福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0481民初1736号原告：王洪木，男，1956年4月2日出生，汉族，住永安市。委托诉讼代理人：陈凤清，福建顺隆律师事务所执业律师。被告：永安市合元置业有限公司，住所地永安市龙山路268号。统一社会信用代码：91350481066588126U。法定代表人：林孙康，总经理。委托诉讼代理人：邓永德，福建旭尧律师事务所执业律师。原告王洪木与被告永安市合元置业有限公司（以下简称合元置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洪木的委托诉讼代理人陈凤清、被告合元置业公司的委托诉讼代理人邓永德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪木向本院提出诉讼请求：1.确认王洪木与合元置业公司于2014年8月11日签订的编号为×××42《商品房买卖合同》有效；2.合元置业公司立即将王洪木购买的永安市××幢××层××室房产交付给王洪木；3.本案诉讼费由合元置业公司承担。诉讼过程中，王洪木增加一项诉讼请求为：要求合元置业公司按时办理产权登记手续，将永安市××幢××层××室房屋的产权登记在王洪木名下。事实和理由：2014年8月11日，王洪木向合元置业公司购买永安市××幢××层××室房产，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××42。合同第三条约定商品房用途为住宅，钢筋混凝土结构，面积为107.11平方米。第四条约定商品房单价为每平方米4363元，总金额为467325元。第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2016年8月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，王洪木将大部分购房款转入合同第六条约定的合元置业公司的建行尾号为7443的监管账户，但合元置业公司因经营问题始终未向王洪木出具购房发票。之后，合元置业公司就王洪木购买的永安市××幢××层××室房产办理网签登记在王洪木名下，但时至今日合元置业公司未将上述房产交付给王洪木使用。综上事实，王洪木认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容无违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。王洪木已履行大部分付款义务，但合元置业公司未按合同第八条约定将案涉房产交付给王洪木使用，其行为不仅有悖法律，亦有悖商业诚信，根据合同第九条约定合元置业公司因逾期交房产生的违约金问题，王洪木将视合元置业公司就本案的处理态度保留另案主张的权利。合元置业公司辩称，一、涉案商品房交易活动，实为以房抵债的协议。且所涉债务为违法高利借贷。根据永安市昊元置业公司提供的证据证实，王洪木于2010年3月4日、2011年9月28日、2011年3月23日、2011年3月24日以其自己及亲属的名义投资案外人郑诚加的永安马坑地块开发项目，投资额合计1500000元，投资期限24个月，年回报率为50%。该投资关系实际上是名为投资实为借贷的法律关系。因为，无论在合伙关系还是投资关系中，其最突出的法律特征都是共同投资、共同经营、共享利润、共担风险。另外，根据《公司法》第三十二条、第三十三条规定，股东出资后，公司应当向其签发出资证明书，并置备股东名册，方可行使股东权利。王洪木和案外人郑诚加的投资关系中，王洪木从未参与马坑地块开发项目的实际管理，也无更改股东名册等行为发生，双方对每年的盈利从未进行结算，且马坑地块开发项目至今处于亏损状态。双方在借款初期，就硬性约定了还本付息的利率和时间，这种约定不符合投资关系中共享利润、共担风险的基本性质，实际上就是接待关系。而年回报率50%则是借贷关系中的高额利率。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，本案的利率已经明显超过年利率24%的法律红线，为高利贷借款性质。2014年7月9日，王洪木将投资红利款大部分都用于“以房抵红利款”。红利款就是借款本金按照年利率50%剥离出来的利息部分，不包括本金。其中467325元红利款抵扣了涉案70#303房屋的购房款，以《收条》为证。因此，本案的《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖非法高利贷目的，违反了《合同法》第五十二条规定，属于无效合同。