安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初6136号 原告：安徽庐园文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路228号1幢5楼。 法定代表人：徐云霞，总经理。 委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏林，安徽中天恒（上海）律师事务所实习律师。 被告：姜家海，男，1978年8月16日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区。 委托诉讼代理人：巩玲，安徽博时律师事务所律师。 原告安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园文化公司）与被告姜家海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庐园文化公司的委托诉讼代理人张红星、柏林，姜家海及其委托诉讼代理人巩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庐园文化公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年11月1日至2020年5月6日期间的占用费220613元；2.判令被告支付自2019年11月1日至2020年5月6日期间的综合物业管理服务费46451元；3.判令被告支付自2019年10月1日至今的逾期付款违约金6783.60元；4.判令被告立即清空并返还商铺；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年2月28日，经原告、被告友好协商，双方签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于合肥市××路××号××庙××商城××商铺租赁给被告经营，租赁面积为500平方米，租赁期限为五年，自2019年3月1日起至2024年2月28日止。双方同时签订《物业服务委托协议书》，约定由被告按照15元／㎡／月的标准向原告缴纳综合物业管理服务费。同时，双方于2019年2月28日签订《补充协议书》，约定2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金为70元／㎡／月，年租金为42万元；2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金为73.5元／㎡／月，年租金为44.1万元；除首期外，后每个实际支付期租金按照合同约定，在每个实际支付期来临前提前30日由被告支付给原告。自2019年11月1日起，被告开始拖欠缴纳租金及综合物业管理服务费，经原告屡次催促，被告仍拒绝付上述拖欠费用。被告已累计拖欠自2019年11月1日至2020年2月28日的租金140000元，自2020年3月1日至2020年5月6日期间的租金80613元，合计租金220613元，被告累计拖欠2019年11月1日至2020年5月6日期间的综合物业管理服务费合计46451元，被告自2019年10月1日至今的逾期付款违约金为6783.60元（按中国人民银行同期贷款利率计）。双方租赁合同第一条1.6款明确约定以本租赁合同的签订作为双方租赁房屋现状交付的依据，但是至今被告未将案涉房屋交还原告。 姜家海辩称，一、姜家海不欠庐园文化公司租金。2019年2月28日姜家海和庐园文化公司签订了《商铺租赁合同》，约定姜家海租赁庐园文化公司位于合肥市××路××号××庙××商铺用于经营餐饮。庐园文化公司在签订合同之前承诺：“会花百万年薪聘请高级管理人员提升庐园美食城客流量，届时客流量会提升，商户只要把自己的口味做好就行，庐园美食城的客流量不需要操心”，姜家海相信了庐园文化公司的承诺，才签订了租赁合同，并交给庐园文化公司租金、物业管理服务费、保证金三项合计37万元（是按庐园文化公司要求，汇入庐园文化公司法定代表人徐云霞爱人方罡账户），接着姜家海又对商铺投入了大量的经济和人力进行装修。5月1日开业后，姜家海发现庐园美食城一楼二楼的商铺因人流不足导致经营困难，多家商铺纷纷倒闭关门，商户们向庐园文化公司反映，无人理睬，而且庐园文化公司也没有按照之前的承诺招聘百万年薪的高级管理人员来管理。庐园美食城因人流量太少，周边的一楼二楼商铺都经营不下去，商户与庐园文化公司矛盾极大，纷纷关门停业，向法院提起诉讼。