湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初1107号原告（反诉被告）:唐长清，男，1951年6月2日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：胡小丽，孝感市孝南区环城法律服务所法律工作者。代理权限为：一般代理。被告（反诉原告）:陈作桥，男，1956年10月6日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：汪敏霞，湖北律之心律师事务所律师。代理权限为：代为反诉，代为调查、提交证据，参与庭审，调解、和解，代收法律文书。原告（反诉被告）唐长清与被告（反诉原告）陈作桥返还原物纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐长清的委托代理人胡小丽、被告陈作桥的委托诉讼代理人汪敏霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐长清向本院提出诉讼请求：1.请求判令双方之间签订的两份《拆迁还建协议》无效；2.判令被告返还原告出资所建位于毛陈镇毛陈村××“××小区”住房××及车库9间；3.依法判令被告向原告支付自2016年至腾退房屋之日的非法占用使用费；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年，原、被告签订两份《拆迁还建协议》，约定由原告个人出资将被告住宅拆迁后还建住房和车库。房屋竣工后，被告自2016年至今一直占有原告建造的15套房屋和9间车库，后经双方多次协商退房事宜未果，原告遂以被告无法提供所拆迁房屋的产权证书，原告不具备拆迁主体资格，及涉案房屋土地属集体性质非国有用地，两份《拆迁还建协议》违反法律规定为由，向本院提起诉讼，请求支持其上述诉讼请求。被告（反诉原告）陈作桥辩称，1.原、被告签订的《拆迁还建协议》有效，办理土地性质的变更和按国家政策规定施工，是原告的责任，原告诉求没有法律依据，应予以驳回；2.本案不属于人民法院民事案件受理范围，对未取得建设规划和许可等相关手续的建筑物的权利归属应先由人民政府处理，不属于人民法院民事案件受理范围，应驳回原告的起诉；3.被告是和孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部签订的《拆迁还建协议》，并非与原告签订，故原告不是本案适格主体；4.被告代表其兄弟四家签订两份《拆迁还建协议》，并按协议分得15套住房、6间车库系合理合法的，被告弟弟陈胜芳向拆迁方另购买了位于4号楼南1号车库，拆迁方答应给被告父亲使用的4号楼西1号车库和被告短暂使用过的4号楼北10号车库，现在被告并未使用，不存在非法占有房屋的事实，原告无权主张房屋非法占有使用费；5.主张返还房屋及车库、主张支付房屋非法占有使用费已经超过除斥期间和诉讼时效。被告（反诉原告）陈作桥向本院提起反诉称，按我和孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部签订的《拆迁还建协议》，还建给我的房屋和车库至今未办理产权登记手续和水电报装手续，请求判令反诉被告支付逾期办证的违约金30000元，并办理还建房屋的产权登记证书和水电报装，由反诉被告承担相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据二、三、五能形成证据链，证明了本案诉争的位于毛陈镇毛陈村陈家塘胜“欣荣塘胜苑小区”系原告唐长清出资兴建的事实；2.原告提交的证据三中的还建协议中约定，一份七套房屋的还建面积为每套120平方米左右，一份八套房屋的还建面积为每套105-120平方米，因协议中未明确约定每一套还建房屋的具体面积，且双方在房屋建成还建时并未按协议约定的具体房屋还建，故该两份协议约定的还建面积应按每套120平方米计算为宜；3.原告提交的证据四照片，系原告单方拍摄，被告所使用的住房和车库应结合双方在庭审后所对应提交的房屋和车库明细表为准；4.原告提交的证据五系原始施工蓝图，在被告未提交相关部门的实际测量数据的情况下，其住房面积应以施工蓝图记载的面积为准；5.被告提交的证据二与原告提交的证据三一致，系两份《拆迁还建协议》，对该两份协议的内容本院予以确认；6.被告提交的证据四系被告弟弟陈胜芳向拆迁方另购买了位于4号楼南1号车库的发票，本院予以确认。结合原、被告双方的陈述以及本院予以采信的证据，查明本案事实如下：原告唐长清在筹建位于毛陈镇毛陈村陈家塘胜“欣荣塘胜苑小区”时，因其没有建设资质，故借用孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司的名义，设立孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部，该小区的工程建设全部由原告唐长清个人出资。