四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0322民初744号 原告：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路168号附38号。 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：丁幸莉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。 被告：富顺千盛购物广场商业有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉安社区15组钟秀街东段251号。 法定代表人：姜再华，总经理。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 被告：自贡大商商业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区五星街22号。 法定代表人：姜再华，总经理。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 第三人：自贡市帅旗物业管理有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路168号附38号。 法定代表人：陈星延，总经理。 委托诉讼代理人：王桂英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱云珍，女，该公司员工。 原告自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房地产公司）与被告富顺千盛购物广场商业有限公司（以下简称千盛购物公司）、自贡大商商业有限公司（以下简称大商公司）、第三人自贡市帅旗物业管理有限公司（以下简称帅旗物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帅旗房地产公司的委托诉讼代理人丁幸莉、毛坚毅，被告千盛购物公司、被告大商公司的共同委托诉讼代理人童宇，第三人帅旗物业公司的委托诉讼代理人王桂英、朱云珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告帅旗房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告千盛购物公司立即支付中途不再继续租赁和经营的补偿金3489653元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×12个月=3489653元）；2、判令被告千盛购物公司立即支付2019年10月1日至2019年11月30日综合租赁费581608元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×2个月=581608元）；3、判令被告千盛购物公司立即支付截止2019年11月15日拖欠支付租赁综合费违约金799737元；4、判令被告千盛购物公司支付原告垫付电缆安装及材料费894988元（依据《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》第9-1-10条约定）；5、判令被告千盛购物公司立即支付原告垫付中央空调水费40559元、电费27376元，合计67935元；6、判令被告千盛购物公司闭店后未整改修复、维保设施设备已超过被告承诺整改期限，现应支付原告131825元由原告方自行修复；并支付整改期间租赁场地费581608元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×2个月=581608元），整改期时间依据原告与第三方维修单位签订的维修合同；7、判令被告千盛购物公司将租赁场地相关证照注册地址迁出，结清租赁场地内的水电气费，水电气户头过户到原告方户名；8、判令被告千盛购物公司支付设备用房：柴油机房159平米+负三层扶梯151平米+收货处门面56平米=366平米的租赁综合费534177元（计算依据：2014年1月15日至2019年11月30日共计69.5个月×21元/平米×366平米=534177元）；9、判令被告大商公司对被告千盛购物公司应承担的上述支付款项承担连带清偿责任。事实及理由：原告与被告大商公司于2013年11月20日签订《房屋租赁合同》、《设备使用服务合同》、《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》、《补充协议》，原告将位于富顺县富世镇吉祥路以东钟秀街以北帅旗紫荆悦城一楼部分及其下面负一楼部分合计面积为14400平方米场地租赁给被告大商公司用于经营商超百货，开设商号“大商集团富顺千盛购物广场”租期为20年，自开业之日起每月向原告缴纳房屋综合租赁费28元/平米/月×14400平米，房屋综合租赁费每两年上涨5%，合同签订后，原告立即将场地交付给被告大商公司使用，被告于2013年11月21日在项目当地成立分公司富顺千盛购物广场商业有限公司。