广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8409号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢丹丹，女，汉族，住广西壮族自治区灵山县。委托诉讼代理人：叶永亮，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张金淑，女，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：聂杰英，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘倩华，广东人可和律师事务所实习律师。上诉人卢丹丹因与被上诉人张金淑租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢丹丹上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回张金淑全部诉讼请求；3.改判支持卢丹丹全部反诉请求；4.一审、二审诉讼费用全部由张金淑承担。事实与理由：一、一审法院脱离张金淑的诉讼请求范围。判决认定涉案合同约定因卢丹丹违约导致涉案合同解除有权不返还保证金、装修费用等。虽然涉案合同记载张金淑有权利没收保证金，但本案张金淑没有提出没收保证金的诉讼请求，依据人民法院不告不理原则，一审法院不得对属于卢丹丹所有的保证金直接扣减。故卢丹丹反诉主张返还保证金有事实依据。二、一审法院以卢丹丹拖欠租金的行为作为核心理由，驳回卢丹丹的反诉请求不公平。2019年11月20日，张金淑在没有通知卢丹丹的情况下强行锁门，直接导致了卢丹丹店铺倒闭，一审法院对此行为进行了司法支持，将会直接导致社会多种效仿行为。虽然涉案商铺的所有权归属张金淑所有，但在没有约定的情况下，张金淑不得强行赶跑卢丹丹的员工并锁门。通过诉讼主张腾退商铺等主张才是合法途径，私自对承租人强行锁门行为与强盗无异，导致不良社会效果包括商誉损失、员工工资结算问题、物品处理问题等。三、卢丹丹支付租金的流水符合一定的交易习惯，一审法院直接认定卢丹丹拖欠租金与实际不符。涉案两份租金支付明细显示，卢丹丹一直足额交租，仅在部分月份支付了约二分之一的租金。因为道路不通导致生意不佳，卢丹丹向张金淑主张租金减免，张金淑当月没有提出过异议，可视为当时张金淑对租金减免是认可的。张金淑在本案出尔反尔。综上，一审法院超出诉讼请求范围自行决定了没收卢丹丹的保证金，全额支持张金淑的诉讼请求，有违合理公平原则，应支持卢丹丹的上诉请求。张金淑辩称，一、张金淑依据合同约定没收押金是合理的。张金淑与卢丹丹签订的《商铺租赁合同》第五条约定，乙方逾期缴纳租金等费用，逾期15日以上，甲方有权收回商铺并没收全部押金。在本案中，卢丹丹严重违反每月28日前支付当月租金的约定，截止一审起诉之日，欠付的租金已达60360元，给张金淑造成了经济损失。因此，张金淑没收卢丹丹的押金符合合同约定。二、因卢丹丹所欠租金金额较高，张金淑多次催告，卢丹丹一直未回复且未还款，张金淑锁门实属无奈之举，且张金淑在锁门之前已告知卢丹丹，只要卢丹丹缴清欠款后张金淑可以立即开门，但卢丹丹一直拒绝接听张金淑电话。因此，张金淑的锁门行为是合理的，且不必然影响案涉店铺的经营。此外，卢丹丹不能以此为由拒绝支付租金，案涉合同中并无约定卢丹丹可以此抗辩。三、张金淑与卢丹丹间不存在减少租金的合意，双方一直按照合同约定履行。在卢丹丹承租前到过现场，知道涉案商铺门口的道路已在维修。减少租金一直是卢丹丹单方面要求，张金淑并未同意。卢丹丹未提供证据证明双方曾达成减少租金的协议。卢丹丹每月不定期分多批转账予张金淑及张金淑丈夫，但款项都不足以支付当月租金，张金淑在结算后确认其所欠租金金额为60360元。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故卢丹丹的上诉理由不能成立，应予驳回张金淑向一审法院起诉请求：1.判决解除张金淑与卢丹丹签订的商铺租赁合同；2.判决卢丹丹支付2019年7月1日至11月30日期间的租金60360元及迟延履行违约金（以每月所欠租金为本金按年利率24%自每月28日起计至实际清偿之日），清偿欠交2019年11月管理费1059.21元；3.判决本案诉讼费用由卢丹丹承担。卢丹丹向一审法院反诉请求：1.判决张金淑向卢丹丹返还二个月租金24144元；2.判决张金淑退还卢丹丹保证金18108元；3.本案诉讼费用由张金淑承担。