广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9770号原告（反诉被告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李岩峰，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：金欢，女，汉族，住广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）：夏荣强，男，汉族，住内蒙古赤峰市红山区。上列被告共同委托诉讼代理人：何晓涛，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：蔡锋，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）广州市高德花花置业有限公司诉被告（反诉原告）金欢、夏荣强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市高德花花置业有限公司（以下统称高德花花公司）的委托诉讼代理人宋芊慧，被告（反诉原告）金欢、夏荣强的委托诉讼代理人何晓涛、蔡锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高德花花公司向本院提出诉讼请求：1.被告金欢支付拖欠原告2020年2月至2020年5月的租金26989.6元及迟延违约金（以各月欠付的租金为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止）；2.被告金欢向原告支付律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1.被告金欢向原告支付2019年6月24日至8月23日优惠期租金6747.4元；2.被告夏荣强对上述债务承担连带责任。事实和理由：2019年6月24日，原告与被告金欢签署了《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定原告将位于广州市天河区奥体南路XX号XXX号铺位（以下统称涉案商铺）出租给被告金欢经营餐饮。合同签订后，被告自2020年2月起未按合同约定支付租金，直至2020年5月31日仍拖欠租金26989.6元。根据补充协议的约定，被告违约的应向原告支付相应优惠期租金、迟延违约金和律师费，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告金欢、夏荣强共同答辩称，1.疫情属于不可抗力，被告因疫情迟延支付租金适用不可抗力免责条款，违约金应当免责。疫情期间，政府相继采取的限制商场、娱乐场等人员密集场所，这是双方无法预见、不可避免及不能克服的情况，根据合同法的规定不可抗力可以部分或全部免除责任；2.关于疫情期间租金，我方认为疫情期间政府采取的防控措施直接影响到我方租赁合同目的的正常履行，特别是我方从事餐饮教行业，商场的正常经营与人流量的变化都有重大影响，因此收入的大幅减少导致无力支付高额的租金，因此我方认为对于原告主张的疫情期间租金应当予以适当减免，具体减免额度由法院酌定；3.关于律师费，合同约定因我方违约导致原告通过诉讼追究违约责任，由我方承担合理费用。我方认为疫情及政府防控措施属于不可抗力，即使我方未按时支付租金构成违约，律师费也是属于违约责任的范畴，依据不可抗力的免责条款我方不应承担，且律师费的支出不属于因违约产生的必然实际损失；4.疫情发生前，我方一直按时支付租金，不曾逾期，双方一直存在良好的合作关系。原告增加的诉讼请求没有依据。反诉原告金欢、夏荣强向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》及附件于2020年5月10日解除；2.反诉被告向反诉原告返还已缴纳的租金保证金20242.2元及资金占用费（以20242.2元为基数，按年利率6%的标准自2020年5月10日计至实际返还之日）3.反诉被告赔偿反诉原告装修残值损失5000元；4.对于反诉原告未缴纳的租金予以减免；5.反诉被告向反诉原告返还店铺内的物品；6反诉被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，反诉原告金欢、夏荣强撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2019年6月24日，反诉原告与反诉被告签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定将涉案商铺出租给反诉原告用于沙池、饮品、小吃品牌项目。2020年年初，新冠疫情全面爆发，省政府紧急事实疫情防控措施包括居家隔离、关闭人流大重大场所等，反诉原告承租的涉案商铺所在的商场人流锐减，同时反诉原告的经营范围具有人员密集性质导致反诉原告收入锐减，无法继续支付高额的租金。依据合同法的规定，反诉原告因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，反诉原告可以主张部分或全部免责。为维护反诉原告合法权益，提起本案反诉。反诉被告高德花花公司答辩称，1.我方不同意合同于2020年5月10日解除，合同解除通知书不清楚是否为公司发出及发出的时间；2.我方确认收到租赁保证金20242.2元，但根据补充协议第9.1.6条的约定，我方有权没收保证金。关于资金占用费，因合同解除的时间不明，双方对合同解除的时间存在争议，我方认为不可主张资金占用费；3.