广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初30195号原告：李杰，男，1963年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：陈燕妮，系广东邦达律师事务所律师。被告：广州市名宴饮食有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路28号501房，统一社会信用代码：914401015915405186。法定代表人：邓灿强。被告：黎展云，男，1974年9月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：黄苑明，男，1984年7月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：杨振业，男，1970年3月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：温涛，男，1978年10月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告黄苑明、杨振业、温涛的共同委托代理人：庄汉有、张倩君，分别系广东银沐律师事务所律师、实习律师。原告李杰诉被告广州市名宴饮食有限公司（以下简称“名宴公司”）、黎展云、黄苑明、杨振业、温涛租赁合同纠纷一案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李杰的委托代理人陈燕妮到庭参加了诉讼。被告名宴公司、黎展云、黄苑明、杨振业、温涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告黄苑明、杨振业、温涛庭后提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。原告李杰诉称：原告作为租赁商铺广州市天河区珠江新城金穗路28号五楼501商铺的业主，2013年3月3日原告作为甲方与作为乙方的被告名宴公司签订《华忆丽晶广场商铺租赁合同》，约定：l、租期及租金：租期为2013年1月1日起至2021年6月15日止，租金为2013年6月15日前的租金按租赁面积每月每平方米100元计即每月租金为405000元；2013年6月16日起每月租金在上一档的基础上递增百分之六，但以下另有规定的除外，合同对2013年1月1日至2021年6月15日期间的月租金进行了单独约定；2、保证金及管理费：乙方需向甲方缴纳保证金100万元（含管理费保证金），合同期满终止或提前终止时，在合同范围内乙方无任何违约行为并交清一切租金和费用及按照约定退场经营结束后10日内退还保证金，乙方约定每月10日前支付管理费141750元；3、违约责任：乙方逾期缴纳的，除应支付租金、管理费、水电费及应缴费用外，还须向甲方支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三计算直至缴纳完毕。乙方逾期10个工作日未能缴足租金、管理费、水电费、违约金、赔偿金及其他应缴费用的，属于违约，甲方有权终止合同，收回商铺，没收所有保证金；4、由于乙方欠费或其他违约行为导致甲方诉讼追索，由乙方承担甲方因此支付的所有费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等一切的费用。2013年3月3日原告与被告黄苑明、杨振业、温涛签订《华忆丽晶广场商铺租赁担保协议》，约定该三被告共同不分份额的对被告名宴公司承担的责任包括但不限于租赁合同约定租金、水电费及被告名宴公司不履行租赁合同约定或者不符合租赁合同约定产生的应缴费用、违约金及赔偿金承担连带保证责任，2016年2月3日被告黎展云单方向原告及第三人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司出具《商铺租赁担保声明书》，对被告名宴公司在租赁期间内应支付给原告的租金、管理费、水电费等所有费用及由此产生的违约金、赔偿金承担连带保证责任。原告交付涉案商铺给被告使用后，被告名宴公司开始是按时缴纳租金及管理费的，自2013年6月1日开始租金不能按时缴足，自2014年3月起管理费不能按时足额支付，经常当月的费用需要下个月才能支付部分，后续的租金及管理费也是陆续分多个月份支付，因涉案商铺涉及物业管理公司的管理费，因此原告将被告支付的部分费用优先用于支付被告名宴公司应支付而自拖欠之日至2016年7月30日止的管理费，原告于2016年10月份向天河区法院诉请2015年5月1日至2016年10月10日止的租金及2016年8月1日至2016年10月10日止的管理费，但法院庭审认为被告当月支付的租金或管理费应当定性为当月租金或管理费的支付，不应当用于清偿被告拖欠的费用，判决各被告向原告支付2015年5月1日至2016年10月10日止的租金及2016年8月1日至2016年10月10日止的管理费。