江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3263号原告：徐桂贤，男，1972年4月23日出生，汉族，户籍地盐城市盐都区，现住无锡市锡山区。原告：王文霞，女，1971年3月31日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住无锡市锡山区。两原告共同委托诉讼代理人：张俊峰，江苏智和律师事务所律师。被告：吕红，女，1964年11月17日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区。被告：倪蒙娜，女，1987年3月12日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区。被告：沈冬良，男，1971年11月11日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区。三被告共同委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。第三人：倪吉江，男，1969年8月21日出生，汉族，住吴江市。原告徐桂贤、王文霞与被告吕红、倪蒙娜、沈冬良、第三人倪吉江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日、2020年9月29日两次公开开庭进行了审理。原告徐桂贤、王文霞（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人张俊峰，被告吕红、倪蒙娜、沈冬良的委托诉讼代理人高家顺，第三人倪吉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂贤、王文霞向本院提出诉讼请求：1、判令第三人立即协助原告办理位于无锡市锡山区××镇街道××小区××房屋的抵押权注销登记手续；2、被告吕红、倪蒙娜与第三人完成抵押权注销登记后立即协助原告办理上述房屋的过户手续；3、被告吕红、倪蒙娜、沈冬良共同向原告支付因迟延履行过户义务给原告造成的损失（自2018年5月15日起至实际过户之日止，以18万元为基数，按银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。诉讼中，原告变更诉讼请求1为：判令第三人立即协助原告办理位于无锡市锡山区房屋（以下简称案涉房屋）的抵押权注销登记手续;变更诉讼请求3为：判令被告吕红、倪蒙娜、沈冬良共同向原告支付因迟延履行过户义务给原告造成的土地出让金差价损失9008.75元。事实和理由：原被告双方于2011年1月28日签订安置房屋买卖协议1份，约定被告将案涉房屋以18万元的价格出卖给原告，当日原告即支付全部房款，且于2011年5月装修案涉房屋后居住至今。签订该买卖协议时，案涉房屋因政策原因无法办理过户手续，原被告双方约定在政策许可过户后，被告必须协助原告办理过户手续，但被告于2018年5月15日办理房产证后拒绝配合原告办理过户手续，且于2018年5月17日将案涉房屋抵押给第三人倪吉江。原告认为其作为房屋买受人的权利应当优先于第三人享有的抵押权，故请求法院维护原告的合法权益。被告吕红、倪蒙娜、沈冬良共同辩称，买卖协议是由三被告与原告签署，都是真实意思表示，案涉房屋未过户给原告是因为案涉房屋上存在未涤除的抵押权，被告要在案涉房屋抵押权消除之后才能配合过户；双方签订房屋买卖协议时的房屋价格与如今的价格存在巨大差别，为了出卖案涉房屋，被告只能在外租房居住，因此原告应给予补贴。第三人倪吉江述称，原告与被告于2011年签订购房合同，按照当时国家政策是不允许买卖拆迁房的，故该购房合同不合法；被告吕红、倪蒙娜于2018年5月17日向其借款27万元，并于同日到无锡市国土资源局办理案涉房屋的抵押登记，担保债权数额为50万元，债务履行期限为2018年5月17日至2019年5月16日，吕红、倪蒙娜在债务履行期限到期后并未归还借款本金27万元及逾期利息，待吕红、倪蒙娜结清欠款后，第三人方可办理解押手续；原告与被告合同约定的交易房屋与第三人设有抵押权权利的房屋并不一致。经审理查明：一、吕红与倪惠良曾系夫妻关系，双方于2001年2月27日经原锡山市人民法院调解离婚，吕红分得坐落在××镇××村××号××层楼房××层东首1间房屋。2009年6月13日，因建设高铁站前广场项目需要，根据锡府发（2006）第72号文件，无锡恒隆拆迁有限公司（以下简称恒隆公司）拆除倪惠良、吕红位于××镇××村××号房屋，建筑面积135.04㎡，双方就此签订锡山区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书1份，约定恒隆公司提供倪惠良、吕红产权调换房地点鑫安五期、水岸佳苑，安置建筑面积135.04㎡等内容。