广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5351号原告：广州怡丰房地产发展有限公司，住所地广州市花都区新华镇秀全大道39号。法定代表人：范记顺，董事长。委托诉讼代理人：刘春明，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄焱，广东广开律师事务所律师。被告：黄海同，男，1969年12月26日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：周楚雄，广东南粤律师事务所律师。原告广州怡丰房地产发展有限公司与被告黄海同商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄焱与被告的委托诉讼代理人周楚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的花都区新华镇秀全大道39号友和中心广场第E座二十层E2003房的《商品房买卖合同》于2019年6月19日解除，并注销该合同的《商品房预售备案证明书》；2.被告向原告支付违约金23214.87元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2002年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于广州市花都区秀全大道39号友和中心广场第E座二十层E2003房，总价款为515886元；付款方式为一次性付款，逾期付款在30日内，被告按日支付万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金等。上述《商品房买卖合同》已办理了《商品房预售备案证明书》。合同签订后，被告经多次催收，至今仍没有向原告支付购房价款。2019年6月15日，原告委托律师向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，并以挂号信的方式寄给被告在合同中注明的地址。该挂号信于2019年6月19日以“梯门上锁”为由被退回，遂诉至法院。被告辩称，一、原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,并向房地产交易部门办理了商品房预售登记，原告诉请确认合同于2019年6月17日解除没有事实依据和法律根据。1.原告的法定代表人范记顺已于2002年11月16日向被告收取了全额购房款并出具了收条，收条中所载黄某购房款实际上是被告委托黄某交付给范记顺的,不存在被告未付购房款的事实；2.原告要求解除《商品房买卖合同》的通知并未实际送达给被告,系原告刻意为之,不具有法律效力，原告明知被告已于2013年移民香港，注销了原内地身份证，且被告手机号一直未变更。二、原告诉请解除商品房预售合同以及违约金已超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》约定:“(买受人付款)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同”，虽然未明确约定付款期限，但范记顺在2002年11月16日向答辩人出具了购房款总收条,证明被答辩人对答辩人的付款时间没有异议。因此,原告如想解除合同,应在2002年11月16日当即提出,或最迟亦应于2003年9月9日(合同签订日后一年内)前提出，至今已远超除斥期间的诉讼时效。同样，原告诉请违约金也已远超诉讼时效。三、原告诉请注销《商品房预售备案证明书》不成立，对商品房预售合同进行交易备案登记是政府行使行政管理权,不属于法院管辖范围,原告也不享有该诉权。综上所述,请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2002年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告出售位于广州市花都区新华镇秀全大道39号E座二十层E2003房；商品房总金额515886元；付款方式为一次性付款；被告如未按本合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之七的违约金；原告应当在2002年12月31日前，将经验收合格的商品房交付被告使用等。2002年9月13日，广州市花都区房地产交易所出具了花房预登字（2002年）99058-221号《商品房预售备案证明书》，对原被告就上述房屋签订的《房地产预售契约》按规定办理预售商品房备案手续。被告为证实其支付了上述购房款，提交一份《收条》，载明“兹收到黄某先生交来人民币230万元现金，和韩湛图分多次交来665万现金，作友和广场购房款”等，底部收款人处由“范记顺”签名，并有“见证人：陈炳章”签名。被告表示该收款人范记顺即为原告法定代表人及实际控制人。被告另提交一份由黄某出具的《关于韩湛图、黄海同二人共同出资购买16套房的情况说明》，载明“在范记顺老板出具的购房款《收条》中，写收我现金230万元，该款项系黄海同实际出资，黄海同当时没空，委托我与韩湛图出面，一起为16套房款办理付款手续。写收条时，写收了我的现金，但房屋买卖合同是范记顺公司与实际出资人黄海同签的，此事曾向范记顺公司作过澄清。因范记顺的房地产公司缺钱，为筹集资金，范记顺请我介绍一些买家投资人去买他公司开发的房屋。之后我介绍韩湛图和黄海同去买他的房屋，范记顺出具895万元《收条》当天，我在现场，范记顺本人及其同学陈炳章以及范记顺还带有另一人在场，范记顺将韩湛图之前的多张现金收条统计后，加上当天收的330万元现金（黄海同230万元+韩湛图100万元），签署了一张房款总额为895万元整数的《收条》。当时我看见陈炳章除在收条上亲笔签字见证外，还从范记顺手中当场拿走大量现金”等。诉讼过程中，本院通知证人黄某出庭作证，证人黄某确认该情况说明是其出具以及是其真实意思表示，并称其是从事商业地产中介业务，被告黄海同将230万元现金购房款交给其后，其再交给范记顺，由范记顺出具了收条，由于是其直接交付款项给范记顺，范记顺错以为是其与韩湛图一起购房，故在收条上载明收到“黄某交来人民币230万元现金”等。原告认为《收条》在明确载明韩湛图的情况下，却未提及黄海同而是记载黄某交款，明显与事实以及常理不符。