上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初34395号原告(反诉被告)：上海罗森便利有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：三宅示修，董事长。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：林媛，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海桓振实业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：虞智超，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋之琳，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海罗森便利有限公司(以下简称罗森公司)与被告上海桓振实业有限公司(以下简称桓振公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告桓振公司提起反诉，本院受理后公开开庭与本诉合并进行了审理。原告罗森公司委托诉讼代理人吴刚、林媛，被告桓振公司委托诉讼代理人虞智超、蒋之琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗森公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除。二、被告返还原告已付的保证金365,754.60元(人民币，下同)。三、被告返还原告已预付的2020年11月21日至2020年12月20日的租金108,549.89元。四、被告返还原告已预付的2020年8月21日至2020年9月20日物业管理费19,211.94元。事实与理由：原、被告于2017年8月14日签订《办公楼租赁合同》(下称原合同),原告承租被告位于上海市闵行区吴中路XXX号XXX座XXX单元(实际楼层7楼)的房屋(以下简称涉案房屋),房屋面积582.18平方米，租期为2017年8月21日至2020年8月20日。原告按约支付租赁保证金308,118.78元,物业管理费押金57,635.82元，合计365,754.60元。原合同租期到期前10个月,原、被告双方于2019年11月4日又订立编号为201910-D-809-11《万象城房屋租赁合同》(下称续租合同),约定由原告在原合同到期后续租上述房屋,月租金为108,549.89元,租期自2020年8月21日至2023年11月30日，免租期3个月。续租合同约定保证金为416,753.55元,原合同履行期间原告已支付的保证金自动转为续租合同项下的保证金,原告另应于续租合同起租日开始之30日即2020年11月21日前,向被告支付保证金差额部分50,998.95元。原告按照续租合同的约定于2019年11月11日向被告预付2020年11月21日至2020年12月20日首期租金108,549.89元,2020年8月21日至2020年9月20日的首期物业管理费19,211.94元。续租合同订立后,新冠疫情爆发,受疫情之不可抗力影响,原告公司业绩大幅下滑、连续亏损,经营遭遇重大困难。迫于经营生存压力,原告已紧急关闭多家门店,同时大幅裁撤内部办公机构。疫情原因造成了双方均无法预见的情势变更,导致原告无力续租原有面积的办公房屋,如继续履行续租合同对原告而言显失公平。为妥善处理续租合同事宜,原告自2020年3月13日起多次积极与被告协商原合同变更及续租合同变更的相关事宜,但双方未达成一致。原告于2020年4月8日向被告发函解除续租合同，并提示被告应当及时减损、尽快招租,但被告不同意解除合同。鉴于续租合同已实际无法履行,为保护原告的合法权益,故向法院提起诉讼。被告桓振公司辩称：双方的租赁关系合法有效。续租合同在原租赁合同到期前签署，符合商业习惯。被告的义务是交付可使用的房屋，即使在新冠疫情期间，被告交付的房屋并无任何瑕疵，可正常使用，且涉案房屋由原告用于办公，不影响房屋的使用。原告作为大型外资企业，有良好的抗风险能力及履约能力，且原告在单方终止续租合同后又与案外人重某签订了租赁合同。原告单方解约行为是将其商业风险转嫁给被告，已经对被告造成实际损害，理应承担相应的违约责任。根据续租合同约定，在签订续租合同后三个工作日内原告应补足50,998.95元保证金，但原告至今未补足。原告不享有单方解除权。不同意原告的诉讼请求。原告于2020年4月8日向被告发函单方解除合同，为此被告多次明确表示不同意解除合同，要求原告按约履行，但原告仍擅自解除合同，根据合同约定原告已付的保证金不应退还，且原告应向被告支付相当于三个月租金及物业管理费总金额的违约金，承担全部因违约而产生的诉讼费、律师费等全部费用。截止被告提起反诉之日，原告已完成房屋复原，将房屋交还给被告，因此续租合同已不具备继续履行的可能。现被告提起反诉，要求：1、确认被告与原告签订的《房屋租赁合同》(合同编号：201910-D-809-11)于反诉状送达之日解除，原告已支付的租赁保证金365,754.60元不予退还；2、原告支付应付而未付的租赁保证金50,998.95元；3、原告支付解约违约金399,930.98元；4、原告支付2020年8月21日至2020年11月20日期间的免租期租金325,649.67元；5、原告支付被告律师代理费59,360元；6、原告立即将涉案房屋恢复原状后返还被告。针对被告桓振公司的反诉，原告罗森公司辩称：房屋已复原并返还被告，且被告在反诉状中已确认此节事实。续租合同约定的保证金是补偿性的违约金，应基于实际产生的损失赔偿。