苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3209号原告：苏州双晨家居有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇凤阳路1788号B栋2楼。法定代表人：徐公辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈辉，江苏览博律师事务所律师。被告：许红星，女，1977年1月4日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔磊，江苏鸿永律师事务所实习律师。第三人：姚贞，女，1987年7月1日生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原告苏州双晨家居有限公司（下称双晨公司）诉被告许红星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理，后依原告申请追加姚贞为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理，上列当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双晨公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金268700元（2019年度租金），并支付违约金（以268700元为基数按日千分之一计算至判决确定给付之日，暂计至起诉之日为24518.88元）；2、判令被告向原告支付保证金20000元；3、判令被告向原告支付租金268700元（2020年度租金）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月21日，原告将承租苏州灿岭商业管理有限公司（下称灿岭公司）位于苏州吴中经济开发区越溪街道蓝光可可蜜园项目11幢101号的商铺在租赁期内转租给被告许红星使用，约定用途为家居生活馆，租赁期限为4.6年，自2017年7月1日起至2021年12月31日；2019年1月1日起每年度租金为268700元，每年度租金在上一年度的最后一个月第一个周之内支付，即先租后用；合同还约定了保证金20000元及违约责任，如乙方不按时支付租金的，除补足应缴租金外，每逾期一天按照每季度租金总额的1‰支付违约金，逾期15日的甲方有权解除合同，保证金不予退还。此后，双方正常履行合同，2018年12月被告称由于新房东的介入致其无法按合同约定支付租金，故至今仍未支付2019年度及2020年度租金，而涉案房屋的原房东及新房东均向原告主张权利，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告许红星辩称：租赁合同由其与第三人姚贞签订，原告起诉时才在租赁合同上加盖公章，签约时其并不知晓第三人姚贞是代表原告双晨公司签约的，第三人姚贞既非原告双晨公司的法定代表人，亦未取得原告双晨公司的授权，因此第三人姚贞无权代表原告双晨公司与其签约转租涉案房屋，故认为涉案房屋租赁合同无效，同时出租人与原告双晨公司签订的租赁合同明确约定不允许转租，其已按第三人姚贞的要求向徐公辉（姚贞的配偶）转账支付租金300000元。第三人姚贞述称：其是代表原告双晨公司与被告许红星签约，合同项下租金300000元付给原告双晨公司的法定代表人徐公辉也是正常的。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，被告许红星作为承租方（乙方）与出租方（甲方）签订一份《商品房租赁合同》（下称租赁合同），约定：甲方将位于苏州吴中经济开发区.66平方米，现房，下称涉案房屋、租赁物）出租给乙方，乙方承租用于法律、法规和法令所允许的生活配套经营，经营业态为配套类家居生活馆（栌森堡），乙方应自行办理在租赁物内进行商业活动的所有合法手续。租赁期限为4.6年，自2017年7月1日起至2021年12月31日止；2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，2019年1月1日至2019年12月31日租金268700元，2020年1月1日至2020年12月31日租金268700元，2021年1月1日至2021年12月31日租金268700元；乙方应于2017年6月30日前支付2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，以后每年度的租金在上一年度的最后一个月第一个周之内支付。