广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40478号原告：冯健裕，女，1963年5月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：欧永健，系广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美进，系广东鹏吉律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层，统一社会信用代码914401017082784466。法定代表人：朱培坤。诉讼代表人：广州亿豪房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东格林律师事务所,负责人罗国林。委托诉讼代理人：黄铭鸿，系广东格林律师事务所律师。被告：严永强，男，1968年3月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：潘小拥，系广东永通律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层，统一社会信用代码91440101890506408P。负责人：石猛。委托诉讼代理人：文玲、谭海晖，均系该司职员。原告冯健裕诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、严永强，第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）房屋买卖合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民初981号民事裁定，指定由本院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯健裕及其委托诉讼代理人欧永健，被告亿豪公司管理人的委托诉讼代理人黄铭鸿，被告严永强的委托诉讼代理人潘小拥，第三人建行越秀支行的委托诉讼代理人文玲、谭海晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯健裕向本院提出诉讼请求：一、判令确认被告亿豪公司与被告严永强签订的《商品房买卖合同》无效，两被告立即到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；二、判令被告严永强与第三人建行越秀支行到房屋管理部门对位于广州市天河区XX路XX号608房办理涂销抵押登记手续（撤回）；三、判令被告亿豪公司继续履行与原告签订的《天一新村认购协议》，立即协同原告到房地产管理部门办理广州市天河区XX路XX村XX栋XX梯608房（现址为广州市天河区XX路XX号608房）的产权过户和房地产登记手续（撤回）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年4月21日，原告与亿豪公司签订了《天一新村认购协议》（编号NO.003645），亿豪公司将其幵发的位于广州市天河区XX路XX号天一新村0栋11梯608房屋出售给原告，房屋套内建筑面积为128.83平方米，总房价款人民币661929元，首期付511929元，余下150000元办理银行按揭贷款，签订《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件。其后，原告向亿豪公司付清了全部购房款，于2003年6月26日取得购房发票。原告于2003年5月6日收到上述房屋后一直居住至今。原告多次催促亿豪公司签订《商品房买卖合同》及办理产权过户手续，但亿豪公司却置之不理。原告在2013年向广州市中级人民法院对涉案房屋查封提出执行异议时，才知亿豪公司为了套取银行贷款己在2002年5月30日借用严永强的名义作了预售合同登记，预售契约号为02008720,预购人为严永强，同时办理了银行按揭手续。2018年12月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理建行越秀支行对被告的破产清算申请，并指定广东格林律师事务所为被告的管理人，负责人为罗国林。原告认为：亿豪公司与严永强签订的《商品房买卖合同》是为了套取银行贷款，双方并没有真实的房屋买卖的意思表示，实际上也没履行，包括购房款的支付及房屋的交付，两被告借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行套取信贷资金的目的，根据《合同法》第五十二第（三）项的规定，依法应为无效。原告与亿豪公司签订的《天一新村认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方均应切实履行。原告己支付了全部房款，并实际居住使用至今，亿豪公司至今未履行协同原告办理涉案房屋权属证书的义务，其行为己构成违约。据此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。被告亿豪公司辩称：一、对于原告要求确认我方与被告严永强签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，因为涉及名义购房人、真实购房人的甄别。根据管理人掌握的现有资料，暂时无法确认“严永强”的身份，无法确定《商品房买卖合同》签订后的真实履行情况。如后有发现相关证据材料，将依法向法院提供。案涉房屋所在的天一新村小区项目，确实存在着亿豪公司用员工的身份办理银行按揭，房屋又卖给其他购房人的情况。但此种情形下，因涉及银行抵押权等复杂法律关系，《商品房买卖合同》是否必然无效，无法一概而论。具体到本案，请求法院根据现有证据材料，依法判决。对于原告要求我方与被告严永强一并到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续的诉讼请求，若法院判决确认《商品房买卖合同》无效，我方同意配合办理相关的手续。二、关于原告要求继续履行《天一新村认购协议》，办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。在《商品房买卖合同》被确认为无效的前提下，我方同意原告的该项诉请。三、关于过户的方式，由于代理人接管的资料欠缺以及亿豪公司目前的现状，由管理人配合进行双方过户手续的办理存在客观障碍，建议由法院判决后，由原告申请执行，通过法院出具协助执行裁定书的方式办理单方过户。四、关于案涉房屋的解封事宜。管理人已经通过破产清算案件的承办法宫与具体实施查封手续的法院及法院进行协调解封，后续管理人也将继续跟进，避免对本案及审理案涉房产的过户造成障碍。五、关于本案诉讼费。因亿豪公司目前已进入破产清算程序，若判决由亿豪公司承担，将面临较为繁琐、漫长的债权申报、确认及财产分配程序，故请法院酌情处理。被告严永强辩称：一、涉案的房屋已被（2011）穗越法民二初字第4726号的生效判决确认涉案的房屋归我方所有，而且法院不应对已生效的判决作出审理。二、我方已支付了相应的对价，所以我方和亿豪公司的合同并不虚假，而是合法有效。