北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7193号原告：张传斌，男，1971年10月22日出生，住北京市海淀区。（身份证号：×××）被告：北京青年嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院3号楼11层1209。（统一社会信用代码：91110107082877729Q）法定代表人：王鹏，总经理。原告张传斌与被告北京青年嘉业房地产经纪有限公司（以下简称：青年嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告张传斌和被告青年嘉业公司之法定代表人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张传斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房租滞纳金3906元（12600*0.5%*62天）；2.判令被告赔偿原告房屋及相关设施的损失共计24120元；3.判令被告支付原告2020年3月16日至2020年11月6日期间的房屋占用费32200元。事实和理由：2018年2月6日，原、被告在平等自愿的基础上签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，房屋位于北京市石景山区八角北路X号，出租代理期自2018年3月16日至2020年3月15日。约定被告将各期租金划入原告账户的日期为2018年3月15日、6月15日、9月15日和12月15日,依次类推。2019年第四次租金划入日期应为2019年12月15日，但被告实际划入日期为2020年2月18日。按照合同约定，若被告在应付房租3日之内不按时支付房租，需每天支付房租5‰的滞纳金。被告依约应负责房屋内的维修，但未尽维修责任。房屋多处棚顶涂料脱落、阳台棚顶白灰脱落、卫生间吊顶损坏、燃气灶损坏以及床损坏，被告以自然损坏为由拒绝维修和赔偿。2020年2月，被告以疫情为由，欲以3800元/月的价格（原来4200元/月）与原告续约，被原告拒绝。按合同约定，2020年3月15日为双方的房屋交割日。原告当日上午未收到被告的交割通知，下午至房屋处发现房屋及物品损坏未维修。在租户的通知下，被告至房屋处但不做任何交割工作，称合同可以作废了，原告拒绝。原告就滞纳金、房屋维修和赔偿问题询问被告，被告态度恶劣，拒绝履行合同约定，交割无法进行，故原告诉至法院。被告青年嘉业公司辩称，迟付房租已经过原告同意，若其不同意会解除合同，故不同意支付滞纳金。租赁合同到期后，原告要和住户私签合同，住户同意给被告2000元的居间费，后因住户和原告发生矛盾，居间合同未签订。原告要求被告维修房屋，被告因从住户处收取了押金故要求住户维修。但原告不让住户维修，只要求赔偿，住户认为价格高未同意。此外，原告主张的部分损坏是房屋的自然损耗，不同意维修。被告于2020年3月15日已把房屋交给原告，但其拒收，不同意支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，甲方张传斌与乙方青年嘉业公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称：《出租代理合同》）。其中约定：房屋坐落于北京市石景山区八角北路X号（以下简称：涉案房屋），建筑面积54.2平方米，2室1厅1厨1卫。出租代理期自2018年3月16日至2020年3月15日。甲方应于2018年3月16日前将房屋交付给乙方。租金标准为每月4000元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日、2018年12月15日,依次类推。第七条房屋及附属设施的维护。（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任。乙方负责维修的范围：门窗玻璃，水龙头，马桶，房屋内水管（不包括主管道），阀门（不包括总阀门），淋浴喷头软管，电灯，开关，电视，冰箱，洗衣机，热水器，燃气灶，油烟机，换气扇，刷墙，铺地，贴瓷砖，打隔断，厨房下水管道疏通，卫生间下水管道疏通。甲方负责维修的范围：水表，电表，燃气表，燃气入户管道，改变主体结构，改变暖气管道，自采暖炉，空调设备，一楼自建部分，顶棚防水，卫生间防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围。1.