广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1999号原告：蒋施华，男，1974年12月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘海梅，广东金桥百信律师事务所律师。被告：吴其华，男，1955年5月5日出生，汉族，住珠海市金湾区。原告蒋施华与被告吴其华物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋施华的委托诉讼代理人刘海梅到庭参加诉讼，被告吴其华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋施华向本院提出诉讼请求：1.被告及其同住家属于判决生效后10日内腾空、搬离广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园C12集翠居2C；2.被告向原告支付房屋占用费（计算方式：暂按照政府公布的2018年房屋租金参考价每月28元／建筑面积平方米，即2772元／月计算，从2019年6月14日起计算至被告腾空、搬离房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市番禺区人民法院在执行广东省番禺广地房地产开发有限公司与黄小龙商品房预售合同纠纷执行一案过程中，依法委托京东网司法拍卖网络平台对被执行人黄小龙名下位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园C12集翠居2C房产（以下简称“涉案房产”）进行司法拍卖，2019年4月8日由买受人蒋施华以人民币1720000元最高价格竞得，并已将购房款全额支付到法院账户。番禺法院于2019年5月7日作出执行裁定书，裁定涉案房产归买受人蒋施华所有，涉案房产所有权自裁定送达蒋施华时起转移。原告于2019年6月14日领取了执行裁定书，并于2019年9月10日办理了不动产权证书。经原告查看，目前被告及其家属仍居住在涉案房产内，拒不搬离。经原告与被告多次沟通，被告均表示涉案房产由黄小龙转让早已归被告所有。后经原告向原案执行法官了解，被告在(2002)番法执字第6579号案件中提出了执行异议，番禺法院审理后驳回了被告提出的异议，被告不服提起了案外人执行异议之诉，番禺法院一审、广州中院二审均驳回了被告的诉讼请求。因此，被告没有合法依据继续居住在涉案房屋内。原告多次通过电话、微信、上门等方式要求被告搬离，被告均予以拒绝。综上所述，原告现已变更登记为涉案房屋所有权人，被告拒绝搬离涉案房屋严重损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴其华庭后提交书面答辩意见：1.在2001年房产市场不景气时期，经原开发商广州市番禺广地房地产开发有限公司同意，被告购买黄小龙闲置的上述涉案房屋，开发商签发业主证作为被告享有权属认定。同年年底，被告全家入住至今19年，一直享受业主入托入学等优惠待遇，也是被告唯一居住用房。2.涉案房屋是被告付清房款给黄小龙所得，且承担和履行了房产的18年义务（包括缴交房屋及维修基金等），涉案房屋实际早已归属被告所有，黄小龙对涉案房屋不享有权利。3.被告购买房产在前，广地公司债权查封时间在后。2000年前后，广地公司边建边售房产，由于开发手续问题而所售房产未能办证。2003年，广地公司若能如实告知涉案房产已被查封，对被告伤害不大。但广地公司不仅没告知，且认定被告的业主身份。至2014年，涉案房产挂网拍卖，被告才知道广地公司为什么不办证的原因。当时，由于广地公司一房多卖、重复抵押事件，且频频变换开发商（四次转让），人为故意掌控不让被告办理过户。被告迫于无奈继续履行合同。4.黄小龙所有的其他财产足够清偿债务，但广地公司恶意拍卖被告房产，用拍卖款清偿黄小龙债务，制造了本案。5.被告与广地公司根本无任何债权债务关系，对广地公司的查封涉案房屋的行为，被告提出了执行异议及执行异议之诉，但均被番禺法院、广州中院驳回。被告认为三份法律文书均以涉案房屋登记在黄小龙名下即作为产权认定和判决依据，缺乏实质证据支持，背离了事实真相，违反以事实为依据原则，严重损害了被告的合法权益。对此，被告已向相关部门反映，正在等待处理结果。6.原被告之间并无任何其他债权债务关系，被告没有非法占用房屋，原告要求被告赔偿，缺乏依据。相反，原告自拍买房屋至春节前，为赶走被告，恶意用牙签堵塞被告房屋铁门锁孔，后又再次用牙签混合502胶水堵塞，并非法砍断同层邻居2B房自来水管。其后上门恐吓被告家属，造成家属精神受损而摔伤，花费医药费过万元。综上，涉案房屋未办理所有权证，只是缺少行政手续，未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。请求法院依法判决驳回原告的诉请。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园C12集翠居2C。