广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5358号原告（反诉被告）：广州柯弈汇教育科技有限公司，住所地广州市海珠区光大花园康榕街20号。法定代表人：黄柯，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗晓云、梅华容，均系广东协言律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘小琳，女，1990年11月17日出生，满族，身份证住址辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人：刘晓燕，系广东金桥百信律师事务所律师。原告广州柯弈汇教育科技有限公司与被告刘小琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗晓云、梅华容、被告刘小琳及其委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告减半收取2020年1月24日至2020年3月9日期间的租金并将多收取的租金13447.74元退给原告。二、判令被告退还店面广告费30222元给原告。三、判令被告退还租赁保证金83376元给原告。事实和理由：原告因经营柯弈汇围棋培训项目需要，于2019年9月16日就承租广州市荔湾区南岸路45号圣地新天地广场第一层第A019号房屋（简称涉案房屋）与被告签署了《物业租赁合同》。自合同签署以来，原告依约履行合同义务按时缴纳了租赁保证金、租金、管理费、水电费等费用，涉案房屋装修及设备配置总计投入约55万元。2020年1月初，疫情发生并持续加重、蔓延，为配合疫情防控，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月24日，发布了《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，原告作为专注于以小学生及学龄前儿童为培训对象开展围棋培训的线下实体教育培训机构，属人员密集型场所，为严格遵守有关疫情防控的法律法规及上述通知要求，自2020年1月24日起停课。由于疫情持续，复课时间遥遥无期，原告承租场地开设的多个围棋培训中心均一直处于只出不进、严重亏损的状态。原告多次与被告协商希望被告减免部分租金，以共同渡过难关，然而，被告强硬拒绝了原告的请求。到了2020年3月初，疫情防控情势仍不明朗、学校复课时间迟迟未有准确官方消息，原告所处的课外培训市场何时可以恢复对外营业更是看不到任何希望，原告承租涉案房屋提供课外培训服务之合同目的显然已经无法实现，因此，原告无奈于2020年3月8日向被告发出解除合同通知并要求被告立即接收场地、退还租赁保证金，被告已于2020年3月9日签收该解除合同通知。《物业租赁合同》已于2020年3月9日解除，但被告坚持认为合同尚未解除，经原告多次催告，被告拒不接收场地、亦不退还租赁保证金。原告认为，根据法律规定及原被告双方签署的《物业租赁合同》约定，本次疫情完全符合不可抗力事件的不能预见、不能避免并不能克服的三大要素。疫情导致原告于2020年1月24日起不能再使用涉案房屋对外提供培训服务，原告与被告签署《物业租赁合同》之目的已然无法实现，原告要求解除合同并要求被告退还租赁保证金、广告费有事实和法律依据。同时，在停课至合同解除期间，虽合同处于继续履行状态，但也完全符合适用情势变更原则的情形，故原告要求被告减半收取租金并向原告退还该期间多缴纳的租金亦有充分的事实和法律依据。被告刘小琳辩称：我方不同意原告的诉请，理由如下：一、原告要求解除《物业租赁合同》不符合法律规定的单方行使解除权的条件，也与目前的帮扶政策之目的背道而驰，其单方解除《物业租赁合同》的行为无效，租赁保证金不能退还。1、原告在疫情期间虽不能开展线下培训工作，但可以采取线上培训的模式维持培训工作，及时止损。2、在2020年4月7日，广州市教育局发出了相关通知，大力对类似于原告的企业进行帮扶，原告不存在无法实现合同目的的情况，且疫情所造成的原告的损失对原告整个租期而言是可控的、时间相对短暂，原告主张于2020年3月解除合同与法律规定的不可抗力无法实现合同目的相悖。