四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14550号 原告（反诉被告）：张正强，男，汉族，1987年4月28日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：郑永敏，四川蜀西律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：中开九凤天文化发展有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路134号7楼。 法定代表人：林晨晨，执行董事。 委托诉讼代理人：孙引忠，四川法赋律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：李德胜，四川法赋律师事务所律师。特别授权。 第三人：四川冠鑫生态农业发展有限公司，住所地：成都市郫县三道堰镇街村5社。 法定代表人：吴晓春。 委托诉讼代理人：吴继强，男，汉族，1973年4月15日出生，住四川省彭州市，系公司员工，一般授权。 原告（反诉被告）张正强与被告（反诉原告）中开九凤天文化发展有限公司（以下简称中开公司）及第三人四川冠鑫生态农业发展有限公司（以下简称冠鑫公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告张正强的委托诉讼代理人郑永敏，被告中开公司的委托诉讼代理人孙引忠、李德胜，第三人冠鑫公司的委托诉讼代理人吴继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张正强向本院提出本诉诉讼请求：1．中开公司向张正强支付居间服务费人民币170万元；2．本案诉讼费等相关费用由中开公司承担。事实与理由：因中开公司有意竞买成都市郫都区程家船村一社、二社、十四社一宗产业用地（商业服务业）集体建设用地，为确保在该宗土地竞拍的流程中成功竞买，中开公司委托张正强就该方面的事宜向中开公司提供有关居间服务、顾问服务，双方并于2017年7月3日签订了一份《居间合同》。合同约定中开公司全权委托张正强办理本土地竞买及竞买成功后的土地接收相关事宜和张正强积极努力做好居间介绍，促成中开公司在2017年7月5日成功竞买，中开公司承诺竞买成功后即按双方约定支付方式向张正强支付服务费及张正强居间总服务费用人民币270万元，后张正强按照合同约定全面履行了自己的义务，上述土地也于2017年7月5日由中开公司成功竞买，于2018年1月26日办理了（2018）郫都区不动产权第0××6号不动产证。中开公司于2018年7月16日向张正强支付了第一笔居间服务费100万元，按合同约定中开公司应向张正强支付居间服务费150万元，对所欠余下的50万元居间服务费中开公司称会立即支付，可拖欠至今未支付。中开公司对应向张正强支付的第二笔120万元的居间服务费虽然经张正强数次催收至今也不支付，张正强为维护自身权益，诉至本院。 中开公司针对本诉辩称，第一，张正强和中开公司之间并不存在居间合同关系。根据合同内容，中开公司竞买成都市郫都区三道堰镇程家船村一社、二社、十四社建设用地，是司法拍卖的特殊买卖形式，不存在所谓的张正强的居间行为。司法拍卖要求公开透明，价高者得，即中开公司竞得该土地与张正强没有必然的、直接的联系。居间在司法拍卖中是法律所禁止的，居间干预了司法拍卖，有关居间的部分无效。中开公司竞买土地的行为客观上构排除了张正强存在居间行为的可能性。根据合同首部签订背景的内容可以看出，与张正强为中开公司提供的应该是顾问服务，该合同名为居间合同，实为顾问合同。双方之间不存在居间合同关系，故应当驳回张正强要求中开公司支付170万元居间服务费的诉讼请求。第二，张正强在居间合同中的顾问服务中未提供其基本义务，主要义务有违背诚实信用原则，造成中开公司巨额损失，故也无权要求中开公司支付顾问服务费。根据合同约定，张正强的顾问服务主要义务、核心义务就是确保给土地无纠纷、无权属争议、无债权债务，无村民骚扰等任何无瑕疵。这也是张正强之所以可以获得巨额报酬270万元居间服务费的对等义务。本案张正强并未履行其主要义务，该土地存在重大的纠纷，而导致中开公司无法进行开发，给中开公司造成严重的损失。第三，由于张正强未履行其基本义务，故其收取中开公司100万元，没有法律依据，应当予以退还，张正强未履行基本义务、未发现该土地存在纠纷或者瑕疵，在拍卖之前未告知中开公司，导致中开公司竞买土地后至今未能开发，故导致中开公司2400余万元土地成交款占用期间的损失，认为该损失应当由张正强承担。 