广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10432号原告（反诉被告）：张少玲，女，1977年9月12日出生，汉族，住广东省开平市。委托代理人：孔德攀，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：张群，女，1990年6月19日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市麻山区。原告（反诉被告）张少玲与被告（反诉原告）张群房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张少玲的委托代理人孔德攀，张群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张少玲诉称：经中介介绍磋商，2019年7月1日我方与张群签订《合作协议》，约定张群将广州市天河区天河南一路48号x房自编之三（简称该物业），面积约7平方米，由我方经营牛杂行业；经营期限23个月，自2019年7月4日起至2021年6月19日止。每月我方应交给张群该物业利润分成24000元，利润分成每年递增8%，从2020年6月20日开始递增；押金72000元；张群须配合我方办理开业相关事宜，如遇工商、食药监部门在我方正常经营牛杂范围导致不能营业，由双方协商、整改等事宜。签订协议后，我方依约向张群交付押金72000元和每月利润分成，对该物业投入装修费用13600元和购置设施设备费用15980元。与此同时，我方多次要求张群配合办理工商营业执照、食品卫生许可证等证照，但张群却以各种理由拒不配合。2019年11月4日，我方经营的牛杂店被广州市天河区市场监督管理局责令停止营业。随后，我方再次通过书面形式催告张群配合办理经营所需的证照，但张群依然置之不理。《合作协议》合法有效，双方应全面、诚实地履行。我方已全额交付押金及利润分成，而张群因自身原因未能按协议约定配合办理经营所需证照，导致我方被行政机关责令停止经营。张群经催告后在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的。因此，我方有权主张解除合同，张群应将收取的押金和利润分成返还给我方，并赔偿装修及设施设备损失。为维护我方的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除我方与张群于2019年7月1日签订的《合作协议》；2、张群向我方返还押金72000元及2019年11月4日至2019年11月19日期间利润分成12000元；3、张群向我方赔偿中介服务费12000元；4、张群向我方赔偿装修损失13600元和设施设备损失17253元；5、张群承担本案诉讼费。张群辩称并反诉称：我方不同意张少玲的诉请。一、我方与张少玲双方构成房屋租赁合同关系，我方已按合同约定履行全部协助义务。根据《合作协议》第十三条约定，我方仅需配合张少玲办理开业相关事宜，并未约定须配合张少玲办理营业证照。我方已履行完配合张少玲开业的义务，张少玲是在开业并正常营业4个月后才被通知整改的。在张少玲被市场监督管理部门通知整改后，我方一直积极配合，并尽其所能为之沟通、协调，亦配合张少玲尝试办理营业证照，只是张少玲未能办理到证照，但原因不在我方，其不利后果亦不应由我方承担（涉案房屋是我方从案外人沈峰处承接过来的，一直仍用费某担任法定代表人的广州富一代餐饮管理有限公司的营业执照和食品经营许可证经营。从我方提供的证据三可知，涉案房屋之前是可办理工商登记及食品经营许可证的）。我方甚至同意张少玲转租其店铺，可见我方己在能力范围内尽力配合张少玲，也已完成了《合作协议》第十三条约定的全部配合、协商义务，我方不存在违约行为。二、《合作协议》已于2019年11月29解除，导致合同解除的过错在于张少玲，张少玲应承担违约责任。按照《合作协议》第十三条约定，出现工商部门导致张少玲不能营业的，需双方协商、整改，但并未赋予张少玲单方解除合同的权利。如上所述，我方没有配合其办理营业证照的义务，只需要在张少玲不能营业时与其协商解决；从我方提供的证据一可知，我方在张少玲2019年11月4日被市场监督管理局通知整改后，不仅配合了、积极协商了，甚至同意配合张少玲转租。但张少玲无视《合作协议》约定，在处理不好后于2019年11月28日发函给我方，捏造我方拒不配合办理营业证照的虚假情况，想转嫁经营风险，把其不能经营的责任全部推卸到我方身上。我方在收到函件后立即回应提出可以配合张少玲转租出去，但张少玲仍拒绝，坚持要撤场并要求退回其租金。为避免张少玲反咬一口，我方遂于2010年11月29日向张少玲微信发函告知张少玲解除合同、没收其72000元押金等（按《合作协议》第二条约定，张少玲拖欠租金达10天，我方就有权解除合同），我方直到2019年12月5日才搬走其所有设施设备。