湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8776号原告：谢林利，女，1975年4月25日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：关威，湖南楚桥律师事务所律师。被告：中铁十二局集团第七工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊路202号。法定代表人：杜湘豪，董事长。委托诉讼代理人：曾俊，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯海丽，湖南云天律师事务所律师。原告谢林利与被告中铁十二局集团第七工程有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢林利及其委托诉讼代理人关威，被告中铁十二局集团第七工程有限公司委托诉讼代理人曾俊、柯海丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢林利向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金73516.19元（以房屋总价款319635.64元为基数，按日万分之二的标准从2015年6月29日起暂计算至2018年8月22日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月22日，原告与被告签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定被告提供位于长沙市天心区××路××号××栋××号房屋对原告进行安置。被告未按合同约定办理房屋不动产权证，属于违约行为，给原告造成了经济损失。原告现诉至法院，请求判如所请。被告中铁十二局集团第七工程有限公司辩称要点：1、原告原拆迁房屋所在地块因政府调规于2018年2月才正式立项纳入棚改范围，因相关的征收手续未办完，被告无法按照产权调换方式为原告办理不动产权证，且原告也未按照协议约定腾退房屋给被告，故被告不应当承担违约责任；2、被告并不是双方签订的城市房屋拆迁安置协议的合法拆迁主体，故该协议应当认定为无效协议；3、原告诉求已过诉讼时效；4、不动产权证书延迟未办理并未给原告造成相关损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月22日，被告作为甲方（拆迁人）、原告作为乙方（被拆迁人），双方签订城市房屋拆迁补偿安置协议，双方就房屋拆迁补偿安置达成如下协议，被拆迁房屋位于长沙市天心区××路××号；采取产权调换方式，由甲方提供天心区木莲西路187号天天向上家园××栋××房对乙方进行安置；被拆迁人房屋的补偿金额和产权调换安置房价格经结算差价为3890元;甲方应当在2013年6月28日前将验收合格的安置房交付乙方使用，并由甲方负责在2015年6月28日前办理好该安置房的房地产权属证书交给乙方；乙方须于2013年12月31日以前将该被拆迁房屋腾空交甲方验收，由甲方办理产权注销手续；甲方逾期办理房屋产权证书的，按逾期时间支付乙方相当于安置房价格万分之二每天的违约金，协议继续履行；双方还约定了其他合同权利义务。原告确认被告于2013年向其交付了案涉安置房屋。2018年8月22日，案涉安置房屋取得不动产权证。原告陈述其于2013年年底将被拆迁房屋交付给了被告；被告则陈述原告直至2015年1月11日才将被拆迁房屋交付给被告并提交了一份案外人谭玉香的交房承诺书复印件予以佐证。另查明，2017年2月27日，长沙市人民政府办公厅城市建设处出具关于天心区友谊路176号（中铁十二局）地块有关问题的协调意见备忘录，载明“天心区友谊路176号地块含8栋286户中铁十二局第七工程公司职工房改房和单位公房，以及该公司办公楼和街道办事处办公用房。2011年，该公司与地块内278户住户达成协议采取先安置后拆迁的模式将职工搬迁至地块北侧天天向上商品房小区（小区开发商系该公司下属子公司），余下8户尚未签约。2015年，该公司与天心区顺之安棚改公司达成协议，由该公司实际出资，顺之安棚改公司具体进行棚改征收，地块内被征收职工收到补偿款后再交付天天向上商品房购房款，该公司在土地拆迁腾地后参加竞拍，取得土地使用权后进行商业开发以弥补职工房屋征收的亏损。在2014-2015年修改《长沙市控制性详细规划》时，该地块用地性质由住宅用地调整为中小学用地，该公司提出两种方案，一是由政府出资实施棚改，将其协议征收成本进行结算后支付；二是将该地块用地性质调整为住宅用地，该公司参与土地竞拍并进行商业开发。”2018年1月12日，被告作为被征收人、长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室作为区房屋征收部门、长沙市天心区青园街道办事处作为房屋征收实施单位，就长沙市天心区友谊路176号地块土地和房屋征收补偿有关事宜签订国有土地上房屋征收补偿协议。2018年2月14日，长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组出具关于同意友谊路176号（中铁十二局）地块棚改项目立项的批复，载明“同意天心区友谊路176号（中铁十二局）地块纳入全市棚户区改造范围。”2018年5月，长沙市天心区人民政府向市房屋交易管理中心出具关于支持解除天天向上家园棚改安置房购房限制的函，载明“市房屋交易管理中心：天心区友谊路176号（中铁十二局）棚户区改造项目于2018年经市棚改办批准立项，目前已完成所有住户的拆迁安置补偿工作，安置房房源全部位于我区××路××号××房××栋××栋××楼，共计256套，建筑面积约29694平方米（见附件）。