广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初761号原告：王海樱，女，1973年10月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：高鹏，广东登攀律师事务所律师。被告：莫文安，男，1982年8月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：黄志远，男，1961年3月5日出生，汉族，住广州市海珠区，系单位推荐人员。被告：冯杰峰，男，1979年1月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张昆红，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小云，广东威戈律师事务所律师。被告：李健峰，男，1975年5月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告王海樱与被告莫文安、冯杰峰、李健峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，被告莫文安提出管辖权异议，本院于2020年3月20日驳回其对本院管辖权提出的异议。莫文安提出上诉，广州市中级人民法院于2020年6月23日作出《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告王海樱及其委托诉讼代理人高鹏，被告莫文安的委托诉讼代理人黄志远，被告冯杰峰的委托诉讼代理人张昆红、杨小云到庭参加诉讼，被告李健峰被关押于海珠区看守所，故其未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海樱向本院提出诉讼请求：1.判令莫文安、冯杰峰、李健峰连带赔偿王海樱的损失共计2143970元；2.判令莫文安、冯杰峰、李健峰连带承担本案的诉讼费用。王海樱明确其第1项诉讼请求中的损失金额2143970元系冯杰峰向广州银行白云支行申请抵押，由银行委托评估得出的涉案房屋2014年的价格。事实和理由：原告于2010年5月取得了开发区青年路369号1302房和1304房两套住宅房屋（以下简称“涉案房屋”）的原有产权。2014年4月30日，原告委托被告莫文安、李健峰、谭植源、李剑波等四人代为出售房屋。2014年9月28日，莫文安便以代理人身份和欧智健（1302）房签订了编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》、与冯杰峰（1304房的买方）签订了编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》。并在当日和欧智健、冯杰峰办理了涉案两套房屋的过户手续，合同上，两套房屋的成交价各为125万元。但是两套房屋的实际买受人为李健峰。原告依合同中约定的仲裁条款向广州仲裁委员会提起仲裁，因为1302房具备返还条件，故原告主张合同无效并返还房屋，但是1304房已被冯杰峰再次转移，存在返还障碍，故原告变更诉讼请求，要求赔偿损失。又因为两套房屋为一并涂销抵押的，原告无法知晓两套房屋的各自的抵押清偿数额，故原告在仲裁委员会请求赔偿的依据为暂定金额1456091.13元【计算公式为：即涉案房屋的价值减去被告冯杰峰代为涂销的金额，实际价值以鉴定机构的评估为准】。仲裁委员会查明冯杰峰代为清偿贷款的金额为0元，故直接适用该公式，裁决冯杰峰、李健峰、莫文安应赔偿原告经济损失2143970元。后广州仲裁委员会就欧智健的1302房和冯杰峰的1304房作出裁决，认定莫文安、李健峰、欧智健（或冯杰峰）构成恶意串通。欧智健1302房的（2017）穗仲案字第16341号裁决结果为：1.买卖合同无效；2.欧智健应提前还贷，并协助原告办理上述房屋的过户至原告名下的产权转移登记手续;3.欧智健、李健峰、莫文安应连带赔偿原告的租金损失;4.欧智健、李健峰、莫文安应连带赔偿原告的律师费损失75000元;5.欧智健、李健峰、莫文安承担仲裁费24000元。冯杰峰的1304房的（2017）穗仲案字第16340号裁决结果为：1.买卖合同无效；2.被告莫文安、李健峰、冯杰峰连带赔偿原告的损失2143970元；3.被告莫文安、李健峰、冯杰峰连带赔偿原告的律师费损失75000元；4.被告莫文安、李健峰、冯杰峰承担仲裁费24000元。欧智健、冯杰峰不服这两份裁决，向广州市中级人民法院提出撤裁申请。