成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初14666号 原告：张海燕，女，1982年9月4日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：谢一铵，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 原告张海燕与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张海燕的委托诉讼代理人谢一铵到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告张海燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付违约金103516.8元（即10783元／月＊12月＊80%）；3、判令被告向原告赔偿装修款即改造款271590元；4、判令被告向原告支付2019年12月6日至2020年2月5日的房屋租金21566元（即10783元／月＊2月，房屋租金暂计算至2020年2月5日，实际应支付至合同解除之日止）；5、判令被告将房屋恢复原状；6.本案诉讼费、律师费10000元及相关费用由被告承担。事实与理由：2017年12月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定由被告承租原告位于成都市金牛区长青路88号“金美国××栋××层××号房屋一套，由被告代办房屋装修事宜，原告与签订合同当日向被告支付装修及改造款269640元。同时，合同还约定房屋租期为2018年4月1日起至2028年3月31日至，租金按月支付，于每月15日前向原告支付上月租金。合同还约定租赁期内，因被告原因人拖欠租金3个月以上的，原告可以解除合同，被告应按合同年租金的80%向原告支付违约金，若违约金不足弥补给原告造成的损失，被告应当赔偿直至弥补给原告造成的全部损失为止。2020年9月9日，四川省成都市中级人们法院通过（2020）川01民终12965号民事判决书确定被告拖欠原告租金3个月以上，现原告为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，由于案件所涉房屋位于不同楼层及位置，且对应的实际经营业态差异巨大，请求按实际经营业态分类审理裁判。2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房，并在房屋整体移交清单上签字确认。烤鸭店房屋租赁费用付至2020年1月31日，疫情后烤鸭店一直未开业，5月份烤鸭店试营业，因疫情原因，商家就调整租金事宜多次约谈业主，商谈未果，烤鸭店无法营业。2020年6月，该业态业主张怀云带领该业态业主及项目其他业态业主强制在营业中的烤鸭店滋事、播放哀乐、破坏烤鸭店设施、设备，后经烤鸭店商家报警才平息此事。当日，因业主张怀云强行将烤鸭店大门锁上导致烤鸭店关闭至今。金美公司支付该业态租金至2019年8月30日，欠付租金为2019年9月至2019年12月31日止，金美公司不应承担违约金。金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，金美公司与业主方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，请求法院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金外的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2017年12月29日，张海燕与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定“乙方（即金美公司）承租甲方（即张海燕）位于成都市金牛区长青路88号“金美国××栋××层××号房屋（租赁房屋建筑面积共89.88㎡），该房屋租赁期为2018年4月1日至2028年3月31日止。房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取……从2018年4月1日至2020年12月31日，月租金标准为10783元／月……租金支付方式为每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金，并将该款转入甲方指定的账户。合同同时约定金美公司的违约处理是，在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补张海燕损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但张海燕应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经张海燕或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美公司原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2019年1月4日，张海燕与金美公司签订《补充协议》，该协议约定委托乙方进行统一招商、经营并管理，同时金美公司享有使用权、收益权。除《房屋租赁合同》中约定的租金外，金美公司不再向张海燕支付任何费用。该补充协议还就双方其他权利义务、商铺的移交、违约责任等事项进行了约定。 2017年12月28日，原告向被告金美公司支付装修款269，640.00元。2019年1月2日，原告向金美公司补交了装修的差价1,950.00元 2019年12月31日，金美公司发出《终止通知书》，该通知书载明：尊敬的金美国际业主，由于市场环境，我司无聊继续承担远高于市价的房屋租金，近几月与业主协商租金调整事宜均未达成一致，目前大型商户酒店公司已撤场，而成都金美安防科技有限公司拖欠我司借款本息暂无法执行到回款，我司资金链已断裂，陷入经营困境。多次多方协商沟通毫无进展后，迫使我司不得不宣布终止与您的租赁合同，在此向您函告如下：自2019年12月31日起，我司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。