广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1120号 原告：吕伟霞，女,1975年8月5日出生，壮族，经商，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：朱定民，广西通诚律师事务所执业律师。 被告:凭祥市宏业房地产开发有限公司,住所地广西壮族自治区凭祥市南大路376号宏业广场5层,统一社会信用代码:9145148581967753C。 法定代表人:林常青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所执业律师。 案由：商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年9月1日。 开庭日期：2020年9月29日。 原告诉讼请求：1.解除吕伟霞与凭祥市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）签订的《商品房买卖合同》,房号1-B-7,合同编号:HY-2013-077。 2.宏业公司退回吕伟霞购房款贰拾叁万伍仟肆佰玖拾伍元（235495.00元)、登记备案费伍佰伍拾元(550元)、商铺维修基金壹仟伍佰捌拾陆元（1586元),三项合计:贰拾叁万柒仟陆佰叁拾壹元(237631元）。 3.宏业公司支付吕伟霞逾期交房违约金,按照合同约定的已付购房款（计算基数:235495.00元)日万分之六的违约金,(暂从2014年1月10日计算至2020年9月10日止,共2430天),合计:叁拾肆万叁仟叁佰伍拾壹元柒角壹分(343351.71元)。 4.宏业公司支付吕伟霞已付购房款、登记备案费、商铺维修基金利息。（计算基数:237631元，从2013年5月27日暂计算至2020年9月27日)[2013年5月27日至2019年8月19日按照人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按照人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止]。 事实和理由：2013年5月27日吕伟霞向宏业公司支付购房首付款235495元、登记备案费550元、商铺维修基金1586元，三项合计：237631元。吕伟霞、宏业公司双方于2013年7月5日签订了《商品房买卖合同》，房号1-B-7，合同编号：HY-2013-077，案涉合同约定了付款方式、交付条件、交接方式、违约责任等重要条款。合同签订前，吕伟霞按照宏业公司要求足额支付购房首付款。案涉商铺于2014年1月10日已经具备交付条件，但直至起诉之日，宏业公司一直没有履行合同任何义务，既未依据宏业公司与工商银行就案涉商品的贷款合同约定，配合吕伟霞办理贷款，也未向吕伟霞通知交付房屋和办理相关产权证书。2017年8月，宏业公司出台《关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案》，明确告知吕伟霞银行对案涉商铺不予放款，需要吕伟霞分期付款。为维护吕伟霞合法利益，特起诉至法院，要求支持吕伟霞的诉讼请求。 被告答辩意见：1.吕伟霞在本案中没有合同解除权，合同解除权已经超过了法定除斥期间，归于消灭，吕伟霞迟延付款已经7年多，宏业公司也已经办理了预告登记，吕伟霞不支付贷款，也不支付余款，是吕伟霞违约。2.剩余房款申请贷款是吕伟霞的义务，合同并未约定宏业公司负责办理贷款，直至今日，吕伟霞均未办理贷款，也没有支付剩余房款。3.宏业公司在广西日报登报，告知所有业主办理交铺手续，但是吕伟霞不交款，也没有办理相关手续。4.商品房买卖合同是能够继续履行的，吕伟霞交付房款和违约金是可以把商铺交给吕伟霞的。5.吕伟霞主张交房违约金没有法律依据和合同依据，根据同类生效判决，本案未能交房的原因是由于吕伟霞的原因。6.如果法院确认宏业公司违约，也申请法院按照银行同期一年期存款利率考虑违约金，同时考虑疫情原因，在一年期存款利率考虑违约责任。 查明事实：2013年5月27日，吕伟霞向宏业公司购买位于凭祥市南大路376号宏业广场（宏桂第一国际）一层1-B-7号房的商铺,吕伟霞向宏业公司支付购房首付款235495元、商铺维修基金1586元及商品房预告登记费550元。2013年7月5日，吕伟霞与宏业公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同编号：HY-2013-077，约定商品房总价款为455495元，（1）付款方式：买受人在签订本合同当日支付首期房价款235495元，剩余房价款220000元则由买受人向银行申请按揭贷款支付。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。（2）逾期交房：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）备案登记：合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；（4）房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自《交接使用通知书》确定的最后交付期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付买受人； 2014年1月2日，宏业广场项目竣工验收合格。2014年1月10日，宏业公司在广西日报上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理，且没有限定办理期限。2014年12月25日，宏业公司在南国早报上刊登房产证办理公告。 至今，本案商品房合同没有向房屋登记机构办理登记备案，本案商品房没有在房屋登记机构办理预告登记，本案商品房没有在银行办理按揭贷款，宏业公司与吕伟霞没有办理本案商品房交接手续。 