广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0304民初54244号原告：李雪，女，汉族，1981年9月1日出生，身份住址广东省深圳市福田区。委托代理人：闫维航，广东联建律师事务所律师。被告：张行波，男，汉族，1977年5月15日出生，身份住址湖北省仙桃市。委托代理人：彭东海，男，汉族，1980年1月15日出生，身份住址湖南省临澧县，公民代理。被告：深圳市波浪投资有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道南水村一百六十二号三楼，统一社会信用代码914403006670731602。法定代表人：张祖钢。原告李雪诉被告张行波、深圳市波浪投资有限公司（以下简称波浪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员曾桂胜、刘小焱组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人闫维航律师、被告张行波委托代理人彭东海到庭参加了诉讼。被告波浪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、确认原告与被告张行波签订的《房屋租赁合约》于2019年9月27日解除；2、被告张行波向原告支付房屋恢复原状的费用159475元及利息暂计21.04元（以159475元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年10月12日开始计算，暂计至2019年10月15日，实际计算至全部款项清偿之日止）；3、被告张行波向原告支付拖欠2019年6、7、8月租金差额及违约金，2019年9月1日至9月30日的租金及逾期违约金，暂计15455.52元（以每期租金拖欠金额为本金，按照每日2%的标准，从当月交租期满次日开始计算，暂计至2019年10月15日，实际计算至全部款项清偿之日止）；4、被告张行波赔偿原告租金损失42000元及利息（分别以当月拖欠租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，分别从交租期满次日起开始计算，暂计至2019年10月15日，实际计算至全部款项清偿之日止）；5、被告张行波赔偿原告家电损失11100元（一台TOSHIBA电视机2000元、一台BOSCH冰箱3000元、一台洗衣机1000元、两张木床1000*2=2000元、一套电视柜1500元、一套木质餐桌800元、室内装饰窗帘等800元)；6、被告张行波停止妨碍原告行使业主权利的侵权行为；7、被告波浪公司与被告张行波承担连带清偿责任；8、本案全部诉讼费、保全费、担保费由两被告共同承担。以上第二至五项共计228084.56元。庭审中，原告明确利息按照同业拆借中心公布的贷款利率统计进行计算；诉讼请求第2项中的利息从2019年10月12日起开始计算，是该日支付了装修款项；诉讼请求第4项的租金损失为装修期的租金损失。事实和理由：2015年4月14日，原告与被告张行波签订《房屋租赁合约》，约定由被告张行波承租原告位于深圳市福田区xx苑x栋204室的房屋，房屋交付时的状态为：两室一厅，一厨一卫，一间书房。房屋面积83平方米。租赁期限为5年，自2015年5月15日至2020年5月15日。租赁用途为：住宅办公。截止起诉之日租金标准为5292元/月。房屋交付给被告张行波使用后，原告直到2019年8月12日前一直未到现场看房。2019年5月26日，原告找被告张行波协商把租金涨到6000元/月，被告张行波口头同意，但一直未按新的租金标准执行。后被告张行波要求延长租期，2019年7月16日原告要求与被告张行波在租赁房屋里面谈并看房，被告张行波找各种理由拖延看房，直到2019年8月12日原告才进入租赁房屋，这时才发现自己的房子被被告张行波擅自改变结构和布局，隔断成6间房对外转租，每间房配有独立的卫生间，且被告张行波擅自处置了原告的家具家电，原告立即要求被告张行波清退租客，恢复原状。原告向物业及转租客了解才得知，被告张行波2015年6月就已擅自把房屋改造，通过被告波浪公司的主体运营，并以“张优公寓”的品牌违规对外宣传、招租，其改造的公寓消防、居住安全隐患极大，并被深圳市福田区沙头街道办新华社区工作站认定为“房中房”，并责令其在2019年9月5日前拆除整改。期间，原告多次与被告张行波沟通恢复原状事宜，被告张行波均敷衍塞责，并拒绝支付2019年9月整月的房租和2019年6、7、8三个月的租金差额。更有甚者，被告张行波未经原告同意擅自在门上焊接了一道锁具阻碍原告清场。被告张行波拖延支付租金、擅自改造房屋、对外转租，根据《房屋租赁合约》第七条、八条、十一条等的规定，原告在2019年9月27日向被告张行波发函要求解除合同。两被告的违约及侵权行为给原告造成了重大损失。