安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初13810号 原告:合肥市全民健身中心,住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路77号3楼,统一社会信用代码12340100MB1E68915X。 负责人：张峰，主任。 委托诉讼代理人：王款，安徽至达律师事务所律师。 被告:孟庆祥,男,汉族,1958年1月28日出生,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告合肥市全民健身中心与被告孟庆祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王款、被告及其委托诉讼代理人袁方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合肥市全民健身中心向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即返还占有的房屋;2、判令被告支付原告房屋占有使用费暂计6000元(以1500元/月,自2020年1月1日起暂计算至2020年4月30日,实际计算至房屋交付之日);3、判令被告支付原告水电费用2742元(自2020年1月1日起暂计算至2020年4月30日,实际计算至房屋交付之日);4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年1月1日,原、被告签订《场地使用协议及消防安全责任书》。协议约定:原告将位于合肥市××室××室××室场地出租给被告,用于储藏物品。协议书还对承租时间、场地租金、水电费的承担、场馆内安全消防及协议书的解除条件作出明确约定。2016年12月31日,约定的租赁期限届满,双方达成口头协议，房屋续租至2019年12月31日。后因合肥市体育局下发《关于加快出租房屋整改工作的通知》，要求局属各单位将出租的房屋到期后予以收回，不再续租。2019年12月11日，原告向被告送达退租通知，要求被告在2020年1月10日前将房屋返还给原告。经多次催促，被告拒不返还占有的房屋，现原告诉至法院。 孟庆祥辩称：一、被告与原告之间租赁关系真实情况。 被告自1996年起即与原告前身合肥市人民体育馆建立合作关系，承租馆内三间案涉房屋进行经营活动。2003年，原告妻子在承租的南101室依法注册成立了“合肥庐阳区马拉松体育用品经营部”，原告及其妻子一直在此合法经营体育用品、小百货、卷烟零售至今，案涉南112、203室被用于存放体育器材和运动用品等。鉴于合作关系久、信任基础好，双方一直以口头形式订立并履行租赁合同。原告在诉状中提到的2016年1月双方签订的《场地使用协议及消防安全责任书》不能作为双方租赁关系产生以及合同权利义务履行的具体依据，这一点从被告2003年即在租赁房屋内注册个体工商户即可看出，双方租赁关系建立的时间远早于2016年。此外，被告从未收到过原告在诉状中提到的2019年12月11日送达的退租通知，更不知道原告要求在2020年1月10日前退租一事。进入2020年以来，被告仍然正常租赁使用三间案涉房屋。因此，原告在其诉状中陈述的以上情况均无事实依据。 二、原告擅自解除租赁合同的行为违反诚实信用原则。 据被告了解，原告在2019年末更换负责人，其后便未与被告协商2020年度房屋租赁一事。直至2020年4月23日，原告工作人员在承租房屋处张贴退租通知，要求被告于5月1日前搬离，被告才正式得知对方欲解除租赁合同。被告认为，原告的上述行为违反了《合同法》中的诚实信用原则。在双方租赁关系已延续近25年的基础上，原告作为国有出租人，在变更或解除合同时理应按诚实信用原则与承租人提前沟通、协商，听取承租人意见或给予适当缓冲时间或搬离准备时间等，而不应武断地在张贴正式搬离通知的一周内即要求撤场。根据被告向法庭展示的承租房屋的货物储存情况，南112、203室有约40余万元体育器材、用品，被告夫妻年事已高，凭二人之力根本无法在段时间内搬离并找到新的存放点。原告提出解除合同并在短时间内搬离的行为具有突发性、偶然性，应按诚实信用原则善意履行其合同权利义务，给被告留足充分的协商机会及准备时间等，而不应如此“草草了事”。 三、被告未及时支付租金、水电费的原因系原告不收取，并非被告有意拖欠。 被告自1996年起承租原告房屋以来，从未出现拖欠租金、水电费的情况，只要收到原告的缴费通知单，被告均按时、足额缴纳。但2020年以来，由于原告更换负责人，从未与被告就续租、变更租金租期等进行过沟通，也未向被告再送达过缴费通知或上门收缴费用，客观上导致被告无处缴费。就被告而言，其并没有抗拒缴纳费用的想法与表示，只要原告开具缴费通知单据并载明具体应缴纳金额，被告愿意支付应缴纳的相关费用。 四、被告系承租国有单位房屋的租户，其租金应按疫情期间我省有关政策规定进行减免。 根据省市场监督管理局、省发改委等多部门2020年3月14日印发的《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》第二条“降低个体工商户经营成本”第（五）点“减免房屋租金”：“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租。”