广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初503号原告（反诉被告）：区树滨，男，1990年9月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：蔡奕醒，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告（反诉原告）：何智亮，男，1994年5月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。原告（反诉被告）区树滨与被告（反诉原告）何智亮合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。区树滨及其委托诉讼代理人蔡奕醒，何智亮的委托诉讼代理人陈健彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区树滨向本院提出诉讼请求：1.何智亮协助将广州市番禺区石壁四村商业中心D座2501室（自编）物业交付给区树滨；2.何智亮支付逾期交房违约金（以132万元为本金按每日百分之一的标准计算至实际交付之日，但应先扣除何智亮未收取的剩余房款56万元，暂计至2019年10月4日为62.8万元）；3.何智亮承担本案全部诉讼费用。事实和理由：何智亮是广州市番禺区石壁四村股份合作经济社（下称“石壁四村”）股东社员，因石壁四村与万科企业股份有限公司合作开发集体预留地，在合作项目建成后，何智亮将获得石壁四村分配140平方米公寓使用权。2018年6月4日，区树滨与何智亮签订《公寓使用权转让协议》约定，何智亮自愿将其上述可分配的公寓以132万元的价款转让给我方；协议签订后，我方支付何智亮首期公寓款76万元，其余公寓款于公寓实际分配完成并完善相关手续后15天内支付，若被告一次性分配获得140平方米公寓，则何智亮应当于收齐全部公寓款当日交付公寓，不按照协议约定的日期交付公寓的，每逾期一日按公寓款总额百分之一支付违约金。协议签订后，我方依约向何智亮支付了现金76万元，何智亮当场将其中20万元以现金形式交付在场其他见证人。2019年7月4日，石壁四村与何智亮签订了《石壁四村集体物业使协议书》确定何智亮分得位于广州市番禺区石壁四村商业中心D座2501室140平方米物业，但何智亮一直拒接我方电话且未拒绝交付物业。双方曾为派出所同事，何智亮是通过三个见证人找到我方转让涉案物业，总价132万元，其中包括20万元中介费，并且是何智亮需要支付现金。交易当晚，我方支付了76万元现金给三个见证人即中介方，由他们三人与何智亮进行交接，签约当时，我方不在现场。分配房屋后，何智亮就失踪了，并更换电话，我方曾经找过何智亮的父亲及岳父，都无法与何智亮取得联系。鉴于何智亮怠于履行合同义务的行为已严重侵害我方的合法权益，故特依据民事诉讼法的相关规定向提起诉讼，请求法院依法判决。何智亮辩称，不同意区树滨的全部诉讼请求。本案合同明确约定首期款76万元，没有约定任何中介费，我方不认识区树滨陈述的三个见证人，这三个见证人都是区树滨的朋友。根据交易的正常方式，涉及房屋转让，应当由双方本人在场签署协议，按照协议约定金额首期款足额交付。但是区树滨陈述其中20万元直接给了见证人，我方与见证人之间没有任何委托关系，也没有任何中介协议，对于区树滨陈述见证人属于中介方我方不予确认。我方在收到区树滨的款项后，也书面签署了收据，收据所载明的购房款只有56万元，不存在区树滨所述的76万元。综上，本案是区树滨违约在先，没有按照合同足额支付转让款，也没有根据合同约定，将剩余转让款支付给我方，因此，过错方在于区树滨，我方无须承担任何违约责任，我方也不同意将物业交付给区树滨使用。何智亮向本院提出以下反诉请求：1.解除双方签订的《公寓使用权转让协议》：2.区树滨支付违约金39.6万元（合同总价的30%）；3.区树滨承担本案诉讼费用。事实与理由：双方于2018年6月4日签订《公寓使用权转让协议》，协议约定，区树滨在协议签订后应支付首期款76万元，其余款在分配完成后15日内支付完毕。签订协议后，区树滨只向我方支付了首期款56万元，并无按协议约定付足额76万元。2019年7月4日，我方与村经济合作社签订了《石壁四村集体物业使用协议书》，确定了我方分配公寓的面积及房号，但区树滨并无根据协议约定向我方支付剩余款项。综上所述，我方认为，区树滨违约在先，一直不予支付剩余房款，我方应有权单方解除本协议，且追讨区树滨的违约责任。为维护我方的合法权益，望法院判如所请。