广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0103民初11220号 原告：广州七喜物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区信义路24号第1幢。 法定代表人：黄浩琳，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：罗文城，男，1991年2月3日出生，原告公司职员，联系地址。 委托诉讼代理人：李广帅，男，1983年9月9日出生，原告公司职员，联系地址。 被告：广州七乐康药业连锁有限公司，住所地广州市荔湾区陆居路2号701-707房。 法定代表人：石振洋，职务：总经理。 委托诉讼代理人：方平，女，1986年1月3日出生，被告公司职员，联系地址。 被告：石振洋，男，1976年11月10日出生，汉族，住安徽省当涂县。 原告广州七喜物业管理有限公司与被告广州七乐康药业连锁有限公司（以下简称七乐康公司）、石振洋合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，由审判员侯炜邦适用简易程序进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人罗文城，被告广州七乐康药业连锁有限公司的委托诉讼代理人方平到庭参加诉讼。被告石振洋经本院传票传唤，没有到庭。本案现已审理终结。 原告广州七喜物业管理有限公司的诉讼请求：1、请求判令被告七乐康公司立即向原告支付欠缴费用224，272.93元及截止至2020年3月31日前的违约金122，796.08元。2、请求判令被告七乐康公司以欠缴费用224，272.93元和违约金122，796.08元为基数，自应当支付之日起至实际支付之日止，按照日千分之五的标准向原告支付违约金。3、请求判令被告七乐康公司承担本案诉讼费用。4、请求判令被告石振洋对被告七乐康公司的上述1、2、3项债务承担连带清偿责任。 事实与理由：2019年12月6日，广州七乐康药业连锁有限公司(下称“七乐康公司”)与石振洋向原告出具《结清欠费承诺函》，确认截至2019年9月30日七乐康公司欠缴原告费用合计224，272.93元，违约金合计122，796.08元；七乐康公司承诺在2020年3月31日前向原告支付以上欠款及违约金，每逾期一天，自承诺的付款之日起，按照未付金额的每日千分之五承担违约责任；石振洋同意对支付上述拖欠的租金和物业管理费、电费、违约金以及出租人因此发生的律师费承担连带保证责任。至今，七乐康公司与石振洋仍未按照《结清欠费承诺函》按时足额向原告支付款项。为维护自身合法利益，特向法院提起本案诉讼。 被告广州七乐康药业连锁有限公司答辩：同意原告第一项诉讼请求。对原告第二项诉讼请求计算违约金的本金没有异议，但计算违约金的标准被告无法承受。对于企业来说，从去年年底至3月份属于疫情期间，被告石振洋签下承诺函时不知道公司有这么多困难，在与对方沟通时被告是愿意与其和解，被告也愿意承担部分违约金，但按5‰的标准，被告认为过高，无法承受，希望可以分期付款。 被告石振洋书面答辩：被告公司经营非常困难，员工工资也受到了影响，由于原告违约金过高，导致欠款无力承担，希望按同息贷款率和分期付款方式来偿还。被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回违约金的诉求。 经审理查明：2018年原告七喜公司（出租方、甲方）与被告七乐康公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落于广州市荔湾区信义路24号4幢（自编223、225、227），建筑面积共计1144.4平方米出租给乙方作办公用途，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日共5年。其中2018年5月1日至2021年4月30日每月租金57220元……。双方同意租金及租赁保证金由甲方收取。乙方在每月5日前向甲方缴付当月租金及管理费等。乙方应按时足额支付租金、水电费等相关费用，逾期未付，每逾期一日，须按该项费用总额的3%向甲方支付违约金（其他内容略）。 2018年5月1日原告（甲方）与被告七乐康公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定乙方承租的写字楼为七喜创意园4幢自编223、225、227，乙方承诺遵守本管理服务合同及管理公约，并接受和配合甲方的管理。合同期限自2018年5月1日至2023年4月30日。其中2018年5月1日至2021年4月30日，每月综合服务费金额为17166元……。双方同意管理费由甲方收取，乙方须于每月5日前存足额管理费在甲方银行账户。写字楼内的电费由乙方按照独立计量表交纳，同时乙方需按1.3元/度独立计量表当期使用量计算电费支付给甲方。乙方不按合同约定的收费标准和时间缴纳综合服务费等相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每日0.3%的标准交纳滞纳金（其他内容略）。 2018年7月1日原告七喜公司（出租方、甲方）与被告七乐康公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落于广州市荔湾区信义路24号4幢（自编322），建筑面积共计465.9平方米出租给乙方作办公用途，租赁期限自2019年1月1日至2023年4月30日。其中2019年1月1日至2021年12月31日每月租金18636元……。乙方在每月5日前甲方缴付当月租金及管理费等。乙方应按时足额支付租金、水电费等相关费用，逾期未付，每逾期一日，须按该项费用总额的3%向甲方支付违约金（其他内容略）。 2019年1月1日原告（甲方）与被告七乐康公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定乙方承租的写字楼为七喜创意园4幢自编322，乙方承诺遵守本管理服务合同及管理公约，并接受和配合甲方的管理。合同期限自2019年1月1日至2023年4月30日。2019年1月1日至2021年12月31日，每月综合服务费金额为11647.5元……。双方同意管理费由甲方收取，乙方须于每月5日前存足额管理费在甲方银行账户。写字楼内的电费由乙方按照独立计量表交纳，同时乙方需按1.3元/度独立计量表当期使用量计算电费支付给甲方。乙方不按合同约定的收费标准和时间缴纳综合服务费等相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每日0.3%的标准交纳滞纳金（其他内容略）。 上述合同签订后，原告将讼争场地交由被告七乐康公司使用。 2019年12月6日被告七乐康公司作为承诺人，被告石振洋作为法定表人及保证人向原告出具《结清欠费承诺函》，内容为:根据原告与被告七乐康公司于2018年5月1日签订租赁合同、物业管理合同（物业服务合同），承租七喜创意园（荔湾区信义路24号）4幢自编223、自编225、自编227号房，截止2019年12月3日，被告七乐康公司欠缴8月1日至9月19日的租金93459.33元，物业管理费28037.8元，电费26082.3元，合计147579.43元。