海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初1922号 原告：陈天文，男，1961年12月8日出生，汉族，住琼海市。 原告：陈玉珠，女，1966年9月12日出生，汉族，住琼海市，与原告陈天文系胞兄妹关系。 二原告共同委托诉讼代理人：陈杰川，琼海市恒信法律事务所法律工作者。 被告：雷宝，男，1971年8月15日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：吴玉坤，琼海市中心法律事务所法律工作者。 第三人：青建坤，1969年8月11日出生，汉族，住琼海市。 原告陈天文、陈玉珠诉被告雷宝、第三人青建坤租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈天文、陈玉珠及其共同委托诉讼代理人陈杰川，被告雷宝及其委托诉讼代理人吴玉坤，第三人青建坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所拖欠原告租金人民币139583元；2.判决被告以139583元为基数按年利率6%计算，从2019年11月20日起至实际付清之日止的利息；3.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：1983年间，原告的父亲陈兴堂与大坡村委会承包琼海市嘉积镇临金海北路约四亩土地使用权，该地四至：东至陈永雄橡胶树边，南至房子围墙，西至马路边，北至鱼塘外围边，该地上已建十间小房及土地上种植作物及房屋。2013年5月2日，原告父亲陈兴堂与大坡村委会对上述原承包基础上签订《土地延期续包协议书》。2017年2月22日、3月22日，被告租赁原告位于琼海市嘉积镇临金海北路约四亩土地使用权，该地四至：东至陈永雄橡胶树边，南至房子围墙，西至马路边，北至鱼塘外围边，同时拥有已在该地上已建十间小房及土地上种植作物及房屋。出租给乙方使用，原告陈玉株委托丈夫青建坤与被告分别签订三份《合同书》，该合同约定：“合同期限从订立合同之日起至琼海市人民政府拆迁为止，六年后每年租金增加5%......承租金为第一年伍万伍仟元整，在订立合同时先付贰万元整，第二期此后的承租金在每年5月20日前付清当年的承租租金。......承租金为每年叁万元整，从第二年起此后的承租金在每年5月20日前付清当年的承包金。”该合同履行到2019年11月20日止，政府对原告上述租赁房屋及地上附属财产征收，被告领取租赁房屋及地上附属物财产征收补偿款近300万元，可被告拖欠原告租金18个月，累计139583元，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。 被告答辩称，一、被告与原告订立的三份《土地租赁合同》为部分有效部分无效之合同。原告在2013年5月2日与大坡村委会订立《土地延期续包协议书》，该协议约定原告原承包村委会嘉道坡林地在2013年4月30日期满后再延长5年即从2013年5月1日起至2018年4月30日止。被告在2017年2月22日分别与原告订立租赁合同三份，分别为4亩土地（每年租金55000元）、7间平房与屋前1.5亩土地（每年租金30000元）、210平方米土地（每年租金2000元）。租赁期限从合同订立之日起至政府拆迁之日止。从原告与大坡村委会订立的土地租赁合同约定的租赁期限和被告与原告订立的土地租赁期限比较，原告有权向外转租的期限至2018年4月30日止，此后原告没有取得土地承包权，故原告承包期限届满后还将承包地继续租赁给被告，承包期满后原告没有取得土地承包经营权，原告承包期限届满后租赁给被告的合同属无效之合同，所以原租赁合同只能定性为部分无效与部分有效之合同，部分无效之合同不受法律保护。 二、被告租赁后投入资金巨大，尚未营业就被政府强制责令停工并拆除，经济损失惨重。被告在施工中被政府责令停工，店面未完工被责令停工，没有营业，被告经济损失近200万元血本无归。被告与原告于2017年2月22日订立土地租赁合同后组织人员进场施工，建设店面拟经营餐饮业，因工程量大一直在投资。在2017年11月2日琼海市城建监察大队向被告发送通知书，要求被告填报临时搭建物情况，决定对该块土地进行征用。在2018年4月9日琼海市规划委员会向被告发送《责令期限改正违法行为通知书》，要求期限改正违法行为。店面为半拉子投资搁置弃荒。现在被告投资搭建的临时建筑物已被政府全部拆除清理完毕变为空地，被告经济损失惨重。 三、原告要求被告支付租金139583元并支付从2019年11月20日起按年息6％计算利息，被告认为其此主张理由不成立，依法应被判决驳回。1.双方约定的租赁期限至政府拆迁时间仅为11个月。政府责令拆迁前的土地租赁金被告已全部付清，没有拖欠。三份土地租赁合同均约定租赁期限从合同订立之日起至政府拆迁之日止，合同是在2017年2月22日订立的，从订立之日起3个月内不计租赁金，至2017年11月2日城监大队发送停工通知，租赁时间不到六个月。琼海市规划委员会在2018年4月9日向被告发送《责令限期改正违法行为通知书》，从合同约定开始计算租金时起计算到责令改正通知书发送时止，时间也只有11个月的时间，政府发送责令停工限期改正的决定符合双方合同约定租赁限期从合同订立之日起至政府拆迁之日止之情形，租赁期限不足一年。2.