江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初6584号原告：张雪峰，男，1976年9月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈学锋，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告：孙洪涛，男，1963年5月18日生，满族，住无锡市滨湖区。第三人：曹红，女，1980年2月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告张雪峰诉被告孙洪涛、第三人曹红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张雪峰及其委托诉讼代理人高敏、被告孙洪涛到庭参加诉讼，第三人曹红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪峰向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告双方于2016年12月20日订立的《房产转让协议书》；2、判令被告向原告返还《房产转让书》项下的无锡市滨湖区的房屋；3、判令被告支付房屋占有使用费（自2016年12月21日起至被告实际返还房屋之日止，按每月2万元计算，暂计至2019年8月21日为64万元）；4、判令被告向原告赔偿逾期支付款项的损失（以150万元为基数，自2016年12月31日起计至实际给付之日止；以50万元为基数，自2017年1月16日起计至实际给付之日止；以125万为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止；以125万为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月20日，原被告双方订立《房产转让协议书》，被告以总价450万元向原告购买无锡市滨湖区的房屋。在《房产转让协议书》中，双方对房款支付方式进行了约定，具体为：被告在2016年12月30前支付150万元，2017年1月15日前支付50万元；剩余房款被告在支付完毕前述款项后办理房屋按揭贷款，双方办理完过户手续后，按揭贷款作为购房款支付给原告；如被告不能顺利办理房屋的按揭贷款的，原告所欠的房屋贷款由被告每月偿还，并且被告于2017年底前支付所欠房款的50%，2018年底前付清所欠房款。被告孙洪涛辩称：对账单与原告第一次庭审陈述相矛盾，上次开庭的时候查询到房子已经抵押，但是协议中第四条约定未处理相关事宜的情况下甲方不搬出房屋，责任由乙方承担，所以原告给我造成的损失要由他承担，如果现在房屋可以过户到我名下，我可以给他310万元，因为我担心过不了户，协议中约定我可以指定其他人，所以孙晓威就给他打了200万元，现在我的调解意见是我给原告110万元，房子过户给我，我继续住，或者如果不能过户，原告退还我590万元。曹红和我没有任何关系，她以前是我公司的会计，没从我公司拿过一分钱。这是我个人买房，与公司没有关系。至于曹红和张雪峰之间为什么有经济往来，我不知情也不管，与本案没有任何关系。第三人曹红述称：其曾参加过孙洪涛所在公司项目的工作，并未参与孙洪涛个人及家庭事务，其曾经与张雪峰有过很多经济业务往来，但与孙洪涛无关。其与孙晓威之间借贷关系与本案无关，孙晓威已基本还清其借款项。一、本案举证质证情况本院组织双方进行了举证质证（一）张雪峰为证明诉请提供了1、房产转让协议书，证明被告向原告购买了案涉房屋，并对于付款：房屋价款约定为450万元，付款方式是2016年12月20日前支付150万元，2017年1月15日前支付50万元，剩余的房款由被告办理按揭贷款后支付，如果无法办理按揭贷款的，2017年之前支付所欠房款的50%，2018年底前付清。2、房产证及土地证复印件、住房信息查询证明原件，证明原告系涉案房产的所有权人。3、承诺书复印件，证明被告同意原告处理该房屋的出售或抵押事宜。4、对账单，张雪峰认为该对账单的140万是2016年12月29日曹红通过账户是62×××40转给我的，向我打款60万元，2017年1月17日向我转账38万元，2017年1月26日向我转账5万元2017年1月27日转给我5万元，2017年3月9日转给我10万元，2017年5月31日转给我2万元，2017年8月1日分两笔各转5万元给我总计10万元，总计转账是130万元，另外有10万元是现金支付给我的，有2017年8月25日对应的借条佐证。