重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初8886号原告：刘增志，男，1978年4月27日出生，汉族，户籍地住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人:陈霞，重庆振雄律师事务所律师。被告:重庆中昂置业有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路1号4-11号。统一社会信用代码91500103073678533Y。法定代表人:齐志（该公司总经理），男，1975年5月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：杨缘（该公司员工），男，1992年4月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告刘增志与被告重庆中昂置业有限公司（以下简称中昂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘增志及其委托诉讼代理人陈霞，被告中昂公司的委托诉讼代理人杨缘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘增志向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告签订的《中润超市商铺租赁合同》于2020年5月14日解除；2、判决被告返还履约保证金260000元，预付的租金255000元。事实和理由：原被告于2018年12月8日签订了《中润超市商铺租赁合同》，约定了租金、物业费标准、租赁期限、租赁范围等内容。合同签订后，原告向被告预付租金255000元并缴纳履约保证金260000元。因被告的商铺存在被第三方占有、承租区域不明等情况，导致原告无法装修。后又因新冠肺炎疫情的影响，原告经济状况严重恶化，无力承担超市装修和运营所需的巨额支出。2020年5月，原告要求解除合同，被告虽同意，但拒绝返还保证金和租金、物业费，经原被告多次协商未果，故起诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告中昂公司辩称：对原被告于2018年12月8日签订了《中润超市商铺租赁合同》无异议，被告并未同意合同于2020年5月解除。现合同是否解除以及解除时间由法院依法认定，但不同意退还保证金及租金，理由如下：1、根据合同约定，租赁超市面积为3690.69平方米，但该面积是暂定面积，应以最终实测面积3527.58平方米为准。面积有差距的部分规划为储藏（戊类）室，与超市完全独立。2、原告于2019年1月29日接收了租赁商铺，但至今未实际装修，原告以“重复租赁”为由拖延履行合同，已构成根本违约，故被告不应退还保证金及租金。3、虽2020年1月新冠肺炎疫情爆发，但超市经营未受影响，原告陈述的经济状况严重恶化无事实依据。综上所述，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年12月8日，原告刘增志（乙方）与被告中昂公司（甲方）签订了《中润超市商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将座落于重庆市北碚区蔡家岗街道中昂星汇项目二期负一层商铺出租给乙方用于经营综合超市，建筑面积3690.69平方米（以实测为准），租赁期限从2018年12月31日起至2033年12月31日止，开业时间最晚不超过2019年10月1日。二、甲方于2018年12月31日前向乙方交付商铺，乙方接甲方通知后3个工作日内接房，若乙方不按约定接受商铺，则从2018年12月31日起，视为甲方已交付。三、第1-12个月，租金及物业费共计88576.56元（租金按2元/月/平方米标准计算，物业费免收），第13-18个月，租金及物业费共计44288.28元（租金按2元/月/平方米标准计算，物业费免收）；第19-24个月，租金及物业费共计376450.38元（其中租金按8元/月/平方米标准计算），物业费按9元/月/平方米标准计算）；第三年，租金及物业费共计1034131.34元（其中租金按14.35元/月/平方米标准计算，物业费按9元/月/平方米标准计算）……，第十五年，租金及物业费共计1131122.67元（其中租金按16.35元/月/平方米标准计算，物业费按9元/月/平方米标准计算）。合计租金及物业费为14526555.84元。四、合同签署5个工作日内，乙方向甲方一次性支付履行合同的保证金260000元，同时预交租金255000元。从开始计租时逐步扣除预交租金，履约保证金及预付租金支付后，合同生效。租赁关系终止时，甲方收取的该商铺履约保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方若未如期缴纳水电费、燃气费、有线电视费、通讯费，甲方有权从履约保证金中直接扣除，且从乙方应缴费之日起，每逾期一日，向甲方按未缴纳总费用的2%支付违约金。五、有下列情形之一的，甲方可单方终止合同，履约保证金不予退还，支付的履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应当另行赔偿：（二）乙方未按时开业超过30日的。有下列情形之一的，乙方可单方终止合同，履约保证金予以退还：（二）甲方交付的房屋不符合交房条件，造成乙方不能按时开业的。六、乙方需提前解除合同的，应提前一个月书面通知甲方，经甲方同意且履约保证金不予退还。合同后附商铺的租赁范围及商铺户型图、物业技术条件确认函及交付标准。合同签订后，原告于2018年12月19日向被告支付了履约保证金260000元，支付了预交租金、物业费255000元。2019年1月29日，原告接收了案涉商铺。