湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3004号原告(反诉被告):周新华，男，1977年1月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，委托诉讼代理人：李宗毅、马伟佳，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限：起诉、应诉、举证、质证；申请调查取证；参加法庭审理；调解、和解；收法律文书等。被告（反诉原告）：孝感星河天街商业管理有限公司，住所地：湖北省孝感市孝武大道特1号，统一社会信用代码：92420902055410584E。法定代表人：郑荣胜，总经理。委托诉讼代理人：张望英，女，1986年8月4日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：田丰，湖北立丰律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：孝感华庆置业有限公司，住所地：湖北省孝感市孝武大道特1号，统一社会信用代码：91420902757000280T。法定代表人：吴华侨，总经理。委托诉讼代理人：吴佩蓓，女，1986年9月7日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）周新华与被告（反诉原告）孝感星河天街商业管理有限公司（以下简称星河公司）、被告孝感华庆置业有限公司（以下简称华庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本诉于2019年7月9日立案，反诉于8月21日立案。9月3日，本院裁定两案合并审理。2020年元月15日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宗毅、马伟佳、被告星河公司的委托诉讼代理人张望英、田丰、被告华庆公司的委托诉讼代理人吴佩蓓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告星河公司签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》；2.判令被告星河公司赔偿原告装修及经营设备损失1456262.75元，餐厅经营损失38万元，支付违约金60114.36元，且按年利率6％赔偿资金利息损失（从2019年5月23日起算至实际付清之日止）。被告华庆公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令被告承担原告因诉讼支出的律师代理费33963.77元；4.判令两被告承担本案鉴定费1万元；5.判令本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：被告华庆公司是案涉商铺的所有权人，亦是被告星河公司的独资股东。2015年10月31日，被告星河公司受被告华庆公司的委托，与原告签订《星河天街购物广场物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定将被告华庆公司所有的星河天街购物广场B1栋第三层F3008号商铺出租给原告经营摩地卡西餐厅，租赁期限为5年，自2015年12月24日至2020年12月24日止。合同签订后，原告投入巨资加盟摩地卡西餐品牌并按品牌统一要求进行装修，但在随后的经营过程中，被告星河公司不履行承诺，随意停用商场电梯、空调等公用设备，让广大入驻商户苦不堪言，经营无法正常进行，原告被迫接受被告星河公司拟定的歇业方案，并于2018年7月26日签订了《歇业协议》，约定摩地卡西餐厅于2018年7月23日歇业，待商场开业率达到50％及以上时通知原告恢复营业。歇业协议签订后，原告按约歇业关门，耐心等待复业通知，谁知，2018年12月21日，被告华庆公司未与商户协商解除租赁合同的情况下已单方与万达集团签约，由万达集团进驻星河天街购物广场整体经营，被告星河公司于2019年1月10日在星河天街购物广场进出口处张贴《限期退场告知》，责令所有商户退场；2019年5月22日，原告发现摩地卡西餐厅大门被拆除，大门被撬，餐厅经营设备不翼而飞，餐厅所有装修被破坏得面目全非，报警后方知是两被告共同所为，且两被告态度十分强硬，既不出面协商又不愿给予经济赔偿。被告星河公司辩称：我公司依据涉案《租赁合同》向原告交付了租赁场地，在履行合同期间，始终依据合同约定提供租赁场地。但原告自2017年12月23日起开始拖欠租金，直至2018年7月23日，其欠缴共计120299元（其中租赁费39872元、物业费80427元），据此双方协商签订了《歇业协议》及《补充协议》，上述两协议属双方真实意思表示，并不存在原告诉状所称被迫签署。