新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2323民初187号 原告（反诉被告）：新疆雪丰农业开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县五工台镇小泉村三队西北侧。法定代表人：张峰，总经理。委托诉讼代理人：陈忠，新疆资本律师事务所律师。被告(反诉原告)：王景明，男，1956年10月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。委托诉讼代理人：刘仕映，系呼图壁县新慈绿宝肥业有限公司推荐公民代理。被告：王权，男，1966年7月20日出生，汉族，户籍地：四川省渠县，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。原告（反诉被告）新疆雪丰农业开发有限公司（以下简称雪丰农业）与被告（反诉原告）王景明、被告王权农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年6月23日作出（2018）新2323民初2388号民事判决书。原告（反诉被告）新疆雪丰农业开发有限公司（以下简称雪丰农业）、被告（反诉原告）王景明不服该判决，向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉。昌吉回族自治州中级人民法院于2019年10月12日作出（2019）新23民终1573号民事裁定书，裁定该案发回呼图壁县人民法院重审。本院于2020年3月17日立案后,依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雪丰农场的委托诉讼代理人陈忠、被告王景明及其委托诉讼代理人刘仕映到庭参加了诉讼。被告王权经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已缺席审理终结。雪丰农业向本院提出诉讼请求：1、解除于2010年1月1日签订的《土地租赁合同》；2、判令被告王景明返还所占有原告的全部土地1900亩及7间砖木结构房屋、5眼机井（其中一眼为枯井）、10千伏高压线路八千米、变压器4台、机井配电箱4台、三个水库的闸口、三个水塘、高压电线配备的电力设备上的闸刀推杆等所有地上附着物；3、判令被告王景明支付2010年1月1日至2018年12月31日的土地租赁费1629360元；4、判令被告王景明按每年每亩190元支付1116亩土地自2019年1月1日至实际交还期间的土地租赁费；5、判令被告王景明支付违约金300000元；6、判令被告王景明将机井及配套电力设备恢复至正常使用，并承担交付前的水资源费、电费相关费用。事实与理由：2010年1月1日，原告与被告王权签订了一份《土地租赁合同书》，约定原告将位于××县西侧开发的土地600亩，包括地上附属的五眼机井、配套输电线路、三个水塘、房屋等附着物一并租赁给被告王权，用于发展养殖业及种植业，租赁期为五年，土地租赁费为每年除按政府收取土地使用费标准向甲方（原告）交纳外，每亩地2011年30元，2012年50元，2013年80元，2014年90元，2015年至合同期满100元。乙方保证土地的持续开发，不得撂荒。机井、输电线路、水塘、房屋由乙方负责使用及保管，并承担修缮责任。王权在签订合同后没有自己投资、经营，于2014年10月1日单方声明与原告解除《土地租赁合同》，将其在合同中的权利义务一并转让给被告王景明。被告王景明自2011年起实际经营该土地至今，一直未和原告就该土地租赁事宜重新签订合同，且至今只向原告交纳了7O0OO元的土地租赁费。后经原告方多次催要，被告王景明既不交纳土地租赁费，也不退还土地。王景明辩称，涉案合同是无效合同，不存在解除问题；因原告无合法权益，故不存在返还土地的问题；对于附着物在原告赔偿损失的情况下同意返还；对于承包费，因原告没有取得合法手续，原告无权收取土地租赁费用，故不同意支付；是原告存在违约，故被告不需要承担违约金；机井及配套电力设备是正常的，不需要恢复；水资源费应当向国家缴纳，不应交给原告；电费被告已经交清，综上，请求驳回原告的诉讼请求。王景明向本院提出诉讼请求：判令反诉被告赔偿反诉原告损失合计21764428元、其他损失218561元、违约金300000元，合计2694989元。