石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初5942号 原告李某某 委托代理人周洋、王燕彬，河北君和诚律师事务所律师。 被告刘某某 委托代理人张莉，河北济民律师事务所律师。 委托代理人李军苗，河北济民律师事务所实习律师。 被告长安广千房产经纪服务部（以下简称“广千经纪”） 个体业主王某某 委托代理人张学武，河北厚正律师事务所律师。 原告李某某与被告刘某某、广千经纪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人周洋、王燕彬，被告刘某某及其委托代理人张莉、李军苗，被告广千经纪之委托代理人张学武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2019年12月25日号签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金298000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年12月25日签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告购买原告所有的位于石家庄市长安区房屋一套，房屋价值1540000元，被告以首付92万元，贷款60万元，定金2万元冲抵首付的方式向原告支付购房款，并约定被告出现逾期履行本协议约定的义务超过十五日的向原告支付相当于该房屋总价款20%的违约金。合同签订后，被告即向原告支付了1万元定金，剩余1万元定金被告声称将同首付款一并支付原告。后被告未按照合同的约定向银行申请贷款，原告与被告多次沟通下，被告均不予履行合同，后原告于2020年3月6日向被告发出催告函，要求被告尽快继续履行合同，被告在收到催告函后告知原告不再购买原告房屋。综上，原、被告签订的购房合同合法有效，被告未按照双方所签订合同的约定履行合同行为对原告造成了严重损失，并且已构成根本违约，原告迫于无奈，为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》及司法解释的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘某某辩称，1、同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。2019年12月25日，原、被告三方共同签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（编号：100004858841），按合同约定，被告广千经纪负责为本次房屋买卖办理贷款手续并收取相应费用，且被告刘某某不得私自向各商业银行联系办理贷款事项。被告刘某某积极配合准备贷款材料，但因疫情原因导致各金融机构对办理贷款的前期审查时间较长，审核条件更加严格，被告刘某某先后到被告广千经纪指定的两家银行办理贷款，均被告知因短时间内多个金融机构通过中国人民银行的个人征信系统对被告刘某某的征信情况进行查询，导致金融机构拒绝贷款。后因被告广千经纪办理贷款手续较慢，被告刘某某要求自己办理贷款，但被告广千经纪的工作人员表示需要向公司请示，后未同意被告刘某某本人办理贷款。2、被告刘某某从未告知原告不再购买案涉房屋，一直积极为买房办理各项手续，不应承担违约责任。3、贷款失败不是被告刘某某的原因。被告广千经纪要求贷款必须由其办理并要求被告刘某某支付贷款服务费，但被告广千经纪未对贷款可行性进行严格把控，也没有告诉被告刘某某不能过多进行征信查询，否则会影响贷款审批，且被告广千经纪一直不允许被告刘某某自己办理贷款，故被告广千经纪对贷款失败有不可推卸的责任。协议签订后，原告到被告刘某某家中称自己是做生意的，需要流动资金，希望通过被告刘某某多贷出钱，多余的资金借给原告投资使用，原告负责偿还利息。为此原告带着被告刘某某去查询了两次征信，因此导致被告刘某某征信查询过多。综上，被告刘某某在签订合同后积极配合被告广千经纪准备材料，推进贷款进程，贷款失败后积极寻求其他解决途径，不应认定存在违约的故意。贷款工作由被告广千经纪负责，贷款失败导致履行不能也应由被告广千经纪负责。原告为私人利益两次查询被告征信，与贷款失败也有直接关系，故应承担相应责任。贷款失败被告刘某某不存在过错，不应对此承担违约责任，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告广千经纪辩称，1、原、被告双方于2019年12月25日签订的《房屋买卖合同》，中介不是本合同的当事人，不应当作为本案的被告。2、中介在合同履行过程中，不存在任何违约行为，不应当承担违约责任，应当驳回对中介的诉求。 