广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初3493号 原告（反诉被告）：以智，男，1984年9月30日出生，回族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：唐颖明，广西剑化犁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林盈通商业投资有限公司，企业住所桂林市七星区普陀路2号驼山大厦1-12-1号，统一社会信用代码91450305081188112Q。 法定代表人：石山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊宏，广西瑞佰伦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）以智与被告（反诉原告）桂林盈通商业投资有限公司（以下简称桂林盈通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理本诉后，依法适用简易程序审理，在审理过程中桂林盈通公司向本院提起反诉，本院受理反诉并于2020年10月28日公开开庭合并进行了审理。原告以智及其委托诉讼代理人唐颖明，被告桂林盈通公司的委托诉讼代理人丘火德、刘俊宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告以智向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》；2、判决被告返还原告已交付房屋租赁履约保证金27819.45元以及租金27819.45元；3、判令被告承担原告为本案支出的律师费用3000元，以上共计人民币58638.9元；4、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年11月9日，在被告公开宣传步步高肯定会入驻的承诺下，原告与被告分别签订了《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》。合同约定原告租赁被告位于桂林市房屋，租赁期限为三年，同时合同还约定了租金、违约责任等相关事宜。合同签订后，原告对门面进行装修并于2018年2月开始试营业，但由于该商业街并未投入运营和经营，步步高一直未入驻，导致商业街门可罗雀，造成原告投入的装修成本至今无法收回。同时商铺和商业用房已于2018年被法院查封，意味着商业街根本不可能投入实际运营经营中。被告的涉诉行为违反了双方签订合同约定的租赁场地因甲方原因有重大产权纠纷或者债务纠纷，导致本合同无法履行时的约定，也就意味着被告于2018年已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。综上，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告桂林盈通公司辩称，一、原告无权要求解除《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》。自《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》签订后，原告除了支付履约保证金、租金和管理服务费以外，至今未向被告支付任何费用。根据《房屋租赁合同》第12.2条约定：乙方拖欠租金、管理服务费或物业管理等费用累计超过30日的，属于违约行为，甲方有权解除本合同，乙方已经缴纳的租金、履约保证金、管理服务费、装修保证金等均不予退还。原告逾期支付租金、管理服务费等费用累计超过30日，系严重违约行为，故原告系违约方，诉请解除《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》没有法律依据。二、被告不存在违约行为，原告要求被告返还履约保证金、租金、水费保证金及支付律师费用的诉请于法无据。首先，被告(甲方)与原告(乙方)签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》约定的是被告向原告出租商铺以及给原告经营提供商业管理服务。合同签订后，被告已向原告交付租赁商铺，履行了租赁合同的主要义务。其次，被告向原告交付商铺后，原告一直占有使用商铺至今，期间原告未向被告提出过所租赁的商铺存在瑕疵或有他人主张权利导致其合同权利受损的情形，表明双方的合同并不存在履行障碍。故被告不存在任何违约行为，依法无须承担违约责任，即被告依法无须向原告返还已缴纳的租金、履约保证金、水费保证金以及支付律师费。另，原告于2018年9月7日已向被告申请退铺退租事宜。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼事项。 