广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6886号原告：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告：周成君，男，1984年11月4日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人:李雅，广东乐信律师事务所律师。原告吕练珍与被告周成君厂房租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明，被告周成君及其委托诉讼代理人李雅到庭参加诉讼诉。本案现已审理终结。原告吕练珍向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方签订的《厂房租赁合同》于2020年4月23日己解除；2.判令被告向原告支付2020年2月至2020年6月2日的租金和场地占用费合计78624.93元及自2020年6月3日起按照租金19334元/月标准支付场地占用费，支付至实际将租赁场地退还给原告时止；3.判令被告向原告支付2020年2月至5月门岗及生活垃圾处理费7680元、电梯维护年审费1200元、公摊水电费1400元。以上费用支付至被告将场地实际退还给原告时止（具体每月付款标准明细详见附件《周成君欠款明细》）；4.判令被告向原告支付水费554.4元、电费21196.8元、电梯电费682.56元；5.判令被告以未付款111338.69元为本金，自起诉之日起按照月利率2%的标准向原告支付逾期付款违约金，违约金计算至实际清偿之日止；6.判令原告无需向被告退还租赁保证金50000元；7.本案诉讼费3527元由被告承担。以上费用暂计总额161338.69元。因为被告在原告提起诉讼后于2020年6月25日支付了2020年2月至2020年6月15日的租金及场地占用费、2020年7月15日前的水电费及电梯费，原告已于2020年7月16日通过保证金抵扣2020年6月1日至6月15日期间的场地占用费和水电费等费用后再将剩余保证金24321.96元退还给被告，故原告当庭撤回第四项、第六项诉讼请求，并将第二项、第三项、第五项诉讼请求进行变更。原告当庭变更诉讼请求为：1.判决确认原被告双方签订的《厂房租赁合同》于2020年4月23日己解除；2.判令被告向原告支付2020年6月16至2020年7月15日的场地占用费19334元；3.判令被告向原告支付2020年6月16至2020年7月15日门岗及生活垃圾处理费1920元、电梯维护年审费300元、公摊水电费350元；4.判令被告以未付款111338.69元为本金，自起诉之日2020年6月11日起按照月利率2%的标准向原告支付逾期付款违约金，违约金计算至2020年6月25日止共计1113.38元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因经营之需要向原告承租物业，原告将位于广州市黄埔区南基第三栋三楼厂房出租给被告使用，双方于2018年8月6日签订一份《厂房租赁合同》，合同约定如下：2.1租赁期限：租赁期限从2018年9月1日起至2021年3月31日止。4.1租赁保证金：租赁保证金为人民币50000元，保证金在合同签订时全额收取。4.2租金及费用约定为：2018年9月1日-2019年8月31日租金每月18240元；2019年9月1日-2021年3月31日租金为每月19334元；4.3.1村企物业管理费：960平方×0.5元×12个月=5760元/年,门岗费、垃圾费暂定1920元/月，电梯维护年审费暂定300元/月，水费6.3元/吨。电费暂定1.28元/度，水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。公共公摊水电费350元/月，电梯电费由二楼及以上楼层按用户分摊，水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用；如需开发票税费由乙方负责，税费按双方约定执行。5.2乙方（被告）应于每月5日前向甲方（原告）支付当月租金，以现金支付或双方约定的其他方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之五。5.3乙方（被告）应于每月5日前按4.3条的约定向甲方（原告）支付物业管理费、水电费等。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之五。