广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15921号上诉人（原审原告）:深圳市中和润世影视文化发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田中心区金田路与福华路交汇处金中环商务大厦主楼2608室。统一社会信用代码：914403007827728139。法定代表人：奉莉波。委托诉讼代理人：李继江，广东凡天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:赵雪英，女，1962年4月13日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：沈碧云，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖燕，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳市中和润世影视文化发展有限公司（以下简称中和润世公司）因与被上诉人赵雪英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中和润世公司上诉请求判令：一、撤销一审判决，判令赵雪英返还租房押金人民币34422元；二、赵雪英支付强占押金期间的利息人民币12047.70元(自2013年6月1日计算至2019年3月31日，按年利率6%计算：34422元×6%/年+12个月×70个月=12047.70元)；三、赵雪英承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、深圳仲裁委裁决中和润世公司的法定代表人奉莉波向赵雪英支付涉案房屋的双倍租金及一切费用，但赵雪英未在法定期限内申请执行该裁决，丧失了执行申请权，这是赵雪英甘愿放弃结清一切费用的权利。中和润世公司早已不存在结清该房一切费用的义务，一审判决以中和润世公司未结清该房费用为由支持赵雪英不还押金不符合涉案合同第九条之规定，赵雪英根据该第九条之规定应当返还押金；二、涉案合同第十八条约定中和润世公司若存在迟交租金达十天所造成的损失，赵雪英可用押金抵偿，而迟交十天造成的损失按月租每日万分之三计算滞纳金不足60元赵雪英主张用全部押金3.4万余元抵偿60元太离谱，该主张背离了第十八条约定的原意，抵偿额度以造成的损失为限，一审判决支持赵雪英的主张不仅是理解事实错误，也是适用法律错误。三、一审判决认定赵雪英将中和润世公司办公室内物品强行搬空前通过特快专递、张贴通告及报纸公告的方式要求中和润世公司支付房租,这是脱离实际的认定，所谓的特快专递，里面只是一页无任何人签名的通知，且该通知中未要求支付房租；所谓的张贴通告是赵雪英将房屋收回上锁之日张贴的通告，该通告上没有赵雪英的签名，也未要求支付房租；所谓的报纸公告，也未要求支付房租，因此一审判决认定赵雪英用这三种方式要求支付房租与实际不符。四、一审判决认定中和润世公司的法定代表人奉莉波与赵雪英签订的《房屋租赁合同》合法有效，是适用法律错误。赵雪英在深圳购买了十多套房产进行出售和出租，违反了国务院及有关部、委、局限制香港居民在国内购房的五个法规，这是明显的违法无效合同，该五项法规中和润世公司多次交到仲裁委及法院，但始终未被理睬。五、一审判决认为赵雪英同意中和润世公司实际承租本案房屋是属债务加入,但本案不涉及债务加入问题,本案中和润世公司的法定代表人与赵雪英之间是名义上的租赁关系，不是债权债务关系，中和润世公司与赵雪英是租赁关系，也不是债权债务关系，一审判决将租赁关系视为债权债务关系，将名义上的承租人视为债务人，将实际承租人视为债务加入人，这是混淆了不同的法律关系，无任何法律依据。六、赵雪英在一审开庭时提出管辖问题，列举裁定和裁决试图说明本案不应由法院审理，这是明显的滥诉，管辖问题历经数次裁定和决定，最终裁定由福田法院审理，因此一审不应审理管辖问题。一审判决对于中和润世公司提出的应退押金的理由只字不提，却对管辖问题用大量篇幅占据判决书的查明部分，属于程序违法。七、赵雪英强行将出租屋停水停电、封门上锁、强行搬空，造成中和润世公司无法入内办公，在这种情况下，中和润世公司没有交租义务。深圳仲裁委裁决中和润世公司在这种情况下支付双倍房租及一切费用是属违法裁决。赵雪英自知这份裁决违法，因此至今没有申请执行该裁决，由此可知中和润世公司不存在尚欠的租金及费用。上诉人中和润世公司补充以下上诉事实与理由：一、一审判决以后，深圳市中级人民法院作出了一份生效的判决书，判决赵雪英向中和润世公司支付24万元人民币，该判决书已送达本案双方，该判决书证明中和润世公司无须再向赵雪英支付任何费用，反而赵雪英目前尚欠中和润世公司24万元，因此不存在未结清房租的事实。中和润世公司就该判决向省法院申请再审，已被驳回。