广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23705号原告（反诉被告）：郑金禄，男，1977年3月7日出生，汉族，住福建省仙游县，委托诉讼代理人：王树婷，广东环球经纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈日成，男，1986年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：郑海鹰，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辰，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市区雯仙子餐饮有限公司，住所地广州市海珠区同福东路635号104，105铺。法定代表人：陈日成，总经理。委托诉讼代理人：黄春锋，系该公司股东。原告郑金禄诉被告陈日成、第三人广州市区雯仙子餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告郑金禄及其委托诉讼代理人王树婷，被告陈日成及其委托诉讼代理人郑海鹰，第三人的委托诉讼代理人黄春锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令自2020年6月3日解除被告与原告签订的《定金协议书》及《联合经营合同》；2、判令被告退还原告租赁保证金人民币86000元、装修补偿款120000元，共计206000元；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：原被告经房屋中介介绍认识，被告作为甲方，原告作为乙方，于2019年12月25日签订《定金协议书》及《联合经营合同》，约定由原告承租被告位于广州市海珠区江南大道北69号104铺，租赁期限自2020年2月15日至2022年8月31日，甲方同意给予乙方15天免费装修期。该商铺筹备做餐饮行业。根据合同第十条约定“(3)该店的牌照以公司性质办理，法人代表为乙方。”原告依约向被告支付了租赁保证金人民币86000元、装修补偿款120000元。根据双方约定，被告应在2020年2月15日之前办理出营业执照，但一直拖延到2020年3月30日，被告才将营业执照办下来，且要求原告于2020年4月1日收店并从4月1日开始计算15天装修期。原告发现营业执照的法定代表人是黄景浩，并非合同约定的郑金禄。原告认为被告行为已构成违约，依据《合同法》第九十四条第（四）款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”双方合同解除，原告拒绝收铺并且多次与被告交涉，要求退还支付的各项费用。被告委托搭档黄春锋与原告交涉，黄春锋同意解除合同，但就退还金额与原告无法达成一致。综上，原告认为被告的行为已严重违反协议约定，导致协议目的无法实现，造成原告巨大经济损失。被告辩称：不同意自2020年6月3日解除本案的联合经营合同，律师函是写着6月3日要求解除，但是其是在6月5日收到。被告收到以后已经马上通过微信发给原告说不同意解除。原告违约在先，被告可依法没收保证金。装修补偿款12万元是原告同意支付的，也是通过中介，在合同上也有约定，不予退回。第三人述称：同意被告的答辩意见，与其答辩意见一致。被告向本院提出反诉请求：1、依法确认郑金禄违约，判决陈日成可没收其保证金86000元；2、判令郑金禄向陈日成支付拖欠的固定保底收入103500元（自2020年4月16日起计至5月31日之日止，每月按固定保底收入33000元计为49500元；自2020年6月1日起计至10月15日止，每月按固定保底收入18000元计）；3、判令原告与被告继续履行《联合经营合同》或判令郑金禄向陈日成支付237600元损失赔偿金；4、本案的诉讼费用全部由郑金禄负担。事实和理由：签订联合经营合同当日，被告收取了原告8.6万保证金和装修补偿费12万元，当日被告向中介支付了中介费8000元。之后应原告要求，为原告办理了营业执照，但因原告不能提供身份证原件，故将法定代表人办在黄景浩名下，代办的经办人称一般3天就变更至原告名下。原告以疫情为不可抗力为由要求解约和退款无理。原告不收铺不缴费的行为长达半年已构成违约，被告有权依据合同约定向原告主张违约金。由于原告多次口头要求提前解约，被告为免商铺长期闲置，从2020年6月1日起临时租给他人。原告辩称:第一，不同意被告没收保证金86000元，合同是被告违约在先。首先被告与其签订联合经营合同，主体不适格。适格的房东是第三人，被告提交了第三人的营业执照，被告是第三人的法人，与其签订经营合同是被告个人，而非第三人。被告没有告知我方其有没有代表第三人，其是在收到对方的反诉状及证据，才发现原来二房东是第三人。根据联合经营合同的约定：营业执照为乙方名下，牌照由甲方办理。餐饮牌照包括营业执照以及食品许可证，营业执照在3月30日办理出来交给原告，营业执照并非合同约定的原告，是被告违约在先。