广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10919号原告：陈象，男，1971年5月4日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：计红、陈银莹，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：郑文，男，1983年3月8日出生，土家族，住湖北省来凤县。第三人：广州浩钰商务服务有限公司，住所地：广州市荔湾区东沙紫荆道63号自编之二二楼。法定代表人：郑文，职务：总经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人：廖凯波、史淑艳，均系广东聚理律师事务所律师。原告陈象与被告郑文、第三人广州浩钰商务服务有限公司（以下简称“浩钰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人计红、陈银莹、被告郑文及被告、第三人共同委托诉讼代理人史淑艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈象向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年8月31日止的物业租赁租金240000元（每月40000元）；2、判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年8月31日止的租金滞纳金（以40000元为本金，每月为一期，自每月6日起算至支付之日止，按每日0.01%标准计算，暂计至2020年8月31日滞纳金24600元）；3、原告与被告于2020年10月8日解除《物业租赁合同》；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月26日，原、被告签订《物业租赁合同》，原告将其坐落于广州市荔湾区东沙紫荆道路63号广州芳村景致国际酒店用地城自编之二F区105二楼出租给被告使用，租期自2019年5月1日至2027年2月28日止。自2020年2月1日至今（暂计至2020年8月31日），被告无故不支付合同约定的物业租金、滞纳金、冷水费、招牌灯电费、电费。2020年5-8月期间原告多次向被告送达《催收函》，但截至起诉之日，被告仍未向原告支付上述合同约定费用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。补充：依据原被告签订的物业租赁合同第8条约定，被告拖欠租金、水电费2个月以上的，我方可以单方决定解除租赁合同，我方出具解除通知书到达被告即时解除，因被告在2020年10月11日向我方缴纳2-9月水电费，被告连续拖欠水电费8个月，被告于2020年9-11月份的房租分别在2020年9月19日、10月10日、10月14日进行缴纳，合同约定每月缴纳租金为每月5日前，被告连续延期支付租金3个月，且11月份的租金没有足额缴纳，所以我方于2020年10月8日已告知被告解除物业租赁合同。被告郑文辩称：首先，针对原告与被告之间从2020年2月至原告的广州壹壹商务酒店有限公司（以下简称壹壹酒店）解除隔离之日起的租金，被告已向贵院提起免除缴纳该段期间租金的诉讼【案号：2020粤0606民初8303号】。其次，被告认为原告要求被告支付2020年3月至搬离之日的租金、冷水费、招牌灯电费、电费没有事实与法律依据。事实上，在2020年3月中旬被告取得政府部门批准可以使用涉案物业后（因疫情不允许开业），当3月28日被告正在营业时，突然被告知涉案物业的壹壹酒店已经被作为境外人员隔离酒店使用，要求被告方马上停止营业，后续政府部门在酒店的大门外设置了警戒线，并标识“疫情防控、禁止通行”。2020年4月27日，被告想进入涉案物业，被当时值班的李处长阻止，告知上面是隔离区域，不得进入。2020年5月18日，原告、被告、三楼业主明姐一起到东沙街道办进行投诉不能正常营业，酒店的全部门都处于关闭状态。8月份开始，原告开放了物业后门的一个消防门可以经得允许进入。上述事实完全可以说明在2020年3月至8月份期间，甚至直到庭审至今，壹壹酒店仍然作为隔离酒店性质，被告根本无法正常使用涉案的物业，而原告作为出租方，在涉案物业被作为隔离酒店时，应当履行提前告知被告方的义务，更应当保障被告最起码的使用权益，否则被告租赁该物业毫无意义。请求法院判令免除被告该段期间的租金及其他费用。最后，原告要求被告缴纳2020年3月6日至搬离之日的滞纳金没有依据。因被告没有实际使用到该期间物业，基于上述理由无需支付该段期间的租金及其他费用，被告未支付上述期间的租金等费用属事出有因。因此不存在违约，无需支付滞纳金。