文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40813号原告：林明辉，男，汉族，1995年3月21日出生，住海南省白沙黎族自治县。委托代理人：陈杰浩、吴增民，分别系广东三民律师事务所律师、实习律师。被告：杨宁，女，汉族，1957年5月17日出生，住广东省广州市天河区。委托代理人：易军，系广东君之杰律师事务所律师。第三人：广州雍城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区粤垦路109号瑞心苑B区11A（04），统一社会信用代码91440106739723792N。法定代表人：曾德权，总经理。原告林明辉与被告杨宁及第三人广州雍城房地产开发有限公司（以下简称雍城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林明辉及其委托代理人陈杰浩、吴增民，被告杨宁及其委托代理人易军到庭参加了诉讼。第三人雍城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林明辉诉称：原告与被告于2019年9月10日签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定原告承租被告位于广州市天河区东莞庄路112号1栋1单元602房（以下简称涉案房屋），租赁期为一年，月租金为4300元。《合同》签订后，原告通过微信转账方式向被告的女儿支付了一个月租金4300元及租房押金8600元。原告多次要求被告交付涉案房屋及现场确定水电情况，被告不予配合。在原、被告协商涉案房屋交付事宜的过程中，被告以原告不支付中介费为由，配合中介机构不向原告交付《合同》原件、房屋钥匙，不与原告确定涉案房屋水电费情况，也不向原告开具收款收据，被告的行为严重违反了《合同》的约定，致使原告租用涉案房屋的合同目的不能实现。因此，原告于2019年9月15日下午4点30分正式通知被告解除《合同》，并要求被告向原告退还租金、押金及承担违约责任，但被告拒绝履行。鉴于被告不遵守《合同》约定，按照《合同》第七条、第十一条的约定，被告应支付违约金。故原告诉请法院判令：1、确认原告与被告2019年9月10日签订的《合同》于2019年9月15日解除；2、被告向原告退还租金4300元及押金8600元；3、被告向原告支付违约金17200元；4、被告承担本案的诉讼费。被告杨宁辩称：一、2019年9月10日，原、被告以及第三人签订《合同》时，该《合同》为一式三份，原告已经取得该《合同》，不存在被告不将《合同》原件交给原告的事实。二、2019年9月12日，被告与原告已对涉案房屋进行了家私家电清点、水表电表煤气表读数交接，被告已将涉案房屋交付给原告使用。原告请求退还租金没有事实、合同和法律依据。三、《合同》未到期情况下，原告于2019年9月15日单方提前解除《合同》，依据《合同》第七条约定，被告有权没收原告已交押金。四、因原告的违约行为导致了被告的房屋空置及中介费等损失，被告所收租金不应退回，且被告保留进一步追究原告法律责任的权利。五、原告故意提供虚假证据（故意删除证据中对其不利的聊天记录），混淆是非，干扰法庭审理，请求法院查明事实依法处理。第三人雍城公司述称：一、《合同》是第三人居间促成签订的。原、被告签订《合同》后的履行情况第三人不清楚。原、被告及第三人各有一份《合同》，就是本案原告提供的《合同》。二、第三人已完成居间义务，原、被告都要按约定向第三人支付居间费用。第三人保留向本案《合同》当事人追讨居间费用的权利。经审理查明：2019年9月10日，被告（出租方/甲方）与原告（承租方/乙方）及第三人（经纪方，经纪人为郑发超）签订《合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方只限作住宅使用，该物业建筑面积约83.45平方米，租赁期限自2019年9月10日至2020年9月10日止；每月租金4300元，租金按月结算，乙方在每月的第11号前结清，甲方应出具收据。本合同签订当日，乙方应向甲方交纳一个月租金4300元和二个月押金8600元。租赁期满后，如乙方不再续租，在乙方结清租金及管理费等使用费后并按期迁出时，甲方应及时将押金退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从押金中扣除相关费用。甲方提供家具电器（详见家具电器清单）予乙方租赁期间使用。（第七条）本合同签订生效后，双方不得借故单方解除合同；若甲方单方提前解除本合同，甲方需双倍赔偿乙方所交之押金，若乙方单方提前解除本合同，甲方有权要求乙方结清费用且有权没收所交之押金。