被告张行波答辩称：原告与被告张行波签订的租赁合同到2020年5月才到期，但是原告提前解约；2015年的时候深圳没有明文规定不准许改房中房，被告张行波没有存在违反合同约定的情形；被告张行波同意帮原告恢复原状，但原告违约提前把被告张行波赶走；被告张行波改造房屋时物业公司是清楚的。被告波浪公司未答辩，开庭时缺席。经审理查明：2015年4月14日，原告（出租方、甲方）与被告张行波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合约》，合同约定甲方将坐落于深圳市福田区xx苑x栋204房出租给乙方使用，建筑面积83平方米；室内设备和装饰详见清单；租赁用途为住宅办公使用；租赁期限为5年，从2015年5月15日至2020年5月15日；每月租金数额为4800元，交纳时间为当月15日以前；签订合同之日，乙方应向甲方交付9600元作为押金；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，每天按照2%的标准加收滞纳金，拖欠租金十天以上的，甲方可提前解除合约，并有权追回所欠租金和滞纳金及没收全部押金；押金不可以当租金使用；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构和用途，乙方故意过时造成房屋和设备毁坏的，要恢复房屋原状及经济损失责任；租赁期间乙方未经甲方同意不得转租，否则当违约处理；租金每三年递增5%。该合同背面的清单上注明：toshiba电视机一台；bosch电冰箱一台、洗衣机一台、木床两张、柜子及电视柜一套、空调两台。被告张行波承租涉案物业后，于2015年6月对房屋进行了改造，将原三房一厅的格局变更为六房六卫生间。并将原房屋地面抬高、原附件内的家电家私搬走、橱柜拆除。并将房屋转租给他人使用。庭审中，被告张行波自认在改变房屋结构时未取得原告的同意，物业公司应该知道，不清楚转租给他人使用时有无征得原告的同意。原告对于被告张行波擅自拆改房屋及转租的事宜均称不清楚，原告将房屋出租给被告张行波使用后，几年均未回到涉案物业内查看，2019年8月12日前往涉案房屋内与被告张行波协商涨租事宜的时候才发现房屋改动及转租的事宜。2019年5月，原告通过微信与被告张行波协商下月租金涨至6000元。被告张行波回复称可以商量，价格都好说。此后2019年6月，被告张行波仍然按照5292元的标准向原告支付租金。原告遂提出异议，被告张行波回复称需要将合同期限延长，就同意涨租金。之后，双方在微信中协商确认见面协商涨租和续签的事宜。2019年8月12日，原告与被告张行波见面沟通。原告并提交双方沟通的录音文字内容，被告张行波确认改造房屋及扔掉原告家具的行为。2019年8月22日，沙头街道办事处新华社区工作站向涉案物业（xx公寓）发出安全隐患整改意见书，称涉案房屋存在违反房中房整治标准，要求在2019年9月5日前整改完毕。之后，被告张行波未在街道办的要求下，于2019年9月5日整改完毕。原告遂于2019年9月27日向被告张行波发出《解除租赁合同通知书》，通知书载明被告张行波逾期支付租金超过十天，且未经原告同意擅自改变房屋结构和用途，把房屋改成6间对外转租。并拒绝恢复原状，要求解除合同。庭审中，原告与被告张行波确认合同于当日解除，原告自当日收回涉案房屋。2019年10月12日，原告通过土巴兔平台与深圳市欧迪派装饰设计工程有限公司、深圳市彬讯科技有限公司（土巴兔装修网运营商）签订《土巴兔服务合同》，对涉案房屋进行装修，工程内容为半包，工期自2019年10月15日至2020年1月15日，工程款为65000元。2019年10月13日及10月14日，原告通过支付宝向土巴兔平台支付上述装修款65000元。原告并主张该工程存在增项，2020年3月23日采取向施工包工头个人微信转账的方式支付了增加工程款2320元。因上述工程款为不含税工程款，为开具税费发票，支付了税金2600元。因上述合同为半包合同，原告为购买装修材料，提供了2019年10月至2020年4月期间的销售单、送货单、微信聊天记录、收据、微信转账记录主张购买包含橱柜、抽油烟机、门窗、防盗网、瓷砖、灯具、马桶、浴室柜、衣柜、窗帘等物品，共计支付74825.77元（原告自行制作的清单计算金额为74825.85元）。原告并主张，虽然合同约定的工期至2020年1月15日止，但该日并非实际完工，后又因为疫情的原因导致3月20日才完工验收。原告庭审中确认出租给被告前，涉案房屋为2009年左右进行的装修。另查，2019年9月1日开始，被告张行波未支付租金。再查，原告确认本案案涉租赁合同的相对方为被告张行波，被告波浪公司为xx公寓的运营单位，在涉案物业内以xx公寓的名义对外转租房屋。本院认为，原告与被告之间成立房屋租赁合同关系，被告张行波在承租涉案物业后违反合同约定，未经原告准许擅自更改房屋结构并对外转租，原告据此有权依据合同约定解除租赁合同，要求被告张行波承担相应的违约责任。