广州中院对欧智健一案作出（2019）粤01民特571号，裁定驳回欧智健的申请，对冯杰峰一案作出（2019）粤01民特572号，裁定认为：广州仲裁委员会没有向原告阐明，原告也未变更诉讼请求，存在超裁情形，故撤销（2017）穗仲案字第16340号裁决第二项。原告认为，被告冯杰峰在1304房的买卖合同中构成恶意串通，以不合理的低价，实施“自已代理”，相关买卖合同无效。综观该合同的履行，冯杰峰未支付房款或者涂销款的情形下无偿取得了原告的房屋产权【仲裁委已查实抵押涂销款时欧智健支付】，故冯杰峰因合同无效给原告造成的实际损失就是房屋的价值(即2143970元)。在仲裁委员阶段，原告将损失定义为暂定金额【房屋价值扣减实际冯杰峰支付涂销抵押后的余额】，因为两套房屋为捆绑贷款但是分开签署合同，但仲裁委员会在合并审理查明事实后未向原告阐明，导致原告未能变更仲裁请求。依合同法第58条、民法总则154、164、168条之规定，三被告应当赔偿原告的经济损失2143970元。《仲裁法》（2017修正）第九条规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。因买卖合同的标的物为不动产，故法院有管辖权，现特依民事诉讼法和仲裁法的规定向法院提起诉讼，望公正审理。被告莫文安辩称，不同意王海樱的诉讼请求。1.本案是房屋买卖合同引发的纠纷，王海樱与冯杰峰之间属于房屋买卖法律关系，王海樱与莫文安属于委托法律关系，莫文安依法不应承担因房屋买卖合同引发的法律责任。其也不是承担义务的主体。实际上本案与莫文安是没有关联性的。2.莫文安接收王海樱的公证委托，代王海樱签订了存量房买卖合同，依照公证委托的第10条，没有超出委托权限和委托范围，之后履行合同的事实与被告无关，王海樱自觉履行合同包括向案外人借款，清还银行借款，法院的执行款和交付房屋等等，莫文安没有任何的过错。如果法院认定合同无效，但莫文安并非是合同的相对方也不是取得财产的一方，也没有损害王海樱的权利，不应当承担连带赔偿责任。3.本案不存在恶意串通，欺诈出售房屋的事实，王海樱因资金困难向银行贷款，之后没有偿还，被天河法院强制执行，包括查封拍卖。冯杰峰承担风险以稍低一点的价格购买房屋，符合市场行为。4.签订存量房买卖合同后，莫文安已经如实向王海樱汇报，王海樱向案外人借款一百多万元，清还了银行欠款、天河法院的执行款、律师费等等，紧接着解除查封和中介费的查封等等，在利用冯杰峰购房款清偿了案外人的借款以及之后王海樱交付房屋的事实，足以证明王海樱对签订存量房买卖合同没有异议，并积极履行，即使合同无效，王海樱应该承担绝大部分的过错。莫文安行使委托权签订合同的行为完全符合约定和法律规定。5.现房过户交易两年多，王海樱称不知情，不知谁为其清还贷款与事实不符，即不符合常情。综上，王海樱诉请莫文安承担连带责任没有事实与法律依据。恳请法院依法驳回王海樱的全部诉讼请求。被告冯杰峰辩称，请求法院驳回王海樱对冯杰峰的诉请。1.2010年9月涉案房屋评估单价为2400元/平方，涉案房屋与1302房的评估价为120多万元，但是王海樱于2010年10月9日以两套房屋抵押担保向银行贷款138万元，我方于2014年9月29日完成涉案房屋的产权登记，广州银行在2014年12月12日对涉案房屋的评估金额为2140000元，所以银行的评估不能作为王海樱的损失依据，王海樱损失应当按照市场价格为依据。2.王海樱由于个人经济原因，在2013年3月委托梁耀强表示2014年10月1日之前两套房屋的实收价格为两百九十万元，同时梁耀强委托其女儿梁思雅协助办理涉案房屋解封偿还贷款事宜，但梁耀强一直没有找到合适的买家。3.经梁耀强介绍，王海樱委托莫文安，谭植源、李健峰、李建波作为代理人并于2014年5月签订公证书。4.2014年王海樱断供，被银行起诉，天河区法院于2014年6月23日作出民事调解书，判令王海樱需于2014年9月30日之前偿还1254000元及利息，否则银行对涉案房屋有优先受偿权。5.由于涉案房屋被查封，且王海樱的前夫邹强认为涉案房屋是处于争议状态，因此王海樱急于出手涉案房屋，同意以250万元成交两套房屋。6.2014年9月28日，我方与王海樱的代理人莫文安签订存量房买卖合同，约定成交价为250万元，并向税务局缴纳税费163077.52元，同时我方向王海樱的代理人李健峰支付购房款127万多元，已经完成了支付款项的义务，现王海樱要求我方承担连带赔偿损失，显失公平。