重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初1406号原告：蒋泽荣，男，1953年12月11日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告：喻生芳，女，1948年9月14日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告：蒋林佚，男，1981年6月8日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告：蒋才会，女，1977年5月14日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。以上四原告的委托诉讼代理人：刘洪君，重庆天亿(涪陵)律师事务所律师。被告：重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司，住所地重庆市涪陵区迎宾大道66号附4号泽胜温泉城一期商业2号，统一社会信用代码91500102688921034T。法定代表人：任泽明，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔留锋，男，1982年8月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区.第三人：泸州银行股份有限公司，住所地泸州市江阳区酒城大道三段18号1号楼，统一社会信用代码91510500708926271U。法定代表人：游江，该公司董事长。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行，住所地重庆市涪陵区兴华中路2号，统一社会信用代码9150010290850273XY。负责人：钟珣，该分行行长。委托诉讼代理人：徐菱，女，1985年5月25日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：窦媛媛，女，1991年7月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告蒋泽荣、喻生芳、蒋林佚、蒋才会与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司房屋拆迁产权调换安置补偿合同纠纷一案，本院在2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，并追加泸州银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行为本案第三人参加诉讼，于2020年5月15日和10月26日公开开庭进行了审理。原告蒋泽荣、喻生芳、蒋林佚、蒋才会及其委托诉讼代理人刘洪君，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司的委托诉讼代理人崔留锋，第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行的委托诉讼代理人许菱、窦媛媛到庭参加了诉讼。第三人泸州银行股份有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋泽荣、喻生芳、蒋林佚、蒋才会向本院提出如下诉讼请求：依法判令，1、原告对位于涪陵区兴华中路25号附9号泽胜中央广场步行街二期三环路平街(6)轴至（7）轴商业门面一间【（2018）涪陵区不动产权第001275857号产权证】享有优先权，确认该房屋归原告所有；2、被告与第三人共同注销位于涪陵区兴华中路25号附9号泽胜中央广场步行街二期三环路平街（6）轴至（7）轴商业门面一间【（2018）涪陵区不动产权第001275857号产权证】的抵押登记，被告将（2018）涪陵区不动产权第001275857号产权证项下房屋过户给原告蒋林佚、蒋才会，所产生的过户费由被告负担；3、被告支付从2019年1月4日起至不动产权登记主管部门出具过户登记受理单日止以案涉房屋市场价金额420万元为基数按银行逾期贷款利率计算的违约金。事实与理由如下：位于涪陵区兴华中路25号附9号泽胜中央广场步行街二期三环路平街（6）轴至（7）轴商业门面房屋是原告依拆迁还房约定取得的房屋，该房于2018年1月4日交付原告使用，并约定在一年内将案涉房屋产权证办到蒋林佚、蒋才会名下，产权证交付给原告。房屋交付后，2018年12月13日、2019年10月21日、24日，被告为其融资需要将包括案涉房屋在内的房产抵押给第三人。第三人知道原告是房屋的实际所有人后却拒不办理相关抵押涂销登记。原告认为，案涉房屋是原告基于拆迁安置协议取得的房屋，房屋已实际交付，原告依法享有优先于第三人取得该房屋的抵押权的资格，被告在交付房屋后，利用尚未办理过户登记的便利设定抵押属无权处置行为，第三人在设定抵押权时没有对抵押之房的物权情况进行必要的核实，相应的抵押权亦不构成善意取得，属侵权行为，由此设置的抵押权无效，应予涂销被告与第三人设立案涉房屋的抵押登记。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司辩称，案涉房屋是原告蒋泽荣、喻生芳依据涪陵城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议取得，我方对原告主张该房交付和被设定抵押权的事实没有争议，但原告蒋林佚、蒋才会仅是原告蒋泽荣、喻生芳指定的将拆迁还房的房产证办理给其名下的人，与本案无利害关系，不具原告主体资格；原告既主张案涉房屋的优先权，又主张物权，其诉讼请求不明确；我方与原告签订的房屋拆迁产权调换补偿安置协议中并未约定逾期办证的违约责任，逾期办证也未给原告导致损失，故逾期办证的违约损失无法确认，该诉讼请求应依法予以驳回；案涉房屋的抵押登记是否无效，法院查明事实后依法判决。