广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初10937号原告（反诉被告，以下简称“原告”）：东莞市创投实业投资有限公司，住所地：东莞市寮步镇横坑社区×××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××537Q。法定代表人：吴晓兰，总经理。委托诉讼代理人：常晓，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁炜坤，广东品峰律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称“被告”）：列锦成，女，1978年7月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××722。委托诉讼代理人：徐超，广东广田律师事务所律师。原告东莞市创投实业投资有限公司与被告列锦成租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月14日、2020年7月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭，于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告东莞市创投实业投资有限公司的委托诉讼代理人常晓，被告列锦成的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原告与被告的《租赁合同》于2020年4月30日已解除；二、被告所交押金191400元不予退还；三、被告交纳2020年2月1日至4月30日所拖欠的租金198900元；四、被告向原告交纳4个月的免租期租金255200元；五、本案的律师费用55000元由被告承担；六、本案的诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2016年10月2日签订《租赁合同》，被告承租原告位于东莞市石龙镇黄家山管理区1-6正龙科技园A座物业，面积为1250平米，月租金63800元，月物业管理费2500元，租金每叁年递增10%，免租期为4个月，电费按1.5元/度计算，此电费包括线表损耗，变压器维护、园区公共照明和电梯电费，水费按5.5元/立方计算。2020年新冠疫情爆发，打破了双方良好的合作局面。被告在未与原告协商一致的情况下，擅自拖欠租金、水电费等数月之多，原告只是二手房东，疫情发生之后，原告已经向业主提交了29份减免租金的申请，可没有一个房东同意减免一分钱，原告顶着巨大的经营压力下，于2020年4月29日下午与被告进行友好协商，本想着双方同舟共济，共渡难关，被告却没有拿出足够的诚意，反而不断逃避问题，不按约定交纳租金的行为已构成根本违约，理应承担相应的法律责任。故提起本案诉讼。被告列锦成辩称，一、同意原告第一点诉请，即双方房屋租赁合同于2020年5月15日解除，但被告未违约，因原告单方面原因，导致被告解除合同。二、被告所交押金191400元应予退还给被告。三、双方合同虽约定租金每三年涨一次，但结合被告证据，可知在2020年4月份之前，双方实际执行的租金标准仍为每月66300元（含每月2500元物业综合管理费，但是未扣除租金减免的金额）。所以若法庭判决需减免租金的，应在每月66300元的基数上予以扣减，而无需考虑三年调涨租金10%的合同约定。另，被告已交2020年1月份租金。被告请求减免2020年2月份至5月15日期间的租金。四、对于原告所主张的4个月免租期租金。首先，被告未违约，因原告原因导致被告解约。其次，租赁合同已经履行三年有余，且原告先后两次投入巨资装修，也不宜再扣减相应免租期。故原告此请求无事实与法律依据，应予以驳回。五、关于律师费。首先，根据公平原则，合同未约定出租方违约情形下律师费承担问题，故不应认定该律师费约定条款的效力。其次，被告并未违约。再次，原告关于律师费支出的证据亦不够确实。综上，请求法庭查明本案争议，判决驳回原告的不当诉请。被告列锦成提起反诉诉讼请求：一、原告立即向被告退还租赁物押金191400元；二、被告免交2020年2、3、4月份共计三个月的租金191400元及2020年5月1日至15日期间的租金减半交纳计15950元（应减免的租金合计为207350元）；三、原告立即向被告返还2016年10月2日至2020年5月15日期间累计多收的电费，以法庭最终查明的实际数据为准，暂计算为672559.97元；四、原告立即向被告赔偿装修损失1007203.1元；五、原告向被告支付装修价值评估费8000元；六、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年10月2日签订《租赁合同书》，约定被告承租案涉房屋，每月租金63800元，租赁期限从2016年10月2日至2016年7月31日止。