四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初6638号 原告：胡铃沣，女，1994年1月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘驰，四川中星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾令晖，四川衡平律师事务所律师。 被告：袁凯，男，1988年12月18日出生，汉族，住重庆市开县。 被告：彭媛媛，女，1989年8月10日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 二被告共同委托诉讼代理人：余麟，四川方舟达律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 第三人：杨倬，男，1991年12月27日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告胡铃沣与被告袁凯、彭媛媛及第三人杨倬房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年5月29日立案受理后，于2018年8月16日作出（2018）川0104民初5787号民事判决。原告胡铃沣不服该判决，提出上诉。成都市中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）川01民终15893号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告胡铃沣的委托诉讼代理人刘驰、曾令晖，被告袁凯、彭媛媛的共同委托诉讼代理人傅孝松，第三人杨倬到庭参加诉讼。各方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 胡铃沣向本院提出诉讼请求：1．判令袁凯、彭媛媛继续履行《房屋买卖合同》（胡铃沣在原一审庭审中明确继续履行合同的内容为要求袁凯、彭媛媛将案涉房屋的产权变更登记至其名下，并在庭审后明确自愿放弃该项诉讼请求）；2．判令袁凯、彭媛媛向胡铃沣支付违约金356000元（胡铃沣在原一审庭审中明确该违约金为迟延履行违约金）；3．判令袁凯、彭媛媛承担胡铃沣因本案产生的律师费、保全费、诉讼费。本案发回重审后，胡铃沣向本院申请将第一项诉讼请求变更为：判令解除胡铃沣、杨倬与袁凯签订的《房屋买卖合同》；将第二项诉讼请求变更为：判令袁凯、彭媛媛向胡铃沣支付解除合同违约金356000元。 事实及理由：胡铃沣与杨倬合伙购房拟用以结婚，经多方筛选，决定购买位于成都市锦江区××路××号××期××栋××单元××号房屋，该房屋由袁凯、彭媛媛夫妻二人共同所有。2017年9月2日，在彭媛媛未在场的情况下，胡铃沣、杨倬与袁凯签订了《房屋买卖合同》，约定袁凯、彭媛媛将前述房屋以178万的价格出售给胡铃沣、杨倬。《房屋买卖合同》第16条约定：卖方或卖方代理人擅自解除本合同或者卖方或卖方代理人单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金及退还买方已付的所有款项。第19条约定：守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等。《房屋买卖合同》还约定：卖方袁凯与彭媛媛系夫妻，因彭媛媛不在本地，由袁凯签署本协议，若因此产生任何纠纷及法律责任由袁凯承担。杨倬在合同签订后立即依约向袁凯支付了定金100000元，并于2017年10月17日、10月19日分两次向袁凯支付了首付款451555元（其中10月17日支付253555元，10月19日支付198000元）用于赎楼，但在合同约定的期限内，袁凯既未到贷款银行办理提前还贷手续，也未积极提档办理涉诉房屋的不动产权属证书。2018年4月21日，袁凯向胡铃沣、杨倬发出《通知书》，以无法按照合同约定完成房屋交易为由单方面解除合同，并于2018年5月6日将前述各项费用退还给杨倬。 胡铃沣当庭补充陈述，袁凯、彭媛媛为促使《解除合同》中约定的合同解除条件的成就，恶意拖延办理房屋不动产权证书，导致合同解除条件成就，并向胡铃沣、杨倬发出了解除通知，表示其不再继续履行房屋买卖合同，致使胡铃沣购买案涉房屋的合同目的不能实现。胡铃沣与杨倬因此事导致分手，其另行购买了房屋，目前也不具备继续购买案涉房屋的资格，因此主张解除案涉《房屋买卖合同》。 袁凯、彭媛媛共同辩称，案涉《房屋买卖合同》合同已经解除，袁凯、彭媛媛不存在违约行为。袁凯、彭媛媛已经按照合同约定履行完毕了合同义务，于2017年10月17日提前偿还了银行按揭贷款，提交了相关资料，为履行合同作出了全部准备，因此不具备合同约定的违约金支付条件。虽胡铃沣未在解除合同上签字，但杨倬作为共同购买人，其行为符合表见代理，且事后经过胡铃沣追认。胡铃沣主张解除合同，表明其认可了袁凯、彭媛媛的解除行为，系协议解除合同，解除的原因是胡铃沣另行购买了房屋，已不具备购买案涉房屋的资格，且胡铃沣与杨倬已解除恋爱关系，双方无法共同购买案涉房屋。