文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初910号原告(反诉被告)：奥联物业股份有限公司，住所地：广东省广州市海珠区琶洲大道东8号1603房，统一社会信用代码91440112795535294T。法定代表人：苏天鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：楚玲，广东格新律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓立新，广东格新律师事务所律师。被告（反诉原告）：何松林，男。被告（反诉原告）：湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司，住所地：湖南省耒阳市蔡子池街道办事处西湖南路（组团三2号楼）1幢1层101、1幢2层201，统一社会信用代码91430481MA4LP2WW0M。法定代表人：何松林，系该公司总经理。两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。原告奥联物业股份有限公司（以下简称奥联公司）为与被告何松林、湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司（以下简称香蜜湖公司）股权转让合同纠纷一案，于2020年4月10日向本院提起诉讼。2020年5月25日，反诉原告何松林、香蜜湖公司为与反诉被告奥联公司股权转让合同纠纷一案向本院提起反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，人民陪审员王小红、王霞参加的合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥联公司的委托诉讼代理人楚玲、邓立新，被告（反诉原告）何松林、香蜜湖公司的委托诉讼代理人卜时彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥联公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与两被告于2020年1月11日签订的《股权转让合同》；2、被告何松林向原告返还股权转让价款50万元；3、被告何松林向原告支付违约金50万元，被告香蜜湖公司向原告支付违约金50万元（扣除原告为被告香蜜湖公司代收物业管理费139601.22元后，被告香蜜湖公司实际支付违约金360398.78元），两被告互负连带责任；4、两被告共同向原告赔偿原告因本案委托律师代理产生的律师费支出10万元，以上金额合计1460398.78元；5、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2020年1月11日，原告与两被告签订了《股权转让协议》，原告受让被告何松林持有的被告香蜜湖公司100%股权，协议中约定：1、甲、丙双方一致确认：丙方拥有合约管理面积35万平方米的物业管理权；2、甲丙双方一致确认：截止至2019年12月31日，应收业主物业管理费共计1060576.3元；3、甲丙双方一致确认：目标公司预收款（包括预收物业管理费、预收押金、预收周转金等预收费用）为0元；4、本协议签订之日15个工作日内，甲方将其持有目标公司的100%股权转让给乙方并完成工商变更登记，目标公司的法定代表人、董事、监事等均变更为乙方指定人员；5、一方违约导致本协议解除的，违约方应向守约方支付违约金50万元。合同签订后，原告于2020年1月14日向被告何松林支付了股权转让价款50万元，并委派员工到被告香蜜湖公司进行工作交接，但被告只安排原告员工到各项目了解情况，一直不予移交四个合约管理项目（华生公馆、上海城、景强国际、西湖公馆）的物业服务合同原件，也未移交公司经营管理资料、项目接管承接查验等管理资料，也未按照合同约定期限办理公司工商变更登记。原告公司员工进驻到各项目后，发现各项目实际经营情况与《股权转让协议》约定严重不符，主要存在公司以下问题：1、合同约定涉及的物业项目西湖公馆（约4.8万元平方米）没有通过综合相关验收手续，至今未进驻；上海城项目（约20万平方米）实际取消被告香蜜湖公司提供物业管理服务，与合同约定的拥有物业管理面积35万相差24.8万平方米；2、经核查，合同约定涉及的物业项目华生公馆和景强国际预收业主2020年物业费、押金等约50万元，与合同约定的预收款项0元严重不符；3、应收物业管理费1060576.3元包括景强国际项目前物业公司应收款项，该事实未告知且未提供任何与催收物业管理费相关的资料、华生公馆项目没有移交相关承接查验、竣工验收及业主收房等所有资料，物业管理服务手续不齐全，与合同约定的合规物业管理权不符。原告与被告就上述问题多次交涉未果，三方签订的《股权转让合同》无法继续履行。综上，原告认为，因两被告不按合同约定履行义务，构成根本违约，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，应当承担返还股权转让价款以及违约和赔偿责任。为维护原告的合法权益，提起以上诉讼。原告奥联公司提供了如下证据以支持其诉讼请求：1.《股权转让协议》及《补充协议一》，用以证实原告与两被告签订协议，原告受让被告何松林在被告香蜜湖公司100%股权；协议中约定涉及：甲、丙双方一致确认：丙方拥有合约管理面积35万平方米的物业管理权；甲、丙双方一致确认：截止至2019年12月31日应收业主物业管理费共计1060576.3元；甲、丙双方一致确认：目标公司预收款（包括预收物业管理费、预收押金、预收周转金等预收费用）为0元；本协议签订之日15个工作日内，甲方将其持有目标公司的100%股权转让给乙方并完成工商变更登记，目标公司的法定代表人、董事、监事等均变更为乙方指定人员；一方违约导致本协议解除的，违约方应向守约方支付违约金50万元。