黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1282民初978号原告：李广忠，男，1948年9月9日出生，汉族，现住肇东市。原告：李树军，1972年5月18日出生，汉族，现住肇东市。二原告委托诉讼代理人：郭文福，肇东市肇东镇法律服务所法律工作者。被告：庆安银泉房地产开发有限公司。法定代表人：陈洪君，职务董事长。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被告：邵福斌，男，1967年6月3日出生，汉族，户籍所在地庆安县。委托诉讼代理人：邵壮（被告之子），男，1993年6月18日出生，汉族，现住哈尔滨市道里区。第三人：王丽华，女，1960年12月12日出生，汉族，现住内蒙古自治区。第三人：温晓东，男，1961年10月16日出生，汉族，现住内蒙古自治区。原告李广忠、李树军与被告庆安银泉房地产开发有限公司（以下简称庆安银泉公司）、被告邵福斌、第三人王丽华、温晓东所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，于2019年12月18日作出（2019）黑1282民初2600号民事判决，被告庆安银泉公司不服，上诉于绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院于2020年4月14日作出（2020）黑12民终346号民事裁定，撤销（2019）黑1282民初2600号民事判决，发回本院重审。2020年5月11日本院重审立案，依法组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告李广忠、李树军及二原告委托诉讼代理人郭文福到庭，被告庆安银泉公司委托诉讼代理人刘凤卿到庭，被告邵福斌及委托诉讼代理人邵壮、第三人王丽华、温晓东经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广忠、李树军向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请依法确认邵福斌与原告李广忠2012年9月20日签订的盛世鑫城小区C3#楼109#—208#商服楼房屋置换协议有效。2、要求确认庆安银泉房地产开发有限公司与第三人王丽华、温晓东签订的《商品房买卖合同》无效。3、确认原告李树军对肇东市北九道街盛世鑫城小区C3号楼000109室（楼票号C3号楼商服109#—208#）的房屋具有所有权。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年，被告邵福斌挂靠庆安银泉房地产开发有限公司开发肇东市盛世鑫城小区棚户区改造工程。庆安银泉公司在从事开发建设经营过程中，以邵福斌为代表与原告李广忠签订了房屋拆迁安置补偿协议，邵福斌以庆安银泉公司名义将盛世鑫城小区C区3号楼商服109#—208#面积90.7m2和A区6#楼2单元302室，面积52.08平方米的楼房置换给原告李广忠，盛世鑫城小区C3#楼北侧商服第25门一层二层商服即是C3#楼商服109#—208#，实际面积一层、二层各45.35平方米，共计90.7平方米。二被告为原告开具了0002925号盛世鑫城房屋销售收款专用票据。2013年11月7日，经原告李广忠与被告邵福斌协商同意后，将拆迁置换给李广忠的房屋C3号楼商服109#—208#，一层、二层面积90.7平方米的楼房转让给李树军，将A区6#楼2单元302室面积51平方米转让给李风光，并于当日，邵福斌以庆安银泉公司名义分别给李树军、李风光开具了《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》并将C3号楼商服109#—208#（一层带二层）面积90.7平方米楼房交付给李树军，由李树军装修、占有、使用管理至今，李风光置换楼房无争议。同时邵福斌又以庆安银泉公司名义收取原告李树军的进户费、供热费、物业费等费用，上述收费票据均是庆安银泉公司现金收讫的印章。在李树军占有、管理使用该受让房屋期间，被告庆安银泉公司在邵福斌不知情的情况下与第三人王丽华、温晓东恶意串通，相互配合，将属于原告李树军占有并装修使用的C3#楼商服109#—208#（一层带二层）面积90.7平方米抵债给第三人，并主观恶意与第三人签订《商品房买卖合同》，给第三人开具价款272,100.00元房屋销售收款专用票据，双方恶意配合于2018年9月18日在肇东房地产管理处给第三人办理了该楼房（C3#楼109#—208#）不动产产权证书，以此来损害原告李树军的合法权益。庆安银泉公司与第三人互相配合签订此楼房的一切手续均是在隐瞒被告邵福斌的情况下实施的，隐瞒原告实际占有、装修并使用的情况下签订的，是不真实的、虚假的，双方实际是以房抵债的行为并非实际交款购房，也没有向第三方交付涉案房屋C3#楼109#—208#一带二商服。此楼面积90.7平方米置换开票价为453,500.00元，而第三人以房抵债开票价为272,100.00元，显失公平，由此看出第三人不是用现金购买的该楼房，其目的就是双方通过虚假房屋买卖合同的方式，达到他们将此房屋产权过户的事实。综上述事实，可以认定，二被告是事实上的挂靠关系，被告邵富斌代表庆安银泉公司与原告李广忠签订拆迁安置补偿协议，是双方真实意思表示，原告李树军已实际占用、装修、经营管理此涉案房屋，该协议合法有效，应予以确认。