广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5716号原告（反诉被告）：朱灿强，男，1974年1月14日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：周艳平，女，1965年2月27日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪梅，广东智洋律师事务所律师。第三人：广州市中荔美投资有限公司，住所地广州经济技术开发区东鹏大道37号。法定代表人：朱振威，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。原告（反诉被告）朱灿强与被告（反诉原告）周艳平、第三人广州市中荔美投资有限公司（以下简称“中荔美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）朱灿强的委托诉讼代理人陈丽婵、黄芳，被告（反诉原告）周艳平的委托诉讼代理人辜秋月、陆雪梅，第三人中荔美公司的委托诉讼代理人张丽璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱灿强向本院提出诉讼请求：1.判令周艳平向朱灿强支付停产停业经营损失补偿1000000元；2.判令周艳平向朱灿强退回押金38000元；3.判令周艳平向朱灿强支付租赁物业顶楼铁硼补偿费17300元；4.判令周艳平向朱灿强支付强拆导致的物品损失149868.81元；5.判令周艳平向朱灿强支付搬迁费39200元；6.判令中荔美公司对本诉讼请求第1、3、4、5项与周艳平承担连带支付责任；7.周艳平承担本案全部诉讼费。事实和理由：朱灿强与周艳平于2013年5月8日签订《厂房租赁协议》，协议约定周艳平将座落在广州市萝岗区东区街笔村大道89号第一栋厂房共计1400平方米出租给朱灿强使用，租赁期为10年，自2013年6月1日起至2023年5月30日止，房屋押金为38000元。在2019年3月1日，朱灿强、周艳平签订《厂房租赁补充协议》，补充协议约定租赁面积增加100平方米，总租赁面积从原来的1400平方米变成1500平方米，租金相应增加，其中办公室为250平方米，厂房为1250平方米。朱灿强签订协议后，依约交付房屋押金和每月按时支付租金，从未拖欠费用。2018年9月广州市遭遇强台风“山竹”，把朱灿强承租的房屋三楼铁硼毁坏，朱灿强在周艳平的授权下，自行找安装公司重装铁硼，总花费17300元,周艳平当时同意用该费用抵租金，并从2018年10月开始抵扣。2019年8月租赁场地突然停水停电，朱灿强经了解得知，租赁房屋被列入“三旧”改造范围，要拆迁。朱灿强曾多次要求周艳平按拆迁补偿协议对其进行补偿，但均无果而终。在朱灿强、周艳平未谈妥赔偿的情况下,周艳平和中荔美公司签署补偿协议，并且强行拆除厂房，导致朱灿强产生大量货损，货物损失达149868.81元。周艳平漠视朱灿强的权利与困难，将本应支付给朱灿强的停产停业经营损失补偿、搬迁费占为己有，无故解除合同不承担违约责任，不退回房屋押金，对朱灿强造成的损失不赔偿，于法无据。而中荔美公司不顾朱灿强的反对和权益，执意将停产停业经营损失补偿、搬迁费支付给周艳平于理不合。综上，恳请法院查清事实，依法维护朱灿强的合法权益，判如所请。原告（反诉被告）周艳平辩称，周艳平不同意朱灿强的诉讼请求。针对第一项诉讼请求，周艳平认为与“三旧”改造相关的集体土地上的征用及拆迁补偿的对象为农村集体、地上建筑物及地上附属物的权利人，涉案厂房为周艳平所建，周艳平依据其所出资建设的厂房所获得的补偿，与朱灿强没有任何关联。朱灿强与周艳平就租赁合同的履行，应以双方签订的合同为准，朱灿强主张停产、停业损失，无任何法律依据。针对第二项诉讼请求，本案中由于涉案厂房涉及“三旧”改造需拆除，在笔岗社区及周艳平示明及通知的情况下，朱灿强应就租金等进行正常结算并限期搬离，但朱灿强对于拆迁利益有诉求，迟迟不予搬迁，占有使用厂房，并不予缴纳租金，朱灿强的行为构成违约，根据双方签订的合同第九条第二款约定，其押金应予没收。针对第三项诉讼请求，周艳平从未同意朱灿强搭建顶棚，也从未就搭建顶棚与朱灿强达成一致意见，朱灿强的陈述毫无凭据；朱灿强在周艳平不知情的情况下，私自搭建顶棚，实质上也构成违约，朱灿强要求周艳平支付顶棚补偿费没有事实及法律依据。