黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初3269号原告：大庆高新物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区高端装备制造园科研办公楼3楼。法定代表人：李振海，职务负责人。委托诉讼代理人：罗永利，大庆高新物业管理有限公司收费中心主任。委托诉讼代理人：田艳宇，大庆高新物业管理有限公司收费中心职工。被告：马晓雷，女，1980年8月4日出生，汉族，大庆油田有限责任公司采油一厂第四油矿职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：潘鑫（系被告马晓雷的丈夫），男，1979年11月6日出生，汉族，大庆市市场监督管理局职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告：潘鑫，男，1979年11月6日出生，汉族，大庆市市场监督管理局职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告大庆高新物业管理有限公司与被告马晓雷、被告潘鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大庆高新物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗永利，被告马晓雷的委托诉讼代理人潘鑫、被告潘鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大庆高新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告给付物业费8741.54元及银行同期贷款利息（利息参照中国人民银行同期贷款利率计息，利息截至被告实际缴费之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告居住在原告所管理物业服务区域内，拖欠2018年1月1日至2019年12月31日物业费8741.54元。原告多次催缴，被告未缴纳，故诉至人民法院，请求被告支付物业费8741.54元及银行同期贷款利息，诉讼费由被告承担，请依法支持原告的诉讼请求。被告马晓雷、潘鑫辩称，首先，被告不是恶意拖欠物业费，是在物业对业主服务的情况下，多次与物业协商服务的问题不予解决。物业公司收取了物业费向业主服务应符合服务质量，但是生活中发生的有很多事情，物业费与服务严重不符，我们没有业主委员会，没有办法对抗物业，多次协商未果，我也有证据，法庭可以看证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告大庆高新物业管理有限公司提交的证据，本院认定如下：证据1.新城月亮湾小区前期物业服务合同复印件一份（与原件核对无异）；证据2.催费存根照片一张、催费通知书照片一张；证据3.欠费明细表一份。本院认为，因被告马晓雷及被告潘鑫对证据3无异议，且该组证据可以与其他证据相互佐证，故本院对该组证据予以采信并在卷佐证；因被告马晓雷及被告潘鑫对证据1及证据2的真实性均无异议，且上述两组证据可以与其他证据相互佐证，故本院对上述两组证据的真实性予以采信。对被告马晓雷、潘鑫提交的证据，本院认定如下：证据1.视频当庭播放，本院认为，该组证据中视频系拍摄于2020年，且无法证明被告欲证明的问题，故本院对该组证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2013年12月23日，原告大庆高新物业管理有限公司与大庆高新城市建设投资开发有限公司签订了《新城月亮湾小区前期物业服务合同》，合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（以房屋产权证所标明的面积为准，未办理产权证的以房屋销售合同所依据的面积为准），具体标准为：高层、洋房住宅（4F以上）的物业服务费25.884元/年/平方米，高层、洋房住宅（4F-2F）的物业服务费24.684元/年/平方米，商服/幼儿园/会所/地上车库/住宅1F的物业服务费17.484元/年/平方米，别墅的物业服务费23.945元/年/平方米，地下车位物业服务费750元/年/个。以上价格如遇大庆市政府主管部门进行价格调整时，按大庆市政府有关文件执行。业主应当于合同期限内每年10月15日前缴纳当年的物业费，逾期缴纳的双方约定每天应承担物业服务费总额1%的滞纳金，现原告仅要求被告按照银行同期贷款利率承担违约责任。位于大庆市萨尔图区××新城月亮××室房屋登记为被告马晓雷与被告潘鑫共同共有，房屋建筑面积168.86平方米。原告分别于2018年9月26日、2019年10月14日向二被告催缴物业费4370.77元及8741.54元，且被告对原告催收及欠付2018年、2019年每年物业费4370.77元，两年合计欠付物业费8741.54元予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审调查情况，本案的争议焦点问题主要集中在以下几个方面：一、被告是否拖欠原告物业费及数额。本案系物业服务合同纠纷。原告大庆高新物业管理有限公司系与建设单位依法签订前期物业服务合同的物业服务企业，且自合同签订起持续提供物业服务至今，合同内容是原告与建设单位的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告马晓雷与被告潘鑫于2017年取得不动产权证书并居住至今，故该前期物业服务合同依法对业主即被告马晓雷与被告潘鑫具有约束力，原告已按约定向被告提供了2018年与2019年的物业服务，被告马晓雷与被告潘鑫应按合同约定及时足额缴纳相应物业服务费。关于被告辩称的无处反映问题的情况，业主应自行通过向业主委员会反映问题来约束物业服务企业，由业主委员会代表业主要求物业服务企业进行相应改进，业主委员会系由全体业主召开业主大会选举产生的，其成立与否不属于物业公司的服务管理范围，应由全体业主共同决定。关于小区内绿化、车辆通行及违建等问题，本院认为物业服务企业并非行政管理机关，不具备行政管理权限，小区内车辆通行及违建等问题不仅需要物业督促，更需要全体业主自觉遵守业主公约等约定，自觉维护小区秩序，物业服务公司已向相关管理部门上报即已履行了督促义务。关于绿化问题，绿化问题应根据地处位置、气候、生态条件等多种因素共同决定，小区内公共绿化应依小区整体绿化规划进行考量，被告虽辩称小区绿化存在问题，但未提交证据佐证其主张。综上，本院认为物业服务企业已经按照合同约定提供服务，被告马晓雷与被告潘鑫应当向原告缴纳2018年、2019年的物业费合计8741.54元。二、被告是否应给付原告逾期利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据合同约定，业主应当于每年10月15日前缴纳物业费，结合原告的诉讼请求，被告未按约定及时足额缴纳物业费，应当按约定在欠付物业服务费范围内支付欠付期间的逾期利息，因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已经取消，故应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至实际给付之日止，故2018年物业费的逾期利息部分，应以4370.77元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月15日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；2019年物业费的逾期利息部分，应以4370.77元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月15日起计算至实际给付之日止，故对于原告主张的被告支付逾期利息的请求的合理部分本院予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马晓雷、被告潘鑫于本判决生效后立即给付原告大庆高新物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币8741.54元。二、被告马晓雷、被告潘鑫于本判决生效后立即给付原告大庆高新物业管理有限公司2018年物业费4370.77元的利息（以4370.77元，参照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月15日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止）；三、被告马晓雷、被告潘鑫于本判决生效后立即给付原告大庆高新物业管理有限公司2019年物业费4370.77元的利息（以4370.77元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年10月15日起计算至实际给付之日止）。三、驳回原告大庆高新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马晓雷、被告潘鑫共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王丹丹人民陪审员  单大慧人民陪审员  杨晓晶二〇二〇年十一月十三日书 记 员  李鑫宇