广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4734号原告（反诉被告）：许薇，女，1968年9月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告（反诉原告）：广州晴雨汇酒店管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号1403房。法定代表人：李惠军。被告（反诉原告）：李惠军，女，1981年9月19日出生，汉族，住广州市花都区。许薇诉广州晴雨汇酒店管理有限公司（以下简称晴雨汇公司）、李惠军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。许薇、及李惠军同时作为晴雨汇公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。许薇向本院提出诉讼请求：1.解除许薇和晴雨汇公司于2016年签订的《酒店公寓租赁合同》，晴雨汇公司按合同约定交还房屋和装修设施；2.晴雨汇公司支付2020年2月7日至8月6日房租15360元、违约金7440元、延迟支付房租滞纳金15096元（截至2020年7月20日）、拖欠水电费332.79元（截至2020年7月20日）；3.晴雨汇公司退还已收取的预付款1.5万元;4.晴雨汇公司修复华美国际7栋424房大理石窗台4面和洗手间大理石门槛、抽水马桶的损坏至原状并承担费用；5.李惠军对晴雨汇公司上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由晴雨汇公司承担。事实及理由：我与晴雨汇公司于2016年1月6日签订了一份房屋《租赁合同》，约定由我将位于广州市番禺区大石街工业四路52号7栋424房出租给晴雨汇公司使用，租期63个月，自2016年1月7日至2021年4月6日止，其中2016年1月7日至2016年4月6日为3个月免租期。合同约定2019年4月7日至2020年4月6日租金为2480元每月，2020年4月7日至2021年4月6日租金为2600元每月，晴雨汇公司须在每月的10号前向我支付房租。签约时，李惠军提出原告预付1.5万元由晴雨汇公司按其描述的地中海风格购置出租房内的家电家私，我按要求于2016年1月7日将预付货款汇入李惠军私人账户。2020年1月24日除夕夜，我收到李惠军微信要求免2、3、4月共3个月房租，我予以拒绝。我在2月11号未收到房租后，开始用微信向李惠军催讨。2020年2月20日，我收到晴雨汇公司寄来解除租赁合同通知书，称新型冠状病毒爆发导致出租房无法经营，依据合同第十条的条款约定，通知自2020年2月20日解除租约合同。我接到解约通知书当天和李惠军微信联系，催讨出租房内预付1.5万元的代购物品购买清单、房屋租金及违约责任。晴雨汇公司四年以来每月的出租房租金都是通过的李惠军的丈夫支付，我预付给晴雨汇公司的款项也是被要求转入李惠军的私人账户，由晴雨汇公司出具收款收据。故李惠军应对晴雨汇公司的债务承担连带责任。请求法院依法判决。晴雨汇公司、李惠军辩称，涉案房屋权属人不是许薇，许薇出租房屋没有正式书面授权，因此许薇无权出租涉案房屋，许薇存在欺瞒与诈骗，涉案合同应当为无效。晴雨汇公司提出以下反诉请求：1.许薇返还租赁保证金；2.诉讼费由许薇承担。事实与理由同答辩意见。许薇对晴雨汇公司的反诉请求辩称，我已经提交了相关的授权材料，证明我是依法获得涉案房屋的合法出租权的。在出租涉案房屋的时候，我也向晴雨汇公司提交了相关的授权文件。在长达四年的租期中，晴雨汇公司也从未提出过任何关于产权的不能使用的异议。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院依法组织当事人质证，认定事实如下：位于广州市番禺区大石街工业四路52号7栋424房，产权人登记为韩海滨。2016年1月11日，韩海滨与许薇签订《协议》，约定2015年12月至2025年12月期间，许薇可使用涉案房屋用于抵扣韩海滨应偿还许薇的欠款。2016年1月6日，许薇（甲方、出租方）与晴雨汇公司（乙方、承租方）签订《酒店公寓租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，从事日租、月租、公寓式酒店和旅业配套等用途经营；甲方出租房屋配备家具家电和其他配套用品（见附件清单）；涉案房屋权属人登记为韩海滨；租赁期限自2016年1月7日至2021年4月6日，2016年1月7日至2016年4月6日为免租期，作为招商及物资购置安装前期准备时间；乙方须向甲方支付1个月的租金作为租赁保证金，合同到期或终止后，乙方结清费用，甲方于当天无息退还保证金；月租金2250元，乙方在每月10日前缴付当月租金；第三年