广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7405号原告：王松基，男，汉族，1945年4月19日出生，身份证登记住址：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴绍锋，广东粤胜律师事务所律师。原告：王松荣，男，1954年3月29日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：吴绍锋，广东粤胜律师事务所律师。被告：广州虎辉照明科技公司。住所地广州市荔湾区XX路134号。法定代表人：李建华，该司董事长。委托诉讼代理人：陈晓村，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市厨房设备用具工业公司。住所地广州市荔湾区芳村大道西125号自编之二房。法定代表人：郭健华。委托诉讼代理人：何毅涛，男，公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杜永杰，男，公司职员，联系地址。原告王松基、王松荣与被告广州虎辉照明科技公司（以下简称虎辉公司）、广州市厨房设备用具工业公司（以下简称厨房设备公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王松基、王松荣共同委托诉讼代理人吴绍锋、被告虎辉公司委托代理人陈晓村，被告厨房设备公司委托诉讼代理人何毅涛、杜永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王松基、王松荣提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告王松基、王松荣办理广州市荔湾区XX路85号房屋的产权登记过户手续，王松基、王松荣各占广州市荔湾区XX路85号房屋产权份额的二分之一；2.判令两被告协助原告王松荣办理广州市荔湾区XX路97号202房的产权登记过户手续；3.判令本案诉讼费用由两被告共同负担。事实和理由：1989年10月25日，王松基、王松荣、王娣与被告广州市广州理发用具厂（下称“理发用具厂”）签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，约定理发用具厂经核准，拆除由王松基、王松荣和王娣按份共有的位于广州市荔湾区XX路85号的房屋（注：该房屋原房号为广州市XX路498号及骑楼，系王松基、王松荣、王娣于1988年2月25日向母亲陈好合法继承），同时约定临迁安置事宜。1989年11月6日，王松基、王松荣和王娣又与理发用具厂、厨房设备公司签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，协议约定房屋被拆除后，两被告同意将其自有的座落在广州市荔湾区XX用具厂综合楼东向西自编105号第1、2、3层的新建房屋划归给王松基、王松荣和王娣所有，以作为拆除原址房屋的产权补偿，同时承诺回迁日期为1991年12月31日。协议还约定两被告移交新建房屋时，将协助王松基、王松荣和王娣办理相应的房屋产权登记手续。协议签订后，王松基、王松荣和王娣依约迁出房屋，至1992年9月，两被告安置王松基、王松荣和王娣回迁入住到新建的四处房屋，即广州市XX路85号、广州市XX路97号202房、306房、404房。1998年4月22日，王松基、王松荣和王娣订立了《析产协议书》，将上述四处回迁房屋析产以确定相应归属：85号由王松基、王松荣共有，各占二分之一产权；97号202房归属王松荣；97号306房归属王松基；97号404房归属王娣。该析产协议经公证（[98]穗荔证内字第3130号）并知会了两被告。回迁后，两原告及王娣依约将办证登记费用及其他相关费用付清，并多次催促两被告办理相应的房屋产权登记手续，但两被告置之不理。1998年11月17日，广州二轻集团（控股）有限公司以穗二轻司发企字(1998)第32号文，发出《关于广州市电筒工业公司兼并广州理发用具厂的通知》，规定由广州市电筒工业公司对广州理发用具厂实施兼并，接受其全部财产，承担其所有债权债务，并妥善安置其在职职工及离、退休职工……。2009年9月21日经工商部门核准，广州市电筒工业公司名称变更为广州虎辉照明科技公司，即本案被告（详见已生效的[2012]穗荔法民三初字第547号判决书第6页）。2012年，王松基向广州市荔湾区人民法院起诉了两被告，要求办理房屋产权证并支付逾期办证违约金，同年9月l4日，法院作出了(2012)穗荔法民三初字第547号判决书，判决两被告自该判决生效后15日内，提供必要的证明文件，到房管部门为王松基办理广州市XX路97号306房的房产证。该案没有上诉，一审判决生效后，王松基顺利办理了306房的产权证。