3、广州市有关政府部门出台政策对培训机构进行了帮扶，国家政策的出台确实有要求非国有企业减免租金、延长租期、延期支付租金，但在本案中我方向原告提出延长租期后，原告并无提出任何方案，而是直接向我方发出解约通知。4、最高人民法院出台的疫情期间的民事案件相关指导意见，明确了不影响合同目的实现的，不予支持解除合同。最高人民法院出台文件鼓励经营，而不是一味解除合同。5、被告已向原告提出了减免方案，在符合减免方案条件的情况下被告同意免除原告一个月的租金，但原告没有按照《告知函》履行，我方一直希望与原告协商，从未干涉其经营，我方认为原告自2020年6月2日起可以正常经营。6、原告单方面解除合同会激发起与培训人员的矛盾，原告行使任意解除权，除了要满足不可抗力的条件外，还应当举证证明确因不可抗力导致其没有履约能力，但是原告未就此举证证明。7、原告向我方发出解除合同通知后，我方从未阻止其搬离涉案房屋内物品，2020年5月6日我方主动通过微信联系原告办理退场手续，原告承认收到我方的微信通知，但告知我方要通过法律途径解决争议。二、原告尚未向被告交付涉案房屋的钥匙，也未支付2020年3月1日至2020年7月28日的租金、物业管理费以及拖欠的电费。我方主张双方解除合同的时间是2020年7月28日，解除的理由是原告未按期支付租金。三、被告从未收取原告任何广告费。反诉原告刘小琳向本院提出反诉请求：1、判决确认《物业租赁合同》于2020年7月28日解除；2、判决反诉被告广州柯弈汇教育科技有限公司向反诉原告刘小琳支付2020年3月1日至2020年7月28日期间的租金138960元及应付未付租金的违约金（违约金以当月未付总金额为基数，按照每日3%，计算至2020年7月28日）;3、判决反诉被告广州柯弈汇教育科技有限公司向反诉原告刘小琳支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的物业管理费40956元；4、判决反诉被告广州柯弈汇教育科技有限公司向反诉原告刘小琳支付2019年12月20日至2020年1月19日期间的电费1263元；5、判决由反诉被告广州柯弈汇教育科技有限公司承担本诉与反诉的全部案件受理费。事实与理由：2019年9月16日，刘小琳与广州柯弈汇教育科技有限公司（简称柯弈汇公司）签署《物业租赁合同》，约定：柯弈汇公司向刘小琳承租广州市荔湾区南岸路45号圣地新天地广场第一层第A019室，租期三年，自2019年9月19日起至2022年9月18日止；租赁用途是围棋教育；2019年11月19日至2020年11月18日期间的租金为每月27792元；租赁保证金为83376元；广州柯弈汇教育科技有限公司承诺不以任何理由延迟、欠付或拒交租金；刘小琳终止（解除）租赁合同的，已交的租赁保证金作为损害赔偿无需退还给广州柯弈汇教育科技有限公司；广州柯弈汇教育科技有限公司根本违约，应向刘小琳支付一个月租金作为违约金，且同意刘小琳不退还租赁保证金；广州柯弈汇教育科技有限公司每月10日前支付下月租金；逾期支付租金的，则每日按应付未付租金的3%承担违约金。同日，柯弈汇公司与广州圣地天地物业管理有限公司（简称物业管理公司）签署《物业管理服务合同》，约定：合同有效期3年，自2019年9月19日起至2022年9月18日止；每月物业管理费10239元；水电保证金5000元；柯弈汇公司于每月10日前支付下月物业管理服务费；逾期支付物业管理费和水电费的，则每天按应付未付金额的3%承担违约金。上述协议签署后，柯弈汇公司按照约定向刘小琳以及物业管理公司支付了保证金，并支付租金和管理费至2020年2月份。疫情发生后，在物业管理公司和刘小琳的授意下，广州圣地新天地广场管理处向柯弈汇公司提出了减免方案，按照该方案，条件成就的情况下，可以免除柯弈汇公司一个月的租金。但柯弈汇公司没有按《告知函》的内容履行支付义务。之后，柯弈汇公司开始拖欠刘小琳租金以及物业管理公司物业管理费、电费。2020年3月8日，柯弈汇公司分别向物业管理公司和刘小琳发出《解除合同通知书》，拟单方解除《物业租赁合同》、《物业管理服务合同》。