广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初35430号原告：蓝秀英，女，1961年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：陈润添，男，1960年7月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两原告的委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。被告：罗辉林，男，1980年2月4日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，委托诉讼代理人：毛平波，广东谷问律师事务所律师。第三人：蓝水云，男，1951年2月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：蓝雄辉，男，1977年1月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述第三人的共同委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。上述第三人的共同委托诉讼代理人：马文霖，广东本华律师事务所律师。第三人：文万象，男，1979年4月3日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县，第三人：广州奉强法律服务有限责任公司，住所广州市白云区京溪街白灰场南路1号京隆大厦9楼907房（自主申报）。法定代表人：汪红。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。原告蓝秀英、陈润添诉被告罗辉林、第三人蓝水云、蓝雄辉、文万象、广州奉强法律服务有限责任公司物权保护纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝秀英、陈润添的共同委托诉讼代理人王明清，被告罗辉林及其委托诉讼代理人毛平波，第三人蓝水云、蓝雄辉的共同委托诉讼代理人杨海宁、马文霖，第三人文万象及第三人广州奉强法律服务有限责任公司的委托诉讼代理人杨金娜均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告蓝秀英、陈润添向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗辉林将位于广州市白云区同和村蟾蜍石自然村沙太路402【现地址为：广州市白云区同和街蟾蜍石沙太北路250号402，宅基地使用证：穗同字第NO.0037592号】房屋予以腾空并返还给原告蓝秀英和陈润添；2、判令被告罗辉林支付上述房屋的占有使用费，占有使用费的计算方式：按每月2000元的标准从2018年6月5日起计至被告罗辉林实际返还房屋之日止；3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：两原告于1984年11月20日登记结婚。1993年2月23日，原告蓝秀英向广州市白云区同和镇人民政府申请取得同和村蟾蜍石自然村沙太路宅基地一块。1993年5月20日，原告蓝秀英与案外人张粦中、陈焕文签订《私人合建房协议》，由原告蓝秀英提供宅基地，张粦中、陈焕文提供资金合建一幢楼。协议约定，房屋建成后，102房、202房、302房及402房归原告所有。1995年10月18日，广州市白云区同和镇人民政府向原告蓝秀英颁发了《农村（墟镇）宅基地使用证【证号：穗同字第NO.0037592号】》。该证载明原告为宅基地的使用权人，涉案宅基地及102房、202房、302房及402房系两原告共同财产。原告蓝秀英与第三人蓝水云系兄妹关系，原告蓝秀英将涉案102房、202房、302房及402房借给第三人蓝水云居住使用至今。2018年6月，原告才得知上述房屋已被售出。第三人蓝水云虚构上述房屋归其所有，假冒原告蓝秀英的签名及手印出具《证明》，2018年4月28日，第三人蓝水云及蓝雄辉与文万象签订《房屋转让合同》，将案涉402房出售给第三人文万象，并由第三人广州奉强法律服务有限责任公司出具《见证书》。同年6月5日，第三人文万象又与被告罗辉林签订《房屋转让合同》，将案涉402房转让给罗辉林，并再次由第三人广州奉强法律服务有限责任公司出具《见证书》。原告并未授权第三人蓝水云转让案涉房屋，第三人蓝水云及蓝雄辉亦非案涉房屋的所有权人，且案涉房屋系宅基地房屋，不能转让给非本村经济组织成员之外的个人，故第三人蓝水云及蓝雄辉与文万象签订《房屋转让合同》及第三人文万象与被告罗辉林签订《房屋转让合同》应为无效合同。因两原告依法取得涉案房屋宅基地使用权，对涉案房屋享有物权。被告罗辉林应将案涉402房返还给原告。特起诉至法院，请求判如所请。被告罗辉林辩称，不同意原告的全部诉请。一、原告并未举证证实其是涉案房屋的所有权人。二、被告与第三人蓝水云签订的《房屋买卖合同》，并非与原告所签。三、原告主张返还涉案房屋已过法律规定的除斥期间。第三人蓝水云及蓝雄辉陈述，不同意原告的全部诉请。一、原告并未举证证实其是涉案房屋的所有权人。二、原告已拥有四栋超大面积的宅基地，违反国家一户一宅的规定。原告行为涉嫌违法犯罪，相关部门应撤销原告登记的产权信息。三、并不存在原告所述将涉案房屋借给第三人蓝水云使用，原告已将涉案房屋转让给第三人蓝水云，后原告与第三人蓝水云共同与案外人张粦中、陈焕文签订《私人合建房协议》。第三人文万象陈述，不清楚原告与第三人蓝水云之间的纠纷。第三人文万象向第三人蓝水云及蓝雄辉购买涉案房屋，当时第三人蓝水云提交了《私人合建房协议》及水电费单据，第三人文万象有理由相信其为涉案房屋的合法产权人。第三人广州奉强法律服务有限责任公司陈述，不同意原告的全部诉请。第三人是根据房屋买卖双方的意思表示对签字进行见证，该行为合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《白云区同和镇同和村农村建设规划申请表》、《农村（墟镇）宅基地使用证》、《私人合建房协议》、《房屋转让合同》、《承诺保证书》、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，并于1984年11月20日领取《结婚证书》。