广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1455号上诉人（原审原告）：吴桂文，男，1992年5月21日出生，汉族，住广东省茂名市。委托诉讼代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茂名银涛房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市。法定代表人：蔡文贵。上诉人吴桂文因与被上诉人茂名银涛房地产开发有限公司（以下简称银涛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人吴桂文及其委托诉讼代理人柯沛君到庭参加诉讼，银涛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴桂文上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4682号民事判决；2.依法判决银涛公司在30日内将办理吴桂文位于电白区水东镇迎宾大道中36号银××苑1312房不动产权属登记需由银涛公司提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局，为吴桂文办理不动产权登记；3.依法判决银涛公司立即向吴桂文返还代收的天燃气报装费2500元。4.本案一、二审诉讼费用由银涛公司承担。事实和理由：（一）一审判决以吴桂文在2019年11月21日提起本案诉讼，未超过合同约定的540天为由，认为吴桂文起诉要求银涛公司在30日内将办理不动产权属登记需由银涛公司提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局为吴桂文办理不动产权登记理据不足，严重违法错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，虽然银涛公司于2019年1月31日将涉案商品房交付给吴桂文后，至吴桂文提起本案诉讼时未足合同约定的540天，但因银涛公司对与吴桂文同时提起诉讼的26名业主及2017年向电白区人民法院提起诉讼的同小区的40名业主均存在迟延办证的情况，亦即银涛公司已经以其行为表明不履行合同约定的办证义务，为此根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，吴桂文依法亦有权在合同约定的履行期限届满前要求银涛公司按约定提交应由银涛公司提交的资料给茂名市电白区自然资源局为吴桂文办证。（二）一审判决以吴桂文未提供证据证明银涛公司未为吴桂文代办燃气报装或实际支付给燃气公司，亦未提供证据证明吴桂文已经重复支付报装费用2500元给燃气公司为由，驳回吴桂文主张银涛公司返还代收的燃气报装费2500元，严重违法错误。一审时，吴桂文提交的《收据》证明银涛公司于2018年3月5日收取了吴桂文燃气报装费2500元，因银涛公司未将该款支付给燃气公司，导致吴桂文于2019年7月15日再次向银涛公司支付燃气报装费2500元，吴桂文已提交2019年7月15日转账凭证。银涛公司重复收取吴桂文天然气报装费2500元事实清楚，证据充分、确凿。因此，无论银涛公司是否已经代办燃气报装或实际支付给燃气公司，均不影响其依法应向吴桂文返还多收的燃气报装费2500元。况且，银涛公司未提供任何证据证明其已将收取吴桂文的全部燃气报装费支付给燃气公司。因此银涛公司应承担举证不能的法律后果，银涛公司应当返还重复收取的燃气报装费给吴桂文。综上，请求二审依法支持吴桂文的上诉请求。被告银涛公司经合法传唤不到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩状。吴桂文向一审法院起诉请求：1.依法判决银涛公司在30日内将办理吴桂文位于电白区水东镇迎宾大道中36号银××苑1312房不动产权属登记需由银涛公司提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局，为吴桂文办理不动产权登记；2.依法判决银涛公司立即向吴桂文返还代收的天燃气报装费2500元；3.本案的诉讼费用由银涛公司承担。一审法院认定事实：2018年3月5日，原告吴桂文与被告银涛公司签订了一份《商品房买卖合同》(适用于商品房预售、销售)，约定原告向被告购买位于茂名市电白区××镇××大道××号银××苑的商住楼××房的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积共70.77平方米，其中套内建筑面积58.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.15平方米。按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米4250.78元，总价款为249181元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式付款……3.其他方式买受人在签订本合同时付首期房款79181元，余房款170000元在签订本合同之日起十五个工作日内向银行或公积金中心办理按揭贷款付给出卖人。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。……1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在20日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹拾伍[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款是指按本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定：“出卖人应在2015年3月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种(该商品房经验收合格)条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点捌[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理……如因买受人未能履行付清房款、专项维修资金等，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证，出卖人无须承担违约责任，买受人在付清所有欠款后方可收楼。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金；3.本条款约定的时间为出卖人向有关单位报送资料的期限，若出卖人完成以下工作：(1)有关资料已报送税务办理完税手续和已报送房产局办理权证登记手续；(2)买受人未交清房款、维修基金及有关费用的；(3)买受人未配合提供产权登记机关所需要的资料，出卖人不予报送资料。即视为已尽所应尽之责任，无须支付违约金给买受人。”涉案《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》第2条约定：“本合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费。