辽宁省辽阳市弓长岭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1005民初292号 原告：姜美玉，女，1975年3月12日出生，汉族，住辽阳市弓长岭区。 委托诉讼代理人：刘政伟，辽宁德泰律师事务所律师。 被告：辽阳辽东农村商业银行股份有限公司，住所地：辽宁省辽阳县首山镇辽鞍路63栋3-1号。 法定代表人：孟宪伟，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王庆安，辽宁浩扬律师事务所律师。 被告：辽阳金辰房地产开发有限公司，住所地：辽阳市弓长岭区汤河镇柳河村。 法定代表人：姜赫雷，系公司经理。 委托诉讼代理人：许春海，男，1976年2月5日出生，住辽阳市白塔区。 原告姜美玉与被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司、被告辽阳金辰房地产开发有限公司合同纠纷一案,本院于2020年5月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜美玉的委托诉讼代理人刘政伟、被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人王庆安、被告辽阳金辰房地产开发有限公司委托诉讼代理人许春海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜美玉向本院提出的诉讼请求为：1.请求确认被告一对“汤河温泉会馆”15栋105＃、106＃二户房屋享有的抵押权无效；2.诉讼费由被告承担。 诉讼中原告姜美玉变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.请求确认原告姜美玉与被告辽阳金辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告辽阳金辰房地产开发有限公司为原告办理“汤河温泉会馆”15栋105＃、106＃二户房屋过户更名手续；3.请求判决被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司对“汤河温泉会馆”15栋105＃、106＃二户房屋不享有抵押权；4.诉讼费由二被告承担。 事实与理由：2017年5月10日，原告与被告辽阳金辰房地产开发有限公司签订了坐落于辽阳市弓长岭区汤河镇柳河村的“汤河温泉会馆”15栋105#、106#二户商品房买卖合同，合同价款300万元。房屋交付后，原告对房屋进行了豪华装修并使用至今。原告多次要求被告辽阳金辰房地产开发有限公司给办理产权登记，但被告辽阳金辰房地产开发有限公司一直没有办理。现得知被告辽阳金辰房地产开发有限公司在原告不知情的情况下，于2018年6月将出卖给原告的二户房屋在被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司处为案外人辽阳金辰建筑工程有限公司370万元贷款进行抵押担保。因被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司在签订抵押合同、办理抵押登记前并没有到现场进行勘察抵押物，没有尽到谨慎审查义务，没有查明“汤河温泉会馆”15栋105#、106#二户房屋的实际权利人为原告，被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司擅自设立抵押权存有过错，抵押行为无效，因此被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司对上述两户房屋不享有抵押权。 原告姜美玉为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据材料有：1.2017年5月10日，原告与被告辽阳金辰房地产开发有限公司签订的商品房购买合同及收款收据；2.水、电费收据、取暖费发票及结婚证；3.2018年1月22日，被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司解除抵押登记情况说明、不动产抵押注销登记申请书；4.2018年6月19日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司与被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订的抵押合同及不动产登记证明。 被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司辩称：涉案房屋抵押登记是依据合同约定和法律约定办理的，物权法明确规定抵押登记的权利，优先于其他权利，并以登记部门及登记簿记载为准。我公司依据此规定办理了不动产登记证明，我公司的登记行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据材料有：1.2017年3月6日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司与辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订的最高额抵押合同，证明被告辽阳金辰房地产开发有限公司名下的房屋在我行办理了抵押，并办理了不动产抵押登记包括该涉案二户房屋；2.2017年3月6日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司与辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订的授信额度协议；3.2017年3月6日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司与辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订的借款合同，借款金额为6100万元，借款期限36个；4.2017年3月6日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司与辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订的借款合同，借款金额为3900万元，借款期限36个月；5.2018年7月1日，辽阳市国土资源局出具的不动产登记证明及不动产抵押清单，证明涉案房屋一直在我行抵押，具有排他性。 被告辽阳金辰房地产开发有限公司辩称：我公司与被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订了抵押合同，该合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告辽阳金辰房地产开发有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据材料有：1.2018年3月26日，张煊赫与贾增启签订的辽阳金辰房地产开发有限公司股权转让协议及公司房产清单；2.2013年8月1日、2014年1月6日的商品房预售许可证。 经审理查明，2013年8月1日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司取得了汤河温泉会馆第15栋楼的商品房预售许可证。 