云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初3376号原告：张云龙，男，1988年11月7日出生，汉族，居民，住弥勒市。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：方娜，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：弥勒市福源房地产经纪有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇温泉路中段。法定代表人：陈巧玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴丽岚，女。代理权限：特别授权。原告张云龙与被告云南昆润高宏投资有限公司、第三人弥勒市福源房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云龙，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人方娜，第三人弥勒市福源房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人戴丽岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年9月28日起至2020年9月28日止共计1096日的违约金27629.12元（以购房款504181元为基数，按每日0.05‰计算）;2.判令被告按25.21元／日的标准计算支付原告自2020年9月29日起至实际付清上述第一项款项之日止的违约金（504181元×0.05‰）；3.判令被告退还原告被其占用的契税、维修基金共计23565.73元;4.判令被告按年利率4.35％计算支付原告自2017年9月28日起至2020年9月28日止共计1096天的资金占用费3078.14元（23565.73元×4.35％／年÷365天×1096天）上述一、三、四项合计54272.99元；5.判令被告按2.81元／日的标准计算支付原告自2020年9月29日起至实际付清上述第四项款项之日止的资金占用费（23565.73元×4.35％／年÷365天）；6.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更1、2项诉讼请求为：判令被告以购房款504181元为基数，按日千分之0.05计算支付原告自2017年9月28日起至2020年5月9日止的违约金。事实和理由：原告于2013年10月21日与被告签订《商品房购销合同》，合同约定:原告以506645元购买弥勒市”第15幢第1单元第9层04号房屋（后因房屋面积误差等原因，原告实际支付504181元）;被告于2013年12月31日前向原告交付房屋;被告于原告交清购房款、配套费、税费并办理完交接房屋手续后90个工作日内代原告申请办理房屋产权登记手续等。合同签订后，原告于2014年4月9日结清全部购房款、契税、维修基金、配套费。同日，在被告的要求下，原告向第三人支付了800元办证费用。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，被告应当在2014年4月9日后的90个工作日内为原告申请办理房屋产权登记手续;根据双方的合同约定及法律规定，被告应承担为原告办理诉讼争议商品房产权证书的主要义务，其所承担的办证责任并不止于向权属登记部门提供权属登记材料，还包括办理权属登记的通知义务。原告自约定期满后便一直催促被告，被告均以正在办理中为由拖延。经原告向产权登记部门了解得知，因被告一直未将代收的契税、维修基金向相关部门缴纳，导致原告无法取得房屋产权证书。2020年4月29、30日，原告已自行缴纳了契税、维修基金。原告认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告未在合同约定的期限内向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续，已经构成违约，被告应按交易房屋总价款每日0.05‰的标准向原告计付违约金。根据《商品房购销合同》约定，被告应在原告支付完毕购房款税费、配套费等资金后90个工作日内为原告代为申请办理房屋产权登记手续，原告于2014年4月9日交清相关费用，故从2014年4月9日开始计算90个工作日，即被告自2014年8月14日开始违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告自愿请求被告自2017年9月28日起开始计算违约金，截至2020年9月28日，被告应支付违约金27629.12元（504181元×0.05‰／日×1096日）。另，被告占用原告的契税、维修基金23565.73元，原告有权要求其返还并支付资金占用费。综上所述，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，1.原告请求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定可知，违约金的支付首先要以合同当事人双方的约定为前提，其次违约金的计算应以违约产生的实际损失为基础。本案中，被告与原告签订的《商品房购销合同》《补充协议》均未对逾期办证的违约责任的承担方式进行明确约定;此外，被告已经按照与原告签订的《商品房购销合同》的约定将案涉房屋实际交付原告使用，已体现交易的使用利益及房产买卖的主要目的，即原告并没有因为未办理不动产权证造成任何的实际损失，故其关于违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。2.原告向被告主张支付契税和维修基金占用期间的资金占用费计算标准错误。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已经取消，故原告主张按照年利率4.35％的标准计算支付自2019年8月20日后的资金占用费错误。2019年8月20日以后应当按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率进行计算。综上所述，被告同意返还原告契税和维修基金，并支付占用上述费用期间的资金占用费，但原告在没有《合同法》第一百一十三条规定的经济损失的情况下，在双方合同均未约定逾期办证的违约责任承担方式和计算标准的情况下，要求被告赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回原告关于违约金的诉讼请求并依法合理计算契税和维修基金的资金占用费。第三人弥勒市福源房地产经纪有限公司述称，首先，第三人将办理不动产权证需要的材料明细提供给法院。原告于2013年10月21日购买了被告开发的坐落于弥勒市房屋，第三人于2012年5月29日与被告签订《代办湖泉湾产权证协议》，同年开始收集业主办理产权证的资料，原告于2014年4月9日向第三人提供了办理产权证材料，并交纳了800元的办证费用（该费用包含产权登记费、印花票费、土地测绘费、房产资料整合入库费、办证费）。自2014年至2020年4月29日，原告向第三人提供的材料中缺少了2份办证材料即契税缴纳发票和房屋维修基金缴纳证明，导致无法办理不动产权证。之后原告于2020年4月30日向第三人提供了契税缴纳发票和房屋维修基金缴纳证明，第三人于2020年5月9日已办理好该套房屋的不动产权证，证号为:云（2020）弥勒市不动产权第0002873号。同年7月13日已配合原告到弥勒市政务服务管理局办理了房屋抵押登记。在办理不动产权证期间，弥勒市房管部门及税局因政策、系统升级原因，前后累计停办了一段时间。房管部门政策变动，业主办理产权证所需材料都会发生变动。长期以来，各种政策变动及业主办证材料不齐，也给第三人造成很多繁重重复的工作及经济损失。综上所述，第三人在办理不动产权证期间，正常履行办证义务，并无任何过错和过失行为。恳请人民法院在查清事实的基础上维护第三人的合法权益。原告张云龙为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.企业信用信息公示报告打印件1份，欲证实被告主体适格。2.《商品房购销合同》复印件1份、云南省地方税务局通用机打发票复印件3份、收据复印件1份，欲证实原告与被告之间存在商品房购销合同关系，合同约定被告应于具备条件后的90个工作日内办理权属登记；原告于2014年4月9日向被告结清购房款，并交纳契税、维修基金、配套费。