福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0103民初3081号原告:中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑A区2号楼137号，统一社会信用代码：91350100854390364G。负责人：林齐林，该行行长。委托诉讼代理人：张晨晖，福建大佳律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：钟飚，福建大佳律师事务所执业律师。被告：缪文凯,男，1984年3月4日出生，汉族，住福建省福安市。被告：福建邦盛房地产开发有限公司，住所地罗源县凤山镇东环新村1#楼001号12层，统一社会信用代码91350123793798701W。法定代表人：林彬彬，该司执行董事兼总经理。原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“工行台江支行”）与被告缪文凯、被告福建邦盛房地产开发有限公司（以下简称“邦盛公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行台江支行的委托诉讼代理人张晨晖到庭参加诉讼，被告缪文凯、邦盛公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行台江支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告缪文凯偿还贷款本金人民币266645.3元及利息83334.13元（暂计至2020年5月11日，之后的利息和罚息按合同约定的计算至实际还款之日）；以上本息共计为349979.43元；2.判令原告对被告缪文凯提供的抵押物（即缪文凯名下位于罗源县罗源湾开发区××＃楼××号的房产）享有以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿被告缪文凯在本案中的所有债务的权利；3.判令被告福建邦盛房地产开发有限公司对缪文凯在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4.判令俩被告承担本案的诉讼费用，包括但不限于案件诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等。事实与理由：2010年1月26日，缪文凯因购买住房需要，与原告签订了编号为Ａ闽字营业部台江支行2010年一手房贷ＢＳ0042号《个人购房借款／担保合同》，约定被告缪文凯向原告申请贷款人民币31万元用于购置住房，贷款期限20年，实际放款日与到期日以借据为准，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%。案涉合同约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息及其他费用；被告缪文凯以其名下位于罗源县罗源湾开发区××＃楼××号的房产作为抵押物担保还款，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告福建邦盛房地产开发有限公司对被告缪文凯的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；当本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2010年2月11日，原告依约向被告缪文凯发放贷款31万元，借款期限自2010年2月11日起至2030年2月11日。罗源县房地产管理所对抵押房产进行了按揭受理预收登记，但至今未取得他项权利证书。缪文凯未依约还款，截至2020年5月11日，被告缪文凯尚欠原告贷款本金266645.3元，利息83334.13元，本息共计为349979.43元。为维护自身合法权益，原告诉至本院。工行台江支行围绕诉讼请求依法提交了下述证据材料：1.被告身份证、户口簿、未婚声明书；2.《个人购房借款/担保合同》；3.借款凭证；4.商品房买卖合同、销售不动产统一发票；5.罗源县房地产管理所按揭受理预收单；6.邮政快递单、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书；7.自营历史明细列表；8.罗源县房地产管理所商品房初始登记证明、商品房初始登记房屋情况一览表。缪文凯、邦盛公司未答辩亦未提供证据,视为放弃答辩、举证、质证权利。经审查，工行台江支行提供的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，贷款人工行台江支行与借款人及抵押人缪文凯、保证人邦盛公司签订编号为［闽］字［营业部］行［台江］支行［2010］年［一手房贷ＢＳ0042］号《个人购房借款／担保合同》约定：贷款人根据借款人缪文凯的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额为310000元；合同项下的贷款用于罗源湾开发区××＃楼××号房产；借款期限为20年；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按前述约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次划入邦盛公司开立在工行台江支行账号为1402××××5471的账户；借款人以按月等额本息的方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日；借款人未合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人缪文凯自愿以其所有的坐落于罗源湾开发区××＃楼××号房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等；保证人邦盛公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等内容。2010年2月11日，工行台江支行向缪文凯发放案涉贷款310000元至指定账户，借款当期执行利率为5.049%。缪文凯自2013年7月21日开始出现逾期，之后陆续还款，截止至2020年5月11日，缪文凯尚欠工行台江支行贷款本金266645.3元，利息83334.13元。另查明，2010年1月29日，罗源县房地产管理所出具一份《罗源县房地产管理所按揭受理预收单》，载明本受理单未表示对房产抵押登记表申请予以管理并收取如上证件，不能作为产权合法凭据等内容。2015年12月7日，罗源县房地产管理所出具一份证明号：凤房初LY字第150016的《商品房初始登记证明》，载明案涉房产已符合初始登记条件。本院认为，工行台江支行与缪文凯、邦盛公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。工行台江支行已履行合同项下的出借义务，缪文凯却未按期归还借款本息，已构成违约。故原告工行台江支行请求被告缪文凯偿还尚欠的借款本金266645.3元及相应的利息、罚息、复利有事实和法律依据，本院予以支持。根据《物权法》第一百八十七条的规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，虽《个人购房借款／担保合同》约定为缪文凯其坐落于罗源湾开发区××＃楼××号房产提供抵押担保，但工行台江支行仅提供了《罗源县房地产管理所按揭受理预收单》，未能提供案涉房产已办理抵押登记的相关证据，故无法证明案涉抵押权已设立，工行台江支行诉请对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。邦盛公司自愿为缪文凯的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在案涉房产办理正式抵押登记之前，邦盛公司应在保证范围内承担连带清偿责任。缪文凯、邦盛公司未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、缪文凯应于本判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金266645.3元及利息、罚息、复利（暂计至2020年5月11日的利息、罚息、复利共计83334.13元，此后利息、罚息、复利按编号为[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷BS0042]号《个人购房借款/担保合同》约定的标准计至款项还清之日止）；二、福建邦盛房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，在罗源湾开发区××＃楼××号房产的抵押登记手续办妥之日，其保证责任终止；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6549元，减半收取计3274.5元，公告费560元，均由缪文凯、福建邦盛房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 张少玲二〇二〇年十一月十日法官助理 缪文燕书 记 员 林木子附注：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。