福建省福安市人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0981民初4642号原告：福建省宁德地区糖酒副食品公司，住所地福建省福安市湖滨北路2号。法定代表人:陈英堂，经理。委托诉讼代理人：周东生、陈长连，福建晨信律师事务所律师。被告：陈金峰，男，汉族，1976年8月9日出生，住福建省福安市。被告：李典琛，男，汉族，1979年8月10日出生，住福建省政和县。上述俩被告共同委托诉讼代理人：刘寿安，福建平达律师事务所律师。原告福建省宁德地区糖酒副食品公司（以下简称宁德糖酒公司）与被告陈金峰、李典琛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭审理了本案。原告宁德糖酒公司的委托诉讼代理人周东生、陈长连，被告陈金峰、李典琛及共同委托诉讼代理人刘寿安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁德糖酒公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛于2011年10月3日签订的《租赁合同》及2012年9月30日签订的《补充协议》。2.陈金峰、李典琛腾空坐落于福安市湖滨北路2号的租赁房屋，并将租赁房屋返还宁德糖酒公司。3.陈金峰、李典琛向宁德糖酒公司支付截止2020年2月11日的租金895939.4元及从2020年2月12日起至终止《租赁合同》、《补充协议》之日止的租金（办公楼第一层租金按上年度租金额上浮20%计算、办公楼第二层租金按每月2760元计算），并承担逾期支付上述租金的滞纳金（以逾期支付的租金为基数，自2020年1月23日起至付清租金之日止，按月利率2%计算），暂计算至起诉之日的租金、滞纳金为204450元。4.陈金峰、李典琛支付宁德糖酒公司自终止《租赁合同》、《补充协议》的次日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（办公楼第一层按上年度租金额上浮20%计算、办公楼第二层按每月租金2760元计算）及滞纳金（以逾期支付的腾房占用使用费为基数，自逾期支付腾房占用使用费之日起至付清腾房占用使用费之日止，按月利率2%计算）。5.确认2013年6月18日签订的再补充协议及手写部分相关补充条款、2013年9月15日宁德糖酒公司出具给陈金峰、李典琛的书面材料均无效。事实与理由：2011年10月3日，宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛签订了《租赁合同》，合同约定，宁德糖酒公司将坐落于福安市××路××号××座××楼的楼下整层租赁给陈金峰、李典琛作为经营使用，采用先交租金，后使用的原则。租金每月为一万元，租期三年，从2011年10月31日至2014年10月30日止。租金交纳的时间为每年当月5日内一次性交清（第一年、第二年分别合计12万元）。第三年租金按上一年度的租金额上浮10%（合计13.2万元），合同租赁期满后，如陈金峰、李典琛继续租用时，租金按第三年的租金额上浮15%，第五年起每年按上年度租金额上浮20%，如违约没有按规定的期限交纳租金时，则宁德糖酒公司有权按陈金峰、李典琛逾期天数以每天3%收取滞纳金。租赁楼房的水电费由陈金峰、李典琛自理。合同还约定，陈金峰、李典琛擅自将楼房转租、转让、转借以及拖欠租金的，宁德糖酒公司有权终止合同。《租赁合同》签订后，鉴于办公楼改造工程的客观原因，宁德糖酒公司未能按时将办公楼楼下一层交付给陈金峰、李典琛使用，2012年9月30日宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛签订了《补充协议》，协议约定宁德糖酒公司将福安市湖滨北路2号封闭的办公楼第二层（除公司留用外）免收租金供陈金峰、李典琛使用二年作为补偿。2015年1月1日起，陈金峰、李典琛若需要继续使用第二层时，每月租金2000元，2016年1月1日起，每月租金2300元，2017年1月1日起，每月租金2760元，陈金峰、李典琛一年一次性将租金交给宁德糖酒公司，不得违约。2011年10月3日签约办公楼楼下一层的租赁合同时间顺延，租金的起算从2013年1月1日起计算。陈金峰提出要求合同增补李典琛为合伙人，共同出资与宁德糖酒公司签约补充协议，股权各占50%，宁德糖酒公司同意，并在原合同上增加合伙人李典琛。