江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初7189号原告：孙婷婷，女，1993年6月15日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：沃进，江苏通达声远律师事务所实习律师。被告：江苏福璟房地产开发有限公司，住所地沭阳县上海南路362号南湖郡17号楼。法定代表人：肖荣仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。原告孙婷婷与被告江苏福璟房地产开发有限公司（以下简称福璟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月24日、10月15日两次公开开庭进行了审理。原告孙婷婷的委托诉讼代理人冯华沭、沃进、被告福璟公司的委托诉讼代理人单泽鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙婷婷向本院提出诉讼请求：判令福璟公司向原告支付逾期交房违约金8533.79元（自2019年12月31日至2020年5月10日，每日按结算价651434元的万分之一计算）。事实和理由：2017年9月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的福璟·南湖郡第12-2-2807号房，房款总价为652648元，结算价为651434元。原告已按合同约定付清房款。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2019年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，但被告直至2020年5月10日，才将房屋交付原告使用。现被告因工程未按时通过竣工验收，未能在约定时间内交付房屋，构成逾期交房。根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告福璟公司辩称，对双方签订合同、房款数额、交房时间均无异议。根据合同第八条、补充协议第六条规定，被告在施工期间如遇到特殊原因，如配合政府命令、气候原因等特殊原因，出卖人可据实予以延期。本案中延期原因主要有以下三点：1.中高考期间因政府命令停工共12天；2.雨雪低温大风天气，其中因中雨以上降水、6级以上大风或低温-3℃以下共计停工71天；3.环保管控因素，被告因政府大气污染管控配合政府命令停工共计211天。从管控文件内容看，即使施工企业符合环保要求，也可能纳入停工范围。政府管控措施的实施，一方面影响到上游材料供应商的生产，也将影响施工，另一方面因为管控，导致被告不能按照施工计划施工，必然会延误工期。上述原因均不是被告所能掌控的，是依据原被告之间的约定予以顺延的。虽然大气污染防控由来已久，但无法明确因环保而导致无法施工的天数。另外，根据补充协议第七条约定，即使被告构成逾期交房，违约金累计金额也不应超过3000元。原告补充陈述，被告作为开发企业，在与原告签订商品房买卖合同时，已经能够预见到天气、中高考、政府原因导致的工期延长，基于以上考虑，双方才明确约定应于2019年12月31日前交房。被告现又以上述原因要求据实延期交房，明显是加重原告负担。该补充协议属于格式条款，适用于所有三期业主，且该补充协议第六条内容与其他内容一样，并未特别予以提示或说明。该补充协议第六条第三款，明确说明是对合同第八条的补充，但合同第八条中根本没有“特殊原因”字样，说明该款不是对合同第八条的解释，不具有法律效力。另外，该条款规定，上述各类特殊原因，由出卖人在交房时告知买受人，但原告从未收到任何告知。本院经审理查明事实如下：2017年9月29日，孙婷婷（买受人）与福璟公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定孙婷婷购买福璟公司开发的位于沭阳县，单价5781.27元，总金额为652648元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人使用，交付时须取得《工程竣工验收备案表》。但如遭遇不可抗力、国家建设致使规划改变、重大政策性影响、因市政规划等因素导致建设延长，非因出卖人原因导致延期交付，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告交纳全部购房款结算价款651434元。同日，原、被告签订《合同补充协议（附件四）》，约定：“特别提示本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公式的补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买受人充分理解并接受。买受人知悉国家和地方政府正在进行房地产市场宏观调控，其不时公布并实施相关政策或规定，买受人承诺遵守国家与地方的有关规定，并自愿承担合同订立后新政策、规定的风险。若因相关政策导致买受人暂不符合在商品房所在地购房或贷款的条件，买受人自愿承担因此暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记、贷款的后果，但不因此解除合同或主张撤销合同，买受人仍应在合同约定的期限内付清房款，出卖人也应按合同约定交付房屋。……。