事实与理由：事实和理由：2011年8月1日，王权与雪丰农业签订一份《土地租赁合同》，雪丰农业将五工台镇小泉三队西侧600亩土地、5眼机井（其中1眼枯井）承包给王权，租赁期限15年，并约定租赁费2011年、2012年、2013年、2014年租金每亩分别为30元、50元、80元、90元，2015年至合同期满每年100元/亩。2012年，经雪丰农业同意，王权将土地转让给王景明，王景明平整土地、安装滴灌、修建水渠、更新机井设施等，投入大量人力物力，其中机井维修费52000元，加固蓄水池5060元，电缆线等43012元，配电设施118489元。由于雪丰农业没有该土地的使用权，王景明无法耕种，经鉴定，反王景明对土地改良投入损失为2176428元，鉴定费10000元。雪丰农业辩称，雪丰农业与王景明签订的合同是合法有效的，被告王景明的损失是因其超范围种植造成的，根据合同约定应由原告自负盈亏，且土地上的设备维修费用应当由其自行承担，均与反诉被告无关，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。被告王权未到庭参加诉讼，亦未提交书面的辩论意见。王权在（2018）新2323民初2388号案件审理过程中辩称，同意原解除合同，雪丰农业的诉讼请求王权没有关系。对被告王景明的反诉请求，是被告王景明个人的意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、雪丰农业提交新疆呼图壁县新新农场（以下简称新新农场）与新疆雪峰咨询公司共同给呼图壁县农业综合开发领导小组办公室的致函1份、呼图壁县农业综合开发领导小组办公室与新疆雪丰农业开发有限公司就国有荒地开发于1996年1月1日签订的《呼图壁县国有土地开发经营合同书》1份、五工台镇农业综合开发园区附图1份，证明新新农场将土地开发经营权及其他一切权利转让给雪丰农业进行土地开发；涉案土地性质为国有荒地；雪丰农业对50000亩国有荒地具有开发经营权，且边开发边办理确权证书。经质证，王景明对致函、《呼图壁县国有土地开发经营合同书》的真实性认可，对五工台镇农业综合开发园区附图的真实性、合法性均不认可，提出该图是自制的；还提出《呼图壁县国有土地开发经营合同书》第五条第2项约定应当办理相应许可手续，并缴纳相应费用，不允许其承包、开发、转让，原告没有使用许可证，亦无权转包，涉案合同是无效合同，故原告无权主张被告支付租金等费用。被告王权未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利。本院对该组证据的真实性予以确认。2、雪丰农业提交呼图壁县水电局于1996年3月18日下发的《呼图壁县新新农场取水位置规划说明》1份、《取水许可证》4份【（呼水政）字[99]第0322081号、03220802号、第03220803号、第03220804号】、雪丰农业与草场使用权人哈德拜克于2001年4月17日签订的《草场一次性补偿协议》1份，证明涉案承包土地系雪丰农业的取水经营用地，雪丰农业有开发经营权。经质证，王景明对《呼图壁县新新农场取水位置规划说明》、《取水许可证》、《草场一次性补偿协议》的真实性认可，但提出《草场一次性补偿协议》恰恰说明原告不是开发荒地，而是草场，不具备合法性。被告王权未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利。本院对该组证据的真实性予以确认。3、雪丰农业提交其与王权于2010年1月1日就涉案土地签订的《土地租赁合同书》1份、雪丰农业与王景明、牛朝华于2015年7月31日签订的《债务转移协议书》1份、王权于2014年10月1日出具的《关于和雪丰农业土地租赁合同相关问题的声明》1份，证明2010年1月1日，雪丰农业将位于××县西侧原有水源地所开发的600亩（实际耕种1116亩）土地，包括5眼机井、输电线路、三个水塘、及附属房屋租赁给王权，租赁期限15年，租赁费用除政府收取的土地使用费用由王权承担外，还应按以下标准给雪丰农业支付费用：2011年30元/亩、2012年50元/亩、2013年80元/亩、2014年90元/亩、2015年以后100元/亩，每年的10月1日前付清当年的租赁费用；王权未实际经营承包土地，将土地租赁合同转让给王景明经营，由王景明自始承担一切合同权利、义务。经质证，王景明对《土地租赁合同书》、《债务转移协议书》及《关于和雪丰农业土地租赁合同相关问题的声明》的真实性认可，但提出合同约定不得转让，故原告的转让行为无效。被告王权未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利。本院对该组证据的真实性予以确认。