综上，《合作协议》因张少玲违约被解除，我方不同意退回该72000元押金给张少玲。三、张少玲在2019年12月5日已搬走了冰箱、空调、消毒柜、牛杂车等一切可移动的设施设备，其牛杂店也不存在什么形成附和的装饰物，张少玲要求我方赔偿其设施设备损失恰恰体现出其贪婪、无理。综上，由于我方已履行完合同约定的义务，不存在违约行为，导致合同解除的责任在于张少玲，故我方不同意张少玲的全部诉讼请求。现我方提起反诉，请求法院判令：1、张少玲向我方支付2019年11月20日至2019年11月29日的租金8000元（按24000元÷30日=800元/日计算）及滞纳金（以8000元为基数，按1%/日，从2019年11月25日起计至清偿之日止）；2、张少玲向我方支付2019年11月30日至2019年12月5日的场地占用费4800元（参照租金标准800元/日计算）。3、张少玲向我方支付2019年10月及11月两个月的管理费90元、垃圾清理费100元、水电费1780元(参考2019年7月4日至2019年9月27日期间发生的水电费，按890元/月估算）。4、张少玲承担本诉及反诉诉讼费。张少玲针对张群的反诉辩称：一、由于张群无故拒绝配合我方办理证照，造成涉案商铺被工商部门责令停业经营，过错在于张群，我方不应支付被责令停业经营后的租金。二、诉前双方已结清了与涉案房屋有关的费用。恳请法院驳回张群的反诉请求。经审理查明：2019年6月26日，张群出具收据，确认收到张少玲交来广州市天河区天河南一路48号x房自编之三（简称涉案商铺）场地保证金72000元。2019年7月1日，张群（甲方）、张少玲（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将涉案商铺交由乙方经营牛杂，面积约7平方米。经营期限23个月，自2019年7月4日起至2021年6月19日止。每月乙方应交给甲方关于涉案商铺的利润分成24000元，利润分成每年递增8%，从2020年6月20日开始递增。押金72000元。乙方应在每月19日前向甲方缴付合作利润分成，如乙方拖欠合作利润分成超过5日，甲方从第6日起可按每日百分之一计收滞纳金，如拖欠达10日，甲方有权提前终止本合约，收回该场地，并不退还利润分成合作保证金。涉案商铺由乙方经营所产生的管理费、水电费、治安联防费（包括出租屋管理税）等由乙方支付。合作期间乙方独立自主经营，自负盈亏，必须守法经营，依章纳税……甲方仅以提供经营场地帮助经营，不参与和干涉乙方的经营管理事务，对于乙方经营活动产生的债权债务不负责任；乙方除按时向甲方缴付利润分成经营费用外，乙方其它一切收益均与甲方无关。合作期内乙方提前解除合同则甲方有权不退回乙方所交之利润分成押金，如属甲方无故提前解除合约，甲方须赔偿乙方双倍利润分成按金，另一方前期所投入的装修费一律由甲方按价折旧赔偿。（第十三条）甲方须配合乙方办理开业相关事宜，如遇工商、食药监部门在乙方正常经营牛杂范围导致不能营业，由双方协商、整改；如乙方经营中所产生超出营业执照范围经营，食品安全问题与甲方无关，乙方负全责等。合同签订后，张群将涉案商铺交付张少玲，张少玲支付合同约定的利润分成款至2019年11月19日。2019年11月4日，广州市天河区市场监督管理局（简称天河市场监督局）向“南一路阿婆牛杂店”（张少玲）发出《责令整改通知书》，通知称涉案商铺无证照经营，责令“立即停止未经许可从事食品生产经营行为的一切活动”。2019年11月下旬，张少玲以发《催告函》及微信方式与张群交涉经营证照办理事宜及合同解除事宜。其中11月28日张少玲在微信中称“张群，我方已于2019年11月23日向你发送《催告函》，要求你及时协助我办理‘阿婆牛杂店’的经营许可证，但你方至今无故拒不履行协助义务，致使双方所签订的《合作协议》无法继续履行。现正式通知你于2019年11月29日与我方办理牛杂店的场地及相关物品的交接手续，向我方退还押金并结清一切费用。逾期产生的一切法律后果由你方承担，与我方无关”。2019年12月4日，张少玲搬清其涉案商铺内物品，当日张群在场，但双方无办理书面交接手续。2020年3月26日，本院立案受理本案。张少玲对其主张的中介费损失提供如下证据：1、2019年6月21日的中介费收据一份（载明收到张少玲关于涉案商铺中介服务费12000元）；2、2019年6月21日的手机转账记录截图一份（显示向“纬宝地产”转账12000元）。张群对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。