陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1024民初1050号 原告（反诉被告）：张夏林，男，1989年10月26日生，汉族，住陕西省商洛市镇安县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：侯海英，陕西云德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西海盛鑫商业运营管理有限公司，住所地陕西省山阳县城关街办翠屏社区。统一社会信用代码91611024MA70T0N046。 法定代表人：黄虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨盼盼，陕西丰瑞律师事务所律师。 被告：商洛星时代商业管理运营有限公司，住所地陕西省商洛市山阳县城关街道办事处东关社区立秦广场4楼。统一社会信用代码91611024MA70XU5Q6Y。 法定代表人：廖礼琴，该公司董事长。 诉讼委托代理人：周全忠，山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）张夏林与被告（反诉原告）陕西海盛鑫商业运营管理有限公司（以下简称海盛鑫公司）、商洛星时代商业管理运营有限公司（以下简称星时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张夏林及委托诉讼代理人侯海英、被告海盛鑫公司法定代表人黄虎及委托诉讼代理人杨盼盼、被告星时代公司委托诉讼代理人周全忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张夏林向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与第一被告签订的《租赁合同书》；2.请求依法判令第一被告向原告退还押金15000元；3.请求依法判令第一被告支付违约金14616元；4.请求判令第一被告赔偿原告店内商品损失300000元；5.请求依法判令第一被告赔偿原告装修损失138329元；6.请求依法判令第一被告赔偿原告经营损失121611.2元（暂计至2020年8月24日，应计至合同解除之日止）；7.判令第二被告对第一被告的上述第2、3、4、5、6项请求承担连带支付责任，以上合计589556.2元；8.本案诉讼费全部由两被告承担。事实与理由：2018年8月24日，原告与第一被告签订《租赁合同书》，约定：原告承租第一被告位于山阳县体育大道体育场西侧XX广场XX层XX号商铺用于商业经营；租期3年，自2018年10月1日起至2021年9月31日止，实际起始日期以商场实际开业为准；建筑面积为116平方米，月租金为4872元，支付租金方式为先付租后使用；在签订该合同时要求原告支付履约保证金1万元以及装修施工前支付装修保证金5000元；同时约定，在承租期内第一被告负责公共区域的维护，也有义务保证原告的经营权利，否则原告有权向其追责索赔。因第一被告违反合同约定或被告原因使合同不能履行、解除、终止以及不能达到合同目的的，原告有权单方解除终止合同，第一被告应支付租金三倍的违约金并承担因此给原告造成的装修损失、经营损失等一切损失。此外，第一被告作为物业服务企业与原告签订《物业管理服务协议》，约定：第一被告为原告承租的商铺经营以及物业提供服务，第一被告为原告承租的商铺经营以及物业提供服务，第一被告维护和管理其公司共用部位的维护及管理公共区域的安保服务等服务事项；原告每月支付服务费2088元；若第一被告违反约定服务项目，原告有权要求其限期改正，并承担损失赔偿责任。但在《租赁合同书》和《物业管理服务协议》的履行过程中，商场实际开业时间为2019年1月1日，第一被告不仅不能履行提供商铺与物业服务的基本义务，更是于2019年12月初擅自提出涨租，在原告不同意后以断电方式逼迫原告同意，长达数月无果后，便于2020年5月底伙同第二被告故意破坏原告店内装饰装修、掠夺原告店内全部商品，且拒不及时返还与赔偿，以此逼迫原告搬离，两被告的行为已致使原告遭受巨大经济损失，故诉至法院。 被告海盛鑫公司辩称，1.租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应严格按照合同约定履行；2.合同约定的租赁期限为三年，现合同租期未满，应继续履行合同；3.原告拒不交租金，且商铺长期空置无人上班，其多次电话通知原告妥善保管物品并愿意跟原告协商，但原告一直不予理会，原告物品随意摆放，为避免原告物品受损，其将原告物品妥善保管在仓库内，采取必要措施，完成了合理谨慎的注意义务；4.