广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40466号原告：广东粒粒金集团有限公司，住所地广州市天河区珠江东路16号23层2301房自编B07房，统一社会信用代码91440101578032914H。法定代表人：奚哲峰，总经理。委托代理人：陈伟杰、郭聪聪，均系广东商达（广州）律师事务所律师。被告：广州洋玩意国际贸易有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西100号之二1201房（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA5AMH749K。法定代表人：姜万云。委托代理人：何文婷，系该司员工。第三人：马日斌，男，1975年9月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：张峻瑜、刘金清，均系广东华璟律师事务所律师。原告广东粒粒金集团有限公司（以下简称粒粒金公司）诉被告广州洋玩意国际贸易有限公司（以下简称洋玩意公司）及第三人马日斌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告粒粒金公司的委托代理人陈伟杰，被告洋玩意公司的委托代理人吴倩（后撤销委托），第三人马日斌的委托代理人张峻瑜、刘金清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粒粒金公司诉称：2018年10月，粒粒金公司与洋玩意公司签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定粒粒金公司将天河区黄埔大道西路100号之二1201号房屋（以下简称涉案房屋）出租给洋玩意公司作办公用途使用，租期为2018年10月29日至2020年11月7日；每月租金44370元，按月结算，洋玩意公司于每月第15日前以银行转账方式支付租金给粒粒金公司，逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的0.5%向粒粒金公司支付违约金。合同签订后，粒粒金公司已将涉案房屋交付洋玩意公司使用，但洋玩意公司却拖欠租金。粒粒金公司催促无果，故诉至法院，请求判令：一、洋玩意公司向粒粒金公司支付2019年9月8日至11月7日的租金88740元；二、洋玩意公司向粒粒金公司支付迟延交纳上述租金的违约金（以每月欠付的租金44370元为本金，按照0.5%/日的标准，分别自当月16日起计至清偿之日止）；三、本案诉讼费由洋玩意公司承担。被告洋玩意公司辩称：一、涉案房屋自2019年9月9日起被法院裁定属马日斌所有，自此，《合同》的权利义务由马日斌概括继受，粒粒金公司无权再向洋玩意公司主张2019年9月8日至11月7日的租金。二、粒粒金公司在《合同》签订前故意隐瞒涉案房屋已设立抵押、被查封的事实，未尽到涉案房屋的瑕疵担保义务，构成违约。至2019年9月，洋玩意公司才得知涉案房屋被法院依法拍卖的事实。基于粒粒金公司经营状况恶化及不诚实守信的行为，洋玩意公司担心其不退还保证金，为避免损失扩大，洋玩意公司多次提出以保证金抵扣租金，但粒粒金公司均以各种理由推诿。故洋玩意公司延期支付租金只是合理的行使抗辩权，且因粒粒金公司违约在先，洋玩意公司有权减少或不支付租金。由于涉案房屋被拍卖，《合同》事实上无法继续履行，应予解除；根据《合同》约定，粒粒金公司应在解除合同之日将保证金退还、以保证金抵偿租金，既然保证金已于合同解除之日抵偿租金，洋玩意公司便无需再向粒粒金公司支付逾期交租的违约金。三、洋玩意公司作为承租人无法确定《合同》能否继续履行，亦不清楚应向粒粒金公司还是马日斌支付租金。洋玩意公司已多次与粒粒金公司、马日斌沟通，但双方均主张其有权收取租金，故在各方存在争议的情况下，洋玩意公司未按时支付租金具有合理事由，并非故意拖欠，不应承担违约责任。综上，请求法院驳回粒粒金公司的全部诉讼请求。第三人马日斌在本案中提出独立诉讼请求称：2019年9月9日，广州市越秀区人民法院以（2019）粤0104执恢86号执行裁定书裁定涉案房屋归马日斌所有；2019年11月8日，涉案房屋转移登记至马日斌名下；故马日斌自2019年9月9日起是涉案房屋的权利人。根据买卖不破租赁的规定，洋玩意公司现仍在涉案房屋经营，马日斌亦无异议，故涉案房屋自2019年9月9日起的租金收益应归马日斌所有，洋玩意公司迟延交租的违约金也应向马日斌支付。且洋玩意公司无权向粒粒金公司提出以保证金抵扣租金的主张，因该主张会导致马日斌的收益权无法实现。