广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8053号原告（原告）：李*雄，男，1969年12月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告（原告）：刘*斌，男，1979年12月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，两原告共同委托诉讼代理人：杨兵，广东华誉品智律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何卓雁，广东华誉品智律师事务所实习人员。被告：刘*文，男，1978年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：曾*华，男，1963年3月8日出生，汉族，住福建省惠安县，两被告共同委托诉讼代理人：林嘉政，广东百健律师事务所律师。被告（被告）：广州市**物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇坑头村工业区西线路48号501，统一社会信用代码91440113MA59DAYD5C。法定代表人：郭*胜。被告：郭*胜，女，1965年10月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：黄*才，男，1963年4月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，三被告共同委托诉讼代理人：陈宏胜，北京市康达（广州）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：李佳英，北京市康达（广州）律师事务所实习人员。原告李*雄、刘*斌诉被告广州市**物业管理有限公司（以下简称广州**公司）、郭*胜、黄*才、刘*文、曾*华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李*雄，两原告的共同委托诉讼代理人杨兵、何卓雁，被告黄*才，被告广州**公司、郭*胜、黄*才的共同委托诉讼代理人陈宏胜、李佳英，被告曾*华、刘*文的共同委托诉讼代理人林嘉政，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告李*雄、刘*斌在立案时向本院提出诉讼请求：1、被告共同向原告支付招商费用（招商广告、制作、业务人员，办公等招商费用）共1866432.57元。2、被告共同向原告支付装修整改、设施设备费用共1319567.43元。3、被告共同向原告支付经营期间水电费86310.28元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，业主黄*才、郭*胜（出租方、甲方）与曾*华、刘*文（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号48号房屋及地下停车场出租给乙方使用。2016年5月31日，曾*华、刘*文（出租方）与刘*斌（承租方）签订《租赁合同》(编号2016003），双方约定出租方将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋负1楼地下停车场全层、2楼全层、3楼全层、4楼全层、5楼全层天台及物业（含本栋l楼的东西两个电梯厅及门前停车位置等）出租给刘*斌。(2017)粤0113民初4055号判決认定案涉物业出租方为广州市**物业管理有限公司，承租人为李*雄、刘*斌，二审(2018)粤01民终19010号民事判决予以维持。由于承租时案涉物业为毛坯状态，原告承租案涉物业后进行装修投入，后在原告及原告下一手承租户申请二次消防备案时知晓，由业主申报取得的消防设计、验收许可备案，于2016年9月7日己分别被广州市番禺区公安消防大队出具番公消撤销字[2016]第0004、0005号撤销行政许可决定书决定撤销。(2017)粤0113民初4055号审理期间，番禺区人民法院向广州市番禺区公安消防大队发函询问涉诉租赁物消防验收情况。2017年7月27日，该大队复函称“经核查，该建筑使用伪造的区政府会议纪要，向我大队申报消防许可，我大队已经对该建筑涉及的所有消防许可文件予以撤销，并送达给当事人及相关职能部门，按照省公安厅纪委的要求，该场所不得投入使用，己经使用的必须依法关停”。因而被告的行为导致原告及原告下一手承租户无法办理二次消防验收，无法正常经营。致使原告无法经营，原告的下一手租户与原告解约并通过诉讼等方式要求原告赔偿损失，从而导致原告经济损失重大。根据广东京华资产评估房地产土地估价有限公司出具的对原告投入成本价值的《资产评估报告》及原告补充的投入凭证统计显示，原告投入包含：招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等招商费用）共l866432.57元，装修整改、设施设备费用共1319567.43元，经营期间水电费86310.28元，合计人民币3272310.28元（未含二楼、四楼装修整改、设施设备等费用）。原告认为，案涉物业存在未经报建等致使租赁合同无效的情形，被告使用伪造的区政府会议纪要申报消防许可，导致一次消防许可被撤销而无法办理二次消防许可，该场所不得投入使用，已经使用的必须依法关停等多种不利情形，从而导致原告大量投入并最终形成损失，被告对原告损失的形成具有直接的因果关系，应对原告的损失承担全部责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。在本院组织双方当事人进行证据交换及质证后，两原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，请求确认诉讼请求为：1、被告共同向原告支付招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等招商费用）共2052868.01元。2、被告共同向原告支付装修整改、设施设备费用共2030481.80元。3、被告共同向原告支付经营期间水电费86310.28元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。对于变更理由，两原告表示广东京华资产评估房地产土地估价有限公司对原告投入成本价值出具的资产评估报告存在部分支付凭证金额未进行统计的情况，具体遗漏金额有：（1）财务人员支付凭证中，招商费用500元及装修整改设施设备费用7180.22元。（2）李*雄支付转账凭证中，招商费用39815.49元，装修整改、设施设备费用26119元。（3）有凭证但未统计金额的，招商费用23439.95元，装修整改、设施设备费用199432.8元。（4）财务有银行记录未统计的新增金额，招商费用54857元，装修整改、设施设备费用478182.35元。（5）员工现金签收工资，招商费用67823元。庭审中，两原告表示请求金额计算仍有部分遗漏，故将诉讼请求第一、二项变更如下：1、请求判令被告广州市**物业管理有限公司、曾*华、刘*文、黄*才、郭*胜共同向原告支付招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等招商费用）共2155428.17元。2、请求判令五被告共同向原告支付装修整改、设施设备费用共2096156.54元。被告郭*胜、黄*才辩称，请求依法驳回两原告的全部诉讼请求，理由如下：1、被告郭*胜、黄*才非本案涉诉合同《租赁合同》、《变更补充协议》的合同主体，不受该合同约定的约束，该合同无效的法律后果亦不应由被告郭*胜、黄*才承担。原告刘*斌与曾*华、刘*文在2016年5月31日签订了《租赁合同》(合同编号：2016003)，约定了租赁物的情况、交付、租赁期限、双方权责等内容。而后两原告与曾*华、刘世支、广州市**物业管理有限公司于2017年1月1日签订了《变更补充协议》，约定出租人由曾*华、刘*文变更为广州**公司，承租人由刘*斌增加为刘*斌、李*雄。曾*华、刘*文将其在《租赁合同》项下的全部权利义务转让给了广州**公司。但前述合同的主体均不涉及被告郭*胜、黄*才，根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或解除合同。”即基于合同的相对性，合同只能约束合同签订的主体，而不能约束合同签订主体之外的第三方。故两原告不能以前述合同为基础，要求被告郭*胜、黄*才承担其经济损失。《租赁合同》及《变更补充协议》及其他附件已被广州市中级人民法院(2018)粤01民终19010号《民事判决书》认定为无效合同，该判决亦认定涉案合同无效的相应后果应由变更后的合同主体进行清结，即由广州**公司与两原告进行财产结算。基于此，两原告无权要求被告郭*胜、黄*才承担合同无效的法律后果。2、两原告主张的招商、装修整改、水电费等经济损失没有事实和法律依据，应予以驳回。两原告是依据广东京华资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告》[粤京资评报字(2017)第250号]确定了招商、装修整改、水电费等损失的具体金额，但前述经济损失均属于两原告自身的经营开支，与被告郭*胜、黄*才不存在直接联系，应由其自行承担。