广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3344号原告：珠海市原兴物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××288P。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：李成艺，男，员工。被告：程怡，女，1983年11月1日出生，汉族，公民身份号码340××××××××××××520，住广东省珠海市金湾区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：朱丹君，女，1986年6月3日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××629，住珠海市香洲区××××××××××××××。原告珠海市原兴物业管理有限公司（以下简称原告）与被告程怡（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李成艺、被告的委托诉讼代理人朱丹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2007年5月至2020年8月被告所有的位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××的物业管理费13430.5元，违约金12654.05元；2.判令被告支付2007年5月至2020年8月被告所有的位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××的公摊电费1120元，违约金1065.16元；3.判令被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告明确第1、2项诉讼请求为：1.判令被告支付2016年9月14日至2018年8月8日共计24个月按每月82.57元标准计算的物业管理费1981.68元，违约金1981.68元；2.判令被告支付2016年9月14日至2018年8月8日共计24个月按每月7×标准计算的公摊电费189元，违约金189元。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2007年起入驻湖星水岸一期并与全体业主签订了《湖星水岸一期前期物业服务委托合同》，后于2019年与湖星水岸一期业主委员会签订了《湖星水岸一期物业服务合同》，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。但被告从2007年5月起拖欠原告的物业管理服务费至今，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据相关规定，被告房屋属于楼梯房，物业服务费为0.6元/月/平方米，走廊、楼梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主。业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之五每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付2007年5月至2020年8月被告所有的湖星水岸×××××房的物业管理费、公摊水电费及违约金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：一、涉案物业2016年9月之前及2018年8月之后的业主不是被告，对于2016年9月之前及2018年8月之后的物业费部分，被告不是本案适格被告。据被告在珠海市不动产登记中心查询可知，涉案物业2007年由案外人黄丽华、王寅岳共同向珠海鑫泽置业发展有限公司购买，2013年2月黄丽华、王寅岳出售给案外人范秋兰，2016年9月被告通过法院拍卖取得涉案物业，2018年8月案外人黄**康向被告购买涉案物业并办理产权变更登记。根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2016年9月之前及2018年8月之后，被告均不是涉案物业的业主，原告亦未举证证明在此期间被告是物业使用人，因此原告诉请2016年9月之前及2018年8月之后的物业费部分，被告不是本案适格被告。二、原告请求2007年5月至2017年10月12日的物业管理费已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”，原告提起本案诉讼的时间为2020年10月13日，其有效诉讼期限应追溯至2017年10月13日止，原告诉请的2007年5月至2017年10月12日的物业管理费已过诉讼时效。物业费是按月计算、按月缴纳的，每一期都是分开的、可分割的，不能按连续不断的最后一期为起算时间，且被告在收到本案诉讼材料前，从未收到过原告催收物业费的通知，原告提交的《缴费通知单》明显系原告单方制作，落款时间为本案起诉前两个月，明显是为提起本案诉讼而制作，且原告无任何证据证明该《缴费通知单》已送达被告，应承担证据失权的不利后果。原告提交的《前期物业合同》合同期限为2007年5月1日至2012年8月1日，《物业服务合同》合同期限为2019年8月1日至2023年7月31日，2012年8月2日至2019年7月31日期间原告对涉案小区的服务有无管理及收费的权利由法院审查，如在此期间原告有管理及收费的权利，由被告最多承担2017年10月13日至2018年8月8日期间的物业费，否则原告连2017年10月13日至2018年8月8日期间的物业费也无权主张。三、原告第一项诉讼请求中的违约金及第二项诉讼请求中的公摊电费、违约金均无事实与合同依据。原告要求被告支付逾期支付物业服务费的违约金，而被告与原告之间并未签订物业服务合同，双方并未就违约金进行约定，原告的请求并无依据，请法院予以驳回。原告主张的公摊电费及其他费用的违约金，既未提供证据证明公摊电费产生的事实，也未提供主张该费用的合同依据，请法院予以驳回。综上所述，原告对被告的诉讼请求于法无据，恳请法院依法驳回。原告对其诉请向本院提交如下证据：1.欠费明细；2.缴费通知单；3.物业服务合同；4.前期物业合同；５.不动产权登记表；6.缴费通知单、照片。被告向法院提交如下证据：不动产权登记表。本院依职权调取了不动产权登记表、拍卖成交确认书、被告身份证复印件。原、被告提交以及本院调取的证据，经当庭出示，当事人质证，本院对证据认定如下：原告提交的证据3-5，被告提交的证据以及本院调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。原告提交的证据1、2为原告单方制作，证据6没有原件核对，且没有其他证据佐证，本院不予采信。