安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初10111号原告：张德峰，男，汉族，1988年8月4日出生，住安徽省颍上县。原告:殷艳丽，女，汉族，1989年4月12日出生，住安徽省颍上县。以上二原告共同委托诉讼代理人：魏克淮，安徽弘大律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：武晨，安徽弘大律师事务所律师。被告：阜阳商厦同济投资有限公司，住所地阜阳市一道河南路东侧，统一社会信用代码：91341200052949314B。法定代表人:王正年，总经理。第三人:阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行，住所地阜阳市颍泉区颍河西路88号，统一社会信用代码91341200689762418T。负责人:张帆，行长。委托诉讼代理人：段小雷，男，1986年11月20日出生，汉族，住安徽省界首市，公司员工。委托诉讼代理人：张玲，女，1987年9月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，公司员工。原告张德峰、殷艳丽诉被告阜阳商厦同济投资有限公司（以下简称商厦同济）、第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行（以下简称颍河农商支行）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张德峰及其与殷艳丽的共同委托诉讼代理人武晨，第三人颍河农商支行的委托诉讼代理人段小雷到庭参加了诉讼。被告阜阳商厦同济投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德峰、殷艳丽向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签署的《阜阳布商品房买卖合同》及附件，同时责令被告配合原告撤销网签备案；2、请求依法解除原告同第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》；3、请求依法责令被告返还原告首付款137900元、团购费10000元以及原告已向第三人支付的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4、法院依法判决被告赔偿原告以首付款为本金，自支付给被告之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5、依法判决被告向第三人偿还原告自判决生效之日起就按《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》剩余的贷款6、请求依法责令被告支付原告违约金2579元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2016年3月1日与被告签署《阜阳市商品房买卖合同》及附件［合同编号:ＦＹ2016075191］，约定原告购买被告开发的位于开发区，购房款为257900元，合同第8条约定被告交房日期为2018年6月30日前，交房条件为商品房经验收合格，合同第九条约定，被告逾期交房超过30天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并接受原告累计巳付款的1%向原告支付违约金。合同签署后，原告依约支付了首付款137900元，并与第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行签订《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》，贷款12万，原告现已经开始还贷，付款义务履行完毕;同时为了购买该商铺，原告支付了团购费10000元。2020年1月18日业主代表与被告达成《退房退款协议书》，但是被告并未依照合同约定的交付日期进行交付，而且涉案商铺至今未达到交付条件。综上，被告的行为构成违约，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上，判如所请。被告商厦同济未答辩，也未提供证据。第三人阜阳颍淮农商银行颍河支行陈述意见：（一）本案答辩人系独立请求权第三人，依法对被答辩人享有债的请求权及涉案商品房的抵押抵押物优先受偿权。本案借贷关系的形成，是基于第三人与原告《住房按揭借款抵押合同》，原告向第三人借款系用于支付尚未付清开发商的余款，第三人如约支付即完成了借款出借义务，原告也应依约向第三人履行还款义务，且第三人对涉案抵押房产享有优先受偿权，故涉案《商品房合同买卖合同》无论是履行还是解除，本案原告均应承担向第三人的还款义务，第三人并对抵押享有优先受偿权。故原告诉请被告向第三人偿还剩余借款违背了合同的相对性。（二）原告不具备解除涉案商品房买卖合同的事实和法律基础。其一、本案涉及房屋交付延期是否因被告同济公司自身原因以及延期交房是否符合商品房买卖合同第八条约定的特殊情形（即免除违约责任），原告均未举证证明。其二、依据《合同法》第九十四条第(三)款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；故涉案房屋即使存在延期交付情形，原告也事先催告被告同济公司在合理期限内继续履行合同，之后方能行使合同解除权。本案中，原告未举证实现催告，不具备直接解除合同的基础。（三）退一步说，即使涉案商品房买卖合同具备解除的基础，但在未经人民法院生效判决确认解除的情况下，原告也不能主张解除与第三人签订的贷款合同。其一、原告与第三人之间签订的贷款合同和原告与被告同济公司之间因商品房买卖合同非同一法律关系，且在原告与第三人签订的按揭借款/抵押合同中特别告知第3条中明确约定，“本合同生效后，借款人必须按约行使权利并承担义务，不能因使用本合同项下贷款进行消费或经营时，与第三方所发生的任何纠纷均不能作为拒绝履行本合同项下义务的理由”。因此原告要求与第三人解除贷款合同，不能在本案中一并主张。