湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1102民初3126号 原告：刘树国，男，1956年11月12日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。 原告：李彩凤，女，1957年9月11日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。 二原告共同委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。 被告：湖南创发城置业股份有限公司，住所地：永州市零陵区潇水中路创发城。 法定代表人：王迪，董事长。 委托诉讼代理人：刘小威，公司员工（公司员工）。 原告刘树国、李彩凤与被告湖南创发城置业股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘树国、李彩凤及其委托诉讼代理人卿敬楷，被告湖南创发城置业股份有限公司委托诉讼代理人刘小威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即兑现新房面积12.74平方米给原告；2、请求法院判令被告按约给付原告交房前至装修造成的物价上涨、装修费增高等损失2万元；3、判令被告违约，赔偿因延迟交房给原告造成的物价上涨、装修费增高等损失2万元；4、判令被告停止侵占原告房前公告活动场地及过道，赔偿原告损失10万元;5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年10月3日，原、被告双方签订了《房屋拆迁、置换补偿合同》，约定按1:1.35的比例将原告的旧房及咋放置换信访，原告应置换新房面积为114.68㎡和停车位一个，被告交房的有效工期不超过3年，同时在交房后给予原告三个月装修时间的安置补偿款，2011年12月28日，原、被告双方签订了《奖励协议》一份，约定蒋丽原告新房12.74平方米，在新房交付时兑现。被告还与原告签订了《拆迁安置补充协议》，约定从2017年6月11日起安置补偿费为1200元/月，被告在交房上严重违约，知道2018年11月12日才交房给原告，已逾期4年11个月，交房。因物价上涨，导致原告装修费增加10多万元，按照《合同法》的规定，被告违约给原告造成了损失，应当赔偿原告的损失10万元。同时，原告与其他拆迁户业主，原住在矿产品公司的小区宿舍内，按照《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的驻外。建筑区划内的其他公告场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，原矿产品公司小区宿舍的12户业主对该小区内的过道、停车空地享有共有权，现被告已无偿占用，应当按照法律的规定，按照土地的价值被告应该赔偿给原告。该空地及过道约有240平方米，每户约有20平方米，按最低5000元/平方米计算，被告应赔偿原告10万元。双方协商不成，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判处。 被告辩称，1、原告要求他公司支付安置补偿款5400元没有法律和事实依据 1、原告八达公司属零陵区人民政府为城市建设和开发而成立的有限公司，经营期限为2005年2月3日至2015年2月3日。经营期限届满后没有进行变更和注册。现八达公司实际上已不复存在。原告农机局是零陵区人民政府的下属部门，其没有取得过房屋拆迁许可证，不能拥有法律、法规上的拆迁人的资格和地位。因此两原告不符合民事诉讼法要求的主体资格。2、原告农机局与被告签订的《房屋拆迁协议书》因原告不具有合法的主体资格而无效，协议自始至终不具有法律效力。3、原告至今没有交付被告拆迁安置房，根据原告农机局（2009）20号文件的规定，被告等拆迁户与其他局里职工一样每人分得了一套安置房，该安置房与拆迁补偿住房没有任何关联，被告等拆迁户应享有的拆迁补偿安置房原告至今没有提供。4、原告农机局至今仍未按约定和承诺给付完拆迁补偿款项。2009年12月1日，原告农机局承诺分房时一次性补给拆迁户每户20,000元，签订《房屋拆迁协议书》后，原告农机局单方面只就拆迁房与安置房的价格置换出具了一份结算单，因各方面的原因，部分拆迁户没有签字认可，因此，原告农机局未按协议完全履行义务，因而被告至今拒绝搬迁。5、原告农机局单方面注销被告等拆迁户名下的房产证的行为是非法的，被告等拆迁户保留另行起诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：审理查明的事实：原告八达公司是零陵区人民政府为城市建设和开发于2005年2月3日出资成立的有限责任公司（法人独资）。2005年10月25日，零陵区发改委对原告八达公司兴建学苑路立项发文批复。2007年9月14日，原告八达公司取得房屋拆迁许可证【拆许字（零柒）第贰号）】。同日，零陵区房产局发布《房屋拆迁公告》，拆迁范围涵盖原告农机局大院、职工宿舍在内的房屋。涉案土地系国有划拨用地，使用人为原告农机局。