广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1898号原告：彭英毅，男，1979年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：孙威，广东定海针律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓文丽，广东定海针律师事务所实习律师。被告：佛山市高明凯丰置业有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路653号1栋D区首层D1号商铺，统一社会信用代码91440608MA4UT2R07E。法定代表人：何劲波。被告：何劲波，男，1981年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：佛山市木舍装饰工程有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道欢成街欢成四巷32号403，统一社会信用代码91440608MA4UX0C59Q。法定代表人：麦剑雄。三被告的共同委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。三被告的共同委托诉讼代理人：陈桂婷，广东大润律师事务所律师。原告彭英毅与被告佛山市高明凯丰置业有限公司（以下简称凯丰公司）、何劲波、佛山市木舍装饰工程有限公司（以下简称木舍公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告彭英毅及其委托诉讼代理人孙威到庭参加诉讼，三被告的共同委托诉讼代理人龙伟文、陈桂婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭英毅向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告凯丰公司于2018年3月24日签订的《物业使用权出让合同》和《物业使用权出让合同补充协议》，被告凯丰公司、何劲波连带向原告返还物业使用权出让价款共计299586元；2.判决被告凯丰公司与被告何劲波向原告连带支付从逾期交房之日（即2020年1月1日起至起诉之日按已收取的出让金的日万分之一计算）的违约金3924.57元及可期待利益损失共计953.34元；3.判决解除原告与被告凯丰公司、木舍公司于2018年3月24日签订的两份《委托装修合同》，被告凯丰公司、何劲波、木舍公司向原告连带全额返还原告已经支付的装修费157300元；4.本案诉讼费由被告凯丰公司、何劲波、木舍公司共同承担。事实和理由：原告于2018年3月24日与被告凯丰公司签订了两份《物业使用权出让合同》和两份《物业使用权出让合同补充协议》，合同明确约定，被告凯丰公司分别将位于佛山市高明区荷城街道西江新城XX单元公寓（以下简称“该物业”）的使用权出让给原告，两单元物业建筑面积合计71.5平方米，两单元的套内面积合计为53.26平方米，物业使用权出让价款总额为299586元，出让期限至2052年3月31日，2020年1月1日（含当天）前被告凯丰公司将两套物业交付给原告，如被告凯丰公司未按照约定期限向原告交付物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告凯丰公司应退还全部已收的出让价款。同日，原告又与被告凯丰公司、木舍公司签订了两份《委托装修合同》，约定装修费用合计为157300元。2019年12月1日，原告又与广州四叶草酒店管理有限公司（以下简称四叶草酒店）签订《房屋托管合同》，约定原告将物业交付给四叶草酒店经营，每月可收取租金1100元，但应预留四个月的软装配置期，该期间不缴纳租金。上述合同签订后，原告将物业使用权出让价款及装修款以银行转账的方式分别支付至被告凯丰公司、木舍公司指定的银行收款账户。截至原告起诉之日，该物业仍未交付给原告，原告曾多次找被告凯丰公司交涉，但被告凯丰公司以种种理由推迟交付，被告凯丰公司未能按照合同的约定及时交付出让物业的使用权已逾期90天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及《物业使用权出让合同》第八条第3项的约定，原告有权请求解除原告与被告凯丰公司签订的《物业使用权出让合同》，被告凯丰公司应当按照约定向原告退还全部已收的出让款，并向原告支付违约金3924.57元及可期待利益损失953.34元。被告何劲波是拥有被告凯丰公司100%股权的自然人股东，应当对上述款项承担连带赔偿责任。原告于《物业使用权出让合同》签订当日与被告凯丰公司、木舍公司签订的《委托装修合同》和《委托装修合同补充协议》是在《物业使用权出让合同》的基础上签订，现因被告凯丰公司至今无法将物业使用权交付原告导致被告木舍公司无法进场对物业进行装修，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条的规定，原告有权请求解除《委托装修合同》和《委托装修合同补充协议》,被告凯丰公司、何劲波、木舍公司应连带向原告全额返还装修费157300元。综上，被告凯丰公司的违约行为造成涉案物业至今无法交付，导致原告最终合同目的无法实现，构成根本违约。被告凯丰公司违约行为直接导致被告凯丰公司与被告木舍公司、原告三方签订的《委托装修合同》无法继续履行。依照合同约定及相关法律规定，原告有权单方解除合同并要求被告凯丰公司返还出让款，并支付违约金及可期待利益，并要求被告凯丰公司、何劲波、木舍公司连带全额返还装修款。凯丰公司辩称：首先，凯丰公司没有违约，凯丰公司是严格按照合同约定在2020年1月1日之前以毛坯交付标准交付给了木舍公司进行装修，而且作为建设单位之一，凯丰公司已经在2020年5月全面验收并接收了涉案的4、5号楼。现在已经由使用权购买人全面接收的房屋已经接近9成，原告约定的奥斯汀酒店与四叶草酒店也已进驻并挂牌，甚至连著名的ＯＹＯ公寓预定平台公司也已进驻多时，一切运作良好，这是凯丰公司在抗击新冠肺炎疫情下做出重大努力而取得的成果，作为诚实守信的经营者，该成果可以说是来之不易，有血有泪，被告凯丰公司很希望法庭能够查明事实，不要让原告再继续受蒙蔽。原告到底为什么要作出这些虚假陈述，被告凯丰公司也非常不理解。这么好的项目运营到现在，可以说在整个高明是首屈一指的，在被告凯丰公司没有违约的情况下，为什么还要提起这些诉讼，很希望原告考虑清楚，重新作出选择。当然，凯丰公司对于一些无理的骚扰，也是毫不退让的，请求法庭驳回原告对凯丰公司的全部诉讼请求。在请求原告慎重考虑之余，请原告注意这个房屋不是普通的商品房，是留用地上面的，将来全部归属权都是归集体的，这些楼房交给原告的只是使用权，不适用商品房或者普通商品房买卖的验收规定，国家是大力鼓励这种租赁的，交付标准是远远低于商品房，只要建设方保证楼房能安全使用，合法出租就可以，而被告凯丰公司也将证明这一切。刚刚这个月国家发布的住房租赁条例征求意见稿，也将该情况说得很清楚。本案因为确实是凯丰公司遭遇了特殊情况，因为凯丰公司领取规划许可证、施工许可证的时候，需要以佛山市高明区荷城街道西黎股份经济合作社的名义领取，为何到现在被告凯丰公司迟迟办不下来，就是按照传统的规定去办验收手续，现在经济社认为其仅仅是土地出让方，并非建设方，但是凯丰公司强调的是凯丰公司作为建设方之一，也把工程接下来了，工程是没有问题的，是可以安全使用的，甚至安全鉴定都可以。凯丰公司认为经济社与本案存在利害关系，需要在他们帮助下才能查明事实，凯丰公司申请追加该经济社为第三人，申请法院对涉案房屋进行房屋安全鉴定，并进行调查取证。