物业管理公司复函明确拒绝了柯弈汇公司单方解除合同的无理要求，希望能与柯弈汇公司互利共生，并再次告知柯弈汇公司支付租金及物业管理费、电费的有关事项，但柯弈汇公司既不与刘小琳、物业管理公司继续妥善协商减免事宜，也不向刘小琳、物业管理公司支付费用。2020年6月16日，物业管理公司和刘小琳签署《债权转让协议》，物业管理公司将其对柯弈汇公司的债权42219元转让给刘小琳。刘小琳认为无论是《物业租赁合同》，还是《物业管理服务合同》，约定的合同期限都是三年。根据《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》的规定，自2020年6月2日起，校外培训机构可以复课，即柯弈汇公司自2020年6月2日起可以恢复正常营业。疫情期间相对于整个合同期限来说比较短暂，不存在无法实现合同目的的情况。柯弈汇公司除了线下教学外，还可以采取线上教学、上门服务等多种经营模式，且政府出台诸多帮扶政策可以有效降低柯弈汇公司的损失，在此情况下，柯弈汇公司仍要求解除合同，显然背离政策扶持的目的。反诉被告广州柯弈汇教育科技有限公司答辩：一、租赁合同已于2020年3月9日解除，刘小琳于2020年7月24日发函表示同意我方搬离，我方在7月26日收到该函，于7月28日撤场。二、我方从2020年3月10日起便不再占有使用涉案房屋，完全由于被告的阻止，造成原告物品被扣留在涉案房屋至2020年7月28日。三、物业管理合同纠纷与租赁合同纠纷并非同一法律关系，反诉原告的相关反诉请求不属于可反诉的诉请范围。债权转让只能改变诉讼主体，不能改变法律关系，即便反诉原告与物业管理公司之间存在债权转让，也应另案主张。四、关于2019年12月10日至2020年1月19日期间的电费，我方同意据实支付，但反诉原告未尽举证责任，我方并未确认过该数额。本院经审理查明：2019年9月16日，刘小琳（出租方、甲方）与广州柯弈汇教育科技有限公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定柯弈汇公司向刘小琳承租广州市荔湾区南岸路45号圣地新天地广场第一层第A019号房屋，该物业租赁期限为三年，自2019年9月19日起至2022年9月18日止，其中2019年9月19日至2019年11月18日为装修优惠期，租金为每月13896元；租赁用途仅可用于经营柯弈汇围棋教育；2019年11月19日至2020年9月18日期间的租金为每月27792元，2020年9月19日至2021年9月18日期间的租金为每月29182元，2021年9月19日至2022年9月18日期间的租金为每月31517元；本合同签订之日，乙方须向甲方交付该物业2019年9月19日起至2019年11月18日期间的租金27792元，剩余租赁期限内的租金乙方按月支付，须于每月10日前支付下月租金；第四条租赁保证金：1、本合同签订之日，乙方须向甲方交付该物业租赁保证金83376元，同时甲方向乙方开具租赁保证金的收款凭证……3、本合同租赁期限届满后5日内，乙方付清该物业全部租金并办理该物业移交手续后一个月内，甲方凭收款凭证原件及乙方以该物业地址注册企业的住所迁移或企业注销证明，无息返还租赁保证金予乙方。第六条乙方的权利和义务：4、本合同签订之日起7日内，乙方须与物业管理公司签订物业管理服务合同，并按物业管理服务合同的约定履行义务……11、租赁期限内，该物业所发生的物业管理费、水电费、垃圾处理费，以及通讯、网络等费用，均由乙方自行向物业管理公司或其他相关部门交纳……13、租赁期限内，甲方向乙方交付该物业后，乙方须按约交付租金；乙方承诺不以任何理由延迟、欠付或拒交租金，并同意逾期10日内仍未支付租金的视为根本违约。第八条物业返还：3、租赁期限内本合同终止（解除），乙方须于本合同终止（解除）之日起3日内返还该物业并将该物业内属于乙方所有的财物及未形成附合的装饰装修物搬离和撤场，且不得以任何理由继续占用，如乙方继续占用该物业，则自合同解除（终止）的次日起，乙方须以月租金标准按日计付该物业租金的3倍向甲方支付该物业占用金。乙方逾期5日仍未办理该物业移交手续时，则双方同意视为乙方已经移交，且乙方同意甲方处分该物业内属乙方所有的物品（包括未形成附合的装饰装修物），并承担甲方清理、处理该等物品产生的费用以及将该物业恢复原状产生的费用。