上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初40452号 原告(反诉被告)：陈蕾，女，1990年11月15日生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：成垚，上海海彻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凯程，上海海彻律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海馔肆餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：周秋仁，总经理。 委托诉讼代理人：张保峰，上海正朴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄鹤，北京德和恒(上海)律师事务所律师。 原告陈蕾与被告上海馔肆餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。后被告上海馔肆餐饮管理有限公司提起反诉，本院依法合并审理，并于2020年9月27日再次公开开庭进行了审理。原告陈蕾的委托诉讼代理人成奎、被告上海馔肆餐饮管理有限公司的法定代表人周秋仁及其委托诉讼代理娄鹤参加了第一次庭审,陈蕾及其委托诉讼代理人周凯程、上海馔肆餐饮管理有限公司委托诉讼代理张保峰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告陈蕾向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年9月25日签订的店铺租赁合同；2、被告返还原告已经支付租金人民币(以下币种同)81,000元，租赁押金81,000元，进场费50,000元，装修押金10,000元；3、被告支付原告违约金148,000元(由三个月租金金额的违约金81,000元加上中介费及装修费损失67,000元组成)；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2019年9月25日签订店铺租赁合同，约定被告将上海市浦东新区商城路XXX号XXX层13#店铺(以下简称系争店铺)租赁给原告，月租金27,000元。租赁用途为经营冒菜。合同签订后，原告依约向被告支付租赁押金81,000元、进场费5万元、装修押金1万元、首期三个月租金81,000元。合同约定被告应于2019年10月15日向原告交付店铺，然而被告至今未向原告交付店铺。被告招商时承诺2019年12月底试营业、2月份正式开业，但直至原告起诉之日，被告装修还未完成，而且被告当庭表示已经将系争商铺另行转租，被告违约导致合同目的无法实现，原告据此要求解除合同。合同中约定若原告违约需支付三个月的租金作为违约金，根据对等性原则，被告违约同样应当支付原告相等金额的违约金。另原告实际支出中介费27,000元、装修费40,000元，被告应当赔偿。 被告上海馔肆餐饮管理有限公司辩称，不同意原告诉请。原告在2019年12月已经交付店铺并要求原告进行装修，但原告没有装修或自行中止装修。系争店铺所在的美食城已经于2020年7月份开业，不存在合同目的不能实现的情形。 反诉原告上海馔肆餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.没收已经交付的222,000元(包括首期租金81,000，押金81,000元，进场50,000元，装修押金10,000元)3.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：双方合同签订后，反诉被告一直未支付第二期租金，且在未与反诉原告协商一致的情况下，拖延自身店铺装修工作，拒不开业，并以起诉方式要求解除合同，对美食城整体经营造成不良影响，对反诉原告权益造成损失。依据合同第二条第8.5款、附件四之15-1(1)(11)条款规定，反诉被告拖欠租金及擅自退租的行为已构成违约，反诉原告有权主张违约责任。 反诉被告陈蕾辩称，要求解除合同，不同意没收费用，要求返还。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。陈蕾向本院提交了《商铺租赁合同》、陈蕾向被告的转账记录、居间合同及收据、装修合同、2020年6月3日现场录像。被告对《商铺租赁合同》、向被告的转账记录真实性不持异议、6月3日现场录像真实性无异议。对居间合同及收据认为真实性无法确认，证明目的不认可。装修合同，真实性无法确认，认为该证据不完整，证明目的不认可。