福建省德化县人民法院民 事 判 决 书(2019)闽0526民初3154号原告（反诉被告）：陈秋英，女，1965年6月28日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：廖煌灯，福建瓷城律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾秀丽，福建瓷城律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈丽春，女，1989年10月26日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。第三人：陈文霸，男，1986年7月19日出生，汉族，住福建省德化县。第三人：德化县水手宝宝婴儿游泳馆，经营场所：福建省泉州市德化县龙浔镇进城大道6号楼8—9号店面。经营者：陈丽春，女，1989年10月26日出生，汉族，住福建省德化县。原告陈秋英与被告陈丽春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，陈丽春提起反诉。诉讼过程中，本院依法追加与本案具有利害关系的陈文霸、德化县水手宝宝婴儿游泳馆（以下简称：水手宝宝游泳馆）作为本案的第三人参加诉讼。第一次庭审时，原告（反诉被告）陈秋英的委托诉讼代理人廖煌灯、曾秀丽、被告（反诉原告）陈丽春及其委托诉讼代理人郭燕燕、第三人陈文霸、水手宝宝游泳馆的经营者陈丽春到庭参加诉讼；第一次庭审结束后，原合议庭组成人员徐志刚、赖开汪因故无法继续参与本案的审理，需要变更合议庭组成人员，决定由陈志群担任审判长，与人民陪审员陈采怡、陈克聪组成合议庭继续审理。第二次庭审时，原告（反诉被告）陈秋英的委托诉讼代理人廖煌灯、曾秀丽、被告（反诉原告）陈丽春的委托诉讼代理人郭燕燕、第三人陈文霸到庭参加诉讼，水手宝宝游泳馆经本院传票传唤未到庭参加诉讼。陈秋英向本院提出诉讼请求，一、判令解除陈秋英、陈丽春于2017年3月26日签订的《店面租赁合同》，并要求陈丽春将租赁的房屋腾空交付给陈秋英；二、判令陈丽春支付尚欠陈秋英的店面租金96180元(暂计算至2019年9月2日止)及自起诉日起至陈丽春将店面腾空交付给陈秋英之日止按每月7800元计算继续支付租金给陈秋英；三、判令陈丽春支付违约金28854元并取消陈丽春交纳的履行合同保证金1万元；四、判令陈丽春承担本案诉讼费用。诉讼过程中，陈丽春于2020年3月19日增加诉讼请求：五、判令陈丽春在移交房屋之前拆除一切装修及清理室内一切垃圾；六、判令陈丽春将第1间店面的玻璃门恢复原状；七、判令陈丽春对已损坏的地板恢复原状；八、保留向陈丽春追索因地板被水渗透损失及造成地下车库所有人、使用人经济损失赔偿权利。事实与理由：2017年3月26日，陈秋英、陈丽春签订一份《店面租赁合同》（以下简称：案涉合同）。该合同约定：陈秋英将坐落于德化县进城大道6号楼8—9间店面（以下简称：案涉店面）租赁给陈丽春使用，租金以每月7800元整计算，并应于每月20日前支付租金，逾期支付租金的，逾期一日按租金的千分之三向陈秋英支付违约金。同时，陈丽春还应向陈秋英交纳履行合同保证金10000元等条款。案涉合同签订后，陈秋英将案涉店面交付给陈丽春使用，陈丽春仅支付部分租金。至2019年9月2日止，陈丽春尚欠陈秋英店面租金96180元。陈秋英多次向陈丽春催讨上述租金，而陈丽春均以各种理由推托不予偿付。陈丽春辩称，一、陈秋英不具备本案的诉讼主体资格。案涉店面的业主是陈秋英的儿子，陈秋英系接受其儿子的委托出租店面，与陈丽春签订案涉合同。根据《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。陈秋英接受其儿子的委托与陈丽春签订案涉合同，合同约束的其实是业主和承租人，陈秋英作为受托人与本案没有直接的利害关系。因此，根据民事诉讼法的相关规定，陈秋英的诉讼主体不适格，应直接驳回其起诉。二、案涉合同已经于2019年1月1日正式解除，陈丽春已于2018年12月31日前将案涉店面退还给陈秋英。陈秋英诉求支付2019年1月1日后的租金及腾空店面没有任何依据。因案涉店面漏水等原因，陈丽春与陈秋英多次协商沟通，陈秋英未能及时处理房屋漏水问题，却以各种理由推托甚至拒绝，严重影响水手宝宝游泳馆的正常经营。2018年12月21日，陈丽春因漏水问题再次向陈秋英反应，陈秋英明确告知陈丽春要搬走随时可以搬走，并承诺押金会退还。