上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11064号原告：上海壹豪资产管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：温横虎，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告：上海御炫体育用品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王芸芸，负责人。被告：王芸芸，女，1990年10月19日生，汉族，住江苏省。原告上海壹豪资产管理有限公司与被告上海御炫体育用品有限公司(以下简称“御炫公司”)、王芸芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序独任制于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告上海壹豪资产管理有限公司的委托诉讼代理人林梓琳、被告上海御炫体育用品有限公司法定代表人暨被告王芸芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海壹豪资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告御炫公司签订的房屋租赁合同；2.被告御炫公司向原告返还位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场2层L207-2铺位；3.被告御炫公司向原告支付2020年1月6日至2020年8月5日应付未付租金89,425元，并按照月租金25,550元为标准支付2020年8月6日至实际返还之日止的使用费；4.判令被告御炫公司向原告支付2020年1月6日至2020年8月5日的物业管理费17,885元，并按照每月2,555元的标准支付至实际返还之日止；5.被告御炫公司支付原告违约金25,550元；6.被告御炫公司向原告支付滞纳金，以89,425元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年7月6日计算至实际支付之日；7.被告御炫公司赔偿原告律师费11,971元；8.被告王芸芸就被告御炫公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年7月12日，原告与被告御炫公司签订《房屋租赁合同》，约定被告御炫公司承租原告位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场2层L207-2铺位，租赁期限24个月，月租金12,775元。合同约定拖欠应付款超过30日或者累计超过60日，原告可以解除合同，被告应向原告返还房屋，如有逾期，则按照两倍租金的标准向原告支付占有使用费。租赁期间，被告逾期支付应付款的，应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。故原告起诉要求判如所请。被告御炫公司及王芸芸共同辩称，同意解除租赁合同及返还房屋，被告自2020年2月起未实际使用涉案房屋，被告在2020年6月已经与原告协商过解除事宜并同意原告收回房屋，故不同意支付6月以后的租金和物业费。被告因新冠受疫情影响，近半年没有正常经营，无法支付违约金及滞纳金。关于律师费，系原告因自身原因产生，不同意承担，也不同意由王芸芸承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：上海上瑞实业有限公司是上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX层的产权人。原告经上海上瑞实业有限公司同意将上述房屋进行整体或分割对外出租。被告王芸芸是被告御炫公司的唯一股东。2018年7月12日，原告(甲方)与被告御炫公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定原告将上海市松江区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场2层L207-2铺位(以下简称“租赁房屋”)出租给被告御炫公司用于经营体育用品。租赁合同约定甲方作为该房屋合法转租人与乙方建立租赁关系，租赁期限自2019年5月6日至2021年5月5日止。月租金为12,775元/月，租金按2个月为一个支付周期，首期租金(2019年5月6日起至2019年7月5日止)共计25,550元，乙方应于合同签订之日起3日内付清，以后每月租金在下一个周期开始日提前5天支付，先付后用。该房屋物业管理费由乙方承担，每月物业管理费2,555元，物业管理费按2个月为一期支付，由乙方于每个自然付款期当月10日前向甲方或甲方指定的物业管理公司支付当季度物业管理费。如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按应付款项的日千分之三支付违约金。租赁合同另约定乙方应支付甲方租赁保证金25,550元、管理费保证金2,555元，租赁关系终止后，在乙方全部履行本合同各项条款、支付完毕应由乙方支付的所有费用和应付款项、完成工商、能源、通讯等的专户或注销手续，且在乙方按合同约定返还房屋并已注销相关备案租赁登记手续后15个工作日内无息归还。租赁合同还约定乙方逾期返还房屋的，除应每日按当时合同项下平均日租金的2倍向甲方支付该房屋的占用期间的使用费外，还应承担支付占用期间发生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等；如乙方归还房屋时未按约定恢复原状的，甲方有权拒收房屋，乙方仍应按约定承担逾返房屋的违约责任。租赁合同再约定乙方从租金、管理费、代收费或其它任何费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天，甲方有权选择提前终止合同，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修期及免租期租金。乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项、费用、每逾期一日，按照应付款的千分之三向甲方支付违约金。租赁合同违约责任章节约定违约金可直接从租赁保证金中扣除。另查明，原告与案外人唐伟程就租赁房屋定有期限自2017年3月6日至2019年3月5日的房屋租赁合同，约定的月租金加物业管理费计每月12,775元。2018年7月，原告与被告租赁合同签订时，被告已实际使用租赁房屋。2018年7月30日，被告通过乔高翔(被告自述为被告王芸芸的配偶)向原告缴纳了租赁保证金25,550元、物业管理保证金5,110元，合计30,660元。2018年7月至2019年5月，被告每月支付原告12,775元。2019年6月至2020年1月，被告每月支付原告15,330元。被告自述付款行为通过王芸芸配偶乔高翔账户支出。