北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48791号原告（反诉被告）：王雪英，女，1981年10月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：张岩松，男，1969年1月21日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）王雪英（以下简称原告）与被告（反诉原告）张岩松（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告均参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告单方解约违约金4000元；二、判令被告退还原告押金2000元、剩余房租1206元、卫生费和管理费630元；三、判令被告赔偿原告误工费1000元、精神损失费2000元。事实与理由：原告与被告于2020年3月21日签订房屋租赁合同，被告将坐落于北京市朝阳区呼家楼街道关东店北街XXXC间出租给原告，租赁期自2020年3月22日到2021年3月21日止，租金为每月2000元，支付方式为押一付三。2020年3月21日，原告向被告支付2020年3月22日至2020年6月21日的房租6000元，加卫生费和管理费750元共计6750元。2020年4月21日刮大风，因为同屋合租男孩一人在家没有关好厨房窗户，大风造成厨房窗户玻璃和厨房玻璃门的破损。在原告明确告知被告其在外边上班几天都没有回过家的情况下，被告还强行把玻璃损坏的责任推到被告身上，单方面强行解约，说原告违约，在押金租金不退的情况下就要求原告当天下午六点必须搬走，否则就换锁扔原告东西。原告不得不误工回家找居委会出面调解，但原告避而不见，居委会两次联系都不出面见人，由此也导致原告误工三天。在未到交下一季度房租期间，原告多次要求被告面谈都被被告拒绝，被告只在微信群里辱骂威胁原告，对原告的要求置之不理。故此，原告在按合同需提前30日缴纳下一次租金的时候不敢再续交租金。此前，原告也提前通知过被告，在被告退还押金、租金等所有费用的情况下原告搬走，或者等交的租金押金费用到期自行搬走，但被告完全不予理会。2020年6月3日，被告带人到原告租住的405室强行扔原告东西，故原告于2020年6月3日迫不得已搬走。为维护原告的权益，故提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部的诉讼请求，原告的陈述不符合事实情况。原告承租的房屋为三居室合租，客厅、厨房、卫生间共用，承租人对于公共区域附属设施维护承担连带责任。根据合同约定，原告第一次应当支付的租金少付了667元，应在2020年5月30日与下一季租金一并支付。2020年4月20日，原告未履行治安告知书第7项安全义务，出门未关上厨房窗户，导致窗户及厨房门玻璃被风刮碎产生高空坠物，险些砸到邻居头部。邻居报警，社区居委会也与我方联系。在原告居住期间，因原告行为已经发生类似情况两起，已对社区他人人身安全产生隐患。被告已在承租人的微信群里要求承租人对损坏物进行修复，但是原告无视合同约定，推卸责任，拒不修复。双方存在过激言语，无法沟通，为杜绝此类安全危害的发生，被告向原告发出解除合同收房通知，原告于2020年5月30日亦拒不支付租金。2020年6月4日，被告根据合同约定进行收房。在辖区民警出警协调下，原告于2020年6月6日搬离房屋。但原告未依约向被告返还钥匙，办理退房相关事宜，造成被告对房屋进行开锁、换锁，支付原告欠付的水电燃气及保洁费用达900余元。双方签署的合同对双方都具有约束力，任何一方不得随意变更，应当按照合同约定认真履行。原告无视合同，随意变更的行为已经构成违约，理应承担违约责任并赔偿经济损失。故被告提起反诉，请求判令原告支付被告违约金1067元（已经扣除剩余房租933元、押金2000元）。原告针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。原告认为系被告单方违约，不是原告单方违约。原告已经告知被告要不租金到期搬走，要不退还押金及剩余租金后搬走，但被告不退还原告租金及押金，一直拖着没有解决。原告实际已于2020年6月3日搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2020年3月21日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定原告向被告承租北京市朝阳区关东店北街XXX合租C间（以下简称涉案房屋），租赁期限为2020年3月22日至2021年3月31日，租金标准为每月2000元，支付方式为押一付三，租金支付时间为第二次2020年5月30日6000元+667元，第三次2020年8月30日6000元等；押金2000元、全年卫生费375元、全年维修管理费375元；合同期满或合同解除后，押金抵扣原告应承担的费用及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还原告；押金不得冲抵租金；原告