北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7776号原告（反诉被告）：北京宏远物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-264，统一社会信用代码91110113792139093A。法定代表人：陈远，执行董事。委托诉讼代理人：贺贝，北京市博儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，北京市博儒律师事务所律师。被告（反诉原告）：范文茜，女，1979年9月27日出生，汉族，户籍地云南省昆明市官渡区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：包华，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜闻，男，1991年12月22日出生，北京市安理律师事务所实习律师，公民身份号码×××。原告（反诉被告）北京宏远物业管理有限责任公司（以下简称宏远物业公司）与被告（反诉原告）范文茜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宏远物业公司之委托代理人郭丹、贺贝，被告范文茜及其委托诉讼代理人包华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京宏远物业管理有限责任公司诉称：1.范文茜给付宏远物业公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费115378.08元及按照日千分之三的标准支付违约金；2.案件受理费由范文茜承担。事实与理由：范文茜系北京市顺义区×广场×座×室(以下简称“×室”)的业主,该房屋的性质为办公楼,面积为165.09平米。2014年7月1日,×广场的开发商北京宏远航城房地产开发有限公司(以下称“开发商”)向范文茜发送《入住通知书》，告知范文茜其买的房屋已具备交房条件,要求范文茜于2014年7月1日至2014年7月8日办理入住手续。范文茜予以签收,并于2014年7月1日实际办理入住手续,接收了×室房屋。范文茜在办理入住手续的同时,按照开发商提供的《费用结算单》列明的项目和金额,支付了2014年9月1日至2015年8月31日的物业费。2014年7月1日,范文茜在前期物业服务合同的基础上,针对×室再次与宏远物业公司签订《物业服务协议书》,约定由宏远物业公司为范文茜提供物业服务。具体内容包括:物业服务费按年度（即12个月）收取，标准为14.56元/平方米（建筑面积）月，首年度物业服务费，在办理入住手续时收取，自第二年开始，每年物业费在办理入住日期前缴纳。依据上述合同约定，范文茜应于每年的7月1日前向宏远物业公司支付当年9月1日至次年8月31日的物业服务费。但范文茜除了支付2014年度的物业服务费外，未再向宏远物业公司支付过任何款项。截止目前为止，范文茜共计欠付4个年度的物业服务费115378.08元。宏远物业公司多次向范文茜催要,范文茜始终未缴纳。故此,宏远物业公司向法院提起诉讼,请求法院判令范文茜支付拖欠多年的物业费,并承担相应的违约责任。被告（反诉原告）范文茜辩称：一、宏远物业公司不是本案适格主体。首先，2013年1月15日，范文茜与北京宏远航城房地产开发有限公司签署了编号为×号《北京市商品房预售合同》（以下简称：购房合同），预售许可证号：京房售字（2012）×号，项目名称：×中心，楼盘名称：×广场。连同“购房合同”，范文茜还签署了前期物业服务合同。前期物业服务合同的签约主体仍为北京市宏远航城房地产开发有限公司，并非本案宏远物业公司。其次，范文茜多次接到北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限责任公司发来的物业管理相关通知。包括《关于大厦内禁止吸烟的通知》《关于停止供冷的通知》等。综上，涉案项目物业服务合同均由案外人签署或履行。宏远物业公司不是本案适格主体。二、开发商及物业未履行物业服务合同义务，开发商管理不作为，物业滥用权利，导致范文茜房屋收房后1年多时间无法正常入驻，给范文茜造成重大经济损失。事由如下：（1）物业公司不作为，妨碍装修，延误装修时间，导致装修许可证5个月才办下来。