内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初3237号原告：郑伟伟，女，1987年4月20日出生，汉族，北京轩宇空间科技有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：雷雨竹，山西隆诚律师事务所律师。被告：郑青武，男，1956年11月26日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。被告：韩秀珍，女，1960年8月11日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：冯志民，内蒙古三易律师事务所律师。原告郑伟伟与被告郑青武、韩秀珍确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告郑伟伟的诉讼代理人雷雨竹，被告郑青武、被告韩秀珍及其诉讼代理人冯志民两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑伟伟向本院提出诉讼请求：请求确认二被告签订的《宅基地及房屋转让合同》无效。事实和理由：我与被告郑青武系父女关系。被告郑青武于2010年在本村购买宅基地及地上房屋一处，该处房产为夫妻共同财产。2012年被告郑青武之妻去世，2018年被告郑青武在我不知情的情况下，与被告韩秀珍签署了《宅基地及房屋转让合同》，向被告韩秀珍转让本处房产。我为被告郑青武之妻的法定继承人，二被告恶意串通转让房产的行为，侵犯了我的继承权。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，请求人民法院依法判决《宅基地及房屋转让合同》无效。郑青武辩称，我系文钟村九组村民。出现今天的局面是由四个原因造成的。1、由于地方社会不公，国家关于房产物权政策从2014年就开始办理不动产权证，让农民的房子跟城市住房同权同价。我是本村村民，买了本村的民宅，地方政府职能部门说封档，不给办理过户手续和不动产权证书；年年跑镇土地所、区土地局，跑了几次，至今无果。2、我们家共四口人：我与李绍志（已亡故）系夫妻关系；长子郑立强（智障）至今单身，长女郑伟伟。现有这处房产，我们夫妻当时商定四口人共有，共得资源共同养老。但我老伴病故后，我因腿残打不了工，挣不来钱，年龄大银行贷款又被拒，还患有全身疾病，颈椎病多年，被逼无奈，就用复印件将自己的一份转让了，那三份我无权转让。3、因2018年春此房就登记拆迁了，价格同2020年拆迁价同权同价，按照中央新的拆迁条例规定双向补偿政策，按照不动产实施细则，我们的房子是一户一宅，符合不动产条款规定。所以我的房屋288.8平方米按有证价格，共合人民币2613640元，韩秀珍以650000元买全房是不可能的，所以此合同无效。4、我与韩秀珍的买卖协议一式三份应完全一样，可事实就脱离了实际；村里那份签字盖章我不知晓，只有韩秀珍那份加盖村委会印章，又有我智障儿子签字，而我的那份，既没村委会加盖的印章，又没郑立强签字，三份不一样，所以说无效。韩秀珍辩称，我是赤峰市红山区文钟村村民，我和郑青武是一个村的。2018年9月3日，郑青武和我签了一份《宅基地及房屋转让合同》，以65万元的价格把位于我村的宅基地及地上房屋转让给了我。郑青武转让给我的宅基地，来源于2003年赤峰市松山区人民政府关于文钟镇村民宅基地的批复。2003年5月19日，赤峰市松山区人民政府作出赤松政土宅字（2003)第2号《关于文钟镇村民宅基地的批复》，给包括马学彬在内的42户村民批复了宅基地。2010年4月，马学彬将其位于文钟村的宅基地转让给了吕永军；吕永军又于2011年7月，将其宅基地及地上房屋转让给了郑青武；郑青武与吕永军、马学彬均签署了转让协议，而且郑青武与马学彬签订的宅基地使用权协议，还依法做了法律见证文书。2018年9月3日，郑青武将其宅基地及地上房屋转让给我，并报文钟村民委员会签章备案。我们转让的宅基地及地上房屋位于文钟村，我们又都是文钟村的村民。我现在作为文钟村的村民，也只有这一处宅基地和房屋，我在2018年出资65万元取得本村村民郑青武转让的宅基地及地上房屋的行为不违法，我2018年购买的案涉房子要拆迁了，郑青武和郑伟伟父女俩又想耍赖往回要。我以上说的句句属实，请法院公断。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：原告郑伟伟与被告郑青武系父女关系，被告郑青武与被告韩秀珍同系文钟镇文钟村村民。2018年9月3日，被告郑青武为甲方，被告韩秀珍为乙方，双方签订了一份《宅基地及房屋转让合同》，约定“甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等法律规定，就宅基地使用权及地上房屋转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成协议如下：一、宅基地坐落、面积。甲方将坐位于赤峰市××区的宅基地使用权及地上房屋所有权转让给乙方，该宅基地面积：东西长17.5米，南北长15米，共计262.5平方米，四至为东至：周军家，西至：西墙外墙皮，南至：李发家、朱海阔家，北至：道。宅基地地上设施为：五间（二层）房屋及水、电等配套设施。二、转让费，该宗宅基地使用权及房屋的转让费为人民币650000元，大写：陆拾伍万元整，乙方一次性付清。三、合同签订当日，甲方将宅基地与房屋交付给乙方，并将该宗宅基地使用权及房屋有关的全部证件、手续交给乙方。四、房屋及宅基地使用权转让为永久性的，乙方付款且甲方交付房屋后，如遇国家或者开发商等其他企业或部门征占，宅基地及房屋等一切补偿款全部乙方所有，甲方无权干涉。五、其他：1、甲方与乙方提供的有关证件必须真实，若一方提供虚假证件，则一切后果和损失由过错方承担。