本合同签订后，乙方于2018年12月1日向甲方支付20000元作为本合同的租赁保证金；租赁关系终止时，乙方应办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的注销或变更手续，甲方应在乙方履行完毕本合同第九条规定的租赁物返还手续以及租赁物返还义务后且完成相关注销、变更手续后10个工作日内，将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）无息退还乙方。甲方未能按期交付租赁物，每逾期一天按每季度租金的1‰支付违约金给乙方。乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方；逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付20000元违约金，且租赁保证金不予退还。租赁合同还对租赁物装修、物业管理、违约责任等条款进行了约定。诉讼中，被告提交的租赁合同首部出租方信息记载为“姚贞”，出租方落款处有第三人姚贞的签名，合同首部出租方信息栏及出租方落款处均未加盖双晨公司公章，原告提交的租赁合同首部出租方信息记载为“姚贞”，出租方落款处有第三人姚贞的签名，但合同首部出租方信息栏及出租方落款处均加盖了双晨公司公章。上述租赁合同项下租赁物由原告双晨公司（承租方、乙方）向灿岭公司（该公司住所地为苏州吴中经济开发区，出租方、甲方）承租，双方于2016年11月25日签订一份《商品房租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营配套类家居生活馆（大小多少生活馆），租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。租赁期内，如甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，如果未经过甲方书面同意，乙方私自将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，视为乙方违约，乙方应按本合同的约定向甲方承担违约责任；同时，甲方有权提前终止租赁合同，不再退还租赁保证金。合同还对租赁物装修、物业管理、违约责任等条款进行了约定。涉案租赁合同签订后，被告许红星已于2017年7月1日占有使用涉案房屋，并已支付租赁合同项下2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，其中2017年6月21日转账支付50000元，2017年6月22日转账支付50000元，2017年6月30日转账支付200000元，上述款项均由被告许红星转账支付至原告双晨公司的法定代表人徐公辉的银行账户。双方一致确认租赁合同约定的租赁保证金至今未付。另查明，双晨公司于2016年7月27日注册成立，经营范围含家居用品销售等，股东为徐公辉、姚贞两人。苏州双晨家居有限公司吴中分公司（下称双晨公司吴中分公司）于2017年9月20日注册成立，经营场所位于苏州吴中经济开发区，该分公司的负责人为被告许红星，该分公司已于2018年3月23日注销。关于租赁合同的出租方是谁，原告表示，租赁合同一式两份，双方各留存一份；第三人姚贞是双晨公司的股东及员工，代表双晨公司与被告签约，签约时未带公章所以没有盖章，签约后不久就在己方留存的租赁合同上加盖双晨公司公章，由法定代表人徐公辉代表原告向被告收取租赁合同项下租金，认可并追认第三人姚贞代表其签约、徐公辉代表其收取租金等事实。被告许红星表示，租赁合同一式两份，双方各留存一份，其留存的租赁合同中未加盖双晨公司公章，据此认为该租赁合同的出租方是第三人姚贞，2017年6月首次到涉案房屋处，当时涉案房屋由双晨公司作为经营场所使用，用于经营窗帘、床等家具，第三人姚贞表示经营几个月后就要搬走，其正好从事定制家具经营，故才与徐公辉、姚贞夫妻协商租赁事宜，在双方协商洽谈过程中从未要求对方出示过房产证或租赁合同等，考虑到双方都是做生意故而认为不会出问题，且徐公辉曾经表示准备购买该房，据此其信任他们有权出租涉案房屋，签约时徐公辉也在场，认为姚贞是代表徐公辉签约，当时徐公辉说女人与女人签约，因此才由姚贞与其签约。