大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初3479号原告范俊英，女，1959年11月15日生，汉族，大连机车厂退休职工，住大连市中山区。委托代理人宫延成、许大鹏（实习），辽宁朋达律师事务所律师。被告润德集团有限公司，统一社会信用代码：91210200760794712Y，住所地辽宁省大连市西岗区新春街**。法定代表人王德利，该公司董事长。委托代理人彭程，男，1992年10月26日生，满族，该公司职工，住辽宁省瓦房店市。委托代理人刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。被告大连润德君城房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91210200661122275Q，，住所地辽宁省大连市西岗区新春街**法定代表人王德利，该公司董事长。委托代理人江雯雯，女，1988年4月4日生，汉族，该公司员工，辽宁省大连市金州区号。委托代理人刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。原告范俊英与被告润德集团有限公司（以下简称“润德集团”）、大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称“润德君城”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告范俊英的委托代理人宫延成、许大鹏，被告润德集团的委托代理人彭程、刘相森，润德君城的委托代理人江雯雯、刘相森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2008年2月28日，被告因开发建设需要，须拆除原告所有的正在经营的大型网吧所使用的层高6米的公建房屋186.96平方米，被告一润德集团与原告达成并签订了《房屋回迁安置合同》。合同约定了两种补偿方式，一种为原址回迁，面积不小于186.96平方米，回迁期限为自合同签订日起2年内（20-24个月）将回迁安置房屋交付给原告，并负责为原告办理产权证等手续，费用由被告承担，逾期按每日2000元向原告支付违约金；另一种补偿方式为货币补偿，如被告将约定给原告的回迁安置房屋另作它用，则被告须按约定回迁安置房屋评估价的3倍给付动迁补偿。合同签订后，被告一直没有将约定的回迁安置房屋交付给原告，且没有按合同约定给付逾期回迁安置违约金。原告先后五次提起索要违约金之诉，但被告至今没有将回迁安置房屋交付给原告，违约行为一直在持续，且规划已更改，约定给原告的回迁安置房屋被被告另作它用，已不能原址回迁。诉讼中原告已申请对原、被告合同约定回迁安置房屋评估价进行司法鉴定估价，大连胜华房地产土地评估有限公司作出大连胜华房估字【2020】第1036号《估价报告书》，评估结果“价值时点的区域市场价约为：人民币平均单价：32000元/平方米”。故原告请求依法判令二被告按约定回迁安置房屋评估价（即32000元/平方米）的3倍共同向原告支付动迁补偿款，共计17948160元；判令二被告按每日2000元共同向原告支付自2018年6月8日起至判决发生法律效力日止的逾期回迁违约金；本案鉴定费30000元由二被告承担。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告没有违约行为，按照合同的约定，承担违约责任是没有按期将房屋交付并办理产权登记手续，但前提是房屋竣工验收合格，对于房屋何时竣工验收合格合同并无约定，目前该房屋并未完成竣工验收，因此不能够认定被告有违约行为。2、之所以至今没有竣工验收是因为涉案拆迁地块由政府进行了规划变更，并非被告原因导致，被告对此无过错，不应承担违约责任。3、原告的诉讼请求相互矛盾，原告第一项诉讼请求要求按照房屋评估价三倍支付动迁补偿款是基于解除合同为前提，其第二项诉讼请求支付违约金是基于继续履行合同为前提，因此该两项只能择一行使。4、原告主张的违约金过高，根据合同的约定，房屋评估价格的三倍系赔偿款项，而日2000元系违约金，均属于惩罚性质，具有违约责任特点，因此根据合同法的规定，在约定过高时，被告有权申请法院进行调低。目前涉案地块周边公建面积租金年租金在每平米700元左右，根据最高院相关司法解释，违约金应当合理确定在损失的30%，违约金过高的另一理由是至今被告已经支付原告违约金400余万元，完全超出了当地的公建租赁价格，因此在本案中作为调低违约金的理由。关于土地评估所作出的估价报告书，报告结论没有依据任何评估方法，空谈经济形势，无任何依据。该报告虽然名为分析报告，但其结论却是对特定区域的房地产价格估算，其实质仍是评估报告。但该报告从头至尾，未表明其使用的评估方法以及依据的评估规范，毫无法定方法以及规范依据，就其内容而言，除了对评估区域情况的表述，就是对空洞的市场背景的描述，所有表述均可反复适用于任何项目分析，毫无特质。就此所得出的评估报告，无法具有权威性，更不应该被司法采纳。在之前的判决中已经对关于逾期交付安置房屋违约金进行了判决，作为被告依据判决确定的标准已经向原告支付违约金直至2019年1月15日，因此原告主张从2018年6月8日起计算违约金与事实不符。目前回迁安置房屋所在建筑尚未办理竣工备案，也没有另作他用的情况，根据双方签订的合同的约定，原告无权要求三倍价款的赔偿，被告可以按照合同约定向原告按照回迁条件进行回迁安置。