内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2020）内29民初77号原告（案外人）：张公元，男，1972年3月5日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：韩承旭，内蒙古睿华律师事务所律师。被告（申请执行人）：阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇体育场东北区。法定代表人：邹文义，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。第三人（被执行人）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。法定代表人：张光东，该公司董事长。委托诉讼代理人:李永祥，该公司副总经理。原告张公元与被告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）、第三人阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张公元及其委托诉讼代理人韩承旭、被告城投公司的委托诉讼代理人杨世杰、第三人金泰公司的委托诉讼代理人李永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张公元向本院提出诉讼请求：一、撤销阿拉善盟中级人民法院（2020）内29执异17号执行裁定；二、依法解除对原告所有阿左旗巴彦浩特镇塞外城府（以下简称塞外城府）45B-商铺-122号房产的查封、终止对上述房产的执行；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、被告所申请执行的塞外城府45B-商铺-122号房产为原告所有的合法财产，不属于第三人所有，被告无权主张执行。本案案涉房屋系吴国存于2014年11月16日以1810336元的价格从第三人金泰公司处购买，双方签订了《商品房买卖合同》，吴国存交清了案涉房款，同时第三人向吴国存出具收款收据。2017年7月18日原告从吴国存处购买该房屋，原告向吴国存支付全部购房款，双方至第三人处签订了《商品房买卖合同》，当日第三人将涉案房屋实际交付原告。而且原告于2018年10月22日将上述房屋租赁给李世学，由李世学开办经营“阿拉善左旗巴彦浩特镇三和苑牛肉面馆”并使用至今。根据阿拉善盟中级人民法院（2019）内29民初4号民事调解书认定2016年5月30日被告与第三人抵押合同，办理了包括涉案房屋在内塞外城府住宅小区在建工程抵押登记。而在此之前，吴国存于2014年11月16日即已于第三人签署《商品房买卖合同》，吴国存购买上述房屋的时间先于被告与第三人抵押合同签署时间，即被告与第三人签署抵押贷款合同时，上述财产所有权早已归吴国存合法所有，被告及第三人无权抵押上述房屋。故在案件基本事实认定上，阿拉善盟中级人民法院（2020）内29执异17号执行裁定认定有误。3、被告无权对原告的上述财产申请执行，其行为没有法律依据。阿拉善盟中级人民去院（2020）内29执异17号执行裁定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。根据上述司法解释规定，本案原告享有排除被告执行的合法权利。被告城投公司辩称，案外人不具有无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”涉案房产于2016年5月30日依法在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号在建工程抵押登记。城投公司作为抵押权人，对该抵押房产享有优先受偿权，符合第二十七条排除案外人执行异议的规定。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据第二十五条第一款（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，执行异议的标的物为不动产且登记在金泰公司名下，案外人并未取得不动产登记证，也没有生效法律文书确认其为房产的所有权人，所以其权利人的身份并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款（一）项之规定，无法确认其是否为权利人。3、案外人不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该规定保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而案外人提供的与金泰公司签订《商品房买卖合同》，晚于抵押权设立；案外人没有提供全额支付购房款的银行转账凭证，大额支付仅凭收据无法认定案外人已经支付了全部购房款；案外人与金泰公司签订《商品房买卖合同》前该房产也已经抵押，案外人购买时应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与金泰公司签订《商品房买卖合同》，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。案外人不能基于该合同对其所购房屋享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，案外人就案涉房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益。第三人金泰公司述称，原告诉请属实，金泰公司向吴国存借款不能偿还，双方协商抵顶了案涉房屋。吴国存是2014年11月16日与我公司协商顶账的，并签订了《房屋买卖合同》和出具了收据，张公元是2017年7月28日从吴国存处购买，金泰公司给重新出具了《房屋买卖合同》和收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月，金泰公司与吴国存经协商一致，以其开发的“塞外城府”小区22套商铺共计2660.02平方米房屋（其中包括案涉45B-22号商铺，后名称变更为45B-122号商铺），以每平方米8800元的价格抵顶吴国存投资款。