海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1829号   上诉人(原审被告)：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇滨海北路18号。   法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。   委托诉讼代理人:娄向东，该公司职员。   被上诉人（原审原告）：徐岚，女，1974年4月25日出生，汉族，现住北京市海淀区。   委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。   上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称东方滨海花园公司）因与被上诉人徐岚商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回徐岚一审的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由徐岚承担。事实和理由：一审事实认定不清，适用法律错误。1.应将东方滨海花园公司于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交的包括案涉房屋在内的海·东方一期办理不动产权登记的申请时间认定为东方滨海花园公司履行完成办证义务的日期。购房合同签订后，东方滨海花园公司积极办理房屋所有权证手续，于2016年1月11日已办好了案涉房屋在内的海·东方一期房权证总证，具备了办理分割案涉房屋的房屋所有权证的条件。但此时，国家政策发生重大变化，根据国务院2015年3月1日颁发的《不动产登记暂行条例》，由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，东方市自2016年6月29日起已不再办理房屋所有权证。为维护业主利益，在无法及时与候鸟型业主协商的情况下，东方滨海花园公司主动于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交了包括案涉房屋在内的“办理不动产登记申请”及房屋分割明细，已完全履行了义务，如果依据原合同约定要求判定东方滨海花园公司违约，显然有失公平。2.徐岚逾期缴纳公共维修基金是办理不动产登记逾期的主要原因，徐岚缴纳公共维修基金的日期应视为其履行办证义务的日期，徐岚应自行承担不动产逾期登记的责任。3.徐岚在知晓其权益被侵害到提起诉讼之间已超过了三年的诉讼时效。综上，请求支持东方滨海花园公司的上诉请求。   徐岚辩称，一、东方滨海花园公司没有在合同约定的时间内将案涉房屋的产权证办理至徐岚名下应当承担延期办证的违约责任；二、案涉房屋没有在约定的时间办理完毕产权证是因为东方滨海花园公司没有提供完整的办证资料而导致的；三、政府从未停止过办理案涉房屋的产权证，且东方滨海花园公司和徐岚就办证时间约定了730日，东方滨海花园公司完全有时间来办理案涉房屋的产权证；四、东方滨海花园公司与徐岚在交付房屋的时候，已经要求徐岚将契税、维修基金全部交给东方滨海花园公司，东方滨海花园公司已经代收。且徐岚与东方滨海花园公司在补充协议第十条中有明确的约定，徐岚只有将相关的费用交清之后，东方滨海花园公司才会将案涉房屋交付给徐岚使用，故不存在徐岚有延期交纳维修基金的事实；五、在补充协议第八条中双方已约定办理产权证的主体以及如果相关材料不全，那么东方滨海花园公司要通知徐岚，但是事实上东方滨海花园公司并未通知过徐岚补交材料；六、徐岚的起诉没有超过诉讼时效。东方滨海花园公司没有按照合同约定的时间办理案涉房屋的产权证，所以徐岚起诉的时间起点，应当是东方滨海花园公司将案涉房屋的产权证办理完毕之后，故徐岚是在三年的诉讼期间之内起诉。   徐岚向一审法院起诉请求：1.请求判令东方滨海花园公司向徐岚支付逾期办证违约金84227.3元；2.判令东方滨海花园公司承担徐岚支付律师费2500元；3.判令东方滨海花园公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：徐岚和东方滨海花园公司于2014年1月26日签订《商品房买卖合同》，约定徐岚购买东方滨海花园公司位于海南省东方市八所镇滨海北路18号“海·东方”一期，房屋总价款为633288元。合同签订后，徐岚向东方滨海花园公司支付了全部购房款。2014年11月1日，徐岚开始缴纳物业费。2014年12月27日，东方滨海花园公司为徐岚开具购房款发票。2015年1月4日，徐岚缴纳了案涉房屋契税18998.64元。   合同第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付之日起730日内为买受人办理权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金。”附件七《合同补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、律师费等相关费用。”东方滨海花园公司于2016年1月11日取得了包括案涉房屋在内的东方市八所镇滨海北路18号海·东方一期一号楼的房屋所有权证。东方市人民政府于2016年6月28日作出《东方市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，决定自同月29日起暂停受理土地、房屋登记业务；自同月30日起在东方市辖区内实施不动产统一登记发证工作，由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。东方滨海花园公司于同年7月12日向东方市国土资源局申请集中办理不动产权证书。东方市不动产登记中心于2018年3月15日受理案涉房屋申请办理不动产登记的材料，于同年8月28日办结案涉房屋不动产权证书。