对此，广州市番禺区人民法院已经于2019年3月20日作出(2017)粤0113民初7460号的生效民事判决书中已确认两原告支出的招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等）、设施设备费用、水电费等费用属于自身经营开支，应由其自行承担，且该(2017)粤0113民初7460号的生效民事判决书中亦明确被告郭*胜、黄*才不是《租赁合同》及《变更补充协议》及其他附件的出租主体，因此应驳回两原告要求被告郭*胜、黄*才赔偿其损失的诉讼请求。被告广州**公司辩称，两原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求驳回两原告全部诉讼请求。1、两原告主张的要求被告广州**公司向其支付招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等）、装修整改费用、设施设备费用、水电费等费用的请求没有事实和法律依据，依法应予以全部驳回。（1）两原告向被告广州**公司承租位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号、48号房屋之自编A栋负1楼地下停车场全层、2楼全层、3楼全层、4楼全层、5楼全层天台等（以下简称“租赁物”），租赁期间，虽然两原告占有使用租赁物期间为开展经营活动支出了相应的招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等）、装修整改费用、设施设备费用、水电费等费用，但是，前述经营性支出均属于两原告自身的经营性支出，该费用的产生与《租赁合同》、《变更补充协议》及其附件等已经被法院认定为无效合同之间不存在因果关系，故不属于两原告的经济损失。对此，广州市番禺区人民法院已经于2019年3月20日作出(2017)粤0113民初7460号的生效民事判决书中已确认两原告支出的招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等）设施设备费用、水电费等费用属于自身经营开支，应由其自行承担。（2）自《租赁合同》、《变更补充协议》及其附件被法院确认无效后，两原告已经对租赁物中未形成附和的装饰装修物品及其他资产均已经搬离，因此相应的损失费用应由两原告自行承担。本案中，两原告明知租赁物尚未取得房地产权证及建设工程规划许可证但仍继续承租租赁物，且在得知租赁物的消防备案手续被撤销后仍接受被告广州**公司给予的免租期优惠，故，被告广州**公司与两原告对前述合同的无效均存在过错，双方应各自的过错程度承担责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，被告广州**公司与两原告应按照各自的过错承担就“形成附合物的装修整改费用”承担损失。但是，两原告提交的广东京华资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告》[粤京资评报字(2017)第250号]中关于“装修整改费用”的票据大多数为未体现签章的收款收据及一些无法识别真实性的转账凭证等，且该《资产评估报告》的委托人是案外人广州住建行物业顾问有限公司，不属于涉案租赁合同的当事人，亦非本案的诉讼参与人，因此，被告广州**公司对两原告主张的装修整改费用金额提出质疑。此外，广州市中级人民法院于2018年12月31日作出(2018)粤01民终19010号生效民事判决书中确认2017年6月至12月期间的占有使用费参照涉诉租赁物的租金标准酌情减半收取已经考虑到案涉《租赁合同》、《变更补充协议》及其附件属于无效合同及租赁物因缺乏合法手续会对两原告对涉诉租赁物的使用产生影响等，因此，事实上，被告广州**公司对两原告的装修整改费用损失已经作出了实际补偿。综上，两原告主张的要求被告广州**公司向其支付招商费用（招商广告、制作、业务人员、办公等）、装修整改费用、设施设备费用、水电费等费用的请求没有事实和法律依据，依法应予以全部驳回。2、被告广州**公司已经向两原告提供能够正常使用的消防设施，且案涉《租赁合同》、《变更补充协议》未明确约定被告广州**公司提供的租赁物应当取得合法的消防验收备案，因此尽管租赁物的消防验收备案被撤销，但是实际并未影响租赁物的使用价值。此外，被告广州**公司已于2018年5月3日重新取得了《建筑工程竣工消防验收备案凭证》，说明被告广州**公司提供的消防设施完全符合国家规定。（1）两原告主张因被告广州**公司未进行消防验收而导致其无法经营的事实并不存在。案涉《租赁合同》、《变更补充协议》并未明确约定被告广州**公司向两原告提供的租赁物应当具备合法的消防许可文件，实际上，被告广州**公司在合同履行期间向两原告交付了完好无损的消防设施，履行了出租人的义务。（2）2018年5月3日，被告广州**公司重新取得了租赁物的《建设工程竣工验收消防备案凭证》[番公消竣备字(2018)第0047号]，该证件的取得足以说明租赁物的消防设施是符合正常使用目的且可以取得消防验收备案文件的。除此之外，涉案租赁物从未因消防问题被消防部门勒令停止使用，其使用价值也未曾受到影响，故两原告因自身经营原因造成的损失与被告广州**公司无关。3、就上述消防验收备案手续问题，被告广州**公司已经就此给予两原告减免租金的优惠，人民法院亦在考虑前述情况的基础上减免两原告应支付的占有使用费，被告广州**公司更是在执行中向两原告退还了525000元的租赁保证金，帮助被被告广州**公司抵扣了部分占有使用费。（1）在租赁物的消防验收备案被撤销后，被告广州**公司已出具《确认书》，同意给予两原告增加3个月的免租期，但两原告不得就消防问题追究被告广州**公司的相关责任。两原告接受了该优惠，后期也继续向被告广州**公司支付了租金，可视为双方对此问题已进行了妥善地处理。（2）番禺法院及广州市中级人民法院也考虑到了涉案租赁物缺乏合法手续会对被告广州**公司正常使用产生影响的情况，已经于(2017)粤0113民初4055号判决书及(2018)粤01民终19010号判决书中判令涉诉租赁物在2017年6月至12月期间的占有使用费参照租金标准减半收取。即人民法院在事实上也已就租赁物的消防验收备案被撤销事宜判令被告广州**公司承担了相应的法律责任。除此之外，被告广州**公司亦在该案的执行中给予了两原告极大的优惠，通过向两原告退还525000元租赁保证金的形式，抵扣了大部分其应给付的占有使用费。总而言之，被告广州**公司已通过给予免租期、退还租赁保证金等优惠措施，与两原告之间就消防验收备案手续问题进行了妥善的处理，被告广州**公司也就该问题承担了相应的法律责任。因此，两原告主张的因租赁物消防验收备案被撤销产生的巨大损失与被告广州**公司具有直接的因果关系不存在事实和法律依据，两原告应当自行承担相应的损失。被告刘*文、曾*华辩称，不同意原告对曾*华、刘*文的诉讼请求，两被告与原告已不存在租赁合同关系。涉案租赁物产生的纠纷与两被告无关，请求法庭驳回原告对被告曾*华、刘*文的全部诉讼请求。被告广州**公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令两原告向被告广州市**物业管理有限公司支付自2017年4月8日起至2018年5月2日止期间电费共计22412元。2、请求法院判令两原告向被告广州市**物业管理有限公司支付2017年年度的电梯保养费12000元。3、本案诉讼费用由两原告共同承担。事实与理由：2016年5月31日，原告刘*斌与曾*华、刘*文签订《租赁合同》(合同编号为2016003)，约定由原告刘*斌向案外人曾*华、刘*文承租座落在南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋负1楼地下停车场全层、2楼全层、3楼全层、4楼全层、5楼全层天台及物业（含本栋1楼的东西两地电梯厅及门前停车位置等）（以下简称“租赁物”），并明确约定由承租方即原告刘*斌承担租赁物的电费、水费、电梯维修保养费等。2017年1月1日，广州**公司、两原告与刘*文、曾*华签订《变更补充协议》，约定租赁物的出租方由曾*华、刘*文变更为广州**公司，承租方由刘*斌一人变更为了刘*斌、李*雄，并由变更后的主体承担《租赁合同》的权利与义务。而后，两原告一直未按照《租赁合同》及《变更补充协议》的约定按时向被告支付租赁物的租金、占有使用费、电费、电梯维修费等费用。在两原告占有使用租赁物期间，被告为两原告代垫代缴了租赁物2017年4月至2018年5月期间的电费共计22412元，并于2017年9月2日为两原告代缴了租赁物2017年一年的电梯保养费12000元。截至目前，两原告亦一直未向被告偿还上述代垫的电费及电梯保养费。综上，为维护被告的合法权益，请求依法支持被告的全部反诉请求。原告李*雄、刘*斌反诉辩称，广州**公司的反诉请求缺乏事实及法律依据。1、根据电费单据显示内容，用电地址为“广东省广州市番禺区南村镇坑头工业区48号”，户名为“广州市绍华金属制品有限公司”，并未显示为李*雄、刘*斌所使用形成，电费不应由李*雄、刘*斌承担。（1）案涉地址房屋实际为多方使用，用电亦为多方使用形成。根据消防大队复函显示有仙庙烧鸡（详见李*雄、刘*斌证据39页）、(2018)粤01民终19010号判决显示有广州科瑞斯贸易有限公司、TOIC名车行、广州市衡正工程质量检测有限公司（详见李*雄、刘*斌证据143页倒数第4-5行）、广州市绍华金属制品有限公司（工商注册地址）等。（2）电费票据显示的时间段李*雄、刘*斌已经撤场。