被告(反诉原告)提交了2019年12月2日被告法定代表人周秋仁与陈蕾的微信聊天记录、店铺租赁合同、施工承包合同、商场开业照片、食品经营许可证。原告对上述证据真实性均无异议。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院根据证据本身所反映的事实及关联性认定本案事实。 另撰肆公司还向本院提交了其与案外人就系争商铺所在的美食城签订的《装饰工程施工合同》及付款凭证、《格力空调购销合同》及付款凭证、《销售及安装合同》及付款凭证，其中装饰工程施工合同未署期，合同约定开工日期为2019年11月1日，工期为120天。《格力空调购销合同》未署期，但约定安装日期为2019年12月30日，付款日期为2019年12月16日。《销售及安装合同》署期为2019年11月14日。被告表示上述材料仅供法院参考，不作为证据，但本院认为该材料所反映的相关事实与本案事实查明有关，本院根据材料本身所反映的情况认定相关事实。 经审理，本院确认如下事实：2019年9月25日，被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司(以下简称撰肆公司)作为出租方(甲方)、原告(反诉被告)陈蕾作为承租方(乙方)签订《店铺租赁合同》，约定撰肆公司向陈蕾出租系争店铺。合同第二条“基本商务条款及必要信息(附表一)”约定：“交付日2019年10月15日(与免租期及租赁期起算日同步(以实际交付日为准)；租赁期2019年10月15日至2022年10月14日；免租期：截止2020年1月31日；租金：27,000元/月，期租金81,000元；租赁押金：81,000元，本合同签署之日起，3日内支付；首期租金支付时间：本合同签署之日起3日内支付，首期租金计租日2020年2月1日至2020年4月30日；装修押金：10,000元；进场配合服务费：50,000元(一次性费用，不予退还)，同首期押金租金一同支付。”合同附件四为“通用条款”，其中第2-1条约定：“甲方应于附表一所示交付日前，依店铺现状向乙方交付店铺，该交付日与本条2-2中所述的交付日不同的，以实际交付日为准。”第2-2条约定：“乙方应于甲方通知的日期前往办理店铺交接手续，以甲方或甲方指定授权公司/代表与乙方签订《店铺交接确认书》当日为实际交付日，因乙方原因导致交付迟延的，视甲方通知的交付日期为实际交付日，免租期及租赁期限均由即日起开始计算。乙方同意本条约定，无任何异议。”第15-1条约定：“乙方如有下列违约情形之一的，甲方有权书面通知乙方单方解除本合同，本合同自签署书面通知发出之日其有效解除，甲方有权扣除乙方已支付的押金及其它费用不予退还，乙方还应于30日内向甲方按租赁押金的3倍支付违约金；如果前述违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失与违约金之间的差额……(1)乙方未按本合同规定时间准时足额支付首期租金、物业管理费、押金(类)等进场费用的，或拖欠租金、物业管理费、能耗费、或各项押金不足等合同约定应付款项(以附表一为准)超过15日的；(2)乙方超过5日未按甲方通知的交付日期、地点办理店铺交接手续的……” 2019年9月24日及2019年9月25日，原告方合计向被告支付222,000元。原、被告一致确认包括租赁押金81,000元、进场配合费50,000元、装修押金10,000元、首期租金81,000元。 2019年12月2日，被告法定代表人周秋仁向承租商户统一发送微信：“胜康廖氏可以来装修了，把施工图，效果图拿过来给我们审核。”原告回复：“好的。”“前面的不理想，正在修改。” 之后原告进场进行装修。 根据原告提交的2020年6月3日的现场视频，该日被告仍未装修完毕。 2020年6月12日，原告提起本案诉讼。 2020年7月24日，系争商铺所在的美食城办理出以案外人上海味小满餐饮管理有限公司(以下简称味小满公司)为经营者的食品经营许可证。味小满公司与撰肆公司的法定代表人均为周秋仁。 原、被告一致确认，系争商铺所在商场于2020年7月中旬开业。 另查明，2020年7月8日，味小满公司与案外人签订《店铺租赁合同》，将系争店铺另行转租。 再查明，2020年5月13日，系争铺位所在的美食城16号铺位承租人潘权与被告法定代表人周秋仁通话录音，其中部分内容为：潘：“因为当初签合同的时候，你们招商不都一直说本来是12月底准备试营业，2月1号开张对不对？”周：“嗯。”潘：“现在因为这怎么说呢？你们那边我看装修一直不到位，你天天催着我们装修，你看我都已经装修差不多了，但是你实在是没法跟你说。”周：“怎么会不到位，我们这个月底之前全部要装修完了，怎么不到位？”潘：“你们其实都已经违约了是吧？