广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39456号原告：郑树育，男，1984年9月3日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。委托诉讼代理人：杜骏，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州富信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区禺东西路****（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101618441916H。法定代表人：罗志球，系该司董事长。被告：广州鸿创投资有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区禺东西路****会信用代码9144010157996174X4。法定代表人：罗志球，系该司董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：程耀宇、王福坤，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习人员。原告郑树育诉被告广州富信置业有限公司（以下简称富信公司）、广州鸿创投资有限公司（以下简称鸿创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告富信公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院作出（2019）粤0106民初39456号民事裁定，裁定驳回被告富信公司的管辖权异议。原被告双方均未就（2019）粤0106民初39456号民事裁定提出上诉。其后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑树育的委托诉讼代理人杜骏，被告富信公司、鸿创公司的共同委托诉讼代理人程耀宇、王福坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑树育向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告富信公司签订的广州市商品房买卖合同（预售）；2.被告富信公司将商品房价款1613953元及物业专项维修基金3341.88元返还给原告；3.被告富信公司向原告支付资金占用利息（以商品房价款1613953元为本金，按日万分之一的标准计算，从2018年3月1日起计至被告富信公司向原告返还商品房价款之日止）；4.被告鸿创公司对被告富信公司诉讼请求第二、第三项的付款义务承担连带还款责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告与原告在2016年12月15日签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告富信公司位于天河区沙河禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）1301房，约定房屋交易总额为1613953元。合同签订后原告按照约定一次性支付了房屋价款并另行支付了物业专项维修基金3341.88元。按照合同第十三条约定，被告富信公司应于2018年2月28日前向原告交付房屋，否则应当承担违约责任。约定期限届满后，被告富信公司未能向原告交付房屋。针对被告富信公司迟延交房远超360工作日的情况，原告已按照合同第十四条第2点约定于2019年8月28日向被告富信公司发出《解除合同通知函》，通知解除与被告富信公司的合同。原告认为，被告富信公司未能按照约定交付房屋的行为已经构成严重违约，经原告履行通知义务后，双方签订的合同现已解除，解除后被告富信公司应向原告返还商品房价款1613953元及物业专项维修基金3341.88元。而被告富信公司作为一人有限责任公司，被告鸿创公司是被告富信公司的唯一股东，应该按照《中华人民共和国公司法》的规定对被告富信公司的债务承担连带责任。原告已按照合同第14条第2点的约定于2019年8月28日向被告富信公司发出解除通知，被告在收到后的3个月合理期限内未继续履行，也未提出异议，直至收到解除合同通知后的4个月，被告才发出收楼通知，且没有出示符合合同约定的收楼文件，被告富信公司发出的收楼通知时间在后，时间上违反相关房屋买卖合同司法解释的规定，故为无效通知。截至庭审之日，两被告仍未出示合同约定的房屋交付时应有的资料，未履行举证义务，应当推定涉案房屋仍不具有交付条件，且相关审理房屋买卖合同纠纷案件指引的通知对房屋的交付有明确的规定。另根据现场勘察情况，涉案大厦仍在装修，未对外营业，未有商铺入驻，第13楼未通电，未设置消防通道及警示，因此涉案大厦及办公楼直至庭审之日仍不具有交付营业的条件。涉案房屋是用于经营服装相关产业的铺面，被告的迟延交付至今超过2年，整个市场环境已发生重大变化，根据国家相关数据显示服装市场交易量下降30%，因此涉案合同的目的已无法实现，原告要求解除合同符合相关法律规定。综上，原告认为根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定及根据双方签订的合同的约定，两被告未能如约履行合同的行为已经构成严重违约。被告富信公司、鸿创公司共同答辩称：一、涉案房屋已满足交付条件，富信公司已向郑树育发出《富信广场收楼通知书》，郑树育已签收，合同已具备履行条件，应当继续履行。