文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初5416号原告：安巴托，男，1966年11月15日出生，蒙古族，住新疆博乐市。委托诉讼代理人：陈龙，重庆睿渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨，重庆睿渝律师事务所实习律师。被告：宋大勇，男，1964年9月27日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：陈建锋，重庆新盟(南岸)律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘亚，重庆新盟(南岸)律师事务所律师。被告：杨耀云，男，1952年2月3日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨耀祖，男，1949年12月19日出生，汉族，系杨耀云之兄，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨贵友，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。第三人：重庆市金庚置业发展有限公司，统一社会信用代码：915002257093629736，住所地：重庆市大足区龙岗街道办事处北禅小区C幢9-10号。法定代表人：杨耀云，总经理。诉讼代表人：该公司破产管理人重庆志和智律师事务所。委托诉讼代理人：汪赵骏林，重庆志和智律师事务所律师。第三人：伍永忠，男，1963年4月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告安巴托与被告杨耀云、宋大勇、第三人重庆市金庚置业发展有限公司(以下简称金庚公司)、伍永忠股权转让纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，在审理过程中，因涉案车位的现所有人即第三人金庚公司进入破产清算程序，因此，本案中止诉讼。2020年8月14日，本案转为普通程序并于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告安巴托委托诉讼代理人陈龙、周雨、被告宋大勇委托诉讼代理人陈建锋、被告杨耀云委托诉讼代理人杨耀祖、杨贵友、第三人金庚公司委托诉讼代理人汪赵骏林均到庭参加诉讼，被告第三人伍永忠在第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安巴托向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按约定向原告支付违约金(从2017年1月1日起至案涉物业具备办理房地产权证条件之日止，按照物业价值62个车位558万元为基数，按每月2%计算。其中从2017年1月1日起至2019年8月20日止的违约金为3525948元)。2.判令二被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：第三人伍永忠与二被告于2014年6月10日和2015年6月6日分别签订了《股权转让协议》及其补充《协议》，约定伍永忠将其持有的大足区“碧玉江南”开发项目的股份及其相关利益出让给宋大勇和杨耀云，二被告同意以第三人金庚公司名下的“碧玉江南”开发项目相关资产作为对价转给第三人伍永忠以获得第三人的转让股份，同时约定了各方履行义务的时间及违约责任内容。2017年2月8日，第三人将其在《股权转让协议》及其补充《协议》中享有的未作处置的权利全部转让给了原告，并签订了《债权转让协议》，该协议已经被你院确认合法有效。第三人通知二被告及重庆市金庚置业发展有限公司并告知其及时向原告履行合同义务，原告也持转让合同要求二被告向原告履行《股权转让协议》及其补充《协议》约定的义务。时至今日，原告按协议享有权利的62个车位仍然不具备办理房地产权证条件而无法办理房地产权证也无法向他人转让。原告多次找二被告及金庚公司解决问题，二被告一直躲避或者是让原告直接找金庚公司，金庚公司解释是因为二被告没有按协议约定向税务等相关机构支付税费及物业大修基金等导致车位不具备办理房地产权证及转让条件。