起，租金每年递增5%，2018年4月7日至2019年4月6日月租金2360元，2019年4月7日至2020年4月6日月租金2480元，2020年4月7日至2021年4月6日月租金2600元；乙方负担承租期间的物业管理费、水电费、易耗品消耗、房间内日常维修费等费用；乙方迟延支付租金，自延迟之日起按照应付租金的千分之五计算滞纳金，迟延超过10日，甲方有权解除合同；租赁终止时，乙方按照附件的家电家具及配套配置清单交还房屋给甲方；乙方提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，通知到达甲方时视为合同终止，并赔偿甲方，第一至第三年内赔偿四个月租金作为违约金，第四年内赔偿三个月作为违约金，不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任；等等。合同签订后，晴雨汇公司向许薇支付了保证金2250元。许薇向晴雨汇公司支付了15110元，由其代购相应家具。双方制作了一份《小时代酒店公寓软装配置一览表》，详细列明由原告出资15110元，晴雨汇公司代为购置的室内物品清单、规格及价格。2020年2月，晴雨汇公司以疫情原因为由要求许薇减少租金，被许薇拒绝。晴雨汇公司自2020年2月7日开始未支付租金。晴雨汇公司于2020年2月19日向许薇寄送《解除租赁合同通知书》，落款日期为2020年2月12日。晴雨汇公司在通知书中表示因自2020年1月21日出现新型冠状病毒持续爆发，导致涉案物业无法经营，其根据合同约定的不可抗力条款，通知解除合同。许薇于2020年2月20日收到上述通知书、钥匙，但认为钥匙不是门钥匙，而是车钥匙，并称尚未进入房屋内部。2020年2月20日、2月26日、3月1日、3月12日，许薇分别向晴雨汇公司发出催缴房租、违约金、代购发票、代收购物款差额等通知书，要求晴雨汇公司支付提前一个月解除合同的租金、及提前解除合同的违约金、代购家私家电的发票、代购款差额等。在2020年3月12日的通知书中，载明以下内容：虽然视频仍然看不清424房内电器的品牌型号，但根据李惠军女士微信确认的电器品牌，按购置清单内的规格，除双门冰箱和地毯没有为业主购置外，其余物品已完成购置，但所完成购置的物品价格和业主方委托价格相差悬殊。晴雨汇公司在离场前向许薇发送房屋交还的视频，许薇提交的微信聊天证据显示发送视频时间为2020年3月6日，晴雨汇公司称之前已发送过一次，2020年3月6日是属于重新发送，但未能提供证据。该视频显示，大理石窗台台面损坏、洗手间门槛石、抽水马桶底座均有损坏。另，微信聊天记录显示，许薇认为晴雨汇公司配备的冰箱是单门冰箱，与合同约定不符。许薇认为晴雨汇公司未按照合同约定交还物业，晴雨汇公司则认为已向许薇发送交还房屋的视频状态，交还的房屋已配齐双方约定由晴雨汇公司代购的家私家电等。许薇提供涉案房屋物业公司发出的缴费单显示，至2020年2月，涉案房屋的水电费222.75元，至2020年6月，涉案房屋的水电费332.79元。另查明，2020年1月，武汉爆发新型冠状病毒疫情，并迅速扩展至全国多个省市。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级相应。广州市相关部门要求全市各住宿（旅馆）企业安装体温测量仪，对入住酒店宾馆的客人进行体温测量，健身房、游泳池、温泉池等服务场所一律关闭。长隆度假区自2020年1月24日暂停广州长隆野生动物世界、广州长隆欢乐世界、广州长隆飞鸟乐园、广州长隆国际大马戏等场所的开放。2020年1月24日，文化和旅游部发布通知，暂停全国旅行社及在线旅游企业经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。本院认为，许薇与韩海滨协商以2015年12月至2025年12月10年的租赁使用权抵顶韩海滨应偿还许薇的债务，故许薇取得涉案房屋该时段的使用权。许薇与晴雨汇公司签订的租赁合同，约定租赁期限未超过许薇可使用的期限，且在合同中已载明房屋所有权人的信息，故双方就涉案房屋签订的租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。晴雨汇公司以许薇不是房屋所有权人为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行义务。根据合同约定，承租人如需提前解除合同，应提前一个月，并赔偿出租方三个月租金作为违约金。此处约定赋予晴雨汇公司单方解除合同的权利，但需要为此承担相应的违约责任。晴雨汇公司向许薇发出的解除合同通知书，许薇于2020年2月20日确认已收到，故确认案涉合同于该日已解除。