广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35458号原告（反诉被告）：陈嘉莉，女，1990年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：袁浚钦，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：段启文，广东尊海律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市润林广场物业管理有限公司，住所地广州市白云区空港大道自编880号（嘉禾望岗地铁东侧）。法定代表人：黎裕强，总经理。委托诉讼代理人：谭丽，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）陈嘉莉与被告（反诉原告，以下称被告）广州市润林广场物业管理有限公司（以下简称润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈嘉莉的委托诉讼代理人袁浚钦、段启文，被告润林公司的委托诉讼代理人谭丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉莉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认原、被告双方于2019年11月13日签订了《租赁合同书》无效；2.请求法院判令被告返还原告交付的租赁保证金7180元；3.请求法院判令被告减免2020年2月及3月的全部租金及物业管理费，并返还原告已经支付的2020年2月份租金以及物业管理费2918.9元；4.请求法院判令由被告向原告赔偿装修损失35000元；5.请求法院判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由如下：原、被告双方于2019年11月13日签订了《租赁合同书》，被告将位于广州市白云区广云路339号（广州市白云区空港大道自编880号）润林（嘉禾）商业中心一楼商铺自编104、105号铺出租给原告使用，租赁期限自2019年11月13日至2020年11月12日止，后原告按约定向被告缴纳了租赁保证金7180元。被告从2020年2月份整整一个月关闭经营大门终止营业，被告已经暂停履行与原告签订的合同；虽然被告因疫情原因执行政府通知关门，但已经造成双方合约无法履行的事实结果。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城管科张贴《征拆通知》，认定润林（嘉禾）商业中心位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合征拆工作，并要求于2020年3月31日前搬离退场，原告应被告征拆通知要求已在2020年3月31日前清出场地归还被告。原告已经无法继续经营，经与被告多次交涉无果后，无奈之下于2020年3月25日向被告送达《律师函》要求根据街道办2020年2月26日张贴拆迁通告起解除双方于2019年11月13日签订的《租赁合同书》。后经原告了解，涉案商铺所在的物业润林商业大厦没用办理用地规划许可和建筑工程规划许可，属于违章建筑，原被告双方签订的租赁合同书应当无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告润林公司辩称：1.案涉《租赁合同书》系我司与承租人真实意思表示，原告因合同而享有租赁物使用权益就应该支付相应的使用费。2.我司在案涉合同签署与履行过程中不存在过错，现因政府征收是导致合同不能履行的根本原因，合同能否履行与案涉物业是否是违法建筑不存在关联性。我司在与原告签署租赁合同，对案涉商铺是否存在征收的不确定情况已经提前予以说明，并明确约定在合同内容中，我司对此不存在过错或过错不大。3.合同不能履行并非我司原因导致，但我司同意向承租人返还租赁保证金，但前提是原告结清应负担的相应费用后有结余则向原告返还。4.合同已约定合同终止时原告所投入的装修设备、设施等损失由原告自行承担，并约定如国家上级部门征拆，导致合同终止的，双方互不追究责任。即使租赁合同无效，但对于租赁期内征拆如何解决双方已经在合同第十条进行了约定，该约定属解决争议方式的条款，应为有效，故我司无须赔偿原告承租损失。5.对于涉案商铺中尚未形成附合的装饰装修物（如吊灯、招牌字、灯箱）等，可以由原告拆除，该部分费用不应当计入承租人装修费损失的数额中。涉案商铺中未经我司同意的装修不应作为原告主张装修损失的部分。被告润林公司并向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付2020年3月1日—2020年3月31日期间的租金3590元及利息（2020年3月份未付租金利息为：以未付租金3590元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月1日起，计至原告实际支付之日止）；2.