广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初46号原告：南光贸易公司,住所地澳门特别行政区XXXXXX。法定代表人：林某，职务总经理。委托诉讼代理人：高峰，广东诚讯达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健英，系公司员工。被告：伍某，男，成年，香港居民，港澳证件号码XXXXX。原告南光贸易公司诉被告伍某所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，经审理发现有不适宜用简易程序审理的情形，后裁定转为普通程序，并于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告南光贸易公司委托诉讼代理人高峰、林健英到庭参加诉讼。被告伍某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南光贸易公司向本院提出诉讼请求：请求法院将原属于南光贸易公司的中山市××××××××××××××的所有权判归原告所有，该房产约人民币300万元。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：判令确认中山市×××××××××××××××产产权归原告所有。事实和理由：1992年6月6日，百利策略有限公司向原告购买了位于中山市××××××××××××××（内部编号：鹤泉山庄B21）房产，购房总价为港元1890420元。签约当日，百利策略有限公司支付了港元2万元定金及第一期购房款港元263563元。此后百利策略有限公司于1992年10月6日、1993元2月2日、1993元4月29日分别各支付了购房款港元283563元。1993年10月，原告为百利策略有限公司办理了房地产权证。百利策略有限公司于1994年7月与珠海南通银行[现名为：摩根士丹利国际银行（中国）有限公司]签订了《房产抵押贷款合同书》，向该银行申请房屋抵押贷款756000元，原告作回购担保。同时，百利策略有限公司与该银行还签署了合同书的《补充协议书》，约定如百利策略有限公司逾期还款或无能力偿还或拒绝还贷款本息给该银行时，贷款抵押物之出售方即原告应履行回购保证责任，由原告代被告偿还贷款本息。贷款还清后，百利策略有限公司即无条件、无偿将抵押物的全部权益转归原告拥有及处理。借贷双方持该《房地产抵押贷款合同》及《补充协议书》通过珠海市公证处做了公正。因百利策略有限公司违约，未能履行合同规定向银行偿还贷款，后银行在原告的担保账户内扣划了百利策略有限公司所欠的全部款项。1999年8月20日，南通银行向中山市房产管理局发出《证明书》，证明原告履行了回购担保责任，为百利策略有限公司支付了银行贷款的欠款，并同意由原告收回该房屋产权。2009年11月，珠海南通银行为原告办理注销了涉案房产抵押登记。之后，原告通过各种方式通知百利策略有限公司支付欠款，均未果。按《补充协议书》的约定，原告应为涉案房产的所有权人。2010年，原告向中山市第一人民法院起诉主张权利。该案审理过程中，原告知悉百利策略有限公司的法人伍某曾返回涉案房屋处。原告欲找到伍某前往国土部门办理涉案房产的更名手续，故向法院申请撤回起诉。但经过几年的寻找，原告再无法找到被告伍某。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告南光贸易公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.楼宇买卖合同；2.收款收据；3.珠海市公证处公证书；4.入伙通知书；5.鹤泉山庄管理公约；6.房屋所有权证；7.南通银行证明书（复印件）；8.民事裁定书；9.通知书；10.香港公证书。被告伍某经本院依法传唤未参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或相关证据。本院经审理认定事实如下：原告南光贸易公司于澳门特别行政区财政厅注册成立。案外人百利策略有限公司于1990年10月5日在香港特别行政区登记成立，公司编号为XXXXX号。百利策略有限公司根据香港特别行政区《公司条例》第291AA（9）条，于2009年5月29日登报公告撤销注册，并解散。2019年9月23日，中国委托公证人及香港律师杜景仁出具《证明书》一份，该证明书载有：百利策略有限公司最后任职董事为被告伍某，最后股东为YULAIYIN、PEARLYGROUPLIMITED、ERIKNICHOLSJANSEN、DAVIDENRIQUEFERRAN；公司现况：已告解散；根据在香港商业登记署的查询有关该公司登记证号码及申请商业登记册内的资料，结果是香港商业登记署未能提供需要的资料。该证明书落款处加盖有中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章。