上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初30617号 原告：上海朗诗寓商业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：胡志凯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李成龙，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：上海久善企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。 法定代表人：张炳磨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。 原告上海朗诗寓商业管理有限公司(以下简称“朗诗寓公司”)与被告上海久善企业管理有限公司(以下简称“久善公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朗诗寓公司的委托诉讼代理人李成龙，被告久善公司的委托诉讼代理人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朗诗寓公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告久善公司支付违约金4,461,796.50元(人民币，币种下同)；2.判决被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告提出增加诉讼请求：判令原、被告签订的《物业租赁合同》于2020年5月14日解除。 事实与理由：2017年9月27日，朗诗寓公司与久善公司签订《物业租赁合同》，合同约定久善公司将其承租于上海和某企业发展有限公司(以下简称“和某公司”)的物业向朗诗寓公司转租，租赁物为位于上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号物业及附属设施、附属场地，租赁期限为2017年10月15日至2030年10月14日。因和某公司与久善公司签订租赁期限为2015年7月10日至2027年7月9日，无法满足朗诗寓公司租赁要求，故朗诗寓公司明确提出并通过协议约定，久善公司必须在六个月内将租赁期限续期至2030年10月14日，否则朗诗寓有权解除租赁合同，并要求久善公司承担违约金4,461,796.5元。合同履行过程中，朗诗寓公司了解到和某公司与久善公司就双方租赁合同履行发生纠纷。2020年3月3日，朗诗寓公司向久善公司发出《解除合同通知书》，明确自送达起解除生效，解除理由为久善公司未完成与和某公司续约。同日，久善公司向朗诗寓公司发出《解除合同通知书》，明确自送达起解除生效，解除理由为朗诗寓公司欠付租金。后双方确认租赁合同于2020年5月14日解除，其他争议通过司法诉讼途径解决。为维护合法权益,原告诉至法院，望判如所请。 被告久善公司辩称：1.案涉物业租赁合同于2020年5月14日解除，系因原、被告协商一致而合意解除，而非朗诗寓公司行使约定解除权解除，现朗诗寓公司依据合同第12.2.2(7)条款主张违约金，该条款仅适用于原告基于合同约定行使单方解除权的情形，并不适用于协商一致解除的情形。2.物业租赁合同第1.3条并不能当然理解为久善公司应无条件主动履行的义务，从文义解释看，该约定的本意是久善公司应确保其在合同签订后6个月内有实现该约定的能力，而非无条件地主动满足并实现；从订立目的看，签订合同时双方并不确定是否需将租期延长至13年，故约定了6个月的考虑期，这实际上是朗诗寓公司行使权利的期限，即朗诗寓公司若在6个月内提出要求，则久善公司应当满足，但朗诗寓公司自始未提出延长租期的要求，久善公司并无违反该条款的违约行为，故朗诗寓公司不享有单方解除权。3.即使认定朗诗寓公司有权基于合同第1.3条享有单方解除权，但在该解除权已成就的情况下，朗诗寓公司通过之后长时间的继续履行的行为表明其已放弃行使该解除权，且朗诗寓公司在解除权成就后约两年才提出行使，亦明显超过了权利行使的合理期限，应当认定该解除权已经消灭。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号(计租面积：11,642㎡，土地用途：工业，房屋用途：工业)，权利人为和某公司。被告久善公司通过与和某公司签订《房屋租赁合同》，享有案涉房屋合法的租赁权及转租权，且被告久善公司同意将案涉房屋转租给原告朗诗寓公司使用，同时被告久善公司已就相关转租事宜取得和某公司的同意，并出具和某公司盖章的《产权人同意转租确认函》。 