重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初14974号 原告：冯文，男，1998年9月10日出生，汉族，住四川省邻水县，现住重庆市沙坪坝区。 被告：林慧琴，女，1973年12月10出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告冯文与被告林慧琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，于2020年9月25日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯文、被告林慧琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯文向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告租赁押金1000元及剩下房屋租金9666.6元；2、请求判令被告赔偿原告违约金2000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2020年5月2日，被告林慧琴的哥哥林军民受被告委托，与重庆首资科技有限公司（以下简称首资公司）签订《资产委托管理服务合同》一份，被告林慧琴（托管方、甲方）将其所有的位于重庆市沙坪坝区沙杨路*号附*号*的房屋托管给首资公司（受托管方、乙方），约定甲方从2020年5月2日起将房屋交付乙方托管至2022年7月18日。其中免租期从2020年5月5日到2020年6月18日。房屋租金每月1530元，付款方式为月付，首次支付日期从2020年6月19日开始，此后依次类推打款（直至租赁期结束）。乙方委托权限包括:所有出租相关事宜，包括但不限于代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金，更换房屋门锁，物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。2020年5月28日，原告冯文（承租方）与首资公司（受托管方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定首资公司将被告位于重庆市沙坪坝区沙杨路*号附*号*的房屋出租给原告，房屋租赁期为12个月，自2020年5月28日起至2021年5月27日止，租金为每月1000元，支付方式为年付，房屋押金为1000元，待到合同期满或特殊情况，导致合同结束原告退租后返还。 合同签订后，原告向被告所托管的公司支付租金、押金合计13000元。2020年8月8日，被告携房产证上门告知原告未收到其委托方的代收租金，若逾期未收到租金将收回房屋。原告得知消息后与被告协商未果，被告以其与托管公司的委托协议解除为由要强制收回房租。被告于2020年8月10日向原告送达通知函，要求原告限期搬离涉案房屋，逾期不搬走将采取暴力措施。原告因惶恐人身安全遭受严重威胁，于当日通知被告办理房屋交接手续，经被告的委托人林军民验收并确认无误，原告退还钥匙后搬离涉案房屋。 原告认为原告与案外人首资公司之间所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。首资公司作为受托人，在委托人林慧琴的授权范围内与原告订立该份房屋租赁合同，且原告对他们间的代理关系亦是知情。原告与重庆首资科技公司的租赁合同签约情况，被告及林军民亦是知情。故该租赁合同直接约束委托人林慧琴和承租人冯文。被告以未收到租金可以单方面解除与受托人的托管协议为由，要求原告搬离涉案房屋，属单方面违约，应承担相应的违约责任并赔偿损失。原告因此诉至法院，望判如所请。 被告林慧琴辩称，1、请求驳回原告的诉讼请求，2020年5月2日被告就重庆市沙坪坝区南开蓓蕾城B栋16-3房屋与首资公司签订资产委托管理服务合同，被告将涉案房屋委托给首资公司出租，被告和首资公司是租赁合同关系，被告与原告无合同关系，不同意原告诉讼请求；2、本案诉讼费由原告承担。 本院经审理认定事实如下：被告林慧琴系重庆市沙坪坝区沙杨路*号附*号*房屋的所有权人，该房屋所在小区为南开蓓蕾城。 2020年5月2日，被告林慧琴就重庆市沙坪坝区沙杨路*号附*号*房屋出具《业主授权委托书》，委托案外人林军民代为办理：1、代为与租赁代理人就房屋出租委托代理促成事宜进行洽商、签署并履行相关协议；2、代为签署房屋租赁合同及相关协议；3、代收房屋租金及押金。委托期限自2020年5月2日至2022年7月18日止。 当日，林军民代理被告林慧琴（甲方）与首资公司（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区沙杨路*号附*号*房屋委托给首资公司独家委托代理出租，该房屋产权面积37.02平方米，委托代理权限自2020年5月5日起至2022年7月18日，相应权限包括：代理甲方运营及处置房屋，代为收取租金；委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等。同时，双方还签订了《授权委托书》，载明委托人现依法委托首资公司代理本人全权处理坐落于重庆市沙坪坝区沙杨路*号附*号*房屋所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停电、与承租人解决纠纷等。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。林军民在委托人的代理人处签字捺印。 上述《资产委托管理服务合同》及《授权委托书》签订后，林军民将合同约定的房屋交付首资公司，双方签订了《房屋交接清单》。 2020年5月26日，原告冯文向首资公司支付2000元。 2020年5月28日，首资公司（房屋出租代管机构、甲方）与原告冯文（承租人、乙方）就承租重庆市沙坪坝区南开蓓蕾城B栋*号房屋签订《房屋租赁合同》。该租赁合同载明，房屋所有权人（业主）：林慧琴，房屋出租代管机构（甲方）：首资公司，承租人（乙方）冯文。房屋建筑面积37.02平方米，租赁期限自2020年5月28日起至2021年5月27日止。房屋租金为每月1000元；押金1000元，于合同签订当日支付。租金的付款方式：一次性付清。第九条合同的解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方延迟交付房屋达15日的，乙方有权单方解除合同；2、甲方拒不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条，违约责任，甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定的，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。 合同签订当日，原告冯文向首资公司支付租金11000元。