广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2142号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，地址：广西壮族自治区灵川县八里街开发区1幢1号。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：刘旭，男，1981年5月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）诉被告刘旭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告刘旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2016年8月 1日至2017年1月20日物业费613.23元、电梯维保费、年检费141.12元、 电梯公摊电费94.27元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为2795.45元， 滞纳金2019年8月1日起按本金848.62元，按每天千分之三实际计算至付款之 日，合计3644.07元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户 第2页共11页 ；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共场地汽车停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、共用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑履行了物业服务的义务。被告房屋135.79平方米，每月应缴物业费108.632元，电梯维保费、年检费25元、电梯公摊电费16.7元，共150.332元/月。2016年8月1日至20日欠缴物业费70.08元、电梯维保费、年检费16.12元、电梯公摊电费10.77元，2016年8月21日至2017年1月20日5个月欠交物业费543.15元，电梯维保费、年检费125元、电梯公摊电费83.5元，滞纳金暂计至2019年7月29日为2795.45元（滞纳金2019年8月1日起按本金848.62元，按每天千分之三实际计算至付款之日），合计3644.07元。虽经原告书面催交物业费，被告仍拒不交纳。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告刘旭辩称，原告起诉状所诉“拒交最后的物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，发生被告财物失窃的情况，也未按合同规定对被告进行赔偿，已造成违约。原告违反物业服务合同相关规定：1.小区广场的九龙喷泉基本从未喷洒过；小区共用部位装饰用材未进行保养和维护，很多护栏都失修 第3页共11页 损坏；小区环境脏乱差，路边、小区广场和两栋住宅楼之间的空隙经常堆放大量垃圾，长期无人处理，形成一个个垃圾堆和大量卫生死角，夏天时奇臭无比，滋生大量蚊蝇、引来大量老鼠，原告从未组织过任何“四害”灭杀和防治工作；2.原告从未对消防设备进行年检和维护保养，住宅楼道中的消防设施大量失窃，导致小区消防存在重大隐患；3.原告没有做到定期对绿化带进行浇水和防病虫害，导致广场附近绿化带大量枯死；4.原告入驻后有业主发现原告不具备电梯房管理资质也无特种行业上岗证，期间电梯多次停运，维修完后电梯也有不正常的振动，电梯楼业主于2015年8月左右对原告和2014年成立的原业委会提出意见，一直未见反馈。被告所在住宅楼10栋的公共门在原告入驻不久密码锁就被破坏了，多次要求原告进行维修，原告一直未理会，后来全楼出资维修了，可是没有过多久又被人为破坏了，再次找上原告，可是原告被清除出场也未进行过维修，后面楼内过道灯被破坏，电梯灯被破坏，找原告维修也一直未理会，电梯门、房门和过道墙都被贴满了小广告，房门把上经常插着广告宣传单，多次要求原告清理，原告也未理会。楼顶有人生活的痕迹，有粪便和烧火的痕迹，有流浪汉居住，被告要求原告对安全门进行维修还是没有理会，很多住户门被撬坏，大量的楼道消防器材被盗，被告向原告反映也没有得到回应；5.外来车辆进入小区未进行登记，停车收费和公共区域广告收益本应归全体业主共同所有，但原告未向全体业主公布其收入流向，原告行为严重侵害全体业主权益；6.原告并未每年在小区内征求业主意见，业主满意度基本没有，因对原告物业服务不满意，大量业主与2014年成立的原业委会和原告协商无果，2016年1月左右，原业委会解散，原告也基本不提供服务，只有少数保安在保安室坐着；7.原告并未进行封闭式管理，外来人员并未进行登记，也未进行2小时一次的巡逻并做好巡逻记录，保安经常在室内睡觉，其严重失职行为，导致其管理期 第4页共11页 间，小区连续发生近百起盗窃事件，大量业主财物被盗，被告在原告入驻期间就有5次被盗情况，2014年10月至2015年1月期间，被告在住宅楼10栋楼下中午午休期间就被盗过2次电动车电池，未报警。被告向保安反映了情况，要求原告加强安保。2015年3月14日20点左右在10栋楼下公共安全门内，被告刚买的绿源电动车（价值2680元）被盗。被告报警后警察发现有拖拽痕迹无剪锁痕迹，小偷应该是开车把电动车运出小区，对保安进行询问，保安说什么都没有看到，也无进出车辆登记表、进入人员登记表和巡逻登记表。2016年2月7日和8月2日凌晨，被告被小偷从外墙沿水管爬上6楼入室盗窃丢失现金、银行卡和财物若干，被告报警并通知了保安，原告处未有任何记录，也没有对其服务有任何改善，直到撤出。外墙被扯脱的水管原告也没有修复复原。按照合同第十七条规定，原告未按合同约定履行定期巡逻，做好出入登记等义务，发生财物失窃的情况，应承担相应赔偿责任。