合同约定每月收取物业综合管理费2500元，电费单价均按1.5元/度。被告将该房屋用于“东莞市满满餐饮有限公司”的餐饮经营，分别于2016年、2019年年中投入巨资装修。经营期间，被告多次对高额电费提出异议，并要求原告及时出具房屋产权及规划信息，但原告未理会。2020年1月新冠肺炎疫情的发生，导致店铺亏损严重，被告遂提出协商减免租金，但原告不予理会，并于2020年4月12日对店铺采取断水电及封门措施，导致损失严重。后被告多次联系原告，希望对合同的继续履行进行协商，并提出希望减免租金、赔偿停业间损失、承担因房屋规划用途名实不符产生的损失等，但双方对上述事宜未能达成一致意见。1、关于电费问题，原告多收不符应予退还，其拒绝整改的，被告据此提出解除双方租赁合同并无不当。2、关于租金减免问题，被告引用不可抗力条款，以疫情期间经营困难为由，向原告提出减免租金的要求，结合因原告的停水电措施导致被告处于停业状态，故对于2020年5月1日至5月15日期间的房租，请求减半收取。3、关于原告贸然对被告停水电导致被告停业所造成的损失及因原告不主动纠错，致使被告无法顺利复业。因原告拒绝赔偿并拒绝解决被告的复业所面临的实际难题，导致双方之间合同已经丧失了履约基础，被告据此解除双方之间的租赁合同亦无不当。4、原告拒不纠正案涉租赁房屋土地规划用途。5、原告应向被告赔偿装修损失1007203.1元。综上，双方围绕减免租金、赔偿停业损失、如何复业、电费退还及安装独立电表或据实计算电费、解决出租房屋土地规划问题等发生争议，因原告拒绝被告提出的方案，被告无法按现状维持及合法经营，迫于无奈，只有依法解除租赁合同，并于2020年5月15日完成退场事宜。另，原告主张律师费赔偿，因租赁合同中没有对出租人违约情况下的律师费赔偿条款，故认为对原告的该主张不应支持。原告东莞市创投实业投资有限公司辩称，1、原告不同意退还租赁押金。2、原告不同意被告免交2020年2、3、4月份共计三个月的租金，不同意2020年5月1日至15日期间的租金减半。3、原告收取电费是合法有据的。4、不同意赔偿装修损失和装修价值评估费，损失应由被告自行承担。5、本案诉讼费用应由被告自行承担。经审理查明，出租方（甲方）原告东莞市创投实业投资有限公司与承租方（乙方）案外人单文基于2016年10月2日签订了一份《租赁合同书》（合同编号：CT20161002），约定甲方将位于东莞市石龙镇黄家山管理区1-6正龙科技园A座物业（房地产权证号：粤房地证字第1891029号）坐向一楼最靠右边A7、A8、A9、A10、A11共五隔，约1250平方米的物业出租给乙方，租赁期限自2016年10月2日起至2026年7月31日止；乙方需向原告交纳押金191400元；每月租金63800元，自2017年2月10日起计收；2016年10月2日至2017年2月9日为免租期；乙方每月需分担园内保安工资、清洁卫生费等物业综合管理费为2500元，该费用自2017年10月1日起计收；上述租金从租期起每三年递增10%、综合管理费每五年递增10%；电费单价按1.5元/度（包括线、表损耗、变压器维护、园区公共照明和电梯电费）计算，水费按5.5元/立方计算；乙方应于每月5日前将当月租金及水电费、综合管理费转入原告指定账户或上交到指定地点，逾期支付的每日按应付总额的1%支付滞纳金，同时甲方有权采取停水、停电等措施进行催收；若乙方迟延支付租金达一个月或累计拖欠各项费用达一个半月的，甲方有权解除合同，不予退还乙方所交纳的押金，并收回租赁物及追收欠款，且因起诉而产生的所有费用，包括诉讼费、律师费等由乙方承担；如乙方在合同期内提前退出租赁房屋，终止合同，还应向甲方支付免租期内的租金等；租赁期满（或终止合同之日），乙方在租赁物业上添附物件的装修装饰（如水电线路、门窗、天花、内外墙、装修）等不动产归甲方所有，乙方不得拆除或故意损坏。合同上“承租人”、“承租方”上的“单基文”被划掉，旁边有手写“列锦成”并捺印。原、被告双方确认，签订上述合同当日，原告向案外人单文基交付了案涉租赁物，单文基向原告支付押金191400元。后因单文基提出将其所承租的案涉租赁物业转让给被告列锦成经营，原告东莞市创投实业投资有限公司（甲方）、被告列锦成（乙方）及案外人单文基（丙方）于2018年4月16日共同签订了一份《转让协议书》，约定乙方将按甲方与丙方之前所签订合同（合同编号：CT20161002）内容执行，即之前甲与丙所签订的租赁合同转为甲与乙之间的租赁合同，甲与丙之间的租赁关系即时失效，同时甲与乙之间的租赁关系即时生效；在原租赁合同（合同编号：CT20161002）的承租人（承租方或乙方）的位置上的原丙方单文基划掉，在旁边签上乙方列锦成名字并按上指印，最后加盖甲方公章即可；甲方重新按丙方之前所交的押金金额开具押金单给乙方，租赁到期后乙方凭此押金单来向甲方无息退款。