陕西省大荔县人民法院   民事判决书       (2020)陕0523民初2655号   原告: 董竹梅，女，1973年6月3日出生，汉族，住所大荔县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：郭永民，陕西唯成律师事务所律师。   被告：大荔亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司），住所大荔县。统一社会信用代码：。   法定代表人：楼相其。   委托诉讼代理人：傅泳云，男，1969年11月21日出生，汉族，住所大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系被告亿丰公司总经理。   第三人：王力，男，1981年8月28日出生，汉族，住所大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告董竹梅与被告亿丰公司、第三人王力确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董竹梅及其委托诉讼代理人郭永民，被告亿丰公司委托诉讼代理人傅泳云、第三人王力到庭参加诉讼。被告亿丰公司法定代表人楼相其经本院传唤因故未到庭。本案现已审理终结。   原告董竹梅向本院提出诉讼请求： 1.请求法院依法确认原、被告于2008年6月20日签订的商品房买卖合同合法有效，继续履行；2、依法判令要求被告为原告办理其购买的4-4-501号房产登记手续；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2008年6月20日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的大荔县XX镇XX街XX城XX单元XX房，因购买时系期房，原告按照被告亿丰公司要求在大荔县工商银行办理了12万元住房贷款。在大荔县房管局有备案的编号：XXXXX《商品房买卖合同》和《大荔县房地产抵押贷款合同》以及《个人购房借款担保合同》和原告的《抵押申请》。原告已经连续向工行偿还了近12年贷款。原告于2011年12月6日又向被告公司交了3万元的购房现金，公司财务出具收据且加盖财务专用章，被告向原告交付了房屋。依据该《商品房买卖合同》第8条、第12条之规定，被告应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记，但被告于2011年12月6日向原告交付房屋后，至今仍未给原告办理房屋产权证。2019年，原告按照被告物业公司要求，更换了电表，补交了2013年至2020年3月的物业费2300元。2020年3月，原告在其购买的案涉房屋装修时，第三人王力前来阻挡，称该房系其所有，不让原告装修，后原告报警，警察建议原告诉讼处理，故原告诉至法院。   被告亿丰公司辩称：同意原告的两项诉请内容，2006年至2012年傅泳云一直在亿丰公司担任总经理，后来由于法定代表人楼相其去美国之后，就将公司事务委托给其本人，有法人出具的授权委托书，并将公章交给其管理。因原告前期购房时傅泳云尚在被告公司工作，所以关于案涉购房合同和银行抵押贷款手续的真实性其予以认可，都是真实有效的，后来由于公司经营不好所以后期的工作其未参与不清楚。第三人所述的其他人办理按揭不是真实的是有这种情况，本案原告刚开始本身只是为了按揭贷款就签订了XXXX号房屋的房屋买卖合同和贷款合同，但原告后来真的想要买房，因XXXX案涉房屋未达到交房条件，所以将已经建成的X号楼XXX、XXX的房子交付给原告，先让其住着，等案涉房屋盖好之后再行交付，实际上原告现在居住的房屋与其无关，后来原告也补齐了购房款，被告亿丰公司现在只认可案涉房屋系原告购买。   第三人王力陈述意见：1、不认可被告代理人傅泳云的代理资格，因被告公司法定代表人楼相其2015年就离开大荔，傅泳云是否同意代理不得而知，认为傅泳云不是公司员工，不具备代理资格，在法人未认可的情况下盖章亦无效。2、原告代理人提供的2020年7月21日董竹梅交清全部购房款的证明公章系盗盖，因2015年被告法人和其妻子吴某某已经离开大荔，之后出具的加盖公章的材料存在盗盖的可能。3、对于原告的诉请一，认为原被告之间的合同是无效合同。