广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初1851号 原告：李林，男，1953年8月5日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：严金东，广西昌义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所律师。 被告：陈小燕，女，1968年2月24日出生，汉族，住岑溪市。 被告：黄冬明，男，1984年12月12日出生，汉族，住岑溪市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：岑鹏，岑溪市马路镇法律服务所法律工作者。 被告：广西新桂旺投资置业有限公司，住所地岑溪市南环商住区。统一社会信用代码：91450481667034858D。 法定代表人：陈小燕，该公司董事长。 原告李林与被告陈小燕、黄冬明、广西新桂旺投资置业有限公司（以下简称新桂旺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告李林及其委托诉讼代理人李嘉倩、被告陈小燕及其委托诉讼代理人岑鹏到庭参加诉讼。因追加新桂旺公司、黄冬明作为本案被告参加本案诉讼，本院于2020年10月14日依法进行第二次公开开庭审理，原告李林及其委托诉讼代理人李嘉倩，被告陈小燕、黄冬明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李林向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿李林商铺设备投资损失238479元（其中：冷库升降平台一套18000元、卡板一批16000元、5厘钢板、槽钢及人工25000元、冷库保温板和制冷机组2套及人工171000元、卷闸门8479元);2.判令三被告支付李林违约金240000元[根据退一赔一的标准按李林交付的（市场建设资金20000元+租金200000元）x2-己经退回的200000元=240000元]。 事实和理由：李林是从事水果、农副产品经营的个体工商户。2015年，陈小燕以投资开设岑溪市渔牧农产品交易市场名义进行市场招商招租，并对外宣称果蔬批发市场将统一搬迁到其市场经营。李林为继续水果、农副产品的生意，便计划在该市场投资建设水果冷库商铺进行经营，李林按照市场招租的要求以儿子李金德的名义于2015年4月14日缴纳了启动市场建设资金20000元。2015年4月29日，陈小燕以岑溪市渔牧农产品交易市场名义与李林签订了《投资合同》，约定：李林出资约45000元(分三年）投入该市场建设使用，市场则免费给李林使用三年，第四、五年为18000元/间年计收租金；期限5年，自2015年9月10日至2020年9月9日；在合同未到期前，（甲方）不得提前收回铺面，否则要向李林支付当年投资建市场金额2倍的罚款。《投资合同》签订后，大约2015年12月份，陈小燕夫妇以资金紧张困难为由向李林进行两次借款，同时向李林兜售两间铺面共计14年的租期以缓解其资金困境。经商讨，双方达成XXX和XXX两间商铺14年租金共计200000元的交易，陈小燕以岑溪市新桂旺农产品交易市场办公室名义出具《证明》给李林，证实该两间商铺自2016年1月1日至2030年5月30日的经营权属于李林，经营期间涉及政府改变用途，补偿所得归李林所有。李林于2016年1月14日通过儿子李金德的账户交付了10万元借款和20万元租金给陈小燕指定的甘石荣的账户。李林在获得该市场XXX和XXX号两间商铺的14年租赁期保障后开始投入资金进行水果冷库、监控等长期设施建设，共投入了238479元购置设备建设水果冷库商铺(其中：冷库升降平台一套18000元、卡板一批16000元、5厘钢板、槽钢及人工25000元、冷库保温板和制冷机组2套及人工171000元、卷闸门8479元）。李林投资建成的水果冷库后不久，大约在2017年7月21日，突然有人过来强拆市场。经后续慢慢了解方才知道，陈小燕登记的公司为广西新桂旺投资置业有限公司，新桂旺公司从未取得过该市场所在地的土地使用权，根本不具有李林承租的商铺的所有权，该市场所在地块早己经拍卖并登记在广西岑溪市顺达房地产开发有限公司名下。陈小燕投资开设新桂旺农贸市场，并对李林进行招商招租，作为市场方应当尽其责任和义务确保市场用地权安全。实际上，广西国土资源厅在2015年8月24日就批复同意该市场所在地（鱼种场地，包括新桂旺市场所租赁场地地块）由农用地变更为建设用地，陈小燕仍诱导李林交付20万元租金并放任商户对商铺进行巨额固定资产投资；在土地性质变更和土地使用权拍卖过程中，新桂旺公司始终未采取任何措施，两次收到买卖通知却不采取任何措施保障李林等租户的租赁权，也不告知租户相关的任何情况，未尽其责任和义务积极参与竞拍或是任何确保租赁合同可以继续履约的行为，己经构成违约。李林承租的商铺所在市场于2017年7月陆续被强行拆除，租赁关系根本无法维持，合同目的根本无法实现。