广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17932号原告：中山市瑜伽运动协会,住所地广东省中山市××××××××××之一（小霸王大厦）3楼A08室，统一社会信用代码514××××××××373436T。法定代表人:孙和平，该公司经理。委托代理人：王胜利，该公司员工。委托代理人：曾宪，该公司员工。被告：中山市京德森物业管理有限公司,住所地广东省中山市石岐区××××××××××之一（小霸王大厦6层618室），统一社会信用代码91442000MA4W9W7JXO。法定代表人：苏小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告中山市瑜伽运动协会(以下简称瑜伽协会)与被告中山市京德森物业管理有限公司（以下简称京德森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑜伽协会法定代表人孙和平及其委托诉讼代理人王胜利、曾宪，被告京德森公司委托诉讼代理人施人铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑜伽协会向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方的租赁合同，合同标的金额37000元；2.被告向原告退还拖欠的租赁保证金共计11742元，以上合计48742元。事实与理由：原告承租被告位于中山市石岐区××××××××××××××的写字楼，从承租开始至今7年有余（被告是转包的二手房东，物业业主是益华集团），双方一直维持良好的关系。原告与被告可以协商约定2019年11月30日交房终止合同，2019年11月30原告交房于被告，交房之日即是合同终止之日，原告房屋交给被告之后，被告以各种理由推脱搪塞至今没有退还保证金。鉴此，为维护原告的合法权益，根据租赁合同中约定的诉讼条款，依据我国相关法律，特具状法院，恳请支持。被告京德森公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原、被告双方就涉案租赁物签订了两份租赁合同，其中第一份合同于2018年5月22日签订，被告签订后交付租赁保证金3991元。但在合同履行过程中，原告单方提出解约，提出解约后于2018年10月6日申请借用涉案租赁物1个月，以押金4000元补偿被告，被告表示同意，按金3990元作为租赁场地费用为期1个月。后原告向被告表示继续承租涉案租赁物，于是双方于2018年11月20日签订编号一致的商铺租赁合同，但对租赁保证金和租金进行了调整，原告依约交付了租赁保证金和水电费保证金。后原告又单方提出解除商铺租赁合同，于是双方于2019年11月30日签订商铺租赁合同终止协议书，并在终止协议第五条约定，被告不予退还租赁保证金给原告。因此，原告主张的租赁保证金中有3991元已经抵扣租赁场地费用，而租赁保证金6232元及水电保证金1520元，双方已经在终止协议中明确约定，被告不予退还租赁保证金。同时，因为原告至今仍未支付水电费，违反了租赁合同约定，被告有权不予退还水电费保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.中山市小霸王电子工业有限公司系位于石岐区岐关西路迎阳正街1号之一房产【不动产权证号：粤房地证字第0499113号；建筑面积：17912平方米】的权利人。2017年6月1日，中山市小霸王电子工业有限公司出具委托证明书，委托京德森公司办理该房屋的租赁登记备案，以京德森公司名义签署租赁合同并经营管理和出租物业。2.2018年5月22日，京德森公司作为甲方（出租方），瑜伽协会作为乙方（承租方），签订京德森商务中心商铺租赁合同（以下简称租赁合同1），约定：甲方同意将位于中山市石岐区××××××××××之一（原小霸王大厦）京德森商务中心项目3层306卡出租给乙方使用；租赁房屋实用面积76平方米；乙方承租租赁房屋的期限为5年，自2018年5月22日起至2023年5月21日止；甲方租赁房屋的交付日为2018年5月22日，2018年5月22日起至2018年7月21日止为免租装修期；2018年7月22日起至2019年5月21日止每月租金为1995元，2019年5月22日起至2021年5月21日止每月租金为2094.56元，2021年5月22日起至2023年5月21日止每月租金为2199.44元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；租赁保证金共计3990元，相当于两个月的租金，乙方在本合同签署日向甲方支付1个月的租赁保证金，于6月22日前支付第二个月的租赁保证金。2018年6月20日，瑜伽协会向京德森公司支付租赁保证金1995元。2018年7月31日，瑜伽协会向京德森公司交纳租赁保证金1995元以及2018年6月份水电费284.40元。3.2018年10月15日，京德森公司作出回复瑜伽协会申请租赁原办公室及广告牌（以下简称回复函），表示：京德森公司于2018年10月6日接到瑜伽协会申请原该单位办公室作临时办公使用，原瑜伽协会租赁的办公区域经双方同意于2018年9月29日注销了原合同，现场地归属京德森公司；瑜伽协会向京德森公司申请306卡作为临时办公室使用，京德森公司予以同意，期限为2018年10月6日止2018年11月5日，瑜伽协会原合同交纳的按金3990元作临时租赁场地的费用，瑜伽协会同意临时租赁期间产生的电费另行交纳。