广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10275号原告（反诉被告）：广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：卢明华。委托诉讼代理人：徐芳、朱晨星，广东道里律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州海角某某旅游度假酒店有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：赵秋虎，职务：执行董事。委托诉讼代理人：唐仁杰，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马川，该司职员，联系地址。原告（反诉被告）广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社（下称“坦尾联社”）诉被告（反诉原告）广州海角某某旅游度假酒店有限公司（下称“某某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坦尾联社委托诉讼代理人徐芳、朱晨星，被告某某公司委托诉讼代理人唐仁杰、马川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坦尾联社向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金3225.81元及滞纳金(租金自2020年2月1日起计至2020年3月19日止，滞纳金以所欠租金为基数按每日千分之二的标准计付至被告缴清租金之日止，暂计至2020年7月31日为1038.58元)；2、判令被告立即向原告赔偿因房屋毁损无法正常出租的损失(从2020年3月20日起计至判决生效之日止，按原租金标准计算暂计至2020年7月31日为8774.19元)；3、判令被告立即向原告赔偿房屋毁损的损失2373280元；4、判令被告缴纳的租赁保证金4000元归原告所有；5、判决被告承担本案受理费。事实和理由：位于广州市荔湾区某某泳场前门东向临江处的某某口房厂房房屋(现门牌为广州市荔湾区某某路3-5号)属原告所有集体物业，系历史用房。原告于2006年开始出租给被告，根据原被告2016年9月7日签订的《荔湾区坦尾经济联社厂房租赁合同》约定，最近一次租期从2016年9月7日至2020年3月19日止，每月租金为2000元，应于每月10日前支付，凡拖欠租金应每日按所欠租金千分之二计付滞纳金。签约后，被告依约向原告缴纳租赁保证金4000元。租赁期间，被告擅自拆毁租赁房屋的屋顶及墙壁，一直没有修复也没有重建，严重侵害了原告合法权利。从2020年2月至2020年3月19日(合同期届满)，被告未如约支付租金，共拖欠租金3225.81元至今。被告某某公司辩称：一、原告在诉状中所称“租赁期间，我方擅自拆毁租赁房屋的屋顶及墙壁，一直没有修复也没有重建，严重侵害了原告合法权利”，此说法缺乏事实依据，完全颠倒是非黑白，并且有对我方栽赃的嫌疑。2017年8月，案涉房屋二层木楼板已全部倒塌、瓦屋面已倒塌，造成租赁的厂房不可使用。我方因听信原告会在续签合同后对房屋加以修缮的承诺，从而于2016年9月7日同意续签租赁合同。直至2018年4月23日，原告才对案涉房屋进行危房鉴定。原告向桥中街道办事处申请了修复重造事宜，然而政府部门认为案涉房屋属于违章建筑，对原告的申请不予审批，事实上对于类似这样临江违法违章建筑应进行强制性拆除。二、原告在房屋破败，承诺进行修缮，骗取了我方的租金后，迟迟不对房屋加以修缮，导致我方在缴纳租金后至今无法正常使用该标的房屋。令我方无法理解及接受的是，在疫情以来，我方未曾拖欠原告租金及费用，而实际上我方在未能够正常使用房屋情况下，仍向原告缴纳了近5年的足额租金费用。三、原告诉请三里要求赔偿2373280元，实属无稽之谈，无任何事实及法律依据，完全是想利用虚假诉讼来获取司法支持，以此敲诈谋取我方的巨额赔偿。案涉房屋倒塌失修，原告至今未兑现修缮事宜。我方本无意向原告讨要被骗取的租金，但令人意想不到的是，原告竟试图通过司法程序实现其非法目的。