山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初8864号原告（案外人）：戴金忠，男，1964年12月22日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：杨振，山东鲁朋律师事务所律师。被告（申请执行人）：李洪峰，男，1974年6月16日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：郝广忠，山东荣法律师事务所律师。被告（被执行人）：代孝武，男，1970年3月9日出生，汉族，住聊城市东昌府区。原告戴金忠与被告李洪峰、代孝武案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴金忠的委托诉讼代理人杨振，被告李洪峰及其委托诉讼代理人郝广忠，被告代孝武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴金忠向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告代孝武于2013年10月28日签订的《协议书》有效；二、依法撤销东昌府区人民法院（2020)鲁1502执异65号执行裁定，判令停止对原告所有的东昌府区昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室房屋的执行；审理过程中，原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由：被告李洪峰2019年1月向东昌府区人民法院起诉代孝武民间借贷纠纷一案，诉讼过程中东昌府区人民法院以（2018)鲁1502民初9280号民事裁定，查封了涉案房屋。2019年2月2日，东昌府区人民法院作出（2018)鲁1502民初9280号民事判决，判决被告代孝武偿还李洪峰借款99万元及利息。随后被告李洪峰于2019年7月15日立案执行，执行过程中，原告向东昌府区人民法院提出执行异议，2020年6月28日东昌府区人民法院以（2020)鲁1502执异65号执行裁定驳回了原告异议请求。2012年6月至8月份被告代孝武分三次向原告借款共计150万元，借款协议每笔约定的100万元，超出的50万元具有担保和违约制裁性质，实际借款金额共计150万元。借款到期后代孝武无力偿还，2013年10月28日原告与代孝武、张玉霞经自愿协商达成了以房屋抵偿债务的协议，该协议明确了涉案房屋当时价值为545614.50元，以此房屋抵偿了所欠原告的部分借款，并明确约定了房屋交付的时间和所有权归属。原告认为，原告于2013年10月28日与被告代孝武、张玉霞签订达成的《协议书》是双方真实意思的表示，且有两名见证人在场证明，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议系合法有效协议，其效力应当予以确认。东昌府区人民法院作出的（2020)鲁1502执异65号执行裁定认定事实、适用法律均存在错误，具体理由如下：一、原告在被告申请执行过程中向法院提交了借款协议印证原告与代孝武之间的借贷关系，而且该事实代孝武予以认可，双方之间存在真实债务关系。二、原告与代孝武之间借款发生在2012年，而原告与被告形成以房屋抵顶部分债务的协议时间为2013年10月28日，被告李洪峰申请查封的时间为2019年1月8日，证明原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面协议。三、2013年10月28日原告与代孝武签订协议后被告将房屋实际交付给了原告居住，同时将涉案房产的购房合同、交款收据、车位买卖协议等相关手续一并交付给了原告，原告实际合法占有了该房屋，并承担该房屋的物业费、水电费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提交的证据材料足以证明原告有权排除执行，法院应当适用该规定予以审查，并支持原告主张。另，根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上所述，原告认为应当依法确认原告与被告代孝武于2013年10月28日签订的协议书有效，停止被告对东昌府区昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室楼房执行，解除对昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室楼房的查封。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李洪峰辩称：一、原告戴金忠与代孝武之间以房抵债的2018年10月28日协议书存在明显瑕疵，属无效协议。戴金忠与代孝武仅约定了该房屋、储藏室、车位的价格为545614.5元，同意按该价格抵消部分借款，但对抵消的具体数额未进行约定，剩余全部借款的数额也未约定。因此，双方在协议书中对主要条款约定不明确，存在明显瑕疵，属于无效协议。二、原告并未真正履行2018年10月28日协议，原告自己也认为该房屋未抵顶给其所有。2018年10月28日协议书第二条约定“本协议签订后，该银行的按揭贷款由戴金忠偿还”但实际履行过程中，原告并未偿还按揭贷款。由此，可以看出原告也认为该房屋并未真正抵顶给原告所有。三、原告曾向东昌府区人民法院申请执行该房屋，但执行过程中原告主动放弃以该房屋抵顶其债权的执行请求。