区树滨辩称，我方不同意何智亮的反诉请求。首先，我方没有构成违约，在交易当天，我方确实已经拿出了76万元，当场也交付给何智亮，何智亮是确认收齐了首期款项才离开现场，如果何智亮认为我方没有支付完首期款项，理应在之后进行催收，但是之后何智亮从未主动联系过我方。何智亮在获得涉案物业后，更是更换了电话号码。目前我方愿意将剩余房款都支付给何智亮，只是何智亮故意不收取我方的房款。因此，我方没有构成违约。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：区树滨及何智亮均系广州市番禺区石壁四村股份合作经济社的股东。2018年6月4日，何智亮作为转让人（甲方）与区树滨作为受让人（乙方）签订《公寓使用权转让协议》，约定：甲方是广州市番禺区石壁四村股份合作经济社的股东社员，因石四村正与万科企业股份有限公司合作开发集体预留用地，该合作项目建成后，甲方将获得石四村分配的140平方米公寓使用权，现甲方自愿将其上述可分配的公寓以132万元的价款转让给乙方；本协议签订后乙方支付甲方首期公寓款76万元，其余公寓款于公寓实际分配完成并完善相关手续后15日内支付完毕；本协议签订时，甲、乙双方都不具备过户条件，如石四村同意办理过户，则甲方应无条件协助乙方办理公寓过户手续，若不能办理过户手续的，甲方必须无条件配合乙方就该公寓处分办理的一切手续；因上述公寓的所有权属于石四村，甲方对该公寓享有除所有权之外的其他权利；若甲方一次性分配获得140平方米公寓，则甲方应当于收齐乙方全部公寓款当日将该公寓交付乙方，如甲方不按协议约定的日期交付公寓，每逾期1日按公寓款总额百分之一向乙方支付违约金。区铭照、区锡滔、区炳良作为见证人在该协议末尾处签名确认。协议签订后，何智亮、黄靖敏向区树滨出具《收据》，确认收到区树滨购买石四村股份合作经济社分配给股东何智亮的140平方米公寓的前期房款56万元。2019年7月4日，广州市番禺区石壁街石壁四村股份合作经济社（以下简称石壁四村合作社）作为甲方与何智亮作为乙方签订《石壁四村集体物业使用协议书》，约定甲方通过公开招商对村集体留用地进行合作开发并分得集体所有物业，甲方将其中部分物业分配给股东社员使用，乙方分得的物业为石四商业中心D座2501室（以下简称涉案物业），所有权人为石壁四村合作社，建筑面积140平方米，用地性质为国有划拨，物业用途为商业办公；甲方应在万科企业股份有限公司向甲方交付物业后按相关规定和村集体决议向乙方交付本协议约定物业。经查，该协议经广东省广州市南沙公证处公证，并出具（2019）粤广南沙第33752号《公证书》。2020年1月6日，区树滨以何智亮逾期交付涉案物业为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，区树滨称其经区锡滔、区铭照、区炳良介绍得知涉案物业房源，后才知晓系其前同事何智亮以8000元/平方米的价格转让涉案物业使用权，转让价格132万元，何智亮另与见证人沟通确认中介费用20万元，虽然涉讼《公寓使用权转让协议》并未就中介费用进行约定，但见证人均可以确认该情况，协议签订当天区树滨一次性支付了现金76万元，并由三位见证人与何智亮交接，区树滨未在现场，后何智亮拒收剩余房款，亦拒绝向其交付涉案物业，现石壁四村合作社已将涉案物业交付给何智亮，区树滨同意向何智亮支付剩余房款并继续履行协议。而何智亮陈述称区树滨父亲及区锡滔、区铭照、区炳良均系石壁四村的工作人员，因区树滨有购置公寓使用权的意愿，遂委托区锡滔、区铭照、区炳良找寻房源并询问何智亮是否愿意出售，何智亮最初并不知晓涉案物业的买方，也不认识三个见证人，其与区树滨为同村村民，无需第三方见证人居间协调涉案物业转让事宜，涉讼《公寓使用权转让协议》也并未就中介费及其承担方式或见证方所需费用进行约定，何智亮未收到剩余56万元公寓款，有权拒绝向区树滨交付涉案物业，且区树滨的父亲系石壁四村合作社理事长，因本案纠纷，现石壁四村合作社暂未将涉案物业交付给其使用，因区树滨未按约定足额支付房款，何智亮不同意继续履行涉讼《公寓使用权转让协议》。为查明涉案物业交易及已付款情况，区树滨向本院申请证人区炳良、区锡滔、区铭照出庭作证。其中区炳良陈述称，其与区树滨、何智亮均为石壁四村村民，并互相认识，其系村治安队队员，在2018年与区锡滔、区铭照三人受何智亮委托找到涉案物业买方区树滨，何智亮以8000元/平方米价格将涉案物业出售给区树滨，并口头承诺会向其三人支付中介费20万元，成交当晚区树滨应何智亮要求将76万元现金交由其三人，其三人遂收取其中20万元作为中介费后将剩余56万元支付给何智亮。