广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12462号原告（反诉被告）：杜德津，男，1965年5月8日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：杜殷毅，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）:卫海燕，男，1977年10月16日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，委托诉讼代理人：顾传毅，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹佩妍，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下统称原告）杜德津与被告（反诉原告，以下统称被告）卫海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杜德津的委托诉讼代理人杜殷毅、被告卫海燕的委托诉讼代理人顾传毅、邹佩妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜德津向本院提出诉讼请求：1.请求判令卫海燕向杜德津支付2020年3月1日至2020年6月18日的租金191029元（租金标准为合同约定的标准）及延期违约金（延期违约金分别以46629元为基数，按每日3%的标准，从2020年3月10日起计付至2020年4月9日；以93258元为基数，按每日3%的标准，从2020年4月10日起计付至2020年5月9日；以141602元为基数，按每日3%的标准，从2020年5月10日计付至2020年6月10日；以191029元为基数，按每日3%的标准，从2020年6月10日起计付至款项付清之日止）；2.请求判令卫海燕向杜德津支付管理费2093.5元、电费2262元、水费64.4元;3.请求判令卫海燕将涉案商铺恢复至毛坯状态；4.请求判令杜德津有权没收卫海燕支付的履约保证金119700元;5.请求判令卫海燕承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月13日，杜德津与卫海燕签订《商铺租赁合同》，合同约定，卫海燕承租杜德津位于广州市花都区xx商铺，租赁期限为10年，从2016年5月13日至2026年5月12日，卫海燕应于每月10日前支付下月的租金，2019年6月1日至2020年4月30日每月租金为46629元，2020年5月1日至2020年5月31日每月租金为48344元，2020年6月1日至2021年4月30日每月租金为49427元。2020年6月18日，卫海燕因经营不善，单方向杜德津提出解除《商铺租赁合同》，并未经杜德津同意，擅自搬离涉案商铺，已构成违约。且截至2020年6月18日，卫海燕尚欠2020年3月1日至2020年6月18日的租金、管理费和水电费，管理费及水电费，杜德津已代为支付，有权向卫海燕追讨。租赁期间，卫海燕对涉案商铺进行装修，现卫海燕单方提前终止租赁合同，已违反合同约定，应对装修部分恢复原状。杜德津具状起诉，请法院维护杜德津合法权益。被告卫海燕辩称，一、受今年疫情影响，卫海燕已实际停业长达半年无收入，经沟通杜德津已承诺免租，且卫海燕不存在违约行为，杜德津诉请支付租金和违约金没有事实和法律依据。1、今年疫情已经对涉案合同的履行形成不可抗力实质影响。卫海燕自2016年5月13日向杜德津租赁涉案房屋用于开办文化艺术培训中心，租赁期间卫海燕诚信履行合同，按约使用房屋并按期足额支付租金给杜德津。2020年1月份，国内的新冠疫情爆发，属于卫海燕完全不能预见的情形。受疫情影响，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》要求各线下培训机构从2020年1月24日起停止开展线下培训活动，至此杜德津一直处于全面停业无收入的状态。根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第九十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条及《合同法》司法解释、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第四条、第五条、第六条规定，此次疫情对涉案合同的履行构成了不可抗力的实质影响；根据涉案合同第九条第三款、第十条的约定，因受不可抗力影响合同一方有权终止合同，且停止或延迟履行义务的行为不应视为违约。现卫海燕因此停业长达半年无收入，难以足额支付租金，且已依法履行通知义务并努力配合对方降低损失，根据合同约定卫海燕不构成违约，根据公平原则应当予以免除卫海燕的责任。