13.1在租赁期限内，若遇乙方（被告）欠交租金或物业管理费、水电费等超过15天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。13.2若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，甲方有权直接解除合同，收回租赁物，无需催告。解除合同通知书于送达当日生效。18.1合同管辖：本合同履行中发生争议，应由双方协商解决，如协商不成，则通过法律解决，双方一致同意由租赁物所在地人民法院管辖。合同就其他权利义务做了明确的约定。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告起初能按照合同之约定按时足额缴纳租金等相关费用，但自2020年2月起被告出现拖欠租金等相关费用的行为。为此，原告多次催促被告缴纳租金，具体催促时间如下：2020年4月21日原告委托广东连越律师事务所向被告发送律师函，函件中明确因被告存在拖欠租金的行为，且己达到合同解除条件，遂解除原被告双方签订的《厂房租赁合同》；2020年4月25日、2020年5月7日及2020年6月2日原告再次多次催促被告履行支付款项的义务，被告至今未依约向原告支付租金等相关费用。原告认为：原被告双方签订的租赁合同未违反法律的禁止性、强制性规定，应当合法有效，受法律保护，且合同履行期间，被告存在多次拖欠租金的行为，原告均己多次催促被告，被告仍不履行合同义务。合同解除条件己成就，原告有权解除合同。但合同解除至今，被告仍未向原告支付上述款项，且仍占用原告场地，依法应当向原告支付场地占用费。原告为维护自身合法权益，无奈诉请至法院，望法院判如所请。被告周成君辩称，诉请1：不同意该项诉请，被告认为被告承租的厂房于2019年11月10日被纳入旧村改造范围，被告已面临拆迁，双方签订的租赁合同实际上于2019年11月10日公示之日已无法继续履行，现今双方已达成拆迁补偿协议，已实际解除租赁关系，被告认为涉案合同已于2019年11月10日实际解除。被告确实于2020年4月23日签收了原告发出的律师函，但被告收到函件后有进行回函，有与原告进行沟通，原告称该份律师函只是例行公事，并不是实际的意思表示，被告提供的证据3录音及文字资料可证明该事实。2019年11月之前原告也有叫被告另行找厂房，被告也有另外找厂房做搬迁工作。2019年11月10日公示之日双方未就合同的解除问题进行协商，但被告认为旧村改造的公示内容已经说明了让我们双方解除合同，说明当天已经解除合同。被告实际于2020年7月10日搬离了涉案厂房，但双方对水电等费用的结算是在2020年7月16日，当日双方结清了各项费用，目前钥匙还由被告保管没有交回给原告，因为根据双方2020年7月3日签订的确认承诺函，被告获得最后一笔补偿款15万元当天即2020年7月12日交接厂房的钥匙，但是2020年7月12日原告并没有支付该笔款项，所以钥匙被告未交回给原告，前面的两笔原告已付清。诉请2：被告不同意该项诉请，根据双方协商的结果，被告只需要支付至6月15日的租金即可，无需再另行支付6月16日至7月15日的场地占用费，协商的结果体现在被告补充证据4物业结算（对账单），2020年7月16日由原告制作、被告签字确认进行总结算，上诉对账单没有要求被告交场地占用费或租金，故6月16日至7月15日的场地占用费不应由被告交纳。诉请3：被告不同意该项诉请，理由同诉请2。诉请4：根据被告与原告的来往信函以及录音证据，被告并没有违约的行为，双方对于租金的交付和拆迁补偿的事情一直在磋商，直到2020年7月3日达成一致意见，被告也在期间结清了相关的费用和款项，所以不存在违约。诉请5：本案诉讼费3527元请法庭依法处理，被告认为原告已无诉讼的必要，故该笔诉讼费用应由原告自行负担。本院经审理认定事实如下：吕练珍提交的穗集地证字第016918号《集体土地房产证》载明：房地座落：黄埔区黄埔东路南基工业村自编2，3栋，权属人为广州市黄埔区南岗镇南基村第八经济合作社与广州市黄埔区南岗镇南基村第九经济合作社共有，房屋所有权性质为集体，土地权属性质为集体所有，用途为工业，使用性质为工业，建基面积1926.0819平方米，总建筑面积8048.3635平方米。2013年3月29日，吕练珍（承租方，乙方）与广州市萝岗区（现黄埔区）夏港街墩头基社区第二经济合作社（出租方，甲方）、广州市萝岗区（现黄埔区）夏港街墩头基社区第三经济合作社（出租方，甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区南基工业村自编3栋厂房之1-4层出租给吕练珍作工业加工使用，租赁面积3821平方米，租赁期限从2013年4月1日至2021年3月31日止，乙方如需转租须征得甲方书面同意方可进行。