广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初2045号原告：林丽，女，出生，汉族，住址：湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：崔春燕，广东敏翔律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司湛江分行，地址：湛江市赤坎区中山一路22号。负责人：周立德，该行行长。委托诉讼代理人：陈丽飞，公司职员。被告：林茵，女，出生，汉族，住湛江市赤坎区。被告：湛江市安家不动产信息咨询有限公司，地址：湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区Q-1、Q-2幢一层06号商铺。法定代表人：徐曼曼，经理。原告林丽与被告广发银行股份有限公司湛江分行（下称广发银行）、林茵、湛江市安家不动产信息咨询有限公司（下称安家公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林丽及其委托诉讼代理人崔春燕，被告广发银行的委托诉讼代理人陈丽飞，被告林茵到庭参加诉讼，被告安家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告林丽向本院提出诉讼请求：1、确认原告以50万元受让位于湛江市赤坎区合法有效；2、撤销（2020）粤0802执异64号执行裁定书，停止执行并解封湛江市赤坎区；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、湛江市赤坎区由原告依法取得。1、2018年8月期间，原告知悉被告林茵要将其名下位于湛江市赤坎区转让，原告、被告林茵、经纪方安家公司三方经友好协商，就上述房改房买卖达成一致意见，并于签订了《房屋买卖合同》（ＺＪＡＪ-000099号）。根据合同约定，上述房改房的转让价格为50万元，首付款29万元是用于清偿上述房改房欠农信社的抵押贷款，房屋交付使用日为交税过户当日。2、合同签订的当日，原告按合同约定向林茵交付了购房定金2万元，同时向安家公司交付了1万元咨询和中介服务费。，原告夫妻以转账方式总共汇了29.3万元至林茵名下的银行账户，用于偿清上述房改房所欠农信社的全部抵押贷款本息。林茵、彭湛夫妻共同于借原告10万元及截至止累计欠息3.24万元，合计借款本息为13.24万元。原告与借款人双方均同意该笔借款本息13.24万元等额抵销部分购房尾款。，林茵收到林丽交来的最后一笔购房尾款现金5.46万元时，向原告林丽出具了关于收足购房尾款19万元的《收款收据》，该《收款收据》上注明：上述所欠借款本息13.24万元等额抵销购房尾款。被告林茵收齐售房款的当日（）主动搬迁，原告同时得以入住所购得的该套房改房。被告林茵于收齐售房款的次日（），与林丽、安家公司工作人员一起到湛江市行政服务中心不动产登记窗口申请办理该套房改房转让过户登记的相关手续，根据不动产登记窗口工作人员的指引，即日回到原产权单位赤坎区工商行政管理局征询意见，赤坎区工商行政管理局于当日就出具了《湛江市房改房上市交易征询意见表》，表明不优先购买。3、自付清购房款的次日起，原告、被告林茵在安家公司工作人员的陪同下，继续到湛江市不动产登记事务中心申请办理转让过户登记手续。并且，截止止，按照国家关于不动产转让过户登记的相关规定，首先缴齐了与该套房改房转让过户有关的契税等全部税费。上述事实充分证明：（1）该套房改房被查封前，原告向被告林茵购房，双方根据各自的真实意思，签订了合法有效的书面买卖合同；该套房改房被查封前，买方履约付清了购房款。（2）因房改房上市买卖，该房被查封前，林茵按规定已征询了原产权单位的意见，并原产权单位已表明不优先购买；该房被查封前（林茵收齐售房款的当日），林茵主动提前两日履行合同项下关于房屋交付使用的约定，把所卖房屋交付给原告使用或占有。（3）该房被查封前，买、卖双方按国家房地产买卖的相关规定，向政府产权登记部门申请办理转让过户手续，并按现行规定首先向国家税务部门足额缴纳了房屋转让过户的契税等过户税费。二、原告依法购得并合法占有涉案房屋因被法院查封而未能办理过户登记。，原告足额交纳过户税费后，中介单位安家公司与原告、被告林茵一起，于到湛江市行政服务中心不动产服务窗口继续办理过户登记领证手续，此时却被告知该套房刚好于当天上午已被赤坎法院查封。因查封，不动产服务窗口不给予办理过户登记的相关手续。经查，赤坎法院是因受理广发银行与湛江市锋耀贸易有限公司、林茵等金融借款纠纷一案后，根据广发银行的诉前财产保全申请，作出了（2018）粤0802财保67号民事裁定书，并于到不动产登记事务中心查封了上述房屋。三、赤坎法院在异议一案中的认定错误。赤坎法院以买卖双方实际交付房屋之日与合同约定之日不完全符合为由，不予认定该套房在被查封前已由原告实际使用或合法占有这一事实，这是完全错误的。事实上，一方面卖方收齐售房款时将房屋交付合情合理；另一方面，因买、卖双方在付清购房款后，均认为无理由，也无必要再等到过户当日才将房屋交付，于是，买、卖双方在平等自愿的基础上，提前一日或两日履行买卖房屋交付的义务，这并没有违反法律规定，更没有损害他人合法权益、公共利益或国家利益，这既是合理行为，也更没有违法行为。买方在交清购房款时入住所依法购得的房改房是事实，买方在该房改房被查封前实际使用或实际占有该房当然也是事实。但是，赤坎法院在审理异议一案过程中，对买方在该套房屋被查封前已实际占有这一事实及并没有违法的行为事实均不予进一步查明，从而主观武断地驳回异议人的异议请求，损害了异议人的合法权益。四、请求解封涉案房屋的法律依据。上述事实充分证明，至于产权未过户至原告名下，并非买受人自身原因，买受人并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对登记在被执行人林茵名下的不动产提出异议，完全符合上述法律规定的情形。为此，法院依法应撤销（2020）粤0802执异64号执行裁定书，并解除对湛江市赤坎区的查封。请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告广发银行辩称：一、执行异议为物权之诉，原告诉求依法不可成立。原告第一项请求实则为请求确认其与林茵、安家公司三方签订的《房屋买卖合同》项下涉案房改房的买卖行为，这属于合同之债，属于债之关系，而执行异议为物权之诉，故其诉求依法不可成立。