广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1476号原告：广东国安物业经营服务有限公司。住所地：佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****。法定代表人：周卫国，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨波，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣溢，广东禅都律师事务所律师助理。被告：伍世豪，男，1986年5月6日出生，汉族，居民，户籍地：新兴县***************，现住新兴县***********************。被告：周莉敏，女，1985年10月1日出生，汉族，居民，户籍地：新兴县***************，现住新兴县***********************。原告广东国安物业经营服务有限公司（以下简称国安物业公司）诉被告伍世豪、周莉敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国安物业公司的委托诉讼代理人杨波、陈荣溢到庭参加诉讼，被告伍世豪、周莉敏经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的住宅物业管理费1403.88元（欠费时间从2018年8月1日暂计至2019年1月31日）、水电公摊费125.21元（欠费时间从2018年5月1日至2019年1月31日）；2.判令两被告向原告支付本金清偿之日止的违约金（以1403.88元为本金，从2018年8月1日起暂计至2020年4月30日为491.36元）；3.判令两被告向原告支付本金清偿之日止的利息（以1403.88元为本金按照中国人民银行一年期同期商业贷款利率按月计算，从2018年8月1日暂计至2020年4月30日为89.06元）；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年1月21日，原告与新兴县万富投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告成立广东国安物业经营服务有限公司新兴分公司（以下称“国安物业新兴分公司”）对新城市广场小区提供物业服务，之后又与两被告签订《物业临时管理规约》，其中规定业主（即两被告）将位于云浮市新兴县*****************房交由原告及国安物业新兴分公司进行管理，提供物业服务，该房屋建筑面积146.24平方米，业主按照建筑面积每月每平方米1.6元交纳住宅物业管理服务费，如业主逾期缴纳的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金；业主所缴交的物业服务费不包含本项目共用水电费分摊，公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10日前向物业管理公司交付上月公用水电分摊。原告及国安物业新兴分公司已按照约定提供物业服务，但直至起诉前，两被告从2018年8月开始故意拖欠缴纳物业管理费用至2019年1月，及拖欠原告垫付的从2018年5月至2019年1月的公摊水电费用。经原告多次追收，两被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。国安物业新兴分公司是原告全资开办的分支机构，已取得非法人营业执照，关于新城市广场物业小区物业服务费权利，由原告行使。原告认为，两被告的行为已构成违约，两被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的违约金及其利息。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告伍世豪、周莉敏无答辩，在举证期限内亦没有提供相关证据到庭予以质证。本院经审理认定事实如下：新兴县新城镇新城市广场小区是新兴县万富投资有限公司开发建设的住宅小区。2016年1月21日，原告与新兴县万富投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定新兴县万富投资有限公司选聘原告对新城市广场小区实施前期物业管理服务事宜。随后，原告于2016年3月22日成立国安物业新兴分公司为新城市广场小区提供物业服务。两被告购买位于云浮市新兴县************************（建筑面积为146.24㎡）的房产，成为该小区的业主。之后，国安物业新兴分公司作为甲方，两被告作为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定如下内容：一、交纳费用时间：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日缴交物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前。二、收费标准：本物业采用包干制方式收取。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。根据开发建设单位新兴县万富投资有限公司现行的优惠政策，乙方可以享受约定时间内的物业服务费减免优惠，根据遵循平等、自愿的原则，由甲、乙双方共同达成如下协议，物业服务费用由乙方按如下标准按时缴费：（1）乙方可以享受从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起至2018年12月31日止的物业服务费减免优惠；（2）乙方从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起至2018年12月31日止，物业服务费收费标准如下：住宅：1.6元/月/平方米；商铺物业：1.6元/月/平方米；自有产权车位（车库）：1.3元/月/平方米。以上收费均不含公共水电分摊及电梯电费。三、业主所缴交的物业服务费不包含本项目共用部分、共用设施设备的能源消耗费用（公摊水电费），公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10号前向甲方交付上月共用部位、共用设施设备的能源消耗分摊费用。四、违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期缴纳并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三支付逾期违约金。此外，合同还约定了其他权利义务等内容，但对逾期付款利息并无约定。