上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初13730号原告(反诉被告)：中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘建东，执行董事。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄珺，上海孚安律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海丰澍商业管理中心(普通合伙)，住所地上海市崇明区。法定代表人：苏英，总经理。被告(反诉原告)：上海山林互联网上网服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：苏英，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄钰，上海圆誉律师事务所律师。原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司(以下简称中铁集团上铁公司)与被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)(以下简称丰澍中心)、上海山林互联网上网服务有限公司(以下简称山林公司)租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中铁集团上铁公司的委托诉讼代理人左建华，丰澍中心与山林公司的共同委托诉讼代理人黄钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁集团上铁公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间签订的《租赁合同》于2020年6月17日解除；2、判令丰澍中心、山林公司搬离坐落于上海市宝山区新二路XXX号的房屋及场地(以下简称租赁物)，并向中铁集团上铁公司返还上述租赁物；3、判令丰澍中心、山林公司支付自2020年4月1日起至2020年6月17日止的租金470,136.99元(按合同约定的半年110万元的标准计算)；4、判令丰澍中心、山林公司支付自2020年4月1日起至2020年6月17日止的逾期支付租金违约金42,900元(以470,136.99元为基数，按日万分之五的标准，自2020年4月1日起算至2020年6月17日止)；5、判令丰澍中心、山林公司支付自2020年6月18日起至2020年8月31日(暂计)止的房屋占有使用费904,109.59元(按合同约定的半年租金110万元的2倍计算，算至实际返还之日止)。事实和理由：双方于2018年7月1日签订《租赁合同》，租赁期限至2020年9月30日止，租金为每年度220万元，每半年支付一次租金，于每半年开始的第5日前支付。在租赁期间，丰澍中心、山林公司未依法依规、合理使用租赁物，出现“三合一”住宿、电线私拉乱接、消防设施缺失等重大安全隐患问题，导致宝山区高境镇政府于2019年11月19日向中铁集团上铁公司发送重大安全隐患通知函，并查封了租赁物。后，丰澍中心、山林公司也未按要求进行整改。另，丰澍中心、山林公司应于2020年4月5日前支付2020年4月1日起至2020年9月30日止的租金110万元。至2020年6月6日止，仍未支付上述租金。2020年6月6日，中铁集团上铁公司发函解除《租赁合同》，丰澍中心、山林公司未予答复，更未腾空、搬离、归还及支付拖欠费用。故，中铁集团上铁公司为此涉讼，请求判如所请。丰澍中心、山林公司反诉并辩称，不同意全部诉讼请求。不同意解除《租赁合同》，合同应履行至届满之日止；合同尚在期限内，不同意搬离租赁物；租金付至2020年3月31日，4月1日起租金未付。中铁集团上铁公司在系争场地上搭建了大面积的违章建筑，于2019年12月26日被查封，对于违章建筑的部分，租金不同意支付，对于不属于违章建筑的部分，因疫情原因应当予以减免，且之前就违章建筑部分支付的租金是多付的；不存在逾期支付的情况，不需要支付违约金，且约定的违约金过高；按双倍计算房屋占有使用费没有合同依据，租赁范围内的大部分建筑物均已被拆除，不存在再支付房屋占有使用费的问题。丰澍中心、山林公司还认为，2019年12月26日，宝山区消防支队及宝山区高境镇政府工作人员前往租赁物，对厂房、仓库及其他附属设施进行了查封，所有租户被驱赶到新二路XXX号大门外，给租户造成巨大损失。丰澍中心、山林公司承租后，系争房屋及租户均是从中铁集团上铁公司处接手，“三合一”住宿也是承租时的原状。