电费票据显示的计费月份为2017年5月至2018年5月，而经法院(2018)粵01民终19010号判决确认2017年6月李*雄、刘*斌的最后一个承租人宋丽就物品全部搬离（详见李*雄、刘*斌证据147页判决书倒数第3-4行）。2、案涉电梯维护费缴纳时，李*雄、刘*斌最后一个承租人宋丽就已将物品全部搬离。如前所述，经法院(2018)粤01民终19010号判决确认2017年6月李*雄、刘*斌的最后一个承租人宋丽就己将物品全部搬离（详见李*雄、刘*斌证据147页判决书倒数第3-4行），在此情形下，李*雄、刘*斌难以对电梯进行使用，因而由其承担维修保养电梯缺乏事实依据。3、2019年4月24日执行和解时，对于李*雄、刘*斌已交纳的保证金是全额抵扣，即广州**公司认可2019年4月24日前除执行协议上金额外，李*雄、刘*斌己不再拖欠广州**公司其他款项金额。2019年4月24日的《执行和解协议书》《收据》（详见**公司答辩证据90-92页），就李*雄、刘*斌对**公司所负债务，己经以执行和解的形式进行了结，对于李*雄、刘*斌缴纳的保证金也是全额抵扣执行款，如果广州**公司认为李*雄、刘*斌对其负有其他债务，理应在保证金中予以扣除后再进行抵扣，因而，广州**公司的全额抵扣实际上已经确认，截止2019年4月24日，除《执行和解协议书》所列金额外，李*雄、刘*斌不再对广州**公司负有其他债务，即电费、电梯维护费亦己结清。综上，**公司反诉的电费、电梯维护费并非李*雄、刘*斌使用形成，即使假设存在部分应承担电费、电梯维护费金额，双方亦己经在执行和解时结清。本院经审查双方当事人提交证据，并结合其庭审质证、陈述，以及本院（2017）粤0113民初4055号民事判决书、（2018）粤01民终19010号民事判决书、（2017）粤0113民初7460号民事判决书所认定内容等，认定事实如下：一、涉诉建筑物的产权及规划报建情况。2004年2月28日，郭*胜（承包方、乙方）与广州市番禺区南村镇坑头村经济合作社（出租方、甲方）签订《坑头村土地承包合同》，约定：甲方将所辖坑头村土名尖角的一块土地发包给乙方使用；该土地面积为3248.5平方米（实际位置及面积按测量红线图为准）。合同期内，乙方只有使用权，没有所有权。乙方使用甲方的土地，需付承包款给甲方。承包时间为30年，即从2004年3月1日起至2034年2月28日止。2005年10月26日，黄*才（承包方、乙方）与广州市番禺区南村镇坑头村经济合作社（出租方、甲方）签订《坑头村土地承包合同》，约定：甲方将所辖坑头村土名四队地猛岗口的一块土地发包给乙方；该土地面积为1080平方米（实际位置及面积按测量红线图为准）。合同期内，乙方只有使用权，没有所有权。乙方使用甲方的土地，需付承包款给甲方。承包时间为30年，即从2005年11月1日起至2035年10月31日止。被告郭*胜、黄*才在承租上述土地后，自行建设厂房。对外出租，厂房的建设并未办理报建手续。由于修建广明高速公路，部分厂房被拆除，后经广州市番禺区南村镇人民政府批准复建。被告广州**公司在关联案件中提供广州市番禺区南村镇人民政府《关于广明高速公路南村镇段公路两旁被拆厂房复建的说明》、【2013】98号区政府工作会议纪要《关于南大干线项目南村段征地拆迁工作的会议纪要》、广州市番禺区南村镇人民政府通知两份，拟证明涉诉的厂房是因广明高速公路项目征地而影响主体结构拆除后复建的厂房，该复建行为经过了南村镇政府、区政府同意，手续合法。被告广州**公司、郭*胜、黄*才、刘*文、曾*华均未能向本院提供地上建筑物的建设工程规划许可证或产权证书。二、各主体之间的关系。广州住建行物业顾问有限公司成立于2001年5月9日，是有限责任公司，股东为李*雄、李湘坚，2016年11月14日住所地由广州市番禺区东环街光明北路348号变更为广州市番禺区南村镇坑头村工业区西线路48号502。广州**公司成立于2016年6月13日。原股东为曾*华、刘*文、宋海英。2017年2月28日，曾*华、刘*文、宋海英将其拥有的广州**公司的全部股权转让给黄*才，并签订《股权转让协议》。广州市绍华金属制品有限公司成立于2014年12月29日，法定代表人为黄绍华，黄绍华为黄*才、郭*胜之子，黄*才、郭*胜为夫妻关系。三、合同签订情况。2015年11月1日，黄*才、郭*胜（出租方、甲方）与曾*华、刘*文（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号48号房屋及地下停车场出租给乙方使用。甲方对该租赁物有使用权和出租权，甲方保证该租赁物没有产权纠纷、没有被查封、抵押等影响乙方使用的情形。租赁物具备建筑工程消防验收意见书。乙方承租该租赁物可作为经营工厂、商业、酒店及写字楼等使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物用途。乙方有权在不影响租赁物主体结构的情况下进行装修或改造、加建临时建筑物，费用由乙方承担。甲方按现状向乙方提供经营的配套水电，乙方根据自身需求自行安装水电设施的，乙方负责施工并承担一切费用，电连接到电柜，水安装到租赁物门口。甲方提供基本消防设施给乙方。乙方可将租赁物全部或部分用于分租、转租或与他人共用。合同对其他事项也作了相关约定。同日，黄*才、郭*胜（出租方）与曾*华、刘*文（承租方）签订一份《租赁物移交确认书》，载明：2015年11月1日将广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号48号房屋及地下停车场以及设备设施（包含电梯：五台一顿重客梯、租赁屋内的消防设施（一次）、一千K的变压器一台）进行移交。2016年5月31日，被告曾*华、刘*文（出租方、甲方）与原告刘*斌（承租方、乙方）签订合同编号为2016003的《租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋负1楼地下停车场全层、2楼全层、3楼全层、4楼全层、5楼全层天台及物业（含本栋l楼的东西两个电梯厅及门前停车位置等）出租给乙方（以下对上述区域物业简称为涉案租赁物业）。经甲乙双方现场确认，该租赁物的建筑面积2楼约2847平方米、3楼约3100平方米、4楼约3100平方米，地下停车约1000平方米、5楼全层天台约2900平方米物业的现状。乙方确认在签订本合同时已完全清楚了解上述租赁物的现状（可作为经营场所使用），乙方对此无异议。乙方同意按现状向甲方承租上述租赁物，乙方承诺不会因该租赁物没有办理产权证而向甲方主张任何利益损失或补偿。上述租赁物可作为经营餐厅、棋牌、公寓酒店、沐足水疗、KTV、商业、办公、展厅、会所、工厂等使用。甲方应在2016年6月10日前将租赁物交付给乙方使用。租赁物的租赁期限约为18年，即由2016年5月31日起至2033年10月31日止。免租期4个月，即从2016年6月1日起至2016年9月30日止是甲方给予乙方的免租期。2016年7月7日前，甲方将3楼公共卫生间、电梯厅、公共通道装修好，1楼西边电梯厅装修好，3楼通道两边玻璃安装好。租金标准前3年不变，以后每2年递增8%。免租装修期届满之次日2016年10月1日起至2019年5月31日的租金为每月人民币175000元，2019年6月1日至2021年5月31日的租金为每月人民币189000元。租赁期间乙方须在每月的5号前向甲方支付当月租金并缴交上月的水电费。租赁保证金525000元。甲方交付之租赁物为毛坯房（除3楼公共卫生间、电梯厅、公共通道，1楼西边电梯厅由甲方装修好交给乙方），由乙方自行装修并承担相关费用。乙方对租赁物进行装修，必须符合消防、安全要求并须进行消防、安全验收，所需一切费用均由乙方自行负责。租赁期内，甲方提供该租赁物的基本建筑消防设施予乙方使用。乙方因经营需要，而对现有消防设施进行升级改造的所有费用由乙方负责。5楼天台东塔楼室内由甲方使用，地下车库留5个车位供甲方支配，大楼正面的东、西楼顶的四分之一的广告招牌位由甲方支配，即本大楼正面的四分之一广告位由甲方支配。乙方全权使用5楼全部天台花园、东西塔楼及全部地下车库（其中5楼东塔楼室内由甲方使用，地下车库留5个车位供甲方支配），使用出入地下车库的双向车道，本大楼命名权及楼体楼顶广告位归乙方使用支配，乙方需自行向有关部门申报及承担相关费用（大楼正面的东西楼顶的四分之一的广告招牌位由甲方支配，即本大楼正面楼顶的四分之一广告位由甲方支配，承担申报及制作费用）。租赁期内，租赁物在商业及法律允许的前提下（餐厅、棋牌、展厅、沐足水疗、KTV、公寓酒店、商业、办公、会所、工厂等业态），乙方可自主转租、分租给第三人，但该第三人不得改变本合同约定的使用用途，否则视为乙方违约。乙方向甲方书面报备次承租人的业态及业务范围。甲方把四台电梯移交给乙方，由乙方负责电梯的维护保养及缴纳有关电梯年审费用（如有）。租赁期内，乙方须按本合同之约定按时缴纳租金及水电费用，如有逾期的，逾期一天，须按应付款的万分之三向甲方支付违约金。该合同还约定了其他事宜。两原告表示合同签订时，出租方向其出示及交付了涉案物业的消防备案材料，即原告提交的证据9建设工程消防设计备案凭证及证据11建设工程竣工验收消防备案凭证。四、合同履行及消防审核备案情况。被告郭*胜、黄*才表示其办理了涉案租赁物业的一次消防，具体为，由黄*才之子黄绍华，成立广州市绍华金属制品有限公司，由该公司申报消防备案。被告广州**公司在关联案件中提交广州市绍华金属制品有限公司与案外人广州市万高消防工程有限公司（现已更名为广东万高建设有限公司）签订的《广州市绍华金属制品有限公司商业综合楼消防工程合同》及广州市万高消防工程有限公司出具的《安装工程报价书XF-20150413》作为消防工程安装及申报证据。