山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0281民初5809号 原告：杨柳，女，1991年1月17日生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市。 委托诉讼代理人：刘耀宝，山东银河星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李高峰，山东银河星律师事务所律师。 被告：林蕴新，女，1969年4月8日生，汉族，户籍地辽宁省营口市。 委托诉讼代理人：衣起平，胶州恒德法律服务所法律工作者。 第三人：胶州市乐当家房产信息服务部北京路店，住所地胶州市。 经营者：纪程睦，男，汉族，1973年5月2日生，住胶州市。 委托诉讼代理人：丁瑜，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黑雪梅，山东海康律师事务所律师。 原告杨柳与被告林蕴新、第三人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店（以下简称乐当家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告杨柳的委托诉讼代理人刘耀宝、李高峰，被告林蕴新的委托诉讼代理人衣起平，第三人乐当家房产的委托诉讼代理人丁瑜到庭参加诉讼。第二次庭审，原告杨柳的委托诉讼代理人刘耀宝、李高峰，被告林蕴新的委托诉讼代理人衣起平，第三人乐当家房产的委托诉讼代理人黑学梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨柳向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告和被告林蕴新签订的《房产买卖协议》；2、判令被告返还原告购房款13万元及利息（其中3万元自2017年1月14日开始计算，另10万元自2017年3月6日始，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计息。）；3、判令被告赔偿原告损失7万元(待评估后变更诉讼请求)；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：经被告乐当家房产居间，原告与被告林蕴新于2017年1月14日签订了《房产买卖协议》，约定原告以总价33万元购买被告林蕴新位于胶州市珠海路新城市户房屋。合同签订当日原告交付定金3万元。若违约，违约方需承担由于本次交易给守约方造成的所有经济损失。2017年3月6日，原告又交付被告10万元用于被告林蕴新偿还购房时的银行贷款。被告林蕴新收款后没有偿还银行贷款，并于2017年5月9日将10万元购房款退回被告乐当家房产。被告林蕴新单方撕毁合同，导致合同不能履行，其行为构成严重违约，被告乐当家房产居间存在过错。被告的行为，给原告造成了巨大经济损失，包括购房差价损失、房租损失、多次诉讼费用等损失。请求法院查明事实，依法判决。 被告林蕴新辩称，原告起诉要求解除《房产买卖协议》，其请求合情、合理、合法，被告林蕴新没有异议，法院应予依法解除。因为合同由于青岛市2017年3月30日出台了房屋限购政策《通知》（详见通知），通知明确规定：在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。该买卖房屋限购政策，导致被告林蕴新无法根据原合同约定，办理房产证后20日内配合原告办理房屋过户手续。再者，被告林蕴新也无法接受办理出房产证后，满2年后方可交易，为原告办理房屋过户手续后再由原告支付剩余房款。因经合同双方协商无果，无法达到合同目的，故被告及时的将收到被告乐当家房产转来的10万元购房款予以返还，以实际行动放弃了本次交易或者解除了双方的房屋买卖关系。具体事由如下： 一、原告向法庭提交的《房产买卖协议》，系2017年1月14日签订的，该协议第三条约定：乙方已对甲方以上房产状况作充分了解，同甲方协定房产交易成交价33万元，…….此合同签订当日乙方付3万元为购房定金……另30万元过户当日付清。但被告自始至终没有收到原告交付的3万元购房定金。原告自行将3万元定金交付被告乐当家无合同约定，故其行为系无效的。 二、原告所称的支付被告林蕴新房屋买卖合同的定金3万元，被告林蕴新一直不知情，原告自始至终也没有给付被告林蕴新。再者，原告将3万元购房定金交付中介，根本没有合同约定，其行为也是无效的。需要说明的是，被告林蕴新系于2017年5月份要求解除所签字的收到条所承诺内容的情况下，被告乐当家工作人员才告知已与原告签订了房屋买卖协议，收取了原告3万元定金。但签订的房屋买卖协议与收到条约定的购房款的支付等内容均不一致，根据青岛市2017年3月31日实施的限购政策规定已履行不能，买卖双方也无法协商一致，故无法达到双方签订合同目的。 三、青岛市限购政策《通知》规定，导致双方买卖房屋的交易履行不能，该情形属于合同法的情势变更或不可抗力。故任何一方均有权解除合同，并且无需承担责任。 四、对于胶州市人民法院作出的（2019）鲁0281民初8868号民事判决书，判决被告林蕴新支付原告30000元违约金；青岛市中级人民法院于2×2××年5月29日作出的（2×2××）鲁02民终4037号民事判决书，驳回上诉，维持原判的判决，被告林蕴新认为均属于认定事实错误，适用法律不当的判决。以上判决均应依法予以撤销。对此，被告林蕴新将依法提出申诉，以维护合法权益。 综上所述，导致双方房屋买卖合同履行不能，系青岛市政府限购政策所致，是不可归责于当事人双方的，也属于不可抗力和情势变更的情形。因此，双方的合同应当依法解除，双方互不承担履行不能的法律责任。对此，各级法院对于因房屋限购政策，造成合同履行不能的情形，均有正确的适用法律的判例可寻。因此，被告林蕴新在2017年5月9日在无法根据合同履行房屋过户手续，即便还清贷款出房产证也不能在办出房产证2××日内配合杨柳办理过户的情势下，再经双方协商又不能达成买卖房屋交接及何时支付剩余购房款合意的前提下，被告林蕴新积极行使解除双方房屋交易的行为，及时将被告乐当家转给的10万元购房款予以返还，是合情、合理、合法的。因为继续履行合同，对被告林蕴新是不公平的，也不能实现合同目的。由于限购政策的出台，不能在短期内办理房屋过户，原告也无法取得房屋的所有权。而被告林蕴新因不能办理房屋过户手续，也得不到剩余的房款。故买卖双方的合同目的均不能实现，应予解除合同。