重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初15450号原告：重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道1号1幢，统一社会信用代码91500000756227248K。法定代表人：黄祖仕，职务：董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，重庆佳昂律师事务所律师。被告：蒋维馨，女，1989年11月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：龙永兰，重庆冠雅律师事务所律师。原告重庆融华房地产有限公司（以下简称融华公司）诉被告蒋维馨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员李炳灿担任审判长，与审判员郭静、余兰组成合议庭对本案进行审理。本案于2020年10月31日公开开庭，原告融华公司委托诉讼代理人蔡龙，被告蒋维馨及其委托诉讼代理人龙永兰到庭。本案现已审理终结。原告融华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将其承租的位于重庆市巴南区恢复原状并向原告返还；2.判令被告向原告支付逾期交还租赁商铺的占有使用费【自2020年6月10日至实际交铺止，每日的商铺占有使用费按（9167＋6111＋5456.5）／30日×200%计算】；3.判令被告立即向原告支付拖欠的租金125128.3元及利息【租金：2019年3月2日至2020年2月28日缓交期间的租金9167／元×12月＝110004元；2020年6月1日至2020年6月3日的租金917元；2020年3月1日至2020年6月3日的优惠租金4583元／月×（3＋3／30）＝14207.3元）；利息：自2020年6月1日起，以110921元为基数，按照0.05%为利率，计算至付清日为止】；4.判令被告支付提前解除合同违约金55000.8元【12月×（9167元／月＋6111元／月）×0.3】；5.判令原告没收被告已缴纳的装修保证金20000元、租赁保证金45834元、经营保证金10000元；6.判令被告向原告支付延期交铺违约金91668元【12月×（9167元／月＋6111元／月）×0.5＝91668元】；7.判令由被告承担本案的诉讼费用。本案审理中，原告自愿撤回了第1、2、6项诉讼请求，以及第3项中要求支付利息的诉讼请求。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订了《商用房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于重庆市巴南区商铺用于商业经营，双方对租金、租期以及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约交付了商铺，被告也正常经营，但被告一直拖欠原告租金、商业管理费等，且单方面向原告发出《关于解除合同通知书》，违约解除了租赁合同。因被告至今拒不交还商铺且拖欠相关费用，原告为维护合法权益起诉。被告蒋维馨辩称，第一，原、被告双方的租赁合同已于2020年6月3日解除，被告已经于合同解除当日将房屋交还给了原告；第二、被告是基于新冠疫情的不可抗力解除合同，故无须承担提前解约的违约责任和逾期支付租金的违约责任；第三、关于租金的问题，被告在与原告的招商经理洽谈时，原告承诺的第一年为免租期，而非缓交期，原告与被告在签订合同时对租金使用了格式条款，该条款重复使用且加重了被告责任，应为无效，故被告无须缴纳第一年免租期的租金。被告并未违约，租金标准应当按照4583元/月的优惠支付租金，而非原告主张的9167元/月，而且新冠疫情期间的租金也应当予以扣除；第四、原告主张的违约金过高且重复计算，包括没收保证金均系违约金的性质，而且原告没有证明其实际损失，故违约金不应主张。第五、被告累计向原告支付了73332元，包含租赁保证金45834元，应当用于抵扣相关的欠付费用。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对当事人无异议的证据，本院异议确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告举示的与微信名为“王经理小镇招商”、“融汇古镇运营袁雨婷”、“彭雪”的微信聊天记录，对该证据的真实性、合法性，本院予以确认。对被告与微信名为“王经理小镇招商”的聊天记录，因该微信聊天记录发生时间系在原被告签订房屋租赁合同之前，关于租金标准的约定应以最后双方签订的合同为准，故该证据不能达到被告证明原告应免收租金的证明目的。对被告与微信名为“彭雪”的微信聊天记录，虽然可以证明被告于2020年5月15日向原告工作人员交了钥匙，但根据双方合同约定交还房屋除了交钥匙，还包括归还所有物业管理资料、工程资料并确保房屋符合交付日的交付标准状态，还需经原告验收确认等事宜，故被告举示的该份聊天记录不能达到案涉房屋于2020年5月15日交还原告的证明目的。2.被告提交的单方解除合同函，本院对其真实性、合法性及关联性，均予以确认。3.对被告提交的交铺申请及装修押金退回申请，对其真实性、合法性予以认可，但原告并不同意被告的以上申请，故对其关联性不予认可。4.被告举示的李家沱街道办事处《关于暂停门店经营行为的通知》及巴南区食品药品安全委员会办公室《关于全区所有餐饮服务单位暂停对外营业的通知》及西流沱古镇的街貌照片的真实性、合法性及关联性均予以认可，但以上证据只能证明李家沱街道通知商铺在2020年2月20日前暂停门店经营行为和2020年3月30日的古镇没有人流。对被告举示的荣誉证书，对其真实性、合法性予以认可，但其与本案无关。