广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3984号原告：广州市增城区石滩镇岗尾村南境经济合作社，住址广州市增城区石滩镇岗尾村南境社。责任人：张伟勇。委托诉讼代理人：姚佛佑、何可夫，广东增泰律师事务所律师。被告：广州市羊城三江科技有限公司，住址广州市增城区中新镇霞迳村霞迳凼（土名）厂房A2。法定代表人：梁周勤。委托诉讼代理人：蒋坤正，广东名成律师事务所律师。被告：增城市海峡两岸经济发展总公司，住所地广州市增城区增江街光明东路10号。法定代表人：潘艺文。委托诉讼代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。第三人：广州市增城区石滩镇岗尾村民委员会，住址广东省广州市增城区石滩镇岗尾村民委员会。法定代表人：张炳东。委托诉讼代理人：姚佛佑，广东增泰律师事务所律师。原告广州市增城区石滩镇岗尾村南境经济合作社（以下简称南境合作社）诉被告广州市羊城三江科技有限公司（以下简称三江公司）、被告增城市海峡两岸经济发展总公司（以下简称海峡两岸公司）、第三人广州市增城区石滩镇岗尾村民委员会（以下简称岗尾村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南境合作社的法定代表人张伟勇及委托诉讼代理人姚佛佑、何可夫，被告三江公司的委托代理人蒋坤正，被告海峡两岸公司的委托代理人万军，第三人岗尾村委员会的委托诉讼代理人姚佛佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南境合作社诉讼请求为：一、确认《关于建立“台胞台属投资区”用地协议书》、《“台胞台属投资区”征地补充协议》属土地租赁合同且合法有效；二、被告于2044年1月25日土地租赁期满以合同约定归还原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1992年6月22日，岗尾村委会与台胞台属公司签订《关于建立“台胞台属投资区”用地协议书》，约定将南境合作社所有的位于荔三公路岗尾地段两旁即老丫山田段及西面田段的土地约300亩转让给台胞台属公司开发，每亩价格1.2万元，转让期50年。转让使用期满台胞台属公司须将土地返还给岗尾村委会。建筑物及设施设备归台胞台属公司处理。1994年1月26日，在南境合作社的参与下，与岗尾村委会、台胞台属公司签订补充协议，对岗尾村委会与台胞台属公司签订的《关于建立“台胞台属投资区”用地协议书》，《关于建立“台胞台属投资区”转让土地合同》作出增补和修正。上述两份协议书的条款中同时使用类似转让土地、征地等文字及语句，为此双方发生争议。为此，诉至法院，望判如所请。被告三江公司辩称：一、三江公司通过土地使用权出让方式取得案涉地块的土地使用权，并办理了土地登记专用证，依法取得案涉地块的使用权。三江公司曾用名为广州椿山木制品有限公司。于2012年4月25日更名为广州市羊城三江科技有限公司。三江公司于1994年7月1日与广东省增城市国土局签订《土地使用权出让合同书》，并于2001年2月1日办理了土地登记证。根据《物权法》的相关规定，三江公司依法取得案涉地块的使用权。二、案涉地块土地使用权和房屋所有权已被广州市增城区石滩镇人民政府（以下简称“石滩政府”）收回，南境合作社主张交还的诉讼请求无法实现。因新建广州（新塘）至汕尾项目（石滩）路段需要，石滩政府与三江公司于2019年9月26日签订《收回国有土地使用权和房屋所有权协议》，约定石滩政府收回三江公司的案涉土地使用权和地上房屋所有权，并支付了相应的对价。案涉地块的土地使用权和地上房屋所有权已移交广州市增城区土地开发储备中心储备，南境合作社向本案当事人主张合同有效和交还的诉讼请求无法实现。三、南境合作社并非本案适格原告。签订《关于建立“台胞台属投资区”用地协议书》和《“台胞、台属投资区”征地补偿协议书》的主体并非南境合作社，且南境合作社不能证明自己对案涉地块享有权利或存在利害关系，因此，南境合作社并非本案适格原告。被告海峡两岸公司辩称：一、南境合作社不是本案的适格主体，根据南境合作社提供的证据显示，涉案的关于建立“台胞台属投资区”转让土地合同、关于建立“台胞台属投资区”用地协议书相对人是岗尾村委会与台胞台属公司，南境合作社并不是合同的签订主体。