广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41675号原告（反诉被告）：谢博全，男，1993年7月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：蒋典超，广东海云天律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州麦浪文化发展有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中289号生活综合楼5楼。法定代表人：李玉婷。委托诉讼代理人：尹就平，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告谢博全与被告广州麦浪文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蒋典超，被告的委托诉讼代理人尹就平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁协议》；2、被告退还原告已支付的2019年3月、4月、7月的租金（按每月每平方145元，建筑面积194平方米计算）、物业管理费（按每月每平方20元，建筑面积194平方米计算）；3.被告退还原告已支付的房屋租赁保证金96030元、水电保证金5000元、管理费3880元、装修押金8730元；4.被告赔偿原告的店铺装修损失305021元；5.被告赔偿原告及合伙人的迟延归还借款而产生的违约金15350元；6.被告赔偿原告的证据保全费2000元。本案诉讼过程中，原告撤回第3项诉请中要求被告退回管理费3880元的请求。事实和理由：原告与合伙人宋某平、冯某斐经商议后决定承租被告位于广州市越秀区广州大道中289号289艺术园区生活楼XXXA、XXXA（下称“店铺”）用于潮流服装经营，由原告作为执行合伙人同被告进行商议、签约等活动。原告与合伙人约定各自筹钱投入店铺，用于店铺装修、进货及日常经营。原告自谢某锋处借得60000元，自杨某轩处借得100000元；合伙人宋某平自邓某朗处借得200000元。原告与被告于2019年2月15日签订了关于租赁店铺的《房屋租赁协议（001版）》及《补充协议》（两份协议以下统称“租赁协议”)，租期5年，店铺租金为32010元/月，并按比例每年递增。原告按照租赁合同的约定于2019年2月16日至18日分笔向被告支付了一个月租金和各项保证金101030元。2019年2月24日，原告发现店铺出现严重积水，积水深度达15厘米，原告当日立即联系被告工作人员协商处理该问题。在排查过程中发现，店铺积水是由于降雨导致店铺地板、墙壁渗水。原告要求被告对店铺进行维修，被告予以拒绝并称店铺已“按现状”交付，且只同意给予原告7天免租期作为补偿，同时被告建议原告将下凹区域回填25-30厘米并加做防水工程以解决现有渗水问题。原告为了店铺能够尽早营业，不得不自费进行了回填、防水工程施工，施工完成后，原告对店铺进行了装修。原告还按照租赁协议的约定支付的3月份半个月的租金和4月份整月的租金。2019年4月13日，店铺再次发生严重渗水，致使店铺墙面、地板大面积发霉，原告联系被告协商处理渗水问题，被告却迟迟不予答复。2019年4月19日，店铺出现第三次渗水，被告安排工作人员按照被告李主管的要求堵塞店铺后方停车场的下水道，以此来尝试解决渗水问题，但是店铺于2019年4月27日出现了第四次渗水。2019年6月22日，原告顶着极大的资金压力自费完成了第二次防水工程，但是2019年6月24日，店铺墙面边缘仍有渗水现象，店铺角落有大量明水涌出。2019年6月25日，被告安排工作人员对现场进行了勘察，发现店铺角落的墙面里有一条未封堵隐蔽排水管，而原告对此自租赁店铺开始毫不知情。被告的工作人员对隐蔽排水管进行了封堵，但是只要出现连续降雨天气，店铺的墙角、地面多处地方仍会出现渗水现象。原告多次就渗水问题与被告协商，希望能够达成双方都满意的解决方案，但被告却是再次要求原告自费将店铺下凹区域回填15厘米，并拒绝了原告提出的其他合理要求。2019年7月15日，原告同被告部门经理再次进行了沟通，再次做出让步，提出：“1、自行对店铺下凹区域进行回填，并对渗水造成的装修损坏部分进行修缮，无需被告承担相应工程费用；2、如被告同意免除店铺五月、六月租金且在2019年7月19日给予原告书面的同意函，则原告愿意自2019年7月开始继续向被告按照租赁合同的约定交纳租金”。原告抱着极大的诚意，于2019年7月17日向被告支付了7月的租金。