湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9008号原告：长沙喜盈门建材有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室12002。法定代表人：陈可强。原告：湖南润领房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室9002。法定代表人：魏锦标，执行董事。原告：湖南喜盈门范城物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室2176房。法定代表人：杜元灶,执行董事。三原告共同委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言律师事务所律师。被告：黄伟景，男，1985年6月28日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。原告长沙喜盈门建材有限公司（以下简称喜盈门建材公司）、湖南润领房地产开发有限公司（以下简称润领公司）及湖南喜盈门范城物业服务有限公司（以下简称喜盈门物业公司）与被告黄伟景（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人张娣及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁及经营管理合同》于2020年3月5日解除并终止；2、被告向原告喜盈门建材公司支付合同提前解除的违约金60522元；3、被告向原告喜盈门建材公司及润领公司支付欠付的经营管理费15850.6元和银行代偿手续费、利息8147.2元及逾期付款违约金（违约金以23997.8元为基数，按每日千分之0.5的标准自2020年4月26日起计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，三原告明确，上述银行代偿手续费及利息8147.2元被告应向原告润领公司支付，经营管理费15850.6元应向原告喜盈门建材公司支付，逾期付款违约金应向原告润领公司及喜盈门建材公司支付。事实与理由：2019年7月13日，被告与三原告签订《租赁及经营管理合同》,约定被告承租位于长沙市××路××段××号喜盈门（长沙）建材家具广场五层5328、5330Ａ展厅号231平方米范围的经营场地（含公摊面积）；涉案场地的经营管理方系原告喜盈门建材公司，出租方系原告润领公司，物业服务方系原告喜盈门物业公司；被告承租经营期为12个月，自2019年7月28日起至2020年7月27日止;承租经营期间租金13398元／月、经营管理费11088元／月、物业费5775元／月、设备维修维护费2.5元／平方米（577.5元／月）。同时，合同约定承租经营期间产生的上述费用ｌ2个月支付一次，即按年度支付。同时，合同第三条六款约定被告可选择全额一次性支付，也可选择向银行贷款或申请个人信用卡大额分期付款的方式全额支付。上述合同签订后，被告选择向北京银行长沙万家丽路支行申请个人信用卡大额分期付款的方式支付各项费用，申请分期总金额为325705元，分10期向银行偿付，三原告为被告申请的信用卡分期业务提供担保。在合同履行期间，被告于2020年3月5日向原告提出撤场申请，要求解除并终止合同，并于当日撤出长沙喜盈门建材市场。被告提前退场的行为已构成违约，根据合同第八条3项的约定，被告应承担两个月的租金、管理服务费及物业服费的违约金。被告退场后，经北京银行长沙万家丽路支行追索，原告润领公司于2020年4月16日向北京银行长沙万家丽路支行偿还了被告未偿还的信用卡分期金额及相关费用。被告尚欠原告喜盈门建材公司自2020年1月21日起至2020年3月5日止的经营管理费15850．5元及提前还款产生的手续费ｌ954.23元、利息6193.59元。综上，原告依约履行了相应的合同义务，但被告在合同期内提前解除终止合同，应承担约定的违约责任，且被告还应向原告结清所欠缴的经营管理费及银行代偿手续费和利息等，此费用经原告多次催缴，被告仍未支付，应按合同第三条第8项的约定承担逾期支付的违约责任。被告辩称，因新冠肺炎疫情的原因，喜盈门（长沙）建材家具广场于2020年2月22日才营业，而被告今年春节后一直未营业，因原告不同意减免被告的租金，被告于2020年3月5日与原告解除了涉案合同。