四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初16202号 原告：黎国平，男，1969年3月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都隆聚德房地产营销策划有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路68号3幢1楼26号。 法定代表人：刘艳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。 原告黎国平与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，经原告黎国平申请，本院依法追加成都隆聚德房地产营销策划有限公司（以下简称隆聚德公司）为被告，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告黎国平、被告东华公司的委托诉讼代理人张强、被告隆聚德公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎国平向本院提出诉讼请求：1．撤销黎国平与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》两份（合同编号分别为ＤＨ202，ＤＨ203）；2．东华公司返还黎国平支付的购房款630081元；3．东华公司赔偿黎国平所遭受的损失143895.44元；4．如判决之后东华公司不履行资金给付义务，逾期须按年利率24%向黎国平支付逾期利息；5．东华公司支付惩罚性赔偿款63008.1元；6．东华公司承担本次诉讼的全部费用（包括但不限于保全费）。诉讼中，黎国平增加诉讼求：隆聚德公司对上述第二、三、四、五项诉讼请求承担连带责任。黎国平明确第三项诉讼请求中的损失143895.44元包括：从2019年3月4日至2020年3月3日的资金利息损失110895.44元（630081元×24%-已付租金40324元）；交通费、误工费、误餐费、文印费、通讯费、律师指导费共计12000元；可得利益损失1000元；精神损失费20000元。黎国平明确第四项诉讼请求的逾期利息为以630081为基数从2020年3月4日起按年利率24%计算至付清之日止。事实和理由：2019年1月27日，由东华公司授权委托销售房屋的隆聚德公司与黎国平在成都东华电脑城售房部（位于成都市武侯区××路××段××号东华电脑城门口）签订两份《认购协议》，约定黎国平认购东华公司位于成都市武侯区××路××段××号××楼××楼××号房××楼××号房，当时付定金100000元。同时约定房屋产权、付款等事项以黎国平与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》为准，签署正式买卖合同时，《认购协议》由隆聚德公司收回。《认购协议》中明确隆聚德公司是受东华公司委托而售房，所收款项应当视为东华公司所收，且明确表示在签署正式买卖合同时会向黎国平出示《授权书》。2019年2月25日，黎国平与东华公司在成都东华电脑城售房部签订《东华电脑城房屋买卖合同》两份（合同编号分别为ＤＨ202，ＤＨ203），约定黎国平购买东华公司位于成都市××路××段××号××楼××楼××号××楼××号房，每套房屋总面积31.38平方米。签订合同当日，黎国平应东华公司要求，支付了两套房屋总价款700088元的90%，即630079.2元（实付630081元）。但在签订合同时，东华公司声称为了避税，在每份合同上的计价方式与价款中只写了192525元，两份合同总金额为385050元，在出具收据时，东华公司也开出两份，一份为385050元，上面盖有东华公司财务专用章，另一份为245031元，上面盖有隆聚德公司财务专用章。当时黎国平质疑，东华公司称为了避税而开成两份收据，实际收款方为东华公司，同时向黎国平出示其向隆聚德公司开具的《授权书》。后黎国平于2019年7月1日到成都市房屋管理部门查询房屋登记信息才知道，该房屋已于2014年10月13日和2015年4月23日被平安银行股份有限公司成都分行抵押，2019年5月30日被四川省成都市中级人民法院以（2019）川01执887号法律文书查封，东华公司出售已被抵押的房产却不履行告知义务，诱使黎国平作出错误意思表示而签订合同，属典型的合同欺诈。隆聚德公司受东华公司委托，收取黎国平的购房定金100000元，收取黎国平购房款245031元，与东华公司共同出具《承诺书》，与东华公司共同欺诈黎国平，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条规定，隆聚德公司承担连带责任，故诉至法院。 被告东华公司辩称：1．案涉合同不存在可以撤销的情形，黎国平请求撤销合同的请求不应当得到支持；2．即使案涉合同被撤销，东华公司仅应当就案涉合同实际取得的财产予以返还；3．黎国平请求的损失、赔偿款、利息均没有事实和法律依据，不应当得到支持；4．