湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初5648号原告：伍明仙，女，1963年12月3日出生，汉族，户籍地湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：姚金宝，湖北楚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑玥，湖北楚尚律师事务所律师。被告：武汉市洪山区人民政府珞南街办事处，住所地武汉市洪山区珞狮路**。法定代表人：胡华军。委托诉讼代理人：肖斌武，湖北共合律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏焱，湖北共合律师事务所律师。原告伍明仙诉被告武汉市洪山区人民政府珞南街办事处租赁合同纠纷一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伍明仙的委托诉讼代理人姚金宝，被告武汉市洪山区人民政府珞南街办事处的委托诉讼代理人肖斌武、夏焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍明仙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告下属机构劝业场管理办公室2017、2018年签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告商铺装修损失10,000元；3、判令被告赔偿原告货物损失5,000元；4、判令被告赔偿原告拆迁经营损失48,000元；5、判令被告按2019年武汉市最低生活标准补偿原告搬迁过渡费人民币：780×6＝4,680元；6、判令被告向原告返还租房押金人民币4,000元；7、判令被告立即向原告返还自2015年1月至2018年12月，按每月110元固定标准以水电费名义向原告收取的不当得利5,280元；8、判令被告立即向原告退还六个月租金共计人民币9,120元；9、本案诉讼费由被告承担；10、判令被告立即退还自2009年1月至2018年12月违反合同约定，超额收取的房屋租金12,640元；11、判令被告立即返还自2015年4月至2018年12月超额收取的电费2,434.12元。事实和理由:2008年1月，原告与被告下属机构劝业场管理办公室(以下简称“劝业场管办”)签订《房屋租赁合同书》，约定劝业场管办将劝业场67号商铺租赁给原告作为经营场地，房屋使用面积21平方米，平均按每月每平方米70元交纳租金。原告在签订《房屋租赁合同》的同时，前租户将押金4,000元转让给了原告。此后，被告下属单位劝业场管办要求原告缴纳卫生罚款8,000元,原告如数缴纳。2009年6月16日，原告注册武汉市洪山区劝业场依依不舍店，经营床上用品零售。此后，原告店铺正常经营，盈利良好。2016年3月，被告告知各户劝业场可能要拆迁，停缴租金甩货。2016年9月1日，被告向劝业场街属门面各租赁经营户下发《通告)，称部分门面埋压水管，将和珞珈山酒店片区同步拆除，并承诺届时将免收房屋征收决定下达之日前后各三个月，共六个月的门面租金；各租赁经营户需接续正常缴纳费，每年签订租赁协议。原告按照《通告》要求，补齐了6个月的租金。2017年、2018年劝业场管办继续与原告签订《房屋租赁合同》，原告按要求缴纳租金、水电费等款项。2019年2月15日，武汉市洪山区城市管理委员会向被告珞南街办下达(洪)城强拆决字(2019)第600002号《城市管理行政执法违法建设强制拆除决定书》，告知：因你单位在洪山区劝业××路东××门面90间，建筑面积2240平方米未取得建设工程规划许可证的行为，本机关于2016年9月5日送达了《违法建设限期拆除决定书》[(洪)城限拆决字(2016)第700025号]，并于2016年10月8日送达了(洪)城拆催字(2016)第700021号《违法建设强制拆除事先催告书》。2019年2月18日，原告在家过春节时武汉市洪山区城市管理委员会以撬门砸锁等暴力方式强制破门而入并将原告的商品强制搬离商铺，店内商品货物被不计损失的搬往珞珈山大厦等处。综上，被告作为人民的政府却在劝业场的管理上如此不规范、非法收费甚至隐瞒出租门面已被确认为违法建筑的事实，骗取原告租金，并最终导致原告辛苦经营十多年的商铺被暴力拆除，产生巨大损失，精神几近失常。因此，为维护原告合法权益，特此起诉，恳请贵院查明事实，支持原告诉求。