1993年2月23日，原告蓝秀英提交《白云区同和镇同和村农村建设规划申请表》，内容显示，申请人为蓝秀英，申请建筑面积为80平方米，工程地点：沙太公路水坑边。建筑物类别：四层楼房。申请理由：解决住房及解决劳动力。村民小组及村委会、镇政府均表示同意原告蓝秀英的申请。1993年5月20日，蓝秀英、蓝水云（甲方，宅基地批文持有方）与张粦中、陈焕文（乙方，集资建房户代表）签订《私人合建房协议》，约定：甲方同意提供位于同和蟾蜍石村沙太公路水坑边的空地一块（离路30米），面积为130㎡。由乙方提供资金，共同合建住宅楼一幢，中间楼梯，每层两个套间。面积相同。房屋建成后，甲方占有的四个套间分别为靠东一侧的第一层至第四层，其他八个套间属乙方各集资户所有。甲方落款处由蓝秀英及蓝水云签名，乙方处由张粦中及陈焕文签名。1995年10月18日，广州市白云区同和镇人民政府出具《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗同字第No.0037592号），内容为：位于同和村沙太路蟾蜍石村宅基地使用权人为蓝秀英，四至面积为128.96平方米，建筑物为6层框架结构。2018年4月27日，蓝秀英及蓝水云出具《证明》，证明内容为：本人蓝秀英位于广州市白云区沙太路250号102房、202房、302房、402房（宅基证号003759号）为蓝水云所有。蓝水云有权利转让、出租、装修，本人不予干扰。如遇任何问题与蓝秀英无关，由蓝水云承担。证明人处由蓝秀英及蓝水云签名按指模确认。原告否认证明人处蓝秀英签名及按指模的真实性，称其并未在该《证明》中签名及按指模。第三人蓝水云的代理人庭后经向其本人核实，称无法确认是否是蓝秀英及蓝水云本人签名，可能系他人临摹。2018年4月28日，第三人蓝水云（出让人，甲方）与第三人文万象（受让人，乙方）签订《房屋转让合同》，约定：位于广州市白云区同和村蟾蜍石自然村沙太路402房（现址：白云区同和街蟾蜍石沙太北路250号402房）【宅基地使用证：穗同字第NO.0037592号】,房屋建筑面积为90平方米。交易价格375000元。出让人处由蓝水云签名，受让人处由文万象签名，见证人处由蓝雄辉及蓝雄锋签名确认。同日，第三人广州奉强法律服务有限责任公司出具《见证书》，对《房屋转让合同》订立过程进行见证。同日，第三人蓝水云出具《承诺保证书》，称本人对广州市白云区同和村蟾蜍石自然村沙太路402房（现址：白云区同和街蟾蜍石沙太北路250号402房）【宅基地使用证：穗同字第NO.0037592号】拥有所有权、使用权、收益权及处分权。2018年6月5日，文万象（出让方，甲方）与罗辉林（受让方，乙方）签订《房屋转让合同》，约定：位于广州市白云区同和村蟾蜍石自然村沙太路402房（现址：白云区同和街蟾蜍石沙太北路250号402房）【宅基地使用证：穗同字第NO.0037592号】（以下简称涉案房屋）,房屋建筑面积为90平方米。交易价格375000元。出让人处由文万象签名，受让人处由罗辉林签名。庭审中，原告提交：1、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》，显示位于同地段的蟾蜍石社区集体住宅的租金单价为20元/平方米/月，涉案房屋90平方米，房屋占有使用费应为1800元/月。原被告均表示，因年代已久，无法联系张粦中及陈焕文，也无二人的身份信息。被告罗辉林称其于2019年1月1日起入住涉案房屋至今。本院认为，因被告罗辉林并非涉案宅基地所在村村民，不属于该村集体经济组织成员，其与同样不属于该村集体经济组织成员的第三人文万象签订的《房屋转让合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，应认定为无效合同。同理，第三人蓝水云与第三人文万象就涉案房屋签订的《房屋转让合同》亦为无效合同。根据《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗同字第No.0037592号）显示，包括涉案房屋在内的整栋六层房屋的权属人为原告蓝秀英，原告蓝秀英作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有使用收益及处分的权利，现其基于物权要求被告罗辉林返还涉案房屋合情合理，本院予以支持。对于被告称已过除斥期间的抗辩意见，因原告基于物权要求被告返还涉案房屋行使的是物上请求权，而物上请求权不受除斥期间的限制，故被告此抗辩意见本院不予采纳。关于占有使用费。原告称其于2018年6月5日才知晓涉案房屋由被告占有使用，被告称其于2019年1月1日起入住涉案房屋至今，本院认为应以被告实际使用涉案房屋之日计付占有使用费较为合理，故被告应向原告支付自2019年1月1日起至其实际返还之日止的占有使用费，标准参照同地段1800元/月租金标准为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三十日内，被告罗辉林向原告蓝秀英、陈润添腾空并返还位于广州市白云区同和村蟾蜍石自然村沙太路402房（现地址为：广州市白云区同和街蟾蜍石沙太北路250号402房）【宅基地使用证：穗同字第NO.0037592号】；二、自本判决生效之日起三日内，被告罗辉林向原告蓝秀英、陈润添支付2019年1月1日起至被告罗辉林实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（参照1800元/月租金标准）；三、驳回原告蓝秀英、陈润添的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元，由原告蓝秀英、陈润添负担57.5元，由被告罗辉林负担517.5元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月二十七日书记员  陈春燕