江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0117民初1944号 原告：渠敬利，男，1989年5月19日出生，汉族，律师，住南京市秦淮区。 原告：王秀娟，女，1990年6月30日出生，汉族，职工，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：渠敬利（系其丈夫），男，1989年5月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。 被告：南京金碧房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117MA1MYEM617，住所地南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。 法定代表人：薛毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王薇，北京恒都（南京）律师事务所律师。 原告渠敬利、王秀娟与被告南京金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告渠敬利、原告王秀娟的委托诉讼代理人渠敬利、被告金碧公司的委托诉讼代理人王薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渠敬利、王秀娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同；2.判令被告向原告支付迟延交房违约金（自2019年12月31日起计算至实际交付之日止，按每日已交房款万分之二计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月31日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字××号），约定被告将位于南京市溧水区出售给原告，该商品房建筑面积为105.3平方米，房屋总价为1157324元。另约定被告应于2019年12月30日前向原告交付该商品房。其后，原告依约支付了该商品房首付款347324元，并通过商业贷款的方式支付了剩余全部房款810000元。但至合同约定的交房日期，原告前往查验该精装商品房，发现该商品房实际装修严重不达标，连房屋大门都无法关闭，后原告向被告反应该问题时，被告承诺再次整修该商品房，待整改完毕通知交房，但时至今日仍未告知原告是否整改完毕并可以实际交房。2020年1月12日前往楼盘收房，发现房屋存在缺陷无法交房，向被告反应问题同意维修，后一直未通知收房。2020年7月1日，原告再次前往被告售楼处查验并收房，之前反应的房屋装修瑕疵仍未整改，原告要求先行收房，但被告却又强制要求原告必须先缴纳2020年度的物业管理费（自2020年1月1日起产生的物业管理费），否则不予交房，导致原告至今未能收到房屋。2020年8月16日第三次前往楼盘收房，并且缴纳了专项维修费用，但被告依然以各种理由拒绝交房。故为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。 被告金碧公司辩称：对原告诉请第一项予以认可。但关于原告诉请第二项，1、原告未按照合同约定及时支付购房相关费用才导致延期收房，被告不应承担违约责任。根据原、被告签订的《补充协议》第五条第7点约定：“如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用、逾期付款违约金），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。”本案原告未能按合同约定及时缴纳物业专项维修资金，在被告几次要求其缴纳费用后仍不愿意缴纳才导致未能顺利收房。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、原告未举证证明房屋质量存在严重问题影响其居住使用，故拒绝收房无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”结合上述规定及司法实践，一般情况下只有在房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下购房人才能拒绝收房，此时导致房屋逾期交付的开发商应承担逾期交房的违约责任。本案中，案涉房屋已于2019年12月23日竣工验收合格，合同约定的交付条件已然成立，房屋交付时，原告若认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，被告对不符合合同约定之处进行整改，小范围整改不影响正常收房。原告无证据证明房屋存在质量问题，仅提出墙面破损、门锁过紧等问题，但该问题不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴，且被告也在约定的交付期限之前通知原告收房，故被告不存在逾期交房的情形，原告诉请要求被告承担逾期交房违约金不能成立，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，渠敬利、王秀娟作为预购人（乙方）与金碧公司作为预售人（甲方）签订宁房预售合字××号《南京市商品房预售合同》一份，其中约定：甲方预售给乙方石湫镇金碧路3号秦河世家花园吴风苑2幢1单元1002室商品房；建筑面积105.3平方米；单价10990.73元／平方米，总价款合计1157324元；分期付款，第一期应于2017年10月31日前支付347324元，商业性贷款810000