陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书       （2020）陕0102民初824号       原告：西安家豪实业有限公司，住所地西安市。   法定代表人：候建生，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨明宇，陕西权诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：奉琼，陕西权诚律师事务所实习律师。   被告：鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯康巴什新区。    法定代表人：徐汧初，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：李云，陕西法智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：任园园，陕西法智律师事务所实习律师。   原告西安家豪实业有限公司诉被告鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日作出（2018）陕0102民初371号民事判决书，宣判后被告不服本院判决，向陕西省西安市中级人民法院提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2018年10月17日做出（2018）陕01民终9028号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后被告向陕西省高级人民法院申请再审，2019年8月20日，陕西省高级人民法院做出（2019）陕民申字1368号民事裁定书，指令西安市中级人民法院再审本案。2019年12月23日，陕西省西安市中级人民法院做出（2019）陕01民再250号民事裁定书，裁定撤销该院（2018）陕01民终9028号民事判决书及本院（2018）陕0102民初371号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年1月10日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安家豪实业有限公司委托诉讼代理人杨明宇、奉琼，被告鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司委托诉讼代理人李云、任园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西安家豪实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告拖欠租金165353元；二、判令被告支付违约金1984236元；三、依法判令被告退还已售消费者预售卡所有款项。事实及理由：被告自2017年1月26日与原告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于西安市新城区XX路XX号XX座XX层经营商业等项目。被告自2017年1月房屋免租期内向消费者出售预售卡，累计280余人，具体金额在被告电脑留存。2017年6月20日，原告向被告要求支付租金。2017年7月5日告知被告解除合同，要求被告交还房屋，被告于2017年8月1日向原告交还了房屋及其他租赁物。根据合同约定，被告未按时支付租金。为维护自身合法权益，特向贵院起诉。   被告鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司辩称，被告与原告于2017年1月26日签订了《房屋租赁合同》，合同签订后的2017年2月9日，被告按合同约定的金额通过银行转账方式向原告支付了30万元保证金。但原告没有履行依约本应委托专业物业公司与被告签订物业服务合同的义务，被告迟迟不能进场。原告称其与之前签订《房屋租赁合同》的阔泰公司已解除合同，房屋无其他使用人，而实际上租赁房屋占用人是西安巧味餐饮有限公司，且巧味公司与阔泰公司就涉案房屋签订了为期5年的租赁合同（从2016年3月1日至2021年2月28日）。原告将房屋租赁给被告时巧味公司的租赁合同尚未到期，巧味公XX房XX城，不但办有合法有效的工商营业执照且用原告提供的《不动产权证》等材料，经新城区食品药品监督管理局实地进行现场核查后于2016年11月9日取得了《食品经营许可证》。巧味公司是小吃城合法的经营者，而阔泰公司并非原告所称的房屋使用人。被告虽经多次与原告协商要求解决不能正常进场、证照办理等事宜，但证照无法转让，且《食品经营许可证》采用一地一证原则，不得倒卖、出租、出借。原告不按合同约定履行协助办理证照和提供相关材料及协调政府职能部门及经营单位关系的责任。此外，2017年3月22日被告从原告处接收“售饭系统”同时力争与巧味公司协商办理证照事宜期间，发现巧味公司经营的小吃城存在诸多债权债务问题，且证照根本无法办理及合法使用。原告租赁物中的天然气罩不合规被责令整改，但原告不但未整改，而且将小吃城的大门上了锁不让任何人和物进出。有的档口通过报警后才在警察出警后拉走自己的东西，有的则通过巧味公司经理与原告沟通后才让档口的人拉走他们自己的东西。涉案房屋实在无法使用，被告被迫分别于2017年5月30日和2017年6月23日两次向原告发出解除合同通知，原告在收到解除通知后却通知被告交纳租金。