一审法院认定事实：2017年5月22日，张金淑（甲方）与卢丹丹（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方是位于广东省佛山市南海区（以下简称涉案商铺）的合法产权人，甲方拟出租、乙方拟承租涉案商铺，建筑面积114.98平方米，租期自2017年8月22日起至2022年8月21日止，甲方同意在2022年8月22日前将涉案商铺按届时现状移交给乙方；2017年8月22日至2020年8月21日，租金标准为12072元/月；自计租日起，乙方现支付甲方2017年8月22日至2017年9月21日租金，租金12072元，之后每1个月为一个交租期，应在每个月28日前支付当月租金；乙方在合同签订同时向甲方一次性交纳相当于45日的租金作为履约保证金，即18108元，如乙方未能如约交纳租金，或违反合同项下承诺人承诺、造成损失，甲方有权从保证金中直接扣除所欠租金或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索，乙方应在接到甲方通知后7日内补足保证金；逾期未补足的，乙方应按合同第五条承担违约责任；乙方逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额5%的迟延履行违约金，如逾期15日以上，甲方有权收回商铺并没收全部押金；乙方应在交还涉案商铺前结清租金、物业管理费、能源费等全部费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方搬离其物品，由此导致损失和责任全部由乙方自行承担；乙方未能按约定归还涉案商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时如租金两倍的占有使用费，其甲方有权采取封门、自行或委托他人清离铺内物品等措施，因此导致损失和责任由乙方承担；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金、装修费用及乙方已交纳的其他款项；因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费、能源费等按实际发生租期结算，甲方应返还两个月租金并赔偿乙方装修等损失费用。双方并约定其他权利义务。2019年11月27日，佛山万达广场金街管理处出具《管理费欠费提示单》，该提示单写明截止至2019年11月，北4栋102铺（初萃）商户尚有2019年11月1日至2019年11月30日共计1个月1059.21元物业管理费未缴纳。2019年11月28日，张金淑向卢丹丹邮寄发出《解除合同通知书》，该通知书写明张金淑于2019年11月28日按照合同规定的送达地址及方式向卢丹丹有效送达解除合同通知书后，如卢丹丹未在15日内提出书面异议，涉案合同即于2019年12月13日终止，届时，张金淑将依法有权清走存放在商铺内所有物品并重新取得对商铺的实际控制。该邮件被退回。张金淑亦通过微信方式将该解除合同通知书发送给了卢丹丹。另查明，张金淑提供的《卢丹丹两铺租金应收明细表》列明了卢丹丹已付款项情况及对应的交租月份，且每月的收租金额与张金淑、卢丹丹签订的两份租赁合同约定的租金标准的总和相符（2018年1月21日缴纳的2017年11月22日至2017年12月21日期间的租金少交40元除外）；在该明细表中，张金淑明确卢丹丹从2019年6月22日起未向张金淑支付租金。卢丹丹提供的《卢丹丹租金支付明细》仅列明了2017年12月开始的租金支付情况，且该明细所载明的23个交租月份中有12个交租月份与张金淑、卢丹丹签订的两份合同约定的交租标准的总和不相符，不相符部分的月份所涉及的租金支付金额均不相同（仅2017年12月与2018年1月相同）；在该明细表中，卢丹丹陈述其已向张金淑支付至2019年10月份的租金。对比张金淑、卢丹丹提供的明细表，卢丹丹提供的《卢丹丹租金支付明细》所列明的付款记录均包含在张金淑提供的《卢丹丹两铺租金应收明细表》中，张金淑所列明的已收租金金额明显高于卢丹丹所列明的已付租金数额。又查明，涉案商铺已办理不动产权证。再查明，一审法院于2020年1月22日立案受理张金淑与卢丹丹租赁合同纠纷一案[案号：（2020）粤0605民初2849号]，在该案中，一审法院经审理查明卢丹丹向张金淑承租了广东省佛山市南海区，双方约定就101号铺在2017年8月22日至2020年8月21日期间的租金标准为11795元/月。2020年1月22日，张金淑提起本案诉讼。