广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5180号上诉人(原审被告)：乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：朱江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云松，广东邦杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林梓贤，男，1986年8月3日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：何伟利，广东品阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：温嘉玲，广东品阳律师事务所律师。原审第三人：中山市中恳广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李立，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。上诉人乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司（以下简称乾丰公司）因与被上诉人林梓贤以及原审第三人中山市中恳广场物业管理有限公司（以下简称中恳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人乾丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一、本案违约方是林梓贤，一审判决件认定事实不清。林梓贤习惯性地拖欠各项费用，经催告缴费后，仍未缴纳2019年7月及8月的水电费或管理费等，林梓贤拖欠费用的行为构成违约，乾丰公司发函解除合同并没收保证金。即便中恳公司在2019年8月1日已向林梓贤告知其与乾丰公司协商解除租赁合同事宜，但乾丰公司一直管理商场至2019年9月30日，期间发生的管理费及水电费等，林梓贤应当按照合同约定支付，否则即为违约，应承担违约责任。所以，本案的违约方为林梓贤，乾丰公司没收保证金合法合理，一审法院对该事实的认定确属有误。二、林梓贤没有支付2019年7月、8月及9月的水电费或管理费。乾丰公司实际上一直管理中恳商场至2019年9月底，但林梓贤没有支付2019年7月、8月及9月的部分水电费或管理费，经乾丰公司催告后仍未支付，其没有收到相关费用，也无法向中恳公司支付管理费用及水电费用，但中恳公司仍向乾丰公司主张索要该期间的各项管理费及水电费等费用。所以，退一万步讲，就算认定乾丰公司需要退还保证金，前述管理费、水电费等也应从保证金中扣除，然后由乾丰公司支付到中恳公司，否则将有失公正。林梓贤答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。其未向乾丰公司支付2019年7月的水电费属于行使履行抗辩权的行为，其不存在违约。因乾丰公司未按约向中恳公司支付租金等费用，中恳公司于2019年7月30日向乾丰公司发出于2019年7月31日解除租赁合同的通知，中恳公司于2019年8月1日告知林梓贤其与乾丰公司之间签订的租赁合同已经解除的事实，因此，乾丰公司不再具备合法占有、使用涉案商铺的合法依据的情况下，林梓贤有权行使履行抗辩权，从而未支付2019年7月的水电费。二、其与乾丰公司之间的转租合同权利义务因乾丰公司与中恳公司租赁合同的解除而终止于2019年7月31日，故其无须向乾丰公司支付2019年8月1日之后的相关费用。另外，乾丰公司与中恳公司的商铺租赁合同已于2019年7月31日解除，自解除之日起，乾丰公司对涉案商铺已不再具备合法占有、使用、管理、收益的合法依据，乾丰公司主张其实际一直管理涉案商铺至2019年9月底与事实不符，乾丰公司无权向林梓贤收取2019年8月1日之后的相关费用。退一步讲，即使林梓贤需要支付2019年7月、8月及9月相关费用，因乾丰公司在一审诉讼中未提出从保证金扣除的抗辩，也未提出反诉，因此乾丰公司无权在二审要求从保证金中扣除相关费用，恳请法院驳回上诉。一审第三人中恳公司述称，本案是乾丰公司与林梓贤之间的纠纷，具体情况其不清楚，由法院依法裁判。林梓贤向一审法院起诉请求：1.确认林梓贤、乾丰公司之间的房屋租赁合同关系于2019年7月31日终止；2.乾丰公司向林梓贤返还租赁合同履约保证金73233.6元；3.乾丰公司向林梓贤返还水、电、燃气支付保证金3344元；4.乾丰公司向林梓贤返还未实际使用房屋期间的租金58520元（2.5个月）。诉讼中，林梓贤增加一项诉讼请求：解除林梓贤、乾丰公司之间签订的房屋租赁合同及补充协议；明确第4项诉讼请求中未实际使用房屋期间为2019年8月1日至2019年10月17日。