湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1004号原告：龙榆，男，1989年3月22日出生，汉族，湖南省邵东县人，居民。委托诉讼代理人：王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋顺先，宁远县法律援助中心律师。被告：宁远金泰置业有限公司。法定代表人：张来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张凯，上海锦天城（广州）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：幺博文，北京市京大（上海）律师事务所律师。第三人：龙强华，男，1963年4月20日出生，汉族，湖南省邵东县人，居民。第三人：李杰，男，1968年2月23日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩人，居民。委托诉讼代理人：刘让瞩，湖南宏彦律师事务所律师。第三人：永州市泰丰房地产开发有限公司住所地：冷水滩区零陵中路823号。法定代表人：李杰，该公司执行董事。原告龙榆与被告宁远金泰置业有限公司(以下简称：宁远金泰公司)、第三人龙强华、李杰、依法追加永州市泰丰房地产开发有限公司（以下简称：永州泰丰公司）为第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序四次公开开庭审理。原告龙榆的委托诉讼代理人王癸中、蒋顺先到庭参加诉讼，被告宁远金泰公司的委托诉讼代理人张凯在第一次、第二次开庭时到庭参加诉讼，委托诉讼代理人幺博文在第二次开庭时到庭参加诉讼，第三、四次开庭时被告宁远金泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人龙强华到庭参加诉讼，第三人李杰的委托诉讼代理人刘让瞩第一次开庭到庭参加诉讼，永州泰丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙榆向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告如数返还原告的抵交购房款两笔计人民币14077009元，并赔偿占用该款期间的利息损失(按银行同期同类贷款年利率4.35％计算至债务履行完毕之日止)及因被告违约获得的收入给原告；3、判令被告按购房款14077009元的万分之三标准支付2017年1月1日至2020年1月1日期间共1095天的违约金人民币4624297元(即10700元×0.3‰×实际逾期天数1095天)；4、判令被告按《以房抵债合同》第4条约定给付原告诉讼所需的律师费人民币12万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年，第三人李杰独资设立的永州泰丰公司投资经营永州潇湘饭店项目时邀请原告之父(第三人)龙强华与周元光、谢国安、赵响仪、李友国、曾向荣等6人参与合伙出资经营并由李杰承包。第三人龙强华于2004年5月14日将184万元打入永州泰丰公司的中国建设银行永州市分行永信分理处账号内(账号25102710114010699627)。此笔款项用于永州泰丰公司参与潇湘饭店竞拍保证金。此后，第三人龙强华分别于2004年5月14日存入一笔100元、2004年8月9日存入116万元、2005年8月16日存入28万元到永州泰丰公司开设的永州市工商银行城建支行账号1910020309200031647内。此外另投入5笔共计80万元现金，其中2004年10月10日付现款10万元、2004年11月20日付现款30万元、2004年12月26日付现款12万元、2005年3月12日付现金20万元、2005年8月2日付现金8万元，9笔共计人民币4080100元，其中2130100元作为股金款，其余1950000元作为借款给第三人李杰的永州泰丰公司使用，月利率为2分。对此有《关于潇湘饭店项目承包协议》、永州泰丰公司出具的财务收据和第三人龙强华的银行转账单予以佐证。时至2015年8月，经双方结算确定，永州泰丰公司应付第三人龙强华股金2130100元的分红款人民币1337276元和利息人民币522080元，小计12877963元。另加1950000元借款的本息计人民币8694207元。总计人民币21572170元。