宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3400号 上诉人（原审原告）：杨红枫，女，1968年7月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人（原审原告）:赵星凯，男，1993年5月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王海燕，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:冯晓强，男，1988年9月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。 委托诉讼代理人：张晓辉，宁夏黄河志律师事务所律师。 上诉人赵星凯、杨红枫与被上诉人冯晓强房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初3492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了独任审理。上诉人杨红枫、赵星凯的委托诉讼代理人王海燕，被上诉人冯晓强的委托诉讼代理人张晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵星凯、杨红枫上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付房屋占用使用费215616.44元[从2016年3月15日起计算至实际腾退返还房屋之日止，暂算至2020年7月5日（50000元÷365天×1574元）按5万元/年的标准计算]；2、依法撤销一审判决第五项，改判被上诉人向上诉人支付物业费5916元[从2018年7月6日起计算至实际腾退返还房屋之日止，暂算至2020年7月5日（224.05㎡×1.10元/月㎡×24个月）按1.10元/月/㎡的标准计算]、采暖费5489.20元、垫付物业费1000元、天然气费403.02元，暂计17065.22元；3.依法改判上诉人与被上诉人相互抵顶后，上诉人向被上诉人返还等值的茅乡典藏酒原物；4、依法判令本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人之所以在2019年6月对涉案房屋采取断电、水、气的行为，是因为上诉人拖欠天然气费、暖气费拒绝缴纳，上诉为履行合同抗辩权而采取的自救行为，一审法院以此为由判令被上诉人只承担2019年6月20日前的使用费显失公平。被上诉人于2019年9月26日向上诉人支付的2000元系用于上诉人于2019年6月22日为其垫付的天然气费403.03元和2019年7月4日缴纳的物业费1000元和部分购电费用，该部分费用应该扣减。合同解除后，上诉人应该返还“茅乡典藏”酒原物，而非向被上诉人返还现金。 冯晓强辩称，一审判决事实认定清楚、证据充分，法律适用正确，判决客观公正，应予维持。请求依法驳回上诉人的上诉请求。 赵星凯、杨红枫向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》及2019年1月26日签订的《买卖契约补充协议(二)》;2.依法判令被告立即返还并腾退银川市金凤区北京中路鲁能陶然水岸X室房屋及原有配套家具家电电；3.依法判令被告向原告赔偿装修损失50万元，支付解除合同违约金20万元;4.依法判令被告按照5万元/年的标准向原告支付至实际腾退返还房屋之日期间的房屋占用使用费；5.依法判令被告向原告支付2018年7月6日至2020年7月5日期间的物业费5916元;并按照1.10元/月/m2的标准向原告支付自2020年7月6日至实际腾退返还房屋之日的物业费；6.依法判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年3月31日期间的采暖费4257元，2019年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费5489.20元，共计9746.20元；上述合计715662.20元；7.依法判令本案的案件受理费及其他相关费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2018年6月9日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订一份《房地产买卖契约》及《买卖契约补充协议》，协议约定，甲方收到乙方预付购房款定金60万元；甲方自愿将坐落在金凤区北京路陶然水岸X室（房屋建筑面积224.05平方米）出售给乙方；房屋价格200万元。双方对付款期限及其他事项作了详细约定。同日，原告杨红枫向被告出具一份收条，内容为收到茅台典藏白酒510箱，以60万价格抵顶案涉房屋购房款。