水电费原合同约定由陈金峰、李典琛自理，现由宁德糖酒公司提供应补收押金1万元，合同终止时水电费结清后，凭押金收据退还押金。协议还就水电费、安全责任等内容进行了约定。宁德糖酒公司已依约向陈金峰、李典琛交付了租赁房屋，但陈金峰、李典琛却未能依约向宁德糖酒公司履行支付租金的义务。按照《租赁合同》和《补充协议》的约定，2013年第一层的租金为120000元；2014年第一层的租金为120000元；2015年第一层的租金为132000元、第二层的租金为24000元，合计租金156000元；2016年第一层的租金为151800元、第二层的租金为27600元，合计租金179400元；2017年第一层的租金为182160元、第二层的租金为33120元，合计租金215280元；2018年第一层的租金为218592元、第二层的租金为33120元，合计租金251712元；2019年第一层的租金为262310.40元、第二层的租金为33120元，合计租金295430.40元。以上租金合计1337822.4元。2014年宁德糖酒公司收到陈金峰、李典琛支付的127200元租金，2016年宁德糖酒公司收到陈金峰、李典琛支付的66000元租金，2017年宁德糖酒公司收到陈金峰、李典琛支付的60000元租金，2018年宁德糖酒公司收到陈金峰、李典琛支付的80000元租金，2019年宁德糖酒公司收到陈金峰、李典琛支付的88683元租金，2020年宁德糖酒公司收到陈金峰、李典琛支付的60000元租金。以上宁德糖酒公司共计收到陈金峰、李典琛租金481883元。陈金峰、李典琛应付租金1337822.4元扣减陈金峰、李典琛已付租金481883元，陈金峰、李典琛截止2019年12月31日仍欠宁德糖酒公司租金855939.4元。2019年12月26日，宁德糖酒公司经查询福安市市场监督管理局获悉陈金峰、李典琛将承租的房屋转租给苏春明，苏春明将房屋用于开设福安市××楼。陈金峰、李典琛拖欠租金以及擅自转租承租房屋的行为，已构成违约。宁德糖酒公司于2020年1月下旬向陈金峰、李典琛发送《通知书》，陈金峰无法送达，为此宁德糖酒公司只向李典琛送达了《通知书》，通知陈金峰、李典琛自收到《通知书》之日起第35日双方终止2011年10月3日《租赁合同》和2012年9月30日《补充协议》，腾出承租房，向宁德糖酒公司补足拖欠的租金以及逾期支付租金的滞纳金。但至今陈金峰、李典琛仍未腾出承租房，及向宁德糖酒公司补足其所拖欠的租金和逾期支付租金的滞纳金。现宁德糖酒公司自愿将陈金峰、李典琛逾期缴纳租金按逾期天数每天3%收取滞纳金，下调为按照陈金峰、李典琛逾期缴纳租金数额每月2%计算滞纳金。综上，请求法院支持宁德糖酒公司的诉讼请求为盼。陈金峰、李典琛辩称，一、本案租赁合同一份，补充协议三份合法有效，具有同等法律效力。2011年10月3日，陈金峰、李典琛与宁德糖酒公司签订租赁合同一份，合同约定，宁德糖酒公司将坐落福安市湖滨北路2号院内的一座办公楼出租给陈金峰、李典琛经营使用;2012年9月30日，陈金峰、李典琛与宁德糖酒公司签订《补充协议》一份;2013年6月28日，陈金峰、李典琛与宁德糖酒公司签订《再补充协议》一份;2013年9月15日，宁德糖酒公司向陈金峰、李典琛出具便函一份。上述四份合同是陈金峰、李典琛与宁德糖酒公司双方的真实意思表示，合法有效，双方约定租期变更为14年，从2013年1月1日起算至2027年12月31日止，租金变更为从2013年1月1月起至2013年9月14日，租金每年12万元，从2013年9月15日起至2027年12月31日止的租金为每年6万元，宁德糖酒公司允许陈金峰、李典琛在租赁期内，将租赁房屋进行转租转让，还约定宁德糖酒公司多收陈金峰、李典琛的租金，在今后可以退还等等。二、截止2020年9月15日，宁德糖酒公司多收陈金峰、李典琛房屋租金89883元，应当作为2020年9月15日以后的房屋租金。水电费押金1万元，应当在以后租赁合同终止时退还陈金峰、李典琛。宁德糖酒公司的民事起诉状陈述:从2014年起至2020年共收到陈金峰、李典琛房屋租金481883元。漏掉了2011年10月3日收取陈金峰、李典琛合同定金3万元转为租金和2017年一笔租金40000元、2020年8月22日一笔租金40000元以及2019年11月1日重复收取租金3000元，上述租金总共计594883元。