针对第四项诉求，周艳平认为朱灿强该项诉求既无事实依据也无法律依据，周艳平不存在强拆的行为，同时朱灿强就本案提交的证据实际上为生产物料，而且大部分的生产物料从证据上显示集中在2019年8月、9月采购，同时采购订单根本不能显示存在物品损失的事实，其提供的证据与主张的诉求没有关联性，所以周艳平认为朱灿强的主张无相应的事实依据及法律依据。对第五项诉求答辩意见与第一项答辩意见一致。第三人中荔美公司述称，一、中荔美公司不是适格的责任主体。本案为房屋租赁合同纠纷，但中荔美公司与朱灿强之间不存在租赁合同关系，朱灿强依据与周艳平的租赁合同关系提起本案诉讼，向中荔美公司主张权利，要求中荔美公司承担连带支付责任的诉讼请求，没有任何法律或合同依据，请法院依法驳回朱灿强对中荔美公司的全部诉讼请求。二、中荔美公司已将涉案物业补偿款支付给周艳平及案外人。本案系周艳平与朱灿强之间的租赁合同纠纷，纠纷导致的任何责任和费用，均应由周艳平自行解决并承担责任及费用，与中荔美公司无关。2019年9月17日，中荔美公司与周艳平、案外人广州市弘顺纸制品有限公司、周卫平、广州经济技术开发区笔岗经济发展总公司签署《笔村“旧村”改造项目2号地集体厂房用地及物业补偿协议书》根据该协议第二条、第三条、六条第3、4、5、6项的约定，中荔美公司无须再就涉案物业支付任何赔偿或补偿，中荔美公司已经向周艳平、案外人广州市弘顺纸制品有限公司、周卫平、广州经济技术开发区笔岗经济发展总公司支付协议约定的全部补偿费用；涉案物业如有纠纷、任何责任和费用的，应由周艳平自行解决及承担，与中荔美公司无关。三、朱灿强不是《笔岗社区笔村“三旧”改造集体土地上集体物业补偿方案》确定的补偿对象，其以该方案主张权利没有依据。综上，朱灿强对中荔美公司的诉请没有任何事实及法律依据，恳请法院依法驳回朱灿强对中荔美公司的全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）周艳平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令朱灿强向周艳平支付2019年8月份租金20800元及滞纳金（滞纳金以未付租金为本金，按每日0.5%计算，从2019年7月29日起计算至实际清偿之日，暂计算至2020年7月8日为35984元）；2.请求法院判决周艳平没收反诉朱灿强押金38000元；3.由朱灿强承担本案的案件受理费。事实和理由：2013年5月8日，周艳平与朱灿强签订《厂房租赁合同》，约定由朱灿强租赁周艳平位于广州市萝岗区东区街笔村大道89号内的一栋厂房及办公室、厨房共计1400平方用于生产经营使用，租赁期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月30日止。合同同时对租金标准、双方权利义务、违约责任等进行约定。合同签订后，周艳平向朱灿强交付租赁物业。2019年，上述物业由于所在社区启动旧村改造被列入改造范围，周艳平提前告知朱灿强作搬迁准备，以配合整体迁出，但朱灿强置之不理。后周艳平场地于2019年9月整体迁出，周艳平要求朱灿强结清未付租金未果。周艳平认为，双方签订的《厂房租赁合同》真实、合法、有效，双方均应严格遵守，朱灿强在承租物业期间应当根据合同约定履行支付租金的义务，朱灿强拖欠租金的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。为此，为维护周艳平的合法权益，特向法院提起反诉，望法院支持周艳平的反诉请求，依法作出公正判决。反诉被告（本诉原告）朱灿强辩称，周艳平的反诉请求没有事实和法律依据。朱灿强提出要缴纳2019年8月份的租金，周艳平的丈夫陈思跃提出暂时不用缴纳，朱灿强没有拖欠的故意，迟延交付是得到周艳平的同意。周艳平主张朱灿强违约是没有依据的，不能适用协议的第九条第二款的规定，该滞纳金标准过高，而且滞纳金和没收押金是对违约行为的双重处罚不能同时适用。第三人中荔美公司述称，周艳平与朱灿强之间的反诉纠纷与其无关。本院经审理认定事实如下：2013年5月8日，周艳平（甲方，出租方）与朱灿强（乙方，承租方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方同意将坐落在广州市萝岗区东区街笔村大道89号内甲方所拥有的第一栋厂房1100平方（包括相连的铁皮厂房600平方）、办公室250平方、厨房50平方，共计约1400平方出租给乙方作生产经营使用。