湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初3369号 原告(反诉被告)：李小红，男。 原告(反诉被告)：文茂华，男。 原告(反诉被告)：侯晓燕，女。 原告(反诉被告)：邓小云，男。 原告(反诉被告)：李丽娟，女。 以上共同委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈爱莉，女。 被告（反诉原告）：陈颖诗，女。 被告：郴州华鹤房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路45号华鹤龙庭花香阁1022-1025号。 以上共同委托诉讼代理人：朱环林，湖南楚瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟与被告（反诉原告）陈爱莉、陈颖诗、被告郴州华鹤房地产开发有限公司（简称华鹤房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告李小红、文茂华及五原告共同委托诉讼代理人周建程，被告陈爱莉、陈颖诗、华鹤房地产公司的共同委托诉讼代理人朱环林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟共同向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同赔偿五原告装修及设施、设备等价值损失409.41万元(该项系鉴定报告结果出具后原告申请变更)、违约及预期损失100万元，合计509.41万元；2、判令被告陈爱莉、陈颖诗双倍返还保证金20万元；3、判令解除原、被告于2012年12月12日签订的《房屋租赁合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月2日，被告陈爱莉、陈颖诗与原告李小红等人签订《房屋租赁合同》，合同主要约定“1、甲方（被告）将位于湖南省郴州市龙腾广场四期1栋四楼总建筑面积为2570.86平方米房租赁给乙方（原告）；2、租赁房屋用途为从事商业KTV娱乐等相关经营活动；3、租赁期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止；本合同签订后七个工作日内向甲方支付10万元保证金”等事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付10万元保证金后即对租赁房屋进行整体设计和装修，设计期间设计师在知晓租赁房屋上一层5楼为居民住宅后告知原告这种物理条件装修无法达到噪音环保要求。得知该情况后原告立即与被告陈爱莉联系商讨处理方案，陈爱莉答复“龙腾广场都是她开发的，而5楼是作为公司员工宿舍在用，并保证以后不会对外出售”，基于被告陈爱莉的保证，原告继续根据租赁房屋现状物理条件设计装修，在耗时半年相继投入约900万元后原告共同经营的金麦克KTV达到试营业要求。试营业期间原告相继到各行政部门办理经营手续，在办理环保审批手续时，苏仙区环保局实地勘察发现KTV邻层5楼属于居民住宅，不符合开办KTV场所条件不予办理环保手续。为此原告立即将该情况告知被告陈爱莉，陈爱莉保证立即处理，并在2013年9月9日由其实际控制的华鹤房地产公司出具《情况说明》一份，该份说明确定“1、金麦克KTV相邻5楼全部空置，不对外销售，也不做住房，现空置；2、承诺在金麦克KTV经营期间，上面5楼不用作住房使用”等情况。事后，原告依据被告华鹤房地产公司所出具的《情况说明》顺利办理了《环保审批意见书》等手续，金麦克KTV也得以正常经营。2016年期间，金麦克KTV多次被他人投诉噪音污染，到苏仙区环保局了解才知是金麦克KTV相邻5楼居民投诉。得知该情况后员工找到被告陈爱莉了解情况，被告陈爱莉承认5楼已销售给他人，但其承诺会处理好，保证5楼业主不再投诉。但事后被告陈爱莉并未实质解决该问题，5楼业主还是不定期向环保局投诉，金麦克KTV也收到行政单位下发的行政处罚文件。在多次不间断的投诉后，金麦克KTV被迫于2017年5月5日停止营业。事后，原告多次找到被告陈爱莉协商处理后续事宜，但被告因涉及刑事案件而一直不与原告见面处理。被告违约出售5楼住房是导致金麦克KTV无法经营的直接原因，事后被告怠于处理后续也加重了原告损失，根据《房屋租赁合同》第十一条关于违约责任第四项的约定，被告应双倍返还原告房屋租赁保证金并赔偿原告装修及设施、设备投入损失，并承担其违约行为造成的预期利益损失。经查，被告陈颖诗与陈爱莉系母女，租赁房屋虽登记在被告陈颖诗名下，但陈颖诗一直在国外读书并就业，租赁房屋所获利益是被告陈爱莉享有。