令人遗憾的是，被告在收取7月的租金后没有给予原告任何答复。2019年7月20日，店铺再次发生严重的渗水事故。2019年7月25日，本人致函贵司提出新的解决方案，但贵司还是对本人要求不予理睬。由于店铺不时发生渗水，原告自租赁店铺以来一直无法正常营业，被告也一直未能提出合理的解决方案，反而颠倒黑白，将店铺渗水的责任归咎于原告装修过程中防水工程不达标。被告在原告不能如期使用店铺进行经营，且双方未能达成解决方案的过程中，仍不断催促原告缴纳租金、管理费等费用，对于原告合法、合理的要求一直采取拖延、无视的态度。由于店铺渗水问题一直没有解决，原告无法开业经营，而原告还要承担不断扩大的为开店所募集的资金的利息。原告迫于无奈于2019年8月13日向被告发出《解约函》，要求解除与被告之间的租赁合同，要求被告退还原告支付的租金、保证金等全部费用，并与原告办理店铺移交手续。令原告失望的是，被告在签收《解约函》后至今没有给予原告任何答复，也没有接收店铺。原告只能自费聘请公证处对店铺现状进行了证据保全并进行了撤场。至原告发出《解约函》之日，原告租赁店铺己有超过半年，但因频繁的渗水事故致使原告无法使用店铺。原告认为：根据《合同法》的规定，出租人应当提供满足租赁用途的租赁物；租赁合同13.1条的约定，店铺主体结构的维修由贵司负责并承担费用。被告不能提供符合经营用途的店铺，且怠于履行合同约定的维修义务，违反了法律的规定和合同的约定。因被告的拖延，致使原告承受了巨大的资金压力，原告的预期营业损失及借款利息压力也在不断扩大。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：关于房屋租赁合同及补充协议解除的问题，被告并未违约，原告无权单方提出解除合同。原告提出解除合同的诉讼主张显示其认为租赁合同尚未实际解除，进一步证明了原告仍占用涉案房屋，需要支付占用费的事实。房屋租赁合同实际已经解除，基于原告的违约行为，在2019年10月被告已经向原告提出解除合同通知书，该通知书于2019年10月30日送达。关于原告的第二项诉讼请求不能成立，被告并未违约，应当驳回原告的不合理的诉讼请求。涉讼商铺已经交付给原告使用，并经过原告验收，原告应承担租金，被告已经履行了相关义务。在签订涉讼租赁合同之前，被告已经告知原告商铺存在渗水的问题，原告自愿接受并承诺自行修复，并且被告也向原告提出了相关的装修建议，相关责任应当由原告自行承担。原告未按照被告的建议进行施工，涉讼商铺至今没有将下凹位置回填至水平面，也未做好防水措施，同时也没有按照双方的协议约定擅自变更了施工队伍，聘请没有资质的施工队伍进行施工导致了相关的后果。关于渗水的问题，双方也在3月份进一步协商一致，被告也给予原告7天的免租期作为进一步的补偿，双方也签订了协议，对渗水问题的责任也没有任何的争议了。关于第三项诉请，答辩意见同上。被告不存在违约行为，原告无权要求退还相关费用。我方根据合同的第12.1、12.2、12.3条的约定，原告存在拖欠租金等违约情况，被告有权没收相关款项的，并且有权要求原告赔偿损失。我方在发送给原告解除合同的中也主张了相关款项的没收。关于第四项诉请，被告不存在违约行为。原告在向被告报审施工的时候，原告主张以广东西南建设工程有限公司（以下简称西南公司）作为施工单位，这个施工单位是有装修资质的。而且我方在补充协议里面也明确约定原告需要聘请有资质的施工单位进行装修。但是原告最终擅自变更了施工单位，以没有资质的广州纬森建设装饰有限公司（以下简称纬森公司）进行了施工，这个公司是没有资质的，也没有经过我公司的同意。根据补充协议约定，相关责任应当由原告自行承担。原告没有提交装修费用的凭证，无法证明装修的真实发生。装修合同里面也有约定装修不合格的纬森公司是有保修期的，因此不存在装修损失。关于购买沙发等物品的损失实际是可以拆除的，其搬走就可以了，原告主张这些费用也证明相关物品仍然占用涉讼场地。关于第五项诉请，我方认为该借款的违约金不具有事实及法律依据，应当予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁协议及补充协议于2019年10月30日解除；2.原告立即腾退广州市越秀区广州大道中289号289艺术园区生产楼XXXA、XXXA房屋，将房屋交还给被告；3.被告不予退还原告支付的房屋租赁保证金96030元、水电保证金5000元、装修保证金8730元；4.