4、本合同终止（解除）当天，乙方按本合同终止（解除）当天的现状移交该物业，甲方无需承担该物业的装修补偿及其他任何赔付费用。第九条违约责任：2、乙方逾期支付租金，则每日按应付未付租金的3%承担违约金。4、乙方有下列情形之一的，视为构成根本违约，须承担1个月的租金作为违约金并同意甲方已收取的租赁保证金不予退还；造成甲方损失的，甲方有权向乙方追索，该追索权不因本合同终止而消灭。（1）无故退租终止本合同的；（4）延迟支付租金达到10天的。第十条合同的终止（解除）：2、甲乙双方书面协商一致解除本合同。3、租赁期限内，乙方书面申请提前退租的，经甲方书面同意且收取该物业提前退租手续费后，双方解除合同。4、合同一方构成根本违约的，另一方有权解除本合同。5、甲方知悉乙方逾期30日未支付物业管理服务费的，甲方有权解除本合同。6、甲、乙双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止（解除），双方互不追究违约责任，该物业尚未结算的租金据实结算，甲方无息返还乙方已交付的租赁保证金。（3）因不可抗力（包括政府政策、市政规划及甲方不可控制和无法解决的原因）导致本合同目的不能实现的。7、本合同自通知到达对方时解除，合同解除后按本合同第八条规定执行；一方如有异议，可以按本合同约定的争议解决途径寻求救济，但不影响该物业的返还。第十一条通知与送达：1、本合同所称的通知（包括但不限于通告、信函）只限于邮寄或特快专递送达的书面信函。2、通知以邮寄方式发出的，发出后第7日视为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证；通知以特快专递发出的，发出后第2日视为收悉日，以特快专递公司或邮局发送记录为发送凭证，等等。2019年9月16日，广州圣地天地物业管理有限公司（甲方）与柯弈汇公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》约定，物业管理服务期限为3年，自2019年9月19日至2022年9月18日，物业管理服务费的执行标准为35元/㎡/月（含税），即10239元/月。支付时间为按月支付：乙方须于每月10日前支付下月物业管理服务费。电费按1.5元/度（按电表读数据实计算，损耗据实分担）计算和支付。因不可抗力导致物业管理服务中断的，或者致使本合同无法履行的，双方互不追究责任，等等。刘小琳于2019年9月19日出具收款收据，收到柯弈汇公司租金保证金83376元；同日广州圣地天地物业管理有限公司出具收款收据，收到柯弈汇公司水电周转金5000元。刘小琳提交的证据2020年1月12日的《放假申请书》载明：圣地新天地广场物业管理公司：因春节期间，员工需要回家过年，故不能正常营业，现申请2020年1月24日至2020年2月2日共闭店10天，2月3日开店恢复正常营业，望批准！申请方广东柯弈汇教育科技有限公司（加盖该司印章），店铺一楼A019铺柯弈汇。柯弈汇公司对此质证认为，该文件是其关联公司的计划安排，印章不是柯弈汇公司，不是其做出的计划安排。2020年2月19日广州圣地天地物业管理有限公司通过微信向柯弈汇公司发送《告知函》，载明：一、在2020年2月25日前缴纳一个月租金，即免半个月租金；二、在2020年2月25日前缴纳两个月租金，即免一个月租金，等等。刘小琳及广州圣地天地物业管理有限公司于2020年2月起多次向柯弈汇公司以微信或邮寄的方式发送《催款函》、《缴费通知单》，催促柯弈汇公司缴纳租金、物业管理费等。2020年3月8日柯弈汇公司向刘小琳邮寄《解除合同通知》，载明：一、解除我司于2019年9月与你签署的《物业租赁合同》。二、请你依约在《物业租赁合同》解除之日起三日内接收该物业，逾期不接收的，视为已接收。三、请你在《物业租赁合同》解除之日起三日内向我司退还押金83376元。邮寄单显示该通知于2020年3月9日被签收，刘小琳在庭审中确认收到上述通知。同日，柯弈汇公司向广州圣地天地物业管理有限公司发出《解除合同通知》，载明：一、解除我司与贵司签署的《物业管理服务合同》。