北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88292号原告（反诉被告）：北京凯业电子科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街32号蓝天和盛大厦818室。法定代表人：许昆泰，董事长。委托诉讼代理人：沈丽娟，女，1993年1月24日出生，汉族，北京凯业电子科技有限公司法务，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王明慧，女，1976年8月28日出生，北京凯业电子科技有限公司法务总监，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京阿五北贝餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街99号2层2Y02。法定代表人：袁黎晓，执行董事。委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鹏搏，北京市京悦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司（以下简称凯业公司）与被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司（以下简称阿五公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。凯业公司之委托诉讼代理人沈丽娟，阿五公司之委托诉讼代理人李靖、姚鹏搏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凯业公司向本院提出诉讼请求：要求确认双方之间签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及其补充协议于2019年4月11日解除；阿五公司支付2018年11月1日至2019年4月9日期间的租赁费12万元及滞纳金（按照银行同期贷款利率年4.75%计算，从2018年10月26日起至计算至实际缴清租金之日止）；不退还保证金18万元；阿五公司支付2019年4月10日至2019年6月18日的房屋使用占用费105万元、物品运输费30869元、2019年6月15日至2020年3月14日的物品仓储费76468.05元、评估费6000元、安保服务费162500元、保洁费7759元、垃圾清运费25860元；阿五公司赔偿损失26万元；凯业公司代为处理仓库物品所得500元归凯业公司所有；阿五公司支付财产保全保险费4680元。事实和理由：我公司与阿五公司于2016年8月签订《百脑汇餐饮租赁合同》，约定由阿五公司租用我公司位于北京市朝阳区朝外大街99号2层2Y02席位，租赁期限2016年8月11日至2020年12月31日，租金为每月45000元，租金三个月一付，提前15日支付下期租金。阿五公司自2018年11月1日起拖欠租金，经我公司多次催缴拒不缴纳。合同10.3条明确约定，乙方逾期支付租金连续达15日的，甲方可解除合同并追究乙方的违约责任。阿五公司逾期支付租金已达数月之久，在此情形，我公司依合同10.3条之约定向阿五公司发函解约并要求及时返还房屋。但阿五公司自始至终拒绝搬离承租席位，无奈之下，我公司聘请专业机构对阿五公司的装修价值进行了评估，并于2019年6月18日进行清场，将阿五公司的物品搬离承租席位，并另行租赁仓库用于放置其物品，后又聘请相关人员清理垃圾并将垃圾运离。为维护对阿五公司物品进行清场时的秩序及安全，我公司同时聘请了安保公司进行安保工作。除阿五公司本就欠缴的租金及滞纳金、水电费用外，阿五公司拒不及时搬离的行为还导致我公司产生了物品运输费用、物品仓储费用、评估费用、安保服务费、保洁费、垃圾清运费用，按照双方合同约定应由阿五公司全部承担。阿五公司因其他诉讼案件被山东省荣成市人民法院保全承租席位内价值26万元的物品，并同时保全我公司与阿五公司之间的房屋租赁关系，我公司为维护双方合法权益，替阿五公司向法院支付了26万元的担保金，由此给我公司造成损失，阿五公司应对该笔损失承担全部责任。阿五公司辩称：凯业公司因自身经营原因提前终止租赁合同，是预期违约在先，我公司有权行使不安抗辩权拒付租金，不构成违约，凯业公司无权以我公司拖欠租金为由单方解除租赁合同及补充协议，无权向我公司主张租金、滞纳金及占用费，更无权不返还保证金。