河北省枣强县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1121民初653号 原告：周建强，男，汉族，1964年4月4日出生，现住枣强县。 委托诉讼代理人：史会生，河北史慧生律师事务所律师。 被告：李天柱，男，汉族，1964年6月21日出生，住四川省宜宾县。 被告：河北鑫澜房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区东岗路168号全城绿洲3号东侧商业101。 法定代表人：宁晋京。 委托诉讼代理人：赵英刚，河北畅杰律师事务所律师。 原告周建强与被告李天柱、河北鑫澜房地产开发有限公司（以下简称鑫澜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建强及委托诉讼代理人史会生、被告鑫澜公司委托诉讼代理人赵英刚到庭参加诉讼，被告李天柱经本院合法传唤拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 原告周建强向本院提出诉讼请求：1.要求确认汇景澜鑫3栋2单元14层1403号房屋归原告所有，被告鑫澜公司、李天柱协助原告办理房屋过户手续；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年1月18日，被告李天柱和被告鑫澜公司签订《购房协议》，约定鑫澜公司将所建设的汇景澜鑫3-2-1403号房屋卖给李天柱，李天柱选择一次性付款257660元。双方依约履行合同后，2017年5月7日，被告李天柱与原告周建强签订《房屋买卖协议》，约定被告李天柱将其所有的汇景澜鑫小区3-2-1403号房屋以每平方米2390元、总价308000元的价格卖给原告周建强，合同签订后，原告于2017年7月16日将全部房款支付给被告李天柱，被告李天柱向原告交付了房屋钥匙，该房屋作为原告名下首套房产，原告已经实际入住，然而，二被告迟迟不肯为原告办理过户手续，不愿将房屋过户到原告名下。根据《房屋买卖协议》第三条约定，“甲方（李天柱）负责办理更名手续，将房屋过户到乙方（周建强）名下”。鉴于该房屋现已经交房，且原告已经实际入住，请求法院确认房屋归原告所有并要求二被告协助原告办理过户手续。 原告周建强举证如下： 证据1.2017年5月7日原告与被告李天柱签订的《房屋买卖协议》一份和中国银行交易流水明细清单。证明：原告与李天柱签订了买卖协议，同时约定李天柱将鑫澜公司的购房合同原件交与原告，原告已向李天柱实际支付房款308000元。 证据2.李天柱与鑫澜公司签订的《汇景澜鑫购房协议》及收款收据各一份。证明：1.李天柱与鑫澜公司的合同为房屋买卖购房合同而非抵押合同；2.李天柱已将合同原件及收据原件交与原告，原告依据这些原件与李天柱签订的房屋买卖协议。 被告李天柱未作答辩，亦未提交相关证据。 被告鑫澜公司辩称，原告与李天柱签订的房屋买卖合同目的无法实现，依法不应予以支持，理由如下： 一、枣强县人民法院根据债权人李天柱以江苏中顺建设集团有限公司名义的申请，于2017年1月17日出具（2016）冀1121破申1号之一裁定书，裁定受理江苏中顺建设集团有限公司对鑫澜公司的破产清算申请，并于2017年2月7日以（2017）冀1121破1号决定书，指定河北畅杰律师事务所担任管理人（以下简称管理人），现鑫澜公司已被枣强县人民法院宣告破产。 管理人对李天柱申报的楼房进行了初步审查，并在鑫澜公司2017年8月19日上午第二债权人会议上进行了核查，被告鑫澜公司、李天柱及其他债权人对该内容未有提出异议，具体内容如下： 李天柱申报登记“以房抵工程款”51套房及与之相关的6套房。李天柱提交了其（乙方）2015年1月18日与鑫澜公司（甲方）签订的“还款协议书”复印件一份。该协议书记载：“截止2015年1月18日总欠李天柱工程款约3000万（以实际预算为准），按合同现应支付其2000万元（人民币贰仟万元整）……”。第1条“甲方700万元按揭贷款在2015年4月18日前，甲方用支付工程款的方式无条件拨付给乙方。”第2条“剩余1300万，甲方以2000元/平米暂抵给乙方6500平米。如果三个月内甲方支付乙方工程款，则乙方无条件将暂抵房源归还甲方。如果三个月后甲方没有支付乙方工程款，则乙方可以自行出售暂抵房源，甲方负责办理手续。（后附房屋买卖合同）”。李天柱同时向管理人提交了2015年1月18日与鑫澜公司签订的“汇景澜鑫购房协议”复印件、加盖鑫澜公司印章的收款收据复印件及房屋清单。 债务人代表马智一于2017年8月3日向管理人提交，由李天柱签字并加盖江苏国丰建设集团有限公司河北分公司公章的《承诺书》（2016年6月1日）。《承诺书》记载“……现抵押权人江苏国丰建设集团有限公司河北分公司同意取消抵押，并将原抵押的58套及相关手续退还给鑫澜公司，由鑫澜公司进行销售和处置……”。 《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”管理人认为，2015年1月18日“协议书”第二条之内容属“流押契约”，为上述法律所禁止，应属无效。 管理人核实，李天柱共“抵房”57套。李天柱自己申报51套，另6套由李天柱“抵顶”与他人。因基于“流押契约”所为，故不予确认。李天柱已放弃“物权（要房）”申报，向管理人重新申报工程款。 二、李天柱系在第二次债权人会议召开前将抵押的房屋私自出售，系出于对被告鑫澜公司向其出具的书面材料及相关法律的错误理解，认为有权出售所为。 三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，被告李天柱向原告出售抵押楼房的行为，系对被告鑫澜公司公司财产的无权处分，被告鑫澜公司有权追回。 