四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11476号 原告（反诉被告）：三和佳（成都）物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路新3号1撞11层4号。 法定代表人：罗毅，总经理。 委托诉讼代理人：殷涛，四川天则律师事务所律师。一般代理。 被告（反诉原告）：杨刚，男，1974年1月18日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权。 原告（反诉被告）三和佳（成都）物业服务有限公司（以下简称三和佳物业公司）与被告（反诉原告）杨刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人殷涛、被告（反诉原告）杨刚的委托诉讼代理人龙从渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三和佳物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告物业管理费91532.88元、垃圾处理费288元，并自2020年6月29日起按每日千分之五标准支付违约金直至实际付清日止；2．判决被告支付原告电费215703元，并自2020年6月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金利息直至实际付清日止；3．本案诉讼费由被告承担。庭审中，三和佳物业公司撤回了上述第二项诉讼请求。事实和理由：杨刚系三和佳物业公司提供物业服务的“心灵家园”小区业主，杨刚未按约定缴纳物业管理费、垃圾处理费及电费，三和佳物业公司多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 杨刚辩称，三和佳物业公司未按照《物业服务合同》第四条及第八条约定提供物业服务，并且给杨刚造成损失，应当承担减少价款或者报酬及赔偿损失等违约责任。 杨刚向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人立即对反诉人所处物业区域的消防设施进行维护、管理，确保消防设施通水及正常使用；2．判令被反诉人立即将反诉人所处物业区域的污水池、化粪池的排水设施进行维护、管理，环境卫生进行清洁，确保排水设施正常使用；3．判令被反诉人立即将反诉人所处物业的公共区域（楼梯间、设施设备场地）进行清洁打扫，确保公共区域环境清洁卫生；4．判令被反诉人赔偿因未维护污水池、化粪池的排水设施导致反诉人物业被淹造成财产损失30000元、停业损失40138.18元，合计70138.18元；5．判令被反诉人退还已违规收取的电费358915.9元；6．判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。庭审中，杨刚撤回了上述第五项诉讼请求。事实和理由：三和佳物业公司与杨刚所有房屋的业主委员会于2016年8月4日签订了《物业服务合同》，约定由三和佳物业公司为杨刚所在的“心灵家园”小区提供物业服务，包括但不限于建筑物共有部位及设备设施的使用、管理和维护、公共绿化的维护、公共区域环境卫生的维护及公共区域秩序维护。合同签订后，三和佳物业公司未按照约定提供物业服务，导致杨刚物业多次被水淹，遭受损失，同时存在公共区域脏乱不堪，设备设施无人维护等问题。2020年8月11日，由于污水池排水设施自始未进行维护、管理，导致污水池中水流入杨刚负一楼健身房，将地板、地胶及健身器材淹没，并导致健身房停业十天，给杨刚造成了巨大经济损失，故杨刚请求三和佳物业公司赔偿其损失。杨刚为维护其合法权益，特向法院提出反诉，请求判如所请。 三和佳公司辩称，杨刚没有没有向法庭提供证据证明造成损失的原因、因果关系，且其向法庭举证的负一楼、二楼产权均属于杨刚所有，16栋整栋属于杨刚支配，属于其专有区域。对于绿化、停车等属于物业公司的服务区域及范围，化粪池、污水排水设施等属于专有部分，不在三和佳物业公司服务范围内，故杨刚的反诉请求均不成立，请求驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年8月4日，成都市青羊区心灵家园首届业主委员会（甲方）与三和佳物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：1、建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修，经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。2、乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域秩序的维护等。3、乙方根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅建筑区划内：住宅用房2元/月．平方米，商业用房3.6元/月．平方米。4、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。5、业主超过一年未交纳物业服务费，物业公司催交后仍未交纳物业服务费的，按欠费总金额每日的5‰交纳违约金。6、本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。7、合同期限自2016年8月4日起至2021年4月15日止。甲方签章处为成都市青羊区心灵家园首届业主委员会盖章，乙方签章处为三和佳物业公司盖章。 杨刚系青羊区培华路312号16栋-1层1号、16栋2层1号以及青羊区培华路308号1层的所有权人。其中登记为（2017）成都市不动产权第0175886号的16栋-1层1号案涉物业，其房屋建筑面积为1338.20平方米，用途为商业。 三和佳物业公司出具的杨刚负一楼欠费情况说明载明：杨刚总欠费金额为437533.63元，已付金额为130000元，零头结转金额为9.75元，剩余欠付金额为307523.88元，其中欠付的物业服务费为91532.88元，欠付的垃圾清运费为288元。 三和佳物业公司出具的温馨提示中载明：杨刚所有的心灵家园小区16栋负一层健身房在2018年11月1日至2020年5月31日期间共计欠缴物管费91532.88元，在2019年11月1日至2020年2月29日期间共计欠缴垃圾处理费288元。杨刚对欠付的物业费及垃圾处理费金额无异议。 2020年6月29日，三和佳物业公司委托四川天则律师事务所向杨刚出具《律师函》，催缴其所欠费用，并将《律师函》张贴在健身房。 上述事实有原被告身份信息、《物业服务合同》、《温馨提示》、《律师函》、不动产权证书及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，成都市青羊区心灵家园首届业主委员会与三和佳物业公司签订的《物业服务合同》有双方盖章确认，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《物业服务合同》对杨刚具有约束力，其应按照合同约定履行权利义务。 关于三和佳物业公司要求杨刚支付物业费、垃圾处理费的诉讼请求。现杨刚未按约定缴纳2018年11月1日至2020年5月31日期间的物业管理费及2019年11月1日至2020年2月29日期间的垃圾处理费，本院对三和佳物业公司主张杨刚应支付其欠付的物业费91532.88元（3.6元×1338.20平方米×19个月）及垃圾处理费288元（72元×4个月）的诉讼请求予以支持。杨刚辩称，三和佳物业公司未按照约定提供物业管理服务，要求减少、免除物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，即使认定物业服务企业未按约定履行合同，业主也只能请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，杨刚主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，且《物业服务合同》中亦无约定，故本院对杨刚的抗辩不予采纳。 关于三和佳物业公司要求杨刚支付违约金的诉讼请求。三和佳物业公司主张按杨刚欠缴的物业管理费及垃圾处理费为基数，自2020年6月29日起按每日千分之五标准支付违约金直至实际付清之日止。杨刚对付款基数予以认可，但认为起算时间应为起诉之日，利率标准应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《物业服务合同》约定“业主超过一年未交纳物业服务费，物业公司催交后仍未交纳物业服务费的，按欠费总金额每日的5‰交纳违约金”。三和佳物业公司委托四川天则律师事务所于2020年6月29日向杨刚出具《律师函》，催缴其所欠费用，并将《律师函》张贴在健身房，故对其主张自2020年6月29日起计算违约金，本院予以确认。关于违约金的计算标准，三和佳物业公司的实际损失主要是资金占用的利息损失，但约定的违约金明显高于实际损失。违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法予以调整为按照每日万分之三以应付金额为基数承担违约金。即杨刚应向三和佳物业公司支付违约金：以91820.88元（物业费91532.88元＋垃圾处理费288元）为基数，按照每日万分之三自2020年6月29日起计算至实际付清之日止。 关于杨刚的反诉请求。杨刚要求三和佳物业公司对其所处物业区域的消防设施进行维护、管理，确保消防设施通水及正常使用；对其所处物业区域的污水池、化粪池的排水设施进行维护、管理，环境卫生进行清洁，确保排水设施正常使用；将其所处物业的公共区域（楼梯间、设施设备场地）进行清洁打扫，确保公共区域环境清洁卫生；赔偿因未维护污水池、化粪池的排水设施导致其物业被淹造成财产损失30000元、停业损失40138.18元，合计70138.18元。为此，杨刚向本院提交了公证书、公证录像、照片、微信聊天记录、收条、劳动合同、工资条等证据，因杨刚提供的上述证据不足以证明三和佳物业公司未按合同约定履行义务，且未能提供证据证明其主张的损失系由三和佳物业公司不履行合同义务造成的，故杨刚的反诉请求均不成立，本院对杨刚的反诉请求全部不予支持。 综上，三和佳物业公司的本诉请求部分成立，本院予以部分支持；杨刚的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、杨刚于本判决发生效力之日起十日内向三和佳（成都）物业服务有限公司支付物业费91532.88元及垃圾处理费288元； 二、杨刚于本判决发生效力之日起十日内向三和佳（成都）物业服务有限公司支付违约金（以91820.88元为基数，按照每日万分之三自2020年6月29日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回三和佳（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回杨刚的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2096元，减半收取计1048元，反诉案件受理费1048元，共计2096元，由杨刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  黄 静 二〇二〇年十一月十七日 法官助理  吴虹林 书 记 员  王冬梅