上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初22582号原告(反诉被告)：上海崴盛餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵骅，总经理。委托诉讼代理人：陈彧，上海睦达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦梅实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：郁敏珺，执行董事。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐京京，北京国枫(上海)律师事务所律师。原告上海崴盛餐饮有限公司(以下简称崴盛公司)与被告上海锦梅实业有限公司(以下简称锦梅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告锦梅公司提出反诉，本院依法进行了合并审理。后本院在审理过程中，发现本案不宜继续适用简易程序审理，审理的事实不易查明，但法律适用明确，故根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)崴盛公司的法定代表人赵骅及其委托诉讼代理人陈彧，被告(反诉原告)锦梅公司的委托诉讼代理人蒋春鸣、徐京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崴盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还2020年2月-4月的租金119,524.89元；2、被告返还保证金108,385.9元。事实及理由：2017年7月31日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市静安区广中路XXX号XXX-XXX楼、共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX楼房屋(以下简称系争房屋)出租给原告作餐饮使用，租期自2017年8月1日至2021年4月30日，其中2020年2月-4月的租金为39,841.63元/月。签约后，双方按约各自履行合同权利义务。2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情重大突发公共卫生事件一级响应机制，导致原告经营受到严重影响，并于2020年2月3日被静安区市场监管局张贴封条，禁止营业，直至2月底恢复营业。但因受到新冠疫情的影响，2020年2至4月系争房屋周围店铺客流量减少，原告经营客观上受到重大影响。被告要求原告继续按照合同约定的租金标准付租，显失公平。故原告要求被告退还2020年2月-4月的租金。因原告在同一时期还承租了被告系争房屋附近的另一处房屋用于经营餐饮，故原告多次找被告协商，但被告均不予理睬。后因原告无力同时维持两家店铺，只好与被告协商仅保留另一处店铺。2020年10月31日，双方协商一致解除系争房屋租赁合同，故原告要求退还保证金。望法院判如所请。被告锦梅公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告作为非国有市场运营主体，没有减免租金的义务，且在疫情期间也遭受了巨大损失。支付租金是原告的基本合同义务，故被告不同意退还2020年2月-4月的租金。双方合同确实于2020年10月31日解除，但系原告未按约付租且提前解约，构成违约，故被告不同意退还保证金。反诉原告锦梅公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告支付2020年6月、7月、10月的租金125,546.28元(41,848.76元*3)；2、反诉被告支付逾期支付租金的滞纳金(以41,848.76元为本金，分别自2020年4月26日、2020年6月26日、2020年8月26日起算至实际支付之日止；以41,848.76元为本金，自2020年6月26日起算至2020年7月30日，均按照每日千分之三的标准计算)；3、反诉被告支付履约违约金108,385.29元(36,128.43元*3)；4、反诉被告支付解约违约金108,385.9元(即没收保证金)。事实和理由：2017年7月31日,反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给原告经营餐饮。签约后，双方按约履行各自的权利义务。但反诉被告一直拒付2020年6月、7月、10月的租金。2020年10月31日，因反诉被告提前解除合同，反诉原告收回房屋。反诉原告认为，反诉被告欠付租金，应按约定承担3个月租金标准的履约违约金及相应期间的滞纳金，且反诉被告提前退租，保证金应予以没收，故请求法院判如所请。反诉被告崴盛公司辩称，同意在本案结束后支付2020年6月、7月、10月的租金，但其提前解约是因为受到新冠疫情的严重影响，无力支付租金，并非故意违约，且反诉原告曾同意其于2020年7月30日支付2020年8月租金，故不应承担任何逾期滞纳金或违约金，且反诉原告主张的违约标准过高，要求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋所有权人为锦梅公司。2017年7月31日,锦梅公司(出租方、甲方)与崴盛公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营餐饮，计租面积164.97平方米。租期自2017年8月1日至2021年4月30日，其中2017年8月1日至2018年4月30日的租金为36,128.43元/月，2018年5月1日至2019年4月30日的租金为37,934.85元/月，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为39,841.63元/月，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为41,848.76元/月。租金先付后用，乙方应于2017年7月25日前向甲方支付2017年8月1日至2017年8月31日的首期租金，其后每两个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期的前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按逾期支付租金的千分之三支付滞纳金。乙方应向甲方支付保证金108,385.9元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，在乙方没有违约行为，并按照第七条相关约定归还该房屋并办妥所有以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)30日内，甲方应将保证金、物业管理费押金全额或余额(若有)返还给乙方，不计利息。