贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初1129号 原告：曾尤均，男，1962年1月18日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人：高慧琴，贵州千马律师事务所律师。 被告：郑周春，女，1969年8月11日出生，汉族，贵州省遵义市人，户籍地遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：胡勇。 被告：遵义市三元房地产开发有限公司，住所地贵州省金沙县沙土镇振兴社区沙三大道，统一社会信用代码91520523MA6DM65K1C。 法定代表人：席友元，执行董事兼总经理。 被告：李火章，男，1965年10月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，户籍地遵义市红花岗区，现住。 原告曾尤均与被告郑周春、遵义市三元房地产开发有限公司（以下简称遵义三元房开公司）、李火章案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾尤均及其委托诉讼代理人高慧琴、被告郑周春及其委托诉讼代理人胡勇到庭参加诉讼，被告遵义三元房开公司、李火章经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾尤均向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除红花岗法院执行局执行郑周春诉李火章、遵义三元房开公司买卖合同纠纷一案中查封遵义三元房开公司还（卖）给曾尤均的城南佳苑X-X-X号房产。二、请求判令解除对遵义三元房开公司还给曾尤均的房产的查封、冻结、拍卖等强制执行措施。事实和理由：红花岗法院执行局在执行郑周春诉李火章、遵义三元房开公司买卖《合同》纠纷一案过程中，查封了遵义三元房开公司还给原告曾尤均的城南佳苑4-5-1住房，因该住房属于原告曾尤均个人所有。该房屋是原告所有的私有财产，不应当作为被告遵义三元房开公司的财产予以执行。原告曾尤均是贵州兴黔旅游公司的法人代表（股东实际控股人）于2005年8月3日在遵义市（现名平江大道）上购买了两个宅基地，以宅基地前面的街道为志向，右面与李財共基，左面与邵志琼共基。由于遵义三元房开公司想在沙土开发建设城南佳苑，遵义三元房开公司委托项目负责人谭小华找王玉明、曾尤均、邵志群协商，双方达成一致后，王玉明、曾尤均、邵志群三人同意把自己的宅基地转让给遵义三元房开公司开发建设，遵义三元房开公司同意用开发建设后王玉明、曾尤均、邵志群转让给遵义三元房开公司的原宅基地的第一层门面及楼上的130平方米的住房赔偿归还给王玉明、曾尤均、邵志群。双方于2011年8月22日签定《平江大道宅基地转让及门面住房出售协议书》，并办了《收款收据》（详见附件），原告就把土地使用证拿给了项目负责人谭小华（详见附后土地使用证收据复印件及移交证件收据），由于谭小华资金不足未开发建设完毕，后来遵义三元房开公司又委托李火章负责该项目的开发建设，房子建好后，为了督促遵义三元房开公司办证和完善税费，于2014年4月18日原告（曾尤均）与谭小华签定了《平江大道宅基地转让及门面住房出售协议书解除合同书》，又与李火章、尹东生签订了《平江大道宅基地转让及门面住房出售协议书》、随后又正式签定了《金沙县商品房买卖合同》（详见附后），并办理了收款收据（附后），确认了还给原告的第一层1-1-1门面及4-5-1住房，王玉明和邵志群的门面及还房也是按这种还房方式还的，为了办证和完善税费，2014年4月19日原告和遵义三元房开公司负责人李火章又签订了《关于王玉明曾尤均邵志群购买门面及住房资金的补充协议》，约定办证的税费由遵义三元房开公司负责。