广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初929号 原告：方喜连，1934年4月15日出生，男，汉族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：黄日虹，广西思齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦宇翔，广西思齐律师事务所实习律师。 被告:余淑良，女，1959年9月25日出生，汉族，住云南省昆明市。 被告：余广文，男，1971年6月30日出生，汉族，住广西武宣县。 第三人：余广武，男，1962年8月25日出生，汉族，住广西武宣县。 原告方喜连诉被告余淑良、被告余广文、第三人余广武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月14日、2020年10月26日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄日虹均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人韦宇翔于第一次开庭时到庭参加诉讼。二被告及第三人经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 方喜连向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款35000元；2.判决被告依照涉案房屋征收补偿款赔偿原告信赖利益经济损失179020.50元；3.判决被告 承担本案全部的诉讼费。事实与理由：2000年4月1日原告与被告余广文签订了《房屋买卖契约》，购买被告一家位于武宣县武宣镇书山路东7巷1栋2单元204号房。原告为此支付了购房款35000元后，被告一家即将房屋交付给原告，并同时将该套房子的全部资料原件（包括房产证、《房改房屋买卖契约》、武宣县出售公有住房产权比例确定报告书、购房的全部发票等）交付给原告。原告于2000年4月3日开始对房屋进行装修之后就一直居住。由于武宣县人民政府迟迟没有出台房改房转让过户的相关政策，加上原告因年老体弱所以没有及时前去办理房屋过户手续，便一直拖着未办理过户登记手续。但是购房后原告占有房屋居住17年之久，被告从未提出任何异议。2016年冬，武宣县人民政府拟对该房进行征收，要求办理拆迁手续，被告余广文及其哥哥余广武愿意配合，但是被告余淑良因看到征收房屋获得较大补偿，就不愿意协助原告办理相关征收补偿手续，使该房屋无法办理拆迁登记。原告于2017年2月14日向武宣县人民法院起诉被告要求确认双方签订的《房屋买卖契约》有效，并协助原告办理房屋变更过户登记手续。武宣县人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告余淑良不服一审判决于2017年7月12日向来宾市中级人民法院上诉，二审法院撤销原审判决改判《房屋买卖契约》无效。原告认为原告购买房屋时已支付合理的对价，且属于善意取得，对《房屋买卖契约》被认定为无效不存在过错。被告余淑良在房屋售出17年后，因见房屋要拆迁而获得较大的补偿金，遂见利忘义，以其为房屋共有人不知情为由提出《房屋买卖契约》无效，其行为有悖诚信，且其系为了获取较大利益而有悖诚信，故应对合同无效承担全部责任，赔偿原告因合同无效而产生的经济损失。根据《武宣县棚改户区改造项目房屋征收建（构）筑物补偿项目的计算》，该房屋及附属物的现价值（市场价）应为214020.50元。《房屋买卖契约》因二审法院的判决被认定为无效，但被告应向原告返还35000元购房款并赔偿原告信赖利益经济损失共计179020.50元。由于第三人余广武已经明确表示放弃对位于武宣县武宣镇书山路东7巷1栋2单元204号房的 所有产的权益权，特此原告对二被告提起诉讼，恳请人民法院查清事实，公正判决。 余淑良未作答辩。 余广文辩称，1.本人于2000年4月1日遵照母亲刘映兰的意愿，与原告签订了房屋买卖契约，被告善意与原告进行交易，此过程未故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或虚假情况，也未假借签订合同恶意进行磋商的行为，未违背诚实信用的原则，不存在恶意欺骗的意向。2.原告购房款分2次支付，均是交由本人的母亲刘映兰保管支配，本人从未从中获利。3.204号房于2000年4月1日交付原告使用后，本人与母亲即搬往他处居住，后续出台的相关政策信息不再了解，只是一直等原告提出办理过户手续的要求，2013年7月9日武宣县人民政府出台房改房上市交易及产权变更登记相关手续后，我们也一直不知道此信息，也未见原告通知前去办理产权变更手续，母亲刘映兰作为204号房第一继承人于2015年12月初去世后，原告才在2017年提出办理过户手续，以致错失办理手续的最佳时机。原告的拖延不作为是造成204号房未能合法过户的主要原因，原告应为其过失负主要责任。因此本人不应承担原告提出的返回购房款、赔偿信赖经济利益损失要求的责任和义务。4.本人遵守国家法律，服从法院判决。既然房屋买卖合同已被宣判无效，原告使用204号房17年，应视为租赁该房屋，按当年物价每月房租最低300元计算，原告应支付被告房租17年×12个月×300元=61200元。若未能和平调解，本人保留诉讼追讨原告应付房屋租赁款的权利。5.本人提出一个调解方案：即当事人三方在不再诉求任何附加条件的前提下，平均分配涉案房屋征收补偿款239622.50元。 余广武未作陈述。 经审理查明：2000年4月1日，余广文作为合同甲方与作为合同乙方的方喜连签订了《房屋买卖契约》，合同约定甲方将位于武宣镇书山路东7巷1栋2单元204房以35000元出售给乙方，甲方在购房契约签订后7日内把房屋交付给乙方使用，房屋 过户手续由甲、乙双方共同办理，其费用由双方共同负担。合同签订后，方喜连依约将购房款35000元交付余广文。购房款交付后，方喜连即对房屋进行装修并入住至2017年5月。期间，双方未办理房屋过户变更登记。