广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3549号原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，住所地：广东省四会市东城街道清塘大道二十九座3号，统一社会信用代码：914412846806409240。负责人：徐正海，职务：总经理。委托代理人：谷伦国，男，1970年7月29日出生，汉族，湖南省常宁市人，公司员工，住湖南省常宁市。293274。委托代理人：潘景超，男，1979年4月28号出生，汉族，广东省四会市人，公司员工，住广东省四会市。被告：邓群，女，1979年11月28日出生，汉族，湖南省华容县人，住址：湖南省华容县新建乡胜利村十二组001号，现住广东省四会市。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司（以下简称“海伦堡物业四会公司”）诉被告邓群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业四会公司的委托代理人谷伦国和潘景超、被告邓群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业四会公司诉称：原告是四会市海伦堡房地产开发有限公司委托的四会市东城街道清塘大道海伦堡花园的物业管理单位，被告是该海伦堡花园19栋1001室商品房的业主，该房屋建筑面积为133.86平方米。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用包括水电费、污水处理费、生活垃圾费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.5元，被告需在每月10日前缴交前述费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2019年7月起却一直未依约按时足额缴纳物业管理费。虽经原告多次催收，被告一直未予支付物业管理费及其他应缴纳费用，截至2020年7月31日被告已累计欠费共计人民币4157.56元。被告未按照协议的约定向原告支付物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了较大的经济损失。据此，原告请求法院判决：被告立即向原告支付自2019年7月起至起诉之日止所拖欠的物业管理费、水费、污水处理费、生活垃圾费和滞纳金，暂计为人民币4157.56元，项目如下：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.5元/平方米，暂计至2020年7月为2610.27元；管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2020年7月31日为1547.29元；水费、污水处理费、生活垃圾费暂计至2020年6月30日为0元；被告承担本案的诉讼费。被告邓群辩称：承认拖欠2019年7月至2020年7月的物业管理费2610.27元，但是不承认滞纳金。经审理查明：广州中颐物业管理有限公司四会分公司（乙方、物业管理单位）与被告邓群（甲方、业主）于2014年3月26日签订的《前期物业管理服务协议》载明甲方所购的位于四会海伦堡19栋1001号房屋的建筑面积为133.86㎡，高层住宅（带电梯）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，以银行划扣形式缴付；每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；因甲方原因房屋空置，甲方应照常向乙方交纳物业管理服务费；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。上述协议约定服务期限自开发商通知业主交楼之日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。双方在上述《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电实际用量向业主分摊）；受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。另外，广州中颐物业管理有限公司四会分公司在被核准变更工商登记名称为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费2610.27元是按建筑面积133.86㎡，1.5元/月/㎡的标准计算，从2019年7月计至2020年7月，滞纳金1547.29元从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2020年7月31日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算。原告提交一份EMS邮件单，用于证明其于2020年4月15日向被告寄送物业管理费律师函，该邮件于同月19日退回，未妥投。庭审中，被告承认拖欠2019年7月至2020年7月的物业管理费2610.27元，但是不接受滞纳金，提出楼上的住户侵犯其权益，物业公司不予协助，对于物业公司的不配合不作为，被告不应承担滞纳金，相反物业公司应赔偿被告的误工费。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原、被告均应全面履行约定的权利义务。原告按协议约定为被告所在海伦堡小区的住所提供了物业管理服务，被告应按约定按时向原告交付物业管理费，但被告违反合同约定，自2019年7月起拒绝向原告支付物业管理服务费等费用，经原告催促仍拒不缴交，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告邓群支付拖欠的2019年7月至2020年7月的业管理服务费2610.27元，合理合法，本院予以支持。被告抗辩提出其与楼上业主发生纠纷，原告存在不配合、不协助的问题，未能达到应有的服务标准，但未提供证据予以佐证。对此，本院认为被告的抗辩不能说明原告在公共设施维护、车辆管理、安全保卫、环境卫生等方面存在物业管理服务不到位或不作为，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告上述的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。如果被告与楼上业主的纠纷，在各方协商不成无法解决问题时，业主也可通过诉讼等合法途径向物管公司或侵权方主张权利，而非拒付物业管理费。原告按物业服务协议的约定提供了物业服务，被告应依约交付物业服务费。关于滞纳金问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。滞纳金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告提供予以佐证曾书面催交费用的快递单，该快递单未妥投成功，本院于2020年8月20日向被告依法邮寄送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，被告仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，故滞纳金应从2020年8月20日起计算。《前期物业管理服务协议》约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。被告对约定的滞纳金计付标准亦未提出异议，故被告欠费产生的2019年7月至2020年7月期间的物业管理费滞纳金，应从2020年8月20日起计算至被告缴清相应的物业管理费之日止，每日按欠费总额的3‰计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告邓群应自本判决生效之日起5日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付2019年7月至2020年7月的物业管理费2610.27元及逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金（滞纳金以2610.27元为本金，按照每天3‰的标准，从2020年8月20日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止）；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵建红二〇二〇年十一月六日书记员  范婉婷