原告得到还房后，由于遵义三元房开公司还房没地方做售楼部，2014年11月10日遵义三元房开公司项目委托负责人又将还原告（曾尤均）及王玉明的门面租去做售楼部，并签订了《租赁合同》（附后），2015年9月5日原告把偿还的门面及住房租给了徐某经营（装）玻璃及工具（详见营业执照附后），2015年12月8日办理了房屋移交手续，签订了《交房协议书》，遵义三元房开公司并向原告收了装修拉圾费500元（详见附后依据），原告（曾尤均）实际占有城南佳苑4-5-1住房后，又于2016年3月16日将遵义三元房开公司偿还的城南佳苑4-5-1住房出卖给了张某，并签订了《房屋买卖协议》（附后），张某已经装修并居住使用了该房屋，说明曾尤均己实际占有和使用了赔偿归还曾尤均的城南佳苑4-5-1的房产。被告郑周春与遵义三元房开公司及李火章之间产生的是债权债务，原告与遵义三元房开公司及李火章之间是土地使用权的物权关系。遵义三元房开公司及李火章2014年4月赔偿归还原告的门面及住房至2018年11月30日前，曾尤均与郑周春没有任何经济往来，原告也没有给遵义三元房开公司及李火章作过任何担保，原告在红花岗法院查封房屋时提出执行异议申请，被告红花岗区法院执行局认为查封该房屋时该房还登记在遵义三元房开公司名下和原告没有提出所购商品房（偿还的房屋）系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋为由驳回原告执行异议，原告认为这是红花岗法院对本案案件事实的曲解，理由是人民法院查封前我与遵义三元房开公司己签定合法有效的书面买卖合同、且已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十，加之已交付使用，原告己占有并租赁给他人，从遵义三元房开公司项目负责人李火章与原告签定了《金沙县商品房买卖合同》和遵义三元房开公司租用还给原告的门面的《租赁合同》，和原告租给徐某经营玻璃的《协议》证明该房事实上遵义三元房开公司己偿还给了归原告，至于房屋还登记在遵义三元房开公司名下没有过户，是遵义三元房开公司没钱办证没钱完善过户手续，这是整个项目100多户人家的共性，至今一家都没办到，不是原告一家，也不是原告的责任，给原告造成了不可抗拒的因素，按最高人民法院执行局副局长张根大在中央13台新闻发布会上讲话：登记在被执行人名下的房屋，从法律上应视为被执行人的财产，但由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人金钱债权受偿，完全不考虑买受人利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则，加之原告人本身持有土地使用证、也有偿还的相关协议、同时为督促遵义三元房开公司完善税费，又签订《金沙县商品房买卖合同》。所以法院的强制行为没有查清法律关系，其行为侵犯了原告的合法权益。原告认为红花岗法院不应查封遵义三元房开公司项目负责人李火章还原告的城南佳苑X-X-X号房产，而应当执行被执行人的其他财产或者采取其他执行措施。原告（曾尤均）为了保护合法权益，依据《民事诉讼法》之规定，特向人民法院提出执行异议之诉讼，请求依法判决，支持诉求。 被告郑周春辩称，依法驳回原告的诉讼请求。1、答辩人在2016年7月11日起诉本案被告遵义三元房开公司及李火章后，曾与李火章见过面，凭着良心实事求是，从未听过李火章谈及本案争议房屋出售给其他人包括本案原告。2、原告在《诉状》中自述内容真实反映了其与遵义三元房开公司根本不存在房屋买卖法律关系，只是遵义三元房开公司接手继续承建城南家苑房开项目，因其宅基地转让开发建设，所以遵义三元房开公司将本案争议房屋以买卖的行式与其签订了《买卖合同》，本代理人通过阅卷也没有发现原告提交交付购房款的银行转账流水证据，所以原告所述的已支付价款已超过合同约定总价的50%完全不真实，该房屋至今仍登记在遵义三元房开公司名下。3、原告在《诉状》中自述于2015年9月5日将遵义三元房开公司交付的本案争议的门面及住房租给了徐某经营，同年12月8日办理了房屋移交手续，签订了《交房协议书》还收取了装修垃圾费500元，完全不真实，理由是：（1）诉讼保全查封房屋的时间是在2016年7月26日，当时是空房，并张贴了公告和封条，如果按原告自述其是在查封前就已经装修并出租给案外人徐某，之后又于2016年3月16日出售给了案外人张某，作为查封时的两名法官不可能对该房屋张贴封条，则应采取对张某作相应的《询问笔录》（原告也是在2018年10月7日在红花岗区作了《告知笔录》，之后并没有提出执行异议，而是在2019年12月8日才提出，而张某至今也没有向法院提出执行异议），并应告知张某其相应的法律规定；原告自述还有门面，其也装修并租赁给徐某，怎么能证明装修垃圾费500元是用于住房（收据上也没有反映）？