安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初3173号 原告：高俊，男，1961年12月24日出生，汉族，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽瀛国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈新，安徽瀛国律师事务所律师。 被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区芜湖机械工业园，统一社会信用代码913402217849173778。 法定代表人：翟厚圣，董事长。 诉讼代表人：安徽深蓝律师事务所，系芜湖首创房地产开发有限公司管理人。 负责人：音邦定，安徽深蓝律师事务所主任。 委托诉讼代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所律师。 第三人：臧旋，男，1963年9月14日出生，汉族，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：陈孙国，安徽竞成律师事务所律师。 原告高俊与被告芜湖首创房地产开发有限公司，第三人臧旋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高俊及委托诉讼代理人陈凯，被告芜湖首创房地产开发有限公司诉讼代表人的委托诉讼代理人钱进，第三人臧旋的委托诉讼代理人陈孙国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告芜湖首创房地产开发有限公司协助原告高俊办理坐落于安徽省芜湖县湾沚镇芜湖××工业园××幢别墅的产权证书；2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2009年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以90万元价款购买芜湖县××幢别墅，合同签订后，原告于2010年4月20日支付房款30万元。原告实际入住该房屋并缴纳了物业费，水、电均以原告名字开户并缴纳水电费，原告也对该房屋予以了装潢。2016年，原告偶然得知被告在2014年又将该房屋出售给本案的第三人臧旋，原告提起诉讼，一审胜诉后二审发回，芜湖县人民法院作出（2018）皖0221民初530号民事裁定书，认定需要先申报债权驳回起诉。原告根据裁定书申报债权后,管理人将原告债权认定为购房款债权，针对该认定原告依法提出异议，管理人作出首创管异字19号回复函，管理人建议提起诉讼。 被告辩称：1.案涉房产的房屋买卖合同已解除。案涉房产的房屋买卖合同约定原告需支付90万元，而原告仅支付了30万元，属于双方均未履行完毕的合同，根据企业破产法第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请催告之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”管理人既未通知也未答复，应视为解除合同。原告无权主张继续履行合同中的包括办证、交付、付款在内的各项权利义务；2.原告不享有购房户优先权。如前所述，原告只支付了90万元房款中的30万元，未超过50%，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条对消费者要求交付购买商品房的全部或者大部分款项的规定，不具备该司法解释规定的购房户优先权；3.案涉房产未进行法律意义上的交付，不存在合法占有的法律依据。芜湖市湾沚区人民法院于2016年1月25日下达（2016）皖0221民破1-1号民事裁定书，裁定芜湖首创房地产开发有限公司进入破产清算程序，并于同日下达同案号的决定书，指定安徽深蓝律师事务所作为管理人。企业破产法第二十五条规定了管理人职责，其中第六条规定：管理人有权管理和处分债务人财产。根据原告提供的证据，表明其所谓交付是发生在芜湖市湾沚区人民法院2016年1月25日裁定被告进入破产程序以及指定管理人之后，而案涉房产未进行产权登记，根据物权法对于不动产所有权以产权登记为生效要件的规定，案涉房产仍属于债务人财产，应由管理人管理及处分，而原告所谓的交付并未经过管理人同意或授权，不具有合法性依据，且管理人对于债权人会议表决通过后，由破产受理法院即本案的芜湖市湾沚区人民法院以民事裁定书的方式予以司法确认，否则将构成破产法所禁止的个别清偿行为；4.原告已申报购房款债权，视为放弃房产权利主张。从原告所举证据可以看出，原告已向管理人申报购房款债权，管理人已答复确认30万元购房款债权，否决其余60万元债权，这表明原告已选择主张购房款退还，放弃对案涉房产的权利主张，那原告就只能就管理人对原告所申报退还购房款债权的债权审查意见的内容进行起诉，而不能就已放弃的权利主张起诉。 第三人述称，1.我们认为原告并非本案诉争房屋的实际购买人，其占有属于非法占有，第三人已就原告非法占有向贵院另案提起诉讼；2.原告的诉请与客观事实不符，也于法无据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2009年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告以90万元的价格购买被告位于原芜湖县阳光半岛××1幢×层住宅一套；原告首付款为20万元，余款70万元整于每年支付不低于5万元整，待支付完房款后办理产权证；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限：该商品房经验收合格。2010年4月20日，原告向被告支付购房款30万元整。