2016年1月1日，广州市萝岗区（现黄埔区）夏港街墩头基社区第二经济合作社、广州市萝岗区（现黄埔区）夏港街墩头基社区第三经济合作社出具一份《证明》，该证明有以下内容：兹有广州市萝岗区（现黄埔区）夏港街墩头基社区位于黄埔区黄埔东路南基工业村自编2、3栋（现为南湾西街6号）整栋厂房租赁给吕练珍作经营生产、办公或转租使用，租赁时间：2016年1月1日至2021年3月31日。2018年8月6日，吕练珍（出租方，甲方）与周成君（承租方，乙方）签订一份编号为20180719-03的《厂房租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定甲方将位于广州市黄埔区南基第三栋三楼厂房（以下简称“涉案房屋”）租赁给乙方作厂房使用，租赁物面积（含公摊）960平方米。2.1条约定：租赁期限从2018年9月1日起至2021年3月31日止。2.2条约定：租赁期限届满前3个月须提出是否续签，经双方协商同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，租赁届满前3个月，乙方未提前告知甲方是否续签的（无论是否续签均应当书面告知甲方），租赁期限届满后租赁保证金不予退回。4.1条约定，本租赁合同的租赁保证金为5万元，保证金在合同签订时全额收取（合同期满，在乙方已交清租金及因本合同产生的费用后，如乙方不存在任何违约行为的，甲方无息退还乙方保证金）。4.2条约定，租金从第二年起每一年在上期租金基础上递增6%，依此类推。2018年9月1日至2019年8月31日租金每月为18240元，优惠后，租金按每月18000元。2019年9月1日至2021年3月31日租金每月为19334元。4.3条约定，村企管理费960平方×0.5元×12个月=5760元/年，门岗费、垃圾费暂定1920元/月，电梯维护年审费暂定300元/月，消费暂定6.3元/吨，电费暂定1.28元/度，水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。公共公摊水电费350元/月，电梯电费由二楼及以上楼层按用户分摊，水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊。第5.1条约定，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的商铺以及本合同所约定的相关责任后10日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。5.2条约定，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其它方式支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。13.1条约定，在租赁期限内，若乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，则视为自动放弃，本合同自动解除。第15.1条约定，合同期内，如政府或社区征用本楼宇、重建、“三旧改造”或甲方整栋楼房升级改造，需拆迁该楼宇，甲乙双方不作违约，乙方应在收到政府或社区或甲方书面通知的期限内无条件搬迁，甲方自发放通知日起减免两个月租金，甲方不再作其他任何补偿。并在办妥解除租赁合同手续及搬离、清理卫生，经甲方验收合格后，甲方无息退回租赁合同保证金。周成君提交由穗东街南基股份经济联合社、穗东街南基第一股份经济合作社、穗东街南基第二股份经济合作社、穗东街南基第三股份经济合作社、穗东街南基第四股份经济合作社、穗东街南基第五股份经济合作社、穗东街南基第六股份经济合作社、穗东街南基第七股份经济合作社共同于2019年11月10日发出的《南基工业村升级改造公告》，该公告显示以下内容：为贯彻落实市委市政府关于整治村级工业园有关要求，结合南湾社区“旧村”改造工作进度，积极响应旧村改造“快拆”工作要求，提升社区整体环境面貌和提高集体收入水平，经研究和民主表决，南基股份经济联合社及下属经济合作社决定提前收回南基工业区所有出租的物业和土地，并对工业区进行整体拆除，南基股份经济联合社及下属经济合作社已发出《解除（终止）租赁合同通知》，请承租户理解并积极配合，将相关物业和土地于2019年12月5日之前清空并交付给出租方，后续事宜按合同约定协商解决。2020年4月22日，吕练珍委托广东连越律师事务所律师向周成君发出一份《律师函》，要求：1.