广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3593号 原告（反诉被告，下同）：莫华琴，女，1995年11月10日出生，壮族，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：李莉萍，广西君从律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛美慈，广西君从律师事务所实习律师。 被告（反诉原告，下同）：黄深莹，男，1970年1月12日出生，壮族，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：余世涛，广西东方意远律师事务所律师。 第三人：百色世华房地产代理有限公司，住所地百色市右江区鼎盛中央花园16栋101号商铺。 法定代表人：招富林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雁，该公司职员。 原告莫华琴诉被告黄深莹、第三人百色世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫华琴的委托诉讼代理人李莉萍，被告黄深莹及其委托诉讼代理人余世涛，第三人百色世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人朱雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫华琴向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2．请求判令被告退还原告购房款90000元；3．请求被告赔偿原告支付的中介服务费5800元；4．请求判令被告支付原告合同违约金116000元；5．请求判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2018年9月29日与被告、第三人签订《房屋买卖合同》，购买被告所有位于百色市右江区，合同约定：该房成交价为58万元，于2018年12月10日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完后15个工作日到房产交易中心办理 2 过户相关手续。原告于2018年9月27日按合同约定向被告支付了购房定金40000元。按合同约定，原告在办理网签过户当日支付首付款，但被告未和原告网签，就让原告支付首付款50000元，合同约定被告于2018年12月25日前办理过户手续，原告于合同签订日160天即2019年3月6日办完银行贷款手续支付完毕购房款，但被告以原告未支付完购房款为由拒不同意办理过户手续，并将房子转让给韦凤策、黄玉快，被告已将房子在2020年6月份过户并交付给韦凤策、黄玉快。被告拒不与原告办理过户手续和一房多卖的行为已严重违反合同约定，按合同第四条第（二）款约定，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中价服务费，以及第（三）约定，卖方不能按本合同约定将该物业售于买方，或者因违约而无法将该物业售于买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。因此，按约定原告可解除合同，被告应当退还原告的购房款90000元及赔偿原告支付的中介服务费5800元，并应当支付合同违约金116000元。特向法院起诉，请求公正判决。 被告黄深莹辩称，原告各项诉请无任何事实及法律依据，事实上，是由于原告单方原因拒不配合原告过户，其违约行为已经超合同期限，被告有权依合同约定将房屋出售他人，无任何违约行为。 第三人百色世华房地产代理有限公司同意被告的答辩意见，且未提出其他新的答辩意见。 被告（反诉原告）黄深莹向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告莫华琴支付反诉原告违约金116000元（该房地产委托交易价格的20%即580000×20%＝116000元整）；2．判令反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年9月27日，反诉被告与反诉原告、第三人三方签订《房屋买卖合同》（编号：ＢＳＳＨＤＣ0000142），约定反诉原告将其名下位于百色市右江区，面积为60平方米的房屋出售给反诉被告，房产交易价格为58万元。合同签订当日，反诉被告按照合同约定支付4万元定金，合同第二条第三款第二点约定：“首付款为5万元，由买方在办理网签过户当日直接支付给卖方。”合同第三条第一款约定：“三方约定于2018年12月10日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完成后十五个工作日内到房产交易中心办理过户手续。”反诉原告和世华公司在2018年12月10日之前多次联系反诉被告配合去办理申报纳税和房屋过户手续，但反诉被告说自己没钱交首付，因此一直没有和反诉原告去办理申报纳税和房屋过户手续。同时反诉被告直到2018年12月20日才转了5万元首付款给反诉原告，之后反诉被告关机，反诉原告和世华公司都联系不上反诉被告。同时，2019年3月份开始，反诉原告和世华公司发信息、打电话催促反诉被告办理房屋过户手续，均联系不上反诉被告。2019年5月份，世华公司发信息告知反诉被告拖延时间、严重超过了合同期限，构成违约，业主（反诉原告）可以另行出售房屋，但反诉被告仍然只置之不理，不配合办理过户。根据《房屋买卖合同》第四条第四款约定：“ 3 买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金…逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。”反诉被告逾期超过30天未能按照合同约定买入该物业，并且反诉原告和世华公司多次催促其办理过户手续，反诉被告均未履行，反诉原告有权另行出售该物业。另，反诉被告直到2019年11月28日才主动联系世华公司的业务员询问反诉原告房屋的事情，并且承认其由于个人原因导致没有办理过户。由此可见，反诉被告因个人原因没有按合同约定期限和反诉原告办理房屋过户手续，构成违约，导致反诉原告的房屋空置了较长一段时间，严重损害了反诉原告的合法权益，反诉被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，及根据《房屋买卖合同》第四条第四款的约定，反诉被告支付反诉原告涉案房地产委托交易价格的20%（580000×20%＝116000元）即116000元作为违约金，并承担本案的全部诉讼费。故反诉原告向法院提起民事诉讼。 反诉被告莫华琴辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，被告主张原告没有钱交首付所以没有去办理过户手续没有事实和法律依据，双方签订的合同第三条并没有约定买方要先交首付款才能办理过户，原告到2018年12月才交首付款的原因是被告没有按合同约定办理网签过户已经是违约，被告主张原告交了首付款后一直关机，联系不上，这个说法没有事实依据，被告没有提供任何证据证明原告之前一直关机失联，并且原告在转了首付款后就关机失联与自己交首付款的逻辑不符合常理；被告主张原告已经违约没有事实依据，到了2019年5月份的时候，被告已经将房子出售给第三方，没有跟原告解除合同，合同还是在履行期限内，但被告已经出售给第三方，一房二卖已经构成违约。 