广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28242号原告：唐碧贞，女，1962年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人:黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人:张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被告：佛山市顺德区金地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良金榜街道办事处建设路31号202之三。法定代表人：徐柯，董事长。委托诉讼代理人:张慧玲，该公司员工。原告唐碧贞与被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司因居间合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告唐碧贞及其委托诉讼代理人黎伟贤，被告的委托诉讼代理人张慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理服务费（佣金）16万元，并支付利息（利息从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为顺德大良××××的业主。被告为了促进销售，推出旧业主推荐新业主购买房屋赠送物业管理费或支付佣金的优惠方案。原告作为旧业主于2017年开始与被告合作，以个人名义及资源为被告提供房产销售代理的居间服务，推荐客户购买顺德大良××××物业。由原告向客户推荐介绍被告房产，并促成被告与买受人之间签订房屋买卖合同，被告依约向原告支付代佣金或赠送物业管理费。在合作初期，原告成功推荐客户购买被告的待售房产，被告一直按照双方约定向原告支付代理服务费或赠送物业管理费。2018年5月9日，通过原告介绍推荐，原告成功将客户骆家星推荐到大良街道××××××××号房产进行带看,并于当天支付了定金20万元。于2018年6月24日，被告通知原告，原告推荐的客户骆家星已成功认购该单位物业。2020年1月6日，买受人骆家星与被告正式签订《商品房买卖合同（现售）》。至此，原告完成房屋代理服务。被告应当按照约定向原告支付代理服务费16万元。期后，原告与被告销售人员就代理服务费的问题进行沟通。在沟通过程中，被告销售人员认可××××号房产通过原告成功销售，并要求原告提供金额为16万元的房屋代理费发票。原告依据被告销售人员的要求向被告提供房屋代理费发票。然而，被告收到发票后却以种种理由拒绝向原告支付房屋代理服务费16万元。原告于2020年9月9日委托律师向被告发出律师函予以催告，但是被告一直未予理会。原告认为：从2017年开始，原告以个人名义为被告提供房屋代理服务，虽然双方并未签订书面的代理协议，但期间双方发生真实交易往来，已形成交易习惯。在2018年5月，原告再次推荐客户带看被告××××楼盘，并在原告的居间服务下，最终被告与买受人骆家星成功签订《商品房买卖合同（现售）》。在期后原告与被告销售人员沟通过程中，被告销售人员亦认可原告所提供房屋销售代理服务，主动要求原告提供收取房屋代理服务费所需的增值税发票。《合同法》第426条的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”。然而，被告在收取了房屋代理服务增值税发票后却无故拒绝支付应付的代理服务费，已构成违约。被告辩称，一、原告的推荐报备时间晚于客户刷卡时间，不符合报备带看规则和交易习惯。（一）客户骆家星第一次与被告发生交易并在被告处刷卡付款的时间是2018年5月9日11：00：20，原告在金房宝上报备推荐客户骆家星的时间为2018年5月9日11：39：38，客户骆家星第一次刷卡的时间比原告的报备时间早了足足39分钟有余，即在原告报备、推荐带看客户骆家星前，骆家星已到达销售现场并已与被告发生了交易付款行为。按照常理，被告有足够的理由怀疑骆家星是自然来访客户，而不是由原告推荐，且除了微信公众号上金房宝的报备、推荐信息外，原告未能提交其他证明客户确实是原告推荐的证据，但金房宝并不能识别客户是否在原告推荐前已来访销售现场，所以不能仅凭金房宝的推荐信息就判定客户归属，而仍需结合销售现场其他可控因素去证明，比如客户第一次来访时间、刷卡时间等，否则容易滋生“推荐腐败行为”、“飞单行为”，即在自然来访等非原告推荐的客户通过各种途径转化为原告推荐的客户，这将极大地损害被告的合法权益，也破坏了房地产中介交易市场规则。根据合同法第四百二十五条的规定，因此，在客户骆家星第一次与被告发生交易的时间远远早于原告的报备、推荐带看时间的情况下，原告没有如实向被告报告与本次交易相关的所有信息，被告有合法、合理的理由不向原告支付佣金。（二）原告在报备客户骆家星前，已知悉金房宝交易规则包括先报备客户，后客户付款。由原告成功推荐的客户李志业，原告在金房宝的推荐报备时间比客户刷卡时间早了将近2个小时，且原告在金房宝上注册成为经纪人后，自2017年3月开始已多次推荐客户到访，原告已然、应当熟知相应的报备、推荐规则。根据金房宝明示的活动规则第5点，即经纪人推荐的客户到场前须发起报备和带看申请，否则推荐无效，在原告熟知规则的情形下，客户骆家星的刷卡时间早于报备推荐时间，明显不符合交易习惯和交易规则，原告推荐客户骆家星应为“推荐无效”。二、客户骆家星的认购时间不符合金房宝规则，本次推荐不成功。根据金房宝公示的活动规则第7点，客户骆家星第一次到访项目销售现场的时间为2018年5月9日，认购案涉房产时间为2018年6月24日，签署该房屋的《商品房买卖合同》的时间为2020年1月6日。客户骆家星自到访之日至认购日、签约日，两个时间均超过了成交有效期30天，不符合金房宝已明示的活动规则，本次推荐不成功，原告不能获得推荐奖励，因此被告有约定的理由不向原告支付佣金。综上，原告推荐客户骆家星的推介行为不符合交易习惯即金房宝规则，被告有合法合理的理由不支付推介佣金，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1（主体信息材料），被告无异议，本院予以采信。