山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0202民初7896号原告：青岛雅园物业管理有限公司，住所地青岛市市南区香港中路40号。法定代表人：周迪。委托诉讼代理人：赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：王婷婷，女，1979年7月25日出生，汉族，住青岛市市南区XX。原告青岛雅园物业管理有限公司（以下简称雅园公司）与被告王婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅园公司的委托诉讼代理人赵虹，被告王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅园公司向本院提出诉讼请求：1．王婷婷向雅园公司支付自2019年7月1日至2020年3月31日所欠的物业服务费19260元、小电梯电费18.4元、车位管理费3375元及违约金6765.7元（暂计至2020年3月31日并要求以未付款为基数按照每日千分之三的标准连续计算至王婷婷实际给付全部物业费用之日止）；以上合计29419.1元。2．本案诉讼费用由王婷婷承担。事实和理由：2016年12月26日，王婷婷购买了青岛市市南区XX户房屋，房屋面积305.71平方米。购房合同附件《房屋使用公约》第四条约定了物业服务费用、地下车库管理费用等收费标准，即案涉房屋物业服务标准为7元/平/月，地下车库管理费为375元/月。第五条约定，业主逾期缴纳物业费或其他代收代缴费用，应当按照日千分之三的标准支付违约金。雅园公司实施了各项物业管理服务，但王婷婷拖欠雅园公司自2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费19260元、小电梯电费18.4元、车位管理费3375元及违约金6765.7元。雅园公司经连续多次催收无果，为维护雅园公司的合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。王婷婷辩称，一、因雅园公司故意未能依据合同约定的服务标准提供特别约定的高端物业服务，已经构成重大违约行为，应依据其所实际提供的瑕疵和缩水物业服务的标准计算实际服务费用。其一、案涉纠纷的合同依据，本案纠纷所依据的合同为：2014年3月25日雅园公司和案涉远洋公馆小区的开发青岛远佳置业有限公司（以下简称远佳公司）签订的《前期物业管理服务合同》（证据1，详见雅园起诉的贵院（2020）鲁0202民初5532号民事判决书和雅园被诉的2310号判决书，以下类同），该前期合同不仅对物业服务内容进行了详细约定，而且对王婷婷和雅园公司双方之间的权利义务也做了明确约定，特别是该合同项下附件五《前期物业服务质量标准》更是对雅园公司所提供的7元单价的服务标准进得了详细约定，王婷婷办理入住手续时，雅园公司根据小区实际现况制作并提供给业主的《青岛远洋公馆业主手册》《远洋公馆物业服务手册》（证据2同上），该手册将前期物业管理合同的服务内容进一步细化了包括专属管家服务的配比，服务内容、安全、硬件设施管理和服务体系、房屋维保、装修管理、电梯、供配电、公共照明、消防、地下车场、保洁绿化等所有详细服务内容和真实图片展示，是前期物业合同的真实补充和确认。王婷婷在接收房屋办理入住之时和雅园公司签订的《物业收费协议书》，该协议系在上述前期合同基上对案涉房屋的缴费时间和缴费数额以及方式进行了详细约定，其性质应为前期合同的补充协议。王婷婷认为：远佳公司和雅园公司签订的《前期物业管理服务合同》和合同项下附件五《前期物业服务质量标准》、被告和雅园公司签订的《物业收费协议书》和雅园公司制作并交付王婷婷的《青岛远洋公馆业主手册》《远洋公馆物业服务手册》（注：以上统称为前期物业合同，以下类同）是确认本案所涉远洋公馆房屋提供物业服务的双方权利义务关系的事实和合同依据。