四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初2686号 反诉原告：沈安全，男，1973年9月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：冯志强，四川泰宇律师事务所律师。 反诉被告：南充友豪商业管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区××路××段××号友豪国际家居博览中心22幢7层1号。 法定代表人：张晓勇，总经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，1990年7月28日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。 委托诉讼代理人：陈俊，男，1958年9月1日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告南充友豪商业管理有限公司（以下简称友豪商业公司）与被告沈安全租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案。沈安全提起反诉，本院于2020年9月2日立案。本院依法适用普通程序，于2020年10月13日、2020年11月16日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）沈安全的委托诉讼代理人冯志强于2020年10月13日、2020年11月16日均到庭参加了诉讼；原告（反诉被告）友豪商业公司的委托诉讼代理人刘广伟、陈俊于2020年10月13日到庭参加了诉讼；反诉被告友豪商业公司的法定代表人张晓勇经传票传唤无正当理由于2020年11月16日拒不到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人刘广伟、陈俊于2020年11月16日亦未到庭参加诉讼。2020年11月16日，本院以（2020）川1303民初2686号民事裁定本案按原告友豪商业公司撤诉处理。本案现已审理终结。 反诉原告沈安全向本院提出诉讼请求：1．判令被反诉人赔偿反诉人2019年5月31日至2019年9月14日的损失（暂定60万元）；2．判令被反诉人退还反诉人质保金10,000.00元、保证金10,000.00元；3．判令被反诉人向反诉人支付合同总额的5%的违约金33,801.00元；4．判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年8月4日签订了《租赁管理合同》、《营运管理合同》、《物业管理合同》，其中的《租赁管理合同》约定合同期限自2016年9月15日起至2021年9月14日止，每月租金为11,267.25元，应于每季度租金到期前三十日支付下一季度的租金。合同期内免租期36个月，共计免租期36个月，优惠逐年抵扣。收取合同保证金10,000.00元。合同有效期内，被反诉人擅自终止合同的，须向反诉人退还剩余租金、营运管理费、物业管理费及合同保证金，并支付合同总额的5%的违约金。《营运管理合同》约定合同期限自2016年9月15日至2021年9月14日，每月费用为26,290.25元。收取质保金10,000.00元。合同期内免交营运管理费36个月，共计免36个月，优惠逐年抵扣。《物业管理合同》约定合同期限自2016年9月15日起至2021年9月14日止。每月物业管理费2,253.45元。合同期限内，免物业管理费二十四个月。双方在合同的履行过程中，由于被反诉人从2019年5月31日起开始对反诉人承租的房屋断电，之后一直未恢复供电，导致反诉人经营严重困难。同时，被反诉认的断电行为，已经造成反诉人近百万元的损失。 反诉被告友豪商业公司辩称，1、本案的起诉事由均基于房屋租赁而产生，诉争内容一并审理合法有效。2、针对本案反诉原告诉求主张的损失部分，反诉被告依法免责，商业行为盈亏自负，无任何证据及事实支持本案反诉原告损失的产生是由于反诉被告违约，本案的反诉原告无权主张违约金，合同解除的原因是由于本案的反诉原告房屋交付后没有缴纳一期租金、运营管理费、物业费造成，依据双方合同的约定，反诉被告行使解除权是由于反诉原告的过错逾期缴费导致的，应当由反诉原告向反诉被告支付违约金。3、关于断电问题，经与项目管理人员核实，沈安全经营的商铺断电仅存在维护管理性断电，并不存在恶意的以断电的方式阻却其经营，后期断电产生的原因是因其私自安装外置的供电设备违反政府的相关用电规定。同时需要说明其提出的2019年5月份所谓的断电时间，本案反诉原告已经存在严重的违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2016年8月4日，沈安全（乙方）与友豪商业公司（甲方）签订了《租赁管理合同》，约定甲方将位于南充市高坪区××路××段××号“友豪国际·家居博览中心”第3栋1层105、106、107、108、109、110、111、112号合计751.15㎡营业房租与乙方用于品牌“欧神诺瓷砖”产品经营，租期自2016年9月15日起至2021年9月14日止；租金为15元／㎡．