如果原告认为该房屋已经抵顶给其所有，其没有必要再对该房屋进行评估、拍卖、变卖；当该房屋无法拍卖、变卖时，其应该同意将该房屋抵顶给自己所有，但原告却放弃上述请求，因自身的原因导致该房屋未过户至原告名下，这显然与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相矛盾，原告提出的异议请求不能成立。综上，请法院查明事实，驳回原告戴金忠的诉讼请求。被告代孝武辩称：一、我与戴金忠在2018年10月28日签订的协议书是为了防止他人查封而签订不是真正的以房抵债，属无效协议。签订协议时，戴金忠和我这样说：“你欠外面的钱挺多，你的房子别让别人给查封了，咱俩一笔写不出俩代来，正好我的兴华路西原农业银行的房子拆迁，暂时住你的房子，等我的房子分下来时候我就搬出，你的房子还你”。他还说他有房子，我们双方暂时签个协议，就算假的，他们别人再找你就说代孝武把房子卖给戴金忠了，他们任何人都不再来找你要钱了。这样，我才跟戴金忠签的协议，但我们双方并不是真正的以房抵债给原告戴金忠。我们双方协议中虽然约定了该房屋、储藏室、车位的价格为545614.5元，同意按该价格抵消部分借款，但对抵消的具体数额未进行约定，剩余全部借款的数额也未约定。因此，该协议对主要条款约定不明确，属于无效协议。二、该协议并没有真正履行，原告并未偿还按揭贷款。原告曾向区人民法院申请执行该房屋，但执行过程中原告主动放弃以该房屋抵顶其债权的执行请求，当该房屋无法拍卖、变卖时，其也放弃上述请求，导致该房屋未抵顶给原告。因此，原告提出的异议请求不能成立，请法院驳回原告戴金忠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了协议书、收据、借款协议、担保书、转账凭证、商品房买卖合同、车位买卖协议、交款收据、物业收款收据、电费发票、天然气费收据、物业公司证明、银行流水、（2018）鲁1502民初9280号民事裁定书、规划许可证公示、物业公司证明等证据，本院出示了调取的判决书、查解封登记信息，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2011年5月28日，代孝武与聊城市中兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171)一份，由代孝武购买聊城市中兴房地产开发有限公司开发的位于聊城市昌润路西振兴路南中兴?龙丰苑第一幢三单元17层3172号房屋，该套房产建筑面积共计121.64平方米，储藏室编号3-210,单价2300元，面积12.78平方米，总金额为人民币655840元，付款方式为首付款205840元，于签合同时付清，银行按揭贷款450000元，贷款年限20年。2011年5月30日，该商品房预售合同在聊城市房地产管理局进行了备案登记。后代孝武与聊城市中兴房地产开发有限公司签订《龙丰苑车位买卖协议》一份，代孝武购买中兴龙丰苑项目车位的编号为：B-4号，该车位总价款为人民币100000元，该协议落款由代孝武、张玉霞签名、捺印。2012年6月17日，戴金忠（××）与代孝武（乙方借款人）签订借款协议一份，约定戴金忠借给代孝武人民币1000000元，借款期限为3个月（自2012年6月17日至2012年9月17日），代孝武、张玉霞夫妻同意用其名下所有财产马自达车和中兴·龙丰苑小区第一幢三单元17层3172号房，121.64平方米，储藏室，12.78平方米，编号GF-2000-0171合同，B-4号车位作为借款抵押担保物。担保方山东省聊城市兴名汽车配件有限公司及法人代孝武、张玉霞夫妻同意用其名下的所有财产（办公用房、车、公司厂房、土地、设备和其他材料等）作为借款人借款抵押担保物。乙方所借款项若逾期，根据本协议第二、三、四条款(处理)，15日内仍不能归还所借款项，乙方夫妻及担保方夫妻自愿将上述抵押物交给甲方进行拍卖处理，以偿还所借款项。代孝武、张玉霞出具了借据及担保书，借据中载明：借款日期为2012年6月17日，金额为壹佰万元，约定还款期限为2012年9月17日，违约金为日1%。2012年7月7日，代孝武与戴金忠签订第二份借款协议，借款金额为壹佰万元，用款期限为3个月（自2012年7月7日至2012年10月7日），借款协议其他内容同上述第一份协议内容，落款处甲方有戴金忠签名，乙方夫妻及担保方夫妻均由代孝武、张玉霞签名、捺印。代孝武、张玉霞就该笔借款也出具了与第一笔借款内容相同的借据（借款、还款时间与第一次借款不同，借款用途为购货）及担保书。2012年8月17日，代孝武与戴金忠签订第三份借款协议，借款金额为壹佰万元，用款期限为3个月（自2012年8月17日至2012年11月17日），借款协议其他内容同上述第一份协议内容，落款处甲方有戴金忠签名，乙方夫妻由代孝武、张玉霞签名、捺印，担保方夫妻处由代孝武签名、捺印。代孝武、张玉霞就该笔借款也出具了与第一笔借款内容相同的借据（借款、还款时间与第一次借款不同，借款用途为购货）及担保书。2013年10月28日，戴金忠（甲方）与代孝武、张玉霞（乙方）签订协议书一份，内容为：鉴于乙方分数次向甲方借款共计壹佰万元，应在2012年9月17日前偿还该借款，现因乙方无力偿还，乙方自愿以自有房屋一套偿还甲方部分借款，甲、乙双方自愿订立如下协议：一、乙方现有位于昌润北路路西中兴龙丰苑小区第一栋三单元十七层3172号房屋3-210储藏室、B-4车位各一处，乙方自愿以上述房屋、储藏室、年位抵偿给甲方，二、因乙方上述房屋在银行办理了按揭贷款，尚有部分按揭贷款未还清，本协议签订后，该银行的按揭贷款由甲方偿还，三、截止本协议签订时，甲、乙双方确认该房屋、储藏室、车位、价格为545614.5元，其中含乙方支付的首付款205840元、车位100000元、基金为2432元、自2011年6月23日至2013年8月23日已交还的银行按68442.50元，装修款120000元，乙方同意按该价格抵消部分借款，乙方应在本协议签订之日起30日内向甲方付清剩余全部借款。