原告已于2017年4和5月起就实际控制了房屋，不论是巧味公司、档口商户还是被告都无法进出租赁房屋，更不可能进行经营。在原告未按合同约定支付违约金的情况下，仅于2017年8月1日办理了书面交接手续。原告提出的诉讼请求无据，请求驳回原告诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的证据如下：    一、房屋租赁合同 。2017年1月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，该合同约定甲方将位于西安市新城区XX路XX区XX栋XX层建筑面积4469平方米的经营场所租赁给乙方，用于商业零售、餐饮、娱乐等相关用途。甲方保证租赁房屋归其合法所有，不存在任何权利瑕疵，不存在抵押、查封等情况。甲方保证交付时，该租赁物上无其他优先租赁权。甲方的房屋已进行了简装修，具备商业经营条件。关于正在经营的小吃城现有资产的处置，双方另行协商。甲方房屋的现状、设施、设备及相关的建房资料和手续乙方已全面了解，乙方认为甲方的房屋已符合其租赁使用的条件。租赁期限自2017年1月1日至2027年6月30日（含6个月免租期），在租赁期限内甲方提供六个月的免租期给乙方用于装修和开业筹备，自2017年7月1日开始计租。免租期内，乙方所发生的水、电、物业费、空调费等费用由乙方自行承担。甲方应协助乙方办理二消、环评、卫生防疫等相关手续，并协调周边政府职能部门及经营单位相关关系。2017年7月1日至2020年6月30日租金每月165353元，半年租金992118元。首次半年992118元租金乙方应于2017年6月1日前向甲方支付。在本合同签订后五日内，乙方应向甲方支付三十万元履约保证金。乙方应当自房屋交付之日起向甲方交纳物业管理费。甲方需委托专业的物业公司对整体大楼进行物业服务，乙方进场前，甲乙双方及物业公司共同签订三方协议明确物业管理事宜及各方权利义务。甲方应在合同签订后将房屋交付乙方，应协助乙方办理相关证照，并提供乙方所需的相关资料。甲方未能按合同约定时间向乙方交付租赁房屋，每逾期一天应向乙方支付当年年租金的千分之三作为违约金。乙方迟延交纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于当年年租金金额的千分之三的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。如因乙方原因导致合同无法履行，乙方已交的当期租金及保证金不予退还，且乙方须按照档期一年租金标准向甲方支付违约金，本合同解除。租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。若因甲方违约导致本合同终止，在甲方按合同约定的违约责任向乙方支付完全部违约金后，乙方应当在7日内将符合要求的房屋交还甲方，同时，在交还期内，乙方无需支付租金和物业管理费等其他费用。   二、小吃城资产清单、费用报销单、证人证言。2019年4月29日，证人薄某某作证称其2016年年底给沣美公司打工，其与马某某一起负责家豪二楼的唐悦坊小吃项目，其于2016年12月27日办理了小吃城的交接并在小吃城资产清单上签字。2017年1月8日载明用途为“展板《沣美市集》业态布置图”的费用报销单上有薄某某及马某某的签字。证人应某某证明，2016年4月经薄某某招商进的巧味公司，薄某某当时是巧味公司的招商部的。原告曾在另案中认可未协助被告办理卫生防疫环评手续。   三、关于签旅行社协议政策相关事宜。2017年2月26日，有薄某某、马某某签字并加盖被告印章的请示，由西安沣美唐悦坊发至被告，称将与旅行社签订用餐协议事项上报，请领导审核。   四、旅游团队用餐合作协议书三份。2017年2月28日、3月1日、3月3日，被告分别与陕西旅行社有限责任公司、陕西民间旅行社有限责任公司西安东关分公司、西安开心假期国际旅行社有限公司签订用餐合作协议书。     五、三方协议。2017年3月9日，原、被告与案外人签订三方协议约定，原告于2016年12月26日解除了与阔泰公司签订的租赁合同。2017年1月27日，原、被告签订了租赁合同，XX大厦XX层XX城。被告在乙方处盖章，委托代理人为马某某。   六、工商信息、沣美唐悦坊档口合同书。2017年3月8日至2017年4月7日，马某某系巧味公司法定代表人。2017年3月10日、11日，沣美唐悦坊作为甲方分别与案外人杨某甲、许某某、杨某乙签订档口合同书，经营期限为一年。巧味公司在甲方沣美唐悦坊处盖章。   七、授权委托书、函。2017年5月30日，被告向原告致函称“由于我公司在试运营中发现上一家公司西安巧味餐饮有限公司存在诸多债权债务问题，影响到我司从家豪实业公司接手后的正常经营管理。在巧味公司经营不善停业后未退还各旅行社的充值款，我司接手后，各旅行社因前纠纷，至今不予结算我司财务账款。供货商讨要供货款，上门闹事，导致影响正常客人消费。在我司支付了高额费用过户了西安巧味餐饮的相关经营手续后，发现手续无法合法使用，如卫生经营许可证、环卫证。经我司与贵公司友好协商，现将小吃城的经营管理权交回贵公司，同时将我司购置的售饭系统、洗碗机等各资产也无偿给予贵公司。”同日，被告委托马某某为其代理人，全权代表其前去原告处办理小吃城交接及相关事宜。   八、告知函。2017年6月20日，原告向被告发函载明“根据贵我双方2017年1月26日签订的房屋租赁合同约定：2017年6月1日前向我公司支付租金992118元，但至今我公司未收到该笔租金。请贵司在三日内支付应付租金，否则我公司将按合同约定计算延迟履行违约金。   九、告知函。