一审法院认定事实：1.2018年1月16日，案外人方某某与中恳公司签订委托租赁协议，约定方某某将其名下位于中山市××的房地产（包括中山市××卡、×卡、×卡、×卡、×卡、×卡、×卡、×卡、×卡、×卡）不可撤销地委托乙方对外出租。2018年1月19日，中恳公司（出租人、甲方）与乾丰公司（承租人、乙方）、北京乾丰鼎盛投资管理有限公司、深圳市方联物业顾问有限公司、丰联（中山）商业管理有限公司（保证人、丙方）签订中恳广场商铺租赁合同，约定：甲方将其拥有合法出租权的、坐落于中山市××广场××区×层×卡及×区×层及其原有设施设备以现状出租给乙方，房屋面积按11666.71㎡确定；在本合同有效租赁期内，乙方有权将本房屋的商铺通过招商引进合法经营的商家或公司分租、转租及合作经营，但乙方分租、转租及合法经营的面积总和不得超过乙方租赁面积的90%，如乙方分租、转租及合法经营的面积总和超过乙方租赁面积的90%，则乙方应事先征得甲方书面同意。租赁期限15年，从2018年3月1日起至2033年2月28日止。2018年8月7日，乾丰公司（甲方、出租方）与林梓贤（乙方、承租方）签订××广场商铺租赁合同，约定：甲方向乙方出租位于中山市××广场×区（现更名为××广场）×层×卡商铺，本合同签订前，甲方已向乙方出示甲方具有租赁商铺的所有权或使用权的相关凭证。租赁商铺的建筑面积为172平方米，租赁商铺仅限于经营宇季UGBreakfast；租赁期限为三年，自商铺交付日起计算；免租期为自租赁商铺交付之日起90日（免租期含装修期），装修期内免收租金，但并不免收商铺管理费及其他费用；甲方同意租赁期首年乙方向甲方一次性预付1个月租金、管理费及空调费（除租赁合同内约定签约后五日内支付的首年首月租金以外），甲方同意增加1个月免租期予乙方；租金为24080元/月，从第3年开始逐年递增10%。甲乙双方签订本合同后5日内，乙方须向甲方交付租赁商铺首年首月租金、管理费及中央空调费，此后乙方租赁期内每月的租金、管理费、中央空调费应于每月5号前支付；为确保乙方履行本合同项下约定的全部义务，乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方支付租赁合同履约保证金75336元、水电燃气支付保证金3440元，上述保证金不能作为乙方违约履行支付义务的免责或冲抵条款，乙方未按时履行本合同约定的义务，经甲方书面通知指定的期限内乙方仍未履行的，乙方除应继续履行合同义务外，还应将对应的保证金全额作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金至合同约定总额，乙方未按时补足该保证金的，每逾期一日，应按逾期金额的1%向甲方支付违约金。乙方主动解除或要求提前终止合同的，乙方同意上述两项履约保证金均作为乙方的违约金向甲方支付，本合同另外约定的其他违约责任条款仍应执行；甲方依法或依照本合同约定解除或终止合同的、乙方终止解除或变更合同经甲方同意的，双方应于3日内共同对租赁商铺进行验收交接，乙方应于5日内撤出租赁商铺；乙方逾期交还租赁商铺逾期二十天的，甲方没收全部租赁保证金，并有权封闭租赁商铺及通知物业管理公司停止供应水电，并有权对乙方留在租赁商铺内的物品予以处理；租赁期内，乙方的租金、管理费及其他费用在到期日后10天内仍未向甲方支付，经甲方催告后仍未支付的，甲方有权收回租赁商铺并单方解除租赁合同，没收乙方交纳的所有保证金及乙方依据本合同约定缴纳的其他费用，如因此造成甲方损失的，乙方必须向甲方赔偿；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、其他费用的，每延误一日的，即应向甲方按日支付未付租金、其他费用的1%违约金直至所有应付租金、其他费用被全部付清，如逾期超过15天的，经甲方催收乙方应付租金、其他费用，乙方仍未按期支付的，甲方有权解除合同并不予返还保证金，同时乙方仍需付清所有未付的费用；乾丰公司、林梓贤在合同落款处签名盖章确认。同年8月15日，乾丰公司、林梓贤签订中恳星创广场商铺租赁合同补充协议，补充约定：租赁商铺的建筑面积改为167.2㎡，租金为23408元/月，乙方应向甲方支付水电燃气支付保证金3344元/月。合同签订后，乾丰公司将涉案商铺交付给林梓贤，林梓贤对涉案商铺进行了装饰装修。林梓贤于2018年8月28日支付租赁合同履约保证金73233.6元、水电燃气履约保证金3344元，首月租金23408元、管理费1003.2元，同时预交了一个月租金和管理费24411.2元，并办理了工商登记，企业名称为宇意如季餐饮（中山）有限公司，法定代表人为林梓贤，成立日期2018年8月31日，住所地为中山市××卡。2019年5月7日，乾丰公司与林梓贤签订租赁费用补充协议，双方就涉案商铺租赁优惠期确认如下：甲乙双方同意按交三免四的收费优惠政策，乙方先交三个月租赁费，获得四个月的租赁免租期，预缴租赁期三个月时间为2019年3月18日至6月17日，免租期四个月时间为2019年6月18日至10月17日，再次起计租金日期为2019年10月18日。