甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初8278号原告（反诉被告）:中国邮政集团有限公司兰州市分公司，住所地兰州市城关区民主东路118号。负责人:孔军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王强，甘肃光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏娜，甘肃光明律师事务所律师。被告（反诉原告）:兰州嘉迪商贸有限公司，住所地兰州市城关区雁滩新区红星国际广场第2幢2709室。法定代表人:张馨予，该公司经理。委托诉讼代理人：唐正浩，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘润，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告:张馨予，女，1980年12月18日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：唐正浩，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘润，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司（以下简称：邮政兰州分公司）与被告兰州嘉迪商贸有限公司（以下简称：嘉迪公司）、张馨予房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，被告嘉迪公司在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人魏娜、二被告委托诉讼代理人唐正浩、甘润以及被告张馨予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政兰州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉迪公司向原告支付房屋租金347700元、采暖费28060元；2、判令被告嘉迪公司承担违约责任，依合同约定以已付履约保证金70000元冲抵违约金；3、判令被告张馨予对上述房屋租金、采暖费及违约金承担连带清偿责任；4、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由:2018年12月，原告与嘉迪公司签订了《房屋租赁合同》，约定：嘉迪公司承租原告位于兰州市城关区××路××号商铺，租赁期限自2019年1月1日至2020年6月30日止；每月租金为57950元，支付方式为季度预付制，即上一期租金到期之前支付下一期租金；嘉迪公司应预付18万元履约保证金。但在合同履行过程中，被告嘉迪公司实际只支付了履约保证金7万元，而且嘉迪公司尚拖欠原告6个月租金347700元及2020年度的采暖费28060元未支付。在原告催要欠款中，被告张馨予作为嘉迪公司一人股东和法定代表人，为逃避债务私自办理嘉迪公司注销登记，故其依法应对公司债务承担连带清偿责任。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告嘉迪公司、张馨予共同辩称，1、在租赁合同存续期间，嘉迪公司按约履行合同义务，但原告却于2019年11月28日发出解除合同的通知，该行为属于单方违约行为，《房屋租赁合同》已于2020年1月20日提前终止，因此原告要求嘉迪公司支付房屋租金，并承担违约责任无事实和法律依据。2018年12月1日，嘉迪公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年1月1日至2020年6月30日，租金支付方式为季度预付制，嘉迪公司分别于每季度初向原告支付该季度租金。租赁合同存续期间，嘉迪公司自始至终按约履行合同义务，2019年度最后一期租金也已于2019年10月付清。2019年11月28日，合同尚未到期时，原告突然向嘉迪公司发出《通知》，提出因原告拟在邮电大楼办公楼西北角建设智慧旗舰店营业网点，需将租赁房屋收回自用，租赁合同将于2020年1月20日提前终止。自此，租赁合同已于2020年1月20日由原告单方违约解除。嘉迪公司接到通知后，无奈之下只能关闭教育培训机构和超市，并进行各项清退工作，以满足原告提前收房的需求。在此期间，原告在认可其单方违约提前解除租赁合同的情况下，因给嘉迪公司造成损失，多次与被告协商搬迁赔偿事宜，最终于2019年12月18日达成一致，形成书面赔偿方案，主要为：1、赔偿嘉迪公司教育培训机构关闭的损失151400元；2、将超市置换至民主路联通营业厅旁商铺，每平方米月租金不超过100元。2020年1月20日，嘉迪公司联系原告要求交房及赔偿，但原告提出年节将至，待正月初八上班后再根据赔偿方案安排赔偿事宜。不巧的是，2020年1月21日，新冠疫情突然爆发。