对于以上约定的由甲方负责维修的范围内的房屋及其附属物品设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或者延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，导致房屋及其附属物品设备设施发生损坏或者故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。（二）甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修装饰或添置新物，对房屋进行装修装饰或添置新物的具体事宜见附件一。《合同》附件一《甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用》约定，甲方同意乙方对该房屋在不改变房屋主体结构的情况下，进行相应的装饰及物品添置。除主体管道及楼顶、楼底防水外，房屋内其余所有物品均由乙方承担维修。自2019年3月16日至2020年3月15日，每月房租4200元，由乙方按时向甲方支付。如果乙方在该支付甲方房租3日之内不按时支付房租，则乙方每天按该支付房租的5‰支付甲方滞纳金。附件二《房屋交割清单》载明交割物品中含有冰箱一台。《出租代理合同》于2020年3月15日到期后，双方未签订续租协议。青年嘉业公司于2020年2月18日支付租期内最后一期租金12600元，该期租金应于2019年12月15日支付。青年嘉业公司主张迟延支付房租已取得张传斌的同意，张传斌不予认可。对于张传斌主张的滞纳金3906元，青年嘉业公司不同意支付，并主张若法院认定其存在违约行为，则张传斌主张的违约金过高，申请法院酌减。2020年3月14日，张传斌和青年嘉业公司至涉案房屋处交接房屋，当时尚有租户未搬离。张传斌主张其以房屋设施损坏且青年嘉业公司拒绝维修或赔偿、房屋不满足交割条件为由拒收钥匙。2020年4月14日，双方再次至涉案房屋办理交接，张传斌以相同理由再次拒收钥匙。对于房屋内租户搬离的时间，张传斌称租户于2020年4月14日搬离。青年嘉业公司主张租户于2020年4月14日前搬离，具体时间不清楚。2020年5月8日本案第一次庭审后，青年嘉业公司对房屋内部分损坏的设施进行了维修，张传斌认为未完全修好再次拒收钥匙。2020年10月21日，法院组织双方进行现场勘验时，双方表示均无钥匙，张传斌致电开锁公司开门，支出开锁换锁费820元。涉案房屋自2020年4月15日至本院勘验之日均处于空置状态。法院组织双方进行现场勘验时，张传斌要求青年嘉业公司对涉案房屋进行如下维修：一、主卧墙面有涂画痕迹、顶部有脱落、西墙为蓝色、南墙接线插座挡板掉落；二、拆除阳台晾衣杆安装钉3个、粉刷阳台顶板、更换窗台塑钢开关；三、更换卫生间门玻璃、浴霸顶板收拾平整；四、次卧墙面钉取掉、粉刷；五、厨房水池旁的台面有裂纹，需要更换，橱柜合页更换3个。主卧地面有两块复合板材的地板不平整、入门处墙面有走线痕迹应粉刷清理平整，要求对房屋内所有墙面包括顶棚进行粉刷，赔偿冰箱，修理门禁电话、交付门禁钥匙。青年嘉业公司仅表示主卧内的西墙可以粉刷，窗户塑钢开关可换，阳台顶部和次卧墙上的钉子可拔，卫生间门玻璃和厨房柜门合页可换。张传斌主张因青年嘉业公司仅同意维修部分设施，故不再同意维修，要求赔偿。张传斌后在本案第二次庭审前提交《房屋损坏的赔偿评估说明》，主张应赔偿的明细如下：（1）房屋墙修复、找平以及粉刷共15000元，主张的是整个房屋内全部墙面的修复费用；（2）主卧地板维修2000元；（3）厨房台面更换3000元；（4）卫生间玻璃500元；（5）卫生间吊顶500元；（6）开锁820元；（7）其他小件维修300元，包括塑钢窗开关、取掉抹平阳台上的铁钉、主卧室裸露电线盖板和厨房壁柜的合页3个；（8）冰箱丢失赔偿2000元。张传斌称于2014年购买海信单开门两柜冰箱，购买价格2000元左右，现无法提供购买票据。以上损失共计24120元。对于以上要求，青年嘉业公司认为：（1）主卧蓝色西墙和涂鸦粉刷、次卧取钉抹平共同意赔偿800元；（2）主卧地板维修赔偿100元；（3）厨房台面系自然损耗，不同意赔偿；（4）卫生间玻璃赔偿200元；（5）卫生间吊顶系自然损耗，与温度、湿度有关，不同意赔偿；（6）开锁费用同意赔偿240元；（7）其他小件维修赔偿150元；（8）认可冰箱丢失，不记得冰箱品牌，租赁时就是旧冰箱，仅同意赔偿350元。双方主张由法院酌定赔偿数额，不申请鉴定。上述事实，有《出租代理合同》、转账回单、勘验笔录、照片、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张传斌与青年嘉业公司签订的《出租代理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。