重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初10696号原告：漆燕，女，1976年8月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师。原告：郭明彬，男，1975年12月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师。被告：蒋红梅，女，1977年6月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：蒋春梅，女，1972年8月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：彭轶，重庆立元律师事务所律师。原告漆燕、郭明彬与被告蒋红梅、蒋春梅债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年5月5日立案，依法由审判员郑伟独任审判、适用简易程序于2019年6月21日公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人冯源，被告蒋红梅，被告蒋春梅的委托诉讼代理人彭轶到庭参加诉讼。因原告申请对案涉房屋进行评估，本院委托了重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行评估。2020年5月11日，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具了《房地产估价报告》。2020年6月28日，依法由审判员郑伟独任审判、适用简易程序再次公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人冯源、被告蒋春梅的委托诉讼代理人彭轶到庭参加诉讼，被告蒋红梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。因本案疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年8月31日再次公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人冯源、被告蒋春梅的委托诉讼代理人彭轶到庭参加诉讼，被告蒋红梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告漆燕、郭明彬向本院提出诉讼请求：1、撤销二被告于2017年6月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2、二被告承担原告因主张权利产生的律师费5万元。事实和理由：重庆市渝中区人民法院于2017年9月22日作出（2017）渝0103民初18303号民事调解书:由被告蒋红梅及其丈夫简希强在2019年6月30日前分七期归还原告借款本金100万元及相应利息、律师费。因被告蒋红梅及简希强未按约定归还借款本息，原告向重庆市渝中区人民法院申请强制执行，该院在执行中发现被告蒋红梅将其位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号价值300万元的房屋以92万元的价格出售给了被告蒋春梅，致原告债权至今未实现。经查，被告蒋红梅、蒋春梅系姐妹关系。被告蒋红梅以明显低价转让财产，严重损害了原告的合法权利，依法应予撤销。原告为本案诉讼还产生律师费5万元，该款亦应由二被告负担。故起诉。被告蒋红梅辩称，我欠原告借款属实，我在卖房前曾通知原告用涉诉房屋抵偿借款，原告也来看过房，但其一直未答复是否同意以房抵债。我在2013年向案外人蒋玉梅、陈伦借款100万元，后因无法偿还就由被告蒋春梅以其房屋作抵押向银行贷款50万元借给我，我用该款偿还了蒋玉梅、陈伦的借款。之后，因被告蒋春梅向银行的借款即将到期，所以我就将涉诉房屋以145万元抵债给她，该145万元包括我向被告蒋春梅的借款50万元及其为我偿还的该房尚欠的银行按揭款90余万元。过户时为了少交税费才将房屋价格写为92万元。综上，该房的抵债金额为145万元，并非92万元，应驳回原告的诉讼请求。被告蒋春梅辩称，蒋玉梅、蒋春梅、蒋红梅系姐妹，因被告蒋红梅欠蒋玉梅、陈伦100万元导致发生家庭矛盾，我作为被告蒋红梅的姐姐就将自己的房屋作抵押向银行贷款50万元并出借给被告蒋红梅用于其清偿蒋玉梅、陈伦的部分借款以缓和家庭矛盾。因被告蒋红梅无法偿还我的50万元借款，经二被告协商，被告蒋红梅将案涉房屋抵债给我，该房屋尚有90余万元的按揭贷款需由我归还，加上冲抵的50万元借款，故实际成交价格是140余万元，该价格与当时的市场价格是一致的，并不存在低价转让的问题。双方达成以房抵款口头协议的时间是2016年8、9月，我在2016年9月3日缴纳了蒋红梅拖欠的物管费后就开始装修房屋。2017年6月8日双方补签了房屋买卖合同，为了少交税费才在合同中将转让金额写为了92万元。我也不知道原告与被告蒋红梅之间的债权债务关系。综上，我是善意取得该房屋，转让价格也是市场价格，应驳回原告的诉讼请求。本院对双方当事人无争议的证据予以确认。对有争议的证据，本院评判如下：1、原告申请进行司法评估而由重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》两份，其系具有鉴定资质的鉴定机构依法定程序作出，本院予以确认。