云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初2352号原告（反诉被告）：西双版纳宏大商业运营管理有限公司。统一社会信用代码：91532800MA6L26D15L。住所地：云南省景洪市清泉路13号俊都五金建材城商铺8幢。法定代表人：郭克绣，职务：副总经理。委托诉讼代理人：马黎威，云南大合律师事务所专职律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李新梅，女，1981年12月23日出生，住云南省勐海县。委托诉讼代理人：赵龙，云南民定（景洪）律师事务所专职律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨云贵，男，1976年6月22日出生，汉族，住云南省景洪市，系李新梅丈夫，特别授权代理。原告西双版纳宏大商业运营管理有限公司与被告李新梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西双版纳宏大商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人马黎威、被告李新梅的委托诉讼代理人赵龙、杨云贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西双版纳宏大商业运营管理有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年8月29日签订的《俊都.五金建材家居城商铺招商管理协议》，并要求被告腾还租赁商铺（俊都.五金建材家居城B区15-01、15-02号）；2.判令被告支付俊都.五金建材家居城B区15-01、15-02号自2018年9月1日起至被告腾还原告该租赁商铺之日止的房屋使用费：即2018年9月1日起至2019年8月31日被告拖欠房屋使用费259279元；2019年9月1日起至被告腾还租赁商铺之日止的房屋使用费，按照年使用费314242元为基数折合日租金860.9元的标准计算，现暂计至2020年4月30日（共8个月），拖欠房屋使用费209494元；3.判令被告支付原告违约金157121元（314242×50%）；4.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年8月29日，原告与被告签订了《俊都.五金建材家居城商铺招商管理协议》，协议约定原告将“俊都.五金建材家居城”B区15-01、15-02号商铺，建筑面积为831.33平方米，租赁给被告使用，被告保证长期使用该商铺经营品牌为大自然的木地板。租期为五年，即2018年9月1日至2023年8月30日止。房屋使用费的计算方式为：第一年费用为299279元，第二年费用为314242元，第三年费用为314242元，第四年费用为374097元，第五年费用为374097元。商铺使用费用按年支付，先付后用，被告须在每个周期前30日支付。协议签订后，被告仅支付了使用费40000元，剩余房屋使用费至今未付，为此，特向人民法院提起诉讼。被告李新梅针对本诉辩称，原告费商铺所有权人，诉讼主体不适格；原告在未通知被告的情况下，擅自停电，造成被告商铺无法正常经营，原告存在违约；双方约定违约金50%明显过高，且原告并未因此造成严重损失；被告租赁的房屋实际使用到2019年11月27日，为此房屋使用费也只应当计算到此日期。同时向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2018年8月29日签订的《俊都五金建材家居城商铺招商管理协议》；2.反诉被告赔偿反诉原告因强制性关闭店面、擅自拆除并占有原告店内物品所造成的损失1017491元；3.反诉被告支付律师代理费20000元；4.反诉被告承担本案案件受理费。事实和理由：反诉原告原在景洪经营大自然地板，2018年反诉被告多次到其店内宣传招商政策，鼓励到俊都五金建材家居市场开店，并承诺：1.自交定金起6个月180天内为免租期；2.2018年10月9日至2019年10月8日免除一年房租。后反诉原告缴纳了4万元定金，入住俊都五金建材家居商城Ｂ区15-01、15-02商铺；2018年6月开始装修，投入装修款1000000元，2019年1月30日装修完工，2月14日开店。2018年4月至8月期间，反诉原告多次与王海坤联系，要求将优惠条件形成书面文件一直未果。2018年8月20日得知王海坤辞职。8月29日，反诉被告要求反诉原告需签订合同，为此双方签订《俊都五金建材家居城商铺招商管理协议》，但反诉被告曾经承诺的优惠政策一直未履行。2019年11月27日，反诉被告在反诉原告正常缴纳水电费、物业费的情况下，对其商铺进行断电处理，导致无法营业；2020年3月10日，反诉被告撬开店面将商铺内样品及物品清空，至今未归还反诉原告，B区15-01、15-02号商铺现已被反诉原告承租给其他商户经营使用，综上，系反诉被告违约在先，给反诉原告造成损失，为此，特向人民法院提起反诉。原告针对反诉辩称，现在被告所租赁的商铺已于2020年3月交由其他人使用属实，因被告未按约向原告支付租金，被告存在违约；对租金的支付时间双方签订的协议中有明确约定，被告未按时履行交付租金的义务，已违约，应当自行承担因此造成的损失；原告并未对商铺实行停水停电措施，被告也没有事实依据；为此，要求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的俊都.