广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39052号原告（反诉被告）：苏钰淇，男，1999年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：何缨，广东金马波士德律师事务所律师。被告（反诉原告）：何意展（也是被告何钰茵、郑洁玲的共同委托诉讼代理人），男，1966年11月27日出生，汉族，户籍住址广东省龙门县。被告（反诉原告）：何钰茵，女，1994年2月25日出生，汉族，户籍住址广东省龙门县。被告（反诉原告）：郑洁玲，女，1970年8月28日出生，汉族，户籍住址广东省龙门县。原告苏钰淇与被告何意展、何钰茵、郑洁玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何缨，被告何意展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告全额支付拖欠的租金（2019年2月1日至2019年6月30日，2020年1月1日至2020年3月31日，按每月5200元计算）、管理费（2020年1月1日至2020年3月31日，共1395.27元）和水电煤气费（2020年1月1日至2020年3月31日，共360.41元）；2.判令被告支付逾期支付租金和相关欠费的逾期付款利息（以同期应付未付的款项为基数，从逾期之日起，其中水电煤气管理费从2020年4月15日我方代被告向管理处支付之日起计算，按银行逾期同类贷款利率计算至实际付款之日止）。事实和理由：原告于2019年1月11日通过广州市越秀区人民法院于阿里拍卖平台开展的“广州市越秀区恒福路288号之二XXXX房”项目公开竞价中，成功竞得该房屋。该房屋原产权人杨某萍与被告何意展签订了《房屋租赁协议》，合同期限至2020年2月28日止，每月租金为5200元，租金按月结算。房屋拍卖成交后，原告的母亲邓某与被告何意展沟通，要求被告腾退房屋给回原告，但三被告一再拖延，从开始承诺2019年7月底前搬走到后来承诺2019年12月31日前搬走未果，直拖至2020年4月3日才搬走。期间原告在被告何意展不按约定交回房屋的情况下，于2019年9月11日由原告的母亲邓某出面，与被告何意展共同使用房屋的女儿被告何钰茵签订了协议，从2019年7月份起，房屋每月的租金5200元支付给原告，并于2019年12月31日前交回房屋。2019年12月31到期后，原、被告双方没有再签订合同，但是三被告仍占用房屋，2019年7-11月的5个月租金由被告郑洁玲通过微信转账方式转至原告的母亲邓某。2019年12月的租金由被告何意展在2020年1月7日以微信转账的方式转至原告的母亲邓某。2020年1月起一直未交付过租金。2020年4月4日，被告何意展电话告知原告母亲邓某4月3日已搬走，通知原告自行取回放在房屋门口地毯下面的钥匙，也就是说，直至2020年4月4日，原告才收回房屋。但三被告至今仍欠原告从2019年2月-2019年6月和2020年1月-2020年3月共9个月租金46800元、2020年1月-2020年3月的管理费和水电煤气费1951.77元，合计共45751.77元(减去押金3000元)。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。三被告共同辩称：不同意原告的第1项诉讼请求的租金，同意管理费、水电费的诉讼请求，但是我方在原告处有3000元的押金可抵扣费用，原告还要退回给我剩余的款项。被告向本院提出反诉请求：要求原告退还3000元押金。原告对被告的反诉辩称：同意被告的反诉请求。经审理查明：2019年2月20日，本院作出（2017）粤0104执2207号《执行裁定书》，裁定：一、广州市越秀区恒福路288号之二XXXX房的所有权及相应的其他权利归买受人苏钰淇所有。二、买受人苏钰淇可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。据2019年3月27日的（2019）广州市不动产权第00210XXX号《不动产权证》记载：越秀区恒福路288号之二XXXX房的权利人为原告，用途为住宅，建筑面积150.04平方米。被告何意展（承租方、乙方）与杨某萍（出租方、甲方）签订《租赁合同》，其中约定：第一条、甲方出租物业地址：恒福路288号(恒福阁)X座XXX单元。第二条、租赁期共3年，从2015年3月1日起至2018年2月28日。