2019年1月26日，被告未按照协议约定的期限履行付款义务，原告（卖方）与被告（买方）又签订一份《买卖契约补充协议(二)》，协议约定，案涉房屋价款为200万元,买方以其价值60万元的“茅乡典藏”酒作为购房定金交付给卖方；2018年12月30日前支付房款10万元，买方再支付卖方未付购房款的利息2万元，2019年3月30日前支付购房款30万元，2019年6月30日前支付房款20万元，2019年7月30日前支付剩余购房款80万元(可以以现金或办理按揭贷款支付)；该房屋卖方在2016年3月已将该房屋交接给买方冯晓强居住，在购房款未付清前，该房屋属租赁关系，年租金5万元，租赁期间不能转租，房屋装修不能改动，如被告单方改动或损坏原来的装修造成的损失，须赔偿原告全部装修费用50万元，如被告不履行合同义务，支付原告房价10%即20万元违约金。协议签订后，被告仍未按照《买卖契约补充协议(二)》约定的期限履行付款义务。2019年5月9日，被告向原告出具一份《还款保证书》，其承诺于2019年5月14日向原告付款15万元，5月30日再付10万元，共计25万元，并保证按时付款。后被告仍未按照承诺履行付款义务，原告于2019年6月将案涉房屋的电、天然气、水向相关部门申请停止供应。 一审法院另查明，1、被告通过手机银行向原告2018年1月22日、8月7日、9月20日分别支付3万元、3万元、6万元，2019年1月26日、1月31日、3月27日、4月8日、5月15日、6月18日、7月25日、9月26日，分别支付5000元、5000元、2万元、2万元、1万元、3万元、5万元、2000元，共计支付262000元。 2、原告支付案涉房屋2018年7月6日至2020年7月5日物业费5916元；2018年11月1日至2019年3月31日采暖费4257元及2019年11月1日至2020年3月31日采暖费5489.2元。 经一审法院释明，被告主张合同解除后，原告退还的购房款与其主张的部分费用应相互抵顶。 一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》《买卖契约补充协议（二）》，均系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未按照协议和还款承诺履行支付义务，已构成违约。对于原告主张的诉请：1.庭审中，被告同意原告诉请的解除双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》以及2019年1月26日签订的《买卖契约补充协议(二)》及返还并腾退案涉房屋，法院照准。从有利于当事人化解纠纷，减少诉累考虑，协议解除后，原告应退还被告已支付的购房款862000元。原告主张被告支付的款项中其中2万元为利息，被告认为该2万元系支付房款，原告未提交证据予以证实其主张，且双方已对违约金作了约定，故法院对原告该项主张，不予采纳。原告主张其中2000为支付物业费等其他费用，亦未提交证据予以证实，法院不予采纳；2.原告诉请的返还配套家具及家电，被告不予认可，原告未提交证据予以证实其交付房屋时的家具、家电的证据，对该诉请，法院不予支持；3.合同约定如被告单方改动或损坏原来的装修造成的损失，须赔偿原告全部装修费用50万元。被告自认其仅对案涉房屋壁纸进行更换，被告更新壁纸的行为并未对原告装修房屋造成实际上的损失，按照公平原则及结合本案实际情况，法院对原告该诉请，不予支持；4.对于原告主张的违约金，被告未按照约定的期限履行义务，其应按照约定支付原告20万元违约金；5.对于原告主张的房屋占用使用费、物业费、采暖费。原告认可其于2019年6月对案涉房屋断电、水、气，本案按照报警回执单中被告报警的时间即2019年6月20日为准。因案涉房屋系居民住房，在原告采取上述行为后，被告亦无法实际居住，故对于原告主张之后所发生的费用，法院不予支持。协议约定，在购房款未付清前，该房屋属租赁关系，年租金5万元，该约定实际为被告房屋占用使用费，被告认可其于2016年中旬入住案涉房屋，自2016年3月15日至2019年6月20日房屋占用使用费为163424.66元（50000元÷365天×1193天）；原告代被告支付2018年7月6日至2020年7月5日物业费5916元，被告实际居住期间的费用即自2018年7月6日至2019年6月20日为2836.44元（5916元÷2年÷365天×350天）；2018年11月1日至2019年3月31日采暖费4257元应由被告承担。被告提交的证据不足以证明案涉房屋存在一房二买，其亦未提交案涉房屋存在抵押、保全情形的证据，故对被告的抗辩意见，法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告杨红枫、赵星凯与被告冯晓强于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》及2019年1月26日签订的《买卖契约补充协议(二)》；二、被告冯晓强于本判决生效十五日内将位于银川市金凤区北京中路鲁能陶然水岸X室房屋腾空交付于原告杨红枫、赵星凯；三、被告冯晓强支付原告杨红枫、赵星凯违约金200000元；四、被告冯晓强支付原告杨红枫、赵星凯房屋占用使用费163424.66元；五、被告冯晓强支付原告杨红枫、赵星凯物业费2836.44元、采暖费4257元，合计7093.44元；六、原告杨红枫、赵星凯退还被告冯晓强购房款862000元；以上三、四、五、六项相互抵顶后,下剩491481.9元限原告杨红枫、赵星凯于本判决生效之日起十五日内履行完毕。