广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3335号原告（反诉被告）：广州雍信房地产中介服务有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：高宇龙。委托诉讼代理人：李月君、梁姿蕾，分别系广东建助律师事务所律师及实习律师。被告（反诉原告）：李梓华，女，1995年11月7日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：李小红，广东法卓律师事务所律师。第三人：肖梓斌，男，1990年8月21日出生，汉族，住广东省广州市。（现羁押于从化区看守所）第三人：郭俊鹏，男，1996年9月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：李小红，广东法卓律师事务所律师。第三人：广州珠光实业集团有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：廖腾佳。委托诉讼代理人：温晋民，男，1988年8月21日出生，汉族，住广州市从化区，系该公司员工。原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司（以下简称为雍信公司）与被告（反诉原告）李梓华及第三人肖梓斌、郭俊鹏、广州珠光实业集团有限公司（以下简称为珠光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用普通程序独任审理，本案于2020年9月4日及2020年11月2日公开开庭进行了审理。雍信公司向本院撤回其对肖梓斌、郭俊鹏的起诉，本院予以确认，但因肖梓斌、郭俊鹏与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加肖梓斌、郭俊鹏作为本案的第三人。原告（反诉被告）雍信公司的法定代表人高宇龙及委托诉讼代理人李月君，被告（反诉原告）李梓华与第三人郭俊鹏的委托诉讼代理人李小红，第三人珠光公司的委托诉讼代理人温晋民到庭参加了诉讼。第三人肖梓斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院已作出（2020）粤0117民初3335号之一民事裁定书，裁定驳回第三人郭俊鹏的反诉起诉和驳回被告（反诉原告）李梓华对第三人广州珠光实业集团有限公司的反诉起诉，并由此认定反诉请求中与郭俊鹏和珠光公司有关的诉讼请求本院均不予处理。本民事判决书是针对本诉部分和其余反诉部分进行判处。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雍信公司向本院提出诉讼请求：1.从起诉之日起解除雍信公司与李梓华于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2.雍信公司没收李梓华支付的定金150000元不予退还；3.李梓华向雍信公司支付可期待利益269750元，即雍信公司扣减李梓华已付房款250000元及违约金19750元不予返还；4.李梓华、肖梓斌、郭俊鹏协助雍信公司与珠光公司办理涉案房屋即位于珠光××景山××单元××房的更名手续，更名至雍信公司名下；5.本案诉讼费由李梓华、肖梓斌、郭俊鹏承担。庭审中，雍信公司撤回其第四项诉讼请求。事实和理由：雍信公司与涉案房屋开发商广州御盈房地产有限公司（以下简称为御盈公司）于2018年7月29日签订了《珠光·御景山水花园楼宇认购书》，约定御盈公司将位于珠光××景山××单元××房出售给雍信公司，合同总价为1017898元，装修款为651584元。合同签订后，雍信公司支付完上述所有款项。雍信公司与李梓华于2019年10月19日签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，约定雍信公司以1550000元出售涉案房屋给李梓华，李梓华有权指定过户至他人名下；付款方式如下：1、李梓华于2019年10月19日支付购房定金100000元，剩余50000元定金在开发商通知办理更名手续后当天支付（3天内必须办理更名手续）；2.李梓华于2019年12月30日向雍信公司支付购房款250000元；3.李梓华于2020年3月30日向雍信公司支付购房款200000元；4.李梓华于2020年5月30日向雍信公司支付购房款200000元；……。若李梓华未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照预期金额5‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为李梓华不履行本合同，雍信公司有权单方解除合同，李梓华除支付逾期付款违约金外，雍信公司有权没收李梓华交付的定金。合同签订后，李梓华向雍信公司交付了150000元定金，并指定房屋过户至肖梓斌、郭俊鹏名下，遂雍信公司协助李梓华、肖梓斌、郭俊鹏与开发商御盈公司办理了《珠光·御景山水花园楼宇认购书》的更名手续。