2011年5月19日，被告向原告开具收条一份，确认原告通过转账方式支付了30万元作为涉案房屋的部分购房款。2011年6月10日，原告与安徽省阳光半岛投资有限公司签订无固定期限《劳动合同书》一份，约定：原告在安徽省阳光半岛投资有限公司担任文化管理岗位；实行年薪制，年薪50万元，原告每月领取生活费，其余薪水年终一次性发放。2013年12月28日，翟厚圣向原告出具承诺书一份，承诺书载明：“我公司员工高俊，购买芜湖阳光半岛北区××号住宅，总房价款为90万元，高俊已支付30万元，余款60万元从公司欠高俊工资款中抵扣，特此承诺。” 2014年11月22日，被告与案外人汪玉平签订《协议书》一份，约定：案外人芜湖天民建设有限公司将其对被告的52545556.2元的债权转让给案外人汪玉平，案外人汪玉平自愿以该债权中的264.46万元为第三人藏旋冲抵购房款，用于购买涉案房屋。2014年11月24日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》一份，约定：第三人藏旋以264.46万元的价格购买被告位于原芜湖县阳光半岛A73（项目小区内原房号为A81）幢2层住宅一套；付款方式为一次性付清全部房款；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在3日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前将符合验收合格的商品房交付买受人使用。2014年11月26日，被告与第三人就以上房屋办理了备案登记。2014年11月28日，第三人领取了进户门B钥匙2套，车库门手动钥匙2套，车库门遥控器2只，阳台门钥匙X把，同时填写了房屋验收交接表，显示水表读数0，电表读数192。 原告提交的证据显示，2015年9月至2016年11月，原告购买材料对涉案房屋进行装修。2016年11月15日，第三人发现有人对涉案房屋进行装修遂通过110报警。接处警民警现场未发现有人施工，未发现其他人员，遂告知第三人通过司法途径处理。 2017年1月12日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告芜湖首创房地产开发有限公司协助原告高俊办理坐落于安徽省芜湖县湾沚镇芜湖××工业园××幢别墅的产权证书。本院于2017年7月8日作出（2017）皖0221民初220号民事判决书，判决：原告高俊于判决生效之日起十日内支付芜湖首创房地产开发有限公司购房款60万元；芜湖首创房地产开发有限公司于判决生效且具备房屋所有权备案登记手续条件后三十日内，协助原告高俊办理坐落于安徽省芜湖县湾镇芜湖××工业园××幢别墅的房屋过户手续，将该房屋的房地产权利登记在原告名下。原告与第三人均不服上述判决，提起上诉，芜湖市中级人民法院以该案事实不清，且判决主文内容超出了高俊诉讼请求为由，将该案发回重审。本院2018年2月27日重新立案后，以“被告芜湖首创房地产开发有限公司已于2016年1月25日被本院作出的（2016）皖0021民破1-1号民事裁定书裁定受理破产清算申请。根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，债权人应向资产管理人申报债权，债权人对管理人按规定编制的债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。因此，作为债权人高俊不能直接提起民事诉讼。”为由，驳回原告起诉。原告再次提出上诉，芜湖市民级人民法院于2018年9月2日作出裁定：维持原审判决。 之后，原告向被告申报债权，以其支付了90万元，购买了阳光半岛A81号商品房，要求确认涉案房屋归其所有。2020年7月12日，芜湖首创房地产开发有限公司管理人对原告发出了回复函，回复：经核查，根据您提交的材料，管理人仅能确认30万元购房款支付的事实，您主张以60万元工资款冲抵房款，未提供证据证明。管理人查阅了首创公司财务资料，未发现您工资冲抵购房款的财务记录，因此，管理人认定，您对于首创公司享有30万元购房款债权。对于您主张**光半岛A81号商品房归你所有的问题，因A81商品房有其他买受人，存在一房二卖，不能满足两个权利人所有权的主张，因A81号商品房存在权利冲突，建议您向法院提起诉讼。 另查明，原告针对其工资问题，曾在安徽省阳光半岛投资有限公司破产案件中申报了债权，并最终确认72418元。 庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认阳光半岛A81号商品房归原告所有。 本院认为，芜湖首创房地产开发有限公司于2016年1月25日被宣告进入破产清算程序，原告要求确认阳光半岛A81号商品房归其所有，本案应为别除权纠纷。本院以商品房预售合同纠纷立案不妥，应当予以纠正。本案通过当事人举证、质证及庭审调查，三方争议的焦点是：阳光半岛A81号商品房物权归属问题。 物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同所确定的权利义务。根据合同第六条2、第七条约定，原告首付款为20万元，余款70万元整于每年支付不低于5万元整，待支付完房款后办理产权证；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。而原告直到2010年4月20日，才向被告支付购房款30万元；关于翟厚圣以个人名义向原告出具60万元房款从欠付原告工资款中抵扣的承诺的效力问题，翟厚圣虽同时作为被告及安徽阳光半岛文化发展有限公司等多家企业的法定代表人，但被告与安徽阳光半岛文化发展有限公司分别为两个独立的法人，相互之间没有隶属关系，翟厚圣无权以安徽阳光半岛文化发展有限公司对原告的工资债务抵扣被告对原告的房款债权，翟厚圣出具的该份承诺书并不能产生原告已通过工资抵扣房款的方式支付剩余60万元房款的效力。