广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23151号原告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××香雪阁侧办公室，统一社会信用代码914×××××××××××690K。法定代表人：张运清，经理。委托诉讼代理人：童雪艳，女，该公司员工。被告：陈祎军，女，1974年9月27日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××260。被告：刘纯亮，男，1971年1月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区×××××××××××××附1号，公民身份号码430××××××××××××575。原告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）与被告陈祎军、刘纯亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告真诚公司的委托诉讼代理人童雪艳，被告陈祎军、刘纯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真诚公司向本院提出诉讼请求：陈祎军向真诚公司支付2019年5月1日至2019年9月30日物业管理费660.53元及水电费267.31元（按建筑面积1.3元/平方米计算）、违约金228.10元（以实际欠款金额为基数，按年利率24%计算违约金）。事实和理由：2014年10月1日，中山市×××业主委员会与真诚公司签订物业管理合同，约定由真诚公司提供物业管理服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费。而陈祎军是香晖园香菊阁501房的业主，建筑面积101.62平方米，应当按照合同约定按1.3元/月/平方米向真诚公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按千分之一计算违约金。真诚公司依约提供了物业服务，但陈祎军却未按时向真诚公司支付物业管理费，尚拖欠真诚公司自2019年5月1日至2019年9月30日的物业管理费及水电费927.84元。诉讼中，真诚公司以其诉讼欠费房产属于双方权利共有人，按要求追加刘纯亮为本案被告为由，向本院申请追加刘纯亮为本案被告。真诚公司明确诉讼请求：陈祎军、刘纯亮向真诚公司支付2019年6月至2019年9月30日物业管理费528.42元、水电费262.31元（其中，242.31元为水费、20元为梯灯分摊费，每月5元）、违约金286元（计算至2020年10月31日止）。原告真诚公司向本院提交的证据有：1.香晖园物业管理服务合同；2.催缴费用通知单；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.香晖园小区物业交接明细；5.香晖园服务中心2019年度自来水登记表；6.物业服务和车辆停放保管服务收费备案表、车辆停放保管服务收费备案标准、备案回执；7.香晖园物业专项维修资金明细公示表、香晖园小区2017年度的收支明细公示表、香晖园小区2018年度公共收益及专项维修资金明细、香晖园小区2019年1-8月份业主缴交住宅专项维修资金明细公示表、关于取消2019年9月份代收缴存香晖园住宅专项维修资金的通告、照片。陈祎军、刘纯亮辩称：一、真诚公司主张的物管费计费金额错误，物管费缴费金额缺乏依据。陈祎军、刘纯亮没有拖欠真诚公司物业费和水电费，因真诚公司缴费金额计算错误导致其没法履行缴费义务。真诚公司没有缴费明细清单和陈祎军、刘纯亮核对，多次多收其物业管理费，其主动和真诚公司确认正确的缴费金额，真诚公司不愿和其沟通确认正确缴费金额。真诚公司强行用关陈祎军、刘纯亮的水电、拆其水表等违法手段逼其履行真诚公司的错误缴费金额。真诚公司收取物业管理费和水电费从没开过正式发票，存在偷税漏税行为。1.3元／平方米的物业管理费中，有O.l元／平方米是维修基金，陈祎军、刘纯亮至今没有收到维修基金存折。原物业服务合同因服务标准不达标，大多数业主对其履行存在较大异议已更换物业公司。二、真诚公司主张的物管费收取标准未经物价局核定、备案，真诚公司的物管收费标准与服务水平不相适应。根据《关于公布中山市住宅物业服务收费（第二期）政府指导价的通知》(中价(2005)I58号)的规定，真诚公司不具备四级及以上的资质，主张四级资质的物管费标准，且未能提供符合相应服务水平要求的服务，侵犯业主的合法权益。真诚公司的物业服务未完全履行。小区电梯经常坏，到处是垃圾、嗅气熏天。经常停水。