2010年8月，无锡市锡山区安镇街道拆迁安置管理办公室实际安置倪惠良户鑫安苑润和里5-902室房屋一套，建筑面积为80.43㎡，安置倪惠良（吕红）户案涉房屋一套，建筑面积为72.07㎡。二、2011年1月28日，以吕红为出售方，倪蒙娜、沈冬良为出售方共有人，徐桂贤为买受方，王文霞为买受方共有人，双方签订安置房屋买卖协议1份，约定：自2011年1月28日房屋出售人吕红、倪蒙娜、沈冬良自愿将其位于无锡市锡山区××镇××小区××号××室的安置房（以下简称润富里小区安置房）以18万元的价格出售给徐桂贤、王文霞；买受方同意于2011年1月28日一次性付清全部购房款，出售方同意在2011年1月28日前将房屋交付给买受方使用，自2011年1月28日起买卖房屋的一切规费和水、电等费用由买受方支付，房屋的增值与贬值与出售方无关；当政策许可该房屋过户时，出售方必须协助买受方办理房产过户手续，过户费用由买受方支付；出售方保证房屋产权清楚，若发生房屋纠纷及债务债权等事项由出售方负责清理并承担民事责任，由此给买受方造成的经济损失由出售方负责赔偿，等等。同日，倪蒙娜出具承诺书，承诺润富里小区安置房是出售方吕红和共有人倪蒙娜、沈冬良的共同财产，与其父亲倪惠良无关；倪蒙娜、沈冬良和徐桂贤签订房屋买卖付款凭证，倪蒙娜、沈冬良确认收到徐桂贤用于购买润富里小区安置房的全部购房款18万元整；徐桂贤、王文霞实际接收了案涉房屋。2011年5月徐桂贤、王文霞对案涉房屋进行装修后居住至今。2018年5月14日，吕红、倪蒙娜以案涉房屋共有人身份领取了苏（2018）无锡市不动产权第0××4号不动产权证书。后徐桂贤与倪蒙娜就案涉房屋过户事宜未协商一致。2019年3月26日、7月23日，由于倪蒙娜、沈冬良涉多起执行案件，案涉房屋被本院采取查封措施，徐桂贤、王文霞向本院提出异议，本院作出（2019）苏0205执异90号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封；作出（2020）苏0205执异52-56号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。本案诉讼中，吕红、倪蒙娜、沈冬良认为其实际将案涉房屋出卖给徐桂贤、王文霞，双方安置房屋买卖协议中约定的交易房屋所在小区应为鑫安苑润和里，鑫安苑润富里系笔误。三、2018年5月17日，吕红、倪蒙娜与倪吉江于签订抵押借款合同书和抵押借款协议各1份，同日，倪吉江实际出借给吕红、倪蒙娜借款27万元，双方到无锡市国土资源局办理了以案涉房屋提供抵押担保登记手续，苏（2018）无锡市不动产证明第0070496号不动产登记证明载明：证明权利系抵押权，权利人系倪吉江，义务人系吕红、倪蒙娜，担保债权的数额50万元，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2018年5月17日至2019年5月16日。后因吕红、倪蒙娜未按约还本付息，倪吉江于2019年12月20日向吕红、倪蒙娜发送告知书催促其及时归还本金和逾期利息。现吕红、倪蒙娜认可尚欠倪吉江借款本金27万元以及部分利息未归还。以上案件事实，有安置房屋买卖协议、承诺书、房屋买卖付款凭证、案涉房屋通气、用电、用水票据、苏（2018）无锡市不动产权第0××4号不动产权证书、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、微信聊天记录、（2019）苏0205执异90号执行裁定书、（2020）苏0205执异52-56号执行裁定书、抵押借款协议、抵押借款合同书、告知书、银行账户交易流水、苏（2018）无锡市不动产证明第0070496号不动产登记证明、本院调查材料及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1.徐桂贤、王文霞与吕红、倪蒙娜、沈冬良签订的安置房屋买卖协议是否有效；2.徐桂贤、王文霞作为房屋买受人的权利与倪吉江的抵押权利，何种权利应当优先保护；3.徐桂贤、王文霞主张的土地出让金上涨部分损失是否应予支持。关于争议焦点1，本院认为，我国法律、行政法规对于安置房买卖并没有禁止性规定，吕红、倪蒙娜取得案涉安置房屋，是以吕红原有房屋为基础置换所得，吕红、倪蒙娜将案涉房屋出卖给徐桂贤、王文霞，是其对自有合法财产的处分，房屋买卖双方签署的案涉安置房买卖协议，将买卖的安置房所在小区鑫安苑润和里笔误为鑫安苑润富里，买卖双方实际就案涉房屋进行了交易，该协议内容，既不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，应当认定为有效。