经审理查明： 一、原、被告签订合同的情况。 2019年12月25日，原告与被告刘某某签订《石家庄市存量房屋买卖合同》，约定：“甲方（出卖人）：李某某……乙方（买受人）刘某某……第一条房屋概况（一）房屋概况甲乙双方通过长安广千房产经纪服务部居间成交，交易房屋具体状况如下：1、该房屋坐落于河北省石家庄市区.该房屋规划设计用途为住宅。2、产权证明所载建筑面积共78.26平方米。3、该房屋所有权证／不动产权证证号为：135032906……（二）该房屋的抵押情况为：该房屋未设定抵押……第二条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲乙双方协商一致，交易房屋及家居、家电、装饰装修及配套设施的总价款为人民币（小写）1540000.00元（大写）壹佰伍拾肆万元整……（二）乙方付款方式为：贷款，关于购房款的约定和具体支付的约定为：1、定金。乙方于签订合同当日（请约定支付时间或条件）以自行支付的方式向甲方支付定金人民币（小写）20000.00元贰万元整（不高于成交总价款的20%）；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分……3、贷款（1）乙方贷款类型为商业贷款，拟贷款金额为人民币（小写）600000.00元（大写）陆拾万元整。甲乙双方于签订合同7个工作日内备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续。甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料……乙方因自身原因未获得贷款机构批准的……双方同意乙方自行筹齐剩余房价款，以建委监管的方式支付给甲方……第九条乙方承诺。（一）乙方承诺自身具备购房资质。乙方已详细阅读、清楚知晓并承诺遵守当地政府有关住房限购政策的规定，提交的材料均真实、合法、有效，自愿接受相关部门核查家庭购房资格。如因本条原因造成交易无法继续进行，按照本协议承担违约责任。（二）乙方承诺自身的征信报告合格。乙方如果通过贷款购买交易房屋的，贷款机构将根据乙方的征信报告评定乙方购房资质，并决定利率的浮动及贷款的批复。……乙方承诺对此知晓并已核查完毕且确认无影响己方购房因素的存在。第十条违约责任（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本协议约定的义务超过十五日的；4、违反本合同第九条（一）乙方承诺的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。……” 同日，原告与二被告签订《居间服务合同》，约定：“甲方（出卖方）：李某某乙方（买受人）：刘某某丙方（居间方）：长安广千房产经纪服务部鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于长安区的房屋，于2019年12月25日签订了《石家庄市存量房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。……第二条居间代理费及支付。本次交易应向丙方支付的居间代理费为房屋总价款的1.3%，即人民币（小写）20020.00元（大写）贰万零贰拾元整；其中，由甲方承担人民币（小写）0.00元……一方承担人民币（小写）20020.00元（大写）贰万零贰拾元整，甲乙双方应于签署本合同当日将居间代理费一次性支付给丙方。……” 同日，原告与二被告签订《交易保障服务合同》，约定：“甲方（出卖方）：李某某乙方（买受人）：刘某某丙方（居间方）：长安广千房产经纪服务部……第一条保障服务内容及标准房屋交易保障服务是指丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，提供以下服务内容：……6、协助甲、乙双方办理贷款申请手续，具体委托事项包括：收集办理相关手续应提交的材料，向相关机构申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。……” 上述三份合同签订后，被告刘某某向原告支付定金1万元，并由原告出具收据，被告广发经纪在收据上由打印的“20.000.00元”改为手写的“壹万元整（¥10000.-元）”的地方加盖公章。 原告的房屋原有贷款，原告于2020年1月15日将抵押注销。 2020年3月6日，原告向被告刘某某通过邮政特快专递寄送《通知》，载明：“刘某某女士：您与本人于2019年12月25日签定了关于石家庄市长安区棉四小区47-1-703的房产买卖合同。