原告主张将租金计算至2019年11月20日明显证据不足，理由不充分。三份土地租赁合同因履行时间不足一年，被告已全部付清当年租金。租赁4亩土地每年租金55000元，租赁7间平房与屋前1.5亩土地每年租金30000元，租赁210平方米土地每年租金2000元，租赁20平方米土地需赔偿青苗3000元和补偿2500元，以上各项费用合计92500元。但是从2017年2月8日至2017年7月5日被告已分七次向原告支付合计95000元给原告，被告不但租赁时间不足一年按一年时间支付租金而且超额支付租金给原告，被告完全按照合同约定之内容履行合同义务。另外被告所建造的厕所政府赔偿金69000元已被原告领取，被告保留依法追偿的权利。被告认为，原告要求被告支付租金139583元和支付相应利息理由不充分，其诉讼请求依法判决给予驳回。 第三人陈述称，对被告陈述的合同终止时间有异议，合同是我签的，是原告委托第三人跟被告签的合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据：1.土地延期续包协议书、中华人民共和国农村土地承包经营权证，2.证明；被告提交的证据：1.土地延期续包协议书，2.合同书(嘉道坡4亩土地),3.合同书(7间平房与屋前1.5亩土地）;4.合同书(20平方米土地),5.条据4张。各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据：合同书(嘉道坡4亩土地)、合同书(7间平房与屋前1.5亩土地）、合同书(20平方米土地)，证明原告与被告发生租赁关系，双方约定的履行义务，被告质证认为，对三份合同书的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，自2018年5月1日后原告没有取得承包经营权，原告还将土地出租给被告属于无效合同。第三人质证认为，对原告提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告提交的证据：1.通知书二份，证实琼海市城建监察大队于2017年11月2日和琼海市规划委员会于2018年4月9日向雷宝发送通知书，责令对临时搭建物进行统计和责令期限改正违法行为实施行政处罚。还证明2017年11月2日被告租客原告土地时间是6个月，政府已经发通知清点评估，2018年4月9日被告租赁原告土地11个月的时间，政府通知整改，租赁期限都不足一年。2.琼海市城建监察大队、琼海市执法局局长签名并盖公章同意的临时性搭建棚审批表复印件，证明被告搭建棚是经过审批的。原告及第三人质证认为，对证据1真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议，通知书只是证明被告违章，与合同终止无关；对证据2，该份证据是复印件，对其真实性无法确认，对该份证据有异议。本院审查认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。证据2为复印件，原告及第三人有异议，本院不予采信。 第三人没有提交证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，原告陈天文、陈玉珠与被告雷宝签订《合同书》二份，其中关于租赁嘉道坡4亩土地的《合同书》约定，甲方（原告）拥有临金海北路约4亩的土地使用权，同时拥有已在该地上的十间小房及土地上种有青苗，为充分发挥土地利益增加经济收入，甲方决定将土地出租给乙方（被告），地上附着物由乙方使用；合同期限从订立合同之日起至琼海市人民政府拆迁为止，六年后每年租金增加5%。承包金为第一年55000元整，在订立合同时先付20000元，在开业时再支付35000元，整，从第二年起每年承租金为65000元整，第二年起此后的承租金在每年5月20日前付清当年承租租金；乙方可以灵活使用土地经营生意，也可以从事餐饮业、建造设施及通行道路；甲方同意给乙方三个月的时间装修，这三个月不计算在承租期内。合同还对其他事项进行了约定。关于租赁嘉道坡7间平房与屋前1.5亩土地的合同书约定，甲方将金海北路边7间平房屋和屋前1.5亩土地租赁给被告。合同期限从订立合同之日起至琼海市人民政府拆迁为止，六年后每年租金增加5%。承包金为每年30000元整，从第二年起此后的承租金在每年5月20日前付清当年承租租金；乙方可以灵活使用土地经营生意，也可以从事餐饮业、建造设施及通行道路；甲方同意给乙方三个月的时间装修，这三个月不计算在承租期内。合同还对其他事项进行了约定。合同签订前，被告于2017年2月8日向原告支付租金20000元。合同签订后，被告向原告分别于2017年2月22日支付30000元，6月2日支付10000元，7月5日支付20000元。共计80000元。 2017年3月22日，第三人青建坤代原告陈玉珠与被告签订合同书，约定甲方（陈玉珠）将临金海北路大坡村约二十平方土地使用权交给乙方（被告）盖厕所使用；合同期限从订立合同之日起至琼海市人民政府拆迁为止；乙方赔偿给甲方3000元青苗钱，另外乙方补偿2500元，甲方同意将土地交给乙方盖厕所使用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告陈玉珠支付了合同约定的款项5500元。 上述合同签订后，原告将土地及房屋等交付被告，被告组织人员进场施工，建设农家乐项目。