通过上述前期物业合同足以证实了：本案所涉远洋公馆房屋之所以能远远超出政府主管部门对物业最高级的五级收费标准的单价2.5元之上的高达7元的单价，不仅包含着所引入的深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称世联公司）的高端、国际化的品牌价值，而且也是双方在服务合同中特别约定了远远高出上述五级服务标准的其它特别服务标准，所以本案的焦点问题就是雅园公司是否依据合同应当标准提供了相对应的高端强务，而大量的事实和证据证实了雅园公司提供的是严重缩水的低端的物业服务，属于严重违约。其二、雅园公司所提供的物业服务严重不符合合同约定的服务质量标准并构成严重违约。本案所涉的远洋公馆，雅园公司自业主实际入住之日直至2016年世联公司退出前的物业服务包括王婷婷在内的众多业主基本上是满意的：但是自世联公司彻底退出后，雅园公司为了追求利润最大化自2017年1月开始不顾合同约定的服务标准，逐步将高端的物业服务团队替换成了最便宜的物业人员提供最低端的基本物业服务，提供了三年质次价高的低廉服务又拒不整改，不仅造成了大量的业主拒缴物业费进行抗争，而且业主早在2019年11月对雅园公司基于上述物业服务质量问题提起了返还物业费的诉讼，并且已经在2020年3月20日开庭和质证完毕，案号为（2020）鲁0202民初2310号（以下简称2310案），该案雅园公司所提交的31份近400多页的证据证实了雅园公司严重违约和品牌欺诈等众多事实，另外基于同一事实贵院已经开庭判决的（2020）鲁0202民初5532号民事判决书不仅对上述证据进行了同样的毕证和质证，更是依法确认了雅园公司所提供的物业服务的重大瑕疵，所以对此包括王婷婷在内的众多业主均予以认可，上述证据和其它证据足以证实了：雅园公司不仅存在大量违反合问约定服务质量标准的违约行为，而且该以次充好、严重缩水的物业服务是因为雅园公司自身原因而故意采取的。在上述两案中业主已经提供了多达上百份证据证实了雅园公司在长达三年多时何内的故意违约行为，即雅园公司的违约行为涵盖了整个合同义务的两大方面，一方面将对合同项下明确约定的对应7元高价的包括室内中央空调清洗、地暖设备过滤网清洗、外窗玻璃清洗、大理石养护、保姆入园培训、24小时云助理和礼宾服务等众多高端服务直接不予履行，构成不履行合同义务的根本性违约，而上述原务内容又是7元单价最重要的义务，按照谁主张谁举证的基本举证规则，应当由雅园公司举出案涉争议的三年内是否依约提供了上述合同义务，否则应以举证不能依法确认雅因公司对上述服务义务的未能履约的重大违约行为，以此判定雅园公司违约的过错程度，并根据其过错认定物业类的实际支付比例，所以应当依约依法扣除雅因公司故意未能履行的合同义务的相应价款。另一方重，雅因公司对合同项下的包括卫生保洁、安保服务、绿化、车场管理、管家服务等基本服务内容上采取了降低服务标准和服务内容以及次数等众多缩水的服务，基于上述事实上诉人在应当由雅园公司依据前期合同第5.2.3和6.2.4款的约定提供三年内安保、卫生保洁在内的外包合同以确认去缩水的程度和非法利润的数额，并根据雅园公司不完全履行合同的违约程度调整实际物业费的单价。根据以上事实和证据可以证实：本案所涉纠纷王婷婷认可雅园公司授供了不需要举证的最基本的卫生保洁和大门值守服务，但是并未依据双方前期合同约定的服务内容和标准提供和7元高额单价相对应的合同义务.所以在王婷婷已经一一列举了7元物业费所对应的双方合同约定的服务事项和服务标准的基础上，雅园公司必须举证证实其按合同的定的标准和事项提供了相对应的具体服务，否则必然反证了雅园公司未能依据合同约定服务标准提供相应房屋的重大违约事实，更是证实了王婷婷有权根据雅园公司所提供的低价服务交付最低的服务费用即可，从而也就证实了雅园公司所提出的本案诉讼请求没有事实和法律依据。而事实上自世联公司退出后，雅园公司为了实现最大利润，所采取的大量减少服务人员、压缩基本开支、更换低价外委公司等一系列的手段，不仅造成了物业服务质量的急剧不断下降，更是从事实上决定了已经不存在履行合同约定的高端服务标准的基础，这更是雅园公司长达五年多一直拒不依约公示所有外委合同和小区公共收支的真实原因。