2017年5月10日，原告姜美玉与被告辽阳金辰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，原告姜美玉购买了被告辽阳金辰房地产开发有限公司开发的位于辽阳市弓长岭区，总房款为300万元。2017年8月1日，原告姜美玉交付了全部房款，并对房屋进行装修。同年入住该房屋，并交付了水、电费及取暖费。 2017年3月6日，辽阳金辰建筑工程有限公司与被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订了借款合同（合同编号：47051711253008-1），辽阳金辰建筑工程有限公司向被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司借款6100万元，用于偿还47051511233282号合同项下借款所欠贷款本金，借款期限为2017年3月6日至2020年3月5日。 2017年3月6日，被告辽阳金辰建筑工程有限公司与被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订了借款合同（合同编号：47051711253008-2），辽阳金辰建筑工程有限公司向被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司借款3900万元，借款期限为2017年3月6日至2020年3月5日。 2017年3月6日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司与被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订了最高额抵押合同（合同编号：47051721253008），合同约定，被告辽阳金辰房地产开发有限公司可为辽阳金辰建筑工程有限公司提供最高额1亿元的担保抵押。被告辽阳金辰房地产开发有限公司用124户房屋，为辽阳金辰建筑工程有限公司在被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司的贷款提供了担保抵押，其中包括原告姜美玉后期购买的两处房屋。 2018年1月22日，被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司因被告辽阳金辰房地产开发有限公司需办理不动产权证，提出解除抵押登记，并表示由此产生的一切后果由其自行承担。随后，对被告辽阳金辰房地产开发有限公司抵押的所有房屋解除了抵押登记。 2018年3月26日，辽阳金辰房地产开发有限公司、辽阳金辰建筑工程有限公司、辽阳祥阁物业公司进行了股权转让，该三家公司的股权全部转让给贾增启。 2018年6月19日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司与被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司签订了抵押合同，为辽阳金辰建筑工程有限公司在被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司的3900万元贷款（借新还旧），提供了担保抵押（贷款合同编号为47051811253132001-47051811253132023），其中包括原告姜美玉购买的两处房屋，不动产权证号分别为：辽（2018）辽阳市不动产权第0002306号、辽（2018）辽阳市不动产权第0002307号。在签订担保抵押合同时，被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司没有对抵押物进行现场勘验，被告辽阳金辰房地产开发有限公司也没有对抵押物的现状进行说明。 上述事实，有当事人陈述、原告提供的商品房购买合同及收款收据、水、电费收据、取暖费发票、结婚证、解除抵押登记情况说明、不动产抵押注销登记申请书、抵押合同及不动产登记证明、被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司提供的最高额抵押合同、授信额度协议、借款合同、不动产登记证明及不动产抵押清单、被告辽阳金辰房地产开发有限公司提供的股权转让协议及公司房产清单、商品房预售许可证等证据材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,原告姜美玉与被告辽阳金辰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是在平等、自愿的基础上签订的，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。 原告姜美玉向被告辽阳金辰房地产开发有限公司购买的商品房已经过验收，具有办理产权产籍条件，因此原告要求被告辽阳金辰房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，本院予以支持。 被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司、被告辽阳金辰房地产开发有限公司称，双方于2018年6月19日签订的抵押合同及不动产登记证明有效。但因为：一、虽然在被告辽阳金辰房地产开发有限公司取得商品房预售许可证后，其开发的楼盘可以为他人提供担保，但在权利人申请解除抵押登记后，权利人尚失了对担保物的优先受偿权利，在原告姜美玉购买房屋时，被告辽阳金辰房地产开发有限公司没有告知该房屋已进行抵押担保，原告姜美玉与被告辽阳金辰房地产开发有限公司签订了购房合同、交付了购房款，并实际占有该房屋，被告辽阳金辰房地产开发有限公司对该房屋丧失了处分权后，在被告辽阳金辰房地产开发有限公司再次进行担保抵押时，没有取得原告姜美玉的同意，事后也未得到原告的追认，因此二被告签订的抵押合同中关于涉案房屋的抵押行为无效；二、2018年1月22日，被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司提出解除抵押登记，并表示由此产生的一切后果由其自行承担，且实际解除了抵押。在2018年6月19日，被告辽阳金辰房地产开发有限公司提供抵押担保时，原告已入住该房屋，但被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司对抵押物没有进行必要的审查，造成涉案房屋的抵押权无法实现。综上，二被告的此项辩解本院不予支持。经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十六条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告姜美玉与被告辽阳金辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告辽阳金辰房地产开发有限公司协助原告姜美玉办理汤河温泉会馆15栋105#、106#房屋的不动产登记手续； 三、被告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司对汤河温泉会馆15栋105#、106#房屋不享有抵押权。 本判决生效后即执行。 案件受理费100.00元，由被告辽阳金辰房地产开发有限公司承担（原告已预付，被告在本判决生效后给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  黄录新 审 判 员  王 聪 审 判 员  丁 一 二〇二〇年十一月五日 代理书记员  陈明珠