山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初10169号原告：张强，男，1983年7月22日出生，汉族，住山东省聊城市。委托诉讼代理人：刘翠翠，女，汉族，住山东省聊城市。被告：聊城奥森置业有限公司，住所地聊城市奥森花园小区1期会所。法定代表人：马乾，总经理。委托诉讼代理人：李婷，山东万航律师事务所律师。原告张强与被告聊城奥森置业有限公司（以下简称奥森置业）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张强委托诉讼代理人刘翠翠，被告奥森置业委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张强向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助办理案涉房产办证所需手续；2.依法判令被告支付逾期办证违约金106096.5元（自2015年6月12日至2020年6月12日期间按已交购房款及年利率6%计算）；3.判令被告支付自2020年6月12日至办理完毕房产证之日期间的违约金（按已交购房款353655元及贷款年利率6%计算）。庭审时原告将诉求第二项变更：违约金计算起始时间为2015年6月13日至2020年6月12日。事实和理由：2012年9月26日原、被告签订《聊城市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买奥森花园13楼栋3单元3052房一处及该楼-2层37号储藏间一个，共计353655元。合同第17条约定：出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决。合同签订后，原告依约以首付加按揭的方式将上述款项全部交付给了被告。2014年6月12日被告交付房屋，360日内未协助原告办理房地产权属证明，属于违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）第18条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第2款第1项之规定，被告应按已收房款及贷款年利率6%计算支付违约金。2020年5月15日，被告发布通知称“目前奥森花园不动产权证的各项前期工作均已完成，在办理完成房屋面积确认补退相关差价，换取发票及相关手续后，业主可去不动产登记中心自行办理。”原告依通知去办理相关手续时，被告工作人员要求原告先行签署《奥森花园一期品质提升及相关问题解决方案》，该方案约定了双方互不追究责任等相关内容，企图让原告不予追究被告逾期办证的违约责任。原告不签署该方案，被告便不办理相关手续，违约行为继续存在。综上，为维护自己的合法权益，特根据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。被告奥森置业辩称：1.答辩人延期履行将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，部分原因在政府行为，并非因答辩人原因，依合同约定，答辩人不应承担违约责任。案涉小区自2014年完成竣工验收，直到2018年11月9日才通过市政公用设施验收，2019年9月24日取得电力验收证明，该两项是取得验收的必要条件。2020年2月5日答辩人取得案涉小区的综合验收备案证明，后因疫情影响，于2020年4月取得案涉小区的大证。答辩人未能按时向产权登记机关提报资料，大部分是因为政府行为导致，不属于合同约定的“出卖人的责任”所导致，因此，答辩人不应承担延期办证的违约责任；2.即使答辩人存在逾期协助办证的行为，因原告不存在任何损失，其主张按照年利率6%的标准计算违约金的请求无事实和法律依据，且其主张的违约金数额过高，该主张显失公平；3.2020年4月案涉小区取得大证后，答辩人及时通知小区业主办理产权登记事项，原告未及时办理产权登记，不应继续要求答辩人承担违约责任；4.原告的诉讼请求部分超过了法定的诉讼时效。权利人应自知道或者应当知道权利被侵害之日起三年内提起诉讼。依合同约定，答辩人应于2015年6月16日前办理房屋所有权初始登记，诉讼时效的起算时间应自该约定履行期限届满的时间点开始计算，因本案属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。因此，原告主张自2015年1月26日起计算违约金，部分超过了法定的诉讼时效；5.案涉小区原开发商在开发小区时资金链断裂，市委市政府安排现在的开发商接盘案涉小区，开发商不应承担过多赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月26日，张强与奥森置业签订《商品房预售合同》，约定奥森置业将奥森花园小区第13幢3单元3052号房屋及地下室出售给张强，房款总计353655元整。该合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……3.双方协商解决”。合同签订后，张强按照合同约定通过按揭付款的方式将全部购房款交付给奥森置业，奥森置业于2014年6月12日向张强交付房屋。2020年5月15日，奥森置业发布《关于奥森花园一期不动产权证办理的通知》，主要内容为：“奥森花园不动产权证的各项前期工作均已完成，在办理完成房屋面积确认补退相关差价，换取发票及相关手续后，业主可去不动产登记中心自行办理。”截止庭审时，张强尚未办理案涉房屋不动产登记证书。可以证明以上事实的证据有：《商品房预售合同》、《入住通知书》、《关于奥森花园一期不动产权证办理的通知》、聊城奥森置业有限公司收款收据以及当事人陈述等，以上证据真实、合法，与本案有关联，可证明案件事实，其证明效力应予确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案当事人对奥森置业于2014年6月12日交房、2020年5月15日通知办理涉案房屋的不动产登记证书的事实无异议，本院予以认定。双方争议的主要焦点问题为：一、本案违约金请求之诉是否部分超过诉讼时效；二、逾期办证的责任及违约金的确定。一、关于诉讼时效问题。本院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，购房人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算。本案被告奥森置业未按合同约定于2015年6月12日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此时违约行为已经发生，双方当事人没有约定违约金的计算方式，但从公平诚信原则出发，考虑到奥森置业的违约行为是一种持续状态，原告对违约金的请求给付应视为一种继续性债权，该债权的诉讼时效应自起诉之日（2020年7月15日）起向前倒推三年，在该三年之内原告主张权利不超过诉讼时效，因此原告主张违约金的起算时间点为2017年7月15日。二、关于逾期办证的责任及违约金计算方式问题。虽然，原告未能提供证据证明其实际损失，但是，因奥森置业公司的违约行为，导致原告对涉案房屋的不动产物权登记迟延，会对原告的权利行使，尤其是对房屋进行处分造成影响。鉴于奥森置业公司于2020年4月24日取得了涉案项目的房屋所有权大证，并于2020年5月15日发布了办证通知，奥森置业通知业主办证义务已经履行完毕。结合上述关于诉讼时效的论述,奥森置业应当向原告承担自2017年7月15日至2020年5月15日期间的逾期办证违约责任。原告提交的证据不足以证明奥森置业在发布办证通知后仍拒绝协助办理不动产登记证书，故原告请求被告支付2020年5月15日之后的逾期办证违约金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是,首先,上述司法解释规定的是“可以”按照已付购房款总额,“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,并不是“应当”按照已付购房款总额,“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次,案涉《商品房预售合同》第十一条对逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”,根据上述司法解释规定的逾期贷款利息标准,奥森置业公司却需要向原告支付的逾期办证违约金将远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准计算奥森置业公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过奥森置业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给原告造成的损失。若奥森置业公司能够预见,则可能拒绝向原告交付房屋,从而承担更少的违约责任,且影响原告本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利,更不利于交易的进行和社会的稳定。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分,业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般远小于逾期交房给业主造成的损失。综上，在原告未能举证证明其因奥森置业公司逾期办证所受损失的具体数额情况下，本院酌定违约金自2017年7月15日起，以已付购房款353655元为基数，按每日万分之零点四计算至2020年5月15日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,判决如下：一、限被告聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张强办理奥森花园13楼栋3单元3052房屋不动产登记；二、限被告聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张强支付逾期办证违约金（自2017年7月15日起，以已付购房款353655元为基数，按每日万分之零点四计算至2020年5月15日）；三、驳回原告张强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1211元，由原告张强承担1117元，被告聊城奥森置业有限公司承担94元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  费瑞栋二〇二〇年十一月十七日书记员  戴 鑫