《安装工程报价书XF-20150413》落款日期为2015年4月13日，《广州市绍华金属制品有限公司商业综合楼消防工程合同》落款日期为2015年6月9日。因案外人广州市万高消防工程有限公司未参与诉讼，无法核实上述两份文件的真实性。2016年2月24日，广州市番禺区公安消防大队就位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区48号商业楼（1号楼、2号楼、3号楼）出具编号为番公消设备字【2016】第0011号建设工程消防设计备案凭证，认定涉案建设工程备案材料齐全，依法核发备案凭证。上述消防设计备案凭证的左下方，建设单位签收处，由案外人黄健良签名，并加盖广州市绍华金属制品有限公司公章。消防设计工程的备案号为440000WSJ160004351。2016年3月28日，广州市番禺区公安消防大队就上述建筑工程出具番公消竣备字【2016】第0022号建设工程竣工验收消防备案凭证，认定备案资料齐全，依法核发备案凭证。消防部门明确，已经依法进行竣工验收消防备案的消防工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。建设工程竣工验收消防备案编号440000WYS160007024。原告诉称在签订涉案租赁合同时，被告刘*文、曾*华就一并向其出示了上述建设工程消防设计备案凭证及建设工程竣工验收消防备案凭证。2016年5月，被告曾*华、刘*文出具《授权委托书》一份，授权原告刘*斌、李*雄或住建行公司及其关联人等出租及转租涉案租赁物的全部或部分物业，全权委托刘*斌或李*雄、住建行公司及其关联人等对涉案租赁物进行收取租赁保证金、租金、水电杂费等，进行物业管理、物业装修及对接有关部门的一切事宜及日常管理。2016年6月26日，双方签订《场地移交应提供的物料清单及其他事宜约定》，确认应当移交的设备物料（核对有无消防内容），并约定有关业务对接及往来文件收发，出租方为曾*华或刘*文或宋海英其中一位，承租方为刘*斌或李*雄其中一位。其中，设备、图纸包括建筑图纸、消防图纸及资料、水电图纸等等。2016年7月9日，宋海英作为交接人与李*雄作为接收人交付电房钥匙。原告李*雄、刘*斌，以及被告刘*文、曾*华均确认涉案场地在2016年6月10日前已交付使用。关于交付涉案时的场地装饰装修情况，被告曾*华、刘*文陈述，按照合同的第五条第一点约定，三楼公共卫生间、电梯厅、公共通道、一楼西边电梯厅已经装修好，一至五楼的楼梯步级及不锈钢扶手、低压线路及配电柜是由我方完成的，其余部分是毛坯。原告刘*斌、李*雄陈述，按照合同的第五条第一点约定，三楼公共卫生间只是隔了一定面积出来，贴了瓷砖，有洗手盆，但没有进出水管、排污管、蹲厕或座厕、通电、灯，厕所位置之间也没有隔间，门、安装纸巾等辅助设施也没有。电梯厅完成了。公共通道只是在地面铺了瓷砖，两边没有铺瓷砖及安装玻璃。一楼西边电梯厅地面已经装修好，天花做了，但没有安装电及电灯，具体原因是当时装修公司没完工就跑了。确认东边一至五楼的楼梯步级及不锈钢扶手完成了，西边只是完成部分，由于电梯已经安装好，并且西边的楼梯是消防通道，使用频率不高，故刘*斌、李*雄也没有管。确认低压线路及配电柜是由曾*华、刘*文完成的，但只是将配电柜安装在每个楼层的东边电梯后面，具体电路使用还需要接线才能使用，确认其余部分是毛坯。2016年7月22日，原告刘*斌出具《报备书》一份，载明：“现承租方引进合伙经营企业水木莲清餐厅、住建行公司等，租赁给广州水木莲清餐饮有限公司、李*雄等关联企业个人等，用于经营餐厅、棋牌、展厅、沐足水疗、KTV、酒店、商业、办公等，已委托住建行公司对该租赁物进行日常租赁、管理、经营对接等事宜。特此报备。”被告刘*文作为出租方签名确认。2016年9月7日，广州市番禺区公安消防大队出具编号为番公消撤销字【2016】第0004号的撤销行政许可决定书，该决定书中载明：“广州市绍华金属制品有限公司于2016年3月11日经番禺区公安消防大队审查决定准予取得的商业楼（1号楼、2号楼、3号楼）建设工程消防设计备案行政许可，经调查核实，存在《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第二款及其他有关法律、法规、规章规定的下列情形：以欺骗等不正当手段取得消防行政许可。决定撤销该单位已取得的消防设计备案：440000WSJ160004351（番公消设备字【2016】第0011号）。”撤销行政许可决定书左下角收件人处，有案外人黄绍华签名及按指印。下方备注抄送广州市番禺区南村镇镇政府。同日（2016年9月7日），广州市番禺区公安消防大队出具番公消撤销字【2016】第0005号撤销行政许可决定书，该决定书中载明：“广州市绍华金属制品有限公司于2016年3月11日经番禺区公安消防大队审查决定准予取得的商业楼（1号楼、2号楼、3号楼）建设工程消防设计备案行政许可，经调查核实，存在《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第二款及其他有关法律、法规、规章规定的下列情形：以欺骗等不正当手段取得消防行政许可。决定撤销该单位已取得的竣工验收消防备案：440000WSJ160007024。”同样，该份撤销行政许可决定书左下方收件人处，有黄绍华签名及按指印，下方同样备注抄送广州市番禺区南村镇镇政府。2016年12月22日，黄*才、郭*胜出具《确认书》一份，载明：“承租方刘*斌、李*雄、水沐莲清餐厅等：根据刘*斌、李*雄、水沐莲清餐厅等租赁番禺区南村坑头西线路47、48号自编号A栋（主楼）地下车库、2楼、3楼、4楼、5楼后因消防设施发生的实际情况，现出租方给予2016年9月至11月共3月的免租期。特此确认！确认人（业主出租方）：黄*才、郭*胜。”原告李*雄作为见证方签名。2016年12月23日，原告李*雄与被告曾*华、刘*文签订《交收电房钥匙确认书》，载明，“关于西线路47、48号电房，出租方已于2016年7月9日将电房及钥匙移交给承租方刘*斌、李*雄，明确电房的安全保卫由承租方负责。因责任重大，承租方投入资金增强了多项安全保护设施，包括安装视频监控、安装自动报警系统，接驳治安联防，配备专职保安人员24小时巡视看守等，取得了安全成效，保证了电力的正常使用。现出租方提出需配电房钥匙一条，仅用于抄电表，不做其他用途，且每次开电房都知会承租方，承租方也会积极配合解除报警装置。为了电房安全，出租方需妥善保管钥匙，不多配钥匙。双方共同维护好电房的正常使用。特此确认！”2017年1月1日，被告刘*文、曾*华（原出租方）、被告广州**公司（现出租方），原告刘*斌、李*雄（承租方）签订《租赁合同变更补充协议》，约定，鉴于：刘*文、曾*华、刘*斌双方于2016年05月31日签署《租赁合同》，约定刘*文、曾*华将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋负1楼地下停车场全层，2楼全层，3楼全层，4楼全层，5楼全层天台及物业（含本栋1楼的东西两个电梯厅及门前停车位置等，以下称“租赁物”）出租给刘*斌使用……现由于原出租方的内部调整的原因需将《租赁合同》原出租方变更为广州**公司，经三方协商一致签订本协议，承租方调整为刘*斌、李*雄。《租赁合同》中的原出租方刘*文、曾*华变更为广州**公司，刘*文、曾*华作为原出租方的一切权利、债务自2017年01月01日开始由广州**公司承担，广州**公司按照《租赁合同》的约定提供租赁服务及收取租赁费用及租赁期间水电费用的收取。本协议经三方签字盖章后生效，协议一式三份，三份各执一份，具有同等法律效力。本协议作为《租赁合同》的补充，与《租赁合同》具有同等法律效力。本补充协议与《租赁合同》不一致部分以本补充协议为准，本补充协议未涉及内容按照《租赁合同》约定执行。曾*华、刘*文签名并按捺指模确认，广州**公司加盖公章，李*雄签名并按捺指模确认，刘*斌未签名。2017年6月3日，被告广州**公司出具《收据》一份，载明，“今**公司收到租客刘*斌、李*雄出租给小租户李武德、广州臻香典饭餐饮有限公司（2017年8月-11月）部分租金肆拾万元人民币。**公司收到以上租金后不阻挠小租户正常装修、营业。该款转账至以下账户：户名：黄*才，开户行：广州农村商业银行番禺区南村镇清华坊支行，账号：62×××51。”黄*才、郭*胜在收款人处签名确认，**公司加盖公章，李*雄签名确认已收到该收据。本院发函广州市番禺区公安消防大队询问涉案租赁物消防验收备案情况。2017年7月27日，广州市番禺区公安消防大队复函载明：“2016年7月，省公安厅纪委在我大队调查发现，我大队受理的广州市绍华金属制品有限公司报送的商业楼（1号楼、2号楼、3号楼）建设工程涉嫌伪造行政机关公文获取消防审批意见。一、涉案场所情况。绍华金属制品有限公司的3栋商业楼，其中1号楼地上四层、地下一层，建筑高度17.7米，总建筑面积12672平方米，2号楼地上四层，建筑高度17.9米，建筑面积1977平方米；3号楼地上四层，建筑高度16.9米，建筑面积1053平方米。其中1号楼一层部分出租给仙庙烧鸡作餐饮使用。二、对于涉案场所的处理情况。经核查，该建筑使用伪造的区政府会议纪要，向我大队申报消防许可，我大队已经对该建筑涉及的所有消防许可文件予以撤销，并送达给当事人及相关职能部门。按照省公安厅纪委的要求，该场所不得投入使用，已经使用的必须依法关停。”