2017年11月2日，琼海市城建监察大队向被告发送通知书，要求被告填报临时搭建物情况调查统计表。2018年4月9日，琼海市规划委员会向被告送达《责令期限改正违法行为通知书》，内容主要为：“雷宝：经查证，你于2018年4月9日在琼海市金海北路大坡村委会嘉道坡实施了临时性构筑物，未经批准进行临时建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三章第四十四条的规定，现根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，本机关依法责任你于2018年4月16日前限期改正上述违法行为，并接受复查。逾期仍不改正，将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六章第六十条实施行政处罚。涉案项目于2019年前后被拆除。 另查明，涉案土地为以原告的父亲陈兴堂的作为承包方代表向琼海市嘉积镇大坡村委会承包，承包期限为1983年5月1日至2013年4月30日。承包期届满后，由原告陈天文与琼海市嘉积镇大坡村委会签订土地延期续包协议书，约定续包使用土地5年，即从2013年5月1日至2018年4月30日。续包期限届满，鉴于城市规划建设，琼海市嘉积镇大坡村委会不再继续签订承包合同，但因原承包地块上有原告等人种植产业和房屋财产，其继续在该地块上生产生活。2019年1月21日，因规划建设需要，琼海市人民政府与琼海市嘉积镇大坡村委会签订《征收土地协议书》，征收了琼海市嘉积镇大坡村委会的土地,原告租赁给被告的土地在被征收土地范围内。案件审理过程，原告表示考虑到琼海市人民政府与琼海市嘉积镇大坡村委会签订《征收土地协议书》的时间为2019年1月21日，现仅主张租金计算至2019年1月21日止，之后的租金就不再主张。 本院认为，原告租赁的不仅是土地还有房屋，故本案的案由应改为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原告主张被告支付租金及利息是否应予支持。 本案中，原被告签订《合同书》约定原告将土地、房屋等租赁给被告经营农家乐,双方之间签订的三份《合同书》系双方真实意思表示,该协议合法有效。虽然原告向琼海市大坡村委会承包的土地在2018年4月30日到期，期限届满后，鉴于城市规划建设，该村不再继续签订承包合同，但允许其继续在该地块上生产生活，即原告有权继续经营使用涉案土地。故被告抗辩承包期满后原告没有取得土地承包经营权，将土地租赁给被告的合同无效，缺乏理据，本院不予采纳。 被告租赁使用原告的土地、房屋等，应当向原告按时支付合同期内租赁费。2017年2月22日，原告陈天文、陈玉珠与被告雷宝签订《合同书》二份，原告同意给被告三个月的时间装修，这三个月不计算在承租期内。原被告约定合同期限至琼海市人民政府拆迁为止。2019年1月21日，因规划建设需要，琼海市人民政府征收了琼海市嘉积镇大坡村委会的土地,原告租赁给被告的土地在被征收土地范围内。案件审理过程中，原告表示主张租金计算至2019年1月21日止。故被告应向原告支付从2017年5月22日起至2019年1月21日的租金。经核算，租金共计应为148333元（55000元+65000元÷12×8+30000元+30000元÷12×8），扣除被告已支付的租金80000元，被告应向原告再支付租金68333元（148333元-80000元）。被告抗辩租金应算到2017年11月2日琼海市城建监察大队向被告发送通知书之日止，本院认为，琼海市城建监察大队向被告发送通知书，要求被告填报临时搭建物情况，以及在2018年4月9日琼海市规划委员会向被告发送《责令期限改正违法行为通知书》，均为被告未经批准进行临时建设的行为的自身原因所导致，且原告所建的房屋并未被拆除，故不能免除其向原告交付租金的义务。故被告抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于利息计算问题。原被告约定每年5月20日前付清当年承租租金，故原告主张利息自2019年11月20日开始计付至款项付清之日止，不违反法律规定，本院予以照准。利息应按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计付。对原告主张利息标准超出的部分，缺乏理据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之的规定，判决如下： 一、限被告雷宝于本判决生效之日起十日内向原告陈天文、陈玉珠支付租金68333元及利息（利息以68333元为基数，自2019年11月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计付）。 二、驳回原告陈天文、陈玉珠的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1546元，由原告陈天文、陈玉珠负担789元，被告雷宝负担757元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  祁永芳 二〇二〇年十一月八日 书记员  严 均 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。