后雍信公司延期支付了第一笔购房款250000元之后，就没有再按照合同约定支付剩余房款。雍信公司认为，李梓华的行为导致雍信公司无法继续出售房产，因现时房价下滑而造成雍信公司可期待利益的损失，故雍信公司要求扣减李梓华已支付的购房款250000元及违约金19750元作为可期待利益损失。第三人珠光公司述称：1.本案与珠光公司无关，是雍信公司与李梓华之间的纠纷，房屋的权属最后在谁名下，珠光公司遵守司法判决；2.涉案房屋是以房抵款的形式，以房抵款的公司是广州市上游房地产经纪有限公司，广州市上游房地产经纪有限公司指定将涉案房屋登记在雍信公司名下，一开始登记在雍信公司名下，之后改登记在肖梓斌、郭俊鹏名下，房款已经结清了。被告（反诉原告）李梓华、第三人郭俊鹏共同答辩及李梓华提出反诉称：一、雍信公司与李梓华、郭俊鹏之间是房屋买卖的权利转让法律关系。虽签订了《房屋买卖合同》，但实质上是雍信公司将《认购书》的权利转让给李梓华、郭俊鹏，双方之间并非房屋买卖合同。二、李梓华、郭俊鹏没有构成根本违约，雍信公司解除合同的条件不成立。《房屋买卖合同》第二条约定了付款方式和期限，共分七期付款，第一、二期李梓华依约付款，第三期2020年3月30日应当支付200000元购房款时，李梓华中止支付是因为发现雍信公司在珠光公司未涂销抵押，要求涂销抵押后再行付款。同时，郭俊鹏在2020年4月5日向珠光公司申请再更名过程中受到阻止，珠光公司和雍信公司要求李梓华付清全部转让款才同意郭俊鹏再更名。郭俊鹏由于无法在约定的期限内完成再更名手续，导致再更名合同解除而需要承担违约责任。同时雍信公司以李梓华未支付转让款而收回房屋并解除合同，导致李梓华和郭俊鹏之间以房抵债的协议履行后要相互返还财产并赔偿对方损失。所以本案李梓华不是不依约支付转让款，而是在行使先履行抗辩权，但这不影响雍信公司合同目的实现，合同解除的条件不成立。三、雍信公司和珠光公司恶意串通，在没有涂销抵押之前就要求李梓华付清全部购房款，致使李梓华和郭俊鹏在不知没有涂销抵押的情况下同意签订《房屋买卖合同》和《认购书》，损害了李梓华、郭俊鹏的合法权益，所以2018年7月29日雍信公司和珠光公司签订涉案房屋的《认购书》应当无效。四、雍信公司与珠光公司要挟李梓华和郭俊鹏提前支付《房屋买卖合同》约定的转让款，并阻止李梓华、郭俊鹏办理再更名手续，致使李梓华、郭俊鹏承担违约责任，属于债权侵权行为，应承担李梓华和郭俊鹏因违约所造成的损失。五、涉案房屋是样板房，其精装修在销售之前已经存在，但雍信公司与珠光公司虚构装修合同和雍信公司支付装修款651584元，损害李梓华和郭俊鹏的利益，构成合同欺诈。综上，李梓华向法院提起反诉，请求法院判令：1.撤销雍信公司与李梓华于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2.雍信公司返还李梓华已支付的定金150000元、已付房款250000元、违约金19750元及利息（利息，自2019年12月1日起按照年利率15.4%的标准计算至全部本息还清为止）；3.雍信公司向李梓华赔偿可得利益损失651584元；4.本案诉讼费由雍信公司承担。原告（反诉被告）雍信公司针对被告（反诉原告）李梓华的反诉答辩称：一、李梓华与雍信公司签订的《房屋买卖合同》的内容真实、合法，签订过程中没有出现要挟、胁迫等违法行为，因此不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同可撤销的情形，李梓华无权撤销合同。二、由于李梓华与雍信公司签订的《房屋买卖合同》真实合法且已部分实际履行，李梓华不能要求雍信公司返还定金150000元、已付的房款250000元、违约金19750元及利息，更不应要求雍信公司承担可期待利益损失651584元。三、《房屋买卖合同》的第一条第二款第（2）项约定：该单元购买时因政策原因导致认购后待开发商通知涂销后签订一份《商品房预售合同》与认购时签订一份《装修合同》，并且对该认购方式不存在任何异议（雍信公司与珠光集团于2018年7月29日签订《认购书》并交付了全部购房款）；故李梓华知道雍信公司在涉案房屋未涂销抵押的情形下交付了全部购房款；该款第(3)项约定了：雍信公司将涉案房屋转让给李梓华后，将从雍信公司直接过户给李梓华或李梓华指定的人名下。因该房产系雍信公司通过认购方式从珠光集团购得，李梓华确认雍信公司仅需配合李梓华将本物业在开发商处完成更名手续；现雍信公司已将涉案房屋更名至李梓华指定人郭俊鹏、肖梓斌名下，已经履行了合同义务，李梓华应相应履行支付房款的合同义务。该款第(4)项约定了：更名手续一旦完成后，雍信公司对李梓华即不负任何义务，因开发商或其他原因造成上述房产未能与相关人员签订正式房屋买卖合同或其他纠纷，由李梓华与开发商珠光集团自行解决，李梓华不得要求雍信公司承担任何责任。四、雍信公司对李梓华与郭俊鹏、肖梓斌之间是否是房屋买卖关系并不知情。即使他们之间是买卖合同关系，也应当是李梓华将房屋现状（包括该房屋未涂销抵押的情形）告知其二人，而非由雍信公司去告知，未尽告知义务而产生的后果应由李梓华承担。