广东自由贸易区南沙片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0191民初20268号 原告：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所广州市番禺区钟村镇祈福新村，统一社会信用代码91440113708222047W。 法定代表人：陈宇雄，职务经理。 委托诉讼代理人：谭灵芝，广东汇胜律师事务所律师。 被告：谢凯，男，1968年4月28日出生，汉族，住广州市番禺区， 被告：张海兰，女，1969年1月21日出生，汉族，住广州市番禺区， 委托诉讼代理人：谢凯，本案被告。 原告广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物业公司）与被告谢凯、张海兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祈福物业公司的委托诉讼代理人谭灵芝，被告谢凯（同时是被告张海兰的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祈福物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年6月1日至2020年3月31日期间物业管理费32232.98元及滞纳金16658.49元，共计48891.47元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日）；2.判令被告向原告支付2014年5月1日至2020年2月29日期间水费1625.03元及滞纳金751.51元，排污费705.87元及滞纳金328.71元，电梯费769.10元及滞纳金375.80元，共计4556.02元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，暂计至2020年2月29日）；3.判令被告承担本案律师费4770元；4.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月15日，原告接受广州市番禺区祈福新邨业主委员会委托，依法对“祈福新邨”商住小区提供物业管理服务。双方约定物业服务应支付物业管理服务费、水费、电费、排污费、电梯费、公共用水用电分摊费等物业服务费用，对逾期缴者，须征收滞纳金，每月按照应缴费的1.5%计算，逐月累计。被告购买了该小区祈福新邨的商品房并入住后，违反约定，未按期交纳物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金等各项费用。由于被告违反约定未支付物业管理费、水费、排污费、电梯费以及相应的滞纳金，对原告造成了严重的损害，为了维护原告的合法权益，恳请法院依法予以支持。 被告谢凯、张海兰共同答辩称，原告多次电话要求被告缴纳物业管理费，被告也同意缴纳，但不同意缴纳滞纳金。由于原告将滞纳金与物业管理费、水费、排污费、电梯费等费用捆绑收费，导致被告一直未能缴纳。在被告收到法院的开庭传票后，原告却又改变说法，原告告知被告可单独缴纳物业管理费。滞纳金是原告强加的捆绑收费原因导致，法院不应该支持原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。对于原告主张的物业管理费、水费、排污费、电梯费金额没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 谢凯、张海兰是位于广州市番禺区钟村镇祈福新村天湖居天湖路2座16楼08室的业主，登记建筑面积131.73平方米。 祈福物业公司是经广州市番禺区工商行政局登记成立的有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为物业管理等。 2010年9月15日，广州市番禺区祈福新邨业主委员会（以下简称祈福业委会）（委托方，甲方）与祈福物业公司（受托方，乙方）签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同一），约定：甲方将位于广州市番禺区祈福新邨住宅小区的物业委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共用水、用电分摊费，代收、代缴水、电费，向相关业主收取物业公共部位、共用设施设备的维修及更新费用；委托管理期限自2010年9月15日起至2015年9月14日止；乙方根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水、电费、排污费、电梯分摊费等费用的逾期缴者）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，交费方式可采用现金缴纳或转账；物业管理费按面积计收，其中天湖居按2.2元/平方米的标准收取物业管理费；管理费最低收费标准166元/月，含公共水电费分摊，不含有线电视管理费及电梯电费；公用水、电费按实际消耗额分摊收费，水电未移交前，由乙方代收代缴水电费，标准按广州市物价部门的价格标准再加上实际的损耗分摊。 2011年4月30日，祈福业委会与祈福物业公司签订委托合同一的补充协议（以下简称补充协议一），约定：由2011年5月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中高层洋房调整为2.8元/平方米（湖岸经典除外）；各类住宅最低缴费标准定为166元/月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。 