2017年9月27日，被告久善公司(甲方、出租人)与原告朗诗寓公司(乙方、承租人)签订《物业租赁合同》一份，其中约定：“1.2租赁物业用途。承租人租赁物业用于宾馆、办公及商业配套等用途。1.3租赁期限。租赁期限为9年9个月，自租赁物业交付之日起算，即2017年10月15日至2027年7月14日。如出租人与该物业产权人签订的房屋租赁合同中房屋租赁期限满足续期要求，或出租人与产权人就租赁期限续期重新达成一致并签署相关补充协议的，出租人同意与承租人就延长租期事宜另行签署补充协议，租金递增方式与本合同一致。出租人保证在本合同签署后六个月内可以与物业产权人签署相关协议将租赁期限续期至2030年10月14日，即本合同租赁期限为13年。如出租人无法实现上述保证的，视为出租人违约，承租人有权解除本合同，并按本合同第11条违约条款追究出租人违约责任。2.1.2.2租金支付方式。租赁物业租金支付方式为预付，每3个月为一个支付期。首年租金年付，其他支付期租金每3个月为一个支付期。……11.2合同的解除。……11.2.2出租人发生下列情况，承租人有权单方解除本合同，并追究出租人的违约责任：……(7)出租人无法保证且实现1.3条款的。11.3违约责任。……11.3.3因出租人违约，导致承租人解除本合同的，出租人应在接到承租人解除通知后3日内赔偿相当于合同解除当年6个月租金的违约金，并返还承租人已支付的履约保证金。若违约金不足以弥补承租人损失的，出租人应于合同解除后3日内另行赔偿。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2019年2月21日，被告久善公司(甲方)与原告朗诗寓公司(乙方)签订《补充协议书》一份，其中载明双方就《物业租赁合同》第2期、第3期租金支付事宜协商一致，达成补充协议条款，另就消防证照取得时间等事项作了补充约定，并约定“除本协议明确所作修改外，原合同其余部分应完全有效”。 2019年8月5日，被告久善公司(甲方)与原告朗诗寓公司(乙方)又签订《补充协议书》一份，其中载明双方就《物业租赁合同》租金税率下调事宜经共同协商，达成补充协议条款，并约定“除本协议明确所作修改外，原合同其余部分应完全有效”。 2020年3月3日，原告朗诗寓公司向被告久善公司发送《解除合同通知书》一份，内载：“贵司与我司于2017年9月27日签订了上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号的《物业租赁合同》，合同中约定出租人保证在本合同签署后六个月内可以与物业产权人签署相关协议将租赁期限续期至2030年10月14日，即本合同租赁期限为13年。如出租人无法实现上述保证的，视为出租人违约，承租人有权解除本合同，并追究出租人违约责任。但贵司至今仍未与物业产权人续期成功，按照合同约定，我司郑重函告如下：1、合同自贵司收到本函件之日起解除；2、请贵司按照合同约定，在收到本函件的3个自然日内按照2020年租金标准向我司赔偿6个月的租金作为违约金，并返还我司支付的履约保证金XXXXXXX.25元。……。”该解除函由原告同日通过EMS方式向被告寄出，并于同年3月5日被签收，显示本人签收。 被告久善公司亦向原告朗诗寓公司发送《解除合同通知书》一份，内载：“贵我双方于2017年9月27日签订《物业租赁合同》，……我司于2020年2月11日向贵司发《催款函》，催告贵司依照《房屋租赁合同》之约定向我司支付租金及相应违约金。此外，我司亦以电话、微信等方式多次催告贵司履行给予前述租金、违约金之义务，贵司均拒不履行。迄今，我司仍未收到贵司支付的租金及违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条等相关法律法规和《物业租赁合同》之约定，我司现郑重通知贵司：1、我司决定解除贵我双方签订的《物业租赁合同》及相关补充协议(若有)，本解除通知自送达贵司起产生解除效力。2、贵司应于收到本通知书之日起2个工作日内向我司支付所欠费用并向我司交还租赁物业。3、我司有权根据相关法律法规和《物业租赁合同》之约定追究贵司其他违约责任。”该通知书落款日期为2020年3月3日，被告自述于同日向原告寄出，原告认可已于2020年3月5日收到。 2020年3月27日，原告朗诗寓公司与被告久善公司在上海市闵行区颛桥镇房地物业纠纷人民调解委员会的主持调解下，签订《人民调解协议书》一份，其中约定：“出租人(上海久善企业管理有限公司，简称久善)，承租人(上海朗诗寓商业管理有限公司，简称朗诗寓)，出租人久善将颛兴东路XXX弄XXX号建筑物9-12层及1楼200平方米共计11642平方米租给承租人朗诗寓，租赁协议自2017年10月15日起至2027年7月14日止。