五、在该房屋未涂销抵押并且李梓华未支付全部房款给雍信公司的情形下，郭俊鹏、肖梓斌又将涉案房屋转让给李小红，李小红的损失应由郭俊鹏、肖梓斌二人承担，与雍信公司无关。综上所述，所有反诉请求没有任何事实与法律依据，依法应当全部驳回。第三人珠光公司针对被告（反诉原告）李梓华的反诉述称：珠光公司与雍信公司不存在恶意串通，李梓华也没有证据证明珠光公司与雍信公司恶意串通，李梓华没有任何依据向珠光公司主张可得利益损失，其损失应由其自行承担。经审理查明：2018年7月29日，雍信公司与御盈公司（现更名为珠光公司）签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》，约定雍信公司认购御盈公司开发的位于珠光××景山××单元××房，建筑面积101.81平方米，购房款为1017898元。同日，雍信公司与广东南光建筑工程有限公司签订《房屋装修合同》，约定对涉案房屋进行装修，总价款651584元。2019年10月19日，雍信公司与李梓华签订《房屋买卖合同》，约定李梓华自愿以1550000元的成交价购买涉案房屋。合同第一条房地产权属情况约定，李梓华知悉涉案房屋是雍信公司通过认购方式从珠光公司购得，因政策原因导致认购后待开发商通知涂销后签订一份《商品房预售合同》与《装修合同》，且对该认购书没有异议（雍信公司与珠光公司于2019年7月29日签订《认购协议书》并交付了全部购房款）；涉案房屋目前登记在雍信公司名下，李梓华已确认了雍信公司的权益文件并不持异议，雍信公司转让给李梓华后，将从雍信公司直接过户给李梓华或李梓华指定人名下。因该房产系雍信公司通过认购方式从珠光公司购得，李梓华确认雍信公司仅需配合李梓华将本物业在开发商处完成更名手续（即将该物业的认购协议书及购房收据的认购人及付款人由雍信公司变更为李梓华或李梓华指定人），非因雍信公司或李梓华原因造成未能完成更名手续，雍信公司将已收取的全部或部分款项无息向李梓华返还；雍信公司协助李梓华于15个工作日内办理好更名手续，更名手续一旦完成后，雍信公司对李梓华不负任何义务。因开发商或其他原因造成上述房产未能与相关人员签订正式房屋买卖合同或其他纠纷，由李梓华与物业开发商珠光公司自行解决，李梓华不得要求雍信公司承担任何责任。合同第三条付款方式及期限约定，李梓华于2019年10月19日向雍信公司支付购房定金100000元，剩余部分定金50000元，由发展商通知办理更名手续后当天支付（3天内必须办理更名手续，否则作挞定处理，并另行出售）；李梓华向雍信公司于2019年12月30日支付购房款250000元、于2020年3月30日支付购房款200000元，于2020年5月30日支付购房款200000元，于2020年7月30日支付购房款200000元，于2020年9月30日支付购房款200000元，于2020年12月20日支付购房款350000元。合同第四条违约责任约定，李梓华未按合同规定的方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的5‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为李梓华不履行本合同，雍信公司有权单方解除本合同，届时将由李梓华承担此次交易中双方的全部费用（如李梓华将房屋装修，已经产生的装修费用及装修拆除费用由李梓华承担）。李梓华除支付逾期付款违约金外，雍信公司有权没收李梓华交付的定金。李梓华已明确本物业的权属及现状情况，李梓华不得以任何理由要求雍信公司承担包括但不限于装修费用、资金损失等一切赔偿责任，且李梓华应向雍信公司支付购房款的20%作为雍信公司因此次交易而造成的合理支出及损失。如因本物业开发商或政策等原因而造成未能完成更名手续，雍信公司将已收取的全部或部分款项无息向李梓华返还，李梓华擅自将房屋装修或改造产生的装修费用及恢复原状费用由李梓华承担。雍信公司收取李梓华订金后不再另行出售该物业，如有违约则双倍赔偿定金。合同签订后，李梓华向雍信公司支付了定金150000元、第一期购房款250000元及逾期付款违约金19750元，并要求涉案房屋登记在肖梓斌、郭俊鹏名下。2019年10月25日，肖梓斌、郭俊鹏与珠光公司签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》，约定肖梓斌、郭俊鹏以1017898元认购涉案房屋。2020年10月14日，本院前往从化区看守所对第三人肖梓斌进行询问，肖梓斌的意见如下：其对雍信公司的诉讼请求有意见，其已经将房款支付给李梓华，且与珠光公司签订了《认购书》，是合法有效的，涉案房屋已经是属于其的；对李梓华、郭俊鹏的答辩意见无异议，与其二人为朋友关系，当时其与郭俊鹏为了投资一起购买涉案房屋，其支出一部分房款，其余房款由郭俊鹏支付，但忘记支付了多少款项，因为其中一部分款项是用李梓华向肖梓斌拿酒的酒款抵的。《权利义务转让协议》的签名及手印是肖梓斌亲自签名按捺的。又查，本院于2020年8月13日向李梓华送达起诉状副本等材料。