二、请贵司在《物业管理服务合同》解除之日起三日内向我司退还保证金5000元。2020年3月10日，广州圣地天地物业管理有限公司向柯弈汇公司发出《关于贵司的复函》，载明：经出租人授权我司拟共同回复如下：1、虽然于2020年3月9日收悉贵司的《解除合同通知》，但是我方认为贵方未恰当适用合同解除条款，贵我双方的合同未解除……5、贵我双方于2019年9月16日签订物业租赁合同，同日签订物业管理服务合同，两份合同期限至2022年9月18日。贵我双方的合同期限较长，在目前疫情可控的情况下，短暂的障碍并不能构成合同约定的不可抗力，更别说合同目的不能实现一说，请贵方严格遵守契约精神以免自陷违约风险。2020年3月12日柯弈汇公司向刘小琳、广州圣地天地物业管理有限公司发送《关于的复函》，载明：我司与广州圣地天地物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》、与刘小琳签订的《物业租赁合同》均于我司解除合同通知到达之日即2020年3月9日解除。我司已在《解除合同通知》中明确要求贵方于合同解除之日起三日内接收物业，逾期不接收的，视为已接收。该期限今日届满……请贵方在接到本函之日起两日内务必接收物业。刘小琳在庭审中确认收到上述复函。柯弈汇公司向本院提交电子银行业务回单作为证据，回单显示：2019年9月5日付款人黄柯向收款人郑敏银行账户以手机转账方式转入20000元；之后付款人黄柯以手机转账方式向收款人刘小琳银行账户于2019年9月19日转入91168元、于2019年9月25日转入32000元、于2019年10月23日转入11654.7元、于2019年11月20日转入27792元、于2019年12月10日转入27792元。刘小琳对该证据的三性不确认，认为广告费32000元与其无关，但确认已全部收到该证据所涉及的款项。原被告双方均确认柯弈汇公司交租至2020年2月份。刘小琳表示对于2020年3月之前柯弈汇公司延迟支付租金不予追究责任。2020年5月7日，柯弈汇公司向刘小琳、广州圣地天地物业管理有限公司发出《关于贵方要求我司退场的回复》，载明：关于贵方工作人员于2020年5月6日通过微信方式要求我司归还场地一事，现复函如下：我司于2020年3月8日向贵方发出《解除合同通知》并要求贵方立即接收场地、退还租赁保证金，贵方已于2020年3月9日签收上述通知，贵我双方签署的《商铺租赁合同》已于2020年3月9日解除，我司于2020年3月10日前往现场办理退场手续，但贵司不同意我司的退场请求，且不允许我司搬离案涉物业内的财物，根据前述《解除合同通知》及有关事实，应视为贵方已于2020年3月10日接收了承租物业，贵司负有妥善保管原告财物的责任……刘小琳对此陈述是柯弈汇公司拒绝了物业管理公司和刘小琳为其办理退场手续，且刘小琳并未阻止柯弈汇公司自由出入涉案房屋，也未阻止柯弈汇公司搬离自己的财物。刘小琳向本院提交微信聊天记录截图作为证据，其中2020年5月6日、7日与“圣地-柯弈汇郑先生”的微信聊天记录提到“你好郑先生，贵司申请退铺，需前来管理处办理退铺资料，并把相应的文件给到我司走流程”，圣地-柯弈汇郑先生回复“廖小姐：退铺的事需要什么资料？”；2020年5月7日14：02分“圣地-柯弈汇郑先生”收到内容为“物业租赁合同，物业管理服务合同，还有租赁保证金和水电周转金的收据，另外的话，我们这边还有一个退出申请表，要给到你们填写。”、“你好郑先生，因为这几天我休息，关于退铺需要提交的资料可以跟任主管那边联系一下。”的回复。柯弈汇公司确认“圣地-柯弈汇郑先生”是原告方，刘小琳确认该微信聊天记录中右边一栏的头像是被告方。柯弈汇公司向本院提交微信聊天记录截图作为证据，其中2020年5月8日下午14：03分与“Dear。任先生”的微信聊天记录，“Dear。任先生”提到“你提出司法流程，我们就需要报讯现场，退场待司法判决后再统一处理。同时我们会让法务复函，现阶段因涉及司法程序，我们不会推进任何措施……在未结清所有费用之前，我们不认同你们所谓‘接收函件’视同解除租金关系一说……”，刘小琳确认“Dear。任先生”是刘小琳方人员，并陈述其只是不再帮柯弈汇公司办理退场手续，但未阻止柯弈汇公司搬离涉案房屋内的财物。