四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3854号 原告（反诉被告）：杨茂，男，1982年1月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：邢伟，四川秉卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺亮，男，1972年7月2日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 被告（反诉原告）：刘金迎，女，1975年11月16日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄茂生，四川贞固律师事务所律师。 第三人：都江堰市国有资产投资经营公司，住所地四川省都江堰市双林路92号。 法定代表人：贺宏霞，总经理。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋学轲，四川谨序行律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨茂与被告（反诉原告）贺亮、刘金迎，第三人都江堰市国有资产投资经营公司（以下简称国投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法委托特邀调解员组织诉前调解，调解未果，于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，本案审理中，贺亮、刘金迎依法向本院提起反诉申请，经审查后，与本诉合并审理，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨茂的委托诉讼代理人邢伟，被告（反诉原告）贺亮、刘金迎的委托诉讼代理人黄茂生，第三人国投公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨茂向本院提出诉讼请求：1、确认杨茂与贺亮、刘金迎于2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判决贺亮、刘金迎继续履行与杨茂签订的《房屋买卖合同》，并协助办理房屋产权过户手续；3、判决国投公司协助杨茂办理房屋产权移转手续。事实和理由：2015年9月25日，杨茂与贺亮、刘金迎签订《房屋买卖合同》，将位于四川省都江堰市的房屋卖与杨茂。合同签订后杨茂依约支付了第一笔购房款30万元，贺亮、刘金迎将案涉房屋交与杨茂。因客观原因，一直未办理房屋过户手续。因案涉房屋系贺亮、刘金迎于2015年8月5日在国投公司处购得。现房屋已经具备办证条件，但贺亮、刘金迎怠于办理房产手续，经杨茂多次催促，贺亮、刘金迎以各种理由搪塞而未办理。杨茂认为与贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同，双方均应全面、诚实的履行合同义务。贺亮、刘金迎怠于履行合同义务已经给杨茂造成了损害。同时国投公司基于与贺亮、刘金迎之间的房屋买卖合同关系，亦负有协助贺亮、刘金迎办理房屋产权属转移登记的义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 贺亮、刘金迎辩称，杨茂与贺亮、刘金迎于2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》有效，但是根据该合同第五条第二款和第十条的约定，该合同己于2018年9月25日解除，因此杨茂诉请的第二条没有合同法律依据；杨茂与贺亮、刘金迎签订合同时，贺亮、刘金迎并未取得该房屋所有权或所有权的预备案登记，因此根据物权法关于不动产对外公示公平原则，是以不动产登记为准，所以贺亮、刘金迎在签订该合同时对该房屋没有处分权，截止本次庭审时贺亮、刘金迎仍然没有取得该房屋所有权，综上请求驳回杨茂全部诉讼请求。 贺亮、刘金迎向本院提出反诉请求：1、确认杨茂与贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》于2018年9月25日解除；2、判决杨茂将位于四川省都江堰市房屋返还贺亮、刘金迎。事实和理由：2015年9月25日，杨茂与贺亮、刘金迎签订《房屋买卖合同》，以32.8万元将位于四川省都江堰市的房屋出售给杨茂。合同第五条第二款约定：“甲方在2018年9月25日止没有拿到房屋所有权证或没有任何政府关于此房的发证消息，视为甲方违约，甲方无条件退还叁拾万元，乙方退此房给甲方”。因该房所在小区属安置房，在双方签订合同时，该小区并未办理产权证。故双方协商一致在违约责任条款内设置约定解除条件。现解除条件早已成就且在该条件成就时贺亮、刘金迎通过电话通知杨茂搬离房屋，但杨茂拒绝搬离。贺亮、刘金迎在都江堰市房管局了解到，根据国家政策安置房在没有办理产权证前不允许进入市场进行交易，故贺亮、刘金迎与杨茂此次交易根据安置政策应当归于无效交易，因贺亮、刘金迎与杨茂约定的解除合同条件已经成就，能够该交易返回交易前状态，故贺亮、刘金迎不主张合同无效。特向法院提起反诉，请求支持反诉请求。 