2008年原告办理的按揭贷款，但在此之前没有支付首付款，也没有收房，2011年原告支付了3万元购房款的收款收据能够否认合同效力，因原告实际是2011年购买的被告公司XXX、XXX的房屋，所以此时支付了购房款，剩余房款是用XXX的按揭贷款来冲抵XXX、XXX房屋的购房款，其并未实际购买案涉XXX号房屋，仅是办理了按揭贷款，2008年期间被告亿丰公司在工商银行套取贷款存在40多套房子，与原告有相似情况的有五个人，其也认识，原、被告之间不是真实的合同关系。4、对于诉请二其认为不能办理房产过户手续。   原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：   1、原告身份证复印件，证明原告个人身份信息；   2、商品房买卖合同，证明原告2008年6月20日与被告签订购房合同，原告为合法买受人。   3、抵押贷款合同，证明原告于2008年6月30日与大荔县工商银行签订房地产抵押贷款合同，以大荔县XX镇XX城XX房屋作抵押从银行按揭贷款。   4、抵押申请，证明原告以大荔县XX镇XX街XX单元房申请抵押。   5、个人购房借款担保合同，证明原告以该房做担保，向工商银行借款12万元。   6、工商银行还款计划表，证明原告按照工行的计划表向银行按时还款。   7、借记卡账户历史明细表，证明原告每月向工行还款的流水清单。   8、收据，证明原告交付购房款，及办房产证支付的第二笔相关费用。   9、收据，证明原告交付的物业费，被告出具的收据。   10、证明一份，证明原告将购房款结清。   11、银行流水，证明原告按时归还银行贷款。   被告亿丰公司对原告提交的上述证据的真实性均无异议。   第三人王力发表如下质证意见：对证据1无异议；证据2的真实性予以认可，证明目的有异议，其了解的是原、被告为了套取银行贷款签订的商品房买卖合同和抵押贷款合同，故对证据三的真实性也不予认可；证据4、5、6均系银行贷款所需的材料，故不予认可；证据8的收据出示时间是2011年12月6日，而原告购买亿丰现代城502、602的房屋是在2011年5月12日，所以原告交付的房款是这两套房子的购房款，因案涉房屋是2008年购买的；证据9收据不予认可，因房子未入住不存在物业费的问题，收据上的公章是亿丰公司内部的财务专用章，不是物业公司的公章，亿丰公司也没有专业物业；证据10不予认可，因无收据和转账记录，这张证明不能证明购房款完全支付；证据11因看不懂不予认可。   第三人王力为证明自己的主张，向本院提交以下证据：   1、2014年5月16日与被告签订的商品房买卖合同；   2、销控表一份；   3、收据一份；   4、房屋销售明细一份，房屋销售明细是合同附件；   以上证据证明被告将案涉XXX房屋卖给第三人，其系合法买受人，该房屋所有权应归其所有。   5、原、被告签订的商品房买卖合同，证明原、被告签订的商品房买卖合同是XXX、XXX两套，并非本案涉诉房屋，原告现在也实际在XXX、XXX居住。   6、2020年7月15日，第三人与被告法定代表人楼相其微信聊天记录一张，证明原被告签订XXX房屋买卖合同时为了办理按揭贷款，因原告实际购买的XXXXXX号房不能办理按揭。   对于第三人王力提交的证据，原告董竹梅发表以下质证意见：对证据1的真实性予以认可，证明目的不予认可，因该合同不符合一房一合同的常理，原告合同在先之后就不应该存在该合同；证据2因未有原件不予认可；证据3收据真实性予以认可；证据4真实性予以认可，证明目的同证据一的观点；证据5因未有原件不予认可；证据6真实性予以认可，证明目的不予认可，因楼相其的陈述与签订房屋买卖合同相矛盾。   被告亿丰公司对第三人王力提交的上述证据的真实性均予以认可，但签订房屋买卖合同是因被告亿丰公司之前向王力借款，后借款无力归还，就用这些房子抵账了，其中包括案涉房屋，这实质就是以物抵债。   当事人围绕争议焦点进行了举证质证，因被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院予以确认；对于第三人提交的证据1-5，结合本院在大荔县房管局调取的信息，真实性予以确认；证据6的微信聊天记录因无法反映出系被告公司法定代表人的陈述，且未有其他证据相互印证，故不予确认。   