综上，粒粒金公司在本案中的诉请缺乏事实及法律依据，请法院依法驳回；另马日斌提出诉请如下：一、洋玩意公司向马日斌支付2019年9月8日至2020年5月7日的租金354965元及迟延交租的违约金（以每月欠付的租金44370元为本金，按0.5%/日的标准，分别自当月16日起计至清偿之日止）；二、粒粒金公司对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；三、本案诉讼费由洋玩意公司、粒粒金公司承担。原告粒粒金公司针对第三人马日斌的独立诉讼请求辩称：不同意马日斌的诉讼请求。粒粒金公司于2013年8月与涉案房屋的原业主签订租赁合同及补充协议，约定粒粒金公司承租涉案房屋，租赁期限为2013年8月25日至2033年8月24日。合同签订后，粒粒金公司已向原业主支付了租金，故粒粒金公司有权使用涉案房屋，亦有权将涉案房屋出租给洋玩意公司。马日斌于2019年11月8日成为涉案房屋的登记产权人，是在上述租赁合同签订以后，根据买卖不破租赁的原则，上述租赁合同的效力不受影响。故粒粒金公司仍是涉案房屋的合法承租人，有权收取次承租人的租金。被告洋玩意公司针对第三人马日斌的独立诉讼请求辩称：2019年9月至10月期间，洋玩意公司与马日斌之间并无合同关系，马日斌也不是涉案房屋的登记产权人，故洋玩意公司不清楚应当向粒粒金公司还是马日斌支付租金，洋玩意公司有正当理由延期交租，不存在违约行为，无需支付违约金。待司法裁判文书确认合法的收租人后洋玩意公司再支付租金。经审理查明：涉案房屋曾登记在申志云名下，登记时间为2011年1月25日；2011年8月22日，申志云、广东融捷融资担保有限公司（权利人）申请持涉案房屋的房产证抵押；2012年8月14日，申志云、广东融捷融资担保有限公司（权利人）申请持涉案房屋的房产证抵押（含涂销再抵押）；2013年10月29日，申志云、上海浦东发展银行股份有限公司广州东风支行（权利人，以下简称浦东银行）申请持涉案房屋的房产证抵押（含涂销再抵押）；自2014年5月起，涉案房屋被多家法院先后查封、轮候查封。据粒粒金公司提交的《房屋租赁合同》显示，申志云（甲方/出租人）曾与粒粒金公司（乙方/承租人）签订该合同，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，租赁期限为2013年8月25日至2033年8月24日；乙方在签订本合同后一年内向甲方付清全部租金合计8812800元；乙方向甲方交纳70200元租赁保证金；租赁期间转让涉案房屋时，须提前3个月书面通知乙方，抵押涉案房屋须提前30日书面通知乙方；乙方有权将涉案房屋转租他人或与他人合作经营；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向甲方所在地人民法院起诉等；合同落款处未注明签署时间，粒粒金公司称该合同的签署时间是2013年8月25日，从租赁期的起始日便可以看出。粒粒金公司为证明其已履行了上述《房屋租赁合同》的租金支付义务，向本院提交了：1、显示由申志云在2013年8月26日、10月24日、12月31日出具的《收据》三张，分别确认收到粒粒金公司支付的租金200万元、47.5万元、640.8万元。2、平安银行收付款业务回单，显示粒粒金公司分别在2013年8月7日、10月18日向申志云转款200万元（备注为股东款）、47.5万元（备注为往来款）；在2013年12月26日、12月30日向案外人奚同新转款440.8万元（备注为款项）、200万元（备注为款项）。3、显示由申志云于2013年12月30日作出的《委托书》，主要内容为委托粒粒金公司将支付给申志云的租金6408000元付给奚同新。另粒粒金公司确认，申志云、奚同新曾系其司高管，但在2016年12月15日离职了。经质证，洋玩意公司表示无法确认上述证据的真实性，因申志云与粒粒金公司之间存在利益关系。马日斌仅确认平安银行收付款业务回单的真实性，其余证据的真实性不予认可；首先，《房屋租赁合同》并无落款时间，难以判定签订时间；其次，基于申志云、奚同新及粒粒金公司之间的利益关系，上述证据都可以是为了达到某种目的而制作的；最后，平安银行收付款业务回单恰好映证了这一点，备注的款项性质是股东款、往来款而非租金，可见双方并不存在真实的租赁关系。2018年10月，粒粒金公司（出租人/甲方）与洋玩意公司（承租人/乙方）签订《合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2018年10月29日至2020年11月7日，其中2018年11月8日至2020年11月7日每月租金为44370元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳88740元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；租赁期间转让涉案房屋的，须提前3个月书面通知乙方，抵押涉案房屋须提前90日书面通知乙方；乙方拖欠租金15天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。