三、由于我方和亿豪公司签订的合同，而且也办理了预售备案登记，同时和第三人签署抵押合同时，也依法办理了抵押登记。所以原告在没有查清房屋是否可以买卖的情况下，擅自和亿豪公司签订房屋买卖合同，原告存在过错，不管法院的判决如何，本案的诉讼费应由原告承担。第三人述称：一、我行住房抵押贷款即债权及抵押权在先，原告的购房行为在后，原告主张亿豪公司为套取贷款与严永强签订的房屋买卖合同虚假，没有依据。二、原告与亿豪公司签订的是认购协议，未签订商品房买卖合同，且未公示，不能对抗第三人。三、根据(2011)穗越法民二初字第4726号民事判决，我行债权真实有效，并且对案涉房屋有优先受偿权，且已经申请执行，越秀区法院对案涉房屋进行查封。四、（2013）穗中法执异字第105号执行裁定，驳回了原告对案涉房屋提出的执行异议。五、无论是从原告签订认购书还是从其2013年向广州市中院提出执行异议时起算，原告本案的诉讼请求均已超过了法律规定的诉讼时效。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区XX路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2002年5月8日，亿豪公司（出卖人）与严永强（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字2002008720），约定：亿豪公司将XX村XX栋XX梯6、7跃层08号房出售给买受人严永强，房屋面积为152.19平方米，总价款为704700元，付款方式为分期付款，其中按揭贷款49万元；等。该合同于2002年5月30日在房屋登记管理部门进行了预售登记。2003年4月21日，亿豪公司（甲方）与冯健裕（乙方）签订《天一新村认购协议》（编号NO.003645），约定：原告认购由亿豪公司开发的座落在广州市天河区XX路XX号天一新村名仕风景G栋11梯608房（以下简称案涉房屋），房屋套内建筑面积128.83平方米，总房价款661929元，银行按揭付款；付首期房款时现楼交付；甲方与乙方签订本认购协议并收到定金后，不得将上述房屋转卖他人，同时保证与原告签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》等。2003年6月26日，亿豪公司向冯健裕、丰志生、丰裕欣开具购房款661929元的发票。后冯健裕接收并使用该房屋至今。2011年12月6日，广州市越秀区人民法院就中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）诉严永强、亿豪公司楼宇按揭合同纠纷一案，作出(2011)穗越法民二初字第4726号民事判决。该判决认定：“被告严永强作为债务人将自有房屋抵押给原告作为偿还借款的担保，并办理了抵押登记，原告的抵押权依法成立。被告严永强不履行还款义务时，原告有权从依法处分抵押物所得价款中优先受偿。”并判令：“一、建行越秀支行与严永强于2002年5月22日签订的《楼宇按揭合同》自本判决发生法律效力之日起解除。二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告严永强向原告建行越秀支行偿还借款本金275512.64元及利息、罚息……三、被告严永强不履行上项判决时，原告建行越秀支行有权从拍卖或变卖广州市天河区XX路电子工业部第五研究所西北角天一新村G幢11梯6、7层08房的房屋所得价款中优先受偿。四、被告亿豪公司对拍卖或变卖广州市天河区XX路电子工业部第五研究所西北角天一新村G幢11梯6、7层08房的房产所得价款以外的本案债务，承担补充清偿责任。被告亿豪公司承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向被告严永强追偿……”判决后，各方均未上诉，该判决已发生法律效力。严永强在该案中辩称，其与建行越秀支行不存在实际的贷款关系，因当时是亿豪公司的员工，亿豪公司强迫其签订《楼宇按揭合同》以套取银行款项，但其未实际收楼及还贷，现房屋已经由亿豪公司出售他人。广州市不动产登记中心于2019年8月12日出具的（2019）查询00736号《依申请信息公开答复书》显示，位于广州市XX路XX村XX栋XX梯6、7层跃层08单元已于2002年5月30日作预售合同登记，预售合同号为02008720，预购人为严永强，以02备3587号办理合同抵押，抵押人严永强，抵押权人建行越秀支行；该房产目前有广州市越秀区人民法院查封，期限至2022年4月8日。原告庭后于2020年3月30日向本院提交《变更诉讼请求申请书》，请求撤回当庭明确的第二、第三项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：确认原告与亿豪公司签订的《天一新村认购书》合法有效。经询问，原告明确其不同意清偿案涉房屋上的按揭贷款以涂销现有的抵押权。严永强庭后向本院出示《确认书》，载明：严永强虽然与建行越秀支行签订《楼宇按揭合同》，严永强不是实际借款人，其从来没有向该银行还贷。另查明，2018年12月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，增加诉讼请求应当在辩论终结前，故本院对原告于2020年3月30日增加的诉讼请求不予审处。原告申请撤回第二、三项诉讼请求，属对自身诉讼权利的处分，且未违反法律规定，本院依法予以准许。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，亿豪公司虽然与严永强签订了《商品房买卖合同》，并在房屋登记管理部门进行了预售备案，但严永强并未向亿豪公司支付款项，而还贷资金均由亿豪公司支付给严永强，且案涉房屋从未交付给严永强占有使用，结合严永强为亿豪公司的员工的事实，足以推定上述房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方签订该合同的目的在于套取银行贷款资金。因此，根据上述法律规定，严永强和亿豪公司签订的《商品房买卖合同》应属无效，其在房屋登记管理部门所作的预售备案登记应予撤销。上述合同无效的根本原因在于严永强、亿豪公司的虚假、违法行为，其两者均对此存在过错，故诉讼费用应两者共同承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认被告广州亿豪房地产开发有限公司与严永强签订的《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字××号，于2002年5月30日备案）无效，撤销该合同在房地产管理部门办理的预售备案登记；二、驳回原告冯健裕的其他诉讼请求。本案受理费10850元，由被告严永强、广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  汤烈强人民陪审员  王 刚二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  滕 悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