二、答辩人并未实际收到王洪木的购房款。依前所述，涉案房屋的购房款实际为高额利率的转化部分，并未真实支付给合元置业。且王洪木亦表示已履行了大部分付款义务，因此本案中王洪木是知晓其未在规定期限内实际缴清购房款项的。因王洪木未按约定足额支付涉案房屋的购房款，是违约在先，符合法定解除的条件。因此无论涉案《商品房买卖合同》无效还是依法解除，答辩人都无须返还这笔从未实际转至我处的高利贷性质的款项。王洪木围绕诉讼请求依法提交了如下证据:证据一：《中国建设银行单位客户专用回单》，证明2014年8月11日，王洪木向合元置业公司购买永安市××幢××层××室房产，购房总价款467325元，王洪木将购房款转入合元置业公司的建行尾号为7443的监管账户，购房款实际转了410000元。证据二：《合元润城网签未备案情况表》，证明合元置业公司就王洪木购买的永安市××幢××层××室房产，合同编号为×××42，已办理网签登记在王洪木名下的事实。证据三：《昊元置业公司就王洪木投资款收支的资金明细账》、《个人同城跨行转账专用凭证》、《中国农业银行交易回单》、《中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书》，证明2020年3月4日，王洪木通过配偶管礼玲转入合元置业公司的实际控制人郑诚加工商银行账户220000元及同日王洪木分别转入郑诚加工商银行账户120000元和160000元；2011年9月28日王洪木转入郑诚加账户500000元；2011年3月23日王洪木通过弟媳柯英转入郑诚加账户250000元，2011年3月24日王洪木通过弟媳柯英转入郑诚加账户250000元，以上合计转入郑诚加账户投资款1500000元的事实。证据四：《内资企业登记基本情况表》，证明合元置业公司的法定代表人于2015年11月24日由黄祯祥变更为林孙康，说明2015年2月17日及2015年5月18日林孙康代王洪木转入合元置业公司的案涉购房款350000元、60000元均是林孙康的个人行为，而不是代表合元置业公司的行为。证据五：《柯英的情况说明》、《身份，证明2011年3月23日柯英转入郑诚加账户250000元，2011年3月24日柯英转入郑诚加账户250000元，以上款项合计500000元，该款是受其姐夫王洪木的委托转入指定账户，实际权属归王洪木所有和支配，因此产生的权利义务与王洪木享有与承担。截止2014年7月9日，郑诚加尚欠的投资分红款400000元柯英同意用于抵扣新安大院70幢203室房产的购房款，并将该房产登记在王洪木的儿子王一平、儿媳邵亚琼名下，柯英对此无异议。证据六：《王洪木的情况说明》、《身份证》，证明王洪木于2011年9月28日转入郑诚加账户的第二笔投资款500000元，郑诚加于2014年10月9日告知支付红利467325元，该款未实际支付，双方同意用于王洪木抵房70＃3层303室，2014年11月28日该房产网签在王洪木名下，后因马坑地块的房地产项目由原实际控制人郑诚加交其妹夫林孙康接盘经营，经协商，林孙康自愿承担郑诚加的上述债务，并以个人名义分别于2015年2月17日支付案涉购房款350000元，于2015年5月18日支付案涉购房款60000元。证据七：《结婚证》，证明管礼玲与王洪木系夫妻关系，王洪木通过配偶管礼玲于2010年3月4日转入合元置业公司的实际控制人郑诚加工商行账户220000元的事实。合元置业公司围绕其答辩意见依法提交了如下证据：证据一：购房合同，证明王洪木与合元置业公司之间有过购房行为，但是合同中没有签约时间，只有王洪木签字和合元置业公司盖章。证据二：王洪木的收条，证明王洪木与郑诚加以红利款、投资收益款467325元抵购房款。证据三：收益明细表，证明王洪木投资郑诚加的收益明细，投资实际是投资给郑诚加个人，但体现在公司财务账册上是昊元公司债务。郑诚加个人募集资金用于昊元置业地产建设。表格中有覆盖的部分即与王洪木提交证据中存在差异的部分是写错了，覆盖的部分应该是70#3-303房产。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对王洪木提供的上述七组证据的真实性，合元置业公司均未持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。但对上述证据拟证明的案件事实，本院结合其他事实综合认定。二、对合元置业公司提供的上述三组证据的真实性，王洪木未持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。但对上述证据拟证明的案件事实，本院结合其他事实综合认定。诉讼过程中，本院调取了以下三组证据：1.