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据城乡规划法第40条的规定，应属于违法建筑。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，我方与被告租赁合同应属无效。某某公司向本院提起反诉请求：1、判令原告退回自2017年8月至2020年2月1日的全部租金58000元及相应利息。2、请求判决原告承担本案诉讼受理费。反诉被告坦尾联社辩称：不同意某某公司的全部反诉请求：一、涉案房屋是某某公司拆除而非自然倒塌。房屋被某某公司拆毁前，均具正常使用功能，也不存在需要维修或大修的情况。某某公司在使用过程中，未经我社同意擅自拆除房屋屋顶及部分墙壁，待我社发现时，房屋已被拆毁，制止不及。二、危房鉴定报告只是我社协助提供给某某公司作为向街道申请房屋维修修复之用而非房屋自然倒塌的证据。某某公司拆毁房屋后，承诺负责维修修复，但请求我社予以协助。经了解，因房屋位于珠江沿岸，根据政府规定，该位置的房屋只能按现状使用，不允许进行扩建、加建、重建等施工行为，即使维修亦需向街道城管部门报批；而且我社是房屋业主，也需要以我社名义打报告申请。考虑到以上因素，为了某某公司可以尽快施工修复，挽回集体财产损失，我社同意协助某某公司办理报批手续。后因维修报告迟迟没有获批，某某公司提议按房屋被拆除后的现状申请房屋危房鉴定，以危房须维修为由再申请，以便尽快获得批准。因房屋归我社所有，故以我社名义申请《房屋安全鉴定报告》，并以此报告为依据向街道申请修复事宜。但有关鉴定申请工作都是某某公司办理，费用亦由某某公司缴纳，我社仅配合盖章。所以某某公司一直持有《房屋安全鉴定报告》及有关报告原件，并可以在本次诉讼中作为证据使用及出示。该鉴定报告等文件只是我社向某某公司提供的维修修复的协助手续，不是房屋自然倒塌的证据。三、某某公司正常向我社支付房屋租金的行为充分证明其是房屋拆毁的责任人。房屋租期至2020年3月19日届满，而某某公司一直正常交租至2020年1月31日，整个租期基本上都是正常交租。而2月后的欠租也是因疫情原因而非房屋毁损原因。按正常情理，如房屋已经自然倒塌，承租人不会继续承租，如继续承租的，会要求业主进行大修、减免租金、延长租期等。而事实上，某某公司从未提出房屋自然倒塌要求我社维修、大修，更未提出租金减免，反而一直正常缴纳租金。这显然与某某公司提出的“房屋已经自然倒塌”的常理不符。某某公司正常交租的行为结合我社于2019年11月向其发出要求房屋修复的函，足以证明本案涉案房屋被某某公司拆除的事实。某某公司向我社正常交租金的行为是其承担拆除责任的一个方式，并且是其自愿。某某公司提出房屋自然倒塌不是事实，要求我社返还租金没有任何事实和法律上的依据，请求法院予以驳回。庭审中，对案涉房屋承租以何用途使用，坦尾联社陈述某某公司将案涉房屋用作办公和商铺使用；某某公司的委托代理人陈述作厂房使用但并不清楚作何厂房使用。经审理查明：穗集有（2012）第06000305号土地使用证载：地号140103013004JA00002，图号557.6-418.0等，土地总面积38.04公顷，土地所有人为广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合涉农民集体。广州市荔湾区某某路3-5号房屋（即案涉房屋）系位于上述地块房屋。2016年9月7日，坦尾联社（出租方，甲方）与某某公司（承租方，乙方）签订《荔湾区坦尾经济联社厂房租赁合同》约定：甲方将位于某某口房的自有厂房及其附属设施使用权出租给乙方，面积128.87平方米，建筑面积148.33平方米，租赁用途用于厂房；承租期限自2016年9月7日至2020年3月19日止；本合同签订5日内，乙方一次性向甲方缴纳保证金4000元，期满无违约行为并缴清各项费用后无息退还；月租金及管理费总额2000元，每月10日前支付当月租金；凡拖欠租金的滞纳金每天按照所欠租金2‰计算，如乙方连续或累计拖欠甲方租金达45天，则构成根本违约，甲方有权单方解除合同，追收全部拖欠的租金及相应滞纳金，保证金归甲方所有，等等。