湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初5137号原告：皮赛辉，男，1975年6月2日出生，汉族，沅江市人，住岳阳市岳阳楼区。原告：王民，女，1975年10月4日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳市岳阳楼区。两原告共同委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。被告：岳阳市佳利置业有限公司,住所地：岳阳市岳阳楼区岳阳大道德龙财富中心21楼东单元。法定代表人：邹大鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶红，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。原告皮赛辉、王民与被告岳阳市佳利置业有限公司（以下简称佳利公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皮赛辉及两原告共同委托诉讼代理人何化，被告佳利公司的委托诉讼代理人陶红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮赛辉、王民诉请本院判令被告佳利公司：1、支付原告逾期交房违约金22535.67元；2、退还原告7000元房屋认购金，返还购房优惠款30000元；3、兑现房屋折扣款21462.54元；4、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年年初，原告在被告壹品苑售楼部交纳了7000元房屋认购金，被告承诺可以抵30000元购房款，房价会打9.8折。房屋买卖合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，合同约定2019年5月31日交房，被告直到2019年12月底才通知原告交房。另被告没有兑现承诺。被告佳利公司辩称，1、答辩人逾期交付房屋属实，但合同履行过程中遭遇了不可抗力的影响，应将迎国检、中高考及暴雨的停工天数予以核减；2、实际通知交房的时间为2019年12月2日，被答辩人皮赛辉、王民诉请的时间有误；3、答辩人无须承担认购金、购房优惠款返还义务，也无须另行支付房价折扣款。答辩人已按照约定给予了折扣优惠；4、被答辩人主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织原告皮赛辉、王民和被告佳利公司进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实：原告皮赛辉与原告王民系夫妻。2017年11月8日，原告皮赛辉和被告佳利公司签订了一份商品房认购书，约定：皮赛辉认购佳利公司“壹品苑”项目2栋2105房，单价8572元，面积133.84平方米，折后单价8018元，皮赛辉享受的具体优惠项目明细为：7000元抵30000元；认筹额外优惠98折；7天按时签约99折；银行按揭付款99折。皮赛辉应在签署本认购书7个工作日内付清首付款或全款并与被告签订商品房买卖合同，否则被告可将该商品房另行出售，被告给原告的优惠是以原告完全履行认购书的约定按时支付所有款项、签署商品房屋买卖合同、付完余款为条件，若原告不符合上述条件，被告有权取消所有优惠，按照原价签署商品房屋买卖合同，并保留解除认购书的权利。随后原告向被告交纳了7000元认购金。2017年11月17日，原告皮赛辉、王民和被告佳利公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由两原告购买被告开发的位于岳阳市岳阳楼区××路××号××栋××层××号商品房，预测房屋建筑面积133.84平方米，单价8018元，购房款总价1073129元；两原告在本合同签订前已支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作购房款；两原告应于2017年11月17日前支付购房款373129元，余款700000元申请商业贷款；被告在2019年5月31日前向两原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房；逾期交房在60日内的，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之一的违约金，超过60日的，两原告有权解除合同，两原告要求继续履行的，合同继续履行，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一为补充协议，该补充协议第三条第三项约定：被告通知两原告合同中约定的有关履约（包括交房通知）,可以电话通知、短信、当地媒体公告、邮件或函件的方式送达给皮赛辉、王民；合同还对其它事项进行了约定。原、被告均认可两原告于2017年12月29日完成了贷款手续。被告已收到两原告的剩余购房款。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告通知两原告交房时间的认定。被告主张，已于2019年12月2日在岳阳日报上登公告通知两原告收房，两原告收房时间应为2019年12月2日。两原告认可被告于2019年12月2日在岳阳日报上登了公告，但两原告主张，合同虽然约定了收房通知可以在当地媒体上公告，但没有具体约定哪家媒体，且被告于公告后仍补寄了书面通知给两原告(因地址写错了，两原告未收到)，说明被告也认为媒体上登公告不能及时告知原告收房时间。两原告在2020年4月22日收房前几天，到被告处询问才知道被告已在岳阳日报上登公告通知业主收房，两原告实际收房时间应为完成收房的时间即2020年4月22日。两原告提供了被告邮寄的收房通知快递单予以证明。被告认可原告的地址确实写错了，但是在发公告前邮寄的。