陈丽春于2019年12月31日前已经将房屋腾空，并于2019年1月1日告知陈秋英；当日，陈丽春告知要将钥匙交付给陈秋英。因此，经双方协商约定，案涉合同已经于2019年1月1日正式解除。三、陈丽春不存在违约行为，延迟支付部分租金系经过陈秋英事先同意，且是陈丽春正常行使法定抗辩权：（一）因案涉店面漏水以及房东的消极不处理导致水手宝宝游泳馆的装修装饰出现发霉，甚至导致游泳机械故障、监控故障等，出现许多的安全隐患，严重影响游泳馆的正常运营。在这种情形下，陈秋英仍拒绝维修，陈丽春有权行使法定抗辩权；（二）陈丽春曾与陈秋英进行沟通，并提出房租要等漏水处理好了以后再行支付的要求，陈秋英也表示认可及同意；（三）陈秋英增加的四项诉求中没有合同依据，且陈秋英未提供原状，依法不能得到支持。综上所述，陈秋英不是本案适格的原告，其要求陈丽春腾空店面并承担合同解除后即2019年1月1日后的租金及违约责任没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。陈文霸陈述，案涉店面的产权系其所有，其与陈秋英系母子关系。其与陈秋英的意见一致。水手宝宝游泳馆陈述，水手宝宝游泳馆的经营者是陈丽春，所以水手宝宝游泳馆的意见与陈丽春的意见一致。陈丽春向本院提出反诉请求，一、判令案涉合同于2019年1月1日解除，并判令陈秋英退还房屋租赁押金10000元；二、判令陈秋英赔偿陈丽春因房屋漏水导致停业期间的停业损失暂计2000元；三、判令陈秋英赔偿陈丽春因房屋漏水导致机械故障、装修装饰损坏等损失暂计9925元；四、判令陈秋英赔偿陈丽春因房屋漏水导致纸尿裤等货品损坏暂计1000元；五、判令陈秋英赔偿陈丽春装修装饰残值损失共计100000元（装修造价为182780元，租期为5年，合同履行未满2年解除，装修残值损失约为100000元）；六、判令本案诉讼费用由陈秋英承担。事实与理由：2017年3月26日，陈丽春与陈秋英签订案涉合同。合同签订后，陈秋英将案涉店面交付给陈丽春装修并使用。然而，陈丽春发现在经营期间房屋一遇阴雨天气就出现漏水渗水，因房屋漏水严重致使陈丽春所经营的水手宝宝游泳馆天花板发黑发霉、吊顶石膏板发黑发霉甚至开裂变形、筒灯损坏、监控摄像头损坏、地台坍塌、铝塑板损毁、墙布损毁、开关板损坏等，且所渗漏的雨水将陈丽春储存在阁楼的纸尿裤等婴幼儿商品浸湿损坏以致无法销售，同时漏水问题致使开关板损坏，线路浸湿，严重影响到店员及顾客的人身安全。水手宝宝游泳馆也因为漏水问题导致经常无法正常运营甚至停业整修。为此，陈丽春多次催促陈秋英处理，陈秋英均以其本人在泉州无法处理等理由拖延甚至拒绝修复。2018年12月21日，陈秋英明确告知陈丽春，同意其解除合同，并愿意返还房屋押金。陈丽春认为，陈秋英将两栋独立楼房的一层店面强制合并成一间店面，也未做好防水工作等，导致店面经常性漏水，严重影响房屋的正常使用，虽经陈丽春多次催促仍拒不修缮，导致陈丽春经营的店铺无法正常运营。陈秋英的上述行为严重违反了合同根本义务，是导致双方合同解除的根本原因。陈秋英对陈丽春的反诉辩称，陈丽春提出的反诉请求没有事实依据和法律依据，不能成立，应依法驳回。一、陈丽春将陈秋英列为本案的反诉被告，与其答辩意见相矛盾，其在答辩状中认为陈秋英不具备诉讼主体资格，既然如此，陈秋英也就不具备任何赔偿的诉讼主体资格；二、陈丽春要求从2019年1月1日起解除合同并返还押金的理由不能成立，合同签订于2017年3月26日，租期五年，在本案诉讼期间，还属于租赁期间，双方虽然有协商，但陈丽春至今未交付租赁物，合同并没有实际解除。但陈秋英同意陈丽春要求解除合同的请求，且合同的解除时间应从陈丽春交付租赁物起开始计算；三、陈丽春没有任何证据证明其停业，也没有证据证明其停业损失。没有提供任何证据证实已经造成纸尿裤等商品的损失。没有任何证据证实已经造成10万元装修残值损失，陈丽春提供的证据只证实其装修费用，即使存在装修残值损失，也是陈丽春自己造成的，造成的经济损失应由陈丽春自行承担。陈文霸陈述，与陈秋英的答辩意见一致。水手宝宝游泳馆陈述，与陈丽春意见一致。陈秋英为证实其主张向本院提交下列证据材料：证据一、原、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、《店面租赁合同》一份。拟证明陈秋英将案涉店面出租给陈丽春，双方约定租金数额、支付时间、违约金计算办法等事实；证据三、《个体工商户登记基本信息》一份。拟证明陈丽春的经营场所至今仍是在案涉店面；证据四、照片一组（共18张）。