重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1373号原告：吴治抄，男，1980年2月7日出生，汉族，无固定职业，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：左毅，重庆立万律师事务所律师。被告：重庆微家酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号7幢1单元29-8，统一社会信用代码91500000331617451C。法定代表人：赖兴朋，职务不详。被告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道65号，统一社会信用代码91500106561618732E。法定代表人：麦勇作，重庆协信远浩房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：黄宇，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆桓炬房地产顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢27-3#，统一社会信用代码91500107304950742A。法定代表人：张志勇，重庆桓炬房地产顾问有限公司执行董事。委托诉讼代理人：熊文伟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告吴治抄与被告重庆微家酒店管理有限公司（以下简称微家公司）、重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信公司）、重庆桓炬房地产顾问有限公司（以下简称桓炬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴治抄的委托诉讼代理人左毅，被告协信公司委托诉讼代理人黄宇，被告桓炬公司委托诉讼代理人熊文伟、刘涛到庭参加诉讼。被告微家公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，因本案受新型冠状病毒疫情影响，扣除相应审限。本案现已审理终结。原告吴治抄向本院提出诉讼请求：一、请求确认解除原告与被告重庆微家酒店管理有限公司签订的加盟经营托管合同，被告重庆微家酒店管理有限公司归还原告所有的位于重庆市沙坪坝区大学城南一路173号某号房屋；二、请求判决被告重庆微家酒店管理有限公司、重庆桓炬房地产顾问有限公司共同返还原告装修加盟费9.5万元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、请求判决被告重庆微家酒店管理有限公司赔偿原告的其他损失：1.应支付的租金2019年12月起至合同解除之日止每月1300元；2.违约金3900元（3个月的租金）；3.十二个月的免租期损失15600元（12个月×1300元每月）;4.滞纳金从2019年12月16日起至合同解除之日止按每日100元计算；四、请求判决重庆协信远浩房地产开发有限公司承担连带责任；五、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告购买被告协信公司位于重庆市沙坪坝区大学城南一路173号某的商品房一套，双方于2018年5月18日签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：TJMC02****）,协信公司的宣传手册及置业顾问向原告宣传保证有10年租期的回报率，并于签订买卖合同时由置业顾问带领在协信公司与被告微家公司签订加盟经营托管合同。按照被告协信公司的要求该房屋必须由酒店托管，统一支付装修加盟费用，按照样板房同装修清单统一装，并保证购买者10年的固定收益。鉴于对被告协信公司的信任，2018年5月18日，原告与被告微家公司签订加盟经营托管合同，约定原告将购买的房屋交给微家公司托管用于加盟乐璟公寓酒店经营，原告支付装修加盟费，被告微家公司负责按照乐璟服务公寓酒店交房标准统一设计装修后开展经营活动，并按时向原告支付约定租金。原告在2018年3月27日签订房屋认购合同时由被告协信公司带领向被告桓炬公司支付装修加盟费9.5万元，而被告微家公司未按照乐璟服务酒店交房标准装修房屋，装修房屋不合格，导致现在涉案房屋都未投入使用，且被告微家公司应于2019年6月开始每月向原告支付租金，但至12月开始，被告微家公司单方面毁约并停止支付原告租金，导致合同无法继续履行。被告协信公司在销售房屋保证十年租期的回报率，并强制原告与被告微家公司签订10年租期的托管合同，其承诺造成了原告相关损失，因此被告协信公司应当承担连带责任，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，向贵院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告微家公司未作答辩。被告协信公司辩称，我公司与原告仅签订了《重庆市商品房买卖合同》，履行了销售房屋的义务，房屋为清水房，收取的费用为合同约定的房屋总价。我公司在本案中不是适格的被告，未收取任何诉请中的费用。被告桓炬公司辩称，原告起诉主要依据其与微家公司签订的《加盟经营托管合同》，我公司并非该合同的当事人，不是适格的被告，应驳回原告对我公司的起诉。