至于政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定，只是政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。关于争议焦点2，本院认为，抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押才出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二百三十九条规定，同一动产已设立抵押权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断，倪吉江的抵押权设立于2018年，而徐桂贤、王文霞早在2011年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。徐桂贤、王文霞对房屋的占有使用，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且徐桂贤、王文霞支付的对价按常理高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即徐桂贤、王文霞继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。徐桂贤、王文霞虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。倪吉江自述其与吕红、倪蒙娜并不相识，通过中介公司介绍，向吕红、倪蒙娜出借款项并以案涉房屋作为抵押物，因此，其行为属于出借款项谋取利息的营利性行为，其对吕红、倪蒙娜享有的权利，只是属于有担保的债权。从权利性质而言，徐桂贤、王文霞的权利应优先于倪吉江的权利而受到保护。此外，从权利来源判断，徐桂贤、王文霞是基于合法买卖关系而长期占有使用案涉房屋，而吕红、倪蒙娜将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押向倪吉江借款，严重违背诚信，甚至涉嫌犯罪，倪吉江基于吕红、倪蒙娜违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，民事诉讼中优先保护徐桂贤、王文霞的权利，更具有正当性。综合以上判断，徐桂贤、王文霞作为房屋买受人的权利应当优先于倪吉江的抵押权利受到保护，因此，本院对原告的第1项和第2项诉求予以支持。关于争议焦点3，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋已符合上市交易条件，吕红、倪蒙娜未将案涉房屋及时过户给徐桂贤、王文霞，却将房屋抵押给他人，有违诚信，严重阻碍了徐桂贤、王文霞办理过户手续，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，鉴于吕红、倪蒙娜的行为事实上造成了徐桂贤、王文霞办理房屋产证需要多支付土地出让金9008.75元【（1360元/㎡-1235元/㎡）*72.07㎡】，故本院对原告的第3项诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、倪吉江于本判决生效后10日内协助徐桂贤、王文霞办理无锡市锡山区房屋的抵押权注销登记手续;二、吕红、倪蒙娜于抵押权注销登记完成后3日内共同协助徐桂贤、王文霞办理无锡市锡山区房屋的不动产权变更登记手续，所需费用由徐桂贤、王文霞承担；三、吕红、倪蒙娜、沈冬良于本判决生效后10日内共同赔偿徐桂贤、王文霞土地出让金差价损失9008.75元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，减半收取2040元，由吕红、倪蒙娜、沈冬良共同负担（徐桂贤、王文霞同意其预交的诉讼费2040元由吕红、倪蒙娜、沈冬良向其直接支付，本院不再退还，吕红、倪蒙娜、沈冬良于本判决生效后10日内将其应负担的诉讼费2040元支付给徐桂贤、王文霞）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  高益新二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈 瑜