拟证明：1、陈丽春的全部装修包括墙壁、吊顶、阁楼、广告牌、收银台、游泳池地板装修未拆除，收银台、室内垃圾未清理的事实；2、陈秋英对露台采取多层防水措施，不存在漏水；证据五、视频资料、照片。拟证明2020年3月12日，陈秋英经陈丽春同意，拆除部分吊顶、查看吊顶内的情况，漏水的部位在陈丽春控制的房屋吊顶内，不存在露台漏水的事实。陈丽春对陈秋英上述证据材料的质证意见如下：对上述证据材料的真实性均无异议。但证据一中陈丽春的身份证无法证明陈丽春具备本案诉讼主体资格；证据三不能证明陈秋英所要证明的内容，陈丽春已于2018年12月31日腾空店面；证据四所要证明的内容与其诉求没有关联性。法庭组织现场勘验时已发现案涉店面存在漏水情况，该组证据也无法证实不存在露台漏水的情况；证据五无法证明案涉店面不存在漏水的情况。水手宝宝游泳馆对上述证据材料的质证意见与陈丽春一致。陈文霸对上述证据材料的质证意见与陈秋英的一致。陈丽春为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据1、案涉店面内的照片及视频。拟证明案涉店面漏水严重，严重影响水手宝宝游泳馆的正常经营；证据2、微信聊天记录（陈秋英与陈丽春）、微信聊天记录（陈丽春与员工）、微信聊天记录（陈丽春与母婴用品供应商）、微信聊天记录（陈丽春与装修师傅）。拟证明：（1）案涉店面的漏水问题从2017年底持续到2018年年底，陈秋英怠于处理漏水问题，最后明确表示无法处理；（2）漏水问题导致游泳馆经常要停业整修，无法正常经营；证据3、微信语音录音（对话双方为陈丽春与陈秋英）。拟证明：（1）陈秋英同意陈丽春解除合同，并且陈丽春可以随时搬走，押金也会退还；（2）导致案涉合同解除的根本原因是案涉店面漏水导致无法正常运营，而陈秋英拒不处理；证据4、电话录音（通话时间为2019年10月24日，通话双方为陈丽春与陈秋英）和吴某出具的《证明》［该份《证明》载明“本人系德化县瓷都大道6号楼52号店面的租户，系德化县水手宝宝游泳馆瓷都大道店的隔壁租户。2019年1月1日，陈丽春打电话给陈秋英征询如何将钥匙移交给她，因陈丽春当时在我店内拨打电话并且电话开免提，因此本人知晓双方的通话内容。当时陈丽春告知房东要将钥匙移交给陈秋英，而房东陈秋英则回应在泉州没回来无法拿钥匙，陈丽春便告知房东陈秋英将钥匙寄放在我店里，并将钥匙放在我店里等其有空可以随时来取。”］等内容。拟证明：陈丽春于2019年1月1日打电话通知陈秋英，其已经同意搬走且已腾空店面，准备把店面钥匙交接给陈秋英，陈秋英称其在外地没空，陈丽春就将钥匙放在隔壁租户的店里，让其随时可取；证据5、维修发票。拟证明因漏水问题产生维修费用9925元的事实；证据6、装修清单、游泳馆装修承包人出具的《证明》、收款收据。拟证明水手宝宝游泳馆装修花费182780元；证据7、陈丽春与陈秋英的聊天记录。拟证明水手宝宝游泳馆因漏水问题需要修缮被迫停业三天；证据8、水费查询、电费电量月用电分布图及微信截图、宣传报。拟证明陈丽春已经于2018年12月31日将案涉店面腾空交还给陈秋英及陈丽春自2019年1月起即未再使用案涉店面的事实。陈秋英对陈丽春提供的上述证据材料的质证意见如下：证据1的真实性无法确认，从陈丽春提出漏水问题至法庭组织的现场勘察那天为止，陈秋英无法确认该事实。即使是漏水也无法证明严重影响水手宝宝游泳馆经营的事实；证据2中微信聊天记录（陈丽春与陈秋英）的真实性无异议，但无法证明陈丽春的主张。微信聊天记录（陈丽春与员工）、微信聊天记录（陈丽春与母婴用品供应商）、微信聊天记录（陈丽春与装修师傅）与陈秋英无关，真实性无法确认，也无法证实其主张；证据3真实性无异议，双方当时是有协商这个问题，但事实表明，双方至今尚未解除合同，陈丽春店内所有的装修残留垃圾等至今都未清除。陈丽春反映漏水情况，但陈秋英并不知道是否漏水，而且陈秋英也多次对屋顶进行处理。直至现场勘验才知道是何处漏水；证据4中电话录音的真实性无异议，陈秋英并未接收钥匙，但陈丽春在答辩状中说其在2019年12月31日腾空店面，就说明不可能在2019年1月1日交付钥匙，事实也表明该店面至今未腾空；证据5的真实性、关联性无法确认，该证据只能证明其购买了这些物品，但无法证实这些物品使用在水手宝宝游泳馆；证据6的真实性无法确认，这些装修的费用是否使用在店面内，也无法得到证实。即使使用在店面内，该店面仍然控制在陈丽春手中，对残值的数额，也应当通过鉴定才能确认其具体损失。所以其提供的该组证据无法证明其主张；证据7的真实性无异议，但是无法证实其主张，没有任何证据可以证实水手宝宝游泳馆已经停业；证据8、在无原件核对的前提下，陈秋英对该组证据材料的三性均有异议。