广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初31949号原告：邹臣铁，男，1976年4月25日出生，汉族，身份证住址黑龙江省鸡西市恒山区，原告：张寒飞，女，1978年12月2日出生，汉族，身份证住址湖南省益阳市资阳区，委托诉讼代理人：李丽英，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤春燕，广东穗卫律师事务所实习人员。被告：邵禹铭，曾用名邵壮，男，1977年7月4日出生，汉族，身份证住址山东省胶南市，委托诉讼代理人：肖平，广东经纶律师事务所律师。被告：邵春兰，女，1969年12月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：广州云祈新能源科技有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：邵春兰。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄杰铭，广东经纶律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：王晓玲，广东经纶律师事务所实习人员。原告邹臣铁、张寒飞与被告邵禹铭、邵春兰、广州云祈新能源科技有限公司（以下简称云祈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹臣铁、张寒飞及其共同委托诉讼代理人李丽英，被告邵禹铭的委托诉讼代理人肖平，被告云祈公司的法定代表人兼被告邵春兰及其共同委托诉讼代理人黄杰铭、王晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、确认两原告与被告邵禹铭达成的广州市白云区同和京溪路**号***房的房屋买卖协议合法有效；2、确认被告邵禹铭与被告云祈公司之间关于广州市白云区同和京溪路***号***房的房屋买卖行为转让无效；3、被告邵禹铭、邵春兰、云祈公司协助两原告将广州市白云区同和京溪路***号***房过户登记至原告张寒飞名下；如无法办理过户，则三被告赔偿两原告经济损失259.6万元。事实与理由如下：2001年1月2日，被告邵禹铭与广州市恒安房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，由被告邵禹铭购买广州市白云区同和京溪路***号***房（以下简称涉案房屋），该房总价212482元，首付52482元，余下房款160000元办理按揭贷款分20年支付，从2001年1月至2021年1月，每月归还等额本息1108元。原告邹臣铁与被告邵禹铭是表亲兄弟，两原告于2001年6月9日结为夫妻。2002年4月，因被告邵禹铭要离开广州去内蒙古做生意，故被告邵禹铭与两原告达成房屋买卖口头协议，同意将涉案房屋出售给两原告，自转让之日起涉案房屋后续贷款本息由两原告负责还贷。达成买卖合意后，被告邵禹铭于2002年4月将涉案房屋及相关所有购房资料交付给两原告。两原告于2002年4月搬入涉案房屋居住至今，并利用夫妻共同财产按月向被告的供楼账户偿还贷款至2020年7月。由于被告邵禹铭自2002年离开广州后一直在外地生活，故涉案房屋的产权手续一直未办。2020年7月17日，被告邵禹铭突然结清了涉案房屋的剩余贷款，并拒绝了两原告提出的办理房屋产权过户的要求。之后，被告邵禹铭恶意将涉案房屋转让至被告云祈公司名下，被告云祈公司是被告邵禹铭小姨即被告邵春兰开办的一人有限责任公司。故提起本案诉讼。被告邵禹铭辩称：不同意原告的诉讼请求。我与邵春兰并未承诺将房屋出售给原告，不存在房屋买卖的口头协议，两原告居住在涉案房屋，是亲戚之间的借住行为，所支付的按揭月供属于借住产生的占有使用费。