江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初7795号原告：孔剑，男，1979年4月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：甘璐，国浩律师（南京）事务所律师。被告：周红俊，男，1963年7月17日生，汉族，住南京市玄武区。原告孔剑与被告周红俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告孔剑的委托诉讼代理人甘璐、被告周红俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔剑向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金20万元；2、判令被告赔偿原告损失812720元。事实与理由：原、被告于2019年8月26日签订存量房买卖居间合同一份，约定由原告购买被告所有的位于南京市××的房屋，房屋总价为298万元，在合同签订当日原告交付定金10万元，2019年10月5日被告将房屋交付原告用于装修等。原告已按约支付定金10万元，但被告在2019年10月4日向中介提出变更合同条款，要求付清房屋总款后才能交付房屋。被告在约定当日未交付房屋，经原告多次催告，被告仍不履行交房义务。现原告得知，该房已出售给案外人且完成了房屋过户手续，故原、被告间的合同已无法履行，被告以实际行动解除了原、被告之间的存量房买卖居间合同。因被告违约，被告应双倍返还定金。而且，原告在订立合同之后，于2019年9月20日与案外人南京垚腾派装饰工程有限公司（以下简称垚腾派公司）签订装修合同，并于2019年9月30日支付定金10万元。现因被告原因导致装修合同无法履行，该定金无法退回，该损失应由被告赔偿。同时，因房屋价格上涨，现房屋单价已涨到62000元每平方米，相应总价涨至3692720元，故该部分差价损失712720元应由被告赔偿。现诉至法院，要求判如所请。被告周红俊辩称：1、原告应该直接和被告联系，而非跟被告配偶联系；2、原告在2019年10月5日前付款并无任何障碍，但原告既不付款、也不协商，其未能按约履行支付购房款20万构成先期违约。故被告有权解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了产权证复印件、合同、收据、转账记录、通话记录等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：被告周红俊系南京市××的原产权人，该房建筑面积为59.56平方米。2019年8月26日，原告孔剑（买方）与被告周红俊（卖方）、南京创优家房地产经纪有限公司（居间方，以下简称创优家公司）签订存量房买卖居间合同，约定被告将上述房产出售给原告，转让总价为298万元。经协商一致，原告在签订合同当日向被告支付定金10万元；并采用非资金监管的方式于2019年10月5日前，由原告将购房款20万元自行向被告支付；于2020年9月30日前将购房款268万元自行向被告支付。由被告承担所有税费。双方定于2019年10月5日用于装修房屋，被告应在正式交付房屋前腾空该房并结清各项费用；双方定于2020年9月30日前向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续；被告应在结清购房全部房款将户籍关系迁出。被告未能按约签署网签备案合同，原告有权解除本合同，被告应双倍返还定金；原告未能签署备案合同，被告有权解除合同，原告无权要求返还定金。原、被告双方任何一方违约，守约方可就本合同约定要求违约方承担违约责任，如违约金不足弥补给守约方造成的损失，守约方有权按照法律规定追偿。双方任何一方违约或者导致本合同无法继续履行解除的，仍应向居间方支付本合同约定的居间服务费（双方已支付的居间服务费，居间方不退还）；应向居间方支付的居间服务费由违约方承担，守约方已支付的居间服务费向违约方追偿等。该合同中有关居间服务费的横线上均空白、未标注具体收费数额。该合同落款处卖方由被告周红俊及配偶倪某共同签名。当日，原告向被告支付购房定金10万元。2019年10月5日，创优家公司合同经办人小何与倪某进行了电话沟通，通话主要内容如下：小何说：“今天5号了，之前跟你们讲过了，合同白纸黑字也是你们写的…实在不行，要不然你们再跟买家见个面自己再聊这个事情”，倪某说：“可以唉”，小何问：“你们什么时候有空啊？”，倪某说：“今天我们没空”。”小何说：“今天没空？但过了今天你们就算违约了，到时候人家要起诉你怎么办”。小何说：“大家都是成年人，合同就是这样写的，现在你们就变卦了，上次给你打电话你们也同意今天交房给人家的…他认为我跟你站在一起去骗他”。倪某说：“这有什么骗的呢，他要想买他就买，他要不想买他就不买，我把钱退给他”。小何说：“昨天你老公那个样子，说我骗你们…”。倪某说：“买这个房子我们那个时候真的不太清楚，就是说这个房子应该到最后一手交钱一手交房，所有人都是这样子跟我讲，他钱不给清，你就不要给他房子，钱什么时候付清，你就把钥匙给他”。小何说：“当时人家提的条件，你们也同意了，合同也签了”。…倪某说：“第二天我就问人家了，人家说哪有这种情况，没有这种事情，十个人有十个人不会做这种事情的，你要想想，我把房产证已经给你了，你把房子给他，那我什么都没有了，我就拿他30万啊，你说谁愿意啊”。小何说：“人家说按合同走”…“不如你们一起抽空坐下来聊一下”。倪某说“坐下来，可以诶”“今天…5点”。小何说中：“那我给他打电话”。通话后，被告当天未与原告、创优家公司见面进行协商沟通。之后，原告未交付20万元购房款，被告亦未交付房屋。被告对该电话录音真实性认可，但认为倪某仅是要求再协商、提前履行合同，而非不愿履行合同。2020年3月26日，被告周红俊委托江苏向德律师事务所向原告孔剑出具律师函，载明：根据合同约定，原告应于2019年10月5日前支付购房款20万元但未履行，构成先期违约、根本违约。