与该部位直接相邻的住宅业主使用和进行日常维护及管理；但使用人不得擅自改变其结构，进行其他不允许的围堵与封闭行为，或有碍紧急情况下使用的行为。买受人同意楼宇的屋顶由出卖人决定围合方式、尺寸，并同意由出卖人决定是否无偿分割独立屋顶露（平）台归顶层业主使用、保养和维修，任何人均不得擅自改变其结构，进行其他不允许的围堵与封闭行为，更不得妨碍紧急情况下的使用，并服从物业服务公司统一管理。无偿使用部分相关的维护及维修责任由使用人承担。3、买受人同意出卖人根据小区整体使用需要，利用架空层和空余地规划设置立体停车库或娱乐休闲设施或物业管理所需用房等设施，其所有权归出卖人。4、该商品房所在楼宇的电梯内壁、大堂以及楼宇的屋面和外墙面，出卖人有权进行合理的使用，同时，出卖人也有权在公共场所、场地、空地、道路发布自己的广告或进行与自身经营有关的商业活动，除直接影响买受人商品房的正常使用功能以外，买受人不得干涉。七、关于商品房交接及保修责任的约定：1、本合同第十一条所称对商品房的验收交接，是指对买受人所购商品房坐落位置、户型格局是否与本合同附图相符，竣工测绘面积是否真实情况的相符。验收过程中如买受人认为商品房与合同约定不符需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人保证按照《住宅质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼责任。买受人未在出卖人交付商品房前付清包括但不限于商品房所有应付购房款、违约金或赔偿金、出卖人代收的费用等应由买受人承担的费用以及有按揭款未还和买受人未按时还贷的情形，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续，买受人应自行承担因此造成的责任后果。出卖人以书面通知或以电话通知的方式通知买受人办理交付（入伙）手续，或在汝城县级以上媒体刊登商品房交付（入伙）公告。买受人须在书面或电话通知规定的时间或公告规定的期限内办理交接手续。买受人逾期办理交接手续的，则买受人应自出卖人书面或电话通知规定时间（适用于以书面或电话通知送达的情形）或公告的截止日期（适用于没有或无法以书面通知或电话通知送达的情形）第二日起承担房屋所有权人的全部责任（包括但不限于缴交物业管理费等费用），该商品房的风险由买受人承担。出卖人不承担由此产生的任何责任（包括但不限于商品房交付延迟、房地产权属证书办理延迟等责任）。2、出卖人按《住宅质量保证书》约定的保修范围与期限承担该商品房的保修责任，但出卖人不承担该商品房交付后买受人遭受的直接损失与间接损失（包括但不限于渗水、漏水或其他质量原因造成的财产损失等）。非保修范围或超过保修期限的，出卖人不承担任何责任。经业主二次装修所覆盖的原防水部位不属于保修范围。因买受人自身使用不当或第三方造成的质量损坏，出卖人不承担任何责任；买受人或其他人装修改动的地方和设施、设备，出卖人不承担保修责任。3、如出卖人未能履行通知买受人办理商品房交付手续义务，买受人最迟应在买卖合同第十一条约定的最后交付期限来办理交付手续。否则，视为出卖人已按合同约定及所有适用的法律、法规、规章的规定向买受人交付了该商品房。若因买受人原因导致本房地产未能在合同约定的交付期限内交付买受人，视同出卖人已在合同约定的交付期限届满之日将本房地产交付买受人，此后本房地产的物业管理费及物业损毁、灭失风险均由买受人承担。6、经出卖人向买受人发出交付通知书后，买受人应按交付通知书规定的时间及地点办理交付手续。买受人收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照本补充条款第7款的约定处理，买受人不得以此为由拒绝收楼，否则从该交付通知书规定的收楼日期／期限届满之日起，视作出卖人已按合同及所有适用的法律、法规、规章的规定向买受人交付了该商品房，买受人自该日起承担房屋毁损、灭失的风险，及承担此后产生的一切费用和责任。7、房屋交付的标志是指出卖人向买受人移交该商品房的钥匙。如《商品房买卖合同》约定的交房时间或出卖人书面通知买受人收楼日期或期限届满（以日期较前者为准）而买受人未收楼的，亦视为房屋已经交付。该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。八、关于公示内容的约定：1、出卖人已于售楼处按规定张贴预售许可证等相关文件，《商品房买卖合同》样本也已在售楼处公示，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》即表明买受人确认已知悉以上所有相关文件及《商品房买卖合同》样本的内容。2、买受人已知悉出卖人所作的楼书、模型或其他宣传材料仅为展示设计思路而设立或提供，并同意不作为本合同的要约、承诺、附件或组成部分，若售楼广告、售楼资料、模型及示范单位等与本合同约定不一致，以本合同约定及政府相关部门最终审批文件为准。任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、告示、宣传资料。未经出卖人书面授权（仅指盖公司公章），出卖人聘请的任何人员的口头许诺或因促销模式及各种形式而做的口头答复以及所出具或签署的任何文件均不构成要约和承诺，对双方不具有法律约束力；出卖人展示的样板房，含样板房装饰、家居用品、电器等仅作为装饰和室内布置的向导，不作为交房标准或合同样品。