辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14901号上诉人（原审原告）：王旭，男，1978年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：艾鹏超，男，1988年5月13日出生，汉族，住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：艾鹏宇，女，1984年10月1日出生，汉族，艾鹏超姐姐，住辽宁省北票市。上诉人王旭因与被上诉人艾鹏超房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初11784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王旭上诉请求：1、判令被上诉人违约，承担合同违约金3000元；2、判令被上诉人承担换门实际发生费用2500元；3、判令被上诉人赔偿逾期租金及未提前告知退房造成的空置损失，合计3000元；4、一审、二审诉讼费被上诉人承担。事实和理由：1、一审开庭时法官认为房屋违约押金3000元在上诉人手里，开庭时已退房，合同事实已解除，所以删除上诉人第一项诉讼请求，判决虽然判定上诉人胜诉，但违约责任未明确，现被上诉人索要违约金和经营损失。合同约定5月6日交房租，上诉人至6月7日房租超期，依然索要租金无果，被上诉人在房租逾期8天后主动搬离。事实清楚，证据确凿。微信聊天记录为证。2、一审判决认定我方将房屋交付被上诉人时，房门损坏，同时支付了换门费用2500元。一审显然未注意签字日期，关键时间点错误。房门在房屋交付时是好的，一星期后门发生损坏，双方对损坏原因是人为还是门自身质量，存在争议。最后商定我方暂出钱换门，但如果被上诉人租期不满将承担换门费用。5月6日为合同约定交租日期，6月6日租金已到期，6月7日被上诉人仍不交租金也不搬离，且直接让我方去起诉。有微信聊天记录为证。上诉人同意减免租金、房租逾期仍催促被上诉人交租，同意未收到租金的情况下被上诉人仍然使用房屋，充分表明自始至终上诉人希望合同被正常履行。可以看到上诉人一直以信任的态度多次妥协，而被上诉人为了能退租免责屡次言而无信得寸进尺。一审以上诉人要求解除合同为由，承担房门更换费用颠倒事实。3、被上诉人6月8日明确表示不搬走，让上诉人起诉，6月13日突然提出次日交房，14日上午交回房屋。期间无任何沟通，未提前30日告知，造成上诉人房屋空置损失。艾鹏超辩称，我方没有违约，是上诉人违约。1、一审开庭时为分清事实责任，上诉人承认提出解除合同并且法官当庭再三确认。当时上诉人承认其先提出不出租，事实没有争议，一审有记录。现上诉人不承认一审事实，在不退押金、违约金等损失的情况下又一次诬告我方。2、因上诉人违约不出租房屋，所以上诉人违约在先，让我方赔偿违约金，换门钱、空置费，与事实严重不符，这些费用应是上诉人赔偿我方。对上诉人说我方不搬离，因上诉人不出租房屋违约，直接撵我方走。押金、违约金、装修费用等损失一律不管，直接就得搬走，所以我方说不解决不搬走，上诉人说我方非法占用他房屋要起诉，我方同意其起诉，我方当时说法院怎么判我方就怎么执行。后来法院打电话说已经立案，我方才搬走。3、对上诉人说不提前告知一事。自始至终我方没有不租的想法，所以我方无法告诉上诉人。上诉人说不出租了，我方当时就傻了，懵了，才造成我方后面一系列经济损失，因为提前没有任何准备。4、关于房租逾期没交，一审已经详细说过了，当面征求过上诉人同意。有交房租收据时间为证，且我方从未拖欠房租，上诉人所说与事实不符。王旭向一审法院起诉请求：1、请求判令被告按补充协议中的约定承担房屋门的安装费用2500元；2、请求判令被告支付2020年6月6日至2020年6月14日占用房屋费用500元（按月租金2000元计算）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：,2018年11月26日，原告王旭（甲方、出租方）与被告艾鹏超（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将和平区南宁南街15号4单元1楼1号房屋出租给乙方使用。租期从2018年12月6日起到2022年9月6日止，租期内乙方每半年以现金形式付给甲方，每半年租金12000元。交付租金同时，乙方应另附押金3000元。合同下方手写备注“由于门的质量问题已出现故障，甲乙经协商，甲方换新门，保证质量问题，如乙方租期未到新门费用2000元由乙方承担”。合同签订后，被告交纳了租金及押金3000元，原告将房屋交付被告使用，同时原告更换新房门支付费用2500元。现被告房屋租金交纳至2020年6月6日，双方因租金减免及交纳问题未能达成一致，原告提出解除合同，被告于2020年6月14日搬离诉争房屋。一审法院认为,原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行义务。原告依约将房屋交付使用，被告亦应依照合同约定履行支付租金的义务。关于原告主张的2020年6月6日至2020年6月14日期间租金问题，被告在该期间占有使用房屋，应依照合同约定租金标准支付租金，原告主张500元并未超过该标准，予以支持。关于原告主张的更换房屋门费用，合同中约定“如乙方租期未到新门费用2000元由乙方承担”，现合同未到期系原告要求解除合同，并且更换后的房门留在诉争房屋内，原告可以继续使用，故原告该诉请缺乏事实依据，不予支持。一审法院判决：一、被告艾鹏超于判决生效之日起十日内支付原告王旭租金500元；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告艾鹏超承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据一、房屋租赁合同复印件，用以证明房屋空置一个半月后才出租，被上诉人说我方转租他人为多收租金不属实。证据二、双方往来微信截屏，用以证明我方没有提出让被上诉人退房，没有先要求解除合同。证据三：网络打印通告，用以证明被上诉人当时无法经营，是被上诉人为了减少损失想解除合同。被上诉人质证称：对证据一真实性无法确定。对证据二语音通话中上诉人说不租给我方，一审有笔录记载。对证据三我方预收一年学费，可以恢复上课，7月可以恢复上课时没有地方上课，8月才复课，是上诉人造成的，不是疫情。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据一审庭审笔录记载，上诉人调整其诉讼请求，并陈述“以当庭陈述为准”，故上诉人提出的第一项和第三项上诉请求，不属于二审的审理范围，在当事人不能调解的情况下，本院无法审理。本案二审争议焦点为被上诉人是否应当承担换门实际发生费用2500元。首先，上诉人主张房屋交付给被上诉人时房门没有损坏，因双方对损坏原因有纠纷，故由上诉人垫付费用更换等。根据双方书面约定“由于门的质量问题已出现故障，经双方协商，上诉人换新门，保证质量问题”，可以认定门出现质量问题后，经双方协商上诉人更换新门。上诉人作为出租方，如果不能证明承租方使用不当造成损坏，应当承担房屋配套设施的维护更换责任。本案不能认定房门损坏是被上诉人的责任。其次，上诉人主张被上诉人违约，应当承担房门更换费用等。虽然双方书面约定“如果被上诉人租期未到，新门费用2000元由被上诉人承担。”但根据本案现有证据，能够证明租赁期间受疫情影响经营，双方曾对减免租金和延期支付租金等事宜多次沟通、协商，但最终未能达成一致意见并履行。上诉人要求被上诉人搬离，被上诉人已实际搬离。因此，本案不能认定被上诉人构成违约。考虑到上诉人已将房屋另行出租，更换房门具备继续使用的条件，故不宜判决被上诉人承担更换房门的费用。一审法院未支持上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王旭负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 虹审 判 员  赵 钺审 判 员  金 鑫二〇二〇年十一月二十七日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。