广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初2390号原告（反诉被告）：邓凤娟，女，出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家杰，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈辉，男，出生，汉族，住址：广东省遂溪县。委托诉讼代理人：王鑫，男，出生，汉族，住址：广东省遂溪县。被告（反诉被告）：湛江市安家不动产信息咨询有限公司，住所地：湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区Q1、Q2幢一层06号商铺。法定代表人：徐曼曼。原告邓凤娟与被告陈辉、湛江市安家不动产信息咨询有限公司（下称安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告陈辉提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告邓凤娟的委托诉讼代理人吴晓玲、吴家杰，被告陈辉及其委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。被告安家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告邓凤娟向本院提出诉讼请求：1、被告陈辉将御海湾6栋2301房交付给原告使用；2、被告陈辉将御海湾6栋2301房过户登记到原告名下；3、被告陈辉向原告支付违约金312000元（按房屋成交价的30%即312000元计算）；4、两被告共同向原告退还中介服务费20800元；5、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：，原告经被告安家公司居间介绍向被告陈辉购买位于湛江市赤坎区屋，三方签订了《房屋买卖合同》，约定：物业成交价为104万元，原告于向陈辉支付定金5万元和购房款20万元，原告自2018年7月至2020年6月期间每月向陈辉支付月供合计28400元，双方约定余款按银行商业按揭贷款支付，且原告已向安家公司支付了20800元居间服务费。根据涉案合同第三条第（二）款、第四条第（二）（三）款、第四条第（五）款以及补充条款的第一条之约定，被告陈辉应当履行将涉案房屋交付以及办理过户给原告的义务。但是，我方多次与被告陈辉、安家公司协商沟通督催其履行交付和过户义务，被告陈辉拒绝履行且发来函件告知原告解除合同，被告安家公司没有履行合同约定的中介服务内容，导致房屋出证后未能协助督促被告陈辉将房屋过户给原告，至今未能实现合同目的。明显，两被告上述的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。原告认为，两被告违反合同的约定，侵犯了原告合法的民事权益，因此，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈辉辩称：一、被告已按合同约定交付房屋给原告使用。根据《房屋买卖合同》第三条第（二）款卖方交付物业予买方使用之日为。补充条款第四条“签订合同之日起交房给予买方使用”。第四条第（五）款“买方将该物业之权属证明原件交有经纪方保管至办理该物业迁移手续当日”。合同已写明被告已交付房屋给原告使用，原告现起诉主张交房没有事实依据。二、原告主张被告过户没有法律依据。根据《房屋买卖合同》第三条第（一）款约定三方约定出房产证后经安家公司预约到房产中心办理测绘鉴证过户相关手续。安家公司的代理庄睿已经离职，当被告拿到房产证后安家公司并没有人通知原、被告三方办理过户，事实上合同没有约定何时办理过户手续，且过户时应当办理贷款手续，但因为原告的征信问题导致办理贷款不能。被告在今年要求原告办理过户手续，原告以在北京不能过来且征集有问题、湛江有大动作等诸多理由不肯回来过户，且从2020年1月至5月也没有按时按量转账月供到被告账户上。事实上原告从2020年1月至5月、从2020年7月至今均没有转账到原告供房账户上。原告已经违反了合同补充条款第一条、第五条、第四条第（四）款的约定。因此，原告主张办理过户没有法律依据。三、被告并不存在逾期交付房屋，逾期办理过户手续的事实。综上所述，被告没有违约，没有逾期交付房屋，也没有逾期办理过户手续。原告主张违约金没有事实和法律依据。另外，中介服务费不是被告收取，是安家公司收取，原告主张被告退还中介费没有事实和法律依据。被告陈辉反诉请求：1、解除陈辉与邓凤娟、安家公司于签订的《房屋买卖合同》；2、没收邓凤娟支付的购房定金50000元；3、邓凤娟支付违约金208000元及逾期支付楼款违约金23700元；4、邓凤娟将涉案房屋返还给陈辉；5、本案反诉费用由邓凤娟承担。