广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初20119号原告：广东省佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道科甲路13号，证号：粤农集字第060652001002号。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：彭建球，广东勤融律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雄涛，广东勤融律师事务所律师。被告：周丽芬，女，1983年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码：440************063。委托诉讼代理人：陈秀珊，广东力创律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社与被告周丽芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员韩文锋适用简易程序独任审判，分别于2020年9月8日、2020年11月4日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告的委托诉讼代理人彭建球，被告的委托诉讼代理人陈秀珊均到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告于2020年10月1日向本院申请给予30日庭外和解时间，本院经审查予以准许，上述期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年6月至2020年4月的租金273999元；2.判令被告立即向原告支付2019年6月起至2020年4月的垃圾费1100元；3.判令被告立即向原告支付拖欠租金期间的违约金，按拖欠金额日万分之五计至实际清偿之日，暂计至2020年6月8日为34523.87元（详见附表）；4.判令被告立即向原告支付2019年8月至2020年4月的电费2728.58元；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月25日签订两份《新民木工机械城商铺租赁合同》，约定原告将涉案16号、17号商铺出租给被告使用，两份合同的租期均从2019年1月1日起至2021年12月31日。16号铺每月租金和费用合计15309元，17号铺每月租金和费用合计9600元。租金和费用按季度支付，被告须提前一个季度支付。逾期30日未支付租金的，按拖欠金额日1%支付违约金。经原告追缴后，被告仍未缴纳的，原告有权解除合同。原告依约向被告交付商铺，被告从2019年6月起拖欠原告租金及费用，经原告多次催收未果。后被告申请退租，原告同意，但被告没有依约清偿租金及费用，且拖欠原告为被告垫付的电费，给原告造成巨大经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。诉讼中，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，要求变更第三项诉讼请求为：判令被告按照三个月租金的标准向原告支付违约金28800元，且定金不予退还。第二次庭审中，原告明确要求原告支付违约金的数额由28800元变更为74727元。被告辩称，在签订合同的时候，被告一共向原告支付了89672元保证金，其中16号铺的保证金55112元、17号铺的保证金34560元，上述保证金应该在相应的租金中扣除。2020年1月发生了新冠疫情，广东省人民政府为了控制疫情减少人员聚集，颁布了一系列措施，包括停工停产方面的措施，因此被告认为2020年1月、2月的租金应该予以免除，因为在此期间，被告是没有生产经营的。对租金数额、垃圾费数额没有异议。对于电费，应当由原告提供相应的单据，由被告核实，如果有实际发生，被告是没有异议的。对于违约金，被告认为过高。原告变更诉讼请求后，被告补充辩称，根据租赁合同第9条的约定，因双方是协商一致解除租赁合同，被告支付的定金应该退还给被告，除非双方协商不一致，被告除了支付违约金之外，定金才不予退还。而且根据合同法规定，违约金、定金是不能同时适用的。被告认为违约金过高，因为在4月30日申请当天，被告已经把商铺清空，返还给了原告。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：1.广东省农村集体经济组织证明书复印件1份、被告身份证复印件1份；2.房地产权证2份、《新民木工机械城商铺租赁合同》2份；3.申请书复印件1份；4.电费发票复印件5份；被告对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对真实性有异议的证据，本院认证如下，对房地产权证2份，原告已提供原件核对，本院予以采纳；对2份租赁合同，系原、被告双方签订，本院予以确认并在卷佐证。被告向本院提交了以下证据：1.收据2份；2.广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知打印件1份。原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告广东省佛山市顺德区***新民股份合作经济社（合同中称甲方）与被告周丽芬（合同中称乙方）于2019年1月25日签订两份《新民木工机械城商铺租赁合同》，约定：1.甲方分别将位于佛山市顺德区****办事处常教居委会广珠路东侧（合丰围）广珠路4号之16号商铺、17号商铺出租给乙方使用，面积分别为170.1㎡、120㎡；2.租赁期限均为2019年1月1日起至2021年12月31日；3.16号商铺每年租金及费用合计183708元，每月租金15309元；17号商铺每年租金及费用合计115200元，每月租金9600元；4.租金及费用实行按季度支付的方式，乙方必须将租金及费用提前一个季度通过银行转入原告指定账户，甲方收款后开具相应票据；5.合同签订之日，乙方即时支付给甲方定金（年租金总额的30%，其中16号铺55112元、17号铺34560元）作为履行合同的担保，合同期满，甲方将定金无息退还给乙方；6.用电费用由乙方负责，环境卫生清洁费按50元/月，每季度收取一次；7.乙方逾期交租金，按拖欠金额日1%向甲方支付违约金；8.甲方或乙方因自身原因提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按三个月租金的标准向对方支付违约金，其他手续由乙方自行办理；如协商不一致，因乙方自身原因提前解除合同的，除按约定支付给甲方三个月租金的违约金外，定金不予退还；9.因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使商城商铺不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。