经审理查明，2008年2月28日，被告润德集团（原名大连润德房地产开发有限公司）作为甲方，与原告范俊英作为乙方签订了《房屋回迁安置合同》。合同主要内容为：甲方因建设需要，须拆除乙方坐落于大连市西岗区（原凯旋酒店）整体动迁楼的一楼内西北角房屋，建筑面积186.96平方米，现经营网吧，由于历史原因，西岗区政府没有为其办理产权证分割，因而甲方为乙方回迁安置后，在房屋竣工验收合格后三个月内，将回迁安置房屋交给乙方（20-24个月），由甲方负责为乙方办理产权证等手续，一切费用由甲方承担。逾期没有办，按日2000元，向乙方交付违约金。第三条拆迁房屋的补偿及回迁安置方式为：甲方在被拆迁房屋原址上的项目建成后，按乙方原有面积186.96平方米在一楼原位置（该项目西北角，即门面朝西，临新开路进行回迁安置）见图纸。安置面积不得少于186.96平方米，如实际回迁房屋面积超出乙方原有房屋面积，则超出部分乙方按每平方米18000元价格交付差额面积的价款，如甲方安置面积少于乙方原有房屋面积，则甲方须按该项目一楼评估价格的3倍补偿乙方。如甲方将约定给乙方的回迁安置房屋另作它用，则甲方须按约定回迁安置房屋评估价的3倍赔偿乙方。同时双方对临时安置补助费、生活补助费及其他搬迁补助费进行了约定，对房屋交付标准、搬迁期限及违约责任进行了约定。合同签订后，原告按合同约定腾退房屋交由被告拆除。因被告未按合同约定给予原告回迁安置房屋，原告向本院提起诉讼，要求二被告按每日2000元共同向原告支付自2010年2月28日至2012年9月27日止的违约金1880000元，本院作出（2012）西审民初字第32号民事判决后，二被告均不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）大民二终字第1154号民事判决，认为原告范俊英具备被拆迁人的主体资格，《房屋回迁安置合同》为有效合同，二被告没有按照合同约定履行义务构成违约，依法应当支付违约金。由于在未如期进行回迁安置期间原告不能进行经营活动，无劳动付出，一审法院将“营业收入”和“租金损失”同时予以考虑，属于重复计算，每日2000元违约金明显过高，不予调整没有道理。结合被拆迁房屋所处地段同等面积的商业用房租金的具体实际以及法律规定，违约金应以每日1200元为宜。二审判决二被告于判决生效之日起十日内共同给付原告自2010年2月28日起至2012年9月27日止的逾期回迁安置违约金1128000元。判决生效后，二被告不服判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2013年11月18日作出（2013）辽审四民申字第948号民事裁定，认为，案件三方当事人共同达成了《执行和解协议书》，该协议书明确约定二被告一次性支付给原告1147952元，即案结事了，该款已于签订协议书当日付清，三方不得再为此事发生纠纷。辽宁省高级人民法院裁定：案件终结审查。因二被告持续逾期交房，原告诉至法院，要求二被告共同给付自2012年9月28日起至2013年3月27日止逾期回迁安置违约金按每日1200元计算共计219600元。本院作出（2013）西民初字第879号民事判决，判决二被告于判决生效之日起十日内给付原告逾期回迁安置违约金219600元。二被告均不服判决，提起上诉，大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第829号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告再次起诉索要2013年3月28日起至判决生效之日期间的逾期回迁安置违约金，被告反诉要求解除合同，本院于2015年1月29日作出（2014）西审民初字第47号民事判决，判决：二被告于本判决生效之日起十日内按每日1200元共同给付原告范俊英自2013年3月28日起至本判决生效之日止的逾期回迁安置违约金；解除原告范俊英与被告润德集团签订的《房屋回迁安置合同》。范俊英不服，经大连市中级人民法院审理，认为被告以规划变更符合情势变更为由要求解除合同，于法无据，不予支持。2015年6月26日大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第00737号终审判决：一、维持西岗区人民法院（2014）西审民初字第47号民事判决第一项；二、撤销西岗区人民法院（2014）西审民初字第47号民事判决第二项；三、驳回润德集团有限公司的诉讼请求。现该案已经执行完毕，被告给付了2015年6月26日之前的违约金。2017年，因二被告仍未交付回迁房屋，原告又诉至本院，请求判令二被告按每日2000元共同给付原告范俊英自2015年6月27日起至2017年4月6日止的逾期回迁安置违约金；二被告共同承担律师费用111000元。本院于2017年5月10日作出（2017）辽0203民初783号民事判决，判决二被告共同给付原告自2015年6月27日起至2017年4月7日止的逾期回迁安置违约金1038400元（1600元/天×649天）；驳回原告其他诉讼请求。该案已经执行完毕。2018年，原告第五次向本院提起诉讼，请求判令二被告按1600元/日向原告支付自2017年4月8日起至2018年6月7日止的逾期回迁安置违约金681600元。