广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2235号原告：刘昌赞，男，1980年2月19日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：曾会茸，男，1987年8月6日出生，汉族，住广东省阳西县。被告：黄进才，男，1989年10月5日出生，汉族，住广东省阳西县。原告刘昌赞诉被告黄进才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昌赞的委托诉讼代理人曾会茸到庭参加诉讼，被告黄进才经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昌赞向本院提出诉讼请求：1、被告黄进才偿还购房款15万元，定金2万元（双倍赔偿）和违约金（按日利率万分之二计算，15万元从2018年5月10日起，按日利率万分之五计至本案款项付清之日止，暂计至2020年7月10日止为792天，23760元）共计193760元给原告；2、原告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原告通过阳西县永烽房地产中介中心介绍，向被告购买位于阳西县，双方商定价格为49万元，原告于2018年5月1日向被告支付2万元定金，于2018年5月10日向被告支付首期购房款13万元，合计支付15万元。并于5月10日双方签署《房屋买卖合同》一份，永烽房地产中介中心法人王明球作见证人。根据合同约定，由于被告房屋的开发商尚未办理不动产权证，导致原告暂时不能办理过户手续和贷款，在这期间，由被告代偿还月供。2020年4月，被告失联，电话空号，原告联系其父亲得知被告于2019年3月已经断供，此房屋已被阳西县农业银行起诉并查封。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求判如所请。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除双方于2018年5月10日签订的《房屋买卖合同》。李国才不作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：原告提供的身份证（复印件）、《房屋买卖合同》（复印件）、收据、定金收据、《和解协议书》、《见证书》来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，刘昌赞以买方身份向卖方黄进才支付20000元购房定金，黄进才于收款时出具一份《定金收据》交刘昌赞存执，载明：“今收到刘昌赞交来购买阳西县0元（大写：贰万元整）。该房的总房价为￥49000.00元（大写：肆拾玖万元整）。定于2018年5月13日前支付首期房款￥150000.00元（大写：壹拾伍万元整）（含定金）。余下购房款￥340000.00元（大写：叁拾肆万元整），定于买方取得新不动产权证后通过银行按揭贷款方式（150天内）付清（若贷款金额不足，需现金不足）。现因该房还未取得不动产权证，则从即日起由卖方继续供房至该房办理出不动产权证为止，最长时间不超过24个月（含24个月：即是2020年5月13日）……收定金后，本人若反悔不卖，双倍定金退还；买方反悔不买，本人不退还定金。”2018年5月10日，刘昌赞（乙方）与黄进才（甲方）签订《房屋买卖合同》，明确交易标的房屋的位置、面积、价款、支付方式与时间、未取得不动产权证前过渡阶段供楼款承担、过户手续办理等，约定内容与《定金收据》记载基本一致，其中合同第十条约定：“过户前乙方反悔不买，甲方不退还所收房款；甲方反悔不卖产（甲方在规定时间内不办理转户手续），乙方双倍收回所付房款。”同日，刘昌赞依约向黄进才交付首期房款130000元，并由黄进才出具一份收据，内容为：“今收到刘昌赞交来购买黄进才位于阳西县的购房首期款人民币150000元整（含定金）。”收款后，黄进才即向刘昌赞交付了房屋。2018年10月11日，刘昌赞与案外人罗世健签订一份《房屋转让协议书》，将案涉房屋以508500元的价款转卖给对方，并据此收取罗世健房屋订金118500元。签约时，由黄进才在落款处“第三人（房产登记人）”栏签名认可，并由广东漠西律师事务所对协议书出具了见证书。其后，刘昌赞与罗世健因发现案涉房屋不能办理产权证书，双方于2020年7月7日达成和解协议，同意终止履行房屋买卖协议，由刘昌赞分期退还已收取的118500元给罗世健。庭审中，经本院释明，原告于定金请求和违约金请求中选择请求被告双倍返还定金。另查明，2016年12月7日，黄进才（借款人）、阳江市粤丰投资有限公司（保证人）与中国农业银行股份有限公司阳西县支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》。借款后，黄进才只偿还了部分借款本金和利息。中国农业银行股份有限公司阳西县支行诉至本院，本院于2019年9月2日作出（2019）粤1721民初867号《民事判决书》，判令黄进才偿还借款本金282880.49元、利息7649.49元及2019年3月9日后至还清款项之日止的利息给中国农业银行股份有限公司阳西县支行。该判决生效后，中国农业银行股份有限公司阳西县支行申请执行。本院于2020年5月29日作出（2020）粤1721执880号《执行裁定书》，裁定查封登记在被执行人黄进才名下的阳西县兴业路1号粤丰广场11栋1401号房产（预告登记证号：粤（2016）阳西县不动产证明第0001570号）。本院认为，刘昌赞与黄进才达成转让房屋的合意，系其双方的真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，双方成立合法有效的买卖合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照双方约定向被告交付了首期款150000元（含定金20000元），但被告在收款后未按约定履行房屋产权证书出证前这一时段的银行按揭贷款偿还义务，导致债权银行诉至法院，房屋被查封，并间接导致刘昌赞无法继续履行与案外人的房屋买卖合同。被告的行为已构成根本违约，因而致使刘昌赞无法实现取得案涉不动产物权的合同目的，原告依法有权解除合同。故原告诉请解除双方的买卖合同关系，本院予以支持。原告于签订合同前向被告支付了购房定金20000元，并以《定金收据》明确约定买、卖双方如在交付定金后有悔约情形适用定金罚则，该定金合同系《房屋买卖合同》的从合同，约定的定金数额未超过合同总价款的20%，属合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告在收受原告交付的定金后违约，依法应承担双倍返还定金的违约责任。现原告主张被告承担定金责任，本院予以支持，被告应双倍返还原告定金20000元×2＝40000元。如前所述，原、被告之间的《房屋买卖合同》被依法解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还购房款130000元，合法有理，本院亦予以支持。因刘昌赞与黄进才签订合同时并未就合同无法履行时原告所享有的房款返还债权设定抵押，更未就此办理房屋抵押登记手续，故其请求确认其在处置涉案房产的价款中享有优先受偿权，没有事实与法律依据，本院不予支持。黄进才经本院合法传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘昌赞与被告黄进才于2018年5月10日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告黄进才于本判决生效之日起十日内双倍返还定金40000元给原告刘昌赞；三、限被告黄进才于本判决生效之日起十日内返还购房款130000元给原告刘昌赞；四、驳回原告刘昌赞的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，由被告黄进才负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  程美然人民陪审员  关芬兰人民陪审员  李爱珠二〇二〇年十一月十二日法官 助理  施春丽书 记 员  许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。