贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初10577号原告（案外人）：张丹，女，汉族，1989年12月10日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：詹俊宇（特别授权），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710363324。委托诉讼代理人：卯柔（一般授权），贵州威迪律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：冯维红，女，汉族，1974年11月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张競（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201911084502。被告（被执行人）：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），女。原告张丹与被告冯维红、贵州七众置业有限公司（以下简称七众公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张丹的委托诉讼代理人詹俊宇、卯柔，被告冯维红的委托诉讼代理人吴敏到庭参加诉讼，被告七众公司经本院合法传唤无正当理由拒到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张丹向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告对位于毕节市七星关区享有权利；二、判决撤销（2019）黔0502执4184号执行裁定，停止对毕节市七星关区进行强制执行，并解除对该商铺的查封；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2016年12月16日，原告与被告贵州七众置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告贵州七众置业有限公司购买位于毕节市七星关区，套内建筑面积为17.93ｍ＇，总价款为135134元，买受人应当于2016年12月31日之前支付全部购房款，出卖人承诺于2016年11月1日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。签订《商品房买卖合同》当日，原告按照约定向被告贵州七众置业有限公司支付全部购房款135134元及维修基金1345元，被告收款后分别向原告出具收据予以确认。同日，原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司（该公司实际系贵州七众置业有限公司的关联公司，七众公司以和聚祥公司名义进行售后返租）签订《商铺租赁合同》，约定由原告将涉案商铺出租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司，租赁期限为十年。此后，原告即将涉案商铺交由贵州和聚祥商业运营管理有限公司经营使用。合同约定的不动产权属登记证书办理期限届满后，被告七众公司未按照约定向原告交付不动产权属登记相关文书，原告多次要求被告七众公司履行办证义务，但七众公司以各种理由拒绝办理并交付涉案商铺的不动产权属登记相关文书。2019年11月22日，因二被告之间的商品房预售合同纠纷，毕节市七星关区人民法院以（2019）黔0502执4184号执行裁定书，裁定查封原告的位于节市七星关区。原告认为毕节市七星关区人民法院的强制执行行为损害了自己的合法权益，遂向毕节市七星关区人民法院提出执行异议，但是经审理，七星关区人民法院于2020年1月19日裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，二被告之间系金钱债权债务关系，原告与被告七众公司之间系合法有效的商品房买卖合同关系，双方已经签订了书面买卖合同，且被告七众公司已经于2016年12月16日将涉案商铺交付给原告，原告已将商铺进行出租，属于合法占有涉案商铺，同时原告已经于合同签订当日支付完毕全部购房价款，现因被告七众公司自身原因，尚未办理涉案商铺的不动产权属转移登记，以上情形足以证明原告对涉案商铺享有权利，被告冯维红无权对涉案商铺申请强制执行，因此，七星关区人民法院对涉案商铺进行查封没有事实及法律依据，其作出的（2019）黔0502执4184号执行裁定依法应当予以撤销。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十条向贵院提起执行异议之诉，望贵院判如所诉。被告冯维红辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十九条的规定：“买受人对登记在被执行的房产、开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持；所购商品房系用于居住，且买受人名下没有其他用于居住的房屋。”本案中原告所购的商品房并非用于居住，不符合上述法律规定，不应予以支持。被告七众公司未到庭应诉答辩。本院经审理查明，2016年4月30日，被告七众公司收取原告房款76516元、维修基金1345元。2016年12月16日，原告与被告七众公司签订《商品房买卖合同》，购买被告七众公司开发的位于贵州省毕节市七星关区，约定购房款为135134元，买受人应当于2016年12月31日前支付全部房款；房屋建筑面积为17.93平方米；被告七众公司承诺于2016年11月1日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，被告七众公司向原告出具收到房款135134元的《收据》。同日，原告与案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司，租赁期限为十年，从2016年11月1日至2026年10月31日。另查明，本院在执行被告（申请执行人）冯维红申请执行被告（被执行人）贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院作出（2019）黔0502执4184号执行裁定书，查封贵州七众置业有限公司名下位于贵州省毕节市七星关区平方米）。原告不服该执行裁定，于2020年1月9日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，2020年1月19日，本院作出（2020）黔0502执异5号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服，于2020年6月17日依法向本院提起案外人执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。再查明，被告七众公司未取得涉案商铺所有权初始登记，不能办理涉案房屋的转移登记。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。案外人执行异议之诉首先需要依据相关法律法规确认案外人对执行标的物是否享有阻却申请执行人对执行标的物申请强制执行的民事权益，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁决。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件规定）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。本案各方当事人争执的主要焦点就是该如何选择适用第二十八条和第二十九条。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护，但第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本院查明事实，涉案房屋被本院查封前，原告与七众公司已签订《商品房购销合同》，且原告已按照商品房买卖合同的约定支付购房款135134元，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；在本院查封涉案房屋前，被告七众公司已将涉案房屋交付原告，原告已将涉案房屋委托案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司对外进行租赁，应认定原告已合法占有涉案房屋；涉案房屋至今未取得所有权初始登记，不能办理过户登记，系被告七众公司自身的原因所致，原告对此亦无过错。故，本案原告要求排除执行的诉请符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。因此，原告对位于贵州省毕节市七星关区平方米）享有的民事权益足以排除执行，原告请求确认对位于毕节市七星关区进行强制执行于法有据，本院予以支持。关于原告要求撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502执4184号执行裁定书的请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”之规定，如前述，由于本院已经支持原告诉请不得对涉案商铺进行执行的请求，无需再次判决撤销本院作出的（2019）黔0502执4184号执行裁定书。故对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张丹对位于毕节市七星关区享有权利；二、不得执行原告张丹购买的被告贵州七众置业有限公司开发建设的位于毕节市七星关区；三、驳回原告张丹的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告冯维红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  王兴琼人民陪审员  梁道林人民陪审员  余红梅二〇二〇年十一月十二日书 记 员  杨云兴