吉林省长春市绿园区人民法院民事判决书（2020）吉0106民初2123号原告:崔野，男，1995年5月24日生,汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：郭闯，吉林启驰律师事务所律师。被告:长春新城悦盛房地产发展有限公司，住所地长春市绿园区皓月大路1170号508室。法定代表人:唐云龙，执行董事。委托诉讼代理人：范小军，男，1993年6月12日生，汉族，该公司员工，现住上海市普陀区。原告崔野与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日作出（2019）吉0106民初3936号民事判决。长春新城悦盛房地产发展有限公司不服判决，提出上诉。长春市中级人民法院于2020年3月26日作出（2020）吉01民终659号民事裁定，撤销本院（2019）吉0106民初3936号民事判决，发回本院重审。重审后，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔野委托诉讼代理人郭闯，被告新城公司的委托诉讼代理人范小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔野向本院提出诉讼请求：1、判令解除争议房屋的《商品房买卖合同》，判令原告向被告退还争议房屋。2、判令被告返还原告购房款2457702.00元、物业维修基金8752.50元，共计2466454.50元及自2017年5月1日其至还本付息止银行同期贷款利息;3、本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月1日，在被告开发的“财产新城吾悦广场项目二期商业”项目处，以总价2457702.00元全款向被告购买了2-55号商品房。同时支付物业维修基金8752.50元。并于2017年5月8日签订《商品房买卖合同》。2019年6月24日，被告向原告发函函告:“合同约定70.02平方米的商品房，实测面积为61.29平方米，不足面积为14.29%。”原告依法主张退房，被告要求支付其间租金及返还原样，原告认为该要求于法无据，遂起诉，请求人民法院依法判决。长春新城悦盛房地产发展有限公司辩称，1、本案标的不符合法定解除条件，原告的合同目的并未落空，因此不能以法定解除为由进行主张。2、原告未依合同约定主张权利，也不符合约定解除的条件，首先是不符合合同约定的解除权行使期限，其次是没有证明以书面形式行使了权利。3、补充协议约定公摊面积增减不作为退补差价的依据，根据民法类推适用，举轻以明重，自然也不得作为退房的依据。4、物业维修基金、公证费、登记费等，收缴的主体均与被告无关，向被告主张返还于法无据。5、原告自2017年收房使用至今，所产生经营、占用、收益已经形成了稳固的产权状态，合同已经事实履行完毕，不应再任意推翻合同效力状态。6、双方商品房买卖合同约定有效，且涉案房屋已交付且由原告方使用至今接近两年，不应随意解除商品房买卖关系。①原告是于2015年10月20日与被告签署合同。②原告在房屋交接单上面签字，也确认了其在2017年7月份交付了该房屋，之后该房屋由其装修出租，涉案房屋实际使用3年。7、原告对于被告交付房屋的建筑面积应当是明知的，且未在约定期限内行使解除权。①双方合同补充协议第九条第一款约定“一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时应当在知悉或应当知悉之日起30日内书面通知对方，逾期视为一方放弃解除合同的权利。原告方已经在2017年7月31日接受了案涉房屋，其在2019年下半年向人民法院提起诉讼，已经超过了法律规定的权利行使期间。②原告在房屋交付后对房屋进行了装修，装修图纸也在物业进行备案，从反面可以说明原告在装修之时对于房屋的实际面积是知晓的，即使从装修之日起算，该解除买卖合同也已超过双方约定的时间。③根据双方补充协议第八条第二点交付面积中的第四小点，即使产权面积和合同约定的面积误差达到了退房条件，买受方也是应当在出卖方交付通知或其他书面通知送达后15日内决定是否接受，逾期视为按不退房规定处理。8、案涉房屋的建筑面积问题，不能简单地依据商品房买卖合同第三条约定，应当综合整个房屋的买卖合同，即对于第三条要结合合同的附件一和附件二进行综合评估。①案涉房屋的预测面积是由套内和公摊组成，其中公摊面积是基于附件二确定，套内面积是基于附件一确定，对于本案中建筑面积影响比较大的是指套内面积部分，预测绘中的原告方所购房屋的套内面积是由两部分构成，一部分是房屋内部的套内面积，另一部分是计算一半开敞式门斗的套内面积，因为该开敞式门斗的面积在预测绘中进行了记录，而实测绘中未做记录，导致案涉房屋的总建筑面积误差事实上超过3%。