广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初1121号原告：郭添福，男，1985年1月25日出生，汉族，住阳山县。委托诉讼代理人：郭淑芳、郭淑云，系郭添福的姐姐。原告：郭淑芳，女，1978年11月27日出生，汉族，住连山壮族瑶族自治县。原告：郭淑云，女，1981年5月27日出生，汉族，住阳山县。被告：陈庆松，男，1956年12月28日出生，汉族，住阳山县，现住阳山县。原告郭添福、郭淑云、郭淑芳与被告陈庆松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月26日中止审理，于2020年10月26日恢复审理，公开开庭进行了审理。原告郭添福的委托诉讼代理人即原告郭淑芳、郭淑云和被告陈庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭添福、郭淑云、郭淑芳向本院起诉请求：一、判决解除郭仁贵与被告陈庆松于2017年7月4日签订的《房屋买卖协议》（房屋转让价：170888元）；二、判决被告立即将涉案房屋（广东阳山县阳山大道119号楼房第二层）腾空并交还给原告；三、判决被告按每月2000元标准向原告支付起诉之日起至被告将涉案房屋交还给原告之日止的涉案房屋有偿占用费；四、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：2017年9月10日，原告的父亲郭仁贵去世，三原告是郭仁贵的合法继承人。2017年7月4日，被告与原告的父亲郭仁贵协商签订《房屋买卖协议》，约定原告将其位于阳山县房屋中的第二层卖给原告，价格为170888元，被告先交付160888元，剩余10000元待完成过户手续后付清，并约定了其他事项。上述合同签订后，被告至今没有支付首期款，且期间自郭仁贵去世后被告还在原告不知情的情况下擅自占用涉案房屋。原告不履行合同基本义务，构成了严重违约，造成郭仁贵订立合同目的无法实现，根据法律规定应当解除合同，被告腾退房屋并支付占用费。郭淑芳、郭添福、郭淑云为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证、阳山县人民法院（2018）粤1823民初1037号民事判决，证明原告均是郭仁贵的合法继承人及诉讼主体资格，被告自郭仁贵离世后在原告不知情的情况下擅自非法占用涉案房屋至今；二、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；三、居民死亡医学证明（推断）书，证明郭仁贵于2017年9月10日离世；四、房屋买卖协议，证明郭仁贵与被告签订《房屋买卖协议》；五、广东通济司法鉴定中心粤通司鉴中心[2019]文鉴字第161号司法鉴定意见书，证明被告不仅没有支付首期款，而且还伪造一份虚假的《收款收据》企图规避首期购房款支付义务，被告至今未支付首期购房款已构成严重违约，客观上已导致郭仁贵签订涉案《房屋买卖协议》的合同目的无法实现。陈庆松辩称，我不同意解除合同和退房，如原告退回我交付的购房款及装修费100000元共计260000多元，我才同意解除合同和退房。我不同意支付每月2000元的房屋占用费给原告。陈庆松未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认；对双方有异议的证据，本院经审理认定的事实如下：2017年7月4日，被告作为乙方与郭仁贵作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，约定：一、甲方将广东阳山县阳山大道119号楼房（即阳山接待站大门口正对面，原烟草公司四大仓路口），一座四层，其中的第二层卖给乙方使用，房屋实用面积总共为91平方米，包括楼梯间墙体在内；二、本层房屋总售价为170888元，乙方先支付160888元，剩余10000元有待乙方完成过户手续之后付清；三、至于日后乙方使用的电表、水表应重新安装，安装费用由乙方支付，未安装好之前甲方应该给予其使用；四、至于房屋过户一切费用由乙方承担，甲方只需提供一切相关证件给乙方，全力协助乙方办成过户手续为止；五、第四层的楼顶，如果甲方未加层的情况下，乙方需要到楼顶收晒衣物，甲方应给予乙方使用；六、1-4层的楼梯位置，不许乱堆放垃圾、杂物，卫生方面应共同爱护，共同做好；七、以上协议如有一方违约，违约金双倍奉还。