昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2679号原告：云南实力房地产开发经营集团有限公司。法定代表人：彭励。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：滕娟娟，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：叶迟飞，女，1969年3月10日生，汉族。委托诉讼代理人：许兴华，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：偰光武，男，1953年1月8日生，回族。委托诉讼代理人：李凤娟，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南实力房地产开发经营集团有限公司(以下简称实力公司)与被告叶迟飞,第三人偰光武商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告实力公司的委托诉讼代理人马配娟，被告叶迟飞及其委托诉讼代理人许兴华，第三人偰光武及其委托诉讼代理人李凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告实力公司向本院提出诉讼请求：1.判令由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续；2.判令被告向原告支付违约金96693元；3.判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；3.判令被告承担本案的诉讼费（含案件受理费及保全费）。事实与理由：原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称“该房屋”，房屋地址：昆明呈贡新区雨花片区实力锦城X期X幢X号】；购房总价款为966930元，以首付加按揭贷款的形式支付，其中首付为296930元，按揭贷款670000元；若因被告原因导致银行不贷款的，被告应一次性付清全款；若被告未一次性付清全款，则视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房产并要求被告按总房款的10%支付违约金；同时，合同中就双方的其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告按约为被告办理了该房屋的备案登记。但是，被告因自身原因未取得银行按揭贷款，亦未按照合同约定向被告一次性补足全额购房款，虽经原告多次催要，但被告均未履行购房款的补足义务。综上所述，被告的行为显属违约，致使原告遭受损失且合同目的已无法实现，原告依据双方约定享有解除权，且符合法律规定的解除事由。为此，原告特依法向法院提起诉讼，以维护自身合法权益，望判如所请。被告叶迟飞辩称，原告以3万抵6万优惠结束，让答辩人赶签的空白合同未盖章无任何约定。原告实力锦城尾盘36套一手现房，委托实力锦城恒雅房地产经纪公司包销，包销人于2019年1月26-27日以原告名义交3万抵6万年终优惠券售房，在包销人手机中的36套房源表，被告选中的房号及捆绑的两个车位，误解成与住房配套。原告售房员朱圣荣手填交款通知单，交付时降低车位首付款，被告误解成优惠。两项重大误解，在1月27日晚优惠结束时，原告让被告赶签的空白合同显失公平，该合同应当撤销。原告和包销人为绑定于此房号非同区互不通车的两个车位，擅自填写空白合同的内容网签备案，造成包销人收佣金未尽协助被告确认银行贷款的义务。在36套房房源中第50天还可选同区配套的房号与车位。包销人协助购房者确认银行贷款有13天的时间，不符合按揭条件可退房、退款或换人购房。原告所收优惠券不但未兑现还转移给包销人毁损证据。本案房屋纠纷是原告和包销人的过错造成，应承担全部责任。被告无违约的问题。原告的模板同意被告贷款购房转为第三人分期购房，被告交信贷资料给原告，现房营销部预审贷款能力不足。原告收第三人90万银行理财凭证和被告第三人身份证以及离婚证复印件。现房营销部龙浩经理授权，1月27日手写交款通知单的朱圣荣再手写申请模板同意将被告认购房产权和义务一并转移给第三人的两份申请，仅让被告和第三人共同签署按手印，经领导审批后，让第三人签署朱圣荣手填的不可撤销《按时网签承诺书》模板，承诺书中将1月27日所签空白的《商品房购销合同》，确认为不能备案的《商品房认购协议》由第三人签订，并交了首付款，延期87天付尾款购房确定违约金合计45万元。经过朱圣荣主管变更的施领导十天的微信审核，第三人通过了原告的变更流程，两份申请和承诺书成为三方持有并知道的唯一购房约定。第三人与原告现房营销龙浩经理的通话录音，证明其上级领导都同意变更为第三人购房，并在履行中。被告不再承担所签合同的权利义务。因房价上涨，原告制造一房两卖纠纷，违约拒绝售房，原告逾期64天的4月5日突然收到被告资料到银行审贷，证实被告可贷39万拒贷40万元。根据昆明市住建局《关于严格规范商品房购销合同备案注销变更及更正管理工作的通知》，第一条规定购房者有下列情形之一的可办理合同备案注销手续。第三款规定，购房者办理贷款手续未获经融机构批准的。第九款规定，经法院、仲裁机构判决或裁定给第三人的，原告持有此文件免诉讼早就可注销被告的合同备案，履行第三人的承诺购房，原告却故意隐瞒所掌握的政策，明知被告贷款能力不足，不惜第三人付尾款期限仅剩23天，违约逼迫被告增资贷款购房，按政策同意共有产权人增资贷款购房却不办手续。被告投诉到呈贡住建局，要求加共有人尽快交款购房。原告对住建局的回函却隐瞒至6月6日另案庭审才出示，从未通知被告办理购房手续，违约拒绝售房，应承担本案房屋不能顺利交易的违约责任。4月23日第三人和被告请求原告退还两转移申请及承诺书，让被告按原告要求重新筹款加共有人购房，报110出警都拒退。原告4月24日至25日两天发短信，又要求按与第三人的约定完善签约。4月26日经三方协商，原告将变更申请和承诺书原件交其法务部处理，让第三人等待其通知交购房款。当天第三人备足款连续18天短信发函催原告收款售房无结果，由此证明原告因房价上涨拒绝售房的违约事实。6月6日庭审，（2019）云0114民初1628号一案，被告提交了转移申请。原告提交了商品房销售合同和转移申请以及《按时网签承诺书》，都是原告公司朱圣荣提供或手写模板。签订时仅有被告和第三人签署按手印，原件由原告长期保管，全部都应当得到法院的采信和认定。1月27日晚，被告签署朱圣荣提供的空白合同模板，原告单方持有的该合同法院都能确认生效。2月1日被告和第三人签署的两份申请，以及《按时网签承诺书》，法院更应当确认生效。