贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2730民初887号 原告：杨**，男，1975年2月16日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省龙里县。 被告：龙里碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省龙里县开发区谷脚工业园，统一社会信用代码915227300720188166。 法定代表人：黄士冯，总经理。 委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师，一般授权。 原告杨**诉被告龙里碧桂园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日作出（2019）黔2730民初1517号民事判决书，后原被告双方均上诉，贵州省黔南州中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）黔27民终363号民事裁定书，裁定撤销原判，发回龙里县人民法院重审。本院于2020年5月13日立案受理，依法适用普通程序分别于2020年6月23日、7月16日公开开庭进行审理，原告杨**到庭参加诉讼,被告龙里碧桂园置业有限公司的委托代理人肖志银、张莲莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨**在原审（2019）黔2730民初1517号案件中向本院提出诉请：l、判令双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议第五条第一款无效。2、判令补充协议中附录二《住宅质量保证书》无效。3、判令被告按合同中《贵州省商品房住宅销售明码标价书》补建信报箱、防盗门，公共自行车停车库及明确原告的机动车库、位。4、判令被告按照商品房买卖合同补充一二楼卫生间一体手机板纸巾盒，一楼卧室电话插座。5、判令被告因未按附件六装饰、设备标准的约定装修起居室的内墙壁纸及室内地面的实木地板，赔偿原告人民币5000元。6、补建泊林区已经规划的路面停车位。7、判令被告恢复碧桂园天麓一号壁球馆原有功能。8、判令被告承担因未按双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交付房屋的违约责任，并支付违约金。违约金的计算从2017年10月31日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部己付款万分之二的违约金。9、判令被告承担未达到合同约定交房条件之前的物业服务费。10、判令被告承担原告精神损失费5000元，交通费1000元，误工费2000元。11、判令被告协助原告办理产权登记手续。12、判令被告承担本案全部诉讼费用。 发回重审后，原告杨**变更诉讼请求为：l、判令双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议第五条无效。2、判令被告出具合同约定的《建设工程竣工验收备案表》、建设工程竣工验收合格证明、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、消防合格证明及商品房交接单。3、判令被告按合同中《贵州省商品房住宅销售明码标价书》补建信报箱、防盗门，公共自行车停车库及明确原告的机动车库、位。4、判令被告按照商品房买卖合同补充一二楼卫生间一体手机板纸巾盒，一楼卧室电话插座。5、判令被告按照商品房买卖合同为原告将户门更换为钢木装甲门。6、判令被告出具建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并按合同整改完善泊林区已经规划的停车位。7、判令被告根据《建设工程竣工验收备案表》的交付时间和三通最终开通时间承担延期交房违约金，从2017年11月1日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。8、判令被告承担未实际交房条件之前的物业服务费。9、判令被告协助原告办理房屋登记手续。10、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：2015年10月29日原告购买被告位于龙里县，并于2015年11月27日前付清全部房款981493元。合同约定被告应当在2017年10月30日前依照国家及地方人民政府的有关规定交付商品房。但被告因以下原因造成房屋违反合同约定及相关法律法规，造成原告至今依然无法办理交房手续。 1、从2017年10月30日至今，房屋存在建筑改建、墙体渗水，层箱积水，顶棚开裂，屋檐积水，经常停水，停电，无网络等现象，与被眚合同中承诺的房屋交付之日达到使用条件相差甚远。由此可见，在10月30日交房之日前，被告并未对所售商品房进行合理验收。 