首资公司将涉案房屋交付原告使用。 2020年8与8日，因首资公司未向被告按期支付房屋租金，林军民向原告发微信要求原告支付房屋租金，双方协商未果，原被告因此产生纠纷。 2020年8月10日，被告林慧琴向原告发出《通知》，该通知载明，首资公司房屋租赁户：请按时足额缴纳沙坪坝区沙杨路B栋*号房屋租金、水、电、气及物业相关费用，如违背合同约定不按期缴纳，我将按合同约定单方解除房屋租赁合同，由此造成的一切损失和责任自行承担。同时，林慧琴出具《授权委托书》，授权林军民全权处理重庆市沙坪坝区沙杨路南开蓓蕾城B栋*号房屋的租赁、合同签订、收取租金及相关事宜，所引起的一切法律责任由林慧琴本人承担。 此后，原告冯文向被告林慧琴发送短信：“请你证明你是否委托你哥哥林军民通知我*号之前离开房屋”，林慧琴回复短信称：“是的”。原告又将林慧琴2020年8月10日出具的授权委托书发给林慧琴查看并要求林慧琴证明其身份，被告林慧琴随即将其身份证拍照后发给原告。 2020年8月10日，原告将涉案房屋交付给林军民，并搬离涉案房屋。 现原告起诉至本院，要求判如所请。 审理中，原告称其与首资公司签订的房屋租赁合同，并认为其起诉被告林慧琴的理由是：林慧琴作为委托人将涉案房屋委托给首资公司出租，首资公司与原告签订的房屋租赁合同实质上是林慧琴签订的房屋租赁合同。 上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、支付宝账单截屏打印件、授权委托书截屏打印件、房屋交接清单截屏打印件、林慧琴身份证截屏打印件、林慧琴手持身份证和业主授权委托书截屏打印件、微信聊天记录截屏打印件（含林军民通过微信发送给原告的资产委托管理服务合同、通知、授权委托书）、短信截屏打印件、货拉拉APP截屏打印件，被告举示的授权委托书、资产委托管理服务合同、房屋交接清单以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原告与首资公司签订了《房屋租赁合同》，约定将被告所有的位于重庆市沙坪坝区南开蓓蕾城B栋*号房屋出租给原告使用。现原告认为首资公司系接受被告的委托与其签订的合同，所以该《房屋租赁合同》应当直接约束被告。但被告抗辩称被告与首资公司是租赁合同关系，被告与原告没有直接的合同关系。因此，本案的关键在于认定首资公司将涉案房屋出租给原告是接受委托的代理行为还是转租行为。 《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告林慧琴就涉案房屋出具《业主授权委托书》，委托林军民代为与租赁代理人洽商、签署并履行相关协议，被告林慧琴和案外人林军民构成委托代理关系，被告林慧琴系被代理人，案外人林军民系代理人。 《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条第一款规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。本院认为，复代理又称再代理，是指代理人为实施代理权限内的全部或者部分行为，以自己的名义选定他人担任自己被代理人的代理人，并由该他人代理被代理人实施法律行为的情形。被选定的该他人为复代理人，其代理的法律效果直接归属于被代理人。本案中，被告的代理人林军民与首资公司签订《资产委托管理服务合同》和《授权委托书》，委托首资公司运营及处置涉案房屋，并代为收取租金。而被告林慧琴出具了委托林军民的《业主授权委托书》并在本案中举示了林军民代理其与首资公司签订的《资产委托管理服务合同》和《授权委托书》，应当视为其对林军民选任首资公司作为复代理人的同意或追认。因此首资公司系被告的复代理人，其代理的法律效果直接由被告承担。据此，首资公司与原告签订的《房屋租赁合同》，其合同效力直接由被告承担，而首资公司收取的原告冯文的租金、押金，应当视为代被告林慧琴收取。 原告冯文与被告林慧琴的复代理人首资公司签订的《房屋租赁合同》系原告冯文与被告林慧琴的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。 合同履行期间，被告林慧琴向原告发出《通知》要求原告交纳租金等费用，同时再次委托林军民办理涉案房屋租赁、合同签订、收取租金等相关事宜。2020年8月10日，原告与林军民办理房屋交接手续后，原告搬离涉案房屋。因此，原被告双方签订的《房屋租赁合同》合同于2020年8月10日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原被告签订的租赁合同约定的租期为自2020年5月28日起至2021年5月27日止，租金为1000元/月，而原告已支付租赁期间的全部房租12000元及押金1000元，现原被告于2020年8月10日解除合同，因此，被告应当返还押金1000元及原告已支付的2020年8月10日之后的部分租金9548.39元（1000元÷31天×17天+1000元/月×9个月）。据此，对原告要求被告返还押金1000元及剩余房屋租金9548.39元的部分诉讼请求，本院予以支持；对原告主张返还租金超出9548.39元的部分诉讼请求，本院不予支持。 合同约定，房屋承租期内，被告单方面收回房屋的，应当向原告支付2个月租金作为违约金。本案中，原告向被告发送短信称：“请你证明你是否委托你哥哥林军民通知我19号之前离开房屋”，而被告林慧琴回复短信称：“是的”。结合被告向原告发出的《通知》，可见，被告认可其在原告拒绝再次向其支付租金后，要求被告2020年8月19日之前搬离涉案房屋。因此，被告单方面要求收回房屋、解除合同，构成违约，应当承担违约责任。据此，原告要求被告支付违约金2000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 需要说明的是，代理关系的法律后果与转租关系的法律后果有本质的区别，当事人应当审慎授权他人代理自己实施民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款的规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。被告可以另行向首资公司主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林慧琴于本判决发生法律效力之日起5日内返还原告冯文押金1000元和剩余租金9548.39元； 二、被告林慧琴于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告冯文违约金2000元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116.68元，减半收取58.34元（原告已预交），由被告林慧琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢凤鸣 二〇二〇年十一月十日 法官助理 冯 举 书 记 员 张咏琪