甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0702民初9173号原告：夏某，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：李某，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州，系原告夏某女婿。委托诉讼代理人：郭某，系甘肃XXX律师事务所律师。被告：王某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：王某2，女，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州区，系被告王金昌儿媳。被告：王某3，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州，身份证号码：×××被告：王某4，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。以上三被告的共同委托诉讼代理人：邢某，系甘肃XXX律师事务所律师。原告夏某与被告王某1、王某3、王某4房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏某的委托诉讼代理人李某、郭某，被告王某1的委托诉讼代理人王某2，被告王某1、王某3、王某4的共同委托诉讼代理人邢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏某向本院提出诉讼请求：1.要求被告王某1退还原告预交的房款170000元；2.要求被告王某1支付2013年至2019年度租费264271元，支付违约金100000元；3.要求被告偿还原告向张掖市XXX房地产开发有限责任公司（以下简称“XXX房产公司”）交付的房款53000元，向银行偿还的房屋贷款74277.59元，楼房补交款12118元；4.要求被告王某1赔偿原告装修费用133650元。上述合计807316.59元；5.要求被告王某3、王某4对上述费用承担连带清偿责任；6.要求被告承担本案全部诉讼费用。本案本院受理后，原告于2020年10月10日向本院提交变更诉讼请求申请书一份，将上述诉讼请求变更为：1.要求判令被告继续履行双方签订的《租赁费抵顶房协议》和《租赁费抵顶房屋补充协议》，并协助原告办理涉案房屋过户手续；2.判令被告偿还原告各项费用473326.23元（其中：租赁费264271元、房屋首付款170000元、向银行偿还的涉案房屋贷款74277元、向XXX房产公司交纳的现金53000元、拖欠XXX房产公司的24446元、违约金100000元、向银行偿还的贷款357332.23元）；3.要求被告王某3、王某4对上述诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：原告一直从事建筑材料租赁业务。被告王某1一直在原告处租赁建筑材料。至2014年，被告王某1共计拖欠原告租赁费145000元。2015年3月27日，原告与被告王某1签订《租赁费抵顶房协议》一份，约定被告王某1将××区东套抵顶给原告，抵顶价格为57万元。2015年10月16日，原告与被告王某1又签订了《租赁费抵顶房屋补充协议》一份，并约定由被告王某3、王某4担保。后被告王某1要求将该房屋以王某3名义办理了按揭贷款。现原告一次性向银行偿还了涉案房屋贷款。为此，原告要求被告按照《租赁费抵顶房屋补充协议》履行约定的义务。被告王某1、王某3、王某4辩称，原、被告在2015年3月27日和同年10月16日签订顶房协议及补充协议属实，但因办理产权的原因，2017年12月14日，由XXX房地产公司直接将涉案房屋出售给了李某，相关的权利关系由XXX房地产公司和李某承受，该行为已将上述两份协议进行了变更，房屋买卖合同的双方是XXX房地产公司和李某，现被告已没有权利给原告办理房屋过户手续。因为李某和XXX房产公司对之前的协议进行了变更，所以原告诉被告王某1交付的相关费用没有事实依据和法律依据，要求被告王某3、王某4承担连带责任也没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人李某系原告女婿。被告王某1与被告王某3、王某4系父子。原告一直从事建筑材料租赁业务，被告王某1常在原告处租赁建筑材料。截至2015年3月27日，被告王某1欠原告租赁费145000元。2015年3月27日，原告（乙方）与被告王某1（甲方）签订《租赁费抵顶房协议》一份，约定1.甲方抵顶给乙方的房屋为张掖市××区西套住宅一套，抵顶价格为伍拾柒万元。面积以房屋产权核定为准不再增加。2.乙方于2015年3月15日开始给甲方供货（架杆、顶托、扣件）至房屋顶清为止，材料租赁费价格按照2014年结算价为准。3.协议签订前甲方已拖欠乙方租赁费壹拾肆万伍仟元（145000元），乙方又预交房款壹拾柒万元（170000元），两项合计叁拾壹万伍仟元（315000元），乙方还欠甲方房款贰拾伍万伍仟元（255000元）继续以材料租赁费逐年抵顶，顶清为止。……。同日，原告向被告王某1支付房款170000元，由被告王某1向原告出具收条一张。