2018年5月18日，原告与微家公司签订托管加盟合同，该合同成立并生效，对双方当事人产生法律约束力，原告应当按照该合同约定履行义务。原告需向微家公司交付符合指定装修标准的房屋，并委托微家公司对其房屋进行设计、装修。原告购买的涉案房屋系清水房，需要装修后才能使用。原告需向微家公司一次性支付加盟及装修费。原告向微家公司支付了加盟及装修费，微家公司已经对涉案房屋进行了设计、装饰装修，并购置了家具家电，已经形成为了原告的财产。原告认可收到过微家公司支付的部分租金，足以证明原告与微家公司已经实际全面履行了托管加盟合同，无权要求返还加盟及装修费。根据托管加盟合同的约定，原告是向微家公司履行支付加盟及装修费的义务，我公司收取的营销费实为代微家公司收取该加盟及装修费。原告要求微家公司返还加盟及装修费，再次印证我公司系代理行为，且原告对此知晓。我公司不应承担返还加盟及装修费的责任。本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，原告吴治抄（乙方、买方）与被告协信公司（甲方、卖方）签订重庆市商品房买卖合同（合同编号：CQ-104-0175****），约定乙方购买甲方开发的位于重庆市沙坪坝区大学城南一路173号某房屋。该房屋建筑面积为38.31平方米，套内面积为28.22平方米。总成交价为269001元。合同签订后，原告吴治抄向被告协信公司支付了购房款。涉案房屋已登记在原告吴治抄名下，不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第00065****号，用途为商务金融用地/办公。2018年5月18日，原告吴治抄（甲方、托管方）与重庆微家房地产经纪有限公司（乙方、受委托方）签订加盟经营托管合同，约定托管房屋位于重庆市沙坪坝区大学城协信城立方3期LOFT公寓，房型为5.1m挑高LOFT。托管房屋需按照乙方指定装修标准交付房屋。为保证托管期间的运营稳定，交房标准按以下方案执行：委托乙方进行统一设计装修（详见乐璟公寓大学城协信城立方项目指定装修标准），集中式物业加盟的业主需统一采用该方案。该房屋用途为：出租经营，包括但不限于作为酒店、酒店式公寓或者长租公寓等运营使用（包括可用作酒店运营所需的其他配套用房）。甲方委托乙方对房屋进行统一设计装修；乙方享有自接房后次月起的12个月装修及筹备试营业期；乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式；乙方根据市场需求自主制定房屋租赁价格或打折促销策略；乙方自主成立管理服务团队，团队人员与甲方无关。本次加盟乐璟公寓的加盟及装修费用合计95000元，在签订本合同时由甲方一次性支付给乙方（注：以上费用已包含乙方代甲方接房之后的所有付费项目，乙方不再另行收取任何费用；该费用一经缴纳不予退还）。经双方同意，加盟房屋需按照乐璟服务公寓交房标准进行统一设计并施工，为保证加盟房源的质量及交付使用的时间，特此授权乙方全权代理甲方执行本加盟房源装修的相关事宜，装修方案详情参照本合同附件。乙方经营托管的租赁期限为10年。租赁期届满后如甲方有意继续托管或委托出租房屋的，同等条件下乙方享有优先权。甲乙双方如提前终止合作，必须提前一个月通知对方，并且在托管房屋没有租客在租的情况下，如甲方提出解除托管合同协议时，该托管房屋有租客在租，甲方需等所有在租租客退房后，并履行完违约责任后，方可解除协议；反之，在租客还没退租的前提下，甲方强行解除托管协议的，甲方需赔偿因此给乙方造成的所有损失，包括但不限于双方约定的违约金。经双方同意，采用每月固定支付租金的形式，第1年租金为1300元/月；第2年租金为1350元/月；第3年租金为1450元/月；第4年租金为1500元/月；第5年租金为1600元/月；第6年租金为1650元/月；第7年租金为1750元/月；第8年租金为1800元/月；第9年租金为1900元/月；第10年租金为1950元/月。上述租金支付标准中，实际乙方第一次支付给甲方租金的时间为接房后次月起的12个自然月的装修及筹备试营业期内，租金支付方式严格按照本协议约定的支付方式执行。双方约定，本合同项下的押金为第一次支付租金时月租金的三倍，即人民币3900元，并于第一次支付租金时由乙方一次性支付给甲方。该押金在甲方违约或者托管期结束时，由甲方在甲乙双方解除合同当日一次性退还给乙方。甲方应得的租金采用提前月付制，即每月的第二十五日至次月第一日前，由乙方按月将下月租金支付到甲方指定的银行账户，同时乙方以短信、电子邮件或电话的方式告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复。若自乙方发出之日起七日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认。如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出，最后两期租金则应在租赁代理期限届满后三十个工作日内结清。乙方承担托管期限内的水费、电费、托管期间的物管费、清洁费用、营业易耗品消耗、托管房屋广告费用、服务人力成本、接房到托管期之间的空档期物管费、其他经营活动产生的费用。上述费用双方另有约定由甲方承担的除外。