2.中国工商银行电子回单，用以证实原告已向被告何松林转账50万元股权转让款。3.《物业管理服务协议》，用以证实：《股权转让协议》涉及的华生公馆、上海城、景强国际、西湖公馆四个物业管理项目情况；被告香蜜湖公司实际拥有的四个项目物业管理权情况与合同约定的拥有物业管理权面积35万平方米不符。4.景强国际物业项目前物业公司签订的物业前期物业协议，用以证实：应收债款1060576.63元包括景强国际项目前物业公司应收款项，该事实未告知且未提供任何与催收物业管理费相关的资料；被告提供的景强国际物业项目合同期限从2015年开始，与实际物业管理情况不符，且被告香蜜湖公司成立日期为2017年，被告提供的项目合同真实性情况存疑。5.项目预收款情况表，用以证实《股权转让协议》签订前，合同约定涉及的物业项目华生公馆和景强国际，被告香蜜湖公司已预收业主2020年物业管理费、押金、水电费等约50万元，与合同约定的预收款项0元严重不符。6.商务工作沟通函，用以证实原告与被告就存在问题多次交涉未果。7.《民事委托代理合同》、转账凭证及发票，用以证实原告因本案委托律师代理产生的律师费支出10万元。8.原告代收代付明细，用以证实原告为被告香蜜湖公司代收物业管理费、水费等323675.03元，扣除项目管理开支后，剩余139601.22元。被告何松林、香蜜湖公司对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议：《股权转让协议》第二条约定：股权转让价款甲方同意将持有丙方的100%的股权作价120万元转让给乙方。甲方同意在合同签订之日起，保证交付给目标公司物业管理的项目（包括：耒阳上海城小区约20万平方米），物业管理面积35万平方米不能减少，且需保证所交付各物业管理项目的经营收益权。自乙方承接丙方股权之日起，持续经营管理时间不低于一年，各项目《前期物业服务合同》期限至小区成立业主委员会时截止（项目管理权，应当根据当地主管部门要求，由甲方配合进行备案），如乙方承接丙方股权之日起，不能接管上述35平方米的物业管理权，或各项目乙方的实际经营收益权的持续时间低于一年，乙方按3.43元／平方米的标准，扣减应支付甲方的股权转让款。根据上述约定，本案股权转让价款为可调价款，即：按实际交付的物业管理面积最终计算双方的股权交易价款，且双方交易的管理面积最终以原告实际管理面积为准。具体到本案来看，虽然交付的管理面积中没有上海城的管理面积（因为开发商的原因导致未能交付管理），但实际交付的景强国际、华生公馆，高华西湖公馆面积已达172968.62平方米，被告已经交付原告进行管理且无异议（原告自2020年1月12日接手，管理到2020年3月19日止，长达68日），因此，被告交付物业管理面积符合双方约定；香蜜湖公司对外的应收物业费1244181元；景强国际为1074543元；华生公馆应收物业费169638元，共计1244181元，大于合同约定应收物业费1060576.30元，符合双方约定；未完成工商变更登记的根本原因在于原告，同时也因为原告没有进行工商变更，导致没有向其移交景强国际、华生公馆项目的物业费欠费明细，责任应当由原告承担；本案违约责任应当由原告承担，应当向守约方支付违约金，并赔偿损失。对证据2、3的真实性、合法性无异议，但不能达到原告证明目的。虽然约定为景强国际、华生公馆、西湖公馆、上海城项目，但根据双方约定以实际交付面积为准，不足情况下，按3.43元／平方米扣减相应的股权转让价款。反之，在约定香蜜湖公司在对外还有1060576.30元未收的情况下（该债权约定为奥联石油），整个股权交易价款为120万元，是不符合本案事实，也显失公平。对证据4的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，理由：根据《股权转让协议》第三条约定：操作步骤，乙方取得目标公司100%的股权股权当日，目标公司印章、证照、合同文件移交乙方管理。显然由于原告未能办理工商变更登记，被告向原告移交上述拖欠物业费的明细资料的条件尚不具备，更谈不上被告违背约定未将上述物业费拖欠明细向原告移交的事实。对证据5的真实性、合法性均有异议，非香蜜湖公司制作的财务账本、报表不予认可。原告制作的相关报表明显不符合事实；其中的大部分押金、物业费均发生在双方签订合同之前，具体的金额需双方核实后方可得出结论；原告捏造被告收取了2020年50万元物业费的事实，经被告统计，原告提供的数据中物业费为吴伟等25户,总金额为46524元，其大部分为2020年以前应缴纳的物业费。更何况在《股权协议》约定：第一条、目标公司基本情况中约定，即使存在少量预收情况（股权转让前业主早期预付部分物业费）也仅仅是退还给原告，显然不能以此认定被告违约。对证据6的真实性无异议，但对其合法性有异议。理由：本案系原告根本违约，原告不享有合同解除权，也佐证了原告2020年3月19日擅自不履行协议的基本事实。对证据7的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，理由：该代理合同包括一审、二审、执行三个程序。一审仅为其中一个程序，代理费10万元应当包括全部程序的完成，二审、执行程序尚未发生。本案产生的代理费应为15000元（其开具的税票为15000元）。