本院意见：吕伟霞与宏业公司签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应当遵照执行。 （一）本案合同是否符合法定解除条件。本案购房合同中约定，购房款支付方式为买受人签订合同当日支付首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，约定以按揭贷款支付剩余房款的房屋买卖合同，因一方当事人原因无法办理按揭贷款并导致合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同。 本案商品买卖合同约定，合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。本案合同签订后，宏业公司没有按照合同约定向房屋登记机构申请办理合同登记备案，构成违约。没有进行合同登记备案，本案商品房无法办理预告登记，没有向银行申请按揭贷款的基础。因此，宏业公司应当对本案商品房不能办理按揭贷款承担违约责任。宏业公司辩称，本案未能交房的原因是吕伟霞没有全额交付购房款，吕伟霞在支付首付款以后无法申请银行按揭贷款，也未能按合同约定支付购房款，在未能支付购房款的情况下，其没有义务交房，该辩解意见没有合同约定依据，不予采信。本案商品房不能办理银行按揭贷款后，双方当事人对剩余购房款的支付方式不能达成一致意见，本案合同无法继续履行，符合法定解除条件，吕伟霞作为无过错方，有权请求解除合同。宏业公司辩称，吕伟霞不享有法定解除权，合同仍可履行；吕伟霞行使解除权应当受到除斥期间的约束。吕伟霞起诉至法院要求解除合同，应当认定为其以诉讼形式行使本案合同解除权，向公权力寻求救济。宏业公司的辩解意见，没有法律依据，不予采信。 （二）关于吕伟霞诉请的购房款、登记备案费、商铺维修基金、违约金及相应利息是否应予支持的问题。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，宏业公司逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人”，吕伟霞主张解除合同并由宏业公司返还购房款235495元依法有据，符合合同约定，予以支持。合同签订后，宏业公司代收预告登记费550元、维修基金1586元。宏业公司尚未对本案商品房进行预告登记，该笔费用尚未支出，依法应当返还。本案商品房建成后，双方当事人没有办理房屋交接手续，该商品房的维修费用应当由宏业公司自行负担，宏业公司代收的维修基金应予返还。吕伟霞主张宏业公司返还代收的预告登记费550元、维修基金1586元予以支持。关于违约金的问题，双方于2013年7月5日签订本合同，宏业公司没有按照合同约定向房屋登记机构申请办理合同登记备案，宏业公司已构成违约，导致合同无法继续履行，应承担违约责任，吕伟霞诉请以已付购房款235495元为基数，按日万分之六，从2014年1月10日起计算至2020年9月10日止向其支付违约金，根据双方签订的合同第十条约定，出卖人逾期超过30日后交房，买受人有权退房，出卖人须将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失，本案中宏业公司未交房，吕伟霞要求退回购房首付款，其称其于2020年5月19日提出退铺申请，因其未提供充分证据证明其提出退铺的具体时间，且宏业公司不予认可该时间，则宏业公司应以已付购房款235495元为基数，按银行同期存款利率，从吕伟霞向本院起诉之日（2020年9月1日）起至宏业公司实际付清之日止计算，并按吕伟霞支付的首付款的10%赔偿买受人损失，为235495元×10%=23549.5元。关于利息计算方式，吕伟霞主张以237631元（235495元+550元+1586元）为本金，从吕伟霞支付该费用起即从2013年5月27日至2019年8月19日按照人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按照人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止，该请求符合法律规定，本院予以支持。 判决主文：一、解除吕伟霞与凭祥市宏业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-2013-077）； 二、凭祥市宏业房地产开发有限公司退回吕伟霞购房款235495元、登记备案费550元、商铺维修基金1586元，三项共计237631元； 三、凭祥市宏业房地产开发有限公司支付吕伟霞逾期交房违约金，违约金以235495元为基数，按中国人民银行同期存款利率从2020年9月1日起至凭祥市宏业房地产开发有限公司实际付清之日止计算，并支付吕伟霞23549.5元； 四、凭祥市宏业房地产开发有限公司支付吕伟霞利息，利息以237631元为基数，从2013年5月27日至2019年8月19日按照人民银行同期同类贷款利率计算,从2019年8月20日起按照人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。 判决依据：中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条。 如上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费4805元，由凭祥市宏业房地产开发有限公司负担2160元，吕伟霞负担2645元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  刘琼 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨羽 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。