庭审中，林梓贤、乾丰公司一致确认，林梓贤支付租金至2019年6月17日，自2019年6月18日至同年10月17日期间免交租金，林梓贤已付清2019年6月前的水电费及2019年7月前的物管费；林梓贤工商注册地址即为商铺租赁合同约定的地址，中恳广场×区×层×卡商铺系乾丰公司自行编制的房号。2.因乾丰公司未按约向中恳公司支付租金等费用，中恳公司于2019年7月30日向乾丰公司、北京乾丰鼎盛投资管理有限公司、深圳市方联物业顾问有限公司、丰联（中山）商业管理有限公司发出《关于解除中恳广场商铺租赁合同的通知》，反映乾丰公司拖欠中恳公司2018年11月至今的各项租赁费用未付，已构成严重违约，现中恳公司决定于2019年7月31日解除与乾丰公司签订的中恳广场商铺租赁合同、中恳广场商铺租赁合同之补充协议、中恳广场商铺租赁合同之补充协议（二），合同约定的租赁保证金及水电空调保证金由中恳公司予以没收；乾丰公司支付拖欠的租金、水费、电费、物业管理服务费等费用；乾丰公司在收到本通知后10天内搬离承租房屋，并在30天内办理以租赁房屋为地址的工商税务登记之注销或变更手续。乾丰公司于2019年8月1日签收上述通知后，于2019年9月17日向进驻中恳广场的商家发出通知，告知中恳公司已经解除与乾丰公司的租赁合同，乾丰公司已经撤出中恳广场。林梓贤认为，因乾丰公司未履行向中恳公司支付租金的义务导致乾丰公司与中恳公司之间的租赁合同解除，乾丰公司不再具备合法占有、使用涉案商铺的合法依据，致使林梓贤与乾丰公司之间的转租合同无法继续履行。3.乾丰公司称，其与林梓贤之间的租赁关系在2019年9月30日解除，乾丰公司于当日将涉案商铺交接给中恳公司，但林梓贤没有按期缴纳租金及水电费，依法应没收租赁保证金及水电燃气保证金。乾丰公司据此提交了微信聊天记录及联络函，其中微信聊天记录双方为乾丰公司员工张映萍与林梓贤，张映萍称“贵司已经违约在先，欠租金超过一个月，我们的交流如果没有被双方接洽，则只好按合同办事了”，林梓贤回复“好的”；张映萍“林老板，因为你们没有按时交纳水电管理费等，经公司研究决定，给予没收所有的保证金，并已发出联络函。”乾丰公司于2019年10月15日向林梓贤（宇季）发出的联络函载明“你方自2019年7月1日起即未缴纳水电费、管理费及其他费用，后我司分别于2019年8月19日、2019年8月23日和8月26日多次向你方催缴，但你方仍未缴纳。贵我双方合同已实际解除，因你方违反合同约定，未按照合同约定缴纳水电费、管理费及其他费用，经我司多次催缴后仍没有缴纳，现我司以书面形式通知你方，你方缴纳的保证金按照合同约定予以没收。”对于上述聊天截图，乾丰公司无法提供其原始载体予以核实，经质证，林梓贤对上述聊天截图的真实性不予确认。4.庭审中，林梓贤与乾丰公司确认2019年7月的水电费应于次月即8月缴纳；乾丰公司与中恳公司确认已经解除双方签订的包含涉案商铺在内的租赁合同；林梓贤称其于2019年8月6日知道乾丰公司与中恳公司之间签订的租赁合同已经解除，故其未向乾丰公司缴纳2019年7月的水电费；中恳公司确认其于2019年8月1日告知林梓贤其与乾丰公司之间签订的租赁合同已经解除的事实；林梓贤确认其继续占有使用涉案商铺。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。林梓贤与乾丰公司签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。林梓贤主张解除商铺租赁合同，乾丰公司亦同意解除，予以照准。关于涉案合同解除应归责于哪方当事人的问题。因中恳公司解除其与乾丰公司签订的包含涉案商铺的租赁合同，乾丰公司亦未对此提出异议，并明确告知林梓贤实际上无法继续履行租赁合同，导致林梓贤与乾丰公司签订的租赁合同事实上及法律上无法继续履行，故一审法院认定导致林梓贤与乾丰公司签订的租赁合同的解除应归责于乾丰公司。乾丰公司主张林梓贤未支付2019年7月的水电费，并据此认为双方之间的房屋租赁合同于2019年9月30日解除。对此，一审法院认为，乾丰公司提交的有关催收水电费的聊天截图，因其未提供原始载体予以核实，且林梓贤亦不认可，故对该微信聊天截图不予采信，认定乾丰公司未向林梓贤催收2019年7月的水电费。同时，中恳公司确认其于2019年8月1日告知其与乾丰公司之间签订的租赁合同已经解除的事实，林梓贤据此未支付2019年7月的水电费属于行使履行抗辩权的行为，该行为不构成违约。据此，对于乾丰公司的相应抗辩意见不予采纳。基于前述，林梓贤要求乾丰公司返还履约保证金73233.6元及水电支付保证金3344元的诉讼请求，理据充分，予以支持。