云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2012号原告（反诉被告）：大理市大理第三中学，住所地云南省大理市凤仪镇西街（西门外），统一社会信用代码：12532901432557208N。法定代表人：王家军，职务校长。委托诉讼代理人：杨志锋，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨红英，女，1971年4月18日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨锋，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理市益兴木业有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市凤仪镇凤中路口，统一社会信用代码91532900713469415X。法定代表人：杨团，职务总经理。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。原告大理市大理第三中学（以下简称大理三中）与被告杨红英，第三人大理市益兴木业有限责任公司（以下简称益兴公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大理三中的委托诉讼代理人杨志锋，被告杨红英及其委托诉讼代理人杨锋，第三人益兴公司的委托诉讼代理人杨仲禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大理三中向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于大理市农场及房屋完整交还给原告，第三人就该租赁农场负有协助返还义务；2.判令被告向原告支付从2020年1月1日起至归还学校农场之日止按年租金3000元计算的农场占用费；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年4月27日，原告与被告签订《承租学校农场协议》，约定原告将位于大理市农场土地约12亩出租给被告用于养殖业，租赁期限为15年，自2000年1月1日起至2015年12月31日止，原告将农场内现有三间平房及一间烤烟房也一并交被告使用，合同还对租金、双方的权利义务等进行了约定。在合同履行期间，因出租给被告的农场部分土地被征用，双方于2002年5月22日签订了《农场承租补充协议》，约定了租金减免的相关事宜。后在原告不知情的情况下，被告于2009年11月2日将原告出租给被告的学校农场按年租金7万元转租给第三人益兴公司，被告擅自转租的行为明显违约。2015年12月31日原、被告之间的租赁合同到期后双方没有续签，被告继续使用该农场并交付租金至2019年12月31日。期满后，原告多次要求被告归还学校农场，但被告至今仍未返还。被告（反诉原告）杨红英答辩并反诉称，1.由于案涉土地未取得物权登记的凭证、登记簿或政府予以土地登记、认定的行政许可文件，原告作为权利主体资格不明，涉案土地权属、界限、范围不明，本案不属于民事案件受理范围，应予驳回；2.原告不符合出租人的法定条件，双方所订立的《承租学校农场协议》应当是无效的；3.原告所谓的平房及烤烟房已被原告处分，标的物灭失，不存在交还的问题，同时3000元土地占用费也因物权主体权利不清，土地性质、范围等不明，现被告无需支付；4.被告对案涉土地投入70余万元，被告所投资的固定建筑物应归其所有，原告应当承担折价补偿责任和过错赔偿责任。故被告提出反诉请求：1.判令反诉被告补偿、赔偿反诉原告的投入固定设施损失70万元；2.判令反诉被告承担本案鉴定费、案件受理费。反诉被告大理三中辩称，1.双方签订的承租学校农场协议明确约定了期满后反诉原告应当将农场归还反诉被告；2.反诉原告诉称投资70万元不予认可，修砌围墙的费用是用租金抵扣的，其他是反诉原告非法转租后由第三人建设的，第三人的投入不能视为反诉原告的投入；3.双方签订合同时反诉原告知晓案涉农场由反诉被告进行管理，案涉农场也一直属于反诉被告管理占有使用；4.出租面积调整是双方补充协议约定的，反诉被告不存在违约的情形。综上，反诉原告的诉请无事实及法律依据，应予驳回。第三人益兴公司述称，其与被告于2009年11月2日签订了《房场租赁协议》，当时第三人并不知晓被告不是案涉土地的所有者，直至2019年，原告相关人员来走访调查，第三人才得知案涉土地由原告所有。租赁期间，第三人在案涉土地上修建了厂房、化粪池及绿化带等，并投入大量设备设施。2019年初，被告称其已与原告协商好案涉土地使用权的问题，承诺继续将案涉土地租赁给第三人。2020年1月15日，被告与第三人签订《房场租赁协议补充协议》，约定将该土地继续租赁给第三人使用十年，被告提出由第三人一次性补助被告该土地上原有基础设施建设费4万元，此后案涉土地的建筑物、构筑物归第三人所有。2020年2月被告突然告知不再将该土地续租给第三人，要求第三人立即搬走。综上所述，被告在隐瞒其不具有案涉土地所有权的情况下，私自转租，造成了第三人极大的经济损失，现原告要求将该土地及房屋完整交还给原告，第三人将积极协助返还，但需要一定时间完成搬迁工作，在此期间第三人将尽快搬走。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院确认如下：原告提交的情况说明一份，被告对其真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，该项证据系原告单方制作，不予采信。原告与第三人均提交的房场租赁协议补充协议一份，被告对其真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，该组证据有被告签名捺印予以确认，并能与其他证据相互印证，予以采信。