四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1528民初1790号 原告：蒲春芳，男，1953年6月4日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 被告：蒲春桂，男，1965年2月24日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：许可，宜宾市兴文县晏阳法律服务所法律工作者。 被告：蒲群，女，1970年11月12日出生，汉族，住广东省中山市西区。 被告：舒明月，女，1974年5月29日出生，汉族，住四川省兴文县。 被告：李金贵，女，1938年5月17日出生，汉族，住四川省兴文县。 原告蒲春芳与被告蒲春桂、蒲群、舒明月、李金贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒲春芳及其委托诉讼代理人王重康、被告蒲春桂及其委托诉讼代理人许可、被告蒲群到庭参加诉讼，被告舒明月、李金贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。现已审理终结。 原告蒲春芳向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告享有被告与江安易通房地产开发有限公司签订的《拆迁房屋协议书》中被告一家所出卖给原告的房屋和土地使用权所对应的江安易通公司安置给被告的房屋及门市不动产所有权；2、判决被告配合原告到兴文县不动产登记中心办理兴文县古宋镇石海名都江映花苑2.7号楼7-3号住房，3.4号楼29号、30号门市产权登记手续。事实和理由：2004年9月5日，原告以22000元的价格购买被告位于古宋镇（原中城镇）二居委十一组民生路42号共80平方米房屋，随后，被告将房屋和产权交付原告，由于兴文县旧城改造，上述房屋面临拆迁，无法办理产权变更登记手续。因江安县易通房地产开发有限公司对该宗土地进行房地产开发，原告购买的上述房屋被征用拆迁，江安县易通房地产开发有限公司将上述房屋进行调换，安置在古宋镇石海名都江映花苑2.7号楼7-3号住房，3.4号楼29号、30号门市。由于被告已经收取了原告的购房款，所以无权重复享有该房屋被拆迁后开发商安置的房屋和门市。相反，原告享有该房屋及土地使用权被拆迁后的对价，且该对价是被告不履行义务给原告造成的对应损失。原告要求被告配合原告到不动产登记中心办理产权登记手续，被告不愿配合原告。为此，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告蒲春桂辩称：本案所争议的房屋产权人系蒲春桂，而不是蒲群、舒明月、李金贵，该房屋系蒲春桂的唯一住房，蒲春芳诉称以22000元购买80平方米的房屋，价格明显过低，且蒲春桂没有与蒲春芳签订过任何协议，也没有收到过购房款，蒲春桂不是本案适格被告，请求依法驳回对蒲春桂的诉讼请求。 被告蒲群辩称：买卖协议的签字和手印都不是蒲群的，蒲群在外面三十多年，十年前回来过，签协议时蒲群不在，对卖房子的事也不知情。 被告舒明月向本院提交书面答辩状称：舒明月与蒲春桂结婚后因家庭困难，经商量，蒲春桂同意将房屋卖给蒲春芳，当时谈房屋价格时蒲春桂也在场，同意卖给蒲春芳，2004年9月15日签订了房屋买卖合同，价格22000元。 被告李金贵未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 蒲春芳提交了以下证据：1、房屋买卖合同，拟证明被告于2004年9月15日将位于古宋镇（原中城镇）二居委十一组民生路42号80平方米的瓦房以22000元的价格卖给原告，协议上有三个证明人签字，买卖合同成立；2、收条，拟证明原告于签订房屋买卖合同当天将购房款22000元支付舒明月；3、照片，拟证明被告卖给原告的房屋是瓦房，原告支付了相应的对价；4.国有土地使用证，拟证明被告出卖给原告的房屋只有土地证，没有房权证，蒲春桂在签订协议当天将土地证交给了蒲春芳；5、（2008）兴古民初字第14号民事判决书，拟证明蒲春桂于2008年与舒明月离婚，买卖房屋时，舒明月与蒲春桂系夫妻关系，判决书上载明舒明月没有任何财产；6、（2008）兴古民初字第170号民事裁定书，拟证明被告于2008年向法院起诉请求确认房屋买卖合同无效，已向法院主张过权利，但后来撤诉了，至今已经12年，被告主张权利的诉讼时效已经超过；7、拆迁房屋协议书，拟证明房屋和门市才安置下来，安置下来后原告找被告要求过户，被告拒不配合；8、李联和、苟元威的证人证言，拟证明李联和、苟元威是在场人，蒲春桂将土地证交给蒲春芳，蒲春桂是同意卖房的，蒲春芳给蒲群打了电话。 经庭审质证，蒲春桂的质证意见为：1、2号证据，蒲春桂系房屋所有权人，但并未在合同上签字，收条也是舒明月打的，买卖房屋蒲春桂不知情；3号证据无异议，对证明目的有异议；4号证据无异议，该证据证明了案涉房屋实际产权人为蒲春桂，不是蒲群、李金贵、舒明月，土地证原件不是蒲春桂交给蒲春芳的；5号证据无异议，对证明目的有异议，舒明月于2004年6月就与蒲春桂分居生活，9月将蒲春桂的房屋出售给蒲春芳，蒲春桂是不知晓的；6号证据与本案无关；7号证据真实性无异议，但与本案无关。8号证据，证人系蒲春芳的邻居和同学，证明力不足，证人对十多年前的事情还记得清清楚楚，不合理，房子若交付给蒲春芳，开发商就不会与被告签协议。蒲群的质证意见为：1号证据，蒲群没有在合同上签字、捺手印，卖房子的事蒲群是很久之后才晓得的，其他证据的质证意见同蒲春桂代理人意见。 蒲春桂提交了以下证据：（2008）兴古民初字号14号民事判决书，拟证明蒲春桂和舒明月于2004年6月分居生活，分居期间，舒明月将蒲春桂房屋卖给蒲春芳，没有得到蒲春桂追认，损害了蒲春桂合法利益。