上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初7760号原告(反诉被告)毕向阳，男，1969年3月29日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。被告(反诉原告)周先武，男，1967年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。原告毕向阳与被告周先武及反诉原告周先武与反诉被告毕向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)毕向阳，被告(反诉原告)周先武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕向阳诉称，2019年2月27日，原被告就被告向原告承租上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《租赁合同》一份。租期自2019年3月15日起至2021年3月14日止；房屋租金每月人民币(以下币种均为人民币)13000元。但被告自2020年3月15日起拒向原告支付租金。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原被告就涉案房屋签订《租赁合同》；二、被告向原告支付2020年3月15日起至2020年5月11日止的房屋租金24681元；三、被告向原告支付2020年5月12日起至2020年6月18日止的房屋占用使用费16021元；四、被告向原告支付逾期支付租金的违约金(以24681元为基数，自2020年3月15日起至实际支付之日止，按日千分之一的标准计)；五、被告向原告支付2020年3月15日起至2020年6月18日止的物业管理费1022.4元；六、被告向原告支付恢复房屋原状的费用17501元。被告周先武辩称，同意解除合同，但解除时间应为2020年2月4日，因当时原告同意解除合同；被告在2020年2月6日已经搬离涉案房屋。故被告仅同意解除合同，对其余诉请均不予同意。反诉原告周先武诉称，反诉原被告就反诉原告向反诉被告承租涉案房屋签订《租赁合同》一份，因疫情原因，2020年2月4日，普陀区防疫办对涉案房屋采取封门、断电、贴封条等措施，致涉案房屋不能实际居住。2020年2月5日，反诉原告通过微信、电话告知反诉被告，反诉被告表示同意退房，退还押金。次日，反诉原告清空房屋，等待反诉被告收房及退还各项费用，但反诉被告以各种理由推拖，至今仍未退还所有款项。故反诉原告向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、反诉被告向反诉原告返还2020年2月4日起至2020年3月15日止的房屋租金17700元；二、反诉被告向反诉原告返还押金13000元；三、反诉被告向反诉原告返还维修费用3460元。反诉被告毕向阳辩称，涉案房屋直至2020年6月18日才予以返还，合同也未到期；合同约定反诉原告迟延支付租金，反诉被告则可以没收押金；维修情况反诉被告不知情，即使要维修，反诉被告也会自行安排维修。综上，反诉被告不同意反诉原告的所有反诉诉请。经审理查明，关于本诉，2019年2月27日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)就涉案房屋签订《租赁合同》一份，约定，1、出租面积为170.44平方米；2、租赁用途为居住，物业现状为已装修，乙方返还房屋时，按现状完好交还房屋；3、租期自2019年3月15日起至2021年3月14日止；4、租金每月13000元、押金13000元；5、支付方式为先付后用，按季支付，付款日为应付日的前15天；6、水、电、物业管理费等费用均由乙方支付；7、乙方应按期支付本合同一切费用，如逾期则按逾期金额的日千分之一向甲方支付违约金，另逾期一个月以上，甲方有权终止合同并由乙方赔偿甲方保证金金额；8、乙方在承租期间内未经甲方确认不得转让、转租；9、合同到期后，乙方添置的新物可自行收回，而对于乙方装饰装修的部分乙方恢复原状；10、乙方在使用期间如违规、违法等活动造成合同无法履行或逾期未付房租的，甲方有权收回房屋，保证金没收，造成乙方损失的乙方自行负责，与甲方无关。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了3个月租金39000元及13000元押金。合同履行过程中，被告将房屋对外群租。2019年7月21日，原告在知晓被告群租后微信被告，要求被告予以整改。2020年2月4日，上海市普陀区长寿路街道防疫指挥部对涉案房屋采取了封门及断电措施。同年2月5日，被告将封门情况告知原告，同时要求减免租金。后双方就退租事宜进行协商，但未果。同年3月1日，被告微信回复原告“这样，房子不退了，两年到期再说……”2020年6月18日，原被告就涉案房屋办理了交接手续，同时结清水电费用。审理中，原被告对涉案房屋因疫情、群租原因而被查封均无异议。但对2020年2月5日就合同的解除是否已达成一致，双方意见不一，各执一词。反诉查明事实同本诉。2020年5月11日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请；同年6月11日，反诉原告向本院提出反诉，请求法院支持其反诉诉请。本院认为，关于本诉，当事人对房屋租赁关系、租金、物业管理费、押金、水电费的支付等事实均不持异议，本院对此予以确认。合同签订后，双方均应按约履行。根据查明的事实，导致租赁合同无法继续履行的根本原因在于被告将房屋予以群租，该行为已构成违约。结合原被告庭审中的陈述、双方之间的微信沟通记录及房屋的实际返还时间可见，2020年2月，租赁合同并未解除。合同履行期间，被告未按约支付租金及物业管理费，故对原告要求解除合同、支付租金、物业管理费、逾期支付租金的违约金之诉请，本院均予以支持。解除时间以原告起诉之日为准，即2020年5月11日。合同解除后，被告继续占用房屋的行为侵犯了原告的合法权益，被告应当承担在此期间所产生的房屋使用费，使用费标准参照租金标准，故对原告的该项诉请，本院亦予以支持。针对原告要求被告承担恢复原状的费用之诉请，本院认为，按双方合同的约定，被告理应在返还房屋时将房屋恢复原状，被告关于对房屋的改动系经原告的同意之抗辩意见因无相应证据予以佐证，本院难以采信，故对原告的该项诉请，本院亦予以支持，该费用由本院依法予以酌定。关于反诉，合同履行期间租金的支付，本诉中已作阐述，不再赘述，故对反诉原告要求反诉被告返还租金之诉请，本院不予支持。鉴于反诉原告群租的违规行为致合同无法履行且其又逾期未支付租金，按合同的约定，押金予以没收，故对反诉原告要求返还押金之诉请，本院亦难以支持。关于维修费，反诉原告在未通知反诉被告进行维修的情形下，要求反诉被告承担其自行对房屋进行维修而支付的费用，依法无据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告毕向阳与被告周先武就上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年5月11日解除；二、被告周先武应于本判决生效之日起十日内向原告毕向阳支付2020年3月15日起至2020年5月11日止的房屋租金人民币24681元；三、被告周先武应于本判决生效之日起十日内向原告毕向阳支付2020年5月12日起至2020年6月18日止的房屋占用使用费人民币16021元；四、被告周先武应于本判决生效之日起十日内向原告毕向阳支付逾期支付租金的违约金(以人民币24681元为基数，自2020年3月15日起至实际支付之日止，按日千分之一的标准计)；五、被告周先武应于本判决生效之日起十日内向原告毕向阳支付2020年3月15日起至2020年6月18日止的物业管理费人民币1022.4元；六、被告周先武应于本判决生效之日起十日内向原告毕向阳支付恢复房屋原状的费用人民币5000元；七、对反诉原告周先武的所有反诉诉请均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币1410.21元，由被告负担。本案反诉受理费人民币327元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋国红人民陪审员  张 莹人民陪审员  张秀娟二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  缪茵渊书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。