孙洪涛质证认为1、房产转让协议书，真实性无异议，是在2016年12月20日签订的合同。我在签订完协议后从未有任何违约情形，因为我在2016年12月20日前已经支付150万元，后续50万元是我先支付10万元，另40万元是我卖了一辆宝马车后打给原告的，所以在2016年的时候已经支付了200万元。之后双方应当完成过户手续，之后我去办理贷款，才能执行继续付款。但是原告采取欺骗的手段，我就又支付原告200万元，目前涉案房产还不能过户。2、房产证及土地证复印件、住房信息查询证明原件，真实性无异议，案涉房屋登记在原告名下。3、承诺书复印件，这是原告通过欺骗的方式让我们写的，上面写了需要经过我的同意，但是原告并未经过我的同意，我已经支付了400万元，在协议上也写明了涉案房屋上没有任何抵押，原告有所隐瞒。4、对账单是其本人签的，但是在张雪峰欺骗情况下所签。（二）孙洪涛为证明其辩解，提供了打款记录、借条收条一组，证明其支付360万元，另40万元是卖了宝马车后给的。打款记录是孙晓威2017年6月份转账给张雪峰的，一共200万元，在2016年按照协议已经支付了200万元。宝马车是2016年年底的时候，算2016年支付200万中的。我都是如实陈述的。10万元的借条是因为当时关系好，借给原告的，是计算在2016年的200万中的。（三）张雪峰为证明其诉请，进一步举证申请本院调取2017年曹红建设银行卡银行卡明细，建行交易明细以及民事判决书，证明曹红系孙洪涛会计，2017年孙洪涛之子孙晓威先后多笔打款给张雪峰，共计200万元。2017年6月份张雪峰向曹红打款1931000元，2017年6月份曹红向孙晓威转账200万元。故被告并未收到孙晓威向原告给付的房款，原告在收到孙晓威转账的款项后按照孙洪涛的要求转到了其财务曹红的银行账户中，曹红又转回给孙晓威。孙洪涛质证认为建行交易明细与我无关，当时孙晓威给原告打200万元是根据协议中第二条约定的，因为我自己过不了，所以指定过到孙晓威名下。（四）孙洪涛为证明其辩解，进一步提供了兴业银行的转账回单和曹凤的转账记录，拟证明曹凤系曹红妹妹，史广兰(孙洪涛称为其前妻)根据曹红要求，将还给曹红的钱转入到其的账户。张雪峰质证认为以上证据与本案无关。二、经审理查明事实（一）合同签订事实张雪峰因建设工程业务上的原因认识当时是二冶集团无锡分公司的负责人孙洪涛。2016年12月20日，甲方孙洪涛和乙方张雪峰双方签订房产转让协议书，约定：将无锡市滨湖区紫金英郡38-102房屋卖给孙洪涛，总价450万元，1、付款方式为2016年12月31日前支付150万元，2017年1月15日前支付50万元。2、在完成上述约定后办理该房屋按揭贷款，双方完成过户手续，将房屋过户甲方（或指定的人名下）按揭款作为购房款给乙方全款付清，3、若甲方或指定的人不能顺利办理办理该房屋的按揭贷款从本协议签订之日起乙方所付按揭贷款由甲方每月偿还，甲方所欠购房款2017年底前支付50%，2018年底前付清。另乙方张雪峰1、承诺该房屋不存在任何法律意义上纠纷，2、此房屋在乙方名义下发生任何连带责任，则乙方用其他房屋或资产抵押，不牵扯房屋任何责任。3、若房屋因乙方相关事宜发生任何连带责任，则乙方全部违约责任（包括但不限于房屋上涨、搬迁、占用资金利息影响甲方正常生活的全部责任）4、甲方未同意，乙方未处理完相关事宜的前提下，甲方不搬出此房屋，责任由乙方承担。甲乙双方约定，不因此协议法律意义上缺陷给甲方造成损失以外的损失，若发生上述情况，乙方承担全部责任，直至满足甲方要求为止。（二）合同履行事实2016年12月29日，张雪峰出具收条，收到房款150万元，2017年8月25日，张雪峰出具借条，借到孙洪涛10万元。2018年6月15日，双方签订对账单确认：“孙洪涛房款已付140万元，截止2018年6月15日共欠购房310万元，张雪峰之前写给孙洪涛的所有借条、收条作废，以此对账单为准。”2018年10月8日，孙洪涛出具承诺书同意张雪峰在涉案房屋上“出售或选择贷款（结果要事先告知孙洪涛）。”至庭审结束之日止，涉案房屋仍未过户到孙洪涛名下，并于2019年9月4日设立了最高额700万的抵押。