山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终6460号上诉人（原审原告）：杨洪瑞，男，1978年9月26日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：王丹，山东纲汉佳睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵德波，男，1976年5月2日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。上诉人杨洪瑞因与被上诉人邵德波土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨洪瑞上诉请求：1、法院撤销海阳市人民法院（2020）鲁0687民初2668号民事判决书，并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定部分事实错误，案涉《承包合同》无效，上诉人无权取得案涉鸡棚及房屋的所有权，导致上诉人的合同目的无法实现。1、被上诉人将案涉土地转让给上诉人属于违法转让。绍家村委为调整产业结构，在村后兴建高标准养鸡大棚，2008年12月28日将案涉土地发包给被上诉人并签订《承包合同》。2019年11月15日被上诉人与上诉人签订《转让协议》，将案涉土地承包合同及养殖棚和房屋出让给上诉人，并在原始《承包合同》上直接将承包人由被上诉人变更为上诉人。本案上诉人不属于邵家村的集体成员，按照相关法律规定，农村土地承包给村集体成员之外的第三人，应当经过民主议定程序，并经镇政府批准同意。被上诉人并没有经过法定程序将案涉土地转让给上诉人，导致案涉《承包合同》无效。根据相法律规定，合同无效自始无效，所以上诉人无权取得案涉土地的承包经营权，而且根据“房随地走”的原则，上诉人也无权取得案涉土地上承建的养鸡棚和房屋的经营权，不能养鸡，所以案涉《转让协议》合同目的无法实现，因此可以解除。2、上诉人与被上诉人签订的《转让协议》违反法律强制性规定。案涉土地作为集体土地，根据规定城市及外村、外乡居民禁止成为集体土地上建筑物的合法所有权人，所以被上诉人将案涉养殖棚及房屋直接转让给上诉人属于违法转让，转让协议无效，上诉人无权取得养殖棚及房屋的所有权，无法正常使用案涉养殖棚。现本案上诉人已经支付全部转让款，但是却无法获得案涉养殖棚及房屋的使用权和所有权，导致双方签订的《转让协议》合同目的无法实现，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，合同应该解除。3、签订转让协议至今，被上诉人一直占有鸡棚，并没有将鸡棚及房屋的钥匙交付给上诉人，同时案涉鸡棚无法正常供电，无法投入养殖使用，而且在签订时双方口头约定案涉鸡棚可以改造扩建，但上诉人在购买后才得知不能改造扩建，所以案涉鸡棚不能进行养殖，案涉合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的的法定解除情形。综上，原审判决认定部分事实错误，上诉人已经交付了全部转让款，但无权取得案涉养殖棚和房屋的使用权所有权进行正常养殖，导致合同目的无法实现。本院二审期间，上诉人补充上诉意见称：1、上诉人与被上诉人转让土地和鸡棚的行为是违法的，系无效合同，合同自始无效，一审法院应行使释明权，而不应以合同是否符合解除条件进行审理。2、上诉人交付的19万元明显高于涉案鸡棚市场价，荒废鸡棚本身没有价值，成本也就7万元，荒废近十年，本案转让的土地是6亩左右，土地承包费是由承包人单独交给村委的。上诉人花费19万元的真实意思明显不是买荒废鸡棚，若不能扩建成现代化养鸡棚，上诉人支付19万元则不是真实意思表示，合同目的无法实现，被上诉人应退还，一审法院没有查清，认定错误。3、涉案鸡棚被上诉人没有交付给上诉人，该举证责任应是被上诉人，一审法院将该举证义务分配给上诉人，明显错误。4、一审法院认定事实错误，很多事实未查清，一审判决书第四页，“根据本院调查，邵家村村委主任邵晓磊表示，杨洪瑞想把鸡棚南边的院子扩建成鸡棚，但院子占地属于基本农田用地，根据规定基本农田用地不能扩建成鸡棚，因此不能扩建。”这个事实认定错误，因为转让协议中除了鸡棚剩余的5亩土地，不是基本农田，只是普通耕地，根据国土资源部规定，只要不破坏耕地种植条件，都可进行养殖。