河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初812号 原告：聂尚峰，男。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵竞，河北驰舟律师事务所律师。 被告：邯郸市成祥房地产开发有限公司。 法定代表人：何玉川，该公司经理。 委托诉讼代理人：任保合，河北新择律师事务所律师。 原告聂尚峰诉被告邯郸市成祥房地产开发有限公司（以下简称成祥公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂尚峰及其委托诉讼代理人张仕景，被告成祥公司的委托诉讼代理人任保合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂尚峰向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋抵债协议》有效；二、被告为原告办理金泽苑一期十五套房产的产权登记手续；三、被告支付原告违约金5,576,929.5元；四、被告赔偿原告2018年7月3日至2020年7月16日期间的损失4,467,543.6元，并自2020年7月17日起至上述房产办理完毕产权登记手续之日止期间的损失（以37,179,530元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告因开发房地产项目向原告借款，借款到期后，被告无力偿还便向原告提出，将所欠原告的借款本、息全部折合成购房款与原告签订金泽苑一期商业认购协议，原告明知所折抵的房产价格过分高于当时的市场价格（是当时市场价格的两倍以上），但被告表示如果不要房子将什么也得不到，迫于无奈，原告只能与被告签订“房屋抵债协议”。协议签订后，被告所欠原告的本、息已全部转换成购房款，并与原告签订了《金泽苑一期商业认购协议》，同时被告向原告出具了购房款收款收据。上述房产交付后，被告迟迟不给原告办理产权登记手续，被告的违约行为，严重损害了原告的财产权利。原告为办理上述房产的产权登记，曾无数次找被告，但被告以种种理由拒绝，无奈原告只能借助于法律，请求被告为原告办理金泽苑一期房产十五套的产权登记手续，支付违约金，且被告违约行为持续时间较长，且协议约定的违约金过低，请求被告赔偿原告2018年7月17日起至上述房产全部过户完毕之日止期间的损失。 成祥公司辩称，一、金额为41,709,170元房屋抵账协议的由来。2012年9月27日，被告向原告借款600万元，约定利息3.5%。之后，被告分十四次陆续向原告转款，包括600万元在内共计20,074,117元，被告陆续偿还原告利息8,605,518元。至2014年11月1日，被告尚欠原告本金20,074,117元，利息18,425,883元，合计3,850万元。该3,850万元欠款继续计算利息至2015年6月30日为11,560,483元，扣除在此期间被告支付原告的利息2,228,986元，截至2015年6月30日被告共欠原告本息合计47,831,497元。双方于2015年7月3日签订抵账金额为47,831,570元的《房屋抵账协议》，原告又将47,831,570元中的6,122,400元由案外人和被告签订抵账协议，原告和被告之间存在的系金额为41,709,170元的抵债协议。 二、按照法律规定年利率24%计算，被告现尚欠原告借款的本息数额。自2012年9月27日借款开至顶账时2015年6月30日抵顶账目止，本金为20,074,117元，利息12,523,445元，合计32,597,562元，被告已支付利息10,834,505元，尚欠原告本息21,763,057元，现以物抵账47,831,497元，远远大于被告应当偿还的数额26,068,440元。 综上事实，依据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》明确规定，“套路贷”是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动。而本案，原告通过高额利息，利滚利等手段虚增借款数额，非法占有答辩人资产达2,633万元之多。今天又通过法律途径起诉答辩人，其目的是为了将违法犯罪行为合法化，并再次通过法律手段非法占有答辩人的合法财产，其行为完全构成了套路贷，理应依法将此案移送到有管辖权的公安机关办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 聂尚峰为其主张，提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、《房屋抵债协议》一份，证明截至2015年7月3日，被告欠原告借款本息合计41,709,170元，被告以其开发建设的商住楼住宅15套、门市15套抵偿给原告，自协议签订后三年内被告为原告办理房产备案手续，否则支付违约金；3、《金泽苑一期商业认购协议》一份及收款收据十五份，证明原、被告就涉案房屋签订了协议，被告向原告出具了收据。 成祥公司为其辩解，提供如下证据：1、收据、电子转账回单及银行承兑汇票共三十二页，证明被告实际向原告借款2,059.51万元，最后形成借款5,866.6002万元；2《借款合同》复印件一份，证明双方借贷关系月利率为3.5%；3、《房屋抵债协议》复印件三份，证明原告持有的债权41,709,170元是将47,831,570元中的6,122,400元分出给其他人后为41,709,170元。 本院经审理认定事实如下：2015年7月3日，原告（受偿人、乙方）与被告（抵偿人、甲方）签订《房屋抵债协议》一份，约定“鉴于甲方于2014年陆续借乙方款项到期不能偿还，双方协商，甲方以其自行开发建设的商品房若干平方米抵偿，协议如下：甲方确认陆续向乙方借款本息合计共47,831,570元（以上本息已结算至2015年6月底），该借款始发生于2014年2月，2015年2月到期。二、甲方将自愿开发建设的商住楼中，住宅1318.62平方米，共13套，门市2965.73平方米，共17个门市，一并抵偿给乙方。三、该抵偿房屋位于金泽苑小区一期及瑞鼎国际小区，系甲方自行开发建设的商品房。四、本协议签订后，自甲方将抵偿给乙方的房屋进行预售登记备案并网签完毕后，甲乙双方之间的原民间借贷债权债务消灭，甲方应尽快对抵债房屋进行预售备案登记，以保证乙方尽快取得抵账房屋。如甲方未能在3年内办理向主管部门备案手续的，致使乙方无法办理产权登记手续的，应向乙方支付已付购房款总额15%的违约金。五、甲方保证对所抵偿房屋的价格进行了充分的市场分析，确定抵偿价格为市场价，日后不再对此价格提出任何异议。六、甲方保证未对抵偿房屋设定抵押，保证未出售给乙方以外的任何人，保证对抵债房屋具有完全的处分权。……十、本协议签订后，按甲方出售的单元，三日内分别签订商品房认购协议，并在三日内交付抵债房屋。”合同签订后，被告向原告交付涉案房屋。 同日，原、被告又将上述协议分为“金额为41,709,170元，门市为2557.57平方米，共15个门市”和“金额为6,122,400元，门市为408.16平方米，2个门市”的《房屋抵债协议》各一份，分别由原告和案外人同被告签订。 2015年6月27日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订上述协议中约定的15个门市的《金泽苑一期商业认购协议》十五份，并向出具了收据，该15个门市的价款合计为37,179,530元。 以上事实，有《房屋抵债协议》三份，《金泽苑一期商业认购协议》及收款收据各十五份，收据、电子转账回单及银行承兑汇票共三十二页及当事人陈述在卷作证。 本院认为，原、被告签订的《房屋抵债协议》，原、被告均认可系在民间借贷到期的情况下，经协商一致签订，鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额包含了借款本金和利息，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院基于对借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。因原告与被告的资金往来中包括了案外人的资金，本院告知原告将上述资金往来中案外人的本金金额及给付案外人利息的时间和具体金额区分开后告知本院，但原告并未在本院指定的期间告知本院，故原告要求确认其与被告《房屋抵债协议》有效的诉讼请求，本院难以支持，对原告的诉讼请求予以驳回。 依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的解释》 第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告聂尚峰的诉讼请求。 案件受理费41,033元，由原告聂尚峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常黎霞 二〇二〇年十一月三十日 书记员  郑丹丹