成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2270号 原告（反诉被告）：苗成，男，1990年9月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：侯永生，四川明炬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都珠江创展投资有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段1588号1栋1311、1312号。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，1984年9月1日出生，汉族，住四川省平武县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈杨，女，1994年10月26日出生，汉族，住四川省简阳市，系该公司员工。 原告（反诉被告）苗成与被告（反诉原告）成都珠江创展投资有限公司（以下简称珠江公司）房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。苗成及其委托诉讼代理人侯永生，珠江公司委托诉讼代理人张红薇、陈杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗成向本院提出本诉诉讼请求：1．判决珠江公司返还苗成租赁保证金及装修押金68949元整；2．判决珠江公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月21日原被告双方签订《租赁合同》，约定甲方（珠江公司）出租给乙方（苗成）的房屋坐落在成都市温江区（以下称“商场”）的4Ｆ层Ｌ4-27号房屋，该房屋类型为商业，甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为35.00平方米。甲方出租给乙方的为一平面档口，双方签约后合同乙方按照约定交纳了租赁保证金63425元及装修保证金5000元、设备保证金524元，2020年1月24日全国爆发新冠疫情，成都市政府当日发布通告停止公共场所聚集活动，本店按照规定停止营业，2020年3月27日双方协商一致解除合同，苗成在珠江公司监督下撤场完毕，经苗成多次催促，珠江公司未能退还保证金。苗成认为新冠疫情是自然灾害，属于不可抗力，原被告双方签订合同以后，客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的不可抗力，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，苗成可以与珠江公司协商解除合同，现珠江公司拒不退还苗成保证金及装修押金，根据《中华人民共和国合同法》苗成有权要求珠江公司立即返还以上保证金及押金。为维护合法权益，苗成特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，判如所请。 珠江公司本诉辩称，苗成在租赁合同期届满前要求解除合同，违反了合同约定，应当承担违约责任，珠江公司有权没收苗成交纳的保证金及押金，无须退还。 珠江公司向本院提出的反诉诉讼请求：1．判令苗成立即向珠江公司支付租金18198.83元，以及逾期支付租金的违约金3421.38元（以欠付租金为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年8月31日）；2．判令苗成立即向珠江公司支付物业服务费1615.65元，以及逾期支付物业服务费的违约金303.74元（以欠付物业服务费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年8月31日）；3．判令苗成立即向珠江公司支付餐饮生活垃圾清运费175.00元，以及逾期支付餐饮生活垃圾清运费的违约金32.90元（以欠付餐饮生活垃圾清运费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年8月31日）；4．判令苗成立即向珠江公司支付违约金136499.70元；5．判令本案诉讼费、保全费等由苗成承担。事实和理由：2018年8月21日，苗成与珠江公司就位于成都市温江区房屋签订《租赁合同》，合同签订后，珠江公司已按照合同约定将房屋交付给苗成使用并向其提供了合同约定的物业管理服务。合同履行期间，苗成中途退租，且不履行支付租金等费用的义务。基于此，珠江公司依据合同的约定解除了与其签署的合同。 苗成反诉辩称，对于珠江公司提出支付租金的诉讼请求，2020年3月，苗成及商场的其他商铺提出减免租金的请求，珠江公司没有给确定的答复，苗成要求免交3月份的租金。违约金也过高，按照珠江公司的标准计算违约金，年息已经达到36%，对于物业费和垃圾清运费，苗成认可本金费用，但珠江公司并非物业管理单位，该交纳的会交纳到相关单位。苗成提出解除合同，珠江公司也同意解除合同，双方办理了交接手续，不应当支付违约金，苗成在2020年2月、3月经营期间遭遇了新冠疫情的不可抗力，有权提出解除合同免除违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年8月21日，珠江公司（甲方）与苗成（乙方）签订《租赁合同》。