广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13556号原告：广州钜美实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陶嘉，执行董事。委托代理人：胡令涛、石路路，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：中青易游旅游电子商务有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李兴录，总经理。委托代理人：康玉军，系广东千度律师事务所律师。原告广州钜美实业有限公司（以下简称钜美公司）诉被告中青易游旅游电子商务有限公司（以下简称中青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钜美公司的委托代理人石路路、被告中青公司的委托代理人康玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钜美公司向本院提出诉讼请求：1.中青公司向钜美公司支付2018年10月12日至2018年10月16日期间免租期租金及服务费共计10341元（依据合同第五条第三款及第十四条第一款）；2.中青公司向钜美公司支付中介佣金共计55561元（具体指钜美公司向中介公司支付的中介佣金，用于中介促成钜美公司、中青公司签订租赁合同及钜美公司与领路人公司签订的租赁合同；依据合同第五条第三款及第十四条第一款）；3.中青公司赔偿钜美公司律师费21000元（依据合同第十五条）；4.中青公司向钜美公司赔偿空置期间的租金损失109447.5元（空置期是从钜美公司2019年12月3日收回房屋至2020年1月20日对外重新出租的期间，标准是参照钜美公司和中青公司之间的租金标准；依据合同第五条第四款、第十四条第一款）；5.中青公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年2月，双方承继钜美公司与案外人的租赁协议约定，签订《房屋租赁协议》，约定：（1）中青公司租赁位于广州市天河区华强路1号1201单元物业（以下简称案涉房屋），租赁期限自2019年3月1日至2020年10月11日止；（2）每月租金及服务费合计72965元，应于每月25日前支付下月租金，若中青公司拖欠租金及服务费达到7日或其他费用累计达17025元未付清，钜美公司有权单方面解除本合同，没收租赁保证金水电周转金并要求中青公司按首月租金及服务费标准赔偿免租期租金及服务费和中介佣金以及钜美公司重新出租前的空置损失；（3）免租期租金及服务费为10341元，中介佣金为55600元；若中青公司在租赁期内单方解除本协议或拒不履行本协议，视为中青公司根本违约，钜美公司有权没收租赁保证金、水电周转金，同时中青公司应按合同第五条第三款中的标准向钜美公司支付免租期租金及服务费和中介佣金；违约方应对守约方因此产生的评估费、律师费等承担赔偿责任。《房屋租赁协议》签订后，钜美公司已经按照约定完全履行了自己义务。但是中青公司自2019年11月25日起没有再支付物业租金及服务费，虽经钜美公司多次催促，中青公司均拒绝支付并擅自退场，钜美公司遂于2019年12月2日按照《房屋租赁协议》约定发函解除《房屋租赁协议》，此后钜美公司方得知中青公司已经于2019年11月22日无故向法院提起诉讼要求退还保证金，中青公司的行为已经明确表明其单方拒绝履行《房屋租赁协议》。双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应当依约履行。租赁期限内，中青公司应按照《房屋租赁协议》约定履行支付租金等义务，中青公司无故拒绝履行《房屋租赁协议》的行为已经构成根本违约，按照《房屋租赁协议》约定应向钜美公司支付免租期租金及服务费、中介佣金、律师费等，因中青公司无故根本违约行为致使钜美公司无法及时将案涉房屋另行出租或作其他安排，直接造成案涉房屋产生一定空置期，根据约定中青公司也应当赔偿该损失。综上所述，中青公司的行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及《房屋租赁协议》的相关约定，中青公司应当向钜美公司赔偿案涉房屋空置损失、免租期租金及服务费、中介佣金、律师费等。为了维护自己的合法权益，钜美公司特诉至法院，请求判令如所请。中青公司辩称：1.钜美公司的起诉不符合事实，也没有法律依据。主要理由是钜美公司违约在先，钜美公司的停电造成中青公司的损失，造成中青公司非正常的经营状态。本案提前解除合同的是钜美公司，不是中青公司，钜美公司在2019年11月28日就清场了，没收了中青公司的门禁卡，并把私人物品全部交给回收站进行处理了，因此钜美公司是违约在先，钜美公司应该承担违约责任。