广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0103民初13038号 原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。 法定代表人：吴炜，职务董事长。 委托诉讼代理人：陈静云，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘超群，广东金桥百信律师事务所律师。 被告：张春花，女，1979年2月12日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：赵志明，北京市隆安（广州）律师事务所律师。 原告广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀公司）与被告张春花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告越秀公司的委托诉讼代理人陈静云，被告张春花的委托诉讼代理人赵志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告越秀公司当庭向本院明确诉讼请求为：1．被告立即向原告支付2020年4月1日至2020年10月31日的按每月2388.6元的标准计算的物业管理费16720.2元及违约金（各月违约金以当月应付管理费为本金，从次月1日起按每日千分之三的标准计算至管理费交清之日止，每期违约金以当月所欠物业费的本金为限）；2．被告立即向原告一次性支付2020年1月份的物业管理费违约金1705.5元（以2388.6元为本金，从2020年2月1日起按每日千分之三计算至2020年9月26日止），支付2020年2月份的物业管理费违约金1497.7元（以2388.6元为本金，从2020年3月1日起按每日千分之三计算至2020年9月26日止），支付2020年3月份的物业管理费违约金1275.5元（以2388.6元为本金，从2020年4月1日起按每日千分之三计算至2020年9月26日止）；3．被告向原告支付2020年3月至2020年9月公摊水费179.76元，2020年3月至2020年9月公摊电费1376.43元，2020年5月至2020年9月室内电费69.27元，合计1625.46元；4．本案受理费由被告承担。 事实和理由：2012年4月5日，房地产开发单位广州市越汇房地产开发有限公司（本段简称“越汇开发公司”）与广州越秀物业发展有限公司（原名广州城建开发物业有限公司）签订了《前期物业服务合同》，约定越汇开发公司将座落于广州市财富大厦委托原告提供物业管理服务。被告是广州市荔湾区西湾路152号XXXX房的业主，预售购房合同建筑面积199.05平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，越汇开发公司与原告就物业管理服务达成如下协议：1.第五条物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为：塔楼12元／月·平方米（每月每平方米壹拾贰元整／月·平方米）;2.第六条业主或物业使用人应缴的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；3.第二十四条甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费（物业服务资金）的，每逾期一日，按日交纳欠费总额3‰的违约金；4.第二十八条本合同期限3年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止；第二十九条本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同有效顺延。合同签订之日起至原告提起诉讼之日止，财富大厦并未成立业主委员会，一直是原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同顶下的物业管理服务义务。自2020年1月1日至今，被告一直拖欠涉案物业的物业管理费。截止至2020年10月31日，被告己拖欠原告物业管理费高达16720.2元及相应违约金。原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。原告与越汇开发公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，依法成立有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕8号）》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《前期物业服务合同》对被告具有法律拘束力。合同签订后，原告己全面履行了合同约定的义务，但被告却未能依约向原告支付物业管理费。被告的行为严重违反了合同约定、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”以及《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用”之规定，严重损害了原告的合法权益，已构成违约，被告应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付拖欠的物业管理费和违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请法院依法支持原告的诉讼请求，并尽快裁判。 被告张春花答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。欠费原因：1、由于新冠疫情导致资金紧张，被告方与原告方多次进行协商，但未达成一致意见。2、我方认为物业管理不到位，原告方未及时为营业区域进行保洁，未把被告方的物业情况告知、沟通，导致被告方的物业空租在那里。原告应对被告物业未能出租承担一定的责任。3、我方认为原告提交的证据未能证明物价部门核定的价格标准。 经审理查明：2012年4月5日，房地产开发单位广州市越汇房地产开发有限公司与广州城建开发物业有限公司（2017年6月23日经核准已变更名称为广州越秀物业发展有限公司，即本案原告）签订了《前期物业服务合同》，约定广州市越汇房地产开发有限公司选聘委托原告为广州市荔湾区西湾路财富大厦提供前期物业管理服务；合同期限3年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止；本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同有效顺延。