杨茂辩称，贺亮、刘金迎提到双方在2015年9月25日签订的房屋买卖合同中，第五条第二款以及第十条的约定，杨茂认为该条的设定目的是在保护买受人的，而并非双方设置的解除合同的条件；房屋现在已经由国投公司办理了大产权，具备给贺亮、刘金迎办理产权证的条件，而贺亮、刘金迎只需要支付相关契税提供相应手续就能办理产权证，但贺亮、刘金迎在接到国投公司的通知后故意不去办理，其拒不办理房产证的行为属于不正当阻止条件成就的行为；2018年9月25日因为客观原因涉案房屋未取得产权手续，但是至本案起诉前，贺亮、刘金迎从未向杨茂提出过解除合同的主张，在杨茂起诉后，贺亮、刘金迎才来以此为由要求解除合同，可见其拒绝过户的行为有其他目的，而该行为已经给杨茂造成了损害。综上贺亮、刘金迎提出的反诉请求并无任何法律依据，应予驳回。 国投公司述称，国投公司并非本案房屋买卖合同的相对人，无论房屋买卖情形是否属实，都不应该由国投公司为杨茂提供过户登记协助。案涉房屋已具备过户登记相应资格，作为合同方，国投公司仅有在满足一定条件下协助贺亮、刘金迎办理过户登记。案涉房屋经两次买卖，理应交纳两次过户的税费，为维护国投公司的权益，避免偷税漏税，国投公司仅能协助贺亮、刘金迎办理过户登记，没有协助杨茂办理房屋产权转移手续的义务。请求驳回杨茂对国投公司所主张的诉求。关于反诉，国投公司不是反诉的当事人，不发表意见。 本院基于查明的事实认定，2015年9月25日，杨茂与贺亮、刘金迎签订《房屋买卖合同》，以32.8万元将位于四川省都江堰市的房屋出售给杨茂。合同第五条第二款约定：“甲方在2018年9月25日止没有拿到房屋所有权证或没有任何政府关于此房的发证消息，视为甲方违约，甲方无条件退还叁拾万元，乙方退此房给甲方”，合同第十条约定：“备注：五、违约责任：2、甲方在2018年9月25日止没有拿到房屋所有权证和国有土地使用证或没有政府任何关于此房的发证消息，视为甲方违约，甲方无条件退还叁拾万元，乙方退此房给甲方”。合同签订后杨茂依约向贺亮、刘金迎支付了第一笔购房款30万元，贺亮、刘金迎将案涉房屋交与杨茂，现一直未办理房屋过户手续。另外2015年8月5日，贺亮、刘金迎与国投公司签订《房屋买卖合同》购得案涉房屋，2015年8月13日国投公司向贺亮、刘金迎交付了房屋，至今未办理房屋过户登记。本院认为，杨茂与贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》及国投公司向贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效，各方当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。贺亮、刘金迎以2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》第五条第二款以及第十条的约定认为《房屋买卖合同》己于2018年9月25日解除，首先上述约定是为保护杨茂的利益不受损，而非设置的解除合同条件，其次2018年9月25日后贺亮、刘金迎也未向杨茂退还房款，也未收回房屋，同时杨茂也没有向贺亮、刘金迎主张违约责任，贺亮、刘金迎主张合同已经解除不符合合同约定和法律规定，故对此贺亮、刘金迎确认合同已经于2018年9月25日解除并要求杨茂退还房屋的主张，本院不予支持。国投公司与贺亮、刘金迎《商品房买卖合同》约定双方应当共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记；杨茂与贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》约定拿到房产证7日内，贺亮、刘金迎配合杨茂办理房产过户手续。故对杨茂要求贺亮、刘金迎及国投公司协助其办理房屋产证转移登记手续的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨茂与被告（反诉原告）贺亮、刘金迎于2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告（反诉原告）贺亮、刘金迎继续履行《房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）杨茂办理位于四川省都江堰市房屋产权过户手续； 三、第三人都江堰市国有资产投资经营公司于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）杨茂办理位于四川省都江堰市的房屋产权移转手续； 四、驳回被告（反诉原告）贺亮、刘金迎的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告（反诉原告）贺亮、刘金迎负担。反诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告（反诉原告）贺亮、刘金迎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谭伟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈维