贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初15774号原告：邹蓓，女，1982年9月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：刘启军（特别授权），系贵州昌哲律师事务所律师。被告:招商商置（贵州毕节）投资有限公司，统一社会信用代码：91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。法定代表人：赵方，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告邹蓓与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商品房预售合同纠纷，本院2020年9月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告邹蓓的委托诉讼代理人刘启军，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹蓓的具体诉讼请求为：1.判令被告向原告一次性支付逾期办理商品房不动产权证书的违约金20000元（暂计）（以购房款291662元为基数，按年利率4.75%的1.3倍从2017年4月1日至被告为原告办理不动产权证且交付给原告之日止）；2.判令被告向原告退还其违法收取的有线电视入户费260元、燃气开户费2500元，共计2760元；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告为原告办理不动产权证，并交付给原告;变更诉讼请求2为：判令被告向原告退还其违法收取的燃气开户费2500元，及向原告支付应由被告支付的有线电视开户费260元。本院查明如下案件要素：2015年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市城市南部新区，建筑面积81.15平方米，房屋总价款为291662元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月30日前。双方未对被告取得涉案商品房初始登记的时间及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，也未对约定日期起180个工作日以后，原告不退房的被告应如何计算违约金进行约定。原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第四条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，并于2016年12月26日收房。被告向原告收取公共维修基金、登记费等费用。被告于2017年5月31日取得涉案房屋《商品房备案证明书》，于2018年8月29日取得涉案商品房的初始登记，并于2018年10月18日通过向原告邮寄办理产权证告知函的方式通知原告提供资料办证。庭审中，原告认可收到被告办证的邮寄通知，被告认可收取原告燃气入户费2500元。2015年12月2日贵州省广播电视信息网络股份有限公司收取原告有线电视入户费260元。上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《邮寄单》、《不动产权证书》等证据在卷佐证。原、被告双方争议的要素为：原告的违约金诉请是否部分超过诉讼时效；若被告存在违约情形，违约金应如何计算；被告是否应退还原告燃气入户费、有线电视入户费？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于办理不动产权证书问题，本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。现涉案商品房已具备向房屋登记机关申请办理不动产权属证书的条件。原、被告双方按合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关办证资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于是否应支付违约金问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2016年12月26日）起90日内即2017年3月26日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2017年3月26日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月16日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月16日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年10月18日向原告邮寄相关资料通知原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的交付义务，故该项违约金计算应截止至2018年10月18日止。如前所述，原告的违约金诉请从2017年9月16日起开始保护，则计算违约金的起止时间应为2017年9月16日至2018年10月18日。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于原告主张燃气入户费、有线电视入户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告招商毕节投资公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告燃气开户费无事实及法律依据，应予退还。关于原告提出的260元有线电视入户费诉请，原告所举证据显示该费用的收款单位系贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节公司而非被告，故原告主张被告退还该费用，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告邹蓓提供办理商品房转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起九十日内为原告办理位于毕节市城市南部新区的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹蓓逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以291662元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年9月16日起计算至2018年10月18日止）；三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邹蓓燃气开户费2500元；四、驳回原告邹蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币185元，由原告邹蓓负担60元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  秦江玲二〇二〇年十一月三十日书记员  刘 昕