黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初106号原告（申请执行人）：双城市宏兴建筑安装工程有限公司力辰分公司，住所地：哈尔滨市双城区新民街二委八组。负责人：邢伟，经理。委托代理人：贾淑芬，黑龙江承旭律师事务所律师。被告（案外人）：卜丽影，女，1987年3月23日生，汉族，无业，住双城区，委托代理人：于忠江，双城区双城法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：哈尔滨市乾基房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市花园大街218号。法定代表人：封亚军，执行董事。委托代理人：吴万军，该公司董事助理。双城市宏兴建筑安装工程有限公司力辰分公司（以下简称宏兴力辰）诉卜丽影、哈尔滨市乾基房地产开发有限公司（以下简称亁基公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告宏兴力辰的负责人邢伟及其委托代理人贾淑芬，被告卜丽影及其委托代理人于忠江到庭参加了诉讼，被告乾基公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）黑0113执异66号执行裁定书，立即强制执行双城区金谷家园小区四期B栋1单元402室。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、案外人卜丽影与被执行人亁基公司签订的房屋买卖合同无效，且双方均有过错，不能对抗人民法院的查封执行行为。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售证明的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，亁基公司在与卜丽影签订的商品房买卖合同至今未取得商品房预售许可证，该合同自始无效，对此买卖双方均有过错，而双城区法院（2019）执异66号裁定书却错误认为卜丽影没有过错。卜丽影购房时间是2018年6月12日，买房之前必须咨询产权过户的相关信息，其明知该楼房不能过户为图便宜购买（其购买价格明显低于其他能够办理过户的楼房价格），对此结果由其自行承担，卜丽影可另行诉讼亁基公司返还房屋价款并赔偿损失。即使卜丽影支付了全部价款并占有使用该房屋，仍不能取得该房屋所有权，亦不能对抗法院的查封。2、双城区法院（2019）执异66号执行裁定书违背了“一事不再理”的原则。民诉法第一百二十四条第五项规定：对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知当事人必须再审。本案原告在原审法院审理期间申请诉讼保全，双城区法院于2018年7月4日作出（2018）黑0113民初2686号之一裁定书，将涉案六套房屋（包括涉案房屋）予以查封。2019年9月18日，卜丽影提出复议申请，要求解除查封，一审法院作出（2018）黑0113民初2628号之二民事裁定书，以亁基公司签订的协议在先，案外人的购买行为在后为由驳回了卜丽影的申请。本案经一审、二审、再审判决、裁定生效后，原告申请强制执行。在双城法院执行阶段，卜丽影提出执行异议，请求不予执行同时又以同诉标的、同一诉讼请求要求解除（2018）黑0113民初2628号之二民事裁定书，此次双城区法院未予审查卜丽影申请解除查封的事实与理由，对本院曾经做出的判决、裁定的同一当事人、同一诉讼请求、同一诉讼标的，做出截然相反的同案不同裁判的法律文书。双城法院作出自相矛盾的两份裁定，必须通过诉讼程序撤销一份错误裁定。3、双城区法院（2019）执异66号执行裁定书没有法定事由对抗阻却此前生效判决、裁定的执行。2018年8月23日双城区法院对原告与被告亁基公司建筑施工合同纠纷一案作出（2018）黑0113民初2686号民事判决书，亁基公司上诉后二审法院作出（2019）黑01民终9179号民事判决驳回上诉维持原判，该判决除对一审认定的事实予以确认外，另查明卜丽影申请解除查封的申请被双城区法院驳回的事实。亁基公司申诉后，省高院于2019年10月17日作出（2019）黑民申3715号民事裁定书，驳回了亁基公司的再审申请。本案经一审、二审、再审判决、裁定，均确认原告胜诉，其中包括卜丽影申请解除查封被驳回的事实。根据民诉法第二百五十六条第二项的规定：案外人对执行标的提出确有理由的异议的，人民法院应当裁定中止执行，而卜丽影未提出确有理由的异议，应当驳回其异议申请，立即强制执行涉案楼房。被告卜丽影辩称：卜丽影于2018年6月12日以42.5万元的价格在实际施工人刘学峰处购买涉案房屋金谷家园小区B栋1单元402室，购房款于当日一次性全部交清。