因永州泰丰公司无力支付上述借款，第三人龙强华以原告龙榆名义与永州泰丰公司协商于2015年8月12日签订《以房抵债合同》约定，由永州泰丰公司的子公司宁远金泰公司开发的“金水湾·宁郡华府”项目楼盘房屋抵偿欠债。同时，被告于2015年8月29日与原告签订《商品房买卖合同》。其中第三条约定标的为“金水湾·宁郡华府”项目第4＃[幢][金水湾宁郡华府]4-2-1001、4-2-1101、4-2-1201、4-2-1301、4-2-15A01、4-2-1501、42-1601、4-2-1701、4-2-1801、4-2-1901、4-2-2001、4-2-2101、4-2-2201、4-2-2301、4-2-25A01[房号]等共计15间商品房，每平方米3598.94元，总价款人民币6477009元，合同约定面积为1799.70平方米。被告出具加盖财务专用章的购房款收据给原告。另订《商品房买卖合同》，其中第三条约定标的为“金水湾·宁郡华府”项目中的第1#幢【金水湾・国际公馆】10-11[2层][房号]，每平方米3197元，总价款760万元，合同约定面积为2377.22平方米。被告出具加盖财务专用章的购房款收据给原告。两份合同均约定被告应当于2016年12月30日前交付房屋给原告。合同生效后的2016年6月23日，被告宁远金泰公司发生股权和法定代表人变更事实，其现任股东和法定代表人不仅拒交房屋，还将案涉房屋对外销售完毕，致使合同无法履行，应当依法解除合同。可见，被告之行为已构成违约，其应依法承担相应违约责任并赔偿损失。鉴于此，原告为了维护自己的合法财产利益，特具状起诉，愿请你院依法判决支持如前诉请。原告龙榆围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、关于潇湘饭店承包协议，拟证明第三人龙强华投资项目的事实；2、证明，拟证明龙强华合伙投资的事实;3、银行现金存款单，拟证明第三人龙强华投资泰丰公司的事实；4、以房抵债合同，拟证明以房抵债的事实；5、商品房买卖合同，拟证明原告购买被告房屋的事实；6、购房款财务收据，拟证明原告以债抵购房款14077009元给被告，以及被告认可原告履行了交房款的事实;7、被告及永州泰丰公司企业信息，拟证明被告企业信息及永州泰丰公司的真实性;8、第三人龙强华户口卡，拟证明原告与第三人龙强华的亲属关系；9、银行流水单，拟证明龙强华分红245万元及同日再次转借给永州泰丰公司的事实；10、律师服务合同，拟证明原告实际支付律师费12万元；11、石膏砖转让协议书，拟证明第三人龙强华之父承包矿山，具有出借资金能力；12、社区及派出所证明，拟证明龙胜芳是第三人龙强华的父亲。被告宁远金泰公司辩称：一、案涉合同已由被告公司依法解除。1、因龙榆未实际支付案涉买卖合同项下的购房款，且逾期远超30日，根据案涉买卖合同第七条第一款第2项关于“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”的约定，被告公司有权解除案涉买卖合同。2、被告公司于2016年12月7日通过邮政快递EMS向龙榆邮寄了《关于支付商品房买卖合同购房款的催告函》，催告后龙榆未在通知时间内付款，随后被告公司于2016年12月22日向龙榆邮寄《商品房买卖合同解除通知书》。2018年2月8日，被告公司再次于《永州新报》刊登公告，公告内容明确载明龙榆等人的房屋买卖合同已解除。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第24条明确规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。在本案中，龙榆未在解除通知送达后三个月内提起诉讼，买卖合同已经在被告公司通知到达时解除。二、龙榆与李杰之间的债务与被告公司无关，被告公司不拖欠原告借款，也未收到过原告的款项，原告要求被告公司偿还债务不能成立。1、被告公司与原告之间不存在借贷关系，更不存在所谓的以欠款抵偿购房款的问题，被告公司从未向原告借过款，也从未出具过借条。原告主张的所谓借款发生于2004年、2005年，而被告公司成立的时间是2013年10月25日，即该笔款项往来发生于被告公司成立之前，该笔债务不可能与被告公司有关，且被告公司与原告签署的买卖合同只显示被告公司出售房屋给原告，加无任何证据显示被告公司以房抵偿李杰与龙强华之间的债务，我国法律明确规定债务承担必须要经过承担人的同意，但被告公司从未与龙强华签署过任何债务承担的书面协议，且被告公司也未在《以房抵债协议》上盖章确认，原告主张要求被告公司偿还其与李杰之间的借款不能成立。