住宅专项维修资金由买受人在付首期款时按有关规定缴纳，如不缴纳，出卖人有权拒绝交房。”第3条约定：“办理产权证所需费用属买受人的，由买受人承担。”第4条约定：“买受人收楼时，应依约定交清所有购房款(含按揭款)、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，出卖人有权拒绝交房和有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产权证。”原告吴桂文向被告银涛公司支付了房屋首期款79181元。2018年3月6日，被告银涛公司开具了广东省增值税普通发票，载明购买方名称为吴桂文440××××××××××××075，销售方名称为银涛公司，货物或应税劳务、服务名称为银××苑商住楼××房，价税合计金额为79181元。2018年3月21日，吴桂文与电白县农村信用合作联社海滨信用社签订《个人购房按揭贷款合同》。2018年3月5日，原告向被告银涛公司预交了燃气报装费2500元。2019年1月31日，原告与被告办理了收楼手续，被告已将涉案商品房交付给原告使用。原告吴桂文在被告出具的《收楼书》上签名确认已收楼。涉案商品房至今未办理房地产权属证书。原告吴桂文未能提供其已经缴纳了诉争房屋的契税、住房维修资金等凭证。另查明，2019年12月26日，茂名市电白区不动产登记中心出具情况说明一份，证明截止目前该中心未收到银××苑小区的不动产首次登记申请资料。一审法院认为，原告吴桂文与被告银涛公司签订的涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，一审法院作如下分析认定：一、关于原告主张判令被告在30日内将办理案涉房屋不动产权属登记所需由被告提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局，为原告办理不动产权登记及支付违约金的请求应否支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”可见，如被告已尽了自身的责任，则无需承担违约责任。如何界定被告已尽了自身的责任，一审法院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时取得房屋权属证书，由发证部门控制，不属出卖人的掌控范围。故应认定被告在约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。涉案商品房实际于2019年1月31日交付原告使用，故被告应遵从合同的约定，从房屋交付原告使用的次日2019年2月1日起540日内即2020年7月24日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于2019年11月21日提起本案诉讼，尚未超过540日，故原告主张被告违约，并要求被告承担违约责任，理据不足，一审法院不予支持。二、关于被告是否应当向原告返还代收的天燃气报装费人民币2500元的问题。原告主张该项费用为被告代收，但没有提供被告未为原告代办燃气报装手续或未将该款项实际支付给燃气公司的证据，亦未提供证据证实原告已经重复支付了该报装费用2500元给燃气公司，应承担举证不能的法律后果。故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。被告银涛公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本案的正常审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告吴桂文的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告吴桂文负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2018年3月5日，银涛公司收到吴桂文的燃气报装费，并出具《收据》给吴桂文收执。2019年7月15日，吴桂文转账2500元给银涛公司，附言：办证费（借予管道燃气入户费）。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及当事人意见，本案争议的焦点是：1.吴桂文要求银涛公司将办理涉案房屋不动产权属登记需由银涛公司提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局，为吴桂文办理不动产权登记是否可以得到支持；2.银涛公司应否退回天燃气报装费2500元给吴桂文。一、关于吴桂文要求银涛公司将办理涉案房屋不动产权属登记需由银涛公司提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局，为吴桂文办理不动产权登记是否可以得到支持的问题本院认为，涉案房屋于2019年1月31日交付吴桂文使用，依据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，银涛公司应当在房屋交付次日起540日内即2020年7月24日前将办理权属登记需由银涛公司提供的资料报产权登记机关备案。虽然吴桂文起诉时尚未超过上述约定银涛公司提交资料报产权登记机关备案的时间，但在本院二审期间，已经超过上述约定提交资料报产权登记机关备案的期限，银涛公司仍然没有将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局备案，因此，吴桂文上诉要求银涛公司将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局备案，本院予以支持。吴桂文没有委托银涛公司代其办理涉案房屋的产权证，亦没有向银涛公司预交办证费用，因此，吴桂文要求银涛公司办理不动产权登记的请求，本院不予支持。二、关于银涛公司应否退回天燃气报装费2500元给吴桂文的问题本院认为，吴桂文于2018年3月5日向银涛公司支付了天燃气报装费，于2019年7月15日又交2500元的天燃气报装费给银涛公司，因此，吴桂文主张其重复支付天燃气报装费，要求银涛公司退回多交的2500元天燃气报装费的理由成立，本院予以支持。综上所述，一审认定吴桂文没有重复支付天燃气报装费的事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4682号民事判决；二、茂名银涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理茂名市电白区××大道××号银××苑××房不动产权属登记需由茂名银涛房地产开发有限公司提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局备案；三、茂名银涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退回2500元天燃气报装费给吴桂文；四、驳回吴桂文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元（吴桂文已预交），均由茂名银涛房地产开发有限公司负担，该款由茂名银涛房地产开发有限公司在履行本判决义务时迳付给吴桂文，本院不另行退收。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年十一月五日法官助理 李松霞书 记 员 何佩敏