福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2460号 上诉人（原审被告）：陈寿剑，男，1977年5月19日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：莆田市祥和房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林居委会孔亭福厦路北侧楼五层，统一社会信用代码913503007960583621。 法定代表人：俞国荣，总经理。 委托诉讼代理人：吴林鹰，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘建勋，福建众益律师事务所实习律师。 上诉人陈寿剑因与被上诉人莆田市祥和房地产开发有限公司（以下简称“祥和公司”）恢复原状纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈寿剑上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回祥和公司的一审所有诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由祥和公司承担。事实和理由：1.涉案楼顶平台所有权属小区全体业主享有，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，祥和公司并非本案适格原告主体，一审认定祥和公司主体适格，是错误的。2.根据陈寿剑一审提供的《承诺书》，陈寿剑依法享有对涉案楼顶平台的使用权。一审认定陈寿剑使用涉案楼顶平台侵犯他人合法权益，是错误的。事实上，陈寿剑搭建雨棚、铺设地砖等是经过祥和公司的同意，且祥和公司从未提出异议。 祥和公司辩称：一、祥和公司是本案适格原告主体，一审认定并无不当。1.涉案祥和山庄2#楼商场（裙楼）系祥和公司建造并属于祥和公司所有，祥和公司也取得了1-3层的《不动产权证书》，位于商场顶部阳台也属于祥和公司所有。陈寿剑擅自占用涉案楼顶平台堆放花盆等杂物，放置石桌、石凳等，并于平台南边搭建花圃，种植花草、蔬菜等，必然妨害到祥和公司对屋顶平台的正常维护保养，对祥和公司的权利造成实质性影响，祥和公司有权提起诉讼。2.退一步说，即使涉案楼顶平台属于小区业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，祥和公司目前仍为小区业主，其认为自己合法权益受到侵害，可以提起诉讼。二、陈寿剑对涉案楼顶平台不享有使用权，一审判决并无不当。1.按原规划设计，本就无正常道路可以通往涉案楼顶平台，该楼顶平台设计原本便不准备供陈寿剑使用。陈寿剑将南面阳台打通，改成出入该涉案平台的外开门，对平台进行使用，违背原规划设计初衷。2.陈寿剑主张其具有涉案楼顶平台使用权的《承诺书》，祥和公司从未出具过。该《承诺书》没有原件核对，真实性无法确认。陈寿剑主张对涉案楼顶平台享有使用权缺乏依据。并且根据该《承诺书》，陈寿剑也承诺不得改为种植场地，也约定不得晾晒衣服，不得做任何形式的搭建。为此，陈寿剑无权占有、使用涉案楼顶平台。3.根据一审举证及庭审，陈寿剑在商场楼顶平台擅自开门、栽种蔬菜、违规搭建、堆放物品等行为是现实存在的，没有争议的，一审判决并无不当。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 祥和公司向一审法院起诉请求：1.判令陈寿剑立即拆除搭建在祥和公司所有的位于莆田市城厢区××开发区××路北侧祥和山庄2＃楼商场（裙楼）楼顶平台处的所有构筑物、附加物，清理堆放物，并恢复屋顶平台原状；2.判令陈寿剑立即拆除其位于莆田市城厢区××开发区××路××＃××房屋南面阳台上开设的朝向2＃楼商场（裙楼）楼顶平台的门，并恢复阳台及栏杆原状；3.本案诉讼费用由陈寿剑负担。一审诉讼期间，祥和公司撤回上述第2项诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：2013年8月4日，祥和公司与陈寿剑签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201304258）一份，约定陈寿剑向祥和公司购买由其开发的位于莆田市城厢区××村××幢××层××号房。涉案商品房1＃、2＃楼四层平面图显示：陈寿剑购买的403号房南面阳台外约100多平方米的平台系涉案商品房所在栋三楼商品房的屋顶。上述403号房交付使用后，陈寿剑开始在平台上堆放花盆等杂物，放置石桌、石凳等，并于平台南边搭建花圃，种植了花草、蔬菜等。2017年，祥和公司取得了位于莆田市城厢区××街道××道××号××室××室××室的《不动产权证书》【证号：闽（2017）莆田市不动产权第ＣＸ04176号、第ＣＸ04177号、第ＣＸ04178号】和位于莆田市城厢区××街道××道××号××室××室××室的《不动产权证书》【证号：闽（2017）莆田市不动产权第ＣＸ04074号、第ＣＸ04075号、第ＣＸ04076号】。上述《不动产权证书》的权利其他状况上记载：总层数：34层；所在层：1-3层。2020年6月2日，祥和公司诉至一审法院，要求判如所请。一审庭审时，陈寿剑向一审法院提交了《承诺书》复印件一份【内容为：“本人为祥和山庄2号楼403单元业主，对于该单元外的露台约132㎡（见附件平面图），该部分无所有权、仅有使用权，其使用期限与本人购买的该商品房的产权期限一致。露天属于整个园区的景观之一，是整体形象的一部分，为保持外立面的统一及美观，本人承诺将严格遵守露台使用管理规定：1.