湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4764号原告：中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行，营业场所：湖南省株洲市芦淞区董家塅中航工业南方公司中华二路1号仁和天城-102号门面。负责人：陆丹，银行行长。委托诉讼代理人：刘孙斌，系工作人员，男，1961年5月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：胡奎，湖南犀城律师事务所律师。代理权限一般代理。被告：株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区黄河北路689号湘银星城7栋。法定代表人：赖立新。被告：杨跃新，男，1974年5月10日出生，汉族，住湖南省新化县。被告：刘利平，女，1972年3月12日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被告：蔡某1，女，2014年12月6日出生，汉族，住湖南省新化县。法定代理人：蔡某2，系蔡某1父亲，男，1990年9月9日出生，汉族，住湖南省新化县。原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行（以下简称董家塅工行）诉被告杨刘凯妮、株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称湘誉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，发现杨刘凯妮已于2019年4月8日死亡，遂驳回原告董家塅工行对死者杨刘凯妮的起诉。2020年11月4日，原告董家塅工行申请追加被告杨跃新、刘利平、蔡某1为本案被告，本院依法予以准许。于2020年11月30日公开开庭进行了审理，原告董家塅工行的委托诉讼代理人胡奎、被告杨跃新、被告蔡某1的法定代理人蔡某2到庭参加诉讼，被告刘利平、湘誉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董家塅工行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与死者杨刘凯妮签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告杨跃新、刘利平、蔡某1偿还贷款本金859326.96元，借款利息4035.75元，本息合计863362.71元（利息暂计至2020年7月6日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3.判令被告杨跃新、刘利平、蔡某1承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费69069元；4.判令原告对死者杨刘凯妮向原告提供抵押的位于株洲市天元区××路××栋××楼××号房产［不动产登记证明号：湘（2019）株洲市不动产证明第0××0号］在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告湘誉公司对上述全部债务承担连带清偿责任；6.判令上述被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实与理由：原告与死者杨刘凯妮于2018年9月2日签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向死者杨刘凯妮发放贷款人民币88万元整，借款期限30年。借款合同生效后，原告依约履行了放贷义务，但死者杨刘凯妮未依约履行还款义务。截至2020年7月6日止，死者杨刘凯妮仍拖欠贷款本金859326.96元，拖欠利息4035.75元。《个人购房借款／担保合同》第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除借款合同；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。为确保借款合同的履行，死者杨刘凯妮以其位于株洲市天元区××路××栋××楼××号房产［不动产登记证明号：湘（2019）株洲市不动产证明第0××0号］设定抵押登记，并办理了抵押预告登记。同时，被告湘誉公司以保证人身份在合同中签字，对上述全部债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。望判如所请。被告杨跃新、蔡某1辩称，同意解除合同，原告主张的律师费过高。被告刘利平未提出答辩意见，也未向法院提交证据。被告湘誉公司书面答辩称，原告提出的诉讼事实和理由属实，但本案系简单且流程化的案件，律师费应当适用较低的标准计算，被答辩人主张的律师费过高，请求法院予以调低。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告湘誉公司、刘利平未发表质证意见。本院对双方当事人提交的证据认定如下：原告提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、死者杨刘凯妮的身份证复印件、常住人口登记卡、未婚声明书、被告杨跃新、刘利平、蔡某1的身份证复印件及常住人口登记卡、被告湘誉公司的营业执照复印件、个人购房借款／担保合同、中国工商银行借款凭证、不动产登记证明、自营历史明细列表、委托代理合同，经审查，原告提交的上述证据，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告杨跃新、蔡某1提交的公证书，两份、死亡证明、常住人口登记卡、出生医学证明，经审查，被告杨跃新、蔡某1提交的上述证据，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：死者杨刘凯妮因购房需要向原告申请贷款，原告与死者杨刘凯妮、被告湘誉公司于2018年9月2日签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告向死者杨刘凯妮发放贷款人民币88万元，贷款期限为30年。其中合同第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除借款合同；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十七条约定：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费／仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。第二十六条约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十七条约定：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第三十条约定：贷款人宣布贷款提前到期的，担保人同意仍然继续按照约定履行担保责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人担保，不论相关物的担保由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序。第三十五条约定：本合同借贷条款被解除，不影响保证条款的效力，保证人仍应按照约定承担保证责任。