5.被告举示的关于案外人现场装修的照片，对其真实性、合法性予以确认，但只能证明案涉房屋已另行出租并在装修，但不能证明另行出租的具体时间。根据审理查明的证据，本院认定本案如下事实：2018年12月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《商用房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于重庆市巴南区汇北路243号负7（2-1），243号负7（2-8）号套内建筑面积为545.65平方米的房屋用于商业经营，租赁期限从2019年3月1日起至2024年2月29日止，其中装修期限为3个月，从2019年3月1日起至2019年5月31日止，房屋的交付时间为2019年3月1日；房租租金2019年3月1日至2021年2月28日按照4583元/月计算，2021年3月1日至2022年2月28日按照9167元/月计算，2022年3月1日至2023年2月28日按照15060元/月计算，2023年3月1日至2024年2月28日按照15988元/月计算，因乙方原因提前解除合同的，乙方在2019年3月1日至2021年2月28日的租金按照9167元/月计算，为支持乙方经营，甲方同意给予乙方12个月的租金缓交优惠待遇，对前12个月的租金按照四个季度在第13个月到第24个月分4期平均进行补缴；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金等费用，每逾期一日，应按照月金额的万分之五向甲方承担违约金；乙方应向甲方缴纳租赁保证金45834元，向甲方委托的商业管理公司缴纳经营保证金10000元、装修保证金20000元；合同租赁期届满或终止后7日，乙方应当将房屋交还甲方，在房屋交还期内，乙方应向甲方归还所有物业管理资料、工程资料并确保房屋符合交付日的交付标准状态，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。如乙方未交符合交还标准的房屋交还甲方的，自交还期次日起，乙方应当按照合同终止时房屋的日租金、商业管理费、物业管理费、实际使用能源费用标准的200%向甲方和管理费支付前述费用，直至乙方按照合同要求交还房屋为止；因乙方逾期交还房屋的，应向甲方支付当年租金和商业管理费用总额的50%作为违约金；因乙方原因导致合同解除的，甲方不予退还乙方已缴纳的所有款项，包括但不限于保证金及其他费用，另外甲方和甲方委托的管理公司有权向乙方按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金。合同签订后，原告于2019年3月1日将房屋交付被告，被告接房后装修房屋用于经营巴南区美多美服装经营部。合同履行中，被告共计支付了原告费用73332元，包含租赁保证金45834元，租金27498元。被告在合同履行期间，从2020年1月23日起，新冠肺炎疫情在全国大规模爆发。2020年6月3日，被告向原告发出了《关于解除合同的通知函》，现本人因自身原因决定解除双方签订的所有租赁合同，通知原告双方的租赁关系自2020年6月3日解除，并承诺在2020年6月10日前清空商铺内的可移动物品。原告同意合同于2020年6月3日解除。被告已于2020年6月3日向原告交还了商铺，原告已将涉案商铺另行出租。本院认为，本案的争议焦点为：1.关于租金的问题，包括被告应付的租金计算标准是什么以及被告尚欠原告租金的总额，新冠疫情期间的租金应当如何减免；2.关于违约责任问题，被告是否应当承担提前解除合同的违约责任，即新冠疫情是否构成不可抗力以及不可抗力是否导致合同不能履行或合同目的无法实现；3.关于违约金问题，如被告需要承担违约责任，相应的违约金应当如何计算，包括租赁保证金是否作应作为违约金，解除合同违约金是否重复过高的问题。对此，分述如下：第一，关于租金问题：原告主张的租金标准及疫情期间的租金应当如何减免的争议焦点。原、被告签订的《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应按照合同的约定全面、严格地履行合同义务，任何一方当事人因违反合同所规定的义务，均应承担违约责任。根据合同15.13条约定：该房屋交付后，因被告原因提前解除本合同的，在此情况下，被告于2019年3月1日至2021年2月28日期间的租金按9167元/月计算。该条款系原被告双方关于租金计算方式的特别约定，系附条件的法律行为。经本院查明，案涉房屋租赁合同系因被告原因导致提前解除，现双方约定的条件已经成就，故2019年3月1日至2021年2月28日期间的租金应按照9167元/月计算，符合合同约定。对被告抗辩该条款系原告重复使用、加重了被告责任的格式条款的意见，因被告对重复使用等情形未举示相关证据证明，且该条款并未加重被告责任，故该条款不属格式条款，应合法有效，故对被告的以上抗辩意见不予采信。对疫情期间的租金的减免问题，被告在承租案涉房屋经营期间，由于疫情或者疫情防控导致被告没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公，现被告请求减免租金，本院结合被告的经营地及经营范围等实际情况，根据公平原则，酌情免除被告两个月租金。对原告要求判令被告立即向原告支付拖欠的2019年3月1日至2020年6月3日期间的租金125128.3元的诉讼请求，共计15个月零3天，按租金9167元/月标准计算，共计租金138422元，符合合同约定，扣除被告已支付的房屋租金27498元及免除的两个月租金18334元，被告还应支付原告房屋租金92590元。第二，关于违约责任问题：被告是否应当承担提前解除合同的违约责任？即新冠疫情是否构成不可抗力以及不可抗力是否导致合同不能履行或合同目的无法实现的争议焦点，本院认为，被告在合同未到期之前要求提前解除合同，已构成违约。