北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6000号原告：北京义立宇和文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区清河中街66号院1号楼四层L487号。法定代表人：江建兵，总经理委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。被告：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：张军慧，北京肇文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，北京肇文律师事务所实习律师。原告北京义立宇和文化传媒有限公司（以下简称义立宇和公司）与被告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告义立宇和公司委托诉讼代理人杨丽莎，被告富华铂荣公司委托诉讼代理人张军慧、张慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义立宇和公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告2016年6月30日签订的编号为Y1909114的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及补充协议；2.请求依法判令被告向原告退回已付房款2334841元；3.请求依法判令被告向原告支付占用原告购房款项的利息损失（以2334841元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年7月1日计算至实际清偿之日止；4.请求依法判令被告向原告支付律师费15000元整；5.请求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年，原告因看到被告的《7C投资价值读本》、《运河领地门户投资》、《7-1#写字楼户型图》、《7-2#写字楼户型图》等资料（以下简称“涉案资料”）所描述的“8米挑空精装酒店大堂／电梯间致敬尊崇人生”、“双地铁上盖引领商务价值”以及两份《户型图》所表明1.8米过道宽度等，作为公司办公、商业谈判场所，遂于2016年6月30日，与被告签署了编号为Y1909114的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《补充协议》。涉案合同约定，原告购买被告开发的通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x号房屋,涉案房屋总价款为4664841元。合同签订后，原告依照合同约定于签订合同当日（2016年6月30日）即支付首付款2334841元；合同另约定，被告依约交房的最晚时间为2018年11月30日（经过两次延展期），但时至今日，被告所交付的房屋远远没有达到涉案资料之标准。根据《补充协议》第二条第2款、第3款中的“最终以该商品房实际交付现状为准”及第三十一条之约定，严重损害了原告购买房屋时依据合同应受保护的合理期待，导致原告的权利在房屋交付之前始终处于不确定的状态，不符合合同必须严守的合同法基本原则，也与房地产交易的实践不符，该约定如果有效，将排除被告在交房不符合约定时的违约责任，不合理、不正当的免除了被告的相关义务与责任，严重损害和排除了原告作为买房人的相关权益，故该类条款约定应为无效的格式条款。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，涉案资料明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米、过道宽度1.8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排）；其次，涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商事谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、原告的购买意愿存在直接联系，该类条款理应为涉案合同组成部分。被告交房明显不符合约定（实际大厅挑高2.9米、过道宽度1.47米、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015-2021年）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），且房屋已经修缮完毕，主体结构也已经没办法更改情况下，原告有正当理由拒不接受房屋，且因被告原因，导致该合同根本目的无法实现，可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，行使合同的法定解除权。在涉案合同解除之后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定，原告有权要求被告返回已付房款同时支付占用原告购房款项期间的利息损失。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持原告之请求。被告富华铂荣公司辩称，对于原告要求解除合同的诉讼请求，同意解除，因为原告没有交付购房款，其已交付的款项合同解除后可以退回，第三、四、五项没有依据。一、富华铂荣公司已于2018年12月25日按照约定向义立宇和公司交付了房屋，涉案房屋符合合同约定，义立宇和公司以房屋不符合合同约定导致其不能实现合同目的为由主张解除合同没有任何事实和法律依据。1、富华铂荣公司已于2018年12月25日按照约定向义立宇和公司交付了房屋。案涉房屋于2018年12月21日取得竣工验收备案表，于2018年12月24日取得了房屋的面积实测报告，达到了《北京市商品房预售合同》约定的交付条件。