广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初4509号原告：谢军，男，1981年7月14日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：姚厅，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯铭红，广东易恒律师事务所实习人员。被告:江远波，男，1986年1月25日出生，汉族，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：黎恒鸿，广东君熙律师事务所律师。原告谢军与被告江远波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告谢军及其委托诉讼代理人姚厅，被告江远波的委托诉讼代理人黎恒鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢军向本院提出诉讼请求：1.判令谢军与江远波签订的《商铺合作营运协议》于2020年3月20日解除；2.判令江远波按28080元/月的标准向谢军支付2020年2月1日起至2020年3月20日的房屋租金及占有使用费，共计46800元；3.判令江远波按600元/月的标准向谢军支付2020年2月1日起至2020年3月20日的物业管理费共计1000元；4.判令江远波就涉案商铺已付的押金65506元归谢军所有，以上共计113306元；5.判令江远波承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月16日，江远波委托汪**与谢军签订《商铺合作营运协议》，约定谢军将位于广州市黄埔东路2841号沙步市场综合楼即沙步百事佳商业广场第一层S103-1号铺出租给江远波用于经营男士服装，租赁期间2018年6月21日至2022年7月31日，其中2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金为28080元/月；物业管理费按建筑面积60平方米计算，每平方10元/月；江远波向谢军一次性支付商铺设施费8万元（进场费），和相当两个月租金的押金65506元。2020年1月19日，江远波通知谢军，因为行情差，所以不再缴纳租金，谢军招到商后再撤场。谢军明确表示不同意，告知江远波应当按照合同约定缴纳租金。2020年2月11日，谢军再次前往商铺，向江远波发出《告知函》，明确告知其应当立即缴纳租金，否则将承担相应的违约责任，并要求其清空铺面给谢军。谢军为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告江远波辩称，一、谢军收取江远波商铺设施费（入场费）80000元及押金65506元没有法律依据。第一，江远波向谢军承租的是广州市黄埔东路2841号沙步市场综合楼即沙步百事佳商业广场第一层S103-1号铺位，截止举证期限届满，谢军未向法院提交该铺位的房产证或建设规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此江远波与谢军订立的《商铺合作营运协议》是无效合同，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。第二，若江远波向谢军承租的涉案商铺是有房产证或建设规划许可证，谢军也应当向江远波返还收取的商铺设施费（入场费）80000元及押金65506元，因为本案是租赁合同纠纷，租赁合同是谢军将涉案商铺出租给江远波后依法收取租金，但谢军却利用优势地位收取租金以外的费用（商铺设施费），这与租赁合同的性质严重不符，同时对江远波也非常不公平。二、谢军要求江远波以28080元/月的标准支付2020年2月27日后的租金（占有使用费）及物业管理费的诉讼请求也无法律依据和事实依据。第一，谢军于2020年2月27日将涉案商铺予以强行关门和断电，导致江远波一直无法占有使用租赁物。因此谢军主张2020年2月27日之后的租金（占有使用费）及物业管理费没有法律和事实依据。第二，受××疫情影响，双方均有责任与义务执行疫情防控指令。根据《最高人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理第6点“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，因疫情原因不能正常营业期间的店面租金应当按照公平原则，适度减免，因此2020年2月的租金不应按28080元/月的标准计算，应当给予江远波适度减免。三、谢军主张的没收押金65506元的请求没有法律及事实依据。受新型冠状病毒导致××疫情影响，有关部门采取了相应的措施禁止商铺开门营业及要求企业延迟复工，上述疫情及措施导致江远波租赁的商铺无法正常营业使用及取得收入，进而导致江远波无法准时交租。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，谢军不得以此为由主张江远波违约，从而要求没收江远波的押金65506元。但江远波同意支付2020年2月27日之前的租金，但要求减免。