广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18396号原告（反诉被告）：崔叶华，男，1968年5月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告（反诉原告）：郭立和，男，1974年4月20日出生，汉族，住所地湖南省桃江县，原告崔叶华诉被告郭立和房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员林湛河独任审理，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告崔叶华，被告郭立和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔叶华向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2020年4月租金5000元、5月份租金15000元及逾期交租违约金（自逾期之日起按每日10%计算）；2.被告支付原告水电费3000元、押金12440元。事实和理由：根据双方合同约定，被告应在每月5号前交完当月租金，逾期未缴按每月6号开始收取10%的违约金。被告拖欠2020年4月的租金5000元、5月的租金15000元。被告郭立和辩称：在当时新冠疫情之下，经济活动和人员流动基本停滞，被告与原告房房屋租赁纠纷完全适用不可抗力因素，原告主张金额收取租金违反公平原则，不能认定被告违反合同约定，也不应承担违约责任。被告承租原告房屋后用于分租，疫情期间大部分租客无法按时正常返回，导致多数房间未实际使用的空置状态，个别租户要求免租，以致被告2、3、4、5月份应收租金收不了。在此期间，被告仍然足额缴纳了2、3月份的租金给原告，直至四月份被告实在没有足够的钱交清租金的情况下，请求原告响应政府号召减免部分租金，以图共同度过难关，同时缴纳了4月份租金10000元。在随后5月份这段时间，被告与原告一直未在租金减免问题达成一致，被告也在努力筹集资金用于交纳租金，并多次与原告联系、磋商。但原告在没有预先告知被告的情况下，强行更换了案涉物业门锁，单方面解除合同、收回房屋并将被告诉至法院。被告认为不存在违约行为，不应承担违约责任。被告在法庭调查开始前向本院提起反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，崔叶华退回保证金31600元给郭立和；2.判令崔叶华向郭立和赔偿经济损失82658元；3.本案诉讼费由崔叶华承担。崔叶华对郭立和的反诉请求答辩称：不同意退还保证金，因为租赁合同未到期。不同意赔偿损失，因郭立和违约。经审理查明：2018年8月1日，崔叶华（甲方、出租方）与郭立和（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区江海街红卫新村西安大街南1号自建楼房屋出租给乙方用于出租房用途；租赁期限自2018年8月1日至2023年8月1日；一楼门面铺两个，每个铺租金2500元，二、三、四和五楼501房租金共10800元；每月5号前交付本月租金，每逾期一日多收每月租金10%作为违约金；乙方需向甲方支付31600元作为租赁期间的保证金；等。合同签订后，郭立和向崔叶华支付了保证金31600元，崔叶华在2018年7月将房屋交付给郭立和使用。郭立和接收房屋后添置了空调、床、床垫、热水器、窗帘、衣柜、抽风机等家私家电，案涉租赁房屋有13个房间及两个铺面，共计15个。2019年8月-9月期间，双方协商一致，同意将租金从15800元/月降低至15000元/月。郭立和交纳2020年4月了租金10000元，没有交纳2020年5月份租金，没有支付2020年4-5月的水电费。在庭审中，双方确认双方曾就疫情原因减免租金事宜，崔叶华同意一次性减免5000元，郭立和认为减免5000元仍不能继续经营，要求减免一半租金直至疫情影响消失，故双方未能达成一致。