2014年6月28日，祈福业委会与祈福物业公司再次就委托合同一签订补充协议（以下简称补充协议二），约定：自2014年7月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中高层洋房调整为3.5元/平方米（湖岸经典除外）；各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。 2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物业公司（乙方）再次签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同二），约定管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，另管理费标准与补充协议二的约定一致，其他事项与委托合同一的约定一致。 谢凯、张海兰拖欠祈福物业公司2014年6月1日至2020年3月31日期间物业管理费32232.98元（其中2014年6月的物业管理费为385.84元，2014年7-8月的物业管理费为478.06元，2014年9月至2020年3月每月物业管理费为461.06元）以及2014年5月1日至2020年2月29日期间水费1625.03元、排污费705.87元、电梯费769.10元。 2020年3月23日，祈福物业公司（甲方）与广东汇胜律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与谢凯、张海兰物业服务合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，律师费及增值税合计4770元；祈福物业公司向广东汇胜律师事务所支付了律师费4770元。 诉讼中，谢凯、张海兰表示其对除滞纳金以外的各项费用没有异议，也愿意缴纳的，只是认为祈福物业公司收取滞纳金不合理，而祈福物业公司采取捆绑收费方式才导致其不能单独缴纳除滞纳金的各项费用。为证明其主张事实，谢凯、张海兰向本院提供2019年10月21日至2020年9月14日谢凯与祈福物业公司的6次来电记录。祈福物业公司认为仅有来电记录并没有通话内容，不能证明其所主张事实。祈福物业公司否认存在捆绑收费，并表示祈福物业公司缴费方式包括现金、银行转账、银行扣划等。谢凯、张海兰认为除上述方式以外，还包括“一万响”APP缴费。 本院认为，祈福物业公司为台港澳法人独资企业，故本案为涉港澳台物业服务合同纠纷案件，应当按照涉港澳台案件处理。因涉案房屋位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”根据上述复函，本院对本案具有管辖权。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及补充协议对祈福新邨的业主具有约束力。祈福物业公司对谢凯所有的涉讼房屋及所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，谢凯、张海兰作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向祈福物业公司支付物业管理费。祈福物业公司主张谢凯、张海兰拖欠物业管理费、水费、排污费、电梯费提供了相应证据，谢凯、张海兰也没有异议，因此，祈福物业公司要求谢凯、张海兰支付2014年6月1日至2020年3月31日期间物业管理费32232.98元以及2014年5月1日至2020年2月29日期间水费1625.03元、排污费705.87元、电梯费769.10元的诉讼请求有理，本院予以支持。 谢凯、张海兰主张祈福物业公司将物业管理费、水费、排污费、电梯费和滞纳金等费用进行捆绑收取是造成其逾期缴纳费用主要原因的抗辩。本院认为，根据委托合同一约定，缴纳物业管理费的方式分为现金缴费或转账，同时，祈福物业公司为使业主便捷缴费，向业主提供了“一万响”APP缴费服务。谢凯、张海兰虽主张曾履行缴费义务被拒绝，但不能举证证明。谢凯、张海兰不足以证明其未及时缴纳费用是因祈福物管公司捆绑收费所致，本院对其抗辩意见不予采信。因此，欠付费用所产生的逾期责任应当由谢凯、张海兰承担。 两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，且该标准同样适用于水、电费、排污费、电梯分摊费等费用。因此，谢凯、张海兰欠缴自2014年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、2014年5月1日至2020年2月29日期间的水费、排污费、电梯费的行为，已构成违约，祈福物业公司有权依约向其主张相应的滞纳金，该滞纳金的性质为违约金。该标准未超过相关法律规定，也未违背一般商业惯例。谢凯、张海兰应向祈福物业公司支付其拖欠的物业管理费、水费、排污费的违约金，每月拖欠的各项费用的违约金分别以每月拖欠的各项费用为本金，按每月1.5%的标准自次月1日起计至清偿之日止，每月拖欠的各项费用的违约金总额应以每月拖欠的各项费用的本金为限。 