广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16636号原告：广州市天河区泽晖苑小区业主委员会，住所地广东省广州市天河区中山大道华景新城泽晖苑小区。负责人：刘起河，主任。委托代理人:梁瀚昕,系广东正大方略（海口）律师事务所律师。被告：何少华，女，1959年7月16日出生，住广东省广州市天河区。委托代理人:肖红霞,系广东国智律师事务所律师。原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会（下称泽晖苑业委会）与被告何少华物权保护纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泽晖苑业委会的负责人刘起河及委托代理人梁瀚昕、被告何少华的委托代理人肖红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽晖苑业委会向本院提出诉讼请求：1.被告应当在判决生效之日十日内将其违建在泽晖苑小区架空层的办公室拆除【即中山大道路105号10栋11栋（泽晖苑住宅楼自编J、K栋），办公室位于架空层正南面，面积64.5平方米】，并恢复架空层原状，向原告交还被占用的架空层部分（恢复原状是指拆除办公室，平整场地，交还占用的部分）；2.被告向原告支付自2015年11月22日（小区业主大会成立的日期）起计至被告交还场地之日止的物业占用费（按广州市房屋租金参考价每年公布的标准，按天河区棠下街华景路的办公用房的租金单价标准计算，面积64.5平方米）及利息（以当月物业占用费为本金，租金周期是当月22日至次月21日，利息自次月22日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、泽晖苑小区是依法成立业主大会、由业主共同自治管理的小区，原告是依法成立的小区业主委员会。小区物业范围包括泽晖苑小区住宅楼自编J、K幢（房产地址：广州市天河区中山大道路105号10栋、11栋）及其架空层（下称案涉架空层）。根据物权法第七十三条规定，案涉架空层属于泽晖苑小区全体业主所有，任何人无正当理由不得占用，由于历史遗留原因，案涉架空层一直被被告占用并违建了一处办公室（下称案涉办公室），面积共64.5平方米，上述行为均未得到全体业主同意，已严重侵犯了业主共有权。自原告成立以来，多次要求其不得侵占架空层，拆除违建的办公室并交还架空层，恢复架空层原状，但被告均不予理会，被告的行为严重侵犯泽晖苑全体业主的利益。原告有权依照法律赋予全体业主的权利和业主大会的授权要求被告返还案涉架空层并恢复原状。被告侵犯原告案涉架空层的行为，原告依法有权要求被告支付相应的物业占用费，由于被告侵占架空层的行为是用做办公室，因此原告按照2015年至2018年广州市办公用房租金参考价格确定被告应当支付的物业占用费。二、在（2019）粤0106民初21859号案（下称21859号案）的复函中已由广州市规划和自然资源局明确表明架空层与其他单元一起参与大楼的公设分摊，因此架空层是所在大楼的公共部分，具有公共性，不具有任何私人性。三、有关法律适用解释只是对当前法律可能适用的情形进行列举，并不是一种规定，其参考价值就是小区的公共部分按物权法的规定归全体业主所有。四、广东省生物药厂（下称生物药厂）本身并没有权利与任何人签订关于架空层的协议，复函中已查明架空层没有办理任何权属登记，因此生物药厂不能主张其自己是架空层的权利所有人，因此被告所称的与生物药厂的协议书是无效的、不合法的。五、关于占用费，被告本身在公共部分违建了办公室，按被告对侵权物实际状况对被告进行公平合理的计算，这是被告的行为所应当承受的后果。六、整个架空层的面积是1400多平方米，原告在21859号案只是向生物药厂主张其占用部分，并没有主张被告占有的部分。综上，原告特依据业主大会的授权起诉，请求判如所请。被告何少华辩称：确认原告明确的案涉办公室所在的位置及面积，但认为原告已经就该面积向生物药厂主张权利，原告无权要求被告重复向其支付占用费。原告的诉讼请求均无相应的事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。理由如下：一、原告提起物权保护纠纷前提是案涉架空层被认定属于全体业主共有，从物权法第七十三条及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二、三条的规定来看，物权法并未明确架空层的权属问题，相关司法解释对建筑物的专有部分定义为具有构造上独立性、利用上的独立性及能够登记成为特定业主所有权的客体，对于共有部分，仅作出了一些列举性的规定。而架空层并不在列举的业主共有的范围之内，本案中原告也并未提供证据可直接证明案涉架空层属于全体业主共有，其诉讼请求缺乏基本的事实依据。二、被告对案涉架空层及办公室的使用有合法依据，不属于侵犯原告物权的行为，原告无权要求被告支付占用费及利息。案涉架空层的使用权是被告向生物药厂租赁而来，被告是依据与生物药厂的租赁协议书合法使用架空层，且一直按月向生物药厂支付租金，向物业管理公司交纳物业管理费及垃圾费，并不存在侵害原告物权的行为。退一步来说，即便案涉架空层被认定属于全体业主共有，生物药厂无权向被告出租，侵权人也应该是生物药厂，我方基于租赁协议书使用案涉架空层的行为并非侵权行为，在租赁协议被认定为无效、被撤销或实际上无法继续履行之前，被告有权使用案涉架空层，即便生物药厂需要向原告交付场地，我方作为实际使用人仅负有协助交还场地的义务，而无需向原告支付任何占用费。