广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初2238号原告：广州房盟房地产有限公司，住所地广州市番禺区×××××××××××，统一社会信用代码91440113MA59BP2A7Y。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：梁国峰，广东奇才律师事务所律师。委托诉讼代理人：何竞平，广东奇才律师事务所实习律师。被告：肇庆市海泰房地产开发有限公司，住所地肇庆市高要区××××××××（李学棠宅三楼302室），统一社会信用代码9144××××××××861400。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：赵燕聪，该公司员工。原告广州房盟房地产有限公司（以下简称房盟房地产公司）与被告肇庆市海泰房地产开发有限公司（以下简称海泰房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房盟房地产公司的委托诉讼代理人梁国峰、何竞平，被告海泰房地产公司的委托诉讼代理人赵燕聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房盟房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还定金人民币140000元及利息15598元（利息计算方法：利息以140000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年2月1日起计算至2019年8月19日，即140000×4.75%÷360×564=10418元；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月31日，即140000×3.85%÷360×346=5180元）；2.请求判令被告立即支付销售奖励金6000元及利息668.5元（利息计算方法：利息以6000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年2月1日起计算至2019年8月19日，即6000×4.75%÷360×564=446.5元；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月31日，即6000×4.85%÷360×346=222元）；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告素有业务往来，双方于2017年11月10日签订《代理销售协议》，原告代理销售被告名下的海泰华庭商品房。根据协议约定，原告向被告支付销售定金400000元，并且原告每成功销售一套商品房，被告奖励原告2000元/套，以及原告的客户成功购买一套商品房则需向被告缴纳1-2万元的定金，该定金由原告收取以冲减原告支付给被告的400000元销售定金。原告于2017年11月10日向被告支付了销售定金400000元，并且原告已成功销售了三套商品房，抵扣了60000元定金。后来由于被告的原因，协议没继续履行。截止至今被告尚欠原告销售定金140000元和销售奖励6000元。经原告多次催促，被告至今仍未退还剩余的定金和支付销售奖励，被告拖欠款项的行为已严重损害原告的合法权益。因此，为保障原告的合法权益，特诉诸法院，盼判如所请。被告海泰房地产公司辩称，一、关于原告的诉讼请求1中请求返还利息15598元，我方的意见是《代理销售协议》第二条第2点注明“该笔款在甲公司留存期间不产生利息费用。”虽然约定的代理期间是到2018年1月31日结束，但原告因合约期间的销售情况不理想便向我方提出按原协议的内容让他们继续代理。我方也同意了他们的请求，虽然只是口头的约定，但是事实也是这样执行的。原告代位销售的A605房就是很好的证明。A座605房是在2018年4月1日签订的购房协议书，2018年4月9日原告代为收取了客户3万元的定金，2019年2月18日客户才签订的购房合同，我公司才收到了首期的房款。二、关于原告的诉讼请求2中请求支付销售奖励6000元及利息。我方的意见是《代理销售协议》第三条的约定“为激励乙方开拓所代理的市场，乙方每成功销售一套，甲方奖励乙方人民币2000元/套。”因此，必须完成了所有销售流程才算成功销售，而2017年11月25日，原告代为收取了A座1002房定金10000元，但该客户交定金后，弃定了，因此，房盟房地产公司并没有成功销售，不满足奖励条件。另外，原告所代理销售的A605房是在2019年2月18日才签订了购房合同，因此，奖励也是在这天之后计算，不应从2018年2月1日起计算利息。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。另外，2017年11月10日，海泰房地产公司（甲方）与房盟房地产公司（乙方）就房盟房地产公司代理销售海泰房地产公司海泰华庭商品房一事，签订了《代理销售协议》，内容包括（摘录）：一、代理权及代理方式1、甲方授予乙方代理销售权，代理期间到2018年1月31日止，甲方保留直接销售的权利。