贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初5973号原告：吴贵平，女，汉族，1964年11月15日生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈晓涛，系贵州博文律师事务所律师，执业证号：15201201310324647。代理权限：特别代理。被告：贵州博泰投资管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云峰大道**博泰世界岛****。统一社会信用代码：91520113565019876H。法定代表人：邢广智，系该公司执行董事兼总经理。原告吴贵平诉被告贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈晓涛到庭参加了诉讼，被告博泰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告吴贵平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告贵州博泰投资管理有限公司之间签订的商品房买卖合同，返还购房款422466元，维修基金4225元，并承担违约金8449元，已付购房款资金占用费至付清止（按照3.85％年利率暂记至2020年8月31日）33885元，以上共计469025元；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2018年7月19日通过被告贵州博泰投资管理有限公司发放的广告单了解到由其开发的博泰世界岛项目要准备发售，并且优惠的幅度比较大，广告单上载明开盘特惠：交3万抵8万，交4万抵10万，交5万抵15万。原告在同日到博泰公司的销售大厅了解情况后，缴纳了10000元定金后签订了一份博泰世界岛认购协议，享有博泰世界岛的认购及优惠资格。原、被告双方于2018年7月21日签订商品房买卖合同，合同约定原告一次性全款支付422466元购买由被告出售的位于白云区云峰大道中京国际贵阳北部CBD建设项目c1-9-17的房屋50.41平方米。根据原告与被告贵州博泰投资管理有限公司签订的商品房买卖合同第十一条的约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付房屋，交房时应当满足已经取得建筑工程竣工合格证明文件和商品房面积实测技术报告书。商品房买卖合同第十四条约定出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件是至2020年9月16日前，被告贵州博泰投资管理有限公司从未书面通知过交房时间，也没有告知或出示过证明文件以说明满足交房条件。依据原告与被告贵州博泰投资管理有限公司签订的商品房买卖合同第十三条第二款的约定出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房并按照全部已付款的2％向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述规定，原告认为合同约定的2％违约金远远无法弥补被告贵州博泰投资管理有限公司带来的损失，所以原告要求被告贵州博泰投资管理有限公司在承担违约金的同时，应当按照1年期的贷款基准利率3.85％每年从收到原告已付房款起至退完全部房款止之间的时间支付资金占用费。综上所述，被告贵州博泰投资管理有限公司违反合同约定应承担违约责任并解除商品房买卖合同。为维护原告合法利益，特向贵院提起诉讼。被告博泰公司未到庭，提交书面答辩状称：1、我方已于2020年5月29日通过电话通知原告收房，双方合同虽然约定的交房时间为2019年12月31日，但我方面临不可抗力事件，事件期间应属于我方免责期间，即根据住房城乡建设部文件，建设工程消防审查验收职责转移到住房城乡建设管理部，2019年4月1日至2019年6月30日期间为贵州省消防验收工作的移交承接期限，故该2个月被告无法办理消防验收，房屋无法达到交房条件，该期间属于事先无法预计的事件，交房日期应当顺延两个月；新冠疫情影响，我方于2020年4月才恢复生产，造成的交房延误也属于不可抗力，也属于我司的免责期间，交房时间应顺延2个月零29天；2、我方在2020年5月29日通知原告交房，逾期交房时间未满90天，不符合解除合同的条件，仅应按照合同约定支付逾期交房违约金；3、原告主张的违约金及资金占用费不符合合同约定，于法无据，我方逾期交房未达90日，不应当承担已付房款2%的违约金，原告也未举证证明原告的损失大于合同约定的违约金。本院经审理认定事实如下：原告2018年7月21日与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》购买被告博泰公司开发建设的白云区房屋，总价422466元，2019年12月31日前交房，合同第十三条“逾期交房责任”逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同签订后原告支付了房款422466元。案涉房屋至今未交付，故原告诉至法院，诉请如前。以上事实有原告的《商品房买卖合同》、收款收据、商品房备案申请表等证据及在庭上的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告博泰公司签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任明确约定，对逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，合同约定2019年12月31日前交房，至原告起诉时已逾期超过90日，故本院对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请予以支持。关于涉案商品房销售合同及贷款合同解除后的问题，商品房买卖合同解除后，被告博泰公司应按照合同约定退还原告全部已付款，并按全部已付款的2%支付违约金，原告诉请被告博泰公司退还房款422466元并以此计算违约金，违约金应为8449元（422466元×2%）。关于原告主张的利息，由于双方签订的合同中并未约定利息，且原告主张的违约金已具有惩罚性，故对该利息的请求，本院不予支持。维修基金系原告购房时由被告博泰公司代收，被告博泰公司应予以退还。被告博泰公司辩称其逾期交房系因政策、疫情等原因导致履行义务不能，属于不可抗力，根据合同约定不视为违约，其逾期交房的原因系建设工程消防审查验收职责转移，2019年4月1日至2019年6月30日期间为贵州省内消防验收工作的移交承接期限，无法办理消防验收，但移交承接工作截止时间为2019年6月30日，系在《商品房买卖合同》约定的交房时间2019年12月31日前，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。被告辩解其在2020年5月29日已通知原告交房，但被告也未提供证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴贵平与被告贵州博泰投资管理有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CX-0053）；二、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴贵平首期购房款422466元、维修基金4225元及违约金8449元，共计435140元；三、驳回原告吴贵平其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元（已减半，原告已预交），由原告吴贵平负担301元，被告贵州博泰投资管理有限公司负担3867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年十一月二十五日法官助理王黎书记员陈明杨