综上所述，被告作为承租一方，肯定希望自己能够正常使用物业进行营业，但因壹壹酒店作为隔离酒店导致整个物业都封闭，被告从客观上也无法使用，原告要求被告再支付该段期间的租金费用对被告方实属不公平。希望贵院能够驳回原告的租金等诉讼请求。补充：我方不同意双方解除合同关系，我方没有支付3-8月租金和水电费是事出有因，且该期间水电费经原告发送单据后，我方即进行支付，9月份之后的租金已经按照合同约定支付完毕，不存在原告所述的违约情况。双方合同第8条明确的是要求同时拖欠租金和水电费2个月以上的情况，现在原告单独列出，是不符合合同签订的情况。且原告已经收取被告9-11月的租金，并没有提出任何异议，可视为其2020年10月8日提出的解除合同没有达到解除效力，且在该日被告也发送了希望继续履行合同的要求给原告。第三人浩钰公司述称：我方意见与被告意见一致。经审理查明，广州市荔湾区东沙紫荆道63号房屋（建筑面积17164.8638平方米、共六座）的产权人是案外人广州市荔湾区东漖镇东塱村民委员会（广州市荔湾区东漖街东塱股份合作经济联合社的前身）。案外人广州天德美合商业发展有限公司向广州市荔湾区东漖街东塱股份合作经济联合社承租该房屋经营，租赁期限从2012年6月1日起至2026年5月31日止。2017年2月24日，陈象向广州天德美合商业发展有限公司承租广州市荔湾区紫荆道63号广州芳村景致国际酒店用品城自编之二栋F区105、F201-207、F211-221号商铺以及副楼2楼的物业用作经营及办公用途，租赁期限从2017年3月1日起至2027年2月28日止。2019年4月26日，郑文（乙方）与陈象（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区紫荆道63号广州芳村景致国际酒店用品城自编之二F区105二楼共1000平方米出租给乙方用于经营棋牌室茶艺馆，租期从2019年5月1日起至2027年2月28日止；乙方应于2019年4月30日向甲方支付转让费72万元，在2019年8月至10月向甲方支付押金8万元，乙方遵守本合同至期满不再续约的，甲方应自本合同期满之日起十个工作日内将押金无息退还给乙方，押金退还时扣除20000元递增租金(即到期只退还60000元押金)；2019年5月1日至2021年4月30日期间的月租金为40000元、2021年5月1日至2023年4月30日期间的月租金为43200元等；自2019年6月1日起，乙方须于每月五日前向甲方缴交当月租金(此当月租金指当月1日至月底时段内自然月的租金)；乙方必须依本合同约定的金额和期限缴交租金。若逾期缴交的，每逾期一日，由甲方按逾期缴交租金金额的1%向乙方收取滞纳金；物业管理费，乙方租赁期间免除缴纳物业管理费及停车费及电梯维保维修费用；拖欠租金、水电费两个月以上的，甲方有权决定单方是否解除本合同，如合同解除，甲方出具解除合同通知书到达乙方，本合同即时解除，乙方不得有异议。乙方所缴交的押金不予退还，并有权追缴乙方欠缴的有关费项；等等。上述合同签订后，郑文以案外人甘庆群的名义向陈象支付了房屋押金，陈象将涉案房屋交付给郑文使用，郑文于2019年5月24日设立了浩钰公司，在此经营棋牌室。郑文以甘庆群的名义向陈象支付租金至2020年2月，于2020年3月7日支付2月租金40000元。之后，因发生新冠疫情，壹壹酒店在3月28日被荔湾区政府征用为隔离酒店。郑文认为涉案房屋无法经营使用，要求减免租金，双方就涉案房屋的租金支付标准或是否应支付租金产生争议。郑文于2020年9月19日向原告支付了9月租金40000元，于2020年10月11日向原告支付了2-9月份水电费及杂费18594.5元，于2020年10月14日向原告支付了10月租金40000元，于2020年11月10日向原告支付11月租金33324元（转账用途注明：扣除10月份停车费6676元）。陈象是壹壹公司的法定代表人。壹壹公司向出租人广州天德美合商业发展有限公司支付了2020年2月至8月期间的租金。因郑文没有支付租金，陈象向郑文发出多份催收函。2020年10月8日，陈象向郑文发出《解除租赁合同通知书》，载明：被告拖欠其租金及水电费，其与被告的《物业租赁合同》于2020年10月8日解除，并要求被告七日内搬离涉案房屋。庭审中，被告向本院提供了证据：消防通道照片4张，证明原告在证据中所表述政府没有征用涉案物业，原告作为出租方，应当按照双方合同第4条第1款、第5条的约定，有为被告提供没有纷争、可以合法合理使用的物业的义务，因为原告的壹壹酒店作为隔离酒店使用，整栋物业都处于封闭状态，从2020年8月份开始后面的消防门经允许可以进出，被告根本无法使用涉案物业，而这从8月份才开始开放的消防通道，也不能作为第三人商业性质的使用。