广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17130号原告（反诉被告）：岑宜毅，男，1977年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯宝玲，广东大篆律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈庆坝，男，1965年6月18日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：苏声才，广东经纶律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）岑宜毅诉被告（反诉原告、以下统称被告）陈庆坝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人冯宝玲，被告的委托诉讼代理人苏声才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《店面租赁合同》；2.判令被告返还原告押金62000元；3.判令被告赔偿原告租金成本虚增损失160492元；4.判令被告赔偿原告设计装修损失568000元。事实与理由：2017年3月2日，原告因经营餐饮业务需要，与被告签订《店面租赁合同》，约定由被告作为出租方将越秀区XX路XX号房屋出租给原告作餐饮经营，且被告向原告保证提供拥有餐饮经营许可条件的房屋及单独水电并保证畅通，租赁期限五年，租金标准如约等。签署合同前，原告再三与被告确认租赁标的是否可以做餐饮，被告再三确认可以做餐饮、可办理相关证照。租赁合同签订后，原告于2017年3月21日-24日分三次向被告支付押金62000元，并着手购买设备、家具、聘请装修公司进场对租赁标的进行装修，其中装修设计费用为568000元。由于租赁标的性质为住宅，被告须为之申请住改商性质变更手续后，原告才能申请办理营业执照。可直至2017年4月，被告尚未办妥，导致原告无法办理营业执照，无法正常营业。为此，双方经协商租赁标的免租期至2017年5月15日。同年7月起，原告不断要求被告加紧办理有关手续无果，期间原告依约足额交租。直至2018年春节，租赁标的业主自海外回国探亲，被告才将住改商手续办妥。但有关租赁标的场地使用证明明确：租赁标的可以经营的项目仅为办公，并不得从事餐饮、娱乐、洗浴等行业。至此，原告意识到问题的严重性，并于2017年12月16日开始停止缴纳租金。由于原告前期投入大量的人力、物力，原告多次要求被告进行磋商处理，但被告均置之不理。2018年11月30日，越秀区人民法院就被告诉请原告支付租金的案件作出判决，并认定原告不缴纳租金不属于违约，但原告应向被告支付2017年12月15日至判决生效日期间的租金。广州市中级人民法院于2019年5月22日维持一审判决。原告分别于2019年9月11日、10月24日通过法院执行账号支付了租赁标的租金共20万元。原告认为：即使在双方诉讼期间，原告多次主动与被告沟通租赁标的经营许可问题，但一直未果。直至今日，被告仍无法提供拥有餐饮经营许可条件的房屋给原告，属违约行为，造成原告重大经营损失。原告自承租以来，为躲避行政管理部门处罚，每月停业长达5-8天，平时也不能正常经营。同时，被告也应对原告虚增租金成本、装修费用等损失承担赔偿责任。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告答辩并反诉称：一、原告在租赁后伪造资料向工商部门申办执照，故意推卸责任给被告，以求不交租及降租。1.原、被告之间的房屋租赁属实，双方于2017年3月2日签订合同，合同第一条即明确约定被告提供保证拥有餐饮经营许可条件的房屋，但房屋无明火功能，原告明知并接受。2.合同签订后，原告伪造一份与业主王孟儒于2017年4月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，并在该合同第二条约定出租房产作办公用途使用，用作到工商部门申办营业执照及食品经营许可。3.原告取得执照，经营饮食。但在2018年3月29日支付2017年11月15日的租金后未再付租金，且以不能进行餐饮经营为由要求降租，经被告多次催收无果。被告于是向越秀区人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁关系及支付应付租金，腾空房屋并交还被告，但原告于该案中不同意解除租赁关系，不同意支付租金。