北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20724号原告（反诉被告）：李钢（智力残疾），男，1959年1月30日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：李红（李钢之姐），住北京市西城区。委托诉讼代理人：鲁进（李红之子），男，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京优客发房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区白云路西里甲12号东南2号。法定代表人：黄彩霞，总经理。委托诉讼代理人：王杰，男，北京优客发房地产经纪有限公司员工。原告李钢与被告北京优客发房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钢的法定代理人李红、委托诉讼代理人鲁进、被告经纪公司的法定代表人黄彩霞、委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李钢向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除房屋租赁委托合同；2.按每天250元支付所欠房租，从2020年4月14日至2020年6月3日为止（51天）共计12750元；3.被告腾退房屋，恢复原样。诉讼过程中，李钢增加诉讼请求：1.被告向原告返还延伸服务费用1335.62元；2.按月租金的200％向原告支付违约金，15000元；3.补齐2020年10月14日至合同正式解除、交接完毕且房屋腾空当日的租金，每天按250元计算。10月14日至10月23日，10天2500元；4.交付2020年卫生费，每月5元；5.要求被告将房屋内家具陈设恢复原状。事实和理由：原告房屋坐落在北京市西城区西便门外大街西里X号楼X号。2019年10月13日，原告与被告签订了北京市房屋租赁委托合同，租期从2019年10月14日至2021年10月14日，时间两年，租金每月7500元，合同约定，一、委托事项，2.延伸服务，甲方委托乙方在客户承租期内，监督承租客户的履约、垫付客户欠缴租金、代收代转客户租金，三、房屋租金，3.划拨日期，首次付款日期为2019年10月24日，二次付款日期为2020年1月24日，余不列举。八、违约责任，3.乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由乙方赔偿，乙方未按照约定划转租金达10日以上的。2020年4月14日原告问业务员为什么租金还没到账，原告有急用，被告知跟财务说说。4月23日，原告又再次询问，被告知财务这两天学习，这两天最多几天，月底前一定到位。据原告所知，四月初租户已经交齐了三个月的租金，但被告却迟迟不给原告房租。到目前为止，被告不按照约定划转租金已超过40日，应承担违约责任。原告认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告不按照约定划转房租，且超过40日，况且租户已提前交了房租，被告拖延不给，违背合同约定。经纪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。确实逾期支付房租，应该2020年4月24日交，实际是2020年6月29日交的，是2020年4月14日至2020年7月13日的租金。但是事出有因，因为疫情，公司资金周转困难，确实不是有意拖欠。也不是原告认为的我们收到法院传票才付的款，我们付款时还不知道被起诉了。经纪公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令原告支付被告一个月房租7500元作为中介费的损失；2.请求法院判令原告支付被告两个月租金标准的违约金15000元。事实和理由：原告提前提出解除合同，依据合同八的第1项约定要向我方支付违约金，标准为两个月租金。再因为原告提前向租户提出自行交易，造成客户对我公司失去信心，损失了一个客户，所以要求原告赔偿损失，标准是一个月的租金。李钢针对经纪公司的反诉，答辩称，不同意被告的反诉请求。1.原告没有同客户私自达成协议，所以不应赔偿被告的损失；2.被告违约在先，我们没有提前要求解除合同，所以不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经（2017）京0102民特479号民事裁定书确认：申请人李红、李楠、李钢于2017年3月16日经北京市西城区人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。该调解协议内容有：“一、李佐唐名下坐落在北京市西城区西便门外大街西里X号楼幢号X房号X（建筑面积60.50平方米，产权证号：京房权证西私字第XXXX号）房屋产权归李钢所有；……”2019年10月13日，李红（甲方）以李钢名义与经纪公司（乙方）签订《北京市房屋租赁委托合同》，内容为：“委托方甲方，受托方乙方，就甲方全权委托乙方代理其房产出租事宜，达成本合同。房源描述，甲方委托乙方全权代理出租之房屋，位于北京市西便门外大街西里X号楼X门X号（以下简称租赁房屋），房屋所有权人姓名李佐唐，房屋所有权证证书，编号为XXXXXX。一、委托事项。1.委托内容，甲方委托乙方代为寻找适租客户、代为签署客户承租合同，乙方在代理范围内与客户签署的承租合同及相关附件，甲方均予授权并认可；2.延伸服务，甲方并委托乙方在客户承租期内，监督承租客户的履约、垫付客户欠缴租金、代收代转客户租金、出租前后的房屋清洁出新、提供一般设施维护管理等。费用为30天房租。此费用在首次付款中扣除；……。二、委托期限。1.委托代理期限共24个月，即自2019年10月14日至2021年10月14日。三、房屋租金。1.租金价格为每月7500元。合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年10月14日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方12个月的房租，付款日期遇节假日顺延，不再另行通知；2.收取方式，采用银行划拨至李红账户；3.划拨日期，首次付款日期为2019年10月24日；二次付款日期为2020年1月24日，余不列举。四、其他费用，在委托期内，该房屋的水、电、燃气费、卫生费、电话费、有线收视费等因使用而发生的费用，乙方负责向承租人代收。五、甲方权责，1.甲方自愿将该房屋全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租；2.甲方全权授权乙方作为该房屋出租代理人，乙方为出租该房屋而履行的必要事项无须再取得甲方的另外授权；4.