目前李林的冷库己经拆掉，设备变成一堆废铁堆在家中，造成巨大经济损失。广西岑溪市顺达房地产开发有限公司前来拆除市场，各租户找陈小燕夫妇讨要说法，他们还谎称是政府不准其建市场了，怂恿租户进行上访，要求政府赔偿。最终经多番周折，据了解政府对该市场的38多户商户拨付了2946195元作为商户的投资补偿款（包括投入损失和搬迁损失赔偿），因李林的两间商铺建设有大型冰库，投入建设的资金相比其他商铺是巨大很多的，但陈小燕未经出示任何依据，私自对李林的两间商铺仅仅拨付127436元的补偿款了事，远远无法填补李林的投入230000元投资损失。 李林欲提起民事诉讼时才发现，陈小燕以岑溪市渔牧农产品交易市场与李林签订《投资合同》、以岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司/岑溪市新桂旺农产品交易市场的名义出具商铺经营权归李林的《证明》，经在国家企业信用公示信息公示系统查询，并没有岑溪市渔牧农产品交易市场、岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司、岑溪市新桂旺农产品交易市场的登记信息，不具备民事主体资格。现陈小燕己经归还李林的10万元借款并退还20万元租金给李林，李林认为，拨付的127436元属于对搬迁损失的补偿，但由于陈小燕的违约行为，导致李林投入的巨额设备投资损失，应当由三被告赔偿给李林，因此该230000元应当由三被告赔偿给李林。同时，根据投资合同的约定陈小燕提前收回铺面，应当向李林支付投资建市场金额2倍的罚款作为违约金，即（20000元+200000元）x2-己经退回的200000元=240000元。为维护李林的合法权益，根据法律、法规和有关司法解释的规定，特向法院提起诉讼，恳请依法判准上述诉讼请求。 新桂旺公司、陈小燕辩称，其不同意李林的诉请。1.陈小燕没有与李林签订任何协议，不是适格被告；2.李林诉称的损失是与新桂旺公司之间的纠纷，已经经过市农业局主持协商解决了，已经把补偿款通过转账方式转给李林；3.新桂旺公司是因为政府部门的原因不能开发，而且政府也进行了补偿，公司也把补偿款发下去了，所以无论陈小燕还是新桂旺公司都与本案无关了。 黄冬明辩称，这是新桂旺公司的事情，与其本人无直接关系。 李林向法庭提交的证据、拟证明的事实及对方当事人的质证意见: 1.李林身份证及户口簿复印件，拟证明李林身份情况及李金德是李林儿子的事实；陈小燕、黄冬明对该证据无异议。 2.企业信息信用公示信息结果截图、查询报告单，拟证明岑溪市渔牧农产品交易市场、岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司并未经工商登记，不具备民事主体资格，陈小燕设立的公司是广西新桂旺投资置业有限公司的事实；陈小燕、黄冬明对该证据无异议。 3.《收据》复印件，拟证明李林按照市场招租的要求以儿子李金德的名义于2015年4月14日缴纳了启动市场建设资金20000元的事实；陈小燕认为这笔钱没有经过其手，新桂旺公司也没有收到，对该证据不予认可；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 4.《投资合同》复印件，拟证明陈小燕以岑溪市渔牧农产品交易市场名义与李林签订了《投资合同》，约定李林出资投入该市场建设，期限5年，自2015年9月10日至2020年9月9日；合同未到期前，被告（甲方）不得提前收回铺面，否则要向李林支付当年投资建市场2倍的罚款的事实；陈小燕认为其没有与李林签订该合同，没有在合同签字；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 5.《证明》复印件，拟证明李林与被告达成XXX和XXX号两间商铺14年租金共计200000元的交易，被告以岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司名义出具《证明》给李林，该两间商铺自2016年1月1日至2030年5月30日的经营权属于李林，经营期间涉及政府改变用途，补偿所得归李林所有的事实；陈小燕认为其和公司都没有与李林签订该证明，不予认可；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 6.个人跨行汇款申请书，拟证明李林于2016年1月14日通过儿子李金德的账户支付了10万元借款和20万元租金给被告指定的甘石荣的账户的事实；陈小燕认为对此不清楚，钱不是其收，与其无关；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 7.《收据》复印件两份，拟证明李林共投入238479元购置设备建设水果冷库商铺的事实；陈小燕认为这与其无关，且该证据真实性存疑；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 8.