大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初538号原告：刘浩，男，1979年6月2日出生，汉族，住大连市。被告：大连高新技术产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会，住所地大连市甘井子区屹馨东街39-5。负责人：张程铖，该社区书记、主任。委托诉讼代理人：陈静，辽宁文柳山律师事务所律师。第三人：大连友谊物业服务有限公司，住所地大连市中山区人民路8—1号八层，统一社会信用代码：912102007478714374。法定代表人：于小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王冬雪，辽宁邦鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：周福成，辽宁邦鸿律师事务所律师。原告刘浩与被告大连高新技术产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会（以下简称华尚社区）、第三人大连友谊物业服务有限公司（以下简称友谊物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月22日作出（2019）辽0293民初1158号民事判决。原告刘浩不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2020年2月5日作出（2019）辽02民终9369号民事裁定，撤销（2019）辽0293民初1158号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘浩，被告华尚社区的负责人张程铖及委托诉讼代理人陈静，第三人友谊物业的委托诉讼代理人王冬雪、周福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘浩向本院提出诉讼请求：依法确认被告代行业主委员会职责期间与大连友谊物业服务公司签订的物业费涨价补充协议无效。事实与理由：原告居住于壹品漫谷小区，小区物业服务公司为第三人友谊物业，小区自2008年交付使用后一直未成立业主大会和业主委员会。2016年，友谊物业向驻地政府行政主管部门提出上涨物业费要求。2016年10月18日，大连市高新园区凌水街道指定被告代行小区业主委员会职责，被告随即在小区张贴物业前期入户调查的通知。2016年11月份至2017年4月份，友谊物业牵头组织前期入户调查，自行统计结果交给被告。2017年5月，被告在小区张贴《关于物业费调整业主大会的决议》公告，随即与友谊物业签订补充协议，约定物业费每平方米每月上涨0.5元，期限为3年，但没有立即执行，业主仍按照原标准缴纳2017年度物业费。2018年初，友谊物业告知全体小区业主按涨价后的标准缴纳物业费。在涨价过程中，被告向全体业主隐瞒了代行业主委员会一事和已经签订的补充协议，友谊物业一直向业主宣称涨价得到了市物价局的审批。直至2018年10月8日，原告才看到被告代行业主委员会职责的证明文件和补充协议，遂向政府依法申请信息公开。原告认为，被告在代行壹品漫谷小区职责期间与友谊物业签订的补充协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款和第五款规定，应确认补充协议无效。理由：一、违反法律法规强制性规定。1、被告曾在2018年7月12日在小区贴出《关于（首次）业主大会筹备组成员报名的通知》，可见，被告已经自证在此之前没有召开过业主大会。2、被告未尽提前告知义务。根据国家《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会必须提前15日通知。但是被告在物业入户征询意见前张贴的是《涨价征询意见通知》，只字未提“召开业主大会”，高新园区管委会在回应民意网网友投诉时也对此作出同样表述。3、投票样式不规范。征求意见信由友谊物业盖章，没有被告印章，也没有召开业主大会或投票字样。即使按照一般习惯判断，征求意见函也无法替代业主大会投票。4、未依法公开。根据原住建部《业主大会和业主委员会工作指导规则》第三十六条第三款规定：业主委员会应当向业主公布物业服务合同。被告以代行业主委员会职责的身份与物业签订的补充协议，签订之前未公示，签订之后也未公布，直至2018年10月被原告发现后才承认。5、程序缺乏监督。大连高新园区对原告提出申请公开监票计票签字和影像资料要求给予不存在的答复，从高新园区管委会回复民意网网友的内容看，征询意见信始终掌握在友谊物业手中，被告未尽到监督义务。二、恶意串通。2018年1月以来，友谊物业一直对业主宣称涨价得到大连市物价局审批，用备案文件当政府批复误导业主，导致多数业主按照违法涨价的物业费标准缴纳。被告作为基层居民组织，又代行业主委员会职责，却始终没有主动做过任何解释工作，更没有向广大业主公布授权代行业主委员会证明和补充协议等关键性文件，故意隐瞒时间长达一年。另外，被告代行业主委员会的时间和启动物业费涨价的时间仅仅相差19天，绝非偶然。小区成立近10年来，业主想维权却苦于找不到组织，反倒是物业提出涨价要求后，被告就瞒着广大业主代行了业主委员会职责。被告在代行业主委员会职责后，除了配合物业费上涨和协助物业提取专项维修基金外，没有为业主做过任何工作，更没有履行业主委员会该履行的职责，形同虚设。综上，即使按照一般习惯和常理也可以推定，被告与物业恶意串通，共同损害业主权益。三、违反规范性文件。根据大连市《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）第二条第二款规定，暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业费应按照前期物业服务协议执行。