胡铃沣主张的违约金过高，袁凯、彭媛媛已及时将收取的款项足额退还给杨倬，胡铃沣也另行购买了房屋，袁凯、彭媛媛并未造成胡铃沣的实际损失。 杨倬陈述称，其与胡铃沣为准备结婚共同购置案涉房屋。经过杨倬与胡铃沣双方家庭商量，决定由杨倬支付定金、首付款、前期费用并负责装修和购买家电家具，由胡铃沣负责向银行偿还按揭还贷，二人按出资比例登记房屋所有权份额。2017年9月2日，买卖双方在中介的见证下签署了《房屋买卖合同》。合同签订后，杨倬支付了房屋定金10万元，其后又按照袁凯的要求支付了40余万元赎楼款，袁凯收到款后并经多次催促却迟迟不去办理产权证。2018年1月，袁凯称产权证很快就要办下来了，但是比合同预计的时间长，需要再签一份主要内容为若不能按时取得房屋产权则购房合同终止的补充协议，杨倬因一时冲动没有细想就在该协议上签了字。2018年4月份，袁凯发出通知，以无法获得房屋产权为由要求解除之前签订的购房合同，对此杨倬提出疑问。杨倬认为，袁凯单方面要求其签署一份解约协议，并在当时宣称此举是为了完善合同，保护买方的权利，并称签了该协议可以更快地去办理产权，但是袁凯从未说过赎楼的进展，也没有向杨倬具体解释条款内容，侵犯了杨倬的知情权，而且胡铃沣对杨倬与袁凯签订该协议的情况并不知晓。因为购房合同系杨倬和胡铃沣共同与袁凯签署，虽然杨倬已经退出，袁凯已向其退还了前期其出资的部分，但是胡铃沣自己有能力也有权利购买案涉房屋。希望法院查明案件事实，支持胡铃沣的合理诉求。 胡铃沣为支持其诉讼请求，提交了如下证据材料：《房屋买卖合同》、工商银行转账凭证、收件凭证、解除通知、房屋查询记录，公证书，委托代理合同及律师费发票，《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同摘要，绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司出具的情况说明，成都市中级人民法院调查笔录。袁凯、彭媛媛为支持其答辩理由，提交了如下证据：网签合同信息查询记录，商品房买卖合同，房屋买卖合同、收件凭证、提前还款的结清证明，解除协议、解除通知、告知函，袁凯与杨倬的微信聊天记录，袁凯与中介方的微信聊天记录，三方在中介公司协商签订解除协议的视频。经本院审核，上述证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采纳。 根据本院采信的证据及当事人的陈述，本案认定事实如下： 袁凯、彭媛媛系夫妻关系，案涉房屋即位于成都市锦江区××路××号××期××栋××单元××号的房屋系袁凯、彭媛媛从绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司购买的商品房。 胡铃沣、杨倬因准备结婚而购置房屋，二人作为买方于2017年9月2日与卖方袁凯、彭媛媛及居间方成都市链城居（新家）房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：），约定：胡铃沣、杨倬购买袁凯、彭媛媛所有的位于成都市锦江区××路××号××期××栋××单元××号房屋，建筑面积102.76平方米；成交价1780000元，合同签订当日支付定金100000元；买方支付房屋交易所涉及的税费为提档费、营业税及附加、纳税保证金（个人所得税）、契税、交易手续费、转移登记费、书证费，卖方支付房屋交易所涉及的税费为维修基金，在过户递件前买卖双方应备齐以上税费；买卖双方应在2017年9月30日前向居间方交齐相关证件即交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等；交易房屋目前为按揭状态，卖方负责在2017年11月30日前到其贷款银行办理结按即提前还贷手续、承担相关费用并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体时间以银行通知为准）；卖方或卖方代理人擅自解除本合同或者卖方或卖方代理人单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金及退还买方已付的所有款项；本合同履行过程中发生争议，三方应先协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方（或败诉方）须承担守约方（或胜诉方）的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等。买卖双方补充约定：买卖双方均知晓本房屋为合同房买卖，并对交易流程予以认可；若买方愿意支付提前办产权费用，卖方必须配合办理；在本房屋原始产权下来后，卖方必须在7个工作日内配合办理相关手续；买方同意用首付款为卖方结清银行贷款（还款时间以银行通知为准）。胡铃沣、杨倬及袁凯、彭媛媛分别在合同的买方和卖方处签名，彭媛媛签名系袁凯代签。庭审中，彭媛媛对该买卖合同予以追认。 同日，胡铃沣、杨倬向居间方提交了户口本及身份证复印件，袁凯、彭媛媛向居间方提交了借款合同、商品房买卖合同摘要、收据、买卖合同附件及补充协议。 