成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初12908号 原告：杨九宁，男，1973年10月22日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王柯，男，1973年1月25日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 原告杨九宁与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2020年10月15日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨九宁的委托诉讼代理人钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告杨九宁向本院提出诉讼请求：1.请求判令金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金13768元；2.请求判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；3.请求判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即11920.66元；4.请求判令金美公司立即向杨九宁返还房屋；5.本案诉讼费由金美公司承担。事实和理由：杨九宁、金美公司于2017年7月15日签订了《房屋租赁合同》，约定杨九宁将所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际×房屋租赁给金美公司。合同还约定租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中从2018年7月13日至2019年7月12日止，月租金标准为3179元/月，从2019年7月13日至2020年12月31日止，月租金标准为3442元/月，租金按月支付，于每月15日支付上一月租金。合同签订后，房屋开发商将租赁房屋交付给金美公司。合同履行初期，金美公司尚能按约支付租金。自2019年10月15日起，金美公司无故拖欠租金，并于2019年12月31日向杨九宁发出《终止通知书》，杨九宁同意解除合同，并多次催促金美公司配合办理收房手续，金美公司置之不理，杨九宁至今未能收回房屋。金美公司无故拖欠房屋租金又违约解除合同已严重违反合同约定，迟延返还房屋严重损害了杨九宁的合法权益。为维护杨九宁的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，由于案件所涉房屋位于不同楼层及位置，且对应的实际经营业态差异巨大，请求按实际经营业态分类审理裁判。2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房，并在房屋整体移交清单上签字确认。2019年12月31日，金美公司按照协调会的精神出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，该通知书载明：由于市场环境、疫情原因等，金美公司已无力承担远高于市价的房屋租金,金美公司已陷入经营困境，现特意向业主函告，自20l9年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同等相关内容。后金美公司在金美国际大厦多处公示张贴了该通知书，同时将该通知书快递送达到所有业主，但部分业主未按协调会承诺及通知时间收房后重新与金美公司招商的经营户签订租赁合同，并扬言将金美公司招的经营户赶走。自2019年10月起，多位业主带头采用了包括但不限于在经营场所睡觉、打砸公司财产等多种极端方式反复在金美国际大厦多处聚众滋事，导致实际承租人/商户无法维持正常的经营秩序，未招租的空置房屋亦陷入招租困境，进一步给金美公司造成了巨大的经济损失。综上所述，金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，金美公司与业主方《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，答辩方请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金之外的其他全部诉讼请求。烤鸭店房屋租赁费用付至2020年1月31日，疫情后烤鸭店一直未开业，5月份烤鸭店试营业，因疫情原因，商家就调整租金事宜多次约谈业主，商谈未果，烤鸭店无法营业。2020年6月，该业态业主张怀云带领该业态业主及项目其他业态业主强制在营业中的烤鸭店滋事、播放哀乐、破坏烤鸭店设施、设备，后经烤鸭店商家报警才平息此事。当日，因业主张怀云强行将烤鸭店大门锁上导致烤鸭店关闭至今。金美公司支付该业态租金至2019年8月30日，欠付租金为2019年9月至2019年12月31日止，金美公司不应承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，甲方杨九宁（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区长青路88号‘金美国际’×，房屋建筑面积：22.24平方米”，“甲方将自己拥有的上述房屋交付乙方承租”，承租期限为2018年1月1日到2027年12月31日。双方约定房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取，其中，从2019年7月13日至2020年12月31日止，月租金标准为3442元/月。租金支付方式为“每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金”，合同同时约定金美公司违约的处理是“租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但甲方应提交证明损失发生的依据。（1）租赁期间，未经甲方或新业主同意，中途擅自退租的。（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的。（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同乙方应该如期交还房屋，未交还的”。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 合同签订后，杨九宁依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营烤鸭店，并将收取的房屋租金支付给杨九宁，自2019年9月，金美公司向杨九宁支付了2019年8月的租金后，就未再支付杨九宁租金。 另查明：1.2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司于2019年12月31日在“金美国际”张贴《终止通知书》，并向各位业主发出该《终止通知书》，《终止通知书》的内容为“……自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。”，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续，杨九宁亦同意解除合同。 2.“金美国际”烤鸭店共使用业主产权22户，烤鸭店营业期间，“金美国际”部分业主到店滋扰，影响烤鸭店正常营业秩序。至本案判决时，烤鸭店经营者未经营堂食，仅使用厨房经营外卖业务，烤鸭店其余部分也未再使用。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、会议签到表、张贴照片及庭审中杨九宁与金美公司书面答辩状的一致陈述等证据在案予以证实。 本院认为，杨九宁与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定杨九宁与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于杨九宁主张金美公司支付从2019年9月1日起至合同解除之日止即2019年12月31日的租金13768元的诉讼请求。经查，金美公司于2019年9月向杨九宁支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向杨九宁发出《终止通知书》时，均再未向杨九宁履行租金支付义务。金美公司对于未向杨九宁支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向杨九宁支付2019年9月至2019年12月期间的租金。又因《房屋租赁合同》约定“从2019年7月13日至2020年12月31日止，月租金标准为3442元/月”，本院确定金美公司应向杨九宁支付的租金为：3442元/月×4个月=13768元，故本院对杨九宁的该项诉讼请求予以支持。 对于杨九宁主张金美公司立即返还房屋，并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。金美公司抗辩金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果。经查，金美公司于2019年12月31日张贴《终止通知书》，通知出租人在一个月内办理相关手续，并可随时收回房屋。案涉房屋的业态烤鸭店涉及租用与本案同类业主产权22户，因营业期间受到部分业主滋扰影响经营，现本案所涉房屋产权处于无人使用的状态。杨九宁未能举证证明未实际收回房屋系金美公司过错导致，本院确定合同解除之日为2019年12月31日，合同解除后，杨九宁亦负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，因杨九宁主张返还房屋的诉请依据不足，本院不予支持；对于房屋占用费，因受部分业主滋扰致烤鸭店未使用本案所涉房屋进行经营，而杨九宁未举证证明烤鸭店实际未使用案涉房屋的时间，且合同解除后的房屋占用费不应再由金美公司承担，故本院对杨九宁的该项诉讼请求不予支持，但不影响杨九宁另行主张权利。 对于违约金。杨九宁主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即11920.66元的诉讼请求，金美公司抗辩不承担违约金，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向杨九宁支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因杨九宁未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向杨九宁支付违约金3442元。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杨九宁支付租金13768元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杨九宁支付违约金3442元； 三、驳回杨九宁的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费479元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由杨九宁先行支付，金美公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给杨九宁） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  黄小龙