海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初10159号   原告：黄垂腾，男，1991年5月6日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：XXX。   原告：李文娴，女，1989年11月6日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：XXX。   共同委托诉讼代理人：朱圣涛，北京大成（海口）律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：蒙庆祥，北京大成（海口）律师事务所实习律师。   被告：海南丰鹏实业投资有限公司，住所地海口市蓝天路**中建花园**首层。统一社会信息代码:9146010076748045XH。   法定代表人：温俊富，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘小平，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王蕾，海南瑞来律师事务所实习律师。   原告黄垂腾、李文娴与被告海南丰鹏实业投资有限公司（以下简称丰鹏公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告黄垂腾、李文娴的委托诉讼代理人朱圣涛、蒙庆祥及被告丰鹏公司的委托诉讼代理人刘小平、王蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告黄垂腾、李文娴向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告海南丰鹏实业投资有限公司向两原告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币25432.21元；2、本案诉讼费用由被告海南丰鹏实业投资有限公司负担。   事实与理由：2016年1月5日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市，建筑面积104.74平方米，每平方米7099.79元，总金额人民币743632元，合同签订当日买受人支付了总房款的33%合计243632元，剩余房款50万元申请银行按揭贷款支付。出卖人应当在2017年1月1日前，依约定将验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人直至2017年2月21日才将房屋交付给两原告。依据两原告与被告2016年1月5日签订的《海口市商品房买卖合同》第15条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买卖人办理房屋权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，出卖人2017年6月8日将房屋交付给两原告，房地产权属证书登记机构2020年5月15日才出具琼（2020）海口市不动产权第XXXXX号不动产权证书，随后两原告才领取了该产权证书，逾期342天（1072-730），购房总价款为人民币743632元，依照原被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》第15条约定，按每日已付房价款的万分之一计算，被告应向两原告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币25432.21元（743632元×0.0001×342天）。综上，两原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，两原告依约按时付清了购房款，履行了付款义务。并按被告的要求提供办理房地产权属证书的资料、办证费用，被告没有在该商品房买卖合同约定的期限内，即出卖人应当自房屋交付之日起730日内为两原告办妥房屋权属证书，构成违约逾期342天，应按约定向两原告支付违约金。   被告丰鹏公司辩称，第一，司法解释和《商品房买卖合同》均明确，只有因出卖人自身的原因逾期为买受人办证才承担违约责任。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”2.《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”3.《商品房买卖合同》第11页第6行“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。综上，《商品房买卖合同》约定的“为买受人办理房屋权属证书”是指出卖人收集完办证资料，向不动产登记部门递交申请办证资料，出卖人即完成了“为买受人办证”的义务，而不是要“买受人拿到不动产权属证书”才完成办证义务。因为，后续办证程序及发证时间由不动产登记部门办理、主导和决定，出卖人无法主导办理进程。本案中，被告已按《商品房买卖合同》约定履行了积极为被被告办理不动产权证书的义务，且在合同约定的时间前已向不动产登记部门递交了办证申请资料，至于不动产登记部门何时办理完《不动产权证书》，不是被告能控制的，因此被告不存在逾期为被被告办证的事实。   第二，15宗案件原告和被告丰鹏公司签订《海口市商品房买卖合同》。其中，关于约定我方应在具体时间将和本合同约定的商品房交付给买受人使用，我方都于合同约定时间之前将房屋给予部分原告使用，提前履行了交付义务。先部分原告主张从我方提前交房的日期开始计算办证时间，多为自己计算逾期办证利益，于法于合同都没有依据。且在《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”2016年5月30日国土资源部印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知“2016年是巩固拓展不动产统一登记成果，抓好不动产统一登记制度在基层落地的关键年，要力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证。”2016年7月，海口市不动产登记部门将房产证、土地证合并为《不动产权证书》。根据上述合同条款约定，被告丰鹏公司为被被告办理房屋《不动产权证书》的办证周期应为1090天。   第三、被告已按期向相关部门递交了符合办证申请的文件，切实履行了为被被告办理不动产权证的义务。2018年11月27日被告完成案涉祥泰家园小区所有房屋权籍数据关联业务；2018年11月30日起，被告通知小区所有业主办理完税、缴纳房屋维修基金、面积补差、提供证件复印件等，做好办理不动产权证书前期工作；2018年12月5日被告向不动产登记部门提交办证材料，不动产登记部门开始预审；2019年8月5日不动产登记部门受理了分户办证申请。