经审理查明，2018年8月1日，广州百事佳顺利商业发展有限公司（以下简称百事佳公司，甲方）与谢军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市黄埔东路2841号沙步市场综合楼即沙步百事佳商业广场的第一层S103-1号铺位出租给乙方作为商业经营使用，商铺建筑面积为120平方米，实用面积为84平方米（即商铺边墙中线以内的面积），租金415.7元/㎡。租赁期限为2018年8月1日至2022年7月31日，从2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为53875元。乙方应在与甲方签订本合同时一次性向甲方交付125678元作为本合同保证金。合同签订后，谢军向百事佳公司支付了租赁押金125678元、设备设施使用费120000元。2018年6月16日，谢军（甲方）与江远波（乙方，汪**代签）签订《商铺合作营运协议》，双方就地址位于广州市黄埔东路2841号沙步市场综合楼即沙步百事佳商业广场第一层S103-1号铺（以下简称涉案商铺），该铺门头宽4米，实际使用面积40平方米，就该铺进行合作营运达成如下协议：1.双方合作仅限于经营男士服装，如需更改经营项目须得到甲方同意。2.经营期限2018年6月21日至2022年7月31日止。3.甲方提供以上地址的铺面，乙方就每月30日前交付次月租金，乙方每月承担租金费用：2018年8月1日起至2019年12月31日止为26000元/月，2020年1月1日起至2020年12月31日止为28080元/月。5.物业管理费按建筑面积60平方米计算，每平方10元/月收取。6.甲方应于2018年6月21日清空现有铺面，交于乙方进场装修。乙方向甲方一次性支付商铺设施费8万元和相当于两个月租金的押金65506元，押金在合作终止后3个工作日内无息退还。合同签订后，江远波支付了商铺设施费80000元及押金65506元，谢军依约交付涉案商铺。2020年1月19日，汪**向谢军发送微信消息“打九折租金也没优惠多少啊！现在行情差！没法弄。租金我们先不交了！先做着！你招到商了我们撤场！到时候你退我们押金。”谢军回复“如果不交租，只能做到1月31号……2月1（日）肯定停电的。大家都是同行，规矩都懂。”1月21日，汪**回复“公司都放假了！变更合同的事年后再说吧。”1月28日，汪**以新冠××疫情为由，通过微信向谢军申请免租一个月，谢军以其已缴纳2月租金为由予以拒绝，并回复“二月租金打九折，前提是1月15号前交租。我已经提前垫资交了二月租金。你们也没交给我，我还是说你30号前交，仍然打九折。”2月11日，谢军通过微信向汪**发送《告知函》，告知江远波和汪**由于其欠缴租金，谢军要求没收全部押金，并要求江远波和汪**即日起清空铺面交还。谢军还发送了涉案商铺的照片及其向涉案商铺送达书面《告知函》的照片。2月27日，汪**问谢军“我们的店铺开不了！请问一下是不是你这边关了！我好给公司反馈！”谢军回复“对的”、“你们已经严重违约，尽快补交租金，我可以马上通电”。2月28日，汪**回复“我们是遇特殊情况才未交租金你就强行关门、断电也不合道理吧！你要强行关门就退还我们押金，今天你已经关了一天的门了。”3月9日，汪**向谢军发送信息“因你强行将铺位关门和断电，导致江远波先生无法继续使用商铺。现江远波先生依法通知你解除双方签署的《商铺合作营运协议》，请你3日内返还商铺设施费（入场费）80000元及押金65506元，共计145506元”。谢军回复“你交齐租金，下一秒就可以营业。否则我方会继续计租，我方有权向你方继续追讨所欠的全部费用。直接至你方完成退场手续”。谢军主张江远波大年初一（2020年1月25日）至大年初三（2020年1月27日）停工，其他时间均有正常营业，但未提交证据予以证明。江远波辩称涉案商铺2020年2月10日前未营业，确认于2020年2月10日至2月27日期间正常营业。谢军确认其2020年2月27日将涉案商铺断电，并确认合同未约定其可以采取断电措施，其系在江远波明确拒绝缴纳租金和解除合同的情况下，迫不得已依据合同法第六十七条规定行使先履行抗辩权，并主张其断电虽导致涉案商铺大门在当时无法利用电力自动开门，但仍然可以通过手动方式打开大门，其在断电后两三天左右就恢复通电，并电话通知了江远波。江远波否认收到电话通知，抗辩涉案商铺一直断电直至2020年3月20日。2020年3月20日，江远波将涉案商铺的物品清空并搬离。双方确认江远波2020年1月份的租金和管理费已按时支付，2月及之后的未缴纳。江远波同意支付2020年2月27日之前的租金和物业管理费，但以受新冠××疫情不能正常营业为由要求适度减免。为此，江远波提交了部分疫情防控工作指引和文件。对此，谢军认为江远波在2020年1月19日以行情差为由通过微信通知其不再承租涉案商铺并不再缴纳租金，系江远波提出要求解除合同，时间在疫情发生之前，故不同意减免租金。谢军认为因江远波的违约行为造成涉案商铺属于空置状态，最终由百事佳公司在2020年4月1日收回，且导致其向百事佳公司缴纳的押金被没收，故江远波应当承担相应的违约损害赔偿责任，且江远波要求提前解除租赁合同，按照交易习惯，押金也无需退还。为此，谢军提交了百事佳公司出具的《情况说明》，载明：现因谢军提前解除双方租赁合同中关于商铺部分面积（60平方米）的租赁关系，已经构成违反合同约定，谢军已经支付的该部分面积的一次性设备设施使用费60000元与该部分面积的保证金62839元，谢军与该司确认无需退还，双方协商一致解除相应的租赁合同。