上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初15364号原告上海周浦皇品餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨建忠，上海周浦皇品餐饮管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，住所地上海市黄浦区。负责人：倪雷，上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行行长。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。被告许珊，女，1969年1月14日生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告庚燎，男，1963年10月20日生，满族，户籍地上海市闵行区。被告上海汇裕置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑晖，上海汇裕置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：慕伟栋。被告热脉(上海)医疗器械有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：郑晖。被告郑晖，男，1969年5月7日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。第三人傅春美，女，1981年10月31日生，汉族，住上海市松江区。原告上海周浦皇品餐饮管理有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行、许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖、第三人傅春美案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海周浦皇品餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人焦君玲、徐浩、被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行的委托诉讼代理人周伟巍、被告上海汇裕置业有限公司的委托诉讼代理人慕伟栋到庭参加诉讼。被告许珊、庚燎、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖、第三人傅春美经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海周浦皇品餐饮管理有限公司提出诉讼请求：1.要求法院以负担租赁权的方式对被告上海汇裕置业有限公司名下的本市周康路XXX号、XXX号的房屋进行拍卖；2.要求确认原告与被告上海汇裕置业有限公司于2014年12月1日签订的房屋租赁合同合法有效。事实与理由：2008年11月1日原告与被告签订房屋租赁合同，原告向被告租赁本市周康路XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”，因房产证在双方签订后办理，实际房产证上记载的地址为本市周康路XXX号XXX-XXX层)，租赁期限至2019年12月31日止。之后，因原告经营状况不佳，双方多次签订补充合同，适当调整房屋租金。2014年12月1日双方再次签订房屋租赁合同补充协议，将系争房屋的租赁期限延长至2028年12月31日，租金两年环比递增。为此，原告通过为被告上海汇裕置业有限公司支付相关费用及偿还借款等方式抵充系争房屋的租金，至今已经分期支付系争房屋的租金共计人民币6,720,546.15元，并实际使用系争房屋至今。由于法院将对系争房屋进行拍卖，原告曾提出书面执行异议，法院裁定驳回原告的异议。鉴于法院拍卖系争房屋的行为，侵害了原告作为系争房屋承租人的合法权益，故原告诉至本院，要求判如所请。原告上海周浦皇品餐饮管理有限公司为证明其上述主张向本院提供房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、房屋租赁合同补充协议(1)、房屋租赁合同补充协议(2)、银行凭证、情况说明、谅解协议、(2020)沪0101执异45号执行裁定书等证据材料。被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行辩称，不同意原告的诉讼请求。被告上海汇裕置业有限公司为系争房屋的权利人，并于2013年9月29日办理了相应的抵押登记手续。由于被告许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖未能履行法院调解书，被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行依法向法院提出执行申请。在执行过程中，法院已经办理了相关手续，将对系争房屋予以拍卖。原告虽然主张与被告上海汇裕置业有限公司之间存在房屋租赁关系，原告与被告上海汇裕置业有限公司系关联企业，原告也没有实际支付系争房屋的租金，根据原告提供的房屋租赁合同显示原告与被告上海汇裕置业有限公司多次调低系争房屋租金，在原房屋租赁合同未到期即延长租赁期限，且房屋租金不符合市场标准，故双方并不存在实际的租赁关系。另原告与被告上海汇裕置业有限公司于2014年12月1日签订的房屋租赁合同是在系争房屋办理了相应的抵押登记手续之后，且没有征得被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行的同意，亦与被告上海汇裕置业有限公司再办理系争房屋抵押登记时提交的《租赁经营协议》不符。被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行为证明其上述主张向本院提供(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解书、最高额抵押合同、租赁经营协议、工商登记资料、不动产登记簿等证据材料。被告上海汇裕置业有限公司辩称，同意原告的诉讼请求。原告与被告上海汇裕置业有限公司确就系争房屋的租赁事宜签订了房屋租赁协议及补充协议，考虑到原告经营状况不佳及市场的变化，被告上海汇裕置业有限公司亦调低了系争房屋的租金，并延长了租赁期限。原告通过为被告上海汇裕置业有限公司支付相关费用及偿还借款等方式抵充了系争房屋的租金，并在系争房屋内经营使用至今。被告上海汇裕置业有限公司未向本院提交证据材料。被告许珊、庚燎、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖、第三人傅春美未到庭应诉，也没有向本院提交证据材料。在本院庭审质证过程中，被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行对于原告提供的除(2020)沪0101执异45号执行裁定书外的证据材料的真实性均不予以确认。被告上海汇裕置业有限公司对于原告提供的证据材料则予以确认。