广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初25402号 原告：胡湘，女，1963年1月26日出生，汉族，身份证住址湖南省衡山县， 委托诉讼代理人：郭明，广东九剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭健恒，广东九剑律师事务所实习人员。 被告：广州皇都商务酒店有限公司，住所地广州市白云区同太路黄庄南路19号首层局部及六至八层。 法定代表人：范志光。 委托诉讼代理人：张丽娟，广州金鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白楚华，广州金鹏律师事务所律师。 被告：曾应均，男，1970年6月6日出生，汉族，户籍地址广东省中山市， 委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所实习人员。 被告：黄胜学，男，1980年11月10日出生，汉族，户籍地址广东省梅州市梅县区， 第三人：王平，男，1983年10月19日出生，汉族，户籍地址湖南省衡山县， 原告胡湘与被告广州皇都商务酒店有限公司（以下简称皇都酒店）、曾应均、黄胜学，第三人王平租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡湘及其委托诉讼代理人郭明，被告皇都酒店的委托诉讼代理人张丽娟，被告曾应均的委托诉讼代理人胡焱平、周静，第三人王平到庭参加了诉讼。被告黄胜学经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡湘向本院提出诉讼请求：1.三被告共同向我返还押金204000元及利息（利息以204000元为本金，自起诉之日起按年利率6%计算，直至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月19日，我与三被告经协商一致，由我与被告曾应均签订《租赁合同》，约定由曾应均将位于广州市白云区(辖区范围内)号皇都商务酒店有限公司部分物业（第二、三、四、五共四层）租给我使用，押金为204000元。2013年5月17日，被告向我出具收据一张。2013年11月，我因失去人身自由，不能亲自管理涉案物业，第三人王平便代我与被告曾应均于2014年4月22日签订了《解除房产租赁合同声明》，但双方并未对押金进行处理。我多次请求被告返还押金，但被告均置之不理。我认为，被告现已将上述物业收回，应确认我与被告曾应均已解除《租赁合同》，被告应向我返还押金。现被告拒绝返还押金的行为已严重侵害了我的合法权益。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告皇都酒店辩称，（一）我司并非租赁合同的签订主体，并非租赁关系中的出租人，原告将我司列为被告没有法律和事实依据。（二）根据相关合同约定是由于原告的违约行为才导致租赁合同被解除，被告无需退还押金。（三）即使并非由于原告的违约行为导致租赁合同解除，原告主张的返还押金的权利也已经超过了法定的诉讼时效，原告已丧失胜诉的权利。 被告曾应均辩称，（一）根据双方合同约定，原告违约致使合同解除，我无需退还押金。（二）即使并非是原告违约导致解除租赁合同，原告主张返还押金的权利也已经超过了诉讼时效，故原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告黄胜学无答辩。 第三人王平述称，原告在本案中主张的押金问题，我与黄胜学签订的只是2、3、4楼三千多平方米的使用权问题。我认为原告的诉讼请求是合理的，我受原告的委托签订解除协议时并无权处理押金事宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年3月5日，胡湘（乙方）与皇都酒店（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区(辖区范围内)号皇都商务酒店物业第二、第三、第四、第五共四层面积合计4438平方米（以下简称涉案场地），租给乙方在法律法规允许范围内自主经营使用。该房屋乙方确认已看过该房屋使用地方并现场确认；租赁期从2010年6月1日至主合同到期日止。如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不予退；本租赁合同按出租房屋计付租金，每月68000元不含税，在每月十号前乙方须向甲方支付租金……乙方在签订本合同时须向甲方支付三个月按金204000元作为合同押金，本押金204000元在合同期满后由甲方不计息退还乙方等。 同日，皇都酒店向胡湘出具收据，确认收到胡湘交纳涉案房屋的出租押金204000元。 2013年3月19日，曾应均通过与皇都酒店当时的股东胡湘、黄胜学签订《广州皇都商务酒店有限公司股权转让合同》的方式受让了皇都酒店100%的股权。该股权转让协议中的转让内容包括涉案场地的租赁押金204000元。 同日，胡湘（乙方）与曾应均（甲方）就涉案场地重新签订《租赁合同》，约定租赁合同至主合同到期日止。如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不退；本租赁合同按整体租赁合同计租金，每月租金按整体租赁合同租金的50%支付，每月十号前乙方须向甲方支付租金；乙方在签订本合同时已向甲方支付按金204000元作为合同押金，本押金204000元在合同期满由甲方不计息退还乙方；乙方欠租金超过三个月，甲方有权解除本合同等。 2014年4月22日，胡湘委托王平（承租方，乙方）与曾应均（出租方，甲方）签订《解除房产租赁合同声明》，主要内容为：根据双方签订的《租赁合同》，约定乙方所欠租金超过3个月，甲方有权解除合同，收回该出租的房屋。由于各种原因，乙方所欠租金超过3个月，乙方已经无法履行合同义务。经协商，双方愿意解除位于广州市白云区(辖区范围内)号皇都商务酒店部分物业（第二、三、四、五共四层）的房产租赁合同，并达成一致意见，为明确责任，保障双方合法权益，特签订本声明。 