河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3120号 上诉人（原审被告）：河北世伟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区龙泉北街518号东盛苑综合楼5层。 法定代表人：陈少龙。 委托诉讼代理人：曹强，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中尧，河北甲信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖瑞冲，女，汉族，1981年4月5日出生，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：常永青，河北国途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱红利，河北国途律师事务所律师。 原审被告：陈风存，男，汉族，1954年9月28日生，住邢台市宁晋县。 委托诉讼代理人：曹强，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中尧，河北甲信律师事务所律师。 原审被告：陈少龙，男，汉族，1987年7月7日生，住邢台市宁晋县。 委托诉讼代理人：曹强，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中尧，河北甲信律师事务所律师。 上诉人河北世伟房地产开发有限公司因与被上诉人桥东区金都快捷酒店、原审被告陈风存、陈少龙租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人肖瑞冲的委托诉讼代理人赵中尧，被上诉人桥东区金都快捷酒店的委托诉讼代理人朱红利，原审被告陈风存、陈少龙的委托诉讼代理人赵中尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北世伟房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销邢台市襄都区人民法院作出的（2020)冀0502民初1331号民事判决，改判驳回桥东区金都快捷酒店的一审诉讼清求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人己支付被上诉人33万元，超出上诉人应付的租金、物业费等所有费用总和。上诉人不欠付被上诉人任何费用。一、被上诉人逾期交付房屋，应当扣除相应的房屋租金、物业费和制冷费，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人应当于2018年6月6日前交付房屋，房屋附属设备、清单经双方签字并移交房门钥匙视为交付。被上诉人作为负有举证责任一方，对其主张的按期交付房屋未提交任何证据予以证明。而上诉人提交了双方于2019年1月15日签订的各房间交接及附属物品统计，用于反证被上诉人逾期交房的事实。如果被上诉人均是按期交房，双方不可能拖到半年之后才签署交接手续，对交接房屋及相应设施进行统计。虽然双方签订的房屋交接手续日期为2019年1月15日，但上诉人本着诚实信用原则，均是按着被上诉人实际逾期交付时间扣减相应租金、物业费、制冷费，并未主张按照2019年1月15日起算租期，也未利用证据优势恶意多算逾期交付时间。另外，被上诉人在实际交付逾期交付的房屋前，仍然就逾期交付房屋对外营业，电费还由上诉人负担。此种情况下，一审判决由上诉人负担逾期交付房屋的租金、物业费和制冷费，明显对上诉人不公。综上，被上诉人作为房屋出租人，应当对其主张的按期交付房屋承担举证责任。在被上诉人对其主张的按期交房，未提交任何证据进行证明的情况下，一审法院判决由提交了反证的上诉人承担举证不能的不利后果，明显不当。二、被上诉人被封门27天，应当扣除相应的房屋租金和物业费。被上诉人因拖欠房屋所有权人巨额房租，2018年10月11日房屋所有权人对金都洒店进行封门，并对上诉人发了限期搬离的通知。封门共持续27天，期间上诉人无法使用租赁房屋，因此，应当扣除封门期间的房屋租金和物业费。