反诉原告桂林盈通公司提起反诉的诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》，反诉被告立即将桂林市漓江路19号都市综合体（财富名城二期）的1栋1层13号房屋清空并返还给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付其欠付的自2017年11月10日至《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》均解除之日的房屋租金和管理服务费，暂计至2020年10月9日为人民币301841.03元;3、判令反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金人民币83458.35元；4、判令反诉被告承担反诉原告为本案支付的律师费8189.83元；5、判令反诉被告向反诉原告支付自《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费和管理服务费；6、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月9日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）就反诉被告承租反诉原告位于桂林市七星区综合体（财富名城二期）的1栋1层13号房屋用于经营商业事宜以及反诉原告为租赁标的提供商业管理服务事宜分别签订了《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》。《房屋租赁合同》约定:计租面积为68.69平方米;租赁期限为三年，自2017年11月10日至2020年11月9日止，月租金为81元／平方米；乙方须在甲方通知乙方接收该房屋后15天内支付首期租金（十三个月）人民币16691.67元，之后按季度支付，乙方须在每个季度到期日的5日前交付下一季度的租金;租赁期限内，从第三年开始，租金单价在上一年租金单价基础上逐年递增5％;签订本合同之时乙方应向甲方支付履约保证金人民币27819.45元。第11.2条约定:本合同无论因何种情形终止的，乙方须在终止之日起7日内搬出房屋内所有可移动物品，保持房屋内的干净整洁及适用，并以房屋当时固定装饰装修现状将房屋返还给甲方。第12.2条约定:拖欠租金、管理服务费或物业管理费等费用累计超过30日的，乙方应补交甲方给予的折扣优惠的租金，同时须向甲方支付等同于三倍履约保证金作为违约赔偿金，如违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方的全部损失。第12.4条约定:本合同项下因任一方违约而给相对方造成的全部实际损失，包括但不限于直接经济损失，因须向第三方赔付等原因而导致的间接经济损失，守约方为实现自身合法权益而产生的诉讼费、律师费、差旅费、邮寄费等合理费用。 《商业形象管理服务合同》约定:管理服务费用为人民币54元/平方米/月;管理服务期限内，自第三年开始，管理服务费单价在上年度管理服务费单价基础上逐年递增5％;首期管理服务费(十三个月)为人民币11127.78元，乙方须在甲方通知交付该房屋后15天内支付，之后按季度支付，乙方应于每个季度到期日前5日交付下季度的管理服务费。 上述两份合同签订后，反诉原告依约按时向反诉被告交付了标的房屋，反诉被告也依约接收了该房屋进行经营使用。但除2017年11月9日缴纳的履约保证金27819.45元和三个月(2018年9月10日至2018年12月9日)的租金和管理服务费27819.45元外，反诉被告至今未向反诉原告支付任何费用。反诉原告认为，反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。反诉被告退延支付房屋租金和管理服务费等费用的行为已构成违约，严重侵害了反诉原告的合法权益，反诉原告有权依据合同约定和《合同法》的有关规定要求反诉被告支付房屋租金、管理服务费和赔偿损失。为维护反诉原告的合法权益，提起反诉，请依法支持反诉原告所请。 反诉被告以智辩称，双方的租赁合同一直无法实现，属于桂林盈通公司违约导致，桂林盈通公司的诉讼请求均无事实与法律依据，请依法驳回桂林盈通公司的反诉诉讼请求。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2017年11月9日，以智（作为承租方、乙方）、桂林盈通公司（作为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定（节选）：“乙方承租的房屋位于桂林市漓江路19号都市综合体（财富名城二期）1栋1层13号房屋，计租面积为68.69平方米。