黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初5264号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市南岗区。负责人：刘凯，该公司经理。委托诉讼代理人：辛志强（公司行政部长），秦淑芳（公司物业经理）。被告：吕伟杰，女，1979年6月13日，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王雁若，黑龙江骏驰律师事务所律师。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司与被告吕伟杰物业服务合同纠纷一案，原告于2020年8月15日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛志强、秦淑芳，被告吕伟杰及委托诉讼代理人王雁若等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告交纳物业费及违约金6989元（920×4）+（612×4）=6128元，违约金811元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2015年和2016年原告与哈尔滨市香坊区海富山水文园业主委员会签订了《物业服务协议》，服务期限为2015-2018年。原告全面履行了合同，提供了物业服务。被告已经得到了物业服务，但被告无任何理由拒绝缴纳物业费。经原告多次催要仍然不缴费。根据国家及哈尔滨市《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》相关规定，判令被告支付拖欠四年的物业费及违约金6989元。被告辩称并认为：原告的诉请缺乏事实依据，原告无权向被告收取物业费及违约金，具体理由有如下：一、1.原告并非2015年度海富小区的物业单位，故其无权要求被告交纳2015年度的物业费。2.依据《物业管理条例》第2条规定，原告作为物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，即原告只有在提供了完全符合标准的服务的情况下，才有权收取物业费用。在本案中，原告并未完全履行物业服务义务，未达到其在《小区物业管理服务委托合同》附件一中承诺的物业服务标准，其无权要求被告向其交纳物业费。首先，从综合管理方面来看：被告作为业主，在小区居住多年，从未收到过物业发放的物业服务手册，物业也没有开展一年两次以上的社区文化活动，或者在节假日对小区进行专题环境布置。另，物业也没有做到其承诺的：急修20分钟内到现场处理，小修1天内完成（预约除外）。大、中修按照本级标准中共用部位、共用设备维修的有关标准执行。被告房屋外墙漏雨，屋内墙面已经发霉、掉皮，逐年严重。对此，被告多次向原告反映情况、报修，但直到原告撤离该小区，都没有解决这个问题，亦或是进行初步的维修。现被告为了孩子的健康考虑，早已搬离该小区。其次，从公共区域保洁、秩序维护及绿化维护方面来看：小区整体环境脏乱差，天花板、公共灯具、庭院灯、草坪灯等设施积灰严重，从未对道路、庭院、广场进行冲洗，夏季时垃圾箱气味刺鼻，招引大量蚊虫，未对小区树木、草坪进行修剪，严重影响小区整体环境。小区门禁形同虚设，单元门也无法正常使用，声控灯损害率极高，小区未实行封闭化管理，外来车辆及访客随意进出，给业主的人身安全及财产安全带来了一定隐患。最后，从共用部位设施设备日常运行保养维修方面来看：原告在管理期间，并未对楼体外墙进行防水及其他维修，否则被告家中墙面不可能发生发霉的情况。另外，整个小区不只被告一家未交物业费，也可以证实并非被告吹毛求疵，而是原告提供的管理服务确实不符合标准。且，原告在管理期限到期，撤离小区后的两年之久，以及新的物业单位接手小区，对小区进行修缮，在被告等业主无法全面收集其服务不达标准的情形下，才向法院提起诉讼的行为，更加能够证实其服务、管理未达到约定标准的事实。依据《合同法》中规定的权利与义务相对等的原则，其未尽到相应的义务，也无权要求被告向其交纳物业费。二、关于违约金部分，被告是极具有诚信的人，除去新东方及原告管理小区期间的物业费，被告从不拖欠任何费用，物业费及电梯费均按时交纳，由此亦可以证实，被告是基于原告提供服务不达标准的客观情况才未予交纳物业费的，被告的行为并非违约或者违法行为，而是行使法律赋予的抗辩权。违约金的部分，法院不应支持。另，被告房屋物业费应是921元，电梯费是588元，而非所诉费用。综上，请法院驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。庭审中，原被告为证明其主张事实成立，均出示了证据。原告出示证据情况如下：证据一、2015年1月15日，原告与海富山水文园业委会签订的物业委托合同一份。证明：2015年1月1日-2015年12月31日，我公司与该业主委员会签订委托合同，为该小区业主服务，业主委员会是在政府备案的合法组织，且原告已经履行完毕此合同。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议认为，原告并非该合同的一方主体，即便合同中显示的哈尔滨新东方物业管理有限责任公司在2015年度在海富山水文园小区提供了物业服务，但亦与原告无关，原告无权向被告收取2015年度的物业费用。