按合同约定，须在七个工作日内办理贷款，您已逾期超过十五日并构成根本违约，本人要求您继续履行合同并承担合同规定的违约责任。通知人：李某某2020年3月6日”。被告于2020年3月7日签收了该快递。 被告刘某某接到上述《通知》后，又于3月10日到银行提交贷款材料，4月份又通过被告中介公司协调其他银行贷款，但仍未能办理。 二、关于违约责任的承担。 1、案涉房屋抵押权设置情况。 被告刘某某称原告未事先告知该案涉房屋自2015年11月20日起设置有抵押权，该因素决定了合同不能履行，若原告未隐瞒房屋存在抵押的情况，此次交易应在春节前完成，这就是首套房，同时被告刘某某计划第二套房屋全款支付，是为了帮助原告贷款才改为贷款支付，且由于疫情原因导致贷款违约比例提高，银行严格审核放款条件，导致被告刘某某贷款不被批准，故不应由被告刘某某承担责任；在原告向被告寄送《通知》时，被告刘某某仍然在积极配合履行合同，并按照被告广千经纪的要求到银行签署借款协议，但因被告刘某某的征信查询次数过多导致未能贷款，被告广千经纪亦未提醒被告刘某某减少征信查询次数，故被告广千经纪亦未能履行合同约定的协助贷款义务，该义务不以被告广千经纪未收取服务费而免除。 原告称房屋抵押已于2020年1月15日注销，且在原、被告三方磋商签订案涉房屋买卖合同时，被告刘某某清楚的知道该房屋存在抵押的情况，只是在签订合同时套用了其他合同模板，没有修正上述条款；抵押权注销在1月15日，但直至3月6日，原告仍想要促成合同履行，期间，被告刘某某仍然未履行办理贷款的义务，构成根本违约，应承担违约责任；提供原告与被告刘某某的微信聊天记录，载明：2019年12月27日上午9:53李某某称：刘姐，我这还贷款申请了，是1星期到半月内后才能换，然后1星期内解押。就能过户了。在这期间您可以提前办好贷款……刘某某：好的；提供银行流水，证明提前还清案涉房屋贷款的事实。 被告刘某某称该聊天记录不能证明在签订合同时被告刘某某即对抵押一事知晓；原告是否还款不是本案房屋可以办理贷款及过户手续的关键，解除抵押才是关键因素。 被告广千经纪对原告提供的银行流水真实性认可，对支付原因不清楚。 2、贷款无法办理的原因。 原告称，被告刘某某未能按合同约定在7个工作日内办理贷款，故要求被告刘某某承担违约责任。 被告刘某某不认可，提供2020年6月26日与被告广千经纪工作人员关锋的电话录音，证明被告广千经纪不允许被告刘某某自行贷款，必须由被告广千经纪办理并支付费用，且被告广千经纪知道因被告刘某某征信被查询次数过多导致贷款失败；提供被告刘某某与建行工作人员、广发银行信贷经理的通话录音，证明贷款由被告广千经纪办理，且因被告刘某某的征信被查询过多导致贷款失败；提供被告刘某某与桥西区住建局工作人员交流录音，证明中介机构应当提前审查贷款资质，被告刘某某已向被告广千经纪支付6006元的中介费用，并且通过原告又支付了5000元中介费，故被告广千经纪应就贷款失败承担责任；合同约定若因被告刘某某自身原因未获得贷款，被告刘某某自行筹集剩余房款，现本案中贷款不能获批并非被告刘某某自身原因，故无自筹房款的义务。 原告不认可被告刘某某提供的与银行工作人员、中介工作人员、住建局工作人员的录音，称上述人员均非本案当事人，亦未出庭作证；对被告刘某某支付给原告5000元中介费以偿付原告垫付给中介的费用不认可，原告记不清是否收到该款项，即使转账存在也无法证明被告刘某某想要证明的事实。 被告广千经纪称对被告刘某某与关锋的聊天录音认可，但称根据三方签订的《交易保障服务合同》，中介不具有贷款义务，只具有协助办理贷款的义务，且被告刘某某未向被告广千经纪支付保障服务费15400元；贷款失败的原因是被告刘某某征信查询次数过多，该因素与被告广千经纪无关；对被告刘某某与银行工作人员、住建局工作人员录音不认可，被告广千经纪认可收到被告刘某某通过原告转付的5000元中介费，加上被告刘某某之前给付的6006元中介费，与约定的中介费20020元仍然相距甚远；提供与被告刘某某的聊天记录，证明截止2020年1月1日被告刘某某不能确定到底是贷款还是全款，在2020年1月14日至16日，被告刘某某仍未准备贷款资料，按照合同约定被告刘某某应在2020年1月7日之前提供，但是2020年1月15日之前仍未提供，且根据三方签订的《交易保障服务合同》，中介没有贷款的义务，中介有权行使不安抗辩权。 原告对上述聊天记录认可，称被告广千经纪的工作人员在1月16日向被告刘某某提出准备贷款资料的时候，被告刘某某仍然提到“我什么东西都没有”，结合被告刘某某提交的证据，充分说明在原告于1月15日注销抵押的时候，被告刘某某仍然不履行向银行提交贷款资料的合同义务，且原告注销抵押的过程并不影响被告刘某某向银行提交资料，如被告刘某某向银行提交资料，因原告房屋存在抵押的原因贷款被拒才能算是原告的责任，被告刘某某在多方催促下迟延履行合同义务方才造成根本性的违约，过错全部在于被告刘某某。 