二被告的行为违反了《股权转让协议》及其补充《协议》，严重影响了原告的经济活动，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告宋大勇辩称：1、案涉物业已具备办理房产证条件，符合伍永忠、宋大勇、杨耀云在2014年6月10日签订的《股权转让协议》第六条的约定，该约定具备办理产权证的时间是2016年12月31日，案涉物业(碧玉江南二期3、4栋)的备案登记证载明的时间为2015年12月22日，该时间就已经具备办理案涉物业产权证的条件。2、根据《股权转让协议》第三条第8项约定，第三人伍永忠如果要将案涉房屋出售给他人时，伍永忠或房屋的受让方应承担案涉房屋的税费，该税费指购买人必须缴纳的费用，还包括开发商(出让方）应承担的国家税费。时至今日，伍永忠及案涉房屋的受让人并未向金庚公司承担相应的税费。3、因第三人伍永忠或原告自身原因，被伍永忠的债权人对案涉车位采取了司法执行或保全措施，导致案涉房屋不能办理产权证，其责任不在被告，完全是由伍永忠或原告自身原因造成。4、因伍永忠或安巴托已将涉案62个车位中的36个车位委托金庚公司网签至他人名下，原告对该36个车位不再享有诉权。如果被告要承担违约责任，该违约金约定过高，要求法院判调整为银行同期同类贷款利率。综上，原告要求被告承担违约责任，无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告对被告宋大勇的所有诉讼请求。被告杨耀云辩称：同意宋大勇代理人意见。原告未向被告预交应办理本案所涉车位的大修基金，且涉案车位因第三人伍永忠的原因一直被查封，导致不能办理总登记，系原告违约，办理产权手续的是金庚公司而不是被告。第三人金庚公司辩称：2019年11月14日，你院裁定受理金庚公司破产清算申请。我方意见为：1、原告主张逾期交房违约金涉及的车位在法院受理金庚公司破产清算时尚在金庚公司名下，未登记至原告名下，根据物权法第九条、企业破产法第三十条、破产法司法解释二第二条，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于金庚公司，因此，应为债务人金庚公司的破产财产。2、原告安巴托、被告杨耀云、宋大勇签订的股权转让协议和补充协议中对本案涉车位的分配实质是对各自投资分红收益的约定，如上所述，因前述车位现在均在金庚公司名下，原告安巴托并不对相关车位享有所有权，只能向管理人申报债权。3、原告安巴托和第三人伍永忠已将涉案车位“抵偿”给其债权人或“出售”给他人，管理人已收到了前述62个车位对应的债权申报资料。管理人认为，如涉案车位中有属于购房消费者债权的，确认其享有购房优先权，未确认购房优先权的，应按照基础法律关系确定债权。目前金庚公司审计工作尚未结束，“碧玉江南”项目土增税以及金庚公司企业所得税还在调查核实中，即“以物抵债”之基础法律关系股权分红收益的金额尚待调查，管理人将根据审计结果及税务局最终认定的土增税、企业所得税征收结果，审核相关申报人是否符合购房优先权。第三人伍永忠辩称：同意原告诉讼请求。协助查封车位并未影响施工和验收。现在车位都无法办理手续，只有住房和商业用房能办证。涉案62个车位中的四十几个车位被金庚公司的其他债权人查封了。按照协议，利润是税后利润，因此，我们进行第二次销售时，购房人只缴纳个人所得税和购房产生的费用，其余公司产生的营业税等由被告和金庚公司承担。开发商需要缴纳的税费必须由开发商缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了《股权转让协议》、《协议》、《债权转让协议》、预售许可证、备案登记证、执行裁定书、委托书、说明、商品房期房买卖预备案登记、债权申报材料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月10日，被告宋大勇、杨耀云与第三人伍永忠签订《股权转让协议》一份，协议载明：以金庚公司的名义投资开发的重庆市大足区“碧玉江南”房地产项目，实际投资人和经营者为宋大勇、杨耀云、伍永忠，三人共为该项目股东，按股份比例进行共同投资经营，三人的股份份额为宋大勇32%、伍永忠40%、杨耀云28%。协议约定了伍永忠(协议出让方)将其持有的“碧玉江南”房地产开发项目的股份出让给宋大勇和杨耀云（协议受让方），宋大勇和杨耀云以该开发项目的商业门市、地下车位等相关资产作价给付给伍永忠等内容。协议第一条载明：该项目经双方清算评估确认，项目全部利润价格为税后8250万元。协议第二条载明：出让方和受让方一致同意以税后3300元的价格将出让方股份中的18.5%转让给杨耀云、21.5%转让给宋大勇。