经庭审质证，蒲春芳的质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议，被告卖房屋给原告是在舒明月与蒲春桂夫妻关系存续期间，假如蒲春桂没有在现场，基于表见代理，蒲春芳有理由相信舒明月能够代理蒲春桂，被告于2008年起诉，后又撤诉，诉讼时效中断，最迟在2010年就应当主张权利。蒲群对蒲春桂提交的上述证据无异议。 蒲群未向本院提交证据。 对原、被告提供的上述证据，当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蒲春桂与舒明月于1997年登记结婚，2005年，舒明月向本院起诉与蒲春桂离婚，经本院判决不准离婚后，舒明月于2008年再次提起离婚诉讼，2008年3月3日，本院作出（2008）兴古民初字第14号民事判决书，判决准予舒明月与蒲春桂离婚，本院在该案中审理查明：舒明月与蒲春桂婚后前期夫妻感情一般，后期由于双方常为家庭琐事发生吵闹，舒明月于2004年6月外出务工，2005年舒明月起诉与蒲春桂离婚，经本院判决不准离婚后，双方仍分居生活至今，双方婚后无共同财产，无共同债权、债务。 兴文县国土局于1991年12月20日颁发的《国有土地使用证》记载：土地使用者：蒲春贵，地址：中城镇二居委十一组，地号：中城镇-2-11，用途:住宅，用地面积80平方米，其中建筑占地：80平方米。 2004年9月15日，蒲春芳与舒明月签订《房屋买卖合同》，合同记载：甲方李周贵、蒲群、舒明月（以下称卖方），乙方蒲春方（以下称买方）。1、乙方在中城镇二居委十一组民生路42号购买瓦房80㎡，支付甲方购房资金20000元（大写贰万元整）。2、甲方应为乙方提供该房屋的房权证、土地证以及使用权，在等乙方购房手续办完后，乙方可以入住，否则，乙方可以拒付甲方购房资金。3、乙方进住后，甲方不得对乙方的房屋进行侵占，也不得因房产的上涨而对乙方强加要求。4、双方应遵照该合同规则，不得反悔。5、以上细则，从本合同签字后实行，具有法律效力。增加修补房屋费2000元。甲方：李周贵、蒲群、舒明月，乙方：蒲春方，证明人：苟元威、李联和、罗敏，2004年9月15日。 蒲春芳、舒明月在《房屋买卖合同》上签字捺印，合同上李周贵、蒲群的名字系舒明月书写。合同签订后，蒲春芳当场支付舒明月22000元。此后，蒲春芳要求蒲春桂、李金贵、舒明月交付房屋未果，双方至今也未就该房产办理产权过户登记，《土地使用权证书》现由蒲春芳持有。 2008年5月，江安县易通房地产开发有限责任公司（甲方）与李金贵、蒲春贵、蒲春元（乙方）签订《拆迁房屋协议书》，约定：乙方现居住的兴文县××镇××路××号房屋，属江映花苑小区开发范围，经双方自愿协商，达成拆除协议如下：乙方同意将现居住的民生路42号房屋交给甲方拆除，该房屋拆除后，甲方同意将江映花苑小区××号楼××单元××层××-2号90㎡住房一套和三号楼底层第29号门市约20.8㎡和第30号门市约19.48㎡（均为建筑面积）作为对该拆迁房的安置，该房屋拆迁和安置，双方互不补差。本协议签订后，乙方同意在本月26日以内将该房腾空，交付甲方拆除，在该房实际拆除后18个月内，甲方将安置的房屋交该房屋产权人。 本院认为：本案的争议焦点为：一、案涉房产的权属；二、蒲春芳与蒲春桂是否存在房屋买卖合同关系；三、是否构成表见代理。 争议焦点一：关于案涉房产的权属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，蒲春桂于1991年12月20日依法取得《国有土地使用证》，该证书是蒲春桂享有该不动产物权的证明，蒲春桂对该证书所载的位于兴文县古宋镇（原中城镇）二居委十一组房产享有物权，并依法对该房产享有直接支配和排他的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利，该权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 争议焦点二：关于蒲春芳与蒲春桂是否存在房屋买卖合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，案涉房产系蒲春桂的婚前个人财产，舒明月不享有所有权和处分权，舒明月于2004年9月15日与蒲春芳签订《房屋买卖合同》，将案涉房产出卖给蒲春芳，属无权处分，事后，蒲春桂未对该无权处分行为予以追认，故该合同对蒲春桂不具有法律约束力。《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，案涉房产所有权人蒲春桂既未与蒲春芳签订《房屋买卖合同》，也未收取蒲春芳的购房款及向蒲春芳交付房产，双方不存在房屋买卖合同关系。 争议焦点三：关于舒明月是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，表见代理须无权代理人以被代理人的名义订立合同，而本案中舒明月是以自己的名义与蒲春芳签订《房屋买卖合同》，因此，舒明月与蒲春芳订立合同的行为不符合表见代理的构成要件，不能认定为表见代理。 虽然蒲春芳持有蒲春桂的《国有土地使用证》，但案涉房产至今未办理转让登记，故未发生物权变动的效力，蒲春芳对案涉房产不享有物权。因此，江安县易通房地产开发有限公司基于《拆迁房屋协议书》所安置的住房和门市，蒲春芳不享有权利。综上所述，蒲春芳提出的上述诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告蒲春芳的诉讼请求。 案件受理费4400元，由原告蒲春芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 杨 刚 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 赵鹏飞