随后，富华铂荣公司于2018年12月25日依约向义立宇和公司通知交付。《销售合同》补充协议第三十三条约定：“本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，需采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或特快专递或直接送达或本合同补充协议约定的方式送达。送达地址为本合同约定的住所......,送以挂号信邮寄或邮政特快专递的，投递（以寄送人投邮时收件回执邮戳为准）后2天视为送达。......”(注：此处“收件回执邮戳”是指邮局收到富华铂荣公司投邮的邮件后加盖的邮戳，并非义立宇和公司理解的其收件时的签章，且事实上，邮局并不会在收件人收件时再加盖任何的邮戳）。富华铂荣公司已按照《预售合同》约定，采用邮政快递方式向合同约定的义立宇和公司的地址送达了《交付通知书》等收房通知文件，按照《预售合同》约定上述交付通知已经送达给义立宇和公司。且事实上，案涉房屋所在楼栋为集中交付，同时义立宇和公司又在业主群中，根据一般社会常识，其不可能不知道案涉房屋的交付时间，且义立宇和公司在起诉状中自认房屋已交付。2、富华铂荣公司交付的房屋符合合同约定，义立宇和公司购买房屋的根本目的可以实现。本案中，富华铂荣公司作为商品房出卖方，其主要责任是交付合格的房屋，义立宇和公司作为购买方，其主要权利是获得符合合同约定的房屋。而富华铂荣公司交付的房屋符合规划、设计，依法取得了竣工验收备案表，即富华铂荣公司已经按照《预售合同》及《补充协议》履行了交付符合合同约定和验收合格的房屋的义务，义立宇和公司购买房屋用于使用的合同目的完全可以实现，其以合同目的不能实现为由主张解除合同，没有任何事实和法律依据。二、涉案广告宣传资料属于要约邀请，不构成涉案合同的组成部分，涉案房屋不存在违约。(一)涉案广告宣传资料属于要约邀请，不构成涉案合同的组成部分，对双方当事人不具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”1.义立宇和公司主张的“大厅挑高8米”没有事实与和法律依据。义立宇和公司提交的宣传资料是富华铂荣公司对侨商中心的整体宣传，包含了2号、3号、6-1号、6-2号、7-1号、7-2号和10号等楼栋，宣传资料中的“8米挑高精装酒店大堂／电梯间致敬尊享人生”等宣传为针对侨商中心项目的综合性表述，并未具体指向具体的楼号或房间号，且宣传资料上也多处明确提示“本广告内容及户型图仅供参考，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，最终以商品房买卖合同约定为准”，故“8米挑高精装酒店大堂／电梯间致敬尊享人生”的描述并不具体确定，内容并不具体明确，根本无法显示指向的是案涉房屋或案涉房屋所在的楼栋，仅属于要约邀请。同时，《销售合同》补充协议第三十六条第1款亦明确约定“出卖人在相关宣传文件资料中所示之该商品房所在项目的经营规划业态功能为综合性表述，其不表示该项目任何一商品房均具备宣传规划之所有经营业态功能，...对此买受人不持异议”。该约定富华铂荣公司已经做了标“＊”和加注双下划线的处理予以提示，义立宇和公司也已经对案涉合同进行逐页签字确认，故义立宇和公司在购买房屋时已明知相关宣传内容是对整个项目的综合性描述，并非指任一商品房均具备，这也是不同楼座的商品房价格不一样的原因。而事实上，案涉房屋所在楼栋的一层大厅和电梯间的整体层高（一层地面至二层地面的高度）自设计之初即为4.2米，根据大厅、电梯间布局、设计和吊顶装饰后，大厅空间净高（地面至吊顶高度）为2.92米至3.2米不等，案涉房屋的楼栋现状系完全按照规划设计建设。8米挑高大厅是该项目的2号楼和3号楼，并非指案涉房屋所在的楼栋，且8米挑高大厅的2号楼、3号楼的商品房的价格（华夏银行整栋购买），最大折扣后的售价远远高于案涉房屋，故义立宇和公司购买的房屋所在的楼栋大厅、电梯间自始就不是8米挑高，案涉房屋的价格亦非8米挑高大厅的房屋的价格。综上，义立宇和公司提交的宣传资料是富华铂荣公司对侨商中心的整体综合性宣传，“8米挑高精装酒店大堂／电梯间致敬尊享人生”等表述并未具体指向具体的楼号或房间号，仅属于要约邀请，不构成商品房买卖合同的组成部分，且案涉合同已明确约定案涉宣传资料是针对侨商中心项目的综合性表述，其不表示该项目任何一商品房均具备宣传资料之所有经营业态功能，对此义立宇和公司在签署案涉合同时既已明确知晓，且案涉房屋的价格也远低于大厅挑高约8米的房屋的价格，义立宇和公司关于富华铂荣公司交付的案涉房屋所在楼座的大厅挑高应为8米的主张无任何事实和法律依据。2.义立宇和公司主张的“过道宽度1.8米”没有事实与和法律依据。宣传资料中的户型图仅是为了买受人能够更容易理解房屋的户型格局、房屋的所在位置等信息，只具备参考的价值。户型图中的1.8米并非指过道宽度，案涉广告宣传资料中户型图中的1.8米标注的并非过道宽度（1800的标示线并非与过道墙线一一对应），即该户型图并未具体明确的标注过过道宽度，户型图中并无关于过道宽度明确具体的说明或承诺，根本不构成要约，不构成商品房买卖合同的组成部分。且富华铂荣公司在该户型图的下方亦明确提示购房人户型图仅供参考，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，最终以商品房买卖合同为准。案涉房屋所在楼栋的楼道长度为39.925米，未超过40米，宽度为1.5米，并不违反《办公室建筑设计规范》第4.1.9条的规定，且规划设计均通过了相关部门审批，并已竣工验收合格，富华铂荣公司不存在违约的情形，且《办公室建筑设计规范》第4.1.9条，并非强制性条文，不具有强制力。3.“地铁线路R1、M6线”仍在规划建设中，并未取消，而其规划建设进度并非富华铂荣公司所能控制。案涉宣传资料中关于地铁R1、M6号线的表述系根据国家发展和改革委员会、通州区人民政府、北京市交通委员会的规划文件和相关报道的客观描述，并非富华铂荣公司肆意捏造的。