山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1812号原告：刘喜凤，女，1967年11月23日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。被告：宋洁，女，1964年5月12日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。原告刘喜凤与被告宋洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘喜凤诉讼代理人汤日剑、被告宋洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘喜凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告违约金53.4万元；2、被告承担本案保全担保费1060元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月13日，原被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的位于烟台经济技术开发区卖给原告，合同第九条违约责任约定：任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按照总房款额的10%支付违约金。后因被告于2018年4月12日发出解除合同通知书，故原告于2018年4月诉至烟台经济技术开发区人民法院，要求继续履行合同，烟台经济技术开发区人民法院于2018年10月12日作出(2018)鲁0691民初960号民事判决书，判令被告将房屋过户给原告，该判决书已生效，原告于2019年7月19日将剩余房款交付至开发区人民法院。原告认为，被告无故解除合同及拒不交付房屋的行为违反了双方合同约定，应承担违约责任。为维护原告之合法权益，特具状诉至法院，请依法判决。被告宋洁辩称，这个案子我本人并没有违约，我需要把所谓的合同调出来，别墅的主要价值是土地，而合同关于土地的部分只出现了约900平方米，而实际原告取得的土地证上显示的面积是753平方米，因为当时签所谓的买卖合同，这些资料全部没有，要去土地局去核准这些，包括土地的面积，四至的坐标，土地上的植物及水电暖等等这些。合同有多处涂改，原告提交的他女儿的银行卡交易记录证明支付房款情况，我不认可法院之前判决中认定那些合同。之前的判决认为我不做权籍调查，直到对方在法庭说我不做权籍调查，那时候还没有搞明白权籍和地籍的区别，所以我坚决不认可之前法院的判决，我没有违约，我不应当承担违约金和担保费用。本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，原告（乙方）与被告（甲方）通过第三人融林中介签订房屋买卖合同一份，内容载明：“一、房屋状况：房屋位置开发区×××号，建筑面积×××平方米，楼层2，产权清晰。二、经甲乙双方协商认可该房屋成交价格（总房款）为人民币×××元整。三、洽谈、签订本合同过程中，中介方代甲方收取乙方支付甲方定金贰拾万元人民币，甲方应主动了解该款项的情况，中介方不必另行通知。同时甲方向乙方和中介方提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户。四、具体付款时间2017年11月5日前将全款备齐过户当日转给甲方。……六、甲方于产权过户后当日内向乙方腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、煤气、暖气、闭路、物业、结清房屋租金、押金，……等一切费用，否则，乙方可由房款中扣除代交；腾交房后房屋产生的一切费用由乙方承担。七、甲方于产权证过户后当日内将户口由原房址中迁出。八、甲方保证产权清晰，且不存在乙方所未知的产权瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等情况，概由甲方负责处理，并承担相应的民事责任。九、违约责任：任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按照总房款额的10%支付违约金。十、甲乙双方保证其身份证号及联系地址准确无误，否则后果自负。十一、补充：1.房主的房价为伍佰贰拾捌万元净拿，陆万是中介费及税费。2.2017年11月5日前过户，如2017年11月5日前不能办理过户手续，并因买方的款不到位，甲方可以终止本合同，定金退回。十二、本合同未尽事项，由甲、乙双方协商解决，协商不成，双方均可向人民法院起诉。