宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3710号 上诉人（原审原告）：陈博明，男，1976年3月23日出生,汉族，中国平安保险公司银川分公司88部销售经理，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：郭祥雨，男，1991年3月20日出生，汉族，银川美团收银系统工作人员，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：郭祥雷，男，1990年10月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街626号宝湖锦园。 经营者：单正斌，男，1988年9月16日出生，汉族，该咨询部经理,住宁夏回族自治区银川市××区。 上诉人陈博明因与被上诉人郭祥雨、郭祥雷、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部（以下简称龙庭爱家咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈博明，被上诉人郭祥雨、龙庭爱家咨询部的经营者单正斌到庭参加诉讼。被上诉人郭祥雷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈博明上诉请求：1.改判被上诉人郭祥雨、郭祥雷共同承担违约金102000元；2.龙庭爱家咨询部承担给陈博明造成的房屋空置费10000元（给陈博明保管的10000元将以欺诈另行起诉）；3.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审虽认定了被上诉人郭祥雨（郭祥雷待认定）严重违约的事实和合同的合法有效性，但没有依据违约金条款作出正确的判决。合同约定的违约条款符合法律规定，应当按此约定处理。二、一审认定事实依据错误。一审以陈博明出售了房屋减少了违约金，没有任何标准和依据，违背法理。三、被上诉人在一审中没有提交任何证据。房屋后来出售是陈博明的急救措施和结果，反而成了违约方的支持依据。四、郭祥雷在一审中承认是让郭祥雨签订合同的共同行为，主观上有共同关系，他俩还是兄弟，客观上存在根本的利害关系，郭祥雷对违约负有共同责任。五、龙庭爱家咨询部存在严重欺诈，鉴于此，陈博明根据房屋所在小区的出租价格，酌情考虑物业费等4个多月要求赔偿房屋空置费等共计1万元。 郭祥雨辩称，合同签订后，因郭祥雨的原因，与陈博明口头协商于2020年过完年进行房产的手续办理。但是因为疫情爆发，郭祥雨回山东被隔离在家，直到2020年3月初山东才解封，郭祥雨回到银川又要隔离14天。3月28日前后，中介打电话说有全款客户看房，陈博明着急用钱，要将房屋出售他人，郭祥雨是同意的。是陈博明将房屋出售，违约在先。一审法院判决郭祥雨承担30000元违约金认定事实不清，适用法律不正确。一审法院未予支持陈博明要求的房屋空置费、材料打印费等损失，认定事实清楚，适用法律正确。 龙庭爱家咨询部辩称，龙庭爱家咨询部是居间服务方，提供了相应的居间服务。在后续合同履行过程中是陈博明与郭祥雨未履行，导致合同没有进行下去，龙庭爱家咨询部不承担任何责任。在合同签订完毕后，因郭祥雨个人原因未能在约定时间内办理，郭祥雨本人也第一时间通知了陈博明，且陈博明是同意的，当时双方口头约定于2020年年后办理房屋的贷款手续。定金支付2000元不应当退。请求驳回上诉。 郭祥雷经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 陈博明向一审法院起诉请求：1.由郭祥雨、郭祥雷支付陈博明购房违约金10.2万元；2.银川市金凤区龙庭爱家房地产中介服务部归还陈博明现金10000元；3.被告承担诉讼费、材料打印费、房屋空置费四个月，共10000元(2019年11月17日至2020年3月22日止)。 一审法院认定事实：2019年11月17日，原告陈博明（出卖方）与被告郭祥雨（买受方）签订一份《银川市存量房买卖合同》,约定：原告将10幢6单元602号房屋出售给被告，总价款51万元，买方在签订本合同的同时支付定金1万元，定金支付给龙庭爱家咨询部。当日，原告陈博明（出售人、甲方）与被告郭祥雨（购买人、乙方）、龙庭爱家咨询部（居间人、丙方）签订一份《居间服务合同》,约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，居间服务费10200元，由甲方承担5100元，乙方承担5100元。同时，三方还签订了一份《过户、按揭代理合同》。2019年11月17日，原告陈博明（甲方）与被告郭祥雨（乙方）、龙庭爱家咨询部（丙方）还签订一份《补充协议》，针对10号楼6单元602室及阁楼房屋买卖及相关事宜所签订的《银川市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》作如下补充协议：乙方于2019年11月17日向甲方支付定金1万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，并由丙方代为保管；甲方应在签署本协议后44日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2019年12月31日前）将其原贷款一次性还清；乙方承诺于2019年12月20日前将首付款135000元以银行托管的方式支付给甲方，甲方同意乙方以商业贷款的形式支付剩余款项；乙方若逾期履行房款支付义务，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向甲方支付违约金，丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费10200元后交由甲方抵顶违约金，多退少补。