贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0203民初2191号原告：刘俊，男，1970年2月28日生，汉族，住六枝特区。委托诉讼代理人：朱伟军，贵州济元律师事务所律师，执业证号15202199810563757。被告：六枝特区第二建筑公司，住所地六枝特区交通路44号，统一社会信用代码91520203214720134B。法定代表人：吴晓磊，该公司经理。委托诉讼代理人：周登开，贵州今阳律师事务所律师，执业证号15201199910282718。被告：六枝特区昌宏置业有限公司，住所地六枝特区平寨镇人民路工矿大厦十五楼，统一社会信用代码915202035806633014。法定代表人：白玉琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴淑艳，女，该公司职工。原告刘俊与被告六枝特区昌宏置业有限公司（以下简称“昌宏置业公司”）、六枝特区第二建筑公司（以下简称“六枝二建司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序。于2020年8月19日第一次公开开庭进行审理。原告刘俊及其委托诉讼代理人朱伟军、被告六枝二建司的委托诉讼代理人周登开、被告昌宏置业公司的委托诉讼代理人吴淑艳到庭参加诉讼。于2020年10月26日第二次公开开庭进行审理。原告刘俊及其委托诉讼代理人朱伟军、被告六枝二建司的委托诉讼代理人周登开、被告昌宏置业公司到庭参加诉讼。于2020年11月13日第三次公开开庭进行审理。原告刘俊及其委托诉讼代理人朱伟军、被告六枝二建司的委托诉讼代理人周登开、被告昌宏置业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号等四套商业房产的执行，并解除执行查封扣押；2、请求确认“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号商业房产系原告合法购买，归原告所有，上述房产价值3858240元。事实和理由：2014年3月，被告昌宏置业公司因“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”资金周转困难，与原告商量将其所开发的该项目1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号房商业用房以385万余元的价格转让给原告，当时因该项目才开发建设，未办理商品房预售手续，双方无法签订正式商品房买卖合同，原告与被告昌宏置业公司项目负责人李某协商后先付房款，后补办商品房转让手续。原告遂按被告昌宏置业公司的要求，于2014年3月12日从邮政银行卡转120万元，从建设银行卡转60万元，从农业银行卡转60万元给被告昌宏置业公司，现金交付34985.47元给被告昌宏置业公司项目负责人李某，被告昌宏置业公司将该240万元人民币交给联建单位省电信公司作为履约保证金，被告昌宏置业公司向原告出具收据。后原告又于2014年4月18日从贵州银行转款142万元给被告昌宏置业公司项目经理李某，2016年7月28日被告昌宏置业公司向原告出具2434985.47元的《收据》，至此，原告已将全部购房款向被告昌宏置业公司支付完毕。被告昌宏置业公司取得预售许可后，双方于2016年1月22日签订了合同编号为2016-1-3号、2016-1-5号、2016-1-6号、2016-1-7号的四份《商品房买卖合同》，确认原告购买“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号四套商业房产。上述四份合同签订当日，被告昌宏置业公司即在六枝特区房地产交易所为原告办理了四套商业用房的商品房预售合同备案登记。被告六枝二建司与被告昌宏置业公司建设工程合同纠纷一案进入执行程序后，原告向贵院提出了执行异议申请，但贵院作出（2020）黔0203执异10号执行裁定书，以原告仅向被告昌宏置业公司支付了2434985.47元购房款，尚有1423254.53元未支付为由，驳回了原告的异议请求。但事实上，原告已于2014年4月18日从贵州银行转款142万元给被告昌宏置业公司项目经理李某，李某于同日将142万元购房款通过银行转账全额支付给被告昌宏置业公司，原告的所有购房款已支付完毕。被告六枝二建司申请法院查封了原告购买的上列房产，欲将该房产通过执行程序实现债权，但该房产属于原告合法购买，该财产已不属于被告昌宏置业公司，所有权应属于原告合法所有，如将该财产强制执行，必将严重损害原告的合法财产权益。被告昌宏置业公司辩称，原告现有证据并不能印证该商品房的房款已经支付完毕，应当驳回其诉讼请求。被告六枝二建司辩称，原告现有证据不能排除执行，应当驳回其诉请。本院经审理认定事实如下：2014年1月8日，中国电信股份有限公司六枝分公司（以下简称“电信六枝分公司”）作为甲方，被告昌宏置业公司作为乙方，双方签订《六枝桃花湖闲置土地联合建设项目联合建设合同》，约定甲方投入土地使用权，乙方负责投入全部资金并负责组织实施，建设置换成满足双方需要的房屋资产，乙方需向甲方缴纳280万元履约保证金。李某与被告昌宏置业公司合作开发多个项目，因被告昌宏置业公司急需向电信六枝分公司交纳履约保证金，但其资金周转困难，故李某即与原告协商将六枝特区昌宏置业名仕家园项目的四套门面房以优惠价格出售给原告，以筹备资金。因名仕家园项目尚未办理预售许可证，故双方未签订正式合同。