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议：根据原告的通知，应当从2020年1月12日计算，原告主张从2020年1月16日景强国际收费，1月18日华生公馆收费与本案事实不符；原告管理期间发放的工资、礼金、购买物品、交通费、电话费与被告无关，应当由其自行承担；该组证据证实了原告违背协议，没有及时发放员工工资的事实。被告暨反诉原告何松林、香蜜湖公司答辩并提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《股权转让协议》；2、反诉被告支付反诉原告何松林50万元违约金，支付反诉原告香蜜湖公司50万元违约金；3、反诉被告向反诉原告香蜜湖公司返还收取的物业费、水电费、停车费、装修押金等424199元及反诉原告香蜜湖公司垫付的反诉被告管理期间的水电费、发电费、员工工资等226421元，共计631210元；4、反诉被告承担本案的诉讼费用及反诉原告支付的律师代理费6万元。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订的《股权转让协议》合法有效，因为反诉被告违约而导致合同无法继续履行，该《股权转让协议》依法应当解除。反诉原告依据《股权转让协议》的约定履行了自己的约定义务，主要体现如下：（一）、反诉原告交付的管理面积符合《股权转让协议》约定。《股权转让协议》第二条约定：股权转让价款，甲方（反诉原告何松林）同意将持有丙方（香蜜湖公司）的100%的股权作价120万元转让给乙方（反诉被告）。甲方同意在合同签订之日起，保证交付给目标公司物业管理的项目（包括：耒阳上海城小区约20万平方米），物业管理面积35万平方米不能减少，且需保证所交付各物业管理项目的经营收益权。自乙方承接丙方股权之日起，持续经营管理时间不低于一年，各项目《前期物业服务合同》期限至小区成立业主委员会时截止（项目管理权，应当根据当地主管部门要求，由甲方配合进行备案），如乙方承接丙方股权之日起，不能接管上述35万平方米的物业管理权，或各项目乙方的实际经营收益权的持续时间低于一年，乙方按：（合约接管面积35万平方米或实际接管面积）×3.43元/平方米的标准，扣减应支付甲方的股权转让款（该转让款的计算方式为：35万平方米×3.43元/平方米=1200500元）。根据上述约定，本案股权转让价款为可调价款，即：按实际交付的物业管理面积最终计算双方的股权交易价款，且双方交易的管理面积最终以反诉被告实际管理面积为准。具体到本案来看，虽然交付的管理面积中没有上海城的管理面积（因为开发商的原因导致未能交付管理），但实际交付的景强国际、华生公馆，高华西湖公馆面积已达172968.62平方米，反诉原告已经交付反诉被告进行管理，且无异议（反诉被告自2020年1月12日接手，管理到2020年3月19日，长达68日），因此，反诉原告交付的物业管理面积符合双方约定；（二）、反诉原告已经按照约定将相关资料向反诉被告移交，并积极安排人员协助反诉被告办理工商登记变更事项。1、反诉原告向反诉被告移交了前期物业管理合同、印章、收款收据、营业执照、财务账本等；2、反诉原告积极履行了工商变更登记的协助事项，反诉原告提供的陈银花的委托书，税务凭证等证据予以证实,本案未能办理工商变更登记原因是反诉被告不配合，而违背合同约定；3、反诉原告不存在迟延向反诉被告移交对外应收物业费相关资料的情形。根据《股权转让协议》第三条：操作步骤：乙方取得目标公司100%的股权股权当日，目标公司印章、证照、合同文件移交乙方管理。显然由于反诉被告未能办理工商变更登记，反诉原告向反诉被告移交上述拖欠物业费的明细资料的条件尚不具备，更谈不上，反诉原告违背约定未将上述物业费拖欠明细向反诉被告移交的事实；（三）、反诉原告对外的应收物业费1244181元（其中景强国际应收物业费1074543元，华生公馆应收物业费169638元）大于合同约定应收物业费1060576.30元，符合双方约定；（四）、反诉被告捏造反诉原告收取了2020年50万元物业费的事实，经反诉原告统计：反诉被告提供的数据中物业费为吴伟等25户，总金额为46524元，且大部分为2020年以前应缴纳的物业费。更何况在《股权转让协议》约定：目标公司基本情况【目标公司债权、债务及对外投资情况】中约定，即使存在少量预收情况（股权转让前业主早期预付部分物业费）也仅仅是退还给反诉被告，显然不能以此认定反诉原告违约；三、反诉被告根本违约的事实。1、合同签订过程中，反诉原告将公司管理项目详细情况（管理小区的项目、面积、公司对外应收物业费，对外无债务）告知反诉被告，反诉被告也指派工作人员进行了详细的调查；2、《股权转让协议》第三条、操作步骤：本协议签订之日起15个工作日内，甲方将其持有目标公司的100%的股权转让给乙方并完成工商变更登记，目标公司的法定代表人、董事、监事等均变更为乙方指定人员。双方于2020年1月11日签订协议，双方本应当在2020年1月27日前办好相关工商变更登记事项，但1月27日为农历大年初三尚在春节假期，显然不可能按照约定办理完毕。然而今年的新冠肺炎导致所有工作不能开展，直到2020年3月20日，各行各业才开始复工复产，在此过程中，反诉原告委托陈银花与反诉被告工作人员联系，而反诉被告拒不配合，导致未能办理工商变更登记；3、不及时发放工作人员工资，导致工作人员情绪低落。不及时代交业主的水电费，导致小区停电。严重损害了反诉原告的公司形象，造成了反诉原告的巨额损失；4、2020年3月19日反诉被告拒不继续履行合同,恶意提出解除合同。且从业主收到物业费，水电费及其他费用拒不退还，导致管理的物业项目一片混乱，小区业主怨声载道，反诉原告的公司形象瞬间崩塌。