安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初10699号 原告：迟知华，女，汉族，1972年8月14日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：卜训义，安徽坤志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明娟，安徽坤志律师事务所律师。 被告：安徽福连城置业有限责任公司，住所地合肥市蜀山区新产业园振兴路自主创新产业基地7栋，统一社会信用代码91340100080311123M。 法定代表人：李继军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张忠伟，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 第三人：九江银行股份有限公司合肥分行，住所地合肥市包河区马鞍山路与南二环路交口西南角加侨国际广场A座写字楼，统一社会信用代码91340100554575586P。 负责人：聂峰，该分行行长。 原告迟知华诉被告安徽福连城置业有限责任公司、第三人九江银行股份有限公司合肥分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟知华及委托诉讼代理人卜训义、刘明娟，被告安徽福连城置业有限责任公司的委托诉讼代理人李兵到庭参加诉讼。第三人九江银行股份有限公司合肥分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迟知华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告立即返还原告购房款681346元、购房服务费2000元，以及原告通过被告指定的第三人银行按揭贷款的利息损失73358.64元（暂计算至2020年4月21日，后期以银行实际划扣的利息金额为准）；2、被告依约按已付房价款的10%赔偿原告损失68134.6元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。合计：824839.24元。事实与理由：位于合肥长江西路与振兴路交汇处的加侨悦山国际项目系被告投资开发，被告作为该项目开发商对外宣传发放《商铺置业计划书》，作出各种承诺宣传并吸引原告投资购买。2015年4月5日原告支付定金5000元，后原告与被告签订《商品房买卖合同》并按照合同约定共计支付首付房款341346元，合同项下剩余房款340000元采取银行按揭的方式按月支付（每月扣款日期为21日），该按揭贷款银行即第三人系由被告指定。原告于2015年4月14日按照要求支付了购房服务费2000元。原、被告合同约定交房日期为2016年12月30日前，如逾期交房超过30日，原告有权要求退房并要求被告支付违约金；同时，根据合同第十五条约定，被告需在商品房交付使用后60日内为买方办理产权登记，否则原告有权提出退房要求，被告需退还原告已付房款并按已付房价款10%赔偿原告损失。至今为止，被告未曾按合同约定为原告办理交房手续并提供相关资质证书资料等，也未曾依约为原告办理产权登记，且原告多次交涉维权未果。另外，被告在销售时所宣传作出的各种承诺大多数均落空，房屋现场商业经营环境极其恶劣。基于上述事实，原告认为被告理应依约履行各项事务，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请查明事实后依法裁判。 被告安徽福连城置业有限责任公司辩称：1、被告不存在逾期交房的情况，并已于2016年12月20日交付了案涉商铺，原告无权据此解除合同。2015年4月14日，原告（甲方）就案涉商铺与安徽加侨商业经营管理有限公司（乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定：甲方同意将其位于合肥市蜀山区××路××商铺号××方，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理。甲方自2016年12月31日起至2019年12月31日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理；10.1甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋视为甲方已经交付。10.2由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限相应顺延，但无需另付租金。16.4本合同双方签字、盖章后生效。2016年12月20日，安徽加侨商业经营管理有限公司与被告就包括加侨悦山城商铺号-1064在内的加侨悦山城1＃地下商铺签署了《商业交付流转表》；2018年3月19日，被告依据安徽加侨商业经营管理有限公司出具的《介绍信》、《商铺租赁经营合同》，将原告购买的案涉商铺以满足合同约定交付条件的情况下予以正式交付。另外，双方在2018年3月21日签署了一份《协议书》，明确安徽加侨商业经营管理有限公司同意免除被告迟延交付的违约金。故此，被告有理由相信安徽加侨商业经营管理有限公司有权代理原告收取案涉商铺、处理相关事宜，且免除了被告迟延交付违约金。因此，原告无权因被告逾期交房而解除双方签订的《商品房买卖合同》。2、被告在案涉商铺交付之后60日内，已按合同约定向不动产登记中心报送办理房屋不动产登记所需要的资料，并按办证机关的要求逐步办理，完全履行了合同约定的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的材料报产权登记机关备案。”根据物权法规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。而买受人购买商品房，经依法登记后取得不动产权证书是其必然要求，故该第十五条所约定的应解释为被告的义务应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属转移登记需要的由其提供的材料报产权登记机关。被告在房屋交付之后60日内，已按合同约定向不动产登记中心报送办理房屋不动产登记所需要的资料，完成了报送办理产权证材料的义务。并在2018年11月7日取得了《权籍调查成果审核证明》，2018年11月9日取得了房屋所有权登记证明，此时被告完成了初始登记，且办理初始登记并没有任何的延误。在办理初始登记之后，只要原告按照不动产登记中心的规定缴纳相关税费，就可以办理房产证。因此被告在商品房交付之后，已经按照合同约定履行了报送办理产权证材料的义务。办理产权证是政府产权登记机关的职责，被告作为房地产开发企业，只能按规定报送相关办证材料，无法控制办证所需时间。原告至今未取得房产证系因在被告办理完初始登记之后，具备办理转移登记条件时未按不动产登记中心的要求缴纳契税、房屋维修基金等原因所导致的。被告也曾多次通过电话、短信等方式通知原告，但原告迟迟未缴纳相关费用。综上，原告至今未取得房屋产权证系单方面原因才导致的，被告在履行协助原告办理产权证的义务中不存在违约行为，原告无权据此要求解除《商品房买卖合同》。3、退一步讲，即使法庭经过审理认定被告存在逾期办证的违约行为，原告因此而享有合同解除权，但原告在2020年6月3日进行诉讼要求解除合同，已超过解除权法定的一年除斥期间，解除权归于消灭，原告的请求不应再得到支持。4、即便合同可以被解除，《商品房买卖合同》已经约定违约金的计算方式和金额，原告诉请被告支付按揭贷款的利息损失系重复计算，无事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉请。 第三人九江银行股份有限公司合肥分行未作答辩亦未提交证据。 