凯业公司是百脑汇北京店的运营方并非租赁房屋的业主，2018年底，凯业公司就已准备停止继续经营。2019年1月，已有商户陆续收到凯业公司发出的终止运营通知，造成阿五公司恐慌。即便如此，我公司还继续缴纳了2019年1月的租金，并多次找凯业公司领导协商，但凯业公司执意要终止合同且不谈损失赔偿，给我公司造成了极度不安，在这种情况下，我公司行使不安抗辩权，才停止缴纳后续的租金。2019年2月22日，凯业公司向我公司发送《通知函》。从凯业公司的通知函可以看出，因凯业公司己无力向业主支付该项目的租金，其将于2019年6月10日全面终止百脑汇北京店项目运营。显然，凯业公司系因自身运营因素单方提前终止租赁合同，在凯业公司己预期违约在先的情况下，我公司有权拒付租金，不存在违约行为，凯业公司无权以我公司欠租金为理由解除合同，双方的租赁合同不应于2019年4月11日解除。另外，根据租赁合同第九章9.6款第（二）项的约定，如凯业公司因运营因素欲提前终止合同，须提前3个月通知，且应赔偿我公司对租赁房屋装修重置价值，并返还保证金。然而其并未履行合同约定义务。在凯业公司不履行合同义务的情况下，不存在我公司向凯业公司支付租金、滞纳金及占用费的问题，凯业公司向我公司主张畸高的五倍于租金的占用费更是没有法律依据。凯业公司为了达到其单方终止合同并拒赔商户损失之目的，违法进行了清场，其诉请均是其单方行为，也是因其违约行为造成的后果，且在此过程中还造成了我公司财产的巨大损失，如发生任何费用也应由其自身承担，与我公司无关。阿五公司反诉称：2019年6月10日，凯业公司在未对百脑汇租户进行赔偿的情况下，采取断水电、锁门等非法强制手段，强行驱赶租户，进行清场，引发多次出警。我公司的店铺被锁，多名员工被强制拘禁，之后又被清出场地。店内的大量动产被凯业公司非法占有或已严重损坏，之后，我公司店内装修被拆除毁坏。我公司提出反诉，要求凯业公司赔偿店铺装修损失2668000元、物品损失926920元；返还租赁保证金18万元。凯业公司就反诉答辩称：房屋租金支付方式自始至终未变更，阿五公司早已于2018年即出现违约行为，且长期存在逾期缴纳的况，在多次口头、电话等方式通知无果后，我公司又先后于2019年1月3日、1月29日、2月12日多次正式向反诉人书面告知要求付款。阿五公司虽直至2019年2月仍在缴纳租金，但其缴纳的租金并非当月租金，而是补缴此前欠缴租金。阿五公司实际占用房屋至2019年6月18日，但至今为止，阿五公司仅补缴完毕2018年11月之前的租金，剩余租金自2018年10月26日即已开始欠缴，存在严重违约行为。我公司虽于2019年2月22日按照合同约定向阿五公司发出商场停止运营的通知，但阿五公司早在此之前即已严重违约，我公司早己享有单方解约的权利。我公司于2019年3月27日通知双方合同将于2019年4月11目解除，同时要求阿五公司返还房屋，此后阿五公司长期占用我公司房屋拒不返还。阿五公司违约且未及时返还房屋，应依据合同约定承担违约责任及赔偿公司所受损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，凯业公司（甲方）与阿五公司（乙方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》。双方约定：甲方同意将北京市朝阳区朝外大街99号2层商铺号2Y02总使用面积约608平方米的房产有偿给乙方使用；甲方同意乙方可将该房产用于开设餐饮；租赁期2016年8月1日至2020年12月31日，租赁期开始日即为计租日；甲方同意于租赁期开始前给予乙方78天的装修期；交付日期2016年5月15日；租期2016年8月1日至2020年12月31日，每月租金45000元；乙方应当在本合同签订之日向甲方交付18万元的保证金，保证金用以确保乙方全面履行本合同及其附件、补充协议，在乙方违反本合同及其附件、补充协议的约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金；乙方付给甲方固定租金为3个月一付，乙方首次付前3个月固定租金应该在本合同签订之日内一次性缴纳，后续乙方每次支付甲方固定租金应提前15日交付甲方后3个月的固定租金；没有法定的或者约定的乙方可逾期支付租金及其他费用的情况，乙方逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上，甲方有权选择提前终止本合同，并且甲方有权依据本合同9.6条的第一款第二项规定要求乙方承担违约责任，甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