被告系与原告协商一致解除合同，故被告不同意支付违约金，且原告主张的违约金过高；不同意支付银行利息和手续费，被告退场时，商场只要求其支付15850.5元经营管理费，并且承诺退还被告质量保证金和押金。被告只同意支付15850.5元经营管理费，质量保证金、押金用于抵扣原告主张的费用，不要求原告退还了。经审理查明：2019年7月13日，原告喜盈门建材公司（经营管理方、甲方）、润领公司（出租方、丙方）、喜盈门物业公司（物业管理方、丁方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁及经营管理合同》，约定:丙方将位于长沙市××路××段××号喜盈门（长沙）建材家具广场五层5328、5330Ａ展厅号231平方米范围的经营场地（含公摊面积）租赁给乙方；乙方租赁甲方经营场地自2019年7月28日起至2020年7月27日止，为期12个月;本合同所约定的经营场地租金归属丙方，由丙方收取，每月为13398元。经营管理服务费归属甲方，由甲方收取，每月为11088元。物业服务费由丁方收取，每月为5775元。上述费用支付方式均为12个月支付一次，先付后用；上述合同期内租金、经营管理服务费、物业服务费三项费用合同期总额的支付方式：乙方可根据自身原因和需要选择全额一次性支付，也可选择申请向银行贷款或申请个人信用卡大额分期付款的方式支付全额租赁费用。乙方选择银行贷款或信用卡分期付款时，相应产生的实际利息（或手续费）由甲方承担，本合同期产生的实际利息在下一个合同期的租赁费中给予相应金额的抵扣，若本合同到期双方不再继续签约，则该利息作为营销推广费在合同结束30个工作日后，乙方开具营销推广费发票给甲方，甲方收到发票后按实结算返还给乙方；若乙方选择银行贷款方式支付租赁费，出现逾期由甲方代为偿还时，出现中途撤场解除合同，则乙方不享受利息返还政策；乙方选择上述向银行贷款或申请个人信用卡大额分期付款支付租赁费用，乙方未按期偿还银行贷款，造成还款逾期，银行要求甲方、丙方及丁方代为偿还乙方逾期本金及利息、罚息、手续费、滞纳金、违约金等，甲、丙方及丁方代偿后，视同乙方未缴纳相应等额租赁费。甲、丙方及丁方有权要求乙方在甲方代偿之日起10日内一次性足额补缴相应租赁费及其他费用，在期限内未偿还则按前述乙方逾期支付租赁费之违约情形处理；乙方对自身逾期还款行为知悉并同意由甲、丙方及丁方代偿银行欠款，代偿后乙方认同欠缴等额租赁费，乙方按本合同履行该付租义务及承担1%／天计的违约金；为保证本合同的全面履行及消费者的合法权益，甲乙丙丁四方在签订本合同时乙方应向甲方交付合同保证金60522元，由乙方在合同签订之日一次性付清；为维护消费者的合法权益，甲方、丙方、丁方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订时向甲方一次性支付质量保证金（先行赔付质量保证金及售后服务质量保证金）共计10000元；本合同有效期内，乙方擅自终止合同的，合同保证金、质量保证金不予退还，并向甲方支付相当于二个月租金、经营管理服务费、物业服务费的违约金。上述合同签订后，为支付上述合同款项，被告向北京银行长沙万家丽路支行申请了信用卡·i分期业务，北京银行长沙万家丽路支行于2019年8月28日向被告发放了贷款325705元，三原告为被告的该笔贷款承担保证责任。2020年3月5日，被告向原告喜盈门建材公司提交《撤场申请报告》，载明因被告须提前终止涉案合同，申请于当日撤出喜盈门（长沙）建材家具广场。因被告此后未再按期偿还贷款，原告润领公司于2020年4月16日代被告偿还了其剩余贷款本金162852.5元并支付了利息6193.59元及银行代偿手续费1954.23元。在本案审理过程中，三原告述称，涉案经营场地已于2020年5月28日出租给他人；原告润领公司代被告偿还的剩余贷款本金162852.5元中折算出被告2020年3月5日前尚欠的费用为经营管理服务费15850.6元，被告对此无异议；三原告明确被告缴纳了合同保证金30261元及质量保证金10000元，被告主张该两项费用应抵扣原告主张的经营管理费。