基本文娱设施长期空白，绿化用地不足，公共区域的灯长期是坏的无人修理，特别是小区内仅有一条主道，造成事实上的人车混流，业主的安全得不到保障。真诚公司的物业服务存在严重安全隐患，没有履行合同义务，属于只收费，少服务。真诚公司连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有；外来人员以及不明身份的人员，都可以在业务服务范围区内随便出入，业主的人身财产和人身安全得不到保障。陈祎军、刘纯亮的房屋是出租的，租客随便帮运东西出小区，没有打电话和业主确认，导致租客没交物业费水电费就自行走了．直接受经济损失的是业主。三、真诚公司主张的滞纳金缺乏依据。《物业管理条例》等法律对拖欠物管费是否支付滞纳金也并没有规定，因此，真诚公司滞纳金的主张缺乏法律依据。陈祎军、刘纯亮曾经有去真诚公司缴纳过物业管理费，但是由于真诚公司的计算错误导致总金额有误，陈祎军、刘纯亮当时要求真诚公司核查清楚后其才缴纳相关费用，故其认为是真诚公司存在过错不应收取滞纳金。综上，请求法院驳回真诚公司的全部诉讼请求，并判令真诚公司赔付陈祎军、刘纯亮因出庭导致误工的误工费200元、出租房屋经济损失及精神损失费5000元。诉讼中，陈祎军、刘纯亮明确在本案中不提出反诉。陈祎军、刘纯亮向本院提交的证据有：1.民事起诉状；2.真诚公司催缴费用通知书；3.收款收据；4.真诚公司2015年8月至2019年5月份缴费通知书明细。本院经审理认定事实如下：陈祎军、刘纯亮是中山市火炬开发区××××××香菊阁501房（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋的建筑面积为101.62平方米。2016年10月，真诚公司与中山市×××小区第三届业主委员会签订香晖园物业管理服务合同，主要约定：由真诚公司为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅（指无电梯的步梯房）的管理费按建筑面积0.8元/月/平方米，小高层住宅（指1-12层的有电梯房）的管理费按建筑面积1.3元/月/平方米，以上管理费均包括0.1元/月/平方米物业代收代缴的物业专项维修基金；公共梯间电费按月固定金额的方式分摊：多层2.50元/户，电梯房5.0元/户分摊收取；物业管理费用由业主或物业使用人在每月10日前向真诚公司交纳；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费和本合同约定的其它费用，真诚公司有权从逾期之日起按日加收应交纳费用的1‰作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。陈祎军、刘纯亮对上述物业管理服务合同的真实性不予确认，认为上述合同中甲方的签章不是业主委员会的公章，也不是合同章。2019年5月5日，真诚公司向陈祎军、刘纯亮出具收款收据一份，显示：兹收到香菊501交来2015年8月至2019年5月物管6076.87、梯灯费90、代收水电2017年10月至2018年12月1104-1230=126×2.98=375.48，金额6542.35元，并加盖真诚公司财务专用章。2019年11月20日，真诚公司向陈祎军发出的催缴费用通知单，载明：陈祎军拖欠2019年5月1日至2019年9月30日期间的物业管理费660.53元、代缴住宅水费及梯灯分摊费216.5元，滞纳金87.7元。陈祎军、刘纯亮确认收到上述催缴费用通知单，但主张催缴费用通知单上的金额不正确。陈祎军、刘纯亮对每月物业管理费按1.3元/平方米计算有异议，认为真诚公司收取的物业管理费标准未经过物价局核定备案。真诚公司提交物业服务和车辆停放保管服务收费备案表、车辆停放保管服务收费备案标准、备案回执拟证明其物业管理费的收费标准已经过物价局备案。根据上述证据显示，2014年12月4日，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）出具备案回执，认为真诚公司申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意备案。陈祎军、刘纯亮没有在本院指定的期限内发表质证意见。陈祎军、刘纯亮认为物业管理费1.3元/平方米包括0.1元的物业专项维修资金，但真诚公司没有向其移交相应的存折。真诚公司提交香晖园小区物业交接明细，拟证明其已向中山市火炬开发区香晖园小区业主委员会（以下简称香晖园业委会）移交尚未领取的业主专项维修资金存折及水电表读数等资料。该证据显示，2019年9月25日，真诚公司向香晖园业委会移交小区基础资料，其中小区业主资料一栏包括尚未领取的业主专项维修资金存折、水电一栏包括小区业主生活用水表读数（截止至9月25日，附读数）。