广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民初42号 原告：钟美芳，女，1973年6月30日出生，住广东省深圳市龙华区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告：防城港市港口区国汇商贸有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道东面纳川•钻石广场。统一社会信用代码：914506025794165738。 法定代表人：覃海荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雪梅，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告钟美芳与被告防城港市港口区国汇商贸有限公司（以下简称国汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟美芳的委托诉讼代理人梁宇宸,被告国汇公司的委托诉讼代理人何梁荣、邓雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟美芳向本院起诉请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金共计1378762.56元（以3427200元为基数，按每日万分之三计算，从2016年12月1日暂计至2020年8月3日共计1341天，违约金暂计为1378762.56元，实际计至交付之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年8月27日支付5万元定金给被告，并于2015年9月1日支付15万元、于2015年9月18日支付40万元、于2015年9月19日支付395000元、于2015年12月3日支付367200元、于2016年4月6日支付365000元房款给被告，共计1727200元。双方于2016年4月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定原告购买被告开发的位于防城港市行政中心区房屋，建筑面积为342.72平方米，房屋总价款为3427200元，原告以按揭形式付款，首付款金额为1727200元，被告应于2016年11月30日前向原告交付房屋。直至2017年9月6日，被告才将涉案合同进行备案（编号ＦＣＧ2017027854）。合同备案后，原告按被告要求于2017年9月15日向防城港银行办理按揭贷款并支付剩余房款。但至今涉案房屋仍达不到合同约定的交付条件，仍无法向原告交付房屋。原告多次要求交房，被告均以各种理由推拖，虽告知将按合同约定支付逾期交房违约金，但至今没有向原告支付违约金。由于被告至今无法交房，原告无法使用该房屋，无法通过合理使用获得应有收益。并且原告每月要偿还21369.62元贷款，加之受疫情影响，被告的违约行为给原告带来巨大的经济压力和损失。根据《商品房买卖合同》第十二条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”的约定，被告逾期交房己构成违约，原告有权要求被告按合同约定支付逾期交房违约金至实际交房之日止。 被告国汇公司辩称：一、被告逾期交房的原因属于不可归责于当事人的事由，其不应承担逾期交房的违约责任。被告于2011年依法取得土地证号为防港国用（2012）第0217号地块，但由于防城港市国土资源局（以下简称市国土局）将未征收的约600平方米的土地一起出让给被告，导致当地村民以政府未付清土地征用款为由阻挠被告施工，严重影响被告楼盘用地的开发建设及交房时间，被告多次向市国土局反映情况并要求解决用地问题，市国土局只于2018年9月11日复函表示已经将有关情况向港口区政府及市征地办函告，但港口区政府也未能处理被告用地存在的征地拆迁问题，当地村民继续阻拦施工，导致被告被迫停工，因而无法按照合同约定的交房时间交房。该事由属于不可归责于被告的原因，根据《商品房买卖合同》第九条约定“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交房（2）因国家法律、法规、政策改变或则政府限制性行为而导致工期延误的”，出卖人可据实延期交房，被告在此过程中并不存在任何违约行为。二、若被告应承担逾期交房违约责任，也应当依据免责事由扣除相应免责期间。1、原告于2017年10月25日才付清购房款，根据《商品房买卖合同》第九条“在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起10日内”，因此交房日期应顺延到2017年11月4日。2、根据《商品房买卖合同》第九条“3.3……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担违约责任：（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的。”约定，自《商品房买卖合同》签订之日起至2017年10月25日原告支付完房款，受恶劣天气影响施工的天数共计48天应予以扣除。三、原告请求违约金过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案应以原告的实际损失为基础，综合考虑村民阻挠被告施工的客观事实，依法对原告主张的违约金予以适当减少。四、被告主张2016年12月1日至2017年8月11日的违约金已经超过诉讼时效。原告主张的逾期交房违约金以日为单位计算，每一日的违约金都是独立债权，应当单独计算诉讼时效。原告于2020年8月11日向法院提起诉讼，因此只应当保护原告自起诉之日倒推三年的违约金，所以被告主张2016年12月1日至2017年8月11日的违约金已经超过诉讼时效。 