江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初7501号原告：佐颜辉，男，1983年10月15日出生，满族，住句容市开发区。原告：禹佳，女，1983年8月28日出生，汉族，住句容市开发区。两原告共同委托诉讼代理人：吕青斌，江苏金风华律师事务所律师。被告：句容星辉酒店有限公司，住所地句容市葛洪路19号润阳广场。法定代表人：陈静，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：段俊明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告佐颜辉、禹佳与被告句容星辉酒店有限公司（以下简称星辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案受理，被告星辉公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，认为本案应由南京市江宁区人民法院审理。本院于2019年12月17日出具民事裁定书，驳回被告星辉公司对本案管辖权提出的异议。被告星辉公司不服该裁定，向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院审查后作出（2020）苏11民辖终48号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告佐颜辉及其委托诉讼代理人吕青斌、被告星辉公司的委托诉讼代理人段俊明两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佐颜辉、禹佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失30000元，判令被告返还原告品牌加盟、升级改造等费用107250元，合计137250元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除双方之间的《房屋租赁合同》及《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》；2.判决被告支付2019年12月1日至2020年3月30日期间的租金10000元；3.判决被告返还经营管理费、设施设备维护费107250元；4.判令被告赔偿原告待租期的损失30000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将两原告共同共有的位于句容市葛洪路19号润阳广场3107、3108室租给被告从事宾馆经营，协议期8年，自2017年5月31日至2025年5月31日。前四年租金每年每间15000元，后四年租金每年每间16500元。为了更好的经营案涉房屋，双方签订《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》，约定原告向被告支付156000元（每套房78000元），用于8年间加盟华住集团、对现有房屋进行改造升级、对现有酒店设施进行升级、对将来酒店重新装潢及改造。合同签订后，前两年双方都按照约定履行了协议，但2019年10月，被告突然通知原告，自2019年10月30日起不再履行租赁合同，要求原告办理房屋交接手续。原告认为，合同是当事人之间的法律，双方约定的租赁期为8年，且原告基于信赖利益，按照8年的期间缴纳了品牌加盟费及期间的再次装修费用。被告的行为严重违反了双方的约定，损害了原告的利益。被告星辉公司辩称，1.两原告与被告之间系联营合同纠纷，所签订的房屋租赁合同系联营合同中的保底条款，应属无效。因履行合同的基础条件已经不在，在双方对联营体进行清算后方可进行解除，在没有清算前被告不同意解除合同。2.关于租金10000元，原告向法院提起诉讼时间为2019年10月30日，且原告在诉状中明确认可了被告已经通知其收回房屋，被告已经将房租支付至2019年11月30日，故第二项诉讼请求与被告无关。3.原告所缴纳的156000元的费用已经全部用于案涉房屋的装修，该装修后的房屋原告已经接收，原告无理由要求被告来支付该款项。4.原告要求赔偿待租期的损失无任何依据。本院经审理认定事实如下：一、2017年4月12日，原告佐颜辉、禹佳与江苏润阳置业有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定由两原告购买江苏润阳置业有限公司开发的位于句容市，建筑面积均为41.4平方米，房屋总价款均为260000元。同日，两原告（甲方）与被告星辉公司（乙方）签订《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》两份，载明甲方为考虑其房屋盈利的效率性、连续性，特与乙方合力经营，甲方将其购房的位于句容市葛洪路19号润阳广场1幢三层3107号、3108号房的房屋使用权投入双方的协议体，经营品牌酒店，协议期八年，自2017年4月12日至2025年4月11日，甲方在签订合同当日一次性支付乙方酒店品牌打造、酒店设施升级改造、品牌酒店综合管理服务等所需费用合计每间78000元，该费用用于：1、加盟华住集团所需费用；2、对现有房屋进行改造所需费用；3、对现有酒店设施进行升级所需费用；4、对将来酒店重新装潢所需费用及改造费用（改造烟道和下水）。甲方同意乙方可以以其名义直接进行经营管理，在合同约定的协议期内，该房的一切使用、经营、管理的权利均由乙方独立行使，甲方不得干涉。任何一方均不得单方修改或解除合同，否则视为违约，违约方除应向守约方赔偿全部经济损失外，还应赔偿由此给守约方造成的一切间接损失，守约方要求继续履行合同的，还应继续履行合同。上述协议签订当日，两原告支付被告协议约定的费用共计156000元。对于加盟华住集团所需的费用，原告认可每年每间房屋为1200元。二、2017年5月31日，原告佐颜辉、禹佳作为出租方（甲方）、被告星辉公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定甲方将位于句容市葛洪路19号润阳广场1幢三层3107号、3108号房出租给乙方使用，租期八年，自2017年5月31日至2025年5月31日，租赁用途为开办宾馆。第1-4年的租金为每年每间15000元，第5-8年租金的每年每间16500元，签订合同后且甲方付清所有应付款项，乙方即支付第一年房租，以后每期房租在下一年度对应的日期支付。