黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0109民初1953号原告：宋向朋，男，1946年12月2日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：佟钊，黑龙江远东律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：孙明，黑龙江远东律师集团事务所律师。被告：杜凤海，男，1971年9月1日出生，汉族，无业，住哈尔滨市松北区。被告：李石鑫，男，1988年2月15日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。原告宋向朋与被告杜凤海、李石鑫执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋向朋及其委托诉讼代理人佟钊、孙明，杜凤海到庭参加诉讼，李石鑫经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋向朋向本院提出诉讼请求：1.确认位于肇东市铸城雅居3栋（1-2）一层000101（0001）号及3栋（1-2）二层000102（0002）号商服所有权归原告所有；2.依法撤销（2020）黑0109执异7号民事裁定，并判令解除对位于肇东市铸城雅居3栋（1-2）一层000101（0001）及3栋（1-2）二层000102（0002）号商服的查封，房产暂估价值150万元；3.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2017年6月21日，二被告民间借贷纠纷一案经法院做出（2017）黑0109民初327号民事调解书，二被告自愿达成协议：“被告李石鑫于2017年7月1日前给付被告杜凤海欠款3500000元”的协议。该民事调解书生效后，因李石鑫未主动履行，杜凤海向法院申请强制执行。在强制执行过程中，法院将位于肇东市铸城雅居3栋（1-2）一层000101（0001）号及3栋（1-2）二层000102（0002）号商服查封。2020年5月6日，原告对涉案房屋向法院提出书面执行异议，法院做出（2020）黑0109执异7号执行裁定，驳回原告的异议申请。2013年9月9日，黑龙江万城房地产开发有限公司（以下简称万城房地产公司）与原告签订两份《铸城雅居房屋认购书》并出具《售房凭证》，约定原告认购该公司开发建设的肇东市铸城雅居3栋（1-2）一层000101（0001）号及3栋（1-2）二层000102（0002）号商服，并支付对价款。2014年6月30日，原告办理入户手续，并缴纳入户费9600元，原告对涉案房屋进行了装修，并按期缴纳了物业费、取暖费、水电等相关费用。现因万城公司欠税费等原因导致涉案房屋无法办理不动产权属登记。综上，原告应当系涉案房屋的权利所有人。首先，万城公司与原告签订的《铸城雅居房屋认购书》及出具的《售房凭证》，应当系原告认购涉案房屋的权属证明；其次，原告自办理入户手续至今一直实际占有涉案房屋；最后，原告至今未办理不动产物权登记，并不是由于其自身原因造成，故应当认定原告对案涉房屋享有物权期待权。虽然李石鑫提交的《铸城雅居房屋认购书》及《售房凭证》签订时间在原告之前，但其并没有实际占有涉案房屋，其对涉案房屋的权利保护顺位应排在原告之后。法院在没有确认谁对涉案房屋享有排他性权利的前提下，对涉案房屋查封无理无据。因被告李石鑫并非涉案房屋真正权利人，法院驳回原告的执行异议请求，侵害原告的合法权益，故原告诉至法院。杜凤海辩称，1.从原告向法院提供的房屋认购书等证据可以看出当时与开发公司签订认购书的是宋向朋，向法院提起执行异议和起诉的是宋向朋，二者是否同一人存在异议。2.本案是执行异议之诉案件，原告应在执行阶段对执行标的提出异议并由执行部门作出裁定，但原告在执行阶段仅对0××1号房屋的执行行为提出异议，对0002号房屋提出异议的是庞军林，且庞军林已经提起执行异议之诉。在执行程序中，原告明知庞军林以所有人身份对0002号房屋查封提出异议，但从未予以否认，可见原告在本次诉讼中要求确认该房屋所有权，不仅超出本案审理范围也与事实不符。3.原告在诉状中提出2013年9月9日与开发公司建立房屋买卖合同关系与事实不符。原告在执行阶段明确承认此房是借款融资后以房抵债行为，同时在原告与开发公司订立的合同和售房凭证中有明确体现，因此原告不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条中的适格主体。原告对于开发公司享有债权，不同于28条规定基于生活、消费而建立起来的物权期待权，而是普通债权，对法院强制执行行为不具有排除权。4.原告主张其已经占有房屋与事实不符。实际上，该小区商服由于开发公司原因一直未能办理进户手续。综上，请法院判决驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的证据一为（2020）黑0109执异7号执行裁定书，证据二为EMS快递单复印件，证据三为汇款凭证，证据四为铸城雅居房屋认购书和售房凭证，对上述证据的客观性本院予以采信；原告举示证据五为001和002号房产进户费收据，收据上未注明001和002号房产的进户费各是多少钱，不具有客观性，本院不予采信；证据六为三张物业费收据，本院结合其他证据予以考量；证据七为房屋租赁协议书，原告未能提供原件，也未提供其他证据佐证，本院不予采信；证据八为万城房地产开发有限公司出具的情况说明，说明上所写以房抵账时间与原告举示的证据四时间不一致，借款金额与汇款票据也不一致，该证据不具有客观性，本院不予采信；证据九为张亚秋的证人证言，能够证明案涉房产开发公司法人李铁向宋向朋借款的事实，李铁以房抵债的事实，本院予以采信。