黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初1599号原告：边艳波，女，1965年4月7日出生，汉族，住林甸县。委托诉讼代理人：孙智勇，系黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东玉，系黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所见习律师。被告：栾志艳，女，1965年12月17日出生，汉族，住林甸县。被告：孙德翔，男，1948年5月20日出生，汉族，住林甸县。被告：田薇，女，1971年10月7日出生，汉族，住林甸县林甸镇西街7委149组181号。现住。原告边艳波与被告栾志艳、孙德翔、田薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告边艳波及委托诉讼代理人孙志勇、张东玉、被告栾志艳、田薇均到庭参加诉讼，被告孙德翔经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边艳波向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令三被告履行合同义务，配合将涉案房产过户登记至原告名下。2.案件受理费由三被告承担。后原告于庭前变更诉讼请求：1.请求确认原告对绿荫鸵鸟开发楼自北向南第八门的一、二层商服房屋具有所有权。2.请求依法判令三被告履行合同义务，配合将涉案房产过户登记至原告名下。3.判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年10月7日，原告与被告孙德翔、栾志艳签订《楼房买卖合同》，合同约定将位于林甸县××、××西、祥泉洗浴中心对面的绿茵鸵鸟（土地局）开发楼内自北向南第八门的一、二层商服出售给原告，价款为198000.00元，购房款分为两笔交付给栾志艳，第一笔为2006年10月2日支付了栾志艳158000.00元，第二笔2006年12月14日支付栾志艳40000.00元。出卖人保证涉案的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因出卖人的原因造成购买人的一切损失由出卖人与委托代理人承担。虽然在该购房合同中体现的出卖人为孙德翔，委托代理人为栾志艳，但实际上孙德翔是属于该楼的开发合伙人之一，栾志艳属于该楼的实际控制人，并明确表示该楼属于栾志艳和冯建军。该买卖合同中孙德翔在出卖人的位置签字并按手印予以确认，因为在交易过程中，栾志艳提出该8号门的产权登记人为孙德翔，如办理过户手续，必须由孙德翔签字并认可，基于双方之间的交易信任，原告并没有去核实产权证与土地证与实际的楼号是否相符。在交易过程中，栾志艳实际收取了该房屋的全部款项，同时向原告交付了房屋一直到现在。合同签订后，原告依约于2006年10月2日付款158000.00元、2006年12月14日付款40000.00元，合计付款198000.00元，房款已全部付清，被告于2006年10月7日向原告交付房屋，目前房屋实际为原告占有。原告认为本案经大庆市中级人民法院给林甸县房产处出具的司法建议书及本案被告田薇的证言，可以明确涉案的绿荫鸵鸟开发楼自北向南一、二层商服房屋，原告是真正的权利人，且已居住14年之久，原告的合法权益应当得到保护。原告全额支付房款后要求被告孙德翔、栾志艳依约办理过户登记手续，2007年原告去房屋部门办理过户时，房产部门告知原告，该房屋已经登记在被告田薇名下，无法为原告办理产权过户手续，现原告没有任何产权手续，只是一直居住至今。田薇在另案中出具证言，证明其仅为名义的所有权人而不是真正的权利人，为使涉案房屋物权恢复应然状态，三被告应当依约配合原告将涉案房屋办理过户登记到原告名下，经多次协商未果，故诉讼至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告栾志艳辩称：一、原告拿的房屋买卖协议，我是委托代理人，原告要求我配合办理涉案房屋过户，完全没有道理，因为林甸县人民法院2014林民初字第573号生效的民事判决书和2010林民初第18××号判决书，已经终止了孙德翔对我的委托关系，而且明确了我对涉案房屋没有处分权，该委托买卖协议已经解除，所以说，我没有义务配合原告办理涉案房屋过户。