根据双方当事人的诉辩意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：珠海市鑫泽置业发展有限公司（以下简称鑫泽公司）、珠海市翰智房产开发有限公司与原告签订《湖星水岸华庭前期物业管理合同》，约定：原告为位于珠海市××××的湖星水岸华庭小区提供物业管理服务；管理服务费计费标准为多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米1元，商铺每月每平方米1.2元；公用电费按实际用量计量，按标准收费，按户数合理公摊；原告从2007年5月1日开始实施对小区物业的管理服务；业主或非主业使用人逾期交纳物业管理费的，按国家规定交纳滞纳金；合同有效期五年，自2007年5月1日起至2012年5月1日止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2019年7月27日，原告与湖星水岸华庭（一期）业主委员会签订《物业服务合同》，约定：原告为珠海市斗门区湖星水岸华庭一期住宅小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为自签约之日起首两年楼梯房按建筑面积每月每平方米0.6元，电梯房按建筑面积每月每平方米1.1元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元，自签约之日起两年后至本合同期满楼梯房按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯房按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.4元；共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊；业主或非主业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；服务期限肆年，自2019年8月1日起至2023年7月31日止。位于珠海市斗门区××××××（湖星水岸华庭）××××××××××房于2007年由黄丽华、王寅岳向鑫泽公司购买，房屋建筑面积为165.14平方米，所在楼栋总层楼7层，不动产权登记缮证日期为2008年5月29日。2013年范秋兰向黄丽华、王寅岳购买该房，不动产权登记缮证日期为2013年2月28日。2016年被告通过法院拍卖购买该房，不动产权登记缮证日期为2016年9月14日。2018年黄**康向被告购买该房，不动产权登记缮证日期为2018年8月10日。在庭审中，被告确认未交纳过案涉房屋的物业管理费和公摊电费，对物业管理费的收费标准每月每平方米0.5元无异议。本院认为，案涉《湖星水岸华庭前期物业管理合同》是合同双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告依合同约定进驻湖星水岸华庭小区提供物业管理服务，在该合同期满后，虽未续签前期物业服务合同，但在案涉小区的业主委员会成立后签订了新的物业服务合同，原告一直在案涉小区提供物业管理服务，案涉小区的业主应当向原告支付物业管理费。案涉房屋自2016年9月14日至2018年8月9日期间是登记在被告名下，该期间被告作为案涉小区的业主应当交纳相应的物业管理费。被告对物业管理费按每月每平方米0.5元的标准无异议，故被告每月应支付的物业管理费为82.57元（165.14平方米×0.5元/月/平方米），自2016年9月14日至2018年8月9日期间的物业管理费为1969.87元（82.57元/月÷30天×17天82.57元/月×23个月+82.57元/月÷31天×9天）。关于被告抗辩原告的诉讼请求部分超过了诉讼时效的问题。本院认为，被告作为案涉小区业主的期间，原告与被告或开发商或业主委员会之间均没有签订书面的物业管理服务合同，对物业管理费的交纳时间、违约责任视为没有约定，根据物业管理费缴纳的交易习惯应为按月当月缴纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案应当适用三年诉讼时效期间。原告提供的证据不足以证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，而原告就本案纠纷于2020年9月16日向本院申请诉前调解，故2017年8月之前拖欠的物业管理费即955.06元（82.57元/月×11个月+82.57元/月÷30天×17天）已超过诉讼时效。因此，对原告诉讼请求的该部分物业管理费，本院不予支持。综上，被告应当支付的物业管理费为1014.81元。关于物业管理费的违约金问题。如前所述，案涉物业管理费的交纳时间、违约责任视为没有约定，物业管理费应当按月支付，被告没有按月支付物业费的行为确给原告造成了资金占用期间的利息损失，应当从次月1日起计算逾期支付违约金。原告诉讼请求按每日千分之五的标准计算，最高以每月本金为限，于法无据，本院不予采纳。本院酌定以每月拖欠的物业费为基数，从次月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至2020年8月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于公摊电费及违约金的问题。原告未提交相应的证据证明公摊电费的实际发生情况，且原被告对上述费用也没有约定的交纳标准及分摊方式，原告主张公摊电费及违约金，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告程怡于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付物业管理费1014.81元；二、被告程怡于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付拖欠物业管理费违约金（2017年8月至2018年7月以每月物业管理费82.57元为基数，2018年8月以物业管理费23.97元为基数，从次月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至2020年8月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回原告珠海市原兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，由原告珠海市原兴物业管理有限公司负担243元，由被告程怡负担10元。本判决为终审判决。审判员  杨海勋二〇二〇年十一月十八日书记员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。