河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3633号原告（反诉被告）：秦保林，男，1962年8月3日出生，汉族，现住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：刘建庄、吕旭华（实习），河南建庄律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：王宗青，男，1978年5月27日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告（反诉原告）：田丽丽，女，1982年9月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。二被告的共同委托诉讼代理人:李晶，河南永兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）秦保林诉被告（反诉原告）王宗青、田丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦保林及其委托诉讼代理人刘建庄、吕旭华，被告（反诉原告）王宗青、田丽丽的共同委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦保林向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告办理新景苑小区3号楼1单元6层0602号的房屋所有权更名过户手续；2.判令二被告向原告支付违约金16767元（暂定16767元，每逾期一日支付房屋价款万分之十违约金，自2020年5月27日起，暂计至2020年8月3日，最终以被告协助原告办理过户之日为准）；3.判令二被告在协助原告过户时承担需要补缴的土地出让金和个人所得税费用；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王宗青原系三门峡市黄河医院职工，2010年其所在单位分给其夫妻位于三门峡市湖滨区建设路五街坊2号楼1单元12号的房屋（即新景苑小区3号楼1单元6层0602号房屋）一套。2010年3月5日，原告秦保林通过家缘房介建设路店购买到二被告共有的房屋，双方签订了房屋买卖合同。被告向原告和家缘房介告知该房屋是单位房，由单位统一办理房产证，等五年后才能办好，然后再过户给原告，但并未告知该房屋性质为经济适用房。合同约定房款成交价为243000元，原告向被告支付238000元房款后，被告交房给原告，剩余5000元待过户后向原告付清，被告承诺该房屋有100%产权，若被告在房屋过户时不及时协助原告过户，则每延期一日需向原告支付房屋价款的十万分之十的违约金，并附有房屋手续清单一份。合同签订后，原告向被告支付238000元，被告向原告交付了房屋，原告取得房屋后，随即装修入住至今。2016年4月，该房屋房产证办出来后，被告将其交付给了原告，原告拿到房产证后才发现该房屋性质为经济适用房，必须再等五年才可以过户。2020年5月10日，原告在得知房屋可以过户后，找被告王宗青协商过户事宜，但被告以卖便宜为由，拒绝协助过户。5月26日，原告和家缘房介工作人员再次找被告王宗青协商，但被告以愿意违约为由，再次拒绝协助原告过户。随后原告和中介多次找被告协商，被告以各种理由拒绝协助过户。7月10日，原告经咨询住房和城乡建设局后，得知经济适用房过户还需要补缴土地出让金和必须由卖房个人承担的个人所得税费。原告认为，被告未告知其出售的房屋性质为经济适用房，且不协助过户的行为已经严重损害其合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告王宗青、田丽丽共同辩称，一、本案违约一方为原告，被告不存在违约之处，涉案房屋未能及时办理过户的原因系原告的单方原因，与被告无关。合同签订后，在履行合同期间原告严重违约，具体体现如下：1.