业主纷纷要求更换物业公司，拖欠的物业费不愿意缴纳。至今反诉被告未将从反诉原告拿走的财务账本、收据、凭证等没有向反诉原告返还，导致反诉原告对外应收物业费无法查明，无法催收。反诉原告强烈要求反诉被告将从反诉原告拿走的全部资料在庭审结束后三天内向反诉原告移交，否则导致反诉原告进一步扩大的损失，反诉被告应当全部赔偿；四、香蜜湖公司不应当成为被告。香蜜湖公司股东仅为何松林一人，系该公司实际控制人。香蜜湖公司的股权仅为交易标的，转让协议中涉及香蜜湖公司的违约处罚，系重复约定。综上，本案完全系反诉被告毁约，拒不履行合同约定的义务，并导致《股权转让协议》不能实现。反诉被告应当承担违约责任并赔偿反诉原告的损失。为此提出以上反诉请求。被告（反诉原告）何松林、香蜜湖公司提供了如下证据以支持其反驳主张及反诉诉讼请求：1.《股权转让协议》；《补充协议》；被告香蜜湖公司签订的《景强国际项目前期物业管理服务合同书》；被告香蜜湖公司签订的《华生公馆前期物业管理服务合同书》；被告香蜜湖公司签订的《高华商城项目前期物业管理服务合同书》；被告香蜜湖公司与安居物业公司签订的《协议》；景强国际项目2015年6月30日-2017年11月1日物业费移交明细表；景强国际项目物业费催缴通知；景强国际项目业主欠缴物业费明细表；催缴通知的张贴图片及张贴的明细表、景强国际项目部分业主的入伙通知书、华生公馆2017年-2020年业主拖欠物业费明细表及部分业主的电表图片，用以证实：该协议约定：如乙方承接丙方股权之日起，不能接管上述35万平方米的物业管理权，或各项目乙方的实际经营收益权的持续时间低于一年，乙方按（合约接管面积35万平方米或实际接管面积）×3.43元/平方米的标准，扣减应支付甲方的股权转让款。本案协议约定的物业面积以实际交付为准，并以实际交付的面积重新核算股权交易的总价款。本案反诉原告交付的物业面积符合协议约定；反诉被告应当支付反诉原告何松林50万元违约金，支付反诉原告湖南香蜜湖公司50万元违约金；反诉原告香蜜湖公司管理景强国际项目管理面积79968.62平方米，管理华生公馆面积45000平方米、管理西湖公馆面积48000平方米。共计：172968.62平方米；反诉原告香蜜湖公司对外应收物业费为1244181元（其中景强国际应收物业费1074543元，华生公馆应收物业费169638元）大于合同约定应收物业费1060576.30元；反诉原告香蜜湖公司交付的物业符合约定，反诉被告构成根本违约。2.陈银花的调查笔录；-陈银花的委托书；香蜜湖公司的股东会决议及营业执照P177-178；股东变动情况报告表及何松林、孔令恩的完税证明、股权变更税收证明单；陈银花与奥联公司联系工商变更登记事项的微信记录；奥联公司发给何松林的工作函；香蜜湖公司发给奥联公司的函；陈**福的调查笔录；停电通知及刘满保调查笔录；郑娟的调查笔录、微信聊天图片、耒疫防指令【2020】3号文件及《关于进一步推动全市企事业复工复产的通知》，用以证实：反诉原告香蜜湖公司按照约定将案涉物业交付反诉被告管理，且反诉被告已经接收管理从2020年1月11日至2020年3月19日的事实;反诉原告香蜜湖公司再三催促反诉被告办理工商变更登记并支付转让款，反诉被告拒不配合，拒不支付转让款的事实，反诉被告根本违约，依法应当向反诉原告香蜜湖公司承担违约责任。3.奥联公司2020年1月12日至2020年3月19日收取景强国际项目费用330483元的凭证；奥联公司2020年1月12日至2020年3月19日收取华生公馆项目费用93716元的凭证，用以证实：反诉被告自2020年1月12日至2020年3月19日收取项目费用共计424199元的事实。4.停电通知；建设银行回单（垫付电费，水费）共计：97928.02元；微信截图（华生公馆电费缴纳凭证）；发电产生的油费共计：6000元；景强国际项目2020年2月1日至2020年2月29日工资表及银行回单；景强国际项目2020年3月1日-2020年3月19日工资表及银行回单（景强国际工资工资共计：48837元）；华生公馆项目2020年2月1日至2020年2月29日工资表及微信截图；华生公馆项目2020年3月1日-2020年3月19日工资表及微信截图（工资共计：48837元）；支付王文科电梯维修费900元的建设银行回单，用以证实：反诉原告香蜜湖公司自2020年2月1日至3月19日垫付水电费97928.02元、工人工资74841元、发电费6000元、电梯维修费900元，合计179669.02元的事实。5.委托合同；律师代理费发票，用以证实反诉原告香蜜湖公司支付了6万元律师代理费，应当由反诉被告承担。6.证人陈银花、陈玉福、刘满保、郑娟、王检生、刘下乃出庭作证的证言，用以证实反诉原告香蜜湖公司已将景强国际项目、华生公馆项目实际交付给反诉被告经营管理，因反诉被告经营管理不善，而影响反诉原告香蜜湖公司的声誉。原告（反诉被告）对上述证据经质证，对证据1中的《股权转让协议》、《补充协议》的真实性、合法性确认，关联性不确认。2020年1月11日，原、被告签订《股份转让协议》，约定：原告以120万元购买被告何松林持有被告香蜜湖公司的全部股权。协议就目标公司基本情况、股权转让价款、合同履行方式与期限、违约责任等事项达成约定。该合同全面表述了双方签订合同的真实意图，没有违反法律的强制性规定，并且没有无效或可撤销情形。该合同真实、合法、有效，对双方具有拘束力。分析《股权转让协议》的约定内容，需从《股份转让协议》的签订背景、合同目的出发，签订《股权转让协议》的前提是原告基于被告香蜜湖公司合法拥有管理面积35万平方米的物业管理权，两被告对该事项进行了一致确认，从该背景整体上分析原告和两被告的合同权利与义务。