该合同第一部分“通用条款”第4.3条约定，租赁期和装修期内的有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担，乙方按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；第4.8条约定，本合同约定的租金、物业管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：合同价款，包括租金、物业管理费等本合同约定的其他费用；实际发生的各种性质的价外费用（根据适用税法的相关规定，价外费用包括但不限于违约金、赔偿金、代收款项、代垫款项）；合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方需要甲方支付按照合同价款、价外费用至适用税率计算的增值税；第10.1条约定，乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金……；第12.6条约定，除本合同另有约定，乙方单方解除本合同的，乙方须向甲方支付违约金，违约金未合同解除日所在租赁年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）……。 该《租赁合同》第二部分“专用条款”第19条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市温江区房屋，乙方承诺租赁该房屋作为经营“耿欢喜猪脚饭品牌中式快餐／小吃业态”之用途；第20.1条约定，租赁期为自交付日起1年，即2019年9月1日至2020年8月31日；第21条约定，租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金＋提成租金超出保底租金的部分，保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：租赁期内2019年9月1日至2020年8月31日的月保底租金的计算标准为每平方米568.57元，月保底租金为19899.95元，提成租金，租赁期内2019年9月1日至2020年8月31日的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的15%计算；第21.1.3条约定，乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）……自2019年12月1日起，该房屋的租金每3个月支付一次，第一个支付期为2019年12月1日至2020年2月29日，第二个支付期为2020年3月1日至2020年5月31日，其后各支付期的起止日期以此类推；第21.2约定，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币68250.00元；第21.3条约定，该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月50.00元计算，即该房屋每月的物业管理费为1750元，乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于交付日前向甲方或管理公司付清2019年9月1日至2019年11月30日的物业管理费，自2019年12月1日起，该房屋的物业管理费每三个月支付一次，第一个支付期为2019年12月1日至2020年2月29日，第二个支付期为2020年3月1日至2020年5月31日，其后各支付期的起止日期以此类推……乙方应于各支付期开始前向甲方或管理公司付清当期的物业管理费；第21.5条约定，乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为5000元，公用事业费保证金为700元，装修押金于该房屋至二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分，公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；合同附件三“物业收费标准”中约定，餐饮生活垃圾清运费为每月175元，与物业管理费同期支付。 2019年8月23日，珠江公司向苗成出具《珠江投资集团收款专用收据》两张，第1张载明：收到苗成租赁保证金52,225.15元、公用事业费保证金700元、三方接口保证金5,000元；第2张载明：收到苗成装修押金5,000元。2019年8月26日，珠江公司向苗成出具《珠江投资集团收款专用收据》一张，载明：收到租赁保证金524.85元。 根据珠江公司提交的营业额明细显示，苗成在2019年9月至2020年3月含税销售额（月审）分别为35,963.10元、51,446.82元、43,124.30元、34,511.20元、30,077元、77元、10,934.80元。 2020年3月20日，苗成向珠江公司递交申请一份，该申请载明：“我是租聘珠江广场4楼Ｌ4-27商铺的耿欢喜剁椒饭，由于疫情的影响，致使商场人流减少，导致本商至今经营情况毫无起色，累积亏损较多，致使本商铺难以维持每月的开销，实在难以维持，现在正式向珠江广场公司提出退租申请，在2020年3月27日闭店后停止营业并撤出。”2020年4月14日，珠江公司向苗成回函称，针对苗成2020年3月20日来函要求提前终止双方关于位于成都市温江区房屋的《租赁合同》事宜，鉴于苗成系在租赁合同约定的租赁期限届满之前要求提前解约，已经构成严重违约，现正式答复如下，同意苗成关于提前解除租赁合同的申请，双方租赁合同及现有的租赁关系于2020年3月27日解除；并要求苗成因违约行为造成的一切后果。后双方签署《成都珠江广场商铺交接（退铺）确认书》。 