房屋买卖合同第三条约定房款总额为243000元，该条约定的仅是房屋价款，不含太阳能、燃气设施费、电视初装费等配套设施费用，截止目前，原告并未将被告垫付的上述款项及时支付给被告。2.房屋买卖合同第六条约定，房屋交接前的水费、电费、暖气费、闭路收视费、物业管理费等费用由被告负责结清，交接后由原告承担，在签订房屋买卖合同后，由于户名显示为被告，被告还替原告支出了电视费、卫生费等相关款项，根据合同约定，该部分费用应当由原告支付，但截止目前，原告也并未将被告垫付的上述款项及时支付。综上，结合房屋买卖合同第九条第1条约定，本案房屋过户的前提为，原告支付完毕上述被告替其垫付的款项后双方协商约定日期，具体到本案，截止目前，原告未支付上述被告替其垫付的款项。其次，被告为医院的医生、护士，工作任务繁重，休息时间短暂，原告应配合被告的时间办理房屋过户，而非按其单方要求的时间办理过户，故涉案房屋未能及时办理过户的原因系原告的单方原因，与被告无关，且本案违约方为原告，被告不存在违约之处。二、原告要求被告支付逾期过户违约金的诉请严重缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持。首先，根据上述，被告不存在违约之处，不应当承担任何违约责任。其次，合同并未约定逾期过户的违约金，合同第五条仅约定了未经按期付清购房款或不能按期交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方给付房屋价款万分之十的滞纳金，现原告以此计算逾期交房违约金明显错误。三、被告不应承担过户需要补缴的土地出让金和个人所得税费用，原告该项诉讼请求严重缺乏事实与法律依据。首先，房屋买卖合同第九条第1项约定，原告拿到房产证后，双方协商好过户日期进行过户，原告承担过户产生的一切费用。现被告已将房产证交给原告，并按约交纳了办理房产证产生的契税等相关费用，现根据约定，后期过户费用由原告承担，其无权要求被告支付过户产生的任何费用。其次，根据房屋买卖合同第二条约定，在签订房屋买卖合同前，原告对所购买房屋的现状是清楚明知的，且购房过程中，被告也从未隐瞒房屋的实际状况。再次，2016年4月，房产证出具后，清楚显示房屋为经济适用房，五年内不得上市交易，如果原告认为被告故意隐瞒，其在知道之时就应该提出异议，要求被告承担过户需要补缴的土地出让金和个人所得税费用，其现在提出该项诉请明显超过了法定的三年诉讼时效，且从一定程度上也证实其对房屋情况是清楚明知的。四、根据房产证显示房屋登记时间是2016年4月14日，房屋为经济适用房，经济适用房需要满5年才能上市交易进行过户，故截止目前为止还不符合交易条件。综上，原告的各项诉讼请求均严重缺乏事实与法律依据，依法驳回原告的各项诉讼请求。反诉原告王宗青、田丽丽向本院提出反诉请求：1.依法判令秦保林支付反诉人垫付的房屋配套设施费、电视费、卫生费等费用共计13952元；2.依法判令本案诉讼费用由被反诉人秦保林承担。事实和理由：2010年3月5日，王宗青、田丽丽与被秦保林签订房屋买卖合同，双方约定反诉人将建设路五街坊3#楼1单元12号房屋出售给秦保林，房屋买卖合同第三条约定房款总额为243000元，该条约定的仅是房屋价款，不含太阳能、燃气设施费、电视初装费等配套设施费用。同时，房屋买卖合同第六条约定，房屋交接前的水费、电费、暖气费、闭路收视费、物业管理费等费用由反诉人负责结清，交接后由被反诉人承担。在签订房屋买卖合同后，由于户名显示为反诉人，反诉人还替被反诉人支出了电视费、卫生费等相关款项，根据合同约定，该部分费用也应当由被反诉人支付。截止目前，被反诉人并未将反诉人垫付的房屋配套设施费用及电视费、卫生费等费用及时支付。综合以上，反诉人依法提起反诉请求。反诉被告秦保林辩称，反诉请求没有事实依据，房款已经包含房屋的现状，房屋交接时因为没有房产证，出卖人将所有凭证移交秦保林，双方约定办理过户时交付尾款5000元，合同履行完毕。反诉原告没有提交秦保林需要交纳费用的任何依据，反诉没有事实及法律依据，应当驳回。本院经审理认定事实如下：2010年3月5日，甲方王宗青、田丽丽与乙方秦保林签订房屋买卖合同并附房屋手续清单，合同主要约定：第一条、甲方出售房屋基本状况：1.