后由于涉案商场开业率始终未达50%，合同无法继续履行，我公司于2019年6月11日向原告发出《终止合同通知书》，告知其终止履行双方签订的所有协议，并告知其5日内撤场，至此双方已无任何合同关系。在原告未按期撤场的情况下，我公司收回场地，也不应承担违约责任。原告诉讼请求中主张的各项损失金额均存在与事实不符或无合同和法律依据的情况：1.装修及经营设备损失所依据的鉴定报告系原告单方委托作出，且该出具鉴定报告所依据的相关材料并未经过法庭质证，因此鉴定报告无法反应真实的损失情况，不应作为定案依据;2.餐厅经营损失38万元，不应由我公司承担，首先在原告长期经营不善且欠缴租金的情况下原告与我公司于2018年7月23日签订了歇业协议，歇业期限未做约定，此后涉案餐厅本身已属于歇业状态，也不存在经营收益，因此原告主张的经营损失并无事实依据；其次双方合同并未约定违约时需赔偿经营损失；最后，原告所称经营损失为38万元，并无任何计算依据和标准;3.违约金60114.26元，该违约金严重高出合同约定的违约金计算方式所计算的结果;4.按年利率6％赔偿资金利息损失，并无法律依据;5.要求我公司承担律师代理费同样没有事实和法律依据，首先双方并无合同约定发生纠纷时的律师代理费应由哪方承担，其次原告所称律师代理费33963.77元，并无证据证明其实际产生。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告华庆公司辩称：涉案租赁合同均为星河公司与原告签订并履行，我公司并非合同相对方，也从未参与履行涉案合同，根据合同相对性原则，我公司并非本案适格被告，不应承担任何赔偿责任。原告起诉所称内容与事实不符，且均无法提供证据予以证实，具体如下：1.我公司与星河公司并不存在委托关系；2.我公司并未对涉案餐厅进行任何管理和拆除；3.涉案商铺并非均为我公司所有，其中大部分均已销售给小业主，其中仅8.4%的面积为我公司持有，由星河公司向小业主及我公司租赁后转租给原告。综上，请求驳回原告对我公司的全部诉请。被告星河公司提出反诉请求：1.判令原告支付租金39872元，违约金24171元（违约金暂计至起诉之日，最后截止日期为原告实际支付之日止）；2.判令原告支付物业管理费80427元，违约金40854元（违约金暂计至起诉之日，最后截止日期为原告实际支付之日止。在庭审过程中，被告放弃此项反诉请求）;3.判令本案诉讼费用由原告承担。反诉的事实与理由：2015年10月31日，被告与原告签订租赁合同约定：前两年租金为29535.3元／季度，第三年租金为31012.2元／季度，原告应于每季度10号前向被告支付当季度全部租金，如原告逾期支付租金超过1个月，则视为原告违约，被告有权书面通知原告终止合同。合同签订以后，被告按照合同约定向原告提供了商铺。但原告并未按时交纳全部租赁费。针对被告星河公司的反诉，原告辩称：1.《租赁合同》约定：“免租期共计18个月。2015年12月24日试营业如果未达到60％的营业率，乙方（即原告）的免租期将顺延。”原告自试营业到与被告协议约定歇业期间，星河天街商场因被告经营管理不善，随意停用商场电梯、空调等公用设备，导致原告经营的摩地卡西餐厅遭受巨大影响，营业率每况日下。加之，被告为盘活商场，与万达签约，恶意封堵商场大门，强令商场商户退场经营，导致商场营商气氛低迷，顾客稀少。以上种种原因导致原告达不到亦不可能达到60%的营业率，按照约定，原告的免租期应该顺延。被告无权要求原告支付租金、物业费；2.被告反诉原告违约无事实依据。根据被告陈述，该案是因原告逾期交纳租金所致，但原告与被告己于2018年7月26日签订附条件的《歇业协议》及《补充说明》，根据上述协议约定，前期未结清的费用待原告收到被告恢复营业通知后再行交清。协议签订后原告依约关门歇业。因此，原告不存在违约的事实。综上，请求驳回被告星河公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据三，两被告有异议，认为该合同属于原告与第三方签订的，与本案无关，且仅有收据，并无相应发票，不能证明原告实际支出的相应费用。本院对该证据的真实性予以确认；2.对原告提交的证据四，被告星河公司对两份合同真实性无异议，对其证明目的有异议，认为违约责任中并未约定违约行为造成所有费用及开支，包括律师费在内，赔偿由违约方赔偿。对授权委托书的真实性需要庭后核实给予书面质证意见。被告华庆公司对合同的真实性无异议，对委托书的真实性有异议，需要庭后核实，也不认可其证明目的，该证据无法证明两被告就本案的租赁事宜存在委托关系。庭审结束后，本院对授权委托书再次组织了质证，因原告一直未提交原件，两被告亦不予认可，故本院对授权委托书不予采信，但对两份合同的真实性予以确认；3.