凯丰公司其实是作为建设方在出租房屋，原告根本没有证据证明凯丰公司出租的房屋不符合出租的要求，也就是说，法律法规没有禁止凯丰公司以现状出租房屋，而且凯丰公司也向法院申请房屋安全鉴定，以便再次证明该房屋是完全符合法律法规规定的，出租是没有任何问题的。虽然原告没有任何证据证明凯丰公司的房屋质量存在问题，建设部颁布的房屋竣工验收管理规定是根据建筑工程质量管理条例而来，该管理办法目的就是为了保证房屋的建筑质量，但是证明房屋的质量安全是有两个方法的，不能仅仅因为凯丰公司在手续上没有办理完成，就认为凯丰公司的房屋就不适宜出租，恳请法院充分关注凯丰公司的请求，充分达到平衡各方的利益。何劲波辩称：何劲波作为凯丰公司的投资人，在新冠肺炎疫情前后，呕心沥血、竭尽全力去确保项目能正常运营，而最终目的是达到了。只要实地考察，就能发现甚至比何劲波原来预期的还要理想，而何劲波也不仅没有挪用过公司财产，甚至想办法借贷，让项目尽量不受到不可抗力的影响，虽然最终还是受到一些影响，但是做人是要讲良心的，何劲波作为投资者，对得起购买使用权项目的任何小投资者，也没有将个人资产、家庭财产与公司的财产高度混合，从而损害凯丰公司的利益，希望法庭查清楚事实，驳回原告对何劲波、凯丰公司的全部诉讼请求。当初投资这个项目时，是因为荷城街道办明确告知何劲波该宗留用地上盖房是很符合政策的，是政府很鼓励的一种运营模式，甚至到现在政府也很鼓励这种政策，项目已经恢复正常、即将瓜熟蒂落的时候产生任何问题，何劲波是很希望原告再三考虑，是否值得运用诉讼资源对着干，包括奥斯汀酒店已经有十几间房租赁，所以在请求法院驳回原告的诉讼请求之余，还希望原告三思。木舍公司辩称：木舍公司是按照合同的约定在2020年1月1日前已经接收了凯丰公司按毛坯标准交付的房屋进行装修的，所有房屋最终是在2020年5月全部装修完毕，甚至有部分早至2020年3月之前已经装修完毕。为什么比原期限迟了2个月，不可抗力的影响，就是新冠肺炎的影响。但是木舍公司为了诚实守信，不惜增大成本，最终及时交付了房屋，木舍公司不能在受了天灾后还要受人祸。根据合同约定，木舍公司是有权自行决定毛坯交付后的装修时间，不是说一定要在交楼后就马上进行装修，所以合同约定的宽限期是这样来的，装修是要考虑整体的进材料和安排工人进行工作的，不是某一间房屋交付毛坯房后就能装修的，某些房屋早在2020年2月份已经装修完毕，木舍公司请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告所举证据，三被告对证据5的结婚证和证据6现场情况照片、视频的真实性不予确认，在三被告未举出相反证据的情况下，上述证据具有真实性，本院予以采信。对被告木舍公司所举证据，原告对证据1中公证书的三性不予确认，但该公证书是公证机关所作，具有真实性，本院予以采信；原告对证据1中告知函、快递单、收楼通知短信不予确认，上述证据能够相互印证，在原告未举出相反证据的情况下，本院对上述证据均予以采信。原告对证据2（淋浴房延期安装事宜、告知函、致卫生间门套和玻璃门供应商、橱柜安装延期安装事宜、延期安装告知函）的三性均不予确认，上述证据与本案的处理无直接的关联性，本院对上述证据不予采信。本院经审理查明：2017年4月13日，佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会西黎经济合作社（以下简称西黎经济合作社）与凯丰公司签订了《土地租赁合同》，双方约定，西黎经济合作社经村民代表签名表决通过，决定将集体所属的征地返还地按照现状出租给凯丰公司使用，出租土地位于佛山市高明区荷城街道明国路以北、凤凰路以东的划拨用地，使用权面积为33877.43平方米，上述土地属西黎村集体所有，西黎经济合作社已办理了土地的国有土地使用权证；免租期二年，租赁期限为二十年，自2017年4月13日起至2037年4月12日止；凯丰公司应在投标时交付保证金2000000元给西黎经济合作社，在成功中标后，该保证金转为合同履约保证金；凯丰公司应在本合同签订时足额支付建筑面积保证金1000000元给西黎经济合作社，该保证金在首期建筑面积20000平方米的园区完工时由西黎经济合作社无息全额退还给凯丰公司；西黎经济合作社所出租土地属城镇住宅用地、商服用地；凯丰公司必须保证园区的投入，两年内建筑面积达到20000平方米，投入不低于30000000元，第五年建筑面积达到40000平方米，必须保证总投入不少于50000000元（其余约定详见该合同）。2017年4月13日，西黎经济合作社与凯丰公司签订了《补充协议书》，一致同意将土地租赁期自以上合同期满之日起，自动延续15年，即从2037年4月13日起至2052年4月12日止。2018年3月24日，原告与被告凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》，双方约定，被告凯丰公司合法投资建设的荷新创意产业园项目并合法拥有所建物业的经营使用权，被告凯丰公司将位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权出让给原告，该物业建筑面积为35.75平方米，套内面积为26.63平方米，该土地使用权性质为城镇住宅用地、商服用地；物业使用权出让价款总额为149793元，出让期限从本合同物业交付之日至2052年3月31日，原告须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给凯丰公司；被告凯丰公司在2020年1月1日（含当天）前将该物业交付给原告使用，该物业的交付标准为毛坯交付，原告、凯丰公司同意在签订本合同的同时与木舍公司签订《委托装修合同》，约定装修事宜；如被告凯丰公司未按照约定期限向原告交付物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告凯丰公司应退还全部已收的出让价款，并应从交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与被告凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》，双方约定，被告凯丰公司合法投资建设的荷新创意产业园项目并合法拥有所建物业的经营使用权，被告凯丰公司将位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权出让给原告，该物业建筑面积为35.75平方米，套内面积为26.63平方米，该土地使用权性质为城镇住宅用地、商服用地；物业使用权出让价款总额为149793元，出让期限从本合同物业交付之日至2052年3月31日，原告须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给凯丰公司；被告凯丰公司在2020年1月1日（含当天）前将该物业交付给原告使用，该物业的交付标准为毛坯交付，原告、凯丰公司同意在签订本合同的同时与木舍公司签订《委托装修合同》，约定装修事宜；如被告凯丰公司未按照约定期限向原告交付物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告凯丰公司应退还全部已收的出让价款，并应从交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与被告木舍公司、凯丰公司签订了《委托装修合同》，三方约定，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》及相关文件，根据出让合同的约定，凯丰公司交付××单元物业给原告的标准为毛坯，现原告