原告背信弃义，不交租金和物业费，致使商场不能如期发放工资及向相关部门缴纳费用，经政府出面协调处理后，积极恢复经营，原告不但不按照政府协调的解决方案执行，反而继续破坏双方的合同关系；5.原告诉请解除合同不符合合同约定，无事实依据和法律规定，请求法院不予支持。 被告星时代公司辩称，1.其不是本案适格的被告，原告与海盛鑫公司签订的《租赁合同书》和《物业管理服务协议》时，被告星时代公司尚未成立，根据合同相对性原则，合同约定只对合同当事人具有约束力，其不是合同的当事人，故其不是本案适格的被告；2.其没有任何侵权行为，不存在赔偿，原告违约影响商场运营，海盛鑫公司为避免原告商品丢失，委托其将原告商品予以整理储存；3.原告要求解除合同、退还租金、支付违约金和赔偿损失无事实依据，原告无故停业，严重影响商场整体形象，不服从统一管理；4.其受委托整理原告商品，没有存在故意损害原告利益，其与原告不存在任何法律关系，也不存在侵权行为，故不承担连带赔偿责任。 反诉原告海盛鑫公司提出反诉请求：1.请求反诉被告向反诉原告支付自2019年7月1日至实际给付之日的租金，暂计至2020年9月15日，计48111元，并支付逾期支付租金的违约金，暂计算止2020年9月15日，计44761.4元；2.请求反诉被告向反诉原告支付自2019年7月1日起至2019年12月31日的物业费，共计12528元；3.本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月24日，反诉原告与反诉被告签订《立秦广场租赁合同》和《物业管理服务协议》，反诉被告承租反诉原告位于山阳县体育大道体育场西侧XX广场XX层XX号商铺用于经营内衣集合店，面积116平方米，租期自2018年10月1日至2021年9月30日止，租期实际起算日以实际开业为准，租金为4872元/月，物业管理费12528元/半年。合同约定第一年免租5个月，第二、第三年各免租3个月，租金每半年支付一次，逾期支付租金的，每逾期一日，向反诉原告支付拖欠金额0.3%的滞纳金。合同签订生效后，反诉被告向反诉原告支付2019年的上半年租金17052元及物业费12528元，反诉原告将商铺交付给反诉被告使用。自2019年7月1日起，反诉被告开始拖欠租金及物业费至今，根据合同约定，反诉被告应支付拖欠的租金及物业费，并承担逾期支付租金的违约金44761.4元。 反诉被告张夏林辩称，反诉原告诉述与事实不符，第一，双方于2018年8月24日签订《租赁合同》，约定租期为3年，第一年免租5个月，第二、第三年免租3个月，租金起算日以商场实际开业日（2019年1月1日）起计算，则第一年租期为2019年1月至2020年1月，其在签订合同当日便交足了2019年7月1日至2019年11月30日期间的全部租金17052元，故反诉原告要求其支付2019年7月1日起的租金无事实依据，应予驳回；第二，因反诉原告拖欠员工工资等原因，2019年2月起商场内出现聚众、喧闹等方式干扰经营，在反诉原告与第二被告交接商场管理经营权时，疏于商场管理与经营，严重影响其经营。反诉原告强迫其与第二被告签订租房合同和物业服务合同，企图上涨租金及物业费，其拒绝后，反诉原告与第二被告以持续停电等方式阻止其正常营业。商场与商户间矛盾经山阳县政府组织调解，长期无果情况下，其承租与经营陷入严重不安状态，其拒交支付第二年租金和物业费是行使不安抗辩权。且反诉原告与第二被告在2020年5月底将其货物全部拿走，破坏装修，致使租赁合同无法继续履行，故其不应当支付2019年12月之后的租金及2019年7月1日之后的物业费；第三，本案是租赁合同纠纷，反诉原告要求支付物业费的诉求既不合法也不适当，依法应当驳回，其已支付的2019年7月1日至2019年12月31日的物业费，反诉原告应当全部退还。故反诉原告诉求无事实依据，无法律支持，应全部驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人均提交证据《租赁合同书》、《物业管理服务协议》、收款收据及原告提交证据（2019）陕1024民初568号民事判决书、商铺交接补充协议，当事人均无异议，本院予以确认。