4、雪丰农业提交牛朝华于2015年7月31日出具收据1张，证明合同履行期间，王景明代雪丰农业向牛朝华支付了4万元费用，用以折抵土地租赁费用；王景明向雪丰农业直接支付了3万元土地租赁费用，共支付7万元土地租赁费用。截止到2018年12月31日共计欠土地租赁费1559360元。经质证，王景明对该证据的真实性认可，王景明将土地租赁费支付给牛朝华是事实。被告王权未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利。本院对该组证据的真实性予以确认。5、王景明提交收条3张、借条4张（金额26120元），证明王景明共支付土地承包费12万元，借条均由张峰签字确认。经质证，雪丰农业对其中金额为3万元、金额为4万元的收条认可，对金额为5万元的收条的真实性不认可，提出雪丰农业没有委托任何人收款；对于借条均不认可，提出雪丰农业未向被告借款。被告王权未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利。本院对该组证据的真实性予以确认。6、王景明提交鉴定意见书1份、短信截图2张，证明涉案土地机井不能正常出水、土地不能正常使用，造成土地改良的损失，损失金额是2176428元。鉴定前已经通知了原告。经质证，雪丰农业对该组证据中鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均不认可，提出鉴定意见书是王景明单方委托的，与原告无关；合同约定由被告自行经营，自担风险，与原告无关；雪丰农业承包给被告的土地是600亩，被告实际种植1116亩，原告提供的水源是够用的，鉴定中机井无法正常出水是其超范围种植造成的，与原告无关；土地改良等费用是其种植投资，不属于损失，与原告无关。对截图的真实性、合法性、关联性均不认可，提出原告未收鉴定通知，即使收到了，也不能认定原告同意其鉴定。被告王权未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利。本院对该组证据的真实性予以确认。7、机井维修合同2份、更新机井报告1份，证明原告在涉案土地上的机井已经使用十年之久，其中2眼机井报废，被告因维修机井支付费用52000元。经质证，雪丰农业对该组证据中机井维修合同的真实性、合法性、关联性均不认可，提出被告所维修的机井没有明确地点，亦经过原告同意，根据合同约定，土地上的设备维修应当由王景明自行承担，与原告无关。对更新机井报告的真实性、合法性、关联性均不认可，提出该证据是复印件，无法核实，报告内容与实际不符。被告王权未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利。因无法核实该组证据的真实性，且与本案无关联，故本院不予采信。8、收条4份、收据12张、送货单2张、收条1张，证明被告因加固水塘支付费用5060元，支付电缆线、水泵费用共计43012元，支出配电设施费用共计118498元，上述费用未在鉴定意见书中，应当由原告承担。经质证，雪丰农业对该组证据不认可，提出根据合同约定，土地上的设施、设备维修应当由王景明自行承担，与原告无关，且被告维修未经原告同意。因无法核实该组证据的真实性，且与本案无关联，故本院不予采信。9、王景明提交（2019）新23民终1573号庭审笔录1份共9页，证明在该笔录第6页第15行中原告法定代表人张峰陈述，认可原告给哈德拜克的5万元是王景明代原告支付的。经质证，雪丰农业对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，提出哈德拜克未向原告出具收到款项的收条，哈德拜克如认可收到该5万元，原告则认可。本院对该组证据的真实性予以确认。被告王权未到庭，亦未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年1月1日，呼图壁县农业综合开发领导小组办公室（甲方）与新疆呼图壁县雪丰农场(乙方)签订一份《呼图壁县县国有土地开发经营合同书》，主要内容载明：乙方开发国有荒地，开发地点为呼图壁县五工台乡小泉农业综合开发二项目区内，开发面积为50000亩，开发时限3年，使用期限30年（含开发时间）自1996年1月1日至2026年1月1日，经营期满乙方向甲方无偿交回国有土地及其地上附着物和相应证书。2001年，雪丰农业（甲方）与哈德拜克（乙方）签订一份《草场一次性补偿协议》，约定甲方应乙方要求对现有耕作土地进行改造，用于种植发展畜牧业，并由甲方自主经营管理。