河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5965号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司方城县支行，住所地河南省方城县城关镇育才路238号。负责人：王伟，该支行行长。委托诉讼代理人：邓伟，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：董更新，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵明献，男，1961年9月9日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：韩梦霞，河南赫亦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王华，女，1970年8月21日出生，汉族，住河南省方城县。上诉人中国农业银行股份有限公司方城县支行（以下简称农业银行方城支行）因与被上诉人赵明献、王华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人农业银行方城支行委托诉讼代理人董更新，被上诉人赵明献及其委托诉讼代理人韩梦霞到庭参加诉讼。被上诉人王华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行方城支行上诉请求：1.撤销河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初997号民事判决书，改判赵明献支付房屋占用费295020元；2、一、二审诉讼费用由赵明献、王华承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，赵明献占有房屋的时间应自2010年12月31日至2020年7月21日。赵明献自2011年元月1日未经农业银行方城支行同意即将涉案房屋租赁给王华直到2020年7月21日，并收入高额租赁费92.7万元（含王华74.1万元）。且涉案房屋也是由赵明献返还,充分说明该租赁房屋一直由赵明献占有控制。2.本案起因是赵明献违法转租而形成的，正是因为赵明献对长期占有并将房屋对外租赁的行为造成了农业银行方城支行对名下所有的房屋丧失了实际占有和管控，而赵明献将房屋对外出租给王华时双方发生纠纷，但该纠纷期间并不影响赵明献对房屋的实际管控，该期间农业银行方城支行的合法权益无法通过自身行为得以有效实现，故不存在一审判决认定的因农业银行方城支行的原因造成租金损失扩大的情形。3.一审判决有违公平的民法原则。赵明献在长期恶意占有农业银行方城支行房产，并将该房产进行违法出租进而获取高额的租金92.7万元，而农业银行方城支行仅获得17.1万元的租金，有违民法公平原则。赵明献辩称，1.赵明献与王华的一年期租赁合同于2013年12月31日已经终止，此后王华继续占用涉案房屋系农业银行方城支行未向王华主张权利，与赵明献无关，农业银行方城支行主张赵明献占用涉案房产至今并无证据予以证实。赵明献不存在收取高额租金的情形，王华的个人陈述不能作为认定案件事实的依据。2.农业银行方城支行怠于行使权利，导致损失扩大，对涉案房产不管不问，不得就扩大的损失要求赔偿。农业银行方城支行对赵明献将涉案房屋转租给王华的事实非常清楚，因农业银行方城支行一直未主张权利，导致王华占用涉案房屋至2020年7月21日。3.赵明献于2013年已经不再使用涉案房屋，也未支付租赁费用，但农业银行方城支行并未提出解除租赁合同关系，也不存在不断催促赵明献腾房的行为。王华未答辩。农业银行方城支行向一审法院起诉请求：1.判令解除赵明献与农业银行方城支行之间的租赁合同关系；2.判令赵明献腾退房屋；3.判令赵明献支付拖欠房屋费用（自2013年12月1日起按合同约定租金标准计算至2020年7月1日的租金为32.5万元，之后按年租金5万元计付至搬离止）；4.本案诉讼费由赵明献承担。一审法院认定事实：2010年12月31日，农业银行方城支行与赵明献签订了房屋租赁合同，双方约定农业银行方城支行将位于方城县博望镇文化路东段南侧（原博望营业所）房屋77间（建筑面积2767.85平方米）出租给赵明献，租期1年（自2010年12月1日至2011年11月30日），租赁费57000元，由赵明献于2010年12月31日前一次性支付；在征得出租人书面同意后承租人方可在租赁期内将该房部分或全部转租或转借他人，如未经出租人书面同意，擅自将该房屋转租或转借第三人的，或者不支付或者不按照约定支付租金达30日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋；出租人未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金1％标准支付违约金。房屋租赁合同签订后，赵明献即将57000元的租赁费支付给了农业银行方城支行，农业银行方城支行将所出租的房屋交付赵明献使用。在租赁期限内，赵明献又将所承租的部分房屋转租给了第三人王华用以经营超市使用。农业银行方城支行与赵明献约定的房屋合同到期后，赵明献继续租用，并支付房屋租赁费至2013年11月30日。后因农业银行方城支行不再出租房屋，赵明献亦未再向农业银行方城支行交纳租赁费用。第三人王华占用该处房产中的部分房屋经营超市使用。