区锡滔陈述何智亮曾以8000元/平方米的价格委托其找寻涉案物业买方，并约定由何智亮支付中介费20万元，其遂与区炳良、区铭照找到区树滨，区树滨向其三人支付76万元现金后，何智亮同意其中20万元作为其三人收取的中介费，在其三人向区树滨、何智亮提供中介服务的过程中，由其对接何智亮，区炳良对接区树滨。而区铭照陈述其系石壁三村的治安队队长，听区锡滔说何智亮以8000元/平方米的价格出售涉案物业，并承诺支付中介费20万元，其即找到区炳良找寻买家，交易当晚11时左右，区炳良、区锡滔取得买方区树滨支付的76万元现金后，在其经营的士多店将56万元款项交付给何智亮。质证时，区树滨对上述三名证人的证言无异议，而何智亮确认交易地点为区铭照经营的士多店，但认为区锡滔、区铭照在石壁四村均系区树滨父亲管理，且三证人的陈述前后矛盾，中介服务分工不合理，中介费金额畸高。另外，区树滨于庭后向本院提交《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及附件、《不动产权证书》、石壁四村合作社出具的《情况说明》，其中显示广州市规划和自然资源局于2020年8月7日核发位于广州市番禺区石壁街石兴大道南332号4栋的《不动产权证书》，权利人为石壁四村合作社，石壁四村合作社确认石壁街石兴大道南332号4栋与涉案物业所在大楼系同一建筑物。本院认为，区树滨与何智亮就涉案物业签订的《公寓使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据协议约定，何智亮将其获得的石壁四村合作社分配的140平方米公寓使用权以132万元的价款转让给区树滨，协议签订后区树滨向何智亮支付首期公寓款76万元，其余公寓款于公寓实际分配完成并完善相关手续后15日内支付完毕，何智亮应于收齐全部公寓款当日将公寓交付区树滨。现区树滨称其在协议签订后以现金方式依约向何智亮支付首期款76万元，其中20万元何智亮当场交付给区炳良、区锡滔、区铭照作为中介费用，但何智亮对此不予确认，称涉讼协议并未约定中介费的负担，区树滨仅支付了购房款56万元。然而根据区炳良、区锡滔、区铭照出庭作证的证言，三人就涉案物业交易及价款支付情况所陈述的事实基本一致，均确认何智亮在售房之初以8000元/平方米价款找寻买家，并承诺支付中介费用20万元，涉案物业交易当晚，区树滨将首期房款76万元交由区炳良、区锡滔、区铭照扣减20万元中介费用后将剩余56万元支付给何智亮。对上述内容，何智亮确认交易地点为区铭照经营的士多店，也确认为现金交易，且合约上亦有上述三人作为见证人签名确认签约过程，另，何智亮收取房款后并未向区树滨主张未支付的房款，因此，上述三名证人的证言能与其他证据相互印证，在何智亮未提供相反证据的情形下，本院依法采信上述三名证人的证言，认定区树滨实际已向何智亮支付涉案物业使用权首期转让费76万元。至于何智亮支付给上述三人的中介费20万元是否合理，不属于本案审查范畴。现石壁四村合作社已于2019年7月4日将涉案物业分配给何智亮，并签订了《石壁四村集体物业使用协议书》，区树滨在庭审中也确认其同意支付剩余房款并办理房屋交付手续，故区树滨应继续履行涉讼《公寓使用权转让协议》的约定，向何智亮支付剩余公寓款56万元，何智亮亦应于收齐全部公寓款当日将涉案物业交付给区树滨使用。对于何智亮主张解除涉讼《公寓使用权转让协议》及要求区树滨支付违约金的反诉请求，理据不足，本院不予支持。至于区树滨主张的逾期交房违约金问题。因涉讼《公寓使用权转让协议》约定的违约金标准明显过高，且区树滨暂未将涉案物业使用权转让款全额支付完毕，何智亮向其交付涉案物业的条件尚未成就，故对于区树滨要求何智亮支付逾期交房违约金的诉讼请求，于理不符，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、区树滨于本判决发生法律效力之日起五日内支付转让款560000元给何智亮；二、区树滨将上述第一项判决确定的款项支付完毕当日，何智亮应将位于广州市番禺区石壁街石兴大道南332号4栋2501室交付给区树滨；三、驳回区树滨的其余诉讼请求；四、驳回何智亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10180元，由区树滨承担10080元，何智亮承担100元；反诉受理费8340元，由何智亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  何梓莹人民陪审员  曾章燕二〇二〇年十一月五日书 记 员  陈 冬