山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0285民初7896号原告：青岛银行股份有限公司莱西支行，住所地莱西市烟台路**。负责人：盖波，该行行长。委托诉讼代理人：刘瑛，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：王秀娜，山东恒日律师事务所律师。被告：董启龙，男，1979年12月23日出生，汉族，住莱西市。被告：郑燕，女，1978年2月2日出生，汉族，住莱西市。被告：青岛地矿置业有限公司，住，住所地青岛市崂山区科苑纬四路**/div>法定代表人：李新勇，该公司董事。委托诉讼代理人：陆斌，山东中苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维岳，山东中苑律师事务所律师。原告青岛银行股份有限公司莱西支行（以下简称青岛银行）与被告董启龙、郑燕、青岛地矿置业有限公司（以下简称地矿公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘瑛、王秀娜、被告地矿公司的委托诉讼代理人陆斌到庭参加了诉讼，被告董启龙、郑燕经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。青岛银行向本院提出诉讼请求：1.判令编号为青岛（XX）房借字（XX）第（XXX）号个人购房担保借款合同提前终止，被告董启龙立即向原告偿还借款本金184558元、利息1890.3元、罚息65.99元，共计186514.29元（截至2020年10月14日），以及至借款本息清偿之日止的全部利息、罚息；2.判令被告郑燕对上述债务承担共同还款责任；3.判令被告青岛地矿置业有限公司对上述债务承担连带偿还责任；3.判令原告对被告董启龙、郑燕提供的位于莱西市香港路21号名仕园3-3-201的房产享有优先受偿权。事实与理由：2011年7月25日，被告董启龙、郑燕与原告签订了编号为青岛银（XX）房借字（XX）第（XXX）号的个人房产按揭（抵押）借款合同，约定：1、原告向被告发放房屋按揭借款265000元，期限自2011年7月25日起至2031年7月25日止，用途为购置位于莱西市户的商品住房，被告郑燕为该笔借款的共同还款人；2、被告董启龙、郑燕以其所购商品房作为本笔借款的抵押担保；3、由被告青岛地矿置业有限公司对上述借款承担连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至被告取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权证明交由贷款人收执之日止。上述合同签订后，原告与被告于2011年7月25日就抵押房产办理了预购商品房抵押预告登记（截止起诉之日，涉案房产尚未办理房屋产权证书）。2011年9月5日，原告依约向被告发放了借款265000元，还款方式为按月等额本息还款，到期日为2031年7月25日。经了解，预抵押房产已具备办理房产证相关条件，原告已通知被告办理预抵押转正式抵押手续，但被告至今未予办理。因被告董启龙无力还款，现上述借款自2020年4月起出现逾期，原告经多次催讨，未果。地矿公司辩称：一、我公司承担的只是阶段性保证责任；二、我公司已按购房合同等协议的约定将涉案房屋交给了被告董启龙，也将购房发票、收据等相关单据交给了被告，涉案房屋已经办理了抵押预告登记，未办理产权证及正式抵押的责任在被告董启龙，我公司不存在过错。因此我公司不应承担保证责任。董启龙、郑燕未答辩。经审理查明：2011年7月25日，董启龙、地矿、地矿公司与青岛银行签订了编号为青岛银）房借字（XX）第（XXX）号个人房产按揭（抵押）借款合同，约定：贷款人：青岛银行股份有限公司莱西支行（以下简称“甲方”）借款人：董启龙（以下简称“乙方”）保证人：青岛地矿置业有限公司（以下简称“丙方”）乙方向丙方购买商品房，并以其购房合同项下的一切权利和购房合同项下的房地产作为担保，向甲方申请个人房产按揭（抵押）贷款……第二条房屋坐落莱西市户。第三条借款金额为人民币（大写）贰拾陆万伍仟元整，（小写）￥265000.00元；第四条借款期限自2011年7月25日起至2031年7月25日止；第五条借款利率按年利率7.755%执行……第八条借款偿还2、（2）按月等额本息还款法：自贷款发放的次月起，每月等额偿还贷款本息，还款日为每月5日；6、提前到期在下列事项中的一项或多项发生时，甲方可以宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括罚息和复利）及其他费用；若乙方不能满足甲方此要求，甲方有权采取法律手段向乙方、丙方主张本合同项下的权利。（6）乙方未按合同规定归还应偿付的借款本息。第九条共同借款责任1、本合同乙方有多个借款人或另行签订《个人贷款追加共同借款人协议书》追加共同借款人，使本合同项下借款有多个借款人的，各借款人对借款均承担连带清偿责任，均负有清偿全部借款义务。甲方既可以要求任一借款人清偿全部借款，也可以要求各借款人共同清偿全部借款。该合同还约定：第十二条丙方义务1、乙方以本合同项下所购房屋做抵押的，由丙方对乙方履行本合同项下的义务提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至乙方取得房地产权证并办妥正式抵押登记将有关抵押文件交甲方收执之日止，为乙方的债务承担连带保证责任。2、保证期间为本合同约定的乙方债务履行期限届满之日起二年。3、保证范围：甲方对乙方发放的贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费用、执行费用、律师费用等甲方实现债权的一切费用。