广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初6953号 2 原告：张伯健，男，1976年11月27日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人:江波，广西通华律师事务所律师。 被告：黄琳，女，1980年4月16日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：刘晓锋，广西银荔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘毅，广西银荔律师事务所律师。 原告张伯健与被告黄琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伯健的委托诉讼代理人江波；被告黄琳及其委托诉讼代理人刘晓锋、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伯健向本院提出诉讼请求：一、确认原告与柳州市歆平投资有限公司于2011年10月16日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月15日被原告通知解除。二、判令被告立即搬出位于柳州市柳北区的房屋。三、被告向原告赔偿违约金80000元。四、被告向原告支付租金176000元［自2019年9月20日暂计至2020年7月19日共10个月，按每月17600元标准（每月20000元房屋租金减去原告自用门面租金2400元）］，其余租金付至实际交还侵占房屋时止。五、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为要求确认原被告之间的租赁关系已经于2019年7月15日原告通知时解除。事实与理由：2011年10月16日，柳州市歆平投资有限公司与原告签订《房屋租赁合同》承租柳北区长塘镇鹧鸪江村二组13号房屋，2015年8月11日该公司注销登记时，被告是唯一股东。2011年10月16日，柳州市歆平投资有限公司租下房屋后用于经营柳州市柳北区，被告是实际经营者。因被告长期拖欠租金，原告依据合同约定向被告张贴《通知》解除租赁合同，要求立即返还租赁房屋，但被告至今仍不搬离。原告认为，柳州市歆平投资有限公司是租赁合同相对人，被告是该公司注销时唯一股东，继受公司合同的权利义务。依据《房屋租赁合同》的约定，承租人逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除租赁合同。2019年7月15日，由于承租人拖欠租金即使将押金抵扣 3 亦达四个半月之多，原告已依法依约行使解除权，承租人应当立即归还租赁房屋。合同解除后，被告拒不归还租赁房屋的，应当按租金标准继续缴付实际租金至实际归还租赁房屋时止。综上所述，请求人民法院依法判处。 被告黄琳辩称：1.本案的租赁合同纠纷事发有因，是基于原告侵占被告应获得的拆迁补偿款的违约行为而引发的，在此之前被告与原告之间存在拆迁补偿款纠纷，且已经在柳北法院开庭审理，根据相关事实及法律，原告存在非法侵占被告应获得的房屋拆迁款的行为，如果原告将黄琳应获得的房屋拆迁款足额支付给被告黄琳，那么本案纠纷是可以协调解决的。2.原告诉请要求确认双方的租赁合同通知时解除没有事实及法律依据，应依法驳回，本案的租赁合同并未因原告的通知而解除，双方应当继续履行该合同，根据原告就涉案房屋拆迁的事宜已经于2018年5月16日与柳北区拆迁办签订了拆迁补充协议，那么根据双方租赁合同的约定，本合同属于自然解除，所以轮不到原告通知解除合同，并且在原告发出通知以后，双方仍在继续履行租赁合同。3.原告要求被告赔偿所谓的80000元违约金的诉请没有事实及法律依据。4.被告同意支付租金，但应当明确收取租金的主体是否还是原告，因为原告已获得了该房屋的全部拆迁款，按理说该房屋的权属应属于柳北拆迁办，同时基于租赁的条件已发生了变化，租金的金额应予下调。5.基于本案的纠纷，完全是原告未依照双方租赁合同的约定，非法将被告黄琳应获得的房屋拆迁补偿款占为己有而引发的，原告存在明显侵权违约行为，因此本案的诉讼费用应由原告承担。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议且与本案有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月16日，案外人黄桂平代表柳州市歆平投资有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的柳州市柳北区长塘镇鹧鸪江村二组1－5楼出租给柳州市歆平投资有限公司，并分段约定了租赁时间及租金标准，还约定签定合同时，柳州市歆平投资有限公司向原告一次性交付押金80000元，作为按合同约定的期限和数额每月按时向原告交付租金，且不得无正当理由非法解除 4 合同以及不得违反其他所有合同义务的担保。