范文茜2014年7月1日收房后，就开始对房屋进行装修，但是物业公司在服务过程中，变相的为难装修公司，导致范文茜委托的第一个装修公司主动放弃装修，延误了装修工期。物业服务水平及服务意识、服务态度极其恶劣、专业能力低，缺乏基本物业管理常识，对待业主各种刁难、为难，态度拖拉散漫，对业主委托的装修公司设置各种障碍，人为拖延导致“装修许可证”历经129天，于2014年7月1日收房日起至2014年11月6日才办理下来。第一个装修公司收房后就去物业沟通办理装修事宜，但被告知，物业对房屋装修公司的准入资格要求是具有北京市二级以上资质公司方可承接本房屋装修。设计图纸也需要二级以上资质公司出具装修施工图，要求购买100万元装修工程保险，被保险范围包含×广场物业区域及所属公共部位设施设备作为保险责任范围等越格要求，同时需要自费聘请装修监理公司进行现场监理，导致第一委托装修公司直接放弃装修。后经范文茜投诉后，才给第二个装修公司办理了“装修许可证”。（2）人为设置障碍，故意验收不通过，导致范文茜收房后1年多无法正常入驻办公，装修管理不专业，过度管理。装修期内，对装修公司服务设置各种障碍，导致本房屋（×座×）装修工期本应2014年12月10日竣工（见本人与装修公司的装修合同），但该房屋2015年9月，还无法顺利入驻。物业多次在验收过程中，各种为难，提出许多不必要的条件，过度管理。2015年6月30日，物业给范文茜出具验收不合格通知。2015年7月9日，还需等待物业复检。因物业一直以验收不合格为理由，导致本人的公司一直无法正常入驻办公（其中，多次验收以消防不合格为由，不以验收通过）。①本人在装修时，已经按照相关消防部门要求，到消防管理部门进行了装修消防备案，且房屋装修面积116平米。并非物业要求的，需经过具有消防资格机构出具消防验收许可后方可入驻。②物业提出验收条件是：要求消防验收人员须为：1、消防局验收警官及工作人员；2、物业服务之工程部、保安部、客服部负责人员等参与验收。3、验收合格后出具《消防验收报告》及《电器技术检测报告》方可入驻。③范文茜按物业要求去消防局申请验收并派人参与验收，但是消防局答复，业主没有改动消防设施的，且开发商交房时已经通过消防验收且装修没有改动的，不需要消防局复验。范文茜将消防局答复告知宏远物业公司，其仍然我行我素，并不及时纠正自己的错误管理。就宏远物业公司无凭无据出具的“消防验收不合格”并禁止范文茜入驻办公。范文茜提出抗议，并要求物业应通过找开发商来进行整改并承担赔偿责任，因范文茜装修时并未改动消防设施，为什么开发商合格，交到业主手里就不合格了？所谓消防验收不合格纯属“过度为难及刁难之举”。详见验收证据。⑤物业要求入驻必须有第三方机构出具的《电器防火技术检测报告》也是物业管理不作、过度管理为证据之一。首先房屋基础装修，作为普通办公装修，本人所购灯具、开关、插座均是品牌合格产品。该检测完全是让业主交钱出报告的行为，除了多缴费，并无任何实际意义，更是延误业主使用房屋的手段之一。⑥范文茜于2015年7月9日，再次通知物业退还本人的装修押金1.65万元，但被告知要验收通过后，提交押金收据及退款卡号给物业，被告知要2个月后才能退款。但是实际情况是，过度验收条件站不住脚，范文茜提交了退押金申请后，一直拖延不退还押金，直到今日，本人也不知道物业何时何日退还装修押金。也并未收到物业收取物业费向范文茜开具相关收费发票。物业无责任心，无视业主身心健康，供水不达标，遭遇卫生监督管理局罚款。2018年1月，宏远物业因违反卫生条例，被卫生监督管理局罚款2万元。详见新闻报道。⑧入驻×及购买×广场的业主均受到同等不公平服务，导致业主联名维权事件频发。范文茜一直在维权要求物业退还所收取的物业费并承担损失，但是物业拒绝受理，并且本人的房屋押金也一直拖着不退，三天两头换人。详见建委投诉截图及业主联名投诉书。⑨因物业服务不作为范文茜一直在投诉物业不作为，所以保安也对范文茜“特别关照”，别人能走的路线，范文茜不能走，别人能停车的地方，范文茜不能停，无故找理由刁难范文茜，不让范文茜正常出入，无端拦截，范文茜正常行驶至小区出口，遭遇保安拦截，要求范文茜通过地下车库绕行出去。所以不同意宏远物业公司的诉讼请求。被告（反诉原告）范文茜诉称：请求判决范文茜与宏远物业公司于2014年7月1日签署的《物业服务合同》无效。