因双方明确约定了租金数额、支付时间、租赁期限、房屋及附属设施的维护义务等，双方应依约定履行。因双方约定2019年3月16日至2020年3月15日的租金为每月4200元，青年嘉业公司应于2019年12月15日向张传斌支付2019年12月16日至2020年3月15日的房租，若其在该支付房租3日之内不按时支付房租，则每天按该支付房租的5‰支付滞纳金。但青年嘉业公司实际支付房租的日期为2020年2月18日，其虽主张迟延支付租金已取得张传斌的同意，但未提供证据予以证明，故应支付滞纳金。对于张传斌依据合同约定按日5‰标准计算的滞纳金3906元，青年嘉业公司认为过高，申请法院予以酌减。本院参照民间借贷利率的相关规定，结合青年嘉业公司需要支付的租金数额、延迟支付租金的期间和张传斌的实际损失等因素，依据公平和诚信原则，酌定青年嘉业公司支付张传斌滞纳金320元。依据约定，除主体管道及楼顶、楼底防水外，房屋内其余所有物品均由青年嘉业公司承担维修。对于张传斌主张的赔偿损失24120元的诉求，分析如下：（1）对于房屋墙修复、找平以及粉刷15000元，根据现场勘验情况，房屋墙面仅有部分受损。张传斌主张青年嘉业公司赔偿整个房屋内全部墙面的修复费用，缺乏事实和法律依据。张传斌亦未举证证明其所述的损害全部由青年嘉业公司所致。结合青年嘉业公司的赔偿意见，本院酌定青年嘉业公司赔偿张传斌墙面修复费用1000元。（2）对于主卧地板维修2000元，因仅有两块地板不平整，且地板是复合板材，结合青年嘉业公司的赔偿意见，本院酌定200元。（3）对于厨房台面更换3000元，因厨房水池旁的台面有裂纹，故青年嘉业公司应赔偿400元。（4）对于卫生间玻璃500元，本院采纳青年嘉业公司赔偿200元的意见。（5）对于卫生间吊顶500元，青年嘉业公司应赔偿300元。（6）对于开锁、换锁费820元，青年嘉业公司同意赔偿240元，本院不持异议。（7）对于塑钢窗开关、取掉抹平阳台上的铁钉、主卧室裸露电线盖板和厨房壁柜的合页3个等小件维修300元，本院采纳青年嘉业公司赔偿150元的意见。（8）对于冰箱2000元，张传斌陈述于2014年购买时价格是2000元，但未提供购买票据。结合使用年限，本院酌定青年嘉业公司赔偿其500元。以上损失赔偿额共计2990元。对于张传斌主张青年嘉业公司支付2020年3月16日至2020年11月6日的房屋占用费32200元的诉求，因《出租代理合同》约定的出租代理期至2020年3月15日，故青年嘉业公司应按时将涉案房屋返还张传斌，否则应支付房屋占有使用费。2020年3月14日，双方至涉案房屋欲办理交接时，涉案房屋内尚有租户居住。2020年4月14日，双方再次办理交接。张传斌主张租户于该日搬离。青年嘉业公司主张租户于该日前搬离，其作为负有返还涉案房屋义务的一方，对此应负有举证责任，但其未提供证据予以证明，故应承担不利的后果。参照双方约定的租金标准，本院酌定青年嘉业公司应支付张传斌2020年3月16日至2020年4月14日期间的房屋占有使用费4200元。2020年4月14日，双方办理交接时，张传斌以房屋设施损坏且青年嘉业公司拒绝维修或赔偿、房屋不满足交割条件为由拒收钥匙，涉案房屋自2020年4月15日至10月21日本院勘验之日均处于空置状态。因青年嘉业公司对房屋内设施的损坏并未显著影响房屋的使用，张传斌对于设施的损坏可请求青年嘉业公司维修或赔偿，其主张的拒收房屋的理由缺乏事实和法律依据。故本院认定青年嘉业公司于2020年4月14日已将房屋返还给张传斌。张传斌在此后未采取适当措施防止房屋空置损失的发生，故对其主张的2020年4月14日以后的房屋占有使用费的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条规定，判决如下：一、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张传斌房租滞纳金320元；二、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿张传斌房屋及相关设施维修费用2990元；三、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张传斌房屋占用费4200元；四、驳回张传斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由张传斌负担1143元（已交纳），由北京青年嘉业房地产经纪有限公司负担163元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二〇年十一月十九日法官助理 田晔书 记 员 袁帅