该案经判决要求原告按合同约定支付房租，但不支持解除房屋租赁合同。但在该案诉讼过程中，被告发现原告不是以与被告签订的《店面租赁合同》向工商部门申办营业执照，而是另外伪造一份他本人和原业主王孟儒所签的租赁合同申办营业执照，尤其是在该合同中专门约定房产只能“作办公用途”使用。直至此时，被告始知原告当时伪造合同专门约定办公用途使用的目的是为了不拿饮食行业的经营许可，然后将相应的责任推卸给被告，以达其不交租或少交租的目的。4.场地使用证明仅能证明原告故意造假，以达到让有关单位出具房产只能“办公”用途的证明。5.被告在《店面租赁合同》中约定的保证拥有餐饮经营许可条件，并不是承诺该房产一定可以取得经营餐饮行业许可，而是保证房产能作吃喝的饮食类使用，只要不使用明火均可。因此不存在被告为其申请住改商的变更手续一说，双方合同中亦未作此约定。二、被告为追讨租金的判决生效后，因原告拒不执行判决，被告已向法院申请强制执行。虽然被告被迫交了20万元，但其所欠租金越来越多，执行款项数额也越来越大。被告在向法院提交的《被执行人财产申报表》中却故意隐瞒个人房产、个人公司财产，做虚假陈述。再次证明了原告所述不可相信。如原告诉请的装修损失568000元，既无凭据证明，且被告也亲见过该装修，根本不值该造价。至于原告所谓的虚增损失160492元是错误的，租金是多少应以双方合同约定为准，事实上原告一直在案涉房屋经营餐饮，根本未用作办公。而原告提交的租金参考价所列的房产、地点等均不具有可比性。三、在申请法院执行时，原告拒不退回房屋，一直霸占至今，租金至今未付，直至收到本案起诉状，被告始知原告明确要求退租。因此，被告同意解除双方的《店面租赁合同》，但其交纳的62000元押金不应予退回。因为导致根本性违约的是原告，且原告至今仍欠付大量租金未付。据此，被告提起反诉，请求：1.解除双方签订的《店面租赁合同》；2.判令原告搬走其购置的厨具（如餐桌椅凳等厨房用品），将房产交还被告，在其搬离及将房产交还前，对所占用房产，原告仍需依约支付租金；3.判令在有人承租该房产时，房产的空置导致被告的损失由原告承担，预计时间为3个月，损失费用为108900元（36300元/月×3个月）；4.判令原告缴清租房所用水、电费，并向被告归还水、电费工商银行账本（两本）。原告对被告的反诉答辩称：一、我方认为被告不具备合同解除权，根据我方补充提交的证据四，我方的经营收入受到限制是因为被告的违约行为，这已在上次开庭陈述，另外根据强制执行的情况，我方被拉入黑名单、列入失信人员，导致除了餐厅经营以外就没有办法进行融资和其他收入，而且2020年疫情期间，对餐饮业影响巨大，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件的若干指导意见二》第3条第2款的规定，出租人与承租人没有按约定解除租赁合同的，人民法院不予支持。综上所述，针对被告第一条反诉请求，原告无法按约定支付租金，是由于被告的行为，被告没有依法提供符合餐饮许可要求的房屋，以及强制执行及疫情等综合原因所致，该情况原告不属于违约，在原、被告上一次诉讼中，法院已有认定，请法庭予以参考，相关认定具有司法既判力。二、针对被告反诉请求二，我方同意在被告赔偿我方损失的情况下，搬走我方购置的物品、将房屋交还被告，对于被告要求法院判令我方支付租金的请求，假如法院支持，由于租金成本的确定，导致我方经营虚增成本的损失也是同步确定的。三、针对被告反诉请求三，我方认为没有法律依据，不应得到支持。针对被告反诉请求四，我方同意在被告赔偿我方损失的前提下缴清水电并向原告归还水电费工商银行账本，且根据我方提交的证据三，租赁标的电费缴费结果可见我方一直按时缴纳电费。基于被告的反诉请求，根据广州市疫情期间餐饮行业停止和限制经营的文件，《广州市市场监督管理局关于全市餐饮服务单位疫情防控期间加强食品安全工作的通告》第11条、14条，以及越秀区防控新型冠状病毒疫情感染指挥部发布的《关于进一步做好外防输入、内防扩散、强化疫情防控措施的通告》第1号第7条，辖区内在2月底前停止堂食服务，我们认为在疫情期间，2020年的2月份应该免除租金。据此，我方增加两项诉讼请求：1.请求法院判令被告承担2018年4月15日至原告实际搬离日期间造成我方虚增成本的损失，具体计算的方式：每月租金减去99.11平方乘以100元/平方乘以2，从2018年4月15日至2020年7月14日暂计为509786元，其中已减除2020年2月租金。