委托木舍公司装修该物业，原告应向木舍公司支付装修费78650元；根据《物业使用权出让合同》的约定，凯丰公司交付房屋给原告的期限为2020年1月1日前，三方同意，木舍公司可在凯丰公司交付房屋给原告前，根据凯丰公司的建设进度提前进场进行装修，并于2020年1月1日将该房屋的装修移交给原告；原告自愿同意于前述约定的木舍公司装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，木舍公司无需另行书面通知原告；出现木舍公司不能按期交付情形的，则由木舍公司在可交付时另行书面通知原告，原告于收到木舍公司书面通知后前往验收和接收该房屋的装修工程，除非该房屋的装修与本合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则原告不得拒绝接收，原告拒绝或逾期接收的，均视为木舍公司已移交该房屋的装修工程给原告（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与被告木舍公司、凯丰公司签订了《委托装修合同》，三方约定，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》及相关文件，根据出让合同的约定，凯丰公司交付××单元物业给原告的标准为毛坯，现原告委托木舍公司装修该物业，原告应向木舍公司支付装修费78650元；根据《物业使用权出让合同》的约定，凯丰公司交付房屋给原告的期限为2020年1月1日前，三方同意，木舍公司可在凯丰公司交付房屋给原告前，根据凯丰公司的建设进度提前进场进行装修，并于2020年1月1日将该房屋的装修移交给原告；原告自愿同意于前述约定的木舍公司装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，木舍公司无需另行书面通知原告；出现木舍公司不能按期交付情形的，则由木舍公司在可交付时另行书面通知原告，原告于收到木舍公司书面通知后前往验收和接收该房屋的装修工程，除非该房屋的装修与本合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则原告不得拒绝接收，原告拒绝或逾期接收的，均视为木舍公司已移交该房屋的装修工程给原告（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同补充协议》，双方约定，就双方2018年3月24日签订的《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》达成补充协议，原告受让凯丰公司位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权，该物业建筑面积35.75平方米，物业使用权期限至2052年3月31日止；在原告没有违反《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》的情况下，原告自物业交付日（包括视为交付日）起满10年，可向凯丰公司提出书面回购物业使用权的申请（其余约定详见该协议）。2018年3月24日，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同补充协议》，双方约定，就双方2018年3月24日签订的《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》达成补充协议，原告受让凯丰公司位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权，该物业建筑面积35.75平方米，物业使用权期限至2052年3月31日止；在原告没有违反《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》的情况下，原告自物业交付日（包括视为交付日）起满10年，可向凯丰公司提出书面回购物业使用权的申请（其余约定详见该协议）。2019年12月1日，原告与佛山四叶草公寓管理有限公司（以下简称四叶草公寓公司）签订《房屋托管合同》，双方约定，原告将05栋307房交付给四叶草公寓公司经营，托管期限10年，自2020年8月1日起至2030年7月31日止；每月可收取租金1100元，租金每两年递增10%；原告同意由四叶草公寓公司代为采购软装配置（35000元/套），签订本协议时支付定金10000元给四叶草公寓公司，原告需在收楼前6个月将剩余25000元交纳给四叶草公寓公司；原告交付物业给四叶草公寓公司之日起至2020年7月31日止为软装配置期，软装配置期为4个月，该期间为不变期间（其余约定详见该合同）。2019年12月1日，原告与佛山四叶草公寓管理有限公司（以下简称四叶草公寓公司）签订《房屋托管合同》，双方约定，原告将05栋308房交付给四叶草公寓公司经营，托管期限10年，自2020年8月1日起至2030年7月31日止；每月可收取租金1100元，租金每两年递增10%；原告同意由四叶草公寓公司代为采购软装配置（35000元/套），签订本协议时支付定金10000元给四叶草公寓公司，原告需在收楼前6个月将剩余25000元交纳给四叶草公寓公司；原告交付物业给四叶草公寓公司之日起至2020年7月31日止为软装配置期，软装配置期为4个月，该期间为不变期间（其余约定详见该合同）。另查明：凯丰公司于2018年5月20日向原告出具两张收据，确认原告向凯丰公司支付了物业使用权出让款共计299586元。木舍公司于2018年11月11日向原告出具两张收据，确认原告向木舍公司支付了装修款共计157300元。西黎经济合作社于2013年11月28日取得了佛山市高明区荷城街道明国路以北、凤凰路以东地块的国有土地使用权证，于2017年7月为涉案××地块办理了建设用地规划许可证，于2018年3月办理了××栋的建设工程规划许可证，于2018年8月办理了××栋的建筑工程施工许可证。2019年5月20日至2019年8月30日期间，施工单位广东隆腾建设工程有限公司、装修单位木舍公司、监理单位广州市华建兴建设监理顾问有限公司、建设单位西黎经济合作社（凯丰公司）共同签署了××栋楼毛坯交付楼层签收文件。目前针对涉案房屋未办理竣工验收备案手续。再查明：2020年1月23日，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月28日，木舍公司向原告分别邮寄了一份《告知函》，告知原告因疫情影响预计于2020年3月31日基本依约交付涉案房屋；原告于2020年3月2日签收上述《告知函》。2020年3月29日，木舍公司向原告分别邮寄了一份《关于验收和接收装修工程的告知书》，告知原告××座公寓装修工程最迟将于2020年4月30日正式安排交付验收和接收，所有预约工作最迟必须在5月20日完成；原告于2020年3月30日签收了该告知书。木舍公司分别于2020年6月9日对涉案房屋的内部现状进行了拍照、录像并进行了公证保全证据。2020年6月2日，凯丰公司、木舍公司收到本院邮寄的本案起诉状。凯丰公司的类型属于自然人独资的有限责任公司，何劲波是凯丰公司的唯一股东，持股比例为100%。在诉讼过程中，本院向佛山市高明区住房城乡建设和水利局函询：××（位于佛山市高明区荷城街道西江新城西黎村地块）项目内的地上建筑物是否需要办理建设工程竣工验收备案手续？该局于2020年10月10日向本院回函，明确：××（位于佛山市高明区荷城街道西江新城西黎村地块）项目内的地上建筑物必须办理建设工程竣工验收备案手续方可交付使用。