宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初9966号 原告:兰长德，男，1960年10月5日出生，回族，住甘肃省华亭县。 委托诉讼代理人：王耀花，北京德恒（银川）律师事务所律师。 被告:杨天虎，男，1976年5月1日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:雒先琴，女，1977年6月10日出生，回族，住宁夏回族自治区泾源县。 原告兰长德与被告杨天虎、雒先琴宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰长德及其委托诉讼代理人王耀花、被告雒先琴到庭参加诉讼，被告杨天虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兰长德向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告兰长德与被告杨天虎签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，并判令上述二被告立即向原告返还189000元转让款;2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2017年3月18日，原告兰长德与被告杨天虎签订《房屋及宅基地转让协议》，双方约定被告将其位于银川市金凤区良田镇兴源村的5间房屋以189000元转让给原告，并对付款方式、补充条款进行约定。后原告在上述转让协议签订当天支付10000元，并于2017年4月1日将转让款179000元通过银行转款方式打入被告雒先琴个人账户。至此，原告按照约定支付189000元转让款。并事后原告了解到自己不是涉案房屋所在村委会村民，无权购买该村房屋及宅基地，其与被告杨天虎签订的转让协议无效，就多次与二被告沟通返还转让款事宜，均遭到拒绝。原告无奈，为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请! 被告雒先琴辩称，原告所诉与我签订的位于银川市金风区良田镇兴源五队9村3号的房屋，以189000元转让给原告这是事实。首先我要对这份房屋转让协议加以说明，原告所诉的这个房子是我在2016年9月2日，经朋友杨天虎介绍是从良田镇兴源村5队9村3号禹小记本人手里转让过来的，这个房子原主人的是禹小记本人，当时我本人两个孩在银川上学，我为了供孩子上学打工方便才买的房子，房子到我手里不到4个月由于我丈夫车祸导致头部受伤严重，家庭生活困难，于是我托朋友杨天虎帮忙卖掉房子。随后，也就是在2017年3月份原告兰长德和他的朋友及家属曾多次来看房子，兰长德通过和他的朋友家人慎重考虑过后，在2017年3月18日与我委托人杨天虎签订的协议，又隔了14天后，原告才把房款转给我本人，可见原告是经过深思熟虑之后才购买的房子，从2017年的3月份到2020年10月份这三年半接近4年了，原告一直居住在兴源村这个房子里，并且自己还加盖了三间房子，这几年时间里原告和我没有任何联系，就今年2020年9月19日左右原告到我家来过一次，陪同他一共有3人，说这个房子现在要拆迁他们没有户口，外省人，可能要赔钱，当时我们以客相待，我们也不了解实情，就给原告说，让我们了解一下这件事情，咱们再看问题怎么解决，因为这个房子本身是我从禹小记手里转让过来的，我也没在那里住过，实际原因不了解，我客气送走了他们，没有和他们发生任何的争议，这之后我就收到了法院的传票。其二，我要答辩的是原告在整个买房的过程中，他本人是自愿的，是经过多次考量慎重计算过才签订的协议，原告本人就负有重要的责任，现在他没有户口怕赔钱就把责任推给我，那么如果原告有拆迁条件他赚上几十万会不会找我再说任何的大小投资都有风险，我本人也是受害者，由此，原告的所有诉讼费用我均不承但，对此我只能请求法院给予公正的判决。 被告杨天虎未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了房屋及宅基地转让协议、甘肃华亭农村商业银行客户交易明细对账单，上述证据真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下： 涉案土地及房屋系被告雒先琴从他人处转让取得。2017年3月18日，被告雒先琴委托被告杨天虎（甲方）与原告（乙方）签订《房屋及宅基地转让》一份，约定：甲方将位于兴源村的房屋5间，宅院长25米，宽19米，0.7亩转让给乙方，转让价为18.9万元，付款方式为协议签订当日付1万元，剩余17.9万元到2017年3月30日付清。协议签订后，原告于2017年4月1日向被告雒先琴转款17.9万元，被告雒先琴认可收到原告18.9万元转让款。庭审中，原告陈述其于2017年3月至2018年3月在涉案房屋居住。现原告以其不是涉案房屋所在村委会村民，与被告签订的转让协议无效为由起诉来院，提出前述诉讼请求。 另查明，原告户籍所在地甘肃省华亭县山寨回族乡刘河村上庄社，被告雒先琴户籍所在地宁夏泾源县兴盛乡下金村二组。 本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，涉案土地系被告雒先琴委托被告杨天虎转让给原告，且原告知晓该委托事宜，故原告与被告杨天虎签订的房屋及宅基地转让协议直接约束原告和被告雒先琴。原告与被告杨天虎签订的虽系房屋及宅基地转让协议，但双方均未提交证据证实涉案土地系宅基地，且涉案土地位于兴源村，原告兰长德、被告雒先琴并非涉案土地的村集体经济组织成员，不符合法定的转让条件，故涉案转让协议违反了法律的强制性规定，当属无效，原告要求确认原告与被告杨天虎签订的《房屋及宅基地转让协议》无效的诉请，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇兴源村集体经济组织成员，却从被告处转让土地，其行为存在过错，应当承担5%的过错责任，故被告雒先琴应向原告返还转让款179550元。被告杨天虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果自负。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下： 一、原告兰长德与被告杨天虎于2017年3月18日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效； 二、被告雒先琴于本判决生效后十日内退还原告兰长德转让款179550元； 三、驳回原告兰长德的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2040元，原告兰长德负担102元，被告雒先琴负担1938元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审判员  马花 二〇二〇年十一月十八日 书记员  张萌 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。