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据合同法第117条第一款、第九十四条第一款规定的不可抗力的法律后果有：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。但应注意到不可抗力的基础事实与不可抗力的法律后果之间的区别：不可抗力的基础事实是指某一客观情况如符合“三个不能”条件则构成不可抗力，不可抗力的法律后果则包括免除或部分免除责任、解除合同等；前者是事实判断问题，后者是法律适用问题。在发生不可抗力时能否适用不可抗力的法律后果，需要在个案中借助二者之间的因果关系做出判断，更应结合具体案件情况进行认定。新冠肺炎疫情尽管其具有阶段性，最终能够被攻克，但在特定的时期内仍然符合不可抗力的构成要件，应当认定不可抗力，既符合法律规定的内在特征，也符合人民群众日常的逻辑经验和大众的朴素思维。但是对于不可抗力的法律后果，应根据不同时间、不同类型的合同综合考虑认定，也就是说，不可抗力是否导致合同履行不能或合同目的无法实现。如不可抗力对于合同履行没有影响或虽有一定影响，但双方当事人可以通过协商改变履行期限、变更履行方式等途径变更合同或者顺利履行的，则不应重点考察不可抗力的法律后果，但这并不影响是否构成不可抗力的认定。本案中，新冠肺炎疫情虽然可以认定为不可抗力，但该不可抗力并不导致合同履行不能或合同目的无法实现。首先，金钱债务不发生履行不能，被告无力履行金钱债务不是法律上履行不能，故不符合关于合同僵局规定的情形；同时，被告解除合同的时间为2020年6月3日，在此期间已复工复产，虽然可能会导致合同履行困难，但并不导致合同履行不能，也不能导致合同目的无法实现。其次，双方签订的租赁合同的期限为四年，虽然新冠肺炎疫情在某一时间段系不可抗力，对被告经营会产生重大影响，但新冠肺炎疫情期间在总的租赁期间只占较小一部分比例，从长远的经营角度考虑，影响并不是很大，且可以根据变更合同或减免租金的方式减少损失。综上，被告作为违约方，其单方解除合同的行为，既不符合关于合同僵局规定的因不可抗力导致合同履行不能的情形，也不符合合同法第九十四条第一款规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除情形，同时也不符合合同约定解除的情形，故被告不享有单方解除合同的权利。被告作为违约方，于2020年6月3日向原告发出单方解除合同通知，原告也同意合同于2020年6月3日解除，故系原被告双方协议解除，本院确认《商用房屋租赁合同》于2020年6月3日解除。虽然原告作为守约方在同意解除合同时，没有对违约责任及赔偿损失等情况进行约定，但不能视为原告默认已放弃了对被告主张违约责任的请求权，原告依然可以依据双方合同约定要求被告承担违约责任。本院认为，新冠肺炎疫情虽构成不可抗力，但并不导致合同不能履行，被告作为违约方单方解除合同不能免除其应当承担的违约责任，故本院对被告提出其系因不可抗力解除合同，应免除违约责任的抗辩意见，不予采信。第三，关于违约金问题：违约金是否过高、如何调整及原告能否没收三项保证金的争议焦点。对于原告主张的提前解除合同的违约金55000.8元，根据合同关于违约金计算方式的约定，违约金明显过高，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，过高的违约金可能与公平原则存在冲突。本院考虑案涉房屋未到期租期、原告另行出租案涉房屋所需合理时间及对商铺另行招商产生的运营成本,故本院酌情确定被告向原告支付当年租金标准的4个月房屋租金计36668元，故对原告主张合理部分的违约金36668元，本院予以支持。对原告要求判令没收被告已缴纳的装修保证金20000元、租赁保证金45834元、经营保证金10000元的诉讼请求，约定租赁保证金旨在督促当事人履行合同，因而具有担保合同履行的功能，该租赁保证金具有履约保证金性质，庭审中，双方均同意用于抵扣违约金，剩余部分再用于抵扣房屋租金。对于原告主张没收被告交纳的装修保证金及营业保证金，因原告主体不适格，故不在本案中处理。综上，被告交纳的租赁保证金为45834元，抵扣违约金36668元，抵扣后被告可以不承担支付责任，剩余9166元，用于抵扣租金92590元，品迭后，被告蒋维馨应支付原告租金83424元。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第六十条第一款、第九十四条第一项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋维馨于本判决生效后十五日内支付原告重庆融华房地产有限责任公司房屋租金83424元；二、被告蒋维馨支付原告重庆融华房地产有限责任公司提前解除合同违约金36668元（已用租赁保证金抵扣，无需另行支付）；三、驳回原告重庆融华房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述第一项给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6514.46元，由原告重庆融华房地产有限责任公司承担2514元，由被告蒋维馨承担4000.46元。原告重庆融华房地产有限责任公司已垫付3257.23元，被告蒋维馨在支付上述款项时一并支付原告重庆融华房地产有限责任公司多垫付的743.23元，被告蒋维馨于本判决生效后十五日向本院补缴受理费3257.23。本院预收的案件受理费不做清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 李炳灿审 判 员 郭 静审 判 员 余 兰二〇二〇年十一月二日法官助理 张 林书 记 员 李 霞