以15天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方承担违约责任；9.6条第一款第二项：合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除使用关系以及由于乙方违约而甲方依照合同的约定解除合同，则乙方须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：1、乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除；2、乙方须赔偿甲方3个月的租金及其他应付费用作为甲方招租期及其他损失；3、乙方须赔偿甲方因乙方擅自提前终止合同导致的甲方房产或设备出现无法复原的或无法逆转之损失；甲方因运营因素提前终止合同，需提前3个月告知乙方，赔偿乙方对租赁房屋装修装饰重置价值，在结清赔偿款及扣除应扣除的费用后返还剩余保证金；10.1条：无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，将该场地返还甲方，在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担；本合同终止或其他原因解除的，对于固定于该场地上的所有不能拆除的装潢或道具设备，乙方均不得拆除，无偿归甲方所有；10.2条：乙方同意，乙方未经甲方书面同意逾期占用该房产或者逾期缴纳本合同相关费用的，甲方有权对该房产采取中断水、电、电话和网络等供应以及封闭店门等措施要求乙方停止营业直至乙方履行第10.1条约定，乙方并应按照该房产日租金及其他应付费用的5倍向甲方支付占用费，经甲方书面同意乙方逾期占用该房产的，每逾期1日应当按照该房产日租金及其他应付费用之和的2倍向甲方支付占用费；10.3条：合同履行期间，乙方逾期支付租金或其他应付费用达7日的，甲方有权要求乙方暂停营业直至乙方支付前述费用，乙方逾期15日的，甲方有权解除合同，乙方除按第10.1条和第10.2条履行义务外，仍应承担付款义务及相应的违约责任；无法定或者约定的乙方可逾期支付租金及其他应付费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期1日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之5的滞纳金。凯业公司（甲方）与阿五公司（乙方）签订补充协议，约定：租赁期调整为自2016年8月11日至2020年12月31日，甲方同意于租赁期开始前给予乙方88天的装修免租期；租金及支付方式修改为：自2016年8月11日至2020年12月31日，固定租金每月45000元。合同签订后，阿五公司于2016年5月9日给付凯业公司保证金18万元；凯业公司于2016年5月15日向阿五公司交付租赁商铺。阿五公司对租赁商铺进行了装修，后使用租赁商铺从事餐饮经营。自2018年10月26日起，阿五公司拖延支付凯业公司2018年11月1日至2019年1月31日的租金及服务管理费。后阿五公司分别于2018年11月12日、2018年11月19日、2018年12月2日、2018年12月5日、2018年12月14日、2018年12月26日、2019年1月7日、2019年2月1日分多次给付凯业公司总计24万元。阿五公司、凯业公司均主张该24万元中包含租金12万元、服务管理费12万元。2019年1月3日、1月29日、2月12日，凯业公司向阿五公司发出缴款通知书，向阿五公司催缴欠付租金及服务管理费。阿五公司未予支付。阿五公司主张其于2018年11、12月左右得知凯业公司因自身运营问题准备将百脑汇商场停业，2019年1月各商户已陆续收到凯业公司关于终止经营的通知，阿五公司从事餐饮经营，经营几乎陷于瘫痪，阿五公司于2019年1月、2月起与凯业公司协商后续处理问题，凯业公司同意进行赔偿，故阿五公司没有再支付租金及服务管理费。凯业公司主张其向案外人北京昆泰嘉业房地产开发有限公司承租北京市朝阳区朝外大街99号房屋，双方于2019年6月30日终止租赁合同，2019年1月凯业公司向经营电子产品的店铺发出不再续约的通知，2019年2月中旬凯业公司向经营非电子产品的店铺发提前终止合同的通知，凯业公司未与阿五公司协商后续赔偿问题。凯业公司提交其与北京昆泰嘉业房地产开发有限公司签订的《提前终止租赁合同协议书》，该合同签订日期为2018年12月18日。