上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21463号原告：上海金地物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：冯浩，公司执行董事。委托诉讼代理人：贺晓旻、朱洪。第三人：上海市嘉定区清水湾业主大会，住所地上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX弄XXX号XXX室。负责人：王骏，主任。被告：夏洪兵，男，1969年7月17日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘健一，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海金地物业服务有限公司(以下简称金地物业)与被告夏洪兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员江爱国独任审判；后经原告申请，本院依法追加第三人上海市嘉定区清水湾业主大会(以下简称业主大会)参加诉讼，并于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告金地物业委托诉讼代理人贺晓旻、朱洪，被告夏洪兵及其委托诉讼代理人刘健一到庭参加诉讼，第三人业主大会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地物业诉请：一、请求判令被告夏洪兵支付2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)7,366.80元及逾期付款滞纳金818.62元；二、本案诉讼费用由被告夏洪兵负担。事实和理由：2018年4月1日起，原告为被告夏洪兵物业所在地清水湾小区提供物业服务。原告与第三人签订的《清水湾物业服务合同》约定：原告按照高层(一楼)建筑面积以每月每平方米1.25元向业主或者物业使用人收取物业服务费，物业服务费按季度缴纳，业主应于当季度第15日前履行缴纳义务，如逾期则应按欠费金额每日万分之五计缴滞纳金。被告物业建筑面积为280.3平方米(包含地下室面积94.14平方米)，一直拖欠2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费7,366.80元不付。被告夏洪兵辩称：本被告欠缴物业服务费属实，但该小区的前几任物业公司在管理服务期间，虽然物业服务合同上约定按照建筑面积收缴物业服务费，但实际上地下室不需要缴费，故现原告主张地下室物业服务费的行为有违惯例；同时，原告在安保管理、公共设施维修养护、绿化的维护以及卫生保洁方面服务不到位，造成小区内的人身和财产安全隐患；第三、2018年的物业服务费，被告已经按照一楼面积186.16平方米，1.25元的标准向前任物业公司缴纳了全年的物业服务费。综上，希望驳回原告的诉讼请求。第三人业主大会未作述称。经审理查明，2010年10月14日，被告夏洪兵与上海新景房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告购买坐落于上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX弄XXX号XXX室房屋，暂测建筑面积186.25平方米，另有地下附属面积94.14平方米。同时，双方签订《补充条款》，其中第十二条提示注意[与一楼相联通的地下室(无产权)适用此条款]：该房屋如有地下附属建筑面积，该地下附属建筑面积不计入房屋总价，产生的费用(包括但不限于维修基金、物业管理费、契税等相关费用)应由乙方(被告)支付；一层附带的地下室无独立的产权证。2010年11月1日，该房屋经核准，登记为被告夏洪兵与陈吉方共同共有，房屋建筑面积280.30平方米，其中地下建筑面积94.14平方米。2012年10月1日，第三人与上海国光物业管理有限公司(以下简称国光物业)签订《上海市嘉定区清水湾物业服务合同》，约定由国光物业对被告居住小区提供物业管理服务，一楼物业的物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.25元收取，但地下室不计收物业服务费。2014年12月18日，第三人与上海驿家物业管理有限公司(以下简称驿家物业)签订《物业服务合同》，约定由驿家物业对被告居住小区提供物业管理服务，一楼物业的物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.25元收取，但地下室亦不计收物业服务费。另查明，原告与第三人签订的《清水湾物业服务合同》约定：2018年4月1日起，原告为被告夏洪兵物业所在地清水湾小区提供物业服务。原告按照高层(一楼)建筑面积以每月每平方米1.25元向业主或者物业使用人收取物业服务费，物业服务费按季度缴纳，业主应于当季度第15日前履行缴纳义务，如逾期则应按欠费金额每日万分之五计缴滞纳金。再查明，被告夏洪兵于2018年1月12日，按照建筑面积186.16平方米，每月每平方米1.25元的标准，向驿家物业缴纳了2018年度物业服务费2792元；审理中，原告自愿在被告拖欠的物业服务费总额中予以扣除，表示另行向驿家物业主张权利。以上事实，有商品房预售合同、补充协议、物业服务合同、缴费发票、不动产登记簿和房地产权证、催交物业管理费律师函及邮寄凭证、相关照片以及双方当事人的当庭陈述等证据为证，事实清楚，证据确实充分。本院认为，原告金地物业与第三人业主大会签订的物业服务合同合法有效，对双方以及物业所有人、物业使用人均具法律约束力。故原告要求被告给付物业服务费的主张合法有据，本院予以支持。本案双方当事人的争议之一：物业一层的地下室应否按照物业服务合同约定收取物业服务费？本院综合商品房预售合同、补充条款以及第三人分别与国光物业、驿家物业签订的物业服务合同等证据，以及国光物业、驿家物业实际对一层住宅地下室不计收物业服务费的事实，认为原告与第三人签订物业服务合同时，对于地下室面积是否可以收取物业服务费未做出特别的、明示的约定，属于约定不明；因此，对于地下室是否收取物业服务费问题，在本案中不宜处理。被告作为业主依法就此提出的抗辩意见具有合理性，本院予以采纳，就此争议原告与第三人应作进一步的合同确认。争议之二：被告抗辩原告在安保措施、公共设施维修养护、消防安全、绿化养护以及卫生保洁等方面服务不到位，造成小区内的人身和财产安全隐患，是否构成其不缴纳物业服务费的法定事由？本院认为，原告金地物业在2018年4月1日入驻小区提供物业管理服务以来，由于受诸多客观因素的制约，根据业主大会决议公告佐证，在公共设施维修等方面，未获第三人的同意，导致在某些管理服务领域还不尽如人意，当继续加强与业主的有效沟通，更要不断提升自身的服务水平。总体上，原告基本按照物业服务合同履行了管理服务职能，故被告的相关抗辩意见不足以构成拒交物业服务费的合理事由，本院不予采纳。至于，原告要求被告偿付逾期付款滞纳金的主张，因双方对于地下室是否应该收取物业服务费理解不一导致争议，故被告迟延履行给付义务之行为具有一定合理事由，原告的上述主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告夏洪兵应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金地物业服务有限公司2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费人民币4,188.60元；二、驳回原告上海金地物业服务有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告夏洪兵负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  江爱国二〇二〇年十一月三十日书记员  印 珞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。