海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9028民初1130号 原告：吴昊，女，汉族，1981年2月18日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘瑞峰，北京市中银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪娴，北京市中银律师事务所实习律师。 被告：黄奕灿，男，汉族，1995年1月9日出生，住广东省潮州市潮安区。 第三人：海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司，住所地海南省陵水县英州镇赤岭风景区珊瑚宫殿（二楼办公区）。 法定代表人：叶剑清，董事长。 委托诉讼代理人：朱荣杰，女，公司员工。 原告吴昊诉被告黄奕灿、第三人海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司（以下简称陵水碧桂园公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月16日开庭审理，原告吴昊委托诉讼代理人刘瑞峰和第三人陵水碧桂园公司诉讼委托代理人朱荣杰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告吴昊向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理完成位于海南省陵水黎族自治县英州镇的碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场B座（幢）1（层）15号、16号楼房屋过户给原告；2.判令被告承担房屋过户给原告的所有费用（包含但不限于过户过程中产生的所有税费）；3.判令被告向原告支付违约金截止到2020年7月底为522000元，自2020年8月1日起没逾期更名一日按总金额650万元的万分之二的标准计算至实际完成更名之日止；4.判令第三人协助被告为原告办理完成位于海南省陵水黎族自治县英州镇的碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场B座（幢）1（层）15号、16号楼房屋过户给原告；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2016年6月30日，被告与第三人陵水碧桂园公司就位于海南省陵水黎族自治县英州镇的碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场B座（幢）1（层）15号楼（建筑面积：76.65㎡）、16号楼（建筑面积：216.21㎡）（以下简称：15号楼、16号楼）楼分别签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》价款分别为人民币一百八十二万九于二百零五元、三百零五万七七三百五十元，购房款均已分期全额支付完毕。2017年12月1日，被告将前述15号楼、16号楼转让给原告，分别签订了《商品房买卖合同》。原告于合同签订当日将《商品房买卖合同》中双方约定的15号楼购房款人民币二百六十万元、16号楼购房款人民币三百九十万元均支付至被告指定的佳锦房地产投资（海南）有限公司的海南银行股份有限公司三亚分行6001309600015账户，佳锦房地产投资（海南）有限公司向原告开具了15号楼、16号楼的购房款收据。后被告将15号楼、16号楼交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第44条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。依法成立生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。可被告至今未进行更名流程，也没有给原告办理过户手续。被告不履行《商品房买卖合同》中主要义务的行为，已经严重违反了双方之间的约定，《商品房买卖合同》第四条约定：“因卖方原因造成该商品房不能签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，或者发生债权债务纠纷给买方造成损失的，由卖方将此套商品房公证给买方，日后过户时所产生的一切费用均由卖方承担。”因此，按照法律及约定，被告应当为原告办理15号楼、16号楼的更名和不动产登记过户手续，且在办理过户的过程，过户时所产生的一切费用包括但不限于应缴纳税费应当由被告承担。同时原告有权要求被告承担违反《商品房买卖合同》的违约责任。《商品房买卖合同》附加条款中约定：“卖方黄奕灿于2018年3月31日前完成更名手续，如果没有如期完成更名手续，从2018年4月1日起按每日万分之二的滞纳金赔付给买方吴昊。”被告截止至起诉时，仍旧未为原告办理更名手续。且截止到2019年10月份后再未向原告支付违约金。另外，第三人应当协助被告完成将15号楼、16号楼不动产产权过户给原告的所有手续。被告与第三人2016年6月30日签订15号楼、16号楼《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，被告也已分期支付完毕购房款，现在不动产产权登记条件按其双方签订的合同已经具备，第三人应当协助被告完成对原告的不动产产权登记手续，将15号楼、16号楼过户给原告。综上，被告严重违反契约精神以及诚实信用原则的行为已严重侵害原告权利，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 第三人述称，第三人与被告针对涉案房屋确实存在买卖关系，被告也确实支付了全额购房款，但第三人并未给予被告更名的权利，若被告想对外转让商品房，其只能通过二手房交易的模式，第三人不可能与原告重新签署陵水县商品房买卖合同，通过更名的方式与原告建立商品房买卖关系，此外，被告至今未向第三人提供涉案两套商品房办理不动产登记证所需的全部资料，因此，涉案两套商品房至今未取得不动产权证，所以原则上，涉案两套商品房是不满足法律规定的过户条件，第三人没有办理直接配合原告办理涉案两套商品房的过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：15号楼、16号楼《陵水黎族自治县商品房买卖合同》；碧桂园集团通用机打收据（收据编号分别为：0122011-7014718、0122011-7014716、0122011-7014715），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交15号楼、16号楼《商品房买卖合同》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、佳锦房地产投资（海南）有限公司出具的15号楼收款收据、佳锦房地产投资（海南）有限公司出具的16号楼收款收据。第三人认为与其无关。本院对原提交的证据认证为证据系客观真实的、来源合法且与本案有关联，本院予以确认，但对证明内容需结合全案认定。