对原告提交证据劳动合同书和情况说明、装修费用凭证，二被告有异议，本院认为证人应当出庭作证，因证人未出庭作证，上述证据真实性无法核实，本院不予采信；对被告星时代公司提交证据立秦购物广场商户经营管理制度、张亚丽申请书，原告有异议，本院认为该证据与本案没有关联性，不予采信；对原告提交证据现场照片、发货单、库存信息表、2019年经销商合同书，被告方不予认可，该证据属于原告单方形成的，真实性无法核实，故对原告提交的该组证据，本院不予采信；对被告星时代公司提交证据告知函、原告有异议，认为该告知函未向其送达不认可，本院认为该证据被告方未能提供相关证据印证该告知函向原告张夏林送达，故对该证据不予采信；对被告星时代公司提交的委托书，被告海盛鑫公司认可，本院予以采信；对被告星时代公司提供的盘点货物，原告有异议，因该清单系星时代公司单方制作，未经张夏林签字认可，故对该组证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，原告（反诉被告）张夏林（合同乙方）与被告（反诉原告）海盛鑫公司（合同甲方）签订《立秦广场租赁合同》，合同约定“第一条专柜租赁概况1.1甲方同意将位于陕西省山阳县体育大道体育场西侧XX广场XX层XX号，建筑面积为116平方米（实用面试为70平方米，分摊面积为46平方米）商铺出租给乙方使用。1.2甲方出租给乙方的商铺建筑面积，双方已进行现场确认，作为本合同履行期间乙方向甲方缴纳租金和商业物业管理服务费的计算依据，如有争议以实际测量为准。第二条租赁期限及商铺的交付2.1乙方承租商铺的期限为3年，即自2018年10月1日起至2021年9月31日止。2.2乙方的正式计租起始日，最终以商场实际开业为准。……第四条租金标准及缴纳方式4.1双方确定，乙方承租甲方商铺的租金计算标准为人民币42元/月/平方米（按商铺建筑面积计算）；合计人民币4872元/月。4.2本合同履行期间采取预付租金方式，即乙方先缴纳租金后使用承租商铺。4.3乙方在本合同签订的同时，第一年免租5个月，第二、三年各免3个月，一次性依照上述租金标准，上半年度开始向甲方缴纳的租金，即人民币17052元，（大写壹万柒仟零伍拾贰元）。4.4此后的合同履行期间内，乙方依照上述租金标准每半年为一个缴费周期向甲方缴纳租金，即每年满前的15日内缴纳下一年的租金。4.5乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方向甲方支付拖欠金额0.3的滞纳金；逾期15日仍不足额缴纳租金的，甲方可以解除本合同并要求乙方按照上述滞纳金标准缴纳承担逾期违约责任。……第五条商业管理服务5.1乙方在本合同履行期间，同意接受甲方的商业管理服务；在签订本合同的同时签订商业物业管理服务协议，并按约定缴纳商业物业管理服务费用。5.2商业物业管理服务协议的期限与本合同的承租期限一致。……第六条履约保证金6.1乙方在签订本合同的同时，应向甲方缴纳履约保证金（三个月的租金）人民币10000元，（大写壹万元整）。6.2合同签订后，乙方未经甲方同意私自搬离经营商铺的，履约保证金及所剩租金不予退还；乙方拒缴或者欠缴本合同及双方约定的其他费用，或乙方，未经甲方同意违背本合同约定的用途使用租赁房屋的，履约保证金及所剩房租均不予退还；因此给甲方造成损失的，甲方可另行向乙方追偿。第七条甲方权利和义务7.1甲方应按本合同约定的期限，将商铺交付乙方使用，保证水、电等相关设施设备能够正常运行。7.2在承租期间，甲方负责购物中心公共区域的维护。7.3甲方有权对乙方使用商铺的情况进行监督；有权对乙方因不当使用承租商铺影响他人经营的行为、违法行为、影响购物中心整体形象的行为、损害甲方商誉等行为予以合理制止，乙方应予以服从；否则，甲方有权视具体情况解除本合同，以及通过法律追讨权利。7.4甲方有义务保证乙方在合同内约定的经营权利，否则乙方有权向甲方追责、索赔。第八条乙方权利和义务8.1乙方应按本合同约定的期限和数额及时足额的向甲方缴纳租金。8.2乙方负责承租商铺区域内的装修以及设施设备等维修或维护，并承担相应的费用；若因乙方维修或维护不当造成损坏的，乙方应自损坏事实发生之日起2日内维修完毕，乙方不维修的，甲方有权代为维修，维修费用由乙方据实承担。8.3乙方应爱护并合理使用承租商铺及附属设施，不得擅自拆改、扩建或添附；确需变动的，必须征得甲方的书面同意。因乙方过错造成商铺及附属设施损坏的，由乙方负责修复或者赔偿。8.4乙方不得擅自将租赁商铺转租、转借他人、与他人互换使用。8.5承租期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改变商铺用途、变更经营品牌；如需变更，应提出书面申请，征得甲方同意，并签订补充协议。8.6乙方违反本条上述约定之一的，甲方有权视具体情况单方解除合同；且所剩房租和履约保证金不予退还，并将所欠甲方的其他相关费用一并补齐。