四、原告向被告李天柱购房构不成《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得规定。一是被告鑫澜公司被枣强县人民法院裁定受理破产后，已经以在报纸刊登、小区张贴的方式多次发布相关公告，原告未尽到注意义务；二是据被告鑫澜公司了解，原告系在鑫澜公司车库中购买的李天柱所售的楼房，并未向被告鑫澜公司了解、核实相关情况；三是原告与被告李天柱签订的购房合同价格低于当时市场价格；四是原告至今没有实际入住，因自2017年7月15日，管理人对该小区进行交房，每次均是由管理人出具交房名单，业主到物业办理水、电卡等入住手续，因案涉房屋交付没有法律依据，所以管理人没有给予交房。 综上，被告认为，原告交房目的已不能实现，购房合同已无法履行，故依法应判决驳回原告诉讼请求。 被告鑫澜公司举证如下： 证据1.（2016）冀1121破申1号之一民事裁定书、（2017）冀1121破1号决定书，证明：管理人的诉讼代表人资格； 证据2.2017年8月19日第二次债权人会议债权核查报告一（业主债权），证明：在2017年8月19日第二次债权人会议上对李天柱所申报的楼房进行了核查，李天柱所私自出售楼房系鑫澜公司“抵押”，因未办理抵押登记，抵押权未设立； 证据3.2017年3月22日李天柱以江苏中顺建设集团有限公司名义申报的破产债权申报书、李天柱申报登记51套房屋清单及还款协议书，证明：2017年3月22日李天柱以江苏中顺建设集团有限公司名义申报破产债权计12972559元，申报包括原告所要求办理过户3-2-1403室在内的51套房屋的事实； 证据4.2017年6月28日听证笔录、2018年2月2日法院对李天柱询问笔录，证明：枣强县汇景澜鑫3号楼系李天柱挂靠江苏中顺建设集团有限公司施工，4、5号楼系李天柱借用江苏国丰建设集团有限公司河北分公司施工，李天柱为实际施工人的事实； 证据5.2017年8月3日，鑫澜公司项目经理马智一向管理人提交的李天柱签名的承诺书，2017年8月7日李天柱以江苏中顺建设集团有限公司名义重新申报的债权申报书，证明：李天柱在2017年3月22日向管理人申报的51套房实为抵押，并于2016年6月1日撤回抵押，李天柱于2017年8月7日向管理人，重新申报债权29145632.7元的事实； 证据6.河北湖城物业服务有限公司汇景澜鑫项目处出具的证明、3-2-1403室现状照片，证明：3-2-1403室不具备入住条件，原告并未实际合法入住的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李天柱经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 本院对原被告提交的证据认定如下： 对原告周建强提交的证据1对真实性予以认定，因李天柱无权处分,对合法性不予认定；对证据2鑫澜公司对真实性、合法性无异议，故对真实性、合法性予以认定。 对被告鑫澜公司提交的证据1，周建强无异议，予以认定；对证据2、3、4，周建强对真实性无异议，对真实性予以认定；证据5承诺书为复印件，周建强不认可，不予认定；证据6，周建强称只是在打工期间留宿该房屋，不在此做饭吃饭，故对该证据的真实性及证明目的予以认定。 法院经审理认定事实如下：2015年1月18日，李天柱和鑫澜公司签订《汇景澜鑫购房协议》，约定鑫澜公司将所建设的汇景澜鑫3-2-1403号房屋出卖给李天柱，每平方米2000元，总价款257660元。同日，李天柱和鑫澜公司签订还款协议书，鑫澜公司欠李天柱工程款按合同现应付其2000万元，其中的1300万元，鑫澜公司以每平方米2000元暂抵给李天柱6500平方米。 另查明，2017年5月7日，李天柱与周建强签订《房屋买卖协议》，约定李天柱将鑫澜公司开发的枣强县汇景澜鑫小区3-2-1403号房屋以总价款308000元的价格出卖给周建强。周建强于2017年7月16日将房款308000元交付给李天柱，李天柱向周建强交付了房屋钥匙，同时交付了其与鑫澜公司签订的《汇景澜鑫购房协议》原件、收据原件。 再查明，2017年3月22日李天柱以江苏中顺建设集团有限公司名义向管理人申报了包括案涉房屋在内的51套房的物权，后未被管理人确认；2017年8月7日李天柱以江苏中顺建设集团有限公司名义对该部分房屋建筑工程价款重新申报了债权，管理人对该部分建筑工程的债权进行了确认。 本院认为：李天柱与鑫澜公司签订购房协议，是对欠其工程款债务的一种履行方式，仍属债权性质，李天柱并未取得该房屋的物权。鑫澜公司提供证据显示，李天柱向管理人申报了包括案涉房屋在内的51套房的物权，未被管理人确认，后李天柱又对该部分房屋相应建筑工程价款重新申报了债权，管理人对该部分建筑工程的债权进行了确认。李天柱转让该房屋给周建强，属于无权处分,周建强与李天柱签订房屋买卖协议时，李天柱交付周建强的是其与鑫澜公司签订的购房协议，并非房屋所有权证书，对案涉房屋的权属审查周建强未尽足够的注意义务，周建强对案涉房屋并不构成善意取得。另，鑫澜公司并未向周建强交付房屋，周建强亦未办理房屋所有权登记手续，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权，故原告周建强要求确认汇景澜鑫3栋2单元14层1403号房屋归原告所有，并要求被告鑫澜公司、李天柱协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，证据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告周建强的诉讼请求。 案件受理费5920元，适用简易程序减半收取计2960元，由原告周建强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  杜金荣 二〇二〇年十一月十日 书记员  凌 玲