广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初14228号原告：深圳市宝安区沙井镇运输有限公司，住所地：深圳市宝安区福永街道聚福社区福永车站客运大楼福永汽车站319，统一社会信用代码：91440300708470550H。法定代表人：黄志坚。委托诉讼代理人：张岩，广东中熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭海波，广东中熙律师事务所律师。被告：深圳市坤宏物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道办新和大道西2号大院1幢六楼（办公场所），统一社会信用代码：91440300790484571C。法定代表人：梁添喜。被告：深圳市锦沙机动车检测有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道办新和大道西2号大院，统一社会信用代码：91440300788333571B。法定代表人：陈锦培。被告：深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部，住所地：深圳市宝安区沙井街道新和路沙井运输办公楼二栋一楼103室，统一社会信用代码：92440300L30492985X。经营者：谭奇祥。被告：李冬梅，女，汉族，1987年6月2日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。被告：龚国平，男，汉族，1964年11月14日出生，身份证住址：湖南省益阳市资阳区。五被告的共同委托诉讼代理人：全昌思军，广东安国（深圳）律师事务所律师。原告深圳市宝安区沙井镇运输有限公司诉被告深圳市坤宏物业管理有限公司、深圳市锦沙机动车检测有限公司、深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、李冬梅、龚国平土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张岩、谭海波，五被告的共同委托诉讼代理人：全昌思军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令五被告立即向原告返还位于深圳市宝安区平方米）；二、判令被告深圳市坤宏物业管理有限公司按照77384元／月的标准，向原告支付自2019年6月1日起至2019年8月31日止欠付的占有使用费；按135000元／月的标准，向原告支付2019年9月1日起至被告深圳市坤宏物业管理有限公司实际返还租赁停车场之日止欠付的占有使用费，暂计至2020年2月28日，费用合计为564616元；三、判令被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平对被告深圳市坤宏物业管理有限公司欠付的占有使用费，分别在333655.24元、96233.65元、67363.56元、67363.56元范围内承担连带责任；四、判令五被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2003年4月29日，与深圳市宝安区沙井镇人民政府签订《土地使用权转让合同书》，依法取得位于深圳市宝安区㎡的土地使用权，并将该区域约7500㎡的土地投资建设成停车场。2016年10月1日，原告与被告深圳市坤宏物业管理有限公司签订了《停车场租赁协议》，租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，协议履行期间，被告深圳市坤宏物业管理有限公司未经原告同意，擅自将涉案停车场分租给多个次承租人。2018年9月28日，被告深圳市坤宏物业管理有限公司出具《承诺书》，承诺2018年10月1日至2019年9月30日的月租金调整为人民币77384元。2019年3月28日，双方签订《终止停车场租赁协议》，同意提前解除《停车场租赁协议》，被告深圳市坤宏物业管理有限公司应于2019年5月31日前交回停车场，2019年4月、5月的租金不用交纳。但被告深圳市坤宏物业管理有限公司不仅到期拒不交还停车场，还拒绝缴纳费用，且要求原告按照远低于市场价的费用标准继续出租给其使用，原告对此予以拒绝。原告合法权益受到侵害，一直积极地采取自力救济措施，但被告深圳市坤宏物业管理有限公司仍始终霸占停车场，多次拒绝原告提出的限期交还停车场之要求，并通过各种行为阻挠原告自行收回停车场。2019年10月20日，原告第一次对停车场进行围栏，围栏围好后被承租人自行拆除；11月6日，原告第二次对停车场进行围栏，围栏过程中受承租人阻止并口头威胁，原告立即报当地派出所及社区协调解决，但被告深圳市坤宏物业管理有限公司仍未返还停车场。2019年6月24日，原告委托招租代理机构就涉案停车场开展公开招租，于2019年8月6日确定新承租人，公开招租成交租赁价格为18元／ｍ2／月，每月租金为135000元。鉴于被告深圳市坤宏物业管理有限公司并未于2019年5月31日前搬离并交回停车场，原告无法向新承租人交付和收取租金，被告深圳市坤宏物业管理有限公司的违约行为已给原告造成巨大经济损失。