广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初3025号 原告（反诉被告）：贺州市八步区永幸和餐饮农家院。经营场所：贺州市八步区厦良村哈鸟田（汽车总站对面）。 经营者：张敏。 委托诉讼代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏，广西汇豪律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：赖学路，男，1983年11月8日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告（反诉原告）：薛伟，男，1984年7月13日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被告（反诉原告）：吴连兴，男，1983年10月5日出生，汉族，住贺州市平桂区。 共同委托诉讼代理人：马德艳，广西锦贺诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院诉被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，在答辩期届满前，赖学路、薛伟、吴连兴提起反诉，本院依法决定合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本诉原告的经营者张敏及其委托诉讼代理人周喜明、陈敏，本诉被告吴连兴、薛伟及三被告的共同委托诉讼代理人马德艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《农庄租赁合同》；2、判令被告向原告支付2020年1月1日至6月24日的租金44380元；3、判决被告支付违约金5000元；4、判决被告向原告支付原告已垫付的电费2437元；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与三被告于2020年1月2日订立《农庄租赁合同》，合同主要内容：1、原告将其拥有的座落于贺州市八步区新车站对面永幸和农庄出租给三被告经营；2、租赁期限：从2020年1月1日起至2023年6月30日止；3、租金：（1）2020年1月1日起至6月30日，每月租金11000元；（2）2020年7月1日起至12月31日，每月租金11600元;4、租金支付方式：按月支付，每月1-3日交纳；5、履约保证金为5000元；6、水电费按实际支付；7、违约责任：如拖欠房租水电费超过10日未支付的，原告有权收回房屋使用权，并自动终止合同，且不退还履约保证金等。被告赖学路、吴连兴向原告支付了5000元的履约保证金。在合同履行过程中，至2020年6月止，被告共支付租金21620元，尚欠租金44380元和电费2437元，被告的行为已构成根本违约，并损害了原告的合法利益，原告为此向人民法院提起诉讼。 针对本诉主张，本诉三被告辩称：1、原、被告双方的合同于2020年3月23日解除，解除当日薛致礼（即原告经营者的丈夫）已经在各微信群和其他地方发布招租广告，并且留下的电话号码及微信号，因此可以认为合同已于2020年3月23日解除；2、2020年6月24日该农庄已经进行了新的工商登记，登记的名称为贺州市德闲餐饮管理有限公司，法人为黄剑辉，说明该农庄实际是在6月24日之前就转租给了他人；3、被告是由于疫情原因无法经营，与原告协商解除合同，不属于违约，不应当支付违约金，原告应当退回押金5000元；4、既然原、被告双方已于2020年3月23日解除租赁合同，故所支付的电费也应当计算到2020年3月23日；5、疫情属于不可抗力，为了够渡过疫情时期，国家发布了一系列政策，贺州市人民政府也发布政策通知，要求对各租户的租金予以减免，希望人民法院根据事实与相应的政策予以公正判决。 反诉原告赖学路、薛伟、吴连兴向本院提出反诉请求：1、请求判决确认反诉原告与反诉被告签订的《农庄租赁合同》已于2020年3月23日解除；2、反诉被告退还反诉原告多支付的租金10620元及押金5000元。共计15620元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2020年1月2日订立《农庄租赁合同》，开业不久便遭遇新冠肺炎疫情，直至3月中旬仍无法营业，经双方协商一致，于2020年3月23日解除合同，并且反诉被告经营者的丈夫薛致礼于当日在朋友圈及微信群发布了招租广告。2020年6月，反诉被告已将农庄转租给他人经营。根据贺州市人民政府2020年2月7日发布的《贺州市人民政府关于应对疫情保障中小企业稳定正常发展若干措施的通知》[贺政发（2020）2号]，因疫情属于不可抗力导致合同无法履行，该两个月的租金应当免除，故1-3月的租金应为11000元，现反诉原告已支付租金21620元，故反诉被告应退还10620元。因疫情属于不可抗力导致合同无法履行，且经双方协议解除合同的，反诉原告不存在违约，故反诉被告应退还反诉原告的合同履约保证金5000元。 反诉被告针对反诉辩称，双方因合同的履行进行了协商是事实，但主要针对租金进行协商，而不是对解除合同进行协商，2020年3月23日原告发布招租广告并不是合同解除的理由，也不影响原合同的履行。 本院经审理后认定事实如下：原告(反诉被告)与三被告（反诉原告）于2020年1月2日订立《农庄租赁合同》，将原告贺州市八步区永幸和餐饮农家院转让给三被告从事餐饮经营，合同约定：“第三条：自2020年1月1日至6月30日，每月支付租金11000元；第二条：租金及支付方式：1、租金按月支付，履约保证金5千元。每月1-3号交租金。2、水电费按实际支付，如拖欠房租水电费超过十日未支付，则甲方（原告）有权收回房屋使用权，并自动终止合同，且不退还履约保证金”等内容。