江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初5394号原告:陈栋，男，1983年12月16日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。被告：无锡科力安安全设备有限公司，统一社会信用代码913202067431490415，住所地无锡惠山区钱桥街道惠钱路**。法定代表人：支凤新，该公司总经理。委托诉讼代理人：周静康，无锡市锡山区华光法律服务所法律工作者。第三人：无锡科尔信商贸有限责任公司，统一社会信用代码91320206742450801N，住，住所地无锡市惠山区惠钱路**/div>法定代表人：李燕华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锡华，该公司股东。原告陈栋与被告无锡科力安安全设备有限公司（以下简称科力安公司）、第三人无锡科尔信商贸有限责任公司（以下简称科尔信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告陈栋及其委托诉讼代理人李梦玲、被告科力安公司委托诉讼代理人周静康、第三人科尔信公司委托诉讼代理人李锡华到庭参加了诉讼;后依法组成合议庭，于2020年1月19日公开开庭进行了审理，原告陈栋及其委托诉讼代理人李梦玲、第三人科尔信公司委托诉讼代理人李锡华到庭参加了诉讼，被告科力安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告陈栋提出诉讼请求：要求被告立即支付租金5万元（2018、2019年度），违约金5万元；判令原被告之间租赁合同关系自2019年7月16号解除，被告自判决生效之日起搬离涉案场地；要求科尔信公司共同承担返还租金5万元的义务。事实和理由：2017年10月8日，原告在无锡市梁溪区××路××号土地房产，并于2018年1月2日办理过户手续取得土地及房产的不动产权证。第三人在2013年1月将涉案房屋出租给被告，而涉案房产在此前的2010年就设定了抵押，根据最高院的司法解释规定，作为房屋受让人的原告可以不继续履行租赁合同，故诉至法院。被告科力安公司辩称：科力安公司自2002年成立时就租赁科尔信公司的涉案房产作为经营地址，是连续租赁；2013年合同的租金早己全部支付给第三人，这在当时法院的拍卖公告中写明的；根据法律规定的买卖不破租赁的原则，原告无权解除合同。要求驳回原告的诉讼请求。第三人科尔信公司述称：被告10年的租金确己付清，因当时急于用钱，就让他们付了，在法院拍卖公告中写明的。经审理查明：2013年1月，科尔信公司（甲方）与科力安公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租座落在惠钱路206号的土地房屋；承租范围：西北侧三层楼房一幢，约600平方（以现占用范围为准）；合同十年，自2013年1月1日起至2022年12月底；年租金25000元，合同期满租金另行协商；合同期内，如甲方原因，造成合同无法履行，由甲方赔偿乙方装潢损失30万元，如乙方违约，则赔偿甲方5万元。合同还约定了其他一些权利义务。后因陈栋拍卖取得惠钱路206号土地使用权、有证房屋（含超面积）及附属物的所有权，其委托律师于2019年7月9日向科力安公司发“律师函”，称科力安公司在陈栋取得产权后一直未向其交纳过租金，构成违约，要求科力安公司接函后三日内向陈栋付清2018年及2019年租金5万元；若逾期不交租金的，陈栋与科力安公司的租赁关系自本函送达科力安公司之日起三日后即行解除；如接函后仍未处理，将通过司法途径追究科力安公司的违约责任。科力安公司收函后未与答复，陈栋于2019年8月5日诉至本院。另查明：涉案房屋所在的惠钱路206号的房产及土地于2010年7月被科尔信公司抵押给中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行），后经诉讼判决，由无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）执行中作出裁定，评估、拍卖、变卖惠钱路206号房产。经委托测绘、评估，惠钱路206号房产及土地状况为：1.工业房产12267.90㎡（本次评估总建筑面积），其中有证房产共18幢，合计建筑物面积为6429.10㎡；无证房产共23幢，合计建筑面积为4462.09㎡；13幢有证房产测绘面积大于登记面积的，合计建筑面积为1376.71㎡。