庆安银泉公司与第三人相互配合，恶意串通，以虚假的方式签订涉案房屋的买卖合同是无效的，根据《民法总则》146条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。据此，庆安银泉公司与第三人签订的涉案《商品房买卖合同》应视为无效合同。按相关法律规定，拆迁安置房的优先取得权优于抵押权。拆迁安置无论以协议形式还是登记形式的发生，通常在先。拆迁安置协议签订时楼房尚未建成，但己明确了涉案房屋将来是属于被拆迁人的，被拆迁人已经具有了“准物权”的性质。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，拆迁安置房优于买卖合同，这里体现的是生存权优于债权的规定，依法应得到保护。故，原告的诉讼请求与事实有理，与法有据，依法应确认原告具有涉案房屋的所有权。被告庆安银泉房地产开发有限公司未提交书面答辩状，开庭时口头时辩称，第一点意见，变更诉讼请求申请书签名只有一个人，本案中李广忠与李树军不能同时享有对本案的诉权，根据原告的诉状已明确同邵福斌之间形成协议关系的是李广忠，原告李树军非该协议的当事人，根据合同相对性原则，不能就邵福斌与李广忠的关系主张任何权利提出任何请求，同样，待邵福斌与李树军出具房屋票据之后，李广忠也不在对李树军所主张的房屋享有任何权利，其二人同时为原告提起诉讼是错误的，而且，分属于不同权利主体的纠纷，应当分别处理，不应当一并处理。现在二原告同时起诉人民法院应当予以驳回。并释明其应分别依照不同的法律关系单独起诉。第二点意见，要求确认被告银泉公司与第三人王丽华、温晓东签订的商品房买卖合同无效的诉讼目的不能实现，基于邵福斌与姜懿航之间的借贷关系，本案所涉房屋在该案中作了抵押，而且在肇东市房地产管理部门进行了备案，此种备案属物权登记范畴，通过肇东市人民法院（2019）黑1282民初2600号案件，我们知道该房屋已用于抵偿姜懿航的债务，由于姜懿航欠第三人借款，姜懿航委托银泉公司将该抵债的房屋过户给了第三人。这就是第三人获得房屋的过程。不但前面有借款过程中的抵押登记，后面王丽华、温晓东也取得了2018年9月18日的产权证，在2600号案件庭审过程中也向法院提交了产权证，我们知道根据物权法的规定，物权的确认以登记为主，本案中第三人的房屋已依法进行了登记，而且物权是具有排它性的，现在二原告要求确认商品房买卖合同无效，是不能实现的。第三点意见，原告李广忠与邵福斌之间的协议是无效的，按照法律规定，房地产拆迁和征收的主体应该是人民政府征收补偿办公室，邵福斌不是合法的房屋拆迁安置补偿主体，该协议因违反法律有关规定无效。由于该协议无效。而导致原告李广忠相关权益受损，其依法应提出赔偿之诉。以维护其合法权益。本案原告李广忠要求确认楼房置换协议书有效的诉讼目的无法实现。第四点意见，二原告的诉讼请求存在着物权确认和合同效力确认，分别属于物权的确认和债权的确认，二个不同的权利范畴也不应该属于人民法院一并审理的内容。综合以上，如果基于合同主张权利，在合同权利不能实现时只能向合同的相对方要求赔偿，现在原告之诉人民法院不应该予以支持。被告邵福斌未提交书面答辩状，2019年12月3日庭审时口头辩称，争议的房屋没有卖给第三人，是抵押给姜义山的，怎么办理的产权证我不知道，房子签给原告是事实，我开发的房屋给原告开的楼票子。第三人王丽华、温晓东重审后未提交书面述称意见，原审书面意见述称，第三人与庆安银泉房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议合法有效，诉争房屋是第三人合法所有，不应当判定该房屋是原告所有。2017年2月14日，第三人与庆安银泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购房款也交付完毕，并交纳了房屋相应税费，持有庆安银泉房地产开发有限公司出具的发票，并在2018年9月18日，办理不动产登记，获得不动产产权证书。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产以登记为其公示方式，所以第三人是诉争房屋的合法产权人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的第一组证据，2019年6月14日邵福斌询问笔录一份、2017年9月10日赵德生询问笔录（2018刑事卷宗398号）。证明，邵福斌与庆安银泉公司属于挂靠关系，邵福斌使用的庆安银泉公司的资质和执照。被告庆安银泉公司2019年12月3日庭审质证称，邵福斌是本案当事人，不能做为证据使用，只是当事人陈述。对于赵德生询问笔录真实性无异议，赵德生没有确认邵福斌与庆安银泉公司是挂靠关系，只是邵福斌借用庆安银泉公司的资质，邵福斌开发建设的盛世鑫城C区。2020年9月18日庭审质证称，邵福斌是本案当事人，只是当事人陈述，不能作为原告证据，而且邵福斌与庆安银泉公司之间没有挂靠协议，只是其对外以庆安银泉公司名义在肇东市承担了盛世鑫城小区C区的开发工作，对于邵福斌以庆安银泉公司名义所进行的开发依法由邵福斌个人承担责任。被告邵福斌2019年12月3日庭审质证称，没有异议，是挂靠关系。第三人王丽华、温晓东2019年12月3日庭审质证称，与庆安银泉公司质证意见一致。