原告立即向被告支付欠缴的从2019年6月1日至2019年10月30日止的租金139742.58元（每月按照28130元的标准计算）、从2019年6月1日至2019年10月30日止的管理费19274.84元（每月按照3880元的标准计算）、从2019年5月1日至2019年10月30日止的垃圾处理费2983.87元（每月按照500元的标准计算）、电费1101元（每度1.35元）；5.原告向被告支付逾期交房的占有使用费（从2019年10月31日起计至实际腾空交还之日止，按照每月32510元的标准计算）；6.原告向被告支付上述费用的滞纳金（以上各项欠缴费用为基数，按年利率24%的标准计算，均从2019年5月2日起计至实际清偿之日止）。本案诉讼过程中，被告撤回了第3项反诉请求。事实和理由：2019年2月15日被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁协议（001版本）》，约定：“乙方向甲方承租位于广州市越秀区广州大道中289号289艺术园区生产楼XXXA、XXXA共计194平方米……1.1租赁期为五年，由2019年2月20日起至2024年2月19日止。1.2装修免租期为20天，由2019年2月20日至2019年3月11日……1.3、若因乙方原因致使合同解除的，乙方应当按照首月的租金标准补交租期的租金。装修免租期内，乙方仅免于承担租金，但仍需承担各项物业管理费以及其他应付费用。……3.1房屋租金为145元/月/平方米……3.2其它收费项目：管理费20元/平方米/月；电费1.35元/度；水费4.8元/立方米;垃圾处理费500元/月；排污费1.26元/立方米。……3.5、乙方须于每月1号前将该房屋当月之租金、管理费、空调费及上月水电费等等应缴费用交到甲方指定账户，若乙方拖欠应缴费用超过5天，乙方同意甲方采取适当措施（包括但不限于停电，换锁，张贴催租告示）提醒乙方缴交费用，甲方同时有权每日向乙方收取滞纳金（应缴款项×0.5%×拖欠天数），若乙方欠应缴费用超过10天，则视为乙方违约，甲方有权单方解除租赁关系……6.1租赁房屋依现状交付乙方……8.1甲、乙方任何一方提前解约……由双方工作人员交接后签署《退租交接清单》，退租日以《退场交接清单》上最后一方签署日为准；12.1、租赁期限内，如乙方违反约定导致本合同提前终止的，甲方除了按其他条款要求乙方承担违约责任外，还有权不返还保证金以及乙方已经预付的租金和管理费及其任何费用与款项等……12.2、租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁关系，收回该房屋，没收保证金”等内容，其后双方签订相关补充协议。前述协议签订后，原告验收并接收《房屋租赁协议（001版本）》约定的房屋（下称“案涉房屋”）。被反诉人接收房屋后，原告却以种种不合理要求为由，拒绝支付案涉房屋租金等款项。目前，经被告多次催收，原告除于2019年2月支付房屋租赁保证金96030元、水电保证金5000元、于2019年2月27日、3月12日、4月4日、7月17日分别支付8730元、32010元、17004元、32010元外，其余各项费用均未支付。由于原告拖欠租金等费用，被告在多次催收无果的情况下，不得已解除了与原告之间的租赁合同关系。被告于2019年10月向原告发出《解除合同通知书》，要求解除合同、没收保证金、将涉案商铺内物品全部清走等，现《解除合同通知书》于2019年10月30日已经送达，双方的房屋租赁关系已经解除。但至今原告仍实际占用涉案场地，谢博全应当支付占有使用费等相关费用。综上所述，被告未按约支付相关租金的行为，已经严重违反合同约定，构成违约，严重损害原告合法权益，应依法承担相应的法律责任。为此，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，依法向贵院提起反诉，请依法支持。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。对于第1、2、5项反诉诉请，原告实际已经于2019年8月13日向被告送达了解约函，并说明了解约的理由，在解约函中原告要求被告同原告办理场地交接手续。但是被告对于原告的要求不予回复，原告于2019年8月26日自费将店铺内原告的物品搬离涉讼场地。在原告撤场时，被告的保安阻拦不许原告撤场。原告经与被告的物业工作人员沟通，被告的保安才予以放行。原告同时将店铺的钥匙交还给被告物业管理人员。目前店铺的门锁已经更换，原告根本无法进入店铺。不存在被告所称的原告仍然占有店铺这一事实，无需支付占用费。对于第4项反诉请求，被告作为出租人按照法律规定，有义务提供符合租赁目的的租赁物。原告承租店铺用于经营潮流服饰及饰品，如店铺持续漏水将对于衣物及饰品的保存极其不利。