广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39346号原告：朱亚萍，女，1987年12月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：凌珍权，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市富昌房地产开发有限公司，住所地广州市天河区体育东路108号西座708房，统一社会信用代码914401013210732861。法定代表人：罗晓峰。委托代理人：苏文卿，广东济方律师事务所律师。原告朱亚萍诉被告广州市富昌房地产开发有限公司（以下简称“富昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱亚萍及其委托代理人凌珍权、被告富昌公司的委托代理人苏文卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚萍诉称：原告于2017年9月17日与被告签订《金地·天河公馆【认购书】》(编号：【金地·天河公馆】认字0002200，以下简称“案涉认购书”)，认购位于广州市天河区金地天河公馆项目的5栋804单元（以下简称“案涉房屋”），预测建筑面积89.11平方米，合同总价款为3613083元。原告在签署认购书当天支付定金200000元，并按照约定支付首期楼款1453083元。2017年9月23日，原告应被告通知，到被告售楼部签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件和补充协议，以下简称“案涉预售合同”）。原告签署合同之后，被告以公司需后补盖章及备案为由，收回全部合同，一直未将该合同交给原告。此后，原告多次催促被告办理网签备案手续，被告均以政府限价、客户排队等理由拒绝。2018年11月14日，被告以2017年9月23日签署的合同已经过期为由，通知原告再次签署广州市商品房买卖合同即《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件和补充协议，以下简称“案涉现售合同”）。但被告提供的合同与原告2017年9月23日签订的案涉预售合同内容不一致，被告单方面将“延期交楼即算违约”变更为“延期一年交楼不算违约，卖方不承担违约金”，以及“交楼不通水、通电、通气即算违约”变更为“交楼一年内不通水、通电、通气不算违约，卖方不承担违约金”。原告要求被告以2017年9月23日的合同内容重新签署，遭到被告的拒绝。2019年1月15日，被告向广州市天河区人民法院起诉，法院判决解除原告与被告签署的案涉认购书。在诉讼过程中原告得知，被告一直未在原告已签署的案涉预售合同上签字盖章。而在被告2019年1月3日的通知书里却声称合同已正式签署，被告的员工之前也告知原告合同已经签署盖章，多次误导原告。正是由于被告的恶意拖延行为，导致合同无法按期履行，合同的解除是由于被告方的违约导致。合同解除后，原告方须另行购买其他房屋，目前该地段的房价与原告购买当时的价格上涨了12000至15000每平方米，而被告却因违约而获利。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿原告定金200000元；2、被告赔偿原告房价上涨的损失1068320元（12000元/平方米×89.11平方米）；3、被告支付原告利息损失110245元【以被告于2019年4月28日退回的1453083元（含定金）为本金，自2017年9月23日起计至2019年4月28日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算】；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告富昌公司辩称：一、被告系因与原告未能就网签合同达成一致的意思表示，方才未能办理网签手续并且最终解除买卖合同关系，并非被告过错导致。1、原告与被告于2017年9月27日签订的案涉认购书，已手写备注：“由于现时广州市商品房买卖合同网签速度非常缓慢，开发商不能承诺业主在三个月内安排网签，只能按照正常交易及付款顺序排签，请知悉！”根据该条款可知原告明确知悉签订案涉认购书时的网签情况，速度非常缓慢，并非被告故意拒绝与原告签订网签合同、办理网签手续，更非被告有意隐瞒网签情况以至于无法办理网签，无法网签完全系客观的原因导致，被告对此并无过错。