原告已经按照合同约定支付股权转让款50万元，并配合办理工商变更登记前期手续。《股权转让协议》第二条第1款明确约定：“甲方同意在合同签订日起，保证交付给目标公司物业管理的项目（包括：耒阳上海城小区项目约20万平方米）物业管理面积35万平方米不能减少，且须保证所交付各物业管理项目的经营收益权自乙方承接丙方股权之日起，持续经营管理时间不低于一年”。物业管理面积35万平方米不能减少，且原告持续经营管理时间不低于一年。至于被告提出的物业管理面积不足的，应适用《股权转让协议》第二条第1款约定：“如自乙方承接丙方股权之日起，不能接管上述35万平方米的物业管理权或各项目乙方的实际经营收益权的持续时间低于一年，乙方按：（合约接管面积35万平方米—实际接管面积）×3.43元／平方米的标准，扣减应支付给甲方的股权转让款。”适用该条款的前提是被告香蜜湖公司拥有各项目的实际物业管理权或经营权，在各项目管理权面积或者经营权时间不足的情况下，按照标准扣减股权转让款，该条款内容是对上述第一段约定内容的补充，物业管理项目存在但物业管理项目面积不足的情况下补充约定。现被告香蜜湖公司已实际没有上海城项目的物业管理权，合同签订的前提、背景拥有35万平方米物业管理权少了20万平方米，减少了一半多的物业管理权面积，已完全不能适用被告何松林所提出的条款约定。原告是基于35万平方米的物业管理权测算，进行股权转让可以实现经济效益，签订合同的目的才能实现。另外，《股权转让协议》第一条第3款约定：“甲丙双方一致确认：目标公司预收款（包括预收物业管理费、预收押金、预收周转金等预收费用）为人民币0元”。但签订协议后，原告到各项目查看资料，发现被告预收了签订合同后即2020年1月11日后的物业管理费和装修押金，预收物业费187746.62元，押金148000元，合计335746.62元。该部分真实数据与合同约定不符。因此，被告上述行为都违反了合同约定，构成根本违约。对证据1中的《景强国际项目前期物业管理服务合同》的“三性”不确认。被告香蜜湖公司提供的与耒阳市景强房地产开发有限公司签订的《景强国际项目前期物业管理服务合同》，签订日期为2014年12月18日，合同的服务期限从2015年开始，但景强国际项目2017年11月前的物业服务由耒阳安居物业管理有限公司提供，与实际物业管理情况不符。且被告香蜜湖公司成立日期为2017年，被告香蜜湖公司与耒阳市景强房地产开发有限公司签订的《景强国际项目前期物业管理服务合同》的真实性、合法性和合同效力是存疑的，无法保证原告拥有景强国际项目合法的物业管理权，原告的合法权益无法保障。该项目的实际经营情况与合同约定不符，被告何松林的行为违反了合同约定，构成根本违约。对证据1中的《华生公馆前期物业管理服务合同书》的真实性、合法性确认，关联性不确认。《股权转让协议》中约定华生公馆的物业管理面积为4.4万平方米，并不是被告所提的4.5万平方米，《华生公馆前期物业管理服务合同书》约定的4.5万平方米是暂定面积，并不是实际交付面积。对证据1中的《高华商城项目前期物业管理服务合同书》的真实性、合法性确认，关联性不确认。高华商城项目（西湖公馆）现是开发商耒阳市高华房地产开发有限公司自管，被告香蜜湖公司并未进驻项目实际管理。2020年1月19日开发商高华公司将保洁／保安撤走，被告何松林要求被告香蜜湖安排保安／保洁人员先临时值班，因开发商一直未做移交工作，临时值班人员于2020年2月29日撤离。经调查了解，该项目没有通过综合相关验收手续，至今未实际进驻。该项目的实际经营情况与合同约定不符，被告何松林的行为违反了合同约定，构成根本违约。对证据1中的香蜜湖物业公司与安居物业公司签订的《协议》、物业费移交明细表、景强国际项目物业费催缴通知、景强国际项目业主欠缴物业费明细表、催缴通知的张贴图片及张贴的明细表的真实性、合法性确认，关联性不确认。《股权转让协议》第一条第3款约定“甲丙双方一致确认：截止至2019年12月31应收业主物业管理费共计人民币1060576.3元”。但该应收业主物业管理费1060576.3元中包括了景强国际项目前物业公司耒阳安居物业管理有限公司的应收款项，该事实未告知，且未提供任何相关资料给原告，也未在《股权转让协议》中备注说明，被告的行为违反了合同约定，构成根本违约。证据1中的《入伙通知书》否认真实性、合法性确认，关联性不确认。景强国际项目2017年11月前的物业服务由耒阳安居物业管理有限公司提供，业主的《物业服务合同》是与耒阳安居物业管理有限公司签订，该事实未告知，且未提供任何相关资料给原告，也未在《股权转让协议》中备注说明。证据1中的《华生公馆业主拖欠物业费明细表及部分业务的电表图片》的真实性、合法性确认，关联性不确认。该部分拖欠的物业费只是应收物业管理费中的部分数据，并不能说明被告按合同约定履行了义务。综上，两被告提供的实际物业项目管理情况与合同约定事实不符，严重侵犯了原告的合法权益，构成根本违约。对证据2中的《陈银花的调查笔录》、《委托书》、徼信记录的真实性、合法性确认、关联性不确认。庭审中对证人陈银花的调查询问，可以确认原告工作人员孔令恩一直配合办理工商变更手续，因系统技术客观原因，一直未认证成功，年后开工后，原告员工又一直督促陈银花办理工商变更手续，因疫情原因一直不能办理。原告提交的补充证据聊天记录也证明原告一直在积极协商沟通工商变更登记手续，并不存被告所述拖欠办理的情况。对证据2中的股东会决议、股东变更报告及完税证明单的真实性、合法性确认、关联性不确认。该《股东会决议》只有何松林和香蜜湖公司的签名盖章，并没有原告的签字盖章确认文件，是被告单方面决定。