本院认为，原告提交2019年6月14日的邵福斌询问笔录，是本院依法所作的询问笔录，对于邵福斌陈述的其与庆安银泉公司是挂靠关系，口头说的，没有签手续，使用的是庆安银泉公司执照开发的盛世鑫城小区C区的事实予以确认。对于2017年9月10日赵德生询问笔录，真实性当事人无异议，予以确认。2、原告提交的第二组证据，1993年3月2日李广忠与肇东市建筑物资供应站签订的房屋买卖协议一份、2012年9月20日邵福斌与原告李广忠签订的动迁置换协议一份、2012年9月20日李广忠与其三个儿子李树军、李树伟、李树平签订的财产变更声明书一份、2013年11月7日李树军将属于其所有的房屋以购买该楼房的形式交纳了涉案置换房屋的全部购房款收据，以便于原告李树军到房产办理过户。李树军对房屋的居住、使用、管理，并向庆安银泉公司交纳了各种费用的收据二张。证明，原告与被告邵福斌就此开发范围内的房屋进行置换，并签订了拆迁置换协议，李树军对涉案房屋进行了占用、使用、装修。本拆迁安置置换的争议楼房已实际履行给原告，同时证明李树军对涉案房屋是通过房屋拆迁置换取得，所有权应归李树军所有。水暖费、进户费等费用均是被告庆安银泉公司出具，是本案李树军交纳，李树军是本案适格的原告。被告庆安银泉公司质证称，虽有买房协议，但没有相应的产权证照，根据我国房地产法的规定未办理登记的房屋禁止转让，所以该买房协议不能作为房屋所有权依法转让的证据。同时肇东市物资供应站是国有单位，处置国有资产应经过国有部门批准，否则该行为也是越权违法的。对于邵福斌与李广忠之间的协议书真实性因为在2600号案件审理过程中，邵福斌出庭并确认了真实性没有异议。所以银泉公司对真实性没有异议。但是银泉公司不是该协议的当事人，该协议不能产生对银泉公司的任何效力，也就是说不能依据该协议要求银泉公司承担任何责任。第三个财产变更声明书，是原告家庭内部之间关于财产处理的声明，只在其家庭成员之间具有效力，而且当时该房屋李广忠尚没有取得所有权，也就是说李广忠房屋没有进行登记，其无权对外转让，转让行为并不合法。对于房屋售销专用票据发表质证意见，首先需要说明，该票据不是真实的，一方面加盖的现金收讫章是邵福斌非法刻制，邵福斌因伪造公司印鉴被判有期徒刑，所反映的销售关系不存在，李树军并没有向银泉公司交纳款项，更没有交纳所谓的全款，不能依该售销票据来主张李树军和银泉公司具有房屋买卖关系。也不能基于买卖关系主张所有权。对于李树军交纳的其它费用，在过去诉讼过程中已说明都是向邵福斌交纳的，现金收讫章并不是真实的。上述证据只能说明李广忠、李树军和邵福斌之间存在着相关合同关系，这种合同关系不符合物权的有关规定，不能确定物的所有权。被告邵福斌2019年12月3日庭审质证称，对原告提交的该组证据没有异议。第三人王丽华、温晓东2019年12月3日庭审质证称，与庆安银泉公司质证意见一致，既2019年12月3日庆安银泉公司庭审质证称，肇东物资供应站与李广忠之间只有一份协议，没有相应的产权手续。也没有履行交款的凭证，不能证实房屋买卖协议的真实性以及履行情况。同时这个卖房协议只有李广忠，没有李树军。说明在2012年9月20日前在与邵福斌达成协议之前，李树军并不是权利人，该房屋的征收行为，就是协议，李树军也不是当事人，这样邵福斌签订的2012年9月20日协议书跟李树军没有任何关系，李树军并不具备民诉法第一百一十九条规定的原告资格。李广忠家庭之间的声明也是无效的，按法律规定，房屋得办理登记后才能办理转让，无论原始买房还是产权调换协议，到声明时这些房屋没有办理房屋产权登记手续，没有办理登记手续的房屋不能产权转让这一法律后果，房地产管理法有明确规定。第四个购销票据是虚假的，在庆安银泉公司盛世鑫城小区开发过程中，没有收到过二原告交纳的任何房屋销售款项，票据上所加章的印章不是庆安银泉公司的印章。而且这张销售收款票据和前面原告举证的财产调换协议之间是对立和冲突的，这张票据是花钱买房子，协议是被动了换房子，不能是二样共存，这张票据不真实不是销售关系，不能证明李树军享有相应的权利，对于这组证据第五份证据不发表意见，是物业公司收取与庆安银泉不发生关系，凭该票据不能产生对抗庆安银泉公司的权利。本院认为，原告提交的该组证据，具有真实性，能够反映案件真实情况，与本案待证事实相关联，故予以确认采信。3、原告提交的第三组证据，2017年2月14日庆安银泉公司与第三人王丽华、温晓东签订的商品房买卖合同一份、2017年12月15日庆安银泉公司与第三人王丽华、温晓东签订的商品房买卖合同一份、第三人王丽华、温晓东述称答辩状一份（2019年7月29日）。证明，被告庆安银泉公司将本案原告拆迁置换的原告的房屋，被告庆安银泉与第三人通过不正当的交易手段，进行出卖给第三人，庆安银泉公司与第三人之间不是买卖合同关系，而是事实上的抵债关系，第三人虽然办理的涉案房屋的产权证，但取得不具有合法性，其合同应属无效合同。根据合同法第五十二条第二款的规定恶意串通损害第三人利益的合同无效。依据无效的合同办理的产权登记不具有其合法性。通过第三人在答辩状中所称的事实，第三人取得涉案房屋是以楼抵债取得的，同时第三人在取得此房屋前后根本对涉案房屋不具了解，根本没有看过此涉案房屋的现实情况，是否有人居住，是否进行装修，是否该房屋原是拆迁安置置换所取得。所以通过上述三份证据足以证明被告庆安银泉公司与第三人是恶意串通共同损害其原告的合法权益，恶意串通去当地房地产部门办理的产权证，不但程序违法也违背了此案涉楼房是邵福斌个人出资开发，邵福斌对案涉房屋有其出卖权，处分权，庆安银行公司对案涉房屋不具有处分处置。