江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1203民初293号原告：朱俊生，男，1947年4月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。委托诉讼代理人：耿伯圣，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙祝峰，北京盈科（泰州）律师事务所律师。被告：朱小平，男，1968年11月3日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。被告：王秀兰，女，1936年9月12日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。上述两被告共同委托代理人：庄瑞平，江苏柴墟律师事务所律师。原告朱俊生与被告朱小平、王秀兰析产纠纷一案，本院于2020年3月9日立案。因案情复杂，本院于2020年8月28日裁定本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次开庭、第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人耿伯圣、被告朱小平、王秀兰的共同委托代理人庄瑞平及被告朱小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱俊生向本院提出并变更确认诉讼请求：1、判令两被告给付原告房屋拆迁补偿款暂计人民币463484元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告朱俊生和哥哥朱林生（2017年去世）及侄子朱小平，在泰州市高港区，共有一套三间砖木结构的房屋，每户一间，面积均为24.3平方米，2000年5月三方均领取各自的房产证。2003年左右，朱小平将上述房屋翻建成两间两层的楼房，一楼出租，二楼自用。2007年，三方就上述翻建房屋达成“房屋拆迁财产分割协议书”。2019年年底，该房屋被政府拆迁，拆迁款190万元，被朱小平及其母亲王秀兰占有。拆迁期间，原、被告多次协商，但至今未能就房屋拆迁补偿款达成一致意见。故，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告朱小平、王秀兰共同辨称，驳回原告诉请。1、被告朱小平一人与朱林生、朱俊生签订的《房屋拆迁财产分割协议书》无效。本案中诉争的祖屋共三间，朱林生、朱俊生各一间，被告家一间，被告家这一间系被告的家庭共同财产。在2000年后朱小平夫妇和母亲王秀兰共同将该祖屋三间拆除后新建了二间二层楼房，朱林生、朱俊生均未出资出力，该新建的房屋系被告家的家庭共有财产，而朱小平在该房屋新建几年后单独与朱林生、朱俊生签订该协议，依据《中华人民共和国物权法》第97条之规定，被告朱小平作为共同共有人之一无权单独个人与朱林生、朱俊生签订该协议，故该协议无效。2、原三间七架梁祖屋朱林生、朱俊生、朱小平家均各自领取了房产证，但由于朱林生、朱俊生二十岁之前均到新疆工作，均在当地正式落户，有正式的工作，退休后均有工资，早已不是许庄街道马厂村万厦西一组的农村集体组织成员，不享有分配集体宅基地的权利，故该宅基地的土地使用者为被告王秀兰，王秀兰依法领取了集体土地证，故即使原祖屋没有拆除新建的话，作为朱林生、朱俊生也仅享有房屋重置价的补偿，享受不到集体土地所带来的区位补偿价的拆迁补偿，而该宅基地的区位补偿价的拆迁补偿应由被告家庭成员作为许庄街道马厂村万厦西一组的农村集体组织成员享有。3、即使依据该协议的内容来看，第一条可以反映出拆迁补偿的房屋是由朱小平夫妇及其母亲将原有房屋新建为两间两层楼房，朱林生、朱俊生均未出资出力；依据第二条约定该祖屋拆迁，该祖屋所形成的补偿费用按原有七架梁房屋三间计算平均分成三等份，而原有朱林生、朱俊生的房产面积仅有24.3平米，而按当地拆迁房屋重置价补偿的话，二原告家也仅分得几万元，二原告的诉讼请求也明显过高，与协议的约定差距太大。而此次拆迁是拆迁部门对朱小平夫妇及其母亲新建的二间二层房屋的补偿，是对朱小平家予以拆迁补偿，再结合协议的本意和朱林生、朱俊生均对新建的房屋未出资出力，故原告也不应对新建房屋拆迁款享有平分的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱俊生为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、泰兴市人民法院（1995）泰刁民初字第47号民事判决书原件一份，证明在1994年时被告朱小平（当时叫朱平儿）就曾经强行占有了两原告名下的房屋，上述房屋的代管人朱建彪（陈祝平的儿子）向泰兴法院提起排除妨碍的民事纠纷，法院当时判决被告朱平儿要将占据的两间七架梁房屋归还，证据证明老弟兄三个一人一间。