合同签订后，某某公司于2016年8月29日向坦尾联社缴纳保证金4000元。2018年4月17日，坦尾联社委托广州市荔湾区房屋安全鉴定所对案涉房屋进行鉴定。广州市荔湾区房屋安全鉴定所出具《危房鉴定报告》（报告编号：荔房鉴字[2018]0110）载明：主要危险情况综述：1.二层木楼板已全部倒塌；2.瓦屋面已倒塌；鉴定结论评定该屋为“C”级（局部危房），该房屋应停止使用。其中，报告亦载明：现场检查时，该房屋长期已空置；围栏结构的门、窗废烂；水、电设施废烂，不具备正常使用功能；等等。同年，坦尾联社提出《申请书》，以上述《危房鉴定报告》为依据申请对案涉房屋进行加固修缮。2019年11月22日，坦尾联社及广州市荔湾区桥中街坦尾第二股份合作经济社向某某公司发送《关于立即修复承租厂房及附属设施的通知》要求某某公司将案涉房屋恢复至可使用状态。某某公司向坦尾联社缴纳租金至2020年1月31日。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，案涉房屋至庭审之日均无合法报建或临建资料，故根据上述规定，本院认定案涉《荔湾区坦尾经济联社厂房租赁合同》为无效合同。关于案涉房屋倒塌问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。坦尾联社主张案涉房屋系由某某公司拆毁倒塌，但就本案证据而言，均无法反映案涉房屋倒塌是人为所致。《危房鉴定报告》指出案涉房屋除二层木楼板已全部倒塌、瓦屋面倒塌之外，案涉房屋的水、电设施已经废烂不具备正常使用功能。退一步而言，即便案涉房屋外观完好，但在水电设施废烂、不具备正常使用功能的情况下，要在屋内实现坦尾联社所述的办公和商铺功能显然也与常理常识相悖。结合上述因素，本院对坦尾联社主张案涉房屋由某某公司拆毁倒塌不予采纳，对坦尾联社的无法出租及房屋毁损的损失请求不予支持。关于房屋租金问题。合同无效后因合同取得的财产，应予返还。虽案涉房屋租赁合同无效，但若坦尾联社向某某公司提供合适使用的标的物，某某公司依然须根据城市信用原则交纳使用费。现从《危房鉴定报告》及当事人陈述可知案涉房屋至少自鉴定勘察当日无法实现使用功能；案涉房屋的修复也只能通过坦尾联社向街道申请批准后才能修复，而至今未修复且一直空置。在并不能提供具有使用功能标的物的情况下，坦尾联社继续向某某公司主张房屋租金无事实及法律依据，本院不予支持。对于不能提供具使用功能的标的物期间收取的租金，坦尾联社亦应予返还。对于案涉房屋不能使用时间，某某公司虽提供了证人证言，但该证人并未出庭作证，且无法证明证人是否与某某公司存在利益关系，因此本院对该证据不予采纳。现无其他证据表明鉴定勘验之前的房屋使用情况，本院酌定自鉴定报告书中所载的鉴定勘验当日起算坦尾联社应返还租金时间，故本院对某某公司主张坦尾联社返还2018年4月17日至2020年1月31日的房屋租金予以支持，余下部分依法予以驳回，即坦尾联社应向某某公司返还房屋租金42933元（计算公式：2000元/月÷30天×14天＋2000元/月×21个月）。某某公司主张返还租金利息无依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社向被告广州海角某某旅游度假酒店有限公司返还租金42933元。二、驳回原告广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社的全部诉讼请求。三、驳回反诉原告广州海角某某旅游度假酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12961元，由原告广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社负担；反诉受理费625元，由原告广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社负担505元，被告广州海角某某旅游度假酒店有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十一月二十六日书记员  古秋燕卢健华