2020年7月17日，刘小琳及广州圣地天地物业管理有限公司向柯弈汇公司发出《请对相关事项进行确认的函》，载明：柯弈汇公司是否于2020年7月2日进入涉案房屋取走营业执照及门锁，是否确认退场，何时腾空涉案房屋。柯弈汇公司于2020年7月20日向刘小琳及广州圣地天地物业管理有限公司发出《关于的复函》，载明：《商铺租赁合同》已于2020年3月9日解除，根据《解除合同通知》及有关事实，应视为贵方已于2020年3月10日接收了承租物业。2020年7月24日，刘小琳及广州圣地天地物业管理有限公司向柯弈汇公司发出《关于腾空圣地新天地广场承租商铺的通知》，告知柯弈汇公司于2020年7月31日前腾空涉案房屋，柯弈汇公司接函后，已于2020年7月28日腾空涉案房屋。又查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，通知自1月24日起广州市全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日零时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年5月27日广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，要求校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日。校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。本院认为：原告与被告签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于《物业租赁合同》解除的问题。2020年3月8日柯弈汇公司向刘小琳邮寄《解除合同通知》，要求解除柯弈汇公司于2019年9月与刘小琳签署的《物业租赁合同》，邮寄单显示该通知于2020年3月9日被签收；2020年3月10日，广州圣地天地物业管理有限公司向柯弈汇公司发出的《关于贵司的复函》中也有表述“虽然于2020年3月9日收悉贵司的《解除合同通知》……”，刘小琳在庭审中确认收到上述通知。可见，柯弈汇公司已明确表示其将不再履行《物业租赁合同》，并将该意思表示于2020年3月9日送达到刘小琳方，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，原被告之间的《物业租赁合同》于2020年3月9日解除。关于退还租赁保证金的问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。考虑到围棋教育的特殊性，以及从响应级别、广州市教育局发布的通知来看，一级、二级响应期间确对柯弈汇公司的经营影响较大，但从6月2日起校外培训机构可以申请线下复课，双方履行合同并不存在障碍。柯弈汇公司即使受到疫情影响经营状况不理想，但原被告双方可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，柯弈汇公司不应退出涉案房屋。因柯弈汇公司在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，故可认定柯弈汇公司为违约方。鉴于疫情对双方经营均有影响，故依据公平原则酌定刘小琳没收柯弈汇公司已付的保证金总额的50%即41688元，退还柯弈汇公司租赁保证金41688元。关于2020年1月24日至2020年3月9日期间的租金问题。柯弈汇公司承认租金交至2020年2月29日，也同意减半支付租金，原被告双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则处理，因1月24日至3月9日期间培训机构没有开业，结合刘小琳方提出的租金减免方案，本院酌定柯弈汇公司按原租金标准的50%即13896元/月向刘小琳支付1月24日至3月9日期间的租金21516.4元（13896÷31×8+13896+13896÷31×9=21516.4）。