贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初15562号原告王道萍，女，1974年6月12日出生，白族，现住贵州省毕节市。原告兰扬勇，男，1969年9月23日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。原告兰鑫，男，1997年9月12日出生，白族，现住贵州省毕节市。委托代理人王会强（特别授权）、朱超（一般授权），系贵州锐驰律师事务所律师。被告毕节市吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人李永立，该公司董事长。委托诉讼代理人李承锦（一般授权）、唐嘉曼（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。原告王道萍、兰扬勇、兰鑫与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告王道萍及委托诉讼代理人王会强、被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告一个月将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告；二、判决被告支付原告逾期交付商品房违约金338025.00元（违约金起止时间2017年9月9日至2020年3月25日计算标准2/10000）；三、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计399220.00元（以1821326.00元为基数，按日万分之二计算，从2017年9月9日计算至被告实际办理商品房转移登记的有关文书日止）；四、案件受理费由被告负担。经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告王道萍、兰扬勇、兰鑫于2017年1月18日与被告吉隆桂碧园房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告隆桂碧园房开公司开发的位于毕节市七星关区。房号为第85号楼011房，建筑面积257.98平方米，总价1821326.00元，双方签订合同为格式合同，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年2月18日前向原告王道萍、兰扬勇、兰鑫交付商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之二的违约责任；2、逾期超过90日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之二违约金。买受人根据本合同第十三条第一款第二项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款1821326.00元，后被告退回原告面积补差款43139.00元，原告实际交房款1778187.00元。被告于2020年3月25日向原告交付房屋。涉案商品房尚不具备办证条件。对上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，才履行完毕其合同约定的交付义务。根据双方约定，出卖人应当于2017年2月18日前向原告交付商品房。出卖人承诺于2018年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告实际于2020年3月25日向原告交付房屋，涉案商品房至今尚不具备办证条件，被告已经构成违约。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年9月14日回溯3年，即2017年9月14日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于原告主张被告交付涉案商品房办理转移登记有关文书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。关于逾期交房违约金，合同约定按日2/10000合理，原告主张的逾期交房违约金计算方式以原告已付购房款1778187.00元为基数，从2017年9月14日至2020年3月25止，计921天，计算为1778187×921×2/10000=327542.01元。已超过双方“逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”的约定，故应以买受人已交付房价款的15%计算为1778187×15%=266728.05元。关于逾期办证违约金，合同约定按日2/10000计算，本院予以支持，原告主张的逾期办证违约金计算方式以原告已付购房款1778187.00元为基数，从合同约定之次日2018年1月30日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止，按日2/10000计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告王道萍、兰扬勇、兰鑫逾期交房违约金人民币266728.05元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告王道萍、兰扬勇、兰鑫逾期办证违约金，计算方式以原告已付购房款1778187.00元为基数，从2018年1月30日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止，按日2/10000计算；三、驳回原告王道萍、兰扬勇、兰鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5586.00元由原告王道萍、兰扬勇、兰鑫负担1311.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担4275.00元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期本判决即发生法律效力。审判员  李华忠二〇二〇年十一月三日书记员  朱流洋