②测绘面积产生误差实质上是测量部门计算口径和计算方法的问题，如果预测绘和实测绘的口径一致，也不会产生如此大的面积误差，该口径并非开发商独自确认，均经过长春当地房管部门确定，在这一点上被告方没有测量中的过错。③涉案房屋的门斗在合同中包含在套内面积中原告方明知，否则因此导致套内面积在房屋内部的套内中进行减少，那么在交付和装修时其实原告很难不予以发现，毕竟数字上少的面积比较多。9、本案中预测建筑面积和实测建筑面积之差绝对制大于3%，但是事实上房屋的本身使用和使用面积均没有发生相应的变化，实质上并未损害原告的利益。①从得房率的计算标准看，按照实测面积所得出的得房率以套内面积÷房屋建筑面积，实测的房屋的面积得屋率事实上高于预测绘房屋得房率，实际使用率并未降低，②包括原告在内的客户事实上对于该门斗的部分也进行了专有的使用，进行了实际的维护，用围栏进行了十几维护，面积误差，面积误差并没有实际影响原告方真正使用面积大小。对于涉案房屋的实测面积少于预测面积的部分，被告愿意按照合同的约定进行相应的面积补差。10、被告方对于原告方的诉请均有异议，针对诉请一，即使原告方要求解除合同，按照合同的约定也不存在同期贷款利息的相应约定内容，对于其他的费用我们结合相应的证据进行相应判断。针对原告诉请二中要求赔偿贷款本金以及同期贷款利息，没有相应的合同依据。针对原告诉请三，相应的费用均非针对被告方所进行的支付，既无法律规定，合同中也没有约定，不应得到法院支持。11、涉案房屋的面积误差超过3%，有当地和该项目实际的特殊性，我方认为应结合本案的实际情况以及面积误差司法解释的立法本意来就本案进行一个针对性的评估。①根据最高院民事审判第一庭出版的商品房买卖合同司法解释与适用第182页和183页里面提到应当综合根据提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低再来决定适用相应的司法解释。面积误差有物的瑕疵承担瑕疵责任，但是如前述本案中的面积误差并非实际上房屋面积的降低，一方面并未降低房屋的使用率，另一方面也并非涉案房屋实际面积的减少，反而客观上在实测报告面积基础上原告方无偿将获得更多使用面积的利益。②在前述理解与适用第184页明确“如果允许动辄退房，就会造成房地产逆向流转后果，造成主观过错与民事责任不对等的后果”。本案中因房屋交付已经很久了，我们认为应当维护已经稳定的交易关系，在被告愿意承担恩面积退差后的前提下不应支持原告方解除的主张。③原告方购买了房屋面积出现误差并非开发商主观故意的房屋被告从未有对涉案房屋的工程进行相应的设计变更，在施工过程中也没有任何过错。在事实上原告对于涉案房屋的使用也没有任何影响且房屋已经进行了装修，并交付被答辩人适用很长时间的情况下，我方认为退房及相应的法律后果影响交易关系的稳定，反而造成双方损失的扩大。④原告收房面积出现误差，仅是测算口径不同导致的，并非新城公司的过错导致，原告方对房屋的使用也没有影响，现在原告方要求解除合同并返还购房款及赔偿损失，也不符合合同中关于面积误差退房后果的约定，我方认为针对本案，不支持原告方解除及相应解除后果的主张是能够保证买受人利益，也能在现实中取得好的社会效果，请求法院结合本案的特殊情况及相应的证据予以考虑，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：0000000001074211），合同约定原告购买被告开发的的位××区以东、皓月大路以南长春新城吾悦广场项目二期商业2-55号商业用房一处，建筑面积70.02平方米，每平方米35100.00元，总房款2457702.00元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。附件四：合同补充协议第九条单方解除合同（一）规定:一方行使法律规定或合同约定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利，但买受方未按期支付全部房款（含按揭房款）、合同第七条规定的情形以及本补充协议另有约定的除外……（四）该商品房在交付后合同解除的，买受方应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖方支付自商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖方有权在应向买受方退还的房价款中直接扣除该费用……（六）因出卖方原因导致合同解除，买受方无须支付上述商品房使用费及恢复所需费用。