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因原告保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，原告应负责维修或承担赔偿责任；如原告不维修或拒不赔偿的，被告有权解除合同，被告可代为维修或购置新物，费用由原告承担；原告应安全使用并爱护房屋的设施，因原告使用不当或者其他过错责任造成原告租住人员自身及他人人身伤害及其房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及第三方损失，由原告自行负责维修或赔偿，原告在7日内拒不赔偿的，视原告违约，被告有权单方解除合同，收回房屋，一切费用由原告自行承担并追究其相应的法律责任；原告不支付或者不按照约定支付租金达3日的，被告有权单方解除合同，收回该房屋等；租赁期内，被告需提前收回该房屋的，应提前30日通知原告并积极给原告调房，否则将已收取的租金余额退还原告并按月租金的200%支付违约金。合同附件二《治安责任告知书》载明，原告有义务维护并安全使用爱护房屋的家具、电器及附属设施，有损坏需及时维修。原告已于2019年9月21日向被告支付涉案房屋的押金2000元，被告出具收据。2019年3月22日，原告向被告支付2020年3月22日至2020年6月21日的房租6000元及卫生管理费750元，被告出具收据。庭审中，原告、被告均向本院提交了微信聊天记录。从微信聊天记录中可以看出：2020年4月20日，涉案房屋内的另一租户周某某在微信群里表示厨房间的窗户和门玻璃被风刮坏了，门的玻璃是其4月19日晚上回来一开门就听见碎掉了，其将窗户关了一下，不知道是没关紧还是被开了，4月20日早上起来就看到窗户玻璃碎了；原告于2020年4月20日回复说不知道，其在外边上班这几天都不在家；周某某回复那应该是其没有关紧，其去找人修；2020年4月21日，被告表示依约与原告解除合同，在三天后收房，要求原告必须搬走，并要求原告赔偿玻璃的费用并支付违约金；原告回复将押金房租退了二话不说搬走；2020年4月23日，被告通知原告于下周一（2020年4月27日）收房。2020年6月2日，被告通知原告于2020年6月3日上午10点准时收房。经询，双方认可在2020年6月3日，警察到了涉案房屋，经警察协调，被告同意给予原告三天时间搬走，否则视为原告放弃屋内物品。原告表示虽然警察说给予三天时间，但是原告于2020年6月3日当天即搬离了涉案房屋，就此主张，原告提交了视频及自如搬家订单为证；原告表示其搬走时未通知被告，未办理交接手续，亦未将钥匙返还被告。被告表示因警察要求给予原告三天时间，故其于2020年6月7日换锁后收回房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在合同履行期内，被告以玻璃掉落为由主张原告违约，要求解除合同并收回房屋。但通过查明的事实可知，被告的证据不足以证明此次玻璃掉落系原告原因导致，亦不足以证明原告在此次玻璃掉落事件中存在违约行为。故本院认为被告在合同履行期内单方提出合同解除构成违约，被告应依约退还原告剩余租金，并支付违约金4000元。针对剩余租金的数额，双方经公安协调确定原告需在2020年6月6日前搬离涉案房屋，虽原告实际提前搬离，但未将提前搬离事项通知被告，亦未与被告办理交接手续，被告实际于2020年6月7日收回房屋，故被告应退还自2020年6月8日至2020年6月21日的房屋租金。原告的交纳的卫生费及管理费系全年费用，被告应退还原告2020年6月8日至2021年3月31日期间的卫生费及管理费共计610元。原告主张的误工费无证据支持，本院不予支持。原告主张的精神损失费没有法律依据，本院不予支持。针对被告的反诉请求，被告在原告应交纳一下期租金之前即单方通知原告解除合同并收回房屋，已对原告造成心理不安；在原告应交纳一下期租金时，被告亦未通知原告表示同意继续履行合同，故本院认为原告未交纳下一期租金不构成违约。本院对于被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张岩松于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王雪英违约金四千元；二、被告（反诉原告）张岩松于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王雪英押金二千元、租金九百九十三元、管理费和卫生费六百一十元。三、驳回原告（反诉被告）王雪英的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张岩松的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费48元，由原告（反诉被告）王雪英负担23元（已交纳），由被告（反诉原告）张岩松负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）张岩松负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二〇年十一月二十七日书记员  王丽娜