北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31545号原告：阳光壹佰置业集团有限公司，住所地北京市房山区良乡镇官道西大街1号-16。法定代表人：易小迪，董事长。委托诉讼代理人：韩培红，北京市京工律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，北京以安律师事务所律师。被告：南京经典房地产开发有限公司，住所地南京市潥水区永阳镇秦淮路。法定代表人：李帮玲。第三人：张伟，男，1969年3月8日生，汉族，无锡苏源置业有限公司市场拓展部经理，住浙江省杭州市拱墅区。原告阳光壹佰置业集团有限公司（以下简称原告）与被告南京经典房地产开发有限公司（以下简称被告）、第三人张伟（以下简称第三人）房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人韩培红、李秀梅，第三人张伟到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已支付的诚意金2000万元；2.判令被告支付原告违约金（以2000万元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年12月18日起计算至实际给付之日止）；3.判令原告有权申请拍卖位于句容市茅山风景区集镇东进路两侧的xxx010幢0105室、018幢0101室、019幢0102室、019幢0103室、020幢0101室、027幢0101室、027幢0102室、028幢0101室、028幢0103室、028幢0105室、036幢0101室、036幢0102室、036幢0103室、036幢0104室、036幢0105室，以偿还本案确定的被告应返还原告的诚意金、违约金等债务。事实和理由：2017年7月5日，原告与被告及被告时任法定代表人李文金三方签订了《关于南京经典房地产开发有限公司“xxx”项目全部房产转让之框架协议》，合同鉴于事项确定xxx位于句容市茅山风景区东进路，总占地面积98681平方米，规划总建筑面积103616平方米，由被告句容分公司投资开发，简称目标项目。第一条约定目标项目已全部完成竣工验收，竣工面积约108293平方米，公寓约39062平方米，商业约5300平方米，物业及配套用房约1162平方米，各方一致同意本次交易标的为以上全部房产，简称标的房产。第二条约定了交易模式，2.1条约定各方同意本次交易采取“资产购买+公司托管”模式，即乙方（原告）指定的标的房产收购方以约定价格团购本协议全部标的房产，同时乙方指定的目标公司在收购方持有标的房产期间全部接管甲方（被告）的经营管理。2.4条约定本协议生效后，各方应根据本协议原则另行分别签署《标的房产转让协议》《公司托管协议》《股权质押协议》《抵押担保协议》《承包租赁协议》等相关文件，合称正式交易文件。第三条约定标的房产转让，3.1条约定甲方同意将标的房产按照约定的条件和方式，依法全部转让给收购方，收购方同意按照约定的条件和方式，依法受让标的房产，并在甲方配合下将受让的标的房产全部或部分公开出售予第三方；3.2条约定根据各方达成的一致意见，标的房产团购金额总价为62000万元。第六条约定了交易安排，6.1条约定，本协议各方及其他相关方应于2017年7月20日前签署全部正式交易文件。2017年7月31日，原告与被告及李文金在北京市朝阳区签署了《框架协议之补充协议》，三方对框架协议交易安排进行修订。第二条约定，本补充协议签署后，乙方按约定向甲方支付诚意金人民币1000万元整。第三条约定各方同意，甲方于本协议签署后，将安排句容分公司将其持有的价值不低于2000万元的目标项目房产预售网签给乙方指定人员，作为对本次诚意金退还的担保，该预售网签清单为本补充协议附件，以乙方指定人员签字确认为准，乙方指定人员为张伟，乙方在上述预售网签手续全部完成后向甲方支付本补充协议第二条约定的诚意金。第四条约定乙方完成调查后应尽快形成调查结论，并与甲方及丙方（李文金）协商正式交易文件的各项细节，各方同意正式交易文件最晚不迟于2017年8月15日签署。