西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终418号上诉人（原审被告）：格某，男，1985年4月5日出生，藏族，拉萨市人，机场员工，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：米某，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐某，西藏珠穆朗玛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：旦某，男，1990年12月18日出生，藏族，拉萨市人，机场员工，现住拉萨市曲水县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：米某，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐某，西藏珠穆朗玛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：拉某，男，1965年1月1日出生，藏族，拉萨市人，经商，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：秦某，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：何某，西藏雪域律师事务所律师。第三人：敬某，男，汉族，1977年6月28日出生，公民身份号码×××，其他情况不详。上诉人格某、旦某因与被上诉人拉某，第三人敬某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初3359号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人格某、旦某及其委托的共同诉讼代理人米某、唐某，被上诉人拉某的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。第三人敬某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。上诉人格某上诉请求：一、撤销（2019）藏0102民初3359号民事判决全部判决并依法改判；二、被上诉人承担二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一审法院认定被上诉人未同意二上诉人将合同权利义务转移给第三人敬某，不存在案涉租赁合同权利义务的转移属于对事实的认定错误。首先，上诉人与被上诉人于2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月15日即发生了承租权以及经营权的转让，房屋的承租人由格某、旦某变成了第三人敬某，且该承租权的转让取得了出租方即被上诉人拉某本人的认可。《房屋租赁合同》中承租人的权利义务已发生概括的转移，基于原合同产生的上诉人与被上诉人之间的租赁权利义务关系已经终止，被上诉人与第三人敬某已经形成事实租赁关系。其次，关于承租权转让，虽然并没有上诉人明确的书面认可，但并不影响承租权转让的客观事实的认定。二上诉人原审所提交的以下证据足以说明转让事宜是经过被上诉人的认可和同意：1.格某的妻子央金措姆与敬某签订的《欠款协议》明确了案涉房屋的承租权以及火锅店的经营权已经由敬某于2015年12月15日受让，且欠二上诉人转让款24万余元。2.《解除合同通知》系被上诉人拉某以彩信的方式发给上诉人格某，并且该《解除合同通知》是以被上诉人自己的名义发出，且对象是敬某。这足以认定被上诉人自己确认和认可的房屋承租人是原审第三人敬某而非二上诉人。结合《欠款协议》可以确认案涉房屋已由二上诉人转让给原审第三人敬某并且被上诉人与其形成了事实租赁关系的事实。在2017年6月，被上诉人第一次提出诉讼时（撤诉结案），当庭审中二上诉人出示该证据时，被上诉人本人并没有对该《解除合同通知书》作出此次开庭时与其代理律师一样的辩解意见而是含糊其辞。事实是上诉人与被上诉人双方曾一起去白嘎律师处咨询，并在白嘎律师的建议下，被上诉人起草了这份《解除合同通知书》并张贴于门面上。因此，根据民事证据规则的相关规定，被上诉人的辩解并没有构成对二上诉人所举证据的有效反驳且与原被上诉人自身的辩解内容相悖，而原审法院认为这一证据从履行行为上看无法证明是被上诉人所张贴系对事实的认定不清。再次，我方当事人所举出的所有证据包括二上诉人与被上诉人之间的录音记录等都能够证明被上诉人认可转让事实以及被上诉人与原审第三人敬某形成事实租赁关系。综上，一审法院认定事实错误，恳请二审法院纠正。上诉人旦某的上诉请求及事实理由与上诉人格某一致。被上诉人拉某辩称：对二上诉人的观点不予认可。二上诉人将房屋租赁合同法律关系与案涉火锅店经营权转让关系混同，且没有提供证据证明案涉房屋存在房屋转租法律关系。