被告庆安银泉公司质证称，真实性无异议，但是上述证据实现不了原告的证明目的，在2600号案件审理过程中，第三人向法庭已经举示了肇东市人民法院（2016）黑1282民初2633号民事调解书，以及姜懿航与庆安银泉开发有限公司签订的六份商品房买卖合同及备案材料，完全可以证明包括本案诉争的房屋在内的房屋为借款合同作为担保，并在肇东市房产处备案，而且该房屋随后用于抵押并不损害原告的合法权益，洽是备案登记行为的后续行为。原告所谓的房屋所有权并未在房产管理部门备案或登记，而且其与邵福斌的协议也没有在房屋征收管理部门登记备案，其并不享有房屋征收过程中的的产权调取的优先性，也不能实现物物交换的物权后果，充其量只是一种协议，是债的约定，而且这个债只限于李广忠和被告邵福斌之间，致于交易过程中第三人是否看房，是否了解其它人员在那居住，这并不是法律规定的必要条件。也不能据此认为庆安银泉与第三人之间有恶意串通，我们虽然支持原告维权，但是维权的前提需要依法，依法维权的正当方式是向适格的主体主张权利，也就是说原告应向邵福斌主张权利不能向银泉公司主张请求。被告邵福斌2019年12月3日庭审质证称，有异议，是抵押的行为，不是实际上的买卖行为。第三人王丽华、温晓东2019年12月3日庭审质证称，答辩状是温晓东对事实的陈述，不是原告的证据，不能证实第三人与庆安银泉公司有恶意串通行为。本院认为，原告提交的2017年2月14日第三人王丽华、温晓东与庆安银泉公司签订的商品房买卖合同，与本案具有关联性，予以确认。但是否系真实存在买卖关系，本院将在综合分析评判部分予以阐述。原告提交的2017年12月15日庆安银泉公司与第三人王丽华、温晓东签订的商品房买卖合同，根据内容与本案无关联，不予确认。原告提交的第三人王丽华、温晓东述称答辩状，因系属第三人陈述的事实，需法院待查的事实，故不予确认。4、原告提交的第四组证据，照片三张。证明，涉案房屋入住装修、使用、管理、居住至今的事实。被告庆安银泉公司质证称，对照片的真实性有异议，而且该照片只能反映景的静态关系，并不能支持原告的请求，不能证明李树军对该房屋一直占有使用。2019年12月12日庭审质证称，无异议，证明不了原告主张。被告邵福斌2019年12月12日庭审质证称，没有异议。第三人王丽华、温晓东2019年12月12日庭审质证称，与庆安银泉公司质证意见一致。本院认为，该三张照片证明诉争房屋的现实状况，故予以确认。5、2019年12月12日庭审原告提交的肇东华能热力有限公司收取李树军取暖费票据五张，庆安银泉公司2013年11月7日收取进户费收据一张、2013年11月7日收取2013—2014年度热费收据一张，肇东市盛世鑫城物业公司收取2013年11月7日管理费一张，李凤光销售票据一张、进户费票据一张、取暖费票据一张、电费收据一张，询问笔录三份（2017年5月13日肇东市公安局刑警大队对李长军的询问笔录一份，2017年8月20日、9月21日肇东市公安局刑警大队对赵德生的询问笔录二份）。被告庆安银泉公司质证称，对华能取暖费票据真实性无异议，上述费用票据不能支持原告的诉讼主张，也不能证明其居住使用情况，有关物业费的票据跟庆安银泉公司无关，提供的李凤光销售票据有异议，票据上的印章不是庆安银泉公司印章，至于李凤光的其他票据与本案原告主张的事项无关。被告邵福斌质证称，无异议。第三人王丽华、温晓东质证称，与庆安银泉公司质证意见一致。本院认为，原告提交的该组证据，具有真实性，能够反映案件真实情况，与本案待证事实相关联，故予以确认采信。6、被告邵福斌于2019年12月3日庭审提交的盛世鑫城房屋销售收款专用票据二张。证实出纳员钱德英是赵德生的妻子，赵德生也借用过邵福斌的印章。原告质证称，没有异议。被告庆安银泉公司质证称，真实性有异议。第三人王丽华、温晓东不发表质证意见。本院认为，邵福斌提交的证据与本案涉案房屋所有权确认无关联性，不予确认。7、第三人王丽华、温晓东于2019年12月3日庭审提交的第一组证据，房产证、增值税发票、完税证明、不动产登记申请受理通知、盛世鑫城房屋销售收款票据一张（复印件），第三人与庆安银泉公司商品房买卖合同一份，房屋权属登记费用票据一张，证实第三人合法享有诉争房屋的所有权。原告质证称，真实性无异议，证明问题有异议，涉诉房屋是第三人与银泉公司买卖合同无效。与邵福斌辩称以及第三人的辩称，房屋不存在买卖关系，是抵债取得。房屋是邵福斌开发的。银泉公司将邵福斌开发的房屋抵债给第三人，银泉公司对该房屋不享有产权也不享有处分权，银泉公司没权处分邵福斌开发的房屋。邵福斌对银泉公司卖给第三人的行为本身不知情不认可，重要的是这个房屋邵福斌已在此前置换给了原告。就是说银泉公司将置换给原告的房屋卖给第三人，这种所谓的买卖关系不具有合法性，存在恶意串通的情形，登记的行为也不具有合法性，第三人虽然取得了涉诉房屋的产权证，但因其存在恶意串通，不属于善意取得，第三人对涉诉房屋不享有所有权。被告庆安银泉公司质证称，真实性无异议。被告邵福斌质证称，没有异议。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，本院予以确认。但能否确认双方之间真实存在商品房买卖关系、物权的归属等，本院将在综合分析评判部分予以阐述。