云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2626民初2025号 原告：王凤琼，女，1986年6月2日生，汉族，住丘北县。 委托诉讼代理人：何光清，云南天方律师事务所律师，特别授权。 被告：金绍聪，男，1969年10月5日生，回族，住昆明市西山区。 被告：王宏辉，男，1987年9月5日生，壮族，住丘北县。 两被告共同委托诉讼代理人：王菲、李根平（实习），云南硕欣律师事务所律师，特别授权。 原告王凤琼与被告金绍聪、王宏辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人何光清，被告共同委托诉讼代理人王菲、李根平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王凤琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款人民币92006.58元；2.由被告承担所有诉讼费用。事实与理由：一、2013年4月19日原告与被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）签订合同编号：ＪＸＤＣ（1-1-13）《商品房购销合同》，约定由原告以人民币541539元购买被告开发的座落于锦屏镇石缸坝新城区（丘北县金鑫小区1-13），建筑面积80.56平方米的预售商品房。2019年被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）为原告办理了云（2018）丘北县不动产权第××号《不动产权证书》，登记建筑面积75.58平方米，比合同约定的面积少了4.98平方米。根据法律法规规定，被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）（1）应原价退还原告已支付面积差比3%绝对值对应面积2.42平方米购房款6722.18×2.42＝16267.68元；（2）应双倍退还原告已付面积误差比大于3%绝对值对应减少面积2.56平方米购房款6722.18×2.56×2＝34417.56元。（1）（2）项退款金额合计，被告应退还原告购买的丘北县购房款人民币50685.24元。 二、2013年4月19日原告与被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）签订合同编号：ＪＸＤＣ（1-1-14）《商品房购销合同》，约定由原告以人民币439911元购买被告开发的座落于锦屏镇石缸坝新城区（丘北县金鑫小区1-14），建筑面积65.58平方米的预售商品房。2019年被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）为原告办理了云（2018）丘北县不动产权第××号《不动产权证书》，登记建筑面积61.52平方米，比合同约定的面积少了4.06平方米。根据法律法规规定，被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）（1）应原价退还原告已支付面积差比3%绝对值对应面积1.96平方米购房款6708.01×1.96＝11147.7元；（2）应双倍退还原告已付面积误差比大于3%绝对值对应减少面积2.1平方米购房款6708.01×2.1×2＝28173.64元。（1）（2）项退款金额合计，被告应退还原告购买的丘北县购房款人民币39321.34元。 原告向被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）购买的两套商品房减少面积，被告一共应退还原告购房款人民币92,006.58元，但被告控股的原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资）对原告的退款请求置之不理。被告为逃避其在房地产开发过程中对购房者的违约责任，于2020年5月28日通过决议方式解散注销了原丘北县金鑫房地产开发有限公司（自然人独资），导致原告失去了追要主体。原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国公司法》的规定向人民法院起诉，恳请贵院查清事实，支持原告诉讼请求。 金绍聪、王宏辉统一辩称，1、两被告不是适格的主体，现丘北县金鑫房地产已经解散；2、原告是恶意诉讼；3、本案根本不存在退还购房款的情况，根据最高人民法院审理房屋案件第14条规定，原、被告签订的合同都是有约定的，合同第一页很明确，第五条、第六条，以及后面的第四条，经过丘北县管理所盖章的，是按套计价，第五条对面积误差的约定为不作调整。应驳回原告的所有诉讼请求。 王凤琼围绕其诉讼请求向本院提供下列证据：一、原告身份证复印件，以证明原告具有诉讼主体资格；二、商品房购销合同、不动产权证书（二份），以证明原告与被告购买的两套商品房登记面积比合同面积少4.98平方米和4.06平方米的事实；三、收据，以证明原告与被告结清购房款的事实；四、丘北县市场监督管理局企业的登记情况表以及工商网上查询的金鑫公司2013年到2019年的年度报告，以证明金鑫公司从成立到注销股东到变更登记存在虚假登记，从工商系统查询的2013年到2019年的年度报告，登记股东都是金绍聪，并且2019年股东出资信息为200万元，认缴时间是2011年5月5日，但是在市场监督管理局注册公司时金绍聪认缴和实缴注册资金为100万元；2013年4月26日市场监督管理局登记的股东为王宏辉，但是2013年年度报告上登记的股东又是金绍聪，出资认缴时间为2013年4月18日，通过这些可以看出，整个公司在操作的过程中，存在虚假操作。 