安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初2330号 原告:胡正德,男,1961年5月14日出生,汉族,住安徽省岳西县。 原告:吴岳生,女,汉族,1963年9月6日出生，住安徽省岳西县，系胡正德妻子。 两原告共委托诉讼代理人：储焕丽，女，汉族，1984年9月16日出生，住合肥市包河区，系胡正德和吴岳生儿媳。 被告:中国邮政储蓄银行股份有限公司岳西县支行,住所地安徽省岳西县天堂镇前进南路**,统一社会信用代码91340828677651349X。 负责人:夏君枫,行长。 委托诉讼代理人：吴君君，男，汉族，该行员工。 委托诉讼代理人：罗建忠，安徽明一律师事务所律师。 第三人:岳西县春日商贸有限责任公司,住所地岳西县天堂镇天堂西路北侧168商务中心**。 法定代表人:王春晖,总经理。 第三人:王春晖,男,汉族，1969年5月6日出生,住安徽省岳西县,现住岳西县。 第三人:张玥涵,女,1987年3月2日出生,住四川省成都市金牛区,系王春晖妻子。 第三人:王爱梅,女,1946年11月13日出生,住安徽省岳西县，系王春晖母亲。 原告胡正德、吴岳生诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司岳西县支行（以下简称邮储银行）及第三人岳西县春日商贸有限责任公司（以下简称春日公司）、王春晖、张玥涵、王爱梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用普通程序于2020年8月20日公开开庭进行审理，原告胡正德及原告胡正德、吴岳生共同委托诉讼代理人储焕丽，被告邮储银行的委托诉讼代理人罗建忠，第三人春日公司的法定代表人王春晖、及第三人王春晖到庭参加诉讼，第三人张玥涵、王爱梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡正德、吴岳生向本院提出诉讼请求：1、确认原告胡正德与第三人于2015年3月订立的房屋租赁合同合法有效,胡正德系作为被抵押房屋的承租人,并保障胡正德作为承租人在租赁期限内的合法租赁权;2、本案的案件受理费用由被告邮储银行承担。事实和理由:2019年11月26日,邮储银行与四位第三人达成（2019）皖0828民初2841号民事调解书,内容为:第三人春日公司于2020年2月28日前偿还被告借款本金470万元及相应利息、罚息、复利；邮储银行有权就第三人王春晖抵押的房屋拍卖、变卖所得优先受偿,该抵押房屋包括胡正德于2006年其租赁并使用至今的房屋（房地权证岳私房字第××号）。依据上述民事调解书,岳西县人民法院作出（2020）皖0828执272号之二执行裁定书,拟对抵押房屋进行评估拍卖。2020年7月14日,胡正德、吴岳生对该执行裁定书提出书面异议,同月23日,岳西县人民法院裁定驳回胡正德、吴岳生的异议申请。2006年起,胡正德从当时的房屋所有权人汪志鹏处承租该房屋,并实际用于经营岳西县岳生糖烟酒经营部。2015年3月,王春晖从汪志鹏处受让案涉房屋;自该房屋产权发生变更登记时起,胡正德即与新房东王春晖商议并确认了租赁关系,并约定于2015年4月1日起,以年租金5.5万元的价格按照每年度支付租金。之后,胡正德按照约定履行了合同义务。在胡正德与王春晖房屋租赁关系存续期间,2018年5月王春晖因经营周转需要,将胡正德租赁房屋抵押给邮储银行用于融资。2019年4月,因实体经济发生困难,房屋租赁市场下行,王春晖要求胡正德一次性支付租金20万元,并确定该租金项下的租赁期限为2019年4月1日至2024年3月29日,双方为此订立了书面租赁合同。胡正德使用该房屋经营岳生糖烟酒经营部至今。现因该房屋拟被法院拍卖、变卖,阻碍了胡正德于2015年3月起与第三人订立的合法租赁关系的履行,侵害了胡正德对租赁房屋的合法使用权和优先购买权。为保障胡正德、吴岳生的合法权益,向贵院提起执行异议之诉,请求贵院依法支持胡正德、吴岳生诉讼请求。 邮储银行辩称：1、关于事实部分，胡正德陈述案涉的房屋的抵押、诉讼调解、执行拍卖情况属实，但胡正德与王春晖具体的承租情况不清楚。岳西法院执行拍卖的程序合法，没有侵害胡正德的利益，也不影响胡正德的优先买卖权，胡正德不能排除强制执行；2、胡正德的诉求与执行异议案件没有关联性，胡正德不享有排除执行的民事权益，胡正德诉求应予以驳回。 