安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初14053号 原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区琅琊山路58号，统一社会信用代码9134010073003646XC 法定代表人：黄明裕，董事长。 委托诉讼代理人：顾磊，安徽国天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常道康，安徽国天律师事务所律师。 被告：钱斌，男，1979年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业公司）诉被告钱斌物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。元一物业公司司的委托诉讼代理人常道康，钱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元一物业公司向本院提出诉讼请求：1.钱斌向元一物业公司支付物业服务费、水费共计6191.26元；2.钱斌向元一物业公司违约金1259.92元（自2019年7月1日起计算至2020年8月11日为止，即6191.26元*407天*0.05%=1259.92元，同时要求以上述物业费金额按每天0.05%计算至实际支付为止）；2.钱斌承担本案诉讼费用和相关费用。事实与理由：钱斌系元一美邦国际小区1栋303室业主。根据物业服务合同之规定，约定元一物业公司为钱斌提供物业服务且对服务事项、收费标准、违约责任等均有明确规定。元一物业公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对钱斌居住的小区实施规范的物业管理，为钱斌提供了完善的物业管理服务。但钱斌自2019年1月1日至2019年6月30日拖欠物业管理费978.58元，2013年1月1日至2013年12月31日拖欠物业费1959.16元，2007年1月1日至2007年12月31日拖欠物业费1505.52元，2018年9月30日至2019年6月12日拖欠水费438.9元，2005年11月5日至2007年9月30日拖欠热水费1131.1元，以上共计6191.26元。元一物业公司多次催要未果，故诉至法院。 钱斌辩称：对2019年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业费和2018年9月30日至2019年6月12日拖欠的水费予以认可，对2013年1月1日至2013年12月31日拖欠物业费因在2017年和当时的元一物业公司主任邵林荣沟通处理2016年春节物品丢失，物业赔偿项目中减免一年物业费用即2013年物业费，对2007年1月1日至2007年12月31日不予认可，因本人作为元一会员，当时元一房产公司有规定，介绍其他人员购买元一房产成功可赠送一年物业费，本人后期介绍两人购买元一房产，故元一物业公司应减免两年物业费，2007年的物业费应是减免的。 本院查明：元一物业公司系从事物业管理的企业。2006年8月31日，安徽元一房地产发展有限公司委托元一物业公司对其开发的元一美邦国际小区提供物业管理，双方签订《前期物业管理委托合同》，约定物业管理包括共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共场地的清洁卫生、垃圾收集清运，公共绿化、车辆停放的管理，公共秩序维护、安全防范管理，物业档案资料管理，代收代支水费等；住宅物业费标准为1元/平方米/月，最终按合肥市物价局核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价；业主或物业使用人未按时足额交纳物业费的，元一物业公司从逾期之日起按2‰／日加收滞纳金。 上述合同签订后，元一物业公司为元一美邦国际小区提供物业服务。合肥元一美邦国际业主委员会（以下简称金域蓝湾业委会）成立后，继续委托元一物业公司对该小区提供物业管理，双方于2019年8月8日签订《合肥元一美邦国际小区物业管理委托合同》，约定住宅物业费标准为1元/平方米/月，业主或物业使用人逾期未交纳，从逾期之日起按日万分之五支付滞纳金；合同期限为2009年8月8日至2012年8月7日。 钱斌系该小区室住宅的业主。2016年钱斌就家中失窃一事向元一物业公司反映，元一物业公司确认以下事实：2005年11月至2007年9月30日所产生的热水费1311.1元系抄表错误，钱斌自2006年3月6日入住以后未使用热水。元一物业公司主任邵林荣确认，当时2007年1月1日至2007年12月31日以及2013年1月1日至2016年12月31日欠付的物业费8355.58元和其他费用5149.85元不在元一物业公司起诉钱斌的案子中，其他费用交齐包括2017年的物业费。元一物业公司分管副总侯永明批示最多按公司最高标准一年期限减免，办理一次性了结手续存档。后元一物业公司曾就起诉钱斌物业费一案向本院提出撤诉申请。 本院认为：元一物业公司为元一美邦国际提供了物业服务，并先后与该小区的开发商及业委会签订物业服务合同，上述合同合法有效。钱斌系该小区的业主，其与元一物业公司之间存在物业服务合同关系。钱斌应当依据国务院物业管理条例的规定及物业服务合同的约定，及时主动向元一物业公司交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。钱斌未向元一物业公司交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。对2019年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业费978.58元和2018年9月30日至2019年6月12日拖欠的水费438.9元，钱斌予以认可，本院予以支持。对于2013年1月1日至2013年12月31日拖欠物业费1959.16元，因元一物业公司同意在物业赔偿项目中减免一年物业费用而钱斌已如数缴纳2014年至2018年物业费，故本院认定2013年的物业费应是物业公司予以减免，对元一物业公司的该项诉请本院不予支持。同时，从工作审批单中可知钱斌与元一物业公司已就所欠物业费用和其他费用一次性了结，且元一物业公司亦曾向本院提出撤诉，故推定钱斌已向元一物业公司缴纳所欠相关费用，且元一物业公司未提供证据证明钱斌欠付物业费的事实，元一物业公司诉请要求钱斌支付2007年1月1日至2007年12月31日物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。对元一物业公司诉请的2005年11月5日至2007年9月30日期间热水费1131.1元，从工作审批单中可知2005年11月至2007年9月30日所产生的热水费1311.1元系抄表错误，钱斌自2006年3月6日入住以后未使用热水，故对该项诉请本院亦不予支持。鉴于元一物业公司在提供管理服务期间存在瑕疵，对于该公司向钱斌主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告钱斌于本判决生效之日起十日内向原告合肥元一物业管理有限公司交纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业费978.58元及2018年9月30日至2019年6月12日拖欠的水费438.9元； 二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由钱斌共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  宋 玮 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  杜学民 书 记 员  孙 庆 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。