成都市温江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0115民初4372号 原告：成都鼎炎商业管理有限公司。住所地：成都高新区汇川街**********。 法定代表人：黄海雯，总经理。 委托诉讼代理人：杜冰英，四川山皆律师事务所律师。 被告：李晓，女，1978年8月14日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：宋国放，四川易通律师事务所律师。 第三人：兰舟，男，1984年5月31日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：彭策，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡淮，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 第三人：江薇，女，1985年12月11日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：彭策，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡淮，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 第三人：兰恒国，男，1963年6月11日出生，汉族，住成都市东部新区。 委托诉讼代理人：彭策，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡淮，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 第三人：汪翠蓉，女，1953年5月12日出生，汉族，住成都市东部新区。 委托诉讼代理人：彭策，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡淮，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 原告成都鼎炎商业管理有限公司（以下简称鼎炎公司）与被告李晓及第三人兰舟、江薇、兰恒国、汪翠蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法进行了审理。 鼎炎公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《商业物业租赁合同》，判令被告于解除之日起7日内搬离商铺并恢复原状；2．判令被告支付原告欠付的2个月租金共计15282元；3．判令被告按《商业物业租赁合同》约定的租金标准及支付方式支付原告租金至合同解除之日止；4．判令被告向原告支付违约金11462元，且原告无需退还履约保证金7641元；5．判令被告承担本案诉讼费、保全费等一切费用。诉讼过程中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2018年12月8日，原告与第三人就位于温江区××路××号××栋××层××号商铺签署了《洲际亚洲湾项目商铺代管协议》，约定第三人授权原告将商铺出租，并由原告自行确定其他租赁条件及租赁合同条款。2019年4月1日，原告按照协议约定与被告签署了《商业物业租赁合同》，约定被告承租案涉商铺，租赁期限为2019年4月1日至2024年3月31日。截止今日，经原告及第三人多次催要，被告仍未支付尚欠的两个月租金15282元，构成根本违约。 李晓辩称，被告不构成根本违约，原告无权要求解除合同。原告主张的金额有误。在合同签订时，原告存在欺骗行为和无权处分行为，致使被告陷入重大误解，造成被告重大损失，原告应承担赔偿责任。原告既要解除合同又要被告支付剩余的房租，没有事实和法律依据。原告单方解除合同，不但不应主张，反而应向被告支付违约金。 第三人兰舟、江薇、兰恒国、汪翠蓉述称，被告所称并非事实，第三人要求解除合同返还房屋。被告在2020年3月已经欠付房租，导致原告无法向被告支付租金，原告已被列入被执行人。现被告已将商铺转租，承租人又在再次转租。 经审理查明，2018年12月8日，兰恒国、汪翠蓉（甲方）与鼎炎公司（乙方）签订《商铺代租代管协议》（以下简称《协议一》）。第一条约定，甲方商铺坐落于成都市温江区××路××号××栋××层××号××，该商铺建筑面积为50.55平方米，规划用途为商业。第二条约定，甲方全权委托乙方代理商铺的出租及租后管理事宜，具体如下：1．代为寻找承租人；2．代为与承租人协商、谈判并最终确定商铺租赁价格；3．代为与承租人签订商铺租赁合同；4．代为向承租人收取商铺租金并向甲方转付；5．根据甲方的进一步书面指示，代为办理租赁税费缴纳事务；6．代办商铺及附属设备设施（若有）的清点、交接工作；7．