河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初8724号原告：驻马店市天龙国际小区业主委员会，住所地：驻马店市驿城区交通路1035号。负责人：李喜林，主任。委托诉讼代理人：李中海，河南小东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恒，男，汉族，1979年7月23日出生，住驻马店市驿城区。被告：驻马店市天龙物业服务有限公司，住所地：驻马店市驿城区文明路289号。统一社会信用代码：91411702566490483J。法定代表人：杨慧丽，经理。委托诉讼代理人：王思合，河南驿城律师事务所律师。原告驻马店市天龙国际小区业主委员会（以下简称天龙小区业委会）与被告驻马店市天龙物业服务有限公司（以下简称天龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告天龙小区业委会的负责人李喜林及委托诉讼代理人李中海、陈恒，被告天龙物业公司的法定代表人杨慧丽及委托诉讼代理人王思合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天龙小区业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告天龙物业公司退出天龙国际物业服务区域；2、判令被告向原告移交小区水电管网设计布局图、小区设备设施维护更新记录、小区设备设施及物业用房钥匙、小区业主物业收费花名册。事实与理由:2018年7月6日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《天龙国际小区物业管理与服务合同》，合同期限为一年。约定：乙方应当每年向甲方和物业使用人公布一次物业管理服务费收支账目，甲方有权监督乙方的管理服务工作，乙方提供的服务质量达到合同约定的标准。双方暂定物业费收取的标准为1.2元/月/平方米。并按实际情况决定增减。在过去的一年合同期内，乙方严重违反合同约定。原、被告之间的物业服务合同于2019年7月5日到期后，双方均没有续签合同的意愿，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。被告天龙物业公司辩称：1、原告的主体资格需要原告方提供业主大会的明确授权；2、原告诉状中所列被告服务缺陷和不到位与事实不符，被告服务规范尽力尽责成果有目共睹。现在可以到该小区去查看原告诉状中所列的情况在小区管理过程中并不存在。基于以上，请求驳回原告诉请；3、原、被告签订书面合同虽然于2019年7月到期，但被告一直服务至今。而且绝大部分业主接收和认可被告服务的。原、被告双方的权利义务关系一直存续并没有中止。经审理查明，2018年7月6日，原告天龙小区业委会作为甲方，被告天龙物业公司作为乙方签订《天龙国际小区物业管理与服务合同》一份，约定：物业的基本情况：一、坐落位置：驻马店市橡林交通路1035号，居住建筑面积：1316647平方米，乙方提供服务的受益人为本物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同并承担相应责任，履行相应义务；物业管理服务期限为一年。合同并对物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务和维修费用、违约责任等内容作出了约定。合同成立后，被告天龙物业公司即对驻马店市天龙国际小区提供物业管理服务。原、被告之间的物业服务合同于2019年7月5日到期后，双方没有再续签合同，但天龙物业公司对驻马店市小区天龙国际小区仍提供物业管理服务事宜，并有部分业主缴纳了2019年7月5日至今的物业管理费用。现原告以诉称理由诉至本院成讼。庭审中，原告提交2020年7月10日其组织召开业主委员会会议记录一份，主要内容为：“业委会与天龙物业公司所签的《物业管理与服务合同》已于2019年7月到期，2019年7月我们以书面征求意见的形式进行书面表决，54.75%的业主同意解聘天龙物业公司，1,2%的业主同意续聘天龙物业公司。2019年7月30日我们在小区院内公告栏内进行了公告。时间过去近一年了，天龙物业公司仍未有撤出天龙国际小区。业委会各成员一致建议并表决通过依法起诉天龙物业公司，让其赔偿损失，恢复原貌，撤出小区”。用以证明2020年7月10日原告组织召开会议就合同已到期被告又不撤出小区，一致通过表决，决定起诉被告，要求被告撤出小区进行交接。原告提交四份整改通知和天龙小区物业汇总一份，证明：原告依据服务合同，先后四次向被告下达整改通知。关于要求被告对2018年7月以前小区费用收支账目进行公布的整改通知。这些通知同时在橡林办进行备案；涉及问题汇总总计14个方面。至今为止，被告对原告提出的14个方面的问题未进行书面答复和有效整改。图片八张，证明小区的公共绿地遭到严重破坏，由绿地变成了菜园子地，变成了泥坑。小区的消防通道被堵死。小区的车辆乱停乱放十分严重。小区的乱搭乱建依然存在。被告对原告的书面监督拒不接收。被告质证称：对于会议记录真实性有异议，对其内容涉及的结果有异议。需要向法庭说明，本案涉及的问题是业主要求解除物业公司的服务，按照物权法规定，选聘解聘物业公司时业主大会的职权范围。业主委员会提出解聘物业公司应当获得业主大会的决议授权。否则其无权代表业主大会的诉讼权利。对于整改通知真实性没有异议，对其证明目的有异议，这些整改通知是业主委员会对小区某些部分提出整改意见，是和物业公司协商，不是命令。所涉及事项有些属于物业服务的范围，有些不属于。汇总表的问题是否存在是否属于物业服务的范围不能确定。是属于原告自己制作的，不应该作为证据。里面说的问题绝大多数是不存在的，不是物业服务的内容。关于照片上面的文字和时间是后来打上的。日期和注明的内容提出异议，有无原始载体也提出异议。照片是不是天龙国际广场的照片也提出异议。其证明的内容和照片是不相衔接的。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定本院认为，原、被告之间的物业服务合同于2019年7月5日到期后，双方没有再签订书面物业服务合同，因此，本案物业服务合同的权利义务已经终止，本案不属于在物业服务合同期内解聘物业服务企业的情形，也不应当适用相关法律、行政法规对物业服务合同期间内解聘物业服务企业的限制性、程序性规定。故被告辩称意见与原告行使的请求权无关联性，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，原告在被告物业服务合同权利义务终止后，提起本案诉讼，主体适格。故现在原告请求被告天龙物业公司退出天龙国际物业服务区域的诉讼请求，于法有据，予以支持。依据相关规定，案涉《物业管理服务合同》的权利义务已经终止，原告请求被告向原告移交小区水电管网设计布局图、小区设备设施维护更新记录、小区设备设施及物业用房钥匙、小区业主物业收费花名册，于法有据，本院予以支持。综上，依据《物业管理条例》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市天龙物业服务有限公司于本判决生效后二十日内退出驻马店市天龙国际小区物业服务区域。二、限被告驻马店市天龙物业服务有限公司于本判决生效后二十日内向原告驻马店市天龙国际小区业主委员会移交小区水电管网设计布局图、小区设备设施维护更新记录、小区设备设施及物业用房钥匙、小区业主物业收费花名册。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二〇年十一月十四日书记员  王帅