合同第二条约定，租赁期为十年，自2013年6月1日起至2023年5月30日止日；上述厂房前两年的月租金为16500元，第三年到第四年的月租金为17800元，第五年到第六年的月租金为19200元，第七年到第八年的月租金为20800元，第九年到第十年的月租金为22500元，租金按月结算，由乙方在每月28日前以现金形式缴付下个月的租金给甲方。签订合同后，乙方应向甲方缴纳38000元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该厂房的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金。第五条第二款约定，未经甲方同意，不得对厂房进行扩、加、改建或转租、转让、分租；乙方不得改变厂房的用途；乙方承租后对房屋进行的安装工程不得损害原建筑主体的安全，改变房屋的结构和用途。第九条约定，1.任何一方不得无故提前终止合同，违约方应以等额于押金（保证金）的金额作为违约金予以赔偿守约方。2.在租赁期内，乙方逾期没有向甲方交纳租金的，甲方按每天0.5%收取滞纳金，逾期15天没有向甲方交纳租金，甲方有权收回厂房并没收柙金。朱灿强于2013年5月8日向周艳平支付了38000元押金，周艳平向朱灿强出具了相应的收据，收据上载明经手人为“陈*夭”。2014年2月28日，周艳平（甲方，出租方）与朱灿强（乙方，承租方）签订《厂房租赁补充协议》，约定根据乙方的需要，乙方向甲方提出在三楼增加租用一间房屋作厨房和厕所用，经双方协商一致，就增租房屋的事项订立本补充协议：一、甲乙双方原商定租赁期为十年不变，自2013年6月1日起至2023年5月30日止；从2014年3月份至2015年5月份的月租金为16700元，第三年到第四年的月租金为18050元，第五年到第六年的月租金为19500元，第七年到第八年的月租金为21060元，第九年到第十年的月租金为22750元，租金按月结算，由乙方在每月28日前以现金形式缴付下个月的租金给甲方。二、原厂房租赁协议的其他条款不变。三、此补充协议从2014年3月1日起执行。2019年3月1日，周艳平（甲方，出租方）与朱灿强（乙方，承租方）又签订《厂房租赁补充协议》，约定根据乙方的需要，乙方向甲方提出在二楼增租100平米，经双方协商一致，就增租房屋的事项订立本补充协议：一、甲乙双方原商定租赁期为十年不变，自2013年6月1日起至2023年5月30日止；从2019年3月1日至2019年5月30日的月租金为20400元，2019年6月1日到2021年5月30日的月租金为22000元，2019年6月1日到2023年5月30日的月租金为24200元，租金按月结算，由乙方在每月28日前以现金形式缴付下个月的租金给甲方。二、原厂房租赁协议的其他条款不变。三、原2014年2月28日签订的厂房租赁补充协议作废。四、此补充协议从2019年3月1日起执行。2018年3月20日，广州市黄埔区东区街笔岗社区经济联合社发出通知，载明：2011年4月，原萝岗区人民政府发出《关于启动笔岗社区整体改造的公告》，笔岗社区纳入区首批“三旧”改造范围。2011年12月，笔村旧村改造项目取得《关于萝岗区东区街笔岗社区笔村旧村改造方案的批复》，并于2014年底完成“一横三纵”路网改造工程的验收。根据旧村改造工作安排，我村准备进行第二期复建区建设工作，并将对改造范围内建筑物进行拆迁，启动相关旧村改造的全面工作。针对改造范围内的集体厂房，根据《关于贯彻执行第二十条的实施意见》（穗开拆迁办[2010]255号）规定，需由第三方评估公司进行集体土地上被拆迁厂房的拆迁补偿评估。2019年2月26日，广州市黄埔区东区街笔岗社区经济联合社、中荔美公司发出《拆迁通知》，载明：“根据2019年2月26日广州市黄埔区人民政府东区街道办事处三旧改造项目督办巡视笔村旧村改造项目的工作会议指示要求，我村将推进位于东鹏大道××及××路北侧××村旧村改造范围内的集体土地上厂房，并于2019年3月4日上午10时开始拆迁上述厂房的拆卸工作。请各单位配合与我村完善补偿事宜，并做好搬迁准备。”朱灿强主张其未收到相关拆迁通知，其于2020年8月从周边知道搬迁事宜后即与周艳平的丈夫陈思跃沟通2019年8月租金支付事宜，陈思跃提出可以暂时不用缴纳，其并非故意拖欠租金。