广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5218号 原告：雷受安，男，1994年6月20日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 原告：雷绍忠，男，1970年6月20日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 二原告共同委托诉讼代理人：蒙林杉，广西仁清律师事务所律师。 被告：覃家密，男，1978年2月14日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被告：覃家意，男，1986年4月15日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 二被告共同委托诉讼代理人：罗秋强，广西宝洁律师事务所律师。 第三人：柳州市恒基投资管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市屏山大道318号协和家园丽都21栋1-1、1-5号，统一社会信用代码：91450200579407175M。 法定代表人：肖新勤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦姣凤，女，该公司行政主管。 原告雷受安、雷绍忠与被告覃家密、覃家意，及第三人柳州市恒基投资管理有限公司（以下简称恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告雷受安、雷绍忠的委托诉讼代理人蒙林杉，被告覃家密、覃家意的委托诉讼代理人罗秋强，第三人恒基公司的委托诉讼代理人韦姣凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷受安、雷绍忠向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告雷受安双倍返还购房定金20000元；2.判令二被告向原告雷受安支付律师代理费2000元；3.本案诉讼费由二被告承担。 诉讼中，原告增加诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告雷受安已支付的中介服务费11200元；2.判令解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》。 事实与理由：2020年6月8日，二被告为出售坐落于柳州市鱼峰区房屋，通过恒基公司找到雷受安洽谈房屋买卖事宜，经充分协商后，原、被告及第三人三方共同签订了《房地产买卖及居间合约》（以下简称三方合约），合约约定被告将其所有的该套房屋出售给雷受安（或雷受安指定的人），恒基公司作为中介方。2020年6月18日，为达到雷受安的购房目的（即：为父母购房），根据三方合约第四条第7款之规定，雷受安指定雷绍忠与被告又签订一份《补充协议》并就相关的房屋买卖手续办理流程、期限等要求都做了约定，买卖双方须前往房产局办理预约网签手续，但到需正式前往房产局办理网签手续时，被告以种种理由拒绝配合办理相应的手续，且再三反悔出售该套房屋！原告与被告居间合同纠纷一案，已由贵院立案。因原告在被告购买房子过程中向中介公司支付了中介服务费11200元。后因被告违约，导致买卖关系失败。因中介公司已提供服务不退回该笔中介费，造成了原告的损失。原告认为，因被告违约行为导致了原告的损失，其应该为该笔损失承担赔偿责任。原告认为，三方合约是三方真实意思表示，被告签订合约后又出尔反尔，违背三方签订的合约协议，同时也违背了诚实信用原则，又根据三方合约第七条第4款之规定，原告为维护自己的合法权益，依法向房屋所在地的人民法院，即：柳州市鱼峰区人民法院提起诉讼，请求法院判如所诉。 被告覃家密、覃家意辩称，被告没有明确表示拒绝与原告交易，不存在被告根本违约的事实，双方的合同没有解除，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：1、被告提出要求与原告方签订补充协议，明确确认与雷受安签订的《房地产买卖及居间合约》已指定过户人为雷绍忠的事实，以避免以后产生不必要的纠纷，这一要求完全合情合理合法，然而原告对这一要求不予理会，给被告带来法律风险。2、被告要求撤回虚假的交易价格68万元网签合同完全合理合法。关于高评高贷协议违反国家强制性规定无效，双方以虚假交易价格的事实，恶意串通评估公司做高于市场价格的评估，损害银行的利益，属于《合同法》第52条规定合同无效的情形，同时违反《商业银行法》第82条以诈骗手段骗取银行贷款，《刑法》第175条骗取贷款罪的规定。如果被告配合原告进行高评高贷将会给被告留下不可预测的法律风险，被告不配合原告进行高评高贷，要求撤回虚假的网签合同完全合法合理。3、原告丧失商业信誉。主要体现在：（1）第三人中介公司是没有提交银行是否对原告放贷的审核信息。