由上所述王婷婷认为，雅园公司在涉案期间所提供的物业服务不仅严重不符合合同约定的质量服务标准，而且是有目的有计划的故意违约行为，上述长时间、大范围的恶劣违约行为不仅仅是损害了包括王婷婷在内的小区全体业主的整体利益，更是造成了小区房产严重贬值的恶劣后果，雅园公司必须对其上述所作所为承担民事责任和法律后果，所以无论是依约还是依法均应按照雅园公司实际提供的物业服务内容按照不高于最高级五级标准的2.52元计算物业费。二、因本案所涉的高价物业费系雅园公司恶意利用世联公司品牌进行合同欺诈，所以自世联公司退出之后雅园公司物权在收取基于品牌所对应的高价物业费，应按照实际物业服务的标准支付相应的物业费。王婷婷认为，根据大量的事实和证据足以证实了：雅园公司原股东利用世联公司的高端品牌签下了本案高达7元单价的前期物业合同后，立即将控股权再转回原股东，致使雅园公司在世联公司退出后提供了三年多的质次价高的劣质服务，上述事实不仅构成有预谋的品牌欺诈行为，更是造成本案服务纠纷的最根本原因，主要事实如下：1、王婷婷提交的股权变更登记可以证实：世联公司在2011年12月27日受让了青岛新地集团有限公司（以下连同新地关联公司简称新地公司）所持有的雅园公司60%股权，并以委派方式担任雅园公司董事长、总经理和监事长，即雅园公司通过此次股权转让完美转变为了世联公司的控股子公司，从一家普通的物业管理公司转身为从事高端物业管理的国际品牌公司。2、借助世联公司的高端国际化物业品牌2014年3月25日雅园公司和开发商远佳公司签订了《前期物业管理服务合同》，即雅园公司以世联公司的高端品牌确认了该合同高达7元单价的价格，包括雅园公司制作的业主手册、物业服务手册、开发高的营销广告、小区内所有的实际服务和品牌均确认了世联公司品牌对7元单价的重要价格构成。3、伴随看远洋公馆楼盘的销售完毕和2015年底的业主交房入佳，品牌提供方世联公司也完成了其历史使命，立即在2016年6月28日将所持有的全部股权一次性转让给原股东新地公司的关联公司苏州阳光新地置业公司，至此雅园公司彻底没有了世联公司的物业高端品牌和品牌下的高端服务，回归到了7元单价之前真实的新地品牌，4、最为关键的是世联公司将全部股权转回给原股东新地公司的交易价格再次证实了利用世联公司品牌进行价格欺诈的真实性和计划性：即双方股权转让协议的定价以原有股权受让款21000000元按照年息15%和资金占用时间进行计算，任何一个稍具资本收购常识的人可以从该交易价格中证实：世联公司对雅园公司股权的一进一出并非真正意义的股权转让，而是新地公司有偿利用世联公司品牌进行品牌价格欺诈的故意行为，否则应该根据持股期间的经营利润并参考转出时的雅园公司的净资产进行股权计价。5、王婷婷提供的包括业主手册在内的众多小区内世联公司的标志更是证实了世联公司的品牌和品牌下的规范化服务对远洋公馆小区7元单价构成的重要性，即包括雅园公司、业主、开发商在内的所有合同相关各方均对世联公司品牌和所对应的7元单价予以认可。6、最为重要的是世联公司撤股的时间为2016年6月28日，按照业务实践股权过户后双方包括具体人员和业务的交接和顺延最短也需要六个月，也就是2016年12月底；而事实上包括王婷婷在内的所有业主对世联公司真正退出前的物业服务是认可的；所有业主对雅园公司物业服务感觉不满的起始时间就是世联公司彻底交接退出后的2017年1月，也就是卸掉世联公司品牌约束的雅园公司为了赚取品牌带来的最大利润，不顾合同约定的服务内容和标准，更不顾全体业主的利益，正式拉开了长达三年之久的减员减支减服务减质的质次价高服务，从而也硬生生的将众多道纪守法的依约缴费的善良业主，从善良的建议、互动逼上了数次签字致函整改直至双方现场冲突最终演变成大面积的拒缴物业费，该事实不仅有力的证实了世联公司品牌的重要性，而且反证了雅园公司物业服务急剧下降的真实原因就是上述有预谋的品牌价格欺，以上事实证实了：雅园公司原股东青岛新地集团有限公司利用世联公司的高端品牌签下了本案高达7元单价的前期物业合同后，立即将控股权再转回原股东，致使雅园公司在世联公司退出后提供了三年多的质次价高的劣质服务，上述事实不仅构成有预谋的品牌欺诈行为，更是造成本案服务纠纷的最根本原因。