周成君在收到该函之日起3日内支付2020年2月至2020年4月租金、水电费、物业管理费等费用共计76765.4元并将租赁物内物品全部搬离；2.解除与周成君签订的涉案合同；3.没收保证金。吕练珍提交的妥投证明显示周成君于2020年4月23日收到该函。2020年4月25日，吕练珍向周成君发出一份《解除合同告知函》，该函有以下主要内容：因周成君拖欠2020年2月至2020年4月租金等费用共计76765.44元/未含滞纳金（其中：2020年2月欠款26665.62元，2020年3月欠款23829.84元，2020年4月欠款26269.98元），吕练珍曾多次催缴，但周成君至今仍未缴清上述欠款，就周成君拖欠费用以及种种违约行为已达到合同解除条件，要求解除与周成君签订的涉案合同并要求周成君须于2020年4月28日前缴清所有欠款及搬离租赁物并与吕练珍办理退租交接手续。吕练珍提交的妥投证明显示周成君于2020年4月26日收到该函。2020年4月26日，周成君向吕练珍发出一份《回函》，该函有以下主要内容：收到吕练珍上述函件后双方沟通，吕练珍说是例行公事，并非实际要解除涉案合同。周成君当时也明确表示，周成君承租的厂房因为在穗东街南基村升级改造的范围，双方之间签订的涉案合同实际已无法继续履行，厂房面临搬迁清场。周成君不同意吕练珍发函的内容，周成君没有违约，希望尽快协调好相关拆迁补偿方案，使周成君能尽快取得相关补偿。周成君提交的快递查询记录显示，吕练珍于2020年4月28日收到该函。2020年5月7日，吕练珍向周成君发出一份《催缴及占用场地告知函》，该函有以下主要内容：因周成君拖欠租金等费用合计103589.46元未含滞纳金（其中：2020年2月欠款26665.62元，2020年3月欠款23829.84元，2020年4月欠款26269.98元，2020年5月欠款26824.04元），吕练珍曾多次催缴，但周成君至今仍未依约支付租金（场地占用费）等费用，吕练珍于2020年4月25日致函《解除合同告知函》，但周成君一直未与吕练珍办理退租交接手续，请周成君于2020年5月10日前缴清所有欠款及搬离租赁物并将场地交给吕练珍。吕练珍提交的妥投证明显示周成君于2020年5月8日收到该函。2020年5月8日，周成君向吕练珍发出一份《回复函》，该函有以下主要内容：收到吕练珍上述《催缴及占用场地告知函》后双方沟通，吕练珍说是例行公事，并非实际要解除涉案合同。周成君当时也明确表示，周成君承租的厂房因为在穗东街南基村升级改造的范围，双方之间签订的涉案合同实际已无法继续履行，厂房面临搬迁清场，关于相关赔偿方案吕练珍有一直与周成君沟通，但是吕练珍提供的方案明显少于补偿赔偿方案标准，双方至今未达成一致意见，希望本次补偿赔偿方案与相关租金费用问题一并解决，一并妥善处理搬迁事宜。周成君提交的快递回单显示，吕练珍已收到该函。2020年6月2日，吕练珍向周成君发出一份《通知书》，该通知书有以下主要内容：周成君拖欠2020年2月至2020年5月租金等费用共计103589.42元（其中：2020年2月欠款26665.6元，2020年3月欠款23829.84元，2020年4月欠款26269.98元，2020年5月欠款26824.04元，均未含滞纳金），吕练珍曾多次催缴，就周成君的违约行为，吕练珍致函说明已达到合同解除条件，但周成君至今仍未缴交任何费用及占用吕练珍场地，现再次致函，要求解除与周成君签订的涉案合同，并要求周成君须于2020年6月5日前缴清所有欠款及搬离租赁物，并与吕练珍办理退租交接手续。2020年6月3日及2020年6月18日，周成君向吕练珍发出两份《回复函》，该两函均有以下主要内容：吕练珍的多次致函与通知，周成君已进行了相应的回复并表达了周成君的意见，吕练珍的所有致函和通知内容，周成君均不同意。如周成君的回函，周成君承租的厂房因为在穗东街南基村升级改造的范围，双方之间签订的涉案合同实际已无法继续履行，厂房面临搬迁清场，关于相关拆迁补偿、赔偿方案双方正在沟通，但是吕练珍提供的方案明显少于相关部门提供的补偿赔偿方案标准，双方至今未能达成一致意见，在达成拆迁、赔偿协议的情形下，周成君愿意积极配合相关征地和村升级改造部门的工作，愿意尽快清理厂房物品，搬离厂房，在未达成拆迁补偿、赔偿协议前，周成君有权继续使用承租的厂房，双方至今仍在协商拆迁补偿、赔偿事宜，期盼保障周成君利益，合情合理协商搬迁问题和相关补偿、赔偿方案与相关租金费用问题。2020年6月18日的回复函中还有吕练珍无权停止租赁厂房的一切设施供应（含水电设施）的内容。周成君提交的快递回单显示，吕练珍已收到上述函件。2020年6月25日，周成君向吕练珍转账支付了103589.48元，周成君提交的网上银行电子回单显示交易用途一栏注明“2020年2-5月厂房房租及水电费用等”。