协议签订后，本诉被告向本诉原告支付租金如下：2020年1月支付10500元、2020年2月支付5000元、2020年3月支付2620元、2020年4月支付了2000元、2019年5月支付1500元，共支付租金21620元。 另查明，协议签订后，因爆发新冠肺炎疫情导致被告（反诉原告）2020年2月至3月无法正常经营门店。2020年4月，原、被告就房屋租金达成一致：2月份租金为5000元；3月份租金为8000元。2020年6月8日，原告（反诉被告）向贺州市八步区天天便捷商店支付2020年1月至6月的电费2437元。 再查明，2020年6月24日，该农庄由新注册成立的贺州市德闲餐饮管理有限公司经营管理。 上述事实，有当事人陈述以及本诉原告提交的《农庄租赁合同》、微信转账截图打印件、贺州市八步区天天便捷商店的收据、反诉被告提交的贺州市德闲餐饮管理有限公司的营业执照等证据予以证实，上述证据经庭审质证并经本院核实，本院予以认定。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2020年1月2日签订的《农庄租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，在该协议未解除之前，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 一、关于合同解除的问题。由于双方对合同的解除时间各执一词，且均无证据证实合同解除的时间，结合涉案农庄已于2020年6月24日由新注册成立的贺州市德闲餐饮有限公司经营管理的事实，从公平原则出发，本院酌定被告（本诉原告）承租涉案农庄至2020年5月31日，即确认双方签订的《农庄租赁合同》于2020年5月31日解除。 二、关于租金支付的问题。新冠肺炎疫情的突发系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,由于该不可抗力因素导致双方在租赁合同履行中产生纠纷,各方当事人应协商和解、共担风险、共渡难关,切实解决好此次矛盾和纠纷，共同致力于复工复产,实现经济社会的良好发展。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第2款规定,承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。根据本院查明的事实,被告（反诉原告，在经营餐饮业期间遭受“新冠疫情”重大影响,根据双方对租金重新达成的合意，本院确定2020年1月的租金为11000元；2月的租金为5000元，3月、4月、5月的租金分别为8000元，合计租金为40000元，扣除被告（反诉原告）已付租金21620元，被告（反诉原告）仍需支付租金18380元。故，对原告（反诉被告）过高租金部分的诉讼请求，及被告（反诉原告）主张反诉被告退还多付租金10620元的反诉请求，本院均不予支持。 三、关于是否存在违约责任的问题。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第一款的规定:承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。故，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未按照约定的期限支付租金为由，要求其支付违约金5000元的诉讼请求,本院不予支持；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）退回5000元的履约保证金的反诉请求，本院予以支持。 四、关于电费支付的问题。双方当事人在租赁合同中明确约定交纳电费的义务由被告（反诉原告）承担，因此，原告（反诉被告）垫付了电费后，依法享有向被告（反诉原告）追偿的权利，故，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付电费2437元的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）辩称应由原告（反诉被告）在农庄就餐的餐费抵扣电费，缺乏事实和法律依据,本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院的经营者张敏与被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴签订的《农庄租赁合同》于2020年5月31日解除； 二、被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院支付租金18380元； 三、被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院支付电费2437元； 四、原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴退回履约保证金5000元； 五、驳回原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1675元，减半收取计838元（原告已预交838元），由原告贺州市八步区永辛和餐饮家院负担605元，被 告赖学路、薛伟、吴连兴负担233元；反诉案件受理费192元，减半收取96元（反诉原告已预交96元），合计934元，由本诉原告贺州市八步区永幸和餐饮农家院负担31元，被告赖学路、薛伟、吴连兴负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 樊伟彩 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理 杨 晓 书 记 员 岑 欢 书 记 员 凌 姿