王婷婷认为无论是商品还是服务，品牌和商标的驰名度决定了最终定价，世联公司作为香港上市的国际品牌其合同价格必然会远远超出新地这些地方物业品牌，这也就是雅园公司不惜以年息15%的高息引入世联公司品牌的真实原因，其唯一目的就是借用世联公司品牌签下7元的高额合同单价。所以世联公司的品牌和品牌下的高端服务规范决定了远洋公馆前期物业管理服务合同项下物业费用价格的定价重要因素，7元的合同单价世联公司的品牌最少占到了50%以上的品牌无形资产价值（注：具体对比雅园股东青岛新地集团管理当时没有世联公司品牌的自我品牌小区定价）。所以自世联公司彻底退出且物业质量不断下降的2017年1月开始雅园公司无权再假借世联公司的高品牌收取高价物业费，应按照雅园公司所提供的实际物业服务内容对应五级物业服务标准按照不出超过2.52元单价进行收费，这应该是本案最为关键的事实，三、因案涉合同单价实行政府指导价，所以根据合同约定应按照政府指导价的最高不超过2.52元和每月50元车辆管理费调整合同单价，即王婷婷主张的7元单价违约且违法，依法不应予以确认。王婷婷认为根据如下事实和证据足以证实本案所涉的物业服务期问依据合同约定和法律规定，应按照最高不超过2.52元单价进行计算，主要证据如下：1、山东省人民政府在2018年5月29日以第317号政府令的形式予以发布《山东省物业服务收费管理办法》，并在2018年7月1日开始施行。依据该政府令第五条和第九条之规定，本案所涉的远洋公馆小区作为期物业管理的普通住宅施行政府指导价的物业服务收费，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，即自2018年7月1日本案所涉的远洋公馆小区依据上述法律规定应该实行政府指导价。上述管理办法作为山东省地方法规雅园公司必须依法履行，所以本案所涉前期物业合同自2018年7月1日炖行政府指导价是有法律依据的。2.《前期物业管理服务合同》第十二条第12.6项明确约定“属政府物业部门调整制定价格，按政府定价执行”，而上述317号政府令属于政府调整价格，所以本案所涉房屋自2018年7月1日按照政府指导价的2.52元计算单价不仅有合同依据，更是具有法律依据。3、青岛市发展和改革委员会在2019年9月12日根据上述317号政府令以青发改价格（2019）257号文的形式发布《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施山东省物业服务收费管理办法的通知》，不仅确认了市内六区实行前期物业管理的政府指导价，而且在附件1中明确了共分五级的基准价格，根据物业公司的服务标准从一级到五级，其对应的服务价格也从0.8元至2.52元，五级属于最高级；而车辆管理费也作为政府指导价为每月50元；本案所涉的远洋公馆小区作为前期物业合同已经年满两年的物业小区必须执行最高不超过最高级五级的政府指导价每建筑平方米每月2.52元；所以本案所涉房屋应自第317号政府令发布之日的2018年7月1日按照不超过最高级五级的2.52元计算物业费是有法律依据的。4、山东省发展和改革委员会在2019年10月24日特别针对青岛市发改委以鲁发改价格函（2019）162号文《关于普通住宅界定标准的复函》的形式予以明确“除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅均属于《山东省定价目录》规定的普通住宅”，该证据进一步证实了本案所涉王婷婷的房屋依法作为普通住宅实行前期物业管理的政府指导价。5.本案雅园公司所主张的服务期间为2019年7月1日至2020年3月31日，而该期间上述317号政府令和257号文生效并实施的有效期间。王婷婷认为，根据双方合司约定的按照政府定价调整合同价格的约定，自317号政府令实施的2018年7月1日开始致府指导价最高五级不超过2.52元，所以王婷婷认为本案应按照动府指导价的最高级五级2.52元单价（注：青新市建委和发改委2019第58号文所确定的五级物业服务所对应的具体服务标准，雅园公司在此期问所提供的实际物业服务远远达不到五级的服务标准，但是为了便于计算本案暂时按照最高级的五级主张）计算，既有事实和合同依据，更是有法律依据，应依法予以确认和支持。