十三、本合同一式叁份，甲、乙双方和中介方各执一份，本合同自甲乙双方签字后生效。十四、2017年11月5日前将全款备齐并办理过户手续。”原、被告分别在落款处签字，第三人在落款处盖章。2017年10月16日，第三人向原告出具收据，载明收到原告交纳的购买×××房屋定金200000元。此后，原、被告双方未办理房屋过户事宜。2018年4月12日，被告向原告发出解除房屋买卖合同通知书，以原告未按照合同约定履行付款义务构成根本违约为由，要求立即解除双方间签订的房屋买卖合同，且20万元定金不予退还。原告不同意解除合同，诉至法院。本院于2018年4月27日立案后，经审理于2018年8月12日作出（2018）鲁0691民初960号民事判决书，判决：一、被告宋洁于本判决生效之日起十日内协助原告刘喜凤办理过户手续，将烟台经济技术开发区楼房屋过户至原告刘喜凤名下。二、原告刘喜凤于本判决生效之日起十日内支付被告宋洁剩余房款5140000元。三、第三人烟台经济技术开发区融林房产中介服务中心于判决第二项执行完毕三日内支付被告宋洁代为收取的定金140000元（扣减被告宋洁应负担的中介费及税费60000元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49180元减半收取24590元、保全费5000元，合计29590元，由被告宋洁负担。被告宋洁不服该判决，上诉至烟台市中级人民法院。2019年7月3日烟台市中级人民法院作出（2019）鲁06民终2045号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因被告未履行判决载明的义务，原告向本院申请强制执行。期间原告于2019年7月19日通过其父亲刘恩楠的银行账户向本院账户支付房屋买卖款514万元。本院立案执行后裁定被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，原告于2019年12月4日向本院表示已完成涉案房屋的过户。2019年12月7日作出（2019）鲁0691执850号结案报告，本院将上述款项扣除被告应向原告支付的案件受理费、保全费29590元，执行费500元及本案诉前保全（2019）鲁0691财保178号裁定冻结的545000元后将剩余款项发放给被告宋洁。涉案房屋过户至原告名下后，被告拒不腾退该涉案房屋。2020年5月8日，原告为要求被告腾退房屋并自2019年8月1日起按每日500元标准赔偿房屋占用使用费起诉至本院。诉讼过程中，被告于2020年8月10日将涉案房屋交付原告。2020年10月20日本院作出（2020）鲁0691民初1918号民事裁定书，准予原告刘喜凤撤诉，案件受理费24590元由原告负担。原告主张，为确保涉案债权的实现其向法院申请财产保全时委托烟台环宇融资担保有限公司出具诉讼保全保函，由此支出担保费1060元，该损失应由被告承担。原告围绕其诉请提交以下证据:证据1、原告与烟台鼎点商贸有限公司于2017年10月25日签订的借款合同一份，证明原告为履行涉案房屋买卖合同向烟台鼎点商贸有限公司借款600万元，当时约定的利率为年息15%。证据2、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单一份，证明在原告与烟台鼎点商贸有限公司签订借款合同后，烟台鼎点商贸有限公司将600万元打到原告女儿刘莉莎帐户。证据3、企业借款合同一份，证明在2019年6月原告担任股东和法定代表人的烟台开发区慧隆塑业有限公司向珠江银行借款300万元，年利率为7.83%。证据4、中国银行汇款凭证一份，证明2019年7月19日原告通过父亲刘恩楠的账户向开发区人民法院缴纳了本案涉案的房款514万元。被告质证称，在（2018）鲁0691民初960号案件审理过程中原告已经提交证据，这些钱都是刘莉莎名下，刘莉莎跟原告系母女关系，看不懂他们之间的资金关联，钱在案外人刘莉莎、刘恩楠名下与本案无关。被告围绕其主张提交了与烟台经济技术开发区融林房产中介服务中心工作人员赵姗姗等的微信聊天截图5张，证明在（2018）鲁0691民初960号案件中法院认定违约责任由被告来承担没有事实和依据，原告等人的陈述是虚假陈述，恳请法院重新调查这个依据。同时被告可以提交证据证明直到2018年4月26日原告还在探讨房子的价格。从被告和中介赵姗姗的微信聊天、通讯录音可以看出没有任何认定被告有违约责任的证据，（2018）鲁0691民初960号案件及烟台中院的二审时都没有进行认真的调查，只是根据中介工作人员赵姗姗一句话就认定了被告应承担违约责任，而实际上是因原告女儿刘莉莎不肯交税才导致合同未如期履行。