被告、第三人未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月30日，被告与第三人陵水碧桂园公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，认购位于海南省陵水黎族自治县英州镇的碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场B座（幢）1（层）15号楼（建筑面积：76.65㎡，价格为1829205元）、16号楼（建筑面积：216.21㎡，价格为12975.60），上述购房款均已分期全额支付完毕。2017年12月1日，被告将前述15号楼、16号楼转让给原告，分别签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买案涉房屋15号楼（购房款260万元）和16号楼（购房款390万元），原告需将购房款支付至被告指定账户即佳锦房地产投资（海南）有限公司；并约定原告交付全额房款后，由被告发起更名流程，更名流程需在原告支付全款后2个月办理完毕，审核通过后，原告与第三人重新签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》；因被告原因造成商品房不能签订陵水黎族自治县商品房买卖合同》，或发生债权债务纠纷给买方造成损失的，由被告将此套商品房公证给原告，日后过户时所产生的一切费用均由被告承担；双方还约定了附加条款：黄奕灿于2018年3月31日前完成更名手续，如果没有如期完成更名手续，从2018年4月1日起按每日万分之二的滞纳金赔付给吴昊。当日，原告按照约定向被告支付15号楼购房款260万元、16号楼购房款390万元至被告指定的佳锦房地产投资（海南）有限公司的海南银行股份有限公司三亚分行6001309600015账户，佳锦房地产投资（海南）有限公司向原告开具了15号楼、16号楼的购房款收据。后被告将15号楼、16号楼交付给原告至今，但尚未为原告办理房产过户等手续，原告亦未与第三人陵水碧桂园公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》。嗣后，原告自认被告向其按滞纳金从2018年4月1日起按每日万分之二共支付滞纳金570000元。 另查明，2017年12月20日起，待被告收楼后，第三人陵水碧桂园公司已经具备为业主办理不动产证登记簿的条件，前提是业主需要缴纳好契税及向第三人陵水碧桂园公司交齐办证资料，再由第三人陵水碧桂园公司将办理不动产权证登记簿的手续在720日内移交房产行政主管部门。但被告一直未按收楼通知书上载明的时间办理收房手续，亦未向第三人陵水碧桂园公司递交办理房屋不动产证书所需材料。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告诉请被告为其办理过户是否有事实和法律依据；二、被告未履行案涉房屋过户手续是否构成违约，如果构成违约，如何承担违约责任；三、第三人是否有义务协助原告办理过户手续。 一、关于原告诉请被告为其办理过户是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于合同生效要件的规定和不符合第五十二条合同无效之情形，本案中，原告与第三人于2016年6月30日签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，原告与被告于2017年12月1日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，被告应该按照《商品房买卖合同》附加条款的约定，在2018年3月31日前为原告完成更名手续。基于有效的债权约定，原告有权要求被告履行房屋过户登记的义务，故原告请求被告为原告办理案涉房屋过户给原告的主张，于法有据，本院予以支持。 二、关于被告未履行案涉房屋过户手续是否构成违约，如果构成违约，如何承担违约责任；根据《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，庭审中已查明，案涉房屋已经具备办理过户条件，但由于被告怠于向第三人提交办理不动产权登记申请，导致向原告迟延履行过户之行为，被告逾期未为原告办理更名构成违约，结合原告与被告签订的合同中第四条约定了为完成过户的费用承担以及附加条款对逾期未办理过户登记的情形约定了违约责任的承担，原告诉请被告赔付违约金并按照日万分之二滞纳金计算以及承担案涉房屋过户费用，于法有据，本院予以支持。但原告诉请支付滞纳金违约责任的时间截止日是将不动产实际变更至原告名下之日，这不能理解为相关房产中心为其办理完毕并将不动产登记簿交到原告手上之日。需要说明的是，结合原、被告双方在合同中对更名约定的真实意思表示，从2018年4月1日起计算至被告履行了办理更名手续义务之日止（即被告履行了提交办理不动产权证书的相关手续义务），且原告举证证实，被告已经向其支付了违约金，《合同法》第一百零九条关于拒绝履行的规定，扣减原告自认被告为其支付了逾期未办理过户费用的滞纳金为570000元，被告应向原告支付滞纳金应从2019年6月13日起按日万分之二计算至被告实际履行更名手续义务之日止。 二、关于第三人是否有义务协助原告办理过户手续的问题。《中华人民共和国合同法》第六十五条关于第三人不履行合同的责任承担的规定，原告与被告之间在未经得第三人同意的情况下，双方擅自为第三人设定义务，应认定在原、被告之间第二条关于要求第三人为原告办理过户的约定，对第三人不发生法律效力。而第三人不履行原、被告之间约定的过户行为，应由被告向原告承担违约责任。依据合同相对性规则，第三人应为被告办理过户登记手续是基于双方之间签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，而第三人与原告之间没有约定或法定之义务，故原告诉请第三人协助被告为原告办理案涉房屋的过户请求，于法无据，本院不予支持。 被告黄奕灿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告黄奕灿在本判决生效之日起十五日内协助原告吴昊办理位于的海南省陵水黎族自治县英州镇的碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场B座（幢）1（层）15号、16号楼的房屋过户登记手续； 二、被告黄奕灿承担位于的海南省陵水黎族自治县英州镇的碧桂园珊瑚宫殿一期商业广场B座（幢）1（层）15号、16号楼的房屋过户给原告吴昊的所有费用（包含但不限于过户过程中产生的所有税费）； 三、被告黄奕灿向原告吴昊支付违约金（以本金6500000元为基数，自2019年6月13日起日万分之二的计算至被告实际履行了更名手续之日止）； 四、驳回原告吴昊的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9020元，减半收取4510元（原告吴昊已预缴），由被告黄奕灿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 常婧婧 二〇二〇年十一月二日 法官助理 蔡晓莹 书 记 员 陈 丰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者 赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。