被上诉人在一审中陈述封门时间仅为3天并非事实，也不符合常理。事实上，被上诉人因拖欠房主巨额房租，多次被房主要求搬离，并最终在2019年9月30日被房主清退。三、因被上诉人中央空调不能使用，应当扣除2018年冬季制热费。2018年上诉人租赁被上诉人房屋时，被上诉人的中央空调已经使用八年。该中央空调作为酒店运营使用，夏季制冷，冬季制热，连续过度使用，老化程度严重。2018年夏季，上诉人在使用该中央空调时，制冷效果不佳，仅是勉强使用。2018年冬季供暖期时，被上诉人的中央空调彻底损坏，无法制热。上诉人在等待供暖无望，并经过被上诉人同意的情祝下，于2018年12月1日购买7台空调，用于租赁房屋制热。因被上诉人原因无法提供制热，上诉人不仅额外购买7台空调，花费2万余元，并且空调制热均是上诉人另行负担的电费。因此，上诉人不应支付2018年的制热费。四、上诉人2019年7月5日才租赁房屋，应当扣除34天的制冷费，中央空调制冷期为6月至9月，而上诉人的租赁期起始于2018年7月5日，应当扣除34天的制冷费。房屋租赁合同虽然约定了一个月的装修免租期，但被上诉人并未按合同约定，在2018年6月6日交付房屋。而是在临近2018年7月5日才陆续交付了第一批房屋共8间。且被上诉人在交付房屋之前，仍然就租赁房屋对外经营，收取的房费中已经包含了制冷费。此时，一审法院判决上诉人再支付6月份的制冷费，明显不公。五、租赁房屋应当按照811.17平方米计算物业费、制冷费和制热费。经上诉人实际测量，租赁房屋的面积为811.17平方米，该而积包含了过道等公共区域。并且，租赁房屋为一整平层，不存在其他公摊部分。被上诉人一审庭审陈述房屋建筑面积为867平方米，但并未提交任何证据予以证明。被上诉人作为房屋出租方，掌握着房屋所有权证或其与房屋所有权人签订的租赁合间等足以证明租赁房屋建筑面积的证据，但其未提交相应证据对建筑面积予以证明，应承担举证不能的不利后果。六、上诉人不应负担逾期交房及中央空调对应的电费。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，约定了中央空调制冷费和制热费由上诉人负担，制冷费和制热费包含了中央空调的用电费用。但是被上诉人在为租赁房屋安装电表时，把中央空调的用电也接在了电表上。此时，中央空调的用电量均记录在上诉人的电表上，包含在上诉人的用电里。被上诉人在实际交付逾期交付的房屋前，仍然就逾期交付房屋对外经营，逾期交付房屋用电量同样记录在上诉人的电表上，包含在上诉人的用电量里。因此，根据双方一约定及交易习惯，请求法院依法酌定扣除不应由上诉人负担的中央空调和被上诉人逾期交房对应的电费。七、一审诉讼费的分担明显不公。 肖瑞冲辩称，一、答辩人按照房屋租赁合同的约定日期将房屋交付给被答辩人使用，并不存在逾期交付房屋的情形。被答辩人认为租赁东盛苑综合楼第五层房间交接及附属物品统计中，签订的日期，即2016年1月15日为房屋交付日期，从而认定答辩人逾期交房要求扣除相应的房屋租金、物业费和制冷费。但是其上诉理由第一条和第四条又认可房屋租赁起始日期为2018年7月5日，并承认答辩人自2018年7月份将房屋交付前后矛盾，说明被答辩人自知要求认定2019年1月15为交房日期是站不住脚的。首先，答辩人提交的邢台银行存款明细账中收到被答辩人（陈风存和陈绍龙）从2018年6月5日至2019年2月2日共七笔，转账金额共计33万元，其中发生在交接统计日期之前的转账记录，多达六笔，共计32.5万元。如果答辩人是2016年1月15才将房屋交付给被答辩人使用，被答辩人是不可能在房屋交付前向答辩人多次转账，这明显不符合常理。其次在刘彦军（肖瑞忠配偶)与陈风存签订的房屋租赁合同前期争议协商方案中，被答辩人对房租已于2016年7月5日到期，且欠缴房屋租赁费的事实是认可的。最后一句，邢台市桥东区人民法院作出的(2019)冀0502民初1626号生效判决书已经认定，承租期限为2018年7月5日至2019年7月4日，被答辩人主张自2015年1月15日开始计算租期，没有事实依据。