8、第三人王丽华、温晓东于2019年12月3日庭审提交的第二组证据，（2016）黑1282民初2633号民事调解书一份及该卷宗中的庆安银泉公司肇东分公司与姜懿航借款合同二份、2012年11月30日肇东市房地产管理处备案申请书、商服明细、2016年7月28日、2016年9月2日肇东市房产处档案室说明二份、2012年11月30日庆安银泉公司肇东分公司委托邵福斌借款事宜委托书一份、庆安银泉公司与姜懿航商品房买卖合同六份。证明，第三人取得房屋的由来。原告质证称，真实性无异议，证明问题有异议，不能证明第三人对涉案房屋取得合法，这组证据涉及三种法律关系，第一是银泉公司拖欠姜义航借款，仅是这种借贷关系已由法院调解确认并判决给付。第二种是邵福斌与姜义航之间的借贷关系，虽然有借款合同，但合法性没有任何机关确认这种借贷关系是否成立，是否受法律保护。第三种是被告银泉公司将涉诉的房屋卖给了第三人，这三种关系之间不存在必然的联系，所以涉案的第三人取得涉诉房屋这组证据不能证明取得合法。被告庆安银泉公司质证称，真实性无异议，能证明案涉的民间借贷法律事实。被告邵福斌质证称，真实性无异议，但不知道处理的这个事，如果知道的话我方是不同意的。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，本院予以确认。但能否确认本案诉争房屋所有权的归属，本院将在综合分析评判部分予以阐述。9、2019年12月3日庭审，第三人申请证人张某出庭证言，证实，庆安银泉公司向姜义航借款，庆安银泉公司把房屋顶账给姜义航，姜义航与温晓东有借款，姜义航委托庆安银泉公司将顶账房屋过户登记到第三人名下。原、被告对张某的上述证言内容，经质证均无异议。本院认为，对于张某上述证言证实内容，因当事人无异议，予以确认，但能否确认涉案房屋所有权归属，本院将在综合分析评判部分予以阐述。10、为查明案件事实，本院依职权调取的肇东市发展和改革局肇发改[2010]138号文件，证明，盛世鑫城小区棚户区改造工程项目开发建设单位系庆安银泉公司。2019年12月3日经庭审质证，当事人均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月31日，被告庆安银泉房地产开发有限公司取得开发建设《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目，工程项目建设地点：肇东市师范街北侧，华富药业东，毛纺厂西，建设内容及建设规模：占地面积69774平方米，小区由多层和高层组成。2011年，被告庆安银泉房地产开发有限公司设立的庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司，以总公司名义从事开发建设《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目业务。在从事开发建设经营过程中，2011年12月份，将该工程项目的部分工程（占地面积约一万二千余平方米）交给被告邵福斌，由邵福斌借用被告庆安银泉房地产开发有限公司房地产开发资质，对外并以庆安银泉房地产开发有限公司名义，对该部分工程项目自筹资金从事开发建设经营。原告李广忠所有的房屋在邵福斌开发建设工程项目范围内，邵福斌代表开发建设单位庆安银泉房地产开发有限公司与原告李广忠协商拆迁安置补偿事宜后，于2012年9月20日以甲方为盛世鑫城与原告李广忠签订拆迁安置补偿协议书一份，内容为：甲方，盛世鑫城，乙方，李广忠。经甲、乙双方协商一致，甲方提供C区3#楼北侧商服第25门一层面积50m2、二层面积50m2和A区6#楼2单元302室面积52.08m2，置换乙方砖木结构平房102.62m2、123.14m2、21m2合计246.76m2，双方互不找价，此协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。邵福斌代表甲方盛世鑫城签了邵福斌名字。上述拆迁房屋系1993年3月2日原告李广忠购买肇东市建筑物资供应站的房屋（未办理产权过户登记）。协议签订后，上述房屋被拆迁。被告邵福斌从事开发建设的《盛世鑫城小区棚户区改造》部分工程项目，所建的C2A、C2B、C3三栋楼房竣工后，2013年11月7日，经李广忠与邵福斌协商同意，将拆迁置换给李广忠的房屋分别转让交付给李树军和李风光。并于当日，邵福斌以庆安银泉房地产开发有限公司名义分别给李树军、李风光开据了《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》，同时并以庆安银泉房地产开发有限公司名义收取了李树军进户费12,000.00元，供热费3,402.00元（2013年—2014年度）；收取李风光进户费7,950.00元，供热费1,582.00元（2013年—2014年度）。上述《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》及收费票据加盖的均是庆安银泉房地产开发有限公司现金收讫的印章。给李树军开据的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》，注明房号C3商服109—208，面积45.35m2×2，单价5,000.00元，金额为453,500.00元；给李风光开据的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》，注明房号A6—2—302，面积51m2，单价3,000.00元，金额为153,300.00元。