事实与理由：，经安家公司居间介绍,陈辉将自己所有的位于湛江市赤坎区出售给邓凤娟，三方签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、房屋位于湛江市赤坎区，建筑面积；2、房屋所有权证暂时未出证；房屋总价款104万元，签订合同时邓凤娟支付定金5万元，首期房款20万元，剩余的购房款79万元应在签订合同后（）天内办妥按揭贷款申请手续；3、卖方交付房屋使用之日为；4、房屋中介费20800元由邓凤娟承担；5、邓凤娟不能按照合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向陈辉支付该房屋成交价的20%作为违约金。邓凤娟逾期支付楼房款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向陈辉支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，邓凤娟应当支付物业成交价的20%作为违约金。5、买卖双方同意在签订本合同后，陈辉将该房屋之权属证书交由安家公司保管。补充条款：1、签订合同之日起至止此房的房产证未出证前月供邓凤娟承担1000元／月，其余的由陈辉承担，如未出证，邓凤娟承担办理办证加急费或者承担从2019年3月份起所有的月供；签订合同之日起陈辉已经将房屋交付给邓凤娟使用。签订合同后，邓凤娟交付定金50000元和首期房款200000元，陈辉亦将该楼房交付给邓凤娟使用，并将房屋权属之原件交付给邓凤娟保管。然而，邓凤娟并未按照合同的补充条款履行义务，主要有：因房产证在2019年3月份之前未出证，邓凤娟没有承担办理办证加急费用，亦没有按照合同约定从2019年3月份起承担所有月供，每月只转账1000元及物业费200元到陈辉供房账户中，甚至连1000元的供房款也不按时支付，如转账3600元（2019年2月至4月每月）到陈辉供房账户中，在2020年1月至5月并没有转账到陈辉供房账户上，在转账7200元（2020年1月至2020年6月）到陈辉供房账户中，从2020年7月份起就不再转账到陈辉供房账户中。鉴于邓凤娟以上的违约行为，根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条第三款“逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金”的约定，以及根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，从2019年3月份起，被告即不按照合同约定承担加急费亦不承担所有的月供，已经违反了合同的第四条第四款、补充条款第五条的约定。因此，陈辉与邓凤娟、安家公司于签订的《房屋买卖合同》应予解除。因邓凤娟逾期支付房款已经逾期30天以上，应当按照合同约定支付208000元给陈辉及逾期支付楼房的违约金23700元。根据《担保法》第89条的规定，邓凤娟作为给付定金的乙方，不按照合同约定履行债务，因此，该定金50000元应予没收。根据合同法的有关规定，合同解除后，应当恢复原状，陈辉在合同签订时已将涉案房屋交给邓凤娟使用，因此，合同解除后邓凤娟应当返还涉案房屋给陈辉。原告邓凤娟对被告陈辉的反诉辩称：一、陈辉不享有法定的解除权，因为涉案合同是合法有效的，具有法定的约束力。二、陈辉不享有约定的解除权，因为邓凤娟不存在约定的违约行为和情形，且已按合同约定履行了主要付款义务，双方应当继续履行合同。三、陈辉至今尚未将涉案房屋交付给邓凤娟占有使用以及完全支配，因此其请求我方返还房屋的诉求没有事实依据。四、陈辉早已领取不动产权证但至今尚未办理过户登记给邓凤娟，明显存在严重违约，应当向我方承担违约责任，赔偿损失。五、从陈辉的诉求来看，其要求我方付款但又诉求不过户房屋明显其意思是我方既要给钱又不给房，于情于理都不符合事实，请求法院驳回陈辉的全部反诉请求。被告（反诉被告）安家公司对本诉、反诉均不作应诉答辩。经审理查明：，以安家公司为经纪方，邓凤娟与陈辉签订《房屋买卖合同》。陈辉将位于湛江市赤坎区（尚未办理房屋产权证）转让给邓凤娟。合同第二条约定“房屋成交价为104万元，签订合同时邓凤娟支付定金5万元，首期房款20万元由邓凤娟转账支付。剩余的购房款79万元由邓凤娟办理按揭贷款申请手续，陈辉应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。该笔款项于买卖完成并办妥权利登记后由贷款银行直接划入陈辉银行账号。”。合同第三条约定“出房产证后经安家公司预约到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申请手续。卖方交付物业予买方使用之日期为。”。合同第四条约定“卖方应在办理过户手续前将有关该物业的解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。买方于合同签订之日向经纪方支付20800元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方导致交易不能进行或是交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再购买该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。”。