宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初7392号原告：郑某，宁夏固原市人，住固原市。被告:王某，安徽省砀山县人，个体户，住固原市。原告郑某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费11940元；2.判令被告支付违约金16040元；3.判令被告支付暖气费5922；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月15日，原、被告经充分协商达成协议，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于固原市××区妇联楼下面积为191.4平米的门面房租赁给被告用于经营身体保健业务，租赁期限为三年，自2019年8月15日至2022年8月14日，年租金为7.7万元，租金每半年支付一次。合同签订后，被告支付了半年租金3.8万元，并付原告押金5000元，原告依约向被告交付了房屋。2020年2月份，到了被告支付租金的时间，由于疫情的影响，原告考虑到实际情况和被告再次协商后减少年租金12000元，只收了被告租金15000元，原告实际收取被告租金5.8万元。2020年7月12日，被告单方提出解除房屋租赁合同，腾空房屋后搬走，将房门钥匙交给原告。按照合同约定被告应该支付原告房租69942元，被告支付5.8万元，现被告尚欠原告房屋租赁费11942元，除此，原、被告签订的合同为三年，被告实际履行十一个月，按照合同约定，被告应当支付每年租金10%的违约金。原告向被告催要，被告拒绝支付。综上所述，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告根据实际向被告减少了租金，被告应当按照合同约定向原告支付租金，现被告拒绝支付全额租金，侵害了原告的合法权益，为此现依法向你院提起诉讼，请依法审理，准许原告的诉讼请求。被告王某辩称，当时和原告签订合同的时候，是我和董苗一起签署的，房屋实际承租人是我和董苗，5000元的房屋押金是我和董苗一起支付的，我希望把生意做下去，但是房屋租赁费我们双方没有协商一致，郑某在2020年7月1日给我说限期10天搬离，我就在10天内搬离了，原告让我搬走，我就搬走了。法庭主持调解过程中，我同意支付12000元，但我要把房屋恢复原状。本院经审理认定事实如下：对被告质证后无异议的证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的事实认定如下：原告提供的《房屋租赁合同》，经被告质证后认为，合同是被告王某和董苗签订的，被告王某不同意一人承担责任。本院经审查认为，《房屋租赁合同》虽非被告王某签订，但通过2017年10月30日王某注册的固原市原州区纤姿美容店营业执照和房屋的实际用途，认定该证据来源合法、能够证实房屋实际承租人为王某，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2019年8月15日，原告郑孝礼与被告王某签订了《房屋租赁合同》，合同开头载明承租方系被告王某。合同约定原告将位于固原市××区妇女儿童活动中心楼下）的一套191.4平方米的门面房租赁给被告使用，双方约定租赁期限为三年，租赁期限从2019年8月15日到2022年8月14日，年租金7.7万元，半年结算一次，押金为5000元；出租期间的水、电、暖、物业费以及其它由承租方居住而产生的费用均由承租方承担，租赁结束后，承租方必须交清一切费用；交费方式为半年交一次，即2019年8月15日交押金5000元，房费3.8万元，2020年2月15日交房费3.9万元，2020年8月15日交房费3.9万元，2021年2月15日交房费3.8万元，2021年8月15日交房费3.9万元，2022年2月15日交房费3.8万元，2022年8月14日合同到期终止；在租赁运行期间，任何一方违反本合同规定的，依据事实轻重向对方交纳年度租金10%的违约金。合同签订后，被告王某将房屋用于美容行业的经营，为实际承租人，被告王某在合同签订的时候支付原告5000元押金和3.8万元的半年租金，2020年2月17日被告以房屋租赁形式支付原告15000元租金。2020年1月底全国范围内爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情，2020年2月份期间，原告和被告因为降低房租租金没有协商一致，原告鉴于被告王某没有支付房屋租赁费，在2020年7月1日告知被告王某限期10天搬离，王某表示同意，2020年7月12日，被告腾空房屋搬离，将房屋钥匙交给原告，房屋的租赁关系予以解除。本院认为，根据原告提交的《房屋租赁合同》及被告王某的答辩，可以证实系原告郑某和被告王某的真实意思表示，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效合同，房屋租赁的实际用途是美容会所，被告王某为实际承租人，双方当事人应当全面履行各自的义务，原告已经按照合同约定向被告交付房屋，被告支付原告押金5000元和半年房租3.8万元，按照合同约定2020年2月15日被告应当向原告交纳半年房费3.9万元，但被告王某实际支付1.5万元，未按照合同约定的期限支付相应租金，构成违约，但原告起诉要求赔偿违约金数额过高，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，酌定由被告王某支付原告违约金5000元(约定的违约金超过实际损失的30%可认为约定过高)。虽合同约定的租赁期限未届满，原告和被告因房屋租赁费用未协商一致于2020年7月12日解除租赁合同，但解除合同，正值全国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情期间，新型冠状病毒感染肺炎疫情属于不可抗力，被告因受疫情影响无法继续履行租赁合同并向原告进行了告知，原告亦对疫情有充分的认识，故对原告要求被告支付原告无法租赁的实际损失11940元的诉讼请求不予支持。虽被告违约支付租金在先，但在双方约定的租赁期间内，全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情导致被告无法正常营业，本院酌情扣减两个月租金，则被告现应向原告支付的房屋租金为两个月零二十八天（年租金77000元，月租金6417元，日租金211元）共计18742元，所欠房屋租赁费和违约金共计18742+5000=23742元，现将房屋押金5000元予以折抵租金，扣除已经缴纳的租金1.5万元，被告还应支付原告租金和违约金共计3742元。原告要求被告支付暖气费符合双方在合同中的约定，原告提供了相应票据，对其该部分诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑某房屋租赁费违约金共计3742元；二、被告王某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑某房屋暖气费5922元；三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取324元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 王 蕊二〇二〇年十一月十六日书记员 郭亚君附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。