北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初81160号原告：盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：邱继慧。委托诉讼代理人：张敏，北京市中关律师事务所律师。被告：银基发展（上海）投资控股有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：薛建恒，董事长。委托诉讼代理人：曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司（以下简称盛世百盈公司）与被告银基发展（上海）投资控股有限公司（以下简称银基发展公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。盛世百盈公司之委托诉讼代理人张敏，银基发展公司之委托诉讼代理人曹德立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛世百盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令银基发展公司支付盛世百盈公司2014年10月1日至2019年10月31日的物业费4694096元；2、判令银基发展公司支付盛世百盈公司2015年5月至2019年3月空调费1072800元；3、判令银基发展公司支付盛世百盈公司利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。事实和理由：盛世百盈公司系北京市朝阳区XX小区的物业管理公司，银基发展公司是该小区西北配楼201号的所有权人，建筑面积2384平方米。盛世百盈公司与银基发展公司签订《委托物业管理合同（临时）》，盛世百盈公司依约向银基发展公司提供了物业服务，银基发展公司未向盛世百盈公司交纳物业费，盛世百盈公司多次催要未果，故诉至法院。银基发展公司辩称，不同意盛世百盈公司的全部诉讼请求。我公司是通过法院司法拍卖取得涉诉房屋产权，2014年10月1日开始使用涉诉房屋，2016年3月16日办理了产权登记，产权证京（2016）朝阳区不动产权第0035635号，坐落朝阳区XX街X号楼X至X层XX，房屋建筑面积1865.37平方米。我公司愿意履行物业费和空调费，但盛世百盈公司已于2019年1月31日清场不再提供物业服务，故交费截止时间不认可。根据房产证登记载明的面积与盛世百盈公司主张的面积有较大出入，我公司认为应当按照房产证登记建筑面积予以计算。再有，关于交费标准，盛世百盈公司与诸多案外人因有多起诉讼涉及交费标准，我公司现也不清楚应按什么交费标准计算空调费和物业费，所以不同意盛世百盈公司全部诉讼请求。盛世百盈公司主张的利息损失，没有依据，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银基发展公司是通过法院司法拍卖取得涉诉房屋产权，产权证京（2016）朝阳区不动产权第0035635号，坐落朝阳区XXX街1号楼X至X层XXX，房屋建筑面积1865.37平方米。上述涉案房屋所在物业为北京市朝阳区XXX小区（以下简称XX）。该物业成立了业委会。银基发展公司认可自取得涉案房屋后未交纳物业费和空调费。以下基于朝阳法院（2018）京0105民初24840号民事判决书查明的事实：2013年8月28日，盛世百盈公司（乙方）与北京市朝阳区XXX小区业主委员会（甲方）签订《委托物业管理合同（临时）》，该协议约定：甲方将位于北京市朝阳区XXX小区项目范围内的物业全部委托给乙方实行统一管理；按照建筑规划许可证，乙方负责管理XX项目物业房产总建筑面积为112857.79平方米（其中包含但不限于住宅面积，商业面积，会所面积，地下车库及地下人防面积等）；乙方对本物业的管理事项包括：房屋建筑本体的使用、维修、养护和管理，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（其中包括但不限于消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、人防、地上/地下停车场等）的使用、维修和管理，清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作），公共生活秩序，文娱活动场所，便民服务网点及物业范围内所有营业场所，车辆行驶及停泊，物业档案管理，物业管理费、租金等各项费用的收取（自本协议实施之日起，甲方委托乙方全权负责向各业主收取旺座项目物业房产的物业管理费、租金等各项费用），代为出租、本物业管理范围内的房产及其它相关衍生业务（自本协议实施之日起，甲方委托乙方进行物业管理并代为出租物业房产），对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理（包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改），授权由物业管理公司管理的其他事项；物业管理目标和经济指标，各项管理指标执行物业行政管理部门规定的各项标准，要求在乙方接管后二年内达到市级物业管理标准；物业管理收费标准，公寓为6元/平米，商业为22元/平米，新的收费标准待XX业主大会对物业收费的表决结果通过后执行；乙方采取包干制、自主经营、自主进行物业管理，自负盈亏；委托管理期限为2年，自2013年8月30日起到2015年7月29日止；在合同有效期内，如甲方经过业主大会，以招投标方式选举出新的物业公司，乙方应在接到甲方书面通知三个月内，无条件向甲方选举的新物业管理公司进行工作移交；如合同期满后，甲方没有选举出新的物业公司，则本合同自动顺延至XX业主大会选举出新的物业公司为止。