江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初5491号原告：王海英，女，1990年4月8日出生，汉族，江西省乐安县人，户籍所在地江西省抚州市乐安县。被告：江西翠园实业有限公司，住所地：江西省抚州市玉茗大道翠园商住楼****，统一社会信用代码：91361002759955507F。法定代表人：孙佳敏，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐勇兴，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告王海英诉被告江西翠园实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理，依法由审判员黄军华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王海英、被告江西翠园实业有限公司委托诉讼代理人徐勇兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海英向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告依法依约向原告交付验收合格的康桥帝璟5栋204号房产；二、请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金（自2018年7月1日起至2019年12月31日止按房价480000元的每日万分之一计算，自2020年1月1日起至实际交房之日止，按每日300元计算），违约金暂计算至2020年6月1日为71904元；三、请求判令被告支付逾期办证的违约金4800元；四、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将康桥帝璟一期5栋204号房出售给原告，总价款为480000元。合同第八条约定被告应当在2018年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给原告。第九条约定被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条约定被告逾期办理房产证的按原告已付房价款的1%支付违约金。被告在违反了合同约定的交房日期，且不具备竣工验收条件的情况下，强行通知业主收房。因房屋未经验收合格，业主们拒不收房，多次找有关部门和被告沟通，2019年10月26日被告向康桥帝璟小区一期全体业主出具保证书，承诺在2019年12月31日办理完毕交房手续，完成三书一证一表，如不能按期完成愿意按照每日每户300元一天支付违约金。买房置业乃人生大事，被告却违反合同约定逾期交房，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告江西翠园实业有限公司辩称，一、被告在建设康桥帝璟小区过程中，遇到了非因被告自身的原因导致长时间停工的情况，上述停工期限应当在逾期交付时间内予以扣除；1、康桥帝璟小区在房屋建设过程中，遭遇到了临川区北二环路（保障房段）道路工程的施工。该路段处于康桥帝璟小区东面，该路段施工将整个路段进行围挡封闭，阻挡了被告的施工通道，导致被告无法运送材料及机械进场施工。北二环路的封闭施工时间很长，从2013年7月至2019年5月止，期间误工时间长达10个月；2、施工过程中，抚州市政府发布了关于扬尘管控的命令，文件名称为《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号）；按照该文件要求，2017年12月14日至2018年2月28日，除去应急抢险抢修工程、政府批准的重大民生工程，及省政府调度的重大工程外，所有在建工程必须停工，被告的施工停止了三个月；3、2020年春节以后，因为新冠疫情导致小区建设有关的所有工作都停止，根据《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》十一条规定：顺延企业竣工交付时间。因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引‘不可抗力’条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。且2020年1月24日江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月12日将重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应，故在2020年1月24日至2020年3月12日属于重大卫生事件造成的无法施工，属于不可抗力情形。故因为新冠疫情的影响，计算违约金时应当扣除3个月及48天时间（见（2020）赣1002民初2395号民事判决）。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：但如遇下列特殊原因，经双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的；2、由于政府规划调整和市政工程施工影响的施工进度导致的延期交房，出卖人可以据实予以延期。合同《附件四：合同补充协议》第三条对出卖人交房的约定：1、出卖人最终交房期限是指合同约定的交付期限加上合同规定的“不可抗力”情形出现据实顺延的期限。2、出现下列情形之一，出卖人不承担逾期交房的违约责任，但出卖人应在下列情形发生之日起15日内书面告知买受人。（a）由于出卖人不能控制的政府行为，使商品房的建设施工不得不停止；（d）执行政府管制、征用或者规划变更等具体行政行为而不能按合同约定将商品房交付使用的；根据上述《商品房买卖合同》及附件的约定，北二环路的修建客观上导致了康桥帝璟小区无法施工，抚州市政府扬尘管控措施也导致康桥帝璟小区施工暂停3个月，在遭遇新冠疫情影响下也应当顺延三个月及48天逾期交付时间，故上述期限应当在逾期交付期限内予以扣除。二、本案的逾期交房违约金不应当按照保证书中载明的标准计算。保证书系被告工作人员在众多的业主在场且情绪异常激动，为了避免局面失控导致出现不可预知的风险的前提下被迫作出的，并且该标准太高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而在2019年8月30日被告已经通知交房，且相关水电费也由被告实际缴清，故从2019年8月30日之后的违约金不应当再行计算。三、康桥帝璟小区住宅楼一期工程于2020年5月28日完成了竣工验收工作及备案工作，计算违约金的时间在扣除相关不可抗力期限后计算的截止日期应当为2020年5月28日。经审理查明，2017年10月31日，原告王海英作为买受人与被告江西翠园实业有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的康桥帝璟小区第5栋204号房屋，建筑面积104.18平方米，总价款480000元，其中首付款150000元，银行按揭贷款330000元。该合同第八条载明：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的；2、出于政府规划调整和市政工程施工影响的施工进度导致的延期交房，出卖人可据实予以延期；3、买受人未付清应付之任何款项，出卖人交付使用房屋的时间顺延”。该合同第九条载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。该合同第十六条载明；“出卖人应当在商品房交付使用后并取得竣工验收备案表后90日内，将办理权属办理需由出卖人提供的资料报产权办理机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清全部购房款。