湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初1003号 原告：李俊，男，1995年1月24日出生，汉族，湖南省邵东县人，居民。 委托诉讼代理人：李正武，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：蒋顺先，宁远县法律援助中心律师。 被告：宁远金泰置业有限公司。 法定代表人：张来，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张凯，上海锦天城（广州）律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：幺博文，北京市京大（上海）律师事务所律师。 第三人：李卫国，男，1970年12月11日出生，汉族，湖南省邵东县人，居民。系原告李俊之父。 第三人：李杰，男，1968年2月23日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩人，居民。 第三人：永州市泰丰房地产开发有限公司。 法定代表人：李杰，该公司执行董事。 原告李俊与被告宁远金泰置业有限公司(以下简称：宁远金泰公司)、第三人李卫国、李杰、依法追加永州市泰丰房地产开发有限公司(以下简称：永州泰丰公司)为第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序四次公开开庭审理。原告李俊的委托诉讼代理人李正武、蒋顺先到庭参加诉讼，被告宁远金泰公司的委托诉讼代理人张凯在第一次、第二次开庭时到庭参加诉讼，委托诉讼代理人幺博文在第二次开庭时到庭参加诉讼，第三、四次开庭时被告宁远金泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人李卫国到庭参加诉讼，第三人李杰、第三人永州泰丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理过程中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施，查封了本案的诉争房产。本案现已审理终结。 原告李俊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认第三人李卫国与永州泰丰公司签订的《以房抵债合同》及原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告依约为原告限期办理[金水湾・宁郡华府]第1＃[幢]、[金水湾・国际公馆]108、109[门面房号]商铺的所有权登记手续；2、请求判令被告按房价款的万分之三标准支付2017年1月1日至实际交付房屋之日止的违约金(即4000000元×0.3‰×实际逾期天数)给原告；3、请求判令被告按照《以房抵债合同》第4条约定支付原告因诉讼和执行而发生的律师费、差旅费等合理开支费用10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人李杰独资设立的永州泰丰公司在2012年至2015年投资开发蓝山县的房产项目期间，原告之父(第三人)李卫国与他人合伙承包了其中的施工业务，工程完工结算时，永州泰丰公司拖欠第三人李卫国的工程款50万元未付。同时，李卫国与李杰于1995年起至2015年合伙做生意期间赚取的收入175万元投入到永州泰丰公司。以上两笔共计人民币225万元。因当时房地产市场处于低迷期，第三人李杰的永州泰丰公司无力偿债，第三人李卫国与永州泰丰公司于2015年8月15日签订的《以房抵债合同》约定：由永州泰丰公司用其子公司宁远金泰公司开发的“宁郡华府”项目楼盘的房屋抵偿其对第三人李卫国的欠债225万元，再加上第三人李卫国堂嫂张竹平在永州泰丰公司的220万元债权等共计人民币445万元，视为原告向被告支付该抵债房屋的全部购房款并由宁远金泰公司开具购房款收据。同时，合同还约定了被告宁远金泰公司的房屋产权登记协助义务及双方违约责任。2015年9月29日，原告与被告宁远金泰公司签订金水湾・宁郡华府《商品房买卖合同》。同时，被告宁远金泰公司出具了购房款收据并加盖财务公章。合同第三条约定标的为金水湾·宁郡华府项目中的第1＃[幢][金水湾・国际公馆]108、109（门面房号），价格每平方米33755.27元，总价款人民币肆佰万元(￥：4000000元)。