原告曾多次以书面或口头方式要求被告深圳市坤宏物业管理有限公司及其它四名被告返还停车场。但经原告多次催促，涉案停车场仍由被告深圳市坤宏物业管理有限公司和其它四名被告长期霸占，被告深圳市坤宏物业管理有限公司虽多次承诺交还，但至今尚未将涉案停车场返还给原告。其他四名被告自2019年6月1日开始，仅愿意分别按照38692元／月、10000元／月、7000元／月、7000元／月的标准支付，原告为了避免损失扩大，收取了被告深圳市锦沙机动车检测有限公司缴纳的2019年6月1日至2020年1月31日期间的部分占有使用费，及被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平缴纳的2019年6月1日至2019年12月31日期间的部分占有使用费，收取费用低于原告应收费用。但对于剩余部分，五名被告均拒绝支付且拒绝交还停车场。原告认为，原告系涉案停车场的合法权利人，依法对该场地享有占有、使用和收益的权利，有权要求非法占有人立即返还涉案停车场。且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告深圳市坤宏物业管理有限公司应当按照《终止停车场租赁协议》约定的2019年5月31日返还涉案停车场。被告深圳市坤宏物业管理有限公司至今仍不返还已严重违反约定，侵犯了原告合法权益，使原告无法将涉案停车场交付给新承租人，无法收取租金，且给被告深圳市坤宏物业管理有限公司免除了4、5月份租金达154768元，致使原告遭受巨额损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，被告深圳市坤宏物业管理有限公司依法应当支付占有使用费，其中2019年6月至8月占有使用费标准按《承诺书》约定租金标准77384元／月确定，2019年9月至今的占有使用费标准按公开招租成交金额135000元／月确定。2019年6月至2020年2月，各被告应付占有使用费1042152元，原告仅收到477536元，被告深圳市坤宏物业管理有限公司尚欠564616元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，被告深圳市坤宏物业管理有限公司将新和停车场分租给被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平，以上四被告为次承租人，在原告与被告深圳市坤宏物业管理有限公司租赁协议期限届满后依法负有腾退义务，但其仍占有涉案停车场，应连带承担逾期腾退涉案停车场的占有使用费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特提起此诉，望法院查明事实，判如所请。庭审中，原告明确诉讼请求如下：一、判令五被告立即向原告返还位于深圳市宝安区平方米）；二、判令被告深圳市坤宏物业管理有限公司按照77384元／月的标准，向原告支付自2019年6月1日起至2019年8月31日止欠付的占有使用费；按135000元／月的标准，向原告支付2019年9月1日起至被告深圳市坤宏物业管理有限公司实际返还租赁停车场之日止欠付的占有使用费，暂计至2020年7月31日，费用合计为912156元；三、判令被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平对被告深圳市坤宏物业管理有限公司欠付的占有使用费，分别在427700.384元、120401.28元、77624.33元、77624.33元范围内承担连带责任；四、判令五被告共同承担本案全部诉讼费用。2020年10月14日，原告向我院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，撤回第一项诉讼请求。五被告共同答辩称，一、原告当庭增加诉讼请求的金额，被告对此不予以认可；二、对于被告深圳市坤宏物业管理有限公司来讲，原告已经自行将场地收回，并且向被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平收取租金，开具租金收据，被告深圳市坤宏物业管理有限公司实质上已不可能再以出租人或转租人的身份要求被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平退出场地；三、对于被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平来讲，原告已经与被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平达成继续使用场地的一致意见，原告每月通知被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平缴纳租金，对于租金标准，双方没有异议，原告也开具了租金收据。在原告与被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平未签订书面的合同的情况下，原告要求按照18元/平方米的标准要求被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平补足差额，既没有合同上的依据，也没有事实上的依据；五、原告以招投标当中租金标准以18元/平方米的交易来证明被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至被告龚国平应当按照该标准支付租金，是没有法律依据的。