正月初八后，嘉迪公司电话联系原告，希望确定交房和支付赔偿款的时间，原告称尚不具备上班条件，待正常上班后再通知嘉迪公司。没想到，嘉迪公司竟等来催交租金的通知。嘉迪公司认为，原告因考虑到收回房屋既无法装修也无收益，故而反悔，其后按2020年1月20日已解除的租赁合同请求嘉迪公司支付2020年1-6月的租金并承担违约责任无事实和法律依据。2、租赁合同的签订主体是嘉迪公司，该公司是依法注册、独立承担民事责任的民事主体，其法定代表人张馨予不应对公司债务承担连带清偿责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告嘉迪公司向本院提出反诉请求：1、判令原告立即赔偿嘉迪公司经济损失261400元，并退还嘉迪公司押金70000元；2、本案本诉、反诉诉讼费全部由原告承担。事实和理由:2018年12月1日，嘉迪公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定由嘉迪公司承租原告位于兰州市城关区××路××号商铺，租期自2019年1月1日至2020年6月30日。嘉迪公司承租商铺后向原告交付押金7万元，并按期支付租金。在嘉迪公司经营中，将该商铺分为两部分，一部分用于经营教育培训机构，另一部分与他人合伙经营超市。2019年11月28日，在租赁合同尚未到期时，原告突然向嘉迪公司发出《通知》，告知嘉迪公司因其拟将出租商铺收回自用，而提前于2020年1月20日单方终止租赁合同。至此双方签订的租赁合同被原告单方解除，原告的行为已构成违约。不得已，嘉迪公司在收到《通知》后关闭了教育培训机构，并向学生家长退还收取的培训费，超市也不再进货。同时，双方就原告违约造成嘉迪公司经济损失的赔偿及搬迁事宜进行协商，双方于2019年12月18日在原告会议室经充分协商达成一致，确定最终赔偿方案：1、原告赔偿嘉迪公司教育培训机构关闭的损失151400元;2、将超市置换至民主路联通营业厅旁商铺，每平方米月租金不超过100元。双方达成一致后，在嘉迪公司等待原告履行义务期间，新冠疫情突然爆发，原告因收回房屋无法装修使用，遂反悔不再提解除合同及赔偿、安置事宜，并突然在2020年3月底向嘉迪公司发出继续缴纳租金的通知，双方多次协商未果，原告将嘉迪公司诉至法院。原告出尔反尔的行为构成严重违约，其不按赔偿方案履行相应赔偿和置换义务，致使嘉迪公司与超市合伙人发生纠纷，被迫赔偿合伙人11万。同时，原告拒不退还嘉迪公司前期缴纳的7万元押金。为此，被告嘉迪公司特提出反诉，望判如所请。原告针对被告嘉迪公司的反诉请求辩称，被告嘉迪公司在反诉状中陈述原告单方解除合同、已构成违约的说法与事实不符。在合同履行过程中，原告向嘉迪公司提出收回商铺自用，但嘉迪公司并未同意，且提出了不合理的赔偿要求。无奈，原告只能继续履行房屋租赁合同至合同期满。嘉迪公司继续占有使用商铺，但其却拒绝向原告支付2020年1月至6月期间的租金和2019-2020年度采暖费，其已构成违约。另外，原告提交的张馨予的退还押金申请能够证实房屋租赁合同系期满终止，而非单方解除。综上，本案不存在原告于2020年1月20日单方终止租赁合同的情况，原告没有违约，故请求驳回被告嘉迪公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月14日，张馨予向原告支付了70000元，作为其承租兰州市城关区民主东路118号房屋的履约保证金，双方建立了房屋租赁合同关系。同时，兰州市邮政局向其出具收据一份，该收据载明交款人为张丽红。原告与被告均认可张丽红为张馨予的曾用名。期间，张馨予与原告签订了合同编号为ＬＺ［2018］0156《房屋租赁合同》，约定房屋履行保证金为70000元。之后，鉴于上述租赁合同期限即将届满，原告与被告嘉迪公司于2018年12月1日签订了合同编号为ＬＺ［2019］0156《房屋租赁合同》，约定：原告将位于兰州市城关区××路××号××平方米的房屋出租给嘉迪公司；租赁期限为1年6个月，即自2019年1月1日起至2020年6月30日止；每月租金为57950元，租金支付方式为季度预付制，即上一期租金到期之前支付下一期租金；嘉迪公司应自行承担水电费、供暖费等费用，按月交纳，嘉迪公司应按照原告提供的相关费用账目，在原告发出相关付款通知书后10日内将上述费用交付原告；嘉迪公司应在本合同签订后5日内向原告交纳履约保证金，其数额相当于三个月租金之和即18万元，作为嘉迪公司履行本合同各项条款的保证；如嘉迪公司不能按期交纳履约保证金，原告有权要求嘉迪公司缴足未按期交纳的保证金并支付逾期付款违约金，本合同生效后超过30日仍不能按约定缴足保证金，则原告有权解除合同并要求嘉迪公司支付违约金，违约金金额为三个月租金之和；若嘉迪公司违反合同，则原告有权选择用保证金冲抵嘉迪公司所欠部分或全部债务；本合同租期届满，嘉迪公司交还租赁标的符合合同约定条件，且履行完毕本合同各项条款、付清全部应交纳的款项，并办妥以租赁标的为注册地址的工商注销或变更手续后，原告于30日内将嘉迪公司已付的保证金无息退还嘉迪公司；嘉迪公司不得自行将保证金用于抵消其应交付的租金；嘉迪公司逾期交纳租金和其他应付款项，应按逾期天数向原告支付违约金，该违约金按应交款额之每日千分之五计算；出现嘉迪公司未按约支付租金和其他应付款项并逾期达30日以上的，原告有权终止合同，且嘉迪公司缴付的保证金作为违约金，不予退还。