诉讼中，张金淑、卢丹丹均确认张金淑在2019年11月20日将涉案商铺上锁；卢丹丹在2020年5月31日将放置在涉案商铺内的物品全部搬离。卢丹丹明确表示同意支付2019年11月20日之前的管理费，但之后的管理费应该由张金淑自行承担。一审法院认为，涉案商铺已办理产权登记，合法适租，张金淑、卢丹丹签订的涉案合同系签订各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张金淑主张卢丹丹从2019年6月22日起未支付租金并明确其在租赁期间收取租金的金额及方式，卢丹丹作为付款义务方，其提供的付款凭证所列明的金额均已包含在张金淑确认的已收款金额中，且张金淑确认收取的金额明显高于卢丹丹举证证明的付款金额，现卢丹丹提供的证明不足以证明其已向张金淑支付了2019年6月22日至2019年10月期间的租金应自行承担相应不利后果，故一审法院认定卢丹丹从2019年6月22日起未向张金淑支付租金。张金淑在本案中要求卢丹丹从2019年7月1日起支付欠付租金是其自行处分权利的行为，一审法院依法予以准许。张金淑、卢丹丹均确认张金淑在2019年11月20日将涉案商铺上锁，故从2019年11月21日起卢丹丹实际已无法正常涉案商铺，故涉案商铺的租金应计算至2019年11月20日止。综上，经核算，卢丹丹应向张金淑支付2019年7月1日至2019年11月20日期间的租金56349元[（12072元/月÷30日×21日）+（12072元/月×3个月）+（12072元/月÷31日×30日）]，张金淑诉请超出核定部分，一审法院依法不予支持。卢丹丹存在欠付租金的违约行为且其欠付租金的期间已达到涉案合同约定的张金淑可收回涉案商铺的条件，故张金淑的锁门行为并不构成违约，卢丹丹认为张金淑违约、其具有不安抗辩权的抗辩辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。张金淑、卢丹丹在签订涉案合同时，卢丹丹陈述的路障即已存在，涉案合同亦未约定张金淑负有拆除路障的义务，且卢丹丹亦未提供证据证明双方因路障问题协商降低租金，故卢丹丹认为2018年4-8月、11月期间的租金应按约定标准一半收取的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳。涉案合同虽约定卢丹丹逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应支付应付未付金额5%的迟延履行违约金，但该违约金标准过高，一审法院基于公平合理、诚实信用原则，考虑张金淑的实际损失情况，酌定上述违约金标准调整为日万分之五标准计算。涉案合同约定租期自2017年8月22日起至2022年8月21日止，计租日起，卢丹丹先支付张金淑2017年8月22日至2017年9月21日租金12072元，之后每1个月为一个交租期，应在每个月28日前支付当月租金，根据该约定，张金淑、卢丹丹在涉案合同中约定的交租期应为当月22日至次月21日。卢丹丹逾期支付2019年7月1日至2019年11月20日期间的租金，应从每个交租期的29日起至实际清偿日计付逾期付款违约金予张金淑；即卢丹丹应以8450元（12072元/月÷30日×21日）为本金从2019年6月29日起、各以12072元为本金从2019年7月至9月每月的29日起、以11683元（12072元/月÷31日×30日）为本金从2019年10月29日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予张金淑，张金淑对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。涉案合同约定涉案商铺的物业管理费由卢丹丹承担，卢丹丹在诉讼中亦表示其同意向张金淑支付2019年11月1日至2019年11月20日期间的物业管理费，故经核算，卢丹丹需向张金淑支付该期间的物业管理费706元（1059.21元÷30日×20日）。因张金淑将涉案商铺上锁，故从2019年11月21日起卢丹丹实际已无法正常涉案商铺，故其后的物业管理费应由张金淑自行承担，其对物业管理费的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。卢丹丹从2019年6月22日起未向张金淑支付租金已构成违约，依据涉案合同约定张金淑有权解除涉案合同。现张金淑通过邮寄、微信方式向卢丹丹发出《解除合同通知书》，要求涉案合同于2019年12月13日终止，卢丹丹对此未提出异议，故一审法院确认涉案合同于2019年12月13日解除。