九、关于通知的约定：1、在汝城县级以上媒体刊登的公告；2.按买受人在合同中确认的地址邮寄挂号信；3.买受人直接书面签收；4、出卖人与买受人的电话通话记录或短信息；本合同规定出卖人必须采取书面通知形式通知买受人的，出卖人采取上述几种通知形式中的任何一种形式均视为通知了买受人。十四、合同签订前，出卖人已向买受人明示了《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》示范文本及《合同补充协议》买受人已细读并完全理解上述文件的内容；并就本合同以及本补充协议与出卖人进行了充分的协商，双方对各条款的意思表示理解一致。十五、本附件为本合同不可分割的组成部分，本附件与本合同正文不一致之处，以本附件约定为准。邱云辉于2018年1月24日向千钧公司缴纳房款121232元。邱云辉于2018年9月19日与中国邮政储蓄银行股份有限公司汝城县支行签订个人消费贷款及担保合同，千钧公司为保证人。合同载明邱云辉因购置房屋贷款460000元。邱云辉于2019年11月22日到物业借用房屋钥匙，但后退还。邱云辉称其借用钥匙看房系业主微信群中有业主在群里说看了房并在群里说出了一些问题才主动到物业公司拿钥匙看房。邱云辉陈述，起诉后千钧公司置业顾问打过电话通知收房，开庭前收到过千钧公司通知收房的短信。与邱云辉同时起诉的朱佳滨、何桂梅于2020年8月27日收到了千钧公司通知收房的短信。千钧公司于2018年12月21日与汝城中天燃气有限公司签订管道燃气设施配套建设合同，施工地点为三江花苑1、2、8、9栋，工程期限从2019年3月5日至2019年5月15日。千钧公司于2019年1月23日与湖南恒邦电力建设有限公司签订三江中心花苑项目（三期）室内外高低压配电及户表安装工程施工合同，施工范围1-9栋，开工日期暂定2019年3月1日，工期180个日历日。千钧公司于2019年6月28日与汝城北控水务发展有限公司签订新增自来水户表工程安装合同。汝城县三江中心花苑1#、2#、8#、9#栋工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年8月17日，竣工验收日期2019年8月28日，勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收意见均为合格。备案意见为汝城县三江中心花苑1#、2#、8#、9#栋工程的竣工验收备案文件已于2020年8月17日收讫，经核查，备案归档文件基本齐全。结论：同意备案。千钧公司称于2019年8月28日在商品房的电梯、售楼部张贴了收房通知书。本院认为，邱云辉与千钧公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。邱云辉与千钧公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付条件、房屋交付时间，也明确约定了房产测绘机构为汝城县房产管理局。千钧公司向本院提供的工程竣工验收备案表体现备案时间为2020年8月17日，即在《商品房买卖合同》约定的交付时间时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。千钧公司向本院提交的房屋测绘报告系湖南省地质矿产勘查开发局四0八队、湖南省湘南工程勘察公司出具的，且为房产预测绘报告书，并非合同约定的汝城县房产管理局测绘出具的，千钧公司也未向本院提供证据证实汝城县房产管理局认可湖南省地质矿产勘查开发局四0八队、湖南省湘南工程勘察公司出具测绘报告。因此，千钧公司提供的证据体现双方买卖的房屋未完全达到双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。千钧公司认为在三江花苑房屋电梯、售楼部张贴了收房通知书即为通知了邱云辉收房，并认为根据《商品房买卖合同》的补充协议约定“经出卖人向买受人发出交付通知书后，买受人应按交付通知书规定的时间及地点办理交付手续。买受人收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照本补充条款第7款的约定处理，买受人不得以此为由拒绝收楼，否则从该交付通知书规定的收楼日期／期限届满之日起，视作出卖人已按合同及所有适用的法律、法规、规章的规定向买受人交付了该商品房”。本院认为，千钧公司在其开发的三江花苑小区房屋电梯、售楼部张贴的收房通知书并不能达到通知邱云辉收房的效果，《商品房买卖合同》第二十五条约定任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮寄挂号信方式送达对方，附件十一的补充协议约定了通知的形式有：在汝城县级以上媒体刊登的公告；按买受人在合同中确认的地址邮寄挂号信；买受人直接书面签收；出卖人与买受人的电话通话记录或短信息。千钧公司张贴收房通知书的形式并不符合双方约定的任何一种通知、送达的形式。庭审中，邱云辉认可起诉后千钧公司置业顾问打过电话通知收房，开庭前收到过千钧公司通知收房的短信，但不记得具体日期。与邱云辉同时起诉的朱佳滨、何桂梅于2020年8月27日收到了千钧公司通知收房的短信，故邱云辉认可的短信的时间应为2020年8月27日。