云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初4312号原告：楚雄七星物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市五华区北仓园丁小区******，统一社会信用代码：915301025746871473。法定代表人：袁绍斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘淑梅，女，该公司职工，代理权限为特别授权。被告：陈凤仙，女，1966年12月27日生，汉族，大专文化，云南省元谋县人，退休职工，住云南省元谋县。原告楚雄七星物业管理有限公司（以下简称七星物业公司）与被告陈凤仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七星物业公司的委托诉讼代理人潘淑梅、被告陈凤仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七星物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告2012年1月1日至2019年12月31日的物业管理费7408元、代收垃圾处理费480元，合计7888元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，云南七星物业管理有限公司楚雄分公司与楚雄市家缘尚品二期业主委员会第一次签订了《物业管理委托合同》，服务期五年，自2012年1月1日至2016年12月31日止。第二次签订合同服务三年，2017年1月1日至2019年12月31日止，被告陈凤仙自2012年1月1日至2019年12月31日，从未缴纳过物业管理费、垃圾处理费，我公司多次打电话及在被告入户门上粘贴催费通知书，催讨上述有关费用，被告都以各种理由推诿。现特提起诉讼，望判如所请。被告陈凤仙辩称：《物业管理委托合同》属于双务合同,在物业纠纷中,由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵,业主依合同法的规定,完全可以拒绝缴纳物业费。事实及理由:1.2009年3月20日，开发商(楚雄州珩宇实业有限责任公司)通知接房,因混凝土结构楼盖的主要受力部位出现蜂窝、疏松、起砂及有影响结构性能和使用功能的裂缝现象而未接房。2011年5月2日，被告向楚雄市新兆伟物业管理有限公司缴纳了24个月物业费，物管公司口头答应解决楼盖质量问题和安全隐患，但业主承受的是漫长等待及物管的违约,业主生命财产无法得到保障，致使被告现在也无法入住。业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事,是合理合法的。2.原告未履行楚雄市家缘尚品二期《物业管理委托合同》第二章第四条及第五条约定的职责和义务。2019年8月2日，因共用下水道（污水管）损坏以及楼盖贯通裂缝漏水至邻居朱光雄家吊顶损毁纠纷一事，云南七星物业管理有限公司楚雄分公司未做到房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，事实上明显未提供符合行业标准的服务，因此原告存在严重违约，业主根据合同法第六十七条之规定，有权拒绝其履行交费的要求，合法地先履行抗辩权，且物管公司服务态度及差且管而不理，业主拒交物业费合理合法。3.云南七星物业管理有限公司楚雄分公司与楚雄市家缘尚品二期业主委员会签订的《物业管理委托合同》剥夺了被告作为业主的一切权利。业主的物业属于毛坯空置房，被告从未看到或收到过任何的催费通知书、信函及短信等，且物业管理费408元并未按合同规定计算，缴费催款通知书实属造假。4.被告的物业属于毛坯空置房，未产生过任何垃圾，不应交垃圾清运费，且代收垃圾处理费480元与缴费催款通知书代收垃圾处理费金额不符，也属造假。2012年1月1日至2016年12月31日止的物业管理费已过诉讼时效,应驳回原告的诉求;2017年1月1日至2019年12月31日双方当事人签订为期3年的楚雄市家缘尚品二期《物业管理委托合同》既无双方代表人签字，也无物管公司及业主委员会盖章，请求法院鉴定合同真伪和合同是否有效。如果合同真实有效，在诉讼时效时段内欠缴的物业费被告愿意缴纳5O%，但原告必须按合同规定协助被告处理好物业质量问题和安全隐患后被告才愿意如数缴纳。原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。原告也没有履行合同义务，房屋楼盖开裂严重，存在质量问题和安全隐患，原告需协调解决处理物业质量问题和安全隐患，尽快让被告早日入住。综上所述,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告七星物业公司为证明其诉讼主张,向本院提交了以下证据：1.物业管理合同；2.催款通知书；3.物管费决议、物业费收费公示；4.图片。被告陈凤仙针对其辩称向本院提交了房屋验收单、物业费收据、借条、短信记录、图片。本院认为，原告七星物业公司提交的证据1经质证，被告陈凤仙无异议，本院予以采信并在卷佐证；证据2、4能够证实原告七星物业公司对被告陈凤仙所欠的物管费以粘贴通知书的方式进行催收，本院予以采信；证据3能够证实原告七星物业公司收取物业费的标准，本院予以采信。被告陈凤仙提交的房屋验收单能够证实因房屋有瑕疵，被告陈凤仙未予接房的情况，本院予以采信；收据能够证实被告陈凤仙于2011年5月2日交纳物管费的情况，本院予以采信；借条、短信记录、图片能够证实因为被告陈凤仙家因为漏水问题与楼下住房进行协商的情况，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告陈凤仙系楚雄市云荷路家缘尚品二期15幢4单元401室房屋的业主。2012年6月3日，原告七星物业公司与家缘尚品二期业主委员会签订《家缘尚品二期物业管理合同》，约定原告七星物业公司为家缘尚品二期小区提供物业管理服务的期限为5年，即自2012年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费的收费标准按建筑面积每平方米0.55元/月收取，合同还对服务事项、服务质量、权利义务、违约责任等事项进行了约定。在物业管理服务期限届满前，原告七星物业公司受家缘尚品二期业主委员会委托继续为家缘尚品二期小区提供物业管理服务，自2017年1月1日至2019年12月31日,物业服务收费标准按建筑面积每平方米0.65元/月收取。被告陈凤仙自2012年至今未缴纳物业服务费。另查明，被告陈凤仙所有的家缘尚品小区二期15幢4单元401室房屋至今未装修入住。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：原告七星物业公司诉请的2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费是否超过诉讼时效？本院认为，云南七星物业管理有限公司楚雄分公司与家缘尚品二期业主委员会签订的《家缘尚品二期物业管理合同》，是双方在平等、自愿的基础上对家缘尚品二期小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。此合同对小区业主均具有约束力，原告七星物业公司依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。作为业主按时缴费则是应尽的义务，被告陈凤仙是该小区的业主，应当向原告七星物业公司交纳物管费。原告七星物业公司提交的证据能够证实其通过在被告陈凤仙门上张贴催收通知的方式对被告陈凤仙所欠的物业费进行过催收，且原告七星物业公司提供的服务是连续的，也是每年都对被告陈凤仙所欠的物业费进行催收，故本案诉请未超过诉讼时效。被告陈凤仙提供的证据能够证实自己的房屋因为漏水，与原告七星物业公司协商未果的情况，故本院酌情判决由被告陈凤仙支付原告七星物业公司物业管理费5926.40元。对于原告七星物管公司要求陈凤仙支付垃圾清运费512元的诉讼请求，因被告陈凤仙的房屋未装修入住，没有产生垃圾，故不应支付垃圾清运费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告陈凤仙在本判决生效之日起十日内支付原告云南七星物业管理有限公司自2012年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费5926.40元（款交本院）；二、驳回原告云南七星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈凤仙负担（未交，限于本判决生效后十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  冯素娟二〇二〇年十一月四日书记员  向 宇