江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初7864号原告：李涛，男，1984年4月10日生，汉族，住江西省贵溪市。被告：南京舟到网络科技有限公司，住所地在南京市玄武区湖景路9号1幢。法定代表人：李超宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏杰、陆雯，浙江民禾（南京）律师事务所律师。原告李涛与被告南京舟到网络科技有限公司（以下简称舟到公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告李涛、被告舟到公司委托诉讼代理人王敏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年7月30日签订的合同；2、判令被告以每月租金2400元的基数支付从2019年12月13日至判决生效之日的租金；3、判令被告支付原告违约金14400元；4、判令被告赔偿房屋内物品损失暂计2379元；5、判令被告支付房屋至判决生效之日产生的物业费、水费、电费、气费；6、判令被告支付合同约定的部分免租期费用3467元；7、判令被告支付合同约定的预缴物业费507.40元。事实与理由：原、被告于2017年7月30日签订房屋租赁托管合同一份，约定托管期限74个月，起始日期以开发商实际交付日期为准，实际交付日为2018年10月13日，基于六年合同给予两个月免租期，租金半年一付，被告逾期一个月未付房租原告有权解除合同并要求被告支付相应违约金。原告于2019年6月15日及2019年12月15日收到被告支付的租金。按照合同约定被告应于2020年6月13日支付上半年租金14400元，但迄今未付。另房屋内床垫烧个洞，更换床垫需2000元，微波炉也不在，价值379元。现诉至法院，要求判如所请。被告舟到公司辩称：1、案涉房屋的钥匙已于2020年7月19日邮寄给原告，故案涉合同已于该日解除；2、我方应支付的租金为2019年12月13日至2020年7月19日；3、违约金约定过高，应予调整；4、原告未提供房屋损失的证据，不予认可；5、对于物业、水电等费用，如原告能提供单据，可以认可；6、合同约定免租期系因装修后消除甲醛、寻找租户所给予，不应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提供了合同、交接清单、付款凭证、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：原告李涛于2016年7月10日与南京玄武苏宁置业有限公司签订商品房预售合同，购买位于玄武区宁芜铁路西侧紫金嘉悦广场××幢××室的不动产，建筑面积为29.66平方米，交房时间为2018年12月31日前。2017年7月30日，原告李涛与被告舟到公司签订房屋托管合同，约定原告将上述房屋托管给被告进行管理，托管权限包括出租事项、房产租赁后的代收租金、管理房屋的修缮、房屋内相关设备保管等事宜。托管期限自开发商整改完毕交付日起往后74个月；其中开发商整改完毕交付后前两个月为免租期，便于被告配置软装、消除甲醛、寻找租户；第2年至第6年期间每年首月前15天为免租期，便于被告再次招租、房屋维护修理；免租期内被告无需向原告支付任何费用。被告应当按照第一、二年月租金2400元，第三、四年月租金2520元，第五、六年月租金2646元的标准向原告支付房租。被告需承担该房托管期间物业费用；如原告已预充水、电、公摊费用，房屋托管到期后结算，不计利息。自免租期结束后，被告应当以半年支付的方式向原告支付房屋租金。房屋交付日期为2018年12月31日，首次支付日为2019年9月15日，如开发商实际交房日期调整，则首次支付日顺次调整，后期按约定的付款周期支付。原告应在本合同签订时向被告支付诚意金2000元，在房屋开始托管后第一次支付租金时返还2000元，整个托管周期结束后返还1000元。被告承诺房屋归还原告时，应保证屋内原有设施完好（因使用发生的自然损耗除外）。委托期内，该房屋的水、电、燃气费等因使用而发生的费用，由被告负责向承租人代收；委托期满，在原、被告办理上述房屋的交割手续后10个工作日内向原告结清委托期间发生的水、电、燃气等相关费用。当原告无任何违约行为、被告提前解约的或者被告逾期一个月支付房租等情形发生时，原告有权解除合同，被告须支付六个月委托租金作为违约金，如违约金不足以弥补原告直接损失的，被告还应予以赔偿；当不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方可变更或终止本合同并互不承担责任，租金按实际使用时间计算。2018年10月13日，原告将案涉房屋交付被告并签订书面交接清单，清单载明有空调、冰箱、微波炉、床、钥匙等。而原告于当日向江苏银河物业管理有限公司缴纳房屋自2018年11月1日至2019年10月31日的物业费1067.40元、公共费用500元。被告于2019年6月15日向原告支付房租17460元、于2019年12月15日向原告支付房租14400元。原告认可第一期17460元房租中包括房租14400元、被告返还的诚意金2000元及物业管理费1060元。房屋租赁过程中，被告员工李超宁曾联系原告，要求降低房租否则做退房处理。因原、被告未能就房屋租金调整达成协议，2020年7月19日，被告将案涉房屋的钥匙通过邮寄方式寄送给原告。原告收到钥匙后，联系被告员工李超宁，提出收到的钥匙和原钥匙不符等意见。