四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2730号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡亚楠，四川恒和律师事务所律师。 被告：四川爱和华企业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区荣华南路366号4栋1单元15层1508号。 法定代表人：聂祯祯，职务不详。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告四川爱和华企业管理有限公司（以下简称爱和华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉、被告爱和华公司的法定代表人聂祯祯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令爱和华公司向龙锦公司支付拖欠的租金68161.02元、管理费20613.21元；2．判令爱和华公司按0.03%／天向龙锦公司支付前述费用拖欠之日起至清偿之日期间的违约金（暂计算至2020年2月29日违约金金额为2228.11元）；3．判令爱和华公司向龙锦公司赔偿律师代理费5000元；4．判令爱和华公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：龙锦公司与爱和华公司于2019年签订《租赁合同》，约定龙锦公司将位于成都市锦江区××路××段××号的成都国际金融中心二号办公楼16楼单元12出租给爱和华公司，《租赁合同》约定租赁物建筑面积为129.88平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；爱和华公司须每月按时向龙锦公司支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03%日息支付违约金。《租赁合同》签订后，龙锦公司按照约定将租赁场地交付给爱和华公司使用，但爱和华公司在租赁期间并未按合同约定履行支付义务，并拖欠了租金、管理费、电费等各项费用，截止2020年2月29日，爱和华公司尚拖欠龙锦公司各项费用包括但不限于：2019年10月1日至2020年2月29日的应收租金68161.02元；2019年9月1日至2020年2月29日的应收管理费20613.21元。经龙锦公司多次催促，爱和华公司至今仍未支付上述拖欠款项，为此特向法院提起诉讼。 被告爱和华公司辩称，《租赁合同》签订之后，爱和华公司在准备装修期间发现多项不合理的隐形及强制费用，如：强电安装改造费、中央空调改造费、VAV系统改造费等，且以上费用均高出市场价格几倍以上。在多次沟通协商未果的情况下，爱和华公司分别于2019年9月26日、2019年10月26日向龙锦公司发函，提出了解除合同要求。爱和华公司在尚未入驻，且还在免租期内的情况下即提出解约要求，由于龙锦公司的拖延导致该时间内未得到及时解决。爱和华公司愿意承担自签订合同之日至发函之日期间的一个月租赁费用，共计15975.24元。请求法院判令龙锦公司退还保证金，合计59614.92元。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都市锦江区××路××段××号成都国际金融中心的产权人。2019年8月21日，龙锦公司（出租方、甲方）与爱和华公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于成都市锦江区××路××段××号××大厦××号××楼××楼单元12的场地租赁给乙方使用；租赁物建筑面积为129.88平方米；租赁期自本合同约定的起租日期，共计36个月；起租日定于2019年8月23日，2019年8月23日至2022年8月22日的每月每平方米建筑面积租金为人民币123元，即每月租金为人民币15975.24元；上述租金如不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。合同约定2019年8月23日至2019年9月22日即自起租期的第1个月为装修期，在装修期内，乙方仍须如期交纳本合同约定的有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同第7.01条享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司（下称“管理单位”）支付管理费。管理费为每月每平方米人民币30元。合同同时约定，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方。本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，合共人民币59614.92元。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及／或管理费及／或其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及／或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。 2019年8月22日，爱和华公司向龙锦公司转账支付了合同约定的保证金59614.92元，以及一个月租金15975.24元、管理费3896.4元。 2019年8月23日，龙锦公司向爱和华公司交付了案涉的国际金融中心大厦二号办公楼16楼单元12的租赁场地，爱和华公司签署了《办公楼交接清单》《办公楼交接表》。 2019年9月26日，爱和华公司向龙锦公司发函，主要内容为“由于爱和华公司原被授权的海外上市绿色通道资质取消，公司主要业务无法正常开展，故开始走注销公司流程，原计划的房屋租赁合同无法继续履行。爱和华公司愿用一个月的房屋租金作为被耽误的装修期损失，同时也请龙锦公司退回房屋保证金，并同意提前解约。” 2019年10月9日，龙锦公司向爱和华公司回函，标题为“关于四川爱和华企业管理有限公司退租申请”，主要内容为“龙锦公司收到2019年9月26日来函关于申请退租一事，根据租赁合同约定，爱和华公司并不享有单方退租的权利，且爱和华公司亦未提出符合法定解除条件的理由，因此不同意爱和华公司提前退租。如果爱和华公司执意单方面违约解除租赁合同，则爱和华公司将承担租赁合同约定的有关赔偿以弥补因此给龙锦公司造成的一切损失。 2019年10月26日，爱和华公司再次向龙锦公司发函，主要内容为“爱和华公司与龙锦公司签订了租赁合同，后准备开工装修，龙锦公司强制要求空调系统装修需要统一安排，但费用高于市场价几倍，导致爱和华公司预算超支无力承担，爱和华公司在免租期内两次上门协调沟通，希望可以在正式租赁期前终止租赁合同，龙锦公司让我们等待协调，结果依旧按照合同累计租金、管理费等费用，还在次月下旬发来律师函催缴。