第三人泸州银行股份有限公司未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行辩称，我行在不知道原告与被告签订城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议的情况下，被告以其房屋作抵押在我行贷款，双方签订了抵押借款合同，并办理房屋抵押登记，我行取得案涉房屋的抵押权，构成善意取得，应受法律保护，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，举示了如下证据佐证：1、涪陵城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议、被拆迁房屋房产证复印件、补充协议2份，拟证明涉案房屋是原告所有的被拆迁房屋通过产权调换补偿安置协议取得案涉房屋，原告案涉房屋具有优先权，应归原告所有，同时该协议还约定，被告给原告蒋林佚、蒋才会办理产权证，办理产权证所产生的税费等全部由被告承担，蒋林佚、蒋才会为本案适格原告，第三人享有的抵押权被原告的优先权取代，抵押权该注销；2、房屋交接确认表复印件、商铺租赁合同，拟证明被告已将案涉房屋交付原告，原告已将案涉房屋出租给他人占有使用，被告应在交房后一年内将产权证交付原告；第三人泸州银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行抵押登记均在原告占有使用案涉房屋之后，其在签订抵押合同，办理抵押登记时，并没有查明抵押房屋的占有状况，不构成善意取得；3、会议纪要、不动产登记信息查询结果复印件，拟证明案涉房屋是能够办理过户手续，且原告持续向被告主张办理房产证的事实；4、价格估价报告书复印件、房屋买卖合同复印件，拟证明案涉房屋单价是每平方米7万元，市场价值420万元，以420万元为基数计算违约损失。被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司举示了如下证据：1、还款凭据复印件2份，拟证明被告于2019年6月21日向泸州银行还款800万元，于2019年12月20日还款818万元的事实；2、渝(2020)涪陵区不动产证明第001307915号不动产登记证明复印件，拟证明被告于2020年8月13日对第三人泸州银行补充抵押物54838.49平方米的事实；3、被告与第三人泸州银行签订的固定资产借款合同、抵押合同、抵押合同公证书、不动产抵押登记证明复印件，拟证明被告与第三人泸州银行抵押借款合同履行情况的事实。第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行举示了房地产借款合同、最高额抵押合同、债权投资协议、不动产登记证明和权属，拟证明其取得案涉房屋抵押权合法有效，构成善意取得。结合当事人的陈述和对当事人举示证据的质证、审查，对原告主张的事实，本院确认如下：涉诉房屋是房屋，所在楼盘位于涪陵区兴华中路25号附9号泽胜中央广场步行街二期三环路平街(6)轴至（7）轴商业门面是被告开发建设的商业房地产项目。被告在开发该项目中，于2015年6月12日取得房屋预售许可证，2018年10月26日完成竣工验收，2018年12月4日取得楼盘的房地产权证，至今登记权利人是被告。蒋泽荣、喻生芳系夫妻关系，蒋林佚、蒋才会系蒋泽荣、喻生芳之子女。蒋泽荣是涉诉楼盘所在地被拆迁房屋的业主之一[被拆迁房屋为涪陵区兴华中路29号(房地产权证号为涪房权证303字第1016304号)]。相应土地房屋征收人是涪陵区政府。原告与征收者和被告签订相关协议和履行情况如下：2009年10月10日，重庆泽胜房地产有限公司为拆迁人(甲方)与原告蒋泽荣、喻生芳为被拆迁人（乙方）签订涪陵城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议约定，对乙方位于涪陵区兴华中路29号房屋（产权证号1016304）进行拆迁，甲方以涪陵原锦绣宾馆建筑面积50平方米、新世纪对面平街的门面作为偿还门面（见附图所示，由甲乙双方签字认可）；本协议签订后，由甲方负责办理乙方被拆除房屋产权注销手续和乙方安置房产权手续，安置房产权证的办理，办证费用由甲方负责，乙方不支付任何费用。2013年4月9日，重庆泽胜房地产有限公司（甲方）与原告蒋泽荣、喻生芳（乙方）签订的补充协议约定，还房位置以泽胜中央广场二期兴华中路平街门面宇达楼至五建司范围段所修建门面实际面积为50平方米（不含公摊）进行置换安置；产权办理由甲方负责办理好，乙方不负责任何产权证办理费用，产权办理户名乙方指定的子女，即蒋林佚、蒋才会。2014年12月30日，重庆泽胜房地产有限公司（甲方）与原告蒋泽荣、喻生芳（乙方）签订的补充协议（二）约定，甲方将泽胜中央广场二期三环路平街（6）轴至（9）轴（详见附图）套内面积60平方米（不含公摊面积），门面产权过户给乙方或乙方指定人蒋林佚、蒋才会。以上协议对办产权证的期限及逾期办证的违约责任未作约定。2018年1月4日，重庆泽胜房地产有限公司向原告蒋泽荣、喻生芳交付了房屋。房屋交付后，原告蒋泽荣、喻生芳将案涉房屋出租给重庆泽胜商业管理有限公司使用，但至今未办理产权过户登记。关于第三人对被告享有的债权和第三人在抵押物权的设立事实。本院查明如下：(一)第三人泸州银行股份有限公司对被告享有的债权和涉案抵押权设立情况。2018年12月13日，被告与第三人泸州银行股份有限公司签订《固定资产借款合同》和《抵押合同》约定，第三人泸州银行股份有限公司借款5.3亿元给被告，借款期为156个月，用途为置换被告在其他银行的借款和归还股东借款。被告提供包括涉案房屋在内的房产为该笔借款抵押担保。同日，双方办理了抵押登记。在设立抵押权过程中，被告向第三人泸州银行股份有限公司提供了产权证和被告为出租人与案外人迅销（中国商贸有限公司签订《租赁合同书》来证明抵押物的物权情况。其中，《租赁合同书》是2018年1月15日签订，合同载明租赁的商铺为包括原告所购铺位在内的共1247平方米的商业用房，该合同载明，合同有产权人和出租人的租赁合同、产权人同意转租保证函、抵押权人同意函等附件，附件内容为合同组成部分。