2014年11月16日，吴国存与金泰公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定金泰公司将案涉45B-122号商铺（建筑面积205.72平方米，后实测面积197.73平方米）以每平方米8800元，总计1810336元的价格出售给吴国存，并于2015年10月30日前将案涉房屋交付吴国存。同日，金泰公司向吴国存出具收到吴国存支付购房款1810336元的收据。2017年7月28日，吴国存委托其亲属李卒以104万元的价格将案涉房屋45B-122商铺出售给本案原告，当日原告向李卒支付了购房款104万元，李卒向原告出具收条，并在金泰公司办理了45B-122商铺的商品房买卖合同更名变更手续，金泰公司与原告重新签订了《商品房买卖合同》，合同约定金泰公司将案涉45B-122号商铺（原吴国存合同，建筑面积205.72平方米，现实测面积197.73平方米）以每平方米8800元，总计1740024元的价格出售给原告，金泰公司向原告出具收到塞外城府45B-122商铺购房款收据。原告于2018年10月22日将上述房屋租赁给李世学，由李世学开办经营至今。另查明，阿拉善左旗不动产登记中心发布通知，案涉金泰公司开发的塞外城府住宅小区45B号楼自2020年4月24日起开始办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。还查明，2015年12月,金泰房公司因其承建的阿拉善左旗东城区东方瑞景棚户区改造项目需要,与城投公司签订了《人民币委托贷款合同》及《补充协议》,并于2016年5月30日在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号金泰公司名下的塞外城府在建工程抵押登记。自2015年12月4日至2017年1月20日,金泰公司累计向城投公司借款5468万元,金泰公司借款到期后，未按约偿还城投公司本金及利息,城投公司起诉至本院，经本院主持调解，双方达成协议，确认金泰公司欠城投公司借款本金为5468万元,利息为533.5041万元,本息共计6001.5041万元;由于金泰公司未按照调解书约定期限履行给付义务,城投公司向本院申请强制执行,本院于2020年7月3日发出查封公告,依据(2020)内29执10号执行裁定，查封被执行人金泰公司名下的塞外城府的25套商铺:40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商铺-103、45B-商铺-101、45B-商铺-103、45B-商铺-104、45B-商铺-105、45B-商铺-106、45B-商铺-107、45B-商铺-108、45B-商铺-109、45B-商铺-110、45B-商铺-111、45B-商铺-112、45B-商铺-113、45B-商铺-114、45B-商铺-115、45B-商铺-116、45B-商铺-117、45B-商铺-118、45B-商铺-119、45B-商铺-120、45B-商铺-121、45B-商铺-122。案外人张公元案涉塞外城府45B-122号商铺在上述查封公告范围内,张公元于2020年7月15日向本院提出执行异议，本院予以驳回，后又提出执行异议之诉。上述事实依据2010年5月14日吴国存与金泰房公司签订的《融资开发协议》、《收条》、2013年1月3日金泰公司向吴国存出具的《承诺书》、《还款计划》、《抵押承诺书》、2014年11月16日吴国存与金泰公司签订的《商品房买卖合同》、《收条》、《顶账房屋面积误差明细》；吴国存证言、2017年7月28日张公元与金泰公司签订的《商品房买卖合同》、《收据》、吴国存向李卒出具的《授权委托书》、2017年7月28日李卒向张公元出具的《收条》、2017年7月28日原告妻子曹静《中国邮政储蓄银行理财产品赎回单、存取款业务凭单》、物业费、暖气费、阿拉善左旗不动产登记中心《关于不动产首次登记相关事宜的函》、在建工程抵押登记证明、本院（2019）内29民初4号民事调解书等。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金泰公司于2014年11月16日与吴国存经协商一致，以其开发的“塞外城府”小区案涉45B-122号商铺，以每平方米8800元，总计1810336元的价格抵顶了吴国存投资款，双方签订了《商品房买卖合同》，后吴国存授权其亲属李卒将案涉房屋出售给张公元，张公元提供了妻子曹静通过《中国邮政储蓄银行理财产品赎回单、存取款业务凭单，证实提取购房款交付李卒的事实，李卒证实收到购房款，张公元现已经将案涉房屋进行出租。原告提交的物业费凭证、暖气费票据等均能证实已经实际占有。因金泰公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，原告张公元提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其该项诉请依法应予以支持。关于案涉房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋属不动产,因尚未依法办理登记,故不能发生物权变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，原告对案涉房屋未依法办理登记,故其只享有物权期待权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：不得执行位于内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-122号房产。案件受理费20460.22元，由被告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司承担10230.11元，第三人阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司承担10230.11元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2020）内29执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。（此页无正文）审判长 温美蓉审判员 丁 楠审判员 张佰济二〇二〇年十一月十八日书记员 刘 蕊附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。