2015年，案外人北京XXX投资管理有限公司（以下简称XXX公司）以业主撤销权纠纷为由将XXX业委会（以下简称业委会）和盛世百盈公司诉至我院，要求撤销：1、业委会于2014年12月28日作出的关于变更物业收费方案的业主委员会决定；2、撤销业委会于2014年4月18日作出的关于选聘、解聘物业服务企业的业主委员会决定，认定业委会和盛世百盈公司签署的《委托物业管理合同》无效。我院作出（2015）朝民初字第29839号民事判决书，判决驳回XXX公司的全部诉讼请求。该案经审理查明以下事实：“2011年7月，业委会与北京XXX有限公司（以下简称XXX公司）签订《物业服务合同》，业委会委托XXX公司对XX提供物业服务。双方约定本项目管理阶段之服务期限为2年，自2011年7月1日至2013年6月30日。本合同签订后，甲方将根据2010年业主大会通过的《XXX业主大会议事规则》第十七条第八款的规定，积极征求业主意见，组织物业管理企业报价与竞标，在做好前期准备工作后，适时召开业主大会，决定选聘新物业公司的事宜。2013年，业委会采取书面征求意见的方式于2013年3月1日至2013年10月31日召开了XXX小区第二届第一次业主大会，并于2013年12月4日形成《北京市朝阳区XXX第二届第一次业主大会会议决议》。决议事项中包括提高物业品质、关于住宅专项维修基金的使用、紧急情况下使用公共维修基金等。其中有：2、表决配合启动业态转变恢复公寓，为体现酒店式公寓服务品质，物业重点岗位将更换或新招聘服务人员，由此会带来服务成本增加，将视情况对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积的76.57%。3、表决确定商住物业费单价问题。(1)若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。(2)若用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。(3)在上述物业费单价实施一年以后，将视情况及条件，清除商户，包括但不限于办公、商业经营等，全部恢复为高档公寓住宅用途。收到书面表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。XXX公司的工作人员作为业主代表担任监票人，形成《北京市朝阳区XXX小区第二届第一次业主大会会议决议》后，XXX公司还在《北京市朝阳区XXX小区第二届第一次业主大会会议决议》上加盖了印章。业委会提交了通知函，以证明2013年3月31日向XXX公司发送《通知函》，通知函内容为通知XX物业公司，与XXX公司的《物业服务合同》至2013年6月30日到期后不再续约。2013年8月28日，业委会与盛世百盈公司签订《委托物业管理合同（临时）》。2014年3月30日，业委会与XX物业公司、盛世百盈公司签订《会议纪要（备忘录）》，三方就物业交接等问题达成协议。2014年4月18日，XX物业公司与盛世百盈公司、业委会签订《XX小区物业管理权交接协议书》。2014年12月28日，业委会向盛世百盈公司发出《通知函》，内容为：……XX第二届第一次业主大会已召开完毕，会议通过了多项议案，并于2013年12月4日形成业主大会决议。决议第一条第2项确定：‘对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。’决议第一条第3项确定：‘(1)若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。(2)要用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。’鉴于XX的前期物业管理合同即已按1.5美元/平米/月收取物业费。考虑到物价上涨因素，以及配合XX的业态转变。依据XX第二届第一次业主大会决议，请贵公司自2015年2月1日起按照不同用途执行如下收费标准；居住用途的公寓9元/月/平米。办公用途公寓18元/月/平米；商业用途的公寓36元/月/平米。请贵司将新收费标准在XX大堂、电梯间等公共场所予以公告。2014年12月29日，盛世百盈公司向业委会回函，确认收到业委会的调整物业收费的通知，将按照通知内容制作公告，将调整物业费的相关事宜公示。2014年12月31日，盛世百盈公司张贴公告，内容为：……盛世百盈公司坚决执行第二届业主大会第一次会议表决通过的物业费上调决议及相关实施细则规定如下：1、自2015年2月1日起自住用途公寓在原有基础上上浮50%即9元/月/每平米；2、自2015年2月1日起办公用途公寓按自住用途公寓物业费2倍收取即18元/月/每平米；3、自2015年2月1日起商业用途公寓按自住用途公寓物业费4倍收取即36元/月/每平米（如按摩、美容等）；4、自2015年2月1日起底商物业费在原有物业费基础上上浮50%即33元/月/每平米。”