春日公司及王春晖共同述称：胡正德诉状中所陈述事实属实，王春晖的房屋是2015年左右从汪志鹏手中买来后再租给胡正德使用属实，胡正德一直租赁案涉的房屋到现在已经有十几年了；后来王春晖因资金困难向胡正德提出借款，但胡正德提出借款不行，但提出降低租金一次性支付租金给王春晖，于是王春晖与胡正德签订了房屋租赁期限至2024年3月29日；2015年签订了一份房屋租赁（即贷款时提交的租赁合同），之后每次只要合同到期前胡正德就将下年度的房租支付给王春晖，但双方没有讲房屋具体的租赁期限。案涉的房屋是以春日公司的名义购买的。 张玥涵、王爱梅未到庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年5月24日，春日公司向邮储银行借款，春日公司未按期还款，下欠本金470万元，邮储银行向本院提起诉讼，2019年11月26日,在本院主持下,邮储银行与四位第三人达成（2019）皖0828民初2841号民事调解书,内容为:春日公司于2020年2月28日前偿还被告借款本金470万元及相应利息、罚息、复利；邮储银行有权就王春晖抵押的房屋拍卖、变卖所得优先受偿,该抵押房屋包括胡正德于2006年其租赁并使用至今的房屋（房地权证岳私房字第××号）。该案进入执行程序后,本院作出（2020）皖0828执272号之二执行裁定书,拟对抵押房屋进行评估拍卖。2020年7月14日,胡正德、吴岳生对该执行裁定书提出书面异议,认为，自2006年起，胡正德即从原房屋所有权人汪志鹏处租赁该房屋至今，期间按照市场价支付了租金，王春晖从汪志鹏处受让该房屋后也一直是胡正德租用。2019年3月，原租赁合同到期后，胡正德与王春晖续订租赁合同，租期至2024年3月29日，并一次性支付了20万元租金，故租赁关系不受抵押权的影响，即对本院的执行行为提出异议。2020年7月23日,本院裁定驳回胡正德、吴岳生的异议申请。胡正德、吴岳生遂于2020年8月4日提起本案诉讼。 诉讼中，邮储银行向本院提交王春晖向其借款时提交的相应材料：1、2015年5月18日，胡正德与王春晖签订“房屋租赁协议”，胡正德租用王春晖位于岳西县房屋，租赁期为十年，自2014年12月1日至2024年11月31日；2015年5月18日，胡正德向邮储银行出具“承租人承诺书”，承诺邮储银行行使抵押权时予以无条件配合，终止与出租方的租赁关系，…承诺人不得以此对贵行行使抵押权提出抗辩；2、2017年10月11日胡正德与王春晖签订“房屋租赁协议”，胡正德租用王春晖位于岳西县房屋，租赁期为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日；3、2018年5月10日胡正德向邮储银行出具“承租人承诺书”，承诺：邮储银行行使抵押权时予以无条件配合，终止与出租方的租赁关系，…承诺人不得以此对贵行行使抵押权提出抗辩。胡正德对邮储银行提交的证据的真实性不持异议，但认为该几份承诺书的签名均不是其本人所签，并申请鉴定，最终申请对2018年5月10日胡正德向邮储银行出具“承租人承诺书”的签名进行笔迹鉴定。本院委托安徽龙图司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具“皖龙图司鉴﹝2020﹞文书鉴字第797号司法鉴定意见书”，结论为：检材《承租人声明》落款处“胡正德”签名笔迹与样本1…3上“胡正德”签名笔迹是同一人书写。 2019年4月1日，胡正德与王春晖签订“门面房租赁合同”，约定将王春晖所有的坐落于岳西县天堂镇建设东路239-7号门面房出租给胡正德，租赁期五年，自2019年4月1日至2024年3月29日止，五年租金20万元。2019年4月12日，胡正德付款20万元给王春晖。 本院认为：王春晖向邮储银行借款时，胡正德向邮储银行出具了“不得以此对贵行行使抵押权提出抗辩”的承诺书，该承诺书放弃了胡正德对邮储银行的抵押权的抗辩权，现胡正德在法院处置抵押物时再提出异议，已经失去了其法律依据，胡正德作为房屋租赁合同的相对方，其承诺书的效力应及于其妻子吴岳生；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”胡正德、吴岳生提供的证据不足以证实其诉讼主张，应承担对其不利的法律后果。故对胡正德、吴岳生所提诉求，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告胡正德、吴岳生的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告胡正德、吴岳生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  程为虎 人民陪审员  申 健 人民陪审员  王新祥 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  王丽玲