文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7973号原告：张鹏，男，1979年9月7日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。被告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：黎飞仙、李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。被告：湖南标志房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心A栋824。法定代表人：徐文忠。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。张鹏诉湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡公司）、湖南标志房地产开发有限公司（以下简称标志公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张鹏请求本院判令：一、豪布斯卡公司、标志公司向张鹏支付欠付的租金29568.04元，违约金4906元（违约金暂计算至2020年4月30日止，后续违约金以欠付租金为基数按日万分之二点一计算至实际付款之日止）；二、本案诉讼费、财产保全费等由豪布斯卡公司、标志公司承担。豪布斯卡公司答辩如下：一、标志公司销售房屋时承诺返租，委托豪布斯卡公司与张鹏等业主签订《委托代理出租物业合同》，且该行为系以合法形式掩盖非法目的，故《委托代理出租物业合同》无效，应由标志公司承担合同的权利义务。二、依据《委托代理出租物业合同》，豪布斯卡公司并非承租方，没有支付租金之义务。三、2016年9月前，豪布斯卡公司受标志公司之委托，代收代付过部分租金，但并非履行支付租金义务。豪布斯公司所代为收取的实际承租人租金，低于应付张鹏等业主的租金，对差额部分，由标志公司补足。后豪布斯卡公司在2016年9月退出涉案项目的物业服务，合同事实上解除了，此后的租金直接由标志公司支付给张鹏等业主。四、即便应当支付租金，因受网络经济冲击，市场形势发生了很大变化，原承租人湖南新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳）已经破产，应根据公平原则及情势变更，调整租金。请求驳回张鹏等业主对豪布斯卡公司的诉求。标志公司答辩如下：一、标志公司与张鹏在本案中没有法律上的利害关系，标志公司无需承担责任。其一，《委托代理出租物业合同》系张鹏与豪布斯卡公司所签订，根据合同相对性原则，合同仅约束张鹏与豪布斯卡公司，即便合同履行不能，张鹏也只能请求违约方承担责任。其二，涉案商铺共485户，368个业主，含张鹏在内的335户业主与豪布斯卡公司签订了《委托代理出租物业合同》，另外33户业主与标志公司签订了《委托代理出租物业合同》，足以证明系业主自行与豪布斯卡公司签订合同，不存在张鹏等业主起诉状所述的系标志公司指定业主与豪布斯卡公司签订合同。其三，张鹏要求标志公司承担连带责任没有合同约定亦没有法律依据。二、豪布斯卡公司是本案唯一适格被告。豪布斯卡公司在签订《委托代理出租物业合同》后，一直负责租赁物业的出租及管理，并自行与张鹏等业主协商合同的履行，且通过其银行账户及其员工周登国的银行账户向张鹏等支付租金。经审理查明：标志公司系标志·长沙商务中心开发商。2006年7月18日，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，主要内容为，标志公司系标志·长沙商务中心负一楼建筑面积约10750平方米的现房产所有权人，将该物业租赁给新一佳用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日至2028年10月7日，租金为每月每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。标志公司在标志·长沙商务中心的销售广告宣传，新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报，标志公司自留约1/2面积的稳定投资保障。2007年8月，标志公司作为出卖方，张鹏作为买受人，签订《长沙市商品房买卖合同》，张鹏购买标志公司开发的标志·长沙商务中心地下室-1层222号房，该商品房用途为商业，建筑面积为12.51平方米，总金额为120857元，2008年10月8日前交付房屋。2010年4月，房屋办理了长房权证雨花字第7××5号权证，使用权面积为12.61平方米。同日，张鹏作为委托方（甲方），与豪布斯卡公司（原名称为湖南标志物业管理有限公司）作为受托方（乙方），签订《委托代理出租物业合同》，约定，张鹏将其购买的上述房屋，委托豪布斯卡公司代理出租，委托代理权限包括：代为寻找承租人，以豪布斯卡公司的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同，代为收取租金，在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准，2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米70.85元，2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米78.90元。豪布斯卡公司与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为豪布斯卡公司的中介费用，不足以上标准的，不足部分由豪布斯卡公司负责补足，自行承担该部分风险。豪布斯卡公司在代扣代缴相关税费后的租金于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至张鹏名下账户。张鹏应承担本合同项下租赁产生的税费。