广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7811号原告：李雪，女，1993年11月8日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：张正，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌，国信信扬律师事务所律师。被告：广州丰汇物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟汉路13号。法定代表人：蓝大佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：李睿，广东理恒律师事务所律师。被告：广州星房网络科技有限公司，住所地：广州市番禺区大石街御峰二街51号901房。法定代表人：刘用华，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。原告李雪与被告广州丰汇物业管理有限公司（以下简称丰汇公司）、被告广州星房网络科技有限公司（以下简称星房公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雪及其委托诉讼代理人张正、被告丰汇公司的委托诉讼代理人李睿、被告星房公司的委托诉讼代理人黄嘉城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告与被告丰汇公司签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》；2.被告丰汇公司向原告返还182293元及资金占用利息合计194231.44元（资金占用利息暂计至起诉日2020年5月18日）；3.丰汇公司向原告支付原告为实现债权所支付的律师费1万元；4.丰汇公司、星房公司共同连带向原告返还5万元及资金占用利息暂合计53976.75元（利息以5万元为基数，自2018年8月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止；暂计至起诉日2020年5月18日）；5.两被告共同承担本案的诉讼费用、财产保全费用。事实与理由：2018年8月18日，原告为了个人居住使用与丰汇公司签订《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》，承租位于番禺区××星光××大厦××房，租赁期限20年，丰汇公司最迟于2019年8月31日前向原告交房。同日，原告在不知情的情况下根据丰汇公司的指示支付了5万元，事后才得知实际收款人是星房公司。丰汇公司一直未能依约向原告交房，原告最近才从丰汇公司处得知该房的土地性质一直是商业性质，这也是丰汇公司一直未能向原告交房居住使用的真正原因。而在最初签约的时候丰汇公司却一直恶意隐瞒该事实，以住宅公寓可以住人进行大肆宣传，原告也一直被欺骗告知是住宅公寓。因丰汇公司的恶意欺骗违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告的利益遭受严重损害。因此，原告迫不得已提起诉讼，以维护自身的合法权益。请求人民法院判如所请。被告丰汇公司辩称，1.原告与我方之间虽然曾口头协商处理本案纠纷，但最终未能达成一致。且根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的相关规定，涉案合同为无效合同。2.我方仅向原告收取182293元，原告尚未支付完毕全部合同款项，即使因为合同无效而存在应当返还的情形，也应当按照我方实际收取的金额为限，并抵扣我方已经向原告支付的款项19345.2元，即原告最终实际收取款项金额为162947.8元。原告主张的利息缺乏依据。3.案涉租赁合同为无效合同，原告的律师费应当由原告自行承担。4.我方未收取原告支付的5万元，原告要求我方返还缺乏依据。5.诉讼费用应当根据最终的责任比例各自承担，双方在本案纠纷中均存在过错。被告星房公司辩称，1.原告提供的POS单及收据可以看出，我方已向原告提供了居间服务，原告自愿接受我方提供的有偿居间服务，因此我方有权收取涉案费用。2.原告声称我方人员曾经承诺过涉案物业为住宅用途，与事实不符，且无举证证明，使用权转让合同中的第4页第4点、第7页第7条第1点、第9条第1点，均可看出涉案物业在对外出租时不可能以个人居住的名义去对外出租。而星房公司作为中介方，不存在虚假宣传的情形，我方收取中介费符合法律规定。因此，我方作为中介方并无推介过错，收取涉案费用合法合理无需退还。3.涉案合同可能存在无效的情形，星房公司在向原告推介涉案物业时，仅是提供推介的义务，至于项目是否合法，应由丰汇公司及原告在签订涉案租赁合同时确认，与星房公司无关。