2012年期间，被告陈作桥代表其兄弟四人与该项目部签订两份《拆迁还建协议》，一份协议约定，共还建陈作桥房屋七套，每套面积120平方米左右，车库三个；另一份协议约定还建陈作桥房屋八套，面积105-120平方米，车库3间，面积15-20平方米，还约定，还房面积超出部分必须按市场价交款给荣欣公司，并由各住户提供自己的土地使用证书交荣欣公司办理相关手续。房屋建成后，被告陈作桥共还建房屋15套，面积1899.7平方米，车库6间；2013年4月23日，被告弟弟陈胜芳向该项目部另购买了位于4号楼南1号车库一间；被告另占有因拆迁方答应给其父亲使用的4号楼西1号车库，并因为空置而短暂使用过4号楼北10号车库。后双方因还建房屋超出部分的面积和多占车库多次协调未果，以致成诉。本院认为，本案是因拆迁还建产生的纠纷。原告唐长清借用孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司的名义，私自设立孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部，系其个人行为，与孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司无关，其作为“欣荣塘胜苑小区”工程项目的实际施工人，在本案中主张其权利并无不妥。该工程虽未办理相关建设许可手续，原告唐长清也不具备施工资质，但该项目以施工完毕，被告陈作桥已按《拆迁还建协议》入住，且其原房屋已被拆除，故原告主张的确认该两份协议无效的诉讼请求本院不予支持。按协议的约定，被告实际还建面积应为1800平方米（120平方米/套×15套），其实际还建面积为1899.7平方米，超出99.7平方米应按市场价折算欠款返还给原告唐长清；被告陈作桥所述拆迁方答应给其父亲使用4号楼西1号车库，因其未提交证据予以证实，故其应将该车库和短暂使用过4号楼北10号车库一并返还给原告唐长清。原告唐长清关于要求被告支付占用费的请求于法无据，本院不予支持。被告陈作桥反诉要求原告支付违约金及办理产权证书、水电报装，因“欣荣塘胜苑小区”未办理相关报建审批手续，导致其暂无法办理相关产权手续，故对其反诉本院不予支持，待该小区办理合法产权手续的妨碍排除后，由被告陈作桥再行主张其权利。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈作桥本判决生效后十日内按市场价支付多还建面积99.7平方米的价款给原告（反诉被告）唐长清。二、被告（反诉原告）陈作桥本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）唐长清位于孝感市孝南区毛陈镇毛陈村陈家塘胜“欣荣塘胜苑小区”4号楼西1号、4号楼北10号两间车库。三、驳回原告（反诉被告）唐长清的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈作桥的反诉请求。上述应付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费500元，由原告唐长清负担；反诉费500元由被告陈作桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  徐义杰人民陪审员  魏爱华人民陪审员  饶小平二〇二〇年十一月十二日法官助理范顺芳书记员乐传章附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附证据目录：一、原告唐长清提交的证据：证据一、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据二、配套发票、缴费票据、荣欣塘胜苑小区效果图、领款单，证明荣欣塘胜苑小区于2010年底动工兴建的事实。证据三、《拆迁还建协议》两份、被告占用房屋的车库登记表一份，证明1.原、被告签订2份《拆迁还建协议》因违反法律、行政法规禁止性规定而无效；2.被告于2016年至今占用原告所建房屋15套及车库9间拒不返还的事实。证据四、被告占用涉案房屋及车库的照片，证明被告涉案房屋及车库的具体位置。证据五、原告出资兴建荣欣塘胜苑小区1、2、3、4、5房屋施工蓝图纸，证明涉案房屋每套房屋的具体面积。证据六、被告户籍信息证明，证明被告的诉讼主体资格。二、被告陈作桥提交的证据：证据一、被告身份证，证明被告主体资格。证据二、《拆迁还建协议》两份，证明1.拆迁人应为被告（及其兄弟）还建房屋共计15套、车库6间；2.拆迁人应为被告（及其兄弟）办理还建的15套房屋产权证（土地证、房产证），并承担三套房屋的水电报装及产权证登记费用。证据三、被告兄弟陈胜芳订车款交款收据，证明陈胜芳向开发商购买4号楼南1号车库。证据四、说明一份、户口本、结婚证，证明被告系代表兄弟陈立芳、陈文芳、陈胜芳共四家人签订的两份《拆迁还建协议》。