若甲方出售房屋，在同等条件下乙方有优先购买权且不得影响合同租赁时限。乙方逾期支付房屋租金的，按逾期贷款利率标准支付逾期期间的违约金。上述合同签订后，被告星辉公司于2017年6月6日支付两原告租金30000元，于2018年6月4日支付租金30000元，于2019年6月3日支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金7500元，于2019年9月2日支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金7500元。三、原告于2017年9月30日取得上述两房屋的不动产权证书。2019年10月15日，星辉酒店以短信方式告知原告，因酒店无法整体经营，星辉公司被迫停业，要求各出租人在2019年10月30日前到酒店办理退租、交房手续，逾期办理的，视为已经退租、交房，所有材料及钥匙将委托物业保管。原告陈述其于2020年4月2日在物业公司处取得钥匙并收回房屋，后对房屋进行了重新装修，2020年9月份原告将房屋另租他人。以上事实，有原告提供的《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》两份、《房屋租赁合同》两份、不动产权证书两份、收据两份、《房屋买卖合同》两份、短信截图、交易明细等证据及原、被告的相关当庭陈述等在卷予以证实。本院认为，一、关于原、被告之间的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告佐颜辉、禹佳将其所有的案涉房屋出租给被告星辉公司开设酒店使用，星辉公司按期支付两原告租金，双方之间形成租赁合同关系。关于《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》，虽然该协议载明的是合力经营，但两原告并未参与酒店的经营管理，亦未参与酒店的盈余分配，并且协议中约定的两原告投入的房屋使用权亦与双方之后签订的房屋租赁合同相悖，故案涉协议实质是原告为了出租房屋持续、高效盈利而与被告所签订，双方在协议中约定对房屋出租过程中房屋改造、设施升级等产生的费用由原告承担，该约定应为《房屋租赁合同》内容的一部分。至于被告主张的双方系联营合同关系，本院认为，联营合同应为企业法人之间或企业法人与事业单位之间的关系，而本案中两原告均为个人，并不能作为联营合同的主体，且双方签订协议后并未共同经营，故本院对被告星辉公司的该项抗辩不予支持。二、原告佐颜辉、禹佳是否有权解除双方签订的《房屋租赁合同》及《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》。原告佐颜辉、禹佳与被告星辉公司之间系房屋租赁合同关系，双方之间签订的《房屋租赁合同》及相关协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现原告按照约定交纳相关费用并将房屋交付被告使用，但被告在租期内单方终止双方之间的租赁合同关系，构成违约。现被告星辉公司已经搬离案涉房屋，其已明确表示不再继续承租房屋并给付租金，故原告主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》符合法律规定，本院予以准许。关于上述合同及协议的解除时间，被告星辉公司于2019年10月15日向原告发送不再继续承租房屋的通知，并要求原告在2019年10月30日前办理退租手续，故本院确定双方之间签订的合同及协议于2019年10月30日解除。三、被告是否应支付原告2019年12月1日至2020年3月30日期间的租金。因案涉合同及协议已于2019年10月30日解除，且被告亦已搬离案涉房屋，原告主张被告支付合同解除后的租金没有事实及法律依据，本院不予支持。三、关于待租期的损失。因被告星辉公司在租赁期间擅自终止租赁合同关系，构成违约，原告因其违约行为造成的损失应由被告承担赔偿责任。故原告主张待租期的损失符合法律规定，本院予以支持。关于损失的数额，考虑到原告在合同解除后未能及时收回房屋，对其损失的扩大有一定的过错，再结合房屋的现状，本院酌定被告应支付原告的两间房屋的待租期损失为15000元。考虑被告已经将两间房屋租金支付至2019年11月30日，即多支付租金2500元，故被告尚应支付两原告待租期损失12500元。四、被告应否返还案涉协议中约定的加盟华住集团及对房屋进行改造升级等费用。本院认为,《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》约定的每间房屋78000元费用系原告支付的租期八年期间的加盟费及房屋改造等费用，现被告并未租满八年即单方终止了双方之间的租赁合同，故对于并未实际支出的加盟费、设施升级费、房屋重新装潢改造费等被告应返还原告。因被告未举证证明实际发生的加盟费用，现原告认可加盟费为每年每间1200元，本院予以确认。扣除被告实际承租期间的加盟费，本院酌定该部分费用由被告返还原告13000元。对于房屋改造及设施升级等费用，因被告庭审中未举证证明该费用的使用情况，考虑到酒店经营过程中确实需要装修并购买设施的事实，本院酌定该部分费用由被告返还原告50000元。综上，被告应返还原告加盟费及对房屋进行改造升级等的费用合计63000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告佐颜辉、禹佳与被告句容星辉酒店有限公司之间签订的关于句容市的《房屋租赁合同》、《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》于2020年10月30日解除；二、被告句容星辉酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告佐颜辉、禹佳待租期损失12500元；三、被告句容星辉酒店有限公司于本判决生效后十日内返还原告佐颜辉、禹佳酒店加盟费、房屋改造等费用63000元；四、驳回原告佐颜辉、禹佳的其他诉讼请求。案件受理费3046元，减半收取为1523元，由原告佐颜辉、禹佳负担657元，由被告句容星辉酒店有限公司负担866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 陆玉婷二〇二〇年十一月十七日法官助理 秦 洁书 记 员 李 璐