上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24662号原告：上海怡东物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：梁兵，董事长。委托诉讼代理人：葛志浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵某某。被告：上海市徐汇区徐汇臻园业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人：范剑鸣，业委会主任。委托诉讼代理人：魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁某。原告上海怡东物业管理有限公司诉被告上海市徐汇区徐汇臻园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告上海怡东物业管理有限公司的委托诉讼代理人葛志浩，被告上海市徐汇区徐汇臻园业主委员会的委托代理人魏建平、袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海怡东物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：原被告之间物业服务合同继续履行。审理中，原告变更诉请为：被告向原告支付违约解除物业服务合同的损失530,058元。事实和理由：2014年2月起，徐汇区华发路XXX弄徐汇臻园小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，双方约定，由原告为小区提供物业管理服务。2018年5月4日，双方再次签订《补充协议》及《物业服务合同》，约定延续上述物业服务合同关系。依据上述多份《物业服务合同》，原告在提供服务期间严格按照约定为小区提供了包括小区保安、保洁及公共设施维修等多项约定义务在内的服务。然而，随着小区业委会改选，新一届(即本案第四届)业委会对原告颇有微词。2019年8月18日,被告单方组织开展了《物业满意率测评》。但在测评期间,被告通过篡改投票样式、伪造业主签名、伪造投票结果等手段，在选票未完全发放至业主手中的前提下，制造出了满意率仅41.66%的投票结果。2019年9月10日,依据上述结果,被告向原告发送书面《告知函》,单方将原《物业服务合同》所约定的三年服务期变更缩短至一年七个月。鉴于被告在未遵循“公开、公平、公正”之基础上擅自制造了满意率极低的投票结果,并以此单方变更合同履行期间，原告不仅在投票计票现场提出质疑，更是在事后通过多方渠道指出被告在组织开展此次投票期间的重大瑕疵，但被告至今未予理睬。原告认为,被告之单方行为所得结果并非全体业主的真实意思表示，被告以此为据变更并解除原被告双方之间的《物业服务合同》，其行为已构成违约。原告提起如上诉请。上海市徐汇区徐汇臻园业主委员会辩称，不同意原告的诉请。所谓损失无合同依据，合同并无条款约定违约赔偿。同时我方无任何违约，因为原告测评未达到67%，原告自身服务未达到合同标准及业主满意度，故原告主张损失赔偿无事实依据。经审理查明，2018年5月4日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《物业服务合同》，约定，甲方委托乙方对上海市华发路XXX弄徐汇臻园小区提供物业管理服务。合同期三年，自2018年5月5日起至2021年5月4日止，本合同期为1+2模式，即乙方履行合同一年后，经向小区全体业主征询，如甲方业主对乙方的服务满意率达到67%及以上，则乙方可以继续履约二年。2019年8月18日，被告向业主发布测评公告，称与原告之间的物业服务合同已履行满一年，希望全体业主参与测评决定合同是否继续履行或终止。测评办法采用业委会专门印制的测评票(印制826张，加盖业委会公章和居委会公章进行防伪)；测评票由各业主代表上门发放至所代表的选区各业主户，在8月22日至31日上午、下午两个时间内，前往居委会投票；2019年8月31日晚上19：30分，在居委会进行由业主代表、物业公司代表在场监票唱票的开票统计仪式。后被告向小区业主发放了测评表,该测评表区分五项测评内容，测评意见分为满意或不满意，测评表说明中明确有三项填写不满意的，视为最终综合意见为不满意，反之亦然；没有参与测评的业主户数票的意见取向，按照占多数民意的票归类，计入其得票数。2019年8月31日，被告对测评结果进行了统计。2019年9月10日，被告向原告发函称，业委会在2019年8月21日至2019年8月31日在小区内公开进行满意度评测，并在2019年8月31日公开进行测评结果统计，统计结果满意度41.66%，未达到物业服务合同34条约定的67%及以上合同继续履行的条件。我方将启动选聘物业服务企业程序，望贵公司遵照合同条款延续服务至2019年11月30日。后，原告回函称满意度测评存在瑕疵，不同意被告意见。2019年12月，原告与臻园小区新聘物业公司交接后撤离该小区。2019年12月31日，徐汇区华泾住房保障和房屋管理所出具两份情况说明，主要内容为：涉案满意度测评前，华泾房管所在测评活动进行前经与业委会协商并建议，不要采用一般常规的物业合同到期后的另聘或续聘的业主大会征询模式进行测评，而采用尽量发放无记名但有居委会敲章防伪的测评表方式。本次测评未经业主代表及楼组长发放掉的测评表不计算纳入总征询票数内，未投回票箱的测评表亦不作为征询票数计，同时因该小区自成立业主大会十余年来进行征询时均未将小区外商铺纳入居民业主征询范围，故本次测评对该惯例亦延续。经8月31日晚，相关各方到场见证，当场开箱共513票，其中满意票212张，不满意票296票，进行计算后，满意度41.66%，故业委会依照该结果，发函怡东物业告知解约。以上流程，华泾房管所认为业委会基本按照相关部门指导及测评既定流程进行，不存在违法违规情况。同日，徐汇区华泾镇华臻居民委员会出具情况说明，称2019年8月21日起，由楼组长、业主代表一同上门发放“物业满意度测评表”，投票期限为10天，投票站设在居委。2019年8月31日晚，在居委一楼会议室，由镇房办、居委、业委会、物业及小区热心业主们的共同见证下进行了公开开箱、唱票、计票、监票……此次测评完全是在公正、公开、透明的情况下进行的。审理中，被告提供了测评表(无记名)、楼组长及业主签收单等原件，称发出826张选票(其中135张未发放到)，投票数513张，满意票212张，不满意票296张，废弃票5张。对此，原告认为选票形式上与样票不符，无计名投票无法反映业主真实意思且选票发放范围不包括商铺，故测评存在瑕疵。审理中，原告提交其自制预算表，拟证明根据其预算，剩余合同履行期的预期利益损失为诉请金额。原告称财务资料已移交被告，本案中未申请审计。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有物业服务合同、测评公告、往来函件、情况说明、测评表、签收单等证据佐证，本院予以确认。本院认为，涉案物业服务合同系当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。根据合同约定，合同履行期为1+2模式，故一年期满后，双方是否继续履行涉案合同，需满足合同约定的经向小区全体业主征询，物业公司的服务满意率达到67%及以上。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告并未充分举证其在讼争小区中的服务满意率达到67%以上。而被告已根据合同约定进行了业主征询，并提供测评票、签收单等证据原件，及住房保障和房屋管理部门出具的情况说明、居委会情况说明等以证明其在有关部门指导下进行了公开、公正的测评,征询结果为原告并未达到67%的服务满意率。鉴于本案物业服务满意率的征询由双方合同约定，与一般选聘、解聘物业管理企业情况有所不同，合同也仅约定以征询方式确定物业服务满意率，并未对是否需召开业主大会、征询表是否记名、征询表样式、发放范围是否包括商铺等予以具体约定，故被告根据华泾房管所的指导进行征询操作，并无明显不当，本院对原告的相关抗辩意见，不予采信。退一步讲，即便被告的征询存在一定瑕疵。原告也并未提供充分证据证明合同提前终止与其所主张的损失金额之间存在必然性和合理性，仅以原告自制的预算表证明其预期利益损失显然缺乏充分的事实及法律依据。综上，本院对原告的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上海怡东物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计4,550元，由上海怡东物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年十一月二十五日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》……第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。……