判令原告向被告支付2020年3月1日—2020年3月31日期间的物业管理费287元及利息（2020年3月份未付物业管理费利息为：以未付物业管理费287元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月1日起，计至原告实际支付之日止）；3.判令原告向被告支付2020年3月1日—2020年3月19日期间的分摊费411元及利息（2020年3月份未付分摊费利息：以未付分摊费411元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月1日起，计至原告实际支付之日止）；4.判令原告向被告支付2020年4月1日—2020年8月13日期间由于装修损失鉴定期间产生的占用费，以月租金3590元/月、日租金116元（3590÷31=116元/天）为标准，计算3590元/月×4个月+116元/天×13天=15868元；5.判令反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由如下：2019年11月13日，原被告续签了《租赁合同书》，约定原告向被告承租涉案商铺。合同履行过程中，商场公用部分发生的水电费用等，由原告按铺位的面积向各承租人进行分摊。同时，由于装修损失的举证责任应在原告一方，为配合原告装饰损失鉴定，被告方按照法院指令保持涉案商铺的原状未再行出租收益，由此产生的物业占有使用费应当由原告承担。现原告拖欠租金、物业管理费及分摊费等，故提起反诉，请求判如所请。针对润林公司的反诉，原告陈嘉莉辩称：涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应当认定为无效，被告应当向我退还全部押金。2020年3月时，受疫情影响，涉案商铺所在的商场无法正常开放，双方租赁合同实际没有正常履行，恳请法院判决3月份所产生的租金、管理费各承担一半。而2月份的租金、管理费经济社已经通知全部予以免除。2020年2月26日，政府已经发出通知，要求租户退场，我方在规定时间内退场，导致装修损失鉴定的原因是被告不同意赔偿我方装饰装修损失。2020年3月31日之后，根据政府发出的通知，该场地本身已经不允许使用了，故被告要求我方支付鉴定期间的占有使用费没有依据。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《租赁合同书》、收款收据、征拆通知，被告提交的装修工程验收单、装修申请表、装修备案图纸、商铺照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年11月13日，陈嘉莉（承租方，乙方）与润林公司（出租方，甲方）签订了《租赁合同书》，约定甲方将广州市白云区广云路339号润林（嘉禾）商业中心自编首层104、105号铺（以下简称涉案商铺），建筑面积35.9平方米，出租给乙方用于经营饮品、小吃。乙方确认在签署本合同时，甲方已充分向乙方说明物业的性质、属性、位置、面积、座向、结构等，乙方对此收悉并予以充分了解和现场确认，并认可承租物业符合使用功能及承租目的需要。租赁年限从签订合同之日即2019年11月13日至2020年11月12日止。该房屋每月租金共计3590元。物业管理费每月287元。签署本合同时，乙方一次性缴纳给甲方一个月租金3590元，租赁保证金7180元。每月的5日前乙方必须向甲方交付当月租金、物业管理费、水电费，逾期支付加收滞纳金3%（以日计）。乙方在其独立使用的范围内发生的水、电按时缴费。公共水电分摊按实际使用的水电表运行数量乘以单价，除以每平方计算为公共分摊费用的实际费用，按乙方租用的建筑面积平方数乘以公共分摊费实际每平方费用。乙方在租赁期间付清租金和物管费和所用的水、电费已缴清的情况下，如国家上级部门征拆，导致双方不能执行本合同，经甲方书面通知乙方，可提前解除合同，双方不需负违约责任。甲方需在三十个工作日内将剩余租金无息退还给乙方。等等。上述合同签订后，陈嘉莉向润林公司支付了租赁保证金7180元。2020年2月15日，陈嘉莉向润林公司支付了1月份的分摊费205元、2月1日至2月29日的物业管理费200.90元（润林公司给予租金优惠，按合同约定的管理费的七折收取）、2月1日至2月29日的租金2513元（润林公司给予租金优惠，按合同约定的租金标准的七折收取）。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出《征拆通知》，主要内容为嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目，根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前撤离退场。