审理中，第三人和被告否认有相应附件，被告当庭出示的合同书为未装订成册且已经多次拆解的样本，没有前述附件。被告对没有相应附件未能作合理解释。第三人泸州银行股份有限公司主张设立抵押时，对抵押物进行实地核实，但未举示相应证据佐证。(二)第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行对被告享有的债权和抵押权设立情况。2018年6月13日、7月18日，被告与第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行签订了《房地产借款合同》约定，被告向第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行借款共3.2亿元，借款期36个月。2019年10月15日和21日，双方签订《最高额抵押合同》约定，被告提供包括涉案房屋在内的房产抵押，抵押债权共8.3亿元。对抵押物的物权情况的核实问题，第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行未举示证据佐证。另查明，2016年10月3日，重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司吸收重庆泽胜房地产有限公司，合并为重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，原告蒋泽荣、喻生芳依据房屋拆迁产权调换补偿安置协议及其补充协议取得的案涉房屋，重庆泽胜房地产有限公司与重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司合并为重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司后，为取得贷款又将案涉房屋抵押给第三人，原告蒋泽荣、喻生芳作为被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因此，原告蒋泽荣、喻生芳相应的诉讼请求，本院予以支持；但蒋泽荣、喻生芳请求确认案涉房屋的所有权归其所有的诉讼请求，因其基于优先权取得的案涉房屋尚未完成登记过户，没有转化为物权，故其该诉讼请求，本院不予支持，同理，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司的抗辩理由，本院予以采纳；原告蒋泽荣、喻生芳主张被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司赔偿违约损失的诉讼请求，因产权调换补偿安置协议及其补充协议未对办理案涉房屋产权证的期限及逾期办证的违约责任进行约定，同时，案涉房屋交付后，原告蒋泽荣、喻生芳已将案涉房屋出租他人，并收取租金，无法判断损失，故其该诉讼请求，本院不予不予支持，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司的抗辩理由，本院予以采纳；被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司抗辩蒋林佚、蒋才会不具原告主体资格，因原告蒋泽荣、喻生芳与重庆泽胜房地产有限公司签订的补充协议明确约定，调换后的门面产权过户给蒋林佚、蒋才会，蒋林佚、蒋才会通过补充协议取得案涉房屋的权利，并通过该协议通知被告，故蒋林佚、蒋才会为本案原告适格，被告的该抗辩理由，本院不予采纳；第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行抗辩其取得案涉房屋的抵押权，构成善意取得，应受法律保护的理由，因蒋泽荣、喻生芳作为被拆迁人依据产权调换补偿安置协议取得补偿安置房屋的权利，优先于包括第三人取得抵押权在内的其他权利，且案涉房屋已交付原告占有，被告明知案涉补偿安置房屋已交付原告，又将案涉房屋抵押第三人，构成侵权，同时，第三人作为专业的商业银行在设立抵押权过程中应严格审查抵押物的权属、现状和价值等事项，避免风险，因其审查不严，有重大过失，不构成善意取得，因此，其抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告蒋泽荣、喻生芳对(2018)涪陵区不动产权第001275857号产权证项下的位于涪陵区兴华中路25号附9号泽胜中央广场步行街二期三环路平街（6）轴至（7）轴商业门面一间享有优先权。二、被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司、第三人泸州银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行在本判决生效后10日内，共同涂销(2018)涪陵区不动产权第001275857号产权证项下位于涪陵区兴华中路25号附9号泽胜中央广场步行街二期三环路平街（6）轴至（7）轴商业房屋的抵押登记。三、被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司在本判决生效后10日内，办理涪陵区兴华中路25号附9号泽胜中央广场步行街二期三环路平街(6)轴至（7）轴商业房屋的过户登记，过户给原告蒋林佚、蒋才会，所产生的过户费由被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司负担。四、驳回原告蒋泽荣、喻生芳、蒋林佚、蒋才会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44080元，由原告蒋泽荣、喻生芳、蒋林佚、蒋才会负担8200元，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司负担35880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  瞿明胜人民陪审员  肖 琴人民陪审员  薛金明二〇二〇年十一月九日书 记 员  蔡 璐