黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初2118号原告：姜桂杰，女，1975年10月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：高功锦，黑龙江齐大律师事务所律师。被告：鄢娜，女，1982年9月16日出生，汉族，齐齐哈尔市实验中学教师，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告：鄢德平，男，1955年10月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。二被告共同委托诉讼代理人：张庆华，黑龙江张庆华律师事务所律师。第三人：陈龙，男，1982年9月14日出生，汉族，齐齐哈尔市体育局职工，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告姜桂杰与被告鄢娜、鄢德平、第三人陈龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告姜桂杰及其委托诉讼代理人高功锦、被告鄢德平及被告鄢娜、鄢德平的共同委托诉讼代理人张庆华、第三人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜桂杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告申请执行第三人陈龙的房屋（恒大翡翠华庭3号楼1单元2603室）所有权归原告所有并停止对上述财产的执行；2.本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告变更诉请，请求确认姜桂杰对案涉房屋有债权请求权，并立即停止对上述房屋的执行。事实和理由：2020年9月10日,原告收到铁锋区人民法院送达的（2020）黑0204执异59号执行裁定书。原告认为法院驳回其提出的执行异议请求缺乏事实与法律依据。1.二被告所申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人陈龙。本案涉及的房屋是原告自陈龙处购买，原告于2014年2月25日与第三人陈龙签订了房屋买卖合同，并于当日通过银行转账的方式支付房屋首付款50万元，后又付清了45万尾款，原告始终占有并实际使用该房屋，且有房屋买卖协议、银行转账记录及收据为证，法院在没有任何证据的情况下罔顾事实，对房屋尾款收据不予认定完全错误。2.原告提供的证据完全能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院裁定驳回异议请求，属适用法律错误。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定起诉至法院,望判如所请。鄢娜、鄢德平辩称，原告诉称被执行人陈龙名下的位于恒大翡翠华庭3号楼1单元2603室房产归原告所有并停止对该房屋的执行证据不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、原告称与陈龙于2014年2月25日签订了合法有效的买卖合同，该项主张不能成立。其一、根据原告提供的与陈龙签订的房屋买卖合同，时间是2014年2月25日，而陈龙购买此房的时间为2014年1月6日，在时间上陈龙在贷款购买此房仅仅46天后还没有进行居住的情况下，就将房屋转卖原告，不符合客观事实。其二、从合同的内容上，房屋成交价为95万元，并约定先期付房款50万元，剩余房屋入户后，结清尾款。但实质上该房屋系陈龙贷款购房，其交纳了首付款，剩余款项均为贷款，按照原告说法购买时间为2014年2月25日，说明陈龙购买房屋的时间与出卖时也仅仅一个多月，陈龙在中国银行贷款未能得到偿还，该房屋已经设定了抵押权，但在原告提供的房屋买卖协议中，只字未提房屋存在贷款的内容以及贷款如何偿还的内容，因涉案房屋存在大额贷款，会影响到买房的切实利益，如果原告交付房款后，陈龙不进行偿还贷款会导致设置的抵押权不能予以解除，会严重影响原告办理更名过户手续。买卖双方对以上内容并没有谈及不符合事实，不具有真实性。其三、原告与陈龙签订房屋买卖合同时，陈龙并没有办理不动产登记证直到答辩人在2019年6月24日申请法院查封前，陈龙仍没有办理不动产登记证，由此证明陈龙在出卖涉案房产时不但存在抵押贷款未还，也没有取得不动产登记证，在此情况下，购买此房存在诸多风险，原告作为买受人预支付95万元购房款但对以上存在的问题毫无理会，不符合交易习惯，不符合常理。二、原告提供的证据不能证明其交付了全部购房款95万元。原告称在2014年2月25日向陈龙支付了先期购房款50万元，其提供了农村信用社向孙桂英转存的50万元，此转账不能证实原告向陈龙支付的50万元的购房款，因房屋所有权人是陈龙并非是孙桂英，并且原告没有提供陈龙收到50万元购房款的收据，无法证明陈龙收到50万元购房款的事实，并且根据常识，购房人预交付50万购房款是应当给陈龙进行转账付款不能随意转给他人，为此，原告提供的转账凭证与本案的购房款不具有关联性。原告称购买房屋的余款于2018年8月5日交付45万元，但是没有提供款项来源以及确实已经支付的证据，其只是提供了陈龙出具的收条，不足以证实原告交付购房款45万元的事实。综上，原告称交付全部购房款证据不足。三、原告称合法占有、使用涉案房屋以此证明购买房屋的真实性不能成立。原告虽然提供了房屋购电明细、微信聊天记录、照片等证据仅能证明其在2018年8月份之后在此居住的事实，不能证明原告购买房产的事实。其提供的并不是在2014年2月25日之后在此房居住的证据，根据原告陈述的内容，其2014年2月购买房屋时隔4年之久才于2018年8月搬进此房居住，不符合常理。原告交付了50万元先期购房款，当年既没有办理房屋更名又没有取得房产交付，并且房屋抵押贷款陈龙一直在偿还，根据以上事实，原告称购买涉案房产不具有真实性。原告称涉案房屋归原告所有证据不足，不应得到法院的支持。四、铁锋区人民法院作出的执行裁定书适用法律正确。根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任,且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。