贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12678号原告：黄某某，女，1978年9月19日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州某置地有限公司，住所地凯里市滨江大道17号，统一社会信用代码91522600599367553U。法定代表人：杨某，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈奕汐，贵州维律律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈丽梅，贵州维律（三穗）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄某某诉被告贵州某置地有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐永浩、被告的委托诉讼代理人陈奕汐与陈丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2015年2月12日签订的《商品房认购协议书》；2.判决被告双倍返还原告购房定金60万元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年2月10日，原告与被告达成口头定房协议，随即向被告支付购房定金30万元。同月12日，原、被告签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告认购华恺?尚城（缇香雅郡一期）X幢X号房，房屋建筑面积297㎡，折后总价148万元，签订认购协议书时支付30万元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时自动转为房款。事后，被告至今没有通知原告与其签订商品房买卖合同。原告长期不在凯里，现经了解得知，被告开发的涉诉房屋楼盘停工，处于烂尾状态，尚未竣工验收。被告的违约行为，足以证明其拒绝与原告订立合同，致使原告的购房目的不能实现，而被告也没有返还原告的购房定金。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条的规定，被告应当向原告双倍返还购房定金60万元。故原告提起本案诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告贵州某置地有限公司辩称：第一，涉诉房屋具备签订商品房买卖合同的条件，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当继续履行。涉诉房屋楼盘没有烂尾，被告正在努力完成后续工作，积极协调各方办理竣工验收备案手续。目前售房款均进入黔东南州中级人民法院指定账户进行监管，以确保楼盘后续建设和债权人的合法权益。黔东南州中级人民法院裁定查封涉诉房屋后，现已裁定解除查封措施。原告认购的房屋，被告为其保留至今，具备继续履行的条件。第二，原告主张解除《商品房认购协议书》已过时效，其已丧失解除合同的权利。依照《商品房认购协议书》的约定，双方在2015年2月19日前签订商品房买卖合同，如在该期限内未签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告应当在2016年2月19日前行使解除权。原告现在起诉请求解除《商品房认购协议书》，已超过行使解除权的一年除斥期间，解除权已消灭。第三，被告没有毁约行为，不应当承担双倍返还定金的责任。未能及时与原告签订商品房买卖合同，主要是房产部门关闭备案系统等原因所致，并不是被告故意毁约造成。在被告的努力下，备案系统现已开通。依照《商品房认购协议书》第七条的约定，只有被告没有为原告保留房号，被告才承担双倍返还定金的责任。现被告仍为原告保留房号，也不存在一房二卖的行为。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，结合《商品房认购协议书》第六条第6款的约定，鉴于未能签订商品房买卖合同的原因，即便解除《商品房认购协议书》，被告也仅应向原告返还定金30万元。综上所述，被告不应当承担双倍返还定金的责任。本院经审理认定事实如下：2015年2月10日，原告黄某某与被告贵州某置地有限公司就房屋认购事宜达成一致意见后，原告通过银行汇款方式向被告交付购房定金30万元。同月12日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《商品房认购协议书》，约定乙方向甲方认购华恺?尚城（缇香雅郡一期）2幢1601号房，建筑面积约297.00㎡，折后总价为148万元，乙方在签署本认购协议书时支付30万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）。《商品房认购协议书》第六条（其他约定）第1款约定：“签约时限：乙方签定本《认购协议书》后，需按甲方通知的签约时间（如无其它约定，则于认购协议书签定7日内）完成《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件（包括《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《房屋结构优化及改造施工委托书》等）的签署……”第6款约定：“免责条款：在未签署《商品房买卖合同》前，如国家行政原因或不可抗力因素导致甲方不能履行或不能完全履行合同，不得视为甲方违约，甲方只需在确定日起30日内退还乙方定金，而不必附加利息及作出赔偿，本认购书即时终止。”第7款第（1）项约定：“违约责任：（1）乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”事后，被告迟迟没有通知原告与其签订涉诉房屋的商品房买卖合同，原告遂向本院提起本案诉讼。因原、被告意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原、被告于2015年2月12日签订《商品房认购协议书》后，被告应当按照约定在《商品房认购协议书》签订后7日内与原告签订涉诉房屋的商品房买卖合同，而被告并没有履行前述义务，本案中也无证据证明双方就商品房买卖合同的签订时间另有约定，且双方至今未能签订商品房买卖合同，故原告诉请解除双方签订的《商品房认购协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。被告关于《商品房认购协议书》应当继续履行的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。被告辩称原告行使解除权超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的一年除斥期间，解除权已消灭。本院认为，前述条款适用于解除商品房买卖合同的情形，本案解除《商品房认购协议书》并不适用该条款，而应适用《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原、被告没有约定解除权行使期限，而被告亦未催告原告行使解除权，原告就《商品房认购协议书》享有的解除权没有消灭。故本院不予采纳被告的前述辩解意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告已按照《商品房认购协议书》的约定向被告交付定金30万元，但被告基于自身原因未能在《商品房认购协议书》约定的期限内与原告签订商品房买卖合同，其行为已构成违约。故原告适用定金罚则诉请被告双倍返还定金60万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称未能及时与原告签订商品房买卖合同主要是房产部门关闭备案系统等非自身原因所致，但未能提供证据予以佐证，本院不予采纳该辩解意见。被告关于不应当向原告双倍返还定金的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告黄某某与被告贵州某置地有限公司于2015年2月12日签订的《商品房认购协议书》。二、被告贵州某置地有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄某某双倍返还购房定金60万元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4900元，由被告贵州某置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  粟周萍二〇二〇年十一月十六日法官助理谭慧书记员高扬