2015年4月24日，案外人王某3就涉案房屋在中国银行股份有限公司张掖分行申请房贷432000元，贷款期限15年，自2015年4月24日至2030年4月24日止。为此，2015年10月16日，原告（乙方）与被告王某1（甲方）又签订了《租赁费抵顶房屋补充协议》一份，协议约定：甲乙双方已于2015年3月27日签订了顶房协议，鉴于甲方在签订协议时已将该套房屋借用王某3名义抵押给了银行，为防止意外情况特签订的补充协议。1.甲方必须在2015年9月30日前将所顶房屋交付乙方使用，并于2019年10月30日前付清银行贷款。把房屋产权证办到乙方名下，所有过户费用都有乙方承担。如甲方不能在上述规定时间内付清银行贷款则由乙方负责还清银行这套房子贷款本息，并由甲方出面为乙方办理产权证，同时双倍支付已用乙方的租赁费及银行贷款。并由王某3、王某4作为连带担保人，对甲方应向乙方支付的租赁费及银行贷款承担连带清偿责任。担保期四年。2.甲方不能在上述时间内给乙方交付房屋和办理产权证则按原合同继续向乙方承担违约金壹拾万元。协议落款处由原告与被告王某1的签名捺印，被告王某3、王某4作为甲方连带担保人在协议上签名捺印。协议签订后，原告于2015年10月17日从XXX国际房产公司接手了涉案房屋，同时原告向XXX房地产公司支付水电智能系统费用200元、维修基金7668元、天然气款2300元，向然气公司交纳天然气连接费用500元，并支付了入户对讲系统费用1500元。基于《租赁费抵顶房协议》，2016年12月1日，原告出具了祥盛模板租赁费结算单一份，在该结算单中载明“欠房款255000元－15年租费65751－16年租费24651＝欠164598元”。2017年4月9日，被告王某1儿媳王某2在该结算单上注明“所欠架杆827米、749套，再未产生任何费用，所欠王某1164598元中未包括架杆、扣件的作价”。经庭审举证、质证，原、被告双方对该份结算单无异议。庭审中，原告又提交了2017-2019年祥盛模板租赁费结算单一份，载明租赁费金额为28869元，但该结算单上只有原告签名，无被告签字，被告经质证不予认可。另查明，2017年12月14日，案外人XXX房产公司（甲方）与案外人李某（乙方）签订《协议书》一份，约定：2015年3月27日，由王某1将张掖市XXX国际住宅小区3﹟楼2101室房屋一套顶账与李某，该房屋买卖合同为王某3名下，现有李某居住使用。乙方在抵顶该房屋时已向王某1交付了该房屋首付款壹拾柒万元整（170000元），现获悉该房屋系王某1以按揭形式以XXX国际所购买，但按揭未还。即日之前该房屋因按揭款由张掖市XXX房地产开发有限责任公司代还，代还按揭本息壹拾万零柒仟肆佰肆拾陆元（107446元），房屋按揭款剩余本息叁拾捌万叁仟贰佰元整（383200元），经甲乙双方达成以下协议:一、甲方代还的按揭款壹拾万零柒仟肆佰肆拾陆元（107446元），现有王某1代付叁万元（30000元），剩余柒万柒仟肆佰肆拾陆元（77446元）暂由乙方负责代交还与甲方，甲方同意将王某1承担的叁万元(30000元)转计入乙方的首付款中，甲方并认可该房屋首付款合计贰拾万元整（200000元）。二、从即日起剩余房屋按揭叁拾捌万叁仟贰佰元整（383200元）暂由乙方承担并按期支付银行相关款项。三、……。四、本协议签订后由于乙方原因造成银行按揭未按期缴纳，甲方有权收回此房屋。五、乙方待还清该房屋银行按揭款后，甲方有义务配合乙方办理房屋过户手续，甲方不得再向乙方收取任何费用。……。协议落款处由XXX房产公司盖章、法定代表人签名，李某的签名捺印。被告王某1在协议上签署“同意办理”字样。协议签订后，李某于2017年12月28日向XXX房产公司支付房款40000元，2018年5月11日支付房款5000元，2019年1月31日支付房款8000元，合计53000元。同时查明，就被告王某3办理的房贷，在2018年2月1日至2019年10月10日期间，由原告通过其女婿李某分22期替被告王某3偿还中国银行贷款74277.59元，2020年11月3日，原告向中国银行偿还贷款本息358992.74元，上述合计433270.33元。截至2020年11月3日，原告已全部提前还清银行贷款。再查明，2016年6月1日，李某作为原告，将王某1作为被告以民间借贷纠纷诉至本院，要求王某1偿还借款20万元，承担利息82800元，该案经本院调解处理后，本院作出了（2016）甘0702民初4403号民事调解书，约定王某1偿还李某借款20万元，承担利息4万元，合计24万元，于2016年11月30日前一次性付清。上述事实，由原、被告的当庭陈述，原告提交的《租赁费抵顶房协议》、《租赁费抵顶房屋补充协议》、收条、结算单、《协议书》、贷款结清通知书、银行还款凭证等，被告提交的收条附收款收据复印件、（2016）甘0702民初4403号民事调解书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。本案根据原、被告的诉辩，结合双方的举证、质证，对本案争议的焦点问题分述如下：关于本案原告主体是否适格的问题。庭审中，被告辩称《租赁费抵顶房协议》、《租赁费抵顶房屋补充协议》的签订双方是原告与被告王某1，但是房屋的实际买受人是李某，所以原告诉被告房屋买卖合同关系，原告主体不适格。