二、甲、乙双方的权利和义务2、乙方须预先向甲方支付销售定金人民币40万元整（该笔款在甲方公司留存期间不产生利息费用）；6、甲乙双方账户为：甲方开户银行：广东农村商业银行，户名：杨某1，账号：621×××××××××××××046；乙方开户银行：中国农业银行，户名：张某1，账号：622×××××××××××××910。三、激励条款为激励乙方开拓所代理的市场，乙方每成功销售一套，甲方奖励乙方人民币2000元/套，支付方式为月结，乙方收到奖励款后开具收据给甲方。五、定金退还方式1、乙方的客户成功购买一套房屋需向甲方交纳1万元或2万元的定金，这笔定金由乙方收取，以冲减乙方预先支付甲方的40万元销售定金，直至40万元销售定金冲减到10万元时，再继续充值40万元到甲方指定账户上，若代理期间这40万元定金尚未冲减完的，剩余部分甲方需在乙方代理期结束后三个工作日退回乙方，否则乙方有权追究甲方的法律责任。2、乙方成功向客户收取定金后，开具相应金额的收据给甲方。2017年11月10日，房盟房地产公司通过网上银行向杨某1（收款账户621×××××××××××××046）转账40万元，同日，海泰房地产公司出具《收据》给房盟房地产公司收存。房盟房地产公司向本院提交了四份《收据》，证实了房盟房地产公司总共收取客户支付的6万元销售定金来冲减房盟房地产公司预先向海泰房地产公司支付的40万元销售定金。其中，编号为0013950的《收据》载明“今收到海泰房地产公司退回B座401单位预付销售定金18000元整”；编号为0013951的《收据》载明“今收到海泰房地产公司退回B座401单位预付销售定金2000元整”；编号为0013952的《收据》载明“今收到海泰房地产公司退回A座1002单位预付销售定金10000元”；编号为0013953的《收据》载明“今收到海泰房地产公司退回A座605单位预付销售定金30000元整”。房盟房地产公司向本院提交了《肇庆高要区活道镇海泰华庭成交数据》，主张房盟房地产公司总共收取了三套商品房的销售定金。其中，房号B-401商品房成交日期为2017年11月18日，客户名字林少芳，交纳定金（抵扣保证金）20000元；房号A-1002商品房成交日期为2017年11月25日，客户名字陈玉群，交纳定金（抵扣保证金）10000元；房号A605商品房成交日期为2018年4月1日，客户名字梁建华，交纳定金（抵扣保证金）30000元。海泰房地产公司向本院提交了A座1002商品房的《购房协议书》《商品房买卖合同（预售）》《现金缴款单》以及广东农信高要农商银行电子回单等证据，主张海泰华庭A座1002商品房的买受人为周倩影，并非陈玉群，房盟房地产公司没有成功销售海泰华庭A座1002商品房。海泰房地产公司向本院提交了A座605号商品房的《购房协议书》《商品房买卖合同（预售）》，主张房盟房地产公司与海泰房地产公司一直按《代理销售协议》内容执行。2018年8月20日，海泰房地产公司通过广发银行向房盟房地产公司转账100000元；2019年3月12日，海泰房地产公司通过广发银行向房盟房地产公司转账50000元，并附言“退保证金”；2020年1月16日，海泰房地产公司通过超级网银向房盟房地产公司转账50000元，并附言“海泰房地产退保证金”。庭审中，海泰房地产公司确认尚欠房盟房地产公司销售定金14万元未返还。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。本院对相关问题分析如下：一、关于《代理销售协议》的问题1．《代理销售协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。2．《代理销售协议》约定了“甲方授予乙方代理销售权，代理期间到2018年1月31日止”，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“附终止期限的合同，自期限届满时失效”的规定，《代理销售协议》于2018年1月31日期限届满。二、关于返还销售定金的问题海泰房地产公司与房盟房地产公司签订的《代理销售协议》于2018年1月31日期限届满，根据《代理销售协议》中“若代理期间这40万定金尚未冲减完，剩余部分甲方需在乙方代理期结束后三个工作日退回乙方”的约定，海泰房地产公司应在代理期限届满后返还未冲减完的销售定金给房盟房地产公司，因此，房盟房地产公司诉请海泰房地产公司返还尚欠的销售定金14万元，符合法律规定，本院予以支持。三、关于逾期返还销售定金的利息问题《代理销售协议》中对返还销售定金的期限有明确的约定。海泰房地产公司主张，其与房盟房地产公司签订的《代理销售协议》虽然已届满，但海泰房地产公司与房盟房地产公司又达成口头协议，约定由房盟房地产公司继续代理。房盟房地产公司对此予以否认。房盟房地产公司在代理期间届满后将海泰华庭A座605号商品房出售的行为，不能直接推定海泰房地产公司与房盟房地产公司又达成口头协议，也不代表海泰房地产公司可不按《代理销售协议》约定返还保证金给房盟房地产公司，因此，海泰房地产公司的抗辩意见，本院不予采纳。海泰房地产公司应依约在2018年1月31日后三个工作日内（即2018年2月5日前）将未冲减完的销售定金14万元返还给房盟房地产公司。