山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0725民初805号 原告：孙某，男，1977年3月22日生，汉族，山西省晋中市寿阳县人。 委托诉讼代理人：郑某，男，1963年2月8日生，汉族，山西省晋中市寿阳县人,晋中市司法工作者协会寿阳法律服务处工作者。 被告：山西铸鑫房地产开发有限公司，住所地:太原市晋源区义井街道办事处吴家堡村村北。 法定代表人：张曦，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：贾俊刚，北京德恒（太原）律师事务所专职律师。 被告：晋城银行股份有限公司太原分行，住所地:太原市迎泽区新建南路127号。 负责人：李宁川，该行行长。 委托诉讼代理人：李晓宇，山西华祝律师事务所专职律师。 原告孙某诉被告山西XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）、被告XX银行股份有限公司太原分行（以下简称XX银行太原分行）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人郑海英、被告XX公司委托诉讼代理人贾俊刚、XX银行太原分行委托诉讼代理人李晓宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告孙某诉称，请求人民法院确认二被告签订的涉及原告所购房屋的抵押协议无效。事实和理由:原告孙某与被告山西XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）已于2012年3月24日签订了《商品房预定协议书》该协议明确约定，原告购买被告XX公司开发建设的位于寿阳县××小区××号楼××单元××室房屋一套，该房屋建筑面积93.11平方米，单价为2404元／平方米，房屋总价款为223836元，2016年4月16日一次性全部付清223836元，从此原告拥有了对该房屋的经营权与使用权，但万没想到，在2019年6月从本住宅小区某业主的诉讼判决书中获悉，被告XX公司故意隐瞒事实真相，在未经住户知情下，将本住宅小区103户，其中涉及原告房屋抵押给被告XX银行股份有限公司太原分行。二被告的行为已严重地侵害了原告的合法权益，故原告请求人民法院依法确认二被告签订的涉及原告所购房屋的抵押协议无效。 被告XX公司辩称:关于抵押协议的效力请求法院根据原告所诉请求以及被告XX银行股份有限公司太原分行提供的抵押手续依法裁决。 被告XX银行太原分行辩称:一、答辩人与XX房地产公司签订的《抵押担保合同》不存在合同法规定的无效情形，原告也无证据证明答辩人与XX签订的抵押担保合同无效。二、答辩人与XX公司已依法办理了抵押登记手续，对涉案房屋依法享有优先受偿权。1.答辩人在签订最高额抵押担保合同办理抵押登记过程中尽到了合理审慎的注意义务，属于善意相对人依法取得涉案房屋抵押权，涉案房屋始终登记在XX公司名下，不存在他项权利，答辩人与XX公司在平等自愿的基础上签订了最高额抵押担保合同，约定XX公司以其所有的寿阳县××小区××房屋为山西省陶然建筑装饰工程有限公司的债务提供最高额抵押担保，并前往寿阳县房屋管理所办理了在建工程抵押登记手续，得到国家房屋管理部门登记确认，完全尽到了审慎的注意义务，不存在任何过错，依法取得涉案房屋抵押权；2.根据物权优先于债权原则，答辩人对涉案房屋享有优先受偿权，本案中，依据原告与XX房地产之间的房屋预定协议，即使原告支付了购房款，也仅享有合同约定的债权请求权，XX公司为陶然建筑公司的贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，答辩人对涉案房屋依法享有抵押权，该权利属于担保物权，因此，原告在本案中享有的债权请求权不能对抗答辩人的抵押担保物权；3.另案生效判决已确认答辩人对涉案房屋享有优先受偿权，2019年11月8日太原市中级人民法院作出（2019）晋01民初423号民事判决书，确认答辩人对XX公司抵押的，包括涉案房屋在内的寿阳县××小区××房屋享有优先受偿权。 原告提供如下证据:1.商品房预定协议书复印件一份；2.购房付款收据原件一份；3.装修保证金收据一份；4.由二被告签订的最高额抵押合同复印件一份；5.房地产抵押契约一份；6.山西省高级人民法院（2020）晋民申345号民事裁定书复印件一份。 被告XX公司对原告提供的所有证据的真实性没有异议,请求法庭依法判决。被告XX银行太原分行的质证意见是:一、对于商品房预购协议真实性有异议，此合同购房者为孙利军，2016年4月14日，直接在合同上变更为孙某，该行为为无效变更行为，按照相关规定，如果商品房预售合同变更需要开发商先行撤销备案并重新签署商品房买卖合同，同时预售商品房的转让需要已竣工验收且取得商品房所有权证，否则转让无效。另该协议所预约不属于正式买卖合同，开发商至今未取得商品房预售许可证，故预订协议应认定无效。二、对房管收据真实性没有异议，但对证明目的有异议。