XXX公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院作出（2016）京03民终9729号民事判决书，认为：“2013年12月4日形成的《北京市朝阳区XX小区第二届第一次业主大会会议决议》系业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会后做出，XXX公司对该决议中包括提升物业管理收费标准的各项内容均未表示异议。从《北京市朝阳区XX小区第二届第一次业主大会会议决议》的内容来看，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，从盛世百盈公司入驻XX小区后实施的物业费标准来看，亦未违反该业主大会会议决议的相关规定，故XXX公司认为业委会擅自提高了收费标准，侵害了包括XXX公司在内的业主权益的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于选聘、解聘物业服务企业。第一，一审法院根据XX小区原物业管理公司即XX物业公司与业委会、盛世百盈公司签订的《会议纪要（备忘录）》、《补充会议纪要》、《XX小区物业管理权交接协议书》中关于XXX公司相关权利义务的约定及XXX公司接受盛世百盈公司物业服务并交纳物业费的情况，联系XX物业公司与XXX公司系关联公司及公司执行董事、经理的任职情况，认定XXX公司知悉并认可XX小区的物业公司变更为盛世百盈公司并无不妥，本院予以确认。第二，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。XXX公司如对物业公司变更为盛世百盈公司存在异议，应在合理期限内提出。作为XX物业公司的关联公司，XXX公司明知《补充会议纪要》、《XX小区物业管理权交接协议书》等协议中关于变更物业公司的相关约定，却在协议签订一年后，盛世百盈公司已实际管理XX小区的情况下向法院提起诉讼，其行使业主撤销权超过了法律认可的除斥期间。第三，从业委会与盛世百盈公司签订的《委托物业管理合同（临时）》内容看，该合同系临时合同，即使在合同有效期内，如业主大会以招投标方式选举出新的物业公司，盛世百盈公司亦应无条件向新物业管理公司进行工作移交，尽管本案中业委会在选聘、解聘物业服务企业的程序上存在不规范之处，但从其签订的背景来看，系在业委会与XX物业公司物业服务合同已到期的情况下为保障物业服务的连续性而签订。故考虑以上三点因素，本院认为XXX公司关于撤销业委会选聘、解聘物业服务公司决定的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。”北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年7月17日，北京市朝阳区XX小区业主委员会与盛世百盈公司签订《委托物业管理合同（临时）》，将物业管理收费标准提升为自住用途公寓9元/平米，办公用途公寓18元/平米，商业用途公寓36元/平米，底商物业费33元/平米，制冷费90元/平米/季，委托管理期限自2015年7月30日起至由XX业主大会通过招标选出新的物业公司为止。2019年，案外人北京YY投资有限公司（以下简称YY公司）以确认合同无效纠纷为由将业委会和盛世百盈公司诉至我院，要求确认业委会和盛世百盈公司于2015年7月17日签订的《委托物业管理合同（临时）》无效。我院作出（2019）京0105民初23093号民事判决书，认为：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或者违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。这里的强制性规定，指的是效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因物业服务涉及全体业主的共同利益，涵盖物业管理区域范围内全体业主共用设施的运行和管理，故物业服务企业的选聘直接影响全体业主的切身利益和整个物业区域的服务品质。业委会系业主大会的代表机构，执行业主大会的决定事项，其应在业主大会授权范围内依法行事，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故上述《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定应属于效力性强制性规定。2013年8月28日，盛世百盈公司与业委会签订《委托物业管理合同（临时）》，约定业委会委托盛世百盈公司对XX提供物业服务，管理期限两年，如合同期满业委会没有选出新的物业公司，则本合同自动顺延至旺座业主大会选举出新的物业公司为止。根据已生效民事判决书认定，该合同为临时性物业服务合同，但同时指出业委会在选聘、解聘物业服务企业的程序上存在不规范之处，即未召开业主大会决定选聘物业机构，但鉴于当时系在业委会与上一家物业公司物业服务合同已到期的情况下为保障物业服务的连续性而签订，且业主起诉时已过一年除斥期间，故驳回了业主的诉讼请求。但业委会在2015年6月7日的民事判决书已明确指出其选聘物业公司存在程序不规范的情况下，无视相应法律的规定，未积极改正错误，未及时按照法律行政法规的相关规定召开业主大会表决选聘物业服务企业，反而于2015年7月17日与盛世百盈公司再次签订《委托物业管理合同（临时）》，且事后未经过业主大会表决追认，其行为已经违反了法律法规的规定。另外，即使存在2013年8月28日《委托物业管理合同（临时）》因两年委托管理期限到期而业主大会未选聘出新的物业服务企业的情况，因该合同已经明确约定未选出新的物业服务企业则本合同自动顺延至旺座业主大会选出新的物业服务企业为止，故盛世百盈公司与业委会之间本无必要重新签订新的物业合同。