在前述2019年12月28日前，被告已积极为被被告办理不动产权证书。   第四、根据海口市自然资源和规划局，2020年10月16日的回复函，说明案涉小区的办证时间2019年8月5日第一次受理，因为办证中心需要核实该项目的土地是否涉及转移及缴纳相关税费，所以暂缓了办理。第二次受理的时间为2019年12月26日，登薄时间为2019年12月31日，因在疫情期间影响办证，所以分户办证的时间为2020年的4月27日。所以，充分证明被告在合同约定的时间内，已经为所有业主办理房屋权证书，因办证中心核税及疫情原因，责任不在被告方，所以被告方不应在承担违约责任。综上，被告没有违反《商品房买卖合同》约定的时间为原告办理不动产证书。原告的诉讼请求没有法律依据和合同依据，请法院驳回其诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、海南增值税普通发票、海口中建物业管理有限公司出具物业管理费、装修管理费、电费、电梯使用费、垃圾清运费、燃气开户费、可是对讲机费等收款收据、不动产权证书，以上证据均有原件予以核对，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。被告提交的《权籍组数据关联确认单（现房》及查询确认单、《关于办理不动产权证相关事宜的公告》及《祥泰家园二期签收表》、海口市不动产首次登记申请书及登记回执、《申请书》、海资规[2020]13707号《海口市自然资源和规划局关于〈申请书〉的复函》，上述证据均有原件予以核对，原告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，故本院对被告提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。被告提交的海南省人民政府网站新闻“海口25日起实施不动产统一登记……”截图及海口日报2016年7月17日版网上新闻截图，原告对上述两份证据的关联性表示异议，因上述两份证据均可以查询到官方原始信息，且与本案待证事实存在关联，故本院对上述两份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年1月5日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市文明东板桥横路9号的祥泰家园2号楼六单元8层6-803房，房屋建筑面积共104.74平方米，购房总价款743632元；出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前90日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期90日以上的，买受人有权单方解除合同；如因买受人原因未提供资料及未付清房款、办证费用或不配合办理手续而造成办证逾期，出卖人不承担任何责任。该合同签订后，原告向被告付清了合同中约定的购房款。2016年7月25日，海南省正式实行新规，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。2017年5月13日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2018年11月27日，被告完成祥泰家园小区房屋的权籍组数据关联业务。2018年11月30日，被告向原告发出《关于办理不动产权证相关事宜的公告》，告知原告，被告自即日开展办证登记工作，并通知原告尽快至相关部门缴存契税和公共维修基金，等等。2020年5月15日，海口市自然资源和规划局为原告颁发了涉案房产的《不动产权证书》。之后，原告与被告因办理涉案房产不动产权证书的时间问题产生纠纷，遂成讼。   另查明，2020年9月21日，被告向海口市不动产登记中心提交《申请书》，请求该单位出具关于自被告2018年12月5日提交办理祥泰家园小区房屋权属证书预审资料起至该单位办结祥泰家园小区房屋权属证书事宜期间所有办证流程时间节点的回复函。2020年10月16日，海口市自然资源和规划局向被告出具海资规[2020]13707号《关于的复函》，内容为：“经查询不动产登记簿，你司办理祥泰家园项目1号楼、2号楼及地下室的国有建设用地使用权及房屋所有权-新建商品房首次登记，第一次申请受理时间为2019年8月5日，因核实该项目土地是否涉及转移及需缴纳相关税费，暂缓办理；第二次申请受理时间为2019年12月26日，登簿时间为2019年12月31日。因在疫情期间，影响申请办证。国有建设用地使用权/房屋-总证分户的申请受理时间为2020年4月27日，登簿时间为2020年4月28日”。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方应按照约定全面履行各自的义务。根据上述合同约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。因为房屋、土地权属证书办理政策发生变动，自2016年7月25日起，海口市的房屋、土地权属证书统一办理为不动产权证书，故合同约定的办证时间应当合并计算，被告应当于房屋交付后的1090天内为原告申请办理不动产权证书。经查，原告于2017年5月13日办理了涉案房屋的交接手续。根据上述合同约定，被告应于2020年5月7日前为原告办理不动产权证书。从海口市自然规划和资源局于2020年10月16日作出的《关于的复函》内容来看，涉案房地产项目办证流程分为两个环节，首先是办理新建商品房产权的首次登记，然后再办理总证分户的产权登记。上述复函中载明：“第二次申请受理时间为2019年12月26日，登簿时间为2019年12月31日。因在疫情期间，影响申请办证。国有建设用地使用权/房屋-总证分户的申请受理时间为2020年4月27日，登簿时间为2020年4月28日”。从上述内容可知，被告在向房地产管理部门申请办理涉案房屋不动产权登记的过程中，在2020年1月1日至2020年4月26日期间，存在因疫情原因而影响申请办证的不可抗力情形。因不可抗力导致办证时间的延迟，其责任依法不应由被告承担。经计算，从2017年5月13日至2019年12月31日，期间并未超过1090天，故被告不应当承担逾期办证的违约责任。原告的全部诉讼请求，依据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告黄垂腾、李文娴的诉讼请求。   案件受理费217.91元（原告已预交），由原告黄垂腾、李文娴负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 陈 佩      二〇二〇年十一月十七日   书记员 王隆智   书记员 陆小云   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。