现农业银行方城支行以赵明献拖欠租金，赵明献与第三人不腾退房屋为由诉至本院，请求依法判决。一审法院另查明，1．农业银行方城支行与赵明献所签订的房屋租赁合同到期后，农业银行方城支行在明知赵明献已将房屋转租给第三人王华的情况下，未提出解除合同，并收取了赵明献当年的租赁费。2.第三人王华占用该处房屋所开办的超市已关门停业四年有余。3.2020年7月21日原被对案涉房屋进行了收房交接，现案涉77间房屋（原博望营业所）已全部交由农业银行方城支行管理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，农业银行方城支行与赵明献所签订的一年期租赁合同到期后，赵明献继续租赁房屋，农业银行方城支行亦未提出异议且收取赵明献所交纳的租金，农业银行方城支行、赵明献之间的房屋租赁合同期限为不定期。农业银行方城支行在诉状中称其在2013年11月30日之后不再向赵明献出租该房屋与赵明献提供的通话录音中所涉及的内容一致，说明在此之后农业银行方城支行、赵明献之间的不定期租赁合同不能继续履行，赵明献在此情况下未督促第三人及时腾房，存在一定的过错。农业银行方城支行作为出租人在停止出租案涉房屋的情况下未要求解除合同，同时赵明献自农业银行方城支行不再租赁后未再交纳租赁费用，在农业银行方城支行、赵明献租赁合同约定的解除条件成就时，农业银行方城支行作为解除权人怠于行使权利，对房屋租金损失的扩大及本案的形成亦有过错。根据公平原则酌定赵明献对截止交房时的租金在10％的范围内予以支付。按农业银行方城支行所诉，自2013年12月1日至赵明献2020年7月21日将房屋交还给农业银行方城支行，共欠付租金327800元，以上由赵明献负担32780元。农业银行方城支行、赵明献所签订的租赁合同中关于支付违约金的约定均不符合本案的情形，故农业银行方城支行要求赵明献承担违约金的请求，本院不予支持。农业银行方城支行诉称其在不再出租房屋后向赵明献主张腾退房屋，未举证予以证实，本院不予采信。因赵明献已将所承租房屋全部交还给农业银行方城支行，农业银行方城支行、赵明献所签的租赁合同已经解除。故农业银行方城支行的其他诉讼请求本院不予支持。第三人王华经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。判决：一、赵明献于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司方城县支行支付房屋租赁费32780元；二、驳回中国农业银行股份有限公司方城县支行的其他诉讼请求。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：赵明献是否应予支付农业银行方城支行295020元的房屋占用费用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，农业银行方城支行与赵明献所签订的一年期租赁合同到期后，赵明献继续租赁房屋，农业银行方城支行并未提出异议且收取赵明献所交纳的租金，故此后农业银行方城支行与赵明献之间的房屋租赁合同期限应为不定期租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持”。农业银行方城支行未在规定期限内对赵明献转租的事实提出异议，故赵明献与王华之间的转租合同应为有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。本案一审中，赵明献已经就农业银行方城支行2017年之前的租金请求权提出诉讼时效抗辩。二审庭审中，农业银行方城支行和赵明献均对王华于2016年7月停业的事实不持异议，故农业银行方城支行请求赵明献、王华支付2016年7月之前的租赁费用的诉讼时效截止日期应为2017年7月，现有证据不能证实本案存在诉讼时效中断、中止等情形，故赵明献主张2016年7月之前的租金已过诉讼时效的理由成立，农业银行方城支行主张赵明献支付自2013年12月1日至2016年7月期间的租赁费用，已超过法定的诉讼时效，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。农业银行方城分行与赵明献均认可王华所经营的超市于2016年7月31日停业，农业银行方城支行亦并未提供证据证实此后期间内赵明献仍占有使用涉案房屋，故应视为王华、赵明献以自己的行为表示不再履行该租赁合同。在涉案房屋已经无人占有使用的情况下，农业银行方城支行应当及时采取措施收回涉案房屋，以防止其损失的扩大。农业银行方城支行于2016年7月以来，怠于行使要求解除合同及负有腾退义务的次承租人王华搬离涉案房屋的权利，导致涉案房屋无人占有使用至今，故其对因此造成的房屋占用费用扩大的损失无权主张赔偿。一审法院依据公平原则，判令赵明献在欠付租金总额10%的范围内承担赔偿责任，并无不当，本院依法予以维持。综上，农业银行方城支行关于赵明献应予支付295020元的房屋占用费用的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，农业银行方城支行的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725.3元，由上诉人中国农业银行股份有限公司方城县支行负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年十一月二十日法官助理赵希国书记员乔国盛