如豪布斯卡公司逾期未向张鹏支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，按逾期租金的万分之二点一支付违约金，违约金从违约之日起开始计算。张鹏还出具了《特别授权委托书》，授权豪布斯卡公司行使除处分权以外的全部权利。因未如期足额收到租金，张鹏等业主遂诉至本院，诉求如前所述。另查明，一、湖南标志物业管理有限公司成立于2004年11月30日，标志公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。二、关于尚欠租金。张鹏主张，自2015年1月起至今，未如期足额收到租金。另，其各期实收租金金额与应付租金金额不一致，对方称系代缴了税费，但未就此提交代缴税费的凭证。为此，张鹏提供《委托代理出租物业合同》、银行交易明细为证，并制作了汇总表。在本院释明后，豪布斯卡公司、标志公司均未提交其实际支付了代扣代缴款项的凭证，应就此承担不利法律后果；另，根据各方对账情况，本院认定，按合同约定方式计算2015年1月1日至2020年5月31日的租金减去已收到租金，尚欠租金为28850.62元。对截至2020年5月底之前的违约金，各方请求法院酌情认定。三、2016年3月17日，豪布斯卡公司向张鹏等业主作出《关于标志商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，2006年7月18日，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，租期20年。之后，标志公司开展了销售和招商工作，与业主签订了物业销售合同，同时，业主与豪布斯卡公司签订了《委托代理出租合同》。后新一佳经营不善，豪布斯卡公司于2015年6月8日与其签订补充协议，同意新一佳退租3372.5平方米，尚余租赁面积7594.89平方米。豪布斯卡公司将前述3372.5平方米自营，但经营不理想。基于前述情况，豪布斯卡公司欲与业主协商，降低回报收益。2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡公司向张鹏等业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，陈述，因经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象。豪布斯卡公司已经多次与承租方沟通，催缴租金，承诺将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年9月，豪布斯卡公司退出了标志·长沙商务中心的物业服务。2016年12月8日，标志公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，租金为每月每平方米32元。2017年6月20日，《标志负一楼房租租金协议承诺书》，“标志答复：标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金今日无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨”。四、2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志公司或标志公司指定的豪布斯卡公司进行支付，因收取的前述租金低于应付张鹏等业主的租金，对差额部分，系标志公司补足。2016年9月，豪布斯卡公司退出案涉项目物业服务后，标志公司与麦吉华联签订租赁合同，收取租金，并向张鹏等业主支付租金。2015年1月至2016年7月，向张鹏等业主支付租金的对方账户为豪布斯卡公司。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，资金来源为标志公司、马双亮、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的对方账户为蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户资金来源为麦吉华联公司、标志公司。五、周登国陈述，其于2004年进入豪布斯卡公司（其时为标志物业公司）从事安保工作，一两年后，进入标志公司从事驾驶员工作，2010年进入长沙豪布斯卡酒店有限公司（经百度查询，该公司系标志公司关联企业，以下简称豪布斯卡酒店公司），先后从事采购员、副总经理工作，2018年离职。在豪布斯卡酒店公司任副总经理时，也管理标志商务中心负一楼，豪布斯卡公司有授权处理标志商务中心负一楼商铺租金对接相关事宜。周登国在渤海银行的个人账户，系标志商务中心、物业项目办公室的财务来负责实施、使用。标志商务中心、物业项目办公室由哪个公司管理，周登国陈述含糊不清。经查，周登国参保情况显示，2005年10月至2010年1月，由标志公司缴纳社保；2010年2月至2011年4月，由湖南标志酒店管理有限公司（经百度查询，该公司系标志公司关联企业）缴纳社保；2011年5月至2018年1月，由豪布斯卡酒店公司缴纳社保。另，在2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解时，周登国以豪布斯卡公司委托代理人身份参加。2017年6月20日，周登国以“标志方人员”作出《标志负一楼房租租金协议承诺书》。本院通知蔡锡轲到庭说明案涉事项，其未到庭。蔡锡轲短信回复，长沙标志商务中心业主因新一佳倒闭拿不到租金，后经政府协调，标志公司出面与麦吉华联签订租赁合同，标志公司安排由蔡锡轲转账向业主支付租金。六、案涉项目的《委托代理出租物业合同》，大部分业主系与豪布斯卡公司签订，少部分业主系与标志公司签订。部分《委托代理出租物业合同》约定,本合同生效后，乙方即按上述标准向业主提前支付2年的物业租金。另，部分业主的置业计划书的相关费用清单一栏，手书“返2年租若干元，实际需付：中房款-返2年租-已付款+税费”，另有租金回报一栏，内容为前十年回报为每年8.8%，第二个十年回报为每年9.8%。