贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初14505号原告：龚文琴，女，1972年4月22日出生，住贵州省毕节市。原告：陈光寿，男，1966年2月17日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：王锐锋（特别授权），贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟元元（一般授权），贵州靖毕律师事务所律师。被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住址：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。法定代表人：吴传平，该公司董事长。委托诉讼代理人：何华（特别授权），贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林佳佳（一般授权），贵州四立律师事务所实习律师。第三人：陈文武，男，汉族，1963年7月8日出生，住贵州省毕节市。原告龚文琴、陈光寿与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称“东润公司”）及第三人陈文武商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告龚文琴、陈光寿及其委托诉讼代理人王锐锋，被告东润公司的委托诉讼代理人何华，第三人陈文武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚文琴、陈光寿的诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同向原告交付涉案房屋并向原告支付逾期交房违约金暂计：49582.7元（违约金以购房款520000元为基数，自2018年12月31日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际交付之日止）；2、本案所有的诉讼费用均由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年7月14日签订《售房协议》，约定被告将黔西北商贸城二建区A栋伍层116、117、118号房屋预定给原告，总面积为63平方米，单价9680元/平方米，房屋总价为609840元，打9.6折后并付一年租金优惠价按伍拾贰万元整实付；签订协议时原告须交定金五十二万元，被告向原告出具购房收据，根据《售房协议》第四条约定交房时间为2018年12月30日；第五条约定如被告到期不能交房，将承担原告超期交房损失，超期时间按同期银行贷款利息支付乙方；第七条约定被告交房后，办房产证所需费用将按国家相关规定承担。被告应在2018年12月30日前将案涉房屋交付原告，且与原告签订《商品房买卖合同》，但经原告多次催促，被告始终不予理会，根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但被告迟迟未予交房，且按合同第七条原被告已经选择继续履行合同，因此原告未选择退房，被告未按合同约定期限将涉案商铺交付原告，亦未在合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原被告真实意思的表示，不具有合同无效、可撤销或可变更的情形，合同合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告未按合同约定履行义务已购成违约，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请为谢。被告东润公司辩称：一、本案中，原告陈光寿、龚文琴与被告毕节东润房地产开发有限责任公司之间并无真实的买卖合同关系。双方签订买卖合同系因第三人陈文武与被告之间存在民间借贷而产生，意在为陈文武清收借款本息设立担保，即让与担保。为了掩饰借贷关系的本质，故而以陈光寿、龚文琴及另案龚文华、顾丽华的名义签订买卖合同。被告东润公司虽然向二原告出具收条，但案涉房款并未真实发生交付。故而双方并不存在真实的买卖合同关系。其一、根据本案庭审阶段询问，原告陈述案涉房款系以现金交付，对资金来源不能准确进行答复。另案龚文华及顾丽华也称所涉房款系通过现金交付。然，本案涉及房款为52万元，如此大额交易，既无银行转账交易凭证，也无取现记录等予以印证，在存在合理怀疑的情形下，难以认定其真实性。其二、根据原告及第三人所述，本案原告龚文琴、陈光寿及另案龚文华、顾丽华与第三人陈文武之间确系亲属关系。另外，陈文武系认可与被告东润公司之间存在民间借贷关系。可该读盖然性地推定本案的真实交易背景，实为第三人陈文武的民问借贷关系而产生的让与担保，非真实，买卖合同关系。二、抛开前述本案属于让与担保，而非真实买卖合同关系的本质。双方签订的《售房协议》法律属性上应为预约合同关系，而非买卖合同关系。且案涉房屋目前处于在建状态，未取得预售许可证，双方所签合同同样属于无效合同。原告据此主张交付案涉房屋并支付其逾期交房违约金不应获得支持。根据贵院审理的（2020）黔0502民初3967号袁阳诉答辩人桑平凡预约合同纠纷、（2020）黔0502民初1936号龙天荣诉答辩人商品房预约合同纠纷案，基于相同的事实，均审理认定为商品房预约合同关系。商品房预约合同签订的目的在于促使双方将来订立正式买卖合同。也就是说，原告基于预约合同而诉请交付房屋并支付违约金不应获得支持。另，涉案项目处于在建状态，不具备交付条件。且至今仍未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定未取得预售许可证即签订的合同应属于无效合同。而合同效力是人民法院审理案件时应予审查的先决性问题，决定了合同权利义务是否具备继续履行的基础。基于前述合同无效因素，原告方的诉请同样也不应获得支持，应予驳回其诉讼请求。第三人陈文武诉称：我与被告公司确有借贷关系，但与原、被告之间的房屋买卖无关。本院经审理认定事实如下：原告于2017年7月14日与被告签订《售房协议》，约定被告向原告出售其开发的位于黔西北商贸城二建区A栋伍层116、117、118号房屋，总面积为63平方米，单价6980.00元/平方米，房屋总价款为609840元，打9.6折后并付一年租金优惠价按伍拾贰万元整实付。《售房协议》第四条约定交房日期为2018年12月30日，第五条约定如被告到期不能交房，将承担原告超期交房损失，超期时间按同期银行贷款利息支付原告。签订协议后，原告向被告现金支付了伍拾贰万元定金，被告向原告出具了购房收据。原、被告双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，涉案房屋现尚在施工建设中，未达到交付条件。上述事实有原、被告及第三人的陈述，原告提交的经当庭举证质证并经本院认证的《售房协议》、《收据》等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告在签订《售房协议》时，明确表示为预订，故该《售房协议》应识别为商品房预约合同。本案涉案房屋经查明尚未竣工，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，竣工且验收合格是建筑物交付使用的法定强制性条件，现涉案房屋未竣工，不符合法律规定的建筑物交付使用条件，属于法律及事实上履行不能，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金问题，本案《售房协议》中约定“如甲方到期不能交房，将承担一方超期交房损失（超期时间按同期银行贷款利息支付乙方）”，从该约定内容分析，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，根据交易习惯，逾期交房违约金的支付条件应为房屋交付之后一定时间内支付，现涉案房屋尚未交付，交房违约金支付条件不具备，故原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告龚文琴、陈光寿的诉讼请求。案件受理费520元，由原告龚文琴、陈光寿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二〇年十一月十六日书记员  付娟华