被告从签订转让协议书之日起在租赁房屋内从事餐饮业。随后双方一直按合同约定履行至2019年12月。因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年2月11日发出通告，为保障人民群众身体健康和生命安全，做好新型冠状病毒感染的肺炎防控工作，现就疫情防控期暂停餐饮服务单位（不含单位食堂）堂食事项通告如下：一、禁止一切聚集性用餐活动。所有餐饮服务单位（不含单位食堂）暂停提供现场就餐（堂食、桌餐），可采取外卖或打包外带的方式提供餐饮服务。……本通告自发布之日起施行。后2020年3月25日，东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室再次发出通告，为统筹做好疫情防控和经济社会发展工作，根据当前疫情形势，现就加快恢复我市正常生产生活秩序有关事宜，通告如下：一、全力恢复生产秩序……二、全面恢复生活秩序……各餐饮场所有序开放堂食服务，在疫情防控期间，除不得举办大型宴席、工作人员需佩戴口罩外，不再提出限制性要求……本通告自发布之日起执行，此前相关规定如有不一致的以本通告为准。被告列锦成自2020年2月起未向原告缴纳租金，并于2020年3月21日向原告发出《申请租金减免函件》，申请减免2020年2月和同年3月全部租金，并申请减免2020年4月和同年5月的50%租金，且2020年4月至6月的租金延至2021年全年分摊支付。对此，原告于2020年3月25日作出回复：同意免除被告2020年2月至同年4月每月十天，合计一个月的租金，并要求被告于2020年4月10日前交清2020年2月之前所欠的所有租金、水电费、管理费等，其他月份的租金需按合同规定时间交付,若仍不按时缴纳，原告将于2020年4月11日零点起采取停电措施,并对于拒绝的租户按合同约定终止租赁合同。本案庭审时，原告主张，被告列锦成自2020年1月开始拖欠租金，2020年1月拖欠租金6380元，2020年2月、3月、4月拖欠的租金均为72680元，2020年5月1日至当月15日的租金为36340元。被告列锦成已于2020年5月15日从案涉租赁物搬离并拆除了部分装修装饰、设备。被告主张其已于2020年1月20日交纳了2020年1月份的租金，双方在之前对租金进行了协商，对租金进行的减免。2020年5月29日，被告列锦成对其经营的东莞市满满餐饮有限公司装修工程的市场价值进行评估，用以证明被告投入了大量资金及精力对东莞市满满餐饮有限公司进行装修。被告认为因双方解除合同所产生的装修残存价值，原告应按评估价值的80%赔偿被告，并提供的东莞市华联资产房地产土地评估事务所（普通合伙）作出的《资产评估报告书》、商户管道天然气供用气合同、工商户管道天然气设施配套建设合同、消防安装工程合同、满记海鲜酒家装修施工合同、东莞市石龙店满记九楼装修预算表、装修收据、吴满森转账支付记录等证明。《资产评估报告书》评估得出的价值为1290676.88元。产生了评估费用8000元。原告认为因被告违约导致的合同解除，所造成的损失应由其自行承担。被告认为原告超标收取其电费，提交了粤发改价格[2015]819号文件、粤发改价格[2018]213号文件、粤发改价格[2019]191号文件、粤发改价格[2018]375号文件证明东莞市电价变动情况。另查，原告为催讨案涉债权，于2020年5月6日与广东品峰律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所律师提起诉讼，并支付律师费55000元。上述事实，有原告提交的《租赁合同书》、《转让协议书》、《申请租金减免函件》及回复、房地产权证、欠款明细表、《委托代理合同》及律师费发票，被告提交的押金收据、资产评估报告书、评估费发票、商户管道天然气供用气合同、工商户管道天然气设施配套建设合同、消防安装工程合同、满记海鲜酒家装修施工合同、东莞市石龙店满记九楼装修预算表、装修收据、吴满森转账支付记录、微信聊天记录、粤发改价格[2015]819号文件、粤发改价格[2018]213号文件、粤发改价格[2019]191号文件、粤发改价格[2018]375号文件等及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉租赁物已取得房地产权证，原告与单文基、被告列锦成就房产的租赁所签订《租赁合同书》、《转让协议书》、是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。