被告所称的在出租前已经将店铺渗水的事实告知了原告，而实际情况是原告自第一次漏水即2019年2月24日才发现店铺存在漏水情形。双方一直就渗水的事实协商解决阶段，在店铺不能使用期间原告没有义务缴纳租金、管理费、水电费，也不存在滞纳金。经审理查明：2019年2月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议（001版本）》，其中约定：乙方向甲方承租位于广州市越秀区广州大道中289号289艺术园区生产楼XXXA、XXXA，租赁房屋建筑面积共计194平方米。一、租赁期限1.1、租赁期为5年，由2019年2月20日起至2024年2月19日止。1.2、装修免租期：为20天，由2019年2月20日起至2019年3月11日止，自租赁房屋移交时起算，但若乙方在装修免租期内开业的，则装修免租期自乙方开业日起终止。1.3、装修免租期内，若因乙方原因致使合同解除的，乙方应当按照首月的租金标准补缴免租期的租金。装修免租期内，乙方仅免于承担租金，但仍需承担各项物业管理费以及其他应付费用。二、房屋用途2.1该房屋仅作商铺用途。乙方的经营行业或者品牌为服装，未经甲方书面同意，乙方不得更换。三、租赁租金及费用3.1、该房屋租金为：3.1、该房屋价格为：145元/月/平方米。3.2、其它收费项目如下：管理费20元/平方米/月；电费1.35元/度；水费4.8元/立方米；垃圾处理费500元/月；排污费1.26元/立方米3.2.1该房屋每月租金及管理费合计：32010元。租金及管理费例表如下：2019年2月20日至2020年2月19日每月的租金+管理费32010元；2020年2月20日至2021年2月19日每月的租金+管理费33931元；2021年2月20日至2022年2月19日每月的租金+管理费35967元；2022年2月20日至2023年2月19日每月的租金+管理费38125元；2023年2月20日至2024年2月19日每月的租金+管理费40413元。3.2.2甲方为整体管理，每月租期按日历自然月计算，即由每月1号至月底为止。3.5、乙方须于每月1号前将该房屋当月之租金、管理费、空调费及上月水电费等应缴费用交到甲方指定账户，若乙方拖欠应缴费用超过5天，乙方同意甲方采取适当措施（包括但不限于停电、换锁、张贴催租告示）提醒乙方缴交费用，甲方同时有权每日向乙方收取滞纳金（应缴款项×0.5%×拖欠天数），若乙方拖欠应缴费用超过10天，则视为乙方违约，甲方有权单方解除租赁关系。四、保证金4.1、在签订本协议的同时，乙方需向甲方缴交3个月租金及管理费作为房屋租赁保证金，即房屋租赁保证金：96030元，同时缴交下列各项保证金：4.1.1、水电保证金5000元。4.2、乙方不得以己支付保证金为由，拒付（或延期）缴交本合同约定之租金或乙方应付的其他费用，更不得要求以保证金抵扣租金、管理费或任何其他应付费用。4.2.1如乙方违反本合同或相关附件而未能按时支付任何应付款项（包括但不限于租金、任何管理费、违约金、损害赔偿金和公用事业费等），则甲方有权直接从保证金中扣除上述款项；如保证金不足以抵付上述款项的，甲方有权要求乙方另行支付。五、乙方首期款项的支付时间及金额5.1、乙方需于2019年2月17日前向甲方缴交首期款项，即1个月租金、各项保证金101030元、管理费3880元，合计：133040元。八、退租8.1、甲、乙方任何一方提前解约、双方协商一致解除协议或合同到期退租，由双方工作人员交接后签署《退场交接清单》，退租日以《退场交接清单》上最后一方签署日为准。九、移交物品清点乙方入场及退场时均需与甲方进行移交物品清单，并办理进退场手续。十二、乙方违约责任12.1、租赁期限内，如乙方违反约定导致本合同提前终止的，甲方除了按其它条款要求乙方承担违约责任外，还有权不返还保证金以及乙方已经预付的租金和管理费及其任何费用与款项等。如仍不足以弥补甲方的实际损失，则甲方有权要求乙方继续赔偿，包含但不限于免租期租金、甲方房屋空置期租金、管理费损失、房屋转租中介费用、新租赁合同的免租期、新旧租赁合同租金的差价等，12.2、租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁关系，收回该房屋，没收保证金，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：12.2.1乙方拖欠租金等应缴费用超过10天。