经现场勘验，案涉店面确实尚未腾空。陈文霸对陈丽春提供的上述证据材料的质证意见如下：装修损失中监控设备的损坏原因需要由陈丽春方继续提供证据证明。停业原因也需要由陈丽春方举证证明系因案涉店面漏水所致。其他的质证意见与陈秋英一致。水手宝宝游泳馆对陈丽春提供的证据材料均无异议。陈文霸向本院提交户口簿复印件、房产证和土地证复印件、《确认书》各一份，拟证明陈文霸将其所有的案涉店面交由其母亲陈秋英负责处理租赁等事宜。陈秋英、陈丽春和水手宝宝游泳馆对陈文霸提供的上述证据材料的真实性均无异议。审理过程中，1、陈秋英向本院申请证人苏某、李某出庭作证。庭审中，陈秋英向本院申请撤回证人苏某、李某的出庭作证申请。本院当庭予以准许。所以，陈秋英于庭前证据交换时所提交的由苏某出具的《证明》，本院不予组织质证；2、本院依陈丽春的申请，依法通知证人吴某出庭作证，并接受质证，拟证明陈丽春打电话通知陈秋英交接钥匙等事实。证人吴某称，1、其所承租的店面与陈丽春原承租的店面系隔壁店面。陈丽春大概在2019年年底从案涉店面搬走。2020年元旦期间，陈丽春给人打电话（不清楚通话对象是谁），说是钥匙放在我（即吴某）店里，让她来拿。但其不清楚陈丽春的搬走时间；3、吴某当庭核对陈丽春提供的证据4中的《证明》后，确认该份《证明》的内容系由其本人书写后交由陈丽春打印，吴某看过陈丽春打印的该份《证明》后，在该份《证明》上签名。吴某称其今天出庭作证所陈述的内容与其所出具的《证明》的内容一致。陈秋英对吴某的证人证言质证后认为，证人吴某出具的《证明》与吴某本人向法庭的陈述自相矛盾。根据相关法律规定，一切证人证言必须接受法庭进行质证，证人吴某已经出庭作证，证实了两个非常确切的时间，一个是2020年元旦，一个是2019的年底搬走，这两个事实已经在法庭上确认，说明一个问题，即陈丽春提供的证据4中的《证明》不能作为定案依据。庭审过程中，当事人对证人的询问可以发现吴某没有任何身体不适或者不能正确表达自己思想意思的表示。这个问题是法庭、原告以及被告共同确认的事实。所以，陈丽春搬离案涉店面的时间是2019年年底。陈丽春对吴某的证人证言质证后认为，证人吴某的证人证言由法院依法认定。陈文霸对吴某的证人证言的质证意见与陈秋英的质证意见一致。水手宝宝游泳馆对吴某的证人证言质证后认为，其可以肯定其搬离案涉店面的时间是2019年1月1日。因为其打电话通知陈秋英那天正好是其妹妹结婚，证人吴某也被其妹妹邀请。2020年3月10日，本院组织当事人对案涉店面进行现场勘验（以下简称：3月10日的勘验），并制作《勘验笔录》一份。各方当事人对《勘验笔录》均无异议。诉讼过程中，陈丽春向本院申请对案涉店面的剩余租赁期内装修装饰残值损失进行鉴定。本院受理该项鉴定申请后，依法委托福建中正资产评估房地产估价有限公司作为鉴定单位。2020年10月12日，福建中正资产评估房地产估价有限公司向本院出具一份《鉴定终结函》。各方当事人对福建中正资产评估房地产估价有限公司出具的《鉴定终结函》均无异议。本院对各方当事人的证据材料认证如下：1、各方当事人对陈秋英提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认；2、各方当事人对陈文霸提供的户口簿复印件、房产证和土地证复印件、《确认书》的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认；3、陈秋英对陈丽春提供的证据2中微信聊天记录（陈秋英与陈丽春）的真实性无异议，本院对该份证据材料的真实性予以确认。陈丽春提供的证据1实际上系在证据2的微信聊天记录（陈秋英与陈丽春）中，陈丽春将案涉店面的漏水情况以图片和小视频的形式发送给陈丽春的图片和小视频。所以，本院对证据1的真实性予以确认。陈秋英对证据3、证据4中的电话录音、证据7的真实性均无异议，且证据3与证据1一样，系在证据2的微信聊天记录（陈秋英与陈丽春）中，陈丽春与陈秋英之间的语音聊天记录。所以，本院对上述3组证据材料的真实性予以确认。陈丽春未提供证据2中微信聊天记录（陈丽春与员工）、微信聊天记录（陈丽春与母婴用品供应商）、微信聊天记录（陈丽春与装修师傅）的原始载体供法庭核对。所以，本院对上述证据材料的真实性无法确认，本院对上述证据材料不予采用。虽然陈秋英和陈文霸对陈丽春提供的证据8的真实性有异议，但证据8中的水费查询和电费电量月用电分布图均系案涉店面的用水、用电情况。而陈文霸于庭审中承认案涉店面的用水、用电均是由其开户的。