合同第八条约定被告(出卖人)应当于2016年12月30日前交付房屋给原告。此外，合同第八条和第九条分别约定了买卖双方的违约责任。合同生效后的2016年6月23日，宁远金泰公司发生股权和法定代表人变更事实。其现任股东及法定代表人未能依约履行其交房合同义务。经原告与其多次交涉未果。据此，被告之行为已构成违约，应当依法承担相应违约责任。鉴于此，原告为了维护自己的合法财产利益，特具状起诉，敬请贵院依法判决支持如前诉请。 原告李俊围绕诉讼请求向本院提交了如下证据： 1、永州泰丰公司财务收据，拟证明第三人李卫国转换投资款的事实； 2、偿债协议及借条，拟证明购房款来源包括张竹平的220万元债权; 3、张竹平220万元收据、银行流水，拟证明220万元债权款的来源； 4、以房抵债协议，拟证明涉案房屋的真实性质； 5、商品房买卖合同，拟证明原告购买被告房屋的事实； 6、购房款财务收据，拟证明原告以债抵购房款400万的事实; 7、被告及永州泰丰公司企业信息，拟证明被告企业信息及永州泰丰公司的真实性; 8、第三人李卫国户口卡，拟证明原告与第三人李卫国的亲属关系； 9、律师服务合同，拟证明原告实际支付律师费10万元； 10、张竹平在建设银行开设的账户从2014年5月13日至2020年5月18日的银行流水，拟证明张竹平账号有220万元转入永州泰丰公司的事实； 11、第三人李卫国工程款及投资泰丰公司的财务账单，拟证明原告之父李卫国用于抵债款渠道真实； 12、内资公司变更登记工商资料，拟证明被告法定代表人变更系根据《补充协议》第一条进行的； 13、《协议书》及《补充协议》，拟证明被告股权变更抵债，涉案房屋及合同不能处理的事实； 14、蓝山泰丰商住楼工程合同，拟证明涉案标的的资金来源。 被告宁远金泰公司辩称：一、被告公司已依法解除案涉买卖合同，原告李俊要求继续履行合同没有法律依据。1、因李俊未实际支付案涉买卖合同项下的购房款，且逾期远超30日，根据案涉买卖合同第七条第一款第2项关于“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”的约定，被告公司有权解除案涉买卖合同。2、被告公司于2016年12月7日通过邮政快递EMS向李俊邮寄了《关于支付商品房买卖合同购房款的催告函》，催告后李俊未在通知时间内付款，随后被告公司于2016年12月22日向李俊邮寄《商品房买卖合同解除通知书》。2018年2月8日，被告公司再次于《永州新报》刊登公告，公告内容明确载明李俊等人的房屋买卖合同已解除。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第24条明确规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。在本案中，李俊未在解除通知送达后三个月内提起诉讼，依照最高人民法院的规定应当不予支持其诉讼请求。二、买卖合同解除后，被告公司已将涉案商铺出售，原告的诉讼请求根本无法继续履行。被告公司依照法律规定向原告邮寄并公告了解除通知，解除自到达时生效。涉案买卖合同解除后，被告公司于2018年12月将涉案商铺另行出售，与购房业主签署了买卖合同，购房业主交纳了全部房款，涉案房屋已经交房。原告的诉请根本无法继续履行。三、李俊主张的“以房抵债”关系无效。1、因项目开发建设需要，被告公司于2015年7月将涉案房屋全部土地及项目一期1、3、8号楼在建工程抵押给长安国际信托股份有限公司作为1.8亿元信托货款的抵押担保，双方签署了抵押合同并在宁远县房产局办理了抵押登记手续，在涉案房屋签订买卖合同时仍处于抵押状态。我国物权法第191条明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。我国担保法第49条明确规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2、依照公司法第一百四十八条关于“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得侵占公司的财产”的规定、合同法第五十条关于“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定、合同法第五十二条第(二)项关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定，李俊所主张的“以房抵债”关系因李杰等人恶意损害抵押权人利益、损害其他股东利益而无效。