甲方一次性向乙方补偿草场使用费捌万元整。如甲方需要过户草场使用权，或乙方手续到期，乙方应无条件配合过户至甲方名下。2010年1月1日，原告雪丰农业（甲方）与被告王权（乙方）签订一份《土地租赁合同书》，约定乙方承租经营位于××县西侧土地600亩，用途农业种植及养殖业，租赁期限15年，自2010年1月1日起至2025年1月1日止。租赁费及支付方式：乙方每年除按政府收取土地使用费标准向甲方交纳外，2011年30元/亩、2012年50元/亩、2013年80元/亩、2014年90元/亩向甲方支付土地租金，2015年至合同期满乙方按100元/亩向甲方支付土地租金。乙方自本合同签订之日5日内，支付给甲方当年的土地租赁费，此后每年的土地租赁费自每年的10月1日前付清。合同还约定，甲方为乙方协调村队及周边种植户的关系。甲方负责办理新机井手续（乙方协助）或者改造原有水井的手续，乙方负责资金投入。5眼机井、输电线路、3个水塘、房屋由乙方负责使用及保管，并承担修缮责任。租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先租赁。租赁期满或合同解除时，乙方投入的固定资产（滴灌设施）由甲方按评估价收购。关于违约责任一节，约定乙方未按约定支付租赁费，每逾期一日，按年租赁费的万分之二向甲方支付逾期违约金。逾期30日，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付年租赁费20%的违约金。如果甲方擅自解除合同、甲方将土地另行租赁给第三人或者由甲方设置障碍，乙方有权选择解除合同，甲方向乙方支付年租赁费20%的违约金。2014年10月1日，王权出具声明一份，主要内容载明：王权与雪丰农业签订的一份《土地租赁合同》因各种原因，将合同转让给王景明，由王景明投资、经营、管理该农场，本人声明如下：本人与雪丰农业之间的《土地租赁合同》已经转让给王景明，由王景明履行合同的权利和义务；在本人声明之前，该农场所发生的费用、债权、债务、合同纠纷均由王景明负责；王景明在该租赁土地上的滴灌设施等固定资产投入，由王景明直接和雪丰农业协商估价解决；本人与雪丰农业之间的《土地租赁合同》已于2014年9月30日解除，如王景明想继续承包经营该土地，本人同意其直接与雪丰农业按原合同协商签约。2015年7月31日，雪丰农业与王景明、牛朝华达成一份债务转移协议，主要内容：兹有雪丰农业张峰于2012年因种地与呼图壁县五工台镇小泉村村民牛朝华发生纠纷，张峰欠牛朝华40000元，依据2010年1月1日雪丰农场法定代表人张峰与王权签订的土地承租合同书，王权自愿终止与张峰签订的合同，经张峰同意由王景明代替王权继续履行。2010年1月1日，张峰与王权签订的土地租赁合同，王权的权利义务由王景明履行，张峰欠牛朝华40000元由王景明先垫付给牛朝华，此垫付款待张峰与王景明清算承包费时折抵。2015年12月10日，雪丰农业收取了王景明交付的2012年9月至2015年9月期间租金30000元，2016年之后租金未交付。原告认可王景明代原告雪丰农业给牛朝华支付40000元。王景明代原告向哈德拜克支付款项50000元。以上合计130000元。2016年5月4日，王景明单方委托新疆农林牛司法鉴定中心对王景明承包地上的机井无法正常使用的原因及其承包后投入的资产及土地改良费进行司法鉴定。2016年7月29日，新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所农林牧司法鉴定中心出具的新农林牧鉴字【2016】第786号意见书，鉴定意见为：王景明承包地上的机井无法正常使用的原因：3号井在使用过程中出现故障（塌方）；2号井出水量少，水无法满足种植地块的灌水需求；其承包后投入的资产价值及土地改良费为2176428元。其中生活用房总价7878元、配电房4550元、平整土地446400元、改良土地1055600元、灌溉工程446400元、输排水管道141600元、机井配套设施59000元、变压器15000元。本院认为，本案的争议焦点为：1、如何认定原告主张解除的合同的效力？2、原告主张返还财产如何认定？3、被告是否应当支付原告主张的租赁费？4、如何认定原、被告的违约责任？5、如何认定反诉原告主张的土地投入损失关于原告雪丰农业与王权签订的《土地租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。以及根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。