经本院查询该快递单单号，确认该快递于2019年12月1日邮寄。本院认为，被告于2019年12月2日按照双方合同的约定在岳阳的媒体上登了公告通知业主于2019年12月2日至12月8日收房，两原告未按照上述时间收房，应认定被告已于2019年12月2日履行了交房义务，被告在发公告前另邮寄收房通知给两原告，不能认定为被告发公告的行为不是履行合同义务，而应认定为被告在用多种方式履行合同义务，任何一种方式达到了送达的目的，都可以视为被告履行了通知收房的义务。二、被告逾期交房时间的认定。被告主张，工程施工因为附近居民阻工、暴雨天气停工、政府管制城市基建渣土、散装材料运输停工等不可抗力的原因，交房时间应当顺延。被告提供了下列证据：（1）岳阳市岳阳楼区五里牌街道办事处2018年8月13日及2018年11月24日的信访座谈会记录及该办事处古井社区居民委员会2019年9月18日出具的《“壹品苑”项目阻工情况说明》，证明因附近居民阻工，导致该工程延后开工6个月。（2）岳阳市气象局第2019015号《岳阳市2016年10月至2019年7月23日岳阳国家基本气象站日降水资料统计表》，证明该期间内岳阳市降水总日数为368天；（3）岳阳市城市管理和行政执法局关于中心城区禁运基建渣土、散装建筑材料的通知16份，证明自2016年4月19日至2019年10月20日期间，工程施工因政府管制暂停80天。原告主张，附近居民阻工不是原告的原因造成的，自然天气不属于不可抗力，政府虽禁运基建渣土、散装建筑材料，但并不禁止开工；原告于2020年4月8日才实际收房，被告逾期交房188天。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告即便因附近居民阻工造成对原告逾期交房，也应先按合同约定向原告承担违约责任，故对被告关于第三人阻工应当顺延交房时间的抗辩意见，本院不予采纳。壹品苑工程项目所在地系亚热带季风气候，暴雨天气时有发生，被告作为本地商品房开发企业，应当明知且可以预见；同时，本案合同未对因暴雨天气造成的停工是否可以顺延交房时间进行约定，故对被告关于暴雨天气应当顺延交房时间的抗辩意见，本院不予采纳。政府因行政管理禁运基建渣土、散装建筑材料，必然影响被告的正常施工，因该行为而造成的停工，非被告可以预见和克服，被告因此主张顺延交房时间的抗辩理由成立，本院予以采纳，但发生在合同签订之日至约定交房之日期间的禁运基建渣土、散装建筑材料的时间只有35天，被告将合同签订之前和约定的交房时间之后的禁运时间也作为顺延交房的理由，没有法律依据。故此，被告应于2019年5月31日前交房，实际至2019年12月2日才符合交房条件，逾期交房183天（2019年6月1日至2019年12月1日），核减可以顺延的35天，实际逾期交房148天。两原告应于2017年11月21日交清房款，两原告实际交清房款的时间为2017年12月29日，两原告延期付款38天应折抵被告延期交房的天数，即认定被告延期交房的天数为110天。三、原告称“壹品苑”项目政府指导价为8018元每平方米，被告最后以该价格出售给原告，原告没有享受任何优惠。原告申请本院调取该楼盘的政府指导价。经本院查实，2017年10月25日，“壹品苑”项目第2栋在岳阳市住房和城乡建设局备案并公示的销售均价为7850元/平方米，原告皮赛辉、王民购买的2栋2105号房屋备案价为8018元。按照双方认购书约定的房屋单价8572元，原告享受预付7000元抵30000元，认筹额外优惠98折、7天按时签合同优惠99折、银行按揭付款99折后房屋单价为8018元。判决的理由及依据本院认为，原告皮赛辉、王民与被告佳利公司签订的商品房认购书、《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《商品房认购书》上明确备注了原告购买房屋所享受的具体优惠明细，并填写了房屋的标准总价、折后单价和折后总价，表明原告在购买房屋时对房屋的价格进行过了解，原告当时对于其享受了认购书上约定的优惠是明知的。之后原告与佳利置业签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，其购房价格亦为认购书上约定的折后价格。从交易习惯和常理上推断，原告与佳利置业确定房屋最后成交价款时，也应注意到是否享受了佳利置业给予的优惠。合同签订后，原告按照约定履行了支付购房款的义务，表明原告对讼争房屋买卖价格的认可，可以确定双方对涉案房屋是否享受优惠折扣是明知且意思表示一致的。原告要求被告退还原告7000元房屋认购金，返还购房优惠款30000元没有事实和法律依据，本院不予支持。另被告逾期交房110天，已构成违约，应向原告承担违约责任。合同约定的日万分之一的违约金标准，未超过本地正常的房屋租赁价格标准，对被告主张该标准偏高的抗辩，本院不予采纳。据此计算，被告应支付原告2019年6月1日至2019年12月1日期间的逾期交房违约金11021元（1001923元*0.01%/天*110天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：一、被告岳阳市佳利置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告皮赛辉、王民自2019年6月1日至2019年12月1日期间的逾期交房违约金11021元；如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；二、驳回原告皮赛辉、王民的其他诉讼请求；案件受理费减半收取912元，由原告皮赛辉、王民负担788元，由被告岳阳市佳利置业有限公司负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨艳红二〇二〇年十一月三十日书记员  杜 姣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。