原告与两被告签订《股权转让协议》，是原告受让被告何松林在被告香蜜湖公司的100%股权，并不是将何松林的股权转让给孔令恩，被告的股权转让主体是违反协议约定的。对证据2中的原告发的工作函、被告香蜜湖公司发给原告函的真实性、合法性确认、关联性不确认。原告派驻员工到被告香蜜湖公司各物业管理项目了解情况后，发现各项目实际经营情况与合同约定严重不符，存在诸多问题。原告多次发函给被告何松林和被告香蜜湖公司，要求就继续履行合同对存在的相关问题提供书面材料及书面回复，但两被告置之不理，均没有回复，就合同的履行问题不予处理，两被告的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。对证据2中的陈**福的调查笔录、停电通知及刘满保调查笔录、郑娟的调查笔录、微信聊天图片、耒疫防指令【2020】3号文件及《关于进一步推动全市企事业复工复产的通知》的真实性、合法性确认，关联性不确认。庭审中对证人陈**福、刘满保、郑娟的调查询问，可以确认香蜜湖公司各物业管理项目的人员全是香蜜湖公司的员工，原告代收了部分物业管理费用和代付员工1月份工资及项目部分开支，并没有接收项目的全部管理工作。《股权转让协议》第三条第2款约定：“在双方股权交割及资料交接期间，甲方负责全权管理并承担法律责任。”现双方股权并没有完成交割，原告没有接收管理，且无需承担股权交割完成前的被告香蜜湖公司应承担的法律责任。对证据3中的景强国际项目费用的凭证的真实性、合法性确认，关联性不确认。景强国际项目原告是从2020年1月16日开始收费，对于2020年1月12日至1月15日期间的收费不予认可。原告收取景强国际项目费用总共266391元。证据3中的华生公馆项目费用的凭证的真实性，合法性确认，关联性不确认。华生公馆项目原告是从2020年1月18日开始收费，对于2020年1月12日至1月17日期间的收费不予认可，即被告提交的《华生公馆项目部物业收支日报表》中序号为1-20号业主缴纳的费用和序号为55、56号业主缴纳的装修押金不予认可，总金额为36432元。原告收取华生公馆项目费用总共57284元。对证据4的真实性、合法性确认，关联性不确认。原告在代收景强国际和华生公馆费用期间，有代付项目日常开支共184073.78元。且《股权转让协议》第三条第2款约定：“在双方股权交割及资料交接期间，甲方负责全权管理并承担法律责任。”现双方股权并没有完成交割，项目的管理和责任由被告承担，并不存在原告支付项目开支的问题。另外，按照被告的意见，代收物业费期间，代收的费用需要退还给被告，项目的开支却需要原告承担，这显然是不符逻辑和常理的。对证据5的真实性、合法性确认，关联性不确认。原告一直积极履行合同义务，因被告不履行合同约定义务，且就合同继续履行问题拒绝与原告沟通交涉，导致双方的合同无法继续履行，构成根本违约。被告因此案产生的律师费支出应由被告自己承担。对证据6中的6位证人的证言真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到被告的证明目的，恰恰能支持原告的诉讼主张。证人陈银花已证明原告方的工作人员配合进行了工商变更的操作，是由于其它的因素，导致工商变更未能完成，并且该证人证实，工商变更是将香蜜湖物业公司的股份从被告何松林变更给原告公司的工作人员，并非是变更给原告奥联公司，这一点已经违反了双方合同的约定。证明人陈玉福、刘满保的证言能够证实原告奥联公司并未实际接管涉案的物业管理项目，仅仅是代收了部分款项。景强国际两位业主的证言不能证明原告存在违约行为，业主针对的是物业公司，而在景强国际进行物业管理的是香蜜湖公司并非是原告原告奥联物业，这些证人恰恰说明了被告香蜜湖公司物业管理质量极差，作为香蜜湖公司的唯一股东被告何松林应负责任。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告暨反诉被告奥联公司提供的证据中的证据1、2、4、6具有真实性、合法性，予以认定。证据3、5、7的真实性予以认定，但不能达到其证明目的。证据8需与被告暨反诉原告进行财务核实对账后予以确认。两被告暨反诉原告提供的证据中证据1、2、5、6具有真实性、合法性，予以认定。证据3、4需与原告暨反诉被告进行财务核实对账后予以确认。经审理查明：原告奥联公司经广州市工商行政管理局注册登记为股份有限公司（非上市，自然人投资或控股），经营范围：房地产业。被告香蜜湖公司经耒阳市食品药品工商质量监督管理局注册登记为有限责任公司（自然人独资），经营范围：物业管理；物业清洁、维护；酒店管理；家政服务；园林绿化工程服务；载货电梯维修及保养服务；电梯、自动扶梯及升降机维修及保养服务；压力管道的维修；塑料加工专用设备、配件、耗材的维修；专用设备修理；消防设施设备维修、保养；金属制品修理；通用设备修理；公园管理；游览景区管理；架线和管道工程建筑；楼宇设备自控系统工程服务。2020年1月11日，原告（反诉被告）奥联公司（即乙方）与被告（反诉原告）何松林（即甲方）、香蜜湖公司（即丙方）签订《股权转让协议》，约定甲方将持有丙方100%的股权转让给乙方。1、目标公司基本情况【目标公司设立情况】甲丙双方共同声明并承诺：目标公司成立于2017年5月22日，是一家在湖南省耒阳市合法设立并有效存续的有限公司；【目标公司股权情况】甲丙双方一致确认：截至本协议签署日，甲方一人合法共持有目标公司的100%股权，股权无权属瑕疵，不存在被查封、质押、冻结等任何权利受限的情况；【目标公司债权、债务及对外投资情况】甲丙双方一致确认：截至2020年1月11日，目标公司债务金额为0元、债权金额为0元整、未列债务金额为0元、未列示账面债权金额为0元，其中截止至2019年12月31日应收业主物业管理费共计1060576.30元整，《目标公司债权清单》，其他费用包括但不限于电信电费、联通电费、幼儿园物业费合计0元，截止2020年2月1日，对外担保债务金额0元。