对于林梓贤要求乾丰公司返还2019年8月1日至同年10月17日未实际使用房屋期间的租金58520元的诉讼请求，因林梓贤自认其目前仍占有使用涉案商铺，故该项诉求缺乏事实及法律依据，予以驳回。前述已经支持林梓贤主张解除其与乾丰公司签订的租赁合同的诉求，且林梓贤亦未提供证据证实其于2019年7月31日将其解除合同的通知送达乾丰公司，对于林梓贤主张确认涉案合同于2019年7月31日解除的诉求予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除林梓贤与乾丰公司于2018年8月7日签订的中恳星创广场商铺租赁合同、租赁费用补充协议；二、乾丰公司于判决发生法律效力之日起七日内向林梓贤返还履约保证金73233.6元、水电支付保证金3344元；三、驳回林梓贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3001.96元，减半收取1500.98元，诉保费1196元，合计2696.98元（林梓贤已预交），由林梓贤负担1168元，乾丰公司负担1528.98元（乾丰公司负担部分应于判决发生法律效力之日起七日内迳付林梓贤）。二审中，乾丰公司、林梓贤以及中恳公司均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审时，乾丰公司于2019年12月向林梓贤发出的通知内容显示，至2019年9月30日，林梓贤拖欠水电费、管理费及其他费用合计12912.8元未支付，其中林梓贤欠费明细表显示：2019年7月水费166.50元、电费4749.89元，合计4916.39元；2019年8月水费144元、电费5846.02元、管理费1003.20元，合计6993.22元。上述费用合计11909.61元。林梓贤对上述证据的真实性、合法性予以确认。二审时，林梓贤确认2019年7月份的水电费金额4916.39元，并认为2019年8月1日之后的管理费和水电费等费用应当向中恳公司支付而非乾丰公司。中恳公司表示，林梓贤已经向其支付了2019年9月份的水电费、管理费，8月份的水电费依据合同的相对性无须支付给中恳公司。本院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：一是乾丰公司与林梓贤在合同履行过程，谁构成违约；二是林梓贤应当支付的水电费等是否应当从保证金中扣除。关于争议焦点一，现有证据显示，因乾丰公司拖欠中恳公司的相关费用，中恳公司于2019年7月30日向乾丰公司发出解除合同通知，乾丰公司于2019年8月1日收到该通知。中恳公司同时也于2019年8月1日告知林梓贤其与乾丰公司之间的租赁合同已经解除的事实，因此，导致乾丰公司与林梓贤租赁合同解除的责任在乾丰公司，乾丰公司构成违约。对于林梓贤是否构成违约的问题，《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。……有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，依据林梓贤与乾丰公司的合同约定，林梓贤应当在2019年8月缴纳7月份的水电费，基于乾丰公司违约导致原出租方中恳公司解除合同，该事实客观上导致乾丰公司已丧失继续与林梓贤履行租赁合同的能力，因此，林梓贤中止支付水电费等费用是其合法行使的不安抗辩权，该行为不构成违约。乾丰公司认为林梓贤违约的主张不成立，不予采纳，基于林梓贤不构成违约，一审判决乾丰公司返还履约保证金以及水电支付保证金正确，应当予以维持。乾丰公司的该上诉理由不成立。关于争议焦点二，乾丰公司在一审中没有提出在保证金中扣除林梓贤应当支付的水电费等主张，也没有提出反诉，乾丰公司二审提出应当将该款从保证金中扣除，此属于二审新增加的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。林梓贤与乾丰公司之间就林梓贤应当支付的水电费等不能达成调解，且林梓贤不同意在二审中一并裁判，据此，本院对乾丰公司二审提出将林梓贤应当支付的水电费等从保证金中扣除的主张，本案不作审理，乾丰公司可就此另行起诉。本院在此特别说明，本案碍于程序性的规定，不能直接在二审程序中将林梓贤应当支付的水电费等从保证金中扣除，但是，林梓贤对于应当支付的7月份、8月份的相关费用的证据并无异议，且中恳公司也明确表示8月份的水电费无须向其支付，因此，林梓贤应当径行将相关费用支付给乾丰公司，以避免不必要的诉讼产生。综上所述，乾丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1714元【该款已由乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司预交】，由上诉人乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年十一月十八日书记员  廖建锋