在此需要澄清的是，导致双方合同履行不能的原因，绝非系因房屋涨价出卖人反悔或违约所致，从以上事实足以说明。另外，法院判决被告林蕴新支付原告3万元违约金，是没有事实根据和法律依据的。原告再次提起诉讼，要求赔偿其经济损失7万元（待评估后变更诉讼请求）的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。 第三人乐当家房产辩称，被告乐当家房产作为居间方只提供居间服务，不存在任何过错，原告与被告林蕴新之间的房屋买卖纠纷与乐当家房产无关，乐当家房产并不是房屋买卖合同的主体，不存在违约导致买卖无法履行的情形，请求驳回对乐当家房产的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2××17年1月14日，案外人苏金荣代原告杨柳、被告乐当家房产员工刘梦珍代被告林蕴新签订了房屋买卖协议，约定将被告林蕴新名下位于胶州市珠海路新城市户房屋卖给原告杨柳，总价为33万元。根据合同约定，原告杨柳通过李春田将定金3万元转入被告乐当家房产银行账户。2××17年3月6日，原告杨柳通过李春田将购房款10万元转入被告乐当家房产银行账户，同日乐当家房产将购房款10万元转入到被告林蕴新银行账户，被告林蕴新于当日出具收到条一份。2××17年5月9日，因合同无法履行，被告林蕴新将购房款10万元转回被告乐当家房产银行账户。截止本案庭审之日，涉案10万元购房款及定金3万元仍在被告乐当家房产处。被告林蕴新位于胶州市珠海路新城市户房屋于2××10年4月28日抵押给中国工商银行股份有限公司胶州支行，抵押期限为2××10年4月28日至2××30年4月28日。 2××17年6月2日，原告以林蕴新为被告、乐当家房产为第三人提起诉讼，要求被告林蕴新继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》，本院审理后于2××18年5月24日作出（2××17）鲁0281民初5458号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决书，提起上诉，青岛市中级人民法院于2××19年6月25日作出（2××18）鲁02民终8430号民事判决书，将（2××17）鲁0281民初5458号案件发回重审，本院重新审理后于2××19年11月29日作出（2××19）鲁0281民初8868号民事判决书，判决被告林蕴新支付原告杨柳违约金3万元并驳回原告的其他诉讼请求。原告不服（2××19）鲁0281民初8868号民事判决书提起上诉，青岛市中级人民法院于（2×2××）鲁02民终4037号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本院认为，《中华人民共和国合同》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，因涉案房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司胶州支行，导致合同不能履行，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因双方合同解除，原告支付的购房款及定金13万元一直在被告乐当家房产处，对该款被告乐当家房产应返还原告。对原告要求被告支付利息的主张，被告乐当家房产作为中介机构在原告与被告林蕴新合同履行过程中为了合同履行暂时持有双方资金，原告无权要求被告乐当家房产支付利息。2××17年5月9日，被告林蕴新将乐当家房产转交的购房款10万元退还乐当家房产账户后，其通过行为明确表示不想继续履行涉案合同，故此时乐当家房产应先将购房款及定金退还原告，而乐当家房产却一直持有该资金，故被告乐当家房产应支付原告自2××17年5月10日起至实际退还原告之日止以13万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。对原告要求被告林蕴新赔偿损失7万元的主张，原告与被告林蕴新于2××17年1月14日签订房屋买卖协议，签订协议当日，原告支付定金3万元，后原告于2××17年3月6日通过乐当家房产向被告林蕴新支付首付款10万元，约定原告于7日内办理房屋过户手续，因被告林蕴新未及时偿还房屋贷款并撤销涉案房屋抵押且原青岛市国土资源和房产管理局于2××17年3月31日做出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》导致涉案房屋不能及时办理过户登记，被告林蕴新于2××17年5月9日将乐当家房产的转交的首付款10万元退还原告，以其自身行为表明其不想继续履行合同。故被告林蕴新应负担原告自2××17年1月14日至2××17年5月9日期间的房屋增值损失。本院经查询多家房产网站公布的胶州市2××17年房价信息，胶州市房价自2××17年1月至5月的房屋涨幅约为10%，原告交付的定金与购房款共计13万元，约占总房款的39%，故原告2××17年1月至5月的房屋增值损失约为12870元（33万元×10%×39%），（2××19）鲁0281民初8868号民事判决书判决的被告应支付原告的3万元违约金已足以补偿原告损失。原告无权要求被告再行赔偿其损失，故对原告要求被告支付其损失7万元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨柳与被告林蕴新于2××17年1月14日签订的《房产买卖协议》。 二、被告胶州市乐当家房产信息服务部北京路店于本判决生效后十日内返还原告杨柳购房款130000元。 三、被告胶州市乐当家房产信息服务部北京路店于本判决生效后十日内支付原告杨柳自2××17年5月10日起至款项实际退还原告之日止以13万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 四、驳回原告杨柳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告杨柳负担1400元，被告胶州市乐当家房产信息服务部北京路店负担2900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  徐聚华 人民陪审员  堵晓玥 人民陪审员  秦 莉 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  杨玉妮 附判决法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。