徐岚为本案诉讼委托海南权直律师事务所律师，并支付律师服务费2500元。   一审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案违约金的诉请是否超过诉讼时效；二、东方滨海花园公司是否应向徐岚支付逾期办证违约金；三、东方滨海花园公司是否应负担徐岚为本案所支付的律师费。   一、关于本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。本案中，东方滨海花园公司于2014年11月1日向徐岚交付房屋，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，东方滨海花园公司应于2016年11月1日前为徐岚办理房屋权属转移登记，虽然自2016年11月1日开始东方滨海花园公司就存在逾期办证的违约行为，但该逾期办证的行为是持续性违约行为，应以违约行为结束日起算诉讼时效，东方市不动产登记中心于2018年3月15日受理案涉房屋办理不动产登记的材料申请，此时东方滨海花园公司已完成协助办理房屋权属转移登记的合同义务，违约行为结束，本案逾期办证违约金诉讼时效应从2018年3月15日开始起算，故本案徐岚关于违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。   二、关于东方滨海花园公司是否应向徐岚支付逾期办证违约金的问题。徐岚和东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，徐岚按照合同约定支付了房款、契税等款项，东方滨海花园公司向徐岚交付了案涉房屋，根据双方签订的合同第十五条约定，东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为徐岚办理完毕房屋权属转移登记。但东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，应按合同约定承担违约责任，向徐岚支付违约金。虽然双方合同约定按日万分之二计算逾期办证违约金，但考虑到因国家政策的调整，东方滨海花园公司一直在履行办理案涉房屋的不动产权证书义务，且徐岚也未遭受经济损失，根据减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，将违约金从日万分之二调整按日万分之一计付。另外，根据双方签订的合同第十五条约定，东方滨海花园公司为徐岚办理房屋权属转移登记期限届满的次日为2016年11月1日，不动产登记中心受理案涉房屋产权登记申请时间为2018年3月15日，应以此时间作为东方滨海花园公司已履行了办理房屋权属转移登记义务的时间。因为不动产登记中心受理后，其具体办证时间不取决于东方滨海花园公司，不应将不动产登记中心受理至实际办好证书的时间归责于东方滨海花园公司，故东方滨海花园公司逾期办证违约时间为499天（2016年11月1日至2018年3月15日）。综上所述，东方滨海花园公司应向徐岚支付违约金31601.07元（633288元×0.1‰×499天）。东方滨海花园公司辩解称办理不动产登记证不是其义务，逾期办证的原因在于国家政策的调整，故其不应承担违约责任。一审法院认为，首先，徐岚和东方滨海花园公司在合同及合同附件中约定房产证由出卖人即东方滨海花园公司统一办理，故协助办理案涉房屋的权属证书是东方滨海花园公司的义务。其次，不动产登记与房屋登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，本质上是一致的，虽然程序上略有区别。徐岚和东方滨海花园公司签订的合同约定办理期限为自房屋交付之日起730日内办理完毕，已留有足够的时间给东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求办理不动产权证书，且东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行义务。因此对东方滨海花园公司的上述辩解意见，一审法院不予采信。   三、关于东方滨海花园公司是否应负担徐岚为本案所支付的律师费的问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”根据该约定，东方滨海花园公司作为违约方应负担徐岚为此案所支付的律师费用2500元。   综上所述，东方滨海花园公司应向徐岚支付逾期办证违约金31601.07元及律师费2500元，共计34101.07元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向徐岚支付逾期办证违约金及律师费共计人民币34101.07元；二、驳回徐岚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968.18元，减半收取984.09元（徐岚已预交），由徐岚负担492.05元，东方滨海花园房地产开发有限公司负担492.05元。   双方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院另查明，2019年12月17日，徐岚出具授权案外人段晓峤领取不动产证的委托书，该委托书载明“委托段晓峤至贵司办理领取不动产证手续，对受托人的一切办理行为予以认可”。2019年12月30日，段晓峤代徐岚在《不动产权证书签收函》上签名。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、徐岚关于违约金的诉请是否超过诉讼时效；二、东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算。   