广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6389号原告：赵伟莉，女，1987年10月26日出生，汉族，身份证住址：陕西省兴平市。委托诉讼代理人：谢昭明，系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市富洲物业管理有限公司，住所：广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路一号。法定代表人：罗计洪，职务：总经理。委托诉讼代理人：王历，系北京斐石（广州）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：马曦荞，系北京斐石（广州）律师事务所专职律师。被告：广州阳光大地房产频道有限公司，住所地：广州市越秀区环市东路331号自编21号楼429房。法定代表人：黄国强。委托诉讼代理人：刘东栓，系广东广信君达律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：赵广群，系广东广信君达律师事务所专职律师。原告赵伟莉诉被告广州市富洲物业管理有限公司（以下简称富洲公司）、广州阳光大地房产频道有限公司（以下简称房产频道）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟莉及其委托诉讼代理人谢昭明，被告富洲公司的委托诉讼代理人王历、马曦荞，被告房产频道的委托诉讼代理人赵广群到庭参加了诉讼，本案依法公开进行开庭审理。本案现已审理终结。原告赵伟莉向本院提出诉讼请求，请求判令：1、富洲公司、房产频道立即归还原告租金775856元；2、富洲公司、房产频道立即向原告支付违约金155171.2元；3、被告承担本案诉讼、保全费用。事实和理由：2018年4月21日，原告与富洲公司签订了一份编号为N0.0000431的《富洲中心认租书》(以下简称“认租书”)，约定原告向富洲公司承租位于广州市番禺区南村镇兴南大道官塘村富洲中心商业城A1栋1002号的物业（以下简称“案涉物业”)，原告应于签订认租书当日向富洲公司支付订金人民币2万元，双方签订案涉物业《租赁合同》后，权利义务即以《租赁合同》约定为准。签订认租书后，原告除向富洲公司支付了订金人民币2万元外，还依富洲公司的要求向被告二支付了人民币68000元租金。其后原告与富洲公司于2018年4月30日签订了编号为FJ2017A101002的《租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告承租案涉物业，租赁期自2018年12月31日起至2038年12月30日，到期后自动续租至2047年5月26日止，租赁期间总租金为人民币707856元，原告以部分现金部分按揭贷款的方式向富洲公司支付案涉物业租赁期间的全部租金，富洲公司应于2018年12月31日前向原告交付案涉物业，以双方签订《物业移交确认书》作准，富洲公司迟延交付案涉物业超过90天的，原告有权解除合同，富洲公司应当返还已付租金，并按已付租金20%的标准支付违约金。合同签订后，原告已依约以现金方式向富洲公司支付了357856元（含订金2万元)，并以贷款方式向富洲公司支付了35万元租金，履行了其合同义务，但富洲公司一直未向原告交付案涉物业，经原告多番催告，富洲公司仍未依约履行交付义务，原告遂于2019年4月7日向富洲公司发出《解除合同通知书》，正式解除合同，并于2019年4月28日向富洲公司、房产频道发出《律师函》，要求其承担违约责任，但富洲公司、房产频道仍无动于衷，其违约行为严重侵害原告的合法权益，导致原告的合同目的无法实现，有鉴于此，原告特此依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，向法院提起诉讼，敬请法院判如所请。被告富洲公司答辩称：1、赵伟莉诉讼已付租金为707856元，与赵伟莉现主张的775856元有差额。同理，其依据租金金额计算的，第二项诉请违约金金额亦存在差额；2、案涉合同未达到双方约定的解除条件，赵伟莉无权单方解除合同。案涉房屋2019年1月25日完成竣工验收，富洲公司于2019年2月中旬通知赵伟莉交付房屋，赵伟莉于2019年3月31日前往物业查验，其所称案涉物业不符合交付标准无充分的事实依据。3、赵伟莉要求违约金过高，违反了公平原则，应依法调低。被告房产频道答辩称，同意富洲公司的答辩意见。另补充如下：1.案涉房屋的出租方富洲公司，富洲公司独家委托案外人广州国立铺王房地产代理有限公司（下称“国立公司”）对案涉房屋进行营销策划和代理租售；2.房产频道收取的68000元，不是房屋的租金，而是居间费用，房产频道已经履行了居间义务，无须向赵伟莉退还任何居间费用。