但，陈文霸并未在本院指定的期限内提供案涉店面在证据8中所对应的时间段内的用水、用电情况。所以，本院对证据8的真实性予以确认。证据8中的微信截图、宣传报缺乏原件核对，真实性无法确认，本院不予采用；4、各方当事人对《勘验笔录》、《鉴定终结函》的真实性均无异议，本院对上述两份证据材料的真实性予以确认。综上所述，本院对陈秋英提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五；陈文霸提供的户口簿复印件、房产证和土地证复印件、《确认书》；陈丽春提供的证据1、证据2中的微信聊天记录（陈秋英与陈丽春）、证据3、证据4中的电话录音、证据7、证据8中的水费查询、电费电量月用电分布图及《勘验笔录》、《鉴定终结函》等证据材料的真实性予以确认。陈丽春提供的证据4中的《证明》、证据5、证据6、证人吴某出具的证人证言等证据材料待本案分析焦点再另行认证。陈丽春提供的证据2中的微信聊天记录（陈丽春与员工）、微信聊天记录（陈丽春与母婴用品供应商）、微信聊天记录（陈丽春与装修师傅）、证据8中的微信截图、宣传报等证据材料因真实性无法确认，本院不予采用。本院经审理查明，一、2017年3月26日，陈秋英作为甲方、陈丽春作为乙方，双方共同签订一份《店面租赁合同》。该合同主要约定以下内容：1、乙方以7800元/月的租金向甲方承租案涉店面。租赁时间：2017年4月20日至2022年4月20日；2、乙方应于合同签订生效之日向甲方支付违约保证金1万元；3、支付方式：店面租金按月结算，本月租金乙方应在本月20日前支付给甲方。乙方若逾期支付，逾期一日按租金的千分之三向甲方支付违约金；4、乙方责任：（1）未经甲方同意不得擅自将店面转借、转租给他人使用。（2）未经甲方同意不得擅自改变店面结构，损坏店面墙面及地面等设施。（3）不得拖欠租金达5日。（4）租期未满合同期限。（5）不得利用该店面从事违法活动或存放危险物品等。如有发现以上情况，甲方有权单方解除合同，违约金不退还；5、店面租赁期间乙方应支付水电费、卫生费及宽带网络费、电费费、有限电视费等公共费用。合同期时，甲方无息退回保证金1万元整给乙方。案涉合同签订后，陈丽春向陈秋英支付违约保证金1万元。陈丽春将案涉店面用以经营水手宝宝游泳馆。案涉店面系陈秋英之子陈文霸所有。2019年10月24日，陈文霸出具一份《确认书》。在该《确认书》中，陈文霸同意陈秋英以陈秋英的名义进行出租，租金也同意由陈秋英收取，相关的权利义务由陈秋英享有和承担。二、诉讼过程中，本院于2020年3月10日（注：2020年3月9日晚上，德化城关的天气状况为中雨）组织各方当事人对案涉店面进行现场勘验。经勘验发现：1、案涉店面系由两间店面组成。在两间店面的伸缩缝处的天花板有水滴落下；2、地上有大面积的积水；3、案涉店面室内中间的柱子以及伸缩缝处的天花板已因漏水而浸黑；4、案涉店面积水处对应的地下室天花板也存在漏水现象；5、伸缩缝处二楼有一处系露台，该露台无积水。另外，此次现场勘验结束后，陈秋英的亲属在陈丽春的配合下查找漏水原因。经查找，发现存在案涉店面内吊顶内的水管接口处因水口接口脱落导致漏水的情况。在双方当事人查找出该漏水原因后，陈秋英向本院申请再次勘验现场。本院在前一天下雨的情况下，与陈丽春、陈秋英的亲属再次来到案涉店面，发现案涉店面的漏水已经停止。三、诉讼过程中，陈丽春向本院申请对案涉店面的剩余租赁限内装饰装修残值损失进行鉴定。本院依法委托福建中正资产评估房地产估价有限公司作为鉴定单位。2020年10月12日，福建中正资产评估房地产估价有限公司向本院出具一份《鉴定终结函》。该函载明，因福建中正资产评估房地产估价有限公司未收到评估鉴定费，故作出《鉴定终结函》。上述事实，有各方当事人对真实性均无异议的身份证复印件、《店面租赁合同》、《个体工商户登记基本信息》、户口簿复印件、房产证和土地证复印件、《确认书》、《勘验笔录》、《鉴定终结函》和陈秋英提供的视频、相片及各方当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。结合上述案件事实和各方当事人的举证、质证及当事人的陈述，本院对本案的本诉部分诉讼请求和反诉部分的诉讼请求，评析如下：本院认为，一、案涉店面的所有权人虽为陈秋英之子陈文霸，但陈文霸在向本院出具的《确认书》中，明确表示同意陈秋英以陈秋英的名义将案涉店面对外出租，也同意由陈秋英收取租金，相关的权利义务由陈秋英享有和承担。所以，陈秋英有权将案涉店面出租给陈丽春，陈秋英的原告主体适格。