涉案商铺所在润林（嘉禾）商业中心位于征拆红线范围内。2020年3月31日，陈嘉莉搬离了涉案商铺。为证明其装修损失，陈嘉莉申请对涉案商铺内已形成附合的装饰装修价值进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对此进行了评估。2020年9月25日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估[2020]415号《评估结论书》，该评估结论书载明：我所于2020年8月13日对现场进行了实物勘查，据陈嘉莉陈述其与润林公司于2019年11月13日签订《租赁合同书》，陈嘉莉承租涉案商铺后对其进行了装饰装修和改造，装修完成后，于2019年12月3日作为甜品店投入使用，至评估基准日2020年8月13日共使用了0.7年，评估结论为涉案商铺内已形成附合的装饰装修价值在评估时点的总价为20711元。为进行上述评估，陈嘉莉预交鉴定费3450元。对于《评估结论书》，陈嘉莉对上述评估结论无异议。润林公司则主张陈嘉莉投入使用的时间并非2019年12月3日，而是2019年11月30日。另装修项目中第6项（室内招牌）、第7项（吊挂式灯牌）属于未形成附合的装饰装修；第3项（吊顶装饰）、第5项（木饰面钢立柱）、第9项（地面装饰线条）是陈嘉莉自行装修没有得到润林公司同意的项目；第1项陈嘉莉申请装修的项目为贴木皮纸，并在其图纸中注明原有木地板不拆除，在原有地面上铺贴一层3MM的木纹纸，这个3MM的地胶并不是复合地板，第5项木饰面钢立柱本身也是原有的只是包了一层木纹纸；第4项操作台柜，陈嘉莉在其提交备案的《平面图》中明确“原柜台不拆除，使用原有柜台”，在我司的装修验收但中也明确用原吧台；第11项强电改造在其提交的《电气平面图》中明确“不改变原有水电”。为证明其主张，润林公司向本院提交了陈嘉莉于2019年11月19日向润林公司递交的《装修申请表》及备案的装修平面，润林公司进行验收的《装修工程验收单》以及润林公司与前手承租人签署的租赁合同及前手的装修备案资料、装修完成图片。其中装修申请表中注明预计完工时间为2019年11月30日，使用工料为地台粘木皮纸、墙身贴墙纸、间隔1间。《装修工程验收单》注明装修内容为贴地板、加插座，完成情况处注明天花吊顶目测外观检查项目为“原”，墙体间隔目测外观检查项目为“原地台”。装修平面图中注明：1.原柜台不拆除，使用原有柜台；2.水和电气不移位，使用原来位置电器插座；3.原有木地板不拆除，在原有地面上铺贴一层胶板；4.墙面贴PVC墙纸。在电气平面图中注明：1.不改变原有水电；2.在天面增加两个插座，用于安装两个监控。经查看润林公司提交的前手承租人装修完成图片，涉案商铺现有吊顶装饰、操作台柜、木饰面钢立柱、吊挂式灯牌、附墙高台系前手承租人承租时已经完成的项目。另查明，涉案商铺所在的润林商业大厦未取得用地规划许可和建筑工程规划许可。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。受疫情影响，润林公司对于2020年2月及3月正常经营的商户，根据商户交租时间不同，分别给予上述两个月份租金和物业管理费七折或八折的租金优惠。本院认为：涉案商铺所在的物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈嘉莉与润林公司就涉案商铺所签署的租赁合同属于无效合同，陈嘉莉要求确认双方于2019年11月13日签署的《租赁合同书》无效的诉讼请求本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。陈嘉莉要求润林公司退还租赁保证金7180元，本院予以支持。双方租赁合同无效，但润林公司有权要求陈嘉莉参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，润林公司现主张的租金和物业管理费均系涉案商铺使用的对价，润林公司有权要求陈嘉莉参照租金和物业管理费的标准支付房屋占有使用费。陈嘉莉主张2020年2月润林大厦的物业管理公司关闭大厦经营入口，其无法经营，但对此陈嘉莉并未提供证据予以证实，且润林公司于2020年2月按照合同约定的七折，向陈嘉莉收取了该月的租金和物业管理费，陈嘉莉对此并无异议，应当视为双方已经就2020年2月份租金和物业管理费变更达成了一致意见，现陈嘉莉要求润林公司减免2月份的租金和物业管理费（实质为房屋占有使用费）的诉讼请求本院不予支持。陈嘉莉于2020年3月31日搬离涉案商铺，故陈嘉莉应当向润林公司支付2020年3月1日至3月31日的房屋占有使用费，考虑到疫情的影响，并参照润林公司对其他商户的租金优惠政策，本院酌情该期间的房屋占有使用费参照合同约定的租金和物业管理费的七折的标准计付，即陈嘉莉还应当向润林公司支付该期间房屋占有使用费2713.9元[（3590元+287元）×70%]。