成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8468号 原告：谭琳，女，1991年3月29日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：周松锐，男，1988年5月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：周浩燃，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都润利鑫置业有限责任公司，住所地成都市武侯区聚龙路168号。 法定代表人：李思齐，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 原告谭琳、周松锐与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭琳、周松锐共同委托诉讼代理人周浩燃，被告润利鑫公司的委托诉讼代理人汪清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谭琳、周松锐向本院提出诉讼请求：1.判令确认两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××33）已于2019年11月25日解除；2.判令被告向原告退还已付全部合同价款272475.02元和支付相应的违约金27247.502元（已付房款10%的标准）；3.判令被告承担本案诉讼费用、律师费。事实与理由：2016年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××33），约定原告购买位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号商铺。被告应于2017年12月31日前房屋达到各种使用条件（包括不限于绿地率、非市政道路、车位车库、物业服务、电梯安防等设施条件）并交付原告。合同签订后，原告按合同约定履行了各项义务，被告未按约交付房屋，也未协助原告办理产权证明，致使原告合同目的不能完全实现。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 润利鑫公司辩称，认可与原告签订商品房买卖合同，被告已向原告的委托代理人交付了案涉房屋，由于原告未支付尾款，被告有权拒绝办理产权证。 本院经审理查明认定如下事实： 2017年3月11日，谭琳、周松锐（买受人）与润利鑫公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××33）及补充协议。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人将其开发的位于成都市武侯区××街道××村××组××号××幢××层××号房屋出售给买受人，预测建筑面积11.15平方米，房屋总价款为505685元，签订合同前，买受人已向出卖人支付款项30000元，买受人于2017年3月11日前支付首期房价款255685元，占全部房价款的50%，余款250000元申请贷款支付；抵押情况为在建工程抵押，抵押权人为大业信托有限责任公司；合同第六条“房屋权利状况承诺”约定，出卖人对该商品房出售前享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人，该商品房没有被司法查封，该商品房除本合同第五条情形外没有其他限制转让的情况；合同第七条约定，该商品房权利状况与本合同第六条不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同；“商品房交付条件”约定，规划的绿地率、非市政道路、车位、车库、物业服务用房、电梯、消防、安防等设备设施应在2017年12月31日达到使用条件；出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按合同约定时间向买受人交付该商品房的，逾期超过90（不含）日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应在收到买受人的退房通知后30日内将已收取的房款扣除相关费用后无息退还给买受人，并按照买受人已付房款的10%支付违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 同日，谭琳、周松锐（甲方）与成都鑫利来企业管理有限责任公司（乙方、以下简称鑫利来公司）签订了《商铺委托经营管理合同》约定，甲方于2017年3月11日与润利鑫公司签订了《商品房买卖合同》及相关附件，购买了其开发的位于成都市武侯区××路××号××幢××楼××号商铺，成为该商铺的所有权人，商铺预测建筑面积为11.15平方米，甲方自愿将标的商铺及所有附属设施设备全权委托给乙方进行统一规划、整体营运管理，委托经营管理期限为20年，自交房后次日起算，预计为2018年1月1日至2037年12月31日止，若开发商实际交房日提前或迟延的，则委托经营管理期限开始日相应提前或顺延。