12.3、租赁期内，如乙方违反协议约定（包括本协议第三、四、五条、第12.2条），甲方有权单方终止租赁关系，终止租赁关系后，甲方有权收回该房屋并另行出租，乙方所缴交之租赁保证金不予以退还，乙方对甲方造成的损失，甲方保留追究的权利。十三、房屋使用要求和装修、维修责任13.1、租赁房屋除主体结构的维修由甲方负责并承担费用外，其余的维修维护均由乙方自行负贵，并由乙方承担相关费用。14.6、乙方确认，下列文书送达地址为邮寄送达地址，甲方向该邮寄送达地址寄送的文件或物品，如果发生收件人拒绝签收或其他无法送达的情形的，乙方同意，从甲方寄出之日（包括寄出当日）起第5日视为甲方己经送达。乙方的下列邮寄送达地址，如有变更需要提前以书面形式通知甲方。未通知以变更前的为准，不影响甲方通知的效力；等。同上日期，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《补充协议》，其中约定：3、甲方以现状交付房屋，乙方对租赁房屋进行装修时，需听从租赁房屋所在的289艺术园区物业工程部门指导，做好整个物业前后门的围蔽，不得占用公共通道进行施工，避免装修产生的安全和粉尘等问题；乙方需告知承包租赁房屋装修工程的第三方，在正常上班时间内避免产生噪音及刺激性气味的装修工程作业。若因乙方装修违规导致客户投诉的，按照园区管理处罚条例处罚。乙方应保证承包租赁房屋装修工程的第三方具有法律规定的资质，因上述第三方不具备合法资质或在施工过程中导致的行政处罚责任、任何一方的人身损害、财产损失责任均由乙方自行承担。2019年2月20日，被告将涉案房屋交付给原告使用。之后，原告向被告支付了房屋租赁保证金96030元、水电保证金5000元、装修押金8730元。之后，原告于2019年3月12日支付32010元、2019年4月4日支付17004元、2019年7月17日支付32010元给被告。2019年3月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《补充协议》，其中约定：3、双方确认，租赁房屋免租期延长至2019年3月18日，起租日为2019年3月19日；等。2019年3月26日，289艺术园区客户服务中心向原告送达《温馨提示》，其中内容为：由于生产楼XXX-XXXA地处低洼区域，麦浪公司在招租时已说明该商铺存在的渗漏水问题，并给予了一定的优惠条件让贵方自行修复。我司工程部为减少日后渗漏水情况的发生特提出以下建议：1、将室内原来下挖区域填平，确保不低于水平面，同时做好防渗漏水处理，以免在日后的使用中发生渗漏水事件。2、将室内管道沙井进行围蔽，避免室内因暴雨而发生倒灌，造成不必要的财产损失。3、围蔽的沙井盖需为可移动状态，确保日后的检修顺利进行；等。2019年7月4日，原告通过广东海云天律师事务所向被告发出《律师函》，其中内容为：2019年2月24日，谢先生发现店铺严重积水，积水深度达15厘米，并于当日联系贵司工作人员协商处理该问题。在排查过程中发现，店铺积水是由于降雨导致店铺地板渗水。谢先生要求贵司对店铺进行维修，贵司予以拒绝并称店铺己“按现状”交付，且只同意给予谢先生7天免租期作为补偿，同时贵司建议谢先生将下凹区域回填25-30厘米并加做防水以解决现有渗水问题。谢先生为了店铺能够尽早营业，不得不自费进行了回填、防水施工，施工完成后，谢先生对店铺进行了装修。2019年4月13日，店铺再次发生渗水，致使店铺墙面、地板大面积发霉，谢先生联系贵司协商处理渗水问题，贵司却迟迟不予答复。2019年4月19日，店铺出现第三次渗水，贵司安排工作人员按照贵司李主管的要求堵塞店铺后方停车场的下水道，以此来解决渗水问题。然而，2019年4月27日，店铺出现了第四次渗水。2019年6月22日，谢先生自费完成了第二次防水工程，但是2019年6月24日，店铺墙面边缘仍有渗水现象，店铺角落有大量明水涌出。2019年6月25日，贵司安排工作人员对现场进行了勘察并对可能的出水点予以堵塞。谢先生多次就渗水问题与贵司协商，希望能够达成双方都满意的解决方案，但贵司却是再次要求谢先生自费将店铺下凹区域回填15厘米，并回绝了谢先生提出的其他合理要求。由于店铺不时发生渗水，谢先生自租赁店铺以来一直无法正常营业，贵司也一直未能提出合理的解决方案，反而多次催促谢先生缴纳租金、管理费等费用。本律师认为，店铺渗水问题属于建筑物主体结构缺陷，根据租赁合同第13.1条约定，店铺主体结构的维修由贵司负责并承担费用。贵司在签订租赁合同前也并未以任何形式告知谢先生店铺有渗水的缺陷，该缺陷亦未在签订租赁合同前获得谢先生的确认。