2019年12月27日富信公司已向郑树育送达了涉案房屋的《富信广场收楼通知书》，合同已完全具备履行条件。本案虽然出现逾期交房的情形，但并未出现合同根本目的无法实现的情况，合同能够履行，应当维护交易稳定，合同不应轻易解除。二、郑树育无权以逾期交房为由要求解除合同，《广州商品房买卖合同（预售）》中的补充协议第五条第1款已明确约定逾期交房的情形下合同继续履行。三、《广州商品房买卖合同（预售）》第十四条第2款约定与补充协议第五条约定不一致时，应当优先适用补充协议第五条的约定。根据该合同第三十一条、补充协议第一段双方同意《补充协议》对《广州市商品房买卖合同》进行说明。补充协议第五条明确约定：该补充协议第五条在双方协议一致的情况下对《广州商品房买卖合同（预售）》主体部分第十四条第2款进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”，故应当适用变更后的条款，即优先适用《广州商品房买卖合同（预售）》中的补充协议第五条，逾期交房的，合同应当继续履行。四、郑树育于2019年8月28日向富信公司发出《律师函》，要求解除《商品房预售合同》及补充协议，但由于郑树育不享有法定及约定的合同解除权，郑树育的《律师函》不发生合同解除的法律效果。《全国法院民商审判工作会议》第四十六条指出，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。补充协议第五条作为有效条款，郑树育不享有逾期交房情形下的约定合同解除权，涉案房屋能够交付，合同目的可以实现，郑树育不享有法定的合同解除权。五、富信公司虽是一人责任公司，但富信公司有履约能力，且两被告财产互相独立。郑树育诉请要求鸿创公司承担连带责任没有事实和法律依据。本案的核心在于根据合同的约定，合同应当继续履行，而不是被告是否有履约能力以及是否需要增加责任承担主体的问题。六、被告延期交付属实，被告愿意承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据补充协议第五条第一款约定的内容，自逾期日起至房屋交付原告之日止，被告富信公司每日按郑树育已付房款0.2‰的标准支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限。涉案房屋总价款为1613953元，应承担的违约金为16139.53元。对于郑树育解除合同的诉讼请求，被告不同意解除合同，要求继续履行。郑树育陈述适用最高人民法院关于审理房屋买卖合同的司法解释第15条的规定，但是片面适用条款，因为该条款明确当事人有约定的从约定，涉案合同补充条款第5条第1款明确约定因为不具有交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行，即对逾期交房的问题合同已对该问题明确约定的情况下，应从合同约定。郑树育所述并没有出示相关的资料，是因为在被告发出收楼通知后，郑树育并没有按收楼通知书的要求前往收楼，只有在收楼的时候被告会提供相应的资料，并且符合收楼条件的相关资料在售楼处已公开张贴，4月22日郑树育前往涉案房屋所在地是可以看到相关的公示资料的。关于4月22日郑树育前往现场勘察的情况和事实是不符，郑树育提交的补充证据所有的照片没有一位施工人员，郑树育提交的照片中仍有部分施工辅助器具是因为装修人员尚未撤场。关于13楼水电的问题，水电本身已安装好，只是由于现在现场没有相关人员，为了安全起见，将电闸关闭了。郑树育拍摄的房屋是干净的，符合交楼的条件，涉案9楼和6楼已经有相关的商家在营业，可以提供相应的证据予以证明，所以本案的涉案房屋是符合交楼条件的。本案是商品房预售合同，本案的合同目的是收到房屋，现房屋已符合交楼条件，根本不存在郑树育所称的合同目的无法实现。经审理查明：2016年12月15日，富信公司（甲方，卖方，通讯地址：广州市天河区禺东西路17号1607房）与郑树育（乙方，买方，通讯地址：深圳市福田区福田南路福滨苑B栋9C）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定：甲方以出让方式取得位于天河区沙河禺东西路12号编号为3地块的土地使用权，面积6561.882平方米，甲方经批准在该地块上建设富信广场商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号，核发机关为广州市住房和城乡建设委员会；乙方所购商品房为富信广场第自编写字楼B栋13层1301号房［房屋地址广州市天河区禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）1301房］（以下简称涉案商铺）；该商品房用途为办公，户型单房，建筑面积31.8274平方米，套内面积18.975平方米，共有分摊面积约12.8524平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米85056.81元，总金额1613953元；付款方式为一次性付款，在2016年12月15日前支付全部房价款，总金额1613953元；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）甲方应当在2018年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方，房