河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终2351号 上诉人（原审被告）：王志义，男，1965年10月26日出生，汉族,现住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：闫西广，天津高朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：衡水鑫同源物业服务有限公司，住所地衡水市冀州区建设大街长安小区东区20号楼2单元212室。 法定代表人：孙凤暖，经理。 委托诉讼代理人：殷凌云，女，汉族，1980年5月4日出生，住河北省冀州区，系公司职工。 委托诉讼代理人：杨林，女，汉族，1979年5月13日出生，住河北省冀州区，系公司员工。 上诉人王志义因与被上诉人衡水鑫同源物业服务有限公司（以下简称鑫同源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志义及其委托诉讼代理人闫西广、被上诉人鑫同源物业公司的委托诉讼代理人殷凌云及杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志义上诉请求：1.撤销原判，改判驳回鑫同源物业公司的全部诉讼请求；2.诉讼费由鑫同源物业公司承担。主要事实和理由：一、一审判决认为2019年12月24日签订的《前期物业合同》对王志义有约束力是错误的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条强调的是建设单位“依法”与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，绝不包括“非法”签订的前期物业服务合同，“非法”签订的前期物业服务合同对业主没有约束力。本案中,鑫同源物业公司与协兴房地产2019年12月24日签订的《前期物业合同》是非法的，表现在：1.违反了住房和城乡建设部出台的《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第八条、第九条、第五十八条的规定。本案中，早在2012年9月王志义入住小区时就与顺源物业公司签订了《前期物业合同》，至2019年12月24日鑫同源物业公司与衡水协兴房地产开发有限责任公司（以下简称协兴公司）签订新的《前期物业合同》时，已经历时近8年，入住率早已超过50%。此时如果更换物业公司，依法应当按照上述法律规定办理，即便因客观原因没有选出业主委员会，依法应当由居委会代行业委会职权，协兴公司无权为小区聘请物业公司。2.违反了《物业管理条例》第二十四条的规定。本案中，即使协兴公司有权聘请物业公司，也需要通过招投标选聘物业公司，而事实上协兴公司聘用鑫同源物业公司没有经过招投标。即使协兴公司可以采用协议方式选聘物业服务企业，也需要经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，事实上协兴公司没有经过任何主管部门的批准。因此，鑫同源物业公司与协兴公司签订的《前期物业合同》违反法律规定，对王志义无约束力。二、鑫同源物业公司对王志义实施强制交易，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条的规定，一审判决王志义向鑫同源物业公司支付物业费是适用法律错误。 鑫同源物业公司答辩称，同意一审判决，王志义提出的事实和理由没有充分说明鑫同源物业公司的服务情况，不予认可。 衡水鑫同源物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令王志义缴纳物业费251元及利息。 一审法院认定事实：2019年12月24日，衡水鑫同源物业服务有限公司与衡水协兴房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由衡水鑫同源物业服务有限公司对王志义所居住的衡水市冀州区金第城小区提供物业服务，协议约定物业服务费多层住宅为每平方米每月0.2元。以上协议订立后，鑫同源物业公司在王志义居住的小区提供物业服务，王志义住宅面积为130.37平方米，车储面积51.42平方米，共计181.79平方米，应缴费期间为2020年1月至2020年6月，计算为218元，期间垃圾处理费18元、公摊电费15元，上述共计251元经鑫同源物业公司催要未果，故鑫同源物业公司诉至法院要求王志义支付上述251元及利息。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对王志义抗辩和鑫同源物业公司没有合同关系即有权拒交物业费的理由，不予采纳。对于王志义提出的小区楼顶避雷设施破坏、消防通道停车、空中花园绿化无人管理的答辩事由，一审法院认为因鑫同源物业公司提供物业服务是向特定的多数人提供，其服务是否合格不是由某一业主主观评定的，应由其上级主管部门确定物业服务评级，根据鑫同源物业公司提交和王志义认可的证据，鑫同源物业公司服务资质等级被认定为三级，相应王志义的答辩事由不予支持。鑫同源物业公司作为物业公司提供了相应的物业服务，王志义理应按照标准缴纳物业费，根据一审法院查明的事实，王志义住宅面积为130.37平方米，车储面积51.42平方米，共计181.79平方米，应缴费期间为2020年1月至2020年6月，计算为218元，期间垃圾处理费18元、公摊电费15元，王志义拖欠鑫同源物业公司的费用上述共计251元，王志义理应缴纳。鑫同源物业公司主张的利息问题，于理无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、限被告王志义于本判决生效之日起三日内向原告衡水鑫同源物业服务有限公司支付物业服务费251元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王志义承担。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司，约定由物业服务公司对小区进行统一管理，并根据物业服务公司资质等约定服务标准，签订的书面合同。本案中，业主入住金第城小区虽已多年，但至本案二审开庭时，该小区业主尚未召开过业主大会，未成立过业主委员会，且在建设单位协兴公司选聘的衡水顺源物业有限责任公司终止物业服务合同后，业主亦未选聘物业服务公司的情况下，协兴公司作为建设单位选聘取得的三级资质的鑫同源物业公司对小区进行统一管理，根据鑫同源物业公司服务资质约定了相应的服务标准，并与之签订案涉前期物业服务合同，符合上述法律规定。且在案涉前期物业服务合同中约定“本合同期限自2020年1月1日起至2021年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，该约定不仅使小区广大业主在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，得到物业公司提供的服务，同时亦对业主、业主大会选聘新的物业服务公司提供了合同保证。故协兴公司签订案涉前期物业服务合同系为业主利益考量，且符合法律规定，因此，案涉前期物业服务合同合法有效。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”鑫同源物业公司与金第城小区的建设单位协兴公司签订的《前期物业服务合同》对金第城小区业主具有约束力。王志义上诉所提该前期物业服务合同违法、对其不具有约束力的主张不能成立，本院不予支持。鑫同源物业公司依约向王志义所在小区提供了物业服务，王志义作为小区业主应按期交纳物业服务费，一审判令其支付尚欠物业服务费具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，王志义的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人王志义负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永玮 审判员  杨 英 审判员  关信娜 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  刘婷婷