文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0154民初3570号原告：胡广洪，男，汉族，生于1979年4月3日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭羽（特别授权），重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芙媛（特别授权），重庆唐颂律师事务所律师。被告：彭公堂，男，汉族，生于1964年6月28日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：黄明江，重庆市开州区浦里法律服务所法律工作者。原告胡广洪与被告彭公堂农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡广洪及委托诉讼代理人谭羽、被告彭公堂及委托诉讼代理人黄明江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡广洪向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2006年4月13日所签《房屋买卖协议》具有法律效力；2、判决被告履行合同义务，协助原告办理房屋产权变更登记手续；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2006年4月13日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于重庆市开州区丰乐街道滴水村X组的房屋一套作价36000元出卖给原告，实际上是以44000元的价格进行分期支付的，款项付清后才将房屋交付给原告。重庆市土地房屋权属登记申请书与开县农村土地房屋审批表上载明的房屋就是本案争议的房屋。2011年8月2日的《开县农村村民住房转让协议》中受让方是原告自己签的。原告老家是城口县的，2000年以前因结婚将入户迁至开州区丰乐滴水村Y组组，买房前在本村没有宅基地。2008年接收购买的房屋后过年回来居住，平时在外务工，此外没有其他房屋。被告陈述该房屋不符合相关国土政策所以不能过户，但并没有明确什么国土政策。案涉房屋在175水位线以上，并不存在被告陈述的临水房不能过户的问题，临水房可以过户，只是不能改建和扩建。被告称原、被告不是同一集体经济组织成员，丰乐滴水村9组与丰乐滴水村Y组组在2004年就已经合并成了滴水X组，本案买卖合同在2006年签订，原、被告属于同一集体经济组织成员。2011年及2019年滴水村民委员会及滴水村第三村民小组、丰乐街道办事处对该房屋是否通过了集体经济组织及村民同意已经进行了明确的确认。阻碍过户的唯一原因是被告认为当初买卖不划算，不愿意配合原告过户。若原告买房子时知晓该房屋不能过户，现在也不可能起诉，协议第五条明确约定了过户事宜，被告也有协助原告过户的义务。本案房屋不属于拆迁移民房，也不涉及一户多宅，村委会同意交易，阻碍本房屋过户的问题并不存在。现因被告拒不协助原告办理购买房屋的产权变更登记手续，原告遂起诉至法院，请求人民法院依法支持原告的上述诉讼请求。被告彭公堂辩称，2006年4月13日的《房屋买卖协议》是被告签名并捺印的，当时以44000元的价格将房屋卖给原告，第一年给的24000元，第二年给的Y组000元，第三年给的Y组000元，现购房款已经履行完毕。该房屋是在款项付清后交付给原告胡广洪的。该房屋是1989年在丰乐镇滴水村9组修建的，1999年Y组月Y组日申请办证，用地面积Y组4平方米，因三峡水库蓄水，被告的房屋被确定为三峡库区临水房屋，被告所在的组为三峡移民安置小组，而本案原告系原滴水村**组的村民，系婚迁入户，原告没有承包土地。2006年原告在知晓被告已另行建房且房屋不能过户的情况下与被告签订了《房屋买卖协议》，双方因买卖协议未征得滴水村集体经济组织及所在组的村民同意，是因为不符合相关政策不能过户，被告所在组是一户多宅，违背了房屋禁止性和强制性原则，不符合转让宅基地的法律要件，应属无效合同。被告在滴水村三组有两处住宅，第一处是本案争议的房屋，办有合法的手续；还有一处是在北环路自行修建的四楼一底的房屋，建筑面积大约在500平方米左右，没有审批手续。原、被告从户籍上看属于同村同组，但是在征用、安置等方面中原、被告享受的权利不一致，即便是村组调整后仍然保留相应的独立性，以维护相应的村民的利益，因为三峡移民及拆迁等请求法庭综合考虑，若认定原、被告买卖符合主体资格是对其他经济组织成员利益的损害。原、被告的交易违反了相关法律规定，其交易行为无效，庭审中证人证言和举示的证据能够证实被告所在的小组的特殊性，临水房和临水危房是一种动态过程，双方交易针对的是房屋而不是宅基地，即使被告配合原告过户，也不符合过户的条件，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对被告出示的社员联合证明，因证人并未依照法律规定出庭接受质询，本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月13日，原告胡广洪作为买方（乙方）与被告彭公堂作为卖方（甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定被告彭公堂将其所有的房屋一套卖给原告胡广洪，房屋价格定为44000元，并约定款项付清后被告彭公堂将房产证交付给原告胡广洪，其房屋产权归原告胡广洪所有，如果原告胡广洪要求房产证过户，被告彭公堂有义务协助其办理，其所产生的任何费用被告彭公堂不承担，由原告胡广洪自行承担。原、被告均在协议内容后签名捺印进行确认。合同签订当年原告支付了购房款24000元给被告，2007年支付了购房款Y组000元给被告，2008年支付了购房款Y组000元给被告，购房款支付完毕后，被告将该房屋的集体土地建设用地使用证［证号：开府集建（1998）字第XXXX号，土地使用者：彭公堂］、房屋所有权证（证号：开房权字第064**，所有权人：彭公堂）和房屋一并交付给原告，原告一直占有并使用房屋至今。另查明，20Y组年6月8日，重庆市开州区丰乐街道办事处滴水村民委员会作出证明，原丰乐滴水村9社与丰乐滴水村Y组社于2004年合并为丰乐滴水村X组。20Y组年6月21日，该村委会证明丰乐滴水村X组（原9组）彭公堂所有的房屋所在位置位于182米水位线上。2011年3月28日，原告胡广洪以其购买的房屋申请重庆市土地房屋权属登记。2011年8月2日，原告胡广洪与被告彭公堂签订《开县农村村民住房转移协议》，内容为：“彭公堂系我社村民，现有宅基地面积93.19㎡，房屋建筑面积175.88㎡，属砖混结构，证号：开府集建房地证权字第**，已经本集体经济组织2/3以上村民代表同意，出让给本村3社村民胡广洪。