广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20499号原告：陈晓伦，男，1969年1月29日出生，汉族，住广州市萝岗区，委托诉讼代理人：潘镇梁、郭嘉豪，均为广东君直律师事务所律师。被告：广州巽盈信息科技有限公司（原广州本贵通汽车服务有限公司），住所地广州市天河区华强路1号20层（部位：2001室自编2001D房）。法定代表人：欧德涵。委托诉讼代理人：李成万，广东天穗律师事务所律师。原告陈晓伦诉被告广州巽盈信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘镇梁、郭嘉豪，被告的委托诉讼代理人李成万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年12月22日到2020年8月21日共8个月的房屋租金20000元；2、被告以未付租金为基数向原告支付2019年12月29日暂计2020年10月20日止的违约金为95700元，按每日百分之三计算至被告实际付清租金为止；3、被告原告没收被告缴纳的保证金5000元；4、本案受理费由被告承担。事实和理由:原告与被告于2017年8月22日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于海××区××大道中路××房自××之二的房产出租给被告用于办公用途，租赁期间为2017年8月22日至2020年8月21日，每月租金人民币2500元，由被告在每月28日前转账支付租金。被告一直支付租金至2019年12月份，从2019年12月29日起开始拖欠租金，且随后在没有通知原告的情况下私自迁出涉案房屋。原告认为，原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，在租赁合同没有解除的情况下，被告应继续履行合同义务，按时缴纳租金。被告迁出房屋、拖欠租金的行为已构成违约，且其行为让涉案房屋空置，给原告造成了损失。根据合同约定，被告应当向原告支付逾期交租违约金，原告可以没收被告的保证金。被告辩称：被告所支付的租金已支付至2020年3月21日；违约金于法无据，且违约金过高；原被告基于微信聊天，已于3月正式解除双方租赁关系，被告公司住所地已从本案租赁地址迁出，迁出时间亦发生在3月；双方已通过聊天表明押金即保证金5000元，作为被告2020年1月和2月的租金。经审理查明：据房产证记载，海珠区江南大道中180号1914房的产权人为原告，房屋用途办公，建筑面积215平方米。2017年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将海珠区江南大道中180号1914房自编之二房出租给乙方作办公用途，面积20平方米，租赁期限自2017年8月22日至2020年8月21日止；每月租金2500元，租金按月结算，由乙方在每月的第28日前按银行转账的付款方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；等。2020年3月24日，被告的工商登记注册地由涉案房屋迁出。原告为证明其主张，提供了2020年4月13日向被告天河区工商注册地邮寄的《律师函》，载明：被告已拖欠四个月租金，被告应履行合同义务，按时交纳租金，要求被告继续按约定履行合同。上述邮件无人签收被退回。被告质证认为真实性、合法性、关联性不予确认。被告为证明其主张，提供了与原告的微信聊天记录作为证据。微信记录显示：原告于2020年1月15日、1月19日均催促被告支付1月租金2500元未果，原告于1月19日要求被告迁出，被告方表示可否给个时间迁出，因为年尾了；原告于2月7日催缴1-2月租金5000元，被告3月3日答复其司1月份决定要迁出，要求用押金抵扣1、2月租金，原告表示押金不可以抵扣租金，最后答复说被告3月内迁出，补一个月租金2500元；原告于3月8日再次向被告表示3月内迁出，补一个月租金，如果被告不理会将走法律程序，3月10日原告要求被告发最新营业执照副本复印件（街道办理解除租赁需要）及补租金2500元，3月17日原告再次催收租金，3月24日原告通过微信向被告发出催告函，但被告方未能回复。原告质证表示：上述微信记录真实性确认，被告在2020年1月份开始拖欠租金。原被告的确存在协商的过程，但是协商不一致，关于是否履约还是解除，该微信记录是没有结论的。原告提出要被告补一个月租金然后搬走，但是被告只是迁出工商地址，没有补交租金，也没有搬走。在四月份的时候基于被告没有向原告移交，原告按照网上查询被告新的地址，要求被告履约，被告并没有回复要交房或者解除，当时被告是两个场地都在使用，而且一直霸占场地到今年9月份。