三、被告公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。且原告违约金重复主张依法不应当被支持。1、如前所述，被告公司从未拖欠原告款项，也未在《以房抵债协议》上盖章确认承担第三人之间的债务，且被告公司已经依照法律规定要求原告在通知期限内缴纳房款，原告未缴纳时被告公司已依法通知原告解除了买卖合同。被告公司解除买卖合同的行为是基于原告未履行合同主义务的合法行为，不是违约行为，被告公司不应当承担违约责任。2、我国合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在本案中，原告第二项诉讼请求同时主张了“因被告违约获得的收入＂及“同期贷款利率”，第三项诉讼请求又主张了“按购房款金额每日万分之三的违约金”。前述主张中“因被告违约获得的收入”就是原告的实际损失，原告主张了购房实际损失的，就不应当再主张银行存款利息及违约金，上述请求依照法律规定属重复主张，不应予以支持。四、原告主张的基础债务关系虚假，本案可能涉及虚假诉讼。1、原告声称，本案的所谓借款、投资款由龙强华出资，而龙强华本人正是永州泰丰公司的总经理，即龙强华是李杰的直接下属员工、公司高管，而不是原告所称的合伙人。2、在其他案件中，存在着李杰司机汤富城、出纳杨黎、兄弟李立国账户归李杰使用的情况，即李杰及永州泰丰公司存在使用大量员工个人账户、亲属个人账户来逃避债务及逃避监管的行为，本案龙强华是李杰的直接下属，永州泰丰公司高管极可能存在李杰及永州泰丰公司使用龙强华个人账户的情况。因此，本案不能仅以龙强华对永州泰丰公司有资金转入就认定双方存在债务关系及债务金额，而应当调取龙强华建设银行的4367422990020188786账户、251027101140106927账户自借款发生时至今的银行流水，经分析后对本案基础债务是否属实作出认定。3、本案原告主张的债务金额高达1407万元，但原告提交的银行流水仅有2004年5月14日的184万元及8月9日的116万元，其余债务均无银行转帐流水予以证实。最高人民法院民间借贷司法解释之所以规定人民法院在审理案件时应当结合借贷金额、款项交付、当事人经济能力、交易方式、交易习惯等事实和因素来综合判断查证借贷事实是否发生，就是因为司法实践中存在大量的虚假诉讼案件导致了很多冤假错案，而在本案中，龙榆主张的基础债务高达1400多万元，依据最高院司法解释的精神，本案原告必须向法庭提交银行流水证明其存在巨额基础债务，否则其主张不能成立，其诉求不应得到支持。五、本案应当将永州泰丰公司列为被告。原告所提交的《以房抵债合同》第4条约定，乙方及其子公司未按本合同和房屋买卖合同约定有损甲方权益时，甲方有权向房产所在地法院对乙方和其子公司提起诉讼，乙方和其子公司应当承担甲方因诉讼和执行而发生的所有费用。以上合同内容显示本案原告与永州泰丰公司已约定永州泰丰公司应当承担有关责任。而在本案中，龙榆仅向被告公司主张巨额款项，而不向直接收款并出具借条的李杰及签署《以房抵债合同》的永州泰丰公司主张债权，证明了本案实际是原告等人勾结李杰进行的虚假诉讼意欲侵占被告公司巨额款项的非法行为。综上所述，因原告未支付购房款，被告公司已经依法解除了涉案《商品房买卖合同》，龙榆未在三个月内依法提起诉讼，实际上已经认可了被告公司的主张和解除事实，被告公司没有违约的行为，不应当向原告赔偿，且原告的违约金重复主张，不符合法律规定，龙榆所主张的基础债务关系没有银行流水予以佐证，基础债务不真实为虚构债务，据此，请法院依法驳回龙榆的诉讼请求，维护被告公司的合法权益。被告宁远金泰公司为证实其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《关于支付商品房买卖合同购房款的催告函》，拟证明原告未支付购房款；2、《商品房买卖合同解除通知书》，拟证明被告通过快递向原告发出《商品房买卖合同解除通知书》，解除了双方的买卖合同；3、EMS快递单号，拟证明被告通过EMS向原告发出催款通知及《商品房买卖合同解除通知书》；4、公民信息检索单，拟证明原告在买卖合同中没有留下联系地址，被告按照原告的户籍地址发出解除的通知；5、《公告》，拟证明被告在永州新报公告发出了《商品房买卖合同解除通知书》，解除了双方的买卖合同，原件已经在其他法院出示多次;6、民事判决书，拟证明项目土地涉案商铺在所谓的以房抵债之前已经全部抵押给华融湘江银行，被告无力偿还贷款，华融湘江银行提起诉讼，永州市中院作出判决生效，永州市中院确认了对项目土地及地上建筑物享有优先权;7、关于不同意以抵押房产抵偿普通债权的意见，拟证明抵押权人认为处置抵押物时候未经过抵押权人同意，涉案的买卖合同无效，且恶意串通损害第三人合法权利；8、询问笔录，拟证明李珊在不清楚李杰债务的情况下开具虚假收据；9、永州市中院判决书，拟证明中院对江西鑫鼎与泰丰公司都是股东的事实予以确认。