被告武汉市洪山区人民政府珞南街办事处辩称：1、关于合同效力，按照合同法规定，应由法院认定合同是否有效，原告的诉请不应得到支持。2、关于店铺装修损失，原告没有举证证明装修是用于原告经营的，且本次拆迁不是正常的政府征收，而是政府拆违行为导致，对于装修损失原告应该能够预计损失的发生，且通知停止经营行为发生在2015年。3、本次拆除前做了大量预告，城管部门将货物转移地点妥善保管，且有相当一部分人已经拿走货物。4、拆迁经营损失仅限于政府征收和拆迁过程中发生的损失，本案合同终止的原告不属于拆迁。5、过渡费仅限于政府征收过程中，该部分损失没有依据。6、被告早已通知原告可凭交纳押金收据原件退还押金；7、重复收取水电费的事实并不存在，电费是直接给每户充值，水费是按水表收取后来变为按户收取。8、对退还6个月租金不予认可。2016年政府曾经想要停止该片区经营，但并未实现，所以一直经营到2018年底；9、所有原告向被告缴纳的费用都进入财政费用，被告出具了发票。多收取的费用是劝业场整体的经营管理费用。10、作为市场整体经营，对于电网、电表等，被告作为管理方有费用支出，即使有武汉市历年商业电价标准，被告也可以适当提高收费标准，用于整个市场电网的设备维护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。当事人提交的证据能否达到各自证明目的，本院在以下作综合评判。本院经审理认定事实如下：2008年1月，被告的下属机构劝业场管办与原告签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租劝业场67号商铺用作经营，商铺使用面积为21平方米，按每月每平方米65元的标准支付租金，商铺租金按季度缴纳，每季度的第一个月5日前缴纳完毕，交纳押金为零元。原告按时缴纳租金等费用，被告向原告交付房屋。后原告注册武汉市洪山区劝业场依依不舍店，经营床上用品零售。此后，原告每年与劝业场管办签订一年期的《房屋租赁合同书》，租赁场地、租金标准、支付方式、违约责任等主要内容不变，租金标准自2013年开始按照每月每平方米70元计算。2017年、2018年期间，该租金标准仅相当于同等地段商铺租金标准的30%左右。2018年，双方签订最后一期《房屋租赁合同书》，租期从2018年1月1日至2018年12月31日。合同履行期限临近届满时，被告通知原告不再续签租赁合同并要求原告租赁期限届满后腾退房屋，但原告并未按要求腾退租赁房屋。2019年2月1日，劝业场管办对劝业场各经营户发出2份通告,一是《关于拆除劝业场市场一条街门面的通告》，内容为：“根据《关于落实省委巡视反馈意见强力推进违法建筑整治工作的通知》要求，洪山区城管委已下达了拆违通知书，将于2019年2月28日拆除全部珞南街劝业场违法建筑。按通知书要求，请各位经营户在2019年2月28日之前尽快腾空门面内所有货物。为了拆除过程的安全，市场管理办公室将于2月20日停止供水，2019年2月25日停止供电”。另一份是《关于退还劝业场门面租赁押金的通告》，主要内容为，因双方租赁合同到期，被告停止继续租赁，支持区城管委的拆违，请各经营户2019年2月25日之前持押金原件等资料到劝业场管办办理租金退还手续。2019年2月14日，劝业场管办再次发出《关于拆除劝业场市场一条街门面的通告》，主要内容为：珞南街劝业场内违章建建筑拆除工作提前到2019年2月20日，为避免各位经营户的财产损失，请务必于2019年2月18日之前腾空门面内所有财产和货物。被告将以上通告均在劝业场醒目位置进行了张贴。2019年2月15日，武汉市洪山区城市管理委员会向被告作出《域市管理行政执法违法建设强制拆除决定书》[(洪)城强拆決字[2019]第600002号]，该决定书载明：因你（单位在洪山区劝业××路东××门面90间，总建筑面积为2,240平方米未取得建设工程规划许可证的行为，本机关于2016年9月5日送达了《违法建设限期拆除决定书》[(洪)城限拆决字[2016]第700025号)]，并于2016年10月8日送达了《违法建设强制拆除事先催告书》[(洪)城拆催字[2016]第700021号]。鉴于你(单位)逾期未履行拆除义务，依据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条第一款和《武汉市城乡规划条例》第六十条的规定，现本机关决定于2019年2月20日前实施强制拆除。如你(单位)不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内，依法向武汉市洪山区人民政府或者武汉市城市管理委员会申请行政复议，也可以在六个月内直接向武汉市洪山区人民法院提起诉讼。