广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8011号原告：周安荣，男，1953年6月3日出生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，委托诉讼代理人：刘定存，云南华熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨礼闻，云南华熙律师事务所律师。被告：中捷通信有限公司，住所地广州市越秀区较场西路21号大院二栋首层，统一社会信用代码91440101799418546B。法定代表人：潘清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张壮飞,北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶志澎，该公司员工。第三人：云南东佑房地产开发有限公司，住所地昆明市新迎小区三组团3-4幢底商24号，统一社会信用代码91530100784645324H。法定代表人：熊云翔。第三人：广州鑫德电子有限公司，住所地广州市花都区花城街杨二村旧区塘边17首层，统一社会信用代码914401015505675894。法定代表人：禤步云。第三人：林忠，男，1968年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区,原告周安荣诉被告中捷通信有限公司（以下简称中捷公司），第三人云南东佑房地产开发有限公司（以下简称东佑公司）、广州鑫德电子有限公司（以下简称鑫德公司）、林忠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周安荣的委托诉讼代理人杨礼闻，被告中捷通信有限公司的委托诉讼代理人张壮飞到庭参加诉讼，第三人云南东佑房地产开发有限公司、鑫德公司、林忠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周安荣向本院提出诉讼请求：1．不得执行位于昆明市曙光小区南段12号2幢308号房屋，并解除对该房屋的查封；2．被告及第三人东佑公司协助原告办理产权变更登记手续；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院依法受理并正在执行的被告中捷通信有限公司与被告云南东佑房地产开发有限公司合同纠纷一案，贵院受理案号为（2017）粤0114执3196号案件。在执行过程中，贵院依法查封并拟执行被告东佑公司名下的财产，其中包括了位于昆明市曙光小区南段12号2幢308号房屋。该房屋实际上属于原告所有，继续执行该财产必然会侵犯到原告的合法财产权益。2009年3月25日原告经与被告东佑公司协商一致签署了《房屋买卖合同》，由原告以245000元的价格购买被告东佑公司开发的昆明市曙光小区南段12号2幢308号房屋。合同签订后，原告结清了全部购房款245000元，以及配套费618元、契税7350元、维修基金4900元。被告东佑公司于次日向原告出具了全额的购房款、配套费、契税、维修基金的发票。2009年6月3日原告与被告东佑公司办理了接房手续，并和小区其他业主一起统一与云南东环物业管理有限公司签订了《业主公约》及《桔子公寓物业服务合同》，后原告按时交纳物业管理费，并一直实际居住至今。接房之后，原告以每年若干次的频率强烈要求被告东佑公司办理产权登记手续，东佑公司每次均承诺会及时安排办理，但却一再食言，从而导致上述房屋未能及时办理产权登记手续，之后此事一直被拖延。另外，贵院张贴在本小区的拍卖公告均被开发商及其物管公司的人第一时间撕毁，直至其中一个业主无意间发现后告诉其他业主，原告才知道自己所购买的上述房屋已于2016年被贵院查封，且已进入拍卖程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，本案涉案房屋系原告在先合法取得的个人财产。综上所述，原告是昆明市曙光小区南段12号2幢308号房屋善意买受人，继续执行上述房屋将严重损害原告的合法权益，现只有依法具状起诉，以维权益。中捷公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从以上司法解释来看，本案原告提出异议必须同时满足以上四个条件方才能够排除执行。而本案中，原告提交的证据：首先并不足以证明其已经实际占有并长期使用上述房屋。其次无款项转让记录凭证，亦无法证实原告已经全额支付了购房款及相关款项。再次，原告主张房屋未办理过户系东佑公司过错非自身原因，但是并没有出示任何证据证实其在长达数年的时间内曾以任何方式催告东佑公司办理过户，也没有通过诉讼解决争议，对于未能过户存在明显过错。按照举证责任归责原则，应由原告承担举证不利的后果。根据原告提供的证据房屋信息查询表示：涉案房产于2014年已抵押给被告，2016年已被法院依法查封，至今原告并未就此提出异议，也充分说明了被告是涉案房产的合法抵押人，法院的执行是合法有效的。此外，关于原告诉讼请求的问题，本案为执行异议之诉，故对于诉求2的协助过户是没有法律依据的，应以其他法律关系另案向被执行人及第三人云南东佑房地产开发有限公司主张，不应该在本案中进行处理。综上，请依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人东佑公司、鑫德公司、林忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：涉案房产位于昆明市曙光小区南段12号2幢308号，根据昆明市官渡区住房和城乡建设局出具的《房屋信息查询摘抄表》显示该房产登记在东佑公司名下，用途为非住宅，建筑面积为44.45平方米。本院于2016年2月3日依法查封。该房屋于2014年5月12日抵押给中捷公司。原告提交房屋买卖合同，东佑公司出具的购房发票、配套费、契税、维修基金发票，验房记录表、业主公约、物业服务合同、物业服务费用收据等拟证明原告已于2009年3月26日向东佑公司缴清涉案房屋的全部房款及接房、办理过户登记的全部费用并于2009年6月实际居住使用涉案房屋的事实，其中房屋买卖合同约定东佑公司应在签订合同后4个月内办理完房屋产权过户手续。被告中捷公司对上述证据不予确认。诉讼中，原告陈述在合同约定的时间内就将办证材料提交给东佑公司，也前往售楼部催促办证，但是东佑公司一直称因土地分户、楼房限高等原因无法办证。但因为时间久远，无法提供证据证明催促记录，且无通过诉讼主张权利。关于中捷公司与东佑公司、鑫德公司、林忠国内非涉外仲裁裁决一案，中国广州仲裁委员会作出的(2016)穗仲案字第392号裁决已经发生法律效力，被执行人没有履行裁决确定的义务，中捷公司向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2017年3月14日立案执行，并于2017年4月17日作出(2017)粤01执1096号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院立案执行，案号(2017)粤0114执3196号。本院于2019年5月作出(2017)粤0114执3196号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人云南东佑房地产开发有限公司所有的云南省明市曙光小区南段12号2幢308号房屋。原告向本院提出执行异议，本院于2019年6月28日作出（2019）粤0114执异260号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告虽在涉案房屋查封前与东佑公司签订《房屋买卖合同》，但其在签订合同后长达数年时间未申请办理房地产权证，且并未举证证明其已经通过法律途径向东佑公司主张过户登记权利。故原告要求对涉案房屋停止执行、解除查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。涉案房产现被法院查封，故原告主张中捷公司及东佑公司协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。第三人东佑公司、鑫德公司、林忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告周安荣的全部诉讼请求。案件受理费4975元，由原告周安荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  徐肖**人民陪审员  黄序洲二〇二〇年十一月二十日书 记 员  曾佩仪方琢华