上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初18815号 原告：涂鋆帆，男，1982年8月23日出生，汉族，户籍地江西省九江市，现住上海市闵行区。 原告：陈一，女，1985年10月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：周邦伦，上海市新闵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李东豪，上海市新闵律师事务所律师。 被告：毕红，女，1970年12月12日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。 被告：黄小行，女，汉族，1998年4月8日出生，户籍地上海市闵行区。 原告涂鋆帆、陈一与被告毕红、黄小行房屋追偿权纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理，先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行审理。原告涂鋆帆、陈一及共同委托诉讼代理人周邦伦、李东豪，被告毕红及其委托诉讼代理人闫东方到庭参加诉讼。被告黄小行经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告代为偿还的银行贷款本息(抵扣原告应付款项后)1,087,774.98元；2.判令被告支付原告代为偿还的该笔款项对应的利息(以人民币1,087,774.98元为基数，自2020年4月8日起至实际清偿之日按照同期银行贷款利率计算至实际归还之日止)；3.判令本案原告支出的律师费10,000元由被告承担；4.判令被告支付原告代为支付的天然气费用2,009元；5.判令被告支付原告代为偿还的该笔款项对应的利息(以人民币2,009元为基数，自2020年6月17日起至实际清偿之日按照同期银行LPR计算至实际归还之日止)；6.判令本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告及案外人中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行)曾因房屋买卖合同纠纷一案，诉诸上海市闵行区人民法院。根据(2019)沪0112民初28366号民事判决书，如原告代被告清偿民生银行剩余借款本息，代偿的款项可以在应付被告的房屋转让款、车位转让款中抵扣，民生银行在实现抵押债权后办理注销上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)及车库X号地下X层车位XXX室(以下简称涉案车位)的抵押登记手续。2020年4月8日，原告根据民生银行出具的结算清单代被告清偿抵押贷款本金、利息、罚息共计人民币3,307,774.98元，经抵扣剩余房屋转让款及车位转让款后，尚超额人民币1,087,774.98元。原告已按照生效判决履行代被告归还贷款的义务，即相应取得了对被告的债权，被告应当向原告履行债务，归还原告代付的款项，并偿付利息损失。向法院提起诉讼。 被告毕红辩称：本案黄小行不应该承担责任，应该由毕红承担责任。原告起诉的金额，毕红不认可，申请追加民生银行参与诉讼。对原告起诉的按照贷款利率计算的利息不予认可，应该按照民间借贷的利息。原告主张的律师费没有依据。 被告黄小行未到庭，亦未提供证据。 经审理查明，毕红与黄小行系母女关系。黄小行于2018年12月28日出具一份委托书，委托事项中载明：本人黄小行系上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室之房产的产权人之一，现因本人无法亲自办理出售上述房产相关手续，特委托毕红为本人的代理人，办理出售上述房产相关事宜，委托人在上述委托权限内代理委托人就出售上述房产所实施的行为，本人均予以承认。委托期限：2018年12月28日至2019年12月31日。 2019年1月21日，上海市不动产登记局颁发编号为沪(2019)闵字不动产权第003150号《不动产权证书》，确认涉案房屋及涉案车位产权人为毕红、黄小行；毕红占三分之二份额，黄小行占三分之一份额；涉案房屋建筑面积139.90平方米,涉案车位建筑面积30.58平方米。 2019年1月23日，经上海盛沁房地产经纪有限责任公司居间，该公司作为丙方，毕红与黄小行作为甲方，涂鋆帆、陈一作为乙方，双方签订一份《房地产买卖居间合同》，主要内容为：甲、乙双方通过丙方居间达成如下协议：乙方为表示购买诚意，同意于2019年1月23日向丙方支付意向金30万元；房屋类型为住宅、车位；房屋地址闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室；成交价712万元；甲乙双方同意于2019年6月30日前办理该房屋交房手续；办妥户口(若有)迁出及其他相关手续时间为2020年12月31日前。该合同第十四条“其他约定情况”：1.2019年1月23日支付定金30万元；2.网签当日支付120万元；3.2019年5月31日前支付房款340万元；4.