乾基公司根据A、B栋建设工程施工合同补充协议书第二条第2款的约定为被告出具购房收据。被告于2018年10月22日办理入住手续，交纳了装修保证金、可视门铃、弱电工程基础配套费、垃圾清理费、电梯运料费、物业费和取暖费等进户费用，并进行了房屋装修。卜丽影据此依法享有了占有、使用的物权期待权利，上为本案事实。排除执行的理由：一、参照《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：（一）、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。被告卜丽影的情形符合上述规定的条件，法院应当支持其请求，排除强制执行。二、涉案房屋系工程实际施工人刘学峰因乾基公司抵顶其建设工程款所得，根据《最高法关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：建设工程价款优先受偿权优于抵押权及其他债权。本案原告对乾基公司享有的只是普通金钱债权，而被告基于建设工程款取得房屋，理应优先普通债权。三、无论是否取得商品房预售许可证，消费者购房人的权利均应优先于抵押权及其他债权，而预售许可证只是一种行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。这一点在2019年全国法院民商事审判工作会议纪要中有明确论述。综上，被告具备了符合法律规定的足以排除法院强制执行的民事权益的情形，法院依法不得执行。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。另请求法院对原告是否在法定期限内提起执行异议之诉进行审查。被告亁基公司未出庭，但提出书面答辩意见如下：一、我公司确实欠刘学峰施工A、B栋工程款，施工期间我公司抵付工程款的房产包括A栋4单元402室、502室，B栋1单元401室、402室、501室、502室六套房屋。双方签订了以物抵债协议书，刘学峰确实将涉案抵债房产转卖给卜丽影，卜丽影也全额交付了购房款。二、目前没有办理产权登记及过户手续的过错和责任在我公司（因为土地出让金没有缴清）。三、依据最高院民一庭的意见，原告享有的是普通债权，而以物抵债的权利人对房屋进行了实际占有，具备准物权性质，应优于普通债权，故应驳回原告的申请。原告为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、宏兴力辰的营业执照及法定代表人邢伟身份证复印件，意在证明原告的主体资格。被告质证意见：无异议证据二、双城区人民法院判决书、哈尔滨市中级人民法院判决书、黑龙江省高级人民法院裁定书，意在证明原告与被告乾基公司建设工程施工合同纠纷一案，经三级法院审理，判决乾基公司赔偿原告260万元损失，并确认了亁基公司承诺用六套房屋抵顶260万元以及一审法院根据原告申请查封六套房屋，驳回了包括卜丽影在内的张冬冬等人的查封异议申请的事实。被告的质证意见：对该份证据的真实性没有异议。该份证据只能证明原告对亁基公司依法享有的债权，而原告对涉案标的未享有具有任何物权性质的物权。证据三、哈尔滨双城区人民法院（2018）黑0113民初2686号之二民事裁定书，意在证明双城区人民法院于2018年7月4日作出（2018）黑0113民初2686号之一财产保全裁定后，被告张冬冬等六人不服提出复议，双城区人民法院认为原告协议在先，张冬冬等六人买卖行为在后，驳回了张冬冬等六人复议申请。被告的质证意见：真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明原告在诉讼期间提出的一种财产保全行为，不能证明原告对涉案标的享有任何物权。证据四、哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113执异66号执行裁定书，意在证明原告与亁基公司建筑施工合同纠纷一案在执行过程中，因卜丽影提出异议双城法院裁定中止了对双城区金谷家园小区四期B栋1单元402室的执行。被告的质证意见：无异议证据五、哈尔滨市双城区人民法院协助查询通知书，意在证明乾基公司对涉案房屋没有取得预售许可证，违法出卖房屋。被告的质证意见：对真实性没有异议，对证明问题有异议。没有预售许可证只是一种行政管理手段，并不能影响买卖合同的效力。没有预售许可证，行政机关只能对其进行处罚，它只是一种管理性的强制性规定，而不是一种效力性的强制性规定。被告卜丽影为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、建设工程施工合同补充协议书1份、宏兴公司授权委托书1份、工程经营承包协议1份、A、B栋工程结算书1份，意在证明案外人刘学峰借用宏兴公司资质承建乾基开发公司开发建设的金谷家园小区A、B栋项目工程，刘学峰据此取得包含涉案房屋在内的A、B栋计121套房屋（面积13736.81平方米）抵付其工程款，本案被告系通过向刘学峰购买工程抵账房取得涉案房屋。