2018年4月26日，广州市公安消防支队番禺区大队出具编号为番公消设备字[2018]第0038号建设工程消防设计备案凭证，载明，广州市**物业管理有限公司2018年4月26日申报厂房1、厂房2及厂房3建设工程，地址广州市番禺区南村镇坑头村工业区西线路的消防设计备案，备案材料齐全，依法核发备案凭证。备案编号440000WSJ180009290。2018年5月3日，广州市公安消防支队番禺区大队出具编号为番公消竣备字[2018]第0047号建设工程竣工验收消防备案凭证，载明，广州市**物业管理有限公司2018年5月3日报厂房1、厂房2及厂房3建设工程，地址广州市番禺区南村镇坑头村工业区西线路的竣工验收备案，备案材料齐全，依法核发备案凭证。备案编号440000WYS180009890。五、原告就涉案租赁物对外经营情况。1、租户宋丽合同签订及解除。2016年6月18日，刘*斌、李*雄（出租方、甲方）与案外人宋丽（承租方、乙方）签订合同编号为201606-1的租赁合同，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋2楼全层、3楼全层、4楼全层物业出租给乙方。租期约为18年，自2016年6月30日至2033年10月31日，免租期自2016年6月30日至2016年9月30日。甲方将3楼公共卫生间、电梯厅、公共通道装修好。租金前3年不变，以后每2年递增8%。免租期次日2016年10月1日至2019年5月31日，每月租金232080元。合同签署时，乙方需缴纳3押1租，即租赁保证金696240元（3个月租金）、1个月租金232080元。乙方可免费使用原状5楼天台露天面积的50%，乙方可免费使用负一层全层地下停车场（除甲方留起的8个停车位外）。2016年6月21日，刘*斌、李*雄、广州住建行物业顾问有限公司（甲方）与宋丽（乙方）签订编号为补充201606-1号的补充协议，约定：甲方确保该租赁物是刘*斌、李*雄从该租赁物的使用权人及其关联人员处承接过来，拥有租赁物约l8年的合法租赁使用权及转租权。若以上条件不成立，则甲方负责退回乙方宋丽所交租赁保证金人民币696240元给于乙方宋丽，并赔偿乙方之装修损失。2016年10月27日，刘*斌、李*雄（甲方）与宋丽（乙方）签订编号为补充201606-2号的补充协议，约定：乙方提出承租的面积范围改为A栋2楼全层，把A栋3楼全层、4楼全层物业退回甲方，现甲方同意乙方把A栋3楼全层、4楼全层的物业退回甲方。甲乙双方确认A栋2楼全层的每月租金是人民币92000元。即甲方同意乙方相应不再承担A栋3楼全层、4楼全层物业的租金。乙方在原租赁合同、补充协议中免费获得的负一层停车位、5楼天台露天面积、楼顶楼体广告位等权利，相应减少三分之二。2017年1月2日，刘*斌、李*雄作为甲方与宋丽作为乙方签订编号为补充201606-3号的补充协议，约定：乙方承租A栋2楼全层后作餐厅用途使用，但承租过程中，乙方可自主决定对该租赁物的使用用途进行更改，但更改后的使用范围不得超出原租赁合同约定的使用范围。2017年6月4日，刘*斌、李*雄（甲方）与宋丽（乙方）签订解除【终止】《租赁合同》及《租赁补充协议》的协议书，约定：甲方与乙方于2016年6月18日签署的“合同编号201606-1”《租赁合同》及分别于2016年6月21日、2016年10月27日、2017年1月2日签署的“编号补充201606-1”、“编号补充201606-2”、“编号补充201606-3”的《租赁补充协议》，自本解约协议书签署之日起立即解除。此前，甲方收取了乙方租赁保证金、租金、预付款等合计人民币415280元，甲方承诺在其将广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋2楼全层物业（以下称“租赁物”）出租后，立即向乙方全额退回租赁保证金276000元，余款【即租金、预付款】100000元，甲方承诺在本解约协议书签署之日起一年内退回给乙方。但是，无论甲方是否将物业出租，甲方最迟也应在本解约协议书签署之日起四个月内向乙方退回人民币138000元，在本解约协议书签署之日起六个月内向乙方退回人民币138000元，余款100000元，甲方承诺在本解约协议书签署之日起一年内退回给乙方。乙方应当在2017年6月20日前将暂放在四楼的属于乙方的物品【餐桌餐椅及餐厅厨房设施设备等】全部自行搬离。乙方已在本解约协议书签署时将乙方承租的物业全部移交给了甲方，甲方业已收回该租赁物，甲方自即日起可以对外出租。本解约协议书签署后，甲乙双方均不得追究相对方的违约、赔偿损失等责任。今后，甲方也不得向乙方主张包括租金、占用费、物业费、水电费用等等在内的任何权利。2、租户李武德合同签订情况。2017年5月10日，李*雄（出租方、甲方）与案外人李武德（承租方、乙方）签订编号为20170510号的租赁协议，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之编号A栋3楼全层物业出租给乙方，租赁期限约17年，租金前两年不变，以后每2年递增7%，2017年7月1日至2019年6月30日租金为每月70680元。乙方签订协议当日支付2个月租金141360元作为租赁保证金，预交5个月租金353400元。甲方给乙方10个固定车位，免费车位2个，其余8个按室内350元/月、室外280元/月的5折收取。甲方赠送5楼天台面积约200平米给乙方使用。甲方在2017年7月1日前为乙方完成加装电梯货梯。同日，李*雄与李武德签订《确认函》一份，约定：甲乙双方于2017年5月10日签署了租赁协议，现确认甲方在2017年5月15日前书面回复乙方货梯能否安装，乙方收到甲方书面回复后才进行装修，如果超过5天回复，则顺延起租日，补回超过天数为免租期，即从原来2017年7月1日起租顺延到超过的天数才起租。特此确认。2017年5月20日，李*雄（出租方、甲方）与李武德（承租方、乙方）签订合同编号为20170520号的租赁协议，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之编号A栋4楼东边层物业出租给乙方，双方现场确认现状的南北向5卡的建筑面积约1215平方米。租期约17年，自2017年5月20日至2033年10月31日止。租金前2年不变，以后每2年递增7%。自2017年7月1日至2019年6月30日每月租金21600元。乙方签订协议当日向甲方支付2个月租金43200元为租赁保证金，并预交2个月租金43200元。同日，李*雄与李武德签订《书面确认函（二）》一份，约定：甲、乙双方于2017年5月10日签署了租赁协议，现甲方给乙方确认，可以安装货梯给乙方使用，乙方可以进行进场装修，甲方确保乙方可以正常使用该物业，如因为甲方的原因导致乙方不能正常使用该物业，甲方赔偿乙方装修损失。（货梯不安装在东大堂）。3、租户广州臻香典饭餐饮有限公司合同签订情况。2016年12月1日，李*雄（甲方）与案外人广州臻香典饭餐饮有限公司（乙方）签订租赁协议，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之编号A栋西面4楼物业出租给乙方，双方现场确认建筑面积约2300平方米。租期10年，自2016年12月1日至2026年11月30日止，租金每年递增5%，2017年3月16日至2018年11月30日的租金为每月50600元。关于场地使用交付情况，李*雄陈述：2017年5月份开始逐渐减员，直到10月份，只剩下一、二个值班人员，2017年9月至12月份只有一个人值班，2018年元旦前后彻底退出场地，退出场地的时候东大门就没有锁，西大门的卷闸也没有锁。宋丽在2017年6月4日交还场地。李武德在承租后两个月也没有进场就退了。臻香典饭签订合同后装修了两三个月，后来就停止装修了，也没有锁，也没有使用。东大堂和西大堂的电梯钥匙双方都有，是维保公司给我们的。广州**公司认为，涉诉租赁物没有与广州**公司交接，租赁物还是由刘*斌、李*雄使用，刘*斌、李*雄应当向**公司支付租金及场地使用费。六、当事人之间诉讼情况。（1）广州**公司诉李*雄、刘*斌案。2017年5月18日，广州**公司以李*雄、刘*斌为被告，广州住建行物业顾问有限公司为第三人，向本院提起诉讼，本院予以受理，案号（2017）粤0113民初4055号。李*雄、刘*斌、广州住建行物业顾问有限公司申请追加曾*华、刘*文为第三人参与诉讼，本院予以准许，并通知曾*华、刘*文参与诉讼。广州**公司向本院提出诉讼请求：1、**公司与刘*斌、李*雄之间签订的《租赁合同》、《租赁合同》变更补充协议及其他附件于2017年4月1日予以解除，刘*斌、李*雄立即将租赁物交还给**公司管业。2、**公司有权没收刘*斌、李*雄交纳的525000元人民币租赁保证金。3、刘*斌、李*雄向**公司支付欠缴的实际租金及场地占用费，从2016年12月1日开始计算至刘*斌、李*雄搬离租赁场地为止，现暂计2016年12月1日至2017年5月31日尚欠的租金及场地占用费65万元人民币（暂计105万元-2017年6月3日支付的40万元=65万元）。4、刘*斌、李*雄向**公司支付欠缴的实际租金及场地占用费的违约金（分别以每月应缴纳的租金为基数，从当月一日起计算至刘*斌、李*雄搬离租赁场地为止，按每日万分之三计算）。5、刘*斌、李*雄注销或变更在租赁物地址上登记的住建行公司的工商营业执照。6、刘*斌、李*雄应该向广州**公司承担因刘*斌、李*雄违约导致广州**公司聘请律师产生的律师费（20000元前期费用+后期和解、调解、执行追回的租金、租赁保证金总额的20%比例）。