根据规定，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同相对方可以解除合同。故声明如下：解除存量房买卖居间合同、所收取定金10万元不予退还、保留通过诉讼追究原告违约行为给被告造成经济损失的权利。2020年4月27日原告回函，表示：1、原告没有违约，被告无权没收定金、解除合同。根据原、被告及中介人员三方商谈，三方确认2019年10月5日由被告先交房给原告，然后同日内，原告支付20万元，而非先付款后交房。合同签订后，被告提出支付房屋全款后再交付房屋，推翻了之前的约定，因此是被告违约在先。原告未支付20万元是行使先履行抗辩权的正当行为、并非违约。2、原告要求继续履行合同。案涉合同合法有效，现要求继续履行。请被告在2020年5月10日前将房屋交给原告装修，原告会在收房同日支付20万元。如不履行交房义务，则原告将采取司法措施保护合法权益，同时追究违约责任。审理中，原告主张，因未能履行合同给其造成了房屋差价损失及装修定金损失，为此提供下列证据：1、网上打印的百子亭房屋的信息。其中33.37平米的房屋，在2020年1月2日的成交价格为225万元。被告对该证据真实性不予认可，并认为根据网页显示，同地段的房屋均价差别很大，面积大的单价低、面积小的单价高，有46000元的单价、也有61500的单价。2、装饰装修合同一份。2019年9月20日，原告孔剑与垚腾派公司（法定代表人邱成群）签订南京市家庭居室装饰装修工程施工合同一份，约定垚腾派公司承包孔剑位于南京市××的家庭居室装饰装修工程，工程期限90天，自2019年10月10日开工，工程总价暂定为45万元。合同签订后10日内支付定金10万元。合同签订后，原告无理由解除合同的，原告已支付的定金不予退还等内容。在该合同附件报价单中，载明的地址为百子亭××，面积为59.56。合同签订后，原告孔剑于2019年9月30日向“邱成群”个人汇款10万元，原告主张该笔汇款即案涉装饰装修合同的定金。被告对该装饰装修合同的真实性不予认可，并表示合同签订之时，尚未到房屋交付时间，更无人至案涉房屋测量；而且报价单载明的房号为××室，与案涉××是无关。另查明：2020年4月，案涉房产由被告周红俊出售给案外人汪某，周红俊与汪某间房屋买卖合同约定了房屋总价为317万元、定金5万元、2020年6月8日前支付150万元、申请贷款158万元、尾款4万元等内容。原告对案涉房屋已售他人不持异议，但对被告提供的房屋买卖合同约定的成交价格表示怀疑。本院认为，原告孔剑与被告周红俊签订的存量房买卖居间合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据合同约定，原告应于2019年10月5日支付购房款20万元，被告应于当日将房屋腾空交付原告用于装修。因双方对上述履行行为未约定先后顺序，故双方应当同时履行。根据原告提供的2019年10月5日倪某与创优家公司业务员的电话录音可以证明，在案涉合同约定的最后履行期限，被告向房屋中介表示因案涉合同约定的付款方式不符合他人所说的“一手交钱、一手交房”的交易模式，故不愿按原合同约定的交房、付款方式进行履行，之后被告虽在中介公司业务员劝说下，同意当天下午5时再见面协商，但其之后并未与原告、中介公司进行协商。被告在电话中的上述陈述内容及行为，已可以证明被告不同意按合同约定的付款方式履行合同，其行为构成违约。在被告拒绝按合同约定履行时，原告未支付房款的行为不构成违约。对于原告要求被告双倍返还定金20万元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告依据案涉存量房买卖合同约定向被告支付定金10万元。现被告不履行合同义务，应当双倍返还定金20万元。对原告该项诉讼请求，本院应予以支持。对于原告要求被告赔偿房屋差价712720元和10万元装修定金损失的诉讼请求,本院认为,首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超出定金部分的损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿数额总和不应高于因违约造成的损失。其次，原告虽然提供了网络打印的房屋成交的单价，但房屋的成交价格除时间因素外，房屋面积、交易双方的意愿、房屋状况等都对房屋价格均有所影响。现案涉房屋由被告于2020年4月售与案外人汪某，双方间买卖合同约定的房屋售价为317万元。原告虽对该价格持有异议，但未提供证据予以证明。根据被告与汪某房屋买卖合同可以确认，被告因房屋再次出售多获利19万元。该款项可以认定为原告的房屋差价损失。第三，关于原告主张的10万元装修定金损失。根据合同法规定，当事人主张的违约损失，该损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉房屋买卖合同签订时，被告无法预见房屋尚未交付，原告即支付大额定金，故原告主张的该项损失超出被告订立合同时可预见损失，对原告主张的该项损失，本院不予支持。因此，本院应对原告主张的上述损失中的9万元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周红俊应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告房屋定金20万元；二、被告周红俊应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孔剑损失9万元；三、驳回原告孔剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费6957元、保全费5000元，共计11957元，由原告孔剑负担8957元、被告周红俊负担3000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年十一月十一日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然