2014年3月12日，原告从邮政银行卡转账120万元，从建设银行卡转账60万元，从农业银行卡转账60万元给李某，现金支付34985.47元给李某。2014年4月18日，原告从贵州银行转账142万元给李某。李某于2014年4月18日转账100万元给被告昌宏置业公司，被告昌宏置业公司于当日向电信六枝分公司转账200万元。龙启飙原在被告昌宏置业公司工作，其在李某要求下，于2014年4月18日向原告开具金额为142万元的收据，于2016年7月28日向原告开具金额为2434985.47元的收据，两份收据上均有“六枝特区昌宏置业有限公司”的印章。名仕家园项目于2015年9月30日办理得预售许可证。原告与被告昌宏置业公司于2016年1月22日签订了合同编号为2016-1-3号、2016-1-5号、2016-1-6号、2016-1-7号的四份《商品房买卖合同》，并在六枝特区房地产交易所办理了合同备案登记，确认原告购买六枝特区昌宏置业名仕家园项目1-3、1-5、1-6、1-7四套门面房，房屋价款分别为960320元、789280元、1167040元、941600元，合计3858240元。2019年5月22日，本院作出（2019）黔0203执保31号执行裁定书，查封了涉案项目1-3、1-5、1-6、1-7四套门面。原告于2019年6月3日向本院提出复议请求，要求解除上述查封，本院于2019年6月10日作出（2019）黔0203执异7号民事裁定书，以原告并未支付涉案房屋的全部购房款，驳回了原告的复议请求。另查，卢贵生、沈洁、李海春等名仕家园项目的购房者所得收据也是由龙启飙经办，其上所盖昌宏置业公司印章与原告所得收据上的印章一致。原告与李某有多项经济往来转账记录。原告尚未实际占有涉案房屋。认定上述事实有原告提交的证据：1、身份证1份、企业公示信息二份；2、（2020）黔0203执异10号执行裁定书1份；3、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表各4份；4、收款收据2张、银行流水3张、凭证2张；5、打款凭证1份；6、证人李某的证言；7、（2019）黔0203民初779号判决书1份；8、2014年1月8日联合建设合同1份；9、银行流水2张、业务凭证2张；10、卢贵生收据1张、龙启飙证明2份、李琴交款收据及代办收费收据1份、郑恩香交款收据及代办收费收据1份、邓立忠交款收据及代办收费收据1份、沈洁交款收据及代办收费收据1份、付伟交款收据及代办收费收据1份、李合妹交款收据及代办收费收据1份；11、旧房维修协议、危房改造协议各1份；12、（2018）黔0201民初3352号判决书1份，13、六特他项（土抵）第20150021号权利证书，14、（2016）黔02执96号裁定书1份；被告昌宏置业公司提交的证据：1、2016年1月28日现金交款单1份，2、龙启飙情况说明1份，龙启飙身份证复印件1份，3、农业银行扣款客户回单1份，3、委托书1份，4、建设银行回单1份，5、农业银行电子回单1份，6、农业银行结算申请书1份，李某借条1张，7、农业银行电子回单4份，8、建设银行客户收款入账通知1份，9、农业银行客户收付款入账回单1份，10、农业银行电子回单1份，11、情况说明2份；被告六枝二建司提交的证据：1、民事裁定书2份、查询记录1份；2、李某与刘俊账户信息；3、民事裁定书1份；本院出示：龙启飙询问笔录1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告支付给李某的款项能否认定为是原告购买涉案房屋的购房款；2、原告购买涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3、原告的诉讼请求是否得到支持。本案中，被告昌宏置业公司辩称原告提交的收据上所盖“六枝特区昌宏置业有限公司”印章不是其公司公章，也与备案合同上的印章不一致。本院认为，从本院查明的事实看，李某是被告昌宏置业公司项目联系人，李某在收到原告的转款后也将部分款项转到了被告昌宏置业公司的账户，李某的行为不是个人行为，对被告昌宏置业公司是履行职务的行为，其要求工作人员龙启飙出具的收据，原告作为普通消费者，相信上面的印章系真实印章，从市场交易习惯看，符合生活常理，故原告提交的两份收据可以确认被告昌宏置业公司收到了原告支付的全部涉案购房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，本案中，虽然原告支付了房款，但并未实际占有涉案房屋，原告亦未提供积极办理产权过户登记手续的证据，且原告购买的是商铺，不是用于居住的商品房。故人民法院可以查封涉案房屋。故对原告请求立即停止对“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号等四套商业房产的执行，并解除执行查封扣押诉请，本院不予支持。本案中，原告仅办理了商品房预售合同备案登记，未办理产权过户登记手续，故对原告请求确认“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号商业房产归原告所有的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告刘俊的诉讼请求。案件受理费37666元，由原告刘俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  周定友人民陪审员  陈小英人民陪审员  吴 云二〇二〇年十一月二十日法官助理付娴书记员尚源龄