四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初1765号 原告：成都众和为物业集团有限公司，住所地成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：魏涛，总经理。 委托诉讼代理人：郑洁新，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办驿都中路2号。 法定代表人：李晓龙。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王显寿，四川方舟达律师事务所律师。 被告：四川斐讯信息技术有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道公园路125号。 法定代表人：顾云锋。 被告：四川瑞耘达实业有限公司，住所地四川省成都市经济技术开发区（龙泉驿区）车城西二路84号1、3、4、5、6、8、9、10栋。 法定代表人：顾云锋，总经理。 委托诉讼代理人：王贤超，四川中奥律师事务所律师。 原告成都众和为物业集团有限公司（以下简称“众和为公司”）与被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司（以下简称“工投公司”）、四川斐讯信息技术有限公司（以下简称“斐讯公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理并作出判决。嗣后，众和为公司提起上诉，四川省成都市中级人民法院裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，应双方当事人的申请，追加四川瑞耘达实业有限公司（以下简称“瑞耘达公司”）为本案被告参加诉讼。原告众和为公司的委托诉讼代理人郑洁新，被告工投公司的委托诉讼代理人张亚男、王显寿到庭参加诉讼。被告斐讯公司去向不明，经本院公告送达相关法律文书以及开庭传票后未到庭参加诉讼。瑞耘达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 众和为公司向本院提出诉讼请求：1.判令斐讯公司、瑞耘达公司向原告支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的物业服务费共计1811595.18元；2.判令斐讯公司、瑞耘达公司立即向原告支付逾期付款违约金（违约金以1811595.18元为基数，从起诉之日起计算至被告付清之日止，按每日0.2%计算)；3.工投公司对上述款项承担连带清偿责任；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2016年12月15日，原告与工投公司签订《成都(国家)经开区配套重大汽车产业园(创新孵化器)物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定原告为工投公司投资建设的“成都(国家)经开区配套重大汽车产业园(创新孵化器)”(后更名为“菁蓉.创新创业园”)提供物业服务，并对物业服务费标准、服务期限、违约金等进行了约定。2018年2月1日，工投公司招商引入的企业即斐讯公司承租整个园区，园区正式投入使用并由原告提供物业服务。2018年9月28日，工投公司与原告签订《成都(国家)经开区配套重大汽车产业园(创新孵化器)物业服务合同的补充协议》（以下简称“补充协议”），确认项目承租方斐讯公司因自身原因于2018年8月退出园区，原告从2018年8月1日后暂时撤出部分人员，采用前期临时委托服务的模式提供服务。由于工投公司和承租方斐讯公司未支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的物业服务费共计1811595.18元(注:按照合同约定的“后期投入使用物业服务费”标准即2.95元/平方米/月计费)，原告催收无果。 工投公司辩称，1.2018年1月15日，工投公司与斐讯公司签订《房屋租赁合同》，约定由斐讯公司承租工投公司所有的物业，并由斐讯公司交付物业费。2.2018年6月12日，工投公司与斐讯公司、瑞耘达公司签订《合同主体变更协议》，约定《房屋租赁合同》的一方主体由斐讯公司变更为其全资子公司瑞耘达公司，由瑞耘达公司承接租赁合同中的权利、义务。同时，工投公司已向原告发函告知。故，瑞耘达公司作为物业的实际使用人，应当承担给付义务。3.物业合同约定，有企业签约入驻且原告人员配备达到附件一1.33的要求，经双方确认即视为后期投入，才能适用后期物业收费标准每月2.95元/平方米。现瑞耘达公司未入驻，且原告人员配备也未达标。4.