成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2056号 原告（反诉被告）：四川博南商务服务有限公司，住所地成都市成华区建材路39号3栋21楼2116号。 法定代表人：王绍锋，总经理。 委托诉讼代理人：李竺佳，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王孝于，男，1974年1月27日出生，汉族，住成都市成华区。 原告（反诉被告）四川博南商务服务有限公司（以下简称“博南公司”）与被告（反诉原告）王孝于物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，王孝于向本院提起反诉，本院审查后予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博南公司委托诉讼代理人李竺佳，被告（反诉原告）王孝于到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博南公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费31977.4元（从2015年5月1日起至2019年12月31日止）、违约金21968.47元（从2015年12月31日起至2019年1月9日止，按每日千分之一计算）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月1日，原告与成都市龙泉驿区同安街道办事处国一·澳乡第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，并一直服务于小区业主，被告是成都市龙泉驿区××街道××路××号××乡××号业主，其房屋建筑面积为300.54平方米。合同约定：物业服务费收费标准按照建筑面积收取。一期1.7元／月／平方米，二期一批次联排物业费1.7元／月／平方米，二期一批次独栋物业费1.85元／月／平方米，二期二批次联排物业费1.9元／月／平方米，逾期交纳物业费用的，自逾期之日起按照每日千分之三支付违约金。原告在为小区物业提供物业服务期间，被告自2015年起无故拖延交纳物业费，已构成违约。该款在原告多次催促下，被告至今未支付。 王孝于（反诉原告）辩称，1.原告没有按照合同约定履行其义务，被告不应当支付其物业费；2.原告没有向被告提供物业服务合同，违约金计算方式不清楚。原告违约在先，被告不应该支付违约金。即便支付，原告主张的违约金也过高。 王孝于（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人支付反诉人违约金3197元；2.判令被反诉人提供国一·澳乡2-21-3号房屋树木砍划的巡视记录和竣工图纸，并恢复国一·澳乡2-21-3号业主院内被砍划的树木；3.判令被反诉人提供国一·澳乡2-21-3号房屋公共围墙拆除前的巡视记录和竣工图纸，并恢复国一·澳乡2-21-3号业主院与院的公共围墙；4.判令被反诉人支付反诉人国一·澳乡2-21-3号业主房屋租金损失36000元；5.判令被反诉人归还国一·澳乡2-21-3号业主车库钥匙，被反诉人停止使用车库；6.反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人于2018年9月1日与成都市龙泉驿区同安街道办事处国一·澳乡第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，反诉人是位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××乡××号业主，该房屋建筑面积300.54平方米。《物业服务合同》条款中“没有明确服务质量等级”不符合物业合同法律条款；该合同没有在行政主管部门备案，为无效合同，且签订没有通知公示告知业主。被反诉人达不到物业合同约定标准，严重违反物业合同约定。由于合同条款约定“违约金每天千分之三”计算过高，故按该阶段物业费总和的10%计算违约金为3197元。由于被反诉人的违约行为，导致国一·澳乡2-21-3号房屋树木被砍划，房屋公共围墙被拆除，且围墙向业主院内砌筑500ｍｍ。被反诉人应当承担巡视义务和管理各户的竣工图纸，应当承担阻止公共部位拆除的义务。据了解，国一·澳乡2-21-3号业主车库钥匙在物业处，但被反诉人拒不归还且在使用车库。反诉人要求装修房屋，可是被反诉人阻止反诉人使用物权，阻止反诉人装修使用国一·澳乡2-21-3号房屋物权，导致国一·澳乡2-21-3号业主租房居住，产生房屋租金136000元。反诉人要求被反诉人支付反诉人国一.澳乡2-21-3号业主房屋租金损失36000元。 博南公司（反诉被告）辩称，1.被反诉人已经按照合同约定履行了合同义务，反诉人要求违约金的诉请没有事实依据，2.案涉房屋是别墅，树木及围墙是被告的私人财产，被反诉人作为物业公司，没有进入反诉人屋里权利，因此反诉人主张恢复树木及围墙没有事实依据；3.关于租金损失，被反诉人没有使用过业主房屋，也未阻止被告装修，其要求原告承担租金损失没有法律依据；4.关于车库钥匙，是反诉人与上一家物业公司的纠纷，被反诉人是后期进场的物业公司，没有收到过钥匙，没有使用过车库，事实上也无法提供。 本院经审理认定事实如下：位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××号房屋建筑面积300.54平方米，属于国一·澳乡二期二批次联排别墅，该房屋于2013年2月28日登记在王孝于名下。 2015年4月29日，原告与成都市龙泉驿区同安街道办事处国一·澳乡第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，1.原告为被告小区国一·澳乡提供物业服务。2.二期二批次联排物业费1.9元/月.平方米。3.物业服务费按月交纳，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。4.合同期限自2015年4月30日起至2018年4月30日止。5.合同附件三约定物业服务力量情况，包括人力资源配备。6.合同附件四约定建筑物共有部位及设施设备的使用、管理、维护，包括综合管理、共用部分、供水系统、排水系统、供配电系统及照明、安全防范系统、水景及游乐设施服务内容及要求。