广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6774号上诉人（原审原告）：深圳市欧佰万房地产顾问有限公司，住所深圳市南山区西丽街道阳光社区新锋一路米坑石场1栋宿舍B102，统一社会信用代码91440300357881146C。法定代表人：陈秋琼，总经理。委托诉讼代理人：谭海燕，广东鹏星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓1栋101号房，统一社会信用代码91441300661539978R。法定代表人：郑少聪。委托诉讼代理人：李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人深圳市欧佰万房地产顾问有限公司（以下称欧佰万公司）因与被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司（以下称金润隆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧佰万公司的委托诉讼代理人谭海燕，被上诉人金润隆公司的委托诉讼代理人李博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧佰万公司上诉请求：撤销（2020）粤1391民初269号民事判决，发回原审法院重审或依法改判由金润隆公司向欧佰万公司支付居间费用35000元。上诉理由：一、原审法院认为欧佰万公司未提交关于促成本案房屋销售事实的相应证据，对涉案房屋成功委托代理销售的事实不予认定，属于没有查清事实。欧佰万公司系房地产居间公司，金润隆公司系房地产开发公司，2016年初，欧佰万公司与金润隆公司签订了《天喜东方项目带客联动合同》，约定由欧佰万公司代理销售金润隆公司开发的“天喜东方”楼盘的商品房，居间费用为房屋成交总价的6％，另外欧佰万公司销售一栋8楼及以上以及二栋4楼及以上的，额外奖励成交总价的1％，即按照7％结算，而后欧佰万公司与金润隆公司口头约定所有佣金点调整为7％。因此欧佰万公司与金润隆公司之间存在商品房委托代理销售合同关系，后欧佰万公司于2016年3月为金润隆公司成功代理销售了房号为2-316的房产，房屋成交总价为500000元，按照7％佣金计算标准即算得佣金为35000元，金润隆公司也对这交易事实予以了确认。虽然欧佰万公司没有提交按照合同约定填写成交确认单并交给金润隆公司销售经理签字盖章确认的直接证据，但欧佰万公司提交的认购协议书中，都有欧佰万公司与金润隆公司的盖章确认这一相应证据，这也是通常交易习惯操作，但是原审法院认定欧佰万公司未提交任何证据，属于明显没有查清事实。二、原审法院按照通常理解欧佰万公司出具的《结清证明》即表示金润隆公司已经结算付清了所欠欧佰万公司的款项，属于事实认定错误，也严重违背常理逻辑。首先，该《结清证明》属于欧佰万公司出具，而并非金润隆公司出具，欧佰万公司提交该证据的证明目的是用来解释为什么欧佰万公司没有《联动确认单》等相关的证据原件。是因为金润隆公司告诉欧佰万公司，如欧佰万公司需要金润隆公司支付款项，则必须出具结清证明且将《联动确认单》等相关证据原件交给金润隆公司，金润隆公司收回该证据原件后方可支付，而欧佰万公司将《联动确认单》等相关的证据原件以及该《结清证明》一并交付给金润隆公司后，金润隆公司却拒绝支付相应款项。而在本案庭审中，所查明的事实也是如此，虽然欧佰万公司出具了相应的结清证明，但金润隆公司从未对拖欠欧佰万公司的款项提出过抗辩，也即在欧佰万公司出具《结清证明》后，金润隆公司自认其确实拖欠佣金事实。其抗辩理由仅仅是“佣金支付条件”及“诉讼时效”两个抗辩理由，但从未抗辩过其拖欠欧佰万公司上诉佣金的事实。且在一审的庭审中，金润隆公司也对拖欠佣金的事实予以确认，金润隆公司自认了欧佰万公司庭审主张的事实，对于金润隆公司自认的事实，一审法院在没有相反的证据予以佐证的情况下予以推翻，明显是事实认定不清、证据不足。其次，从自然经验法则而言，欧佰万公司诉讼目的是要求金润隆公司支付拖欠金润隆公司的佣金，如果金润隆公司抗辩其已经支付完毕，应当提供相应的支付证据（例如结清证明和转账凭证等相互佐证的证据），但—审法院根本就未审查其是否具有银行转账凭证等，草率的认定其已经支付相应的佣金，明显错误。