广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1610号上诉人（原审被告）：杨晓玲，女，汉族，1973年7月21日出生，住广东省茂名市茂南区****************，现住广东省茂名市茂南区****************。委托诉讼代理人：杨小红，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温奕进，男，汉族，1954年4月29日出生，住广东省茂名市茂南区***********。原审被告：张华兵，男，汉族，1972年11月26日出生，住湖北省随州市曾都区**********。上诉人杨晓玲因与被上诉人温奕进房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨晓玲及其委托诉讼代理人杨小红到庭参加诉讼，被上诉人温奕进、原审被告张华兵经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨晓玲上诉请求：1、撤销(2019)粤0902民初2340号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对违背常理的请求予以全部支持，置事实不顾，严重违背了公平公正的法律原则。1、被上诉人原主张上诉人从2011年10月25日开始租赁至今长达8年从未交租，诉请租金高达1693200元，明显违背生活常理，缺乏诚信，不能成立。首先，涉案《房屋租赁协议书》由上诉人提供双方签订，根据协议第四条“租金的缴纳方式和押金：租金的交纳方法按先交租金后经营的方式。即每月20日前交纳下一个月的租金。”第七条第3点又约定“乙方在租用期内应按时交纳租金，在约定的日期内交付，凡超过约定日期十天，则作乙方自动解除合约处理，甲方有权限期让乙方搬走并不得要求退还押金。”可见，被上诉人作为出租人具有极强的法律意识，基于出租人强势地位优势，在合同订立时拥有主导权，通过合同条款控制承租人不按期缴纳租金或拒缴租金的风险，明确了违约责任和处理方式。因此，对于被上诉人自行制定的必须先交租后使用，逾期10天缴纳即解除合约、清空商铺，每月高达17000元租金长达8年从未主张权利，而上诉人不交租金仍可正常经营，明显与被上诉人出租商铺和出具完善的合同的目的不符，严重违背生活常理。其次，被上诉人的主张与其恶劣的经济状况不符，严重违背生活常理。从裁判文书网搜索被上诉人涉讼结果显示，被上诉人因民间借贷纠纷在本地区就已高达20件诉讼，可能还存在未上传或审理中的纠纷案件。可见，被上诉人因资金周转困难，十年来长期对外大量借款。被上诉人为成功借款，不仅将涉案商铺抵押银行，还让家人代借和不惜支付高额利息。人身安全已受威胁、急需大量资金偿还债务的被上诉人，面对合同依法约定每月高达17000元的租金不收不主张，明显与其恶劣的经济状况不符，严重违背生活常理。第三，上诉人已依约支付租金从未拖欠，甚至于很多时候预支租金给被上诉人。因被上诉人长期涉讼，为防止款项被查封、冻结，均要求上诉人现金支付租金或其家人(女婿章凯铭)前来收取。且被上诉人需定期支付借款利息给其债权人，被上诉人经常与债权人共同到上诉人经营场所收租，让上诉人将租金直接支付其债权人(包括李志刚、叶昌荣等)。对于该事实，法院可以依职权通知被上诉人的债权人李志刚、叶昌荣等人到庭查明。同时，可以通知原租赁被上诉人茂名市*********经营港货店的经营者张桂武到庭协助查明本案。因此，双方非亲非故，被上诉人主张上诉人长达8年高达两百万的租金分文未付，明显严重违背常理，与事实不符，不能成立。2、为达偏袒缺乏诚信的被上诉人，一审法院选择性记述案情，一审判决变相支持被上诉人的不当得利行为，损害了上诉人的合法利益，依法应予纠正。被上诉人自知虚构事实站不住脚，庭审变更诉讼请求，并且自认其债权人到上诉人处收取租金代偿利息。但一审法院竟偏袒缺乏诚信的被上诉人，仅以被上诉人违反诚信庭审一句不确认，就对上诉人用租金代付被上诉人利息的事实不顾，已付的租金完全否认。且即使上诉人依法申请对双方就本案事实陈述进行测谎司法鉴定，协助法院查明本案，在被上诉人不同意测谎鉴定的情况下，依法本应承担不利后果。