甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初7117号原告（反诉被告）：张掖市四海同村物业管理有限公司。统一社会信用代码：91620702MA730L1C4A。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：王某2，甘肃朝蓬律师事务所律师。委托诉讼代理人：石某，甘肃朝蓬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：胡某，甘肃省民乐县人，住民乐县，现住张掖市。委托诉讼代理人：申某，甘肃正峰律师事务所律师。原告张掖市四海同村物业管理有限公司（以下简称“四海同村物业公司”）与被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，被告胡某于2020年9月3日提起反诉，经审查后，本院予以受理，决定二案合并审理。2020年10月12月，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四海同村物业公司委托诉讼代理人王某2、石某，被告（反诉原告）胡某及其委托诉讼代理人申某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四海同村物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业管理费共计55814.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告胡某系丹马时代城一期幼儿园(丹马曙光幼儿园)的商业业主，原告四海同村物业公司自2015年12月1日起接手丹马小区物业管理后，原、被告双方虽未签订书面的物业服务合同，但是原告自接手至今一直为该幼儿园提供完善的物业管理服务，故原、被告双方形成了事实上的物业管理服务关系。被告曾向丹马小区前物业公司(海峡物业管理有限公司)交付了2015年6月29日到2016年6月28日的物业管理费总计27907.2元(1162.8㎡×2元/㎡×12个月)，但是此后，被告一直未向原告足额缴付物业管理费，具体费用如下:（1）2016年6月29日至2017年6月28日，实际缴付11162.9元，未缴付16144.3元；（2）2017年6月29日至2018年6月28日，实际缴付8372元，未缴付19535.04元；（3）2018年6月29日至2019年6月29日，实际缴付8372元，未缴付19535.04元。以上总计未缴金额55814.4元。被告作为业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费，没有履行业主应尽的义务，在此期间，原告曾多次催要，被告均已各种理由推诿拒付。现原告为维护其自身合法权益，特提起诉讼。被告胡某辩称：1.原告没有为被告提供完善的物业管理服务，原告提供的物业服务存在多处问题；2.对原告所诉被告每年交纳的物业管理费的数额没有异议，但原告多收取被告的物业费应当予以返还；3.根据甘肃省物业服务相关管理办法，原告对物业管理费应当明码标价收取；4.被告对原告收取租赁商铺物业管理费的面积有异议。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告胡某向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告退还多缴纳的物业费22925.4元;2.请求判令反诉被告将2套消防设备连接到专用的消防管道；3.请求判令反诉被告修复幼儿园教室内被损毁的木质地板及教室外墙面，若不能修复，赔偿修复费用8700元;4.请求判令反诉被告赔偿反诉原告车辆大灯及引擎盖烤漆损失14000元；5.本案全部费用由反诉被告承担。事实和理由：1、根据《甘肃省物业服务收费管理办法》第2条规定，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。第6条、第7条规定，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第8条规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目，收费标准等有关情况进行公示。本案中，原、被告并未签订物业服务合同，反诉被告向反诉原告收取物业费没有合同依据，反诉被告向反诉原告收取物业费应当按照政府指导价，按照政府价格主管部分的规定实行明码标价。反诉原告开办的丹马曙光幼儿园位于小区内部，是非营利性(普惠)民办幼儿园，张掖市人民政府关于大力促进学前教育改革发展的意见（张政发[2016]95号)文件第10条明确“对利用自有场地办园的普惠性民办幼儿园，…落实税费优惠政策，特别是用电、用水、用气、用热等方面享受消费价格优惠。”根据《甘肃省物业服务基准价及浮动幅度》的规定，就多层住宅一级物业服务等级物业费才是每月每平米0.5元。反诉被告在没有合同基础和法律依据的情况下向反诉原告收取了2015年6月至2016年6月的物业费27907.2元，后反诉原告提出异议，反诉被告按照0.8元每月每平米收取了反诉原告2016年6月至2017年6月期间的物业费11162.9元，但被反诉被告物业服务特别差，而且按照这个标准收取物业费依然没有任何依据。因此，反诉原告再次提出异议，反诉被告按照每月每平方米0.6元收取了反诉原告2017年6月至2018年6月、2018年6月至2019年6月期间的物业费各8372元。