2014年3月6日，原告与被告大商公司、千盛购物公司签订了《（物业租赁合同）权利义务转承协议》明确了千盛购物公司享有的权利义务。2016年9月10日，原告与被告千盛购物公司签订《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》，同时，第三人帅旗物业公司与被告千盛购物公司签订《物业管理服务合同》。2016年9月15日，被告帅旗房地产公司、被告帅旗物业公司与被告千盛购物公司、大商公司签订《调整综合租赁费的协议》，明确综合租赁费价格进行调整，同时签订的《补充协议书》第1条明确《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》、《物业管理服务合同》，以上合同和协议是被告千盛购物公司向原告提出对2013年11月20日原告与被告大商公司签订的《补充协议》中综合租赁费的调整，据此确定税务发票的开票项目及金额。被告自2014年1月15日开业至今，向原告申请了3次优惠综合租赁费，原告也同意了3次，自2014年1月15日起至2020年1月14日原告对被告共计优惠综合租赁费为7751283元，原告以实际行动支持了被告的经营后，被告却未按租赁合同约定按时支付原告综合租赁费。被告于2019年9月24日向原告发来《退租函》决定不再租赁该物业，于2019年9月30日单方面自行闭店，实际为单方面解除租赁关系。未按合同约定履行提前2个月的书面告知出租方义务，被告单方面自行闭店已严重违反了双方合同约定，由于被告突然的闭店给原告造成了巨大的经济损失和声誉损失，对原告持有的约5万平米的商业综合体造成了商家撤场率约70%，对原告的招商带来了巨大困难，为此原告特提起诉讼。 被告千盛购物公司辩称，1.对于第1项诉讼请求，原告主张的不再继续租赁的补偿金计算标准过高，应当酌情予以调整；2.对于第2项原告主张2019年10月1日至11月30日的综合租赁费的诉讼请求及第6项诉讼请求，与第1项诉讼请求存在重复计算的问题；3.对于第3项诉讼请求，原、被告之间对前期费用进行了结算，所以第3项诉讼请求不应当成立；4.对于第4项诉讼请求，签订租赁合同的时候是考虑到了投入成本及相关的业务拓展等方面，也包含了施工电路电缆，所以当时的单价是定为28元/平米，但在2013年的时候，这个租金标准远超过富顺同地段同类的两倍租金，所以原告的主张不应当得到支持；5.对于第5项诉讼请求，经与被告核实得知，在退租之前所有的水费、电费是已经结清，不存在原告代付情况；6.对于第7项诉讼请求，在今年的5月还是6月，被告已经将水电的户口过户给了原告；7.对于第8项诉讼请求的这部分面积包含在原房屋租赁合同及后续签订的相关协议中，原告再次主张属于租金的重复计算；8.对于第9项诉讼请求，请法院依法裁判。 被告大商公司辩称，根据二被告与原告签订的各项补充协议，被告大商公司已经将合同的权利义务及合同的实际履行人的身份转移给被告千盛购物公司，被告千盛购物公司作为具备完全民事行为能力的法律主体，应当独立承担合同项下约定的所有的权利义务，所以被告大商公司在退出了租赁合同的情形下，不应当对原告的主张承担连带清偿责任。 第三人帅旗物业公司陈述，原告帅旗房地产公司陈述的是事实，第三人无异议。 本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，原告帅旗房地产公司与被告大商公司签订《房屋租赁合同》（即《物业租赁合同》、《设备使用服务合同》、《补充协议》及《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》。《房屋租赁合同》约定：原告将位于富顺县富世镇吉祥路以东钟秀路以北帅旗紫晶悦城一楼部分及其下面负一楼商业部分合计建筑面积为14400平方米的场地租赁给被告大商公司用于经营商超百货，开设商号“大商集团富顺千盛购物广场”，租期为20年，自开业之日起每月向原告缴纳房屋综合租赁费28元/平米/月×14400平米，房屋综合租赁费每两年上涨5%，租金支付由乙方（承租方）按每三个月支付一次，支付金额为当年租金标准3个月的租金合计金额，即第一次租金支付时间为开业之日前五天内支付第一季度租金，以后租金支付时间在此基础上依次类推。合同提前终止、续租及合同终止时财产处置、违约责任均进行了约定，同时特别约定：本合同项下关于乙方的权利义务为承租人大商公司的权利义务，如乙方就本项目需在项目所在地成立分公司，则由分公司承接本项目下的权利义务，由分公司直接和甲方签订和本合同所约定内容同样的合同，分公司成为当然的承租方，如承租方有违约或发生侵犯甲方权益的行为，自贡大商公司应承担连带责任。 2013年11月21日，被告大商公司在项目当地成立子公司“富顺千盛购物广场商业有限公司”。 2014年3月6日，原告帅旗房地产公司（甲方）与被告大商公司（乙方）、被告千盛购物公司（丙方）签订《（物业租赁合同）权利义务转承协议》，约定：甲、乙双方均同意，甲方与乙方于2013年11月20日签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务全部转移给丙方。 