讼争各方围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织各方进行质证。经审查当事人提交的证据，结合各方的质证意见和庭审陈述，本院认定如下事实：涉案租赁物位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城（以下简称富洲商业城）A1栋1002房，合同约定建筑面积51.5563平方米，套内面积36.14平方米。截至一审庭审辩论结束，双方未能提供涉案建筑物的不动产权属证明。2018年4月21日，赵伟莉（乙方、承租方）与富洲公司（甲方、出租方）签订《富洲中心认租书》，约定：1.赵伟莉自愿承租案涉物业。2.租赁期限自2018年12月31日至2038年12月31日，到期后自动续期至2047年5月27日，条款不变。3.案涉物业租金总额为人民币707856元，其中订金20000元在签订认购书时交付，在签订《租赁合同》时转为首期租金款；2018年4月27日前支付该物业租金的50%（357856元，含已付订金20000元）；剩余款项350000元需于2018年4月27日前办理银行按揭手续。4.签订认租书后，承租人需于2018年4月27日前带认租书及订金收据签订《租赁合同》,否则视为自动放弃。5.承租人知悉并愿意接受物业现状、权属情况、物业方位和周边环境后签订认租书。6.双方签订《租赁合同》后，以《租赁合同》的约定为准。2018年4月30日，原告赵伟莉（乙方、承租方）与富洲公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》（编号：FJ2017A101002），约定如下：1.原告向被告承租涉案物业，总租金707856元，2018年4月29日前支付50.55%即357856元（含订金20000元），余下租金的49.45%即350000元，于2018年4月29日前办妥按揭手续，如因承租方自身原因导致银行不批准按揭贷款，则承租方应在接到出租方通知之日起30日内，将等同于贷款申请的租金一次性支付给出租方；2.承租方逾期付款的，按应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期30日未付物业租金的则每日按应付未付租金的万分之五承担违约金,延迟交付超过90天且未书面通报原因的构成根本违约，被告应无息返还租金并按已付租金的20%承担违约责任;3.案涉商铺租期从2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止，合同条款不变；3.双方约定被告于2018年12月31日前交付涉案物业，延迟交付30日内(含30日)，每日按已收租金的万分之三承担违约责任，延迟交付90日内（含90日），每日按已收租金的万分之五承担违约责任，延迟交付超过90天且未书面通报原因的构成根本违约，被告应无息返还租金并按已付租金的20%承担违约责任;4.涉案物业为带装修交付,合同附件约定了《富洲中心交楼标准》。租赁合同还约定了其他内容。合同签订后，赵伟莉支付如下费用：租赁订金20000元、租金首期60000元、租金首期277856元、租金尾款350000元。富洲公司通过《收款收据》确认如下：2018年4月21日出具《收款收据》（NO.0078666）确认收取订金20000元；2018年5月7日出具《收款收据》（NO.0079884）确认收取首期租金60000元；2018年5月7日出具《收款收据》（NO.0079838）确认收取租金首期租金277856元；2018年7月26日出具《收款收据》（NO.0080173）确认收取租金尾款350000元。2018年4月21日，赵伟莉支付了68000元款项，地产频道出具《收款收据》，写明“今收到赵伟莉交来万博纷享小镇陆万捌仟元整”。赵伟莉主张该68000元也是案涉物业的租金。地产频道抗辩该款属于居间费用，并提交了《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》、赵伟莉签名的《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》及富洲公司出具的《情况说明》为证。其中《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》由案外公司广州国立铺王房地产代理有限公司与被告地产频道签订，约定广州国立铺王房地产代理有限公司代表被告富洲公司授权被告地产频道为意向客户提供专项租金优惠，意向会员客户成功与富洲公司签订《租赁合同》等文件即可享受地产频道提供的专项租金优惠，意向客户自愿注册为地产频道会员，向地产频道缴纳的服务费为居间服务费用，不可抵扣租金；协议还约定2017年12月9日至2018年12月31日向地产频道交纳6.8万元会员费并认租A1栋3-10层客户享受6.8万抵13万租金优惠。