贷款210万元由银行直接支付。特别约定：1.本合同约定的成交价包括车库X号地下X层车位XXX室，甲乙双方同意该车位签署《上海市房地产买卖合同》的合同价12万元；2.本次交易过程中产生的税费由乙方承担；3.甲方承诺该房屋为家庭满五且唯一住宅，若承诺与事实不符，产生的税费由甲方承担；4.甲乙双方约定此次交易于2019年7月31日前过户。两原告在该合同乙方落款处签名，毕红并代黄小行在合同甲方落款处签名。居间方在丙方落款处签名。当日，两原告支付了30万元定金。 2019年1月25日，毕红并代黄小行作为卖售人(甲方)、涂鋆帆、陈一作为买受人(乙方)，双方签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲方依法取得房地产权证号为：沪(2019)闵字不动产权第003150号，房地产座落：古龙路XXX弄XXX号XXX室、车库X号地下X层车位XXX室(部位：XX号XXX室)，房屋类型：公寓；甲方将涉案房屋以700万元的价格转让给乙方；双方确认在2019年7月31日之前办理过户手续；甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。合同补充条款(一)约定：甲方应于收到乙方按本买卖合同附件三(付款协议)中约定支付的第3笔款项后当日内归还以民生银行为抵押权人的欠款,并于当日内办妥抵押登记注销手续;该笔款项专项用于归还甲方尚欠以民生银行为抵押权人的欠款及注销对该物业设有的抵押权,若该笔款项不足以归还甲方尚欠的欠款,甲方应当自行补足差额部分。甲方应于2019年4月15日前办理相关还贷手续且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。有关乙方贷款的特别约定：贷款产生的费用由乙方自行承担;若乙方的实际购房贷款不足申请的额度,则任何不足的部分均由乙方在房地产交易中心办理产权税收登记手续当日且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》之前直接支付予甲方。乙方于付足贷款首付款后15日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续,若乙方未按约定时间办理贷款手续的,则乙方按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续且甲方办妥抵押登记注销手续后共同至上海市相关房地产交易中心办理相关税收登记综合预收件手续,若甲方产权证上有未成年子女的,则法定监护人必须全部到场。乙方须在相关房地产交易中心办妥以乙方为权利人的《不动产权证书》手续后的三个工作日内及时领取《不动产权证书》;若乙方为贷款购房的,则应在领取《不动产权证书》的当日一并领取《不动产登记证明》,且在领取后的三个工作日内,将《不动产登记证明》及相关放款材料送至贷款银行放款。甲方于2019年6月20日前将该房屋交付乙方,交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。甲方承诺于2020年12月31日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。若甲方未按约定将户口全部迁出,则甲方应按照该房屋总价款日万分之四向乙方支付违约金直至户口全部迁出之日止。甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易的相关义务),则每逾期一日,违约方应按本合同约定总房价款的万分之四向守约方支付违约金,直至违约方实际履行之日止;逾期超过15日的,守约方有权单方面解除本合同,若守约方选择单方面解除本合同,则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2019年1月23日支付定金30万元，该笔定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于甲乙双方签订本买卖合同当日,将房款人民币120万元整直接支付甲方。乙方于2019年5月31日前,将房款人民币340万元整直接支付甲方,该笔款项专项用于归还甲方尚欠以民生银行为抵押权人的欠款、并于当日内办妥以民生银行为抵押权人的抵押登记注销手续。乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办妥缴税手续,且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《不动产权证书》后,以银行发放贷款的方式将房款人民币210万元整支付甲方。在该合同甲方落款处由毕红本人签名并代黄小行签名。两原告分别在乙方落款处签名。 同日，两原告与毕红签订一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(非居住用房)，合同的甲方为毕红、黄小行、乙方为涂鋆帆、陈一，约定：合同约定：甲方依法取得房地产权证号为：沪(2019)闵字不动产权第003150号，房地产座落：古龙路XXX弄XXX号XXX室、车库X号地下X层车位XXX室(部位：车库X号地下X层车位XXX室)，房屋类型：其他。