当日，肇东市盛世鑫城物业公司开据收取李树军房屋物业管理费871.00元、二次供水费360.00元、城市垃圾清运费120.00元，至2013年12月31日装修垃圾清运费500.00元，收取装修保证金3,000.00元，预收电费600.00元；开据收取李风光房屋物业管理费、二次供水费、公摊电费、城市垃圾清运费、装修垃圾清运费等计687.00元，预存电费200.00元。此后，李树军与李风光分别对房号C3商服109—208、房号A6—2—302的房屋进行占有、管理和使用。李树军并于2015年12月29日、2016年12月19日向肇东华能热力有限公司交纳了该房屋取暖费。另查明，庆安银泉公司肇东分公司于2012年12月3日向姜懿航借款3,210,000.00元，双方签订了《借款合同》。合同约定：借款期限自2012年12月3日起至2013年3月2日止；借款用途系用于商业投资，开发建设盛世鑫城小区；借款期限内无利息，借款期届满，如不能按合同约定期限内还款，从借款之日起按月利率5分计息，除支付上述利息外，另按利率一倍加收违约金，抵押物作为偿债标的；还款方式系按月还款。同年11月30日庆安银泉公司肇东分公司向姜懿航借款，用其开发的肇东市盛世鑫城小区1050.85平方米商服楼作为抵押物提供担保，并与姜懿航签订了六份《商品房买卖合同》及开具售楼收据，当日，双方在肇东市房地产管理处办理了商品房备案登记（其中包括后期交付给李树军并占有的房屋，房号C3商服109—208）。因庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未按合同约定履行还款义务，2013年3月3日双方又签订了《借款合同》一份，约定2013年6月3日还款，但庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未履行还款义务。为此，姜懿航诉至法院。本院于2017年7月31日下发了（2016）黑1282民初2633号民事调解书，内容：一、庆安银泉房地产开发有限公司给付姜懿航借款本金3,210,000.00元，利息3,400,000.00元（自2013年3月3日起按年利率24%计息），合计6,610,000.00元，于2017年8月7日给付1,800,000.00元；于2017年8月15日给付4,810,000.00元；二、案件受理费29,035.00元、保全费5,000.00元由庆安银泉房地产开发有限公司负担。由于庆安银泉房地产开发有限公司未按调解协议履行还款义务，被告庆安银泉房地产开发有限公司将原告已实际占有管理的房号C3商服109—208房屋抵债给姜懿航。被告庆安银泉公司以房抵债行为，原告及被告邵福斌不知情。同时被告庆安银泉公司也并未将抵债房屋实际交付给姜懿航。因姜懿航与第三人王丽华、温晓东之间有借贷关系，姜懿航在未实际取得抵债房屋获得实际控制权的情况下，又将该房屋抵债给第三人，并委托庆安银泉公司将该房屋直接过户登记到第三人王丽华、温晓东名下。于2017年2月14日，被告庆安银泉公司与第三人王丽华、温晓东签订《商品房买卖合同》一份，并于2017年2月14日给第三人出具价款为272,100.00元的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》一份，双方相互配合，于2018年9月5日开始在肇东市房地产管理处等部门办理房屋产权过户登记。2018年9月18日，第三人王丽华、温晓东取得了该房屋不动产权证书，产权证号为黑（2018）肇东市不动产权第0009822号。对此过户登记行为，原告及挂靠人被告邵福斌不知情。2018年10月份，第三人持取得的房屋不动产权证书后，随即要求占有房屋的原告搬迁，双方发生纠纷，原告提起诉讼。还查明，被告邵福斌以庆安银泉公司名义开发建设的盛世鑫城C区置换给原告的房屋，未办理房屋产权证书的原因并不在原告。本院认为，本案争议焦点：涉案房屋所有权的归属。对此，根据当事人陈述及确认采信的证据，从以下几个方面进行审查综合分析评判。一、邵福斌从事部分《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目开发建设经营与庆安银泉公司之间是何种法律关系。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”房地产开发建设挂靠法律特征，1、挂靠者没有资质；2、挂靠者借用其他单位资质，并以被借用者的名义对外从事民事活动；3、挂靠者实际投入资金、管理等，被挂靠者仅做形式的管理。本案，1、《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目的开发建设单位为被告庆安银泉公司，当事人对此均无异议。2、2019年12月3日、2020年9月18日庭审被告庆安银泉公司质证意见，邵福斌借用庆安银泉公司资质对外以庆安银泉公司名义开发建设的盛世鑫城小区C区的部分工程。3、2017年5月13日，李长军（庆安银泉公司原法定代表人）在公安部门的询问笔录，2017年8月20日、9月10日、9月21日赵德生（庆安银泉公司肇东分公司负责人）在公安部门的询问笔录，证实庆安银泉公司肇东分公司将《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目的部分工程、占地面积约一万二千余平方米交给邵福斌，由邵福斌借用被告庆安银泉公司开发资质，对外以庆安银泉公司名义自筹资金，从事开发建设经营，所建的3栋楼房楼号是C2A、C2B、C3。