双方还约定了其他事宜。在合同履行过程中，嘉迪公司在案涉房屋开设了培训学校与超市，并按约向原告支付了2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金。2019年11月28日，原告向被告嘉迪公司发出通知，内容为：“根据《甘肃省邮政分公司2019年第二批固定资产投资计划的通知》要求，我区分公司拟在邮电大楼办公楼西北角建设智慧旗舰店营业网点一处。我公司与你签订的房屋租赁合同(出租)编号LZ[2019]0156、面积610平米的出租房屋，我公司将收回自用。我公司将于2020年1月20日终止协议。请尽快安排房屋搬迁事宜。”嘉迪公司收到该通知后，双方之间进行了多次协商。其中，原告于2019年12月18日制作的会议记录载明：“与超市吕老板商议:1、协商首先超市搬出原址，安排超市新址营业，提出置换方案；2、协商超市搬出后，我方原址装修，待原址装修完毕后，完善超市门面改装问题；3、给予超市一定补偿，以房租减免方式兑现；4、超市吕老板表示同意以上方案，并协助我方按时搬迁。总结：1、关于爱学习培训学校搬迁方案的商议结果，学校不接受房屋置换方案，提出赔偿装修费用及向家长退费、投诉等费用，赔偿合计151400元，其中装修费用87000元，家长退费等64400元。2、超市接受房屋安置方案，置换地址为民主路联通营业厅旁，面积约200㎡左右，置换房屋主体结构需发生改变，要求我方解决补偿价格控制在100元/㎡以内，以房租减免方式兑现（含停业损失费等）”。在此次谈协商，张馨予表示学校1月19日就能关，1月20日就能交钥匙。范红表示签完协议后，正月初十一起交钥匙。同时，参与协商的原告公司人员范红、贾佳、马文君以及被告嘉迪公司的法定代表人张馨予在上述会议记录上签字。之后，嘉迪公司等待与原告签订协议，但双方一直未签订协议，房屋也未腾交。2020年4月8日，原告向嘉迪公司发出欠费通知，通知其缴纳2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋租金347700元。嘉迪公司收到该通知后回复原告，称双方已于2020年1月20日解除租赁合同，且嘉迪公司停止了所有业务，不存在拖欠房屋租金的情况，希望原告积极履行补偿条款。同时，嘉迪公司的法定代表人张馨予与原告公司的范红、贾佳、马文君等人员进行了多次沟通。在2020年4月28日的沟通中，原告公司人员表示虽然其发出了终止通知，嘉迪公司也停止了学校业务，但嘉迪公司并未向原告交付房屋，双方并未签订正式协议，故嘉迪公司应支付房屋租金；嘉迪公司的法定代表人张馨予表示培训学校在接到原告通知后不久就关掉了，可以随时交钥匙，但超市没有办法搬，一直在等待原告的置换房屋；而原告公司人员表示交钥匙要学校与超市钥匙一起交，不能单独交学校的钥匙。双方协商未果。2020年6月30日，嘉迪公司向原告发出退保证金的申请，内容为：“因中国邮政集团有限公司兰州市分公司到期终止与我方兰州嘉迪商贸有限公司房屋租赁合同（民主东路118号），现申请交于中国邮政集团有限公司兰州市分公司房屋保证金（押金）柒万元整（70000元）退还我方。注明：因本人个人原因于2016年3月23日将原姓名张丽红更名为张馨予。”同日，原告向其出具收条一份，内容为“今收到张馨予（原名为张丽红）押金收条壹张，金额为大写七万元整（70000元整），押金款尚未退还本人。另收到所承租位于兰州市城关区民主东路118号（原耿家庄营业大厅）商铺电控卷帘门遥控钥匙四把，后院门钥匙壹把。注：本人收到所退押金款后将该收条退还中国邮政集团有限公司兰州市城关区分公司。”但押金一直未退还。随后，原告认为被告嘉迪公司拖欠租金与暖气费，遂诉至法院。另查，案涉房屋的暖气费标准为每月每平方米9.20元。被告嘉迪公司庭审时表示同意向原告缴纳2019年11月1日-2020年1月20日期间的暖气费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告邮政兰州分公司与被告嘉迪公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人理应恪守，且在合同履行中发生争议时，应本着诚实信用原则，友好协商处理，避免扩大损失。本案的争议焦点在于：1、原告于2019年11月28日向嘉迪公司发出的解除通知是否发生解除合同的效力，双方的租赁合同是否已于2020年1月20日解除？2、原告要求被告支付租金、暖气费并承担违约责任的诉讼请求有无事实与法律依据？3、被告嘉迪公司要求原告赔偿经济损失、退还押金的反诉请求有无事实与法律依据？关于原告于2019年11月28日向嘉迪公司发出的解除通知是否发生解除合同的效力，双方的租赁合同是否已于2020年1月20日解除的问题。