广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41007号原告（反诉被告）：刘洋，男，1990年7月4日出生，汉族，住广西平果县。委托代理人：程成、林秋桂，均系广东江盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗德沛，男，1944年11月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）刘洋诉被告（反诉原告）罗德沛租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘洋及其委托代理人林秋桂，被告（反诉原告）罗德沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘洋诉称：2019年9月7日，刘洋与罗德沛签订《租赁合同》，约定刘洋承租罗德沛位于天河区六运三街小区15栋0单元202号的房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋用途为注册商铺使用，租金为7500元/月，押金为15000元，刘洋与罗德沛各自向中介支付3750元的佣金，罗德沛结清刘洋使用前的水、电杂费。此外，刘洋在《租赁合同》签订前已明确告知罗德沛其租赁涉案房屋是用于经营餐饮。后刘洋依约支付了押金、首月房租（其中3750元是按罗德沛的指示支付给了中介），但刘洋去办理营业执照时被明确告知涉案房屋不能用于餐饮，相关文件在2016年5月31日就已向社会公布。另罗德沛一直没有结清涉案房屋2014年起至今的水、电费。因刘洋的合同目的无法实现，故诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、罗德沛退还刘洋押金15000元、租金7500元及相应利息（以22500元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2019年9月9日起计至清偿之日止）；三、本案诉讼费由罗德沛承担。被告（反诉原告）罗德沛反诉及答辩称：刘洋承租涉案房屋之前，罗德沛曾询问刘洋的租赁用途，刘洋表示只是做一般的饮食，如奶茶之类的。刘洋称其无法以涉案房屋办理营业执照，但办理营业执照不是罗德沛的义务，涉案房屋虽没有结清水、电费，但也从未停过水、电，不影响刘洋对涉案房屋的使用。《租赁合同》签订后不到五天，刘洋说不租了，因为其经营奶茶及外卖，要到处去送货，没有这种特殊的证照，所以做不了，要求罗德沛一个月内退还租金、押金。罗德沛只同意退还部分费用，但刘洋不同意，并表示要起诉罗德沛。基于刘洋无故解除合同，现罗德沛要求刘洋承担违约责任，故提起反诉，请求法院判令：一、刘洋向罗德沛支付违约金45000元；二、本案诉讼费由刘洋承担。原告（反诉被告）刘洋就反诉辩称：从罗德沛的陈述来看，刘洋确在承租涉案房屋以前声明其租赁用途为经营餐饮。罗德沛明知涉案房屋不能经营餐饮，却未向刘洋告知，致使刘洋承租后直到办理营业执照时才知悉这一情况。另根据双方合同约定，罗德沛应当结清刘洋入场前的水、电费，但罗德沛直到2019年9月23日仍未结清2014年至今的水、电费。综上，基于刘洋的合同目的无法实现，刘洋有权要求罗德沛退回所有款项，且刘洋不存在违约，罗德沛要求刘洋支付违约金缺乏事实依据。经审理查明：罗德沛系涉案房屋的登记产权人，涉案房屋的证载用途为住宅。2019年9月7日，刘洋（承租方/乙方）与罗德沛（出租方/甲方）、林伟鹏（经纪方/丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将涉案房屋租给乙方作注册商铺使用，租期为一年，从2019年9月10日起至2020年9月9日止。每月租金7500元，且乙方向甲方支付租房押金15000元。由于丙方在促成双方租赁过程中提供的服务，甲方向丙方支付佣金3750元，乙方向丙方支付佣金3750元。每月管理费、水电费、电话费等杂费由乙方负责。甲乙双方均不得无故解除合同，否则按年租金的50%向守约方承担违约责任。甲方承诺乙方入驻前结清之前的水电等杂费，如果被强制停水电48小时内甲方处理，超过48小时乙方可以不支付租金，双方亦对水表、电表、煤气表读数进行了记录。2019年9月7日，刘洋向罗德沛转账支付了18750元；向“于恒”转账支付了7500元；刘洋称“于恒”系经纪方，其系根据罗德沛的指示代罗德沛支付了佣金3750元；故其已依约向罗德沛支付了租房押金15000元、首月租金7500元。罗德沛对刘洋的付款情况予以确认。双方亦确认涉案房屋的钥匙已于2019年9月7日交付刘洋。