广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27034号原告（反诉被告）：广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会，住所地广东省广州市天河区高普路**。法定代表人：邹彦庭。委托代理人：陈运清、陆家敏，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市天河区高塘街新塘股份合作经济联社，住所地广东省广，住所地广东省广州市天河区新塘街新景路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：简树华。委托代理人：陈启环、陈吉云，均系广东环球经纬律师事务所律师。原告（反诉被告）广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会（简称“天河科技园管委会”）与被告（反诉原告）广州市天河区高塘街新塘股份合作经济联社（简称“新塘经济社”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，天河科技园管委会的委托代理人陈运清、陆家敏及新塘经济社的委托代理人陈启环、陈吉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天河科技园管委会诉称：2014年1月28日，我方与新塘经济社签订了《土地租赁协议》（简称“协议”），约定新塘经济社向我方出租位于广州市天河区新塘水库东侧至大观路边的土地，面积约4771.2平方米(7.157亩);土地租赁期限20年，自2014年1月20日起至2034年1月19日止；租金按1.55万元/亩/年计算，每年租金110933.50元，一次性交纳20年租金，共计租金2218670元。根据协议第五条“乙方确保租赁标的租赁用途为智慧东湖周边景观改造和非经营性配套设施建设，不得违反本协议约定用途”及第八条第（二）款第3项“乙方享有在租赁土地上的自主权，甲方不干涉乙方不干涉乙方的建设活动；乙方利用租赁土地所产生的一切成果全部归乙方”的约定，双方签约目的是把租赁土地用于建设湿地公园。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”建设湿地公园并不属于乡镇企业、村民建设住宅及乡（镇）村公共设施和公益事业建设的范畴，需要使用土地的，应申请使用国家所有的土地或者国家已征用的原属于农民集体所有的土地；但租赁土地为农村集体所有的土地，土地性质为园地，我方、新塘经济社双方未办理土地征收手续与农用地转用手续，把租赁土地用于修建湿地公园。基于该原因，审计部门在审计过程中认为我方通过租赁的方式擅自将农用地转为建设用地，属于“以租代征”的违法用地行为。因此，协议违反了《土地管理法》的强制性规定，是无效的。我方已一次性支付土地租金2218670元，新塘经济社应予以返还，我方应支付该期间的土地占有使用费。占有使用费按租赁合同约定的价款、年限确定，共计600889.8元，两者相抵后余款1617780.21元，即新塘经济社应返还给我方租金1617780.21元。综上，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认我方与新塘经济社于2014年1月28日签订的《土地租赁协议》无效。2、新塘经济社向我方返还租金共计1617780.21元。3、新塘经济社承担本案诉讼费。新塘经济社辩称并反诉称：我方基于对天河科技园管委会的信赖，本着支持政府建设项目的原则，以远低于市场行情的租金标准，于2014年1月28日与天河科技园管委会签订《土地租赁协议》，约定由天河科技园管委会承租位于广州市天河区祈塘水库东侧至大观路边的土地，面积约4771.2平方米（7.157亩），土地租赁期限20年，自2014年1月20日起至2034年1月19日止；租金按1.55万元/亩/年计算，每年租金110933.50元，一次性交纳20年租金。乙方（即天河科技园管委会）同意按标的物现状［租户已清退，建（构）筑物已拆除，场地已清空］承租。2014年1月20日，甲方（即我方）正式将租赁标的按现状移交给天河科技园管委会使用。2019年7月10日，天河科技园管委会以农用地转为建设用地，属“以租代征”的违法用地行为，合同违反《土地管理法》强制性规定，是无效的为由，起诉要求确认租赁合同无效，返还租金1617780.21元。鉴于此，根据《合同法》第五十八条之规定，天河科技园管委会应将合同项下土地恢复原状，腾空交还我方。