一开始说2月1号开张，其实你一开始答应我们是12月底试营业，对吧？”周：“2月1号我跟你说之前有很多原因的，然后现在这个疫情你是没有办法的，大家体谅一下。”潘：“对，我知道是因为疫情，所以我一直没有催过你。”周：“对，一直都感觉咱们都做的很好的，然后我跟你说一下这个地方，我们这个月底是肯定装修得好的，知道吧？”潘：“不是你们月底不月底，因为我当初进场的时候，我的预算其实还有。但是当时你们也是这样讲的，然后现在你看搞成这样。”周：“你现在也不要去说这些，赶紧给他弄的弄，说了就没意思了。也不要有什么想法。”潘：“就不是我现在是想退场。你们这边如果退场的话怎么说？”周：“退场我们这边肯定是…你退场你这个怎么能退场呢？退场要属于你违约。”潘：“不是我违约是因为你们违约，你们一开始是2月1号就要开张的，那时候疫情没多少疫情，是不是？然后因为你疫情来了，我们也没有催你，但是你后期到现在…”周：“我跟你说不要去说这些，做这些大家都可以，你也明白的就是我，你这边退我这边也肯定是不同意的，咱们还是好好的把这个地方肯定要好好的做。”周：“现在我再跟你说一遍，不要再写这些东西，2月1号你这疫情我们这边开工装修，自动证明3月15日才能开出来。”潘：“不是，你们一开始是12月底说答应了招商的时候一直都说12月底试营业的，2月1日正式开张试营业都没有，就不要说我们不说是因为你连基础装修12月底那时候就说要把装修好。”周：“你这个也不要说这些12月底2月1号这个东西你真的是没有办法。元月1号你现在没有考虑到，这个疫情大家不想，本来我们是打算1月过完年15就开始装修，早就开出来了。现在我们在加班加点的弄，你现在以来这一出真的搞得很没意思。”……潘：“为什么不现实？你们当场答应的12月底试营业啊。我招商的时候就12月底试营业。那个时候都没有疫情。”周：“12月底试营业，过年是几号啊？”潘：“不管过年不过年。进场的时候，跟我们承诺…”周：“当时说给你当时跟你们承诺是不管怎么样是给你们，哪怕12月底开业或者是1月份开业，我们跟不上，起诉的是2月1号，对不对？”潘：“嗯。”周：“那你现在去说这个有意思吗？对不对？这现在问题大家解决问题，咱们你也不要去想着退出什么的。退出，我问你自己放下屁股走人，那我同意的。我们还是同心协力把这个地方把它做好，一起把这个地方做好，知道吧？”之后双方谈到下周把所有业主约在一起协商，之后未有协商。法庭询问2020年5月13日潘权与被告法定代表人周秋仁的通话录音中曾谈及之前曾经聊过，具体聊的内容是什么？潘权表示，当时是聊何时开张，被告表示不能解除合同，并承诺5月底开张。当时是要求被告开张的，因为聊下来感觉没有希望，所以5月13日和周秋仁沟通要解除合同。被告对上述事实表示确认。 庭审中，原告表示，双方于2019年9月份签订合同，签合同时，房子还是毛坯状态，当时被告承诺2019年10月25日交付，让原告进场装修，但是10月25日并没有交付，被告最早于2020年1月8日通知原告上交图纸、交装修押金，原告于是进场装修。被告表示，其没有向原告承诺过开业时间，当初预计2019年11月底、12月初开业，所以被告在2019年12月2日向小业主进行了统一催告，要求所有商铺进行装修。2019年12月2日的时候，被告确实没有完成施工，所以当时与租户约定，如果被告装修进度迟延，给予租户免租期顺延。所以大部分商户都进场进行了装修。美食城的公共部位由被告负责统一装修，商户租赁部位由商户装修。被告实际于2020年6月份装修完毕。 本院认为，原、被告就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中关于交付日期约定为2019年10月15日，但从被告与整个美食城不同商户签订的合同来看，合同签订日期有的早于2019年10月15日，有的晚于该日，但是交付日期均约定为2019年10月15日，可见合同关于交付日期的约定是格式条文。而且双方在庭审中陈述，系争的美食城原为地下车库，招商时是毛坯状态，铺位都是开放的，所以并不存在交付问题。被告认为根据合同，是按现状交付，所以小商户可以随时进来装修，而且被告在2020年12月2日进行了统一微信通知，要求各商户进场装修。小商户认为，被告基础装修一直没有做好，故无法进场就自己承租的店铺进行后续装修。所以双方争议的实质是装修义务履行的先后问题。对此本院认为，合同中关于商铺交付状态以及双方装修先后顺序未有明确约定。被告作为出租人，交付符合适租条件的铺位是其基本义务，且本案被告在招商时系以经营美食城作为目的，依据常识，美食城应该统一的框架风格和基本装修，被告在庭审中也自认公共部位应由被告完成，依据常理，被告应当先完成美食城的公共基础装修，小商户才能进行后续装修，被告认为基础装修和小商户装修互不影响，两者可以同时进行，不具有合理性，且在基础装修未完成的情况下，不能苛求小商户必须进场配合被告装修。