甲方以12万元的价格将涉案车位转让给乙方。甲方于2019年6月20日前通知乙方进行验收交接；双方确认于2019年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2019年过户当日支付甲方房款12万元。在该合同甲方落款处由毕红本人签名，黄小行的落款处为空白签名(毕红未代签名)。两原告分别在乙方落款处签名。 2019年4月7日，毕红、黄小行作为甲方，涂鋆帆、陈一作为乙方，双方签订一份《买卖变更合同协议书》，约定：关于涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，变更如下：交房日期变更为2019年6月2日前；合同附件三“付款方式”中约定乙方于2019年5月31日前支付房款340万元，变更为分三笔支付，第1笔于2019年4月25日前支付50万元，第2笔于2019年5月31日支付238万元，第3笔于2019年6月18日支付52万元。上述款项专项用于归还甲方尚欠民生银行的欠款，并于7日内办妥以民生银行为抵押权人的抵押登记注销手续；甲方承诺已于民生银行约定还款时间为2019年6月20日，甲方会按约定准时还款，若甲方未于2019年6月20日归还该房屋尚存的以民生银行为抵押权人的欠款，则甲方属于根本性违约，需按买卖合同约定承担违约责任并支付乙方违约金。协议落款处由毕红并代黄小行签名，两原告签名。 同日，双方又签订一份协议，约定：乙方购买涉案房屋，另行补偿业主(两被告)装修费158万元，并于2019年6月19日前支付业主148万元，该笔款项专项用于归还上述房屋中甲方尚欠民生银行为抵押权人的欠款。于业主将该房屋内所有户口迁出后三日内支付甲方10万元。协议落款处由毕红并代黄小行签名，两原告签名。 2019年6月2日，毕红将涉案房屋及涉案车位交付了两原告。 两原告于2019年1月25日支付购房款120万元，于1月26日支付70万元，于4月25日支付50万元，于5月29日支付238万元，于6月17日支付200万元，共计638万元(其中购房款490万元，装修补偿148万元)。毕红收到两原告支付的购房款、装修补偿款后，未能归还民生银行的贷款本息，亦未办理涉案房屋抵押登记注销手续，导致涉案房屋、车位产权无法办理产权过户手续。因此，两原告向本院提出诉讼请求，请求毕红、黄小行继续履行房屋买卖合同并涤除民生银行抵押权，办理过户手续。 2020年3月18日，本院就两原告与毕红、黄小行的房屋买卖合同作出一审判决，1.涂鋆帆、陈一与毕红、黄小行于2019年1月25日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)、于2019年4月7日签订的《买卖变更合同协议书》和《协议》继续履行；2.涂鋆帆、陈一与毕红于2019年1月25日签订的《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》(非居住用房、编号为XXXXXXX)继续履行；3.毕红、黄小行于本判决生效之日起清偿民生银行的剩余抵押借款本息(具体金额以民生银行出具的结算清单为准)。如毕红、黄小行未能按期向民生银行清偿剩余借款本息，涂鋆帆、陈一可以代为清偿，代偿的款项可以在应付两被告的房屋转让款210万元、车位转让款12万元中抵扣；4.民生银行在实现抵押债权后的三日内，办理注销上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室以及车库1号地下1层车位318室的抵押登记手续；5.毕红、黄小行于上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室以及车库1号地下1层车位318室的抵押登记注销后的三日内，协助涂鋆帆、陈一办理上述房屋及车位的产权转移登记手续，将上述房屋及车位产权登记至涂鋆帆、陈一名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的税费均由涂鋆帆、陈一负担;6.涂鋆帆、陈一于毕红、黄小行协助办理上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室以及车库X号地下X层车位XXX室产权过户手续当日，支付毕红、黄小行剩余购房款210万元、车位转让款12万元(如涂鋆帆、陈一代毕红、黄小行向民生银行清偿了借款本息，则两原告代偿的费用与应付毕红、黄小行的剩余购房款和车位转让款进行结算。如两原告实际代偿的金额超过应向两被告支付的剩余购房款和车位转让款，则无须再向两被告支付本条款中的款项)；7.涂鋆帆、陈一在毕红、黄小行办理上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室内的户口迁出手续之日起三日内，支付毕红、黄小行装修补偿款10万元；8.毕红、黄小行于协助涂鋆帆、陈一办理上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室以及车库X号地下X层车位XXX室产权过户手续当日，偿付涂鋆帆、陈一自2019年8月1日起至实际办理产权过户手续之日为止，按每日800元计算的逾期过户违约金。