广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39706号原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区大沙头二马路**之五。法定代表人：蔡旭波，职务所长。委托诉讼代理人：李超贤、卢嘉丽，女，该所员工，通讯地址。被告：李群武，男，汉族，1961年3月19日出生，身份证住址广州市越秀区。原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告李群武房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李超贤、卢嘉丽，被告李群武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告就越秀区XX路XX号XX铺签订的租赁合同。2.判令被告将越秀区XX路XX号XX铺交还给原告。3.判令被告向原告支付拖欠的租金（自2020年4月1日至实际腾空交还房屋之日止，每月租金按6575元计付）。4.判令被告向原告支付2020年4月21日起至解除合同之日止逾期交付租金的违约金（从2020年4月21日起计至合同解除之日止，每日按当月租金额万分之五计算）。5.判令被告向原告支付从解除合同之日起至腾空交回房屋的占用费及逾期交还房屋违约金（房屋占用费比照租金收取，违约金按占用期内房屋占用费总额的100%收取。事实和理由：广州市越秀区XX路XX号XX铺属原告管理的直管房，由被告承租，月租金6575元，建筑面积13.15平方米，使用性质为商业，租赁期为2017年1月1日至2017年12月31日。租期届满后，双方没有续签租赁合同，属于不定期租赁关系。被告从2020年4月1日开始拖欠租金，原告于2020年8月20日通过现场张贴、邮寄等方式向被告追缴欠租，但被告至今未缴交上述拖欠的房屋租金。根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的约定，租金按月结算，乙方应在每月20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期1日须按拖欠租金额的万分之五支付违约金，逾期3个月甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。被告逾期缴纳租金，并继续占用涉案房屋，已构成违约，为维护原告的合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称：不同意解除合同，也不同意交还房屋。被告于2019年12月向越秀区东川路房管站提交申请，将涉案房屋从商铺改回住宅用房。2020年1月3日，东川路房管站的许小姐、卢小姐和原告的李小姐一同前往涉案房屋查看整改情况，当时三人测量房屋面积，当场验收后表示没有任何问题，并拍摄照片备案。涉案房屋自2020年1月起已没有用作商铺出租，故无法也没有与原告续签租赁合同，涉案房屋自2020年1月起已为住宅用房，没有经营权利更没有租金收入，故不存在拖欠租金一说。另外补充，因为双方是不定期租赁关系，双方都有机会口头解除，被告已经申请了商铺由商业性质改为住宅性质。故被告认为双方原约定的商业用途的租赁合同已经由被告解除。从2020年1月份起被告已经无将涉案房屋作为商铺使用。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号XX铺原为广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称越秀区房管四所）管理的房屋。2017年6月5日，越秀区房管四所（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将上述房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积13.15平方米，租赁期自2017年1月1日至2017年12月31日，其中2017年1月1日至2017年3月31日月租金为3945元，2017年4月1日至2017年12月31日月租金为6575元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；本房屋不得作住宅、居住人员使用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担因此而产生的一切法律后果等。协议签订后，越秀区房管四所将房屋交付给被告经营使用。被告按合同约定向原告支付租金至2020年1月31日。本案诉讼中，原告陈述：被告确实向原告申请将涉案商铺改为住宅使用，但须符合申请人名下及同户籍人员名下没有自有房产的条件。经查询，被告名下有自有房产，不符合上述条件，故原告没有准许被告的申请。被告及其同户籍人员名下在海珠区××××、花都区共有四间房产。被告是单方面退出商铺的行为，也没有签退租表，也没有交还钥匙，故仍然拥有使用商铺的权利，所以被告需要交回使用期间的租金、使用费、违约金，原告考虑涉疫情影响已减免2月、3月的租金，故要求被告自2020年4月1日起支付租金及违约金。原告曾经口头要求被告交还房屋，也在涉案房屋后面的住宅张贴通知。被告陈述：2020年3月，原告通知被告写书面申请及提供无房证明，被告按照原告要求写了申请及提供了无房证明给原告，原告便立即答复被告因有自有房屋，不符合将商铺改为住宅的条件。涉案房屋原由被告父亲承租后，与房屋后边的住宅部分共同作为住宅使用，被告结婚之后因为其妻子没有工作，被告于90年代向原告申请将涉案房屋改为商业用途，将原有墙壁拆除后间隔出来作商铺经营使用，但在2019年12月改建时已重建了原有的墙壁，商铺原有位置就归入后边的住宅部分共同使用。被告没有收到原告要求交还房屋的通知，只有张贴催缴租金的通知。2020年8月21日，原告在涉案房屋门口张贴《关于逾期缴纳XX路XX号XX铺房屋租金的通知》，通知内容为：被告从2020年4月1日起至今未缴纳上址房屋的租金，请被告于2020年8月21日前，前往广州珠江物业酒店管理有限公司缴交2020年4-8月的租金，合计32875元等。现涉案房屋尚未交还给原告。本院认为：原、被告双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出自双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租期届满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋，原告对此不持异议，双方应为不定期租赁关系，原、被告任一方均有权随时解除租赁关系。至于被告于2020年1月向原告提出变更涉案房屋使用性质为住宅的申请，原告已于2020年3月答复被告其不符合条件故不予准许。在此情况下，被告既未继续向原告交纳涉案房屋的租金，亦未向原告交还涉案房屋，已构成违约。故原告现诉请解除双方的不定期租赁关系、被告交还涉案房屋并计付自2020年4月1日起的租金及逾期付款违约金、以及自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占用费、逾期交还房屋违约金的诉讼请求合法有理，本院对此予以支持。关于逾期付款违约金及逾期交还房屋违约金的标准问题，鉴于被告不同意支付违约金，应视为其对原告主张的违约金标准亦持有异议，故本院根据公平合理原则，酌情调整逾期付款违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，且以不超过万分之五的标准计算；逾期交还房屋违约金按照自被告应交还房屋之日起至实际交还房屋之日止的占用费的30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告广州市越秀区第三房屋管理所与被告李群武关于广州市越秀区XX路XX号XX铺的租赁合同于本判决发生法律效力之日解除；被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房屋腾空交还给原告。二、被告李群武应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付自2020年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月6575元计算）及逾期付款违约金（自2020年4月21日至本判决发生法律效力之日止，以6575元基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%且不超过万分之五的标准计算）。自本判决发生法律效力之次日起的使用费，被告应参照上述标准逐月向原告计付至实际交还房屋之日止，并自本判决发生法律效力之日起第十一日起按每月6575元的标准向被告计付逾期交还房屋的违约金(该违约金总额以不超过被告逾期交还房屋期间产生房屋使用费总额的30%为限)。三、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取311元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二〇年十一月二十六日书记员 徐浩龙