原、被告双方都确认，被告是涉案房产荔湾区西湾路152号XXXX房的产权人，以及该房面积为199.05平方米。2014年2月23日，原告（乙方）与被告张春花（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方所购房屋坐落在广州市荔湾区西湾路152号XX-XXXX房，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议；本物业管理区域物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按12元每月每平方米的收费标准向甲方或物业使用人收取；除大厦物业服务中心办公、生活用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金；交付后尚未入住的物业，业主也应自物业交付之日起全额交纳物业服务资金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳当月物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金；受有关部门、单位或乙方的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务资金支出），收费标准执行政府规定；本协议期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止等。同日，被告办理了上述房屋的收楼手续。 庭审中，原、被告双方都确认涉案房产所在小区尚未成立业主委员会；是原告在涉案房产所在小区进行物业管理；被告按每月2388.6元的标准向原告交纳物业管理费至2020年3月31日（其中2020年1月至3月的物业管理费是在2020年9月26日才交纳的），自2020年4月1日起的物业管理费未交纳。原告为证明代被告垫付了广州市荔湾区西湾路152号XX-XXXX房2020年3月至2020年9月公摊水费179.76元、2020年3月至2020年9月公摊电费1376.43元、2020年5月至2020年9月室内电费69.27元，向本院提交了水电费的缴费清单及发票等证据。被告确认尚未交纳上述原告主张的水电费。原告为证明向被告催缴过物业管理费及上述水电费，向本院提交了律师函、EMS邮寄单及物流查询结果等证据。被告为证明原告物业管理不善，向本院提交了门上张贴有广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会出具的法律文书的几张照片。 本院认为：原告越秀公司与被告张春花于2014年2月23日签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告作为涉案房屋的权属人，应向作为涉案房屋所在小区物业管理公司的原告支付物业管理费。被告仅以几张张贴有广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会出具的法律文书的几张照片为依据，主张原告物业管理不善，并以此为由拒付物业管理费，明显不能成立，本院对此不予支持。经核算，涉案房屋每月物业管理费为2388.6元，被告欠缴自2020年4月1日至2020年10月31日的物业管理费共计为16720.2元。故原告要求被告支付2020年4月1日至2020年10月31日的物业管理费共计16720.2元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因被告未按时缴纳物业管理费，根据合同约定应自逾期之日（次月1日）起以当月拖欠物业管理费为本金计缴违约金，故原告主张自欠缴次月1日起计算违约金合理有据，本院予以支持；但合同所约定的违约金计算标准（每天千分之三）明显过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%计算为宜；各月违约金均以当月所欠物业管理费金额为限。至于2020年1月至3月的物业管理费，由于被告逾期至2020年9月26日才缴纳，因此被告也应按上述计算方法及标准计付相应违约金给原告，但均应计算至2020年9月26日止。原告所主张超出本院支持部分的违约金诉请，本院依法予以驳回。原告代被告缴纳了2020年3月至2020年9月公摊水费179.76元、2020年3月至2020年9月公摊电费1376.43元、2020年5月至2020年9月室内电费69.27元，依据合同约定应由被告返还给原告，但被告至今未向原告支付，故原告要求被告向其支付代垫付的上述水电费，合法合理，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、第一百零八条、第二百七十一条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十四条的规定，判决如下: 一、被告张春花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付自2020年4月1日起至2020年10月31日按每月2388.6元为标准计算的物业管理费共16720.2元以及逾期违约金（各月违约金均以当月应付未付物业管理费2388.6元为基数，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%计至实际付清日止；各月违约金均以当月所欠物业管理费金额为限）； 二、被告张春花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2020年1月份至3月份的物业管理费逾期违约金（各月违约金均以当月应付未付物业管理费2388.6元为基数，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%计至2020年9月26日止；各月违约金均以当月所欠物业管理费金额为限）； 三、被告张春花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2020年3月至2020年9月公摊水费179.76元、2020年3月至2020年9月公摊电费1376.43元、2020年5月至2020年9月室内电费69.27元； 四、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费281元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担96元，被告张春花负担185元（受理费原告已预交，被告应负担的部分由被告迳付原告，本院不再退回）。 本判决为终审判决。 审判员  巫仕平 二〇二〇年十一月十七日 书记员  陈 隽 黄嘉洪