涉案房屋是我在广州大漠都邦贸易有限公司（现已吊销，以下简称大漠公司）上班时表现突出，基于对员工的激励政策以及我与邵春兰为侄姨关系，邵春兰于2000年年底将100000元存折交给我父亲用于支付涉案房屋的首付款，余额用于支付按揭月供，房屋登记在被告邵禹铭名下。2001年6、7月份，我离职后将涉案房屋归还给被告邵春兰，随后邵春兰对房屋进行二次装修并居住使用，我也将房屋资料交给邵春兰，我仅是代持涉案房屋。两原告借住涉案房屋我也是事后得知，故我未与两原告形成房屋买卖口头协议。2020年8月，邵春兰告知我房屋走向问题并希望出售房屋，我同意并于2020年8月24日授权案外人侯宝玉办理房屋出售事宜。2020年9月8日，在涉案房屋张贴《关于行使优先购买权的通知》，两原告未在合理期限内承诺购买房屋。事实上，两原告也没有能力购买，两原告多次借款，且因逾期未存入占有使用费造成逾期还款被银行起诉。如果法院不认定邵春兰为房屋实际权利人，根据房屋登记主义，我作为房屋产权登记人对房屋享有完整权利，房屋过户合法合规，转让行为有效，我无需再协助原告办理过户事宜。被告邵春兰、云祈公司共同辩称：对被告邵禹铭陈述的涉案房屋购买经过、邵禹铭交还房屋后的代持事实予以确认。2002年底至2003年初，被告邵春兰空置涉案房屋，两原告见状向被告邵春兰提出居住请求，被告邵春兰同意两原告有偿居住，费用为每月偿还贷款金额。在此期间，被告邵禹铭因两原告逾期还款导致被银行起诉；两原告也多次向被告邵春兰及大漠公司借款，不具备购买涉案房屋的能力。对于房屋买卖如此重要的事情，原告主张与被告邵禹铭仅形成口头协议，不合常理。2020年9月21日，被告邵禹铭将涉案房屋过户给被告云祈公司，根据物权法的规定，被告邵禹铭有权处分房屋，被告云祈公司取得涉案房屋的途径合法合规。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的广州市不动产登记查册表、恒骏花园认购书、商品房预售合同、预售合同补充协议、楼宇按揭合同、按揭贷款业务预缴费单、办理按揭公证收件收条、广州亿城按揭事务中心收款收据及发票、按揭房屋保险协议书、预收保费收据、首期供款通知书、收入证明、业户手册、装修指南、管理公约、业户用水登记表、建行供楼存折、存款凭条、账户明细信息、供楼短信、管理费缴费收据及发票、电费划扣合同及缴费发票、有线电视业务单、居住证信息登记表、民事起诉状及证据材料、催款通知书、民事调解书、代收款凭据及名片、两原告结婚证、参保证明、企业信用信息公示报告、电话录音、情况说明、工商信息查询、证明、三份欠条、交易明细证明、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月11日，被告邵禹铭以其曾用名邵壮（认购方）与广州市恒安房地产有限公司（出售方）签订《恒骏花园认购书》，约定认购恒骏花园骏日居第1座***室。2001年1月2日，被告邵禹铭以其曾用名邵壮（买方、乙方）与广州市恒安房地产有限公司（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》，约定认购恒骏花园骏日居第1座十层01号，建筑面积58.7平方米，总价212482元，乙方于2000年12月16日前支付31234元，2001年1月16日前支付21248元，余下160000元作银行20年按揭付款；甲方于2000年12月31日前将房屋交付乙方使用；等等。邵壮在该合同中书写的地址为广州东升大厦院内。2001年1月9日，被告邵禹铭以其曾用名邵壮（甲方）与中国建设银行广东省分行（乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定甲方将恒骏花园骏日居第1座十层01号房抵押给乙方，乙方向甲方提供贷款160000元，借款期限自2001年1月至2021年1月共240期，每月20日归还本息1108元。