文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初5534号原告(反诉被告)：重庆苏宁易购销售有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号雨田商务大厦，统一社会信用代码915001036689375495。法定代表人：徐耀华，公司总经理。委托诉讼代理人：苏玥，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌，重庆康实律师事务所律师。被告：张海芸(反诉原告)，女，1983年8月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽润领律师事务所律师。被告(反诉原告)：合肥卢卡商贸有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路文昌阁二层，统一社会信用代码91340105592396611。法定代表人：范世云，公司总经理。委托诉讼代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。原告(反诉被告)重庆苏宁易购销售有限公司与被告（反诉原告）张海芸、合肥卢卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆苏宁易购销售有限公司的委托诉讼代理人粟玥，被告（反诉原告）张海芸的委托诉讼代理人宣艳萍，被告合肥卢卡商贸有限公司的委托诉讼代理人吴代丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)重庆苏宁易购销售有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月29日解除，保证金66750元不予退还；2、判令被告向原告支付2020年2月10日至2020年4月29日的租金59333.33元、综合管理费47466.67元及违约金66750元，合计173550元；3、被告合肥卢卡商贸有限公司对前述欠付租赁费及违约金的清偿承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月23日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告将其位于合川区合阳大道618号宝龙城市广场×号-01号商铺出租给原告经营。租赁期限自2018年8月10日至2023年8月9日，租赁费用先付后租，每3个月支付一次，首期租赁费200250元（2018年8月10日至2019年8月9日）。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。2020年4月，被告未经原告许可，擅自将开设的门店关门停业并拒绝支付欠付房屋租金及管理费。根据合同约定，被告应当提前1个月支付下一季度的租金，被告已将租金支付至2020年2月9日，其至迟应当于2020年1月9日前向原告支付下一季度租金。由于被告一直未按约定支付租金且擅自停止经营，原告多次尝试与被告进行沟通，被告于2020年4月29日单方面向原告寄送商铺交还告知函，提前退租。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判令所请。被告(反诉原告)张海芸辩称，被告因新冠疫情不可抗力事件解除合同符合《合同法》第94条的规定，合同自通知到达原告时解除。被告于2020年3月2日向原告发出解除合同通知，原告于2020年3月4日签收，合同签收时间为租赁合同解除日期。因不可抗力解除合同属于法定免责事由，被告不应承担违约责任，原告应返还租赁保证金66750元及物业保证金53400元，也无需支付违约金。被告向原告发出解除通知时已开始办理腾空租赁房屋，由于原告阻扰导致未能腾空商铺，该扩大部分的损失包括房屋占用使用费应由原告自行承担。由于疫情原因，被告自2020年1月底停业直至合同解除之日，原告在此期间未提供相应物业管理，被告不应承担租金及物业管理费。被告合肥卢卡商贸有限公司辩称，被告不应承担担保责任。担保函未明确被告对案涉债务承担担保责任的意思表示，仅表明对被告张海芸履行合同的行为承担担保责任，该表述的行为不等同于合同债务，行为可能是行使合同权利，也可能是协调张海芸履行合同义务，因担保函的内容不是具体特定的，不产生担保法上担保书的法律效力。因此，被告公司无需承担担保责任，应驳回原告对被告的诉讼请求。反诉原告张海芸向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月4日解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金66750元、物业保证金53400元，并自2020年4月30日起按年利率6%支付资金占用期间的利息；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告重庆苏宁易购销售有限公司辩称，张海芸无权解除租赁合同，因张海芸违约在先，合同保证金不应返还。本案不存在物业保证金，反诉原告请求按年利率6%返还资金占用利息没有法律依据，不应得到法律支持。本诉原告重庆苏宁易购销售有限公司为支持其主张，提供了以下证据：1、租赁合同，系原告与重庆宝龙长润置业发展有限公司签订，证明原告自2014年9月28日取得宝龙城市广场一层部分区域并约定10年租期，原告在租期内可以将部分建筑转租给第三方；2、商铺租赁合同以及综合管理费补充协议、租赁物交付确认书以及授权委托书，证明原被告于2018年7月23日签订《商铺租赁合同》以及综合管理费补充协议，约定被告将其位于合川区合阳大道618号宝龙城市广场×号-01号商铺出租给原告经营。租赁期限自2018年8月10日至2023年8月9日，租赁费用先付后租，每3个月支付一次，首期租赁费200250元。