《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》由原告赵伟莉签名，其中载明赵伟莉的身份证号码、手机号码并备注“陆万捌仟元抵拾叁万元（A1-1002）”。赵伟莉对上述证据三性均不认可，认为《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》是自己在租赁案涉物业时签订的空白格式，但未提出笔迹形成时间鉴定申请。富洲公司通过书面《情况说明》确认《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》及《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》内容属实。2019年3月28日，富洲公司向赵伟莉邮寄《交付使用通知书》，其主要内容是：广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城A1栋1002房物业按合同约定已交付阁下使用，我司分批邀请阁下携带相关资料前往现场办理收楼手续。邮件投递情况显示，该件于2019年3月29日签收。2019年3月31日，赵伟莉前往涉案物业查看，期间赵伟莉以涉案物业仍为毛坯状态、未达合同约定交楼标准为由拒绝收楼；对此赵伟莉提交了视频为证。富洲公司称2019年3月31日时案涉物业已经开通电梯并完成装修，赵伟莉的视频不能证明系案涉物业的情况，只能证明双方曾就逾期交房的补偿进行协商但未果。富洲公司提交了《装饰工程合同》、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》、《单位工程质量评估报告》、《单位（子单位）竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明案涉物业符合合同约定收楼标准。上述证据显示，2018年10月9日，富洲公司与案外人佛山市红美嘉装饰设计工程有限公司（以下简称红美嘉公司）签订《装饰工程合同》，约定对涉案物业所在楼盘进行装修。2018年12月23日，富洲公司与案外人红美嘉公司、案外人广东粤能工程管理有限公司（监理单位，以下简称粤能公司）共同盖章就涉案物业出具《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，确认涉案物业所在楼盘装饰装修部分质量验收合格。2019年1月12日，涉案楼盘取得案外人粤能公司出具的《单位工程质量评估报告》。2019年1月25日，涉案楼盘取得《单位（子单位）竣工验收报告》，其中明确涉案楼盘主体结构、建筑装饰装修等各分部及工程整体验收结论均为同意竣工验收，验收意见均为合格。2019年1月30日，涉案楼盘取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查意见为合格。2019年4月7日，赵伟莉向富洲公司邮寄《解除合同通知书》，提出因富洲公司逾期交付案涉物业达96日，故要求解除合同并退还租金707856元、支付违约金139833.2元、广告推广费68000元、律师费2100元、利息差额损失17000元等。富洲公司于2019年4月9日签收上述函件。另查明，案涉物业所在的建筑于2015年6月3日取得广州市规划局核发的《建设工程规划许可证》；于2018年5月28日与广州供电局番禺供电分局通过《中国南方电网供电方案（高压）》协议通电；于2018年12月3日通过广州市番禺区南村自来水管道建设有限公司出具的《市政基础设施工程工程竣工验收报告》确认水管道安装工程竣工验收合格；于2018年11月9日、12月19日取得广州特种机电设备检测研究院出具的7台乘客电梯的《电梯监督检验报告》，检验结论均为合格。以上事实，有《房屋租赁合同》、账户交易明细查询清单、《装饰工程合同》、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》、《单位工程质量评估报告》、《单位（子单位）竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》微信聊天记录原始载体及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但其中超过租赁期限20年的约定违反了法律的强制性规定，该部分约定应属无效。合同其他约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原被告双方均有法律约束力。关于退还租金问题。赵伟莉与富洲公司在庭审中陈述，案涉租金包含的时间段自2018年12月31日到2047年5月26日。