广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30365号原告：杨金元，男，1956年4月26日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇星，广东易恒律师事务所实习律师。被告：张小申，男，1957年11月5日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告杨金元与被告张小申房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨金元及其委托诉讼代理人王小雨，被告张小申均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨金元诉称：我拥有位于广州市白云区太和镇头陂赤边路四巷3号住宅房屋（以下简称涉案房屋），为广州市白云区太和镇头陂村一户一宅的村民自建房。2019年4月29日，我与被告签订了关于被告承租上述房屋的《房地产租赁合同》，合同约定了租赁期限、租金、租金支付方式等，时至起诉之日，被告未按合同约定的时间支付租金。涉案房屋没有建设土地规划许可证及建设工程规划许可证，双方之间签订的《房地产租赁合同》实属无效。被告又严重违约，恶意损坏房屋及其门窗等，应立即搬离该房屋且赔偿该房屋的损失。故此，请求法院判令：一、我与被告之间签订的《房地产租赁合同》无效；二、被告立即搬出涉案房屋；三、被告将涉案房屋的损坏部分恢复原状；四、被告向我支付房屋占有使用费120000元（从2020年6月1日起，按照年度房屋占有使用费120000元为标准，暂计算至起诉之日，实际房屋占有使用费计算至被告交付涉案房屋且恢复原状之日止）；五、被告向我支付水电费658元；六、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告向本院撤回了上述第三项诉讼请求。被告张小申辩称：一、原告不是涉案房屋的合法拥有者。涉案房屋所在的土地系原告向其他村民购买，宅基地及责任田的所有权仍然属于集体，农户只拥有使用权，农户之间私下买卖土地是非法的。农村村民一户只能拥有一处宅基地，但原告一户占两地，且涉案房屋的占地面积高达3600多平方米，面积超出法律规定，故涉案房屋属于违法用地、违法建设的“两违建筑”。二、原告不具备本案权利诉求的主体诉讼资格。原告非法窃取集体权益，其主张不应得到支持。真正有资格对涉案房屋提出权利主张的应为头陂村委或头陂四社。三、原告提供的诉讼事实和理由都是颠倒是非。原告主张其拥有涉案房屋不属实。同时，原告关于我未按约定支付租金以及严重违约的主张不属实。实际上，原告关于双方合同全部举措几乎都是违约行为。原告在2020年6月1日退回我向他们支付的租金便是违约，且原告已经对涉案房屋实施了断水断电断网络以及拆大院铁门等一系列违约行为。经审理查明：2019年4月29日，原、被告签订了一份《房地产租赁合同》，约定由甲方（原告）将其拥有的位于广州市白云区太和镇头陂四社赤边路四巷3号大院整体出租给乙方（被告）；甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积约530平方米；以整体宅院为界，包括院落、大棚、游泳池、内外院墙之间的空地等占地约3500平方米；该房屋租赁期共10年，自2019年6月1日起至2029年5月31日止；最初2年的年租金为120000元，以后每2年在前期基础上递增10%；乙方按合同年度交纳年租金，即一次性交纳当年六月至次年五月共12个月的租金；乙方在每年4月向甲方交纳下一个合同年度的租金，逾期30天甲方有权解除合同；甲方免收乙方水费，但乙方要承担租赁期间和租赁范围内供排水设施的维修、清洁费用；乙方按租赁期每月使用的电表度数每度一元支付电费，每月清缴一次。后被告依约向原告支付了第一年的租金120000元，原告亦向被告交付涉案房屋。2020年5月23日，原告通知被告，要求被告在2020年5月31日前交纳房屋租金120000元，否则视为被告违约，并将于2020年6月1日进行断水断电处理及收回涉案房屋。被告先后于2020年5月31日及同年6月1日向原告的儿子杨镜辉及原告转账支付10000元，但上述两笔款项均被退回。由于被告拒绝搬出涉案房屋，原告于2020年6月1日开始对涉案房屋进行停水停电。庭审中，原告确认涉案房屋未取得规划报建手续，并明确其主张的水电费为2020年5月的水电费。被告对上述水电费的数额没有异议，但认为原告违约在先，故水电费应在双方纠纷解决后再支付；同时，被告认为原告断水断电导致涉案房屋无法满足居住和仓储需要，故原告主张的占用使用费应予以减免，具体标准由法院酌定。另，被告认为如果其需搬离涉案房屋，则原告应向其返还租金并根据过错情况进行赔偿，但明确表示不在本案中就该部分主张提出反诉。诉讼中，原告为证明涉案房屋为其所有，提交了一份由广州市白云区太和镇头陂村第四经济合作社以及广州市白云区太和镇头陂村民委员会出具的证明。上述证明的内容为：“兹证明我社社员杨金元……，方金兰……在我社赤边路四巷3号的住宅，是其夫妻共建，建成后是其全家居住至出租前，情况属实。”被告对上述证明的合法性不予确认，认为无法证明涉案房屋有宅基地证。以上事实，有《房地产租赁合同》、证明、照片、付款凭证、微信转账记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案房屋未取到建设工程规划许可证，故原告与被告于2019年4月29日就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，在合同无效的情况下，由于涉案房屋系由作为出租人的原告交付给被告，且广州市白云区太和镇头陂村第四经济合作社以及广州市白云区太和镇头陂村民委员会确认涉案房屋系由原告自建及居住使用，故被告作为承租人应向原告移交涉案房屋。现原告要求被告搬出涉案房屋的诉讼请求合理合法，本院对此予以支持。另，由于被告未在本案中就其主张的租金及损害赔偿等项目提起反诉，故本院对此不予审查，其可另案主张。基于对上述事实的认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原告现要求被告支付自2020年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占有使用费合理合法，本院对此予以支持，但考虑到原告已对涉案房屋采取了断水、断电等行为，影响了房屋的正常使用，故本院参照双方约定的租金标准酌定认定为8000元/月。对于水电费，被告在使用涉案房屋的过程中，确实产生了水电费支出，且被告对该项费用的数额没有异议，故原告主张该项费用合理，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨金元与被告张小申于2019年4月29日签订的《房地产租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十五日内，被告张小申将位于广州市白云区太和镇头陂四社赤边路四巷3号大院的房屋返还给原告杨金元；三、自本判决生效之日起三日内，被告张小申按照8000元/月的标准向原告杨金元支付自2020年6月1日起至被告张小申实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、自本判决生效之日起三日内，被告张小申向原告杨金元支付水电费658元；五、驳回原告杨金元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2454.9元，由原告杨金元负担184.9元、被告张小申负担2270元（须于本判决生效之日起三日内支付给原告杨金元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年十一月十九日书记员  钟蕙