重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初4240号原告：刘小红，女，汉族，1988年2月3日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：邓万青，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶青林，重庆百事得律师事务所实习律师。被告：重庆星德房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区新茂路1号（自贸区）号，统一社会信用代码91500109MA5YN21474。法定代表人：方旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：高姝洁，女，该公司员工。原告刘小红诉被告重庆星德房地产开发有限公司（以下简称为星德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘小红的委托诉讼代理人邓万青、叶青林，被告星德公司的委托诉讼代理人张莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘小红向本院提出如下诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告之间的《商品房认购协议》、《商品房认购协议补充协议》；2.判令被告退还原告的预付款455502元及资金占用损失（以455502元为基数，从2019年11月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.依法判令被告承担原告因维权所支出的律师费15000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告就购买被告开发的位于重庆市北碚区××路××号×-×号商品房的事项达成意向，并于2019年11月18日签订了《商品房认购协议》及《商品房认购协议补充协议》。原告于签订上述协议当日支付给被告50000元作为定金，于2019年11月26日支付405502元作为预付款，原定金转为预付款，拟冲抵即将签订正式购房合同后总计为605502元的首付款。后原告多次要求被告签订正式购房合同，但被告一直以原告未缴纳首付款为由拒绝签署，至今双方并未签订正式购房合同。后因被告所售房屋出现业主维权现象，其工作人员为此与原告发生争执。依据认购协议第九条约定，原告可以解除合同，并要求被告退还款项及赔偿损失。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判令被告承担相应的违约责任。被告星德公司辩称，1.原告已确认并认可商品房买卖合同的签署时间应当是其在支付完毕全部首付款之后。2.原、被告双方已按约定签署了商品房买卖合同，该合同合法有效，对双方具有约束力。因原告未支付完毕全部首付款的情况下是无法在房地产交易平台打印用于备案登记的商品房买卖合同并办理登记备案手续。3.双方未签订备案版商品房买卖合同系因原告的违约行为所致，相关责任及后果应由原告自行承担。4.原告虽无单方解除权，但若原告愿意按总房款20%向被告支付违约金，被告可与原告协商解除双方合同关系。本院经审理后认定事实如下：2019年9月，被告取得了北碚区蔡家组团P分区P04-1/02、P04-2/02地块项目，房屋坐落为北碚区××路××号的预售许可。2019年11月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商品房认购协议》及补充协议。上述认购协议约定：第一条乙方所认购商品房房屋为北碚区××路××号×-×号，建筑面积为156.26平方米，套内建筑面积为116.22平方米。第二条乙方认购的商品房按照套内建筑面积计价，成交单价为18235.86元/平方米，成交总价款为2119372元。第五条乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金50000元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。第六条甲乙双方应在2019年11月20日前签订商品房买卖合同。该期限届满之日双方未签订买卖合同的，甲方同意乙方延迟0天签订商品房买卖合同。第七条除本协议第八条约定的事项外，在第六条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双方返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出售给第三方，乙方已支付的定金不予退还。第八条甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第九条在第六条约定的期限届满（含延期）之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。补充协议第一条第3款约定乙方确认，在双方签订认购书和补充协议时，甲方已就认购书、本补充协议、项目现场公示的销售文本的全部内容向乙方进行了逐条说明与解释（尤其是黑体字和下划线部分），乙方已清楚知悉并充分认可认购书、本补充协议及销售文本的全部内容，乙方同意按项目公示的销售文本与甲方签署销售文本，不再要求就销售文本条款与甲方重新进行磋商或改订。第六条关于送达甲乙双方的通讯联系方式以认购书所记录的联系电话、通讯地址为准，甲方按认购书所列乙方联系信息发出任何书面通知后的第3日视为送达。