该房屋按计租面积计算租金，月租金标准人民币81元／平方米（不含开具发票的税费），合计每月人民币5563.89元。乙方承租房屋按先付费后使用的原则执行；首期租金（十三个月）即人民币16691.67元，乙方须在甲方通知乙方接受该房屋后15天内支付，之后按季度支付；乙方须在每个季度到期日的5日前交付下一季度的租金。履约保证金27819.45元，履约保证金在正常履约的前提下，在合同终止或解除时双方结算后，甲方无息返还给乙方，如乙方出现违约行为依约须支付相应违约金或违约赔偿，甲方有权自乙方已付履约保证金中直接扣减相应金额。乙方必须在上期租金、管理服务费及物业管理费到期日的五日前向甲方或甲方指定的机构支付下期租金、管理服务费及物业管理费，乙方迟延支付租金、管理服务费或物业管理费的，延迟每一日，应向甲方支付未付租金、管理服务费或物业管理费总额1%的违约金；延迟支付超过15日的，甲方有权停止供应水电；延迟支付累计超过30日的，甲方有权解除本合同，则乙方须按履约保证金的三倍向甲方支付解除合同违约金，且乙方已经缴纳的租金、履约保证金、管理服务费、装修保证金等均不予退还；如经乙方申请，甲方同意不解除合同的，则每次乙方须向甲方支付等同于履约保证金金额的违约金。该房屋的租金按计租面积计付，乙方计租起始日起开始承担该房屋的租金。在租赁期的第一年，甲方给予乙方以下优惠政策；在租约年内第一年首个月至第十一个月租金按月租金的20%支付，每月每平方米人民币16.20元，即每月租金为112.78元；在租约年内第一年第十二个月至第二年第一个月租金按月租金的40%支付，每月每平方米人民币32.4元，即每月租金为2225.56元；在租约年内第二年第二个月起，每月租金按本合同约定的每月实际租金支付。租赁期限内，从第三年开始，租金单价在上一年租金单价基础上逐年递增5%。租期三年。计租日2017年11月10日。租赁期限内，任一方不得擅自解除本合同。合同期届满后，双方经协商未达成续租协议的，合同自动终止。本合同无论因何种情形终止的，乙方须在终止之日起7日内搬出房屋内所有可移动物品，保持房屋内的干净整洁及适用，并以房屋当时固定装饰装修现状将房屋返还甲方。如乙方未在约定时间内搬出房屋内物品的，逾期则视为乙方放弃其所有权，甲方有权将其做无主物品处理并自行接收房屋。如甲方未自行接收的，则乙方每推迟一日按最后一月日租金标准的三倍支付给甲方违约金。租赁场地因甲方原因有重大产权纠纷或债务纠纷，导致本合同无法履行时，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租金、管理服务费和履约保证金，并向乙方支付等同于三倍履约保证金作为违约赔偿金。乙方拖欠租金、管理服务费或物业管理费等费用累计超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方已经缴纳的租金、履约保证金、装修保证金等均不予退还；此外，乙方应补交甲方给予的折扣优惠的租金，同时须向甲方支付等同于三倍履约保证金作为违约赔偿金。本合同项下因任一方违约而给相对方造成的全部实际损失，包括但不限于直接经济损失，因须向第三方赔付等原因而导致的间接经济损失，守约方为实现自身合法权益而产生的诉讼费、律师费、差旅费、邮寄费等合理费用。” 同日，以智（作为经营户、乙方）、桂林盈通公司（作为管理方、甲方）签订《商业形象管理服务合同》，约定（节选）：“为提升桂林市七星区都市休闲旅游购物中心综合体（财富名城二期）商业街的整体商业形象及市场竞争力，甲方对商业街进行整体形象管理。本合同项下管理服务范围仅限于商业街形象管理，即通过甲方对商业街进行统一的形象策划和管理，以确保商业街的良好整体形象和信誉。管理服务费为每月54元/平方米；自第三年开始，管理服务费单价在上一年度管理服务费单价基础上逐年递增5%；首期管理服务费（十三个月）11127.78元，乙方须在甲方通知交付该房屋后15天内交付，之后按季度支付。” 上述合同签订后，桂林盈通公司依约将门面交给以智，以智依约向桂林盈通公司支付履约保证金27819.45元及租金27819.45元（实为首期租金16691.67元及首期管理服务费11127.78元之和）。之后，未支付任何费用给桂林盈通公司。庭审中，双方同意解除合同，以智表示涉案门面早已不经营，可立即退还租赁的涉案房屋，并于2018年9月7日已向桂林盈通公司申请退铺退租事宜，周士钦在该份申请书上签名。另查明，桂林盈通公司以桂林步步高国际广场进行招商，但最终步步高未进驻桂林盈通公司租赁给以智使用的该栋商厦，同时因各种原因，该栋商厦没有大范围的使用。又查明，为提起本案诉讼，以智委托了广西剑化犁律师事务所从事诉讼代理业务，支出律师费3000元。桂林盈通公司委托广西瑞佰伦律师事务所从事诉讼代理业务，委托代理合同约定律师代理费为8189.83元。综上，诉至本院，提出前述本诉、反诉诉讼请求。 