本合同中的“担保人”分别指抵押人、出质人或保证人，本合同项下有两种或两种以上担保的，“担保人”指所有提供担保的合同当事人。被告湘誉公司以保证人身份在合同中盖章，对上述全部债务承担连带保证责任。同时，杨刘凯妮以其位于株洲市天元区××路××栋××楼××号房产［不动产登记证明号：湘（2019）株洲市不动产证明第0××0号］为上述贷款提供抵押，并办理了预购商品房抵押预告登记。合同签订后，原告按约向被告发放了贷款本金88万元。但死者杨刘凯妮未依约履行还款义务，已累计超过六次、连续超过三次未按时足额偿还贷款本息，截至2020年7月6日，死者杨刘凯妮尚欠原告借款本金859326.96元（含拖欠的借款本金1036.07元）及拖欠利息4035.75元。起诉后被告偿还了部分本息，截至2020年10月6日，死者杨刘凯妮尚欠原告借款本金856204.12元（含拖欠的借款本金1050.74元）及拖欠利息4021.08元。另查明,杨刘凯妮于2019年4月8日死亡，其继承人为其父亲杨跃新、母亲刘利平，女儿蔡某1。死者杨刘凯妮与蔡某2未婚生育女儿蔡某1。被告刘利平通过湖南省冷水江市公证处公证，放弃继承死者杨刘凯妮对涉案房屋享有的权利。还查明，2020年8月17日,原告董家塅工行与湖南犀城律师事务所签订了一份《委托代理合同》，双方约定：董家塅工行委托湖南犀城律师事务所对原告董家塅工行诉死者杨刘凯妮、被告湘誉公司金融借款合同纠纷一案进行代理，根据合同约定的比率计算应支付的律师代理费为69069元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。双方当事人的争议焦点为：一、原告是否可以要求解除《个人购房借款／担保合同》并要求被告杨跃新、蔡某1、刘利平承担贷款本息偿还责任和支付律师费；二、原告就案涉房屋是否享有优先受偿权；三、被告湘誉公司是否应承担连带清偿责任。现分析如下：一、原告是否可以要求解除《个人购房借款／担保合同》并要求被告杨跃新、蔡某1、刘利平承担贷款本息偿还责任和支付律师费《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案，死者杨刘凯妮因购房需要向原告申请贷款，并以借款人、抵押人的名义与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，被告湘誉公司以保证人的名义也在该合同上签章，该合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。在合同履行过程中，原告按约向死者杨刘凯妮发放了贷款，履行了自己的合同义务。但死者杨刘凯妮未按时足额偿还原告借款本息，其行为已构成违约，根据双方签订的合同中违约处理条款之约定，因其违约，原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除合同，且被告刘利平自愿放弃继承，被告杨跃新、蔡某1作为继承人亦同意解除合同。故，原告可以要求解除与死者杨刘凯妮于2018年9月2日签订的《个人购房借款／担保合同》并宣布贷款到期要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，且截至2020年10月6日，死者杨刘凯妮尚欠原告借款本金856204.12元（含拖欠的借款本金1050.74元）及拖欠利息4021.08元，对诉讼请求超出部分本院不予支持。关于原告主张的律师代理费，因原告与死者杨刘凯妮（借款人）签订的《个人购房借款／担保合同》中约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的包括律师费在内的费用由借款人承担，该约定不违反法律法规的强制性规定，对该项费用本院予以支持。被告杨跃新、蔡某1、湘誉公司均辩称原告主张的69069元律师费过高，本院审查后，酌情确定为51600元。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。本案中被告杨跃新、蔡某1均未表示放弃继承，因此被告杨跃新、蔡某1均应在继承死者杨刘凯妮的遗产实际价值范围内对死者杨刘凯妮尚欠的贷款本息及应支付的律师费承担清偿责任；被告刘利平明确表示放弃继续，因此被告刘利平可以不对死者杨刘凯妮的前述债务承担清偿责任。二、原告就案涉房屋是否享有优先受偿权《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案涉及的位于株洲市天元区××路××栋××楼××号××商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押权设立登记手续，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权。故原告主张对死者杨刘凯妮提供的预抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。三、被告湘誉公司是否应承担连带清偿责任《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案被告湘誉公司自愿以保证人的名义在原告与死者杨刘凯妮签订的《个人购房借款/担保合同》上盖章，对死者杨刘凯妮的上述债务承担连带保证责任。该约定不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，现死者杨刘凯妮未按时足额偿还原告借款本息，原告宣布贷款提前到期并要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，被告湘誉公司应当对因此产生的所有债务承担连带保证责任。被告刘利平、湘誉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第二十五条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行与死者杨刘凯妮于2018年9月2日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告杨跃新、蔡某1于本判决生效之日起十日内在继承死者杨刘凯妮遗产实际价值范围内偿还原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行借款本金856204.12元，借款利息4021.08元，本息合计860225.2元（利息暂计至2020年10月6日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；三、被告杨跃新、蔡某1于本判决生效之日起十日内在继承死者杨刘凯妮遗产实际价值范围内支付原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行律师代理费51600元；四、被告株洲湘誉房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13124元，减半收取6562元，由原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行承担103元，被告杨跃新、蔡某1、株洲湘誉房地产开发有限公司共同承担6459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  喻苗二〇二〇年十一月三十日法官助理李美林书记员陈梦颖附判决书引用法律条文全文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。