广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1631号上诉人（原审原告，反诉被告）：梁对迎，男，1992年2月15日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：黄美然，广东尊一律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市阳东区金汇房地产有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：区镇权，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢姗谕，广东太文律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓德富，广东太文律师事务所律师。原审第三人：陈仕先，男，1964年12月5日出生，汉族，住广东省阳西县。原审第三人：阳春市第三建筑工程公司。住所地：广东省阳春市。法定代表人：李壁彤。上诉人梁对迎与上诉人阳江市阳东区金汇房地产有限公司（以下简称金汇房地产公司），原审第三人陈仕先、阳春市第三建筑工程公司（以下简称阳春三建公司）商品房预售合同纠纷一案，梁对迎、金汇房地产公司均不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁对迎上诉请求:一、撤销一审判决第二项，依法改判金汇房地产公司支付逾期交房的违约金给梁对迎（以购房款336226元为基数，按每日万分之五从2017年1月1日起计算至金汇房地产公司交付房屋给梁对迎止）；二、本案一审、二审诉讼费用由金汇房地产公司共同承担。事实与理由：金汇房地产公司逾期交付房屋给梁对迎的违约金应当按照《商品房买卖合同》（预售）的约定按照每日万分之五计算。根据涉案《商品房买卖合同》（预售）约定，金汇房地产公司应当在2016年12月31日前向梁对迎交付该商品房，若金汇房地产公司未能按本合同约定的时间将该商品房交付给梁对迎，金汇房地产公司应当按日向梁对迎支付全部房价款万分之五的违约金，而梁对迎与金汇房地产公司签订涉案《商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行合同约定的义务。因此梁对迎请求按日万分之五计算逾期交房的违约金符合双方的约定，应予以支持。综上，一审法院认定错误，请求二审法院依法改判，支持梁对迎的上诉请求。金汇房地产公司辩称：梁对迎的上诉请求没有事实依据，请法院依法驳回。梁对迎并未按照合同约定向金汇房地产公司支付购房款，梁对迎已构成根本违约，即使梁对迎是向陈仕先交付购房款，也是梁对迎不当履行。因此梁对迎请求金汇房地产公司向其交付商品房，并按照《商品房买卖合同》的约定向其支付逾期交付房屋的违约金缺乏依据，请法院依法驳回，并且梁对迎请求按照日万分之五来计算违约金也明显过高，没有法律依据。金汇房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除金汇房地产公司与梁对迎签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：X），并由梁对迎向金汇房地产公司支付违约金10086.78元；二、本案一审、二审诉讼费用由梁对迎承担。事实与理由：一、一审法院认定金汇房地产公司已以X名居A1栋X房与Y房的购房款抵顶了欠付阳春三建公司的部分工程进度款，从而认定梁对迎已完成了支付购房款的义务不具有事实及法律依据。首先，与金汇房地产公司构成建设工程施工合同关系的是阳春三建公司，陈仕先仅是作为阳春三建公司派驻项目工程的管理人之一，其并不能代表阳春三建公司，并且没有任何证据证明陈仕先是涉案工程的实际施工人，陈仕先无权以商品房价款抵顶阳春三建公司的项目工程款，一审法院在没有证据情况下迳行认定陈仕先为涉案工程实际施工人明显不当；其次，阳春三建公司在一审庭审时已出具《情况说明》确认其司从未收到陈仕先主张的用X名居商品房购房款抵顶的工程款。而根据一审庭审可知，陈仕先是直接让金汇房地产公司把钱款支付给杨业建，其并没有把钱款支付给阳春三建公司，因此本案中根本不存在金汇房地产公司已以X名居A1栋X房与Y房的购房款抵顶了欠付阳春三建公司的工程进度款的情形，既然阳春三建公司没有收到购房款，那就不可能存在“以房抵款”的情形；再次，在一审庭审时，金汇房地产公司及阳春三建公司均否认了本案中存在金汇房地产公司以X名居A1栋X房与Y房的购房款抵顶欠付阳春三建公司的工程进度款的情形，虽然在庭审过程中，梁对迎向法院出具阳春三建公司的《证明》一份，但该证明同时也反映了阳春三建公司根本不知情“抵顶事宜”，与其公司无关。