贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初16229号原告李红位，男，1990年2月17日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。原告蔡云英，女，1989年6月18日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人吴发琴（特别授权）、王丽（一般授权），系贵州神兽律师事务所律师。被告毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住楼3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人余国晟，该公司董事长。委托诉讼代理人罗舸真，一般授权代理。原告李红位、蔡云英与被告毕节万晟置业有限公司（简称“万晟置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告委托诉讼代理人吴发琴、被告“万晟置业公司”委托诉讼代理人罗舸真到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李红位、蔡云英向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计12402.74元，具体金额以原告已付房款475201.00元为基数，按日1／10000计算，从2016年12月31日起计算至2017年9月17日止；二、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计19816.00元，具体金额以原告已付房款475201.00元为基数，按日1／10000计算，从2018年1月1日起计算至2××9年2月21日止；三、被告返还原告各项开户费人民币3080,00；四、本案诉讼费由被告承担。经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告李红位、蔡云英于2016年8月12日与被告万晟置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告万晟置业公司开发的位于毕节市，房号Ａ10-3-5-5，建筑面积117.48平方米，总价475201.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年12月30日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在180日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之一的违约责任；2、逾期超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之一违约金。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起90个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的1／10000承担违约责任；2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1／10000的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款475201.00元以及办证所需的税费。被告实际于2017年9月17日向原告交付房屋，出卖人2018年10月8日取得办理涉案房屋初始登记,被告对告知原告方式和时间未举证证明，原告于2××9年2月21日取得房屋产权证。另查明被告在涉案房屋总价款之外分别向原告收取了燃气入户费等3080.00元。对上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。交房逾期违约金的起止时间，原则上应从双方约定交房日期次日2016年12月31日起，计算至实际交房之日2017年9月17日止。办证逾期违约金的起止时间，应从双方约定交付办理商品房转移登记有关文书日期之次日2018年1月1日起，计算至原告取得房屋产权证2××9年2月21日止，计415天，根据合同约定按日1／10000计算为475201×415×1／10000＝19720.84元。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“万晟置业公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告李红位、蔡云英的燃气入户费等共计人民币3080.00元，无事实及法律依据，应予退还。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，本院予以支持。原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年9月23日回溯3年，即2017年9月23日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张的交房违约金期间从2016年12月31日起计算至2017年9月17日止，已超出诉讼时效期间，本院不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节万晟置业有限公司于本判决生效十日内支付原告李红位、蔡云英逾期办证违约金19720.84元；被告毕节万晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李红位、蔡云英闭路电视入户费等人民币3080.00元；驳回原告李红位、蔡云英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341.00元，由原告李红位、蔡云英负担121.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担220.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  李华忠二〇二〇年十一月三日书记员  朱流洋