周成君提交2020年6月25日加盖吕练珍印章的四张收据显示，当日，周成君向吕练珍支付2020年2月、3月、4月、5月厂房租金等各项费用。2020年7月3日，周成君向吕震彬发出一份《确认承诺函》，该函有以下内容：本人周成君承租位于广州市黄埔区南基第三栋三楼厂房，因黄埔区发展提升辖区整体面貌、改善居住环境等事由，上述场地的产权人提前收回该场地物业，关于收回该场地的补偿事宜，属我方补偿款合计60万元，出租方分三期支付：第一期：补偿款30万应在2020年7月3日支付并签定承诺函；第二期：补偿款15万元应在签订承诺函5天内即2020年7月8日支付；第三期：补偿款15万元应在交接厂房钥匙，离场当天即2020年7月12日扣除租金水电费、管理费等费用后，支付余款。签定承诺函当天交回租赁合同及保证金单据原件，出租方退还租赁保证金。本人确认该补偿金额并对此无任何异议，确认在收到上述补偿款项后与该场地无任何租赁关系，不得再以此主张任何权益。本人指定收款账户：收款人：周成君，账号62×××16，开户行：广州市员村支行。《确认承诺函》上有手写“吕震彬”字样。吕练珍质证称：确认吕震彬是其委托人，但吕震彬无权决定拆迁补偿的任何事项，其工作仅系协商，最终决定权仍属吕练珍，周成君在本案中没有提起反诉，承诺确认函与本案不具有关联性，故承诺函并非本案的关键性证据。周成君提交网上银行电子回单显示，2020年7月3日，吕练珍向周成君的62×××16账号转账支付了30万元；2020年7月8日，吕练珍向周成君的62×××16账号转账支付了15万元。交易用途一栏均注明“支付补偿款”。周成君提交一张由其签名的《物业结算（对账）单》，显示：南基工业村自编3栋三楼2020年5月、6月、7月各类费用应收合计25678.04元。周成君提交网上银行电子回单显示，2020年7月16日，吕练珍向周成君的62×××16账号转账支付了24321.96元；交易用途一栏注明“退南基第三栋三楼厂房租赁合同保证金尾款”。庭审时，双方均确认周成君已将涉案房屋交还给吕练珍，但对交还的具体时间均为举证证实。本院认为，吕练珍与周成君签订涉案合同没有违反有关法律规定，在合同的履行过程中，虽然穗东街南基股份经济联合社、穗东街南基第一股份经济合作社、穗东街南基第二股份经济合作社、穗东街南基第三股份经济合作社、穗东街南基第四股份经济合作社、穗东街南基第五股份经济合作社、穗东街南基第六股份经济合作社、穗东街南基第七股份经济合作社共同于2019年11月10日发出《南基工业村升级改造公告》，且吕练珍也于2020年4月23日向周成君发出《律师函》要求解除合同，但周成君仍继续使用涉案房屋并继续向吕练珍支付租金，吕练珍收取租金及相关费用后亦向周成君出具了收据，证实2019年11月10日上述相关单位发出的《南基工业村升级改造公告》及2020年4月23日吕练珍发出《律师函》并未发生解除涉案合同的效力，双方仍自愿继续履行涉案合同。故吕练珍认为涉案合同已于2020年4月23日其向周成君发出《律师函》之日解除及周成君认为涉案合同已于2019年11月10日上述相关单位发出《南基工业村升级改造公告》之日起解除均无事实及法律依据，本院对此不予确认。因双方均确认周成君已将涉案房屋交还给吕练珍，本院结合吕练珍于2020年7月16日向周成君转账退回保证金尾款24321.96元及周成君提交的2020年7月16日的《物业结算（对账）单》显示周成君应向吕练珍支付2020年5月、6月、7月的各项费用共计25678.04元等事实，证实吕练珍与周成君在2020年7月16日已对涉案房屋的租金等相关费用协商一致办理了结算手续，并已于当日实际履行各自的支付义务，故本院认定涉案合同经双方协商一致于2020年7月16日解除。现吕练珍主张双方签订的《厂房租赁合同》于2020年4月23日己解除无据，本院不予采信。吕练珍要求周成君支付场地占用费、门岗及生活垃圾处理费、电梯维护年审费、公摊水电费、逾期付款违约金的请求均无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吕练珍与被告周成君于2018年8月6日签订的编号为20180719-03的《厂房租赁合同》于2020年7月16日解除；二、驳回原告吕练珍的其他诉讼请求。案件受理费3527元，由原告吕练珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  杨树玲人民陪审员  牛志双二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  张若玫