广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初23958号原告（执行案外人）：喻晓明，男，汉族，住址湖南省安化县。委托诉讼代理人：李远亭，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：田金萍，女，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：徐婵，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：成晓红，广东华商律师事务所实习律师。被告（被执行人）：李玲凤，女，汉族，1979年6月3日出生，住址广东省深圳市福田区。上列原告喻晓明诉被告田金萍、第三人李玲凤案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法由审判员戴珊珊、人民陪审员曾桂胜、井梅组成合议庭适用普通程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理，原告喻晓明及其委托诉讼代理人李远亭、被告田金萍及其委托诉讼代理人徐婵、成晓红到庭参加诉讼，被告李玲凤经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.裁定中止对位于深圳市罗湖区房产（以下简称“涉案房产”）的执行；2.解除对涉案房产的查封措施。事实和理由：福田区人民法院（以下简称“福田法院”）根据田金萍的执行申请作出（2018）粤0304执42658号执行裁定书并查封了涉案房产，原告认为涉案房产的实际权利人是原告而非被告李玲凤。一、原告认为涉案房产的实际权利主体系原告，并非被告李玲凤所有，且权属确认案件目前正在罗湖法院审理中，原告认为本案应当中止，待权属确认清楚后再行处理。涉案房产系拆迁回迁房，初始权利人为喻晓明，涉案房产于2017年建设完毕，2017年3月5日，原告将涉案房产卖给李玲凤，但李玲凤并未按照约定支付全部购房款项，也一直未能办理不动产登记手续。2019年7月19日，李玲凤由于没有能力继续支付购房款项，李玲凤与原告签署调解协议，解除购房合同。因此涉案房产实际权利人仍旧属于原告所有。同时，由于李玲凤没有履行解除协议约定的内容，未能将涉案房产配合原告过户至原告名下，原告于2019年9月11日向罗湖法院起诉要求李玲凤配合办理涉案房产的过户手续，目前该案已经在罗湖法院立案受理，案号为（2019）粤0303民初2156号。李玲凤没有履行购房款支付义务，本案也没有办理不动产登记证书，原告认为涉案房产应属原告所有，且该案正在罗湖法院审理中，法院不宜作出驳回执行异议的申请。综上，原告认为涉案房产实际属于原告所有，法院应当中止本案的执行，裁定解除对涉案房产的查封，另行查封李玲凤名下的财产。二、原告并非执行依据（2015）深福法民一初字第9259号认定的债务人。涉案债权债务是李玲凤与田金萍之间的权利义务关系，与原告没有任何关联，原告也并不知晓，原告认为不应该因他人之间的债权债务纠纷查封涉案房产。综上，本次执行依据判决书认定的债务与原告无关，原告并非债务人，原告认为涉案房产的真正所有权人系原告，李玲凤对涉案房产不享有任何权利。因此原告认为应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定中止执行并解除涉案房产的查封措施。庭审时原告补充陈述称，（2020）粤0303民初2156号案件是有关涉案房产的确权之诉，因原告提起本案诉讼，罗湖法院已于2020年10月19日作出裁定驳回喻晓明的起诉，原告认为该裁定并未否认涉案房产的实际权利人为原告喻晓明。被告田金萍辩称，一、原告喻晓明已将涉案房产的全部权益转让被告李玲凤，且李玲凤已足额支付转让价款。1.涉案房产属于拆迁房，喻晓明享有拆迁权益，即办理产权登记的合同权益，但并非涉案房产的登记所有权人。2.原告喻晓明与李玲凤是于2017年3月5日签署的《房屋转让合同书》《补充协议》，约定以成交价648.9万元将涉案房产所有权益转让被告李玲凤。3.被告李玲凤已足额支付涉案房产的转让价款，原告已确认收到全部转让价款。二、涉案房产已登记在被告李玲凤名下，且被告李玲凤已实际占有和使用涉案房产，涉案房产的所有权人系被告李玲凤，非原告。1.