后续相关事宜，请在收到本通知后与我司联系协商处理。终止上述租赁合同后，如果您愿意也可以委托我公司招租，租户的租金单价将由您授权，我公司承诺在2020年1月1日起至2021年12月31日止免收招商服务费，已经招商到位的次承租户（经营户）直接与业主签订租赁合同，租金由经营户支付给您，请接到次通知后一个月内到我公司办理手续。 2020年1月15日，原告与北京盈科（成都）律师事务所签订《×诉讼案件委托代理合同》，就原告与金美公司的房屋租赁合同纠纷一案委托该所代理。同年1月20日，北京盈科（成都）律师事务所向原告开具金额为10，000.00元的增值税发票。 另查明，2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》。 本院根据关联案件查询，得知金美公司欠付张海燕2020年12月5日前的租金已经过本院（2019）川0106民初14566号《民事判决书》及（2020）川01民终12965号《民事判决书》处理完毕。 以上事实有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、收款收据、EMS邮政快递单、会议签到表、张贴照片、（2019）川0106民初14566号《民事判决书》、（2020）川01民终12965号《民事判决书》、被告书面答辩意见及当事人的陈述等证据在案予以证实。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 本院认为，原告与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定原告与金美公司之间建立了房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 关于原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，经本院审理查明，被告已经于2019年12月31日书面告知原告解除《房屋租赁合同》，对于双方都同意解除《房屋租赁合同》的主张本院予以支持，但解除的时间应当以2019年12月31日为准。 关于原告主张被告向其赔偿装修及改造款。根据《房屋租赁合同》第三条第四款约定张海燕同意金美公司按照经营需要进行装修；《补充协议》第二条第五款第四项约定金美公司有权决定并实施对项目经营设施、设备进行更换、添置，有权决定并实施对该商铺进行装饰装修，将该商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，以及变更使用功能及方式。本案中，原告并无证据证明被告的装修破坏了房屋结构,或者违反了上述约定，因此原告的该主张与约定不符，没有事实依据，本院依法不予支持。 关于原告主张返还房屋，恢复原状。因原告同意金美公司根据经营需要进行房屋装修，且原告并无证据证明金美公司的装修违反了双方的约定，故要求金美公司恢复原状没有事实依据，不符合双方的约定。另金美公司于2019年12月31日就已经解除双方的《房屋租赁合同》，并在《终止通知书》中明确表明“请在收到本通知后与我司联系协商处理。终止上述租赁合同后，如果您愿意也可以委托我公司招租，租户的租金单价将由您授权，我公司承诺在2020年1月1日起至2021年12月31日止免收招商服务费，已经招商到位的次承租户（经营户）直接与业主签订租赁合同，租金由经营户支付给您，请接到次通知后一个月内到我公司办理手续”。因此，原告本身亦负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，根据被告的解除通知，原告也可以随时收回自己的房屋，本案中，原告并无证据证明没有收回房屋的原因是被告金美公司造成的，因此，主张金美公司返还房屋的主张，本院不予支持。 关于在金美公司解除合同即2019年12月31日前欠付的租金，由于2019年12月5日以前欠付的租金已经另案处理完毕，故本案中金美公司应当就2019年12月5日至2019年12月31日期间的欠付租金予以支付，根据合同约定从2018年4月1日至2020年12月31日，月租金标准为10,783.00元/月，故支付租金金额为10,783.00元/月/31天*26天=9，043.8元。 关于原告主张支付违约金103，516.8元。经查，金美公司未按合同约定向张海燕支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因张海燕未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向张海燕支付违约金800.00元。 关于原告主张被告承担律师费10，000.00元,金美公司抗辩金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果。经查，金美公司于2019年12月31日张贴《终止通知书》，通知出租人在一个月内办理相关手续，并可随时收回房屋。案涉房屋的业态烤鸭店涉及租用与本案同类业主产权22户，因营业期间受到部分业主滋扰影响经营，现本案所涉房屋产权处于无人使用的状态。合同解除后，张海燕亦负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，原告并无证据证明产生该律师费等扩大损失是被告原因所致，故对原告该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张海燕支付租金9，043.8元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张海燕支付违约金800.00元； 三、驳回张海燕的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3，700.00元，由成都金美物业管理有限公司负担1，700.00元（此款已由张海燕先行支付，成都金美物业管理有限公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给张海燕），张海燕自行承担2，000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  黄小龙