根据《合同法》及相关法律法规的规定和租赁合同及相关补充协议的约定，贵司无法提供满足租赁用途的房屋且怠于履行维修义务的行为已经构成违约，现本律师正式函告贵司：1、找到店铺内渗水源头，并予以修复；2、免费将店铺下凹区域回填15厘米；3、免除店铺自2019年4月13日至贵司维修工作完成之日的租金；4、贵司维修工作完成后，给予谢先生15天免租期用于店铺修缮及开业准备；等。2019年7月16日，被告向原告送达《回函》，其中内容为：一、基础事实。2019年2月15日，贵我双方签订《房屋租赁协议》及《补充协议》（上述协议统称“租赁合同”)，约定贵方承租我司广州大道中289号289艺术园区生产楼XXXA、XXXA房（下称“店铺”)。双方签订租赁合同时，贵方已知悉并接受店铺位于一楼是毛坯状态，店铺内存在下沉区域（低于地平面约70厘米）,下沉区域进行填平、防渗漏施工、封堵室内排水管均是装修的基本要求，贵方也签署了场地交接文件。2019年2月24日，贵方进场装修发现店铺下沉区域存在积水。经排查，发现积水是店铺下沉区域底板渗水导致。因店铺交付时贵司己知悉并接受店铺存在下沉区域等基本情况，我司基于长远合作考虑给予7天免租期，贵方负责下沉区域填平、防渗漏等施工，以解决渗漏水问题。同时，我司多次提醒贵方应对店铺内的排水管进行封堵。2019年3月5日，289园区物业管理方发函正式告知贵方，店铺装修应进行下沉区域填平、防渗漏等施工。2019年4月13日，店铺完成装修，下沉区域再次出现渗水。但此时下沉区域仅回填30厘米，再次渗水明显是回填深度不足、防渗漏施工质量不符合要求导致。我司明确要求贵方填平下沉区域、检查装修工程质量、追究施工方责任；但贵方坚称下沉区域已经做好防渗漏施工质量没问题，故贵方一直放任装修工程质量问题不理，渗水问题没有得到解决，损失持续扩大。2019年5月，因贵方以渗水为由不交店铺租金等费用，且不顾我司多次提醒催告，坚持认为下沉区域己经做好防渗漏施工，故怠于检查装修工程质量，未采取补救措施导致损失不断扩大。无奈之下，我司安排施工方对店铺装修进行检查，发现店铺装修存在偷工减料、下沉区域未进行防渗漏施工等严重工程质量问题，店铺渗水原因初步查明。我司要求贵方追究施工方贵任，立即委托其他单位对店铺重新进行填平、修缮和防渗漏等施工，但贵司一意孤行仍安排原施工方施工。2019年6月24日，广州地区有强降雨，店铺下沉区域出现明显渗水。经双方核查确认，渗水是下沉区域防渗漏施工质量不合格原因、未进行排水管封堵，强降雨时导致雨水沿排水管倒灌。至此，店铺渗水原因已查明，即装修施工未填平下沉区域、下沉区域防渗漏施工偷工减料工程存在严重质量问题、未封堵排水管。6月25日，我司即安排人员对排水管进行封堵，施工后渗漏水问题已基本解决。自2019年2月24日店铺出现第一次渗水起，我司及物业管理人员反复提醒、要求贵方做好下沉区域填平、防渗漏施工及排水管封堵，贵方未做好施工，再次渗漏后又怠于检查装修工程质量、查找渗水原因，未及时更换施工方重新施工。反而一味地要求我司维修店铺、减免租金，贵方未采取合理补救措施，导致损失不断扩大。二、责任承担。贵方知悉并店铺毛坯交付，且存在下沉区域、地面排水管的基本情况下，与我司办理店铺验收手续，我司将符合约定的店铺交付给贵方。贵方接收店铺后，我司、物业反复提醒、告知店铺基本情况，故贵方制定装修方案时，理应将下沉区域填平、防渗漏、封堵排水管等包含在施工范围内，完成此类施工也是装修工程质量的基础要求，贵方没有任何理由推脱对店铺下沉区域进行填平、防渗漏施工及封堵排水管施工的义务。我司认为，店铺反复出现渗水，是贵方在装修过程中，无视店铺基本情况及我司多次提醒、告知，未进行下沉区域填平、防渗漏施工、封堵排水管施工；出现渗漏后坚持认为店铺内已经做好防渗漏施工，怠于检查工程质量、排查渗漏原因，未及时采取补救措施，导致不合格的装修施工未能及时修复，店铺下沉区域渗漏反复出现，损失不断扩大。我司已交付符合约定的店铺给贵方，自贵方接收店铺前后已履行告知、提醒义务，店铺出现渗水后，我司也及时安排人员协助贵方、并提出解决方案，故我司已按法律规定及双方约定履行出租人义务。贵方在合同履行过程中存在重大过错因，导致店铺反复渗水并造成损失，且贵方至今未履行支付租金等费用的义务。根据《合同法》及相关法律法规规定、租赁合同约定，贵方应承担因自身过错导致的损失，同时应履行交付租金等费用的义务。三、解决方案。为双方继续开展友好合作，我司提出如下解决方案：1、贵方自行委托有资质的施工方填平店铺下沉区域，并对下沉区域装修重新做防渗漏施工，贵司验收工程后，通知我司进行二次验收，我司视验收情况承担下沉区域填平费用。2、贵方应当追究原装修施工方偷工减料、未做下沉区域防水、未封堵排水管等责任，我司予以配合。