2、杜德津同意免租的承诺合法有效成立，应当予以遵守。疫情期间，卫海燕仍努力支付1月份和2月份的租金，但后续因实在无经营收入以不可抗力为由通知杜德津请求缓交和减免租金，杜德津予以同意如果卫海燕恢复营业后可以免掉疫情期间的租金。杜德津的免租承诺合法有效成立，应当诚信遵守。3、卫海燕不存在故意违约行为，不应当支付违约金。2020年6月5日广州市花都区新冠疫情防控领导小组教育组发布了《关于公布花都区辖内校外培训机构符合复课条件机构名单的通知》，至此卫海燕得以正常复课，向学生家长发送复课通知。但此时杜德津突然不予兑现免租的承诺，要求卫海燕支付疫情期间的租金，还强行于2020年6月15日单方停电停水，导致卫海燕无法开课培训正常营业，违反了合同第五条第一款第六项约定，违反了出租人法定的保证租赁物正常使用的义务。经多次催告和沟通无果，卫海燕只能通知杜德津解除租赁合同，并依合同约定的10天内腾退搬离了租赁房屋。卫海燕的解除合同、搬离房屋行为均是行使法定解除权、维护自身合法权益的表现，不存在任何违约行为，不应当支付违约金。二、卫海燕停业期间，未实际使用租赁房屋，不应当支付相应的管理费、电费、水费。卫海燕在停业期间，未能正常开课培训，未实际使用租赁房屋，没有义务支付相应的管理费以及水电费。该些费用仅属于出租人为保证租赁物正常使用而支出的，不应当由卫海燕承担。三、卫海燕对租赁房屋的装修已经杜德津同意，卫海燕在解除合同后依约依法清场腾退，未造成租赁房屋损坏。首先，根据涉案合同第三条第五款、第六条第一款等规定，卫海燕已经杜德津的同意和批准进行了装修且未造成房屋毁损，承租期间杜德津也从未提过异议。其次，根据涉案合同第五条第一款第五项、第五条第二款第十二项、第六条第二款等关于解除合同腾退房屋的约定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十条规定，卫海燕在解除合同后，依约在十天内搬出了租赁房屋，搬移了属于卫海燕的未与房屋形成附和的可动产，实际未造成房屋任何毁损，并保证了房屋的架构及原有设施完好，房屋无损、清洁的状况。卫海燕的清场腾退行为完全符合上述合同约定和法律规定，现杜德津要求完全恢复房屋租赁原状没有事实和法律依据。四、卫海燕不存在违约行为，现因杜德津的单方违约行为涉案合同已被解除，合同约定的保证金应当予以返还卫海燕。根据本答辩状第一条答辩内容，卫海燕不存在违约行为，杜德津的违约行为导致卫海燕行使法定解除权解除了双方的租赁关系，卫海燕已经支付的保证金应当予以返还。综上所述，卫海燕在本案中不存在违约行为，杜德津屡次违反诚实信用原则拒绝兑现承诺构成了实质违约造成合同目的不能实现，损害了双方合作的诚信基石和卫海燕的合法权益，恳请法院依法维护卫海燕的合法权益，让公民在每一个司法案件中感受到公平正义，依法驳回杜德津的全部诉讼请求。我方根据合同第九条第三款和第十条关于不可抗力的约定，受不可抗力影响一方有权解除合同，根据合同约定我方认为我方没有违约。杜德津单方停水停电属于违约行为，据我方了解，杜德津在解除合同后已经将涉案商铺另行出租，故杜德津的诉讼请求第三项无法再实行。被告卫海燕向本院提出反诉请求:1.依法判令杜德津向卫海燕返还占有的保证金119700元；2.依法判令杜德津向卫海燕支付解除合同违约金30万元整；3.判令杜德津承担本案所有的诉讼费。事实和理由：法院已于2020年8月4日受理了杜德津诉卫海燕房屋租赁合同纠纷一案。卫海燕向杜德津租赁房屋用于开办具有民办学校办学许可证的文化艺术培训中心，租赁期间卫海燕一直诚信履行合同，按约使用租赁房屋并按期足额支付租金给杜德津。2020年1月份，国内的新冠疫情爆发，是卫海燕完全不能预见的情况。2020年1月24日，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》通知各线下培训机构从当日起停止开展线下培训活动，因此卫海燕一直处于全面停课、停业的状态。期间，卫海燕仍向杜德津支付了1月份和2月份的租金，后续因实在无经营收入只能以不可抗力为由通知杜德津请求缓交和减免租金，杜德津予以同意如果杜德津恢复营业后可以免掉疫情期间的租金。2020年6月5日广州市花都区新冠疫情防控领导小组教育组发布了《关于公布花都区辖内校外培训机构符合复课条件机构名单的通知》，至此卫海燕得以正常复课，向学生家长发送复课通知。但此时杜德津突然不予兑现免租的承诺，要求卫海燕支付疫情期间的租金，还强行于2020年6月15日单方停电停水，导致卫海燕无法开课培训正常营业。经多次催告和沟通无果，卫海燕只能通知杜德津解除租赁合同，并腾退搬离租赁房屋另寻别处开课营业。