因此，被告认为从3月份开始至壹壹酒店解除隔离期间的租金，因为原告没有给被告提供可使用的物业，该期间的租金应当予以免除；录音3份（光盘），证明在2020年8月28日，被告致电三楼的租客何生，询问其是否开业，对方告知是2020年8月4日才开业，此前大楼一直处于封闭状态，现也只能从后面进入（即消防门）。这完全可以说明该物业的2、3楼在壹壹酒店做隔离酒店期间根本无法经营；视频2份、照片4张（光盘），证明现如今原告的壹壹酒店仍作为隔离酒店使用，大门仍旧未开。该物业一共是三个消防门，均处于关闭状态，且贴上了“禁止入内”的警示语；补充证据：1、微信聊天记录图片6张，证明自从2020年9月份被告经得原告同意重新开业以来，因为壹壹酒店作为隔离酒店，客户跟被告公司人员都只能从消防门楼梯进入，严重影响了第三人经营。原告质证认为，对真实性、合法性确认，证明内容有异议。该物业大楼侧面的消防通道可以通行，没有上锁，如有需要，可以从该消防通道通行。其次，因商务酒店是被政府征用作为医学观察所，壹壹酒店没有任何正当理由予以拒绝，作为出租方天德美合公司没有减免租金，我方也足额支付了2-8月租金，故被告也应当支付2-8月租金。再次，壹壹酒店位于4-8楼，与被告经营的棋牌室是分开经营的，且2楼可以从另一个消防通道到达，不影响2楼通行，所以2楼是可以营业的。如果被告经营的棋牌室认为壹壹酒店被征用影响其收入，其应当向征用酒店的政府提出，而没有理由不向我方支付租金。2020年8月5日，郑文、浩钰公司以疫情为由，要求陈象减免租金，本院以（2020）粤0103民初8303号案立案。该案在庭审中，双方当事人确认涉案大楼除了有正门外，还有侧门，消费者可以通过侧门的消防梯进入二楼等区域。该案办案人员于2020年10月20日到涉案大楼勘查，发现壹壹酒店的大门外部空地十多米处设置了围栏，只留下一缺口可以进入空地范围，酒店的大门和后部均有保安人员执勤，不得随意进入；大楼的侧面有一扇消防门，呈打开状态，可以经过该处的消防楼梯进入到二楼的棋牌室；酒店大门围闭的范围距离侧面消防门大约有30米；大楼的后侧有一消防门呈关闭状态，门上贴有禁止通行的字条。2020年11月13日，本院作出（2020）粤0103民初8303号民事判决书，判决：一、浩钰公司、郑文无须向陈象支付2020年2月租金28000元、3月至7月期间的租金各20000元，共128000元。二、驳回浩钰公司、郑文的其他诉讼请求。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日0时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为，郑文与陈象签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方产生纠纷是因2020年1月底发生新冠疫情引起，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。鉴于政府采取的防控措施对双方的生产经营均产生了影响，参照上述规定，本院作出的（2020）粤0103民初8303号民事判决书，明确郑文无须向陈象支付2月租金28000元、3月至7月期间的租金各20000元，即郑文需向陈象支付2月租金12000元、3月至7月期间的租金各20000元，8月之后的租金按40000元/月的标准支付。对郑文未付的2020年3月至2020年8月的租金应按上述判决的租金标准支付，郑文已支付（认定无需支付）的28000元2月租金可在欠租中抵扣，故郑文应向陈象支付2020年3月至2020年8月的租金为112000元（20000元×5+40000元-28000元）。至于原告主张的滞纳金问题，如前述原因，案涉房屋租金的拖欠不可归责于郑文，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。对《物业租赁合同》的解除问题。如前述原因，案涉房屋租金的拖欠不可归责于郑文。郑文曾拖欠了陈象的水电费，郑文已于2020年10月11日向陈象支付了2-9月份水电费及杂费18594.5元，拖欠水电费虽属违约，但郑文亦已清偿，该违约行为显著轻微，并不导致《物业租赁合同》的解除，故原告要求确认《物业租赁合同》于2020年10月8日解除，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郑文向原告陈象支付2020年3月至2020年8月的租金112000元（已扣减被告2月无需支付的租金28000元）。二、驳回原告陈象的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2673元，由原告陈象负担1563元，被告郑文负担1110元（原告已预交受理费，本院不作退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十一月三十日书记员  吴 帆姚晓丹