《大连市实施〈物业管理条例〉办法》第二十三条也明确了房地产行政主管部门会同街道办事处在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后，才能委托居民委员会代行业主委员会职责。壹品漫谷小区至今未选举成立业主委员会，而且被告代行业主委员会职责没有经过小区业主“双过半”同意，不符合涨价的启动条件，被告以代行业主委员会职责身份启动涨价程序严重违规。本案经一、二审诉讼，原、被告提供的证据证明被告代行业主委员会职责物业费涨价前未通过业主过半数同意，以征求意见代替业主大会投票，且被告和第三人存在签字造假、数字造假等严重违法行为，无法排除恶意串通损害业主合法权益的故意。故原告诉至法院，请法院依法查明事实，公正判决。被告华尚社区辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告代为行使小区业主委员会职责有事实和法律依据。案涉小区自交付后一直未能选举产生业主委员会，根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，可以由物业管理区城所在地的居民委员会代行业委会职责。本案经过街道，根据实际情况确定了被告代行业委会职责符合法律规定，被告亦将此情况进行公示告知业主。2、业委会的职责包括召集业主大会会议、签订物业服务合同等内容，被告在代行业委会职责期间依法采用书面征求意见的形式召开业主大会会议，并就物业费调整事项取得了过半数业主同意，作出业主大会决议，系依法履行业委会职责，不存在原告所述的违反《中华人民共和国合同法》第五十二条等相关规定的情形。3、关于原告提出的小区没有议事规则、不具备业主大会召开条件、被告未提前告知、与物业公司恶意串通等内容没有任何依据，也与事实完全不符。小区物业费的调整是在征求广大业主意见的基础上作出的，其目的也是为了物业公司能够更好的为广大业主提供服务，最终作出决议也是全体业主共同表决的结果。4、原告从知晓案涉事项到原告提起诉讼已经超出了原告诉状中所引用的物权法及最高院关于审理建筑物纠纷解释中规定的一年期间。综上，原告请求确认被告与第三人签订的补充协议无效没有事实和法律依据，应依法驳回其诉请。第三人友谊物业述称，不同意原告的诉讼请求。被告依法代行业主委员会的职责，为执行业主大会决议的事项，与第三人签订补充协议，该补充协议不存在任何无效情形。1、第三人及被告分别就案涉小区调整物业费标准事宜发布公告，并采取书面征求意见形式召开了会议，征求意见时间长达半年，被告根据征求意见结果作出关于物业费调整的业主大会决议，并将决议进行了公告。根据业主大会决议，被告与第三人签订了补充协议，内容真实有效，程序合法，不存在违反法律和行政法规强制性规定的行为。2、原告主张被告与第三人恶意串通没有任何事实和法律依据。第三人作为物业服务企业，其目标是服务好业主，上调物业费标准是为了提高小区全体业主服务质量，因此原告主张被告与第三人恶意串通损害业主合法权益不符合事实，没有依据。综上，原告的诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人提供的房产证、民意网回复截图、《政府信息公开告知书》、《关于对刘浩的答复》、《证明》、通知、公告、《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》、庭审笔录、《前期物业服务合同》、工商变更登记核准（备案）通知书、大连壹品漫谷智能化工程可视对讲系统竣工报告、“壹品漫谷”家庭信息箱供应合同、壹品漫谷媒体内外线工程合同文件、壹品漫谷防火防盗入户门供应及安装合同文件、住宅类户数、面积汇总表、房屋面积明细表、大连市住宅小区物业服务收费公示备案表等证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的微信截图、通知、友谊物业催缴函、律师函、电话录音、案外人银行转账记录、视频及证人证言，拟证明被告及第三人要求业主按照涨价标准交纳物业费，相关业主按照涨价前的标准交纳物业费被第三人退回。经审查，上述证据与案涉《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》的签订是否存在无效情形没有关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘浩系大连市甘井子区屹馨街XX号X单元X层X号房屋产权人，即壹品漫谷小区业主。该小区住宅总户数为1142户，住宅总面积为155502.3平方米。2017年1月11日，原告及其他小区在民意网对“壹品漫谷小区违规调整物业费”进行投诉。高新园区党工委（管委会）于2017年1月11日回复：壹品漫谷小区属于屹馨漫谷华尚社区管辖范围内，其物业为大连友谊物业。自漫谷小区成立至今，一直未成立业主委员会。此次物业要求涨价前，在未成立业主委员会的情况下，社区应配合并监督物业的涨价行为。因此社区前期张贴公示，将情况进行说明。自2016年11月3日起，社区人员陪同物业对漫谷小区居民进行走访签字。漫谷小区共有住宅1142户，同意并签字592户，占总数的52%。关于有居民提出始终没有张贴签字单问题，社区向物业咨询答复为居民签字时，要求不公布签字名单，以防有邻居上门追究。2018年11月12日，大连高新区凌水街道办事处（以下简称凌水街道）出具《关于对刘浩的答复》，对原告申请公开的“凌水街道指定屹馨漫谷华尚社区代行业主委员会职责的通知”以附件形式予以回复。该附件为凌水街道于2016年10月18日出具的《证明》一份，内容为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在高新区业务主管部门的指导下，结合壹品漫谷小区暂无业主委员会的实际情况，我街道决定现由壹品漫谷小区所在地的“大连高新技术产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会”代行业主委员会职责，办理与壹品漫谷有关的各项事宜。