黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初4136号原告：刘鹏，男，1988年5月2日生，汉族，住哈尔滨市道里区。被告：潘国祥，男，1962年7月23日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：柳玉滨，北京市富程律师事务所律师。被告：哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区民福路63号会展家园25栋4门市。法定代表人：辛长德，职务经理。委托诉讼代理人：魏疆，黑龙江太宗律师事务所律师。原告刘鹏与被告潘国祥、被告哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘鹏、被告潘国祥及其委托诉讼代理人柳玉滨、被告哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司（以下简称中润物业公司）的委托诉讼代理人魏疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏向本院提出诉讼请求如下:1.判令被告赔偿原告水淹损害的物品类60520元和工程类11292.71元损失合计人民币71812.71元。2.判令被告赔偿财产侵害和维权期间导致租赁房屋不能正常使用期间的租赁费用共计35000元（2020年3月13日-2020年9月30日）。3.判令被告赔偿因水淹导致屋内整体货物转移搬运和货架拆卸搬运而产生的运输费、打包费、拆卸安装费、搬运装卸费合计4840元。4.判令被告承担本案诉讼费、司法鉴定费和执行费等与此案有关的一切费用。事实和理由：2019年7月25日凌晨1点左右，潘国祥家卫生间下水管突然冒水无法控制，将原告家水淹，原告立即找到物业，物业当天值班人员到现场也控制不住说是外井堵了，值班人员去外井检查，确认确实是外井堵了不流水，值班人员立刻给外井人员打电话说确实是外井堵了往原告家冒水，外井维修人员说车坏了去不了。原告同时也给市长热线打多次电话，市长热线也跟物业打电话，但是无人管，原告清理至凌晨3点多才控制住冒水，此次冒水致使原告家严重被淹（有照片和录像视频佐证），造成严重损失，之后原告多次去找物业公司，至今无人问津，故诉至法院。被告潘国祥辩称，答辩人认为起诉书诉讼请求中提出的物品类工程类损失，房屋租赁费损失，转移货物打包费损失等，以及请求答辩人承担的司法鉴定费、诉讼费、执行费等在内的四项诉讼请求，无事实依据和法律根据，请求人民法院驳回涉及答辩人潘国祥所有的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。事实理由：一、事发时正处于新冠病毒移情影响下的特殊时期，政府实行居民小区封闭政策，答辩人居住子女家，203室无人居住，不属于疏于管理，而是因不可抗力无法对房屋进行管理。答辩人不存在任何过错，且也是本次反水的受害方。1、疫情期间政府决定进行小区的封闭式管理，答辩人无法也不应当频繁随意外出，在确保了203室水、电、煤气、窗安全的情况下，已经尽到了对房屋的管理义务。2、第一次反水发生时，103室和203室均为无人状态，原告也同样没有对103室进行有效管理，第二日早晨原告与答辩人才接到通知赶往事发现场进行处置。3、由于反出的系下水道粪水，答辩人家中损失惨重，地板、墙面、家具等被粪水严重浸泡，在疫情期间造成了极大的病毒感染风险，房屋无法居住。且由于疫情期间政府政策规定，无法找到专业公司对整个房屋进行清洁消毒。所以第二次反水发生时，答辩人也不属于疏于管理，不存在过错，而是疫情期间203室房屋被污染后无法清洁和无法居住，因此答辩人无法对房屋进行管理。另外，答辩人也是受害方之一，不仅在疫情期间，冒着被病毒感染的风险进行室内粪水清掏工作，在家里地板、墙面、家具被粪水浸泡严重受损的同时，还被迫承担了由103室强行转移过来的原本应由一楼承担的下水道反水被淹风险，导致203室房屋市场价值严重受损。二、中润物业公司疏于管理，没有尽职尽责，也没有及时检查、定期清理并疏通公共排污管道，导致小区下水道主干道被厨余油及垃圾等堵塞，且第一次堵塞清掏不彻底又造成二次堵塞反水，故中润物业公司应承担损失赔偿责任。1、两次下道堵塞反水原因，均是小区单元总下水井被凝固的厨余油块的和厨余垃圾等物堵塞，导致污水无法达到中转井且无法排走。2、在第一次下水主管道被堵塞，203室遭遇泛水后，中润物业清理单元下水井主管道不彻底，导致了第二次堵塞反水的发生，所以物业公司应对两次反水承担赔偿责任。