2.被告应免除2020年2月份的租金36300元。被告就原告增加的诉讼请求答辩称：该请求是不合理、违反约定的。一、关于增加的诉请一：1.合同约定的是双方自愿确认的成交价格。2.法律的规定也是以合同双方由其是租赁的合同双方确定的租赁价格为主的。3.原告方在申办营业执照的时候是自己伪造了一份合同，在该合同中专门写着“办公用途”，才造成后面一系列后果的，尤其是原告方既然想做餐饮业，为何伪造合同且只写着“办公用途”，即说明原告既想租赁又想伪造出不交租金的理由。4.关于越秀区的租金，这是办公的租金，所指的房屋与被告的出租屋没有可比性。5.计算租金并没有谁约定说要以使用的面积来计算，是否转租或者第几手转租与是否乘以2没有任何联系，只有双方约定认可的价格才是真实的价格。二、关于增加的诉请二：我方认为对原告方这种不讲诚信、一直拖欠了几年租金的人，不应予减免，否则是纵容其行为。经审理查明：2016年7月1日，被告作为承租方与出租方王孟儒签订《租赁合同》，承租广州市越秀区XX路XX号首层，租赁期自2016年7月1日至2022年12月31日，商铺用于经营服装、百货。2017年4月18日，双方签订《附加租赁协议》，出租方同意将上述商铺给承租方变更为饮食用途使用，变更租赁时间为2017年7月21日至2022年12月30日。2017年3月2日，被告（为出租方、甲方）与原告（为承租方、乙方）签订《店面租赁合同》。其中内容为：甲方将位于广州市越秀区XX路XX号，住宅99.11平方米租赁给乙方；甲方对所出租的房屋具有合法产权或合法使用权，甲方保证出租期五年内房东不干涉乙方对房屋的使用；甲方为乙方提供保证拥有餐饮经营许可条件的房屋及单独的水电并保证畅通，水电费用乙方自付。租赁期五年，自2017年4月15日起至2022年4月14日止；2017年4月15日至2018年4月14日，每月租金31000元；2018年4月15日至2019年4月14日每月租金33000元；2019年4月15日至2022年4月14日，每月租金36300元。租金按月份计算，乙方须于每月16日前以现金或银行转账方式将当月租金支付至甲方。甲方给予乙方2017年3月15日起至2017年4月14日的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业产生的水、电等费用。乙方于店铺交付日前三天支付店铺押金及首月租金，总额为93000元。其它方面，房屋无明火功能。违约方面，乙方未按时向甲方支付所有租金属于乙方违约，甲方有权立即采取措施，收回房屋等。合同签订后，被告于2017年3月8日出具收条，记明收到原告62000元教育路13号两个月租金定金，满五年后退还。2018年5月16日，被告委托律师向原告发出《律师函》，称原告在支付了8个月的租金及押金后，再未每月按时向被告支付租金，至今已欠5个月租金，共计157000元，该行为已构成违约；据此函告原告：《店面租赁合同》自本律师函送达之日解除，解除之日起3日内向被告支付拖欠租金157000元、腾退房屋等。原告于2018年5月18日收到该律师函。2018年5月20日，原告向被告复函，称：《律师函》已收到；违约的是被告，被告无权提出解除合同，原告不同意解除合同。关于双方的租赁情况，签订合同后，原告发现被告与店面业主的租赁合同只到2019年12月31日，亦即是说，原告与被告的合同在2020年1月1日后是否有效并不确定，被告在签订合同时存在欺诈行为，隐瞒重要信息，已属违约。在被告未取得业主授权书的情况下，原告无法办理此商铺的所有证照工作，也无法营业，故原告已与被告协商确定延长多一个月的免租期，同时要求被告提供业主的授权书。此事的结果是被告由此至终未能提供业主的相关授权及相关证件复印件，原告一直不能办理店铺证照相关的工作，直至2018年2月春节前，原告才拿到业主的相关文件进行证照办理。原告支付租金共计10个月，并非8个月，且没有拖欠租金的主观故意，是因为被告一直拒绝与原告沟通，一直拒绝解决租赁中存在的问题，违约在先。店铺至今性质仍为住宅，在房屋管理中心定性只能办公，档案中清楚列明不允许餐饮。因此原告至今未能办理正式的餐饮牌照，即使开业，也经常被行政管理部门责令停业，每月停业时间长达5-8天，不能正常经营。就此事原告从2017年7月起，每月多次要求与被告协商，但被告一直不予回应等。原告于2018年7月15日向被告发出《关于的履行事宜的函》，称：原告租赁该店铺是用作餐饮经营的。