原告向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：FCG2017027854)，证明双方签订合法有效商品房买卖合同，被告逾期交房应当按照合同约定按日向原告支付全部房款万分之三的违约金；2、房款收据（共计六张)、《个人购房抵押担保借款合同》，证明原告已支付全部首付款，并办理银行按揭贷款，付款义务履行完毕；3、契税、印花税完税证明，证明原告已缴纳相应房产税费；4、原告近期还贷扣款记录，证明原告每月按时偿还房贷，被告逾期交房给原告造成巨大经济压力。 被告向本院提交如下证据：1、被告向市国土局提交的报告3份；2、《防城港市国土资源局关于尽快解决防城港市港口区国汇商贸有限公司征地拆迁问题的复函》，共同证明涉案商品房项目所在地村民对政府转让给被告的部分用地征地补偿款有纠纷，多次对项目施工进行阻挠严重影响施工；3、（2019）桂06民终255号民事判决，证明涉案商品房项目所在地村民对政府转让给被告的部分用地征地补偿款有纠纷，多次对项目施工进行阻挠的事实；4、贷款受托支付凭证，证明原告在2017年10月25日才支付完房款，按照合同约定可以顺延交房时间；5、气象资料咨询，证明自2016年4月6日至2017年10月15日期间暴雨以上及台风天气共48日应予扣除。 本院组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3均无异议，证据1的附件四第三条证明在签署合同时，买受人应当办理银行手续，证据2证明原告于2017年9月15日才与贷款银行签订借款合同；对证据4的真实性有异议，没有贷款银行盖章，无法确认其是否按时进行还款。原告对被告提交的证据1、2的真实性有异议，认为两份证据与本案并无关联，该阻碍事由并非合同约定事由，并且阻碍发生时间在逾期交房之后，并不影响合同签订后被告的工期，也不影响合同签订后的交房日期前的工期；对于证据3不予认可，认为与本案无关；对于证据4无异议；对于证据5的真实性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，该证据只证明在合同签订的2016年4月6日至交房日2016年11月30日共计暴雨天气12天，即可顺延天数为12天。 本院认为，原告提交的证据1、2、3及被告提供的证据4、5，因对方当事人认可其真实性，且与本案有关，予以采纳。对争议的证据，本院认证如下：原告提交证据4，与本案无关，不予采纳；被告提交的证据1、2、3，均具备真实性且与本案有关联，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告以出让方式取得防城港市行政中心区金花茶大道东面地块（国有土地使用权证号：防港国用2012第0217号）的建设用地使用权，并在该地块上开发建设了“纳川钻石广场”商品房项目，该项目已取得商品房预售许可证（预售许可证号：防房预售字××号）。2016年4月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2017027854），约定：原告购买被告开发建设的防城港市行政中心区房屋，建筑总层数4层，建筑面积342.72平方米，单价10000元／㎡，总价3427200元。买受人以商业贷款形式付款，首期房价款1727200元，剩余50%房款170万元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.3.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的（但客观原因无法及时告知的除外）；（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因影响施工工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的；4.双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延到买受人付清全部房款之日起10日内。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。因买受人不能按期付款而导致的延期交房责任由买受人承担。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理……（1）逾期在60之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。第十九条约定：出卖人应当在本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。涉案合同于2017年9月6日完成备案登记。 原告分别于2015年8月27日、2015年9月1日、2015年9月18日、2015年9月19日、2015年12月3日、2016年4月6日向被告支付购房款5万元、15万元、40万元、39.5万元、36.72万元、36.5万元，共计172.72万元，并于2017年9月15日在防城港银行办理完毕个人购房抵押担保手续。2017年10月25日，银行将原告的贷款170万元支付至被告名下银行账户。 另查明，本案项目所在地村民因对政府转让给国汇公司的部分用地（约0.96亩）征地补偿有纠纷，多次对涉案项目施工进行阻挠。被告自认涉案楼盘仍在建设中，尚未完成五方验收，截至2020年9月25日法庭辩论终结时，被告未向原告交房。原告主张双方签订《商品房买卖合同》之日至约定的交房日期之间因恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工的天数为12天，属于被告延期交房的免责期间。原告于2020年8月11日向本院提起本案诉讼。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案的法律适用问题；二、村民阻挠施工是否属于合同中约定的“政府限制性行为导致工期延误”的免责事由，被告逾期交房是否构成违约；三、原告诉请的2016年12月1日至2017年8月11日期间的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；四、被告是否应向原告支付逾期交房违约金，金额应如何确定。 