第三条、租金和押金交纳条件及期限：1.租赁期内每月租金为人民币5200元正，每月1日之前缴纳下月租金，逾期视为拖欠。签订本合同时，乙方一次性缴纳1个月租金及2个月押金，合共人民币15600元，租赁期内押金由甲方保管，租赁期满后乙方缴清租金和第六条第2点所列全部费用后，甲方将押金无息一次退还给乙方。第四条、水电费、管理费的缴交办法1、水电费、管理费：乙方必须接受管理公司的统一管理，由乙方按广州市和管理公司的有关收费标准按时向管理公司缴交。第六条、乙方的职责1.乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不付延期交租的责任；乙方如拖欠租金超过五天，甲方有权收取滞纳金并有权收回租赁物业。第十条、违约责任。从本合同签署日至本合同结束日止，在此期间内，如乙方提前解约成违反上述租约，甲方有权没收乙方所付的全部押金，并有权收回租赁物业；如甲方提前解约必须双倍押金返还给乙方；等。被告与杨某萍于2018年1月10日在上述《租赁合同》上共同约定：经双方协商同意本租约续租两年至2020年2月28日。2019年9月11日，原告的委托代理人邓某与被告何意展的委托代理人何钰茵签订协议，其中约定：位于广州市越秀区恒福路288号之二XXXX房，于2019年1月11日经拍卖程序，由越秀区人民法院于阿里拍卖平台开展的“广州市越秀区恒福路288号之二XXXX房”项目公开竞价中，由苏钰淇以最高应价胜出，拍得该房屋，并于2019年3月27日取得该房屋的《不动产权证》，是该房屋的合法产权人。该房屋原产权人杨某萍与何意展签订了租赁合同，合同期限至2020年2月28日止，租金为每月5200元。由于产权人已经变更，原租赁合同的权利义务也应随之变更。现经苏钰淇与何意展友好协商，就原租赁合同达成以下协议：1、该房屋在2019年12月31日前交回苏钰淇。2、该房屋租金每月5200元转交苏钰淇，物业管理费、水、电、煤气费用由承租人自行承担，租金于每月10日前交付。3、该房屋的家具、电器（原业主提供的部分）折价5000元支付给原业主杨某萍，由苏钰淇承担4000元，何意展承担1000元（何意展于2019年6月已先行支付杨某萍5000元）。4、何意展支付租房押金3000元，在房屋交付完毕时无息由苏钰淇退回。5、2019年7月、8月、9月的租金和押金，扣除4000元之后，共14600元于2019年9月28日前支付，10月以后在每月10日前支付租金。6、2019年6月至8月电费共389.97元于2019年9月28日前支付给苏钰淇；等。之后，被告支付了3000元押金给原告。被告于2020年4月3日将涉案房屋退回给原告。被告没有向原告支付2019年2月1日至2019年6月30日，2020年1月1日至2020年3月31日的租金。对于2019年2月1日至2019年6月30日的租金，被告表示：在我与原告签订的协议中已经约定2019年7月之前的租金我已经支付给原产权人，我是不需要支付给原告的，所以合同也没约定我需要支付2019年7月前的租金给原告。该部分的租金我转账给原产权人的委托收租人梁小姐，具体叫什么名字我不清楚。为此被告提供微信电子账单4张，记载2017年12月2日转账给梁小姐（房东）5200元，转账说明为12月房租；2018年7月1日转账给梁小姐（房东）5200元；2019年1月1日转账给梁小姐（房东）5200元；2019年4月6日转账给梁小姐（房东）5200元，转账说明为4月份房租。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认，被告将款项转给梁小姐，并非转给原告，也不是原告的代理人，梁小姐也不是拍卖前的原房屋租赁合同的出租方杨小姐。从被告提供的转账记录上一笔是发生在2017年12月，一笔2018年7月，一笔2019年1月，一笔是2019年4月，大部分钱都并非发生在2019年2月到6月，所以被告认为该时间段的租金已经支付给原产权人不成立。法院拍卖时是有在房间门口贴了拍卖公告，所以被告是知道这个拍卖的，被告不顾拍卖之后要交给拍卖竞得人的风险还将租金继续交给梁小姐，该风险应由被告自己承担。我方2019年1月11日竞买取得涉案房屋，2019年1月20日越秀区法院出执行裁定，本案涉案房屋的所有权和相应的其他权利归原告。2019年3月27日取得不动产权证，所以原告有权取得2019年2月之后的所有房屋租金，而且协议已经确认原合同主体变更为原告，所以被告应将2月之后租金交付我方。