本院认为，凯丰公司向西黎经济合作社承租涉案地块，并在地块上建公寓，凯丰公司将涉案公寓的使用权出让给原告，原告与被告凯丰公司签订的《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）合法有效。这种使用权出让行为其实是凯丰公司向原告出租涉案公寓，原告向被告凯丰公司支付对价，取得涉案公寓一定年限的使用权，到期之后原告再将公寓交回给被告凯丰公司，该合同权利义务的约定属于租赁合同的性质，原告与凯丰公司之间实际形成的是租赁合同关系，因此，本案属租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：1.被告凯丰公司在履行《物业使用权出让合同》和《物业使用权出让合同补充协议》的过程中是否存在违约行为？原告要求解除上述合同、返还物业使用权出让价款的诉求是否应当支持？2.是否支持原告主张的逾期交房违约金？3.被告何劲波是否与凯丰公司承担连带责任？4.原告请求的可期待利益损失（预期租金损失）是否支持？5.原告要求解除与凯丰公司、木舍公司签订的《委托装修合同》以及要求三被告连带返还装修费的主张是否支持？关于第一个焦点问题。凯丰公司所开发的涉案公寓目前仍未办理竣工验收备案手续，不符合交付条件，凯丰公司已构成根本违约。按照《物业使用权出让合同》的约定，逾期超90天的，原告依约享有解约权，可以依法解除两份《物业使用权出让合同》（由于凯丰公司与原告之间实际形成的是租赁合同关系，租赁期超过二十年的相关约定除外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。上述合同中超过二十年的相关约定无效，不在解除的范围内）。两份《物业使用权出让合同补充协议》是以《物业使用权出让合同》为基础签订的，《物业使用权出让合同补充协议》应当与《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）一并解除。2020年6月2日，凯丰公司、木舍公司收到本院邮寄的本案起诉状。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告与凯丰公司签订的两份《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）和两份《物业使用权出让合同补充协议》（租赁期超过二十年的相关约定除外）于2020年6月2日解除。上述合同被解除后，凯丰公司依约应将原告已支付的物业使用权出让款返还给原告。对于原告要求被告凯丰公司返还物业使用权出让价款299586元的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个焦点问题。《物业使用权出让合同》约定，原告依约解除合同的，被告凯丰公司应从约定交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金。现因被告凯丰公司根本违约致使《物业使用权出让合同》被解除，被告凯丰公司应向原告支付违约金。但鉴于建筑行业是外来人员用工需求量大的领域，受新冠肺炎疫情的影响巨大，结合佛山市高明区本地防控工作对被告凯丰公司的影响，从公平角度出发，本院酌定原告可获得的逾期交房违约金为599元。关于第三个焦点问题。被告何劲波未举证证明其个人财产独立于凯丰公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告何劲波应对凯丰公司的债务承担连带责任。对于原告要求被告凯丰公司、何劲波连带返还物业使用权出让款和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于第四个焦点问题。由于原告没有足额向四叶草公寓公司支付软装配置费，《房屋托管合同》约定四叶草公寓公司在收齐原告软装配置款后在约定配置期内进行软装配置，合同履行义务有先后顺序，原告违约在先，不应获得预期租金收益（可期待利益）。也就是说，由于原告并未支付完软装配置费，即使涉案房屋正常交楼，涉案房屋也不能正常对外营业，因此，原告的该项预期收益并不能实现。原告有关可期待利益损失的诉求没有事实依据，本院不予支持。关于第五个焦点问题。由于《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）和《物业使用权出让合同补充协议》（租赁期超过二十年的相关约定除外）已被解除，《委托装修合同》已无履行的必要和基础，应予以解除。原告要求解除两份《委托装修合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据本院查明的事实，装修费是由木舍公司预先收取的，在《委托装修合同》、《委托装修合同补充协议》已被解除的情况下，涉案房屋不可能再交付给原告，木舍公司应将收取的原告预交的装修费退还给原告。原告未提供证据证明被告凯丰公司、何劲波收取了涉案的装修费，根据合同的相对性，被告凯丰公司、何劲波不负有返还装修费的义务。故对原告主张被告木舍公司返还装修费157300元的诉讼请求，本院予以支持。若木舍公司存在装修损失，可另行主张赔偿。关于被告申请对房屋安全质量进行鉴定问题。由于涉案建筑工程依法需办理竣工验收备案手续后才能交付使用，该鉴定没有必要性，而且，被告未在举证期限届满前提出鉴定申请，本院对被告的鉴定申请不予准许。除本院已调取的证据外，被告的其余调查取证申请与本案的处理没有直接的关联性，本院不予准许。由于本案事实清楚，西黎经济合作社也不是涉案合同的相对方，本院认为，为避免诉累，不追加西黎经济合作社为本案的第三人参加诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告彭英毅与被告佛山市高明凯丰置业有限公司于2018年3月24日签订的两份《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）及两份《物业使用权出让合同补充协议》（租赁期超过二十年的相关约定除外）于2020年6月2日解除；二、解除原告彭英毅与被告佛山市高明凯丰置业有限公司、佛山市木舍装饰工程有限公司于2018年3月24日签订的两份《委托装修合同》；三、被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告彭英毅返还物业使用权出让款299586元；四、被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告彭英毅支付违约金599元；五、被告佛山市木舍装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭英毅返还装修费157300元；六、驳回原告彭英毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8226元，减半收取4113元，保全费2804.43元，共计6917.43元（原告彭英毅已预交），由原告彭英毅负担64元，由被告佛山市高明凯丰置业有限公司、被告何劲波负担4497.43元，被告佛山市木舍装饰工程有限公司负担2356元。