广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初2216号原告：广东华翔物业集团有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘福华，职务董事长。委托诉讼代理人：陈之光，系原告员工。委托诉讼代理人：陈震，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：宋红巧，女，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：李仕帅，男，汉族，住广东省遂溪县，委托诉讼代理人：宋红巧，系被告的母亲。被告：李玉含，女，汉族，住广东省遂溪县,委托诉讼代理人：宋红巧，系被告的母亲。原告广东华翔物业集团有限公司与被告宋红巧、李仕帅、李玉含物业服务合同纠纷一案,本院于2020年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广东华翔物业集团有限公司的委托诉讼代理人陈之光、陈震，被告宋红巧同时作为被告李仕帅、李玉含的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东华翔物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向支付2015年2月1日至2020年4月30日期间所欠的：物业服务费4551.75元及按每日千分之三的标准向原告支付了上述欠费自欠缴交日起付清日止的违约金（自2018.1.10暂计至2020.4.30为8996.21元，但我方要求不超过物业服务费的本金，我方只主张4551.75元的违约金）；2015年2月1日至2020年4月30日的公共用电梯灯用电费分摊315元；2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月15日，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会（下称“东华业委会”）与原告签署编号为粤物合第004号的《东华花园物业管理服务合同》，约定由原告为东华花园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日；约定物业服务相关收费标准如下：一期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，二期（39-56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，公共水电分摊5.0元/月/户，产权车位管理费10元/月/辆；另约定乙方可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。2018年1月1日，东华业委会与原告续签了编号为粤物合第（2018）002号的《东华花园小区物业管理服务合同》(下称“物业合同”)，约定原告继续为东华花园小区提供物业管理服务，服务期限自2018年1月1日至2023年12月31日，并约定：一至三期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，二期（39-56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，业主产权车位清洁服务费10元/月，公共照明梯灯用电分摊每户每月5元。同时约定，物业管理服务费用业主按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳当月费用；业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应缴交欠费总额的千分之三的标准支付滞纳金。被告居住东华花园小区46座02梯101房共计90.31平方米的住宅，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年2月1日起未按时缴纳物业服务费用及水费、水电公摊等费用。原告多次打电话及发出催缴通知书给被告，被告都不予理睬。被告拖欠管理费等费用的行为，严重侵害了原告的合法权利和管理秩序，为此，向法院提起诉讼，请求法院判如所请！被告宋红巧、李仕帅、李玉含答辩称，我于2006年入住案涉物业，2012年11月左右，厨房下水道开始堵塞，污水渗漏到厨房地面，我方告知物业后，长期无人处理。2013年春节，我全家人回老家过年，物业在外部用高压水枪处理下水道堵塞及楼道，大量污水冲进家里，等到年后回到家，半间屋子都是又黑又臭的污水渍，门口外摆放的鞋和杂物全部泡坏，墙和柜子发霉墙。物业虽答应负责补墙，然后就没有下文。由于楼上有一户厨房水池没有隔渣网，面条米饭残渣全部直接冲入下水道，渗水、堵塞问题时有出现。每次反映到物业，都是三五天后来人看下，再隔几天来人维修，一次两次修不好，反复修几次，每次堵塞渗水大概20天左右。2019年10月，下水道堵塞，污水从地下、墙缝往外渗，整个楼梯口和我家厨房浸水，下水道改地上明渠长达一个月多；2019年的11月6号，我家客厅全部浸泡，物业才上门来疏通；2020年4月1号发现渗水，4月2号反馈到物业保安上门查看，一直没有人来处理，一直持续到4月27号找到了业委田主任的电话，反馈了情况之后，保安再次上门，物业反映说，因为没有交管理费，所以不提供服务。现在我经常性听到有水声响我就精神紧张，半夜起来查看，厨房地上的东西全部收高处。每次处理完，我家就要扔掉垫地吸水的地垫，毛巾，旧衣服，然后大清洗，消毒擦洗。因为渗水潮湿，墙面脱皮发霉有80公分，柜子发霉，冰箱外壳生锈。另外，一到夏天，楼上空调水几乎24小时不间断下滴，一直没有解决。小区老鼠多，物业一年大概是有两次投药灭鼠，我所住的101单位老鼠掏空下水道旁的土地，导致地面下塌。还有诸如高空抛物、扔垃圾等问题，物业都未参与处理。综上所述，我不认为有享受到相应的物业服务，因此不同意支付相应物业服务费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院认定事实如下：原告为广州市番禺区大龙街东华花园业主委员会聘请的物业管理公司，为东华花园小区提供物业管理服务，服务期限从2015年1月1日至2023年12月31日。广州市番禺区大龙街东华花园业主委员会与原告的合同约定物业服务相关收费标准如下：一期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，二期（39-56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺物业管理费1.0元/月/平米，公共照明梯灯用电分摊5元/月/户；业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月物业管理服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴欠费总额的千分之三向原告支付滞纳金。另约定原告可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。被告是东华花园小区46座2梯101的业主，该物业建筑面积90.31平方米。2012年11月左右，被告物业所在厨房下水道开始堵塞、渗漏，由于被告物业位于一楼，污水经常浸坏厨房物品。2015年原告进驻后，被告开始向原告反映下水道堵塞、渗水问题，原告有派人处理，但存在处理不及时、不彻底的情况，下水道渗水问题至今未解决。由于长期渗水、潮湿，被告厨房墙面发霉、冰箱外壳生锈、厨房不时浸水，给被告生活带来极大不便。由于被告还对原告其他方面的物业服务不满意，被告从2015年2月1日起拒绝交纳物业服务费、水费（代缴）、公共用照明梯灯用电费，其中拖欠2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费4551.75元、公共用电梯灯用电费分摊315元；拖欠2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元。原告多次催缴无果，遂起诉至本院。本院认为，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会与原告签订的两份《东华花园物业管理服务合同》、《东华花园小区物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，本院予以确认。上述协议对原、被告均具有约束力，原告应当为被告提供及时、合格的公共设施设备维修养护和环境卫生保洁等一系列服务，被告应当及时交纳物业服务费等费用。被告若认为原告提供的服务达不到约定标准，可以要求原告继续履行、赔偿损失等，但不得拒绝交纳物业服务费。原告亦不得因被告未交纳物业服务费就拒绝为被告提供物业服务，否则双方会陷入服务质量得不到提高、物业运营成本收不回的恶性循环。本案中，针对被告厨房因公共下水道堵塞而浸水、墙壁发霉一事，原告未尽到应有的检查、疏通、维修义务，导致被告居住的极大不便。现原告主张被告向其支付2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费4551.75元及违约金，为促使原告尽快改善相应的物业服务水平，也促使被告能按合同约定及时支付之后的物业服务费等费用，本院按0.8倍调低原告主张的2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费为3641.4元，并不支持原告关于违约金的主张。原告主张被告向其支付2015年2月1日至2020年4月30日公共用电梯灯用电费分摊315元，符合双方约定，本院予以支持。原告请求被告向其支付2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元，该费用在原告的物业服务过程中已实际发生，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告宋红巧、李仕帅、李玉含应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费为3641.4元；二、被告宋红巧、李仕帅、李玉含应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付2015年2月1日至2020年4月30日的公共用电梯灯用电费分摊315元；三、被告宋红巧、李仕帅、李玉含应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元；四、驳回原告广东华翔物业集团有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，由原告广东华翔物业集团有限公司负担11元，被告宋红巧、李仕帅、李玉含负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  刘晓磊二〇二〇年十一月五日书记员  黄淑仪