北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初4888号原告：张君，女，1971年11月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张晓春（张君之夫），男，1969年3月21日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，汉族，该公司职员。被告：戴亚楠，女，1981年8月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吕楠（戴亚楠之夫），男，1983年1月26日出生，汉族，住北京市昌平区。原告张君与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）、戴亚楠财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓春，被告爱家营公司的法定代表人的委托诉讼代理人杜艳晶、被告戴亚楠及其委托诉讼代理人吕楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张君向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将北京市昌平区×室的厨房棚顶、墙壁、橱柜衣柜、沙发、鞋柜及床等家具恢复原状或赔付因恢复原状所支出的全部费用（包括但不限于材料费、加工费、人工上楼安装费、垃圾清运费等）；2、判令二被告向原告支付维修地板的花费4203元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，张君明确要求二被告赔付因恢复原状所支出的全部费用的总额为15795元。事实和理由：2019年10月31日，被告戴亚楠委托被告北京爱家营公司管理的北京市昌平区×室发生漏水，漏水事件长达四个小时左右。导致原告位于楼下的同楼406室的地板、厨房棚顶及墙壁大面积因被水浸湿至无法正常使用，橱柜变形，衣柜及床等其他家具均因506室的漏水而遭受不同程度的损坏。漏水发生后，原告立即与被告北京爱家营公司联系，寻求合理的解决方案。但截止2019年11月9日爱家营公司始终没有对原告的损失积极赔付，戴亚楠亦不愿与原告继续协商赔偿事宜。2019年11月10日，由于原告生活在带水的地板上10天，无法正常生活，出于无奈，先自行修的地板，花费4203元。据此，原告依据《中华人民共和国侵权责任法》及相关规定，特诉至法院，请求判令被告恢复原状，赔偿损失。爱家营公司辩称：我司认为，原告的财产损失是由于管道老化漏水导致，我司不是该房屋的所有权人，并且根据我公司与房主戴亚楠签订的资产管理合同附件4的规定，房屋主管道不是我司的维修范围；根据合同5.5条的约定，非因我方导致的毁损，根据谁导致谁承担原则。根据安全告知书，约定了因主管道漏水导致的财产损失，我公司只负责协调，我公司不是财产的侵权人，所产生的财产赔偿不应当由我公司承担，原告主张的诉讼请求及事实，没有依据。鉴定报告中无争议部分的金额是9112,有争议的部分是对同一物品的争议。戴亚楠辩称：一、爱家营公司在此次事件中应付主要责任甚至是全部责任。戴亚楠自2018年6月5日取得涉案506室房屋后，就全权委托给了爱家营公司，该公司检查确认无误之后签订了《北京相寓资产管理服务合同》，并将房子唯一钥匙交付给爱家营，业主本人没有房屋钥匙。根据合同第5条1项，涉案房屋全权委托给爱家营公司管理，合同明确约定了零部件故障检修、水管漏水、爆裂产生的维修费用由爱家营公司负担。虽然合同约定，供水、供暖、燃气、通风、下水及烟道主管道的维修和疏通由业主负责，但房屋的情况都是需要爱家营公司的书面通知（包括但不限于邮寄送达、电子邮件、手机短信等方式）才能知道。排除隐患是爱家营公司的责任，爱家营公司每年还收取了戴亚楠的托管费。且资产管理服务期间，乙方承诺妥善管理表的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。在本次事情过程中，爱家营公司没有尽到妥善保管房屋和水暖管道零部件故障检修的责任，没有给业主任何口头书面维修通知，导致没有及时维护造成此次跑水事件，应当对业主的房屋财产损失以及楼下原告的财产损失承担主要责任甚至是全责。二、关于鉴定报告，原告主张橱柜全部更换5144元，我方认为大理石台面没有任何影响，可以对台面下已经变形的柜门托板进行更换，金额应为1338元；原告主张的瓷砖起空了，我方认为瓷砖使用时间久了，起空是正常现象，所以不同意更换，整体外观和使用不存在影响，因此不同意更换。漏水确实浸泡了地板，但是浸泡的结果并不必然导致全屋地板全部更换。而且原告家的原地板已经很旧了，请求法院考虑折旧和扣减。鉴定费用应当三方共同承担。本院经审理认定事实如下：张君为涉案406室房屋的所有权人，戴亚楠为涉案506室房屋的所有权人，二者为上下楼相邻关系。2018年6月5日，戴亚楠取得涉案506室房屋的不动产权登记；2018年6月6日，戴亚楠（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京相寓资产管理服务合同》。该合同约定，戴亚楠将涉案506室房屋授权爱家营公司以居住用途、整租形式进行出租；资产管理服务期限为2018年6月22日起至2021年9月24日止；标的资产预计租金收益为4800元每月。合同第二条第四款、第十二款约定，鉴于乙方为甲方提供约定的资产管理服务，服务期限内，每个管理周期甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费；自资产管理期限起始日起每12个月为一个履约年度。该合同第五条第一款关于标的资产的维护约定，甲方的维修责任：资产管理服务期间，根据维修基金标准，乙方按照附件4维修范围承担相应维修责任；发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知；甲方应于通知送达后24小时内完成维修、替换或其他解决方案。