成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初11547号 原告：付正权，男，1966年6月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王柯，男，1973年1月25日出生，住成都市金牛区，系成都金美物业管理有限公司员工。 原告付正权与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日组织付正权与金美公司进行了庭前证据交换，于2020年9月28日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付正权的委托诉讼代理人罗跃霏、钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告付正权向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金11,504.00元；2.判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；3.请求判令被告按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即9,872.60元；4.判令被告立即返还房屋；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际（预售许可证号11213号）×房屋租赁给被告并委托被告按3,000.00元/平方米进行改造和装修。合同还约定房屋租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中，从2019年7月20日至2020年1月19日，月租金标准为2,876.00元/月。租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，原告向被告支付装修款156,300.00元。合同履行初期，被告尚能按约支付租金。但自2019年10月15日起，被告却无故拖欠租金，并于2019年12月31日向付正权发出《终止通知书》，付正权同意解除合同，并多次催促金美公司配合办理收房手续，金美公司置之不理。金美公司无故拖欠房屋租金又违约解除合同。综上所述，被告无故拖欠租金后又违约解除合同已严重违反合同的约定，之后又拒不配合，迟延返还房屋的行为更严重损害了原告的合法利益，因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，由于48案所涉房屋位于不同楼层及位置,且对应的实际经营业态差异巨大,因此为便于贵院审慎查明事实,金美公司同意合并审理,建议按实际经营业态分类审理裁判。2019年12月26日,九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房,并在房屋整体移交清单上签字确认。 ……月子中心（17层-21层，,17-20层每层1-18号、21层1-4号）。月子中心商户与金美公司签订房屋租赁合同补充协议，金美公司自2020年１月起直接向月子中心经营方提供招商银行清江支行的银行账户、网上银行Ｕ盾、银行预留印鉴改为月子中心工作人员，此账户专供月子中心业主支付租金使用，２月份开始发生疫情，月子中心无法营业要求业主免去疫情期间不能营业产生的租金，经与业主反复协商：达成—致意见先免２月份—个月租金，３月份的租金仍然按照前期约定的金额支付业主租金，后期再协商疫情期间房租免多长时间、多少金额等；实际付款情况：３月份整月租金、４月份半个月租金；试营业时间：2020年５月１日起；从５月份开始试营业起，月子部分业主在月子中心大厅21层采取了包括但不限于在大厅堵门睡觉、高声吵闹、滋事等行为严重影响了月子中心的正常经营秩序，导致月子中心的客户被迫离开月子中心，要求月子中心赔偿精神和经济损失。已签约的17户客户纷纷要求退款和补偿……金美公司为了及时为业主止损，到处为月子中心招商，现在月子中心业态的业主已经与新进场的经营户于2020年７月签订租赁合同，新进场的月子中心已于2020年８月中旬试营业。基于以上原因金美公司恳请法庭，原月子中心被迫退场后对应房屋空置了一段时间的租金不应由金美公司承担，金美公司诉求支付欠付2019年9-12月份租金（个别租金支付情况不同）……。 2019年12月31日，金美公司按照协调会的精神出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，载明：自2019年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同等相关内容。金美公司于金美国际大厦多处公示张贴了通知书，同时将该通知书快递送达到所有业主，并再次通过微信将通知书送达给业主。金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，金美公司与业主方《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，金美公司请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金之外的其他全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2017年7月22日，付正权与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定“乙方（即金美公司）承租甲方（即付正权）位于成都市金牛区房屋（租赁房屋建筑面积共52.10㎡），该房屋租赁期为2018年1月1日至2027年12月31日止。房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取……从2019年7月20日至2020年1月19日，月租金标准为2876.00元／月……租金支付方式为每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金，并将该款转入甲方指定的账户。合同同时约定金美公司的违约处理是，在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补付正权损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但付正权应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经付正权或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美公司原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2018年1月8日，原告向被告金美公司支付装修款156,300.00元。