甲方承担托管期限内的加盟、装修、整改费用、物业房产等政府税费及滞纳金、罚款、其他非经营活动产生的费用，上述部分费用按约定或实际产生计算。交付托管房屋时，甲方应当负责结清该房屋以前发生的物业费、电费、水费、天然气费、有线电视和宽带等所有相关费用。交付托管房屋之前，若因此产生纠纷，均由甲方负责解决，由此产生的责任也均由甲方承担，与乙方无关。若因此而对托管房屋的出租产生影响，则甲方应赔偿因此给乙方造成的直接和间接损失。在托管房屋接房后的12个月的时间为装修及营业期，甲方在此12个月的时间段内不收取租金，且不计入托管期，以上时间段内的物业费及其他装修或经营所产生的的耗费由乙方承担。本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方一次性支付三个月的租金（此租金为本协议约定的托管期实时租金）作为违约金。除另有约定外，本合同项下的违约金为三个月的租金。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。2018年3月26日，原告向桓炬公司支付了涉案房屋装修款95000元。加盟经营托管合同签订后，重庆微家房地产经纪有限公司对涉案房屋进行了装修。2018年9月28日，重庆微家房地产经纪有限公司名称变更为重庆微家酒店管理有限公司。另查明，微家公司向原告转账支付了2019年6月至11月的房租，并在转账附言中明确具体的月份租金。此后，微家公司未再向原告支付房租款。因被告微家公司下落不明，本院于2020年4月23日采用公告方式通知其于自公告之日起60日内领取起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等文书，逾期即视为送达。公告期于2020年6月23日届满。审理中，原告陈述其于2020年8月20日前收回涉案房屋。上述事实，有原告及被告协信公司、桓炬公司陈述，原告举示的商品房买卖合同、房产证、加盟经营托管合同及附件、收据等证据予以证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，加盟经营托管合同将原告吴治抄的固定收益表述为租金，且原告吴治抄不需要承担经营风险，可见原告吴治抄与被告微家公司签订的合同，名义上是经营托管合同，实质上是房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该遵守。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告吴治抄全面履行了提供租赁物、交付加盟及装修费的义务。被告微家公司未按时足额向原告吴治抄支付租金，逾期付款时间远超过30天，且下落不明，其以实际行动表明不再继续履行合同。根据加盟经营托管合同，被告微家公司迟延支付租金超过30日，原告吴治抄有权解除合同。原告吴治抄在起诉前未通知被告微家公司解除合同，载有解除合同意思表示的起诉状副本于2020年6月23日送达被告微家公司(本院公告送达的时间)，即加盟经营托管合同于2020年6月23日解除。关于租金。被告微家公司未按时足额支付租金，原告吴治抄要求其支付从2019年12月1日至加盟经营托管合同解除之日即2020年6月23日期间的租金8796.67元（1300元×6月+1300元/月÷30天×23天），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于加盟及装修费。本案中，原告表示，其于2018年3月26日交给被告桓炬公司的95000元营销费实际为加盟及装修费。被告桓炬公司在庭审中也认可其于2018年3月26日收取的95000元营销费为其代微家公司收取的加盟及装修费。依据现有证据，本院只能认定95000元的营销费系桓炬公司代微家公司收取的加盟及装修费，原告无权要求桓炬公司返还。根据加盟经营托管合同的约定，加盟及装修费一经缴纳不予退还。原告现要求被告微家公司退还加盟及装修费于法无据，本院不予支持。对于原告主张的要求被告微家公司及桓炬公司支付加盟及装修费利息的请求，本院亦不予支持。关于免租期损失。根据加盟经营托管合同约定，被告微家公司享有自接房后次月起的12个月装修及筹备试营业期，该期间内被告微家公司无需支付租金。根据原告举示的房屋交付通知书显示接房时间为2018年6月7日，故免租期应为2018年7月至2019年6月。被告微家公司无需向原告支付托管房屋接房后的12个月的租金。免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下给予承租人的租金优惠。承租人享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，现被告微家公司自愿支付2019年6月租金，视为对其权利的自由处分，即被告微家公司实际享受的免租期为11个月，与扣除免租期后实际履行10年相对应，被告微家公司仅履行了合同12.76个月（2019年6月1日至2020年6月23日），故被告微家公司可以享受的免租期为1.17个月（12.76个月÷120个月×11个月）。被告微家应向原告支付扣除免租期1.17个月后的损失12779元（1300元/月×9.83个月）。关于解除合同的违约金。加盟托管经营合同约定一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方一次性支付三个月的租金（此租金为本协议约定的托管期实时租金）作为违约金。