合同第十条（补充条款）“签定合同之日起至房产证出证前月供买方承担1000元／月，剩余由卖方承担。经双方协商，如未出证，买方承担办理办证加急费用或承担之后的月供。”。签订合同后，邓凤娟当日银行转账支付定金50000元及首期房款200000元给陈辉。邓凤娟在2018年7月、8月每月转账1000元给陈辉，自2018年9月至2019年1月每月转账1200元给陈辉，共计8000元。，邓凤娟转账3600元给陈辉，作为2019年2月、3月、4月费用。至2019年12月，邓凤娟每月转账1200元给陈辉，共计9600元。，邓凤娟转账7200元给陈辉，作为2020年1月至6月的费用。上述2018年7月至2020年6月，邓凤娟共计转账28400元给陈辉。同时，邓凤娟支付中介服务费20800元给安家公司。另查明：涉案房屋于2019年6月12日产权登记在陈辉名下[粤（2019）湛江市不动产权第0037196号]，已办理商品房抵押权登记。陈辉于缴交不动产登记费80元后，领取不动产权证书。陈辉委托广东南方福瑞德律师事务所于出具《律师函》给邓凤娟，内容主要为“按合同约定，若2019年2月30日仍没有涂销该房产的抵押，拿回该房产的房产证，邓凤娟承担所有的办证费用以及之后的所有月供，但房产不但没有在2月30日涂销该房产抵押，邓凤娟也没有按照双方的约定承担月供，致使双方合同无法履行，故陈辉依法行使法定解除权，解除双方签订的合同。”。邓凤娟亦委托北京市炜衡（广州）律师事务所于出具《律师函》给陈辉、安家公司，内容主要为“陈辉未按时交付房屋，取得不动产产权证后拒绝履行过户义务，安家公司违反合同约定的保管房产权属证明原件的义务，陈辉、安家公司上述行为已构成违约。主张解除合同，陈辉退还房款和支付违约金，安家公司退还中介服务费。”。安家公司于2019年8月开始，通过微信联系陈辉，告知其涉案房屋产权证已办，协商办理涉案房屋产权转移登记给邓凤娟，但陈辉一直不予回复。2020年1月至3月，陈辉与邓凤娟通过微信协商，陈辉要求将房价提升为107万元，邓凤娟不同意，并要求陈辉继续按合同约定履行，办理过户手续。直至2020年7月份，双方仍未能协商处理合同的履行问题，邓凤娟遂于向本院提起本案诉讼。再查明：涉案房屋至今尚为毛坯状态，陈辉至今尚未解除房屋抵押登记。庭审中，邓凤娟坚持要求继续履行合同，并不同意一次性支付剩余房款给陈辉，要求通过银行贷款支付剩余房款。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，审理的焦点应当是对双方当事人在履行房屋买卖合同过程中是否构成违约，如构成违约应当承担的民事责任。，以安家公司为经纪方，邓凤娟与陈辉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。根据合同第十条约定“签定合同之日起至房产证出证前月供买方承担1000元/月，剩余由卖方承担。经双方协商，如未出证，买方承担办理办证加急费用或承担之后的月供。”，除了邓凤娟支付的定金50000元及首期房款200000元，涉案房屋产权证未有出具前，邓凤娟还应当每月支付1000元房款给陈辉截至，而之后，邓凤娟可以支付办证加急费用给陈辉或者承担偿还房屋贷款。本案中，邓凤娟于签订合同当日支付定金50000元及首期房款200000元给陈辉，并2018年7月、8月每月转账1000元给陈辉，自2018年9月至2019年1月每月转账1200元给陈辉。而之后，按照上述合同约定，邓凤娟可以选择支付办证加急费用给陈辉，并不一定承担偿还房屋贷款。涉案房屋早于2019年6月12日产权登记在陈辉名下[粤（2019）湛江市不动产权第0037196号]，但陈辉于才缴交不动产登记费80元领取不动产权证书，客观上亦不存在所谓的办证加急费用。因此，本院认定邓凤娟已依照合同约定履行付款义务。陈辉反诉认为邓凤娟构成违约，请求邓凤娟支付违约金及没收邓凤娟支付的购房定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在涉案房屋产权证已于2019年6月12日出证的情况下，陈辉不是及时领证，解除涉案房屋抵押登记，继续履行合同，反而委托广东南方福瑞德律师事务所于出具《律师函》给邓凤娟，解除双方签订的合同。在安家公司从2019年8月份开始不断的催促中不予继续履行合同，而在邓凤娟与陈辉自2020年1月至3月协商过程中，陈辉又要求将房价提升为107万元。同时，从安家公司于2019年8月份发给陈辉的微信，陈辉明显已知涉案房屋产权证已可领取，但其却迟于才缴交不动产登记费80元领取不动产权证书，明显陈辉存在故意迟延领证的行为。为此，陈辉上述行为已构成违约，应当承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，涉案房屋至今尚未解除抵押登记，涉案合同事实上不能履行。因此，邓凤娟请求继续履行合同，陈辉将涉案房屋产权转移登记及交付房屋依据不足，本院不予支持。陈辉反诉请求解除涉案合同符合法律规定，本院予以支持。至于陈辉反诉请求邓凤娟返还房屋，陈辉没有提供充分证据证明其已将涉案房屋交付给邓凤娟，故该请求依据不足，本院不予支持。