河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0105执异135号异议人(案外人）：河北宏峻房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街**北郡******楼沿街商业，统一社会信用代码：91130100794185501T。法定代表人：李治中，该公司董事长。委托代理人：王海霞，河北双烨律师事务所律师。申请执行人：陈策，男，汉族，1994年9月4日出生，住石家庄市桥**。被执行人：杨启，男，汉族，1988年7月24日出生，住石家庄市新华区。本院在执行申请执行人陈策与被执行人杨启民间借贷纠纷一案中，异议人河北宏峻房地产开发有限公司向本院提出执行异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人申请事项：请求人民法院依法立即停止对石家庄市新华区房屋的强制执行措施，停止拍卖并解除对上述房产的查封措施。事实与理由：一、申请人为案涉石家庄新华区中华北大街**北郡****楼住宅楼**1001房屋的所有权人，贵院执行上述房产无事实及法律依据。1、根据冀（2020）石家庄市不动产权第××号不动产登记证明载明涉案房产即石家庄市新华区屋的权利人为申请人，故根据《物权法》之规定，不动产权利人应当以登记为准，即涉案房产的所有权人为申请人；同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十五条第一款之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”；鉴于上述事实，故申请人作为涉案房产的权利人依法享有排除执行的权利。2、就涉案房产申请人与被执行人杨启只是签订了《石家庄市商品房买卖合同》，办理了商品房买卖合同备案登记，但尚未办理房屋权属证书。商品房买卖合同备案登记只是一种行政管理行为不是物权登记行为，不具有物权的效力，被执行人杨启基于商品房买卖合同取得的只是未来物权期待而不是所有权。二、申请人依法享有合同解除权，且申请人享有的解除权是合法有效独立存在的，不受法院预查封的影响。本案申请人与被执行人就案涉房屋签订了《石家庄市商品房买卖合同》，被执行人仅向申请人交纳了首付款；剩余房款向银行办理按揭贷款；在合同履行过程中因被执行未按期归还银行贷款，导致银行从申请人保证金账户扣划多期贷款本息，依据双方签订的商品房买卖合同约定，申请人承担的担保责任超过买受人月还款3倍以上的，申请人有权解除商品房买卖合同，现申请人行使合同解除权的条件已经成就；商品房买卖合同解除后被申请人基于商品房买卖合同取得的物权期待权也随之丧失，即本案被执行人在未来也不会再取得涉案房屋的所有权；综上，鉴于申请人为案涉房屋所有权人的事实，人民法院执行、查封涉案房产无事实及法律依据，故贵院应依法支持申请人的异议请求。异议人提交以下证据：证据一、《石家庄市商品房买卖合同》，证明：申请人与杨启、刘云波存在房屋买卖合同关系，杨启、刘云波以按揭贷款的方式购买案涉房屋，合同中约定了合同解除权等内容。证据二、购房担保借款合同，证明：杨启、刘云波就案涉房屋向农业银行办理按揭贷款，申请人贷款提供担保。证据三、不动产登记证明，证明：案涉房屋权利人为申请人河北宏峻房地产开发有限公司。证据四、保证金支付回单，证明：因杨启、刘云波未按期偿还银行贷款，导致银行从申请人保证金账户扣款的事实。本院查明以下事实：一、申请执行人陈策与被执行人杨启民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2019）冀0105民初8686号民事调解书，本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：（一）、被告杨启于2019年11月6日前偿还原告陈策借款本金328733元及利息7000元（自2019年5月1日至2019年9月15日）；被告杨启于2019年11月6日前偿还原告陈策借款本金328733元的逾期利息（以借款本金328733元为基数，自2019年9月16日起至借款实际清偿之日止，按年利率6%计算）。（二）、本案其它各节双方互不追究。案件受理费6353元，减半收取计3176.5元，由被告杨启负担。保全费2164元，由被告杨启负担。本院于2019年11月7日签署生效确认书。申请执行人陈策向本院提出强制执行申请，我院受理后，依法立案，执行案号为（2020）冀0105执213号。二、本院于2019年10月23日作出（2019）冀0105民初8686号民事裁定，裁定：查封、扣划、冻结被申请人杨启名下价值328733元的财产。本院于2019年10月25日向石家庄市房产交易中心送达了（2019）冀0105执保1020号协助执行通知书，请求协助执行以下事项：查封杨启、刘云波名下位于石家庄市新华区，查封期限为三年，自2019年10月25日起至2022年10月24日止。三、出卖人河北宏峻房地产开发有限公司与买受人杨启、刘云波于2016年4月5日签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》合同，合同编号：2016040514485649891。合同的第二章商品房基本状况的第三条商品房基本情况，该商品房坐落为新华区中华××区××住宅楼××单元1001。第三章商品房价款的第六条计价方式与价款，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7500元，总价款为591825元，（大写：伍拾玖万壹仟捌佰贰拾伍元整）。第七条付款方式及期限，买受人应当于2016年4月5日前支付首期房价款121825元，（大写：壹拾贰万壹仟捌佰贰拾伍元整），占全部房价款的21%。余款470000元，（大写：肆拾柒万元整）向公积金或工行或农行或建行或中行或商行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人河北宏峻房地产开发有限公司与买受人杨启、刘云波于2016年4月14日签订《石家庄市商品房买卖合同》合同，预售商品房合同备案书合同编号：2016040514485649891，房屋座落：新华区中华××区××住宅楼××单元1001，总价款大写：伍拾玖万壹仟捌佰贰拾伍元整。2020年5月9日，石家庄市房产交易中心出具《商品房合同网签备案信息查询结果》，内容：杨启、李云波名下位于新华区，建筑面积78,91平方米，总价款591825元，合同签约日期为2016年4月5日，合同约定付款方式为“买受人应当于2016年4月5日前支付首期房价款121825元，余款470000元向公积金或工行或农行或建行或中行或商行申请贷款支付”。本院认为，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院可以进行预查封。本案中，因被执行人杨启未能按照生效的法律文书履行义务，本院对备案登记在杨启名下位于石家庄市新华区产进行查封等的执行行为符合法律规定，并无不当。案涉房产虽初始登记在开发商河北宏峻房地产开发有限公司名下，但因其已出售该房产并备案登记在购房人杨启名下，河北宏峻房地产开发有限公司已经收到全额的购房款591825元，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权”，故异议人河北宏峻房地产开发有限公司对案涉房产已不享有占有、使用、收益和处分的权利。河北宏峻房地产开发有限公司对被执行人杨启的银行贷款承担担保责任后享有的追偿权属于债权。综上，异议人河北宏峻房地产开发有限公司请求停止对石家庄市新华区房屋的强制执行措施，停止拍卖并解除对上述房产的查封措施，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有具对世及排他效力的完整的不动产所有权，其请求于法无据，不能排除法院对案涉房产的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第一项、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，裁定如下：驳回河北宏峻房地产开发有限公司的执行异议。如不服本裁定，可以自收到本裁定书之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  马征杰人民陪审员  何 勉人民陪审员  黄冰雪二〇二〇年十一月二十日书 记 员  孙世杰