辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5643号原告：崔长政，男，1989年2月7日出生，汉族，住庄河市昌盛街道打拉腰村盐锅屯148号。公民身份号码:2102831989XXXXXXXX。委托诉讼代理人：许辉，系辽宁法磊律师事务所律师。被告：庄河市昌盛街道打拉腰社区居民委员会。住所地：庄河市昌盛街道打拉腰社区。法定代表人：曲学军，系该居民委员会主任。委托诉讼代理人：宋顺义，系庄河市欣政法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵伟，系辽宁海星律师事务所律师。原告崔长政与被告庄河市昌盛街道打拉腰社区居民委员会（以下简称打拉腰居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人许辉、被告委托诉讼代理人赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助原告办理案涉房屋产权登记。2、请求法院判令被告赔偿原告违约金144165元。3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2012年10月26日签订房屋买卖协议书，约定原告购买被告兴建的位于庄河市昌盛街道打拉腰社区农民集资楼（港湾新城）一期工程7号楼2号门市，房屋面积192.22平方米，单价7500元，合计价款1441650元。协议约定原告全部交付房款的截止时间为2013年11月1日，同时约定由被告在原告全部付清房款之日起4年内为原告办理案涉房屋土地使用证和商业用途的房屋产权证，逾期，被告自愿承担总房屋价款10%的违约金，即144165元。协议签订后，原告于2012年10月26日付款70万元，于2013年10月24日付款301650元，于2013年10月29日付款44万元，合计付款1441650元，即房屋全部价款已经于2013年10月29日全部付清。据此，被告应当在2017年10月29日（即付清房款之日起4年）以前为原告办理案涉房屋产权登记的所有手续和证件，但是，被告迟迟没有办理到位。故诉至法院，希望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。理由如下：一、被告从2012年10月26日起至今一直在按照合同约定及庄河市人民政府及有关主管部门的指示、要求积极协助原告办理案涉房屋的产权登记手续。因此，原告的第一项诉讼请求没有事实依据和诉讼意义。1.2012年10月26日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》后，被告按照庄河市政府及有关主管部门的指示和要求，为包括原告在内的所有购买昌盛街道港湾新城一期小区农民集资楼的购房者办理有关农民集资楼房产等有关手续，一直到2017年9月，农民集资楼房屋产权证等手续即将办完。2.2017年9月28日，庄河市政府印发《庄河市人民政府会议纪要第三十七次》，决定将昌盛街道港湾新城一期小区房屋的性质在办理补交土地出让金等手续后由农民集资楼房屋变为商品房。因此，从2017年9月28日起，由于案涉房屋的性质发生变化，被告按照国家及庄河市政府有关政策、文件、要求重新为原告的案涉房屋办理商品房的产权证办理手续。即《房屋买卖协议书》中约定的办理案涉房屋产权证的期限应当重新计算，即从2017年9月28日起开始计算。3.2019年5月2日，庄河市人民政府办公室印发《庄河市人民政府办公室印发关于解决我市建设领域“办证难”共性问题的工作方案的通知》对包括案涉房屋在内的农民集资楼变更为商品房后办证等问题做了具体安排和布置。在此之后，被告完全按照该《通知》的文件精神要求，按照庄河市有关主管部门的具体要求，积极迅速推进房屋产权证的办理工作。截止到今天庄河市部分小区的房屋产权证已经办理完毕，已经发放给购房者，包括案涉房屋在内的港湾新城小区一期房屋产权证办理工作即将办理完毕。二、被告在案涉房屋的产权证办理过程中没有任何违约行为，没有任何过错，履行了作为居民委员会应尽的职责和义务，完全履行了与原告的合同义务，不应赔偿原告违约金。1.2012年10月26日，双方签订的《房屋买卖协议书》购买的是农民集资楼房屋即在集体经济土地上建设的小产权房，案涉房屋的性质双方都是明知的、明确的。因此，该《协议书》第四条的约定，都是针对购买农民集资楼而约定的办理房屋产权证、办理期限及有关违约责任等事宜。2.2017年9月28日《会议纪要第三十七次》颁布后，案涉房屋的性质由农民资集楼房屋变为商品房后，原《房屋买卖协议书》中有关农民资集房屋产权证件的办理及期限、违约责任的约定，因庄河市政府行为，原有关农民集资楼合同条款为无效条款，对变更后的房屋不再具有约束力。商品房产权证的办理与农民集资楼产权证的办理完全不同，双方应按照国家有关商品房产权证办理的有关法律、法规及庄河市政府有关文件精神，办理案涉商品房的产证登记等事项。因此，2017年9月28日之后，有关案涉房屋产权证件办理的事项，由于没有达成新的合同条款，应按照国家有关法律、法规及庄河市政府有关文件精神办理。三、本案中原告的经济利益没有受到任何损失。