关于争议焦点一，本案中《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付之日起730日内为买受人办理权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金”。以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，徐岚于2020年6月2日起诉至一审法院要求东方滨海花园公司支付逾期办证违约金，适用三年诉讼时效期间的规定，应从起诉之日起倒推三年，故2017年6月2日之前的期间已过三年的诉讼时效期间，本院依法支持逾期办证违约金的期间为2017年6月3日至2018年3月15日。东方滨海花园公司主张部分逾期办证违约金已过诉讼时效期间有理，本院予以支持。   关于东方滨海花园公司辩称案外人段晓峤代徐岚与其签订《不动产权证书签收函》，放弃追究其延迟办证的违约责任的主张。根据查明的事实，徐岚委托段晓峤办理的事项仅限于领取不动产证的相关行为，其不认可段晓峤代签《不动产权证书签收函》的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，段晓峤代签《不动产权证书签收函》的行为已超越了代理权限，且并未得到委托人徐岚的追认，东方滨海花园公司也并未举证证明段晓峤具有放弃追究延迟办证违约责任的代理权限，故对东方滨海花园公司该主张，本院不予支持。   关于争议焦点二，徐岚与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，徐岚按照合同约定履行了付款等义务，东方滨海花园公司亦向徐岚交付了案涉房屋，根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。东方滨海花园公司于2014年11月1日向徐岚交付房屋，一审法院认定东方滨海花园公司为徐岚办理房屋权属转移登记期限届满时间为2016年11月1日并无不当。本案中，不动产登记中心受理案涉房屋产权登记申请时间为2018年3月15日，即直至2018年3月15日东方滨海花园公司才将办证所需材料提交完毕，东方滨海花园公司确实存在逾期办证的事实。东方滨海花园公司上诉称逾期办证应归责于政府原因和徐岚逾期缴纳房屋维修基金。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与徐岚签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。且东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，东方滨海花园公司亦未能举证证明实施不动产统一登记是导致其逾期办证的原因。故东方滨海花园公司以政策调整导致其逾期办证的主张不能成立。关于是否归责于徐岚自身迟延缴费的问题，虽然徐岚于2017年11月14日才缴纳了案涉房屋住宅专项维修基金，但是业主在提交办证所需材料的时候具有被动性，一般均是在开发商提出要求时才准备相关材料，且徐岚缴纳房屋住宅专项维修基金的时间为2017年11月14日，也早于东方滨海花园公司将办证所需材料提交完毕的2018年3月15日，且东方滨海花园公司并未举证证明徐岚延迟缴纳公共维修金的事实，故对于东方滨海花园公司认为是由于徐岚自身迟延缴费才导致逾期办证的主张，本院不予支持。   关于逾期交房违约金应如何计算的问题。一审判决根据政策背景、徐岚的实际损失、合同履行程度等将违约金调整为日万分之一，并无不当，本院予以支持。但由于徐岚2017年6月2日之前的违约金已过诉讼时效，故违约金的起止时间应为2017年6月3日至不动产登记中心受理办证材料之日止即2018年3月15日，共285天，则东方滨海花园公司应向徐岚支付违约金18048.71元（633288元×0.1‰×285天）。东方滨海花园公司上诉称其已经在2016年7月12日提交办证材料，已经完成合同全部义务。本院认为，虽然出具具体产权证书的时间不由东方滨海花园公司自主决定，但是东方滨海花园公司应向不动产权登记机关提交完整的办理不动产权证申请所需的材料，才能视为其已经完成办证义务。东方滨海花园公司虽在2016年7月12日提交申请材料，但之后仍被办证机关要求提交相关材料，由此证明其在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，故其以该时间主张已履行合同约定的办证义务，没有依据，本院不予支持。   综上所述，东方滨海花园公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初1413号民事判决；   二、东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向徐岚支付逾期办证违约金及律师费共计人民币20548.71元；   三、驳回徐岚的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1968.18元，减半收取984.09元（徐岚已预交），由徐岚负担751.09元，东方滨海花园房地产开发有限公司负担233元；二审案件受理费652元，由徐岚负担260元，东方滨海花园房地产开发有限公司负担392元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十一月三十日   法官助理 涂盼盼   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。   相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。   行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。   相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。