张少玲对其主张的装修及设备损失提供如下证据：1、落款时间2019年6月28日、落款人张少玲（甲方）与案外人罗某（乙方）签订的《装修工程施工合同》（载明工程地点“天河南一路阿婆牛杂”，工程造价13600元等）；2、微信聊天记录（显示对方为“骏远图文广告罗生”，分别于6月29日、8月5日转账5000元、8600元）；3、2019年7月10日的收据一份（招牌及灯箱费用合计2060元）、手机转账记录（显示2019年8月23日向“广告纪#小卢”转账500元）、微信聊天记录（显示对方为“小龙猫”，2019年9月1日“小龙猫”称“招牌发光字是1600元，灯箱是460元，一共是2060元”“已转我定金500元，再转我1560元”，2019年9月2日向“小龙猫”转账1560元）；4、经营物品的网上购物凭证等。张群对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。庭审中张少玲表示：1、我方进场时间是2019年7月4日，2019年11月4日收到责令整改通知后就没有经营了，搬走大部分设施设备，完全搬清是在2019年12月4日；2019年11月4日前开门经营牛杂。2、我方同意张群第三项反诉请求。张群表示：1、我方向业主方承租房屋经营奶茶等，后我方将该房屋一分为二，一部分给张少玲经营，另一部分我自己经营。2、根据我方的微信聊天记录，张少玲经营至2019年11月25日；我方已将涉案商铺交还业主。张群提供其与张少玲的微信聊天记录（包括落款时间2019年11月29日的《违约告知函》），拟证明张少玲直至2019年11月25日才停业；张群一直与张少玲沟通解决方案，甚至同意配合张少玲转租；张群在2019年11月29日发函，告知张少玲解除合同等。其中显示：2019年11月27日张少玲称“我店25号已经停止营业了”；2019年11月28日张群称“你们这边撤场的很突然，我也很懵，我们这边这几天也在协商讨论，也理解你们这个情况，我们这边会配合你们把这边转租出租，具体的转租办法我们可以好好聊一下”；2019年12月4日张少玲称“现在过去天河南店”“冰箱，空调，消毒柜，牛杂车拿走”。《违约告知函》载明：张少玲已严重违反双方合同约定的付款期限，且在张群及相关人员多次与之交涉后，张少玲仍拒不履行付款责任；根据合同，张群将没收保证金72000元，同时收回场地，包括追究滞纳金等违约责任的权利；现通知张少玲在2019年12月1日前拆除、收回场地内其设施、物品，逾期甲方将自行处置等。张少玲对上述证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。关于涉案商铺的经营证照问题，庭审中张少玲表示：1、张群交付涉案商铺给我方后，没有交付营业执照等相关材料。2、我方经营牛杂需要申办营业执照、食品经营许可证，申办营业执照须张群提交业主的身份证复印件及房产证复印件，我方提出后张群未提供；申办食品经营许可证方面，按国家规定一个商铺只能申办一个食品经营许可证，因张群拒绝将涉案商铺已存续的食品经营许可证注销，导致我方无法申办新的食品经营许可证，相关规定详见国家食品药品监督管理总局发布的食品经营许可管理办法第4条。3、我方提供的催告函及微信聊天记录可证实我方要求张群配合办理上述相关手续。张群表示：1、我方交付涉案商铺给张少玲后没有交付营业执照等相关材料；我在现场经营需用到原来的营业执照和食品经营许可证。2、我方愿意配合张少玲办理相关手续，但张少玲并没有提出要求，我方也无从配合；合同约定是双方共同协商整改，张少玲无权单方解除合同。另查明：1、2018年6月13日广州市天河区工商行政管理局核发以“广州市天河区天河南一路48号x房之三”为地址“广州富一代餐饮管理有限公司”（简称富一代公司）的《营业执照》，显示该司成立日期2018年5月15日，经营范围商务服务业等。2、2019年3月12日广州市天河区食品药品监督管理局颁发经营者为富一代公司的《食品经营许可证》，显示经营场所“广州市天河区天河南一路48号x房之三”，经营项目“预包装食品销售（含冷藏冷冻食品），热食类食品制售”等。再查明：2015年10月1日施行的国家食品药品监督管理总局发布的《食品经营许可管理办法》第四条规定：“食品经营实行一地一证原则，即食品经营者在一个经营场所从事食品经营活动，应当取得一个食品经营许可证。”本院认为：张群自述其向业主承租房屋用于经营奶茶等，后将房屋一分为二，将一部分即涉案商铺交由张少玲经营牛杂，另一部分继续自己经营。张群、张少玲双方就涉案商铺签订的《合作协议》名为合作，实为租赁，双方约定的所谓“利润分成”实为租金，本案为房屋租赁合同纠纷。双方合同合法有效。张群、张少玲均确认2019年12月4日在双方在场的情况下张少玲搬清场地物品，张群确认其已将涉案商铺交还业主方，即张群已收回涉案商铺，张群、张少玲双方租赁合同已实际解除。对此本院在判决主文不再赘述。涉案商铺为天河南商铺，毗邻天河城等核心商圈，合同约定的租金价格高，行政主管部门对该地段的商铺监管严格。双方合同约定“甲方须配合乙方办理开业相关事宜，如遇工商、食药监部门在乙方正常经营牛杂范围导致不能营业，由双方协商、整改”。