2019年2月19日，涉案房屋因系违章建筑而被强制拆除。原告认为强拆行为导致其遭受了损失而提起诉讼。另查明，2016年9月1日，洪山区人民政府珞南街办事处曾对劝业场街属门面各租赁经营户发布《通告》：武汉市自来水有限公司曾多次致函洪山区政府，要求对劝业场两侧埋压自来水供水管道的门面房拆除，早日消除供水管道隐患，为此，经街办事处研究，将适时关停并拆迁劝业场街属门面，并督促其他门面权属单位逐步拆除。现就街属门面关停有关事项通告如下：1、各承租门面的具体腾退时间为:区政府关于珞珈山酒店片房屋(其部分门面埋压自来水供水管道)征收决定下达之日起3个月内，各租赁经营户无偿腾退；2、门面租金的停缴时间为：区政府关于珞珈山酒店片房屋征收决定下达之日前后各3个月，共6个月；3、各租赁经营户需继续正常缴纳租赁费，每年签订租赁协议；4、相关事宜请咨询珞南街劝业场市场管理办公室。该《通告》内容中所述征收事项并未实施。本院认为，原告与被告下属单位劝业场管理办公司签订的《房屋租赁合同书》，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，原告与被告下属机构劝业场管办签订的《房屋租赁合同书》无效，故本院对原告确认其与被告下属机构劝业场管理办公室2017年、2018年签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告赔偿原告装修损失10,000元、货物损失5,000元的诉讼请求，原告未能提交其装修损失和货物损失以及损失系由于被告的原因造成的证据，本院对原告此2项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告赔偿拆迁经营损失48,000元以及补偿搬迁过渡费4,680元的诉讼请求，根据原告提交的租赁合同、租金及水电费支付凭证等证据可以看出，原告与被告的租赁关系于2018年12月31日终止，而涉案房屋于2019年因系违法建筑被拆除而非拆迁行为被拆除，且此时原被告双方的租赁关系已经终止，原告主张的拆迁经营损失和搬迁过渡费与拆违行为并无因果联系，不予支持。关于原告主张退还租房押金4,000元的诉讼请求，因原告未提交证据证明其已支付租房押金4,000元的相应证据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告返还6个月租金9120元，原告称被告发通知承诺会停缴六个月租金，但原告依然按期缴付租金，被告于2016年通知称因房屋埋压下水管道而计划拆除，故而停缴六个月租金，但涉案房屋当时并未因埋压下水管被拆除，而是于2019年2月系因违法建筑而被拆除，被告承诺停缴六个月租金的前提和原因是2016年涉案房屋因埋压下水管道计划被拆除，但该计划并未实现，房屋系违章建筑且原、被告双方合同到期后被拆除，被告无需免除原告租金，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张返还不当得利5,280元的诉讼请求，原告主张被告以水电费的名义收取5,280元系不当得利，被告已经举证说明收取该项费用的合理性；原告主张被告返还超额收取的租金和水电费，原被告对水电费收费标准并没有明确约定，而原告向被告缴付了数年的水电费，被告亦向原告出具了收据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然合同无效，关于前述2项诉请中的收费，双方就收费标准已经形成交易习惯，系双方自愿履行，且原告给付费用和租金的义务已经履行完毕，多年亦未提出异议，原告亦享受了多年超低价的租金优惠，合同到期后不会给原告造成损失，故被告基于合同已经收取的费用不构成不当得利也没有必要退还，本院对原告的前述2项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告伍明仙与被告武汉市洪山区人民政府珞南街办事处下属机构劝业场管理办公室于2017年、2018年签订的《房屋租赁合同》无效。二、驳回原告伍明仙的其他诉讼请求。案件受理费1,569元，由被告武汉市洪山区人民政府珞南街办事处承担100元，原告伍明仙承担1,469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  胡 涛人民陪审员  吴小蕊人民陪审员  王朝晖二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  徐 娜