2、从原告提交的其与被告工作人员朱翠娟的微信聊天记录可知，被告一直都希望尽早与原告达成一致的意思表示，协商签订新的网签合同，尽快完成交易，被告没有任何理由和动机故意拖延或拒不推动办理网签手续。3、原告在被告提供案涉现售合同之后，对于合同条款提出多项反对意见，已构成对原告的新要约，被告不认可其反对意见，无法承诺，故双方无法达成一致合意，过错并不在被告。4、（2019）粤0106民初1643号民事判决书已经判令解除案涉认购书，但根据判决书中的认定解除案涉认购书并非基于被告负有过错，而是原告与被告就网签合同未能达成一致的意思表示。二、因原告缴纳的20万元定金已转化为购房款，依法不再适用定金罚则，且被告已于（2019）粤0106民初1643号民事判决书作出后将全部款项退还原告，原告主张赔偿定金没有事实和法律依据。根据案涉认购书2.1条的约定，原告签订认购书时缴纳的20万元，实际已经包含在首期房款1453083元之中，构成房款的一部分，因此，该20万元不适用定金罚则。三、原告诉请利息损失110245元并非被告过错导致，且原告并无证据证明损失的实际发生，其该项诉请不应得到支持。根据案涉认购书4.4条、4.5条的约定，被告未对原告的各项付款方式作出任何承诺和担保，无论原告款项的来源如何，被告均不应因此承担相应的责任。四、原告诉请房价上涨的损失1068320元（12000元/平方米×89.11平方米）既未实际发生，也没有任何事实和法律依据，不应得到支持。该项诉请并非法律上的固有利益损失或可得利益损失，也超出了被告的预见可能性。原告并非案涉房屋的所有权人，案涉认购书解除后被告可自行以更高价或更低价转让该房屋，原告无权就其后出让行为主张任何权利。经审理查明：2017年9月17日，原告朱亚萍（认购方、乙方）与被告富昌公司（出售方、甲方）签订了案涉认购书，约定：1、认购物业位置、面积、年限：广州市天河区金地·天河公馆项目的5栋804单元，预测建筑面积89.11平方米，土地使用期限自2015年8月10日起至2085年8月9日止。2、该物业楼价、单价、交付标准：2.1乙方认购该物业总楼价为人民币3958397元，优惠折扣96×98×98×99，成交总楼价格为人民币3613083元。该物业交付标准为标准装修，乙方对交付标准已知悉且无异议。2.2乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币200000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）的担保。3、付款方式和期限：3.3乙方选择商业按揭、公积金或组合按揭付款方式。3.3.1首期房款人民币1453083元（含已支付的定金）须于本认购书签订后七天内，即2017年9月23日前付清，并于当日到甲方售楼部签订该物业《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）。3.3.2签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）同时向银行提交按揭资料申请办理人民币2160000元的按揭手续。乙方承诺最迟在2017年9月23日前办妥按揭手续，全部购房款必须在2017年9月30日前付清。4.3乙方应在签订本认购书后七天内，按照双方约定的付款方式和期限支付应付房款，并凭本认购书和已付清全部/第一期/首期房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，若乙方逾期未按期支付应付房款并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，或乙方违反本认购书的其他约定导致无法按时签署买卖合同文件的，则视为乙方违约，本认购书自动解除终止，乙方无权要求返还定金，甲方有权将该物业另行出售且无需通知乙方。4.4甲方不承诺代办按揭贷款、公积金贷款或者组合按揭贷款手续。有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方自行选择确定的贷款银行最后审批为准。乙方应知悉并确保自己符合银行的贷款审批条件，银行审批的贷款金额与该物业之未付款（即总价款扣除首期款）之差额（若有），由乙方按照本认购书及买卖合同文件的约定按时足额支付。4.5因不可抗力因素致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金及已付房款的收据以及其它从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后三十个工作日内通过银行转账的方式将已付定金及房款无息返还给乙方，除此之外甲方不再承担其它任何责任。