本案中，原告未取得涉案土地的使用权利证书，将不享有合法经营权的土地对外租赁，违反法律规定，原告就涉案土地对外租赁的合同属无效合同。因涉案土地租赁合同为无效合同，故对原告主张解除《土地租赁合同》的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告主张返还土地（合同约定600亩、实际种植1116亩）、砖木结构房屋7间、机井5眼（其中一眼为枯井）、10千伏高压线路八千米、变压器4台、机井配电箱4台、三个水库的闸口、三个水塘、高压电线配备的电力设备上的闸刀推杆，本案中，虽然涉案合同属无效合同，原告亦未能提交证据证明享有涉案土地经营使用权，由于合同履行期间，被告王景明对涉案土地进行占有、使用、收益，且被告在审理过程中表示同意返还土地1116亩、砖木结构房屋7间、机井4眼（其中一眼为枯井）、10千伏高压线路（但不确定具体是否为八千米）、变压器4台、机井配电箱4台、三个水塘（只有一个闸口）、未见高压电线配备的电力设备上的闸刀推杆，对被告同意返还的部分，本院予以确认，对其余部分本院不予支持。关于原告要求被告支付土地租赁费1629360元，因原告不能证明其对涉案土地享有合法经营权，对其依据合同主张承包费的主张，于法无据，本院不予以支持。关于原告要求被告王景明对机井及配套电力设备恢复至正常使用，并承担交付前的水资源费、电费等相关费用的诉讼请求，因被告在庭审中同意对4台电力设备及房屋内照明点恢复原状，本院予以确认；对其余部分，因原告未能提交证据证实机井是否损坏以及损害的具体原因等情况，故本院不予支持。关于雪丰农业与王景明均主张的违约金300000元，本案中，因涉案合同属无效合同，雪丰农业作为土地出租房其明知自己没有合法经营权却将诉争的土地租赁给他人，具有明显过错，而王景明在承包土地过程没有审查雪丰农业对涉案土地是否具备合法经营权，未能尽到谨慎审查义务，其自身存在过错，故本院确认雪丰农业、王景明的过错责任分别为60%、40%。因雪丰农业、王景明在本案中均存在违约，故对雪丰农业、王景明主张的违约金，本院不予支持。关于反诉原告王景明要求反诉被告雪丰农业赔偿土地投入损失2694989元，本案中，首先，雪丰农业认可收取被告王景明130000元，应认定为投入损失，由雪丰农业返还王景明；其次，由于原告单方委托的鉴定，该鉴定不能作为认定案件事实的依据，但其中被告就滴管设施的投入客观存在，王景明返还土地与其投入滴管工程不可分割，故本院综合参照双方合同签订履行年限为15年，滴管设备是费用年限以及原告提交的鉴定意见中滴管设施工程的投入446400元，确认剩余价值为148800元。因雪丰农业、王景明在本案中均有过错，本院确认雪丰农业、王景明过错责任占比为60%、40%，故雪丰农业应赔偿原告滴管损失89280元；第三，王景明主张的其他损失因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王景明于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）新疆雪丰农业开发有限公司返还1116亩土地、砖木结构房屋七间（房屋内照明电设施恢复至正常使用）、机井4眼（其中一眼为枯井）、10千伏高压线路、4台50千伏安变压器、机井配电箱4台（恢复至正常使用）、三个水塘；二、原告（反诉被告）新疆雪丰农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）王景明投入损失219280元（其中滴管损失89280元、承包费130000元）；三、被告王权在本案中不承担民事责任；四、驳回原告（反诉被告）新疆雪丰农业开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王景明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22164元，由原告新疆雪丰农业开发有限公司负担；反诉案件受理费24531元，由原告新疆雪丰农业开发有限公司承担1996元，由被告王景明自行承担22535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   李   芳审  判  员   阿布迪力木人民 陪 审员   张 占 成二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 五 日书  记  员   林   芳