河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3304号原告：曹艳，女，1980年6月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。现住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：马福民，河南千盈律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：梅飞龙，河南千盈律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：三门峡裕鑫房地产开发有限公司，住所地：三门峡市上阳路南段西河堤路10号楼3单元3层东户。统一社会信用代码：914112005531802249。法定代表人：邵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵栋梁，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告曹艳与被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹艳及其委托诉讼代理人马福民，被告裕鑫公司的委托诉讼代理人赵栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行同原告签订正式《商品房买卖合同》义务；2.承担本案诉讼费。事实和理由：根据2013年4月9日原被告签订《公寓房购房协议》第四条的约定，原告付清全部购房款时，被告必须同原告签订正式《商品房买卖合同》。现原告已付清被告出售的银堤漫步小区7号楼公寓第四层1-10、33-44号共22间房屋的全部房款，被告却拒绝履行同原告签订正式《商品房买卖合同》的义务，致使原告无法行使办理相关不动产权证的权利。被告裕鑫公司辩称，1.签订正式商品房买卖合同的前提是原告付清所有房款，而目前原告仅支付了80%左右的房款，并未付清所有房款。2.关于原、被告此前诉讼虽然三门峡中院已作出生效判决，但判决被告向原告支付的违约金占原告已付房款的50%以上，显失公平，被告已向河南高院申请再审，请求法院中止审理。本院经审理认定事实如下：2013年4月9日，裕鑫公司（甲方）与曹艳（乙方）签订《公寓房购房协议》，主要约定：1.乙方购买银堤漫步小区七号楼公寓第四层1-10、33-44号，共22间（以下简称该房），建筑面积概算为936平方米（最终面积以房产管理部门测绘面积为准，多退少补）。2.该房认购价格按照建筑面积每平方米4200元，该房总金额暂定3931200元（实际总金额以房产管理部门测绘面积与本协议约定的房屋单价的乘积为准，多退少补）。3.该房的土地使用权取得方式为“出让”，该房性质为住宅公寓楼，产权为70年（从甲方拿地年限算起）。本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让给乙方。4.付款方式和期限，乙方应在2013年4月9日前，支付甲方50%房款，共计1965600元。交房后三个月内，乙方分期支付甲方30%房款，共计1179360元，每个月支付10%房款，共计393120元。剩余房款乙方在与甲方签订正式《商品房买卖合同》时一次性付清。中央空调开口费175元/平方米，共计约163800元，乙方应在中央空调设计开工后付清，不包含在房款内。其他水电开口费等相关费用乙方应在交房前付清。因政策性变更增加的税费另行计算。5.交房时间及交房条件：甲方保证在2013年6月1日前将该房交付乙方使用。并保证交房后该房产应无任何担保、抵押等债权、债务纠纷。交房时应保证达到水、电畅通，电梯交付使用标准，中央空调设计开工。乙方不得以甲方的土地纠纷争议引起的手续不全作为不能交房的理由。6.办理土地证、房产证、公共维修基金、契税等相关税费以及手续费，甲乙双方按国家规定交纳各自费用，手续由甲方负责办理，办理土地证所需交纳的土地出让金甲方承担。7.违约责任：乙方如不能按合同约定如期支付房款，甲方有权上调价格或解除合同。若付款时，甲方出现违约行为，双方应根据具体情况协商解决。如甲方未经乙方同意将本协议下房产出售给他人，甲方应三倍返还乙方已交房款。乙方所购买的房屋，甲方不应有担保、抵押等债务、债权纠纷，若因此造成的损失甲方应予以三倍赔偿乙方。根据项目目前国家政策及国土局、规划局所审批的各项手续甲方承诺为公寓式住宅，产权为70年。如该房产权不是70年，甲方应支付乙方所购公寓住宅所差年限每年60元/平方米的违约金。甲方若不能按期交房，按乙方所交房款每日5‰支付违约金，违约金可冲抵房款。8.本协议经甲乙双方签字（盖章）后生效。正式的《商品房买卖合同》签订后，本协议自行终止。9.本协议未尽事宜和有争议部分条款，在签订正式《商品房买卖合同》中约定。邵军作为甲方法定代表人签字，并加盖裕鑫公司印章；曹艳作为乙方签字。合同签订后，裕鑫公司于2013年7月23日将案涉房屋交付曹艳，曹艳将上述房屋出租给都亭驿酒店用于经营。自2013年1月11日至2013年11月28日，曹艳先后5次向裕鑫公司支付房款累计3144960元，其中：2013年1月11日支付1200000元，4月9日支付765600元，8月27日支付393120元，10月9日支付393120元，11月28日支付393120元。曹艳于2013年4月28日支付裕鑫公司中央空调开口费163800元。