成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初13967号 原告：徐兴凤，女，1972年9月4日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 原告徐兴凤与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于于2020年11月16日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐兴凤的委托诉讼代理人罗跃霏、钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭审理，本案现已审理终结。 原告徐兴凤向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金14,817.00元；2．判令被告按合同解除2019年度年租金的30%支付违约金即12,495.00元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年7月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际（预售许可证号11213号）×房屋租赁给被告并委托被告按3,000.00元/平方米进行改造和装修。合同还约定房屋租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中，从2019年9月1日至2019年9月30日止，月租金标准为3,617.00元/月；从2019年10月1日至2019年10月31日止，月租金标准为3,675.00元/月，从2019年11月1日至2019年11月30日止，月租金标准为3,733.00元/月，从2019年,12月1日至2019年12月31日止，月租金标准为3,792.00元/月。租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，原告按约向被告支付了装修费166,230.00元，并由房屋开发商直接将租赁房屋交付给被告。合同履行初期，被告尚能按约支付租金。但自2019年10月15日起，被告却无故拖欠租金，并于2019年12月31日违约向原告发出《终止通知书》。综上所述，被告无故拖欠租金后又违约解除合同已严重违反合同的约定，之后又拒不配合，迟延返还房屋的行为更严重损害了原告的合法利益，因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，一、由于48案所涉房屋位于不同楼层及位置,且对应的实际经营业态差异巨大,因此为便于贵院审慎查明事实,答辩方同意合并审理,强烈建议按实际经营业态分类审理裁判。二、业态分类情况说明。2019年12月26日,九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房,并在房屋整体移交清单上签字确认。以下房屋个别支付租金情况不同，后附统计表。茶楼（一单元５层1—17号共计17户）答辩方按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主—直拖延收房。自2020年１月起，茶楼商户一直在向业主支付租金，业主并未提出异议并收取了租金，且多数业主已与答辩人及茶楼商户签订了三方租赁补充协议，同时约定了业主承诺放弃追究答辩方的违约责任，因此，答辩人支付租金至2019年8月31日，欠付,2019年9月-12月租金。…… 三、2019年12月31日，答辩人按照上述协调会的精神出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，该通知书载明：由于市场环境、疫情原因等，答辩人已无力承担远高于市价的房屋租金，答辩人已陷入经营困境，现特意向业主函告，自2019年12月31日起，答辩人终止与业主的房屋租赁合同等相关内容。答辩人于金美国际大厦多处公示张贴了通知书，同时将该通知书快递送达到所有业主，并再次通过微信将通知书送达给业主。但遗憾的是，有部分业主未按协调会承诺及通知书告知的时间收房后重新与答辩人招商的经营户签订租赁合同，并扬言一定要将答辩人招的经营户赶走。 四、自2019年10月起，多位业主带头采用了包括但不限于在,经营场所睡觉、打砸公司财产等多种极端方式反复在金美国际大厦多处聚众滋事，导致实际承租人／商户无法维持正常的经营秩序，未招租的空置房屋亦陷入招租困境，实际承租人／商户亦因此拒交租金或要求损害赔偿等，进一步给答辩方造成了巨大的经济损失。 综上所述，金美国际项目的经营困境并非答辩人导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，答辩人与业主方《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，答辩方请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除答辩人应付租金之外的其他全部诉讼请求。同时，基于本案系集体诉讼并案审理，原告方人数众多且群情激动，为保障贵院庭审秩序及安全考虑，我方恳请以书面方式参与庭审诉讼及举证质证，并保留依法提出抗辩及反诉的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年7月18日，徐兴凤与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定:乙方（即金美公司）承租甲方（即徐兴凤）位于成都市金牛区长青路88号“金美国××栋××单元××层××号房屋（租赁房屋建筑面积共55.41㎡），该房屋租赁期为2018年1月1日到2027年12月31日止。房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取……从2019年9月1日至2019年9月30日止，月租金标准为3617.00元／月；从2019年10月1日至2019年10月31日止，月租金标准为3675.00元／月，从2019年11月1日至2019年11月30日止，月租金标准为3733.00元／月，从2019年12月1日至2019年12月31日止，月租金标准为3792.00元／月……租金支付方式为每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金，并将该款转入甲方指定的账户。合同同时约定金美公司的违约处理是，在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补徐兴凤损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但徐兴凤应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经徐兴凤或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美公司原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2017年7月16日，徐兴凤向金美公司支付案涉房屋的装修款166,230.00元。 2019年12月31日，金美公司发出《终止＜房屋租赁合同＞通知书》，该通知书载明：尊敬的金美国际业主，由于市场环境，我司无聊继续承担远高于市价的房屋租金，近几月与业主协商租金调整事宜均未达成一致，目前大型商户酒店公司已撤场，而成都金美安防科技有限公司拖欠我司借款本息暂无法执行到回款，我司资金链已断裂，陷入经营困境。多次多方协商沟通毫无进展后，迫使我司不得不宣布终止与您的租赁合同，在此向您函告如下：自2019年12月31日起，我司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。后续相关事宜，请在收到本通知后与我司联系协商处理。终止上述租赁合同后，如果您愿意也可以委托我公司招租，租户的租金单价将由您授权，我公司承诺在2020年1月1日起至2021年12月31日止免收招商服务费，已经招商到位的次承租户（经营户）直接与业主签订租赁合同，租金由经营户支付给您，请接到次通知后一个月内到我公司办理手续。 另查明，2020年1月起，多数业主已与金美公司及茶楼商户签订了三方协议，约定业主承诺放弃追究金美公司的违约责任。茶楼商户一直在向业主支付租金，业主并未提出异议并收取了租金。 2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止＜房屋租赁合同＞通知书》。 以上事实有《房屋租赁合同》、收款收据、《终止＜房屋租赁合同＞通知书》、会议签到表、张贴照片、被告书面答辩意见及当事人的当庭陈述等证据在案予以证实。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 本院认为，原告与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定原告与金美公司之间建立了房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于原告主张金美公司支付案涉房屋自2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。故支付租金是承租人的主要合同义务。根据原告的当庭陈述，金美公司租金仅支付到2019年9月1日。金美公司对于未向原告支付该期间房屋租金的事实亦予以认可。据《租赁合同》3.2条约定租金支付方式为每月一付，即在每月15日支付上月的租金。又据《租赁合同》3.1约定……从2019年9月1日至2019年9月30日止，月租金标准为3,617.00元/月；从2019年10月1日至2019年10月31日止，月租金标准为3,675.00元/月；从2019年11月1日至2019年11月30日止，月租金标准为3,733.00元/月；从2019年12月1日至2019年12月31日止，月租金标准为3,792.00元/月……故从2019年9月1日起至2019年12月31日期间的租金为：3，17.00+3，75.00+3，33.00+3，92.00=14，817.00元。故本院对徐兴凤的该项诉讼请求予以支持。 对于违约金。徐兴凤主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即12,495.00元的诉讼请求，因徐兴凤与金美公司及茶楼商户签订了三方协议，约定承诺放弃追究金美公司的违约责任。该约定系当事人真实意思表示，也是徐兴凤对自身权利的处分，本着意思自治的民事原则，徐兴凤现主张金美公司的违约责任，不符合约定，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向徐兴凤支付租金14,817.00元； 二、驳回徐兴凤的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费241元，由成都金美物业管理有限公司负担（此款已由徐兴凤先行支付，成都金美物业管理有限公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给徐兴凤）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  黄小龙