广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初28108号原告：谢艳敏，女，1989年2月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：何镇波、陈嘉丽，均系广东华誉品智律师事务所律师。被告：黄亮，男，1982年9月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：诸健霞，女，1982年1月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告黄亮、诸健霞的共同诉讼委托代理人：易军，系广东君之杰律师事务所律师。被告：广东链家房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6楼、7楼自编701房，统一社会信用代码：91440101721902071C。法定代表人：高军，总经理。委托诉讼代理人：刘超韦、林锟，均系广东红棉律师事务所律师。原告谢艳敏诉被告黄亮、诸健霞、广东链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告谢艳敏及其委托诉讼代理人何镇波、陈嘉丽，被告黄亮、诸健霞的共同诉讼委托代理人易军，链家公司的委托诉讼代理人刘超韦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢艳敏向本院提出诉讼请求：1、被告黄亮、诸健霞支付违约金（以3200000元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年9月30日计至挂在涉案房屋案外人赵巧云的户口迁出之日止）；2、本案诉讼费由被告黄亮、诸健霞承担；3、被告链家公司对上述第一、第二诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告基于小朋友读书入学需求，欲在天河区林和街附近购买华阳小学学位房。经链家公司居间介绍与黄亮、诸健霞于2019年9月30日签订合同，购买天河区林和街31号3201房（以下简称“案涉房屋”），合同约定案涉房产“无户口”。原告亦与链家公司签订《居间代理服务合同》支付中介费4.8万元。合同签订后，原告按约支付购房款并于2019年10月8日取得案涉房屋的不动产权证书。原告于2020年5月初去天河区公安局办理户籍迁入手续时才被公安局户籍科工作人员口头告知，案涉房屋上仍挂着案外人赵巧云的户口。据了解，黄亮、诸健霞在向案外人赵巧云购买案涉房屋时明确约定案涉房屋“户口未迁出，甲方（赵巧云）应在2016年3月31日前迁出”，黄亮、诸健霞在明知涉案房产仍挂有案外人赵巧云的户口情况下，仍恶意隐瞒，告知中介及原告房屋系无挂户口。原告基于信任及认为链家公司中介人员会査核房产的基本信息，遂签订房屋买卖合同。现因黄亮、诸健霞故意隐瞒案涉房屋带户口，该情况会直接影响原告小朋友入学及学位问题。户口虽然不影响房屋使用，但由于购买人普遍介意户口问题，不愿意购买有挂靠户口的房屋，因此势必影响原告将来的出售及售价。被告的行为已经严重损害原告利益，应当向原告承担违约责任，赔偿原告损失。另，链家公司作为居间方，在本案所涉房屋交易过程中提供中介服务并收取报酬，在买卖双方签订合同之前未对应当予以核査的基本事项予以核査，该房屋带户口的情况未向原告披露，存在重大过错，给原告造成了重大损失，应当对被告黄亮、诸健霞的违约责任承担连带赔偿责任。被告黄亮、诸健霞共同辩称：一、买卖案涉房屋时的户口情况系由原告自己查验，查验得到的“无户口”结果是原告自己提供，原告本人过错造成的法律后果应由原告承担。我方基于相信原告对户口情况的调查进行交易，无任何过错，不承担任何责任。二、我方早已有天河区其他地址的户口，从未将户口迁入案涉房屋，也无迁入的必要，我方与原告签订买卖合同时，案涉房屋是否有他人户口、户口是否迁走，我方并不知情，也没有知情的必要和知情的渠道，根据有关合同条款和事实，我方只对自己户口迁出有一定的配合义务，无权、无可能、无义务将案外人在案涉房屋的户口迁出。三、原告作为房屋买受人可以通过向有关部门申请迁出案外人户口，但要求我方完成不可能完成的事项，不应支持，且原告无证据证实其有任何损失。四、我方在与原告的房屋买卖过程中，已经全部履行完所有义务，原告要求我方承担违约责任没有事实和法律依据。五、案外人户口登记在案涉房屋，对原告的权利并无实际影响，若原告觉得案外人将户口登记在案涉房屋处影响了其权利，应当提交证据证明其所受到的损失，并向案外人直接主张。综上所述，原告对我方的诉请没有事实、合同及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告链家公司辩称：1、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，原告对我方主张的诉讼请求属于居间合同法律关系范畴，不属于本案的审理范围，如原告坚持诉讼请求，应当另案处理。2、对于案涉房屋户籍情况的披露义务应由业主即黄亮、诸健霞承担，我方需要承担的是如实向原告披露我方所了解到的户籍情况。从本案的买卖合同、放盘信息以及微信沟通记录可知，黄亮、诸健霞至放盘出售案涉房屋开始一直向我方明确表示案涉房屋没有户口，我方将黄亮、诸健霞陈述的没有户口的情况如实的反映给原告，期间没有任何的隐瞒、伪造行为，同时房屋的户籍问题不像房屋查封问题可以通过政府部门公开的渠道核实房屋是否存在查封，房屋户籍情况只能向公安户籍部门查询，但公安部门只接受业主本人查询，不接受任何中介方的查询申请，我方无法自行通过政府部门查证案涉房屋的户籍情况，仅能从房屋业主了解到户籍的状态。据此，在本案房屋交易中，我方已尽如实报告的义务，不应对本案争议户籍问题承担责任。