即是说，是否存在抵顶事宜阳春三建公司也仅是道听途说。结合陈仕先收取的购房款既没有交付给金汇房地产公司，也没有支付给阳春三建公司，而是陈仕先自行处分的事实，由此可见，本案中并没有发生梁对迎主张的“以房抵顶工程款”的情形。综上所述，本案并未发生梁对迎主张的“以房抵顶工程款”的情形，其未经金汇房地产公司同意，径自向陈仕先交付购房款的情形，属归责于梁对迎的合同不当履行，本案应依法认定为梁对迎没有按《商品房买卖合同（预售）》约定支付款项。二、一审法院认为梁对迎是否按照合同约定数额支付购房款给陈仕先是梁对迎与陈仕先之间的履行问题，不属案件的审查范围，不具有事实及法律依据。本案案由是商品房预售合同纠纷，如前所述，本案并不存在“以房抵顶工程款”的情形，因此梁对迎是否按照合同约定的时间及数额支付购房款是判定梁对迎是否存在违约行为的关键。根据现有证据仅可反映梁对迎分别在2017年5月29日、2017年12月5日及2018年6月7日通过银行转账方式向杨业建支付了270000元，汇款时间均在合同约定的付款时间之后，均已超过了合同约定的最迟付款时间；而其陈述的以现金方式向杨业建给付300000元，由于杨业建没有出庭作出回应，该行为也与日常大额资金支付的交易习惯不符，因此梁对迎提供的现金取款凭据不能作为其已支付房价款的凭证。综上，金汇房地产公司开发的X名居A1幢X房、Y房两套合同约定的总价款为717286元，但梁对迎仅向与金汇房地产公司无关的杨业建支付了270000元，金汇房地产公司明显违反了《商品房买卖合同（预售）》约定的支付合同价款的义务，属于根本违约，法院应当认定梁对迎构成违约。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法对本案进行改判。梁对迎辩称：一、一审法院认定梁对迎已履行完支付购房款义务这一事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回金汇房地产公司的上诉请求。理由如下：根据梁对迎在一审提交的各项证据及庭审情况，陈仕先的身份已得到确认，其是阳春三建公司承建金汇房地产公司发包的X名居A1、A2、A3栋工程项目的实际施工人，也就是说陈仕先是有权与发包方金汇房地产公司直接结算工程款。而金汇房地产公司欠付陈仕先的工程进度款已通过其用X名居A1栋X房与Y房抵顶给陈仕先的方式清偿相应金额的工程款债务，金汇房地产公司也按照陈仕先的指示将位于阳江市阳东区东城镇金H路X号X名居小区A1栋Y房出售给梁对迎并签订了《商品房买卖合同（预售）》、收取物业维修基金和完成备案登记等，陈仕先也确认收取梁对迎支付的A1栋X房和Y房的购房价款717286元，金汇房地产公司亦对陈仕先的上述收款行为出具收据予以确认，至此陈仕先与金汇房地产公司之间就717286元的工程款债务已履行完毕，也就是说梁对迎支付本案购房款给金汇房地产公司的这一义务也就履行完毕。至于梁对迎是否已向陈仕先付清购房款，系梁对迎与陈仕先之间的履行问题，不是本案的审查范围。二、金汇房地产公司的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭，因此其主张解除合同，没有法律依据。首先，一审法院认定金汇房地产公司限期交付X名居小区A1栋X房给梁对迎是完全正确的。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”具体到本案中，梁对迎作为买受人，金汇房地产公司主张梁对迎一直未向其支付购房款，已构成逾期付款。虽然根据涉案合同第八条的约定，买受人逾期付款超过90日，金汇房地产公司有权解除合同，但是其既未催告梁对迎付款，亦未提出解除合同，而是迟至2019年11月29日才在本案一审反诉中提出解除合同的诉讼请求，其解除权早已因超过一年的除斥期间而消灭，因此金汇房地产公司主张解除合同，没有法律依据。综上所述，金汇房地产公司的上诉请求与事实不符，也无法律依据，请求二审法院予以驳回。陈仕先、阳春三建公司均没有陈述意见。梁对迎一审起诉请求：一、判令金汇房地产公司继续履行与梁对迎在2016年7月11日签订的编号为X的《商品房买卖合同》（预售）；二、判令金汇房地产公司将阳江市东城镇金H路X号X名居A1幢X号房交付给梁对迎；三、判令金汇房地产公司支付逾期交楼的违约金给梁对迎（以购房款336226元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之五计算至被告履行完交楼手续之日止，现暂计至2019年10月23日违约金172315元）；四、本案诉讼费由金汇房地产公司承担。