协议第三条约定了出让方获取3300万元收益的方式，其中第三项载明：“用碧玉江南地下车位66个，每个价值9万元，作价594万元支付”；第八项载明：“出让方按以上七项获取收益总额后，如多于或少于转让金额3300万元的，双方用现金进行调整补差。出让方获得的物业在2015年12月30日前不得低于本协议约定的价格出售，否则不予办理相关手续（以销售合同为准）。出让方分得的物业出售时涉及的费、税由购买方承担。”协议第六条载明：“出让方获取全部收益的时间为2016年12月31日前，如果在2016年12月31日项目不具备办理产权证条件，受让方按物业价值金额承担每月3%的违约金。”协议第十条载明：“本协议签订前涉及一期结算暂按640万元确认，如果结算后超过640万的由原三位股东按股份比例承担，所需承担的金额以现金支付。”2015年2月12日，碧玉江南车库办理了预售许可证。2015年6月6日，宋大勇、杨耀云、金庚公司作为协议甲方，伍永忠作为乙方又签订了《协议》一份，协议载明根据2014年6月10日的《股权转让协议》的约定，双方达成协议，该协议载明：“因股份转让协议签订后确认有约690㎡的地下车位未建设，乙方同意在分得的地下车位中减除4个车位作为修建成本，及其实际分的车位为62个，车位具体位置以双方签字确认的清单编号为准。”协议第八条载明：“乙方或全部收益中未办理过户的财产不承担甲方的任何债权债务。本协议签订后甲方公司任何项目中的一切债权、债务、收益、资产即亏损与乙方不再有任何关系。”协议还载明伍永忠分得的车位为102号至115号、117号至133号、183号至213号。2017年2月8日，第三人伍永忠(转让方)与原告安巴托（受让方）签订《债权转让协议》一份，协议约定：一、转让方将依照《股权转让协议》及《协议》享有的大足区“碧玉江南”地产项目的62个地下车位(102号至115号、117号至133号、183号至213号）作价转让给受让方；二、转让方将依照《股权转让协议》及《协议》享有的全部权利一并转让给受让方，包括但不限于车位所有权、对金庚公司及宋大勇、杨耀云的诉权及可以主张的全部权利；三、该协议签订后，转让方须通知金庚公司及宋大勇、杨耀云；同时转让方须无条件协助受让方向金庚公司及宋大勇、杨耀云主张依照《股权转让协议》及《协议》和本协议而可以主张的相关权利等内容。协议签订后，第三人伍永忠向宋大勇、杨耀云邮寄了《债权转让通知书》。2016年9月2日，因曹有碧诉伍永忠民间借贷纠纷一案，经曹有碧申请，本院作出(2016)渝0111执保379号执行裁定书，将涉案的36个车位(102号至115号、117号至133号、183号至187号）进行了查封；2016年9月19日，因蔡明富诉伍永忠民间借贷纠纷一案，经蔡明富申请，本院作出（2016）渝0111执保416号执行裁定书，将涉案的20个车位(190号至209号）进行了查封；2017年5月2日，本案原告对涉案62个车位向本院申请进行了查封；2017年11月15日，因林仁开诉伍永忠、安巴托确认合同有效纠纷一案，经林仁开申请，本院作出（2017）渝0111执保559号执行裁定书，将涉案的18个车位(102至112、115、117、118、121、133、191、192号）进行了查封。因陈其诉伍永忠、安巴托确认合同有效一案，经陈其申请，本院作出（2017）渝0111执保560号执行裁定书，将涉案的16个车位(193至199、201至209号）进行了查封。2017年12月12日，安巴托、伍永忠委托金庚公司将18个车位(102号至120号)网签过户到林仁开名下，本院亦解除了查封，后该18个车位网签至林仁开本人及其指定人员名下；2017年12月12日，伍永忠、安巴托委托金庚公司将16个车位（122号至132号、183至186号、188号）网签过户到陈其名下，本院亦进行了解封。在上述委托书中，载明：“如将上述车位网签过户至林仁开、陈其名下，视为已经履行完成了《协议》中相应的车位给委托人伍永忠的义务。”2018年1月22日，安巴托委托金庚公司分别将121号车位网签给简加伟名下、133号车位网签给杨文洪(后办理到李美阳名下)。涉案车位中的212号车位已网签给曹友碧、189号车位已网签给石迎春，但未见委托手续。本案原告安巴托以购房优先权向金庚公司申报的涉案车位为二个(车位号为：193、200号)。其余车位未有委托手续，也未进行网签。但均有案外人在管理人处进行债权申报，对申报人是否享有购房优先权，管理人的审查意见为部分待定、部分不予确认。2018年4月9日，经竣工验收，“碧玉江南”地下车库取得了建设工程竣工验收备案登记证，竣工验收备案登记证载明竣工验收时间为2018年3月19日。