谢军还确认百事佳公司给予其2020年2月、3月租金九折优惠。谢军为证实涉案商铺为合法建筑还提交了穗集地证字第0107320号《广州市集体土地房产证》，显示：权属人为广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社，权属来源为1988年新建，房地座落于广州市黄埔区沙步村沙步生活区市场商业街三路壹栋黄埔东路2841号，用途为非居住，层数8层，建基面积707.525㎡，总建筑面积5997.6311㎡。江远波认为涉案商铺所在楼栋实际为6层，与该房产证上登记的8层不符，无法确认该房产证的真实性。庭审中，谢军认为涉案《商铺合作营运协议》为有效合同，经法院释明，假如法院认定的合同效力与谢军主张的不一致，谢军仍然坚持现有诉请。以上事实，有《商铺租赁合同》《商铺合作营运协议》、广州市集体土地房产证、收据、微信聊天记录、《情况说明》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，谢军与江远波签订的《商铺合作营运协议》是双方真实意思的表示，谢军亦提交了涉案商铺的集体土地房产证证明涉案商铺有合法的规划报建手续，故该份协议合法有效。虽然江远波抗辩该房产证的层数与实际层数不符，但该房产证载明的房号与合同约定的一致，且涉案商铺位于一楼，实际修建层数并不影响涉案《商铺合作营运协议》的效力，故本院对江远波的抗辩意见不予支持。关于《商铺合作营运协议》的解除时间。本院对此分析如下：第一，虽江远波（汪**为代理人）在2020年1月19日向谢军表达过不缴纳租金计划撤场的意思，但在1月21日亦提出年后再谈变更合同事宜，可见双方在此期间并未就解除涉案协议达成一致，仍属于协商阶段，协议约定江远波应于每月30日前缴付次月租金，故江远波在此期间也不存在违约行为。第二，谢军于2020年2月11日以江远波拖欠租金为由要求江远波清空商铺，承担违约责任。首先，双方协议并未明确约定拖欠租金多久可以解除合同；其次，江远波确实未按协议约定在2020年1月30日前缴付2月份的租金，但江远波以其租赁涉案商铺经营服装业务受到新冠××疫情影响要求减免租金，并在2020年1月28日向谢军明确提出。本院认为，此次疫情是双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让，共担风险、共渡难关。江远波租赁涉案商铺用于经营服装，经营状况不可避免会受到疫情防控措施的影响，综合考虑江远波拖欠租金的行为性质、时长和其经营业务受到疫情影响的情况，本院认为江远波属于轻微违约行为，并不构成根本违约，谢军并不享有合同解除权。第三，江远波以谢军于2020年2月27日采取断电措施导致其无法正常经营为由认为合同已于2月27日解除，但当日其并未清空涉案房屋。由于双方均确认涉案租赁协议已解除，仅是对解除时间存在争议，鉴于江远波实际于2020年3月20日搬离涉案房屋，本院认定涉案《商铺合作营运协议》已于2020年3月20日实际解除。关于涉案商铺2020年2月1日至3月20日的租金及物业管理费。综合考虑江远波经营店铺受到疫情影响的严重程度以及谢军作为次承租人在出租人百事佳公司处享受的租金优惠，本院依据公平原则，酌定其2月租金减免20%。因谢军于2020年2月27日将涉案房屋断电导致江远波无法正常使用商铺，其断电行为没有合同及法律依据，故2月租金、物业管理费均应计算至2月26日为止。从3月9日双方的微信聊天记录来看，江远波一方提出因谢军强行将铺位关门和断电导致其无法继续使用商铺，谢军并未否认，而是回复“你交齐租金，下一秒可以营业”，表明其断电行为一直持续到当天，对于之后是否通电谢军并未举证，本院从上述证据认定3月份谢军仍采取了断电措施导致涉案商铺无法正常开展经营，故3月份的租金和物业管理费江远波无需支付。综上，江远波应向谢军支付2020年2月1日至2月26日的租金和物业管理费共计20570.48元（28080元/月÷29天×26天×80%+600元/月÷29天×26天×80%）。关于押金。江远波未按约定支付租金的行为虽有过错，但仍属于轻微违约行为，对此不应过分苛责，谢军在此种情况下强行断电解除合同，导致江远波无法经营撤场，已超出合理的范围。本院综合考虑江远波违约的恶意程度、其经营商铺受疫情影响程度及合同解除实际情况，酌情认定押金不应予以没收，谢军应将押金全部返还给江远波，故本院对谢军要求没收押金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢军与被告江远波签订的《商铺合作营运协议》于2020年3月20日解除；二、被告江远波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢军支付2020年2月1日至26日的租金、物业管理费共计20570.48元；三、驳回原告谢军的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，由原告谢军负担2100元，由被告江远波负担466元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  刘丽娟人民陪审员  吴洪流二〇二〇年十一月十三日法官助理彭逸婷书记员王汝欣