内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2453号上诉人（一审原告）：内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司。负责人：谢敏仁。委托诉讼代理人：李群。委托诉讼代理人：王永亮，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵润娥，女，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：贾建飞，内蒙古民英律师事务所律师。上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司（以下简称智通包头分公司）因与被上诉人赵润娥物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行审理。本案现已审理终结。智通包头分公司上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵润娥承担。依据的事实与理由如下：一、本案属于物业公司与个别未交费业主之间的合同履行纠纷,物业服务价格是物业公司与全体业主之间的约定,属于合同主体的意思自治范畴,给予部分业主价格优惠，是物业公司对自身权利的处分，法院不能据此推定变更合同价格，从而对物业公司与其他已履行合同业主造成严重影响。1.物业费的收取应当按照合同的约定进行，一审法院无权判决变更。本案中，《前期物业服务合同》明确约定悦城小区物业服务标准高层住宅（公寓）是3元/建筑平米/月，而且案涉的物业费实行的是市场调节价，并不属于政府指导或制定的服务价格。在此价格范围内，智通包头分公司根据开发商的销售房屋的营销政策和补贴的结果，对案涉小区内各独立封闭管理的楼栋实施差别物业收费是合情合法的。而A栋物业费第一年是根据开发商交房时补贴0.8元后，按照2.2元/建筑平米/月标准收取；第二年因开发商不再补贴，恢复合同约定的3元/建筑平米/月标准收取；第三年因受新冠疫情的影响，且根据A栋业主的减免申请请求，从而减按2.5元/建筑平米/月标准向A栋业主收取。B、C栋因一直由开发商进行物业补贴，一直按照2.2元/建筑平米/月标准收取。案涉三栋均是独立的封闭管理，智通包头分公司按照合同约定及企业自主行为在3元/建筑平米/月内差别对A栋全体业主包括赵润娥收取有别于B、C栋的物业费，是合法、合理的，应当得到法律的支持。2.A栋交房明显晚于B、C栋。一审法院查明，智通包头分公司只是在C栋进行了物业细则的公示，结合案涉楼栋管理的独立性，应当是对C栋的明示，并不能推导出是对全部小区的明示。况且，物业公司在对B、C进行促销时，A栋尚未交房，因此，不能当然构成对A栋业主的承诺。3.赵润娥只是A栋业主之一，智通包头分公司对A栋全体业主是统一收费标准，也是统一服务的，一审法院因物业公司与个别业主交费纠纷而错误的对物业公司与前期履行合同的业主造成重大影响，违反了民法的意思自治原则。4.之所以对B、C栋业主给予物业费的优惠,是因为开发商交房延误，因此，开发商对B、C栋业主进行了持续的物业费补贴。一审法院据此认定智通包头分公司向赵润娥、乃至A、B、C区全体业主对几年来的物业费均只能按照2.2元/建筑平米/月的标准收取，存在严重错误。二、赵润娥逾期交纳物业费,是明显的违约行为，一审法院却没有认定并不支持智通包头分公司的违约金请求，存在严重的错误。通过一审查明，赵润娥自从2018年8月3日开始一直拖欠物业费，且经过智通包头分公司合法、合理的催交后，至今也拒绝交纳物业费，赵润娥一直处于逾期交纳物业费的违约状态。而根据《前期物业服务合同》约定的“赵润娥逾期交纳物业费的，应当按日千分之三向智通包头分公司支付违约金”，一审法院驳回智通包头分公司的违约金诉讼请求是严重的错误。赵润娥答辩称：在智通包头分公司提供物业服务期间，虽然存在一些不足，但作为业主，本人也接受了部分物业服务，因此，本人愿意按照2.2元/建筑平米/月的标准向智通包头分公司交纳物业费用。但前提条件是，如智通包头分公司执行与B座和C座相同的收费标准，实行同一小区执行相同的收费标准，则赵润娥愿积极交纳物业费用，配合智通包头分公司完成各项物业服务工作。智通包头分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》中，包括悦城项目的一期和二期工程，也即A、B、C三座。但在该合同中并未特别注明A、B、C三座的物业管理及收费方面将实行差别化的服务、执行差别化的物业收费政策。赵润娥在收房时，开发商与智通包头分公司均未告知本人所购买的A座房屋将执行与B、C座不同的物业管理和收费政策。因此，A、B、C三座物业服务和收费应执行统一的标准，不可差别化对待。智通包头分公司曾在悦城小区C座公共区域张贴过“物业管理收费标准”的公告，该公告并没有明确交费业主的具体指向。因此，该公告行为对全体业主具有公示效力和信赖利益。通知内容显示：住宅公寓物管费为2.2元/建筑平米/月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，智通包头分公司已通过公告的形式对前期物业服务合同中约定的价款做出了重大的调整，该调整行为对全体业主具有公示效力和约束力。赵润娥在收房时，首年的物业费就是按照2.2元/建筑平米/月的标准交纳的物业费用。智通包头分公司在收据上并未注明今后将如何收取物业费用，也未向赵润娥告知A座的交纳标准与B、C座有显著差别的情况。因此，本人同意按照收房时首年的交费标准继续交纳物业费用。智通包头分公司从未向赵润娥提供优越于B、C座的物业服务，而其主张的物业收费却明显高于B、C座。其做法显失公平，不利于创建和谐稳定的物业服务环境，反而会激发矛盾，也违反了《内蒙古自治区物业管理条例》第53条的规定，即“物业费收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。