2018年8月27日，三门峡市住房和城乡建设局向裕鑫公司颁发三建房预许字【2018】第005号商品房预售许可证，载明项目名称为银堤漫步，房屋坐落为湖滨区五原路××街坊银堤漫步，其中楼号为国粹大厦的，用途为商业服务，建筑面积12468.65平方米，层数7层，间数232间。2018年9月20日，裕鑫公司委托律师赵栋梁以短信方式向曹艳发送律师函，内容为“该房屋已具备签订正式商品房买卖合同条件，裕鑫公司多次催促贵方前来签订正式合同并支付剩余20%购房尾款，贵方却不予理会，为此受裕鑫公司委托，特向贵方致律师函，请贵方在收到律师函后积极履行《公寓房购房协议》中的合同义务，在2018年9月23日之前，前往裕鑫公司签订正式的《商品房买卖合同》并一次性支付剩余20%购房尾款。贵方逾期履行合同，裕鑫公司有权根据协议的约定上调房屋价格，或者直接解除与贵方的《公寓房购房协议》，经房屋另行出售，由此造成的一切法律后果均由贵方承担。”。2018年9月30日，裕鑫公司再次向曹艳发送律师函，要求曹艳于2018年10月8日前履行义务。曹艳既未签订正式《商品房买卖合同》，又未支付剩余房款。根据裕鑫公司提交三门峡房产分户图，裕鑫公司向曹艳所交付的上述房屋，经过房管部门实际测绘，建筑面积为975.41平方米。2019年7月5日，本院受理裕鑫公司诉曹艳房屋买卖合同纠纷案。审理中，曹艳提起反诉。本院经审理，于2019年8月26日作出（2019）豫1202民初2804号民事判决，认为裕鑫公司与曹艳于2013年4月9日签订的《公寓房购房协议》为有效协议；曹艳所购房屋的实际面积为975.41平方米，按房屋单价每平方米4200元计算，扣除曹艳已支付房款3144960元，曹艳应支付剩余房款951762元。判决：一、曹艳支付裕鑫公司房款951762元及逾期付款利息（自2018年10月9日起按年利率6%计算至本判决确定的给付之日止）；二、曹艳支付裕鑫公司空调开口费差额6896元；三、曹艳支付裕鑫公司水电开口费80910元；四、驳回曹艳的反诉请求。本诉案件受理费14330元，减半收取7165元，由曹艳负担；反诉案件受理费10300元，由曹艳负担。宣判后，曹艳不服，提起上诉。三门峡市中级人民法院于2020年4月24日作出（2019）豫12民终2266号民事判决，仍认为裕鑫公司与曹艳于2013年4月9日签订的《公寓房购房协议》为有效协议。判决：一、维持本院（2019）豫1202民初2804号民事判决第一、二、三项；二、撤销本院（2019）豫1202民初2804号民事判决第四项；三、裕鑫公司支付曹艳违约金1755738元。一审案件受理费14330元，减半收取7165元，由曹艳负担；反诉案件受理费10300元，由裕鑫公司负担。二审案件受理费14330元，由裕鑫公司负担。上述判决生效后，曹艳依据三门峡市中级人民法院发生法律效力的（2019）豫12民终2266号民事判决，向本院申请强制执行，请求裕鑫公司支付违约金及案件受理费644612.66元（已依据上述生效判决，扣除曹艳应支付裕鑫公司的房款、利息及开口费等）。本院于2020年6月18日已立案受理。裕鑫公司不服三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终2266号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年9月14日作出（2020）豫民申3522号民事裁定，裁定驳回裕鑫公司的再审申请。本院认为，曹艳与裕鑫公司于2013年4月9日签订的《公寓房购房协议》，约定在将来一定期限内订立正式的《商品房买卖合同》，构成预约合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且已被生效民事判决确认为有效协议，双方应依照协议的约定履行各自的义务。根据协议约定，案涉房屋剩余的20%房款应在双方签订正式《商品房买卖合同》时一次性付清。现裕鑫公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证明，具备签订正式《商品房买卖合同》的条件，且裕鑫公司在取得商品房预售许可证明后，曾经先后两次向曹艳发出律师函，催促曹艳与裕鑫公司签订正式《商品房买卖合同》，并支付剩余房款。协议约定曹艳支付剩余房款的时间与签订正式《商品房买卖合同》同时进行。已经发生法律效力的三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终2266号民事判决已就曹艳与裕鑫公司之间的本诉及反诉分别作出裁判，且裕鑫公司应支付给曹艳的违约金数额远远大于曹艳应支付给裕鑫公司的房款、利息及开口费等数额。曹艳向本院申请强制执行时，其申请的执行标的已扣除曹艳应向裕鑫公司支付的房款及利息、开口费等数额。故曹艳与裕鑫公司约定签订正式《商品房买卖合同》的条件已经成就，曹艳请求裕鑫公司与其签订正式《商品房买卖合同》，理由成立，本院予以支持。裕鑫公司以曹艳未支付剩余房款而拒绝履行签订正式《商品房买卖合同》的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告曹艳就位于三门峡市湖滨区银堤漫步小区七号楼公寓第四层1-10、33-44号共22间房屋签订正式《商品房买卖合同》。案件受理费50元（已减半收取），由被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年十一月五日书记员  吕 蓉