本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。本案中，原告与嘉迪公司在租赁合同中约定租赁期限为1年6个月，并且约定了解除租赁合同的条件，但并未约定一方的单方解除合同权，故原告在租赁期限内以收回房屋自用为由单方提出解除合同不符合合同约定的解除条件，原告以此为由通知被告解除合同的行为，不发生解除合同的效力。但从会议记录、录音等证据内容可以看出，原告不但在租赁期限内向嘉迪公司发出了解除通知，还多次要求嘉迪公司搬离案涉房屋，属于原告以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为已构成违约。从上述证据可知，在双方多次商谈中，嘉迪公司已向原告作出按时即通知中载明的2020年1月20日搬迁的意思表示，并已为搬迁做准备，虽然在双方多次沟通后并未办理房屋交接手续，但原告上述行为直接导致嘉迪公司无法正常使用房屋，而且原告的行为已致使嘉迪公司租赁房屋的目的无法实现，故双方的租赁合同事实上在2020年1月20日之后已无法继续履行。关于原告要求被告嘉迪公司支付2020年1月1日至2020年6月30日期间房屋租金以及2019年11月1日至2020年3月30日取暖费的请求，如上所述，原告的行为构成违约。虽然双方在2020年1月20日后并未办理房屋交接手续，但嘉迪公司基于对双方协商结果的信任，作出了腾房准备，并在等待原告的进一步通知。但原告不但未通知嘉迪公司办理房屋交接手续，采取适当措施防止其损失的进一步扩大，还在新冠疫情发生后向嘉迪公司发出支付房屋租金的通知，原告该行为违反了诚实信用原则，因此相应的后果以及扩大的损失应由其自行承担。综上，对原告要求嘉迪公司支付2020年1月1日至1月20日期间的房屋租金38633元、2019年11月1日至2020年1月20日期间的取暖费14965元的请求，本院予以支持；对原告要求嘉迪公司支付2020年1月20日至2020年6月30日期间房屋租金、2020年1月20日至2020年3月30日期间取暖费的请求，本院不予支持。关于原告要求被告嘉迪公司承担违约责任，已付履约保证金70000元冲抵违约金的请求。本院认为，虽然嘉迪公司只向原告交纳了7万元履约保证金，但双方之间存在长期的租赁关系,且原告并未提供证据证明在合同履行过程中其就此向嘉迪公司提出了异议，故嘉迪公司该行为并未违约。相反，综合以上分析可知，本案原告构成违约。因此，原告应将70000元履约保证金退还给嘉迪公司，故对原告该项请求，本院不予支持。对嘉迪公司要求原告退还保证金70000元的反诉请求，本院予以支持。关于被告嘉迪公司要求原告赔偿经济损失261400元的反诉请求，虽然原告构成违约，但被告嘉迪公司提供的证据不能证明原告作出了同意向其赔偿经济损失151400元的意思表示，而且嘉迪公司提供的解除合伙协议书系嘉迪公司与案外人达成的合意，嘉迪公司不能据此认为是原告给其造成的损失，因此，嘉迪公司提供的证据不能证明原告的违约行为给其造成的损失为261400元，嘉迪公司应就此承担举证不能的法律后果，故对嘉迪公司该项反诉请求，本院不予支持。关于原告要求张馨予对嘉迪公司在本案中应承担的款项承担连带责任的请求，依据查明的事实，嘉迪公司并未注销，而且本诉与反诉相互折抵后，嘉迪公司并不拖欠原告费用，故对原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告兰州嘉迪商贸有限公司向原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司支付2020年1月1日至2020年1月20日期间的房屋租金38633元、2019年11月1日至2020年1月20日期间的取暖费14965元；二、原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司向被告兰州嘉迪商贸有限公司退还履约保证金70000元；上述第一、第二项的款项相互折抵后，原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司于本判决生效后十日内向被告兰州嘉迪商贸有限公司退还16402元。三、驳回原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告兰州嘉迪商贸有限公司的其他反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3468元（已减半），原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司承担2968元，被告兰州嘉迪商贸有限公司承担500元。反诉费3136元，被告兰州嘉迪商贸有限公司承担2636元，原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年十一月十六日书记员  王淑娟