中开公司提出反诉诉讼请求：1．张正强向中开公司退还已经收取的居间服务费100万元；2．张正强向中开公司赔偿损失，以成交价格2430万元为基数，自2018年2月9日至土地拍卖成交前的相关纠纷解决之日为止，按年息4.35%计算所得损失（暂计算至2020年1月8日，金额为2026012.5元）；3、反诉全部诉讼费用由张正强承担。事实和理由：中开公司因竞买成都市郫都区三道堰程家船村一社、二社、十四社一宗产业用地（商业服务业）集体建设用地，于2017年7月3日与张正强签订居间合同，由张正强向中开公司提供有关居间服务、顾问服务，并约定了高达270万元居间服务、顾问服务报酬。双方在合同中明确约定张正强的主要义务为确保土地无纠纷权且权属无异议，并且约定张正强必须提供真实有效的信息给委托方，如居间信息中有虚假或不真实的信息，中开公司有权立即解除本合同并不再向居间方支付任何费用，已经支付的费用居间方应无条件返还。2017年7月5日中开公司以2430万元的价格竞得合同约定的土地，并于2017年8月9日支付了全部拍卖土地价款。但中开公司在竞得土地后，发现该土地与当地村民、施工单位、原使用人、土地一级整理商等单位和个人之间存在拆迁、租金、青苗补偿、使用人撤场、施工方退场、管网分摊费用等众多、重大纠纷，且该纠纷截止起诉之日仍无法解决，直接导致土地无法被开发利用，给中开公司造成了重大经济损失，其中资金占用损失计算已高达200余万元，其余因解决土地纠纷需支付的费用高达720万元，中开公司保留该部分诉权，待实际支付后另行起诉。 张正强针对反诉辩称，第一，对中开公司提出的反诉请求不认可，反诉请求没有相关的证据予以佐证。第二，中开公司反诉事实和理由陈述，张正强没有履行相关的义务，收取的费用应当退还等事实理由是中开公司单方所述，没有相关的证据予以佐证。第三，恰好说明了双方之间的居间合同是双方真实意思表示，同时也证明了张正强按居间合同向中开公司提供了居间服务顾问等居间服务的工作，中开公司也认可张正强提供了居间服务顾问等居间服务的工作，依照合同向张正强支付了居间费用其中的100万元。第四，根据张正强向法庭提供的证据材料能够证明中开公司竞买的土地没有土地纠纷和瑕疵，中开公司所述的张正强没有履行基本的义务这是中开公司单方所述，没有证据予以佐证。恰好说明了张正强是履行了其全部居间服务义务，中开公司应当按照合同约定向张正强支付全部居间费用。故中开公司反诉请求及事实和理由依法不能成立，应当予以驳回。 冠鑫公司未到庭答辩，但在庭前会议发表意见称不清楚张正强与中开公司之间的合同，案涉事项与冠鑫公司无关。 张正强围绕诉讼请求依法向本院提交了居间服务合同、成都市不动产登记信息摘要、不动产登记申请表、建设用地使用权转让申请书、指界通知书（存根）、四川省眉山市中级人民法院协助执行通知书、四川省眉山市中级人民法院执行裁定书［（2014）眉执字第71-2号］、成都市郫都区三道堰镇程家船村一社、二社、十四社农业合作社查询信息、不动产登记申请表、四川省眉山市中级人民法院协助执行通知书［（2014）眉执字第71-1号］、土地出让价款缴款通知单、完税证明、不动产登记申请表（打印件，盖有公章）、2018年7月16日的发票、银行账户交易明细2张（打印件）、催款邮寄单等证据。中开公司围绕诉讼请求依法向本院提交了居间服务合同、执行裁定书、工作证明、三道堰项目前期清偿费用协议、情况说明、拍卖成交确认书（复印件）、收据2张（复印件）。冠鑫公司未提交证据。本院依法组织各方进行质证，对当事人确认无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据各方提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实： 2017年7月3日，委托方中开公司与居间方张正强签订《居间合同》，约定：1．因委托方有意竞买郫都区三道堰镇程家船村一社、二社、十四社一宗产业用地（商业服务业）集体建设用地，宗地面积共37596.4平方米，其中净地面积36176.82平米，防护绿地1419.47平米，为确保在该宗土地竞拍的流程中成功竞买，现居间方受委托方委托，向委托方提供有关居间服务、顾问服务。委托方全权委托居间方办理本协议中土地竞买及竞买成功后的土地登记和土地接收相关事宜。居间方承诺：不使用任何不正当的手段操控整个土地拍卖出让流程。2．居间方应积极认真地为委托方作好土地竞拍的前期工作，及时沟通情况。居间方应积极努力作好居间介绍，协调有关方面及人员的矛盾，促成委托方指定的公司及个人按拍卖公司要求在2017年7月5日进入竞拍流程，并在2017年7月5日成功竞买。