广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异802号案外人：龙桂，男，1986年2月25日出生，汉族，住广西北流市。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。申请执行人：珠海横琴鼎新兴铁投资合伙企业（有限合伙），住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-26159（集中办公室）。执行事务合伙人：广东鼎新资产管理有限公司。执行事务合伙人委派代表：章卫东。委托诉讼代理人：郭忠革，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丹阳，广东德培律师事务所律师。被执行人：广西北流市鼎泰投资有限公司，住所地广西北流市松花路三区小苑28号。法定代表人：李志丹，该公司执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人珠海横琴鼎新兴铁投资合伙企业（有限合伙）（以下简称鼎新兴铁）与被执行人广西北流市鼎泰投资有限公司（以下简称鼎泰公司）保证合同纠纷一案过程中，案外人龙桂对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人龙桂称：2014年10月5日，其与鼎泰公司签订了《鼎盛世家（A区）意向预定书》，双方约定由其购买案涉房产，建筑面积约176.83平方米，总价款为364270元。之后，双方又签订了《商品房买卖合同》，约定案涉房产房价为371995元。2013年9月4日、9月20日、2014年10月5日和2016年6月16日，其向鼎泰公司分别支付人民币50000元、93083元、221187元和7725元，合计371995元。2016年6月16日，其又通过鼎泰公司向第三方支付煤气管道安装费2600元、契税5580元，房管所管理费150元。基于上述事实，其为生活所需向被执行人鼎泰公司购买了涉案房产，其在法院查封涉案房产前与被执行人鼎泰公司签订了《意向预定书》、《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。法院在执行过程中，将案外人的财产误认为属于鼎泰公司的财产并采取查封措施，损害了案外人的合法权益。案外人请求法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定中止对位于北流市荔枝××新区鼎盛世家A区3栋2单元901号商品房的查封。龙桂向本院提交了如下证据：1.（2019）桂09执异39号执行裁定书；2.（2020）粤01执异139号执行裁定书。申请执行人鼎新兴铁答辩称：一、其司对案涉房产仍然处于轮候查封状态，现在没有进入实质性的查封，按照相关法律规定，其司的申请仅是一种待定的执行措施，该轮候查封尚未生效，并未影响到被执行人的实体权利。因此其司认为案外人如果提出执行异议，也仅能向首封的一方提出执行异议，而不应当向轮候查封的一方提出执行异议。因此，其司认为案外人不享有该诉权，主体不适格。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条，对于何种情形可以排除执行有明确的规定，有三个条件，案外人目前所提供的证据，不足以证明案外人的申请已经满足最高法院所列的三个条件，因此其司认为不能排除执行。本院查明，关于申请执行人鼎新兴铁与被执行人鼎泰公司保证合同纠纷一案，本院于2019年7月22日作出（2018）粤01民初1466号民事判决书，判决：一、鼎泰公司于本判决生效之日起十日内向鼎新兴铁支付远期受让价款1.44亿元；二、鼎泰公司于本判决生效之日起十日内向鼎新兴铁支付逾期付款违约金（以1.44亿元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年11月28日起计至付清之日止）；三、驳回鼎新兴铁的其他诉讼请求。在诉讼过程中，申请执行人鼎兴新铁申请财产保全，本院以（2018）粤01民初1466号案轮候查封了登记在被执行人鼎泰公司名下位于北流市荔枝××新区（鼎盛世家）尚未办理商品房买卖合同登记备案的商品房724套，商铺29间，其中包括案外人龙桂购买的位于北流市荔枝××新区鼎盛世家A区3栋2单元901号房产。上述民事判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年9月25日以（2019）粤01执5324号立案执行。另查明，广西壮族自治区玉林市中级人民法院（下称玉林中院）于2019年4月29日作出（2019）桂09执异39号执行裁定，查明以下事实：“本院在审理广西一建公司与鼎泰公司建设工程合同纠纷一案的过程中，广西一建公司于2017年8月11日向本院申请诉讼财产保全，本院于2017年8月14日作出（2017）桂09民初30号民事裁定书，裁定：一、冻结鼎泰公司所有的在银行或其他金融机构的存款或保证金；二、查封被保全人鼎泰公司所有的位于北流市荔枝××新区土地使用权[北国用（2013）第09-24615号]及地上附着物；本院在执行诉讼财产保全的过程中，于2017年8月31日查封了鼎泰公司开发建设的鼎盛世家小区1#、2#、3#、5#、6#、7#楼尚未到北流市房地产管理所办理商品房买卖合同登记备案的商品房724套，商铺29间，其中包括案外人龙桂所购买的A区3栋2单元901号商品房；2014年10月5日，案外人龙桂与鼎泰公司签订《鼎盛世家（A区）意向预定书》，双方约定由案外人龙桂购买鼎泰世家A区3栋2单元901号商品房一套，建筑面积约176.83平方米，总价款为364270元。之后，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定该商品房价款为371995元。2013年9月4日、2013年9月20日、2014年10月5日、2016年6月16日，鼎泰公司向案外人龙桂出具收款收据，确认分别收到购房款50000元、93083元、221187元、7725元，合计371995元，代收煤气管道安装费2600元、契税5580元，房管所管理费150元。至今，被保全人鼎泰公司尚未向案外人龙桂交付鼎盛世家A区3栋2单元901号商品房”。玉林中院经审查，认为案外人龙桂的异议请求理由成立，遂裁定：“中止对被保全人鼎泰公司开发建设的鼎盛世家A区3栋2单元901号商品房的执行”。对于玉林中院（2019）桂09执异39号执行裁定，各方当事人未提起执行异议之诉，该裁定已生效。2019年9月12日，玉林中院作出（2017）桂09民初30号之二民事裁定，对涉案房产解除查封。玉林中院解封后，本院（2018）粤01执2909号案对涉案房产的轮候查封转为首封。又查明，本院于2020年3月31日作出（2020）粤01执异139号执行裁定书，裁定：中止对被执行人鼎泰公司名下鼎盛世家A区3栋2单元901号房的执行。本院（2018）粤01执2909号执行案根据已发生法律效力的（2020）粤01执异139号执行裁定书，裁定解除登记在被执行人鼎泰公司名下鼎盛世家A区3栋2单元901号房产的查封。在该案审理过程中，案外人龙桂向本院提交了北流市不动产登记局出具的《不动产登记信息查询结果》，显示至2020年2月13日止，案外人龙桂没有不动产登记信息。再查明，北流市不动产登记局出具的《不动产登记信息查询结果证明》显示，本院（2018）粤01执2909号案对涉案房屋解封后，本院（2018）粤01民初1466号案的保全查封转为首封。因该保全查封已依法自动转为本院（2019）粤01执5324号案的执行查封，案外人龙桂遂向本院提出本案异议。本院认为：本案的争议焦点是案外人龙桂对涉案房产是否享有排除本院执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人龙桂为生活所需向被执行人鼎泰公司购买涉案房产，其在本院查封涉案房产前与被执行人鼎泰公司签订了《意向预定书》、《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，其名下无其他用于居住的房屋，因此案外人龙桂所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其基于《商品房买卖合同》对涉案房产享有的权利足以排除本院对涉案房产的执行，其异议请求的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对被执行人广西北流市鼎泰投资有限公司名下鼎盛世家A区3栋2单元901号房的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年十一月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