宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初3988号 原告：蔺某，个体工商户，住宁夏回族自治区吴忠市。 原告：季某，个体工商户，住宁夏回族自治区吴忠市。 上述二原告的委托诉讼代理人：李某，宁夏综义律师事务所律师。 被告：银川尚质房地产开发有限公司。 法定代表人：全某。 委托诉讼代理人：吴某，男，该公司法务部员工。 原告蔺某、季某与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔺某以及原告蔺某、季某的委托诉讼代理人李某，被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔺某、季某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按照《商品房买卖合同(预售)》约定向原告交付符合交付条件的商品房;2.请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金74218.49元(购房款338588元为基数，自2017年10月31日暂计算至2020年10月31日，计算1096天，按照每日万分之二计算)，并判令被告以购房款338588元为基数，按日万分之二的标准向原告支付自2020年11月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金;3.请求依法判令被告在房屋交付后给原告办理永宁县三沙源15区8号楼302号商品房不动产权属登记证书;4.请求依法判令被告支付原告无法办理不动产权属证书违约金49501.57元(从2018年10月31日暂计算至2020年10月31日)，并判令被告以购房款338588元为基数，按日万分之二的标准向原告支付自2020年11月1日起至实际办理不动产权属证书之日止的逾期办证违约金;5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月9日，原、被告签订了《永宁县商品房买卖合同(预售)》，合同约定，买受人(原告)从出卖人(被告)处购买位于××县商品房一套，房屋总价338588元，出卖人应于2017年10月30日前交付该商品房。出卖人未按约定时间交付商品房，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。合同还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起于实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。原告依约向被告支付了购房款，截止起诉时，被告仍无法向原告交付符合合同约定的商品房。同时，因被告的原因，在合同约定的商品房交付之日起365日内(2018年10月30日前)无法办理不动产权属登记证书。被告的行为构成违约，应当继续履行合同义务，向原告交付符合合同约定条件的商品房，为原告办理房屋不动产权属证书，还应向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告银川尚质房地产开发有限公司辩称，1.原被告双方签订的商品房买卖合同对于交付房屋与办理房屋产权证书存在先后条件的成就效力，交付房屋的先条件还未成就，就不能要求办理房屋产权证书的条件成就。原告第二项诉讼请求中要求被告支付逾期交房违约金，就证实原告认为涉案房屋尚未交付，先条件未成就，就不应当要求被告支付逾期办证违约金。况且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，该商品房交付之日起365日内未取得该商品房的房屋所有权证书，被告才承担违约责任。因此，被告对原告的诉讼请求不认可。2.根据2020年7月31日施行的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》规定，同案需同判。在本案庭审前，永宁县人民法院作出了（2019）宁0121民初4302号民事判决书，该判决并未支持未交付房屋的被告同时承担逾期办理权属证书违约金的责任，本案属同类案件。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.三沙源15区住宅交房费用计算单、宁夏增值税普通发票各一张；3.物业维修基金收据一张，代收契税、抵押登记费、产权登记费收据一张，永宁县自然资源局房屋所有权首次登记申请材料清单二张、开发商办理首次登记所需要的材料清单一张、永宁县政务服务中心不动产登记中心工作人员服务承诺照片一张。被告提交了本院（2019）宁0121民初4302号民事判决书，证明本案与已经判决的案件属于同类案件，同案应当同判。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据1和证据2均没有异议；被告对原告提交的证据3的真实性及合法性认可，对关联性及证明目的均不予认可，认为原告提交的证据3并不能证明被告在不动产登记中心提交的信息，也不能证明原告所述的证明目的。原告对被告提交的民事判决书的真实性和合法性认可，对关联性及证明目的不认可，认为该判决书是一审判决，不能证明该判决是否生效。 本院认为，原告提交的证据1、证据2和证据3中的物业维修基金收据，代收契税、抵押登记费、产权登记费收据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据3中的永宁县自然资源局房屋所有权首次登记申请材料清单、开发商办理首次登记所需要的材料清单、永宁县政务服务中心不动产登记中心工作人员服务承诺照片，均是打印件，并不能证明原告的证明目的，本院不予确认。