同时还证明刘学峰销售房屋时必须统一由乾基公司办理售房手续。原告的质证意见：经营承包协议没有异议，对被告提供的授权委托书有异议。刘学峰没有建筑施工的资质，此授权违背建筑法和建筑施工合同的相关管理规定，应属无效，由此导致结算也是无效的。刘学峰没有合法的权利与亁基公司结算，也就没有权利售房。结算单不清楚，不予质证。证据二、房屋更名协议1份、乾基公司出具的购房收据1份、被告名下银行流水2份，意在证明被告于2018年6月12日在刘学峰处购买涉案房屋办理更名手续并交付了购房款以及统一由乾基公司出具购房收据的事实。原告的质证意见：1、既然刘学峰是宏兴总公司的代表，那么房屋所有权属于乾基公司，也就是说刘学峰、乾基公司是在没取得楼房销售许可证的情况下违法出卖涉案房屋，且更名协议反映的是房屋买卖与被告所陈述的系刘学峰取得乾基公司的工程抵房款自相矛盾，此更名协议只能用于房屋更名不代表房屋权属更名。2、协议内容反映的是刘学峰买乾基公司的房子然后卖给了卜丽影，但购房收据上标明的房屋出卖人系乾基公司，并非刘学峰。3、2018年10月22日刘学峰与亁基公司结算，但结算单在2018年10月20日就出具了，显然不符合常理。且更名协议和收据皆是复印件，所记载的时间是后更改的，并非当时记载的真实时间，没有证明效力。4、对时间为2018年10月22日的收据真实性有异议，在此时间之前该房屋已经被法院查封，不允许买卖且法院审理宏兴房地产公司和乾基房地产公司对查封裁定听证的过程中，本案被告当庭并没有提交上述证据，进一步证明协议和更名皆是虚假的。5、银行流水只能是证明卜丽影从银行提款的事实，不能证明其交款的事实，与本案无关。证据三、双城法院查封公告复印件1份，意在证明被告在法院查封公告的时间（2018年7月6日）之前就已经购买了涉案房屋。原告的质证意见：对该证据真实性无异议证据四、乾基公司出具的收据3份，意在证明被告购买的涉案房屋竣工后于2018年10月22日办理进户手续并交纳了装修保证金、物业费、取暖费、水电费等进户费用，被告据此依法占有、使用涉案房屋的事实。原告的质证意见：办理进户等手续的部门是物业，由物业来收取各种费用。在2018年10月22日，该小区的物业已经进行了管理，不应该由开发公司收取费用，且乾基公司同一天出具的三张收据上所加盖的公章完全不一样，故该三份收据是虚假伪造的。另外收据记载的时间发生在法院查封之后。本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一至证据五皆真实有效，证据二系生效法律文书，对于文书认定的与本案相关的事实予以采信；证据三、证据四具有客观真实性，反映了本案涉案房屋保全的相关程序和本院作出的裁定情况，本院予以采信。本院对被告卜丽影提供的证据的认证意见是：证据一反映了刘学峰以内部承包的形式承包了金谷家园四期A、B栋的建设同时由双城市宏兴建筑安装工程有限公司授权代表公司与亁基公司签订了建筑金谷家园四期A、B栋的施工合同，该内部承包的内容与授权内容并不矛盾且与被告亁基公司的答辩意见中的相关内容互相印证，对此本院予以采信；证据二、证据四反映了卜丽影自刘学峰处购买了涉案房屋并由亁基公司出具了购房款及相关费用收据的内容，该内容与亁基公司答辩意见以及同类案件中亁基公司出庭陈述的相关内容可互相印证，证据三中的三张收据虽然系同一天出具，但三张收据所记载的收费内容不同，原告提出收据记载的时间已经由物业公司管理却没有提供相应的证据予以证明，故对证据二、证据三、证据四予以采信。经审理查明：2015年7月17日，原告单位总公司中标亁基公司开发建设的双城区金谷家园小区四期A、B、C栋的建设工程。2017年7月4日，因亁基公司决定单方解除合同，双方签订协议书一份，确认亁基公司欠原告借款200万元并赔偿违约金60万元，合计260万元（实际为工程赔偿款），亁基公司承诺以金谷家园小区四期A栋4单元402、502，B栋1单元401、402、501、502六套房屋抵顶，后在实际履行时经双方多次协商未果。原告起诉至本院，本院于2018年8月23日作出（2018）黑0113民初2686号民事判决书，判令亁基公司给付本案原告工程损失款260万元。亁基公司不服提起上诉，二审法院作出（2019）黑01民终9179号民事判决书，该判决认为：亁基公司因单方解除合同同意赔偿力辰分公司（本案原告）260万元损失，用6套房屋抵顶。由于签约后亁基公司未依约履行，且有案外人对6套房屋主张权利，力辰公司索要房屋目的无法实现，一审法院根据现有情况判决亁基公司给付工程损失并无不当，驳回了亁基公司的上诉，维持原判。