为此，朱灿强提交了微信聊天记录，该证据显示：“红米陈”于2019年7月1日告知朱灿强“亚茂公司”与笔村谈搬迁的问题，笔村要求“亚茂公司”2019年8月15日前全部搬走，其与笔村尚未谈好；因为之前是用“亚茂公司”的名义申请供电，若“亚茂公司”搬走，朱灿强就没有电了；“红米陈”之前已通知朱灿强找厂房，现要求朱灿强最迟于2019年8月底要搬走；2019年8月6日，朱灿强要求“红米陈”明确搬迁时间并去收取2019年8月份租金，“红米陈”表示2019年8月的厂租先不收，等以后一起结清。朱灿强主张“红米陈”系周艳平的丈夫陈思跃。周艳平虽对上述聊天记录不予确认，但又认为该证据能证明周艳平已多次提示朱灿强采取搬迁措施并协商租金结算事宜。朱灿强与周艳平确认朱灿强支付租金至2019年7月，并实际使用涉案建筑物至2019年8月底。2019年3月10日，中荔美公司出具的《笔岗社区笔村“三旧”改造集体土地上的集体物业补偿方案》显示，本方案补偿范围适用于东鹏达到两侧及宏明路北侧笔村“三旧”改造范围的集体土地承包人所自行建设的建筑物及附属物，补偿对象为约定范围的集体土地权属人，如土地权属人与承包人有关于拆迁补偿分配约定的，由土地权属人与承包人自行处理；停产停业经营损失补偿，首层商业面积按70元/㎡/月补偿、二层商业面积按50元/㎡/月补偿，用于厂房、仓库的不分楼层，统一按实测面积25元/㎡/月补偿，补偿时间根据用地、房屋及设备、货物搬迁等实际情况确定，补偿时间原则上为3至12个月，无证房屋原则上为6个月，有证房屋原则上为12个月；搬迁费（包含设备搬迁、安装、调试及其它特殊搬迁费用）按实测建筑面积25元/㎡补偿。2019年9月17日，广州市弘顺纸制品有限公司（甲A）、周卫平（甲B）、周艳平（甲C）、广州经济技术开发区笔岗经济发展总公司（甲D）与中荔美公司(乙方)签订《笔村“旧村”改造项目2地第集体厂房用地及物业补偿协议书》，约定：甲方确认，2号用地的面积为4100㎡。本协议各方同意，在甲方完成2号用地及其物业的搬迁、腾空及清理并移交给乙方拆除的前提下，乙方按本协议约定对2号用地及其物业进行货币补偿。乙方向甲方支付的全部补偿款总额共计14155893元，补偿款包括建筑物、构筑物和附属物的建筑材料补偿以及设施、财务和物品的搬迁费用等全部补偿，以及第四条约定的共用部分的属于甲方的全部补偿。甲B享有并收取补偿款的68%即9626007元，甲C享有并收取补偿款的17%即2406502元，甲D享有并收取补偿款的15%即2123384元;甲方披露并保证，亚茂公司及甲方就1号用地及2号用地共用部分的拆迁补偿事宜已达成一致，同意共用部分的补偿款总额共计848844元，亚茂公司享有并收取补偿款的40%即339537.6元，甲B和甲C享有并收取补偿款的60%即509306.4元。中荔美公司于2019年9月26日向周艳平等人支付了上述协议中约定的金额。2019年10月15日，广州市弘顺纸制品有限公司、周卫平、周艳平向中荔美公司出具《房屋交付说明》，表示位于广州经济技术开发区东区笔村大道89号面积为4100平方米的用地（简称2号地）厂房已完成全部设备、设施、财务的搬迁，现将厂房场地及厂房范围内的所有现有建筑物以及构筑物全部移交给中荔美公司拆除，如有遗留物品视为其放弃所有权。2019年10月17日，中荔美公司向广州市至明包装制品有限公司发出《搬迁通知书》，要求该公司于2019年10月25日前完成撤场并办理改造拆迁范围，逾期将视同放弃其所有权。涉案建筑物无权利证书及报建手续，周艳平主张该建筑物于1994年兴建，无需办理报建手续，但未提交证据予以证明，朱灿强主张因台风将涉案建筑物三楼平台的铁棚吹飞了，周艳平让其自行维修并同意支付维修费用，后其自行找人重新安装了铁棚，并为此支付了17300元。为证明其主张，朱灿强提交了《施工合同》及收据。周艳平否认其同意过朱灿强搭建铁棚，并表示其对此事不知情。双方确认三楼平台并不在租赁标的范围内。朱灿强主张其于2019年8月底搬迁了部分物品，尚有部分物品没有办理租赁场地，中荔美公司于2019年11月20日强行拆迁，造成其遗留物品的损失共计149868.81元。为证明其损失，朱灿强提交了发票、送货单及采购单、照片，采购单显示的送货时间均在2019年10月8日前；照片中显示拆除情况的均拍摄于2019年12月31日，拍摄于2019年8月至11月之间的照片显示堆放着纸皮。周艳平及中荔美公司对上述证据均不予确认，并表示2019年12月30日才开始拆除涉案建筑物。