第七条约定各方同意，如因调查结论及交易方案未能获得乙方内部有权机关审批通过的，本次交易终止，主协议（框架协议）及本补充协议解除，甲方于3日内无息向乙方退还全部诚意金，各方互不追究违约责任。乙方指定人员在全部诚意金退还后应配合办理预售网签注销手续，甲方逾期退还诚意金的，以应付未付款项按日万分之五标准向乙方支付违约金，直至全部款项支付完毕；第八条约定与主协议或本补充协议签署及履行有关的争议，各方应友好协商解决，协商不成的，均有权向本补充协议签署地有管辖权的人民法院提起诉讼；第九条约定本补充协议与主协议约定有冲突的，以本补充协议约定为准。前述补充协议签订后，2017年8月2日，被告句容分公司将15套房屋网签到张伟名下，2017年8月7日，原告支付被告诚意金1000万元。2017年9月，原告与被告及李文金签署了《框架协议之补充协议二》。第一条约定本补充协议二签署后，乙方按约定向甲方增加支付诚意金人民币1000万元。第二条约定本补充协议二签署且乙方增加支付诚意金后，甲方及丙方承诺将交易排他期延长至2017年9月。第四条约定本补充协议二与主协议或补充协议约定有冲突的，以本补充协议二约定为准，本补充协议二未尽事宜，参照主协议或补充协议约定执行。2017年9月15日，原告向被告支付诚意金1000万元。补充协议二签订后，通过调研，原告相关权力机构未通过交易方案，原告即多次口头告知被告，并要求返还诚意金。2017年12月14日，原告与镇江文津置业有限公司（原告控制公司）在写给茅山风景区管理委员会、句容市房地产市场监管科的申请中写明被告与原告在后续正式交易谈判中未能达一致，决定终止合作。2018年7月13日，原告又通过EMS邮寄《通知书》，通知被告因调查结论和交易方案未能获得原告内部有权机关审批通过，原告已于2017年9月底通知被告和李文金交易终止，相关协议解除，并要求被告退还诚意金，但被告未予退还，为此原告特书面通知，解除相关协议，要求被告收到本通知后立即退还诚意金，并承担逾期违约金。该通知分别寄给原告及李文金，后因拒收被退回。2018年7月25日再次邮寄，亦因拒收退回。张伟也认可该15套房屋的所有权益均为原告享有。原告认为，原告与被告于2017年12月14日决定终止合作，自此所签《框架协议》及补充协议均已解除，被告应在协议解除后3日内将所收诚意金退还原告，其至今未还，属违约行为，除应返还诚意金2000万元外，还应承担违约责任，按协议约定支付违约金。《框架协议之补充协议》约定了预售网签房产作为对本次诚意金退还的担保，实际是以签订买卖合同作为本案房产项目转让合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，如被告不履行本案确定的其应返还的诚意金及应支付的违约金等金钱债务，原告可以申请拍卖买卖合同标的物即15套房屋以偿还上述债务。故诉至法院，望判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人述称：我认可原告起诉事实及理由。2017年7月31日原告与被告及李文金签订了《框架协议之补充协议》后，我作为原告的指定人员，于2017年8月2日与被告句容分公司签订了15套xxx房屋的商品房买卖合同，并于同日办理了该15套商品房买卖合同预售网签登记。因此上述15套xxx商品房所签订的商品房买卖合同及办理的预售网签登记，是我作为原告的员工受原告指定根据前述合同条款办理的，15套房屋我只是名义上的购房人，所有权利由原告享有，所有义务亦由原告承担。原告可对该房屋行使一切权利，包括在诉讼中申请法院对15套房屋进行查封，与被告就解决纠纷达成的涉及变更合同、解除合同、注销网签等协议，申请法院强制执行，将该房屋变卖拍卖款项用于偿还被告所欠原告2000万元债务及违约金。我对原告所有处分15套房屋的内容均不持异议，并按原告的指令配合办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年7月5日，原告（乙方）与被告（甲方）及被告时任法定代表人李文金（丙方）三方签订了《关于南京经典房地产开发有限公司“xxx”项目全部房产转让之框架协议》（以下简称《框架协议》），确定“xxx”（以下简称目标项目）位于句容市茅山风景区东进路，总占地面积98681平方米，规划总建筑面积103616平方米，由南京经典房地产开发有限公司句容分公司（以下简称句容分公司）投资开发。