2018年11月12日，凌水街道出具《政府信息公开告知书》，对原告申请公开的“2016年4月屹馨漫谷小区上涨物业费入户调查通知”以附件形式予以回复，并答复原告申请公开的内容已进行过公示，所以不再予以信息公开。该附件为被告于2016年11月1日在案涉小区内张贴的通知一份，内容为：鉴于本小区尚未成立业主委员会，因此屹馨漫谷华尚社区将对友谊物业此次调价及前期入户调查进行全程监督，望广大居民周知。2017年5月25日，被告发布《公告--关于物业费调整业主大会决议》，内容为：鉴于壹品漫谷小区暂无业主委员会这一情况，在2016年11月3日起，社区牵头以书面征求意见的形式召开了业主大会，对小区物业管理费调整方案进行了投票表决，唱票时间为2017年4月30日，社区工作人员查验后，决议公示如下：总户数1142户，总面积155502.3平方米，发出意见书1041，收回意见书1041，无效意见书0，征求意见比例为91%；物业费同意上涨0.5元/月/平方米的，同意户数651户，同意面积88292.24平方米，占户数比例57%，占面积比例56.78%；不同意336户，面积45764.6平方米，占户数比例29.42%，占面积比例29.43%；弃权54户，面积7333.20平方米，占户数比例4.73%，占面积比例4.72%。以上表决结果符合《物业管理条例》的规定，本次物业管理费调整方案通过，壹品漫谷小区物业管理费将于2017年6月1日起执行新标准，住宅每月每平方米上调0.5元。前述公告发布后，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》，约定：原合同主体发生变更，甲方由大连友谊合升房地产开发有限公司变更为大连市高新区产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会；物业费标准变更为多层住宅1.5元/月/平方米，小高层住宅1.7元/月/平方米（含电梯费）等服务标准；服务期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；除上述内容外，原物业服务合同内容不变。第三人自2018年1月1日起按照涨价后的物业费标准收取物业费。该物业费标准于2018年1月22日在大连市物价局予以公示备案，价格主管部门意见为“符合备案条件”。第三人于庭审中陈述，案涉小区2018年物业费全额交费比例为92.4%，2019年物业费全额交费比例为85.3%，并表示相关原始财务单据数量巨大，原告可随时到第三人处查阅、核对。原告对此不予认可，但拒绝到第三人处进行核对。另查，2014年7月18日，大连富丽华物业管理有限公司名称变更为大连友谊物业服务有限公司，即本案第三人。其自2008年5月1日起为壹品漫谷小区提供物业服务至今，原物业费标准为多层住宅1元/月/平方米，小高层住宅1.2元/月/平方米（含电梯费）。本院认为，根据原告的主张，其要求确认被告代行业主委员会职责期间与第三人签订的物业费涨价补充协议无效，并非行使合同撤销权，故本案案由不应为业主撤销权纠纷，而应为确认合同无效纠纷，对此本院予以调整。故综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为案涉协议的签订是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。关于被告的行为是否违反法律的强制性规定一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”另根据《物业管理条例》第八条、第十二条之规定可以看出，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可见，被告关于物业费涨价事宜采取书面征求意见的方式属于业主大会会议的合法形式，不违反法律的强制性规定。根据本院查明事实，关于小区物业费标准上调上涨0.5元/月/平方米一事，被告已于2016年11月1日在案涉小区内张贴通知予以公示、告知，91%的业主参加了此次书面征求意见，同意上涨0.5元/月/平方米的户数为651户，同意面积为88292.24平方米，占户数比例57%，占面积比例56.78%。根据该投票表决结果，被告及第三人签订的《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，不存在违反法律的效力性强制性规定的情形。关于被告是否与第三人恶意串通、损害业主权益一节。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本院查明事实，被告确实向案涉小区提供物业服务至今，其收取的服务费也在合理范围内。原告主张被告与第三人恶意串通证据不足，且本案中亦不存在被告及第三人共同损害业主权益的客观情况。综上，原告要求确认被告代行业主委员会职责期间与第三人签订的物业费涨价补充协议无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第八条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘浩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 博人民陪审员  刘艾明人民陪审员  孙玉清二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  谷 郁附法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。