上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初21064号原告：上海烨高物业服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：卞烨瑾，执行董事。委托诉讼代理人：袁作东，上海明伦律师事务所律师。被告：林爱华，女，1963年9月27日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。被告：蒋瑞鸿，女，2000年7月31日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。两被告委托诉讼代理人：严宇政，北京市京师(上海)律师事务所律师。第三人：上海置梁行物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梁家栋，董事长。委托诉讼代理人：徐琳，女。原告上海烨高物业服务有限公司(以下简称烨高物业)与被告林爱华、蒋瑞鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海置梁行物业管理有限公司(以下简称置梁行公司)作为第三人参加诉讼，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。烨高物业的委托诉讼代理人袁作东，林爱华、蒋瑞鸿的委托诉讼代理人严宇政，第三人置梁行公司的委托诉讼代理人徐琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烨高物业提出诉讼请求：1.判令林爱华、蒋瑞鸿支付上海市天钥桥路XXX号XXX栋XXX室自2020年4月起至2020年10月止的物业服务费，每月1,051.36元；2.判令林爱华、蒋瑞鸿支付每月拖欠物业服务费的滞纳金，以每月1,051.36元为基数，按日万分之三的标准自每月11日起分段计算至判决生效之日止。事实与理由：林爱华、蒋瑞鸿系上海市徐汇区天钥桥路XXX号A栋XXX室房屋的业主，烨高物业系嘉汇国际广场的物业服务企业。烨高物业自2019年11月1日起对嘉汇国际广场提供物业管理服务，A栋19-35楼的物业服务费标准为16元/平方米/月。业主于每月10日前缴纳当月费用，逾期应付滞纳金。2019年10月20日-11月15日，烨高物业通过短信通知、在业主微信群内发布告示、在大楼入口处和公告栏张贴布告、向业主派送等方式，及时向全体业主通报物业服务企业变更的情况。经催收，林爱华、蒋瑞鸿向烨高物业缴纳了2019年11月至2020年3月的物业管理服务费，但自2020年4月起未再付费。林爱华、蒋瑞鸿拒付物业服务费的行为，影响了烨高物业的正常经常管理。故诉至法院，请求法院判如所请。林爱华、蒋瑞鸿辩称：首先，开发商应与物业管理相分离。2019年9月10日，烨高物业做出了股东变更，上海厚大投资有限公司持有烨高物业43%的股权。该公司的股东系谭某1和谭某2(二人系父子关系)，而开发商上海华中物业经营管理有限公司(以下简称华中物业经营公司)的实际控制人和法定代表人均为谭某1。第二，根据住房和城乡建设部2009年印发的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，建设单位应当按照物业所在地区的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。但是华中物业经营公司为继续占有业主权益，迟迟未将文件资料提交相关部门，并于2019年11月与其关联公司签订《前期物业管理服务合同》。第三，物权法规定，建筑区划内的道路、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，以及占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位等小区共用部位的收益，属于全体业主共有。华中物业经营公司和烨高物业未对相关收费项目、收费标准、服务标准等进行公示，烨高物业对于A栋和其他栋的业主选择性收取物业费。占有应属于业主的共有利益，系恶意串通损害业主权益的情形。另外，烨高物业的物业管理人员和公司的人员和办公场所高度混同，高度怀疑烨高物业是前者的换壳公司。嘉华国际广场大部分业主对烨高物业提供的服务以及华中物业经营公司滥用权力的行为十分不满，已收集二百余位业主签名的投诉书。综上，林爱华、蒋瑞鸿认为烨高物业与华中物业经营公司签订的是无效合同，烨高物业与其之间不存在物业合同关系。林爱华、蒋瑞鸿已向置梁行公司缴纳了2020年4月至2020年6月期间的物业管理服务费，应驳回烨高物业的全部诉讼请求。经审理查明，林爱华、蒋瑞鸿系上海市徐汇区天钥桥路XXX号A栋XXX室所有权人，建筑面积为65.71平方米，用途为办公。烨高物业系嘉汇国际广场物业管理企业。2019年9月23日，嘉汇国际广场开发商上海华中物业经营管理有限公司(原名称为上海华中房地产开发有限公司)与烨高物业签订《前期物业管理服务合同》，约定，华中物业经营公司将上海市徐汇区天钥桥路XXX号、327号、329号，斜土路XXX号，即嘉汇国际广场A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋委托烨高物业实行物业管理。委托期限为三年，自2019年11月1日起至2022年10月31日止。