广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29392号原告：佀广周，男，1973年1月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，原告：张芳，女，1978年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，两原告共同委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所实习人员。被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4—5层。法定代表人：梁国锋，总经理。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，女，1989年3月24日出生，汉族，系该公司员工。被告：广东空港置业有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层。法定代表人：翁玉麟，董事长。委托诉讼代理人：陈默，女，1982年10月31日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：周艺欣，女，1995年5月18日出生，汉族，该公司员工。第三人：广东资产管理有限公司，住所地广州南沙区丰泽东路106号南沙城投大厦1002房。法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。原告佀广周、张芳与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司），第三人广东资产管理有限公司（以下简称资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佀广周、张芳的委托诉讼代理人黄灿灿，被告颐和公司的委托诉讼代理人杨敏丽，被告空港公司的委托诉讼代理人陈默，第三人资产公司的委托诉讼代理人邬元卿、欧阳驰原到庭参加了诉讼。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佀广周、张芳共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告云梯公司与原告就广州市花都颐和山庄御山区J2栋1303号房签订《广州市商品房买卖合同》并网签备案；2.请求法院判决被告云梯公司向原告开具金额为827000元的购房款发票；3.请求法院判决被告涂销广州市花都颐和山庄御山区J2栋1303号房设定的抵押；4.请求法院判决被告云梯公司、被告颐和公司赔偿因抵押广州市花都颐和山庄御山区J2栋1303号房给原告造成的损失（以827000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年6月30日起至涂销抵押权之日止，暂计算至起诉之日2020年7月31日为82056元；）5.请求法院判决被告空港公司对第三、四项诉讼请求承担连带责任；6.请求法院判决由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原告以827000元的价格购买被告位于花都颐和山庄御山区J2栋1303号房，于2014年10月6日签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，后签订《花都颐和山庄商品房购房协议》。原告已付清全部购房款。鉴于广州实行限购令政策，原被告双方暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，合同约定自原告具备购房条件后被告即需与原告签订《广州市商品房买卖合同》。原告已按约定支付购房款且达到网签条件，原告按照《购房协议》约定要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告却告知房屋已被被告设定案外人抵押权，导致被告始终拒绝与原告签订《广州市商品房买卖合同》，遂成讼。另原告已于2017年6月15日收楼，并缴纳16329.6元住房维修资金、水电周转金200元、住宅管理费699.84元，2017年6月15日支付代办证费1150元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“出卖人应在房屋交付使用之日起90日内向买受人办妥并交付房屋权属证书”，截止至2020年7月20日，被告仍未向原告办妥并交付房屋权属证书。被告云梯公司为一人有限责任公司，股东为被告空港公司。原告认为，原被告双方签订的《花都颐和山庄购房协议》及《花都颐和山庄认购书》合法有效，原告已按约定履行支付房款义务，被告不与原告签订《商品房买卖合同》及未在法律规定期限内向原告办妥并交付房屋权属证书，已构成根本违约。被告空港公司系被告云梯公司的独资股东，根据《公司法》第六十三条的规定，应当承担连带。故诉至法院，望判如所请。被告云梯公司未答辩。被告颐和公司辩称：请求法院驳回原告对我司的全部诉讼请求。1.我司并非开发商，无须承担办证义务，原告要求我司赔偿因抵押所造成的损失没有任何合同和法律依据，不应予以支持。原告在签订认购书时并不具备购房资格，根据购房协议书第七条约定，在具备网签条件时，原告可以申请开发商签订涉案房屋的网签合同，原告没有任何证据证明其在何时具备购房资格。本案中原告没有提供任何网签合同的副本，也没有提供相关的申请，无法确认原告是否已向开发商提出申请并签订相关合同，因此原告要求赔偿损失没有任何事实和法律依据，不应得到支持。2.确认我司已经收取了原告的全部购房款，是被告云梯公司委托我方收取的，由于云梯公司委托我司代为销售涉案房屋，同时云梯公司欠我司销售代理等费用，云梯公司与我司约定一部分购房款抵冲销售代理费用，故涉案购房合同云梯公司是认可的，且云梯公司实际向原告交付了涉案房屋，原告提供的入伙通知书上有云梯公司的盖章。