湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初405号原告：叶星，女，1986年8月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为起诉、举证、质证、法庭辩论、上诉、申请执行、签收法律文书。被告：湖北华耀房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南经济开发区三军社区。统一社会信用代码：914209026764629509。法定代表人：熊祖耀，董事长。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：特别授权，具体如下：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代签法律文书，代为领取标的款，代为申请执行等。原告叶星与被告湖北华耀房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因“新冠”××的不可抗力，本院依法适用普通程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告叶星的委托诉讼代理人杨公强，被告湖北华耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶星向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，具体为：以720000元的购房总金额为基数，按照日万分之四计算，自2019年2月28日起暂计算至2019年11月27日，总计77760元；2019年11月28日起，以720000元的购房总金额为基数，按照日万分之四继续向原告承担逾期交房的违约金，直至被告将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的房产交付给原告使用为止；2、本案诉讼费其其他费用由被告负担。事实和理由：2017年1月14日，原告和被告签订了合同编号为XG17001614的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于孝感市孝南经济开发区三军社区的由被告开发的华耀天城11幢1704号房屋。房屋的建筑面积为132.37平方米，购房总价款为720000元，其中由原告首付220000元，剩余的500000元由原告以银行按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》的第八条约定，被告应当在2019年2月28日前，将经验收合格的房产交付给原告。第十一条对房屋交接予以了约定。该合同的第九条约定，如果被告没有按照第八条约定向原告交付房屋，则应当按日向原告支付己付房价款万分之四的违约金。《商品房买卖合同》还对其他权利和义务予以了约定。该合同签订后，原告于合同签订的当日支付给了被告首付款220000元，余款500000元以在银行股份办理按揭贷款的方式支付给了被告。然而，被告却没有依照合同约定将房屋交付给原告使用，该行为构成违约。因为就上述违约赔偿的事宜协商无果，现原告依法具状起诉，恳请支持。被告湖北华耀房地产开发有限公司辩称，1、被告销售的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告交付房屋的条件是第1项“该商品房经验收合格”。被告开发的华耀天城小区11号楼已于2019年1月30日经竣工验收合格，并取得了《建筑工程竣工验收报告》。故此，原告购买的华耀天城小区II号楼的房屋，具备交房条件。2、被告已经按照《商品房买卖合同》的约定通知原告交接房屋，原告已经于2019年3月13日办理了交房手续，并对房屋进行了验收。被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件6第6条约定，“本合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递或者公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后”。被告取得华耀天城小区11号楼的《建筑工程竣工验收报告》后，于2019年2月13日以登报公告形式通知原告及其他业主交接房屋的时间，被告已经履行了《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交接通知义务。2019年3月13日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告对房屋进行了验收，并与物业公司签订了《华耀天城业主登记表》、《前期物业管理服务协议》、《消防安全承诺书》。综上所述，被告开发的房屋符合交付条件，被告已经按照《商品房买卖合同》约定的时间通知原告办理房屋交接手续，且原告也实际办理了房屋交接手续。故此，被告没有违约行为，不应当承担违约责任，应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据二《商品房买卖合同》、购房收据，被告对其真实性无异议，但认为不能证明被告存在逾期交房的违约行为。本院认为，该《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法、有效，本院对该证据予以采信。原告提交的证据三系《建筑工程竣工验收监督记录》、《关于停止向业主违规交房的函》、《湖北省建设行政执法责令改正通知书》、《湖北省建设行政执法调查通知书》，被告对真实性有异议，认为原告未提交原件，原告具有核实原件真实性的举证责任，且该证据没有直接认定涉案房屋不合格，也没有撤销《建筑工程竣工验收报告》，不能证明涉案房屋不符合交房条件。本院认为，建筑质量管理机关对被告的处罚文书真实、存在，处罚文书中指出被告的华耀天成项目存在多个需要整改的质量问题，且至今未整改到位，故责令其对涉案的楼栋停止向业主交房，本院对该证据予以采信。被告提交的证据一《建筑工程竣工验收报告》，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该验收报告没有房屋质量验收管理机关的签章，原告提交的建筑质量管理机关的处罚文书足以推翻该验收报告。本院认为，该证据系华耀天城项目建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同作出，虽在验收意见中载明工程同意竣工验收，但后经建设工程质量监督管理部门发现涉案房产存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的处罚文件，且整改措施至今未到位，因此，该验收报告不能证明涉案房屋验收合格符合交房条件，故不予采信。被告提交的证据二系华耀天城交房公告，原告对真实性无异议，但原告称未见到该公告，原告留有明确的联系方式，公告并不是最便捷最有效的通知交房方式，且交房也不具备约定的条件，原告有权拒绝收房。本院认为，该公告仅能证明被告在2019年2月13日登报要求原告收房，不能证明涉案房屋符合交房条件，故不予采信。被告提交的证据三《华耀天城交房流程表》、《业主房屋验收表》、《华耀天城业主登记表》、《前期物业管理服务协议》、《消防安全承诺书》，因能够证明原、被告实际交接涉案房屋的事实，依法予以采信。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，原告叶星和被告湖北华耀房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于孝感市孝南经济开发区三军社区的华耀天城11幢1704号房屋，房屋面积132.37平方米，房屋总价款720000元。同时该《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2019年2月28日前，将验收合格的房屋交付给原告；第九条约定，如果被告逾期不超过90日向原告交付房屋，则应当按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付给被告220000元房屋首付款，剩余的500000元房款，原告以银行按揭贷款的方式支付给被告。2019年1月30日，华耀天城项目经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》。2019年2月13日，被告以登报公告的形式要求原告及其他业主收房。2019年3月13日原告叶星与被告办理了涉案房屋的交接手续，原告并与物业公司签订《前期物业管理服务协议》以及《消防安全承诺书》。2019年8月5日经建设工程质量监督管理部门调查发现华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的处罚文件，但被告的整改措施未能完成。此后原告就涉案房屋逾期交房的违约赔偿事宜，多次与被告协商无果，以致成讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告叶星和被告湖北华耀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实性意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告叶星已向被告湖北华耀房地产开发有限公司交付全部购房款，被告湖北华耀房地产开发有限公司应当按合同约定的时间和条件交付涉案房屋。被告湖北华耀房地产开发有限公司虽在合同约定的交房时间之前经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》，但随后，建设工程质量监督管理部门在履行监督职权的过程中发现涉案的华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求其整改和停止向业主交房的处罚文件，故被告湖北华耀房地产开发有限公司未能按合同约定时间向原告交付合同约定条件的房屋，理应承担相应的违约责任，因原告已于2019年3月13日与被告办理了正式的房屋交接手续，涉案房屋应当视为已经交付，依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告湖北华耀房地产开发有限公司应当以原告已付房款为基数，按日万分之二的标准承担自2019年2月28日起至2019年3月13日止的逾期交房违约金，故本院对原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告湖北华耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告叶星支付逾期交房的违约金（违约金以720000元的已付房款为基数，按日万分之二的标准自2019年2月28日起计算至2019年3月13日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费872元，由被告湖北华耀房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雪梅人民陪审员  祝亚莉人民陪审员  高 崀二〇二〇年十一月五日书 记 员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。