福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初9075号 原告：黄艳，女，1978年2月27日出生，汉族，住上海市静安区。 委托诉讼代理人：张家响，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：梁小娜，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 被告：赖进杰，男，1967年8月22日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告黄艳与被告赖进杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄艳的委托诉讼代理人张家响到庭参加诉讼，被告赖进杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄艳向本院提出诉讼请求：1.判令确认黄艳与赖进杰签订的《房地产租赁合同》解除；2.判令赖进杰立即搬离丰泽区××座××号单元店房屋；3.判令赖进杰已付的租赁保证金1800元由黄艳作为违约金予以没收；4.判令赖进杰向黄艳支付拖欠的房屋租金6300元及滞纳金（按房租6300元的年利率15.4%自起诉之日起计算至实际还清之日止）；5.判令赖进杰支付黄艳代付的2020年6、7月电费合计283元。事实与理由：黄艳与赖进杰于2019年9月11日签订《房地产租赁合同》，赖进杰向黄艳承租位于丰泽区××座××号单元店房屋，租赁期限为2019年9月11日起至2021年9月14日止，租赁面积约30平方米，月租金1800元，每个月支付一次租金。赖进杰自2020年3月15日起拖欠黄艳租金、水电费、物业管理费等费用。黄艳于2020年7月16日正式告知赖进杰解除租赁合同，并要求赖进杰支付租金、滞纳金、物业费、水电费等费用。 赖进杰未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 黄艳系位于丰泽区××幢××店面的所有权人。2019年9月11日，黄艳与赖进杰签订《房地产租赁合同》，合同主要约定：1.黄艳将位于丰泽区××座××单元店面出租给赖进杰，租赁时间自2019年9月11日起至2021年9月14日止；2.租金及付款方式：月租金1800元，每月15日前以转账支付，黄艳收取赖进杰保证金1800元，该保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后无息退还。达成一致2019年10月和房租一起交。按时缴纳租金，否则以每日按月租金千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处（特殊情况下征得黄艳同意的例外）；按时缴纳因赖进杰使用而产生的水、电、煤气、数字电视等一切费用。任一方未按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。任一方需要提前终止本合同应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于一个月租金的违约金。该合同载明赖进杰联系方式为150××××0036。 合同签订后，黄艳收取赖进杰保证金1800元并将涉案租赁物交付给赖进杰使用。赖进杰支付租金至2020年3月14日。黄艳于2020年6月27日发现赖进杰已搬离涉案租赁物。 2020年6月29日，黄艳向赖进杰合同中载明的手机号码（150××××0036）发送短信，主要内容如下：截至2020年6月15日，您已累计拖欠我方房租4个月，合计7200元。为妥善解决问题，请在接到本通知之日起15日内向我缴纳房租7200元，并缴纳租赁期间产生的水费电费及物业管理费。逾期，我将解除与您签订的《房屋租赁合同》，同时，房屋内你放置的物品须于解除合同5日内搬走，否则将视为放弃。7月16日，黄艳再次向赖进杰发送短信，主要内容如下：截至7月16日，您未付清拖欠我方房租以及租赁期间产生的水费电费及物业管理费，您也没有来处理您放置在房屋内的物品。现我方解除与您签订的《房屋租赁合同》，同时，我方将房屋内你放置的物品视为放弃，并追究你的违约责任。 黄艳于2020年7月18日缴纳涉案租赁物2020年6月份、7月份电费，分别为157.71元、125.29元。 以上事实，有黄艳提供的身份证明材料、房屋所有权证、《房地产租赁合同》、短信记录、普通发票以及黄艳的庭审陈述为证，本院予以认定。 本院认为，黄艳与赖进杰签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定，“逾期七天或以上的以违约论处”、“任一方未按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担”，赖进杰逾期交付租金，至今尚欠黄艳租金，且已于2020年6月27日前或当日搬离涉案租赁物，黄艳也于2020年7月16日发出解除合同的通知书，双方的租赁合同至迟于2020年7月16日即已解除，故黄艳请求确认双方签订的《房地产租赁合同》已解除，符合法律规定及合同约定，予以支持。合同同时约定，“保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后无息退还”、“任一方需要提前终止本合同应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于一个月租金的违约金”，本案租赁合同的解除是由于赖进杰的违约行为所致，且赖进杰未结清费用即搬离涉案租赁物，故黄艳请求将赖进杰缴纳的保证金1800元作为违约金予以没收，合法有据，予以支持。黄艳主张赖进杰支付租金至2020年3月14日，赖进杰未提出异议也未向本院提供证据证明租金支付情况，故本院确认赖进杰支付租金至2020年3月14日。庭审中，黄艳自愿减免2020年3月的租金一半，本院予以照准，故赖进杰现尚欠租金为2020年3月30日至2020年6月27日，为5280元，应予偿还。黄艳的请求超出本院认定部分，不予支持。根据合同约定，租金“每月15日前以转账支付”，“按时缴纳租金，否则以每日按月租金千分之五支付滞纳金”，赖进杰逾期支付租金，构成违约，应当支付滞纳金。黄艳请求从起诉之日起按年利率15.4%计付滞纳金，不违反法律规定，予以支持。 因赖进杰已于2020年6月27日前或当日搬离涉案租赁物，故黄艳请求赖进杰搬离涉案租赁物，缺乏依据，不予支持。 关于黄艳主张的电费283元。双方约定因赖进杰使用而产生的水、电、煤气、数字电视等一切费用由赖进杰承担。根据日常生活法则，缴交的电费通常包含上一月份至下一月份之间的电费，也即黄艳提交的普通发票体现的6月份电费157.71元实际包括5月至6月间产生电费、7月份电费125.29元包括6月至7月间产生的电费。故对黄艳要求赖进杰支付涉案租赁物2020年6月份电费157.71元,予以支持。关于7月份电费。因赖进杰在2020年6月27日前或当日已搬离，在黄艳未提供证据证明该部分电费的产生期间为赖进杰搬离前,故其请求赖进杰承担该部分电费，依据不足，不予支持。综上，赖进杰应当支付黄艳电费157.71元。 赖进杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认黄艳与赖进杰于2019年9月11日签订的《房地产租赁合同》已解除； 二、赖进杰缴纳的保证金1800元由黄艳予以没收； 三、赖进杰应于本判决生效之日起十日内偿还给黄艳租金5280元并按年利率15.4%计付自2020年9月10日起至还款之日止的滞纳金； 四、赖进杰应于本判决生效之日起十日内偿还给黄艳电费157.71元； 五、驳回黄艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费710元，减半收取355元，由黄艳负担25元，赖进杰负担330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  罗玉虹 二〇二〇年十一月十九日 书记员  张振兴 附页：本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。