广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初6174号原告：袁德海，男，1982年4月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告：王世琼，女，1984年2月9日出生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托诉讼代理人：袁然，广东来信律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：黄懿苇，广东来信律师事务所实习人员。被告：广州万庆房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街府佑路88号首层。法定代表人：陈伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。原告袁德海诉被告广州万庆房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁德海以及两原告的共同委托诉讼代理人袁然、黄懿苇，被告广州万庆房地产有限公司的委托诉讼代理人谢浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁德海、王世琼向本院提出诉讼请求，一、判令被告按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的套内建筑面积42.99平方米向两原告交付房屋；二、判令被告向两原告支付延期交房违约金（自2016年12月1日起，每天按总房价的0.05%计算至涉案房屋符合交房条件之日止，暂计至2020年7月9日的违约金为691426.40元）；三、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：两原告与被告于2015年7月11日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买位于增城区××广场钻石街××房，套内建筑面积42.99平方米，单价为24442.89元/平方米，总金额1050800元。签订合同后，两原告依约足额向被告支付购房款，被告为两原告办理不动产权证。然而，两原告在对涉案房屋进行验收时发现，涉案房屋里面存在一条烟道，严重影响了涉案房屋正常使用。且涉案房屋的实际套内面积仅有40.04平方米，与合同约定的套内建筑面积42.99平方米存在误差，达到6.86%。根据合同第十三条约定，被告应当在2016年11月30日前将涉案房屋交付给两原告使用。但是，鉴于被告交付的房屋不符合合同约定，存在面积较大误差，应视为被告没有向两原告交付涉案房屋，被告应当在2016年12月1日起承担延期交房的违约责任。合同第十四条约定被告延期交房的，应当在合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向两原告支付已付房款的万分之一作为违约金，违约金不超过总房款的3%。结合合同第十条约定，原告认为，合同第十四条明确有违平等、公平原则，排除、限制了两原告的权利，应属于无效的格式条款。根据平等、公平原则，被告延期交房承担的违约责任应当与原告逾期付款承担的违约责任相一致，每日按总房价款的万分之五的标准支付违约金，并计至涉案房屋符合交房条件之日止。原告已于2020年6月12日向法院起诉被告，案号为（2020）粤0118民诉前调1320号，被告在得知原告起诉，已将涉案房屋上的烟道拆除；由于被告在该案中不同意调解，原告撤回了起诉。为维护两原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请依法判准原告的诉求。被告广州万庆房地产有限公司辩称，一、被告已按《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定房屋交付时间内向被答辩人履行了交房义务。首先，根据两原告与广州市庆鼎商业经营管理有限公司于2015年7月11日签订的《合汇中央广场委托招商经营管理合同》及附件一授权委托书显示，由两原告委托广州市庆鼎商业经营管理有限公司收楼，签署相关文件，领取钥匙并办理与收楼手续相关事宜，委托期限至2022年11月30日。其次，广州市庆鼎商业经营管理有限公司于2016年11月30日与被告签订了《合汇广场收铺确认书》确认收铺，被告依据前述两原告出具的授权委托书向广州市庆鼎商业经营管理有限公司交付商铺的法律后果由两原告承担。因此，答辩人不存在逾期交房的情况。二、房屋交付后，因两原告自身原因或委托广州市庆鼎商业经营管理有限公司招商经营管理原因导致涉案房屋面积变化与被告无关。首先，根据《合汇广场收铺确认书》显示，2016年11月30日被告交付房屋时，符合《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条约定建筑面积。