云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4216号原告：李强，男，1970年12月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：蔡琼，女，1973年10月9日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，职务总经理。委托诉讼代理人：赵仙，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼东5户，统一社会信用代码91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，职务总经理。被告：赵长林，男，1949年1月4日出生，汉族，住河北省三河市。原告李强、蔡琼与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称大理轩远公司）、三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋经纪公司）、赵长林商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李强、蔡琼，被告大理轩远公司的委托诉讼代理人赵仙到庭参加诉讼。被告泛洋经纪公司、赵长林经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李强、蔡琼向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告大理轩远公司返还原告购房意向金余款60000元并支付退款补助金6000元，支付该购房意向金余款60000元自2020年2月1日起至返还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；2.判令被告泛洋经纪公司返还原告中介服务费30000元并支付该款自2018年10月26日起至返还完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息（2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告大理轩远公司、赵长林对被告泛洋经纪公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2018年10月25日，二原告与被告大理轩远公司签订了《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告购买“山海云著”公寓1号楼1单元1005号房屋，房屋总价为382528元，约定原告向被告大理轩远公司一次性缴纳购房意向金12万元，被告大理轩远公司应为原告保留认购房屋，如有违约，被告大理轩远公司应返还原告双倍购房预付款。同日，原告向被告大理轩远公司支付了购房意向金12万元，又按照被告大理轩远公司、泛洋经纪公司的要求交纳了中介服务费3万元。因被告大理轩远公司未取得商品房预售许可证，其在承诺期限内未与原告签订正式的购房协议，也未按时向原告交付房屋。2019年8月6日，被告大理轩远公司向原告作出书面承诺，承诺案涉房产项目于2019年12月31日前正式复工，若项目未能如期复工建设，被告大理轩远公司将为原告办理退房业务，并承诺特别给予原告已交意向金额5%的补助金。2019年12月25日，因被告大理轩远公司无法复工，其与原告签订了《退款协议》一份，约定被告大理轩远公司从协议生效后的下月即2019年12月25日开始，每月底前退还原告所交全部意向金的25%，至2020年3月31日前全部退清；由被告大理轩远公司协助原告追回中介费。但时至今日，被告大理轩远公司退还购房意向金6万元后，剩余6万元一直未退还，被告泛洋经纪公司也拒绝向原告退还中介服务费3万元。被告泛洋经纪公司系被告赵长林一人投资成立的公司，应当对被告泛洋经纪公司的债务承担连带责任。被告大理轩远公司辩称，1.原告与被告大理轩远公司签订的合同系商品房预约合同，合法有效；2.关于补助金和利息，被告大理轩远公司并无违约行为，不应向原告支付补助金和利息；3.中介费系被告泛洋经纪公司收取，收据也是其出具的，与被告大理轩远公司无关。被告泛洋经纪公司、赵长林未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年10月25日，原告李强、蔡琼与被告大理轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定二原告认购被告大理轩远公司开发的大理“山海云著”项目1号楼1单元1005号房，面积46.75㎡，总价382528元，买受人须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款12万元，买受人所交预付款在协议期内不予退还；协议有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款的基础上多退少补；买受人自愿签署意向协议并缴纳预付款，本意向协议在双方签字盖章后正式生效；签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。二原告当日向被告大理轩远公司支付预付款12万元，被告大理轩远公司当日向原告出具收据。后二原告又于2018年10月26日支付被告泛洋经纪公司中介服务费3万元，被告泛洋经纪公司当日向原告出具收据。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态。2019年8月6日，被告大理轩远公司向原告出具《关于山海云著项目恢复施工建设的承诺》，明确：“我项目将于2019年12月31日前正式复工，若项目未能如期复工建设，我公司将为您办理退房业务，并特别给予您已交意向金额度5％的补助金。”2019年12月25日，二原告（乙方）与被告大理轩远公司（甲方）签订《退款协议》，约定如乙方要求退意向金，甲方承诺协议生效后下月开始每个月底前退给乙方所交全部意向金的25%（2019年12月24日退25%，2020年1月31日退25%，2020年2月29日退25%，2020年3月31日退25%），四个月内全部退清；如乙方收到全部意向金后，所有签订的协议、合同将彻底终止；如乙方要求退中介费或团购费，甲方应协助乙方追回中介费或团购费。被告大理轩远公司向原告退还意向金6万元后，剩余6万元一直未退还。被告泛洋经纪公司收取的3万元中介服务费也未退还原告。因被告大理轩远公司至今未取得该项目的预售许可证，原告与被告大理轩远公司一直未签订商品房买卖合同。另查明，被告泛洋经纪公司系被告赵长林投资设立的一人有限责任公司，被告赵长林为唯一股东。本院认为，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时，法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远公司通过与原告签订意向协议的形式收取原告预付款12万元，占约定房款的31%，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告大理轩远公司应当退还原告剩余购房意向金6万元，并承担该款自2020年2月29日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。被告泛洋经纪公司亦应当退还向原告收取的中介服务费3万元，并承担该款自2018年10月26日起至实际清偿之日止的利息。中介服务费系被告泛洋经纪公司单方收取，故原告要求被告大理轩远公司对上述款项承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持；被告泛洋经纪公司系被告赵长林投资设立的一人有限责任公司，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告泛洋经纪公司、赵长林经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，故原告要求被告赵长林对被告泛洋经纪公司的债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。鉴于原告主张的资金占用利息已足以弥补其损失，故原告要求被告大理轩远公司支付补助金6000元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李强、蔡琼与被告大理轩远房地产开发有限公司于2018年10月25日签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效；二、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李强、蔡琼预付房款60000元，并承担该款自2020年2月29日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；三、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李强、蔡琼中介费30000元，并承担该款自2018年10月26日起至实际清偿之日止的资金占用利息（其中2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告赵长林对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告李强、蔡琼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，减半收取1146元，由原告李强、蔡琼负担69元，由被告大理轩远房地产开发有限公司负担705元，由被告三河市泛洋房产经纪有限公司、被告赵长林负担372元，如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇二〇年十一月十三日法官助理李童捷书记员张涵