重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初8534号原告：马令，男，1994年10月29日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：马平原（特别授权），重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云萍（特别授权），重庆大渝律师事务所律师。被告：陈峰，男，1973年5月24日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：王雪松，重庆渝乐律师事务所律师。原告马令与被告陈峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，由本院审判员何流任审判长，与人民陪社员熊鸿猷、高频组成合议庭，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭对本案进行了审理。原告马令的委托诉讼代理人胡云萍，被告陈峰的委托诉讼代理人王雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马令向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还定金75000元，支付违约金200000元；2、判令被告向原告支付实现债权产生的律师费50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月19日，原、被告签订《房地产买卖（居间）合同》，约定被告将位于重庆市南岸区X号房屋出售给原告。合同签订后，原告按约定向被告支付购房定金80000元。因该房屋系被告继承得来，合同签订后原告与中介公司多次催促被告结清银行按揭贷款，办理房屋产权更名手续，以便配合原告办理过户手续。但被告一直以资金没有到位为由反复拖延，后又提出其存在其他可能被诉事由，不再继续履行合同，提出退还定金。但无论是继续履行还是退还定金，被告均未履行。在多次催促未果后，原告函告被告解除双方的房屋买卖合同关系。原告为维护自身合法权益，特起诉来院，望判如所请。被告陈峰辩称：被告认为其并没有违约，不应当支付违约金200000元。原、被告双方已经在2020年1月协商一致解除房屋买卖合同，且被告已经履行部分返还定金的义务（被告已返还定金5000元）。原告要求的违约金数额过高，如果被告违约，也仅存在迟延支付等行为，原告遭受的损失也仅为资金占用损失。对于律师费不予认可，不同意支付。合同第九条虽对律师费进行约定，但双方已经协商解除合同，被告不存在违约情况，因此该费用不应由被告承担。被告同意退还剩余定金75000元。原告马令为证明诉称事实，举示了如下证据：1、《房地产买卖（居间）合同》、《公证书》（系复印件），用以证明双方的房屋买卖合同关系及相关约定，其中合同第七条第一款约定卖方未按约办理解押还款，经守约方或者经纪方催告后在指定时间仍未履行的，或者有其他拒绝出售等违约行为，视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除买卖合同关系，同时守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付解约违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时买方或者卖方作为违约方同时放弃调低违约金的诉讼权利，第七条第九款约定，买卖合同因违约解除的，守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担；涉案房屋由被告陈峰、案外人陈洲翰、卢雅琪共同继承；2、转账凭证截图、《收条》，用以证明2019年11月19日原告向被告陈峰支付了80000定金，同日陈峰出具了《收条》；3、转账凭证截图，用以证明被告陈峰因其他债务纠纷，可能影响房屋买卖交易，提出来退定金，在2020年1月24日退还原告5000元定金；4、中介公司重庆慕亨房地产经纪有限公司工作人员与被告陈峰通话录音光盘一张，用以证明2020年3月16日中介工作人员通过电话方式催促被告预约还款解押；5、《关于催促结清按揭贷款并配合办理注销抵押登记的律师函》、中介工作人员与被告的短信聊天记录截图一张、重庆市南岸不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》，用以证明2020年3月30日，中介公司通过大渝律师事务所向被告陈峰函告，要求其收到律师函后三个工作日内预约还款；若不能继续履约，请及时书面函告。截至2020年7月16日，涉案房屋仍存在抵押，被告一直未履行预约还款解押的义务，已构成根本违约；6、《关于解除房屋买卖合同关系的律师函》、中介工作人员与被告陈峰短信聊天记录截图一张，用以证明2020年4月8日，原告通过大渝律师事务所函告被告陈峰，解除涉案房屋的房屋买卖合同，并要求被告陈峰退还定金。被告已收到该律师函，原、被告之间的房屋买卖合同于2020年4月8日解除。7、《法律事务委托合同》、重庆增值税普通发票，用以证明原告为实现债权产生律师费50000元。