文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初11569号原告：昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙），住所地江苏省昆山市花桥镇蓬善村，统一社会信用代码9132058376651569X0。执行事务合伙人：陶彩英。委托代理人：顾静，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。被告：昆山隆升纸业包装厂，住所地江苏省昆山市花桥镇星光工业园区19B，统一社会信用代码91320583583767501F。责任人：谢芳芳。委托代理人：陈惠明，男，该公司员工。第三人：昆山广名川精密机械有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇蓬青路998号2号房，统一社会信用代码91320583MA1MRU8Q1E。法定代表人：熊兴，该公司总经理。第三人：昆山汇朋机械设备制造有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇双华路83号7幢，统一社会信用代码91320583069459777T。法定代表人：郭文斌，该公司总经理。原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）（以下简称富民合作社）与被告昆山隆升纸业包装厂（以下简称隆升公司）、第三人昆山广名川精密机械有限公司（以下简称广名川公司）、第三人昆山汇朋机械设备制造有限公司（以下简称汇朋公司）屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告富民合作社委托代理人顾静、被告隆升公司委托代理人陈惠明到庭参加诉讼，第三人广名川公司、汇朋公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富民合作社提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的厂房租赁合同；2、被告及第三人向原告返还位于昆山市厂房中的605平方米部分；3、被告向原告支付自2019年9月1日起至合同解除之日期间的租金，按照240元/平方米/天的标准计算；4、被告向原告支付自合同解除次日至实际返还厂房之日期间的房屋使用费，按照480元/平方米/天的标准计算；5、被告支付原告管理费，按照2元/平方米/年的标准自承租之日起计算至实际搬离之日止；6、被告赔偿原告违约金72600元；7、被告赔偿原告律师费损失14536元；8、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由原被告于2019年12月26日签署《房屋(厂房)租赁合同》，约定被告承租原告位于花桥镇星光工业园19B号厂房，面积605平方米，合同期限2019年9月1日至2021年12月31日。按照合同约定，首年租金145200元以及租赁保证金14520元应于2020年1月9日前支付至原告银行账户，期间原告自行催缴多次并委托律师发函催缴，截止2020年4月21日，被告仅支付45000元。在催款过程中，原告发现被告存在转租情况，涉诉房屋实际存在第三人在使用的情况。又根据《房屋(厂房)租赁合同》第七条第一款的约定“乙方应如期如数支付租金，每逾期一天，须向甲方支付应付款项千分之三的违约金，逾期三十天以上视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任。根据第七条第3款的约定，合同解除的，乙方须按照实际占用时间支付使用费，每日按日租金的两倍计算；第7款规定，因一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，同时因违约而造成的一系列费用，包括律师费、诉讼费、保全费等均由违约方承担。根据合同第八条第二款规定，双方约定本合同项下的违约金为年租金的50%，故原告为维护自身合法权益提起本案诉讼。被告隆升公司辩称，合同签订后被告共支付过95000元，对于违约金认可，律师费仅认可10000元。但是被告认为实际使用的只有420平方米，不是合同约定的605平方米。第三人广名川公司、汇朋公司未作答辩。经审理查明，2019年12月26日，原告富民合作社与被告隆升公司签订了一份房屋（厂房）租赁合同，原告将其位于昆山市花桥镇顺杨工业园19B厂房东侧面积605平方米的厂房出租给被告作生产使用，合同期限2019年9月1日至2021年12月31日，共2年4个月。合同约定租金标准为240元/平方米/年，年租金145200元；管理费标准为2元/平方米/年，合同期内计2824元。租金支付方式为按照先付后用原则，按年支付，在本合签订后，乙方应于15个自然日之内支付租金，甲方开具相应发票。保证金按首年租金的10%收取计14520元。其它费用包括但不限于水费、电费，煤气费，固定电话费，上网费，有线收视费等因使用房屋或自行申请安装上述设施设备而产生的费用，均由乙方自付，在每月交付相关部门。乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，不得擅自将房屋转租、转让、转借给第三方，不得用于抵押等他项权利的处分，不得擅自改变用途，否则甲方有权立即解除合同，并按本合同第八条执行。合同第七条约定，乙方应如期如数支付租金，每逾期一天，须向甲方支付应付款项千分之三的违约金，逾期三十天以上视乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任。合同到期终止或合同解除，甲方给乙方七天的搬迁期，搬迁期满乙方仍未搬迁，且无任何书面说明的，则甲方有权对乙方的遗留物予以处置，并不予任何补偿，由此造成的遗留物灭失等损失由乙方承担，同时乙方须按实际占用时间支付使用费，每日按日租金的两倍计算。合同第八条违约责任条款中约定，双方约定本合同项下的违约金为年租金的50%，若甲乙双方违反本合同项下的任一条款，均有权进行主张上述违约金。