成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初13953号 原告：涂远利，女，1987年5月2日出生，汉族，住湖北省浠水县。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 原告涂远利与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2020年10月16日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告涂远利向本院提出诉讼请求：1.请求判令金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金14,340元；2.请求判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；3.请求判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即12,906元；4.本案诉讼费由金美公司承担。事实和理由：涂远利与金美公司于2017年8月2日签订了《房屋租赁合同》，约定涂远利将其所购的位于成都市金牛区长青路88号金美国际×房屋租赁给金美公司。合同还约定租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中从2018年1月1日至2020年12月31日止，月租金标准为3,585元/月，租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，由房屋开发商将租赁房屋交付给金美公司。合同履行初期，金美公司尚能按约支付租金。自2019年10月15日起，金美公司无故拖欠租金，并于2019年12月31日向涂远利发出《终止通知书》，涂远利同意解除合同，并多次催促金美公司配合办理收房手续，金美公司置之不理，直至2020年3月9日才事实上归还房屋。金美公司无故拖欠房屋租金又违约解除合同。为维护涂远利的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，由于案件所涉房屋位于不同楼层及位置，且对应的实际经营业态差异巨大，请求按实际经营业态分类审理裁判。金美公司于2019年8月根据智选假日酒店要求装修完毕，并自2018年1月起至2019年8月31日向业主支付租金，因市场因素发生变化，金美公司于2019年9月开始与业主协商租金调整，仅部分业主签订了房屋租赁补充合同，部分酒店业态的业主为达到收回房屋自己经营酒店的目的，在金美国际业主微信群煽动不明真相的业主：金美物业用很低的租金单价出租房屋，一起收长达十年租金，收到后跑路。为处理群体闹事，2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日之前收房，并在房屋整体移交清单上签字确认。因临近春节，业主一直拖延收房，至疫情发生，所有服务业、旅游业停业，酒店业主后于2020年3月1日开始陆续强制收回房屋。业主收回房屋不与成都一镁满酒店管理公司签订租赁合同，终止与六洲酒店管理公司的加盟合同，金美公司将面临酒店经营公司和酒店加盟公司的双重巨额赔偿，故金美公司对2019年9月1日后的房租及终止合同造成的违约金均不应支付。金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果；同时，金美公司与业主方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，请求法院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金外的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，甲方涂远利（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区长青路88号“金美国际”×，房屋建筑面积：55.16平方米”，“甲方将自己拥有的上述房屋交付乙方承租”，承租期限2018年1月1日至2027年12月31日。双方约定房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取，其中，2018年1月1日至2020年12月31日止，月租金标准为3,585元/月。租金支付方式为“每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金”，合同同时约定金美公司的违约处理是：在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补涂远利损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但涂远利应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经涂远利或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美物业原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美物业应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定……。 合同签订后，涂远利依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予第三人经营酒店，并将收取的房屋租金支付给涂远利，至2019年9月，金美公司就未再支付涂远利租金。 2019年12月31日，金美公司向涂远利发出《终止通知书》，内容为“自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。”，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续，涂远利亦同意解除合同。 另查明，1.案涉房屋已由涂远利收回。 2.2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、《回函》、快递单、物流信息、《金美国际房屋移交清单》、会议签到表、张贴照片及庭审中涂远利与金美公司书面答辩状的一致陈述等证据在案予以证实。 本院认为，涂远利与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定涂远利与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于涂远利主张金美公司支付从2019年9月1日起至合同解除之日止即2019年12月31日的租金14,340元的诉讼请求。经查，金美公司向涂远利支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向涂远利发出《终止通知书》时，均再未向涂远利履行租金支付义务。金美公司对于未向涂远利支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向涂远利支付2019年9月至2019年12月期间的租金;因《房屋租赁合同》约定“2018年1月1日至2020年12月31日止，月租金标准为3,585元/月”，本院确定金美公司应向涂远利支付的租金为：14,340元（3,585元/月*4月），故本院对涂远利的该项诉讼请求予以支持。 对于涂远利主张金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。金美公司抗辩其作为中介性质的公司，为业主提供中介平台，且因疫情原因收不到商户租金。经查，涂远利与金美公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，房屋实际承租方未向金美公司支付租金，故金美公司也未再向涂远利支付房屋租金。本院认为，双方合同于2019年12月31日解除后，并未约定其后租金仍应由金美公司向实际承租人收取并支付给涂远利，双方在合同解除后，涂远利也负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，涂远利未能举证证明未实际收回房屋系金美公司过错导致，因涂远利的该项主张依据不足，本院对涂远利的该项诉讼请求不予支持，但不影响涂远利向案涉房屋实际承租人另行主张权利。 对于违约金。涂远利主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即12,906元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向涂远利支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因涂远利未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向涂远利支付违约金3,585元。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向涂远利支付租金14,340元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向涂远利支付违约金3,585元； 三、驳回涂远利的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费342元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由涂远利先行支付，金美公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给涂远利）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  黄小龙