涉案永安市新安大院70幢楼所处的永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30374号、30375号］土地使用权抵押及地上建筑物永安市××幢××层××室房产在建工程抵押、查封情况。2.涉案永安市新安大院70幢楼所处的永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30374号、30375号］的土地使用权及地上的部分在建工程的拍卖公告、拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证等材料。3.永安市人民法院查封了合元置业公司名下的已网签至个人名下但未备案登记的42套房屋（含涉案70幢3-303室房屋）的执行裁定书、协助执行通知书、送达回证等相关材料。并将本院调取的上述三组证据交由双方当事人质证，双方当事人对本院调取的证据均未持异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.合元置业公司系房地产开发企业，成立于2013年5月3日，2015年11月24日该公司的法定代表人由黄祯祥变更为林孙康。该公司原系坐落于永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30374号、30375号］的城区龙山路268号70幢（即新安大院70幢）房屋的原房地产开发企业。2014年1月29日，永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30374号、30375号］土地使用权办理了抵押手续，该地块上所建设的含讼争的70幢303房屋在内的新安大院70幢数套房屋于2014年9月11日、9月12日亦办理了在建工程抵押手续，土地使用权及在建工程抵押的抵押权人均为中国建设银行股份有限公司永安支行。但涉案70幢303室房屋于2014年11月27日解除了在建工程抵押手续，并于2014年11月28日网签至王洪木名下。2.合元置业公司作为出卖人、王洪木作为买受人签订了一份无落款日期的编号为×××42号《商品房买卖合同》，合同约定：王洪木购买合元置业公司开发的永安市新安大院70幢303室房屋，房屋建筑面积为107.11平方米，套内建筑面积为86.76平方米，房屋总价为467325元，付款方式为一次性付款；买受人应当按时依约定将房价款存入到预售款监管账户上，监管银行为中国建设银行永安支行，监管账户为3500××××7443；出卖人应当在2016年8月30日前，将符合交付条件的房屋交付给买受人使用；合同还对违约责任等其他事项作了明确约定。王洪木出具了一份收条，内容载明：今收到郑诚加归还2011年9月28日至2014年9月28日马坑地块投资的收益合计467325元，该款抵70幢303室房款。3.2015年2月17日，林孙康向合元置业公司在建设银行的房屋预售款监管账户3500××××7443账户转账350000元，并备注转账用途为“王洪木购房款”。2015年5月18日，林孙康又向合元置业公司的上述房屋预售款监管账户转账60000元。合元置业公司的财务人员在该笔60000元银行回单上手写备注“王洪木购房款”。庭审中，王洪木与合元置业公司就林孙康向合元置业公司转款410000元的缘由产生争议。王洪木表示，涉案马坑地块房地产项目的实际控制人即永安市昊元置业有限公司、合元置业公司的实际控制人郑诚加，王洪木亦系马坑地块房地产项目的投资人之一。林孙康向合元置业公司的上述410000元转账系在其担任合元置业公司法定代表人之前的个人行为，林孙康投资合元置业公司之后，承接了郑诚加（永安市昊元置业有限公司）尚欠王洪木的2011年9月28日的500000元投资款所产生的467325元红利之债，遂以个人名义转入合元置业公司410000元购房款用以偿还尚欠王洪木的467325元红利之债。合元置业公司则表示，以房抵债属实，债务系郑诚加欠王洪木的，而非林孙康所欠，林孙康转入的410000元系其将银行卡交由其财务使用，并非其本人操作转入的。王洪木与郑诚加之间属于名为投资实为借贷的法律关系，该借贷属于违法的高利贷借款，还表示林孙康、郑诚加、王洪木并未对郑诚加所欠的王洪木债务达成合意，高利贷性质的不合法之债亦无法转移。4.2019年12月30日，永安市人民法院发布《关于永安市合元置业有限公司位于永安市××街道××村马坑一宗国有出让商住用地土地使用权及在建工程（第一次拍卖）的公告》，将永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30375、30374号］土地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产挂网拍卖，拍卖的具体在建工程为：城区龙山路268号70幢、71幢、72幢、73幢、75幢、76幢、78幢、79幢、70幢-73幢地下室、75幢-79幢地下室，合计760套房产。