原告、被告上海汇裕置业有限公司对于被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解书、工商登记资料、不动产登记簿证据材料的真实性予以确认，对于最高额抵押合同及租赁经营协议的真实性表示无法予以确认。经审理查明，被告上海汇裕置业有限公司为系争房屋的权利人。2013年8月21日，被告上海汇裕置业有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行签订了编号为XXXXXXXXXXXXXX-抵押-01《最高额抵押合同》，合同约定：被告上海汇裕置业有限公司以其名下的位于上海市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX层的建筑面积156.73平方米，以及周康路XXX号XXX-XXX层的建筑面积3,415.10平方米的商业用房及相应土地使用权为合同编号为XXXXXXXXXXXXXX，XXXXXXXXXXXXXX，债务人为被告郑晖、许珊的《个人综合授信合同》提供抵押担保，抵押担保的债权为债权人自2013年8月21日至2018年8月21日期间与被告郑晖、许珊发生的债权，并以人民币42,900,000元为限。该《最高额抵押合同》还约定担保范围还及于由主债权产生的利息(包括利息、罚息和复利)、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行抵押合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。上述抵押于2013年9月11日依法办妥了抵押登记，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX。同日，被告上海汇裕置业有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行签订了编号为XXXXXXXXXXXXXX-抵押-02《抵押合同》，合同约定：被告上海汇裕置业有限公司以其名下的位于上海市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX-XXX层的建筑面积4,779.88平方米，以及周康路XXX号4-5层的建筑面积2,333.09平方米的商业用房及相应土地使用权为合同编号为XXXXXXXXXXXXXX-支用2013-01，XXXXXXXXXXXXXX-支用2013-01，借款人为被告郑晖、许珊的《个人借款合同》提供抵押担保，抵押担保的债权为债权人自2013年8月21日至2018年8月21日期间与被告郑晖、许珊发生的债权，并以人民币39,000,000元为限。该《抵押合同》还约定担保范围还及于由主债权产生的利息(包括利息、罚息和复利)、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行抵押合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。上述抵押于2013年11月4日依法办妥了抵押登记，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX。由于被告许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖未能履行还款及相应义务，被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行向本院提起诉讼。本院于2015年12月24日出具(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解书确认：1、许珊、庚燎应归还上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行本金人民币16,575,000元、暂计至2015年10月20日的利息人民币1,609,351元、逾期利息人民币151,443.40元，并支付自2015年10月21日起至全部贷款清偿之日止的逾期利息(以本息之和人民币18,184,351元为计算基数，按《个人借款合同》约定的贷款利率上浮50%计息)；该款许珊、庚燎应于2015年12月28日之前归还上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行(具体金额以还款当日银行结算系统为准)；2、案件受理费人民币131,814.80元，因调解结案，减半收取，计人民币65,907.40元，保全费人民币5,000元，合计人民币70,907.40元，由许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖共同负担[该款许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖应于2015年12月28日之前直接给付上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行]；3、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司在人民币19,500,000元最高债权限额内对调解协议主文第一、二项还款义务承担连带清偿责任；并在承担了保证责任后，有权在保证责任范围内向许珊、庚燎追偿；4、郑晖在人民币19,500,000元最高债权限额内对调解协议主文第一、二项还款义务承担连带清偿责任；并在承担了保证责任后，有权在保证责任范围内向许珊、庚燎追偿；5、若许珊、庚燎届时未履行上述调解协议主文第一、二项中所确定的任何一项义务，上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行有权就许珊、庚燎未履行的全部款项一并向法院申请执行，逾期利息以所欠本金、利息之和为基数，按《个人借款合同》约定的利率上浮50%计息(计算至本金实际结清日止)，且上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行有权以上海汇裕置业有限公司名下位于上海市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX层、周康路XXX号XXX-XXX层房产折价，或者申请以拍卖、变卖房屋所得价款，在人民币42,900,000元最高债权限额内扣除上海汇裕置业有限公司为履行编号为XXXXXXXXXXXXX-抵押-01《最高额抵押合同》已支付的款项后剩余限额内对上述第一、二项确定的债权享有优先受偿权；拍卖、变卖该抵押物的所得价款在上海汇裕置业有限公司履行编号为XXXXXXXXXXXXX-抵押-01《最高额抵押合同》确定之义务后，剩余部分归上海汇裕置业有限公司所有；不足部分，由许珊、庚燎清偿；上海汇裕置业有限公司在承担了担保责任之后，向被告许珊、庚燎追偿；6、如仍有不足部分，上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行有权继续以上海汇裕置业有限公司名下位于上海市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX-XXX层、周康路XXX号4-5层的房产折价，或者申请以拍卖、变卖房屋所得价款，扣除该抵押物上顺序在先的依法抵押担保的债权部分，在人民币39,000,000元最高债权限额内扣除上海汇裕置业有限公司为履行编号为XXXXXXXXXXXXX-抵押-02《抵押合同》已支付的款项后剩余限额内承担第二顺位的抵押担保责任；拍卖、变卖该抵押物的所得价款在上海汇裕置业有限公司履行编号为XXXXXXXXXXXXX-抵押-02《抵押合同》确定之义务后，剩余部分归上海汇裕置业有限公司所有；不足部分，由许珊、庚燎清偿；上海汇裕置业有限公司在承担了担保责任之后，有权向许珊、庚燎追偿；7、若许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖任何一方全额履行了上述调解主文第一、二项所确定的给付义务，则其他当事人对于上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行相应的给付义务予以免除。