案涉房屋不属于商品房范畴，不应当适用商品房的司法解释。 被告隆聚德公司辩称：黎国平与隆聚德公司签订的房屋认购合同属双方真实意思表示，合法有效。在隆聚德公司向黎国平推荐案涉房屋时，该房屋的情况已向购房人予以展示，并且在当初案涉房屋可以办理相关产权，而后因为其他原因导致产权办理延迟，但这不属于合同欺诈可以被撤销的理由。 经审理查明，2018年10月19日，东华公司（委托方、甲方）与隆聚德公司（受委托方、乙方）、案外人成都富途股份有限公司签订《东华电脑城整合营销服务合同》，约定东华公司委托受托方担任甲方东华电脑城项目（项目物业类型：商业及公寓）房源独家整合营销服务商。受托方将为本项目提供全程媒介推广及渠道运用、销售代理整合性服务。服务标的：项目名称东华电脑城，物业形态：商铺、公寓，东华电脑城物业面积：格子铺约4200㎡，公寓5800㎡，招待所1820㎡，独立商铺255㎡。乙方对本项目的服务期限自2018年10月12日起至2019年10月31日。服务期内，东华公司支付受托方该物业售出单位之销售佣金，销售佣金依据销售合同金额按相应比例计提。双方同意，受托方佣金结算为次日结算，购房者签订完成《商品房买卖合同》后，受托方提交支付佣金申请表，东华公司审核无误次日支付至受托方指定账户，受托方开具合法有效收据。销售价格：双方根据市场及销售情况前期定价策略为：格子商业一楼均价24000元/平，二楼均价12000元/平，后期根据回款情况及东华公司资金需求为前提调整销售价格。东华公司收取客户购房定金和房款及其他与购房相关的税、费等款项。受托方根据本合同的约定，在东华公司授权范围内，开展相关策划工作、媒介推广、渠道管理和代理销售事务，负责指导并协助东华公司催收购房客户应交纳的各项资料和费用（包括但不限于定金、房款、税、费等）。 2019年1月27日，黎国平拟购买东华公司名下的两套房屋，黎国平作为乙方与隆聚德公司作为甲方签订了两份《房屋认购合同》。第一份合同涉及的是位于成都市××路××段××号××楼××号房屋，第二份涉及的是同一位置的15号2楼2-3号房屋。两份《房屋认购合同》除房号不同外，其余内容完全一致，其中与本案有关的主要内容是：隆聚德公司与开发商东华公司系合作单位，已获得东华电脑城商铺的独家处置权，隆聚德公司愿意将该房屋销售给黎国平。双方在本协议签订后，黎国平还应与东华公司（开发商）签订《商品房买卖合同》，关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以黎国平与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。项目坐落于××路××段××号××财富汇，国有土地使用证号为成国用（2004）第2××9号，用途为商业用房，双方交易的房屋位于成都市××路××段××号××楼××号××，建筑面积均为31.38平方米。开发商东华公司承诺该房屋产权清晰明确，若因开发商原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由开发商东华公司承担违约责任。经双方协商一致同意两套房屋成交总价均为350044元。黎国平于本合同签订当日支付定金50000元／套，于2019年3月1日之前支付剩余购房款300044元／套，至此全部房款支付完毕，并在该时间内签订《商品房买卖合同》以及《房屋租赁合同》。收取款项由隆聚德公司或者隆聚德公司指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺办理产权证需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，隆聚德公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向黎国平出具的收款有效凭证应当视为开发商向黎国平出具的收款有效凭证，黎国平与开发商东华公司签订《商品房买卖合同》后，本合同自动作废，原件由隆聚德公司收回。若黎国平拒绝按合同约定将各款项支付给隆聚德公司或隆聚德公司指定人，隆聚德公司有权取消黎国平的购买权，并追究黎国平不按照约定付款的责任。 2019年2月25日，就上述两份《房屋认购合同》，黎国平（买受人）与东华公司（出卖人）签订两份《东华电脑城房屋买卖合同》，其中一份合同自编号为DH202，涉及的是成都市一环路南二段15号南楼2楼2号房，另一份合同自编号为DH203，涉及的是成都市一环路南二段15号南楼2楼3号房，两份合同内容除房号和自编号有区别外，其余内容完全一致。两份《东华电脑城房屋买卖合同》与本案有关的主要内容为：两套房屋交付标准均为精装交付，总面积均为31.38平方米，按出让总面积计算，总金额均为227529元。黎国平于2019年2月25日支付第一笔款为总款90%，金额为192525元/套，剩余尾款金额为35004元整/套，黎国平于合同约定的办理产权登记时间前一个月付清。