上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12226号原告：上海良悦汽车销售服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：袁吾良，总经理。委托诉讼代理人：张美丽，上海市中远蓝天律师事务所律师。被告：上海美田摩托车有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：夏行军，执行董事。委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：方宏帆，上海范仲兴律师事务所实习律师。原告上海良悦汽车销售服务有限公司与被告上海美田摩托车有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告上海良悦汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人张美丽，被告上海美田摩托车有限公司的委托诉讼代理人范仲兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海良悦汽车销售服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的租赁合同无效；2、判令被告返还原告押金218,286元；3、判令被告赔偿原告半年租金763,828.93元；4、判令被告赔偿原告租赁物新建、改建部分的房产和附属设施及装修损失；5、判令被告支付原告勘探费、设计费、工程制造费；6、判令被告返还无产证部分的租金；7、判令被告支付原告因不能履行《华泰汽车4S店建店协议》的违约金。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原、被告之间签订的租赁合同。事实和理由：2011年8月5日和12月27日期间，原告与被告签订《租赁合同》，被告将位于上海市松江区新桥镇新镇街XXX号内辅助用房区域及场地4,368平方米，以0.85元/㎡/日出租给原告从事经营整车销售、零配件、售后服务和信息反馈等(简称4S店)，租期15年，从2011年9月5日起至2026年9月4日止，从2012月1月5日起支付租金。合同签订后，原告依约在租赁物中新建了汽车展示厅、改建了部分房产和附属设施等，但2019年9月16日上海市第一中级人民法院在上址张贴《公告》，要求房屋内的实际使用者在2019年9月30日前自行迁出，逾期不搬者，该院将依法强制执行，并追究相应法律责任。原告认为，被告故意隐瞒租赁房产与他人有诉讼纠纷的事实，还将租赁房屋出租给原告，致使原告因无法履行租赁合同而造成与案外人签订的《华泰汽车4S店建店协议》发生违约。故原告起诉，要求判如所请。被告上海美田摩托车有限公司辩称，租赁合同签订后，在租赁期内产权人变更，原告与新的产权人建立了新的租赁关系，原告要求与被告解除合同，我方同意。新的产权人与原告建立租赁关系是本案合同的权利义务的延续，至于价款是原告与新产权人之间自行确定的，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2011年8月5日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市租赁合同》，约定：1.1甲方出租给乙方的租赁物位于：上海市松江区新桥镇新镇街XXX号内辅助用房区域及场地部分面积(详见甲方提供的规划图上的标注)。1.2乙方经营整车销售、零配件、售后服务和信息反馈等(简称“4S”店)，需要汽车展示厅、维修及相关配套用房及场地等，暂共计4,368平方米(自现围墙处向南延伸至河道边围墙暂定91米×东西宽48米含公共中心通道3米)，按实计算。1.5甲方同意乙方在租赁期间可将租赁地块上原有房屋进行改造，甲方保证不予干涉，初次改建完成后如需重建需告知甲方。2.1租赁期限为15年，自2011年9月5日起至2026年9月4日止。2.3甲方于2011年9月5日将租赁物交于乙方。3.1.1乙方第一年租金按照0.85元/天/平方米计算，年租金暂计1,355,172元，第4年起租金在上年基础上按照每三年递增8%计算(甲、乙双方约定每三年的租金递增8%)，以后以此类推。3.1.2乙方新、改建房屋的建筑和装修期间可免付租金，免租期结束后，从2012年1月5日开始正式支付租金。3.2本租赁物定金为65万元，乙方须在本合同签订后五日内支付，甲方应出具正式收据。3.3正式支付租金时定金冲抵租金，租金付款采用付四个月押二个月的方式。7.2.2若因甲方原因导致乙方无法继续正常经营和提前终止合同的，甲方须赔偿乙方相应的损失，甲方赔偿方法按照：(1)赔偿乙方租赁物当年度中半年的租金。(2)对于租赁物乙方新、改建部分的房产和附属设施的价值，由双方选定一家评估公司按照合同经营期限扣除相应年折旧率后转让给甲方，评估费用由甲方承担，双方对选定评估公司不能取得一致时，任何一方可以求助调解机构或法院。(3)退还已预收的押金(免利息)和剩余部分的租金。