广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初120号 原告：申卫文，女，1966年4月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市四川南路顺怡花园十区。 原告：吴佩权，男，1965年10月10日生，京族，住广西壮族自治区北海市四川南路顺怡花园十区。 被告：北海实业开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市四川南路明珠花园内。统一社会信用代码：914505006194421283。 诉讼代表人：广西启迪律师事务所，北海实业开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫传萍，广西启迪律师事务所实习人员。 第三人：中国银行股份有限公司北海分行。住所：广西壮族自治区北海市北海大道国际金融大厦。统一社会信用代码：91450500899304845P。 负责人：张军健，该行行长。 委托诉讼代理人：苏珊珊，该行工作人员。 原告吴佩权、申卫文诉被告北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）、第三人中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告申卫文，被告实业公司委托诉讼代理人刘福旺及中行北海分行的委托诉讼代理人苏珊珊到庭，本案现已审理终结。 吴佩权、申卫文向本院提出诉讼请求：一、解除申卫文、吴佩权与实业公司于2003年12月23日、24日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：2B043）及《补充协议》；二、实业公司支付申卫文、吴佩权与中行北海分行以该房产为按揭所产生的购房贷款68000元，利息21426.89元，合计89426.89元；三、实业公司返还申卫文、吴佩权交纳首付购房款18326元，利息17318.07元，合计35644.07元。事实与理由：申卫文、吴佩权与实业公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定购买实业公司位于本市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B043号房屋，且实业公司在申卫文、吴佩权支付首期款后，为申卫文、吴佩权办理房产证。但至今实业公司仍未办理，亦未将房屋交付申卫文、吴佩权使用。申卫文、吴佩权与中行北海分行签订的“合同编号（2003）北中银零房贷字第761号”《楼房抵押借款合同》由实业公司作为保证人，该合同第三十二条明确申卫文、吴佩权授权中行北海分行将合同下放的贷款以支付购房价款的名义直接付至实业公司的账户。综上，请求依法维护申卫文、吴佩权的合法权益。 被告实业公司辩称，一、与实业公司签订《商品房买卖合同》的主体仅为申卫文一人，另一原告吴佩权主体不适格；二、涉案房屋是因为申卫文未履行与中行北海分行签订的贷款合同项下的还款义务，导致涉案房屋被处置，责任不在实业公司。吴佩权、申卫文据此要求支付购房贷款和首付款没有事实和法律依据；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件司法解释》第十五条的规定，吴佩权、申卫文的解除权消灭，请求法院驳回吴佩权、申卫文的诉讼请求。 第三人中行北海分行述称与实业公司一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴佩权、申卫文提交以下证据：证据一、二，企业信用信息公示报告，证明实业公司及中行北海分行的工商登记情况；证据三、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明买房及付款情况；证据四、《楼宇抵押借款合同》，证明吴佩权、申卫文请求返还按揭的购房款和首付款是有事实和法律依据的;证据五、资金往来专用凭证，证明申卫文、吴佩权已向实业公司交付涉案房屋首付款13326元；证据六、结婚证，证明吴佩权、申卫文是合法的夫妻关系。 实业公司发表质证意见为：对证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三的真实性无异议，但是对证明内容有异议，该《商品房买卖合同》约定的交付时间为2004年5月1日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件司法解释》第十五条的规定，因本案双方没有约定解除权的期限，所以吴佩权、申卫文应当在2014年5月1日行使解除权。此外，吴佩权、申卫文没有提交相应的付款凭证，实业公司无法确认其是否履行了支付购房款的义务；对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，吴佩权、申卫文诉请的是解除《商品房买卖合同》，并未涉及到贷款的事项；对证据五的真实性、合法性、关联性由人民法院认定，对证据六的真实性、合法性、关联性无异议。 中行北海分行与实业公司的质证意见一致。 中行北海分行提交以下证据：证据一、（2009）银执字第63-5号；证据二、中国银行北海分行借款借据，以上证据一、二均证明涉案房屋已经被执行拍卖，拍卖款不足以抵偿中行北海分行的损失。 吴佩权、申卫文、实业公司发表质证意见为：对中行北海分行提交的证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议。 实业公司未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据，本院认定如下：吴佩权、申卫文提交的证据三、四、五具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 综合当事人陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2003年12月23日，实业公司与申卫文签订《商品房买卖合同》，约定申卫文购买实业公司开发的位于北海市，单价为3100元／平方米，总金额97526元，申卫文采取银行按揭的方式付款，在签署《商品房买卖合同》时交纳首期款，首期款为房价的30%即29526元，余款占房价的70%即68000元，由申卫文向银行申请按揭。该合同同时还约定，实业公司应当在2004年5月1日前将符合合同约定的商品房交付申卫文使用，如逾期超过180日未交房的，申卫文有权解除合同，实业公司应当自申卫文解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按申卫文累计已付款的2%向其支付违约金。《商品房买卖合同》还载明了商品房交接，产权登记，保修责任等内容。