广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初15019号原告：广州市高德长兴置业有限公司，住所地广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场D305-6房，统一社会信用代码91440101661828606U。法定代表人：吴健梅，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：符国荣，女，1973年1月13日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：符春应，广东商达（广州）律师事务所律师。原告广州市高德长兴置业有限公司（以下简称高德置业公司）与被告符国荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高德置业公司的委托诉讼代理人王永强，被告符国荣及其委托诉讼代理人符春应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德置业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2020年1月1日至2020年5月31日租金148809.70元及迟延缴纳租金的违约金8928元（以当月欠缴租金29761.94元为本金，按年利率24%为标准，分别自欠费当月6日起计算至付清之日止，暂计至2020年6月5日，违约金以不超过本金为限）；2.被告支付原告为实现债权所支付的律师费5000元；3.被告向原告支付自2018年11月5日至2018年12月4日免租期租金28077.30元；4.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求第三项为被告向原告支付2018年11月5日至2019年1月4日培育期租金28077.30元。事实和理由：2018年11月，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告将位于广州市天河区长兴路13号A-219/220/221号商铺（以下称涉案商铺）出租给被告作商业用途使用，租赁期限自2018年11月5日起至2023年11月4日止，租赁物业计租面积为623.94平方米，2019年11月5日至2020年11月4日的月租金为29761.94元，在每月五日前支付当月租金，迟延缴交租金及其他应缴费用，需从迟交日起按日加付所欠缴金额千分之五的迟延违约金，由于被告欠费导致原告通过发送律师函或者诉讼途径追究被告责任的，由被告承担因原告委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。合同签订时，被告已在使用场地。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务。被告自2020年1月起开始拖欠原告租金，原告多次书面致函催促被告支付租金及迟延违约金，被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告符国荣答辩称，一、2020年1月下旬至5月，涉案的店铺因疫情原因被原告封闭，无法营业。疫情是不可抗力，被告无钱交纳疫情期间的租金不属于违约行为，原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。疫情导致原告的租金损失和被告的营业损失应由原、被告各自承担。二、2020年1月的租金按约定虽然是在1月5日交纳，但因从大年三十开始的整个春节都处在疫情期间，餐饮业一月份的营收主要靠春节这段时间，实质上相当于整个一月份也是疫情期间，租金损失也同样由原告承担。即使大年三十前的22天不属于疫情期间，被告应当支付该段期间的租金，但是，被告已向原告支付了相当于3个月的租金保证金并足够让原告在保证金中直接抵偿租金，因此，被告并未违约。三、原告的关联企业高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司多收取被告几十万元的电费，包括被告在内的多家租户在2019年12月两次致函该企业，要求其退回多收电费或以多收电费抵扣2020年1月以后租金和物业管理费，因此，即使没有疫情，被告不交2020年1月后的租金也事出有因，并非被告主观故意不交。四、被告因疫情导致经营困难，原告不但没有响应政府号召减免租金以帮助被告渡过难关，而是在没有与被告协商一致情况下，于2020年5月14日强行对涉案的店铺停电至今，导致食材变质和白白支付员工5月份的工资。经审理查明：位于广州市天河区长兴路13号房屋的权属人为广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社。广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社出具《证明》，授权委托广州市天河区长湴经济发展公司对广州市天河区长兴路13号进行出租管理业务。广州市天河区长湴经济发展公司出具《证明》，高德置业公司承租位于广州市天河区长兴路13号优托邦购物中心自编号1-3层，租赁期限2016年9月1日至2029年8月31日。双方办理了房屋租赁登记（穗租备2018G0601700128号）。