广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3389号原告：都建伟，女，汉族，1975年3月8日出生，住长春市朝阳区××××××，公民身份号码：220××××××××××××066。委托诉讼代理人：陈博倩,北京市京师(深圳)律师事务所律师。被告：惠州市帆通实业有限公司，住所：惠州大亚湾霞涌镇霞景一路1号。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：钱向阳，广东德邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。原告都建伟与被告惠州市帆通实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈博倩，被告的委托诉讼代理人钱向阳、刘学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告赔偿逾期交房的违约金238579.2元。【以购房款608000为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约向原告完成交房之日止。】；2.请求判决被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3.请求判决被告向原告支付未铺设燃气管道的违约金238579.2元。【以购房款608000为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；4.请求判决被告向原告赔偿因未铺设燃气管道所造成的经济损失13080元【以每日10元为基数，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；5.请求判决被告向原告赔偿合同约定应当交付“住宅”性质的房屋与实际交付“公寓”性质的房屋所造成的购房差价损失91200元。【计算标准：608000×15%=91200】；6.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”），约定被告向原告出卖坐落于惠州大亚湾霞涌霞景路1号海景公馆14层03号的商品房，涉案商品房的规划用途系住宅，总价款为608000元，原告采取商业贷款的付款方式向被告支付购房款。合同约定被告应当于2016年12月31日前向原告交付该涉案商品房，并应当在交付时完成室内燃气的铺设，与城市燃气管网链接，保证燃气供应。合同签订后，原告已依约将全部购房款向被告付清，但被告未在约定交付日按时交付房屋，也未在约定交付日完成对燃气的铺设，且交付的房屋性质系公寓。因涉案房屋系住宅性质，被告不履行安装燃气的义务，将会严重影响涉案房屋的使用功能。鉴于被告的逾期交房行为、逾期交付燃气的行为以及交付的房屋性质不符合住宅性质的行为，均系违约行为，且系根本违约。原告特根据合同的约定及相关法律法规的规定，要求被告承担逾期交付责任，并赔偿相应经济损失，恳请法院判如所请！被告惠州市帆通实业有限公司辩称：从（2020）粤1391民初3364-3412号案各原告的《民事起诉状》看，其诉请的主要理由是：1.被告存在逾期交房，且至今未交房；2.海景公馆项目未铺设室内燃气管道，被告应承担相应责任；3.实际交付的系“住宅”，约定交付的系“公寓”，被告应当赔偿损失。对此，被告认为上述理由不能成立。具体理由如下：一、原告购买的房产，已经由其授权单位与被告办理了房产交接手续，原告关于逾期交房的观点不能成立。根据原告与惠州市海景实业有限公司签订的《委托管理经营协议书》第三条：“甲方授权乙方按甲方与被告签订的《商品房买卖合同》约定标准与被告直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为交易双方的交验手续”及《海景公馆楼宇验收表》，可以得出以下结论：1.原告已授权惠州市海景实业有限公司与被告直接办理本房产的交接手续；2.得到原告授权的惠州市海景实业有限公司已经与被告办理了房屋交验手续，且验收时间未超过约定的交楼期。因此，被告已经按照约定交付，原告主张“逾期交楼”，没有任何事实依据，且与现有证据相违背。二、原告以海景公馆项目未铺设室内燃气管道主张被告违约，并要求完成室内燃气管道的铺设，既不符合合同约定，也不符合项目的实际情况。1.海景公馆项目客观上不具备安装铺设室内燃气管道的条件。根据《城镇燃气设计规范GB50028-2006（2017修订版）》第10.4.2条规定：“居民生活用气设备严禁设置在卧室内。”，而从海景公馆的布局看，大门与卧室直接连通，依法不能安装室内燃气管道。对于这一点，大亚湾住房和规划建设局《关于陈禹信访事项处理意见书》中“因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件”的内容，也足以证明。2.从交楼标准看，交房标准已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而从海景公馆建设、办证情况看，并不包括室内燃气。根据《房屋买卖合同》的补充协议第13条：“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”及第15条：“此前被告的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定，交房标准实际已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而如前所述，海景公馆项目客观上无法安装室内燃气管道，其相关部门已完成对海景公馆项目的竣工验收备案。因此，涉案海景公馆项目在符合政府批准文件（包括允许销售、网签、办证）时，就符合了交付条件。而原告要求海景公馆项目必须“安装室内管道燃气”，既不符合合同约定，也不符合项目的实际情况。三、原告认为被告交付“住宅”不符合约定，是对《商品房买卖合同》第三条第1款的曲解。1.对于商品房的性质，被告与原告约定的是“住宅”。具体见《商品房买卖合同》第三条第1款“该商品房的规划用途为住宅”的内容。2.原告交付的是“住宅”，符合协议的约定。在《权籍调查表》、《不动产登记证明》及《不动产权证》中，载明的房屋规划用途为“成套住宅”，用途为“城镇住宅用地/成套住宅”，权利性质为“出让/市场化商品房”，使用期限为70年，而这与《商品房买卖合同》第三条第1款约定的“住宅”相吻合，原告以所谓该证据证明被告交付的房屋不符合交付标准，是对合同条款及证据内容的曲解。四、引发本案的原因。引发本案的原因，实际是因为在原告与惠州市海景实业有限公司的委托管理经营期限届满后，原告对惠州市海景实业有限公司提出的后续方案不满而提出的，其客观上早已收楼，也早已知晓项目未安装室内燃气的实际情况。在此情况下却提起本案诉讼，显然有违《民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”规定的诚实信用原则。综上所述，被告认为：原告的诉请依法不能成立，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞景路1号海景公馆14层03号房，总价款为608000元。合同第一条项目建设依据中注明所占用的土地用途为商业服务、住宅用地，第三条商品房基本情况中约定该商品房的规划用途为住宅，合同第七条约定：原告应当在于2016年8月19日前支付首期房价款308000元，占全部房价款的50%。余款300000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告已交清全部房款或银行放款，并已付清所有应付款项。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备中约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，下划线内容为由开发商自行申请开通水表并承担相应费用；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，下划线内容为由开发商自行申请开通电表并承担相应费用；3.供暖：交付时供热系符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，下划线内容为本项目无供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，下划线内容为空白；……。如果在约定期限内基础设施未达到交付条件，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，被告按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；2.