北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初57号原告（执行案外人）：路万**，男，1967年8月13日出生，汉族，无业，住北京市大兴区芳苑小区26号楼-1至2层2单元102室。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡国庆，北京市两高律师事务所律师。原告（执行案外人）：朱建芳，女，1965年12月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区马家堡西路32号院名都家苑6F1205室。委托诉讼代理人：徐晓恒，北京创博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春华，江苏华晓律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡秀英，女，1950年8月29日出生，汉族，无业，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：唐浩波，北京市东岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周忠华，北京市东岩律师事务所律师。被告（被执行人）：高建勇，男，1968年11月24日出生，汉族，无业，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：薛扬，江苏三强律师事务所律师。第三人（被执行人）：俞红波，男，1973年11月11日出生，汉族，无业，住北京市丰台区公益西桥城南大道3-1309室。第三人（被执行人）：盐城景欣装饰材料有限公司，住所地江苏省射阳县耦耕镇中小企业创业园。法定代表人：黄胜明，总经理。委托诉讼代理人：俞红波，男，盐城景欣装饰材料有限公司股东。原告路万**、原告朱建芳与被告胡秀英、被告高建勇及第三人俞红波、第三人盐城景欣装饰材料有限公司（以下简称盐城景欣公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路万**及其委托诉讼代理人周雷、胡国庆，原告朱建芳之委托诉讼代理人徐晓恒、周春华，被告胡秀英之委托诉讼代理人唐浩波，第三人高建勇之委托诉讼代理人薛扬，第三人兼第三人盐城景欣公司之委托诉讼代理人俞红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路万**、朱建芳向本院提出诉讼请求：1．立即停止对（2019）京02执745号案件查封、拍卖，不得执行北京市大兴区芳苑小区26号楼-1至2层2单元102房产（以下简称案涉房屋）；2．案件受理费由胡秀英负担。事实和理由：1．（2019）京02执异1238执行裁定驳回了路万**、朱建芳的异议请求，是错误的。俞红波与路万**、朱建芳签订《协议书》的性质为房屋买卖合同。《协议书》约定俞红波将案涉房屋转让给路万**、朱建芳，用到期债权冲抵购房款。协议签订后，俞红波向路万**交接了房屋资料，路万**全家随即入住，并实际合法占有案涉房屋。因该房屋购房款是以抵债方式履行，在协议之前，路万**已经支付了全部房款。俞红波因北京购房政策的原因未能取得案涉房屋的产权证，该客观事由使得路万**无法办理产权变更，路万**、朱建芳没有过错。2．路万**与俞红波约定以借贷冲抵购房款，未损害他人合法权利。路万**通过对价购买案涉房屋的行为发生在其他债权人和俞红波司法诉讼或仲裁之先，且俞红波除此房产外，在北京和江苏有数栋房产和厂房等资产。俞红波与路万**之间协议不存在恶意损害其他第三人合法权益的情形。路万**与朱建芳已经离婚，民政局核准的离婚协议中明确约定案涉房屋归路万**所有。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当停止对案涉房屋的查封。胡秀英辩称：1．（2019）京02执745号执行案件已执行完毕，案涉房屋已拍卖成交，拍卖所得价款已分配，路万**、朱建芳请求停止执行及拍卖与客观事实不符。2．俞红波与路万**、朱建芳签订《协议书》时，俞红波并未取得案涉房屋的所有权，违反相关法律规定。且案涉房屋存在抵押，不具备出售条件。故案涉房屋未发生物权变动，路万**、朱建芳不享有案涉房屋的所有权。3．路万**、朱建芳提出执行异议不符合法律规定的可以排除执行的情形。路万**在法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。路万**与俞红波签订的《协议书》不具备房屋买卖合同的一般和必要条款，不能认定为房屋买卖合同。《协议书》是以消灭金钱债务为目的，不具备房屋买卖的真实意思表示，不发生物权变动的效力。路万**与俞红波的借贷关系没有经法院或仲裁机构作出的文书予以认定，不能确定路万**对俞红波是否享有与案涉房屋等值的合法有效债权。未办理案涉房屋的过户手续，是路万**自身的原因及过错。高建勇辩称：路万**、朱建芳的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。案涉房屋存在抵押，路万**与俞红波签订的《协议书》不合法，应属无效。且《协议书》并非买卖协议。另，路万**、朱建芳不是北京户口，不具备购买案涉房屋的主体资格。路万**、朱建芳也从来没有申请办理过户登记的任何行为。俞红波、盐城景欣公司述称：胡秀英与高建勇的仲裁判决都没有通知过俞红波。胡秀英与俞红波其实并无债务关系，是高建勇与胡秀英的儿子姜雷商量好将公款转入俞红波公司经营用，然后分批次洗白后再汇给姜雷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年11月13日，俞红波、李莉（甲方）与路万**、朱建芳（乙方）签订《协议书》，约定：1．甲乙双方确认截止本协议签订之日，甲方欠乙方人民币本金合计壹仟贰佰肆拾万元（12400000元）上述欠款已经逾期未还。2．甲方将位于北京市大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住，商业项目三羊居住区五期5-26号住宅楼一层二单元-102室含室内装潢等物品设施（预测建筑面积269.72m2），经与乙方协商作价人民币壹仟贰佰肆拾万元（12400000），抵冲甲方所欠乙方债务。