四、雅园公司提前退出案涉小区的物业服务，已经构成约，依法应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．2014年3月25日，雅园公司（乙方）与远佳公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方为坐落于市南区XX（小区物业名称）提供前期物业服务，物业服务期限自本协议签订之日起生效，至远洋公馆项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为9元每平方米每月（含电梯费），公寓、商业为7元每平方米每月（含电梯费），地下停车位物业服务费150元每车位每月；业主办理入住手续时预付季度的物业服务费，此后按季度交纳，具体时间为每季度首月5日前，交纳本季度物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的滞纳金。其中附件五对前期服务质量标准进行了具体约定，其中第三条约定，提供每季度一次公共部位地面清洗服务、每年一次外窗玻璃清洗等，第九条特色服务约定，免费提供全年空调、地暖设备过滤网清洗服务各一次等。该物业费收费标准已经青岛市市南区物业管理办公室备案。2．2017年7月31日，王婷婷（业主）与雅园公司（物业管理人）签订《物业收费协议书》，约定使用人购买（或租用）的物业位于XX，建筑面积305.71㎡；物业服务费收费标准为7元每平方米每月（含电梯费），交费日期为每月25日之前；每月15日前，远洋公馆管理处将综合收费通知单发放给各位业主，未在收费通知单约定的日期内交纳物业服务费的视为违约，自次月1日起按每日千分之三计算违约金。同日，王婷婷（业主）与雅园公司（物业管理人）签订《远洋公馆车场收费协议》，约定使用人购买（或租用）的物业位于远洋公馆XX，车位号车库；普通车位收费标准为普通车位150元每月，子母车位230元每月，车库收费标准375元/月。3．2019年7月份至2020年3月份期间，王婷婷累计拖欠雅园公司物业服务费19259.73元（305.71平方米×7元×9月）、车库费用3375元（375元×9月）。本院认为，雅园公司与王婷婷签订的《物业收费协议书》、《远洋公馆车场收费协议》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。王婷婷使用案涉房屋和车库，应当按照合同约定支付物业服务费、车库费用。王婷婷抗辩称雅园公司按照7元/平方米/月收取物业管理费，超出了青岛市住宅房屋物业服务费的政府指导价，其不应按照该约定价格交纳物业服务费。对此本院认为，政府指导价格属于行政管理范畴，不属于法律禁止性或强制性的规定，故对于王婷婷的该抗辩意见，本院不予支持。关于王婷婷主张雅园公司物业服务不合格的问题，雅园公司提交的证据均不足以证明其履行了合同约定的部分特色高端服务。综合涉诉业主的抗辩理由、在案的证据以及上述案件事实，本院酌情对物业费予以调整，按照应收物业服务费的90%收取为宜，违约金不予支持。故王婷婷应当支付自2019年7月份至2020年3月份期间的物业服务费17333.76元（19259.73元×90%）和车库费用3375元。还应当支付物业服务费和车库费用20708.76元（17333.76元+3375元）。雅园公司主张小电梯电费18.4元，但未提交相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王婷婷于本判决生效之日起10日内向原告青岛雅园物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费和车库费用20708.76元；二、驳回原告青岛雅园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，减半收取267.5元，由原告青岛雅园物业管理有限公司负担188.3元、被告王婷婷负担79.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员 王 鹏二〇二〇年十一月三十日书记员 陈思宇