被告空港公司辩称：云梯公司的财产独立于我司财产，其财产与作为其股东的我司财产相互独立、相互分离，各自的财产权属非常清晰，不存在公司财产与股东财产混同的情况。原告要求我司对云梯公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人资产公司述称：1.我司取得涉案房屋的抵押权是善意取得，应予以保护。两原告虽于2014年与云梯公司、颐和公司签订《认购书》、《购房协议》，但一直未办理过户登记。2018年云梯公司将涉案房屋抵押给我司，我司取得的抵押权合法有效。2.云梯公司未清偿债务，已构成违约，我司在债务人、抵押人按约清偿全部债务、赔偿违约损失后，才同意办理涂销抵押。3.原告长达4年没有办理房产证，怠于行使其权利，应承担不利后果。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》、收款收据、入伙通知书、住房维修资金缴款通知书、住宅管理费发票、水电周转金收据、代办证费用收款收据、云梯公司工商企业信息、关于请尽快缴清房款并复函的通知、不动产登记证明、产权情况表、抵押合同、审计报告予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都梯面镇花都云梯山庄E区J2栋1303房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押（登记日期为2018年6月30日，抵押权人为资产公司），合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。原告佀广周、张芳提交编号为0000075号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2014年10月6日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为佀广周、张芳，代理方为颐和公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄御山区J2栋1303号住宅。二、该房地产优惠后总房价为827000元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2014年10月14日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息和赔偿。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年12月31日前交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和公司的公章，认购方（乙方）处有佀广周、张芳的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有一人的签名。原告佀广周、张芳还提交编号为0008103号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和公司，乙方（买方）为佀广周、张芳，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都梯面镇花都颐和山庄御山区J2幢1303号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为155.52平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为827000元。四、付款方式为分期付款，在2014年10月14日前向甲方支付总房价的70%，即587000元，在2014年12月14日前向甲方支付40000元整，在2015年2月14日前支付40000元整，在2015年4月14日前支付40000元，在2015年6月14日前支付40000元，在2015年8月14日前支付40000元，在2015年10月14日前支付40000元。七、鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，在具备网签条件后，乙方须在收到甲方书面通知的七天内与开发商即甲方签订广州市房管局规定的网签合同。否则，乙方每逾期一天，应按该商品房总价款的万分之五的比例向甲方支付违约金。超过三十日的，甲方有权解除本协议，且乙方应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方（委托代理机构）加盖颐和公司的公章，经办人处有梁国强的签名，乙方处有佀广周、张芳的签名。佀广周、张芳提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据五张，出具时间为2014年10月14日至2016年5月11日期间，内容为收到佀广周、张芳交来购花都颐和山庄（云梯山庄）御山区J2栋1303房房款合计827000元。颐和公司确认已经收到上述房款。2016年5月6日，云梯公司向佀广周、张芳发出《关于请尽快缴清房款并复函的通知》，主要内容为：根据贵方与我司的委托代理机构颐和公司于2014年10月14日签署的《花都颐和山庄购房协议》，协议第四条约定了贵方的付款方式与时间。截止至2016年5月5日，贵方仍欠房款40000元，已逾期204天，根据协议约定，贵方除须付清上述房款之外，尚需向我司支付迟延付款违约金。请贵方务必在收到本函后三个工作日内书面函复我司，说明欠付房款的原因和预计支付房款的期限，否则我司将循法律途径予以解决。佀广周、张芳主张云梯公司已将涉案房屋交付其使用，为证明其主张，佀广周、张芳提交了加盖云梯公司和案外人广州颐和酒店物业管理有限公司公章的《入伙通知书》，通知佀广周、张芳于2016年5月21日办理涉案房屋的收楼手续。佀广周、张芳还提交了住房维修资金缴款通知书等，拟证明其已缴纳了涉案房屋的住房维修资金。