广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2643号 原告：井某芳，男，汉族，1963年5月15日出生，住所地黑龙江省双鸭山市宝山区。 被告：北海乐欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500557202961B，住所地广西北海市北海大道263号君临西海岸一号楼31层。 法定代表人：王明绍。 被告：北海万业房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91450502MA5KCME92G，住所地广西北海市四川路62号北海文邦国际大厦20层2010号。 法定代表人：朱伟成。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 原告井某芳与被告北海乐欣房地产开发有限公司（以下简称“乐欣公司”）、北海万业房地产营销策划有限公司（以下简称“万业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告井某芳、被告万业公司的委托诉讼代理人刘春颖到庭参加诉讼。被告乐欣公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告井某芳诉称，2019年4月6日，原告在西南大道313号聚商大厦售楼部销售员的介绍及现场的龙经理介绍下，交付定金20000元，定下该大楼16层16XX号房，同月23日，原告补清余下房款、装修费、税费、维修基金、办证费等合计：264896元。由北海万业房地产营销策划有限公司法人朱伟成代收，于5月中旬与被告乐欣公司签订《商品房买卖（预售）合同》，（合同编号：YS0015XXX，房屋代码：212XXXX)，合同约定被告将位于西南大道313号聚商大厦16层16XX号房出售给原告，该房建筑面积为38.03平方米，该商品房单价为4000元每平方米，总价款为152120元，其中装修费：107880元。签订合同后当日北海万年嘉业装饰设计有限公司收取了公共维修基金、办证费合计4896元。以上两被告合计收取原告人民币264896元。根据合同第十一条第一项约定出卖人应于2019年9月30日前交房给原告，原告多次催促被告北海万年嘉业装饰设计有限公司经办人龙经理交房无果，被告北海乐欣房地产开发有限公司电话根本无法接通，根据合同第十二条，逾期交付责任第1项（2)款之规定，逾期超过180日，买受人有权解除合同，并且要求被告按合同约定支付已付购房款总额1%的违约金及利息[按已付总费用的1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）直到付清之日止]，原告于2020年7月1日专程从合肥到北海市国土资源局不动产登记中心查询证明，被告至今只网签没有备案登记，根据合同第八章第十九条第一款之规定：出卖人应当在签订合同后30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并告知原告。而被告的商业不诚实守信行为严重侵害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订购买西南大道313号聚商大厦16层16XX号房屋的《商品房买卖合同》，并立即退还房款、装修费、契税、办证费等合计：264896元；2、被告支付违约金2648.96元[自2019年5月30日起按照总款1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息直到付清之日止]；3、请求法院查封西南大道313号聚商大厦16层16XX号房屋；4、本案诉讼费、律师费、原告往来车费、住宿费、诉讼保全费等费用由被告承担。原告井某芳当庭变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订购买西南大道313号聚商大厦16层16XX号房屋的《商品房买卖合同》，并立即退还房款、装修费、契税、办证费等合计264896元；2、被告支付违约金2648.96元,自2019年5月30日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息直到付清之日止；3、本案诉讼费、原告往来车费、住宿费、诉讼保全费等费用由被告承担。 被告万业公司辩称，本案的《商品房买卖合同》系原告与被告乐欣房地产公司签订，根据合同相对性原则，被告万业公司不是涉案合同的当事人，不应承担合同的责任。2、聚商大厦的6套房屋（房号分别是1603、1604、16XX、1606、1612、0811）在2019年1月由洪宗清、孙艳苓、钟云梅、何丽等人认购，其中涉案房屋的认购价格为152120元并在2019年1月31日由被告万业公司转账支付给了乐欣公司。被告万业公司已将涉案房屋的公共维修基金加办证费用4896元、购房款197120元支付给乐欣公司，被告万业公司已支付了涉案房屋的中介服务费。原告的各项诉讼请求并不明确。被告万业公司已完成了委托事项，应获得佣金。综上，原告对被告万业公司的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回原告对被告万业公司的各项诉讼请求。 被告乐欣公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告乐欣公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2018年5月1日，被告乐欣公司（甲方）与被告万业公司（乙方）签订《房地产销售代理合同》，约定将产权属于甲方的北海聚商大厦（部分房源）（以下简称“本项目”）委托给乙方作独家代理销售。甲方委托乙方作为本项目的独家销售代理机构，乙方负责项目营销策划，以甲方名义对外独家代理销售本项目，委托项目位于北海市上海路以西，代理期限为9个月，自2018年5月10日至2019年2月10日止。每三个月为一个考核期，每期考核期满后，如完成阶段性考核任务，合同期自动延续、生效。代理佣金计算：甲方该项目剩余房源，按一房一价底价表价包干给乙方销售（底价详见剩余房源清单），甲方净收给予乙方销售的成交底价（底价详见剩余房源清单），如若销售底价需要调整，甲乙双方根据市场行情协商后定价，若乙方销售价低于底价，差价部分由乙方补足给甲方（甲方有权在保证金里直接扣除）；装修款由乙方收取，其中一部分作为代理销售佣金；乙方每成交一套，收到装修款后，以每平方米壹仟元装修款转到甲方指定账户，且每销售一套房必须在甲方确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。乙方应当按照本合同的约定，指引客户付款，其中方指定账户如下：账户ｌ：户名：北海乐欣房地产开发有限公司，开户行：广西银海国民村镇银行，账号：63020101302021224。账户2：户名：郑春明，开户行：建设银行北海分行营业部；账号：62×××88。 2019年1月31日，被告乐欣公司向原告井某芳出具《收据》，载明：今收到井某芳交来聚商大厦16XX房38.03平方米购房款152120元。 2019年4月6日，原告井某芳向朱伟成的账户转账20000元。 2019年4月23日，原告井某芳向朱伟成的账户现金存入244896元。 2019年4月23日，朱伟成向案外人赖俏坤的账户转账4896元，附言为聚商16XX办证和公共维修基金费。 