经审理查明：2015年6月26日，原告迟知华（买受人）与被告安徽福连城置业有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为加侨悦山城第1幢地下商业-1层-1064室，该商品房的用途为商业。该商品房合同约定建筑面积共44.86平方米，其中，套内建筑面积22.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.50平方米。按建筑面积计算，单价为人民币每平方米15188.28元，总金额人民币681346元整。买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币341346元，应在2015年6月26日前支付给出卖人，剩余房款人民币340000元，办理按揭贷款。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得建设工程规划许可证（正本），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按下列1或3项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。3、买受人不退房的，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。 2016年6月29日，案涉房屋办理了合肥市商品房网上认购备案。 原告按约支付首付款341346元，并通过九江银行股份有限公司合肥分行贷款支付剩余购房款340000元，贷款期限为10年，自2015年8月26日至2025年8月26日止。原告2015年10月还款5103.92元，2015年11月、12月每月还款3761.48元；2016年1月至2020年4月每月还款3713.76元。 2015年4月14日，原告（甲方）与安徽加侨商业经营管理有限公司（下称加侨公司、乙方）签订商铺租赁经营管理合同，合同载明：甲方同意将其位于合肥市蜀山区××路“加侨爱情海小镇”（又名：加侨悦山城）商铺号为负1064号商铺租赁予乙方，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理；甲方在本合同签订之日已签订了该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及房屋产权证办理时间。甲方自2016年12月31日起至2019年12月31日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理，租赁期限为3年。甲方购买该商铺时，乙方一次性向甲方支付145964元商铺租金（租金包括房屋租金、房屋维修费等与使用房屋有关的全部费用），乙方无须再另行支付甲方租金及费用。以上3年租金145964元，乙方已一次性以现金或甲方认可的其他方式支付予甲方。甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付，甲方应协助办理相应交房手续，并将该商铺相关文件及材料完整交予乙方，甲方办理权证费用及该商铺应缴纳的其他费用由甲方自行承担；由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限应相应顺延，但无须另行支付商铺收益。原告与被告确认合同约定的租金（收益）已在购房款中抵扣。 2016年12月20日，加侨公司与被告就包括案涉负1064商铺在内的加侨悦山城一号地下商业10套商铺签署了《商业交付办理流转表》。 2018年3月19日，加侨悦山城1#地下商业取得建设工程规划许可证（正本）。当日，加侨公司向被告出具介绍信，言明：我司依据与迟知华签订的《商铺租赁经营合同》第10条约定，现特由我司代为收取迟知华在贵司购买的加侨悦山城1#地下商业负1062号商铺。望予以接洽办理！当日，被告在该介绍信上注明：我司鉴于贵司出示了《商铺租赁经营合同》，同意将迟知华购买的加侨悦山城1#地下商业负1064号商铺交付于贵司。 2018年3月21日，被告（甲方）与加侨公司签订《协议书》一份，内容为：鉴于地铁二号线建设工期延误，导致甲方所开发并由乙方租赁经营的位于长江西路与振兴路交口加侨悦山城1#地下商业商铺直至2018年3月19日具备《商品房买卖合同》约定的交付条件……乙方同意免除甲方迟延交付的违约金。 2018年11月9日，案涉商铺取得房屋所有权登记证明。 原告主张被告2020年7月27日以短信方式通知其缴纳相关费用办理产权证。 上述事实有当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、预购房收款通知单、现金存款凭证、《商品房借款抵押合同》、银行扣款明细；被告提交的《商铺租赁经营管理合同》、商业交付流转表、建设工程规划许可证（正本）附件、介绍信、协议书、权籍调查成果审核证明，房屋所有权登记证明在卷证实。 原告提交的商铺置业计划书已载明仅供参考，不作为买卖要约，该证据达不到原告的证明目的，本院不予确认。 原告提交的预购房收款通知单中的2000元收据与本案无关联性，本院不予确认。 原告提交的企业公示信息，达不到加侨公司接收房屋及免除被告违约责任，超出原告真实意思表示的证明目的，对该证据的证明效力，本院不予确认。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。原告与加侨公司就案涉商铺租赁、经营管理事宜签订的《商铺租赁经营管理合同》约定原告委托加侨公司收取房屋，处理延误交房的追偿事宜，且追偿款项由加侨公司获得，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告提交的证据表明2018年3月19日加侨公司依据原告的授权已与被告办理了房屋交接，并向被告披露了原告信息及代理权限，加侨公司在房屋交接后承租房屋且与被告就迟延交房事宜达成一致意见，加侨公司上述行为产生的法律后果应由原告承担。原告主张被告逾期交房，本院不予采信。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告与被告未在《商品房买卖合同》中约定解除权行使期限，被告亦未行使催告权，应适用一年的解除权除斥期间。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证》正本，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，被告未按合同约定的时间提交办证材料，构成违约，依据合同约定，原告有权退房，但原告向本院起诉解除合同的时间，已超出法定的一年解除权除斥期间，解除权消灭。原告提交的置业计划载明：本置业计划仅供参考，不作为买卖要约，具体条款内容以双方签订的《商品房（预）销售合同》为准，现原告以该置业计划中的承诺未兑现，房屋现场商业经营环境极其恶劣为由要求解除合同，无法律依据。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还购房款681346元，购房服务费2000元及贷款利息损失73358.64元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按已付房价款的10%赔偿损失68134.6元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告迟知华的诉讼请求。 本案案件受理费12048元，减半收取6024元，由原告迟知华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇二〇年十一月六日 书记员  刘媛媛 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。