广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29397号原告：王建英，女，1970年5月23日出生，汉族，身份证住址四川省三台县。委托诉讼代理人：李崇，广东宪鼎律师事务所律师。被告：李活文，男，1987年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。被告：廖美霞，女，1990年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。第三人：中山市中茂房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园25幢3卡，统一社会信用代码914420003379620378。法定代表人：冯兴业，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈军，该公司业务员。原告王建英与被告李活文、廖美霞、第三人中山市中茂房地产经纪有限公司（以下简称“中茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建英及其委托诉讼代理人李崇，第三人中茂公司委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。被告李活文、廖美霞经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建英向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》；2.被告向原告返还已支付购房款人民币80万元；3.被告向原告赔偿定金人民币20万元；4.被向原告支付律师费损失人民币20000元及中介费损失人民币15000元；5.本案的诉讼费由被告承担。原告增加诉讼请求：原告对被告用作抵押的位于中山市的房产［房地产权权属人：李活文、廖美霞；不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第××号、粤（2019）中山市不动产权第××号］折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。事实与理由：经第三人中茂公司提供居间服务，原告与被告于2019年6月17日签订了《房地产买卖及居间合同》约定，被告将位于中山市出售给原告，成交价为1008000元。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金人民币30万元，并向第三人支付了居间费用人民币15000元。后被告向原告提出要求原告协助赎楼，因此双方于2019年10月1日签订《还款补充协议》，约定由原告向被告支付购房款（赎楼款）50万元用于被告向兴业银行申请提前还贷并重新约定房产最终成交价为人民币100万元。后原告依约向被告支付了50万元的购房款（赎楼款）。但在被告收到购房款（赎楼款）后，被告直不履行赎楼义务，经原告及第三人多次催促，被告均没有履行赎楼义务且声称购房款（赎楼款）已被挪作他用，导致双方交易无法继续履行。综上所述，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同的约定履行相应的合同义务。被告不履行《房地产买卖及居间合同》导致房产无法交易的行为已违反《合同法》等相关法律规定，已构成违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。原告王建英对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖及居间合同、还款补充协议；2.收据4张；3.、催告函、快递单存根；4.民事案件委托代理合同、发票；5.承诺书；6.不动产权证明。被告李活文、廖美霞在法定答辩期间未提交答辩意见，未到庭应诉，未向本院提交证据。第三人中茂公司陈述称，本案交易是被告李活文、廖美霞存在违约行为。第三人中茂公司向法院提交以下证据：微信聊天记录。本院经审认定事实如下：1.2019年6月17日，王建英（买方）与李活文、廖美霞（卖方）以及中茂公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号0010676），约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市的物业【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0283462、0283463号】，建筑面积为101.43平方米，转让成交总价为1008000元；定金30万元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签署合同时向卖方支付定金30万元。剩余708000元为第二部分楼款，买方申请银行按揭贷款70万元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方须在过户当天将8000元支付给卖方。该房地产处于抵押状态，卖方应到银行还清贷款，并积极协助银行办妥解除抵押登记手续。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应于签订合同当天向经纪方支付中介代理服务费3万元。买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，则卖方有权单方面解除合同。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，买方有权解除本合同并要求卖方承担返还双倍定金责任。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方3万元作为违约金，买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为合同的违约者而需共同连带支付经纪方违约金15000元。三方约定，如一方违约导致诉讼的，违约方承担守约方实现债权的费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、调查费、律师费等等）。合同还约定了其他内容。合同卖方处有李活文、廖美霞的签名及捺印，买方处有王建英的签名及捺印，经纪方处有中茂公司的盖章及代表人签名。2.2019年10月1日，王建英（买方）与李活文、廖美霞（卖方）以及中茂公司（经纪方）签订《还款补充协议》，约定：该协议为中茂地产房地产买卖及居间合同（合同编号0010676）的补充协议，买卖双方通过中山市中茂房地产经纪公司购买出售：中山市，该房产处抵押状态，经买卖双方协商，该房产的银行按揭欠款由买方协助赎楼50万元，并且分两次给付卖家。第一部分赎楼款为10万元，双方约定买方在2019年10月2日之前给到卖方，第二部分赎楼款为40万元买，买方在卖方向兴业银行申请提前还清房贷，银行扣款前给付卖方赎楼，其中卖方剩余其它一切欠款由卖方自己承担，如因卖方原因导致该房产不能顺利交易，则买方承担一切后果、并且因卖方而造成的所有损失和费用将由买方承担。该房产因买方协助50万元帮助卖方赎楼，买卖双方最终商议该房产的最终成交价为100万元，此房产的最终成交价以该补充协议为准。补充协议卖方处有李活文的签名及捺印，买方处有王建英的签名及捺印，经纪方处有中茂公司的盖章及代表人签名。