但一审判决却只字不提，一审法院选择性记述案情，一审判决变相支持了被上诉人的不当得利行为，严重损害了上诉人的合法利益，依法应予纠正。二、一审判决上诉人与张华兵自2016年9月12日起按每月20400元标准支付租金给被上诉人没有事实依据，明显错误。1、根据《房屋租赁协议书》第五条“合同签订三年，但满3年后租金按官山四路商铺原租金20%一40%浮动，具体要甲、乙双方共同协商决定。”可见；该条已明确租金是否浮动20%一40%，具体要以双方共同协商决定为先决条件。本案没有证据证明双方已共同协商决定，一审判决20400元的标准没有事实依据。2、本案协议约定每月支付租金一次，单就每笔租金而言，2016年10月前的租金履行期届满之日至本案起诉时，早已超过诉讼时效，一审判决上诉人自2016年9月12日起至交还商铺之日止的租金，明显适用法律错误。综上所述，上诉人依约支付租金，合法使用租赁物，被上诉人为达侵犯上诉人的合法权益，捏造事实提起本案诉讼，明显属虚假诉讼，恳请贵院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人不合理的诉讼请求或者发回重审，以维护上诉人的合法权益。温奕进向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同支付2016年9月12日至腾空商铺时止的租金(租金按照每月20400元计算)给原告温奕进；2、判令杨晓玲、张华兵立即腾空其二人租用原告所有的，位于茂名市********头起第5-6间商铺及夹层给原告温奕进；3、判令本案诉讼费由被告杨晓玲、张华兵负担。一审法院认定事实：2011年9月20日，原告温奕进作为甲方与被告杨晓玲、张华兵作为乙方签订《房屋租赁协议书》，主要约定：“一、租赁地址及范围：甲方同意将位于茂名市********头起第5-6间商铺及夹层出租给乙方作商业使用。二、租赁期限，甲方同意将该商铺从2011年10月25日至2016年10月25日止出租给乙方，租期5年。三、租铺面积和租金的计算方法：商铺、夹层两项共计17000元。乙方给甲方15000元转让费。四、租金的缴纳方式和押金：租金的交纳方法按先交租金后经营的方式。即每月20日前交纳下一个月的租金。甲方收取乙方20000元用为商铺的押金。合同期满，退还押金。五、合同签订三年，但满3年后租金按官山四路商铺原租金20%-40%浮动，具体要甲、乙双方共同协商决定。六、从签合同起，甲方给乙方35天装修时间不计租。七、双方的责任及违约处罚：3、乙方租用期内应按时交纳租金，在约定的日期交付，凡超过约定日期十天，则作乙方自动解除合约处理，甲方有权限期让乙方搬走并不得要求退还押金。8、乙方在租期满之前的二十天应通知甲方是否续租，若继续租用，则协商签订新协约。否则乙方在期满当天把可搬动的物品和设施自行搬走(其他如装修，招牌等不得拆除)甲方检查所交付使用的设施完好后收回锁匙后退还押金。”被告杨晓玲主张至庭审结束时止一直有交付租金给原告温奕进，其中租赁商铺后至2013年的租金交付给原告温奕进的女婿章凯铭，原告温奕进自2013年初从被告杨晓玲处预借至2014年12月的租金。2015年后，被告杨晓玲通过支付给原告温奕进指定的案外人方式来交纳租金至2016年9月。2015年11月7日，原告温奕进向案外人杨锐华借款5万元。2015年12月15日，原告温奕进向案外人杨锐华借款10万元。2016年9月12日，原告温奕进向被告杨晓玲借款5万元。被告杨晓玲主张从2016年9月起至今，为原告温奕进支付上述借款20万元的利息以抵涉案商铺的租金。原告温奕进仅确认被告杨晓玲交纳租金至2016年9月，称不同意此后被告杨晓玲通过为其支付借款利息的方式抵偿涉案商铺租金。原告温奕进请求两被告交还商铺，被告杨晓玲称未及时交还是需要时间找到新的店铺。原、被告双方为涉案商铺的交还、租金产生纠纷，原告温奕进遂起诉至本院，请求判如所诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告温奕进与被告杨晓玲、张华兵签订的《房屋租赁协议书》为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应依合同全面履行义务。