如本协议与《银川市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。上述合同签订后，被告郭祥雷支付定金2000元，并由被告龙庭爱家咨询部保管。2019年11月18日后，原告通过微信向被告龙庭爱家咨询部员工李宁宁多次催促办理贷款事宜，2020年1月8日，李宁宁向原告回复：“问了，他办手续估计年后了，手里的钱不够”、“他还款，还要拿首付，说是年后钱就到位了”。2020年3月1日，李宁宁向原告发微信称：“我们也不愿出现这种情况，我们这边先跟他沟通一下，然后违约的事，然后我们再沟通”；2020年3月2日，李宁宁向原告发微信称：“我刚刚给他说了，他也是估计没钱买了，他还有其他欠款”，原告回复：“承担合同和合同之外的费用，给我造成的损失”。2020年4月2日，原告以短信的方式告知被告郭祥雨：“由于你签订了购房合同，但没有按约定办理，中介告知了你的答复。鉴于你方的原因，合同解除”，被告郭祥雨未做答复。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订了《银川市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应遵照履行。合同签订后被告郭祥雨未按合同约定时间向原告支付首付款，至2020年4月2日原告以短信的方式告知被告郭祥雨合同解除时，被告郭祥雨也未做答复，故原告与被告郭祥雨间签订的《银川市存量房买卖合同》已经解除，合同解除后，因被告郭祥雨违反合同约定，应当向原告承担违约责任。原告要求被告郭祥雨、郭祥雷支付违约金102000元，同时要求被告龙庭爱家咨询部归还定金10000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。虽合同约定的违约金为房屋总价的20%，综合考虑原告的房屋随后已通过龙庭爱家咨询部再次出售以及出售价格等因素，故酌定由被告郭祥雨向原告支付违约金30000元，对原告要求被告被告龙庭爱家咨询部归还定金10000元的诉讼请求，不予支持。郭祥雷并非合同签订相对方，对原告要求被告郭祥雷承担责任的诉讼请求，法院不予支持。原告要求被告承担材料打印费、房屋空置费等，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决：一、被告郭祥雨于本判决生效后十日内支付原告陈博明违约金30000元；二、驳回原告陈博明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1370元，由原告陈博明负担1033元，被告郭祥雨负担337元。 本院二审期间，当事人向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈博明向本院提交了以下证据：证据一、微信聊天记录2张，证明目的：郭祥雨及郭祥雷明确拒绝购买涉案房屋。证据二、与郭祥雷的聊天记录1张，证明目的：郭祥雷也是购买房屋的相关人，应和郭祥雨负同等责任，龙庭爱家咨询部对陈博明构成欺诈。证据三、聊天记录2张，证明目的：被上诉人违约之后，陈博明另找房屋经纪人出售房屋进行补救，被上诉人并未主动做任何补救措施。证据四、网络打印件1份，证明目的：房屋空置期间损失计算依据。 经质证，郭祥雨对证据一的真实性认可，证明目的不认可。对证据二的证明目的不认可，郭祥雨是合同主体，郭祥雷不应承担责任。对证据三不认可，不清楚。对证据四的真实性及证明目的均不认可。 龙庭爱家咨询部对证据一的真实性认可，对证明目的不认可。对证据二的内容龙庭爱家咨询部不知情。对证据三不清楚，但是后期房子也是龙庭爱家咨询部提供中介服务出售的，是陈博明与郭祥雨同意的情况下出售的。对证据四的真实性及证明目的均不认可，因为在履行合同过程中，刚好是疫情发生的过程，各行业均停工停产，不能履行合同是能够接受的。 经审查，陈博明提交的证据不属于二审期间的新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人郭祥雨在《银川市存量房买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》中购买人、乙方处签字确认，故一审法院认定郭祥雨为合同签订方，并无不当。根据合同的相对性，合同的权利义务应当由合同的当事人承担。上诉人陈博明要求被上诉人郭祥雷承担合同义务及责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据审理查明的事实，被上诉人郭祥雨未能依照合同的约定按期支付购房款，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”即合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。故一审法院判决被上诉人郭祥雨支付违约金，驳回上诉人陈博明要求保管定金的龙庭爱家咨询部返还定金的诉讼请求，于法有据。关于一审判决认定的违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人陈博明提交的证据不能证实其损失数额，一审法院综合考虑合同的履行情况、房屋出售情况等因素，酌定由被上诉人郭祥雨支付违约金30000元，并无不当。上诉人陈博明诉请的材料打印费、房屋空置费无事实及法律依据，一审法院未予支持，亦无不当。上诉人陈博明的上诉理由均不能成立，本院不予支持。被上诉人郭祥雷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2740元，由上诉人陈博明负担。 本判决为终审判决。 审判员  宁丽 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  苏芮 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。