其余28幢为简易房、棚房，归类到附属物中，合计面积1199.69㎡。2.工业用地使用权面积14090.8㎡，终止日期2053年4月29日。梁溪法院在拍卖公告中特别提醒：拍卖标的物以实物现状为准，法院不承担标的的瑕疵保证；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。同时，公告对标的物作出了如下公示：厂房内有租赁，本院不负责清场交付，按现状挂拍；现厂房有7个租赁，提供租赁合同的有五家，租赁最长期的有15年，租金已全部付清；本次拍卖不包含无证房产价值。陈栋通过网上拍卖竞价成功，于2017年12月27日取得了惠钱路206号房产及土地中的土地使用权、有证房产（含超面积）及附属物的所有权。经现场勘查核对，科力安公司所租用的是第37幢和第40幢；第37幢属于有证房产且超面积，三层；第40幢属于附属物，棚房。该两幢房屋均属于陈栋的所有权。再查明：科力安公司成立于2002年10月25日，其工商登记的住所为无锡市惠山区××路××号。审理中，科力安公司为证明其经营地点一直在惠钱路206号，是连续租赁涉案房产，提交了1、江苏省无锡质量技术监督局2009年6月5日给科力安公司批准的“计量合格确认证书”，2008年6月8日和2009年4月28日给科力安公司核发的“制造计量器具许可证”。在该两张许可证中，科力安公司的生产地址写明“无锡市惠山区惠钱路206号”。2、2007年12月23日科力安公司（乙方）与科尔信公司（甲方）签订的《租赁协议》（复印件）。其中约定甲方将惠山区惠钱路206号西北角的房屋设备计580平方米左右出租给乙方使用，租赁期限自2008年1月1日至2013年1月1日年租金人民币二万元，半年结算，先付后用等内容。陈栋质证认为，对证书及许可证的真实性、合法性无异议，但关联性不认可，该组证据只能证明科力安公司获得计量器具许可，与其是否在惠钱路206号承租没有直接关联；2007年12月23日的合同无原件，三性不予确认。科力安公司称该2007年12月23日的合同原件因时间太长而暂时找不到了。以上事实，有拍卖成交确认书、协助执行通知书、执行裁定书、产权证、房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、合格证书、许可证以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中从科力安公司自2002年成立时登记住所即在无锡市惠山区××路××号，以及2008年、2009年的许可证所注明的生产地址为“无锡市惠山区惠钱路206号”等证据，可以证明科力安公司自成立时起就租赁科尔信公司的涉案房产经营，因此，2007年12月23日的租赁合同，科力安公司虽未提交合同原件，结合上述证据能够证明，科力安公司对于涉案房屋是连续租赁的事实，其起始租赁时间，远早于2010年7月涉案房产抵押给建行无锡分行的时间，故陈栋称涉案房屋是先抵后租，与事实不符，其要求不继续履行租赁合同，不予支持。科力安公司与科尔信公司均称合同所载的租金（截止2022年12月31日）己全部付清，与梁溪法院拍卖公告的内容一致，该事实应予确认，在此前提下，陈栋再要求科力安公司支付2018年度和2019年度租金5万元，并认为科力安公司违约，要求其支付违约金5万元，甚至以此为由要求解除租赁合同，明显无正当理由，不予支持。但陈栋自2017年12月取得涉案房屋的物权后，之后的物权收益（即租金）应归陈栋享有，拍卖公告虽注明租金己全部付清，但并未说明评估、拍卖价格中己扣除了这部分租金的价值，因此，陈栋要求科尔信公司承担返还该笔租金5万元义务的请求，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、无锡科尔信商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还陈栋租金5万元。二、驳回陈栋的其他诉讼请求。如果上述赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由陈栋负担1150元，由科尔信公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  张丽华人民陪审员  丁忽春二〇二〇年十一月六日书 记 员  张梓杰