第三人龙强华陈述：陈述人于2004年5月为竞拍永州潇湘饭店而投入永州泰丰公司4080100元的事实有银行转账单和公司开具财务收据为证。后因第三人李杰及永州泰丰公司一直未对陈述人借款本息和投资分红予以结清支付。于是与陈述人协商并由陈述人以儿子龙榆(原告)名义与宁远金泰公司签订《以房抵债合同》及购房合同，均体现了各方当事人的真实意志。因现任宁远金泰公司法定代表人和股东未尽交房义务，已构成违约，其应对原告承担相应法律责任。鉴于此，陈述人特作陈述，表示完全认可原告状中所述事实和理由，特建议法庭依法判决支持原告诉请。第三人李杰陈述：一、原告状中所述第三人龙强华于2004年转入永州泰丰公司的资金9笔，计人民币4080100元。其中既有部分投资，亦有部分借款性质。对此有银行转账单和公司财务记载凭据可资佐证。二、陈述人系永州泰丰公司和宁远金泰公司的唯一全资股东和法定代表人，对两公司的日常经营和债权债务及经济享有完全支配权。且两公司存在经济混同的事实。此外，永州泰丰公司亦是宁远金泰公司的全资股东，故两公司资产对外互负经济责任。三、案涉《以房抵债合同》和《商品房买卖合同》中的陈述人李杰签名及公司盖章均属真实可靠。四、陈述人所有的永州泰丰公司及宁远金泰公司对于所欠第三人龙强华的借款本息和投资分红款利益此前并未全部偿清。故陈述人开发的“金水湾·宁郡华府”项目房屋用于抵债，确系陈述人作为公司股东的真实意思表示。现宁远金泰公司应当履行其合同义务。第三人龙强华、李杰没有向本院提交证据。第三人永州市泰丰房地产开发有限公司未提出意见，也未提交证据。本院根据当事人的申请，依法调取了以下证据：1、收据，拟证明原告投资和借款事实；2、银行转账单，拟证明原告投资和借款事实；3、房屋销售情况表，拟证明房屋销售情况；4、协议，拟证明原告投资的事实；5、查询储蓄回单，拟证明龙强华2004年-2020年的银行流水；6、银行流水，证明永州市泰丰房地产开发有限公司、宁远金泰置业有限公司、李杰未还清龙强华债权的事实。本院通过庭审质证并依法进行审查核实后，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对1-6号证据的真实性提出异议，认为没有转账流水予以佐证，第三人龙强华与李杰是亲兄弟关系，财务收据的经手人李珊与原告是近亲属关系，在没有收到款项的情况下开出了收据，恶意串通损害被告公司的权益，房屋买卖合同因原告没有履行付款协议已经依法解除，本院审查认为当时永州泰丰公司是李杰独资成立，宁远金泰公司是永州泰丰公司独资成立，李杰又是两公司的法定代表人，结合原告提供的企业信息、银行转账单及收据，可以证明以上协议的签订有事实基础，且当时宁远金泰公司的实际控制人未发生变更，不存在侵犯宁远金泰公司变更后实际控制人权益的情况，故对以上证据，本院予以采信。对原告提交的7号-10号证据，被告无异议，本院审查符合证据三性，本院予以采信。对原告提交的11、12号证据，被告未到庭提出异议，该证据符合证据三性，本院予以采信。对被告提供的证据，原告对1号证据质证认为三性有异议，认为证明目的不能达到，恰恰证明被告是认可原告购房事实的，是否缴纳购房款应当以购房收据为准;原告对2号证据质证认为三性有异议，证明目的有异议，单方解除合同不符合合同法第九十六条规定的单方解除的法定条件，不存在没有交购房款的事实，行为不合法;原告对3号证据质证认为三性有异议，右下角有多次盖章重叠的瑕疵，证明目的有异议，不能证明原告收到了解除合同通知书，没有原告的签名和代收人的签名;原告对4号证据质证认为真实性无异议，关联性有异议;原告对5号证据质证认为三性有异议，证明目的有异议，公告是地区级的报刊，面向是的永州市内，原告工作学习地都不在永州，不能达到让原告知晓的事实，不符合关于法律送达的要求，且没有原件;原告对6号证据质证认为关联性和证明目的有异议，没有涉及本案的标的物，与本案无关;原告对7号证据质证认为三性有异议，证明目的有异议;原告对8号证据质证认为系复印件，不符合证据规则，也不能达到证明目的；原告对9号证据质证认为是下载的文件，没有提供来源，对真实性、合法性提出异议，且该判决书还没有生效，其中认定的事实有待确认，鑫鼎公司是否属于股东应当以工商登记为准。