广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3812号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地：四会市×××××××××××（首层）。统一社会信用代码：914××××××××××××710。法定代表人：冯英宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢宇霞、马云飞，广东安驰律师事务所律师。被告：刘德征，男，1957年2月24日出生，汉族，住四会市××××××××××××××××××。公民身份号码：442××××××××××××572。被告：梁国惠，女，1960年8月7日出生，汉族，住四会市××××××××××××××××××。公民身份号码：442××××××××××××023。委托诉讼代理人：刘德征，系梁国惠的丈夫。原告四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称：金凯盛公司）诉被告刘德征、梁国惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金凯盛公司的委托诉讼代理人谢宇霞、马云飞，被告刘德征（也是被告梁国惠的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理服务费7524.16元(物业管理费从2018年3月1日起，暂计算至2020年10月31日，以后顺延至款清时止)；二、判令被告支付滞纳金11226.28元(滞纳金按每日3‰计算，从逾期之日起暂计算至2020年10月31日，以后顺延至款清时止)；三、判令被告支付本案律师费3000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。上述第一、二、三项合计21750.44元。事实和理由：原告、被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：“原告向被告位于四会市××××××××××××××××提供物业管理服务，被告每个月向原告缴纳235.13元物业管理费(建筑面积130.63m²乘以1.8元/m²/月)”。被告从2018年3月1日起未按前期物业管理服务合同缴纳物业管理费。原告多次向被告催要均无果。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告递交证据如下：1.前期物业管理服务合同；2.业主临时公约（住宅/商铺）；证据1-2证明原、被告之间物业服务合同关系，约定每月物业管理服务费标准为235.13元；3.业主入住资料移交书，证明被告入住时间；4.商品房买卖合同，证明涉案房屋属于被告所有；5.律师函；6.EMS邮递单；7.投递记录；证据5-7证明原告委托广东安驰律师事务所向被告催收物业管理服务费及滞纳金；8.民事诉讼委托代理合同；9.律师费发票；10.银行回单；证据8-10证明原告为实现债权，委托广东安驰律师事务所对被告通过法律途径追索，支出律师费3000元；11.商品房预销售合同备案详细资料，证明案涉商品房买卖合同已经在房管部门进行备案，被告是案涉房屋的权属人。被告刘德征、梁国惠答辩称：我是××湾××栋××座××房业主，于2018年1月9日收楼，并即时交该房装修押金和垃圾清运费共3653元。该房在2018年3月29日动工装修，开工的第2天中午装修工人陈亚柱带来施工用的平水仪和介砖机就被人偷走了。当时去找保安又不见人，只见到很多运水泥、沙石、砖的外来工和推销装修产品的人在各楼层转个不停，但无见有保安来对这些人跟进。一波未平一波又来，2018年6月份，我们小区6栋1座2座的业主发现，该两栋楼首层公共花园两侧约200多平方米被人强占为私人花园，并用种植树木和花草围了起来。据了解是一楼业主在购房时，房产公司承诺给他们使用的。这件事发生后，物业公司没有将业主的维权情况及时向开发商反映处理，一拖再拖引发民愤，当时维权的业主就将公共花园中私人围起的树木铲掉，到事态严重了，房产和物业公司才介入调解，经过业主一段时间维权，被占的公共花园才得到解决还绿于全体业主。本人由于看到物业公司存在很多管理不善的问题，我正在装修的房就立即停工了，并找中介将房对外销售，为方便中介带人看楼，我将该房门口锁匙一把存放到物业公司托管。半年后，物业公司却将我存放的锁匙丢失了。由于物业公司将该房锁匙丢失，放到该房的电管、水龙头、电开关再次不翼而飞。综上所述，物业公司负有不可推卸的责任，造成本人对物管公司有意见之后，就将该房的物业费拖到2020年8月25日才全部交清的原因。以下是我对金凯盛物业公司诉讼的答辩：一、金凯盛公司民事起诉状诉讼请求的第一点，请求法院判令被告支付物业管理费7524.16元。被告认为原告诉讼的数据不真实，被告欠物业费是从2018年3月1日到2020年6月30日，共6582.8元，已于2020年8月25日全部交清，并预交物业费1410.6元交到2020年12月份。有物业公司收据为证。不存在欠交物业费，被告请求法院对该项诉讼，通知原告及时撤诉。二、金凯盛公司民事起诉状诉讼请求的第二点，请求法院判令被告支付滞纳金11226.28元。1.被告认为原告请求法院判令被告支付滞纳金11226.28元。数据来源不真实，依据不足，并且物业公司有错在先。2.被告欠物业费从来没有收到物业公司发出的“书面催缴物业费通知书”，物业公司是否有发出“书面催缴物业费通知书”，是否已送达被告签收，现无依据证实，注:2020年9月7日被告签收四会市人民法院传票时，见到一份“律师函复印件”，是2019年12月3日发出的，投递地址:四会市××××××××××××，没有收件人签名。律师函投递到这个地址，被告是无法签收到的。因为四会市××××××××××××是商铺，一直都是租给商户使用。另有一些投递件回执不知是什么?