在(2012)穗荔法民三初字第547号案件的审理过程中，王松荣、王娣的儿子何嗣标、女儿何合意作为案件第三人，明确表态认可了《析产协议书》的真实性[详见已生效的（2012）穗荔法民三初字第547判决书第5页]。目前，归属两原告共有的广州市XX路85号，以及归属王松荣的广州市XX路97号202房的房屋产权证仍然未能办理，两被告也不会主动配合两原告办理，请法院查清事实，判如所请！被告虎辉公司答辩称：1、包括涉案房屋在内的综合大楼是原广州理发用具厂与广州市国营农工商联合企业开发公司于1990年合作建设，房屋建成并交付原告等人使用至今已达28年。期间虎辉公司于1998年兼并了广州理发用具厂，因时代久远且中间经历了企业兼并，原始材料缺失严重。虎辉公司在兼并广州理发用具厂时包括涉案房屋在内的综合大楼已经完成了回迁补偿，虎辉公司现有的档案材料中无法确定涉案房产的权属是虎辉公司还是农工商公司。原告也没有提供证据证明涉案房屋的初始权属登记在虎辉公司名下，因此涉案房屋的权属不明，虎辉公司客观上不具备协助原告办理涉案房屋过户登记的条件。2、退一步讲涉案房屋的产权属于虎辉公司，根据拆迁房屋安置协议书、产权补偿协议书的约定，被拆迁房屋原位于广州市荔湾区XX路85号房屋的面积为157.13平方米，虎辉公司应向包括原告在内的产权人移交的房屋面积也是157.13平方米。但实际上，包括涉案原告以及案外人王娣共获得的房屋面积为180.0763平方米：XX路97号202房建筑面积为56.9642平方米，306房建筑面积为56.2646平方米，404房建筑面积是21.9554平方米，XX路85号房建筑面积是44.8921平方米，以上四处房屋的产权面积共超出产权协议约定的面积22.9463平方米。原告至今未能办理涉案房屋的产权证，是由于当时原告拒绝支付超出部分的房价款所致，根据合同法第六十六条的规定，在原告补交超出面积的房价款之前，虎辉公司有权拒绝协助原告办理房屋产权登记。厨房设备公司答辩称：当年我司只是用具厂的上级单位，没有涉及到拆迁工作。我司后来被上级的广州二轻集团（控股）有限公司转制兼并，将涉案地块的拆迁业务全部转给虎辉公司，我司不是涉案房屋的用地单位，也不是拆迁公司，在这个拆迁项目中我司没有享有任何权利和利益，我司不是拆迁补偿关系的主体，本案与我方无关。经审理查明，广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第547号民事判决书经审理查明以下事实：原广州市荔湾区XX路85号及骑楼（又称广州市荔湾区XX路498号及骑楼）房屋是王松基和王松荣、王娣共同继承所得的房产。该屋建筑面积157.1342平方米。广州市理发用具厂和广州市厨房设备用具工业公司（甲方），以（88）城地批字336号文核准和89）房征字第××号号文通告，于1989年11月6日与王松基、王松荣、王娣（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，双方约定，乙方同意甲方拆除上述房屋，甲方将自有的座落在荔湾区XX路广州市理发用具厂综合楼东向西自编105号第1、2、3层楼的自有房屋共建筑面积157.1342平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件、并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由乙方负责。上述协议签订后，原告已将被拆迁房交被告拆除，被告已于1992年9月将广州市XX路85号、广州市XX路97号202房、306房、404房交付原告回迁居住，用作拆除原告原址房屋后的产权调换。原告王松基和王松荣、王娣已接收上述4套新建房屋。1998年4月22日，原告王松基和王松荣、王娣经（98）穗荔证内字第3130号公证签订了《析产协议书》，约定由王松基、王松荣二人共同占有广州市荔湾区XX路85号房，各占二分之一份额；由王松荣占有广州市XX路97号202房；由王松基占有广州市XX路97号306房；由王娣占有广州市XX路97号404房。上述房屋于1998年10月，由广州市理发用具厂取得了《广州市房地产权属证明书》。1998年11月17日，广州二轻集团（控股）有限公司以穗二轻司发企字（1998）第32号文，发出《关于广州市电筒工业公司兼并广州市理发用具厂的通知》，规定由广州市电筒工业公司对广州市理发用具厂实施兼并，接收其全部财产，承担其所有债权债务，并妥善安置其在职职工及离、退休职工……。2009年9月21日，经工商部门核准，广州市电筒工业公司名称变更为虎辉公司。2012年9月14日，荔湾法院作出（2012）穗荔法民三初字第547号民事判决书，判决虎辉公司、厨房设备公司自该判决发生法律效力之日起15日内，提供必要的证明文件，到房管部门为原告王松基办理广州市XX路97号306房的房产证。