2、原告提交的《重庆市房屋买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《重庆市契税缴税凭证》各一份，拟证明涉诉房屋在2011年12月20日的购买价格为100万元，评估价格为163.05万元，本案中的评估价格明显低于市场价格。上述证据系房地产管理部门保管的原始档案的复印件，本院予以确认。3、被告蒋春梅提交的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，拟证明被告蒋春梅为代被告蒋红梅偿还案涉房屋的按揭贷款及筹集装修款而向中国建设银行重庆分行抵押贷款69万元，在本次贷款时银行对该房评估价格为143.54万元，该价格与二被告实际转让价相符，该证据系原件，本院对其予以确认。4、被告蒋春梅申请证人陈伦、卢智出庭作证，证人陈伦证明：蒋红梅夫妇于2013年向我借款100万元，蒋春梅于2014年4月2日代蒋红梅向我归还了50万元，后来蒋红梅将案涉房屋抵债给蒋春梅，蒋春梅要归还该房的按揭款就于2017年向我借了25万元；证人卢智证明：我与蒋春梅系朋友，2017年5月，蒋春梅电话告知我她妹妹欠她款项准备用房抵款，但要归还银行贷款解除抵押，让我借给她50-60万元，我只借给了她35万元，2017年7、8月蒋春梅将该款还给我了。两位证人的证言与相关的银行转账凭证相一致，本院予以确认。根据原、被告的陈述及本院确认的证据，本院认定如下事实：原告漆燕、郭明彬于2017年7月27日向重庆市渝中区人民法院起诉被告蒋红梅及简希强（蒋红梅之夫），要求其归还借款本金100万元及利息。2017年9月22日，重庆市渝中区人民法院经调解制作了《民事调解书》，主要内容为：一、蒋红梅、简希强共同归还漆燕、郭明彬借款本金100万元及利息（以100万元为本金、从2016年1月1日起按月利率2%计算至本清时止），此款于2017年12月30日前归还本金10万元，2018年3月30日前归还本金25万元，2018年6月30日前归还本金25万元，2018年9月30日前归还本金25万元，2018年12月30日前归还本金15万元，2019年6月30日前归还全部利息；二、蒋红梅、简希强于2019年3月30日前共同向漆燕、郭明彬支付律师费70040元；三、案件受理费9729元、财产保全费5000元，由蒋红梅、简希强于2019年3月30日前支付给漆燕、郭明彬。因蒋红梅、简希强未按约定归还款项，原告漆燕、郭明彬于2018年1月向重庆市渝中区人民法院申请强制执行。被告蒋红梅及案外人简希强至今未清偿前述债务。另查明：被告蒋红梅、蒋春梅及案外人蒋玉梅系姐妹关系，被告蒋春梅与案外人吴华系夫妻，案外人蒋玉梅与陈伦系夫妻。位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号的住宅一套（建筑面积184.03平方米，以下简称案涉房屋）房屋系被告蒋红梅于2011年12月20日向案外人冀某某购买，购买总价为100万元。被告蒋红梅以该房向中信银行重庆分行抵押贷款110万元，贷款期限240个月，采取按月等额本息法还款，每期还款9274.53元。在被告蒋红梅与中信银行重庆分行于2011年12月23日签订的《重庆市房地产抵押合同》中载明该房的价值为163.05万元。2013年3月1日、4月11日，蒋玉梅向被告蒋红梅之夫简希强分别转账50万元、50万元。2014年4月1日，被告蒋春梅收到银行贷款50万元。次日，被告蒋春梅向蒋玉梅之夫陈伦转账50万元。2016年3月18日、6月19日，被告蒋红梅向被告蒋春梅前述贷款的收、还款账户分别转账1.22万元、3100元。2016年9月1日，被告蒋春梅向银行归还了前述贷款本息487068元。2016年9月3日，被告蒋春梅之夫吴华为被告蒋红梅缴纳了案涉房屋截止至2016年7月20日的水电公摊费、截止至2016年8月31日的物管费共计9411.6元。从2016年底至2017年初，吴华为案涉房屋的装修进行了订货并陆续支付了装修费、材料款。2016年9月23日，被告蒋春梅将其位于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西四路53号碧泉花园5幢1单元1-13-1的房屋（建筑面积116.4平方米）以44万元的价格出售给了案外人邓某某。2017年5月11日，被告蒋红梅及其丈夫简希强向案外人李阔出具《委托书》，委托李阔代为办理案涉房屋的买卖合同签订、收取款项、偿还银行按揭贷款、过户等手续，该委托书由重庆市渝北公证处进行了公证。2017年5月26日，被告蒋春梅向李阔转账9.6万元。2017年5月28日、29日，案外人卢智向李阔转账共计35万元。2017年5月29日，陈伦、吴华、屈红梅分别向李阔转账25万元、19万元、5万元。2017年6月1日，吴华向李阔转账3万元。2017年6月1日，李阔向被告蒋红梅的按揭贷款账户转账93.5万元用于归还了被告蒋红梅尚欠的中信银行重庆分行按揭贷款。2017年6月8日，以被告蒋红梅为甲方（李阔代签）、被告蒋春梅为乙方签订《重庆市房屋买卖合同》（以下简称案涉合同），主要内容为：甲方将位于重庆市渝北区XX街道XX路XX房屋（建筑面积184.03平方米）以92万元的价格出卖给乙方，2017年6月8日一次性将92万元支付给甲方。双方随后依据该合同办理了房屋过户登记。2017年5月11日，被告蒋春梅与中国建设银行重庆市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定蒋春梅向该行贷款69万元用于向李阔购买案涉房屋，该合同载明：案涉房屋成交价144万元，评估价143.54万元。2017年7月29日、8月20日，被告蒋春梅向卢智转账21万元、14.3万元。