杨倬在签订上述《房屋买卖合同》当日向袁凯支付定金100000元，并分别于2017年10月17日和2017年10月19日向袁凯支付253555元和198000元的首付款。 2017年10月17日，袁凯提前结清了案涉房屋的按揭贷款。 2018年1月31日，甲方袁凯与乙方杨倬签订《解除协议》，约定：现办理房屋产权证，卖方配合办理，若50个工作日未成功办理并取得房屋产权证，经买卖双方协商一致达成以下协议：1．甲方退还乙方定金100000元、首付款452402.95元；2．原签订的房屋买卖合同解除（合同编号：）；3．买卖双方均不承担违约责任，甲乙双方均不得要求对方赔偿；4．本协议自甲乙双方签字之日起生效。上述《解除协议》签订后，杨倬、胡铃沣与袁凯共同到中介公司，协商解除合同后退还中介费事宜。 2018年4月21日，袁凯向胡铃沣、杨倬发出《通知书》，载明：基于2017年9月2日双方签订的《房屋买卖合同》及2018年1月31日签订的《解除协议》，现无法按照合同约定完成房屋交易。特告知，双方的上述合同已于2018年4月17日解除。 2018年4月24日，胡铃沣、杨倬共同向袁凯发出《告知函》，载明：你方发出的解除合同要求不符合法律规定和合同约定，且原合同（双方于2017年9月2日签订的《房屋买卖合同》）未达到解除条件，我方要求继续履行原合同。随后，袁凯将杨倬向其支付的定金及首付款全部退还给杨倬。 查明，2013年12月20日，袁凯、彭媛媛与绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后协助买受人自行办理房屋所有权证；买受人若采取银行抵押贷款、公积金抵押贷款或银行与公积金组合抵押贷款方式购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括委托办证费、契税、专项维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳；买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证、房管局出具的预告登记证明文件等）及费用（包括但不限于契税、专项维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。 另查明，2018年11月29日，成都市中级人民法院向绿地控股集团西南事业部客户服务中心权证专员张叶调查取证，张叶称袁凯、彭媛媛收房时提交的资料中，《成都市不动产登记及房屋交易申请书》、契税委托书、产权委托书、面积结算协议、婚姻家庭状况承诺书、户型图、诚信保证书、网签合同等资料缺少彭媛媛签字，并且彭媛媛的户口本和双方的查房证明也没有交。2018年1月23日，彭媛媛到绿地集团产权服务中心补了上述资料的签字，并提交了户口本和双方的查房证明，以及贷款结清证明。但在2018年1月26日，彭媛媛又提走了个人资料（户口本、身份证、查房证明），提出暂缓办理产权，并手写了一份《承诺书》。《承诺书》找不到了，但系统里有彭媛媛提交《承诺书》的记录。2018年4月19日，彭媛媛又再次过来提交了户口本、身份证、查房证明、结婚证及5元贴花费。如果业主需要自行办理产权证，需要提交贷款结清证明，并将个人资料提走。袁凯、彭媛媛当时并没有提出需要自办，自办需向产权中心出具自办产权的免责声明，产权中心为业主准备资料，业主自己拿到资料去房管局最快半个月左右拿到产权证。 证人宁某在成都市中级人民法院二审调查时出庭作证，其述称袁凯和杨倬共同委托中介办理卖方的不动产权证，杨倬向中介方交纳了加快办理房产证的服务费，袁凯提交了办理房产证所需要的全部资料，包括身份证、户口簿、结婚证、接房发票、房屋信息摘要。 证人吴某在成都市中级人民法院二审调查时出庭作证，其述称由于袁凯没有取得房产证，中介方向开发商询问原因，袁凯没有顺利办理产权证的原因是中途追加了共有人，相关资料没有向开发商提交，所以产权证没有办下来。中介方从开发商处了解到业主有权找开发商提取资料并自行前往相关部门办理产权手续，于是中介方通知双方到门店进行协商。由于袁凯已经将契税交给了开发商，如果向开发商申请退税很麻烦，所以三方都同意由袁凯再去交一遍税费，由袁凯自己去办理，办理完后再去找开发商退税费，但是双方对重新缴纳的契税由谁垫付的问题没有谈好。根据协商，袁凯在办理产权证的过程中，需要到开发商处领取资料并签字，然后到相关部门核税、签字，后续工作需要袁凯本人完成，除非向中介方出具公证委托手续由中介方代办。袁凯将办证的全部资料交给中介方，但并未到开发商处提取档案资料，开发商处的购房资料必须由袁凯本人提取。中介方通知各方到绿地办理相关手续，但后来因为税费问题就没有再进行。 本院认为，胡铃沣、杨倬与袁凯、彭媛媛签订的《房屋买卖合同》及杨倬与袁凯签订的《解除协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点是：一、杨倬与袁凯签订的解除协议对胡铃沣有无约束力；二、解除协议约定自行办理卖方的房屋产权证书，各方应当履行哪些义务；三、袁凯、彭媛媛是否存在拖延履行办理房屋产权证书的义务，以促使解除条件成就。