对原告提交的证据五，两被告对其证明目的有异议，认为登记表载明的内容为原告称商铺被拆除，但警察在事实中并未描述是否调查商铺已经被拆除，清场公告发布后并未实际执行，直至2019年5月，涉案商铺仍处于歇业状态，也并未被拆除，直至6月份由我司拆除。照片若干有异议，不认可其证明目的。本院对该证据的真实性予以确认；4.对原告提交的证据六，两被告对其证明目的有异议，认为歇业协议载明开业率达到50%后，被告星河公司将通知原告开业，但由于客观原因，开业率始终无法达到要求，被告星河公司向原告发出终止合同，不应承担违约责任。本院对该证据的真实性予以确认；5.对原告提交的证据七，两被告有异议，认为该组证据均系原告与第三方签订的合同，即便该组证据为真实的，其证明目的也不能成立，其合同缺少实际履行的证据，且大部分金额均无发票，原告是否实际支付合同全部价款不得而知；合同载明的金额均为涉案商铺全新装修及全新设备的金额，不等同于合同终止时的实际损失。本院对该证据的真实性予以确认；6.对原告提交的证据八，两被告对真实性无异议，对合法性关联性有异议，首先该鉴定报告为原告方自行委托，且该鉴定报告所依据的鉴定材料均未经过质证，而且简单报告中，现场勘验记录的签字人员并非该报告的价格鉴定人员，其勘验过程不符合湖北省涉案财物价格鉴定操作规程第21条的规定，因此不能作为定案依据；其次该鉴定报告存在如下与客观事实不符的部分：1．该报告第2页载明价格评估基准日为2019年1月20日，但双方实际终止履行合同的日期为2019年6月11日，在1月20日时仍处于歇业期，其装修及设备仍完好保留在餐厅内，直至2019年6月该餐厅才被拆除。因此价格评估基准日应为2019年6月11日，该基准日将影响到所有装修及设备的折旧，因此该日期不准确，将影响到该鉴定报告的准确性；2.该报告第4页载明“装修经济寿命5年”，但其在计算装修部分损失时并未按此寿命进行折旧，而是直接己全新装修的价值计算为损失，不符合客观事实。另说明，该报告中除了装修费用63.9万元部分未折旧外，其他所有项目均进行了折旧。据此，我方申请鉴定人员对该报告的“评估基准日”及“装修部分折旧”进行补充说明，如无法合理说明，则我方申请重新鉴定。本院对该证据的真实性予以确认；7.对被告星河公司提交的证据一，原告真实性无异议，对其证明目的有异议。2018年7月26日，周新华与星河天街公司签订了附条件的《歇业协议》及《补充说明》，双方对前期未结清的费用重新进行了约定，并约定了承租商铺重新恢复营业等事宜，相对应的周新华于2018年7月23日关门歇业。因此，周新华不存在因逾期未支付租金而违反合同约定的事实。本院对该证据的真实性予以确认；8.对被告星河公司提交的证据二、证据三，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。本院对该证据的真实性不予确认；9.对被告星河公司提交的证据四，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据为被告星河公司单方制作，且通知书上面记载的日期为2019年6月11日，但根据我方提交的接处警登记工作登记表出警时间是2019年5月22日，在该份通知书发出前，原告的商铺已经被强制拆除，因此，该证据不足以证实被告星河公司的证明目的。本院对该证据的真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，原告与被告星河公司签订了《租赁合同》一份，主要内容：（1）被告星河公司将位于孝感市××道××星河××街购物广场××号商铺出租给原告；（2）租赁期为5年，自2015年12月24日起至2020年12月24日止；（3）租金按“固定租金十递增”方式计算，从第三年即2017年12月24日开始每年递增5%，具体数额：2015年12月24日至2017年12月23日，每月租金为9845.10元；2017年12月24日至2018年12月23日，每月租金为10337.40元；2018年12月24日起至2019年12月23日止，每月租金为10855.8元；2019年12月24日起至2020年12月24日止，每月租金为11397.30元；（5）租赁期间，除法定或约定事由外，单方提出终止合同的，视为违约，应支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。如被告星河公司违约，则退回原告所交租赁保证金（不计利息），如原告违约，原告所交租赁保证金不予退还。房屋交付后，原告即向被告星河公司交纳天然气押金3万元安装天然气。2015年11月2日，原告与广州味极限餐饮管理有限公司签订合同书一份，约定使用该公司的“摩地卡”品牌，使用期限为一年。原告支付品牌使用费18万元（含定金1万元）。