因被告列锦成租赁案涉房屋经营餐饮行业，受2020年新型冠状病毒肺炎疫情及疫情防控措施的影响，其在该段时间内并没有正常营业，导致被告列锦成营业收入明显减少，该损失应由双方分担，被告提出对部分租金标准及支付期间进行调整，属合理请求，双方应就该问题进行重新协商解决。虽然原告对被告进行了回复，但双方仍未协商达成一致意见。考虑到原告作出解除合同的通知，被告列锦成也曾主动在微信中提出不再租用，又多次发送律师函件，并于2020年5月15日搬离了案涉场地，原告在当天收回案涉租赁物等客观情况，本院视为双方因未能就疫情问题有效解决，以实际行为对提前解除合同达成一致。合同解除后,原告应向被告退回押金191400元。对原告要求没收押金，本院不予支持。对被告反诉诉请原告返回押金，本院依法予以支持。关于被告列锦成拖欠的租金，考虑到受疫情等影响，原告同意免除被告2-4月每月10天共计一个月的租金，与被告共同分担因疫情防控所导致的不利后果，分担比例合理，本院予以认可，故被告还需向原告支付2020年1月至同年5月15日的租金、租金计算为：6380元+72680元+72680元+72680元+36340元-63800元×110%=190580元。被告关于租金并未按照《租赁合同书》约定调涨10%的抗辩，因其未能提交证据证明双方约定变更合同，本院不予采纳。对于被告要求免交2020年2、3、4月份的租金及2020年5月1日至15日租金减半的反诉诉请，本院不予支持。关于免租期租金，虽然双方经协商一致提前解除合同，但由于被告并未按原合同约定承租了约定的年限，故原告要求被告列锦成按合同约定向原告支付免租期租金，本院予以支持，但应扣除被告已实际承租期间与合同约定的租赁期间的比例，具体计算为：[1-3.625年（实际承租期间：2016年10月2日至2020年5月15日）÷9.833年（合同约定的租赁期间：2016年10月2日至2026年7月31日）]×4.3个月（免租期：2016年10月2日至2017年2月9日）×63800元=173202.76元。关于原告诉请的律师费45000元，因本案不属于因被告违约而引起的，故对原告诉请由被告承担原告律师费的支出，没有合同和法律依据，本院不予支持。对被告反诉返还电费的诉讼请求。《租赁合同书》中已经对电费的计费标准做出了明确约定，具有约束力，应遵照履行。被告虽主张1.5元/度的计费标准高于相关部门发布的执行标准，但因合同中已经注明该计费标准包括了公共照明及耗损、维护的费用，原告收取略高的电价符合情理，故对于已经支付的电费，被告无权要求原告返还。对于被告反诉装修费用损失。按照《租赁合同书》中约定，合同权利义务终止后，案涉场地装修装饰物应归属于原告所有。鉴于原告与被告系基于以实际行为对提前解除合同达成一致，合同权利义务已经终止，被告反诉装修费用损失，没有合同依据。被告亦未提交证据证明双方曾在解除合同后就装修工程如何处理达成一致意见，故对于被告反诉装修费用损失及相应鉴定费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告与被告列锦成间的债权债务关系互相抵销后，被告列锦成还应向原告支付172382.76元（190580元+173202.76元-191400元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市创投实业投资有限公司与被告列锦成签订的《租赁合同书》已于2020年5月15日解除；二、被告列锦成应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市创投实业投资有限公司支付2020年1月1日至同年5月15日的租金及管理费共计172382.76元；三、驳回原告东莞市创投实业投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告列锦成的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11423.6元、保全费3374.8元，共计14798.4元（原告已预交），由原告东莞市创投实业投资有限公司负担11452.4元，被告列锦成负担3346元；反诉受理费11746.05元（被告已预交），由原告东莞市创投实业投资有限公司负担1473元，被告列锦成负担10273.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张翼飞人民陪审员  尹灿辉人民陪审员  梁柳明二〇二〇年十一月十日书 记 员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。