2020年5月6日、7日，宝山区高境镇政府工作人员拆除了大部分建筑物，目前租赁物绝大部分已无法正常使用。故，丰澍中心、山林公司提出反诉请求：1、继续履行双方签订的《租赁合同》，并免除丰澍中心、山林公司的租金；2、要求中铁集团上铁公司退还自2019年12月26日起至2020年3月31日止因系争房屋被查封而无法正常使用的租金586,164元(按年租金220万元计算)；3、要求中铁集团上铁公司赔偿丰澍中心、山林公司因租赁物被拆除而安置租户的损失20万元；4、确认双方签订的《租赁合同》中涉及违章建筑的部分无效。中铁集团上铁公司针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。《租赁合同》已于2020年6月7日解除，不存在租金免除的问题，不同意退还租金，丰澍中心、山林公司未向中铁集团上铁公司备案任何转租合同，目前并不存在合同无效的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年7月1日，中铁集团上铁公司(甲方)与丰澍中心、山林公司(乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将宝山区新二路XXX号厂房、场地、附属设施出借给乙方。其中，第三章对租赁标的物约定，产证号：沪房地宝字(1997)第004279中部分即新二路XXX号；占地面积：约23亩(按照新二路XXX号场地现状交付)；建筑面积：1,517.72平方米(不含无证建筑物、构筑物)；附属设施：临时建构筑、构筑物约5,000平方米。第四章约定，土地用途为建筑业用地。第五章约定，租期自本合同签订日起至2020年9月30日止，自本合同签订日起至2018年9月30日止期间为免租期，今后每年的10月1日至9月30日为1个租赁年度。第六章约定，每个租赁年度的租金为220万元/年，合同签订时，乙方支付甲方20万元押金，租赁期满后，在扣除乙方应缴但未缴的费用后，甲方退回乙方租赁押金；乙方每半年支付一次租金，并于每半年开始的第5日前支付该半年的租金；乙方在租赁期内使用的水、电、煤气等发生的费用和向地方政府缴纳的包括社会治安费等费用，由乙方按照规定及时支付。第八章约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满十日内返还租赁标的物；乙方逾期返还租赁标的物的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的两倍向甲方支付占有使用费。第十一章约定，租赁期间，乙方逾期支付租金，按应支付租金的每日万分之五向甲方支付违约金，累计超过60日的，甲方有权单方面解除合同。上述合同签订后，丰澍中心、山林公司支付押金20万元。丰澍中心、山林公司承租上述租赁物后，除留有几间自用办公房外，其余大部分均转租他人。2、2019年11月19日，宝山区高境镇人民政府发宝高府函﹝2019﹞29号文件《上海市宝山区高境镇人民政府关于新二路XXX号地块中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司出租厂房仓库存在重大安全隐患的通知函》，内容为：新二路XXX号地块存在彩钢板结构，建筑物耐火等级差；大跨度厂房，无防火分隔；存在违章搭建；存在“三合一”住宿现象；消防措施缺失；电气线路私拉乱接六项重大安全隐患问题，现专函告知厂房仓库不符合消防安全要求，在现有安全设施下，不具备继续生产经营使用条件，立即采取有效措施，清退所有承租企业，消除安全隐患。同年12月26日，相关政府部门对约5,000平方米的违建物进行了查封。审理中，双方确认有证建筑物未被查封。中铁集团上铁公司表示，查封期间，违建物无法正常使用，有证建筑物可正常使用。同年12月27日，丰澍中心、山林公司发函，指出同年12月26日，宝山区消防支队以及宝山区高境镇政府工作人员前往租赁地点，对厂房以及仓库进行了查封，所有物品被查封在房屋内，要求中铁集团上铁公司就租赁物无法正常使用的问题，商量后续处理事宜。同年12月31日，中铁集团上铁公司回函，指出因丰澍中心、山林公司违规使用租赁物导致租赁物被查封，要求丰澍中心、山林公司妥善处理与次承租人之间纠纷；按照主管部门要求整改到位，获得主管部分认可，解除对租赁物的查封；到期不再续租，丰澍中心、山林公司须按时返还租赁物。2020年4月27日，宝山区高境镇拆违控违领导小组办公室向新二路XXX号业主、租赁户发出《拆违通知书》，通知经核查发现新二路XXX号内东西向通道南侧存在的违法建筑，决定2020年5月7日由执法部门开始拆除，务必在此之前清理、搬移。