广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4694号原告（反诉被告）：广州珠光实业集团有限公司，住所地广东省广州市从化。法定代表人：廖腾佳，总经理。委托诉讼代理人：温晋民，男，汉族，1988年8月21日出生，住广东省广州市从化区，系原告公司法务。原告（反诉被告）：广东南光建筑工程有限公司，住所地广东省丰顺县。法定代表人：何少敏。委托诉讼代理人：林运涛，男，1992年8月22日出生，汉族，住广东省广州市白云区，系原告公司法务。被告（反诉原告）：梁叶成，男，1982年3月9日出生，汉族，住湖南省涟源市，委托诉讼代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。原告广州珠光实业集团有限公司（以下简称珠光公司）、广东南光建筑工程有限公司（以下简称南光公司）诉被告梁叶成商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，由审判员肖少珍依法适用简易程序独任审理。本案于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告珠光公司委托诉讼代理人温晋民、原告南光公司委托诉讼代理人林运涛和被告梁叶成的委托诉讼代理人邓碧霞到庭参加诉讼，庭审中，被告梁叶成提出反诉。2020年6月5日，原告珠光公司委托诉讼代理人温晋民、原告南光公司委托诉讼代理人巫臻治和被告梁叶成的委托诉讼代理人李先年到庭参加诉讼。庭外，双方当事人和解无果，本案现已审理终结。原告珠光公司、南光公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁叶成立即支付已到期的购房款21万元。2.判令被告梁叶成立即支付逾期付款违约金：（1）以本金84110元，从2017年4月4日至2017年4月10日，逾期7天，按日万分之二算，违约金117.75元；（2）以21万元为本金，从2017年4月4日起算至付清款项之日止，按日万分之二计算。3.本案诉讼费由被告梁叶成承担。事实与理由：2017年3月25日，谢某、谢某某认购了由原告珠光公司开发建设的从化区珠光御景山水花园××街××街××栋3单元××房一套，谢某、谢某某与原告一签订了《珠光御景山水花园楼宇认购书》(编号：946D××52541)。2017年4月11日，因谢某不再认购，故谢某某与原告珠光公司再次签订了《珠光御景山水花园楼宇认购书》(编号：946D1××52541-1)，并约定：因客户减名，原认购书编号946××541作废。2017年5月7日，因认购方从谢某某变更为梁叶成，故被告与原告珠光公司签订了《珠光御景山水花园楼宇认购书》(编号：946D××541-2)，并约定：因客户更名，原认购书编号946D1703252541-1作废。同日被告与南光公司签订《房屋装修合同》，约定装修总价款为304110元，付款方式为按揭付款，甲方（即被告）申办额度为21万元的商业按揭贷款，被告须于2017年4月3日前到销售中心提交贷款银行要求提供的有关个人资料，签署贷款合同及办理有关手续。装修合同第九条约定，甲方逾期办理银行按揭手续的，乙方（即原告南光公司）有权要求甲方自逾期之日起每日按未支付装修款0.02%的标准支付逾期违约金。同日，梁叶成出具了《授权委托书》，授权南光公司为梁叶成办理房屋交付的一切手续。2018年1月29日梁叶成与珠光公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。根据上述事实可推知，装修合同项下约定的装修款并非真实的装修价款，实为房屋购房款的一个部分，其与购房合同项下约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。上述合同签订后，梁叶成经多次催促仍未按期支付到期购房款，遂成讼。针对被告梁叶成的反诉，两原告辩称，被告并未付清涉案房屋所有购房款（预售合同+装修合同），详见预售合同附件7补充协议第五条、第十三条和装修合同第三条，均约定在被告未付清全部购房款的情况下，两原告有权顺延交楼时间，因此，不同意被告的反诉请求。原告（反诉被告）珠光公司、南光公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《珠光·御景山水花园楼宇认购书》；2.《广州市商品房买卖合同（预售）》；3.《房屋装修合同》；4.《授权委托书》；5.当庭提交：银行回单4张；6.当庭提交：律师函、EMS单；7.庭后补交：房屋装修完工告知函；8.庭后补交：温炳林的装修合同（14-3-2101）及放款证明。被告（反诉原告）梁叶成答辩并反诉称，不同意两原告的全部诉讼请求，1.被告已按预售合同付清购房款，同时，购房款中有一部分是通过被告贷款支付，说明被告具备贷款资格；2.原告以“双合同”形式即预售合同与装修合同分开签订，是为了规避房屋销售限价政策，双方签订的装修合同是虚假的，应该认定无效，由于该无效装修合同导致被告方无法贷款，其过错在原告方；3.