事实与理由：2013年01月15日，范文茜与北京宏远航城房地产开发有限公司（“宏远航城公司”）签署了编号为×号《北京市商品房预售合同》（“商品房买卖合同”）。该合同附件7为《北京市前期物业服务合同》（“前期物业服务合同”）。2013物业服务合同约定，涉案房屋由宏远航城公司提供物业服务。2014年7月1日，范文茜根据宏远航城公司通知办理收房。宏远物业公司在现场协助范文茜办理收房手续，并提交了部分书面文件要求范文茜签署。其中就包括本案中宏远物业公司提供《物业服务合同》（“2014物业服务合同”）。范文茜认为2014的《物业服务合同》是无效合同。理由如下：1、《物业管理条例》第2条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。在签署《2014年物业服务合同》时，范文茜并未实际占有涉案房屋，法律上仍只是涉案房屋的购房人，并不具备选聘物业服务企业的主体资格。2、《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。《物业管理条例》第34条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。故，即使认定签署《2014物业服务合同》时，范文茜已具备业主身份，具备选聘物业服务企业的主体资格，但根据前款规定，范文茜无权就选聘和解聘物业服务企业自行做出决定，更不具备签署物业服务合同的主体资格。3、《北京市物业管理办法》第8条规定，建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。范文茜与宏远航城公司是依据前述法律规定签署的《前期物业服务合同》，该合同合法有效。4、前期物业服务合同第四章合同终止第16条约定，业主大会成立并确定物业管理单位与物业管理方式后，并与乙方（注：宏远航城公司）完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。涉案项目至今未成立业主大会、选举业主委员会，也并未对物业管理单位与物业管理方式作出过业主大会决定，更不存在业主大会确定的物业管理单位与宏远航城公司完成物业共用部分查验交接，故，前期物业服务合同仍未解除，应当继续履行。5、宏远物业公司利用协助宏远航城公司与业主办理房屋交接的机会，自行草拟违反法律法规规定的格式化合同文本，并要求业主签署，涉嫌以合法形式掩盖非法目的。综上，根据《合同法》第9条、第52条第3款第5款，提起本反诉。原告（反诉被告）北京宏远物业管理有限责任公司辩称：范文茜提出反诉是为了拖延交费的时间。范文茜在2014年7月1日已经实际收房并签订了《物业服务合同》，不存在范文茜反诉状中陈述的情况，且宏远物业公司与涉诉小区所有的业主都签订了《物业服务合同》，相当于所有的业主共同选定宏远物业公司进行物业服务，已经取代了业主与开发商签订的前期物业服务合同，且宏远物业公司在2014年7月1日已经实际为涉案项目提供物业服务。故宏远物业公司与范文茜签订的物业合同是合法有效的。经审理查明：范文茜系北京市顺义区×广场×座×室所有人，建筑面积165.09平方米。宏远物业公司曾名北京宸安华诚物业管理有限责任公司、北京宏远航城物业管理有限责任公司。2013年1月15日，范文茜与北京宏远航城房地产开发有限公司就涉诉房屋签订了《北京市商品房预售合同》及《北京市前期物业服务合同》。2014年7月1日，宏远物业公司与范文茜签订了宏远物业公司为乙方、范文茜为甲方的《物业服务合同》，约定由宏远物业公司为范文茜涉诉房屋提供物业服务；“物业服务费标准:办公楼A、B、C、G、H、L、M座物业服务费标准的确定与调整,按照北京市有关法规规定执行,具体收费标准如下:（1）二层以上（含二层）办公部分：14.56元/平方米（建筑面积）/月(含中央空调费);（2）首层商业部分：12.38元/平方米（建筑面积）/月(含中央空调费)”；“物业服务费按年度（即12个月）收取;首年度物业服务费,甲方在办理入伙手续时,乙方向甲方收取壹年（即12个月）的物业服务费用;自第二年开始,每年物业服务费由甲方在办理入伙日期前向乙方缴纳”。范文茜曾于2014年7月1日向宏远物业公司缴纳涉诉房屋2014年9月1日至2015年8月31日的物业费28844.52元。