当时签订合同时疫情并未爆发，对方是属于超过合同的2月15日，过错是在被告方，将其营业执照变更为黄某，并未得到原告的同意，原告也不知晓，而且食品经营许可证至今仍然没有办出。被告合同主体不适格，即便法院认为合同的成立，对方也出现了违约的情形，按照合同的约定，需要全款退回保证金及装修补偿款。第三人对于被告的反诉认为：同意被告的反诉请求。经审理查明：2019年12月25日，被告及黄春锋（甲方）与原告（乙方）签订《定金协议书》，约定：甲方就有关海××区××大道北××104铺的租赁事宜协商一致，甲方同意租赁该物业给乙方经营，签订本协议当天，甲方收取乙方定金2万元，双方于2020年1月1日签订正式合同；交场日期：2020年2月15日；乙方出资，餐饮牌照由甲方负责办理；等。2020年1月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《联合经营合同》，约定甲方提供位于广州市海××区××大道北××104铺出租给乙方，联营期限自2020年2月15日至2022年8月31日止；甲方同意给予乙方15天免费装修期；乙方向甲方支付联营履约保证金人民币86000元；20220年2月15日至2020年2月29日为免租期，2020年3月1日起至2021年2月29日期间每月租金33000元；该店的牌照以公司性质办理，法人代表为乙方，如在合同其内乙方需转让该店给第三方，则乙方需配合把法人代表变更为乙方，直至变更完成为止，否则则视为乙方违约，甲方不退所有保证金给乙方，乙方无异议；餐饮牌照由甲方负责办理，费用贰万由乙方支持，若甲方办理不出来，交铺后三天内全款退回乙方；等。同日，原告向被告支付了保证金86000元、装修补偿款120000元。据工商信息记载，广州市福金禄餐饮有限公司成立核准日期为2020年3月30日，法定代表人为黄景浩，住所为海××区××大道北××104铺，股东为黄景浩（98%持股）与第三人（2%持股）。另查，黄春锋是第三人的股东，其与黄景浩是父子关系。据广州市不动产登记查册表记载，海珠区江南大道北58,60号首层的产权人为广州市海珠区糖烟酒付食品公司（以下简称“糖烟酒公司”），建筑面积453.6平方米，等。2019年8月23日，糖烟酒公司（甲方）与第三人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区江南大道北60号102、103、104铺（原址：江南大道北58、60号自编之二）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积130平方米，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日止，月租金60970元。2020年6月3日原告向被告邮寄《律师函》，以疫情导致合同无法履行及被告至今未交付商铺为由要求解除合同退回保证金及装修补偿款，被告于2020年6月5日收到上述函件。原告为证明其主张，提供了其与被告的微信聊天记录以及和被告及黄春锋的电话录音。微信记录显示：被告2020年3月30日通知原告收店，并表示4月1日开始计算15天装修期，营业执照已经办理出来，要求原告把装修平面图发过去才能发餐饮证，2020年4月4日被告将营业执照发给原告；5月28日原告向被告表示既然已经答应退出联合经营合同，要求被告将钱退给原告，被告表示联系黄春锋即可，他说怎样就怎样。2020年2月17日电话录音显示：原告表示都17号了，我们一直等，被告表示政府部门今天才上班，牌照一定可以办出来，原告问交铺呢？被告表示等同意书出来，随时交给原告。2020年4月7日的电话录音显示：原告表示3月30日被告才将牌照发给原告，黄春锋表示碰到疫情，晚一点装修就晚一点装修，对于退租退钱方面，假如这个月可以租出去，可以不扣原告的钱，这个店今年不开，对原告是正确的，硬着装修投入又没生意做，原告投入就更多了，既然原告没信心搞，就再找别人，马上找别人招贴租。原告表示现在如果再投资，不止20万了，现回广州就一起出来谈，黄春锋表示其就贴招租的，原告表示要求黄春锋贴。2020年5月28日的电话录音显示原告与黄春锋就退钱的多少产生争议，黄春锋表示退原告5万元，原告不同意，黄春锋表示从来没有说不退，现在退5万，原告要退13万，铺租出去，该多少给原告多少。2020年5月28日的微信记录显示，原告要求被告退钱，原告表示要求被告联系黄春锋即可，他说怎样就怎样，不用再找被告。被告质证认为上述证据只是对原告有利，该证据不够全面，断章取义，被告也告诉原告已办好营业执照，并且要求发送平面图才能办理食品经营许可证。诉讼中，当事人确认：房屋并未交付给原告；装修补偿费12万元实质是商铺的顶手费；本案房屋是原告与被告之间建立租赁合同关系，被告愿意一人承担合同责任，不需要黄春锋承担，原告同意只向被告一人主张权利；定金2万元包含在保证金里；办理牌照的费用原告未向被告支付。原告表示：2020年1月2日签订合同时原告在广州，被告也未能办理出营业执照，被告并未与原告说要求原告提供身份证原件，后来即使原告在老家可以将身份证邮寄给被告；被告在2020年4月4日通过微信将营业执照照片发给原告，原告发现法人名字是黄景浩，于是要求解除合同，黄春锋也同意解除合同，所以原告就没有再提交装修平面布局图，且房屋也并未交付，故食品经营许可证未办理也是由于被告的违约行为造成。