山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁02民初1147号原告（执行案外人）：李延森，男，1963年10月10日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。委托诉讼代理人：刘永青，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜楠，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。被告（申请执行人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地山东省青岛市崂山区李沙路北侧，统一社会信用代码91370212614300091E。法定代表人：赵玉，董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国瑞，山东文康律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉镇通泉路4号，统一社会信用代码913702827504180943。法定代表人：张明善，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟令莹，女，青岛中天嘉合置业有限公司职工。原告李延森与被告青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东公司）、第三人青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告李延森的委托诉讼代理人刘永青、杜楠，被告华东公司的委托诉讼代理人黄锡亭、孙国瑞，第三人中天嘉合公司的委托诉讼代理人孟令莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李延森向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对位于青岛市即墨区房屋的执行；2.本案诉讼费用由华东公司承担。事实和理由：华东公司申请强制执行中天嘉合公司一案，山东省青岛市中级人民法院查封中天嘉合公司财产的同时，误查封了李延森位于青岛市即墨区房屋。李延森提出执行异议，要求解除查封，山东省青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02执异78号执行裁定书裁定驳回。李延森系涉案房屋的实际权利人，应停止对该房屋的执行。涉案房屋由山东省青岛市中级人民法院于2017年3月16日依据（2016）鲁02执870号之一民事裁定书查封。在此之前，中天嘉合公司与李延森已于2014年3月签订合法有效的书面买卖合同，并于2016年4月29日办理了房屋交接手续。李延森实际控制、居住在涉案房屋内，合法占有该房屋。2016年5月10日，李延森就涉案房屋办理了网签手续。李延森已经通过工程款抵顶、现金支付等方式全额支付购房款，未办理过户登记的原因系中天嘉合公司存在巨额欠税、无法开具购房款发票所致。综上，本案情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条、《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第七条之规定，故应当依法判决排除华东公司对涉案房屋的执行。华东公司辩称，李延森的主张不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》可以排除强制执行的情形。第一、李延森不能证明其在涉案房屋查封之前签订了合法有效的买卖合同。李延森虽然提供了中天嘉合公司与其网签的《青岛市商品房预售合同》，但中天嘉合公司出具的相关资料的真实性存疑，不能采信。第二、李延森不能证明其在法院查封之前合法占有涉案房屋。涉案房屋所在物业公司青岛芭东物业服务有限公司（以下简称芭东公司）与中天嘉合公司存在人员混同，仅凭物业公司出具的凭证不能证明李延森在法院查封之前占有涉案房屋。第三、李延森无证据证明其支付了全部购房款，亦无证据证明涉案房屋系用于其居住。第四、李延森提交的证据不能证明其对涉案房屋未办理过户没有过错。李延森未提交证据证明其在房屋查封之前要求中天嘉合公司协助办理过户登记手续，且在房屋查封三年之后才提出执行异议，主观上存在过错。综上，请求依法判决驳回李延森的诉讼请求。中天嘉合公司述称，其与李延森在涉案房屋查封之前已经签署合法有效的房屋买卖合同，李延森已经付清全部购房款，涉案房屋已经交付业主李延森，李延森也一直在涉案房屋内居住。