大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初2228号原告：锦联地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区祝贺街35号。法定代表人：孙晓惠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：耿博，系该公司职员。被告：马洪政，男，汉族，1994年5月22日出生，住辽宁省抚顺市顺城区。原告锦联地产集团有限公司与被告马洪政房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦联地产集团有限公司的委托诉讼代理人耿博，被告马洪政到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《商铺租赁协议书》已于2019年12月19日解除，请求被告立即将位于大连市中山区商铺腾退给原告；2、请求被告立即给付原告自2019年12月1日至2019年12月19日欠付的租金32591.27元以及判令被告从2019年11月20日起向原告支付上述租金的滞纳金，每天以所欠租金的千分之0.5计算，直至清偿全部租金为止；3、请求被告立即给付原告自2019年12月20日起至实际腾退商铺之日止，按每日租金1710.63元的3倍向原告支付房屋迟延交付期的使用费；4、请求被告向原告支付相当于解除协议当月租金6倍的违约金312190.02元；5、请求判令被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：2016年8月1日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》，约定原告将位于大连市中山区商铺租赁给被告，建筑面积989.95平方米。租赁期限：租期十年零四个月，自2016年8月1日起至2026年11月30日止。第四年每季度租金156095元，折合每日租金1715.33元。根据协议第四条约定，租金以季度预付的方式提前15日向原告支付；逾期15日未缴付租金的，原告有权解除本协议；且每逾期一日被告须按欠费总金额的万分之五缴纳滞纳金。在承租期间被告多次迟延缴纳租金15日以上，其中，2017年9月1日至2017年11月30日租金迟延缴纳16天；2018年3月1日至2018年5月31日租金迟延缴纳21天；2018年6月1日至2018年8月31日租金迟延缴纳16天；2019年9月1日至2019年11月31日租金迟延缴纳28天；2019年12月1日起的租金至今未缴纳。被告上述行为已构成违约，并已达到原告可行使协议约定的单方解除权的情形。原告于2019年12月19日向被告发出《解除租赁协议通知书》，并告知被告交还商铺给原告，被告确已签收。但是，被告至今未将商铺交还给原告亦未缴纳欠费。故原告诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求：1、原告在2019年12月10日强行收回案涉商铺，自12月11日起并无房屋使用费；2、我事先缴纳过保证金144533元及租赁期间因楼体问题原告给我造成的损失应在欠付租金中相抵。如有剩余，我保留向原告追偿的权利；3、原告应返还我被扣留在案涉商铺内的物品；4、同意支付2019年12月1日至2019年12月10日的房屋租金，其他租金、占有使用费、违约金均不同意给付。经审理查明，2016年8月1日，原告(出租方)与被告（承租方）签订《租赁协议书》，约定原告将位于大连市中山区商铺租赁给被告出租给乙方做经营使用，建筑面积989.95平方米，租赁期限十年零四个月，即自2016年8月1日至2026年11月30日止；甲方应于2016年8月1日前按商铺现状将租赁商铺移交给乙方；关于租金约定：自本协议书签订之日起，乙方需向甲方一次性缴纳首期的租金，以后租金以季度预付的方式提前15日向甲方支付，其中2019年9月1日-2019年11月30日期间的租金156095元、物业费6534元，应于2019年8月20日交付，2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金156095元、物业费6534元，应于2019年11月20日交付；若乙方未能按时缴纳租金、物业费，每逾期一日，则乙方需按欠缴费用总额的0.5‰缴纳滞纳金，逾期15日未缴纳租金的，甲方有权解除本协议；关于履约保证金约定：本协议书的履约保证金为人民币144533元整，乙方应于签订本协议当日一次性支付给甲方，逾期15日未缴或不足额缴纳，甲方有权解除本协议书；履约保证金系乙方履行本协议的保证，乙方如逾期未付租金、协议规定的各项费用，或乙方应付损害赔偿责任、违约责任而不支持时，甲方可从履约保证金中扣除未付的金额及逾期违约金额或将履约保证金作为赔偿金；关于违约责任方面约定：若因乙方原因解除协议，乙方除必须结清租金及其他应缴纳费用外，乙方已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，乙方还需支付给甲方相当于协议解除当月租金的6倍作为违约金；乙方未按期交还租赁商铺的，视为乙方放弃租赁商铺内乙方财产所有权，甲方有权即时进入或再次进入租赁商铺或其任何部分以收回整个租赁商铺并以其意欲之方式处置租赁商铺及遗留在内的任何乙方财产，甲方亦有权选择按照如下方式追究乙方违约责任，即乙方未按期交还租赁商铺的，每逾期一日，乙方应当按照本合同解除或终止时的商铺日租金的3倍承担房屋迟延交付期的使用费，甲方有权从履约保证金中扣除。