关于陈辉应当承担的违约责任。根据合同约定“买方于合同签订之日向经纪方支付20800元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方导致交易不能进行或是交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金”，以及依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合邓凤娟在本案中的请求，本院确认陈辉应当支付违约金208000元（104万元×20%）及赔偿中介服务费损失20800元给邓凤娟。邓凤娟请求按房屋成交价的30%计算违约金与合同约定不符，本院不予支持。至于邓凤娟请求被告安家公司退还中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，安家公司作为居间人已促成邓凤娟与陈辉签订房屋买卖合同。因此，邓凤娟请求安家公司退还居间服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。安家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓凤娟与被告（反诉原告）陈辉、被告（反诉被告）湛江市安家不动产信息咨询有限公司于签订的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）陈辉须于本判决生效之日起十日内支付违约金208000元及赔偿中介服务费损失20800元给原告（反诉被告）邓凤娟。三、驳回原告（反诉被告）邓凤娟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈辉的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6292元，保全费5000元，合计11292元,由邓凤娟负担3614元，陈辉负担7678元。反诉费2762.75元，由陈辉负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  陆文剑人民陪审员  李卫妹二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  林 敏附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条“第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初2390号原告（反诉被告）：邓凤娟，女，出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家杰，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈辉，男，出生，汉族，住址：广东省遂溪县。委托诉讼代理人：王鑫，男，出生，汉族，住址：广东省遂溪县。被告（反诉被告）：湛江市安家不动产信息咨询有限公司，住所地：湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区Q1、Q2幢一层06号商铺。法定代表人：徐曼曼。原告邓凤娟与被告陈辉、湛江市安家不动产信息咨询有限公司（下称安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告陈辉提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告邓凤娟的委托诉讼代理人吴晓玲、吴家杰，被告陈辉及其委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。被告安家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告邓凤娟向本院提出诉讼请求：1、被告陈辉将御海湾6栋2301房交付给原告使用；2、被告陈辉将御海湾6栋2301房过户登记到原告名下；3、被告陈辉向原告支付违约金312000元（按房屋成交价的30%即312000元计算）；4、两被告共同向原告退还中介服务费20800元；5、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：，原告经被告安家公司居间介绍向被告陈辉购买位于湛江市赤坎区屋，三方签订了《房屋买卖合同》，约定：物业成交价为104万元，原告于向陈辉支付定金5万元和购房款20万元，原告自2018年7月至2020年6月期间每月向陈辉支付月供合计28400元，双方约定余款按银行商业按揭贷款支付，且原告已向安家公司支付了20800元居间服务费。根据涉案合同第三条第（二）款、第四条第（二）（三）款、第四条第（五）款以及补充条款的第一条之约定，被告陈辉应当履行将涉案房屋交付以及办理过户给原告的义务。但是，我方多次与被告陈辉、安家公司协商沟通督催其履行交付和过户义务，被告陈辉拒绝履行且发来函件告知原告解除合同，被告安家公司没有履行合同约定的中介服务内容，导致房屋出证后未能协助督促被告陈辉将房屋过户给原告，至今未能实现合同目的。