关于晴雨汇公司的承责问题，2020年1月底全国爆发新冠病毒疫情，确实直接影响到晴雨汇公司就涉案房屋的公寓式出租经营，但自2020年4月底，广州各行业已经陆续复工复产，故疫情防控措施对晴雨汇公司履行合同的目的产生影响是短期的、暂时的，晴雨汇公司以此为由主张合同目的不能实现而要求解除合同免除全部责任，缺乏事实及法律依据，但疫情防控措施对晴雨汇公司的经营确实产生较大影响，基于公平合理原则，本院酌情支持晴雨汇公司应承担相当于一个半月租金的违约金3720元。许薇主张解除合同违约金超出上述金额的部分，本院依法予以驳回。因本院已支持解约违约金，足以弥补晴雨汇公司迟延支付租金部分的滞纳金，故对于该部分违约金，本院不再支持。双方合同于2020年2月20日解除，晴雨汇公司应及时将涉案房屋交还给许薇。根据现有证据显示，晴雨公司于2020年3月6日发送交还房屋的视频，许薇亦于2020年2月20日收到房屋钥匙，则许薇应当在合理期限内收回涉案房屋以主动减少房屋空置损失。现许薇主张因晴雨汇公司未向其提供交房清单及房屋设备存在损坏需要维修为由拒绝收房，但根据晴雨汇公司发送的交房视频，损坏的物品较为明显的为窗台大理石、洗手间门槛石、马桶底座部分，不影响房屋整体继续使用，即便上述损坏需要修复，在晴雨汇公司明确拒绝的前提下，许薇可自行修复，并向晴雨汇公司主张维修的费用，而非置之不理使损失不断扩大。且许薇在已于2020年2月20日收到房屋钥匙，在晴雨汇公司已提供交房视频的前提下，如认为房屋家私家电设备存在缺失情况，完全可以通知晴雨汇公司现场交付房屋进行清点，或是通过公证方式固定收房的现状。因此，对于许薇上述拒绝收房的理由，本院认为缺乏依据，许薇应在收到钥匙后的合理期限内收回房屋。结合房屋存在部分家私需修复及与晴雨汇公司未主动承担违约责任的情况，本院酌情支持许薇应收回的合理时间为2个月。对于许薇主张的要求晴雨汇公司维修上述物品损坏部位，结合房屋已使用近四年，部分属于正常耗损的情况，本院酌情支持该部分损失维修费为600元。由于现有证据显示房屋已配置有家私家电，合同约定由晴雨汇公司代购的家私家电亦未明确约定品牌、规格等，故许薇认为晴雨汇公司未按照合同约定配备缺乏依据，另许薇如认为有缺失的家具应提供证据证实，现许薇因自身原因未能提供证据，故其要求晴雨汇公司退还代购家私费1.5万元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金、占有使用费的支付问题。如前所述，合同解除后，许薇应于两个月的合理期限即2020年4月20日前收回房屋，故房屋收回之前的租金、占用费，应由晴雨汇公司支付。晴雨汇公司于2020年2月7日未支付租金，至2020年4月20日，正是疫情防控措施最严厉的时期，基于公平合理、共担风险的原则，本院酌情支持该期间的租金、使用费为3720元。合同约定房屋使用期间的水电费由晴雨汇公司支付，现许薇提供2020年2月前的费用清单显示水电费222.75元，应由晴雨汇公司支付。许薇提供的2020年6月的费用清单未能区分4月20日至6月的具体水电费费用，故对于该部分费用，本院不予支持。根据合同约定，合同解除后，晴雨汇公司结清费用的，许薇应无息退还保证金。由于晴雨汇公司于合同解除后的结算金额，本院已于上述论述中作出认定，许薇可在晴雨汇公司支付上述款项后向晴雨汇公司返还保证金。李惠军为晴雨汇公司的一人股东，在李惠军未能提供证据证实公司财产独立于股东财产的情形下，李惠军应对晴雨汇公司的上述义务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认许薇与广州晴雨汇酒店管理有限公司签订的《酒店公寓租赁合同》于2020年2月20日已解除；二、广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向许薇支付2020年4月20日之前的租金、占用费共3720元；三、广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向许薇支付解除合同违约金3720元；四、广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向许薇支付水电费222.75元；五、广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向许薇支付维修费600元；六、李惠军对广州晴雨汇酒店管理有限公司上述第二至第五项债务承担连带清偿责任；七、广州晴雨汇酒店管理有限公司支付完上述债务后，许薇应向广州晴雨汇酒店管理有限公司返还保证金2250元；八、驳回许薇的其他诉讼请求。案件受理费1130元，由许薇承担967元，广州晴雨汇酒店管理有限公司、李惠军共同承担163元；反诉费25元，由许薇承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十一月二十日书记员  陈冬