为维护我方合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1、天河科技园管委会将双方于2014年1月28日签订的《土地租赁协议》项下的土地恢复原状，腾空交还我方；2、天河科技园管委会向我方支付自2019年7月10日至土地恢复原状并腾空交还我方之日止的土地占用费（按10933.5元/年的标准计算）；3、天河科技园管委会承担本案诉讼费。天河科技园管委会针对新塘经济社的反诉辩称：我方对新塘经济社的反诉请求无异议。如法院认定合同无效，我方愿马上返还涉案土地。经审理查明：天河科技园管委会是广州市天河区人民政府举办的事业单位法人。新塘经济社是广州市天河区村级集体经济组织。2014年1月28日，新塘经济社（甲方）、天河科技园管委会（乙方）双方签订《土地租赁协议》，约定：为了天河智慧城智慧东湖及周边景观工程建设的需要，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方经平等、友好协商一致，签订本协议。甲方依据本协议出租给乙方土地使用权，地块位于广州天，地块位于广州天河区新塘水库东侧至大观路边）。第一块土地四至范围：东至大观路边，南至新塘公司园艺场且借地块，西至新塘水库边，北至加油站；第二块土地四至范围：东至大观路边，南至新塘公司园艺场租借地块，西至新塘水库边，北至新塘水库尾。二块土地合计面积4771.2平方米（7.151亩，详见附图）（简称涉案地块）。本协议签订前，甲乙双方已于2012年9月13日已签订《临时建（构）筑物拆迁补偿协议》，双方知悉租赁标的现状，乙方同意按照标的物现状［租户已清退，建（构）筑物已拆除，场地已清空］承租。土地使用权租赁期限20年，自2014年1月20日起至2034年1月19日止。租金按1.55万元/亩/年计算，每年租金110933.5元，一次性交纳20年租金，共计2218670元，租金在本协议签订之订起25个工作日内支付。乙方确保租赁标的租赁用途为智慧东湖周边景观改造非经营性配套设施建设，不得违反本协议约定用途。2014年1月20日，甲方正式把租赁标的按现状移交给乙方使用等。合同签订后，天河科技园管委会一次性支付20年租金2218670元给新塘经济社，新塘经济社将涉案地块交付天河科技园管委会。天河科技园管委会将涉案地块建设为公园（天河科技园管委会、新塘经济社双方均确认为开放性的免费公园）。2019年7月16日，天河科技园管委会提起本案诉讼。庭审中天河科技园管委会、新塘经济社双方均确认：天河科技园管委会之所以提起本案诉讼，是因为双方《土地租赁协议》经天河区审计局审计后认为合同性质是以租代征，要求依法依规处理。庭审后新塘经济社提交涉案地块现场照片多张（显示地块种植树木及草坪等）及《关于原告须将租赁物恢复原状、腾空交还被告的请求》，新塘经济社表示：涉案地块出租给天河科技园管委会的原状是地块四周建有围墙，内部进行水泥硬底化，当时作汽车驾驶员训练场使用；现被天河科技园管委会开辟为公园使用，地块上种植大量，地块上种植大量树木一体，已分不清边界，如按现状交还，我方不敢砍伐属于公益用途的地块上栽树，根本无法使用；我方请求法院判令天河科技园管委会按我方交付时的原状交还，即应当清除地块上载树木，四周建围墙，场地内部水泥硬底化。对此，天河科技园管委会表示：对上述照片真实性无异议；关于恢复原状问题，我方同意将土地上的树木迁走，但对关于土地上硬底化等恢复原状要求，我方不同意也无法做到。庭审后天河科技园管委会提交《申请书》，称：由于涉案地块四至范围没有注明具体坐标，考虑到判决执行的可行性问题，申请法院委托有测绘资质的机构对涉案地块进行测绘，以确定涉案地块的界址。本院指定广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司（简称南粤公司）作为测绘机构。2020年9月16日南粤公司向本院发出《工作联系函》，要求补充相关测绘所需材料。双方当事人未能按南粤公司上述函件要求提供相关材料。2020年10月19日，本院会同双方当事人到涉案地块现场勘查，现场双方当事人确认涉案地块分为两部分，一是中石化加油站南面地块（该地块南面与园艺场相邻），一是中石化加油站北面地块（该地块北面属于天河科技园管委会），上述两部分地块的西边以新塘水库为界。本院现场通过中石化加油站工作人员与该加油站负责人通电话，其负责人表示其此前已向天河科技园管委会提供该加油站的房产证，无加油站的红线图；中石化加油站北面地块的南面是一栋正在装修的厂房。