上述条款中“甲方须配合乙方办理开业相关事宜”及“由双方协商、整改”语焉不详，约定不明，为双方日后纠纷埋下隐患。一方面，作为张群而言，明知其将涉案商铺转租给张少玲须取得营业执照及食品经营许可证后方可合法经营牛杂，但在合同中对上述证照如何办理及其本身具体应负何种协助义务、协助至何种程度却约定不明；上述条款虽约定“遇工商、食药监部门在乙方正常经营牛杂范围导致不能营业”的情况下“由双方协商、整改”，但对双方协商不成或整改仍无效的情况下如何处理缺乏预见性或有意回避该问题，张群作为出租方对此难辞其咎。另一方面，作为张少玲而言，其明知其承租涉案商铺用于经营牛杂须申办营业执照及食品经营许可证，上述事宜涉及其重大利益，其理应事先了解申办具体条件、流程后再行签约及在合同中对相关事项作出明确约定，但其签约前、签约时显然未尽谨慎注意义务，且签约后未事先办妥相关经营证照后便擅自对外营业，导致被行政主管部门查处，涉案商铺被勒令停业，其后租赁双方协商不成，张少玲于2019年12月4日撤场，张少玲作为承租方亦难辞其咎。另外，根据国家食品药品监督管理总局《食品经营许可管理办法》第四条规定，食品经营实行一地一证原则，张群作为食品经营者，在明知其承租房屋上已有一个食品经营许可证，其将承租房屋一分为二，将部分面积即涉案商铺转租给张少玲再行经营食品类项目，其自身仍在另一部分经营奶茶类项目，必然涉及张少玲经营所需的食品经营许可证与该房屋原有食品经营许可证两者产生矛盾冲突问题。从实际履行情况看，自2019年11月4日涉案商铺被天河市场监督局以无证经营为由要求立即停业及张少玲就此与张群进行交涉，张群对此并无实质性或根本性的解决方案，导致双方合同无法继续履行。综上，张群、张少玲对双方合同无法继续履行均有一定责任，双方将合同解除责任完全归于对方均有失偏颇。遵循公平合理原则，合同解除后张群应将其收取的租赁押金720000元退还张少玲。关于张群要求张少玲支付租金及占用费的诉请。按查明的事实，虽2019年11月4日涉案商铺被天河市场监督局以无证经营为由要求立即停业，但张少玲在其与张群的微信聊天中2019年11月27日自述“我店25号已经停止营业了”，张群本案中也据此主张张少玲所称的其2019年11月4日被行政主管部门查处后即停业不符合客观事实，由此表明张少玲在被行政部门查处后仍对外营业一段期间，根据公平合理、等价有偿原则，租金应计至2019年11月25日。张少玲要求张群返还自2019年11月4日至2019年11月19日期间的租金12000元，缺乏理据，本院不予支持。张少玲租金支付至2019年11月19日，按合同约定租金标准，2019年11月20日至2019年11月25日期间租金合计4800元（24000元/月÷30日×6日）。对于张群反诉请求中超过上述期间的租金及占用费，本院不予支持。如上所述，综合本案案情，本院对张群要求张少玲支付上述期间租金的滞纳金的诉请不予支持。关于张少玲要求张群赔偿中介费损失12000元、装修损失13600元及设施设备损失17523元的诉请。如上所述，张少玲签约前、签约时未尽审慎注意义务，签约后未办理相关经营证照擅自对外营业，本身对合同解除负有一定责任，事实上张少玲使用涉案商铺对外经营一定时间，且张少玲确认其撤场前已搬离相关经营物品，张少玲对其装修完成后的场地状况及撤场时的装修现状均未举证证实，因此，本院对张少玲上述诉请不予支持。张少玲同意张群第三项反诉请求，属当事人自由处分权利，并无不当，按此张少玲应支付张群关于涉案商铺的管理费、垃圾处理费、水电费等合计1970元（90元+100元+1780元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，张群返还张少玲关于广州市天河区天河南一路48号x房自编之三的租赁押金72000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，张少玲支付张群关于上述商铺自2019年11月20日至2019年11月25日期间租金4800元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，张少玲支付张群关于上述商铺的管理费、垃圾处理费、水电费等合计1970元。四、驳回张少玲的其他本诉请求。五、驳回张群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2837元，由张少玲负担1237元，张群负担1600元。反诉受理费185元，由张少玲负担25元，张群负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  李宝玉人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年十一月十七日书 记 员  梁炎梅陈世彬