综上，请求法院依法判决支持李延森的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李延森提交证据如下：证据1、《青岛市商品房买卖合同》（合同编号：芭东小镇-H03），证明：2014年3月22日，中天嘉合公司与李延森就涉案H03号房屋签订《青岛市商品房买卖合同》。证据2、《青岛市商品房预售合同》，证明：2016年5月10日，中天嘉合公司与李延森就涉案H03号房屋办理了网签手续。证据3、（2020）鲁02执异78号执行裁定书，证明：2017年3月16日，山东省青岛市中级人民法院作出（2016）鲁02执870号之一执行裁定书，并查封了涉案H03号房产，查封期限为三年。在人民法院查封涉案房产之前，中天嘉合公司与李延森已经签订合法有效的书面买卖合同。证据4、涉案房屋交接手续一宗（交房通知书、房屋交接书、业主入住验房表、物业/单元物品移交签领表、业主收房工程问题登记表、区域防火责任协议书、温馨提示），证明：2016年4月29日，中天嘉合公司与李延森办理了涉案H03号房屋的交接手续，双方交接了房屋钥匙等物品。证据5、物业费转账凭证、收款收据、代付说明，证明：2016年4月29日交房当日，李延森通过青岛营上建设集团有限公司（以下简称营上公司）预付了涉案H03栋房屋一年的物业费、庭院维护费共计57,998.76元（其中物业费52,222.32元=实测面积725.31平方米×6元/平方米/月×12个月，庭院维护费5,776.44元），李延森实际控制、占有涉案房屋。证据6、管家日志、物业公司管家尹浩的证人证言，证明：在实际交房后，李延森一直合法占有涉案H03号房屋。2016年6月，物业公司的管家日志记载，H03号房屋业主李延森电话通知电压不稳，要求安排电工查看；H03号房屋业主报修厨房下水管道不下水；H03业主自行找网络人员到室内安装无线网络等内容。尹浩的证人证言证明，其在2014年8月至2019年2月期间担任芭东公司管家职务，负责芭东小镇H区别墅日常事务，在其任职期间，H03栋别墅业主李延森自交房之后一直实际居住。证据7、《补充协议》，证明：2012年1月，中天嘉合公司与李延森约定由李延森购买芭东小镇H16、H05、H27号别墅，三套房屋总价款为37,176,514元。其中，由营上公司剩余工程款抵顶部分购房款，经初步核算剩余工程款为6,427,474元，具体数额以双方财务最终核定进行调整，以现金方式多退少补；剩余房款由李延森以现金方式支付。三套房屋的网签合同价格，在以上总价款不变的情况下，由双方协商确定。证据8、青岛市即墨区房产服务中心出具的证明，证明：2012年1月5日，中天嘉合公司与营上公司就H27号房屋签订《青岛市商品房买卖合同》并办理了网签手续。此后，中天嘉合公司与李延森协商将H27号房屋更换为涉案的H03号房屋，并于2014年1月24日撤销了H27号房屋的网签合同。证据9、银行转账凭证3张、收款凭证、代付说明、工程拨款情况表、孙志钦社保缴费证明，证明：李延森向中天嘉合公司购买三套房屋，李延森通过营上公司支付现金3,100万元，以工程款抵顶6,267,268.7元，合计支付购房款37,267,268.7元，超过《补充合同》约定的三套房屋总价款37,176,514元，涉案房屋购房款已经全部付清。证据10、《建设工程施工合同》6份、山东大信工程造价咨询有限公司出具的《工程结算审核报告书》7份，证明：营上公司与中天嘉合公司签订《建设工程施工合同》，约定营上公司承建中天嘉合公司开发的以下项目：（1）阳光温泉SPA停车场项目；（2）阳光温泉SPA洗浴中心项目；（3）阳光温泉SPA别墅项目；（4）阳光温泉人工湖项目；（5）阳光温泉二期会所及游泳馆项目；（6）阳光温泉二期单体别墅27栋项目。工程建设完工后，山东大信工程造价咨询有限公司分别出具《工程结算审核报告书》，审定上述六项工程造价总额为37,934,168.34元，与证据9中的工程拨款情况表记载的数额分别对应。证据11、H05、H16号房屋的《青岛市商品房预售合同》、青岛仁和德欣商务有限公司的企业信用信息公示系统报告，证明：2012年1月5日，中天嘉合公司与李延森就H16栋房屋签订《商品房预售合同》并办理网签；2014年11月18日，李延森安排其控股的公司青岛仁和德欣商务有限公司与中天嘉合公司就H05号房屋签订《商品房预售合同》并办理网签。结合证据2、证据8、证据11可以证明，中天嘉合公司实际交付了H03、H05、H16号房屋，中天嘉合公司与李延森完整履行了证据7《补充协议》约定的内容。