在（2019）粤0106民初41366号案中中青公司主张停电损失，钜美公司强行单方解除合同。2.钜美公司是混淆了两份租赁协议的主体关系，中青公司和领路人公司是两个完全不同的法律主体，案涉房屋租赁时间是从2019年3月1日开始起算，领路人公司就是中青公司是完全与事实不符的。钜美公司的各项诉请主张的依据是与领路人之间的协议，并非与中青公司之间的租赁协议，钜美公司主张2018年10月12日至10月16日期间的免租期租金和服务费，事实上中青公司并没有享受这项免租期租金和服务费，中青公司是足额缴纳了首期租金和服务费的。3.关于中介佣金，开发票的日期是2018年11月13日，与《房屋租赁协议》相隔4个月的时间，所以与中青公司无关。钜美公司称中青公司与领路人公司是一伙的，既然中青公司作为领路人公司的股东，为何还需要中介，这与常理不符。钜美公司主张的中介佣金既没有合同依据、事实依据，也违反常理。4.关于钜美公司主张的律师费，完全没有法律依据。钜美公司在本案中存在过错，是钜美公司提出解除合同，强行清场，并没有通知中青公司停电，造成矛盾升级。5.关于赔偿空置损失，是没有任何的法律依据。经审理查明：查册时间为2019年12月18日的《广州市不动产登记查册表》显示：坐落于广州市天河区华强路****（以下简称案涉房屋）的登记产权人为广东海联大厦有限公司，建筑面积为248.1758平方米，套内建筑面积为169.6626平方米，登记时间为2015年11月10日，规划用途为办公。中青公司（乙方，下同）与钜美公司（甲方，下同）签订《房屋租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁案涉房屋；（第一条第二款）乙方在签订本协议前已经实地查看并知悉案涉房屋的现状、权属等相关情况，甲方于案涉房屋提供一站式综合服务，包括大厦共享空间、多功能会议室、洽谈间、茶水间；租赁期限自2019年3月1日起至2020年10月11日止；（第四条）租赁备案面积248.18平方米（面积仅作为备案使用，与租金及服务费总价无关），月租金为62045元/月，服务费（含管理费）为10920元/月，保证金218895元，乙方不得将水电周转金及租赁保证金抵扣任何费用，合同到期如不续签，须把注册公司迁走方可退保证金；每月25日前支付租金及服务费（包含租赁税及物业管理费），若乙方拖欠租金及服务费，逾期三天后从逾期之日起，每日须支付所拖欠租金及服务费3‰金额之滞纳金，（第五条第二款）若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达7296元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及服务费、物业管理费、空调费、水电费等）仍由乙方承担。采取上述措施七日内乙方仍拒不付清欠款的，甲方有权单方面解除本合同并按本条第3款约定追究乙方违约责任；（第五条第三款）若乙方拖欠租金及服务费达7日或其他费用累计达17025元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金并要求乙方按首月租金及服务费免租期租金及服务费和中介佣金（10341元，中介佣金55600元）；（第五条第四款）甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，以解除通知寄出日或报纸刊登之日视为送达。通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），并追究乙方违约责任。合同解除后，甲方有权注销租赁合同备案登记，重新出租物业，并要求乙方赔偿截至甲方重新出租日之前的租金及服务费损失和重新出租的中介费损失；（第十五条）甲、乙双方就本协议发生的纠纷，应通过友好协商解决，协商不成的，提交租赁物业所在地人民法院裁决。违约方应对守约方因此而产生的法院诉讼费用、公证费、评估费以及律师费等承担赔偿责任；等内容。2019年2月28日，钜美公司向中青公司出具收到案涉房屋租赁保证金218895元、水电周转金21840元的《收款收据》。钜美公司称上述保证金是案外人领路人公司支付给钜美公司，之后经过三方协商由中青公司承继原合同的权利义务，所以中青公司没有相关保证金的转账记录；中青公司则称是中青公司以现金方式重新向其交纳的。2019年7月10日，中青公司向钜美公司发出《关于停电未通知导致损失索赔告知函》，主要内容为：1.第一次停电是2019年1月12日，因贵司未通知，导致一台交换机损坏2000元，公司业务损失3万元；2.2019年6月29日晚上又一次停电未告知我司一事，导致我司造成两大损失：机柜一台交换机（型号：H3CS1224R）损坏，导致无法使用，费用2000元；公司整体业务无法开展，造成公司损失3万元。