元；甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除合同的除外：按已收价款的万分之二／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，视为出卖人已按期交付该商品房；补充协议与本合同具有同等法律效力；补充协议其中约定：该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日三十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任；如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房款、物业专项维修资金、契税、办证费用、逾期付款违约金），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人；合同还就其他权利义务进行了约定。 上述合同签订后，渠敬利、王秀娟按合同约定向金碧公司支付了第一期购房款并办理了按揭贷款，合计支付购房款1157324元。 2019年12月27日，金碧公司向渠敬利、王秀娟寄送期楼收楼通知书，其中载明“阁下于2017年10月31日向我司购买石湫镇金碧路3号秦河世家花园吴风苑2幢1单元1002室商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2019年12月30日交付给阁下，请阁下与客户关系部（联系电话：025-562××××0）预约收楼手续的办理时间，并请带刘有关资料和款项前来碧桂园秦淮世家办理相关手续。”该邮件于2019年12月29日签收。 2020年1月12日，渠敬利、王秀娟第一次前往金碧公司处收房，但渠敬利、王秀娟未收房。2020年7月1日，渠敬利、王秀娟第二次前往金碧公司处收房，但渠敬利、王秀娟未收房。2020年8月16日，渠敬利、王秀娟第三次前往金碧公司处收房，并于当日向金碧公司交纳了案涉房屋的住宅专项维修资金12636元，但金碧公司未交房。2020年9月25日，本案庭审过程中，原、被告双方均同意立即办理交房手续，庭审后双方于当日交接了案涉房屋的钥匙。 案件审理过程中，渠敬利、王秀娟陈述：第一次收房系因房屋存在缺陷无法实际入住，故系因被告过错原告未收房。第二次收房系因房屋仍存在质量问题无法入住，被告承诺继续维修但至本案庭审时仍未通知收房，一直以未缴纳物业费等拒不交房，并向本院提交了收房视频、图片、验房问题单复印件、与被告工作人员的微信聊天记录等。 金碧公司陈述：原告提交的收房视频、图片、验房问题单复印件的真实性无法确认，无法证实房屋质量不符合约定，聊天内容可以看出原告未收房系因物业管理的原因，原告未交纳相关费用才导致没能顺利收房。原告第一次收楼时并无报修记录，系原告自己表示不愿意收房，没有书面记录不收房原因，原告第一次报修日期是2020年5月23日，其公司于2020年6月15日处理完毕，原告第二次报修日期是2020年7月1日，其公司于2020年8月15日处理完毕，原告于2020年8月16日来收楼，对维修未再提出异议，但因原告未能出示身份证明其身份，原告已起诉到法院，双方因违约金没有达成一致，未办理收楼手续。2020年9月25日已交接钥匙，但原告拒缴纳物业费。案涉房屋取得建设项目规划核实合格书、建筑竣工验收备案证书时间为2019年12月23日。 以上事实，由《南京市商品房预售合同》、江苏增值税普通发票、住宅专项维修资金专用收据、挂号信详情单、期楼收楼通知书、微信聊天记录、当事人的陈述等及庭审笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。原告渠敬利、王秀娟已按照合同约定支付了房屋价款，被告亦有义务按照合同约定时间在2019年12月30日前交付房屋及房屋钥匙。本案审理过程中，被告认可继续履行合同并已于2020年9月25日向二原告交付房屋，故关于二原告诉请主张的继续履行合同，本院在本案中不再理涉。 关于二原告诉请主张的迟延交房违约金，本院认为，根据现已查明的事实和现有证据，在2020年8月16日之前，案涉房屋未交付系因二原告对房屋装修质量瑕疵有异议进而拒绝收房所致，并非案涉房屋不符合合同约定的交付条件。依照合同约定，二原告如对房屋装修质量有异议，可在装修质量检验期间或者装修质量保修期间内要求被告承担修复责任，但被告无需因此承担逾期交楼责任，故二原告无权向被告主张2020年8月16日之前的迟延交房违约金。而二原告于2020年8月16日前往被告处收房时，并未对房屋质量提出异议，且按合同约定支付了住宅专项维修资金，但被告却以原告身份不能核实、原告已经起诉到法院、违约金没有达成一致等为由拒不履行交房义务，直至2020年9月25日才将案涉房屋交付二原告，被告的行为已构成违约，应由被告承担2020年8月16日至2020年9月25日期间的延期交付房屋的违约金，即二原告有权要求被告支付按照总价款1157324元的万分之二/天计算的违约金共计9258.59元（1157324元×40天×0.0002）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告渠敬利、王秀娟支付违约金9258.59元。 二、驳回原告渠敬利、王秀娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1007元，由被告南京金碧房地产开发有限公司负担80元，原告渠敬利、王秀娟负担927元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  程美霞 二〇二〇年十一月十六日 书记员  朱 莉