广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5317号原告：广州惠信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道258号恒安大厦写字楼406、407号，统一社会信用代码：914401067243078416。法定代表人：林少杰。委托代理人：粟松解、巫慧婷，系该公司员工。被告：蒋向军，男，1976年10月26日出生，汉族，住湖南省双牌县。被告：曾红梅，女，1980年10月13日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托代理人：蒋向军，夫妻关系。原告广州惠信物业管理有限公司（以下至判决主文简称惠信物业公司）与被告蒋向军、曾红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠信物业公司的委托代理人粟松解、巫慧婷已到庭参加诉讼，被告蒋向军、曾红梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年9月至2020年5月的物业管理服务费4507.65元、分摊水电费229.14元、垃圾处理费105元、滞纳金1543.98元（从逾期之日起计至实际支付之日止，按当期应付款每日千分之一计算，暂计至2020年5月31日）；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：广州永宝房地产开发有限公司是位于广州市增城区朱村街亚星路131号西福蓝湾花园的开发商。2018年5月3日，原告与永宝公司签订《西福蓝湾花园前期物业服务合同》，约定：原告受永宝公司的委托对西福蓝湾花园进行物业管理，期限从2018年5月16日至2021年5月15日止，住宅房屋的物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米2.5元向业主收取，公共水电费参照政府相关文件向业主合理分摊。被告为广州市增城区朱村街亚星路131号西福蓝湾花园xx房的业主，根据《物业协议》第7条第7.1.2款规定“物业管理服务费收费标准：住宅每月每平方米2.5元”、第7.4.2款规定“甲方须按本协议约定缴交物业管理服务费。乙方每月15日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金”、第7.5.1款规定“每月10日前收取当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用”、第9条规定“受有关部门或单位的委托，乙方可提供水、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的办理代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，甲方应按乙方规定时间交纳。逾期交纳将按7.4.2的规定处理”，被告应及时向原告支付包括但不限于物业管理服务费、公摊水电费在内的一切有关费用，否则，原告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费及相关费用的千分之一计付滞纳金。原告已根据有关规定履行物业管理等义务，被告却并未履行相关缴费义务，经原告多次催缴未果。被告蒋向军、曾红梅提交书面答辩意见辩称：本小区的前期物业管理公司为开发商的子公司，全称广州惠信物业管理有限公司。物业方因未如实履行服务合同和必要的工作义务，给本人的房产造成一些不必要的经济损失。依据《合同法》第六十六条同时履行抗辩权，当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故本人行使同时履行抗辩权，暂停缴纳物业费，要求与物业沟通协商具体的事宜，理由如下：一、本人房产的室内专有部分，室内50%以上混凝土浇筑缺陷，开发商和物业方承诺维修，却未按照他们自己公布的维修方案进行修补。因房屋存在如此多的修补和缺陷，导致我打算出售时客户到现场看后，无购买意向或严重低于市场平均价格，造成严重损失！又因这些缺陷未能按照科学规范的方案修补好，卧室天花板的蜂窝孔洞不彻底维修好，露筋的地方没有按有关规定处理好，有修补顶面强度未达有关规定，本人亦不敢贸然装修，恐怕日后掉落造成伤人事故，造成更大的生命和财产损失。更不用提早日完成装修，房租收益的损失了。室内专有部分的质量缺陷，除了墙和天花板的缺陷，还有所有劣质的栏杆，目前只更换了阳台栏杆，室内窗户玻璃的栏杆仍未更换。二、本人房产在西福蓝湾小区的共有部分，共有部分的建筑质量缺陷未得到科学的合符行业规范的维修，我的邻居们已经多次向政府有关部门和社会媒体反映过，本小区的房屋质量问题，如天花板露筋，公共跑道地板开裂漏水，地下车库大面积开裂，消防楼梯间发霉，大门口玻璃破裂长期未更换等等，均从事实上反映了物业方无作为，服务质量严重大打折扣，长期为业主们提供低质量的服务产品。物业方在提供门禁安全守卫，协助业主安装家庭宽带网络，公共区域的卫生和绿化维护，业主要求管理的公共球场规范等物业服务方面，均未认真负责履行必要的工作责任和义务。三、原告请求支付的滞纳金过高。退一步讲，就算物业方损失，按照《前期物业服务协议》约定的滞纳金远高于损失部分，且由于物业方违约在先，答辩人无需支付违约金。