原告提供的其余证据（公证书、微信公众号截图、商品房买卖合同、微信聊天记录截图、发票、律师函、EMS快递单、投递记录），被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；关于证明内容的争议，是本案认定问题。被告提供的证据1、3、4（客户骆家星的刷卡及收据，其余两套房的渠道结佣凭证截图、刷卡凭证和定金收据），原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据2（活动规则），经现场查看原告的手机，可认定其真实性，至于被告以此规则提出的抗辩是否成立，是本案争议认定问题。本院经审理认定事实如下：原告以个人名义为被告提供房产销售代理居间服务，推荐客户购买顺德大良××××物业。2018年5月9日11时0分20秒，吴瑞冰在销售现场刷卡向被告交纳了20万元，被告向吴瑞冰出具收据确认收到骆家星（原告称吴瑞冰是骆家星的母亲）购买××××房的诚意金。被告的“金房宝”平台于2018年5月9日12时39分发出客户状态变动通知，告知原告已成功带看客户骆家星，推荐时间是2018年5月9日11时39分38秒，带看确认时间是2018年5月9日12时39分44秒。2018年6月24日被告通知原告，原告报备的客户骆家星已经认购成功。通过平台查询，原告的推荐客户中，客户骆家星的代理信息显示为“有效”，保护期直至2023年1月2日，客户王某某、李某某的代理信息显示为“有效、佣金待审核”，客户丁某的代理信息显示为“过期”。当得知骆家星在2020年1月6日与被告正式签订商品房买卖合同（现售）购买××××房后，原告要求被告支付代理费16万元。被告要求原告提供身份证、银行卡等收款信息，同时要求原告协助通知客户骆家星销售回访的内容，在2020年7月被告要求原告开具金额为16万元的房屋代理费发票，原告均一一予以配合。后因得知被告不同意支付案涉××××房的佣金16万元，原告遂委托律师事务所向被告发函催告，该律师函在2020年9月18日送达给被告。原告于2020年10月22日提起本案诉讼。另查明，自2017年开始原告为被告代理销售××××物业，曾成功推荐两个客户购买（即上述提及的客户王某某、李某某），产生相应佣金；该两套房产的客户刷卡时间均晚于报备时间。又查明，“金房宝”微信公众号首页的显著位置可见有“活动规则”栏目，点开后可见详细的活动规则，其中第1条内容是：关注“金房宝”官方微信公众号，并成功注册成为经纪人方能获得推荐资格；第5条内容是：经纪人推荐的客户到场，必须先在“我的客户”模块中发起带看申请，并在各项目约定的间隔时间后带被推荐人到场，若无申请记录或在间隔时间内到场，则该次推荐无效；第7条约定：经纪人成交有效期为30天（具体成交有效期以现场活动细则为准），若被推荐人自到访之日起在成交有效期内未认购，则该次推荐不成功，经纪人不能获得推荐奖励。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告之间的居间合同关系合法有效，应受法律保护。被告认为原告的推荐报备时间晚于客户刷卡时间，不符合报备带看规则和交易习惯。对此，本院分析如下：一、该规定中关于客户刷卡时间，应理解为认购时间。2018年5月9日刷卡的是吴瑞冰，但是实际购房人是骆家星。吴瑞冰所交的是诚意金，并非购房定金，当天并未签订认购书。2018年6月24日才是签订认购书的时间。从这方面理解，原告报备时间并未晚于客户骆家星认购时间。二、按照被告所称，“金房宝”活动规则第5条是为了防止“推荐腐败行为”、“飞单行为”。被告亦承认自己进行了客户回访，被告至今无证据证实存在“推荐腐败行为”、“飞单行为”。三、原告清楚、明确说明了吴瑞冰与骆家星的关系，可印证原告与吴瑞冰、骆家星是认识的，是原告向吴瑞冰推荐了案涉房产。原告促成了交易，符合合同目的，因此被告以上述理由抗辩不成立。被告又认为客户骆家星自到访之日至认购日、签约日，两个时间均超过了成交有效期30天，不符合“金房宝”已明示的活动规则，本次推荐不成功，原告不能获得推荐奖励。对此争议，首先，2018年5月9日在销售现场刷卡的是吴瑞冰，被告明知吴瑞冰是表示有意向以骆家星的名义认购案涉房产，当时为何是让吴瑞冰交纳诚意金而不是购房定金，当时为何没有签订认购书等交易细节，被告作为销售方并未给予合理解释；是被告允许客户骆家星在签订认购书多年后才签订购房合同，该责任不应归咎于原告。其次，被告知道原告报备时间与吴瑞冰刷卡时间是同时（甚至报备时间晚于客户刷卡时间），被告更为熟知“金房宝”的规则，亦清楚了解整个购房过程。骆家星签订认购书的行为发生于2018年6月24日，被告至2020年8月初仍一直认可原告的案涉推荐行为并让原告配合进行客户的回访、让原告开具发票交予被告。若按被告的答辩意见，被告严格执行此规则，应在2018年6月24日前（即骆家星签订认购书前）就发出客户状态变动通知，告知原告推荐不成功，但被告并未这样做。由此可见，被告在实践中并未严格执行此规则，在原告促成交易并要求被告付款时，被告才以此规则抗辩，有违诚信原则。综上，本院对被告上述抗辩意见亦不予采纳。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告促成客户骆家星购买案涉房产，被告应支付代理服务费（佣金）16万元给原告。被告无理拒不支付，已构成违约，应承担相应违约责任，因此原告提出的利息诉求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐碧贞支付代理服务费（佣金）160000元及利息（自起诉之日即2020年10月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付款之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1750元（原告已预交），由被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司负担（应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇二〇年十一月二十五日书记员  范文