2019年1月9日，以原告漆燕、郭明彬为甲方、重庆志和智律师事务所为乙方签订《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托指派律师为甲方与蒋春梅、蒋红梅撤销权纠纷一案提供法律服务，担任代理人，律师服务费为5万元。当月29日，原告漆燕向该所支付了律师服务费5万元。审理中，原告认为即使案涉房屋的真实交易价格是145万元也低于市场价格的70%，故申请进行司法评估，本院委托了重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行评估。2020年5月11日，该公司出具《房地产估价报告》，估价结果为案涉房屋在2017年6月8日的不含装修的市场价格为149.43万元，含装修的市场价格为205.38万元。原告为此支付了1.3万元评估费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”，原告漆燕、郭明彬系被告蒋红梅的债权人，其有权提起本案诉讼。本案争议的焦点是：1、案涉房屋的转让时间；2、案涉房屋的转让价格，本院分别评判如下。关于案涉房屋转让时间问题。虽然二被告签订《重庆市房屋买卖合同》的时间为2017年6月8日，但被告蒋春梅之夫吴华于2016年9月3日为被告蒋红梅缴纳了案涉房屋之前拖欠的物管费、水电费，并随后就为案涉房屋订购了装修材料、支付了相应的装修费、材料费；同时，被告蒋春梅于2016年9月23日将其另外一套房屋出售，从前后时间上看，该行为符合购“新房”出售“旧房”的一般习惯。综合上述情形，本院认定二被告已于2016年9月左右达成了转让案涉房屋的合意并予以了交付。关于案涉房屋的转让价格问题。第一，被告蒋春梅于2014年4月2日代被告蒋红梅偿还了借款50万元，被告蒋春梅之夫吴华于2016年8月31日为被告蒋红梅支付了案涉房屋的物管费、水电费9411.6元，因二被告达成以房抵债合意的时间为2016年9月左右，在无其他证据证明前述债务已另行清偿的情况下，二被告关于前述款项冲抵购房款的陈述具有合理性；第二，蒋春梅、吴华夫妇及受其委托的陈伦、卢智在2017年5月26日至2017年6月1日期间共计向被告蒋红梅指定的受托人李阔转账91.6万元，李阔收到前述款项随即转入被告蒋红梅的还款账户用于归还其以案涉房屋抵押贷款所欠的银行贷款，从蒋春梅等人支付款项的对象、时间与签订房屋买卖合同的时间及李阔收款、转款的时间等综合分析，被告蒋春梅等人向李阔支付的上述款项显然是用于为被告蒋红梅偿还银行贷款，在无其他证据反驳的情况下，二被告关于上述款项系被告蒋春梅支付的购房款的一部分的陈述亦具有合理性；第三，被告蒋春梅与建设银行重庆分行于2017年5月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中明确载明涉诉房屋的成交价为144万元，该价格与二被告所陈述的成交价格及查明的实际付款金额（含抵销的借款、物管费、水电费）基本一致；第四，在二手房交易中，交易双方为减少税费支出而以签订阴阳合同的形式（即用于过户登记的合同金额低于实际交易金额）并不鲜见，特别是二被告基于姐妹关系，双方对此更易形成此类合意，且案涉合同约定的“2017年6月8日一次性将92万元支付给甲方”与查明的被告蒋春梅支付房款的时间明显矛盾，由此也足以说明该合同中关于合同价款、支付时间的约定并非双方真实意思表示，进一步证明案涉合同仅是为过户而签订；第五，并无证据证明被告蒋春梅在二被告转让房屋时知晓被告蒋红梅与原告的债权债务关系，被告蒋春梅为配合被告蒋红梅“逃债”而冒着双方的买卖行为被撤销的风险（房屋恢复登记至被告蒋红梅名下进而被执行）、同时让自己背负银行债务可能性较低，即被告蒋春梅不具有主观恶意。综合上述五点，本院认定案涉房屋的交易价格至少为142.54116万元（50万元＋9411.6元＋91.6万元）。根据前述认定，案涉房屋的交易时间为2016年9月左右，且被告蒋春梅之夫吴华随后就为该房订购装修材料、支付相关装修费用，故应认定该房转让时为清水房，应按清水房的市场价格确定。即使按原告主张的2017年6月8日的市场价格确定，其评估金额为149.43万元，与二被告的实际交易价格基本相当，不存在“以明显不合理的低价转让财产”的行为。至于原告所称该房在2011年12月评估价格为163.05万元，本案中的评估价格149.43万元不合理的问题，本院认为，首先，二者时间相隔5年多，不具有可比性；其次，被告蒋红梅与中信银行重庆分行签订的《重庆市房地产抵押合同》中载明的房屋价格仅是其双方自行协商确定的价格，并非专业评估机构的评估结论，其价格的形成可能存在非市场因素的影响，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，原告关于被告蒋红梅以明显不合理的低价转让财产的主张不成立，本院对其诉讼请求不予支持。鉴于因二被告在签订案涉《重庆市房屋买卖合同》时未如实填写房屋交易价格引发本案，二被告亦应承担部分诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告漆燕、郭明彬的诉讼请求。本案受理费16989元，评估费13000元，共计29989元，由原告漆燕、郭明彬负担19989元，被告蒋红梅、蒋春梅各负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 郑 伟人民陪审员 陈 郁人民陪审员 张成新二〇二〇年十一月二十五日法官 助理 谢 茜书 记 员 罗园园