贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14281号原告：张丽琳，女，1977年1月21日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理（缺席）。原告张丽琳等诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）案外人执行异议之诉案，本院2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年11月11日公开开庭进行了合并审理。原告张丽琳之委托诉讼代理人王德麟，被告华融贵州分公司之委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张丽琳向本院提出诉讼请求：一、依法中止凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；二、解除对于凯里市房屋的查封，不得执行处置。事实及理由：凯里市“大地春城”小区系由贵州大地联创房地产开发有限公司开发。大地联创公司开发建成“大地春城”三期商品房后，开始对外销售。2016年7月27日，原告向大地联创公司购买“大地春城”三期6栋19层1902号房屋，双方依法签订《商品房买卖合同》，原告根据约定支付了全部购房款。后由于大地联创公司的原因一直未给原告办理产权变更过户手续，且本案的涉案房屋系原告的唯一住房。2020年7月，原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要被执行。因此，原告依法提出异议，法院作出裁定驳回异议。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。恳请依法查清事实，支持原告的请求事项。原告张丽琳为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，拟证明涉案房屋在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。3、收据、银行流水，拟证明原告根据合同约定支付了购房款。4、房屋信息查询结果单，拟证明原告名下无其他住房的事实。5、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书、（2020）黔2601执异109号执行裁定书，拟证明涉案房屋被人民法院查封，原告提出执行异议后被法院驳回，现依法提起诉讼。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可。贵阳市中级人民法院作为首次查封法院，于2019年8月29日以（2019）黔01执188号《移送执行函》，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。（一）商品房消费者权的构成条件：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”，商品房消费者要满足该规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。（二）一般买受人物权期待权：《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除法院的执行。综上，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明，复印件，拟证明被告的基本信息及主体资格；2、在建工程抵押登记证明、楼盘状态查询表，复印件，拟证明案涉的5个房屋均抵押给被告公司，被告是房屋抵押权人的事实。第三人大地联创公司未作出书面答辩及提供证据。经审理查明：凯里市迎宾大道20号“大地春城”系第三人大地联创公司开发的房产项目。原告张丽琳为购买“大地春城”三期6栋19层1902号房屋，而于2015年4月9日根据大地联创公司的要求，分四次向大地联创物业公司账户分别转款265000元、84000元、445000元、35500元共计429000元，后又于2015年4月13日向大地联创公司支付购房尾款71000元，合款50万元，大地联创公司并于2015年7月14日向原告出具“张丽琳交来大地春城6-1902号房房款”的收款收据一张，金额为50万元。2016年7月27日，原告与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，合同约定内容有：1．张丽琳购买大地联创公司开发位于凯里市，建筑面积196.73ｍ2，总价款500000元，单价2541.55元／㎡；2．付款方式银行按揭付款，首付款20万元，余款30万元按揭贷款支付。3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4．补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。2020年7月22日，原告办理接房手续，并交纳2017年1月1日至2020年7月31日的物业费。但该房屋由于大地公司的原因未能办理房产手续。另查明，大地联创公司在凯里市开发房地产项目过程中，向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创公司的债务重组，大地联创公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括6栋19层1902号住房在内）。张丽琳得知自己所购的“大地春城”小区6栋19层1902号住房被查封后，于2020年7月20日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年7月31日，本院作出（2020）黔2601执异109号《执行裁定书》，裁定：驳回异议人张丽琳的异议申请。张丽琳不服裁定结果而提起本案诉讼。另查明，原告名下无其他住房。上述事实，有原告、被告提交的本院采信的证据及双方在庭审中的陈述等在卷佐证，证据并经庭审质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告张丽琳对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告主张的本院作出的（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行的问题，该执行裁定书查封的是被执行人即本案第三人大地联创公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。关于是否不得执行处置涉案“大地春城”小区6栋19层1902号房屋的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张丽琳在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、付款流水、购房收款收据、接房记录、无房证明及物业费收据等，足以证明张丽琳与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系并已实际接房的事实，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订日发生在2016年度，且现张丽琳已装修并交纳物业费占有该房屋，符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二项规定的法定情形。况且原告张丽琳之前已经全额付清合同约定的500,000元的购房总价款，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项，即“已按照合同约定已支付全部价款……”的规定。案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张丽琳对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。华融公司门辩称其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违前述法律的规定，本院不予采纳。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己答辩、举证、质证权利的放弃，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行张丽琳所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告张丽琳的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  李晓红人民陪审员  罗绍敏人民陪审员  孙文举二〇二〇年十一月十一日书 记 员  李芹芹