陈秋英与陈丽春签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同，当事人应当按照合同的约定履行。二、关于案涉合同的解除时间。本院认为，（一）陈丽春提供的证据1、证据2中的微信聊天记录（陈丽春与陈秋英）、证据3、证据7可以共同证实在2018年期间，陈丽春因案涉店面存在漏水现象多次与陈秋英沟通。陈秋英在2018年12月21日的微信聊天中明确表示“你如果一直觉得漏水，你就自由可以搬走，我不会因为漏水的原因强制留你。……。既然漏水了我自己负责去处理，你要走你就走，我押金要退给你”。所以，陈秋英已在2018年12月21日作出解除案涉合同的单方意思表示。（二）关于陈丽春搬离案涉店面的时间和其将案涉店面的钥匙交付给陈秋英的时间。1、根据陈丽春提供的证据4（通话时间为2019年10月24日，通话双方为陈丽春与陈秋英），陈丽春在该份通话录音中问“我之前告诉你拿钥匙，你怎么到现在还没有去拿咯，一直在隔壁店”，陈秋英对陈丽春将钥匙寄放在“隔壁店”这一陈述并未提出异议，只是强调陈丽春未交纳全部房租和“你这怎么算是交钥匙咯”。证据4的该段对话与证人吴某关于陈丽春曾电话告知陈秋英其将案涉店面的钥匙寄放在吴某的店内的证人证言互相印证。所以，本院对陈丽春曾以电话的形式告知陈秋英其将案涉店面的钥匙寄放在吴某店内这一事实予以确认。2、至于寄放时间。吴某出具的《证明》中认为系2019年1月1日，而吴某在庭审中出具的证人证言却认为是2020年元旦。本院认为，根据前述分析，陈丽春在2019年10月24日就在电话中问陈秋英“我之前告诉你拿钥匙，你怎么到现在还没有去拿咯，一直在隔壁店”。而，根据陈丽春提供的证据8中的水费查询和电费电量月用电分布图显示，案涉店面在2019年整年基本上没有产生用水和用电。综合上述证据，可以证明陈丽春不可能在2020年1月1日将案涉店面的钥匙寄放在吴某处。结合本案的案情，陈丽春提供的证据8中的水费查询和电费电量月用电分布图、证据4（即陈丽春与陈秋英之间的电话录音）、吴某的证人证言及当事人的陈述，陈丽春于2018年年底搬离案涉店面并于2019年1月1日电话告知陈秋英其将案涉店面的钥匙寄放在吴某店内这一事实的证明标准已达到高度盖然性，本院依法对这一事实予以确认。所以，陈秋英与陈丽春之间已经于2019年1月1日达成解除案涉合同的合意。本案中，根据陈丽春提供的证据1、证据2中的微信聊天记录（陈丽春与陈秋英）、证据3及3月10日的勘验和《勘验笔录》，可以共同证实案涉店面的漏水已经影响到陈丽春的经营。本院认为，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是向承租人交付租赁物及保证租赁物适合于约定的使用、收益状态。又依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”之规定，所以陈秋英对案涉店面的漏水进行维修是其法定义务，且是主要义务。但根据上述证据，陈秋英始终未能解决案涉店面漏水的问题。且，根据证据3，陈秋英在2018年12月21日与陈丽春微信聊天中明确向陈丽春表示“你一直说漏水，那个现实摆在那，我没办法处理”。所以，陈秋英在履行案涉合同的过程中明确表示其无法解决案涉店面的漏水问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要主要债务”之规定，在一方当事人不履行主要债务时，另一方当事人可以解除合同。陈丽春在诉讼过程中，主张案涉合同被解除的根本原因是案涉店面的漏水。所以，因案涉店面的漏水无法得到解决，且陈秋英明确表示无法履行案涉店面漏水的维修义务。陈丽春依法享有合同的解除权。综上所述，陈秋英已在2018年12月21日作出解除案涉合同的单方意思表示。另外，因陈秋英明确表示其无法解决案涉店面的漏水问题，陈丽春依法享有合同解除权。陈丽春于2018年年底将案涉店面内主要的设备和货物搬走并于2019年1月1日电话告知陈秋英关于案涉店面钥匙的寄放处。陈丽春这一行为既是与陈秋英达成解除案涉合同的合意，又是享有合同解除权的陈丽春履行解除合同的通知义务。所以，案涉合同于2019年1月1日被解除。三、案涉合同被解除后，将案涉店面腾空并交付给出租人陈秋英系承租人陈丽春应履行的合同附随义务。尽管根据前述分析，陈丽春电话告知陈秋英钥匙的寄放处，但并无证据证明陈秋英已实际领取案涉店面的钥匙。且，根据陈秋英提供的证据四（18张照片）可以证明案涉店面内的全部装修包括墙壁、吊顶、阁楼、广告牌、收银台、游泳池地板装修未拆除，收银台、室内垃圾未清理的事实。