综上，结合当事人陈述，能够确认二被告之间虽未有挂靠开发建设书面协议，但双方之间形成了事实挂靠开发建设法律关系。基于二被告事实挂靠开发建设关系，其他相关人对该外观的合理信赖应当限于与工程开发建设经营的相关事务为宜。在与挂靠开发建设经营有关的事项范围内，挂靠人邵福斌以庆安银泉公司名义对外从事的法律行为，应当由被挂靠人庆安银泉公司承受相应的法律后果。本案，邵福斌以庆安银泉公司名义及印章从事的法律行为，虽然被告庆安银泉公司对邵福斌使用的印章不予认可，但并不影响本案邵福斌挂靠从事相关法律行为所形成的事实。此节，被告庆安银泉公司庭审质证称，对于邵福斌以庆安银泉公司名义进行的开发建设，应由邵福斌个人承担责任，其不应当承担责任的质证意见，不予采纳。二、邵福斌以甲方为盛世鑫城名义与李广忠签订的协议是否有效。首先，根据在案证据及当事人陈述，能够确认原告所有的财产房屋在挂靠人邵福斌开发建设的《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目范围内。其次，根据邵福斌以甲方为盛世鑫城名义与李广忠签订的协议内容，应为拆迁置换协议，并约定了置换房屋的具体位置。综上，因《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目开发建设单位为庆安银泉公司，基于邵福斌挂靠庆安银泉公司从事部分《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目开发建设的事实，李广忠有理由相信邵福斌代表庆安银泉公司并以该公司名义与其商谈的房屋拆迁置换并订立协议，该协议系双方真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。此节，被告庆安银泉公司及第三人庭审质证称，李广忠虽有买卖协议，但没有相应的产权证照，根据我国房地产法的规定未办理登记的房屋禁止转让，所以该买房协议不能作为房屋所有权依法转让的证据。同时肇东市物资供应站是国有单位，处置国有资产应经过国有部门批准，否则该行为也是越权违法的。李广忠之转让协议也无效。本院认为，《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:(一)……；(六)未依法登记领取权属证书的;……。”从立法目的上看，《城市房地产管理法》第三十八条规定，为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条该条规定不属于效力性强制性规范，而且该条未正面规定转让无产权证的房屋买卖合同无效。另，肇东市建筑物资供应站并未提出异议，双方之间未形成争议，故不予审查。根据《合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，被告庆安银泉公司及第三人的质证意见，不予采纳。三、原告李树军是否实际合法占有涉案房屋。首先，对于涉案房屋的实际占有，并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有“，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。本案，根据当事人陈述及原告李树军提交的邵福斌以被告庆安银泉公司名义给原告李树军开据的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》、进户费收据、供热费收据以及肇东市盛世鑫城物业公司给李树军开据的物业管理费、垃圾清运费、装修垃圾清运费收据、装修保证金收据、预存电费收据等，以及李树军2015年、2016年向肇东华能热力有限公司交纳的该房屋取暖费收据等证据，这些情况客观表现证明被告邵福斌挂靠庆安银泉公司从事开发建设的盛世鑫城小区C2A、C2B、C3号楼竣工后，双方通过协商同意，已实际履行了拆迁置换协议及权利转让协议，将涉案房屋交付给李树军的事实，能够确认原告李树军对涉案房屋已实际合法占有。四、涉案房屋已被原告合法占有使用后，过户登记到第三人名下，如何保护当事人的权利。首先，《物权法》第九条、第十七条、第十九条、第三十三条，规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。旨在通过对物权的公示产生公信力，该规范调整的重点是物权的变动行为，其并非确定物权归属唯一凭据。未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。不动产权属证书，是权利人享有不动产物权的证明，但在有证据证明不动产登记确有错误的除外，权利、利害关系人可以申请更正登记。说明不动产登记权利人在一般情况下，可推定为实际权利人，但该不动产物权登记效力不能对抗实际权利人。对于当事人就已登记的不动产物权发生争议的，为此《物权法》在保护物权登记效力的同时，也在三十三条规定了“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条也规定了“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”本案，第三人提交的涉案房屋权属证书等证据，仅是权利人享有不动产物权的证明，其并非确定物权归属的唯一凭据，并不能对抗实际权利人。