3、我司给予贵方15日免租期，免租期自贵方委托的施工方进场之日起算。4、贵方收到本函之日5日内，应支付店铺自2019年5月1日至今的租金、管理费等费用；等。2019年8月12日，原告申请广东省广州市广州公证处对涉案商铺进行了拍照及录像，并出具了（2019）粤广广州第097767号《公证书》，原告为此花费2000元。2019年10月30日，被告向原告送达《解除合同通知函》。2019年12月31日，原告将涉案商铺交回给被告。本案诉讼过程中原告为证明其装修损失305021元提供了1、其与纬森公司签订的《装修项目合同》，其中约定原告委托纬森公司对广州289艺术创意园进行装修，价格为283626元，工期自2019年3月15日至2019年4月10日止。2、2019年5月9日的《装修工程预（决）算书》，工程总造价为283625.92元。3、以宋某平名义购买的沙发5884元、志高空调6780元、志高空调4099元、木衣架308.50元、木衣架1128.50元。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，装修合同是原告与案外人签订的，我方从未确认也未同意。因为原告向我方报审的装修公司为西南公司，无法证明实际装修主体。原告没有提供相关的支付凭证，无法证明装修费用的存在。装修损失更加不可能是283626元。合同约定的款项是分期收费的，并且根据原告的预算书明显大部分的工程并没有实际施工，明显不产生这部分费用。根据合同的约定最后一笔装修款的支付条件是商铺全部制作安装完毕并通过甲方验收后支付，如果原告主张已经完全支付全部款项，就代表装修通过原告的验收，但实际上工程并不合格，证明原告应当对其认为验收通过了的事实，但不合格的装修工程自行承担责任。装修公司也是没有资质的，根据补充协议的约定，责任由原告承担。装修合同有约定保修期，因此并不产生装修损失。预算书作出时间为2019年5月9日，正常应该有预算书再确定合同价格，明显预算书与合同是不真实的。原告认为已经完成撤场也是不真实的，原告称搬离物品，但仍然主张相关的空调、沙发物品等费用，明显是相互矛盾。原告为证明2019年6月17日与被告的工作人员任某平进行了电话沟通，任某平承认在原告承租前未告知原告商铺存在渗水的情况提供了电话录音，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。我方工作人员确实有任某平，与任某平核实过，任某平称没有印象有这协商过程。退一步讲，假设任某平实际有过这对话，也不能代表被告，被告没有授权任某平做出任何意思表示，任某平也不是法定代表人。而且一个人说没有告知过原告渗水的事情不代表被告就实际没有告知过原告渗水的事情，我方也实际提供了证据也证明了在租赁合同签订之前已经告知了原告渗水的事实。录音也证明了原告是承认施工是需要进行防水及堵死相关位置的，也承认下凹位置需要回填至水平面，但是是原告保留了下凹位置。录音的最后一段也证明了从工程装修的角度是可以解决渗水的问题。录音并不完整，当时原告说防水没有做可以不做，原告只截取对自己有利的部分。被告为证明纬森公司不具备装修资质提供了1、2019年2月25日，原告及西南公司出具的《委托书》。2、2019年2月28日，西南公司出具的《装修公司担保书》。3、西南公司的资质证书。4、西南公司的《营业执照》。5、纬森公司在全国建筑市场监管公共服务平台的登记资料。原告对于上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议，原告自始委托颜振才对店铺进行装修，颜振才是西南公司的工程队负责人，颜振才也是通过纬森公司签署装修合同并且也是由颜振才的施工队负责施工的。至于颜振才为何以西南公司向被告进行装修备案原告不知情。原告也没有该证据，其余材料是颜振才办理的，都是真实的。本案中原告委托的装修队是负责店铺的装修工程，而不是店铺主体结构的维修工程，原告资金有限，所以在被告要求原告进行防水工程及堵塞排水管道时原告均要求施工队按照一般标准进行了施工，但是店铺的渗水程度远远超过了原告的预期。按照租赁合同的约定原告自行装修店铺但是对于建筑物主体结构的维修仍然由被告承担。本院认为：原告与被告自愿签订的《房屋租赁协议（001版本）》及两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。