办理《房地产权证》后，不再批准宅基地建房了。”，出让方彭公堂签名并捺印，受让方胡广洪签名并捺印，同时开县丰乐街道办事处滴水村民委员会及第三村民小组和开县丰乐街道办事处均在该协议内容后加盖了印章。2011年8月25日开县丰乐街道办事处滴水村民委员会核实原告胡广洪申请的重庆市土地房屋权属登记，初审意见为“权属来源合法，四至边界清楚，面积准确无纠纷”，同时开县丰乐街道办事处在复审意见栏加盖印章。2014年3月4日，胡广洪以2006年4月13日签订的合同金额为36000元所购买的位于开县丰乐滴水村九社的房屋（房地产面积：175.88㎡）缴纳住房买卖契税1500元，并以彭公堂的名义缴纳了营业税、个人所得税、城市维护建设税、政府性基金收入、专项收入等合计3250元。2019年2月14日，开县丰乐街道办事处滴水村民委员会及第三村民小组做出情况说明：“胡广洪现属丰乐街道滴水村X组集体经济组织成员，情况属实。原土地房屋手续地址为：丰乐镇滴水村9组，由于建制调整后属丰乐街道滴水村X组，情况属实。彭公堂系我社村民，现有宅基地面积Y组8平方米，房屋建筑面积175.88平方米，属混合结构，证证号：开房权字第064**开府集建1998字第XXXX号。已经本集体经济组织2/3以上村民代表同意，出让给本村3社村民胡广洪。且胡广洪户在本村无住房。办理《不动产权证书》后，双方不得另行再批准宅基地建房，特此说明。”。现原告胡广洪以被告彭公堂拒不协助其办理购买房屋的产权登记手续为由起诉来院，请求人民法院依法确认原、被告于2006年4月13日所签《房屋买卖协议》具有法律效力；判决被告彭公堂履行合同义务，协助原告办理房屋产权变更登记手续；本案受理费由被告承担。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，针对原、被告双方争议的2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题，本院做如下分析：1、合同当事人即原、被告双方均系完全民事行为能力人，均具备签订合同的行为能力，且原、被告双方在签订买卖合同时属同一集体经济组织的成员，被告彭公堂辩称因2004年合并村组前原、被告双方享受的权利不一致，村组调整后仍保留相应的独立性的理由，不能改变原、被告均属于同一集体经济组织的客观事实，原、被告符合农村房屋买卖当事人的主体资格；2、《房屋买卖协议》系原、被告双方的真实意思表示，原、被告双方签订合同时并不存在欺诈、胁迫或乘人之危等违背各自真实意思的情形；3、双方签订的《房屋买卖协议》符合法律规定的形式，且协议签订后，原告按照协议约定向被告支付了相应的购房款，同时购房款付清后被告将该房屋的集体土地建设用地使用证及房屋所有权证连带房屋一并交付给原告，原告从2008年便一直占有并使用该房屋至今，双方实际履行该协议已有十余年，原告对该房屋形成了稳定的占有使用关系；4、原告胡广洪一户在购房前在该村民小组无宅基地无住房，因此并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”之规定，而被告彭公堂辩称其在丰乐街道滴水村X组有两处住房，一户多宅违背法律规定故《房屋买卖协议》无效，但被告彭公堂的另一处住房并没有相应的集体土地建房审批手续，不存在拥有多处宅基地的情形，因此被告彭公堂的抗辩无事实和法律依据；5、根据《中华人民共和国物权法》第六十条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；”，农村宅基地所有权属于村集体组织，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地仍然属于村集体所有，而房屋买卖的处分行为也处分了宅基地，必然与集体经济组织的权益发生关系，同时《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，因此农村房屋买卖需经过双方所在村委会的同意。本案中，原告胡广洪提供的证据能够充分有效的证明其与被告彭公堂之间的房屋买卖行为已经经过当地村委会的同意，且原告胡广洪已于2014年3月4日根据《房屋买卖协议》缴纳了相应的契税，原、被告之间的房屋买卖行为符合法律规定，而被告辩称农村房屋买卖需经相关部门认定才有效并无法律依据；6、被告彭公堂辩称该房屋属于临水房而不能买卖，但被告申请出庭作证的证人伍先平证实该房屋确属临水房，但并非临水危房，被告彭公堂并未出示临水房不能交易的相应证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据”，再者依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，被告彭公堂应对该举证责任承担其举证不能之法律后果。综上，原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的《房屋买卖协议》，系原、被告双方的真实意思表示，且并无证据证明该《房屋买卖协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此原、被告于2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》合法、有效。基于《房屋买卖协议》的有效性以及协议中“其房屋产权归乙方所有，如果乙方要求房产证过户，甲方应义务协助办理”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，被告彭公堂应当按照协议约定协助原告胡广洪办理房屋产权过户手续，结合《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，本院对原告胡广洪要求被告彭公堂协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。综上所述，为了保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告胡广洪和被告彭公堂于2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告彭公堂于本判决生效之日起十五日内协助原告胡广洪办理位于重庆市开州区丰乐街道（原开县丰乐乡）滴水村九社的房屋［房屋所有权证号证号：开房权字第064**体土地建设用地使用证号：开府集建（1998）字第XXXX号］过户登记手续。案件受理费700元，减半收取350元，由被告彭公堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  李 华二〇二〇年十一月十二日法官助理  丁兰兰书 记 员  朱 露