中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2020）最高法民终523号上诉人（原审原告）：董铭,男,1962年12月23日出生,汉族,住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：包韪祺，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：申壮，该支行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族,住辽宁省沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人董铭因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董铭委托诉讼代理人包韪祺、于晨，被上诉人农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被上诉人北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加了诉讼。被上诉人宏缘公司、谷实经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。董铭上诉请求：1.依法撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初146号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持其诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。事实与理由：（一）董铭与宏缘公司所签署的团购购房协议等一系列协议均基于双方的商品房买卖真实意思表示，合法有效，且董铭已以支付购房款的方式实际履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，前述购房协议已完全具备商品房买卖合同的基本特征，具备法律效力。（二）沈阳市大东区人民法院（以下简称大东区法院）作出的（2015）大东民二初字第53号民事判决认定双方之间是借款合同关系，并判令宏缘公司承担还款责任，并不能代表董铭的起诉初衷。（三）董铭与宏缘公司签订的《和解协议书》并非执行中的“以房抵债”，而是对双方履行商品房买卖合同过程中产生争议的和解，是对原已签订商品房买卖合同继续履行的重新合意，而不是对民间借贷债权债务的和解。事实上董铭与宏缘公司已在2014年8月7日签订商品房买卖合同，但因宏缘公司存在重大违约，董铭才选择要求宏缘公司退回购房款，承担商品房买卖合同约定的违约条款。而执行中的和解协议是宏缘公司为完成交房流程而临时补做的，内容与客观事实完全不符，不存在所谓“以房抵债”的真实意愿。（四）按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，董铭对案涉房屋具有阻却人民法院执行的合法理由。董铭与宏缘公司商品房买卖合同的签订时间在人民法院有效查封之前。如前所述，董铭与宏缘公司系于2014年8月7日签订《商品房买卖合同》，而一审法院的首次查封时间是在2014年10月23日，有效期仅为2年，第二次有效查封是在2016年11月15日，董铭的合同签订时间均早于两次查封时间。即便按照一审判决认定的《和解协议书》签订时间2016年5月26日来计算，董铭的合同签订时间也早于人民法院的有效查封时间。一审判决确定的两个查封时间之间存在23天的空档期，因此，第二次查封不是首次查封的续封，而是新的查封。故，董铭即便是在2016年5月26日才与宏缘公司签订商品房买卖合同，也在人民法院有效查封之前。农商行大东支行答辩称：农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，董铭若要排除担保物权等优先权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但董铭并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，不符合上述规定。首先，董铭与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系董铭与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，宏缘公司是于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程建设规划许可证、2013年11月11日取得案涉房屋预售许可证。而董铭是在2011年1月，即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的《团购协议》，且在协议中明确约定了高额利息，显然属于购房行为掩盖下的民间借贷行为，并非应予保护生存权的房屋消费者。其次，董铭除案涉房产外还有其他用于居住的房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。北方公司答辩称：（一）《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）董铭的上诉请求因不符合法定条件，不应获得支持。首先，董铭名下有其他可用于居住的房屋。其次，董铭所谓团购的目的不是为了居住，而是放贷收息，因此并非法律所优先保护的消费型购房者。最后，董铭与宏缘公司签署《和解协议书》的时间是2016年5月26日，并没有在案涉房屋被查封前签署合法有效的商品房买卖合同。董铭向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令停止对沈阳市大东区观泉路50-4号1-4-1房产的执行并解除对该房产的查封；2.诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判令：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。2018年1月2日，董铭作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异7号执行裁定，认定董铭虽然于一审法院查封案涉房屋之前与宏缘公司签订《商品房买卖合同》且已支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回董铭的异议请求。