另查，2019年9月9日，广州市越秀区人民法院作出（2019）粤0104执恢86-1号执行裁定书（申请执行人为浦东银行，被执行人为佛山通源石化有限公司、广东粒粒金工业材料有限公司、申志云、奚同新），称：本院根据生效法律文书依法在京东网拍卖执行人申志云所有的涉案房屋，2019年6月25日买受人马日斌以7314168元的最高价竞得，依法裁定如下：涉案房屋的所有权归买受人马日斌所有，买受人马日斌可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，本裁定送达后即发生法律效力等。2019年9月17日，广州市规划和自然资源局出具《协执文书收件回执》，确认收到了（2019）粤0104执恢86-1号的协执文书。2019年11月8日，广州市规划和自然资源局向马日斌核发了涉案房屋的《不动产权证书》。现粒粒金公司主张洋玩意公司拖欠其2019年9月8日至2019年11月7日的租金；马日斌则主张其已在2019年9月9日取得涉案房屋的所有权，故2019年9月9日起的租金应由洋玩意公司向马日斌支付。对此，洋玩意公司表示其并无拖欠租金的恶意，只是在2019年9月初突然收到了涉案房屋的产权人变更为马日斌的通知后，其便要求粒粒金公司明确有权收租方，在马日斌、粒粒金公司均主张其有权收取租金，双方存在争议的情况下，洋玩意公司提出了先以保证金抵扣租金的方案。又查，2020年4月30日，马日斌（甲方）与洋玩意公司（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：一、粒粒金公司与乙方签订的《合同》的出租人即甲方变更为马日斌，《合同》继续履行。二、2019年11月8日至2020年5月7日的租金合计266220元，乙方于2020年5月8日前支付给甲方；2020年5月8日起的租金，按《合同》约定期限支付给甲方。三、乙方依约履行本合同第二条义务的，涉案房屋2019年9月、10月租金合计88740元及迟延支付租金的违约金，如果法院判决乙方向甲方支付的，甲方承诺予以免除，不再向乙方追索。四、如法院判决乙方向粒粒金公司支付租金与违约金的，原租赁关系中乙方支付的保证金抵扣租金，甲方对此无异议。五、如2020年7月30日前乙方不退租，继续承租涉案房屋的，乙方应于2020年8月7日前向甲方交纳88740元的保证金，乙方有权提前10个自然日通知甲方提前退租，如甲方收取了保证金，甲方应在退租后5个自然日内无息退还保证金予以乙方等。马日斌确认，后洋玩意公司依约向其支付了2019年11月8日至2020年5月7日的租金266220元。本院认为：粒粒金公司在本案中系基于其与洋玩意公司签订的《合同》要求洋玩意公司支付涉案房屋2019年9月8日至11月7日的租金；而粒粒金公司主张其有权出租涉案房屋的权利依据为其与涉案房屋原业主申志云签订了《房屋租赁合同》。虽洋玩意公司、马日斌对该《房屋租赁合同》的效力提出质疑，但若该《房屋租赁合同》有效且对马日斌有约束力，根据买卖不破租赁的原则，马日斌系继受了该《房屋租赁合同》的权利义务，与其就涉案房屋存在租赁关系的是粒粒金公司；如《房屋租赁合同》无效或对马日斌无约束力，则马日斌与洋玩意公司之间就涉案房屋并不存在继受的租赁关系，但马日斌有权作为涉案房屋的所有权人向洋玩意公司主张权利；故马日斌在本案中基于其与洋玩意公司存在继受的租赁关系要求洋玩意公司支付租金，缺乏事实及法律依据，应予驳回。粒粒金公司是否仍享有涉案房屋的出租权，取决于《房屋租赁合同》是否合法有效及对马日斌是否有约束力。鉴于马日斌对该《房屋租赁合同》的效力及约束力提出质疑，在涉案房屋的产权人确已变更为马日斌的情况下，粒粒金公司现向洋玩意公司主张权利的依据尚不充分，应待《房屋租赁合同》的效力及约束力确认后再行处理为妥，故对粒粒金公司的诉讼请求，本院亦予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告广东粒粒金集团有限公司的全部诉讼请求。二、驳回第三人马日斌的全部诉讼请求。本案受理费2260元、保全费1005元，由原告广东粒粒金集团有限公司负担；第三人马日斌提出独立诉讼请求的受理费3388元，由第三人马日斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  胡雪军人民陪审员  李俊霞二〇二〇年十一月二十日书 记 员  邱莉晶