根据补充协议9.1.6条的约定，装修及安装的设备设施作为对我方的赔偿，且我方对二月份的租金予以减免1692.48元，不可再次主张减免。经审理查明：高德花花公司（出租人、甲方）与金欢（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积122.68平方米，2019年6月24日至2019年8月23日月租金3373.7元，2019年8月24日至2020年6月23日月租金6747.4元，2020年6月24日至2021年6月23日月租金7287.2元，租金按月结算，乙方在每月第五日前支付。乙方向甲方交纳保证金20242.2元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金。合同未规定事宜及与补充协议约定不同条款，以补充协议为准。合同还对其他权利义务进行约定，双方均签字盖章确认。高德花花公司（甲方）与金欢（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定乙方租赁的物业仅用于经营沙池、饮品、小吃，计租面积为122.68平方米，租赁期限为2019年6月24日至2022年6月23日止，其中2019年6月24日至2020年6月23日月租金为6747.4元，2020年6月24日至2021年6月23日月租金为7287.2元，2021年6月24日至2022年6月23日月租金为7871.15元。乙方签订本协议之日，向甲方支付预付租金6747.4元及租金保证金20242.2元。双方租赁合同关系期满或提前终止，乙方应按甲方要求将物业及设施保持合约终止时的现状（固定的墙面、地板和屋顶的装修保持可正常使用的状态，且必须是符合可再次出租使用的要求，除非甲方要求将租赁物业恢复原状或整改修复外），乙方同意投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方，甲方投资的设备设施完整地归还甲方。租赁合同关系期满或提前终止，乙方逾期三日仍未迁出本物业，则视为乙方同意放弃放置在本租赁物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代为其腾空所支付的合理费用。如乙方迟延缴纳租金及其他费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加付所欠金额5‰的迟延违约金。乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收保证金等，同时乙方应对甲方损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户优惠的免租租金等）予以赔偿。如乙方在租赁期内非法定或约定是由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有免租期等优惠政策，包括但不限于免租期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交免租期等优惠期间的差额租金，另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失赔偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。如甲方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的，乙方有权要求甲方退还租金保证金与已交未使用物业期间的租金，赔偿乙方装修残值损失。由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。如乙方未违反合同的任何约定，可享有优惠条款；如乙方违反合同任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需自违约之日起三日内按照原标准交纳及补足免租及优惠期的所有租金差额，2019年6月24日至2019年8月23日月租金3373.7元。保证人夏荣强同意，对甲乙双方签订的上述《房屋租赁合同》中乙方应向支付给甲方的租金、保证金及其他费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为上述款项到期之日起二年。补充协议还对其他权利义务进行约定。夏荣强在保证人处签名确认。上述合同签订后，金欢支付了涉案商铺租赁保证金20242.2元。当事人在庭审中确认，高德花花公司于2019年6月24日向金欢交付涉案商铺，金欢经营涉案商铺用于儿童娱乐的沙池；金欢已经按照减免后的租金标准足额缴纳2020年2月28日前的租金；金欢曾口头向高德花花公司申请减租，但双方未能达成一致意见。高德花花公司向金欢出具《催缴费用函》，表明截止2020年4月30日仍未缴纳3月、4月租金等款项。金欢、夏荣强表示没有收到上述缴费通知。2020年5月9日，高德花花公司向金欢发出《解除合同通知书》，记载由于金欢仍未缴纳2020年3月1日至2020年5月31日的租金、管理费、水电费等相关费用，并且经高德花花公司多次催促，金欢的行为已构成根本性违约，根据合同约定于2020年5月10日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，高德花花公司按合同的相关约定收回涉案商铺。金欢、夏荣强确认于2020年5月13日收到上述通知书，并表示同意解除合同，但是认为没有办理交接的原因是高德花花公司要求其全额支付租金并没收保证金，金欢、夏荣强没有同意，双方没有达成一致意见后高德花花公司于2020年4月份将涉案商铺的门锁住不让其搬走。