买受人、出卖人双方经协商一致，订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”）的修改和补充：六、对本合同第八条的补充：（一）…（三）出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，于《商品房买卖合同》约定期限将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格取得《工程竣工验收备案表》或分期《工程竣工验收备案表》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：本合同第八条所指“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的水灾、火灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：1、非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；2、为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；3、施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；4、气候原因（中雨以上降水、6级以上大风或高温35℃以上或低温0℃以下）；5、其他非出卖人所能控制的原因（包括但不限于测量机构原因导致面积测绘错误及政府部门对市政配套设施施工、安装之延误）；6、政府原因导致竣工验收手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误；以上各类特殊原因由出卖人在交房时告知买受人，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务，且不影响出卖人据实延期交付房屋。七、对本合同第九条的修改：出卖人逾期交房：买受人不退房，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，但累计金额不超过人民币叁仟元整。”2020年5月1日，被告书面通知原告于2020年5月10日至20日至沭阳县福璟·南湖郡售楼部办理交房手续。后原告于2020年5月10日办理案涉房屋交房手续。本案争议焦点为：1.案涉《合同补充协议（附件四）》是否是格式条款，该协议第六条第三款载明的出卖人可以据实延期交付房屋的内容对原告是否产生约束力？2.被告是否构成逾期交房，原告主张的违约金数额是否成立。针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”案涉原、被告签订《合同补充协议（附件四）》（以下简称《补充协议》）虽然适用于所有购买案涉福璟·南湖郡小区三期房屋的全体业主，但原、被告签订《补充协议》本身就是对《商品房买卖合同》内容进行变更或补充，签订《补充协议》本身就是一种提示，并且该《补充协议》在特别提示部分已经以黑体加粗的字迹提示当事人注意免除或限制出卖人责任的条款，并且载明该条款已经尽到了提醒及合理说明义务。被告在《补充协议》中已经对第六条第三款中“出卖人据实延期交付房屋”进行了黑体加粗方式的提醒。可以证明被告已经尽到了提示义务。另外《商品房买卖合同》第八条第二款也明确约定了非因出卖人原因导致延期交付的，出卖人可据实予以延期交付。被告提供证据证明系因中高考、天气原因、大气污染管控原因导致停工，上述情形的发生也确实非被告原因导致，符合合同约定的可以延期交付的情形。《补充协议》第六条第三款是针对可以延期交付的情形进行了更加详细的列举说明，并不存在免除被告责任、排除原告主要权利或加重原告责任的情形，故该《补充协议》对原告产生约束力。针对第二个争议焦点，被告为支持其答辩理由向本院提交如下证据：1.沭阳县建筑安装工程管理处发布的通知两份、施工日志、工程临时/最终延期报审表，证明2018年及2019年因中高考经政府要求共计停工12天。2.气象证明、施工日志，证明因6级以上大风、中雨以上降雨、高温及低温天气原因导致工程停工共71天。3.沭阳县大气污染防治指挥部出具的2017年至2020年1月23期间的大气应急管控记录、应急管控通知、施工日志、工程临时/最终延期报审表，证明因环保管控配合政府命令导致停工共计211天。原告质证意见为：对被告提供的证据系原件的部分予以认可，对复印件由法庭依法认定。本院认证意见为：证据1中高考停工，虽然被告提供的通知系复印件，但均是有权机构出具的，且中高考期间停工已经成为众所周知的事实，本院对被告该组证据真实性予以确认，可以证明被告因中高考停工12天；证据2，原告提供了沭阳县气象局出具的气象证明，本院对其真实性予以确认，可以证明因六级以上大风、低温、强降雨天气对施工造成影响。其中被告提供的施工日志记载的停工时间因低温天气约28天，强降雨天气约39天，六级大风4天；证据3，被告提供的关于大气污染防治的相关文件及应急管控记录均系原件，本院对其真实性予以确认。原告提供的应急管控通知虽然是复印件，但均是大气污染防治机关出具，本院对其真实性予以确认。根据上述证据，本院另查明事实如下：宿迁市大气污染防治指挥部于2017年9月13日出台《宿迁市静稳型污染天气应急管控方案》（宿大气发[2017]3号），载明当出现持续不利于扩散的气象天剑，导致污染物大范围累积，形成静稳型污染天气时，采取强化措施。