同时，《房屋租赁合同》明确约定不得转租，否则二上诉人应当支付上诉人转让费30 000元。因此，案涉房屋转租违反了合同法第七十九条的规定。上诉人的上诉主张不应得到支持。第三人敬某未提交答辩意见。拉某向一审法院提出诉讼请求：1.解除拉某与格某、旦某之间于2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》，并判令格某、旦某向拉某返还位于拉萨市××路平方米的房屋；2.由格某、旦某共同向拉某支付拖欠的租金275 000元，并判令由格某、旦某向拉某支付违约金82 500元，两项共计357 500元；3.格某、旦某承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，拉某变更诉讼请求为：1.判令格某、旦某、第三人敬某共同向拉某返还位于拉萨市××路平方米的房屋；2.判令格某、旦某和第三人敬某共同向拉某支付拖欠的租金380 000元，并判令由格某、旦某和第三人敬某向拉某支付违约金114 000元，两项共计462 500元；3.判令格某、旦某承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月19日拉某（甲方）与格某、旦某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为5年，自2014年10月20日至2019年10月19日。第二条约定：租赁内乙方不得擅自转让、转租或分组，需征得甲方同意后，方可转让、转租或分租，乙方须向甲方交纳手续费叁万元。第六条约定：乙方将租赁以现金方式提前按季度交付给甲方，若乙方拖欠甲方租金，甲方有权向乙方每天收取租金的1%作为滞纳金，拖欠租金超过10天即属违约，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，并不予退还乙方的保证金。第十一条约定：租赁期满后，本合同终止并解除合同，若乙方欲在合同期满后续租，应提前三个月向甲方提出书面申请，乙方在接受甲方所规定的租金和转让费的条件下，甲方应优先考虑出租给乙方。合同期满后，如乙方拟续租，则在合同期满前三个月向甲方提出申请，并交付甲方200 000元。合同签订后，格某、旦某合伙经营锦瑟轩老灶火锅。旦某作为经营者于2015年6月29日登记注册锦瑟轩老灶火锅。旦某于2018年7月9日将锦瑟轩老灶火锅注销。2015年12月15日，格某、旦某将该火锅店转让给了第三人敬某经营。2017年4月10日，格某、旦某以格某配偶央金措姆的名义与第三人敬某签订《欠款协议》，约定：鉴于拉萨市城关区德吉中路16号锦瑟轩老灶火锅店于2015年12月15日经双方协议，由格某、旦某把锦瑟轩老灶火锅店转给第三人敬某，转让金额为350 000元。因第三人敬某未按该协议履行支付义务，第三人敬某被起诉至拉萨市城关区人民法院。城关区人民法院于2019年10月21日作出（2019）藏0102民初2527号民事判决，判令敬某向央金措姆支付转让费242 000元，该判决已生效。另，格某、旦某于2016年7月20日起开始拖欠租金。2017年8月，格某、旦某向拉某交纳了100 000元租金。截止2019年3月20日，剩余380 000元租金未再支付。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案格某、旦某主张其已将案涉合同义务转移给第三人敬某，拉某不予认可亦表示不予同意，格某、旦某对其主张应当举证予以证明。但依据上述证据分析，格某、旦某并未提供充分有力的证据予以证明。现拉某未同意格某、旦某将合同权利义务转移给第三人敬某，亦未作出案涉租赁合同义务由第三人负担，免除格某、旦某合同义务的意思表示。不存在案涉租赁合同权利义务的转移，格某、旦某仍为合同承租人，应当履行其承租人的合同义务。现拉某主张格某、旦某支付租金380 000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。拉某主张格某、旦某按照未付租金的30%支付违约金114 000元的诉讼请求，格某、旦某未依约履行支付租金的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，双方就违约金已在合同中明确约定了计算方式，但拉某主张该计算方式所计算出的违约金过高，故自行主张为未付金额的30%。本院认为，考虑到实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为拉某的该项违约金的计算标准符合法律规定，本院依法予以支持。格某、旦某辩称双方合同已解除，但未提供证据予以证明，对此辩称本院不予采信，现双方租赁合同已履行届满，格某、旦某应当向拉某返还租赁物，因格某、旦某与拉某之间的租赁合同已履行届满，作为案涉租赁物的实际使用人敬某无合同及法律依据继续占有使用案涉租赁物，亦应当履行返还义务。