2007年9月19日，原告八达公司与原告农机局签订《收购国有土地使用权补偿协议》，双方约定，甲方（八达公司）收购乙方（农机局）机关院子，面积18233.68平米；补偿金额为：1、土地补偿3,073,458元；2、地上建筑设施、青苗费等一切补偿为2,108,000元；3、规划设计费100,000元；4、拆迁工作经费30,000元。合计5，311,458元。乙方负责局内24户宿舍及公房、杂房的搬迁，并协助甲方搞好局大门口拆迁。零陵区房产局、零陵区国土局在该补偿协议上作为鉴证方盖章认可。此后，原告农机局就拆迁安置工作广泛征求全局干部职工的意见后召开会议，并根据会议精神形成《零陵区农机局整体拆迁安置方案》、《零陵区农机局拆迁安置实施意见》文件公告印发全局作为搬迁安置工作的具体方案。其中2009年10月22日下发的《零陵区农机局拆迁安置实施意见》，就享受拆迁安置房的人员范围、拆迁户安置及补偿方案、楼层调差价方案等作出具体安排部署。其中，关于职工宿舍楼的拆迁户的安置和补偿提出二种方案，方案一：以房换房，拆迁的老房以一平方米换一平方米新建房，享受以下补偿或奖励：1、按老房面积每平方米给予300元的货币补偿；2、没有突击装修的给予每平方30元的奖励；3、按时搬迁的每户奖励3，000元；4、享受优先选择楼层的权力，但需补足楼层差价；5、可以将安置房落户给他人。方案二：货币补偿。拆迁的老房按市区政策和市场价格进行货币补偿。选择按市场价格进行货币补偿，但不再享有安置房及相关补偿政策。2009年12月1日，原告农机局就职工宿舍楼拆迁户安置问题印发《拆迁安置实施意见补充规定》，明确局内所有拆迁户实行一个拆迁补偿政策，即按照上述《零陵区农机局拆迁安置实施意见》中的方案一进行安置和补偿；为综合平衡建房户和在册职工拆迁户的利益，全局除拆迁户外所有的建房户每户融资3，000元，补偿给在册职工拆迁户，待13户局职工拆迁户与局里签订拆迁安置合同后，分房时一次性补偿给13户局职工（实际补偿每户30,000元），13户拆迁户不再另行补偿拆迁安置房。拆迁户此前所交建房资金抵偿新旧房屋面积差价。2009年12月5日，原告农机局（甲方）与该局13户职工（乙方）拆迁户分别签订了《房屋拆迁协议书》，协议约定：一、拆迁方式和拆迁期限：1、拆迁方式：甲方对乙方附表中所列房屋实行以房换房（一平方米置换一平方米），超出部分按照建设成本价550元/平方米补给甲方，并享有以下奖励：①按老房子面积给予300元/平方米的货币补偿；②没有突击装修的给予30/平方米的奖励；③按时搬迁的每户奖励3，000元；④享受优先选择楼层的权利，楼层补差按局《拆迁安置实施意见》和《实施意见补充规定》兑现；⑤可以将安置房落户给他人。2、拆迁期限：乙方附表中所列房屋必须在2009年12月30日前全部搬迁，交甲方处理。二、拆迁补偿和奖励等资金：1、原住房货币补偿资金：24，420元（300元/平米×81.4平米），2、原住房未突击装修奖励2，442元（30元/平米×83.88平米），3、原住房楼层补差：6，512元（48元/平米×83.88平米），4、按时搬迁奖励3，000元，5、原住房装修费5，566元，6、拆迁过渡补偿2，000元，7已交建房资金10，000元。付款方法：该款待分房后，甲乙双方再一次结清。协议签订后拆迁房屋所有权归甲方。房屋梁、板、砖等材料及水电卫等设施归甲方所有。2010年2月1日，原告农机局将安置房屋交付被告湖南创发城置业股份有限公司等拆迁户，同时就拆迁安置房置换相关款项结算情况出具“区农机局拆迁安置房置换结算单”，拆迁补偿和奖励等资金53,940元，置换后被告应补房屋差价ｘ2应出资金为52,541元，两抵后被告应进资金为1,399元，加上另行补偿融资款30,000元，减扣水电费1,616元后，尚余资金28,384元。被告之夫王天民（现已去世）在结算单上签字认可。2010年11月8日，被告湖南创发城置业股份有限公司等所有拆迁户向零陵区财政局会管中心出具“关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见”,该意见书写明:“为支持学苑路建设，我们已于2009年4月以前与区农机局签订了拆迁安置协议，根据该协议，八达置业有限公司补偿后，我们的拆迁补偿资金已转为房屋置换资金用于建设拆迁安置房，因此我们同意将该资金划入农机局拆迁安置房集资账户”。2014年元月26日，被告湖南创发城置业股份有限公司等拆迁户在原告农机局财务处领取拆迁安置结算余款利息（以结算单上余款为基数，按照年利率10%，自2010年2月计算至2014年元月）。但被告未按照协议书约定的时间腾空交付被拆迁房屋。原告农机局遂采取停水、停电等方式要求被告等拆迁户搬迁，双方遂起纠纷。2015年10月原告农机局公告通知拆迁户搬迁未果，遂以该局名义向零陵区房产局申请将该拆迁房屋的房产证注销。零陵区房产局于2015年12月24日在永州日报上公告注销。 另查明，原告八达公司营业执照中的营业期限为长期，2009年2月29日变更经营期限为2015年2月3日。该公司营业执照至今尚未清算注销。 