桂（XXXX）岑溪市不动产权第XXXXX号土地使用权证书，拟证明涉案市场位置的土地使用权的权利人是广西岑溪市顺达房地产开发有限公司，该土地是市场所在地，但与被告无关联的事实；陈小燕认为其不清楚，与其及公司无关；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 9.照片五张，拟证明李林承租的商铺因被告的原因已经被强行拆除，无法经营的事实；陈小燕认为照片与本案无关联，不是公司的铺面；黄冬明认为这是公司的事情。 10.广西数字政务一体化平台问答截图（两份），拟证明岑溪市国土资源局答复说明新桂旺公司作为市场方应当尽其责任和义务确保市场用地权安全，但其不作为，两次收到买卖通知却不采取任何措施保障李林等租户的租赁权，构成违约；同时证明政府对该市场的商户拨付了2946195元作为商户的投资补偿款，被告未出具任何依据，私自对李林的两间商铺仅仅拨付127436元的补偿了事的事实；陈小燕认为这是政府行为，公司没有能力抗拒政府行为；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 11.《广西壮族自治区国土资源厅关于岑溪市2014年第二批次城市建设用地的批复》复印件，拟证明广西国土资源厅在2015年8月24日对涉案土地从农用地转为建设用地，被告用地背景已经发生重大变化，不告知李林，反而在2016年1月1日诱导李林一次性交付14年的租金200000元，并放任租户进行巨额资产投资，造成了损失的扩大的事实；陈小燕认为其不清楚，与其无关；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 12.《补偿协议》复印件一份，拟证明新桂旺公司拨付了127436元给李林，但实质上这份补偿是由政府对商户的补偿的，被告违约造成的损失没有补偿的事实；陈小燕认为这都是畜牧局说政府帮处理完毕，让其盖章的，怎样补偿其不清楚；黄冬明认为这是公司的事情，与其无关。 13.（2018）桂0481民初208号民事判决书复印件，拟证明新桂旺公司与股东之间存在人格混同，黄冬明主张本案与其本人无关是不成立的事实；陈小燕认为本来公司就是为了开发而设立的，根本就没有财产和财务管理等，没有实际经营的。 本院为查清案件事实依职权调取的证据：资产评估报告三份及答复、场地租赁合同、场地租赁合同补充条款各一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在理由部分综合分析认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新桂旺公司成立于2007年11月6日，陈小燕和黄冬明为该公司股东，出资比例为陈小燕87%、黄冬明13%，但无证据证明已足额出资。 2015年4月29日，岑溪市渔牧农产品交易市场（甲方）与李林（乙方）签订了《投资合同》，约定：一、市场规划总投资800万元，因资金部分不足采取出资补偿适用的原则，由乙方出资约45000元（分三年），投入市场建设使用，甲方则免费给乙方使用三年。第四、五年为18000元/间年计收租金。本市场的所有权包括地上所有建筑物等属甲方全权所有，与乙方无关。二、地点：岑溪市玉梧大道百足山路段。三、时间：定为5年，从2015年9月10日起至2020年9月9日止。……五、乙方在签订本合同时先预交建设市场资金20000元/间，押金5000元/间，所预交投资资金在第一年对减10000元/间。……九、在合同未到期前，甲方不得提前收回铺面，否则甲方要向乙方支付当年投资建市场金额的2倍的罚款，但如属政府开发项目利用该场地，甲方则要退回乙方所交的当年的投资建市场金额。 2015年6月2日，岑溪市鱼种场将其位于岑溪市玉梧大道百足山路段边约11亩已不适合养殖鱼苗种的鱼塘及旱地出租给黄勇，由黄勇按政府规划要求作为开办农产品交易市场用地。同年7月5日，黄勇将其从岑溪市鱼种场租来的场地转租给新桂旺公司，由新桂旺公司投资兴建岑溪市农产品交易市场。 2016年1月1日，岑溪市新桂旺农产品交易市场办公室（印章为岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司）出具《证明》：“经市场办公室同意将岑溪市新桂旺农产品交易市XXX号、XXX号，从2016年元月1日至2030年5月30日止，经营权交给李林使用，期间可以转让或转租。注如经营期间涉及政府改变用途，其补偿归李林所得。本公司并协助处理。特此证明”。之后李林即投入资金搭建简易棚，对铺面进行水果冷藏库等设施建设。何洪仁出具收款收据（日期为2015年12月8日）给李林，载明：客户名称为李林，货号名称及规格为升降平台一套、卡板一批、5厘钢板、槽钢及人工、冷库保温板、制冷机组2套、安装人工等，金额合计230000元。恒基卷闸厂出具收款收据（日期为2015年12月15日）给李林，载明：客户为李林，名称为新桂旺水果批发市场7号8号铺门、电机等，合计金额8479元。 2016年1月14日，李林以其儿子李金德名义通过银行转账方式转账300000元到甘石荣（新桂旺公司工作人员）的银行账户（账号为：62×××88）。