广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初2243号 原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行，住所地：广西壮族自治区宾阳县宾州镇永武街120号，统一社会信用代码：914501266750066111。 负责人：全超，该行行长。 委托诉讼代理人：黎春沨，该行三农金融部资产保全员。 被告：柳盛沛，男，1982年2月12日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：广西宾阳县华晟房地产开发有限公司，住所地：广西宾阳商贸城东七支路南排37、38号。 诉讼代表人：姚建军，广西宾阳县华晟房地产开发有限公司管理人代表。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行（以下简称邮政银行宾阳支行）与被告柳盛沛、广西宾阳县华晟房地产开发有限公司（以下简称华晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎春沨到庭参加诉讼，被告柳盛沛、华晟公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邮政银行宾阳支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、判令被告柳盛沛向原告归还借款本金297652.14元及利息3587.2元(利息计算暂截止2018年8月1日，往后利息另计)；3、判令被告华晟公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判决原告 有权以被告柳盛沛宾阳县房屋折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告柳盛沛以购房资金不足为由，向原告申请借款，经审查，原告同意向被告柳盛沛发放贷款。原、被告于2015年12月7日签订了编号为4599964Ｑ115121336478号《个人购房／购车借款及担保合同》，约定：借款320000元，借期2015年12月21日至2045年12月21日，共计360个月；年利率4.9%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款执行利率；借款人逾期还款的，则按年利率6.37%计算利息，直至本息清偿为止；等额本息还款，还款日为贷款发放日的对应日，还款账号62×××84；以保证人华晟公司作阶段性保证担保，以被告柳盛沛购买的位于宾阳县房屋作抵押担保并办理预告抵押登记。原告依约于2015年12月21日向被告柳盛沛发放贷款320000元，履行了合同义务。被告柳盛沛获得贷款后，还款一直断断续续，截止2019年8月1日，借款本金余额297652.14元，已连续拖欠12期贷款本息不归还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法解决。 原告就其主张，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照副本》、《法定代表人身份证明》，证明原告诉讼主体适格；2、身份证、户口薄，证明被告的身份情况；3、《个人购房/购车借款及担保合同》，证明原、被告签订借款合同的事实；4、抵押物清单，预告抵押他项权证，证明被告借款时已将房产抵押给原告的事实；5、《个人贷款（手工）借据》、《个人贷款放款单》，证明被告向原告借款的事实；6、贷款借据信息截屏，证明被告所欠贷款本息的事实；7、被告贷款还款流水表，证明被告借款还款流水记录的情况。 被告柳盛沛、华晟公司未作任何答辩，也未提供证据。 本案的调查重点：1、是否应当解除《个人购房/购车借款及担保合同》；2、原告要求被告柳盛沛归还借款本金297652.14元及利息是否有事实和法律依据； 3、华晟公司是否承担连带清偿责任；4、原告对处理位于宾阳县房产所得价款有无优先受偿权。 证据的分析和认定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方提供的证据进行质证的权利，被告柳盛沛、华晟公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的主张和提供的证据也不作答辩和质证，视为其对上述诉讼权利的放弃，应依法承担对其不利的法律后果。原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据上述确认的证据，本院经审理查明：被告柳盛沛因购房资金不足，向原告申请借款。原、被告于2015年12月7日签订了编号为4599964Ｑ115121336478号《个人购房／购车借款及担保合同》，约定：借款320000元，借期2015年12月21日至2045年12月21日，共计360个月；年利率4.90%；借款人逾期还款则按年利率6.37%计算利息，直至本息清偿为止；合同第十二条第二款规定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：…（8）解除合同。划款方式为借款人在贷款人处开立结算账户（账号62×××84），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：华晟公司，开户行：邮政银行宾阳支行，账号:94×××89），借款人承诺贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金；等额本息还款法，还款日为贷款发放日的对应日；以被告柳盛沛购买的位于宾阳县房产作抵押担保，并办理预告抵押登记。被告华晟公司作阶段性保证担保，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。原告依约于2015年12月21日向被告柳盛沛发放贷款320000元，履行了合同义务。 被告柳盛沛获得贷款后，未按合同约定归还借款，截止2019年8月1日，借款本金余额297652.14元，已连续拖欠12期贷款本息不归还。原告催收未果，遂向本院起诉，提出了上述诉讼请求。 另查明，本案开庭前被告柳盛沛未取得上述涉案房产的权利证书。原告起诉后，被告归还了本金2597.36元，利息6132.29元，现尚有借款本金余额294588.98元，利息和罚息1486.47元。 本院认为，原、被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，是原、被告双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同，原、被告均应按合同约定正确履行义务。关于合同是否解除的问题，本案中，被告柳盛沛连续十二个月(12期)未按时足额偿还借款本息，违反了《个人购房/购车借款及担保合同》第十二条第二款的约定，其行为已构成违约，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。因此,原告要求被告柳盛沛归还尚欠借款本金及利息有事实和法律依据，本院予以支持。被告华晟公司至今尚未为被告柳盛沛办妥房屋所有权等权利证书，根据合同约定，被告华晟公司对被告柳盛沛的债务仍应承担连带保证责任。关于本案优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权，因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，原 告对处理预抵押登记的商品房所得价款并不享有优先受偿权，因此原告主张对处理预抵押登记的商品房所得价款优先受偿，没有法律依据，对该项诉讼请求予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行与被告柳盛沛、广西宾阳县华晟房地产开发有限公司签订的编号为4599964Q115121336478号《个人购房/购车借款及担保合同》； 二、被告柳盛沛归还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行借款本金294588.98元及利息（截止2020年10月27日的利息为1486.47元，往后利息,从2020年10月28日起至借款实际清偿之日止，以本金294588.98元为基数，按合同约定的利率计付）; 三、被告广西宾阳县华晟房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。承担责任后，有权向被告柳盛沛追偿； 四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费5818元，财产保全费2026元，合计7844元，由被告柳盛沛、广西宾阳县华晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国 农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张少文 人民陪审员  平 健 人民陪审员  黄小玲 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  柳贝贝