1992年6月6日，原告南光贸易公司（代理商、卖方、甲方）与百利策略有限公司（承购商、买方、乙方）签订《楼宇买卖合约》一份。该合约载有：甲方同意将座落珠海、中山交界处中山古鹤三潭乡之“鹤泉山庄”别墅富豪型B21座连花园出售给乙方，承购价格为港元1890420元。签订本合约日乙方支付楼价港元20000元，1992年6月6日支付楼价港元263563元，1992年9月30日支付楼价港元283563元，1993年1月30日支付楼价港元283563元，1993年4月30日支付楼价港元283563元，余款于有入伙通知书10天内付清或办理银行分期，港元756160元。本合约每伙每次转名费港元2000元。该合约还载有其他事项。原告及百利策略有限公司在该合约落款处盖章确认。合约签订后，百利策略有限公司依约定向原告支付了部分楼价款，原告亦向百利策略有限公司出具相应的收款收据。1994年3月28日，原告地产部向百利策略有限公司作出《入伙通知书》一份。该通知书载有：阁下所购买涉案房产现已全部建成，并经中山市三乡质检站验收，敬请台端于4月8日至4月18日亲临本公司付清楼款尾数港元756168元办理入伙手续为荷。若需按揭贷款者请提前携带以前通知的有关资料到珠海南通银行办理按揭手续。该通知书还载有其他内容。1994年7月28日，珠海南通银行（抵押权人即甲方）与百利策略有限公司（抵押人即乙方）签订《房产抵押贷款合同书》一份。该合同书载有：乙方向甲方贷款港元756000元正用予购买楼宇；贷款期限为60个月，自1994年7月28日起至1999年7月28日止；贷款利率按年息10.5厘计算；乙方分60期按月偿还，首期还款日为1994年8月28日，每期还款为16250元港元；乙方以位于广东省中山市×××××××××××××××屋做抵押，该房屋建筑面积266.18平方米，购入价为1890420元港元；合同签署后，乙方授权甲方持本合同到抵押房产所在地的房产管理机关办理抵押登记手续；在贷款合同期内，乙方未按合同约定归还任一期贷款本金或利息的，甲方有权依照法律程序处分抵押物；本合同由甲乙双方签署后经珠海市公证处公证之日起生效，至乙方还清全部贷款本息和费用给甲方之日自动失效；该合同还约定了其他事项。珠海南通银行、百利策略有限公司均在该合同落款处盖章确认，被告伍某在该合同落款处乙方代表栏签名。同日，珠海南通银行（甲方）与百利策略有限公司（乙方）签订《补充协议书》一份。该协议书约定：甲乙双方友好协商，就双方于1994年7月28日签订的《房产抵押贷款合同书》作如下补充规定，并承诺共同遵守履行：一、在上述合同书第十一条增加第五款规定为：“如乙方违反本合同第六条之规定逾期归还或无能力偿还或拒绝偿还贷款本息给甲方时，本合同抵押物之出售方澳门南光贸易公司在接到甲方的通知之日起十四天内即履行回购保证责任，代乙方偿还贷款本息给甲方，乙方即无条件地将本合同抵押物之全部权益无偿转归澳门南光贸易公司拥有及处理。”二、在上述合同书第六条增加第五款规定为：“在契约签订日起一年内，如乙方将贷款全部清还，须向甲方按原贷款额，用清还日的利率计算缴付两个月利息。”三、本补充协议为上述合同书不可分割之部分，且具有同等法律效力。四、本补充协议甲乙双方签署后经珠海市公证处公证之日起生效，本协议一式五份，均具同等效力。珠海南通银行、百利策略有限公司均在该协议落款处盖章确认。上述《房产抵押贷款合同书》及《补充协议》均已在珠海市公证处进行了公证。1994年7月28日，百利策略有限公司与鹤泉山庄管理处签订《鹤泉山庄管理合约》，约定由鹤泉山庄管理处为涉案房产提供物业管理服务。1999年8月20日，珠海南通银行出具《证明书》一份。该证明书载有：中山市房产管理局：兹有借款人：百利策略有限公司于1994年7月28日以中山市××××××××××××××作押，在我行办理贷款港元756000元正。因借款人严重违约，未能履行合同规定依时向本行供款，故按合同规定，由南光贸易公司于1999年8月19日履行回购担保责任，代该借款人清还欠款港元109895.72，并同意由南光贸易公司收回房屋产权，另作处理。2010年10月，南光贸易公司以百利策略有限公司为被告向本院提起物权确认诉讼，并于2012年5月8日以考虑另行起诉为由提出撤诉申请。本院于2012年2月15日作出（2010）中一法三民一初字第751号民事裁定书，裁定准许南光贸易公司撤回起诉。2013年6月3日，原告向百利策略有限公司发出《通知书》一份。该通知书载有：1992年贵司向我司购买涉案房产，至今欠放款港元756000元及利息。1994年贵司在珠海市公证处作了公证，如贵司未能还贷，我司将履行回购保证责任，代贵司将贷款本息还清，贵司即无条件将抵押物之全部权益转归我司。1999年8月20日，因贵司为如数供款，珠海南通银行在我司账户扣划了贵司的欠款本息。2009年12月，珠海南通银行（现改名称为“摩根士丹利有限公司”）发出同意解除抵押证明书。