北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初56319号原告：北京市朝阳区房地产经营开发公司，住所地北京市朝阳区团结湖中路南一条乙3号。法定代表人：孙宝仲，经理。委托诉讼代理人：李彦良，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铮铮，北京市康达律师事务所律师。被告：梁旭东，男，1963年12月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告北京市朝阳区房地产经营开发公司（以下简称原告）与被告梁旭东（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李彦良、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房屋租金50020．74元及违约金30710元（自2018年5月1日起暂计算至2020年6月28日，要求支付至实际支付之日止）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2020年4月24日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》（朝房公租字XXX远洋一方润园XXX号）（以下简称XXX号租赁合同）；2、判令被告腾退北京市朝阳区塔营北街X号院X号楼XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）；3、判令被告支付原告2018年5月1日至2020年7月31日期间的房屋租金50020．74元；4、判令被告支付原告2020年7月31日至房屋实际腾退之日的房屋租金（按照月租金1852．62元的标准计算）；5、判令被告支付违约金（2018年5月1日起暂时计算至2020年6月28日，要求支付至实际支付之日止）。事实和理由：2017年4月19日，原、被告签订《北京市朝阳区公共租赁住房租赁合同》（朝房公租字XXX-远洋一方润园-XXX号）（以下简称XXX号租赁合同），约定原告将XXX号房屋出租给被告居住，租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金1852．62元，租金按季度支付，每季度应缴纳租金5557．86元。原告从被告缴款账户中划扣房屋租金的日期为7月25日、10月25日、1月25日、4月25日。被告逾期缴纳租金的，原告有权要求被告补缴并从下一个缴租期第一日起按照10元/天收取违约金。2020年4月24日，原告与被告签订XXX号租赁合同，约定房屋租赁期延续至2023年4月30日。续签的XXX号租赁合同除租赁期限外，其余租赁标的物的坐落、月租金、租金给付方式、合同解除等条款与XXX号租赁合同均一致。原告已于2017年5月1日将XXX号房屋交付给被告使用，但被告自2018年5月1日起未按照合同约定缴纳房屋租金，致使被告尚欠原告2018年5月1日至今的9个季度租金共计50020．74元。XXX号租赁合同第十条第（三）项约定，被告累计3个月以上拖欠租金或累计3次逾期缴纳租金的，原告有权单方解除合同并收回房屋。原告已多次敦促被告缴纳拖欠租金，但被告一直拒绝履行支付义务。被告未按照合同约定支付租金的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，我不同意解除XXX号租赁合同，也不同意腾退XXX号房屋，XXX号房屋是我好不容易申请的，我希望一直住着。我也不同意支付违约金。我愿意向原告交房租，国家让我交多少钱，我就交多少钱。我就应该每月交92元的房租，不应该按照每月1800多元的标准来交房屋租金。我是2012年左右申请的低保户，现在证书不在我这儿，在街道放着。我申请的是廉租房，分给我的是廉租房不是公租房。廉租房的每月租金交1800多元，然后国家每个月再返95%，最后实际上我就相当于只需要掏5%的租金即92元，2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金就是这么交的。原告已经押了我一个月的房租1800多元了，我跟原告商量不要押我3个月房租，只再押我1个月的房租行不行，原告说不行。我只同意国家让我交的每月92元的房租，剩下一概别跟我谈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月19日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订XXX号租赁合同，约定原告将XXX号房屋出租给被告使用，房屋用途为居住，建筑面积44．11平米，租赁期自2017年5月1日至2020年4月30日，共计36个月。月租金为1852．62元，租金按季度支付，每季度应缴纳租金5557．86元。乙方在北京银行开设账户，办理借记卡，并通过此账户缴纳租金。甲方按季度从该缴款账户中划扣房屋租金。甲方从乙方缴款账户中划扣房屋租金的日期为7月25日、10月25日、1月25日、4月25日。每个租金划扣日前，乙方应保证缴款账户内的可用余额充足且账户中状态正常。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从下一个缴租期内第一日起按10元/天收取违约金，乙方可直接从乙方缴款账户中划扣违约金。乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。关于押金，第四条约定，乙方应按1个月的租金向甲方缴纳押金，押金为1852．62元。租赁期内，乙方未按照合同的约定按时向甲方支付租金及相关费用的，甲方有权从押金中扣除乙方应承担的费用，并及时通知乙方。关于合同解除，第十一条第（三）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，追究经济责任：1．乙方逾期缴纳租金超过3个月或一年内累计3次逾期缴纳租金的。经询，被告称与原告签订XXX号租赁合同后，原告于2017年5月1日向其交付了XXX号房屋，其在XXX号房屋内居住至今。被告还称其交过押金1852．62元、2017年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租金，但未再交过2018年5月1日之后的房屋租金。原告认可被告实际缴纳租金和押金的情况。被告称未交后续租金的原因系其需要看病，没有那么多钱按照每月1800多元的标准交房屋租金，但是每月该其交的92元其都按时打到卡里面。XXX号租赁合同到期前，原、被告对XXX号房屋的续租事项达成一致。2020年4月24日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订XXX号租赁合同，约定原告将XXX号房屋继续出租给被告居住使用，租赁期自2020年5月1日至2023年4月30日，共计36个月。月租金标准、租金支付形式不变。关于合同解除，第十条第（三）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：1．乙方累计3个月以上拖欠租金或累计3次逾期缴纳租金的。庭审中，原告提交XXX号租赁合同、XXX号租赁合同、《代理单位正常不成功清单》、租金催缴记录、通知、律师函、EMS快递查询记录拟证明原、被告之间存在租赁关系，被告欠缴房租，原告对被告拖欠租金进行催缴的情况。被告认可该些证据的真实性，但称其没有那么多钱可以押给原告，其是低保户，该其交的每个月90多元其都会交，原告没道理押其那么多钱。经询，原告称XXX号房屋的性质系公共租赁住房，由北京市朝阳区廉租住房管理中心委托原告对外进行出租。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据XXX号租赁合同的约定，被告累计3个月以上拖欠租金或累计三次逾期缴纳租金的，原告有权解除合同。根据本案查明情况，被告自2018年5月1日后未再足额交过租金，虽然被告称其需要看病用钱，但被告辩称的房屋租金补贴机制系政府有关部门考虑公共租赁住房承租人生活困难情况而对其所缴纳房屋租金的补贴，补贴的前提建立在承租人正常缴纳租金之上，并非被告可以直接按照补贴后的实际支出金额向原告缴纳房租。值得注意的是，XXX号租赁合同第三页“特别提示”第二项亦有提示，乙方（承租人）如符合北京市公共租赁住房租金补贴申请条件，可按北京市相关规定申请公共租赁住房房屋租金补贴，取得公共租赁住房租金补贴资格并足额缴纳租金后领取补贴。被告如觉得自己生活确实困难，无法按照租赁合同约定的标准支付房屋租金，应通过正常、合法的途径与原告进行沟通协商或向有关部门请求予以帮扶、补助，无权以经济困难为由拒不支付房屋租金。现被告累计拖欠房屋租金长达两年半，原告要求解除XXX号租赁合同，符合XXX号租赁合同的约定，本院予以支持。XXX号租赁合同解除后，被告应将承租的XXX号房屋交还原告，并支付房屋租金和占有使用费直至交还XXX号房屋之日止。原告主张的费用标准未超出XXX号租赁合同的约定，本院予以支持。关于房屋押金，XXX号租赁合同约定被告未按照合同的约定按时向原告支付租金及相关费用的，原告有权从押金中扣除被告应承担的费用，故被告交纳的押金1852．62元应折扣其拖欠的房屋租金。关于原告主张的违约金，虽然被告违反约定未按期交纳租金，但原告依然于2020年4月24日与被告续签了XXX号租赁合同，且原告亦未提交证据证明其实际损失情况，故关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告北京市朝阳区房地产经营开发公司与被告梁旭东于2020年4月24日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》（朝房公租字XXX远洋一方润园XXX号）；二、被告梁旭东于本判决生效之日起三十日内将所承租的北京市朝阳区塔营北街X号院X号楼XXX号房屋腾空并交还给原告北京市朝阳区房地产经营开发公司；三、被告梁旭东于本判决生效之日起七日内支付原告北京市朝阳区房地产经营开发公司2018年5月1日至2020年7月31日期间的房屋租金48168．12元（被告梁旭东所交的押金1852．62元已折抵相应房屋租金）；四、被告梁旭东于本判决生效之日起七日内按照1852．62元/月的标准给付原告北京市朝阳区房地产经营开发公司2020年8月1日至实际腾退交还第二项所列租赁标的物之日止的房屋租金及房屋占有使用费；五、驳回原告北京市朝阳区房地产经营开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元,由原告北京市朝阳区房地产经营开发公司负担407元（已交纳）、被告梁旭东负担502元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴玲二〇二〇年十一月三十日法官助理  于洋