河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1725号原告：樊玉娜，女，汉族，2003年11月15日出生。法定代理人：唐喜，女，汉族，1980年7月20日出生，系原告母亲。被告：洛阳市京熙物业服务有限公司，住所地：洛阳高新开发区瀛洲路229号京熙帝景社区10号楼负一层。法定代表人：余延东，执行董事。委托诉讼代理人：杨刚，河南中冶律师事务所律师。第三人：洛阳永嘉房地产开发有限公司，住所地：洛阳高新开发区瀛洲路229号京熙帝景社区4号楼负一层。法定代表人：张靓轩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨刚，河南中冶律师事务所律师。原告樊玉娜诉被告洛阳市京熙物业服务有限公司（以下简称京熙物业）及第三人洛阳永嘉房地产开发有限公司（以下简称永嘉公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李瑞丽公开开庭进行了审理。原告法定代理人唐喜，被告京熙物业、第三人永嘉公司委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告不得侵害原告在高新技术开发区瀛洲路229号5栋1门101住房下相连通东南方向的约70平方米地下室的合法权益（如所有权、使用权）及装修生活设施（如水电等）不得阻拦原告；2、赔偿近几年阻拦地下室使用造成的使用出租费用的经济损失60000元；3、判令第三人2019年10月31日的通知内容无效，此后不得打扰组织原告使用等；4、判令第三人按国家建筑规定和本小区其他1楼建筑地下室窗户防水设计标准补建原告地下室窗户顶部放水设施，以消除雨水对原告地下室及本楼地基安全威胁；5、判令被告及第三人承担本案诉讼费用。事实和理由：原告2012年看到第三人京熙帝景铂金户型销售时推荐宣传购一楼送（地下室）的承诺后决定购买该小区5号楼1单元101房，137平方米的住房并依宣传指向交了购房定金款。2012年7月1日第三人给原告通知内容为：5栋1单元101室住户樊玉娜：你已交定金购我公司开发的京熙帝景项目的房产，据我公司置业顾问何佳音报告，你是第一批第一个表示愿意付全款的客户。如你能在签正式合同当天一次性付清房款，根据我公司售房前的宣传，购1楼的客户送地下室的承诺，可无偿送你自己1楼下面东南方的大约70㎡的大间地下室，交完全款后此通知生效。特此通知，洛阳永嘉房地产开发有限公司。因此和原告房下相连通的东南方向约70平方米地下室应归原告所有，另京熙物业并代表第三人于2015年1月6日收取原告地下室安防盗门款550元。2015年6月11日原告获得了房产证，原告对住房装修后居住至今，该地下室原告应该拥有购房后的一切合法权益，小区其他购一楼住户也送了地下室，但被告却多次阻拦原告不让原告安装装修相应的住房设施，更不让安装使用水电等，另第三人交房时，原告地下室南窗户未建防水设施，原告当时告知第三人，答复以后建。截至今日也没建，造成下雨时雨水通过南窗户直接流入地下室，使地下室水深2-3公分，使原告及本栋楼地基安全受到威胁。前几年，经原告多次给被告和第三人反映，被告及第三人只在窗户处垒了个方池子，顶部防雨设施至今未建，下雨时，雨水继续流入地下室，且地下室没有排水设施，不仅造成原告地下室不能使用，而且对整栋楼地基安全构成重大隐患。2015年原告将自有地下室租给宜阳刘兴国做仓库，地下室存放无害物资时，被告强行阻止，使地下室无法有效使用造成经济损失60000元，被告的行为侵害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任。被告京熙物业辩称，1、原告并未出资购买京熙帝景5栋1单元101房屋地下的5-1地下室，该地下室的所有权人为第三人，原告无权对该地下室主张权利。2、原告与永嘉公司2012年7月10日签订的商品房预售合同中双方交易的仅为京熙帝景5-1-101号房屋，并不包含原告所称的地下室，因此原告对该地下室并不享有所有权和使用权，诉请无理。3、因原告无权使用该地下室而又强行使用被告和第三人对其进行阻拦，是维护自己合法权益，并未对原告造成侵权和损失。第三人永嘉物业答辩意见同被告京熙物业。