对于被告的1号-5号证据，本院审查认为邮寄解除通知书的快递单，无投递单位的回执，邮政局的证明是本人或他人收，不具有确定性，并且合同签订后不能随意单方解除，本案第三人龙强华已用借款抵作了原告的购房款，亦无其他违约行为，故对此证据本院不予采信；对于被告的6号-7号证据，本院审查认为被告为融资将项目在建房屋及土地作抵押向华融湘江银行贷款，并未明确将案涉的商品房办理抵押权登记，并且被告在房产部门申办了“金水湾·宁郡华府”1号楼《商品房预售许可证》，由此被告可以销售“金水湾·宁郡华府”1号楼的房屋，故本院不予采信；对于被告的8号-9号证据，本院审查认为8号证据无内容证明李珊开具虚假发票，9号证据系法院判决书，故本院对以上8号证据不予采信，9号证据待生效。对本院依申请和职权调取的证据，原告无异议。被告质证认为：1号和4号证据的明细是伪造的，应当由银行流水予以佐证；2号、3号证据无异议；5、6号证据未提出质证意见。本院审查认为：以上与本院已采信的证据相互印证，本院予以采信。依照本院采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：第三人李杰独资设立并任法定代表人的永州泰丰公司为了开发建设位于宁远县九嶷南路的“金水湾·宁郡华府”房地产项目工程，于2013年10月25日独资成立了宁远金泰置业有限公司，法定代表人为李杰。之前，因项目开发投资需要，李杰及永州泰丰公司从2004年起陆续向原告父亲即第三人龙强华融资借款。因永州泰丰公司以及第三人李杰无法按时偿还全部借款本息，2015年8月12日，原告与永州泰丰公司双方协商后签订了《以房抵债合同》，约定永州泰丰公司用其子公司宁远金泰公司开发的“金水湾·宁郡华府”项目楼盘的房屋以房抵债。之后于2015年8月29日，原告与被告宁远金泰公司签订了《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》，原告所购房屋为“金水湾·宁郡华府”项目第4＃[幢][金水湾宁郡华府]4-2-1001、4-2-1101、4-2-1201、4-2-1301、4-2-15A01、4-2-1501、42-1601、4-2-1701、4-2-1801、4-2-1901、4-2-2001、4-2-2101、4-2-2201、4-2-2301、4-2-25A01[房号]等共计15间商品房。每平方米3598.94元，总价款人民币6477009元，合同约定面积为1799.70平方米。被告出具加盖财务专用章的购房款收据给原告。另又签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定标的为“金水湾·宁郡华府”项目中的第1#幢【金水湾・国际公馆】10-11[2层][房号]，每平方米3197元，总价款760万元，合同约定面积为2377.22平方米。被告出具加盖财务专用章的购房款收据给原告。两份合同均约定被告应当于2016年12月30日前交付房屋给原告。另查明，一、2016年6月23日,被告宁远金泰公司变更了法定代表人,李杰不再担任法定代表人，变更时移交了本案涉及的《商品房买卖合同》等资料给被告金泰公司；二、被告金泰公司已将涉案房屋全部出售给他人。本院认为，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵押物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，应当根据原债权债务关系提起诉讼。本案债务没有约定履行期，本案应当以原债权债务关系提起诉讼，不能以房屋买卖合同纠纷提起诉讼。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告龙榆的诉讼请求。案件受理费134700元，由原告龙榆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  胡建国人民陪审员  李 欣人民陪审员  李卫红二〇二〇年十一月九日法官 助理  欧阳玲代理书记员  周 涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。