2019年2月22日，凯业公司向阿五公司发送通知函，载明：我司收取IT商户的租金已不足以支付业主方该项目的租金，严重入不敷出，我司作为运营方而非业主方，肩负向业主履行付款义务的压力也到了无法承受的境地，经过集团的慎重考虑，并已经与业主方达成协议，我司将于2019年6月10日起全面终止百脑汇北京店项目的运营。2019年3月27日，凯业公司向阿五公司作出《合同解除函》。载明：双方签订了《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》及其补充协议，约定贵司承租我司经营的北京市朝阳区朝外大街99号2层2Y02席位，租赁期2016年8月11日至2020年12月31日，月租金9万元（包括固定租金每月45000元，综合服务管理费每月45000元），租金每3个月一付，提前15日支付下期租金。合同签订后，我司依约交付了商铺，但贵司多次出现逾期支付租金超过15日的情形，依照租赁合同约定，贵司应于2018年10月26日前支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金，应于2019年1月26日前支付2019年2月1日至4月30日期间的租金。截至2019年3月27日，我司多次催缴，但贵司仍未付清前述期间的租金，已严重损害我司合法权益。依据合同约定，贵司逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上的，我司有权提前终止合同。现我司依据租赁合同相关规定，正式函告贵司：1、双方之间签订的租赁合同于2019年4月11日起解除；2、请贵司于2019年4月10日前，向我司结清所有欠缴租金24万元及滞纳金；3、贵司已支付的保证金18万元由我司依约直接扣除冲抵违约金；4、请贵司于2019年4月10日17：00前将租赁房屋交还我司，并依租赁合同约定办结工商税务等注销、变更登记手续，逾期占用租赁房屋的，贵司应按日租金5倍支付房屋占有使用费。贵司交还租赁房屋前应自行清理租赁房屋内贵司添附的装饰装修、物品、易腐食品等，逾期遗留在房屋内的物品视为贵司放弃其所有权，我司将自行处理，由此给贵司造成的损失及因处理相关物品产生的相关费用全部由贵司承担。凯业公司主张其于2019年3月28日向阿五公司的住所地发出上述《合同解除函》，阿五公司于2019年3月29日签收，并向本院提供快递单及签收提醒短信提示。2019年6月10日，凯业公司将百脑汇商场关闭。凯业公司主张其给商户两天腾退时间，6月13日已无法进入商场，但阿五公司于6月11日左右还往商铺内搬物品。阿五公司主张其于2019年6月10日已无法进入商场，之前虽在营业，但几乎没有客人。2019年6月18日，凯业公司将阿五公司放置在租赁商铺内的物品搬离，放置到其向案外人北京首仓科技有限公司（以下简称首仓公司）租赁的仓库内。凯业公司主张其为搬运阿五公司的物品，支付运输费30869元，并提供《运输服务合同》、费用明细、发票等。在费用明细中载明餐厅搬运费用分别为11299元、19570元。凯业公司主张其搬运阿五公司如下物品：1、条案2个；2、大厅黄色木矮柜1个；3、雪花纯生展示柜1个；4、冷藏柜1个；5、消毒柜1个；6、双开门冰柜（立式）1个；7、立式空调5台；8、三人位（长条座位）10个；9、双人位（长条座位）5个；10、气泵电机2台；11、挂式空调7台；12、制冷机5台；13、桌面圆盘5个；14、木桌面5个；15、桌子底座5个；16、双眼电磁灶台2个；17、雕花木饰1个；18、制冷机、碎冰机各1个；19、蒸饭柜1个；20、苹果台式一体机、主机1箱；21、显示器、收银台、抽屉、硬盘录像机1箱；22、八方招财摆件、会员卡、木盒1箱；23、绞肉机1台；24、电视机1台；25、仿古桌几10个；26、智能点菜机30个2箱；27、电脑显示器、打印机各一个1箱；28、收银台附属设备、智能点餐机、电池及充电器1箱；29、花瓶1个；30、挂饰4个；31、挂饰4个；32、挂饰2个；33、饺子皮机1个；34、皮质沙发椅14个；35、椅子（木质、铁质）25个+20个；36、木质桌子4张；37、花瓶罐子（大小不一）19个；38、小摆件9个；39、包房内个人物品25箱；40、荷花水池摆件2件；41、被子1袋；42、包房内商家自行打包餐具30件；43、红星二锅头酒1箱；44、地灯4个；45、水盂1个；46、木雕长板1件；47、广告机1个；48、保温长柜（餐车）不锈钢1个；49、电热锅1个；50、面条机1个；51、大电磁炉1个；52、大厅音响1箱；53、菜牌杂品1箱；54、账单收据2018-2019泡沫箱1箱；55、大厅版画4个；56、铁皮柜个人物品2箱。