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房的：（1）逾期不超过360个工作日的，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方不向乙方支付违约金，本合同继续履行，（2）逾期超过360个工作日的，乙方有权解除合同，乙方未书面提出解除合同的，合同继续履行，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.1‰的标准向乙方支付违约金，（3）如因建设工程竣工验收的原因，造成甲方逾期交房的，不视为甲方违约及乙方保证不以此为理由要求甲方承担违约或赔偿责任；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按照甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为甲方己按约定将该商品房实际交付给乙方，由此产生的一切费用（含物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等）、风险及法律责任均由乙方承担；（第十五条房屋交付时的有关资料）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，（九）取得前述（一）至（八）条的资料，是交房应具备的条件；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条交付时的验收）乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；（第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格，甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，甲方须及时采取措施补救致达到使用条件，但乙方不得以附属配套项目未竣工为由拒绝收楼等。上述合同附件七“本合同补充协议”约定：（第四条房屋交付条件和交付）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十三条，修正约定如下：1、甲方在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，甲方可将本合同标的房屋交付乙方使用；2、若甲方在2018年2月28日前无法全部取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为不具备交房条件，甲方则有权将本合同标的房屋延后交付给乙方使用，延后期限不超过360天，但交付前甲方必须达到交房条件；3、甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；4、乙方未按本合同约定付清全部购房款（包括按揭方式付款的）、违约金（如有）、税金、应返还的首期物业专项维修资金、其他费用或者未履行该商品房交付使用之前乙方应履行的其他义务的，甲方有权相应顺延该商品房的交付使用时间，并不视为甲方逾期交房……8、甲、乙双方同意：合同第十五条中关于甲方交付房屋时向乙方提供有关该商品房资料的约定变更为：甲方只需将该商品房资料（一）至（五）项加盖公章的复印件在交楼现场公示或出示即视为符合交付标准……出现第四条第2款，不视为甲方违约，乙方不得以此为由向甲方主张任何权利，但若延期时间超出360天免责期的，自第361天起，甲方应承担相应的违约责任；（第五条延期交房的违约责任）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十四条第2款，补充约定如下：因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行；自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方己付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限……；（第十条合同解除、担保责任）1、除非甲、乙双方协商一致并达成书面协议或出现了本合同约定的合同解除情形或法定解除情形的，任何一方均不得单方解除本合同；2、根据法律、行政法规规定或本合同约定乙方行使解除权的，乙方同意自符合解除条件之日起30日内行使解除权，逾期视为乙方同意继续履行本合同；（第十六条）本补充协议自甲方盖章及乙方签字之日起生效，本协议书是《广州市商品房买卖合同》的附件，与前者具有同等法律效力，若本补充协议约定内容如与合同约定内容不符的，则以本补充协议所约定的内容为准等。其后，郑树育向富信公司支付涉案商铺的房价款1613953.01元及专项维修基金3341.88元，富信公司就此开具发票及收据。2016年10月9日，广州供电局有限公司天河供电局对富信公司提交的《客户受电工程竣工检验意见书》作出“竣工检验合格”的检验意见。2017年9月10日，广东汇成安全健康环境咨询有限公司就广州富信广场项目作出《环境检测报告》。2017年9月30日，广州市国土资源和规划委员会向富信广场项目作出广州市建设工程规划验收合格证。2018年4月13日，广州市民防办公室向富信公司作出《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意天河区沙河禺东西路15-25号地段新建1栋28层、1栋30层富信广场项目防空地下室竣工验收备案。