广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30043号原告（反诉被告，以下简称原告）：陈炫星，男，1988年12月21日出生，汉族，住福建省古田县，委托诉讼代理人：何绮君，广东天旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩，广东天旗律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：谢水池，男，1954年6月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：李文英，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州市白云区宏和经济发展咨询服务中心，住所地广东省广州市白云区太和中路4号。法定代表人：谢木星。委托诉讼代理人：游长安、胡铫祥，广东椎轮律师事务所律师。原告陈炫星与被告谢水池、广州市白云区宏和经济发展咨询服务中心（以下简称宏和服务中心）合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈炫星的委托诉讼代理人何绮君，被告谢水池的委托诉讼代理人李文英，被告宏和服务中心的委托诉讼代理人游长安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈炫星诉称及辩称：2013年11月2日，我（乙方）和被告谢水池（甲方）签订《土地厂房有偿转让合同》（以下简称《转让合同》），约定甲方将位于广州市白云区太和镇工业区建业中路的土地以及厂房二栋（以下简称涉案土地及厂房）转让给乙方，转让价款为2380000元。2013年11月6日又签订《补充协议书》，约定乙方预付土地厂房转让款1800000元……余款600000元一次性付清给甲方；被告谢水池于2013年11月13日出具《收据》确认收到我支付的2380000元、2013年12月9日出具收据确认收到20000元。2013年11月6日，被告谢水池（甲方）与我（乙方）、被告宏和服务中心（丙方）三方签订《转让协议书》，该协议书中提到“两被告于2004年11月18日签订《土地有偿使用合同》，被告宏和服务中心将涉案土地以54300元的价格转让给被告谢水池，现被告宏和服务中心同意将该《土地有偿使用合同》转让给原告，且原转让款54300元的收据变更到原告名下”。2018年，我为了开办公司就对厂房进行了装修，在办理消防、环保审批过程中发现，被告谢水池提供给我的宅基地使用证是假的，厂房也根本没有报建手续，导致我无法办理消防。由于被告谢水池转让的厂房没有合法报建手续，是违章建筑，两被告转让土地的行为违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，依据《中华人民共和国合同法》，我与被告谢水池之间签订的《转让合同》应属无效合同，两被告应当退还我支付的转让款，以及赔偿装修费损失。故此，请求法院判令：一、确认我与被告谢水池签订的《转让合同》无效；二、被告谢水池向我退还转让款2400000元及支付利息（以2400000元为本金，从2013年11月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至付清本金时止）；三、被告谢水池赔偿我装修费损失446137元；四、被告谢水池赔偿我评估费10000元；五、被告谢水池赔偿我3500元企业协办费和农田税费：六、被告宏和服务中心对上述第二、三、四、五项诉请承担连带责任；七、两被告承担本案的诉讼费。另，我不同意被告谢水池的反诉请求。由于《转让合同》是无效合同，被告谢水池不应当因合同无效而获得任何利益，更何况导致合同无效的过错在于被告谢水池。关于过错方面，在2013年11月6日签订《补充协议书》时，被告谢水池向我出示了涉案场地的宅基地证原件，导致我相信了涉案场地是有合法权属证明的，所以才签订并履行了合同。从这个角度来看，被告谢水池还涉嫌诈骗罪，因此导致合同无效的过错在于被告谢水池。同时，被告谢水池在反诉请求中主张的面积和使用费标准均无依据。综上，请求法院驳回被告谢水池的全部反诉请求。被告谢水池辩称及诉称：首先，原告在签订合同前，对位于太和镇工业区范围内的涉案土地及厂房的情况及性质充分知悉了解；其次，签订《转让合同》是双方的真实意思表示，是在自愿的基础上签订的，双方应诚实守信地全面履行合同义务。原告通过有偿转让方式取得涉案土地及厂房的权属，并实际经营使用至今。现原告以合同无效为由对我提起诉讼，严重违反了诚实信用原则。如原告坚持要求认定合同无效双方返还，则原告必须向我承担涉案土地及厂房交付后至实际返还之日的使用费，以赔偿给我造成的经济损失。故此，请求法院判令：一、原告自2013年11月2起至实际交还涉案土地及厂房之日止，向我支付坐落在白云区太和镇工业区建业中路原工业区办公室自留用地150平方米空地的使用费（按每平方米每月使用费2元标准，自2013年11月2日起计算，暂计至反诉之日止，共计24600元）；二、原告自2013年11月2日起至实际交还涉案土地及厂房之日止，向我支付坐落在白云区太和镇工业区建业中路原工业区办公室自留地上946.8平方米厂房的使用费（按每月25000元标准，自2013年11月2日起计算，暂计至反诉之日止，共计2050000元）；三、本案诉讼费由原告承担。被告宏和服务中心辩称：根据合同的相对性，《转让合同》是原告与被告谢水池之间签署的合同，与我方没有关系，我方也没有收到原告所谓的转让费，因此原告主张的转让费与我方没有关系。原告在受让土地的时候，已经十分清楚土地的性质现状，对使用过程中可能产生的风险，已经有了全面的系统的完整判断，故使用过程中所产生的损失应由其自行承担。对于企业协办费和农业税费，实际上是管理费，该部分的管理费是合理的，也符合我方和被告谢水池之间的合同约定。