2019年8月9日，阿五公司领回如下物品：1、账单收据2018-2019泡沫箱，1箱；2、苹果台式一体机主机，1箱；3、显示器、收银台抽屉、硬盘录像机，1箱；4、八方招财木摆件、会员卡、木盒，1箱；5、智能点菜机30个，2箱；6、电脑显示器、打印机各1个，1箱；7、收银台附属设备、智能点餐机、电池及充电器，1箱。2019年12月25日，阿五公司作出情况，写明：凯业公司存放于库房中的物品，因贵重财物已被损坏，失去价值，其余小件财物为饭店专用已失去利用价值，现我公司放弃库房中的物品，同意由凯业公司进行处置。阿五公司主张凯业公司放置在仓库内的贵重物品已经损坏，具体为：1、立式空调室内机5台、挂式空调室内机7台，均未搬运空调室外主机，只有室内机无法使用，且被非专业拆卸，拆卸之前没有收氟，直接将空调铜管线、电线剪断，被拆后的空调已无任何价值；2、制冷机(制冷压缩机)5台，未搬运与制冷机配套的数字化控制柜，制冷机无控制柜无法单独运行，且制冷机是专业设备，被非专业人员拆卸，管道破坏导致泄压，机器己无法使用，被拆后的制冷机己无任何价值；3、大电灶2个，其中一个从外观上看已损坏，另一个现场不能插电试用，损坏程度不详。阿五公司主张其被凯业公司强行清场，现已停业且无营业场所，仓库里的其余物品都是饭店专用，已无利用价值，二次搬运会发生更多费用，物品也将进一步贬值，故阿五公司无法搬回。2020年3月10日，凯业公司将在仓库存放的上述物品交首仓公司回收处置，首仓公司向凯业公司支付500元。凯业公司主张其向首仓公司支付2019年6月15日至2020年3月14日的仓储费用总计123750元，按照阿五公司物品占比计算，阿五公司物品的仓储费为76468.05元，凯业公司向本院提交《首仓科技智能仓储服务协议》、发票等。凯业公司主张因阿五公司未及时清场，凯业公司为维护百脑汇北京店商场的秩序及安全，聘请了安保公司进行安保工作，由此产生安保服务费162500元；凯业公司主张其代阿五公司清理大量遗留垃圾，产生保洁费7759元、垃圾清运费用25860元；凯业公司向本院提交《安全保卫合同书》、《垃圾清运协议》、《保洁清运协议》及发票等。阿五公司主张其物品损失总计926920元，分为以下三部分：一、在仓库存放的物品损失为233855元；二、根据凯业公司提供的视频可见，其下列物品未从租赁店铺内搬离：三开门冰柜2个、躺式冰柜2个、卧式横开门不锈钢冰柜3个、立式大花瓶14个、大电磁炉1个、大电磁炉下不锈钢矮台1个、和面机1个、煮饺子机1个、冰台1个、大鱼缸2套、不锈钢货架（三层）1个、小餐车10个、黄色水管100米、水泵2个、火锅专用桌24张、不锈钢双联消毒池1个、不锈钢污水池和水泵1个、不锈钢热水机和案座1个、净化水系统1套、实木大牌坊1套、挂画艺术画5个、珠帘4套、椅子53把、家事柜6个、个人物品柜2个、被褥15套、搅面机1个、不锈钢货架（四层）2套、黄铜火锅10套、不锈钢案台1个、不锈钢三联消毒池2套、不锈钢货架（两层）5米、不锈钢热水器1套、消毒液10桶、塑料保鲜盒30个、煮面条机1套、不锈钢垃圾车1辆、不锈钢货架（三层）4米、调料车1个、不锈钢案台1个、不锈钢货架（四层）1个、单开门保险柜1个、不锈钢盛器10套、古董石槽2个、电热水器1套、挂浆机1台、餐具10箱、展示冰柜2台、砖雕30个、四层工具箱和工具1套、不锈钢分餐车1台、锦鲤鱼4条、娃娃鱼4条、乌龟2只、鱼缸循环系统1套、流水盆景1个、立式柜台1个、明厨亮灶系统1套、条桌1个、盆景1个、公牛插座16套、点餐终端显示器4套、点餐系统1套、会员卡系统1套、推广系统1套、抖音系统1套、美团系统1套、书架3个，以上物品损失总计531285元；三、在凯业公司的视频中虽未见，但根据阿五公司提供的照片、视频可见，其在租赁店铺内的下列物品未能搬离：桌面防爆玻璃20块、方形木雕（大厅）1块、婴儿椅2把、高档纯净水净化器1套、壁挂式空调（地下室）2个、鱼缸制冷机2个、鱼缸水泵7台、鱼缸空气压缩机4套、绞肉机1台、电磁炉17套、扎啤啤酒器10套、果汁机2台、音响设备1套、1000兆路由器3套、网线扩展对讲机1个、展物货架1排、仿古陶瓷壁挂12个、宿舍大窗帘1张、包间实木门6张、塑料垃圾桶6个、铁上下床15套、落地风扇1台、普通小风扇2台、红色真皮沙发2套、电子地秤2台、电子台秤2台、电子对讲机10台、冲击钻1套、玉米爆花机1台、绿萝72盆、写字台1个、卧式冰柜1个、古式木条案2个、艺术品摆件1个、小票打印纸1箱、托盘150套、定制艺术挂衣架15个、甩干机1个、干手器1个，以上物品损失总计161780元。