尽管涉案房产未办理不动产权证书，但原告喻晓明已配合李玲凤将涉案房产登记在李玲凤名下，即已办理初始登记（该初始登记并非预告登记），根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”之规定，李玲凤为涉案房产的合法所有权人。2.涉案房产属于拆迁房，开发商于2018年向李玲凤交楼后，一直由李玲凤占有使用或出租收取收益。故原告对涉案房产已无任何权益，无权主张涉案房产的相关权利。3.关于原告主张的其诉李玲凤买卖合同纠纷一案，案号为（2020）粤0303民初2156号，目前罗湖法院已经结案，但未见原告提交相关的裁判文书。三、《房屋转让合同书》关于李玲凤的主要义务已履行完毕，原告将其出借给被告李玲凤的借款主张为剩余房款，无事实和法律依据。1.《房屋转让合同书》关于涉案房产办理产权登记，支付转让价款等主要合同义务，原告与被告李玲凤均已履行完毕，《房屋转让合同书》已终止。2.金钱属于种类物，原告在收到全部转让价款后，将其自有资金180万元出借给被告李玲凤系其自愿行为，原告与李玲凤形成借贷合同关系，涉案房产买卖合同关系与借贷关系是两个相互独立的法律关系，原告喻晓明将出借给李玲凤的未还借款主张为涉案房产的剩余房款，无事实和法律依据。四、原告喻晓明与李玲凤解除房屋转让合同的日期是在涉案房产被查封之后，喻晓明与李玲凤存在串通之可能，两人为解除《房屋转让合同书》而签订的《协议书》，其真实性、合法性存疑。1.从时间上说，2018年12月6日涉案房产被法院查封；2019年7月9日，法院张贴拍卖《公告》《摇珠通知书》，10天后（2019年7月19日），原告便与李玲凤签署《协议书》，协商解除《房屋转让合同书》，因此原告喻晓明与李玲凤存在串通的可能，该协议书的真实性存疑。2.从法律性质上说，涉案房产在被查封之前就已转移登记在李玲凤名下，房产的物权已经发生变动，且物权优先于债权，之后原告和李玲凤协商解除《房屋转让合同》，试图取回涉案房产，该解除行为不具有对抗物权已发生变动事实的法律效力。3.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。李玲凤已向原告支付完毕涉案房产的全部转让价款，根据该规定，原告无权要求解除合同、取回涉案房产。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条均规定，已被查封的财产不得转让，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究其刑事责任。本案中，涉案房产已被法院查封，原告无权以解除合同为由，请求李玲凤将涉案房产过户登记给喻晓明。此外，田金萍与李玲凤的执行案件，除本案原告喻晓明之外，被告李玲凤、案外人张明远也先后向法院提出执行异议、执行异议之诉，但是相关诉求均被法院依法驳回。综上，原告主张中止执行、解除涉案房产的查封毫无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告李玲凤未答辩，亦未提交证据，庭审时缺席。经审理查明，田金萍与李玲凤的民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月13日作出的（2015）深福法民一初字第9259号民事调解书已经发生法律效力，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、田金萍、李玲凤共同确认李玲凤尚欠田金萍借款本金XX万元，利息按照月利率2%，从2015年11月10日起计算至实际清偿之日止；二、李玲凤于2016年4月16日前向田金萍支付XX万元，剩余本金及利息应于2016年5月15日前向田金萍一次性付清，上述款项由李玲凤支付至田金萍账户……；三、如李玲凤有任意一期未按期足额履行上述付款义务，则田金萍有权向法院申请强制执行；四、上述付款义务履行完毕后，双方就本案的权利义务终结。本案案件受理费32396元、保全费5000元（田金萍已预交），本院收取21198元，由李玲凤径付田金萍。由于李玲凤未履行上述生效法律文书确定的义务，田金萍向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0304执42658号案件立案受理。执行过程中，本院于2018年12月6日查封了李玲凤名下位于深圳市罗湖区的房产（以下简称“涉案房产”）。本院拟处分涉案房产，喻晓明作为案外人提出书面异议，主张其系涉案房产的实际权利人，要求对涉案房产中止执行并解除查封。