以上事实，有《租赁及经营管理合同》、北京银行信用卡·i分期业务申请表、按揭回单明细、《撤场申请报告》、北京银行特种转帐借方传票、催款通知、情况说明、湖南增值税普通发票、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，三原告与被告签订的《租赁及经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。本案中，被告于2020年3月5日向原告喜盈门建材公司提交《撤场申请报告》，载明须提前终止涉案合同，申请于当日撤出喜盈门（长沙）建材家具广场。三原告要求确认原、被告签订的《租赁及经营管理合同》于2020年3月5日解除，被告对此亦未异议，本院予以支持。二、关于提前解除合同违约金。根据合同约定，合同有效期内，被告擅自终止合同的，合同保证金、质量保证金不予退还，并向原告喜盈门建材公司支付相当于二个月租金、经营管理服务费、物业服务费的违约金。根据上述合同约定及三原告涉案经营场地的空置期损失，对原告喜盈门建材公司要求被告支付合同提前解除的违约金60522元，且不予退还被告支付的合同保证金30261元及质量保证金10000元的主张，本院予以支持。被告要求上述保证金抵扣原告主张的相关费用，缺乏合同约定，本院不予支持。被告称双方系协商一致解除合同，故被告不应支付违约金，但被告并未提供证据证明其主张，故对其上述意见本院不予采纳。三、关于经营管理费、银行代偿手续费、利息及逾期付款违约金。根据合同约定，乙方未按期偿还银行贷款，造成还款逾期，银行要求甲方、丙方及丁方代为偿还乙方逾期本金及利息、罚息、手续费、滞纳金、违约金等，甲、丙方及丁方代偿后，视同乙方未缴纳相应等额租赁费。甲、丙方及丁方有权要求乙方在甲方代偿之日起10日内一次性足额补缴相应租赁费及其他费用，在期限内未偿还则按乙方逾期支付租赁费之违约情形处理；乙方对自身逾期还款行为知悉并同意由甲、丙方及丁方代偿银行欠款，代偿后乙方认同欠缴等额租赁费，乙方按本合同履行该付租义务及承担1%/天计的违约金。本案中，原告润领公司于2020年4月16日代被告偿还了剩余贷款本金162852.5元（其中折算出被告2020年3月5日前尚欠经营管理服务费15850.6元）及利息、银行代偿手续费8147.82元。根据上述合同约定，视同被告未缴纳相应等额租赁费，被告应自代偿之日起10日内一次性足额补缴相应租赁费及其他费用。原告喜盈门建材公司主张被告支付经营管理费15850.6元，被告对此无异议，本院予以支持。原告润领公司要求被告支付银行代偿手续费及利息共计8147.2元，符合合同约定，且系对自身权利的处分，本院予以支持。原告润领公司及喜盈门建材公司要求被告以23997.8元（8147.2元＋15850.6元）为基数，支付自2020年4月26日起计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金，符合上述合同约定，但每日千分之0.5的标准过高，本院酌定按日万分之二的标准支付逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙喜盈门建材有限公司、湖南润领房地产开发有限公司及湖南喜盈门范城物业服务有限公司与被告黄伟景签订的《租赁及经营管理合同》于2020年3月5日解除；二、被告黄伟景于本判决生效之日起7日内向原告长沙喜盈门建材有限公司支付提前解除合同违约金60522元；三、被告黄伟景于本判决生效之日起7日内向原告长沙喜盈门建材有限公司支付经营管理费15850.6元；四、被告黄伟景于本判决生效之日起7日内向原告湖南润领房地产开发有限公司支付银行代偿手续费及利息8147.2元；五、被告黄伟景于本判决生效之日起7日内向原告长沙喜盈门建材有限公司、湖南润领房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以23997.8元为基数，按日万分之二的标准自2020年4月26日起计算至实际清偿之日止）；六、驳回原告长沙喜盈门建材有限公司、湖南润领房地产开发有限公司及湖南喜盈门范城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取957元，由被告黄伟景负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年十一月十六日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。