被告陈爱莉还是被告华鹤房地产公司的实际控制人，华鹤房地产公司所出具的《情况说明》也是陈爱莉授权出具，故三被告应共同承担违约责任并承担赔偿责任。另，《房屋租赁合同》原承租股东陈勇将其转让给范思同，享有权利及义务也由范思同继受，故作为本案原告参加诉讼。综上，被告违约出售5楼房屋行为直接导致《房屋租赁合同》合同目的不能实现，属于根本违约，该行为给原告带来巨大损失，特诉至法院。 被告陈爱莉、陈颖诗、华鹤房地产公司共同辩称：原告的损失由其自身原因造成，被告陈爱莉、陈颖诗不承担赔偿责任；华鹤房地产公司不是合同相对人，不承担赔偿责任；同意解除《租赁合同》，但原告应支付租金和违约金。 反诉原告（本诉被告）陈爱莉、陈颖诗向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告、反诉被告于2012年12月12日签订的《房屋租赁合同》和反诉被告立即返还租赁物给反诉原告；2、判令反诉被告支付反诉原告2015年1月1日至2019年12月31日共计60个月租金3768153.17元，2019年12月31日之后的租金计算至反诉被告返还租赁物之日止；3、判令反诉被告支付反诉原告2015年1月1日至2019年12月3日的滞纳金总额2223559.52元，2019年12月31日之后的滞纳金计算至反诉被告返还租赁物之日止。4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年12月12日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告把位于郴州市飞虹路龙腾广场四期1#栋四楼出租给反诉被告使用，租赁面积2570.86平方米，实际测绘实际面积为2641.32平方米；2013年至2018年5月31日按23元/月/平方米支付租金，2018年6月1日至2021年5月31日按24.84元/月/平方米支付租金，提前15天支付下一个月租金。反诉被告未按时支付2015年1月1日至2019年12月31日的租金，经反诉原告催收，亦未支付，反诉原告可要求解除合同并要求反诉被告承担每日千分之五的滞纳金。 反诉被告（本诉原告）李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟辩称：双方签订的租赁合同载明的标的物登记在华鹤房地产公司名下，陈爱莉、陈颖诗是名义出租人，华鹤房地产才是实际出租人，故本案合同从合同要素来看是一个无所有权的无效租赁合同；本案系因华鹤房地产公司违反约定将金麦克KTV相邻的五楼处分给他人，导致他人进行投诉而致使金麦克KTV无法经营，反诉被告才未支付房屋租金，本案违约主体系反诉原告。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件、股份转让的《协议》、收条、金麦克KTV《项目章程》；2、被告企业工商登记信息；3、《房屋租赁合同》；4、华鹤房地产公司出具的情况说明。5、《违法违规告知书》、郴环苏停字[2017]15号《责令停止生产决定书》、（郴）文改字[2017]第W22号；6、原告经营金麦克KTV签订的装饰、装修、设计、设备施工合同，固定资产盘点表、付款凭证；7、金麦克KTV部分会计凭证；8、金麦克量贩KTV环境影响报告表；9、（2018）湘1002民初4390号民事判决书；9、（2016）湘10民终1032号《民事裁定书》、（2018）湘民申567号《民事裁定书》；10、不动产权查询系统照片。被告（反诉原告）围绕其抗辩主张向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》、《房产测绘报告书》；2、授权委托书；3、商品房期限房交易及预算资金监管系统查询资料。反诉原告围绕其诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》及收费凭证作为证据，反诉被告围绕其抗辩主张提交了银行流水、《抵押合同》作为证据。另，本院根据原告的申请调取了中央第六环境保护督察组交办金麦克KTV噪音扰民信访件的相关文件资料。上述证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人提出异议的证据，将在本院认为部分综合评述。 根据当事人举证、质证，结合庭审陈述，本院确认如下事实： 原告李小红、李丽娟、侯晓燕与案外人陈勇因经营KTV需要与被告陈爱莉、陈颖诗于2012年12月12日签订《房屋租赁合同》，合同约定“甲方（被告）将湖南省郴州市龙腾广场四期1#栋四楼，总建筑面积为2570.86平方米（最终面积以房产管理部门出具的测绘面积为准）的房屋租赁给乙方（被告）使用……该房屋用途为商业KTV经营娱乐等相关经营活动；租期10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止，乙方装修期为2013年元月15日至2013年5月31日。