综合比较两份合同，主要的区别之一在于2015年7月17日签订的物业合同中调整了制冷费标准，而费用标准的调整又与全体业主的切身利益相关。故在未经业主大会表决的情况下，盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订《委托物业管理合同（临时）》违反了效力性强制性规定，应当被确认无效。盛世百盈公司现有证据不足以证明盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订合同时存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的行为，故YY公司该主张依据不足。”我院判决盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订的《委托物业管理合同（临时）》无效。盛世百盈公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）京03民终7941号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，盛世百盈公司提交物业费明细表、委托物业合同、判决书、北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会回复函、北京市发展和改革委员会关于蒸汽价格的答复函、关于停止供应蒸汽的通知、项目备案通知书、北京市朝阳区发展和改革委员会关于XX公寓中央空调改造项目申请市政府补助资金的请示、项目备案变更证明、呼家楼地区建筑装修施工备案登记表及回执、旺座商务中心公寓中央空调系统改造工程暨旺座商务中心空调合同能源管理服务项目合同、收据、XX空调改造合同违约赔偿函、2015/2016/2017年XX中央空调费测算分项明细、拍卖通知。银基发展公司提交房产证予以佐证。ZZ物业（北京）股份有限公司朝阳分公司（以下简称ZZ物业公司）系XX现物业服务企业，其自2019年1月20日开始为涉案小区提供物业服务。盛世百盈公司、银基发展公司对该日期表示认可。本院认为：盛世百盈公司作为XX的物业服务提供单位，与银基发展公司间形成了事实上的物业服务合同关系。银基发展公司作为涉案房屋的业主，应履行向盛世百盈公司交纳物业管理费的义务。物业费的计算需要确定三方面要素，即面积、期间、标准。关于涉案房屋的面积问题，应以不动产登记簿载明信息为准。关于物业费的计算期间问题，起始时间2014年10月1日双方均无异议，截止时间，盛世百盈公司、银基发展公司均认可ZZ物业公司于2019年1月20日进驻XX小区，并开始提供物业服务，故本院确认盛世百盈公司收取物业费的截止时间应为2019年1月19日。关于物业费的计算标准问题，《北京市朝阳区XX小区第二届第一次业主大会会议决议》规定，物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%，用于办公用途的公寓物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取，该调高物业费的行为，已经过半数业主同意，盛世百盈公司有权依据业主大会决议内容调整物业费收费标准，调整后的收费标准为居住用途公寓9元/月/平米，办公用途公寓18元/月/平米；涉案房屋登记的用途均为住宅，业主大会虽作出决议决定办公用途公寓按照居住用途公寓2倍标准收取物业费，但其并未就如何界定居住用途与办公用途作出说明，而盛世百盈公司提交的业委会《复函》，其真实性难以认定，本院无法采信，故本院按照居住用途9元/月/平米计算物业费。关于空调费，按照制冷费90元/平米/季予以计算。盛世百盈公司要求银基发展公司支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告银基发展（上海）投资控股有限公司于本判决生效后十日内向原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司交纳北京市朝阳区景华南街1号楼1至4层201室（二〇一四年十月十四日至二〇一九年一月十九日）的物业费共计859562.5元；二、被告银基发展（上海）投资控股有限公司于本判决生效后十日内向原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司交纳北京市朝阳区景华南街1号楼1至4层201室二〇一五年五月至二〇一九年一月十九日空调费610320.96元；三、驳回原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52168元，由原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司负担38871元【已交纳】，由被告银基发展（上海）投资控股有限公司负担13297元【原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司已预交，被告银基发展（上海）投资控股有限公司于本判决生效后七日内给付原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 谷培培审判员 柯 岩二〇二〇年十一月二十日书记员 佟 飞