其次，两原告提交的室内验收记录没有经过被告签章确认。其三、被告提交《房屋面积测算报告》（工程编号：2020【实】0266）出具时间为2020年5月26日，并非答辩人交付房屋时或交付房屋后的合理时间。究竟是两原告自身改建还是广州市庆鼎商业经营管理有限公司招商管理原因还是出租后租户原因导致面积变化，被告无从考究，且均与被告无关。三、假设法院认定被告存在逾期交付房屋的情况，也已过三年诉讼时效，应当驳回两原告的诉讼请求。四、关于诉讼费的问题，被告不存在违约行为，不应当承担诉讼费。五、房屋的产权证套内面积与两原告诉请主张的面积是一致的，不存在逾期交付的问题，因原告是委托第三方代为收铺，也是在约定的时间内完成交付。综上所述，两原告的诉讼请求不符合事实，于法无据，请依法予以全部驳回！经审理查明：2015年7月11日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定以下内容：“……第四条合同标的基本情况乙方所购商品房为……房屋地址：增城市荔城街合汇广场钻石街（钻石街64号）222房。……该商品房合同约定建筑面积共44.07平方米，其中套内建筑面积42.99平方米，共有分摊面积约1.08平方米。……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米24442.89元，总金额（人民币）1050800元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1.一次性付款在2015年7月11日前支付全部房价款，总金额（人民币）：1050800元……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按时支付的，甲方有权解除合同。……第十三条房屋交付甲方应当在2016年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该户口房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比例绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……”上述合同附件一《房屋平面层图》显示，涉案房屋长12.11米，宽3.55米，其中面向大门的左边墙尽头的卫生间长1.5米、宽1.7米。同日，两原告（委托方、甲方）与广州市庆鼎商业经营管理有限公司（受托方、乙方）签署《合汇中央广场委托招商经营管理合同》，载明以下内容：甲方将涉案房屋委托乙方招商、经营管理，该物业建筑面积为44.07平方米，套内建筑面积42.99平方米，甲方委托乙方经营期限为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日止；甲方授权向开发商代为办理该物业的收铺等手续（具体详见附件一《授权委托书》，甲方在签署协议的同时签署《授权委托书》，由乙方将本委托事项通知开发商办理有关收铺手续；为共同培育市场，提升物业价值，鉴于乙方前期招商、宣传策划的巨大资金投入，甲方同意免除乙方在本协议期间3年（自2016年12月1日至2019年11月30日）应付的租金及所有经营收益等。同时，两原告（委托人）签署了《授权委托书》，载明受托方是广州市庆鼎商业经营管理有限公司，两原告是涉案房屋购买人，现委托广州市庆鼎商业经营管理有限公司作为合法代理人，代理执行和处理以下事实：1、受托方有权自行使用、经营涉案房屋，或有权以自身名义对外出租或转租的方式经营该物业等；2、在2016年12月1日之前或该物业开发商另行通知的时间内前往开发商处，根据《商品房买卖合同》的约定及实际出租或经营需要与开发商协商，有权变更涉案房屋原约定的交付标准，并履行收楼义务；3、代委托方签署涉案房屋收楼的相关文件；4、代委托方领取涉案房屋钥匙等物品；五、代委托方办理其他与收楼手续相关事宜；等。委托方对上列委托事项承诺如下：受托方在行使上述受委托权利时签署的所有法律文件或办理的所有手续，本业主均予以认可并对委托方发生法律约束力，本委托书自本人签署之日至2022年11月30日内有效。2015年7月11日，被告开具《房屋销售专用收据》给两原告收执，载明被告收取两原告支付的办证费1050元。2015年8月20日，被告开具两张金额分别为100万元和50800元的房款发票给两原告收执。2016年11月30日，广州市庆鼎商业经营管理有限公司办理涉案房屋收楼手续，并签署《合汇广场收铺确认书》给被告.2017年4月26日，广州市增城区地方税务局开具涉案房屋的《税收完税证明》给两原告收执，载明涉案房屋契税和印花税共计32049.40元，纳税人为原告袁德海。2017年6月15日，原广州市国土资源和规划委员会核发涉案房屋的不动产权证书，载明涉案房屋的权利人为两原告共同共有，不动产权证书号分别为粤（2017）广州市不动产权第10031877号、10031878号，房屋建筑面积44.02平方米，专用建筑面积（套内面积）42.99平方米，分摊建筑面积1.03平方米，房产分户图显示涉案房屋长12.11米，宽3.55米。