(最高人民法院在与本案案件基本一致的(2012)民提字第208号民事判决书中，认定“转嫁债务”而产生的“以物抵债”关系无效)。四、李俊主张的“以房抵债”基础债务不真实，为虚构债务。1、被告公司与李俊之间不存在债务关系，更不存在所谓的以欠款抵偿购房款的问题，被告公司从未向李俊借过款，也从未出具过借条。李俊主张的所谓债务发生于李杰与泰丰公司之间，而且全部由永州泰丰公司而不是被告公司出具的收款收据。被告公司与李俊签署的买卖合同只显示被告公司出售房屋给李俊，却无任何证据显示被告公司以房屋抵偿泰丰公司与李俊之间的债务，我国法律明确规定债务承担必须要经过承担人的同意，但被告公司从未与李俊、泰丰公司签署过任何债务承担的书面协议，李俊提交的《以房抵债合同》也未经过被告公司盖章确认，对被告公司不发生法律效力，李俊主张的以被告公司的房产来抵偿所谓借款不能成立。2、李俊提交的泰丰公司的收据清楚显示，泰丰公司收到的款项性质为投资款，收款主体是泰丰公司，投资款与借款性质完全不同，投资款为自负盈亏性质，利润共享，亏损共担，在泰丰公司已经破产的情况下不存在投资款及收益分红问题，也证明了本案不存在李俊所主张的债务。3、李俊未提交证据证明其父亲李卫国与泰丰公司存在工程款结算未付款50万元以及投资款175万元，不能证明存在所谓以房抵债的债务基础。最高人民法院民间借贷司法解释之所以规定人民法院在审理案件时应当结合借贷金额、款项交付、当事人经济能力、交易方式、交易习惯等事实和因素来综合判断查证借贷事实是否发生，就是因为司法实践中存在大量的虚假诉讼案件导致了很多冤假错案，而在本案中，李俊主张的基础债务高达400多万元，是湖南省2019年人均可支配收入的100多倍，因此被告认为，在本案中原告必须向法庭提交充分证据证明其存在基础债务，否则其主张不能成立，其诉求不应得到支持。综上所述，本案涉案房屋在所谓“以房抵债＂发生时存在抵押权，“以房抵债”属未经抵押权人同意的且损害其他股东利益的无效行为。且无论《商品房买卖合同》是否有效，被告公司已经依法解除了涉案《商品房买卖合同》，李俊等人未在三个月内依法提起诉讼，人民法院不应当支持其诉讼请求。被告公司在解除合同后又将房屋出售，不存在违约行为。且被告公司与李俊之间不存在债权债务关系，李俊主张的基础债务不真实，为虚构债务，据此，请法院依法驳回李俊的诉讼请求，维护被告公司的合法权益。 被告宁远金泰公司为证实其答辩意见，向本院提交以下证据： 1、《关于支付商品房买卖合同购房款的催告函》，拟证明原告未支付购房款； 2、《商品房买卖合同解除通知书》，拟证明被告通过快递向原告发出《商品房买卖合同解除通知书》，解除了双方的买卖合同； 3、EMS快递单号，拟证明被告通过EMS向原告发出催款通知及《商品房买卖合同解除通知书》； 4、公民信息检索单，拟证明原告在买卖合同中没有留下联系地址，被告按照原告的户籍地址发出解除的通知； 5、《公告》，拟证明被告在永州新报公告发出了《商品房买卖合同解除通知书》，解除了双方的买卖合同，原件已经在其他法院出示多次; 6、民事判决书，拟证明项目土地涉案商铺在所谓的以房抵债之前已经全部抵押给华融湘江银行，被告无力偿还贷款，华融湘江银行提起诉讼，永州市中院作出判决生效，永州市中院确认了对项目土地及地上建筑物享有优先权; 7、关于不同意以抵押房产抵偿普通债权的意见，拟证明抵押权人认为处置抵押物时候未经过抵押权人同意，涉案的买卖合同无效，且恶意串通损害第三人合法权利； 8、查封民事裁定书，协助执行通知书，拟证明抵押权人华融湘江银行2019年5月查封了商铺，原告的诉请不存在履行的可能； 9、商品房买卖合同、付款凭证、房屋交付手续，拟证明在被告告知解除买卖合同后，已经将涉案商铺另行出售给第三方，购房业主已经支付了全部房款，且房屋已经交付，原告的诉请不存在履行的可能； 10、询问笔录，拟证明李珊在不清楚李杰债务的情况下开具虚假收据； 11、永州市中院判决书，拟证明中院对江西鑫鼎与泰丰公司都是股东的事实予以确认。 第三人李卫国陈述：陈述人持有永州市泰丰房地产开发有限公司(以下简称永州泰丰公司)的225万元债权确属陈述人多年用辛勤汗水和诚实劳动赚取的血汗钱形成。同时，张竹平用其享有永州泰丰公司的220万元债权用于抵偿其所欠本人借款260万元亦是客观真实的。因此，陈述人用上述债权款以原告李俊名义与被告签订的购房合同及此前的《以房抵债合同》均是真实合法有效的。本案被告存在违约行为，应承担相应法律责任。陈述人完全认可原告诉请的事实并支持其诉请，敬请法庭作出公正判决。 