被告称于2019年12月2日向小商户发出装修通知，已经按约交付，小商户自己不来接收房屋并装修，构成违约。但是从在案证据来看，该日被告基础装修并未完成，且被告也未提供证据证明该日起装修到何种程度以及是否具备后续装修的条件，因此，不能视为该日被告完成了交付的义务。 就原告是否具有合同解除权，合同中关于开业时间、合同解除条件等未有明确约定。本院认为，首先，从合同约定来看，免租期计算至2020年1月31日，从2020年2月1日开始计算首期租金；其次，被告向本院提交的装修合同，工期自2019年11月1日起至2020年2月1日；再次，被告法定代表人周秋仁与原告的通话录音中，也承认曾承诺２０２０年２月１日正式开业，综上，本院认定被告在签订合同时承诺至迟在2020年2月1日前开业。虽然开业时间未明确计入合同条款，但是被告在签订合同前做出了相应承诺，开业时间对于商户决定是否承租商铺也起到重要作用，被告应当按照承诺履行开业义务。据此，被告应当于2020年2月1日前完成公共部位装修，但是其并未按约完成基础装修义务，且事实上于2020年6月份才完成装修，7月中旬才开业，这比当初承诺的2月1日开业日期拖延了近半年。就被告提出的疫情问题，被告承诺开业时间2020年2月1日，而上海市就疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，可见疫情对于被告装修进度的影响应该是很小的，按照被告承诺的开业进度，其在2020年1月24日应当已经基本完成装修工作并做好开业准备。即便之后因疫情影响了开业时间，但被告在与潘权的对话录音中自述开工证明于2020年3月15日办出，实际于2020年6月份才完成装修，装修进度又长达三个月，装修及开业滞后情况明显超出了疫情影响。而且,被告法定代表人与美食城商户潘权沟通时，被告承诺于2020年5月份开业，考虑到美食城开业的统一性及整体性，被告同一美食城其他租户所作出的承诺应当具有统一的对外公示效力，被告之后再次未按照承诺时间及时开业，事实上，至原告提起本案诉讼之时，被告仍然未能完成其基础装修的义务,本案合同于2019年9月份签订，被告实际于2020年7月份才开业，期间长达十个月时间，作为商铺，被告过度延迟开业，严重影响商户经营决策安排，且被告已将系争商户另行出租，合同目的无法实现。因此，原告行使法定解除权解除合同，具有合理依据，本院予以支持。经查询，被告收到本案诉状副本的时间为2020年7月6日，本院认定双方合同于该日解除。合同解除后，原告已付费用，被告应当返还。原告主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。中介费损失，亦缺乏合同依据，且原告也未提供实际支付凭证、发票等有效证明，本院不予支持。装修费损失，付款凭证上付款人并非原告，也无相应发票，无法证明系原告为系争房屋装修支出的损失，本院不予支持。因本院认定系原告行使法定解除权解除合同，被告反诉请求，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)陈蕾、被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司就上海市浦东新区商城路XXX号XXX层13号店铺签订的《商铺租赁合同》于2020年7月6日解除； 二、被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈蕾已付费用222,000元； 三、驳回原告(反诉被告)陈蕾的其余诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司的反诉请求。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6,850元，减半收取计3,425元，由原告(反诉被告)陈蕾负担1,110元，被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司负担2,315元；财产保全费2,370元，由原告(反诉被告)陈蕾负担740元，被告(反诉原告)负担1,630元；反诉案件受理费减半收取计2,315元，由被告(反诉原告)上海馔肆餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  刘露 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  苏昊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。