乙方保证其提供所有资料的真实性和准确性，乙方通讯方式若有变更，应自变更后立即书面通知甲方有效变更，否则视为未变更，甲方按原联系信息送达仍视为有效送达，由此引起的一切后果及损失均由乙方承担。同日，原告向被告支付了定金50000元并在《朗诗·乐府置业预算表》上签字确认以下内容：1.成交信息：标准总价2119372元，成交总价2015502元。2.应收款明细表：首付30%605502元，契税3%55472.53元，签约前应交款项660974.53元。2019年11月18日，原告向被告提交申请，明确因需要时间筹集资金，不能按时到朗诗乐府售楼部现场签署购房合同，特向贵公司申请：1.延期至2019年11月25日签约，支付房款355502元；2.延期至2020年3月25日，支付房款200000元；3.延期至2019年11月25日，办理贷款手续。如本人未按约定签署购房合同及支付购房款项，公司有权没收定金并将该房屋另行它售。被告同意了原告的申请。2019年11月26日，原告支付了购房款405502元。同日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》草稿，确认了房屋坐落、成交总价、付款方式等内容，付款约定：乙方于签署本合同当日支付首付款605502元，剩余款项1410000元，由乙方确保在签署购房合同之日起60日内通过按揭贷款方式一次性支付给甲方。原告在合同封面上写明：已确认信息无误，确认提交正式合同。2020年3月20日，被告按照原告在认购协议中预留的地址和联系方式向原告邮寄了《催告函》：鉴于，您于2019年11月25日与我公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下称“购房合同”），购买我公司开发建设的位于重庆市北碚区××路××号×-×号房屋，购房合同约定购房款总价款为2015502元，支付方式为按揭付款。根据购房合同约定，您应于购房合同签署当日向我司支付首付款共计605502元。而截至本函出具之日，除您已支付的455502元首付款外，剩余的150000元您尚未支付。虽经我司多次催促，您至今未付清前述款项，您的前述行为已严重违反了购房合同相关约定。为使购房合同能够得到顺利履行，现我司特向您函告如下：请您于收到本函后，立即向我司支付应付未付的首付款共计150000元，并与我司签订提交登记备案的购房合格及相关附件，在您履行完毕前述义务后，我司将及时协助您完成购房合同登记备案手续。该函件邮寄投递信息显示：该函件于2020年3月21日被签收，协议信箱：丰巢。原告否认收到该函件。另查明，原告与重庆百事得律师事务所签订了《法律事务委托合同》，委托重庆百事得律师事务所为其提供法律服务，原告支付了律师费15000元。在庭审中，被告还举示了销售文本中的重庆市商品房买卖合同》打印件，被告陈述该销售文本是经过公示的，根据该合同及附件补充协议约定，因原告违约解除合同的，应当向被告支付商品房总成交价的20%的违约金。原告对该文件的真实性不予认可。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《商品房认购协议》的约定，双方应在2019年11月20日签订正式商品房买卖合同。同时根据双方确认的置业预算表，原告应在签约前付清首付款。但因原告需要时间筹集资金，故经原告申请，双方于2019年11月18日又对签约时间及首付款的支付重新达成合意，将签约时间变更为2019年11月25日，首付款改为分期支付。在原告支付了购房款405502元后，原、被告于2019年11月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》的草稿，但双方在草稿中约定的“乙方于签署本合同当日支付首付款605502元”与双方在2019年11月18日达成的首付款分期支付不一致。而《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强和规范商品房预售资金管理的通知》（渝府办发[2013]169号）第二条第二项规定：“加强购房首付款的入账监管。房地产管理部门要加强购房首付款的入账监管，房地产开发企业在申请办理商品房买卖合同登记备案时，应以栋为单位，按套提供由预售资金监管银行和房地产开发企业共同签章的商品房购房首付款的入账金额明细证明。各区县（自治县）房地产交易管理部门要严格审查，确保购房首付款全额进入监管账户。对购房首付款未进入监管账户的，房地产交易管理部门不得办理商品房买卖合同登记备案和按揭贷款登记手续。”根据上述规定，原、被告要将合同草稿提交备案，应当按照草稿的约定付清首付款。因原、被告在签订草稿时未按照双方于2019年11月18日达成首付款分期付款进行约定，导致不能办理合同备案，故双方未能在2019年11月26日签订正式合同的原因不能归咎于任何一方，但双方应在原告按照约定付清首付款后积极签订正式合同。之后，原告并未能按照约定在2020年3月25日付清首付款，已构成违约。该违约行为也是导致双方一直未能签订的正式商品房买卖合同的原因。至于原告诉称的房屋所在楼盘出现业主维权现象，原告并未举证证明该事实的存在，不能认定原告有权据此要求解除双方签订的《商品房认购协议》及补充协议。综上，本院认定原告无权要求解除《商品房认购协议》及补充协议，原告基于此而提出其他诉讼请求也没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：驳回原告刘小红诉讼请求。案件受理费23755元，由原告刘小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建金人民陪审员  薛 晖人民陪审员  袁 野二〇二〇年十一月二十一日书 记 员  阙 锐