被告表示：既然原告坚持解除合同，故其要求原告支付237600元的损失指的是原告提前解约的违约金，违约金计算方式是剩余租赁期限保底收入（从2020年10月15日计算至2022年8月31日止总租金）的30%；按照合同约定是2020年2月15日交场地，2月15日已经发生疫情，被告是与原告微信沟通是3月1日交场地；被告是向产权人糖烟酒公司租赁涉案房屋，该公司是国企，给了被告2、3月免租期，所以被告给原告免租2、3月，4月1日到15日就有半个月的装修免租期，租金是从4月16日起算，故按照合同约定从2020年4月16日至5月31日（每月为33000元）、2020年6月1日至2020年10月15日（因涉案商铺被告临租部分，每月收入15000元，故此期间只需要原告每月支付18000元）；为原告委托中介办理营业执照，原告本人在乡下，没有办法提供身份证的原件，黄春锋用其儿子的身份证办理，再转给原告；2020年4月15日之前的租金被告自动减免，无需原告支付。第三人表示：同意并授权给被告出租涉案房屋，且被告是第三人公司的法定代表人。关于房屋现状，被告表示2020年6月1日起将商铺全部临租给一个租户，面积约80平方米，6月至8月租金为每月15000元，9月至10月租金为每月25000元。被告当庭向法庭出示了其的微信记录以证实上述情况，原告看过手机后表示对被告陈述的上述情况无异议。本院认为：本案房屋由第三人向产权人承租，再由被告向原告转租，第三人同意授权被告来出租本案房屋，被告亦是第三人的法定代表人，且原告作为承租人亦有权核查被告是否为合格出租人，故本案中原告认为被告主体不适格的意见依据不足，本院不予采纳。原被告之间的《联合经营合同》实为房屋租赁合同。上述合同约定：“该店的牌照以公司性质办理，法人代表为乙方…餐饮牌照由甲方负责办理，费用贰万由乙方支出，若甲方办理不出来，交铺后三天内全款退回乙方”。上述约定的全款退回应仅仅指的是办理餐饮牌照的费用全款退回，而并非合同约定的其他款项。从双方的微信记录及通话记录显示，原告在2020年4月7日已经表示了牌照于3月30日才发，如果其再投资就不止20万了，黄春锋也表示既然原告没信心搞就再找别人贴招租，原告表示要求黄春锋去贴。此后，原告与被告就退钱多少产生争议。被告自认其已于2020年6月1日将房屋出租给他人使用并收取租金，被告的实际行为也与微信与通话记录相印证，被告实际上已同意与原告解除租赁合同，只是解除合同后对于退钱的金额有争议。被告自认原告多次口头要求解除合同，黄春锋也在2020年4月7日表示要出去贴招租公告，故对于联合经营合同的不能继续履行，事实上被告早已预见和知晓，并且已经同意了原告解除合同的请求，被告也自行在寻找下一手租客。鉴于此，实质双方对于解除合同达成合意，只是对于合同解除后的后果即退钱问题多少未能达成一致意见。原告向被告发出正式的律师函要求解除合同，被告于2020年6月5日收到，故双方之间的租赁合同于该日解除。关于保证金的问题。从双方微信可见，被告将营业执照办至他人名下，原告在4月7日与黄春锋商谈要求解约的理由是被告迟延办证以及原告自身认为涉案房屋不值得其再次投资。故本案合同的解除既有原告自身为避免经营风险的因素，也有被告确未能办理原告名字的营业执照之因。鉴于此，本院认定原告交纳的保证金由原、被告各承担一半，被告将一半保证金43000元退回给原告。原告并未使用涉案房屋，双方确认装修补偿费实为顶手费，故原告要求被告退回装修补偿费12万元有理，本院予以支持。被告自认商铺于6月1日出租给他人，故被告反诉要求原告支付2020年6月1日至2020年10月15日止的固定保底收入依据不足，本院不予支持。至于2020年4月16日至5月31日期间的租金问题。至2020年4月7日黄春锋同意原告退出联合经营合同，商铺此后在另行招租，且原告并未使用过商铺，被告要求原告支付4月16日至5月31日期间的固定保底收入依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付提前解除合同的违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑金禄与被告陈日成签订的《定金协议书》及《联合经营合同》于2020年6月5日解除；二、被告陈日成在本判决生效之日起十日内向原告郑金禄退回保证金43000元；三、被告陈日成在本判决生效之日起十日内向原告郑金禄退回装修补偿款120000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4390元，由原告负担916元，由被告负担3474元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费3853元，由原告负担388元，被告负担3465元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十一月九日书记员  李敬钊庄钊豪