并依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营月子中心，并将收取的房屋租金支付给原告，自2019年9月，金美公司向原告支付了2019年8月的租金后，就未再支付原告租金。 2019年12月31日，金美公司发出《终止通知书》，该通知书载明：尊敬的金美国际业主，由于市场环境，我司无聊继续承担远高于市价的房屋租金，近几月与业主协商租金调整事宜均未达成一致，目前大型商户酒店公司已撤场，而成都金美安防科技有限公司拖欠我司借款本息暂无法执行到回款，我司资金链已断裂，陷入经营困境。多次多方协商沟通毫无进展后，迫使我司不得不宣布终止与您的租赁合同，在此向您函告如下：自2019年12月31日起，我司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。后续相关事宜，请在收到本通知后与我司联系协商处理。终止上述租赁合同后，如果您愿意也可以委托我公司招租，租户的租金单价将由您授权，我公司承诺在2020年1月1日起至2021年12月31日止免收招商服务费，已经招商到位的次承租户（经营户）直接与业主签订租赁合同，租金由经营户支付给您，请接到次通知后一个月内到我公司办理手续。 2020年1月10日，付正权与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议就租金及支付、租赁发票、房屋使用需要等事项进行约定。该补充协议约定，付正权同意由房屋实际使用人（目前为成都馨欣母婴服务有限责任公司）租赁并使用该房屋，有条件地签署无干扰承诺。 另查明，2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司于2019年12月31日在“金美国际”张贴《终止通知书》，并向各位业主发出该《终止通知书》，《终止通知书》的内容为“……自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。”，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续。原告亦同意解除合同。 以上事实有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、《房屋租赁合同补充协议》、会议签到表、张贴照片、被告书面答辩意见及当事人的当庭陈述等证据在案予以证实。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 本院认为，原告与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定原告与金美公司之间建立了房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于原告主张金美公司支付案涉房屋自2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。故支付租金是承租人的主要合同义务。根据原告的当庭陈述，金美公司租金仅支付到2019年8月。据《租赁合同》3.2条约定租金支付方式为每月一付，即在每月15日支付上月的租金。又据《租赁合同》3.1约定从2019年7月20日至2020年1月19日，月租金标准为2,876.00元/月……从2019年9月1日起至2019年12月31日期间的租金为：2,876.00元/月*4个月=11,504.00元。故本院对付正权的该项诉讼请求予以部分支持。 对于违约金。付正权主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即9,872.60元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向付正权支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因付正权未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向付正权支付违约金2,876.00元。 对于付正权主张金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日其至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。本院认为，双方合同于2019年12月31日解除后，并未约定其后租金仍应由金美公司向实际承租人收取并支付给付正权，且事实上付正权也已经将案涉房屋租赁给了案外人成都馨欣母婴服务有限责任公司继续经营使用，付正权所提该主张依据不足，本院综合考虑前述情况，对付正权的该项诉讼请求不予支持。 关于原告主张返还房屋的诉讼请求，经查，合同于2019年12月31日解除后，金美公司即通知各出租人办理收回房屋事宜，出租人可随时收回房屋，付正权不能举证证明未收回房屋系金美公司原因导致，且事实上付正权也已经将案涉房屋租赁给了案外人成都馨欣母婴服务有限责任公司继续经营使用，现案涉房屋并不处于金美公司控制之下，金美公司不是本案负有返还房屋义务的主体，加之月子中心涉及租用与本案同类业主产权67户进行经营，如判令支持原告返还占其中52.10㎡房屋产权的诉讼请求，必然影响其他同业态业主的合法权利，故本院对付正权的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向付正权支付租金11,504.00元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向付正权支付违约金2,876.00元； 三、驳回付正权的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费320元，由成都金美物业管理有限公司负担（此款已由付正权先行支付，成都金美物业管理有限公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给付正权）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月二十八日 书 记 员  黄小龙