宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3773号 上诉人（原审原告）：郗某,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人:安某、周某,北京大成(银川)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:宁夏金佰利商务经营管理有限公司。 法定代表人:沈某。 委托诉讼代理人:李某。 被上诉人（原审被告）:沈某。 委托诉讼代理人:李某,住宁夏回族自治区银川市。 原审被告:宁夏银川龙马房地产开发有限公司。 法定代表人:倪某。 上诉人郗某因与被上诉人宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、沈某、原审被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序于2020年10月13日由审判员独任开庭进行了审理。上诉人郗某的委托诉讼代理人周某、安某、被上诉人金佰利公司、沈某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，原审被告龙马公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郗某上诉请求：1．撤销银川市兴庆区人民法院(2020)宁0104民初1260民事判决第三项，并改判支持上诉人的一审的第一、第二项诉讼请求(解除涉案房屋租赁协议及补充协议；金佰利公司恢复涉案商铺原状、返还商铺）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、金佰利公司已无能力继续履行涉案合同，一审判决对此未做认定，遗漏本案基本事实。1.一审庭审中金佰利公司明确承认，只能通过收取2020年度以后租金的方式支付先前欠租，这意味着金佰利公司无法继续履行涉案商铺租金的及时支付义务，上诉人应得租金被拖欠的现状注定成为常态，且已经变成现实。2.金佰利公司的存续完全依赖于龙马鼓楼广场地下一层商铺的租金收益。同时，金佰利公司一审庭审中声称未与龙马鼓楼广场地下一层商铺次承租人商定2020年至2021年度租赁事宜，以及收取对应租金，这意味着，金佰利公司已丧失了龙马鼓楼广场地下一层商铺的正常运营能力。此外，金佰利公司被执行案件近两百件。本案一审中，银川市兴庆区人民法院已发出协助执行公告，要求龙马鼓楼广场地下一层商铺不得向金佰利公司支付租金。3．本案一审过程中，金佰利公司已向银川市中级人民法院申请破产清算，以实际行动明确了涉案租赁协议及补充协议无法继续履行、合同目的不能实现的法律后果。二、一审判决未适用《合同法》第九十四条、第九十七条以及第二百二十条，实质剥夺了上诉人的法定权利，属于适用法律错误。基于上诉人应得租金被长期拖欠的现实，以及一审庭审中金佰利公司所作不能正常履约以及同意解除合同的自认，涉案合同已达到解除条件，金佰利公司同时应承担涉案商铺的恢复原状及返还责任，并支付对应违约金。同时，金佰利公司在一审庭审中明确表示，龙马鼓楼广场地下一层商铺的所有租赁协议将统一解除，且涉案商铺在“解除合同后，与其他业主协商统一恢复原状，返还商铺”。故涉案商铺恢复原状及返还具体细节可以通过上诉人与金佰利公司的后续协商以及执行程序给以解决，具有可操作性。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人金佰利公司、沈某答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持；2.关于2020年6月1日至2021年5月31日期间的年租金，金佰利公司与广大业主经过协商，已于2020年9月1日开始对数码城所有商户进行2020年续租工作，截止2020年10月30日之前续租工作已全部结束，续租的全部租金全部打入银川市兴庆区人民法院执行局指定的专用账户。 原审被告龙马公司未到庭，亦未提交书面意见。 郗某向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.判令被告金佰利公司及龙马公司按照“龙马鼓楼广场”地下****商铺的建筑设计施工图纸恢复该商铺原状,并向原告返还该商铺；3.判令被告金佰利公司向原告支付拖欠租金68934元、利息4998元、违约金45792元,三项合计共119724元;同时,由金佰利公司继续支付拖欠租金利息直至租金全部支付完毕之日止；4.判令被告沈某就诉讼请求第三项债务承担连带清偿责任；5.判令被告龙马公司对诉讼请求第三项债务(2018年租金本息)范围内承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由三被告负担。 一审法院认定事实，2014年1月8日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的的位××区商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。上述合同签订当日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市××区商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营。《买卖合同》条件成就后，被告龙马公司并没有将原告购买的商铺实际交付，直接交由金佰利公司对外招租。后于2019年4月1日双方签订《房屋租赁补充协议》，确认租赁物建筑面积为15.39平方米。双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不找差价。剩余年限的租赁费：租期自2016年4月1日起至2024年3月31日止，其中2016年4月1日至2018年3月31日年租金为29543元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为34467元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为39391元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30%的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金。自2018年起到现在持续违约逾期支付租金，2018年4月1日至2020年3月31日拖欠租金为68934元。