合同签订后，原告于2020年8月10日将房屋交付给被告使用；3、担保书、合肥卢卡商贸有限公司营业执照、法定代表人身份证明以及开户许可证(均系复印件)，证明合肥卢卡商贸有限公司自愿为原告与张海芸签订的商铺租赁合同承担连带但保责任；4、张海芸寄出的解除合同通知、关于张海芸门店闭店回复函、EMS快递邮单、邮局查询回执以及商铺交还告知函，证明原告于2020年3月12日回函明确拒绝张海芸的退租要求，张海芸未经原告同意于2020年4月27日腾空承租门店并将门店钥匙邮寄给了原告。反诉原告张海芸为支持其主张也向本院举示了以下证据：1、《商铺租赁合同》以及综合管理费补充协议，证明原被告于2020年7月23日就案涉物业签订租赁合同，约定了租期租金等事项，同时交纳租赁保证金为66750元以及物业保证金53400元。2、渝肺炎组办发[2020]55号通知以及新浪网截屏，证明因新冠疫情，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，关闭了商业文化场所；3、解除合同通知以及邮寄记录、门店关闭回复函等，证明因不可抗力张海芸于2020年3月2日向原告发出解除合同通知，原告于2020年3月4日签收并于3月12日回函；4、收款收据，证明张海芸按照合同约定向原告支付了合同保证金66750元以及物业保证金53400元。5、商铺交还告知函以及邮寄钥匙记录，证明张海芸于2020年4月27日将涉案房屋腾空并向原告邮寄了商铺交还告知函及钥匙，完成了交还义务。本院根据双方当事人陈述以及经审查确认的证据认定事实如下：2018年7月23日，重庆苏宁易购销售有限公司(甲方)与张海芸(乙方)签订《商铺租赁合同》和《综合管理费补充协议》，租赁合同约定乙方承租甲方的经营商铺位于重庆市合川区合阳大道618号宝龙城市广场×号-01，建筑面积为455平方米；租赁期限为5年，自2018年8月10日至2023年8月9日；租金：乙方租赁费由租金和综合管理费构成，综合管理费由甲乙双方另行签订协议约定。具体各期间租金如下：2018年8月10日至2019年8月9日，租金为200250元/年；2019年8月10日至2020年8月9日，租金为267000元/年；……。租金采取先付后组的方式按季支付，即每3（3/6/12）个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用。本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳租金保证金66750元。……；违约责任：甲方违反本合同第46、48条导致乙方解除合同的，或甲方无约定或法定事由单方解除合同的，甲方应向乙方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金。乙方违反本合同第21、22、23、34、35、36、38、50、51、54条的，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除合同，保证金不予退还，前述违约金及保证金不能弥补损失还需承担赔偿责任。合同终止和解除：因不可抗力、政府拆除、甲方获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任，租赁费用按照实际使用时间计算，不住整月的按天数计算，多退少补。综合管理费补充协议约定，乙方应向甲方支付综合管理费为：2018年8月10日至2019年8月9日，综合管理费213600元/年；2019年8月10日至2020年8月9日，综合管理费为213600元/年；……。综合管理费采取先付后租的方式按押三付三（季/半年/年）支付，即每3（3/6/12）个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用。在本合同签订后的3个工作日内，乙方向甲方支付综合管理费53400元，甲乙双方按合同约定交房当日付首期综合管理费。合同签订后，重庆苏宁易购销售有限公司于2018年8月10日将商铺交付给了张海芸用于经营纪念日百货，张海芸也交纳了租金保证金66750元以及综合管理费53400元。同时，被告合肥卢卡商贸有限公司向重庆苏宁易购销售有限公司出具担保承诺书，书载明：我司自愿就张海芸与贵司履行租赁合同（含后续补充协议等）项下的行为，与张海芸一起向贵司承担连带担保责任。2020年3月2日，张海芸因新型冠状病毒肺炎疫情向重庆苏宁易购销售有限公司邮寄解除合同通知书。2020年3月4日，重庆苏宁易购销售有限公司签收通知后于3月12日回函给张海芸不同意以不可抗力解除租赁合同。2020年4月27日，张海芸将涉案房屋腾空并向重庆苏宁易购销售有限公司邮寄了商铺交还告知函及钥匙，明确了该商铺交还的具体时间。本院认为，本案的争议焦点是：1.原(反诉被告)、被告(反诉原告）签订的《商铺租赁合同》的效力；2.原（反诉被告）、被告（反诉原告）于2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》是否因新型冠状病毒肺炎疫情于2020年3月4日解除；3.被告（反诉原告）是否应支付迟延支付的租金、综合管理费以及提前解除合同的违约金，被告（反诉原告）缴纳的合同保证金、综合管理费是否应返还；4、被告合肥卢卡商贸有限公司对张海芸欠付的租赁费及违约金是否承担连带责任。1.关于原(反诉被告)、被告（反诉原告）签订的《门面租赁合同》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原(反诉被告)、被告（反诉原告）自愿签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示该合同内容除违约责任约定和逾期交还门面的占用费约定外亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。2.