7、刘*斌、李*雄将租赁场地恢复原状，具体如下：（1）西大堂地下车库，本身设计的水池是靠水泵抽水一次排除积水，现被刘*斌、李*雄私自破坏地梁，改为水管排水，房屋主体结构地梁受到破坏，需刘*斌、李*雄恢复原状；（2）广州市衡正工程质量检测有限公司门口，该地方不是刘*斌、李*雄租赁范围，属于衡正公司绿化带，需刘*斌、李*雄恢复原状；（3）两栋建筑物中间隔离带，后面是潘家房子，系大堂地下车库的排水管有3个出水口被填土填埋了，现无法排水，需刘*斌、李*雄恢复原状；（4）一楼公共地方，衡正公司门口、电房消防通道等空地被刘*斌、李*雄私自划线停车，需恢复原状；（5）刘*斌、李*雄在五楼私自搭建的违章建筑物，如厨房、水塔、雨棚等需恢复原状；（6）一楼出库出入口被刘*斌、李*雄垫高，造成车辆进出车库时产生托底，致使车底与地面摩擦，破坏车辆，需刘*斌、李*雄恢复原状；（7）一楼保安亭，刘*斌、李*雄平时没安排人看管，造成其他租户进出不方便，经常投诉至**公司处，需刘*斌、李*雄拆除栏杆，恢复原状。8、刘*斌、李*雄承担本案诉讼费用。本院经审理，于2018年5月31日作出（2017）粤0113民初4055号民事判决书，就房屋占有使用费问题，认为结合双方提供的证据以及庭上陈述可知，最后一个退出场地的次承租人宋丽2017年6月将物品全部搬离，故可确认2016年6月1日至2017年6月30日期间涉诉场地仍由刘*斌、李*雄使用。至于2017年6月至2017年12月期间，刘*斌、李*雄主张未使用，仅留存极个别工作人员看守场地避免损失，**公司主张未收回场地，对此，该期间双方处于租赁纠纷发生期间，且当时租赁关系尚未解除或确认无效，刘*斌、李*雄没有实际使用涉案房屋，其可以将该房屋交还给**公司，但在本院多次提出在法庭主持下交还场地的建议下，刘*斌、李*雄在2017年9月11日仍陈述称在出租方赔付损失后方同意交还场地，在2017年12月6日还以**公司主体不适格以及现场只是有工作人员看守为由，只同意交还给曾*华、刘*文，在本院释明无论是**公司还是曾*华、刘*文均作为本案当事人的前提下，刘*斌、李*雄是否同意交还场地，刘*斌、李*雄仍表示仅同意交还给曾*华、刘*文，且不同意曾*华、刘*文代理**公司收回场地。因此，本院认为，刘*斌、李*雄主张损失赔偿亦非腾退房屋的必要前提，刘*斌、李*雄虽不使用但不及时腾退及交还房屋给**公司势必造成损失的扩大而有损**公司的利益，而**公司交付的租赁物缺乏合法手续亦会影响刘*斌、李*雄的正常使用。综上，扣除免租期七个月后，刘*斌、李*雄应参照租金标准每月175000元向**公司支付2017年1月至2017年6月的占有使用费1050000元，参照租金标准的一半即87500元/月的标准向**公司支付2017年6月至12月的占有使用费525000元，以上合计1575000元，刘*斌、李*雄已支付635000元，故刘*斌、李*雄还应向**公司支付940000元。（2017）粤0113民初4055号民事判决书，判决主文如下：一、第三人曾*华、刘*文与被告刘*斌签订的2016003的《租赁合同》及此后广州市**物业管理有限公司、第三人曾*华、刘*文与被告刘*斌、李*雄签订的《租赁合同》变更补充协议及其他附件无效，被告刘*斌、李*雄应在本判决发生法律效力之日起七日内将广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋负1楼地下停车场全层、2楼全层、3楼全层、4楼全层、5楼全层天台及物业（含本栋l楼的东西两个电梯厅及门前停车位置等）交还给原告广州市**物业管理有限公司；二、被告刘*斌、李*雄应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市**物业管理有限公司支付占有使用费940000元；三、驳回原告广州市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费269381元，由原告广州市**物业管理有限公司负担263818元，由被告刘*斌、李*雄负担5563元。判决作出后，李*雄、刘*斌上述至广州市中级人民法院。2018年12月24日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终19010号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。广州市中级人民法院（2018）粤01民终19010号民事判决书中认为，（1）一审判决认定曾*华、刘*文与刘*斌签订的2016003的《租赁合同》及此后**公司、曾*华、刘*文与刘*斌、李*雄签订的《租赁合同》变更补充协议及其他附件无效，判决驳回**公司主张没收保证金，要求刘*斌、李*雄支付违约金、律师费以及恢复原状等诉请，合法有据，各方均无异议，不作赘述。（2）尽管因2016003《租赁合同》、《变更补充协议》无效，但《变更补充协议》是由曾*华、刘*文作为原出租方，**公司作为现出租方，刘*斌、李*雄作为承租方签订的。前述《租赁合同》、《变更补充协议》均是各方当事人的真实意思表示。各方当事人对于出租主体的变更均未提出任何书面和口头异议，随后李*雄向**公司支付租金400000元，由此可证明刘*斌、李*雄与曾*华、刘*文及**公司已经就出租主体的变更达成合意，且对**公司出具的租金收据也未持有异议等。因此，租赁合同的主体变更是当事人的真实意思表示，并不因2016003《租赁合同》及《变更补充协议》被认定无效而相应无效。广州**公司的出租人主体地位适格，享有出租人的合法权益。合同无效的相应后果理应由变更后的合同主体进行清结。一审法院判决刘*斌、李*雄将涉诉建筑物业交还给**公司，合法有据。刘*斌、李*雄并未提供充分证据推翻一审认定的事实和处理，其该项上诉主张，缺乏依据，不予采纳。（3）广州**公司是涉诉租赁物的适格出租人，刘*斌、李*雄虽未使用涉诉租赁物，却一直占有涉诉租赁物，并拒绝将涉诉租赁物交付给广州**公司，这种行为实际造成广州**公司的损失持续扩大。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。一审法院综合全案案情，认定刘*斌、李*雄理应向**公司支付涉诉租赁物的占有使用费，且对2017年6月至12月期间的占有使用费参照租金标准酌情减半收取，公平合理。2019年4月24日，广州**公司（甲方）与李*雄、刘*斌（乙方）在本院执行局签订一份《执行和解协议书》，就（2018）粤01民终19010号民事判决书所确认义务，达成协议如下：（1）截至2019年4月24日，乙方尚欠甲方场地占用费94万元，诉讼费5563元，迟延履行金约计10000元，合计955563元。（2）抵扣乙方承租时缴纳租赁保证金52.5万元，乙方只需支付430563元，2019年4月24日支付50000元，2019年5月15日前支付380563元。2、李*雄、刘*斌诉曾*华、刘*文案。2017年9月4日，李*雄、刘*斌、广州住建行物业顾问有限公司以曾*华、刘*文为被告，广州**公司为第三人向本院提起诉讼，本院立案审理，案号（2017）粤0113民初7460号。李*雄、刘*斌、广州住建行物业顾问有限公司提出诉讼请求：1、判令被告曾*华、刘*文共同退还租赁保证金52.5万元，第三人广州**公司承担连带还款责任；2、判令被告曾*华、刘*文共同支付原告违约金52.5万元，第三人**公司承担连带还款责任；3、判令被告曾*华、刘*文共同赔偿原告经营、装修及人工等直接经济损失3948793元，第三人**公司承担连带责任；4、本案受理费由被告曾*华、刘*文及第三人**公司共同承担。案件审理过程中，广州住建行物业顾问有限公司申请放弃原告主体身份，本院予以准许。李*雄、刘*斌申请撤回对广州**公司的起诉，并申请追加黄*才、郭*胜作为由独立请求权的第三人，申请追加广州住建行物业顾问有限公司作为无独立请求权的第三人参与诉讼，本院予以准许。李*雄、刘*斌变更诉讼请求如下：1、判令被告曾*华、刘*文共同退还两原告租赁保证金52.5万元，第三人黄*才、郭*胜承担连带还款责任；2、判令被告曾*华、刘*文共同支付两原告违约金52.5万元，第三人黄*才、郭*胜承担连带还款责任；3、判令被告曾*华、刘*文共同赔偿两原告经营、装修、人工等直接经济损失共计3948793元，第三人黄*才、郭*胜承担连带还款责任；4、本案受理费由被告曾*华、刘*文及第三人黄*才、郭*胜共同承担。本院经审理认为，刘*斌、李*雄起诉曾*华、刘*文、黄*才、郭*胜，主体不适格，有违合同相对性原则，作出（2017）粤0113民初7460号民事判决书，判决驳回原告刘*斌、李*雄的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。七、原告主张的各项支出情况。李*雄、刘*斌就其在涉案租赁合同中的各项支出损失，提交广东京华资产评估房地产土地估价有限公司于2017年8月13日出具的编号为粤京资评报字[2017]第250号《资产评估报告》（以下简称《资产评估报告》）及收据等票据作为证据。在本院（2017）粤0113民初4055号及（2017）粤0113民初7460号两案件审理过程中，李*雄、刘*斌均将《资产评估报告》作为证据提交。《资产评估报告》载明：受住建行公司的委托，对刘*斌、李*雄、住建行公司共同投入的成本价值进行评估，评估基准日为2017年8月10日，采用成本法进行了评估，评估成本价值为3948793元，未含押金525000元、二楼厨房设备设施等。