现已是第二次停电未通知我司，已经造成我司第二次公司损失，现要求贵司在2019年7月19日内对公司交换机进行维修或补偿处理，如超出时间未处理，我司将在8月份物业管理费中扣除。如再次发生停电未通知事宜，我司将采取相关法律追究一切责任及补偿我司所有损失。2019年7月16日，中青公司向钜美公司发出《关于停电未通知导致损失索赔告知函2》，主要内容为：1.贵司说“我司已经及时告知”我司并未看到有任何告知信息，我司员工通知物业没电之事，物业人员上来查看只是确定是否通电，我司值班员工不懂机器怎么会告知物业交换机正常使用呢？请指出是哪位物业人员说我司员工说此话的？技术同事发现交换机无法使用，已是事实。如贵司要损坏报告可配合把已损坏交换机送过去给贵司做检测；2.因停电未告知导致我司整体业务无法开展，造成公司损失3万元，这是我司损失中最大的，同时也造成我司客户的损失；3.现已是第二次停电未通知我司，已造成我司第二次公司损失，现要求贵司在2019年7月19日内对公司交换机进行维修或补偿处理，如超出时间未处理，我司将在8月份物业管理费中扣除；如再次发生停电未通知事宜，我司将采取相关法律追究一切责任及补偿我司所有损失。2019年9月14日，钜美公司向中青公司发出《回复函》，主要内容为：1.贵司来函中提到交换机损坏事宜，因贵司未能提供证据证明损坏与停电的关联性，我司无法认可。而且根据我司员工及物业确认，我司已经及时告知，停电发生后，物业安排人员到场协助时，告知物业交换机仍能正常使用，其他租户也并未因停电产生损失。因此，贵司要求我司进行维修或补偿的要求我司认为没有依据；2.虽然如此，我司为了维护贵我双方长久合作以来的友好关系，若贵司能够出具有相关资质的损坏报告，我司愿意共同协商处理相关事宜，以化解纠纷；3.根据贵我双方于2018年10月9日签署的《房屋租赁协议》协议编号：（2018）美A字第1009-1号，贵司并无权利扣除物业管理费抵扣任何费用，根据协议第五条第2点：若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达7296元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及服务费、物业管理费、空调费、水电费等）仍由乙方承担。望贵司慎重考虑。希望能够得到贵司的理解，并一如既往地给予信任与支持。2019年12月2日，钜美公司按照《房屋租赁协议》约定的联系地址以EMS快递形式向中青公司发出《催租通知书》，催缴2019年11月25日前中青公司应缴而欠缴的租金。上述快递于2019年12月4日被签收。钜美公司确认中青公司2019年11月30日前的租金已经缴清，并解释称上述通知中写的租金金额“36599元”是其工作人员书写错误，欠租金额为72965元。2019年12月2日，钜美公司向中青公司发出《解除合同通知书》，以中青公司拖欠租金7天，欠租72965元、水电费1800元及滞纳金1532元为由通知中青公司解除租赁合同及即日起收回案涉房屋并处理案涉房屋内物品。中青公司确认收到该通知。关于停电问题，中青公司、钜美公司均确认2019年6月29日案涉房屋出现停电情况。中青公司称这次停电没有任何通知，停电时长为半日，停电之后把中青公司的交换机烧坏，停电有可能是线路的原因，也有可能是人为的原因。钜美公司称该次停电是中青公司向其反映停电，中青公司说有交换机损坏了，具体停电的原因是中青公司向其反映停电之后了解的，物业公司检修说停电不超过一分钟且是临时停电的，钜美公司不清楚具体停电的原因，物业公司当时检修时说中青公司的交换机是好的。关于案涉房屋的交还问题，中青公司称2019年11月28日钜美公司把中青公司的门禁卡全部注销、停电，案涉房屋里面所有的物品包括私人的物品通过清洁人员全部清走，当时中青公司还报警，从2019年11月28日之后，钜美公司已经把门上锁，中青公司再也没有进入办公室，钜美公司后来把案涉房屋又租出去，钜美公司在2019年11月28日以强行清场的方式收回了案涉房屋。钜美公司称2019年11月28日时，中青公司还在案涉房屋经营，当天中青公司搬出部分物品，其理由是中青公司有部分设备要搬走，并没有说不续租，也不存在钜美公司要扣押中青公司的物品；到2019年12月初，物业公司跟钜美公司说中青公司已经没有人在上班了，东西已经都搬走了；后期钜美公司为了继续出租的需要，在2019年12月2日向中青公司发出了解除合同通知，并在2019年12月3日将案涉房屋上锁，在2020年1月20日左右将案涉房屋另租给他人。中青公司还发表以下意见：其在签约之前或之时均没有查看过案涉房屋现场；钜美公司在签约前告知过中青公司案涉房屋面积多达390平方米；2019年7月第二次停电之后中青公司发现案涉房屋的面积有差异且差距很大（发现的原因是中青公司开会有员工提出），便进行了实测；中青公司是基于钜美公司隐瞒了租赁面积存在欺诈行为（具体表现是钜美公司承诺的面积是390平方米，协议约定面积是248平方米，中青公司实际测量的面积是189平方米）而主张合同无效。