成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初7066号 原告：朱某某，女，1976年5月6日出生，汉族，住四川省郫县。 原告：吴某某，男，1975年11月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，总经理。 委托诉讼代理人：陈爽，四川骄羽律师事务所律师。 原告朱某某、吴某某与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称金美物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某、吴某某、被告金美物业公司的委托诉讼代理人陈爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1．判令金美物业公司偿还代领的延期交房违约金36692.8元；2.判决金美物业公司支付房租26524元；3.判决金美物业公司支付违约金21216元；4.判决金美物业公司退还装修款35370元；5.判决金美物业公司退还房屋，并将房屋恢复原貌。庭审中，朱某某、吴某某明确第2项诉讼请求的起始时间为：从2019年9月1日起计算至房屋实际腾退之日止，暂计算至2019年4月为26524元：事实与理由：2017年1月3日，朱某某、吴某某购买了成都市金美安防科技有限公司在成都市金牛区，面积11.79平米。购房当日就在售楼部同时与金美物业公司签订了房屋租赁合同。合同约定在签订合同当日金美物业公司就开始支付房租，朱某某、吴某某向金美物业公司支付每平米3000元的装修款。2018年12月，金美物业公司从开发商处带领了延期交房违约金一直未返还给朱某某、吴某某。2019年9月至今金美物业公司一直未支付朱某某、吴某某租金。金美物业公司于2019年12月向朱某某、吴某某发函单方面解除合同，但以和第三人官司未了解，第三人未支付房租拒绝退房和付房租，朱某某、吴某某为维护自身合法权益，诉至本院。 金美物业公司辩称，1.关于代领逾期交房违约金，金美物业公司并未实际领取过该金额，所以不存在退还的问题，且该诉求与本案无关，请求驳回该诉求，另案审理；2.关于拖欠房租的问题，恰恰证明了朱某某、吴某某在租赁协议实际履行期间存在延期交房的行为。从金美物业公司实际交付租金的日期计算至现在，金美物业公司不仅没有拖欠租金，实际上还多缴纳了一年的租金；3.金美物业公司实际履行合同期间不存在违约的情况，因为租金实际上在存在多缴的情况。朱某某、吴某某的违约金要求过高；4.金美物业公司已经按照合同约定对朱某某、吴某某的房屋进行了装修，且有相应的凭证，而金美物业公司进行的装修实质上也是履行合同的体现，所以朱某某、吴某某该诉求毫无依据；5.金美物业公司同意与朱某某、吴某某解除合同，但是现在案涉房屋并不是金美物业公司占有，而是被第三人占有，金美物业公司也在积极的申请执行、处理，尽快将房屋退还。 本院经审理认定事实如下： 2017年1月3日，朱某某、吴某某与金美物业公司签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1．朱某某、吴某某将位于成都市金牛区房屋出租给金美物业公司，房屋建筑面积11.77平方米；2．朱某某、吴某某同意以不可撤销委托金美物业公司代办案涉房屋装修事宜，并确认装修及改造款每平方米为3000元，总款为35310元（此款在签合同时支付）；3．租赁期限为2017年1月4日至2027年1月3日止；4．房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取：从2017年1月4日起至2020年1月3日止的月租金为3090元，从2020年1月4日起至2023年1月3日止的月租金为3531元……；5．租金支付方式为每月一付，金美物业公司于每月的15日向朱某某、吴某某支付上月租金，并将该款转入朱某某、吴某某指定账户；6．租赁期内，因金美物业公司原因，拖欠租金达3个月以上的，金美物业公司按合同年租金的50%向朱某某、吴某某支付违约金，若支付的违约金不足弥补朱某某、吴某某损失的，金美物业公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，但朱某某、吴某某应提交证明损失发生的依据。 庭审中，金美物业公司认可租金已支付至2019年8月31日。 庭审中，金美物业公司表示同意解除合同，尽快退还房屋。 经核实，金美物业公司诉次承租人四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，该案已由二审判决要求次承租人腾退房屋（包括本案诉争房屋），该案尚在执行过程中。 上述事实，有《房屋租赁合同》、民事判决书等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，朱某某、吴某某与金美物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于朱某某、吴某某主张金美物业公司偿还代领的延期交房违约金的诉讼请求。本院认为，朱某某、吴某某未提供证据证明金美物业公司代领了延期交房违约金，且该项诉讼请求与本案系不同法律关系，故对于朱某某、吴某某主张的该项诉讼请求本院不予支持。 关于朱某某、吴某某主张金美物业公司退还房屋、恢复原貌的诉讼请求。经本院核实，金美物业公司承租案涉房屋后已转租给次承租人，金美物业公司诉次承租人房屋租赁合同纠纷一案，经二审判令次承租人腾退案涉房屋，但由于该案尚未执行到案，金美物业公司尚未取得案涉房屋，朱某某、吴某某要求金美物业公司退还案涉房屋，因客观原因暂不能履行，故其主张金美物业公司退还房屋、恢复原貌的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于朱某某、吴某某主张的租金问题。金美物业公司自认于2019年9月1日起未支付租金，考虑到腾退之日尚未确定，本院判令租金暂计算至本案判决之日（即2020年11月27日），结合合同约定的租金标准，金美物业公司应向朱某某、吴某某支付2019年9月1日起至2020年11月27日止的租金，即50,804元。此后的租金，朱某某、吴某某可根据金美物业公司实际腾退的情况再另行主张。 金美物业公司未按合同约定支付租金，已构成违约。朱某某、吴某某主张金美物业公司按6个月租金标准支付违约金，金美物业公司抗辩合同约定的违约金过高，请求予以调整。因朱某某、吴某某未就逾期支付租金造成的损失举示证据，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则，本院酌定金美物业公司按1个月租金标准支付违约金即3,531元；朱某某、吴某某超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于朱某某、吴某某要求金美物业公司返还装修款的诉讼请求。根据本案查明事实，《房屋租赁合同》仅就装修款价格进行约定，且朱某某、吴某某在签署合同并能够收取租金的期间内，本人并未实际查验装修情况，对房屋装修进展情况是否符合法律规定等问题亦未提出任何异议。《房屋租赁合同》中对装修款进行约定，是根据案涉房屋状况、能够获得固定收益等信息，从而选择支付对价即装修款，以完成案涉房屋对外整体出租。朱某某、吴某某基于《房屋租赁合同》收取租金，即约定装修条款的目的已经实现。现朱某某、吴某某主张返还装修款的诉求，因无合同约定及法律规定，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向朱某某、吴某某支付2019年9月1日起至2020年11月27日止的租金50,804元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向朱某某、吴某某支付违约金3,531元； 三、驳回朱某某、吴某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,374元，由成都金美物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  陶 林