文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初807号原告（反诉被告，以下通称原告）：苏州铭廷商务服务有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区娄东街道办事处太平南路14号三楼，统一社会信用代码91320585MA1XEK181Q。法定代表人：廖兵先，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏伟平，江苏周瑞昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。被告（反诉原告，以下通称被告）：太仓市智瑞居建筑装饰工程有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区娄东街道办事处太平南路14号，统一社会信用代码91320585MA1X52HD6P。法定代表人：李永钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翼，江苏广浩律师事务所律师。原告苏州铭廷商务服务有限公司（以下简称铭廷公司）与被告太仓市智瑞居建筑装饰工程有限公司（以下简称智瑞居公司）房屋租赁合同一案，本院于2020年1月22日受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。被告在审理期间提起反诉，本院经审查后予以合并审理。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序进行了审理。原告铭廷公司的委托诉讼代理人翟嘉彬，被告智瑞居公司的法定代表人李永钦及其委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭廷公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告支付原告租金328000元，并自2019年9月1日起按照每日万分之五的标准计算滞纳金至被告实际付清上述租金时止；2、要求判令被告支付物业费20000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月8日签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于太仓市原东京时装五楼电梯东及电梯南共计1126平方米的房屋出租给被告使用，年租金328000元，物业费为每年20000元，每年支付一次，每期租金在下一个周期到期前15个工作日内付清，逾期支付租金的按照每日万分之五的标准计算滞纳金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。被告至今未支付第二年租金和物业费，为此起诉。原告提供的证据有：1、原、被告于2018年11月8日签署的房屋租赁合同一份，证明原、被告双方存在案涉房屋的租赁合同关系。合同第一条的第三点，明确了每年租金是328000元整。合同的第一条的第五点，明确了租金按年支付，先付后用，每期款项在下一个付款周期到期前的15个工作日内支付，这也是原告主张被告支付滞纳金起算节点的合同依据，合同第一条第七点明确了房屋的物业费是2万元每年，支付时间节点同租金的支付时间节点。2、2019年11月1日形成于被告门头的一张照片，该照片载明了原告以张贴书面催告函的形式于当日向被告催收过租金，照片上所记载的报纸也能够证明该照片形成于当日。3、苏州东京时装有限公司与太仓君创资产管理有限公司于2017年10月30日签署的不动产租赁合同，以及上述两个主体与本案原告于2018年11月8日签署的补充协议，证明案涉的房屋，原告通过租赁的形式取得了相应的权利的事实。被告辩称：本案租赁房屋存在大面积的渗水事实，对其应根据实际情况核减相应的房屋租金，我们实际可使用的房屋面积只是租赁面积的20%，故要求按照20%计算租金。被告提起反诉：1、要求解除原、被告间的房屋租赁合同；2、要求原告赔偿被告损失1712431元（其中包括房屋装修损失1448500元及漏水维修费用等263931元；后被告撤回对漏水维修费用部分的诉讼请求，表示暂不在本案中要求处理）；3、2018年12月22日起到租赁合同解除之日的租金按20%结算；4、反诉费用由原告负担。事实与理由：原、被告于2018年11月8日签订房屋租赁合同，租赁面积为1126平方米。房屋租赁后，被告投入大量的财力对租赁的房屋进行了装修，设计并施工装饰装潢了样板房（工作室）、体验馆及办公室等十余间，投入资金近300余万元。2018年12月22日被告发现租赁的房屋多处装修顶面漏水，即与原告交涉，涉及漏水面积占租赁面积80%以上，每个房屋均存在漏点。原告在租赁的房屋屋顶反复施工，改造屋顶花园，开挖铺设下水道等工程，一次次使得被告的房屋大面积漏水。被告多次发函告知漏水的严重性，已经严重影响到被告的经营。漏水事件，影响了原告的正常办公，装饰好的样板房（工作室）发生霉变、起砂、变样等情况，窗帘、橱柜、地面泡水，墙顶面窗帘损坏、电路短路设备烧毁，使得被告的样板房达不到设计与施工效果的推荐，达不到推广、宣传公司能力的目的；被告业务受到严重影响，客户不愿合作，员工离职，合作软装供应商不愿进场，已进场的也撤离，公司无法开展装修业务，经济承受巨大亏损，安全无法保障。原告虽然也进行了顶面排水修理，并派人前来修理，但至今未能修理结束，反而出现损坏家具、地砖地板等问题，漏水情况依然存在，楼板结构承重有安全隐患。经协商不成，故提起反诉。被告提供的证据有：1、原、被告间租赁合同，及被告对承租的房屋作为展厅的规划图。2、漏水的详细情况，书面汇总，漏水的时间、具体的状态及双方进行的沟通，漏水点的分布图，漏水呈持续的状态，承租的房屋基本上漏水点在全部租赁的面积范围。3、漏水的告知函，被告微信与原告廖总的沟通，一共六份函，总共13页。4、房屋租金暂时不缴纳告知函，被告向原告提出的租金不能交纳的理由，被告认为原告租赁给被告的房屋有渗水的情况，不能够达到被告租赁房屋使用的目的。渗水房屋不能够按照原来的合同来收取租金，故被告明确表示租赁房屋不符合可完成使用的性质，反诉原告有理由拒付租金。本院查明：案外人太仓君创资产管理有限公司于2017年10月向苏州东京时装有限公司租赁太仓市房屋，后于2018年6月将其中五楼部分房屋租赁给被告，被告已接收该房屋并进行了装修，设计并施工装饰装潢了样板房（工作室）、体验馆及办公室等十余间。