月，每月租金计11267.25元；乙方应于每季度租金到期前三十日向甲方支付下一个季度的租金；签订合同当日，乙方需向甲方预付3个月租金；合同期内免36个月租金，优惠逐年抵扣；乙方须准时向甲方支付场地租金，如延期支付，乙方须按照延期支付金额的每日万分之六支付租金滞纳金，并同时承担合同总价5%的违约金；甲方收取乙方合同保证金10000.00元，乙方在签订合同时一次性向甲方缴纳。2016年8月4日，双方当事人签订了《运营管理合同》，约定营运管理费先交付后使用，乙方按季度支付营运管理费，乙方应于每季度营运管理费到期前三十日内向甲方缴纳下一季度的营运管理费；营运管理费为35元／㎡．月，每月营运管理费计26290.25元；签订合同当日，乙方需向甲方预付3个月营运管理费；甲方收取乙方质保金10000.00元，乙方在签订合同时一次性向甲方缴纳；合同终止满一年后无产品质量投诉前提下的七个工作日内，保证金甲方无息退还给乙方；合同期内免36个月租金，优惠逐年抵扣；乙方须准时向甲方支付营运管理费，如延期支付，乙方须按照延期支付金额的每日万分之六支付滞纳金，并同时承担合同总价5%的违约金。2016年8月4日，双方当事人签订了《物业管理合同》，约定物业管理费为3元／㎡．月，每月物业管理费计2253.45元；乙方应签订合同当日，乙方需向甲方缴纳首季度的物业管理费；合同期内免24个月物业管理费；乙方自用的水、电、气费由乙方自行承担，每月10日前由乙方依据计量表数据向甲方缴纳。 2、2017年8月15日，由于沈安全未按期交纳相关费用，且因友豪置业公司尚欠第三人戴晓明工程款，友豪商业公司（甲方）、沈安全及戴晓明（乙方）、友豪置业公司（丙方）签订两份同名《抵款协议书》，协议书格式相同，其中一份协议约定是：⑴甲方同意以丙方欠乙方的工程款抵付乙方在甲方租赁商铺的相关费用：营运管理费、租金、物业管理费等；⑵甲方同意乙方用丙方工程未结款等额抵扣乙方欠甲方款项，此次扣除2017年9月15日-2020年9月15日应交21个月租金236,612.25元、21个月营运管理费552,095.25元、36个月物业管理费81,124.2元，合计应收款869,831.7元。以上费用，乙方支付甲方费用合计869,831.70元，三方同意将869,831.70元在丙方应付乙方的欠款中抵付。另一份协议约定是：此次扣除签合同时预交3个月租金33,801.75元、3个月营运管理费78,870.75元、合同保证金10,000.00元、产品质量保证金10,000.00元、装修管理费3,755.75元，合计应收款136,428.25元。以上费用，乙方支付甲方费用合计136,428.25元，三方同意将136,428.25元在丙方应付乙方的欠款中抵付。两份协议共计抵款金额为1,006,259.95元。同日，戴晓明向友豪置业公司出具《收条》一份，收到工程款1,006,259.95元，但该证据原件系沈安全提供。另，《抵款协议书》中甲、丙方相关人员签字时间分别为2017年8月18日或8月19日。 3、2018年9月19日，友豪商业公司向沈安全发出《租金收取对接函》“欧神诺商户：你方在我司租赁的商铺已过本次租金缴纳规定期限，在对接过程中，你方提出使用在我方集团公司的工程款抵扣本次租金，经我司财务核对，你方在我方集团公司的工程款未与我方集团公司工程部结算，无法抵扣本次租金。请你方尽快对接我司工程部与财务部，结算相关账目，务必于25日前给予本次租金欠款处理的准确回复，否则我司将按规定，对你方承租的商铺进行断水、断电处理”。 4、2018年11月24日，因戴晓明欠付案外人南充金圣建材有限公司钢材款被诉讼、执行，友豪商业公司（甲方）、沈安全及第三人（乙方）、友豪置业公司（丙方）签订了《三方抵款协议书》，约定：⑴三方自愿签订本协议书；⑵抵款金额：乙方于2016年8月4日与甲方签订的《租赁管理合同》、《运营管理合同》、《物业管理合同》，截止2018年9月15日，乙方下欠租金135,207元、营运管理费315,483元、物业管理费54,082.8元、产品质量保证金10,000元、合同保证金10,000元、装修管理费3,755.75元，合计528,528.55元。⑶抵款方式：丙方尚欠乙方工程款，甲方同意乙方以丙方欠乙方的工程款抵付乙方在甲方因租赁商铺下欠的相关费用共计528,528.55元。三方收到此协议后，丙方将此抵款金额转账至甲方提供的指定账户或甲、丙双方互相通过往来账进行结算，丙方可直接冲抵欠乙方的工程款，甲方可直接冲抵乙方的欠款。嗣后，甲、丙双方对该抵款金额通过往来账予以了冲抵。 5、2019年5月24日，沈安全向本院提出诉讼，请求判令确认沈安全与友豪商业公司、南充友豪置业有限公司、戴晓明2017年8月15日签订的两份《抵款协议书》合法有效。2019年8月20日，本院以（2019）川1303民初1534号民事判决驳回沈安全的诉讼请求。沈安全不服，上诉至四川省南充市中级人民法院。2019年12月2日，四川省南充市中级人民法院以（2019）川13民终4287号民事判决驳回上诉，维持原判决。 