因被告未按期交房，2019年10月26日被告向康桥帝璟小区1期全体业主出具《保证书》一份，内容为：“致康桥帝璟小区一期全体业主，关于本小区房产总证在2019年12月31日办理完毕相关手续，完成三书一证一表。如未办理完毕本公司承担向全体业主支付按延期时间（2019年12月31号起）每日每户三百元壹天。保证人：孙佳敏，2019年10月26日”。该保证书落款处加盖原告公司公章及公司法定代表人孙佳敏个人印章。2020年5月28日，康桥帝璟小区一期商品房经综合验收合格，被告取得工程竣工验收备案表。2020年6月23日，康桥帝璟小区第5栋商品房完成房屋不动产首次登记手续。原告于2020年8月26日实际接收案涉房屋，并于2020年8月30日办理该房屋不动产权证。以上事实有原告提交的原告身份证复印件，被告企业信用信息，商品房买卖合同复印件一份，被告出具的承诺一份，被告出具的入伙通知书一份，2019年10月26日被告出具的保证书；被告提交的公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，北二环路中标通知书、市政工程交工验收证书、市政工程交工验收报告复印件各一份，抚州市建设局文件《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号），抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见一份，建筑工程竣工规划综合验收备案表一份及本院调取的临川区不动产登记中心出具的康桥帝璟小区不动产登记情况及竣工验收情况说明等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告王海英与被告江西翠园实业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合同真实有效。原、被告双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告诉请被告交付验收合格的康桥帝璟第5栋204号房产。因原告已于2020年8月26日实际接收案涉房屋，故对原告要求被告履行交房义务的诉请，本院不予支持。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告江西翠园实业有限公司延期交房是否存在可据实延期的情形，应否承担违约责任；二、被告逾期交房违约金应如何计算；三、被告是否应当承担逾期办理产权登记违约责任。关于争议焦点一，被告延期交房是否存在据实延期的情形，应否承担违约责任的问题。本案原告在合同签订后，已按照合同约定向被告支付了房价款，被告却未按合同约定履行按时交付房屋的义务，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。被告辩称涉诉房屋开发建设过程中，先后因政府部门对涉诉小区东面临川区北二环路进行施工、政府扬尘管控、新冠疫情影响等不可抗力因素导致涉诉工程延期，根据涉诉《商品房买卖合同》及附件的约定，上述停工期限应当在逾期交付期限内予以扣除。本院认为，1、关于被告主张的临川区北二环路施工导致停工10个月是否应扣除的问题。由于临川区北二环路道路工程开工时间为2013年7月，在被告涉诉建设工程开工时就可以或者应当预见道路施工带来的影响，并对交房时间作出合理的预判，故本院对被告主张的10个月停工期限不予扣除；2、关于被告主张的抚州市建设局发出抚建建字〔2017〕55号《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》文件涉及的停工3个月是否应予扣除的问题。因扬尘治理采取的相关政策措施并非2017年才开始实施，被告作为专业的房地产开发企业，在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故本院对被告主张的3个月停工期限不予扣除；3、关于被告主张的新冠疫情导致的停工3个月及48天是否应予扣除的问题，鉴于新冠疫情的发生是不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力事件，根据《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》文件要求，本院支持在延期交付期限内扣减3个月。关于争议焦点二，被告逾期交房违约金应如何计算的问题。原告要求被告支付逾期交付房屋违约金，自2018年7月1日起至2019年12月31日止，按房价480000元的每日万分之一计算；自2020年1月1日起至实际交房之日止，按每日300元计算。被告辩称，被告已于2020年5月28日完成了竣工验收工作及备案工作，扣除相关不可抗力期限后，违约金计算截止日期应当为2020年5月28日，且保证书中载明的每日300元的违约金计算标准过高，请求予以调整。本院认为，涉案商品房已于2020年5月28日经综合验收合格，被告虽未书面通知原告收房，但被告在原告诉前有通知收房、入伙行为，按照常理，被告应有通知，但未按合同约定规范履行，且原告实际已收房，故本院酌情算至经综合验收后一个月为宜，即违约金应从逾期交房之日即2018年7月1日起计算至2020年6月28日，其中因疫情停工3个月期限应予以扣减。被告虽然在《保证书》中承诺自2019年12月31日起按每日300元计算违约金，但该计算标准明显过高，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院酌情予以适当调整，按每日万分之二计算为宜。故自2018年7月1日至2019年12月30日，按商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算违约金为：480000元×0.0001×548天=26304元；自2019年12月31日至2020年6月28日，按本院调整的日万分之二标准计算违约金为：480000元×0.0002×（181天-90天）=8736元，上述违约金共计35040元（26304元+8736元），被告应予支付。关于争议焦点三，被告是否应当承担逾期办理产权登记违约责任的问题。原告要求被告支付逾期办证违约金4800元。依据江西省高级人民法院公布的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第五条关于逾期办证的认定规定，逾期办证违约责任是指开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料应承担的责任。本案中，被告于2020年5月28日取得竣工验收备案表后即向临川区不动产登记中心报送办理房屋不动产权登记所需资料备案，并于2020年6月23日完成康桥帝璟小区第5栋房屋初始登记（首次登记）手续，履行了合同第十六条约定的商品房交付使用后并取得竣工验收表90日内提交资料报不动产登记机关备案的义务，原告未提供证据证明被告存在怠于履行合同义务导致迟延办证的行为，故原告主张被告应当支付4800元逾期办证违约金的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西翠园实业有限公司于本判决生效后十日内向原告王海英支付逾期交房违约金35040元；二、驳回原告王海英其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费859元，由原告王海英负担467元，由被告江西翠园实业有限公司负担392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  黄军华二〇二〇年十一月二十七日法官助理黄容书记员许紫宸