贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初8261号原告：邓大学，男，汉族，住贵州省正安县。原告：张芬，女，汉族，住贵州省正安县。二原告共同委托诉讼代理人：王燕，贵州庭野律师事务所律师。被告：遵义市京海房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区上海路佳佳花园A栋壹拾号门面。统一社会信用代码915203007854922358。法定代表人：秦峰，总经理。委托诉讼代理人：鲍福伟，贵州远度律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明星，贵州远度律师事务所律师。原告邓大学、张芬与被告遵义市京海房地产开发有限公司（以下简称“遵义京海房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓大学、张芬的共同委托诉讼代理人王燕，被告遵义京海房开公司的委托诉讼代理人鲍福伟、王明星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓大学、张芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2016年4月1日起直到产权办理完善为止逾期办理产权证的违约金，截至起诉日止违约金为37535元（按合同约定以日按已付房款的万分之零点五计算）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将坪丰农副产品综合批发市场的房屋售予原告。合同签订后，原告向被告支付首期房款，并办理了按揭。合同约定，被告在2015年6月30日前向原告交付上述房屋，房屋交付时应具备相关条件，即交付时应取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。还约定，在2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之零点五的违约金给原告，同时也应办理产权证，但约定日期早已届满，被告仍未将购房发票交给原告，导致无法办理产权登记。按照被告所述不能办理的原因是被告相关土地证不合格的原因，故违约责任在被告，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告遵义京海房开公司辩称：首先，涉案房屋无法办理不动产转移登记不是被告过错导致。涉案房屋所属项目是红花岗区坪丰项目的一部分，而坪丰市场项目原系遵义侨丰房开公司开发，是被告从该公司经两手收购而来。遵义侨丰公司系问题房开，该项目土地使用权及规划存在大量历史遗留问题，政府及相关职能部门多次协调和召开会议，解决产权问题，至今仍未完全解决，且涉案项目的土地系三宗土地所合并，原有三份独立的土地使用权证，而办理不动产初始登记需待三宗合并为一宗，在政府及相关部门的协调下，直到2020年7月，才将三宗土地使用权证合一办理完毕。其次，原告诉请的违约金有一部分已经超过诉讼时效期间，原告仅能主张从起诉之日往前三年的违约金。最后，涉案房屋已经实际交付给原告使用，未办理不动产初始登记，并未给原告造成实际损失，且在该过程中，并非被告主观过错导致，因此约定违约金标准过高，请依法调减。本院经审理认定事实如下：2015年2月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的红花岗区长征镇坪丰农副产品综合批发市场的B栋的房屋一套，房屋总价款446849元，房屋交付时间为2015年6月30日，并约定于2015年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，出卖人应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。另查明，被告遵义京海房开公司于2014年9月16日取得坪丰农副产品综合批发市场B栋的预售许可证，于2020年7月申请办理土地合并使用权证。被告遵义京海房开公司收到原告购房款后至今未向原告出具发票，涉案楼盘因遵义京海房开公司未缴纳完毕土地出让金以及欠税费至今未取得商品房初始登记。上述事实，有原、被告提交的商品房买卖合同、收据、情况说明、告知书、人民网领导留言板截图、预售许可证、土地使用权证等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行合同约定的义务。该《商品房买卖合同》第二十二条中约定“被告应于2015年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，该条约定设定两个义务，一是由被告完成商品房所有权初始登记，二是被告向原告交付办理商品房转移登记的相关文书。被告辩称因涉案楼盘需要完成土地使用权三合一的手续才导致逾期，故其不存在过错。本院认为，被告开发建设楼盘即应履行完毕相关土地使用权及相关合法建设的手续，且现土地使用权三合一手续完成后仍然没有办理房屋初始登记，系因被告欠付土地出让金及相关税费，另被告收取原告的购房款后至今未向原告出具不动产发票，而被告应向原告交付办理产权的相关文书中就包含了购房款发票，故对被告的前述辩解意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告逾期办理商品房所有权初始登记和未按约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书而导致未能办理房屋产权转移登记，存在过错，应按日以合同约定的已付购房款的万分之零点五计算违约金承担违约责任。但双方合同中约定的取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记相关文书交付给买受人的期限为2015年9月30日，即2015年10月1日起原告即应知道自己的权利受到侵害，而原告于2020年7月24日才诉至本院，也未提交就违约金曾向被告提出主张的依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，原告关于2017年7月24日前的违约金请求已过诉讼时效，本院不予支持，被告应按日以合同约定已付购房款的万分之零点五计算，支付原告从2017年7月25日起至其取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记相关文书交付给原告之日止的违约金。截至2020年11月5日止的违约金为26810.94元（446849元×0.005%×1200天）。对被告所持原告主张违约金计算标准过高，应予以调减的辩解意见，本院认为，双方合同约定的办理初始登记及交付相关转移登记的文书期限为2015年9月30日，至今长达5年多的时间，被告仍然未能履行合同义务，给原告处置房屋带来诸多不便，且双方约定的按日以已付购房款的万分之零点五计算违约金的标准并不过高，故对被告请求调减的辩解意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、由被告遵义市京海房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付给原告邓大学、张芬从2017年7月25日至2020年11月5日期间的违约金26810.94元，并由被告遵义市京海房地产开发有限公司承担从2020年11月6日起至被告遵义市京海房地产开发有限公司取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告邓大学、张芬之日止的违约金（按日以已付购房款446849元的万分之零点五计算）；二、驳回原告邓大学、张芬的其他诉讼请求。案件受理费370元（已减半收取），由被告遵义市京海房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员  罗韬二〇二〇年十一月五日法官助理张帅书记员夏子捷