第三人李杰陈述：一、原告诉状中所述完全属实，陈述人表示认可。原告之父第三人李卫国承接本人设立的永州泰丰房地产开发有限公司(以下简称永州泰丰公司)开发的蓝山县房产项目部分工程而形成的工程款50万元未获得支付，加上其与本人多年合伙做生意的赚取收入175万元等共计225万元。因当时永州泰丰公司和本人资金困难而未能及时结清。故将上述款项一并转入永州泰丰公司的借款。同时，永州泰丰公司存在所欠张竹平的投资款220万元属实。对此，永州泰丰公司均对上述债权作了财务记账并开具了财务收据交二人持有。二、陈述人系永州泰丰公司和宁远金泰置业有限公司的唯一全资股东和法定代表人，两公司存在财务混同事实。三、陈述人所在永州泰丰公司与第三人李卫国及原告签订的2015年8月15日《以房抵债合同》及原告与宁远县金泰公司于2015年9月29日签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，且是发生在宁远金泰公司法定代表人和股东变更之前。陈述人于宁远金泰公司股东和法定代表人变更之时已将涉案债权债务全部移交给被告宁远金泰公司承受，但被告至今未能履行相关法律义务，应当承担相关法律责任。综上所述，陈述人认为原告诉请事实清楚、合法有据，建议法庭予以判决支持。 第三人李卫国、李杰没有向本院提交证据。 第三人永州市泰丰房地产开发有限公司未提出意见，也未提交证据。 本院根据原告李俊的申请和依职权，依法调取了以下证据： 1、金水湾・宁郡华府1号楼销售情况一览表，拟证明金水湾108、109号商铺已经出售的事实； 2、收据，拟证明买房人交纳部分房款的事实； 3、第三人李卫国债权225万财务收据及张竹平债权220万转账单和财务收据，拟证明抵债款来源真实； 4、房屋租赁合同及房租银行流水，拟证明诉争房屋目前处于外租状态； 5、银行流水，证明永州市泰丰房地产开发有限公司、宁远金泰置业有限公司、李杰未偿还李卫国、张竹平债权的事实。 本院通过庭审质证并依法进行审查核实后，本院认证如下： 对原告提供的证据，被告对1-6号证据的真实性提出异议，认为没有转账流水来证明225万元的债务，第三人李卫国与李杰是亲兄弟关系，财务收据的经手人李珊与原告是近亲属关系，在没有收到400万元的情况下开出了收据，恶意串通损害被告公司的权益，房屋买卖合同因原告没有履行付款协议已经依法解除，本院审查认为当时永州市泰丰房地产开发有限公司是李杰独资成立，宁远金泰置业有限公司是永州市泰丰房地产开发有限公司独资成立，李杰又是两公司的法定代表人，结合原告提供的企业信息、银行转账单及收据，可以证明以上协议的签订有事实基础，且当时宁远金泰置业有限公司的实际控制人未发生变更，不存在侵犯宁远金泰置业有限公司作为后来实际控制人的权益，故对以上证据，本院予以采信。对原告提交的7号-9号证据，被告无异议，本院审查符合证据三性，本院予以采信。对原告提交的10-14号证据，被告认为补充协议是原告单方面的协议，没有任何签字盖章，对其他证据未提出质证意见，本院审查认为补充协议无签名盖章，无法核实真实性，本院不予采信，对于其他证据，符合证据三性，本院予以采信。 对被告提供的证据，原告对1号证据质证认为三性有异议，认为证明目的不能达到，刚好证明被告是认可原告购房的事实的，是否缴纳购房款应当以购房收据为准;原告对2号证据质证认为三性有异议，证明目的有异议，单方解除合同不符合合同法第九十六条规定的单方解除的条件，不存在没有交购房款的事实，行为不合法;原告对3号证据质证认为三性有异议，右下角有多次盖章重叠的瑕疵，证明目的有异议，不能证明原告收到了解除合同通知书，没有原告的签名和代收人的签名;原告对4号证据质证认为真实性无异议，关联性有异议;原告对5号证据质证认为三性有异议，证明目的有异议，公告是地区级的报刊，面向的是永州市内，原告工作学习地都不在永州，不能达到让原告知晓的事实，不符合关于法律送达的要求，且没有原件;原告对6号证据质证认为关联性和证明目的有异议，没有涉及本案的标的物，与本案无关;原告对7号证据质证认为三性有异议，证明目的有异议;原告对8号证据质证认为真实性、合法性、关联性没有异议，同时可以证明第9号证据的虚假性；原告对9号证据质证认为三性有异议，证明目的有异议，是伪造的，打款记录是2020年3月20日才打款的，打款也不能证明是购房款的事实，保留对签订时间申请司法鉴定；原告对10号证据质证认为系复印件，不符合证据规则，也不能达到证明目的；原告对11号证据质证认为是下载的文件，没有提供来源，对真实性、合法性提出异议，且该判决书还没有生效，里面认定的事实还待确认，鑫鼎公司是否属于股东应当以工商登记为准。