综上原告批准了转移申请，接受了第三人的承诺购房。原告因房价上涨不退转移申请，又让被告加共有人增资贷款购房，实际造成一房两卖，却又不办购房手续，阻止交尾款，违约拒绝收款售房，该房屋未交易成功，完全是原告的过错和违约行为。被告无任何违约责任。请法院查明事实，依法驳回原告的诉请。第三人偰光武述称，请求法院确认本案原告和被告签订的三份《商品房购销合同》（合同编号：“实力锦城”住字第XX号、“实力锦城”车字第X号、XX号）已经由原告要求第三人于2019年2月1日所签订的申请书和按时网签承诺书所替代，撤销原告和被告签订的上述合同。第三人根据《按时网签承诺》的内容，能全款支付房屋及车位价款，请求法院判决原告按照约定，配合第三人完成房屋及车位的买卖交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认，至于是否能够证实各方主张，本院在后文予以综合评判。对有异议的证据，本院认定如下：被告包销人手机里房号绑车位表、交3万抵6万优惠券、同批房源收佣金服务案例、照片10张、身份证、离婚证、3份银行理财单、被告与第三人共同签署的申请、车位与住房地图定位截屏以及第三人提交的《按时网签承诺书》、微信、手机通话录音，真实、合法，但并不足以证实其主张的观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：实力公司（甲方）与叶迟飞（乙方）于2019年1月29日签订了《商品房购销合同》（合同编号：“实力锦城”住字第XXX号），约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区实力锦城X幢第X层X号房屋，该商品房总价款为966930元，房屋参考建筑面积为116.40平方米。乙方须于2019年1月27日前向甲方支付首期款，计人民币296930元，余款670000元向银行按揭贷款，乙方须于2019年2月3日前向甲方提供按揭银行要求提供的全部有效资料。甲方应于2019年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第八条乙方逾期付款的违约责任为乙方如未按本合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天壹拾元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，若乙方自本合同约定的应付款时限届满后120天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时，乙方须按总房款的10％支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。合同补充供协议约定：乙方须按照主合同约定的时间向甲方提供按揭银行要求提供的全部有效资料，并保证其资料的真实性及合法性，否则甲方有权按照主合同第八条第一款规定的标准向乙方追究违约责任；若乙方提交的办理按揭的相关资料不符合贷款银行的放贷条件而导致银行不贷款的，乙方须于银行确定不贷款之日起五个工作日内一次性付清全款；在按揭贷款过程中，若出现如下情况，均视为乙方单方解除合同，应按主合同第十三条第三款执行，银行确定乙方不符合银行按揭贷款要求之日起五个工作日内，乙方未一次性付清全款的……。2019年1月27日，实力公司出具发票确认收到叶迟飞的XX住宅房款296930元，X号车位款15000元，XX号车位款15000元。2019年4月16日，叶迟飞作为原告向本院起诉实力公司要求判决：1.依法解除原、被告签订的车位购买合同和房屋购买合同，返还原告购车位款30000元、购房款326930元，合计356930元。本院作出（2019）云0114民初1628号民事判决：1.解除原告叶迟飞与被告云南实力房地产开发经营集团有限公司于2019年1月29日签订的三份《商品房购销合同》（合同编号：“实力锦城”住字第XX号、“实力锦城”车字第XX号、XXX号）；2.被告云南实力房地产开发经营集团有限公司于判决书发生法律效力之日起十日内一次性向原告叶迟飞返还购房款人民币326930元；3.驳回叶迟飞的其他诉讼请求。叶迟飞不服本院判决上诉于昆明市中级人民法院，该院判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为哪一方存在违约，相应的违约责任应当如何认定。根据案涉合同补充协议约定，乙方须于银行确定不贷款之日起五个工作日内一次性付清全款，但在银行按揭贷款失败后被告叶迟飞并未按照合同约定履行，被告叶迟飞存在违约。至于被告和第三人抗辩，原告同意增加房屋的共同买受人或变更购房人的观点，其提交的证据并不足以证实，原告作为房屋的卖方有权选择购房者，享有缔约自由。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉合同已经生效判决解除，被告叶迟飞作为合同相对人有义务配合原告办理案涉合同注销备案登记手续。对于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订商品房购销合同并办理网签备案手续后，被告未能按约定付清购房款，影响原告将房屋另行出售，确实造成了实际损失，但原告提交的证据并不足以证实实际损失的金额，本院综合双方当事人对于该合同的履行情况，对于原告主张的违约金，依法予以调整为40000元。原告主张的律师代理费5000元，其提交的证据仅证实原告为本次诉讼支出的代理费为2500元，故，本院支持该部分费用，其余不予支持。对于第三人的答辩内容，案涉合同已经生效判决解除，不存在撤销的问题，第三人在本案中属于无独立请求权的第三人，如第三人坚持认为，原告有义务配合其完成房屋及车位的买卖交易，可另寻其他法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告叶迟飞在本判决生效后十日以内配合原告云南实力房地产开发经营集团有限公司办理2019年1月29日签订的《商品房购销合同》（合同登记号：CG2019XXXXXXXXX）注销合同备案登记手续；二、由被告叶迟飞在本判决生效后十日以内向原告云南实力房地产开发经营集团有限公司支付违约金40000元、律师代理费2500元，共计42500元；三、驳回原告云南实力房地产开发经营集团有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2334元，由被告叶迟飞负担975元，原告云南实力房地产开发经营集团有限公司承担1359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年十一月十八日书记员 黄馨漫