租赁合同约定的租金计算应当是从2013年1月1日起至2013年9月15日止，租金85000元;从2013年9月16日起至2020年9月15日止，租金420000元。合计505000元。陈金峰、李典琛已经交给宁德糖酒公司的房屋租金共计594883元，扣除宁德糖酒公司按合同约定，应收房屋租金505000元，余下89883元，陈金峰、李典琛应当作为2020年9月15日以后的房屋租金。水电费押金1万元，应当在以后租赁合同终止时退款陈金峰、李典琛。综上所述，请求法院驳回宁德糖酒公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年10月3日，宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛签订一份《租赁合同》，约定：宁德糖酒公司将坐落于福安市××路××号××座××楼的楼下整层租赁给陈金峰、李典琛作为经营使用，采用先交租金，后使用的原则。租金每月为一万元，租期三年，从2011年10月31日至2014年10月30日止。租金交纳的时间为每年当月5日内一次性交清（第一年、第二年分别合计12万元）。第三年租金按上一年度的租金额上浮10%（合计13.2万元），合同租赁期满后，如陈金峰、李典琛继续租用时，租金按第三年的租金额上浮15%，第五年起每年按上年度租金额上浮20%，如违约没有按规定的期限交纳租金时，则宁德糖酒公司有权按陈金峰、李典琛逾期天数以每天3%收取滞纳金。租赁楼房的水电费由陈金峰、李典琛自理。合同还约定，陈金峰、李典琛擅自将楼房转租、转让、转借，以及拖欠租金的，宁德糖酒公司有权终止合同…。2012年9月30日，宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛签订一份《补充协议》，约定：宁德糖酒公司将福安市湖滨北路2号封闭的办公楼第二层（除公司留用外）免收租金供陈金峰、李典琛使用二年作为补偿。2015年1月1日起，陈金峰、李典琛若需要继续使用第二层时，每月租金2000元，2016年1月1日起，每月租金2300元，2017年1月1日起，每月租金2760元，陈金峰、李典琛一年一次性将租金交给宁德糖酒公司，不得违约。2011年10月3日签约办公楼楼下一层的租赁合同时间顺延，租金的起算从2013年1月1日起计算…。2013年6月28日，宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛签订一份《再补充协议》，约定：租期由原来的叁年改为拾年。时间从2013年1月1日起算至2022年12月31日止。租金分为一层、二层。一层租金2013、2014年租金各120000元，2015、2016年租金各132000元，2017年-2022年每年租金158400元。二层租金，2013年2014年免租。2015年1月1日起年租金24000元，2016年1月1日起年租金27600元，2017年1月1日至2022年12月31日止年租金为33120元。陈金峰、李典琛承租的办公楼在合同期内允许转租，转让。《再补充协议》与原合同和《补充协议》具有同等法律效力，如《再补充协议》条款与原合同条款及《补充协议》条款有差异时，以《再补充协议》条款为准。2013年8月28日，双方又补充约定为：1.合同租期再延长伍年。从原来2022年12月31日止再延长至2027年12月31日止。2.租金变更为如下：时间从2013年8月28日至2027年12月31日止二层免租金，一层统一为每年租金12万元，也可以根据以后的市场行情每年只收租金陆万元整（做为糖酒副食品公司付还该办公宿舍楼内职工房屋租金和公司原存店面的实际租金）。以上补充部分具有法律效力，一切都以补充部分为准。3.或由宁德市糖酒副食品公司收回，一次性付陈金峰、李典琛办公楼装修费壹佰贰拾万元整。陈金峰、李典琛欠他人的借款可凭欠条从中扣还他人。2013年9月15日，宁德糖酒公司再次向陈金峰、李典琛作出合同补充（下称补充约定），约定:你俩向我公司租用的办公楼（二层）租金从2013年9月15日起改为每年租金陆万元整，超过陆万元多收的租金今后可以退还你们。租期15年满后可继续租用或本公司需用收回一次性补偿你们陆拾万元整。如继续租用，租金每3年递增2万元，直至租金每年为壹拾贰万元止。（租期2013年1月1日至2027年12月31日）。