协商解除。合同第十一条约定：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。合同第十二条主要约定：1.逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议第十三条，被告就海景公馆所做的售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及以其它形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，仅供参考，不作为合同的组成部分，其中所载或所示的各项资料及数据均以政府相关部门最终批准为准，具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准。补充协议第十五条，未经被告加盖公章认可的任何书面或口头承诺均为无效，对被告不产生任何法律约束力。本补充协议为（广东省商品房买卖合同）的补充和变更，此前被告的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查明一，2016年8月19日，原告与案外人惠州市海景实业有限公司（以下简称海景公司）签订《委托管理经营协议书》，委托海景公司负责管理经营涉案房产，约定原告授权海景公司按原告与被告惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与被告直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为原告与被告双方的交验手续；第四条约定，鉴于购买房屋时，海景公司为原告争取了优惠条件，原告同意委托海景公司管理经营该套房屋，委托期内，原告每年享有免费使用同类型1套公寓30天的权利，在这期间，原告不需交纳房费、服务费；委托期限为3年，暂定从2017年1月1日起到2019年12月31日。协议还约定了其他事项。另查明二，因海景公司经营实际需要，2016年11月26日，海景公司与被告签订协议书，约定，凡是海景公司与原告签订委托管理经营协议书的商品房，被告于2016年11月26日前将房产交付海景公司使用、装修，由海景公司对案涉房屋进行验收，达到买卖合同约定交付标准和条件，由海景公司收楼，视为原告收楼，提前使用产生的责任，由海景公司承担，提前收楼产生的纠纷，与被告无关。2016年11月17日，海景公司代表原告办理了案涉房屋的验收手续并收房。另查明三，“海景公馆”项目于2017年10月25日取得竣工验收备案表，于2017年9月18日取得房屋测绘报告。2019年9月6案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用/成套住宅”。另查明四，2020年1月14日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘业主陈禹反映未安装管道燃气问题进行回复，回复认为该项目共334户，为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。另查明五，本院生效民事判决，案号为（2019）粤1391民初1949号，因开发商在要约中宣传案涉小区有幼儿园、游泳池等配套设施，交付时无上述设施，该案认定开发商构成违约，以总房价的1.5%向购房者支付违约金。在本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院查封被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞景路1号海景公馆7层17号房，查封价值为581438.4元，查封期限为三年。本院认为，本案是系列案98件中的一案，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.被告是否存在逾期交房；2.被告是否应继续完成室内燃气管道铺设；3.燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。对此，本院分析评判如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。被告根据案外人海景公司与原告签订《委托管理经营协议书》，并依原告委托代理人的经营实际需要和主动申请，提前将案涉房屋交付给海景公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，海景公司作为原告收房的代理人，以原告名义实施的收房行为，对原告发生效力。本案中，被告已于2016年11月26日前将涉案房屋交付给海景公司，应视为原告在此时已收房，根据《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十一条第二款的规定，买受方知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,买受人同意接收商品房之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接收商品房之日止，此后买受方又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。此外，根据《委托管理经营协议书》，海景公司确在委托收房期限前一个月左右收房，但在委托管理期限内未交房对原告来说是能否享受到30天免费使用权利，海景公司提前一个月左右代收房行为并不会导致原告其他损失。因此，原告诉请被告支付逾期交房及逾期交付铺设燃气管道违约金的请求不予支持。关于诉请完成室内燃气管道铺设的问题，根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局回复关于陈禹信访事项处理意见书回函可知，案涉房产是公寓户型，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，并非被告能履行而不履行，而是铺设燃气管道属于事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，该项请求不予支持。关于燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。根据房屋的使用性质房屋可分为住宅、商业用房、工业厂房等,本案中合同约定为“住宅”，交付的房屋不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用/成套住宅”，交付房屋并未改变住宅的用途性质，请求该损失，不予支持。但是商品房买卖合同作为政府相关部门制定的规范性合同文本，被告虽然不能删除合同中关于燃气安装内容的条款，但可以通过该条约定的下划线部分进行注明类似“本房屋系公寓性质无法安装管道燃气”等等说明或提示，让原告在购买时对案涉房屋的燃气能否安装有清晰知悉后，再决定是否购买。相反，被告并没有提醒和说明，并将“交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”作为合同内容进行约定，被告未按该约定进行交付，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失如何计付问题，合同中虽约定未按约定时间交付完成室内燃气管道铺设的，按日万分之三计算违约责任，但未安装管道燃气铺设，并非被告可以履行而迟延履行，而是事实上案涉房屋系公寓性质，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，不应按合同约定的违约条款判定违约责任，本案与本院已生效（2019）粤1391民初1949号民事判决书中的事实有较高相似性，本案参照（2019）粤1391民初1949号民事判决书中确定的违约责任计付标准，即以总房价的1.5%计算违约金。因此，被告应向原告支付违约金的具体金额为9120元（608000元×0.015）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市帆通实业有限公司自本判决生效后十天内向原告都建伟支付违约金9120元；二、驳回原告都建伟的其他诉讼请求。案件受理费4807.19元、保全费3427.19元，由原、被告各负担4117.19元。被告负担的4117.19元已由原告预交不予退回，判决生效后由被告径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十月二十日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