（2）整个交易过程中，被告至今只收到10000元的定金，其中2000元交给了中介。并且雷受安系第三人公司的员工，被告实际上只收到8000元，按交易习惯二手房买卖在双方签订合同时，买方要向卖方支付首付款，被告只收到8000元情况下，原告要求被告将价值56万元的房屋配合办理过户手续，对被告极不公平，也不合理。（3）原、被告要求高评高贷欺骗银行的行为，不说犯罪至少也是不诚信的表现。综上所述，被告要求补充协议明确指定过户人，撤回虚假网签合同完全合理合法，被告行使《合同法》规定的不安抗辩权及同时履行抗辩权，请求人民法院驳回原告的诉请。 被告恒基公司述称，原告与被告于2020年6月8日签订的房屋买卖合同，第三人在规定时间内通知双方提交资料，办理相关手续，前期的网签合同已经办理完毕。被告对原告的一些资料有疑问，就没有办理后续手续。第三人也以电话与短信的方式通知被告进行办理，被告一直没有给第三人明确答复是否办理相关手续。 本院经审理认定事实如下： 一、雷绍忠与雷受安系父子关系，覃家密与覃家意系兄弟关系，雷受安系第三人的员工。 二、落于柳州市鱼峰区房屋（以下简称案涉房屋）所有权人为覃家密、覃家意。 三、2020年6月8日，覃家密（卖方）、雷受安（买方）、恒基公司（居间方）三方就案涉房屋买卖签订《房地产买卖及居间合约》（以下简称三方合约）一份，该合约第四条第7款约定，买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。第五条第2款约定，如卖方违约，须在三个工作日内除无息退还已付房款以及承担赔偿买方已支付给居间方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿居间方佣金损失外，同时须支付购房定金的双倍（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，并须按成交价的10%支付违约金给买方；第五条第2款约定，如买方违约，须在三个工作日内赔偿卖方支付给居间方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未付定金，并须按成交价的10%支付违约金给卖方；第五条第5款约定，在本合约履行过程中任何一方未按约定履行合同义务，构成违约的，违约方须承担违约责任，守约方通过诉讼实现债权所产生的律师费、诉讼费、公告费均由违约方承担。第六条第1款约定，居间方促成买卖双方签订本合约，本合约签订完成则居间方履行完毕居间义务，买方应按成交价的2%的比例支付房地产咨询、居间服务费11200元给居间方。第六条第3款约定，买卖双方在房地产管理部门签订的《存量房屋买卖合同》仅用于办理银行按揭申请、税费过户备案登记手续，与本合约定条款不一致的以本合约条款为准。第十条第1款约定，该物业成交价格为56万元，购房定金款为1万元，为防范交易风险，卖方须从定金中预留2000元作为交房保证金给居间方托管，由居间方出具收据给卖方，待卖方交付物业、结清物业费、户口迁出后由居间方退回卖方；第十条第2款约定，买方付款方式为商业贷款，并按给付除定金、交房保证金之外的购房款55万元，首付款为112000元，买方以存入房产部门指定的银行监管账户按监管协议支付。第十一条其他约定，经买卖双方协商一致，该房屋做高评高贷，贷款多出应付房款的款项，卖方在得到尾款当天一次性返给买方。合约还对三方当事人的其他权利义务作了约定。该合约首部的卖方名字为：覃家密、覃家意，但落款处的卖方（签字及指模）只有覃家密。 四、2020年6月8日，雷受安向覃家密支付购房定金10000元，覃家密向雷受安出具《房屋定金收条》一份，载明收到雷受安交来购买案涉房屋定金10000元。 五、2020年6月17日，覃家密、覃家意（甲方）与雷绍忠（乙方）在柳州市房产交易所签订《 柳州市存量房买卖合同》（以下简称网签合同）一份，主要约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，房屋成交价格为68万元；乙方须于2020年6月30日前且申请不动产转移登记之前应将除购房贷款外的全部购房资金136000元存入资金专管专用账户内，房屋登记在乙方名下后，监管部门按照《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》的约定办理购房款的划转手续；乙方的购房贷款544000元，由乙方向银行按揭贷款后，一次性支付给甲方；等等。 六、2020年6月18日，覃家密、覃家意（甲方）、雷绍忠（乙方）、恒基公司（丙方）就三方签订的《房地产买卖及居间合约》，达成《补充协议》，该协议第一条约定案涉案房屋成交价为56万元。第二条约定乙方同意用按揭贷款方式支付房款给甲方。