呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初3912号原告：徐月桂，女，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。法定代表人:刘富富，职务:该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业、任艺伟，内蒙古文盛律师事务所律师。原告徐月桂与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐月桂、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）委托诉讼代理人田振业、任艺伟到庭参与诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行原告于2014年6月16签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付被告拖欠原告2020年全年租金共7952.40元。2.依法判令被告支付原告逾期利息230.60元(按同期人民银行贷款年利率4.35%计算)。3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2002年9月5日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，购买了被告坐落在××路、197号摊位，套内面积7.05平米，总价79524元。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中第六条第2款约定，原告所购摊位、柜台为回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。合同签订且在原告支付了总价为79524元的购房款后，被告回租了原告购买的摊位，并在2014年6月16日与原告签订了《呼市富邦商厦回租合同》，约定回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归原告所有，双方另行协商回租。并且在回租合同中规定，租金支付方式为每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。该合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。原告与被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期后，被告未办理归还原告摊位、柜台以及经营权等相关退还摊位手续，同时也没有将原告摊位恢复原状，仍继续租赁使用柜台至今。且被告2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告摊位在内的富邦商厦商业区整体出租给了“呼和浩特市金某家具博览有限责任公司”。富邦和金某双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。被告与呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订的合同时限(2016年始-2026年止)已经超出了和原告签订的合同时限(2014年始-2018年止)，且在富邦商厦继续正常经营的情况下被告仍拒付原告2020年租金7952.40元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”并且在(2019)内0103民初2806号、4372号的生效民事判决中，判定被告在生效后十日内一次性支付原告租金及利息(止于2019年度)，由此可见，法院的该判决前提是对原、被告之间的租赁法律关系的确认。所以，原告有理由认为原、被告于2014年6月签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，在没有续签《回租合同》的情况下，被告继续租赁使用原告摊位，将原告摊位出租给金某公司牟利，原被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系，被告与原告与2014年6月签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原、被告于2014年6月签订的《呼市富邦商厦回租合同》，支付原告2020年全年租金及相应的违约金是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害原告合法权益，是违法行为。为了维护法律尊严，维护我国社会主义法制社会秩序，维护原告的合法权益，原告向贵院提出法律诉讼，恳请法院依法判决，使遵法守法者的合法权益得到有效的法律保护使违法者受到法律的应有制裁。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，一、双方签订的回租协议，租期至2018年12月31日止，租期届满后，答辩人明确告知被答辩人无力按照原条件续租，提出按照购房款7%支付租金的新回租方案，被答辩人并不同意，双方未达成继续回租的合意，并未签订新的回租合同，不存在被答辩人要求答辩人继续履行合同的问题；双方的权利和义务在合同届满后终止，也不存在被答辩人要求答辩人支付租金和逾期利息的问题；二、双方签订的回租合同第一条明确约定“回租期为五年，合同期届满后经营权回归乙方所有，双方另行协商回租。”而合同期届满后，双方并未签订新的回租协议，也未达成新的回租意向，根据合同约定，案涉摊位的经营权已归被答辩人所有；三、被答辩人诉状中引用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满后，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”，本条款明确规定租期届满后，承租人继续使用租赁物，该条款适用的前提是承租人继续使用，而本案中案涉摊位在租期届满后是由案外人金某家具实际占有使用；且在租期届满后，原告并不同意被告提出的新回租方案，也未与被告签订新的回租合同，加之客观上案涉摊位所在的商场已由金某家具整体占有经营，综上，被告认为原告作为案涉摊位的权利主体应向实际占有使用人主张此期间的占有使用费，而不应由答辩人进行承担。本院经审理认定事实如下：1、2014年6月16日，双方当事人签订了《呼市富邦商厦回租合同》，约定被告承租原告所有的坐落于中山西路富邦商厦贰层196、197号摊位，房款总额为79524元，年租金为总房款的10%，即每年支付原告回租金7852.40元，回租期为2014年1月1日至2018年12月31日。2、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦的柜台出租给呼和浩特市金某家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金某家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书,判决：解除呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司与呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订的租赁合同、补充协议。呼和浩特市金某家具博览有限责任公司支付呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司租金、结构保修款、违约金、赔偿租金损失、结构保修款损失。后被告不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。3.2020年1月11日，中山西路社区居委会作出“通告”：“富邦中山路商厦所有返租业主：根据2020年1月4日下发通知的相关内容，富邦商厦返租业主同意与金某签订2020年合同人数登记数量为：423人，富邦公司提供业主名册总人数为：517人，其中有39人电话变更无法联系，故表决人数为478人，同意表决人数占比为88.5%。经中山西路居委会、金某双方协商决定，由金某公司与各业主按照购房款的7%签订2020年度租赁合同。2020年1月16日居委会监督金某公司统计签订合同人数达到表决人数80%即383人，合同生效，金某公司10个工作日按合同约定支付各业主第一季度租金。望广大业主互相转告，尽快到金某四楼登记签订合同。”同日，呼和浩特市金某家具博览有限责任公司作出通知：“富邦大厦所有业主：经中山西路居委会审核，富邦业主同意与金某签合同人数已达到总人数88.5%，请广大业主于2020年1月13日至2020年1月15日下午18点到金某签订2020年度合同。”后大部分业主与呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订了租赁合同。现呼和浩特市金某家具博览有限责任公司占有使用柜台、摊位，并实际经营管理商场。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告于2014年6月16日签订的呼市富邦商厦回租合同已于2018年12月31日到期。后双方虽按不定期租赁合同履行了一段时间，但由于现被告已与呼和浩特市金某家具博览有限责任公司解除了租赁合同，且2020年初，呼和浩特市金某家具博览有限责任公司已与大部分业主签订了租赁合同，呼和浩特市金某家具博览有限责任公司接手并实际经营管理商场。被告已不是实际履行租赁合同的一方，故原告应向实际经营管理商场的呼和浩特市金某家具博览有限责任公司主张占有使用费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告徐月桂的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取30元，由原告徐月桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院审判员 徐海峰二〇二〇年十一月四日书记员 邬 琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。