二、深圳仲裁委作出的2014年1075号裁决，该裁决证明中和润世公司已赔偿赵雪英11万余元，该仲裁裁决书是由赵雪英在一审提交给法庭的，赵雪英已经就中和润世公司晚交租金，给其形成的损失要了双倍租金进行补偿，最后裁决中和润世公司向赵雪英支付双倍租金作为晚交租金的补偿，中和润世公司对此裁决一直有意见，该裁决内容被我方所提交的深圳中级人民法院所作判决主要事实所否定，中和润世公司已不拖欠赵雪英租期内的租金，赵雪英所收的押金应该返还给中和润世公司。被上诉人赵雪英答辩称：一、涉案租赁合同有效，租赁合同对赵雪英与中和润世公司据均有约束力。2010年4月9日，中和润世公司法定代表人奉莉波与赵雪英签订《房屋租赁合同》，承租赵雪英位于深圳市福田区。2607房屋是赵雪英依据国内法律法规和当时深圳市的政策依法购买，并依法办理了不动产权登记手续。对外出租时亦依法办理房屋租赁备案手续。双方所签订的《房屋租赁合同》是合同双方真实的意思表示，且合同没有违反法律法规的强制性规定，合同依法有效。2607房屋自承租后一直由中和润世公司实际使用，其2607房项下保证金、每月租金及各项费用均由中和润世公司支付。中和润世公司作为实际承租人，已经以实际行为向赵雪英履行2607房的租赁合同，其行为构成了对2607房租赁合同的债务加入。赵雪英没有明示免除某一方的合同义务，中和润世公司和奉莉波应共同承担2607房租赁合同项下承租人义务。且一审庭审过程中，中和润世公司代理人也确认中和润世公司为实际承租人，中和润世公司与赵雪英的租赁关系适用于2607房屋租赁合同。一审认定中和润世公司构成债务加入，2607租赁合同对赵雪英与中和润世公司均具有约束力，是正确的。一审认定的债务加入中的“债”是指租赁关系项下承租人支付租金的给付义务，是法律意义上的合同之债。中和润世公司错误将该债务加入理解为普通的债权债务关系中的“债”，是混淆法律概念。二、中和润世公司至今未付清2607房屋项下租金及费用，返还租赁保证金条件未成就，赵雪英有权依据合同不予退还租赁保证金。由于租赁期满且承租人拖欠租金，赵雪英依据合同申请仲裁，深圳仲裁委员会依法作出（2014）深仲裁字第1075号生效裁决书，裁决承租人向赵雪英支付2607房项下应付租金18072元及利息722.88元以及双倍租金赔偿金211034元、管理费、空调费等7057元。裁决生效后，中和润世公司及奉莉波至今仍未支付2607房项下拖欠的费用。中和润世公司和奉莉波作为承租人应当支付拖欠的租金及费用是基于租赁关系产生的合同之债，且业经生效的裁决确定，该给付义务不因权利人不申请强制执行而消灭。赵雪英未就该裁决向法院申请强制执行是赵雪英对其诉讼权利的处分，不是对其应收款的实体权利处分，更不视为赵雪英免除承租人的给付义务。中和润世公司认为赵雪英不申请强制执行，其就不存在未结清2607房屋费用的事实是错误的。依据租赁合同第九条约定，返还租赁保证金条件未成就。另，根据2607房租赁合同第十八条约定，承租方拖欠租金达10天以上的，出租人有权不予退还租赁保证金。该条是双方对出租人有权没收租赁保证金情形之一的约定。中和润世公司及奉莉波拖欠租金及费用已长达6年多，赵雪英主张不予退还保证金，一审判决予以支持是正确的。中和润世公司认为拖欠10天租金仅会产生滞纳金，是对没收租赁保证金条款的错误曲解。三、本案程序合法，事实认定正确。中和润世公司就押金问题前后向福田法院提起多次诉讼，后又上诉至深圳中院，后深圳中院指定福田法院受理。一审判决将案件涉诉情况和管辖问题在判决书中阐明，程序合法。另，租赁合同期届满前及之后，赵雪英通过特快专递、登报公告等多种方式不断催促中和润世公司办理租赁房屋，付清费用，以上事实有生效裁决书依法查明，一审判决认定事实正确。至于中和润世公司所主张的其期满后未能有效占有租赁物业不应支付租金，这一争议问题已由（2014）深仲裁字第1075号生效裁决书依法认定承租人应承担的给付义务和具体金额。中和润世公司主张无需支付租金缺乏依据。四、中和润世公司滥用诉权，恶意诉讼。案涉租赁合同早在2013年1月31日期满，双方之间租金纠纷已有生效仲裁裁决处理，双方因搬迁产生的财产纠纷也经法院作出生效判决。中和润世公司利用法院接受符合立案条件材料应当立案审理的履职行为，对一个早已结束的租赁关系不断起诉、撤诉、上诉、申请不予执行仲裁裁决，六年间就同一租赁纠纷引发十几个案件，对赵雪英的生活造成了极大的困扰。更甚者，中和润世公司在诉讼过程中口不择言，随意捏造其法定代表人与赵雪英是男女恋爱关系，诉讼不诚信。中和润世公司及其代理人滥用诉权，通过恶意诉讼的手段侵害赵雪英的合法权益，浪费司法资源，请求法院依法查明上述事实，依法对其不当行为施予适当的惩戒措施。五、中和润世公司提交的深圳中级人民法院18499号民事判决书是在2017年作出的，并非是在本案一审判决后出具。此外，该份判决书载明的是中和润世公司已经就案涉的租赁物业内可拆除的装饰装修费用另案向赵雪英主张进行救济。