上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0112执异362号案外人：李某某，男，1985年11月20日出生，汉族，住上海市杨浦区鞍山六村XXX号XXX室。案外人：仲某某，男，1965年4月3日出生，汉族，住上海市杨浦区海州路XXX弄XXX号。申请执行人：上海申航进出口有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张宏斌。委托诉讼代理人：郑刚，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉洁。被执行人：上海幽乾贸易有限公司，住所在上海市浦东新区。被执行人：上海彤泰贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姚骏。委托诉讼代理人：金铭。本院在执行申请执行人上海申航进出口有限公司(以下简称申航公司)与被执行人上海幽乾贸易有限公司(以下简称幽乾公司)、上海彤泰贸易有限公司(以下简称彤泰公司)进出口代理合同纠纷一案，案外人李某某、仲某某对本院执行上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX-XXX室房产(以下简称案涉房产)提出异议，请求对案涉房产负担租约拍卖或变卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李某某、仲某某称，法院发出执行公告，欲对被执行人彤泰公司名下上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋进行强制执行。然彤泰公司因经营所需，自2015年7月27日至2016年4月19日期间，陆续向案外人借款共计人民币136万元，年利18%。因到期无力偿还，自2016年5月26日起，彤泰公司将案涉房产以月租金25,000元租给案外人，租期10年以冲抵借款本息，并签订了租赁合同。该房屋租赁合同早于彤泰公司与申航公司的进出口代理合同。如法院按公告拍卖或变卖，将严重损害案外人的合法利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，特提出执行异议，请求裁定对案涉房产进行带租约拍卖或变卖。申航公司提交意见称，一、异议人主张与彤泰公司间的借贷、以租抵债法律关系存疑。借款人签名均为金铭，而非彤泰公司，根据工商信息资料显示，早在2015年8月3日，彤泰公司的法定代表人已变更，金铭已不再是彤泰公司法定代表人和股东，直至2018年12月12日，金铭才重新入股彤泰公司，所以，借贷关系没有事实依据；二、异议人签订房屋租赁合同时间不早于抵押权设立时间，不适用“买卖不破租赁”规则；即使签订房屋租赁合同的时间早于抵押权设立时间，案涉房产的租赁合同没有备案，也不适用“买卖不破租赁”规则；三、“以租抵债”不等同于一般房屋租赁关系，双方间名为租赁实为借贷关系，不适用“买卖不破租赁”规则。因此，案涉房产应将租约去除后拍卖，异议人的借贷关系应另案处理。请求驳回异议人的异议请求。李某某、仲某某向本院递交了如下证据：借款合同一份、借条二份、收条二份、《房屋租赁合同》及附记各一份、银行卡账户明细等证据。申航公司递交了如下证据：不动产登记簿产权登记信息、《最高额抵押担保合同》及彤泰公司工商登记材料等证据。本院审查查明，申航公司与幽乾公司、彤泰公司进出口代理合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出(2019)沪0112民初4165号民事判决：一、幽乾公司于本判决生效之日起十日内向原告申航公司支付货款11,326,242.85元；二、幽乾公司于本判决生效之日起十日内向申航公司支付逾期付款违约金45,996.85元及以11,326,242.85元为基数，自2017年9月25日起至实际支付之日止，按10%/360每天计算的逾期付款违约金；三、幽乾公司于本判决生效之日起十日内向申航有限公司支付律师费损失482,151.50元；四、申航公司就上述第一项至第三项债务有权在最高债权额16,760,000元限度内以彤泰公司坐落于上海市平凉路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，1098-1124号车位(01)、车位(09)财产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。彤泰公司不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2020年5月7日，上海市第一中级人民法院作出(2010)沪01民终3034号民事裁定：本案按上诉人上海彤泰贸易有限公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。因幽乾公司、彤泰公司未履行生效判决确定的付款义务，申航公司向本院申请执行【案号(2020)沪0112执5056号】。执行中，本院于2020年6月29日轮候查封案涉房产。另查明，案涉房产于2018年2月9日被上海市宝山区人民法院查封【限制文件编号(2018)沪0113民初3100号】，查封日期2018年2月9日至2021年2月8日。2020年8月26日，上海市宝山区人民法院发出公函，将案涉房产处置权交本院。2020年7月13日，本院发出(2020)沪0112执5056号公告，对案涉房产进行评估、拍卖。又查明，案涉房产于2017年4月26日办理抵押登记，登记最高债权限额166万元，债权发生期间2017年4月19日至2018年4月18日。上述事实，由本院(2019)沪0112民初4165号民事判决书、(2020)沪0112执5056号公告、上海市宝山区人民法院公函、不动产登记簿信息等证据证实。根据案外人李某某、仲某某提某的借款合同、借条及《房屋租赁合同》显示，2015年7月27日，金铭向李某某出具借条一份，载明借款39万元；当日，金铭出具收条收到上述借款。2015年7月29日，金铭出具借条一份，载明金额15万元，同时，金铭出具收条，载明收到上述借款。2016年4月19日，李某某与金铭签订《借款合同》一份，约定借款金额80万元。上述借款合同及借条落款处除金铭签名外，还加盖了金铭手印及彤泰公司印章；收条落款处仅有金铭签名。2016年5月26日，彤泰公司(甲方)与李某某、仲某某(乙方)签订房屋租赁合同，将彤泰公司位于杨浦区平凉路XXX弄XXX号203及303室房屋出租给乙方居住使用，约定租赁期限自2016年5月26日至2026年5月26日；月租金25,000元，应支付总额300万元等事项。同日，双方还签订《附记》一份，载明：“付款方式之特别说明：金铭于2015年7月27日至2016年4月19日期间陆续向李某某、仲某某借款人民币壹佰叁拾伍万元，现金铭无力偿还该笔借款，双方约定借款利息按照年18%计算。因金铭为上海彤泰贸易有限公司实际控制人及大股东，现以彤泰公司名下平凉路XXX弄XXX号203及303室房产租赁权的收益来折抵上述欠款”。针对上述借款，李某某自述及其提某的银行卡交易明细显示，李某某于2015年7月27日向金铭个人账户转账三笔，金额共计39万元；于7月29日向金铭个人账户转账5万元。本院认为，案涉房产已抵押给申航公司作为担保，且申航公司作为抵押权人享有的优先受偿权已经本院生效法律文书确认。案外人欲以其享有租赁权排除对案涉房产的执行，然经审查，虽然案外人提某的证据从形式上看，系在案涉房产抵押登记前签订，但案外人李某某出借款项实际是向个人银行账户转账，银行卡交易明细也印证了这一事实，故难以在本次执行异议审查中认定李某某与彤泰公司间存在真实的借款合同关系。即便双方存在借款合同关系，鉴于案外人李某某、仲某某与彤泰公司是因借款而以房屋租赁的租金收益形式作为该笔债务的清偿，故双方签订的《房屋租赁合同》实际上是“以租抵债”的法律关系，是彤泰公司以案涉房产的租赁使用权抵偿欠款的合同之债，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，仅能约束签约双方，不能对抗合同之外的第三人，也不能适用“买卖不破租赁”法则。因此，案外人以其享有租赁权在先，对案涉房产进行带租拍卖或变卖之异议请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人李某某、仲某某的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议诉讼。审 判 长 孔祥虎审 判 员 胡汇哲审 判 员 汤克新二〇二〇年十一月十六日法官助理 李慧枫书 记 员 李晓芸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。