所附评估汇总表显示共计成本支出项目537项。评估公司分别于2018年8月20日、2018年12月10日出具延期说明，声明经评估人员分析，评估标的于评估基准日时的市场价值变化不大，故有效期延长至2019年12月31日。（2017）粤0113民初7460号案件中，刘*斌、李*雄除主张返还租赁保证金52.5万元及支付违约金52.5万元外，还依据上述《资产评估报告》的结论主张各项直接经济损失3948793元。刘*斌、李*雄应本院要求，就《资产评估报告》中各损失进行分类整理。刘*斌、李*雄整理各项损失分类金额为：1、招商广告、制作、业务及人员、办公等招商费用为1716278.74元；2、整改装修、设备设施、物品等金额为880068.1元；3、租金金额为715000元（报告书中有租金1138828元，其中刘*斌、李*雄代衡正公司付423828元，故扣减423828元）；4、水电金额为86050.28元。以上合计3397397.12元。上述金额明显与《资产评估报告》中的3948793元不一致，且扣减《资产评估报告》错误统计的为衡正公司代付423828元后的金额为3524965元，与刘*斌、李*雄所统计金额3397397.12元明显矛盾。刘*斌、李*雄再次对《资产评估报告》各分项进行统计，结果如下：1、招商广告、制作、业务及人员、办公等招商费用为1716288.61元；2、整改装修、设备设施、物品等金额为880084.1元；3、租金金额为715000元；4、水电金额为86050.28元，以上合计3397422.99元。统计结果3397422.99元与《资产评估报告》金额3948793元仍然存在较多出入。刘*斌、李*雄还认为，除了评估报告书中列明的537项成本项目外，还有新增成本项目101项，新增凭证98页。具体为：1、新增招商招租业务费用111627.96元；2、新增装修整改、设施设备、物品金额78274.25元，合计新增18902.21元。后，刘*斌、李*雄认为新增统计仍有遗漏，明确：1、新增招商招租业务费用111627.96元；2、新增装修整改、设施设备、物品金额92821.43元；3、新增水费260元，合计204709.39元。刘*斌、李*雄确认共计新提交凭证114页，新增成本项目120项，自编序号为538号至657号。按照刘*斌、李*雄最后自行统计数据，其在该案的最终主张为：1、招商广告、制作、业务及人员、办公等招商费用为1827916.57元；2、整改装修、设备设施、物品等金额为972905.53元；3、租金金额为715000元；4、水电金额为86310.28元，以上合计3602132.38元。对于上述金额与《资产评估报告》的3948793元的差额346660.62元，刘*斌、李*雄无法确认为什么损失项目的费用，并认为在案件审理期间涉案物业物品被盗，原始凭证及单据有可能因此遗失。在本案中，原告刘*斌、李*雄向本院提出诉讼请求中损失如下：1、（招商广告、制作、业务及人员、办公等）招商费用1866432.57元（增加38516元）；2、整改装修、设备设施、物品等1319567.43元（增加346661.9元）；3、水电费86310.28元（不变），以上合计3272310.28元（增加385177.9元）。在本院组织证据交换和质证后，刘*斌、李*雄表示《资产评估报告》存在附有部分凭证但金额未统计，故将诉讼请求中的损失明确为：1、（招商广告、制作、业务及人员、办公等）招商费用2052868.01元（再次增加186435.44元）；2、整改装修、设备设施、物品等2030481.80元（再次增加710914.37元）；3水电费86310.28元（不变），以上合计4169660.09元（再次增加897349.81元）。该金额累计比刘*斌、李*雄应本院就损失分类整理明细的合计金额增加1487262.97元（不含租金）。在本院组织庭审时，刘*斌、李*雄表示仍有费用漏统计，向本院再次明确诉讼请求，将招商费用变更为2155428.17元，装修整改等费用变更为2096156.54元。诉请金额合计4337894.99元。经审查原告提交的《资产评估报告》及所附支付凭证、单据，确认《资产评估报告》存在以下问题：（1）汇总明细中将原告刘*斌、李*雄事后自认是代衡正公司所付423828元与涉案租赁合同无关的款项统计在两原告的租金支出之内，存在两原告与评估公司对支出项目未尽普通注意审查义务的不诚信行为。（2）537项支出费用，排序混乱，人为制造核实障碍。各项目支出，既没有按照时间顺序排列，也未按照项目的分类或属性进行分门别类处理，就项目是否存在重复统计的审查人为制造难度。体现评估公司缺乏职业素质或未认真对待评估事项。（3）众多项目名称含混不清，或记录错误。例如：月饼费、食品、办公经费、招商处日用品、康经理、装修材料、餐费、车费、招商顾问、备用金、员工福利、营运管理部、福利、招商费用、大厦股东、买东西、风水、推广业务费、商品、手续费等含混不清的项目，无法确认具体指出名目。同时，根据原告指认的相关单据，部分项目内容记载错误或金额统计错误。（4）不少指出项目仅有金额，无费用产生日期。（5）537项费用支出，与所附费用支出的单据或凭证与项目顺序不一致，核对非常困难。只能责令两原告自行编写核对列表。（6）537项费用支出，有部分经原告补充提交凭证，仍找不到相应的单据。（7）两原告确认有部分支出项目，评估公司未将单据添加在附件中。已责令两原告补充，并联系评估公司将遗漏单据另行装订制作为《资产评估报告》的附件，将123页凭证在附件中逐一确认。（8）部分凭证模糊，复印件模糊完全无法辨认，原件也存在许多凭证难以辨认情况。（9）部分款项重复统计。如第46项、第92项分别提供2016年11月1日的金额为4800元的订货单和2016年11月4日金额为4800元的收据进行统计办公家具，卖方均为包娘娘办公家具。第115项与165项重复统计空调费用1840元。（10）部分项目支出与凭证金额不符。第458项支出律师费，记载金额32500元，但两原告仅指认凭证27500元，而7500元在两原告后续补充支出项目578中重复计算。（11）大量支出经查阅凭证无法确认关联性。众多款项由财务支付至员工名下，但却存在购买装修物料、招商费用、员工工资、备用金、购买办公用品等多个支出项目。员工工资，即存在通过财务向员工转账的凭证，也有内部自行编写的工资表，无法说明两者是否存在重复统计。加油费中，凭证中既有加油小票，又有加油发票、加油站的银联刷卡单，还有内部自制的加油或交通费报销单，完全无法排除重复统计的嫌疑。大量到超市及免税店购买牛奶、护肤品、蔬菜、儿童用品等等各种小批量的家庭生活用品的消费小票被统计为招商费用或餐费。（12）大量项目，无实际支付记录，《资产评估报告》仅附有其他凭证，如感谢信、自制说明、报价单、合同、公司收据、私人收据、自制单据、送货单、订货单、销售单、内部申请、内部报销单、结算单等，无法确认款项实际已经支出。（13）大量项目，未合理解释与案件的关联性。如使用租赁物产生的水电费，购买消毒柜、电磁炉、冰箱等厨房用品，活动往来产生的加油费、交通费、停车费，维持生活的每日餐费、饮用桶装水款项，购买沙发、空调等办公用品，员工自行产生的培训费、考试费、住院医疗费，以包含在租赁杂费中治安费、电梯费，员工工资支付的多样性及必要性，原告李*雄自身入股其他实体的股金（仅有收据提供，无法证实实际支出），多个快递费用，房屋安全鉴定费用、办证费用、评估费用，风水以及购买画作款项、交通事故导致的车辆维修费、保养费，电话充值款，手机维修款，诉讼支出的律师费、诉讼费。（14）所附部分凭证，竟然未统计在537项费用中，两原告自行整理后多次变更主张金额。评估公司提交的《资产评估报告》附件中，也存在或多或少的上述问题，同时，附件中评估公司存在将原《资产评估报告》中所附部分单据重复提交的情况。原告就其评估后新统计成本123项，提供《原告投入成本统计表二》，本院经审查该表格及所附单据，仍存在或多或少《资产评估报告》的问题，无法确认各项目的实际支出以及支出款项的具体用途。原告就其认为仍旧有遗漏项目再次提交统计表多份并附有相关凭证，本院经审查，仍无法确认款项支出与案件的关联性。本院询问原告五被告承担责任的依据，要求原告明确按照违约责任还是侵权责任要求五被告承担责任，原告当庭未予明确。庭后，原告向本院提交书面《原告方关于诉讼请求的明确》，请求依据侵权责任主张权利。在本院将上述书面意见送达五被告后，原告又向本院提交《原告方关于诉讼请求的明确（二）》，请求撤回第一份明确诉讼请求的意见，请求按照合同纠纷主张权利。八、被告广州**公司反诉主张的费用情况。广州**公司提供多份电费通知单，时间段为自2017年4月1日至2018年5月1日，用电地址为广州市番禺区南村镇坑头村工业区48号。广州**公司提交一份电费催收通知书，表示向两原告催讨电费。广州**公司提供一份承诺确认书，拟证实双方约定2017年12月及之前电费单价为1.3元每度，2018年及之后为1.38元每度。原告质证称，电费通知单的地址广州市番禺区南村镇坑头村工业区48号有多个用电户，无法证实是原告作为48号A栋承租部分的用电。承诺书确认真实性，但电价明显高出供电部分的收费标准。否认收到广州**公司送达电费催收通知书。广州**公司提供一份收款收据及电梯保养费通知书，拟证实其代原告向案外人广州市宏涛电梯工程有限公司支出电梯保养费12000元。原告质证称，未收到电梯保养费通知书，也从未要求广州**公司代缴费用。以上事实有双方提供证据、书面意见及庭审笔录等为证。