根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第九十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条及《合同法》司法解释、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第四条、第五条、第六条规定，此次疫情对涉案合同的履行完全系不可抗力，卫海燕因此停业长达半年，期间已依法履行通知义务、配合对方努力降低损失，杜德津予以同意卫海燕的免租金请求。但后续杜德津的单方强行停水停电行为导致卫海燕无法正常使用租赁房屋和营业，不仅违反了合同第五条第一款第六项、第十条第二款约定，也违反了出租人法定的保证租赁物正常使用的义务。综上，卫海燕认为双方合同履行期间受不可抗力影响及杜德津做出的合法有效承诺，卫海燕不存在任何违约行为，合同解除后的保证金应当予以返还；杜德津违约导致合同目的不能实现造成损失，应当按照合同约定向卫海燕支付30万违约金。为维护卫海燕的合法权益，恳请人民法院判如所请。原告杜德津针对反诉辩称，请求法院依法驳回卫海燕的全部反诉请求，理由如下：一、杜德津不需返还卫海燕的保证金119700元。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条约定，承租方拖欠租金累计达30天的，出租人可扣除全部租赁保证金。卫海燕拖欠2020年3月1日至2020年6月18日的租金，拖欠时间已达110天，已严重违约，因此杜德津有权按约定没收卫海燕的保证金。二、杜德津不需向卫海燕支付违约金30万元。根据《商铺租赁合同》第九条约定，如任何一方无故提前中止合同，违约方须向对方支付30万元违约金。本案中，杜德津并未无故提前中止合同，在卫海燕长期拖欠租金的情况下，仍然给予卫海燕足够时间履行义务。相反，卫海燕于2020年6月18日向杜德津提出终止合同，并擅自搬离租赁物，已构成根本违约。综上，本案是因卫海燕严重违约而引起，卫海燕提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。即使要计算违约金，也应以卫海燕的实际损失为参考标准。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区xx商铺，商铺权属人是杜德津，由杜德津将该商铺再进行了划分，编了自编号码，将其中自编之四、自编之五部分租赁给了卫海燕。2016年5月13日，杜德津（出租方、甲方）与卫海燕（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区xx商铺租赁给乙方，面积1102平方米，甲方同意乙方所租商铺作为经营用，经营范围为教育培训、批发零售乐器。租赁期限自2016年5月13日至2026年5月12日止，共120个月。承租方装修期自2016年5月13日起至2016年8月10日止，共90天为装修免租期，装修免租期内不计租金。经甲乙双方同意，本合同商铺租金第二年即第13个月起，每年按5%递增，第四年即第37个月起，每年按6%递增，2019年6月1日至2020年4月30日月租金46629元，2020年5月1日至2020年5月31日月租金48344元，2020年6月1日至2021年4月30日，月租金49427元。乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付租赁保证金119700元，合同期满保证金以不计利息的方式退还乙方。乙方所租赁的商铺为毛坯状态，乙方需自行装修，装修所产生的装修费用，二次消防费用等一切为达到符合经营办公条件的费用均由乙方承担。乙方付清装修费用后该商铺装修可动部分属乙方所有，乙方有权拆除，更改。乙方应在每月的10日前缴清下月的租金。如租赁当月不足月的，乙方应按当月实际租赁天数乘以日租金支付该月租金。租赁期间，乙方必须服从物业公司的统一管理，按规定交纳物业管理费。在合同终止、解除租赁关系时，乙方需保证房屋的架构及原有设施完好，乙方装修或改造与房屋有关的设施归甲方所有（可动产除外）。在合同有效期内，乙方未按时向甲方交纳所有应付款项属乙方违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款3%的违约滞纳金。逾期30天甲方有权单方面终止合同，收回租赁物业。在合同有效期内，承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面终止合同且不属违约，收回物业并扣除全部租赁保证金：1)承租方未按时向出租方支付所有应付款项的；2)承租方擅自将物业转让、转租、分租、或出卖、抵押的；3)承租方擅自改变商铺用途或已约定经营范围的；4)承租方利用承租物业进行非法活动，损害公共利益的；5)承租方拖欠租金累计达30天的。