以上事实有原被告的陈述、原告八达公司的营业执照、组织机构代码证、工商注册登记信息表、《零发改（2005）124号文件》、房屋拆迁红线图、房屋拆迁公告、农机局拆迁安置实施意见及补充规定、房屋拆迁许可证、延期拆迁期限申请书、《收购国有土地使用权补偿协议》、《安置房集资账户的意见》、《房屋拆迁协议书》、安置房置换结算单、《关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见》、区农机局拆迁户拆迁安置费余额利息发放表、安置房安置名册、注销公告等证据予以证实，足以认定。 本院认为：本案的争执焦点为：一、两原告是否具有合法的诉讼主体资格，原告农机局与被告之间签订的《房屋拆迁协议书》是否有效；二、原、被告是否履行了《房屋拆迁协议书》的合同义务。 关于两原告是否具有合法的诉讼主体资格，本院认为：原告八达公司名下学苑路项目获政府批准立项，取得了房屋拆迁许可证，并办理相关的拆迁审批手续，依法取得了拆迁资格，是合法的拆迁人。原告八达公司虽在工商部门变更登记的营业期限届满，但至今尚未清算注销，其仍具有民事行为能力，依法享有民事权利同时承担民事义务。因此，原告八达公司具有合法的主体资格。根据《收购国有土地使用权补偿协议》的约定，原告八达公司出资收购原告农机局的国有划拨土地及地上建筑物，原告农机局负责局内24户职工宿舍及公房、杂房的搬迁。因此，两原告之间形成一种委托代理关系，原告农机局依照该合同约定取得了代理拆迁人资格。原告农机局依据合同义务在征求本单位干部职工（含宿舍楼拆迁户）的意见后，根据会议精神，就拆迁安置、补偿等事项形成《拆迁安置实施意见》和《拆迁安置实施意见（补充规定）》等文件，对拆迁安置方案作出具体安排，即全局统一实行以房置换方式的拆迁安置补偿方案，被告湖南创发城置业股份有限公司等拆迁户对此并未提出异议，并自愿与原告农机局签订《房屋拆迁协议书》，确认以房置换方式的拆迁安置补偿方案。被告在与原告农机局签订《房屋拆迁协议书》后又向零陵区财政局出具“关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见”，同意将原告八达公司的征收补偿资金转为房屋置换资金用于原告农机局拆迁安置房的建设，被告的上述行为足以说明对原告农机局的代理拆迁工作及拆迁安置补偿具体实施人地位的认可。因此，原告农机局具有合法的主体资格。被告湖南创发城置业股份有限公司等拆迁户自愿与原告农机局签订《房屋拆迁协议书》系双方真实意思表示，是合法有效的，原、被告双方均应履行合同义务。 关于原告是否履行了《房屋拆迁协议书》约定的合同义务，本院认为：2010年2月，原告农机局将建好的安置房交付给被告湖南创发城置业股份有限公司等拆迁户居住至今，并办理了房产权证，同时按照协议书的约定，就拆迁安置补偿进行了结算，被告在结算单上签字认可，应视为原告履行了《房屋拆迁协议书》的合同义务，原告农机局取得了房屋所有权，并按照其与原告八达公司之间的协议，再向原告八达公司交付房屋。被告湖南创发城置业股份有限公司拒绝履行交付被征收房屋的合同义务，应承担违约民事责任。因此，原告八达公司、农机局要求被告湖南创发城置业股份有限公司腾空交付被征收房屋的诉请，于法有据，应予支持。 基于上述理由，被告湖南创发城置业股份有限公司提出的“原告八达公司、农机局不具有合法的诉讼资格”、“双方签订的《房屋拆迁协议书》无效”抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告湖南创发城置业股份有限公司自愿与原告农机局签订的《房屋拆迁协议书》，选择以房换房的安置方案，即按旧房面积1:1比例置换新建安置房，原告农机局按照旧房面积补偿每平米300元，给予装修费、租房过渡费，搬迁奖励等多项补助，后又考虑到被告不再享有拆迁安置补偿住房而另行补偿了被告30,000元，参照当时的房地产市场价格，被告拆迁房本身的价值得到了补偿，其住房权益亦得到了保障和落实，因此，被告无权向原告农机局另行要求安置房。故其提出的“拆迁户应享有的拆迁补偿安置房原告至今没有提供”的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予支持。 被告湖南创发城置业股份有限公司自身不愿领取拆迁安置补偿结算余款，并非原告不履行合同义务，其可随时要求原告农机局给付。因此，被告提出的“拆迁安置补偿款未到位，所以拒绝交付被征收房屋”的抗辩理由亦不成立，本院不予支持。 综上所述，原告八达公司和原告农机局是本案的适格主体；原告农机局与被告之间签订的《房屋拆迁协议书》合法有效，应予履行，原告八达公司、农机局据此要求被告等拆迁户腾空交付被征收房屋的诉请，于法有据，应予支持；被告对原告八达公司抗辩理由无事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告湖南创发城置业股份有限公司于本判决生效后十日内将零陵区农机局职工宿舍楼4单元2楼左室房屋腾空交付给原告李彩凤、永州市零陵八达置业有限责任公司。 案件受理费80元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于永州市中级人民法院。 审判员 柏 松 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 孙莹倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。