二、本案可能涉及诉讼时效问题，因为案涉的三个协议，最迟的是1994年1月26日签订，距今超过20年，所以我方认为有时效问题。三、台胞台属公司认为案涉土地的性质是征用，这是不用质疑的。根据庭前三江公司与台胞台属公司的证据显示，三江公司与台胞台属公司均与当时的增城国土局签订土地出让合同，合法取得了国有土地的使用权证，也均在2005年及2019年左右，由现在的增城土地开发储备中心将该土地收储，所以从这个合同的实际履行来看，并非租赁合同，而是征地合同。第三人岗尾村委会述称：一、岗尾村委会当时是根据南境合作社的意思代表南境合作社与台胞台属公司协商土地的使用及相关事宜。当时，南境合作社的意思是谈到合适50年归还土地，所以协议书是台胞台属公司起草，其中使用的征用、转让这些术语是台胞台属公司写的，目的是台胞台属公司的企业，方便办理工商登记及报建手续。至于租赁、征用的法律概念的区别，岗尾村委会及南境合作社的工作人员对此并不完全懂得，只是觉得到时候能收回土地即可。因此，在最后的一份征地补充协议书第四条约定，甲方每年应给镇230.569亩的军粮、水利粮、五保粮由乙方负责逐年缴交至用地期满。从这条到第五条约定，期满后，动产由外商自行处理，不动产的物业归南境合作社所有。经审理查明：1992年6月22日，增城市台胞台属咨询服务公司（以下简称台胞台属公司）（甲方）与岗尾村民委员会（乙方）签订《关于建立台胞台属投资区用地协议书》，约定：……一、乙方同意将荔三公路岗尾地段两旁即老丫山田段及其西面田段属本村所有的土地约300亩转让给甲方开发。……从征地之日起至使用期满，转让期为五十周年。二、甲方同意以县统一征用乙方土地，并负责分期分批办理征地手续和缴交费用。三、双方同意每亩土地的价格为人民币一万二千元，包括青苗、搬迁、公余粮补偿在内。四、双方同意土地转让款的付款方式为：（1）当每一批量的土地面积办完征地手续后，甲方进行开发时，即由甲方支付该批量土地的青苗、拆迁补偿费给乙方。由乙方负责补偿给有关村民，并处理好村中利益和矛盾。把该批量土地交给甲方开发。……五、凡是规划建立“台胞台属投资区”范围内的未进行开发的土地，甲方允许乙方继续安排种植和经营。但乙方不得向他人转让或出租，……八、转让使用期满，全部土地归乙方、建筑物及设备设施归甲方处理，如果甲方要求续期使用的，经双方协商，乙方同意，可以重新签约续期转让使用。南境合作社提供日期为1992年10月15日，签约双方为：岗尾村委会（甲方）、台胞台属公司（乙方）的《关于建立台胞台属投资区转让土地合同》复印件，该合同内容约定：在县委、县政府、三江镇委、镇政府的重视支持下，我们双方于1992年6月22日，……签署了《关于建立台胞台属投资区用地协议书》，……现增加签订合同条款如下：一、甲方同意将其拥有的老丫山田段西片土地壹佰玖拾陆亩贰分捌厘（详见红线图）转让给乙方开发，及时提供给台商办厂。二、此地块转让的基本价格为每亩15000元人民币（含公余粮补偿）。另外，在地块上的果蔬、建筑物、坟墓、鱼塘及其他有价物品，乙方一次性补偿人民币六十万元给甲方包干……四、付款办法和土地移交时间：甲方须在1992年11月25日前移交给乙方进行开发，乙方即付总款项的30%；在乙方领取国土使用证时，乙方付30%；在领取国土使用证后一年内，即全部付清。……1994年元月26日，岗尾村委会（甲方）与台胞台属公司（乙方）签订《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》，约定：……最后达成如下条款：一、甲乙双方承认1992年6月22日《关于建立台胞台属投资区用地协议书》和1992年10月15日《关于建立台胞台属投资区转让土地合同》有效；决定把1993年3月3日所签《补充协议》作废。二、原甲、乙双方所签合同及增城县计划委员会增计字（1992）122号文，原定征地为三江镇××村地段东侧老丫山田段（土名），面积140亩，经甲、乙双方进一步再次确定地名为三江镇××村荔三公路西边南境鸡边塘地段（土名）面积230.569亩作为台胞台属工业项目用地。三、乙方征地范围内按供电部门规定高压线下45米不能建永久建筑……四、甲方每年应给镇280.569亩的军粮、水利粮、五保粮由乙方负责逐年缴交至用地期满。