文书内容贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15538号原告：贵阳从零物联管理有限责任公司，住所地：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B374室，统一社会信用代码915201150610103925。法定代表人：唐劲。委托诉讼代理人（特别授权）：蒲璐美，女，1991年1月11日生，住贵州省瓮安县。被告：凯里市兆龙房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市永华路353号（320国道），统一社会信用代码91522601750198888X。法定代表人：金跃飞。委托诉讼代理人（特别授权）：姚婕，女，贵州同熙律师事务所律师。原告贵阳从零物联管理有限责任公司与被告凯里市兆龙房地产有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序，于同年11月10日公开开庭进行了审理。原告贵阳从零物联管理有限责任公司委托诉讼代理人蒲璐美及被告凯里市兆龙房地产有限责任公司委托诉讼代理人姚婕均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费44580元。二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年7月1日，原告通过凯里市东方花园业主委员会对外招标进入凯里市东方花园小区，并与该小区业主委员会签订《住宅小区物业服务合同书-凯里东方花园小区》，合同约定服务时间为2018年7月1日至2019年12月31日，原告于2018年7月1日开始为该小区提供物业管理服务，撤场时间为2019年12月31日，原告与凯里东方花园业主委员会签订的合同约定，原告提供物业服务的受益人为该住宅小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业管理服务费用标准为“步梯房为0.5元/月/m2,电梯房为0.8元/月/m2,商业用房为：由乙方自定价格收取（实际商业用房物业费为1元/月/m2）”逾期缴纳物业费按每天应缴纳费用的3‰缴纳滞纳金。东方花园临街一层有九个商铺，分别是：广东大排挡、富和玉足、惠好超市、创维电器、全牛饭店、光辉足迹、鲜鱼庄/鹅肉火锅、黔足康、三友电力。被告系凯里东方花园小区建设公司，该九户商铺均经由被告对外招租进入。原告自进入东方花园小区进行物业管理以来，九个商铺中除了广东大排挡、惠好超市足额缴纳物业费以外，其余铺面均未缴清相关物业费，缴费情况如下：            名称              面积（m2）              单价      元/月              每月      应收              应缴      月数              实缴      月数              欠缴      月数              欠缴费金额（元）                  广东大      排档              330              1              330              18              18              0              0                  富和玉足              948.48              1              900              18              6              12              10800                  惠好超市              208.43              1              183.5              18              18              0              0                  创维电器              150              1              150              18              12              6              900                  全牛饭店              380              1              380              18              0              18              6840                  光辉足迹              575.34              1              570              18              5              13              7410                  鲜鱼庄/      鹅肉火锅              426              1              426              18              6              12              5112                  黔足康              511              1              511              18              0              18              9198                  三友电力              240                    1              240              18              0              18              4320      原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。为维护原告合法权益，特诉诸法院。被告辩称：1、本案遗漏当事人，涉案门面并非兆龙公司全部所有，兆龙公司不是适格的被告，物业公司要求被告公司支付涉案物业费无事实依据及法律依据。本案中，兆龙公司因其他案件被黔东南州中级人民法院裁定于2018年3月14日将东方花园C栋一层商业门面、3号门面以物抵债给案外人，此后，上述门面即不再属于兆龙公司所有，被告以物抵债部分门面涉及三友电力及黔足康的部分。2、兆龙公司、物业公司、及门面实际使用人之间就物业交纳问题已达成一致意见，约定由门面实际使用人承担物业费交纳义务。3、物业公司诉请的金额事实不清，证据不足。物业公司提供了部分票据，拟证明东方花园小区商业部分是按照1元/平方米/月的标准收取物业费，但是该部分票据也公以公共设施维护费的名义收取费用，无法证实该部分系物业费。经审理查明：2018年7月1日，原告与凯里市东方花园小区签订《住宅小区物业服务合同书》，约定原告为凯里市东方花园小区进行物业服务，服务期限为2018年7月1日至2019年12月31日，费用为步梯房：0.5元/月/m2,电梯房0.8元/月/m2,商业用房由乙方（物业公司）自定价格收取。广东大排档、惠好超市已经足月按1元/月/m2交纳公共设施维护费。2008年7月22日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人杨斌、潘春木，经营门面为光辉足迹，共计575.34ｍ2,租赁期限为2008年7月22日至2018年7月22日。2011年8月29日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人韩贵芳，经营门面为富和玉足，共计650ｍ2,租赁期限为2011年8月29日至2021年8月29日。2017年12月1日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人龚文先，经营门面为黔足康，共计511ｍ2,租赁期限为2017年12月1日至2021年11月30日。