被告张行波自认在改变房屋结构前未取得原告同意，对转租是否征得原告同意也不置可否。应承担举证不能的法律后果。庭审中，双方确认原告与被告张行波签订的租赁合同自2019年9月27日解除，对于该解除时间，本院予以确认。则原告有权要求被告张行波支付2019年9月1日至9月27日的租金4762.8元（5292元÷30天×27天）。原告主张双方已口头达成协议将租金自2019年7月涨至6000元，但该主张未得到被告张行波的确认，原告提交的微信聊天记录中，被告张行波也未明确表示同意从2019年7月开始涨租至6000元/月。原告要求被告张行波补付租金的超出部分，本院不予支持。按照合同约定，支付当月租金的时间为15日，则逾期支付上述租金的滞纳金应自2019年9月16日起开始计算。原告主张按照合同约定的2%每日的标准进行计算，但该标准明显过高。本院酌情确定按照每日万分之三的标准予以计算，并计算至实际付清款项之日止。被告张行波在承租期间未征得原告同意擅自改动房屋的结构，并加设洗手间若干。违反了《住宅室内装修装修管理办法》中禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间的规定，也不符合双方合同约定。被告张行波在收到街道办出具的整改意见后，未进行整改。据此，应向原告承担原告恢复涉案房屋原状的损失及合理装修期间的租金损失。至于恢复原状的损失金额问题。原告自认2009年对涉案物业进行装修，2015年出租给被告张行波使用时并非刚装修完毕的房屋。考虑到上述使用年限，本院酌情确定被告张行波应承担原告支付的装修费用的一半，即71072.89元【（材料费及家私费74825.77元+半包工程款67320元）/2】。至于恢复装修的租金损失问题。原告并未提交证据证明具体施工的开始及完工日期，本院酌情确定该期间为3个月。即原告因恢复房屋原状而导致的租金损失为15876元。至于原告要求被告张行波赔偿电视机、冰箱、洗衣机、两张床、电视柜、餐桌、窗帘的损失。合同附件的家具清单中包含电视机、电冰箱、洗衣机、两张木床、柜子和电视柜，被告张行波自认全部搬走，且该部分家私（除窗帘外）不包含在原告主张的装修损失材料清单中，对于该部分家电家私的遗失，被告张行波应承担赔偿责任。原告未能举证证明上述家电家私的价值，本院酌情确定为2000元。被告张行波虽抗辩称原告强制收房时，屋内留存有被告张行波采购的家私家电，原告未予以返还。但并未就此在本案中提出相应的反诉，可另寻途径解决。至于原告要求被告张行波支付恢复原状费用的利息及租金损失的利息问题。该两项诉讼请求均系要求被告张行波承担擅自改动房屋的违约责任。故对于原告要求被告张行波支付利息的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告张行波停止侵害原告作为业主的权利。但本案并非侵权纠纷，且原告未能提交证据证明其收房后，被告张行波持续的侵犯原告对房屋的占有使用的权利，或存在蓄意破坏房屋的行为。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告波浪公司虽为张优公寓的运营单位，但并非与原告签订租赁合同的相对方。原告在房屋租赁纠纷中要求被告波浪公司承担合同违约责任，本院不予支持。至于原告支付的保全担保保险费问题，该费用并非诉讼必要费用。原告要求被告张行波承担，没有相应的合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李雪与被告张行波于2015年4月14日签订的《房屋租赁合约》于2019年9月27日解除；二、被告张行波应于本判决生效之日起十日内向原告李雪支付2019年9月1日至2019年9月27日的租金4762.8元及滞纳金（滞纳金以4762.8元为计算基数，自2019年9月16日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）；三、被告张行波应于本判决生效之日起十日内向原告李雪支付恢复原状费用71072.89元；四、被告张行波应于本判决生效之日起十日内向原告李雪支付租金损失15876元；五、被告张行波应于本判决生效之日起十日内向原告李雪赔偿物品损失2000元；六、驳回原告李雪的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4721.27元、保全费1660.42元，共计6381.69元（均已由原告预交），由原告负担3759.69元、由被告张行波负担2622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 曾  桂  胜人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年十一月十九日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。