六、深圳仲裁院2014年1075号裁决书确认了中和润世公司拖欠赵雪英租金的事实，而根据案涉物业《房屋租赁合同》约定，承租人拖欠租金费用的，出租人不予退还租赁押金。中和润世公司向一审法院起诉请求判令：1、赵雪英返还租房押金34422元；2、赵雪英返还2013年6月1日至2018年10月31日期间押金所产生的利息11187.15元；3、赵雪英偿付装修损失费43780元；4、赵雪英承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2010年04月09日，中和润世公司法定代表人奉莉波、赵雪英签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由奉莉波承租赵雪英所有的位于广东省深圳市福田区，租赁期限自2010年4月1日起至2013年1月31日，租金每月17211元，租赁保证金34422元。后来双方又达成补充协议：租金自2012年2月1日起开始逐年递增5%，即2012年2月1日至2013年1月31日每月租金为人民币18072元。房屋租赁合同签订后，该房屋实际由中和润世公司使用，并且一直是由中和润世公司支付租金及管理费、水电等费用。租赁合同第九条约定：赵雪英向奉莉波返还租赁保证金的返还条件（需全部满足）：1、租赁期满奉莉波不续租；2、结清租赁期间一切费用；3、不得在租赁房屋内从事违法活动。租赁合同第十八条约定不予退还租赁保证金的七种情形，包括乙方奉莉波拖欠租金10天以上。租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，2010年4月9日中和润世公司向赵雪英支付了2607、2608房屋（中和润世公司直接与赵雪英签署的房屋租赁合同）的押金68844元。之后中和润世公司将2607与2608号房打通，进行了装修，用于公司日常使用。租赁合同期限届满后，中和润世公司与赵雪英并未续签房屋租赁合同，至2013年3月20日中和润世公司并未搬离该房屋。2013年6月1日赵雪英将中和润世公司所有物品搬出该房屋。在赵雪英搬走房屋内物品之前，赵雪英曾以特快专递、张贴通知以及报纸通告等方式要求中和润世公司及奉莉波支付租金、腾退房屋。2013年8月26日，赵雪英就2607和2608号两套房屋所涉的租赁合同向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会受理后分别做出（2014）深仲裁字第1075号和（2015）深仲裁字第113号裁决书，其中（2014）深仲裁字第1075号裁决书裁决被申请人奉莉波支付2607号房2013年1月租金18072元及利息722.88元，以及双倍租金的赔偿金人民币211034元，以及管理费、空调费、空调维护费、电费等7057元。在赵雪英申请仲裁期间，中和润世公司及奉莉波向深圳市中级人民法院申请确认两份租赁合同中的仲裁条款无效，深圳市中级人民法院于2014年4月18日作出（2014）深中法涉外仲字第61号、62号民事裁定书，均裁定驳回了中和润世公司和奉莉波的确认仲裁条款无效的申请。此后中和润世公司又将此房屋租赁合同纠纷起诉至一审法院，一审法院于2014年7月10日作出（2014）深福法民三初字第478号裁定，认为该案不属于人民法院主管范围，依法应由深圳仲裁委员会仲裁裁决，故裁定驳回了中和润世公司的起诉。中和润世公司不服该裁定上诉于深圳市中级人民法院，该院审理后作出（2014）深中法房终字第1942号裁定，认为从合同的实际履行来看，使用房屋的权利主体和给付租金义务的主体都是中和润世公司，赵雪英接受了中和润世公司对涉案合同项下债务的履行，在赵雪英没有明示免除债务人奉莉波义务的情况下，应视为赵雪英同意中和润世公司的债务加入，合同中的仲裁条款对中和润世公司亦有约束力，因此驳回了上诉，维持了一审法院一审裁定。之后中和润世公司向深圳仲裁委员会申请仲裁，2016年10月20日，深圳仲裁委员会作出《不予受理通知书》，认为2607房的租赁合同是奉莉波签订，中和公司（即中和润世公司）与赵雪英之间并未签订仲裁协议，因此对中和公司的仲裁申请不予受理。之后中和润世公司再次因该房屋租赁合同纠纷起诉至一审法院，一审法院审查后作出（2016）粤0304民初25825号民事裁定，认为中和润世公司本次起诉属于重复诉讼，故裁定不予受理。之后中和润世公司上诉至深圳市中级人民法院，该院审查后认为深圳仲裁委员会对中和公司的仲裁申请不予受理，应当认定为出现新的事实，因此作出了（2017）粤03民终2072号裁定书，撤销了一审法院（2016）粤0304民初25825号民事裁定，裁定由一审法院立案受理。一审庭审中，中和润世公司确认案涉租赁合同是奉莉波与赵雪英签订，自己为实际承租人，其与赵雪英的租赁关系适用于奉莉波与赵雪英签订的租赁合同。赵雪英确认中和润世公司为实际承租人的事实，认为赵雪英已经以实际行为在履行该份租赁合同，中和润世公司的行为构成了债务加入，其和奉莉波共同承担2607号房屋租赁合同下的承租人义务。