再次，如果金润隆公司已经支付了相应的佣金，那么欧佰万公司根本就不可能向一审法院起诉，这与逻辑不符，也明显违背了自然经验法则。三、原审判决明显违背了“孤证不能定案原则”属于法律适用错误。原审法院驳回欧佰万公司的诉讼请求的理由是欧佰万公司提交的“结清证明”但并未依据全案证据综合认定，仅仅就“结清证明”这个孤证予以认定本案的全部事实，明显违背了民诉法关于孤证不能定案的法律依据，属于法律适用错误。故请求二审法院支持欧佰万公司的诉讼请求。金润隆公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回欧佰万公司的全部诉讼请求。理由如下：第一，欧佰万公司在一审中提供的证据，并不能直接有效的证明了其促成了案涉房屋的交易，欧佰万公司在无法提供有效证据的前提下，双方对合同义务的履行应当严格遵守合同的约定，根据双方签订的天喜东方项目代课联动合同第五条第五小点的约定，欧佰万公司引导客户购买金润隆公司的项目，客户签署了认购协议书，并交付足额定金，为一房3万，两房4万，三房5万元整之后，由欧佰万公司填写成交确认单，并交给金润隆公司销售经理签字盖章确认，金润隆公司根据成交确认单确定是否为欧佰万公司客户成交，欧佰万公司至今未能提供成交确认单予以确认案涉房屋是由其促成交易，无法证明金润隆公司存在拖欠佣金的事实。第二，金润隆公司在一审庭审当中已提供了相应的成交确认单样本予法庭参考，证明金润隆公司在与第三方中介公司在结清相关佣金的问题上，一直都是按照公司流程规定提供相应的成交确认单予以核实确认。第三，欧佰万公司在上诉状称“金润隆公司在一审庭审当中自认拖欠佣金”的说法，完全属于歪曲客观事实。金润隆公司无论是一审还是二审，其坚持的原则都是欧佰万公司主张支付佣金，须提供成交确认单证明其完成了交易并达到佣金支付条件。但事实上欧佰万公司一直无法提供相应的证据证明其最终促成了相关交易，金润隆公司当然有充足的理由可以不支付佣金。欧佰万公司向一审法院起诉请求：判令金润隆公司向欧佰万公司支付居间费35000元。一审法院认定的事实：2016年，欧佰万公司与金润隆公司签订《天喜东方项目带客联动合同》，约定金润隆公司委托欧佰万公司为金润东方（推广名称：天喜东方）项目的外围联动销售代理人。合同期限自本合同生效之日起至2016年12月30日止。关于客户有效性确认，合同约定在客户签署了认购协议书并交付足额定金为一房叁万、两房肆万、三房伍万元整之后，由欧佰万公司填写成交确认单，并交给金润隆公司销售经理签字盖章确认，金润隆公司根据成交确认单界定是否为欧佰万公司客户成交。关于代理服务费及结算条件，合同约定，1.金润隆公司根据欧佰万公司转介客户的实际成交情况，向欧佰万公司支付带客佣金。按金润隆公司所开发天喜东方项目成交总价6%计带客佣金（另：欧佰万公司销售天喜东方项目一栋8楼及以二栋4楼以上的，额外奖励成交总价1%追加计提）；2.欧佰万公司转介客户交足定金并签订《认购书》当天或第二天，金润隆公司需支付成交总价1%作为现金奖奖励给欧佰万公司（现金奖需欧佰万公司指定人员或公司法人代领并开具收据）；3.佣金结算方式为，欧佰万公司成交客户达到以下付款条件A/B/C条件后，金润隆公司应于收到经原、金润隆公司、销售公司三方确认的成交结算单及欧佰万公司提供的同等佣金金额一致的正规合法有效发票后7个工作日内支付给欧佰万公司。A一次性付款客户在付清全款，并签署正式《广东省商品房买卖合同》即符合100%结佣条件。B分期付款客户付清50%合同款，并签署正式《广东省商品房买卖合同》即符合100%结佣条件。C按揭付款客户交足首期款并签署正式《广东省商品房买卖合同》及《银行按揭合同》，且买卖合同单价不超8000元以上及银行收件后，即可结算50%代理佣金，剩余50%代理佣金待银行通过批复同意贷款后即可结清。若买卖合同单价超过8000元以上的，代理佣金待银行通过批复同意贷款后即可结清。2016年3月，金润隆公司与客户陈某签订了《金润（天喜）东方认购协议书》，约定客户认购金润隆公司开发的位于惠州市大亚湾区的2栋3层16号单位，成交总价为500000元，付款方式为首付三成加银行按揭方式。