千钧公司另陈述即使未通知邱云辉收房，根据《商品房买卖合同》的附件十一补充协议七关于商品房交接保修责任的约定3“如出卖人未能履行通知买受人办理商品房交付手续义务，买受人最迟应在买卖合同第十一条约定的最后交付期限来办理交付手续。否则，视为出卖人已按合同约定及所有适用的法律、法规、规章的规定向买受人交付了该商品房”且附件十一补充协议七关于商品房交接保修责任的约定7也有类似约定，故千钧公司认为其已向邱云辉交付了房屋。双方签订的《商品房买卖合同》正文第二十八条明确约定了“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《商品房买卖合同》第十一条约定该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。《商品房买卖合同》第十一条并对房屋交付时出卖人应当出示的文件、买受人查验房屋等内容进行了详细的约定。合同正文第十一条约定的交付与附件十一补充协议约定的房屋交付的部分内容有明显差异。根据《商品房买卖合同》第二十八条的约定，邱云辉购买房屋的交付应以《商品房买卖合同》正文及补充协议约定的内容并结合社会常识与行业规范综合认定。根据现有证据，千钧公司于2020年8月27日通知了邱云辉收房。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。邱云辉收到了千钧公司的收房通知后未与千钧公司办理收房手续，也未说明原因或提出正当理由，故其购买的房屋视为已交付。本院认为，造成邱云辉的房屋逾期交付双方都有责任。邱云辉于2019年11月22日到物业公司借用涉案房屋的钥匙，邱云辉借用钥匙看房后应当知晓可以办理交房手续，但一直未与千钧公司办理房屋交付手续，也未向千钧公司提出相应的理由、原因，《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋的交付条件进行了详细的约定，也对买受人收房时的权利义务进行了约定。邱云辉看房后无证据证实其向千钧公司提出了不办理领房手续的正当理由，导致房屋逾期交付邱云辉自身存在重要原因。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋经验收合格，即已达到了法律规定的交付条件。虽《商品房买卖合同》约定的交付条件未完全成就，但并不影响合同目的的实现。虽千钧公司未采用合同约定的方式及时通知买受人收房，但邱云辉的自身行为导致违约损失扩大，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，根据双方签订的合同约定，买受人应当在合同约定的交付日期积极的与出卖人办理交付手续，但邱云辉未按合同约定恰当履行自身权利义务。故其主张的违约金本院予以适当调整。综合考量本案案情，邱云辉主张的违约金应以房价款581232元为基数从2019年8月31日始按每月0.8‰支付至2020年8月27日，千钧公司通知邱云辉收房后但其未收房的违约金不予支持。关于邱云辉的第三个诉讼请求，本院认为邱云辉与千钧公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合法律规定的合同无效的情形，该请求不予支持。虽《商品房买卖合同》正文与附件十一补充协议的部分内容有差异，但合同的正文第二十八条对此有明确约定，该约定对双方当事人均有约束力。千钧公司称，因三江花苑地下停车位的占有权、使用权、收益权的争议其已向法院提交了起诉状，原告为千钧公司，被告为汝城县家信物业服务有限公司、汝城县三江花苑（一期）业主委员会，其中一项诉讼请求为确认千钧公司享有汝城县三江花苑地下停车位的占有权、使用权、收益权。故千钧公司认为邱云辉诉讼请求第三项中主张《商品房买卖合同》补充协议六关于部分空间使用权的约定为无效格式条款与千钧公司已提交起诉状中的诉讼请求内容相关，应当中止本案的审理，待另案判决生效后再对本案进行处理。本院认为，三江花苑地下停车位的占有权、使用权、收益权的归属与本案属不同的法律关系，本案的处理无需以千钧公司起诉汝城县家信物业服务有限公司、汝城县三江花苑（一期）业主委员会的案件的处理结果为依据，千钧公司要求中止本案的审理不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼的法律规定，故本案无需中止审理。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、汝城县千钧房地产开发有限责任公司从2019年8月31日始以房价款581232元为基数按每月0.8‰的标准向邱云辉支付违约金至2020年8月27日为5626.3元，限在本判决生效后五日内付清；二、驳回邱云辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，减半收取299元，由汝城县千钧房地产开发有限责任公司负担53元，由邱云辉负担246元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  朱美凤二〇二〇年十一月十九日书记员  曹 鎏附本案有关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。