被告刘某某称被告广千经纪提供的聊天记录只是节选，并不全面，原告注销房屋抵押后没有任何人告诉被告刘某某房屋状态已经达到买卖和贷款的条件，所以被告刘某某没有足够的时间准备贷款资料，正常来讲至少应该给刘某某留足7个工作日的准备时间，但是7个工作日后遇到了新冠肺炎疫情，导致被告刘某某无法办理贷款手续，这不是被告刘某某的过错；房屋抵押及解押手续，原告及被告广千经纪均向被告刘某某隐瞒，导致被告刘某某对于所购买的涉案房屋信息的真实性及安全性均存有疑虑，在不安抗辩权的支持下，被告刘某某知道房屋可以办理贷款手续后，再准备贷款资料并无不当；另外，被告刘某某确实有过付全款买房的意向，因原告再三要求被告刘某某办理贷款，并帮助原告贷出50万元用于经营周转，所以被告刘某某前期没有准备贷款手续是有正当理由的。 二、原告主张的损失情况。 原告称其为履行合同提前将46万的贷款全部还清，该款项是原告以高利的方式申请了其他贷款，这是利息的损失，因被告刘某某未按照合同约定向原告支付首付并办理贷款，导致了房屋未能在市场良好的条件下售出，现房价已经大幅下跌，现在另行出售将导致原告预期利益损失；此外，与被告刘某某签订协议后，2020年1月1日原告与别人签了购买商铺的协议，因被告刘某某没有及时支付房款导致原告违约，损失了33000元；因原告还房贷是借的钱，不够还借款，就把唯一居住的房子贱卖了66万元，低于市场售价3万至4万元；卖房时原告为单身，房产交易无个人所得税，现在原告结婚了，再卖房子需要交1%的个人所得税。 被告刘某某不认可，称提前还款而支付的高利贷是非法行为，不应得到法律支持；现在房价下跌导致预期利益受损，是预期损失，买商铺贱卖房屋，因结婚导致的纳税均是间接损失，且这些间接损失与被告刘某某没有任何关系，按照法律规定，非法利益、预期利益、间接损失均不是赔偿范围，被告刘某某亦未违约，不应承担赔偿责任。 本院认为，原、被告为房屋买卖合同纠纷。根据我国法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告与被告刘某某于2019年12月25日签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，本院予以确认，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。现因被告刘某某的贷款无法办理，原告要求解除原、被告双方于2019年12月25日签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》，被告刘某某亦同意解除，本院予以支持。被告刘某某称其与原告签订《石家庄市存量房屋买卖合同》时，其对案涉房屋设有抵押不知情，但从签订协议两天后被告刘某某与原告的微信聊天记录显示，被告刘某某对原告提及的“解押”一事，并未提出异议，故对被告刘某某所称原告与被告广千经纪隐瞒房屋存在抵押一节，本院不予采信。上述《石家庄市存量房屋买卖合同》无法继续履行的原因系被告刘某某的征信查询次数过多无法办理贷款，因被告刘某某配合原告查询过多次征信记录，加之贷款本身就需要金融机构对贷款人进行征信查询，即导致贷款不能办理既有被告刘某某的原因也有原告的原因，故原告主张被告刘某某单方面违约，本院不予支持。合同签订后，被告刘某某仅支付了定金1万元，被告刘某某也从未表示过拒绝购买案涉房屋并在原告发出《通知》后亦积极履行配合办理贷款义务，贷款不能办理并非全部归责于被告刘某某，而原告所称的损失亦均为间接损失，故原告主张被告刘某某支付违约金298000元，理据不足，本院不予支持，应依据我国《合同法》第一百一十五条的规定，适用定金罚则，即合同解除后，被告刘某某已经向原告支付的定金1万元不再退回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告李某某与被告刘某某于2019年12月25日签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》； 二、被告刘某某已支付的定金1万元原告李某某不再退还； 三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 案件受理费5770元减半收取2885元，保全费2010元，共计4895元，由原告李某某负担4731元，被告刘某某负担164元（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费5770元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年十一月十七日 书记员  刘晓燕