由于涉案超过20年部分的租赁合同被认定无效，双方应当相互返还，故富洲公司应向赵伟莉返还自2038年12月31日至2047年5月26日期间的已付租金。2018年12月31日到2047年5月26日共10373天，赵伟莉已付租金707856元，2038年12月31日至2047年5月26日共3068天，故富洲公司应返还租金209361元（707856元÷10373天×3068天）。庭审中，讼争各方就案涉租赁合同履行过程中富洲公司是否违约产生争议。对此本院分析如下：一、关于2019年3月31日时涉案房屋是否符合收楼标准。《租赁合同》确定了涉案房屋带装修交付，其中附件2约定了装修标准。赵伟莉以视频为证主张涉案物业于2019年3月31日为毛坯状态，但视频中涉及的建筑难以与案涉房产明确对应，均不足以证明案涉房产于2019年3月31日的实际情况。而富洲公司提交的《单位（子单位）建设工程竣工验收报告》确定涉案房屋主体结构合格、装饰装修质量合格，《装饰工程合同》及《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》中所载明的装饰装修内容与涉案《租赁合同》附件二所列明的交楼装修标准基本对应，《电梯监督检验报告》亦显示案涉物业在2018年12月9日已开通乘客电梯。相比较而言，富洲公司提交的证据证明力较大，故本院对于赵伟莉提出的案涉房产不符合交房标准的主张不予采纳。二、富洲公司的违约责任。案涉合同约定交房时间是2018年12月31日，富洲公司自认在合同约定时间前未能交付房屋，又不能提交证据证明赵伟莉经协商同意延迟交房时间，故富洲公司抗辩讼争双方就交房时间达成新的合意，本院不予采纳。富洲公司于2019年3月28日向赵伟莉寄送《交付使用通知书》，投递信息显示该件于2019年3月29日投递成功，赵伟莉于2019年3月31日前往涉案房屋查验。如前所述，本院不采纳赵伟莉关于涉案物业不符合交付条件的主张，故涉案物业应于《交付使用通知书》到达之日（2019年3月29日）视为交付。现富洲公司延迟交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。案涉《租赁合同》约定延迟交房30日以内按租金的万分之三（即每年10.8%）承担违约责任，延迟交房90日以内按已收租金的万分之五（即每年18%）承担违约金。其中违约金标准系双方通过合同协商确定，并无过高，故富洲公司应按该标准进行违约赔付。富洲公司延迟交房88天（2019年1月1日至2019年3月29日），因此富洲公司应付违约金26899元（707856元×0.0003×30天+707856元×0.0005×58天）。关于赵伟莉主张退回其他剩余租金的诉请。如前所述，富洲公司延迟交房未达90日，不符合双方关于“延迟交付超过90日应解除合同”的约定。故赵伟莉于2019年4月7日通过《律师函》告知富洲公司解除案涉租赁合同的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，不能产生合同解除的法律后果。因此赵伟莉基于案涉租赁合同解除诉请退回其余租金，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于房产频道的责任。首先，案涉《租赁合同》相对方是赵伟莉与富洲公司，房产频道不是案涉物业的出租方，《租赁合同》约定的案涉物业总租金707856元，不包括赵伟莉支付给房产频道的68000元。其次，房产频道提交的《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》和《广东广播电视台房产频道“富洲中心”合作协议》可以证明赵伟莉支付的68000元属于居间费用，不属于案涉房屋租金；赵伟莉否认经协商签订《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》，但未提出笔迹形成时间鉴定，应承担不利后果。故赵伟莉要求房产频道退还68000元租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵伟莉退还租金209361元；二、被告广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵伟莉支付违约金26899元；三、驳回原告赵伟莉的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13110元，由原告赵伟莉负担9783元，由被告广州市富洲物业管理有限公司负担3327元；本案保全费5000元，由原告赵伟莉负担3731元，由被告广州市富洲物业管理有限公司负担1269元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  陈绍光人民陪审员  黄锦洪二〇二〇年十一月四日书 记 员  苏晓俭