判决后，双方均未上诉，该判决已经生效。 另查，2018年7月，毕红与民生银行签订了借款合同，借款550万元，毕红、黄小行以涉案房屋作为抵押物。该借款办理了具有强制执行力的公证文书。民生银行取得以涉案房屋为抵押物的抵押权登记，并备注最高债权限额为1,000万元，债权发生期间为2018年7月17日至2035年7月17日。截止2020年1月9日，剩余未还的贷款本金为3,543,144.99元，利息14,467.84元。由于两原告与毕红、黄小行就涉案房屋履行发生争议，本院查封了涉案房屋，民生银行为此向公证机关申请出具强制执行文书，并向本院申请了强制执行。2020年4月8日，民生银行向本院及两原告出具了毕红的《不良贷款积欠本息明细表》，该表显示，截止2020年4月8日，毕红拖欠本金30,444.61元、拖欠利息64,518.68元、罚息1,419.20元、当期应计未收利息13,626.35元、提前到期本金3,512,700.38元，合计3,622,709.22元，加上民生银行申请执行的律师费105,065.76元。本院在当日执行笔录中记载，扣除在本院冻结的42万元，剩余3,307,774.98元，均由两原告代为偿还。两原告偿还后，民生银行涤除了在涉案房屋上的抵押权，两原告取得了涉案房屋的所有权。扣除两原告应支付两被告的房屋尾款210万元、车位款12万元，两原告多偿还了1,087,774.98元。另外，两原告为本案诉讼花费律师费10,000元。 以上事实，由两原告提供的《公证书》、(2019)沪0112民初28366号民事判决书、《执行证书》、执行谈话笔录、《不良贷款积欠本息明细表》、中信银行电子回单、律师费发票、不动产登记薄、燃气欠款催缴通知书及减免“燃气费违约金”申请单、签购单1份等以及当事人陈述所证实。 本院认为，(一)依照法律的规定和双方买卖合同的约定，抵押人在转让抵押财产时应征得抵押权人的同意，归还债务，消灭抵押权。本案中，毕红、黄小行共同为毕红借款在涉案房屋上设定了抵押权，转让时应将欠款归还至民生银行，消灭抵押权。两原告主张毕红、黄小行应共同承担还款责任。毕红认为黄小行不应承担责任的意见。本院认为，1.虽然民生银行的借款系毕红单独借款，并非黄小行借款，但黄小行系该笔借款的抵押人，黄小行系涉案房屋出卖人，也系消灭抵押权的债务人，在转让涉案房屋时有义务消灭抵押权。2.两被告在获得600多万元的房款后，却拒绝消灭抵押权，导致了两原告为取得物权，不得不代替两被告履行消灭抵押权的义务。依照相关司法解释的规定，消灭抵押权的受让人可以向抵押人追偿。因此，两被告并未按照合同约定消灭案涉的抵押权，两原告具有向两被告追偿的权利，本院对于毕红的意见不予采纳。对于毕红所称的两原告主张的1,087,774.98元数额不认可，两原告称当时执行法官联系毕红，但毕红以其他理由拒绝到庭，从而导致执行案件无法处理。因本案两原告系代两被告履行消灭抵押权债务，在两被告拒绝到庭的情况下，两原告依据银行按照借款合同计算的《不良贷款积欠本息明细表》归还欠款并无不当，本院予以支持。如果两被告就欠款数额有异议，应另行与民生银行解决。对于毕红的追加申请，本院不予准许。 (二)对于两原告主张的1,087,774.98元自2020年4月8日起至实际清偿之日止的利息，亦有法律依据，本院予以支持。 (三)对于两原告主张的律师费10,000元，本院认为，该笔费用系两原告聘请律师的花费，应视为两原告自身的诉讼成本，本院不予支持。 (四)对于两原告主张的天然气费2,009元，系两原告替两被告支付房屋转移占有前累积的欠费，两被告应予以偿还。同理，对于两原告主张该费用的利息，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告毕红、黄小行于本判决生效之日起十日内支付原告涂鋆帆、陈一1,087,774.98元； 二、被告毕红、黄小行于本判决生效之日起十日内支付原告涂鋆帆、陈一以1,087,774.98元为本金，自2020年4月9日起至实际支付之日止的利息，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付； 三、被告毕红、黄小行于本判决生效之日起十日内支付原告涂鋆帆、陈一天然气费2,009元； 四、被告毕红、黄小行于本判决生效之日起十日内支付原告涂鋆帆、陈一天然气费以2,009元为本金，自2020年6月17日起至实际支付之日止的利息，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付。 五、驳回原告涂鋆帆、陈一的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币14,698.06元，由被告毕红、黄小行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判长  张恩健 审判员  庄玲玲 审判员  金 渊 二〇二〇年十一月十二日 书记员  高 燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。