内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院   民事判决书   （2020）内0602民初2697号   原告：白某，现住鄂尔多斯市。   公民身份证号：×××。   委托诉讼代理人：刘某，北京律众律师事务所律师。   被告：内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司。   统一社会信用代码：X。   法定代表人：杨某，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：李某，公民身份证号：×××，现住址同公司住所地一致，系该公司员工。   委托诉讼代理人：越某，公民身份证号：×××，现住同公司住所地一致，系该公司员工。   原告白某诉被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司（以下简称鼎晨房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人刘某、被告委托诉讼代理人李某、越某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告白某提出诉讼请求：1、解除原告与被告2010年10月14日签订的第0000215号商品房订单协议和2013年4月19日签订的补偿协议；2、被告双倍返还原告定金109723.2元，计算方式为：房屋价款274308*20%*2；3、被告返还原告购房款27430.4元；4、被告支付原告从起诉之日2019年11月4日起至实际给付之日止的利息，按全国银行间同业银行拆借中心公布的贷款利率一年期利率计算；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年10月14日原、被告签订第0000215号商品房订单协议，原告白某购买被告鼎晨房地产公司的位于东胜区鼎城家园第X幢X单元X层X号，该房屋建筑面积为61.67㎡，房屋的价款为274308元。双方原定于2012年底交付房屋，因被告延迟交房，双方在2013年4月19日签订了补偿协议，约定于2013年12月31日交房及延期赔偿事宜进行协商。原告在签订合同当日交付房款的30%即首付款82292元，被告出具收据，后经原告多次催要，被告以各种理由拒绝交付该房，原告后得知被告已将房屋卖给第三人，导致无法交付，原告购房目的无法实现，现诉至法院请求依法支持原告诉讼请求。   被告鼎晨房地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，1.关于本份商品房订单协议的性质认定，被告认为该份协议应当属于预约合同的范畴，而非正式的商品房买卖合同，因为本份协议仅约定了房屋的单价、初测面积，其他诸如交付使用条件及日期、供水供电供热燃气、公共配套建设的产权归属面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜以及解决争议的方法并没有约定，不具备商品房管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，正式的商品房买卖合同需经过房地产主管部门监制，合同的形式和内容完备详尽，因此，该份商品房订单协议应当认定为预约合同。预约合同的目的是为了签订正式的本约合同所做的准备，只有在预约合同完全履行的前提下才能够具备签订本约合同的条件，而原告按照订单协议支付了订金之后再未履行全额付款义务，存在根本性违约，被告方有权拒绝签订正式的商品房买卖合同和交付房屋；2.根据订单协议第四条的约定，原告未在第三条第二款约定的期限内与被告协商商品房买卖合同相关条款，即签订网签合同，被告有权将原告交付的定金不予退还，被告方有权将该房屋出卖给第三方。虽然在本订单协议中没有约定交付剩余款项的具体时间，但是原告方应当在被告具备签订网签合同之时就应该交付剩余款项，即2013年4月31日（鼎晨公司具备签订网签合同的时间），但原告经被告多次通过电话和公告等方式进行催告，拒不交付剩余款项，亦不签订正式的商品房买卖合同，构成违约，被告方有权没收订金，并将其预购的房屋向第三方进行处置。原告的主张没有法律和事实依据。   原告为证明其主张，提交：证据一、《商品房订单协议》复印件一份，证明双方签订合同意思表示一致，合同成立并生效的事实。证据二、《补偿协议》复印件一份，证明双方就延期交房作出补偿协议的意思表示，并证明被告延期交房的事实。证据三、收据复印件一份，证明被告在2010年10月14日即合同签订之日收取原告购房定金82292元的事实，也证明原告履行协议约定的事实。证据四、录音光盘一份，证明被告在未告知原告的情形下，将房屋卖给第三方并完成交付的事实。   被告对原告证据一的真实性及证明问题均认可；对证据二的真实性认可，对证明问题不认可，从2013年12月31日具备室内装修条件之时原告有义务交清剩余房款，但直至原告起诉之日原告未支付，被告有权利行使先行抗辩权，拒绝向原告交付房屋。对证据三的真实性认可，对证明问题不认可，该组证据只能证明其对原告按照协议约定履行了前期的支付款项的义务，即订金的义务，而非证明原告完全按照协议履行协议的事实。对证据四的真实性不发表意见，因为张杰龙是鄂尔多斯市圣邦物业公司的负责人非被告单位员工，被告公司与物业公司是委托服务关系，房屋卖给第三人的事实是存在的，但对原告认为的未告知的情况下是不认可的，该房屋在2019年6、7月份向第三人处置。   被告举证：交房公告复印件五份，证明从2016年至2018年共公告五次，被告已经履行了告知原告收房、办理商品房买卖合同以及交付剩余房款的义务，而原告起诉之日至今未向被告交付剩余房款，按照订单协议约定，被告有权没收订金及将涉案房屋转让给第三人。   原告对被告证据质证意见：对证据的真实性认可，对证明问题不认可，1.原告与被告签订的订单协议具有合同相对性，那么被告应该履行合同所约定的相关义务，即有告知义务，告知义务应当是通过电话、邮寄等方式，而非交房公告的方式，交房公告应该是找不到原告或者下落不明的情况下才用公告的方式；2.最早的交房公告是在2016年10月13日公告，公告内容是定于2016年10月31日交房，证明被告违约延期交房的日期应该是在2016年10月31日具有交房的条件；3.