对于被告的1号-5号证据，本院审查认为邮寄解除通知书的快递单，无投递单位的回执，邮政局的证明是本人或他人收，不具有确定性，并且合同签订后不能随意单方解除，故对此本院不予采信；对于被告的6号-9号证据，本院审查认为被告为融资将项目在建房屋及土地作抵押向华融湘江银行贷款，并未明确将案涉的商品房办理抵押权登记，并且被告在房产部门申办了“金水湾·宁郡华府”1号楼《商品房预售许可证》，由此被告可以销售“金水湾·宁郡华府”1号楼的房屋，故本院不予采信；对于被告的10号-11号证据，本院审查认为10号证据无内容可以证明李珊开具虚假发票，11号证据无法核对真实性，且无证据证明该判决已生效，故本院对以上两份证据不予采信。 对本院依申请和职权调取的证据，原告质证认为：1号和2号证据不能证明房子已经交付，没有正式的售房发票和税务发票，付款凭据中有100多万不能证明是席慧账户出的，且席慧是伦铂（宁远）商务管理有限公司老总的老婆，该公司掌管宁远金泰公司包括商铺进账来往的事实，其实际不是购房人；3号证据无异议，4号证据的租赁合同有异议，出租方是伦铂（宁远）商务管理有限公司，不能证明是席慧出租了，只能证明席慧接受了租金，被告没有充分证据证实席慧已经对涉案商铺已经交易成功；对5号证据没有异议。被告质证认为：对1号、2号证据没有异议；对3号证据的张竹平账户220万元予以确认，但对证明目的不予确认，泰丰公司与李杰大量使用个人账户收支的行为，其行为就是为了逃避债务和监管，其财务部分所做的账册也是配合转账所做的虚假账册；对4号证据无异议；对5号证据未到庭提出异议。本院审查认为：对于1号、2号、4号证据，因未开具税务发票，购房款无银行流水相印证，本院对以上证据不予采信；对于3、5号证据，与上述已经采信的证据相印证，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人李杰独资设立的永州泰丰公司为了开发建设【金水湾·宁郡华府】房地产项目工程，于2013年10月25日登记，独资成立了宁远金泰置业有限公司，法定代表人为李杰。永州泰丰公司在2012年至2015年投资开发蓝山县的房产项目期间，原告之父(第三人)李卫国与他人合伙承包了其中的施工业务，工程完工结算时，永州泰丰公司拖欠第三人李卫国的工程款未付。同时，李卫国与李杰于1995年起至2015年合伙做生意期间赚取的收入投入到永州泰丰公司。因当时房地产市场处于低迷期，第三人李杰的永州泰丰公司无力偿债，第三人李卫国及原告李俊与永州泰丰公司于2015年8月15日签订的《以房抵债合同》约定：由永州泰丰公司用其子公司宁远金泰公司开发的“宁郡华府”项目楼盘的房屋以房抵债。同时，合同还约定了被告宁远金泰公司的房屋产权登记协助义务及双方违约责任。2015年9月29日，原告与被告宁远金泰公司签订金水湾・宁郡华府《商品房买卖合同》。同时，被告宁远金泰公司出具了购房款收据并加盖财务公章。合同第三条约定标的为金水湾·宁郡华府项目中的第1＃[幢][金水湾・国际公馆]108、109（门面房号），价格每平方米33755.27元，总价款人民币肆佰万元(￥：4000000元)。合同第八条约定被告(出卖人)应当于2016年12月30日前交付房屋给原告。此外，合同第八条和第九条分别约定了买卖双方的违约责任。另查明，2016年6月23日,被告宁远金泰置业有限公司变更了法定代表人,李杰不再担任法定代表人。 本院认为，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵押物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，应当根据原债权债务关系提起诉讼。本案债务没有约定履行期，本案应当以原债权债务关系提起诉讼，不能以房屋买卖合同纠纷提起诉讼。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告李俊的诉讼请求。 案件受理费50000元，诉讼保全费5000元，合计55000元，由原告李俊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  胡建国 人民陪审员  李 欣 人民陪审员  李卫红 二〇二〇年十一月九日 法官 助理  欧阳玲 代理书记员  周 涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。