次日，宝山区高境镇拆违控违领导小组办公室向中铁集团上铁公司发出《拆除违法建筑通知书》，通知新二路XXX号内东西向通道南侧的违法建筑，存在安全隐患，根据《关于开展无违建居村(街道)创建工作的实施意见》，属于“六必拆类型”违建整治范围，函告要求在2019年8月31日前自行整改拆除，经复核在规定期限内未整治拆除，现决定2020年5月7日前采取强制措施拆除。同年5月6、7日，相关政府部门对违建物进行了拆除。同年6月6日，中铁集团上铁公司发函，函告丰澍中心、山林公司应于同年4月5日前支付该半年租金，直至同年6月5日仍未支付，正式函告合同解除，并于收函后7日内腾空搬离返还租赁场地。同年6月23日，丰澍中心、山林公司回函表示，租赁物已不能正常使用，中铁集团上铁公司违约在先，且疫情期间，中铁集团上铁公司应当免除租金，综上，不同意解除《租赁合同》。3、关于租赁物。根据沪房地宝字(1997)第004279号房地产权证，中铁二十四局集团有限公司是张庙火车站南房屋的权利人，土地总面积44,690平方米，地上建筑共17幢房屋，总面积6,435.03平方米。审理中，双方一致确认，租赁物为上述房地产权证中的部分，为新二路XXX号约23亩土地，上有有证建筑物1,517.72平方米，违章建筑物约5,000平方米，丰澍中心、山林公司承租后，未搭建新的建筑物。4、审理中，两被告另提供了下列证据：证据1、与次承租人之间的租赁合同、收据、终止合同，证明系争房屋查封后，30户租户和两被告解约；证据2、光盘及照片，证明系争场地上大部分房屋全部都已被拆除，目前场地上只剩下7栋房屋，全都是空关的；证据3、案外人上海百晨环保科技发展股份有限公司的装饰工程施工合同，证明两被告的合作方上海百晨环保科技发展股份有限公司进行了装饰装修，花费180万元，施工内容主要是修墙、外围和道路。原告发表如下质证意见：对证据1，出租方不是两被告，系案外人陈某某，收据或收条也无从确认真假；对证据2，真实性无异议，两被告不同意解除租赁合同说明违建的拆除行为不影响租赁合同的经济收益，系争场地上现仍有大量集装箱，场地仍在被继续使用；对证据3，真实性无法确认，也没有关联性，租赁合同约定装修方案需经原告同意，两被告是按现状承租并使用，没有进行过装修。5、审理中，两被告表示，合同约定时只确定了年租金的金额，后两被告又认为合同约定的租金是按房屋实际面积计算。原告表示，合同约定的租金是按23亩土地计算，约10万元1亩地。关于押金，同意一并处理，予以抵扣欠付租金。关于拖欠期间的租金，鉴于部分面积被拆除，考虑到拆除面积占比，且原告希望尽快清场，同意租期内租金按合同约定标准的30%主张。对次承租人，原告知晓风险，自行处理。本院认为，原、被告就新二路XXX号场地、房屋签订的《租赁合同》，其中约5,000平方米的临时建构筑、构筑物经查属违章搭建，故涉案租赁合同中关于上述无证房屋部分，违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效，其余部分有效。针对有效部分，两被告客观上确实逾期支付了2020年4月至2020年9月的租金。但租赁物中大部分房屋于2019年12月26日被查封，后两被告曾发函要求商讨后续租赁事宜，在此情况下，原告仅以两被告逾期付租为由行使单方解除权，依据不足，本院不予认可。审理中，两被告明确要求继续履行涉案租赁合同至租期届满，期间，两被告也拒绝腾退系争场地及房屋，因此，可以认定涉案租赁合同中其余有效部分于2020年9月30日终止履行。合同无效或终止履行后，两被告应当及时搬离并将系争场地及房屋返还给原告。本案中，导致双方就租赁合同的履行发生争议的实质原因是租赁物中的部分厂房仓库被相关政府部门查封并拆除。本院认为，原告作为出租方，其提供的房屋本身大部分不具合法性，存在一定过错。同时，两被告作为承租方，明确知晓其租赁的房屋大部分系违建物，并且在承租后转租给三十余家租户，疏于管理监督，致厂房、仓库区域存在“三合一”住宿、电气线路私拉乱接等违规现象，安全隐患严重，也存在一定过错。综上，本院认为，原、被告双方均有过错，应各担责任。在处理相关后果时，本院将结合双方各自过错考虑，酌情予以认定。关于2020年3月31日前的已付款项。审理中，双方均确认有证建筑未被查封，两被告也未提交有证建筑及其余场地无法正常使用的证据，故两被告要求全额返还2019年12月26日至2020年3月31日期间的租金，依据不足。鉴于违建部分确自2019年12月26日起被查封，无法正常使用，本院结合整体案情，综合考虑房地面积、查封面积、各自过错程度及疫情影响等因素，酌情认定原告向两被告返还2019年12月26日至2020年3月31日期间部分租金及占有使用费共计40.5万元。