本院经审查，于2020年2月18日作出（2019）粤0304执异803号执行裁定书，认为涉案房产登记在李玲凤名下，因李玲凤未履行生效法律文书确定的义务，本院依法对李玲凤名下涉案房产查封及处分，该执行行为并无不妥之处；喻晓明主张其系房产的实际权利人，但深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表中明确载明涉案房产未办理不动产权证书，分户表记录权利人系李玲凤，且从喻晓明提交的现有证据来看，不足以证明其确系涉案房产的实际权利人，故对于喻晓明该主张本院不予支持。喻晓明提出的执行异议，理由不能成立，本院不予支持。据此裁定驳回喻晓明的异议请求。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。另查，深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表中查封说明载明：经查办文系统，深业东岭花园已办理房地产初始登记，深业XXXX楼410号房产未办理不动产权证书，分户表记录权利人为李玲凤。上述房产无抵押、查封、预告、异议、地役权及其他限制权力登记。根据深圳市福田区人民法院（2018）粤0304执42658号执行裁定书及（2018）粤0304执42658号之一协助执行通知书，办理XXXXX楼410号房产的预查封，被执行人为李玲凤，查封三年，自2018年12月6日至2021年12月5日止。（2018）粤0304执42658号案件执行过程中，喻晓明主张其系涉案房产的实际权利人，要求裁定中止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封措施。喻晓明为此提交了《房屋转让合同》《补充协议》、收据、中国银联付款凭证、《补充协议书》《个人资金代管协议（商品）》、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表等证据予以证明。再查，2017年3月5日，原告喻晓明（卖方）与被告李玲凤（买方）就涉案房产签订《房屋转让合同书》《补充协议》、手书《补充协议书》，该合同载明，卖方喻晓明自愿将涉案房产转让给买方李玲凤，转让成交价为648.9万元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金10万元，在签署本合同后3日内（含当日）再向卖方支付定金20万元，双方一致同意，除定金之外的楼款由买方一次性付款，买方李玲凤须于2017年4月28日前（含“当日”）将除定金之外的全部楼款618.9万元支付至上述监管机构的监管账号。《补充协议》载明，买卖双方均知悉所交易的涉案房产为发展商新旺实业发展（深圳）有限公司（以下简称“发展商”）拆迁补偿给卖方喻晓明的回迁房，产权状态为“尚未办出一手房地产证”；该物业产权的交易方式为：在2017年3月6日，卖方喻晓明配合买方李玲凤到黄贝岭××委更名，将之前卖方已被拆迁的房产资料更名到买方李玲凤名下；在2017年4月28日前，卖方喻晓明配合买方李玲凤到发展商处更名，将该物业变更为由发展商补偿给买方（买方无需向发展商支付任何购房款或费用）；由买方与发展商签订与该物业交易的相关文件，如房产买卖合同或者房屋拆迁补偿合同等；该物业直接办出以买方为产权人的一手房地产证；付款方式：在签订本合同后当日内，买方须支付定金10万元到银行或者美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称“美联公司”）指定账号托管，在卖方配合买方到发展商处更名完毕，确认由发展商将该物业补偿给买方后3个工作日内，由监管银行或美联公司将该款项支付给卖方；在备案登记后3日前如该事件在2017年4月28日之前，则买卖双方同意买方的付款期限可延长至2017年4月28日，买方须将所有剩余的购房款618.9万元支付双方指定的商业银行或美联公司指定账号托管；交楼按发展商与买方李玲凤所签订的协议执行，由发展商直接交楼给买方李玲凤；本协议作为《房屋转让合同书》的补充，如与《房屋转让合同书》不一致，以本协议的约定为准；本协议自买卖双方签字之日起生效。2017年4月27日，原告与被告李玲凤签订《承诺书》，确认李玲凤现已支付定金30万元整。2017年5月11日，原告喻晓明（卖方）与被告李玲凤（买方）签订《协议书》，协议书载明，双方就涉案房产买卖事宜于2017年3月5日签订了《房屋转让合同书》，该房产转让总价款为648.9万元，交易定金30万元，现为避免交易风险，经双方协商，均同意在原来所约定定金金额基础上额外再增加定金178.9万元，该定金由买方李玲凤于2017年5月11日之前支付到卖方指定账号。