且自2015年起，被告房屋即因楼体外墙漏水而发生墙皮发霉、脱落等情况，被告多次报修，但被告一直未予修复，未提供相应的物业服务，故原告无权向被告收取物业费。证据二、新东方公司总公司授权委托书一份。证明：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司授权我分公司收取业主2015年物业费。经质证，被告对真实性、合法性及证明问题均有异议认为，虽总公司授权原告收取2015年度物业费，但该份授权委托书中并没有债权转让相关内容，且原告并不符合《民事诉讼法》第58条中规定委托代理人的范围，故原告无权依此材料，代新东方公司总公司起诉被告催要2015年度物业费。证据三、原告与海富山水文园小区业主委员会签订委托合同一份。证明：2016年1月1日-2018年12月31日，原告与海富山水文园业主委员会签订委托合同，为该小区业主服务，业主委员会是在政府备案的合法组织。经质证，被告对真实性无异议，但原告举示的该份合同不完整，内容缺失。依据合同第29条内容来看，本合同正本连同附件共16页，但原告举示的合同只有4页，合同缺失的部分正是第18条中提到的附件一《服务等级标准》及附件二《补充协议》。原告未提交该部分合同内容的行为，恰恰可以证实其在管理海富小区期间，未提供符合标准的物业服务，未对被告房屋外墙进行防水维修，致使被告家中墙面发霉、受潮。故其无权向被告收取物业费。另，该合同无签订日期，无法证实原告提供物业服务的起始时间，故原告无权要求被告自2016年1月1日起向其交纳物业费。证据四、物业服务照片（42张）。证明：原告2015年1月1日至2018年12月31日为被告提供了物业服务，被告享受了物业基础服务。经质证，被告对真实性、证明问题均有异议认为，原告举示的照片均是其为了工作而拍的宣传照片，并非真实工作记录，该组照片中既没有对被告房屋外墙进行维修的照片，也没有举办文娱活动的记录，可以证实原告在管理服务期间，从未对被告反映的问题进行处理。且原告在该小区服务期间，只提供了照片上所列举的项目，并未完全履行服务义务。故其无权要求被告向其交纳物业费。证据五、2015年2月28日，物业服务公开事项备案表一份。证明：原告按照政府要求，在政府进行备案，是合法进入小区的。经质证，被告对真实性无异议，但该组证据显示的物业公司是新东方总公司而非原告。故原告无权向被告收取2015年度物业费。证据六、2019年11月7日，对物业服务满意度调查汇总一份。证明：2015年-2019年涉案小区业主对原告提供物业服务满意率达到了95%以上。经质证，被告对真实性及证明问题均有异议认为，该组证据中显示以一户一表的形式进行满意度调查，但被告作为业主却从未收到过此通知。另外，原告服务期限截止到2018年12月31日，但该调查汇总的时间却显示2019年11月7日，故被告对该组证据真实性存在异议。被告提供证据情况如下：证据一、被告房屋所有权证一份。证明：被告为香坊区海富山水文园CG2栋1单元14层2号业主，作为业主，有权享受物业公司提供符合标准的物业服务，也有权利对物业公司的服务进行监督，现因原告未提供符合标准的物业服务，未对被告房屋漏水处进行维修。故原告无权向被告收取物业费。经质证，原告对真实性无异议，对证明问题有异议认为，被告所述房屋漏水原告没有维修，无权收费，是错误的，是对国家及哈尔滨市《物业管理条例》和国家发改委《物业服务收费管理办法》的不了解和错误认识所致。证据二、山水文园小区物业管理服务委托合同。证明：1.该合同落款处没有合同签订日期，无法证明原告提供物业服务的起始时间，故原告无权要求被告自2016年1月1日起向其交纳物业费。2.原告提供的物业服务未达到附件一中约定的物业服务标准，被告房屋因外墙漏水，自2015年起，屋内墙面即出现返潮、掉皮的情况，已经严重影响日常生活，但原告作为物业单位，对此一直未予处理，未提供其应当提供的物业服务。另外，原告并未按照该标准提供物业服务，对于小区的卫生、绿化、公共区域秩序的维护均不达标，故其无权向被告收取物业费。3.附件二补充协议约定，小区内的场地租赁费、广告收入公益金，应投入到小区大型维修改造中使用，小区内处处可见广告，不可能缺少资金，但原告仍未对被告房屋外墙进行防水修复，可见其并未履行服务义务。被告作为业主，也根本没有享受到原告提供的服务，故其无权向被告收取物业费。经质证，原告对证明问题有异议认为，1.该合同虽然没有标明签订日期，但不影响原告已经实际履行该合同。同时，合同相对方在原告履行该合同期间，未对原告履行该合同提出任何异议，该合同相对方是代表被告在内的小区全体业主的合法组织，因为业主委员会是包括被告在内的小区业主共同投票选出的，被告的质疑无效。2.被告所述家中墙体漏水，长毛，原告没有及时修复，是由于被告拖欠原告物业费所致。且，被告所居住房屋是建筑物的冷山部位，是由于墙体透寒所致，更进一步说明是因开发商施工质量问题所导致的，是属于房屋建设质量问题。3.涉案小区公共区域场地租赁费的收取方是小区业主委员会收取的，原告从未收取过，也不可能去收取，因原告没有资格收取这笔费用。证据三、照片10张、视频1段。