明显，两被告上述的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。原告认为，两被告违反合同的约定，侵犯了原告合法的民事权益，因此，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈辉辩称：一、被告已按合同约定交付房屋给原告使用。根据《房屋买卖合同》第三条第（二）款卖方交付物业予买方使用之日为。补充条款第四条“签订合同之日起交房给予买方使用”。第四条第（五）款“买方将该物业之权属证明原件交有经纪方保管至办理该物业迁移手续当日”。合同已写明被告已交付房屋给原告使用，原告现起诉主张交房没有事实依据。二、原告主张被告过户没有法律依据。根据《房屋买卖合同》第三条第（一）款约定三方约定出房产证后经安家公司预约到房产中心办理测绘鉴证过户相关手续。安家公司的代理庄睿已经离职，当被告拿到房产证后安家公司并没有人通知原、被告三方办理过户，事实上合同没有约定何时办理过户手续，且过户时应当办理贷款手续，但因为原告的征信问题导致办理贷款不能。被告在今年要求原告办理过户手续，原告以在北京不能过来且征集有问题、湛江有大动作等诸多理由不肯回来过户，且从2020年1月至5月也没有按时按量转账月供到被告账户上。事实上原告从2020年1月至5月、从2020年7月至今均没有转账到原告供房账户上。原告已经违反了合同补充条款第一条、第五条、第四条第（四）款的约定。因此，原告主张办理过户没有法律依据。三、被告并不存在逾期交付房屋，逾期办理过户手续的事实。综上所述，被告没有违约，没有逾期交付房屋，也没有逾期办理过户手续。原告主张违约金没有事实和法律依据。另外，中介服务费不是被告收取，是安家公司收取，原告主张被告退还中介费没有事实和法律依据。被告陈辉反诉请求：1、解除陈辉与邓凤娟、安家公司于签订的《房屋买卖合同》；2、没收邓凤娟支付的购房定金50000元；3、邓凤娟支付违约金208000元及逾期支付楼款违约金23700元；4、邓凤娟将涉案房屋返还给陈辉；5、本案反诉费用由邓凤娟承担。事实与理由：，经安家公司居间介绍,陈辉将自己所有的位于湛江市赤坎区出售给邓凤娟，三方签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、房屋位于湛江市赤坎区，建筑面积；2、房屋所有权证暂时未出证；房屋总价款104万元，签订合同时邓凤娟支付定金5万元，首期房款20万元，剩余的购房款79万元应在签订合同后（）天内办妥按揭贷款申请手续；3、卖方交付房屋使用之日为；4、房屋中介费20800元由邓凤娟承担；5、邓凤娟不能按照合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向陈辉支付该房屋成交价的20%作为违约金。邓凤娟逾期支付楼房款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向陈辉支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，邓凤娟应当支付物业成交价的20%作为违约金。5、买卖双方同意在签订本合同后，陈辉将该房屋之权属证书交由安家公司保管。补充条款：1、签订合同之日起至止此房的房产证未出证前月供邓凤娟承担1000元／月，其余的由陈辉承担，如未出证，邓凤娟承担办理办证加急费或者承担从2019年3月份起所有的月供；签订合同之日起陈辉已经将房屋交付给邓凤娟使用。签订合同后，邓凤娟交付定金50000元和首期房款200000元，陈辉亦将该楼房交付给邓凤娟使用，并将房屋权属之原件交付给邓凤娟保管。然而，邓凤娟并未按照合同的补充条款履行义务，主要有：因房产证在2019年3月份之前未出证，邓凤娟没有承担办理办证加急费用，亦没有按照合同约定从2019年3月份起承担所有月供，每月只转账1000元及物业费200元到陈辉供房账户中，甚至连1000元的供房款也不按时支付，如转账3600元（2019年2月至4月每月）到陈辉供房账户中，在2020年1月至5月并没有转账到陈辉供房账户上，在转账7200元（2020年1月至2020年6月）到陈辉供房账户中，从2020年7月份起就不再转账到陈辉供房账户中。鉴于邓凤娟以上的违约行为，根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条第三款“逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金”的约定，以及根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，从2019年3月份起，被告即不按照合同约定承担加急费亦不承担所有的月供，已经违反了合同的第四条第四款、补充条款第五条的约定。因此，陈辉与邓凤娟、安家公司于签订的《房屋买卖合同》应予解除。因邓凤娟逾期支付房款已经逾期30天以上，应当按照合同约定支付208000元给陈辉及逾期支付楼房的违约金23700元。