朱灿强还提交《设备货物搬迁协议》及发票，主张其产生39200元搬迁费。该证据显示协议签订时间为2019年8月25日，搬迁的物品包括“成品仓、原材料、印刷机、分纸机……污水处理器等”，搬运费为39200元。庭审中，经本院释明，朱灿强表示若双方签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》被认定为无效，其坚持其诉讼请求；周艳平则要求将其反诉诉讼请求中的租金改为占有使用费，其他反诉诉讼请求保持不变。另查，周卫平与周艳平系广州市弘顺纸制品有限公司的股东，分别占股80%、20%。广州市至明包装制品有限公司的工商注册地址为广州市萝岗区东区街笔村大道89号1号楼，朱灿强系该公司的股东，占股90%。上述事实，有《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》、收据、《关于启动笔岗社区整体改造的公告》《拆迁通知》、微信聊天记录、《笔岗社区笔村“三旧”改造集体土地上的集体物业补偿方案》《笔村“旧村”改造项目2地第集体厂房用地及物业补偿协议书》《搬迁通知书》《设备货物搬迁协议》、发票、工商登记资料及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，周艳平主张涉案建筑物兴建于1994年，但未提交证据予以证明，本院对其该主张不予采信。涉案建筑物无权属证书、未办理报建手续，则朱灿强与周艳平签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效。关于占有使用费、滞纳金、押金。因周艳平与朱灿强签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效，则合同中约定的违约条款亦属无效，故周艳平要求朱灿强支付租金的滞纳金及没收押金的的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。朱灿强请求周艳平退回押金38000元，本院予以支持。虽然上述协议无效，但朱灿强实际使用了涉案租赁物，故周艳平请求朱灿强依照租赁协议约定的租金标准支付2019年8月房屋占有使用费20800元，于法有据，本院予以支持。关于停产停业经营损失、搬迁费。周艳平与朱灿强签订的《厂房租赁协议》《厂房租赁补充协议》无效，双方应当按照各自的过错承担相应的责任。周艳平将未办理报建手续的涉案建筑物出租存在过错，朱灿强在签订租赁协议时未审慎审查物业的相关证照亦存在过错，双方对合同无效均有过错，故本院综合双方过错程度酌情支持朱灿强搬迁费19600元。中荔美公司不是厂房租赁协议及补充协议的相对方，朱灿强要求其承担搬迁费的连带支付责任，缺乏依据，本院不予支持。朱灿强主张的停产停业损失属于可期待利益，本院对此不予支持。关于铁棚补偿费。双方确认铁棚位于涉案建筑物三楼平台，该平台不在租赁范围内。朱灿强主张其重新搭建铁棚经过周艳平同意，且周艳平承诺支付搭建费用，但未举证证明，故其要求周艳平支付铁棚补偿费，缺乏依据，本院不予支持。关于物品损失。本案系房屋租赁合同纠纷，朱灿强主张周艳平及中荔美公司强拆导致其物品损失，构成共同侵权，可另案主张周艳平及中荔美公司的侵权责任，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周艳平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）朱灿强返还押金38000元；二、被告（反诉原告）周艳平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）朱灿强支付搬迁费19600元；三、原告（反诉被告）朱灿强于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）周艳平支付2019年8月占有使用费20800元；四、驳回原告（反诉被告）朱灿强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15999元，由朱灿强负担15258元，周艳平负担741元；反诉案件受理费1084元，由朱灿强负担238元，周艳平负担846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二〇年十一月十三日书记员  钟思钰