经审理查明：2019年9月30日，黄亮、诸健霞（出卖人/甲方）与谢艳敏（买受人/乙方）签订《存量房买卖合同（链家版）》，约定：甲方购买天河区林和街31号3201房；该房屋以现状售予乙方，无户口，甲方确认该房地产自2016年1月购入，且自2016年起未使用其学位；本条所记载的内容均按甲方陈述后如实填写，甲方应对上述内容的真实性承担保证责任，乙方已根据甲方的说明认真查勘和了解该房地产的情况，并按现状承购该房地产；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权且不存在任何未向乙方说明的其他情况，亦没有侵犯第三人权益，甲方未尽如实告知之义务构成欺诈并导致交易不成或造成乙方损失的，乙方可追究甲方的违约责任；甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等），则，逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止，合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；等。同日，谢艳敏（委托方/买方/甲方）与链家公司（受托方/经纪方/乙方）签订《居间代理服务合同》，约定：基于乙方为甲方提供的居间服务，并促成甲方与卖方签订《存量房买卖合同（链家版）》，甲方同意向乙方支付房地产咨询及买卖代理费48000元。同日，谢艳敏向链家公司支付居间代理费24000元。2019年10月8日，黄亮、诸健霞（出卖人/甲方）与谢艳敏（买受人/乙方）就案涉房屋签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定：该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产无户口；丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。2020年5月9日，谢艳敏向链家公司支付居间代理费24000元。庭审中，谢艳敏出示粤（2019）广州市不动产权第02219486号《不动产权证书》，主张其于2019年10月8日办理了案涉房屋的过户事宜，但其在2020年5月初办理户籍迁入手续时被告知案涉房屋仍挂着案外人赵巧云的户口，赵巧云即为将案涉房屋出售给黄亮、诸健霞的卖家，黄亮、诸健霞在明知案涉房屋仍挂着案外人赵巧云户口的情况下，仍恶意隐瞒，告知链家公司及谢艳敏案涉房屋系无挂户口的，对此，谢艳敏提交《广州市存量房买卖合同》（其上载明甲方赵巧云、乙方黄亮，甲方将案涉房屋以现状售予乙方，该房地产户口未迁出，甲方应在2016年3月31日前迁出）。经质证，黄亮、诸健霞对《广州市存量房买卖合同》的真实性不予确认，辩称其确实与赵巧云签订过合同，但没有保存原合同，对合同内容不予确认，黄亮、诸健霞不需要将户口迁入案涉房屋，其无渠道也无法知道案外人赵巧云是否将该户口迁出，也没有对他人在案涉房屋有户口做出过承诺，其只承诺自己没有迁入户口到案涉房屋，他人有无户口是谢艳敏自己去勘验、调查了解确认的，相关后果应由谢艳敏自行承担。对此，黄亮、诸健霞提交户口本，其上载明两人的户口地址均为广州市天河区天寿路6号1207房。庭审中，谢艳敏确认其已2020年5月将户口迁入案涉房屋，但迁入户口时发现案涉房屋存在案外人赵巧云的户口，并且无法确认该户口是否占用了案涉房屋所在学区的学位，主张链家公司存在过错，对此提交链家公司房源信息截图，其上显示案涉房屋户口情况为无户口，可迁入，学位无占用，有学区名额，2019年4月17日。链家公司对该证据的真实性予以确认，辩称房源信息系根据黄亮、诸健霞的反馈而填写并公布。对于各方在签约时对于案涉房屋存在的户口问题进行的沟通，各方表述如下：一、谢艳敏表示，黄亮、诸健霞在拟签订买卖合同时就明确告知谢艳敏案涉房屋是没有户口的，因为谢艳敏购房的目的是孩子读书的学位问题，链家公司即按照黄亮、诸健霞所陈述的情况填写了《存量房买卖合同（链家版）》；二、黄亮、诸健霞表示，当时谢艳敏有询问两人案涉房屋有无户口，黄亮、诸健霞表示自己在案涉房屋内没有户口，其他情况由谢艳敏自己查询，黄亮、诸健霞只是按现状交付房屋；三、链家公司则表示，在链家公司门店签订合同时，谢艳敏询问了黄亮、诸健霞的户口情况，黄亮、诸健霞反馈案涉房屋是没有户口的，链家公司根据黄亮、诸健霞的陈述在买卖合同上做了相应的登记。本院认为：黄亮、诸健霞与谢艳敏就案涉房屋签订的《存量房买卖合同（链家版）》及《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）均为双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。从本案查明，黄亮、诸健霞从未将户口迁入案涉房屋，其辩称其在作为案涉房屋的业主期间并未查询案涉房屋的户口问题，对案涉房屋存在案外人户口的情况并不知情，本院予以采纳。谢艳敏自认已于2020年5月将户口迁入案涉房屋，即案涉房屋存在案外人户口的情况并未对谢艳敏将户口迁入案涉房屋造成阻碍，本案中未有证据显示谢艳敏因案外人户口存在在案涉房屋的问题造成损失，谢艳敏以案涉房屋仍存在案外人户口为由要求黄亮、诸健霞承担违约责任并主张违约金计至案外人将户口迁出案涉房屋之日为止缺乏依据，本院对此不予支持，予以驳回。同理，谢艳敏以链家公司在提供居间服务的过程中存在过错主张其承担责任缺乏依据，本院对此亦不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告谢艳敏的所有诉讼请求。本案受理费7852元，由原告谢艳敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年十一月十三日书记员 谢丽军