证据12、（2018）鲁02民初795号民事判决书、（2019）鲁民终2384号民事判决书，证明：中天嘉合公司因拖欠税务机关巨额税款，无法开具购房款发票，导致涉案房屋不具备办理过户登记的条件。证据13、营上公司的工商档案及企查查报告，证明：李延森系营上公司的控股股东，持股比例为52.68%。结合证据9可以证明，营上公司代李延森支付了涉案房屋的全部购房款。华东公司质证称：对证据1、证据2的真实性不予认可，对证据3的真实性无异议。李延森关于涉案房屋买卖合同的签订时间与其在执行异议程序中陈述的合同签订时间不一致，不能证明李延森在房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。对证据4的真实性不予认可，对证据5中的物业费转账凭证的真实性无异议。芭东公司法定代表人及财务负责人等同时也是中天嘉合公司员工，芭东公司与中天嘉合公司人员混同，存在重大利害关系，对其出具的相关证据的真实性存疑，不能单独作为认定案件事实的依据。对证据6的真实性不予认可，尹浩是中天嘉合公司的在册员工，对其出具的证人证言不应采信。对证据7、证据8、证据9中的银行转账凭证的真实性无异议。对证据9中的收款凭证、代付说明以及证据10的真实性无法确认。从证据7可以看出，营上公司与中天嘉合公司存在房屋买卖及工程款抵顶的相关事实。因此，营上公司向中天嘉合公司支付款项的性质不能当然认定为系李延森为本案房屋支付的购房款。李延森主张将H27号房屋更换为H03号房屋，未提交相关证据。对证据12的真实性无异议。在此前的执行异议程序中，中天嘉合公司提交了税务局出具的相关材料，该材料显示中天嘉合公司从2014年至今的欠税数额不断上涨，说明其依然可以开具购房款发票。且涉案房屋在2014年已抵押给银行，李延森没有尽到谨慎审查的注意义务。对证据13的真实性无异议，但该证据与本案无关。该报告的查询日期为2019年4月16日，不能证明营上公司支付涉案房款时与李延森存在股权关系。中天嘉合公司质证称：对上述证据的真实性均无异议。中天嘉合公司与芭东公司是两个独立的法人，不存在人员混同。证据7《补充协议》第5条约定，中天嘉合公司承诺庭院、园林绿化及室内装修向李延森方倾斜，杨晨光在补充协议上签章是为了承诺接洽维护园区装修及绿化管理。针对证据12，当时中天嘉合公司与李延森签订草拟合同，就是因为中天嘉合公司想将涉案房屋抵押但不想告知李延森。对证据13的真实性无异议。华东公司提交证据如下：证据1、（2015）青金商初字第338号民事裁定书、（2015）青金商初字第338-1号协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号之一执行裁定书、（2016）鲁02执870号之十五执行裁定书、（2016）鲁02执870号之十八民事裁定书、送达回证，证明：涉案房屋即墨市227号楼1单元的首次查封时间为2015年11月19日。该房屋于2015年12月4日解封后，又于2017年3月16日查封。证据2、中天嘉合公司与营上公司签订的《补充协议》，证明：中天嘉合公司与营上公司存在房屋买卖及以房抵债等关系，仅凭营上公司的转账凭证不能证明该笔款项是代李延森支付的涉案房屋购房款。中天嘉合公司盖章处签字人员“杨晨光”系芭东公司的法定代表人及股东，其在中天嘉合公司相关协议上签字，说明中天嘉合公司和芭东公司是统一集团企业，故芭东公司出具的相关材料的真实性不足以采信。证据3、中天嘉合公司盖章的公司人员花名册。证据4、（2018）鲁民终1549号民事判决书，证明：芭东公司法定代表人杨晨光、财务负责人于春成等均是中天嘉合公司的在册员工，芭东公司与中天嘉合公司共同办公、人员混同，均系张代信控制下的公司，两公司存在重大利害关系，甚至不排除两公司人格混同。本案房屋预售合同及入住资料等书面资料具有倒签、伪造的高度盖然性，其真实性、合法性均不足以采信。证据5、青岛网上房地产关于芭东小镇网上备案公示信息打印件。证据6、（2018）鲁02民初140号民事判决书、（2018）鲁02民初141号民事判决书、（2019）鲁02执1818号执行裁定书、（2019）鲁02执1819号执行裁定书，证明：涉案房屋于2009年取得预售许可证，于2014年8月5日设立抵押。李延森于2016年签订网签合同时并未对房屋的权利状态进行审查，没有履行合理的注意义务，存在过错。李延森质证称：对证据1的真实性无异议，该证据证明涉案房产查封时间为2017年3月16日。对证据2的真实性无异议，对证明事项有异议。李延森提交的证据9可以证明，营上公司支付的购房款系代李延森支付涉案房屋的购房款。杨晨光在合同上的签字，正如中天嘉合公司所称，是作为物业公司代表签字确认协议约定的园林绿化及室内装修等事宜。