6、生效的（2019）川13民终4287号民事判决认定友豪商业公司于2019年5月30日对沈安全承租的商铺进了断电处理，2018年11月24日《三方抵款协议书》对2017年8月15日《抵款协议》的变更，2017年8月15日《抵款协议》对双方当事人不再具有约束力。因友豪商业公司断电，沈安全2019年6月11日购买、安装发电机一台，沈安全并向顺庆区宏源机电物资经营部支货款2,000.00元。2019年8月30日，友豪商业公司向沈安全发出整改通知书，要求沈安全在2019年8月30日前对发电机进行拆除。因沈安全未拆除发电机，友豪商业公司拆除了沈安全安装的发电机。截止庭审辩论终结时，友豪商业公司未恢复“友豪国际·家居博览中心”第3栋1层105、106、107、108、109、110、111、112号商铺的供电。2019年6月至2020年1月期间，沈安全的营业收入明显减少，导致沈安全不能发放员工工资。期间，沈安全聘请的工作人员有沈华（工作至2019年12月）、曹春强（工作至2020年1月）、付婷、李兰、石中虎、杨培、张健。曹春强称沈华、曹春强、付婷、李兰、石中虎、杨培为售销人员，每月工资为3,000.00元加提成，张健为售后人员，每月工资为4,500.00元加提成。 7、友豪商业公司提出的诉讼请求为：（1）判令沈安全支付2016年9月15日至2019年9月15日期间的租金405,621.00元、运营管理费946,449.00元、物业费2,741.40元和违约金；（2）判令解除友豪商业公司与沈安全签订的租赁合同。在2020年10月13日的庭审中，沈安全表示同意解除租赁合同。 本院认为，关于友豪管理是否承担赔偿责任问题。友豪商业公司、沈安全签订的《租赁管理合同》、《营运管理合同》、《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制规定，合同成立有效，双方当事人均应恪守。《租赁管理合同》、《营运管理合同》、《物业管理合同》均未赋予在沈安全未支付相关费用的情况下友豪商业公司有权断电。合同履行过程中，即或沈安全欠付租金、营运管理费、物业管理费，友豪管理应当通过协商、诉讼等合法的途径维护自身的权益。但友豪商业公司在双方当事人就租金结算金额发生分歧、沈安全通过诉讼确认《抵款协议》效力过程中，友豪商业公司在未确定沈安全是否欠付租金、营运管理费、物业管理费的情况下，于2019年5月30日以断电的方式阻碍沈安全经营，故友豪商业公司应当赔偿沈安全的损失。沈安全提供的销售清单仅能证明销售情况，不能证明沈安全的经营利润，且沈安全未提供会计账簿，沈安全的损失的按成本法则计算。在此期间，沈安全经营的主要成本为员工工资，结合沈安全员工辞职情况及2020年春节后因疫情不能经营,故沈安全的损失按员工的底新3000元/月.人计算至2020年1月，计165,000.00元。 关于友豪商业公司是否退还质保金、保证金问题。综合本案证据，友豪商业公司在沈安全未按合同约定全额支付租金、营运管理费、物业管理物情况下，以诉讼的方式要求解除合同；沈安全亦提起反诉，要求退还质保金、保证金，而退还质保金、保证金的前提是解除合同或终止合同，沈安全在庭审中表示同意解除合同，双方当事人对解除合同均无异议，属于协议解除，故双方当事人之间的租赁合同已在沈安全签收起诉状副本时解除。质保金属于沈安全支付的服务质量保证金，截止庭审辩论终结时，友豪商业公司并未提供证据有客户投诉沈安全，故友豪商业公司应当退还沈安全质保金。至于保证金属于沈安全缴纳的租金履约保证，因租金尚未结算，该保证金可在租金结算时抵做租金，故本案不作处理。 关于友豪商业公司是否承担违约责任。违约金有对违约人的惩罚、弥补无过错一方当事人的损失之功能。本案中，友豪商业公司对沈安全的损失承担了赔偿责任，在《租赁管理合同》、《运营管理合同》、《物业管理合同》均未对友豪商业公司无故断电应支付的违约金进行约定的情况下，沈安全主张违约金属于重复主张，故本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，部分不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、反诉被告南充友豪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告沈安全165,000.00元； 二、反诉被告南充友豪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告沈安全质保金10,000.00元； 三、驳回反诉原告沈安全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费5,120.00元，由反诉原告沈安全负担3,220.00元，反诉被告南充友豪商业管理有限公司负担1,900.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  何凤军 人民陪审员  郑宗衡 人民陪审员  谌小红 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  何佳蔓