法院一审判决书，被告拖欠原告的费用未包含2015年5月1日前拖欠的租金及自2016年8月1日前拖欠的管理费。根据《华忆丽晶广场商铺租赁合同》约定，被告应当按照约定没有足额支付租金及管理费给原告，被告截止原告起诉之日仍未向原告清偿拖欠的费用，严重损害原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告名宴公司向原告支付自2013年6月1日至2015年4月30日期间未足额清偿的租金1088070元及违约金（以1088070元为本金，自2015年5月1日起计至实际清偿之日止，按照年利率24%的标准计算）。二、被告名宴公司向原告支付自2014年3月1日至2016年7月31日期间未足额清偿的管理费合计2660850元及违约金（以2660850元为本金，自2016年7月31日起计至实际清偿之日止，按照年利率24%的标准计算）。三、被告名宴公司支付原告因本案支出的律师代理费8000元。四、被告黎展云、黄苑明、杨振业、温涛对第一至三项诉讼请求的全部款项承担连带不分份额的连带清偿责任。五、本案诉讼费由五被告共同承担。被告黄苑明、杨振业、温涛共同答辩称：请求依法驳回原告的起诉。一、原告就同一纠纷重复起诉，违反一事不再理原则，请求裁定驳回起诉。原告李杰与各被告就案涉租赁合同纠纷一事，原告于2016年9月起诉至广州市天河区人民法院，法院作出的2016粤0106民初17172号《民事判决书》己判决确认原告与被告名宴公司于2013年3月3日签订的《华忆丽晶广场商铺租赁合同》己实际解除，并判决被告名宴公司向原告支付租金余款5265835.83元、管理费330750元，以及延迟支付上述租金、管理费的违约金，被告名宴公司支付垫付工资款，被告黎展云、黄苑明、杨振业、温涛承担连带清偿责任等。原告与各被告就案涉租赁合同纠纷一事，已由上述生效法律文书判决确认双方的权利义务，原告就同一法律关系重复起诉，人民法院应裁定不予受理；己经受理的，裁定驳回起诉。二、被告名宴公司已足额支付2015年5月份之前的租金及管理费，原告诉请没有事实依据。原告在（2016）粤0106民初17172号案中仅主张2015年5月1日之后的租金、管理费及延迟支付上述费用的违约金等，答辩人认为应推定被告名宴公司已足额支付2015年5月份之前的租金及管理费。原告诉请没有事实依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。三、原告本案诉请已明显超过诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。原告本案诉请2013年6月1日至2015年4月30日的租金、管理费及延迟支付上述费用的违约金、律师费。根据租赁合同第四条、租金、租赁保证金第2款约定：租金不包括管理费及其他费用。上述租金必须在每月10日前（按自然月计算）一次性缴纳当月租金予甲方（李杰）。原告本案诉请的诉讼时效于2017年4月11日届满。原告本案诉请己明显超过诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。四、原告违反诚信原则，请求依法驳回其诉讼请求。原告故意隐瞒各被告的联系方式，致使法院无法直接联系被告，为此答辩人缺席了第一次法庭审理。原告不诚信的行为不止一次，在（2016）粤0106民初17172号案中，被告名宴公司及名宴公司的财务人员杨以妃在2015年5月1日至2016年10月10日期间向原告李杰及案外人亿城公司支付3165078元租金，而原告李杰在该案起诉前不作扣减的不诚信行为，故原告违反诚信原则，请求依法驳回其诉讼请求。被告名宴公司及黎展云未答辩亦未提交证据。经审理查明：2013年3月3日，李杰（甲方，出租方）与名宴公司（乙方，承租方）签订《华忆丽晶广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：租赁商铺地址为广州市天河区珠江新城金穗路28号五楼501商铺（以下简称涉案商铺），甲方出租商铺的租赁面积为4050平方米，使用率不低于78%，无论房管测绘部门或者第三方测绘机构的测绘结果是否与本合同约定一致，双方同意按照本合同约定租赁面积计算费用；租期自2013年1月1日起到2021年6月15日止；租金具体如下：……2014年6月16日至2015年6月15日每月租金为455058元，2015年6月16日至2016年6月15日每月租金为482361元，2016年6月16日至2017年6月15日每月租金为511303元……；租金不包括管理费及其它费用，上述租金必须在每月10日前（按自然月计算）一次性缴纳