2、根据《中华人民共和国合同法》第52条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国建筑法》第61条《城市房地产开发经营管理条例》第17条《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第39条规定房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，商品房必须经验收合格才可以交付使用。被告在交楼时出示的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该为《建设工程竣工验收备案表》。这是法律的强制性规定，开发商一旦违反这一规定，无论合同如何约定，都是违法行为，都要对业主承担违约责任。再者，根据合同第二十九条，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人的主要权利内容的，仍以本合同为准。所以，《商品房买卖合同》中补充协议第五条第一款无效。被告应该向原告提供《建设工程竣工验收备案表》、建设工程竣工验收合格证明、测绘报告及消防合格等证明文件，完成交房手续。 3、根据合同第二十九条，补充协议中含有不合理地减轻或免除、本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买、受人责任、排除买受人的主要权利内容的，仍以本合同为准。但是，被告在附录二中，把墙面、顶棚抹灰层应为2年保修期限国家标准改为1年，把地面应为2年保修期限国家标准改为1年，把灯具、电器开关应为1年保修期限国家标准改为半年。更有甚者把管道应为2年保修期限国家标准改为2个月，这种严重侵害原告权利，降低国家标准，无视国家法律法规，应判决无效。 4、根据合同中《贵州省商品房住宅销售明码标价书》，龙里谷脚镇房子单位建筑面积售价9321.81元／平方米。以上价格已包含下列住宅相关基础设施脚，公共配套建设费用：防盗门；公共自行车停车库（未修）；信报箱（未修）；机动车库、位，关于机动车库、位，被告并没有明确指定原告的机动车库、位在哪里，一期泊林区总户数有74户，现存在路面停车位仅28个，车位配比1：1都达不到，尤其是周末原告更是无车位可停。 5、根据合同附录四装饰、设备标准，一二楼卫生间未安装一体手机板纸巾盒，一楼卧室未预留电话插座。 6、根据合同第二十九条，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人的主要权利内容的，仍以本合同为准。但合同附录四装饰、设备标准减轻了主合同附件六的装饰、设备标准的约定，起居室未见墙纸，实木地板降低成强化木地板了。根据《中华人民共和国合同法》第四十一对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 7、《商品房买卖合同》中第20页中《建设工程设计方案总平面图》泊林区马路边的停车位是存在的，并且房屋宣传彩页也明确标注的有，但是因为被告没有修建，致使泊林区停车位非常紧张，只能在装修时将自己休闲平台改为停车位，这样严重侵害了原告权利。故请求法院判令被告补建泊林区马路边的路面停车位。 8、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。目前，原壁球馆在并未公示和征求业主意见即被改为被告项目部和物业办公室。希望法院能判令被告恢复壁球馆。 9、交房至今被告未提供《建设工程竣工验收备案表》、建设工程竣工验收合格证明、测绘报告及消防合格证明。此为国家强制性规定。根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《商品房买卖合同》第十一条和第十四条及《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第39条规定房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。所以被告交房存在违法，应当承担相应的违约责任，应向原告支付违约金。 10、根据《物业管理条例》第四十一条己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。所以未依法正式交付期间的物业费，应该由被告支付。 11、2017年II月起到2018年10月，经常停水，停电，停气，给原告生活造成诸多不便，来回三城区跑，甚至太冷去开酒店取暖。原告多次提出问题及建议，经常请假和被告协商整改事宜，从而产生不少的误工费及交通费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。鉴于此，请法院支持原告的诉讼请求。 原告庭审陈述：一、关于商品房买卖合同中的协议第五条，违反了法律法规的强制性规定，补充协议第五条交付协议的约定是无效的，补充协议中第五条都不同程度免除其责任，加重原告责任排除原告主要权利，减轻或取消被告的义务及责任，以合同第29条相冲突也应无效，合同29条约定，本合同未约定、约定不明和不适用的，补充协议第五条关于商品房交付条件与交费手续的约定，在商品房买卖合同第十一条和第十四条已经明确约定不属于商品房买卖合同第二十九条约定，可以签订补充协议的情形，且补充协议对交付条件的约定，仅与被告向相关部门提供申请材料及单方面认定竣工验收合格并交付，违反中华人民共和国建筑法第61条，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格不得交付使用，根据中华人民共和国合同法第52条，有下列情形之一合同无效，第五，违反法律法规的强制性规定，因补充协议第五条违反强制法规，违反法律法规，故申请办理商品房买卖合同中第五条无效。