应急管控措施包括“除市政重点建设工程经批准同意外，其余各类在建施工工地一律停工（管控名单见附件1）”，附件1管控名单第41项载明“工地名称沭阳县福璟·南湖郡，管控措施为停工”。《宿迁市重污染天气应急预案》（宿政办发[2016]147号）载明根据污染程度、区域范围进行预警响应分级，将预警从低到高以此为Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ，分别用蓝色、黄色、橙色、红色标示，红色预警为最高级别。Ⅳ级（蓝色）应急响应措施中载明“在保障城市正常运转的前提下，加大对燃煤锅炉、施工场地、机动车排放、工业企业等重点大气污染源的执法检查力度，确保其大气污染物达标排放；土石方施工工地尽量减少土方开挖规模，严格控制建筑拆除工程”。Ⅲ级（黄色）应急响应措施中载明“根据我市列入Ⅲ级应急管控名单，对冶金、水泥、石化、化工等重点排污单位有计划地实施限产或停产；加强对施工工地的管理，加强施工扬尘污染防治，加大施工工地洒水降尘频次；停止建筑物拆除作业，施工工地停止土石方作业；严格控制散装建筑材料、工程渣土、建筑垃圾运输车辆上路行使；易产生扬尘污染的物料码头、堆场和搅拌站停止作业，并做好场地洒水降尘工作”。Ⅱ级（橙色）应急响应措施中载明“一切露天拆除、易产生扬尘的施工工地暂停作业；易产生扬尘污染的干散货码头、堆场和搅拌站停止作业，并做好场地洒水降尘工作；运输散装物料、煤、焦、渣、沙石和土方等运输车辆全部禁行（生活垃圾清运车除外）”。《宿迁市重污染天气应急预案》（宿政办发[2019]23号）于2019年6月4日公布，之前公布的宿政办发[2016]147号文同时废止。载明根据《江苏省重污染天气应急预案》，将预警登记从低到高依次分为Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ3个级别，分别用黄色、橙色、红色标示。Ⅲ级（黄色）应急响应措施中载明“对铸造、水泥、钢铁、有色、石化、化工等重点排污单位有计划地实施限产或停产；停止爆破、破碎、建筑物拆除、无封闭混凝土搅拌作业，停止室外工地喷涂粉刷、护坡喷浆作业；施工工地的土方开挖、路面开挖、路面洗刨、土方运输、楼层垃圾清扫作业以及粉碎、切割、锯刨等机械作业暂停；散装建筑材料、建筑垃圾、渣土、沙石运输车辆禁止上路行驶”。2017年11月20日，沭阳县境内启动静稳型污染天气应急管控；2017年12月19日，宿迁市启动静稳型污染天气应急管控，并于2017年12月27日发布重污染天气蓝色预警，后升级为黄色预警；2018年1月2日12时应急管控及预警解除。2018年12月14日至12月31日，沭阳县境内发布大气污染红色预警，责令城区所有在建工地一律实施停工整改，共计18天。2019年12月8日14时全市将重污染天气Ⅲ级（黄色）应急响应升级为Ⅱ级（橙色），2019年12月28日又升级为Ⅰ级（红色），后于2019年12月31日解除应急管控措施。另外在2018年因重污染天气共发布管控通知21次，共约87天2097小时。其中蓝色预警12次约33天78小时，黄色预警2次约9天221小时，橙色预警5次约20天482小时，红色预警约25天608小时；2019年因重污染天气共发布管控措施多次发布预警通知，其中黄色、橙色、红色预警共约99天。本院认为，被告提供的上述证据较为充分，能够形成证据锁链，可以证明因中高考、极端天气原因、大气污染管控因素导致停工的情形客观存在。虽然中高考、大气污染管控情形，由来已久，但原、被告在合同中已经明确约定中高考期间作为可以予以延期交房的情形，该约定对当事人双方均有效，且不违反法律规定，合同双方均应当遵照履行。大气污染管控，是政府为了维护社会公众利益，保障人民群众身体健康和生活环境质量，而针对一定程度的重污染天气采取相应的应急响应措施，该应急响应措施的实施必然对被告的施工进度造成影响。虽然部分应急响应措施并未直接要求被告进行停工，但涉及到工程施工环节的材料供应商生产，比如散装建筑材料、建筑垃圾运输、工程渣土、搅拌站等企业需要根据大气污染管控进行停产或禁止作业等。被告为了配合政府对于大气污染管控命令，导致停工或延误工期，不属于因被告原因导致逾期交房。被告辩称根据《补充协议》约定据实予以延期，本院予以支持。合同约定交房时间为2019年12月31日，被告实际交房时间为2020年5月10日，延期131天。根据被告提供的证据，其可以据实予以延期交房的时间远大于131天，足以说明被告在合同履行过程中，在配合政府政策、命令的同时，已经尽可能的调整工期以确保尽快交房，并在达到交付标准后及时通知原告上房。被告延期交房不构成违约。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告未能在合同约定的期限内交付房屋，但被告提供证据证明其延期交房符合合同约定的可以据实予以延期的情形，因此被告延期交房不构成违约。原告主张被告逾期交房，应当承担逾期交房违约责任，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙婷婷的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告孙婷婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审判员 周 妮二〇二〇年十一月三日书记员 程 跃书记员 张琼月附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。