呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初4014号原告：呼和浩特铁路局呼和浩特职工子弟第五中学。法定代表人:刘晓军，该校校长。委托诉讼代理人：白志鹏，内蒙古超伦律师事务所律师。被告：内蒙古成大职业培训学校。法定代表人:张梦欧。委托诉讼代理人：王鑫，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国伟，男，住包头市，内蒙古成大职业培训学校校长。原告呼和浩特铁路局呼和浩特职工子弟第五中学诉被告内蒙古成大职业培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘晓军、委托诉讼代理人白志鹏、被告委托诉讼代理人王鑫、张国伟到庭参与诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即清空、腾退租赁房屋和场地(坐落位置:住所地呼和浩特市回民区光明路大商场以北呼和浩特市铁路第五中学);2.判令被告支付欠付租金550000.00元，并支付欠付租金利息32844.11元(暂计算至2020年9月1日，实际计算至结清租金之日止，计算明细见诉状附件);3.判令被告支付逾期腾房清场期间的房屋占有使用费33333.33元(暂计算至2020年9月1日，实际计算至实际腾退交付房屋之日止，计算明细见诉状附件);4.判令被告结清欠付的采暖费用;5.本案诉讼费由被告承担。以上总计:616177.44元。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将原告位于呼和浩特市××区大商场以北呼和浩特市铁路第五中学的教学楼和场地租赁给被告。《房屋租赁合同》约定:1.租赁面积(第一条)。房屋建筑面积为楼房2895m'(平房不在租赁范围内)，场地25000mf;2.租赁期间(第二条)。租赁期限为3年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。免租期为1个月，自2017年7月1日起至2017年8月1日止;3.租金及支付方式(第三条)。房屋租金第一年为30万元，第二年为30万元，第三年为40万元。自合同签订后5日内，乙方(被告)向甲方(原告)支付第一年全部租金，以后年度租金按照合同约定金额于每年7月15日前向原告一次性支付;4.其他费用(第4.3条)。租赁期内有关房屋的水费、电费、采暖费、物业费、通讯费、网络使用费均应由乙方承担，乙方按照法律、法规和地方政府的规定按时、足额缴纳。5.双方义务(第6.8条)。乙方按照本合同约定支付房屋租金和其他使用费用。合同签订后，原告将教学楼及场地交付给被告。被告向原告支付了首年度30万元租金后，未按合同约定履行支付租金的义务。经原告多次催要后，被告又向原告支付了15万元，剩余租金时至今日仍未支付，目前尚欠付租金55万元。2020年8月3日，由于合同约定的租期届满，原告向被告发送了通告，告知其付清剩余租金55万元，并在结清水电暖后，于8月底之前搬离。但时至今日，被告未将租赁房屋、场地腾退交付给原告，同时被告也未按合同约定缴纳2019年度至2020年度的采暖费用。原告认为，原告与被告缔结的租赁合同关系合法有效，被告应当依法、依约向原告足额支付租金。租期届满，被告应当依法、依约腾退交还租赁房屋。由于被告在原告多次催告下仍不履行合同义务，现原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七、二百二十六、二百三十五条之规定，将被告诉至贵院，请求法院依法维护原告的合法权益，望判如所请。被告辩称，双方当事人于2017年7月签订租赁合同，租赁案涉房屋及场所，约定租期三年，合同到期后，答辩人已自行腾退租赁房屋及场地，原告无权主张所谓的房屋使用费。原告合同履行过程中，一直占据三间教室未交付被告使用，原告未对校园进行有效管理，致使校园东门被附近小区居民作为车棚使用，小孩在校园内玩耍打闹，甚至部分居民在校园内溜狗，校园内的操场无法正常使用，导致被告无法开展保安培训业务，造成巨大经济损失。被告已将全部租金付清，原告于2020年7月1日出具《告知函》，免除被告的20万元租金，原告未按合同约定交付全部房屋，未保证操场正常使用，应按合同约定支付违约金15万元，并折抵三间教室和操场的租赁费用30万元。关于诉请的采暖费，应由供热公司直接收取，被告与供热公司直接进行结算，原告无权主张。本院经审理认定事实如下：1.双方于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》，主要约定原告作为出租方、被告作为承租方，租赁坐落于呼和浩特市××区大商城以北呼和浩特市铁路第五中学房屋，建筑面积为2895平方米，平房1482平方米已鉴定为危房不在出租房屋范围内，场地25000平方米；租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日，免租期为2017年7月1日至2017年8月1日；第一年租金为30万元，第二年为30万元，第三年租金为40万元，合同签订后5个工作日内被告支付第一年租金，以后每年度租金于每年7月15日前被告向原告一次性支付；一方因违反本合同第8.2条款的约定而导致合同解除，违约方应向守约方支付合同当年度租金金额15%的违约金，合同第8.2条第（1）项约定甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；租赁期内的水电费、采暖费、物业费等由被告承担；租赁期间，被告独立经营，在校师生出现的安全问题由被告负责与原告无关。