云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2527民初2709号原告：胡金荣，男，1972年8月25日生，汉族，住泸西县。委托诉讼代理人：段国富，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张绕兵，男，1969年4月8日生，汉族，住泸西县。委托诉讼代理人：焦鹏贤、龚乔秀，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告胡金荣诉被告张绕兵缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告胡金荣及其委托诉讼代理人段国富，被告张绕兵及其委托诉讼代理人焦鹏贤、龚乔秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告订金6万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告胡金荣与被告张绕兵并不相识，2019年7月份，原告看到被告张贴的广告，称在中枢镇莲花塘有宅基地可转让，便根据广告所留电话号码联系上被告，最终双方谈成每平方米3300元，转让面积约为190平方米，并在总价上优惠原告1万元，原告先预付订金6万元，余款待双方签订土地转让合同并由被告将土地使用权过户给原告后一次性付清，所有税费在1-2万元内由原告承担，除此之外的任何费用原告不再承担。但后来，因被告是将一整块地划分为四宗后分别转让给原告等4人，每一宗并没有取得独立的土地使用权证，且若过户需要巨额的土地增值税，可被告又不愿意承担税费超过2万元以上部分，因此，导致双方无法签订书面合同，更不能过户，原告不得不要求被告返还订金，但遭到被告拒绝。综上所述，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第二十条之规定，依法取得土地使用权的土地使用者方能转让土地使用权，且必须签订书面转让合同，现因被告一方原因无法签订；同时，根据《土地增值税暂行条例》第二条之规定，转让国有土地使用权的被告是土地增值税的纳税义务人；另若本案土地如《收条》所述属宅基地，则根据《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《土地管理法》第八条、第九条，《宪法》第十条等规定，宅基地只能在集体经济组织成员之间转让，原、被告之间不可能转让宅基地。从而可知，不能签订合同及过户的原因完全在于被告一方，故原告根据《合同法》第四十二条、《民事诉讼法》等相关法律提起诉讼，望人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告张绕兵辩称，2019年7月，原告胡金荣与被告张绕兵联系，欲购买被告张绕兵位于莲花塘的宅基地，经过双方多次协商，达成口头协议，购买的单价为3300元/平方米，转让面积为192.32平方米，总价上优惠原告1万元，过户产生的税费由原告承担（谈话录音）。双方达成协议后，由原告与被告到现场进行指认划界，确定方位、四至界限。原告等人确定方位后，被告按确定好的方位、四至界限到自然资源局不动产交易中心将一本证分割成5本证，原告胡金荣的宅基地为192.32平方米。2019年8月6日，原告胡金荣再次与被告张绕兵确定平方面积及双方的权利义务，于2019年8月7日付订金6万元。于8月8日双方到安民法律服务所书写书面合同，在合同书写好后，原告胡金荣未告知被告张绕兵的情况下悄然走掉。1.关于原告在诉状中称所有税费在1至2万元内由原告承担，除此之外的任何费用原告不再承担不是事实，按双方约定全部的税费是由买方承担，有原告胡金荣2019年8月6日与张绕兵、魏玲的谈话录音中足以证明原告胡金荣在编造事实。2.原告胡金荣在诉状中称每宗并没有取得独立的土地使用权证，在原告胡金荣与被告张绕兵双方商谈的初期原告胡金荣明知是一本证，在原告胡金荣确认要时，被告张绕兵再将证分割开。原告胡金荣认为被告没有独立土地使用权证，不能签订书面合同的理由主张不成立。被告转让的土地，是依法取得使用权的国有土地，依法可以转让。原告是因为后来了解到税费过高，自己不愿意签订书面合同。被告认为存在缔约过失责任的是原告胡金荣，被告不存在缔约过失责任。根据原告向被告所交付6万元款属订约定金，也就是保证签约的保证金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，原告胡金荣作为给付定金的一方，其不履行约定义务，无权要求返还定金。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。根据庭审、举证和质证，本院认定本案事实如下：2019年7月，原告胡金荣看到被告张绕兵张贴的广告，被告有位于泸西县地需转让，原告与被告联系购买宅基地。经双方多次协商，购买单价为每平方米3300元，总价上优惠原告1万元，过户产生的所有税费由原告承担。双方协商形成合意后，被告与原告等人（还有其他购买者）到现场确定方位、四至界限、面积等，被告张绕兵请昆明登禹科技有限公司按原告胡金荣等人要求，将土地分成五份，原告认购的一份为192.32㎡。被告张绕兵并与泸西县不动产登记中心对接，向昆明登禹科技有限公司提供材料办理分证手续。2019年8月7日，原告胡金荣向被告张绕兵支付买地订金6万元。同年8月8日原、被告等人到安民法律服务所书写书面合同时，原告了解过户税收过高未签约。2019年9月17日被告张绕兵为完成已进行中的分证，交付昆明登禹科技有限公司分地测绘费2000元，后将分证材料交至泸西县不动产登记中心，10月11日被告张绕兵领取了为原告买地而分证的泸西县不动产权第0002652号国有建设用地使用证，该证面积为192.32㎡。原告要求被告返还6万元订金成诉。本院认为，缔约过失责任，是指合同缔约接触过程或磋商过程中，一方当事人违反基于诚信原则产生的先合同义务，因故意或过失责任造成对方信赖利益的损失而应该承担的民事责任。被告张绕兵与原告胡金荣在缔约中双方形成了土地价格及所有税收由原告交付合意，被告张绕兵基于该合意信赖基础积极履行相关能过户的分证随附义务，并产生分证2000元的费用支出，不存在缔约过失。税收是向社会公开的，并非原、被告可隐瞒，原告胡金荣由于存在没有了解清楚税收费用的过失，导致与被告张绕兵没有签订合同，但被告张绕兵在法庭辩论中，才提出对其在缔约过程中造成的损失由原告赔偿的主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条之规定，当事人的诉讼主张，须在法庭辩论前提出，故对该主张本院在本案中不予处理。被告张绕兵以原告胡金荣在缔约过程中存在缔约过失，原告向其支付的6万元款属订约定金，不予返还进行抗辩。原告胡金荣虽然在缔约中存在一定的缔约过失，但合同须在双方当事人意思表示真实，自愿等的原则下签订，并且被告张绕兵在《收条》中已写明：收到原告支付的款为“订金”，并非“定金”，本院依据该《收条》中载明的“订金”，确认该款应属预付款，不属订约定金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，当事人写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金法则。原、被告双方终止签约，原告没有取得被告缔约中的土地标的物，被告所取得原告的6万元预付款应返还原告。被告的抗辩主张于法无据，本院不予支持；原告的起诉请求于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：被告张绕兵于本判决生效十日内返还原告胡金荣预付买地款6万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告张绕兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  赵保明审 判 员  胡国华人民陪审员  王小兵二〇二〇年十一月二十一日书 记 员  叶云雁