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，杜德津将租赁物交付卫海燕使用，交付时为毛坯状态，合同签订后，卫海燕向杜德津支付了租赁保证金119700元。卫海燕承租涉案商铺后用于经营广州市花都区凯乐文化艺术培训中心。2020年6月18日，卫海燕搬离了租赁物，租赁物现已由杜德津另租他人。庭审中，杜德津陈述，2020年2月29日之前的租金已经付清，卫海燕现在尚欠2020年3月1日至2020年6月18日的租金190929元，2020年5月1日至2020年6月16日电费2262元、水费64.4元，2020年6月的管理费2093.5元。卫海燕确认杜德津陈述的数额，但认为不应支付疫情影响后的租金和水电费管理费。双方对杜德津有无同意减免租金、杜德津有无对租赁物采取停水停电行为、合同无法继续履行下去的原因各执一词。杜德津认为，杜德津并未同意卫海燕的免租申请，仅是提及若疫情过后国家有相应政策可以减免，就同意减免租金。物业费、水电费是由卫海燕向物管公司支付的，而不是向我方支付，因此物管公司未收到物业费、水电费，就会采取停水停电措施，2020年6月15日，物管公司采取了停水停电措施。合同因卫海燕拖欠租金导致解除。卫海燕认为，2020年2月份、3月份其通过微信向杜德津发送通知请求减免租金，杜德津口头同意了免除停业期间的租金的请求，微信聊天中也没有否认免租的事宜，直到2020年6月5日，杜德津说不同意免除租金要求其支付拖欠的租金，才引起本案纠纷。杜德津一直没有很明确的要求支付租金，故其就打算将此事留到疫情过后开业再解决，开业时杜德津要求支付所有租金，双方未谈妥，2020年6月15日杜德津停水停电，因杜德津单方停水停电行为导致租赁物无法正常使用，合同目的不能实现，且杜德津重新要求支付租金的行为也违背了此前沟通的基础，基于杜德津的不诚信行为导致合同解除。卫海燕提交微信聊天记录拟证明其陈述，聊天记录显示，卫海燕于2020年2月份至3月份期间要求减免租金，杜德津陈述，等到疫情过后再谈这个事情，因为现在真的不好评估。2020年6月5日，杜德津向卫海燕发送“你好，卫先生，请问一下租金什么时候汇过来呢？”卫海燕回复：“我们现在很困难，在教育局的帮助下向银行贷款，你们要等不及，你们出方案吧。天灾人祸，国家颁布法规不准营业，我们也没办法，杜总答应的免租迟迟不兑现，我们也很没有办法。”卫海燕于2020年6月6日发送“物业费、电费我会在今天尽快交上，铺租要等几天。我们不是不交，是疫情当下实在没有办法。前期国内疫情严重，后期国外疫情扩散，国家不允许我们营业，差不多半年没有营业。”杜德津回复“好，卫先生，明天下午三点钟杜先生在公司跟你见过面”。2020年6月15日，杜德津发送：“卫先生，因为租金拖欠时间较长，所以我们要进行一个停电处理了。”卫海燕：“这样就走法律程序”。2020年6月18日，杜德津发送“卫先生，关于商铺的事情，你想怎么解决？是继续下去？还是终止合同？请给予一个答复，谢谢”，卫海燕回复“因为疫情，我们没办法经营，国家都公布这是我们自第二次世界大战后遇到的最大灾难，我们自2020年2月至2020年6月5日因疫情国家考虑安全，发文不准我们教育行业经营，也倡议业主免租，我们是按国家要求没有营业，但没有得到贵业主支持，自2020年3月5日我主动联系贵业主，贵业主答应营业后免租，但未兑现，现水电都没有，我们连转租和寻找合作的机会都没有了，自2020年6月18我们已经搬离贵业主所租商铺，即日交铺，协商解约。”杜德津：“由于你方单方面提出解除合同，关于商铺装修恢复处理问题，是你方找人自行恢复原状交还给我方？还是我方找人恢复？费用由你方承担”。卫海燕向本院提交广东省教育厅粤教防组〔2020〕84号《关于做好2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校返园返校工作的通知》，广州市花都区教育局于2020年6月5日公布的《关于公布花都区辖区内校外培训机构符合复课条件机构名单的通知》拟证明其因遭受新型冠状病毒感染的××疫情影响程度，《关于公布花都区辖区内校外培训机构符合复课条件机构名单的通知》载明，6月4日，花都区新型冠状病毒××疫情防控领导小组教育组对提出复课申请的校外培训机构进行现场督查。验收组根据《广州市花都区第五批学生返园返校复课工作方案的通知》及《花都区教育局关于做好校外培训机构复课验收的通知》，对校外培训机构复课进行全面验收。经区新型冠状病毒××疫情防控领导小组教育组审核，共有46所校外培训机构符合复课条件，现将验收合格名单予以公布：……花都区凯乐文化艺术培训中心……。另查，广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，载明，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省卫生健康委员会于2020年2月24日发布《广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，杜德津与卫海燕签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。