对证据3的真实性无法确认。对证据4的真实性予以认可，但对证明事项不予认可。李延森在本案中提交的证据均为原始证据，而非为本案出具的证明材料。无论中天嘉合公司与芭东公司之间是否存在关联，均不影响芭东公司提交的证据的真实性。且李延森提交的证据12可以证明，山东省高级人民法院并未认可华东公司所称芭东公司与中天嘉合公司存在混同的主张。对证据5的真实性无异议，但对证明事项不认可。本案与证据6中所述抵押无关。中天嘉合公司质证称：对证据1的真实性无异议，房屋查封时间是2017年3月16日。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性不予认可，中天嘉合公司从未将该花名册交给华东公司，也未在其他案件中提交。对证据5、证据6的真实性无异议，对证明事项有异议。在涉案房屋办理网签之前，即便开发商办理抵押也是允许销售的，购房人要求办理房产证时开发商办理解押即可。中天嘉合公司提交证据如下：证据1、青岛市商品房预售合同，证明：中天嘉合公司与业主李延森于2016年5月10日18时13分签署网签购房合同。证据2、门牌备案号明细，证明：本案所涉的H03号房屋与合同中载明的227号楼系同一套房屋。证据3、营上公司更名换房申请表，证明：营上公司向中天嘉合公司提交更名换房申请，因H27房屋存在质量问题，双方达成了一致的换房意见，将H27号房屋更换为本案所涉H03号房屋。证据4、欠税责令整改通知书及明细复印件，证明：李延森购买三套房屋时，中天嘉合公司因欠税没有开具购房款发票。李延森质证称：对证据1的真实性无异议，该证据第17页证明网上合同签订时间为2016年5月10日，该证据是由李延森本人签字捺印、中天嘉合公司及其法定代表人签章的原件，可以证明中天嘉合公司与李延森于2016年5月10日完成了网签及打印、盖章、捺印相关手续。对证据2、证据3的真实性及证明事项无异议。对证据4的真实性无异议，该证据证明因中天嘉合公司拖欠税款不能开具购房款发票，导致李延森无法就涉案房屋办理过户登记，李延森对此不存在过错。华东公司质证称：对证据1预售合同的真实性不予认可，该合同与李延森提交的合同区别在于法定代表人，一个是查封之前的法定代表人张代信，一个是查封之后的法定代表人张明善。如中天嘉合公司提交的合同属实，其应在执行异议程序中提交，在本案诉讼中才提交不符合常理。对证据2无异议。对证据3的真实性无法确认，仅凭该证据不能证明双方存在真实的换房协议。对证据4的真实性无法确认，该证据不能证明中天嘉合公司因欠缴税款而无法开具购房款发票。且税费欠缴明细清册证明，中天嘉合公司欠缴税款从2016年至2017年数额递增，说明其即便存在欠税情形，亦可以开具购房款发票。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华东公司与青岛中天嘉合公司企业借贷纠纷一案，本院于2016年3月18日作出（2015）青金商初字第338号民事判决书，判决：中天嘉合公司于判决生效之日起10日内偿还青岛华东葡萄酿酒有限公司借款本金1.15亿元、借款期内利息1,431.5万元及逾期违约金（以1.15亿元为基数，自2015年8月8日起按年利率24%计算至判决确定的给付之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理期间，根据华东公司申请，本院作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，并查封了中天嘉合公司所有的位于即墨市的房产，其中包括本案争议的H03号房产，查封期限自2015年11月19日起至2018年11月18日止。本院于2015年12月4日作出（2015）青金商初字第338-1号民事裁定书，裁定解除对中天嘉合公司名下的即墨市房产的查封，包括本案争议的H03号房产。本院于2017年3月16日作出（2016）鲁02执870号之一执行裁定书，重新查封中天嘉合公司名下位于即墨市的部分房产，包括本案争议的H03号房产，查封期限为三年。（2015）青金商初字第338号民事判决书发生法律效力后，因中天嘉合公司未在生效判决确定的期限内履行还款义务，华东公司向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。在（2016）鲁02执870号案执行过程中，李延森向本院提出书面异议。