广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民再23号 再审申请人（原审原告）：朱芳菊，女，1968年4月21日生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：柳州恒大金碧置业有限公司，住所地：广西柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，男，系该公司法务人员，住广西东兰县。 委托诉讼代理人：董志华，男，系该公司法务人员，住南宁市青秀区。 再审申请人（原审原告）朱芳菊因与被申请人（原审被告）柳州恒大金碧置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）桂0203民初3090号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月8日作出（2020）桂0203民申12号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月16日公开开庭审理了本案。再审申请人朱芳菊的委托诉讼代理人周超群、被申请人恒大公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱芳菊申请再审称，1.依法撤销柳州市鱼峰区人民法院作出的（2019）桂0203民初3090号民事判决；2.依法判令被申请人向申请人支付自2018年8月31日至2019年6月14日期间的逾期交付房屋违约金8630.4元（房款431520元×2%）；3.请求判决一审、再审的费用由被申请人承担。再审中，申请人表示对原审诉请的逾期交付房屋违约金超出部分不再主张。 事实与理由：一、申请人有新的证据，足以推翻原判决。在柳州市鱼峰区人民法院作出的（2019）桂0203民初3090号民事判决中，法院依据被申请人提供的2018年8月15日形成的《建设工程质量竣工验收意见书》认定被申请人建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼于2018年8月15日经五方单位，即施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。一审判决生效后，与申请人同系列案的上诉业主委托代理人，以及柳州市中级人民法院依职权，到柳州市城建档案馆调取证据，证实被申请人建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼于2019年6月14日经五方单位验收合格。虽然从一审被申请人提交的《建设工程质量竣工验收意见书》反映在2018年8月15日时进行过案涉工程的竣工验收，但从二审中被申请人的陈述来看，由于规划原因，备案未通过，遂再次组织了验收。本案中，最后一次验收的材料已作为备案存档，被申请人亦不能否认上述证据的真实性，且所有证据已形成完整的证据链，可证实自2018年8月23日起案涉工程开始进入预验收阶段工作，2019年6月14日完成五方验收，故而《建设工程质量竣工验收意见书》的时间应为2019年6月14日，该事实被二审法院予以确认,并以上述证据作为定案依据，依法撤销了原一审判决，并改判被申请人支付相应的逾期交房违约金。二、申请人有正当理由未提起上诉。本案中，案涉工程的五方单位验收合格时间的查明系本案的关键问题，且两审法院均以此作为被申请人逾期交房总天数的截止时间。该时间记载于《建设工程质量竣工验收意见书》，而该文书系施工、勘察、设计、监理、建设单位等五方单位作出后，直接交由柳州市城建档案馆存档。一审中，被申请人未向申请人如实告知五方单位验收合格的时间，且被申请人提供的2018年8月15日形成的《建设工程质量竣工验收意见书》已经过一审法院查明，申请人作为一个普通老百姓，没有相关的专业知识，断不会去质疑其真实性，也未想过被申请人作为专业从事商品房开发的置业公司会提供与事实不符的证据材料，故而未在法律规定的时间内提起上诉。综上，在一审判决生效后有新的证据产生，该证据足以推翻原判决，且柳州市中级人民法院作出的二审判决确已改变一审判决对申请人权利义务的判定，特申请法院依法再审，维护法律公正，纠正错误,维护申请人的合法权益。 被申请人恒大公司辩称，本案再审请求不能成立，请求法院予以驳回。理由如下：1.上述案件一审作出判决后，申请人并未向上级法院提出上诉，表明其已接受上述案件的判决结果，然后现在又申请再审，不应当得到支持。2.柳州市中级人民法院的判决不能作为本案的参考，因为被申请人已经申请再审。3.柳州市中级人民法院改判依据的证据是建设工程竣工验收过程中的惯有现象，不足以否定被申请人在原审提交的五方验收证据材料。4.即使本案存在延期竣工备案情形，但申请人已在约定的时间收房，视为申请人同意按照房屋当时现状收房，也没有给申请人造成实际损失。 朱芳菊原审向本院起诉请求：1.恒大公司向朱芳菊履行双方签订的《商品房买卖合同》第八条第7项“将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：.......7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。”的义务；2.恒大公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定向朱芳菊支付逾期交房违约金（违约金的计算：以总价431520元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为43.1元，从2018年9月1日至2019年5月10日共计250天的违约金计为10775元，之后的违约金计至恒大公司取得房屋建筑工程竣工验收备案证明时止）；3.本案诉讼费用由恒大公司承担。