陈嘉莉要求润林公司免除该期间的房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持，润林公司主张的超出部分的诉讼请求本院不予支持。对于润林公司主张的2020年4月1日至2020年8月13日由于装修鉴定期间产生占有费的反诉请求，由于涉案商铺未办理规划报建，该商铺不能作为租赁标的出租牟利，且根据广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出《征拆通知》，润林（嘉禾）商业中心位于征拆红线范围内，根据政府要求租户需于2020年3月31日前撤离退场，故商户退场后，润林公司并不能将涉案商铺合法出租牟利，润林公司现要求陈嘉莉向其支付涉案商铺在装修损失鉴定期间产生的占用费依据不足，本院不予支持。对于润林公司主张的分摊费，由于双方租赁合同书中对公共水电分摊费用及其计算方式进行了明确，陈嘉莉亦实际于2020年3月31日才搬离，陈嘉莉应当向润林公司支付2020年3月1日至3月31日的公共分摊费，在无其他相反证据的情况下，本院对润林公司要求陈嘉莉支付该期间的分摊费411元的诉讼请求本院予以支持。对于润林公司主张的租金和管理费及分摊费的利息，因双方对合同效力及相关款项退还或支付存在争议，陈嘉莉并非故意不支付应付款项，故润林公司主张的利息本院均不予支持。对于陈嘉莉主张的装饰装修损失。陈嘉莉于2019年11月承租涉案商铺后，对商铺进行了装修。租赁合同无效，应由租赁双方按照过错程度分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，润林公司作为出租人未提供合法建筑物，陈嘉莉对涉案物业的状态应详细了解，双方租赁合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，陈嘉莉和润林公司对合同无效均有过错，应当由双方各承担50%的损失。对于装饰装修损失的数值，对于润林公司主张陈嘉莉投入使用的时间并非2019年12月3日，而是2019年11月30日的问题，由于润林公司提出上述主张是依据《装修申请表》中载明的预计完工时间，该时间不能直接认定为实际完工时间，润林公司提出的抗辩意见缺乏确切证据予以证实，本院不予采纳。根据润林公司提交的前手承租人装修完成图片，涉案商铺现有吊顶装饰、操作台柜、钢立柱、室内招牌（不含招牌字及LOGO）、吊挂式灯牌、附墙高台系前手承租人承租时已经完成的项目，故上述项目并非由陈嘉莉完成，根据润林公司陈述，陈嘉莉仅是在原有钢立柱上包了一层木纹纸。润林公司主张第1项复合地板，陈嘉莉仅是在原有的地板上铺贴了一层3MM的胶板，第11项强电改造是前手业主完成，根据陈嘉莉向润林公司提交的装修平面图已明确“水和电气不移位，使用原来位置电器插座”，“在天面增加两个插座，用于安装监控”、“原有木地板不拆除，在原有地面上铺一层胶板”，故本院确认陈嘉莉仅是在原有的地板上铺了一层胶板，并确认强电改造主要系前手业主完成，陈嘉莉仅在天面增加两个插座。据此，在《评估结论书》的评估价格基础上，应当扣除第1项、第3项、第4项、第5项、第6项、第7项、第8项、第11项，同时考虑陈嘉莉在原有钢立柱上包了一层木纹纸、在原有室内招牌上重新制作招牌字及LOGO、在原复合地板上贴了一层3MM的胶板、在天面增加两个插座等，本院酌情认定陈嘉莉的装饰装修损失金额为4600元，由陈嘉莉和润林公司各负担50%，故润林公司应当赔偿陈嘉莉装饰装修损失2300元，陈嘉莉主张的超出部分的损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认陈嘉莉与广州市润林广场物业管理有限公司于2019年11月13日签订的《租赁合同书》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市润林广场物业管理有限公司向陈嘉莉退还租赁保证金7180元；三、在本判决生效之日起三日内，广州市润林广场物业管理有限公司向陈嘉莉赔偿装修损失2300元；四、在本判决生效之日起三日内，陈嘉莉向广州市润林广场物业管理有限公司支付房屋占有使用费2713.9元；五、在本判决生效之日起三日内，陈嘉莉向广州市润林广场物业管理有限公司支付分摊费411元；六、驳回陈嘉莉的其他诉讼请求；七、驳回广州市润林广场物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费464元，由陈嘉莉负担439元，广州市润林广场物业管理有限公司负担25元；反诉受理费152元，由广州市润林广场物业管理有限公司负担127元，陈嘉莉负担25元。鉴定费3450元，由陈嘉莉负担3067元，广州市润林广场物业管理有限公司负担383元（鉴定费已由陈嘉莉预交，广州市润林广场物业管理有限公司应当负担的鉴定费应当于履行本判决时直接支付给陈嘉莉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十一月九日书记员  林嘉仪