被告陈峰对证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但认为证据3恰好证明被告在2020年1月24日已经向原告履行退还部分定金的义务，间接说明原、被告在2020年1月已经达成解除房屋买卖合同、退还定金的新协议。对证据4的真实性、关联性无异议，对合法性不予认可，该录音并未经过当事人允许，且不是原告本人的录音，系中介工作人员的录音，取得方式不合法。对证据5、6的真实性、合法性无异议，但认为达不到原告的证明目的。双方的买卖合同在2020年1月就协商一致解除了，只是在后面存在迟延支付。对证据7的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。被告陈峰为证明其辩称理由，举示了如下证据：8、2020年1月24日的转账记录截图，用以证明被告已部分履行退还定金的义务，间接证明双方已经协商一致解除房地产居间买卖合同；9、广安市广安区人民法院传票两份、民事起诉状两份、举证通知书、应诉通知书（均系复印件），用以证明被告陈峰涉诉，且金额过高，不是故意不履行合同；被告与原告沟通的情况是真实的，不是虚假陈述。原告马令对证据8的真实性无异议，但对证明目的不予认可，原告认为双方并未协商一致解除合同，只是被告说其涉及其他纠纷，可能会迟延履行合同，所以退还了5000元的定金，原告并未同意解除合同。从原告举示的2020年3月16日中介工作人员的通话记录可以看出，原告和中介方都在催促被告继续履行合同。对证据9的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2019年11月19日，原告马令与被告陈峰签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定由原告购买位于重庆市南岸区X号房屋，该房屋产权登记人为“梁燕”，房屋建筑面积84.20平方米，成交总价为1000000元。原告应在签订合同当天向被告支付定金80000元。该房屋设有抵押，被告陈峰应自行还款解押。合同第七条违约责任约定：“1、买卖双方若出现以下任一违约事项：未按约办理解押还款、注销抵押登记、未按指定时间办理银行面签或提供面签所需资料、未按照指定时间办理产权转移过户，未按指定时间支付房款，未按约办理纳税申报和缴纳税费，承租人主张优先购买权导致合同履约障碍，经守约方或经纪方催告后在指定时间仍未履行的，或者有其他拒绝出售或者拒绝购买等行为，视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除买卖合同关系，同时守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付解约违约金，合同各方对违约金标准不持有任何异议，同时买方或者卖方作为违约方式放弃调低违约金的诉讼权利。……9、买卖合同因违约解除的，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任。合同履行过程中出现拒绝履行或者迟延履约时，守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担。”合同第八条有手写备注：“如甲方因遗产继承所产生的20%（个人所得税）由甲方自行承担”。2017年9月15日重庆市公证处出具的《公证书》载明，案外人梁燕于2016年5月2日死亡，涉案的重庆市南岸区X号房屋系其生前与配偶陈峰共有。包含该房屋在内的梁燕的遗产，由被告陈峰、其子陈洲翰、其女卢雅琪共同继承。据原告当庭陈述，其在签订合同时清楚涉案房屋的产权状况。2019年11月19日，原告向被告支付购房定金80000元，并由被告出具了《收条》。2020年1月24日，被告向原告转账支付5000元，据双方当庭陈述，该款项系被告退还原告的部分购房定金。2020年3月30日，中介方重庆慕亨房地产经纪有限公司委托重庆大渝律师事务所向被告发出《关于催促结清按揭贷款并配合办理注销抵押登记的律师函》，要求被告在收到律师函后三个工作日内预约还款，向银行结清尾款并配合抵押权人办理抵押权注销登记。该函件通过中介公司工作人员通过短信照片方式，在2020年3月30日送达被告。2020年4月7日，原告马令委托重庆大渝律师事务所向被告发出《关于解除房屋买卖合同关系的律师函》，告知被告解除涉案房屋的房屋买卖合同，在三个工作日内退还定金75000元。该函件通过中介公司工作人员通过短信照片方式，在2020年4月8日送达被告。2020年4月19日，原告与重庆大渝律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所律师代为处理本案诉讼事务，律师服务费为50000元。2020年7月15日，该律师事务所向原告出具《重庆增值税普通发票》。截止于2020年7月16日，涉案的重庆市南岸区X号房屋仍登记在已故的梁燕名下，该房屋设有抵押权，抵押权人为招商银行股份有限公司重庆分行。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖（居间）合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性和强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约。原告认为，被告迟迟未履行向贷款银行还款解押的义务，其行为已构成违约。