合同签订后，被告按约定向原告交付房租、履约保证金，原告向被告交付案涉房屋，用于经营使用。被告在交付各期租金时，存在迟延交纳的情形，但原告均已接受，未追究被告的违约责任。根据协议约定，被告应于2019年11月20日交纳2019年12月1日-2020年2月29日的租金，因被告承租的案涉房屋漏水，被告未能交付。2019年11月25日、2019年12月3日，原告分别向被告出具《催缴通知函》，通知被告应缴纳租金、物业费、滞纳金等，否则原告单方面解除合同。2019年12月10日，原告将被告承租的案涉房屋上锁，被告无法经营。2019年12月19日，原告向被告发出《解约通知书》，通知原告因欠缴租金、物业费、滞纳金共计163768元，构成根本违约，案涉租赁协议书于2019年12月19日起正式解除。现被告同意解除案涉租赁协议。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁协议书》，合法有效，双方均应恪守。合同明确约定被告逾期15日未缴纳租金的，原告有权解除本协议，现被告未按照合同约定于2019年11月20日缴纳2019年12月1日至2020年2月29日的租金，合同约定的解除条件已成就。原告于2019年12月19日向被告发出解除合同的通知，被告已签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，可以认定案涉合同自2019年12月19日解除。现被告已交付了2019年11月30日前的租金，至合同解除前，被告尚应向原告支付12月1日至12月19日期间的租金32591.27元；关于原告请求被告腾退案涉房屋一节，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因原告已将案涉房屋上锁，实际控制了案涉房屋，被告应配合原告腾退案涉房屋；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，虽然合同约定如因被告原因解除协议，被告除必须结清租金及其他应缴纳费用外，被告已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，被告还需支付给原告相当于协议解除当月租金的六倍作为违约金，但原告既要求被告按照当月租金的六倍支付违约金，又不同意用被告已交付的履约保证金抵扣，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，其主张显然过高，被告提出其租赁的案涉房屋漏水导致逾期交付租金，仅同意解除合同，不同意支付违约金，综合考虑被告仅延付租金不足一月原告即采取对案涉房屋上锁、解除合同等行为，本院酌情确定被告已交付的履约保证金144533元抵作违约金，不予返还。关于原告要求被告按照日租金的三倍支付占有使用费的诉求，本院认为，原告已于2019年12月10日强行将正在营业的案涉房屋上锁，其已经实际控制了该房屋。在此情况下，被告无法实际占有使用该案涉房屋的可能，故被告无需再行交付占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、第九十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告锦联地产集团有限公司与被告马洪政所签订的《商铺租赁协议书》于2019年12月19日解除；二、被告马洪政于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告将承租的坐落于大连市中山区商铺腾退给原告锦联地产集团有限公司；三、被告马洪政于本判决发生法律效力后十日内向原告锦联地产集团有限公司支付租金32591.27元；如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告锦联地产集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费51480元，由原告锦联地产集团有限公司负担3090元，由被告马洪政负担48390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 弘人民陪审员  付延智人民陪审员  王 珏二〇二〇年十一月十日书 记 员  周思雨