协助甲方巡查商铺租赁期间承租人的承租活动，协助甲方对承租人不符合约定的承租活动进行必要的干预；8．代为向承租人就承租事宜进行交涉；9．代为与承租人协商变更或终止商铺租赁合同，办理退房手续，以及寻找其他承租人。第四条约定，乙方代收每期租金后15个工作日内通过银行转账方式汇入甲方指定的银行账户。第六条约定，代管期限为2018年12月8日至2023年12月7日。第七条约定，乙方仅为甲方的代理方，商铺租赁合同应由甲方自行履行并享有相关权益以及承担相关义务和责任，与乙方无关。考虑到甲方商铺为洲际亚洲湾项目商业的一部分，为便于整体管理，甲方同意本合同持续有效，直至甲方将商铺用于自营或将商铺转让给第三方为止。 2018年12月8日，兰舟、江薇（甲方）与鼎炎公司（乙方）签订《商铺代租代管协议》（以下简称《协议二》）。第一条约定，甲方商铺坐落于成都市温江区××路××号××栋××层××号××，该商铺建筑面积为80.25平方米，规划用途为商业。《协议二》其余条款的内容与《协议一》一致。 2019年3月13日，鼎炎公司（甲方）与李晓（乙方）签订《商业物业租赁合同》。第一条约定，甲方同意将坐落在温江区涌泉江浦路288号19栋2层201号商铺的商业物业出租给乙方使用，该物业建筑面积为169.8平方米。第二条约定，甲方将该物业出租给乙方用于美容用途，主要经营美容、减肥、瘦身。第三条约定，租赁期限5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止。租金前两年租金标准均为45元，从第三年起，每一年在前一年租金基础上递增5%。本合同签订当日，乙方须向甲方交纳7,641元作为履约保证金。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该履约保证金在协议终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从履约保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将履约保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿。做以上抵扣后履约保证金不足额的部分，乙方应在接到甲方通知后三日内补足，未能补足的金额按每日万分之五向甲方支付违约金直至补足为止。第四条约定，该房屋约定在2019年4月1日前交付使用。第五条约定，乙方无房屋转租权，如因特殊情况也需甲方书面确认方可予以转租。未经甲方书面同意，乙方也不得实施将房屋分租、合租、用于投资入股、合作经营、设定担保等任何可能附设第三人利益的行为。在租赁关系终止时，乙方应将租赁物及设备按原状交还给甲方，并保持其完好。第六条约定，乙方须按本合同约定支付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方应按当期应付租金金额的5‰向甲方支付违约金。乙方逾期未交付租金超过十五日的，甲方有权单方面解除本合同，要求乙方支付相当于一个半月租金金额的违约金11,462元并无条件收回租赁房产，乙方已交纳的履约保证金不予退还且乙方自行承担包括但不限于装修等全部损失。乙方擅自将出租房屋转租给第三人使用或擅自改变出租房屋结构和用途，甲方有权单方面解除本合同，不予退还乙方已付全部费用（包括但不限于履约保证金、补偿费用及已付租金等），乙方自行承担包括但不限于装修等全部损失，甲方同时有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的相关一切损失。 2019年7月，兰舟、江薇起诉鼎炎公司、李晓至本院。经调解，当事人达成协议如下：1．鼎炎公司从2019年10月起至鼎炎公司与李晓于2019年3月13日签订的《商业物业租赁合同》终止之日止，在每季度第一个月的15日前向兰舟、江薇支付位于温江区××路××号××栋××号××号商铺的每季度租金，租金标准为上述《商业物业租赁合同》约定的租金标准；2．鼎炎公司与李晓于2019年3月13日签订的《商业物业租赁合同》终止之日，鼎炎公司与兰舟、江薇于2018年12月8日签订的《协议二》解除，鼎炎公司向兰舟、江薇返还温江区江浦路288号19栋附209号商铺；3．鼎炎公司与李晓于2019年3月13日签订的《商业物业租赁合同》终止之日，鼎炎公司与兰恒国、汪翠蓉于2018年12月8日签订的《协议一》解除，鼎炎公司向兰恒国、汪翠蓉返还温江区江浦路288号19栋附204号商铺；4．未经兰舟、江薇同意，鼎炎公司不得针对温江区××路××号××栋××号××号商铺与案外人签订任何租赁合同及补充协议，对鼎炎公司与李晓于2019年3月13日签订的《商业物业租赁合同》进行变更或者对上述商铺进行其他任何处分；5．如果鼎炎公司未按照第一项协议按时足额交付租金，上述《协议一》《协议二》解除，鼎炎公司向兰舟、江薇、兰恒国、汪翠蓉返还上述商铺。 