原告承接了被告谢水池的权利和义务，其对上述情况也是知道的，并自愿交纳相关费用。原告主张的装修费损失与我方没有关系，而且我方无法确认原告存在装修的事实，故对评估费、装修费不认可。原告已经实际使用涉案土地及厂房十多年，我方仅收取了50000元，远远低于原告和被告谢水池的实际使用费。经审理查明：2013年11月2日，原告（乙方）和被告谢水池（甲方）签订《转让合同》，约定甲方将位于广州市白云区太和镇工业区建业中路的涉案土地及厂房转让给乙方，转让价款为2380000元。2013年11月6日，原告和被告谢水池又签订《补充协议书》，约定乙方预付土地厂房转让款1800000元，其中包含100000元定金，甲方于2013年11月6日下午出示宅基地原件，转让款收到后，甲方在一星期内交付土地厂房给乙方使用，余款600000元由乙方一次性付清给甲方。2013年11月13日，被告谢水池出具一份《收据》，确认收到原告支付的2380000元。2013年12月9日，被告谢水池又出具一份《收据》，确认收到原告支付的转让手续费20000元。2013年11月6日，被告谢水池（甲方）与原告（乙方）、被告宏和服务中心（丙方）签订《转让协议书》，根据上述协议书的内容，甲丙双方于2004年11月18日签订《土地有偿使用合同》，丙方将位于广从公路19公里处以东地段太和工业区的建业中路（东）与兴和六路（北）之间以东原工业区办公室自留用地一块（0.362市亩），提供给甲方开发建厂房使用，并约定由甲方在合同签订五天内一次性付完全部五十年的土地有偿转让款共54300元，并于每年需向甲方交纳500元的企业协办费和农田税费；甲方同意将上述《土地有偿使用合同》转让给乙方经营；丙方同意甲乙双方的转让关系，并将原转让款54300元的收据变更为乙方名下；乙方受让甲方的《土地有偿使用合同》，在经营中必须履行合同中乙方的权利和责任。2020年7月11日，原告委托广州中隆华资产评估有限公司对涉案厂房的装修改造项目在2020年7月11日的市场价值进行了评估。同月21日，广州中隆华资产评估有限公司作出穗隆评报字（2020）第1103号资产评估报告，结论为广州市白云区太和镇建业中路二号房屋装修改造项目价值为446137元。原告为此支付评估费10000元。被告谢水池在指定期限内未就上述鉴定结论申请重新鉴定。庭审中，原告主张涉案土地为农用地，涉案的两栋厂房则为被告谢水池所建。对此，被告宏和服务中心确认涉案土地为集体经济组织所有的农用地，涉案厂房为被告谢水池建设。被告谢水池则确认涉案厂房为其建设，且没有办理规划报建手续。以上事实，有《转让合同》、《补充协议书》、收据、《转让协议书》、发票、资产评估报告、《土地有偿使用合同》及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：本案中，原告与被告谢水池通过签订《转让协议》，约定由被告谢水池向原告转让农村集体土地以及土地上盖的未经规划报建的厂房。上述协议虽系原、被告双方真实的意思表示，但系在未依法变更土地权属性质及未取得政府主管部门用地审批手续情况下自行签订的，合同内容违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效，本院对此予以认定。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告谢水池返还转让款2400000元合理，本院对此予以认定支持；同时，原告应将涉案土地及厂房返还给被告谢水池。但对于原告主张的利息以及被告谢水池主张的占用使用费问题，在合同开始履行至被确认无效之前，因被告谢水池占有资金及原告占有涉案土地、厂房的行为均产生了相应孳息，表现为资金利息及占有土地收益，也应折价返还，在双方互相返还孳息时应综合考虑相关因素，避免一方因合同无效而获益。据此，本院对于原告要求被告支付转让款利息以及被告谢水池要求原告支付占用使用费的诉讼请求均不予认定支持。由于被告谢水池未在本案中要求原告返还涉案土地及厂房，故本院对此不予处理。对于装修费损失及评估费，原告为证明其主张的装修费损失446137元及评估费10000元，提交了鉴定机构的评估结论及发票予以证实；同时，被告谢水池在本院指定的期限内未就上述鉴定结论提出重新鉴定申请，视为对鉴定机构的评估结论予以认可，故本院对此予以确认。由于双方当事人对于合同无效均存在过错，结合双方的过错责任，本院酌定被告谢水池补偿原告该部分损失230000元。至于原告主张的企业协办费及农田税费，因该部分费用系原告在实际占有使用涉案土地及厂房期间向被告宏和服务中心支付的管理费用，故本院对其要求被告予以赔偿的诉讼请求不予支持。另，由于被告宏和服务中心并非涉案《转让合同》的相对人，亦未收取涉案转让款，故原告现要求其承担连带责任于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第九条、第四十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈炫星与被告谢水池于2013年11月2日签订的《土地厂房有偿转让合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告谢水池向原告陈炫星支付转让款2400000元，以及装修、评估费损失230000元；三、驳回原告陈炫星的其他诉讼请求；四、驳回被告谢水池的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14838.5元、反诉受理费11698.4元，由原告陈炫星负担本诉受理费918.5元，由被告谢水池负担本诉受理费13920元、反诉受理费11698.4元（被告谢水池须于上述履行期限内向原告陈炫星支付受理费13920元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年十一月十九日书记员  钟蕙