租赁期间，双方发生矛盾，曾报110，投诉12345，此纠纷引起颛桥镇党委领导重视，要求司法所、房调委、招商服务中心、颛桥派出所民警共同参与调解，双方自愿接受调解。经调解，自愿达成如下协议：1、经多次调解，在久善具有该房屋的出租权的情况下，久善主动提出，考虑到朗诗寓的实际情况，同意原3个月的押金直接抵扣租金，自2020年2月15日至2020年5月14日。2、双方确认于2020年5月14日解除租赁协议，朗诗寓5月31日前撤离该建筑物，归还给久善，若逾期未搬离的，久善有权就其损失部分向朗诗寓要求赔偿。3、5月31日前，久善保证物业的正常使用，不得采取断电断水，朗诗寓必须付清所有的水电费等。4、5月31日前，久善和朗诗寓进行正常书面交接，清点物品，存在争议的，可委托第三方鉴定机构进行评估，以评估结果为准给予赔付，鉴定费双方各承担50%。5、本协议各方需对协议内容进行保密，除政府部门及聘请的律师除外。6、本协议内容无争议，如有其它争议，双方有权通过司法诉讼途径解决。履行方式：双方签字即生效。本协议一式六份，当事人、人民调解委员会、招商中心、派出所、镇相关部门各持一份。” 另查明，原告朗诗寓公司分别于2019年2月25日、2019年4月28日、2019年8月9日、2019年11月1日向被告久善公司转账支付378,947.10元、2,230,898.25元、2,208,589.27元、2,208,589.27元。 以上事实，由物业租赁合同、两份解除合同通知书、人民调解协议书、两份补充协议书、四份银行转账凭证等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。 本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》及两份补充协议书，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。双方在租赁合同第1.3条中明确约定久善公司保证在合同签署后六个月内可以与和某公司签署相关协议将租赁期限续期至2030年10月14日，如久善公司无法实现上述保证，视为久善公司违约，朗诗寓公司有权解除合同，并按合同第11条违约条款追究久善公司的违约责任。但是被告久善公司在物业租赁合同签署后六个月内，并未实现上述保证内容，已构成违约，原告朗诗寓公司于2018年3月27日获得合同单方解除权。对此，原告朗诗寓公司并未向被告久善公司提出过任何异议，不仅如此，双方还于2019年2月21日、2019年8月5日先后签订了两份《补充协议书》，对合同第2期、第3期租金支付、租金税率下调等事宜作了补充约定，且银行转账凭证显示，直至2019年11月朗诗寓公司仍然向久善公司支付后续租金。由此，本院认为，权利因主张而成就，因放弃而消灭，朗诗寓公司在约定解除权成就后的合理期限内不仅未及时行使，还以其行为表明愿意继续履行合同，其之后再于2020年3月3日向被告久善公司发出解除合同通知书，可认为已超出合同解除权行使的合理期限，应当认定朗诗寓公司的解除权已经消灭。之后原、被告于2020年3月27日签订《人民调解协议书》，确认双方签订的物业租赁合同于2020年5月14日解除，并就合同解除后履约保证金及未付租金的抵扣、案涉房屋的归还及水、电费的结算等事宜达成一致意见，可见双方对合同履行过程中在此时已存在的争议均已做出了处理。故原告再以被告无法实现合同第1.3条款而主张解约违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下： 一、原告上海朗诗寓商业管理有限公司与被告上海久善企业管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2020年5月14日解除； 二、驳回原告上海朗诗寓商业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取计21,247.19元，财产保全费5,000元，合计26,247.19元，由原告上海朗诗寓商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  谢 威 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  谭静贤 书 记 员  许婵娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。