涉案商铺根据《温馨提示》的内容，被告在招租时已说明该商铺存在渗漏水问题，并向原告提出了装修建议，但原告在装修过程中却委托了没有装修资质的纬森公司进行装修，而上述《补充协议》明确约定：“乙方应保证承包租赁房屋装修工程的第三方具有法律规定的资质，因上述第三方不具备合法资质或在施工过程中导致的行政处罚责任、任何一方的人身损害、财产损失责任均由乙方自行承担。”另既然原告已经装修完毕，涉案商铺不应再存在漏水，且原告也未能举证证明在原告装修后的漏水是被告的原因导致，因此，涉案商铺在原告装修后存在漏水本院认定为原告的责任造成。原告没有按约向被告支付租金，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2019年10月30日向原告送达《解除合同通知函》，故被告反诉要求确认双方签订的《房屋租赁协议（001版本）》及两份《补充协议》于2019年10月30日解除本院予以支持。原告要求被告退回2019年3月、4月、7月的租金及物业管理费，租赁保证金，赔偿装修损失，赔偿其与合伙人的迟延归还借款而产生的违约金、证据保全费理由均不成立，本院均不予支持。而水电保证金、装修押金根据公平合理原则被告应退回给原告。因被告已于2019年12月31日接收场地，故对被告反诉要求原告退回场地的请求不再调处。被告要求原告支付2019年6月1日至2019年10月30日的租金及管理费、逾期支付上述费用的违约金，垃圾处理费，电费，2019年10月31日至2019年12月31日的房屋使用费（按房管部门确定的同期同地段租赁参考价计算）合法有理，本院予以支持。违约金被告要求按年利率24%计算显属过高，根据公平合理原则，2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告谢博全与被告广州麦浪文化发展有限公司在2019年2月15日签订的《房屋租赁协议（001版本）》、《补充协议》，在2019年3月5日签订的《补充协议》于2019年10月30日解除；二、被告广州麦浪文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将水电保证金5000元、装修押金8730元返还给原告谢博全；三、原告谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年6月1日至2019年10月30日止的租金（每月按照28130元的标准计算）一次性支付给被告广州麦浪文化发展有限公司；四、原告谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年6月1日至2019年10月30日止的管理费（每月按照3880元的标准计算）一次性支付给被告广州麦浪文化发展有限公司；五、原告谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年5月1日至2019年10月30日止的垃圾处理费（每月按照500元的标准计算）一次性支付给被告广州麦浪文化发展有限公司；六、原告谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年5月1日至2019年10月30日止的电费1101元一次性支付给被告广州麦浪文化发展有限公司；七、原告谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年10月31日至2019年12月31日止的房屋使用费（每月按照102元/平方米/月×194平方米=19788元的标准计算）一次性支付给被告广州麦浪文化发展有限公司；八、原告谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告广州麦浪文化发展有限公司支付逾期给付租金、管理费、垃圾处理费、电费的违约金（以同期应付而未付的租金、管理费、垃圾处理费、电费为本金，从逾期之日起，2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止，违约金的总额不能超过同期应付而未付的租金、管理费、垃圾处理费、电费总和）；九、驳回原告谢博全的其他诉讼请求；十、驳回被告广州麦浪文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8970元，由原告谢博全负担8827元，被告广州麦浪文化发展有限公司负担143元，反诉费2410.90元，由原告谢博全负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  朱铭沛人民陪审员  莫翠云二〇二〇年十一月十七日书 记 员  邓鸿明