2018年7月26日，被告星河公司与原告签订《歇业协议》一份，载明：由于星河天街购物广场经营调整，双方达成协议如下：（1）原告于2018年7月23日歇业，恢复营业时间待被告星河公司另行通知，歇业期间所产生的费用免除；（2）商场开业率达到50%及以上时，被告星河公司才可通知原告恢复营业，原告不得擅自恢复营业，否则歇业期间费用不予减免；（3）原告歇业前尚欠被告星河公司租金未结清，费用计算截止日期为2018年7月23日。该欠交的费用按照双方签订的租赁合同计算，原告须在恢复营业时按合同执行交清费用。如恢复营业时其他商户享有前期欠费清缴优惠的，原告同时享有；（5）在星河天街购物中心达到原告要求的开业率50%及以上时，经被告星河公司书面通知原告回复营业后，原告未按通知时间恢复营业的，视为原告放弃该商铺经营权，《物业租赁合同》自动解除。被告星河公司有权处置店铺内所有物品，并收回该物业。由此引起的原告损失，被告星河公司概不负责。当日，双方还签订《补充说明》一份，主要内容为：被告星河公司通知恢复营业后，原告历史欠费按原租赁合同计算，截止2018年7月23日，合计欠费120299元（其中租赁费39872元、物业费80427元）。原告恢复营业时需先缴纳一半即60149.5元（其中租赁费19936元、物业费40213.5元），剩余一半费用两个月内交清。同年12月，万达集团进驻星河天街购物广场进行整体经营。2019年1月10日，被告星河公司发出《清场公告》，内容：根据政府品牌升级，整体招商，维护稳定的要求，为确保孝感万达广场如期开业，星河天街购物广场即将进行全面拆改升级。本公司决定于当月20日将购物中心整体停业并启动全面清场。请已解除租赁合同的商户、合同已到期的商户以及欠费商户在当月20日之前自行清铺并到我司办理退场手续。逾期不退场的商户，由此产生的损失及后果本公司概不负责。同年5月22日，由于被告星河公司强行将原告店内物品搬走，双方发生冲突，警察到场后建议起诉。另查明：一、被告华庆公司系被告星河公司的独资股东；二、2019年12月24日，受湖北锡爱律师事务所委托，湖北仲智衡价格鉴定评估有限公司对原告经营的摩地卡意式休闲餐厅的装修装饰及经营设备设施等物品恢复费用进行了评估，评估结论为：本次评估标的在基准日时的恢复费用为966888元，其中装饰装修费用63.9万元，无成新率。其余费用成新率不等。原告支出鉴定费用1万元。次年5月15日，湖北仲智衡价格鉴定评估有限公司出具关于“摩地卡意式休闲餐厅装饰装修及经营设施设备等物品恢复费用评估意见书”相关情况测算说明一份，载明摩地卡意式休闲餐厅的装修成新率为47.92%。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告星河公司签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》、《歇业协议》和《补充说明》是双方真实意思表示，内容合法有效。双方均应依约履行。被告星河公司在未依法定程序解除租赁合同的情况下，单方面发布清场公告并予实施，违反了法律规定，应承担违约责任、赔偿原告损失。因合同事实上已经无法履行，因此，对原告要求解除《租赁合同》的诉请，本院依法予以支持，原告要求判令被告星河公司赔偿装修及经营设备损失，本院依法予以支持，其数额为966888元－639000元＋639000元×成新率47.92%＝634096.8元。原告要求判令被告星河公司支付鉴定费1万元，本院依法予以支持。原告未完成租期，从2019年5月23日起，至2020年12月24日止，租金总额为223614元（10855.80×8月＋11397.30元×12月＝223614元），违约金按照未完成租期租金总额的10%计算，即22361.40元。原告诉请的经营损失38万元，缺乏证据支持，本院不予支持。原告诉请的资金利息和律师代理费，未提交证据明，亦无法律依据，本院亦不予支持。原告所交纳天然气押金3万元，被告星河公司应予以返还。原告所交纳的“摩迪卡”品牌使用费18万元，使用期限为一年，至2016年11月1日截止，原告要求被告星河公司赔偿该18万元，没有依据，本院亦不予支持。原告自2017年12月23日至2018年7月23日共欠交租金39872元，但双方在《歇业协议》中明确约定欠交租金“在恢复营业时按合同执行交清”，因两被告违约引进万达集团，原告并未恢复营业，故所欠交租金可不予交纳。被告星河公司提出反诉，要求原告支付租金及违约金，与《歇业协议》和《补充说明》的约定不符，本院依法不予支持。