七、案涉项目的朱文藻等部分业主还与标志公司签订了一份《标志·长沙商务中心产权商铺订购协议》，第二条约定“买受人在购买本物业时，自愿将该物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月，委托经营期限为2008年1月1日至2028年10月7日，租金回报前10年为总房款的8.8%（税前），后10年零10个月为总房款的9.8%（税前）。”八、诉讼中，豪布斯卡公司申请朱薇作为证人出庭。朱薇陈述，其于2005年至2016年期间在标志公司及标志集团公司工作，在标志公司先后任部门长、代理总经理等职务。标志公司开发涉案的标志·长沙商务中心地下室商业项目时，朱薇在该项目先后担任副总经理和总经理助理职务，负责报批报建和大部分销售、招商工作。该地下室商业项目，缴纳了土地出让金，可以办理产权证。标志公司在与新一佳公司签订20年的租赁合同后，对外宣传20年零八个月的固定回报，前十年税前8.8%，后十年税前9.8%，多出来的八个月是考虑到租赁合同的免租期等问题，后标志公司以均价7000元左右出售，为了加快销售，承诺返还两年租金，以减低首付。标志公司与承租人新一佳公司约定的租金低于实际应支付业主的租金，但税前8.8—9.8%，对当时房地产业，算很低的融资成本，所以，原来标志公司还准备自持一部分商业的，但后来决定能卖掉的都卖掉，相当于向市场进行了融资。《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》均是在售楼部由标志公司售楼人员与业主同时签订的。标志公司直接与部分业主签订了《委托代理出租物业合同》，考虑当时政策不允许开发商对期房返租销售，所以委托豪布斯卡公司签订了部分《委托代理出租物业合同》，当时豪布斯卡公司印章也在售楼部。张鹏等业主对证人证言无异议，标志公司对证人证言不予认可，并提出豪布斯卡公司第二大股东为湖南豪布斯卡投资合伙公司（有限合伙），朱薇在该公司持股4.425%，即其间接持有豪布斯卡公司股份，为本案利害关系人。对前述证人证言，本院在综合案情后再予以认定。本院认为，一、关于向张鹏等业主履行《委托代理出租物业合同》义务的责任主体。综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志公司及其曾控股的豪布斯卡公司共同进行售后包租的一种商业模式。它包括两个步骤，一是售，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即在签订《商品房买卖合同》的同时，由标志公司或其曾控股的豪布斯卡公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》，另，部分购房业主系与标志公司签订《委托代理出租物业合同》，但该合同的实际履行，系由豪布斯卡公司进行管理、收取承租方租金、向购房业主支付租金。又，豪布斯卡公司辩称系受标志公司委托与业主签订该合同，且已向业主披露该情形，应由标志公司承担责任，但其未就此提交相应证据，本院不予采信；再，标志公司于2015年4月17日从豪布斯卡公司退股，豪布斯卡公司亦辩称其已于2016年9月退出案涉项目的物业服务，事实上解除《委托代理出租物业合同》，但豪布斯卡公司未就解除合同提出诉求，亦未与购房业主协商一致合意解除合同，或符合法定解除条件通知解除合同，其辩称的合同已经解除，于法无据，本院不予采信。综上，前述售后包租系标志公司、豪布斯卡公司共同所为，两公司应共同对购房业主的《委托代理出租物业合同》承担履行义务之责任。二、关于应付款项。其一，如前所述，因标志公司、豪布斯卡公司均未提交证据其已实际代扣代缴了税费，应承担不利法律后果。其二，《委托代理出租物业合同》成立以后，因电子商业的发达，对实体商业造成了一定程度的冲击，原承租人新一佳亦已破产，经营环境与市场情势出现了重大变化，如果按照原合同约定的租金计算标准来继续履行合同，对于受委托代理出租的当事人标志公司、豪布斯卡物业公司明显不公平。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致受委托公司无法继续经营下去而至双输的局面，本院依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分本院不予支持。综上，本院支持自2015年1月起暂计算至2020年5月31日期间的张鹏租金21637.97元（28850.62元×75%）。三、关于违约金。暂计算至2020年4月30日，根据当事人请求，本院酌情支持3245.69元，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%的标准计算至实际付款之日，对超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告张鹏支付租金21637.97元；二、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告张鹏支付违约金3245.69元（暂计算至2020年4月30日，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%计算至实际付款之日）；三、驳回原告张鹏其他诉讼请求。案件受理费662元,减半收取331元，由被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李俊才二〇二〇年十一月六日法官助理邓晔林书记员卜建文本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第九条有限责任公司变更为股份有限公司，应当符合本法规定的股份有限公司的条件。股份有限公司变更为有限责任公司，应当符合本法规定的有限责任公司的条件。有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。