广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4163号原告：廖演贤，男，1981年1月31日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：林周藩，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄庆华，男，系该公司员工。原告廖演贤诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告廖演贤的委托诉讼代理人岑国礼、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖演贤向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金15787元（以购房总额422134元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年8月1日起计至2018年8月8日止共373天）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年9月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买位于佛山市高明区××××××××××××××××房，建筑面积89.29平方米，总价款为人民币422134元；被告（出卖人）应于2017年7月31日向原告（买受人）交付经竣工验收合格并取得房屋测绘报告的房屋，否则，被告须按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期交付违约金。原告按期支付了购房款，但案涉房屋于2018年8月8日才取得竣工验收备案证明文件。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，但案涉房屋在被告向原告交付时尚未取得竣工验收合格的相关备案文件。现被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将案涉房屋交付原告使用，其行为违反了法律法规的强制性规定和合同约定，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告辩称，请求对原告第一项诉求金额予以调整，诉讼费由原告承担。理由如下：1.本案的争议焦点为原告在案涉房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。故对原告的第一项诉求应不予支持；2.原告在接受案涉物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。被告在通知原告收楼时，均实事求是地向原告出示了持有的相关材料，明确告知原告现开发商尚未取得《竣工验收备案表》，并承诺该点绝不影响原告对案涉物业的控制、占有、使用。被告提交了《业主资料登记表》、《物业共用单位、共用设施设备专项维修资金缴款通知书》、《代扣物业服务费委托书》、《区域防火责任协议书》、《业主签收物品资料》，上述材料均为原告在收楼当天一并签订的，上述《业主资料登记表》注明的材料均无竣工验收文件和备案文件，能够明显区分。可证明被告在知道商品房不具备约定或法定交付条件下同意接收了商品房，并领取了案涉物业的入户钥匙。原告在收楼时即享有权利也要履行义务，其可以要求被告提供合同约定的收楼所需的全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收楼。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或应当知道案涉房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然提前收楼，进而对案涉房屋进行了装修，应视为原告同意收楼，当天已完成了案涉房屋的交付。原告没有行使拒绝收楼的原因在于他们希望能够早点装修入住。事实上原告在接受案涉物业后约1个月左右开始装修，被告延期取得《竣工验收备案表》的行为并没有对其产生实际损失；3.在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条，在买受人的居住利益和对出卖人的公平中作出了立法衡量，并明晰了法律保护的应该是业主的实际居住利益。第一款明确若提前收楼又以此主张违约责任不予支持，但第二款又明确了出卖人需要赔偿因此造成的实际损失。本案的实质，实际上是部分原告在满足了其居住利益后，在部分人带头下希望能够获取更多利益。若基于原告居住利益没有受到损害的前提下还对其作出赔付，岂不是违背了立法的精神和公平的理念；4.合同法规定买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。本案买受人并没有做到及时检验的义务，应当视为《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条处理。综上所述，依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交楼承担的违约责任应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对本案的证据认定如下：当事人提供的证据形式、来源均合法，在无相反证据的情况下，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区×××××××××××××××××屋，房价为422134元；被告应当在2017年7月31日前将经竣工验收合格及买受人付清购房款（含银行贷款）和相关费用的案涉房屋交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告全部已付房款，并按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告于2017年11月23日将案涉房屋实际交付给原告。案涉房屋于2018年8月8日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼违约金的问题。对于违约金计算期间，案涉合同约定被告应于2017年7月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。本院认为，原告虽然于2017年11月23日实际收楼，但原告是在被告通知其收楼且已到合同约定的收楼日期的情况下收楼的，被告未能提供证据证实原告收楼时明知或应当知道案涉房屋当时未取得竣工验收备案证明文件。而案涉房屋于2018年8月8日才取得竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将案涉房屋交付给原告使用，其行为明显违反了法律规定和违反合同约定，应以取得竣工验收备案证明文件的时间为合法收楼时间。因此，违约金的计算期间应从2017年8月1日计至2018年8月8日，共373天。被告抗辩认为应以原告实际收楼之日作为认定是否逾期收楼标准的主张，既不符合合同的约定，也违反了法律的规定，本院不予采纳。故被告应向原告支付逾期交付房屋违约金15745元（422134元×0.0001/天×373天）。原告诉讼请求超出部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15745元给原告廖演贤；二、驳回原告廖演贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取97.5元（原告已预交），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费97.5元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘骏全二〇二〇年十一月二十五日书记员  蓝碧莹