本院认为，原告与被告王某1之间基于双方存在的债权债务关系签订的房屋抵顶协议及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原告按照约定实际接手了房屋，也履行了还贷义务，现原告按照协议约定向被告主张权利，符合合同约定和法律规定。即便房屋权属最终落到案外人李某名下，也是基于原告与李某之间存在亲属关系的原因，但这并不影响原、被告之间履行双方约定的权利义务。不存在原告主体不适格的问题。故对被告的辩解理由本院不予采信。关于被告王某1欠原告租金数额的问题。本院认为，截止2015年3月27日前，被告王某1所欠原告租金为145000元的事实，有双方签订的《租赁费抵顶房协议》为证，本院予以确认。对所欠2015年租赁费65751元、2016年租赁费24651元的事实，由被告王某1儿媳王某2在原告出具的结算单上的签字认可，本院予以确认。对原告主张的2017年至2019年期间的租赁费28869元，因该结算单上仅有原告本人签字，并无被告签字，对此被告不予认可，原告亦无证据证明其主张，应承担举证不利的法律后果，对该笔租赁费用，本院不予采信。综上，本院认定被告王某1拖欠原告租赁费金额为235402元。关于原告诉请的要求被告继续履行《租赁费抵顶房协议》的问题。本院认为：1.原告与被告王某1签订的《租赁费抵顶房协议》，系有效的民事法律行为，故在原告与被告王某1之间形成了房屋买卖合同法律关系。双方应按照约定全面履行各自义务。按照协议约定，被告抵顶给原告的房屋价款为57万元，扣除原告向被告支付的房款17万元、被告应支付原告的建筑材料租赁费235402元后，原告尚欠被告房款164598元，对此原告应承担支付义务。2.原、被告签订的《租赁费抵顶房屋补充协议》亦系双方当事人意思表示真实的有效协议，双方应按照约定全面履行各自义务。现原告已按照协议约定替被告王某3代付银行按揭433270.33元，按照补充协议约定，应有被告王某1向原告承担偿还义务，被告王某3、王某4承担连带清偿责任。3.关于原告诉请的要求被告协助办理房屋过户手续的问题。本院认为，被告将涉案房屋抵顶原告后，原告又将房屋交其女婿李某实际占有居住，XXX房产公司与李某也签订了《协议书》，约定交清房贷后，房产公司有义务配合李某办理房屋过户手续。对该份协议原告应该是知情和认可的，如果让被告协助给原告办理房屋过户手续，将存在一套房屋过户给两个主体的矛盾。现原告认可XXX房产公司与李某签订的《协议书》，应在协议书约定的条件成就后有李某按照双方协议书的约定向XXX房产公司主张办理房屋过户手续。故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于李某已向XXX房产公司支付的房款53000元的问题。本院认为，李某向XXX房产公司支付的房款是基于XXX房产公司与李某签订的《协议书》而产生的，交款主体为李某，收款人为XXX房产公司，与原、被告之间的债权债务关系不属于同一法律关系和法律主体，原告主张该权利，主体不适格。故原告要求被告向其支付李某偿付给XXX房产公司的款项，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。关于原告要求被告承担违约金100000元的诉请问题。本院认为，虽然原、被告双方约定的交房时间的期限为2015年9月底，原告于2015年10月7日正式接手房屋，但未按期交付房屋是否是被告违约造成的，原告未提供证据证明。同时，关于双方约定的偿还按揭及办理产权证的事宜，因原告在向被告王某1抵顶房屋时，该房屋已经办理了抵押贷款，在补充协议约定的被告于2019年9月30日前还清银行贷款，并给原告办理房屋过户手续，如果被告不按期偿还贷款，由原告负责还清房屋贷款本息，被告出面为原告办理产权证。但直至2020年11月3日，原告才将银行贷款全部偿还完毕。同时，在2017年12月14日，案外人李某与XXX房产公司又签订了协议书，约定办理产权证条件成就后配合给李某办理房屋过户手续，一定程度上影响了原、被告协议的履行。故对原告主张的违约金10万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、原告夏某支付被告王某1购房款164598元；二、被告王某1支付原告夏某代还银行贷款433270.33元；上述一、二项相互抵顶后，被告王某1实际支付原告夏某代还的银行贷款268672.33元，于本判决生效后30日内履行完毕；被告王某3、王某4对上述费用承担连带清偿责任。三、驳回原告夏某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8399元，减半收取4199.5元，由原告夏某负担1812.5元，被告负担2387元。原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院向原告退还受理费4199.5元。原告变更诉讼请求后多收取的案件受理费3474元退还原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  于菊瑛二〇二〇年十一月十三日书记员  谢晨辉