综上，王海樱作为委托人，选任莫文安、李健峰作为受托人时，应当承担选任不当的法律后果，王海樱没有向莫文安、李健峰支付任何委托费用，没有支付委托事项办理完成居间等任何报酬的情况下，即便莫文安、李健峰存在过失，根据合同法第406条的规定，王海樱没尽到合理的审慎注意义务，由此造成自身的损失，王海樱具有过错，其应当承担一定的损失。王海樱主张的银行的评估金额并不能作为损失的依据之一，涉案房屋在2014年9月份的市场价格是1250000元，且该成交价是经过王海樱以及王海樱代理人的同意，因此2014年9月涉案房屋价格应当是1250000元。被告李健峰辩称，王海樱所述不是事实，李健峰作为代理人帮她卖房，因为房子有查封一直未卖出，后来我找了朋友才帮忙卖出去，后来一年多她才说没收到房款，就约了我和冯杰峰出来，问我们怎么回事，我说是介绍人梁耀强说王海樱欠他的钱，把卖房的钱还了一部分给梁耀强，我们出了280多万，之后王海樱还说谢谢我和冯杰峰，她说要和她老公交代，要我写下这过程，她还问我为什么不投资这个房子，我说是冯杰峰买下来，贷款如果我帮忙还就算投资，但房款是冯杰峰借钱支付的，一直都是他在处理，王海樱所述与常理不符，不可能卖了房一年多才说没收到款，有力的证据是她欠中国银行贷款被萝岗法院查封100多万，这笔钱是谁还的？作为代理人不可能设圈套的，我们签的过程说明材料也是她求我写下的。整个事实可以问其他被告，当时涉案房产有二次查封根本无法卖出。交易当天交了税费后有个房产还有再次查封，王海樱用该房产骗房产公司，我们付了钱帮王海樱还债，我也是因为王海樱冻结我账号该笔款出的问题被关进来的。经审理查明，2014年4月30日，王海樱签署《委托书》，委托莫文安、谭植源、李健峰、李剑波对位于广州开发区青年路369号1304房的房屋进行管理、修缮、订立租赁协议，办理修缮、租赁登记备案等手续，代为收取租金及缴纳相关税费。受委托人有权代为转让上述房屋及土地使用权、签订转让合同、银行按揭合同、代为收取房款，代为办理交易过户手续，按规定缴纳交易税费及办理其他相关手续。上述《委托书》2014年5月4日经广东省广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第036209号《公证书》进行了公证。2014年9月28日，王海樱（甲方、卖方）与莫文安（委托代理人）、冯杰峰（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定将位于广州市开发区青年路369号1304房出售给乙方，建筑面积249.88平方米，房屋使用性质为住宅，交易价格为1250000元，第二条付款约定，甲乙双方经协商选择自行交割，经甲乙双方充分协商，选择自行交割房款，如因此发生纠纷或引起其他后果的，风险自负。签订合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款。一次性付款1250000元，乙方应于2014年9月28日前向甲方支付。第四条交楼时间和交楼手续约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第五条约定，双方应于2014年9月28日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。冯杰峰提交一份微信聊天截图拟证实王海樱委托梁耀强以250万元的总价出售涉案房屋及另案的1302房两套房屋。该微信聊天记录显示：王海樱向梁耀强发送微信，内容为：“……如果耀哥能在10月1日前拿下这两套房子，我让出10万元税收。也就是说总价为：290万元。这个只针对耀哥你，其他人我不考虑了，我这个房子还贷已整3年了，中途因自己投资其他的不谨慎，所以对现在的我来讲还贷压力比较大，还好有爸爸妈妈救济和帮助。但总不能一直这样拖累爸妈，所以想卖房子。也希望耀哥慎重考虑清楚再定夺。另，冯哥，我是不可能说价格的。因为他没有实体，说什么也感觉不能成事”。王海樱确认上述聊天记录的真实性，但主张上述聊天中所说290万元是实收款，莫文安、冯杰峰则陈述上述290万元应当是包含为王海樱偿还的银行贷款。2015年10月28日，冯杰峰出具说明载明“关于购买青年路房子情况说明，我冯杰峰是代李健峰合作持有青年路房子，本人提供名字持有该房产。具体情况请咨询李健峰”。2014年9月30日，冯杰峰、李健峰出具《证明书》，载明：广州开发区青年路369号1304房的实际拥有人及投资人是李健峰先生，而冯杰峰是作为出让购房名额与李健峰共同投资此房产，合作期为两年，合作期开始时间是此房产正式登记在冯杰峰名下，合作期满后，李健峰需要支付20万元占名费给冯杰峰作为投资分红。