双方陈述在收回案涉房屋前，崔叶华没有明确告知郭立和逾期缴纳租金将解除合同收回房屋。崔叶华收回房屋后另行与租客签订合同，继续出租给租客并使用了案涉房屋内原郭立和添置的装修和物品。郭立和提供的微信聊天记录显示：2020年4月10日，郭立和说“我的女老板，月月亏的要死”，崔叶华的妻子回复“哪没办法啊，个个一样啊。老板，月月亏想不做是吗？”郭立和回复“要请你把房租少点，疫情前门面月月亏的，你们也都清楚，我原本就是向帮你打份工帮你管理房子赚点点工资，我也还投资了十多万，你说我难不难”；2020年4月12日，郭立和说“先给你转一万先，除下的在给你转”，崔叶华的妻子回复“还有水费”；2020年4月18日，崔叶华的妻子问“老板那5千要交了”。崔叶华承认其于2020年5月20日更换了案涉房屋的门锁，并于2020年6月收取了403房租客2020年4-5月的租金2900元，郭立和与该租客约定的月租金为1500元/月，崔叶华同意减租100元；收取了102房租客2020年5月份的租金1800元，郭立和与该租客约定月租金为2000元，崔叶华同意减租200元；没有收取其他租户的2020年5月前的其他租金；自2020年6月起，租客的租金全部由崔叶华收取。郭立和对上述房间的租金标准予以认可。郭立和主张崔叶华于2020年5月14日更换了门锁，收回了房屋。为此，郭立和提供了其与“8303”租客的微信聊天记录显示：2020年5月14日，8303说“那个房东刚刚过来给了新换门禁卡，还说明天签过一份合同”。经质证，崔叶华对微信聊天记录的真实性予以认可。郭立和主张其为案涉房屋进行了装修并添置，支出了54108元，并反诉要求崔叶华赔偿损失。为此，郭立和提供了1.广州豪派家具有限公司送货单、2.收据、3.万嘉灯饰电器批发商行收据、4.佛山市禹轩制冷设备贸易有限公司出货清单、5.微信支付账单、6.银行账户交易明细清单等证据。1.广州豪派家具有限公司送货单载明：日期2018年7月12日，客户名称郭老板，商品名称：床、床垫1.5米，7套，单价660元；1.35米，6套，单价660元；推拉门，7个，单价470元；床头柜，3个，单价45；等，合计21640元。2.收据载明收到郭老板天花材料安装费用3418元，经手人如意天花，日期2018年7月14日。3.万嘉灯饰电器批发商行收据日期为2018年7月16日，产品名称节能风机，15个，单价75，合计1125元。4.佛山市禹轩制冷设备贸易有限公司出货清单载明客户为郭立和，地址海珠区赤岗街道红卫新村西安大街10号，出货日期2018年7月10日，产品名称志高CMV1P单冷，18765元。5.微信支付账单显示：郭立和于2018年6月27日、7月14日向“盛富床上用品”支付3380元、1255元；于2018年7月7日向“诚顺布艺”支付980元；于2018年6月28日、7月10日向“标记家电”支付1926元、4800元；2018年7月14日向“LIN”支付3418元。6.郭立和银行账户交易明细清单显示2018年7月10日向佛山市禹轩制冷设备贸易有限公司支付18765元，于2018年7月15日通过微信转账支付11460元。经质证，崔叶华对上述证据1、2、3、4、5的真实性不予认可，对证据6予以认可。在庭审中原告陈述案涉房屋有房产证，房产证登记房屋为4层，但原告拆除后重建了5层。法庭辩论终结后，原告提供了案涉房屋房产证，显示海珠区红卫新村西安大街南1号权属人为崔叶华，层数3-1/2，建筑面积235.76平方米。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。崔叶华与郭立和签订的《房屋租赁合同》约定租赁房屋为海珠区红卫新村西安大街南1号房屋1-4层以及第5层501房，但案涉房屋房产证登记房屋层数为3-1/2，即案涉房屋1-3层及第4层的半层属于合法建筑，第4层剩余的半层及第5层没有取得规划许可或经批准建设的建筑。鉴于此，《房屋租赁合同》中关于案涉房屋1-3层及第4层半层属于房产证登记范围内的部分约定有效，租赁房屋其余部分约定无效。受2020年新型冠状病毒××疫情影响，广州大部分企业春节后延迟开工，外来务工人员受疫情防控措施影响，推迟返穗。