3、在发生堵塞反水后，物业公司没有及时采取切断单元水闸的全楼停水措施，导致楼上用户不断正常用水，粪水持续大量反出，加重了203室和103室的财产损失。所以，中润物业作为涉案小区的物业服务企业，应负有及时检查、定期清理并疏通公共排污井、排污管道的义务，而答辩人家中卫生间两次出现下水道污水反水损害的事实，直接说明物业公司未能尽到日常维护义务，且在第一次下水井严重堵塞后，没有进行彻底化油清掏，导致二次反水损害的产生，存在严重过错。中润物业应该承担本案财产损害的赔偿责任。三、被答辩人即原告存在私改管道和封堵管道检查口，以及对货物存在管理、止损失过程错，应承担的相应责任。1、被答辩人所住103室被私自改装和封堵了室内下水管道，导致粪水从主干道返至一楼，再从203室卫生间反水涌出。2、因私封管道，致使原本设置在103室的检查口被封闭无法进行疏通，维修工师傅只能在没有检查口的203室卫生间，通过非常狭小的下水道排水口，尝试进行疏通，清掏工作异常困难。所以原告103室封闭检查口的行为，一定程度阻碍了下水道及时有效清掏，加重了反水损失，应承担相应责任。3、被答辩人自身存在管理、止损过错，在第一次货物被水淹后，未能及时处理受潮货物，有证明显示，所有货物在水淹发生后，没有进行妥善处理，而仅仅是放在原地，导致损失进一步扩大。同时被答辩人没有对仍完好的货物进行隔空或密封防朝包装，导致第二次反水时，货物继续在无任何保护状态下被淹存在过错。被答辩人租赁住宅作为货物仓库使用，且改变了房屋主体结构，人为增加了水淹货物的风险。租赁居民住宅理应预知的漏水风险，被答辩人将居住用途的房屋作为仓库使用，用于储存本身就非常容易受潮的电子产品，缺乏必要的风险意识。同时，被答辩人又没有对该批货物进行必要的密封防水防潮处理，存在过错，应承担相应责任。四、被答辩人第二、第三项诉讼请求所主张的房屋租赁费用和运输费等费用不合理，且费用标准过高，不应由答辩人承担。1.由于103室原本为民用住宅，被答辩人租赁住宅作为货物仓库经营使用，自身存在过错。且被答辩人主张的房租计算标准为一层经营商铺租金标准，明显高于普通住宅租金，所以该部分诉讼请求明显不合理，不应由答辩人承担。2.被答辩人于2020年9月8日同103室房东高海峰达成协议，终止房屋租赁关系，所以随后屋内货物转移搬运和货架拆卸搬运等所产生的一切费用均不是水淹导致的直接损失，而是理应由被答辩人自行承担的房屋租赁合同到期解除后，恢复房屋原状的必要义务所产生的费用。该部分费用不应要求答辩人承担。综上所述，答辩人在疫情期间，对响应政府政策无法对203室房屋进行管理，主客观都不存在任何疏于管理的情况，属于不可抗力下的不能作为的特殊情况。同时，本次下水道反水堵塞原因是源于中润物业没有尽职尽责、及时检查、定期疏通单元下水主干管道，导致单元井被饭店排出的厨余油块等堵塞发生反水，答辩人对堵塞原因也不存在任何过错，所以答辩人不应对本案103室货物反水被淹承担任何赔偿责任，被答辩人的四位诉讼请求中，要求答辩人承担的损失赔偿和费用，没有事实和法律根据，请求人民法院依法驳回起诉讼请求。被告哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司辩称，第一，中润物业公司按照相关的法律规定、物业管理条例，以及物业惯例尽到了物业公司应尽的职责，即对堵塞的管道进行了抢修和维修。第二，管道漏水原因属于专业问题，需要进一步的弄清楚。第三，原告及相当部分的公众对物业的责任和职责有误区，从物业费收取的额度，以及物业人员的能力，物业公司只能对出现问题后进行抢修，而没有义务和能力对主干道进行定期的或经常性的检查，因为物业公司的维修人员的人员能力是有限的，各个小区的管道设计非常复杂，而且数量众多，物业人员只能基于出现事故及时抢修，而对所谓的定期检查也仅限于出现问题后及时发现问题，而绝对不可以对主干道亲自下到污水井内进行检查，因此原告及公众对所谓的检查也是有误区。第四，原告的证据不足以证实物业公司应该承担责任。据维修人员查找原因，一是，原告租赁房屋相邻的房屋系用于经营饭店，饭店自用的管道堵塞也会导致各家并网到主管道的排污能力减弱，导致原告的自用管道反水，而且原告私自改装和封堵地下室下水管道，依然会导致主干道堵塞，这个责任一旦查明和确定下来，本案所产生的责任包括由于主干道堵塞给其他业主带来的责任和损失均应由原告私自改装和封堵地下室的行为造成和承担责任。