被告则认为其并未违约，即使有违约情形，也是在合同解除后，未及时退还定金。对此本院认为，原告在支付购房定金后，被告一直未清偿按揭贷款，办理后续相关手续以便双方的房屋买卖合同继续履行。合同第五条第1款虽未明确约定被告自行还款解押的期限，但并不意味着被告可以无限期的拖延履行其合同义务。被告当庭陈述，原告在2020年1月开始催促被告履行合同，而被告可能有其他纠纷涉诉，案件标的金额巨大，继续履行合同存在困难，才与原告进行协商。结合原告举示的2020年3月30日中介方向被告发出的《关于催促结清按揭贷款并配合办理注销抵押登记的律师函》，可知在2019年11月19日合同签订后的数月时间里，被告一直未履行还款解押的合同义务，在中介方和原告催告后仍未履行。因此，本院认为被告的行为已经构成违约。关于涉案房屋的《房地产买卖（居间）合同》已经解除的事实，原、被告均无异议，双方仅对合同解除的时间存在争议。原告认为，合同在2020年4月8日原告发出解除函时解除。被告认为，双方在2020年1月已经协商解除了合同。对此本院认为，涉案房屋的买卖合同系因被告违约导致解除，根据《合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行的，另一方当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，合同的解除时间应以书面解除通知送达之日为准。本案中，被告主张双方的合同在2020年1月已经协商解除，但无法说明具体的解除时间，也并未发出过书面解除通知或者举示相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据此，本院认为被告应当承担举证不能的不利后果。且在被告未能举示证据证明双方已在2020年1月协商解除合同的情况下，仅凭被告在2020年1月24日向原告退还定金5000元的事实，并不能当然推知双方的合同已经在当天协商解除。因此，对于被告的相关主张本院不予采信。根据《合同法》第九十六条之规定，双方在2019年11月19日签订的《房地产买卖（居间）合同》合同，在2020年4月8日被告收到原告发出的《关于解除房屋买卖合同关系的律师函》时已经解除。对于原告的相关主张，本院依法予以支持。关于原告要求被告退还定金75000元并支付违约金200000元的诉讼请求。本院认为，根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因被告违约导致双方合同解除，原告要求其退还定金，并选择适用违约金的诉讼请求符合上述法律规定。因此，对原告要求被告退还定金75000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金200000元。依照双方合同第七条的约定，守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付解约违约金，合同各方对违约金标准不持有任何异议，同时买方或者卖方作为违约方式放弃调低违约金的诉讼权利。据此，被告应向原告支付违约金金额为1000000元×20%=200000元。被告主张，双方的合同已经解除，即使被告违约，也仅是未及时退还定金违约，原告的损失也仅为未退还部分定金的资金占用利息损失，原告主张的违约金过高。对此本院认为，双方的合同系因被告违约导致解除，合同解除后，也并不影响原合同中违约责任相关约定的适用。因此，被告仍应承担合同解除的违约责任，即向原告支付违约金。被告主张该违约金过高，对此本院认为，双方均未就原告的实际损失举示相关证据。且原告在签订房屋买卖合同前，对涉案房屋并未登记在被告陈峰名下，以及该房屋涉及继承问题且存在银行抵押的状况清楚知悉，即原告对合同履行的后续风险有清晰的判断。在对风险有合理的评估后，进而决定与被告签订合同，故本院认为，原告对合同无法继续履行进而解除亦存在一定过错。根据公平原则与诚实信用原则，本院兼顾双方的履行情况、过错程度等因素，酌定调整违约金为80000元。关于律师费50000元。因双方的房屋买卖合同因被告违约导致解除，依照双方合同第七条第9款的约定，守约方即原告为实现债权而产生的律师费应由违约方承担。加之上述律师费已经实际产生并支付，故对原告要求被告支付律师费50000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈峰于本判决生效之日起十日内向原告马令返还关于重庆市南岸区X号房屋的定金75000元，并支付合同解除的违约金80000元，两项合计155000元；二、被告陈峰于本判决生效之日起十日内向原告马令支付律师费50000元；三、驳回原告马令的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6175元，保全费2145元，两项合计8320元由被告陈峰负担（原告已自愿垫付，此款项由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  何 流人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  高 频二〇二〇年十一月十九日法官 助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