一、关于本案的法律适用问题。由于原告钟美芳系香港人，故本案属于涉外民事纠纷，应先确定准据法的适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方当事人均表示选择适用中华人民共和国内地法律，故本案的实体处理应当适用中华人民共和国内地法律。 二、关于第二个争议焦点问题。被告辩称其因征地问题在项目开发过程中受到当地村民阻挠导致房屋延期交付，属于不可归责于当事人的免则事由。本院认为，双方在合同中明确约定政府限制性行为导致工期延误的属免责事由。所谓“政府限制性”它的特点是公权力依法对私权的限制，是政府为了公众利益、国防需要、社会管理要求、重要安全保卫等事项而限制施工的行为，比如因高考、中考、备战、军事演练、大型活动等而禁止施工。村民因征地补偿与政府产生纠纷从而阻挠施工，不具有这一特性，如将第三人阻挠施工也理解为本案免责事由，容易导致被告怠于履行自己应尽的义务，从而损害合同相对方的合法权利。虽然该事由不属于免责事由，但也不是被告的主观原因所造成。故在对本案进行处理时应根据本案具体情况，对该客观事实产生原因的复杂性以及本案违约原因的特殊性给予综合充分考虑。 根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年11月30日前向买受人交付房屋，但直至原告提起本案诉讼，涉案房屋未完成五方验收，被告仍未向原告交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。1、被告辩称原告于2017年10月25日才支付完房款，交房日期应当顺延至2017年11月4日。经查，双方于2016年4月6日签订《商品房买卖合同》，合同第九条约定在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延到买受人付清全部房款之日起10日内，第十九条约定出卖人应当在本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。但涉案合同直至2017年9月6日才完成备案登记，原告在合同完成备案登记后也于2017年9月15日办理完毕个人购房抵押担保手续，办理贷款业务耗时合理。至于银行何时发放贷款至被告名下银行账户，是由银行根据其具体工作规程操作办理，并非原告所能控制。故原告对银行于2017年10月25日才向被告发放贷款即剩余购房款170万元不存在过错，被告的该项抗辩主张不成立，本院不予支持。2、被告主张2016年4月6日至2017年10月25日期间暴雨以上及台风天气共48天导致无法施工，属于其可以顺延交房免责事由。本院认为，被告的该项抗辩主张与合同约定相符，本院予以采纳，但只应统计至2016年11月30日。根据防城港市气象局气象信息服务中心出具的《气象资料咨询》，自2016年4月6日至2016年11月30日期间，防城港暴雨以上天气的天数为12天，受热带气旋和台风天气影响的天数为7天，重合的天数为2天，故被告受恶劣天气无法施工的天数为17天，应从逾期交房违约天数中扣减，故被告应当在2016年12月17日前向原告交付商品房。但被告至2020年9月25日法庭辩论终结时仍未向原告交房，已构成违约，应从2016年12月18日起按日向原告计付违约金。 三、关于第三个争议焦点问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，原告于2020年8月11日向法院提起诉讼，因此2017年8月11日以前的逾期交房违约金已经超过三年的诉讼时效，且被告提出诉讼时效的抗辩，故本院对原告主张的2017年8月11日以前的逾期交房违约金不予支持。 四、关于第四个争议焦点问题。前已述及，被告逾期交房已构成违约，应自2017年8月12日起向买受人支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房的违约金按照全部房款的每日万分之叁支付，被告主张违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为，被告由于征地问题受到当地村民阻挠施工虽非合同约定的免责事由，但也不是被告主观原因所致，故本院基于该客观事实的产生原因的复杂性以及本案违约责任的特殊性，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，认定双方约定的违约金确属过高。本院对被告应付原告自2017年8月12日起至2020年9月25日法庭辩论终结期间共1141天的逾期交房违约金酌情调整为469252.22元。由于无法确定被告何时能向原告交付符合合同约定的涉案房屋，原告对2020年9月26日起产生的后续违约金可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告防城港市港口区国汇商贸有限公司向原告钟美芳支付2017年8月12日起至2020年9月25日期间的逾期交房违约金469252.22元； 二、驳回原告钟美芳的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费17208.86元（原告钟美芳已预交），由原告钟美芳负担2208.86元，被告防城港市港口区国汇商贸有限公司负担15000元。 如不服本判决，原告钟美芳可在判决书送达之日起30日内，被告防城港市港口区国汇商贸有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按国务院《诉讼费用交纳办法》第十七条的规定预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 禤汉奇 审 判 员 李丽莉 审 判 员 黄玉霞 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 胡雅萍 书 记 员 何 维 附本案判决所依据的法律规定 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。