2003年12月24日，申卫文与实业公司签订了《补充协议》，该协议内容载明，因交房标准的调整，实业公司同意申卫文转让北海市外沙岛东三栋珍珠湾大厦2Ｂ043号商品房的单价调整为2744元／平方米，即该商品房转让总价为86326元。该《补充协议》签订时，申卫文支付首付款18326元，余款将以该商品房作为抵押向银行申请按揭贷款支付。2003年12月25日，申卫文向实业交付涉案房屋首付款12326元. 2003年12月28日，吴佩权、申卫文与中行北海分行签订编号为（2003）北中银零房贷字第761号《楼宇抵押借款合同》，合同约定申卫文以其名义向中行北海分行贷款68000元用于购买涉案房屋，贷款付至申卫文指定的账户（户名：北海实业开发有限公司；账号：01×××01），贷款期限为20年，贷款利率为按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.20％，还贷方式为按月等额归还贷款本息，借款人在贷款发放次月起逐月还款，还款总期数为240期，每月还款日为5日。合同还约定，以吴佩权、申卫文共有的涉案房屋作抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、违约金以及实现债权的费用。同年12月31日，中行北海分行按申卫文的授权将贷款68000元支付给实业公司。 2004年6月2日，申卫文向实业公司交付涉案房屋首付款1000元。申卫文主张其涉案房屋首付款18326元已交付完毕，但其提供的资金往来专用凭证上载明的金额合计为13326元。 另查明，吴佩权、申卫文在和中行北海分行签订借款合同时是夫妻关系。 再查明，根据（2007）银民初字第26号查明的事实，截止2006年10月5日，申卫权、吴佩权已有12期贷款本息未归还，其欠中行北海分行贷款本金64238.78元。 还查明，实业公司于1991年12月28日在北海市工商行政管理局登记成立，住所位于北海市内，股东是大连正源房屋开发公司和维尔京群岛达兴投资控股有限公司，法定代表人是刘力宁，注册资本500万元，经营范围限于处理债权债务及遗留问题（有效期至2019年6月30日止）。2018年10月10日，北海市中级人民法院裁定受理实业公司破产清算一案［（2018）桂05破8号］，并决定指定广西启迪律师事务所担任实业公司管理人。 针对双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除；2.吴佩权、申卫文请求实业公司返还首付款、按揭贷款，以及相应的利息是否具有事实和法律的依据。 关于涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除的问题，本院认为，首先，吴佩权、申卫文与实业公司对涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》的真实性及合同效力并无异议，该两份合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定和法律规定履行自己的义务；其次，根据查明的事实，吴佩权、申卫文已经以银行贷款的方式向实业公司支付了购房款，但实业公司至今未按照《商品房买卖合同》约定履行交房义务。根据《商品房买卖合同》约定，实业公司应当在2004年5月1日前将符合合同约定的商品房交付申卫文使用，如逾期超过180日未交房的，申卫文有权解除合同。现因涉案贷款未得到及时清偿，吴佩权、申卫文与实业公司也均无法清偿涉案贷款，故中行北海分行已依据生效裁判文书取得涉案房屋折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，且涉案房屋已被拍卖，故实业公司已无法将涉案商品房交付给吴佩权、申卫文，《商品房买卖合同》的合同目的已无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，吴佩权、申卫文请求解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》具有事实和法律依据，本院予以支持。实业公司以其没有违约为由抗辩涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》不应解除的意见不能成立，本院不予采纳。 关于吴佩权、申卫文请求实业公司返还首付款、按揭贷款以及相应的利息是否具有事实和法律的依据的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，根据前文可知，涉案《商品房买卖合同》及《借款合同》已解除，故实业公司应当将收受的购房贷款、购房款的本金及利息分别返还给中行北海分行与吴佩权、申卫文。虽然吴佩权、申卫文所提供的资金往来专用凭证中合计金额仅为13326元，但根据常理来说，当业主交付首付款完毕以后，办理按揭贷款的银行才会放款，且银行在放款时也会审核业主是否将首付款交付完毕，故可以认定吴佩权、申卫文的涉案房屋首付款已交付完毕。此外，根据查明的事实，截止2006年10月5日，吴佩权、申卫文尚欠中行北海分行贷款本金64238.78元，即其已偿还3761.22元的贷款，故实业公司应向吴佩权、申卫文返款其已偿还的购房贷款3761.22元与首付款18326元及相应利息，本院予以支持。 综上所述，因实业公司未按涉案合同的约定履行自身义务，故吴佩权、申卫文有权解除合同及要求其返还购房贷款等相应款项。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴佩权、申卫文与被告北海实业开发有限公司于2003年12月23日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告吴佩权、申卫文与被告北海实业开发有限公司于2003年12月24日签订的《补充协议》； 三、被告北海实业开发有限公司向被告吴佩权、申卫文返还购房按揭贷款3761.22元及相应的利息（以贷款本金3761.22元为基数，自2006年10月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告北海实业开发有限公司向被告吴佩权、申卫文返还购房款18326元及相应的利息（以购房款本金18326元为基数，自2004年6月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费2801.4元（原告吴佩权、申卫文已预交），由被告北海实业开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 杨雪云 审 判 员 汪海敏 审 判 员 叶 萍 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 高诗程 书 记 员 王海宜