河北省赵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0133民初1569号 原告：王全敏，男，1972年12月18日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：罗兴海、王启航，河北周元律师事务所律师。 被告：石家庄铭基房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**新世纪钻石广场**15A12。 法定代表人：李军峰，执行董事。 第三人：李素云，女，1955年5月12日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：姚瑞杰，河北长征律师事务所律师。 原告王全敏与被告石家庄铭基房地产开发有限公司（以下简称铭基公司）、第三人李素云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王全敏及其委托诉讼代理人罗兴海、王启航、第三人李素云及其委托诉讼代理人姚瑞杰到庭参加诉讼，被告铭基公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王全敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行房屋买卖合同，向原告交付2-2-302室及配套地下室；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月8日，原告与被告签订《柏林苑内部认购书》，约定原告购买被告开发的柏林苑2-2-302室房屋一套加配套地下室，价款人民币280000元；被告于2016年7月31日前向原告交付以上房屋及配套地下室。认购书签订后，原告向被告支付购房款人民币277894元，口头约定剩余价款在交付房屋时支付。该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了原告的购房款，应认定为商品房买卖合同。现房屋已达交付条件，同栋楼已有住户居住，但被告一直不向原告交付2-2-302室。为此提起诉讼，请求人民法院判如所请。 为证明其主张，原告提交了如下证据： 1、2012年8月8日原告与被告签订的《柏林苑内部认购书》，以证明原告以280000元价款购买了柏林苑小区2-2-302室，被告应于2016年7月31日将以上房屋交付原告。 2、三张交纳房款收据，以证明原告于2012年8月13日交纳房款150000元、2012年9月6日交纳房款27894元、2016年1月6日交纳房款100000元。 被告铭基公司未提交答辩意见。 第三人李素云述称，2011年11月21日，第三人与铭基公司签订了《柏林苑内部认购书》，约定：第三人购买被告在赵县城内东门西侧开发建设的柏林苑2号楼2单元302室及地下室，当天第三人按照约定向被告交付购房款180000元。2017年4月21日，被告通知第三人交纳剩余房款，第三人当日交纳房屋尾款185000元，被告将柏林苑2号楼2单元302室及地下室的钥匙交付第三人。2018年4月15日，第三人要求装修房屋，被告让第三人交付水电费500元并要求在3个月之内装修完毕。2020年5月3日，第三人按照被告的要求交付了物业费以及其他费用并按被告的要求又给被告补交了60000元的房款。足以证明第三人已经购买了柏林苑2号楼2单元302室及地下室，并由被告交付占有使用至今。原告的起诉书证明了，被告开发的柏林苑2号楼2单元302室，第三人已经占有使用，也证明了原告与被告所签订的认购书晚于第三人与被告签订的认购书。依照一房多卖的处理原则，没有过户交付优先，没有交付合同在前优先。柏林苑2号楼2单元302室及地下室，第三人已经按照合同占有使用。原告起诉被告履行合同，被告已履行不能。请求法院驳回原告的诉讼请求。 为证明其主张，第三人提交了如下证据： 1、《柏林苑内部认购书》，以证明2011年11月21日被告与第三人签订的《柏林苑内部认购书》，第三人以180000元价款购买了柏林苑小区2-2-302室。 2、三张收据，以证明第三人于2011年11月21日向被告交纳购房款180000元、2017年4月21日向被告交纳购房款185000元、2020年5月3日补交购房款60000元。 3、五张收据，2018年4月15日交纳水电费、2020年5月3日交纳智能卡表及管道维修费、物业费、暖气维修及测漏费、入户测压及维修费、电力工程维修及智能卡表费，以证明被告已将涉案房屋交付第三人，第三人已实际入住。 4、被告2017年4月21日为第三人出具的交房款证明，以证明第三人交纳房款情况。 本院经审理认定事实如下：1.原告与被告铭基公司签订的合同及履行情况：2012年8月8日，原告与被告签订《柏林苑内部认购书》，约定原告购买被告开发的柏林苑房屋一套加配套地下室，原告提供的该认购书显示，所购房屋位置有改动，共两个房号，一个是3-4-302，一个是2-2-302室，面积130平方米，总价款280000元，约定交房时间2016年7月31日前。认购书签订后，原告于2012年8月13日向被告支付150000元、2012年9月6日向被告交付27894元、2016年1月6日交付100000元，合计交付购房款277894元。2.第三人与被告签订的合同及履行情况：第三人与被告签订《柏林苑内部认购书》，合同注明的签署日期为2011年11月21日，购买房屋的房号为2-2-302室，建筑面积134平方米，单价2500元/平方米，总金额180000元。第三人于2011年11月21日向被告交付购房款180000元、2017年4月21日交付购房款185000元并于同日被告向第三人出具证明，证明第三人购买2-2-302室及付款情况说明，2018年4月15日交付2-2-302室水电费500元、2020年5月3日补交2-2-302室购房款60000元、同日交纳智能卡表及管道维修费、电力工程维修费、暖气维修及测漏费、入户测压及维修费、物业费等费用。 本院认为，商品房买卖中，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应该按以下顺序确定履行合同买受人：a.已办理房屋所有权转移登记的；b.均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；c.均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及限售，是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。 关于第三人与铭基公司签订的商品房买卖合同的效力问题。原告主张，第三人与被告签订的合同系恶意串通，侵害了原告的合法权益，并申请对第三人提供的认购书及首付款票据的形成时间进行鉴定。本院认为，所谓恶意串通，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。本案中，第三人向被告所购房屋，有被告开具的票据证实第三人已经向被告交纳购房款，所购房屋的意思表示是真实的，并非虚假，并且第三人的出资明显高于原告出资，第三人并未从中获得非法利益，不能认定第三人与被告间存在恶意串通。原告与被告间的房屋买卖合同以及第三人与被告之间的房屋买卖合同均应认定为有效合同。 原告与被告之间，以及第三人与被告之间的房屋买卖合同均为债权合同，不论合同先后，应受到平等的保护，不存在债权优先问题。被告已将涉案房屋交付第三人，与第三人的商品房买卖合同已经履行完毕，已履行的债权应得到保护，这是保护市场交易的基本要求。虽然双方未在土地部门办理产权登记手续，不能产生登记物权的对抗效力，但未办理过户登记手续并未影响到债权的履行效力。已履行完毕的债权具有对抗未履行债权的效力。现涉案房屋已交付第三人，原告与被告之间签订的商品房买卖合同已经从客观上不能履行。故对原告的请求，不予支持。 对于原告申请对第三人与被告签订的认购书和首付款票据形成时间的鉴定申请，由于被告已将房屋交付第三人，鉴定结果无论如何，对判决结果不会产生实质影响，故不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第一百一十条的规定，判决如下： 驳回原告王全敏的诉讼请求。 案件受理费2734元，由被告石家庄铭基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市赵县，邮编：051530，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘建芬 二〇二〇年十一月十三日 书记员  张 玉 书记员  常子健