关于双晨公司吴中分公司注册原因，原告表示，被告表示因经营之需要在涉案房屋处制作门头招牌，制作门头招牌需以该址为经营场所的公司名义，注册公司需提供与房东签订的租赁合同，因涉案房屋是转租的故而无法提供与房东签订的租赁合同，经双方协商后由双晨公司注册分公司，由被告以双晨公司吴中分公司名义制作门头招牌，因此被告明知涉案房屋系由原告承租后转租。被告表示，注册双晨公司吴中分公司是为了制作涉案房屋的门头招牌，必须以注册地为场地的公司的名义才能制作门头招牌，确实使用了双晨公司吴中分公司的营业执照办理了涉案房屋的门头招牌“卢森堡家装全屋定制”，制作好门头招牌以后就注销了双晨公司吴中分公司，其是以苏州市卢森堡全屋定制有限公司的名义对外经营。再查明，涉案房屋原登记权利人为灿岭公司，于2018年10月9日变更登记在徐炎铭、袁媛名下，而徐炎铭、袁媛是向灿岭公司受让后取得涉案房屋。2018年11月5日，灿岭公司向原告发送《关于通知承租方向新业主继续履行租赁义务的函》，函称涉案房屋已出售给徐炎铭、袁媛，自2018年10月18日起租赁合同中约定出租人的权益自动从我司转移至新业主徐炎铭、袁媛名下，你司先前向我司支付的租赁保证金及多付租金部分（若有），我司将自行向新业主移转且自愿承担未移转的相应法律责任，租赁届满后租赁保证金由你司按租赁合同约定向新业主申请退还，若你司收到本通知后仍向我司支付2018年10月18日后的租金，我司拒绝向新业主支付，多付部分需由你司出具书面申请后20个工作日内由我司无息退还。2018年12月6日，徐炎铭向被告发送《交房通知》，函称其于2018年10月9日依法购买涉案房屋，对于你所签订的租赁合同，请你与出租方取得联系处理终止合同相关事宜，要求你于2018年12月12日搬出并交房给本人。2018年12月10日，徐炎铭向原告发送《通知》，称自己为涉案房屋产权人，你司与原房东灿岭公司签订租赁合同已明确约定禁止转租及相应违约条款，经查你司私下转租，违反合同约定，故本人决定即日起解除与你司的租赁合同，请你司三日内腾空房屋并返还本人。2018年12月10日，徐炎铭向被告发送《通知》，函称其作为涉案房屋所有权人，已于2018年12月10日通知解除与双晨公司之间租赁合同，请你方于收到本通知三日内腾空房屋并将房屋交还给本人。2019年10月21日，灿岭公司向原告发送《租金催收函》，函称你司拖欠2019年1月1日至2019年5月28日租金71113.84元及物业费、水电费13741.92元，请你司收函后付清上述欠款。另，徐炎铭、袁媛与双晨公司、徐公辉、灿岭公司、许红星、姚贞房屋租赁合同纠纷一案于2020年4月9日诉至本院，该案中徐炎铭、袁媛诉请要求解除双晨公司与灿岭公司于2016年11月25日签订的商品房租赁合同；要求双晨公司、许红星腾退涉案房屋等，该案审理后本院于2020年11月10日作出（2020）苏0506民初2239号民事判决书，确认灿岭公司与双晨公司于2016年11月25日签订的《商品房租赁合同》于2020年4月17日解除；双晨公司、许红星应于该判决生效之日起三十日内迁出涉案房屋并将上述房屋归还徐炎铭、袁媛。该民事判决书目前尚未生效。原告陈述，涉案房屋由其承租后转租，其与出租人之间的租赁合同目前仍在继续履行，已向灿岭公司支付截至2018年12月31日的租金，涉案房屋转租后灿岭公司未在六个月内提出异议，且其认可第三人姚贞代表其与被告签约，故而认为涉案租赁合同合法有效，房屋的产权人通知被告要求腾退房屋不构成阻却被告向其支付租金的事由。被告表示，徐公辉或姚贞从未向其披露过原告与出租方签订的租赁合同，其虽可能知道涉案房屋是转租的，但其不知道出租人是谁，为制作门头招牌之需而注册双晨公司吴中分公司目的就在于规避让出租人灿岭公司知晓涉案房屋转租之事，2019年之后租金未付是因多方向其主张租金，但不能就此提供相应证据。以上事实，由原告提供的租赁合同、不动产权证复印件、往来函件、工商信息查询打印件、国内支付业务收款回单复印件，被告提供的租赁合同、往来函件、银行明细清单及当事人陈述等予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。关于涉案租赁合同的效力问题。首先，涉案租赁合同由第三人姚贞与被告许红星签字，自此租赁合同依法成立，该合同约定的内容并不违反法律法规的强制性规定，本案也没有证据证明双方存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、或以合法形式掩盖非法目的、或损害社会公共利益的而行为。其次，被告主张租赁合同无效的依据是第三人姚贞无权代表原告转租房屋。第三人姚贞作为原告双晨公司的股东，以自己名义与被告签订租赁合同将涉案房屋转租给被告，但在签约后已将涉案房屋实际交付给被告占有使用，至于第三人姚贞是否有权代表原告双晨公司转租房屋并不影响租赁合同的效力，对被告该项抗辩主张，本院不予采信。