合同签订后，原告依约将涉案租赁物交付给被告使用，被告向原告支付了两份租赁合同的定金分别为55112元、34560元，共计89672元。被告从2019年6月开始未再向原告支付租金及费用。2020年4月30日，被告签订《申请书》，向原告申请对涉案16号、17号商铺退租，租赁期限于2020年4月30日截止，并承诺对截至2020年4月的租金分期付清。原告的法定代表人于当日同意了被告的申请。另查，被告实际尚欠原告2019年6月至2020年4月的租金273999元、垃圾费1100元、电费2728.58元。又查，涉案位于佛山市顺德区****办事处常教居委会广珠路东侧（合丰围）广珠路4号之16号商铺（产权证号：粤房地证字第XXXXXX号）、17号商铺（产权证号：粤房地证字第XXXXXX号）的权属人为佛山市顺德区伦教街常教社区新民股份合作社，房屋用途为工业。再查，广东省于2020年1月23日晚8时启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日9时起将一级响应调整至二级响应，于2020年5月9日将二级响应调整至三级响应。其中一级响应包括除特殊企业外其他企业均停工停产停业。广东省人民政府于2020年1月28日发布关于企业复工和学校开学时间的通知，其中复工的内容如下：“本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保证城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）和其他涉及重大国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年2月8日发出关于做好企业复工复产工作的通知，其中其他企业采取积极稳妥推进符合复工复产条件的企业复工复产。2020年2月18日，佛山市人民政府发布关于推动企业有序复工复产的指导意见，其中第一条坚决取消各种不合法不合规或超出当前防疫工作需要的限制，科学有序组织企业复工复产。按照科学、合理、适度、管用的原则开展企业复工复产工作，取消以疫情防控限制企业复工复产的审批、备案等行为，企业复工复产无需批准、无需签订承诺书，不得要求返岗员工提供健康证明，全面取消超出防疫必须、不切实际的复工条件和要求。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。被告于2020年4月30日向原告申请退租，提出租赁期限至2020年4月30日截止，原告同意了该申请，双方协商一致，原、被告签订的涉案租赁合同于2020年4月30日解除。关于原告主张被告支付所拖欠的租金的诉请。双方签订租赁合同后，原告依约将涉案商铺交付给被告经营使用，但被告没有依约向原告支付租金，显属违约，被告应履行向原告支付租金的责任。被告确认尚欠原告租金273999元，但认为因疫情原因，其在2020年1月和2月没有生产经营，该两个月的租金应予以免除。对此，本院认为因在疫情防控一级响应期间，包含被告在内的相关企业均停工停产停业，在此期间被告无法在承租商铺进行经营，丧失了通过经营活动获取利益的可能，若在此客观情况下仍要求其按原有租金标准向原告支付租金，会扩大被告的经营损失，也不利于其在疫情好转后尽快恢复生产，而且租赁合同亦约定因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使商城商铺不适于使用或租用时，原告应减收相应的租金，但若全部免除被告在此期间的租金也有违公平，因此从民事主体合法权益平等保护的角度出发，本院根据公平原则，对新冠肺炎疫情防控期间的租金标准予以调整，自2020年1月24日（即广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的次日）至2020年2月18日（佛山市取消复工复产审批之日）期间被告按约定租金标准的50%支付。据此，被告可少向原告支付租金10646.04元〔（183708元+115200元）÷365日×26日×50%〕，扣减该数额后，被告仍需向原告支付租金263352.96元（273999元-10646.04元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的垃圾费1100元、电费2728.58元，上述费用已实际产生，被告对上述费用的数额均无异议且尚未支付，故本院对原告要求被告支付上述费用的诉请予以支持。关于原告要求支付解除合同违约金并没收定金的诉请，原告认为被告申请退租时，并未提出要求原告退还保证金或将保证金抵扣租金，双方仅就解除合同达成了一致，对其他方面并未协商一致。对此，本院认为，本案双方均确认系协商一致解除合同，根据租赁合同的约定，被告仅需向原告支付三个月租金标准的违约金即74727元〔（15309元+9600元）×3〕，而且合同明确约定被告支付的作为履行合同担保的款项系定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，违约金和定金不能同时适用，在原告已根据租赁合同向被告主张违约金的情况下，再要求没收定金，不符合合同约定，亦违反法律规定，故原告已收取的定金89672元应退还被告。被告辩称上述款项应在相应的租金中予以扣减，本院予以采纳，扣减定金89672元后，被告仍需向原告支付租金173680.96元。被告辩称其在申请退租的当日就将商铺清空，返还给了原告，原告主张的违约金过高。对此，本院认为，被告作为中途退租的违约方，根据合同约定，本应提前30日书面通知原告提前解约，给予原告另寻出租的合理时间，但被告在申请当日即清空商铺，导致原告从2020年5月起即无法获得可预期的租金收益，被告的不当行为扩大了原告的损失，故对被告要求调低违约金的辩解意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十九条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告周丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区***新民股份合作经济社支付租金173680.96元；二、被告周丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区***新民股份合作经济社支付垃圾费1100元、电费2728.58元；三、被告周丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区***新民股份合作经济社支付违约金74727元；四、驳回原告广东省佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2992.64元（原告已预交），由原告广东省佛山市顺德区***新民股份合作经济社负担575.96元，由被告周丽芬负担2416.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  韩文锋二〇二〇年十一月二十七日书记员  冯炽健