二、上诉人认为房屋租赁起始于2018年7月5日，应当扣除34天的制冷费用，是上诉人认知和计算错误，租赁合同期限为2018年7月5日至2019年7月4日，制冷期为2018年7月5日至2018年9月30日和2019年6月1日至2019年7月4日，总计仍为四个月制冷期。三、房屋租赁的面积为建筑面积，上诉人测量存在误差，而且只是套内使用面积。根据答辩人为被答辩人开具的收据上注明的物业费费用和制冷费，均是以867平方米的标准计算得出，可以证明上诉人对此知情并认可。因此，一审法院认定的租赁面积是正确的。四、上诉人称金都酒店被封门，中央空调不能使用，要求扣除相应房屋租金、物业费以及2018年冬季制热费，无事实依据。对于一审法院作出的判决，答辩人认为判决认定的金额已经极大地减少了被答辩人应当承担的责任。理由如下，1、关于采暖期及和制冷期的计算标准，答辩人给被答辩人开具的制冷费的收据中，收款事由注明2018年四个月制冷费为104040元，证明被答辩人对制冷费的收费标准是知情的。一审法院但以交易习惯就认定四个月为一个制冷器和采暖期为标准的判决是错误的。2、租赁合同于2019年7月4日到期，但2019年7月5日至2019年9月30日被答辩人一直租用房屋，在将近三个月的制冷费用是答辩人替被答辩人承担的。要求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈风存、陈少龙述称，同意上诉意见。 桥东区金都快捷酒店向一审法院起诉请求：1、依法确认原告单方解除与被告河北世伟房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令被告河北世伟房地产开发有限公司向原告支付租金95833元（租金暂计算至2019年12月6日，以实际占用时间为准）及水电费17000元、空调制热费104040元、制冷费尚欠4040元、物业费29478元（17个月，暂计算至2019年12月6日），共计250391元；3、判令被告陈风存、陈少龙在未出资本息范围内对上述债务承担补充赔偿责任。 一审法院认定事实：2018年7月5日，原告与被告河北世伟房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同，约定由被告河北世伟房地产开发有限公司租赁原告位于邢台市桥东区综合楼，租赁期限自2018年7月5日起五至十年为止，房屋租金为每年23万元，付款方式为房屋租金一年一付，提前一个月付下一年租金；物业费每平方米2元（含电梯费、垃圾费），中央空调的采暖期和制冷器分别为4个月，每平方米30元。合同签订前后，被告河北世伟房地产开发有限公司自2018年6月5日至2019年2月2日共向原告转款33万元。2019年6月15日，原告向被告发出断电告知书，告知被告当日断电。2019年6月16日，原告以被告未按约定时间支付下一年度租金、欠缴水费、擅自破坏所租房屋主体结构、改变租房用途为由向被告发出合同解除通知书。2019年10月15日，陈少龙与卜建军签订房屋租赁协议，租赁用途为公司办公。2019年11月4日，陈风存与刘文英签订房屋租赁协议。 被告河北世伟房地产开发有限公司成立于2017年7月25日，股东有陈风存、陈少龙，陈风存认缴出资额1200万元，陈少龙认缴出资额1800万元，认缴出资日期为2037年7月23日。 一审法院认为，根据房屋租赁合同约定房屋租赁期限自2018年7月5日始五至十年止，2019年6月15日原告以被告未支付下一年度租金、欠缴水费等为由向被告发出解除合同通知，庭审中被告提交两份其股东与卜建军、刘文英签订的房屋租赁协议，证明被告于2019年10月搬离租赁原告的房屋，因原告未提交证据证明被告搬离时间，据此本院认定被告搬离租赁房屋的时间为2019年11月4日。自2018年7月5日至2019年11月4日，按照租赁合同约定的租金标准计算，被告应支付原告租金306666元。关于电费，原告于2019年6月15日向被告发出停电通知并断电，被告提交了2018年6月11日至2019年6月13日的总用电度数，用电金额8712元，原告主张水电费17000元，但未提交证据证明，故应以被告提交的用电金额为准。