大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初2229号原告：大连新世界广场国际有限公司。住所地：大连市中山区友好路101号（曼哈顿大厦2座1105室）。法定代表人：饶辉明，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：江丛峰，系辽宁瑾华律师事务所律师。被告：大连宝力豪健身运动发展有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区友好路105号曼哈顿大厦八层。法定代表人：曹岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张建华，男，系该公司总经理。原告大连新世界广场国际有限公司与被告大连宝力豪健身运动发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连新世界广场国际有限公司的委托诉讼代理人江丛峰、被告大连宝力豪健身运动发展有限公司的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连新世界广场国际有限公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告立即向原告支付房屋租金535326.3元及违约金340820元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），总计876146.3元。事实和理由：原、被告于2016年8月22日签订了《租赁协议书》，约定原告将位于大连市中山区.9平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限为6年，自2018年7月1日起至2024年6月30日止。从2018年7月1日至2020年6月30日期间，年租金713768.4元;从2020年7月1日至2022年6月30日期间，年租金763768.4元；从2022年7月1日至2024年6月30日期间，年租金813768.4元。每月租金均在上一个月20日前向甲方支付。《租赁协议书》第十条2约定：乙方未按时如数向甲方支付租金及其他应付的各项费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向甲方支付违约金。之后，原告按租赁合同的约定履行了合同义务。但是被告并未按租赁合同的约定支付租金。现被告己欠缴2019年10月至2020年6月的租金合计535326.3元，虽经原告多次催缴，被告一直拒不支付。被告大连宝力豪健身运动发展有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告诉请的违约金金额不符合相关法律规定，违约金计算的利率过高，原告诉请2019年10月至2020年6月共计9个月的租金的违约金金额为340820元，此金额为9个月的租金535326.3元按日息5%相当于年利息182.5%计算得出，这个利息为中国人民银行同期存款基准年利率的100倍还多。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定违约金不应过分高于给原告造成的实际损失，而原告的实际损失合理金额应该按照同期贷款年利率4.75%也就是日息0.0137%来计算。其二，违约金计算利息时间周期我方不认可。1、原告将疫情前也就是2019年10月至2020年1月共4个月租金的违约金计算到5月25日，众所周知，当时因响应疫情防控需要自2020年2月1日至今我们就一直处于停工状态，这属于双方签订的《租赁协议书》第11条约定的不可抗力范畴。因此即使计算违约金也应只计算至2020年1月31日。这是原定法定春节假期结束后上班的日期。2020年2月至2020年6月12日，我们一直因疫情防控需要处于停工状态，我们与原告签订的租赁协议是为了以健身场馆经营为目的，而在疫情期间我们根本没有达到经营的目的，这也符合双方签订的《租赁协议书》第11条约定的不可抗力条款。我们不应支付因疫情停工期间产生的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，我们在此请求法庭判决免除上述疫情期间全部4.5个月租金267663.15元。同时，这部分租金产生的违约金同上一点不成立，我们不应支付。3、综上所述，违约金的合理金额应该是疫情前4个月的租金，按贷款年利率4.75%计算至2020年1月31日，也就是在3000元左右。但即使如此，我们仍认为我们不应该支付此违约金。二、我方认为被告无违约行为，不应该承担违约责任。1、双方对租金的支付已经达成交易习惯，平时一般根据被告的淡旺季等实际经营状况延迟3至4个月支付当月租金（这里有我与原告总经理的部分微信沟通记录和2017年、2018年、2019年支付原告租金的银行转帐记录）。故据此支付涉案租金的时间最迟应是一月底或者二月初，而非原告主张的照合同文本约定执行。因为原告为甲方，合同文本都是甲方制定，处于保护自身利益的原则，甲方对违约金订立的条款超过合理范畴，在两次续约时我们也曾经提出异议，但甲方以从未发生纠纷为由，拒绝修改。原、被告双方自2005年第一次签订合同后，从首次支付租金至今近15年共支付过170余次，均是按照后付租的方式履行，原告从未对此提出异议，双方已经形成交易习惯。