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，针对各方当事人的诉讼请求，现本案涉及以下四方面问题：《房屋买卖合同》的效力及处理问题李梓华反诉称雍信公司和珠光公司以房抵款，虚构装修合同，且在未涂销抵押之前就要求李梓华付清购房款，违背涂销抵押后支付剩余70%购房款的合同约定，导致李梓华在不知情的情况下签订《房屋买卖合同》，雍信公司和珠光公司恶意串通，构成合同欺诈，因此《房屋买卖合同》应予撤销。本院认为，雍信公司与珠光公司之间的房屋买卖交易属于正常交易行为，无论雍信公司是直接付款还是以房抵款，只要是双方自愿达成一致意见即可，并不违反法律规定，且《房屋买卖合同》中已写明李梓华对雍信公司的认购方式和权益文件并无异议，对未涂销抵押亦知情，故李梓华主张雍信公司和珠光公司构成合同欺诈的说法，本院不予采纳。雍信公司与李梓华签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。因此，李梓华要求撤销合同的诉请，本院不予支持。另，根据雍信公司与李梓华签订的《房屋买卖合同》约定，李梓华逾期付款达一个月以上即视为李梓华不履行合同，雍信公司有权单方解除合同。现李梓华除支付了定金及第一期购房款外，至今未按照合同约定支付剩余购房款，构成违约，雍信公司有权解除涉案合同。李梓华辩称其是因雍信公司未涂销抵押才行使抗辩权拒不支付剩余购房款的，但涉案合同并无约定需涂销抵押才支付剩余购房款，且明确了涉案房屋需待开发商通知涂销抵押，故本院对李梓华上述说法亦不予采纳。因此，雍信公司主张解除其与李梓华签订的《房屋买卖合同》于合同有据，本院予以支持，因雍信公司在本案起诉前并未通知李梓华解除合同事宜，解除时间应为本案起诉状副本送达李梓华之日即2020年8月13日。定金及逾期付款违约金是否应退还的问题庭审中，雍信公司与李梓华一致确认定金150000元及逾期付款违约金19750元。根据《房屋买卖合同》第四条违约责任约定，李梓华未按合同规定的方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的5‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为李梓华不履行本合同，雍信公司有权单方解除本合同，李梓华除支付逾期付款违约金外，雍信公司有权没收李梓华交付的定金。现李梓华逾期未支付第一期之后的购房款，雍信公司依《房屋买卖合同》约定解除合同，其有权没收李梓华交付的定金150000元，已支付的逾期付款违约金19750元亦无需退还。已付购房款是否应退还的问题雍信公司主张合同解除造成可期待利益损失，李梓华支付的第一期购房款250000元扣减可期待利益损失后不予退还的意见。经查，涉案合同对李梓华违约责任已有明确约定，仅需支付逾期付款违约金及没收定金，且雍信公司所举证的身份不明人员的朋友圈截图并不足以证实其可期待利益损失，本院认为，违约金是赔偿性而非惩罚性的，支付逾期付款违约金及没收定金足以弥补因李梓华违约对雍信公司造成的损失，且雍信公司对可期待利益损失的举证不足，本院不予支持。雍信公司应将购房款250000元退还给李梓华，但由于李梓华违约在先，李梓华主张购房款的利息本院不予支持。李梓华主张的可得利益损失是否应支付的问题如前所述，雍信公司与珠光公司并不构成合同欺诈，涉案《房屋买卖合同》合法有效且解除原因是因李梓华违约所致，故李梓华主张的可得利益损失本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司与被告（反诉原告）李梓华于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》于2020年8月13日解除；被告（反诉原告）李梓华已支付的定金150000元归原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司所有，不予退还；被告（反诉原告）李梓华已支付的逾期付款违约金19750元归原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司所有，不予退还；原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款250000元给被告（反诉原告）李梓华；驳回原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）李梓华的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18750元，由原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司负担3024元，由被告（反诉原告）李梓华负担15726元；反诉受理费9375元，由原告（反诉被告）广州雍信房地产中介服务有限公司负担1512元，由被告（反诉原告）李梓华负担7863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年十一月十九日书记员 李健华