2.2020年7月1日，原告向被告送达《告知函》，主要内容为被告尚欠原告租金55万元，免除半年租金仍欠35万元及土地使用税滞纳金，若被告于7月10日前将所欠剩余款项交清，以利于之后续租工作正常进行，若逾期不交，原告将根据回民区政府及《合同》约定，依法维护相应权益。3.2019年3月18日，双方当事人共同向回民区人民政府相关领导出具《关于内蒙古成大职业培训学校院内存在安全隐患的报告》，主要载明校园东门位置一直是小区居民做车棚使用，垃圾随处扔放堆积严重，校内经常有居民溜狗，部分居民带着孩子在校园内嬉戏打闹玩耍，存在安全隐患，希望政府及相关部门能及时帮助解决。4.原告曾于2020年8月3日、9月1日、9月7日、9月15日送达和张贴公告，要求被告尽快搬离，并结清房屋和水电暖等费用。5.2020年9月2日，呼和浩特市中燃城市燃气发展有限公司供热分公司作出《采暖费催缴款通知单》，要求支付45732.16元供热费。6.合同履行过程中，被告已支付第一年度租金30万元及第二年度租金中的15万元。7.2020年9月28日，被告已搬离案涉房屋及场地，仍有被告的部分物品尚未搬离存放于案涉房屋及场地中；合同签订后，原告一直占据三间教室自用，每间教室大约十五平方米左右。本院认为，本案系房屋租赁法律关系，双方签订的《房屋租赁合同》履行期限届满，双方未进行续租，合同已终止，被告未按合同约定将其所有物品全部搬离、腾退案涉房屋及场地，构成违约，应承担清空、腾退案涉房屋和场地的违约责任。2020年9月28日，被告搬离案涉房屋及场地并通知原告，故对被告逾期占有使用房屋的期间应认定为合同终止之日2020年8月1日至2020年9月28日，共计58天，该期间内被告违约占有案涉房屋及场地应支付使用费用，使用费用以第三年度租金标准予以计算，即40万元÷365天×58天＝63562元。关于原告占据三间房屋是否构成根本违约，案涉房屋建筑面积为2895平方米，场地25000平方米，原告占据的三间房屋仅为四、五十平方米左右，与租赁物的总面积相比比例非常微小，并不影响被告对租赁物的整体利用和使用，不宜认定原告构成根本违约；关于被告辩称附近居民妨碍原告对租赁物的使用，因合同中约定案涉租赁物由被告独立经营，且附近居民妨碍租赁物的使用亦不是原告所能管控，责任不在原告；2020年7月1日，原告向被告出具的《告知函》，应理解为若被告能在7月10日之前支付租金的前提下免除20万元租金，未能在7月10日前支付租金的仍应按合同约定内容执行，被告未能在7月10日前支付剩余租金，故原告免除被告20万元租金的承诺不生效；据此，被告仍负有向原告支付未付租金55万元的义务及逾期支付租金的利息损失，利息损失以未付租金55万元为基数分段计算，其中以15万元为基数从2018年7月15日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年7月14日止，以55万元为基数从2019年7月15日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止。被告欠付租期内的供暖费45732.16元，租赁合同中约定水电暖等费用由被告负担，供热公司必然向案涉房屋的权利人本案原告主张支付供暖费用，故该供暖费用应由被告向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告内蒙古成大职业培训学校于本判决生效后十日内一次性支付原告呼和浩特铁路局呼和浩特职工子弟第五中学房屋租金55万元及逾期支付租金的利息损失（利息损失分二段计算：以15万元为基数从2018年7月15日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年7月14日止，以55万元为基数从2019年7月15日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）；二、被告内蒙古成大职业培训学校于本判决生效后十日内清空、腾退坐落于呼和浩特市××区大商城以北呼和浩特市铁路第五中学房屋及场地；三、被告内蒙古成大职业培训学校于本判决生效后十日内向原告呼和浩特铁路局呼和浩特职工子弟第五中学支付逾期腾房清场期间的占有使用费63562元；四、被告内蒙古成大职业培训学校于本判决生效后十日内向原告呼和浩特铁路局呼和浩特职工子弟第五中学支付供暖费用45732.16元；五、驳回原告呼和浩特铁路局呼和浩特职工子弟第五中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4980元，由被告内蒙古成大职业培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 徐海峰二〇二〇年十一月九日书记员 邬 琼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。