二、就房屋买卖协议而言，是购买人和出卖人亲自签订的，因为当时房照串了，孙德翔的××号房产证对应的就是8号房屋，签订协议时双方当事人都知道此事，而且原告的爱人高连胜起草协议时，已经写明给付的房照是孙德翔××号房产证，交付的房屋是8号房，按照协议谁卖给原告房屋，谁承诺给原告出具过户手续，原告就应该找谁办理过户。原告购买该处房屋，已经交付购房款，第一笔为2006年10月2日支付了栾志艳158000.00元，第二笔2006年12月14日支付栾志艳40000.00元，我收到购房款后，我给孙德翔偿还贷款一部分，剩余50000.00元给孙德翔了，要不然孙德翔也不能把房照给边艳波。三、要想房屋和房照恢复原样，原告就应该把自己所持的房照过户到自己名下，然后和所有串房照的业主一起到房产部门申请变更，由房产部门出具变更手续，现在你拿孙德翔的××号房产证和房产的一个说明，你没有权利要求房屋和房照恢复原样，完全是无稽之谈。四、此案原告5年前就已经诉讼，被林甸县人民法院（2010）林民初字第18××号判决驳回，当事人2015年到中院申请撤销了该判决，原告就应该接着诉讼，可是时隔五年再次起诉，已经超过了诉讼时效。被告田薇辩称：2005年11月我从李泉会处购买位于林甸县××西绿茵鸵鸟开发楼一、二层商服楼自南向北数第1××号门（用于经营燕妮美容美发），购买后当月就办理了过户手续，过户到我的名下，当时也不知道我所购买的房屋（1××号门）和房产部门和土地部门交付给我的《房屋产权证》和《土地使用证》不相一致，后来听说，此楼有几家《房屋产权证》和《土地使用证》给弄串了，才知道我手中持有的是此楼8号门的《房屋产权证》和《土地使用证》，我们这几家购买房屋出现串证现象的商户已经向房产部门提出申请变更，正在办理中，现在没有结果。我当时现场确认，签订合同购买并使用至今的都是此楼的1××号门，只是当时房照互串，导致8号门《房屋产权证》和《土地使用证》在我手中，8号门不属于我的财产，不是我所购买的，1××号门才是我购买的商服楼。被告孙德翔以患有脑梗为由未到庭参加诉讼，其于庭前提交书面答辩状及（2014）林民初字第573号民事判决书复印件对原告的诉讼请求答辩争议为：一、边艳波与栾志艳、冯建军买卖房屋的纠纷与被告孙德翔无关系，被告孙德翔不是本案被告，不应承担民事责任。1.边艳波诉讼请求是：限期交还所买的绿茵鸵鸟开发楼南往北数第八门商服的房屋产权证、土地使用证协助办理过户手续。经查房产档案，争议房屋于2002年3月29日由产权人王有才转让给冯建军（房权转让协议书、房屋所有产权证存根为证）。2005年11月1日产权人冯建军卖给田薇（房屋买卖合同、房屋所有权证存根为证），现该房屋产权人是田薇。第八门商服的房屋产权证、土地使用证在田薇手里，要解决办理过户手续必须将关键人田薇列入本案，本案纠纷发生是原产权人冯建军、栾志艳夫妇一房多卖造成，先将房屋以80000.00元卖给田薇后，又以198000.00元卖给边艳波，冯建军、栾志艳夫妇2006年收取房款将第八门商服房屋卖给边艳波并实际交付使用，但是过户登记时无法从田薇手里要回八门商服的房屋产权证、土地使用证办理过户手续，冯建军、栾志艳就将被告孙德翔委托出租房屋放在自己手里的××号门房屋产权证、土地使用证交给边艳波代替田薇手里八门商服的房屋产权证、土地使用证。被告孙德翔事先对这事根本不知道。被牵扯到此事中，完全是受冯建军、栾志艳夫妇欺骗造成、后被告同冯建军的诉讼结果详情请看（2014）林民初字第573号判决书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据一：楼房买卖合同复印件1份（与原件核对一致，原件由原告收回），欲证明：2006年10月7日，原告与被告孙德翔、被告栾志艳（被告孙德翔的委托代理人）签订房屋买卖合同，合同约定被告孙德翔将绿茵鸵鸟开发楼自北向南第八门的一、二层商服楼出售给原告，合同第三条明确说明出卖人孙德翔已经取得房屋产权登记证及土地使用证。该合同约定了房屋价款为198000.00元和支付方式。第六条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如果是出卖人的原因造成购买人的一切损失都由出卖人和委托人负责。被告栾志艳、田薇对该份证据均无异议。经本院审核，对该份楼房买卖合同的真实性予以确认。原告提交证据二：付款凭证（收据）复印件1页（3张收条复印件，边艳波出具的2004年12月14日抵押股金证收条、栾志艳出具的2006年10月2日收取购房款158000.00元收条、栾志艳出具的2006年12月14日收取购房款40000.00元收条，与原件核对一致，原件由原告收回），欲证明：原告于2006年10月2日支付购房款158000.00元，于2006年12月14日支付购房款40000.00元，共计198000.00元，收款人均为被告栾志艳，原告已经履行了付款义务。