被告华庆公司系被告星河公司的独资股东，不能证明被告星河公司的财产独立于自己，故应对被告星河公司的债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周新华与被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司于2015年10月31日签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》；二、被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）周新华赔偿装修及经营设备损失634096.8元、支付违约金22361.4元、鉴定费1万元；三、被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）周新华返还天然气押金3万元；四、被告孝感华庆置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）周新华的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22173元，由被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司、被告孝感华庆置业有限公司负担10765元，由原告（反诉被告）周新华负担11408元。反诉受理费1400元，减半收取700元，由被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈兴无人民陪审员  程一凡人民陪审员  余 杨二〇二〇年十一月十二日书 记 员  胡佳灿附原告提交的证据目录：证据一、身份证复印件，证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格；证据二、国家企业信用信息公示系统查询单，证明两被告的基本信息及诉讼主体资格;被告孝感星河天街商业管理有限公司由被告孝感华庆置业有限公司独资设立，二者存在关联联系；证据三、摩地卡合同书、收款收据三份，证明原告为在承租店面内经营与广州味极餐馆管理有限公司签订合同使用“摩地卡”品牌经营餐营业，并支付品牌使用费及保证金20万元；证据四、星河天街物业租赁合同书、物业管理合同书、授权委托书，1.证明原告与被告一签订物业租赁合同、物业管理合同，由原告承租星河天街购物广场B1栋第三层F3008号商铺经营“摩地卡意式休闲餐厅”，承租期限自2015年12月24日至2020年12月24日，并约定了单方终止合同和因开发商违约导致租赁合同终止的违约责任，包括支付违约金、退还履约保证金、守约方因违约方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费）等；2.被告孝感星河天街商业管理公司系受被告孝感华庆置业有限公司委托对原告承租的商铺进行管理；3.被告孝感华庆置业有限公司对被告孝感星河天街商业管理有限公司的行为承担连带法律责任；证据五、接警处工作登记表、清场公告、照片若干，证明原告所承租的商铺被被告一强行拆除的事实；证据六、歇业协议、补充说明、身份证复印件（刘开发）证明原告与被告签订歇业协议，约定了歇业期间费用免除及重新开业的条件。因被告单方拆除原告承租铺面，导致原告再也无法经营，应当承担违约责任；证据七、收据（四份）、商铺合同、家具订购合同、增值税专用发票、西餐厅设计方案、室内装饰装修工程施工合同、消防工程施工合同，证明原告经营的餐厅因被告违约拆除所产生的损失情况。原告为在承租商铺内经营取得授权品牌的餐饮业而对商铺进行装修、改造、订购置办用具等投入的事实，上述商铺装修、改造、订购置办的物品因被告强制拆除而损毁灭失，导致原告遭受巨大损失；证据八、鉴定评估报告书及鉴定费发票。证明1.原告所承租的被两被告于2019年1月20日强制拆除的星河天街Bl栋F3008摩地卡意式休闲餐厅恢复费用为966888元；2.原告支出鉴定费1万元。被告星河公司提交的证据目录：证据一、《租赁合同》1份（2015年10月31日签订），证明星河公司与周新华签订《租赁合同》，约定由周新华每季度10日前向星河公司支付租赁费，2016年至2017年为29535.3元／季度、2018年为31012.2元／季度，并约定如逾期交费，则以欠缴金额为基数，按日千分之一的标准计收违约金，如逾期七日以上，星河公司有权暂停提供服务并没收履约保证金，如逾期一个月以上，星河公司有权书面通知周新华终止合同，并要求周新华赔偿损失；证据二、《缴费通知单》8份，星河公司开始履行《租赁合同》后，依据合同约定，按季度向周新华发出《缴费通知单》，但周新华并未足额支付全部租赁费；证据三、《摩地卡欠费明细表》，证明周新华拖欠星河公司租赁费及违约金（暂计至2019年8月19日）其中租赁费39872元、违约金24171元；证据四、《终止合同通知书》，证明在《租赁合同》已无法继续履行的情况下，星河公司向原告发出了终止履行合同通知书，告知其终止履行双方签订的租赁合同，同时要求原告限期撤场。