四、乙方已于2013年10月28日将上述房屋、储藏室、车位交付给甲方。五、本协议签订后，本协议所涉房屋、储藏室、车位的所有权即归甲方所有，乙方及其他第三方不得就该房屋主张任何权利。六、待本协议所涉房屋能办理权属证书时，乙方应积概配合甲方办理房屋过户手续。七、本协议签订后，甲乙双方应严格按本协议履行义务，甲方违约，需从欠款扣除乙方违约金叁拾万元。乙方违约在还清所有欠款的情况下需向甲方支付违约金叁拾万元。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自2013年10月28日起生效。甲方负责人：戴金忠签名乙方负责人：代孝武、张玉霞签名、捺印见证方：高洪印、肖士国签名。同日，戴金忠为代孝武、张玉霞出具收到545614元的收据一份，收款方式为房屋作价款。2018年12月11日，李洪峰以民间借贷为由向本院对代孝武提起诉讼，审理过程中，经李洪峰申请，本院于2019年1月8日作出(2018)鲁1502民初9280号民事裁定书查封了代孝武名下位于聊城市昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室房屋产一套。2019年1月10日，本院向聊城市不动产登记中心送达了上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了代孝武名下的上述房产。2019年2月2日，本院作出（2018）鲁1502民初9280号民事判决，判决代孝武偿还李洪峰借款990000元及利息。该判决生效后，代孝武未履行付款义务，李洪峰申请执行，本院于2019年7月15日立案执行。执行过程中，戴金忠提出执行异议，要求解除对聊城市昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室房产的查封，中止对涉案房屋的执行。2020年6月28日，本院作出（2020）鲁1502执异65号执行裁定书，以涉案房屋一直登记在代孝武名下，物权变动并未完成，戴金忠无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利为由，驳回了戴金忠的异议请求。涉案房屋的开发商至今未办理房屋初始登记（大证）。代孝武因与陈孟逐等人存在债权债务纠纷，陈孟逐等人向法院起诉，涉案房屋自2013年5月开始至今处于被法院查封期间。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人戴金忠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。普通金钱债权执行中，无过错买受人对登记在被执行人名下的不动产的物权期待权具有排除执行等物权效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，无过错不动产买受人物权期待权保护的四个必备要件为：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明的事实，就以上保护要件，分析如下：一、关于签约时间及合同效力问题。涉案抵债协议书签订时间为2013年10月28日，涉案房屋被法院查封时间为2019年1月8日，涉案房屋抵债协议书签订的时间在该房屋被查封之前。根据戴金忠提交的证据，可以证明代孝武向戴金忠借款100万元到期未还的事实，双方在借款到期后于2013年10月28日达成的以房抵债协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。二被告关于抵债协议书无效的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。二、关于房屋占有事实的认定。戴金忠与代孝武在抵债协议书中共同确认涉案房屋于2013年10月28日交付给戴金忠占有，戴金忠在房屋被法院查封之前已合法占有房屋。三、关于购房价款的支付问题。根据抵债协议书的约定，涉案房屋以545614.50元的价格折抵代孝武欠付戴金忠的借款，且2013年10月28日戴金忠为代孝武、张玉霞出具了收到545614元的房屋作价款收据，可认定为戴金忠已实际向代孝武支付了全部购房款。四、关于戴金忠是否因自身原因未办理权属转移登记。涉案房屋未办理过户登记的原因，是开发商尚未办理初始登记（大证）且房屋被查封，客观上无法办理产权转移登记手续，而非戴金忠消极不行使登记权利或其他能够归责于戴金忠的原因。综上，戴金忠符合上述司法解释规定的无过错买受人物权期待权的保护条件，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行聊城市东昌府区昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室房屋。案件受理费9256元，由被告李洪峰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  周爱军人民陪审员  吉婷婷人民陪审员  迟张青二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  苏金法