当月租金予甲方；乙方须向甲方缴纳保证金共计1000000元（含管理费保证金，并于签订合同当日已全部付清）；合同期满终止或提前终止时，在合同范围内乙方无任何违约行为并缴清一切租金和费用及按照约定退场经营结束后10日内该租赁保证金无息退还给乙方；管理费按租赁面积每月每平方米35元即每月管理费为141750元，乙方于商铺开业之日起五日内须向甲方缴纳首月管理费，以后每月10日前（按自然月计算）一次性缴纳当月管理费予甲方；独立单元设有独立电表的，按乙方每月实际用电数量，收费标准按供电部门公布的价格执行计算，另加线损费（以甲方公布为准），乙方于收到甲方书面通知五个工作日内向甲方缴纳；乙方承担使用商铺的水费，水费的计算方式为乙方实际用水量×政府公布价，乙方于收到甲方书面通知五个工作日内向甲方缴纳，排污费由乙方承担；如银行汇款方式支付的款项均以本合同约定的银行账户收到的款项数额为实际付款额，以本合同约定的银行账户收到款项之日为实际付款日；由于乙方欠费或者其他违约行为导致甲方诉讼追索，由乙方承担甲方因此支付的所有费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等一切的费用；乙方员工的一切费用（包括薪酬、劳动保险、各项福利以及人员进场费等）由乙方支付，如乙方员工之行为包括提出诉讼、申请仲裁等造成甲方损失的，乙方应负全部经济责任及法律责任，并赔偿甲方因此而引起的一切损失及费用，包括但不限于律师费、公证费；除本合同有约定之外，乙方如逾期10个工作天未能缴足租金、管理费、水电费、违约金、赔偿金、罚款及其他应缴费用的，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收所有保证金而需向乙方承担任何法律责任，如造成甲方损失的，乙方应负责赔偿；乙方须按时向甲方缴纳租金、管理费、水电费等一切应缴费用（如遇法定节假日相应顺延），乙方逾期缴纳，除应支付租金、管理费、水电费及应缴费用外，还须向甲方支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三计算直至缴纳完毕，乙方逾期缴纳达七个工作日，甲方有权停止向商铺提供电、水、中央空调、电话及商场的其它设施，甲方除有权按照本条约定追究乙方逾期付款责任之外，还有权同时适用本合同其他条款追究乙方逾期付款责任；任何一方就本合同发给另一方的书面通知必须以人手传递或邮政快递送达，邮政快递按下列记载的地址寄出视为送达，任何一方变更地址或电话须以邮政快递方式通知对方；甲方联系地址为广州市天河区珠江新城金穗路28号，甲方联系人胡利燕，电话876××××9728，乙方联系地址为广州市天河区珠江新城金穗路28号五楼501铺，乙方联系人李顺英，电话139××××1389等。同日，黄苑明、杨振业、温涛（乙方）与李杰（甲方）签订《华忆丽晶广场商铺租赁担保协议书》，载明：鉴于李杰与名宴公司签订《租赁合同》，约定出租涉案商铺给承租人经营岭南壹品大酒楼；甲乙双方经友好协商，现双方就租赁合同履行提供担保事宜达成如下条款，以资共同遵守；不管根据租赁合同约定还是司法部门判定租赁合同承租人需对租赁合同出租人承担的责任（该责任包括但不限于租赁合同约定租金、水电费及承租人不履行租赁合同约定或者不符合租赁合同约定产生的应缴费用、违约金及赔偿金），乙方作为承租人的连带保证人自愿承诺与承租人共同不分份额向租赁合同出租人承担需承担的全部责任；乙方在依据本合同承担责任时，同意出租人可以要求乙方中的任何一个人，或者两个人或者三人共同不分份额承担责任；本合同于2013年3月3日签署，自甲乙双方签字之日并租赁合同生效之日起生效，本合同的有效期与租赁合同有效期一致，如租赁合同续期的，则本合同相应续期等。2016年2月3日，黎展云向李杰及案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司（以下简称亿城公司）出具的《商铺租赁担保声明书》，载明：鉴于名宴公司承租涉案商铺作酒楼使用，并就该租赁事宜签订《租赁合同》、《物业管理协议》，现本人就租赁合同、管理协议及有关事宜作出以下声明：我方就名宴公司在租赁期间内应支付给贵方的租金，管理费、水电费等所有费用及由此产生的违约金、赔偿金承担连带保证责任，担保责任范围包括但不限于租赁合同、管理协议约定的租金、管理费、水电费及不履行租赁合同、管理协议的约定或者不符合租赁合同、管理协议的约定产生的应缴费用、违约金及赔偿金、贵方实现该等债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费），保证期限自名宴公司拖欠应缴纳费用之日起5年，名宴公司不履行租赁合同、管理协议项下的义务和责任的，贵方有权要求我方承担连带保证责任；不管根据租赁合同、管理协议的约定还是司法部门判定租赁合同承租人需对租赁