关于原(反诉被告)、被告（反诉原告）于2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》是否于2020年3月4日因新型冠状病毒肺炎疫情解除。本院认为，关于合同是否能够解除的问题，现原(反诉被告)、被告（反诉原告）签订的合同尚未到期，原告（反诉被告）请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月27日已经解除，被告（反诉原告）请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月4日已经解除的问题。对此，本院认为，由于新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，因不可抗力、政府拆除、甲方获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任，租赁费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。本案被告（反诉原告）于2020年3月2日向原告（反诉被告）邮寄解除合同通知，原告于3月4日签收，故2020年3月4日为合同解除日，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月4日予以解除。合同解除后，承租人应当承担解除期间至商铺交还期间的占用损失以及综合管理费用。因被告于2020年4月27日将商铺交还给了原告，故商铺占用损失费69785.75元｛(267000元+213600元)/365天×53天）｝。3.被告(反诉原告)是否应支付迟延支付的租金、综合管理费以及提前解除合同的违约金，被告（反诉原告）缴纳的合同保证金、综合管理费是否应返还的问题。关于被告(反诉原告)是否应支付迟延支付的租金、综合管理费的问题。按照合同约定，被告应于2020年1月9日前向原告支付2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金及综合管理费。故迟延支付的租金以及综合管理费应从2020年2月10日开始计算至合同解除之日即2020年3月4日止，其租金及综合管理费计算为30284.38元｛（267000元+213600元）/365天×23天）｝。双方签订的《商铺租赁合同》因新型冠状病毒肺炎疫情而解除，被告缴纳的合同保证金应当返还。被告未按约定履行支付租金以及综合管理费已经构成违约。应承担延迟支付租金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原、被告签订的《商铺租赁合同》约定违约责任为支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，而该约定标准过高，且原告请求调整，故本院酌情调整按年利率10%的标准计算违约金。按照合同约定，原告应于2020年1月9日前付清下一季度的租金，故违约时间应从2020年1月9日开始计算至合同解除之日即2020年3月4日止，其违约金计算为7241.92元｛（267000元+213600元）/365天×10%×55天）｝。4、被告合肥卢卡商贸有限公司对张海芸欠付的租赁费及违约金是否承担连带责任的问题。本案被告合肥卢卡商贸有限公司以书面形式向重庆苏宁易购销售有限公司出具担保承若书，重庆苏宁易购销售有限公司接受并未提出异议，该保证合同成立。合肥卢卡商贸有限公司以担保函未明确被告对案涉债务承担担保责任的意思表示，仅表明对被告张海芸履行合同的行为承担担保责任，该表述的行为不等同于合同债务的辩称意见本院不予采纳。合肥卢卡商贸有限公司应对张海芸在履行合同项下迟延支付租赁费以及违约金承担连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第一项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第一条、第十六条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)重庆苏宁易购销售有限公司与被告（反诉原告）张海芸与2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月4日予以解除；二、由被告(反诉原告)张海芸于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告（反诉被告）重庆苏宁易购销售有限公司租金、综合管理费30284.38元以及迟延支付租金、综合管理费的违约金7241.92元，合计37526.3元；被告被告合肥卢卡商贸有限公司对上述款项承担连带担保责任。三、由被告(反诉原告)张海芸于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告（反诉被告）重庆苏宁易购销售有限公司商铺占用损失费69785.75元；被告合肥卢卡商贸有限公司对上述款项承担连带担保责任。四、上述款项扣除原告(反诉被告)重庆苏宁易购销售有限公司应当返还给被告（反诉原告）张海芸的合同保证金后还应由被告张海芸支付40562.05元给原告（反诉被告）重庆苏宁易购销售有限公司，被告被告合肥卢卡商贸有限公司对上述款项承担连带担保责任。四、驳回原告(反诉被告)重庆苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)张海芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告(反诉原告)张海芸负担，被告合肥卢卡商贸有限公司对上述款项承担连带担保责任；反诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告（反诉被告）重庆苏宁易购销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 颜 朋二〇二〇年十一月十八日书记员 叶东菁