现希望可以就此情况协助处理。” 2019年10月-2020年3月期间，因爱和华公司逾期支付租金等，龙锦公司多次向爱和华公司发送《催款函》《最后通知》《律师函》。 庭审中，龙锦公司明确，其在本案中主张2019年10月1日至2020年2月29日的租金68161.02元（每月的租金标准为123元/平方米/月×面积129.88平方米），2019年9月1日至2020年2月29日的管理费20613.21元（每月的商场服务费标准为30元/平方米/月×面积129.88平方米）。 另查明，龙锦公司就其与爱和华公司房屋租赁合同纠纷委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，支付本案律师代理费共计5000元。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：龙锦公司提交的涉案当事人的身份信息材料、国际金融中心大厦二号办公楼16楼单元12的《租赁合同》《办公楼交接清单》《办公楼交接表》《催款函》《最后通知》《律师函》及邮件单据、送达详情、2019年10月前付款凭证、专项事务法律服务合同、律师代理费发票、国内支付业务付款回单、邮件记录-答复，爱和华公司提交的情况说明、退租申请。关于爱和华公司提交的空调改造价表、国际金融中心VAV系统改造报价函、强电入户报价，因与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将案涉大厦二号办公楼16楼单元12的租赁场地出租给爱和华公司，并与爱和华公司签订了租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方应当按合同约定履行各自的义务。 关于龙锦公司主张的欠付费用。根据本案查明的事实，合同签订后，龙锦公司已按约向爱和华公司履行了交付租赁物的义务，爱和华公司理应按约履行作为承租人的相关义务，向龙锦公司支付租金等相应费用。但是，爱和华公司在使用租赁物期间，拖欠租金等相关费用，其行为违反《租赁合同》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，根据本案查明的事实，龙锦公司在本案中主张2019年10月1日至2020年2月29日的租金68161.02元（每月的租金标准为123元/平方米/月×面积129.88平方米），2019年9月1日至2020年2月29日的管理费20613.21元（每月的商场服务费标准为30元/平方米/月×面积129.88平方米），符合事实与法律，本院予以支持。至于爱和华公司提出的“《租赁合同》中存在诸多霸王条款，例如明确要求空调等工程必须聘用甲方或管理单位指定之各专门承建商进行装修或改造。但合同签订之后，爱和华公司在准备装修期间发现多项不合理的隐形及强制费用，如强电安装改造费、中央空调改造费、VAV系统改造费等，且以上费用均高出市场价格几倍以上。在多次沟通协商未果的情况下，爱和华公司分别于2019年9月26日、2019年10月26日向龙锦公司发函提出解除合同。爱和华公司在尚未入场、且还在免租期内的情况下即提出解约要求，由于龙锦公司的拖延导致该情况未得到及时解决，所以爱和华公司对龙锦公司主张的免租期的管理费不予认可。另外，合同第4.02条明确约定，如果乙方拖欠租金等费用超过7天，甲方就可以解除合同，但是到现在龙锦公司也不同意解约，且无具体理由，因此，龙锦公司不应让爱和华公司交纳之后的租金等费用”的抗辩意见，本院认为，租赁合同中约定的条款是龙锦公司与爱和华公司双方在签约阶段协商确定的结果，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。合同约定了龙锦公司在一定条件下具有合同的单方解除权，但是否行使、如何行使该权利龙锦公司有自主选择权，爱和华公司提供的情况说明及退租申请，均属于爱和华公司希望提前终止合同的单方面申请，龙锦公司有权决定是否同意，龙锦公司最终选择不同意提前解除合同，符合法律规定和合同约定。另外关于入场问题，龙锦公司于2019年8月23日已将案涉租赁房屋交付给爱和华公司，爱和华公司也于当日在办公楼交接表、交接清单上进行了盖章和签字确认，案涉租赁房屋已实际交付给爱和华公司使用，爱和华公司没有在合同约定的装修期内与第三方协商一致进行改造，没有完成装修改造的法律后果应当由爱和华公司承担。因此，对于爱和华公司提出的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于逾期付款违约金。根据双方租赁合同中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因爱和华公司未按时支付租金、管理费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求爱和华公司按每日0.03%标准支付逾期付款违约金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述逾期付款违约金自本院受理龙锦公司起诉之日即2020年3月26日起，计至实际付清之日止。 关于律师代理费。根据双方租赁合同中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司因催付租金、管理费而提起本案诉讼，委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，向律师事务所支付了律师代理费5000元，系双方合同约定应由爱和华公司承担的费用，故龙锦公司要求爱和华公司支付律师代理费5000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川爱和华企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金68161.02元、管理费20613.21元，合计88774.23元； 二、被告四川爱和华企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述租金、管理费的逾期付款违约金（以88774.23为基数，按每日0.03%标准自2020年3月26日起计至付清欠费之日止）； 三、被告四川爱和华企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费5000元； 四、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2200元，由被告四川爱和华企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王 艳 人民陪审员 郭 卫 人民陪审员 许碧蓉 二〇二〇年十一月六日 书 记 员 贺盼慧