被告栾志艳对该组证据的真实性无异议，但是对证明问题有异议，称其是中间人，房款是通过其交付的，但是该房款一部分用于交付孙德翔贷款，一部分交给孙德翔了，体现在（2014）林民初字第573号卷宗中。被告田薇对该组证据无异议。经本院审核，对该组证据的真实性予以确认。原告提交证据三：2015年1月9日原告调取房屋产权档案申请及案涉房屋产权档案明细共9页复印件及（2010）林民初字第18××号民事判决书（未生效，该判决送达后，原告向大庆市中级人民法院提起上诉，审理过程中，自行撤回起诉及上诉，并经大庆市中级人民法院裁定准许。证据来源为林甸县人民法院（2010）林民初字第18××号卷宗中，2015年审理该案件时向房产部门调取的房产档案）复印件、（2016）黑06民终306号民事裁定书及生效证明复印件各一份，欲证明，该房产2005年10月25日之前房屋所有权人冯建军（被告栾志艳的丈夫）与田薇签订房屋买卖合同，将案涉房屋变更至田薇名下，即在2005年10月25日之前，房屋所有权人为冯建军，田薇和所取得的8号门的房产是来源于冯建军的房屋买卖合同关系。被告栾志艳对该组证据无异议。被告田薇质证称，我和冯建军签过房屋买卖协议是我购买的吕泉会房屋的北面的房屋，和我购买房屋挨着，但不是涉案房屋。其他的我不知道。经本院审核，上述证据系房地产管理部门保管的房屋登记及变更情况原始档案材料、林甸县人民法院及大庆市中级人民法院裁判文书，故本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交证据四：田薇证言复印件2页（与原件核对一致，原件原告收回），欲证明被告田薇于2016年2月18日、2019年3月21日在原告的另案诉讼中出具证言，田薇于2005年11月购买了绿茵鸵鸟开发楼自南向北数第1××号门，但房产登记时错将8号门的产权登记在了田薇名下。该证言说明，8号门的房屋真正的所有权人并不是田薇。被告栾志艳、田薇对该组证据均无异议，经本院审核，关于房屋权属问题，应以房产部门颁发的产权证为准，至于产权登记错误问题也应由房产部门予以证实，故本院对该证据不予确认。原告提交证据五：大庆市中级人民法院司法建议书复印件1页（与原件核对一致，原件原告收回）；关于边艳波申请房屋变更登记有关情况的复函2页（与原件核对一致，原件原告收回），欲证明：该司法建议书中明确说明对于八号门商服原告属于真正权利人。由于房屋所有权证互串导致实际占有的房屋与房产证登记不一致。被告栾志艳、田薇对该组证据均无异议。经本院审核，根据人民法院向有关单位所发出的司法建议书的性质可知，司法建议只是人民法院提供的参考性的建议，是人民法院对审判执行工作中发现的诸如相关行业或者部门工作中存在的具体问题，需要有关单位采取措施所发出的书面建议，并不具有强制性，且根据该组证据中林甸县房地产管理处的复函可知，对于司法建议中所指出的问题并未得到实质性处理，故本院仅对该组证据的真实性予以确认。原告提交证据六：林甸县房地产管理处说明复印件1份共2页（与原件核对一致，原件原告收回），欲证明：客观存在部分购房人实际占用的房屋与所持有的产权证证载房屋房号不一致，其原因为购房人与卖房人签订的房屋买卖合同未体现门牌号。另外，该证据第二页绿茵鸵鸟楼一、二层商服显示8号门是由绿茵鸵鸟转给冯建军再转给田薇，在冯建军转田薇属于错误登记的条件下，冯建军夫妇实际对该房产具有处分权。被告栾志艳、田薇对该组证据均无异议。经本院审核，该份说明林甸县房地产管理处并未认可系其登记错误导致的购房人实际占用的房屋与所持有的产权证证载房屋房号不一致，同时该份说明体现了房屋实际占有人与所持房产证不相一致的事实，故本院对该份证据相关案件事实的部分予以采信。本案在审理过程中，被告栾志艳、田薇未向法庭提交证据。经审理查明，2006年10月7日，原告边艳波与被告孙德翔、栾志艳签订楼房买卖合同一份，约定原告购买位于林甸县××××环路，长盛街路西，祥泉洗浴中心对面，绿茵鸵鸟（土地局）开发楼内自北向南第八门一、二层商服楼，楼房买卖合同中体现出卖人为被告孙德翔，被告栾志艳为被告孙德翔的委托代理人，原告为购买人，房屋价款为198000.00元。原告依约分别于2006年10月2日向被告栾志艳交付房款158000.00元、于2006年12月14日向被告栾志艳交付房款40000.00元，合计交付房款198000.00元，被告于2006年10月7日向原告交付案涉房屋，原告对案涉房屋实际占有使用至今。