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。协议抬头甲方、乙方处分别有“郭仁贵”、“陈庆松”的签字及捺印，协议落款甲方处有“郭仁贵”的签字及捺印，乙方处有“陈庆松”签字及捺印。赵旭锋、邓志汉作为在场人签名和捺印。对案涉房屋的买卖纠纷，被告曾于2018年9月3日提起诉讼，要求：一、确认《房屋买卖协议》有效；二、确认涉案房屋阳山县为原告所有；三、判令三被告协助原告办理该房屋的过户登记手续等。本院作出（2018）粤1823民初1037号民事判决后，原告提出上诉。清远市中级人民法院作出裁定，将（2018）粤1823民初1037号发回重审。重审立案后，本院于2020年9月21日作出（2020）粤1823民初392号民事判决，判决确认被告与原告父亲郭仁贵签订的合同有效，认定被告没有充分证据证实其已经交付160888元购房款，要求办理案涉房屋过户手续的请求亦没有理据，且被告没有提出上诉，该判决已经发生法律效力。另查明，原告承认被告于2017年11月入住案涉房屋，被告承认其至今在案涉房屋居住，主张是对房屋进行了装修。案涉房屋坐落在阳山县（原陵园路）119号（房地产权证号粤房地证号Ｃ5686007号）第二层的房屋，该栋楼房屋层数是三层，建筑面积为223.58平方米，但实际建有四层，第四层没有相关产权证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是：一、是否解除被告与郭仁贵是否签订的《房屋买卖协议》；二、被告是否腾退案涉房屋，并支付案涉房屋占用费给原告。关于焦点一。首先，郭仁贵去世后，案涉合同涉及的郭仁贵的权利义务，由其继承人即原告承继。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，一方迟延履行债务致使对方合同目的无法实现的，守约方有权解除合同。本案中，按照被告与郭仁贵是否签订的《房屋买卖协议》的约定，被告交付购房款是合同主要义务，但至今被告没有充分证据证实其已经交付了160888元购房款，而仍然居住在案涉房屋。根据前述法律规定，被告至今没有履行合同主要义务，致使原告收取购房款的合同目的无法实现，那么原告要求解除《房屋买卖协议》，理据充分，本院予以支持，即被告与郭仁贵于2017年7月4日签订的《房屋买卖协议》于本案起诉之日2019年8月16日解除。关于焦点二。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，恢复原状等。本案是房屋买卖合同纠纷，合同的主要标的是购房款支付和房屋过户，那么在合同解除之后，被告应当腾空占用的案涉房屋，返还给原告。原告要求被告腾空案涉房屋，理据充分，本院予以支持。其次，被告购买房屋，应当积极履行支付购房款的义务，在没有凭据支付了购房款的情况下继续占用案涉房屋，理据不足，且理所当然地会给原告造成一定的损失。根据双方合同履行情况、案涉房屋所处的位置、状况、面积和参考本区域房屋租赁市场的情况，酌情确定支付每月500元的占用费给原告，即被告支付自起诉之日2019年8月16日起至案涉房屋返还给原告之日止的占用费给原告。原告要求支付每月2000元的占用费，对多出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈庆松与郭仁贵于2017年7月4日签订的《房屋买卖协议书》于2019年8月16日解除；二、被告陈庆松于本判决生效之日起十五日腾空坐落于阳山县（原陵园路）119号（房地产权证号粤房地证号Ｃ5686007号）第二层的房屋，返还给原告郭淑芳、郭添福、郭淑云；三、被告陈庆松于本判决生效之日起十日内支付自2019年8月16日起至房屋返还之日止按每月500元计算的占用费给原告郭淑芳、郭添福、郭淑云。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3718元（原告郭淑芳、郭添福、郭淑云已预交），减半收取1859元，由被告陈庆松负担，应退回原告郭淑芳、郭添福、郭淑云1859元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 欧阳志勇二〇二〇年十一月二十六日法官助理谢哲君法官助理余伟业书记员郑秋兰书记员韩慧滔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。