综合管理主要包括按照DB510100T054-2010的规定进行维修、更新、改造；有房屋共用部分及共用设施设备的基础档案……。7.合同附件五约定了公共绿化的维护，包括绿化养护内容及要求。8.合同附件六约定了公共区域环境卫生的维护，包括生活垃圾的收集、清运、物业共用部分清洁内容及要求。9.合同附件七约定了公共区域的秩序维护，包括公共秩序维护内容及要求…… 2018年9月1日，原告与成都市龙泉驿区同安街道办事处国一·澳乡第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，其他约定与上述合同一致。 签订合同后，原告为小区物业提供了物业服务，包括：组织秩序部人员礼貌礼节、文明用语培训、秩序部主管对秩序人员进行半军事化培训、工程部队设施设备进行检查维护维修、工程部队小区变电箱进行检查等。秩序部巡逻签到人员包括：2015年6月4日，巡逻人员杨礼华，巡查情况正常。2015年6月8日，巡逻人员陈德元，巡查情况正常……2018年6月1日，巡逻人员王钦奇，巡查情况正常……2019年1月3日，巡逻人员黄选中，巡查情况正常……绿化养护签到人员包括：2016年3月12日，养护人员韩云，工作区域一期岗亭至会所，养护内容：修剪大门口景观植物和两边树木等…… 原告为小区提供物业服务后，被告至今尚欠原告2015年5月1日至2019年12月31日物业费为31977.4元（300.54平方米*1.9元/月/平方米*56个月）。该款经原告催收未果。 在原告提供物业服务期间，被告与邻居就围墙事宜发生纷争。 2020年7月7日，被告到成都市龙泉驿区××街道××乡小区××室××小区管理人员就围墙事项进行协商，其工作人员陈述“拆那个围墙的原则只要没有占到你的”。 2020年7月7日，被告到成都市龙泉驿区××街道××乡小区××号业主院内就树木被砍与围墙事宜进行协商，其工作人员陈述“来挡的时候，他给我说是你亲戚，他答应了的”，在协商过程中，邻居参与进来，物业工作人员说“他们是你们隔壁的邻居，他说你们占了他的你们还是来说一下”。 2020年7月10日，被告到成都市龙泉驿区××街道××乡小区××室××小区管理人员就被告申请房屋装修事项进行协商，被告陈述“我要办装修许可证”，其工作人员回复称“办不到，这个是肯定的”。 另查明，博南公司物业服务资质为一级。2016年，案外人前期物业服务公司起诉王孝于支付物业费，王孝于以物业公司未交付车库钥匙为由抗辩支付物业费，本院判决王孝于可向应当交付车库钥匙的相对方主张权利。 上述事实，有原告提交的《物业服务合同》、房屋信息摘要、情况说明、物业服务合同资质证书、工作简要回顾及照片、人员配备表、签到表、绿化养护记录表、设施设备记录表、人员结构图、交费通知单、（2016）川0112民初789号民事判决书，被告提交的视频、图片、装修资料等证据以及原、被告双方在庭审中的陈述在案佐证，本院予以认定。 本院认为，博南公司与成都市龙泉驿区同安街道办事处国一.澳乡第一届业主委员会小区业委会以及第二届业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 一、关于博南公司主张的物业费以及违约金问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，博南公司与业委会签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。根据解释第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如博南公司服务不到位，王孝于可以主张其权利，但不能以此拒绝支付物业费。故对博南公司主张的物业费31977.4元，本院予以支持。关于违约金问题，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方过错程度，酌情认定为按欠款金额的10%计算违约金为妥当，即3198元。 二、关于王孝于主张的反诉请求问题。1.违约金问题，合同未约定物业公司违反合同约定应当支付违约金，如博南公司违约，王孝于可以主张损失，故该项反诉请求没有事实和法律依据。2.恢复围墙、树木以及提供房屋竣工图纸等问题。王孝于认为邻居围墙越界等问题，实际系王孝于与邻居之间地界发生纷争，且博南公司也积极地进行了协调。博南公司系后期进场的物业公司，博南公司陈述前期物业公司未向其交付图纸，王孝于也未能提供证据证明博南公司持有该房屋竣工图，故要求博南公司交付图纸不能成立。3.交付车库钥匙，停止使用车库问题。本院于2016年12月2日作出（2016）川0112民初789号民事判决，该判决已告知王孝于可向应当交付车库钥匙的相对方主张权利。4.关于王孝于主张租赁费损失问题。王孝于认为，由于博南公司未让王孝于装修房屋，导致被告在外租赁房屋，应当承担租金损失。本院认为，一方面，王孝于应当积极行使其权利，而不是长期在外租赁房屋后而主张租赁费损失，其损失的扩大部分应当自行承担。另一方面，王孝于未提供实际支付租赁费的证据，不能证明实际发生了损失。另外，博南公司作为物业服务企业，应当按照合同约定积极提升服务质量，不能以拒绝提供装修证明等方式来催促王孝于交付物业费，该行为是不当的，应当为业主提供服务。 综上所述，博南公司主张的诉请部分予以支持；王孝于主张的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、王孝于在本判决生效之日起十日内支付四川博南商务服务有限公司物业费31977.4元； 二、王孝于在本判决生效之日起十日内支付四川博南商务服务有限公司违约金3198元； 三、驳回四川博南商务服务有限公司的其他本诉请求； 四、驳回王孝于的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1149元，减半收取计574.5元，由四川博南商务服务有限公司负担174.5元，王孝于被告负担400元（此款已由本诉原告预交，王孝于在履行上述款项时一并支付四川博南商务服务有限公司）；反诉案件受理费减半收取计390元，由反诉原告王孝于负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十一月三日 书记员  陈 姣