租赁期内，甲方依约在租赁期起始日前将涉案房屋能正常使用之设备交付乙方使用。乙方应依约按时交纳租金，乙方若拖欠租金超过7天，甲方有权收回该物业，并没收乙方所交之押金。（第十一条）任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担。（第十三条）甲、乙双方签署本合同后，应在双方交接钥匙的当日共同确认水表、电表、煤气表度数等。2019年9月12日，原、被告签署了《涉案房屋家私电器配置清单》，其中第三项为水电、煤气表底数。原告确认其签署过该文件，但表示双方当时并未进行读数的登记。据被告提交的《收款收据》显示，被告于2019年9月14日向第三人支付了涉案房屋的中介服务费1900元。原告表示其无法核实该证据的真实性。据原、被告均确认的原告与被告女儿的微信聊天记录显示：2019年9月10日，被告方询问原告何时可以交纳押金及首月租金，因被告方还要给中介费；原告答复要等老板回复后再回复被告方；被告方称钥匙都给原告了，原告先垫付吧；原告回复钥匙还没在他那。2019年9月12日，原告向被告方转账支付两个月押金及一个月租金合计12900元；被告方让原告去中介那里拿钥匙；原告与被告方进行语音通话后，原告向被告方发送了《履行付款义务函》的电子文件，被告方回复称原告不想付中介费，和被告方无关；原告表示这个中介费合同书没有写明；被告方坚持认为与其无关，钥匙已在中介那里，是原告和中介的问题，不要来找被告方；原告称押金和租金已经交付给被告方了，房屋使用权是房东交付租客的，合同当时没有注明要交中介费，现只能走法律程序；被告方回复原告欠中介费，就和中介打官司，不是被告方不给钥匙原告；原告称被告方不履行交付房屋的义务，原告就只能走程序了。2019年9月13日，原告向被告方发送了《甲方必须履行合同交付房屋使用…知函》的电子文件；被告方回复称原告应把告知函发给中介，原告委托中介找房，应直接与中介交涉，被告方委托中介租房，钥匙已交付中介全权管理，被告方应尽的义务已完成，现在是原告与中介之间的纠纷。2019年9月14日下午，被告方要求原告过来签协议；随后原告表示到了，也听郑生说了协议的内容，这个原告签不了；被告方提出到中介那里谈，然后把钥匙给原告，如果不过来拿钥匙，钥匙就给中介管；原告回复其就过去，稍等；后原告又要求被告方出来一下。2019年9月14日晚上，被告方向原告发出《租赁房屋交付通知函》，称其依约于当日下午3点向原告履行了交付义务，包括交付房屋及钥匙，请原告按合同约定履行，原告与第三人的中介纠纷与被告方无关；原告亦向被告方发出了《再次催告房屋交付函》，称其至今未收到涉案房屋的钥匙，也没有确认水电情况等，要求被告方必须于9月15日前履行交付房产的义务，否则原告将解除合同等。2019年9月15日，被告方向原告发出《再次通知和催告函》，通知原告在2019年9月15日14时10分到第三人处接收涉案房屋并与被告方办理交接手续，否则，视为原告自合同签订日起已接收涉案房屋，原告与中介产生纠纷而不过来签收房屋，与被告方无关；原告回复称其与中介没有纠纷，按合同约定原告也不需要交中介费，原告不会要求中介交钥匙，办理房屋交付是被告方的责任而不是中介的责任，原告要求今天下午必须到涉案房屋办理交付，否则原告将解除合同并起诉被告方违约；后被告方向原告发送通知，称现已是16时，已超过被告方通知的14点10分，因原告未到场与被告方交接房屋钥匙，而《合同》持续生效，故产生的后果及责任由原告承担；原告回复称其在涉案房屋现场等被告方办理手续，但被告方没来，故正式通知解除《合同》，并要求被告方在2019年9月17日前退回租金、押金并承担违约责任；被告方回复其已完成房东义务与责任，与原告无法沟通。2019年9月16日，被告方称其已拿钥匙上门找原告，多次电话找原告，原告却不知恩，最后甚至不出现，让被告在中秋三日日日和中介为给原告钥匙而奔波，被告方一定要追究到底。2019年9月17日，被告方向原告发出《催告函》，要求原告于当天11点30分到涉案房屋办理交接手续；原告回复称其和中介是否有纠纷不影响被告方履行合同交付房屋的义务，由于被告方拒不交房已影响原告居住，原告已另找地方居住了；被告方表示已在涉案房屋现场等待原告接收房屋，拒不配合的，后果由原告承担；原告表示因被告方违约，现《合同》已解除了，不存在交不交付的问题，现在的问题是退款；被告方表示其已多次通知原告接收涉案房屋，也通知原告到涉案房屋交接了，被告方已经履行了合同义务。2019年10月16日，被告方告知原告当天是交房租期限最后一天，速交房租。2019年10月17日，被告方称根据合同规定，原告10号没有交房租，超过七天期限，合同自动解除，被告方已收回房屋，押金一概不退。