综上所述，被告拒交最后的物业费用是因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，也未对被告因其不合标准的服务发生的被告财物失窃的情况进行相应的赔偿，所以被告拒绝交纳最后的物业费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与 第5页共11页 第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元／月／㎡、电梯楼住宅物业费0.8元／月／㎡、商铺及住宅办公物业费1元／月／㎡；多层楼住宅公用水电费5元／月／户、电梯维保费、年检费300元／户／年（一楼不收取）、电梯公摊电费200元／户／年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元／月／个；公共场地汽车停车位：100元／个／月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费交纳时间为每月10日前交纳当月费用，逾期未交费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告交纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告刘旭是天龙居南苑小区10栋1-6-3号房的业主，房屋建筑面积为135.79平方米。因被告未向原告交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业管理服务费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》是否对被告产生法律效力？二、原告在履行合同中是否按约 第6页共11页 定履行了义务？三、原告要求被告支付物业费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电 费有无事实依据及法律依据。 关于争议焦点一的问题。原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，该事实也为人民法院多份生效民事判决书所确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力。 关于争议焦点二的问题。依法成立生效的合同，双方当事人均应当按合同的约定全面履行各自的义务。虽然原告为该小区提供了物业服务，但经查实，原告履行义务存在一定瑕疵。 关于争议焦点三的问题。原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务，被告作为业主应按约履行给付物业费的义务。根据《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释 》第 六条 规定的精神，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司存在根本性违约的情况下，业主拒交物业服务费的抗辩理由才有可能得到法院的支持。被告列举原告物业公司的服务瑕疵，亦不能证明原告物业公司在履行合同中存在根本性违约。被告认为原告在小 第7页共11页 区的物业管理存在瑕疵问题，可通过业主委员会向原告提出整改意见，但不能在原告提供了相应的物业服务后，以物业管理存在瑕疵为由拒交物业管理费。被告辩称，原告没有尽到物业管理责任，导致被告的财物被盗，本院认为，从实体上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未能提交证据证明其盗窃损失与原告行为存在直接的因果关系，应承担举证不能的不利后果。从程序上，被告并未在法定期限内提出反诉请求要求原告赔偿该部分损失，故对被告该辩解意见，本院不予采信。被告辩称，原告未向全体业主公布停车收费和公共区域广告收益的流向，侵害了全体业主权益，被告可另行提起诉讼要求原告公开上述费用的收取和支出情况，被告以此作为拒交物业费的理由，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费，被告住房建筑面积为135.79平方米，按照合同约定的电梯楼住宅物业费每月每平方米0.8元，电梯维保费、年检费每年每户300元（一楼不收取），电梯公摊电费每年每户200元计算，应当交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费615.57元、电梯维保费、年检费141.67元、电梯公摊电费94.46元，故对原告现要求被告支付2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费613.23元、电梯维保费、年检费141.12元、电梯公摊电费94.27元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要 第8页共11页 承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘旭支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费613.23元、电梯维保费、年检费141.12元、电梯公摊电费94.27元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），适用简易 第9页共11页 程序减半收取25元，由被告刘旭负担，另25元由本院退还给原告桂林富鑫物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  陈碧青 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条 第10页共11页 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第11页共11页 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。