截止到2019年8月中旬只有包括姜家海在内的两家商铺还在勉强支撑营业，但整天没有一个顾客来就餐。加之庐园美食城三楼、四楼在装修，灰尘多，噪音大，姜家海根本无法经营。为减少损失，姜家海于2019年8月30日向庐园文化公司发出《解除函》，要求解除双方于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》、《装修、迁出协议书》、《物业服务委托协议书》、《补充协议书》，8月31日庐园文化公司收到姜家海的《解除函》，9月3日写好《答复函》，同意解除与姜家海签订的上述四份合同，并要求姜家海在三日内撤出商铺内物品，交还商铺给庐园文化公司，否则视为姜家海对商铺内物品放弃，由庐园文化公司自行处置。2019年9月9日，姜家海收到庐园文化公司的《答复函》后，就搬出了商铺内的物品，将商铺交还给了庐园文化公司，双方租赁合同解除。现在姜家海不存在支付合同解除之后（2019年11月1日至2020年5月6日）的租赁费用。二、姜家海不欠庐园文化公司物业管理服务费。2019年2月28日姜家海和庐园文化公司签订了《物业服务委托协议书》，约定姜家海按每月每平方米15元支付物业管理服务费，庐园文化公司没有提供物业服务之前，姜家海就一次性支付了到2019年10月31日的物业管理服务费。本案租赁合同于2019年9月9日解除，庐园文化公司应退还多收姜家海的物业管理服务费，而不是无理要求姜家海支付合同解除后的物业管理服务费。三、姜家海没有违约行为，无需支付违约金。庐园文化公司签订合同时对外夸大宣传，骗姜家海租赁商铺，后商铺无法正常经营，造成姜家海经济损失100多万元，被迫解除租赁合同，姜家海无任何违约行为，相反庐园文化公司恶意欺骗姜家海，在履行合同中违反约定，只收费，不履行义务，给姜家海造成巨大损失，姜家海将依法追究庐园文化公司违约责任。四、姜家海于2019年9月9日将商铺返还给了庐园文化公司。2019年9月9日姜家海收到庐园文化公司的《答复函》，庐园文化公司要求解除与姜家海签订的商铺租赁合同等四份合同，并要求姜家海在三日内将商铺中的设备、可移动的设施撤离，否则视为姜家海对商铺内设备、可移动的设施放弃，由庐园文化公司自行处置。接到庐园文化公司的《答复函》，姜家海于当日就将商铺内物品搬出，商铺交还给了庐园文化公司。现在庐园文化公司又要求姜家海返还商铺，不知意欲何为？五、本案诉讼费用应由庐园文化公司承担。庐园文化公司作为一家企业，不通过正规经营赚钱，却使用不正当手段谋利，不劳而获的目的是达不到的，这次庐园文化公司是恶意诉讼，所有费用应由庐园文化公司承担。 本院经审理认定的事实如下：2019年2月28日，庐园文化公司作为出租方（甲方），姜家海作为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市××路××庙××商城××商铺××方经营使用，租赁期限为5年，自2019年3月1日至2024年2月28日止，2019年3月1日至2019年4月30日为装修免租期，若乙方单方终止履行合同、解除合同、拖欠租金等，乙方应向甲方承担上述61天免租期的损失，甲方可在乙方支付的履约保证金或预交租金中直接扣除，不足部分，甲方可另行主张；租金每6个月支付一次，先付后用，每个支付期来临前提前30日支付给甲方；乙方单方解除合同，履约保证金甲方不予退回；任一方单方解约后，乙方按照甲方要求的期间腾空并办理完毕电信、网络、营业执照等相关迁出、变更手续，乙方结清其应当支付的相关费用后，将房屋现状交还甲方，甲方无需承担任何费用及赔偿任何损失，否则，乙方每逾期一日腾空清偿应当向甲方承担等同于逾期违约金的场地占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行清场或请第三方清场，因此产生的费用由乙方承担，甲方有权从履约保证金中扣除；乙方必须按照合同约定期限支付租金，每逾期一日，乙方须向甲方支付相当于当期日租金3倍的金额作为逾期违约金；任何方擅自终止合同，应当向守约方支付当年合同年租金的20%作为违约金，但本合同有特殊约定条款的除外；因乙方违约而应向甲方支付的违约金或应向甲方赔偿的损失，甲方可在乙方缴纳的履约保证金或预付租金中扣除，不足部分，甲方可另行向乙方主张；乙方在一个支付期内，不能正常开店经营累计超过7天或连续闭店超过5天，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，没收已缴纳的所有费用（包括但不限于履约保证金和未到期的已缴纳租金）。