文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初10824号原告：姜涛，男，1981年7月7日出生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：翟超，山东双华律师事务所律师。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地平度市凤台街道办事处大窑村**，统一社会信用代码913702835577183789。法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿芳，山东乾恒律师事务所律师。原告姜涛与被告青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜涛的委托诉讼代理人翟超，被告裕龙润邦公司的委托诉讼代理人范围、宿芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告延期交房违约金1元，房产证逾期违约金73921元，合计73922元；2.依法判令被告履行合同义务，为原告办理所有权移转手续；3.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年5月2日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于杭州路南路199号2号楼1单元1702户房产一套，同时约定被告于2016年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约履行了给付房款的义务，而被告一直到2017年8月27日才向原告交付房屋，且拒不给原告办理所有权移转手续，构成迟延给付。被告裕龙润邦公司辩称，一、被告与原告就违约金达成和解并签署《谅解备忘录》，对《青岛市商品房预售合同》约定进行变更，被告向原告支付自2017年1月1日起至交付房屋之日期间的违约金，被告已足额支付了相应的逾期交房违约金。二、《青岛市商品房预售合同》附件一约定原告的付款期限为2016年6月30日，原告的实际付款日为2016年7月29日，逾期付款29天，根据《青岛市商品房预售合同》第七条约定，原告应按逾期未付款额的日万分之三向被告支付违约金，本案中，原告的逾期付款违约金为3567元。根据《青岛市商品房预售合同》第十条约定，被告向原告交付房屋的条件之一为原告按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。补充协议第十条第四款约定原告应于房屋交付前付清全部款项（包括但不限于首付款、按揭贷款、代收费、应付违约金和赔偿损失），否则，被告有权拒绝向原告交付该房屋，且不承担违约责任。因此，被告对向原告交付该房屋前享有先履行抗辩权，不应向原告支付逾期交房违约金。退一步讲，即使需要支付，也应与原告主张的违约金抵销。另外，涉案房屋所在小区供热市政配套设施由青岛兴平热电有限公司建设施工，因供热配套设施未竣工验收导致推迟交付涉案房屋属于补充协议第十条第二款第二项规定的不可抗力，被告可据实延期交房并不承担违约责任。三、2018年7月31日取得涉案房屋初始登记，2019年11月14日已通知原告领取办理房产证所需发票等资料，但原告未领取，且被告的行为并未给原告造成损失，因此，原告主张逾期办理房产证违约金没有事实和法律依据。综上所述，恳请法院驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及本院认证的证据，本院认定事实如下：一、2016年5月2日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告支付524269元购买被告位于平度市户的房屋。合同第十四条约定，在被告（甲方）取得了房地产权属登记证明后120日内，由被告、原告（乙方）双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向平度市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。同日，原、被告签订《补充条款》。第十二条第二款约定，该房屋的房屋产权证由原告自行办理，被告给予协助义务限于出具发票、在相关登记申请书盖章等。但是被告的协助义务以原告交清全部产权登记所需资料并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行按揭贷款、代收费、税费、应收违约金和损失赔偿等）为前提，否则被告有权不予协助原告办理产权登记，一切后果由原告自行承担。二、原、被告签订《谅解备忘录》，约定被告以原告已支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准向原告支付自2017年1月1日至交付房屋之日期间的违约金。被告向原告实际交付房屋的时间为2017年8月26日。被告已支付原告自2017年1月1日至2017年8月27日逾期交房违约金。三、经被告申请，本院调取房地产权登记证明显示被告于2018年7月31日取得房包括涉案房屋房地产权属登记证明。2019年11月14日，被告为原告出具购买涉案房屋全额发票，现该发票仍在被告处。被告于庭审中提交房屋交接书、房屋登记询问记录、青岛市房地产登记申请书的原件，其上仅有被告盖章而没有原告签字。本院认为，本案争议焦点为：一、被告应否支付原告逾期交房违约金；二、被告应否为原告办理所有权移转手续并给付原告逾期办理房产证违约金。关于争议焦点一，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》和《谅解备忘录》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照二份合意履行。《青岛市商品房预售合同》约定，被告应于2016年6月30日交付房屋，若逾期交房应按原告已支付房价款的日万分之一支付违约金。此后，原告与被告又本着互谅互让的原则协商一致，签订《谅解备忘录》，约定自2017年1月1日至被告交付房屋的违约金，以原告已经支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准，按月支付。被告裕龙润邦公司依《谅解备忘录》履行了交付2017年1月1日至实际交房期间的违约金，并且，原告姜涛已接收。本院认为，原、被告已通过《谅解备忘录》变更了《青岛市商品房预售合同》中关于逾期交房违约金的约定，并已履行完毕。故，对于原告主张被告支付1元逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，通常情况下，开发商只要在法定或约定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商提供有关材料。开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。“大产权证”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得；而“小产权证”是转移登记到购买房者名下的单独房屋产权。办理小产权应当由开发商与购房者合作办理，不是单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合商品房买卖司法解释中的归责要件：“出卖人原因导致的”。综上，原、被告在办理房屋权属证书各自负有义务，均为办理房屋权属证书的主体。被告裕龙润邦公司于2018年7月31日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，虽被告裕龙润邦公司于2017年11月27日开具购房发票，但因测绘公司对涉案房屋测绘面积更正致其重新开具发票非被告裕龙润邦公司免责事由，本院确认被告裕龙润邦公司于2019年11月14日为原告重新出具购房款全额发票为合同约定履行协助义务之日。原、被告签订《青岛市商品房预售合同》约定，在被告取得了房地产权属登记证明后120日内，双方签署办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》。该约定为附条件生效条款，生效要件为被告取得涉案房屋的房地产权属登记证明，而双方对被告何时取得房地产权属登记证明未作出约定。被告于2018年7月31日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，涉案房屋在2018年7月31日前不具备双方合同约定的办理房产证的条件；2018年8月1日涉案房屋具备办理房产证条件后，原、被告双方应按照合同约定在120日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后90日内，原、被告到相关部门办理房产证。依照上述约定，被告应于2018年8月1日起210天（120天+90天）内，即2019年2月27日与原告签订《房屋交接书》并开具购房全额发票。被告于2019年11月14日为原告出具全额发票违反双方合同约定，应当承担违约责任。但原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》未约定被告裕龙润邦公司逾期办证违约金及计算方式，原告主张违约金依照日万分之三计算无事实依据，故该计算方式本院不予支持。原告未举证证明因被告裕龙润邦公司违约造成其损失数额，本院认为，违约金以购房款为基数计算利息为宜，以购房款524269元为基数，自2019年2月27日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算为10809元（524269元×4.35%÷365天×173天），自2019年8月20日至2019年11月14日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算为5311元（524269元×4.25%÷365天×87天），合计为16120元。综上所述，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛裕龙润邦置业有限公司支付原告姜涛逾期办证违约金16120元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告姜涛对被告青岛裕龙润邦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，由原告姜涛负担1122元，被告青岛裕龙润邦置业有限公司负担526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  徐淑平审判员  卢爱林审判员  徐俊卿二〇二〇年十一月十四日            本件与原件核对无异      书记员  于倩倩            申请执行期限为履      行期届满二年内提出