第三条约定：乙方于2020年6月8日已支付定金1万元给甲方，成交价尚欠55万元未付；甲乙双方同意案涉房屋在房产部门按评估价68万元（以实际评估报告为准）办理网签合同手续，按办理流程所有款项进入甲方提供的收款账号中，按评估价68万元－55万元（甲方应收）＝13万元（是乙方从银行多贷的款），乙方在银行多贷的款，甲方应在收到乙方所有房款当日退给乙方（以银行实际贷款为准）；甲方不得故意拖延退款时间，如甲方故意拖延退款，则甲方须按应退金额的千分之六每天计算滞纳金给乙方，直至退清止；甲乙双方须按《房地产买卖及居间合约》中的违约条款承担违约责任。 七、签订补充协议后，第三人、二原告要求二被告配合办理案涉房屋过户手续。二被告认为网签合同对购买人作了变更及对房屋约定的价格为高评高贷，对其存在不可预测的法律风险，要求二原告配合予以更改及撤销双方签订网签合同。三方当事人经协商未果，故酿成本案纠纷。 八、诉讼中，二原告提供第三人2020年6月18日开具的《收款收据》一份，拟证实雷受安向第三人交纳了案涉房屋的中介服务佣金11200元。二被告对该《收款收据》三性不予认可，认为雷受安系第三人的员工，未有转账记录，被告不清楚雷受安是否交纳了该款。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》第十一条及《补充协议》第三条中关于“高评高贷”的约定，意图调高案涉房屋的评估价获取银行更高额的贷款，属双方恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定。但三方合约及补充协议部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，合同其他条款系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。覃家意虽未在三方合约上签字，但其作为案涉房屋的所有权人，并签署了《补充协议》，视为其对覃家密签订三方合约行为的追认，三方合约对其亦具有法律约束力。 关于定金二被告应否向原告雷受安双倍返还。三方合约约定买方（雷受安）应将首付款112000元存入房产部门指定的银行监管账户按监管协议支付，网签合同亦约定乙方（雷绍忠）须于2020年6月30日前且申请不动产转移登记之前应将除购房贷款外的全部购房资金136000元存入资金专管专用账户内。在二被告只收取雷受安定金1万元的情况下，二原告要求二被告将价值56万元的房屋配合办理过户手续，显失公平且不符合合同约定。三方合约虽未明确约定买方（雷受安）将存入房产部门指定的银行监管账户的具体时间，但根据二手房交易的惯例，买方应在办理不动产转移登记之前，将购房首付款存入房产部门指定的银行监管账户。因二原告未按合同约定将购房首付款存入房产部门指定的银行监管账户，二被告拒绝配合办理案涉房过户于法有据，实质是系行使其同时履行抗辩权，违约责任不能归责于二被告。原、被告对合同的履行均有过错，二被告不存在根本违约的情形，故二原告要求二被告向雷受安双倍返还购房定金20000元，本院不予完全支持。二原告提出解除三方合约，二被告表示同意，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，二被告应当向雷受安返还定金10000元。 关于中介服务费。虽然三方合约及补充协议关于“高评高贷”的约定无效，但合同的其他约定仍然有效。根据三方合约约定，买方应按成交价的2%的比例支付房地产咨询、居间服务费11200元给居间方。雷受安提供《收款收据》证明其已按合同约定交纳了中介服务费11200元给第三人，本院予以采信。因原、被告对于三方合约不能继续履行均有过错，现原、被告均同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和公平原则，本院酌定二被告应承担该中介服务费的50%，即5600元。超出部分，本院不予支持。 关于律师代理费。三方合约第五条第5款虽对律师费的负担作了约定，但二原告未提供《委托代理合同》及支出律师费的票据，不能证实二原告为实现债权实际支出律师费2000元，且二被告不存在根本违约情形，故对二原告该项诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告雷受安与被告覃家密、第三人柳州市恒基投资管理有限公司2020年6月8日签订的《房地产买卖及居间合约》； 二、被告覃家密、覃家意于本判决生效之日起十日内向原告雷受安返还购房定金10000元； 三、被告覃家密、覃家意于本判决生效之日起十日内向原告雷受安支付的中介服务费5600元； 四、驳回原告雷受安、雷绍忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费630元（原告雷受安、雷绍忠已预交），减半收取315元，由原告雷受安、雷绍忠负担157.5元，被告覃家密、覃家意负担157.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十一月二日 书记员  吴 微 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。