被告举示的证据一为（2017）黑0109民初327号民事调解书，证据二为3号楼000101号房屋认购书、售房凭证，证据三为3号楼000102号房屋认购书、售房凭证，证据四为庞军林执行阶段提出的执行异议申请书、房屋认购书、售房凭证、（2020）黑0109执异8号民事裁定书，证据五为（2020）黑0109执异7号执行裁定书，上述证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：李铁系万城房地产开发有限公司法人，李铁因开发铸城雅居房产向原告借款，2013年9月9日原告分两次向张亚秋账户汇款92万元，2014年4月1日原告从银行支取665000元借给李铁。李铁与李石鑫系父子关系。2016年3月20日，李铁病故后，因其生前曾向杜凤海借款350万元，杜凤海向本院提起诉讼。审理过程中，杜凤海与李石鑫达成调解协议，本院（2017）黑0109民初327号民事调解书确认李石鑫于2017年7月1日前给付杜凤海欠款350万元。调解书生效后，杜凤海向本院申请强制执行，执行过程中，本院作出（2017）黑0109执390号之一执行裁定书，于2020年1月10日将案涉房产予以查封。宋向朋称案渉房屋非李石鑫可供执行财产，向本院提出执行异议。本院（2020）黑0109执异7号执行裁定书驳回宋向朋的异议请求。宋向朋向本院提起执行异议之诉。宋向朋持有两份与万城房地产开发有限公司签订的房屋认购书，签订时间均为2013年9月9日，其中一份房屋认购书第一条基本情况部分对于认购商品房具体房号未作约定，仅约定该商品房用途为商服，建筑面积86.63平方米。第二条价款与付款方式部分约定该商品房按建筑面积计价，单价为24000元/平方米，总价为2079120元，一次性付款，出卖人签章处有“融资”字样。另一份房屋认购书的主要内容为原告认购铸城雅居项目中的3幢商服二层0002号房，建筑面积92.61平方米，单价6000元/平方米，总价款为555660元，一次性付款。同日，万城房地产公司出具售房凭证两份，0××1号房产售房凭证备注一栏标注为“融资”字样。另查明，李石鑫持有两份与万城房地产开发有限公司签订的《房屋认购书》，认购房产为肇东市铸城雅居3栋（1-2）一层000101号及3栋（1-2）二层000102号商服。同日，万城房地产开发有限公司出具售房凭证两份，载明的单价均为每平方米24000元，房款价值分别为208万和2222400元。本院认为，本案争议焦点为：一、铸城雅居3栋（1-2）二层000102号房产是否符合提起执行异议之诉的条件？二、宋向朋对案涉房产是否享有所有权？三、宋向朋是否就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益？关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”依据该规定，当事人提起执行异议之诉应先提出书面异议，而原告仅针对铸城雅居3栋（1-2）一层000101号房产提出书面异议，并未对3栋（1-2）二层000102号房产提出书面异议，宋向朋对3栋（1-2）二层000102号房产直接提起执行异议之诉，不符合法律规定，对该房产本院不予审理。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中案涉房产属不动产，依法应当办理所有权转移登记，登记完成后发生所有权变动的效力，而案涉铸城雅居3栋（1-2）一层000101号房产并未登记在宋向朋名下，宋向朋要求确认该房产归其所有的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中宋向朋于2013年9月9日出借给万城房地产开发有限公司92万元，双方之间形成借贷法律关系，当日宋向朋与万城房地产开发有限公司签订的房屋认购书上有“融资”字样，售房凭证上亦有融资字样，宋向朋并未向万城房地产公司另行支付认购款项，故双方签订的认购书性质应为让与担保，并非真正意义上的认购房产，宋向朋并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人。宋向朋在起诉状中主张其向万城房地产公司支付了对价款，也与事实不符。000101号房产认购书上明确载明房产价款为2079120元，但宋向朋在当日仅有92万元的转账记录，不能认定其已经支付全部价款，其也不能证明双方约定以92万元借款即冲抵2079120元房款的事实。庭审中宋向朋又主张万城房地产公司以房屋抵顶了借款，双方为以房抵债的法律关系，但即使把宋向朋2014年从银行支取的现金665000元计算在内，万城房地产公司共向其借款也只不过1585000元，而宋向朋持有的两份房产认购书上房价分别为2079120元和555660元，两份认购书所涉房价2634780元，与借款数额相差近100余万元，明显与常理不符，故本院认为宋向朋主张的以房抵债法律关系不成立。《最高人民法院关于印发的通知》第71条规定，“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或者第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效，合同如果约定债务人到期没有偿还债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”参照该规定，在让与担保的情况下，宋向朋无权主张该房产的物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制的执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”李石鑫持有与万城房地产开发有限公司签订的肇东市铸城雅居3栋（1-2）一层000101号房产的认购书，宋向朋提起的执行异议之诉，并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故不能认为宋向朋对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告宋向朋全部诉讼请求。案件受理费9150元，由原告宋向朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张春秋审 判 员  赵子清人民陪审员  李 晗二〇二〇年十一月二十日法官助理杨宇桐书记员刘禹鑫