五、乙方用地期满后，外商在征地范围内所投资的产业、动产归外商自行处理，不动产的物业归南境所有。期满后，如继续使用必须同南境协商，征得同意后才能延期。以后国家按土地派购的任务要征地单位按所征地的亩数负担。此地必须由广州椿山布制品有限公司等企业使用。……1994年7月1日，广州椿山木制品有限公司（受让方，乙方）与广东省增城市国土局（出让方，甲方）签订《土地使用权出让合同书》，约定：……1、甲方根据乙方的建设需要，将位于三江镇××村鸡边塘（土名）的土地92.677亩（合61784.66平方米）的土地使用权出让给乙方使用。之后，坐落在三江镇岗××南境鸡边塘地段（土名）面积673019平方米的土地登记在广州椿山木制品有限公司名下。2002年12月16日，增城市国土资源和房屋管理局出具《关于解除土地使用权出让合同的通知》，内容为：根据你公司申请，我局于1994年7月20日与你公司签订《广东省增城市土地使用权出让合同书》(增国合字(94)第102号)，将经批准的位于三江镇岗××南境社鸡边塘（土名）的60138.67平方米（合90.208亩）土地使用权出让给你公司使用，土地使用年限为五十年，及划拨配套的5.183亩给你公司作公路预留用地。根据该合同第四、五条规定，你公司应向我局支付土地使用权出让金、城镇土地前期开发费及业务费共902080元。但你公司迄今仍未缴清。根据增国合字(94)第102号合同第七条规定，经研究决定，我局解除增国合字(94)第102号合同，收回土地使用权，并收回与之配套的公路预留地5.183亩。请你公司在收到本通知之日起十五日内将有关用地资料提交我局处理。2019年9月26日，广州市增城区石滩镇人民政府（甲方）与三江公司（乙方）签订《新建广州（新塘）至汕尾项目（石滩段）收回国有用土地使用权和房屋所有权协议》，约定：……甲方根据广州市规划和自然资源局增城分局委托，需收回广汕铁路项目用地涉及乙方增城市石滩镇岗尾××南境鸡边塘地段的100.979亩国有土地使用权移交给广州市规划和自然资源局增城分局……一、土地基本情况经甲乙双方确认，该土地基本情况如下：……土地使用权人三江公司。面积67319平方米座落增城市石滩镇岗尾××南境鸡边塘。证号：增国用（2012）第GY000793号……签约后，三江公司收取了补偿款。海峡两岸公司提交：1、《增城县计划委员会文件》复印件，内容为：报来“关于申请征用工业项目用地的报告”及有关附件收悉，经研究，同意你公司在三江镇××村荔三公路西边南境鸡边塘地段（土名），用地面积200亩……作为台胞台属工业项目用地。……。2、《关于增城市台胞台属咨询服务公司建设广州立巨机械制造有限公司、广州森田塑胶制品有限公司用地的批复》复印件，内容为同意增城市国土局征用位于三江镇××村鸡边塘地段土地六万三千五百九十七平方米和95.391亩出让；……二、同意增城市国土局将上述六万零一百四十一平方米合计90.208亩土地使用传出让给台胞台属公司。……。3、《关于将土地使用权移交给增城市土地开发储备中心储备运营的通知》复印件，内容为：……将增城市台胞台属咨询服务公司位于增城市××（××）镇岗××南境社鸡边塘（土名）的95.391亩土地交付给增城市土地开发储备中心运营。另查明：关于台胞台属公司的情况，查明如下，1999年11月24日，增城市海峡两岸经济发展总公司（甲方）、台胞台属公司（乙方）、增城市人民政府台湾事务办公室（监证单位）签订《关于台胞台属咨询服务公司移交给海峡两岸经济发展总公司的协议书》，内容为：……批准增城市台胞台属咨询服务有限公司为撤销企业，由于过去甲乙双方业务联系密切，同属一体，为了今后工作的连贯性，经甲乙双方协商，一致同意，增城市台胞台属咨询服务有限公司撤销后，一切业务移交甲方管理：……二、甲方负责乙方的一切债权债务、履行有关合同及各种业务、合约的纠纷和人员安置。三、原属于乙方的一切账务账目和财产（含征用土地）由甲方直接接管处理。2020年6月2日，广东省增城市海峡两岸经济发展总公司向本院出具《说明》，载明“增城市台胞台属咨询服务公司已于1999年12月被吊销工商营业执照。当时因政企分开的政策需要，在同年11月24日，双方在增城市人民政府台湾事务办公室的鉴证下，签署了《关于台胞台属咨询服务公司移交给海峡两岸经济发展总公司的协议书》。根据该协议，增城市台胞台属咨询服务公司移交给本公司接管。