广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初10148号 原告（反诉被告）：广西南宁梦之岛购物中心（有限公司），住所地：南宁市七星路137号。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：农双羽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市奥福教育咨询有限公司，住所地：南宁市青秀区云景路38号升禾•绿城世界1栋2单元1501号。 法定代表人：阮晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：张宁，广西翰哲律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年7月1日 开庭时间：2020年8月18日 当事人到庭情况： 原告方：原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（以下简称：梦之岛购物中心）的委托诉讼代理人农双羽、彭佩妮到庭 被告方：被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司（以下简称：奥福公司）的委托诉讼代理人张宁到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付尚欠的各项费用共计81640.6元（计算至2019年1月31日，包括租金38614元、物业费8325元、空调费29450.2元、水费54元、电费5197.4元)；2、请求判令 2 被告向原告支付逾期违约金（以各欠付金额为基数，按年利率24%，从逾期之日起计至偿清之日止，暂计至2019年7月1日的各项逾期违约金为：租金5278.48元、物业费1245.70元、空调费5112.92元、水费9.06元、电费818.87元)；3、请求判令被告向原告赔偿经济损失73260元；4、请求判令被告向原告支付原告因本案所支出的律师费6530元；5、被告承担本案诉讼费用。 被告答辩要点 被告辩称：1、在2018年12月，被告已经通知原告解除签订的租赁合同，单方可以解除合同，并不需要双方协商，且根据合同第六条约定，2019年1月属于免租期，原告要求我方支付1月份租金无依据；2、被告解除合同是因为原告存在重大过错，已致使被告合同目的不能实现；3、原告主张的违约金过高，原被告不属于借贷关系，且原告在合同履行过程中存在过错，应按照年利率6%计算；4、原告现实际占用被告的装修，属于受益方，其主张经济损失无依据；5、原告属于违约方，存在过错，产生的律师费不应由我方承担。 反诉原告诉请要点 反诉原告诉称：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》于2019年月1日15日解除；2、请求判令反诉被告退回反诉原告合同保证金66000元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修费245000元；4、本案诉讼费全部由被反诉人承担。 反诉被告答辩要点 反诉被告辩称：1、反诉被告并不存在任何违约行为；2、在反诉被告明确表示不同意解除《商铺租赁合同》的情况下，反诉原告单方终止《商铺租赁合同》的履行已构成违约；3、反诉原告诉请赔偿的装修费没有事实和合同依据，反诉被告不应赔偿。 事实认定 2016年7月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方） 3 签订《商铺租赁合同》，合同主要内容：甲方将广西南宁市七星路137号梦之岛购物中心第六层商铺出租给乙方使用，租赁期限六年，从2016年8月1日至2022年7月31日。第2.4条：该商铺的实用面积为416平方米，建筑面积为555平方米，以建筑面积为计租面积，物业管理费、推广费、空调费按建筑面积计算；第三条、该商铺只供乙方作为“美育儿童音乐舞蹈国际机构”品牌经营；第四条、本合同按固定租金的方式支付，第一个租赁年度2016年8月1日至2017年7月31日，每月租金人民币40元/㎡，每月人民币22200元；第二个租赁年度2017年8月1日至2018年7月31日，每月租金人民币40元/㎡，每月人民币22200元；第三个租赁年度2018年8月1日至2019年7月31日，每月租金人民币44元/㎡，每月人民币24420元；第四个租赁年度2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金人民币48.4元/㎡，每月人民币26862元；第五个租赁年度2020年8月1日至2021年7月31日，每月租金人民币53.24元/㎡，每月人民币29548.2元；第六个租赁年度2021年8月1日至2022年7月31日，每月租金人民币58.56元/㎡，每月人民币32500.8元.第4.2.1条：乙方应向甲方交纳相当于3个月基本租金作为合同保证金，共计66600元；第4.2.3条：租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接从合同保证金中抵扣赔偿款（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方，乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内向甲方补足被扣除部分的合同保证金，否则，甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的合同保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；第4.2.4条：在本合同租赁期满时，合同保证金在合同终止三个月后由甲方无息全数退还乙方，但如乙方因其未履行或违反本合同义务而对甲方负有债务时，甲方可 4 从中扣除乙方的实际欠款金额，前述保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失；第4.3.1条：乙方应交纳的综合物业管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米5元，从乙方接受商铺之日起计。