二、原执行裁定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确。根据涉案《房屋买卖合同》第三条之（二）约定“卖方交付物业予买方使用之日期为交税过户当日。”而该房屋至今未过户，且原告暂无合法有效证据证明其已占有涉案房改房。该事实不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。三、原告与林茵存有债权债务关系，存在恶意串通，逃避银行债务嫌疑。从涉案房改房被查封的关联案件[（2018）粤0802民初3072号民事判决]可知，湛江市锋耀贸易有限公司于在广发银行开立编号为GDBZYYLC1800014的进口信用证一笔，金额为188.895万美元。该笔进口信用证于到期后，锋耀公司无法支付开立信用证的款项，发生欠款132.832837万美元及欠息2.191742万美元。作为上述贷款的保证人林茵，在银行债务发生逾期无法支付后，从至，短期间内与原告完成了房屋买卖一系列手续。该行为明显为双方恶意串通，逃避银行债务。据此，原告的诉请属于债之关系，其主张不足以排除执行，请求法院依法驳回原告的所有诉求。被告林茵辩称：广发银行在答辩状中主张公司贷款已经到期不成立，当时我对此并清楚。我出售涉案房屋是因为涉案房屋楼层过高以及是旧楼，原告得知我出售涉案房屋后，要求将涉案房屋卖给她，不存在广发银行所说的损害了其权益的事实。对原告的诉讼请求没有异议。被告安家公司不作应诉答辩。经审理查明：位于湛江市赤坎区［产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号，2011年11月29日产权登记］，登记产权人为被告林茵，房屋性质为房改房（出售单位为湛江市工商行政管理局赤坎分局）。，以安家公司作为经纪方，原告与被告林茵签订《房屋买卖合同》，合同约定“被告林茵将位于湛江市赤坎区转让给原告，房款500000元。签订合同时支付定金20000元，定金自动转为房款。首期房款由原告为林茵垫资290000元，原告在还贷日直接存入林茵还款银行卡用于办理提前还贷款之用，该垫资款作为首付款。房价余款190000元在林茵新证当日或交楼当日一次性支付。”。签订合同当日，原告支付现金20000元给林茵作为购房定金。，原告通过银行转账支付213000元给林茵，又由任心田通过银行转账支付80000元给林茵。林茵当日出具《收款收据》给原告，确认收到首期房款290000元。，原告支付现金50000元给林茵作为购房款，同时双方同意以林茵、彭湛欠到原告的借款本金100000和利息32400元共132400元等额抵销剩余房款。同时，林茵将涉案房屋交付给原告。，湛江市工商行政管理局赤坎分局在《湛江市房改房上市交易征询意见表》上确认对涉案房屋不予优先购买。，原告向税务机关缴交涉案房屋办证相关契税10498.84元。因本院于查封涉案房屋，故原告未能继续办理涉案房屋转移登记手续。又查明：原告广发银行股份有限公司湛江分行与被告湛江市锋耀贸易有限公司、彭湛、林茵、彭羽丰、郑嘉裕金融借款合同纠纷一案［案号：（2018）粤0802民初3072号］，本院于2018年10月26日立案审理。广发银行于向本院申请诉前财产保全，本院当日作出（2018）粤0802财保67号民事裁定书，于查封林茵名下位于湛江市赤坎区。，本院作出（2018）粤0802民初3072号民事判决书。该判决书于发生法律效力，广发银行于向本院申请强制执行［案号（2020）粤0802执411号］。，本院作出（2020）粤0802执411号执行裁定书，裁定拍卖、变卖林茵名下位于湛江市赤坎区。原告林丽于向本院提出执行异议，请求解除对位于湛江市赤坎区的查封。本院于作出（2020）粤0802执异64号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告遂向本院提起本案诉讼。本院认为：本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉，其审理的焦点应是当事人对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告作为异议人，如果要排除人民法院对位于湛江市赤坎区的执行，必须同时符合上述规定的要求。本院于作出（2018）粤0802财保67号民事裁定书，于查封涉案房屋。原告已于与被告林茵签订《房屋买卖合同》，并当日支付20000元购房定金，于银行转账293000元给林茵,又于支付50000元给林茵，剩余房款以林茵所欠借款予以抵销。至此，原告已全部付清房款给被告林茵，而林茵在收齐房款后亦同时将涉案房屋交付给原告。至于原告如何使用涉案房屋，并不影响原告已收房的事实。关于原告对涉案房屋未办理过户登记是否自身原因造成的。原告在办理涉案房屋过户手续过程中，首先湛江市工商行政管理局赤坎分局于确认对涉案房屋不予优先购买，然后原告于向税务机关缴交契税10498.84元，但因本院于查封涉案房屋，导致原告未能及时办理过户登记手续。因此，涉案房屋未办理过户登记明显不是原告自身原因造成的。综上，原告请求停止对涉案房屋执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。至于原告请求确认原告以50万元受让位于湛江市赤坎区合法有效、撤销（2020）粤0802执异64号执行裁定书，并解除对湛江市赤坎区的查封，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故本案不予审理。被告安家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行湛江市赤坎区（产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）。二、驳回原告林丽的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告广发银行股份有限公司湛江分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  王 静人民陪审员  陆文剑二〇二〇年十一月十九日书 记 员  张 骞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”、第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”