亁基公司提出申诉后，省高院于2019年10月17日作出（2019）黑民申3715号民事裁定书，驳回了亁基公司的再审申请。此案在审理期间原告申请诉讼保全，本院于2018年7月4日作出（2018）黑0113民初2686号之一裁定书，将金谷家园小区四期A栋4单元402室、502室，B栋1单元401室、402室、501室、502室六套房屋予以查封，并于2018年7月6日发布查封公告。2019年9月18日，卜丽影提出复议申请，要求解除查封，本院作出（2018）黑0113民初2628号之二民事裁定书驳回了卜丽影的申请。该案在执行过程中，卜丽影提出执行异议，要求解除对金谷家园小区四期B栋1单元402室的查封，不予执行。本院于2019年9月20日作出（2019）黑0113执异66号执行裁定书，裁定中止对金谷家园小区四期B栋1单元402室的执行。该裁定认为：卜丽影在本院查封涉案房屋之前已支付全部价款并合法占有该房屋，未能办理过户手续非因卜丽影自身原因，其对未能过户无过错。本案原告于2019年11月7日收到该裁定后，于2019年11月19日提起本案的执行异议之诉。另查明：2017年7月15日，刘学峰以内部承包的形式承包了金谷家园A、B栋的建筑施工，并于2017年8月22日，以双城市宏兴建筑安装工程有限公司委托代理人的身份代表亁基公司与双城市宏兴建筑安装工程有限公司签订了关于金谷家园A、B栋建筑的建筑工程施工合同补充协议。刘学峰施工结束后，乾基公司将包括涉案房产在内的部分房产抵顶给刘学峰作为工程款，后卜丽影向刘学峰购买了涉案房屋。2018年6月12日，卜丽影与刘学峰签订房屋更名协议，协议将涉案房屋更名至卜丽影名下。同日，亁基公司给卜丽影出具了购房款收据。2018年10月22日，卜丽影办理入户手续并交付了相关入户费用。根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、被告卜丽影与亁基公司之间是否存在房屋买卖合同关系；二、被告是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一)、被告卜丽影与亁基公司之间是否存在房屋买卖合同关系。本院认为：卜丽影购买涉案房屋的相对人系刘学峰，形成房屋买卖合议的相对人系刘学峰。虽然亁基公司出具了收据，但实际收款人系刘学峰并非亁基公司，对此卜丽影与刘学峰签订的更名协议明确了双方系买卖合同当事人的意思表示，同时亦明确了亁基公司只是负责更名，也就是说卜丽影与亁基公司之间并不存在房屋买卖的意思表示，而亁基公司出具收据是履行其与刘学峰之间所签订的内部承包合同中所约定的出具售房手续的合同义务。由此，卜丽影与亁基公司之间既不存在房屋买卖的合意，也不没有实际收取购房款的事实，二者之间不成立房屋买卖合同关系。二、被告是否享有足以排除强制执行的民事权益。1、由于卜丽影与开发商亁基公司之间不成立房屋买卖合同关系，故被告卜丽影不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条所规定的商品房消费者而属于商品房消费者之外的一般买受人。2、涉案房屋虽然没有取得预售许可证，但预售许可证只是一种行政管理制度，是一种管理性的强制性规定而不是效力性的强制性规定，而本案所涉被告与刘学峰之间的房屋买卖系双方的真实意思表示并已经实际履行，故卜丽影与刘学峰之间的房屋买卖合同关系成立并有效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人能够排除执行的条件是：在法院查封之前签订了合法有效的买卖合同、已经支付全部价款、实际占有、没有过错且这几个条件同时具备，本案被告作为买受人在法院查封之前与刘学峰之间形成了有效的房屋买卖合同关系并交付了全部购房款，但由于在法院查封时（2018年7月4日）被告没有实际占有该财产（被告入户时间2018年10月22日），故人民法院可以查封、执行涉案房产，即：被告并未享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告关于对涉案房产查封、执行的诉求应当得到支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：准许执行本院（2018）黑0113民初2686号之一裁定书、（2018）黑0113民初2628号之二所查封的坐落于金谷家园小区四期B栋1单元402室，本院于2019年9月20日作出（2019）黑0113执异66号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费7326.00元由被告卜丽影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  何东杰审判员  赵冬梅审判员  张彦鹏二〇二〇年十一月十日书记员  苏 楠