北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6456号原告：李根才，男，1953年9月16日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：黄振星，女，1951年11月13日出生，汉族，住北京市丰台区。二原告之共同委托诉讼代理人：李国爱，北京京航律师事务所律师。被告：高永忠，男，1968年2月23日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。被告：包头市新宇家俱制造有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区青福镇银海新村银海路西。法定代表人：高永忠，经理。二被告共同委托诉讼代理人：巴云，内蒙古昆峰律师事务所律师。原告李根才、黄振星与被告高永忠、包头市新宇家俱制造有限公司（以下简称新宇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄振星及其与原告李根才的共同委托诉讼代理人李国爱，被告高永忠、新宇公司的共同委托诉讼代理人巴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李根才、黄振星向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2006年5月7日签订的《合作协议》，被告立即腾退并交还承租的土地及房屋；2.判令被告向原告支付2016年6月1日至2020年7月31日应缴纳的租金（暂计算至2020年7月31日为385416.66元），及利息（以385416.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年6月1日计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日计算至实际给付之日止）；3.判令被告按照合作协议约定的租金标准向原告支付自合同解除之日至被告实际腾退完成之日的土地及房屋占有使用费及利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2006年5月7日签订《合作协议》，协议约定原告将拥有合法使用权的10亩土地及地上物租赁给被告使用，合作期限为15年，合作管理费即租金每年95000元，每年的6月1日之前交清当年的管理费。涉案的土地及地上物由二原告拥有合法使用权，黄振星委托李根才单方与被告签订《合作协议》。但自2016年起被告未依约缴纳土地及房屋租金，并违反约定将涉案土地及地上物转租给第三人。二原告多次当面和以电话形式向被告催要租金并要求其遵守协议约定，被告以各种理由推脱，时至今日仍未缴纳相应费用。被告的行为构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。新宇公司、高永忠辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告黄振星的诉讼主体不适格。与被告签订《合作协议》的主体是原告李根才，与案外人北京市长阳装饰布厂签订《租赁协议》的主体也是李根才。黄振星不是合同主体，无权对《合作协议》相关事项提起任何诉讼；第二，原告管理费计算有误。被告与李根才签订的《合作协议》起始日期为2006年6月1日，使用费支付方式为每一使用年度支付两次，即当年6月左右支付一次（一般为50000元），次年的1月左右再支付一次（一般为45000元），全年使用费共计95000元。2016年6月1日至2017年5月31日的管理费，被告已经支付50000元，剩余45000元，双方协商一致，以原告使用的电费抵顶。至2017年6月，原告与被告因电费抵顶费产生分歧，被告未再支付使用费。原告的利息计算无法律依据；第三，2016年11月，被告将涉案厂房出租给第三人，原告是知晓的，其从未因此向被告提出过解除《合作协议》的要求，至本案起诉时已经超过三年之久。原告以被告擅自转租为由要求解除《合作协议》的诉讼请求应当予以驳回；第四，因《合作协议》尚未届满，被告不同意解除。如果坚持要求解除协议，则根据双方签订的《合作协议》及补充协议，原告应将被告增建的房屋及添补设施等财产折价后一次性支付给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2005年1月25日，李根才（承租方）与案外人北京市长阳装饰布厂（出租方）签订《租赁协议》，约定出租方依法将其享有的国有土地面积约为15亩租给承租方使用，租期为20年，自2005年3月15日起至2025年3月14日止。该协议还约定了其他事宜。2006年5月7日，李根才（甲方）与高永忠（乙方）签订《合作协议》，约定：一、甲方将已租赁土地面积约10亩与乙方合作使用；二、合作期为15年，自2006年6月1日起至2021年5月31日止；三、年合作管理费玖万伍仟元，合同签定时乙方向甲方交清当年的管理费，从第二年开始每年的6月1日前交清当年的管理费；四、合作期间场地由乙方使用，遇到修路或整体开发，需占用场地和地上物时，自行建设的地上物，其损失赔偿的费用由乙方享有。双方合同自动解除；五、乙方要依法经营，照章纳税，合作期间场地及房产使用税由乙方承担；六、乙方必须接受有关出租方的“五项安全工作”的管理，并及时签定“五项安全工作”责任书；七、合作期间内，甲方不得将场地进行抵押，不准妨碍乙方正常使用；八、乙方在合作期间不得将甲方的地上物及土地租给第三方；九、甲方已有建筑房屋（1）厂房钢结构钢采板屋面，混凝土地面40米*16米=640平米，（2）办公室砖混结构红瓦顶混凝土地面，36米*6米=216平米。（3）切割车间砖混结构，采钢板屋顶15米*5米=75平米，（6）材料库砖混结构钢屋架石棉瓦顶混凝土地面12米*36米=432平米。需要新开一扇5米宽大门。路面硬化约1000平米；十、本合同到期后，乙方有意继续合作，在同等条件下，乙方有优先合作权；十一、水费、电费按实际用量交纳费用；十二、本协议未尽事宜，双方协商解决；十三、本协议一式四份，本协议自签定之日起生效。李根才与高永忠分别在《合作协议》上的甲方、乙方处签字确认。新宇公司在其承租的地面上出资建造的房屋，李根才与高永忠于2007年9月12日进行了确认，内容为：“由内蒙古包头市新宇家俱制造有限公司租李根才的地面上，内蒙古包头市新宇家俱制造有限公司出资建造的房屋项目明细：办公室过道：64.8平方米；厅、卫生间、小库房：42平方米；大库房：666平方米；工人宿舍、食堂：180平方米；蒙古包：1个；职工卫生间：12平方米；西车间：187平方米；锅炉房：30平方米；南车间：384平方米。