智通包头分公司提供的物业服务工作，不符合前期物业服务合同约定，服务内容存在诸多瑕疵。A座区域内无1寸绿地，智通包头分公司未提供绿化管理服务等工作内容；A座物业管理混乱，存在脏落差等情形，没有B、C座整洁。但其主张的物业费却比B、C座要高，明显不符合情理。再就是，智通包头分公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在诸多瑕疵和问题，是智通包头分公司违约在先，因此关于违约金的主张，不应得到支持。综上所述，一审判决事实认定清楚准确，适用法律正确，判决结果符合A座530户业主的心里预期，在法理与情理方面均达到了良好的社会效果，应予肯定和维持。智通包头分公司向一审法院起诉请求：1.判令赵润娥支付智通包头分公司物业费4934元；2.判令赵润娥支付智通包头分公司违约金493.4元；3.本案诉讼费由赵润娥承担。一审法院认定事实：赵润娥系包头稀土高新技术产业开发区某小区A-某号房屋业主，该房屋建筑面积为68.65平方米。2017年7月6日，智通物业公司包头分公司（乙方）与包头市远大昭华置业有限责任公司（甲方）签订了编号为QW（2018-QHT03）号的《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业费“高层住宅（公寓）三元/月/平方米”，第十一条约定“本次承接为一，二期”，第十七条约定“甲方业主或物业使用人违反本合同第6条至第10条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，第二十条约定“本合同自2017年5月25日开始至2020年5月24日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止”，第二十一条约定“本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业”，第二十九条其他约定事项第一款约定“乙方承诺全面导入酒店式物业管理服务，在本项目各大堂设立24小时礼宾服务，24小时工程维修服务，24小时车辆引导及秩序维护服务等特色服务，承诺做到包头市酒店式公寓物业服务综合排名前三名”，第五款约定“甲方在合同期内对业主物业管理费有所减免，则由甲方发出减免单给乙方，由乙方签字确认甲方15天内将减免物业费总额一次性拨付给乙方”。《前期物业服务合同》附件五为服务标准，约定“依照内蒙古自治区地方标准二级居住物业管理服务标准，所附的前期物业管理服务质量标准”。附件八是在合同补充协议中的二级物业服务等级标准。另查明，2017年8月25日，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定公寓的物业费为3元/月/平方米，第九条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金，或向人民法院申请追交。”业主装修手册第五章中约定“装修保证金3000元/户（验收合格一年后，经二次验收无息退还或冲抵物业管理费）。”赵润娥于2017年8月25日向智通包头分公司交纳2017年8月25日到2018年8月24日的物业费1812元，计算方式为68.65㎡×2.2元×12个月，同时交付装修押金3000元，智通包头分公司为其开具收据。自2018年8月25日起，赵润娥未交物业服务费。再查明，某小区C座张贴的告示中物业费标准为2.2元/月/平方米。案涉小区B、C座协议约定物业服务费3元/月/平方米，实际收费标准为2.2元/月/平方米。一审法院认为，《内蒙古自治区物业管理条例》第二条规定，物业管理是按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故《前期物业服务合同》对小区全体业主有约束力。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。依据条例规定，智通包头分公司履行的是管理建筑物及其附属设施的义务，该义务应当针对小区所有业主。智通包头分公司对同一服务小区B、C座业主按2.2元/月/平方米收费，对A座案涉业主按3元/月/平方米提起诉讼。智通包头分公司自称B、C座业主系开发商补贴，并且对A座业主增加了物业经理，但A、B、C座物业服务没有特殊的区别，在服务标准没有变化的情况下，增加物业经理也不必然提升物业服务的质量、水平。智通包头分公司自称降低B、C座业主收费是由于开发商补贴，该理由并不充分，智通包头分公司虽然有对B、C座业主降低收费的权利，但一个小区的物业存在不可分割的设施设备共用，维护、养护、管理共享的情况，在没有明显服务差别的情况下，平等的收费更符合物业管理条例的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。智通包头分公司在小区公告栏张贴公告，公示收费价格为2.2元/月/平方米，公告中没有明确交费业主指向，说明智通包头分公司对A、B、C座物业收费统一为2.2元/月/平方米。智通包头分公司第一次即以2.2元/月/平方米的标准向赵润娥收取物业费，收据没有提示之后的交费标准，智通包头分公司也没有证据证实已经向业主告知，印证了智通包头分公司实际执行2.2元/月/平方米标准收费的事实。保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、公共秩序良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务。即物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时交纳物业服务费，才能避免小区的物业管理形成服务有瑕疵-拒绝交费-服务更差的恶性循环。赵润娥提交的照片证明原告物业服务存在瑕疵，智通包头分公司仍需不断努力和改进，智通包头分公司请求违约金不予支持。