证明：被告所在单元公共区域墙面及被告房屋内卧室、客厅墙面因外墙漏水而发霉，墙皮脱落，墙纸破损，被告家中还有小孩，屋内环境已经无法居住。被告多次向原告反映，要求其查找原因，对楼体外墙进行防水处理，进而改变被告房屋现状，但原告一直未予理会。原告在服务期限内未尽到管理、修缮职责，未履行其应尽的义务，无权要求被告向其交纳物业费。经质证，原告认为，1.该组证据拍摄时间是2020年11月23日，原告起诉被告索要物业费是2015年-2018年，被告用开庭前刚拍摄的照片来证明物业服务不到位，是很荒唐的。2.被告认为由于原告未及时在服务期间修复被告所反映的问题，就拒绝缴纳物业费，是对物业服务及物业服务收费的错误认识所致，不是被告拒绝缴纳物业费的理由。3.照片显示墙体透气、透寒造成的，不是漏雨，属于业主的自用部位，不在物业服务费支出之列。证据四、收据2张。证明：原告服务期满后，被告于2020年7月23日全额交纳了2019及2020年度的物业费及电梯费。结合证据三可以证实，被告未交纳原告管理期间的物业费，是基于正当、合理的理由，是因原告未提供物业服务所致，而非恶意拖欠，故原告无权向被告收取物业费，更无权收取违约金。经质证，原告认为，证据四与本案无关。证据五、证人边某的证言。证明：证人与被告系朋友关系，均居住在海富山水文园小区，是小区C22栋2单元402室业主。2015年末，我到被告家串门时，即发现被告家中出现墙面发霉的情况，且逐年严重，物业一直未予修缮。2017年左右，被告一家因该房发潮、发霉的环境无法居住，已经搬离该小区。经质证，原告认为，被告说证人是业主，但她不是业主，所以证人讲述的情况法庭不应采信。本院确认证据情况如下：对原告证据一、二、三物业合同和授权书认为，合同虽不规范，但能够证明原告在被告小区的服务期限，予以确认。对证据四认为，照片能够证实原告为小区各项设施做些服务工作，但不排除有工作不到位的情形，予以确认。对证据五认为，原告进驻小区服务程序合法有效。对证据六认为，该证据无其他证据佐证，不予确认。对被告证据一、二，原告对真实性无异议，对真实性予以确认。对证据三认为，因原告承认曾经到被告查看过漏水情况，照片虽系现在拍照，但能够证实有过漏水。对证据四认为，该证据与本案无关，不予确认。对证据六认为，该证人证言，结合其他证据及原被告的陈述，该证言客观、真实，予以确认。经审理查明：2015年1月1日，原告总公司（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同约定:原告按《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》提供执行三级标准物业服务。合同第四条约定，房屋建筑共用部分的小修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。第五条约定，共用设施、设备的小修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。第六条约定，公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、室内停车位等。第七条约定，公共绿地的养护与管理。第八条约定，属于物业管理范围内，附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括商业网点，文化体育场所等。第九条约定，公共环境卫生，包括房屋公用部分的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸。住用户档案与竣工验收资料。第十三条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当时人提出委托时，乙方可以同物业使用人单独鉴定委托合同，接收委托并合理收费。第十四条约定，对业主及物业使用人《业主公约》及园区各项规章管理制度和恶意拖欠物业费的行为，乙方有权终止物业服务，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、停止提供相关服务、收取违约罚金等措施，直至向法院提起诉讼。第十五条约定，服务期限：2015年1月1日至12月31日。半年考验期，如物业服务业主满意度达到50%以上，本合同延续三年。第十八条约定，物业服务收费标准约定：依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定：1.物业服务费:高层按建筑面积0.75元/㎡月，多层按建筑面积0.60元/㎡月，商服按建筑面积0.90元/㎡月。2.电梯费：依据《哈尔滨市普通住宅小区电梯费收取标准》执行收费。3.车位费（不含供暖费）：平面车位服务费960元1年。4.装修管理费：5.0元/㎡(建筑面积)。第二十三条约定：对业主和物业使用人逾期交交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金。2016年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同履行期限三年（2016年1月1日至2018年12月31日）。合同约定内容基本与2015年合同约定内容一致。