诉讼过程中，朱芳菊放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：恒大公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定向朱芳菊支付逾期交房违约金12729.8元（违约金的计算：以总价431520元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为43.1元，从2018年9月1日计至2019年6月25日止）。 本院原审认定事实：2016年1月31日，朱芳菊、恒大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：朱芳菊向恒大公司购买位于柳州市×房屋一套；建筑面积为47.86平方米，套内建筑面积为34.59平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9016.3元，总价款为431520元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条对该合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，朱芳菊向恒大公司付清了购房款。 2018年8月15日恒大公司建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）验收合格。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。2018年8月31日，朱芳菊在《收楼物品确认书》上签字，确认收到前期物业协议、翡翠龙庭业主手册、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙、门卡等。现朱芳菊认为恒大公司在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同的约定，应承担逾期交房的违约责任，朱芳菊为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院原审认为：朱芳菊、恒大公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：......（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；......建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋于2018年8月15日经五方单位验收合格，符合法定的交房条件。至于建设单位办理竣工验收备案，只是建设行政主管部门基于对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量管理的行政行为。虽然恒大公司向朱芳菊交付房屋时尚未办理房屋建设工程竣工验收备案，但已经五方单位验收合格，具备法定交房条件。恒大公司在房屋验收合格并达到法定交房条件后通知朱芳菊收房，朱芳菊亦于2018年8月31日实际签领房屋钥匙，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为双方对房屋交付条件重新达成了约定，因此本院认定恒大公司于2018年8月31日向朱芳菊履行了合同约定的交房义务，所交付的房屋也已经达到法定的交房条件，因此朱芳菊要求恒大公司支付逾期交房违约金无事实依据和法律依据，本院不予支持。 本院原审判决：驳回朱芳菊的诉讼请求。案件受理费118元（朱芳菊已预交69元），减半收取59元，由朱芳菊负担。 再审中,再审申请人朱芳菊提交以下新证据： 1.《（2019）桂02民终4565号民事判决书》一份，证明：柳州市中级人民法院作出的终审判决确已改变原审判决对申请人权利义务的判定。 2.《工程竣工预验收会议纪要》一份， 3.《工程竣工预验收整改报告》一份， 4.《竣工验收申请报告》一份， 5.《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》一份， 6.《设计单位设计文件及实施情况检查报告》一份， 7.《工程竣工验收方案》一份， 8.《工程竣工验收会议纪要》一份， 9.《工程竣工验收整改报告》一份， 10.《竣工验收存在问题整改通知书》一份， 11.《施工单位工程竣工报告》一份， 12.《监理单位工程竣工质量评价报告》一份， 13.《单位（子单位）工程质量竣工记录汇总表》一份， 14.《建设工程竣工验收意见书》《建设工程竣工验收报告》各一份， 证据2-14共同证明：案涉工程于2018年8月23日起开始进行预验收阶段，于2019年6月14日完成施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格。 15.《广西壮族自治区柳州市中级人民法院庭审笔录》一份,证明：被申请人一方在二审庭审调查中，并未提出有力证据对案涉工程于2019年6月14日通过五方单位验收合格这一关键事实进行否认。 16.《广西壮族自治区柳州市中级人民法院询问笔录》一份，证明：案涉工程项目经理刘合权、朱国强以及总监代表沈新福均认可2019年6月14日的《建设工程质量竣工验收意见书》是真实的，法院依职权调取的证据材料时间节点都是真实的。 再审中，被申请人恒大公司未提交证据。 恒大公司对朱芳菊提交的证据真实性均无异议。本院对上述当事人对真实性无异议的证据予以确认，至于上述证据能否支持当事人的证明目的，本院将结合全案证据进行分析认定。 围绕当事人的再审请求，本院再审认定事实如下： 朱芳菊对原审查明事实，除案涉工程即翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位验收合格时间为2018年8月15日以外，其余内容无异议。恒大公司对原审查明事实无异议。本院对原审查明事实中除翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位验收合格时间为2018年8月15日以外的内容予以确认。 