被告及其妻子所经营的个体工商户符合上述规定的条件，原告也确系合肥市庐阳区行政事业性单位，应当按疫情期间我省有关政策规定，免收被告至少3个月房屋租金。 五、被告经营的个体户受疫情影响严重，家庭困难，本案适用公平原则不予解除租赁合同或适当延长租赁使用时间更宜。 “新冠肺炎”疫情爆发以来，原告场馆内所承接的大型体育赛事、训练活动数量明显减少，这也导致被告在疫情发生前采购待销售的大量体育器材、运动用品等滞存房内、无处销售，初步估算货物价值不低于40万元。前往其小卖部的消费者也几乎为零，综合影响下，被告的经济收入遭受重创。目前，被告与其妻子、年幼的孙子一同在承租房内起居，其妻子已于近日再次入院治疗，被告一人肩负起照看小卖部、照顾年幼孙子和生病妻子的重任，日常生活已陷入困境。根据国家、省、市、区各级政府出台的疫情期间扶持和助力个体工商户发展的政策精神来看，在疫情未完全结束的大背景下，原告作为国有承租人不仅要按政策规定给予被告必要的优惠，更不能在此关键时刻断然终止双方长久以来的租赁关系，应当给予身处弱势一方的被告更长远的支持和帮扶，帮助被告渡过眼前难关，依靠自身的努力更好地“活下去”。根据《民法总则》的公平原则，民事主体各方在民事活动中要始终秉持公平理念，故对本案适用公平原则既可以维护原告权益，促进国有资产增值保值，也能帮助被告解决燃眉之急、走出眼前困境。 综上，被告请求法庭在查明事实的基础上，充分考虑疫情给被告方带来的综合影响以及被告当前经营和生活中遭遇的困难，根据省、市、区有关政策规定，对被告应付房屋租金予以减免，同时根据诚实信用以及公平原则，不予解除双方的租赁合同关系或将租赁使用时间适当延长，适当照顾弱者权益，使案件处理结果实现法律价值和社会价值的统一。 本院经审理认定事实如下：被告租赁合肥市××室××室××室场地多年。2016年1月1日,原、被告签订《场地使用协议及消防安全责任书》，约定:原告将位于合肥市××室××室××室场地出租给被告,被告使用场地1500元／月，场地及卫生费每半年交一次，每年一月份和七月份分二次交清。水费由总量分摊，电费按实际用量计算收取，每半年结一次。被告使用场地时间从2016年1月1日蛭2016年12月31日。被告应按照本协议履行安全责任，按时交纳相关费用，无故逾期不交纳费用的，原告有权解除本协议。 2016年12月31日约定的租赁期限届满,原告实际继续租赁房屋。后因合肥市体育局下发《关于加快出租房屋整改工作的通知》，要求局属各单位将出租的房屋到期后予以收回，不再续租。原告通知被告退租，并于2020年4月23日在出租场地张贴了通知要求被告退租未果，现原告诉至本院要求判如所请。 另查明原告租赁场地用于体育用品、器材及香烟的销售及存贮，并以其配偶名义注册了个体工商户营业执照。 以上事实由双方当事人陈述以及原告提供的场地使用协议及消防安全责任书、退租通知、通知、照片、被告提供的被告孟庆祥家庭户口本、被告承租房屋内照片、被告之妻出院记录、被告2019年度缴纳房租、水电费相关凭证等相关证据证实。 本院认为，原、被告双方存在房屋租赁合同关系，此有双方签订的场地使用协议及消防安全责任书以及其他相关证据证实，本院予以确认。双方均应依据合同的约定履行各自权利和义务。2016年12月协议履行期届满之后，双方形成了不定房屋期租赁关系。2020年4月23日原告要求被告退租交还房屋，其意思表示为解除双方的租赁合同关系，被告亦知晓，该解除程序符合法律规定，本院予以确认。 原告要求被告立即返还占有的房屋，由租赁合同关系已解除，故本院予以支持，但考虑到被告经营等具体情况，可给予适当的准备期间。 原告要求被告支付房屋占有使用费暂计6000元(以1500元/月,自2020年1月1日起暂计算至2020年4月30日,实际计算至房屋交付之日);由于原告从事个体经营疫情对其造成影响，根据相关规定，其要求减免房租，本院酌定支持减免三个月的房租，故可支持房租1500元。 原告要求被告支付原告水电费用2742元(自2020年1月1日起暂计算至2020年4月30日,实际计算至房屋交付之日)，由于被告并未认可，且原告亦未提供证据证明水电费用数额，故本院不予处理，原告可待有证据后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孟庆祥于本判决生效之日起六十日内返还原告合肥市全民健身中心涉案房屋合肥市××室××室××室； 二、被告孟庆祥于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市全民健身中心房屋占有使用费1500元(以1500元/月自2020年1月1日起暂计算至2020年4月30日,已扣除疫情减免的三个月租金，之后顺延计算至房屋返还之日); 三、驳回原告合肥市全民健身中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为525元，由原告合肥市全民健身中心负担25元，被告孟庆祥负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十一月二十日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。