房屋坐落建设路五街坊3#楼1单元12号，住宅建筑面积约为101.77㎡，地下室建筑面积约为20㎡。（地址、面积以本里产权登记为准）。2.甲方保证上述房屋权属来源真实，没有危及房屋安全的瑕疵，该房屋的共有人对出售房屋没有异议，甲方因其他原因尚未办理房屋所有权证。3.甲方向乙方出具了已取得该房屋的相关凭证，并保证在条件成熟时，积极协助乙方办理房屋过户和产权登记手续。如因甲方原因对乙方造成的经济损失，甲方承担全部责任。第二条、乙方通过现场实地查勘，对该房屋做了充分了解，并且知道甲方尚未办理房屋所有权证的客观情况，仍愿意购买该房屋，并承担因此可能出现的购房风险。第三条，付款及交房方式：甲、乙双方协商成交价款为人民币贰拾肆万叁仟元（243000元）。合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金为人民币伍仟元（5000元），剩余房款的付款方式为：含定金一次性付清房款贰拾叁万捌仟元（238000元），余款伍仟元（5000元），待过户到乙方名下时，房产大厅签字时付清。交房方式为付房款贰拾叁万捌仟元时，甲方交房给乙方。第四条、违约责任，若甲乙双方任何一方悔约不卖或不买此房，给付对方总房款的百分之贰拾（20%）违约金。第五条、甲乙双方按照本合同约定办理房款和房屋交接手续，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方该付房屋价款万分之十的滞纳金。第六条、该房屋交接前的水费、电费、暖气费、闭路电视费、物业管理费等费用由甲方负责结清，交接后由乙方承担。第九条、双方约定其他事项：1.该套房屋现尚未办理出房产证，若单位办房产证时不能直接办理到乙方名下，甲方负责办理到自己名下的房产证办证费用，房产证一旦办理出来，应立即交给乙方，由乙方保管，乙方拿到房产证后，甲乙双方协商好过户日期进行过户，乙方承担过户产生的一切费用。甲方有责任配合，不延误及时到房产局大厅签字过户，以确保房产证顺利过户到乙方名下，若甲方不配合过户，视为违约，并承担法律责任。2.若房产证能直接办理到乙方名下，乙方承担首次办证费用，因该房屋属于单位房，首次办理房产证的时间具有不确定性，办证时间随单位统一安排。3.该套房产付清房款贰拾叁万捌仟元时，关于房屋所有手续均交于乙方保管。4.甲方保证房屋100%的产权，甲方全权负责保证房产证顺利过户到乙方名下。房屋手续清单中载明交付乙方的房屋手续如下：1.住房证一本；2.收据柒份：太阳能2000，燃气设施费2400元，电视初装费300元，一次性清运垃圾、生活垃圾清运费、物业费514元，暖气二级管网费2550元，室内暖气设施费3550元，预交办证费契税4000元，工本费5元；3.入住验收单一份；4.入住合约一份；5.新景苑小区业主（住户）消防安全责任书一份；6.新景苑小区房屋装修管理协议一份；7.新景苑小区前期物业管理服务协议一份；8.新景苑小区业主临时公约一份；9.小区装修申请表一张；10.收据复印件两张：公共维修基金2440元，地下室费用17064元，预交房款12022元，房款100000元。秦保林、王宗青均认可该清单，并在该清单上签字。涉案房屋及手续清单中的所有手续均于签订合同当日交付秦保林。房屋所有权证书（三房权证字第××号）显示涉案房屋所有人王宗青，共有人田丽丽，坐落于三门峡市湖滨区建设路五街坊新景苑小区3#楼1单元6层0602室。登记时间为2016年4月14日，房屋性质为经济适用房，建筑面积101.77㎡。现该房产证在秦保林处。审理中，王宗青、田丽丽提交电视费票据三张，欲证明其替秦保林垫付电视费312元。王宗青、田丽丽提交契税票据，票据显示缴纳契税的时间是2015年4月8日。原被告双方对于房屋买卖合同第三条约定的成交借款243000元有争议，秦保林称243000元包括手续清单中的所有费用，在合同签订时，手续清单中的所有手续已经交付原告。王宗青、田丽丽称合同价款243000元仅是房屋价款，是基于当时市场的一般价款进行买卖，被告所垫付的房屋配套设施费、电视费、卫生费等费用共计13952元不包含在内。