青海省兴海县人民法院   民事判决书   （2020）青2524民初318号   原告（反诉被告）：刘某，个体户，住青海省兴海县。   被告（反诉原告）：青海刚坚房地产开发有限责任公司。   委托诉讼代理人：华某，住青海省共和县。系该公司兴海分公司负责人。   原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）青海刚坚房地产开发有限责任公司（以下简称刚坚公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某，被告青海刚坚房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人华某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘某向本院提出诉讼请求：1.判令刚坚公司按照和刘某签订的《房屋买卖合同》第四条的约定办理房屋杈属转移登记手续；2.判令刚坚公司按照和刘某签订的《房屋买卖合同》第八条的约定让出门头位置，并返还之前刘某让出的15平方位置；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：刚坚公司和刘某于2018年10月15日签下房屋买卖合同，刘某购买位于兴海县北大街兴海商城门厅部位，建筑面积为170平方米，双方约定合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，原告找被告去办理各项产权事项，被告一直搪塞原告，一直没有落实房屋权属转移登记手续，并按照合同第八条约定本商铺门前不得再搭建房屋，阻碍本商铺使用的门口，门头在现有租户租赁期内保持不变，假如租赁合同终止，另有租户需要门头，卖方保证出面协调解决，让出买方的门头位置。现原告因需要出租位于门口的商铺需要之前让出去的15平方的门头位置，也需与被告协商，被告依旧态度恶劣，不问不顾，严重危害原告的切身利益。现原告特向贵院提起诉讼，恳请法院查明案件事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法利益。   刚坚公司向本院提出反诉诉讼请求与辩称，1.判令青海刚坚房地产开发有限责任公司与刘某签订的房屋买卖合同无效；2.反诉诉讼费用由刘某承担。事实和理由：2018年10月15日，刚坚公司与刘某签订的房屋买卖合同，经过兴海县政府房产主管部门审核房产交易登记过程中未能审核通过，原因是刚坚公司与刘某买卖的房产属于刚坚公司拥有的兴海商场一楼产权的附属房屋，不具备买卖条件，无法办理房屋产权交易条件，属于政府政策性问题而导致进行无法交易，不存在双方违约或第三方责任，而双方无法按签订的房屋买卖合同履行各方义务，刚坚公司愿意退回刘某缴纳的所有房款。所以，刚坚公司请求贵院在查明本诉事实、判决驳回刘某起诉的同时，判决支持刚坚公司的请求。   刘某辩称，如不能达到刘某的要求，房屋是绝对不退的，因为没有产权证。   刘某为证实其主张，向法庭提交以下证据：   1.《房屋买卖合同书》一份，拟证明2018年10月15日，刘某与刚坚公司签订房屋买卖合同书，双方应按照合同约定履行自己的权利义务。刚坚公司对该组证据予以认可。   2.收据三份，拟证明刘某向刚坚公司缴纳房屋买卖款1139000元。刚坚公司对该组证据予以认可。   刚坚公司为证实其反诉主张，向法庭提交以下证据：   《房屋买卖合同书》一份，拟证明2018年10月15日，刚坚公司与刘某签订房屋买卖合同书，双方应按照合同约定履行自己的权利义务。刘某对该组证据予以认可。   对于刘某提供的证据1、2，刚坚公司予以认可，且具有证据三性，故本院予以采纳；对于刚坚公司提供的证据，刘某予以认可，且具有证据三性，故本院予以采纳。   经本院审理查明，2018年10月15日，刘某与刚坚公司签订《房屋买卖合同书》，载明：1.刚坚公司将兴海县北大街兴海商城一楼门厅部位（建筑面积170平方米）作价1139000元出售给刘某；2.该房屋所有权证证号为：只有兴海商城大证，没有门厅小证。小证由卖方负责从大证分出并办理房屋不动产权证，费用卖方承担8%，买方承担5%；3.双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；4.如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属登记手续的期限内（最长不超过5个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起30日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；5.买房保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任；6.买方要求，本商铺门前不得再搭建房屋，阻碍本商铺使用的门头，门头在现有租户租赁期间内保持不变，假如租赁合同终止，另有租户需要门头的话，卖方保证出面协调解决，让出买方该有的门头位置，现为了避免阻碍德吉超市的通道门，买方特意让出距离现有隔断门前的位置（0.6米×12米），两面总共是1.2米×12米约等于15平方米。   本院认为，一、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，刘某要求刚坚公司按照合同的约定办理房屋杈属转移登记手续，庭审中刚坚公司表示刘某购买的门厅部位的商品房只有兴海商城的大证，没有门厅小证，无法办理房屋权属转移登记手续，愿意退回刘某缴纳的所有房款，视为刚坚公司以自己的行为表明不履行主要债务，符合合同的法定解除条件。故，对刘某的诉讼请求，本院不予支持。   二、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中，双方约定，1.自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续；2.如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属登记手续的期限内（最长不超过5个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起30日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息。故，自合同签订之日起至今已逾两年，刚坚公司未向刘某办理房屋权属转移登记手续，应承担违约责任，即按照中国人民银行同期贷款利率给付利息。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）青海刚坚房地产开发有限责任公司之间签订的《房屋买卖合同书》。   二、被告（反诉原告）青海刚坚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘某房屋买卖款1139000元，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）刘某给付利息（利息期限，自2018年10月15日起计至刚坚公司实际退还之日）。   三、在被告（反诉原告）青海刚坚房地产开发有限责任公司退还房屋买卖款及给付相应利息后，原告（反诉被告）刘某向被告（反诉原告）青海刚坚房地产开发有限责任公司退还兴海县北大街兴海商城一楼门厅部位房屋（建筑面积170平方米）。   四、驳回原告（反诉被告）刘某的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）刘某负担；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）青海刚坚房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。   审 判 员 崔 晓 辉      二〇二〇年十一月二十七日   书 记 员 拉加才让   附：   《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。