原告在招标过程中存在违法，具体为招标人与投标人其股东同属于深圳市宝安区国有资产监督管理局，因此，招标人和投标人存在关联关系。其次，该次招标已经委托相应的评估机构对涉案场地的标准的市场价格进行评估，评估的结果是该涉案场地周边的租金标准为10-12元/平方米。原告以18元/平方米，既远高于市场50%的价格进行招标，并且对竞标人的竞标资格进行严格的限制，导致涉案场地的所有经营主体均不符合条件，限制了潜在竞标人的竞标资格，利用关联公司串通投标，恶意达成18元/平方米的交易成交记录。而后双方又并没有实质上签订租赁协议，一方面又继续同意各被告即被告深圳市锦沙机动车检测有限公司至五继续使用涉案场地，一方面以废标的价格要求各被告支付所谓的租金损失。因此，原告的所有诉讼请求没有合同、法律、事实依据，依法应当全部予以驳回；六、在竞标过程中，竞标人最后的中标人其授权委托人是西部公交公司二公司的负责人，并且西部公交公司二公司的住所地为沙井，一、三、四公司均不在沙井这一带，因此涉案场地即使是竞标下来，也是交付给二公司进行使用。因此，我方已提交二公司的要求退还竞标保证金的函件是有事实依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2003年4月29日，案外人深圳市宝安区沙井镇人民政府作为甲方，原告作为乙方，双方签订《土地使用权转让合同书》，约定：1、甲方转让给乙方使用权的土地位于宝松大道东、××北交汇处。具体位置及四至界限以国土所红线图为准；2、甲方转让给乙方使用权的土地面积23097.51Ｍ2，实际面积以国土所红线图为准；3、乙方受让甲方转让的土地使用权的转让费总金额为人民币200万元；4、乙方付款后，即可取得该地块的开发权和使用权，其建设用途为沙井镇客运专线及货车停车场。乙方在该地块的一切开发建设费、市政费、报建、管理配套设施、水电、做明渠、盖排污渠、平整地面等费用由乙方负责；5、乙方受让使用权的期限为永久使用。2016年10月1日，原告作为甲方，被告深圳市坤宏物业管理有限公司作为乙方，双方签订《停车场租赁协议》，约定：一、甲方将位于新和沙井运输大楼内部停车场出租给乙方车辆作停车使用，租金为每月租金28000元，租赁期限从2016年10月1日起至2019年9月30日止；2、租金为半年交纳一次，协议签订后乙方一次性缴交半年租金168000元，每间隔半年一次性交纳租金168000元；3、如甲方需提前解除协议的，需提前两个月通知乙方，甲方赔偿相当于两个月租金作违约金给乙方；如乙方需提前解除协议的，需提前两个月通知甲方，赔偿给甲方两个月租金作为违约金。租赁期内未经甲方同意，乙方不得在停车场内建设任何建筑物和附属设施，不得改变租赁用途，否则甲方有权单方解除协议。2018年9月28日，被告深圳市坤宏物业管理有限公司向原告出具《承诺书》，承诺按最新测量数据7034.93平方以每月11元的价格与沙井运输公司签订《停车场补充协议》，将原《停车场租赁协议》第二项租金作以下调整：2018年10月1日至2019年9月30日，停车场租金由原来面积6404.95平方计算，每平方4.37元，每月租金合计为28000元调整为新测量数7034.93平方，每平方11元，每月租金合计77384元。承诺于2018年10月1日正式生效。2019年3月28日，原告作为甲方，被告深圳市坤宏物业管理有限公司作为乙方，双方签订《终止停车场租赁协议》，约定：1、甲方免除乙方交纳2019年4月至5月停车场租金；2、乙方清理完毕并与甲方办理完成物业交接手续后，乙方必须于2019年5月31日前将停车场交回甲方；3、双方签署本协议后，除本协议约定义务外，不再因为同一停车场租赁关系而相互负有民事责任。2020年9月4日，我院组织原告与各被告进行涉案停车场移交，原告与各被告确认涉案土地，即位于深圳市宝安区平方米）自2019年5月31日后一直由被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平占有使用，并向原告支付租金。原被告确认涉案土地于2020年9月4日由各被告返还原告。关于土地使用情况。庭审中，被告深圳市坤宏物业管理有限公司主张其从原告处承租涉案土地后即将涉案土地分租给被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平使用。关于土地租金的交纳情况。原告主张已经收取被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平自2019年6月起的部分土地占有使用费，并提供银行电子回单数份证明其主张。原告提供的《深圳农村商业银行电子回单》显示，被告李冬梅于2019年10月17日向原告账户支付28000元，用途为转入坤宏6-9月停车费，被告李冬梅于2019年10月21日向原告账户支付28000元，用途为转入龚国平新亭大厦6-9月停车费28000元，被告李冬梅于2019年11月5日向原告账户支付7000元，用途为转入坤宏大厦10月停车费，被告李冬梅于2019年12月10日向原告账户支付7000元，用途为转入坤宏大厦11月停车费，被告李冬梅于2019年12月24日向原告账户支付7000元，用途为转入坤宏大厦12月停车费。