因买受方原因导致合同解除，出卖方有权单方，买受方也同意出卖方单方办理合同备案登记的注销、商品房抵押登记（若有）注销及按揭合同（若出卖方为贷款提供担保）注销手续……（九）若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任。若因买受方违约导致出卖方解除本合同的，买受方应根据法律规定与本合同约定承担违约责任，其违约责任的范围包括但不限于出卖方为此支付的诉讼费、律师费以及因商品房降价给出卖方造成的损失。合同签订后原告依约支付购房款2457702.00元、物业维修基金8752.50元。2017年5月1日被告开具交款方为原告的商铺房款2457702.00元及物业维修基金8752.50元的《收款收据》，共计2466454.50元。2017年8月12日被告向原告交付涉案房屋。2019年6月24日，被告向原告发出《关于长春绿园吾悦广场项目金街实测面积告知》一份，函告:12-255房屋实测产权面积为61.29平方米，其中套内面积56.49平方米、公摊面积4.80平方米。原预测面积70.02平方米，面积差（建筑面积）=实测建筑面积-预测建筑面积=-8.73平方米。请您在产权办理前到指定地点办理面积补差手续，具体办理方式按照商品房买卖合同执行。2019年6月29日及2019年7月28日，原告两次作为寄件人向收件人为新城吾悦、地址为吉林省长春市××区个商铺招商服务中心邮寄一份EMS全球邮政特快专递。2019年10月9日提起本案诉讼。庭审中，原告叙述该涉案房屋现为空置状态。被告质证原告提供的《租赁房屋退房协议》及收条上甲乙双方笔迹高度雷同，但未申请鉴定。原告明确表示自负房屋装修部分的损失，放弃要求被告承担装修损失的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。经被告委托测绘，涉案房屋实测面积为61.29平方米，与合同约定面积70.02平方米负误差值为8.7%，已超过面积误差绝对值3%。原告2019年6月24日收到被告向其发出的涉案房屋实测面积告知书，知晓涉案房屋面积，2019年6月29日及2019年7月28日发出退房申请书符合双方约定的单方解除房屋买卖合同的规定。故无论依双方约定或者法律规定，原告均享有单方解除权，且原告要求退房未超过双方在附件四（一）款中约定的“应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方”期限内，应视为双方当事人的《商品房买卖合同》已经解除。双方在合同约定：“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人”“若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任”因此，双方商品房买卖合同已经解除，原告主张退还房款及相关契税等费用的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩原告未按买卖合同确定地址邮寄一节，原告邮寄收件人为“新城吾悦、地址为吉林省长春市××区个招商服务中心”，该地址确为被告开发的新城吾悦广场的商业经营地址，符合人们日常对开发商办公地点的认知，可以认定原告在EMS特快专递标注的邮寄地址为被告办公地，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于是否支付购房款利息一节，因原告已接收了商铺并通过出租收取了租金，其利息损失已通过收取租金得到弥补，原告要求支付利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告崔野与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司的《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001074211），原告崔野于本判决生效后立即向被告长春新城悦盛房地产发展有限公司返还长春新城吾悦广场项目二期商业2-55号商业用房。二、被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后立即返还原告崔野购房款2457702.00元及物业维修基金8752.50元，共计2466454.50元；三、驳回原告崔野的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26532.00元，由被告长春新城悦盛房地产发展有限公司负担，给付期同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 潘 仲审判员 闫雪莲审判员 马春明 二○二○年十一月十三日书记员 张**