反诉原告认为，反诉被告收取物业服务费应当为业主提供完善的物业服务，但反诉被告并没有为业主提供相应的物业服务，下水管道破裂致使污水横流三年多，直到业主不停向政府部门举报上访才得到一定程度解决;消防器材没有连接消防专用管道，而是非法连接卫生间的自来水管；业主幼儿园前面的花园杂草横生，在业主打理花园使用自来水时，反诉被告又以业主擅自使用消防管道为由殴打业主。根据商品房买卖合同，商品房建筑面积共1141.97平方米，反诉被告按照1162.8平方米计取物业费没有事实依据。基于以上事实，反诉被告向反诉原告收取物业费没有任何事实依据和法律依据，即便要收取物业费也应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，而不是任意定价，随意收取。按照政府指导价，反诉被告收取的物业费最多不应当超过每月每平方米0.6元，反诉被告应当退还反诉原告多缴纳的物业费22925.4元，之后的物业费，双方应当签订书面的物业服务合同，对物业服务的内容、标准等进行约定，否则，反诉原告有权拒不缴纳物业费。2、反诉被告向反诉原告收取物业费应当提供完善的物业服务，目前幼儿园内有两套消防设备，应当连接专用的消防管道，但全部连接的是卫生间的自来水管，自来水管压力不足，有很大的安全隐患。3、由于物业服务不完善，下水管破裂造成幼儿园教室内木质地板及教室外墙面被污水浸泡损坏，反诉原告向物业部门反映多次，反诉被告仅对教室外墙面进行了简单处理，未能合理解决对反诉原告造成的损失，物业部门对此应当予以修复，若不能修复应当予以照价赔偿。4、2020年6月2日，反诉原告开车出小区时，反诉被告物业部门因管理不善，人为操作不当，物业突然把栏杆放下来砸到反诉原告驾驶的车牌号为×××的纯进口福特探险者车上，导致反诉原告车辆受损，车辆大灯及引擎盖被砸坏，应当赔偿反诉原告车辆损失14000元。综上，为维护反诉原告合法权益，现反诉原告依法提请以上反诉请求，请求法院依法予以判处。庭审中，反诉原告当庭申请撤回第三、四项诉讼请求，其他诉讼请求不变。反诉被告四海同村物业公司辩称：1.本案不存在反诉原告所述多交纳物业费的情况，反诉原告物业费一直按照统一标准交纳；2.消防设备在自来水管连接还是消防管道连接，是房地产开发公司的责任，并非反诉被告物业公司的责任；3.反诉原告所诉事实不存在，反诉原告出现的物业问题只要报备，反诉被告都在第一时间处理，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，案外人张掖市丹马时代房地产开发有限公司作为出卖人，被告（反诉原告）胡某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定被告（反诉原告）胡某购买位于××区商品房，预测建筑面积1141.97平方米。合同签订后，案外人张掖市丹马时代房地产开发有限公司将该商品房交付给被告（反诉原告）胡某，被告（反诉原告）胡某将该商品房用以经营甘州区丹马曙光幼儿园。案外人张掖市海峡物业有限公司负责该小区的物业管理和服务。2015年6月29日，被告（反诉原告）胡某与案外人张掖市海峡物业有限公司分别签订《装修施工单位装修承诺书》和《装修工程区域消防安全协议书》一份，双方对装修、消防安全等事宜进行了约定。同日，被告（反诉原告）胡某按照建筑面积1162.8㎡，每平方米2元的标准，向案外人张掖市海峡物业有限公司交纳了自2015年6月29日-2016年6月28日期间的物业服务费27907.2元，案外人张掖市海峡物业有限公司向被告（反诉原告）胡某出具了收款收据一张。后原告（反诉被告）四海同村物业公司接替案外人张掖市海峡物业有限公司负责丹马时代城小区的物业管理和服务。被告（反诉原告）胡某按照建筑面积1162.8㎡，每平方米0.8元的标准，向原告（反诉被告）四海同村物业公司交纳了自2016年6月29日-2017年6月28日期间的物业服务费11162.9元。2017年10月30日、2018年12月14日，被告（反诉原告）胡某按照建筑面积1162.8㎡，每平方米0.6元的标准，分别向原告（反诉被告）四海同村物业公司交纳了2017年6月29日-2018年6月28日、2018年6月29日-2019年6月29日期间的物业服务费8372.2元、8372元。上述物业服务费交纳后，原告（反诉被告）均向被告（反诉原告）出具了收款收据。另查明，2017年7月15日，被告（反诉原告）胡某曾以室内室外主水管断裂，外墙墙体脱落为由要求原告（反诉被告）四海同村物业公司整修，原告（反诉被告）组织人员进行整修后被告（反诉原告）胡某在该报修单中签字。2018年4月3日，被告（反诉原告）胡某所经营的甘州区丹马曙光幼儿园向原告（反诉被告）提交申请报告一份，以教育所需为由向原告（反诉被告）申请两块地使用。原告（反诉被告）于同日予以批准，该两块小区土地由甘州区丹马曙光幼儿园使用至今。上述事实，由下列经庭审举证、质证的证据予以证实：1、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述；2、原告（反诉被告）提交的《装修工程区消防安全协议书》、《装修施工单位装修承诺书》、《商铺业主信息表》、报修单、申请报告、照片打印件、收款收据；3、被告（反诉被告）提交的收款收据、物业管理服务费发票、《商品房买卖合同》（预售）、《张掖市人民政府关于大力促进学前教育改革发展的意见》、非营利性普惠幼儿园备案表、照片打印件、光盘，张掖市发展和改革委员会、张掖市住房和城乡建设局联合下发的关于公布张掖市普通住宅物业服务收费基准价等问题的通知、行政处罚决定书。