原告提交的物业服务未达到《物业服务合同》约定的标准，与2018年2月1日之前提供的服务无实质性变化，故应当按照《菁蓉·创新物业园临时秩序委托合同》约定的标准即每月23000元的标准执行。5.原告未按约定及时通知工投公司欠费情况，怠于行使通知义务，具有重大过错，故工投公司不应承担责任。6.原告主张违约金不能成立，即便成立，其主张违约金也过高，请求法院予以调减。 被告斐讯公司、瑞耘达公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见以及相关证据材料。 本院经审理认定事实如下： 一、合同签订情况 2016年12月15日，工投公司（甲方）与众和为公司（乙方）签订《物业服务合同》及附件，合同约定：1.由甲方委托乙方对成都（国家）经开区配套重大汽车产业园提供物业服务，合同期限从2017年4月1日起至2020年3月31日止（乙方入住时间最终以双方物业移交清单时间为准）；2.前期未投入使用物业服务费1.48元/平方米·月(项目全空置时为前期未投入使用阶段，项目整体收费标准参照前期未投入使用物业服务费执行，本项目总平面定位图10栋厂房面积为102350.01平方米)。后期投入使用物业服务费2.95元/平方米·月（有企业签约入驻且乙方人员配备达到附件一1.33要求，经双方确认后，即视为后期投入使用，项目整体收费标准参照后期投入使用后物业服务费执行）。3.自本合同生效之日起，在前期未投入使用阶段，前期物业费由甲方按前期未投入使用物业费标准足额承担；在后期投入使用阶段，甲方已交付物业，物业有使用人的，物业服务费由乙方按后期投入使用物业服务费标准向物业使用人收取，物业使用人与业主就缴费义务共同承担责任。一旦物业使用人逾期缴纳物业管理费达30日以上的，乙方应当立即书面通知甲方。在后期投入使用阶段，未交付使用的物业由甲方按后期投入使用物业服务费标准足额支付。4.甲方或物业使用人的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳，甲方或物业使用人未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期1个月内交纳仍未交纳的，逾期每日承担违约期间未付金额0.2%的违约金。甲方或物业使用人有正当理由的除外。5、合同附件一1.33条约定了人员配备的内容及要求，包含任职要求、配备人数、礼仪等。1.3.1.1.2约定：项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或物业管理资格证书……；1.3.1.1.7约定：配备设施管理的工程师不少于2人，设施设备维修人员不少于1人……；1.3.1.1.12约定：配备专职网络信息使用技术、楼宇智能化技术人员。1.3.1.1.13约定：统一着装、佩戴明显标志……能提供中、英双语服务。 2017年1月23日，众和为公司（甲方）与工投公司（乙方）签订箐蓉·创新创业园临时秩序维护委托合同，合同约定：1.规划建筑面积102860.3平方米（其中标准厂房10幢总面积为102350.01平方米，配套设施510.29平方米）。合同期限为2017年1月23日至项目移交之日止。2.从2017年1月23日起至2017年2月22日，包干服务费含税合计25000元；从2017年2月23日起，每月包干服务费含税合计23000元。甲方按月向乙方支付服务费。乙方在次月5日前，按乙方实际上岗人数和考核结果，向甲方提出付款申请，经甲方确认收到乙方开具的相应发票之日起10个工作日内支付款项。合同签订履行后，工投公司支付了相应款项。 2018年1月15日，工投公司(甲方)与斐讯公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：1.“物业”是指箐蓉·创新创业园1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号厂房及配套用房（物业总面积约11万平方米），箐蓉·创新创业园项目名称为成都（国家）经开区配套重大汽车产业园；2.斐讯公司承租工投公司成都（国家）经开区配套重大汽车产业园，起租日为2018年2月1日。“承租物业”为1号、2号、3号、4号、5号、6号、8号、9号、10号厂房，物业7号厂房及配套用房，双方另行协商并签署房屋租赁补充合同。3.物业的物业管理费按照实际使用物业规定面积每平方米每月2.95元计算，乙方按照签订的《物业服务合同》约定支付相应物业管理费。 2018年6月6日，工投公司向众合为公司发函，内容为斐讯公司于2018年2月1日起租赁箐蓉·创新创业园物业，请众和为公司于2018年2月1日起直接与斐讯公司据实结算物业管理服务费等相关费用。 2018年6月12日，工投公司、斐讯公司与瑞耘达公司签订合同主体变更协议，三方约定：1.