山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初3708号 原告：李小兵，男。 委托诉讼代理人：丁楠，山西明厚律师事务所律师。 被告：山西金诺诚房地产经纪有限公司。 委托诉讼代理人：张婷婷，山西衡霄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李聪，女，该公司员工。 第三人：董帅，男。 第三人：赵辉，女。 第三人共同委托诉讼代理人：邢卫红，山西望湖律师事务所律师。 原告李小兵与被告山西金诺诚房地产经纪有限公司(以下简称金诺诚公司)、第三人董帅、赵辉居间合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小兵的委托诉讼代理人丁楠，被告金诺诚公司的委托诉讼代理人张婷婷，第三人董帅、赵辉的委托诉讼代理人邢卫红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李小兵向本院提出诉讼请求：1、依法解除三方2019年12月31日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告金诺诚公司赔偿原告李小兵损失50000元；3、判令被告金诺诚公司返还原告李小兵佣金21750元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李小兵欲通过银行按揭贷款的方式购买房屋一套。2019年12月30日，原告与作为中介的被告金诺成公司联系，将征信报告交给被告审核，并告知其原告本人在农业银行尚有贷款未还，被告经核实以后，承诺在此情况下可以办理按揭贷款。2019年12月31日，原、被告以及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定：第三人董帅、赵辉将位于运城市某某岸某某园×号房屋出售给原告，原告支付第三人定金50000元，支付被告佣金21750元。合同签订后，原告如约履行义务，但银行却拒绝办理按揭贷款，致使原告无法继续履行合同。被告作为居间人，没有履行审慎核实的义务，也未如实将银行按揭贷款的相关事宜告知原告，导致原告受损，应承担损害赔偿责任。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。 被告金诺诚公司辩称，一、2019年12月31日，原告没有向答辩人提交征信报告，故谈不上答辩人承诺可以办理按揭贷款。二、案涉房屋的按揭贷款，合同附件明确约定：由卖方与开发商沟通一手房按揭贷款手续，而不是答辩人。三、答辩人未收取原告的按揭代办费，作为居间方促成买卖双方合同的签订，居间义务即完成。综上，答辩人不应承担任何责任，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人董帅、赵辉述称，第三人同意原告的第一个诉讼请求，关于被告答辩的第二条不是事实，卖方与开发商的沟通没有问题，开发商也同意房子可以按照按揭贷款的方式支付款项，但是这和在银行办理按揭是两回事，而第三人作为卖方，没有向原告承诺一定能办理下按揭贷款，所以办理按揭与卖方和房产开发商都没有关系。 原告李小兵围绕诉讼请求依法提交的证据有： 证据一、原告李小兵的身份证复印件，证明原告身份信息。 证据二、山西金诺诚房地产经纪有限公司企业信用信息公示报告一份，证明被告主体适格。 证据三、房地产买卖合同一份，证明原、被告之间存在居间合同关系，相关条款证明被告已审核通过原告的个人信用报告，按一手房按揭贷款的方式办理手续。 证据四、合同附件一一份，证明被告审核通过原告的个人信用报告，按一手房做按揭贷款，仅是贷款额度不明确。 证据五、原告个人信用报告7页。个人信用报告第12页原告本人查询记录明细中显示，2019年12月31日原告本人于中国人民银行运城市中心支行进行查询，证明原告确于2019年12月31日将个人信用报告交于被告审核。 证据六、原告微信截屏11张。1、被告工作人员黄永强聊天截屏4张，证明被告经审核认为原告征信报告可以办理一手房按揭贷款，但是签订合同之后，才发现原告不能做一手房按揭贷款；之后，被告经审查认为原告的征信报告可以做二手房按揭贷款，仅是流水存在问题；2、2020年3月21日李莉聊天记录截屏2份，证明签订合同之后，原告的征信报告既不能做一手房按揭，也不能做二手房按揭。3、李莉聊天记录5份，证明被告承认在签订合同前审查征信报告时存在过错，未能尽到审慎核实的义务。 证据七、第三人董帅、赵辉出具的收款收条一张，证明2019年12月31日原告如约将房屋定金50000元支付给第三人。 证据八：被告山西金诺诚房地产经纪有限公司出具的收款收据一份，证明2019年12月31日原告如约将居间方佣金21750元支付给被告。 被告金诺诚公司对原告提交的证据的质证意见如下： 对证据一无异议，证据二被告的法定代表人现在变更为张孟。