2018年6月5日，广州富信广场项目（续建）工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位确认，竣工验收合格。2019年5月30日，广州市住房和城乡建设局就广州富信广场项目工程出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年8月5日，广州市天河区住房建设和园林局综合评定验收范围为富信广场建筑第6层至第28层公共走道区域，装修面积9627平方米的广州富信广场项目装修工程消防验收合格。2019年8月28日，郑树育通过EMS全球邮政特快专递向富信公司发出《解除合同通知函》，函称：根据合同第十三条约定富信公司应当在2018年2月28日前将作为本合同标的物房屋交付给乙郑树育使用；根据合同第十四条第二款约定逾期超过360个工作日的，乙方有权解除合同，乙方未提交书面解除合同的，合同继续履行，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方已付房款0.1%的标准向乙方支付违约金；在履约过程中，富信公司未按照合同的约定按期交付目标房屋，且逾期超过360个工作日；富信公司延迟履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；因富信公司延迟履行，经催告无果，现要求解除双方之间的《商品房预售合同》（合同编号为201612227890），请富信公司返还已支付的全部购房款并支付违约金等。富信公司于2019年8月29日收到该函件。2019年10月8日，郑树育提起本案诉讼。2019年12月27日，富信公司向郑树育发出《富信广场收楼通知书》，通知郑树育于2020年1月1日前往富信广场写字楼1楼一街7号铺办理收楼手续。郑树育于2019年12月28日收到该通知。本案审理过程中，郑树育另提交富信网批服装大厦及1301房照片，拟证明截至2020年4月22日，涉案大厦未对外开放营业，内部仍在装修无入驻商家，涉案的13楼未通电亦无入驻商家。富信公司及鸿创公司对证据的真实性予以确认，但认为照片中没有施工人员施工，且涉案商铺的照片可以显示已完全符合交付条件，相关的装饰装修器具是因为原施工队伍没有清理，并不代表涉案大厦仍在施工，从拍摄的一楼大厅看，涉案商场已在招商，由于疫情期间可能有些大门没有打开，这是防疫的要求，涉案商场的6楼、9楼已营业。富信公司另提交交楼现场公示相关资料的照片，拟证明商品房相关资料盖有公章的复印件已在交楼现场公示。经质证，郑树育对上述证据的真实性无异议。另在本院受理的原告陈陶、陶阳春诉被告富信公司商品房预售合同纠纷一案中，本院就广州市天河区禺东西路15、17、19、21、23、25号富信广场是否具备永久用水问题向广州市自来水有限公司发出协助查询通知书。广州市自来水有限公司函复称：经查明，该地址广州市天河区禺东西路15、17、19、21、23、25号富信广场安装有两组永久用水表（DN100，居民用户编号0005903942；DN150，商业用户编号0005903939）；根据水费收费系统数据显示，该用户从2004年2月开始有抄表收费记录等。本案中富信公司确认在2019年12月发出收楼通知之前才具备交楼条件，即在2019年12月才获得合同第15条第1-8款的资料，且是在具备交楼条件后批量性向所有买受人发出收楼通知。本院认为：本案没有证据表明郑树育与富信公司签订的《预售合同》不是双方当事人的真实意思表示及合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现郑树育主张富信公司逾期交楼构成违约、涉案商铺不符合交楼条件、逾期交楼导致其合同目的无法实现，并要求解除合同、返还购房款、专项维修基金等。关于逾期交楼问题。根据合同附件七补充协议约定，甲方在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，甲方可将本合同标的房屋交付乙方使用；因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。本案中富信公司确认涉案商铺迟延至2019年12月份才具备交楼条件，显属违约，但根据上述约定，原告并不享有合同解除权，故本合同应当继续履行。关于涉案商铺是否符合交楼条件的问题。根据合同附件七补充协议约定，甲方交付房屋时应将该商品房资料（一）至（五）项加盖公章的复印件在交楼现场公示或出示即可。本案中富信公司已提交证据对于其取得相关资料及出示情况进行举证，本院予以采纳作为定案依据，据此可以认定涉案商铺已符合交楼条件。关于逾期交楼导致无法实现合同目的问题。涉案合同为商品房预售合同，系买受人支付价款以取得标的物占有、使用、收益、处分的权利的合同，富信公司作为出卖人的逾期交楼行为并不必然导致买受人郑树育的合同目的无法实现，且郑树育所述目的无法实现的事实实际应属于商业投资风险，故对于其该项主张本院不予采信。综上，郑树育以富信公司逾期交楼等为由提出解除合同、返还购房款、专项维修基金及利息，理据不足，本院不予支持。对于郑树育要求鸿创公司与富信公司一并承担责任的诉请同样予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑树育的诉讼请求。本案受理费19450元，由原告郑树育负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  田常国人民陪审员  李俊霞二〇二〇年十一月十三日书 记 员  谢丽军欧珊珊