当日中石化加油站南面地块的相邻方园艺场的简姓副厂长在场表示园艺场地块与中石化加油站南面地块之间原有水沟为界，并在现场指出该水沟的大致位置，但时隔多年，现场已无法看到该水沟。新塘经济社现场确认中石化加油站南面地块与园艺场地块原有一条水沟为界，但时隔多年该水沟已看不到。本院对现场情况拍摄照片多张。本院将2020年10月19日现场勘查情况告知南粤公司，天河科技园管委会并补充提供宗地图一份。2020年11月5日，南粤公司再次向本院发出《工作联系函》，函称当事人补充提交的上述资料仍无法达到测绘要求，再次要求补交相关材料。其后，双方当事人仍未能根据南粤公司要求补交相关材料，南粤公司遂于2020年11月12日出具《无法测绘工作联系函》，称因缺少测绘相关资料，无法开展测量工作，将相关材料退回本院。本院认为：我国《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第八十二条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”本案中，天河科技园管委会作为天河区政府举办的国有事业单位，新塘经济社作为集体经济组织，明知涉案地块尚未转为国有用途，而以租赁合同形式由天河科技园管委会予以承租，天河科技园管委会承租后将涉案地块建为开放式公园，即将涉案地块用于市政建设，未经审批擅自改变了涉案地块的使用用途，违反了上述法律规定，双方租赁合同依法无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，天河科技园管委会、新塘经济社对合同无效均有过错，合同无效后天河科技园管委会应将涉案地块返还给新塘经济社，新塘经济社亦应将剩余租金返还给天河科技园管委会。至于涉案地块上的树木，天河科技园管委会表示由其负责迁走，并无不当，可按此处理。新塘经济社对其出租时涉案地块原状并无举证证实，本院对新塘经济社要求天河科技园管委会按四周建围墙，场地内部水泥硬底化等原状交还，理据不足，本院不予支持。至于返还的涉案地块的具体四至范围，双方对此无法共同确认，本院根据天河科技园管委会的申请委托南粤公司进行测绘，虽经本院现场勘查及南粤公司两次发函要求当事人补交相关测绘所需资料，但天河科技园管委会、新塘公司均未能按要求提交相关资料，导致南粤公司无法开展测量工作并作出《无法测绘工作联系函》，对此当事人应自行承担相应法律后果。根据本院现场勘查，涉案地块所处位置及周边情况并不复杂，双方当事人在办理涉案地块交接时应本着实事求是及尊重场地现状的原则，并妥善处理与地块相邻方的关系，以免产生相邻纠纷。综合本案案情，本诉受理费、反诉受理费应由天河科技园管委会、新塘经济社各自负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会与广州市天河区高塘街新塘股份合作经济联社于2014年1月28日签订的《土地租赁协议》无效。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会将上述合同项下土地（广州天河区新塘水库东侧至大观路边土地，第一块土地四至范围：东至大观路边，南至新塘公司园艺场且借地块，西至新塘水库边，北至加油站；第二块土地四至范围：东至大观路边，南至新塘公司园艺场租借地块，西至新塘水库边，北至新塘水库尾）交还给广州市天河区高塘街新塘股份合作经济联社。广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会并负责迁走上述地块上的树木。三、自本判决发生法律效力之日起30日内，广州市天河区高塘街新塘股份合作经济联社将上述地块剩余租金返还给广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会（110933.5元/年，自广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会实际返还上述地块之日起计至2034年1月19日止）。四、驳回广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会其他本诉请求。五、驳回广州市天河区高塘街新塘股份合作经济联社其他反诉请求。本诉受理费19360元，由广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会负担。反诉受理费1310元，由广州市天河区高塘街新塘股份合作经济联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  李小伍二〇二〇年十一月二十日书 记 员  梁怡筠张紫棋陈世彬