甲方指定租金收取账户：户名：严琼英，开户行：交通银行成都金牛支行，账号：6222××××7069。合同还对租金标准、支付方式以及双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。 同日，谭琳、周松锐（委托人）向鑫利来公司（受托人）出具了《授权委托书》，载明：鉴于委托人与润利鑫公司签订了《商品房买卖合同》及相关附件，约定由委托人购买润利鑫公司开发的成都市武侯区××路××号××幢××楼××号商品房，《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期为2017年12月31日，现委托人特委托鑫利来公司在该项目交房时代表委托人与润利鑫公司办理验房和交房手续，委托事项和期限如下：1、受托人有权代表委托人前往项目现场与润利鑫公司办理房屋的验收及交付手续；2、受托人有权代为与润利鑫公司签署关于房屋验收及交付手续的相关资料和文件，并接收相关物品资料，所接收物品资料须妥善保管并在交房完毕后15日内一并交给委托人；3、委托人对受托人鑫利来公司的验房和交房行为予以认可，并自愿承担因此产生的一切法律后果，该委托为不可撤销委托。 《四川省商品房买卖合同（预售）》签订后，谭琳、周松锐按约向润利鑫公司支付了购房首付款255685元。2018年3月1日，润利鑫公司出具《收款收据》，确认收到谭琳、周松锐产权登记费、维修基金、契税、印花税、工本费等共计16290.02元。 2019年11月21日，谭琳、周松锐向润利鑫公司邮寄《关于终止的通知》，载明：因润利鑫公司未交付符合条件的房屋、未协助谭琳、周松锐办理产权证明、至今未看到房屋的具体情况，要求解除《商品房买卖合同》、退还已付全部房价款并支付相应违约金。 2020年8月4日，鑫利来公司出具《关于代业主办理验房和交房手续的情况说明》载明：谭琳、周松锐于2017年3月11日向鑫利来公司出具《授权委托书》，授权鑫利来公司在交房时代表其与润利鑫公司办理验房和交房手续。2017年12月31日，鑫利来公司对谭琳、周松锐的2幢4楼233号商铺进行了验房，符合交付条件，鑫利来公司予以接房，验房和交房时，双方并未实际签署相关交付文件材料。接房后，鑫利来公司进行了商铺运营管理，并自2018年1月开始向业主支付租金。 另查明，一、鑫利来公司自2018年3月起开始严琼英账户转入租金。庭审中，谭琳、周松锐认可自2018年年初至2019年陆续收到合同约定的一半租金。 二、谭琳、周松锐为本案诉讼，支出律师费8000元。 以上事实有当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收款收据、关于终止《商品房买卖合同》的通知、EMS邮寄单《商铺委托经营管理合同》、授权委托书、租金支付流水等证据材料及当事人庭审陈述收集在案予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谭琳、周松锐称其要求解除合同的原因为润利鑫公司逾期交房、交付的房屋未达到合同约定标准、无法办理产权，同时谭琳、周松锐还认为润利鑫公司的违约行为导致其合同目的无法实现。根据本案查明的事实，谭琳、周松锐出具《授权委托书》，委托案外人鑫利来公司代表其与润利鑫公司办理验房和交房手续，并表示对鑫利来公司的验房和交房行为予以认可。诉讼中，鑫利来公司出具《关于代业主办理验房和交房手续的情况说明》称，已于2017年12月31日进行了验房，案涉房屋符合交付条件。谭琳、周松锐主张润利鑫公司逾期交房与事实不符，其主张润利鑫公司交付的房屋未达到合同约定标准，但并未提交证据予以佐证，即便是润利鑫公司交付房屋的绿地率、非市政道路等配套设施存在不符合合同约定的情形，也不足以导致原告合同目的无法实现。同时，《四川省商品房买卖合同（预售）》并未约定润利鑫公司逾期办理产权证书时，买受人有权解除合同。故谭琳、周松锐根据合同约定要求解除合同理由不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，根据合同约定，润利鑫公司为谭琳、周松锐办理房屋产权的期限为房屋交付后730日内，即2019年12月31日之前，现合同约定的办证期限届满尚未超过一年，故谭琳、周松锐主张适用该条规定解除合同理由不成立。谭琳、周松锐称润利鑫公司违约导致其合同目的无法实现。现案涉房屋已交付，谭琳、周松锐也在收取租金，谭琳、周松锐亦未举证证明润利鑫公司何种违约事实导致合同目的无法实现。综上，谭琳、周松锐要求解除合同条件不成就，本院对其要求解除合同、退还购房款并支付违约金的诉讼请求不予支持。谭琳、周松锐主张的律师费缺乏依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下： 驳回谭琳、周松锐的全部诉讼请求。 案件受理费2898元（已减半收取），由原告谭琳、周松锐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  万霖 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  张红