2017年12月18日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人胡成美，经营门面为三友电力，共计240ｍ2,租赁期限为2018年1月1日至2021年1月1日。同时约定设施设备维护费每平方1元／月（交业主委员会或物管）。2019年1月1日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人胡以军，经营门面为鲜鱼庄／鹅肉火锅，共计426ｍ2,租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日。同时约定设施设备维护费每平方1元／月（由物业公司收取）。2019年3月1日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人朱兴周，经营门面为创维电器、全牛饭店，共计667ｍ2,租赁期限为2019年3月1日至2023年5月31日。同时约定设施设备维护费每平方1元／月（由物业公司收取）。另查明，2018年3月14日，黔东南州中级人民法院作出（2011）黔东执字第18-6号执行裁定书，裁定:一、将凯里市兆龙房地产有限责任公司所有的位于北京东路延伸段东方商业门面，建筑面积为177.29平方米的和3号门面，建筑面积68.03平方米，共作价4459571.2元，交付申请执行人贵州广颢城乡建设工程有限公司、贵州广颢城乡建设工程有限公司第一工程处抵偿生效法律文书的债权金额。上述不动产所有权自本裁定书送达各债权人时起转移，动产所有权自交付时起转移。以物抵债部分门面属于三友电力及黔足康的楼上部分。再查明，富和玉足、创维电器、全牛饭店、光辉足迹、鲜鱼庄/鹅肉火锅商铺系被告兆龙公司所有。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案，原告与凯里市东方花园小区签订《住宅小区物业服务合同书》，且被告接受了原告提供的保洁、保安等物业管理服务。经查明，富和玉足、创维电器、全牛饭店、光辉足迹、鲜鱼庄/鹅肉火锅商铺系被告兆龙公司所有。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与凯里市东方花园小区签订《住宅小区物业服务合同书》对兆龙公司具有约束力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。关于被告兆龙公司辩称已约定由承租人承担责任，兆龙公司不是本案适格的被告理由不成立，本院不予采信。原告诉请被告所有的商铺欠物业费的店面富和玉足面积948.48m2、创维电器面积150m2、全牛饭店面积380m2、光辉足迹面积575.34m2、鲜鱼庄/鹅肉火锅面积426m2、黔足康面积511m2、三友电力面积240m2。经查，被告兆龙公司将上述商铺租赁给案外人的面积富和玉足为650m2，超出部分，本院不予支持；创维电器及全牛饭店为667m2，原告只诉请530m2，视为对自己诉讼权利的放弃，本院予以准许；光辉足迹为575.35m2、鲜鱼庄/鹅肉火锅为426m2、黔足康为511m2、三友电力为240m2。同时，黔足康及三友电力已于2018年3月14日以物给案外人，故涉案以物抵债的商铺面积，诉请超出抵债时间，本院不予准许。结合黔东南州中级人民法院作出（2011）黔东执字第18-6号执行裁定书裁定以物抵债面积部分，共计245.32m2（177.28m2+68.03m2），黔足康及三友电力剩余面积部分为505.68m2（511m2+240m2-245.32m2）。关于被告辩称物业公司诉请的金额事实不清，证据不足。经查，被告兆龙公司案外人胡以军签订租赁合同，约定设施设备维护费每平方1元/月（由物业公司收取），原告诉求被告所涉案商铺按每平方1元/月收取物业费，并无不当，被告抗辩理由不成立，本院不予采信。如上所述，被告兆龙公司应当支付原告物业管理费用如下：            名称              面积（m2）              单价      元/月              每月      应收              应缴      月数              实缴      月数              欠缴      月数              欠缴费金额（元）                  富和      玉足              650              1              650              18              6              12              7800                  创维电器              150              1              150              18              12              6              900                  全牛饭店              380              1              380              18              0              18              6840                  光辉足迹              575.34              1              570              18              5              13              7410                  鲜鱼庄/      鹅肉火锅              426              1              426              18              6              12              5112                  黔足康              511              1              511              8.5              0              8.5              4343.5                  三友      电力              240                    1              240              8.5              0              8.5              2040                  黔足康、三友电力（剩余面积）              505.68              1              505.68                                          9.5              4803.96                  合计              3432.68                                                        39249.46      据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：一、被告凯里市兆龙房地产有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告贵阳从零物联管理有限责任公司支付物业服务费39249.46元。二、驳回原告贵阳从零物联管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取457元，由被告凯里市兆龙房地产有限责任公司391元，由原告贵阳从零物联管理有限责任公司负担66元。如被告未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。被告拒不履行义务的，原告可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  吴腾英二〇二〇年十一月十日法官助理张耀元书记员潘冬梅