结合原告提交的租金差额表，各被告租金支付情况如下：1、被告深圳市锦沙机动车检测有限公司截止2020年6月每月向原告支付租金38692元，自2020年7月起未再向原告支付租金；2、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部截止2020年5月每月向原告支付租金10000元，自2020年6月起未再向原告支付租金；3、被告李冬梅截止2020年6月每月向原告支付租金7000元，自2020年6月起未再向原告支付租金；4、被告龚国平截止2020年6月每月向原告支付租金7000元，自2020年6月起未再向原告支付租金。被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平每月合计支付租金金额为62692元。上述租金原告均正常收取，原告未提供任何证据证明其对五被告每月支付的上述租金金额曾提出过任何异议。本院认为，原告与案外人深圳市宝安区沙井镇人民政府签订的《土地使用权转让合同书》、原告与被告深圳市坤宏物业管理有限公司签订的《停车场租赁协议》《终止停车场租赁协议》及被告深圳市坤宏物业管理有限公司出具的《承诺书》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。关于原告要求五被告返还涉案土地的诉求，因本院组织原告与各被告于2020年9月4日办理了涉案土地的移交手续，五被告于2020年9月4日将涉案土地返还原告，原告在2020年10月14日向本院撤回该项诉求请求，本院对原告撤回该项诉求的请求予以确认。关于原告要求各被告支付2019年6月1日至涉案土地返还之日的土地占有使用费差额的诉求。原告要求被告深圳市坤宏物业管理有限公司按照每月135000元的标准支付拖欠的土地占有使用费，五被告抗辩称原告主张的每月租金135000元的标准无事实和法律依据，对原告的主张不予认可。本院认为，根据原告提供的各被告应补缴租金差额表，原告自2019年6月起至本案庭审时每月均正常收取被告分别交纳的土地使用费，每月被告合计支付的租金金额为62692元，原告未提供任何证据证明其曾对各被告交纳的租金金额未达到135000元向各被告提出过任何异议，应当视为原告对各被告交纳的租金金额予以确认。结合被告深圳市坤宏物业管理有限公司向原告作出的《承诺书》，本院依法确认被告深圳市坤宏物业管理有限公司每月应向原告支付的租金金额为77384元，故被告深圳市坤宏物业管理有限公司应向原告支付的2019年6月至2020年5月的土地使用费差额为每月14692元（应收租金77384元-实收租金62692元），应支付土地使用费差额的期间为12个月（2019年6月至2020年5月），故被告深圳市坤宏物业管理有限公司应向原告支付2019年6月至2020年5月的土地使用费差额176304元（14692元*12个月）。被告深圳市坤宏物业管理有限公司应向原告支付的2020年6月的土地使用费差额为24692元。结合各被告已经在2020年9月4日将涉案土地返还原告的事实，被告深圳市坤宏物业管理有限公司应向原告支付的2020年7月至2020年8月的土地使用费为154768元（77384元*2个月）。综上，被告深圳市坤宏物业管理有限公司应向原告支付的2019年6月至2020年8月的土地使用费差额为355764元（176304元+24692元+154768元），对原告主张的多出部分，因无合同和事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告深圳市锦沙机动车检测有限公司、被告深圳市宝安区沙井景岗汽车修理部、被告李冬梅、被告龚国平分别在427700.384元、120401.28元、77624.33元、77624.33元范围内承担连带责任的诉求，根据合同的相对性原则，原告的该诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市坤宏物业管理有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市宝安区沙井镇运输有限公司支付土地占有使用费355764元；二、驳回原告深圳市宝安区沙井镇运输有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9446元，由原告负担5667元，由被告深圳市坤宏物业管理有限公司负担3779元，原告已预交的9446元，由本院予以退回3779元。被告深圳市坤宏物业管理有限公司应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费3779元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十一月十一日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。