7.2.5甲方因其他原因变更产权时，应确保本合同规定的乙方权益不受侵犯，并事先告知乙方处理方案；乙方权益因甲方原因造成侵犯时，赔偿方法参照7.2.2条款执行。11.2本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充合同。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。2011年12月27日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁补充协议》，约定：勘探费、设计费、监理费、工程制造费(不包括装修费用)等合同手续由乙方洽谈办理，乙方承担所有费用。2012年4月20日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁补充协议二》，约定：一、租赁面积的调整：根据实测目前实际出租的面积为东西宽46.4米、南北91米，计4,221.5平方米，按此合同3.1.1条所述年租金应调整为1,309,718元，其他如定金或押金的相关条款应依此相应地调整，并结算差额。乙方应付差额为4,859元给甲方。二、起租期限的调整：由于实际移交租赁物日期的延迟，从2012年1月15日起开始支付房租。2011年8月15日，原告向被告支付定金65万元。2012年4月17日，原告支付押金218,286元。2012年1月至2012年6月，原告先后向被告支付租金196,947.49元。2019年9月16日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中执字第1000号《公告》，载明：温岭市正田摩托车零部件制造有限公司申请执行上海美田摩托车有限公司买卖合同纠纷一案，上海市高级人民法院作出(2012)沪高民一(民)终字第8号民事判决书已经发生法律效力。因执行需要，现责令你(单位)在2019年9月30日前自行迁出上海市松江区新桥镇新镇街XXX号所有房屋，逾期不搬者，本院将依法强制执行，并追究你(单位)相应的法律责任。另案查明，2015年11月24日，涉案房屋过户至温岭市正田摩托车零部件制造有限公司名下。2019年9月27日，被告将涉案房屋交付给温岭市正田摩托车零部件制造有限公司。审理中，原告称其与温岭市正田摩托车零部件制造有限公司重新签订租赁合同，并于2019年10月起将租金支付给该公司，租赁房屋内的装修物仍由原告继续使用。审理中，原告未向本院明确第五、六、七项的诉讼请求，且在本院指定的期限内仍未能明确。以上事实，有租赁合同、补充协议、付款凭证、发票、公告及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效。现租赁房屋的产权已转移，原告以诉讼方式要求解除与被告的租赁合同关系，被告亦不持异议，故本院予以确认。关于原告主张的押金及赔偿金，根据合同约定，被告因变更产权未告知原告，导致原告提前终止合同并且遭受损失的，被告应当赔偿原告租赁物当年度中半年的租金，并免息退还预收的押金。根据合同约定，租金每三年递增8%，双方于补充协议二中将年租金调整为1,309,718元，故被告应当赔偿原告半年租金763,827.54元。庭审中，被告确认已收到原告支付的押金218,286元，根据约定被告应予返还。被告辩称原告应当结清租金后再退还押金，对此本院认为，首先，合同约定的赔偿条款并未以租金是否结清为前提。其次，若原告确有租金尚未清结，被告可向原告提出主张。本案中被告并未对此提出反诉请求，故对原告是否拖欠被告租金，在本案中不作处理。关于原告主张的装修损失，因原告仍在继续使用装修物，故其要求被告赔偿该装修部分的损失，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的勘探费、设计费、工程制造费、无产证面积部分的租金、违约金，因原告未能明确具体诉讼请求，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告上海良悦汽车销售服务有限公司与被告上海美田摩托车有限公司签订的《上海市租赁合同》；二、被告上海美田摩托车有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海良悦汽车销售服务有限公司押金218,286元；三、被告上海美田摩托车有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海良悦汽车销售服务有限公司半年租金763,827.54元；四、驳回原告上海良悦汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,621元，减半收取计6,810.50元，由被告上海美田摩托车有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年十一月二十四日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。