该回复函上盖有瑜伽协会的印章。4.2018年11月20日,京德森公司作为甲方（出租方）,瑜伽协会作为乙方（承租方），签订德森商务中心商铺租赁合同（以下简称租赁合同2），约定：甲方同意将位于中山市石岐区××××××××××之一3层306卡出租给乙方使用；租赁房屋实用面积76平方米；乙方承租租赁房屋的期限为5年，自2018年11月20日起至2023年5月19日止；甲方租赁房屋的交付日为2018年11月20日；2018年11月20日起至2019年11月19日止每月租金为2736元，2019年11月20日起至2020年11月19日止每月租金为2872.80元，2020年11月20日起至2021年11月19日止每月租金为3016.44元，2021年11月20日起至2022年11月19日止每月租金为3166.92元，2022年11月20日起至2023年11月19日止每月租金为3325元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；租赁保证金共计6232，乙方在本合同签署日起10个工作日内向甲方支付；水电费保证金共计1520元，乙方在物业交付日前向甲方支付。2018年12月5日，瑜伽协会向京德森公司支付了租赁保证金6232元以及水电费保证金1520元。2019年11月30日，京德森公司作为甲方，瑜伽协会作为乙方，签订商铺租赁合同终止协议书，约定：双方同意解除租赁合同2；经双方协商一致，签订本协议当天，乙方应向甲方交清截止2019年12月1日前应付的电费226.8元，甲方需退还乙方水电保证金1520元，租赁保证金因租期未满不予退还乙方。诉讼中，瑜伽协会同意在水电费保证金中扣除电费226.8元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁合同1、租赁合同2以及商铺租赁合同终止协议书，均系瑜伽协会与京德森公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案争议的焦点有：一、租赁合同1的租赁保证金3990元应否返还的问题；二、租赁合同2的租赁保证金6232元以及水电费保证金1520元应否返还的问题。关于焦点一。首先，根据租赁合同1的约定，京德森公司应于2018年5月22日向瑜伽协会交付案涉306卡，瑜伽协会应于2018年5月22日、同年6月22日向京德森公司交纳租赁保证金1995元、1995元，瑜伽协会分两期足额交纳了租赁保证金并于2018年7月31日交纳了2018年6月份水电费，该事实足以认定京德森公司向瑜伽协会交付了306卡。其次，京德森公司于2018年10月15日作出的回复函上盖有瑜伽协会印章，瑜伽协会虽不予确认，但未能提供印章印文不真实的证据，故本院不予支持。瑜伽协会在回复函上加盖印章，视为对函件内容的确认，故本院予以采信，认为租赁合同1于2018年9月29日终止，瑜伽协会临时租用306卡1个月，即2018年10月6日起至2018年11月5日止，并以所交的租赁保证金3990元充抵租赁费用。最后，瑜伽协会于2018年10月15日盖章确认租用的时间为2018年10月6日至2018年11月5日，租赁时间在前，确认时间在后，故瑜伽协会于2018年11月15日已经实际使用了306卡。瑜伽协会主张没有使用306卡，依据不足，本院不予支持。由此，租赁合同1的租赁保证金充抵了瑜伽协会临时租用301卡1个月的费用，瑜伽协议再次请求京德森公司返还，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。根据商铺租赁合同终止协议书的约定，租赁合同2的租赁保证金因租期未满而无需退还，故瑜伽协会返还该部分保证金的请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。虽然水电费保证金1520元京德森公司应予退还，但瑜伽协会需支付先支付电费226.8元。考虑到水电费保证金与电费均为金钱之债，瑜伽协会当庭表示同意在水电费保证金扣除欠付的电费，不违反法律规定，本院予以支持。据此，京德森公司应向瑜伽协会返还水电费保证金1293.2元。至于解除租赁合同的请求，因租赁合同1、租赁合同2在起诉之前已经终止，无需再次解除，故本院不予支持。综上所述，瑜伽协会的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市京德森物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市瑜伽运动协会返还水电费保证金1293.2元；二、驳回原告中山市瑜伽运动协会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元（原告已预付），由原告中山市瑜伽运动协会负担601元，由被告中山市京德森物业管理有限公司负担16元（被告中山市京德森物业管理有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市瑜伽运动协会）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二〇年十一月五日书记员  张梦如黄慧珍