关于中央空调的采暖期和制冷期费用，房屋租赁合同约定中央空调的采暖期和制冷期分别为4个月，每平方为30元，根据交易习惯和日常生活中人的认知，应当认定每个采暖期或制冷期每平方为30元，故被告应支付原告采暖费和制冷费52020元（867平方米*30元*采暖期、制冷期各一个）。关于物业费，房屋租赁合同约定，物业费每平方米2元，根据交易习惯，应认定为每平方每月物业费2元，自2018年7月5日至2019年11月4日，被告应支付原告物业费27744元（867平方米*16个月*2元）。综上，被告应支付原告租赁费、电费、中央空调采暖、制冷费、物业费共计395142元，扣除被告已支付原告33万元，被告河北世伟房地产开发有限公司应支付原告租金65142元。原告诉请确认其单方解除房屋租赁合同有效，但被告已搬离所租房屋，双方房屋租赁合同已解除，无需法院再确认。原告诉请被告陈风存、陈少龙在未出资范围内对上述债务承担补充赔偿责任，但原告无证据证明河北世伟房地产开发有限公司已具备破产条件，但不申请破产或在公司债务产生后，故意延长股东出资期限的情形，故原告要求被告陈风存、陈少龙承担补充赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决如下：一、判决生效后十日内，被告河北世伟房地产开发有限公司支付原告桥东区金都快捷酒店租金65142元。二、驳回原告桥东区金都快捷酒店的其他诉讼请求。案件受理费5056元，减半收取计2528元，由原告桥东区金都快捷酒店负担1000元，被告河北世伟房地产开发有限公司负担1528元。 二审中，肖瑞冲提交1、准予登记通知书（邢襄）登记个注核字（2020）第8268号，证明桥东区金都快捷酒店于2020年8月28日注销。2、刘彦军与陈风存于2019年7月5日签订的房屋租赁合同前期争议协商方案。河北世伟房地产开发有限公司、陈风存、陈少龙对证据1无异议，对证据2不予质证。本院对肖瑞冲提交的两份证据予以确认。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，桥东区金都快捷酒店在诉讼过程中被工商部门注销，肖瑞冲为酒店实际经营者，桥东区金都快捷酒店被注销后，其权利义务应由肖瑞冲承担，肖瑞冲为本案当事人。关于河北世伟房地产开发有限公司上诉主张桥东区金都快捷酒店逾期交付房屋问题。一审时上诉人并未就此问题进行抗辩。房屋租赁合同约定“租赁期限自2018年7月5日起五年至十年至；桥东区金都快捷酒店于2018年6月6日前将房屋按约定条件交付给河北世伟房地产开发有限公司，（房屋附属设备、清单）经双方签字并移交房门钥匙视为交付”。河北世伟房地产开发有限公司提交2019年1月15日各房间交接及附属物品统计，来证明桥东区金都快捷酒店未在2018年7月5日交付全部的租赁物。根据肖瑞冲提交的刘彦军与陈风存2019年7月5日签订的协商方案所载内容及河北世伟房地产开发有限公司向桥东区金都快捷酒店付款情况，如果肖瑞冲未按约定交付房屋，上诉人为保护其利益，按常理，上诉人可以拒交租赁费，事实上上诉人在2019年1月15日前向金都快捷酒店支付32.5万元，这与常理不合。上诉人认可2018年8月8日至2019年1月1日分三次向其交付了房屋，应在交接单上注明每次交接房屋的时间、数量，以作为以后结算租金的依据，但交接单上未注明。综上两点，上诉人主张逾期交付房屋证据不足，本院不予支持。上诉人主张租赁房屋由于金都酒店的原因被封门27天应扣除相应的费用，证据为照片一张，该照片只证明酒店门被上锁，但是否被封门27天，只依据照片不足以证明该上诉主张。上诉人主张的租赁房屋的面积问题，由于上诉人未提交证据予以证明，故一审法院依据合同约定的租赁面积进行计算并无不当。综上，上诉人的上诉主张证据不足。本院不予支持。一审案件受理费分担不妥，本院予以纠正。 综上所述，河北世伟房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5056元，减半收取2528元，由河北世伟房地产开发有限公司负担700元，由肖瑞冲负担1828元；二审案件受理费1429元，由河北世伟房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年十一月十六日 书记员  刘 静