日综合物业管理费为该商铺建筑面积乘以当月每平方米综合物业管理费除以该月实际天数的得数；第4.5条：甲方提供给中央空调给乙方使用，在甲方商场的营业时间内根据天气情况供冷，甲方负责提供中央空调的维修及维护，保证中央空调在甲方商场营业时间能够正常使用，空调费计算标准：按每月每平方米（建筑面积）人民币10元，月空调费合计为5550元，乙方从2016年11月1日起开始计付空调费；第4.6.1.1条：无独立电表水表的商铺，电费计付标准：商铺的用电功率×每天用电时间×当月天数×电费单价（即：电价按1.3元/度），用水单价根据供水部门单价及商场的综合损耗计算；第4.6.1.2条：商铺的水、电等能源采取分户计量的商铺，乙方应当自行承担，从商场装修日开始计收，水、电计付标准：用电单价为1.3元/度，用水单价根据供水部门单价及商场的综合损耗计算；第6.1条：乙方有90日免租经营期，具体日期分别为：2017年2月1日至2017年2月28日、2018年1月1日至2018年1月31日、2019年1月1日至2019年1月31日；第6.2条：免租经营期内，乙方无需交付基本租金，但仍需承担物业管理费、推广费、空调费以及经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；第9.19条：出于整体经营需要，甲方有权在合同期内对出租给乙方的场地位置进行调整，其中包括场地位置的朝向、楼层的上下、场地面积的大小等，乙方尽量予以配合，经双方协商一致后，甲方将根据具体调整的情况对乙方的租金进行相应的调整；第14.2.1.3条：乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的30日内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同；第16.1条：在本合同有效期内，乙方逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；第16.2条：本合同有效期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方 5 损失的，乙方还应负责赔偿；第16.7条：甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因形式本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。 原告分别于2017年4月14日、2017年6月1日向被告发出《关于商铺调整的通知》，主要内容为：原告依据《商铺租赁合同》第9.19条对被告的场地位置进行调整，将被告的商铺由六楼往下调整至三楼。 2018年12月25日，被告向原告作出《关于申请终止租赁合同的函》，载明：由于经营重大变故，我公司已无力维持经营，我公司要求提前终止合同至2019年1月15日，并于15个工作日内撤场完毕，提前撤场的责任并不是单方造成的，希望双方能够保持相互友好、公平的协商：1、由于我公司已无力支付拖欠租金，希望贵公司能够同意用我公司的合同保证金来抵扣…… 2019年1月17日，原告向被告作出《回函》，对被告于2018年12月25日作出的上述函件进行回复，主要内容为：关于贵公司提出的提前解除合同的申请，我公司不同意。另，经核查，贵公司自2018年7月其至今拖欠缴租金、物业、空调、水电费累计169361.1元（含截止到2019年1月16日的滞纳金8905.5元），请在接到本催缴函后，于三个工作日内向我公司交清以上费用。 庭审中，原被告一致确认以下事实：被告向原告支付租金至2018年11月，原告已收到被告支付的保证金66000元。 庭审中，原告认为双方签订的《商铺租赁合同》应于其向法院起诉之日即2019年7月1日解除。截至2019年1月31日，原告主张被告欠付款项的具体金额为：1、租金：2018年12月尚欠14194元，2019年1月尚欠24420元；2、物业费：2018年11月1日至2019年1月31日，每月2775元，共计欠付8325元；3、空调费：2018年8月1日至2019年1月31日，每月5550元，其中2018年8月1日尚欠1700元，共计欠付29450.2元；4、水费：2018年7月1 6 日2018年12月31日共计欠付54元，原告称其每月将水费抄表读数告知被告，被告依据读数向原告支付相应款项；5、电费：2018年7月1日至2018年12月31日，共计欠付5197.4元。 另查明，2019年5月22日，原告（甲方）与广西金桂北斗律师事务所（乙方）签订《法律服务合同书》，双方约定，就本案房屋租赁合同纠纷，乙方向甲方提供法律服务，甲方需向乙方支付律师服务费6530元。2019年6月6日，原告向广西金桂北斗律师事务所转账支付了该笔款项。 还查明，2015年2月1日，原告（乙方，承租人）与广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司（甲方，出租人）签订《租赁合同》，甲方同意将位于南宁市办公楼改扩建9层楼19659.10平方米房屋租给乙方使用，乙方同意承租，租赁期限自2010年11月1日至2030年10月31日止，共20年。 判决理由 本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示,该合同内容亦未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约履行。 关于合同解除的问题。被告于2018年12月25日向原告发出《关于申请终止租赁合同的函》，单方要求解除《商铺租赁合同》，但该函中被告依据解除合同的理由并不符合《商铺租赁合同》第十四条、第15.2条中载明可提前终止合同、可单方终止合同的条件，亦不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可解除合同的情形，原告已于2019年1月17日明确回函告知被告不同意解除涉案合同，故被告诉请确认《商铺租赁合同》于2019年1月15日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《商铺租赁合同》第14.2.1.3条的约定，乙方违反合同约定，经甲方提出后的30天内仍未纠正的，甲方有权提出解除合同，原告于2019年1月17日回函对被告欠付款项进行催缴，庭审中被告确认其仅支付租金至2018年12月，其欠付行为已经自原告催缴之日起的30天，原告于庭审中认为涉案合同应于2019年7月1日解除，本院予以认可。 7 关于租金的问题。原、被告均认可被告仅支付租金至2018年11月30日，已支付2018年12月部分租金。《商铺租赁合同》第6.1条约定，2019年1月1日至2019年1月31日为免租期，第6.2条载明免租经营期内，被告无需交付基本租金，但仍需承担物业管理费、推广费、空调费以及经营活动而产生的水、电等费用，故原告诉请被告支付2019年1月1日至2019年1月31日免租经营期间的租金，无事实和法律规定，本院不予支持。被告称其已支付2018年12月的租金10000元，尚欠14420元（24420元-10000元），原告仅主张该月租金14194元，本院予以支持，被告应向原告支付2018年12月的租金14194元。 关于物业费、空调费的问题。租赁合同第4.3.1条约定，被告应交纳的综合物业管理费按涉案商铺建筑面积按每月每平方米5元计付，第4.5条约定，涉案商铺空调费按每月5550元计付，原告主张被告已欠付2018年10月1日至2019年1月31日的物业费、2018年8月1日至2019年1月31日的空调费，被告未能举证证明已向原告支付上述期间两项费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，被告应承担举证不能的不利的后果，故被告应向原告支付2018年11月1日至2019年1月31日的物业费8325元（5元/㎡×555㎡×3个月），原告称被告尚欠2018年8月1日的空调费为1700.2元，对原告自认的事实，本院予以确认，故被告应向原告支付2018年8月1日至2019年1月31日的空调费29450.2元（1700.2元+5550元/月×5个月）。 关于电费、水费的问题。