宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初6537号原告：刘洪连，男，1981年6月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：唐晓婷，宁夏泽芸律师事务所律师。被告：绿地集团银川学府置业有限公司（下称绿地银川学府置业公司），住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人：李蓟。委托诉讼代理人：李越，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。原告刘洪连与被告绿地银川学府置业公司合同纠纷一案，本院2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐晓婷，被告的委托诉讼代理人李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪连诉讼请求：1、解除原、被告签订的《四方协议书》中关于抵顶银川某房屋的协议（后变更为解除原、被告就银川某房屋达成的商品房买卖合同）；2、被告返还房款1992879元并承担已付房款一倍、即1992879元的赔偿责任，以上合计3985758元；3、被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2020年1月10日，原、被告及案外人中建某公司、宁夏华某公司、宁夏晨某公司、宁夏恒某公司、杨某签订《四方协议书》约定，原告购买被告开发的银川某房屋，总价1992879元。被告于2019年12月27日向原告出具了购房发票。此后，原告催促被告签订《商品房买卖合同》并交付房屋均遭推诿，现得知被告已将房屋另售他人。原告认为，《四方协议书》签订后，即使尚未签订房屋买卖合同，但事实早已形成。被告故意隐瞒房屋已出售的事实严重侵害原告合法权益，现望法院判如所请。被告绿地银川学府置业公司辩称，1、案涉房屋不存在一房二卖的情形，原告诉请无法律和事实依据，被告可以继续履行与原告的抵顶协议。绿地宁夏置业有限公司（被告绿地银川学府置业公司的关联公司）确实于2014年11月12日与案外人刘某签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给刘某。因逾期交付，刘某于2017年申请仲裁要求解除该《商品房买卖合同》。仲裁机构于2017年10月17日作出（2017）银仲字第505号《裁决书》，确定解除该《商品房买卖合同》，并由绿地宁夏置业有限公司退还刘某房款、违约金等。在款项全部退还后，刘某并未配合办理案涉房屋的登记备案撤销，故查询时仍登记在刘某名下。事实上，绿地宁夏置业公司在履行完仲裁裁决后即对案涉房屋享有全部物权，可以向其他买受人进行处分。由于刘某不配合办理撤备案，绿地宁夏置业公司已于2020年6月起诉到银川市金凤区人民法院，待判决生效后即可撤销备案并重新备案至原告名下。因此，被告不存在将案涉房屋另售他人的情况，现在可以继续履行抵顶协议。2、《四方协议书》具有代物清偿性质，原、被告并未签订《商品房买卖合同》，房屋买卖关系尚未建立。代物清偿协议系实践合同，未能实际履行前原告无权作为购房人向被告主张权利。强调一点，即使原、被告已经履行《四方协议书》中的房屋抵顶并已签订买卖合同，根据《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定，一房二卖的法律要件为出卖人故意隐瞒事实将房屋另行出售或抵押。本案中，被告并不存在隐瞒或故意不告知将房屋再次出售的情形，案涉房屋事实上2017年就已与案外人解除了合同关系，绿地宁夏置业公司具备完全的物权处分权，仅仅因为形式上没有解除备案登记导致暂时无法与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续。现在案涉房屋仍然空置，随时可以交付原告。3、参照《九民会议纪要》“以物抵债协议中抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付的，人民法院向其释明后，其应当按照原债权债务关系另行提起诉讼。如当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉请。…”规定，结合《四方协议书》中原、被告并无直接债权债务关系，如四方协议不能继续履行，原告也无权直接向被告主张原债权。综上，请法院驳回原告诉请。