东华公司承诺房屋改造完成并可交付客户自用的时间为2021年12月31日前，出卖人保证出让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。买受人应当按规定时间提交办理产权登记手续的全部资料，付清相应费用，出卖人应当在本合同签订后协助买受人在720天内办理完毕该房屋过户的产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的金额及期间，按照银行同期贷款利率赔偿买受人违约金并继续办理产权登记手续。 2019年2月25日，隆聚德公司向黎国平出具《收据》，载明收到房号2-202、203房款245031元。2019年2月25日，东华公司向黎国平出具《收据》，载明收到东华电脑城公寓款2楼2号、2楼3号385050元。 2019年2月25日，黎国平（出租方、甲方）与案外人四川东华科技发展有限公司（承租方、乙方）签订了两份《东华电脑城房屋租赁合同》（自编号ＤＨ202、ＤＨ203），约定甲方自愿将自有房屋出租给乙方。甲方出租的商铺坐落地址位于成都市××路××段××号东华电脑城南楼2-2号和2-3号，建筑面积均为31.38㎡，租期从2019年3月4日至2022年3月3日，每套每月租金1680元，乙方首次于2019年4月4日向甲方缴纳半年租金10081元／套，之后每半年缴纳一次租金。 黎国平收到四川东华科技发展有限公司支付案涉两套房屋的租金40324元。 2019年11月18日，东华公司（甲方、卖方）与黎国平（乙方、买方）签订《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》，约定双方就《东华电脑城房屋买卖合同》（合同编号DH202、DH203）达成以下补充协议：双方同意将《东华电脑城房屋买卖合同》中的管辖约定变更为成都市高新区人民法院。 《房屋信息查询记录》载明：案涉房屋位于成都市武侯区××路××段××号××栋××层，规划用途办公，建筑面积5800平方米，所有权人：东华公司，取得时间2004年2月18日，抵押信息：权利设定时间2014年10月13日，抵押权人平安银行股份有限公司成都分行，债务人东华公司，抵押面积2217.03平方米，被担保债权数额50000000元，债务履行期限2014-9-25至2022-12-31，抵押件号抵2017122000Ｆ02370。权利设定时间2015年4月23日，抵押权人平安银行股份有限公司成都分行，债务人四川东华科技发展有限公司，抵押面积2217.03平方米，被担保债权数额60000000元，债务履行期限2015-4-20至2018-6-26，抵押件号：2017063000Ｆ02535。2019年5月30日，案涉房屋被四川省成都市中级人民法院限制登记，限制登记文书文号：（2019）川01执887号，2019年11月29日，案涉房屋被成都市武侯区人民法院限制登记，限制登记文书文号（2019）川0107执5976号之三。 黎国平对成都市中级人民法院执行案涉2-2号房屋不服，向成都市中级人民法院提出书面异议，2019年12月24日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异1422号执行裁定书，对黎国平请求中止执行、解除对案涉房屋查封的请求不予支持，裁定驳回黎国平的异议请求。 黎国平对成都市中级人民法院执行案涉2-3号房屋不服，向成都市中级人民法院提出书面异议，2019年12月23日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异1424号执行裁定书，对黎国平请求中止执行、解除对案涉房屋查封的请求不予支持，裁定驳回黎国平的异议请求。 上述事实，有原、被告的当庭陈述《东华电脑城整合营销服务合同》《房屋认购合同》《东华电脑城房屋买卖合同》《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》《东华电脑城房屋租赁合同》POS单、收据、转账凭证、房屋信息查询记录、（2019）川01执异1424号民事裁定书、（2019）川01执异1422号民事裁定书等证据予以证明。 对黎国平主张撤销案编号为DH202的《东华电脑城房屋买卖合同》及编号为DH203的《东华电脑城房屋买卖合同》的诉讼请求，本院认为，案涉房屋是否存在抵押，是影响合同最终履行的重大事项，该事项直接决定买受人是否愿意缔结合同或是否愿意继续履行合同，在签订合同过程中出卖人对房屋是否存在抵押负有向买受人如实披露的义务。本案中，东华公司在出售已设立抵押权的房屋时，应当明确告知买受人出售的房屋已经抵押的事实，而隆聚德公司与黎国平签订的《房屋认购合同》、东华公司与黎国平签订的《房屋买卖合同》，均无披露房屋是否存在抵押的内容，案涉房屋买卖合同载明出卖人保证出让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，东华公司、隆聚德公司未提交证据证明其已经将抵押情况告知黎国平，应当认定东华公司、隆聚德公司存在故意隐瞒案涉房屋存在抵押的行为，该行为构成欺诈，故对黎国平要求撤销案涉房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。 