被告微家公司未按时支付租金，属于未全面履行义务的违约行为，原告要求被告支付解除合同违约金3900元(1300元/月×3个月)的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金。加盟托管经营合同约定，每月的第二十五日至次月第一日前，由微家公司将下月租金支付到原告指定的银行账户。无特殊原因且未经原告同意，微家公司迟延支付租金超过15日的，除应按约如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。原告主张的滞纳金，实为加盟托管经营合同中约定的逾期支付租金的违约金。违约金具有弥补损失的性质，逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失。原告按照100元/天的标准要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，远高于资金利息损失，本院酌情调整为以每期欠付租金为基数，从逾期支付的次日即当月的17日起至合同解除之日2020年6月23日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即被告微家公司应支付原告的滞纳金为：逾期支付2019年12月租金的滞纳金以1300元为基数，从2019年12月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年1月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年1月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年2月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年2月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年3月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年3月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年4月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年4月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年5月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年5月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年6月租金的滞纳金以996.67元为基数，从2020年6月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告吴治抄要求归还案涉房屋的诉讼请求，审理中，原告吴治抄已经收回房屋，故对其诉讼请求，本院驳回。被告协信公司并非加盟经营托管合同相对人，且原告吴治抄举示的证据不足以证明被告协信公司在本案中需要就涉案款项承担连带责任。本院对原告要求协信公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。被告微家公司经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴治抄与被告重庆微家酒店管理有限公司于2018年5月18日签订的加盟经营托管合同于2020年6月23日解除；二、由被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴治抄2019年12月1日至2020年6月23日期间的租金8796.67元;三、由被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴治抄免租期内损失12779元；四、由被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴治抄解除合同的违约金3900元；五、由被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴治抄逾期支付租金的滞纳金（逾期支付的2019年12月至2020年5月的每月租金的滞纳金均以1300元为基数，从欠付当月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年6月的租金的滞纳金以996.67元为基数，从2020年6月17日起至2020年6月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；六、驳回原告吴治抄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2736元，公告费560元，共计3296元，由被告重庆微家酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 张邓蓉审 判 员 田利辉审 判 员 周 敏二〇二〇年十一月二十三日法官助理 吴少华书 记 员 袁守琴