2000年1月，案外人黄小龙向广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）购买上述涉案房屋，建筑面积100平方米。2001年6月19日，黄小龙与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，借款期限从2001年6月至2021年6月，借款总额为227000元，同时办理了涉案房屋房地产抵押（按揭）登记证书和债权文书公证书，番禺区房管部门出具的《商品房签证情况》载明涉案房屋的权属人为黄小龙，但未核发房产证。2002年，本院作出（2002）番法民初字第1302号民事判决书，判决黄小龙向广地公司支付购房款872000元及违约金16840元。因黄小龙未履行生效法律文书确定的义务，经申请人申请，本院立案执行上述判决书，执行案号：（2002）番法执字第6579号。2013年5月，本院在执行6579号案件中作出（2002）番法执字第6579-1号执行裁定书，查封了涉案房屋。2014年5月19日，吴其华作为案外人向本院提出执行异议，称其已向黄小龙购买了涉案房屋，支付了全部购房款并已实际接收使用该房屋，要求本院中止对涉案房屋的执行。本院受理后，于2014年6月19日作出（2014）穗番法执外异字第29号执行裁定书，裁定驳回了吴其华提出的异议。吴其华不服上述执行裁定书，向本院提起了案外人执行异议之诉，要求确认涉案房屋归其所有、解除查封并停止执行涉案房屋。本院受理后，于2014年11月10日作出（2014）穗番法民三初字第962号民事判决书，判决驳回了吴其华的诉讼请求。吴其华不服提出上诉，广州中级人民法院作出判决书，认为吴其华明知黄小龙是通过按揭贷款方式购买涉案房屋，在涉案房屋未涂消抵押之前不能办理过户登记手续，其仍愿意向黄小龙购买涉案房屋，并多年来一直以黄小龙的名义偿还银行贷款，至今尚未还清，且不能提供证据证实其积极向黄小龙、广地公司追讨办理涉案房屋的过户登记手续，在此情况下，吴其华对涉案房屋至今未能过户至其名下存在过错，其主张人民法院不能查封涉案房屋理据不足，不予支持。二审判决结果驳回吴其华上诉、维持一审判决。2019年3月6日，本院在京东网司法拍卖发布竞买公告，载明定于2019年4月8日10时至2019年4月9日10时进行公开拍卖活动，涉案房屋起拍价为172万元，评估价为215万元，无钥匙，不清场交付。另特别提示：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认；竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。2019年5月7日，本院作出（2016）粤0113执440号之五执行裁定书，载明在执行广地公司与黄小龙的执行案中，依法委托京东网对涉案房屋进行司法拍卖。2019年4月8日，买受人蒋施华以172万元的最高价竞得，遂裁定涉案房屋所有权自本裁定送达蒋施华时转移。2019年9月10日，涉案房屋所有权人登记为蒋施华。蒋施华提供的微信聊天记录显示，蒋施华自2019年9月开始一直与吴其华沟通交还涉案房屋的事项，但未能达成一致协议。本院认为，本院于2019年5月7日作出（2016）粤0113执440号之五执行裁定书，裁定涉案房屋的房产所有权自裁定书送达买受人蒋施华时转移。蒋施华经拍卖取得涉讼房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。吴其华认为涉案房屋为其向黄小龙购买，涉案房屋应归其所有，其入住至今已10几年。根据已查明事实，吴其华已针对本院查封涉案房屋提出执行异议及执行异议之诉，要求确认涉案房屋归其所有、停止对涉案房屋的执行，本院已作出相应裁定、判决，驳回其请求，二审判决亦予以维持。故吴其华对涉案房屋不享有物权，仅享有依据其与黄小龙之间的买卖关系而取得的债权，该债权不得对抗蒋施华作为物权人对涉案房屋合法行使物上之权利，蒋施华要求吴其华及同住人员搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持。蒋施华依法参加拍卖取得涉案房屋的所有权，其物权权利应当依法予以保护。本院于2019年6月14日将（2016）粤0113执440号之五执行裁定书送达给蒋施华，故蒋施华依法自该日起享有涉案房屋的所有权，其要求吴其华自该日起支付房屋占有使用费，并主张参照广州市房屋租金参考价每月2772元的标准支付至实际返还之日，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴其华及其同住人员于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园C12集翠居2C房屋；二、被告吴其华于本判决发生法律效力之日起十日内，参照广州市房屋租金参考价每月2772元的标准向原告蒋施华支付自2019年6月14日起至实际腾房之日止的占有使用费；本案受理费732元，由被告吴其华承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年十一月五日书 记 员  陈 冬