西安市鄠邑区人民法院民事判决书 (2020)陕0118民初2806号 原告：刘万信，男，1952年7月5日出生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。    被告：陕西鼎瑞置业有限公司，住所地西安市鄠邑区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX6217。    法定代表人：韩建璋，男，1960年XX月XX日生，该公司执行董事，住西安市鄠邑区XX街XX段XX小区XX号楼XX层XX户，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：韩维娟，女，1982年1月3日生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：韩昆，男，1984年3月27日生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘继峰，西安市鄠邑区甘亭法律服务所法律工作者。原告刘万信与被告陕西鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞公司）、韩维娟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘万信、被告鼎瑞公司法定代表人韩建璋、被告韩维娟及其委托诉讼代理人韩昆、刘继峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘万信向本院提出诉讼请求：确认两被告就“画乡文化广场”公寓楼第一幢一单元13层1-11308号房所签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：2018年4月23日原告与鼎瑞公司签订商品房买卖合同，约定鼎瑞公司将其开发的“画乡文化广场”公寓楼第一幢一单元13层1-11308号房屋出售原告，并以鼎瑞公司尚欠原告的借款中折抵结清了房款及大修基金、契税及备案费，同日鼎瑞公司向原告交付了房屋；后原告催促被告办理相关登记手续未果。2020年5月原告发现房屋被他人居住，才知鼎瑞公司又与他人签订了合同，并备案。原告认为鼎瑞公司法定代表人与韩维娟之间系亲属关系，鼎瑞公司明知涉案房屋已出卖，并交付，而与他人另行签订房屋买卖合同，属恶意串通，侵犯了原告合法权益，故诉请判令支持以上请求。原告提供的证据有：第一组、商品房买卖合同及收据；证明2018年4月23日双方签订了合同，鼎瑞公司将涉案房屋出卖原告，原告已交纳房款及相关费用；第二组、鼎瑞公司法定代表人韩建璋出具证明；证明两被告签订的合同系韩昆强迫下备案。被告鼎瑞公司对原告诉状中主张的事实无异议，请求依法判决。被告韩维娟辩称，其与鼎瑞公司签订的商品房买卖合同已备案，并已装修使用；原告与鼎瑞公司签订合同，其不知情；故不同意原告的诉讼请求。  韩维娟提供的证据有：第一组、商品房买卖合同、合同备案情况说明及收款收据；证明双方签订的商品房买卖合同合法有效；第二组、鼎瑞公司基本信息及章程；证明2018年5月韩鹏飞系鼎瑞公司法定代表人，韩建璋与原告所签合同属个人行为，双方签订的合同不存在恶意串通；第三组、抵押登记表及解押通知书；证明鼎瑞公司已将其涉案房产抵押西安市鄠邑区商业银行有限公司，该行对涉案房屋已解押，韩维娟已缴纳全部房款；第四组、业主服务移交单及情况说明；证明2019年6月鼎瑞公司将涉案房屋移交物业处，韩维娟作为业主已办理物业、装修、水电费等手续；第五组、转账凭证；证明2017年12月10日韩维娟向韩建璋给付房款400000元。    当事人围绕各自主张提供了证据，经庭审交换证据及质证，被告的质证意见：鼎瑞公司对原告提供的证据均无异议，韩维娟认为第一组证据其不知情，真实性不清楚；第二组证据中关于“韩昆后来强迫我公司将其中的8号房备案在其姐韩维娟名下”有异议；原告的质证意见：原告和鼎瑞公司对韩维娟提供证据的真实性均无异议，原告对证明目的均有异议，认为收款收据金额为43800元，不是房屋全款；合同备案及解押手续等均系双方恶意串通的结果，转账记录与本案无关。经各方当事人确认，本院对当事人没有争议的证据予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月23日刘万信与鼎瑞公司签订商品房买卖合同，约定鼎瑞公司将其开发的XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋出售刘万信，建筑面积43.8平方米，每平方米6500元，总金额284700元；同日刘万信以鼎瑞公司尚欠其借款折抵房款、大修基金、契税、备案费等费用，鼎瑞公司向刘万信出具了收据，并交付了房屋；2019年5月30日鼎瑞公司又与韩维娟签订了商品房买卖合同，将上述房屋出售韩维娟，约定每平方米5000元，总金额219000元，该合同后注明时间为2018年5月30日；同日鼎瑞公司向韩维娟出具收据，金额为43800元，并注明“已用于还贷款”；同年6月10日鼎瑞公司向韩维娟出具“业主服务移交单”，后韩维娟对上述房屋进行装修，并使用；刘万信与韩维娟对上述房屋均未办理不动产登记；另查明，2018年2月8日鼎瑞公司因向陕西户县农村商业银行有限责任公司（以下简称农商银行）借款650万元，将位于西安市户县XX街XX路XX号十字东南角在建工程建筑面积9071.75平方米抵押给债权人；2019年5月30日农商银行向鄠邑区房地产管理所出具同意解押通知书，将“韩维娟1-11308 43.80平方米”解除抵押担保；次日鄠邑区房地产管理所对鼎瑞公司与韩维娟签订的上述合同予以备案。2020年5月刘万信发现上述房屋被他人居住，同年6月8日原告遂持上述请求诉至本院。审理中，鼎瑞公司承认刘万信在本案中主张的事实，并称与韩维娟签订合同的时间为2019年5月30日，不是2018年5月30日，并告知韩维娟之兄韩昆涉案房屋已出卖，因韩昆利用职务之便胁迫公司财务人员，签订了合同并备案，韩昆未否认。鼎瑞公司法定代表人亦认可2017年12月10日韩维娟因需购买房屋向其转账400000元；由于双方意见分歧较大，致本案无法调解。本院认为：原告与鼎瑞公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案中，鼎瑞公司明知涉案房屋已出售原告，又与韩维娟另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用；鼎瑞公司虽承认与韩维娟签订的合同系韩昆强迫下签订，但在合同签订后，并未主张其权利，并向韩维娟移交了房屋，主观上存在故意；韩维娟虽否认涉案房屋已出售原告，但鼎瑞公司法定代表人韩建璋承认其与韩维娟、韩昆系叔侄关系，在双方签订合同前已告知韩维娟近亲属韩昆，韩昆系鼎瑞公司工作人员，并在签订涉案合同及合同备案时韩昆均知情并经手；综上，应认为两被告之间存在恶意串通，导致原告无法取得房屋，故原告请求确认两被告订立的商品房买卖合同无效的请求，应予支持；关于2017年12月10日韩建璋个人收取韩维娟400000元，韩维娟提供的证据不能证明系给付涉案房款，故韩维娟与韩建璋之间的经济纠纷，本案不与涉及，韩维娟可另行主张其权利；两被告之间签订的商品房买卖合同虽已登记备案，但至今未办理不动产权属登记，故韩维娟称涉案房屋所有权归其所有的辩称理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条的规定，判决如下：被告陕西鼎瑞置业有限公司与被告韩维娟于2018年5月30日签订的商品房买卖合同无效。本案受理费5570元，由被告陕西鼎瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长   杨筱会                            人民陪审员   魏晓妮                            人民陪审员   苏  茹                             二〇二〇年十一月十一日                              书 记 员     张  丹  1