……第九条装修及经营……9.3乙方装修施工前，乙方须向甲方缴纳装修保证金合计5000元（大写伍仟元整）；装修完成，经甲方验收合格且没有其他装修赔偿责任事项的，10日内退还装修保证金。……9.8乙方的所有装饰装修费用由乙方自行承担。因可以归责于乙方原因导致合同解除的，乙方对于租赁商铺内的财产，除自有动产可以撤走外，剩余部分不得随意破坏，需向甲方现状移交；对于乙方添附部分甲方不予补偿；同时，乙方拆除行为不得损害承租商铺正常使用功能。……第十一条合同的变更、解除……11.3本合同未到期，乙方单方面提出解除本合同时，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可解除；在甲方同意解除本合同之前，乙方自行终止履行合同的，视为乙方违约；乙方应将本合同未履行期限部分的租金数额、履约保证金及其他费用总和作为违约损害赔偿，支付给甲方，且甲方有权要求继续履行合同或者解除合同。11.4因甲方违反合同约定或甲方原因，致使合同不能履行、解除、终止以及不能达到合同目的的，乙方有权单方解除、终止本合同，甲方应当向乙方支付月租金三倍的违约金并承担因此给乙方造成的装修损失、经济损失等一切损失。第十二条商铺的交付……12.3由于乙方违约，甲方单方解除本合同的或合同终止，乙方应自接到甲方解除本合同书面通知之日起15日内，应将商铺内属于自己的动产物品搬除购物中心，并不得破坏商铺原有的装修及设施、影响甲方的正常的经营秩序；如逾期未履行，同时甲方有权自行处理乙方物品；若因此而有遗失或损毁，甲方不承担责任……”。合同落款注明“押金在合同期满后三个月内退还”，甲方处有陕西海盛鑫商业运营管理有限公司加盖印章，乙方处有张夏林签名按印。同日，张夏林（乙方）与海盛鑫公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，乙方承租的委托甲方管理的山阳县XX广场XX层XX号商铺（建筑面积为116平方米）的经营事项和甲方提供的商业物业管理服务等事项，达成如下条款：“第一条双方的权利义务（一）甲方的权利……5、依约向乙方收取商业物业管理服务费用。（二）甲方的责任和义务1、应当依据本协议约定及有关规定向乙方提供商业物业管理服务（具体内容详见本协议第二条约定）。……（三）乙方的责任和义务……3、接受甲方物业公司的管理，并依约及时向甲方缴纳商业物业管理服务费。……第三条商业物业管理服务费缴纳标准及时间……2、本协议履行期间，采取先缴纳商业物业管理服务费，后提供管理服务的方式缴纳商业物业管理服务费。3、物业管理服务费及空调费双方同意乙方每年向甲方缴纳物业管理费标准为￥18元/平方米/月，按建筑面积116平方米，合计缴纳物业管理费为12528元/半年。向甲方缴纳商业物业服务费（包含公共水电、电梯、照明、保洁、安防、设备维护、空调费等），以半年未支付周期，并于每半年度开始月15日前向甲方一次性交纳本年度全额商业物业管理服务费，且商场未整体运营期间免收物业费。……第四条费用的交纳方式1、乙方依照实际发生额向甲方缴纳水电费、物业管理费。乙方未按本协议约定时间和金额缴纳商业物业管理服务费的，甲方有权对乙方进行催告，乙方若无正当理由拒绝的，且逾期30日以上仍未缴纳的，甲方可对乙方采取停水、停电措施。……第五条违约责任……2、乙方未按本协议约定时间和金额缴纳商业物业管理服务费的，甲方有权对乙方进行催告，乙方若无正当理由拒绝的，且逾期30日以上仍未缴纳的，甲方有权采取各项合理措施限制乙方经营（包括但不限于停水、停电等措施）。……4、甲方违反本协议约定，未能提供协议约定服务项目的，乙方有权要求甲方限期纠正，逾期未纠正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。……第八条协议期限和调整1、本协议自2018年10月1日起开始执行；乙方缴纳商业物业管理服务费起始日期以乙方试业时间为准，根据实际开业时间延期，商业物业管理服务费计费时间相应顺延。……”，合同落款甲方处加盖海盛鑫公司印章，乙方处有张夏林签名按印。签订合同当日，张夏林向海盛鑫公司缴纳了保证金1万元，同年9月，张夏林向海盛鑫公司缴纳了半年租金17052元（票据载明“房租全年34104元，本次交半年”）、物业费12528元和装修押金5000元。2018年12月30日，立秦广场正式开业，2019年12月海盛鑫公司以张夏林不交租金为由拒绝给张夏林经营的商铺充水充电，2019年12月中旬，张夏林停止营业。