2016年底时，涉案房屋列入武宣县人民政府拟拆迁范围，方喜连在与余广文等人协商办理房屋变更过户登记手续不成后，于2017年2月14日将二被告及第三人诉至本院，请求确认前述房屋买卖协议有效并要求二被告及第三人履行办理房屋变更登记手续。本院于2017年4月20日作出的（2017）桂1323号371民事判决书判决支持方喜连的诉讼请求。余淑良不服该判决上诉，来宾市中级人民法院于2017年8月11日作出（2017）桂13民终654号民事判决书，判决撤销本院（2017）桂1323号371民事判决，认定《房屋买卖契约》无效。2019年12月19日，余广武作出自愿放弃对案涉房屋所有产权权益的声明。2020年4月29日，武宣县棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称棚改办)作为甲方与乙方余广文针对案涉房屋的征收拆迁签订了一份《房屋征收（拆迁)补偿协议书》，同日，双方还签订了相关征收补偿计算确认表、建（构）筑物补偿项目结算确认书及结算表等。在这些相关文书中，双方确认案涉房屋面积补偿款为175584元、房屋装修及附属物补偿款为12100.90元、房屋补偿增加15%的补贴为26337.60元、过渡安置补助费为24000元、搬迁补助费为1600元，合计239622.50元。该补偿款由于当事人间的纠纷存在，现未被领取，涉案房屋现已被拆除。 另查明，涉案房屋的产权证号为武房权证武宣镇(01)字第0023**，房屋所有权人为余培元。刘映兰与余培元是夫妻关系，二人生前生育有三个子女，即女儿余淑良，长子余广武，次子余广文。余培元于1998年7月去世，刘映兰于2015年12月9日去世。 以上事实，有《房屋买卖契约》2份、《收条》、《房改房屋买卖契约》、不动产权证书、《武宣县出售公有住房产权比例确定报告书》、《武宣县出售公有住房房价评 估报告书》、收款收据、《房改房屋买卖契约》、购房的全部发票、《武宣县自来水有限责任公司用户申请用水报装表》及收据、兰善妹购买覃家摸房改房被征收拆迁补偿的资料、张燕萍购买赵嘉盛房改房被征收拆迁补偿的资料、武政发电[2013]213号公文、武宣县房产管理所出具的证明、武宣县人民法院的（2017）桂1323号371民事判决书、来宾市中级人民法院的（2017）桂13民终654号民事判决书、武宣县棚户区改造项目国有土地上房屋征收（拆迁）补偿协议书、武宣县棚户区改造项目房屋征收建（构）筑物补偿项目结算表和确认表及确认书、《自愿放弃房屋产权声明》、棚改办公室出具的情况说明、原告出具的情况说明、汉中市汉台区和北京市平谷区关于此类案件的判决书等证据及本院庭审笔录在卷佐证。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，当事人间签订的《房屋买卖契约》于2017年8月11日已被生效判决确认无效，而原告于2017年5月份后已搬离涉案房屋，但被告至今未向原告返还购房款，因此现原告要求被告向其返还购房款35000元有事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿经济损失问题，本院认为，原告与被告签订《房屋买卖契约》后所支付的购房款系合理对价，原告从购买后即入住至2017年5月，期间如涉案房屋不在征迁范围内，双方并无纠纷，由此可见，原告系以合理对价取得房屋，其不存在恶意购买情形，其对《房屋买卖契约》被认定无效不存在过错。而本案被告在与原告签订《房屋买卖契约》且收取约定购房款后，在原告提出办理房屋过户变更登记手续时不予配合且主张合同无效，其行为有悖诚信，其应对合同无效后的法律后果承担过错责任，即向原告赔偿相应的经济损失。涉案的《房屋买卖契约》被确认无效后，该房屋现也已被拆除，原告签订《房屋买卖契约》的合同目的已无法实现，且十多年过去了，无 疑大大增加了重置房产的成本。因此，对涉案房屋升值所获溢价，本院综合本案实际情况，酌定参照余广文与棚改办对涉案房屋的建筑物补偿款所确认的数额187684.90元（房屋面积补偿款175584元+房屋装修及附属物补偿款12100.90元）予以确定。对原告认为房屋升值溢价还应包含补偿款增加15%的补贴26337.60元的主张，本院认为没有法律依据，不予支持。据此，被告应向原告支付经济损失152684.90元（房屋升值的溢价187684.90元-购房价35000元）。涉案房屋的合法继承人为余广文、余淑良、余广武，由于余广武对该房屋已作出放弃继承权益的书面承诺，故依据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，余广文、余淑良的作为涉案财产的继承人，应在继承遗产的范围内向原告返还购房款35000元及赔偿经济损失152684.90元，余广武放弃涉案房屋的继承权，不须承担返还和赔偿责任。余广文在书面答辩状中认为合同被确认无效后，应视为原告租赁涉案房屋，并认为原告应以月租金300元向被告支付17年的租金61200元，对此本院认为，房屋买卖与房屋租赁并非同一法律关系，其也未向本院提供相关证据证实其主张，且原告在涉案合同被确认无效前即已搬离涉案房屋，故此，对余广文的该项辩称，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告余淑良、余广文于本案判决生效后十日内返还购房款35000元给原告方喜连； 二、被告余淑良、余广文于本案判决生效后十日内向原告方喜连赔偿经济损失152684.90元； 三、驳回原告方喜连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4510元，由原告方喜连负担555元，被告余淑良、余广文共同负担3955元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  陆 杰 审 判 员  覃 雁 人民陪审员  陈小端 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  覃荣利 书 记 员  何润涛