但在我司前往有关部门办理房产过户手续时，政府部门要求贵司必须加盖印章。请贵司接此通知后速前来我司，协助办理相关手续。该通知还载有“本通知一式两份，一份交物业管理公司代转百利策略有限公司，一份存档”字样。中山市仙鹤物业管理公司在该通知书上注有“此件正本我公司收到一份，由我公司代转当事人”字样，并加盖公章予以确认。2014年5月2日，原告向百利策略有限公司发出《通知书》一份。该通知书载有：贵司向我司购买的涉案房产，因尚欠购房款港元756000元，贵司向珠海南通银行申请了贷款，我司作回购担保。但之后贵司不履行合约向银行公款。珠海南通银行在我司的账户扣划贵司的全部欠款本息。因我司多次要求贵司付款未果。无奈我司于2010年10月向中山市法院起诉。因考虑到起诉、判决、查封拍卖漫长路途，我司于2012年5月向法院撤诉。现我司请贵司直接与我司一起前往中山市国土部门办理房产更名手续。请贵司接此通知后速前来我司，协助办理相关手续。原告已通过PAD快递方式向百利策略有限公司邮寄了该通知书。2016年4月28日，原告向百利策略有限公司发出通知，并于2018年4月26日在涉案房产处张贴通知，要求百利策略有限公司联系原告并协助前往国土部门办理涉案房产更名手续。另查明：涉案房产位于中山市××××××××××××××，该房屋于1993年10月8日核准登记，所有权人为百利策略有限公司，建筑面积为266.18平方米，房屋所有权证字号为粤房字第XXXXX号，土地证为中府国用（转）字第XXXXX号。原告主张，涉案房产目前处于空置、废弃状态，为毛坯房，房屋钥匙在物业管理处，该钥匙未移交给被告。又查明：2018年8月28日，原告南光贸易公司向百利策略有限公司出具《债权转让通知书》一份。该通知书载有：贵司于1994年7月与南通银行签署且经珠海市公证处公证的以房抵押贷款合同，因贵司未如约还贷款，我司履行了回购担保责任为贵司偿还了银行贷款。按抵押贷款合同的公证内容，我司享有对贵司抵押物的债权。现我司将对贵司的债权转让给罗琴女士，今后由罗琴女士向贵司主张债权权益。原告将该通知张贴于涉案房产处。2020年9月29日，案外人罗琴出具《情况说明》一份，该说明载有：罗琴前几年在与原告合作经营中，南光贸易公司欠下其300万元债务。2018年8月期间，经原告与罗琴协商，提出要以涉案房产抵偿欠罗琴的300万元的债务，并提出双方签署债权转让协议。经罗琴了解，原告是为百利策略有限公司偿还了银行贷款，按原告与百利策略有限公司在珠海市公证处办理的公证书，百利策略有限公司应无条件将抵押房产即涉案房产交归原告拥有，但原告在中山市办理房产过户是遇到麻烦。罗琴得知此情况后，不同意以房抵债的方案，罗琴亦未在相关的债权转让协议书上签名确认。罗琴要求原告确定了房产归属其名下后，再与其签署相关合同。原告主张，因罗琴不同意且未在该通知书上签名，故该债权转让实际上未成功。庭审过程中，本院问及“百利策略有限公司在解散前有无进行清算，有无成立清算组，有无相应的清算材料”，原告答称“不清楚，按照原告提交的证明书”；在问及“根据原告提交的证明书，最后的任职董事为伍某，但该公司解散时最后的四名股东是其他人，原告主张伍某为被告的依据”，原告答称“购房合同、公证书均有伍某的签名，在双方的房屋买卖过程中伍某是主要的代表。伍某是百利策略有限公司解散前的主要负责人，代表公司处理相关业务，原告起诉时以被告作为主体是因为其代表公司，被告在内地相关的材料商均有签名，因此原告主张伍某为被告的适格主体”。本院认为，本案系涉港澳所有权确认纠纷。因涉案房产位于广东省中山市，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地地法律”之规定，本院应适用内地法律解决本案纠纷。被告伍某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视其为自动放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，涉案房产现登记于百利策略有限公司名下。原告南光贸易公司提交的《证明书》显示百利策略有限公司于2009年撤销注册并解散，该司最后任职董事为被告伍某，最后股东为YULAIYIN、PEARLYGROUPLIMITED、ERIKNICHOLSJANSEN、DAVIDENRIQUEFERRAN。现原告南光贸易公司以伍某作为被告，诉请确认涉案房产产权归其所有不符合上述规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回原告南光贸易公司的全部诉讼请求。案件受理费30800元（原告已预缴），由原告南光贸易公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  周武笔人民陪审员  郑华乐二〇二〇年十一月十六日书 记 员  李可任冯莹