陈祎军、刘纯亮对该证据的真实性不确认，认为该交接明细的表格是小区的一个总表，没有包含各业主的情况。陈祎军、刘纯亮确认梯灯费的收费标准为5元/月，水费由真诚公司代收代缴，但对于真诚公司主张的水费金额有异议。真诚公司主张其每月有抄表并制作成缴费通知单发送到住户的信箱，并提交真诚公司香晖园服务中心2019年度自来水登记表拟证明其主张。上述自来水登记表显示，香菊阁501房2018年12月至2019年9月抄表数分别为：1230、1235、1239、1257、1271、1286、1296、1307、1316、1328。陈祎军、刘纯亮没有在本院指定的期限内对该证据发表质证意见。真诚公司提交香晖园物业专项维修资金明细公示表、香晖园小区2017年度的收支明细公示表、香晖园小区2018年度公共收益及专项维修资金明细、香晖园小区2019年1-8月份业主缴交住宅专项维修资金明细公示表、关于取消2019年9月份代收缴存香晖园住宅专项维修资金的通告、照片等证据拟证明其有向小区业主公示相关的收费明细。根据上述证据显示，真诚公司从2016年至2018年均有制作香晖园小区公共收益及专项维修资金明细表，并张贴于小区宣传栏。陈祎军、刘纯亮没有在本院指定的期限内对上述证据发表质证意见。双方均确认陈祎军、刘纯亮有缴纳2019年6月份之前的物业管理费、水费及梯灯分摊费。陈祎军、刘纯亮主张2019年10月之后新的物业管理公司接手后，物业管理费、水费及梯灯分摊费均有缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。真诚公司主张的物业管理费、梯灯分摊费的收费标准及水费的缴纳方式与其提交的物业服务合同的约定相同。虽然陈祎军、刘纯亮不确认真诚公司提交的物业服务合同的真实性，但陈祎军、刘纯亮已确认有向真诚公司交纳过物业管理费、水费及梯灯分摊费，且确认真诚公司主张的梯灯分摊费的缴纳标准。陈祎军、刘纯亮实际已按照物业服务合同的约定履行部分交费义务，本院采纳该物业服务合同。陈祎军、刘纯亮作为涉案房屋的业主，应当按物业服务合同的约定缴纳各项费用。对于涉案房屋2019年6月1日至2019年9月30日期间的水电费问题，陈祎军、刘纯亮确认梯灯分摊费为5元/月，故涉案房屋2019年6月至9月的梯灯分摊费为20元（5元/月×4个月）。陈祎军、刘纯亮在本院规定的时间内未对真诚公司提交的2019年度自来水登记表发表质证意见，本院对该证据予以采纳。该证据显示，涉案房屋5月份水费抄表数为1286、9月份抄表数为1328。真诚公司向陈祎军、刘纯亮出具的收款收据显示，水费单价为2.98元/吨，故涉案房屋2019年6月至2019年9月的水费为125.16元[（1328吨-1286吨）×2.98元/吨]。陈祎军、刘纯亮确认水费由真诚公司代收代缴，故陈祎军、刘纯亮应向真诚公司支付涉案房屋2019年6月至9月的水电费合计145.16元（20元+125.16元）。对于涉案房屋的物业管理费问题。陈祎军、刘纯亮主张真诚公司没有按照物业服务合同履行相应的合同义务，但其没有向本院提交相关证据，故其该项主张本院不予采纳，陈祎军、刘纯亮应向真诚公司缴纳涉案房屋2019年6月至9月的物业管理费528.42元（1.3元/平方米/月×101.62平方米×4个月）。结合前述查明的事实，陈祎军、刘纯亮已于2019年5月5日向真诚公司缴纳5月份的物业管理费，但真诚公司于2019年11月20日发出的催缴费用通知单没有做相应的扣减，其提供的物业服务确实存在瑕疵，故其主张陈祎军、刘纯亮支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对真诚公司的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对陈祎军、刘纯亮的答辩意见中的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈祎军、刘纯亮于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付2019年6月至2019年9月期间的物业服务费528.42元及水电费145.16元；二、驳回原告中山市真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市真诚物业管理有限公司已预交），由原告中山市真诚物业管理有限公司负担10元，被告陈祎军、刘纯亮负担15元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告中山市真诚物业管理有限公司支付。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年十一月十七日书记员 何浚欢黄晓玲