高德置业公司（甲方）与符国荣（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将位于广州市天河区长兴路13号A-219、A-220、A-221号铺位出租给乙方经营餐饮品牌项目，计租面积623.94平方米；租赁期自2018年11月5日起至2023年11月4日止；其中2018年11月5日至2019年11月4日的月租金为28077.30元；2019年11月5日至2020年11月4日的月租金为29761.94元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金56154.60元，租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；如乙方迟延缴纳租金或其他应缴费用，从迟交日起按日加付所欠缴金额的5‰的迟延违约金；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项，同时乙方应对甲方损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户培育期优惠租金的损失等）予以赔偿；由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费等；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期（若存在）的所有租金差额，其中2018年11月5日至2019年1月4日为培育期，月租金为14038.65元；2018年11月5日至2018年12月4日为免租1个月的优惠期，免租1个月，免租不免管；1、2楼合同拆分后附连带责任，如提前终止2楼合同1楼合同也需要同时终止。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。符国荣自2010年10月开始承租涉案商铺，高德置业公司于2010年10月5日向符国荣交付涉案商铺用于经营餐饮业；符国荣未支付高德置业公司从2020年1月份起的租金，高德置业公司于2020年4月底向符国荣发出《解除合同通知书》，高德置业公司以符国荣自2010年1月起拖欠租金构成根本违约为由，决定于2020年4月30日24时解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议。2020年6月10日，高德置业公司（甲方）与广东佰卓律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方在甲方与符国荣房屋租赁合同纠纷四案中担任甲方的委托代理人，一审代理费每案均为5000元；高德置业公司向广东佰卓律师事务所支付了律师费合计20000元。诉讼中，符国荣主张受疫情影响，涉案商铺从2020年1月23日起停业，其后，因高德置业公司将涉案商铺所在商场前后门关闭，仅留进入商场超市的通道，涉案商铺在2020年2月、3月没有经营，2020年4月到5月13日只做了美团外卖，涉案商铺于2020年5月14日被停电后停业。高德置业公司否认将商场前后门关闭；疫情发生后，其已向商场所有商铺发出减免2020年1月25日至2020年2月8日一半租金的通知，实际上按时交租的商铺有进行减免抵扣；其发出解除租赁合同通知目的是催收租金，租赁合同实际直至2020年6月1日解除，直至庭审日高德置业公司尚未收回涉案商铺。符国荣认为双方签订的租赁合同尚未解除，其亦未将涉案商铺交还给高德置业公司。本院认为：高德置业公司与符国荣签订《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：符国荣未向高德置业公司支付2020年1月至5月租金是否构成违约，应否承担相应的违约责任。双方签订的租赁合同约定每月5日前支付当月租金，即2020年1月的租金符国荣应在1月5日前向高德置业公司支付，虽符国荣逾期未支付，因符国荣承租涉案物业用于餐饮，逾期支付1月租金未满30日便受疫情影响，其根据政府的管控措施于2020年1月23日停止营业，直至4月才恢复营业，而恢复营业后亦因为疫情原因，导致其经营受到严重的影响。因此，高德置业公司以符国荣没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，并由符国荣承担违约责任，要求符国荣支付违约金、律师费、培育期租金的诉讼请求，本院不予支持。关于高德置业公司要求符国荣支付2020年1月至5月租金问题，符国荣于2020年1月23日停业，4月恢复营业后又于5月14日因被停电而停业，因此，本院酌定符国荣应支付租金从2020年1月至同年5月14日。而受疫情影响期间的租金，从民事活动的公平原则出发，可以适当减免符国荣应付的租金。综合符国荣的经营项目、受疫情和疫情防控措施影响的程度等情况，本院酌定涉案物业1月23日至1月31日和2月份的租金减免50%，3月份的租金减免20%，4月份的租金减免10%，故符国荣尚需向高德置业公司支付2020年1月1日至2020年5月14日期间的租金104358.81元[29761.94元/月÷31天/月×（22天+9天×50%）+29761.94元/月×（50%+80%+90%）+29761.94元/月÷31天/月×14天]。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、被告符国荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付2020年1月1日至2020年5月14日的租金104358.81元；二、驳回原告广州市高德长兴置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2058元，由原告广州市高德长兴置业有限公司负担932元，被告符国荣负担1126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 郭志峰二〇二〇年十一月十七日法官助理 张彩莲书 记 员 麦秋菊