关于收取物业费的期限，前期物业合同到期后，仍提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，赵润娥应当向智通包头分公司支付物业服务费。智通包头分公司请求的时间没有事实依据，为便于收费计算，本院酌定支持2018年8月25日至2020年5月24日按整月计算的物业服务费3171.6元（68.65㎡×2.2元×21个月）。关于赵润娥抗辩装修押金冲抵物业费，应由双方按照《业主装修手册》的相关约定另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《内蒙古自治区物业管理条例》第二条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵润娥于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司2018年8月25日至2020年5月24日的物业服务费3171.6元；二、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司第二项诉讼请求；三、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司负担10.4元，被告赵润娥负担14.6元。二审中，智通包头分公司向本院提交以下证据材料：第一组：A、B、C座建设工程施工许可证复印件、远大昭华公司与智通包头分公司对账明细表及《收据》、赵润娥的《商品房买卖合同》。拟证明A座系非普通公寓住宅，其开工与实际竣工时间明显晚于B、C座，属于第二期开发；结合一审中的关于A座交房物业费调整的相关证据，开发商作出对A座的物业费补贴0.8元一年是符合市场规律和客观实际的。而且A座与B、C座完全构成封闭管理，各自独立使用进出道路，形成独立的物业服务管理区域。赵润娥质证称：《商品房买卖合同》与本案无关。对该组其他证据的真实性和证明目的均不予认可。开工日期与竣工验收没有必然联系，也与物业服务的价格无关；开发商与物业公司之间的商业合作协议与赵润娥无关；案涉物业费的价格的主要依据是前期物业合同及智通包头分公司张贴的收费公告。A、B、C座的封闭管理是相对的，执行不同标准的收费标准无合同及法律依据。第二组：A座物业费《收据》。拟证明A座业主在交房首年度享受2.2元物业费优惠是包含开发商补贴的0.8元一年的费用，一年优惠期满后仍按照3元的合同标准交纳物业费。赵润娥质证称：真实性和证明目的不予认可。双方合同和业主手册中虽载明了价格，但智通包头分公司执行收费政策时没有考虑到小区整体管理的公平，实行了差别化的收费政策，应当比照B、C座的价格交费。第三组：A座1223号房屋业主物业费《收据》及交费凭证。结合一审提交的A座12XX号房屋业主购房合同，证实A座业主认可并按照3元的标准交纳物业费。赵润娥质证称：真实性认可，但不能证明其合理性。二审中，赵润娥向本院提交《收据》2份，拟证明B、C座的物业费均按照2.2元收取，对个别业主按3元的标准收取物业费不具有合理性，因此，赵润娥同意按照2.2元的标准交费。智通包头分公司质证称：真实性认可，证明目的不认可。物业费的标准执行市场调节价。B、C作的收费标准是开发商根据第一期的情况予以补贴，A座是第二期开发的，是符合市场预期的。本院经审理查明：智通包头分公司在案涉小区C座张贴的《悦城公寓物业管理服务标准承诺》载明：“物业管理收费标准：住宅公寓物管费：2.2元／建筑平米／月……”智通包头分公司称该承诺是在2019年10月公示的关于C座的服务标准。该事实有照片及当事人陈述在案佐证。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：1.物业服务费交费标准；2.赵润娥是否应当向智通包头分公司支付违约金。一、关于物业服务费交费标准的问题。智通包头分公司虽然只是在案涉小区C座张贴公示了《悦城公寓物业管理服务标准承诺》，但公示的内容中并无特定指向，也无特定说明该承诺中涉及的物业服务费的收费标准只适用于C座业主，而A、B、C座房屋均处于同一物业服务区域内，故《悦城公寓物业管理服务标准承诺》应视为对涉案物业服务区域内全体业主所作出的承诺。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”的规定，智通包头分公司在《悦城公寓物业管理服务标准承诺》中作出的住宅公寓物业管理收费标准为2.2元／建筑平米／月的承诺同样适用于A座业主，智通包头分公司也未提供证据证明涉案物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数的业主对2.2元／建筑平米／月物业服务费标准提出异议，那么在合同双方未对物业服务费标准作出新的有效约定前，一审法院确认赵润娥按照该标准交纳物业服务费并无不当。智通包头分公司作为市场经营主体，其在依法、依约提供服务及未增加业主负担的前提下，且在不违反相关法律、行政法规规定的情况下，根据其自身经营需要给予全体业主或部分业主一定数额或比例的物业服务费的减免，并不违反法律、行政法规的规定。故一审法院适用《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条作为确认本案所涉的物业服务费交纳标准的依据之一不当，本院予以纠正，但该不当之处对本案所涉物业服务费交纳标准的认定并未产生影响。二、关于赵润娥是否应当向智通包头分公司支付违约金的问题。智通包头分公司未能提交其已依照合同约定及其承诺完成其合同义务的证据；根据赵润娥提交的证据及智通包头分公司的陈述，智通包头分公司提供物业服务存在瑕疵，故其请求赵润娥向其支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 乔瑞全审判员 董婷婷二Ο二Ο年十一月二十五日法官助理 侯 丽书记员 王 彩本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十一条第一款第一项规定予以维持。