原告购买案涉房屋后，因该房屋已先于原告的购买行为登记在被告田薇名下，致使原告无法办理产权过户手续。事实经过为，案涉房屋确于2005年11月1日过户登记至被告田薇名下，系被告田薇于2005年10月25日从案外人冯建军即被告栾志艳的丈夫处以80000.00元价格购买，被告田薇与冯建军签有书面的房屋买卖合同，该房屋冯建军于2002年3月29日已办理房屋所有权登记，但被告田薇实际购买并占有使用至今的为1××号门房屋，而房地产部门的产权登记及田薇持有的房产证、土地使用证却为8号门房屋。根据另案（2014）林民初字第573号判决书查明的事实，绿茵鸵鸟开发楼自南向北数第××号门商服楼房产登记信息为产权人本案被告孙德翔、房屋坐落林甸县××、××号××（××）、建筑面积100.05平方米、所在层数为1到2层，孙德翔曾委托本案被告栾志艳及案外人栾志艳丈夫冯建军出售该房屋，而2006年10月7日孙德翔以出卖人身份、栾志艳以出卖代理人身份与购买人边艳波签订案涉绿茵鸵鸟开发楼自北向南数第8门（即自南向北数第8门）商服楼的买卖合同。据此，孙德翔实际与本案案涉绿茵鸵鸟开发楼自北向南数第8门（即自南向北数第8门）商服楼并无关系，（2014）林民初字第573号判决书已判决案外人冯建军即本案被告栾志艳的丈夫返还孙德翔所有的位于林甸县××、××号××（××）、建筑面积100.05平方米、所在层数为1到2层商服楼。对于上述事实，根据庭审过程中原、被告陈述及原告提交的证据可以确认。现原告诉讼至法院，1.请求确认原告对绿荫鸵鸟开发楼自北向南第八门的一、二层商服房屋具有所有权。2.请求依法判令三被告履行合同义务，配合将涉案房产过户登记至原告名下。3.判令三被告承担本诉讼费。本院认为，原告边艳波依据其与被告孙德翔、栾志艳于2006年10月7日签订的楼房买卖合同，主张其购买了位于林甸县××××环路，长盛街路西，祥泉洗浴中心对面，绿茵鸵鸟（土地局）开发楼内自北向南第八门一、二层商服楼，原告也实际占用并使用案涉八号门房屋至今，而该案涉房屋已于2005年11月1日经由被告栾志艳的丈夫案外人冯建军出售给本案被告田薇并办理房屋产权过户手续，现本案被告田薇先于原告取得案涉房屋的房屋产权证照，根据原告与被告孙德翔、栾志艳签订房屋买卖合同、购房款交付及收取、向原告交付案涉房屋的过程并结合（2014）林民初字第573号民事判决书查明的事实及判决结果可知，本案被告孙德翔、栾志艳在无房屋所有权而向原告出售案涉房屋的行为应属无权处分行为。本案审理过程中，虽原、被告均称包括案涉房屋在内的多处房屋在买卖及办理产权登记过程中存在房照串发情况，并向本院提交相关证据，其中包括大庆市中级人民法院《司法建议书》及林甸县房地产管理处《关于边艳波申请房屋变更登记有关情况的复函》，但均无法对抗已对案涉房屋产权进行确权的房屋所有权证。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告请求依法判令三被告履行合同义务，配合将涉案房产过户登记至原告名下，根据《中华人民共和国合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。综上，原告与被告孙德翔、栾志艳签订的楼房买卖合同于法律上不能履行，故原告请求本院确认其对案涉房屋具有所有权，要求被告孙德翔、栾志艳履行案涉合同义务并配合将涉案房产过户登记至原告名下于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告田薇履行案涉合同义务并配合将涉案房产过户登记至原告名下的诉讼请求，因被告田薇并非签订案涉楼房买卖合同的主体，又未曾表示对案涉合同进行追认，其并非履行合同义务的相对方，故对原告不承担履行案涉合同的义务，对原告向被告田薇提出的诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条、第一百三十二条、第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：驳回原告边艳波的诉讼请求。案件受理费2130.00元，由原告边艳波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  冯石亮二〇二〇年十一月六日书记员  刘美廷附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。