海盛鑫公司因运营困难，政府成立协调工作组，经协调从2020年1月1日，将立秦广场交星时代公司经营，星时代公司已与绝大多数商户重新签订了合同。2020年1月29日，海盛鑫公司（甲方）与星时代公司（乙方）签订商铺交接补充协议，该协议约定“一、甲方将立秦广场已出租商铺债权交给乙方统一管理经营；二、乙方只接受债权，不承担甲方债务，甲方所产生的债务与乙方无关；三、就甲方与商户已签订的商户合同现状，乙方有权要求商户根据现有标准统一管理标准缴纳租金、物业管理费给乙方；四、如果商户不愿意和乙方签订新合同，乙方有权要求甲方归还房屋使用权，如过程出现甲方和商户纠纷与乙方无关。”。2020年5月24日，星时代公司将张夏林经营的商铺内商品盘点整理存放于立秦广场仓库。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。 本诉部分。本案原告张夏林与被告海盛鑫公司签订《立秦广场租赁合同》，从被告海盛鑫公司处承租商铺用于商业经营，双方之间形成租赁合同关系。同时，原、被告之间签订《物业管理服务协议》，形成物业服务合同关系。上述合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。 在案涉租赁合同履行过程中，张夏林按合同约定向海盛鑫公司缴纳了2019年1月至6月的租金17052元和物业服务费12528元，从2019年7月以后未按约定交纳租金和物业费构成违约，原告主张已按约定交纳租金与查明事实不符，不予支持。海盛鑫公司于2019年12月以张夏林未交纳租金和物业费为由拒绝给案涉商铺充水充电，致使张夏林无法正常营业而停业，虽然当事人在《物业管理服务协议》中约定“乙方未按本协议约定时间和金额缴纳商业物业管理服务费的，甲方有权对乙方进行催告，乙方若无正当理由拒绝的，且逾期30日以上仍未缴纳的，甲方有权采取各项合理措施限制乙方经营（包括但不限于停水、停电等措施）”，但海盛鑫公司作为物业服务提供者，以格式条款约定对方未按约定缴纳物业管理服务费时有权采取停水、停电措施违反物业管理有关法律规定，故海盛鑫公司向原告商铺停水停电的行为违反法律规定。海盛鑫公司已于2020年1月将立秦广场交由被告星时代公司运营管理，在未经原告同意情况下委托星时代公司于2020年5月24日搬离张夏林的货架和物品并腾空商铺，当事人双方之间已形成合同僵局，案涉合同已经丧失继续履行的可能性，且根据涉案合同性质及客观情况，如要求张夏林继续履行合同，对其显失公平；海盛鑫公司在无运营管理权限的情况下拒绝解除合同，明显违反诚实信用原则。对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，案涉合同自本判决生效之日起解除。对海盛鑫公司辩解租赁合同租期未满，原告应继续履行合同的意见，本院不予采纳。 原告张夏林要求被告海盛鑫公司退还押金15000元。张夏林在签订合同时向海盛鑫缴纳履约保证金10000元和装修押金5000元。对履约保证金10000元，案涉租赁合同约定“……乙方拒缴或者欠缴本合同及双方约定的其他费用，或乙方，未经甲方同意违背本合同约定的用途使用租赁房屋的，履约保证金及所剩房租均不予退还……”，张夏林未按时交纳2019年7月以后租金，符合约定不退履约保证金的情形，因海盛鑫公司在履行合同中亦存在不当行为，本院酌定由被告海盛鑫公司退还原告履约保证金5000元。对装修押金5000元，案涉租赁合同约定“……装修完成，经甲方验收合格且没有其他装修赔偿责任事项的，10日内退还装修保证金。……”，原告装修完成后已于2018年12月30日开始营业，在此期间海盛鑫公司并未就张夏林装修问题提出异议，应视为验收合格且没有其他装修赔偿责任事项，对原告诉请押金5000元，本院予以支持。 原告张夏林要求被告海盛鑫公司支付违约金14616元。因原告张夏林未能提供被告海盛鑫公司违约的相关证据，原告未按时缴纳租金，构成违约在先，对原告该项诉请，本院不予支持。 原告张夏林要求被告海盛鑫公司赔偿店内商品损失30万元、装修损失138329元和经营损失121611.2元（暂计至2020年8月24日，应计至合同解除之日止）的诉讼请求。原告张夏林停止营业后，未能就合同解除进行协商或诉讼，也未采取措施防止损失扩大，未妥善管理商铺内的货架和物品，被告星时代公司受海盛鑫公司委托于2020年5月24日组织人员进行盘点、储存并腾空商铺，对原告货架和物品已进行了妥善保管。