高德花花公司不确认其有对涉案商铺进行上锁，其发出合同解除通知后，要求金欢及时缴纳拖欠的费用，但金欢没有缴纳，所以当日就没有让其搬走，之后也联系不上本人，并表示直到2020年8月才将涉案商铺通过用布和其他物品进行简单的遮挡。金欢、夏荣强没有进一步进行举证。2020年2月4日，中共广东省委全面依法治省委员会办公室发布《关于做好新冠病毒肺炎疫情防控应急行政执法工作的指导意见》，中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施等。庭审中，高德花花公司同意退还涉案商铺内的物品，本院要求双方当事人庭后自行组织交接。金欢、夏荣强向本院提交书面意见，确认高德花花公司已退还涉案商铺内的物品。金欢认为其为装修涉案商铺花费22万元并提供收款收据5张（合计金额219600元）、涉案商铺图片4张。高德花花公司对上述证据均不予确认，认为无法证明上述费用用于装修涉案商铺，金欢也未提供相应的装修合同、付款凭证、竣工资料等予以佐证。金欢、夏荣强在庭审中确认对涉案商铺的装修不申请鉴定。由于金欢没有支付租金，高德花花公司提起本案诉讼。为证明其为实现本案债权支出了律师费，高德花花公司提交其与广东广之洲律师事务所签订的《委托合同》和金额为5000元银行转账回单。本院认为：高德花花公司与金欢、夏荣强签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。当事人对于合同解除没有争议，高德花花公司向金欢发出《解除合同通知书》，金欢、夏荣强确认于2020年5月13日收到上述通知书，亦同意解除合同，故双方租赁合同关系应于2020年5月13日解除。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：疫情及疫情防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，金欢承租涉案物业用于经营儿童娱乐的沙池，因受疫情及其防控措施影响而无法正常经营。在此情况下，金欢与高德花花公司就减租事宜进行沟通，但未能达成一致意见，故金欢未能按时支付租金不宜认定违约。金欢认为高德花花公司在2020年4月份对涉案商铺进行锁铺处理，高德花花公司对此不予确认，结合金欢提供的涉案商铺现场照片可知，涉案商铺其实无法进行锁铺处理。高德花花公司陈述，其发出解除通知后，由于金欢未能缴纳拖欠的费用，所以当日没有让金欢搬走，故金欢应当支付租金至2020年5月13日止为宜。但如前所述，因受疫情及疫情防控措施影响，从公平合理的角度出发，结合本案案情，本院对涉案物业2020年3-4月份的租金酌情进行减免，具体幅度为3月份减免40%、4月份减免30%，5月份租金则不作减免。据此，金欢应向高德花花公司支付3月份租金4048.44元（6747.4元×60%）、4月份租金4723.18元（6747.4元×70%）、5月1日至5月13日的租金2829.55元（6747.4÷31×13），合共11601.17元。金欢已支付2020年2月份租金，高德花花公司仍主张2月份租金，本院不予支持。对于高德花花公司诉请超出上述认定部分本院不予支持。虽然本案导致合同提前解除是因金欢拖欠租金所致，但考虑到金欢因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营的事实，根据公平原则，本院酌情支持金欢要求返还租金保证金10121.1元的主张，由高德花花公司没收剩余租金保证金10121.1元。对于高德花花公司要求金欢支付2020年3月至5月的迟延付款违约金、律师费，本院不予支持。同样，对金欢、夏荣强要求高德花花公司支付的租金保证金资金占用费及赔偿其装修残值损失，本院亦不予支持。诉讼过程中，高德花花公司已退还涉案商铺的物品，金欢、夏荣强相应的诉请已经履行完毕。高德花花公司要求夏荣强对金欢的上述债务承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。夏荣强承担保证责任后，有权向金欢追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市高德花花置业有限公司与被告（反诉原告）金欢签订的《广州市房屋租赁合同》及原告（反诉被告）广州市高德花花置业有限公司与被告（反诉原告）金欢、夏荣强签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年5月13日解除；二、被告金欢应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付2020年3月1日至5月13日的租金11601.17元；三、反诉被告广州市高德花花置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告金欢退还租金保证金10121.1元；四、被告夏荣强对本判决第二项确定的被告金欢的债务承担连带清偿责任，被告夏荣强承担保证责任后有权向被告金欢追偿；五、驳回原告广州市高德花花置业有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告金欢、夏荣强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费325元，由原告广州市高德花花置业有限公司负担140元，被告金欢、夏荣强负担185元；反诉受理费216元，由反诉原告金欢、夏荣强负担129元，由反诉被告广州市高德花花置业有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 张大会二〇二〇年十一月十七日法官助理 贾清宸书 记 员 钟秀娟