根据《房屋租赁协议书》的约定，原告温奕进将商铺租赁给两被告，每月租金17000元，合同(2011年)满3年后租金按官山四路商铺原租金20%-40%浮动，具体由双方共同协商决定。原告温奕进已按合同约定，将商铺租赁给两被告使用，两被告应按合同的约定合同期满3年后按每月17000元租金上浮20%-40%支付商铺租金给原告温奕进。在庭审中，原告温奕进确认已收到被告杨晓玲交付租金至2016年9月12日，本院予以认定。被告杨晓玲主张自2016年9月12日后通过为原告温奕进支付借款20万元的利息以抵减涉案商铺的租金，原告温奕进对此不予认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，被告杨晓玲作为支付租金义务的一方，对2016年9月12日后交付租金的情况应承担举证责任，但被告杨晓玲未能提供证据证明自2016年9月12日后已交付租金，亦未能提供证据证明原告温奕进授权被告杨晓玲以支付借款利息给案外人的形式以抵减此后的租金，被告杨晓玲应承担举证不能的法律后果，本院对被告杨晓玲的主张不予采信。因此，原告温奕进主张两被告按合同的约定，按每月20400元(17000x120%)自2016年9月12日起至返还商铺之日止支付商铺的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于交还商铺的问题。根据《房屋租赁协议书》的约定，租赁期为5年，自2011年10月25日至2016年10月25日。租赁期届满后，原、被告双方未签订新的租赁合同，视为不定期租赁，原告温奕进在通知两被告后，可随时要求解除租赁合同。原告温奕进向本院主张权利至庭审结束之日止，已充分给予两被告交还商铺的合理期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条规定，两被告应将涉案商铺交还给原告温奕进。因此，原告温奕进主张两被告交还位于茂名市********头起第5-6间商铺及夹层的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告张华兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法适用缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用本院二审期间，上诉人杨晓玲提供微信转账记录及申请证人杨锐华出庭。拟证明：被上诉人向债权人杨锐华、叶昌荣夫妇借款后，被上诉人由上诉人从租金代其支付债权人利息，微信转账支付共计179380元。被上诉人对委托上诉人代其履行完毕的行为否认，违反诚信原则，严重损害了上诉人的合法权益。本院审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为,本案争议焦点是：1、上诉人杨晓玲是否拖欠被上诉人温奕进房屋租金；2、租赁满3年后租金按官山四路商铺原租金20%-40%浮动计算是否符合法律规定。本院评述如下：1、上诉人杨晓玲主张自2016年9月12日后通过为被上诉人温奕进支付借款20万元的利息以抵减涉案商铺的租金，但温奕并不予以认可，除借据外没有其他证据予以证实。杨晓玲未能提供证据证明自2016年9月12日后已交付租金，亦未能提供证据证明温奕进授权杨晓玲以支付借款利息给案外人的形式以抵减此后的租，本院对杨晓玲的该主张不予采信。2、根据租赁合同的约定，“合同(2011年)满3年后租金按官山四路商铺原租金20%-40%浮动，具体由双方共同协商决定。”虽然合同约定租金的增加具体由双方共同协商决定，但被上诉人温奕进请求以合同约定最低的标准计算，一审判决对此予以确认，本院予以支持。综上所述，杨晓玲的上诉请求理由缺乏事实和律法的支持，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11348元，由杨晓玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年十一月三十日法官助理  叶秀福速 录 员  李松龄