秦保林称其找过被告多次要求被告配合过户，被告也认可，称找过一两次。审理中，王宗青、田丽丽称反诉清单中的1至6是房屋交接前产生的，7、8是房屋交接后产生的。原告秦保林称反诉清单中的所有费用均是房屋交付之前支付的，1至6是房屋交接之前产生，电视费不清楚，房屋里没有闭路电视线，卫生费没有票据，不予认可。本院认为，原告秦保林与被告王宗青、田丽丽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效。该合同对双方当事人均有法律拘束力,双方均应按该合同的约定履行各自应承担的义务。本案原告秦保林已经按照约定支付238000元，被告王宗青、田丽丽也已经按照合同约定交付房屋及相关票据，但是在协助办理房屋权属证书时双方发生争议。根据原被告双方签订的房屋买卖合同，卖方即被告有义务配合原告办理过户手续。但因涉案房屋属于经济适用房，根据国家相关政策，经济适用房须满5年后方可上市交易，涉案房屋契税缴纳时间是2015年4月8日，5年后即2020年4月8日后可进行过户，现原告主张被告配合过户，本院予以支持。关于过户过程中产生的土地出让金和个人所得税由谁缴纳的问题，经济适用住房系政府免于收取土地出让金,以较为低廉的销售价格,面向城市低收入住房困难家庭供应的住房,具有保障性、经济性和社会公益性。双方订立的房屋买卖合同中未明确约定土地出让金应由谁承担。但庭审中被告称是按照当时市场一般价款出售该房屋，遵循诚实信用原则,根据交易习惯,土地出让金应由出卖方即被告承担，具体的数额以过户时相关部门的计算为准。关于个人所得税，根据原被告双方签订的房屋买卖合同中的约定买方对涉案房屋做了充分了解，并知道尚未办理房屋所有权证的客观情况，仍愿意购买该房屋，并承担可能出现的风险。以及第九条约定买卖双方协商好过户日期进行过户，买方承担过户产生一切费用。个人所得税是因涉案房屋不是卖房人的唯一住房，买房人在购买房屋时应该予以了解，并愿意承担该风险，所以在房产过户中产生的个人所得税费用，根据合同约定，应该由买房人即原告秦保林承担。关于原告秦保林主张的违约金，原告秦保林依据合同第5条主张违约金，第5条是约定未及时缴纳房款和及时交接房屋所产生的违约金，合同并未约定关于办理房屋权属证书的违约金，且合同中约定由双方协商过户时间，故原告主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告返还其垫付的费用。审理中，反诉原告明确清单中的1至6是房屋交接前发生的费用，根据双方签订的合同工约定，房屋交接前的费用由卖房承担，故反诉原告主张反诉被告支付该部分费用，没有法律及事实依据，本院不予支持。关于卫生费，反诉原告并未提供证据证明，且反诉被告也不予认可，本院不予支持。关于电视费，三张收据系中国水利水电第十一工程局有限公司出具的2010年、2011年、2012年的电视费，该费用反诉被告称对此不清楚，现反诉原告主张被告支付该部分费用，已经超出了诉讼时效，反诉原告也没有提交相关诉讼时效中断的证据，故该部分请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告王宗青、田丽丽应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告秦保林将位于三门峡市湖滨区建设路五街坊新景苑小区3#楼1单元6层0602室房屋的不动产权过户至原告秦保林名下。办理房屋不动产权过户手续时产生的土地出让金由被告王宗青、田丽丽承担；个人所得税由原告秦保林承担，具体金额均以相关部门计算为准。驳回原告秦保林的其他诉讼请求。驳回反诉原告王宗青、田丽丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付迟延履行金。案件受理费减半收取2440元，由原告秦保林负担1220元，被告王宗青、田丽丽负担1220元。反诉案件受理费减半收取80元，由反诉原告王宗青、田丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇二〇年十一月三十日书记员  韩 累