对证据三合同真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。1、合同的所有条款均没有约定原告的个人信用需要被告审核，故更无法证明被告已经审核通过；2、合同的第四条：买方按如下付款方式给付除定金之外的房款人民币140万元，选择是非银行按揭方式付款，以双方补充签订的附件壹中约定的方式为准，故原告所举证据无法证明其证明目的。附件的第四部分明确约定剩余房款买方通过开发商办理按揭，……，是由卖方与开发商处沟通买方一手房按揭贷款手续；3、合同第六条买方承担一手房贷款产生的费用，该费用系贷款过程中需要给开发商及评估房产所交付的费用，合同第十三条按揭代办费共计/元，由/承担，若被告办理按揭，需要按照贷款金额的2%收取按揭代办费，案涉合同按揭代办费为0元，可以看出本案银行按揭不由被告办理。综上，原告方提供的房屋买卖合同无法证明被告应审核原告征信包括替原告办理银行按揭。对证据四附件真实性、合法性无异议，对关联性有异议，附件约定了案涉房屋房款的支付流程，但整个流程没有约定被告需审核原告的个人信用，案涉房屋的剩余70万元房款，由原告通过开发商做一手房按揭贷款，但是由卖方与开发商处沟通原告一手房按揭贷款手续，且附件最后备注该房屋一手贷款额是由买方的收入、征信等决定，具体贷款额以开发商给出的额度为准，若贷款额度不足，则由买方需在开发商通知五日内向开发商或卖方补足首付款。上述内容可以看出，案涉房屋的银行按揭系由原告方自己办理，第三人协助沟通办理手续，至于贷款是否可通过及贷款额度的高低是由原告自己承担责任，故原告所举证据无法证明其证明目的。对证据五信用报告的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告自认2019年12月31日本人向中国人民银行运城中心支行进行查询个人信用，进行查询个人信用，但并不能证明交给被告审核了，故无法证据其证明目的。对证据六中的黄永强聊天记录截屏真实性、合法性、关联性均有异议，首先聊天记录不完整，仅是断章取义的截取；其次，截屏的内容亦无法看出被告经审核认为原告的征信可以办理一手房贷款，故该证据不应被法院采信。12月31日即案涉合同签订之前，原告仅提供聊天记录显示双方各出1.5%中介费的内容，并没有将征信报告交付被告及被告回复已通过审核可以做一手房按揭贷款的内容，第二页时间为2020年1月4日、5日即案涉合同签订后，买卖双方已去开发商处核实原告不可以在开发商合作的工商银行贷取款项，找被告方工作人员，想办法做流水再去沟通，看能否贷款。对2020年3月21日李莉的聊天记录截屏的真实性、合法性、关联性均有异议，首先聊天记录不完整，仅是断章取义的截取，其次聊天的时间是原告被告知不能做一手房贷款之后，后续解决问题的过程中李莉才介入，对于当时签订合同之前的情况不知情，再次原告的征信报告不能做一手房贷款是原告自己陈述，截屏的内容亦无法看出合同签订之后，原告的征信既不能做一手房贷款，也不能做二手房贷款，故该证据不应被采信。对李莉聊天记录质证意见同上。对证据七、八无异议。 第三人董帅、赵辉对原告提交的证据的质证意见如下： 对证据三无异议，证据四被告方陈述第四部房屋尾款支付方式为通过开发商做一手房按揭贷款，重点在于是一手房，而不是贷款，由于案涉房屋的实际情况为二手房，正常情况下双方应做二手房支付或贷款手续，由卖方与开发商沟通买方一手房按揭贷款手续，所表达的是将此房由二手房转换为一手房手续，要更换买卖合同或买卖房屋的收据和发票，而不是承诺由卖方或开发商为原告办理按揭贷款手续，因此被告方的质证意见，第三人不能同意。其余证据与第三人无关，不发表质证意见。 被告金诺诚公司及第三人围绕诉讼请求没有提供相关证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告李小兵购买第三人董帅、赵辉的房屋时，是否明确告知被告金诺诚公司，要求采用按揭贷款的方式购买该房屋。根据原告及第三人的陈述以及原告提供的证据，足以证实原告李小兵在签订购房合同前，多次询问被告金诺诚公司的员工能否办理按揭贷款，签订合同的前提条件是能够办理按揭贷款才同意购买第三人的房屋，同时能够证明原告李小兵将其在银行有75万元贷款未还的事实告知了被告金诺诚公司的员工，并于签订合同当日将在中国人民银行查询的个人征信记录打印件交给了被告金诺诚公司的员工，而被告金诺诚公司的员工明确告诉原告李小兵可以办理，在此情况下，原告李小兵才与第三人签订了购房合同。综上，原告提供的证据能够与原告及第三人的陈述相互印证，足以证实上述事实，本院予以采信。而被告金诺诚公司关于合同中并未记载由其公司承担为原告办理按揭贷款，但本案的争议焦点是被告金诺诚公司是否如实告知了涉案房屋不能办理按揭贷款或者不能确定办理到按揭贷款以及法律后果，并非争议由谁去办理按揭贷款，从本案证据可以看出，原、被告自始至终都是围绕能否办理按揭贷款在沟通，体现了原告在签订合同前，已经向被告提出了能办理按揭贷款才签订合同的前提条件，也印证了被告的工作人员向原告承诺能够办理，原告才签订了房屋买卖合同。