本院经审查认为，李延森主张营上公司代为支付的2,100万元系用于购买H16、H03号房产，但该主张数额明显高于两份《商品房预售合同》中约定的购房款总额，且李延森在支付涉案购房款四年后签订《商品房预售合同》有违一般交易习惯，其提交的证据亦不足以证明在房产查封前已合法占有，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故虽其主张的占有涉案房屋发生在法院查封之前，但未办理过户登记，其权利不能对抗执行。据此，本院作出（2018）鲁02执异78号执行裁定书，裁定：驳回李延森的异议请求。李延森不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，即本案。本院经审理查明，李延森、中天嘉合公司提交的证据及陈述印证，2012年1月2日，中天嘉合公司与李延森签订《补充协议》，约定李延森向中天嘉合公司购买芭东小镇H16、H05、H27号别墅，三套房屋总价款为37,176,514元。其中，由营上公司剩余工程款抵扣部分购房款，经初步核算剩余工程款为6,427,474元，具体数额以双方财务最终核定进行调整，以现金方式多退少补；剩余购房款由李延森以现金方式支付。三套房屋网签合同价格在以上总价款不变的情况下，由双方协商签订。此外，协议确认李延森已于2011年12月30日向中天嘉合公司支付房款1,000万元，李延森提交华夏银行转账凭证予以证明。2012年1月3日，经营上公司工作人员孙志钦与中天嘉合公司工作人员李军核对，温泉芭东小镇未结算工程款6,267,268.7元用于抵顶李延森购买上述三套房屋的购房款。2012年1月5日，营上公司代李延森向中天嘉合公司转账2,100万元，转账凭证备注为“购房款”。中天嘉合公司为李延森出具了收款凭证，载明“预售购房款2,100万元”。至此，李延森以工程款抵顶、现金支付的方式支付了《补充协议》约定的三套房屋全部购房款共计37,267,268.7元，中天嘉合公司亦认可李延森已经支付该三套房屋的全部购房款。2014年1月，中天嘉合公司与李延森约定将芭东小镇H27栋房屋更换为H03号房屋，双方于2014年1月24日撤销了H27号楼房屋的网签合同。2014年3月22日，中天嘉合公司与李延森就H03号房屋签订《青岛市商品房买卖合同》。2016年4月29日，中天嘉合公司与李延森办理了H03房屋的交接手续，李延森与芭东公司签订房屋交接书，接收涉案房屋有关物品移交，办理了入住手续，并缴纳了物业费、庭院维护费，芭东公司为李延森出具收款凭证。2016年5月10日，中天嘉合公司与李延森就H03号房屋网签《青岛市商品房预售合同》。另查明，根据中天嘉合公司陈述，其与李延森于2014年3月22日就涉案房屋签订《青岛市商品房买卖合同》后，中天嘉合公司于2014年8月将该房屋私下办理了抵押登记，未告知李延森。此后，李延森妻子多次到售楼处要求中天嘉合公司尽快办理过户登记手续，但因中天嘉合公司资金出现问题，拖欠税务机关巨额税款，导致不能开具税务发票，无法配合购房人办理产权过户手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李延森提交的《青岛市商品房买卖合同》及《青岛市商品房预售合同》可以证明，在涉案房屋2017年3月16日查封之前，李延森已经与中天嘉合公司签订了合法有效的房屋买卖合同。李延森提交的房屋交接及入住资料、管家日志、物业费收据等证据，可以证明其在涉案房屋查封之前已经合法占有该房屋。李延森提交的《建设工程施工合同》、《工程结算审核报告书》、银行转款明细及收款收据等证据，证明其已经在查封之前支付了涉案房屋的全部价款。其中部分购房款系以工程款抵顶，因该建设工程结算真实有效，以工程款抵顶购房款系双方当事人的真实意思表示，且其余房款均以直接付款的方式支付完毕，故并不影响李延森作为房屋买受人身份的认定。根据中天嘉合公司的陈述，因该公司资金出现问题无法开具税务发票，导致不能配合业主办理产权过户手续。涉案房屋此后又被法院依法查封，客观上存在无法办理产权过户登记的情形。中天嘉合公司与李延森于2014年3月签订《青岛市商品房买卖合同》时，涉案房产并不存在抵押登记。因此，李延森未能办理产权过户登记，并非其自身原因造成，李延森对此不存在过错。综上，李延森对涉案房屋提出的异议，符合上述司法解释规定的情形，依法享有排除执行的实体权利。综上所述，李延森的诉讼理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行青岛市即墨区房产。案件受理费100,133元，由青岛华东葡萄酿酒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 刘 琰审判员 孙秀强审判员 徐镜圆二〇二〇年十一月十六日书记员 阚玉龙书记员 黄鹤颖