上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18499号原告：上海金宇经贸有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：赵红，总经理。委托诉讼代理人：周伟，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴仲程，上海市捷华律师事务所律师。被告：潘耀明，男，1965年4月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海金宇经贸有限公司与被告潘耀明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴仲程，被告潘耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海金宇经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日到期终止；2.被告支付房屋使用费，按2019年日基本租金的二倍，自2020年1月8日起计算至实际返还房屋之日止；3.被告支付逾期迁出或注销在该房屋内的工商注册违约金(按2019年日基本租金的20%，自2020年1月16日起计算至实际迁出或注销该房屋内工商注册之日止)。事实与理由：2018年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市梅陇六村XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，月租金为6,000元。合同期满后，双方未就续租事宜达成一致，为此原告向法院提起诉讼，诉讼过程中，被告承诺以月租金1万元的标准续签合同，租赁期限至2019年12月31日止，2020年度若续租，则租金调整为12,000元。在被告支付相应租金后，原告撤回起诉。2019年底，被告违反诚信原则，未按约与原告签订租赁合同，也未向原告返还房屋。原告向被告发出律师函，要求其返还房屋等，但被告仍未履行。故原告诉至法院，请求判如所请。潘耀明辩称，被告在1994年10月因车祸烧伤残致，自2010年起租赁系争房屋用于谋生，蒙原告领导的照顾，当时租金一直为每月6,000元。2019年1月起，系争房屋月租金上涨至10,000元，双方并约定2020年起上涨至每月12,000元，被告认为不太妥当，遂与原告进行沟通协商。期间又适逢疫情，被告多次至原告处未能遇见领导，在2017年被告筹借150万元资金对系争房屋进行装修，现在仍未收回投资。而原告又接连上涨租金，被告无力承担。且房屋在使用过程中，遇下雨局部墙面即渗水驳落，原告也不予维修，造成被告的经济损失，故被告也未能按约支付房屋租金。由于受疫情影响，被告经济状况确实很困难，被告作为残疾人，多年来也从不向有关组织求助，希望能自己解决。在收到法院传票后，已经想办法支付了一个月的房租。希望原告能考虑被告的实际情况，与被告继续签订合同，并减免疫情期间的租金，故不同意原告其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方用于艺术品展览。甲方应在2019年1月1日或之前向乙方交付租赁房屋，乙方应在2019年12月31日本合同租期届满、终止后7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按最后一个租赁年度日基本租金的2倍向甲方支付占用期间的房屋使用费。本合同约定租期届满、终止或本合同被依法解除的，乙方应当在本合同的租期届满、终止或解除后15日内将在该租赁房屋内注册的个体工商户、企业或其他组织的登记予以注销，否则，甲方有权每日按本合同约定的最后一个租赁年度日基本租金的20%计算违约金，违约金不足补偿甲方所遭受的直接损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。租赁年度月租金10,000元。乙方向甲方支付20,000元保证金。本合同租赁期满、终止或解除时，如乙方已把本合同规定应付的所有租金及其它费用支付完毕，也没有对租赁房屋造成损坏而未修复的情况，则在乙方将租赁房屋安约定返还甲方后，甲方60日内将租赁保证金余额无息返还给乙方。合同另就其他事宜作了约定。合同订立后，被告向原告支付了保证金2万元及租金等。合同期限届满后，双方未订立新的合同，被告也未再向原告支付费用。2020年3月10日，原告向被告发出律师函，要求被告搬离房屋，注销工商注册，支付逾期占用使用费。因双方协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。另查明，2019年7月19日，被告向原告表示，愿意以1万元的租金标准与原告签订租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，如继续租赁使用该房屋，则2020年度的租金调整为12,000元。还查明，2020年8月1日，被告向原告支付10,000元。原告表示该10,000元用于抵扣被告应支付的款项。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁合同、谈话笔录、律师函等证据作证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，后双方未签订新的租赁合同，原告请求确认双方的合同到期终止，本院予以支持。合同到期后，被告应及时将房屋返还给原告，现被告未返还房屋，原告主张被告支付占用使用费于法有据，本院予以支持。但原告主张的占用费标准过高，本院结合合同实际履行情况等，酌情认定占用费标准为每月12,000元。被告本应于2019年12月31日将房屋返还给原告，故其要求减免疫情期间的费用，缺乏事实和法律依据，对被告的辩称本院不予采信。被告在诉讼期间支付了10,000元，原告表示将其抵扣相应的费用，本院予以准许。被告未按合同约定在规定期限内注销工商登记，构成违约，应支付违约金。被告不同意支付违约金，对此本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海金宇经贸有限公司与潘耀明就上海市徐汇区梅陇六村XXX号底层房屋(实际地址：上中西路XXX号)签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日到期终止；二、潘耀明于本判决生效之日起三十日内腾退上海市徐汇区梅陇六村XXX号底层房屋(实际地址：上中西路XXX号)并将上述房屋返还给上海金宇经贸有限公司；三、潘耀明于本判决生效之日起十日内支付上海金宇经贸有限公司房屋占用使用费(自2020年1月8日起，按每月12,000元计算至实际搬离之日止，潘耀明已支付的10,000元可予以抵扣)；四、潘耀明于本判决生效之日起十日内支付上海金宇经贸有限公司逾期注销工商登记的违约金20,000元；五、潘耀明履行完毕上述一、二、三、四项义务当日，上海金宇经贸有限公司返还潘耀明保证金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,360，由潘耀明负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年十一月十九日书记员  李洪阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。