（2）如果原告是在查封之后将本案争议房屋转卖案外人装修居住使用，则涉嫌构成刑事犯罪，故意撕毁人民法院依法张贴的封条，原告应向本案说明或提交相应证据证明案外人张某搬进房屋进行装修居住的实际时间，以查明案件事实。4、原告所提交的2015年12月8日与遵义三元房开公司签订的《交房协议书》，内容体现了“原告购房款已付清，遵义三元房开公司应及时办理房屋的相关产权手续等约定”，与原告在《诉状》中自述己交50%购房款自相矛盾；在2015年7月29日遵义三元房开公司已将房屋房源信息在向金沙县住建局申请《商品房预售许可证》时已提交备案，否则人民法院不可能准确的对本案的房屋进行查封，原告对本案争议房屋房号也不持异议。5、本案争议房屋无论是作为还房还是作为买卖的商品房，遵义三元房开公司均没有在金沙县住建局申请并提供房号，不作为或作为市场预售房源，代理人将提交金沙县住建局出具的《情况说明》证据中完全证明了该事实。6、城南家苑房屋在金沙县住建局办公电脑上反映了的所有房屋和经营用房除五套住房和四套经营用房外，其余全部被人民法院查封（本代理人持调查令调取证据，不动产登记中心司法协助窗口罗主任，手机：157××××4147，告知只能照像不能打印，法院可以电话核实），也充分证明了根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第3款“已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定，按原告自认其购房款至今也未交清，第4款“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告应负举证责任，即证明其实际督促过遵义三元房开公司办理过户登记手续。7、针对原告提交的与案外人徐某于2015年9月5日签订的《租房合同》等相关证据签订的时间有异议，将申请对签订的时间进行鉴定，在庭审中提交《申请书》，以查明案件事实。 被告遵义三元房开公司、李火章未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合到庭当事人的陈述，本院综合认定事实如下：1、2005年8月3日，遵义市康吉房地产开发有限公司与贵州兴黔旅游开发有限公司签订《土地使用权出让合同》，约定遵义市康吉房地产开发有限公司将其取得的位于贵州省金沙县（后改名平江大道）土地使用权（编号：XX，总面积：332.75ｍＰ）以139855元的价格出让给贵州兴黔旅游开发有限公司，并将土地使用权转让至贵州兴黔旅游开发有限公司，原告曾尤均系贵州兴黔旅游开发有限公司股东、实际控制人、法定代表人。2、2011年8月22日，贵州兴黔旅游开发有限公司作为甲方与乙方遵义三元房开公司签订《平江大道宅基地转让门面住房出售协议书》，约定：甲方将其取得的位于贵州省金沙县米，宽11米，共332.72平方米土地使用权作价865150元转让给乙方用于房地产开发，该款项用于购买乙方的门面及住房，遵义三元房开公司向贵州兴黔旅游开发有限公司出具了865150元的收款收据以及证号为XX的土地使用证收据。3、2014年4月18日，曾尤均、王玉明、邵志琼作为甲方、遵义三元房开公司作为乙方、李火章、尹东生作为丙方签订《平江大道宅基地转让及门面住房出售协议书解除合同书》，约定解除2011年8月22日签订的《平江大道宅基地转让及门面住房出售协议书》。同日，遵义三元房开公司与曾尤均签订《金沙县商品房买卖合同》，约定遵义三元房开公司将其开发的位于贵州省金沙县XX卖给曾尤均，税费由卖方负责。2014年4月19日，曾尤均、王玉明、邵志琼与遵义三元房开公司签订《关于王玉明曾尤均邵志群购买门面及住房资金的补充协议》，约定王玉明、曾尤均、邵志琼三人的宅基地款借给遵义市三元房地产开发有限公司及李小平（学名李火章）投资开发，不计借款利息，由遵义三元房开公司用其开发的一楼门面及楼上130平方米的三套房子抵偿给三人，税费由遵义三元房开公司负责。