露台仅作为业主休息、观赏景色、健身所用，不改变其用途，如改为宗教地、种植场地（蔬菜、瓜果等）、加工场地、娱乐场地等，若因任何改造而影响其他业主居住、使用、设计风格或危害房屋建筑结构和使用寿命时，开发商有权单方面无偿收回该露台。2.不在露台内进行引火活动、晾晒衣物及养小动物等。3.不将露台作任何形式的搭建（封闭与隔断）；不得侵犯相邻的露台。4.不得擅自更改露台的水平线，以免造成漏水等。5.与左邻右舍的围墙栏杆不超过1.6米。6.不在露台内放置易燃易爆等容易引起安全隐患的物品。7.禁止在露台内放置住家物品以免丢失或发生意外，并由业主对放置在露台内的物品负一切责任。8.不在露台上边沿摆放花盆等易坠落物品，内侧摆放的物品要做好固定，由于坠落物品伤人、伤车、伤害公共设施及由此引起的一切损失由业主负全部责任。9.禁止向楼下抛洒垃圾、杂物，要爱护园区的整洁卫生。以上管理办法本人已阅读，本人承诺遵照本管理办法的规定。若因违反以上规定经通知纠正未更改或恢复的，本人同意由开发商无偿收回以上约定的该单元外露台；若有造成任何损失的，也由业主负全部责任。未尽事宜，另补充说明。业主（或承诺人）：（签字）陈寿剑，日期：2013.08.04。”】该承诺书的骑缝处加盖了“祥和公司”的印章。陈寿剑提供该证据欲证明其依法享有对涉案楼顶平台的使用权，且在其购买涉案商品房时，祥和公司也承诺涉案楼顶平台由其使用。祥和公司对该证据的三性均有异议，认为该证据没有原件核对，且该公司并未出具过该份《承诺书》。即使根据该《承诺书》的内容，陈寿剑也不能擅自使用涉案平台。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”结合祥和公司提供的涉案商品房的《不动产权证书》可见，祥和公司所有的三层商场属于整栋建筑物的一部分，所以涉案的平台属于业主共有。陈寿剑作为同栋建筑物的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，但其擅自在涉案平台堆放花盆等杂物，放置石桌、石凳等，并于平台南边搭建花圃，种植了花草、蔬菜等，必然会妨害到祥和公司对其屋顶正常的维护保养，同时影响了屋顶的承重，对祥和公司的权利具有实质性的影响，故其依照《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”的规定有权向法院提起诉讼。陈寿剑辩称祥和公司未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提起诉讼，存在原告主体不适格的问题，缺乏依据，不予采纳。因陈寿剑在涉案平台堆放和搭建等行为侵害了祥和公司的物权，应当承担侵权责任，故祥和公司要求其清除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。陈寿剑主张其对涉案平台依法享有使用权，但其提供的《承诺书》复印件无法证实该事实。即使祥和公司在陈寿剑购买涉案商品房时承诺其可使用涉案平台，亦因该平台属业主共有而无效。而且陈寿剑在使用涉案平台时不得违反法律、法规、管理规约，损害他人的合法权益。因此，陈寿剑的该辩解缺乏依据，不予采纳。陈寿剑其他不合理的抗辩，也不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：陈寿剑应于本判决生效之日起三十日内拆除其搭建在莆田市城厢区××街道××道××号××室××号××室商品房屋顶平台上的构筑物、附加物，清理堆放物，并恢复平台原状。案件受理费100元，减半收取计50元，由陈寿剑负担。 本院二审期间，陈寿剑与祥和公司均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，陈寿剑对“上述403号房交付使用后……种植了花草、蔬菜等”有异议，认为花圃是可以移动的，并不是搭建后固定不能移动的；陈寿剑对一审法院认定的其他事实没有异议。祥和公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的陈寿剑、祥和公司双方均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，作为第一层至第三层商场的业主，祥和公司认为陈寿剑利用涉案楼顶平台的行为侵犯其合法权益，故根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，祥和公司提起诉讼，具有法律依据。陈寿剑主张祥和公司不具备本案诉讼主体资格，理由不能成立，本院不予采信。根据陈寿剑与祥和公司签订的《商品房买卖合同》，陈寿剑只是向祥和公司购买祥和山庄第2幢4层403号商品房，并没有购买涉案楼顶平台，故涉案楼顶平台并非陈寿剑所有。一审根据本案实际情况，认定涉案楼顶平台属于业主共有，是正确的。陈寿剑不是涉案楼顶平台的所有权人，擅自使用涉案楼顶平台进行堆放物品等，势必会对祥和公司商场的屋顶造成影响，故一审判决支持祥和公司的一审诉讼请求，是正确的，应予维持。陈寿剑主张依据《承诺书》，可以证实其对涉案楼顶平台享有使用权，其无需拆除构筑物等。祥和公司不认可该《承诺书》，即使该《承诺书》是真实的，陈寿剑也自愿承诺涉案楼顶平台仅作为休息、观赏景色、健身所用，不改变涉案楼顶平台的用途，但陈寿剑在涉案楼顶平台堆放物品等，明显改变涉案楼顶平台的用途，故本院对陈寿剑的上述主张不予采信。 综上所述，陈寿剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由陈寿剑负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年十一月十七日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。