综上所述，请求人民法院进行裁判时对上述情况予以考虑，维护本人的合法权益，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。经审理查明：广州永宝房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《西福蓝湾花园前期物业服务合同》，合同载明甲方选聘乙方对西福蓝湾花园提供前期物业管理服务，物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳本月的物业服务费。本合同期限自2015年5月16日起至2018年5月15日止，期满后双方无异议且未成立业委会的本合同自动延续；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同到期后，双方续签合同，合同期限自2018年5月16日起至2021年5月15日止，期满后双方无异议且未成立业委会的本合同自动延续；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年10月22日，蒋向军、曾红梅（甲方，业主）与原告（乙方，物业管理公司）签订《前期物业服务协议》，载明“……4.本协议所指物业概况房屋座落增城区朱村××西××房，建筑面积85.86平方米……7.物业管理服务费以及相关费用……7.1.2住宅每月每平方米2.5元……7.4.2甲方须按本协议约定缴纳物业管理服务费，乙方每月15日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按物业管理服务费的千分之一计付滞纳金……7.5.1每月10日前收取当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用……协议还对其他事项进行了约定。2017年11月15日，蒋向军签署了商品住宅交楼书。原告提供了其向广州市增城自来水有限公司缴纳公共用水及污水处理费的票据，以及向广州供电局有限公司缴纳公共用电的票据，拟证明已代为缴纳公共用水、垃圾处理费等费用。被告在庭后接受法院询问时陈述对原告诉请的物业费、分摊水电费、垃圾处理费的金额无异议，之说以不交费是因为对提供的服务不满意。另查，2020年6月23日，广州市增城区住房和城乡建设局作出【2020】增住建处告字137号《处理意见书》，意见书记载了该局就何志军先生反映朱村街西福蓝湾小区物业管理存在问题会同朱村街建设办调查处理，并反馈相关调查的详细情况。本院认为：惠信物业公司与蒋向军签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。惠信物业公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故蒋向军、曾红梅应按上述协议的约定交纳物业服务费。惠信物业公司主张被告未交纳物业服务费，被告蒋向军、曾红梅并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，故原告主张蒋向军、曾红梅应支付自2018年9月至2020年5月的物业管理费，按每月每平方2.5元计算，本院予以支持。经核算，每月物业服务费为214.65元（85.86平方米×2.5元/平方米），上述期间内的物业服务费合计4507.65元（214.65元/月×21个月）。至于被告在答辩状陈述其是因为对原告提供的物业服务不满意而行驶同时履行抗辩权，暂停缴纳物业费，对此，本院认为，被告并未提供充分的证据予以佐证，故对被告的抗辩，本院不予采纳。至于违约金的问题，根据《前期物业服务协议》的约定，蒋向军、曾红梅不按约定时间交纳费用的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按物业管理服务费的千分之一计付滞纳金，故违约金应从当月15日开始，以未交纳物业服务费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。至于惠信物业公司主张2018年9月至2020年5月的分摊水电费229.14元、垃圾处理费105元，因上述费用惠信物业公司已代缴，且蒋向军、曾红梅对金额亦无异议，因此，本院对上述费用予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋向军、曾红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州惠信物业管理有限公司支付自2018年9月至2020年5月的物业管理服务费4507.65元、分摊水电费229.14元、垃圾处理费105元；二、被告蒋向军、曾红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州惠信物业管理有限公司支付违约金（违约金从应缴费当月15日开始，以未交纳物业费服务费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限）；三、驳回原告广州惠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预缴），由被告蒋向军、曾红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二〇年十一月二日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。