原告彭英毅多预交的诉讼费用6853.43元，由原告彭英毅在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波、佛山市木舍装饰工程有限公司负担的受理费，由被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波、佛山市木舍装饰工程有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内分别向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二〇年十一月九日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1898号原告：彭英毅，男，1979年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：孙威，广东定海针律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓文丽，广东定海针律师事务所实习律师。被告：佛山市高明凯丰置业有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路653号1栋D区首层D1号商铺，统一社会信用代码91440608MA4UT2R07E。法定代表人：何劲波。被告：何劲波，男，1981年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：佛山市木舍装饰工程有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道欢成街欢成四巷32号403，统一社会信用代码91440608MA4UX0C59Q。法定代表人：麦剑雄。三被告的共同委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。三被告的共同委托诉讼代理人：陈桂婷，广东大润律师事务所律师。原告彭英毅与被告佛山市高明凯丰置业有限公司（以下简称凯丰公司）、何劲波、佛山市木舍装饰工程有限公司（以下简称木舍公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告彭英毅及其委托诉讼代理人孙威到庭参加诉讼，三被告的共同委托诉讼代理人龙伟文、陈桂婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭英毅向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告凯丰公司于2018年3月24日签订的《物业使用权出让合同》和《物业使用权出让合同补充协议》，被告凯丰公司、何劲波连带向原告返还物业使用权出让价款共计299586元；2.判决被告凯丰公司与被告何劲波向原告连带支付从逾期交房之日（即2020年1月1日起至起诉之日按已收取的出让金的日万分之一计算）的违约金3924.57元及可期待利益损失共计953.34元；3.判决解除原告与被告凯丰公司、木舍公司于2018年3月24日签订的两份《委托装修合同》，被告凯丰公司、何劲波、木舍公司向原告连带全额返还原告已经支付的装修费157300元；4.本案诉讼费由被告凯丰公司、何劲波、木舍公司共同承担。事实和理由：原告于2018年3月24日与被告凯丰公司签订了两份《物业使用权出让合同》和两份《物业使用权出让合同补充协议》，合同明确约定，被告凯丰公司分别将位于佛山市高明区荷城街道西江新城XX单元公寓（以下简称“该物业”）的使用权出让给原告，两单元物业建筑面积合计71.5平方米，两单元的套内面积合计为53.26平方米，物业使用权出让价款总额为299586元，出让期限至2052年3月31日，2020年1月1日（含当天）前被告凯丰公司将两套物业交付给原告，如被告凯丰公司未按照约定期限向原告交付物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告凯丰公司应退还全部已收的出让价款。同日，原告又与被告凯丰公司、木舍公司签订了两份《委托装修合同》，约定装修费用合计为157300元。2019年12月1日，原告又与广州四叶草酒店管理有限公司（以下简称四叶草酒店）签订《房屋托管合同》，约定原告将物业交付给四叶草酒店经营，每月可收取租金1100元，但应预留四个月的软装配置期，该期间不缴纳租金。上述合同签订后，原告将物业使用权出让价款及装修款以银行转账的方式分别支付至被告凯丰公司、木舍公司指定的银行收款账户。截至原告起诉之日，该物业仍未交付给原告，原告曾多次找被告凯丰公司交涉，但被告凯丰公司以种种理由推迟交付，被告凯丰公司未能按照合同的约定及时交付出让物业的使用权已逾期90天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及《物业使用权出让合同》第八条第3项的约定，原告有权请求解除原告与被告凯丰公司签订的《物业使用权出让合同》，被告凯丰公司应当按照约定向原告退还全部已收的出让款，并向原告支付违约金3924.57元及可期待利益损失953.34元。被告何劲波是拥有被告凯丰公司100%股权的自然人股东，应当对上述款项承担连带赔偿责任。原告于《物业使用权出让合同》签订当日与被告凯丰公司、木舍公司签订的《委托装修合同》和《委托装修合同补充协议》是在《物业使用权出让合同》的基础上签订，现因被告凯丰公司至今无法将物业使用权交付原告导致被告木舍公司无法进场对物业进行装修，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条的规定，原告有权请求解除《委托装修合同》和《委托装修合同补充协议》,被告凯丰公司、何劲波、木舍公司应连带向原告全额返还装修费157300元。综上，被告凯丰公司的违约行为造成涉案物业至今无法交付，导致原告最终合同目的无法实现，构成根本违约。被告凯丰公司违约行为直接导致被告凯丰公司与被告木舍公司、原告三方签订的《委托装修合同》无法继续履行。依照合同约定及相关法律规定，原告有权单方解除合同并要求被告凯丰公司返还出让款，并支付违约金及可期待利益，并要求被告凯丰公司、何劲波、木舍公司连带全额返还装修款。凯丰公司辩称：首先，凯丰公司没有违约，凯丰公司是严格按照合同约定在2020年1月1日之前以毛坯交付标准交付给了木舍公司进行装修，而且作为建设单位之一，凯丰公司已经在2020年5月全面验收并接收了涉案的4、5号楼。现在已经由使用权购买人全面接收的房屋已经接近9成，原告约定的奥斯汀酒店与四叶草酒店也已进驻并挂牌，甚至连著名的ＯＹＯ公寓预定平台公司也已进驻多时，一切运作良好，这是凯丰公司在抗击新冠肺炎疫情下做出重大努力而取得的成果，作为诚实守信的经营者，该成果可以说是来之不易，有血有泪，被告凯丰公司很希望法庭能够查明事实，不要让原告再继续受蒙蔽。原告到底为什么要作出这些虚假陈述，被告凯丰公司也非常不理解。这么好的项目运营到现在，可以说在整个高明是首屈一指的，在被告凯丰公司没有违约的情况下，为什么还要提起这些诉讼，很希望原告考虑清楚，重新作出选择。当然，凯丰公司对于一些无理的骚扰，也是毫不退让的，请求法庭驳回原告对凯丰公司的全部诉讼请求。在请求原告慎重考虑之余，请原告注意这个房屋不是普通的商品房，是留用地上面的，将来全部归属权都是归集体的，这些楼房交给原告的只是使用权，不适用商品房或者普通商品房买卖的验收规定，国家是大力鼓励这种租赁的，交付标准是远远低于商品房，只要建设方保证楼房能安全使用，合法出租就可以，而被告凯丰公司也将证明这一切。刚刚这个月国家发布的住房租赁条例征求意见稿，也将该情况说得很清楚。本案因为确实是凯丰公司遭遇了特殊情况，因为凯丰公司领取规划许可证、施工许可证的时候，需要以佛山市高明区荷城街道西黎股份经济合作社的名义领取，为何到现在被告凯丰公司迟迟办不下来，就是按照传统的规定去办验收手续，现在经济社认为其仅仅是土地出让方，并非建设方，但是凯丰公司强调的是凯丰公司作为建设方之一，也把工程接下来了，工程是没有问题的，是可以安全使用的，甚至安全鉴定都可以。