无论涉案商铺是否有独立电表，租赁合同第4.6.1.1条、第4.6.1.2条均载明，商铺电费按1.3元/度计收，水费根据供水部门单价及商场的综合损耗计算，但原告对被告用水及用电的实际读数进行举证，无法证明被告存在使用了水电并欠付的情形，故原告诉请被告支付2018年7月1日至2018年12月31日的电费5197.4元和水费54元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告以被告欠付电费、水费为由，要 8 求被告支付逾期违约金的主张，本院亦不予支持。 关于租金、物业费、空调费的逾期违约金的问题。考虑到原告实际损失主要是被拖欠收益金的利息损失,被告主张在《商铺租赁合同》中约定的违约金过高，本院根据原告的实际损失、根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调节违约金的计算标准。结合租赁合同载明的内容，租金、物业费按季度收取，被告应在租赁季度开始前一个月的20日前支付下一季度的租金、物业费，空调费随租金一齐按期缴纳。逾期违约金的具体计算方式如下：1、租金逾期违约金：以14194元为基数，从2018年11月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；2、物业费逾期违约金：以8325元为基数，从2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；3、空调费逾期违约金：以12800.2元（1700.2元+5550元×2个月）为基数，从2018年7月21日起至2018年10月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，以29450.2元为基数，从2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。 关于赔偿经济损失的问题。原告称被告从2019年1月31日起已停止使用涉案商铺，被告应支付原告占用商铺的损失，该损失以三个月的商铺租金计算。原告主张《商铺租赁合》同应于2019年7月1日解除，则合同解除之前被告即有使用涉案商铺的权利，合同并未约定被告承租期间不使用商铺仍需支付占用费，故原告诉请被告赔偿三个月停用涉案商铺的占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。 9 关于律师费的问题。商铺租赁合同第16.7条约定，原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支，包括一切律师费，均由被告承担。截至2019年7月1日，租金、物业费、空调费的逾期违约金分别为565.8元、378元、1547.8元，本案中诉请标的为54460.8元（14194元+8325元+29450.2元+2491.6元），根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条的规定，标的额为54460.8元的律师费最高标准为2723元（54460.8元×5%），故被告应向原告支付律师费2723元，对原告诉请超出的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于返还保证金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告之间的《商铺租赁合同》已于2019年7月1日解除，被告诉请原告返还保证金66000元，符合法律规定，本院予以支持。 关于装修费的问题，被告反诉主张，因原告要求被告整体搬迁，导致租赁合同的目的不能实现从而解除合同，故原告应承担被告已支出的装修费用。但双方签订的《商铺租赁合同》未对装修费用的承担问题进行约定，故被告诉请原告向其支付装修费损失，无合同依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司向原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）支付2018年12月的租金14194元、2018年11月1日至2019年1月31日的物业费8325元、2018年8月1日至2019年1月31日的空调费29450.2元； 二、被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司向原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）支付租金、物业费、空调费的逾期违约 10 金（具体计算方式为：1、租金逾期违约金：以14194元为基数，从2018年11月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；2、物业费逾期违约金：以8325元为基数，从2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；3、空调费逾期违约金：以12800.2元（1700.2元+5550元×2个月）为基数，从2018年7月21日起至2018年10月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，以29450.2元为基数，从2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）； 三、被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司向原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）支付律师费2723元； 四、原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）向被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司返还保证金66000元； 五、驳回原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司其他反诉请求。 本诉案件受理费3111元，由原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）负担1910元，被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司负担1201元。反诉案件受理费2983元，由原告（反诉被告）广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）负担633元，被告（反诉原告）南宁市奥福教育咨询有限公司负担2350元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按 11 本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  卢志芬 人民陪审员  葛 平 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理  黄冬慧 书 记 员  林冬旭