对此，本院分析评判如下： 一、杨倬与袁凯签订的解除协议对胡铃沣有无约束力。 首先，胡铃沣、杨倬作为共同买受人向袁凯、彭媛媛购买案涉房屋，基于胡铃沣、杨倬购买案涉房屋用于结婚而共同居住使用的特定目的，袁凯作为合同相对方有理由认为杨倬有权代表胡铃沣与其签订相关协议；其次，根据袁凯当庭提交的视频资料，胡铃沣、杨倬持上述解除协议前往中介方所在地，意欲协商产权证未能办理后退还中介费事宜，视频中，胡铃沣要求中介方根据该解除协议重新签订一份三方协议，其并未对解除协议的内容提出异议，也表明其知晓并认可该解除协议的内容。以上事实足以证明，胡铃沣明知该解除协议的存在且未提出反对意见，应当受其约束。胡铃沣关于《解除协议》对其不具有约束力的主张，本院不予支持。 二、解除协议约定自行办理卖方的房屋产权证书，各方应当履行哪些义务。 《房屋买卖合同》未对卖方产权证办理时限进行约定，仅在补充协议中约定，“若买方愿意支付提前办产权费用，卖方必须配合办理；在本房屋原始产权下来后，卖方必须在7个工作日内配合办理相关手续。”2018年1月15日，袁凯从中介处得知因其未向开发商提交共有人彭媛媛的资料，导致房产证未能按期办理，杨倬和袁凯共同商议决定委托中介方自行办理卖方房产证。杨倬因此向中介方支付了15000元提前办理产权证的报酬，袁凯按照中介的要求将自行办理产权证所需的全部资料包括身份证、结婚证、户口本、接房发票、房屋信息摘要交给中介方，双方同意由袁凯单独再向税务机关缴纳一次税费，然后找开发商退款，但并未就出资对象达成一致意见。2018年1月23日，袁凯、彭媛媛到开发商处补签相关签名并提交了办证资料。2018年1月31日，袁凯与杨倬签订《解除协议》，约定卖方配合办理房屋产权证，若50个工作日未成功办理并取得房屋产权证则解除合同。后经中介向开发商咨询，自行办理产权需业主亲自向开发商申请并从开发商处提取档案才能办理，故卖方配合办理产权证的义务包括自行向税务机关缴纳契税、向开发商提出自行办理产权证的申请并从开发商处提取档案资料，交中介机构办理房屋产权证，或者向中介方出具委托公证委托手续，由中介方代为办理。但中介方将上述情况通知袁凯、彭媛媛后，其未向开发商提出自行办理申请，也未委托中介方代为办理。 三、袁凯、彭媛媛是否存在拖延履行办理房屋产权证书的义务，以促使解除条件成就。 如前所述，袁凯在签订《解除协议》后，还应当履行如下义务：按照中介的通知前往绿地集团产权中心提交自办产权申请及承诺书，并要求开发商准备自办产权的相关资料，将相关资料交给中介办理房屋产权证。但根据查明的事实，袁凯、彭媛媛从未向绿地集团提出自办产权申请，也未自行或委托中介到绿地集团提取自办产权所需资料，导致房屋产权证无法在约定的期限内办理，特别是当杨倬一再通过微信催促其办理相关手续时，袁凯以彭媛媛不同意卖房，需要做彭媛媛的工作为由，拖延办理后续流程，并在杨倬同意垫付契税款后拒绝与其沟通联系，造成房屋产权证未在约定期限内办理。袁凯以其实际行为拖延办理房屋产权证，未尽到《解除合同》约定的“卖方配合办理”的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，袁凯恶意拖延办理产权证的行为，应当视为《解除合同》约定的解除条件未成就，袁凯无权解除合同。袁凯单方面发出解除通知并退还全部购房款的行为，表明其以实际行动表示不再履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，胡铃沣有权要求解除合同，并要求袁凯、彭媛媛承担违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，“卖方或卖方代理人擅自解除本合同或者卖方或卖方代理人单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金及退还买方已付的所有款项”，结合在此期间内案涉房屋价格上涨给胡铃沣造成的损失，胡铃沣主张袁凯、彭媛媛支付违约金356000元（1780000元×20%），并未明显高于其遭受的实际损失，对于该项诉讼请求，本院予以支持。对于胡铃沣主张的律师费、公证费等相关费用，因袁凯、彭媛媛支付的违约金已足以弥补胡铃沣的全部损失，故对于其他费用本院不再予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，并经本院审判委员会决定，判决如下： 一、原告胡铃沣、第三人杨倬与被告袁凯、彭媛媛于2017年9月2日签订的《房屋买卖合同》自2019年8月14日解除； 二、被告袁凯、彭媛媛自本判决生效之日起十日内向原告胡铃沣支付违约金356000元； 三、驳回胡铃沣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6640元，诉讼保全费2300元，两项合计8940元，由被告袁凯、彭媛媛负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  黄玉明 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  覃雪梅