本院作出（2018）辽0203民初1261号民事判决，判决二被告于判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英自2017年4月8日起至2018年6月7日止的逾期回迁安置违约金681600元。该案已经执行完毕。现原告以二被告仍未交付回迁房屋且已无法对原告按《房屋回迁安置合同》中约定对原告进行回迁安置为由，请求判令二被告按约定回迁安置房屋评估价（即32000元/平方米）的3倍共同向原告支付动迁补偿款共计17948160元，并按每日2000元共同向原告支付自2018年6月8日起至判决发生法律效力日止的逾期回迁违约金以及本案的鉴定评估费30000元。诉讼中，原告提起司法鉴定申请，本院依法委托司法鉴定机关对原告所提的评估申请进行司法鉴定，大连胜华房地产土地评估有限公司作出大连胜华房估字【2020】第1036号《房地产区域市场价值分析报告》，确定“价值时点的区域市场价值约为人民币（RMB）平均单价：32000元/平方米”。原告垫付鉴定费30000元。本院确认的上述事实，有《房屋回迁安置合同》、(2012)西审民初字第32号民事判决书、（2012）大民二终字第1154号民事判决书、（2013）西民初字第879号民事判决书、（2013）大民二终字第829号民事判决书、（2014）西审民初字第47号民事判决书、（2015）大民二终字第00737号民事判决书、（2017）辽0203民初783号民事判决书、（2018）辽0203民初1261号民事判决书、《房地产区域市场价值分析报告》等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案双方签订的《房屋回迁安置合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按约定履行各自义务。合同第三条对拆迁房屋的补偿及回迁安置方式作出了约定，安置位置在一楼原位置（该项目西北角，即门面朝西，临新开路进行回迁安置），同时约定“如甲方将约定给乙方的回迁安置房屋另作它用，则甲方须按约定回迁安置房屋评估价的3倍赔偿乙方”。该约定是基于被告欲拆除原告房屋而对原告进行回迁安置不能后的另一种安置形式。本案双方当事人就房屋拆迁安置补偿合同纠纷多次诉讼，二被告的违约责任已经法院生效判决予以确认。但时至今日，二被告仍未履行回迁安置义务，违约行为仍在继续发生。现被告已在动迁地段原址建成“润德中心”，且已对外进行销售在“润德中心”西北角即为原告安置位置，建设“汽车井”，这显然不符合安置条件，违反了《房屋回迁安置合同》第三条约定，且本案审理至今，被告亦未就其主张的“具备回迁安置条件”，向法庭提交具体的安置方案，故原告要求二被告向原告支付动迁补偿承担逾期回迁安置违约金的请求合理。关于原告主张的按评估价三倍支付动迁款17948160元一节，大连胜华房地产土地评估有限公司作出的《房地产区域市场价值分析报告》，价值类型为“一层临新开路公建房屋，国有产权，层高6米，区域范围内（150-250平方米）在价值时点的区域市场价值”。区域范围在“西岗区新开路润德公馆附近，南至福德街，北至鞍山路，新开路沿线东西两侧”。评估结论为“最终确定于价值时点的区域市场价值约为人民币（RMB）平均单价：32000元/平方米”。该结论是鉴定机构为法院解决纠纷确定项目区域市场价值提供参考。被告对房屋价值评估报告书有异议，提出另行选择评估机构鉴定或对该份分析报告不予采信，却未申请鉴定人员出庭接受质询，本院认为评估机构及鉴定人员具备相关资质，鉴定程序合法，《估价报告书》中对鉴定方法进行了详细的说明，被告未能提供充分证据推翻该报告书，也不具备申请重新鉴定的法定条件，故本院对被告的申请不予采纳。原告按评估价三倍主张被告支付动迁款17948160元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张按照每日2000元支付逾期回迁安置违约金一节，本案原告在被告多次迟延履行的情况下，通过多次诉讼，请求被告支付违约金，违约金金额法院也依据市场行情等因素相应予以了相应调整，但被告至今仍未为原告予以回迁安置，逾期交房的违约行为仍在持续发生。参照已生效的民事判决所确定的标准，违约金仍按每日1600元为宜，故原告主张自2018年6月8日起至判决发生法律效力止的逾期回迁违约金合理部分，本院予以支持，原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张的鉴定费30000元由二被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英回迁安置补偿款17948160元。二、被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英自2018年6月8日起至判决发生法律效力日止的逾期回迁违约金，违约金标准为1600元/日。三、被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英鉴定费30000元。四、驳回原告范俊英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费129490元，保全费5000元，合计134490元（原告已预付），由被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 晶人民陪审员  冯秀华人民陪审员  文 彦二〇二〇年十一月二十日书 记 员  张 颖