对业主和物业使用人逾期交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。原告于2015年1月15日开始对被告居住的小区进行物业服务。被告是海富山水文园小区小区CG2栋1单元14层2号业主，其房屋建筑面积102.28平方米，物业费每平方米0.75元/月，电梯费612元/年。被告自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业费、电梯费（102.28平方米×0.75元×48个月）+（电梯费612元×4）=6128元。按物业合同约定，业主未按期交纳物业费，应按日万分之三计算交纳滞纳金。被告按年分段计算，滞纳金为1677.40元。本院认为：我国《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。依上述规定，被告小区业主委员会经选聘程序与原告签订物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定，应合法有效，对被告小区的所有业主具有约束力。此节，本院予以认定。关于原告诉讼主体是否适格问题。2015年1月，原告总公司即（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）经选聘后与被告居住的小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》并向有关部门备案，应合法有效。原告总公司即派刘凯等员工进驻小区开展物业服务工作，至2016年8月原告总公司即成立以刘凯为负责人的原告第二分公司为小区延续物业服务。原告第二分公司与小区业主委员会再次签订物业服务合同的行为其应系代表其总公司对外行使了权利和义务。本院认为，从原告总公司成立第二分公司及其为原告出具收取小区物业费的授权委托书内容看，原告总公司全权认可其第二分公司代表其与小区业主委员会所签订物业合同及对小区收取费用的行为。原告总公司其具备物业行业的管理资质，原告作为其下属分公司在得到授权的情况下对其所管理的小区进行管理服务和收取物业费，符合法律规定，未侵犯他人利益，应合法行为，其诉讼主体资格适格。关于被告是否应按物业合同约定向原告交纳物业费问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或有无法解决的问题就拒绝交纳物业费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费用。关于被告抗辩其房屋排雨管漏水及墙体返潮原告服务不到位问题。此问题双方各执其辞。本院认为，原告物业服务不到位，被告以其房屋排雨管漏水造成其室内漏水和室内墙体返潮等问题，拒交全部物业费来对抗的行为无理，也无法律依据。反之，原告作为物业管理者，其查看了被告房屋排雨管漏水和墙体返潮的情况，却未及时作出判断上述问题产生的原因及给被告明确的指导和答复意见处理好该问题，此节，原告存在过错，应属其存在服务不到位的情形，其应承担一定的责任。斟酢本案的具体情况，本院支持原告收取被告所欠全部物业费的80%以示惩罚，即4902.40元。被告如再对其财产损失部分有异议，可提供有效证据通过正常渠道另行主张权利。对于原告诉请被告支付滞纳金问题。既然原告对被告服务有不到之处，不应再向被告收取滞纳金。据此，本院不予支持。关于被告称原告在物业综合管理、公共区域保洁、秩序维护及绿化维护等服务均不到位问题。本院认为，物业企业和业主双方均应本着互让互谅的态度解决物业服务中存在的问题。原告做为物业企业理应按合同约定尽可能的做好物业管理服务工作，但其在服务中不可能时时刻刻面面俱到达到每个业主的满意，业主也应予以理解。业主也应反观其小区物业费收取的标准，原告能否达到每个业主理想的小区管理效果，业主应根据实际情况予以理解。另，从原告收取小区业主物业费的整体数字看，已大大超过物业合同约定的业主50%以上的满意率。据此可以认定，原告的物业服务基本到位。对于被告所称原告存在上述问题，其理应在当时提供有效证据通过正常渠道行使业主权利，由有关部门惩治原告在服务中的不作为和服务瑕疵，不应以拒交全部物业费来对抗原告的不作为行为。现原告已撤离该小区已无法取得其服务不到位程度的证据来确定责任。据此，被告此节抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕伟杰向原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司支付物业费、电梯费，合计4902.40元。二、驳回原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司其他诉讼请求。上述款项，被告于本判决生效后立即给付，如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交142元，退92元），由被告负担(此款与上款一并给付原告)。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郝满堂人民陪审员  万淑珍人民陪审员  齐冬梅二〇二〇年十一月三十日法官助理李钰琢书记员张圣君