上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行与上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖等金融借款合同纠纷案，本院于2015年12月24日出具了(2015)黄浦民五(商)初字第12122号民事调解书。由于被告许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司、热脉(上海)医疗器械有限公司、郑晖未能按照上述协议履行义务，被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行向本院申请强制执行。在本院执行过程中，本院于2018年3月1日轮候查封了系争房屋。系争房屋由上海市浦东新区人民法院以(2015)浦执字第1869号执行案件先行予以查封，第三人傅春美即为该案申请执行人。原告则向本院提出书面异议，认为原告为系争房屋的合法承租人，要求保障其租赁权。本院于2020年4月22日以(2020)沪0101执异45号执行裁定书裁定，驳回上海周浦皇品餐饮管理有限公司的异议请求。又查明，根据上海市不动产登记簿的记载，本市周康路XXX号XXX-XXX层房屋的权利人为被告上海汇裕置业有限公司，第一顺位、第二顺位的抵押权人均为被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，第三顺位的抵押权人为第三人傅春美，之后亦有多次抵押的记载。本市周康路XXX号XXX层房屋的权利人为被告上海汇裕置业有限公司，第一顺位、第二顺位的抵押权人均为被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，第三顺位的抵押权人为第三人傅春美，之后亦有多次抵押的记载。上述房屋由上海市浦东新区人民法院予以查封，上海市第二中级人民法院及本院予以轮候查封。再查明，根据原告提供的证据材料，原告与被告上海汇裕置业有限公司于2008年11月1日签订房屋租赁合同，合同约定，被告上海汇裕置业有限公司将系争房屋出租给原告，租赁期自2009年1月1日起至2019年12月31日止，租金为人民币500,000元。原告在上述合同生效之日起10日内支付被告上海汇裕置业有限公司定金人民币100,000元2008年12月1日双方签订房屋租赁合同补充协议。2011年6月1日双方签订房屋租赁合同补充协议(1)，被告上海汇裕置业有限公司将系争房屋租金调整为每年人民币240,000元。2014年12月1日双方再次签订房屋租赁合同补充协议(2)，将系争房屋由租金年租金人民币240,000元调整幅度为每两年环比递增5%，并将系争房屋的租赁期限延长至2028年12月31日。被告上海汇裕置业有限公司及郑晖曾出具情况说明，表示原告以向第三方代为清偿被告上海汇裕置业有限公司债务的方式冲抵系争房屋的租金，并代案外人上海利爵酒店管理有限公司支付相应的房屋租金。另被告上海汇裕置业有限公司在办理系争房屋抵押时向被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的被告上海汇裕置业有限公司与案外人上海利爵酒店管理有限公司于2008年9月18日签订的租赁经营协议，根据被告上海汇裕置业有限公司向案外人上海利爵酒店管理有限公司出租本市周康路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的房屋，房屋租赁期自2008年10月1日起至2018年9月30日止。以上事实，由原告、被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、房屋租赁合同补充协议(1)、房屋租赁合同补充协议(2)、情况说明、最高额抵押合同、租赁经营协议、不动产登记簿、(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解书、(2020)沪0101执异45号执行裁定书及本院的法庭审理笔录予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告表示其与被告上海汇裕置业有限公司就系争房屋存在房屋租赁关系并依约支付了相应的房屋租金，亦在本院审理过程中提供了房屋租赁合同、房屋租赁补充合同等材料，但原告在本院审理过程中没有提供确实的证据证明原告已依约支付了被告上海汇裕置业有限公司系争房屋的租金，被告上海汇裕置业有限公司及郑晖的情况说明系事后出具，且无相应的证据予以佐证，本院不予采信。原告与被告上海汇裕置业有限公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、房屋租赁合同补充协议(1)、房屋租赁合同补充协议(2)中所涉及的租赁部位、租赁期限与被告上海汇裕置业有限公司在办理系争房屋抵押时向被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行提供的被告上海汇裕置业有限公司与案外人上海利爵酒店管理有限公司签订的租赁经营协议相冲突，故原告在本院审理过程中提供的证据材料尚不足以证明原告与被告上海汇裕置业有限公司就系争房屋存在房屋租赁关系，另原告与被告上海汇裕置业有限公司2014年12月1日所签订的房屋租赁合同补充协议(2)，其签订时间是在系争房屋办理抵押登记之后，且未能征得抵押权人即被告上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行的同意。原告就系争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海周浦皇品餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币5,269元，由原告上海周浦皇品餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李红云审 判 员  王 嵘人民陪审员  路真诚二〇二〇年十一月三十日法官 助理  匡沁怡书 记 员  匡沁怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。