内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2020）内29民初79号原告(案外人)：李春，男，1966年8月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：郭欣，内蒙古广安律师事务所律师。被告（申请执行人）：阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇体育场东北区。法定代表人：邹文义，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。第三人（被执行人）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。法定代表人：张光东，该公司董事长。委托诉讼代理人:李永祥，该公司副总经理。原告李春与被告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）、第三人阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春及其委托诉讼代理人郭欣、被告城投资公司的委托诉讼代理人杨世杰、第三人金泰公司的委托诉讼代理人李永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春向本院提出诉讼请求：一、依法确认被查封的位于内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府（以下简称塞外城府）44B一商铺-103号房屋归原告所有；二、请求人民法院判令立即停止对原告所有的塞外城府44B一商铺-103号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，第三人以资金周转为由向原告借款100万元整，并约定利息。2013年11月8日，因第三人无力偿还原告借款本息，经与原告协商，第三人将其所有的塞外城府44B-商铺一103号房屋以130.0112万元价格交付原告抵偿所欠借款本息，并与原告签订《商品房买卖合同》，出具收款收据。2017年11月28日，因案涉房屋备案测绘面积小于2013年11月8日原告与第三人签订的《商品房买卖合同》所载面积，故第三人就变更内容给原告更换了一次《商品房买卖合同》及《财务收据》。自2013年11月第三人向原告交付案涉房屋后，原告一直对案涉房屋占有使用至今，并按期向第三人缴纳物业管理费，期间原告多次要求第三人就案涉房屋为原告办理不动产权登记手续，但第三人一直以各种理出拖延办理，导致原告至今未取得不动产权证。2020年7月原告得知案涉房屋被阿拉善盟中级人民法院查封，故于2020年7月15日向阿拉善盟中级人民法院提出书面执行异议，要求人民法院解除对塞外城府44B-商铺-103号房屋的查封。2020年7月29日，阿拉善盟中级人民法院作出（2020）内29执异16号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求，故原告就此向阿拉善盟中级人民法院提起执行异议之诉。综上所述，原告认为，首先，原告与第三人于2013年11月8日就案涉房屋买卖事宜达成合意并签订《商品房买卖合同》，第三人向原告出售房屋行为合法有效，依法应予支持，案涉房屋自合同成立之日起即归原告所有。且《商品房买卖合同》实际签订时间即涉案房屋出售时间早于第三人为被告办理塞外城府住宅小区在建工程抵押登记时间，因此，被告的担保物权成立于原告所有权之后，应当优先对原告的所有权予以保护，被告对涉案房屋不享有优先受偿权。其次，第三人因无力偿还借款本息将案涉房屋抵顶给原告，原告已向第三人全额支付房屋对价款，并占有使用至今。另外，未办理不动产权证过错在于第三人。故法院根据被告申请对涉案房屋查封行为严重侵犯原告的合法权益。被告城投公司辩称，案外人不具有无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”涉案房产于2016年5月30日依法在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号在建工程抵押登记。城投公司作为抵押权人，对该抵押房产享有优先受偿权，符合第二十七条排除案外人执行异议的规定。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据第二十五条第一款（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，执行异议的标的物为不动产且登记在金泰公司名下，案外人并未取得不动产登记证，也没有生效法律文书确认其为房产的所有权人，所以其权利人的身份并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款（一）项之规定，无法确认其是否为权利人。3、案外人不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该规定保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而案外人提供的与金泰公司签订《商品房买卖合同》，晚于抵押权设立；案外人没有提供全额支付购房款的银行转账凭证，大额支付仅凭收据无法认定案外人已经支付了全部购房款；案外人与金泰公司签订《商品房买卖合同》前该房产也已经抵押，案外人购买时应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与金泰公司签订《商品房买卖合同》，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。案外人不能基于该合同对其所购房屋享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，案外人就案涉房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益。第三人金泰公司述称，2013年11月8日李春从阿拉善盟金泰房产公司抵账所得的塞外城府44-103号商铺，由于该房在2017年阿左旗四方测绘公司对该房屋进行了实测，由于房号实测后都发生了变化。