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按第一年月租金的三倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足以抵付守约方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过15日的；……合同期内，乙方违反合同约定义务的，守约方可要求违约方停止侵害、恢复原状或赔偿损失，同时，除本合同另有约定的外，守约方有权要求违约方支付相当于合同租赁期第一年月租金三倍的违约金。签约后，锦梅公司按约交付系争房屋，崴盛公司支付保证金108,385.9元，并支付租金至2020年5月31日。期间，上海市政府于2020年1月24日启动新冠疫情一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。崴盛公司多次就减免疫情期间的租金事宜与锦梅公司协商，希望免除部分租金，但锦梅公司未予同意。故崴盛公司诉至本院。审理中，崴盛公司分别于2020年7月30日、同年10月18日向锦梅公司支付2020年8月1日至同年8月31日的租金以及2020年9月1日至同年9月30日的租金，各为41,848.76元。2020年10月31日，双方一致认可于该日解除合同，锦梅公司收回系争房屋。另查明，崴盛公司与锦梅公司还就系争房屋附近的广中路XXX号房屋存在租赁合同关系，租赁面积160.52平方米，租期自2017年6月1日至2020年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为41,989.36元/月，用途为经营茶餐厅。租期届满后，双方续签合同，将租期延长至2025年5月31日，租金调整为44,088.82元/月。2020年5月25日，崴盛公司以房屋租赁合同纠纷将锦梅公司诉至本院，要求返还疫情影响期间的2020年3月-4月已付租金【案号：(2020)沪0106民初22580号】。该案审理中，锦梅公司提起反诉，要求崴盛公司支付2020年2月、4月、6月、7月欠付租金及滞纳金、补交保证金差额，并承担3个月租金标准的履约违约金。双方均在该案审理中认可该份续签的租赁合同继续履行，崴盛公司亦表示同意在诉讼结束后补交6、7月租金和保证金差额，双方仅对疫情期间减免租金问题存在争议。该案尚在审理中。审理中，崴盛公司提供其于2020年2月18日拍摄的房屋照片、微信记录一组，证明系争房屋于2020年2月3日被政府相关部门张贴封条，同年2月28日才恢复经营，之后直至2020年4月底期间，周围的大学、教育机构都没有复工，而其承租系争房屋是用于经营餐饮，主要客户就是周边的大学和教育机构相关人员，故疫情对其经营产生了极大影响。其并非恶意不付租金，但确有资金周转压力，所以才在稍有能力后即补上部分欠付租金。且锦梅公司曾于2020年7月30日在微信中表示同意2020年8月租金于该日支付。锦梅公司对系争房屋被封的照片及微信记录的真实性无异议，但认为该证据只能证明崴盛公司当时没有营业，无法证明何时张贴、何时撕掉恢复营业的。根据上海市政府相关文件，2020年2月10日已经复工复产。2020年3月24日一级响应结束后，崴盛公司的经营已经不受影响，经营困难不能作为迟延付租的理由。崴盛公司确实找其协商减免租金，但其最终未予同意。对于2020年7月30日的微信记录的真实性不予认可，且当时其只是在催讨2020年8月租金，但并不表示其放弃主张对方的逾期付款滞纳金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。崴盛公司未按照合同约定的付款方式支付租金，已构成违约。现双方均认可合同于2020年10月31日解除，于法不悖。合同解除后，崴盛公司仍应支付欠付的2020年6月、7月、10月租金。崴盛公司主张因疫情严重影响其经营，仍按照合同标准支付租金显失公平，故要求返还2020年2月至4月租金。对此本院认为，疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。崴盛公司虽存在违约，但其曾在疫情发生后与锦梅公司积极协商减免租金事宜，而锦梅公司予以拒绝。本院考虑到疫情确实对崴盛公司的房屋使用、经营造成了一定影响，但该疫情造成的损失仍应由合同双方当事人共担为宜，故酌情免除崴盛公司租金39,841.63元，但崴盛公司还应支付2020年6月、7月、10月租金125,546.28元。锦梅公司以崴盛公司违约为由，要求崴盛公司承担逾期支付租金的滞纳金、履约违约金以及解约违约金。对此本院认为，崴盛公司虽存在逾期付租行为，但考虑到其在疫情发生后积极协商且已陆续付租的实际情况、此前合同履行情况以及锦梅公司的实际损失等，再结合双方曾存在两处房屋的租赁合同关系，现双方就另一处房屋已续签租赁合同，将租期延长至2025年，且租金标准也在原合同标准基础上逐年递增的实际情况，本院酌情将逾期付租的滞纳金的标准调整为每日万分之三，解约违约金调整为72,257元，对于另行支付3个月租金标准的履约违约金，不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦梅实业有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告上海崴盛餐饮有限公司租金39,841.63元；二、反诉被告上海崴盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海锦梅实业有限公司2020年6月、7月、10月租金125,546.28元；三、反诉被告上海崴盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海锦梅实业有限公司逾期支付租金的滞纳金(以41,848.76元为本金，分别自2020年4月28日、2020年6月26日、2020年8月26日起算至实际支付之日止；以41,848.76元为本金，自2020年6月26日起算至2020年7月30日，均按照每日万分之三的标准计算)；四、反诉被告上海崴盛餐饮有限公司应向反诉原告上海锦梅实业有限公司支付解约违约金72,257元(即被告上海锦梅实业有限公司已收取的保证金中，72,257元不再返还，36,128.9元应于本判决生效之日起三日内返还原告上海崴盛餐饮有限公司)；五、反诉原告上海锦梅实业有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,792元(原告上海崴盛餐饮有限公司已预缴)，由原告上海崴盛餐饮有限公司负担1,479元，被告上海锦梅实业有限公司负担313元。反诉案件受理费2,404.49元(反诉原告上海锦梅实业有限公司已预缴)，由反诉原告上海锦梅实业有限公司负担1,015.49元，反诉被告上海崴盛餐饮有限公司负担1,389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双二〇二〇年十一月三十日法官助理  鲍舒婷书 记 员  李 航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。