2020年2月14日，永安市永顺家园房地产开发有限公司以141024355元竞得了永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30374号、30375号］的土地使用权及地上70幢、71幢、72幢、73幢、75幢、76幢、78幢、79幢、70幢-73幢地下室、75幢-79幢地下室，合计760套房产的在建工程所有权。同日，永安市人民法院发出（2019）闽0481执1579号执行裁定书、协助执行通知书，要求永安市房产管理局、永安市不动产登记局协助解除对合元置业公司所有的坐落于永安市××街道××村××宗国有出让商住用地土地使用权及上述在建工程的查封，并要求永安市房产管理局、永安市不动产登记局协助将上述土地使用权及在建工程过户登记到买受人永安市永顺家园房地产开发有限公司名下。5.2020年5月29日，本院依照王洪木的诉讼保全申请，根据（2020）闽0481民初1736号民事裁定书保全查封了登记在合元置业公司名下的涉案永安市××幢××室房屋（首封）。另外，因合元置业公司尚欠福建省富方建筑工程有限公司工程款，本院依照福建省富方建筑工程有限公司的执行申请，于2020年6月22日根据（2020）闽0481执1163号执行裁定书、协助执行通知书查封了登记在合元置业公司名下的已网签至个人但未办理商品房预售合同备案登记的坐落于永安市××幢××幢××幢××房屋（含涉案303号房屋）。6.诉讼过程中，经法庭释明，王洪木明确表示不将诉讼请求变更为解除涉案《商品房买卖合同》，即坚持要求合元置业公司继续履行合同，办理权属变更登记手续，并交付房屋。本院认为，第一，根据林孙康向合元置业公司购房监管账户转账410000元并备注“王洪木购房款”及永安市新安大院70幢303室房屋已网签至王洪木名下之事实，可以认定王洪木与合元置业公司签订的有关永安市新安大院70幢303室房屋的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。第二，从庭审查明的事实可知，合元置业公司于2014年11月27日解除了涉案新安大院70幢303室房屋的在建工程抵押手续，并于2014年11月28日将涉案房屋网签至王洪木名下。按照当地的商品房销售流程，网签是由开发商自行登录房地产管理部门监管的住房信息系统填写房屋交易基本信息，与购房户进行网上签约的程序，是商品房预售合同备案的前置程序，属房地产管理部门为防止“一房二卖”现象而在住房信息系统建设上对商品房销售情况进行统筹监管的行政管理措施。对购房户而言，网签产生的是物权期待权效力，仍属债权范畴，并不发生物权变动效力。同时，结合永安市永顺家园房地产开发有限公司通过拍卖已竞得涉案房屋所处的永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30374号、30375号］的土地使用权及地上已设定抵押及查封的含70号楼的部分房屋在内的760套在建工程房产并在此之上续建之事实，并结合涉案70号303室房屋因合元置业公司拖欠福建省富方建筑工程有限公司工程款已被执行查封之事实，本案中，合元置业公司客观上已无法履行办理房屋产权登记手续及交付涉案房屋之义务。经法庭释明，王洪木明确表示不变更诉讼请求，故对王洪木要求合元置业公司按时办理产权登记手续将涉案房屋产权登记在其名下并交付房屋的物权请求权诉请，本院在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、确认王洪木、永安市合元置业有限公司于签订的编号为×××42号王洪木购买永安市新安大院70幢303室商品房的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回王洪木其他诉讼请求。案件受理费8310元，由王洪木负担4155元，由永安市合元置业有限公司负担4155元；财产保全费2857元，由王洪木负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  李琴琴人民陪审员  张建明人民陪审员  邓 清二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  黄靖楠附：本判决适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。