本院认为，本案本诉与反诉的共同争议焦点为以智、桂林盈通公司在履行《房屋租赁合同》过程中是否存在违约行为。以智与桂林盈通公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。桂林盈通公司以桂林步步高国际广场进行招商的行为，足以让以智认为步步高集团入驻其所承租的商厦，对以智签订《房屋租赁合同》具有重大的影响，故桂林盈通公司的上述行为应视为对以智的承诺。步步高集团最终并未入驻以智所承租的商厦，应视为桂林盈通公司违约。综合本案的具体情况，以合同约定的优惠期作为判断步步高集团能否进驻的截止时间为宜。《房屋租赁合同》约定的优惠期为2017年11月9日至2018年12月9日，以智于2018年9月7日向桂林盈通公司提出退铺申请，则表明其要求提前终止合同，故以智在履行合同过程中亦存在一定过错。 本诉部分，以智要求解除与桂林盈通公司签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》，桂林盈通公司在庭审中亦同意解除合同，且根据以智提供的证据可以证明其曾于2018年9月7日向桂林盈通公司提出不再继续租赁并要求退还押金的申请，可以确认上述日期为双方解除租赁合同之日，故本院对以智的上述诉讼请求，予以支持。以智在优惠期尚未截止之前即提出解除合同，其属于单方提前要求解除合同，根据合同约定履约保证金不予退还，故本院对以智要求退还履约保证金27819.45元的诉讼请求，不予支持。关于租金问题，合同签订后，桂林盈通公司依约将房屋交付给以智使用，虽然桂林盈通公司在履行合同过程中存在一定违约行为，但以智一直在使用门面，且其提出解除合同之后，并未将门面交付给桂林盈通公司，理应按合同约定支付优惠期的租金及形象管理服务费，故本院对以智要求桂林盈通公司退还租金及管理服务费共计27819.45元的诉讼请求，不予支持。因以智在履行合同过程中存在违约行为，其要求桂林盈通公司支付律师费于法无据，故本院对以智的此项诉讼请求，不予支持。 反诉部分，双方均同意解除合同，以智亦当庭表示门面已经不再使用，庭后即可交付给桂林盈通公司，故本院对桂林盈通公司要求以智将桂林市漓江路19号都市综合体（财富名城二期）1栋1层13号房屋清空并返还的诉讼请求，予以支持。基于大厦的经营现状、门面的使用现状、以智表示庭后即可返还给桂林盈通公司及公平原则，租金计算至优惠期届满之日为宜，故本院对桂林盈通公司要求租金计算至以智交付门面之日的诉讼请求，不予支持。关于桂林盈通公司主张的租金，虽然以智单方提出解除合同存在一定过错，但桂林盈通公司在履行合同过程中亦存在一定过错，故桂林盈通公司要求以智补足优惠期的租金，于法无据，本院不予支持。优惠期届满之前双方的《房屋租赁合同》于2018年9月7日已经解除，虽然以智未提供证据证明其已经将门面交还给桂林盈通公司，但桂林盈通公司作为出租方及商场的形象管理方，对门面的使用现状应当了解，其在收到以智退租申请之后，未及时处理并收回门面存在过错，故本院对桂林盈通公司主张优惠期届满之后至门面交还之日租金的诉讼请求，不予支持。桂林盈通公司未提供证据证明其提供了商业形象管理服务，故本院对桂林盈通公司要求以智支付商业形象管理服务费的诉讼请求，不予支持。因桂林盈通公司在履行合同过程中亦存在违约行为，其要求以智支付违约赔偿金及律师费于法无据，故本院对桂林盈通公司的此两项诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告以智与被告桂林盈通商业投资有限公司于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》于2018年9月7日解除； 二、反诉被告以智将位于桂林市漓江路19号都市综合体（财富名城二期）1栋1层13号房屋清空并返还反诉原告桂林盈通商业投资有限公司； 三、驳回原告以智的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告桂林盈通商业投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 本诉案件应收案件受理费1266元，因适用简易程序减半收取本诉案件受理费633元（以智已预付本院），由以智负担。反诉案件受理费3601元（桂林盈通商业投资有限公司已预付本院），由桂林盈通商业投资有限公司负担。 上述应负义务，义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费1266元、反诉受理费3601元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  周素琴 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  甄翊含