原告在续租合同开始履行前4个月即通知被告解除合同，给予被告招商时间，因此合同解除并未造成被告损失。被告主张保证金没收又主张违约金，系重复主张，不应得到支持。续租合同约定原告补足保证金的期限为续期合同起租日前三十日内，但原告在2020年4月8日即已经解除续租合同，因此不应继续补足保证金。续租合同第17条关于违约责任的约定是被告拟定的格式条款，对原、被告的责任约定不对等。即使原告存在违约行为，也请求法院根据公平原则及损失填平原则，对违约金进行调整。由于续租合同尚未开始履行，原告并未享受装修期利益，不应支付免租期租金。被告不及时招商，致使损失扩大，责任在被告。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2017年8月14日,被告桓振公司作为出租人(合同甲方)、原告罗森公司作为承租人(合同乙方)，双方签订一份《办公楼租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积582.18平方米，租期自2017年8月21日至2020年8月20日。合同对于租赁标准、支付期限、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付租赁保证金308,118.78元,物业管理费押金57,635.82元，合计365,754.60元。双方依约履行合同。2019年11月4日，被告桓振公司作为出租人(合同甲方)、原告罗森公司作为承租人(合同乙方)，双方就涉案房屋又签订了续租合同(合同编号：201910-D-809-11)。合同约定由乙方向甲方承租涉案房屋用于办公；租期自2020年8月21日至2023年11月30日；2020年8月21日至2020年11月20日为免租期，免租期内乙方无须支付基本租金，但需支付其他费用并按合同约定缴纳物业管理费；租金：2020年8月21日至2021年8月20日期间，每日每平方米6.13元，每月108,549.89元……;乙方以月付形式支付租金,提前于每月25日或之前支付次月租金;乙方每月支付物业管理费19,211.94元；保证金金额为三个月的最高月租金加三个月的管理费之和计416,753.55元。双方同意，在原合同履行期间乙方已向甲方支付的保证金365,754.60元自动转为本协议项下的保证金，乙方须在续租起租日开始之30日前，向甲方支付保证金差额50,998.95元。关于违约责任，合同约定，乙方擅自解除本合同、非本合同规定情况乙方中途退租等，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方应承担如下违约责任：乙方向甲方支付相当于三个月的租金和物业管理费作为违约金、乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金；乙方应赔偿甲方向乙方追讨应付未付款项而支付的所有合理的法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费)……合同对其他事项亦作了约定。上述续租合同签订后，罗森公司根据此续租合同约定向桓振公司支付了2020年11月21日至2020年12月20日的租金108,549.89元、2020年8月21日至2020年9月20日物业管理费19,211.94元。2020年3月13日，罗森公司向桓振公司发出一份《紧急商洽函》，主要内容为：罗森公司受疫情影响导致经营困难，要求减免租金并延期支付后续租金。同月25日，罗森公司再次发函要求桓振公司就租金减免及延期支付进行协商。3月26日，桓振公司回复罗森公司，表示就2020年4-6月的租金可以延迟一个月支付，考虑减免UG-16商铺单元(注：系罗森公司向桓振公司承租的其他商铺)一个月租金计53,344.57元。4月8日，罗森公司向桓振公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知桓振公司：自2020年4月8日解除合同编号为201910-D-3F《万象城房屋租赁合同》、合同编号为201910-D-809-11《万象城房屋租赁合同》。4月14日，桓振公司作出回复，要求罗森公司继续履行续租合同；考虑到疫情影响，愿意与罗森公司就续租合同内的条款进行合理的商榷。6月23日，罗森公司向桓振公司发出告知函，重申续租合同于2020年4月8日解除，希望桓振公司尽快招租，及时减损；涉案房屋的原租赁合同将于2020年8月20日到期，罗森公司将按合同约定归还房屋。桓振公司收到此告知函后回复要求继续履行合同。此后，罗森公司将涉案房屋进行复原，并于8月3日发函通知桓振公司，要求桓振公司于8月6日上午来验收房屋。8月11日，罗森公司发函通知桓振公司，要求桓振公司于8月19日交接房屋。8月17日，桓振公司书面回复罗森公司表示，无论罗森公司是否复原房屋，桓振公司均不同意解除合同。罗森公司擅自复原行为已构成严重违约。8月19日，桓振公司未到涉案房屋现场与罗森公司办理交接手续。罗森公司于当日将涉案房屋钥匙通过邮政快递方式邮寄给桓振公司。上海市闵行公证处对此进行了公证。该邮政快递于8月20日寄达桓振公司。现罗森公司以诉称理由诉至本院，桓振公司则提起反诉。另查，被告桓振公司为本案诉讼及其他案件，与北京大成(上海)律师事务所签订《法律服务合同》，委托该律师事务所提供法律服务，支付了本案的律师代理费59,360元。以上事实，由罗森公司提供的原租赁合同、续租合同、付款凭证、原告与被告之间的往来信函、公证书等，桓振公司提供的双方之间的函件、法律服务合同及律师代理费付款凭证等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告罗森公司与被告桓振公司先后签订的原租赁合同及续租合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效。