本院认为，租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同及补充协议已经由生效判决确认为无效，应按照无效合同确定双方当事人各自的权利义务及所应承担的赔偿责任。被告黄*才、郭*胜在2015年11月1日与曾*华、刘*文签订合同，出租位于广州市番禺区南村坑头村西线工业区47号、48号房屋及地下停车场。曾*华、刘*文于2016年5月31日与原告刘*斌签订涉案租赁合同，将所承租物业中的部分物业，即A栋负一楼停车场、2-4楼，5楼全层天台及1楼的东西两个电梯厅、门前停车位置，转租给刘*斌。被告黄*才、郭*胜提供的消防报装资料为2015年4月13日，两人之子黄绍华作为法定代表人的广州市邵华金属制品有限公司以公司名义与案外人广州市万高消防工程有限公司就物业进行报价，并在2015年6月9日签订消防工程合同。2016年2月24日、3月28日消防部门分别就位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区48号商业楼（1号楼、2号楼、3号楼）出具建设工程消防设计备案凭证及建设工程竣工验收消防备案凭证。综合以上事件发展的时间点，原告诉称的在签订涉案租赁合同时出租方出示一次消防（即整栋物业的消防备案）资料的盖然性巨大，本院予以确认。案件所涉及的坑头村西线工业区48号商业楼A栋，虽然一同与其他两栋共同办理了整栋建筑的消防备案，但作为欲再次将所承租的涉案租赁物业转租获利的原告来说，必然涉及到实际承租户的经营范围的消防问题（或称二次消防）。本案的情况是，原告于2016年5月31日签订涉案租赁合同，在其后接收涉案租赁物业，并按照租赁合同所约定18年租期来确定装修方案及招商方案。在2016年6月18日，原告经过招商努力，将A栋的2楼、3楼、4楼出租给案外人宋丽，租期约18年。然而，在合同签订后不到三个月，涉案租赁物业的建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证均因当事人存在以欺骗等不正当手段取得消防行政许可原因被撤销。这也导致次承租户办理经营的二次消防不成功。2016年12月22日，被告黄*才、郭*胜就消防问题向原告作出免除2016年9月至11月租金的承诺。因消防问题迟迟未解决，且根据本院向公安消防部门发函得到的复函，意见是“该场所不得投入使用，已经使用的必须依法关停”。在此情况下，涉案租赁物业包括宋丽在内纷纷退组。原告在之后也无法重新对外招租，最终导致产生损失。原告损失产生的主要原因是出租方存在一次消防瑕疵以致被撤销，出租方存在过错，应对原告损失予以赔偿。因生效判决确认出租方为广州**公司，其应向原告承担赔偿责任。涉案合同因无报建手续而被认定为无效，但原告损失产生的原因并非合同无效，而是消防因提供虚假材料被撤销，故本院认为原告损失的产生并无过错，应由出租方承担全部责任。被告广州**公司抗辩称涉案租赁物业于2018年4月26日重新取得消防设计备案，于2018年5月3日重新取得工程竣工验收消防备案，涉案租赁物业不存在使用的障碍。本院认为，根据本院查明的事实，由于原消防备案的被撤销，原告一直无法对外转租盈利，并最终由法院判决交付物业给被告广州**公司并支付截至2017年12月的租金。被告在之后重新取得消防备案，对原告不存在任何益处，原告因被告之前消防撤销事宜已经无法实现合同目的，被告广州**公司的抗辩缺乏关联性，本院不予采信。原告主张被告黄*才、郭*胜、刘*文、曾*华一并就广州**公司的赔偿义务承担连带责任。本院认为，刘*文、曾*华虽与原告就涉案租赁物业签订合同，但之后就合同主体变更签订了补充协议，生效判决也确认涉案租赁合同的出租方已变更为广州**公司，刘*文、曾*华已不是合同相对方，相应的权利义务及违约责任、赔偿责任均应由合同主体广州**公司承担，本院驳回原告对刘*文、曾*华的请求部分。被告广州**公司为有限责任公司，以其名下财产对债务承担责任，但广州**公司的股东为黄*才、郭*胜，黄*才、郭*胜为夫妻关系，二人存在密切的共同利益，为实质上的利益共同体，广州**公司为实质上的一人公司，黄*才、郭*胜多次代表公司出具意见、收取款项，未提供证据证实股东财产与公司财产互相独立，应对广州**公司的债务承担连带责任。对于原告所主张的损失问题，由于被告广州**公司虚假消防备案的过错，导致原告虽在合同履行期间支出了大量费用，但因未能成功对外转租获利，而合同目的落空，产生了支出费用的损失。然而，对于具体的支出金额及项目，本院认为，原告提供单据中的餐饮费、交通费、电话费，是任何人生活中均必须产生的费用，上述费用无法证实与案件的关联性。原告聘请员工，确实存在员工工资的支出费用，但原告提供的工资支出，每月工资支出仅有内部自制的工资统计表，并无工资支付记录，平时的单项工资支出仅有财务向员工的转账记录，无法确认为工资。原告主张的招商费用中，存在大量到超市购物，且物品多为散乱的生活用品，从儿童牙膏、护肤品到牛奶等等，完全无法确认与招商支出的关联性。原告主张存在装修费用，涉案租赁合同约定的交付现状为毛坯房，租期为18年，根据原告提供的装修单据可确认其确实产生了装修损失，但原告提供的装修费用支付中，除少部分支付凭证外，大量的装修费仅有合同、结算单、销售单等，并无实际支付流水，无从判断原告实际支出的装修费。原告提供的《资产评估报告》错漏百出，本院仅在事实查明部分列举其存在的十三个方面的错漏，本院确认不但原告提交资料给评估公司时存在敷衍心态，评估公司制作报告时也敷衍应付。本院无法从《资产评估报告》得出原告实际因涉案租赁物业的装修改造及对外招商过程中所支出的具体费用金额。因通过案件事实的查明，可确认原告确实支出了招商费用、装修费用等，如因原告的举证瑕疵直接驳回其请求则与客观事实存在不合理之处，也有违公平原则。本院酌定可参照原告与租户之间签订合同所约定租金情况来确认原告的相应损失。2016年6月18日，原告成功将坑头村西线工业区48号A栋2-4楼出租给案外人宋丽，租期约18年，2016年6月30日至9月30日为免租期，2016年10月1日至2019年5月31日每月租金232080元，宋丽同时可使用5楼天台面积的50%以及负一层除原告留起8个停车位之外的停车场，该租赁面积除8个车位、5楼一半天台面积外，仅比原告所承租涉案租赁物业少1楼东西两个电梯厅及门前停车位置，可见原告将所承租物业大部分转租给宋丽，仅留存小部分区域作为办公使用，宋丽根据合同所支付租金基本可视为原告因消防被撤销而产生的直接损失。生效判决确认原告占有涉案租赁物业迟迟未交付给广州**公司，应支付截至2017年12月的租金，可以按照合同正常履行可向宋丽收取的自2016年10月1日至2017年12月15个月期间的租金来计算损失，232080元*15，等于3481200元。考虑到经营期间的费用，在合同履行后期原告撤走大部分人员后支出减少的客观事实，本院酌定可按上述预期可收取租金的80%确认被告应赔偿款项。3481200元*0.8,计2784960元。被告广州**公司应向原告支付各项损失2784960元。原告在（2017）粤0113民初7460号案件中先是主张退回保证金、支付违约金，及赔偿支出各项损失3948793元，后在该案中不断变更诉讼请求，在剔除《资产评估报告》错误统计的代他人支付租金423828元后，其他支出项目多次变更，最后只能以凭证被盗来搪塞。在本案中，原告也是先后主张过三个不同的诉讼请求，对支出项目以其发现遗漏及再次发现遗漏为名，几次增加单据及支出项目，原告在整个案件中存在多个敷衍法院的不诚信诉讼行为。本院对原告的上述行为予以谴责及训诫，对原告主张各类损失超出2784960元的部分，本院依法予以驳回。关于被告广州**公司的反诉请求部分，在坑口村西线工业区48号存在多栋建筑，存在多个用电主体的情况下，广州**公司提供的电费催缴单据无法直接认定为两原告所产生的费用。同时，结合租赁合同的相关判决确认原告的最后一个租户退场时间为2017年6月4日，判决确认两原告需支付租金及占用费的时间段为2017年1月12月，被告广州**公司与两原告在执行租金及占用费案件中打成执行和解，以保证金全额抵扣欠款等事实，被告广州**公司主张电费22412元明显理据不足，本院依法予以驳回。涉案租赁合同仅约定原告负担电梯的维护保养，并未确定原告需要向案外人交纳多少电梯年审费用，也未约定出租方代缴款项，广州**公司仅提交他人出具的收据，既无法证实已实际支出电梯保养费用，也无法证实费用与涉案租赁合同的关联性，本院依法驳回广州**公司的电梯保养费请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决如下：一、被告广州市**物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李*雄、刘*斌赔偿各项损失2784960元。二、被告黄*才、郭*胜对上述义务承担连带清偿责任。三、驳回原告李*雄、刘*斌的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市**物业管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费41503元，由原告李*雄、刘*斌共同承担16634元，被告广州市**物业管理有限公司、黄*才、郭*胜共同承担24869元。反诉费330元，由被告广州市**物业管理有限公司承担。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  杨 东人民陪审员  陈伟桂人民陪审员  吴汉民二〇二〇年十一月十六日书 记 员  何震宇