2、村镇房屋所有权证原件一份，证明位于泰州市高港区间平房属朱俊生所有。3、房屋拆迁财产分割协议书原件一份，证明2003年朱小平将原三方共有的房屋翻建成了二间二层楼房，故2007年三方签订该协议书，一致同意上述房屋如政府不拆迁一直由朱小平使用，如拆迁房屋的拆迁款要按原七架梁房屋三间计算，平均分为三等分，三方各得一分。4、房屋拆迁前的照片3张、房屋拆迁公示的照片2张，证明诉争房屋是门面房2间2层，当时一楼的两间是由被告朱小平出租给别人使用的，二楼是由被告家庭成员居住。房屋所有权人姓名朱小平，建成时间2003年，面积340.89平米。5、陈祝平的结婚证、村委会的证明、陈祝平两个儿子及两个女儿出具的情况说明各一份，证明陈祝平与丈夫婚后生育四个子女的事实，四个子女均一致同意放弃继承朱林生应分得的房屋拆迁补偿款，房屋拆迁补偿款归陈祝平一人所有。6、房屋拆迁补偿协议书一份、安置结算明细表一份、南京银行转账凭证一份，证明本案诉争房屋已于2020年1月15日拆迁，本案被告朱小平共领取房屋拆迁款2824511元（另外还有七架梁三间也在其中），本案诉争房屋是190多万元。7、朱林生的户口本，证明朱林生的户口就在诉争房屋的所在位置也就是马厂村西一组。8、房屋动迁补偿价格评估表，证明诉争房屋合法建筑面积230.72平方米，评估价为1259616元，装饰装修及附属物补偿款为130837.75元（序号64-182，门面房装修的评估），两项合计：1390453.75元，根据约定，原告应得三分之一。被告朱小平、王秀兰对原告证据质证如下：1、对证据1，真实性无异议，三间祖房领取房产证的事实三方都没有异议，该判决书在本案中不能证明什么目的。2、对证据2，真实性无异议，但朱林生、朱俊生仅有房屋所有权证，没有房屋集体土地使用权证，因为他们当时均在新疆工作或者退休，不是该村的集体组织成员。3、对证据3，这份协议书是无效协议，从协议的甲乙丙方也可以看出乙方是朱小平和他母亲，作为原告他知道祖房是被告家庭共同财产，而该协议上没有被告王秀兰的签字也没有被告家属韩学勤签字。4、对证据4，无异议。5、对证据5，真实性无异议。6、对证据6，真实性无异议，拆迁房屋是两处房屋（除诉争房屋，另外还有三间七架梁），包含搬迁奖励、补偿等。7、对证据7，可以反映朱林生是2009年以后才将户口迁到万厦一组的。8、对该证据真实性无异议，不过诉争房屋是被告朱小平家共同建的新房子，不是祖产，祖产已经拆除，其里面的装饰装修及补偿物都是被告朱小平家装潢添置，与两个案件的原告没有任何关系。被告朱小平、王秀兰为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、集体土地使用权证原件，证明在2000年8月王秀兰领取了诉争房屋所在的宅基地的土地使用权证，证明王秀兰家作为农民集体土地成员享有集体土地使用权利。2、人口登记卡（户口簿），证明被告朱小平家的家庭成员。为其母亲及家属还有孩子，进一步说明新建的二间二层房屋系家庭共有财产。3、马厂村出具的证明原件，证明王秀兰与丈夫共生育四个子女，其中二子二女，朱菊生是1970年7月11日去世的，进一步反映祖房系王秀兰和其子女的共有财产，作为朱小平无权单独处分。4、房屋登记卡两份，证明拆迁时总共有两处房屋。原告陈祝平对被告朱小平、王秀兰提交证据质证如下：1、对证据1，真实性无异议，三户共有一个土地证，房产证是可以各领各的。2、对证据2，真实性无异议，反映是家庭成员，但不能凭这份证据证明房屋属于家庭共有财产。3、对证据3，真实性无异议。4、对证据4，记载的信息认可，但是这个不属于房屋所有权的证据。根据当事人陈述、经审查确认的证据和本院走访调查的情况，本院认定事实如下：朱林生（2017年去世）、朱俊生、朱菊生（1970年7月11日去世）系亲兄弟关系。朱林生与陈祝平于1963年结为夫妻关系，生育朱剑玉、朱建彪、朱小艳、朱小红。朱俊生与王春兰于1971年领取结婚证。朱菊生与王秀兰（本案被告）系夫妻关系，生育朱平、朱晓燕、朱晓玲、朱小平（本案被告）。朱小平与韩学勤于1994年8月29日领取结婚证，于1991年8月16日生一子朱某。1992年2月，王秀兰代表全家与朱林生、朱俊生就祖遗的共有房屋三间进行析产，王秀兰户、朱林生、朱俊生均分得祖遗房屋一间（王秀兰户分得东侧一间、朱林生分得中间一间、朱俊生分得西侧一间）。