金汇房地产公司一审反诉请求：一、解除金汇房地产公司与梁对迎签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：X）；二、梁对迎向金汇房地产公司支付违约金10086.78元（购房款336226元的3%）；三、本案反诉费用由梁对迎承担。一审法院认定事实：金汇房地产公司是2010年3月22日成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发销售。涉讼位于阳江市阳东区东城镇金H路X号地块上的X名居商品房项目由金汇房地产公司开发建设，该商品房项目已取得《商品房预售许可证》（东预许字[2016]第X号），A1、A2、A3幢工程项目已竣工验收合格并于2019年4月15日取得竣工验收备案表。2016年7月11日，梁对迎（买受人）与金汇房地产公司（出卖人）在X名居销售中心签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：金汇房地产公司将位于阳江市阳东区东城镇金H路X号的X名居A1幢8层X房出售给梁对迎，预测建筑面积为98.89平方米，其中套内建筑面积为82.14平方米，分摊共有建筑面积为16.75平方米；该房为预售商品房，预售许可证号为东预许字[2016]第X号，按套内建筑面积计价，每平方米4093.33平方米，总价款为336226元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年7月10日前支付该商品房全部价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程骏工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款，梁对迎与金汇房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。2016年5月30日，金汇房地产公司向梁对迎出具《收据》（编号：No.XX），该收据载明：“今收到梁对迎（身份证号：X）交来购买阳江市阳东区东城镇金H路X号X名居小区A1栋X房房款336226元”，金汇房地产公司及其财务人员蓝姣景在上述收据上盖财务专用章予以确认。同日，陈仕先向金汇房地产公司出具《收据》（编号：NoX），该收据载明：“今收到阳江市阳东区金汇房地产有限公司交来阳春三建公司承建的X名居项目进度款717286元”，阳春三建公司X名居工程项目经理部在上述收据盖章予以确认。金汇房地产公司还于2016年5月24日向梁对迎出具《收据》（编号：No.X4786），该收据载明：今收到梁对迎（身份证号：X）交来购买阳江市阳东区东城镇金H路X号X名居小区A1栋X房物业维修基金（代收代缴）6818元。金汇房地产公司及其财务人员蓝姣景在上述收据上盖财务专用章予以确认。2020年1月22日，经梁对迎向阳江市阳东区不动产登记办证中心查询，查询的结果证明载明：位于阳江市阳东区东城镇金H路X号X名居A1幢8层X房的权利人为梁对迎，不动产权证号：X，建筑面积为98.89平方米，状态为申请备案。2020年3月11日，阳春三建公司出具《证明》，载明：“我公司承建的X名居商住楼工程，在工程施工期间，阳江市阳东区金汇房地产有限公司私自将本楼盘的A1幢X房、Y房、A3幢905房共三套房抵顶给施工队陈仕先作为施工进度款项，该抵顶A1幢X房、Y房二套于2016年5月30日在阳江市阳东区金汇房地产有限公司办清抵顶收款手续，A3幢905房于2015年12月6日在阳江市阳东区金汇房地产公司办清抵顶收款手续，本三套房是施工队陈仕先向阳江市阳东区金汇房地产有限公司直接办理抵顶手续。上述抵顶事宜我公司根本不知情，且抵顶所得款项也不通过我公司账户，与我公司无任何关系。”，陈仕先认为上述《证明》属实并予签名确认。另查明，梁文苏于2020年3月24日向一审法院出具《关于支付购房款的说明》，载明“阳东区东城镇金H路X号X名居A1幢X号房和Y号房，合计购房款717286元，是在陈仕先与被告阳江市阳东区金汇房地产有限公司抵顶了工程款717286元后，陈仕先要求梁文苏将购房款支付给案外第三人杨业建，且陈仕先、杨业建和梁文苏约定将购房款717286元优惠至640000元。梁文苏通过转账270000元给杨业建，现金给付300000元给杨业建（都是由杨业建陪同取现，取出现金立马给杨业建），剩余的70000元本来约定好等收楼时由梁文苏支付给杨业建，但由于陈仕先与被告的关系恶化，被告忽然反口不认账，梁文苏和梁对迎一直未收楼，剩余的70000元至今未支付，特此说明。”