2020年9月19日，原、被告双方对案涉房屋进行了交接。原告确认，案涉房屋的水、电、燃气费均已结清、微波炉已归还，但被告没有结清自2020年3月底至当日的物业费用504.5元，床垫存在大面积发霉情况、屋内脏乱没有打扫，同时原配密码锁已被更换且破坏了原门框结构，被告理应更换同型号门及密码锁，费用需5000元。被告认为物业费已交至3月底，每季度费用约125元，被告只应承担截止至退还钥匙之日的物业费用；另外更换密码锁是因为原密码锁使用中损坏。另查明，2020年8月21日，被告签收本院向其寄送的起诉状等应诉材料。本院认为，原告李涛与被告舟到公司签订合同，约定由原告将其购买的房屋交由被告使用和收益，被告向原告支付固定租金。因此，双方间合同虽名为托管合同，但合同性质实质为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。案涉合同约定的租期为自2018年10月13日开始的74个月，现被告未能按约及时支付租金，且原、被告未协商一致的情况下，被告采用邮寄钥匙的方式单方面要求终止合同，其行为已违反合同约定，构成违约，应由被告承担相应违约责任。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。现原告未通知对方，直接以提起诉讼方式主张解除合同，因原告依法享有合同解除权，故案涉合同应自被告于2020年8月21日签收起诉状副本时解除。本案中，被告曾以退还房屋钥匙的方式提出解除合同，因其不享有合同解除权，故被告的行为不产生合同解除的法律后果。但根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为有权解除合同的一方，应当及时行使合同解除权，对因合同解除权行使不及时造成的损失扩大部分，应由原告自行承担。考虑本案的实际履行情况，原告应当在被告寄送钥匙后一个月内及时行使合同解除权，逾期行使解除权造成房屋空置的租金损失，应由原告自行承担。对于原告主张的租金，本院认为，被告已支付的租金所对应的租赁期限为2018年10月13日至2019年12月12日（已考虑首年免租期两个月），此后的实际使用期间的租金未能按约支付，原告有权进行主张。现原告于2020年7月19日收到钥匙，考虑原告行使合同解除权的1个月合理期限，合理期限内租金应由被告承担。同时考虑合同约定第二年免租期为15天，因第二年的合同未能履行完毕，该15天的免租期按比例折抵为9天，故被告还应向原告支付自2019年12月13日至2020年8月10日（扣除掉免租期9天）的拖欠房租19040元。对于原告主张的返还免租期租金的请求，因合同约定的第一年两个月免租期，系针对房屋装修后需消除甲醛、寻找租户的时间，而非针对合同全部租赁期限，且第一年租期已经履行完毕，故本院对原告该项主张不予支持。对于原告主张的物业费，本院认为，合同约定租赁期间的因使用而产生的费用由被告承担，现双方确认被告承租期间仅缴纳截止2020年3月底的费用，被告应当对2020年4月至2020年8月19日期间产生的物业费向原告承担给付义务，参照原告缴纳的18年至19年底物业费标准，对原告主张的此期间的504.5元物业费，本院应予以支持。另原告垫付2018年11月1日至2019年10月31日的物业费1067.40元及公共费用500元，被告仅支付1060元，剩余部分的费用507.40元应由被告承担。以上，被告应支付原告物业费用1011.9元。对于原告主张的违约金14400元，本院认为，被告逾期支付房租且提前退租，其行为已构成根本违约，原告有权主张违约金。根据合同法规定，合同约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，合同约定的6个月租金标准的违约金已过分高于原告的损失，现被告申请人民法院予以调整，本院应予支持。考虑被告在使用房屋期间造成床垫污损，未经原告同意更换门锁给原告带来的维修费用损失，以及本案的其他实际履行行为等情形，本院酌定违约金调整为月租金标准的5倍。对于原告主张的其他损失，本院认为，违约金以补偿为主，兼具惩罚性，对同一违约事实，实际损失未超出违约金的，当事人不能同时主张违约金和损失赔偿。本案中，因合同约定违约金标准过分高于实际损失，本院根据被告申请对违约金进行调整时，已综合考虑房屋使用过程中对原告财产所造成的损失，对原告再主张的财产损失，本院不予支持。综上，原、被告间的合同应于2020年8月21日解除，被告应支付原告房租19040元、物业费1011.9元、违约金12000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李涛与被告南京舟到网络科技有限公司于2017年7月30日签订的房屋托管合同于2020年8月21日解除；二、被告南京舟到网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李涛房租19040元、物业费1011.9元、违约金12000元；三、驳回原告李涛的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1072元，由原告李涛负担142元、被告舟到公司负担930元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年十一月十三日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然