北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初507号原告：北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号。法定代表人：赵胜利。诉讼代表人：尹正友，破产管理人组长。委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠锴，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室。法定代表人：李林锴，执行董事。被告：北京新府金鼎投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦609室。法定代表人：李林锴，执行董事。被告：北京新府科创投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号610室。法定代表人：李林锴，执行董事。三被告之共同委托诉讼代理人：姜文焕，北京市东卫律师事务所律师。三被告之共同委托诉讼代理人：黄晔，北京市东卫律师事务所律师。原告北京丹耀房地产有限公司（以下简称丹耀公司）与被告北京新府和信投资管理有限公司（以下简称新府和信公司）、被告北京新府金鼎投资管理有限公司（以下简称新府金鼎公司）、被告北京新府科创投资管理有限公司（以下简称新府科创公司）用益物权纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丹耀公司之委托诉讼代理人王道彦、李忠锴，被告新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司之共同委托诉讼代理人黄晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹耀公司向本院提出诉讼请求：1.确认北京市王府井大街0301、-0201。-0102、0214、0219、0220、0221、0304、0318、0319、0601、0602、0603、0605、0606、0607、0608、0609、0610、0615、0712、0801、0802、0803、0805、0806、0807、0808、0809、0810、0811、0812、0815、0816、0837、0818、0819、1002、1003、1005、1006、1007、1009、1011、1016、1018号共46套房屋（以下统称为涉案房屋）占用范围内的土地使用权归丹耀公司所有；三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月，丹耀公司的破产管理人与新府和信公司签订《房屋转让合同》及系列协议。约定，丹耀公司将丹耀大厦内23509.14平方米房屋以2.9亿元的价格转让给新府和信公司，并按照新府和信公司的指定将房屋分别转移登记至三被告和中国全聚德集团股份有限公司（以下简称全聚德公司）等4家公司名下。新府和信公司向丹耀公司支付购房款2.3亿元，在三被告和全聚德公司取得全部房屋的国有土地使用证后，新府和信公司向丹耀公司支付购房尾款6000万元。截止2014年3月3日，丹耀公司已将上述23509.14平方米房屋的房屋所有权证全部转移登记至三被告和全聚德公司名下，截止于2014年4月30日，新府和信公司向丹耀公司分期支付购房款共计2.3亿元。但是，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，相关登记部门不再为购房人单独办理房屋所有权和土地使用权的转移登记事务，而是为购房人统一办理不动产转移登记事务，并颁发《不动产权证书》，所谓二证合一，因此丹耀公司不能为三被告和全聚德公司继续办理国有土地使用证的过户手续，而只能为其继续办理23509.14平方米房屋的不动产权证书。经丹耀公司多次催告，新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司仍无法提交办理土地使用权登记的相关手续。全聚德公司因不存在上述情况，于2016年6月23日取得了所购房屋的不动产权证书。由于三被告在取得其所购房屋的房屋所有权证书后，已将其所购房屋全部用于抵押借款，因其逾期未偿还借款本息，相关抵押权人申请人民法院对其所购房屋强制执行并实施了查封措施。因此三被告所购房屋的不动产权证书不能办理。由于三被告明显缺乏清偿能力，丹耀公司也拒绝办理其所购房屋的土地使用权过户手续，拒绝为其办理所购房屋的不动产登记。丹耀公司曾提出案外人执行异议。请求法院中止对相关房屋的强制执行，但三被告对丹耀公司的主张不予认可，导致丹耀公司提出的案外人执行异议被法院全部驳回。为保护丹耀公司的合法权利，确保收回上述6000万元购房尾款，并顺利进行破产财产分配。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，请求判如所请。新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司共同辩称：剩余6000万元购房款未支付属实，但是地随房走，房地一体，丹耀公司不享有涉案房屋的土地使用权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于无争议的证据和事实，本院认定如下：2010年1月13日，丹耀公司破产管理人与新府和信公司签订2009丹耀转字第001号《房屋转让合同》（以下简称001号合同），约定丹耀公司将位于北京市王府井大街172号、174号、176号丹耀大厦的23509.14平方米的房屋转让给新府和信公司，并将转让房屋的所有权变更登记到新府和信公司指定的公司名下。2010年1月14日，双方针对上述001号合同达成补充协议，约定丹耀公司将001号合同中的房屋转让给新府和信公司及新府金鼎公司、新府科创公司、全聚德公司，受让公司对应的受让房屋在本补充协议附件中予以明确，受让公司盖章确认；丹耀公司与受让公司就相应受让房屋另行签订房屋转让合同，并作为本补充协议的附件。……丹耀大厦的1009号公寓将由丹耀公司负责依法收回并交付于新府和信公司，由此产生的费用由丹耀公司负担。……双方履行本补充协议而可能发生的相关费用应由新府和信公司承担。双方在该补充协议的附件中列明了分别转移登记到新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司、全聚德公司名下的房屋坐落、面积，并有以上各公司的盖章确认。2011年1月23日，丹耀公司破产管理人与新府和信公司针对001号合同签订《补充协议二》，变更了001号合同项下的付款方式及办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》转移登记的时间。合同第一条第三项约定：新府和信公司在取得《国有土地使用证》后，并且丹耀大厦1009号房屋交付不存在任何障碍的情况下10个工作日内向丹耀公司支付剩余购房款人民币6000万元。