2016年9月10日，原告与被告千盛购物公司签订《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》，同时，第三人帅旗物业公司与被告千盛购物公司签订《物业管理服务合同》。2016年9月15日，原告帅旗房地产公司、第三人帅旗物业公司与被告千盛购物公司、大商公司签订《调整综合租赁费的协议》，明确综合租赁费价格进行调整，同时签订《补充协议书》、《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》、《物业管理服务合同》。2018年3月22日，原告帅旗房地产公司（甲方）、被告千盛购物公司（乙方）、被告大商公司（丙方）、第三人帅旗物业公司（丁方）签订《调整综合租赁费的协议》，原告帅旗房地产公司（甲方）与被告千盛购物公司（乙方）签订的《设备管理服务协议》，被告千盛购物公司（甲方）与第三人帅旗物业公司（乙方）签订的《物业管理服务合同》。2018年12月1日，原告帅旗房地产公司（甲方）、被告千盛购物公司（乙方）、第三人帅旗物业公司（丙方）签订《关于减少物业租赁面积的协议》，以上合同和协议是被告千盛购物公司向原告提出对2013年11月20日原告帅旗房地产公司与被告大商公司签订的《补充协议》中综合租赁费的调整和租赁面积的约定，租赁综合费单价为21元/平米/月。 自2017年9月26日至2019年7月25日，原告多次向被告千盛购物公司发出《催款函》，2019年7月31日，原告及第三人向被告千盛购物公司发出《关于停止供应中央空调水的通知》，通知内容：截止2019年7月15日之前，被告千盛购物公司拖欠原告综合租赁费为2035631.01元，违约金215777元、电费27376元、水费26030.4元。 2019年9月24日，被告千盛购物公司、大商公司向原告发出《退租函》，明确决定于2019年9月30日后不再租赁该物业。同月26日，原告向二被告回函，内容为：1、二被告不再租赁该物业，应按《租赁合同》提前2个月通知承租方，因此，综合租赁费应计算至2019年11月30日；2、二被告应在2019年9月30日前完清拖欠的租赁费、违约金、中央空调水费、电费等费用；3、应按《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》内容办理交接手续，二被告负责租赁物的完好、设施设备能正常使用。 2019年11月5日，二被告向原告及第三人发出《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》，明确截止2019年9月30日尚欠原告综合租赁费203万元，于2019年11月15日支付；将租赁场地打扫干净，空调、电梯、消防、发电机、变压器等设施修复、维保，达到正常运行并移交相关材料，双方现场认定无误签字确认；承租方未在交付场地30内整改完毕，出租方可自行整改，所需费用由承租方承担。次日，原告及第三人向二被告回函，同意以上意见，但同时回复因承租方延期支付综合租赁费及自行闭店，已构成违约，应承担违约责任。 诉讼中，原告帅旗房地产公司撤回了要求被告千盛购物公司将租赁场地相关证照注册地址迁出，结清租赁场地内的水电气费，水电气户头过户到原告方户名的诉讼请求。 上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《设备使用服务合同》、《补充协议》、《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》、《（物业租赁合同）权利义务转承协议》、《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》、《物业管理服务合同》、《调整综合租赁费的协议》、《补充协议书》、《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》、《物业管理服务合同》、《调整综合租赁费的协议》、《设备管理服务协议》、《物业管理服务合同》、《关于减少物业租赁面积的协议》、《催款函》、《关于停止供应中央空调水的通知》、《退租函》、《回函》、《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》等证据，二被告质证后，对其证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。 被告千盛购物公司、大商公司对其辩解理由未向本院提交证据。 第三人帅旗物业公司提交了录音光盘一份，证明被告帅旗物业公司未关停被告千盛购物公司使用中央空调及设备维修费为131825元的事实，原告及二被告质证后，对此证据的真实性无异议，本院予以确认。 本院认为，原告帅旗房地产公司与被告大商公司签订的《房屋租赁合同》及后续三方签订的一系列补充协议，均系当事人的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。 