本院经审理查明事实如下：2008年6月20日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：“原告购买被告开发的大荔县XX镇XX街XX城XX单元XX房，原告在2008年 月 日支付首期房款65128元，剩余房款120000元办理银行按揭贷款......”。 合同签订后原告未支付购房首付款，2008年7月1日，原告与中国工商银行大荔县支行签订《大荔县房地产抵押贷款合同》以及《个人购房借款担保合同》，约定：原告将案涉房屋作抵押，向工行借款120000元用于购置住房，期限自2008年6月30日至2023年6月30日止，月利率5.54625‰。签订贷款合同当日，银行便发放贷款。2011年5月12日，原、被告再次签订商品房买卖合同，约定原告购买被告公司开发的XX城XX幢XX单元XX、XX室，并对房屋面积、价款、支付方式等作了相关约定。2011年12月6日，原告向被告亿丰公司现金支付购房款30000元，被告亿丰公司出具收款收据一张。后原告对该房屋进行装修并投入使用，现在仍居住该房屋。2020年3月，原告装修案涉XXX号房屋时第三人王力前来阻挡，称该房系其所有，房屋权属产生争议，原告诉至法院。   另查明，案涉房屋自2008年8月起按月归还中国工商银行大荔支行银行贷款，经本院通过银行查询：原告提供的银行还款记录显示的自2008年1月起至2011年6月的还款账户XXXXXXXXXXXXXXX9423不是原告董竹梅名下的账户，自2011年7月起至今的还款账户XXXXXXXXXXXXXXX5871系原告董竹梅名下的账户。   本案审理过程中，本院于2020年9月16日通过邮寄向被告亿丰公司送达了诉状副本、到庭传票等相关法律文书，2020年9月17日被告签收后其委托诉讼代理人傅泳云到庭参加诉讼，其持有被告亿丰公司法定代表人委托其处理亿丰公司所有事务的授权委托书并盖有公司公章，该授权委托书载明：“亿丰公司法定代表人楼向其因本人在美国生活，不便处理亿丰公司的事务，特委托公司总经理傅泳云代为处理其公司债权、债务、房屋销售等事宜，傅泳云代表公司签订的所有合同、文件其予以认可”。为了查明案件情况，委托诉讼代理人傅泳云到庭后本院准许其参加诉讼。   本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“ 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中，原告就案涉房屋在未支付首付款的情况下就办理了按揭贷款，不符合一般购房人购买房屋时的缔约顺序。根据庭前和原告的谈话其述称案涉房屋办理了按揭贷款之后想要换成XXXXXX房屋，后因XXXXXX存在他物权其认为未调换成功，才起诉要求继续履行案涉房屋买卖合同，而在签订XXXXX房屋后其支付了部分购房款3万元，并与被告约定该套房屋的剩余购房款用案涉房屋的银行贷款来冲抵，签订XXXXXX合同后被告交付了该套房屋，原告至今在XXXXXXX房屋居住；结合被告在庭审中陈述的原告最初仅是为了按揭贷款签订了案涉房屋买卖合同，且按揭贷款自2008年1月起至2011年6月的还款账户XXXXXXXXXXXXXXX9423不是原告董竹梅名下的账户，能够说明原、被告签订案涉房屋买卖合同系其虚假意思表示，实质上是为了办理银行贷款而提供的材料。即使认定原告就案涉房屋已经全额支付购房款，但原告在2008年签订房屋买卖合同后至今长达12年房屋并未交付入住，亦未要求被告履行其他合同义务，而是在自己居住的XXXXXX房屋产生权属争议时才主张继续履行案涉房屋买卖合同，不符合常理。综上，根据《民法总则》第一百四十六条规定，本案房屋买卖合同为无效合同，因此对于原告的要求确认合同有效的诉请应予驳回。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：   驳回原告董竹梅的诉讼请求。   案件受理费4003元，由原告董竹梅负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。         审 判 长 郭 磊    人 民 陪 审 员 岳 嵘   人 民 陪 审 员 左剑波              二〇二〇年十一月十一日           书 记 员 权小璇   12          1