合同自由是意思自治原则的具体体现，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，故结合卫海燕使用涉案租赁物经营的业态、广东省疫情实际情况、合同履行程度、各方过错等，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平考虑，现将2020年3月1日至2020年6月5日期间的租金标准调整为双方原约定标准的一半，2020年6月15日期间至2020年6月18日期间的租金，由于该段期间内处于停水停电状态，卫海燕承租租赁物作为教育培训机构，停水停电显然会影响卫海燕的经营使用，虽杜德津认为是由物业公司采取的停水停电措施，但杜德津对此并未举证予以证明，且根据聊天记录显示，杜德津亦表明了要采取停水停电措施的意思表示，故停水停电期间的租金亦应当予以酌减。经核算,杜德津应当支付的租金数额为93043元【2020年3月份：46629元÷2；2020年4月份：46629元÷2；2020年5月份：48344元÷2；2020年6月份：49427元÷2÷30天×9天（6月1日-5日、6月15日-18日）+49427元÷30天×9天（6月6日-6月14日）】。关于杜德津请求支付逾期交租的违约金，因疫情防控措施导致卫海燕无法营业，但从其具备营业条件之日，卫海燕应当及时支付租金，故结合租赁合同的履行程度、卫海燕逾期情况等，兼顾公平原则，本院将违约金进行调整，酌定卫海燕应当支付的违约金以93043元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，从2020年6月5日起计至付清款项之日止。根据卫海燕的举证，双方曾在2020年3月份协商租金减免事宜，杜德津亦明确在疫情过后再协商此事，说明双方均同意对疫情期间的租赁事宜另行协商确定，且无证据显示杜德津在2020年6月5日前向卫海燕催缴过租金，2020年6月15日，因双方无法就租金事宜达成一致意见导致合同解除，因此，导致本案的合同解除不可归责于双方，在此情况下，卫海燕要求杜德津支付违约金，依据不足，本院不予支持。如上所述,我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平考虑，本院对保证金进行调整，酌定杜德津向卫海燕返还一半的保证金即59850元。卫海燕使用商铺期间的物业管理费、水电费仍应当由卫海燕支付，且卫海燕在微信聊天记录中亦明确表示同意支付，故杜德津请求卫海燕向其支付管理费2093.50元、电费2262元、水费64.4元，本院予以支持。卫海燕经杜德津同意进行装修，将租赁物从交付时的毛坯状态装修至符合杜德津使用用途的状态，双方在合同中约定合同解除时，卫海燕装修设施归杜德津所有，因此，杜德津请求卫海燕将商铺恢复原状，与合同约定不符，且据杜德津陈述，其现在已将租赁物另租他人，可知是否恢复原状不影响杜德津的出租收益，故杜德津要求卫海燕将装修恢复原状，本院不予支持。综上所述，杜德津诉讼请求及卫海燕反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告卫海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜德津支付租金93043元；二、被告卫海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜德津支付逾期交租的违约金，违约金以93043元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，从2020年6月5日起计至付清款项之日止；三、被告卫海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜德津支付管理费2093.5元、电费2262元、水费64.4元；四、原告杜德津于本判决发生法律效力之日起十日内向被告卫海燕返还保证金59850元；五、驳回原告杜德津的其他诉讼请求；六、驳回被告卫海燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3014元，由原告杜德津负担1510元，由被告卫海燕负担1504元。反诉案件受理费3798元，由原告杜德津负担542元，由被告卫海燕负担3256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月二十七日法官助理李诗琪书记员孙诗韵