阿五公司对上述物品价值未向本院举证。阿五公司主张承租店铺装修损失为2668000元，但未向本院充分举证。凯业公司提交其于2019年6月20日委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对阿五公司承租商铺的装修费用进行评估作出的评估报告书，该报告书载明：委估资产的市场评估值为607730元。凯业公司为此支付评估费6000元。另查，2019年6月12日，山东省荣成市人民法院作出民事裁定书，裁定查封阿五公司于2016年7月30日与凯业公司签订《百脑汇餐饮租赁合同》中的房产租赁权；查封涉案商铺的动产。山东省荣成市人民法院作出查封财产清单，对涉案租赁商铺内空调、保鲜柜等物品进行查封。2019年6月17日，凯业公司向山东省荣成市人民法院提供26万元作为担保财产，请求解除对上述财产采取的保全措施。2019年6月17日，山东省荣成市人民法院作出民事裁定书，裁定冻结变更保全申请人凯业公司26万元，冻结期限1年；解除对阿五公司于2016年7月30日与凯业公司签订《百脑汇餐饮租赁合同》中的房产租赁权的查封；解除对涉案商铺动产的查封。2019年11月7日，山东省荣成市人民法院作出执行裁定书，载明：依民事调解书确定阿五公司支付于振清货款252000元及利息，支付于振清案件受理费2540元、保全费1820元，凯业公司自愿向本院提供26万元作为担保；在执行中，本院依法提取凯业公司上述款项并转付于振清，本案执行结案。审理中，凯业公司提出保全申请，并以华安财产保险股份有限公司北京分公司的保函作为担保，凯业公司为此支付保费4680元。凯业公司申请后，本院作出裁定书，裁定查封、扣押、冻结阿五公司名下价值1872356.68元的财产。本院认为：凯业公司与阿五公司之间签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，凯业公司与案外人北京昆泰嘉业房地产开发有限公司于2018年12月18日签订《提前终止租赁合同协议书》，约定于2019年6月30日终止租赁合同，此后凯业公司于2019年1月起陆续向各商户发出终止百脑汇北京店项目运营的通知，明确于2019年6月10日起全面终止百脑汇北京店项目的运营。因凯业公司发送通知的行为已表明其在2019年6月10日之后将不再履行与阿五公司之间的租赁合同，故凯业公司构成预期违约。阿五公司自2018年10月26日起未按合同约定支付租金及服务管理费，亦存在实际违约行为。鉴于双方都违反了其依据合同所应尽的义务，双方亦未就后续合同履行及合同解除的相关事宜进行协商，在此情况下，凯业公司向阿五公司发出的解除租赁合同通知不发生法律效力。凯业公司要求确认双方之间租赁合同及补充协议于2019年4月11日解除的诉讼请求，本院不予支持。凯业公司于2019年6月10日已将百脑汇北京店关闭，故本院确认双方之间的租赁合同及补充协议于2019年6月9日解除。凯业公司要求阿五公司支付欠付租金及房屋使用费，根据阿五公司使用房屋情况，阿五公司应向凯业公司支付租金至合同解除之日，并向凯业公司支付2019年6月10日至6月18日的房屋使用费。对于具体数额，本院结合合同约定并考虑本案实际情况后予以酌定。对凯业公司要求阿五公司按照日租金及其他应付费用5倍的标准支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。凯业公司要求阿五公司支付拖欠租金的滞纳金，本院结合实际情况予以酌定。合同解除后，阿五公司未及时腾退租赁商铺，造成凯业公司为搬运阿五公司的物品产生运输费损失，阿五公司应承担赔偿责任。在凯业公司将阿五公司的物品存放在仓库后，阿五公司未将物品领取，造成凯业公司仓储费用损失，故阿五公司应承担赔偿责任。关于赔偿数额，本院结合实际情况予以酌定。凯业公司代为处理仓库物品所得500元，本院从该赔偿款项中予以扣减。凯业公司要求阿五公司赔偿评估费，因双方均存在违约行为，故在考虑双方过错程度后，本院确定该费用由双方分担。凯业公司因清理阿五公司物品产生保洁费、垃圾清运费，该费用应由阿五公司承担。凯业公司要求阿五公司给付安保服务费、保险费，均依据不足，本院不予支持。凯业公司在另案中代阿五公司提供财产担保26万元，该款项已被转付阿五公司的债权人，阿五公司应赔偿给凯业公司造成的财产损失。对凯业公司要求阿五公司赔偿损失26万元的诉讼请求，本院予以支持。