据了解原告在2019年已经就案涉架空层向法院对生物药厂提起诉讼（即21859号案），原告在该案中向生物药厂主张占用费及利息，对应的建筑面积989.09平方米，该案在2019年9月4日开庭审理，目前尚未判决，原告以同一案涉架空层的问题先后起诉生物药厂和我方，本案的审理结果应当以该案的审理结果为依据。三、案涉架空层并非房屋，不能作为房屋使用，原告主张按照同地段配套完备的房屋计算占用费没有任何依据。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：原告为证明被告侵占案涉架空层及案涉办公室，提交了广州市南粤公证处作出的《公证书》（显示原告于2019年3月22日申请保全证据并办理公证，公证处当天在案涉架空层进行拍照公证）及泽晖苑小区管理处出具的《缴费通知单》（显示户名为“何少华办公室”）。被告对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议。原告为证明其诉请主张的占用费标准，提交了广州市房地产租赁管理所发布的2015年至2019年的《广州市房屋租金参考价》。被告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议。原告为证明其有权代表全体业主提起本案诉讼，提交了《泽晖苑第二次业主大会表决结果》（复印件上加盖有泽晖苑小区业主大会及泽晖苑业委会红色印章；显示业主大会表决同意授权原告代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼等）。被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。被告为证明其与生物药厂的租赁关系，提交了被告与生物药厂签订的《协议书》（显示生物药厂将位于案涉架空层约64.5平方米面积出租给被告作办公室使用，租赁期限自2017年3月4日至2025年3月3日，租金每平方米10元/月等）及生物药厂出具的《证明》（显示生物药厂已收被告交来的案涉办公室自2015年11月至2020年5月份租金）。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。在21859号案中，本院曾向广州市规划和自然资源局发函查询案涉架空层的权属情况等。该局复函称：项目所在地块已核发《建设用地批准书》，用地单位是生物药厂和广州粤安房地产开发有限公司（下称粤安公司），自编K、J栋（除架空层外）登记在生物药厂和粤安公司名下，登记地址为天河区中山大道105号10栋、11栋（除架空层外），因架空层未办理首次登记，暂不能确认权属；架空层的用途为非机动车停放库、垃圾压缩站（属公建配套）；10栋、11栋曾测绘出图，共有分摊面积内没有包含架空层面积，架空层作为独立单元出具测绘成果，与其他单元一起参与大楼公设公摊，架空层建筑面积为1753.32平方米，因该测绘结果未被利用于权属登记，数据仅供参考，不可等同于权属面积等。该复函所附的生物药厂和粤安公司于2000年6月26日共同出具的《关于办理产权登记的申请报告》显示：生物药厂和粤安公司合作建设了上述10栋、11栋商住楼，按双方合作分配协议，架空层及全部住宅归生物药厂所有等。该案中，本院还向广州市房地产租赁管理所发函调查案涉架空层的租金参考价。该所复函称：因楼栋架空层部位一般为公共区域，并未确定其使用用途，故每年发布的《广州市房屋租金参考价》不涉及楼栋架空层部位的租金参考价，请结合查询对象的客观实际情况，综合确定其租金水平。另，在（2020）粤0106民初28048号泽晖苑业委会诉生物药厂物权保护纠纷一案中，生物药厂确认何少华在本案中提交的证据《协议书》及《证明》的真实性、合法性，并称该两份证明可从侧面证明生物药厂对案涉架空层具有管理、使用、处分等全部权利，泽晖苑业委会无权就64.5平方米的案涉架空层主张权利并收取占用费，同时，《协议书》可证明泽晖苑业委会主张的占用费标准没有法律和事实依据。关于案涉办公室的使用问题，原告则称被告至少在2011年底之前就已经开始使用至今，被告称其自2011年底或2012年初使用至今。本院认为：《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”本案中，泽晖苑小区业主大会已表决同意授权原告代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，因此，原告提起本案诉讼符合上述规定。从上述广州市规划和自然资源局复函、附件以及被告与生物药厂签署的《协议书》内容可知，生物药厂与粤安公司合作建设了案涉架空层所在建筑物并约定案涉架空层归生物药厂所有后，生物药厂将位于案涉架空层的案涉办公室出租给被告使用。被告使用案涉办公室是依据其与生物药厂的租赁合同，在该合同关系未被解除、撤销或认定无效之前，被告使用案涉办公室有合理依据，不属于非法侵占。本案为物权保护纠纷，原告认为案涉架空层属全体业主共有、被告使用案涉办公室侵犯了全体业主的利益并提出要求被告交还场地、支付占用费等诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费5669元，由原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  吴旭英人民陪审员  陈玉芬二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  梁怡筠神晓琳