因柯弈汇公司已按照27792元/月的标准向刘小琳支付1月24日至2月29日的费用共计34964.1元（27792÷31×8+27792=34964.1），刘小琳应退还柯弈汇公司13447.7元（34964.1-21516.4=13447.7）。关于涉案房屋交接时间的问题。虽然本院认定涉案租赁合同于2020年3月9日解除，但疫情对刘小琳日后招租也会产生较大影响，柯弈汇公司不能简单以《解除合同通知》送达视为移交物业，而应当履行搬离涉案房屋内物品、退出涉案房屋的义务。刘小琳作为出租方，在无违约的情况下被要求解除合同，刘小琳要求柯弈汇公司继续履行合同、支付相关费用的行为存在一定的合理性，而且也无证据证明刘小琳阻止柯弈汇公司搬离物品，故本院认定2020年7月28日为柯弈汇公司腾空涉案房屋并交还给刘小琳之日。关于2020年3月10日至2020年7月27日房屋占有使用费的问题。本院酌情按照双方原《物业租赁合同》约定的每月租金标准支付占有使用费。因占用期间处在疫情防控期，双方应按照共担风险、共渡难关及公平原则处理。根据有关规定，2020年3月10日至6月1日期间培训机构不能开展线下培训，本院酌定柯弈汇公司按原租金标准的50%即13896元/月（27792×50%=13896）支付占有使用费38116.9元（13896÷31×22+13896+13896+13896÷30×1=38116.9）；2020年6月2日至7月27日培训机构已可以复课，本院酌定柯弈汇公司按原租金标准即27792元/月支付占有使用费51071.5元（27792÷30×29+27792÷31×27=51071.5）。因此，柯弈汇公司还需向刘小琳支付2020年3月10日至2020年7月27日的占有使用费共89188.4元（38116.9+51071.5=89188.4）。关于刘小琳主张的逾期交租违约金问题。如前述原因，柯弈汇公司未缴纳租金、原被告双方对《物业租赁合同》是否已解除产生争议等主要是受疫情防控影响，不可全归责于柯弈汇公司，在此基础上柯弈汇公司逾期交租具有一定的合理性，故对于刘小琳主张的逾期交租违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。关于广告费的问题。刘小琳确认收到了32000元，但主张与本案无关，但其并未提出证据证明，基于公平原则考虑，本院酌情认定刘小琳退还23111元（32000-32000÷3÷12×10=23111）给柯弈汇公司。关于物业管理费和电费。物业管理费和电费是基于广州圣地天地物业管理有限公司与柯弈汇公司签订的《物业管理服务合同》而产生，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，物业管理费和电费问题在本案中不作处理，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告广州柯弈汇教育科技有限公司与被告刘小琳于2019年9月16日签订的《物业租赁合同》于2020年3月9日起解除。二、自本判决生效之日起十日内，被告刘小琳退还2020年1月24日至2020年3月9日期间的租金13447.7元给原告广州柯弈汇教育科技有限公司。三、自本判决生效之日起十日内，被告刘小琳退还租赁保证金41688元给原告广州柯弈汇教育科技有限公司。四、自本判决生效之日起十日内，原告广州柯弈汇教育科技有限公司支付2020年3月10日至2020年7月27日的房屋占有使用费89188.4元给被告刘小琳。五、自本判决生效之日起十日内，被告刘小琳退还广告费23111元给原告广州柯弈汇教育科技有限公司。六、驳回原告广州柯弈汇教育科技有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告刘小琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1420元，由原告广州柯弈汇教育科技有限公司负担542元，被告刘小琳负担878元。反诉受理费1961元由原告广州柯弈汇教育科技有限公司负担911元，被告刘小琳负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 邓 彪二〇二〇年十一月十二日书记员 左晶晶刘卿翼