《协议书》签订当日，被告李玲凤通过其平安银行尾号7105账户向原告工商银行尾号8124账户转账支付款项178.9万元。原告自认其于2018年3月16日收到中国银行的涉案房产资金监管放款440万元，上述资金到账后，原告又于当日将其中180万元转账支付至被告李玲凤账户。又查，2018年3月16日，原告与被告李玲凤签订《补充协议（资金借用协议）》，协议载明，双方同意在本协议签订之日起当日内，共同到资金监管银行办理440万元资金的解除监管手续，将资金释放至喻晓明账户；440万元监管资金解除监管之日，喻晓明将180万元转账支付至李玲凤名下中国银行尾号4602账户；本协议项下的借用资金180万元，仅供李玲凤资金周转使用，不得挪作他用；资金借用期限自180万元资金付至李玲凤账户时起算，至标的房产登记至李玲凤名下（指不动产登记部门登记的标的房产信息显示李玲凤为所有权人，以查档信息为准、并非取得不动产证）之日止；因本协议履行过程中产生的争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方可以向本协议履行地罗湖区法院通过诉讼解决。又再查，原告主张其与被告李玲凤于2019年7月19日签订《协议书》，该协议载明，双方于2017年3月5日签订了《房屋转让合同书》，合同约定喻晓明将涉案房产转让给李玲凤，成交价为648.9万元。签订合同后，李玲凤实际向喻晓明支付了468.9万元。因李玲凤无力支付剩余房款，双方协商一致约定：解除《房屋转让合同书》；签订本协议之日起15个工作日内，双方共同到相关部门办理合同解除后的房屋产权过回手续，因办理手续所产生的全部税费，由李玲凤承担；房屋产权登记至喻晓明名下之日起40个工作日内，喻晓明向李玲凤退还已付房款468.9万元。被告田金萍不认可上述2019年7月19日《协议书》的真实性，且该协议的落款时间是在福田法院查封登记在被告李玲凤名下的涉案房产之后，原告已经收到被告李玲凤支付的全部购房款，原告自愿将其中的180万元款项出借给被告李玲凤，是双方之间的借款合同关系，与涉案房产的买卖合同关系并非同一法律关系。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告作为案外人应当就其对涉案房产享有的实体权利足以排除执行承担举证证明责任，即使被执行人对案外人的权利主张表示承认，亦不能免除本案原告的举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。结合本案，原告喻晓明主张涉案房产为回迁房，其系涉案房产的真实权利人，但考虑到首先，原告与被告李玲凤在2017年3月5日已就涉案房产签订《房屋转让合同书》《补充协议》，李玲凤作为买方已按约定于2018年3月16日付清涉案房产购房款，且依据深圳市不动产登记中心的（备案）表记载，深XXX花园已办理房地产初始登记，涉案房产虽未办理不动产权证书，但分户表记录权利人已为李玲凤；其次，本院于2018年12月6日对涉案房产进行查封，但原告与被告李玲凤是在2019年7月19日才约定解除《房屋转让合同书》，由李玲凤配合将涉案房产过户回原告喻晓明名下，双方该约定是发生在本院查封涉案房产之后；再次，原告尚未提交证据证明其已占有、使用涉案房产。关于原告主张被告李玲凤尚欠其购房款180万元的问题，因原告是在收到涉案房产资金监管放款440万元后又将其中180万元转账支付给被告李玲凤，且双方在《补充协议（资金借用协议）》中约定该180万元为李玲凤的借用资金，故对于原告的该主张，本院不予采信。综合上述因素，本院认为原告主张其系涉案房产的实际权利人，要求对涉案房产中止执行并解除查封，缺乏相关的事实和法律依据，本院不予支持。原告主张其对涉案房产的民事权益尚不足以排除福田法院的强制执行，故对于原告要求中止（2018）粤0304执42685号案件的执行并解封涉案房产的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告喻晓明的诉讼请求。本案案件受理费人民币100元（已由原告预交），由原告喻晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  曾桂胜人民陪审员  井 梅二〇二〇年十一月十八日书 记 员  罗婉婷