2020年5月6日，原告向被告御炫公司发出律师函，载明限被告2020年5月10日前清偿2020年2月租金12,775元、3月租金12,775元、4月租金12,775元、5月租金12,775元、6月租金12,775元；2020年2月物业费2,555元、3月物业费2,555元、4月物业费2,555元、5月物业费2,555元、6月物业费2,555元；合计总金额76,650元。若未按时清偿，将解除双方的租赁关系，并采取断水断电的措施及起诉要求被告返还房屋并承担违约责任，届时将额外支付律师费、诉讼费、保全费。该律师函的送达地址为租赁房屋，送达情况因未联系上收件人而退回。再查明，原告为诉讼与上海磊天律师事务所签订《聘请律师合同》并支出律师费11,971元。庭审中，被告辩称2020年2月因新冠疫情向原告申请减免租金，并主张2020年7月1日已向原告明示同意原告收回房屋、放弃房屋内物品，应视为房屋已经返还；原告均不予认可。2020年10月26日庭审中，被告明确做出放弃租赁房屋内物品，同意原告收回租赁房屋的意思表示。原告遂确认租赁房屋已返还，并撤回要求被告返还房屋的诉讼请求。被告另辩称双方就租金支付周期达成口头协议，当月租金当月付、当月用，原告对此不予认可。被告亦未提供证据证明其主张。以上事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》、《聘请律师合同》、律师费发票、转账凭证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现双方对于租赁合同的解除均无异议，争议主要在于合同解除时间的认定及合同解除后果的处理。本院结合原告诉讼请求，分述如下：一、关于合同解除时间的认定租赁合同约定乙方拖欠租金或其它费用连续超过30天或累计超过60天，甲方有权选择提前终止合同。根据庭审查明的事实，被告仅支付租金至2020年1月，被告虽然在2月向原告提出减租申请，但未经原告同意，故被告仍构成逾期未付租金。原告根据租赁合同约定，可以行使解除权。然原告虽于律师函中表述若被告未及时清偿债务将解除租赁合同，但并未在起诉前明确作出解除租赁合同的意思表示，故本院以诉状副本的送达时间2020年9月11日认定为租赁合同的解除时间。关于被告辩称2020年7月1日向原告做出返还房屋的意思表示的意见，本院认为被告就该项主张并未提供证据予以证明，也未提供证据证明在原告起诉前，被告曾做出解除租赁合同的意思表示，故被告的该项辩称并不影响本院对租赁合同解除时间的认定。二、合同解除后果的处理承上所述，被告未提供证据证明其在诉前已经向原告返还房屋，但2020年10月26日被告庭审中明示放弃租赁房屋内物品，同意原告收回房屋。被告的上述意思表示已经明示原告可自行收回房屋，故本院认为当日可视为原告已收回租赁房屋。原告亦确认租赁房屋可视为已自行收回，并撤回要求被告返还房屋之诉讼请求，本院予以准许。故有关租金及使用费、物业管理费均应计算至2020年10月26日止。现双方争议主要在于被告2020年1月末次支付的费用对应的是哪段期间的租金及物业管理费。对此，原告主张系2019年12月6日至2020年1月5日期间；被告辩称系2020年1月当月自然月的租金及物业管理费。本院认为，根据庭审查明的事实，被告自2018年7月与原告签订租赁合同后，缴纳了保证金并按月支付租金及物业管理费。自2019年5月6日起双方租金和物业管理费的标准调整为合计15,330元，之前均为12,775元。故被告首次于2019年6月向原告支付的15,330元，结合租赁合同约定的租金起算时间和付款周期，本院认定该笔款项系2019年5月6日至2019年6月5日期间的租金和物业管理费。以此类推，2020年1月的付款应认定为2019年12月6日至2020年1月5日期间的租金和物业管理费。故被告尚欠付原告2020年1月6日起至2020年10月26日期间的租金及使用费、物业管理费。关于租金及使用费的计算标准，原告主张按照租赁合同约定被告逾期返还房屋，每日按合同约定的平均日租金的2倍向原告支付使用费。本院认为，双方租赁合同关系已经涉诉，原告在诉前亦未明确向被告作出解除合同并要求被告返还房屋的意思表示。故原告适用该条款，要求按照日租金的2倍计算使用费依据不足，本院不予采信。结合新冠疫情的影响，本院酌定被告支付原告上述期间的租金及使用费102,200元、物业管理费20,440元。关于违约责任，租赁合同约定被告逾期支付租金导致原告解除租赁合同的，应当支付原告相当于2个月租金的违约金。租赁合同另约定逾期支付租金、物业管理费的应支付滞纳金。现原告据此要求被告承担违约责任并无不当，然被告辩称其受新冠疫情影响造成无法正常经营而导致不能按合同约定及时履行付款义务亦属客观事实，本院对违约金、滞纳金等违约责任适当调整，酌定被告支付原告相当于1个月租金的违约金12,775元。关于原告主张的律师费，本院认为被告作为违约方，其应当承担的违约责任应以其订立合同时可以预见到的范围为限。现双方在租赁合同中并未约定因承租人违约导致出租人涉诉产生的律师费由违约方负担。原告虽主张其向被告发出律师函告知，但该信件实际并未送达，故原告主张要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告王芸芸承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为被告王芸芸系被告御炫公司的法定代表人，亦系唯一股东。被告在履行与原告的租赁合同过程中，亦通过王芸芸的配偶私人账户支付有关款项，故两被告间存在财务上的混同。原告要求被告王芸芸与被告御炫公司承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告上海御炫体育用品有限公司与原告上海壹豪资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；二、被告上海御炫体育用品有限公司支付原告上海壹豪资产管理有限公司2020年1月6日起至2020年10月26日期间的租金及使用费102,200元，抵扣租赁押金及物业管理押金30,660元后，余款71,540元由被告上海御炫体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内付清；三、被告上海御炫体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司2020年1月6日起至2020年10月26日期间的物业管理费20,440元；四、被告上海御炫体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司违约金12,775元；五、被告王芸芸对被告上海御炫体育用品有限公司的上述第一至四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告上海壹豪资产管理有限公司的其余诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,197元，由原告上海壹豪资产管理有限公司负担802元(已付)，由被告上海御炫体育用品有限公司负担2,395元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二〇年十一月三十日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。