3．甲方于本协议签订后三日内将协议第二条的房屋交付给乙方，另向乙方交付该房屋的全部手续，包括但不限于购房合同、房屋借款合同，不动产销售发票等。4．乙方收到协议第三条约定的房屋及手续时，该房屋的全部风险责任转归乙方，同时甲方也保证不得有第三者主张该房屋权利。5．本协议第二条所涉的房屋贷款仍由甲方向建设银行偿还直至清偿完毕。6．甲方向乙方承诺在本协议签订之前，本协议第二条的房屋未向他人转让，抵押等情形，如因甲方的行为引起他人主张该房屋的权利，该法律责任由甲方承担。8．甲、乙双方明知本协议约定的房屋尚未取得房产证，充分知晓本次交易的风险，如果本协议以房抵债的目的未能实现，乙方可凭甲方原出具的借条向甲方主张债权。备注：甲乙双方原先债权凭证作为本协议的附件后，如有政策允许，甲方取得房产证时，乙方提出过户，甲方必须无条件协助。落款处有俞红波、李莉、路万**的签字，见证人朱全良、王守东、钱乐签字。俞红波借款本金加利息合计明细，从2013年4月18日起到2016年9月30日止，本金9285000元，利息3172100元，合计12457100元。协议签订后，俞红波将案涉房屋交付给路万**，路万**一直居住在案涉房屋内。2011年12月11日，北京金融街奕兴置业有限公司（出卖人，以下简称奕兴置业公司）与俞红波（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1254718），约定，俞红波购买奕兴置业公司开发的位于大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目三羊居住区五期5-26#住宅楼-1层2单元-102。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币20059.2元，总价款人民币5200548元。签订协议后，双方未办理房屋过户手续，案涉房屋一直登记在奕兴置业公司名下。2017年2月3日，路万**与朱建芳在射阳县民政局登记，协议离婚。《离婚协议书》中载明，案涉房屋归路万**所有。2018年11月，路万**再婚。俞红波与李莉于2017年3月在射阳县民政局登记，协议离婚。《离婚协议书》中载明，案涉房屋归俞红波所有。俞红波、路万**、朱建芳现均无购买案涉房屋的资格。2016年12月23日，北京仲裁委员会受理申请人胡秀英与第一被申请人盐城景欣公司、第二被申请人俞红波、第三被申请人高建勇在借款合同项下的争议仲裁案。并于2017年7月10日作出（2017）京仲裁字第1080号裁决，裁决：（一）第一被申请人向申请人支付借款本金2680000元以及借款利息804000元；（二）第一被申请人按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准、以借款本金2680000元为计算基数，赔偿申请人自2016年11月26日起至实际支付之日止的逾期还款违约金，暂计算至2017年4月20日为186528元；（三）第一被申请人承担申请人为仲裁而支付的律师费160000元；（四）第一被申请人承担申请人为财产保全而支付的财产保全费5000元；（五）本案仲裁费用54398.69元（已由申请人全额预交），由第一被申请人承担。第一被申请人应向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费54398.69元。（六）第二被申请人、第三被申请人对第一被申请人的以上应付款项承担连带清偿责任。上述被申请人应向申请人支付的款项，被申请人应于本裁决书送达之日起15日内支付完毕。逾期支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述仲裁案件审理中，因胡秀英提出保全申请，本院于2016年12月28日作出（2016）京02执保212号执行裁定，查封了案涉房屋。2019年6月11日，胡秀英向本院申请强制执行，本院于2019年6月13日作出（2019）京02执745号执行裁定。案涉房屋由保全查封转为执行查封。2019年11月25日，路万**、朱建芳提出执行异议。2019年12月16日，本院作出（2019）京02执异1238号执行裁定，裁定：驳回路万**、朱建芳的异议请求。在执行案中，因申请执行人胡秀英提供了担保，本院于2019年12月9日将案涉房屋进行了拍卖，刘一鸣以最高价11139895.9元竞得。2020年1月2日，案涉房屋所有权人由奕兴置业公司变更为刘一鸣。诉讼中，路万**、朱建芳提交了物业缴费收据、购电票据等相关证据，用以证明其一直居住使用案涉房屋。本院认为，俞红波、李莉与路万**、朱建芳通过签订《协议书》，双方达成以物抵债协议，约定俞红波、李莉以案涉房屋抵顶路万**、朱建芳的欠款。该协议为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。综上，本案争议焦点是路万**、朱建芳所享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，俞红波、李莉与路万**、朱建芳签订的《协议书》系以房抵债协议，并非房屋买卖合同。其次，根据已查明的事实，俞红波在购买案涉房屋时，因没有购房资格，一直未办理房屋过户手续，案涉房屋一直登记在奕兴置业公司名下。路万**、朱建芳在签订《协议书》时，对上述事实是明知的，且自双方签订《协议书》时至今，路万**、朱建芳、俞红波均不具备购买案涉房屋的资格。可见，路万**、朱建芳对于双方签订《协议书》后，不能及时办理房屋过户手续的事实是明知的，该情形显然不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上所述，路万**、朱建芳现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回路万**、朱建芳的诉讼请求。案件受理费88639元，由路万**、朱建芳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 陈雨菡二〇二〇年十一月二十五日书记员 张 璐