本院于2020年9月29日勘查现场后，向原告张夏林发出书面通知，要求其在收到通知书之日起五个工作日内到星时代公司住所地立秦广场清点、领取货架和物品，如造成损失被告应予以赔偿，但张夏林至今仍然拒绝领取，且原告提供的证据系其单方形成的清单，被告不予认可，真实性无法核实，故对原告张夏林要求被告海盛鑫公司赔偿店内商品损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。原告张夏林诉请装修损失138329元，原告所租赁商铺装修现场现仍保存完整，被告方尚未对争议商铺另行出租，仅对可移动部分集中存放，现原告要求赔偿装修损失没有法律依据，对该项诉请，本院不予支持；对原告主张的经营损失121611.2元，因原告未按时交纳租金违约在先，其未提供充分证据证实其经营损失情况，故对原告该项诉请，本院不予支持。 原告要求被告星时代公司对第二、三、四、五、六项诉讼请求承担连带支付责任。因星时代公司不是案涉合同的当事人，原告停止营业后，该公司在接手立秦广场运营管理期间受海盛鑫公司委托对原告货物进行盘点、储存，原告要求被告星时代公司承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。对星时代公司辩解意见，本院予以采纳。 反诉部分。海盛鑫公司请求张夏林支付自2019年7月1日至实际给付之日的租金（暂算至2020年9月15日计48111元）并支付逾期支付租金的违约金（暂算至2020年9月15日计44761.4元）。海盛鑫公司按照合同约定将商铺交付给张夏林承租使用并提供物业服务，履行了合同主要义务，张夏林应按照合同约定支付租金和物业服务费。案涉租赁合同约定商铺租赁期为3年，月租金4872元/月（即年租金为58464元），第一年免租5个月（免租金额为24360元），海盛鑫公司已将免租金额从年租金58464元扣减，算出第一年应交租金为34104元，每半年为一个缴费周期，上半年度缴纳租金17052元。双方签订的《物业管理服务协议》约定，物业管理费为12528元/半年，以每半年为支付周期，商场未整体运营期间免收物业费。当事人双方约定以商场正式营业日开始计算租金和物业费，2018年12月30日商场正式营业。张夏林已于2018年9月向海盛鑫公司缴纳2019年1月至6月的租金17052元和物业服务费12528元，未缴纳2019年7月以后的租金和物业费。海盛鑫公司于2019年12月以张夏林不交租金为由停水停电导致张夏林商铺停止营业，对海盛鑫公司要求张夏林支付2019年7月至2019年12月期间租金17052元和物业服务费12528元的诉讼请求，有合同约定和法律依据，本院予以支持；对海盛鑫公司要求张夏林支付2020年1月之后的租金的诉讼请求，本院不予支持。 对海盛鑫公司要求张夏林支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因对张夏林履约保证金扣减部分足以弥补海盛鑫公司该项损失，故该诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告张夏林与被告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司2018年8月24日签订的《立秦广场租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司向原告张夏林退还履约保证金5000元及装修押金5000元，合计10000元； 三、驳回原告张夏林对被告商洛星时代商业管理运营有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告张夏林其他诉讼请求； 五、反诉被告张夏林向反诉原告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司支付租金17052元和物业服务费12528元，两项合计29580元； 六、驳回反诉原告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 上述法律义务限于本判决生效后十五日内履行。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9695元，反诉费1200元，减半收取，合计5447.5元，由原告张夏林负担5000元，被告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司负担447.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员  李传宏 二〇二〇年十月二十九日 书记员  崔 泽