该款甘石荣分别于2019年1月9日、2月3日、9月2日各转账100000元给李林，李林收回300000元。 案涉市场所在的土地因政府征收并依法拍卖，广西岑溪市顺达房地产开发有限公司于2017年7月21日取得岑溪市玉梧大道西（洛湛铁路旁）的国有建设用地使用权(不动产权证号XXXXXX号)，广西岑溪市顺达房地产开发有限公司即进行管理并于2017年7月21日对该地块上的搭盖物进行拆除。2018年6月岑溪市水产畜牧兽医局组织了广西方成资产评估有限公司、广西华元润丰资产评估有限公司、广西中德勤资产评估事务所有限公司采用重置成本法对鱼种场出租场地进行了评估，并以三家公司评估价值的平均值进行补偿，其中李林名下的电动卷闸门、地砖、简易棚、水果冷藏库房、水冷制冷设备、电动升降台、厕所、水电安装工程的评估平均价值为127476元（重置价）。 2019年1月3日，新桂旺公司与李林签订《补偿协议》，协议内容:“广西新桂旺投资置业有限公司在岑溪市畜牧局下属的岑溪市鱼种场场地开发的花鸟市场项目，由于岑溪市政府拍卖导致无法经营，原来投资的市场XX号铺面的投资经政府委托第三方评估公司评估应补偿人民币127476元（大写：壹拾贰万柒仟肆佰柒拾陆元）现暂给支付42000元（大写：肆万贰仟元）作为补偿，余下部分等以后政府的拨款中再给予解决，下次补偿参照本协议为准。”签订补偿协议后，李林分别于2019年1月7日、2月1日、8月30日收到补偿款42000元、42000元、43476元，合计127476元。 本院认为，根据李林提供的《投资合同》《证明》《补偿协议》等证据，结合当事人的陈述综合分析，2015年7月5日新桂旺公司即承租了岑溪市水产畜牧兽医局属下岑溪市鱼种场的位于岑溪市玉梧大道百足山路段边的鱼塘及旱地，用于投资兴建岑溪市农产品交易所市场，《投资合同》《证明》中的岑溪市渔牧农产品交易市场、岑溪市新桂旺农产品交易市场办公室或岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司均无工商注册登记，因所涉市场系位于新桂旺公司承租的地块，应认定为新桂旺公司使用的名称。基于《投资合同》《证明》《补偿协议》的内容，证明李林与新桂旺公司之间形成场地租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。1.新桂旺公司履行了交付租赁物的义务，新桂旺公司交付李林场地后，李林即搭建简易棚，进行水果冷藏库等设施建设。2.关于李林给付款项问题，李林称其2015年4月14日以李金德名义交付新桂旺公司20000元启动市场建设资金，并提交了经手人韦桂强出具的收据证实，但韦桂强是与李林一样的商户，并非新桂旺公司的工作人员，且被告方不予认可，也无其他证据证明新桂旺公司收到该20000元，对该事实本院不予采信。李林又称其交付了14年的租金200000元给新桂旺公司，并提交了李金德汇款300000元给甘石荣的汇款凭证证实，认为其中200000元为租金、100000元为借款，但汇款凭证并没有注明汇款用途，被告方也不予认可，后甘石荣已将该300000元退回给李林，故对该款项性质不能确定。3.关于李林造成的损失问题，李林认为其商铺设备投资损失238479元，并提交何洪仁、恒基卷闸厂出具的收款收据证实，但被告方对此存疑不予认可，且收款收据并非税务部门的发票，不能作为认定依据，本院对李林主张其造成损失238479元不予采纳。而岑溪市水产畜牧兽医局已委托了三家评估机构采用重置成本法对李林名下的电动卷闸门、地砖、简易棚、水果冷藏库房、水冷制冷设备、电动升降台、厕所、水电安装工程等进行了评估，三家评估机构评估价值的平均值为127476元。该评估机构均为有资质的资产评估公司，其评估报告本院予以采信，李林造成的损失应为127476元。4.关于新桂旺公司是否违约问题，李林不能在新桂旺公司出租的商铺经营，并不是新桂旺公司违约造成，而是因该处的土地被征收征用所致，因此，李林主张要求新桂旺公司承担违约责任的请求，本院不予支持。 综上，李林与新桂旺公司之间的租赁合同关系，事实上已经解除，合同的权利义务终止，李林有权要求赔偿损失，但李林的损失已经获得了127476元的赔偿，且该款是经过评估结构作出的重置价值，李林不应获得重复赔偿。双方的合同关系解除并非新桂旺公司违约造成，新桂旺公司不应承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担不利后果。因此，李林的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李林的诉讼请求。 案件受理费8477元，由原告李林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李先明 人民陪审员  伍尚全 人民陪审员  何少波 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  陀扬炜 书 记 员  李泳江