2019年4月23日，被告乐欣公司向原告井某芳出具《收据》，载明：今收到井某芳交来16XX房代收办证费及公共维修基金费4896元。 2019年4月23日的付款申请单的申请内容为16XX、38.03房款152120＋40000＋5000=197120元。收款账户：杨建思。该付款申请单由朱伟成审批。2019年4月23日，朱伟成向案外人杨建思的账户转账197120元。 2019年5月份，原告井某芳（买受人）与被告乐欣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＹＳ00157877），约定：买受人向出卖人购买位于北海市，建筑面积38.03平方米，单价为每平方米4000元，总价款为152120元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年4月23日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房。出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。 2020年7月1日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年7月1日16时40分，位于西南大道313号聚商大厦16XX号不动产现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 为实现本案债权，原告井某芳申请诉讼财产保全，并购买了诉讼财产保全责任保险提供担保，原告井某芳支出诉讼财产保全责任保险费1000元。 另查明，北海万年嘉业装饰设计有限公司于2013年8月16日注册成立，法定代表人是朱林华。2020年1月2日，负责人由朱伟成变更为朱林华。2020年4月27日注销。 庭审中，被告万业公司陈述，16XX号房在出售给原告井某芳之前，已有认购人认购该商品房，被告万业公司代认购人支付购房款给被告乐欣公司。商品房出售给原告井某芳后，被告万业公司依据被告乐欣公司及认购人的指示，转账给杨建思197120元。被告万业公司确认，原告井某芳支付的264896元中，有107870元系装修款。 本院认为，原告井某芳与被告乐欣公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告井某芳已依约支付了涉案商品房全部购房款，被告乐欣公司未按照合同约定将涉案商品房交付给原告井某芳使用，被告乐欣公司已构成违约。 《商品房买卖合同（预售）》约定“出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房。出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”原告井某芳请求解除《商品房买卖合同（预售）》、请求被告乐欣公司退还已支付的购房款152120元、公共维修资金及代办证费合计4896元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告井某芳请求被告乐欣公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，符合合同约定，亦未超出法律规定，本院予以支持。利息计算：以152120元为基数，①按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月23日起计至2019年8月19日；②按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。”原告井某芳可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产提供担保。因被告乐欣公司违约引起本案诉讼，原告井某芳为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系其支出的合理必要费用，属于原告井某芳的损失部分，原告井某芳请求被告乐欣公司赔偿诉讼财产保全责任保险费1000元，有事实及法律依据，本院予以支持。 涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，依据该合同取得财产应予返还。原告井某芳交付的264896元均支付至朱伟成账户，被告万业公司确认该款项中有装修款107870元。依据《房地产销售代理合同》的约定“乙方每成交一套，收到装修款后，以每平方米壹仟元装修款转到甲方指定账户，且每销售一套房必须在甲方确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。”《房地产销售代理合同》的乙方即为被告万业公司，朱伟成是被告万业公司的法定代表人，朱伟成的上述行为应视为被告万业公司的职务行为，由被告万业公司承担法律后果。被告万业公司无证据证实其已将装修款按合同约定支付给被告乐欣公司，被告万业公司应返还给原告井某芳装修款107870元。原告井某芳请求按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，本院将利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。利息计算：以107870元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止。 原告井某芳请求被告支付其因本案支出的交通费、住宿费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告井某芳与被告北海乐欣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS00157877）； 二、被告北海乐欣房地产开发有限公司退还给原告井某芳购房款152120元、公共维修资金和代办证费4896元及支付利息（利息计算：以152120元为基数，①按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月23日起计至2019年8月19日；②按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）； 三、被告北海乐欣房地产开发有限公司支付给原告井某芳违约金1521.2元； 四、被告北海乐欣房地产开发有限公司赔偿给原告井某芳诉讼财产保全责任保险费1000元； 五、被告北海万业房地产营销策划有限公司退还给原告井某芳装修款107870元及支付利息（利息计算：以107870元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止）； 六、驳回原告井某芳的其他诉讼请求。 案件受理费5272元，减半收取2636元，诉讼保全费1844.48元，合计4480.48元，由被告北海乐欣房地产开发有限公司负担3584.38元、由被告北海万业房地产营销策划有限公司负担896.1元（上述费用原告均已向本院预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理）。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 李春瑶 书 记 员 郭李坤