广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14232号原告（反诉被告）：广州市番禺区环球电子实业总公司，住所地广州市番禺区市桥街环城西路232号。法定代表人：杨华武，职务总经理。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾灼坤，广东仲衡律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：樊炯光，男，1968年7月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务所律师。广州市番禺区环球电子实业总公司（以下简称环球电子公司）与樊炯光房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。环球电子公司的委托诉讼代理人梁敏凌、曾灼坤，樊炯光及其委托诉讼代理人何礼俊，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。环球电子公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告双方于1999年11月18日签订的《房屋证明及买卖协议书》无效，原告向被告返还人民币5万元；2.被告搬离XX园X街X座X号X房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，环球电子公司变更其第一项诉讼请求为：解除原、被告于1999年11月18日签订的《房屋证明及买卖协议书》，原告向被告返还人民币5万元。事实与理由：原告（曾用名：广东省番禺市环球电子实业总公司）与被告于1999年11月18日签订《房屋证明及买卖协议书》，约定将XX园X街X座X号X房作价100000元转让给被告，首期先付50000元，其余50000元在半年内分期付清，被告负责住房管理费等一切费用。被告支付了50000元款项后，余款50000元至今未付。根据《房地产权证》显示，当时XX园X街X座X号X房的产权登记权属人为原番禺县环球联美电路板有限公司。根据（1997）番法经初字第60号民事调解书，番禺县环球联美电路板有限公司的固定资产抵偿给原告，因此原告有权处分涉案房屋。但因为被告一直未支付剩余的房款，故原告要求解除合同。樊炯光就本诉辩称，1.双方签订的合同是合法有效的，且原告作为无权处分方，我方认为其不享有合同解除权，仅有我方才享有此权利；2.针对第二项诉请，因原告并非涉案房屋的所有权人，故无权要求我方搬离涉案房屋；3.原告以被告没有支付购房款为由要求解除合同，首先被告多次询问原告，主张已经准备好购房款，但是原告称因为公司在办理一些事情，等原告的通知再支付剩余的购房款5万元；结合常理分析，当时剩余的购房款仅为5万元，时隔现在超过二十余年，5万元的购房款数额对于被告的经济条件来讲是一笔小额的数目，被告无理由不支付剩余的购房款5万元。原告未提供证据证明其向被告催收交付剩余购房款5万元，显然不符合常理。现在原告主张解除双方之间的房屋买卖合同关系，明显有违诚实信用原则。原告行使解除权的期限已经超过了一年的行使期限，原告的解除权即使成立，也应当归于消灭。原告至今已经超过二十余年没有行使解除权，显然超过法律规定的诉讼时效，故原告行使解除权的理由及行使期限均不成立，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。樊炯光向本院提出反诉诉讼请求：1.环球电子公司办理广州市番禺区市桥镇XX园X街X座之一X房的不动产权变更登记手续，由番禺环球联美电路版有限公司变更为环球电子公司；2.环球电子公司办理广州市番禺区市桥镇XX园X街X座之一X房的不动产权变更登记手续，由环球电子公司变更为樊炯光；3.本案全部诉讼费用均由环球电子公司承担。事实和理由：广东省番禺市人民法院于1997年2月20日出具的（1996）番法经初字第60号民事调解书已经确认：番禺环球联美电路版有限公司将该公司的全部固定资产以净值1300079.72元抵偿给环球电子公司（扣除被异地法院查封的三辆汽车）。即番禺环球联美电路版有限公司名下的广州市番禺区市桥镇XX园X街X座之一X房已经于1997年2月20日抵偿给环球电子公司。该调解书已于1997年2月20日发生法律效力，根据物权法第二十八条的规定，涉讼房屋的物权已发生变动。后环球电子公司于1999年11月18日与樊炯光签订《房屋证明及买卖协议书》，将涉讼房屋转让给樊炯光。根据物权法第三十一条的规定，环球电子公司需要根据《不动产登记暂行条例实施细则（2019年修正）》第二十七条第七项之规定，先办理涉案不动产的宣示登记至其名下，再办理变更登记至樊炯光名下。《房屋证明及买卖协议书》合法、有效，且不存在任何履行障碍。现樊炯光为维护自身合法权益，特提起反诉，望依法支持。环球电子公司对樊炯光的反诉辩称，1.樊炯光没有支付购房款余额，我方要求解除合同；2.樊炯光无提供具有广州市购房资格证明，该合同履行不能，应当解除，我方不同意继续履行该合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：环球电子公司于1987年12月11日登记成立，企业曾用名为广东省番禺市环球电子实业总公司、广东省番禺市环球电子总厂、广州市番禺县环球电子总厂。位于广州市番禺区市桥镇XX园X街X座之一X房（以下简称涉讼房屋）的权属人为番禺环球联美电路版有限公司，房屋权属来源为1991年4月向房地产公司购买，建筑面积90.6平方米，房地产权证号为粤房地证字第××号。1997年2月20日，本院就番禺市环球电子实业总公司与番禺环球联美电路版有限公司的租金水电费纠纷一案出具（1996）番法经初字第60号《民事调解书》，双方自愿达成调解协议：一、番禺环球联美电路版有限公司拖欠番禺市环球电子实业总公司租金、代为垫付的水电费共1630960.84元应于1997年2月25日前全部付清给番禺市环球电子实业总公司；二、番禺环球联美电路版有限公司同意将该公司的全部固定资产以净值1300079.72元抵偿给番禺市环球电子实业总公司（扣除被异地法院查封的三辆汽车）。