重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初1681号原告：廖泽明，男，1963年6月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：蒋绍蓉（系原告廖泽明之妻），住重庆市巴南区。被告：重庆和田物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲湾街道明华龙洲花园7号楼负一层，统一社会信用代码91500113683920091F。法定代表人：王淑芳，总经理。委托诉讼代理人：廖锐华，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：全毅，女，1969年9月8日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告廖泽明与被告重庆和田物业管理有限公司（以下简称和田物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告廖泽明的委托诉讼代理人蒋绍蓉和被告和田物业公司的委托诉讼代理人廖锐华、全毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖泽明提出诉讼请求：1、判令被告返还违规重复收取的楼道修复费200元；2、判决确认《前期物业服务协议》1.4条关于据实摊销每月每平方米0.2元公摊水电费无效并判令被告双倍返还原告2295.36元（6年×12个月×0.2元×79.7平方米×2倍）；3、判令被告返还按物业服务费每月每平方米1.2元下浮30%计算的多收取的金额2065.82元（1.2元×79.7平方米×12月×6年×30%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告小区的物业公司，根据物业服务协议，原告每年向被告支付了物业服务费，但被告年年违约，其拒绝每年年终将全年公用水、电、气公摊情况向业主公布，侵犯了业主权利。被告重复收取楼道修复费200元违反相关规定，其应当退还原告。案涉小区开发商与被告签订了《前期物业服务合同》，其备案违反法定程序。该合同中约定了物业服务收费为包干制，其中包含了公摊水电费成本和共用设施的日常运行、维护费用。而原告与被告签订的《前期物业服务协议》系被告强迫原告签订，如不签订被告就不交付钥匙，原告不能就协议内容与被告进行协商，该协议损害了业主的利益。该协议中额外增加的每月每平方米0.2元据实摊销公摊水电费的约定与《前期物业服务合同》不一致，违背了《前期物业服务合同》的约定，并且无形中提高了物业服务费的收费标准。协议中关于物业服务费按多层住宅每月每平方米1.1元、高层住宅每月每平方米1.2元的收费标准未向区级、市级价格主管部门申报正式施行。综上，原告诉请至本院，请求判如所请。被告和田物业公司辩称：首先，被告不应退还原告楼道修复费，该费用已实际使用，且原告的诉请超过诉讼时效，诉讼时效应从收费之日起开始计算。其次，《前期物业服务协议》由原告与被告依法签订，对全体业主具有约束力，原告也签字确认，不存在协议无效的情形。被告按约履行了物业服务义务，而原告多次拖欠物业服务费未付，被告在原告欠费期间仍然在履行物业服务义务。原告要求被告双倍返还公摊水电费和物业服务费无事实和法律依据。经审理查明，原告系重庆市巴南区X的业主，案外人重庆源聚房地产开发有限公司（以下简称源聚公司）系该小区开发商，被告系该小区物业服务企业2010年7月5日，源聚公司与被告签订《前期物业服务合同》主要约定：源聚公司选聘被告对明华龙洲花园16-24#楼提供前期物业服务事宜；物业服务费为包干制，由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米1.1元，高层住宅每月每平方米1.2元，商业物业每月每平方米3元；物业服务费主要用于开支管理服务人员工资、物业共用部分和共用设施设备的日常运行及维护、物业管理区域的清洁卫生等等；业主应于接到接房通知之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月于每月10日前交纳；合同期限自2010年7月5日起至2015年7月4日止。被告于2010年7月1日就该合同向房屋主管部门进行了备案。2012年11月6日，原告与被告签订《前期物业服务协议》约定原告同意接受被告对明华龙洲花园提供物业管理服务，其中第五条关于原告承担的费用及缴纳方法的约定中载明：1.4公用水电气费从交房通知文书确定的交房日期起按建筑面积每月每平方米0.2元收取，被告于每年年终将全年公用水电气发生情况向业主进行账务公布，接受业主监督，若有节余将用于小区公用设施投入；2.1物业服务费按建筑面积多层每月每平方米1元、高层每月每平方米1.2元计收；3.2原告于每月15日前交纳上月发生的特约服务费和物业服务费；3.3首次公用水电气费的收取以交房通知书确定的交房日期为准，15日之前（含15日）的收取当月全月的公用水电费，15日之后的收取半个月的公用水电费。另被告与原告签订了《装饰装修工程管理协议》约定原告装修前需交纳装修结构保证金、防漏及外观保证金、安全与环境维护保证金3000元，并约定因业主维修，且对楼道环境造成影响而损伤、损坏管理，修复费每户200元。2012年11月30日，原告向被告交纳了保证金3000元和楼道修复费200元。原告装修完成后，被告向原告退还了装修保证金，未退还楼道修复费。原告向被告支付了从装修时起至2018年12月的物业服务费和公摊水电气费。上述事实，有原告与被告的到庭陈述以及原告提交的房屋产权证书、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、调解记录、收据、《补充协议》、前期物业服务合同备案证明存根、被告客服中心公布的收费标准、住户手册、《重庆市巴南区住房和城乡建设委员会关于巴南区龙洲花园小区董珪章等人信访事项的回复》、《重庆市巴南区住房和城乡建设委员会关于巴南区龙洲花园小区董珪章等人来信的复函》和被告提交的《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同备案证明》、《装饰装修工程管理协议》等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，首先，原告与被告签订的《前期物业服务协议》、《装饰装修工程管理协议》系双方真实意思表示，其不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立，对原告与被告均具有约束力。本案原告与被告之间存在合法、有效的物业服务合同关系。原告在本案中提出的确认《前期物业服务协议》中部分条款无效和被告退还相关费用的诉讼请求，均系基于与被告的物业服务合同关系提出，本案案由应确定为物业服务合同纠纷。其次，原告与被告签订的《装饰装修工程管理协议》明确约定了原告因装修需向被告交纳200元楼道修复费，且并未约定该费用在装修完毕后要由被告进行退还，其性质与原告交纳的装修保证金不同，原告诉请退还该费用不符合《装饰装修工程管理协议》的约定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。再次，原告与被告在《前期物业服务协议》第五条第1.4条约定了公摊水电气费由原告按每月每平方米0.2元缴纳，该约定与备案的《前期物业服务合同》并不存在不一致的地方，《前期物业服务合同》载明的物业服务费包含的开支中并不包括小区公摊水电气费。并且，原告作为小区业主，本就应当承担小区内公摊部分的水电气费用。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与被告签订的《前期物业服务协议》第五条第1.4条的约定不存在法律规定的无效情形，本院对原告诉请确认该条款无效并要求被告退还已收取的公摊水电气费的诉讼请求不予支持。最后，原告与被告在《前期物业服务协议》中约定的高层住宅的物业服务费收费标准与备案的《前期物业服务合同》约定的标准一致，故并不存在原告诉称的被告收费标准与备案合同严重不符的情形。原告应当按照该约定的标准向被告支付物业服务费。原告诉请将物业服务费下浮30%计算无法律依据，本院对原告诉请被告退还已收取的物业服务费的30%部分的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告廖泽明的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告廖泽明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后未按规定在七日内预交上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑雯雯人民陪审员  彭太容人民陪审员  杨长珍二〇二〇年十一月三十日书 记 员  杨 凡