因增城市台胞台属咨询服务公司有近20年未开展经营，公司公章己丢失。特此证明”。关于三江公司的情况，查明如下：广州市椿山木制品有限公司于2012年4月1日，申请变更登记为三江公司。再查明，岗尾村委会向本院提交《关于诉争土地的协商、签订合同经过》，载明“……l、关于岗尾村委会及其合作社的主体。石滩镇岗尾××南境经济合作社名称自1984年取消人民公社制度后，根据政府行政编制的分级而使用，一直沿用至今，何时登记设立无法查核，在“全国机构统一社会信用代码公示查询”中显示，合作社于2001年3月设立。上世纪九十年代初，若政府征收或其他单位需要用地，一般由合作社与用地单位协商，条件讲好之后，合同由村委为代表与用地单位签订。讼争土地属原增城县三江镇岗××南境经济合作社集体所有（即原告），1992年初，用地具体事宜由原告与被告二协商。2、于1992年6月初，原告与被告二协商的用地条件为：价格每亩为1.2万元，土地使用期限为50年，期满归还原告。同年6月22日第三人与被告二签订《关于建立“台胞台属投资区”用地协议书》；同年10月15日签订《关于建立“台胞台属投资区”转让土地合同》。3、之后在履行合同过程中，遇到一些实际问题（被告二没有按合同约定支付款项），为使矛盾解决，经协商于1994年1月26日原告、第三人、被告二签订《“台胞台属投资区”征地补充协议书》：(1)确认用地面积为230.569亩，乙方（被告二）对土地使用权为50年；(2)明确甲方每年应给镇230.569亩军粮、水利粮、五保粮由乙方（被告二）负责逐年缴交至用地期满；(3)明确实际用地单位为被告一，即第五条约定为“乙方使用期满后，外商在征地范围内所投资的产业，动产归外商自行处理，不动产的物业归南境（原告）所有，期满后，继续使用必须同南境协商，征得同意后才能延期”。4、在协商用地过程中，原告意思表示为：用地50年，到期归还。办理相关的用地手续，由第三人配合。二、协议书中使用“征地、转让”等词语的原由。原村委负责人张仿匿及原岗尾村经济联合社负责人张观慈讲述：用地有期限，当时政府既无用地的相关文件给村社，也无具体的指引意见，大家（包括镇政府相关负责人、村社干部等）都处在摸索、採讨阶段，因此合同使用“用地协议书”、“转让土地合同”、“征地补充协议书”，大家都不甚明白其区别以及日后的法律效果。另，张邓来同志身体欠佳，其表示“尊重合同，实事求是”。三、土地款是被告二支付。被告二在1994年1月26日签订“补充协议书”后，按协议书约定的时间，分期通过银行汇款至第三人账户，第三人再转账给原告，最后原告将款项分配给社员。被告二按协议书约定的时间已将全部土地款支付完毕。”审理中：海峡两岸公司与南境合作社陈述：最终确认的土地面积是《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》。南境合作社陈述以下事实：1、没有接到过相关政府部门将《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》所载明的土地收储的通知。2、《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》载明的土地范围是包含三江公司提交的土地出让合同载明的土地范围和台胞台属公司提交的增城市国土资源和房屋管理局出具《关于解除土地使用权出让合同的通知》所列明收储台胞台属公司的土地范围的。3、《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》与增城市国土资源和房屋管理局出具《关于解除土地使用权出让合同的通知》所载明收回台胞台属公司土地面积之间的差异，是因为有一块地被征用作为高速公路，无法使用，所以台胞台属公司只要了180多亩。海峡两岸公司陈述以下事实：1、在签订上述合同之前，立项这些手续都经过批准了。2、签订《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》后，将土地分成两块，一块由三江公司使用，一块由台胞台属公司自己使用。当时应该与三江公司有口头协议。3、海峡两岸公司无法解释南境合作社提供的《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》与增城市国土资源和房屋管理局出具《关于解除土地使用权出让合同的通知》所载明收回台胞台属公司土地面积之间的差异。