各方当事人围绕本案相关事实提交了证据，本院依法组织当事人质证，认定本案事实如下：2018年8月18日，丰汇公司（甲方、出租方）与李雪（乙方、承租方）签订《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号“星光荟”大厦5层515号，乙方在签订本合同前，已清晰了解本物业的坐向、面积、装修标准、周边环境、权源等相关情况，均无异议，并阅读了权源证明文件及相关资料，对权源证明文件所载明的内容及相关的法律法规政策均熟悉清楚，同意承租该物业；甲、乙双方同意按套计算物业的租金，按建筑面积计算其他各项费用；乙方承租的租赁期限为20年，自交付之日起计算20年，即2019年9月1日至2039年8月31日，若甲、乙双方协商一致同意，甲方最迟可于2019年8月31日前向乙方交付物业，具体时间，届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知；本合同项下总金额242293元，合同签订当日支付总金额的50%即122293元，于2019年8月18日前支付4万元，于2020年8月18日前支付3万元，于2021年8月18日前支付4万元，以上三年可按季度支付，从2018年8月18日起至2021年8月18日止，每年的季度支付日期为11月18日、2月18日、5月18日、8月18日，每季度支付1万元；乙方每月应支付的租金为1010元，乙方同意其每月应支付的租金，由甲方直接在乙方已经支付的合同总金额款项中扣减，甲、乙双方约定相关租金费用的结算日期为每月5号；乙方按合同约定足额支付合同总金额后，甲方应依照本合同约定的时间将物业交付给乙方；甲方未能在2019年8月31日之前向乙方交付物业，每逾期一天，甲方应按照合同总金额的万分之一，每日向乙方支付违约金；违约方因违约行为导致守约方追究违约责任而支出的为实现权利的费用包括但不限于律师费等费用；等等。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方缴纳合同总金额50%租金的次月，即可享受甲方补贴租金30元每平方米每月，截止至2019年8月31日止，上述补贴租金由甲方每月15日前转汇入乙方指定的账户，等等。李雪于2018年8月18日向丰汇公司支付租金122293元，2018年11月16日、2019年2月18日、2019年5月15日、2019年8月17日、2019年11月18日、2020年2月16日每季度支付租金10000元，合共支付租金182293元。另，李雪于2018年8月10日向星房公司转账5万元，由广州新房装饰有限公司出具收据，载明该款项性质为团购优惠费。丰汇公司自2018年9月12日至2019年8月13日，每月分别向李雪返还租金补贴812.1元，2019年10月19日向李雪支付延期交付租金补贴3200元，2019年12月27日向李雪支付延期交付租金补贴3200元，2020年2月28日向李雪支付延期交付租金补贴3200元，合共19345.2元。李雪为解决本案委托了律师，其提交的发票显示律师费10000元。庭审中，丰汇公司自认上述建筑物没有办理建设工程规划许可证。双方确认涉案房屋未实际交付。关于李雪于2018年8月18日向星房公司支付的5万元费用，李雪称星房公司是丰汇公司的合作中介，该费用应是丰汇公司支付给星房公司的平台佣金，李雪在不知情的情况下被丰汇公司工作人员要求支付，实为代替丰汇公司支付了该款项，应予返还。星房公司称该笔费用为团购优惠券，本质属于居间服务费，由星房公司向客户推介房屋，促成丰汇公司与客户签约，协商议价。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房屋所在楼宇因未办理建设工程规划许可证，丰汇公司及李雪就涉案房屋所签订的租赁合同为无效合同。无效合同的法律后果为相互返还已取得的财产，因房屋尚未交付，故李雪无需向丰汇公司返还租赁房屋，丰汇公司收取了李雪的租金，应全额返还给李雪。经查明，李雪向丰汇公司支付的租金共182293元，丰汇公司按照双方约定向李雪支付了租金补贴、违约金等共19345.2元，因合同无效，上述费用的支付亦无依据，故上述费用应在丰汇公司向李雪返还的租金中予以抵扣，相互抵扣后，丰汇公司还应向李雪返还租金162947.8元。因导致合同无效双方均有过错，李雪要求支付返还租金的利息，本院酌情支持自起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。因合同无效，故李雪主张的律师费缺乏依据，本院不予支持。至于李雪向星房公司支付的团购优惠费5万元，虽丰汇公司未直接收取该笔费用，但星房公司收取团购优惠费的依据亦是基于丰汇公司与李雪之间的租赁关系，故该费用属于李雪取得涉案房屋使用权所必需支出的费用，现因租赁合同无效，星房公司收取团购费50000元缺乏依据，应当予以返还，利息自起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日，丰汇公司对星房公司上述返还义务承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告李雪与被告广州丰汇物业管理有限公司签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》为无效合同；二、被告广州丰汇物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李雪返还已付租金162947.8元及利息（以应返还租金为本金，自2020年5月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；三、被告广州丰汇物业管理有限公司、广州星房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李雪返还团购费50000元（以应返还团购费为本金，自2020年5月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；四、驳回原告李雪的其余诉讼请求。本案受理费5174元、财产保全费1811元，由原告李雪承担794元，被告广州丰汇物业管理有限公司承担6191元；被告广州星房网络科技有限公司对上述诉讼费在1460元范围内承担连带责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十一月十六日书记员  陈冬