2000年5月9日，朱林生领取村镇房屋所有权证（载明：所有权人为朱林生、所有权性质为私有、建筑面积为24.3㎡、位置为三间房屋中间一间、朱小平户为三间房屋东侧一间），朱俊生领取村镇房屋所有权证（载明：所有权人为朱俊生、所有权性质为私有、建筑面积为24.3㎡、位置为三间房屋西侧一间、朱小平户为三间房屋东侧一间）。2000年8月，上述三间房屋领取集体土地使用证（载明：土地使用者为王秀兰、使用权面积120㎡）。后被告朱小平将上述祖遗房屋三间均予以拆除并翻建成两间两层楼房。2019年8月30日，江苏立信慧源房地产土地资产评估有限公司出具房屋动迁补偿价格分户评估表，载明案涉房屋样本房基准价格为5072元/㎡。2019年9月5日，朱小平签署房屋搬迁补偿协议书，同意将上述翻建成的两间两层楼房及其他房屋一并实施搬迁。2020年1月15日，被告朱小平领取房屋搬迁补偿款2336460元。因被告朱小平将上述祖遗房屋三间均予以拆除并翻建成两间两层楼房事情产生纠纷，朱林生、朱俊生、朱小平签署“房屋拆迁财产分割协议书”，载明：甲方：朱林生、乙方：朱小平及其母王秀兰、丙方朱俊生，一、原有祖屋三间七架梁分属朱林生、朱俊生、朱小平和其母王秀兰共同所有，朱林生为中间一间，朱俊生为西边一间，朱小平和其母王秀兰为东边一间，以房产证为依据。因朱小平家人口多且居住条件受限，与2007年经三方协商同意由朱小平将原有祖屋翻建两间两层，如政府不拆迁，一直由朱小平使用。二、该祖屋如果因政府建设需要进行拆迁，那么政府在拆迁过程中补偿的费用按原有七架梁房屋三间计算然后平均分成三等份，朱林生的一份，朱俊生得一份，朱小平和其母得一份，互相之间需遵守立定的该协议书。2020年2月，朱剑玉、朱建彪、朱小艳、朱小红分别出具情况说明，均表示自愿放弃继承朱林生应分得的案涉房屋拆迁补偿款。原告朱俊生于2020年2月20日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年2月20日作出（2020）苏1203财保6号民事裁定书，对被告朱小平、王秀兰的财产在价值600000元以内予以保全。诉讼中，原告朱俊生的配偶王春兰、被告朱小平的配偶韩学勤均表示同意各自配偶的诉辩主张，无需作为原、被告或者第三人参加诉讼，本院为减轻当事人诉累而予以确认。原告朱俊生的配偶王春兰表示对于本案中可能享有的权利全部归原告朱俊生所有。诉讼中，因（2020）苏1203民初292号、（2020）苏1203民初293号案件具有关联系，两案合并进行审理。诉讼中，本院多次组织调解未果。上述事实有泰州市高港区刁铺街道环溪社区居民委员会出具的证明、泰州市高港区许庄街道办事处马厂居民委员会出具的证明、常住人口登记卡、结婚证、情况说明、民事判决书、村镇房屋所有权证、集体土地使用权证、房屋拆迁财产分割协议书、分户评估表、房屋搬迁补偿协议书、转账支票存根以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，分家析产分割的客体是家庭共同财产，该财产因家庭成员之间共同生活、共同生产而混同在一起。对于家庭共同财产份额的确定，有协议应依据协议约定确定，无约定则应根据平等分配、公平合理、矜老恤幼原则处理，并且考虑共有人对共有财产的产生、积累和增值的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要。本案原、被告之间就祖遗的共有房屋三间析产确定各分得一间，分得的祖遗房屋翻建成两间两层楼房后又已经拆除，现双方因房屋搬迁补偿款分配产生矛盾，双方在已丧失共有基础的情形下，应依法予以分割。案涉已拆迁两间两层房屋的前身为原、被告户祖遗的七架梁房屋三间，原、被告认可王秀兰和朱小平户、朱林生、朱俊生均分得祖遗房屋一间（王秀兰户分得东侧一间、朱林生分得建筑面积为24.3㎡的中间一间、朱俊生分得建筑面积为24.3㎡的西侧一间），本院结合当事人陈述及领取村镇房屋所有权证的事实，确认王秀兰和朱小平户、朱林生、朱俊生对祖遗房屋中享有的建筑面积均为24.3㎡。被告朱小平将上述祖遗房屋三间均予以拆除并翻建成两间两层楼房，导致产生纠纷，朱林生、朱俊生、朱小平在此基础上签署“房屋拆迁财产分割协议书”，协议书中乙方载明为朱小平及其母王秀兰，但被告王秀兰及被告朱小平的妻子均未在“房屋拆迁财产分割协议书”上签字确认。原告诉称“房屋拆迁财产分割协议书”系合法有效的协议，被告辩称“房屋拆迁财产分割协议书”系无效协议，双方争议的的核心在于被告朱小平是否可以代表被告王秀兰等家庭成员签署“房屋拆迁财产分割协议书”？本院认为，家事代理权是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时生效。