同日，双方签订了《补充协议书》，对租期内的租金进行了约定，其中2019年3月1日至2020年2月28日的年租金为42万元，第一期租金（2019年5月1日至2019年10月31日）21万元于签约当日支付完毕，并约定履约保证金为105000元。同日，双方还签订了《装修、迁出协议书》和《物业服务委托协议书》。《装修、迁出协议书》中关于“迁出程序”的条款中约定了乙方清场后，经甲方验收并签订《庐园商家撤场确认书》后视为房屋交还，如有剩余物品或未拆除的装修、装饰，视为放弃，甲方不予补偿。《物业服务委托协议书》中约定综合物业管理费与租金一同支付，标准为15元／平方米／月，若姜家海逾期拒不缴纳，庐园文化公司将直接从履约保证金中扣减，同时，姜家海需按应缴款额的5%承担违约金和相应阶段的利息。上述合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，姜家海支付了截至2019年10月31日的租金和物业管理费，并缴纳了履约保证金105000元。2019年8月31日，姜家海向庐园文化公司送达了《解除函》，称庐园文化公司未做到签约时承诺的保障客流量的举措，要求解除上述合同，并要求庐园文化公司立即办理房屋交还手续并给予姜家海10日的期限用于搬离个人物品。2019年9月9日，庐园文化公司向姜家海送达了《答复函》，主要内容为姜家海不能正常经营已超过7天，构成违约，庐园文化公司提出解除上述合同，要求姜家海三日内撤离商铺内设施设备，并将商铺返还给庐园文化公司，否则，将视为姜家海放弃对设施设备的权利，可由庐园文化公司自行处置，同时告知姜家海履约保证金和未到期租金不予退回。 另查明：2019年8月13日至8月22日期间，姜家海经营的商铺均处于停业状态。商铺内物品于2020年1月8日实际清空。 以上事实，有庐园文化公司提交的户籍信息、《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《装修、迁出协议书》和《物业服务委托协议书》、照片、视频资料，姜家海提交的《解除函》、《答复函》，以及当事人庭审陈述予以证实。对于姜家海提交的王斌的视频资料，无法证实案件事实，本院对其关联性不予确认。 本院认为，庐园文化公司与姜家海之间的《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《装修、迁出协议书》和《物业服务委托协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方均确认租赁合同已于2019年9月9日解除，但争议焦点在于案涉商铺是否已经实际返还及何时返还。姜家海辩称案涉房屋于解除之日即已实际返还庐园文化公司，但屋内仍留有其物品，姜家海未能提供证据证明已办理交接手续或已向庐园文化公司作出放弃屋内遗留物品的明确意思表示，故对其关于房屋已于2019年9月9日返还的抗辩意见，本院不予采信。案涉商铺实际于2020年1月8日清空，故本院确认实际返还案涉商铺的日期为2020年1月8日。姜家海应支付2019年9月9日至2020年1月8日期间的占有使用费，但考虑到庐园文化公司在明知案涉商铺已长期处于闲置状态的情况下，未能采取有效措施及时止损，且其《答复函》中表明三日内未撤离的物品视为姜家海放弃，也影响了姜家海关于未处置剩余物品可能造成的继续支付占用费这一后果的合理判断，对于损失的扩大亦有过错，且依据现有证据也无法判断2020年1月8日清空商铺的主体是谁，故本院综合考量，确定姜家海承担两个月的占有使用费，另，扣除姜家海已支付的2019年9月9日至2019年10月31日期间的租金，本院酌定姜家海还需支付庐园文化公司占有使用费9000元。对于庐园文化公司主张的综合物业管理服务费，因双方租赁合同已于2019年9月9日解除，且姜家海已实际不再经营，届时双方的物业服务合同也已解除，姜家海无需支付之后的物业管理费，且姜家海已支付的2019年9月10日至2019年10月31日期间的物业管理费也可抵充前述占有使用费。综上，对于庐园文化公司主张的支付占用费、综合物业管理费、逾期付款违约金，以及返还商铺的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告安徽庐园文化投资有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理减半收取为3654元，由原告安徽庐园文化投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十一月十三日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。