经质证，金绍聪、王宏辉对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性认可，但是合同第一页后面有说明，第六条本合同为并列的合同选项，合同签订生效后，未被修改的视为同意本合同内容，所以根据合同，双方选择按套购买。第四条约定计价方式与价款，双方选择的是按套计价，合同约定的仅是参考面积，第五条约定面积误差的处理，按套计价销售，合同约定的参考套内建筑面积与产权证登记面积有误差的，价款不作调整，根据商品房买卖合同司法解释可知，双方有约定的按照约定处理；对第三组证据的真实性认可；对第四组证据的真实性无异议，但证明观点不予认可，公司从成立到变更及股权转让都是依法进行的，没有欺骗行为，且请法庭注意时间，并不是在原告起诉之后才注销的，是在2019年12月份就开始办理注销，注销也是按法律规定程序进行的。 金绍聪、王宏辉未向法庭提交证据。 王凤琼围绕自己的诉讼请求，向本院提交的第一组证据被告无异议，本院予以采信；第二组证据是双方签订的合同，被告对真实性无异议，能证明原告购买被告控股的公司开发的房产时约定的购买金额及按套计价、出现面积误差时价款不作调整、违约责任等相关事项，本院予以采信；第三组证据能证明原告付清合同约定的购房款的事实，被告无异议，本院予以采信；第四组证据能证明被告控股的公司股东变更及注销的事实，本院予以采信，原告主张被告控股的公司有虚假操作的情况与本案无关，本院不予采信。 根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2013年4月19日，王凤琼与丘北县金鑫房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定王凤琼购买丘北县金鑫房地产开发有限公司项目名称为丘北县金鑫小区1—13号房和1—14号，房屋按套计价，1—13号房总价款为541,539元，房屋的参考面积为80.56平方米，1—14号房总价款为439,911元，房屋的参考面积为65.58平方米，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。合同签订后，王凤琼交清了购房款。2018年11月21日，王凤琼取得了两套房屋的产权证，1—13号产权证登记面积为75.58㎡，房屋登记面积与参考面积少了4.98平方米，1—14号产权证登记面积为61.52㎡，房屋登记面积与参考面积少了4.06平方米。2019年12月6日，丘北县金鑫房地产开发有限公司被核准注销。王凤琼认为两套房屋登记面积与参考面积少了4.98平方米和4.06平方米，作为丘北县金鑫房地产开发有限公司原控股人金绍聪、王宏辉应该退还多支付的购房款。因协商无果，遂诉至法院，要求一、金绍聪、王宏辉原价退还1—13号房原告已支付面积差比3%绝对值对应面积2.42平方米购房款6722.18×2.42=16,267.68元；(2)应双倍退还原告已付1—13号房面积误差比大于3%绝对值对应减少面积2.56平方米购房款6722.18×2.56×2=34,417.56元；1—13号房退款金额合计56,311.01元；二、金绍聪、王宏辉原价退还1—14号房原告已支付面积差比3%绝对值对应面积1.96平方米购房款6708.01×1.96=13,147.7元；(2)应双倍退还原告已付1—14号房面积误差比大于3%绝对值对应减少面积2.1平方米购房款6708.18×2.1×2=28,173.64元；两套房退款金额合计92,006.58元。 本院认为，商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。王凤琼与丘北县金鑫房地产开发有限公司签订两份《商品房购销合同》后，王凤琼交清了购房款，丘北县金鑫房地产开发有限公司交付了两套房屋，双方已按合同履行了各自义务。双方签订的合同中约定房屋按套计价，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。按照合同约定，丘北县金鑫房地产开发有限公司交付的房屋与产权证的面积不符，但房屋总价款不作调整，因此交付面积少于参考面积时，房屋的价款不作调整，丘北县金鑫房地产开发有限公司交付的房屋与产权证的面积误差比分别为6.589%和6.599%，按面积销售允许的面积误差比为3%，王凤琼以丘北县金鑫房地产开发有限公司交付的房屋少于产权证的面积，需退还购房款的诉讼主张与合同约定不符，且面积相差的比例并没有显失公平，因此该诉讼请求本院不予支持。丘北县金鑫房地产开发有限公司依法注销前，并没有对公司进行清算，因此注销后对于公司所涉事务应由股东在认缴资本内承担责任，因此金绍聪、王宏辉作为诉讼主体参加诉讼符合法律规定，其辩称不是适格的诉讼主体没有法律依据，本院不予采信，其辩称不应退还购房款与事实相符，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国公司法》第三条的规定，判决如下： 驳回王凤琼的诉讼请求。 案件受理费2100元，减半收取计1050元，由王凤琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  袁杰 二〇二〇年十一月十二日 书记员  孟银