工投公司、斐讯公司于2018年1月15日就箐蓉·创新创业园房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。因斐讯公司业务所需，申请将“即有合同”的合同主体变更为其全资子公司瑞耘达公司。2.斐讯公司在本协议生效前基于“即有合同”对工投公司所享有的权利和义务分别由瑞耘达公司享有和承担。3.本协议生效后，瑞耘达公司按照“即有合同”的约定享受承租人的权利和承担义务。 2018年9月28日，众和为公司与工投公司签订补充协议及附件。约定：1.因承租方自身原因退出园区，经协商一致，众和为公司将在2018年8月1日后暂时性撤除部分服务人员，采用前期临时委托服务的模式提供服务。2.从2018年8月起，每月服务费含税合计支付23000元。工投公司按季度向原告支付物业费，物业费从本协议生效之日起按季度交纳，即每季度物业费69000元……。 2018年10月23日，众和为公司向工投公司发出催费函，告知由于承租方去向不明，要求工投公司将2018年2月1日至2018年7月31日期间的物业费1811595.18元转入原告指定账户。 另查明，2019年7月30日，工投公司起诉瑞耘达公司解除2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》等并支付租赁费等，本院作出（2019）川0112民初2283号民事判决书，判决支持了原告主张的租赁费等诉请。其中，本院认定的事实载明：2018年4月16日，工投公司与斐讯公司签订了《箐蓉·创新创业园7号楼移交书》，将箐蓉·创新创业园7号楼及附属设备移交给斐讯公司。7号楼建筑面积为10482.8平方米。 再查明，原告提供物业服务的建筑面积为10幢厂房面积共计102350.01平方米，物业用房面积不计入物业服务面积。 斐讯公司、瑞耘达公司进入园区时未与工投公司或物业公司办理书面交接单。 上述事实，有原告提交的《物业服务合同》及附件、《房屋租赁合同》、龙工投函[2018]21号函、《物业服务合同的补充协议》及附件、催款函及邮寄单、值班记录表、秩序岗位值班记录、秩序巡查签到表、车辆进出情况登记表、人员访客登记表、出门记录，被告提交的《物业服务合同》、《临时秩序维护委托合同》、银行进账单、《房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》、关于物业管理费事宜的函以及原告众和为公司、工投公司在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，众和为公司与工投公司签订的《物业服务合同》及附件、《物业服务合同的补充协议》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。 针对原告主张的诉请，本院评析如下： 一、关于物业费计算标准问题。 工投公司主要辩称，原告未达到合同附件一1.33条的要求，且未经双方确认，再加之原告主张的收费期处于装修阶段，企业并未实际入驻。故，不能视为后期投入使用，不应按照2.95元/平方米•月标准计收物业费，而应当按照其后双方签订的临时委托合同的约定，按23000元/月交付物业费。原告认为，根据合同约定，有企业入场经营则按2.95元/平方米•月标准计收物业费，原告没有义务举证证明应当达合同附件一1.33条约定的要求，如果工投公司认为原告服务不达标，工投公司可以主张违约责任或赔偿损失，但不能以此主张减少物业费。本院认为，2018年1月15日，工投公司与斐讯公司签订的房屋租赁合同中，明确约定了斐讯公司按物业费每平方米每月2.95元计算交纳。2018年9月28日，众和为公司与工投公司签订了补充协议及附件。约定：1.因承租方自身原因退出园区，经协商一致，众和为公司将在2018年8月1日后暂时性撤除部分服务人员，采用前期临时委托服务的模式提供服务。2.从2018年8月起，每月服务费含税合计支付23000元。工投公司按季度向原告支付物业费，物业费从本协议生效之日起按季度交纳，即每季度物业费69000元……。从上述文字的表述中能够印证在2018年2月1日至2018年7月31日期间，原告提供的服务不是前期临时委托服务的模式。据此，能够认定斐讯公司入驻后的物业费应当按照2.95元/平方米·月计算。 二、关于物业费承担责任的主体问题。 经庭审查明，2018年2月1日起至2018年6月11日，租赁人为斐讯公司。2018年6月12日，工投公司、斐讯公司与瑞耘达公司三方签订变更主体协议，斐讯公司退场，瑞耘达公司接收租赁房屋成为承租人直至解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”根据工投公司与斐讯公司签订的租赁合同以及变更主体协议的约定，物业服务费约定由承租人承担，故原告主张斐讯公司、瑞耘达公司支付物业费，工投公司承担连带责任有事实和法律依据，本院予以支持。