另查，本院曾受理案外人黄振林、黄润修、赖国清、凌北湛诉朱炳全、吴国勤、朱伟杰等租赁合同纠纷一案[案号（2010）云法从民四初字第57号]，该案中，双方就包括本案涉案场地在内的广州市(辖区范围内)号物业发生租赁合同纠纷，该案经审理判决确认了讼争双方就广州市(辖区范围内)号物业签订的《租赁合同》合法有效。另本案中从（2010）云法从民四初字第57号案卷宗中材料中调取了该案原告为证明涉案场地的产权情况提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》一份，该证显示宅基地座落为XXXXXX合作社，建筑面积9053平方米，建筑种类为框架，建筑层数为8层，使用人为朱炳全、吴国勤、朱伟杰。（2010）云法从民四初字第57号民事判决书作出后，当事人不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第563号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。胡湘于2013年11月3日被采取刑事强制措施并于2017年11月2日刑满释放。胡湘曾就本案的纠纷分别于2019年7月9日和2020年1月16日两次向本院提起诉讼，该两次起诉最终均因胡湘主动撤回起诉和逾期未缴纳诉讼费而按撤诉处理。 另本案中就涉案场地的产权和规划报建情况向广州市规划和自然资源局发函查询，查询结果为暂查无广州市白云区同太路黄庄南路19号的产权信息和《建设工程规划许可证》相关信息。 诉讼中，胡湘和曾应均均确认胡湘在2010年3月15日与皇都酒店签订的《租赁合同》中支付的租赁押金204000元转至了胡湘与曾应均于2013年3月19日就涉案场地签订的《租赁合同中》。胡湘确认其在本案中主张退还的押金即为该笔款项，并认为因涉案场地查无产权和规划报建，故应认定为无效。另胡湘表示虽其委托王平与曾应均签署了《解除房产租赁合同声明》，但该声明的实质并非解除，而是转让后解除，为此胡湘提交签订时间为2014年4月22日，转让方为王平，受让方为三个个人，转让内容为广州皇都水宴桑拿有限公司100%股权的《股权转让协议》一份予以证明。皇都酒店和曾应均均对上述协议不予认可，且与胡湘的主张无关联性。 本院认为，根据双方的陈述和举证，本案中处理的租赁关系为曾应均与胡湘于2013年3月19日就涉案场地签订的《租赁合同》，双方建立租赁关系后，胡湘于2014年4月22日委托《解除房产租赁合同声明》，明确了由于胡湘拖欠租金超过3个月，已经无法履行合同义务，双方同意解除合同。由此表明，上述租赁合同是因胡湘违约拖欠租金达3个月以上导致解除，根据双方签订的《租赁合同》关于“乙方欠租金超过三个月，甲方有权解除本合同。”“如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不退”的约定，胡湘要求退还押金204000元缺乏依据。另一方面，皇都酒店和曾应均均提出胡湘对于租赁押金的主张超过诉讼时效，胡湘认为其于2013年11月3日因被采取刑事强制措施而无法行使权利，直至2017年11月2日才刑满释放，由于委托王平处理解除合同事宜时，不知道王平没有处理押金问题，其刑满释放后才知道押金没有处理，故应认定其刑满释放后才起算其知道自己的权利被侵害的时间点。对此，胡湘委托王平处理与曾应均就涉案场地的租赁合同的全部事宜，王平作为胡湘的委托人其与曾应均签订的《解除房产租赁合同声明》即为胡湘的意思表示，其作为委托人主张不知悉未处理租赁押金的问题缺乏理据，胡湘关于其知悉其对退还押金权利的被侵害的时间刑满释放后起算的意见缺乏依据，本院不予采纳。王平于2014年4月22日签订《解除房产租赁合同声明》，该声明中已明确解除双方的租赁关系，如果胡湘认为其有权向曾应均要求退还押金，自该日起即应知悉其权利被侵害的事实，虽胡湘此时上被采取刑事强制执行措施，但诉讼时效并不必然中止，胡湘已委托王平处理解除合同事宜，完全可将处理退还押金事宜一并委托处理，故胡湘对于租赁押金的权利自2016年4月23日起即超过了法定的诉讼时效。胡湘于2019年7月才第一次就租赁押金问题提起诉讼已超过了法定的诉讼时效，故本院对皇都酒店和曾应均关于胡湘的主张已超过诉讼时效的意见予以采纳，从该角度审查胡湘的诉讼请求亦无法得到支持。因胡湘主张退还押金的诉请缺乏依据，故胡湘要求支付退还押金的利息亦缺乏依据，本院不予支持。被告皇都酒店和黄胜学均非涉案租赁合同的相对方，胡湘向该两被告主张退还押金和利息亦缺乏依据，本院不予支持。 关于胡湘主张涉案租赁合同无效的问题。根据现有证据表明，涉案场地为本院此前受理的（2010）云法从民四初字第57号案中讼争场地的一部分，（2010）云法从民四初字第57号案中当事人已提交《农村（墟镇）宅基地使用证》该证记载涉案场地所在建筑层数为8层，虽本案中发函未查询到涉案房屋的相关建设规划许可资料，但该使用证是相关政府部门发出，在未被撤销之前，胡湘主张双方因涉案场地签订的租赁合同无效缺乏依据，本院不予采纳。 关于胡湘主张其与曾应均签订的《解除房产租赁合同声明》实质并非解除，而是转让后解除的意见。胡湘主张的租赁押金基于其与曾应均就涉案场地签订的《租赁合同》，该租赁合同对胡湘和曾应均之间具有约束力，胡湘提交的《股权转让合同》转让内容为广州皇都水宴桑拿有限公司100%的股权，且合同相对方非曾应均，上述证据不足以体现与涉案租赁合同关系的关联性，曾应均非该股权转让合同的相对方，故胡湘关于《股权转让合同》可以证明《解除房产租赁合同声明》实质并非解除的意见不能成立，本院不予采纳。 被告黄胜学经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 驳回原告胡湘的全部诉讼请求。 本案受理费2180元，由原告胡湘负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  肖録婷 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  陈玉梅