关于原告要求被告千盛购物公司支付中途不再继续租赁和经营的补偿金3489653元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×12个月=3489653元）的问题。依据2018年3月22日，原告、二被告及第三人签订的《调整综合租赁费的协议》第四条约定：若上述调减综合租赁费期间，乙方中途不再继续租赁和经营，乙方须支付甲方当年综合租赁费×12个月的金额作为补偿金，不再另行赔付2013年11月20日所签的《物业租赁合同》的违约金。该协议中约定的综合租赁费为21元/月。被告千盛购物公司对原告主张的计算面积、12个月均无异议，认为按21元/月计算过高，应当按市场标准15元/月计算，但被告千盛购物公司并未提交证据予以证明，因此，对于原告的该主张于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告千盛购物公司支付2019年10月1日起至2019年11月30日止的租赁综合费581608元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×2个月=581608元）的问题。原告认为，双方于2013年11月20日所签的《物业租赁合同》中约定，租赁期内，乙方（承租方）中途退场，应提前2个月书面通知，并结清实际使用期内的租金，并按解除合同当年的租金标准向甲方（出租方）支付12个月租金等值的赔偿金。本院认为，被告千盛购物公司于2019年9月30日闭店，已于2019年9月24日向原告发出《退租函》，原告于2019年9月26日回函，虽被告千盛购物公司未按《物业租赁合同》的约定提前2个月通知，但在被告千盛购物公司闭店前已经书面通知，履行了自己的告知义务，且《物业租赁合同》中也并未约定未提前两个月通知退租的违约责任，案涉《调整综合租赁费的协议》也约定了中途被告千盛购物公司不再继续租赁和经营，当年综合租赁费×12个月的金额作为补偿金，即便给原告造成了损失，也已经在该条款中约定的补偿金中得到了补偿。因此，对于原告的该主张，本院不予支持。 关于原告要求被告千盛购物公司支付截止2019年11月15日拖欠支付租赁综合费违约金799737元的问题。本院认为，原、被告双方于2013年11月20日所签的《物业租赁合同》中虽约定了违约责任，但在合同履行中，2018年3月22日，原告、二被告及第三人签订的《调整综合租赁费的协议》第四条约定：若上述调减综合租赁费期间，乙方中途不再继续租赁和经营，乙方须支付甲方当年综合租赁费×12个月的金额作为补偿金，不再另行赔付2013年11月20日所签的《物业租赁合同》的违约金。因此，现原告主张要求被告支付违约金的请求不符合双方协议约定，本院不予支持。 关于原告要求被告千盛购物公司支付原告垫付电缆安装及材料费894988元的问题。《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》中约定：配电室内总负荷配电柜至各照明分配电箱的电缆及安装，由被告大商公司投资。2013年12月25日，原告公司委托自贡新益实业发展有限公司，对紫晶悦城大商集团主电源及一、二级负荷范围内0.4kv电施安装工程，双方签订了《电气安装工程施工合同》。2014年3月10日，工程竣工后，对紫晶悦城室内电气（强电）工程总价进行了决算，总工程价款为2810701元，尔后，2019年12月6日，原告要求自贡新益实业发展有限公司对大商集团商业主供强电工程单独作出竣工结算，该工程价为894988元。按照双方约定，该费用应当由被告大商公司（即千盛购物公司）承担，现原告主张要求被告千盛购物公司支付该费用证据充分，本院予以支持。被告千盛购物公司辩解认为，2014年3月该工程已竣工，向原告要求支付该费用超过了2年诉讼时效。本院认为，原告与被告千盛购物公司签订的租赁合同，租赁期限为20年，该租赁合同并未到期，双方仍在履行该合同中，原告可随时向被告千盛购物公司主张要求支付该费用，因此，被告千盛购物公司的辩解理由不成立，本院不予支持。 关于原告要求被告千盛购物公司立即支付原告垫付的中央空调水费40559元、电费27376元的问题。从原告提交的证据2019年7月2日、7月25日的《催款函》和同年7月31日的通知，可以看出，原告为被告千盛购物公司代缴的电费为27376元，双方于2018年5月23日协调空调水费降至26030.4元，因此，原告为被告千盛购物公司垫付的空调水费应为26030.4元、电费为27376元。 关于原告要求被告千盛购物公司承担闭店后未整改修复、维保设施设备已超过被告承诺整改期限，现应支付131825元由原告方自行修复，并支付整改期间租赁场地费581608元的问题。本院认为，2019年9月24日，被告千盛购物公司向原告发出《退租函》后，同年11月5日，二被告向原告及第三人发出《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》中明确：“我方在2019年11月15日前将租赁场地打扫干净，空调、电梯、消防、发电机、变压器等设备修复、维保，达到正常运行状态并移交相关资料，达到年检时间的设备应年检合格，双方现场认定无误，双方签字确认。