案涉房屋的性质由农民集资楼变为商品房，没有增加原告任何经济负担；并超出了原告2012年购买房屋时的期待；案涉房屋的市场价值存在巨大的增值空间；被告办理案涉房屋的产权证事宜完全是按照庄河市政府及有关主管部门的文件精神要求办理的，并且没有违反原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》的约定。因此，从经济利益方面考量原告应该感谢被告及庄河市人民政府，更不应当提起民事诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2012年10月26日，原告崔长政（乙方）与被告打拉腰居委会（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：一、房屋位置甲方将坐落在庄河市昌盛街道打拉腰社区的农民集资楼（港湾新城）一期工程7号楼2号门市房出售给乙方。该门市房面积为192.22平方米。单价为每平方米人民币7500元，总计金额人民币1441650元。甲方有义务为乙方提供商业用途国有土地使用证和商业用途房产证等一整套的证件及手续。办理证件及手续的费用由甲方承担；甲方为乙方提供所有手续和证件的期限为自乙方交纳全部房款之日起四年；如果甲方逾期未能提供给乙方所要求的正常的证件和手续，乙方有权在交付全额房款四年之后的任何时间向甲方索要违约赔偿，违约金总额为全部房款的10%，甲方须在90日内付清违约金，乙方保留此门市房，甲方须继续为乙方办理商业用途房产证和国有土地使用证。乙方必须先交付房款70万元人民币，剩余房款741650元交纳截止日期为2013年11月1日，如果到期乙方未能交纳全额房款，甲方有权向乙方索要违约赔偿。上述合同签订后，原告于2013年10月29日付清全部购房款1441650元，被告将案涉房屋交付给原告。庭审中，被告表示案涉房屋现在可以办理不动产权证，案涉房屋至今未取得不动产权证书。庭审中，被告提供《庄河市人民政府第三十七次会议纪要》、《庄河市人民政府办公室印发关于解决我市建设领域群众“办证难”共性问题工作方案的通知》，拟证明2017年9月28日，庄河市政府研究决定将包括案涉房屋在内的昌盛街道港湾新城小区一期房屋性质由农民集资楼变更为商品房，被告为原告办理案涉房屋产权登记的办理期限应自2017年9月28日起重新计算。原告对此证据的真实性无异议，但认为会议纪要并不能作为被告免责的法定依据和理由。本院所确认的上述事实，有《房屋买卖协议书》、专用收款收据、《庄河市人民政府第三十七次会议纪要》、《庄河市人民政府办公室印发关于解决我市建设领域群众“办证难”共性问题工作方案的通知》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告崔长政与被告打拉腰居委会签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告作为出卖人除应履行交付标的物的义务外，还应履行向买受人即原告转移标的物所有权的义务，案涉房屋原告至今未取得不动产权登记证书，故对原告要求被告协助其办理案涉房屋不动产权登记的诉讼请求，本院予以支持。依据协议约定，被告应在原告交纳全部房款之日起四年为原告办理商业用途的房产证，逾期未办理，应向原告支付全部购房款10%的违约金。根据已查明的事实，原告已于2013年10月29日交清全部购房款，被告应在2017年10月29日前为原告办理案涉房屋的商业用途房产证，由于被告原因逾期未办理，应依照协议约定向原告支付违约金144165元，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告辩称案涉房屋系小产权集资楼，因政府于2017年9月决定将房屋性质予以变更，故办理产权证书的期限亦应随之变更的答辩意见，本院认为，《房屋买卖协议书》中明确约定被告为原告提供商业用途房产证，从双方的合同约定来看，签订合同时双方即形成了办理商业用途房产证之合意，且约定了较长的办理期间，应做双方在签订合同时即预期了案涉房屋性质变更的理解，故案涉房屋性质的变更不应影响被告履行协议约定时间内办理产权登记的义务，被告的此项答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告庄河市昌盛街道打拉腰社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告崔长政办理坐落于庄河市昌盛街道打拉腰社区港湾新城一期7号楼2号门市的产权登记手续；二、被告庄河市昌盛街道打拉腰社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告崔长政违约金144165元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9536元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘轶华二〇二〇年十一月四日书记员  李 敏附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。