再次，被告主张租赁合同无效的依据是涉案房屋转租行为未经出租人同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从上述规定可以看出，在转租房屋未经出租人同意的情形下，享有请求解除合同或认定转租合同无效的主体是出租人而非次承租人，被告作为次承租人以转租房屋未经出租人同意为由主张合同无效，缺乏事实及法律依据，对被告该项抗辩主张，本院不予采信。综上，涉案租赁合同合法有效。关于租赁合同的出租方是谁，第三人姚贞作为原告双晨公司的股东以自己名义与被告签订租赁合同转租涉案房屋，签约后被告已实际占有使用该房屋，表明原告对该份租赁合同予以确认并已实际承受了租赁合同项下的权利义务。同时，根据被告陈述可知其在签约前到现场查看时就知晓该房屋由原告经营使用，在签约时认为第三人姚贞是代表徐公辉签约，在签约后知晓涉案房屋系转租房屋且此后办理门头招牌时知道或者应当知道涉案房屋由原告与房屋所有权人签订租赁合同后承租，据此本院确认涉案租赁合同的出租方为原告双晨公司，即涉案房屋由原告双晨公司承租后转租给被告使用。另外，被告许红星作为涉案房屋的次承租人，在转租房屋未经出租人同意的情况下，被告签订租赁合同的合同目的能否实现，仍取决于涉案房屋的出租人对于涉案房屋转租作出的意思表示，取决于该转租行为是否影响或阻碍次承租人正常占有、使用租赁物及租赁权利的行使，从本案查明的事实可知，被告许红星自2017年7月1日接收房屋后占用使用至今，原告要求被告支付2019年度租金268700元，合法有据，本院予以支持。租赁合同约定2019年1月1日至2019年12月31日的租金应于2018年12月的第一个周之内支付，原告主张被告逾期至今未付2019年租金故应按租赁合同约定承担逾期付款违约金，但被告在2018年12月时就收到涉案房屋受让人徐炎铭的通知，告知涉案房屋转租未经出租人同意故而要求腾退并交还房屋，而出租人收回房屋必然阻碍其正常占有使用租赁物，基于此被告未按租赁合同约定预交2019年度租金268700元碍难认定可归咎于被告，原告要求被告承担逾期付款的违约金，本院碍难支持。原告要求被告支付2020年度租金268700元，根据本案查明的事实，本案起诉前，出租人即涉案房屋的买受人已诉至本院要求解除合同并腾退涉案房屋等，本案的当事人亦为该案的当事人，而在出租人与承租人之间租赁合同解除的情况下，被告作为次承租人亦负有腾房义务，故而对于2020年度的租金亦应以被告实际占有使用涉案房屋的期间为限，如被告在2020年12月31日前已腾退房屋则相应租金按年租金268700元标准计至被告实际腾退房屋之日止。关于租赁保证金，根据租赁合同约定，该租赁保证金属于履约保证金，该款支付在于担保租赁合同的履行，但该保证金支付与否并不影响租赁合同的成立或生效，而被告实际并未支付该款，目前因出租人明确不同意转租，涉案租赁合同能否继续履行亦因此受到影响，原告要求被告支付该租赁保证金，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告许红星应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州双晨家居有限公司自2019年1月1日至2019年12月31日的租金人民币268700元。二、被告许红星应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州双晨家居有限公司自2020年1月1日至2020年10月31日的租金人民币223916.67元，之后租金自2020年11月1日起按22391.67元/月标准继续计算至被告许红星实际腾退位于苏州吴中经济开发区房屋之日止（如被告许红星未在2020年12月31日前腾退房屋，租金计算以诉讼请求为限计至2020年12月31日止）。三、驳回原告苏州双晨家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4810元，由原告苏州双晨家居有限公司负担人民币223元，被告许红星负担人民币4587元。被告负担部分已由原告预交，被告许红星于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州双晨家居有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇二〇年十一月十一日书记员  陈汉东