湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7840号原告：熊琳，女，1973年11月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：樊施频，湖南华湘律师事务所律师。被告：长沙绿地麓山新城置业有限公司，住所地：长沙市岳麓区望月湖街道溁湾镇190号第001栋一层。统一社会信用代码：91430104097697595L。法定代表人:黄薪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖依，女，1982年7月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系公司员工。原告熊琳与被告长沙绿地麓山新城置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊琳及其委托诉讼代理人樊施频、被告的委托诉讼代理人肖依到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊琳向本院提出如下诉讼请求：1.责令被告将中国电信、移动、联通三大运营商的网络光纤安装到原告购买的绿地湖湘中心6栋1302房屋内;2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以购房款为基数按日万分之一标准自2019年10月1日计算至被告完成整改合格之日止（暂计至2020年4月17日为54702.89元）;3.判令被告向原告支付已缴纳的2019年10月1日至2020年4月17日期间物业管理费用4410元；4.判令被告赔偿原告损失50000元；5.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2018年，原告与被告绿地公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为ＸＸ1800621302。合同约定原告以2748889元购买被告开发的位于岳麓区××路××号的绿地湖湘商业中心6栋1302号房产，产权面积为169.35平方米，被告应当于2019年9月30日前将房屋交付给原告，并提供住宅质量保证书、住宅质量说明书，同时应向原告出示竣工验收的相关材料，逾期按已付房价款的日万分之一标准支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款（首付828889元，按揭1920000元），但被告未能在约定的时间将符合标准的房屋交付给原告，未能如约提供住宅质量保证书、住宅质量说明书、未出示竣工验收的相关材料。且目前房屋及公共区域仍然存在待整改的问题，光纤网络至今仍未如合同的约定到户。综上，被告交付房产的行为已构成违约，理应按照合同的约定将原告房屋尚存在的问题整改到位，并按照标准向原告支付逾期交房违约金并承担相应赔偿责任，同时应承担实际交房之前的物业管理费用。被告绿地公司辩称，被告已经按照合同约定将原告购买的房屋交付给原告，请求法院依法驳回原告的全部诉请。经审理查明：2018年7月，原告熊琳与被告绿地公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1800621302），原告熊琳购买了被告绿地公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××层××号房屋，建筑面积169.35平方米，总房价2748889元。双方合同第六条第2款约定：买受人以银行按揭方式付款，应于签订合同之日向出卖人交付首期房款（含定金）828889元，剩余房款1920000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。合同第十条约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人未依约交清该商品房全部购房款的，出卖人有权不按本条约定时间向买受人交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任。第（3）种条件是指由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格。合同第十一条房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。2.由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：（1）自本合同约定交付时起视为出卖人已完全履行交付义务，出卖人有权按逾期每天60元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；（2）该房屋保修期限自该商品房竣工验收合格之日起计算，自约定的交付期限次日起所发生的物业服务费及应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电公摊费用等，均由买受人承担。在延期收房的买受人清偿应缴的前述费用之前，出卖人有权拒绝办理房屋的实际交接手续。合同第十三条关于出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：（1）出卖人保证在买受人收房时水、电都有预留条件，但水、电须在买受人入住后向物业服务企业及水、电经营单位申请开通。合同第二十条约定：出卖人以招投标方式选聘上海科瑞物业管理发展有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自首批交房入伙之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效时止，根据物业实际情况及相关法律、法规规定，本物业的收费标准为住宅3.98元／月／每平方米，收费的开始时间为自入伙通知规定的交付期限截止日起第2日。合同附件三住宅毛坯房交房标准约定：“三、配套设施。……5.三网：光纤到户（用户自行申请开通）”。合同附件四补充协议第36条（1）规定：小区内所设的箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱、有线电视箱、水泵房、煤气调压站、车库安全疏散口、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气等相关部门最终确定为准，买受人对此认可。