第一条1.1目标项目已全部完成竣工验收，竣工面积约108293平方米，公寓约39062平方米，商业约5300平方米，物业及配套用房约1162平方米，各方一致同意本次交易标的为以上全部房产（以下简称标的房产）。第二条交易模式2.1各方同意本次交易采取“资产购买+公司托管”模式，即乙方指定的标的房产收购方（以下简称收购方）以约定价格团购本协议全部标的房产，同时乙方指定的目标公司受托方（以下简称受托方）在收购方持有标的房产期间全部接管甲方的经营管理。2.4本协议生效后，各方应根据本协议原则另行分别签署《标的房产转让协议》《公司托管协议》《股权质押协议》《抵押担保协议》《承包租赁协议》等相关文件（以下合称正式交易文件）。第三条标的房产转让3.1甲方同意将标的房产按照约定的条件和方式，依法全部转让给收购方，收购方同意按照约定的条件和方式，依法受让标的房产，并在甲方配合下将受让的标的房产全部或部分公开出售予第三方；3.2根据各方达成的一致意见，标的房产团购金额总价为62000万元。第六条交易安排6.1本协议各方及其他相关方应于2017年7月20日前签署全部正式交易文件。2017年7月31日，原告（乙方）与被告（甲方）及李文金（丙方）在北京市朝阳区签署了《框架协议之补充协议》（以下简称《补充协议》），对《框架协议》交易安排进行修订，约定：……二、本补充协议签署后，乙方按约定向甲方支付诚意金1000万元。三、各方同意，甲方于本协议签署后，将安排句容分公司将其持有的价值不低于2000万元的目标项目房产预售网签给乙方指定人员，作为对本次诚意金退还的担保，该预售网签清单为《补充协议》附件，以乙方指定人员签字确认为准，乙方指定人员为张伟，乙方在上述预售网签手续全部完成后向甲方支付上述诚意金。四、乙方完成调查后应尽快形成调查结论，并与甲方及丙方（李文金）协商正式交易文件的各项细节，各方同意正式交易文件最晚不迟于2017年8月15日签署……七、各方同意，如因调查结论及交易方案未能获得乙方内部有权机关审批通过的，本次交易终止，《框架协议》及《补充协议》解除，甲方于3日内无息向乙方退还全部诚意金，各方互不追究违约责任。乙方指定人员在全部诚意金退还后应配合办理预售网签注销手续，甲方逾期退还诚意金的，以应付未付款项按日万分之五标准向乙方支付违约金，直至全部款项支付完毕。八、《框架协议》及《补充协议》签署及履行有关的争议，各方应友好协商解决，协商不成的，均有权向本补充协议签署地有管辖权的人民法院提起诉讼。九、《框架协议》及《补充协议》约定有冲突的，以《补充协议》约定为准。原告提交2017年8月2日张伟签字的《经典公司网签到张伟个人名下的房屋明细清单》一份，载明：“以上共15套房源，于2017年8月2日网签至张伟名下，并备案”。同日，句容分公司就位于句容市茅山风景区集镇东进路两侧010（幢号：010幢）0105室、018（幢号：018幢）0101室、019（幢号：019幢）0102室、019（幢号：019幢）0103室、020（幢号：020幢）0101室、027（幢号：027幢）0101室、027（幢号：027幢）0102室、028（幢号：028幢）0101室、028（幢号：028幢）0103室、028（幢号：028幢）0105室、036（幢号：036幢）0101室、036（幢号：036幢）0102室、036（幢号：036幢）0103室、036（幢号：036幢）0104室、036（幢号：036幢）0105室，与张伟签订网签合同，并经句容市房产业发展服务中心备案。2017年8月7日，原告支付被告诚意金1000万元。2017年9月，原告（甲方）与被告（乙方）及李文金（丙方）签署了《框架协议之补充协议二》（以下简称《补充协议二》），约定：一、《补充协议二》签署后，乙方按约定向甲方增加支付诚意金1000万元。