五金建材家居城商铺招商管理协议，原告对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；原告向本院提交的商品房买卖合同登记备案表、授权证明，与本案据有关联性，本院予以确认并在卷佐证；被告向本院提交的商铺招商管理协议，原告对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；被告向本院提交的照片、通话记录中仅能直观看到被告店铺装修情况及通话记录，无法确认通话内容及反映被告证明观点，本院不予确认；被告向本院提交的购物单据、转账付款凭证，仅能反映被告因装修产生的支出，不能证明原告违约事实，对其证明观点，本院不予确认；被告向本院提交的民事委托合同、云南增值税普通发票，原告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，该证据系被告为实现权利产生的合理费用，无法反映原告违约事实。证人苏某系被告员工，且证言无法确认商铺被停水、停电原因，仅能反映出2019年11月该商铺就没有继续经营，对证人证言本院部分予以采纳。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，（甲方）原告西双版纳宏大商业运营管理有限公司与（乙方）被告李新梅签订《俊都.五金建材家居城商铺招商管理协议》约定：商铺信息：原告将“俊都.五金建材家居城”B区15-01、15-01号商铺（建筑面积831.33平方米）有偿交给被告使用，被告保证长期使用该商铺经营品牌为木地板，且保证经营范围限定为大自然；使用期限内，若未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺的用途，不得私下转包或转租。使用期限：租期为五年，自2018年9月1日至2023年8月30日止。甲方代收费用及支付方式：代收费用包括使用年费209495元、运营管理费每年89784元、物业管理费14963元；合计：第一年费用为299279元，第二年费用为314242元，第三年费用为314242元，第四年费用为374097元，第五年费用为374097元；支付方式：商铺费用按年支付，先付后用，乙方须在每个周期前30日将周期应付的费用支付给甲方；其他费用：乙方在施工装修和试用期内的水、电、电话费及所有消耗费用均由乙方自行承担……违约责任：若因甲方或乙方之原因导致本合同不能完全履行，应承担相应的经济赔偿责任，违约金为年缴费用总额的50%。同时还对商铺交付、主体的变更、双方权利义务等其他事项进行了约定。协议签订后，原告将商铺交付被告经营使用。被告向原告交付40000元租金，剩余租金至今未交付，原告为此诉至人民法院。另查明，俊都.五金建材家具城15幢15-01号商铺买受人为徐保同，共有人为韩淑颜、15幢15-02号商铺买受人为鲍洪里，共有人为唐治花，已将该商铺授权由原告西双版纳宏大商业运营管理有限公司经营管理。2020年3月，原告将该商铺出租给案外人使用。被告为此产生律师费20000元（发票号NO20982590）。本院认为，原、被告之间形成合法、有效的租赁合同关系。签订的合同对双方均有约束力，被告未按照约定按时向原告支付房屋租金，已违约，为此，对原告要求解除与被告签订的《商铺招商管理协议》，本院予以支持；鉴于商铺已于2020年3月出租他人使用，商铺已无需腾还，对该项诉请本院不予支持；虽商铺于2020年3月另租他人使用，租赁期间的费用仍需缴纳，为此被告需根据双方签订的协议向原告支付2018年9月1日至2020年2月28日房屋使用费：2018年9月1日至2019年8月31日房屋使用费259279元、2019年9月1日至2020年2月28日房屋使用费按照年使用费314242元为基数折合日租金860.9元的标准计算，超出部分，本院不予支持；被告未按照约定的时间缴纳租金，已违约，原、被告约定了违约金的计算方式，但是该计算方法较高，有失公平，本院予以调整为年交费用的10%即314242×10%=31424.2元，超出部分不予支持。被告虽然对该商铺进行过装修，但是双方未对该事项进行明确约定，被告未根据约定缴纳租金在先，且其所提交的证据不足以证明其答辩及反诉主张，对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）西双版纳宏大商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）李新梅于2018年1月29日签订的《俊都.五金建材家居城商铺招商管理协议》。二、被告（反诉原告）李新梅于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西双版纳宏大商业运营管理有限公司支付2018年9月1日至2019年8月31日房屋使用费259279元、2019年9月1日后的房屋使用费按照年使用费314242元为基数折合日租金860.9元的标准计算至2020年2月28日止。三、被告（反诉原告）李新梅于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西双版纳宏大商业运营管理有限公司支付违约金31424.2元。四、驳回原告（反诉被告）西双版纳宏大商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李新梅的全部反诉请求。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21388元，反诉案件受理费7069元，由被告李新梅负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李 华人民陪审员  玉温约人民陪审员  黄 云二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈 瑶