故在2017年11月22日我公司又重新给李春出具了案涉房屋的收据和《房屋买卖合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年11月，第三人金泰公司以资金周转为由向原告借款100万元整，并约定利息。原告于2011年11月25日，从个人宁夏黄河农村商业银行股份有限公司帐号为6229478100028022283的账户向金泰公司转款30万元；从个人中国农业银行帐号为6228451206000565760账户向金泰公司转款70万元。原告向金泰公司实际交付100万元整。2013年11月8日，因金泰公司无力偿还原告借款本息，经与原告协商，金泰公司将其所有的位于巴彦浩特镇塞外城府44B-103号商铺及6号楼2单元201室房屋交付原告用于抵顶借款本金及利息，并就上述两间房屋分别与原告签订了《商品房买卖合同》，并出具了收据。金泰公司于2013年11月8日向原告交付了案涉商铺。后因塞外城府44B-103号商铺备案测绘面积为146.56平方米，小于2013年11月8日原告与金泰公司签订的《商品房买卖合同》所载面积147.74平方米，金泰公司因变更合同内容，给原告更换了一次《商品房买卖合同》及《财务收据》。金泰公司将案涉商铺交付原告后，原告于2013年11月9日向阿拉善盟金泰物业服务有限公司缴纳案涉商铺的物业管理费及装修垃圾清运费，该公司向原告出具了收据。原告自2017年案涉商铺加入城市供暖系统后，向内蒙古哈伦能源有限责任公司缴纳了暖气费。另查明，阿拉善左旗不动产登记中心发布通知，案涉金泰公司开发的塞外城府住宅小区自2020年4月24日起开始办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。还查明，2015年12月,金泰房公司因其承建的阿拉善左旗东城区东方瑞景棚户区改造项目需要,与城投公司签订了《人民币委托贷款合同》及《补充协议》,并于2016年5月30日在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号金泰公司名下的塞外城府在建工程抵押登记。自2015年12月4日至2017年1月20日,金泰公司累计向城投公司借款5468万元,金泰公司借款到期后，未按约偿还城投公司本金及利息,城投公司起诉至本院，经本院主持调解，双方达成协议，确认金泰公司欠城投公司借款本金为5468万元,利息为533.5041万元,本息共计6001.5041万元;由于金泰公司未按照调解书约定期限履行给付义务,城投公司向本院申请强制执行,本院于2020年7月3日发出查封公告,依据(2020)内29执10号执行裁定，查封被执行人金泰公司名下的塞外城府的25套商铺:40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商铺-103、45B-商铺-101、45B-商铺-103、45B-商铺-104、45B-商铺-105、45B-商铺-106、45B-商铺-107、45B-商铺-108、45B-商铺-109、45B-商铺-110、45B-商铺-111、45B-商铺-112、45B-商铺-113、45B-商铺-114、45B-商铺-115、45B-商铺-116、45B-商铺-117、45B-商铺-118、45B-商铺-119、45B-商铺-120、45B-商铺-121、45B-商铺-122。原告案涉塞外城府商铺在上述查封公告范围内,故向本院提出执行异议，本院予以驳回，后又提出执行异议之诉。上述事实依据原告提交的宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银行账户流水交易信息查询单一张、中国农业银行账户支付交易流水、金泰公司房款收据两张、2013年11月8日《商品房买卖合同》、收款收据、出库单、更换后的《商品房买卖合同》及收据、金泰物业公司物业费收据、暖气费缴纳发票等；被告提交的在建工程抵押登记证明、本院（2019）内29民初4号民事调解书等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金泰公司于2011年11月以资金周转为由向原告借款100万元整，2013年11月8日，因金泰公司无力偿还原告借款本息，经与原告协商将其所有的塞外城府44B-商铺一103号及6号楼2单元201室房屋以130.0112万元价格抵偿所欠借款本息，并与原告签订《商品房买卖合同》。金泰公司当日向原告交付了案涉房屋，原告一直对案涉房屋占有使用至今。因金泰公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，原告提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其该项诉请依法应予以支持。关于案涉房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋属不动产,因尚未依法办理登记,故不能发生物权变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，原告对案涉房屋未依法办理登记,故其只享有物权期待权，对其主张所有权的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行位于内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府44B-商铺一103号房产。二、驳回原告李春其他诉讼请求。案件受理费16407.55元，由被告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司承担8203.775元，第三人阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司承担8203.775元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2020）内29执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 温美蓉审判员 丁 楠审判员 张佰济二〇二〇年十一月十八日书记员 刘 蕊附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。