二、违约情况。被告至今未向原告提供建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告，住宅工程分户验收表，交房合格证明及商品房交接清单，以上文书在商品房买卖合同第11条、12、14条均有约定，且天然气于2018年3月14日才正式办理下来，电于2019年6月1日才正式移交给供电公司，水于2020年5月26日才正式移给供水公司，加上房屋诸多质量问题，所以造成被告可以形成被告逾期交房的事实，根据商品房买卖合同第12条第一款中，以上1、2、5、6、7项买售人自行办理开通使用手续，但第3项天然气并由被告办理开通交付，被告在2017年10月23日时并未达到交付条件，被告应按合同约定承担逾期交付的违约责任。虽然第12条约定，1、2项需向买售人办理开通手续，但实际上被告却全权办理，因为被告并未将水电移交给相关部门，原告无从办理。最后根据商品房买卖合同中贵州省商品销售明码标价书以上销售价格含下列已住宅相关基础设施，公共配套建筑费用，其中就有水电气的约定，也说明原告支付的房款中，包含了这些内容，被告未按合同履行义务就应承担违约责任。 被告龙里碧桂园置业有限公司辩称：原告要求被告将户门更换为钢木装甲门，没有事实基础，缺乏事实依据；关于变更规划停车位问题，原被告已签订相关协议，现在被告正在整改中（新增车位）。双方签订了补充协议是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律的强制性规定，所以应当是有效的。原告请求确认补充协议无效，在法律上有两种观点，一种是请求权，一种是形成权，根据法律规定请求权适用两年诉讼时效，形成权是适用一年除斥双方补充协议签订于2015年10月29日，原告于2019年6月26日向法院起诉，要么超过两年诉讼时效不应当得到支持，要么超过一年除斥之间开成权消失；被告按照双方合同及补充协议产付房屋，不存在违约情况，不应当承担违约责任。 经审理查明，2015年10月29日，原告杨**与被告龙里碧桂园置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于龙里县，总房款981493元。合同约定出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付商品房，约定逾期交房在90天内，出卖人按日以已付房款万分之二支付违约金。超过90日，买受人选择继续履行合同的，出卖人同样按日以已付房款万分之二支付违约金。 《商品房买卖合同》第9页第十一条第（二）款约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件： 1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件； 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书； 3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件； 4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。 2015年10月29日，原被告另行签订一份《补充协议》，第五条关于该商品房交付条件与交接手续进行重大修改，将交付条件由原来合同约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”变更为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。第五条还对其他诸多出卖人责任事项进行删除和修改。 《补充协议》第46页附录四对装饰和设备标准进行约定，载明入户门：钢木装甲门。卫生间配面盆带水龙头……一体手机板纸巾盒。电话：卧室预留电话插座。 《补充协议》第48页载明：以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施,公共配套建设费：……2、防盗门（有……4、公共自行车停车库……8、信报箱（有）、……12、机动车库、位（有）……等 2017年10月28日，被告龙里碧桂园置业有限公司向原告杨**发出《期楼收楼通知书》。2017年11月1日，杨**在《期楼收楼通知书》和《碧桂园物业及资料移交书》上签字确认，并领取房屋钥匙，还缴纳了一年的物业费4953.72元。 另查，一、被告交付给原告的涉案房屋无配备约定的公共自行车停车库、信报箱、机动车库、位、卫生间一体手机板纸巾盒、一楼卧室电话插座等设施设备。 二、被告交付的房屋安装了入户门。 三、涉案碧桂园天麓1号项目于2016年12月16日在龙里县住建局办理了竣工验收备案登记，备案登记表显示竣工验收日期为2016年12月14日。