合同出租人、管理协议的物业公司承担的责任（责任包括但不限于租赁合同、管理协议约定的租金、管理费、水电费等所有费用及承租人不履行租赁合同、管理协议的约定或者不符合租赁合同、管理协议的约定产生的应缴费用、违约金及赔偿金），本人作为承租人的连带保证人自愿承诺与承租人共同不分份额向租赁合同出租人、管理协议物业公司承担需承担的全部责任；本声明的担保是本人的连续性义务和责任，其连续性不受任何争议、索赔和法律程序的影响，也不因租赁合同、管理协议的任何修改、补充、删除而受到影响或失效，更不受承租人与其他方签订的任何合同、协议、文件的制约；本声明于本人签署之日起生效，有效期与租赁合同有效期一致，如租赁合同续期的，则本声明相应续期等。原告还提供了以下证据：1、广州市不动产登记查册表、（2014）穗天法民四初字第1255号民事调解书，证明原告是涉案商铺的产权人。2、公证书、《催缴欠款通知书》、《保证人履行责任通知书》，拟证明原告向各被告催收租金及管理费等费用。被告黄苑明、杨振业、温涛称其没收到上述材料。3、（2016）粤0106民初17172号民事判决书，证明该生效判决确认各被告向原告支付自2015年5月1日至2016年10月10日的租金及2016年8月1日至2016年10月10日的管理费。被告黄苑明、杨振业、温涛称该判决载明原告李杰确认2015年5月1日至2016年7月31日的管理费及水电费已缴清。4、被告支付租金及管理费明细表（原告自行制作），拟证明被告拖欠的租金及管理费数额。被告黄苑明、杨振业、温涛称确认原告李杰自制表格中2013年3月至2013年5月、2013年7月至2013年12月、2014年2月至2015年4月的实付租金金额：其中的2013年1月至2014年12月的租金己缴清，2014年12月，被告黄苑明退出被告名宴公司的经营管理，由被告黎展云经营管理，原被告各方对2014年12月以前的租金管理费进行结算，结算后被告黄苑明、黎展云于2014年12月共向李杰转账1015742.06元，结清了2014年12月以前的所有租金及管理费；对2013年6月实付租金25万元有异议，2013年6月13日名宴公司向亿城公司尾号为0934的账户转账70121.34元支付6月租金，2013年6月28日黄苑明向李杰尾号为4217的账户转账25万元，2013年6月合计己付租金为320121.34元；对2014年1月实付租金629300元有异议2014年1月6日名宴公司向李杰支付租金23万元，2014年1月23日名宴公司向万智冰支付租金2.5万元，2014年1月28日名宴公司向李杰支付租金9万元，2014年1月6日黄苑明向李杰支付租金19.93万元，2014年1月28日黄苑明向李杰支付租金11万元，2014年1月合计支付租金65.43万元。确认原告李杰自制表格中2013年1月至2014年2月的管理费己缴清；对原告李杰自制表格中2014年3月至2015年4月实付管理费金额有异议。2014年3月至2015年4月应付管理费合计198.45万元，实付金额合计2348488.96元，超额支付363988.96元，超额支付部分实际是支付租金。综上所述，案涉期间的管理费己缴清，不存在拖欠管理费的事实。5、原告名下的银行账户流水，证明原告收取租金的银行流水。6、律师费发票，拟证明原告支出的律师费情况。被告黄苑明、杨振业、温涛还提供了以下证据：1、广州市名宴饮食有限公司户口历史交易明细表，拟证明被告名宴公司按月向原告李杰和亿城公司缴纳租金及管理费的情况。原告李杰对证据1真实性、合法性确认、关联性不确认，称名宴公司在2013年1月至2013年3月3日前转账给黄苑明、张德判、华忆丽晶商贸有限公司、亿城公司的款项与本案无关，是名宴公司支付给华忆丽晶商贸公司的租金及管理费，原告对于被告在2013年4月1日起转入原告个人账户的备注为租金与管理费的款项均予以认可，且原告在起诉中已经抵充，不包含在起诉范围内，对于名宴公司从2013年3月3日之日转入亿城公司的款项备注为管理费的款项予以认可，且原告在起诉中已经抵充，不包含在起诉范围内，对于备注为水电费的款项与本案无关，是被告应向亿城公司支付的水电费，对于名宴公司转账款项中备注为管理费及水电费的款项，原告认为该款项应该按照水电费、管理费的顺序扣减。2、黄苑明个人银行账户明细信息，拟证明被告名宴公司通过黄苑明的账户按月向李杰和亿城公司名下账户缴纳租金及管理费的情况。原告李杰对证据2真实性、合法性认可，关联性不确认，其中被告黄苑明在2013年3月3日之前转入尾号为70458的账户是华忆丽晶商贸有限公司的账户，尾号00934的账户是亿城公司的账户，上述两个账户的款项与本案无关，是名宴公司支付给华忆丽晶商贸有限公司的租金及管理费，被告黄苑明转入尾号为04217的账户的款项原告认可，原告在起诉中已经抵充，不包含在起诉范围内，黄苑明转入亿城公司的款项，是被告应该支付给亿城公司的水电费。