2、原告诉前对诉求违约金未有任何催告或者通知，被告无从知晓原告对交易习惯提出更改，故不存在违约。3、根据双方的交易习惯，在应付涉诉租金的时候，正处于新年假期和后来的新冠××疫情期间，被告公司停业，无员工上班，因不可抗力原因造成无法操作支付租金，不应该承担违约责任。4、原告起诉时，被告公司尚未得到政府允许复工，仍处于不可抗力存续期间，被告得知被诉后，也表态愿意支付涉案的疫情前4个月的租金本金，因涉诉才至今未实际支付，因此无论原告起诉前，还是本案涉诉期间都不涉及违约责任。5、即使因为被告疫情期间停业造成逾期付款，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，被告因在疫情期间造成延期付款，不承担逾期违约责任。6、自2005年至今我们与原告有着15年的良好合作，累计缴纳租金1200余万元，双方一直以来互相支持，友好合作。2017年，由于楼下新世界百货关闭，我们的经营已经举步维艰，原告因此也给予我们一些租金减免，说明原告也知悉我们的处境，现因疫情我们更是雪上加霜，在此存亡之际，双方本该携手互助，共渡难关。而且从国务院到各部委都在全力扶持小微企业，原告在这个时候诉求疫情期间的租金和如此高额违约金，既不合法也不合情，对新世界集团这样一个大公司的形象也会产生负面影响。希望原告考虑双方一直以来的友好合作，给与我们更多的支持理解。我们同意在复工后一个月内支付2019年10月至2020年1月共计4个月的租金，但所有的违约金和疫情期间的租金我们恳请法庭依法支持免除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月22日，原告与被告签订《租赁协议书》，合同约定原告将位于大连市中山区.9平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限为6年，自2018年7月1日起至2024年6月30日止。从2018年7月1日至2020年6月30日期间，年租金为713768.4元。每月租金均在上一个月20日前向原告支付。被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的各项费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用。被告未能依约及时向原告支付房租，被告自2019年10月开始拖欠原告房租至今。2020年1月，新冠××疫情爆发。根据国家的防疫政策要求，被告从2020年2月至6月初一直处于停业状态。本院认为，原告与被告签订的《租赁协议书》合法有效，双方均应依约而行。原告依约将房屋交付被告使用，被告即应依约向原告履行支付租金的义务。被告对欠付原告2019年10月至2020年1月租金的事实并无异议，但其辩称根据双方的交易习惯已对合同约定的租金支付期限进行了表更，其不应承担违约责任的意见，本院认为，被告所提交之证据尚不足以证明双方有变更合同履行方式的明确意思表示，故被告仍应按照合同约定的履行期限向原告支付房租。现被告逾期未支付房租，显系违约，亦应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定，本案中，原告在未举证证明其实际损失的情况下，要求被告按照每日千分之五支付违约金，显系过高，本院酌情确定被告应以欠付的租金为基数，自欠付之日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告辩称受新冠××疫情影响，无法正常营业，应免除疫情期间的租金和违约金的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告承租案涉房屋用于经营健身场馆，确因疫情影响导致无法正常经营，致使无法完全实现合同目的，被告的经营出现严重困难，依据公平原则,结合本案情况,对被告的此节抗辩意见，本院予以考虑，酌情确定原告应减免2020年2月至6月期间三个月的租金。关于原告要求被告支付此期间违约金的诉求，基于上述原因，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，判决如下：一、被告大连宝力豪健身运动发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连新世界广场国际有限公司房屋租金356884.2元；二、被告大连宝力豪健身运动发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连新世界广场国际有限公司违约金（计算方式为均以59480.7元为基数，分别自2019年9月21日、2019年10月21日、2019年11月21日、2019年12月21日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连新世界广场国际有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12560元，由原告大连新世界广场国际有限公司负担5848元，由被告大连宝力豪健身运动发展有限公司负担6712元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张加兴人民陪审员  方 杰人民陪审员  高 杰二〇二〇年十一月九日书 记 员  袁秀娜