原告主张的利息为：自2018年4月2日起暂计至2020年3月31日,以中国人民银行贷款基准年利率4.35%为利率,分为两段计算:(1)2018年4月1日至2019年3月31日期间,以34467元为本金,计息金额为1499元;计算公式:34467元×04.35‰×1年=1499元；(2)2019年4月2日至2020年3月31日期间,以68934元为本金,计利金额为2999元。计算公式:68934元×04.35‰×1年=2999元。 另查明，2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司向原告等业主发出《房屋租金支付担保承诺书》，载明：经业主和二被告协商，被告龙马房地产公司作为担保方就2018年租金支付达成以下意见：一、被告金佰利公司对于返还租金作出如下承诺：1.第一笔于2018年6月15日前支付租金总额的40%；2.第二笔于2018年8月31日前支付租金总额的30%；3.第三笔于2018年10月31日前支付租金总额的30%。二、由龙马公司作为金佰利返还租金担保方，担保金佰利公司支付鼓楼广场负一层业主房屋租金。三、现金佰利公司按第一条时间节点到期已无法支付第一笔租金，龙马公司承诺在7月15日前将此笔租金担保借给金佰利公司用于支付业主租金并愿继续担保后续两笔租金如期支付。四、对上述担保承诺条款内容望有关各方遵照执行不得违约，保证按时支付房屋产权人返租租金，若担保方违约，愿意承担本年度未支付业主剩余租金的银行同期贷款利息。 再查明，被告金佰利公司系一人有限责任公司，股东为沈某。在庭审过程中，被告金佰利公司并未向法院提交公司财务审计报告。 一审法院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的该几项诉讼请求法院亦不予支持。 但原告就现阶段仍可以主张租金维护其自身权益，在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，未按时支付租金，自2018年4月1日至2020年3月31日拖欠原告租金为68934元未付。现原告就被告金佰利公司支付拖欠租金68934元的诉讼请求，法院予以支持。对于原告要求被告金佰利公司支付迟延支付租金的利息问题，虽然协议对被告逾期支付租金所应承担的违约责任未予约定，但被告金佰利公司逾期付款确给原告造成了损失，故原告要求被告支付逾期付款利息的诉请，法院按照中国人民银行同期同类贷款利率支付68934元自2018年4月2日起至2019年8月19日的利息；并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付68934元自2019年8月20日至判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张被告沈某承担连带责任的诉讼请求，因被告宁夏金佰利公司是一人有限责任公司，被告沈某系唯一股东，其无证据证明公司财产独立于其自己的财产，亦未向法院提交公司财务审计报告，无法证明被告沈某的个人财产独立与公司财产，故对原告要求被告沈某承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。就原告主张被告龙马公司承担连带责任的诉讼请求，虽然被告龙马房地产公司出具承诺，同意对被告金佰利2018年欠付租金提供担保，因上述担保未约定保证形式，根据法律规定应当视为连带责任保证，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。但在该担保期间内原告并未要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。故原告要求被告龙马房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求法院不予支持。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于判决生效之日起七日内支付原告郗某租赁费68934元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率支付68934元自2018年4月1日起至2019年8月19日的利息；并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付68934元自2019年8月20日至判决确定的付款之日止的利息）；二、被告沈某对上述被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司欠付租金及利息承担连带清偿责任；三、驳回原告郗某的其他诉讼请求。案件受理费2694元，由原告郗某负担1091元，被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈某负担1603元。 本院二审期间，上诉人郗某提交证据关于“申请解除与金佰利公司租赁合同并返还商铺的联名信”，证明由于金佰利公司无法正常履行合同，目前越来越多赛格数码城业主要求解除合同，解除合同符合大多数业主的利益。 被上诉人金佰利公司、沈某质证称，对该证据的真实性不予认可，联名信中欠租的事实认可，因为不符合证据形式，无法确定是当事人签字的真实性。 被上诉人金佰利公司、沈某、原审被告龙马公司未提交证据。 经审查，上诉人二审提交的联名信，只能证明部分业主要求解除合同，并不能代表全体业主要求解除合同。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租，被上诉人金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，现上诉人郗某在双方租赁合同租期尚未届满情形下要求解除合同、恢复商铺原状并返还商铺。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，就涉案商铺面积的分割影响到其他业主及次承租人的利益，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。一审法院考虑到上述情节及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的有关精神，驳回上诉人一审所主张解除合同、返还商铺的诉讼请求并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郗某负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈勇军 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  陈 丽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。