原告提供的相关证据不能排除强制执行的民事权利，为此，驳回原告异议请求是正确的。综合以上几点，原告与陈龙房屋买卖不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。另外，原告在当庭变更诉请为姜桂杰对案涉房屋有债权请求权，也就是说姜桂杰对于房屋并不是房屋买卖纠纷的买受人，其无权以买受人的身份确定其是房屋所有权人，所以原告诉请不能成立。陈龙述称，其与鄢娜是合作关系，因经营不利鄢娜退股，陈龙承担了其股份。案涉房屋是在2013年末购买的期房，房子于2014年2月25日卖给姜桂杰，当时姜桂杰将50万元转给陈龙的母亲孙桂英，因交易习惯双方之间的合作款也是现金交付，房屋使用也是现金，因为是公职人员，不想有麻烦，所以所收款项均为现金，这45万元也都是陆续现金给付的。房屋是2016年末才办理的入户，办理入户之后因恒大开发商原因迟迟不能办理产权证，在此期间陈龙也多次与售楼处人员沟通，相关信息也与姜桂杰沟通了。在2019年4月末鄢德平问及房子时其多次告诉他房子卖给别人了，他不信非要求证，为了不伤害其他人，陈龙带人还有鄢德平去看房子，鄢德平不信，便带他去售楼处询问是否能办产权证，最后得出结论也是办不了，在鄢德平5月份起诉时陈龙不知道，等知道这事的时候已经是2019年9月份，在此期间其没有收到任何电话和文字方面的告知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋买卖协议、陈龙户口簿、姜桂杰农村信用社存/取款凭条，付强邮蓄银行流水、农业银行流水，姜桂芳邮蓄银行流水、收条、备案登记介绍信复印件、商品房销售预收款专用票据复印件、姜桂杰与陈龙微信聊天记录截图、中国银行齐齐哈尔分行个人贷款逾期催收通知书复印件，不动产登记信息、鄢娜与姜桂杰的微信截图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院归纳认定如下：案涉房屋物业费收据、阳光热力取暖费交费记录，订购家具、家电收据，虽未体现交款人系姜桂杰，但结合原告提交的九张照片，其中一张体现原告在2018年6月17日便占有案涉房屋的事实，即原告占有案涉房屋系在本院查封之前，故对上述证据予以采信。经审理查明：2014年2月25日，姜桂杰与陈龙签订房屋买卖协议，约定陈龙将坐落于齐齐哈尔市龙沙区恒大翡翠华庭3号楼1单元2603号房屋（151.13平方米），以950,000.00元的价格卖予姜桂杰，姜桂杰先给付陈龙500,000.00元房款，余款450,000.00元在房屋入户后付清。当日，姜桂杰将500,000.00元汇入到陈龙母亲孙桂英的银行账户。2018年8月5日，陈龙为姜桂杰出具450,000.00元购房尾款收条。另查，鄢娜、鄢德平与陈龙民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据鄢娜、鄢德平的申请，于2019年6月21日作出（2019）黑0204民初1702号民事裁定书，查封陈龙名下坐落于齐齐哈尔市龙沙区房屋。后本院于2019年10月15日作出（2019）黑0204民初1702号民事调解书，内容如下：一、陈龙向鄢娜、鄢德平借款本金883500.00元、利息476500.00元，共计1360000.00元。陈龙于2019年10月23日前偿还20000.00元，于2019年11月1日前偿还10000.00元，于2019年11月10日前偿还20000.00元。自2019年12月起，陈龙于每月1日前偿还20000.00元，直至剩余本息还清为止；二、如陈龙未按上述协议履行还款义务，则鄢娜、鄢德平有权一并申请执行剩余全部债权。后鄢娜、鄢德平于2020年3月13日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，姜桂杰向本院提出案外人执行异议，以案涉房屋是从陈龙处购买，并已全额交付购房款且实际占有为由，要求确认该房产应归其所有，并要求停止执行。本院于2020年9月19日作出（2020）黑0204执异59号执行裁定书，裁定驳回姜桂杰的异议请求。姜桂杰不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求确认姜桂杰对案涉房屋有债权请求权，并立即停止对上述房屋的执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，人民法院应当对姜桂杰的诉讼主张是否同时满足上述司法解释的四项规定进行审查。本案中，姜桂杰在本院查封案涉房屋前已经签订房屋买卖协议并已合法占有案涉房屋，其提交的2014年2月25日向陈龙母亲孙桂英账户转款500,000.00元的取款凭条，与签订房屋买卖协议的时间相同，能够证实姜桂杰为购房而支付的先期购房款。但对于姜桂杰陈述的已向陈龙交付购房尾款450,000.00元，其提交其丈夫付强，姐姐姜桂芳的银行取款流水，分别为付强于2016年5月6日取现49,990.00元、于5月7日取现200,000.00元、于2018年1月13日取现100,000.00元，姜桂芳于2018年5月30日分八笔取现共计45,000.00元，以证实其已全额交付购房款，但上述款项取款时间跨度较长，款项来源分散，同时据原告陈述，2016年5月9日给付陈龙的300,000.00元系从邮储银行哈尔滨市五家镇营业所取出后开车送到齐市陈龙的学校处，其携带大额现金从双城开车送到齐市的理由不符合常理，原告亦未提交证据予以证实；另外，原告的姐姐姜桂芳于2018年5月30日从银行取款45,000.00元，直到8月5日原告才将款项给付陈龙亦不符合常理。综上，原告提供的证据不足以证实付强、姜桂芳所取款项用于给付陈龙购房款的事实，故原告的主张不能同时满足上述司法解释的四项规定，对姜桂杰的诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回姜桂杰的诉讼请求。案件受理费13,300.00元，由姜桂杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  施宝忠审判员  肖 毅审判员  刘长虹二〇二〇年十一月二十三日书记员  王 微附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。