所以，陈丽春应将上述装修物和附属物予以清除，清除完毕后再移交给陈秋英。四、关于尚欠的案涉店面的租金和违约金问题。本院认为，（一）案涉合同系租赁合同，为双务合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在案涉合同履行的过程中，因陈秋英未对案涉店面进行有效维修而导致案涉店面存在漏水现象的情况之下，陈丽春依法享有同时履行抗辩权，有权拒绝履行支付租金的合同义务。所以，陈秋英要求陈丽春支付违约金28854元（以陈秋英所主张的拖欠租金96180元×30%计算）并取消陈丽春缴纳的1万元履约保证金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。陈秋英本诉中的第三项诉讼请求，本院不予支持。（二）尽管陈丽春援用同时履行抗辩权，可暂时不履行支付租金的合同义务，但同时履行抗辩权的成立并不导致合同终止，不能消灭陈秋英的支付租金请求权，也不能消灭陈丽春自己所负的债务。所以，在案涉合同被解除后，陈丽春仍应支付拖欠的租金。（三）根据前述分析，案涉合同已于2019年1月1日被解除，但陈丽春并未将案涉店面内的装修物和附属物全部清除完毕的行为违反合同的附随义务，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，陈秋英的损失为房屋租金损失。但根据前述分析，陈丽春已在2019年1月1日以电话的形式告知陈秋英，其将案涉店面的钥匙寄放在吴某店内。此时，陈秋英应采取有效的措施收回店面，以便于重新处分、利用店面，以减少租金损失。但，陈秋英在向本院起诉之前一直未采取适当措施排除妨害，故陈秋英无权要求陈丽春对扩大的损失承担责任。结合本案的案情，本院酌定在案涉合同被解除后的第一个月为案涉店面内的装修物和附属物的清理时间，超过这个时间的租金损失，则属于陈秋英应自行承担的扩大损失。综上所述，陈丽春应支付截止至2019年1月31日前的房租和房屋占有使用费。而，根据陈丽春在庭审中的陈述，其并未足额缴交租金，最后一次缴交租金是在2018年10月26日。又根据陈秋英在庭审中的陈述，陈丽春自2018年7月起就未足额支付租金。换而言之，根据当事人的陈述，可以确认陈丽春至少自2019年1月1日起即未再支付租金（房屋占有使用费）。而陈秋英主张的店面租金96180元系暂计至2019年9月2日，即计算至2019年前8个月。所以，陈秋英所主张的案涉店面截止至2019年1月1日前尚欠的租金为33780元（96180元—7800元/月×8个月），加上陈丽春未完全清除案涉店面内的装修物和附属物而应多支付的1个月房屋占有使用费，陈丽春尚欠陈秋英房屋租金（房屋占有使用费）为41580元（33780元+7800元）。扣除1万元的履约保证金，陈丽春尚欠租金（房屋占有使用费）31580元（41580元—10000元）。五、关于本诉中第六项诉讼请求、第七项诉讼请求、第八项诉讼请求。（一）本诉中第六项诉讼请求，即要求将案涉店面第1间店面的玻璃门恢复原状。陈秋英和陈文霸认为，陈丽春装修时将原先的玻璃门拆除后放在门口地板上，陈秋英要求按照原先的规格恢复原状。陈丽春认为，其接手案涉店面时，原状就是有一扇玻璃门是有损坏的。本院认为，根据诉辩意见，陈秋英并未举证证明原状情况。所以，陈秋英在本诉中的第六项诉讼请求缺乏证据佐证，本院不予支持；（二）同理，关于本诉中的第七项诉讼请求（即要求将已损坏的地板恢复原状。经法庭询问，陈秋英明确“损坏地板恢复原状”是指“将有损坏的地板瓷砖恢复原状”）。因陈秋英并未举证证明案涉店面内存在地板瓷砖被损坏的现象且陈秋英也未能向法庭说明被损坏的地板瓷砖的位置。所以，陈秋英的第七项诉讼请求缺乏证据佐证，本院不予支持；（三）本诉中第八项诉讼请求实质上系陈秋英要求保留相关的诉讼权利，并不符合诉讼请求的法律特征。所以，本院对该项所谓的诉讼请求不予评判。六、关于反诉中第二项诉讼请求、第三项诉讼请求、第四项诉讼请求、第五项诉讼请求。本院认为，（一）依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，违约损失赔偿应当以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时可得利益。该可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。