凯丰公司认为经济社与本案存在利害关系，需要在他们帮助下才能查明事实，凯丰公司申请追加该经济社为第三人，申请法院对涉案房屋进行房屋安全鉴定，并进行调查取证。凯丰公司其实是作为建设方在出租房屋，原告根本没有证据证明凯丰公司出租的房屋不符合出租的要求，也就是说，法律法规没有禁止凯丰公司以现状出租房屋，而且凯丰公司也向法院申请房屋安全鉴定，以便再次证明该房屋是完全符合法律法规规定的，出租是没有任何问题的。虽然原告没有任何证据证明凯丰公司的房屋质量存在问题，建设部颁布的房屋竣工验收管理规定是根据建筑工程质量管理条例而来，该管理办法目的就是为了保证房屋的建筑质量，但是证明房屋的质量安全是有两个方法的，不能仅仅因为凯丰公司在手续上没有办理完成，就认为凯丰公司的房屋就不适宜出租，恳请法院充分关注凯丰公司的请求，充分达到平衡各方的利益。何劲波辩称：何劲波作为凯丰公司的投资人，在新冠肺炎疫情前后，呕心沥血、竭尽全力去确保项目能正常运营，而最终目的是达到了。只要实地考察，就能发现甚至比何劲波原来预期的还要理想，而何劲波也不仅没有挪用过公司财产，甚至想办法借贷，让项目尽量不受到不可抗力的影响，虽然最终还是受到一些影响，但是做人是要讲良心的，何劲波作为投资者，对得起购买使用权项目的任何小投资者，也没有将个人资产、家庭财产与公司的财产高度混合，从而损害凯丰公司的利益，希望法庭查清楚事实，驳回原告对何劲波、凯丰公司的全部诉讼请求。当初投资这个项目时，是因为荷城街道办明确告知何劲波该宗留用地上盖房是很符合政策的，是政府很鼓励的一种运营模式，甚至到现在政府也很鼓励这种政策，项目已经恢复正常、即将瓜熟蒂落的时候产生任何问题，何劲波是很希望原告再三考虑，是否值得运用诉讼资源对着干，包括奥斯汀酒店已经有十几间房租赁，所以在请求法院驳回原告的诉讼请求之余，还希望原告三思。木舍公司辩称：木舍公司是按照合同的约定在2020年1月1日前已经接收了凯丰公司按毛坯标准交付的房屋进行装修的，所有房屋最终是在2020年5月全部装修完毕，甚至有部分早至2020年3月之前已经装修完毕。为什么比原期限迟了2个月，不可抗力的影响，就是新冠肺炎的影响。但是木舍公司为了诚实守信，不惜增大成本，最终及时交付了房屋，木舍公司不能在受了天灾后还要受人祸。根据合同约定，木舍公司是有权自行决定毛坯交付后的装修时间，不是说一定要在交楼后就马上进行装修，所以合同约定的宽限期是这样来的，装修是要考虑整体的进材料和安排工人进行工作的，不是某一间房屋交付毛坯房后就能装修的，某些房屋早在2020年2月份已经装修完毕，木舍公司请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告所举证据，三被告对证据5的结婚证和证据6现场情况照片、视频的真实性不予确认，在三被告未举出相反证据的情况下，上述证据具有真实性，本院予以采信。对被告木舍公司所举证据，原告对证据1中公证书的三性不予确认，但该公证书是公证机关所作，具有真实性，本院予以采信；原告对证据1中告知函、快递单、收楼通知短信不予确认，上述证据能够相互印证，在原告未举出相反证据的情况下，本院对上述证据均予以采信。原告对证据2（淋浴房延期安装事宜、告知函、致卫生间门套和玻璃门供应商、橱柜安装延期安装事宜、延期安装告知函）的三性均不予确认，上述证据与本案的处理无直接的关联性，本院对上述证据不予采信。本院经审理查明：2017年4月13日，佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会西黎经济合作社（以下简称西黎经济合作社）与凯丰公司签订了《土地租赁合同》，双方约定，西黎经济合作社经村民代表签名表决通过，决定将集体所属的征地返还地按照现状出租给凯丰公司使用，出租土地位于佛山市高明区荷城街道明国路以北、凤凰路以东的划拨用地，使用权面积为33877.43平方米，上述土地属西黎村集体所有，西黎经济合作社已办理了土地的国有土地使用权证；免租期二年，租赁期限为二十年，自2017年4月13日起至2037年4月12日止；凯丰公司应在投标时交付保证金2000000元给西黎经济合作社，在成功中标后，该保证金转为合同履约保证金；凯丰公司应在本合同签订时足额支付建筑面积保证金1000000元给西黎经济合作社，该保证金在首期建筑面积20000平方米的园区完工时由西黎经济合作社无息全额退还给凯丰公司；西黎经济合作社所出租土地属城镇住宅用地、商服用地；凯丰公司必须保证园区的投入，两年内建筑面积达到20000平方米，投入不低于30000000元，第五年建筑面积达到40000平方米，必须保证总投入不少于50000000元（其余约定详见该合同）。2017年4月13日，西黎经济合作社与凯丰公司签订了《补充协议书》，一致同意将土地租赁期自以上合同期满之日起，自动延续15年，即从2037年4月13日起至2052年4月12日止。2018年3月24日，原告与被告凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》，双方约定，被告凯丰公司合法投资建设的荷新创意产业园项目并合法拥有所建物业的经营使用权，被告凯丰公司将位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权出让给原告，该物业建筑面积为35.75平方米，套内面积为26.63平方米，该土地使用权性质为城镇住宅用地、商服用地；物业使用权出让价款总额为149793元，出让期限从本合同物业交付之日至2052年3月31日，原告须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给凯丰公司；被告凯丰公司在2020年1月1日（含当天）前将该物业交付给原告使用，该物业的交付标准为毛坯交付，原告、凯丰公司同意在签订本合同的同时与木舍公司签订《委托装修合同》，约定装修事宜；如被告凯丰公司未按照约定期限向原告交付物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告凯丰公司应退还全部已收的出让价款，并应从交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与被告凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》，双方约定，被告凯丰公司合法投资建设的荷新创意产业园项目并合法拥有所建物业的经营使用权，被告凯丰公司将位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权出让给原告，该物业建筑面积为35.75平方米，套内面积为26.63平方米，该土地使用权性质为城镇住宅用地、商服用地；物业使用权出让价款总额为149793元，出让期限从本合同物业交付之日至2052年3月31日，原告须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给凯丰公司；被告凯丰公司在2020年1月1日（含当天）前将该物业交付给原告使用，该物业的交付标准为毛坯交付，原告、凯丰公司同意在签订本合同的同时与木舍公司签订《委托装修合同》，约定装修事宜；如被告凯丰公司未按照约定期限向原告交付物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告凯丰公司应退还全部已收的出让价款，并应从交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与被告木舍公司、凯丰公司签订了《委托装修合同》，三方约定，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》