文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初21884号原告（反诉被告）：钟光杰，女，1989年9月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告（反诉原告）：袁良，男，1962年9月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：罗达，重庆海力律师事务所律师。原告（反诉被告）钟光杰与被告（反诉原告）袁良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟光杰，被告（反诉原告）袁良的委托诉讼代理人罗达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟光杰的诉讼请求为：1、请求判决袁良退还房屋押金15000元；2、判决袁良支付钟光杰资金占用期间利息自2019年3月21日起算，直到袁良付清为止；3、诉讼费由袁良承担。事实及理由：2017年8月30日，钟光杰与袁良签订《租赁合同》，约定袁良将位于重庆市渝北区xx大道x号x栋x号房屋出租给钟光杰使用，钟光杰支付了押金15000元。2019年3月20日，因袁良锁门影响钟光杰正常使用租赁房屋导致合同解除。重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初11929号民事判决书认定合同解除双方均有责任，无需向对方支付提前解除合同的违约金。按合同约定，袁良应当退还钟光杰押金。被告（反诉原告）袁良辩称：1、根据《租赁合同》第4条第6款约定若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。本案存在乙方违约导致合同解除的情形，故履约保证金不应退还；2、即使法院认定合同解除双方均有责任，也应当按照责任程度承担相应法律责任，履约保证金也不应当退还；3、保证金在存在欠款的情况下也不应当退还，既使要退也应当扣除欠款；4、钟光杰主张的资金占用损失无合法依据。被告（反诉原告）袁良的反诉请求为：1、判令钟光杰支付袁良租金6300元；2、判令钟光杰向袁良支付违约金45000元；3、本案反诉费由钟光杰负担。事实和理由：2017年8月31日，双方签订《租赁合同》，月租金标准15000元，第二年开始逐年递增6%，直至合同期限结束。租赁期间使用该房屋产生的所有物业费、水费、电费、燃气费、清洁费等均由钟光杰负担。由于钟光杰至今拖欠袁良租金6300元未予支付，且未缴纳2019年1季度的物业费、水电等费用，其行为已构成违约，故要求其支付45000元作为违约金。原告（反诉被告）钟光杰辩称：欠付从2018年9月1日至2019年3月31日期间每月递增的900元房屋租金属实，但其按15000元/月的租金标准将房屋租金缴纳至2019年3月31日。但袁良在2020年3月20日即将房屋上锁，故租金实际只应当支付至2020年3月20日。递增部分的租金刚好抵扣2020年3月20日至3月31日期间的房屋租金，故其不欠袁良房屋租金。生效判决书已认定双方均存在违约行为，互不承担违约责任，故不应向袁良支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《租房合同》、（2019）渝0112民初11929号民事判决书、银行流水等证据本院予以采信。经审理查明，2017年8月31日，袁良作为出租人（甲方），钟光杰作为承租人（乙方）签订《租房合同》。第一条房屋坐落地址甲方出租的写字楼坐落地址重庆市渝北区xx大道x号x栋x号。第三条租赁期限租期三年，自2017年8月31日起至2020年8月31日止。甲方应于2017年8月31日前将出租该物业交付乙方使用。在此期间乙方仍需按时向该房屋物业管理公司缴纳期间的物业管理费、电费、水费等费用。第四条租金和押金1、经甲乙双方议定月租金15000元。2、自签订合同之日起第二年开始逐年递增6%。直至合同租赁期限结束。3、租金及付款方式。租金采取预交方式，乙方采取按每季度为一期支付的方式，先付后用。之后乙方应当在每季度租期届满前15个工作日前向甲方支付下季度租金。4、如乙方租金超过7天未缴纳，租赁合同视为自动失效，甲方有权无条件收回房屋，且将押金作为房租不再退还。6、房屋押金甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金（壹万伍仟元正），甲方收到保证金后向乙方出具收据。押金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。第六条各项税费的缴纳租赁期间使用该房屋产生的所有税费均由乙方缴纳，其中包括：1、租赁期间物业费、水费、电费、燃气费、清洁费等。第八条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。第十条合同终止4、在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现。钟光杰按合同约定向袁良支付了押金15000元。并按15000元/月的租金标准向袁良支付了截止2019年3月31日的房屋租金。（2019）渝0112民初11929号民事判决书中，袁良的诉讼请求为：1、确认双方租赁合同于2019年4月30日终止；2、钟光杰支付2019年4月1月至4月30日的房屋租金15900元；3、钟光杰支付2019年1月至3月的物管费及公摊水电费3790.46元、电费3962.92元；4、钟光杰支付解除合同的违约金47700元。袁良在该案中陈述，由于钟光杰欠付房屋租金6300元，故按513元/天的标准计算，其所支付的租金只能承租到2019年3月19日，故其在2019年3月20日锁门。判决书认定,2019年3月20日袁良锁门影响钟光杰的正常经营使用，此后钟光杰并未正常使用房屋，故袁良无权要求房屋租金。钟光杰欠付的为2018年9月1日起至2019年3月31日期间递增的6%部分的租金，其每期缴纳租金确不足，然合同并未约定欠交租金多少即可解除合同，袁良在庭审中也表示对于欠付租金的金额另案主张。钟光杰每期欠付金额仅为递增部分，比例较小，尚不足以影响合同的正常履行。且袁良于2019年3月19日锁门影响钟光杰正常使用房屋，钟光杰拒付租金具有合理理由。钟光杰此前确存在未足额支付租金的违约行为，故对租赁合同的提前解除双方均有责任，双方均无权要求对方支付提前解除租赁合同的违约金。遂判决：钟光杰支付袁良2019年1月至3月的物业费2632.55元、电费3081.92元、公摊电费315.71元；驳回袁良的其他诉讼请求。2019年9月17日，钟光杰向袁良支付了（2019）渝0112民初11929号民事判决书中确认的款项6821.18元。本院认为，袁良与钟光杰所签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。（2019）渝0112民初11929号民事判决书已认定提前解除合同双方均存在违约行为，互不承担违约责任。从袁良的反诉请求来看，对于2018年9月1日起至2019年3月31日期间递增的6%部分的租金共计6300元，但钟光杰实际使用房屋至2019年3月20日，2019年3月21日至3月31日期间的房屋租金袁良不应当收取，此期间的房屋租金为5642元，抵扣后钟光杰还应向袁良支付658元。钟光杰逾期支付租金的行为存在违约，但结果显著轻微。且袁良也在其所支付的租金差不多可以抵扣的情况下对房屋进行了锁门。而物业费和水、电费的缴纳，由于双方在合同中并未约定具体的缴纳时间，（2019）渝0112民初11929号民事判决书是基于双方合同已解除，钟光杰应当支付，不能以此认定钟光杰在支付物业费和水电费上存在违约行为。故不能因钟光杰轻微的逾期支付小部分租金的行为而要求其承担违约责任，故对袁良的违约金请求本院不予支持。钟光杰已按判决书中确认的义务向袁良履行，故袁良应当退还钟光杰的押金。对于钟光杰要求的资金占用损失，由于其存在欠付租金的行为，该租金尚未支付，按合同约定，押金应当是与欠款相抵扣，在其租金未足额支付的情况下，无权要求资金占用损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）袁良在本判决生效后立即退还原告（反诉被告）钟光杰押金15000元；二、原告（反诉被告）钟光杰在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）袁良房屋租金658元；三、驳回原告（反诉被告）钟光杰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）袁良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，因适用简易程序审理减半收取87.5元，反诉案件受理费541.25元，由原告（反诉被告）钟光杰负担87.5元，被告（反诉原告）袁良负担541.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年十一月二十日书记员  张春凤