宣传资料中富华铂荣公司仅是提到了R1、M6号地铁线路，但并未对R1、M6地铁线路的建成时间予以任何说明或允诺。目前地铁R1(又称18号线）、M6号线仍在政府的规划建设中，并未取消，而“地铁线路R1、M6线”的具体规划建设、何时开始建设、何时建成均不在富华铂荣公司的掌控范围内，对此，义立宇和公司也应是明确知晓的。4.涉案资料关于“运河第一排”的描述客观属实。对于“运河第一排”，案涉房屋所在楼栋邻近运河，与运河中间并不存在任何的办公楼或居民楼，故涉案资料关于“运河第一排”的描述客观属实。且案涉房屋的位置义立宇和公司在购买时即已知晓（合同明确约定了房屋的位置，预售合同亦是在项目现场签署的），对于案涉房屋与运河之间的距离义立宇和公司一开始就已明知，现义立宇和公司以案涉房屋的位置为由不支付购房款，明显无任何事实和法律依据。（二）宣传资料多处明确提示“内容仅供参考，最终以商品房买卖合同约定为准”。宣传资料上多处明确提示“本广告内容及户型图仅供参考，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，最终以商品房买卖合同约定为准”、“广告内容仅供参考，最终以商品房买卖合同的约定为准”，故该等宣传资料明显属于要约邀请，不属于要约。（三）《预售合同》明确约定宣传资料仅供参考，不构成预售合同的组成部分。1、《预售合同》补充协议第三十二条明确约定宣传资料仅供参考，不构成预售合同的组成部分。双方当事人在《预售合同》补充协议第三十二条中已经作出约定“未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、展示板、规划设计效果图楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”。（四）义立宇和公司没有举证证明涉案资料对涉案合同的订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，义立宇和公司没有举证证明涉案宣传资料对涉案合同的订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响，应自行承担举证不能的不利后果。目前案涉项目有上千户业主，仅有十几户没有收房，充分说明了义立宇和公司所说的大厅挑高、楼道宽度等并非业主十分在意的问题，根本不影响案涉房屋的使用。综上，案涉宣传资料中关于“大厅挑高”、楼道宽度等内容的说明并不具体明确，且宣传资料中多处明确提示广告内容仅供参考，最终以商品房买卖合同约定为准。双方签订的《预售合同》亦明确约定，广告、宣传资料等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，义立宇和公司也并未举证证明涉案宣传资料对涉案合同的订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响。故案涉宣传资料的相关内容不构成商品房预售合同的组成部分，涉案房屋不存在违约。三、《补充协议》约定条款合法有效，对义立宇和公司具有约束力。1.格式条款并不当然无效。根据《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”可知，格式条款的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，对双方当事人具有约束力。双方当事人如果对格式条款的理解发生争议，按照通常的理解予以解释，如果解释有两种以上，应当采用不利于提供格式条款一方的解释。格式条款只在存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式条款就一定无效。2.《补充协议》约定合法有效，对义立宇和公司具有约束力。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”可知，认定格式条款无效，应当同时具备两个条件，一是违反合同法第三十九条第一款的规定即没有尽到提示、说明义务，二是具有合同法第四十条规定的情形之一，即具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。首先，富华铂荣公司已向义立宇和公司尽到了提示、说明义务。《补充协议》作为涉案合同的附件，义立宇和公司的法定代表人逐页签字确认，并且对《补充协议》第七条、第三十二条、第三十五条、第三十六条等条款富华铂荣公司以双下划线标注，还加注了“＊”予以提示，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。可知，双方签署《补充协议》时，富华铂荣公司已经尽到了“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”并“予以说明”的义务。同时，在《补充协议》第三十五条中义立宇和公司也明确确认“已经认真阅读买卖合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人买卖合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任一方权利或已经加注“＊”、下划线及字体加相的条款等，并应买受人的要求对买卖合同及其附件作了相应说明、买受人理解这些约定并自愿签署”。其次，《补充协议》相关条款不存在法定的无效情形，合法有效。根据《合同法》第四十条的规定，格式条款无效的条件系在免除自己责任的同时，还要加重对方的责任、排除对方的主要权利，这三者不是选择或者递进关系，而是一种并列关系，只有当三者兼备时，格式条款才绝对无效。本案中，富华铂荣公司作为商品房出卖方，其主要责任是交付合格的房屋，义立宇和公司作为购买方，其主要权利是按时获得合同约定的房屋。