而店铺至今性质仍为住宅，在房屋管理中心定性只能办公，档案中清楚列明不允许餐饮。因此，原告至今未能办理正式的餐饮牌照，即使开业，也经常被行政管理部门责令停业，每月停业时间长达5-8天，不能正常经营。就此事被告从2017年7月起，每月多次要求与原告协商，但被告一直不予回应，一直回避，事件至今仍未得到解决。有鉴于此，原告决定参照店铺周边办公场所的租金的标准，暂以23000元/月的标准向被告支付店铺的租金。还请被告重视此事，早日与原告商谈解决方案，在双方协商后再进行租金的结算事宜等。此后，被告即以原告拖欠租金为由诉至本院，诉请要求确认双方的前述《店面租赁合同》于2017年5月18日解除，原告应予腾退案涉租赁房屋、清付租金等。案经本院审理，本院于2018年11月30日作出（2018）粤0104民初23894号《民事判决书》，认定被告应为原告提供拥有餐饮经营许可条件的房屋，现无证据证明被告已履行该义务，故不能以原告暂未付租金为由认定其违约，鉴于原告实际将案涉房屋用作了餐饮经营，故仍应由原告按约定标准支付租金等，并判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，岑宜毅向陈庆坝支付2017年12月15日至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2017年12月15日至2018年4月14日按31000元/月，2018年4月15日至2019年4月14日按33000元/月，2019年4月15日至2022年4月14日按36300元/月计；扣除岑宜毅于2018年7月16日支付的23000元）。二、驳回陈庆坝的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2019年5月22日以（2019）粤01民终3600号《民事判决书》维持本院一审判决。该案已于2019年5月27日发生法律效力。因原告未按判决确定的义务支付租金，被告遂向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0104执22567号立案执行。此外，原告为证明案涉房屋不得用作餐饮经营，向本院提交了《住所（经营场所）场地使用证明》，该证明的发证机关为广州市越秀区北京街城市管理领导小组，发证日期为2018年1月22日，其中明确广州市越秀区教育路13号地下房屋可临时作为经营场所使用，该场地可以经营的项目有办公，不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴等行业。被告对于该证据的真实性无异议，但其认为该证明是原告伪造与王孟儒的合同骗取的，专门开出不能用于餐饮经营。为此，被告提交了一份显示由原告与王孟儒于2017年4月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，其中约定由王孟儒将案涉房屋出租予原告作办公用途使用等。原告对该合同质证认为该证据的真实性无法确认，且不确认被告证明的内容。事实上该合同是被告提供的原件，如果不是被告提供给原告，原告连一手房东是谁都不清楚，且合同中王孟儒的字迹明显不是原告的字迹。原告为证明其遭受的装修损失，向本院提交了如下证据：1.原告与广东雅境设计策划工程有限公司于2017年4月3日签订的《装修合同》，其中约定案涉房屋的装修工程价款为568000元。2.广东雅境设计策划工程有限公司分别于2017年4月5日、5月8日、6月2日收取原告支付的对应装修款的《收据》。3.案涉房屋的设计、施工图及照片。被告对此质证认为前述《装修合同》及《收据》不真实且与本案无关，因为被告曾到装修现场查看过，装修现场的总费用不超过10万元，另外是否实际付款应当以实际付款记录为准。对于装修设计图纸及照片与实际不符合，装修现场的价格远没有原告提出的五十多万元，只有不足十万元，且也无证据显示原告实际支付了装修工程款。就装修款的支付问题，原告称其有现金、有转账支付，具体哪笔款项是通过现金或是转账已经记不清了，由于执行过程中冻结了原告的账户，因此对于转账支付的款项无法提供银行流水单据。庭审中，原告确认案涉商铺由其作商铺经营至今，前述生效判决作出后，原告已依判决支付了20万元的租金。本院认为，原、被告双方签订的《店面租赁合同》合法有效已有生效判决作出认定，本案中不再赘述。基于前述生效判决的认定，被告应为原告提供拥有餐饮经营许可条件的房屋，此系被告作为出租人应负担的主要合同义务，但至本案诉讼中亦无证据证明被告已履行该合同义务。