广州市中级人民法院审理的（2019）粤01民终15278号民事判决书经审理查明了以下事实：广州市中级人民法院（2019）粤01民终4730号生效判决：一、虎辉公司、厨房设备公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，提供必要的证明文件协助陈永泰到房管部门办理广州市XX路97号501房产权登记过户手续；二、虎辉公司、厨房设备公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，提供必要的证明文件协助刘璇湘、陈国基到房管部门办理广州市XX路97号601房产权登记过户手续；广州市中级人民法院（2019）粤01民终4731号生效判决：虎辉公司、厨房设备公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，提供必要的证明文件协助何细女到房管部门办理广州市XX路97号602房产权登记过户手续。在上述两案审理过程中，广州市中级人民法院向广州市房地产交易登记中心发函查询上述房屋权属登记情况，以及按照涉案合同约定由虎辉公司、厨房设备公司提供必要的证明文件会同被拆迁人向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有证手续，是否存在法律障碍。2019年8月6日，广州市不动产登记中心以穗登记函（2019）155号《复函》：一、房产基本情况。荔湾区XX路95、97号所在地块的用地单位为广州市国营农工商联合企业开发公司和广州市理发用具厂。该项目经（92）城证字第409号《建筑管理验收合格证》同意规划验收，第五、六层的规划用途为住宅。暂无XX路97号501、601、602房的首次登记和不动产权登记信息。二、处理建议。…另查该项目其他房产的档案资料，1994年两用地单位曾约定97号501、601、602房属理发用具厂（详见附件）由于用地单位未申办上述三业的首次登记，该附件仅供参考，不作产权归属确认的依据，最终分成情况建议贵院征询两用地单位意见或由贵院依法审查确认。…该复函附件显示，85号、97号202产权约定属理发用具厂所有。诉讼中，原告表示如回迁房屋办理产权证后，总建筑面积超出约定补偿建筑面积的，原告愿意向被告补交面积差异款，但对于面积差异款的计算标准需与被告另行协商。各方当事人诉讼中均同意适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。本院认为：原告王松荣为香港特别行政区居民，本案为涉港民事案件，应参照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，基于各方当事人的同意，本案适用中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法。王松基、王松荣和王娣与广州市理发用具厂、厨房设备公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方之间因此形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，各方均应依约履行。被告虎辉公司经广州二轻集团（控股）有限公司批准兼并广州市理发用具厂，依法承继广州市理发用具厂的权利和义务，故广州市理发用具厂与原告签订的拆迁补偿协议书的权利义务应由被告虎辉公司承担。虎辉公司、厨房设备公司应依约为被拆迁人办理回迁房屋的产权登记。基于被告已于1992年9月将四套回迁房屋交付被拆迁人使用、被拆迁人之间已对回迁房屋作出公证析产，本院支持原告王松基、王松荣主张两被告协助办理广州市荔湾区XX路85号房屋的产权登记手续，二人各占50%产权份额的诉讼请求；支持原告王松荣主张两被告协助办理广州市荔湾区XX路97号202房屋的产权登记手续的诉讼请求。至于虎辉公司提出的面积差异问题，可待涉案房屋取得产权证后，双方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州虎辉照明科技公司、广州市厨房设备用具工业公司协助原告王松基、王松荣办理广州市荔湾区XX路85号房屋的产权登记过户手续，原告王松基、王松荣各占上述房屋50%的产权份额；二、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州虎辉照明科技公司、广州市厨房设备用具工业公司协助原告王松荣办理广州市荔湾区XX路97号202房的产权登记过户手续。案件受理费9800元，由被告广州虎辉照明科技公司、广州市厨房设备用具工业公司共同负担。如不服本判决，原告王松基、被告广州虎辉照明科技公司、广州市厨房设备用具工业公司可在判决书送达之日起十五日内，原告王松荣可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  李燕芹人民陪审员  彭新露二〇二〇年十一月五日法官助理刘晓垌书记员李剑宇