装修期间不计租金……（1）2013年6月1日至2018年5月31日每月按23元/㎡，月租金为59129.78元；（2）2018年6月1日至2021年5月31日每月按26.83元/㎡计算，月租金63860.16元；（3）2021年6月1日至2023年5月31日每月按26.83元/㎡计算，月租金68976.17元。在乙方严格按照本协议第五条约定的时间内向甲方交纳租金且对甲方未造成任何损害的前提下，2013年6月1日至2016年5月31日期间乙方可享受每年免租金一个月的待遇。第五条付款方式：1、租金采用按月预付的方式。在合同签订后，乙方将在2013年5月15日支付合同的第一个月租金（即：2013年6月1日至2013年5月31日的租金）……第九条相关费用……3、乙方在签订本合同后七个工作日内向甲方支付10万元保证金……第十一条违约责任……3、乙方逾期未付清房屋租金或相关费用的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取每日千分之五的滞纳金，逾期30日，甲方可采取相关停水、停电的措施，逾期超过60日，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。……5、因甲方原因提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方房屋租赁保证金，并按照乙方投入的房屋装修、装饰、设施、设备的实际价值赔偿给乙方。房屋装修、装饰、设施、设备的实际价值按照其初始价值（以有效发票为准）减去折旧后确定，折旧率按每年20%计算，但发票票面数额明显高于实际价值的应由评估机构评估装修装饰价值……第十二条所有权变动……3、租赁期内，甲方应统一乙方在不改变本合同条件下和不损害甲方利益的前提下可转让给第三人……”。合同签订后，原告按照约定向被告支付10万元保证金，随后对租赁房屋进行整体设计和装修，项目名称为金麦克量贩KTV，由原告李小红、李丽娟、侯晓燕与案外人陈勇共同经营，陈勇为法定代表人。在装修期间，被告陈爱莉要求被告华鹤房地产公司出具一份情况说明，该说明载明了“苏仙传奇1栋1-4楼为商业门面，5-18层为住房，1栋4楼为金麦克KTV，为了使得经营期间对各方面的影响做到最低，我们监督了金麦克KTV的隔音工程施工，也对所有苏仙传奇所有住房进行了告知说明，并将相邻5楼全部空置，不对外销售，也不做住房，现空置。我们承诺，在金麦克KTV经营期间，上面5楼不用作住房使用”。2013年12月，原告李小红、李丽娟、侯晓燕、陈勇以郴州市金麦克歌厅为名义委托长沙振华环境保护开发有限公司对装修项目进行环评,该公司于2013年12月作出国环评证乙字第2734号《环境影响报告表》，该表关于噪声的总结论认定为“本项目墙体为水泥钢结构，装修均采150MM轻质隔音砖加两层50MM的隔音板，墙体及隔声版对噪音传递有显著的削减作用，隔声效果可达到20-25DB（A）。严格按照每天12:00-次日01:00时间段营业。项目场界噪声排放可达到《社会生活环境噪音排放标准》（GB22337-2008）4类标准。及昼间≤70dB(A),夜间≤55dB(A)。对周围声环境影响在可接受范围内”。2014年1月，“金麦克KTV”开始营业。2014年2月27日郴州市房屋测绘队对龙腾广场四期1栋楼进行房屋面积测绘，其中4楼（测绘报告中标注为3B）的建筑面积为2461.32平方米。2017年1月，因被告陈爱莉与案外人的经济纠纷，导致“金麦克KTV”邻层5楼被其债权人占有使用。此后，“金麦克KTV”邻层5楼住户多次投诉“金麦克KTV”噪音扰民。2016年10月31日，郴州市环境保护局苏仙分局向金麦克KTV送达违法违规告知书，告知金麦克KTV未全面完成整治任务。2017年4月19日，郴州市环境保护局苏仙分局作出郴环苏停字[2017]15号《责令停止生产决定书》，以金麦克KTV未完成“三同时”验收为由责令其停止生产，未完成整改任务，不得擅自恢复生产。2017年5月5日，中央第六环境保护督察组以信访件交由苏仙区政府协调城管、经科、环保、公安等相关职能部门联合执法处理。当日，郴州市文化体育广电新闻出版局作出（郴）文改字[2017]第W22号责令改正通知书，责令“金麦克KTV”悬挂《娱乐经营许可证》；按照环保部门的噪音排放标准要求整改，确保噪音排放达到国家标准要求；加强场所内安全生产巡查防范安全事故。2017年5月15日，郴州市苏仙区文化体育新闻出版局公告对未进行重新审核登记换证的“金麦克KTV”《娱乐经营许可证》予以注销。