宏远物业公司提交了北京宏远航城房地产开发有限公司的证明，该证明显示“我公司为航城信远中心（×广场）项目（地址：北京市顺义区×镇×路×号院）的开发商，北京宏远物业管理有限责任公司（以下简称“北京宏远物业公司”）是我公司为该项目引入的物业服务单位。北京宏远物业公司于2014年2月25日接管航城信远中心（×广场）项目，开始为该项目提供物业管理服务，所有购买该项目房屋的业主在收房时都与北京宏远物业公司签订了物业服务合同和供暖协议，该公司实际为航城信远中心（×广场）项目提供了物业管理服务和供暖服务。特此证明。”宏远物业公司提交了北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司出具的情况说明，显示“北京宏远物业公司与北京第一太平戴维斯物业公司在2018年12月31日办理了航城信远中心（×广场）项目的物业交接。”北京宏远物业公司起诉业主范文茜欠缴的2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费的应缴费时间为2018年7月1日前，2018年度（2018年11月15日至2019年3月15日）供暖季的供暖费应缴费时间为2018年10月15日前。前述费用在北京宏远物业公司2018年向法院起诉时已到应缴费时间，北京第一太平戴维斯物业公司同意该费用由北京宏远物业公司向业主范文茜收取。”现范文茜拖欠宏远物业公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费115378.08元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》、《物业服务合同》、北京宏远航城房地产开发有限公司出具的证明、北京宏远第一太平戴维斯物业管理有限公司出具的情况说明、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：范文茜在购买涉诉房屋时与开发商北京宏远航城房地产开发公司签署了前期物业服务合同，在交房时又与宏远物业公司签署了本案涉诉物业服务合同，约定由宏远物业公司为涉诉小区提供物业服务，并收取物业服务费。虽然范文茜主张其曾与北京宏远航城房地产开发公司就涉诉小区签订过前期物业服务合同，但北京宏远航城房地产开发公司出具的证明显示涉诉小区由宏远物业公司提供物业服务，且范文茜亦向宏远物业公司缴纳了收房当年的物业服务费用。根据北京第一太平戴维斯物业公司的情况说明显示其同意宏远物业公司撤场后的诉请期间的物业费由宏远物业公司收取。综上所述，宏远物业公司与范文茜签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。范文茜主张涉诉物业服务合同无效，于法无据，本院不予支持。宏远物业公司主张范文茜支付涉诉期间的物业费并无不当。就涉诉期间的物业费，范文茜应及时履行向宏远物业公司交纳物业费的义务。但根据双方陈述及本院查明情况，宏远物业公司在提供物业服务中，确实存在问题，故本院对物业费酌情予以扣减。本院认为范文茜并非恶意拖欠物业费，故对宏远物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议宏远物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）范文茜于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京宏远物业管理有限责任公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费109609元；二、驳回原告（反诉被告）北京宏远物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）范文茜的全部诉讼请求。案件受理费2608元（原告（反诉被告）北京宏远物业管理有限责任公司已预交），由原告（反诉被告）北京宏远物业管理有限责任公司负担116元，由被告（反诉原告）范文茜负担2492元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费50元，由被告（反诉原告）范文茜负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙立忠二〇二〇年十一月二十六日法官助理 仝 贺书 记 员 茹 越