2014年1月9日，丹耀公司破产管理人与新府和信公司、亚太华夏投资（北京）有限公司（以下简称亚太公司）、中金嘉实（北京）投资基金管理有限公司（以下简称中金嘉实公司）、李林锴五方签订针对001号合同的《补充协议三》，其中约定对于原合同及其相关补充协议的履行情况，双方均予以认可，互不追究违约责任。……丹耀公司在2014年4月30日之前，将原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》转移登记至买受人名下。在买受人取得原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》5日内，新府和信公司向丹耀公司支付剩余的购房款6000万元。亚太公司、中金嘉实公司、李林锴为新府和信公司根据本补充协议按时足额支付上述购房款债务承担连带保证责任。2014年2月19日，上述五方针对001号合同又签订《补充协议四》，约定对于原合同及其相关补充协议的履行情况，双方均予以认可，互不追究违约责任。……丹耀公司在2014年6月30日之前，将原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》转移登记至买受人名下。在买受人取得原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》5日内，新府和信公司向丹耀公司支付剩余的购房款6000万元。为履行本补充协议，新府和信公司应保证其股东会同意丹耀公司对新府和信公司实施全面监管，同时，新府和信公司应保证丹耀公司能够暂时持有新府和信公司50%股权。在本补充协议签订之时，新府和信公司应与丹耀公司另行签订监管协议并安排相关主体与丹耀公司签订相关的股权转让协议。亚太公司、中金嘉实公司、李林锴为新府和信公司根据本补充协议按时足额支付上述购房款债务承担连带保证责任。新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司受让的全部房屋已取得房屋所有权证书，但尚未办理土地使用权登记。全聚德公司于2016年6月取得受让全部房屋的不动产权证书、房屋所有权及土地使用权登记均已办理完毕。丹耀公司、新府和信公司均认可剩余6000万元购房款尚未支付。丹耀公司于2014年2月取得王府井大街176号27482.58平方米商品房占用范围内2290.1平方米土地的《国有土地使用证》。2019年3月，本院依据丹耀公司破产管理人的申请以（2005）二中民破字第4615-2民事裁定：查封北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦内19096.62平方米房屋占用范围内的土地使用权。关于未办理土地使用权登记的原因，双方均认可系由于丹耀公司在2016年2月完成土地增值税清算核准，准备办理土地使用权登记时，新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司名下的房屋已办理抵押登记，亦存在法院查封，故登记机关无法收回原有房屋所有权证及他项权证换发新的不动产权证。另查：2016年9月，丹耀公司诉被告新府和信公司、被告新府金鼎公司、被告新府科创公司、被告李林锴、被告亚太公司、被告中金嘉实公司、第三人全聚德公司房屋买卖合同纠纷一案，丹耀公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告新府和信公司于判决生效之日起五日内向丹耀公司支付购房款6000万元，并按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率支付自2016年7月13日至实际给付剩余购房款之日止的利息；2.判令新府金鼎公司、新府科创公司、亚太公司、中金嘉实公司、李林锴对上述给付购房款及利息承担连带清偿责任。本院于2017年10月以（2016）京02民初512号民事判决书作出如下判决：一、被告北京新府和信投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向北京丹耀房地产有限公司支付购房款6000万元；二、被告亚太华夏投资（北京）有限公司、被告中金嘉实（北京）投资基金管理有限公司、李林锴对上述购房款的给付承担连带清偿责任；三、驳回原告北京丹耀房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北京新府和信投资管理有限公司、反诉原告北京新府金鼎投资管理有限公司、反诉原告北京新府科创投资管理有限公司的反诉请求。上述事实，有各方当事人陈述，2009丹耀转字第001号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第002号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第003号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第004号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第005号《房屋转让合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》、（2016）京02民初512号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点为丹耀公司请求确认涉案房屋占用范围内的土地使用权归其所有是否应予支持。房地一体转移是房地产交易的一般原则。即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。上述规定均体现房地一体转移原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此，丹耀公司与新府和信公司订立合同转让涉案房屋，应属于将涉案房屋占用范围内的土地使用权同时转让。此外双方并无丹耀公司转让房屋但保留土地使用权的明确约定。丹耀公司与新府和信公司订立的《房屋转让合同》未得到全面履行以及未获得合同尾款6000万元，属于合同履行问题。一方面，三被告因房屋存在抵押及法院查封问题，无法继续完成土地使用权转移登记问题。另一方面，丹耀公司的合同债权已经得到法院生效判决确认，其实现债权属于生效判决执行问题。因此，丹耀公司基于其与三被告的房屋转让合同关系主张案涉房屋占用范围内土地使用权归其所有，无合同及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，判决如下：驳回原告北京丹耀房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费341800元，由北京丹耀房地产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 霍翠玲审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十一月三十日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