4、2014年11月10日，曾尤均、王玉明作为甲方与乙方遵义三元房开公司签订《门面租用合同书》，约定：甲方将自己位于贵州省金沙县方作销售部，面积222.78平方米，租用期二年，年租金20000元，二年内租金不变。5、2015年9月5日，曾尤均作为甲方与乙方徐某签订《租房合同》，约定甲方将沙土镇平江大道加油站对面城南佳苑XX的270㎡门面及XX号住房租给乙方使用，租期自2015年10月1日至2017年10月1日。6、2016年3月16日，曾尤均作为甲方与作为乙方的其表弟张某签订《房屋买卖协议》，约定甲方同意将遵义三元房开公司还给甲方的位于贵州省金沙县平方米房屋出卖给乙方，房屋价格150000元，2018年4月21日，张某向金沙县富民村镇银行沙土支行申请装修贷款。现该房屋由张某装修居住。7、2016年7月26日，因郑周春与李火章、遵义三元房开公司买卖合同纠纷一案，本院依据（2016）黔0302民初4630号民事裁定、协助执行通知书，查封了遵义三元房开公司开发的位于贵州省金沙县，查封期限为三年，并张贴了查封公告。查封期限即将届满前，本院于2019年7月22日依据（2016）黔0302民初4630号民事裁定、（2019）黔0302执保533号协助执行通知书继续查封了上述房屋。（2019）黔03民终3549号民事判决于2019年9月20日生效后，郑周春向本院申请强制执行。执行过程中，原告曾尤均于2019年12月8日向本院提出书面异议，请求中止（2016）黔0302民初4630号裁定书对位于金沙县房屋的查封、拍卖，本院经审查于2019年12月20日作出（2019）黔0302执异141号执行裁定，裁定驳回了原告曾尤均的异议请求。原告曾尤均不服该裁定，提起本案诉讼，酿成诉争。 本院认为，本案的争议焦点是原告曾尤均就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案原告曾尤均在本院查封由被告遵义三元房开公司开发的位于贵州省金沙县涉案房屋之前，就因土地转让与被告遵义三元房开公司签订了商品房买卖合同，同时，原告曾尤均分别与被告遵义三元房开公司、证人徐某、张某签订的《门面租用合同书》、《租房合同》、《房屋买卖协议》以及证人张某、徐某的证言等证据可以印证原告曾尤均在本院查封涉案房屋之前已经从被告遵义三元房开公司实际接收、控制了涉案房屋，即对涉案房屋形成了合法占有，并先后对涉案房屋进行了出租、售卖。虽然原告曾尤均并未向被告遵义三元房开公司实际支付购房款，但其是用被告遵义三元房开公司差欠他的宅基地款对购房款进行了冲抵，支付了合理的对价，应视为用抵偿的方式支付了全部购房款。涉案房屋未过户登记至原告曾尤均名下系因被告遵义三元房开公司原因所致，非原告曾尤均自身的原因所致。此外，原告曾尤均通过抵偿方式购买涉案房屋获得的相关权利，在形成时间上早于郑周春与李火章、遵义三元房开公司基于买卖合同所获得的债权，应依法予以优先保护。因此，本院认定原告曾尤均就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，对于原告曾尤均的诉讼请求，本院予以支持。对于被告郑周春关于原告曾尤均未提交证据证明已实际支付了购房款等辩解理由，与本院查明的事实不符，本院不予采信。 被告遵义三元房开公司、李火章经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 停止对遵义市三元房地产开发有限公司开发建设的位于贵州省金沙县房屋的执行。 案件受理费60元，公告费560元，合计620元，由原告曾尤均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  彭乾骥 人民陪审员  孙 勤 人民陪审员  周正隆 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  刘伟科 书 记 员  李 珂