3．居间方确保竞买土地无纠纷且权属无异议。4．委托人支付拍卖保证金直接转入法院指定的收款账户，不得转入居间人指定的其他收款账户。5.双方约定总费用为270万元，如委托方指定的公司竞买成功，本款其中150万元即转为第一笔居间服务费三个工作日内支付给居间方（居间方需提供其居间服务发票）。居间方须积极办理好土地证并负责向委托方做好土地移交事项，确保委托方办理好土地证及拿到净地。以上两项事宜办理完毕后三个工作日内委托方向居间方支付其余居间服务费计120万元，居间方需提前向委托方提供相应居间服务发票。6．居间方必须提供真实有效的信息给委托方，如在谈判过程中，委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权立即解除合同并不再向居间方支付任何费用，已经支付的费用居间方应无条件返回。7．竞买土地过程中出现标的瑕疵（无债权债务及纠纷，无村民骚扰），居间方负责协调相关事宜并承担相应责任，如给委托方造成损失的，居间方应承担赔偿责任。 2017年7月5日，中开公司以2430万元价格竞拍得成都市郫都区三道堰镇程家船村一社、二社、十四社一宗产业用地（商业服务业）集体建设用地使用权。另，案涉土地于2018年1月26日登记至中开公司名下，土地信息摘要显示土地无抵押、无查封。 2018年7月16日，中开公司向案外人成都杰森园艺有限公司支付100万元，系支付本案涉及的第一笔居间服务费。成都杰森园艺有限公司向中开公司开具发票，载明“鉴证咨询服务、咨询费”100万元。 另查明，案涉土地使用权原登记于冠鑫公司名下。 庭审中，双方庭审陈述情况及争议焦点如下： （一）关于双方法律关系。张正强称双方为居间服务关系，中开公司作为委托方，委托其提供居间服务以及顾问服务。中开公司称双方是委托合同关系，因为在司法拍卖中是禁止居间，且在整个合同中，张正强未提供任何居间服务。冠鑫公司称其不清楚张正强参与居间事宜，在中开公司取得土地不能进场后，发现张正强正在参与居间服务。 （二）关于居间原因。张正强称中开公司欲购买土地，向张正强咨询了解相关事项，张正强向中开公司提供了案涉土地拍卖信息，因此委托张正强提供居间服务。中开公司称张正强是冠鑫公司董事长司机，对案涉土地的情况比较了解，为了确保案涉土地顺利开发，才找到张正强居间，并要求张正强确保土地没有瑕疵。 （三）关于张正强的身份。中开公司提交了冠鑫公司出具的《工作证明》（复印件），载明：张正强从2010年10月1日至2019年1月1日在我公司工作，并担任董事长司机一职，并称张正强是冠鑫公司员工与居间合同具有必然联系性，这也是签订居间合同的背景，张正强作为冠鑫公司董事长司机对土地存在的纠纷债务知晓，中开公司认为张正强能够确保竞拍后顺利开发。冠鑫公司称张正强是公司员工，担任老板司机，没有买社保，是用公司法定代表人或法定代表人配偶的账户向张正强支付工资。对此，张正强称其不是冠鑫公司员工，也不是董事长司机，冠鑫公司法定代表人向其支付过款项，但不是工资，是双方资金周转。 （四）关于案涉土地纠纷。张正强称根据执行裁定书能够证明竞买土地无纠纷且权属无异议，中开公司根据裁定书到相关登记机构办理产权过户，已缴纳相关费用，在从竞买到过户的过程都没有债权债务纠纷及村民纠纷，说明张正强已经完成合同约定义务，且中开公司已支付100万元居间费，表示中开公司亦认可达到支付条件。对此，中开公司称根据合同约定，案涉土地应无债权债务及纠纷，无村民骚扰，为证明案涉土地存在纠纷，中开公司提交了《三道堰项目前期清偿费用协议》，载明：中开公司（甲方）与冠鑫公司（乙方）约定甲方委托乙方清理和处理该土地所遗留问题，并通过甲方支付该54.26亩土地上所有未了结的包括但不限于拆迁安置费、土地租金、青苗补偿费、围墙费用、土地整理、清场费用、工作报酬等费用共计720万元。同时，中开公司提交了三道堰镇程家船村村民委员会出具的《情况说明》，载明：冠鑫公司在我村投资土地整理项目，因综合因素造成项目进度缓慢，未付清村民青苗补偿费、农田租金等费用，虽多次寻求协商，但一直未解决，此问题涉及我村一社、二社、十四社村民的重大利益，在村民合法补偿未取得之前，我村村民有权采取适当方式维护其基本权益。中开公司称根据上述证据，案涉土地存在大量纠纷，导致土地两年多未开发，给中开公司造成了损失，明显不符合合同约定。对此，张正强称《情况说明》的内容是否真实存在没有证据证明，且冠鑫公司对外是否存在债务，与其无关。 （五）关于是否涉嫌操纵司法拍卖。中开公司称《居间合同》中有关居间部分内容无效，在张正强未提供订立合同机会情形下，在司法拍卖过程中从事居间媒介的行为应认定为无效。