是投递到四会市东城区××××××××××××××，该房被告已于2017年卖给谭志雄，被告于2017年8月搬到四会市××××××××××住。以上这些件被告从来无收到亦无签名。被告认为法院在受理案件时，要严格审查物业公司是否履行了书面催缴义务，物业公司是否有发出“催缴物业费通知书”，是否真正发到被告的住址，被告是否有签收到。3.物业公司请求法院判令被告支付滞纳金12226.28元(不是违约金)。物业公司是没有权利收取欠费业主滞纳金的，因为滞纳金具有:法定性、强制性和惩罚性的特点。所谓法定性，是指滞纳金是由国家法律法规明文规定的款项，个人和其他企业团体都无权私自设立。强制性，是指滞纳金的征收是由国家强制力保障实施的。造成被告未交物业费与物业公司服务工作不到位，无认真执行物管工作职责有一定的关系。被告请求法院不予支持物业公司该项诉讼请求。三、金凯盛公司民事起诉状诉讼请求的第三点，请求法院判令被告支付本案律师费3000元。被告认为:1.物业公司从来无向被告了解欠物业费的原因，加上日常服务工作又不到位，服务意识不强，连业主放到物业公司托管的锁匙都遗失，造成再次失窃，侵害业主利益的事未能尽职责及时处理等。2.物业公司民事起诉状中的数据不真实。3.物业公司无将欠交“物业费催缴通知书”发到被告人的真实住址，无严格执行签收手续和依规办事。4.物业公司民事起诉状第二点，请求法院判令被告支付滞纳金并无要求支付违约金，请问物业有权向欠费业主加收滞纳金吗?综上所述，本案律师费和诉讼费被告请法院判令全部由原告承担。补充意见：1.被告物业费欠交一案，四会人民法院于2020年8月26日立案，但被告所欠的物业费，已经在四会人民法院立案前全部交清给物业公司，再立案追收已交的物业费是否有意义?2.被告2020年8月25日，同两位朋友（一位是四会中学张新奕、另一位是退休教师刘水全）主动到物业公司交物业费，问物业收费的主管李燕青现在立即交清全部欠交的物业费，物业公司是否对该案撤诉，她讲“交清了物业费撤诉无问题，先联系律师再答复我，再后她讲，即使起诉了，物业费己交清，还可以撤诉的，叫我先交清她会去函接”，我信以为真，结果被骗了。3.被告交物业费时，物业公司无告知我要交滞纳金，等我交清完物业费后，物业公司再要求法院立案，要求收取被告已交清的物业费中的滞纳金，法理何在啊?物业公司收滞纳金有法规支持吗?以上实望法院明鉴。被告刘德征、梁国惠提交如下证据：收据两份，证明有人在2020年8月24日打电话给被告，叫被告马上去交物业费，如果不交就会起诉被告，被告在2020年8月25日就去缴清了所欠物业费，并且预交物业管理费到2020年12月。经审理查明:原告四会市金凯盛物业管理有限公司（甲方）与被告刘德征、梁国惠（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购的座落在四会市××××××××××××××（建筑面积130.63m2）的物业，按《房地产买卖合同》中约定的交楼日期开始计收物业服务费，开发商按约定交楼日期发出交楼通知书，乙方未按交楼通知书约定的时间办理收楼的，从交楼通知书约定的收楼日期开始计收物业服务费，开发商延期交楼的以开发商所发出的交楼通知书确定的交楼日期计收物业服务费，提前交楼的按实际提前交楼日期计收物业服务费，每月5日前交纳当月的物业服务费，按建筑面积1.8元/月/m2计算，因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳物业服务费；乙方未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金。被告于2018年1月9日收楼，并交纳了2018年2月的物业管理费。本院在2020年8月26日受理了本案，原告诉请被告支付自2018年3月1日起拖欠的物业管理费和滞纳金。被告在2020年8月25日缴清了所欠的物业管理费，并预交物业管理费至2020年12月。原告诉称主张被告支付的滞纳金实则是逾期支付物业管理费的违约金。另外，原告诉称为本次诉讼支出律师费3000元，并提供了相关的发票予以佐证。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《前期物业管理服务协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于物业管理费的问题。被告已在2020年8月25日缴清了所欠的物业管理费，并预交物业管理费至2020年12月。故原告主张被告支付2018年3月1日至2020年10月31日物业管理费的请求，本院不予支持。关于被告应否向原告支付物业管理费滞纳金的问题。原告诉称主张被告支付的滞纳金实则是逾期支付物业管理费的违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”上述司法解释之所以作出书面催收的规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。被告认为原告的物业服务存在问题而未有按时交纳物业管理费，被告并不存在恶意拖欠费用的故意，且被告在本院立案前，已于2020年8月25日缴清了所欠的物业管理费，并预交物业管理费至2020年12月，未有证据显示被告存在无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的情形。故原告主张被告支付违约金/滞纳金的诉求，本院不予支持。关于原告主张的律师服务费问题。虽然该律师费是因与被告的诉讼产生，但并非属于原告解决本案纠纷必然发生的费用，合同亦没有相应的约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告四会市金凯盛物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费172元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇二〇年十一月三日书记员  李敏娟