虽然前述生效判决判令原告按合同约定支付租金，系因原告将案涉的房屋按合同约定用途作餐饮使用而已，并非被告据此继续不履行义务的免责事由。在（2018）粤0104民初23894号案中，被告因其违约而不享有合同解除权，故其诉请解除前述合同被法院驳回，是故其于本案中再反诉要求解除前述合同，本院亦不予支持。惟因原告亦提请解除前述《店面租赁合同》，鉴于前案至今一年有余，被告并未在前述判决后有所作为，原告诉请解除该合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应将其已收取的租赁保证金退还予原告，原告亦应将案涉的商铺腾空退还予被告。至于原告诉请要求被告支付的虚增成本损失的问题，虽然被告未按合同约定提供拥有餐饮经营许可条件的房屋予原告，但原告实际上仍将案涉房屋用作餐饮经营至今。诚然如原告诉状所述其因未能办理相应证照而使经营多有困难，但因原告未能提供相应的证据证明其实际经营过程中遭受的损失及因无证照而致使经常被迫歇业，故原告的该项主张，本院不予支持。至于原告主张的装修费用损失，虽然被告否认原告的装修造价并认为据其实地观察仅值不到10万元，但被告并未提供相应的证据，而原告已提供相应的《装修合同》、工程款收据以及装修的设计图纸以及现场照片到庭为证。因此，本院对于原告主张其已付装修费用为568000元予以采信。由于被告一直未能依约提供适租房屋是造成合同解除的原因，因而被告应对原告的装修损失予以赔偿。考虑到原告对于案涉商铺的实际利用情况，本院酌定该装修费用按实际使用年限予以折算，即以计至本判决发生法律效力之日止的实际使用时间除以五年租赁期限60个月的比例乘以568000元，该部分的装修费用应予扣减，剩余部分应由被告负担。至于原告主张的因受新型冠状病毒影响而要求免除2月的租金的问题，因新型冠状病毒属不可抗力的因素，受此次疫情冲击与影响，原、被告双方均有损失发生，因而原告主张的免除的2月的租金应由双方各负担一半。至于被告反诉要求继续支付租金的诉请，如前所述，虽然案涉商铺至今不符合约定的出租条件，但原告仍将案涉商铺用作经营，故对被告的该项请求本院予以支持。至于被告反诉要求原告清付水电费用，因被告并未明确具体的水电费用金额，该项诉请并不明确，本院不予支持。但需要说明的是，为免双方讼累，原告在实际腾退房屋前对于其实际发生的水电费用仍应如数支付。因原、被告双方对于交还水电费账簿并无争议，故对被告的该项反诉请求，本院予以照准。至于被告反诉要求原告支付的合同解除后可能发生的房屋空置损失（暂按三个月计算），如前所述，案涉合同遭受解除系因被告违约引致，被告的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告岑宜毅与被告陈庆坝于2017年3月签订的《店面租赁合同》。二、原告岑宜毅应自本判决书生法律效力之日起一个月内将广州市越秀区XX路XX号（建筑面积99.11平方米）的房屋腾空并交还给被告陈庆坝，并应于同日将水、电费工商银行账本（两本）交还给被告陈庆坝。三、原告岑宜毅应自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向被告陈庆坝支付自2019年5月28日起至本判决书生法律效力之日起的租金（按36300元/月计付，其中2020年2月的租金按18150元计付）；自本判决发生效力之次日起至原告岑宜毅实际交还前址房屋之日止的房屋占有使用费由原告岑宜毅逐月支付给被告陈庆坝（按36300元/月的标准）。四、被告陈庆坝应自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告岑宜毅返还租赁保证金62000元。五、被告陈庆坝应自本判决书生法律效力之日起十五日内一次性赔偿原告岑宜毅的装修损失（以568000元扣减计至本判决发生法律效力之日止的实际使用时间除以60个月的比例乘以568000元后的余额）。六、驳回原告岑宜毅的其他诉讼请求。七、驳回被告陈庆坝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7692元由被告陈庆坝负担1866元，由原告岑宜毅负担5826元，本案反诉受理费1239元，由原告岑宜毅负担100元，由被告陈庆坝负担1139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二〇年十一月十日书记员  曾怡婷