太仓君创资产管理有限公司于2018年9月10日与被告签订房屋租赁合同。2018年11月8日，太仓君创资产管理有限公司将合同项下所有权利和义务转让给原告，同日，原告与被告重新签订房屋租赁合同，约定原告将位于太仓市原东京时装五楼电梯东及电梯南共计1126平方米的房屋出租给被告使用，装修时间为2018年6月1日至8月31日，租赁期限从2018年9月1日至2024年4月30日，装修期间免收租金和物业费；年租金328000元，物业费为每年20000元，每年支付一次，每期租金在下一个周期到期前15个工作日内付清，逾期支付租金的按照每日万分之五的标准计算滞纳金。合同签订后，被告已按约交付第一年度的租金和物业费。该合同履行期间，原告某股东将楼顶违章改造为楼顶花园，进行了开挖铺设下水道等工程施工，致使被告租赁的五楼经常漏水，造成样板房、体验馆等功能区装修损坏。被告主张从2018年12月22日起漏水，并提供了视频。庭审中，原告认为从2019年3、4月起进行了屋顶花园施工，被告对该时间予以确认。被告多次要求原告维修，但未能维修好。被告认为该房屋漏水造成其严重损失，为此要求原告维修、赔偿损失、减收租金，双方产生争执，被告未付第二年度租金和物业费。双方协商未成，向本院起诉。审理中，原告确认所出租的房屋无房产证，且未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，经本院向双方释明，本案房屋租赁合同系无效合同，合同不能继续履行。为此，被告申请对自己投入在租赁房屋内的装修进行评估。本院依法委托南京土地房地产资产评估造价咨询有限公司进行评估。鉴定结论：太仓市原东京时装五楼房屋共计1126平方米的房屋装潢（固定装修）评估值为992885元；装潢（智能及空调设施设备）评估值为455582元。共计1448500元。被告为该鉴定支出鉴定费50000元。审理中，被告认为房屋严重漏水影响被告使用，又申请对房屋按实际情况确定租金。经询问相关鉴定机构，该事项无法鉴定。审理中，本院组织双方当事人进行了两次现场勘查，被告租赁的房屋确有多处漏水、发霉等情形，影响面积较大，且漏水至今未能全部修理完毕。本院认为，原告取得租赁权租赁给被告的房屋无房产证，且未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与被告间订立的房屋租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因合同取得的财产应当返还。故被告应当将租赁房屋返还给原告。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案中，原告未能按合同约定将完好的房屋交付被告，房屋漏水问题始终未能修复，确实影响了原告的正常办公，装饰好的样板房（工作室）发生霉变、起砂、变样等情况，窗帘、橱柜、地面泡水，墙顶面窗帘损坏等，使得被告的样板房达不到设计与施工效果的推荐，达不到推广、宣传公司能力的目的；被告业务受到严重影响。原告认为漏水是偶发情况，只有在极端天气下才漏水，该主张与被告提供的视频资料、与本院现场勘查情况、与评估公司现场评估及拍摄的照片、光盘等不符，本院不予采信。被告现要求从2018年12月22日起的租金按20%结算，即减免80%。本院根据本案实际情况，综合考虑被告装修的目的、漏水的情况，漏水影响的范围等，同时考虑被告在2020年受疫情影响已向原告提出减免租金的情况，确定从2019年5月1日起的占有使用费按60%结算，被告已支付的部分租金，纳入反诉部分由原告返还；被告尚未支付部分从2019年9月1日起的占有使用费，则纳入原告本诉部分作抗辩处理。被告已支付的押金，未在本案中主张，双方确定金额后可另行结算。原告主张的逾期付款滞纳金，因本案合同无效，且综合计算后被告无需支付原告款项，故该部分本院不予支持。本案另一焦点为被告投入的装修如何折价。该部分装修，原告明确不同意利用。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。该部分装修根据现场勘查和评估报告反映的装修明细，不管是房屋装潢（固定装修）还是装潢（智能及空调设施设备），都已经形成附合，无法拆除或拆除后价值严重贬损，其现价值1448500元，根据双方在无效合同中的过错程度，本院确定由原告负担该装修价值50%的损失，即724250元。同时因原告不同意利用，上述装修的权利仍归被告，被告可自行拆除，但不得损坏原告出租房屋。现被告尚未完全腾退，但双方已经确认自2020年9月1日起不再计算占有使用费，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、被告太仓市智瑞居建筑装饰工程有限公司应从所租赁原告苏州铭廷商务服务有限公司的房屋内腾退，并自行拆除其所投入的全部装修，但不得损坏原告房屋；如有损坏，被告需恢复原状（即原告出租时的毛坯状）。二、被告太仓市智瑞居建筑装饰工程有限公司应支付原告苏州铭廷商务服务有限公司2019年9月1日至2020年8月31日止的房屋占有使用费208800元（按年租金328000元及物业费每年20000元的60%，即每月17400元计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。四、反诉被告苏州铭廷商务服务有限公司应返还反诉原告太仓市智瑞居建筑装饰工程有限公司自2019年5月1日至2019年8月31日多付的房屋占有使用费46400元（计算方法：每月29000元*4月*40%）。五、反诉被告苏州铭廷商务服务有限公司应赔偿反诉原告太仓市智瑞居建筑装饰工程有限公司装修损失724250元。六、驳回反诉原告其他反诉请求。上述各项有履行义务的，均于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6520元，由原告负担2608元，被告负担3912元。原告已预交，并同意本院不再退还，被告负担部分3912元在本判决生效后十日内直接支付给原告。反诉费24936元，减半收取12468元，鉴定费50000元，合计62468元，由原告负担31234元，被告负担31234元。上述费用被告已预交，并同意本院不再退还，原告负担部分31234元在本判决生效后十日内直接支付给被告。上述费用相抵后原告尚需支付被告27322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 沈 坚二〇二〇年十一月三日书记员 沈佳佳