广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2345号原告：孙辉，男，1978年12月10日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区×××××××××××××××。原告：林小芳，女，1980年4月28日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区×××××××××××××××。两原告共同委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。被告：韶关市万佳和房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区十里亭镇韶关油泵油嘴厂卫生所内。法定代表人：颜庆，该公司总经理。原告孙辉、林小芳与被告韶关市万佳和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙辉、林小芳的委托诉讼代理人林红福到庭参加诉讼，被告韶关市万佳和房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙辉、林小芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助两原告办理盛世华庭小区XX号房屋的不动产权证书；2、判令被告向两原告支付因逾期办理产权登记的违约金(以购房款349863元为基数，按照年利率6%自2016年9月10日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止)；3、判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2015年1月2日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的盛世华庭住宅小区中XX号房，总价款为349863元。原告早已按照合同第六条的约定向被告付清了购房款，而合同约定的房屋交付期限为2015年12月28日前，但是被告实际交付房屋日期为2016年11月23日，已构成逾期交付房屋；同时合同第十五条又约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”但是被告却至今都未协助原告办理房地产权属证书，已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期办证违约金。按期交付房屋并办理产权登记是被告的主合同义务，而被告却长期不履行其主要义务，其迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，并且因其违约行为处于持续状态，该损失必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金仅为已付房价款的0.5%，是固定不变的金额，且数额较少，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行其主要义务的情形下，该违约金本身难以实现其设立的初衷，因此该违约金显然过低，不符合公平原则。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，合理的逾期办证违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按年利率6%的标准计算违约金。综上所述，被告应该依照合同约定履行办理房产转移登记的义务，并向原告支付以已付购房款总额为基数按年利率6%的标准计算的逾期办证违约金。被告韶关市万佳和房地产开发有限公司辩称：原告起诉状诉求第2点“判令被告现两原告支付因逾期办理产权登记的违约金暂计82159.49元（以购房款349863元为基数，按照年利率6%自2016年9月10日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止，暂计至2020年7月20日）”，被告认为原告的计算方式违背了双方在平等、自愿、协商一致的基础上于2015年1月2日签定的编号为140×××××821的《广东省商品房买卖合同》。该合同第十五条即“关于产权登记的约定”中约定了出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内向产权登记机关备案。如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。即因被告逾期办理涉案商品房的不动产权证书，应承担的违约金为总房款349863元×0.5%,即1749.31元。同时被告并未与孙辉、林小芳签署任何有关逾期办理权属证书的补充协议。请法院明察事实与法律依据。根据原告的陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年1月2日，原告（买受人）孙辉、林小芳与被告（出卖人）韶关市万佳和房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于韶关市浈江区××××××××××盛世华庭住宅小区XX号房，建筑面积为103.38平方米，总房价款为349863元。被告应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原被告双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。2016年11月，被告将涉案房屋交付给原告，但被告至今仍未协助原告办理涉案商品房的不动产权证转移登记，故原告向本院提起本案诉讼。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告孙辉、林小芳与被告签订《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原被告双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”被告于2016年11月已将涉案房屋交付给原告，但至今仍未协助原告办理涉案商品房的房屋所有权证书，已构成违约，应承担违约责任。两原告请求被告协助办理涉案商品房的不动产权证，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于两原告主张被告支付因逾期办理产权登记的违约金的计算标准问题，由于双方当事人在《广东省商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”,该约定是原被告双方的真实意思表示,合法有效,对原、被告双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的实际损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;……”;最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定:“当事人依照合同法第一百一十四第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”。根据上述法律规定,原告请求调整提高被告应支付的逾期办证违约金,其前提应是被告的该违约行为给原告造成的实际损失高于约定的违约金数额。本案中,原告虽在庭审中陈述被告的逾期办证违约行为给其造成了实际损失,但原告未提供任何证据予以证实,致使合同约定的逾期办证违约金与实际损失无从比较。故原告的该项请求,缺乏事实依据,应由原告承担举证不能的不利后果。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照〈最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”,该法律条款适用的前提是在合同没有约定逾期办证违约金的情况下,原告才可以请求被告参照年利率6%的标准计算逾期办证违约金,但本案中,原、被告双方已经明确约定了相应违约金的计算标准,故原告请求被告按年利率6%的标准计算向其支付逾期办证违约金,不符合法律法规的规定。综上,原告认为合同约定的逾期办理不动产权证的违约金过低,请求本院予以调整提高至按年利率6%的标准计算,无事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告韶关市万佳和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告孙辉、林小芳办理韶关市浈江区××××××××××盛世华庭住宅小区XX号房屋的不动产权证书；二、被告韶关市万佳和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金1749.31元给原告孙辉、林小芳；三、驳回原告孙辉、林小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费减半收取计927元，由原告孙辉、林小芳负担327元，被告韶关市万佳和房地产开发有限公司负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 罗方灵二〇二〇年十一月十日法官助理 邓发英书 记 员 刘 娟