海南省万宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）琼9006民初2393号原告：海南海航物业管理股份有限公司，住所地：海口市美兰区国兴大道7号新海航大厦4层。法定代表人：黄河，公司董事长。委托诉讼代理人：冯雨，公司员工。被告：冯立欣，女，汉族，1968年11月6日出生，住内蒙古呼和浩特市金桥开发区，身份证号码：XXX。原告海南海航物业管理股份有限公司（以下简称“海航物业公司”）与被告冯立欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯雨到庭参加诉讼，被告冯立欣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海航物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付：（1）2019年2月1日至2020年6月30日物业管理费1851.15元（2.5元／月／平方米×43.74平方米×17个月）；（2）2017年12月1日至2020年3月31日公摊费277.23元；（3）2019年2月1日暂计至2020年6月30日逾期付款（滞纳金／违约金）555.35元（以欠缴物业费为基数，每逾期1日加收3‰的滞纳金，最终应计算至被告实际付清之日止）；以上费用合计2683.73元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的康乐悦居小区2-606室业主。被告于2017年10月30日至原告下属物业管理中心办理交房入住手续。原告与万宁海航康乐悦居投资开发有限公司（万宁康乐悦居开发商）于2017年10月23日签订《万宁海航康乐悦居项目前期物业服务合同》，合同期限至业主委员会成立并签订新的物业服务合同止；业主（开发商／业委会／业主）与原告签订《海航物业万宁康乐悦居临时管理规约》，委托原告为康乐悦居小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《万宁康乐悦居项目前期物业服务合同》第三章约定，原告按建筑面积向被告收取2.5元／月／㎡的物业管理费及日常养护费，实际按2.5元／月／㎡、建筑面积43.74㎡执行，被告应在15日缴纳费用（例如：次月2-15日），如每月15日前被告未缴清费用，每逾期一日原告加收3‰滞纳金；水电公摊费据实结算。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告拖欠原告物业管理费1851.15元（自2019年2月1日至2020年6月30日），水电公摊费277.23元自（2017年12月1日至2020年3月31日），以及滞纳金555.35元（自2019年2月1日暂计至2020年6月30日），以上费用合计2683.73元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不交纳物业管理费及水电费的行为已严重违反了上述法律规定及合同约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，维护原告的合法权益。被告冯立欣辩称，被告2017年购买海航康乐悦居的房子，交清房款后，无数次收到海航的收房电话，被告仅回复确定后乘飞机两户4人请假去万宁收房。去了之后销售光让我交清了所有物业水电等若干费用后，才拿上钥匙带被告收房。到了房间才看到满屋的建筑垃圾。因此拒绝收房，销售经理说可以抵消物业费，以弥补被告的路费，后来销售人员全部换人、辞职，找不到人。后来的物业不管之前的情况，让被告自己去找以前的销售员，被告一个外地人，难以找人。请法院保护弱势群众。原告海航物业公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1、业主入住材料，证明：被告为康乐悦居小区2-606室业主，于2017年10月30日办理入住手续。证据2、《［万宁海航康乐悦居］项目前期物业服务合同》，证据3、《康乐悦居临时管理规约》，证据4、《万宁市商品房买卖合同》，证据2至证据4共同证明：原告为万宁海航康乐悦居小区提供物业管理服务。证据5、欠费明细表，证明：2019年2月1日至2020年6月30日暂计欠费情况。证据6、违约金计算明细，证明：被告应向原告支付逾期付款违约金555.35元。证据7、催款证据，证明：原告多次对被告欠款一事进行催收。证据8、企业信用信息公示报告，证明：原告曾用名“海南海岛欧铂物业管理有限公司”、“海航物业管理有限公司”、“海南一卡通物业管理股份有限公司”，原告对更名前签订物业服务合同享有合法权利。被告冯立欣未向本院提交证据亦未对原告提交的证据进行质证。本院对原告提交的证据认证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明被告为康乐悦居小区2-606室业主并于2017年10月30日办理入住手续。对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明原告为万宁海航康乐悦居小区提供物业管理服务。对证据5、6的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明2019年2月1日至2020年6月30日物业管理费1851.15元，2017年12月1日至2020年3月31日水电公摊费277.23元。对证据7的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明原告曾向被告催款。对证据8的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明原告对本案具有主体资格。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告冯立欣2017年4月30日与万宁海航康乐悦居投资开发有限公司签订《万宁市商品房买卖合同》，被告向万宁海航康乐悦居投资开发有限公司购买康乐悦居小区2-606号房，2017年10月30日双方签订验收交接表，被告办理入住。原告与万宁海航康乐悦居投资开发有限公司于2017年10月23日签订《海航·康乐悦居项目前期物业服务合同》，第6条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅的具体标准为2.5元／月／平方米，水电费用按供水、供电公司公示的水电价格＋公共分摊来算；第7条约定：业主应于万宁海航康乐悦居投资开发有限公司通知房屋交付之日起交纳物业服务费用；第31条约定：业主或物业使用人违反合同第6条、第7条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日服务费的千分之三的标准向海航物业公司支付违约金；第36条约定：合同期限自2017年7月30日至业主委员会成立并签订新的物业服务合同止。2017年10月30日，被告冯立欣签署承诺书，确认本人为2-606房的买受人，确认已详细阅读“万宁海航·康乐悦居业主临时管理规约”，同意遵守该规约。物业管理服务开始后，产生了以下相关费用：2019年2月1日至2020年6月30日物业管理费1851.15元，2017年12月1日至2020年3月31日水电公摊费277.23元，共计2128.38元，被告至今没有向原告交纳上述费用。2020年6月19日原告以短信的形式通知被告交纳物业费用，2020年6月22日，原告以在业主门上粘贴通知的形式再次向被告催款。催款未果后，原告2020年8月19日向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，被告冯立欣经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证和辩论的权利。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，按照《海航·康乐悦居项目前期物业服务合同》第6条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅的具体标准为2.5元／月／平方米”，2019年2月1日至2020年6月30日产生的物业管理费为2.5元／月／平方米×43.74平方米×17个月=1858.95元，减去面积差7.8元为1851.15元。按照原告提交的欠费明细，2017年12月1日至2020年3月31日产生的水电公摊费277.23元。上述产生物业管理费和水电公摊费共计2128.38元，符合《海航·康乐悦居项目前期物业服务合同》的约定。原告请求被告支付违约金，根据《海航·康乐悦居项目前期物业服务合同》第31条约定：“业主或物业使用人违反合同第6条、第7条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日服务费的千分之三的标准向海航物业公司支付违约金”，违约金应当以所欠缴物业费2128.38元为基数自2020年7月1日按每日3‰的标准计付至清偿全部债务之日止。原告已以短信和张贴公告的方式向被告催交但是被告至今未交纳上述费用。原告请求被告支付物业管理费和水电公摊费共计2128.38元以及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称收房后看到满屋建筑垃圾，拒绝收房，原告销售经理答应免收物业费予以补偿，但没有提供相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条规定，判决如下：被告冯立欣于本判决生效之日起十五日内向原告海南海航物业管理股份有限公司支付物业管理费2128.38元以及违约金（以2128.38元为基数自2020年7月1日按每日3‰的标准计付至清偿全部债务之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25元，由被告冯立欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  李小玲二〇二〇年十一月十七日书记员  李英明《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金；合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。