本协议签订后，前述债权全部归属给乙方。甲丙双方一致确认：目标公司预收款（包括预收物业管理费、预收押金、预收周转金等预收费用）为0元,本协议签订后10日内，该预收款移交给乙方。甲丙双方一致确认并承诺：截至本协议签署日，除上述所披露的债务外，目标公司无其他任何负债、担保等或有负债、对外投资；不存在未结或潜在的诉讼或仲裁，也不存在拖欠国家税款、各类行政收费及罚款等债务；若目标公司存在未披露的债务或对外投资、税费拖欠、诉讼纠纷等情形，概由甲方负责处理并承担费用;【目标公司合同签订及履约情况】本协议签订后，继续由目标公司履约的合同《目标公司继续履约合同清单》。除此之外，甲丙双方共同声明并承诺,目标公司不存在任何其他合同、协议或其他合同文件，否则均由甲方负责处理并承担费用;【目标公司诉讼情况】目标公司除《目标公司诉讼情况表》所示诉讼外，不存在任何其他已决或未决（指未判决或未执行完毕）的诉讼、仲裁、行政处罚、调查或其他权利限制。如诉讼纠纷发生在股权交割日后，但纠纷原因是发生在股权交割日之前的，乙方负责处理,但甲方应给予协助并承担相关的费用，如需向第三方赔偿的，由甲方承担;2、股权转让价款，甲方同意将持有丙方的100%的股权作价120万元转让给乙方。甲方同意在合同签订之日起，保证交付给目标公司物业管理的项目（包括：耒阳上海城小区约20万平方米），物业管理面积35万平方米不能减少，且需保证所交付各物业管理项目的经营收益权。自乙方承接丙方股权之日起，持续经营管理时间不低于一年，各项目《前期物业服务合同》期限至小区成立业主委员会时截止（项目管理权，应当根据当地主管部门要求，由甲方配合进行备案），如乙方承接丙方股权之日起，不能接管上述35万平方米的物业管理权，或各项目乙方的实际经营收益权的持续时间低于一年，乙方按：（合约接管面积35万平方米-实际接管面积）×3.43元/平方米的标准，扣减应支付甲方的股权转让款；3、操作步骤：本协议签订之日起15个工作日内，甲方将其持有目标公司的100%的股权转让给乙方并完成工商变更登记，目标公司的法定代表人、董事、监事等均变更为乙方指定人员；乙方取得目标公司100%的股权股权当日，目标公司印章、证照、合同文件移交乙方管理，在双方股权交割及资料交接期间，甲方负责全权管理并承担法律责任，双方完成股权交割后，甲方完全退出目标公司的经营。自2020年1月1日起甲方不再参与目标公司财产、利润的分配；本协议签订之日起10个工作日内，工商变更登记前，乙方向甲方支付首期股权转让款人民币50万元；工商变更登记后30日内，乙方向甲方支付第二笔股权转让款人民币50万元。本协议约定的最后交付物业项目（耒阳市上海城首期物业交付）向业主交付房屋和向丙方全部实际交付管理权时，乙方向甲方支付第三笔股权转让款20万元；4、甲、乙双方的承诺与保证…；5、保密条款…；6、违约责任，除本协议另有约定外，任何一方不得无故解除本协议，任何一方单方违约解除本协议，或一方违约导致本协议解除的，违约方应向守约方支付违约金50万元；本协议的履行过程中，乙方逾期支付本协议约定价款的，应按逾期偿还金额的日万分之五向甲方支付违约金。乙方逾期支付超过60个工作日的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付违约金50万元;甲方、丙方未按本协议的约定配合完成目标公司的股权转让变更手续，或者未能根据本协议的约定办理公司、目标公司公章等资料移交的，或甲方、丙方逾期履行本协议项下其他义务的，每逾期一日，须按本协议转让价款万分之五的标准向乙方支付违约金：逾期达到60个工作日以上的，乙方有权解除本协议,并要求甲方退还乙方已付款项，甲方应向乙方支付违约金50万元;7、争议管辖，双方就本协议有关的争议或履行本协议所产生的争议均应当友好协商解决，协商不成，应向目标公司所在地有管辖权的人民法院通过诉讼方式解决。败诉方应当承担胜诉方由此产生的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等所有合理费用。该协议签订后，又于当日签订了《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方本着平等、自愿、诚实守信的原则，订立本协议。三方确认在签署本协议前已经详细阅读并充分理解主协议条款的内容。三方于2020年1月11日签订股权转让合同，为便于接收管理，甲乙双方同意2020年1月11日起由乙方对丙方财务实施接收管理，2020年1月11日起丙公司的财务收支所得归乙方所有，相关的其他股权转让和工作交接按主合同执行。2020年1月份的人工开支和各项支出乙方承担2／3的比例，1/3由甲方承担，由乙方第二笔股权转让款中抵减。2020年1月起丙方所有开支按乙方要求实行，丙方所经营的项目收入及支出任何费用需通过书面形式向乙方指定人员报备审批，并得到乙方的书面同意后方可支出。此补充协议为主合同的有效补充，与主合同具有同等法律效力。协议签订后次日，反诉原告何松林按协议约定将香蜜湖公司相关资料、财务账本移交给反诉被告奥联公司，并将其原管理的景强国际（管理面积79968.62平方米）、华生公馆（管理面积45000平方米）、西湖公馆（管理面积48000平方米）项目共计172968.62平方米的物业管理及香蜜湖公司的工作人员交由反诉被告管理。反诉被告于2020年1月14日向反诉原告何松林支付了第一笔转让款50万元。