故被告对原告的质证意见并不能否定该事实，本院对上述事实予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李小兵因购房需要，经被告金诺诚公司居间介绍，欲购买第三人董帅、赵辉夫妻位于运城市某某岸小区某某园×号商品住宅房屋。在签订合同之前，原告李小兵提出需要以按揭贷款的方式支付购房款，并告知被告金诺诚公司的工作人员，其名下有75万元的银行贷款未偿还，如果能够办理按揭贷款，便购买第三人董帅、赵辉的房屋。被告金诺诚公司的工作人员告知原告，可以办理一手房按揭贷款。2019年12月31日，原告将自己在中国人民银行查询的个人信用征信材料打印件提交给了被告的工作人员查看，被告的工作人员仍未告知原告不能办理按揭贷款，也未向有关银行查询是否能够办理按揭贷款，而是促使原告与第三人及被告公司签订了三方《房地产买卖合同》及附件。合同第一条约定，买卖双方通过居间方出售及购入座落位置山西省运城市某某岸某某园×号住宅，建筑面积174.43平方米。第二条约定房屋总价款为145万元。第三条约定，本合同签订之日，乙方即本案原告向甲方即本案第三人支付定金人民币50000元，以确定买卖关系。卖方将上述房屋的相关证件(房屋产权证或开发商出具的购房合同、购房票据)存入金诺诚公司，确保买卖交易更加安全。第十二条约定，如由于买方原因致使本合同不能按约履行，则已付定金卖方不予返还，卖方可要求买方赔偿本次交易给其造成的损失，卖方有权再将房产转让予任何人。第十三条约定，卖方向居间方支付人民币21750元作为佣金；买方向居间方支付人民币21750元作为佣金，上述佣金及费用买卖双方应于签订本合同时全部付清。第十五条约定，本合同履行过程中发生争议时，三方友好协商，协商不成可向居间方所在地人民法院提起诉讼，诉讼费、律师费等全部实支费用由违约方承担。《合同附件一》关于房款支付约定：第1步，合同签订时，买方支付给卖方定金50000元。第2步，2020年1月6日前(含当日)买方须首期款到位并配合卖方将首期款301091元冻结于金诺诚公司在运城市建设银行城建支行资金监管帐户内，并在当日内卖方须配合买方办理该房屋在房产局、开发商和税务局的过户手续，买方支付给开发商398909元房款。合同签订后，原告向第三人支付定金50000元，并向被告金诺诚公司交纳了佣金21750元，随后为交付房屋做积极准备。在合同履行过程中，由于开发商合作的银行无法为原告办理房屋按揭贷款，被告金诺诚公司的员工又想办法为原告办理二手房按揭贷款，但仍然被银行拒绝，最终导致原告未能履行合同付款义务。为此，原、被告及第三人发生纠纷。 本院认为，本案合同是在被告金诺诚公司的居间服务下原、被告及第三人签订的二手房买卖合同，在签订合同前，原告李小兵已经明确告知被告金诺诚公司，其名下在银行贷款75万元未偿还，如还能再办理按揭贷款的情况下才同意购买第三人的房屋，被告金诺诚公司作为专业的中介机构，应当在满足该前提条件下或者向原告李小兵充分说明申请贷款的条件并告知贷款无果后应当承担的法律风险后，再促使买卖双方签订合同，但被告金诺诚公司急于促成买卖双方达成合意并签订合同，口头向原告李小兵承诺能够给其办理下银行按揭贷款，导致原告李小兵与第三人签订了房屋买卖合同后，又因原告李小兵的征信未被银行审核通过而拒绝贷款，导致原告李小兵无力履行合同的付款义务而违约，该合同已经彻底无法履行，依法应当予以解除。而原告李小兵因此向第三人支付的购房定金50000元，依法无权要求第三人董帅、赵辉返还，造成原告损失的根本原因是被告金诺诚公司在不能确定原告是否符合银行办理按揭贷款条件的情况下，告知原告可以办理按揭贷款，被告金诺诚公司没有如实履行审查和告知义务，向原告提供了虚假信息，导致原告缔约过失所造成，被告金诺诚公司作为专业的中介机构具有明显的过错，其行为损害了原告的合法权益，除依法不得要求委托人支付报酬外，还应当承担损害赔偿责任。故原告要求被告赔偿定金损失5万元并返还佣金21750元，依法应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十一条、第四百二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告李小兵与第三人董帅、赵辉及被告山西金诺诚房地产经纪有限公司2019年12月31日签订的《房地产买卖合同》及附件； 二、被告山西金诺诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李小兵定金损失50000元，并向原告返还已支付的佣金21750元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1594元，减半收取797元，由被告山西金诺诚房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  靳文革 二〇二〇年十一月十六日 书记员  张 欢