北碚区房屋测绘管理所于2019年4月29日出具《重庆市房地产面积竣工测算报告书》，载明：本次委托测绘的楼盘名称中昂时代，本幢房屋共三层（地下2层，地上1层），第负1层有车库1套，建筑面积6603.76平方米，有非住宅（超市）1套，建筑面积3527.58平方米，有储藏室1套，建筑面积847.67平方米。其中，负1层包括超市用梯间、扶梯、观光电梯等。2019年6月14日，房屋登记部门核发了不动产权证，载明案涉房屋建筑面积3527.58平方米，用途为商业服务。2019年7月1日，原告刘增志（乙方）与被告中昂公司（甲方）签订了《商铺租赁合同补充协议书》，主要约定：一、商铺租赁期限调整为2019年6月1日至2034年5月31日止，计租时间调整为2019年6月1日起；二、乙方开业时间最晚不超过2019年12月31日。2019年7月左右，被告将储藏（戊类）部分面积租赁给他人用于家具家居经营。2020年5月14日，原告向被告发出《合同解除通知书》，主要载明其进场装修时，发现部分区域（案涉储藏室的一部分）被告再次出租给第三方使用，导致前期设计的方案无法实施，装修工程无法进行。2019年10月，原告发函要求落实解决方案无果，被告已严重违约，且合同目的不能实现，要求解除合同，退还履约保证金和预付租金。被告收到《合同解除通知书》后未答复。另根据原被告签订的《中润超市商铺租赁合同》附件1商铺租赁范围图纸及北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房地产面积竣工测算报告书》附图“第车库幢第负1层平面图”，原被告签订合同时约定的租赁范围包括了《重庆市房地产面积竣工测算报告书》附图中确定为储藏（戊类）的一部分面积。上述事实，有《中润超市商铺租赁合同》及附件1、附件2、《商铺租赁合同补充协议书》、《合同解除通知书》、收据、物业移交函、不动产权证复印件、超市物业移交单、测算报告书及原被告的当庭陈述载卷为据，足以认定。本院认为，原、被告签订的《中润超市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点是合同是否解除？原告的诉讼请求是否应当予以支持？一、关于合同的解除问题。2020年5月，被告收到原告发出的《合同解除通知书》，但未予答复，且庭审中也未明确表示同意解除合同，仅是陈述“合同是否解除及解除时间由法院认定”，因此本案中当事人并未协议解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的。据此可见，根本违约的行为应从是否影响到合同目的的实现角度判断。具体到本案中，首先，租赁目的为经营超市，合同中约定面积为3690.96平方米，同时约定以实测面积为准。后北碚区房屋测绘管理所对负一层面积测算时，将双方签订合同时约定的超市左下角的小部分区域规划为储藏（戊类），最终超市部分实测面积3527.58平方米，面积存在误差并不归责于被告，原告也无证据证明相差160余平方米会对经营超市产生影响，并不影响合同目的实现。其次，160余平方米的差异面积用途确定为储藏室（戊类），根据建设设计防水规范的相关规定，戊类储藏室只能存放不可燃烧的物品，不属于超市的范畴。综上，被告在本案中无违约行为，而原告未按合同约定的时间开业，已构成根本违约，故原告不具有单方解除合同的权利，其2020年5月14日向被告发出的《合同解除通知书》不产生解除合同的效果。原告请求确认原、被告签订的《中润超市商铺租赁合同》于2020年5月14日解除，虽此时双方的合同并未解除，但原告的该项诉讼请求包含了要求解除合同的意思表示。原、被告签订的《中润超市商铺租赁合同》系长期性合同，涉案房屋从2019年1月29日交付至今，原告未完成装修也未使用，若继续履行合同，既不利于租赁物发挥使用效益，也对原告显失公平，为打破成合同僵局，本院支持解除原被告签订的《中润超市商铺租赁合同》。主合同解除后，作为从合同的《商铺租赁合同补充协议书》也随之解除。二、保证金及租金、物业费的退还问题。双方合同中约定了履约保证金的返还条件，履约保证金需抵充合同约定由承租人承担的费用后才予以返还，同时还约定原告未按时开业超过30日，保证金不予退还。现因原告违约而解除合同，被告不返还履约保证金具有合同依据及法律依据，故该项诉讼请求不予支持。原告支付的租金、物业费255000元，扣除从2019年6月1日起至判决生效之日止的租金、物业费及本判决生效次日起至原告向被告返还房屋之日止按租金、物业标准计算的房屋占有使用费之外，若还有剩余部分，应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘增志与被告重庆中昂置业有限公司于2018年12月8日签订的《中润超市商铺租赁合同》。二、由被告重庆中昂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘增志预付的租金及物业费。（返还时，扣除从2019年6月1日起至本判决生效之日止的租金、物业费及本判决生效次日起至原告向被告返还房屋之日止按租金、物业费标准计算的房屋占有使用费。以上租金、物业费的标准均按3527.58平方米计算，从2019年6月1日起，第1-12个月，租金2元/月/平方米，物业费免收；第13-18个月，租金2元/月/平方米，物业费免收；第19-24个月，租金8元/月/平方米，物业费9元/月/平方米；第三年，租金14.35元/月/平方米，物业费9元/月/平方米；第四年……）三、驳回原告刘增志的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9375元，减半收取4687.5元，由原告刘增志负担3316.5元，被告重庆中昂置业有限公司负担1371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  陈薇薇二〇二〇年十一月十一日书记员  李 思