以上事实，有原被告身份信息、《租赁合同》、珠江投资集团收款专用收据、退租申请、《成都珠江广场商铺交接（退铺）确认书》、《解约函》、营业额明细、当事人当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以认定。 本院认为，苗成与珠江公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，苗成提出于2020年3月27日退租，解除双方签订的租赁合同，珠江公司回函表示同意于2020年3月27日解除合同，但要求苗成承担违约责任，故本院据此确认双方签订的租赁合同于2020年3月27日解除。本案争议焦点在于苗成提前解除合同是否违约。本案中，双方当事人之间建立的系房屋租赁合同关系，合同明确约定案涉房屋用途为经营餐饮。2020年2月、3月，新冠肺炎疫情及疫情防控措施的确给苗成的经营活动给造成了影响，但该影响只是暂时的，不具备长期持续性。作为承租户，因疫情原因致使其不能正常使用租赁房屋时，可以要求适当减免租金，但不能以此为由解除合同。珠江广场从3月起已逐步恢复营业，案涉房屋仍具备经营条件，未影响苗成在对租赁房屋的正常使用。新冠肺炎疫情虽然对苗成的经营造成了一定时间的影响，但并不导致租赁合同无法继续履行，苗成以此为由提出解除合同，不符合合同约定和法律规定。珠江公司虽同意解决合同，但明确要求苗成承担违约责任，故双方不属于协商解除，珠江公司有权要求苗成承担相应违约责任。 关于苗成要求珠江公司退还租赁保证金及装修押金的请求。根据双方合同12.6条的约定，对苗成单方解除合同的，珠江公司有权要求其支付六个月租金和物业费之和作为违约金，珠江公司有权从苗成已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，如有余额再行退还。鉴于苗成提前解除合同的行为系违约行为，上述租赁保证金及押金应按合同约定首先用以弥补珠江公司因此造成的损失，并且合同约定违约金的标准为六个月租金和物业费之和，实际金额为136,499.70元，远高于苗成交纳的租赁保证金及装修押金金额，故租赁保证金及装修押金抵扣违约金后不会有剩余，对苗成要求退还上述费用的请求，本院不予支持。 关于珠江公司要求苗成支付违约金136,499.70元的诉讼请求。根据双方合同12.6条的约定，苗成应承担支付六个月租金和物业费之和作为违约金。因本案中苗成的违约行为致使租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能实现，珠江公司需寻找新的承租人，期间存在一定空置期，会造成经济损失。但总体来讲，违约赔偿应以违约方给守约方造成的实际损失为限。鉴于苗成向珠江公司交纳租赁保证金及装修押金尚未退还，珠江公司也未举证证明其因苗成违约造成其损失大于上述租赁保证金及押金的金额。故结合受疫情影响、合同剩余租期等情况，本院酌情判令苗成已交纳的租赁保证金、装修押金等费用用于弥补珠江公司的空租期损失，苗成不再另行支付其他违约金。 关于珠江公司要求苗成支付2020年3月1日至2020年3月27日租金的诉讼请求。苗成主张因疫情原因要求免交3月租金。由于2020年2月、3月期间受新冠肺炎疫情不可抗力的影响，造成苗成经营困难，特别是2月份疫情严重期间苗成营业额仅为77元。考虑到苗成之前已支付了2020年2月份的租金，基于公平原则，结合疫情造成的影响、租赁房屋的实际使用情况等因素，本院认为苗成无须再行支付2020年3月1日至2020年3月27日期间的租金。对珠江公司要求苗成交纳3月份租金的请求，本院不予支持。 关于珠江公司要求苗成支付物业管理费1,615.65元以及餐饮生活垃圾清运费175元的问题。苗成主张其愿意承担该部分费用，但应向物业管理部门交纳，不应向珠江公司交纳。根据《租赁合同》的相关约定，上述费用属于合同约定苗成应交纳费用的一部分，珠江公司作为合同甲方有权收取上述费用，故苗成的辩称意见不能成立，应当向珠江公司支付上述费用。苗成应付的物业管理费期间是2020年3月1日至2020年3月27日，合同约定的收费标准为1,750元/月（不含税），管理收入税率按规定为6%，故物业管理费计算为1750×27÷31×（1＋6%）=1,615.65元。苗成应付垃圾清运费的期间为2020年3月1日至2020年3月27日，合同约定的收费标准为175元/月，故垃圾清运费计算为175×27÷31为152.42元。 关于珠江公司要求苗成支付租金、电费、物业费的违约金问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，违约金数额应以实际损失为衡量基础，但珠江公司未举证证明苗成迟延给付上述费用造成其除资金利息损失之外的其他损失，也未举证证明其在抵扣苗成交纳的租赁保证金及装修押金后仍不能弥补其实际损失，故对珠江公司要求支付租金、电费、物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于珠江公司主张的保全费，因未实际产生，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回苗成的本诉诉讼请求； 二、苗成于本判决生效之日起五日内支付成都珠江创展投资有限公司物业管理费1,615.65元、餐饮生活垃圾清运费152.42元，合计1,768.07元； 三、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取762元，由苗成负担；反诉案件受理费减半收取1,752.50元，由成都珠江创展投资有限公司负担1,732.70元，苗成负担19.80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 牟 锐 二〇二〇年十一月三日 书记员 李俊瑶