2018年1月3日郴州市文化体育广电新闻出版局作出（郴）文改字[2018]第1号责令整改通知书，责令“金麦克KTV”立即停止违规经营行为。原告认为“金麦克KTV”被楼上住户投诉导致停业，系被告未遵守承诺保证5楼不对外销售，被告则认为原告应按照合同支付租金，遂酿成本案纠纷。本案审理过程中，原告向本院申请对“金麦克KTV”的资产价值进行评估，本院委托郴州宏信资产评估事务所进行评估，该所于2020年11月10日作出郴宏评报字(2020)第85号《资产评估报告书》，评估原资产（包含装修工程、机器设备、低值易耗品）总值为7044489.20元，净值4094093.04元（基准日2017年5月5日）。 另查明，签订《房屋租赁合同》时，被告陈爱莉系被告华鹤房地产公司法定代表人，后华鹤房地产公司法定代表人变更为陈翼凯。陈颖诗和陈颖欣系被告陈爱莉小孩，2013年5月8日，陈颖诗和陈颖欣与被告华鹤房地产公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定华鹤房地产公司将位于龙腾广场四期项目中的1栋201号房以59146720元的价格出售给陈颖诗、陈颖欣，首付款14786680元，剩余房款于网上签约时一次性付清。该合同买卖标的龙腾广场四期项目中的1栋201号房包含“金麦克KTV”营业场所1栋4楼在内。2015年3月13日，被告陈爱莉出具一份授权委托书，授权金麦克KTV2015年3月前（含3月）租金196336元及2015年以后的每月租金59130元支付到李丽娟在汝城县农村信用合作社营业部卡号为90102130**************的账户,用于支付李丽娟在汝城农村信用合作联社的贷款利息，至该笔贷款解除止。原告根据被告陈爱莉的《授权委托书》从2015年2月至3月共向汝城县农商行偿还贷款794624元。 还查明，2015年6月1日，陈勇、邓小云（乙方）与原告文茂华（甲方）签订协议，将陈勇、邓小云在金麦克KTV的股份转让给原告文茂华，协议第四条约定“自甲方付清乙方转让款之日起，乙方所属关于金麦克的任何权利义务均由甲方承担”。协议签订后，邓小云未转让股份，文茂华于2015年6月2日向陈勇支付转让款416000元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，在本案审理过程中，原、被告均同意解除合同，本院确认《房屋租赁合同》予以解除，双方按照该合同的结算条款承担各自义务。本案争议焦点有三，一是《房屋租赁合同》的效力；二是原告的损失及责任承担主体；三是反诉原告（本诉被告）的请求是否合理合法。 关于焦点一。案涉租赁合同系双方自愿签订，在合同履行过程中，华鹤房地产公司亦配合合同双方出具《情况说明》，且在2013年5月6日将案涉租赁物出售给陈颖诗、陈颖欣，从华鹤房地产公司的行为可以看出华鹤房地产公司对被告陈爱莉、陈颖诗的出租行为是支持的，被告陈爱莉、陈颖诗在华鹤房地产公司的支持下对案涉租赁物进行支配是有权的。据此，本院确认《房屋租赁合同》有效。 关于焦点二。根据本院调取的证据，查实“金麦克KTV”系因邻层5楼住户投诉其噪音扰民而被行政部门责令关停，被告陈爱莉、陈颖诗作为出租方违反5楼不对外出售和不作住房使用的承诺致使租赁物外部环境条件改变，导致承租方不能以经营KTV的合同目的使用租赁物，被告陈爱莉、陈颖诗应按照合同约定赔偿承租方的损失。被告华鹤房地产公司，虽为合同签订时租赁物的产权人，但其系授意由被告陈爱莉、陈颖诗出租，也未在《房屋租赁合同》中享有权利，其没有赔偿原告损失的义务，原告请求华鹤房地产公司赔偿损失，违反合同相对性原则，本院不予支持。原告邓小云、文茂华虽不是签订《房屋租赁合同》的承租主体，但其系“金麦克KTV”的股东，原股东陈勇亦将全部股份转让给文茂华，并将债权债务一并转给文茂华，虽未通知被告陈爱莉、陈颖诗，但被告陈爱莉、陈颖诗未对承租主体提出异议且将邓小云、文茂华列为反诉被告请求支付租金，股东陈勇关于“金麦克KTV”的债权债务概况转让的行为，自被告陈爱莉、陈颖诗提出反诉时，对被告陈爱莉、陈颖诗发生效力。为节约当事人诉累，原告邓小云、文茂华可作为本案原告主张《房屋租赁合同》的权利。《房屋租赁合同》第十一条违约责任第5项约定，因甲方原因提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方房屋租赁保证金，并按照乙方投入的房屋装修、装饰、设施、设备的实际价值赔偿给乙方。房屋装修、装饰、设施、设备的实际价值按照其初始价值（以有效发票为准）减去折旧后确定，折旧率按每年20%计算，但发票票面数额明显高于实际价值的应由评估机构评估装修装饰价值。根据该条约定，原告关于“金麦克KTV”资产的价值应提供发票证明，因原告未能提供充分的发票，故以鉴定评估的结果为准。