目前，上述棚改安置房已于2013年8月竣工验收合格，于2014年6月办理初始登记证。我区拟在近期组织已经预选上述棚改安置房的被拆迁人与建设单位网签《商品房买卖合同》。为推进该项工作顺利开展，恳请贵中心批准我区提供的棚改安置房房源信息明细表并解除上述棚改安置房购房限制。”又查明，天天向上家园项目2、3、4栋和1、5、6栋及裙楼于2013年8月竣工验收合格，部分房屋的产权登记时间为2014年9月。2017年9月，长沙市开始实行限购政策。还查明，2013年12月16日，被告向长沙市天心区棚户区改造协调工作领导小组提交报告，请求将友谊路中段棚户区改造列入棚改项目进行改造。2014年6月8日，被告向长沙市天心区政府提交报告，请求对友谊路176号（中铁十二局）棚户区进行改造。2016年1月8日，被告下设公司湖南华铁房地产有限责任公司向长沙顺之安棚户区改造投资有限公司提交关于请求加快推进天心区友谊路176号（中铁十二局）地块棚改工作的函，载明“2015年项目棚改立项后，因用地性质发生变化，后续开发方案难以确定，项目棚改工作暂缓了一段时间。新的一年已经到来，为维护待征收房屋区居民的安定，特请求贵公司加快推进该项目棚改工作”。2016年，被告向长沙市天心区人民政府提交关于请求加快推进天心区友谊路176号（中铁十二局）地块棚改工作的报告。2017年2月22日，被告向长沙市人民政府提交关于加快推进天心区友谊路176号（中铁十二局）地块改造项目开发的请示。以上事实，有城市房屋拆迁补偿安置协议、不动产权证、发票、备忘录复印件、国有土地上房屋征收补偿协议复印件、批复复印件、函复印件、建设工程竣工验收备案表复印件、房屋产权证书复印件、报告复印件、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点为原被告签订的城市房屋拆迁补偿安置协议的效力、原告诉讼请求是否已过诉讼时效、原被告违约责任的认定，以下分述之。一、城市房屋拆迁补偿安置协议的效力问题，效力问题的认定需以对协议性质的判断为前提，对于协议的性质，该协议中心内容为原被告之间房屋的产权调换，产权调换旨在落实天心区××路××号地块的拆迁工作，而就天心区友谊路176号地块的拆迁问题，被告作为被拆迁人与相关拆迁责任单位签订了国有土地上房屋征收补偿协议，本案中被告与原告签订城市房屋拆迁补偿安置协议旨在履行其在前述国有土地上房屋征收补偿协议中作为被拆迁人的腾房义务，该协议虽名为城市房屋拆迁补偿安置协议，但其实质上并不能认定为具有行政性质的征收协议，该协议仅是原被告平等主体之间就产权调换而签订的民事合同，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。二、原告诉讼请求是否已过诉讼时效问题，案涉安置房屋双方约定被告应于2015年6月28日前办理好房屋的房地产权属证书，原告取得该房屋不动产权证时间为2018年8月22日，原告于2020年9月1日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告主张被告承担2015年6月29日至2017年8月31日期间逾期办理不动产权证的违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，而原告主张被告承担2017年9月1日至2018年8月22日期间逾期办理不动产权证的违约责任的诉讼请求未过诉讼时效。三、原被告违约责任的认定问题。1、关于被告辩称的原告违约腾退房屋问题，被告提交的交房承诺函并非原告本人签名，原告不予认可，故对于被告的上述辩称，本院不予采信。2、关于原告称被告逾期办理房屋产权证书应当承担违约责任的问题，双方协议约定被告应当于2015年6月28日前办妥安置房屋的产权证书，而案涉安置房屋于2018年8月22日才取得不动产权证书，逾期是事实，对于逾期被告是否应当承担违约责任，本院论述如下：一方面案涉安置房屋被告早在2013年就已经交付给了原告居住；另一方面从本案查明的情况来看，协议虽系双方在自愿平等的基础上所签订的产权调换协议，但协议的目的确实是为了落实天心区××路××号地块的拆迁工作，拆迁工作是一个复杂的系统工程，在拆迁的大前提下按照产权调换方式来办理案涉安置房屋的登记手续，其中有诸多因素并不在被告的掌控范围以内，且从政府部门等有关单位出具的文件内容可见案涉地块在拆迁期间还经历了政府调规的重大事项变更，土地调规进一步加剧了产权调换手续办理的困难程度，被告历年向各级部门提交的报告也能够印证被告一直在积极地请求推动解决拆迁工作中的困难并积极推进原告房屋产权证书的办理，且如前所述，原告主张被告承担2017年8月31日之前的逾期办证违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，之后又遭遇限购政策的大调整导致被告无法及时办妥不动产权证，该情形属于不可抗力，综合上述一系列的事实，本院认为原告要求被告承担逾期办证的违约责任的诉讼请求依据不足，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告谢林利的诉讼请求。本案受理费减半收取819元，由原告谢林利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  廖龙芝二〇二〇年十一月三十日法官助理张艾代理书记员  杨 健