原租赁合同于2020年8月20日到期，罗森公司根据该租赁合同的约定将涉案房屋恢复原状后退还给了桓振公司，该合同已履行完毕。关于双方就涉案房屋的续租事宜于2019年11月4日签订的续租合同，租赁期限为2020年8月21日至2023年11月30日。此合同的起租日为2020年8月21日，计租为起租日开始之后的三个月即2020年11月21日。罗森公司于2020年4月即通知桓振公司解除续租合同，但其解除合同的依据不符合合同约定或法律规定，其并不享有合同解除权，因此罗森公司于2020年4月发出的解除合同通知不发生法律效力。在罗森公司拒绝履行续租合同且已实际返还房屋的情况下，续租合同处于事实上无法履行的状态，桓振公司因此享有合同解除权，并通过反诉方式解除合同，符合合同约定，因此续租合同于桓振公司的通知到达罗森公司之日解除，即桓振公司的反诉状送达罗森公司之日2020年10月19日解除。根据续租合同约定，罗森公司擅自解除合同、中途退租，应当承担违约责任，因此其已支付的租赁保证金365,754.60元不应退还，由桓振公司作为违约金予以没收。罗森公司要求退还保证金的请求，本院不予支持。桓振公司反诉要求罗森公司再行支付租赁保证金差额部分50,998.95元的请求，鉴于双方签订的续租合同已解除，而此项反诉请求是基于罗森公司履行续租合同义务为前提，因此该反诉请求本院不予支持。关于罗森公司已支付的2020年11月21日至2020年12月20日的租金108,549.89元、2020年8月21日至2020年9月20日物业管理费19,211.94元，因罗森公司已于2020年8月20日将房屋退还桓振公司，其自2020年8月21日起并未实际占有使用涉案房屋，因此桓振公司应当退还罗森公司上述预付的租金和物业管理费。关于桓振公司反诉要求罗森公司支付解除合同违约金399,930.98元，违约金按三个月的租金和物业管理费之和计算，但考虑到罗森公司在2020年4月起即再三提出解除合同，并要求桓振公司尽快招租以减少损失，自罗森公司提出解除合同要求的日期距离续租合同起租日有四个月时间，桓振公司有充分时间重某招租，鉴于罗森公司在续租合同约定的租期内并未实际租赁使用涉案房屋，即续租合同并未开始履行的情况就已搬离了涉案房屋，桓振公司没收罗森公司的保证金足以弥补续租合同不履行的相关损失，故桓振公司再行要求罗森公司支付违约金399,930.98元的请求，对罗森公司而言责任过重，对此项反诉请求，本院不予支持。关于桓振公司反诉要求罗森公司支付续租合同所约定的免租期的租金，本院认为，罗森公司并未在续租合同约定的免租期内实际使用涉案房屋，在续租合同起租之前罗森公司已退出涉案房屋并于2020年8月20日将涉案房屋钥匙交还给桓振公司，故此项反诉请求，本院不予支持。根据续租合同的约定，罗森公司违约导致合同解除，桓振公司有权要求罗森公司承担律师费，故桓振公司反诉要求罗森公司支付律师代理费的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司与被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司于2019年11月4日签订的合同编号为201910-D-809-11的《万象城房屋租赁合同》于2020年10月19日解除；二、被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司已支付的2020年11月21日至2020年12月20日期间的租金108,549.89元以及2020年8月21日至2020年9月20日期间的物业管理费19,211.94元；三、原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司已支付给被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司的租赁保证金365,754.60元，由被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司予以没收，不予退还；四、原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司律师代理费59,360元；五、驳回原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,702.75元，减半收取计4,351.37元，由原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司负担3,220.01元，被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司负担1,131.36元。反诉案件受理费减半收取计6,079.70元，财产保全费4,699.70元，合计10,779.40元，由原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司负担3,233.82元，被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司负担7,545.58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二〇年十一月十三日书记员  周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。