依法成立的合同，自成立时生效。具体到本案中，“房屋拆迁财产分割协议书中载明：乙方：朱小平及其母王秀兰”，可见合同的当事人包括王秀兰，朱小平和王秀兰系母子关系，朱小平至今未事实履行协议约定内容，庭审中被告王秀兰否认知道且拒绝承认“房屋拆迁财产分割协议书”，可见朱小平不能代理其母亲王秀兰签署“房屋拆迁财产分割协议书”，故本案的“房屋拆迁财产分割协议书”由于当事人王秀兰未签字而导致协议未成立、生效。退一步讲，即使被告朱小平就本案签署“房屋拆迁财产分割协议书”行为享有家事代理权及表见代理权限。双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案“房屋拆迁财产分割协议书”中，约定“该祖屋如果因政府建设需要进行拆迁，那么政府在拆迁过程中补偿的费用按原有七架梁房屋三间计算然后平均分成三等份，朱林生的一份，朱俊生得一份，朱小平和其母得一份”，各方当事人有不同理解。原告方主张应该按照翻建后的两间两层楼房的拆迁款分成三等份。被告方主张应按照原祖房各人分得的24.3㎡分成三等分。首先，王秀兰和朱小平户、朱林生、朱俊生分得祖遗房屋中均为建筑面积24.3㎡房屋一间，即就是三等份。其次，被告朱小平将上述祖遗房屋三间均予以拆除，朱林生、朱俊生在自己分得的祖遗房屋已灭失的基础上与朱小平签署“房屋拆迁财产分割协议书”。再次，如按原告方的理解，则协议应该直接表述为“拆迁过程中补偿的费用平均分成三等份”，但协议中强调“祖屋如需要进行拆迁”、“按原有七架梁房屋三间计算”，结合协议签订前后的情况及协议上下文来看，系被告朱小平将朱林生、朱俊生分得的祖遗房屋进行拆除产生纠纷，朱林生、朱俊生发现自己分得的祖遗房屋事实已灭失，朱林生、朱俊生为确保各自分得的24.3㎡的祖遗房屋一间要获得补偿，当事人在此基础上签署协议解决分得的祖遗房屋灭失的补偿问题。可见，应当认定“该祖屋如果因政府建设需要进行拆迁，那么政府在拆迁过程中补偿的费用按原有七架梁房屋三间计算然后平均分成三等份，朱林生的一份，朱俊生得一份，朱小平和其母得一份”的真实意思系朱林生、朱俊生各自按照建筑面积24.3㎡享有拆迁补偿款。被告朱小平将朱林生、朱俊生的房屋予以拆除并翻建成两间两层楼房，被告朱小平也已经领取以上房屋的房屋搬迁补偿款，朱林生、朱俊生理应获得相应补偿。朱林生、朱俊生对祖遗房屋中享有的建筑面积均为24.3㎡，但以上祖遗房屋已经被被告朱小平拆除很多年，事实上已经无法对祖房的价值进行评估。虽然翻建后的两间两层楼房的评估价格理应远高于已经灭失的祖遗房屋的评估价格，但是本院结合被告朱小平户的答辩意见、被告朱小平拆除祖遗房屋后的实际使用情况、原告方未能领取集体土地使用证的客观现实，本院确定按照样本房基准价格5072元/㎡计算补偿价格，朱林生、朱俊生对祖遗房屋各一间享有的补偿款均为123250元（24.3㎡*5072元）。为减轻诉累，考虑到系被告朱小平事实将朱林生、朱俊生的祖遗房屋进行拆除，被告朱小平也领取了现有房屋搬迁补偿款，故应由被告朱小平各补偿朱林生、朱俊生123250元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六十四条、第九十九条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、被告朱小平于本判决生效后十日内给付原告朱俊生补偿款123250元。二、驳回原告朱俊生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告朱俊生已经预交的案件受理费8250元、诉前保全费3520元，合计11770元（原告已经预缴），由原告朱俊生承担8670元，被告朱小平负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8250元。审 判 长  蒋霞宏人民陪审员  杨伟忠人民陪审员  张华女二〇二〇年十一月三十日书 记 员  吴 朦附：裁判所援引法律条文一、《中华人民共和国物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，约定按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。二、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。三、《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意识表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。