本案不能扩建的原因是上诉人不是本村集体村民，分管镇政府认为转包违法，不批准。一审法院仅凭调查笔录而没有去镇政府及国土资源部门进行核实，导致事实不清，出现错误。综上，结合已经提交的上诉状，一审法院认定事实错误，适用法律有误，请求二审法院依法查清予以改判或发回重审。被上诉人邵德波二审庭审答辩称，本案转让协议的目的是为了取得鸡棚进行养殖，并不是单纯的土地承包权转让，涉案养殖大棚的转让时双方的真实意思表示，不违反法律规定，该转让行为经过村委同意，不存在土地买卖及不能养殖的情形，转让协议已经实际履行，不存在解除及返还转让费的条件，协议中被上诉人并未承诺鸡棚可以扩建，该鸡棚能否扩建不影响现有大棚进行养殖，也不能作为解除本案协议的条件，请求二审法院查明事实，依法维持一审判决。杨洪瑞向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告承包土地及地面附属物转让协议；2.请求法院依法判令被告返还转让费19万元整；3.请求法院判令被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月28日，邵家村委为调整产业结构，经两委、全体党员、村民代表通过，在村后兴建高标准养鸡大棚，与本案邵德波签订《承包合同》，合同约定，承包期限为30年，即2008年12月28日一2038年12月27日止。2019年11月15日，杨洪瑞与邵德波签订《转让协议》，协议约定，将邵德波承包的邵家村的土地承包合同以及养殖棚和房屋转让给杨洪瑞所有。该转让协议有证明人邵家村委会计赵荣，村委委员郑秀红、邵德宠，村委主任兼书记邵晓磊签字。当日，原被告签订《转让证明》，证明邵德波将鸡棚与房屋转让给杨洪瑞，做价19万元整，一次性付清。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告主张，土地买卖应当根据《土地承包法》的规定，应当事先经本集体经济组织成员的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。涉案土地的买卖不符合法律规定。原告为其主张提供证据有《转让证明》、《转让协议》、《承包合同》及发包方村委主任邵晓磊的书面证词一份。经质证，被告对证据一真实性无异议，但该证据同时证明原被告的转让协议已经实际履行完毕，不存在解除的条件。对证据二真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该转让协议转让的只是土地承包经营权和养殖大棚并不是买卖土地，该协议有邵家村委会计赵荣，村委委员郑秀红、邵德宠，村委主任兼书记邵晓磊签字同意，该转让协议邵家村村民并未提出异议，也未要求确认该协议无效，该转让协议不违反法律的规定。对证据三承包合同的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该承包合同在签订转让协议时同时经过了村委的同意进行了变更，承包合同乙方添加了杨洪瑞，系村委会计赵荣所写，在变更承包人后将承包合同原件给付了原告，并不是原告主张的原被告单独进行了变更。对证据四邵晓磊出具的证明，真实性有异议，该证明不能证实是邵晓磊本人所述及签名，假设是邵晓磊出具的证明，其证明的内容与在转让协议中全体村委签名的事实相矛盾。一审法院于2020年8月25日对邵家村委主任邵晓磊就案件情况制作调查笔录。邵晓磊表示原告提供的证据四该份证明不是他书写的，签名也不是他本人所写。因此一审法院对原告提供的证据一、二、三予以采信，对证据四不予采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条，规定了合同的法定解除情形，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形.本案争议的焦点是被告是否已经履行合同约定的义务，合同目的是否实现。一是原告主张本案涉案鸡棚的土地不能买卖，依据是《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条之规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。所以涉案土地的不能买卖。一审法院认为，本案中《转让协议》合同目的为取得鸡棚养鸡，并不是单纯的土地承包权转让纠纷。