本案中，案涉店面经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均不具有确定性。此外，陈丽春如果要在未来获得经营利润，还需继续投入资金、人力、物力等成本，同时也受市场因素的影响。所以，尽管陈秋英未对案涉店面的漏水进行有效维系的行为构成违约，但陈丽春所主张的营业损失不属于可得利益的损失。陈丽春在反诉中的第二项诉讼请求（即要求陈秋英赔偿营业损失）于法无据，本院不予支持。（二）陈丽春为证实其在反诉中的第三项诉讼请求而向本院提供证据5（维修发票3张）。本院认为，陈丽春并未提供证据证明证据5系因案涉店面漏水而产生的维修费用。所以，陈丽春在反诉中的第三项诉讼请求，本院不予支持。（三）依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，陈丽春应采取适当措施防止损失扩大。本案中，陈丽春完全可以自行采取防护措施确保纸尿裤等货品不因案涉店面漏水而被损坏。所以，陈丽春在反诉中的第四项诉讼请求于法无据，本院不予支持。（四）依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，结合前述分析，陈秋英未对案涉店面的漏水进行有效维修系构成违约，陈秋英的该项违约行为是导致案涉合同被解除的原因。所以，陈秋英应当赔偿陈丽春剩余租赁期内装饰装修残值损失。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，陈丽春应对案涉店面剩余租赁期内装饰装修残值损失数额负有举证义务。为此，陈丽春向本院提交证据6（装修清单、游泳馆装修承包人出具的《证明》、收款收据）并向本院申请就案涉店面剩余租赁期内装饰装修残值损失进行司法鉴定，但该鉴定事项因陈丽春未向鉴定机构缴交鉴定费而导致该项鉴定被终结。而关于陈丽春提交的证据6，本院认为，证据6中的《证明》系证人证言，但出具该份《证明》的证人未出庭作证，所以本院对该份《证明》的真实性无法确认，不予采用。同理，证据6中的装修清单和收款收据的真实性无法确认，本院对上述两份证据材料不予采用。综上，陈丽春应自行承担举证不能的不利后果。陈丽春在反诉中的第五项诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十七条、第六十条、第六十六条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、一百零五条、一百零八条规定，判决如下：一、陈秋英与陈丽春于2017年3月26日签订的《店面租赁合同》于2019年1月1日解除；二、陈丽春应于本判决生效之日起十日内向陈秋英支付尚欠的租金（房屋占有使用费）31580元；三、陈丽春应于本判决生效之日起十日内将址在德化县龙浔镇进城大道6号楼8—9号店面内原属于德化县水手宝宝婴儿游泳馆的装修装饰物和附属物（包括店面门口的广告牌，室内吊顶、阁楼、收银台等）清除完毕并将该店面移交给陈秋英；四、驳回本诉原告陈秋英的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈丽春的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3000.68元，由本诉原告陈秋英负担2298.92元，由本诉被告陈丽春负担701.76元；反诉案件受理费1379.25元，由反诉原告陈丽春负担1267.05，由反诉被告陈秋英负担112.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈志群人民陪审员  陈克聪人民陪审员  陈采怡二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  郑雅婷附：一、本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十一条第二项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（二）合同解除；……第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条第二项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；4、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。