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告系位于洛阳高新技术产业开发区××路××号房屋的所有权人，房屋登记面积137.72㎡，套内建筑面积108.7㎡，房屋登记时间为2015年6月11日。前述房屋系2012年7月10日第三人永嘉公司与原告以签订《商品房预售合同》形式出售给原告的，约定房款842707元，原告分别于2012年6月2日向第三人交付定金30000元、于2012年7月5日向第三人交付200000元、2012年7月10日向第三人支付购房款612927元。2012年11月26日，原告、第三人签订《补充协议》显示，第三人应退还原告61.2元房款，总计房款812707元。原告、第三人所签订《商品房预售合同》附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明:“公摊部位：外墙、楼梯间、电梯井、管道井、公共门厅以及其他公共用房；会所、车库以及地下室均未计入公摊。”2015年1月6日，原告向京熙物业缴纳550元地下室负一层入户门款。2016年7月原告要装修该地下室时被被告京熙物业拒绝，原告自认2016年7月至今涉案地下室由原告在使用（包括经原告允许交付案外人刘兴国、张红丽使用），原告提交《房屋租赁协议》显示，2015年3月20日原告将京熙帝景5号楼1-101地下室约50㎡租给案外人刘兴国，约定租赁期限10年，每年租金12000元，原告提交收据已收刘兴国租金6万元。原告提交《通知》显示：“5栋1单元101室住户樊玉娜：你已交定金购我公司开发的京熙帝景项目的房产，据我公司置业顾问何佳音报告，你是第1批第1个表示愿意付全款的客户。如你能在签正式合同当天一次性付清房款，根据我公司售房前的宣传，购1楼的客户送地下室的承诺，可无偿送你自己1楼下面东南方向的大约70㎡的大间地下室，交完全款后此通知生效。特此通知置业顾问何佳音电话：645999992012年7月1日”第三人对该《通知》中永嘉公司印章真实性有异议，并申请司法鉴定。第三人永嘉公司宣传彩页中曾显示：“京熙帝景，实用为王。双阳台、大客厅、大主人房，显示空间的舒适感、豪华感，赠送了大露台，最高赠送超过10%。一层更可以获赠地下室。超级赠送，超值享受。”被告京熙物业提交《通知》显示：“尊敬的5-1-101业主樊玉娜：经与洛阳永嘉房地产开发有限公司核实，5号楼1单元5-1号地下室不归你家所有。请你于2019年10月15日前拆除该地下室门，并到物业公司办理该地下室门款退款事宜。逾期我公司将组织予以拆除。2019年10月11日”。原告称其并未收到该《通知》。2019年10月31日，第三人永嘉公司营销部向原告送达《通知》：“京熙帝景5号楼1单元101室：不得对5号楼地下室擅自使用，改变现状。开发公司将保留诉诸法律的权利。如有违反由此产生的一切责任损失由个人承担。特此通知。”第三人永嘉公司提交涉案房屋地下一层平面图显示，涉案地下室规划用途为自行车库，原告所称窗户图纸显示为窗井。第三人并未提交证据证明该自行车库用途变更为地下室经过相关部门审批，亦未提交证据证明前述涉案自行车库产权属于第三人所有。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案地下室原为自行车库，第三人永嘉公司并未提交证据证明该自行车库变更用途为地下室经过相关部门审批，亦不能证明其对该地下室享有所有权，故不能对该地下室进行处分，不论原告与第三人曾经是否签订了赠送地下室的协议，该协议内容均可能侵害其他权利人的合法权利，不受法律保护。第三人永嘉公司申请对原告所提交通知中的永嘉公司印章进行鉴定，系用于证明原告、第三人是否曾经存在赠与地下室的承诺，因涉案地下室第三人永嘉公司无处分权，协议亦不受法律保护，为了减轻当事人诉累，对该鉴定申请本院不予准许。原告并未合法取得涉案地下室的所有权，故其并不享有对涉案地下室占有、使用、收益、处分的权利，原告第1项、第2项、第3项诉讼请求，本院不予支持。关于原告第4项诉讼请求，原告并未提交证据证明窗井未封闭对地下室、地基存在安全威胁，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告樊玉娜的全部诉讼请求。本案受理费650元，由原告樊玉娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李瑞丽二〇二〇年十一月四日书记员  梁 爽