同时，并明确我方未在交付场地之日起30日内整改完毕，你方可自行整改。”2019年12月25日，原告向二被告发出《函》，在《函》中告知二被告需维修的设备费用为131825元，并限期二被告在2020年1月5日前履行函中义务。庭审中，被告千盛购物公司同意对设备的维修由原告自行修复，并认可原告修复设备费用的报价金额。因此，原告主张的设备维修费用131825元，本院予以支持。同时，原告主张要求被告千盛购物公司承担维修设备期间场地租赁费581608元，本院认为，被告千盛购物公司承租了原告的场地，被告千盛购物公司于2019年9月30日闭店后，双方已于2019年11月15日对租赁场地进行了移交，现被告千盛购物公司已经未实际占有和使用该租赁场地，且被告千盛购物公司要按双方约定支付12个月的租赁补偿金，因此，原告主张要求被告千盛购物公司支付维修设备期间的场地租赁费，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告千盛购物公司支付设备用房：柴油机房159平米+负三层扶梯151平米+收货处门面56平米=366平米的租赁综合费534177元的问题。被告千盛购物公司认为，双方签订合同时，该部分场地系被告千盛购物公司免费使用的场地和公共区域。本院认为，2013年11月20日双方所签订的《物业租赁合同》中，约定了综合租赁单价，对该部分场地的租赁费用并未进行约定，合同签订后，原、被告双方对该部分场地的使用也未进行单独约定，现原告以合同中约定的租赁场地的租赁费标准来主张该部分场地的租赁费，不符合双方合同约定和法律规定，本院不予支持。 关于原告要求被告大商公司对被告千盛购物公司应承担的上述支付款项承担连带清偿责任的问题。2013年11月20日，原告与被告大商公司签订《物业租赁合同》，合同中特别约定：“本合同项下关于乙方的权利义务为承租人大商公司的权利义务，如乙方就本项目需在项目所在地成立分公司，则由分公司承接本项目下的权利义务，由分公司直接和甲方签订和本合同所约定内容同样的合同，分公司成为当然的承租方，如承租方有违约或发生侵犯甲方权益的行为，自贡大商公司应承担连带责任。”合同签订后，被告大商公司于2013年11月21日在项目当地成立了子公司“富顺千盛购物广场商业有限公司”。2014年3月6日，原告、二被告三方签订《物业租赁合同》权利义务转承协议，以及原告与被告千盛购物公司后续签订的一系列补充协议，被告大商公司均签字予以确认，按照双方合同约定，被告大商公司应对被告千盛购物公司承担连带责任，对于原告的该主张，本院予以支持。被告大商公司辩解，合同签订后，被告大商公司在租赁地成立了被告千盛购物公司，该公司系大商公司的子公司，而不是分公司，子公司独立承担民事责任，被告大商公司不应对被告千盛购物公司的债务承担连带责任。本院认为，双方合同约定在项目地成立分公司，而被告大商公司成立的千盛购物公司系子公司，系被告大商公司违反了双方合同约定，且成立子公司后，并未告知原告方，其责任在被告大商公司本身，因此，被告大商公司的辩解理由，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日内向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付补偿金3489653元； 二、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日内向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付为其垫付的电缆安装及材料费894988元； 三、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付为其垫付的空调水费26030.4元、电费27376元； 四、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日内向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付修复、维保设施设备费用131825元； 五、被告自贡大商商业有限公司对被告富顺千盛购物广场商业有限公司的上述支付款项承担连带清偿责任； 六、驳回原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61370元，诉讼保全费5000元，共计66370元，分别由原告自贡市帅旗房地产开发有限公司承担18012元，被告富顺千盛购物广场商业有限公司、被告自贡大商商业有限公司共同承担48358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长 邹 宇 审判员 罗倩茹 审判员 陈益勤 二〇二〇年十一月十一日 书记员 黄一翔 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 3、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。