故对于拉某要求格某、旦某及第三人敬某返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。第三人敬某非案涉租赁合同的合同相对方，对拉某不承担直接的合同义务，故对于拉某要求第三人敬某支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。第三人敬某缺席，不影响本院依据现有证据及庭审查明的事实依法裁判。综上所述，拉某要求格某、旦某、第三人敬某向拉某返还位于拉萨市××路平方米的房屋诉讼请求，本院予以支持；拉某要求格某、旦某支付拖欠的租金380 000元及违约金114 000元的诉讼请求，本院予以支持；拉某要求第三人敬某支付拖欠的租金380 000元及违约金114 000元的诉讼请求，本院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告格某、旦某及第三人敬某于本判决生效之日起10日内向原告拉某返还位于拉萨市××路平方米的房屋。二、被告格某、旦某于本判决生效之日起15日内向原告拉某支付房屋租金380 000元。三、被告格某、旦某于本判决生效之日起15日内向原告拉某支付违约金114 000元。四、驳回原告拉某的其他诉讼请求。二审期间，上诉人格某、旦某提交通话录音视频一份，证明被上诉人拉某知晓案涉房屋已经转让给本案第三人敬某，且与二上诉人一起就案涉房屋租金拖欠问题向律师咨询，随后由被上诉人拉某自己张贴了《解除合同通知》，同时，该份证据也是对一审证据《解除合同通知》的印证和补充。被上诉人拉某质证，对证据的三性均不予认可，该份证据的提交既不符合举证期限及证据提交的形式，反而更证明了被上诉人的主张，且被上诉人与本案第三人敬某之间不存在任何房屋租赁法律关系。本院对该证据不予采纳。被上诉人拉某未提供新证据。二审中，二上诉人对一审查明的事实“另，二被告于2016年7月20日起开始拖欠租金，2017年8月二被告向原告交纳了100 000元租金，截止2019年3月20日，剩余380 000元租金未再支付。”不予认可。本院另查明，案涉房屋已另行出租他用。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一，以证据规则考察，格某、旦某在一审中提交若干证据，一审法院认可这些证据的真实性、合法性、关联性。这些证据指向的“拉某知道案涉火锅店及房屋已经转租”的证明目的，证明力较高。对此，被上诉人拉某提出抗辩，核心观点即格某、旦某无法证明拉某“知道或者应当知道”格某、旦某转租案涉房屋。以格某、旦某提交的《解除合同通知》内容考量，被上诉人拉某的抗辩不具有较大的可信度。第二，以日常生活常识考察，格某、旦某转让案涉火锅店可归因于经营不善、入不敷出等经济原因，将案涉房屋一并转让，更符合理性经济人假设。格某、旦某的选择，符合普通人的通常做法，具有较高可信度。此点，也可由第三人敬某被起诉至拉萨市城关区人民法院并作出裁判予以佐证。第三，以法律权威考察。法律即规则，规则应遵守。被上诉人拉某为实现自身合法权益向格某、旦某主张权利可以理解，但在法律规则的约束下，交易秩序的维护不因便捷个案权利的追索而放任错误的发生，侵蚀法律尊严。在案涉火锅店与房屋一并转让的客观真实情形下，被上诉人拉某此种权利追索方式值得商榷。最后，一审法院关于房屋租金及违约金数额的计算结果，本院予以支持。另，案涉房屋已经交付他人使用，返还房屋虽有法律上之意义，但无现实之价值。综上，格某、旦某的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实部分错误，适用法律部分错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初3359号民事判决第一、二、三项判决，即“被告格某、旦某及第三人敬某于本判决生效之日起10日内向原告拉某返还位于拉萨市××路平方米的房屋”“被告格某、旦某于本判决生效之日起15日内向原告拉某支付房屋租金380 000元”“被告格某、旦某于本判决生效之日起15日内向原告拉某支付违约金114 000元”；二、第三人敬某于本判决生效之日起10日内向被上诉人拉某返还位于拉萨市××路平方米的房屋；三、第三人敬某于本判决生效之日起15日内向被上诉人拉某支付房屋租金380 000元；四、第三人敬某于本判决生效之日起15日内向被上诉人拉某支付违约金114 000元；五、驳回上诉人格某、旦某的其他上诉请求。二审案件受理费17 420元（上诉人格某预交8710元，上诉人旦某预交8710元），由第三人敬某负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 一 麟审 判 员 拉 珍审 判 员 玉 珍二〇二〇年十一月二日书 记 员 希娜索朗曲珠