虽然张金淑在2019年11月20日将涉案商铺上锁，但张金淑、卢丹丹均未要求解除涉案合同，故对卢丹丹认为涉案合同于2019年11月20日解除的主张，一审法院依法不予采纳。涉案合同约定因卢丹丹违约导致涉案合同解除，张金淑有权不返还保证金、装修费用；涉案合同因张金淑违约解除的，张金淑应向卢丹丹返还两个月租金并赔偿卢丹丹装修等损失费用。现涉案合同因卢丹丹违约解除，张金淑有权没收卢丹丹的保证金，且无需返还两个月租金予卢丹丹，故一审法院对卢丹丹要求张金淑退还保证金18108元并返还两个月租金24144元的反诉请求均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认张金淑与卢丹丹于2017年5月22日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月13日解除；二、卢丹丹应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金56349元予张金淑；三、卢丹丹应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费706元予张金淑；四、卢丹丹应以8450元为本金从2019年6月29日起、各以12072元为本金从2019年7月至9月每月的29日起、以11683元为本金从2019年10月29日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予张金淑，本项随上列第二项清；五、驳回张金淑的其他诉讼请求；六、驳回卢丹丹的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费5632.12元，由张金淑负担25.12元，由卢丹丹负担5607元。反诉费428.15元，由卢丹丹负担。二审期间，卢丹丹、张金淑均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.卢丹丹是否欠付张金淑租金和管理费；2.张金淑是否应向卢丹丹返还租金、赔偿装修损失、返还物品和退还保证金。一、关于卢丹丹是否欠付张金淑租金和管理费的问题涉案商铺已办理不动产权证。张金淑与卢丹丹签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该合同约定租金标准为12072元/月，承租人应在每个月28日前支付当月租金。张金淑称卢丹丹从2019年7月起未缴纳租金，卢丹丹提交的支付证据亦未显示从2019年7月起缴纳租金。卢丹丹认为商铺门口道路不便通行故应减少租金的主张没有证据支持，张金淑亦予以否认。张金淑于2019年11月20日锁门，一审法院亦相应将卢丹丹的交租期间计算至2019年11月20日无误。故一审法院确认卢丹丹拖欠张金淑租金并应支付2019年7月1日至2019年11月20日的租金55056元和以每日万分之五计付逾期付款违约金并无不当，本院依法予以维持。关于2019年11月物业管理费1059.21元，卢丹丹欠费未交，张金淑予以垫付。一审法院判决卢丹丹向张金淑支付该笔费用并无不当，本院依法予以维持。二、关于张金淑是否应向卢丹丹返还租金、赔偿装修损失、返还物品和退还保证金的问题《商铺租赁合同》约定乙方在合同签订同时向甲方一次性交纳相当于45日的租金作为履约保证金，如逾期15日以上，甲方有权收回商铺并没收全部押金；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金、装修费用及乙方已交纳的其他款项。如第一个焦点所述，卢丹丹尚欠张金淑近五个月的租金未支付，其诉请张金淑返还租金没有事实和法律依据。依照《商铺租赁合同》约定，该合同因卢丹丹逾期未交租金而解除，张金淑有权不返还保证金和装修费用。加之卢丹丹于2020年5月31日已经将属于自己的物品取回，故一审法院判决驳回卢丹丹要求张金淑返还租金、赔偿装修损失、返还物品和退还保证金的诉请，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，卢丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2282.67元，由上诉人卢丹丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月十三日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