装修合同无效，即合同中约定的违约条款当然无效；4.由于原告采用虚假装修合同的形式，导致被告无法贷款，同时对于被告购买的涉案房屋，在再次转让时必将存在增加补充税款，该项对被告造成的损失是由原告虚假签订装修合同引起，被告保留进一步追索权利；5.由于原告以双合同形式虚假伪造装修合同，必然会造成国家税收损失，损害公共利益，因此该装修合同符合合同法规定的合同无效情形；6.根据被告代理人查阅广州中院司法裁判网，广州中院对该类型双合同中的装修合同均认定为无效；7.装修合同无效，被告与原告南光公司签订的委托收楼协议也是虚假的，无效的；8.由于原告延迟交楼，给被告造成一定损失，被告已提出反诉。故反诉请求：1.两反诉被告向反诉原告支付迟期交房违约金49102元【从2018年的7月1日（合同约定的交付时间为2018年6月30日）计算至2019年9月8日（2019年9月9日收楼），按每日万分之五计算】；2.诉讼费用由两反诉被告承担。被告（反诉原告）梁叶成为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：团购收据；认购卡、认购书；首付款凭证、维修基金、产权交易、预告登记、确权交易费用收据；装修款定金、装修款收据、缴费凭证；贷款合同、借款凭证；物业管理费收据与付款凭证；报税报告；当庭补交：银行客户交易详细信息6张。经审理查明，珠光公司于2019年3月26日经广州市市场监督管理局准予变更登记（备案），由广州御盈房地产有限公司（以下简称“御盈公司”）变更为广州珠光实业集团有限公司（穗工商（市局）外变字【2019】第01201903265014号）。涉案房屋为广州市从化区珠光御景山水××街11栋3单元××房。2017年3月25日，御盈公司（甲方）与谢某、谢某某（乙方）签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》（编号946D1703252541），约定乙方认购珠光御景山水花园××街××栋3单元××房，总房价为1039907元。同日，原告南光公司向谢某、谢某某出具装修款定金10000元收款收据。同日，广州御盈房地产有限公司向梁叶成出具公共维修基金10643.85元收款收据；购房款首付319907元收款收据；产权综合费用、预告确权登记费、确权交易费共计447.74元收款收据。2017年4月11日，御盈公司（甲方）与谢某某（乙方）签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》（编号946D1703252541-1），认购日期为2017年3月25日，约定乙方认购珠光御景山水花园××街××栋3单元××房，总房价为1039907元。十二条其他约定：3.因客户减名，原认购书编号946D1703252541作废。根据落款日期为2017年5月7日御盈公司（甲方）与梁叶成（乙方）就涉案房屋签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》（编号946D1703252541-2）载明，认购日期为2017年3月25日，约定乙方认购珠光御景山水花园××街××栋3单元××房，总房价为1039907元。付款方式为商业按揭贷款。十二条其他约定：3.因客户减名，原认购书编号946D1703252541-1作废。又查，根据梁叶成（甲方）与南光公司（乙方）就涉案房屋签订的《房屋装修合同》（编号：2017032514031202），约定装修总价款是304110元，付款计划：1.甲方于签订《房屋装修合同》时交付定金10000元整[在第一期装修款中自动抵扣]；2.2017年4月3日前支付94110元。按揭付款方式：甲方向中国农业银行申办额度为21万元商业按揭贷款，贷款年限5年（甲方的贷款年限及贷款额度以银行的批复为准），甲方须于2017年4月3日前到销售中心提交贷款银行要求提供的有关个人资料，签署贷款合同及办理有关手续。南光公司收款账号为44×××35，开户行为中国建设银行东城支行。该合同第三条约定：“乙方在2019年4月30日前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭款逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。”第四条第1款对验收移交期限进行约定：“1.装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续。否则，自该移交通知书所载明的移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。”第九条就违约责任进行约定：“1.甲方逾期支付合同款项及逾期办理银行按揭手续的，乙方有权要求甲方自逾期之日起按每日按未支付装修款0.02%的标准支付逾期违约金。逾期10日仍未付清装修款的，乙方有权解除合同，并按合同总价款的30%向甲方收取违约金。2.