2020年5月15日，原告到涉案房屋现场进行拍照。2020年5月21日，两原告委托广州市增城区城乡规划与测绘地址信息研究院对涉案房屋的面积进行测算，该单位于5月26日出具《房屋面积测算报告》，载明涉案房屋总套内面积40.57平方米，实勘附记一栏载明以下内容：不动产权证附图尺寸与规划验收竣工图尺寸相符，后因开发商招商需要，更改商铺隔墙与增加餐饮备用管道，现根据委托方要求，只按现状出具房屋套内面积。该报告的《房屋分层图》载明涉案房屋面长12.11米，宽3.35米，面向大门的右边墙体靠里边的部分的有0.53平方米（长1米、宽0.53米）的管道。该报告中附有现场实景拍摄相片，载明测量日期为2020年5月21日。2020年5月30日，原告再次到涉案房屋现场进行拍照，原告在当天拍摄的照片显示，面向涉案房屋大门右边墙体重砌水泥砖，有三分之一的墙体尚未砌完，涉案房屋大门正面的墙体上半部分拆除，下半部分墙体上写有“拆”字。本案审理过程中，原告陈述：其与广州市庆鼎商业经营管理有限公司确实有签署管理合同，并委托广州市庆鼎商业经营管理有限公司收楼，但原告在2017年5月间对涉案房屋的面积提出异议，表明原告不同意广州市庆鼎商业经营管理有限公司的收楼行为。2、在原告委托广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院对涉案房屋的面积测绘完之后，被告对涉案房屋进行了改动，将两边墙体打拆后，往两边移动重新砌墙，所以目前涉案房屋的面积与广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院于5月6日出具《房屋面积测算报告》载明的面积存在差异，房屋面积已增加；目前涉案房屋的面积大概已有42.99平方米。3、两原告与广州市庆鼎商业经营管理有限公司签署的《合汇中央广场委托招商经营管理合同》有履行，但两原告没有收取过租金。4、两原告不认可广州市庆鼎商业经营管理有限公司收楼行为的理由是涉案房屋的面积不够，广州市庆鼎商业经营管理有限公司也没有将收楼的情况告知两原告；两原告就收楼问题没有找过广州市庆鼎商业经营管理有限公司了解情况。被告陈述：1、被告在2016年11月30日交付涉案房屋后，办理了涉案房屋的产权证书，被告并没有改动过涉案房屋的墙体，有可能是广州市庆鼎商业经营管理有限公司进行的改动。2、被告与广州市庆鼎商业经营管理有限公司之间不存在关联。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据查明的事实，两原告在签署《广州市商品房买卖合同（预售）》当天，另行签署了《合汇中央广场委托招商经营管理合同》及《授权委托书》，委托广州市庆鼎商业经营管理有限公司履行对涉案房屋的收楼义务。通过被告提供的证据显示，广州市庆鼎商业经营管理有限公司于2016年11月30日出具《合汇广场收铺确认书》，办理了涉案房屋的收楼手续。由此可见，广州市庆鼎商业经营管理有限公司作为两原告的受托方，已代两原告在2016年11月30日接收了涉案房屋，故被告已按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定履行完涉案房屋的交付义务，不存延期交房的违约行为。据此，两原告主张被告支付延期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。两原告主张涉案房屋实际套内面积仅有40.04平方米，并提供了广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院对5月26日出具《房屋面积测算报告》。但是，该报告载明是按测量当天即2020年5月21日的房屋现状出具的套内面积，并不能证明被告在2016年11月30日交付的涉案房屋不符合合同约定的套内面积。且两原告在庭审中自认目前涉案房屋套内面积大概已有42.99平方米。根据两原告提供的涉案房屋不动产权证书载明的内容，涉案房屋的套内面积为42.99平方米，与《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条约定的套内建筑面积42.99平方米一致，并无差异。由此可见，被告向两原告交付的涉案房屋符合合同约定，且被告已按合同约定在2016年11月30日履行完涉案房屋的交付义务，故两原告主张被告按合同约定套内面积42.99平方米交付房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告袁德海、王世琼的全部诉讼请求。案件受理费7129元，由原告袁德海、王世琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十一月三十日书记员  陈雪冰