海泰房地产公司未按约定返还销售定金，构成违约，因此，房盟房地产公司诉请海泰房地产公司支付拖欠销售定金的利息，符合法律规定。因《代理销售协议》中未约定逾期利息的计算方法，本院酌定利息的计算方法为：以尚欠的销售定金14万元为基数，自2018年2月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算；自2019年8月19日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率计算。四、关于销售奖励金的问题1.《代理销售协议》约定了“乙方每成功销售一套，甲方奖励乙方人民币2000元/套，支付方式为月结”。根据房盟房地产公司提交的《肇庆高要区活道镇海泰华庭成交数据》，并结合双方的庭审陈述，本院确认房盟房地产公司在代理期间为海泰房地产公司销售了海泰华庭B座401号商品房，海泰房地产公司应当向房盟房地产公司支付销售奖励金2000元。2.房盟房地产公司于2017年11月25日收取了陈玉群认购海泰华庭A座1002号商品房的定金，该定金仅具有为订立商品房买卖合同作担保的作用，不能据此认定海泰华庭A座1002号商品房已成功销售给陈玉群。另外，海泰房地产公司提交A座1002商品房的《购房协议书》《商品房买卖合同（预售）》《现金缴款单》以及广东农信高要农商银行电子回单等证据，证实了海泰华庭A座1002商品房的买受人为周倩影。因此，房盟房地产公司主张海泰华庭A座1002号商品房已成功销售给陈玉群，没有事实和依据，本院不予支持。3.《代理销售协议》中约定的代理期间已于2018年1月31日届满，结合本案的实际情况，虽然海泰华庭A座605号商品房是在代理期间届满后出售，但房盟房地产公司在代理期间在促成海泰华庭A座605号商品房买卖的过程中提供了媒介服务，并在代理期间届满后将海泰华庭A座605号商品房出售，房盟房地产公司可以主张海泰房地产公司支付相应的报酬，因此，本院酌定海泰房地产公司参照《代理销售协议》约定的激励条款，向房盟房地产公司支付销售奖励金2000元作为报酬。综上，本院认定海泰房地产公司应当向房盟房地产公司支付销售奖励金4000元。五、关于支付逾期销售奖励金的利息问题《代理销售协议》约定“乙方每成功销售一套，甲方奖励乙方人民币2000元/套，支付方式为月结”。房盟房地产公司在约定的代理期间为海泰房地产公司销售了海泰华庭B座401号商品房，因此，海泰房地产公司应依约向海房盟房地产公司支付2000元的销售奖励金。海泰房地产公司未依约支付销售奖励金，构成违约，房盟房地产公司主张海泰房地产公司赔偿逾期支付销售奖励金的利息，符合法律规定，本院酌定利息的计算方法为：以销售奖励金2000元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算；自2019年8月19日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率计算。综上所述，房盟房地产公司的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持；不符合法律规定的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告肇庆市海泰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还销售定金140000元给原告肇庆市海泰房地产开发有限公司。二、被告肇庆市海泰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期返还销售定金的利息给原告肇庆市海泰房地产开发有限公司（利息以尚欠的销售定金140000元为基数，自2018年2月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算；自2019年8月19日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率计算）。三、被告肇庆市海泰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付销售奖励金4000元给原告肇庆市海泰房地产开发有限公司。四、被告肇庆市海泰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期支付销售奖励金的利息给原告肇庆市海泰房地产开发有限公司（以销售奖励金2000元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算；自2019年8月19日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，由原告肇庆市海泰房地产开发有限公司负担65.53元、被告肇庆市海泰房地产开发有限公司负担1707.47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 陈建成二〇二〇年十一月十日法官助理 邓瑞君书 记 员 黄雅君