2、甲方保证宅基地使用权及房屋无权属和债务争议，甲方于转让前的个人债务与本次转让无关，甲方此前债务纠纷由甲方负责处理，与乙方无关。3、甲方保证宅基地与地上房屋手续真实，来源合法，权属明确，四至界限清楚。并且甲方应保证转让前没有将该宅基地使用权或房屋进行抵押、查封也不存在其他债权、债务纠纷，若上述宅基地使用权或房屋转让交接后，乙方发现甲方在转让前已将宅基地使用权或房屋抵押、查封或存在其他债权、债务纠纷，甲方应向乙方双倍退款，赔偿乙方损失并承担违约责任。六、本协议签订后，任何一方均不得反悔。七、违约责任：甲乙双方要遵守上述约定，本合同生效后应本着诚信原则严格履行合同义务，如有一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金按照转让款的双倍计算。…”合同尾部有双方签名及捺印。被告韩秀珍提供的合同上加盖赤峰市××区民委员会印章，并有“双方自行协商，如有任何纠纷与村委会无关”字样，签名为王超。合同背面写有“我是郑青武儿子叫郑立强，我同意把XX宅基地使用权及房屋转让给韩秀珍”签名为郑立强（150404197909261619），时间为2018年9月3日。合同签订当日，被告韩秀珍向被告郑青武交付了房款650000元，郑青武为韩秀珍出具等额收据一枚，写明：“今收到韩秀珍房屋转让费共陆拾伍万元正，￥650000元，注：（XX房屋转让费全清），收款人：郑青武2018年9月3日”。同日被告韩秀珍为甲方，被告郑青武为乙方双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定被告韩秀珍将涉案房屋出租给被告郑青武，租期：2018年9月3日至2019年9月2日，房屋年租金为5000元。故涉案房屋一直由郑青武居住使用，现该房屋被征占。另查明，涉案房屋现登记于案外人马学彬名下，马学彬依法取得涉案宅基地后，2010年4月17日以50000元的价格转让给了案外人吕永军，吕永军取得该宅基地后对地上房屋进行了翻新、扩建。2010年4月25日，案外人马学彬与郑青武亦签订了一份《宅基地使用权转让协议》。2011年7月9日，被告郑青武与案外人吕永军又签订《宅基地使用权转让协议》，以360000元购得涉案宅基地的使用权及房屋。但几次转让均未办理过户手续。又查明，被告郑青武尚有一子郑立强，一女郑伟伟，其妻李绍志于2012年去世。原告提交了一份李绍志（已故）于2012年去世前代书遗嘱照片一枚，内容为“我死后这房子要占了，我们家四口人共分四份，每人一份，…”还查明，被告韩秀珍向本院提交离婚协议书复印件一份，证明被告韩秀珍于2013年9月5日离婚。以上事实有原告依法提交的证据：1、《宅基地使用权转让协议》复印件一份；2、常住人口登记表复印件2页；3、李绍志死亡证明复印件一份；4、《宅基地及房屋转让合同》复印件一份；5、（2019）内0402执2809号之二《执行裁定书》复印件一份；6、证明复印件一份。被告郑青武提交的代书遗嘱照片一枚。被告韩秀珍依法提交的证据：《村镇规划选址意见书》及赤松政土宅字[2003]第2号文件复印件各一份、《宅基地使用权转让协议》复印件三份（马学彬与吕永军的协议一份、马学彬与郑青武协议一份、吕永军与郑青武协议一份）、收条（马学彬出具）、见证书（[2010]红文服字第19号）复印件各一份、赤峰市红山区文钟镇文钟村民委员会出具的证明复印件一份、《宅基地及房屋转让合同》原件一份、《房屋租赁合同》复印件一份、收据原件一份、离婚协议书复印件一份被认定为本案的定案依据及原、被告在庭审中的陈述在卷予以佐证。本院认为，被告郑青武与被告韩秀珍就诉争房屋及土地使用权于2018年9月3日签订的《宅基地及房屋转让合同》系双方当事人真实的意思表示，且双方均为争议房屋所在地的集体经济组织成员，韩秀珍购买涉案宅基地及房屋时已与其丈夫离婚，其身份和受让涉案宅基地和房屋的条件符合相关法律和行政法规的规定。故原告诉请确认双方签订的《住宅转让书》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。原告称依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款被告不构成善意取得，本案中被告郑青武不是该法条中的“无处分权人”，故对于原告该主张本院不予支持，原告辩论称依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有不动产或动产以及对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，…”本案中原告称涉案宅基地及房屋应为郑青武夫妻共同财产，按其有继承权主张自有份额，本院认为即使如原告所称，郑青武本身所占份额，加上其自妻子处继承的份额，再加上在合同上签字同意转让的郑立强的份额，已超过三分之二的份额，故对于原告该主张本院亦不予支持。另关于原告提交的郑青武妻子李绍志的代书遗嘱，因在遗嘱中李绍志（已故）亦只能处分属于其个人所有的份额，且其内容为“我死后这房子要占了，我们家四口人共分四份，每人一份，…”，房屋在征占前已被处分，故此遗嘱亦不能成为原告主张合同无效的证据予以采用。原告还称被告郑青武与被告韩秀珍存在恶意串通，因其未能提供相关证据，本院亦不予支持。综上，并依照《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”规定，判决如下：驳回原告郑伟伟的诉讼请求。案件受理费100元（郑伟伟已预交），由郑伟伟负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 孔 宪 华人民陪审员 宋 志 华人民陪审员 侯 玉 霞 二〇二〇年十一月二十六日法官助理 尚 金 华书 记 员 宝多音乐