另，办理该按揭贷款时，曾由大漠公司出具证明，记载邵壮月收入5000元，现任该公司营业部经理。2001年2月20日，上述贷款160000元需开始偿还首期款项。2003年7月18日，广州市国土资源和房屋管理局向邵壮出具房地产权证，记载房地座落白云区同和京溪路***号***房，建筑面积59.2085平方米；房地产证中记载抵押权人为中国建设银行广州市荔湾支行，权利价值为212482元。2007年11月19日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法民二初字第703号民事调解书，记载原告为中国建设银行股份有限公司广东省分行及广州荔湾支行，委托代理人为何建勋、谭国戬，被告为邵壮，委托代理人为邹臣铁，双方达成一致调解协议，由邵壮清偿全部逾期本金、利息、罚息、违约金并支付诉讼费，双方继续履行《中国建设银行广东省分行楼宇按揭合同》；等等。谭国戬于2007年11月6日出具代收款凭证，记载收到邹臣铁代邵壮支付的该案诉讼费1497元。2020年7月10日，邵春兰向涉案房屋的贷款账户支付8700元。2020年7月17日，涉案房屋贷款结清。2020年9月21日，被告邵禹铭以其曾用名邵壮（甲方、卖方）与被告云祈公司（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，记载被告邵春兰为被告云祈公司的委托代理人，约定买卖房屋为白云区同和京溪路***号***房，建筑面积59.2085平方米，总金额1800000元，付款方式为一次性付款，乙方应于2020年9月21日前向甲方支付；等等。同日，被告云祈公司为该房屋买卖缴纳契税并开具金额为1800000元的房款发票。同日，涉案房屋登记至被告云祈公司名下。另查，大漠公司于1998年12月9日成立，法定代表人为邵春兰，注册地址为广州市广源中路**大院东升大厦**，现经营状态为吊销、未注销。两原告为证实涉案房屋的买卖经过，申请证人李某1、李某2、高某、邵春云出庭作证。证人李某1到庭接受询问称，其是原告的姐夫，邵禹铭是其小舅，邵春兰是其阿姨，其知晓邹臣铁为涉案房屋打欠条给邵春兰，金额是200000元，但没有见过该欠条，有听被告说过该事，邹臣铁有无还钱、还了多少其不清楚。证人李某2到庭接受询问称，其配偶是邹臣铁的弟弟，邵禹铭是其配偶舅家的表哥，邵春兰是其配偶的小姨，涉案房屋是大漠公司老板买给邵禹铭，邵禹铭住在涉案房屋一年左右就离开广州，邵禹铭准备走的时候，老板曾说以后谁表现得好就把房子给谁；其知晓涉案房屋是属于原告的，但房产证一直是邵禹铭，邵禹铭走后邵春兰对涉案房屋进行重新装修，买了沙发、电视、床等，之后邹臣铁就搬进去住，然后邹臣铁与邵春兰协商打欠条，欠条就是将房屋卖给邹臣铁，金额是20万元，装修钱也算在里面，其没有见过欠条，但大家都是亲戚，住在同一个小区，经常聊天都有提到这件事；最近一次是2015年邵禹铭一家来广州，提到要过户，但由于原告比较困难，没有能力偿还欠款，也因为邵禹铭曾经改名，手续复杂，欠款已经还了10000元。证人高某到庭接受询问称，其与邹臣铁、邵禹铭均是表兄弟，邵春兰是其小姨，其知晓邹臣铁打了欠条给邵春兰，买了邵春兰的房子，欠条金额是200000元，该事情听邹臣铁和邵春兰都有说过。证人邵春云到庭接受询问称，其是原告的姨，是邵禹铭的姑姑，是邵春兰的姐姐；涉案房屋最初是邵春兰买给邵禹铭，之后邵禹铭去其他城市发展，房子的月供就由邹臣铁接手，邵春兰也曾说过邹臣铁欠邵春兰钱，应该是邵春兰将房屋卖给邹臣铁，听说邹臣铁给邵春兰打了欠条，其没有见过欠条，该欠款应该是支付给邵春兰的房款；其原来是云祈公司的法定代表人，2020年3月将云祈公司的股份、法人身份全部转让给邵春云；现确认涉案房屋是属于邹臣铁的。