应该是《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》中载明的高压线下30多亩土地没有办证。4、90.569亩加上道路的5.183亩，合计95.391亩，是台胞台属公司办证的面积。5、台胞台属公司占有的土地被政府收储，但是台胞台属公司没有完全清场，还有东西在上面。三江公司陈述以下事实：1、不清楚台胞台属取得土地后如何分配使用。2、三江公司没有与台胞台属公司就台胞台属公司取得的土地如何分配签订协议。本院认为：关于南境合作社是否具备原告主体问题，《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》、《关于建立台胞台属投资区用地协议书》均是岗尾村委会签订。但是根据岗尾村委会出具的情况说明及庭审陈述，其已经确认上述合同所涉及土地的权利义务均归属于南境合作社。因此，南境合作社在本案中具备主体资格。根据《关于台胞台属咨询服务公司移交给海峡两岸经济发展总公司的协议书》内容可知，台胞台属公司已经撤并入海峡两岸公司，故海峡两岸公司为本案适格被告。根据南境合作社在本案中诉讼请求，本院逐项分析如下：首先，关于《关于建立台胞台属投资区用地协议书》以及《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》的合同性质问题。南境合作社认为上述合同属于租赁法律关系。审查《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》与《关于建立台胞台属投资区用地协议书》的内容，上述协议中即使用了征用、也使用了返还、期满后续期等字样。但是合同所体现的法律关系，需要从整体上看待。南境合作社自身确认的三江公司使用的土地面积与台胞台属公司使用的土地面积之和，即为《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》最终确认的土地面积。根据本案证据，三江公司使用的土地被政府部分依法征收，台胞台属公司使用的土地被政府部门依法收储，且根据政府部门所作出的文件显示，上述土地的土地性质均是转化为国有土地性质，且三江公司、台胞台属公司与国土管理部门均签订了土地出让合同。由此可知，《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》与《关于建立台胞台属投资区用地协议书》所反映的法律关系，不应是租赁法律关系。且根据政府出让合同中显示的相应的土地补偿费用均需支付，并结合岗尾村委会出具的情况说明，上述费用均已经收。故南境合作社认为《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》、《关于建立台胞台属投资区用地协议书》属于租赁法律关系，与事实不符，本院不予采纳。其次，关于南境合作社要求确认《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》与《关于建立台胞台属投资区用地协议书》合法有效的问题，上述协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，且南境合作社、岗尾村委会也没有提交证据证明上述合同具备法律规定的无效情形。故本院对上述合同的效力予以确认。最后，关于南境合作和要求三江公司、海峡两岸公司在2044年1月25日将土地返还给南境合作社的请求能否支持的问题。如上文论述，上述土地被政府部门征收、收储，上述土地是否能返还以及如何使用，属于政府部门的职权范围，本院在此不予调处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认《台胞台属投资区征地补充协议书（一）》、《关于建立台胞台属投资区用地协议书》有效；二、驳回原告广州市增城区石滩镇岗尾村南境经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告广州市增城区石滩镇岗尾村南境经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年十一月十八日书记员 刘耀允