董铭不服，向一审法院提起本案诉讼。2013年11月11日，宏缘公司取得9#-12#号楼预售许可证。2014年12月23日，董铭向大东区法院起诉，诉请宏缘公司偿还本金369920元，赔付利息177560元。大东区法院于2015年3月9日作出（2015）大东民二初字第53号民事判决。该判决认定：2011年1月末，董铭与宏缘公司签订团购购房协议，董铭向宏缘公司交纳了团购款272000元，并约定了年利率为24%。2012年8月1日，在宏缘公司未能按协议支付董铭本金及利息的情况下，董铭与宏缘公司又签订了“观泉路50号”项目团购房协议。该协议约定，董铭预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积73.9平方米，团购单价每平方米3680元交纳购房款，房款总金额为人民币369920元。董铭应在2013年7月31日前在指定房源范围内选定楼号、房号。该协议第七条约定，如因宏缘公司原因导致该协议无法履行，宏缘公司除返还房款外，须按年利率24%计算赔偿董铭利息损失。第八条第一款约定，如董铭未在2013年7月31日前选定楼号、房号,该协议自动解除。宏缘公司于2013年8月1日起全部退还董铭已交房款，并由宏缘公司赔偿董铭损失。另查明，董铭于2011年1月向宏缘公司交纳房款272000元，至今未选定楼号、房号。大东区法院认为，2011年1月及2012年8月1日董铭与宏缘公司签订的观泉路50号项目团购房协议，上述协议名为购房团购合同，实为年利率为24%的借款合同，应按借款合同处理。据此，大东区法院判决宏缘公司给付董铭借款272000元及相应利息。该案宣判后，双方均未上诉。一审法院审理过程中，各方当事人对大东区法院（2015）大东民二初字第53号判决认定的事实不持异议，一审法院依法予以确认。一审法院再查明，2016年5月25日，董铭向宏缘公司账户转款人民币169107元，同日，宏缘公司为董铭出具内容为“补12#1-4-1房款，数额169107元”的普通收据一张。同日，沈阳盈德物业管理有限公司向董铭开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。沈阳华瑞供热有限责任公司向董铭开具了2016至2019年度的采暖费发票。2016年5月26日,宏缘公司与董铭签订的《和解协议书》约定，董铭于2015年5月申请大东区法院进入强制执行程序，经双方协调一致，自愿达成如下协议：1.宏缘公司愿意将开发的“观泉路50号”项目商品房,楼盘号：12#1-4-1，面积为122.27平方米，单价5980元,总价为731175元，抵偿给董铭。2.双方于七日内签订商品房买卖合同，宏缘公司将钥匙交给董铭，并配合办理入住手续。董铭一次性补交房款169107元给宏缘公司。2018年9月5日，宏缘公司为董铭开具441107元机打增值税发票一张。一审法院还查明，房屋电子登记（簿）查询证明记载，董铭名下另有位于沈阳市大东区房屋一处，面积137平方米，设计用途为“住宅”，登记日期为2003年12月17日。一审法院认为：董铭在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对董铭就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。本案中，虽然董铭与宏缘公司签订了《团购协议》，但董铭向大东区法院起诉后，双方变成了金钱债权关系。董铭非房屋买卖合同的买受人，无权依据《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条规定排除强制执行。宏缘公司于2016年5月26日与董铭签订的《和解协议书》约定将案涉房产抵顶债务，系以房抵债行为，该行为发生在一审法院查封之后，不能对抗一审法院的执行行为。综上所述，董铭就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其停止执行并解除对案涉房产查封的诉讼请求一审法院不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回董铭的诉讼请求。案件受理费7916.61元，由董铭负担。本院对一审法院认定的基本事实予以确认。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，董铭依据其与宏缘公司于2014年8月7日签订的《商品房买卖合同》，于2014年12月23日向大东区法院起诉，大东区法院判决认定董铭与宏缘公司并非买卖合同法律关系，而是民间借贷法律关系，并判令宏缘公司返还借款及相应利息，该判决已经发生法律效力。上述协议不能作为认定双方存在房屋买卖合同关系的依据。在该案执行程序中，董铭与宏缘公司于2016年5月26日就案涉房屋签订《和解协议书》。但一审法院在审理上述（2014）辽民二初字第00054号案件期间，于2014年10月23日首次查封案涉房产，上述《和解协议书》系在人民法院查封期间签订。一审法院认定董铭未在人民法院查封之前签订买卖合同，有事实与法律依据，本院予以维持。董铭还主张其与宏缘公司于2011年签订《团购房协议》亦属于已经签订合法有效的书面买卖合同，但该《团购房协议》仅约定了购房面积、单价及总房款，未描述房产的基本状况，欠缺商品房买卖合同的主要内容，其主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。总之，由于董铭不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，其提出的上述几项理由均不能成立。董铭名下另有一处位于沈阳市大东区的房屋，面积137平方米，设计用途为“住宅”，其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。董铭关于其名下房屋系与他人共同共有且用于出租的主张，不能否认该房屋实际上可以用于居住的事实。本院对董铭的该项上诉理由，不予支持。综上，董铭的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7916.61元，由董铭负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋春雨审 判 员 丁俊峰审 判 员 张 娜二〇二〇年十一月二十五日法官助理 原楠楠书 记 员 黄 蕊