被告根据原告手写的关于涉案房屋个税差距材料整理了两个对比图，原告是想利用合同予以逃税，被告予以拒绝。双方的买卖合同于2017年3月11日终止了。在（2018）鲁0691民初960号案件原告自愿放弃赔偿损失的诉请，被告理解原告已放弃了包括本案原告主张的违约金的所有损失。现在这两个案子是（2018）鲁0691民初960号案件的延续，该判决已经造成了100多万元的损失。现在又延续出这两个案子会给被告造成更多的间接损失，此两案纯属恶意诉讼。对此原告质证称，对于原告上传5张微信截图真实性无法确定，该微信内容不能证明被告所要证明的问题，并且在2018年4月26日微信聊天中可以明确看出未能履行原买卖合同的主要责任，在于被告因房价过低而反悔造成合同一直不能履约。关于原告书写的涉案房屋个税差距材料在（2018）鲁0691民初960号判决与烟台中院判决中已经作出了认定，并且该手写材料并非本案买卖合同不能履行的原因，这已经被两级法院生效判决确认，对于被告自己所做的对比图，原告不予以认可。原告认为被告的违约行为是经人民法院生效判决已确认的，而在生效判决确认后被告一直未履行其义务才是导致本案再次发生的原因。关于（2018）鲁0691民初960号判决中原告自愿放弃赔偿损失的诉请，原告认为与本案违约金没有任何关联。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第一款第五项及第二款规定,下列事实,当事人无须举证证明:(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实;前款第二项至第四项规定的事实,当事人有相反证据足以反驳的除外;第五项至第七项规定的事实,当事人有相反证据足以推翻的除外。本院（2018）鲁0691民初960号民事判决及发生效力的烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终2045号民事判决已认定双方签订房屋买卖合同合法有效，原告在涉案房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，对被告主张的解除双方买卖合同不予支持，并判决双方继续履行涉案房屋买卖合同。被告虽对上述判决有异议，但没有提供足够的相反证据推翻上述生效判决对相当事实的认定，所以本院对上述判决认定的事实予以采信。上述判决发生效力经原告申请强制执行后，涉案房屋办理了产权过户手续，但被告仍拒绝向原告交付涉案房屋，导致原告再次起诉要求被告腾退房屋、赔偿房屋占有使用费即（2020）鲁0691民初1918号案及要求被告承担违约金两个案件。在该两案件审理过程中，被告将房屋未交付给原告，导致原告长时间无法占有使用涉案房屋，其行为严重违反合同约定并给原告造成较大经济损失，原告要求被告承担违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，原告主张按合同约定“任何一方有其他违约行为，应向对方按照总房款额的10%支付违约金”，总房款5340000元的10%即53.4万元，被告主张其不存在违约行为，不应承担违约责任，即使法院认定其应承担违约责任，被告认为原告主张的违约金过高申请法院降低。考虑原告为购买涉案房屋的资金成本及被告的迟延履行行为等具体情节，本院认为被告向原告支付违约金40万元为宜，超过该数额的部分，本院不予支持。原告在（2018）鲁0691民初960号案件中“自愿放弃要求被告赔偿损失的诉请”，不包含该判决发生效力后原告另行提起要求被告支付违约金的请求，被告以此抗辩其不应承担违约金，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告承担保全担保费损失的问题。因该费用并非人民法院所收取,系原告为保障自己债权实现申请财产保全而自愿向担保公司支付的费用,并非进行诉讼所必然产生的费用,故本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、被告宋洁于本判决生效之日起十日内支付原告刘喜凤违约金40万元。二、驳回原告刘喜凤其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9150元，由原告刘喜凤负担1850元，由被告宋洁负担7300元；诉讼保全费3245元，由被告宋洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  赵宗尧人民陪审员  陈晓玲二〇二〇年十一月十七日书 记 员  白亚楠