李晓向鼎炎公司支付了2020年2月及之前的租金。2020年5月7日，李晓向鼎炎公司支付了当月租金7,641元。2020年6月14日，李晓向鼎炎公司支付了当月租金7,641元。2020年7月12日，案外人邓娟向鼎炎公司黄海雯支付了当月租金7,641元，附言：代李晓交房租。2020年8月13日，邓娟向鼎炎公司黄海雯支付了当月租金7,641元，附言：19栋201，8月房租。2020年9月13日，邓娟向鼎炎公司黄海雯支付了当月租金7,641元，附言：代李晓转房租景尚美容养生会所。2020年10月22日，李晓向鼎炎公司黄小歉支付了租金12,282元，附言：补3月4月房租。2020年10月27日，邓娟向鼎炎公司黄小歉支付了当月租金7,641元，附言：邓娟代李晓交10月房租。 另查明，2020年5月，兰舟书面同意减免李晓二月份房租3,000元，鉴于二月份房租已交，将3,000元分摊到三、四、五月。 李晓与鼎炎公司工作人员的聊天记录摘录如下： 2020年4月27日聊天记录：“鼎：李美女，你们那说得怎么样？李：谈不拢。房东1分不减。鼎：嗯，租金还是差了那么久了，我晓得你也困难，这个也是业主的自愿行为，他不愿减免也没办法。李：他太犟了，说要去起诉，我也没办法。” 5月5日的聊天记录：“鼎：他发了个函，可以免3000，这个季度。李：帅哥，我收到了哈。但是呢，我是不是要申请两个月的？……他或他老婆轮番在给我施压，在我店里来跟我沟通过，反复沟通过很多次，没有任何结果。” 5月30日的聊天记录：“李：帅哥，在不？一会儿我们过去找哈。我那个伙伴想听听你说的。我们想把门头弄亮些，她是做金融贷款的，特别谨慎，特别不想惹官司。我不想让她背太多包袱。她在路上了，20分钟左右。鼎：好的。” 6月14日的聊天记录：“鼎：应该是季度的啊，李姐姐。李：之前我们沟通好的，一个月一个月付。兰舟跟我沟通好的呢。” 7月6日的聊天记录：“李：沈经理早上好！你在哪里呢？我想跟你当面聊聊，商量一下如何处理房租更名一事。记得回复一下我。我这边更名完全没有问题。鼎：我在。李：你们公司更名也完全没有问题。那我去找你吧。” 7月7日的聊天记录：“李：沈经理早。我和邓娟今天要过去找你。她最担心房东把房子卖了，把她无理由的赶走，装修这块就损失了。我有跟她说在合同期间是不可能的。” 7月12日的聊天记录：“鼎：这什么？李：七月房租啊。鼎：之前的都没交清啊。李：之前申请的减免。鼎：没同意的嘛，业主那边同意了好久？李：疫情期间。鼎：疫情期间什么？李：沟通的可以由季度付改为月付。鼎：季付之前的也没有付齐啊。李：疫情前是季付啊。鼎：已收到了5月的租金哈。李：申请了3月4月两个月免减房租，其余的都在付。我没有那么赖皮。鼎：关键是业主那边没有确认啊。申请没通过的哈。” 庭审中，李晓陈述在疫情期间与兰舟沟通过很多次减免房租的问题。兰舟陈述李晓给自己打电话强制性要求减免房租，自己没有认可，一月一付也没有认可。兰舟还陈述因鼎炎公司未按调解协议支付房租，已于2020年7月向本院申请强制执行。 再查明：兰舟与江薇系夫妻关系，兰恒国、汪翠蓉是兰舟的父母。 上述事实，有当事人的当庭陈述，鼎炎公司提交的当事人身份信息、《协议一》《协议二》《商业物业租赁合同》《民事调解书》、业务支付回单、微信聊天记录，李晓提交的《关于减免部分房租的函》、通知、支付凭证等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”李晓未支付2020年3月4月的房租，作为受托人的鼎炎公司已将该情况向兰舟等人披露，李晓也与兰舟沟通过房租减免事宜，兰舟仅同意减免3,000元，双方发生纠纷。故兰舟等人可以行使鼎炎公司对李晓的权利。同时，根据调解协议的约定，如果鼎炎公司未按照第一项协议按时足额交付租金，上述《协议一》《协议二》解除。兰舟等人因鼎炎公司未按调解协议支付房租，已于2020年7月向本院申请强制执行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条的规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”兰舟等人与鼎炎公司约定了《协议一》《协议二》解除的条件，其申请强制执行的行为，应视为解除条件成就，《协议一》《协议二》自兰舟等人申请强制执行之日起解除，鼎炎公司已不再具有兰舟等人的受托人的身份。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”根据前面的分析，鼎炎公司已丧失作为兰舟等人受托人的身份，与本案没有直接利害关系，不符合起诉条件。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回成都鼎炎商业管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  汪仁可 二〇二〇年十一月二十日 书记员  雷 颖