广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1501号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914×××××××××××333G。负责人：彭**。委托诉讼代理人：罗佩卿，该公司员工。被告：张燕华，女，1977年1月15日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区××××，公民身份号码441××××××××××××546。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司与被告张燕华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司的委托诉讼代理人罗佩卿到庭参加诉讼，被告张燕华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年8月1日至2020年5月31日的物业服务费人民币共4356.03元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年至6月3日为人民币1290.32元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园▪山湖城商品住宅区陶然十六街011号商品房。原告与高要市碧颐房地产开发有限公司于2010年6月8日签订《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务合同》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月向原告缴纳物业服务费479.95元。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2019年8月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2020年6月3日欠款金额累计高达5646.35元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、第109条的规定和合同的约定，请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费4356.03元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年6月3日为人民币1290.32元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告张燕华没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司于2012年11月27日经核准企业名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司；广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司于2015年12月17日经核准企业名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司；广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司于2019年6月27日经核准企业名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司。2010年6月8日，高要市碧颐房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司（乙方）就选聘广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司对肇庆碧桂园▪山湖城（以下简称本物业）提供前期物业管理服务事宜签订了《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务合同》。2013年3月4日，张汉文（甲方、业主）与广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司（乙方、物业服务企业）就张汉文已购买的由高要市碧颐房地产开发有限公司负责开发建设的肇庆碧桂园▪山湖城商品住宅区（以下简称本园区）中的陶然十六街11号商品房（以下简称该物业）交付后由广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司提供物业管理服务事宜签订了《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》。《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》内容包括（摘录）：第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.3元计收。该物业的套内建筑面积为243.15平方米，该物业的公用分摊建筑面积为0.00平方米，合计该物业的房屋建筑面积为243.15平方米；该物业的花园面积为140.93平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按479.95元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方以银行代收代交的方式于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）向甲方收取上月的物业服务费，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。肇庆市高要区××××××××肇庆碧桂园▪山湖城陶然街十六街11号商品房的所有权自2016年1月19日起归张燕华单独所有。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司在肇庆市高要区××××××××肇庆碧桂园▪山湖城陶然街十六街11号商品房门口以张贴通知的形式向新业主张燕华催交物业服务费，但张燕华仍未按时缴纳。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司向本院提供《陶然十六街011号欠费情况表》，并陈述张燕华尚欠碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司自2019年8月1日起至2020年5月31日止的物业服务管理费4356.03元未支付。肇庆碧桂园▪山湖城商品住宅区至今未成立业主委员会及未选聘物业服务企业。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。张燕华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。本院对相关问题分析如下：一、关于物业服务管理费的问题1.案外人张汉文以业主身份与广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司签订的《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》合法有效。2.自2016年1月19日起，肇庆市高要区××××××××肇庆碧桂园▪山湖城陶然街十六街11号商品房的所有权归张燕华单独所有，张燕华作为新业主承继了原业主的权利和义务。《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》的性质属“前期物业服务合同”，因为肇庆碧桂园▪山湖城商品住宅区至今未成立业主委员会及未选聘物业服务企业，因此，《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》对新业主张燕华具有约束力。3.张燕华自2016年1月19日起实际接受了碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司提供的物业服务,应负有缴纳物业服务费用的义务，因此，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司诉请张燕华支付自2019年8月1日起至2020年5月31日止的物业服务管理费4356.03元，符合法律规定，本院予以支持。二、关于逾期付款违约金的问题《肇庆碧桂园▪山湖城前期物业服务协议》约定“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金”，但碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司除了利息损失外，未举证证实因张燕华逾期付款造成的其他实际损失，因此，本院酌定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌定以张燕华欠付的物业服务费总额为基数，自2019年9月5日起，按照现时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率3.85%的130%计付逾期支付物业管理费违约金。诉讼请求中超出部分，本院不予支持。综上所述，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持；不符合法律规定的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张燕华自本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年8月1日起至2020年5月31日止的物业服务费共4356.03元给原告桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司；二、被告张燕华自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司（逾期付款违约金以张燕华欠付物业服务费为基数，自2019年9月5日起至物业服务费付清之日止按现时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率3.85%的130％计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司负担11.39元、被告张燕华负担38.61元；公告费260元，由被告张燕华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈建成人民陪审员  陈根华人民陪审员  杨永星二〇二〇年十一月二日法官 助理  邓瑞君书 记 员  黄雅君