4.9该物业的交付时间为2019年4月30日。备注部分手写内容：由于现时广州商品房买卖合同网签速度非常缓慢，开发商不能承诺业主在三个月内安排网签，只能按照正常交易及付款顺序排签，请知悉等内容案涉认购书签订后，原告于2017年9月23日转账支付被告首期房款1391500元，剩余的首期房款61583元于2018年6月2日支付给被告，原告于该日付清全部首期房款1453083元（含定金200000元）。2019年1月3日，被告富昌公司向原告朱亚萍发送了《通知书》，称签订买卖合同后，原告按合同的约定交付了该商品房首期款。然而由于原告未网签合同，因此原告延迟支付到期应付购房款明显构成违约，严重侵害了被告的合法权益。依据商品房买卖合同及补充协议的约定，被告有权随时解除买卖合同，原告除应按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金之外，还需向被告支付该购房总价款10%的违约金，同时应当承担赔偿被告损失的责任。限原告2019年1月3日前联系被告同时补齐按揭所需资料。被告向原告发出了《关于的复函》，称原告于2018年9月认购案涉房屋，直至2018年11月，被告才通知原告办理网签手续，期间多次催促销售，均被告知应政府限价问题，无法安排网签。2018年11月14日，原告按要求前往金地天河公馆办理网签手续，发现案涉现售合同条款完全颠覆案涉预售合同条款，原告要求修正合同条款，并赔偿因学校虚假宣传及层高欺诈造成的经济损失361000元（合同总价10%）。以上请求要求被告于2018年2月1日前解决。2019年1月10日，被告富昌公司向原告发出了《解除通知书》，称2017年9月17日，原告与被告签订了案涉认购书认购案涉房屋，认购书备注条款明确约定：由于广州商品房买卖合同网签速度非常缓慢，开发商不能承诺业主在三个月内安排网签，只能按照正常交易及付款顺序排签等事宜，原告对此已知悉。现被告已经达到网签条件，被告曾多次催促原告尽快进行网签，原告均未完成网签事宜。请原告于2019年1月17日前到被告项目销售中心进行网签事宜，否则被告将解除《认购书》并不退还原告所缴纳的定金，被告将对案涉房屋另行出售并不再另行通知原告。被告富昌公司于2019年向法院提起了（2019）粤0106民初1643号商品房预售合同纠纷案件。该案经过法院审理，认定原、被告之间签订的案涉认购书是合法有效的，未能办理按揭手续的责任应不可归责于朱亚萍。遂于2019年4月11日作出如下判决：一、解除广州市富昌房地产开发有限公司与朱亚萍签署的《金地·天河公馆【认购书】》，朱亚萍于判决发生法律效力之日起十日内，协助广州市富昌房地产开发有限公司办理《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的注销网签备案手续；二、驳回广州市富昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。另，该判决经审理还查明：2017年9月23日，朱亚萍签署了案涉预售合同，但富昌公司未在该案涉预售合同上签章，并以公司需要备案为由收回，至今未交还给朱亚萍；2018年11月14日，朱亚萍前往办理网签时，发现富昌公司提供的用以网签的案涉现售合同与上述2017年9月23日的案涉预售合同在合同条款上有所变更，朱亚萍遂拒绝更改及签署案涉现售合同；朱亚萍认为上述两份合同重要条款存在差异，如案涉预售合同第十二条约定“买卖合同第十四条变更为，甲方如果未能在买卖合同约定的交付期限内将经竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》的该商品房交付乙方的，乙方同意不解除买卖合同，甲方每逾期一日按照乙方已交付购房款的万分之一向乙方支付违约金…”，但案涉现售合同该条为“卖方如果未能在本合同约定的交付期限内将竣工验收合格的该商品房交付给买方的，买方不同意解除买卖合同，逾期一年内，卖方不承担逾期交付违约责任，逾期超过一年的，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之一向买方支付违约金”等。为此，富昌公司称双方于2017年9月23日草签了案涉预售合同，并给朱亚萍签名，告知朱亚萍合同的主要条款内容且网签时才签订正式购房合同（案涉现售合同），到网签时，因房屋由预售阶段变为现售，故网签合同版本（案涉现售合同）和此前被告签署的案涉预售合同不一致。