如柳州市歆平投资有限公司违法违约解除合同等，原告不退还押金，押金作为违约金归原告所有。合同签订后，原告配偶周月幸于2011年11月16日出具《收款收据》，认可收到押金80000元。租赁期间，柳州市歆平投资有限公司经核准注销，公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为被告黄琳。租赁合同后续履行过程中，被告多次逾期交纳租金，经与原告配偶周月幸微信沟通，被告陆续补交此前所欠租金，被告配偶周月幸予以收取。被告按租赁合同的约定标准一直将租金支付至2019年9月19日，后因涉案房屋面临征收，对于补偿问题原被告双方产生分歧矛盾，原告拆除配电箱后，被告又申请了配电箱。2019年12月13日，行政征收部门已经将涉案房屋的补偿款全部支付给原告，被告认为原告未向其支付合理的征收补偿而仍占用涉案房屋至今，引发本案诉讼。 另查明，原被告另有征收补偿款分配纠纷在本院受理。 本院认为，原被告双方一至认可柳州市歆平投资有限公司与原告签订房屋租赁合同，后柳州市歆平投资有限公司注销，被告黄琳为自然人独资法定代表人，故本院对本案中原被告诉讼主体身份予以确认。 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告主张租赁合同已经于2019年7月15日通知被告方时解除，被告则主张租赁合同系因约定的遇征收条件成就而于原告2018年5月16日签订拆迁协议时解除，双方虽对于合同解除的原因及具体时间认识不同，但都认可租赁合同已经解除。租赁合同解除后，被告虽有拖欠租金行为，但仍继续交租，原告亦多次予以包容谅解，继续收租，双方之间成立不定期租赁关系。2019年12月13日，行政征收部门已经将涉案房屋的补偿款全部支付给原告，已经全部履行征收补偿协议中的义务，此日期之后涉案房屋的所有权人不再是原告，故原被告双方之间的租赁关系应于2019年12月13日解除。现原告起诉至本院，从本院向被告送达起诉状副本到本案判决之时，已经过一段合理期限，故被告应于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋。 关于原告诉请的违约金问题。根据本案查明的事实，被告在租赁之初交纳的80000元押金原告尚未退还。在原被告尚未对涉案房屋的征收补偿产生矛盾纠纷之前，被告就经常逾期交纳租金，根据 5 双方租赁合同的约定，押金应作为违约金归原告所有，且双方签订的租赁合同期限与实际履行期限都较长，合同标的金额较大，故该80000元不属于法律规定的违约金约定过高应予调整的情形。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，原告强行拆除配电箱后，被告又很快申请了配电箱，被告关于因面临征收及原告的阻挠原因导致所提供的涉案房屋不能完全满足租赁目的及租赁标准和要求的观点缺乏证据支持，且从双方的微信聊天记录反映原被告之间一直是按当初租赁合同约定的租金标准实际履行，故对被告要求降低租金标准的请求，本院不予支持。2019年12月13日之后，涉案房屋的所有权人不再是原告，此后被告占用涉案房屋并未再给原告带来其他经济损失。被告应自逾期交租之日即2019年9月20日起至2019年12月13日（约三个月）期间，按每月17600元租金标准（每月20000元房屋租金减去原告自用门面租金2400元）向原告补交租金合计52800元（17600元/月×3个月）。 另，原被告在本案审理过程中要求本院调取行政征收部门明确要求保密的相关征收材料，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，原被告关于涉案房屋征收补偿费用分配的纠纷已经在本院另案起诉，现申请调取的证据与本案无关，本院不予调取。 综上，原告诉请部分合理，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张伯健与被告黄琳之间的房屋租赁关系于2019年12月13日解除； 二、被告黄琳应于本判决生效之日起十日内搬离位于柳州市柳北区的房屋； 三、押金80000元作为违约金归原告张伯健所有，无须再向被告黄琳返还； 四、被告黄琳应于本判决生效之日起十日内向原告张伯健补交租金52800元； 五、驳回原告张伯健的其他诉讼请求。 6 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取为2570元，由原告张伯健负担1237元，被告黄琳负担1333元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员  张 高 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  姜 雪 书 记 员  曾艳华