（三）诉讼系属期间发生的事实本院曾找到曹红了解事实经过，曹红表示知道孙洪涛居住在涉案房屋，但她仅是为孙洪涛管账的。本院向其出示上文所述银行转账明细，曹红陈述是张雪峰需要周转向她借款200万元才产生以上转账明细，但并未提供证据对所述借款进行佐证。承办人又询问曹红，张雪峰将钱转给曹红之后曹红又转给孙晓威是什么原因。曹红回答是孙晓威在北京买房还房贷的钱。后本院将曹红添加为第三人，但其开庭时并未到庭，仅向本院提供了答辩状。二、本院认为部分本院认为，承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。张雪峰和孙洪涛签订房屋买卖合同达成一致的意思表示，未违反法律强制性规定，自成立时生效。（一）关于孙洪涛已支付房款的数额。虽然2016年12月29日张雪峰出具收条收到房款150万元，又有2017年8月25日张雪峰出具借条借到孙洪涛10万元。但双方2018年6月15日双方签订对账单确认：“孙洪涛房款已付140万元，截止2018年6月15日共欠购房310万元，张雪峰之前写给孙洪涛的所有借条、收条作废，以此对账单为准。”2017年孙晓威多笔打款给张雪峰，同年6月份张雪峰向曹红打款，2017年6月份曹红再向孙晓威转账的事实可见原被告及其他人之间经济往来密切复杂，款项众多，并且还涉及他人。本院仅能根据双方陈述和举证来判断与当事人密切相关的法律事实。双方已自行对诸多往来作出了对账，系对自身权利义务进行了汇总和处分。虽孙洪涛辩称系被骗所签，但并未举证，亦未向国家机关主张过欺骗要求撤销。故本院认为应以2018年6月15日双方签订对账单为准，即孙洪涛房款已付140万元。（二）关于张雪峰诉请要求解除房屋买卖合同，孙洪涛立即搬离原告所有的房屋，即无锡市滨湖区紫金英郡38-102室，并交还房屋给原告的诉请。付款是房屋买卖合同中买受人的主要义务。2018年双方签订对账单即确认仍有310万元房款未付。但直至起诉之日，剩余房款仍未支付。且经孙洪涛同意涉案房屋上又设置了抵押，过户的买受房屋的合同目的到本案庭审结束止不能实现，孙洪涛属于违约，本合同应于判决生效之日解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。张雪峰有权在合同解除后要求孙洪涛恢复到买卖合同前的物权状态，即将紫金英郡38-102房屋交还给张雪峰。（三）关于张雪峰诉请的要求孙洪涛自2016年12月21日起至被告实际返还房屋之日止，按每月2万元计算的占有使用费。关于占有使用费的计算的起始期限，张雪峰要求是从2016年12月21日起。但本起合同纠纷中，张雪峰诉请的合同解除日期是从法院判决生效之日，且并未提供证据证明之前通知孙洪涛解除合同。故确认合同解除的判决生效之日前仍属于合同履行状态，不应计算占有使用费。至于确认合同解除的判决生效之日后的占有使用费计算标准，张雪峰不要求对该标准进行评估，且张雪峰在涉案房屋上已经设定抵押挽回了自身部分损失，综合考虑本案的履行情况，本院酌定占有使用费为9000元/月。（四）关于张雪峰诉请的判令被告向原告赔偿逾期支付款项的损失，标准均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算。合同中并未约定逾期付款的责任，且张雪峰在涉案房屋上已经设定抵押挽回了自身部分损失，对于该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、孙洪涛与张雪峰于2016年12月20日签订的无锡市滨湖区紫金英郡38-102房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、孙洪涛于本判决生效之日起十日内向张雪峰返还紫金英郡38-102房屋；三、孙洪涛于本判决生效之日起立即向张雪峰支付占有使用费（该款从本案判决生效之日起算，至孙洪涛实际搬离之日止，按9000元/月计算）；四、驳回张雪峰的其他诉讼请求。案件受理费47780元，由孙洪涛负担20000元，由张雪峰负担27780元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  彭云翔人民陪审员  吴树基人民陪审员  肖锦芳二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。