为证明上述款项的支出，梁文苏提供其在中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市东城营业所X的账户交易明细予以佐证，该账户反映：2016年5月24日，通过网点柜面折转取210000元；2016年9月18日，通过网点柜面取现90000元；2017年5月29日汇款至杨业建X账户100000元；2017年12月5日汇款至杨业建X账户70000元；2018年6月7日汇款至杨业建X账户100000元。阳春三建公司又向一审法院提交一份《情况说明》，载明：“贵院受理的（2019）粤1704民初2559号案件，我司发表如下情况说明：本公司从未收到陈仕先主张的用阳江市阳东区金桂花园金环路X名居A1栋X房房屋价款抵顶阳江市阳东区金汇房地产有限公司对本公司承建的阳东区X名居A1、A2、A3栋住宅的工程款或进度款”。金汇房地产公司也向一审法院提交一份《情况说明》，载明：“贵院受理的（2019）粤1704民初2559号案件，我司发表如下情况说明：本公司因核实梁对迎尚未向我司支付购房款，因此没有向梁对迎交付涉案商品房的钥匙”。一审法院认为，经审查分析本案证据及诉辩双方的意见，陈仕先是阳春三建公司承建金汇房地产公司发包的X名居A1、A2、A3栋工程项目的实际施工人，其有权与发包方金汇房地产公司直接结算工程款。而金汇房地产公司欠付陈仕先的工程进度款已通过其用X名居A1栋X房与Y房抵顶给陈仕先的方式清偿相应金额的工程款债务，金汇房地产公司也按照陈仕先的指示将位于阳江市阳东区东城镇金H路X号X名居小区A1栋X房、Y房出售给梁文苏并签订了《商品房买卖合同（预售）》、收取物业维修基金和完成备案登记等，陈仕先也确认收取梁文苏支付的购房价款717286元，金汇房地产亦对陈仕先的上述收款行为出具收据予以确认，至此陈仕先与金汇房地产公司之间就717286元的工程款债务已履行完毕。至于金汇房地产公司主张梁文苏所提供的证据未能证实其已付清购房款，系梁文苏与陈仕先之间的履行问题，不属本案的审查范围。承上所述，金汇房地产公司就以房抵顶工程款与陈仕先达成合意后，再根据陈仕先的指示直接与梁对迎签订涉案《商品房买卖合同（预售）》转让A1栋X房是各方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行合同约定的义务。由于陈仕先与金汇房地产公司之间的工程款已进行了结算，在梁对迎已经签订了案涉《商品房买卖合同（预售）》、陈仕先已收取梁文苏支付的购房款以抵顶金汇房地产公司应付陈仕先的工程进度款并由金汇房地产公司出具收取购房款的收据和物业维修基金的收据的情况下，现仅因金汇房地产公司认为阳春三建公司或陈仕先与其之间出现结算问题，就否认其已收取的购房款，不履行《商品房买卖合同（预售）》项下的义务，有悖诚实信用原则且不利于交易的安全和稳定性，不应得到支持。关于金汇房地产公司提出梁对迎未按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付购房款进而请求解除合同的主张，因现已查明梁对迎虽未直接向金汇房地产公司履行给付案涉商品房房款的义务，但其已经通过向陈仕先付款并由陈仕先、阳春三建公司确认与金汇房地产公司的相应工程款抵销的方式对支付购房款的义务履行完毕，故金汇房地产公司的该主张不能成为其不履行己方义务的有效抗辩，金汇房地产公司应当向梁对迎交付案涉商品房并协助办理该房的过户登记手续。本案中，梁对迎主张金汇房地产公司在2018年7月19日向其交付了涉案商品房的钥匙，金汇房地产公司对交钥匙的事实予以否认并认为涉案商品房至今未交付，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足上述约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”的约定，金汇房地产公司未能在2016年12月31日前交房给梁对迎使用，已构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。结合梁对迎的起诉请求，金汇房地产公司从2017年1月1日起至房屋交付给梁对迎之日止，金汇房地产公司按照合同约定每日应按梁对迎已付房价款336226元的万分之五的标准支付违约金。