此后，反诉原告香蜜湖公司委托其工作人员陈银花协助反诉被告办理工商变更登记手续，仅于2020年3月10日办理了税务变更登记手续，但工商登记至今尚未办理完成变更登记手续。反诉被告接手经营管理上述物业管理项目，期间向业主收取了部分物业管理费、水电费等费用。后因其管理不善没有及时缴纳水电费，而导致管理的景强国际、华生公馆大面积停水、停电。反诉原告香蜜湖公司为确保小区业主的正常生活用水、用电，垫付了部分水电费、发电费、电梯维修费等。2020年3月19日，反诉被告向反诉原告发出《工作函》，明确表示：从2020年3月19日起不再代付香蜜湖公司产生的相关费用（水电费、人员工资），不再代管香蜜湖公司财务收费工作。后双方因违约责任的承担、原告（反诉被告）管理景强国际物业，华生公馆物业、西湖公馆物业期间收取的费用清算问题协商未果，遂酿成纠纷，诉至本院。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《股权转让协议》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当遵守。在合同履行中，被告（反诉原告）何松林、香蜜湖公司已按照合同约定向原告（反诉被告）将其公司的相关资料、财务账本移交给原告（反诉被告），并将其原管理的景强国际（管理面积79968.62平方米）、华生公馆（管理面积45000平方米）、西湖公馆（管理面积48000平方米）项目共计172968.62平方米的物业管理及香蜜湖公司的工作人员交付原告（反诉被告）经营管理，原告（反诉被告）也实际对上述项目物业进行了经营管理。虽然合同中约定,被告（反诉原告）需保证交付给目标公司物业管理的项目（包括：耒阳上海城小区约20万平方米），物业管理面积不能减少于35万平方米,但合同中又约定,若不能接管上述35万平方米的物业管理权，按实际交付的物业管理面积最终计算双方的股权交易价款，双方交易的管理面积最终以实际交付管理的面积为准。因此，本案股权转让价款为可调价款。被告（反诉原告）于2020年1月12日已经交付向原告（反诉被告）交付上述物业，原告（反诉被告）受让后，经营管理至2020年3月19日止，期间并无异议，应视为对物业的交付及经营管理符合双方约定的认可，即被告（反诉原告）按协议已全面履行了合同义务。但原告（反诉被告）于2020年3月19日擅自停止对受让的物业进行管理，不继续履行协议，致使不能实现合同目的，构成违约，应承担违约责任。反诉原告要求解除涉案合同，符合法律规定，予以准许。合同既被解除，被告（反诉原告）收取原告（反诉被告）支付的50万元股权转让及在管理期间实际收到的物业费、水电费应予返还。在审理过程中，本院已向双方释明，双方应对原告在管理期间实际收到的物业费、水电费进行财务核对，双方未在规定期间内核对，致使期间的实际收到的物业费、水电费无法确定，双方可在可核实账目后另行主张权利。关于违约金，协议约定应支付50万元，本院综合考虑反诉被告经营期间所造成反诉原告的经营利润的损失、及因经营期间管理不善，所造成反诉原告企业形象等因素，酌定由反诉被告向反诉原告支付违约金40万元。关于代理费，双方在《股权转让合同》中有明确约定，败诉方应当承担胜诉方由此产生的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等所有合理费用，其中也包含律师代理费，且该费用已实际发生，故被告（反诉原告）该项请求，符合法律规定，予以支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付违约金50万元中的40万元,符合法律规定，予以支持;请求返还垫付的物业费、水电费、停车费、装修押金、员工工资等诉讼请求，因双方尚未核对确认，不能确定，不予支持。原告请求两被告请求返还股权转让款及在管理期间实际收到的物业费、水电费的诉讼请求，因双方尚未核对确认，不能确定，不予支持。双方可在可核实账目后另行主张权利，在另案中一并处理。原告请求两被告支付违约金和律师代理产生的律师费，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）奥联物业股份有限公司与被告（反诉原告）何松林于2020年1月11日签订的《股权转让合同》和《补充协议》；二、反诉被告奥联物业股份有限公司在本判决生效之日起五日内向反诉原告何松林、湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司支付违约金40万元；三、反诉被告奥联物业股份有限公司在本判决生效之日起五日内向反诉原告何松林、湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司支付律师代理费6万元；四、驳回原告奥联物业股份有限公司的诉讼请求；五、驳回反诉原告何松林、湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案本诉案件受理费17944元，保全申请费5000元；反诉案件受理费9645元，保全申请费5000元，共计37589元，由原告（反诉被告）奥联物业股份有限公司负担22944元，被告（反诉原告）何松林、湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司负担14645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  朱田生人民陪审员  王小红人民陪审员  王 霞二〇二〇年十一月二十三日代理书记员  刘李琼校对责任人：朱田生打印责任人：刘李琼