如因违约导致纠纷而引起诉讼的，违约方应当承担包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等各项费用。另查明，被告实际自2000年起就租用涉案厂房，自2017年起被告将厂房分别转租给了第三人广名川公司、汇朋公司。2020年5月广名川公司从涉案厂房中搬离，被告又将该部分厂房转租给了案外人麒鼎塑化科技(上海)有限公司。审理中原告确认称经其2020年11月12日现场查看，麒鼎公司承租部分也已搬空，目前无人使用，但汇朋公司仍在厂房中承租使用西侧约200平方米部分。再查明，自2018年起被告将其承租面积中的185平方米交由隔壁的承租户刘春波使用，被告与刘春波约定由刘春波提供变电器给被告使用，605平方米的租金仍由被告支付。原告称其对于被告将厂房转租给第三人使用以及与刘春波之间的约定均不知晓。庭后经现场查看，被告交给刘春波使用的部分由刘春波用彩钢瓦进行了分割阻断，2019年12月31日刘春波被原告清退，但原告未收回使用该部分面积，被告也未自行收回。又查明，被告在本案租赁合同签订之前的租金均已结清，在本次租赁合同签订后被告在2020年4月21日支付了45000元，2020年9月9日支付了50000元。原告因被告欠租，早在2020年1月就向被告发过律师函催讨租金。原告因本案纠纷委托上海市金茂(昆山)律师事务所参加诉讼，双方签订了委托代理合同，律师费约定14536元。该律所已向原告开具了相应的律师费发票。以上事实有原、被告之间的厂房租赁合同、被告与第三人之间的租赁合同、支付凭证、律师函、委托代理合同、律师费发票等，以及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的厂房租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。合同签订后被告并未按照约定支付房租属于违约，原告有权解除双方之间的租赁合同，本院认定原、被告之间的厂房租赁合同在本判决出具之日予以解除。由于被告存在转租，现厂房中有200平方米面积由第三人汇朋公司使用，故现合同解除的情况下，由第三人汇朋公司将昆山市厂房中的200平方米部分返还给原告，由被告将顺杨创业园19B厂房中的另外405平方米部分返还给原告。关于租金，被告抗辩称其仅使用其中420平方米，对此本院认为，被告将承租部分的185平方米交给案外人刘春波使用系其双方内部约定，原告对此并不知晓。虽然刘春波在2019年底被清退，但原告并未收回使用该185平方米部分，被告应按照合同约定的租赁面积605平方米支付租金。现合同解除，被告应支付2019年9月1日至解除之日即2020年11月20日期间的租金177466.67元。在合同签订后被告仅支付了95000元，故仍应支付租金82466.67元。合同解除后被告未搬离应支付占有使用费，在原告未举证证明租赁市场发生变更导致原租金约定远低于市场标准的情形下，房屋占有使用费支付标准应以原租赁合同中的租金为计算标准，本院对此认定被告应支付原告房屋占有使用费，具体按照240元/平方米/年为标准，自2020年11月21日起计算至房屋实际清退返还之日止。关于管理费，合同中对此有明确约定，本院认定被告应支付原告管理费，按照2元/平方米/年为标准，自2019年9月1日起计算至房屋清退返还之日止。关于违约金，被告予以认可，故本院认定被告应赔偿原告违约金72600元。关于律师费，合同中对此有明确约定，原告亦已举证了委托代理合同及律师费发票，本院对此予以认定，被告应赔偿原告律师费损失14536元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七、一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）与被告昆山隆升纸业包装厂之间的厂房租赁合同予以解除；二、被告昆山隆升纸业包装厂支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）剩余租金82466.67，以及房屋占有使用费（以240元/平方米/年为标准，自2020年11月21日起计算至房屋实际清退返还之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告昆山隆升纸业包装厂支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）管理费（以2元/平方米/年为标准，自2019年9月1日起计算至房屋清退返还之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕；四、被告昆山隆升纸业包装厂赔偿原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）违约金72600元，于本判决生效后十五日内履行完毕；五、被告昆山隆升纸业包装厂支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）律师费14536元，于本判决生效后十五日内履行完毕；六、被告昆山隆升纸业包装厂将昆山市厂房中的450平方米部分返还给原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙），于本判决生效后十五日内履行完毕；七、第三人昆山汇朋机械设备制造有限公司将昆山市厂房中的200平方米部分返还给原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙），于本判决生效后十五日内履行完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2086元由被告昆山隆升纸业包装厂承担，该费用原告已交纳，本院不再退还，被告昆山隆升纸业包装厂于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年十一月二十日书记员  颜晓龙