在本案庭审中，双方均确认如下内容：1、（2019）粤0106民初1643号民事判决书作出后，双方均未上诉，该判决现已发生法律效力。2、被告富昌公司已于2019年4月26日退回原告首期购房款1453083元（含定金20万元）；原告确认已于2019年4月28日收到该1453083元款项。3、原告称其签署了案涉预售合同后，被告就收走了该合同，直至（2019）粤0106民初1643号案件开庭时才知被告一直未在该合同上盖章确认，而2018年11月14日被告又让原告签署案涉现售合同；被告则称案涉预售合同和现售合同两个版本均有在售楼处进行公示，广州整体房屋网签速度缓慢，案涉房屋已经于2018年8月30日竣工验收并备案（并附竣工验收备案表），具备了交付条件，根据相关政策，案涉房屋已经不能按预售进行合同的签订及网签，必需改为按现售房屋签订合同并办理网签手续。原告朱亚萍还提交了以下证据：1、与金地销售-朱翠娟的微信聊天记录，拟证明原告多次催促被告安排网签，被告以政府限价、客户排队等理由予以拒绝。被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，称被告已在案涉认购书中明确告知原告网签速度缓慢，原告应当知悉并合理预见可能存在网签速度较慢的情况；且网签速度缓慢是政府限价等客观原因导致，并非被告怠于进行，被告也没有任何动机和理由故意拖延网签。2、与被告处许树璋的微信聊天记录，拟证明被告单方面修改已签署合同的条款，要求原告重签，原告与被告交涉要求修正。被告对真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容有异议，称相关记录未真实反映双方之间沟通的全过程；即使许树璋是被告的员工，从记录看出许树璋在打印合同之前就已经截图发给过原告，经过原告同意才打印的；自被告于2018年11月2日通知原告签订合同后，原告一直以各种理由拖延，直到正式签约前，原告突然要求被告变更合同内容，否则拒绝签约，如此才导致双方无法达成一致的合意，最终交易失败。3、与招商银行-黄经理的微信聊天记录，拟证明银行要完成网签后才能审批贷款，被告一直拖延办理网签手续导致合同没有及时履行。被告对真实性、法性无法确认，对关联性及证明内容有异议，称根据案涉认购书的约定，原告负有签订正式商品房买卖合同的义务，而原告在具备签订正式合同的条件后拒绝签约，已经构成违约，原告拒绝签订合同导致无法办理贷款，相关法律后果应由其自行承担。本院认为：（2019）粤0106民初1643号生效判决中已经对原告与被告签订的案涉认购书系合法有效予以认定，该案已判决解除双方之间签订的案涉认购书，原告也确认已经收到了被告返还的首期购房款1453083元（含定金200000元）。本案的争议焦点在于案涉认购书的解除及双方未能签订房屋买卖合同的责任认定。从现有的证据来看，在签订案涉认购书后，原告又在案涉预售合同上签名，并于2018年6月2日付清案涉房屋的首期购房款1453083元（含定金200000元）。被告并未签署案涉预售合同，但也一直就网签事宜与原告有进行联系。而2018年5月30日，案涉房屋已经竣工，被告此后提出与原告签订案涉现售合同并无不妥。然而，由于双方对案涉现售合同的主要条款等内容产生分歧，难以协商一致，最终未能订立案涉房屋的买卖合同并达成交易。案涉认购书仅是一种缔约前的预约行为，并不具备房屋买卖合同的法律效力，此后双方未能签订房屋买卖合同并导致案涉认购书的解除系双方无法协商达成一致的结果，属于双方自由意志行为，不可由此归责包括被告在内的任何一方，故对于原告主张被告因违约而应赔偿其定金20万元的诉请，本院不予支持。同理，对于原告主张被告赔偿其房价上涨的损失1068320元的诉请，并考虑到房价的涨落受多种因素影响，双方在签订案涉认购书时，该部分利益亦具有不确定性，并非可预见的原告的应得利益，故对于原告的该项主张，本院亦不予支持。对于原告主张被告支付其利息损失110245元，该项主张缺乏事实及合同依据，且案涉认购书的解除并非被告违约导致，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告朱亚萍的全部诉讼请求。本案受理费17210元，由原告朱亚萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  伍建红人民陪审员  苏 琴二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  梁怡筠李愿