张正强称双方签订的合同并未违反法律规定，其向中开公司提供了土地拍卖信息及其他具体情况，协助配合中开公司参与案涉土地竞买全过程，并协助中开公司将保证金转入司法机构的相关账户、协助办理土地证等，其在竞拍过程中未提供虚假信息，欺骗费用，没有扰乱司法拍卖行为。 （六）关于合同约定第二笔费用付款条件“居间方须积极办理好土地证并负责向委托方做好土地移交事项，确保委托方办理好土地证及拿到净地”中的“净地”。张正强称合同约定的净地是指净地面积36176.82平方米。中开公司称净地不是指土地面积，而是指土地无纠纷且权属无异议。 （七）关于款项支付。中开公司称其支付完第一笔款项，进场后发现土地存在村民骚扰、拖欠施工方款项、管网纠纷等重大纠纷，就未继续支付。张正强称中开公司无理由不支付剩余款项，是中开公司想反悔。 本院认为，（一）关于合同性质及效力。双方签订的《居间合同》约定张正强向中开公司就案涉土地的竞买提供居间服务、顾问服务以及居间费用支付方式，双方居间合同关系成立，就该部分约定并无证据证明损害他人利益等违反法律规定的情形，合法有效。 （二）关于居间费用的支付与退还。关于本诉，首先，根据双方合同约定的居间服务费中150万元的支付方式为委托方指定的公司竞买成功，150万元即转为第一笔居间服务费三个工作日内支付给居间方，现案涉土地已实际竞买成功并已过户至中开公司名下，已达合同约定的150万元付款条件，现中开公司已支付100万元，剩余50万元未支付，应按约支付；其次，对于剩余120万元款项，因双方合同约定付款条件为“居间方须积极办理好土地证并负责向委托方做好土地移交事项，确保委托方办理好土地证及拿到净地”，因案涉土地通过司法拍卖取得，结合双方对于居间合同的目的，该条款的约定的“净地”应结合居间方义务约定的“居间方确保竞买土地无纠纷且权属无异议”理解，现因中开公司提供证据证明案涉土地存在债务纠纷，不符合约定付款条件，即案涉土地未达到合同约定的净地标准，故支付剩余120万元的条件未到达，对于张正强要求支付该笔费用的诉讼请求不予支持。关于反诉，根据合同约定的退款条件为“委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权立即解除合同并不再向居间方支付任何费用，已经支付的费用居间方应无条件返回”，中开公司已实际根据居间合同约定取得案涉土地，但现有证据不能证明张正强对居间义务提供虚假信息，故不符合退还居间费用的条件。综上，中开公司还应继续向张正强支付50万元。 （三）关于反诉损失赔偿部分。对于中开公司要求张正强赔偿损失的诉请，双方居间合同约定竞买土地过程中出现标的瑕疵（无债权债务及纠纷，无村民骚扰），居间方负责协调相关事宜并承担相应责任，如给委托方造成损失的，居间方应承担赔偿责任。现中开公司提交冠鑫公司《三道堰项目前期清偿费用协议》主张可能产生拆迁安置费、土地租金、青苗补偿费、围墙费用、土地整理、清场费用、工作报酬等费用720万元，但表示该部分待实际支付后另行起诉，该主张属于对自身权利的处分。对于中开公司主张的因未开发土地而造成的资金占用损失，本院认为，因土地开发周期本身较长，土地开发包含多种法律关系，未成功开发土地存在多方面的原因，中开公司称因案涉土地存在债务纠纷导致至今未开发，未提交证据证明土地开发现在的进度，亦未提交证据证明土地的债务纠纷是否与土地现状存在必然因果关系，现仅依据土地存在债务纠纷要求张正强负担土地未成功开发的后果以及资金占用损失，显失公平，故对中开公司要求张正强赔偿资金占用损失的主张，本院不予支持。 综上，本院对张正强的本诉诉讼请求予以部分支持，对中开公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、中开九凤天文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张正强支付50万元； 二、驳回张正强的其余本诉诉讼请求； 三、驳回中开九凤天文化发展有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20100元，保全费5000元，由张正强承担12000元，由中开九凤天文化发展有限公司承担13100元；反诉案件受理费31008元，由中开九凤天文化发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  邱 雪 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  李典佶 书 记 员  梁江眉