广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初29468号原告：深圳世纪汇商场有限公司（原深圳和记黄埔中航地产有限公司），住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：王琪，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳吕，广东商达律师事务所律师。被告：广州市贝利龙发展有限公司，住所地广州市越秀区豪贤路182号中座三层305房，统一社会信用代码91440101724827097L。法定代表人：何炳权。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴颂独任审理，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琪律师、周艳吕律师到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年9月至2015年12月期间的基本租金810276.8元、推广费11837.98元、POS机租金7548.39元、经营保证金7842元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2014年1月起至还清之日止，暂计至2015年12月3日的违约金为100181.98元。）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月7日，原被告签订了《房屋租赁合同》及《xx广场商铺租赁合同补充协议》（以下称“补充协议”)，“补充协议”约定原告作为位于深圳市深南大道3018号xx广场商场部分（自第负一楼至第六层)的业主，同意将该商场第x层514号商铺出租给被告使用，并由被告按自筹资金、自担风险、自负盈亏的方式进行经营。被告同意商场由原告委托和记物业服务（深圳）有限公司提供物业管理服务。“补充协议”附件二约定了商铺租赁面积130.69平方米，租赁期限为3年，租赁期开始日2014年4月2日，免租装修期60天，商铺用于经营男装零售。附件三第一部分约定了租赁期第一年每月基本租金52276元，租赁期第二年每月基本租金54890元，租赁期第三年每月基本租金57635元;第三部分约定经营保证金为171334.59元(相当于3个月每月基本租金加上三个月每月物业费的款项），其中支付原告保证金156828元，支付物业公司保证金14506.59元；第四部分约定了物业服务费按照建筑面积每月每平方米37元计收，即每月4835.53元，推广费每月784.14元，P0S终端机租金每月500元。“补充协议”第5条第5.7款对上述款项付款进行了约定。第7条对房产交付进行了约定。第12条对被告在租赁期满或提前终止租赁是的房产交还进行了约定。双方在第15条中约定如果被告违反本合同，构成或视为违约的，原告有权书面通知乙方终止租赁合同，收回该房产，并就实际损失向被告追偿，对被告未按协议约定支付租金、推广费、经营保证金、物业服务费等款项的，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准向原告及物业公司支付逾期付款违约金。上述合同及补充协议签订后，原告依约将合同所涉商铺交付给了被告经营，但被告经原告多次通知和催告，至今未依约支付合同所约定的相关款项。被告的行为己构成违约，应依法承担相应的违约责任。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2014年1月7日，原告（出租方、甲方）与陈志广（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》及《补充协议》。2014年3月19日签署《补充协议二》约定，甲方将位于深圳市福田区深南中路北中航路西xx广场商场第x层514号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋的建筑面积为130.69平方米；月租金为52276元；租赁期限自2014年4月2日起至2017年4月1日；租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业服务费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。合同签署之日起七日内，乙方应向甲方支付经营保证金中相当于三个月每月基本租金的款项156828元；推广费为每月784.14元；如乙方需租用甲方之销售终端收银机系统，应每月向甲方支付销售终端收银机租金500元/台。如果乙方违反租赁合同的任何条款，且经甲方或受托管理人书面敦促后仍未在约定的期限或合理期限内履行租赁合同约定义务，则甲方或受托管理人有权扣除经营保证金来补偿损失。在甲方或受托管理人扣除经营保证金金额后，乙方须在接到甲方或受托管理人书面通知之日起15日内将经营保证金补足，否则视为乙方违约，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4款约定的救济措施；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；免租期为60天，从租赁开始日起算，免租装修期内免交租金，但应向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用。2014年2月24日、3月31日，被告分别向原告出具两《授权委托书》，委托陈志x与其签署商铺租赁合同，期间所产生的经济纠纷由被告自行承担，委托陈玲x办理商铺的收铺事宜。2014年4月2日，被告的委托代理人陈玲x办理了涉案商铺的接收手续，商铺验收记录中包含POS机端口一个。2015年2月27日、3月6日，原告向陈志x寄发《催缴欠缴费用通知书》、《催缴欠缴费用最后通知书》，要求陈志x支付合同约定的各项费用。2015年10月29日，和记黄埔公司向陈志x寄发《深圳xx商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》称，公司在未取得其同意的情况下，一直未开始正常营业，为避免公司的损失进一步扩大，现书面通知于2015年12月3日正式解除双方签订的租赁合同，要求被告于该日当日或之前将房产恢复至首次交付时的原状。另查，原告委托对涉案xx商场进行物业服务的企业，家利物业管理（深圳）有限公司曾以本案被告为被告，向本院提出物业服务合同纠纷诉讼，案号为（2017）粤0304民初53284号。该案经审理，作出民事判决书，认定：“被告接收商铺后并未实际经营亦未向出租方支付租金，被告已构成根本违约，作为出租方的和记黄埔公司本应在被告违约后依据合同约定解除合同，但其至2015年10月19日才通知解除，其未及时行使合同解除权导致损失的扩大，该扩大的损失不应由被告承担。考虑到原告解除合同所需的合理期间，本院酌定其主张的相关费用的期间为3个月”。并根据合同约定，认定被告已支付的相当于三个月物业服务费的经营保证金及其他费用共计29916.27元足以抵扣被告应向原告支付的三个月的物业服务费及相应的滞纳金。对于上述物业公司的所有诉讼请求均予以驳回。目前，该民事判决书已发生法律效力。再查，原告当庭主张被告已支付的经营保证金已抵扣了2014年9月1日之前三个月的租金、推广费和POS机租金。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议合法有效，被告拖欠原告租金，构成违约。依据生效判决查明的事实和作出的认定，原告作为出租方，在被告未实际经营也未支付过任何租金的情况下，应在合理期限内，即三个月行使合同解除权。逾期行使，导致的扩大损失应由原告自行承担。且根据合同约定，被告已支付的相当于三个月租金标准的经营保证金可以予以抵扣。原告主张双方合意用被告已支付的租赁保证金抵扣了2014年6月1日至2014年8月31日的租金、推广费和POS机租金，原告虽未提交相应的证据证明该抵扣行为，但该主张对被告有利，本院予以确认。结合上述认定，原告在已用经营保证金抵扣三个月应付的各项费用后，再起诉之后的费用，不符合生效判决作出的认定。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳世纪汇商场有限公司的诉讼请求。本案受理费13176.87元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇二〇年十一月二十四日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。