根据原告与被告七乐康公司于2018年7月1日签订租赁合同、物业管理合同（物业服务合同），承租七喜科创园(荔湾区信义路24号）4幢自编322号房，截止2019年12月3日，被告七乐康公司欠缴8月1日至9月30日的租金37272元，物业管理费23295元，电费16126.5元，合计76693.5元。被告七乐康公司承诺在2020年3月31日前支付以上欠款224272.93元及按照合同计算的逾期付款违约金（见违约金明细），每逾期一天，自承诺的付款之日起，按照未支付金额的每日千分之五承担违约责任。公司的法定代表人石振洋同意对支付上述拖欠的租金和物业管理费、电费、违约金以及出租人因此发生的律师费承担连带保证责任。被告七乐康公司及被告石振洋在上述《结清欠费承诺函》上盖章、签名。 上述《结清欠费承诺函》签订后，两被告没有向原告支付上述款项。 庭审中，原、被告确认涉案场地已交回原告。 本院认为，原告与被告七乐康公司签订的《租赁合同》、《物业管理合同》及《结清欠费承诺函》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。在合同履行过程中，被告七乐康公司拖欠原告租金、管理费、电费未付，导致双方签订的《租赁合同》、《物业管理合同》解除。根据原告与被告七乐康公司、被告石振洋签订的《结清欠费承诺函》，可确认被告七乐康公司拖欠租金、管理费、电费共224272.93元。原告要求被告七乐康公司支付上述欠缴费用，本院予以支持。 对于被告七乐康公司在答辩中提出违约金过高问题。在《租赁合同》约定被告七乐康公司不能按期支付租金，每逾期一日，须按该项费用总额的3%向原告支付违约金；在《物业管理合同》约定被告七乐康公司不能按期支付管理费从逾期之日起按欠费总额每日0.3%的标准缴纳滞纳金；上述违约金约定的计算标准明显过高,从公平合理角度衡量，以实际损失为基础，本院酌情调整为2019年8月6日起计至2019年8月19日止参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清本金之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（租金的违约金分段计算：其中223、225、227房2019年8月租金以57220元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月1日至19日的租金以36239.33元为本金，自2019年9月6日起计算。322房2019年8月租金以18636元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月租金以18636元为本金，自2019年9月6日起计算。管理费的违约金分段计算：223、225、227房2019年8月管理费以17166元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月1日至19日的管理费以10871.80元为本金，自2019年9月6日起计算。322房2019年8月管理费以11647.50元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月管理费以11647.50元为本金，自2019年9月6日起计算。电费的违约金分段计算：223、225、227房的电费以26082.30元为本金，自2019年10月6日起计算。322房的电费以16126.50元为本金，自2019年10月6日起计算，上述违约金均计至付清本金之日止）。原告主张以《结清欠费承诺函》约定被告未能在2020年3月31日前支付《结清欠费承诺函》约定的欠款本金224272.93元及按照合同计算的逾期付款违约金为本金，自承诺的付款之日起支付违约金，是对违约金的重复计算，本院不予支持。由于被告石振洋在《结清欠费承诺函》中对被告七乐康公司不能支付的款项同意承担连带保证责任。故原告要求被告石振洋承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告石振洋经法庭依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第（三）款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州七乐康药业连锁有限公司一次性支付租金、管理费、电费共224272.93元给原告广州七喜物业管理有限公司。 二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州七乐康药业连锁有限公司支付逾期支付租金、管理费、电费的违约金（租金的违约金分段计算：其中223、225、227房2019年8月租金以57220元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月1日至19日的租金以36239.33元为本金，自2019年9月6日起计算。322房2019年8月租金以18636元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月租金以18636元为本金，自2019年9月6日起计算。管理费的违约金分段计算：223、225、227房2019年8月管理费以17166元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月1日至19日的管理费以10871.80元为本金，自2019年9月6日起计算。322房2019年8月管理费以11647.50元为本金，自2019年8月6日起计算；2019年9月管理费以11647.50元为本金，自2019年9月6日起计算。电费的违约金计算：223、225、227房的电费以26082.30元为本金，自2019年10月6日起计算。322房的电费以16126.50元为本金，自2019年10月6日起计算。上述违约金均计至付清本金之日止，其中2019年8月6日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至付清本金之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告广州七喜物业管理有限公司。 三、被告石振洋对本判决的第一、二项承担连带保证责任。 四、驳回原告广州七喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3253元，由被告广州七乐康药业连锁有限公司负担、被告石振洋承担连带保证责任。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  侯炜邦 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  谢绮雯 黄嘉琪