原告对上述证人证言予以确认，主张证人证言证实原告已通过向邵春兰出具20万元的欠条以及支付房屋按揭款的方式支付了购房对价，对于欠款金额可由邵春兰另行主张权利。被告邵禹铭对上述证人证言真实性不予确认，主张该四证人均与原告系直系血亲关系，且证言中提到的20万元欠条均是听说的，没有证明力。被告邵春兰、云祈公司对证人证言中提到的20万元欠条一事不予确认，主张证人不知晓欠款金额却知晓欠款包含的首付款及装修费用，相互矛盾。原告为证实其偿还涉案房屋贷款，出示建行供楼存折、存款凭条、账户明细信息、供楼短信，显示最早于2004年11月6日以邵壮名义领取中国建设银行存折，并于次日扣款贷款1100元。三被告对该证据真实性无异议，确认原告借住期间有通过偿还贷款方式支付借住费用。原告为证实涉案房屋实际交付原告使用，出示管理费缴费收据及发票、电费划扣合同及缴费发票、有线电视业务单、居住证信息登记表等，显示最早有2003年4月30日开具的涉案房屋电视费的发票，2005年1月8日开具的物业费的收据。三被告对上述证据不予确认，主张借住期间由实际居住人缴纳各费用属于正常现象。原告为证实欠条真实存在，出示对话录音，主张对话中提及欠条200000元包括涉案房屋首付款以及邵春兰为涉案房屋购买的床垫、沙发、木地板、电视、音响以及1998年的70000元借款。被告主张对话中关于欠条的对话均是邹臣铁讲述，被告并未提及。被告邵春兰为证实原告没有购房能力，出示三份欠条。原告主张三份欠条与本案无关，且其中2004年3月30日的收条仅能证明原告邹臣铁仅收到3000元，不能证明是欠款。另，原告明确涉案房屋的买卖关系系邹臣铁与邵禹铭之间形成的，并主张邹臣铁向邵春兰出具欠条系代替邵禹铭向邵春兰偿还首付款。本院认为，关于涉案房屋的权属人，根据原、被告的主张及证人证言可知，涉案房屋的首付款是由邵春兰出资支付，涉案房屋登记在邵禹铭名下，邵禹铭搬离后，涉案房屋又交回给邵春兰，邵春兰收回房屋后有对涉案房屋进行装修，但房屋权属人姓名仍未变更，故邵禹铭将涉案房屋交回给邵春兰时，应认定涉案房屋的实际所有权人应为邵春兰，邵禹铭自交回房屋一刻起仅为涉案房屋的名义产权人，真正有权使用、管理及决定房屋是否出售的应为被告邵春兰。原告主张在邵禹铭搬离后原告即立即入住，本院不予采纳，结合原告在庭审中提及的欠条20万元中包含邵春兰装修的费用，应认定邵禹铭搬离之后实际使用涉案房屋的是邵春兰。关于原告主张其购买涉案房屋的事实。根据本院上述认定，邵禹铭搬离之后，邵禹铭仅为涉案房屋的名义所有权人，邵春兰为涉案房屋的实际所有权人，被告邵禹铭、邵春兰主张二者之间为被告邵禹铭代被告邵春兰持有涉案房屋的关系，本院予以采纳。原告主张其为购买涉案房屋向邵春兰出具了金额为20万元的欠条，结合证人证言的陈述，本院对该20万元欠条的事实予以采信。现原告通过出具欠条的方式形成支付首付款、装修的对价，后续原告又将涉案房屋的贷款进行多年偿还，结合原告出具欠条的对象为被告邵春兰，而被告邵春兰在邵禹铭搬离后成为涉案房屋实际所有权人，故本院认定原告邹臣铁实际系向被告邵春购买涉案房屋。现原告主张其系向邵禹铭购买涉案房屋，进而要求确认其与邵禹铭之间关于涉案房屋的口头买卖协议合法有效，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。而原告基于其与邵禹铭之间的房屋买卖合同关系进而提出的要求确认买卖合同无效、将房屋过户登记至原告名下或赔偿原告损失均缺乏前置事实基础予以支持，亦与本案房屋买卖合同所引发的法律关系不属于同一法律关系，本院均不予调处，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邹臣铁、张寒飞的全部诉讼请求。本案受理费13784元，由原告邹臣铁、张寒飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月三十日书记员  苏秋雅