涉案鸡棚转让，是双方的真实意思表示，并不违反法律的规定，且《转让协议》有邵家村委会计赵荣，村委委员郑秀红、邵德宠，村委主任兼书记邵晓磊签字，根据一审法院对村委主任邵晓磊的调查笔录，邵晓磊也表示，当时村两委都在场同意转让。因此对原告主张土地不能买卖，与本案无关，一审法院不予支持。二是原告主张合同中的买卖标的鸡棚被告没有实际交付，但原告并没有证据证明被告一直占用鸡棚，原告应承担举证不能的不利后果，因此对原告主张被告并未将鸡棚实际交付证据不足，一审法院不予支持。三是原告主张原被告签订《转让协议》时，被告承诺该鸡棚可以改造扩建，但原告购买以后方知不能改造扩建，所以致使原告购买鸡棚养鸡的目的不能实现。根据一审法院调查，邵家村村委主任邵晓磊表示，杨洪瑞想把鸡棚南边的院子扩建成鸡棚，但院子占地属于基本农田用地，根据规定基本农田用地不能扩建成鸡棚，因此不能扩建。根据《转让协议》的内容原被告之间转让的是“邵德波承包的邵家村的土地承包合同以及养殖棚和房屋”，并没有体现扩建，转让的只是现有的鸡棚，因此鸡棚转让后是否可以扩建与《转让协议》无关。被告已经将鸡棚交付给了原告，协议已经履行完毕。因此对原告主张合同目的不能实现，与事实不符，一审法院不予支持。综上所述，本案中《转让协议》原被告均已履行完毕，合同目的已经实现，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的法定解除情形。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告杨洪瑞的诉讼请求。案件受理费减半收取2050元，由原告杨洪瑞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交现场照片一组共7张，证实鸡棚和附属设施比较简陋，2008年建的，几乎没有价值，上诉人交付19万元，明显高于鸡棚市场价，双方真实意思表示就是为了扩建现代化养鸡棚。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，但认为该证据并不能证明该鸡棚比较简陋，该鸡棚建设成本也有十几万，这是土地荒废之后的景象，该鸡棚完全可以进行肉鸡养殖。被上诉人提交村委会会议记录复印件一份，证实被上诉人转让该鸡棚的行为经过村委会议通过。上诉人质证称，因为是复印件不予认可，即使有也是后补的。本院二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，2008年12月28日，为响应邵家村委会产业结构调整，发展养殖业的要求，被上诉人与邵家村委会签订承包合同，约定被上诉人承包邵家村委会土地5亩，期限至2038年12月27日止；2019年11月15日，双方当事人签订转让协议，约定将被上诉人承包邵家村委会的土地、被上诉人建设的房屋和养殖棚转让给上诉人，对价19万元，邵家村委会负责人及成员均在转让协议中签字确认；2020年5月29日，上诉人因受让的土地范围内不能扩建现代化养鸡大棚，起诉至一审法院，要求解除双方之间的转让协议，返还19万元，形成本案。上诉人提起上诉的理由是：双方签订的转让协议违反强制性规定，应为无效，且不能履行，上诉人不能实现合同目的，应该解除，被上诉人应当返还19万元。关于合同效力，从双方当事人签订的转让协议内容看，转让标的为两个部分，一是30年的土地承包经营权，二是被上诉人建设的房屋及养鸡大棚的财产权利；养殖区域的土地承包经营权转让经土地所有权人（发包方）同意，亦未违反国家法律、政策的效力性强制性规范，上诉人仅以其对民主议定程序等的理解而主张无效，依据不足；被上诉人建设的房屋、养鸡大棚为从事养殖业而建设，被上诉人处分其财产权利，并未违反强制性规定，上诉人主张该部分无效，缺乏依据。关于合同应否解除，双方当事人签订的转让合同已实际履行，且经发包方同意，上诉人仅以需建设现代化大棚事宜与镇政府相关部门的沟通情况，而主张合同应当解除，依据不充分。综上所述，上诉人杨洪瑞的上诉主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨洪瑞负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  于 青审判员  栾建伟二〇二〇年十一月二十日书记员  王译伟