再审另查明，在案涉工程与本案相同的另案商品房预售合同纠纷中，另案当事人不服本院作出的（2019）桂0203民初3091号民事判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）桂02民终字4565号民事判决书，已发生法律效力。该生效判决查明：虽然从一审恒大公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》反映在2018年8月15日时进行过案涉工程的竣工验收。但从当事人的陈述来看，由于规划原因，备案未通过，遂再次组织了验收，最后一次验收的材料作为备案存档并被柳州市中级人民法院调取的证据，恒大公司亦不能否认该院调取证据中载明的时间、工作开展情况的真实性，该院调取的证据中反映2018年8月23日建设、监理、施工三家单位开了工程竣工预验收会议，2018年8月24日形成了《工程竣工预验收整改报告》，2018年9月6日形成工程竣工验收方案，2019年6月14日开了工程竣工验收会议并出具《建设工程质量竣工验收意见书》《竣工验收存在问题整改通知书》，2019年6月17日形成《工程竣工验收整改报告》。上述证据均保存于柳州市城建档案馆，有原件核对，均为有效的法律文件，已形成完整的证据链，可证实自2018年8月23日起案涉工程开始进入预验收阶段工作，2019年6月14日完成五方验收，该案的《建设工程质量竣工验收意见书》的时间应为2019年6月14日，该院对该事实予以确认，并以上述证据作为定案证据。本案中，恒大公司虽否认前述生效判决确认的事实，并主张已就该判决申请再审，但未提供证据证实其再审申请已被法院受理，亦未能提供其他相反证据予以推翻，故本院确认案涉工程即翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位验收合格时间为2019年6月14日。 本院再审认为，朱芳菊与恒大公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定和行政性强制性规定，系有效合同。当事人均应按照约定全面履行各自义务，否则将承担相应的违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点为：1.恒大公司是否构成逾期交房？2.如果构成，逾期交房违约金如何计算？ 关于争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”前述规定属于效力性强制性规定，任何违反前述规定的约定属于无效约定。本案中，虽然双方当事人在《商品房买卖合同》中第八条约定交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但恒大公司已于2018年8月31日通知朱芳菊交房，朱芳菊也于2018年8月31日办理了收房手续，视为以实际行为变更合同约定。然而案涉房屋于2019年6月14日才取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位工程竣工验收合格证明即《建设工程质量竣工验收意见书》，故恒大公司与朱芳菊之间变更交房条件的约定，因违反前述效力性强制性法规而无效，故恒大公司在未达法定交房条件之前的交付不构成有效交付，本院认定涉案房屋的有效交付时间为2019年6月14日。恒大公司未能在《商品房买卖合同》第八条约定的交房日期即2018年8月31日前交付符合法定交房条件的房屋，构成逾期交房，逾期天数应计算至2019年6月14日。原审认定涉案房屋于2018年8月15日通过五方单位竣工验收合格、达到法定交付条件有误，应予纠正。 关于争议焦点2，本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第五条对合同逾期交房违约责任的补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，因本案从2018年8月31日至2019年6月14日逾期已超过180日，按照补充协议第五条的约定，恒大公司应向朱芳菊支付逾期交房违约金8630.4元（总房款431520元×2%）。需要指出的是，关于逾期交房违约金，朱芳菊原审主张从2018年9月1日开始计算，再审主张从2018年8月31日开始计算，其再审请求已超出原审诉讼请求范围，但由于从2018年9月1日起计至2019年6月14日止逾期亦超过180日，故朱芳菊主张恒大公司支付其逾期交房违约金8630.4元的诉请，有事实依据，本院对此予以支持。至于恒大公司辩称未造成实际损失应予驳回违约金诉请的观点，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，原审判决对部分事实认定有误，导致逾期交房违约金处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第二款，判决如下： 一、撤销本院（2019）桂0203民初3090号民事判决； 二、柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱芳菊支付逾期交房违约金8630.4元。 原审案件受理费118元（朱芳菊已预交69元），减半收取59元，由朱芳菊负担19元，由柳州恒大金碧置业有限公司负担40元；再审案件受理费50元（朱芳菊已预交），由朱芳菊负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 李 旎 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 蔡美珍 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员 陈 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 《诉讼费用交纳办法》 第三十二条依照本办法第九条第（一）项、第（二）项的规定应当交纳案件受理费的再审案件，诉讼费用由申请再审的当事人负担；双方当事人都申请再审的，诉讼费用依照本办法第二十九条的规定负担。原审诉讼费用的负担由人民法院根据诉讼费用负担原则重新确定。