1999年11月18日，广东省番禺市环球电子实业总公司作为卖方与樊炯光作为买方签订《房屋证明及买卖协议书》，约定环球联美电路版有限公司在1992年1月购买涉讼房屋，面积90.58平方米，房价68758.53元。现因公司资金周转困难，以及为照顾分公司管理人员，经研究作价100000元转让给樊炯光，该事项已向上级主管领导汇报，同意由公司自行决定，现买卖双方达成协议如下：1.买方首期先付50000元，其余50000元在半年内分期付清，买方负责住房管理费等一切费用；2.买方负责房屋过户费，房价款全部付清后卖方才给房产证；3.收到房价款应交回公司用作支付另一间住房按揭和作购买更新设备资金使用。2019年5月17日，广州市番禺区市场监督管理局开具《证明》，载明：原番禺县环球联美电路版有限公司于1988年5月16日登记成立，商事主体类型为有限责任公司（台港澳与境内合资），注销日期为1999年12月6日。本案庭审中，环球电子公司确认已收取樊炯光支付的涉讼房屋购房款50000元。樊炯光陈述称其曾是环球电子公司的员工，向环球电子公司承租涉讼房屋，后因公司生产经营出现困难，环球电子公司遂以10万元的价格将涉讼房屋出售给樊炯光，樊炯光在涉讼《房屋证明及买卖协议书》签订当天即已支付房款5万元，并多次要求环球电子公司收取涉讼房屋剩余5万元购房款及办理过户，但环球电子公司一直以等通知为由推脱至今，也从未向其催缴剩余购房款，现环球电子公司要求解除合同有违诚实信用原则，且其行使解除权已超过一年的除斥期间，应予以驳回。而环球电子公司确认涉讼房屋一直由樊炯光居住使用，在其企业审计前并不清楚涉讼《房屋证明及买卖协议书》的存在，后经公司向以前的员工了解才向樊炯光催收剩余购房款，但樊炯光经其催告并未履行支付剩余5万元房款的义务，且樊炯光不具备广州市购房资格，涉讼《房屋证明及买卖协议书》不能履行。庭后，樊炯光向本院提交广州市番禺区不动产登记中心于2020年5月25日向其出具的《不具备购房资格告知书》，其中载明：根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函[2017]50号），非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房；经查，樊炯光提交的户籍资料属于中山市，且无法按规定提交上述缴纳证明材料，故樊炯光不具备在本市限购区域内购买1套住房的资格。环球电子公司对该告知书无异议，称因樊炯光不具备购房资格，双方签订的《房屋证明及买卖协议书》无法实现合同目的，该协议书应予解除。另查明，本院在诉讼中依环球电子公司申请向其代理人出具《律师调查令》，以查询番禺县环球联美电路版有限公司的工商档案资料及涉讼房屋的档案资料。其中，广州市番禺区市场监督管理局称番禺县环球联美电路板有限公司已注销，其档案已销毁，而广州市规划和自然资源局向本院提供了与涉讼房屋产权登记相关的《广东省番禺市单位房地产权登记申请书、调查表》、法人代表变更证明、商品房屋产权证明书、叶培根、元伟成身份证复印件、委托书、企业法人营业执照、出售商品住宅协议书、发票等证据材料。环球电子公司对上述证据材料质证认为，涉讼房屋权属人番禺环球联美电路版有限公司在申请办理产权登记时所提交的企业法人营业执照显示的企业名称为“番禺县环球联美电路版有限公司”，但《出售商品住宅协议书》中的乙方及《广东省番禺市单位房地产权登记申请书、调查表》中的申请单位以及公章均为“番禺环球联美电路版有限公司”，故涉讼房屋的登记权属人“番禺环球联美电路版有限公司”即“番禺县环球联美电路版有限公司”。而樊炯光称《出售商品住宅协议书》载明的乙方名称为番禺环球联美电路版有限公司，与企业法人营业执照显示的“番禺县环球联美电路版有限公司”不一致，不能证明两公司为同一主体。本院认为，根据（1996）番法经初字第60号《民事调解书》的内容，番禺环球联美电路版有限公司同意将其公司的全部固定资产抵偿给原番禺市环球电子实业总公司（即环球电子公司），后环球电子公司于1999年11月18日将番禺环球联美电路版有限公司名下的涉讼房屋出售予樊炯光，双方并签订《房屋证明及买卖协议书》，该合同主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对签约各方均具有法律约束力。根据合同约定，买方首期先付50000元，其余50000元在半年内分期付清。环球电子公司在本案中以樊炯光经其催告未按合同约定全额支付购房款为由要求解除涉讼《房屋证明及买卖协议书》，但其并未举证曾向樊炯光催缴购房余款的情况。因此，环球电子公司长时间怠于行使权利，现又以樊炯光迟延支付房款为由主张解除合同欠妥。尽管环球电子公司在本案中主张解除合同的事由不成立，但根据广州市番禺区不动产登记中心出具的《不具备购房资格告知书》可知，樊炯光并不具备在广州市限购区域内购买1套住房的资格，故涉讼《房屋证明及买卖协议》实际上已不具备继续履行的条件，应当予以解除。合同解除后，环球电子公司已收取的5万元购房款应向樊炯光返还，樊炯光亦应将涉讼房屋腾空并交还给环球电子公司管业。而樊炯光关于办理涉讼房屋不动产权变更登记的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除广州市番禺区环球电子实业总公司与樊炯光于1999年11月18日就广州市番禺区市桥镇XX园X街X座之一X房签订的《房屋证明及买卖协议书》；二、广州市番禺区环球电子实业总公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向樊炯光返还购房款50000元；三、樊炯光应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空广州市番禺区XX园X街X座X号X房，并交还给广州市番禺区环球电子实业总公司管业；四、驳回广州市番禺区环球电子实业总公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回樊炯光的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元，由广州市番禺区环球电子实业总公司负担；反诉受理费1150元，由樊炯光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  黄卓丹人民陪审员  王敏华二〇二〇年十一月三日书 记 员  杜嘉华