在签订相关物业服务合同后，国安物业新兴分公司依约对小区开展物业服务。被告伍世豪、周莉敏从收楼后足额交纳住宅物业费至2018年7月31日，但从2018年8月1日起就开始拖欠住宅物业费，而公摊费用则从2018年5月1日起开始拖欠。经庭审核实，2018年5月1日至12月31日期间，两被告共拖欠公摊费用为111.9元，而2019年1月1日至2019年1月31日期间两被告物业所产生的公摊费用为13.31元。原告向两被告追讨拖欠的物业费，但无果。原告遂于2020年*月21日向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。庭审中，原告提交了一份由新兴县新城市广场小区业主委员会出具的《撤场并移交手续准备的通知书》，该通知载明原告对小区的物业管理服务期限于2019年1月22日正式终止。以上事实，有原告提供的营业执照（2份）、法定代表人身份证明书、负责人证明书、两被告身份证、《前期物业服务委托合同》、《物业临时管理规约》、业主入住房屋验收表、房屋交接确认书、收楼通知书、催款函及邮寄单、水电公摊明细、光盘（水电公摊明细）、新兴县新城市广场住宅小区业主委员会出具的《撤场并移交手续准备的通知书》，本院调取的（2020）粤5321民初1479号民事判决书、生效证明以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案中，国安物业新兴分公司是原告在新兴县设立的分公司，根据前述法律规定，国安物业新兴分公司对外与其他民事主体进行民事活动所产生的民事责任，应由原告承担。国安物业新兴分公司作为原告的分支机构与两被告签订涉案《前期物业管理服务协议》，现原告作为本案主体提起本案诉讼，并无不妥。《前期物业管理服务协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。两被告在履行合同过程中，从2018年8月1日起就开始拖欠住宅物业费、从2018年5月1日开始拖欠水电公摊费，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，对计费标准、计费面积、公共用电分摊计算标准、缴费时间以及逾期缴费违约金等都进行了明确的约定，那么，两被告作为新城市广场小区的业主，在原告提供了物业服务后，应履行其作为业主交纳物业服务费的义务。虽然原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定服务期限于2018年12月31日届满，但庭审中，原告提交新兴县新城市广场住宅小区业主委员会出具的《撤场并移交手续准备的通知书》，证实原告提供物业服务的时间至2019年1月22日正式终止，因此，计付物业费及公摊费用截止时间应为2019年1月22日。原告要求计付2019年1月23日至1月31日期间的物业费、公摊费用，理据不足，对其请求超出部分，本院不予支持。鉴此，两被告应支付给原告的费用包含：2018年8月1日起至2018年12月31日止共5个月的住宅物业费1169.9元（住宅建筑面积146.24㎡×1.6元/月/平方米×5个月）、2019年1月1日至2019年1月22日的住宅物业费166.1元（住宅建筑面积146.24㎡×1.6元/月/平方米÷31天×22天）、2018年8月1日起至2018年12月31日的水电公摊费用111.9元、2019年1月1日起至2019年1月22日的水电公摊费用9.5元（13.31元/月÷31天×22天）。综上，两被告应支付的住宅物业管理费为1336元（1169.9元+166.1元）、水电公摊费用121.4元（111.9元+9.5元）。对于违约金问题，两被告从2018年8月1日起开始拖欠物业服务费，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告在《前期物业管理服务协议》中“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期缴纳并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三支付逾期违约金”的约定，该条款对逾期付款违约金的计付方式、计付标准进行了约定，现原告自愿调整降低违约金计付标准，请求按月利率2%计付至欠款清偿之日止，本院予以支持。对于违约金的起算时间，按照合同约定，物业费缴纳时间为每月10日前，因此，应从每月11日作为逾期付款时间。鉴于两被告2018年8月至2019年1月每月累计拖欠的物业费金额并不一致，呈逐月叠加，故违约金的计付方式应为：2018年8月至2019年1月两被告欠付物业费产生的违约金，以两被告每月累计拖欠的物业费为基数，从每月的11日起按月利率2%分阶段分别计付至物业费还清之日止。对于原告请求的利息问题，原告请求利息是因为两被告迟延支付物业费，而根据合同约定，原告请求的违约金为逾期付款违约金，也是基于两被告逾期支付物业费而请求，现该请求已得以支持，原告请求的利息与其请求的逾期付款违约金是基于共同的起因，两者实质上都是两被告迟延支付物业费对原告造成的损失，性质相同，现原告既请求逾期付款违约金又请求利息，属重复请求，且物业服务合同中对于逾期付款利息并无约定，故此，对原告关于利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。被告伍世豪、周莉敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由被告承担，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告伍世豪、周莉敏应于本判决发生法律效力之日起七日内共同支付住宅物业管理费1336元及逾期付款违约金【2018年8月至2019年1月两被告欠付物业费产生的违约金，以两被告每月累计拖欠的物业费为基数，从每月的11日起按月利率2%分阶段分别计付至物业费还清之日止】给原告广东国安物业经营服务有限公司。二、被告伍世豪、周莉敏应于本判决发生法律效力之日起七日内共同支付水电公摊费用121.4元给原告广东国安物业经营服务有限公司。三、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告伍世豪、周莉敏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈红梅人民陪审员  温天成人民陪审员  温玉莹二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  张丽莎附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。