关于2020年4月1日起的租金及占有使用费。涉案租赁物除违建物外，还有有证建筑及大量场地。审理中，两被告虽抗辩租赁物均已无法使用，但未提供证据充分证明，且两被告明确要求合同履行至租期届满，并在租期届至后仍拒绝返还系争场地及房屋，可见，系争场地及现有房屋具有租赁利益，因此，两被告应当支付占有使用期间的租金或占有使用费用。两被告要求应予免除，无事实和法律依据。对租期内的租金。原告同意按原租金标准的30%主张，本院结合整体案情，综合考虑面积占比、各自过错等因素，认为属合理范畴，可予采纳，酌定两被告向原告支付自2020年4月1日起至2020年9月30日止的租金33万元。对租期届至后的占有使用费。根据约定，逾期返还租赁物的，占有使用费加倍计算，上述约定系双方真实意思表示。且，两被告在租期届至后仍拒绝返还系争场地及房屋，明显具有过错。故本院结合整体案情，综合考量后酌定两被告按年租金132万元的标准，向原告支付自2020年10月1日起至系争场地及房屋实际返还之日止的占有使用费。关于逾期付租违约金。部分厂房仓库被查封后，两被告因此未按约定期限支付下期租金，而诚如上文所述，原、被告双方对此均具有过错。故，对原告的该项本诉请求，本院不予准许。关于押金。本院结合原告的意见，对押金一并予以处理，原告应于系争房屋及场地实际返还之日，向两被告返还押金20万元。至于水电煤等费用，原告未明确作出主张，本案不作处理，双方可待两被告实际返还系争房屋及场地时另行结算。关于安置租户损失。两被告并未提供充分证据证明因安置租户造成的损失。且，两被告对涉案租赁合同的无效、终止履行，具有过错。退一步讲，即使存在安置租户损失，鉴于原告对租期内的租金主张已作出了让步和下调，足以弥补相关损失。故对两被告的该项反诉请求，本院不予准许。关于两被告提到的合作方装修施工合同，本院认为，首先，两被告在提出反诉请求时未作相应主张，其次，原告否认租赁物在租赁期间有进行过装修。审理中，两被告也多次强调一直维持租赁房屋的现状。再次，两被告除提供该份合同外，未提供其他证据佐证。且，该份合同约定的开工时间为2019年10月，此时离租期届满已不到一年，在此情况下，两被告仍花费180万余元进行装修，与常理不符。况且，现涉案租赁合同租期也已届至。综上，本院对两被告的该部分意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司与被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司就上海市宝山区新二路XXX号场地、房屋签订的《租赁合同》中的涉及约5,000平方米临时建构筑、构筑物的条款无效，《租赁合同》中的其余有效部分于2020年9月30日终止履行；二、被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上述场地及房屋，并将上述场地及房屋返还给原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司；三、被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司支付自2020年4月1日起至2020年9月30日止的租金33万元，以及自2020年10月1日起至上述房屋及场地实际返还之日止的占有使用费(按年租金132万元的标准计算)；四、原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司返还2019年12月26日至2020年3月31日期间的部分租金及占有使用费共计40.5万元；五、原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司于上述房屋及场地实际返还之日，向被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司返还押金20万元；六、驳回原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为8,777元，反诉案件受理费收取为5,830元，由原告(反诉被告)中铁二十四局集团上海铁建工程有限公司负担9,055元，被告(反诉原告)上海丰澍商业管理中心(普通合伙)、上海山林互联网上网服务有限公司负担5,552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年十一月二十四日法官助理  张紫嫣书 记 员  王 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……