若甲方未能于通知送达后4小时内回复或24小时内未解决问题，则乙方有权进行相应处理，上述产生的相应费用乙方有权在结算时从甲方应得租金收益中扣除。该条第二款约定，乙方的维修责任按照附件4维修范围承担相应维修责任。该条第三款约定，甲方同意向乙方交纳300元每资产管理周期的维修基金，维修基金所涵盖项目见本合同附件4《维修项目明细表》。该合同附件4《维修项目明细表》第2项水暖洁具中“管道”项下约定，甲方维修项目包括供水、供暖、燃气、通风、下水、以及烟道主管道的维修和疏通，水、燃气表、总阀门老化需要翻新或更换；维修基金维修范围为零部件故障检修，水管漏水、爆裂产生的维修费用。该合同所附安全告知函中载明“如（业主）的房屋存在安全隐患（包括但不限于卫生间、厨房防水层或管道损坏导致漏水、漏燃气、爆炸；供暖设施老化或自行改动供暖设施导致漏水、爆炸）而给该房屋承租人及相邻业主造成相关损失时，业主应积极履行维修义务并与受损方协商解决。……”该告知函下方有关于“（业主）本人已知悉安全隐患告知内容及关于禁止出租不带熄火装置的燃气灶具和直排式燃气热水器的房屋的内容，本人承诺提供房屋的燃气热水器、燃气灶符合政府规定标准，若有不符合标准的项目将于资产管理服务期限开始前进行更换，若未进行更换而造成的损害将由本人自行承担。”戴亚楠提供的合同中，该告知书下方未见戴亚楠签字。以上合同签订后，爱家营接收房屋并另行将房屋出租。2019年10月31日下午四时许，涉案506室房屋厨房内上水管道发生漏水，导致涉案406室房屋全屋过水，造成406室房屋内厨房顶棚、整体橱柜、居室顶面、墙面、地、地板及若干家具等损坏水发生后，张君通过该小区物业联系戴亚楠，戴亚楠通知物业关闭楼栋的总阀门后又联系了爱家营公司员工，随后爱家营公司更换了涉案506室房屋内厨房上水管道阀门，完成了维修。张君主张起自行更换了木地板，花费4203元，但未提供正式发票。案件审理过程中，张君申请本院对涉案406时室内厨房顶棚、墙壁、橱柜衣柜、沙发、鞋柜及床等家具因恢复原状所需的费用进行评估。本院委托首信（北京）国际资产评估有限公司进行上述评估。该公司作出资产评估报告载明，涉案406室厨房顶棚、墙壁、橱柜衣柜、沙发鞋柜及床等家具恢复原状所需的费用中，无争议项目金额为9112元；有争议项目中，张君主张的橱柜维修方式为拆除原橱柜、拆除原墙面瓷砖、安装整体橱柜、铺装墙面瓷砖的费用为5144元，戴亚楠主张橱柜的维修方式为更换橱柜柜门、橱柜托板的费用为1338元。无争议项目关于地板维修中拆除地面复合木地板和铺装地面复合地板（29.6平方米）的金额为2664元，张君认为金额过低，要求按其实际维修费用4203元计算。关于戴亚楠提出的维修方案，张君认为该维修房子无法实际操作，橱柜是个整体，无法仅更换柜门及托板；全屋地板过水且泡水4个小时，已经完全不能使用，故主张更换全屋地板。张君为此评估垫付鉴定费4500元。关于爱家营公司是否对涉案506室房屋内设施进行过检修，爱家营公司主张2018年6月6日到2019年10月31日期间进行过室内设施检修但没有书面证据，同时表示检修仅针对普通管道，不包括主管道。关于爱家营公司管理涉案506室房屋期间，戴亚楠是否有钥匙且是否允许在不经过爱家营公司同意的情况下进入房屋，戴亚楠主张其没有钥匙也不得自行进入房屋，爱家营认可接收房屋后按照约定业主不得自行进入房屋。以上事实，有房屋所有权证、《北京相寓资产管理服务合同》、照片、视频、《资产评估报告》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据本案查明的事实，张君享有所有权的涉案406室房屋受戴亚楠享有所有权的涉案506室房屋厨房上水管漏水损害，造成了财产损失，其有权要求在该漏水事件中存在过错的侵权方赔偿。戴亚楠作为涉案506室房屋的所有权人，应当对其房屋内设施设备负有妥善保管、及时维修室内设施设备的责任；戴亚楠将涉案506室房屋委托爱家营公司管理后，未保留房屋钥匙，且按照与爱家营公司的约定不得未经爱家营公司和租户的同意自行进入房屋，故戴亚楠对房屋进行妥善保管的义务已通过合同约定交由爱家营公司行使，戴亚楠履行房屋内供水、供暖、燃气、通风、下水、烟道主管道的维修和疏通义务也有赖于爱家营公司及时发现房屋设施的安全隐患并书面通知业主后方能实现，现爱家营公司未能提供充分证据证明其在管理涉案506室房屋时尽到了妥善保管、及时检修并通知戴亚楠维修的义务，在本次漏水事件中应付主要责任，占80%的比例；戴亚楠将房屋委托爱家营公司管理并不能完全免除其对房屋应尽的妥善保管与维修责任，在本次漏水事件中应付次要责任，占20%的比例。关于张君的损失数额，张君主张应按全部更换橱柜，依据充分，本院对评估报告中涉及全部更换橱柜的金额5144元予以采纳；张君主张自行更换了木地板，但未提供正式发票予以佐证，故本院对评估报告中涉及更换木地板的费用2664元（已包含在无争议部分9112元中）予以采纳,故本院确认张君的全部财产损失为14256元。其中，爱家营公司承担11405元，戴亚楠承担2851元。爱家营公司主张损失应由戴亚楠全部承担的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司自本判决生效之日起七日内赔偿张君恢复原状的费用11405元；二、戴亚楠自本判决生效之日起七日内赔偿张君恢复原状的费用2851元；三、驳回张君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由张君负担25元，已交纳；由北京爱家营企业管理有限公司负担120元，于本判决生效之日起七日内交纳；由戴亚楠负担30元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费4500元，由北京爱家营企业管理有限公司负担3600元，于本判决生效之日起七日内交纳；由戴亚楠负担900元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年十一月三十日书记员 姚东方