2018年2月13日，冯杰峰、李健峰又签订一份《声明》，载明冯杰峰从2014年10月开始借款给李健峰，到2015年10月后都没还给冯杰峰。经双方协商该房产由冯杰峰本人购买，双方自愿解除2014年9月30日签订的证明书，之前的借款作为购房款项，余下43.3万元经李健峰先生同意分期转账给李健峰作为购房款项。2015年10月28日，李健峰出具《关于购买青年路房子情况》，载明：本人李健峰通过谭植源及莫文安得知王海樱青年路有两套房子委托梁斯雅出售，由谭植源作为投资建议并委托莫文安进行购买，总房价为250万元，其中包括房子还贷、代理费、税费等，本人于2014年9月17日起分批付款给梁斯雅，缴纳该房子的代理税费等费用，总共付款2798900元。此外，李健峰还陈述涉案1304房及另案的1302房共计出售价格为250万元，其中的80万元房款作为王海樱欠梁耀强的欠款，由李健峰代为向梁耀强支付的，剩下的房款是冯杰峰等人支付给银行和法院的。2017年12月18日，案外人梁斯雅出具《证明》，载明：梁耀强是本人父亲，王海樱委托本人父亲于2014年3月找朋友出售位于开发区××大厦××、××房产……本人父亲将出售此房产的事宜委托本人处理，王海樱是知情并配合的。之后本人的朋友李健峰找了他当时的合作伙伴谭植源去与我商谈出售此两套房产的事情，之后安排莫文安去处理此房产的买卖事宜，最后莫文安及李健峰将此两套房产出售给李健峰的朋友冯杰峰和欧智健。由于王海樱委托本人出售此两套房产的时候已经出现财政上的问题，并产生了多期的银行断供，导致法院进行查封……，而且从2013年6月开始放盘到2014年3月，都不能售卖出去，所以王海樱愿意出售价格为人民币两佰伍拾万元正（包含所有的手续费用）。王海樱自身也由于自己资金周转的问题在委托本人找朋友出售此两套房产时也多次向本人父亲借款。王海樱总欠本人父亲金额不小于52万元，而王海樱也承诺：出售此两套房产后，减去房产税费，欠银行的供款及各式费用后，余款所得用于清还她所欠我父亲的债务。李健峰支付的房产费用是2798900元，其中有80万元是用于王海樱偿还给我的欠款。李健峰所支出多余的房款198900元是由本人父亲去偿还给李健峰先生。所以我代父亲收到的王海樱用于抵扣本人债务的房款是501100元，还未足以抵扣王海樱欠我父亲的款项。王海樱确认上述证据的真实性，但不确认关联性和合法性，其认为梁斯雅并未到庭接受法庭和当事人询问。王海樱还陈述其并未指示莫文安将购房款作为债务还款支付给梁斯雅。为证实实际损失，王海樱提交一份涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，该表显示，广州市开发区青年路369号1304房已于2014年12月12日办理抵押，抵押权利人为广州银行股份有限公司白云支行，2014年办理抵押时的权利价值为2143970元。莫文安则抗辩称涉案房屋在2014年9月价格在6000-7000元/平方米左右，因当时涉案房屋存在质量、查封、欠款等问题。莫文安还提交网上打印的青年苑小区、开发区秀丽小区的房屋价格拟证实2020年涉案房屋所在地段房价平均为11000元左右。莫文安陈述，包括涉案房屋在内的两套王海樱的房屋共售卖了2500000元，王海樱则陈述涉案房屋共计欠银行贷款1375757.74元，其中仲裁认定1200000元是欧智健支付的，剩余款项其不知道是谁支付的，两套房成交后，其并未收到一分钱。莫文安则陈述其找了借款公司，王海樱在签署借款合同后，支付完银行欠款和法院执行款后，房屋才过户的。冯杰峰陈述其于2014年10月至2016年6月分期支付了1271830元给李健峰，上述款项是购房款。2017年11月21日，王海樱依据存量房买卖合同约定的仲裁条款向中国广州仲裁委员会提起仲裁，请求裁决确认王海樱和冯杰峰于2014年9月28日签订的合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》无效；（二）裁决冯杰峰与莫文安、李健峰连带赔偿王海樱的损失1456091.13元；（三）莫文安、冯杰峰、李健峰连带承担王海樱的律师费75000元、房屋评估中介费（以发票为准）；（四）裁决莫文安、冯杰峰、李健峰连带承担本案仲裁费和诉讼保全费1520元。根据仲裁查明的事实，涉案1304房2018年1月3日查册时登记权属人为刘洁莹，已不具备返还的可能。另案1302房的购买人欧智健于2014年9月17日通过向余荫嗣借款的方式由余荫嗣将120万元转入王海樱的账户。王海樱主张其将还贷银行卡交给莫文安后，却有人代其向银行偿还了贷款1375757.74元。但其不清楚具体代偿人是谁。