业主按其拥有建筑面积每月每平方米不同标准向烨高物业缴纳物业管理服务费用，其中A栋1楼-18楼收费标准为13元/平方米/月；19楼-35楼收费标准为16元平方米/月；B栋物业管理费收费标准为13元/平方米/月。C栋、D栋、E栋、F栋、G栋管理费用的收费标准，以及公共区域和公共设备维护的费用分摊，由烨高物业和使用人及业主协商另行约定。每月交纳一次，每月10日前缴纳当月物业管理服务费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。烨高物业负责每12个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费账目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务业的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。合同另对双方权利义务、委托服务事项、违约责任等作了约定，并约定自2019年11月1日起生效。签约后，2019年10月20日起，烨高物业同时在嘉华国际广场小区大厅及包括林爱华、蒋瑞鸿在内的小区物业服务群发布更换物业公司公告及通知，内容为，……嘉汇国际广场物业服务公司于2019年11月1日起由置梁行公司变更为烨高物业，变更公告及通知已在项目中张贴告示，物业也将通过上门发放、电话、短信及微信等方式通知所有业主。之后，烨高物业于2020年11月1日起正式进驻嘉华国际广场小区实施物业管理，包括为业主提供代收代付水电费等服务。林爱华、蒋瑞鸿并向烨高物业支付了2019年11月-2020年3月期间的物业服务费用，并每月将水电费交由烨高物业代缴。之后，林爱华、蒋瑞鸿仍向置梁行公司通过转账方式支付物业服务费，2020年4月24日，置梁行公司将林爱华、蒋瑞鸿支付的物业服务费21,026.40元予以退还；2020年6月29日，林爱华、蒋瑞鸿再次将XXX室房屋2020年4月-6月的物业服务费3,154.08元通过转账方式支付给置梁行公司。因林爱华、蒋瑞鸿未向烨高物业支付2020年4月起的物业服务费，烨高物业遂诉至本院。另查明，嘉华国际广场小区自建成交付至今，一直未成立业主委员会，包括林爱华、蒋瑞鸿在内的众多小区业主向街道、开发商等部门多次书面反映过此问题,以及开发商前期物业管理中存在的种种问题等。本院认为，合同法规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。烨高物业与开发商签订的《物业服务合同》未违反法律的禁止性规定，于法不悖，效力及于全体相关业主。烨高物业进驻小区后，实施了物业管理服务，故其要求林爱华、蒋瑞鸿按合同约定给付物业服务费的诉讼请求，于法有据，应予支持。鉴于置梁行公司已退出嘉汇国际广场小区物业管理，无权收取物业服务费用，为避免讼累，本院径行判决置梁行公司将林爱华、蒋瑞鸿支付的2020年4月至6月期间的物业服务费3,154.08元返予烨高物业，林爱华、蒋瑞鸿应另向烨高物业支付2020年7月至10月的物业服务费。林爱华、蒋瑞鸿关于开发商华中物业经营公司与烨高物业股东混同，怠于成立业主委员会，并与烨高物业恶意串通占有应属于业主的共有利益，损害业主权益等辩称意见，未能提供有效证明；且物业管理服务合同明确，烨高物业负责每12个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费账目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务业的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。烨高物业自2019年11月1日入驻嘉汇国际广场小区，至起诉时未满一年，故林爱华、蒋瑞鸿的前述辩称意见，本院不予采纳，林爱华、蒋瑞鸿可另寻法律途径主张权利。林爱华、蒋瑞鸿拒绝支付物业服务费，有违法律和合同约定，构成违约，应支付滞纳金。烨高物业主张按日万分之三的滞纳金标准符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、上海置梁行物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将收取潘伟的上海市天钥桥路XXX号XXX栋XXX室自2020年4月起至2020年6月止的物业服务费3,154.08元返还上海烨高物业服务有限公司；二、林爱华、蒋瑞鸿应于本判决生效之日起十日内给付上海烨高物业服务有限公司上海市天钥桥路XXX号XXX栋XXX室自2020年4月起至2020年10月止的物业服务费4,205.44元；三、林爱华、蒋瑞鸿于本判决生效后十日内支付上海烨高物业服务有限公司逾期付款滞纳金，滞纳金以1,051.36元为基数，分别自2020年4月至2020年10月期间的每月11日起，均至判决生效之日止，均按每日万分之三计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由林爱华、蒋瑞鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 汶二〇二〇年十一月十日书记员 范心佩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......