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、房屋现场图片、规划图、《龙里县自然资源局关于碧桂园天麓1号泊林区未按规划修建停车位的回复》，被告提交的《期楼收楼通知书》、《碧桂园物业及资料移交书》等相关证据在卷为凭，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告作为出卖人有义务按照合同约定的交房条件和交房标准向原告交付涉案商品房。现被告交付的房屋有证据显示未配备双方约定的公共自行车停车库、信报箱、机动车库、位、卫生间一体手机板纸巾盒、一楼卧室电话插座等设施设备，被告应当按照约定继续履行和完善。 但《商品房买卖合同》和《补充协议》系被告提供的格式合同文本，共有48页，内容繁多且冗长。被告作为格式文本提供一方有法定义务采取合理方式提请作为相对方的原告注意免除或者限制被告责任的条款，并按照原告的要求，对该条款予以说明。双方争议的《补充协议》第五条就属于格式条款，而且涉及商品房交付条件的重大变更，第五条内容上约定“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”时视为符合房屋交付条件，向相关行政部门提交验收所需文件不能等同于验收合格，这是完全不同的概念。被告也没有举证证明其在签订《补充协议》时提请原告注意该条款的内容。因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条：…或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款应属无效条款。 关于被告龙里碧桂园置业有限公司是否存在逾期交房违约行为，应否承担违约责任的问题。根据相关法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用。本案所涉碧桂园天麓1号项目建筑工程已于2016年12月14日竣工验收，客观上符合法定交付条件。被告在2017年10月28日发出《期楼收楼通知书》通知原告收房时，原告杨**有权依据合同约定要求被告出具验收合格证明以及备案材料，但原告已于2017年11月1日在《期楼收楼通知书》和《碧桂园物业及资料移交书》上签字确认，并领取其所购房屋钥匙，应视为原告收房，被告完成交房义务。原告在未经查验房屋验收备案材料的情形下接收房屋，即使房屋不符合合同约定交房条件，被告属于瑕疵交付房屋，不属于逾期交房，故，被告不承担逾期交房违约责任。 关于原告诉请被告出具合同约定的《建设工程竣工验收备案表》、建设工程竣工验收合格证明、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、消防合格证明及商品房交接单，因合同没有明确约定被告有义务提供商品房交接单，其余文件合同有约定，所以被告应当向原告出具除商品房交接单外的其余文件。 关于原告要求被告协助其办理房屋登记手续的问题，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。所以，被告龙里碧桂园置业有限公司具有法定义务协助原告办理涉案房屋所有权登记手续，原告的该请求，于法有据，本院予以支持。 关于要求被告承担物业费的诉讼请求，因原告已领取钥匙收房，被告不存在逾期交房，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告补建公共自行车位、明确机动车库（位）及补建信报箱事宜。经审查，公共自行车位、机动车库（位）在合同、附件（平面图）及补充协议中均未对该内容所涉四至、方位、面积等进行具体明确，亦没有记载原告诉请的公共自行车位、机动车库（位）系专属专有。原告可与被告进行补充协商解决，也可在补强证据后另案主张。对于原告诉请的补建信报箱，可按当地生活习惯，被告将常用信报箱安装于争议房屋入户门任意一侧即可。 关于原告诉请的更换入户门为钢木装甲门。被告在庭审中辩称已按约定安装，对原告该项主张不予认可。按照举证归责原则，原告没有对已安装的门是否系钢木装甲门进行充分举证予以证明，应承担举证不能的后果，故对其该项主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨**与被告龙里碧桂园置业有限公司于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》中《补充协议》第五条无效； 二、被告龙里碧桂园置业有限公司于本判决生效后30日内为原告杨**购买的位于龙里县配置信报箱（入户门任意一侧即可）、一二楼卫生间一体手机板纸巾盒、一楼卧室电话插座设施设备； 三、被告龙里碧桂园置业有限公司于本判决生效后30日内向原告杨**出具《建设工程竣工验收备案表》、建设工程竣工验收合格证明、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、消防合格证明等材料； 四、被告龙里碧桂园置业有限公司于本判决生效后30日内协助原告杨**办理涉案商品房的所有权登记手续； 五、驳回原告杨**的其余诉讼请求。 本案案件受理费126元，原告承担76元，被告龙里碧桂园置业有限公司承担50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  欧子红 人民陪审员  黄思荣 人民陪审员  罗启荣 二〇二〇年十一月十日 法官助理岑娜 书记员方利