另，证人表示其本人并未与原告就涉案友和中心广场楼盘签订房屋买卖合同，原告对此亦予确认。被告表示之所以由原告法定代表人范记顺出具购房款收条是因为被告与韩湛图共同出资购买房屋，且与普通购房者不同，是范记顺因有资金需求通过黄某介绍找到被告及韩湛图，两人共同出资895万元购买了包括涉案房屋在内的16套房屋，其中被告出资230万元，通过黄某交付给范记顺，韩湛图分多次共向范记顺交付665万元，两人共同出资，总出资金额与16套房屋合同款基本一致，对外以各自签订的合同为准，由于范记顺称原告公司有诸多诉讼，房款不能直接打入公司账户，且其是香港居民，收取现金较为方便，故要求以现金交付。被告提交一份由韩湛图出具的《关于本人与黄海同合伙购买16套商品房之合同权益确认书》，载明其确认于2002年9月10日与被告共同出资895万元（其中韩湛图出资665万元，被告出资230万元）向原告购买16套商品房，其中12套登记在其名下，4套登记在被告名下，对原告的合同权益由合同买方各自主张，买方内部则由其与被告按照实际出资比例分享合同权益等。另，根据被告提交的统计表，其签订的购买涉案楼盘4套房屋的合同总金额为2768649元，韩湛图签订的购买涉案楼盘12套房屋合同总金额为6173715元，16套房屋总计8942364元，原告对此金额也予以确认。原告于2019年6月15日按照广州市花都区新华镇站前路20号202房的地址向被告寄送《解除通知书》，载明涉案合同签订后被告一直未支付房款，且对历年邮寄的催付款函件均无答复，故自本通知到达被告合同记载地址（广州市花都区新华镇站前路20号202房）之日起，涉案合同解除等。该邮件因“梯门上锁”为由于2019年6月19日退回。被告则表示其于2013年4月18日即因出境定居注销了上述地址的户口，并提交了《户口注销证明》以及《内地居民申请前往香港或澳门定居批准通知书》。原告本次就同一楼盘不同房屋的商品房预售合同向本院起诉被告共四件案件[（2020）粤0101民初5322号、5348号、5351号、5352号]，还向广州市花都区人民法院起诉韩湛图共十二件案件[（2019）粤0114民初11833-11841号、11843号、11844号、11847号]。在广州市花都区人民法院审理的该十二件案件中，韩湛图同样提交了上述《收条》以证实其已支付购房款。广州市花都区人民法院于2020年6月23日就（2019）粤0114民初11833号案件作出《民事判决书》，其中查明“本院向原告询问，是否可以通知范记顺本人到庭接受询问，其表示经告知范记顺，其不愿到法庭接受询问。怡丰公司为此提交了声明，内容如下：声明人范记顺，……被告韩湛图当庭提交了一份签署于2002年11月16日的收条，用于证明其已经支付了全部购房价款。声明人现就上述收条声明如下：一、声明人范记顺完全没有印象有在该所谓的收条上签名。对收条感到十分惊讶。二、声明人范记顺及怡丰公司均从未收到过该收条上所说的965万元现金。声明人保证上述声明的内容是完全真实的，并愿承担相应的法律责任”等，广州市花都区人民法院认为原告提交的证据不足以证实其关于韩湛图未支付购房款的主张，遂判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2020年10月26日作出（2020）粤01民终20598号《民事判决书》，认为一审法院认定韩湛图已支付涉案房屋购房款正确，遂判决驳回上诉，维持原判。针对上述收条是否由原告法定代表人范记顺签署出具的问题，原告表示经询问范记顺，其表示记不清楚，具体以在广州市花都区人民法院上述案件中提交的声明为准。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，应参照涉外民事纠纷程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，涉案商品房预售合同的签订及履行均在我国内地，故根据最密切联系原则，应适用我国内地法律作为准据法。根据双方诉辩意见以及举证、庭审陈述，本案争议焦点在于被告有否向原告支付涉案合同所约定的购房款以及原告是否因此可解除合同并向被告主张违约金。对此本院认为被告提交的《收条》《关于韩湛图、黄海同二人共同出资购买16套房的情况说明》与证人黄某出庭作证陈述可相互印证，而《收条》所载的金额与所涉16套房屋合同总价款基本一致，再结合韩湛图出具的《关于本人与黄海同合伙购买16套商品房之合同权益确认书》，可初步证实被告出资230万元、韩湛图出资665万元，两人共同出资895万元向原告购买包括涉案房屋在内的同一楼盘共16套房屋，购房款均交由原告法定代表人范记顺，并由范记顺出具《收条》，其中被告出资的230万元是通过证人黄某交付给范记顺。至此被告已完成了其已交付购房款的举证，虽然原告否认《收条》的真实性与证明力，但并未就此进行任何举证，在已发生法律效力的（2020）粤01民终20598号《民事判决书》中对此已进行充分论述和认定，本院不再赘述。至于原告认为《收条》载明黄某收款而未提及被告不符合常理的问题，对此黄某已出具情况说明并作为证人出庭作证，内容陈述完整、连贯，而黄某本人并未与原告签订过涉案楼盘的房屋买卖合同，故本院对被告及黄某主张的涉案《收条》中所载“收到黄某230万元”系黄某代被告交付的事实予以采信。再结合韩湛图出具《关于本人与黄海同合伙购买16套商品房之合同权益确认书》内容，并考虑到原告未举证证实其在与被告签订涉案合同之后长达十余年时间内有向被告主张过支付涉案购房款的事实，本院认为在案证据可证实被告已向范记顺交付了涉案购房款，范记顺作为原告法定代表人收取了购房款，而原告亦在签订合同后十余年期间未向被告主张过支付购房款，按常理可认为范记顺有权代原告收取购房款，现原告以被告未支付购房款为由主张解除合同、注销预售备案登记并支付违约金缺乏事实依据，也已超过了诉讼时效，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州怡丰房地产发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4596元，由原告广州怡丰房地产发展有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年十一月十三日法官助理蔡泳书书记员李锐