被告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月9日，原告与被告签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的的位××县房屋，建筑面积130.43平方米，房屋单价每平方米2595.94元，房屋总价338588元，付款方式为原告在签订本合同前已经支付定金2万元，定金于签订合同时抵作房价款，买受人应当在2016年9月9日前支付首期房价款138588元，剩余房款20万元由买受人向贷款机构申请贷款支付；合同第九条约定，商品房交付时已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付的通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；合同第十二条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；合同第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。《永宁县商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按照合同约定缴纳了购房款。因涉案房屋实测建筑面积为129.49平方米，被告给原告退还房屋面积差价款2440元，原告实际缴纳购房款336148元，被告于2017年12月22日给原告出具336148元购房款发票（按照建筑面积129.49平方米计算）。2017年10月30日合同约定的交房日期到期后，被告没有按照合同约定的房屋交付使用条件和交付期限向原告交付房屋。2018年1月份被告给原告交付了房屋钥匙，原告对房屋进行了装修。但是，被告没有向原告出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。原告于2018年2月17日给被告缴纳了房屋产权及抵押登记委托代办服务费200元、产权登记费80元、抵押登记费80元、契税4802.11元、物业维修基金5179.60元。被告也没有按照合同约定给原告办理房屋的不动产权属证书。庭审中，被告认可涉案的三沙源15区的房屋（包括涉案房屋）至今没有取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，什么时间能够取得无法确定。后经原告与被告协商无果，原告向本院起诉。 另查明，本院在审理原告张建荣与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，于2019年12月25日作出（2019）宁0121民初4302号民事判决书，判决驳回原告张建荣要求被告交付具有交付使用许可证的××区房屋，并为原告张建荣办理房屋产权手续的诉讼请求；驳回原告张建荣要求被告支付逾期办理房产证的违约金25072.51元的诉讼请求；判决被告支付原告张建荣逾期交房违约金50145.01元以及2019年10月31日以后的违约金以购房款为基数，按照每日万分之二计算至房屋实际交付之日止。该判决已经生效。 本院认为，原被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定完全履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款全部交清，并将涉案房屋的产权及抵押登记委托代办服务费、产权登记费、抵押登记费、契税、物业维修基金等税费交给被告。被告应当按照合同约定的房屋交付条件和交付期限向原告交付房屋。虽然被告于2018年1月份向原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不符合合同约定的房屋交付使用条件，不能视为被告已经履行了交付房屋的义务。被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金74218.49元(以房价款338588元为基数，自2017年10月31日暂算至2020年10月31日，1096天，按照每日万分之二计算)的诉讼请求，因商品房买卖合同虽然约定购房款为338588元，后因房屋的实测建筑面积减少，原告实际给被告交纳购房款为336148元，违约金应当以购房款336148元为基数进行计算，违约金为73683.64元（336148元×每日万分之二×1096天）。对原告多要求被告支付的违约金，本院不予支持。原告要求逾期交房违约金从2020年11月1日起计算至房屋实际交付之日止的诉讼请求，现因涉案房屋什么时间能够取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，现在无法确定，原告的该项诉讼请求，因不具备起算时间的条件而无法计算，本院不予支持。等待房屋具备合同约定的交付使用条件后，可以再另行主张。原告要求被告交付符合合同约定交付条件的房屋以及要求被告为原告办理房屋权属登记证书的诉讼请求，因涉案房屋至今没有取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，什么时间能够取得被告不能确定，致使房屋现在还不具备合同约定的交付使用条件。同时，原告要求被告现在为其办理房屋权属证书，也不符合合同约定办理房屋权属证书的条件和期限。所以，原告的上述二项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。等待房屋具备合同约定的交付使用条件后，原告可以再另行主张。原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金49501.57元的诉讼请求，按照合同第二十条第（二）项约定，被告应当在商品房交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，逾期未办理的，才承担逾期办理房屋权属证书的违约金，因涉案房屋现在还不具备合同约定的交付使用条件，房屋至今实际未交付。所以，原告的该项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔺某、季某支付逾期交房违约金73683.64元； 二、驳回原告蔺某、季某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2774元，减半收取计1387元，由原告蔺某、季某负担566元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担821元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王灵娟 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。