第三人百色世华房地产代理有限公司对反诉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告莫华琴提交了房屋买卖合同、定金收款收据、中介服务费收款收据、银行转账流水清单等证据，被告黄深莹、第三人百色世华房地产代理有限公司对上述证据的合法性和真实性和关联性均无异议，仅被告黄深莹对“房屋买卖合同”的证明目的有异议。被告黄深莹提交了房屋买卖合同、聊天记录等证据，原告莫华琴对聊天记录的三性均有异议，对房屋买卖合同的合法性和真实性和关联性均无异议，仅对其证明目的有异议；第三人百色世华房地产代理有限公司对上述证据的合法性和真实性和关联性均无异议。第三人百色世华房地产代理有限公司提交了房屋买卖合同原件，原告莫华琴、被告黄深莹对该证据无异议。本院经审查认为，各方当事人提交的上述证据均形式合法、内容真实，与本案事实存在关联性，本院予以确认并在案佐证，至于房屋买卖合同的证明目的本院在判决理由具体分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 4 2018年9月27日，原告莫华琴与被告黄深莹、第三人百色世华房地产代理有限公司签订一份编号为ＢＳＳＨＤＣ0000142的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的房屋，该房屋坐落于百色市右江区，建筑面积139.81平方米，成交总价款为58万元。付款方式为：1．订合同时支付4万元作为定金，定金自动转为购房款；2．首付款为5万元，由买方在办理网签过户当日直接支付给卖方；3．房价余款为49万元，由买方在合同签订后160天内办妥银行按揭贷款申请手续。合同中三方约定，2018年12月10日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完成后十五个工作日内到房产交易中心办理过户手续。《房屋买卖合同》第四条第（二）款约定，“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。”第四条第（三）款约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售于买方，或者因违约而无法将该物业售于买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。”第四条第（四）款约定，“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。”合同签订当日，即2018年9月27日原告按照合同约定向被告支付了4万元定金，向第三人支付了5800元中介服务费；2018年12月20日原告向被告支付了首付款5万元。此后，原、被告双方至今仍未办理网签过户、纳税申报、不动产过户登记等手续。 另查明，被告已于2020年6月将房屋出售给案外人。 本院认为，首先，各方当事人签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反相关法律禁止性规定，上述合同成立、有效。基于该合同，原告负有按约定向被告支付购房款的合同义务，被告负有按约定向原告交付涉案房屋及协助办理房屋过户手续的义务。本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在违约情形；二、原、被告各应承担什么责任。对于上述争议焦点本院综合分析如下： 关于原告是否存在违约情形的问题。原告按约定于2018年9月27日向被告支付了4万元定金。至于首付款5万元，双方约定由原告于办理网签过户当日支付给被告，双方未明确约定办理网签过户 5 的时限，但根据涉案合同第三条约定，买卖双方应于2018年12月10日前到税务局办理纳税申报手续，纳税申报完后15个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续，若根据被告代理人在书面代理词中所称办理过户手续包含网签的解读，则双方约定办理过户手续的时限为2018年12月31日之前（除去周末），而原告已于2018年12月20日向被告支付了5万元，原告支付首付款的时间并未超过被告主张的合同约定期限。被告主张原告支付首付款后一直处于关机状态，但被告未提供证据予以证实，至于原告在与世华公司的短信聊天记录中承认是因自己的原因而未办理过户手续，本院认为，合同当事人是否违约应当以其履行合同是否符合合同约定的客观事实来确定，而不能以当事人主观判断作为唯一认定标准，且办理过户手续是属于合同约定被告履行义务而原告享受权利的行为，原告履行合同义务后放弃合同权利的说法与常理相悖，且被告没有有效证据支持，本院不予采纳。综上，原告在履行涉案合同的过程中不存在违约情形。 关于被告是否存在违约情形的问题。在原告不存在违约行为的情况下，被告将涉案房屋另行出售给案外人，存在“一房多卖”的情形，被告辩称系因原告拒绝办理过户手续，不仅未能提供充分证据证实，且在购买方交纳定金和首付款后却拒绝办理过户手续明显有悖于常理。故本院对该项辩解不予采信。相反，被告在未与原告解除合同的情况下却一房二卖，已构成违约。 关于原、被告各应承担什么责任的问题。本案中，被告的行为已构成违约，但从原告与世华公司的短信聊天记录上看，有理由相信原告虽未违约但在办理过户过程中应亦存在其他过错，应酌情减少或者免除被告的违约责任。本案被告存在违约情形，原告亦存在其他过错，故本院以双方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、百色城区房价行情及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原、被告双方关于违约责任的诉讼主张均不予支持，即确定原、被告双方均不对对方承担违约责任。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，原告支付被告的购房款90000元应当由被告返还原告。 此外，关于涉案《商品房买卖合同》解除的问题。被告就同一标的房屋订立多重买卖合同导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”自被告将涉案房屋过户给案外人后，原告即取得合同的解除权。故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈 6 中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、解除原告莫华琴与被告黄深莹、第三人百色世华房地产代理有限公司于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告黄深莹退还原告莫华琴购房款90000元； 三、驳回原告莫华琴的其他诉讼请求； 四、驳回被告黄深莹的反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4476元，减半收取2238元，由原告莫华琴负担；反诉受理费2620元，减半收取1310元，由被告（反诉原告）黄深莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员  张远提 二〇二〇年十一月六日 法官助理  黎 遒 7 书记员罗兰烟