另外，在安徽阳光半岛文化发展有限公司破产清算案件中，原告已申报了工资债权，并已获得了72418元的全额清偿。综上，原告未按合同约定支付购房款，已构成违约。其次，合同第八条约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后交付买受人使用，但截止被告被宣告破产，仍未将涉案房产办理竣工验收，也构成违约。尽管双方均享有合同解除权，但双方均未在法定期限内行使合同解除权，故至被告被宣告破产前，原、被告之间的房屋买卖合同仍在履行过程中，但未发生物权变更的效力。 关于臧旋与被告签订的《商品房买卖合同》是否生效问题。臧旋与被告商品房买卖关系的建立虽是基于以房抵债的行为，但法律关无明确规定，以房抵债属于实践性民事法律行为，以房抵债具有新债清偿的特征，在未违反法律、行政法规强制性规定的前提下，应当充分尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示。2014年11月22日，被告与案外人汪玉平签订《协议书》一份，约定：案外人芜湖天民建设有限公司将其对被告的52545556.2元的债权转让给案外人汪玉平，案外人汪玉平自愿以该债权中的2644600元为第三人藏旋冲抵购房款，用于购买涉案房屋。2014年11月24日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》一份，约定：第三人藏旋以264.46万元的价格购买被告位于芜湖县阳光半岛A73（项目小区内原房号为A81）幢2层住宅一套；付款方式为一次性付清全部房款；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在3日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前将符合验收合格的商品房交付买受人使用。2014年11月26日，被告与第三人就以上房屋办理了备案登记。上述事实，被告公司财务上已作确认，破产管理人也予以认可。汪玉平在申报债权时，也扣除了上述抵债工程款，可以认定，臧旋已全额付了2644600元购房款。物权法第第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”不动产预告登记中的登记并非现实的物权，而是将来发生物权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，原告作为涉案房屋物权预告登记的权利人，在未办理物权设立登记之前，其只享有当物权登记条件成就或约定期限届满对该涉案房屋办理物权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有物权。臧旋与被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》也是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，属于有效合同。涉案房屋未办理物权变更登记前，涉案房屋也未发生物权变更的效力。 庭审中，原告及第三人均主张自己已取得了涉案房屋的钥匙，认为各方均已对涉案房屋实际占有，但仅仅取得房屋钥匙不能证实房屋已进行了交付，也不符合合同约定的房屋经验收合格后交付的条件。经管理人调查，被告公司无就涉案房屋向原告及第三人交付的记录，可以认定原告及第三人均未对涉案房屋实际占有。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”2016年1月25日，被告公司宣告破产后，管理人并未通知原告及第三人，应当视为被告分别与原告及第三人签订的《商品房买卖合同》已经解除。 综上所述，就涉案房屋的现状来看，至今未办理竣工验收手续，被告公司已进入破产清算程序，其已无法为涉案房屋办理竣工验收手续，故也无法办理涉案房屋变更登记。故对原告要求确认阳光半岛A81号商品房归原告所有，并协助办理产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告高俊的诉讼请求。 案件受理费减半收取6400元，由原告高俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周玉道 二〇二〇年十一月三十日 （代公章） 书记员  丁梦雪 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》 第七十一条下列财产不属于破产财产： （一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产； （二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外； （三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物； （四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外； （五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物； （六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产； （七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （八）所有权专属于国家且不得转让的财产； （九）破产企业工会所有的财产。