据此，原告表示《合同》无法继续履行的责任在被告，因被告委托第三人向原告交付涉案房屋钥匙，而第三人以原告未交中介费为由拒绝向原告交付涉案房屋钥匙、《合同》原件以及租金、押金收据，被告知悉后也未积极履行其作为出租人的交付房屋义务，被告构成违约，原告有权解除《合同》，要求被告退还已付款项并支付违约金。被告则称，被告一开始确实是委托第三人向原告交付涉案房屋的钥匙，后知悉原告与第三人存在中介费的争议，被告已在原告及第三人均在场的情况下明确了先将涉案房屋钥匙交给原告使用，第三人也表示同意，但原告却以未收到《合同》原件为由拒绝接收钥匙，此后被告亦采取多种方式要求原告接收涉案房屋的钥匙，但原告拒绝接收，故应由原告承担拒不接收涉案房屋钥匙的后果，原告作为违约方无权解除《合同》，且应承担相应的违约责任。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、视频（被告称拍摄日期为2019年9月14日），主要内容为原、被告及第三人就涉案房屋的钥匙交付问题、中介费支付问题等进行协商。第三人表示中介费可以走程序，可以起诉解决，现在钥匙可以给原告；被告也表示可以让第三人先给原告钥匙，钥匙给了之后，就不要找被告的麻烦；第三人称合同先不给，钥匙、押金单可以给；原告询问那水电费以后谁提供给他，被告的女儿表示由她告诉原告。2、视频（显示拍摄时间为2019年9月15日下午），被告称系其在第三人处等待原告接收涉案房屋钥匙，但原告未出现。3、视频（显示拍摄时间为2019年9月17日），被告称系其方与第三人在涉案房屋处等待原告领取涉案房屋的钥匙，但原告未出现。4、电话录音（显示录音时间为2019年9月14日），被告称系原告、被告与被告女婿的沟通过程，主要内容为：原告质问被告给钥匙却不给房屋租赁合同有什么用；被告回应称其已将涉案房屋的钥匙给了原告了，是原告自己不愿意收；原告回复其不是不愿意收，只要被告把租赁合同、钥匙一起给他；被告回复称要合同的话要找中介，合同不是被告制作的；原告质问被告作为房东没有义务给原告合同吗；被告回复没有，按合同就是要把钥匙按规定时间给原告，现在是原告不愿意拿钥匙，违约在先，原告已交的钱将作为原告违约而承担的损失等。5、通话录音（显示录音时间为2019年9月23日），被告称系原告与其沟通租赁合同的交付问题。经质证，原告对证据1的真实性予以确认，但表示无法确认视频的拍摄时间，且由此视频可知，原告未收到涉案房屋的钥匙；证据2、3与本案无关，是被告自行录制的；对证据4、5的真实性均不予确认。本院认为：原、被告签订的《合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应切实履行。根据原、被告的陈述及双方均予确认的证据，可知《合同》签订后原告确在2019年9月12日向被告支付了首月租金及押金，故作为出租人的被告亦应将涉案房屋交付原告使用。现原告主张根据双方微信聊天记录可以显示被告一直未依约将涉案房屋交付其使用，但无论是被告在微信聊天记录中的回应，还是三方视频，都可反映被告已积极履行将涉案房屋交付原告使用的义务，相反，原告并无充分证据证明被告拒绝向其交付涉案房屋的钥匙，而原告所述的《合同》原件及押金、租金收据，并不会实质影响《合同》的履行，且原告未取得上述文件系因其与第三人之间存在争议，被告对此并无过错，原告亦不得以其未收到相关文件为由拒绝接收涉案房屋；综上，原告主张被告违约并要求解除《合同》，缺乏事实及法律依据，本院对原告要求确认《合同》已于2019年9月15日解除的诉请不予支持。另因原告在2019年9月15日要求解除合同属提前解除合同，违反了《合同》的约定，被告有权没收原告的押金，故本院对原告要求被告退还押金的诉请不予支持。但综合考虑原告未实际使用涉案房屋，且本院已判令被告有权没收原告的押金，足以弥补被告的实际损失，本院对原告要求被告退还首月租金4300元的诉请予以支持。如前述，因原告系违约方，其无权向被告主张违约金，故本院对原告的违约金诉请予以驳回。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨宁自本判决发生法律效力之日起10日内退还原告林明辉首月租金4300元。二、驳回原告林明辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1090元，由原告林明辉负担1000元，由被告杨宁负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  李师莲人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年十一月二十四日本件核对与原本无异书 记 员  邱莉晶喻珺            本判决书于2020年   月   日送达