七、驳回原告杨红枫、赵星凯的其他的诉讼请求。案件受理费5478元，原告杨红枫、赵星凯负担1682元，被告冯晓强负担3796元。 本院二审期间，上诉人为证明其主张，向法庭提交了银川市中铁水务局短信截图打印件一份，证明：一审中被上诉人自称于2019年6月20日因断水断电后无法继续居住使用涉案房屋，如房屋不能居住使用便不会产生水费，被上诉人隐瞒了其一直居住使用涉案房屋的事实，其应当承担返还房屋之日前应当承担的水费、电费、采暖费、物业费及房屋占用使用费。 被上诉人该证据并非属于二审新证据，依法不应当采信。对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。该证据只能证实欠水费数额，不能反映出2019年6月20日之后至今每月的使用方量，也无法证实被上诉人是否使用并产生电费等其他费用。 被上诉人未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据无法达到其证明目的，故本院不予采信。 二审期间，双方当事人一致认可抵顶涉案房款的白酒为52度茅乡典藏T**酒，实际交付共计500箱。 二审查明的其他事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人冯晓强未按照协议和还款承诺履行支付义务，已构成违约，应当承当相应的违约责任，双方对一审判决的解除合同、腾退房屋和承担违约金的判项并无异议，本院对该部分判项予以维持。对于上诉人杨红枫、赵星凯主张的房屋占有使用费，因被上诉人欠缴物业费、暖费费，未按合同约定履行支付房款义务，上诉人杨红枫、赵星凯于2019年6月将涉案房屋的电、天燃气、水申请了停止供应，上诉人的该行为系防止损失进一步扩大行为，且之后被上诉人冯晓强并未向上诉人返还涉案房屋，故应当按双方约定的年租金5万元的标准继续承担房屋使用费至被上诉人冯晓强实际腾退房屋止，上诉人主张该期间的采暖费9746.20元应予支持，物业费应按1.10元/月/㎡的标准从2018年7月6日支付至被上诉人腾退房屋止。合同解除后，基于合同取得的财物应予返还，本案中被上诉人以酒抵顶60万元房款，故上诉人应优先返还实际抵顶的白酒，在不能返还的情况向就不能返还部分按约定支付相应价款，一审法院未判令返还白酒而直接判令支付相应价款欠妥，本院予以纠正。上诉人主张被上诉人于2019年9月26日向其支付的2000元系用于上诉人其垫付的天然气费403.03元、1000元和部分购电费用，因被上诉人对此不予认可，且上诉人提交证据数额与该笔支付金额并不相符，上诉人的该主张证据不足，一审认定该笔2000元为支付的房款并无不当，被上诉人以现金支付的房款262000元应由上诉人予以返还，并与被上诉人应支付上诉人费用相抵。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区（2020）宁0106民初3492号民事判决第一、二、三、七项，即：“一、解除原告杨红枫、赵星凯与被告冯晓强于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》及2019年1月26日签订的《买卖契约补充协议(二)》；二、被告冯晓强于本判决生效十五日内将位于银川市金凤区北京中路鲁能陶然水岸X室房屋腾空交付于原告杨红枫、赵星凯；三、被告冯晓强支付原告杨红枫、赵星凯违约金200000元；七、驳回原告杨红枫、赵星凯的其他的诉讼请求”； 二、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区（2020）宁0106民初3492号民事判决第四、五、六项； 三、被上诉人冯晓强于本判决生效之日起十五日内按年50000元的标准支付上诉人杨红枫、赵星凯2016年3月15日至被上诉人冯晓强腾退房屋止的房屋占有使用费； 四、被上诉人冯晓强于本判决生效之日起十五日内支付上诉人杨红枫、赵星凯采暖费9746.20元，并按1.10元/月/㎡的标准支付自2018年7月6日至被上诉人冯晓强腾退房屋止的物业费； 五、上诉人杨红枫、赵星凯于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人冯晓强购房款262000元； 以上第五项与第三、四项及违约金200000元抵顶后，被上诉人冯晓强将剩余款项于本判决生效后十五日内履行完毕。 五、上诉人杨红枫、赵星凯于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人冯晓强52度茅乡典藏T**酒500箱，如不能返还按双方抵顶的1200元/箱的价格折算返还购房款。 二审案件受理费3710元，由被上诉人冯晓强负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二〇年十一月十七日 书记员  哈 越 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。