吉林省梨树县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0322民初1009号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行。 负责人：赵宏，行长。 住所地：吉林省梨树县。 委托代理人：李兵，吉林满誉律师事务所律师。 委托代理人：孙建军，男，该银行职工。 被告：刘海涛，男，1978年3月24日出生，汉族，户籍地吉林省梨树县，现住吉林省梨树县。 第三人：于国权，男，1971年9月13日出生，汉族，户籍地吉林省梨树县，现住址不明。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行（以下简称邮储银行）与被告刘海涛、第三人于国权排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告邮储银行委托代理人李兵、孙建军，被告刘海涛到庭参加诉讼，第三人于国权经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘海涛与第三人于国权终止《租赁合同》；2.判令被告刘海涛从位于梨树镇东街农机综合楼4单元104-204门市迁出；3.被告负担诉讼费用。事实及理由：2015年6月2日，第三人于国权在原告处借款人民币90万元，并用位于梨树县农机综合楼4单元104-204门市房屋为上述借款进行抵押担保，同时办理抵押登记。原告因借款合同纠纷起诉于国权，2017年7月12日梨树县人民法院作出（2017）吉0322民初1688号民事判决书。2019年3月18日，经梨树县人民法院执行局作出（2018）吉0322执恢197号执行裁定书，裁定“被执行人于国权所有并抵押的门市楼梨树镇东街农机综合楼四单元1-2层，面积129平方米，房产证号：梨树县房权证梨字第11745号，归申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行所有，该财产的所有权和使用权自本裁定书送达双方当事人时转移”。现该房屋的所有权及使用权已经归原告所有，因在签订《个人额度借款合同》之前签订了《承租人承诺函》，被告已经对于国权在原告处贷款并办理抵押登记无异议，并承诺当我行行使抵押权时予以无条件配合，终止与抵押物所有人于国权的租赁关系。2017年6月15日，被告在明知该房产抵押的情况下，又与于国权签订《房屋租赁合同》。原告认为，现该房屋所有权人为原告，原告有权要求被告刘海涛与第三人于国权终止租赁合同，从该房屋迁出。经多次协商，被告以种种理由拒绝迁出，故诉至人民法院，请法院依法支持原告诉讼请求，保护原告合法权益。 被告刘海涛辩称，我与于国权签订合同时间是2014年5月20日，租期是10年，日期是从2012年10月15日至2022年10月15日。因为之前我们在2012年有份租赁合同，租期为5年。在2014年5月20日经双方商定，合同期延至2022年10月15日。《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已经抵押的情况，抵押权不能对抗租赁权，适用“买卖不破租赁”的原则，所以银行无权要求我放弃租赁权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。另外，于国权在银行贷款的事情及银行什么时间给于国权贷款，什么时间给于国权放款，我都不知道。银行也从来没有找过我签承租人承诺，后来法院把房子判给银行了，银行找过我，我才知道于国权抵押贷款这件事。在法院的卷宗里，我看到了一份承租人承诺书，下面落款是我的名字，是银行提供给法院的，但是银行从来没有找过我签承租人承诺书，那个字不是我签的，这是银行提供给法院的，损害了我的利益。我想问：银行什么时间，什么地点，都有谁在场找我签的承诺书？我根本没签过这份承诺书。我不知道银行为什么要给法庭提供这份不是我签字的证据，是为了房贷款还是打官司？《中华人民共和国民法通则》第五十八条里第四款恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；第七款以合法形式拖盖非法目的，此等民事行为无效。综上所述，请法庭维护我承租人的合法权益，保护我在合同期内的承租权益。 第三人于国权未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。 本案在审理过程中，当事人举证、质证如下： 原告举证： 证据一、梨树邮储银行营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。 被告质证称没有异议。 证据二、梨树县人民法院（2017）吉0322民初1688号民事判决书、梨树县人民法院（2018）吉0322执恢197号执行裁定书，证明原告邮储银行系梨树县梨树镇东街农机综合楼四单元104-204门市房的合法所有权人和使用权人。 被告质证称没有异议。 证据三、承租人承诺函、发放贷款照片，证明被告刘海涛于2015年5月13日就已经知晓第三人于国权在原告处贷款并将案涉房屋进行抵押的事实，同时被告刘海涛也承诺当原告行使抵押权时予以无条件配合及时终止租赁合同。 被告质证称，原告没有找我签过承诺函，我没签过字。照片中没有我，我不知道，银行没找我说过房东贷款的事情。 证据四、2012年8月16日被告刘海涛与第三人于国权签订的楼房出租协议书、2017年6月15日被告刘海涛与第三人于国权签订的房屋租赁合同，证明被告在明知案涉房屋已经处于原告申请执行状态后又再次重新签订租赁合同，其行为严重侵害了原告合法权益。 