此协议书一式贰份，甲乙双方各一份，双方签字后生效”。《合作协议》签订后，原告将涉案土地及地上物交付给被告使用。被告于2006年5月8日至2016年8月11日期间，共向原告交纳了1020000元，包含2006年6月1日至2016年12月31日期间的租金，以及押金20000元。自2017年1月1日起的租金，虽经原告催要，被告至今未给付。庭审中，原、被告均同意以被告交纳的押金抵扣租金。2018年6月28日，李根才向黄振星出具了委托书，载明“全权委托黄振星办理长阳农场房屋租赁合同和一切事物”。诉讼中，原、被告认可《合作协议》确定的院落位于水四路以南，长阳养殖四厂以北，西临无名路，东接原告自己使用的院落，大门所在东西墙长约50米，南北墙长约110米。但新宇公司主张该院自西墙向东5-6米、长约113米为其自持土地，其虽未就该地块与长阳农场签订书面合同，但已依照长阳农场指示向北京市长阳工业公司支付土地使用费40000元。原告对新宇公司上述主张不予认可。另查，原告提起本案之诉后，本院通过邮寄方式向被告送达了民事起诉状，被告于2020年7月6日签收。再查，2019年6月19日，本院受理了李根才与高永忠租赁合同纠纷一案，李根才起诉要求解除双方签订的《合作协议》、支付租金、逾期利息、占有使用费等。本院于2019年11月12日作出（2019）京0111民初15181号民事裁定书，认为与李根才形成租赁合同关系的主体应为新宇公司，但李根才坚持认为是高永忠，对主体不予变更和追加，故裁定驳回李根才的起诉。李根才不服上述裁定，上诉至北京市第二中级人民法院。2020年1月16日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终433号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为：本案的争议焦点如下：一、租赁关系主体问题。根据（2019）京0111民初15181号、（2020）京02民终433号民事裁定书，承租涉案土地及地上物的主体应为新宇公司。关于出租人，虽李根才认可涉案土地及地上物系其与黄振星一起出租给被告，但因黄振星未在《合作协议》及《租赁协议》上签字，被告亦不认可与黄振星具有租赁关系，且李根才向黄振星出具了委托办理租赁事宜的委托书，故本院确认本案租赁关系的双方主体是李根才与新宇公司。二、《合作协议》是否应当解除。李根才与新宇公司订立的《合作协议》,系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现李根才已经将案涉土地及地上物交付被告占有使用，新宇公司理应按照约定及时交纳租金。被告虽辩称其与原告协商一致，以原告使用的电费抵顶租金，但其未能提交证据予以证明，且原告不予认可，故本院对其这一答辩意见不予采信。新宇公司在合同履行过程中自2017年起占有使用案涉土地及地上物却未交纳租金，拖欠租金数额巨大，致使双方合同目的无法实现，已构成根本违约，故李根才有权解除合同。本院确认《合作协议》的解除时间为2020年7月6日。三、《合作协议》解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《合作协议》解除后，新宇公司应当将其承租的土地及地上物腾退并交还给李根才，并向李根才支付欠付的租金。关于欠付租金，因为《合作协议》已于2020年7月6日解除，故新宇公司应向李根才给付2017年1月1日至2020年7月6日期间拖欠的租金。原、被告双方均同意以被告交纳的押金20000元抵扣租金，本院对此不持异议。经核算，新宇公司仍应向李根才支付租金314061.64元。被告未按约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。故李根才要求新宇公司支付资金占用期间利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但李根才主张的利息起算时间和计算标准不符合法律规定，本院依法予以调整。关于案涉土地及地上物占有使用费问题，合同解除后，新宇公司应当腾退并返还原告。被告应当向原告支付自《合作协议》解除之日至实际腾退之日期间的占有使用费。参照双方约定的租金标准，故本院酌定占有使用费按照每年95000元的标准计算。但原告要求被告支付占用使用费利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告承租土地及地上物的四至，新宇公司虽主张该院自西墙向东5-6米、长约113米为其自持土地，但其未能提交证据予以证明，且原告不予认可，故本院对此不予采信。关于被告出资建造的房屋，被告称原告应当折价补偿，经本院释明，被告未提起反诉，故本院不在本案中一并处理，被告可以另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李根才与被告包头市新宇家俱制造有限公司于2006年5月7日签订的《合作协议》于2020年7月6日解除；二、被告包头市新宇家俱制造有限公司于本判决生效后十日内将位于水四路以南、长阳养殖四厂以北、西临无名路的土地及地上物腾空交还原告李根才；三、被告包头市新宇家俱制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告李根才拖欠的租金314061.64元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以75000元为基数，自2017年6月2日起计算至2019年8月19日止，以95000元为基数，自2018年6月2日起计算至2019年8月19日止，以95000元为基数，自2019年6月2日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，以265000元为基数，自2019年8月20日起计算至给付之日止，以49061.64元为基数，自2020年6月2日起计算至给付之日止）；四、被告包头市新宇家俱制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告李根才占有使用费，按照每年95000元的标准，自2020年7月7日起计算至实际腾退之日止；五、驳回原告李根才的其他诉讼请求；六、驳回原告黄振星的诉讼请求。案件受理费8813元，由被告包头市新宇家俱制造有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 安 乐二〇二〇年十一月二十四日书记员 郭小强