其二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及二十五条之规定，房屋买受人解除贷款合同的前提是所涉房屋买卖合同被依法撤销或解除，即只有在解除买卖合同的之后，方能再行主张解除所涉贷款合同，且仅仅在贷款银行即担保权人单独提出诉讼请求的情况下，方能与房屋买卖合同纠纷进行合并审理。本案中，原告与同济公司之间的房屋买卖合同并未经人民法院生效判决予以认定，双方是否能够解除买卖合同尚不确定，在该事实尚未依法判决认定的情况下，原告理应不具备直接要求解除贷款合同的权利。（四）就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然是借款合同的借款人。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以这样规定，是考虑到按揭合同的特殊性，在商品房买卖合同和按揭合同都解除后，没必要由商品房买卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而由房屋出卖人直接归还银行。但根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的相对人，仍具有还款义务。综上，原告要求解除涉案贷款合同，无事实和法律依据，应依法驳回。本院经审理认定事实如下:原告于2016年3月1日与被告签署《阜阳市商品房买卖合同》及附件［合同编号:ＦＹ2016075191］，约定原告购买被告开发的位于开发区，购房款为257900元，合同第8条约定被告交房日期为2018年6月30日前，交房条件为商品房经验收合格，合同第九条约定，被告逾期交房超过30天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并接受原告累计巳付款的1%向原告支付违约金。原告于2016年1月28日支付了首付款137900元，并与第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行签订《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》，贷款12万，原告现已经开始还贷，截止2020年11月26日尚欠本金26684.78元及利息;同时为了购买该商铺，原告支付了团购费10000元。2020年1月18日业主代表与被告达成《退房退款协议书》，但是被告并未依照合同约定的交付日期进行交付，而且涉案商铺至今未达到交付条件。上述事实，由原告提供的身份证、被告的企业信用信息报告、《阜阳市商品房买卖合同》、《商铺委托管理经营合同》、收据、《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》、《退房退款协议》、银行交明明细、保险费发票等证据在卷予以证实。本院认为，涉案《阜阳市商品房买卖合同》及附件合法有效。原告按约支付了购房款，被告阜阳商厦同济公司未在2018年6月30日前交付验收合格的商铺，原告要求解除《阜阳市商品房买卖合同》及附件，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告阜阳商厦同济公司应按约将原告张辉支付的房款返还给原告。原告要求被告阜阳商厦同济公司返还已付购房首付款、团购费及已向银行所还贷款本息之和的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。首付款的银行按揭贷款利息应以银行同期贷款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日止。原告系借款抵押合同的相对人，合同解除后，并不能免除原告偿还借款的义务，原告偿还后，有权向被告再另行主张。被告对上述款项承担连带清偿责任。被告阜阳商厦同济投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃答辩与质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张德峰、殷艳丽于2016年3月1日与被告签署《阜阳市商品房买卖合同》及附件[合同编号:FY2016075191]同时被告配合原告撤销网签备案；二、解除原告张德峰、殷艳丽与阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行签订《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》三、被告阜阳商厦同济投资有限公司返还原告张德峰、殷艳丽首付款137900元、团购费10000元，以及原告张德峰、殷艳丽已向阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行支付的贷款本息(以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；四、被告阜阳商厦同济投资有限公司支付原告张德峰、殷艳丽以137900元为本金的利息（利息自2016年1月28日计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告阜阳商厦同济投资有限公司支付原告张德峰、殷艳丽违约金2579元；六、原告张德峰、殷艳丽于本判决生效之日起三十日内偿还第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行剩余贷款本金26684.78元及利息（按《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》约定的利率计算利息，从2020年11月26日起，至款还清之日止）；七、被告阜阳商厦同济投资有限公司对上述借款本息承担连带还款责任；八、驳回原告的其他诉讼请求。以上第二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元，减半收取1655元，由被告阜阳商厦同济投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇二〇年十一月三十日书记员  陈 震