广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5208号原告：广州羊城铁路物业管理有限公司，住所地广州市越秀区共和路9号。法定代表人：罗伟志，职务经理。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被告：肖亚进，男，汉族，1980年8月17日出生，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：熊谌宇，广东凌信律师事务所律师。原告广州羊城铁路物业管理有限公司诉被告肖亚进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员张广鋆独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘立健，被告委托诉讼代理人熊谌宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2014年7月30日签订的房屋租赁合同；2.判决被告在合同解除之日向原告返还位于广州市恒福路304号4、5栋自编26档房屋；3.判决被告向原告支付2018年9月1日至返还房屋之日止的租金及管理费，按每月租金及管理费81340元计算；4.判决被告向原告支付逾期支付租金及管理费的违约金（自2018年9月6日起以对应当月应收租金及管理费金额为基数按年利率24%计算违约金）；5.判决被告向原告支付合同解除之日起至返还房屋之日的违约金，按每月162680元标准支付（按合同约定每月租金及管理费81340元的200%计算）。事实及理由：2014年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租广州市恒福路304号4、5栋自编26档房屋作为商铺使用，房屋面积581号平方米，租赁期限至2015年5月31日止，每月租金48804元，管理费32536元，共81340元。合同届满后，双方未续签合同，被告一直按原告合同标准缴纳租赁费用。从2017年开始，被告拖欠租金及管理费，原告多次催收，被告在2019年1月期间支付2018年5-8月租金及管理费，但2018年9月1日之后的租金及管理费未支付。故提起本案诉讼。本案审理过程中，原告向本院申请撤回第一、二、五项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为原告支付2018年9月1日至2019年9月31日止的租金及管理费。理由为：2019年9月25日，原告上级单位依照国家政策安排，将涉诉物业的管理权移交给广州穗新投资集团有限公司（以下简称穗新公司），2019年10月1日之后的租赁费用由穗新公司收取，且该公司已另案向被告主张房屋使用费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方租赁合同已于2015年5月31日履行完毕，此后双方是不固定期限租赁关系。二、穗新公司自2019年1月1日起通过无偿划拨方式获得涉诉房屋的经营管理权。三、原告仅有权收取商铺2018年9月至12月的租金，被告在签订合同时支付的244020元保证金可以抵扣所欠3个月租金。原告收取32536元的管理费不合法也不合理，原告从未对涉诉商铺进行修缮维护和管理，没有履行合同约定的安全监督管理职责和定期对商铺进行消防安全检查管理义务，涉诉商铺不具备消防验收资格。根据公平原则，原告理应向被告承担相应违约赔偿责任或退还管理费，故被告无需再向原告支付任何租金和管理费。四、原告要求高额滞纳金和违约金，不合法且明显有失公平，违约金过分高于造成的损失，且合同法规定违约金不得超过实际损失30%。五、原告第五项诉请无法律及事实依据且显示公平。经审理查明：2014年7月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将恒福路304号4、5栋自编26档房屋出租给乙方作商铺使用，房屋面积581平方米，乙方在清楚、全面地了解租赁房屋的装修标准、产权现状的前提下，同意租赁该房屋；房屋租赁期限从2014年6月1日至2015年5月31日；每月租金48804元，管理费32536元，合计81340元；乙方在签订本合同之日，向甲方交纳相当于三个月租金及管理费作为租赁保证金和安全质量保证金，保证金共244020元，合同期满，乙方无发生任何违约行为，甲方一次性不计息退还；租金按月交纳，乙方需在每月5日前缴纳当月租金及管理费；租赁期间，甲方因上级原因将租赁房屋的所有权（或管理权）转移给第三方的，应提前30日书面通知乙方，如因此所造成的损失由乙方自行承担；乙方在租赁该房屋前已明确知悉房屋的产权状况，并承诺在承租后不得就该房屋的产权状况向甲方提出任何异议，否则甲方有权解除合同，收回物业，且乙方租赁保证金不予退还；乙方须按时交纳租金、管理费及其他应缴之费用，如乙方迟延缴交租金、管理费及其他应缴费用的，每逾期一日，乙方按月租金及管理费的2%向甲方支付滞纳金；等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。上述合同租赁期限届满后，双方未续签合同，被告一直按照原合同标准向原告支付租金及管理费至2018年8月31日。2020年9月25日，中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公室发出《广州局集团公司“三供一业”移交办公室关于先行办理广州地区家属区配套物业管理权（第一批）移交的函》，记载：经集团公司与广州地区铁路家属区接受单位穗新公司协商一致，根据教育物业公司铁路家属区物业管理经营核算情况，同意将需移交的配套物业分批移送给穗新公司。请你单位抓紧时间与穗新公司对接，协商办理移交具体事宜，需移交的第一批配套物业应在2019年10月20日前完成管理权移交的交接等。附件清单中记载包括涉诉房屋。被告为证明穗新公司已另案起诉其，向本院提交其与穗新公司工作人员及调解员的微信聊天记录等。庭审中，原告表示合同约定按日2%计付违约金，其主动调低违约金标准为按年利率24%计算。此外，对于保证金原告不同意在本案中抵扣，被告亦表示不提起反诉。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》届满后，双方未续签合同，被告继续占有使用涉案房屋并交纳租金及管理费，原告对此不持异议，双方形成不定期租赁关系。原告表示涉诉房屋管理权已于2019年10月移交穗新公司，故撤回相关诉讼请求，本院予以准许。现被告未向原告支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告主张被告清付租金及管理费、支付逾期支付租金及管理费违约金的诉讼请求，合理合法。至于违约金的标准，合同约定违约金标准明显过高，本院酌情调整违约金按照银行同期贷款利率上浮50%计算。此外，虽被告要求保证金抵扣相应租金及管理费，原告不同意在本案中抵扣，被告亦未提起反诉，本院对此不予调处，双方可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告肖亚进向原告广州羊城铁路物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费（按每月81340元计算）以及逾期支付上述租金及管理费的违约金（以每月欠付租金及管理费为基数，其中从2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算；从2019年8月20日至实际支付之日至，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、驳回原告广州羊城铁路物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15049元，由被告肖亚进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十一月十一日书记员  林紫滢