诉讼中，双方确认被告支付租金至2019年12月21日，被告租赁的部位有独立间隔，被告使用过房屋。原告表示：房产证的其余部位其用来自用，没有对外出租；合同没有明确约定被告违约原告可没收保证金，但是原告认为被告违约，可以没收保证金，因为被告迟延支付租金，若法院认为没收保证金和违约金不能同时主张，原告主张违约金；被告一直没有交接房屋，至租赁合同期满原告自行收回房屋，故租赁合同于租赁期限届满解除；房屋收回后已于2020年9月另行出租；因被告没有主动提出解除合同，故原告仍向被告发出律师函要求履行合同，且合同约定被告拖欠六个月租金原告才可以解除合同；当月28日支付当月22日至下月21日的租金，故违约金从29日起算，每日按百分之三的标准。被告表示：房屋交接手续已经在三月前办理完毕，因为1月份所有员工都没有回来，三月疫情结束就回来交接了，现在暂无证据能证实，但是交接的方式并没有钥匙，因为房屋内的物品在三月前早已清空，涉案房屋无需保密；整个建筑物两百多平，有一个大门是原告控制的，原告可以控制被告能否进出。原告通过大门监控完全可以知悉被告是否使用；被告在何时迁出或者被告在迁出之后涉案房屋的状况，原告都可以自行查看。本院认为：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：“租赁期限自2017年8月22日至2020年8月21日止；每月租金2500元，租金按月结算，由乙方在每月的第28日前缴付给甲方；乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”现双方确认被告支付租金至2019年12月21日止。根据合同约定，被告应于2019年12月28日前支付2019年12月22日至2020年1月21日止的租金，被告逾期未能支付租金，被告已构成违约。且原告多次在微信中对被告进行催收，被告迟迟未能缴付。从微信记录中可看出，原告一直催缴租金，被告一直未能缴付租金，原告并未就解除合同事宜及押金抵扣租金事宜与被告达成一致意见，原告提出的协商方案3月内迁出被告补缴一个月租金，被告也没有答复且没有履行该协商方案。故被告辩称其已于原告协商一致于2020年3月正式解除合同，且押金抵扣1、2月租金的意见无理，本院不予采纳。双方之间的租赁合同约定被告拖欠六个月租金，原告可解除合同。被告自2019年12月22日至2020年6月21日期间已拖欠六个月租金，且涉案场地其余部位原告自认是其自用，原告更有及时收回场地的便利，应按照合同及时履行合同解除权和收回场地，不应由自身损失继续扩大。故2020年6月22日至2020年8月21日期间的租金损失原告应自行负担，被告应向原告支付2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金即2500元/月×6个月=15000元。被告抗辩房屋于3月份交回给原告并无证据证实，本院不予采纳。关于保证金5000元，合同并未约定被告违约的情况下原告可以没收，故原告要求没收保证金并无合同依据，本院不予支持，原告应将保证金退回给被告。为方便结算，上述应退回的保证金与被告应支付的租金可予以抵扣，抵扣后被告向原告支付租金10000元。关于迟延支付租金的违约金问题。合同约定的违约金标准为每日百分之三，该标准明显过高，对于原告而言被告迟延支付租金的实际损失应为租金的利息损失，故本院将租金违约金的标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告要求被告按照每日百分之三的标准支付违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州巽盈信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈晓伦支付2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金10000元（每月租金2500元，总计15000元，用保证金5000元予以抵扣）及迟延支付上述期间租金的违约金（当月22日至下月21日期间租金即月租2500元的违约金从当月29日起算，每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，违约金总额以租金总额15000元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2714元，由原告负担2352元，被告负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十一月二十日书记员  李敬钊吴越鸣