公告的称呼是对鼎晨家园的某楼号业主或认购人，证明被告与原告签订的是商品房买卖合同，证明被告是认可的；4.证明被告要求原告交付剩余房款和交付房屋手续并没有要求与原告签订商品房买卖合同。   本院经审理认定事实如下：2010年10月14日原、被告签订第0000215号商品房订单协议，原告白某购买被告鼎晨房地产公司的位于东胜区鼎城家园第X幢X单元X层X号，该房屋建筑面积为61.67㎡，房屋的价款为274308元，被告同意原告贷款付款方式，选择贷款方式付款的，原告可以首期支付购房总价款30%。其剩余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付，首付比例根据相关法律法规及银行规定办理，如因原告原因不能办理贷款的，原告需自筹资金补足余款。原告应当自签订本订单协议之日起当日内，向被告支付订购定金82292元，被告出具收款凭证。…原告同意在支付定金之日起（）日内，与被告协商商品房买卖合同的相关条款，未在条款约定期限内协商的，被告有权解除订单协议，原告所交定金不予退还，同时被告有权将该商品房出卖给第三方。该份订单自原被告签字盖章之日生效，双方签订的商品房买卖合同生效后订单自行终止，订购定金应当返还原告抵作商品房价款。合同有原告签字按印及被告鼎晨房地产公司盖章及法定代表人杨某签章、委托销售代理机构盖章、委托代理人张杰龙签章确认。协议签订当日，被告出具收据收到原告交纳购房订金82292元。   另查明，由于被告延期交房，原被告双方在2013年4月19日签订了补偿协议，约定交房日期于2013年12月31日达到室内装修条件，以该日开始计算迟延交房时间及延期交房的补偿标准、方式，约定原告必须在通知办理按揭贷款之日起30日内，按照银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，否则不予补偿等等，该份协议原告签字按印被告盖章确认。   再查明被告分别于2016年10月14日、2017年1月13日通过内蒙古晨报、2018年10月12日、2019年7月6日通过鄂尔多斯日报向包括原告在内的鼎晨家园业主送达了《交房公告》，告知业主办理交房手续；2020年1月10日被告通过鄂尔多斯日报公告告知拒不办理交房手续的认购人解除订单协议，定金不予退还，有权将房出卖给第三人。   以上事实有原告提交的《商品房订单协议》、《补偿协议》、收据、被告提交的五份交房公告予以证实。   本院认为，原告白某与被告鼎晨房地产公司签订的《商品房订单协议》，是商品房买卖合同当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案双方当事人在签订《商品房订单协议》且原告已交付定金之后，均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务。另根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，即应由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。原被告双方在《商品房订单协议》中未约定签订商品房买卖合同的具体时间，双方又于2013年4月19日签订了补偿协议，约定原告必须在通知办理按揭贷款之日起30日内，按照银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，否则不予补偿。办理按揭贷款行为是使得双方从房屋预约合同法律关系转化为房屋买卖合同法律关系的关键点。庭审中原告自认签订订单协议时留存的通讯地址为东胜区巴音孟克移民区，该小区有50多栋楼，且联系电话有变，2015年原告曾向张某申明过，但未提交相关证据证明，说明被告联系原告不方便，被告多次通过报纸方式发布交房公告并无不当。被告于2019年7月6日通过鄂尔多斯日报向包括原告在内的鼎晨家园业主送达的《交房公告》告知，包括原告在内的业主于2019年7月15日前支付剩余房款及办理交房手续，是被告对原告发出建立买卖合同法律关系的要约，原告在此期间未办理银行按揭贷款、未缴纳剩余款项，未对被告要约承诺，双方的关系还处在预约合同阶段。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案商品房买卖合同未能订立应认定为不可归责于双方的事由，出卖人鼎晨房地产公司应将定金82292元返还给买受人白某，被告应对占用原告定金82292元从起诉之日2019年10月4日起至实际给付之日止，按全国银行间同业银行拆借中心公布的贷款利率一年期利率计算的利息进行负担；原告主张的利息计算基准137153.6元不予支持。对原告要求被告赔偿返还购房款274308元和双倍返还定金109723.2元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告已将房屋出售给第三人，致使合同目的不能实现，符合法定解除条件，故本院对原告要求解除《商品房订单协议》、《补偿协议》的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：   一、解除原告白某与被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司于2010年10月14日签订的第0000215号商品房订单协议和2013年4月19日签订的补偿协议；   二、被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告白某定金82292元及其利息（从2019年11月4日起至实际给付之日止，按全国银行间同业银行拆借中心公布的贷款利率一年期利率计算）；   三、驳回原告白某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2894.62元，由原告负担1156.62元，被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司负担1737元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   审判长 梁雪珍   人民陪审员 杨丽霞   人民陪审员 王 慧   二〇二〇年十一月十日   书记员 荷 娜