原告未提供转账凭证及正规销售发票，仅有收据不能证明实际支付购房款。三、对装修保证金真实性没有异议，但对证明目的有异议。该证据不能证明交房时间，也不能证明原告占有使用该房屋至今，即使如原告所述交房时间为2016年4月14日，该时间节点前被告1与被告2已签订了合法有效的最高额抵押担保合同。四、对原告提供的二被告签订的最高额抵押合同、房地产抵押契约无异议，恰好能证明抵押担保合法有效。五、对山西省高级人民法院的民事裁定书真实性没有异议，但原告并非该裁定的一方当事人，对其来源有异议，高院裁定只具有个案效力，并不能简单类推适用于本案，同时最高院也规定非司法解释的文件不能作为法院裁判文书的依据，所以对高院的这份裁定与本案并无实质关联。 本院的认证意见是，一、内部预订协议乙方由孙利军变更为孙某经过了被告XX公司盖章确认，不属于商品房预售合同变更的情况，内部预订协议应属有效。二、房管收据有被告XX公司盖章确认，被告XX公司无异议，本庭予以确认。三、装修保证金收据真实性应予认定。四、对最高额抵押合同、房地产抵押契约真实性应予认定。五、山西省高级人民法院的民事裁定书真实性应予以认定，民事裁定书中涉及的案情与本案属于类案，对本案有一定指导意义。 被告XX银行太原分行提供以下证据:一、《最高额抵押担保合同》和《在建工程抵达登记证明》。证明2015年2月12日被告XX公司与XX银行太原分行签订最高额抵押担保合同，约定XX公司以其所有的坐落于寿阳县XX区××号地块，公园XX住宅小区103套房屋（包括本案涉案房屋）为陶然建筑公司的债务提供最高额抵押担保，并办理了在建工程抵押登记。并附有抵押明细表。二、太原市中级人民法院作出（2019）晋01民初423号民事判决书。证明2019年11月8日，太原市中级人民法院作出的判决，确认XX银行太原分行对XX公司抵押的，包括涉案房屋在内的寿阳县××小区××房屋享有优先受偿权。被告XX公司对原告提供的所有证据的真实性没有异议，抵押协议是否有效请求法庭依法判决。原告的质证意见是:一、对于被告提供的第一组证据的真实性有异议，原告方不予认可，被告XX银行太原分行所取得的抵押权未对原告涉案房屋进行仔细审慎实际调查，事先未经审查，事后未经追问。经原告方向寿阳县房屋管理所了解，在2015年期间未对XX银行太原分行办理过任何备案手续，请求法庭对于此证据进行调查。二、对于被告XX银行太原分行提供的第二组证据的真实性无异议，但与本案无关联性。本院对被告XX银行太原分行提供以上两个证据的真实性予以认定。 经审理查明，原告孙某与被告XX公司于2012年3月24日签订了《商品房预定协议书》，该协议明确约定，原告购买被告XX公司开发建设的位于寿阳县××小区××号楼××单元××室房屋一套，该房屋建筑面积93.11平方米，单价为2404元／平方米，房屋总价款为223836元，2016年4月16日一次性全部付清223836元。2015年2月12日被告XX公司与被告XX银行太原分行签订最高额抵押担保合同，将寿阳XX新区21号地块上所属寿阳县公园国际滨河城，面积为38750.17平米，价值为117800000元，为山西陶然建筑装饰工程有限公司作了抵押。2016年9月4日二被告在寿阳县房地产管理所签订《房地产抵押契约》。抵押物和抵押契约包括原告所购买房屋。原告为维护自身权益，请求人民法院依法确认二被告签订的涉及原告所购房屋的抵押协议无效。 本院认为，原告孙某与被告XX公司所签订的《商品房预定协议书》真实有效，为有效合同，被告XX公司隐瞒已经将寿阳县××小区××号楼××单元××室房屋卖出的事实，与被告XX银行太原分行签订《最高额抵押合同》和《房地产抵押契约》，抵押合同的抵押物和抵押契约中均包括原告所购买的房屋。被告XX公司作为房地产开发商，在将房屋出售给原告且原告已经支付全部房款的情况下，已经丧失了对原告所购买房屋的处分权，其在该房屋上设立抵押担保的行为严重损害了原告作为购房人的利益，属于恶意欺诈行为。被告XX银行太原分行在对被告XX公司提供的抵押物未尽合理审慎的注意义务及审查责任的情况下即与被告XX公司签订《最高额抵押合同》和《房地产抵押契约》，其取得的抵押权不属于善意取得。故原告主张确认二被告签订的涉及原告所购房屋部分的抵押协议无效，本院予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，被告XX银行太原分行主张存在优先受偿权理由不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，判决如下: 被告山西XX房地产开发有限公司与被告XX银行股份有限公司太原分行签订的《最高额抵押合同》中涉及原告孙某所购房屋寿阳县××小区××号楼××单元××室的抵押协议无效。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告山西XX房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  孙海鹰 二〇二〇年十一月五日 书记员  张亭亭