被告质证称，2012年合同我找不到了，字像我签的。租房确实是从2012年开始，我印象中合同是手写的不是打印的。2017年合同是真实的，字是我签的。我与于国权在2014年5月20日的时候有一个续租合同，整体合同时间是十年。2017年于国权找到我说用钱，让我把续租的五年房租都给他，我就又给他交了五年的房租，每年20,000.00元，一次性交齐，于国权给我出具了收条。 被告举证： 2014年和2017年的合同、于国权出具的收条，证明被告与第三人于2014年签订了10年期的租赁合同，于2015年一次性缴纳了房租。 原告质证称，2014年的合同真实性因第三人于国权未到庭，无从查证，并且该合同约定事项中也并没有具体明确租金缴纳时间，不符合合同成立要件，与本案没有直接关联性。2017年的合同与于国权向我方提供的租赁合同副本签名处不一致，关于其真实性仍旧无从查证，并且其形成的时间为2017年6月15日，系第三人于国权在我银行贷款抵押之后，该份租赁合同不应对我方产生效力。同时，在该份合同背面于国权的收条体现被告并未将款直接转到第三人于国权名下，而是于国权指令转至案外人黄宇楠名下，此点不能排除被告与第三人于国权之间存在其他借贷或欠款纠纷，不能作为于国权真实收到刘海涛房屋租赁费用的凭证，也不能作为被告刘海涛与第三人于国权之间真实存在租赁关系的证据使用。 第三人于国权未向法庭提交证据。 综合当事人举证、质证，结合其在庭审调查中的陈述与辩解，本院查明： 2015年6月2日，第三人于国权在原告处借款人民币90万元，并用位于梨树县农机综合楼4单元104-204门市房屋为上述借款进行抵押担保，同时办理了抵押登记。因于国权未按约定偿还借款，原告提起诉讼要求于国权偿还贷款，梨树县人民法院于2017年7月12日作出判决，支持了原告的诉讼请求。经原告申请执行，梨树县人民法院于2019年3月18日作出裁定书，裁定“被执行人于国权所有并抵押的门市楼梨树镇东街农机综合楼四单元1-2层，面积129平方米，房产证号：梨树县房权证梨字第11745号，归申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行所有，该财产的所有权和使用权自本裁定书送达双方当事人时转移”。原告要求被告刘海涛从案涉房屋迁出，被告刘海涛以与于国权租赁合同未到期为由拒绝，原告提起诉讼。 另查明：2012年8月16日，被告刘海涛与第三人于国权签订《楼房出租协议书》约定，第三人于国权将农机局综合楼1-2楼租给被告刘海涛作美容美发院使用，租期5年，时间从2012年10月16日至2017年10月15日，租金分别为：第一年为肆万柒仟元，第二年、第三年为伍万元，第四年、第五年为伍万伍仟元。2014年5月20日，被告刘海涛与第三人于国权签订协议，约定第三人于国权将自有坐落于市场大厅西门广场南侧农机局综合楼西四单元1-2层楼租给被告刘海涛十年，自2012年10月16日至2022年10月15日止，租金按年计算，每年租金四万元，随行就市增加或递减。2017年6月15日，被告刘海涛与第三人于国权再次签订协议，约定第三人于国权将农机局综合楼四单元1-2层楼租给被告刘海涛使用，租赁期限五年，从2017年10月15日至2022年10月15日止，每年租金贰万元整，因第三人急需资金周转，五年租金被告提前于2017年6月15日前一次性交齐。2017年6月15日，按第三人指示，被告刘海涛将10万元租金汇入案外人黄宇楠在信用社的银行卡中，第三人于国权为被告刘海涛出具了收条。 原告向第三人于国权发放贷款时，在案涉房屋拍照中未体现有被告刘海涛身影。被告刘海涛否认原告提供的《承租人承诺函》中承诺人处刘海涛的签名为本人书写，对此原告在指定期限内未提出申请鉴定。 本院认为，被告刘海涛与第三人于国权就案涉房屋于2012年签订了五年期的租赁合同后，于2014年签订合同将租赁期限延长至10年，双方于2017年对同一租赁物再次签订的五年期的租赁合同应视为对2014年合同的租金数额及给付方式的补充。第三人于国权于2015年用案涉房屋抵押从原告处借款，时间在原告与第三人于国权的房屋租赁合同期限内。原告未在指定期限内对《承租人承诺函》中承诺人处刘海涛的签名提出鉴定申请，被告刘海涛予以否认，原告未提供其他证据予以佐证，本院对原告主张该承诺函中刘海涛的签名是刘海涛书写不予认定。原告无证据证明被告刘海涛知道并同意第三人于国权用租赁房屋抵押贷款，故虽然原告基于法院执行取得了案涉房屋的所有权，但因被告刘海涛与第三人于国权租赁合同在先且未履行到期，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，原告要求终止被告刘海涛与第三人于国权的《租赁合同》、被告刘海涛从位于梨树镇东街农机综合楼4单元104-204门市迁出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，判决如下： 驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行的诉讼请求。 案件受理费100.00元，两次公告费680.00元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  陈洪伟 人民陪审员  张 静 人民陪审员  王 静 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  贾 贺 书 记 员  李 雪