乙方逾期移交装修工程，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按合同总价款的0.02%的标准支付逾期违约金。3.合同生效后，双方应遵守履行。如合同一方未经对方同意擅自解除合同的，视为单方违约，违约方应按合同总价款的30%向守约方支付违约金，本合同对解除权另有约定除外。”该装修合同没有落款日期，庭审中原告称《房屋装修合同》的合同编号（编号：2017032514031202）是按照签署时间和房号编写的，从合同编号可以看出，合同签订日期为2017年3月25日，《授权委托书》和《房屋装修合同》是同一天签署的，从授权委托书的委托时间也可以印证。2017年3月25日，被告梁叶成出具《授权委托书》，受托人为南光公司，约定委托权限为“代为验收商品房、代为提出商品房整改意见、代为接受商品房、代为办理商品房交付相关手续、代为签署与商品房交付有关的一切文件资料等特别代理。”委托期限为“自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期起，直至房屋装修完毕并按照《房屋装修合同》的约定交付给委托人之日止。本委托书为不可撤销委托，直至委托事项完成”。2017年12月1日，被告向中国农业银行股份有限公司广州从化支行贷款签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为72万元，借款用途为购买住房。2018年3月22日，银行放款72万元划至广州御盈房地产有限公司账号为44×××13账户。2018年1月29日，御盈公司（甲方）与梁叶成（乙方）就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201801211365），约定总金额为1039907元，约定付款方式为按揭付款方式付款，首期款319907元，按揭贷款720000元。该合同第十条第3款约定：“3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。”第十三条约定：“甲方应当于2018年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出交楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”附件七：《本合同补充协议》中第24条约定“合同双方违反本合同约定，且合同继续履行的，所产生的利息、赔偿款和违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。”第25条约定“本合同中0.05%的违约金比例均调整为0.01%，本补充协议对违约金另有约定的除外。”2019年4月9日，通过北京德恒（广州）律师事务所黄其伟律师向张亚梅发律师函催收截至2019年3月21日欠款210000元，该快递物流显示多次投递不成功退件。2019年7月25日，原告南光公司向被告发出《房屋装修完工告知函》，载明被告委托珠光御景山水花园小区××栋3单元××房屋已按《装修合同》及其附件的装修标准装修完毕，已达到使用条件。被告还有21万元的装修款未缴清，原告南光公司建议被告于2019年7月31日前缴清装修款。另查，收款人为南光公司的涉案房屋装修款收据为：2017年4月10日84110元，付款人为谢某、谢某某。加上谢某、谢某某于签订《房屋装修合同》时交付定金10000元整（在第一期装修款中自动抵扣），涉案房屋已付《房屋装修合同》约定之装修款94110元。梁叶成已付清《广州市商品房买卖合同（预售）》约定之购房款。本院认为，本案主要涉及以下几个问题：一、关于《房屋装修合同》的效力及本案案由。首先，《房屋装修合同》并非单纯的装修合同，存在以下特殊情况：（1）《房屋装修合同》签订时间早于《商品房买卖合同（预售）》，这显然不符合“先购房再装修”之一般常理。（2）涉案房屋的《房屋装修合同》、《授权委托书》均为格式合同，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。结合两原告庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。其次，因《商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修合同》签订时存在限价的房地产市场调控政策，两原告为规避房地产调控限价政策，逃避纳税义务，而损害了社会公共利益，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。可见，原告南光公司与被告签订的《房屋装修合同》为虚假意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》为为无效合同。再者，原告珠光公司与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷。《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《商品房买卖合同（预售）》约定的购房价1039907元+《房屋装修合同》约定的装修款304110元=1344017元，未付装修款为约定装修款304110元-已付装修款94110元＝21万元。二、关于两原告是否存在逾期交楼问题。原告珠光公司前身广州御盈房地产有限公司与被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》约定2018年6月30日前将房屋交付被告使用，按照《房屋装修合同》的约定应于2019年4月30日前装修完成交楼，且被告于2017年3月25日出具《授权委托书》，受托人为南光公司，约定委托权限为“代为验收商品房、代为提出商品房整改意见、代为接受商品房、代为办理商品房交付相关手续、代为签署与商品房交付有关的一切文件资料等特别代理。”委托期限为“自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期起，直至房屋装修完毕并按照《房屋装修合同》的约定交付给委托人之日止。本委托书为不可撤销委托，直至委托事项完成”。该《授权委托书》意思明确，被告已签名确认，应视为其真实意思表示，故涉案房屋毛坯收楼交接行为效力本院予以确认。《房屋装修合同》第三条约定：“乙方在2019年4月30日前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭款逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。”第四条第1款对验收移交期限进行约定：“1.装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续。否则，自该移交通知书所载明的移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。”根据2019年7月20日，原告南光公司向被告发出《房屋装修完工告知函》，涉案房屋已装修完毕，故被告对于两原告逾期交楼的主张，本院不予支持。根据《房屋装修合同》第三条约定，在梁叶成未缴清装修款前，珠光公司、南光公司有权拒绝交付房屋，故梁叶成反诉请求珠光公司支付逾期交楼违约金理据不足，本院不予支持。三、关于原告珠光公司、南光公司诉讼请求被告支付欠付购房款及违约金问题。《商品房买卖合同（预售）》及《房屋装修合同》均对违约金进行约定，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件补充协议中将主合同的违约金下调为日0.01%，而《房屋装修合同》违约金约定为日0.02%。根据前述，《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同，因此，两份合同约定的违约金计付标准应以《商品房买卖合同（预售）》为准，即为日万分之一。对于84410元的逾期付款违约金，因《房屋装修合同》约定在2017年4月3日前支付，但涉案房屋在2017年4月10日支付首期装修款，故被告应以84410元为本金，自2017年4月4日起至2017年4月10日止按日万分之一计付逾期付款违约金。至于21万元的逾期付款违约金问题，根据《房屋装修合同》约定，被告须于2017年4月3日到销售中心提交贷款资料，可见，原告南光公司协助被告申请21万元银行贷款，但合同并未约定贷款未果后21万元的付款期限。原告南光公司于2019年7月20日向被告发出《房屋装修完工告知函》，要求被告于2019年7月31日前缴清装修款。因此，对于21万元的逾期付款违约金，被告应以21万元为本金从2019年8月1日起至付清款项之日止按日万分之一计付逾期付款违约金。两原告诉讼请求超出部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁叶成应自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州珠光实业集团有限公司、广东南光建筑工程有限公司支付购房款21万元及违约金；其中违约金分别以84110元为本金，自2017年4月4日起按日万分之一计算至2017年4月10日止；以21万元为本金，自2019年8月1日起按日万分之一计算至付清款项之日止。二、驳回原告广州珠光实业集团有限公司、广东南光建筑工程有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告梁叶成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2619元（已预交），由原告广州珠光实业集团有限公司、广东南光建筑工程有限公司440元，由被告梁叶成负担2179元。反诉案件受理费513.5元（已预交），由反诉原告梁叶成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额,向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年十一月××日书记员  汪荣松