庭审中，双方确认截止至2020年2月10日陈金峰、李典琛共向宁德糖酒公司缴纳租金493200元，还有3万元定金转为租金，没包括其中，2020年8月22日陈金峰、李典琛再向宁德糖酒公司缴纳租金4万元。另外，双方对于租金的起算点为2013年1月1日均无异议。2019年12月30日，宁德糖酒公司向陈金峰、李典琛作出宁糖司［2019］4号通知书，以陈金峰、李典琛未按约定支付租金及转租第三方构成违约，通知陈金峰、李典琛自收到《通知书》之日起第35日双方终止《租赁合同》和《补充协议》，腾出承租房，向宁德糖酒公司补足拖欠的租金以及逾期支付租金的滞纳金。另查明，坐落于福安市湖滨北路2号房屋系宁德糖酒公司所有，该房屋原系50年代建筑的砖木结构，出租前因多年未修，房屋漏水、楼板腐烂，陈金峰、李典琛承租后对房屋进行改造、装修。陈金峰、李典琛承租后有将房屋转租给苏春明经营福安市宝信海鲜酒楼。上述事实，有宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛的庭审陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案涉《租赁合同》、《补充协议》、《再补充协议》及补充约定均系时任宁德糖酒公司负责人柯建奇与陈金峰、李典琛签订，并加盖了宁德糖酒公司的公章，同时柯建奇作为证人也出庭作证证实上述案涉合同及补充约定的真实性，故，上述案涉合同及补充约定均系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，可作为确认双方权利义务的依据。因此，宁德糖酒公司要求确认《再补充协议》及补充约定无效，不予支持。《再补充协议》约定，《再补充协议》条款与原合同条款及《补充协议》条款有差异时，以《再补充协议》条款为准。而补充约定系《再补充协议》的进一步补充。《再补充协议》及补充约定已对《租赁合同》、《补充协议》的租期及租金、转租进行重新约定，故约定不同应以《再补充协议》及补充约定为准。根据《再补充协议》及补充约定，宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛约定，租期变更为14年，从2013年1月1日起算至2027年12月31日止，租金变更为从2013年1月1月至2013年9月14日的租金每年12万元，从2013年9月15日至2027年12月31日止的租金为每年6万元，宁德糖酒公司允许陈金峰、李典琛在租赁期内将租赁房屋进行转租等。庭审中，双方确认截止至2020年2月10日陈金峰、李典琛共缴纳租金493200元，加上3万元定金转为租金及2020年8月22日缴纳的租金4万元，陈金峰、李典琛至2020年8月22日共向宁德糖酒公司缴纳租金为563200元。依《再补充协议》及补充约定的约定，截至宁德糖酒公司起诉时（2020年7月3日），陈金峰、李典琛应向宁德糖酒公司支付的租金为492833元（2013年1月1月至2013年9月14日的租金每年12万元即84667元；2013年9月15日至2020年7月3日止的租金每年6万元即408166元），陈金峰、李典琛支付给宁德糖酒公司的租金已超过492833元，故不存在陈金峰、李典琛托欠宁德糖酒公司租金的事实。另外《再补充协议》已约定陈金峰、李典琛承租的办公楼在合同期内允许转租，因此，陈金峰、李典琛有权转租案涉房屋。故宁德糖酒公司以陈金峰、李典琛拖欠租金及擅自转租为由主张解除《租赁合同》、《补充协议》，依法无据，不予支持。宁德糖酒公司与陈金峰、李典琛约定的租期至今尚未届满，故宁德糖酒公司要求陈金峰、李典琛腾空并返还房屋，依法无据，不予支持。陈金峰、李典琛并没有托欠宁德糖酒公司租金，故宁德糖酒公司要求陈金峰、李典琛再向其支付租金及违约金，依法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：驳回福建省宁德地区糖酒副食品公司的诉讼请求。案件受理费14703.5元，由福建省宁德地区糖酒副食品公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  张仲琅人民陪审员  陈香萍人民陪审员  林 妹二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  周 昀书 记 员  郑靖文附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。