及相关文件，根据出让合同的约定，凯丰公司交付××单元物业给原告的标准为毛坯，现原告委托木舍公司装修该物业，原告应向木舍公司支付装修费78650元；根据《物业使用权出让合同》的约定，凯丰公司交付房屋给原告的期限为2020年1月1日前，三方同意，木舍公司可在凯丰公司交付房屋给原告前，根据凯丰公司的建设进度提前进场进行装修，并于2020年1月1日将该房屋的装修移交给原告；原告自愿同意于前述约定的木舍公司装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，木舍公司无需另行书面通知原告；出现木舍公司不能按期交付情形的，则由木舍公司在可交付时另行书面通知原告，原告于收到木舍公司书面通知后前往验收和接收该房屋的装修工程，除非该房屋的装修与本合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则原告不得拒绝接收，原告拒绝或逾期接收的，均视为木舍公司已移交该房屋的装修工程给原告（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与被告木舍公司、凯丰公司签订了《委托装修合同》，三方约定，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同》及相关文件，根据出让合同的约定，凯丰公司交付××单元物业给原告的标准为毛坯，现原告委托木舍公司装修该物业，原告应向木舍公司支付装修费78650元；根据《物业使用权出让合同》的约定，凯丰公司交付房屋给原告的期限为2020年1月1日前，三方同意，木舍公司可在凯丰公司交付房屋给原告前，根据凯丰公司的建设进度提前进场进行装修，并于2020年1月1日将该房屋的装修移交给原告；原告自愿同意于前述约定的木舍公司装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，木舍公司无需另行书面通知原告；出现木舍公司不能按期交付情形的，则由木舍公司在可交付时另行书面通知原告，原告于收到木舍公司书面通知后前往验收和接收该房屋的装修工程，除非该房屋的装修与本合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则原告不得拒绝接收，原告拒绝或逾期接收的，均视为木舍公司已移交该房屋的装修工程给原告（其余约定详见该合同）。2018年3月24日，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同补充协议》，双方约定，就双方2018年3月24日签订的《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》达成补充协议，原告受让凯丰公司位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权，该物业建筑面积35.75平方米，物业使用权期限至2052年3月31日止；在原告没有违反《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》的情况下，原告自物业交付日（包括视为交付日）起满10年，可向凯丰公司提出书面回购物业使用权的申请（其余约定详见该协议）。2018年3月24日，原告与凯丰公司签订了《物业使用权出让合同补充协议》，双方约定，就双方2018年3月24日签订的《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》达成补充协议，原告受让凯丰公司位于佛山市高明区荷城街道西江新城××单元公寓的使用权，该物业建筑面积35.75平方米，物业使用权期限至2052年3月31日止；在原告没有违反《物业使用权出让合同》及《委托装修合同》的情况下，原告自物业交付日（包括视为交付日）起满10年，可向凯丰公司提出书面回购物业使用权的申请（其余约定详见该协议）。2019年12月1日，原告与佛山四叶草公寓管理有限公司（以下简称四叶草公寓公司）签订《房屋托管合同》，双方约定，原告将05栋307房交付给四叶草公寓公司经营，托管期限10年，自2020年8月1日起至2030年7月31日止；每月可收取租金1100元，租金每两年递增10%；原告同意由四叶草公寓公司代为采购软装配置（35000元/套），签订本协议时支付定金10000元给四叶草公寓公司，原告需在收楼前6个月将剩余25000元交纳给四叶草公寓公司；原告交付物业给四叶草公寓公司之日起至2020年7月31日止为软装配置期，软装配置期为4个月，该期间为不变期间（其余约定详见该合同）。2019年12月1日，原告与佛山四叶草公寓管理有限公司（以下简称四叶草公寓公司）签订《房屋托管合同》，双方约定，原告将05栋308房交付给四叶草公寓公司经营，托管期限10年，自2020年8月1日起至2030年7月31日止；每月可收取租金1100元，租金每两年递增10%；原告同意由四叶草公寓公司代为采购软装配置（35000元/套），签订本协议时支付定金10000元给四叶草公寓公司，原告需在收楼前6个月将剩余25000元交纳给四叶草公寓公司；原告交付物业给四叶草公寓公司之日起至2020年7月31日止为软装配置期，软装配置期为4个月，该期间为不变期间（其余约定详见该合同）。另查明：凯丰公司于2018年5月20日向原告出具两张收据，确认原告向凯丰公司支付了物业使用权出让款共计299586元。木舍公司于2018年11月11日向原告出具两张收据，确认原告向木舍公司支付了装修款共计157300元。西黎经济合作社于2013年11月28日取得了佛山市高明区荷城街道明国路以北、凤凰路以东地块的国有土地使用权证，于2017年7月为涉案××地块办理了建设用地规划许可证，于2018年3月办理了××栋的建设工程规划许可证，于2018年8月办理了××栋的建筑工程施工许可证。2019年5月20日至2019年8月30日期间，施工单位广东隆腾建设工程有限公司、装修单位木舍公司、监理单位广州市华建兴建设监理顾问有限公司、建设单位西黎经济合作社（凯丰公司）共同签署了××栋楼毛坯交付楼层签收文件。目前针对涉案房屋未办理竣工验收备案手续。再查明：2020年1月23日，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月28日，木舍公司向原告分别邮寄了一份《告知函》，告知原告因疫情影响预计于2020年3月31日基本依约交付涉案房屋；原告于2020年3月2日签收上述《告知函》。2020年3月29日，木舍公司向原告分别邮寄了一份《关于验收和接收装修工程的告知书》，告知原告××座公寓装修工程最迟将于2020年4月30日正式安排交付验收和接收，所有预约工作最迟必须在5月20日完成；原告于2020年3月30日签收了该告知书。木舍公司分别于2020年6月9日对涉案房屋的内部现状进行了拍照、录像并进行了公证保全证据。2020年6月2日，凯丰公司、木舍公司收到本院邮寄的本案起诉状。凯丰公司的类型属于自然人独资的有限责任公司，何劲波是凯丰公司的唯一股东，持股比例为100%。在诉讼过程中，本院向佛山市高明区住房城乡建设和水利局函询：××（位于佛山市高明区荷城街道西江新城西黎村地块）项目内的地上建筑物是否需要办理建设工程竣工验收备案手续？该局于2020年10月10日向本院回函，明确：××（位于佛山市高明区荷城街道西江新城西黎村地块）项目内的地上建筑物必须办理建设工程竣工验收备案手续方可交付使用。本院认为，凯丰公司向西黎经济合作社承租涉案地块，并在地块上建公寓，凯丰公司将涉案公寓的使用权出让给原告，原告与被告凯丰公司签订的《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）合法有效。