原、被告围绕诉辩主张提交了证据，本院在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，被告（甲方）绿地银川学府置业公司，案外人（乙方）中建某公司，案外人（均为丙方）宁夏华某公司、宁夏晨某公司、宁夏恒某公司，案外人杨某、原告（均为丁方）刘洪连签订《四方协议书》，约定：1、乙方与甲方签订银川某小区高层住宅、商业、公建及地下车库工程施工总承包合同且甲万欠付乙方工程款，因此，甲乙双方同意用部分房屋折抵部分工程款，本次抵房款共计4080188元。2、乙方与丙方签订银川绿地城新里·阅湖公馆项目商品混凝土采购合同，本次抵房款875735.42元。乙方与丙方签订银川绿地·海珀兰轩三区项目商品混凝土采购合同，本次抵房款347306.48元。乙方与丙方签订银川绿地·海珀兰轩三区项目商品混凝土采购合同-合同权利转让协议书，本次抵房款283795.75元。2016年银川市地下综合管廊及配套基础设施PPP项目1标段项目工程商品混凝土采购合同，本次抵房款1815208.35元。银川综合客运枢纽项目商品混凝土采购合同，本次抵房款758142元。3、丙方或丙方指定第三人丁方欲购买甲方开发建设的如下房源：银川某房屋，总价2087309元(产权人：杨某，身份证号：6***)。截止本协议签订时，该房屋应付未付金额2087309元。银川某房屋，总价1992879元(产权人：刘洪连，身份证号：1***)。截止本协议签订时，该房屋应付未付金额1992879元。4、根据甲、乙、丙、丁四方友好协商，就乙方将第1条所述债权转让给丙方，以作为丙方或丙方指定人丁方购房买甲方购房款一事，达成以下协议：各方确认，本次乙方将甲方欠付乙方的4080188元债权转让给丙方，再由丙方将其冲抵丙方指定人丁方应付房款。自本协议签订之后2日内，乙方应向甲方提供符合债务人财务部要求的价值4080188元财务发票，丙方应向乙方提供符合法律法规及乙方财务要求的价值4080188元的发票。丙方或丙方指定人待与甲方签订商品房买卖合同后，甲方根据合同约定向丁方或丁方指定人提供购房发票。本协议生效且各方互开发票后，即视为甲方已向乙方支付施工合同项下的工程款4080188元，乙方已向丙方支付分包合同项下的工程款4080188元，丁方或丁方指定人已向甲方支付购房款4080188元。若乙方根据本协议转让给丙方的债权不足以完全支付丙方或丙方指定人员丁方应付房款的，剩余房款由丙方或丁方指定人员负责补齐全部房款，具体支付房款人、支付节点以商品房买卖合同约定为准。本协议签订时，丙方或丙方指定人丁方明确知晓并承诺其所购商品房不退房、不换房。本协议仅约定甲、乙、丙、丁四方合同款项支付及购房事宜，除本协议约定的权利义务之外，乙方、丁方、丙方指定人员的债权债务关系与甲方无关。如丙方未确定指定购房人即丁方，则本协议为三方协议，协议中均不再涉及丁方相关表述。被告绿地银川学府置业公司关联企业绿地宁夏置业公司2019年12月27日向原告刘洪连开具案涉房屋发票二份，总金额1992879元。银川市房屋产权交易管理中心2020年7月9日出具的说明载明购房人为案外人刘某（身份证号：6***），金额1900001元，备案日期为2014年11月13日。另查明，绿地宁夏置业公司于2014年6月27日取得某住宅楼的商品房预售许可证，于2016年7月1日取得银川市新建商品房配套设施交付使用证。2014年11月12日，案外人刘某与绿地宁夏置业公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，由刘某购买某住宅楼102（复式）室房屋一套。因逾期交房，刘某向银川仲裁委员会申请仲裁，该委于2017年10月17日作出（2017）银仲字第505号裁决书，2017年11月16日、12月10日经银川市金凤区人民法院强制执行完毕。2020年6月20日，绿地宁夏置业公司向本院起诉刘某、中国银行股份有限公司宁夏分行，其中一项诉请为要求刘某协助办理案涉房屋的撤备案手续。该案目前尚未审结。本院认为，《四方协议书》由当事人自愿签订，内容不违反法律及行政法规规定，未损害社会公共利益，合法有效。该协议涉及甲、乙、丙三方债权债务转移，其中涉及原、被告的内容实际是以房抵债，属诺成合同，并不以抵债物的交付为成立要件。而视为原告实际向被告支付购房款1992879元的约定条件是《四方协议书》成立并履行，在抵债物未按约定交付时，原告可以要求被告交付，也可以根据真实关系向原债务人主张权利。原告诉请解除合同条件不成就，其他诉请亦不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下：驳回原告刘洪连的诉讼请求。案件受理费19343元（已减半收取），由原告刘洪连负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 赵立勇二○二○年十一月三日书记员 杨 薇