并在建设和以后维护修理时予以配合，买受人不得借此拒绝收房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。该合同还就其他问题进行了约定。2018年7月23日，原告熊琳向被告绿地公司交付了首付款828889元，余款1920000元通过中国工商银行按揭贷款的方式付款。2018年7月31日，原告缴纳了20322元物业专项维修资金和39269.84元税费。2019年9月29日，绿地湖湘中心项目由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方竣工验收，并由相关行政主管部门登记备案。2019年9月24日，被告绿地公司通过中通快递（快递单号111912619××××）向原告邮寄送达了交房通知单，快递单号查询显示2019年9月26日已签收，他人代收。原告熊琳自认已收到交房通知单，但认为房屋验收有问题，拒绝签收。2019年9月27日，被告绿地公司在其微信公众号上公布一则公告《绿地湖湘中心欢迎回家-恭迎绿地湖湘中心业主回家》，称“9月30日、10月1日绿地湖湘中心6＃、7＃、8＃即将盛大交房”，并公布交房办理流程。2019年11月2日，原告所在的小区绿地湖湘中心二期数十位业主就该小区的公共区域和公共设施存在的问题，集体签名向被告绿地公司送达《长沙绿地湖湘中心二期商品房业主收房意见书》。2020年3月3日，被告绿地公司的工作人员关于13楼房屋存在的问题列了一张清单，其中对1302号房注明问题如下：主位窗户未安装、厨房卫生间试水、消防管油漆没刷好。原告熊琳在该清单上签字。2020年4月9日，被告的工作人员微信告知原告熊琳房屋已整改，并通知其验收。2020年4月11日，原告熊琳缴纳了2019年10月至2020年9月的物业费7279.2元，并办理了收房手续。现原告熊琳已经对该房屋装修完毕，原告熊琳认为被告逾期交房，电信、联通、移动三网未接入户，存在违约，影响其居住而与被告发生争议，遂起诉至本院。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、购房发票及贷款合同、《清单》、照片、聊天记录、《长沙绿地湖湘中心二期商品房业主收房意见书》、物业服务费收据等证据，被告绿地公司提交并经庭审质证的交房通知快递送达查询单、《竣工验收表》、照片予以证明，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。针对原告熊琳的四项诉讼请求，本院分别评述如下：一、关于原告要求被告绿地公司将中国电信、移动、联通三大运营商的网络光纤安装到原告购买的绿地湖湘中心6栋1302号房中的诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三住宅毛坯交房标准第三条第（5）项对三网约定的标准是光纤到户（用户自行申请开通）。首先，根据国务院办公厅发布的《关于印发三网融合推广方案的通知》（国办发【2015】65号），本案合同中约定的三网应理解为电信网、计算机网、有限电视网，而并非原告主张的中国电信、移动、联通三大运营商的网络光纤。其次，亦未提交充分证据证明案涉商品房中无光纤安装到户。故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于原告熊琳要求被告绿地公司支付逾期交房的违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2019年9月30日前交付房屋。对此，被告于2019年9月24日向原告邮寄了书面的交付通知，又于2019年9月27日在其微信公众号发布了案涉房屋的交付公告。原告熊琳自认收到了上述通知，并对房屋进行了验收，但认为房屋有问题需整改，故不认可房屋交付时间为2019年9月30日前。本院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，原、被告所签订的商品房买卖合同约定：出卖人应当在2019年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第3种条件是指由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格。2019年9月29日，被告通知交付的商品房已由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格，并经竣工验收备案，满足合同约定达到的交付条件。2020年3月3日，经原、被告双方确认，房屋确实存在主位窗户未安装、厨房卫生间试水、消防管油漆没刷好的问题，但是上述问题属于瑕疵履行，后被告绿地公司整改后又通知原告验房，原告熊琳虽未在交付通知书上签字，但实际接受了该房屋且对房屋进行了装修。综上，本院认为原告熊琳主张被告逾期交房支付的违约金，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。三、关于原告熊琳要求被告退还2019年10月1日至2020年4月17日的物业管理费用4410元的诉讼请求。经审查，首先，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定了上海科瑞物业管理发展有限公司长沙分公司对原告房屋进行前期物业管理，被告绿地公司不是物业服务合同的相对方；其次，根据绿地公司向熊琳发出的交房通知，以及绿地公司在微信公众号中公布的交房通知房屋交付期限看，熊琳已经缴纳的物业费属于合同约定的其应当承担的物业费；最后，熊琳未提交充分证据证明绿地公司有需为其承担该期间物业费的约定或法定义务。原告熊琳向被告绿地公司主张返还物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。四、关于原告熊琳要求被告赔偿其损失50000元的诉讼请求，因未提交证据证实其所受损失情况及原告所遭受的损失与被告之间存在因果关系，故本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告熊琳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1241元，由原告熊琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年十一月五日法官助理贺玫书记员杨明