宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初14396号   原告：银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街惠园二期。   负责人：王贵荣，该业主委员会主任。   委托诉讼代理人：向平生，男，该业主委员会物业经理。   被告：牛莉，女，1983年11月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会与被告牛莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，根据《最高人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会的委托诉讼代理人向平生，被告牛莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年物业费1265元、2015年物业费1265元、2019年物业费1265元，并承担违约金1138元（3795元×30%），以上合计4933元；2.判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付2019年物业费1265元，并承担违约金379.5元（1265元×30%），以上合计1644.5元。事实与理由：银川市兴庆区惠园二期系自治小区，自2014年5月11日成立惠园小区（二期）第二届业主委员会，小区由业主委员会自主管理物业并按照标准收取物业费，收费标准已进行公示。现被告享受了原告提供的物业服务，但拒不交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，故原告诉至法院。   牛莉辩称，银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会的成立没有上级批复的文件和业主同意，业主委员会主任王贵荣已经被罢免，现在不是业主委员会成员，王贵荣现在只是业主，他没有权利起诉业主；物业管理收费没有依据；2014年、2015年不是被告居住，涉案房屋的购买时间是2017年7月，此前的物业费与被告无关；原告提供的物业服务不达标，乱、脏、差，小区无大门，只有消防通道可以通行，通道内道路坑坑洼洼，积水不断；小区内道路狭窄，且有三轮车随意停放；小区单元门口长期停放电动车；单元门口及楼道长期无人打扫，垃圾、灰尘遍地；疫情期间喷洒消毒液只喷撒一楼，二楼以上不喷，而且不让二楼以上楼道窗户开窗通风；小区楼顶长年有积水，七楼漏到五楼，墙面浸泡，屋内柜子、床、灯具多处浸泡，导致开关连不上电，向物业反映也无人清扫，不修复楼顶；小区停车位少，业主每天为停车早起找车位；物业无端欺压业主，好多交过费的业主也被起诉说没有交费；王贵荣殴打业主小孩及老人；所有业主都联名签字要求更换物业及业主委员会成员；原告作为物业方，小区的门房、路面被荣城公司占用，原告也不予阻止；小区的南大门，原告拱手让给他人拆除占用；小区内路面损坏严重，原告也不予维修，业主出门回来鞋子都成泥鞋；小区内门房代收快递，但快递经常丢失，给业主造成损失，原告聘请的保安却说丢了活该；原告物业工作人员经常和业主吵架，严重影响业主的生活。   本院经审理认定事实如下：2014年5月12日，经银川市兴庆区银古路街道办事处、银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺居民委员会、银川市兴庆区惠园二期业主委员会共同商议决定“惠园二期收费标准备案”，该备案抄报至银古路街道办、银川市物业办。备案中明确惠园二期物业收费标准从2014年元月起按0.8元/平方米，并报社区备案；2010年至2013年未交的物业费按当年收缴标准减半收取。另据原告自述，原告未提供2016年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务，该期间由银川卓达物业服务公司提供物业服务。涉案房屋登记在被告名下，该房屋建筑面积为131.79平方米。因被告拖欠2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费至今未交纳，原告向被告催要无果，故诉至本院。   本院认为，银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会是经业主大会选举产生，并向业主提供普通住宅物业服务，故原告系本案的适格主体。关于物业费收费标准，收费标准已通过银川市兴庆区银古路街道办事处、银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺居民委员会确认，并抄报至银古路街道办、银川市物业办进行备案，上述物业费收费标准对包括被告在内的全体惠园小区二期的业主具有约束力，被告享受物业服务后应及时向原告交纳物业费。被告辩称原告提供的物业服务不达标，存在各种问题，但由于原告所提供的物业服务具有公共属性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交费业主的利益。因此，被告以原告物业服务存在瑕疵而拒交物业费的理由不能成立，故对于原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1265元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因惠园二期收费标准备案中并未约定违约金，原告主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告牛莉于本判决生效之日起三日内支付原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1265元；   二、驳回原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取计25元，由被告牛莉负担。   本判决为终审判决。   审判员 谷胜龙   二〇二〇年十一月二十六日   法官助理 刘 婷   书记员 王 鹤   附：本案适用的相关法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。