而富华铂荣公司已经按照《预售合同》及《补充协议》履行了交付符合合同约定和验收合格的房屋的义务，实现了义立宇和公司的合同目的，故，《补充协议》第三十二条不存在免除富华铂荣公司责任、加重义立宇和公司责任、排除义立宇和公司主要权利的情形，不构成格式条款的无效。故，该条款约定合法有效，对义立宇和公司具有约束力。故，富华铂荣公司已对《补充协议》相关条款向义立宇和公司进行了提示说明，且该条款不具备格式条款无效的情形，合法有效，对双方具有约束力，义立宇和公司作为民事主体，应当对其民事行为承担责任。四、义立宇和公司不享有先履行抗辩权，且富华铂荣公司已经按照约定交付了房屋，义立宇和公司现再主张先履行抗辩权没有任何事实和法律依据。1、义立宇和公司不享有先履行抗辩权，其未依约支付房价款及相关富华铂荣公司代收代缴费用，富华铂荣公司有权不交付房屋。义立宇和公司并未依约于房屋竣工验收备案表取得后30日内（2019年1月20日前）向富华铂荣公司支付剩余购房款，且经富华铂荣公司多次催告后至今未付。按照《预售合同》补充协议第二十条第一款的约定“买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款《包括面积补差款》、专项维修资金、违约金和／或赔偿金、契税、印花税、绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任......”，义立宇和公司不享有先履行抗辩权，其未付清购房款及由富华铂荣公司代收代缴的相关费用，富华铂荣公司有权拒绝交付房屋。2、退一步讲，即使义立宇和公司享有先履行抗辩权，现该抗辩权也已经消灭。义立宇和公司主张富华铂荣公司应先交房，其后支付购房款，并以享有先履行抗辩权为由至今仍未支付购房款。而如上所述，富华铂荣公司已经按照约定于2018年12月25日向其交付了房屋，退一步讲，即使义立宇和公司享有先履行抗辩权，其先履行抗辩权已经随着富华铂荣公司的履行交房义务而消灭，故义立宇和公司以先履行抗辩权为由至今仍未支付购房款没有任何事实和法律依据。综上所述，富华铂荣公司已于2018年12月25日向义立宇和公司交付房屋，案涉房屋完全符合合同约定，富华铂荣公司不存在任何的违约行为。涉案广告宣传资料属于要约邀请，不构成涉案合同的组成部分。且案涉广告宣传资料本身亦不存在虚假宣传的情形，不影响义立宇和公司购买房屋用于使用的合同根本目的，义立宇和公司以不能实现合同目的为由主张解除合同没有任何事实和法律依据。且义立宇和公司不享有先履行抗辩权，富华铂荣公司已经按照约定交付了房屋，义立宇和公司现再主张先履行抗辩权没有任何事实和法律依据。恳请人民法院依法支持富华铂荣公司的诉讼请求，驳回义立宇和公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，富华铂荣公司（出卖人）与义立宇和公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区Ⅲ-07地块F3其他类多功能用地项目7-1商务办公及商业楼x出售给了义立宇和公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米52526.07元，房屋总价款为4664841元。关于付款方式及期限，预售合同第六条约定：买受人采取第4种方式付款4、其他方式具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）2334841元；剩余房价款2330000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本院合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。预售合同第十一条逾期付款责任规定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。预售合同第十条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。预售合同第十条的详见附件补充协议系附件八补充协议，该协议第三条关于本合同第九条、第十条的约定“1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出、否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。”关于交付条件与逾期交房责任。预售合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条逾期交房责任规定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见附件补充协议。附件八补充协议第五条关于本合同第十四条规定“1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政管、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。”附件八补充协议第二十条规定“买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。”关于争议解决方式。预售合同第二十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条规定“如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）”。附件八补充协议第三十二条规定：未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。附件八补充协议第三十四条规定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年6月30日，该预售合同进行了联机备案，联机备案编号为17068481。2016年6月28日，义立宇和公司交付了购房款2334841元。