工投公司辩称，根据工投公司、斐讯公司与瑞耘达公司签订合同主体变更协议的约定，所有物业费均应由瑞耘达公司承接并支付。本院认为，该协议系工投公司、斐讯公司与瑞耘达公司三方协议，约定斐讯公司将其产生的物业费全部转移由瑞耘达公司支付，该债务的转移未经债权人原告同意，且原告在庭审中也不予以认同，故被告上述辩称理由不能成立。其物业费的承担应当以实际承租人各自承担其租赁时间段的给付责任。另，斐讯公司与瑞耘达公司虽然系不同的民事主体，在本案中各自承担物业费的给付责任，但基于同一种类的标的，两公司均未对合并审理提出异议，故构成普通共同诉讼，本院合并审理并无不但。 三、关于原告主张物业费1811595.18元问题 1.斐讯公司承租期间产生的物业费为：2018年2月1日至2018年4月15日，斐讯公司物业使用总面积为102350.01平方米，扣除尚未租赁的7号厂房面积10482.8平方米，物业费为677520.67元；2018年4月16日至2018年6月11日，斐讯公司增加了7号厂房，房屋面积共计为102350.01平方米，物业费为563607.39元。以上合计1241128.06元； 2.根据合同约定，在后期投入使用阶段，未交付使用的物业由工投公司按后期投入使用物业服务费标准足额支付原告。经庭审查实，2018年2月1日至2018年4月15日，7号厂房尚未出租，面积为10482.8平方米，物业费为77310.65元。该费用应当由工投公司直接承担给付责任； 3、瑞耘达公司承租期间产生的物业费为：2018年6月12日至2018年7月31日，物业使用总面积为102350.01平方米，物业费为493156.44元。 4.综上，以上物业费共计为1811595.15元（1241128.06元＋77310.65＋493156.44元） 四、关于原告主张以尚欠物业费为基数，从起诉之日起计算至付清之日止，按每日0.2%计算违约金的问题。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，合同约定按每日0.2%计算违约金明显过高，本院根据双方履行合同的情况以及兼顾预期利益等综合因素，对原告主张的违约金调整为按年利率6%计算为妥当。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、四川斐讯信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都众和为物业集团有限公司物业费1241128.06元及违约金（违约金计算方式为：以物业费1241128.06元为基数，从2018年11月7日起计至付清该款之日止，按年利率6%计算）； 二、四川瑞耘达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都众和为物业集团有限公司物业费493156.44元及违约金（违约金计算方式为：以物业费493156.44元为基数，从2018年11月7日起计至付清该款之日止，按年利率6%计算）； 三、成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付成都众和为物业集团有限公司物业费77310.65元及违约金（违约金计算方式为：以物业费77310.65元为基数，从2018年11月7日起计至付清该款之日止，按年利率6%计算）； 四、成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司对上述四川斐讯信息技术有限公司、四川瑞耘达实业有限公司承担的给付义务承担连带清偿责任，成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司承担责任后，有权向四川斐讯信息技术有限公司、四川瑞耘达实业有限公司追偿； 五、驳回成都众和为物业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21104元，由四川斐讯信息技术有限公司负担14458元、四川瑞耘达实业有限公司负担5746元、成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限公司负担900元（案件受理费已由原告预交，四川斐讯信息技术有限公司、四川瑞耘达实业有限公司、成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限公司在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吴皓常 人民陪审员  曾国霞 人民陪审员  江佩窈 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  陈 姣