金汇房地产公司在其反诉及答辩中均否定承担逾期交房违约责任，可视为其提出了违约金过高的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，梁对迎未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，梁对迎的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，金汇房地产公司每日应向梁对迎支付的逾期交房违约金约为168元（336226元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为5040元（168元×30天），已明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定将逾期交房的违约金调整为按每日万分之二计算，即每月的违约金为2017元（336226元×0.0002×30）。梁对迎请求超过一审法院核定部分，一审法院不予支持。陈仕先、阳春三建公司经一审法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述诉讼意见、举证和质证等权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出判决：一、限金汇房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于阳江市阳东区东城镇金H路X号X名居A1幢8层X房交付给梁对迎；二、限金汇房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（以336226元为基数，按每日万分之二从2017年1月1日起计至金汇房地产公司交付房屋给梁对迎时止）给梁对迎；三、驳回金汇房地产公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费3746元，由梁对迎负担1498元，金汇房地产公司负担2248元；反诉案件受理费3171.50元，由金汇房地产公司负担。二审期间，梁对迎没有提供新证据。金汇房地产公司提供如下证据：证据一、阳春三建《情况说明》，拟证明梁对迎提供的编号NOX《收据》中加盖的“阳春市第三建筑工程公司X名居工程项目经理部”的印章是陈仕先私自刻制，阳春三建公司不认可上述公章效力的事实。证据二、阳春三建公司《声明》，拟证明陈仕先仅是阳春三建公司派驻X名居1期项目工程的项目管理人，其无权代表阳春三建公司以X名居的商品房价款抵顶阳春三建公司的项目工程款的事实。证据三、房屋详细信息截图两份，拟拟证明与已搬离备案登记的房屋的详细信息对比可知，涉案房屋未办理备案登记的事实。梁对迎的质证意见如下：对证据一的真实性、关联性和证明内容有异议。首先，该阳春三建公司项目经理部的印章是陈仕先与金汇房地产公司用来抵顶工程款所用的印章，除了梁对迎、梁对迎的两套房子，还有几十套房子都是用该印章，就是说该印章在金汇房地产公司与阳春三建公司的结算工程款时被广泛使用；其次，关于该印章的真实性，我方在一审庭审时作出回应，详见一审庭审笔录。对证据二的三性有异议。该声明内容和阳春三建公司在2020年3月11日出具的证明的内容相矛盾。该两份证据的内容若属实，金汇房地产公司应当在一审时提供，现在二审才提交这两份证据，我方认为其不具备新证据的条件，二审不应采纳。对于证据三的三性不认可，该份证据是金汇房地产公司单方制作，我方在阳江市不动产登记中心查到的信息是涉案商品房已经登记备案，因此该份证据不具有真实性。在审理过程中，金汇房地产公司补充如下证据：证据一、阳春三建公司出具的《收据》两份、《账户交易明细查询》一份、《广东省农村信用社交易回单》七份，拟证明金汇房地产公司已向阳春三建公司支付部分工程进度款共7050000元的事实；证据二、材料款支付列表、付款凭证、发票，拟证明金汇房地产公司直接向材料供货商支付阳春三建公司因承建X名居1期项目工程所产生的部分材料款共1217394.29元，以上材料款直接抵减X名居1期工程进度款的事实。梁对迎的质证意见为：一、对补充证据一的三性均有异议。首先，七张交易回单的交易日期是2020年7月28日至2020年7月31日期间，其中2020年7月28日交易一笔100万元、2020年7月29日分别交易两笔100万元、2020年7月30日分别交易两笔100万元、2020年7月31日分别交易两笔100万元。根据一般交易习惯，同一付款账户、同一收款账户，通常会一次性交易，但金汇房地产公司却连续在同一天分几次交易，结合金汇房地产公司与陈仕先之间直接用多套房屋抵顶工程款的情况，导致阳春三建公司账户未有工程款的流入，无法开具发票办理不动产权证，因此，梁对迎有充分理由怀疑这七笔交易是金汇房地产公司与阳春三建公司进行走账的行为，请法院查明该七笔账目的流向。