2019年1月2日，大足区信访办公室组织大足区住房和城乡建设委员会、区不动产登记中心、金庚公司等部门就碧玉江南地下已售车库办证问题召开专题会议，形成“关于碧玉江南地下已出售车库办证问题协调会议纪要”，该纪要载明因金庚公司经济困难，无力缴纳碧玉江南地下车库的大修基金，致使未办理地下车库备案登记(应为初始登记)，在相关部门的协调下，达成对法院查封的140个车库先缴纳100个车库的大修基金、余下的40个车库大修基金缓交期限为一年；法院查封的176个车库解封后，开发商一次性缴清大修基金后，由办证机构按有关规定办理地下车库备案登记（应为初始登记）等处理意见。2019年11月14日，本院作出(2019)渝0111破申5号民事裁定书，裁定受理了金庚公司破产清算申请。并指定重庆志和智律师事务所为金庚公司管理人。“碧玉江南”地下车库于2020年9月办理了初始登记。本院认为：涉案车位虽然属于金庚公司破产财产，但根据宋大勇、杨耀云与伍永忠签订的《股权转让协议》，可以确定涉案“碧玉江南”房地产项目实际投资人系宋大勇、杨耀云与伍永忠这一事实。宋大勇、杨耀云与伍永忠签订的《股权转让协议》及《协议》是双方真实意思表示，且并未违反相关法律规定，双方应按照合同约定履行其义务。原告获得的涉案车位，系其因投资和股权转让而获得的收益。根据宋大勇、杨耀云与伍永忠协议约定：如果在2016年12月31日项目不具备办理产权证条件，受让方(二被告)按物业价值金额承担每月3%的违约金，而在2018年4月9日，“碧玉江南”地下车库才取得了建设工程竣工验收备案登记证。涉案地下车库只要再办理初始登记，即具备办理产权证条件。经审理查明，涉案车库未办理初始登记的主要原因系金庚公司无钱交纳大修基金而不能办理。而涉案《股权转让协议》及《协议》中未对大修基金的交纳问题进行约定，再结合宋大勇、杨耀云辩称不能办理初始登记的原因系原告未向被告预交本案所涉车位的大修基金等费用意见及伍永忠在庭审中陈述金庚公司需要交纳的费用必须由金庚公司交纳，金庚公司交纳费用后，该交纳费用由伍永忠或二被告缴纳，由三人协商解决的意见，本院确认宋大勇、杨耀云、伍永忠并未对大修基金如何交纳、由谁交纳进行约定。因此，本院认为，涉案地下车库只有在取得了建设工程竣工验收备案登记证并办理初始登记后，才具备办证条件，而取得建设工程竣工验收备案登记证，与是否交纳大修基金、是否进行查封并无关联。因此，在双方约定的2016年12月31日地下车库应具备办理产权证条件至2018年4月9日取得竣工验收备案登记证期间，属于杨耀云、宋大勇违约，应按照合同约定支付违约金。涉案地下车库于2018年4月9日取得竣工验收备案登记证后，本可以通过办理初始登记，让涉案车库具备办证条件，但涉案车库未办理初始登记的主要原因系宋大勇、杨耀云、伍永忠对大修基金等费用的交纳未予约定、未将大修基金等费用支付给金庚公司，致使金庚公司无钱交纳而无法办理，因此，涉案车库未办理初始登记的责任主体应系宋大勇、杨耀云、伍永忠三人而非宋大勇、杨耀云二人。故，被告宋大勇、杨耀云应支付原告2017年1月1日至2018年4月9日期间的违约金，但对2018年4月9日之后的违约金，本院不予支持。虽然原告已将涉案部分车位转让给他人，但根据其在转让委托书中明确载明将车位网签过户后，才视为已经履行完成了《协议》中相应的车位给委托人伍永忠的义务，涉案车位现均未过户，因此，原告仍享有对涉案车位诉讼的权利。本案原、被告约定的违约金过高，虽然原告自行将违约金调整为月利率2%，但该违约金标准仍然过高，本院将违约金调整为起诉时(2019年8月27日)一年期贷款市场报价利率四倍（4.25%×4=17%）计算。因此，本案违约金计算方式为：从2017年1月1日起至2018年4月9日止，以558万元(9万元×62)为基数，按照年利率17%进行计算，按照该计算方式计算出的金额为1205892元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨耀云、宋大勇于本判决生效之日起十日内支付原告安巴托违约金1205892元。二、驳回原告安巴托的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35007.79元，由原告安巴托负担19354.76元，被告杨耀云、宋大勇负担15653.03元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  张克勤人民陪审员  徐元开二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  肖 莉