另根据委托合同二约定，祈福物业公司因追收物业服务资金、水电费、排污费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，祈福物业公司已举证证明其为向谢凯、张海兰追讨物业管理费而实际支付了律师费4770元，故就祈福物业公司要求谢凯、张海兰支付律师费4770元的诉请，合法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告谢凯、张海兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2014年6月1日至2020年3月31日期间物业管理费32232.98元及其违约金（每月物业管理费的违约金以当月的物业管理费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，其中2014年6月的物业管理费为385.84元，2014年7-8月的物业管理费为478.06元，2014年9月至2020年3月每月物业管理费为461.06元,每月物业管理费的违约金总额以当月的物业管理费金额为限）； 二、被告谢凯、张海兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2014年5月1日至2020年2月29日期间水费1625.03元、排污费705.87元、电梯费769.10元及相应的违约金（每月欠缴的水费、排污费、电梯费的违约金以该月欠缴的水费、排污费、电梯费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止,每月欠缴的水费、排污、电梯费明细详见附表,每月水费、排污费、电梯费的违约金总额以该月欠缴的水费、排污费、电梯费的金额为限）； 三、被告谢凯、张海兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司赔偿律师费4770元； 四、驳回原告广州市番禺祈福物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费628元，由被告谢凯、张海兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员 郭志峰 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 张彩莲 书 记 员 麦秋菊 附表： 欠费时间 水费（元） 排污费（元） 电梯费 （元） 欠费时间 水费（元） 排污费（元） 电梯费 （元） 2014年5月 21.48 9.72 9.67 2017年4月 10.35 4.05 9.94 2014年6月 21.96 9.72 10.35 2017年5月 8.16 3.24 10.62 2014年7月 7.16 3.24 9.81 2017年6月 26.78 10.53 12.4 2014年8月 14.4 6.48 11.85 2017年7月 28.42 11.34 11.03 2014年9月 24.5 11.34 10.62 2017年8月 26.26 10.53 10.9 2014年10月 15.84 7.29 9.94 2017年9月 28.6 12.35 11.07 2014年11月 23.8 11.34 10.22 2017年10月 16.8 7.6 10.46 2014年12月 29.75 13.77 11.3 2017年11月 25.92 11.4 11.25 2015年1月 3.6 1.62 10.49 2017年12月 33.6 15.2 9.54 2015年2月 20.67 10.53 8.17 2018年1月 34.85 16.15 11.63 2015年3月 26.08 12.96 9.13 2018年2月 25.32 11.4 7.15 2015年4月 14.49 7.29 9.13 2018年3月 21.4 9.5 8.74 2015年5月 20.28 9.72 10.49 2018年4月 25.56 11.4 14.17 2015年6月 23.24 11.34 11.03 2018年5月 25.56 11.4 10.46 2015年7月 19.8 9.72 10.22 2018年6月 34.24 15.2 11.51 2015年8月 6.76 3.24 10.76 2018年7月 40.09 18.05 8.86 2015年9月 13.28 6.48 10.49 2018年8月 33.15 14.25 9.39 2015年10月 17.93 8.91 9.54 2018年9月 33 14.25 10.98 2015年11月 15.66 7.29 11.44 2018年10月 38.25 16.15 8.85 2015年12月 22.96 11.34 11.85 2018年11月 28.86 12.35 11.89 2016年1月 31.36 11.34 8.72 2018年12月 28.34 12.35 10.78 2016年2月 18.16 6.48 8.17 2019年1月 30.24 13.3 10.75 2016年3月 24.42 8.91 8.85 2019年2月 19.17 8.55 8.66 2016年4月 22.3 8.1 8.99 2019年3月 25.56 11.4 10.55 2016年5月 22.77 8.91 10.62 2019年4月 27.69 12.35 13.96 2016年6月 24.84 9.72 9.67 2019年5月 19.89 8.55 15.44 2016年7月 10.4 4.05 10.9 2019年6月 14.7 6.65 13.33 2016年8月 18.45 7.29 10.9 2019年7月 31.92 13.3 17.83 2016年9月 29.4 11.34 11.57 2019年8月 26.16 11.4 14.77 2016年10月 14.49 5.67 9.67 2019年9月 28.47 12.35 15.17 2016年11月 6.15 2.43 11.03 2019年10月 23.76 10.45 15.52 2016年12月 16.56 6.48 11.3 2019年11月 30.66 13.3 10.12 2017年1月 19.17 7.29 9.4 2019年12月 30.66 13.3 18.88 2017年2月 27.17 10.53 10.76 2020年1月 29.26 13.3 12.76 2017年3月 20.9 8.1 9.54 2020年2月 43.2 19 13.15