其次，关于以房抵债办理涉案争议房屋过户登记行为，是否构成善意问题。1、在原告合法占有涉案房屋后，庆安银泉公司将涉案房屋抵债给姜懿航，未征得挂靠人邵福斌及合法占有人的同意。姜懿航在对抵债涉案房屋未获得实际控制权的情况下，又将该房屋抵债给第三人，并委托庆安银泉公司将涉案房屋产权过户登记到第三人名下，挂靠人邵福斌及合法占有人不知情。据此，被告庆安银泉公司协助第三人办理涉案房屋产权过户登记行为并不能构成善意。2、以房抵债后，第三人办理涉案房屋产权过户登记，即于2017年2月14日与被告庆安银泉公司签订了涉案房屋买卖合同，至2018年9月5日开始在肇东市房地产管理处等部门办理涉案房屋产权过户登记，在近18个月期间第三人并未要求以房抵债人交付房屋，尽而获得实际控制权利。对于以房抵债的不动产房屋基本情况，在未交付的情况下，包括自然状态，如界址、楼层、朝向等，以及不动产的现实占有使用情况，在实践中，根据通常交易习惯，相对方往往基于了解标的物的自然属性会进行实地查看，通常情况下起码的注意义务即可得知涉案房屋的实际占有使用状况。对此，第三人对于涉案房屋被实际占有使用情况不知情，难以令人信服，不能形成内心确信。第三人在庆安银泉公司配合下，径行办理涉案房屋产权过户登记，取得不动产权属证书后随即要求原告从涉案房屋中搬迁。由此，第三人的各项客观表现均不能证明其径行办理涉案争议房屋产权过户登记行为属善意行为。再次，庆安银泉公司与第三人签订的涉案房屋买卖效力问题。《合同法》第五十二条规定“下列情形之一的，合同无效：（一）……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”《民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案，根据第三人申请出庭证张某波证言及当事人陈述，能够确认被告庆安银泉公司与第三人之间签订的涉案商品房买卖合同，形式真实，内容并非双方当事人的真实意思表示，隐藏的系以房抵债行为。双方实施虚假的商品房买卖行为，目的在于将争议涉案房屋产权抢先登记过户到第三人名下，以此产生物权效力对抗房屋实际占有人。由于双方办理涉案房屋产权过户登记行为均不构成善意，损害了合法占有房屋权利人利益，据此，对于无效民事行为签订的合同当然归于无效。第三人取得涉案房屋物权的基础事实和原因行为已不存在，那么基于该基础事实和原因行为而完成的物权变动，也应当予以否定，即该房屋的权属登记，应当恢复到转移之前的状态。从次，原告合法占有涉案房屋，能否优先于其他权利保护。1、第三人依据以房抵债协议，虽然办理涉案房屋物权登记取得不动产权属证书，但庆安银泉公司及第三人的行为均不构成善意。因此，其权利不能优先于已经合法占有涉案房屋权利人。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”据此规定，无论拆迁人及第三人是否出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理了该房屋的所有权登记手续，领取权属证书，被拆迁人均可追回该拆迁置换房屋。本案，原告合法占有使用的涉案房屋，依赖于李广忠与被告的拆迁置换协议。据此，原告优先取得涉案房屋所有权。最后，虽然庆安银泉公司与姜懿航订立的借款合同条款中抵押了涉案房屋，并以商品房买卖合同形式在房产部门办理了备案登记手续，但不能等同于抵押权的设立，并不产生设立抵押权的法律效力。另外，关于被告庆安银泉公司答辩称，二原告分属于不同权利主体，分属于物权确认和债权确认，不应属于人民法院一并审理的答辩意见。根据《物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《民事诉讼法》第一百一十九条，本案，系对涉案房屋所有权确认纠纷，所有权确认纠纷是指所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷，所有权是物权的基础，且对于合同效力的认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力主张。因二原告诉讼利益一致，与本案有利害关系，故李广忠、李树军作为原告提起诉讼，并无不当。因此，被告的答辩意见不予采纳。综上所述，李树军关于确认诉争涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，予以支持。当事人可持生效的法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。如其不作为，当事人对此可以提起行政诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告邵福斌与原告李广忠2012年9月20日签订的盛世鑫城小区C3#楼109#—208#商服楼房屋置换协议有效。二、被告庆安银泉房地产开发有限公司与第三人王丽华、温晓东签定的《商品房买卖合同》无效。三、原告李树军对肇东市北九道街盛世鑫城小区C3号楼000109室（楼票号C3号楼商服109#—208#）的房屋具有所有权。案件受理费8,050.00元，由被告邵福斌、被告庆安银泉房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  赵宏宇审 判 员  陈福军人民陪审员  赵国云二〇二〇年十一月五日书 记 员  王一兵