经本院委托郴州宏信资产评估事务所资产进行评估，评估原资产（包含装修工程、机器设备、低值易耗品）总值为7044489.20元，净值4094093.04元（基准日2017年5月5日），据此本院确认“金麦克KTV”资产的初始价值为7044489.20元。“金麦克KTV”剩余资产价值的确定应以合同约定优先，按照每年20%的折旧率换算，金麦克KTV”虽于2017年5月5日关停，但原告违反规定私自营业至2018年1月3日才实际停止营业，剩余资产价值应以2018年1月3日作为折旧基准；折旧起算日，以装修投产使用时间，即即KTV营业之日2014年1月1日为准；据此，“金麦克KTV”的剩余资产价值应为1408897.84元[7044489.20元×（1-20%×4）]。“金麦克KTV”的营业损失，原告提供现金流量表、会计凭证证明营业损失，证据不足。原告诉请的10万元保证金，无证据证实，本院不予支持。 关于焦点三。2015年1月1日前的租金已结清，双方无异议，本案不再审查。2015年1月1日至2018年1月3日，反诉被告在租赁房屋营业，应按合同约定向反诉原告支付35.06个月（免交一月）的租金1984758.22元（23元/㎡×2461.32㎡×35.06月）。后段租金，因反诉被告实际占有租赁物，且未与反诉原告解除租赁合同，对反诉原告的租金损失应承担责任。反诉原告存在重大违约行为，反诉被告暂不支付租金系行使正当先履行抗辩权，故反诉原告请求反诉被告支付滞纳金，本院不予支持。 原、被告之间系租赁关系，反诉原告的合同主要义务系提供租赁物供反诉被告使用，反诉原告应承担违约责任但并不丧失收取租金的权利，先履行抗辩权非永久抗辩权，合同现已解除，反诉被告应支付反诉原告租金，租金计算至合同解除之日即2019年11月13日。另，《房屋租赁合同》亦约定了反诉原告的合同解除权，反诉原告明知反诉被告无法继续经营“金麦克KTV”，合同目的已不能实现，亦放任租赁物的使用，放任自身损失扩大，故对该段租金损失，其亦应承担责任。据此，本院确认2018年1月4日至2019年11月13日的租金由双方平摊。反诉原告主张2019年11月13日之后的租金，于法无据，本院不予支持。反诉被告（本诉原告）辩称在诉前与陈爱莉、陈颖诗协商过解除合同，无证据证实。2018年1月3日之后的租金为581682.68元（23元/㎡×2461.32㎡×4.94月+24.84元/㎡×2461.32㎡×4.94月），反诉被告承担290841.34元。反诉被告根据反诉原告陈爱莉的委托，将部分租金直接转至李丽娟汝城县农村信用合作社营业部的账户共计794624元，反诉被告提供了李丽娟账户变更的证据，本院支持反诉被告抵扣该部分租金的主张，故反诉被告仍应向反诉原告支付1771816元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第八十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟与被告（反诉原告）陈爱莉、陈颖诗签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）陈爱莉、陈颖诗于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟资产损失1408897.84元； 三、原告（反诉被告）李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）陈爱莉、陈颖诗租金1771816元。 三、驳回原告（反诉被告）李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈爱莉、陈颖诗的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 本案本诉受理费33200元，由被告陈爱莉、陈颖诗负担10956元，原告李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟负担22244元；反诉受理费26871元，由反诉原告（本诉被告）陈爱莉、陈颖诗负担18809.7元，反诉被告（本诉原告）李小红、文茂华、侯晓燕、邓小云、李丽娟负担8061.3元；鉴定费40000元，由被告陈爱莉、陈颖诗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  肖毅新 人民陪审员  肖水平 人民陪审员  胡平武 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  刘 阳 书 记 员  李 斌