3.委托代办湖泉湾××号房产证、土地证协议、收据复印件各1份，欲证实被告委托第三人办理湖泉湾××号房产证、土地证以及原告应被告的要求向第三人支付办证费用800元。4.中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、云南省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）复印件各1份，欲证实原告于2020年4月29日、30日已自行缴纳了维修基金、契税。经质证，被告及第三人对原告提交的证据均无异议。被告云南昆润高宏投资有限公司未向本院提交证据材料。第三人就其述称向本院提交了以下证据材料：1.办理不动产权证所需资料打印件1份，欲证实办理不动产权证所需要的资料明细。2.弥勒市福源房地产经纪有限公司从业资质批准书申报材料复印件1份，欲证实第三人具有相关代办产权证的资质。3.委托代办湖泉湾××号房产证、土地证协议复印件1份，欲证实第三人与被告签订协议，第三人为被告办证符合合同约定。4.云南昆润高宏投资有限公司移交给弥勒市福源房地产经纪有限公司不动产权证清单、抵押登记表复印件各1份，欲证实第三人在原告交纳契税、维修基金后，已为原告办理了不动产权证。经质证，原告及被告对第三人提交的证据2、3无异议；证据1、4，被告无异议，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告及第三人均无异议，该证据能够证明原告欲证明的内容，予以采信。第三人提交的证据2、3，原告及被告均无异议，予以采信；证据2、4，能够证明其待证内容，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年10月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为弥勒县，房屋建筑面积为154.21平方米，每平方米价格为3285.42元，房屋总价为506645元。合同约定原告在支付完毕全部房价款（包括银行按揭贷款）及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套设施费、公共维修资金、第一年物业服务费等；办理完毕房屋交接手续；向被告交付委托其办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；向被告交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料后，被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续，被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用证由原告自行或者另行委托第三方办理，被告可提供必要的协助。因房屋存在面积误差，原告实际支付的购房款为504181元。2014年4月9日，原告向被告付清购房款并支付配套费6160元，被告向原告代收契税及维修基金合计23565.73元，原告向第三人交纳房产证、土地办证费800元。因被告未向相关部门缴纳契税及维修基金，2020年4月29日，原告自行缴纳住宅专项维修资金8440.3元；2020年4月30日，缴纳契税15125.44元。2020年5月9日，原告取得案涉房屋的不动产权证。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，被告与原告自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于办理房屋产权证的时间。原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条约定，由被告代办产权登记手续，原告在支付完毕全部房价款（包括银行按揭贷款）及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套设施费、公共维修资金、第一年物业服务费等；办理完毕房屋交接手续；向被告交付委托其办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；向被告交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料后，被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续。被告于2013年12月31日向原告交房，并于2014年4月9日代收了契税及维修基金，原告向被告提交了办理权属登记的所有资料，故被告应按合同约定于2014年8月15日前代为申请办理房屋产权登记手续，被告超过合同约定的期限代为申请办理已构成违约，依法应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算标准问题。被告辩解原、被告未对逾期办证的违约责任进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方当事人签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料、未能及时将商品房上的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形，经审查，本案被告不存在上述情形，不存在恶意延迟办理房屋权属证的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令被告逾期办理房屋权属证书构成违约的同时，在计算相关违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。案涉房屋已实际交付原告使用，基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且案涉房屋的产权在诉讼前已实际登记于原告名下，案涉房屋的物权于2020年5月9日已实际归原告所有，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，原告主张按房屋总价款每日0.05‰计付被告逾期办证违约金较为公平合理。违约金的计算应自被告逾期办证之日即2014年8月16日起至2020年5月9日止，原告自愿调整自2017年9月28日起计算至2020年5月9日止，系其对自身权利的处分，故本院支持由被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金24049.43元（504181元×0.05‰×954天）。三、关于退还契税及维修基金的问题。2014年4月9日，被告向原告代收契税及维修基金合计23565.73元。因被告未向相关部门缴纳，2020年4月29日，原告自行缴纳住宅专项维修资金8440.3元；2020年4月30日，自行缴纳契税15125.44元。故被告应退还原告代收的契税及维修基金合计23565.73元并支付原告相应的资金占用费即利息。原告主张按年利率4.35%计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本院支持利息以23565.73元为基数，自2017年9月28日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告退还原告契税及维修基金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付原告张云龙违约金24049.43元、退还契税及维修基金23565.73元，合计47615.16元；并以23565.73元为基数，自2017年9月28日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息，自2019年8月20日起至被告退还原告契税及维修基金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。二、驳回原告张云龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1156元，减半收取计578元，由原告张云龙负担71元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担507元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年十一月九日书记员 杨飞龙