根据《担保法》第89条的规定，邓凤娟作为给付定金的乙方，不按照合同约定履行债务，因此，该定金50000元应予没收。根据合同法的有关规定，合同解除后，应当恢复原状，陈辉在合同签订时已将涉案房屋交给邓凤娟使用，因此，合同解除后邓凤娟应当返还涉案房屋给陈辉。原告邓凤娟对被告陈辉的反诉辩称：一、陈辉不享有法定的解除权，因为涉案合同是合法有效的，具有法定的约束力。二、陈辉不享有约定的解除权，因为邓凤娟不存在约定的违约行为和情形，且已按合同约定履行了主要付款义务，双方应当继续履行合同。三、陈辉至今尚未将涉案房屋交付给邓凤娟占有使用以及完全支配，因此其请求我方返还房屋的诉求没有事实依据。四、陈辉早已领取不动产权证但至今尚未办理过户登记给邓凤娟，明显存在严重违约，应当向我方承担违约责任，赔偿损失。五、从陈辉的诉求来看，其要求我方付款但又诉求不过户房屋明显其意思是我方既要给钱又不给房，于情于理都不符合事实，请求法院驳回陈辉的全部反诉请求。被告（反诉被告）安家公司对本诉、反诉均不作应诉答辩。经审理查明：，以安家公司为经纪方，邓凤娟与陈辉签订《房屋买卖合同》。陈辉将位于湛江市赤坎区（尚未办理房屋产权证）转让给邓凤娟。合同第二条约定“房屋成交价为104万元，签订合同时邓凤娟支付定金5万元，首期房款20万元由邓凤娟转账支付。剩余的购房款79万元由邓凤娟办理按揭贷款申请手续，陈辉应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。该笔款项于买卖完成并办妥权利登记后由贷款银行直接划入陈辉银行账号。”。合同第三条约定“出房产证后经安家公司预约到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申请手续。卖方交付物业予买方使用之日期为。”。合同第四条约定“卖方应在办理过户手续前将有关该物业的解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。买方于合同签订之日向经纪方支付20800元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方导致交易不能进行或是交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再购买该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。”。合同第十条（补充条款）“签定合同之日起至房产证出证前月供买方承担1000元／月，剩余由卖方承担。经双方协商，如未出证，买方承担办理办证加急费用或承担之后的月供。”。签订合同后，邓凤娟当日银行转账支付定金50000元及首期房款200000元给陈辉。邓凤娟在2018年7月、8月每月转账1000元给陈辉，自2018年9月至2019年1月每月转账1200元给陈辉，共计8000元。，邓凤娟转账3600元给陈辉，作为2019年2月、3月、4月费用。至2019年12月，邓凤娟每月转账1200元给陈辉，共计9600元。，邓凤娟转账7200元给陈辉，作为2020年1月至6月的费用。上述2018年7月至2020年6月，邓凤娟共计转账28400元给陈辉。同时，邓凤娟支付中介服务费20800元给安家公司。另查明：涉案房屋于2019年6月12日产权登记在陈辉名下[粤（2019）湛江市不动产权第0037196号]，已办理商品房抵押权登记。陈辉于缴交不动产登记费80元后，领取不动产权证书。陈辉委托广东南方福瑞德律师事务所于出具《律师函》给邓凤娟，内容主要为“按合同约定，若2019年2月30日仍没有涂销该房产的抵押，拿回该房产的房产证，邓凤娟承担所有的办证费用以及之后的所有月供，但房产不但没有在2月30日涂销该房产抵押，邓凤娟也没有按照双方的约定承担月供，致使双方合同无法履行，故陈辉依法行使法定解除权，解除双方签订的合同。”。邓凤娟亦委托北京市炜衡（广州）律师事务所于出具《律师函》给陈辉、安家公司，内容主要为“陈辉未按时交付房屋，取得不动产产权证后拒绝履行过户义务，安家公司违反合同约定的保管房产权属证明原件的义务，陈辉、安家公司上述行为已构成违约。主张解除合同，陈辉退还房款和支付违约金，安家公司退还中介服务费。”。安家公司于2019年8月开始，通过微信联系陈辉，告知其涉案房屋产权证已办，协商办理涉案房屋产权转移登记给邓凤娟，但陈辉一直不予回复。2020年1月至3月，陈辉与邓凤娟通过微信协商，陈辉要求将房价提升为107万元，邓凤娟不同意，并要求陈辉继续按合同约定履行，办理过户手续。直至2020年7月份，双方仍未能协商处理合同的履行问题，邓凤娟遂于向本院提起本案诉讼。再查明：涉案房屋至今尚为毛坯状态，陈辉至今尚未解除房屋抵押登记。庭审中，邓凤娟坚持要求继续履行合同，并不同意一次性支付剩余房款给陈辉，要求通过银行贷款支付剩余房款。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，审理的焦点应当是对双方当事人在履行房屋买卖合同过程中是否构成违约，如构成违约应当承担的民事责任。