案涉房屋买卖合同被撤销后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，黎国平有权要求东华公司退还购房款及赔偿损失。对东华公司应当退还黎国平购房款金额的问题，本院认为，东华公司与隆聚德公司之间系委托销售关系，隆聚德公司作为受托人其销售代理行为实际代表的是东华公司的行为，隆聚德公司收取购房款245031元的行为应由东华公司承担责任，黎国平购买案涉202、203号房屋支付共计630081元，应由东华公司全额予以返还，对东华公司辩称东华公司仅应就案涉合同实际取得的财产予以返还的辩解意见，本院不予采纳。 对黎国平主张东华公司赔偿从2019年3月4日至2020年3月3日期间的资金利息损失110895.44元、从2020年3月4日至付清之日以630081元为基数按年利率24%计算利息的诉讼请求，庭审中，黎国平提供了其于2018年11月16日向案外人陈梦出具借到陈梦1200000元用于购买成都市武侯区××路××段××号东华电脑城商铺和公寓，年利率为24%的借条，2018年10月24日陈梦向黎国平转账300000元的转账凭证，2019年1月23日案外人四川坤虹建筑劳务有限责任公司向黎国平转账450000元的转账凭证，拟证明因案涉合同被撤销，其产生按年利率24%计算的借款利息损失，应当由东华公司予以赔偿，本院认为，黎国平提供的借条、转账凭证等证据并不能证明其实际产生了上述损失，黎国平主张其按年利率24%计算的利息损失还包括房屋增值的损失、房屋正常出租的租金收益损失、货币贬值的损失等，本院认为，因案涉合同被撤销给黎国平造成的损失，东华公司应承担缔约过失责任，缔约过失保护的是信赖利益，并不包括合同成立后因履行合同可能得到的利益损失，黎国平主张的房屋增值的损失、房屋正常出租的租金损失等并不属于缔约过失责任应予赔偿之范围，货币贬值的损失与东华公司的过错行为并无因果关系，故黎国平所举证据并不能证明其产生按年利率24%计算的损失，因案涉房屋买卖合同被撤销，东华公司给黎国平造成资金占用利息损失，本院确定东华公司应向黎国平支付的利息为：以630081元为基数自黎国平主张的自2019年3月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对黎国平主张东华公司支付黎国平交通费、误工费、误餐费、文印费、通讯费、律师指导费共计12000元、可得利益损失1000元，黎国平未提供证据予以证明，本院不予支持。对黎国平主张东华公司支付精神损失费20000元，于法无据，本院不予支持。 对黎国平主张东华公司支付赔偿款63008.1元的诉讼请求，黎国平主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”的规定，黎国平主动调低赔偿金额为购房款的10%，本院认为，案涉房屋并不是商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故对黎国平的该项诉讼请求，本院不予支持。 对黎国平主张隆聚德公司对东华公司应返还的购房款、利息及损失承担连带责任的诉讼请求，本院认为，黎国平与隆聚德公司签订的《房屋认购合同》中明确约定隆聚德公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向黎国平出具的收款有效凭证应当视为开发商向黎国平出具的收款有效凭证，故黎国平应清楚并认可隆聚德公司是代表东华公司收取购房款，结合东华公司与隆聚德公司之间系委托代理销售关系，隆聚德公司实施的代理行为的法律后果应由东华公司承担，故对黎国平要求隆聚德公司承担连带责任，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销原告黎国平与被告四川东华机械集团有限公司签订的编号为DH202的《东华电脑城房屋买卖合同》、编号为DH203的《东华电脑城房屋买卖合同》； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎国平返还购房款630081元及利息（利息的计算方式：以630081元为基数自2019年3月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告黎国平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12170元、保全费4705元，共计16875元，由被告四川东华机械集团有限公司负担12703元，由原告黎国平负担4172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐永红 审 判 员  李荣芳 人民陪审员  张 荣 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  韩金利