此后，该房屋实际由上述客户完成购买。欧佰万公司陈述，其于2018年10月9日向金润隆公司出具了金额为35000元的《结清证明》。欧佰万公司认为金润隆公司在收到其出具的《结清证明》后未实际向欧佰万公司支付相应款项，故于2019年10月28日向起诉，提出前述诉讼请求。一审庭审中，欧佰万公司提交了开票日期为2016年5月18日金额为35000元的代理费增值税普通发票复印件作为证据。但该发票没有注明房号等与本案相关联的信息。金润隆公司对该证据与本案欧佰万公司诉请的关联性不予认可。一审法院认为，欧佰万公司、金润隆公司签订的《天喜东方项目带客联动合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。虽然本案房屋已经实际完成交易，但是欧佰万公司提交的《金润（天喜）东方认购协议书》并无有关该房屋认购系由欧佰万公司销售促成的任何文字记录。相反，根据《天喜东方项目带客联动合同》关于“在客户签署了认购协议书并交付足额定金为一房叁万、两房肆万、三房伍万元整之后，由欧佰万公司填写成交确认单，并交给金润隆公司销售经理签字盖章确认，金润隆公司根据成交确认单界定是否为欧佰万公司客户成交”的特别约定，欧佰万公司提出本案房屋由其促成销售的主张，应当按约提交相应的成交确认单予以证明。而欧佰万公司并未提交相应证据。另外，即使能够认定欧佰万公司促成本案房屋销售的事实，根据欧佰万公司陈述的其已经向金润隆公司出具《结清证明》的情况，也不能认定金润隆公司有尚欠欧佰万公司代理佣金未付的事实存在。因为根据通常理解，欧佰万公司向金润隆公司出具《结清证明》即表示金润隆公司已经结算付清了所欠欧佰万公司的款项，表示双方之间的债权债务关系已经了结。欧佰万公司否认金润隆公司已经付清了所欠款项，依法应承担反证责任。本案中，欧佰万公司未能据此提交相应足够证据证明其主张，应当承担举证不能的后果。故对于欧佰万公司的相关诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条规定，判决：驳回深圳市欧佰万房地产顾问有限公司的诉讼请求。一审案件受理费337.50元，由深圳市欧佰万房地产顾问有限公司负担。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据一、二审庭审情况及双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：欧佰万公司是否促成了案涉房屋的成交。对此，本院评析如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人欧佰万公司主张其已经促成案涉房屋的交易并请求金润隆公司支付居间费，欧佰万公司应当首先举证证明其促成房屋交易的事实。本案中，虽欧佰万公司提交了《金润（天喜）东方认购协议书》，按照行业习惯而言，房屋认购协议书一般由房屋出售方、认购方及居间方所持有，但是该认购书上未记载促成交易的居间方信息。欧佰万公司还提交的35000元的发票以及《佣金结算表》，但发票票据为欧佰万公司单方出具，发票上亦无对应的房产信息，结算表格亦为欧佰万公司单方制作，表格中显示金润隆公司已经结算现金奖5000元也无其他证据佐证。综合上述证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，欧佰万公司就其主张积极事实的证明未达到高度盖然性之标准，没有就其促成了案涉房屋成交完成举证责任，不足以认定案涉房产系由其促成交易，故欧佰万公司请求金润隆公司支付居间费用35000元本院不予支持。综上所述，上诉人欧佰万公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由深圳市欧佰万房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年十一月三日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。