佀广周、张芳还提交物业费发票，显示其已缴纳向物业公司缴纳涉案房屋的物业管理费。佀广周、张芳主张其已于2017年6月15日收楼。佀广周、张芳陈述其签订认购书和购房协议时尚不具备购房资格，后于2019年9月具备了购房资格，其在具备购房资格后有向云梯公司催促办理网签及备案手续无果后提起本案诉讼。另查明，资产公司向本院提交了其（债权人）与云梯公司（抵押人）于2018年5月31日签署的《抵押合同》，约定：鉴于债权人与债务人颐和地产集团有限公司（原债权人）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（债务人）于2018年5月31日签订的《债权收购协议》，及债权人与债务人广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《债务重组合同》，为保障上述主合同项下债权的实现，抵押人以其合法拥有的抵押物为资产公司在主合同项下的全部权利设定抵押担保，担保范围为《债务重组合同》和《债权收购协议》约定的主债务。2018年6月30日，涉案房屋办理了抵押权登记，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第08013983号，登记的债权人为资产公司，抵押范围为全部，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为3.3亿元，属再次抵押。本院认为：佀广周、张芳提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》中虽然仅有颐和公司的签章，并无云梯公司的签章，上述协议虽尚未达到合同约定的生效条件，但根据云梯公司于2016年5月6日向佀广周、张芳发出《关于请尽快缴清房款并复函的通知》可知，云梯公司对颐和公司作为其代理人与佀广周、张芳签署的《花都颐和山庄购房协议》予以认可，并要求佀广周、张芳支付剩余未付购房款40000元。同时，根据云梯公司和广州颐和酒店物业管理有限公司向佀广周、张芳发出的《入伙通知书》，云梯公司已经通知佀广周、张芳收楼，佀广周、张芳提供的物业管理费发票证实佀广周、张芳已经实际收楼入住。以上事实证明虽然云梯公司并未在《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》签章，但佀广周、张芳履行了向云梯公司支付购房款的合同主要义务，云梯公司亦已履行交付涉案房屋给佀广周、张芳使用的主要义务，双方合同已经成立并已经生效。上述认购书及购房协议是云梯公司与佀广周、张芳之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。关于佀广周、张芳要求云梯公司与其就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同》并办理网签备案手续的主张。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签署网签合同需要签约双方就商品房买卖合同所必须具备的全部内容进行协商并达成一致约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，故佀广周、张芳要求云梯公司就涉案房屋与其签订《广州市商品房买卖合同》网签合同和办理备案手续的诉讼请求，本院不予支持。关于佀广周、张芳要求云梯公司开具涉案房屋的购房发票的诉讼请求，由于是否应开具发票及如何开具发票，应当由税务机关管理和监督，佀广周、张芳要求开具发票的诉讼请求不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，佀广周、张芳可就此向税务部门申请解决，本案不予调处。关于佀广周、张芳要求云梯公司、空港公司、资产公司涂销涉案房屋设定的抵押的诉讼请求，因资产公司与云梯公司之间的抵押合同并不存在合同无效的理由，资产公司对涉案房产的抵押权已经登记，该抵押权合法有效，在资产公司的债务获得清偿前，资产公司并无涂销涉案房屋抵押的义务，故佀广周、张芳的该项诉讼请求本院不予支持。关于佀广周、张芳要求云梯公司赔偿因抵押涉案房屋给其造成的损失的诉讼请求，佀广周、张芳确认涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》签署时其并不具备购房资格，现其未能举证证明其何时具备购房资格，也未能举证其在提起本案诉讼前曾向云梯公司主张签署网签合同及办理备案，故其主张的损失起算时间缺乏依据。同时，涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂时不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续”，根据上述约定可知，在涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》签署时，涉案房屋并不具备办理网签及备案手续的条件，佀广周、张芳对此清楚并予以接受，故佀广周、张芳现以涉案房屋被设定抵押给其造成损失为由要求云梯公司赔偿其损失，以及要求空港公司承担连带赔偿责任缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。颐和公司系云梯公司的代理人，其实施的民事法律行为对云梯公司发生效力，佀广周、张芳要求颐和公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。据此，佀广周、张芳的全部诉讼请求应当予以驳回。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告佀广周、张芳的全部诉讼请求。本案受理费925.70元，由原告佀广周、张芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十一月九日书记员  林嘉仪