庭审过程中，2020年8月25日开庭时，富华铂荣公司同意解除预售合同。关于竣工验收备案问题，富华铂荣公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的备案日期为2018年12月21日。2018年12月25日，富华铂荣公司向义立宇和公司发送了《房屋交付通知书》，载明涉案房屋已于2018年12月26日前具备交付条件。关于宣传资料的内容是否应属于预售合同组成内容，义立宇和公司主张涉案资料明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米、过道宽度1.8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排）；其次，涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商事谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、原告的购买意愿存在直接关联，该类条款理应为涉案合同组成部分，而富华铂荣公司交付的房屋明显不符合约定（实际大厅挑高2.9米、过道宽度1.47米、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015-2021年）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），为此其提交了富华铂荣公司的宣传材料及户型图，富华铂荣公司对其主张不认可，认为无论宣传资料还是附件八补充协议均对此有提示说明仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。关于律师费用，义立宇和公司主张附件八补充协议约定了富华铂荣公司享有相关权利，按照对等原则，其亦应该享有，故提出了该诉讼请求。另查，本院于2020年4月10日向富华铂荣公司送达了起诉材料（包括起诉状）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，义立宇和公司主张的补充协议系预售合同附件八的内容，属于预售合同内容的一部分，故其在诉讼请求中已提出要求解除预售合同的情况下无需再单独提出解除补充协议，预售合同系双方真实意思表示应属合法有效。对于义立宇和公司提出解除预售合同的诉讼请求，其认为富华铂荣公司交付的房屋不符合预售合同的约定，根据预售合同预售合同第十二条的交付条件仅有两条“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书”，富华铂荣公司对其具备交付条件提供了证据予以证明，并于2018年12月25日向义立宇和公司发送了交付通知书，义立宇和公司提出楼栋宽度1.8米、大堂挑高8米及其他的一些配套设施等宣传资料内容，并不是预售合同规定的交房条件，若其认为属于预售合同的内容，但该内容记载的仅是公共区域及配套设施问题，而不是其购买的房屋本身是否符合交付条件的问题，另，无论是宣传资料中的说明还是附件八补充协议第三十二条均对此进行了提示说明仅供参考不属于预售合同的组成部分，因此该内容并不属于预售合同的内容，但富华铂荣公司确实存在逾期交付的问题，已构成违约，但其并未在附近八补充协议约定的期间行使合同解除权，故义立宇和公司以预售合同目的无法实现为由要求解除合同的主张不能成立，但富华铂荣公司在庭审过程中同意解除预售合同，应属于双方协商一致解除，本院对此不持异议，故本院确认双方签订的预售合同于2020年8月25日解除，在预售合同解除的情况下，关于预售合同的备案登记一并解除。关于义立宇和公司要求返还已付购房款2334841元的诉讼请求，在预售合同已解除的情况下，于法有据，本院对此予以支持。关于义立宇和公司主张的资金占用期间的利息损失，结合预售合同履行情况以及当事人的过错程度，本院认为按照中国人民银行同期存款利率的标准计算为宜，故对其主张过高部分，本院不予支持。关于义立宇和公司主张的律师费用，依据不足，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京义立宇和文化传媒有限公司与被告北京富华铂荣房地产开发有限公司于2016年6月30日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年8月25日解除；二、原告北京义立宇和文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内协助被告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理联机备案注销登记（备案编号为17068481）；三、被告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京义立宇和文化传媒有限公司已付购房款2334841元；四、被告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京义立宇和文化传媒有限公司已付购房款利息（以2334841元为基数，自2016年7月1日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算），于第三项判决执行完毕之日起三日内付清；五、驳回原告北京义立宇和文化传媒有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14115元，由原告北京义立宇和文化传媒有限公司负担115元（已交纳），由被告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担14000元，于本判决生效之日起交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十一月二十六日法官助理 李熹明书 记 员 张博森-26--1-