这种使用权出让行为其实是凯丰公司向原告出租涉案公寓，原告向被告凯丰公司支付对价，取得涉案公寓一定年限的使用权，到期之后原告再将公寓交回给被告凯丰公司，该合同权利义务的约定属于租赁合同的性质，原告与凯丰公司之间实际形成的是租赁合同关系，因此，本案属租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：1.被告凯丰公司在履行《物业使用权出让合同》和《物业使用权出让合同补充协议》的过程中是否存在违约行为？原告要求解除上述合同、返还物业使用权出让价款的诉求是否应当支持？2.是否支持原告主张的逾期交房违约金？3.被告何劲波是否与凯丰公司承担连带责任？4.原告请求的可期待利益损失（预期租金损失）是否支持？5.原告要求解除与凯丰公司、木舍公司签订的《委托装修合同》以及要求三被告连带返还装修费的主张是否支持？关于第一个焦点问题。凯丰公司所开发的涉案公寓目前仍未办理竣工验收备案手续，不符合交付条件，凯丰公司已构成根本违约。按照《物业使用权出让合同》的约定，逾期超90天的，原告依约享有解约权，可以依法解除两份《物业使用权出让合同》（由于凯丰公司与原告之间实际形成的是租赁合同关系，租赁期超过二十年的相关约定除外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。上述合同中超过二十年的相关约定无效，不在解除的范围内）。两份《物业使用权出让合同补充协议》是以《物业使用权出让合同》为基础签订的，《物业使用权出让合同补充协议》应当与《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）一并解除。2020年6月2日，凯丰公司、木舍公司收到本院邮寄的本案起诉状。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告与凯丰公司签订的两份《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）和两份《物业使用权出让合同补充协议》（租赁期超过二十年的相关约定除外）于2020年6月2日解除。上述合同被解除后，凯丰公司依约应将原告已支付的物业使用权出让款返还给原告。对于原告要求被告凯丰公司返还物业使用权出让价款299586元的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个焦点问题。《物业使用权出让合同》约定，原告依约解除合同的，被告凯丰公司应从约定交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金。现因被告凯丰公司根本违约致使《物业使用权出让合同》被解除，被告凯丰公司应向原告支付违约金。但鉴于建筑行业是外来人员用工需求量大的领域，受新冠肺炎疫情的影响巨大，结合佛山市高明区本地防控工作对被告凯丰公司的影响，从公平角度出发，本院酌定原告可获得的逾期交房违约金为599元。关于第三个焦点问题。被告何劲波未举证证明其个人财产独立于凯丰公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告何劲波应对凯丰公司的债务承担连带责任。对于原告要求被告凯丰公司、何劲波连带返还物业使用权出让款和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于第四个焦点问题。由于原告没有足额向四叶草公寓公司支付软装配置费，《房屋托管合同》约定四叶草公寓公司在收齐原告软装配置款后在约定配置期内进行软装配置，合同履行义务有先后顺序，原告违约在先，不应获得预期租金收益（可期待利益）。也就是说，由于原告并未支付完软装配置费，即使涉案房屋正常交楼，涉案房屋也不能正常对外营业，因此，原告的该项预期收益并不能实现。原告有关可期待利益损失的诉求没有事实依据，本院不予支持。关于第五个焦点问题。由于《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）和《物业使用权出让合同补充协议》（租赁期超过二十年的相关约定除外）已被解除，《委托装修合同》已无履行的必要和基础，应予以解除。原告要求解除两份《委托装修合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据本院查明的事实，装修费是由木舍公司预先收取的，在《委托装修合同》、《委托装修合同补充协议》已被解除的情况下，涉案房屋不可能再交付给原告，木舍公司应将收取的原告预交的装修费退还给原告。原告未提供证据证明被告凯丰公司、何劲波收取了涉案的装修费，根据合同的相对性，被告凯丰公司、何劲波不负有返还装修费的义务。故对原告主张被告木舍公司返还装修费157300元的诉讼请求，本院予以支持。若木舍公司存在装修损失，可另行主张赔偿。关于被告申请对房屋安全质量进行鉴定问题。由于涉案建筑工程依法需办理竣工验收备案手续后才能交付使用，该鉴定没有必要性，而且，被告未在举证期限届满前提出鉴定申请，本院对被告的鉴定申请不予准许。除本院已调取的证据外，被告的其余调查取证申请与本案的处理没有直接的关联性，本院不予准许。由于本案事实清楚，西黎经济合作社也不是涉案合同的相对方，本院认为，为避免诉累，不追加西黎经济合作社为本案的第三人参加诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告彭英毅与被告佛山市高明凯丰置业有限公司于2018年3月24日签订的两份《物业使用权出让合同》（租赁期超过二十年的相关约定除外）及两份《物业使用权出让合同补充协议》（租赁期超过二十年的相关约定除外）于2020年6月2日解除；二、解除原告彭英毅与被告佛山市高明凯丰置业有限公司、佛山市木舍装饰工程有限公司于2018年3月24日签订的两份《委托装修合同》；三、被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告彭英毅返还物业使用权出让款299586元；四、被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告彭英毅支付违约金599元；五、被告佛山市木舍装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭英毅返还装修费157300元；六、驳回原告彭英毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8226元，减半收取4113元，保全费2804.43元，共计6917.43元（原告彭英毅已预交），由原告彭英毅负担64元，由被告佛山市高明凯丰置业有限公司、被告何劲波负担4497.43元，被告佛山市木舍装饰工程有限公司负担2356元。原告彭英毅多预交的诉讼费用6853.43元，由原告彭英毅在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波、佛山市木舍装饰工程有限公司负担的受理费，由被告佛山市高明凯丰置业有限公司、何劲波、佛山市木舍装饰工程有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内分别向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二〇年十一月九日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