因此，本案的焦点问题是查明漏水原因是唯一的，这个漏水原因在不能查证的基础上就无法确定原告的诉请是否能够得到支持，也无法确定本案的事实和责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告举示证据一、工程类和物品类的司法鉴定意见书各一份、鉴定费票据两张。证据二、2020年9月22日收条2份。证据三、房产证复印件、房屋租赁合同、2019年8月18日收据、房主身份证复印件、营业执照复印件、结婚证各一份。证据四、视频证据9份、照片116张。原告举示的证据一、证据三、证据四真实有效，本院予以采信。对证据二，系原告搬家所产生的费用与本案无关联性，本院不予采信。被告潘国祥举示证据一、视频证据8份。证据二、电业公司电表单据2页。证据三、解约协议复印件一份。本院对被告潘国祥举示证据的真实性予以确认。被告中润物业公司举示证据一、2名证人出庭作证。本院对张启志的证人证言中接到报修的真实性予以确认，对现场维修的细节因证人维修时不在场，不予采信。对董宗友的证人证言中2次接到报修后，都去二楼洗手间及一楼地下室进行了维修及对小区院内出户井进行化油处理的证言予以采信。经本院审理查明，刘鹏与案外人高海峰签订房屋租赁合同约定，刘鹏承租哈尔滨市南岗区XXX室，房屋为102、103室，2019年9月1日至2020年9月1日的房屋租金为67000元。2020年9月8日刘鹏出具说明一份载明，刘鹏本人放弃XX房屋103室、102室房屋租赁权。潘国祥居住于哈尔滨市××××室。中润物业公司系该小区的物业服务公司。根据潘国祥及刘鹏提供的视频及证人对维修现场的描述，系该栋房屋污水井堵塞，2020年3月13日及2020年3月27日被告潘国祥居住的203室内两次反水，致使103室内装修及物品产生损失。另查明，经刘鹏申请，本院依法委托鉴定。黑龙江天平资产评估有限责任公司出具鉴定意见书:委托鉴定的水淹物品损失的评估价值为60520元。刘鹏支付鉴定费6000元。黑龙江雅歌建设工程管理咨询有限公司出具鉴定意见书：对坐落于南岗区阿什河街86号103室的屋子内墙面大屋四面、小屋一面；进门口右侧木头家具造型和槽板、钢条；暖气挡木质家具造型；门口头上木质造型；大屋棚顶扣板；大屋棚顶吊布大灯；滑道射灯；监控器；大屋棚顶小灯进行鉴定，鉴定意见为11292.71元。刘鹏支付鉴定费3000元。本院认为，财产受到损害的，权利人有权请求赔偿。本案中，原告作为小区涉案房屋的使用人，被告中润物业公司作为该小区物业服务单位，理应对该小区公共部位进行管理,本案中南岗区XX街XX号2130栋污水井堵塞，系物业公司管理范围，应由物业公司进行定期清掏，现由于该污水井堵塞导致被告潘国祥房屋卫生间反水造成原告房屋损失，潘国祥对此不应承担责任，应由中润物业公司承担赔偿责任。虽中润物业公司抗辩，原告租赁房屋相邻的房屋系用于经营饭店，饭店油污可能导致管线堵塞及原告租赁房屋私自改装下水管线，但本案发生时间系新冠××疫情期间，饭店并未进行经营，同时潘国祥与刘鹏均提供了视频资料证明维修现场及疏通污水井的过程，故本院对中润物业公司的抗辩不予采纳。考虑本次事故发生于疫情期间，中润物业公司接到事故报案后均积极抢修，事后又对污水井进行了化油污处理，故关于原告诉请中润物业公司赔偿物品类损失60520元，工程类损11292.71元，共计71812.71元，本院酌定被告中润物业公司承担90%的费用为64631.44元。关于原告诉请的房屋租金损失，原告发生损失的时间系新冠××疫情期间，根据政府相关部门通知可以开店经营后，考虑原告租赁涉案房屋的事实及租金的发生，本院酌定支持一个月的房屋租金损失2792元（67000元÷2个房屋÷12个月）。关于原告主张的搬运及打包费用，无事实及法律依据本院不予支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘鹏财产损失共计64631.44元；二、被告哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘鹏房屋租金损失2792元；三、驳回原告刘鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元，由被告哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司负担1486元，由原告刘鹏负担1228元。鉴定费9000元，由被告哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  蒋月姣人民陪审员  刘淑华人民陪审员  邱 鸣二〇二〇年十一月三十日书 记 员  霍喜双