本院认为，本案中，虽然原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间未签订书面的物业服务合同，但依据双方在庭审中的陈述及审理查明的事实，本案原告（反诉被告）实际为被告（反诉原告）提供了相关的物业服务，并且由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）按时交纳物业服务费，故本院认定双方之间的物业服务合同法律关系成立。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩意见，双方争议的焦点问题，主要是原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）支付拖欠物业服务费及被告（反诉原告）辩称其已交纳且多交纳物业服务费的事实是否成立。关于原告（反诉被告）四海同村物业公司要求被告（反诉原告）胡某支付拖欠的物业服务费55814.4元的诉讼请求。根据审理查明的事实，自被告（反诉原告）××区起，被告（反诉原告）已按年度交纳自2015年6月29日起至2019年6月29日的物业服务费合计55814.3元，但原告（反诉被告）主张丹马小区商业用房物业服务费标准应为每平方米2元，而被告（反诉原告）自2016年6月29日起便以低于该标准的价格交纳物业费。对此本院认为，原告（反诉被告）向被告（反诉被告）出具的收款收据中，均载明了被告（反诉原告）的商品房面积及收费标准，且原告（反诉被告）均按照年度向被告（反诉原告）出具收款收据，原告（反诉被告）在2016年6月29日之后收取物业费时，并未在收款收据中注明被告（反诉原告）少交纳的物业费金额或与被告（反诉原告）进行结算，故原告（反诉被告）所出具收款收据中载明的收费标准应视为是双方对当年应交纳物业费标准的认可。庭审中，原告（反诉被告）提交了其收取丹马小区内其他商铺物业费的收款收据及被告（反诉原告）胡某的商铺业主信息表，拟证明其物业服务费标准的合理性。对此本院认为，原告（反诉被告）陈述其应按照每平方米2元收取物业服务费，但并未提交相关部门的报备批复予以证明其收费的合理性，且原告（反诉被告）向其他商铺业主收取物业费标准的习惯不必然约束被告（反诉原告），商铺信息表中亦未有被告（反诉原告）的签字确认。另外，原告（反诉被告）也未提交相关证据予以证明，其就丹马小区内各项物业收费项目及标准实行明码标价，并在小区内显著位置对项目及标准等有关情况进行了公示。因此，原告（反诉被告）主张按照每平方米2元向被告（反诉原告）收取物业服务费并无合理依据。现被告（反诉原告）已按照收款收据所载明的标准按时交纳了截至2019年6月29日之前的物业服务费，现原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）按照每平方米2元标准交纳物业费差价无事实依据及法律依据，故对此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）胡某要求原告（反诉被告）四海同村物业公司退还多交纳物业费的诉讼请求。依据前文所述，被告（反诉原告）按照收款收据中载明的标准向原告（反诉被告）交纳物业费系其真实意思表示，虽其陈述因不交纳物业费物业公司便不让其装修，但也未有其他证据予以印证，本院对其抗辩理由不予采信。庭审中，被告（反诉原告）陈述原告（反诉被告）不应按照商铺面积1162.8㎡向其收取物业费，而应依据其与案外人张掖市丹马时代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中载明的商铺预测建筑面积1141.97平方米收取物业费。对此本院认为，被告已按照商铺面积1162.8㎡向原告交纳了截至2019年6月29日之前的物业服务费，截至本案原告（反诉被告）起诉前并未提出过异议，且该商铺的实际建筑面积也未在房产管理部门进行注册登记，办理不动产权证书。因此，根据本案的具体实际情况，被告（反诉原告）交纳物业服务费以收款收据载明的面积为准，并无不妥，故对被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）多收取其物业服务费的抗辩理由，本院不予采信，对此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）胡某反诉要求原告（反诉被告）将消防设备连接到专用消防管道的诉讼请求。本院认为，被告（反诉原告）主张消防管道接入自来水管道使用的问题，原告（反诉被告）仅向被告（反诉原告）提供物业管理服务，被告（反诉原告）并未提交相关证据予以证实该问题属于物业服务范围之内，故对此项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张掖市四海同村物业管理有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）胡某的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1195元，减半收取597.5元，由原告（反诉被告）张掖市四海同村物业管理有限公司负担。本院退还原告（反诉被告）受理费597.5元。反诉案件受理费470元（已减半收取），由被告（反诉原告）胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 孙秀芳二〇二〇年十一月十日（法官助理 丁 丹书记员 李彩霞