钜美公司还发表以下意见：中青公司在签约之前或之时有查看过案涉房屋现场；钜美公司在签约前没有告知过中青公司案涉房屋面积多达390平方米。另，中青公司提交《珠控国际中心1201实测面积》（打印件上加盖有中青公司印章。其中有“中介告知房产面积为：390平方”、“合同标注：248.18平方备案面积”、“房东告知：259平方”、“实测面积：189.33平方”文字等）一份，拟证明租赁协议标注租赁面积248.18平方米与案涉房屋实测面积189.33平方米出入非常大。经质证，钜美公司对该证据真实性、合法性、关联性均不确认。此外，中青公司提交《第二次停电损失清单》一份，列明其因2019年6月29日停电遭受的损失如下：10.10.10.81B2B网站服务器1台，金额23000元；10.10.66.21数据库服务器1台，金额31800元；10.10.10.11文件服务器1台，金额16800元；10.10.10.13备份/域控服务器1台，金额16800元；10.10.10.155原域控虚拟机的宿主机1台，金额23000元；10.10.10.20原域控（备机）1台，金额6890元；路由器1台，金额3392元；H3C交换机1台，金额660元；显示器1台，金额660元；USP电源1台，金额5170元；合计128172元。中青公司未提交其他证据证明其所称遭受的上述损失。另，本院于2020年4月3日在（2019）粤0106民初41366号案向中青公司、钜美公司作出如下释明：根据中青公司起诉状内容及庭审陈述来看，中青公司系依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项，认为钜美公司就案涉房屋的出租面积存在虚高面积欺诈中青公司的行为。对此，钜美公司明确予以否认。本院认为，第一，钜美公司关于中青公司在签约前已经实地查看了案涉房屋的陈述与双方签订的《房屋租赁协议》第一条第二款的约定内容一致，本院对钜美公司该陈述依法予以采信。第二，经查，案涉房屋建筑面积为248.1758平方米。中青公司称并非中介促成中青公司、钜美公司就案涉房屋签订租赁合同，但在中青公司证据《珠控国际中心1201实测面积》中有写明“中介告知房产面积为：390平方”，中青公司上述陈述与其证据相互之间矛盾。钜美公司明确否认曾告知过中青公司案涉房屋面积为390平方米，现有证据也并未显示钜美公司在签约前告知过中青公司案涉房屋面积多达390平方米。因此，中青公司关于钜美公司虚高案涉房屋面积而欺诈中青公司的陈述缺乏证据，其据此主张《房屋租赁协议》无效理据不充分，本院不予采纳。由于中青公司起诉时对《房屋租赁协议》效力的认知与本院上述认定不符，故本院告知中青公司依法有权变更自己的诉讼请求。对此，中青公司在该案中明确表示其不变更诉讼请求。又查，钜美公司就其与中青公司之间的合同纠纷与案外人广东广信君达律师事务所于2020年1月8日签订《民事委托代理合同》，约定就一审程序由钜美公司支付律师费15000元、就二审程序由钜美公司支付律师费6000元。钜美公司后于2020年4月1日向广东广信君达律师事务所支付了律师费15000元。本院认为：《房屋租赁协议》是中青公司、钜美公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，中青公司未提交证据证明其按照约定在2019年11月25日前支付了2019年12月租金，按照《房屋租赁协议》第五条第三款的约定，钜美公司自2019年12月3日起享有解除合同的权利，但钜美公司于2019年12月2日就向中青公司发出解除合同的通知，钜美公司该行为并不发生解除合同的法律效力。钜美公司自认于2019年12月3日收回了案涉房屋，结合中青公司、钜美公司各自提起诉讼的行为，可认定《房屋租赁协议》于2019年12月3日实际解除。从中青公司、钜美公司上述行为，本院根据公平原则，综合本案案情酌情认定由中青公司对导致合同解除承担60%责任，由钜美公司承担40%责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于原、被告双方对于合同解除均有过错，原告基于其具有单方解约权而要求被告支付免租期租金及服务费10341元、中介佣金55561元及赔偿空置损失109447.5元、律师费21000元均缺乏理据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州钜美实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4227元，由原告广州钜美实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年十一月十日书 记 员  牛立萍梁炎梅