一审庭审中，一审法院询问中和润世公司和赵雪英有无对双方之间的租赁合同解除或者终止后的装修止损进行约定，中和润世公司、赵雪英均称没有约定。一审法院认为：奉莉波与赵雪英签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。租赁合同签订后，中和润世公司实际使用了案涉房屋并向赵雪英支付租金，赵雪英对此并无异议，根据（2014）深中法房终字第1942号裁定内容，在赵雪英没有明示免除债务人奉莉波义务的情况下，中和润世公司使用租赁物及支付租金的行为已构成了债务加入，租赁合同对中和润世公司亦有约束力。本案庭审中，中和润世公司、赵雪英双方均认为租赁合同对双方都予以适用，因此，一审法院对双方的租赁关系予以确认，并认定租赁合同对双方均具有约束力。案涉房屋租赁合同约定了2607号房的租赁保证金为34422元，中和润世公司提供了赵雪英出具的收据复印件，赵雪英对此无异议，一审法院对此予以确认。案涉房屋租赁期间为2010年4月1日至2013年1月31日，中和润世公司称租赁期间为6年，没有依据，一审法院不予采信。租赁合同约定的租赁期限届满后，中和润世公司和奉莉波并未与赵雪英续签租赁合同，中和润世公司仍继续占有使用租赁房屋，无证据显示赵雪英此时提出过异议，根据合同法第二百三十六条的关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，中和润世公司和奉莉波与赵雪英之间的租赁合同转为不定期租赁，当事人都有随时解除合同的权利。赵雪英在不定期租赁期间通过特快专递、张贴通知以及报纸通告等方式要求中和润世公司及奉莉波支付租金、腾退房屋，是赵雪英依法行使合同解除权，一审法院予以确认。租赁合同第九条约定赵雪英返还租赁保证金的条件之一是结清租赁期间一切费用，但中和润世公司及奉莉波在租赁合同履行期间存在拖欠中和润世公司租金的事实，在租赁合同解除之后，中和润世公司及奉莉波也未向赵雪英结清租赁期间的各项费用，中和润世公司主张返还租赁保证金（即押金）并支付相应的利息，不符合合同约定，一审法院不予支持。同时根据租赁合同第十八条关于拖欠租金达10天以上赵雪英有权不予退还租赁保证金的约定，赵雪英答辩主张不予退还租赁保证金，符合合同约定，一审法院予以支持。关于中和润世公司主张的赵雪英偿付其装修损失43780元的问题。中和润世公司在接手使用案涉物业后对案涉物业进行了装饰装修，虽然双方在租赁合同中对此并未约定，但赵雪英对中和润世公司装修行为并未提出异议，应视为赵雪英同意中和润世公司进行装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”、第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。案涉租赁合同在租赁期满后，对于未形成附合的装饰装修物，理应由中和润世公司自行拆除，但赵雪英在通知中和润世公司搬离后中和润世公司拒绝将物品搬离和清理，由此导致赵雪英强行将中和润世公司物品清理，双方就此发生的纷争及赔偿已另有诉讼解决，一审法院对此不予处理；对于已附合部分的装修，根据上述法律规定，如中和润世公司存在损失，损失亦应由中和润世公司自行承担，赵雪英无需对中和润世公司进行补偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回中和润世公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2035元（中和润世公司已预交），由中和润世公司负担。经审理查明:一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：涉案租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案租赁合同期间届满后，奉莉波与中和润世公司拖欠赵雪英租金，依照租赁合同第九条及第十八条，赵雪英不退还租赁保证金符合租赁合同约定。在合同期间届满后，中和润世公司拒绝搬离，导致赵雪英将其物品搬离和清理，对该物品损失双方已经另案解决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故对于中和润世公司请求赵雪英赔偿附合装饰装修费用，本院不予支持。综上，中和润世公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币962元，由深圳市中和润世影视文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 乐 乐审判员 李   原审判员 许 海 锚二〇二〇年十一月六日书记员 吴佳（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。