莫文安主张其收到冯杰峰给付的120万元后将其转入王海樱的还贷银行卡中，即2014年9月17日的银行卡汇款。其他款项不知情。李健峰表示120万元之外的款项是梁斯雅代王海樱偿还给银行的。广州市仲裁委员会于2019年2月18日作出（2017）穗仲案字第16340号《裁决书》，认定莫文安、冯杰峰、李健峰三人恶意串通，损害了王海樱的合法权益，故认定涉案《广州市存量房买卖合同》无效，裁决：（一）确认莫文安代王海樱与冯杰峰于2014年9月28日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）无效；（二）莫文安、冯杰峰、李健峰连带赔偿王海樱的损失2143970元；（三）莫文安、冯杰峰、李健峰连带赔偿王海樱的律师费损失75000元；（四）本案仲裁费29474元，由王海樱承担5475元，由莫文安、冯杰峰、李健峰承担24000元；（五）对王海樱的其他仲裁请求不予支持。冯杰峰不服上述仲裁结果，向广州市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，广州市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）粤01民特572号《民事裁定书》，认定王海樱明确其损失的具体数额为1456091.13元，但广州仲裁委在没有向王海樱释明，王海樱亦未变更仲裁请求的情况下，迳行裁决莫文安、冯杰峰、李健峰连带赔偿王海樱损失2143970元。裁决赔偿的损失数额明显超出王海樱的请求数额，属于裁决内容超出当事人仲裁请求的范围，符合撤销仲裁裁决的情形。故裁定撤销中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第16340号仲裁裁决第二项。以上事实有《广州市不动产登记查册表》《证明》《关于购买青年路房子情况》、微信聊天截图、《声明》《证明书》、说明、《存量房买卖合同》《委托书》《公证书》、（2017）穗仲案字第16340号《裁决书》、（2019）粤01民特572号《民事裁定书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，（2017）穗仲案字第16340号《裁决书》裁决确认莫文安代王海樱与冯杰峰于2014年9月28日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）无效，该项裁决结果未被撤销，故已发生法律效力，对此本院予以确认。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋已经转让给第三人，故已无法返还给王海樱，应当折价补偿。冯杰峰购买涉案房屋后于2014年12月12日办理抵押，抵押时对房屋的评估价值为2143970元，但上述评估价格仅为对涉案房屋当时的市场价的评估，并未考虑涉案房屋存在查封、抵押等不便交易情况，且王海樱签订《广州市存量房买卖合同》时明确知晓将以1250000元的价格出售涉案房屋，其并未提出异议，其虽不知真实的买受人是李健峰，但对于涉案房屋的交易价格1250000元并不存在误解，上述价格也可与其与梁耀强的聊天记录中其同意以2900000元的价格出售两套房屋的主张相互印证，视为其同意以1250000元出售涉案房屋，故本院认定涉案房屋应当按照1250000元进行折价补偿。根据仲裁裁决，欧智健支付的1200000元作为1302房的购房款，已在该案中予以扣减，李健峰主张其代王海樱向梁耀强、梁斯雅支付的800000元并无证据证实系王海樱指示交付，故无法确认该笔款项系本案房屋的购房款，因此，各被告实际支付本案涉案房屋的购房款为0元，故各被告应当依照1250000元的价格对王海樱予以补偿。关于各被告是否承担连带责任问题，如前所述，仲裁裁决认定各被告间恶意串通损害王海樱的利益，致使房屋买卖合同无效，因此，各被告应当对王海樱的损失承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告莫文安、冯杰峰、李健峰于本判决生效之日起十日内向原告王海樱连带赔偿损失1250000元；二、驳回原告王海樱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11976元，由原告王海樱负担4994元，被告莫文安、冯杰峰、李健峰共同负担6982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二〇年十一月十七日书记员  张 敏张园