甲方承诺在本合同规定的委托期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使，甲方有义务将该房屋及个人身份的证明文件副本无偿提供给乙方使用。在委托期结束后，甲方恢复对该房屋的使用权利和出租权利；5.甲方应保证在委托期内，该房屋可以正常使用。六、乙方权责。1.乙方有权根据北京市政府令第194号，执行《北京市房屋租赁管理若干规定》代理甲方向房屋所在地基层管理服务站进行房屋出租登记手续；2.乙方承诺仅依照有关法律法规对该房屋的出租行使代理权；3.乙方有义务按照本合同约定付款条件向甲方划转房屋租金；4.乙方有义务按照本合同约定付款条件，在承租人未能按期缴纳房租时，向甲方垫付房屋租金。七、维修责任。八、违约责任。1.甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为二个月房租；2.甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由甲方赔偿；3.乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并不承担责任，乙方未按照约定划转租金达10日以上的；5.乙方逾期划转房租且不满10日的，每逾期一天，须向甲方支付月租金的万分之五作为滞纳金（遇到银行系统问题除外）。九、合同解除，1.有下列情形之一的，甲乙双方可以为变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算；2.因市政建设需要拆除或改造该房屋，且甲方提前45天向乙方发出书面通知的。十、合同生效，1.本合同在双方签署本合同，完成房屋交割，并签订合同附件一《房屋租赁交验清单》后生效。十一、争议解决。”上述合同附件一《房屋租赁交验清单》中家具家电均未填写。李红与经纪公司业务员王杰签署上述合同附件一《房屋租赁交验清单》，该《房屋租赁交验清单》中家具家电均未填写，在交房确认栏显示：交房日期为2019年10月14日。2019年10月25日，李红账户收到经纪公司法定代表人黄彩霞转账支付的15000元。次日，经纪公司将租赁房屋出租案外人，租期至2020年10月24日结束。李红收到经纪公司支付的截至2020年10月14日的全部租金。其中，2020年4月14日至同年7月13日租赁期间的租金，经纪公司于2020年6月29日支付；2020年7月14日至同年10月14日租赁期间的租金，经纪公司于2020年7月14日支付。在本案开庭前，当事人就李钢的诉讼请求中“1.请求法院依法判令解除房屋租赁委托合同；3.被告腾退房屋”达成协议，本院根据当事人的协商内容，制作了（2020）京0102民初20724号民事调解书，当事人就部分纠纷自愿达成如下协议：一、李钢与北京优客发房地产经纪有限公司二○一九年十月十三日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于二○二○年十月三十一日解除；二、北京优客发房地产经纪有限公司于二○二○年十月三十一日19时将坐落于北京市西城区西便门外大街西里X号楼X号（合同称北京市西城区西便门外大街西里X号楼X门X号）房屋交还李钢。2020年10月31日，李红与经纪公司签署租赁房屋交接清单，双方就案涉房屋交接完毕。诉讼中，李红收到经纪公司支付的卫生费60元后，将相应收据交给经纪公司，并撤回了该项诉讼请求。对本院就李钢诉讼请求中的恢复原状进行的询问，李钢称“恢复到出租时家具的样子，家具是原来的，即出租时家具的原状”。经纪公司称“合同交接时没有写家具的内容，故不同意其该项诉讼请求”。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为，李红作为李钢的监护人以李钢名义与经纪公司签订并履行的《北京市房屋租赁委托合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据当事人在合同中约定的交付房屋、支付租金等内容及实际履行情况可以判断，案涉合同应为房屋租赁合同，李钢以委托合同纠纷为案由错误，本院予以纠正。李钢主张经纪公司逾期支付租金构成合同约定的出租人解除合同条件，进而行使解除权。经纪公司逾期支付的租金包括应于2020年4月14日支付的2020年4月14日至同年7月13日租赁期间的租金及应于2020年7月14日支付的2020年7月14日至同年10月14日租赁期间的租金。此次疫情对经济社会产生重大影响，房屋租赁中介行业存在资金链断裂的风险，且可能较长时期处于疫情防控状态，房屋中介服务短期内无法恢复正常，这些因素导致资金链断裂的风险逐渐增加。经纪公司租赁房屋非自用，而是用于出租经营。因此，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，对李钢以经纪公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，并由经纪公司承担违约责任的主张，本院不予支持。诉讼中，李钢与经纪公司就解除合同协商一致，符合“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，且双方已经调解处理，但对李钢要求经纪公司偿付违约金的诉讼请求，本院不予支持。李钢已经收到经纪公司支付的租赁周期一年的房屋租金，其要求返还延伸服务费用的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。经纪公司得知李钢提出解除合同后未再接洽适租客户，并及时将租赁房屋交还李钢，故对李钢要求经纪公司支付自2020年10月14日起至交还租赁房屋之日止租金的主张，本院不予支持，但鉴于经纪公司出租给租户的租期于2020年10月24日结束，故经纪公司应向李钢支付2020年10月15日至同年10月24日期间的租金2465.75元（7500元×12个月÷365天×10天）。李钢将租赁房屋交付经纪公司时，没有交接家具的记录，现李钢要求将租赁房屋内家具恢复原状的诉讼请求，缺乏证据佐证，本院不予支持。案涉合同基于当事人协商一致解除，且经纪公司并未提出继续履行合同的反诉请求，故经纪公司要求李钢偿付违约金并赔偿中介费损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京优客发房地产经纪有限公司给付李钢租金2465.75元；二、驳回李钢的其他诉讼请求；三、驳回北京优客发房地产经纪有限公司的反诉请求。案件受理费272.84元，减半收取计136.42元，由李钢负担111.42元（已交纳）；由北京优客发房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费181.25元，由北京优客发房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二〇年十一月二十四日书记员  陈欢