3、杨以妃个人银行账户明细信息、杨以妃招商银行户口历史交易明细表，拟证明被告名宴公司通过杨以妃的账户向李杰名下账户缴纳租金的情况。原告李杰对证据3真实性、合法性、关联性不确认，对于杨以妃转入给原告的款项，原告在起诉中已经抵充，不包含在起诉范围内，对于转入亿城公司的水电费，与本案无关。4、黎展云户口历史交易明细表，拟证明被告名宴公司通过黎展云的账户按月向李杰和亿城公司名下账户缴纳租金及管理费的情况。原告李杰对证据4真实性、合法性确认，关联不予认可，对于转入原告个人账户的款项认可，原告在起诉中已经抵充，不包含在起诉范围内，对于转入亿城公司的水电费，与本案无关。本院认为：原告李杰及被告名宴公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。关于原告李杰的第一项诉请及被告黄苑明、杨振业、温涛所提出的超过诉讼时效的抗辩意见。（1）原告的该节诉请是基于案涉的租赁合同，而租赁合同第四条约定“租金必须在每月10日前（按自然月计算）一次性缴纳当月租金予甲方”，故各月拖欠的租金应从当月11日开始计算诉讼时效期间，根据当时所适用的关于两年诉讼时效的法律规定，原告该节诉请的最后一期即2015年4月租金的诉讼时效期间也于2017年4月11日届满。（2）原告提供的证据不足以证明该节诉请存在诉讼时效中断的情形。首先，原告虽然曾于2016年先后在本院起诉本案的五名被告，案号分别为（2016）粤0106民初15381号（按撤诉处理）及（2016）粤0106民初17172号，但原告在该两案的诉请是2015年5月及之后的租金、管理费、水电费等费用，显然不包含本案所诉请的区间费用，故不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（三）项所规定的“权利人提起诉讼或者申请仲裁”的情形。其次，虽然原告在本案中提供了公证书，上述公证书载明李杰及亿城公司于2015年11月9日通过EMS全球邮政特快专递向名宴公司发出《催缴欠款通知书》，向黄苑明、温涛发出《保证人履行责任通知书》，于2016年4月21日通过EMS全球邮政特快专递向名宴公司发出《催缴欠款通知书》，向黄苑明、温涛、黎展云发出《保证人履行责任通知书》，催缴的款项为名宴公司承租涉案商铺所逾期缴纳的租金、管理费、水电费及其他应缴费用。但是，上述公证书及所附通知材料已经被原告李杰在（2016）粤0106民初17172号案中用以证明其向各被告催缴2015年5月开始的租金、管理费等费用，而上述催缴通知书亦没有明确所催缴的费用期间包含了本案所诉请的区间，即2015年4月30日以前的费用。并且，上述最早于2015年11月发出的催缴通知书所载明“截止发函日止，贵司共拖欠我各方租金、管理费、水电费等欠款共计人民币3837052.1元”的款项数额，与原告在（2016）粤0106民初17172号案中所诉请的被告名宴公司在2015年5月至11月期间所拖欠的费用大致相符。故本院不采信上述公证书及催缴通知书为原告因本案所诉请的费用向各被告提出履行请求的凭证，并不能对本案的诉请产生重新恢复计算诉讼时效的法律后果。综上，故原告诉请2015年4月30日以前的租金因诉讼时效届满，明显超过了法律规定的诉讼时效的保护期间，本院不予支持，依法应予驳回。同理，原告基于上述租金的诉请所主张的违约金本院亦不予支持。关于原告李杰的第二项诉请及被告黄苑明、杨振业、温涛所提出的超过诉讼时效及已经履行完毕的抗辩意见。（1）案涉租赁合同约定“每月10日前（按自然月计算）一次性缴纳当月管理费予甲方”，故各月拖欠的管理费应从当月11日开始计算诉讼时效期间，本案于2018年12月27日立案，故2015年12月26日以前的管理费在本案起诉前就已届满，且如上所述并无中断情形，故原告所诉请的2014年3月1日至2015年12月26日期间的管理费已超过诉讼时效，依法应予驳回。（2）对于原告诉请的2015年12月27日至2016年7月31日期间的管理费，已经发生法律效力的（2016）粤0106民初17172号民事判决书查明，案涉商铺2015年5月1日至2016年7月31日期间的管理费及水电费已缴清，故原告诉请上述期间的管理费本院不予支持。同理，原告基于上述管理费的诉请所主张的违约金本院亦不予支持。此外，因原告李杰的第一、第二项诉请本院均不予支持，故其所提出的第三、第四项诉请本院亦不予支持。被告名宴公司、黎展云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下：驳回原告李杰的全部诉讼请求。本案受理费55690元、诉讼保全费5000元，均由原告李杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  郑文怡人民陪审员  伍建红二〇二〇年十一月六日书 记 员  何靖文李愿