，以安家公司为经纪方，邓凤娟与陈辉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。根据合同第十条约定“签定合同之日起至房产证出证前月供买方承担1000元/月，剩余由卖方承担。经双方协商，如未出证，买方承担办理办证加急费用或承担之后的月供。”，除了邓凤娟支付的定金50000元及首期房款200000元，涉案房屋产权证未有出具前，邓凤娟还应当每月支付1000元房款给陈辉截至，而之后，邓凤娟可以支付办证加急费用给陈辉或者承担偿还房屋贷款。本案中，邓凤娟于签订合同当日支付定金50000元及首期房款200000元给陈辉，并2018年7月、8月每月转账1000元给陈辉，自2018年9月至2019年1月每月转账1200元给陈辉。而之后，按照上述合同约定，邓凤娟可以选择支付办证加急费用给陈辉，并不一定承担偿还房屋贷款。涉案房屋早于2019年6月12日产权登记在陈辉名下[粤（2019）湛江市不动产权第0037196号]，但陈辉于才缴交不动产登记费80元领取不动产权证书，客观上亦不存在所谓的办证加急费用。因此，本院认定邓凤娟已依照合同约定履行付款义务。陈辉反诉认为邓凤娟构成违约，请求邓凤娟支付违约金及没收邓凤娟支付的购房定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在涉案房屋产权证已于2019年6月12日出证的情况下，陈辉不是及时领证，解除涉案房屋抵押登记，继续履行合同，反而委托广东南方福瑞德律师事务所于出具《律师函》给邓凤娟，解除双方签订的合同。在安家公司从2019年8月份开始不断的催促中不予继续履行合同，而在邓凤娟与陈辉自2020年1月至3月协商过程中，陈辉又要求将房价提升为107万元。同时，从安家公司于2019年8月份发给陈辉的微信，陈辉明显已知涉案房屋产权证已可领取，但其却迟于才缴交不动产登记费80元领取不动产权证书，明显陈辉存在故意迟延领证的行为。为此，陈辉上述行为已构成违约，应当承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，涉案房屋至今尚未解除抵押登记，涉案合同事实上不能履行。因此，邓凤娟请求继续履行合同，陈辉将涉案房屋产权转移登记及交付房屋依据不足，本院不予支持。陈辉反诉请求解除涉案合同符合法律规定，本院予以支持。至于陈辉反诉请求邓凤娟返还房屋，陈辉没有提供充分证据证明其已将涉案房屋交付给邓凤娟，故该请求依据不足，本院不予支持。关于陈辉应当承担的违约责任。根据合同约定“买方于合同签订之日向经纪方支付20800元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方导致交易不能进行或是交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金”，以及依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合邓凤娟在本案中的请求，本院确认陈辉应当支付违约金208000元（104万元×20%）及赔偿中介服务费损失20800元给邓凤娟。邓凤娟请求按房屋成交价的30%计算违约金与合同约定不符，本院不予支持。至于邓凤娟请求被告安家公司退还中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，安家公司作为居间人已促成邓凤娟与陈辉签订房屋买卖合同。因此，邓凤娟请求安家公司退还居间服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。安家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓凤娟与被告（反诉原告）陈辉、被告（反诉被告）湛江市安家不动产信息咨询有限公司于签订的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）陈辉须于本判决生效之日起十日内支付违约金208000元及赔偿中介服务费损失20800元给原告（反诉被告）邓凤娟。三、驳回原告（反诉被告）邓凤娟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈辉的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6292元，保全费5000元，合计11292元,由邓凤娟负担3614元，陈辉负担7678元。反诉费2762.75元，由陈辉负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  陆文剑人民陪审员  李卫妹二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  林 敏附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条“第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”