二、《补充协议二》签署且乙方增加支付诚意金后，甲方及丙方承诺将交易排他期延长至2017年9月……四、《补充协议二》与《框架协议》或《补充协议》约定有冲突的，以《补充协议二》约定为准，《补充协议二》未尽事宜，参照《框架协议》或《补充协议》约定执行。2017年9月15日，原告向被告支付诚意金1000万元。原告称，此后通过调研，原告相关权力机构未通过交易方案，2017年9月底原告口头提出解除合同，李文金口头同意，对此没有证据。2017年12月14日，被告、镇江文津置业有限公司（原告称系其控制公司）向茅山风景区管理委员会、句容市房地产市场监管科提交《申请》，载明被告与原告签订了《框架协议》，在后续正式交易谈判中未能达一致，决定终止合作。原告据此主张《框架协议》《补充协议》《补充协议二》已由原被告双方于2017年12月14日协商解除。2018年7月13日，原告出具《通知书》，通知被告、李文金因调查结论和交易方案未能获得原告内部有权机关审批通过，原告已于2017年9月底通知被告和李文金交易终止，相关协议解除，并要求被告退还诚意金，但被告未予退还，为此原告特书面通知，解除《框架协议》《补充协议》《补充协议二》，要求被告收到本通知后立即退还诚意金，并承担逾期违约金。同日，经北京市方圆公证处公证，原告通过EMS向被告、李文金邮寄《通知书》，因不是此人等原因被退回。2018年7月25日再次公证邮寄，因迁移新址查无此人、拒收等原因退回。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。被告缺席并不影响本院依法进行判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。《框架协议》《补充协议》《补充协议二》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。本案中，原告主张《框架协议》《补充协议》《补充协议二》已解除系双方均认可的事实，故直接请求返还诚意金、支付违约金等合同解除的法律后果。合同的解除包括协商解除、约定解除、法定解除。协商解除，是指合同生效后，未履行或未完全履行之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。原告主张依据原被告向案外人递交的《申请》中“终止合作”的表述，合同已经协商解除。从形式上看，向案外人递交的《申请》并非合同相对人双方之间的协议；从内容上看，合同终止与合同解除是两个既有联系又有区别的法律概念，合同解除仅是合同权利义务终止的情形之一，二者都具有向将来发生终止履行的法律效力，但合同终止通常不具有溯及既往的效力，而合同解除根据合同类别、合同性质以及合同履行等情况综合确定是否产生溯及既往的效力，《申请》中“终止合作”的表述不能等同于被告作出了“解除合同”的意思表示。另，原告虽亦主张双方就解除合同口头达成一致，但未提交证据证明。故原告主张合同已协商解除，本院不予采信。当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。本案中，原告虽向被告邮寄《通知书》，但提供的证据不足以证明被告已经收到，故尚未产生通过行使解除权解除合同的效力。因此，本案中合同是否解除并非确定的事实，而是有待人民法院进行确认的法律关系问题。诉讼中，经本院多次释明，原告坚持不就合同解除提出诉讼请求，在此情形下，本院无法直接就原告提出的合同解除法律后果等各项诉请进行处理，故对原告各项诉讼请求，本院不予支持，但不影响原告就涉案合同的解除及合同解除后的法律后果处理向法院另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告阳光壹佰置业集团有限公司的全部诉讼请求。保全费5000元，由原告阳光壹佰置业集团有限公司负担（已交纳）。案件受理费141800元，由原告阳光壹佰置业集团有限公司负担（已交纳）。公告费560元，由原告阳光壹佰置业集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 兵人民陪审员  杜国庆人民陪审员  薛培丽二〇二〇年十一月十八日书 记 员  吕高扬