阿五公司要求凯业公司赔偿店铺装修损失，本院考虑双方过错程度并结合凯业公司提供的评估报告确定凯业公司赔偿阿五公司装修损失303865元。阿五公司要求凯业公司赔偿物品损失，根据本案证据，存在凯业公司在搬运过程中造成物品毁损以及阿五公司尚有部分物品未被搬离情形。结合双方合同约定及实际情况考虑，凯业公司应在其责任范围内承担赔偿责任，具体赔偿数额本院酌情确定。对放置在库房、已被阿五公司放弃的物品的损失，应由阿五公司自行承担。阿五公司要求凯业公司返还租赁保证金18万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司与被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司之间签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及其补充协议于二○一九年六月九日解除。二、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司租金十二万元及滞纳金（其中截至二○一九年六月九日的滞纳金为二千九百元，其他滞纳金以十二万元为基数，按照年利率百分之六的标准，自二○一九年六月十日起计算至给付之日止）。三、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司二○一九年四月十一日至二○一九年六月十八日期间的租金及房屋使用费共计八万五千元。四、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司物品运输费三万零八百六十九元。五、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司仓储费六万元。六、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司评估费三千元。七、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司保洁费七千七百五十九元。八、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司垃圾清运费二万五千八百六十元。九、被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司损失二十六万元。十、原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司装修损失三十万三千八百六十五元。十一、原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司物品损失十五万元。十二、原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司租赁保证金十八万元。十三、驳回原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司其他诉讼请求。十四、驳回被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22156元，由原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司负担12431元（已交纳），由被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司负担9725元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费18500元，由原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司负担5069元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司负担13431元（已交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）北京凯业电子科技有限公司负担1518元（已交纳），由被告（反诉原告）北京阿五北贝餐饮管理有限公司负担3482元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  高 祺审判员  高 磊二〇二〇年十一月二十六日书记员  毛珂歆