3.2019年6月17日，李活文开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市0万元”；2019年10月1日，李活文开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市协助赎楼第一部分款项10万元”；2019年10月12日，李活文开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市部分房款40万元”，王建英向李活文、廖美霞支付了购房定金30万元、购房款50万元，共计80万元。此外，2019年6月17日，中茂公司开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市的中介服务费15000元”，王建英向中茂公司支付了中介服务费15000元。4.2019年11月30日，中茂公司向李活文、廖美霞发出催告，载明“现因您单方面违约，不履行本合同义务，在买方王建英己付协助赎楼款的情况下故意拖延交易进行，且经本公司员工多次催告无果。现中山市中茂房地产经纪有限公司与买方正式通知您在2019年12月5日之前向兴业银行提交赎楼扣款申请，继续履行本合同之义务。过期视为恶意违约”。5.2019年12月4日，李活文出具承诺书载明：“李活文、廖美霞通过中茂公司于2019年6月17日出售中山市沙溪镇新濠路88号华友玍态圧园16幢3002房给买方王建英，为中茂公司买卖及居间合同(合同编号0010676)的房产处于抵押状态。因我方自身原因，将买方转账的协助赎楼款项50万元用于其他与此房交易的无关用途，导致此房本该在2019年10月15日就应该进行赎楼手续拖欠至今造成违约，现我方在此做出以下承诺：一、我方承诺在2019年12月25日之前凑齐第一笔赎楼款15万元存进该房供楼卡（中山市兴业银行沙溪支行），并把该存款的凭证发于买家证实该款项的真实性，第二笔项15万元我方承诺在2020年1月15日之前存进该房供楼卡（中山市兴业银行沙溪支行），两笔款项共计30万元用于还清该房的按揭贷款，剩余该房屋成交价的尾款20万元买方在赎楼前给到我方用于协助赎楼，该房产提前还款产生的违约金由我方负责，我方继续履行中山市中茂房地产买卖及居间合同（合同编号0010676）的义务，在注销该房产抵押拿回不动产权证后三个工作日内将该房产在沙溪行政服务中心过户给买方，否则视为我方违约，买方将有权依法起诉我方退回已付款项80万元。该已付款项包含在2019年12月2日时在中山市行政服务中心做给买方的抵押份额登记，并且赔偿买方双倍定金20万元以及总房款的20%违约金20万元。二、注：在签署中茂地产房地产买卖及居问合同(合同编号0010676)开始，所造成买方的损失（包括该房产因市场行情上涨导致买方购房成本增加的，上涨中间的差额由我方承担）和费用（包括但不限于诉溃、保全费、调查费、律师费、等等）由我方承担。三、在赎楼期间，我方承诺将该房供楼卡（解除该卡的一切微信、支付宝、QQ，网银等一切绑定）、身份证交由经纪方（中山市中茂房地产经纪有限公司）保管并在此期间我方将该房供楼卡的手机预留号码变更为经纪方的，再将二手房交易过户行使权力公证委托给经纪方。该承诺书上有李活文德签名及捺印。6.2019年12月3日，李活文、廖美霞以涉案房屋作为抵押物为王建英提供担保，并办理了抵押登记【不动产登记证明号：粤（2019）中山市不动产证明第0234611号】，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为50万元。7.2019年12月3日，王建英委托广东宪鼎律师事务所律师代理本案，该律师事务所向其开具了票面金额2万元的律师费发票，王建英因本案支付律师费2万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同部分，系王建英与李活文、廖美霞的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。王建英依约履行了合同义务，但李活文、廖美霞未依约办理赎楼手续，导致王建英购买房屋的目的无法实现，王建英有权解除合同,李活文、廖美霞构成违约，还应当承担相应的违约责任。关于王建英主张返还购房款80万以及赔偿定金20万元的问题，合同明确约定：“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，买方有权解除本合同并要求卖方承担返还双倍定金责任。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方”，且依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，故涉案定金最高为20万（100万×20%=20万），现王建英向李活文、廖美霞支付了购房定金30万元、购房款50万元，王建英支付超出的10万定金视为购房款，故李活文、廖美霞应向王建英返还购房款60万元、双倍定金40万元（20万元×2=40万元）。关于王建英主张李活文、廖美霞支付律师费2万元以及中介服务费15000元，《房地产买卖及居间合同》有明确约定，并且王建英提交了证据证明其已实际支出，故本院予以支持。关于抵押物的优先受偿问题，涉案房地产办理了抵押登记手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当李活文、廖美霞不履行上述债务时，王建英有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在被担保债权50万元的数额范围内优先受偿。李活文、廖美霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证、抗辩等权利，应承担相应的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四规定，缺席判决如下：一、解除原告王建英与被告李活文、廖美霞于2019年6月17日签订的《房地产买卖及居间合同》(合同编号0010676)中的房屋买卖合同部分；二、被告李活文、廖美霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王建英返还购房款60万元、支付双倍定金共计40万元；三、被告李活文、廖美霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王建英支付律师费2万元、中介服务费15000元；四、原告王建英对被告李活文、廖美霞提供的抵押物即位于中山市【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0283462、0283463号、不动产登记证明号：粤（2019）中山市不动产证明第0234611号】的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得价款在被担保债权50万元的数额范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14115元，诉讼保全费5000元，共计19115元（原告王建英已预交），由被告李活文、廖美霞负担（被告李活文、廖美霞应于本判决生效之日起七日内迳付原告王建英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈伟基人民陪审员  张 婷人民陪审员  伍伟锋二〇二〇年十一月二日书 记 员  陈静翩书 记 员  谭银娣