但我国全国上下共同努力，团结一致，积极抗疫、防疫，取得了抗击新冠疫情的阶段性胜利。广州自2020年3月中下旬后全面复工复产。本案中郭立和支付了2020年4月份租金10000元（尚欠租金5000元），2020年5月份没有支付租金。郭立和经崔叶华催促仍未支付，且广州2022年4月、5月已全面复工复产，新冠疫情的影响显著降低。即使郭立和存在未收取部分分租客租金的情况，但与原、被告之间的租赁合同关系不属于同一法律关系且与原告无关。鉴于此，郭立和拖欠租金的行为构成违约，崔叶华有权单方解除合同、收回房屋。与此同时，郭立和拖欠租金确因受到新冠疫情的影响，且在双方协议减免租金的过错中崔叶华未明确告知逾期缴纳租金收回房屋情况下，直接单方收回房屋，有违诚信。故，崔叶华主张保证金31600元不予退还，本院不予支持。考虑到案涉租赁合同部分无效，本院根据公平合理原则酌情确定崔叶华退回一半保证金15800元给郭立和。关于郭立和使用案涉房屋期间的租金及使用费。崔叶华自行收回房屋，郭立新提供了其与分租户的微信聊天记录证明崔叶华更换门锁的时间为2020年5月14日，本院予以采信并认定崔叶华收回房屋的时间为2020年5月14日。鉴于此，郭立和应向崔叶华支付2020年4月剩余租金（使用费）5000元及2020年5月1日至14日的租金（使用费）6774元合计11774元。另因崔叶华直接向部分分租客收取了租金，该部分租金应予以扣减，而崔叶华减免租金部分未经郭立和的同意，属于自行处分权利，应自行承担，故实际扣减金额为5000元。扣减后郭立和应付租金（使用费）为6774元。关于水电费，双方同意水费各负担一半，电费由被告承担。原告提供的水费清单显示2020年3月（抄表日期2020年3月26日）及5月（抄表日期2020年5月22日）的水费分别为457.08元、167.01元，电费通知单显示2020年4月电费为681.79元、5月（计费时段5月1日至5月31日）电费为985.77元，本院予以采信。经计算，郭立和应负担2020年5月14日前的水费300元、电费1127元，合计1427元。关于装饰、添置物的损失问题。双方均确认郭立和为案涉房屋添置了家私家电并装修了天花吊顶，且崔叶华收回房屋后使用了该部分装饰、添置物，故郭立和要求崔叶华赔偿该部分损失合理，本院予以支持。郭立和主张装饰、添置家具家电投入54108元，并提供了相应的送货单、收据、付款凭证等证据，与案涉房屋的房间数及添置的物品价值基本相符，本院予以采信。但至崔叶华收回房屋之时该部分装饰、添置物郭立和已使用了22个月，双方租赁合同期限为5年，而添置物使用年限约5年，故本院酌情按使用年限折算该部分损失为34268元【54108元×（60-22）/60】。至于郭立和主张因崔叶华擅自收回房屋导致其无法向分租客收取租金的损失28550元的问题，郭立和可自行向分租客主张，并非郭立和的实际损失，本院不予支持。关于崔叶华诉请的押金12440元。该部分押金属于郭立和与分租户之间的法律关系，且崔叶华并未实际代郭立和支付给分租户，故崔叶华该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，郭立和向崔叶华支付租金（使用费）6774元、水电费1427元；二、在本判决生效之日起十日内，崔叶华向郭立和退还保证金15800元并赔偿损失34268元；三、驳回崔叶华的其他诉讼请求；四、驳回郭立和的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1186元，由崔叶华负担1011元，郭立和负担175元。郭立和在本判决生效之日起10日内将负担的受理费175元直接支付给崔叶华。反诉受理费1293元，由崔叶华负担566元，郭立和负担727元。崔叶华在本判决生效之日起10日内将负担的受理费566元直接支付给郭立和。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年十一月十九日书记员  徐文慧谭颖诗