至于协议没有对2月到6月的租金写明，只是因前面已经讲了主体变更。被告就支付了2019年7-12月的租金给我方。被告表示：2020年1-3月的租金当时我在2019年底与原告协商时，原告同意我年后搬出涉案房屋，所以就免除我1月份的房租。但由于疫情原因，我在乡下一直回不到广州，直到3月底原告母亲打电话给我，问我何时能搬，我就答应尽快搬出，之后我4月1日才回到广州，4月3日就搬出涉案房屋了。当时约定我在房内的所有家电都留给原告，所以我就不搬家电，用来抵扣2-3月的租金。原告表示：没有这种情况，我方在12月31日前都让被告搬走，我方要进去装修，但被告一拖再拖，有时又说2月搬走，之后才到4月3日才搬走，管理处也证明被告一直在涉案房屋居住，我们也没有同意他的家电来抵扣租金。因为原业主已经有家电和家具出租给被告，所以该家电并不属于被告自己用钱买的，协议的第三点已经约定家电是折价5000元，2019年9月19日郑洁玲付我方租金中已经在租金中抵扣了。另查明：被告何意展、郑洁玲是夫妻关系，被告何钰茵是其女儿。本院认为：一、关于原告要求被告支付拖欠的2019年2月1日至2019年6月30日的租金问题，原告经拍卖取得涉案房屋的产权，原告据此要求被告支付上述租金合法有理，本院予以支持。因执行裁定书于2019年2月20日作出，故租金的起算日期应以2019年2月20日为准,原告主张的租金起算时间有误，本院予以纠正。被告以其已向原产权人交纳为由而抗辩拒绝向原告交纳租金本院不予支持。二、关于原告要求被告支付拖欠的2020年1月1日至2020年3月31日的租金问题，鉴于被告认为原告同意免除其1个月的租金，2020年2月、3月的租金用留下的家电抵扣，但原告对此予以否认，而被告对此未能举证证明，故本院不予采信，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金。三、关于原告要求被告支付逾期给付租金、管理费、水电煤气费的利息问题，虽然上述《租赁合同》及协议没有约定被告逾期给付租金、管理费、水电费所应承担违约责任的标准，根据公平合理原则，被告从2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息给原告。四、关于被告反诉要求原告退回押金的问题，因原告同意被告的反诉请求，本院对此予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将2019年2月20日至2019年6月30日，2020年1月1日至2020年3月31日的租金（按每月5200元计算）支付给原告苏钰淇；二、被告何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将2020年1月1日至2020年3月31日的管理费1395.27元和2020年1月1日至2020年3月31日的水电煤气费360.41元支付给原告苏钰淇；三、被告何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将逾期给付2019年2月20日至2019年6月30日，2020年1月1日至2020年3月31日的租金的违约金（以同期应付未付的租金为基数，从逾期之日起，2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清租金之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）支付给原告苏钰淇；违约金的总额不能超过同期未付租金的总和；四、被告何意展、何钰茵、郑洁玲应于本判决发生法律效力之日起五日内，将逾期给付管理费和水电煤气费的违约金（以1755.68元为基数，从2020年4月15日起至实际付清款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）支付给原告苏钰淇；违约金的总额不能超过1755.68元；五、原告苏钰淇应于本判决发生法律效力之日起五日内，将押金3000元退回给被告何意展、何钰茵、郑洁玲；六、驳回原告苏钰淇的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费472元，由被告何意展、何钰茵、郑洁玲共同负担，反诉费25元，由原告苏钰淇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈佳璇