其次，梁对迎、金汇房地产公司、陈仕先三方对以购房款抵顶工程款事宜达成合意后，分别出具收据，在本案中也进行说明及出具相应的证明，该抵顶事宜就已办理完毕，梁对迎已履行完支付购房款这一主要合同义务，之后无论金汇房地产公司与阳春三建公司如何交易，均不能损害梁对迎的合法权益。第三，《情况说明》和《声明》出具时间分别是2020年7月28日和2020年9月15日，均在金汇房地产公司与阳春三建公司进行走账后，因此可知金汇房地产公司与阳春三建公司分别利用优势，出具内容虚假的《情况声明》和《声明》，以分别达到自身目的，罔顾实际情况，有悖诚信原则，更是无视法律的权威。第四，区镇权于2017年1月25日支付的项目管理费用，并非工程进度款。二、对补充证据二的真实性、合法性由法院依法核实，对其关联性有异议。该份证据无法证明该部分材料用于建设X名居商住楼工程，该部分材料款与X名居商住楼工程无关联性，而且该部分材料交易时间大部分集中在2019年10月，与X名居1期项目建设时间也不相符。对上述证据，陈仕先、阳春三建公司均没有发表质证意见。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。综合各方的诉辩意见，本案争议焦点是：一、梁对迎与金汇房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除；二、本案逾期交房违约金的计付标准问题。关于争议焦点一，金汇房地产公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的主要理由是本案不存在金汇房地产公司以涉案商品房的购房款抵顶欠付阳春三建公司的工程进度款的情形，梁对迎没有按照《商品房买卖合同（预售）》的约定支付购房款。本案中，虽然梁对迎没有直接将涉案购房款支付给金汇房地产公司，但金汇房地产公司于2016年5月30日出具了收到涉案商品房购房款的《收据》给梁对迎执存，确认金汇房地产公司已收到梁对迎的购房款。同日，陈仕先出具了收到金汇房地产公司交来阳春三建公司承建X名居项目进度款的《收据》给金汇房地产公司执存。应认定梁对迎已通过向陈仕先付款并由陈仕先、阳春三建公司确认与金汇房地产公司抵销相应工程款的方式履行了支付购房款的义务。本案虽然阳春三建公司出具的《情况说明》《证明》声称其公司对涉案抵顶事宜不知情、未收到以涉案商品房抵顶的购房款，但其并未否认金汇房地产公司以涉案商品房抵顶给陈仕先作为施工进度款项的事实。因此，阳春三建公司出具的《情况说明》《证明》不足以推翻金汇房地产公司出具《收据》证明的事实。金汇房地产公司又没有证据证实存在符合双方约定的解除条件或具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的法定情形，故一审判决驳回金汇房地产公司解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的反诉请求正确，本院予以维持。金汇房地产公司请求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》理据不足，本院予以驳回。关于争议焦点二，金汇房地产公司与梁对迎签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。各方均应严格履行合同约定的义务。由于金汇房地产公司未能按照合同约定的时间交付涉案商品房给梁对迎，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。虽然涉案《商品房买卖合同（预售）》约定若金汇房地产公司未能按照合同约定的时间将涉案商品房交付给梁对迎，金汇房地产公司应每日按梁对迎已付房价款的万分之五的标准支付违约金给梁对迎。但金汇房地产公司与梁对迎均未能举证证明因金汇房地产公司的违约行为给梁对迎造成损失的具体数额，且合同约定的违约金计算标准明显高于同地段同类房屋的租金标准，故一审法院综合金汇房地产公司的过错程度以及本案的实际情况，酌定调整违约金按每日万分之二计算，并无不妥，本院予以维持。梁对迎主张逾期交房违约金应按每日万分之五计算理据不足，本院不予支持。综上所述，梁对迎和金汇房地产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8442元，由梁对迎负担1947元，阳江市阳东区金汇房地产有限公司负担6495元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十一月二十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。