2017年6月23日，被告向原告致函称“关于我公司与贵公司所签的XX楼XX城协议一事，经前期摸底和试营业发现前期遗留了大量的经济纠纷和欠款以及本店以前经营户造成的不良影响，致使我方不能正常开办并且造成大量损失，故我公司已于5月份发函至贵公司并委托我公司马某某告知不再承租该场地，同时也不索回押金和我公司在该场地上的投入设施。在收到贵公司6月20日告知函后，我公司特再次告知。”   十、解除合同告知函。2017年7月5日，原告向被告发函称，因被告未在合同约定的2017年6月1日前支付租金，原告正式通知被告解除双方签订的房屋租赁合同。马某某于2017年8月1日在该告知函上签字。   十一、房屋交接清单、移交清单。2017年8月1日，马某某与原告签订家豪大厦二层房屋交接清单及售饭系统、洗碗机移交清单。   十二、回复函。2017年8月5日，被告向原告致函，称已经收到原告寄送的《解除合同告知函》，同意解除合同，同时被告已经将房屋及房屋所有物品交还给了原告。在原告经营期间收取的商户保证金已全部退还商户，在被告经营期间收取的保证金退还引起的任何纠纷都与原告无关。   上述事实有房屋租赁合同、小吃城资产清单、报销单、证人证言、请示函、旅游团队用餐合作协议书、工商信息、沣美唐悦坊档口合同书、授权委托书、函、告知函、解除合同告知函、房屋交接清单、已交清单、回复函、当事人陈述等证据在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为，如果由违约行为是否足以导致该合同解除；二、被告是否应该向原告支付2020年7月的租金。   首先，关于马某某和薄某某的身份问题。根据薄某某、应某某的证言与2017年2月26日薄某某、马某某签字并加盖被告印章的关于签旅行社协议政策相关事宜的请示可以看出，马某某与薄某某在原、被告履行房屋租赁合同的过程中，代表被告处理合同约定的相关事宜，被告通过加盖公司印章的行为也可以看出被告对这一事实知悉，故马某某和薄某某与履行合同有关的行为的法律后果应由被告承担。   其次，巧味公司与被告的关系问题。根据巧味公司的工商信息及沣美唐悦坊档口合同书可以看出，马某某在成为巧味公司法定代表人之前代表被告处理相关事务，在成为巧味公司法定代表人以后，在沣美唐悦坊作为甲方与案外人签订档口合同处加盖公章，结合被告给原告出具的函载明其过户了巧味公司的相关经营手续，且根据证人证言薄某某原系巧味公司的工作人员，由此可以看出被告是知道巧味公司存在这一事实的，且过户了巧味公司的相关经营手续后，巧味公司在合同沣美唐悦坊处加盖公章系双方的共同行为，亦代表着被告的认可，故被告后期因为巧味公司的相关债务问题导致不能继续经营并非原告原因所致。   第三，关于被告称原告未配合办理经营手续的问题。根据原、被告的合同约定，在被告办理经营相关手续过程中，原告的义务系配合办理，被告自称已过户了巧味公司的相关经营手续，但被告并未出具证据证明其向原告提出食品经营许可证无法使用，而卫生防疫环评等手续的办理义务应由被告主要负责，原告仅有协助义务，故即使被告向原告提出配合办理前述手续原告未予配合，该行为亦为双方履行租赁合同过程中的轻微违约行为，尚未达到致使合同无法履行的违约程度，被告此抗辩不足以证明原告在履行合同过程中未尽合同义务致使合同无法履行。   综上，被告无充分证据证明原告在合同履行过程中存在足以促使被告行使合同解除权的违约行为，故被告单方行使合同解除权，无事实和法律依据，被告的解除合同通知不发生合同解除的法律效果。   原告因被告未按合同约定交纳租金而向被告告知要求解除合同，马某某于2017年8月1日代表被告在通知上签字并签订了房屋交接清单及移交清单，且被告在2017年8月5日发函称同意解除合同，故双方合同解除。关于被告使用该房屋的时间，虽然被告辩称2017年8月1日双方只是书面移交，但被告出示的证据不足以证明其主张，且原告之所以给予被告长达六个月的免租期，其初衷为促使双方能够签订且实际履行租赁合同，但被告因为巧味公司的债务等原因，在免租期内要求解除合同并在合同约定的计租期开始后一个月后交回房屋，故原告要求被告支付占用房屋期间的租金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因被告发函称因其不再承租该房屋，故保证金不再索回，该保证金已经弥补了原告的损失，故原告主张被告支付违约金之请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告退还已售消费者预售卡所有款项一节，与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：    一、被告鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内向原告西安家豪实业有限公司支付租金165353元；   二、驳回原告西安家豪实业有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费23996元，由原告西安家豪实业有限公司负担22150元，由被告鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司1846元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审 判 长 耿 垒   人民陪审员 吉 兰   人民陪审员 刘桂香          二〇二〇年十月十六日           书  记 员   杨 罡       1