但刘洋称，其在2019年9月9日办理营业执照的过程中得知涉案房屋不满足住改商的条件，涉案房屋作为住宅不能用于餐饮，故其便于当天将涉案房屋的钥匙交还给了中介方，并通知了罗德沛；刘洋为证明其所述情况，向本院提交了：1、显示由广州市人民政府办公厅于2016年6月3日印发的《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》【穗府办规（2016）8号，打印件】，第三条第（六）项载明：“住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺……可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门（单位）经利害关系人同意后出具的场地使用证明，但不得在住宅从事餐饮……等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业”。2、刘洋称其与罗德沛在2019年9月25日的通话录音，刘洋表示其租赁涉案房屋是想做简餐，签合同前大家都说办营业执照没问题，现在确实办不了营业执照，他也不想拖在这里，希望双方能够协商解决，他也愿意承担自己考虑不清楚的责任，愿意按合同约定支付这个月的房租，希望罗德沛能够取消合同；罗德沛同意双方第二天下午见面协商。3、刘洋称其与中介方“邵晓鹏”的微信聊天记录，显示2019年10月7日，刘洋要求邵晓鹏拍一下钥匙的记录，邵晓鹏发回的照片显示涉案房屋对应的签署时间为2019年9月10日。4、刘洋其称与广州市粤发房地产咨询有限公司（以下简称粤发公司）于2019年10月18日签订的《和解协议书》，载明由于涉案房屋不能注册商铺饮食，合同无法履行，罗德沛不退回押金租金，但为维护刘洋的合法权益，粤发公司向刘洋支付中介服务费3750元。经质证，罗德沛表示不清楚上述证据1的内容，如刘洋明知该文件的存在，为什么还要承租涉案房屋，罗德沛也未办理过涉案房屋的住改商申请，但刘洋确有告知因经营奶茶需要办理特殊的营业执照，在证照办不了的情况下其不承租涉案房屋了，由于刘洋在收到涉案房屋钥匙一个月后既不交租，也不使用，罗德沛便在2019年10月15日找刘洋和中介方拿回了钥匙，并在2019年12月1日将涉案房屋出租给案外人经营咖啡店；对证据2的真实性予以确认，双方协商后罗德沛提出过退还800元给刘洋的方案，但刘洋不接受，罗德沛就表示等一个月之后刘洋不付租金的话就是违约，到时一分钱都不能退；对证据3的真实性不予确认，当时刘洋不是把钥匙交还给中介方，而是其不租了，让中介方继续找人来租；对证据4的真实性无法核实，也与罗德沛无关。对此，刘洋解释称其在2019年9月9日将钥匙交给中介方，是因为中介方想减少大家的损失，尽快将涉案房屋出租出去。另查，2019年9月12日，广州市自来水公司向涉案房屋发出《自来水欠费户暂停供水服务告知书》，称涉案房屋自2014年9月至2019年9月累计欠缴水费、污水处理费合计上千元，如十个工作日内未缴清的，其司将暂停供水服务等。后广州市自来水公司又于2019年9月23日向涉案房屋发出催缴通知，通知下方写明“已截水，请补齐欠费，我司将于清欠后24小时内复水，期间无法用水后果自负，另清欠后如急需用水可以自行剪断表锁……”据此，刘洋称罗德沛并未依约缴清涉案房屋拖欠的水、电费。罗德沛则表示，刘洋使用涉案房屋期间并没有停过水。本院认为：刘洋与罗德沛签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应依约履行。根据本案中刘洋提交的证据及罗德沛的相关陈述，罗德沛是清楚知悉刘洋承租涉案房屋用作经营餐饮的；但涉案房屋的证载用途为居住，结合刘洋提交的《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》，本院采信刘洋有关其承租后无法就涉案房屋办理餐饮类营业执照的主张，且罗德沛亦确认刘洋及时与其沟通了这一事实。基于上述原因，《租赁合同》无法继续履行，且根据本案查明的事实，《租赁合同》已于罗德沛取回涉案房屋钥匙时实际解除，现刘洋诉请解除双方的《租赁合同》已缺乏事实基础，本院不予支持。关于《租赁合同》解除的责任归属。罗德沛作为涉案房屋的产权人、出租人，应当清楚知悉涉案房屋的性质，其负有保证刘洋按约定用途使用涉案房屋的义务；而另一方面，刘洋承租证载用途为居住的涉案房屋经营餐饮，亦应尽其合理审慎的注意义务；故双方对于《租赁合同》的解除均负有责任。故此，罗德沛应将涉案房屋的押金15000元退还刘洋，其亦无权要求刘洋支付违约金。但因刘洋确已于2019年9月7日接收了涉案房屋的钥匙，现亦无证据显示刘洋或刘洋委托的第三方在罗德沛主张的收回钥匙之日前将涉案房屋的钥匙返还给了罗德沛，客观上给罗德沛造成了损失，故出于公平原则，本院对刘洋要求罗德沛返还首月租金及支付利息的诉请均不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）罗德沛向原告（反诉被告）刘洋返还押金15000元；二、驳回原告（反诉被告）刘洋的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗德沛的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2054元，由原告（反诉被告）刘洋负担1879元，由被告（反诉原告）罗德沛负担175元；反诉受理费463元，由被告（反诉原告）罗德沛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  罗汉强二〇二〇年十一月十日书 记 员  邱莉晶