福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1507号 原告：李琼，女，1986年10月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 被告：郭锦晖，女，1989年1月9日出生，汉族，住福建省闽清县，现住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑辉，男，1976年5月8日出生，汉族，住福州市晋安区，现住福州市鼓楼区，系被告丈夫。 第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地：福州市台江区高桥路31号高雅花园3#楼一层1#店面。 法定代表人：黄少华，经理。 委托诉讼代理人：谢平，公司职员。 原告李琼与被告郭锦晖、第三人福州家天下房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员任小平独任审理，公开开庭进行了审理。原告李琼及其委托诉讼代理人池建伟、王毅，被告郭锦晖的委托诉讼代理人郑辉、第三人福州家天下房产代理有限公司的委托诉讼代理人谢平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李琼向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付违约金100000元；2．被告承担原告支出的律师费12000元；3．本案诉讼费、保全费、公告费等全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2019年12月15日，被告与原告的代理人叶闻远在台江区××房产中介所的居间下签订《房产买卖合同》等合同文件，约定原告将坐落于福州市仓山区××镇××路××号××＃楼××层××公寓的房屋转让给被告，成交价为998000元。第三人为交易服务方。前述《房产买卖合同》等合同文件签订后，原告依约履行合同义务。然而，被告未依《房产买卖合同》约定配合办理过户登记手续。经多次催告被告始终未履约，故原告特委托第三人向被告发送催告函，督促被告及时履行义务，但被告仍未履约，且明确表示拒绝继续履行。被告的行为已构成根本违约，并且给原告造成了巨大的经济损失，原告迫于无奈解除《房产买卖合同》等合同文件。原告有权依据合同约定及法律规定，要求被告支付违约金100000元、承担原告为此支出的律师费及承担本案全部诉讼费用。 被告郭锦晖辩称，一、原告要求被告支付违约金100000元过高。1．2020年1月31日原告发出《合同解约通知》，之后的10个工作日（2020年2月15日之前）居间方已归还原告的产权证。原告已具备再次出售该案房产的条件，并且，被告从未反对原告出售该案房产；2．在2月2日与原告的通话录音（3分55秒处）中，原告称产权证虽然已经拿回，但是没有与原告真正解除合同，还是要等到网签三个月以后，而且还要自己去申请解除，被告走访了福州市不动产登记和交易中心，得到的答复是：根据《福州市二手房买卖合同网上签约工作有关问题的解答》二手房网签的双方已经撤销合同，第二天就可以重新发起网签操作，1月31日，原告通过居间方发出《合同解除通知书》，2月2日被告打电话给原告说已收悉，被告没有反对合同的解除，2月3日（春节假期结束），居间方和买卖双方就可以到福州市不动产登记和交易中心签署《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）撤销申请表》，从几次沟通的情况看，原告对二手房交易的规则是十分熟悉的，原告口口声声说，造成很大损失，却在解除合同后，不和被告一起去福州市不动产登记和交易中心撤销合同，而是一味的要求被告支付违约金100000元，是混淆视听，并且居间方作为专业房产交易机构，也是熟知二手房网签程序，也未通知被告去福州市不动产登记和交易中心签署撤销合同；3．该案房产面积34.7平方米，总价998000元，均价28760元/平方米。目前的市场价是29323元/平方米（参考“安居客”近日公布的价格），房价不降反升，原告并不因这次买卖不成，导致了任何的实际损失，反而因房价上涨，获得了重大利益，被告才是此次交易真正的受害者；4．依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中被告未对原告造成实际的经济损失；5．纵观购房的全过程，被告都是积极配合原告和居间方的，包括银行的资金监管协议的签订、首付款的主动冻结、都说明被告在履行合同，如果不是出在被告所就职的公司注册地在长乐这个问题上（即社保缴纳地在长乐，不符合福州市购房规定），合同早已顺利履行完毕。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 二、原告要求被告支付其律师费、诉讼费等。被告认为虽然本案的结果是被告违约，但是分析违约原因，是因为居间方未尽相关义务而导致的，应以违约造成原告的损失为基础，综合考量被告在合同履行的程度，居间方的过错。同时也应防止原告以意思自治为由放任当事人约定过高的违约金。 第三人福州家天下房产代理有限公司述称，《房产买卖合同》补充协议的第二条约定被告有权决定有效产权人购买讼争房屋，只是因为被告家中不同意，把户口落到福州或者找不到一个产权人才导致违约。不把户口迁到福州是因为在闽清有一笔赔偿款，因为利益关系就没有把被告的户口迁到福州。其实可以把被告的户口迁到福州来继续履行《房产买卖合同》。被告想把这套房子作为婚前财产，后面因为委托代理人（被告丈夫）名下有两套房产，不想留有婚前财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：被告提交的本案房产目前市场价、与居间方微信聊天记录、按揭群聊记录、关于集体户的说明、与代办人员微信聊天记录、分期贷款购房明细表与本案缺乏关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月15日，原被告签订《房产买卖合同》，主要约定：原告将坐落于福州市仓山区××镇××路××号××＃楼××层××公寓的房屋转让给被告，成交价为998000元；合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金100000元，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本条款所约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、诉讼费、差旅费等。2019年12月16日，原被告签订《补充协议》，约定：原告于2019年12月18日或之前将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交由第三方处监管。由第三人提供交易服务。上述合同签订后，原告依约履行合同义务，被告未依约办理过户登记手续。 另查明，讼争《房产买卖合同》已于2020年1月31日解除。原告因本案诉讼支出律师费12000元。 本院认为，《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告未依约办理过户登记手续，构成违约，应承担违约责任。被告称其系限购对象，因限购政策导致了合同无法履行，然而，即使被告确系限购对象，但福州市针对房产购买的限购政策施行多年，被告仍与原告签订《房产买卖合同》，应承担由此带来的交易风险。被告认为第三人未予告知而促成该笔交易，但该理由不能免除被告在房屋买卖合同中的责任。原告要求被告支付违约金100000元，鉴于原告系房屋出售方，所主张的违约金过分高于原告的实际损失，本院酌定被告向原告支付违约金60000元。原告要求被告支付律师费12000元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告郭锦晖于本判决生效之日起十日内向原告李琼支付违约金60000元； 二、被告郭锦晖于本判决生效之日起十日内向原告李琼支付律师费12000元； 三、驳回原告李琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2540元，由原告负担940元，被告郭锦晖负担1600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任小平 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈捷昕 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。