经本院审理查明：1999年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承租学校农场协议》及《租用农场修砌围墙的补充协议》，约定甲方将凤山东麓、“上帝观”以西的学校农场土地约十二亩出租给乙方用于养殖使用；租期设定为十五年，自2000年1月1日起至2015年12月31日止，期满后乙方所建房舍和其他一切设施无条件归给甲方；前十年的租金用甲乙双方议定的由乙方支付的修砌农场围墙的费用冲抵（见《补充协议》），后五年的租金每年为5000元，每年租金在头年12月底一次付清；农场的四至为，南临大山沟、西方和北方与凤翥村陈致尚果园相接，东齐凤翥村放水沟；若甲方由于不可抗拒的原因不得不中止租赁时，应留给乙方三个月时间以处理养殖业务，并对乙方修建的围墙的实际投资按实际使用已满年限按比例扣除费用后偿还剩余的投资部分；在十五年租期内，若乙方全部转租或部分转租，则甲方视为乙方违约，甲方将立即停止租赁关系，并无条件对全部设施予以接管；在十五年租期满后，乙方应在保持围墙及其它设施完好的条件下，将农场交回甲方。后案外人凤鸣西街街委会与原告就案涉农场的管理使用权发生争议，经凤鸣村委会调解，双方于2001年1月4日达成协议，约定原告的地界四至如下：东至西大沟西堤上（南、北端）直线往西1.5米，南至原告现有围墙往南1米，西至原告现有围墙（南、北两端）往西15米内，南面新建围墙离凤仪镇自来水厂围墙向北10米，北至凤翔中路拉直为准（南排外墙皮拉直）；大理三中地界四至以外的土地属于西街街委会所有。因原告农场的上部（养殖场西面围墙外向西15米外）归还案外人凤鸣西街街委会，导致原、被告原定的承租协议不能执行，原告与被告于2002年5月22日签订《农场承租补充协议》，约定现农场所属原告的部分仍然按原协议承租给被告，承租年限不变；在归还给西街的地段内，被告已投资实施了土方推平，经测算工程款为18000元，现由原告先付给10000元，不足部分8000元由原定协议中规定的10年后的五年中的租金中扣减；原定后五年的租金每年5000元，现因租用土地面积减少，租金减少为每年3000元，五年总计15000元，扣除土方款8000元，余款7000元在第十三年被告一次付清。2009年11月2日，被告（甲方）与第三人益兴公司（乙方）签订《房场租赁合同》，约定甲方将案涉农场出租给乙方使用；场地及场房租期为十年，自2010年1月1日起至2020年12月31日止；第一年至第五年租金为50000元/年，第六年至第十年租金为70000元/年，乙方于每年12月31日之前一次性付清给甲方次年租金；场地出租后，甲、乙双方不得违约，不得以任何形式转租；乙方租期满后，基础设施归属甲方所有，乙方撤回机械设施及办公用具。2020年1月15日，被告与第三人益兴公司签订《房场租赁协议补充协议》，约定第三人一次性补助被告原有基础设施损失4万元，此补充协议生效后，原协议即作废，原协议所有条款无效，不再具有法律效力。第三人益兴公司当日支付被告4万元，被告向第三人出具收据。2015年12月31日，原、被告之间的租赁合同到期后双方没有续签，被告继续使用该农场并交付租金至2019年12月31日。后原告要求被告归还案涉农场，被告至今未返还。诉讼过程中，第三人益兴公司表示愿意拆除自建的建筑物及构筑物，将租赁标的物直接交付给原告，但应当给予第三人两个月的合理期限。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将案涉农场租赁给被告，被告交付租金并使用农场至今，被告辩称案涉农场权属不明，合同应属无效。但该事由并不影响双方之间租赁合同的效力，且被告一直以实际行动在履行合同，故原告与被告签订的租赁合同应属有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与被告签订的租赁合同于2015年12月31日到期，被告交付租金至2019年12月31日并占用农场至今，故原告与被告之间的租赁合同视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现原告要求被告返还案涉农场及房屋的诉请，本院予以支持。被告在租赁期间的经营收入及转租案涉农场的收入，已足以弥补其投入设施损失，故被告提出的原告补偿被告损失70万元的反诉请求，本院不予支持。被告申请资产评估鉴定，亦不予支持。鉴于案涉农场于2010年1月1日起由第三人益兴公司实际使用至今，且庭审过程中第三人表示愿意于两个月内自行拆除建筑物及构筑物后，将案涉农场及房屋交还原告，故原告要求第三人协助返还案涉农场的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告交付租金至2019年12月31日，现涉案农场由第三人益兴公司实际占有，故由第三人益兴公司向原告支付自2020年1月1日起至实际返还农场之日止按年租金3000元计算的农场占用费，符合本案实际。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）大理市大理第三中学与被告（反诉原告）杨红英于1999年4月27日签订的《承租学校农场协议》及2002年5月22日签订的《农场承租补充协议》；二、被告（反诉原告）杨红英于本判决生效之日起两个月内将案涉农场及其附属建筑物返还给原告（反诉被告）大理市大理第三中学，第三人大理市益兴木业有限责任公司负有协助返还义务；三、第三人大理市益兴木业有限责任公司支付原告（反诉被告）大理市大理第三中学自2020年1月1日起至实际返还案涉农场及其附属建筑物之日止按年租金3000元计算的农场占用费；四、驳回被告（反诉原告）杨红英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）杨红英负担。反诉案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告（反诉原告）杨红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  李淑琴人民陪审员  雷明升二〇二〇年十一月五日法官助理李童捷书记员张涵