4、保证期间内，无论何种原因，乙方未按合同约定偿还贷款本息，包括甲方宣布贷款提前到期，收回所有或部分贷款本息及相关费用而乙方不能偿还全部或部分贷款本息（包括罚息和复利）及相关费用，丙方承诺在接到甲方催收通知时即无条件履行连带保证责任，代乙方清偿所欠贷款本息和相关费用。5、丙方其他义务：（2）在房屋竣工交付使用通知书发出后，协助乙方办理有关申领房地产所有权证明文件，并与甲、乙方共同办理抵押登记手续，办妥的《他项权利证书》正本移交甲方保管。第十三条违约责任1、乙方未按本合同规定归还借款本息，应及时在上述个人银行结算账户或银行卡账户内存足款项，甲方在下一个扣款日扣收。但在存款日至扣款日之间，甲方仍向乙方计收罚息及其复利，甲方有权按在借款利率水平上加收百分之伍拾的利率向乙方加收逾期罚息及其复利。3、对应付未付利息按规定计收复利。4、乙方承担由于其违约而导致甲方发生的诉讼费、保全费、执行费、律师费及其它费用……第十四条担保1、抵押担保范围：借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费、执行费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用。同日，郑燕为青岛银行出具《借款人配偶声明》，表示对上述借款合同约定的借款要素均已知悉，愿以共同债务人的身份与借款人共同承担该笔借款的偿还责任。上述合同签订后，青岛银行与董启龙、郑燕于2011年7月25日就抵押房产办理了预购商品房抵押预告登记。2011年9月5日，青岛银行向董启龙发放了借款265000元。后因董启龙、郑燕未按约偿还贷款本息，地矿，地矿公司亦未履行保证责任银行诉来本院。截至2020年11月25日，董启龙尚欠青岛银行本金181347.3元、利息543.04元、罚息10.21元，共计181900.55元。另查明，董启龙与地矿公司于2011年7月25日签订《青岛市商品房预售合同》，购买莱西市XXX房屋。房屋交付后，董启龙于2012年8月23日到地矿公司处领取发票两张、收据三张。诉讼过程中，根据青岛银行的申请，本院裁定对莱西市XXX房屋采取了保全措施。以上事实，有青岛银行提交的个人房产按揭借款合同、借款凭证、借款人配偶声明、抵押预告登记证，地矿，地矿公司提交的商品房预售合同及单据的领取清单，及当事人陈述等在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，青岛银行与董启龙、地矿、地矿公司签订的借款合同依法成立并生效当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。青岛银行按约提供了贷款，董启龙、郑燕应当按照合同约定偿还本金和利息，否则应当承担违约责任。对青岛银行主张解除青岛银（XX）房借字（XX）第（XXX）号借款合同的诉求，本院认为，青岛银行已经依据案涉借款合同第八条第6项约定主张董启龙、郑燕提前偿还全部本息，故无需再解除合同，对该诉求不予支持。对青岛银行主张董启龙、郑燕偿还借款本金181347.3元、利息543.04元、罚息10.21元，共计181900.55元（截至2020年11月25日），以及至借款本息清偿之日止按照借款合同约定计算的全部利息、罚息的诉求，经本院审查，该主张符合合同约定和法律规定，予以支持。对青岛银行主张对董启龙、郑燕购买的位于莱西市XXX的房产享有优先受偿权的诉求，本院认为，预抵押房产已经具备抵押登记条件，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的，故对该主张予以支持。对青岛银行主张地矿公司对董启龙、郑燕在案涉合同项下所负债务承担连带保证责任的诉求，本院认为，本案中，地矿，地矿公司承担阶段性保证责任期间自合同签订之日起至地矿公司协助董启龙办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。该保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。现地矿公司就该抵押房产已经竣工、验收并交付至董启龙，但因董启龙的原因无法办理正式抵押登记，本院已认定办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了青岛银行对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故地矿公司的阶段性保证责任应予免除。董启龙、郑燕未答辩亦未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、董启龙、郑燕偿还青岛银行股份有限公司莱西支行借款本金181347.3元、利息543.04元、罚息10.21元，共计181900.55元（截至2020年11月25日）；二、董启龙、郑燕给付青岛银行股份有限公司莱西支行逾期利息，该利息以181347.3元为基数，自2020年11月26日起至实际给付之日止按照合同约定的利率计算；上述（一）（二）项于判决生效后十日内履行。三、青岛银行股份有限公司莱西支行对董启龙购买的位于莱西市XXX户房产处分所得价款优先受偿；四、驳回青岛银行股份有限公司莱西支行对青岛地矿置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2015元，保全费1570元，由董启龙、郑燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李杰二〇二〇年十一月三十日书记员  赵妍