河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初6726号 原告：杨某，女，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：赵呈利，河北冀督律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石晓东，河北冀督律师事务所实习律师。 被告：石家庄某商业管理有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区。 法定代表人：何某,该公司董事长。 委托诉讼代理人：安子媛，河北世纪联合律师事务所律师。 原告杨某与被告石家庄某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某委托诉讼代理人赵呈利、石晓东，被告石家庄某商业管理有限公司委托诉讼代理人安子媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告双方签订的《租赁合同》已经解除。2、依法判令被告返还履约保证金25000元、设备设施能耗保证金5000元、规范经营保证金5000元、收银系统押金10000元，共计45000元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月19日，原告与被告签订《租赁合同》（合同编号为2Ｓ19228）。合同约定原告承租被告位于某购物中心商铺用于经营某品牌的服装服饰类商品，房屋建筑面积99.64平方米，使用面积47平方米，使用面积即计收租赁费用面积，租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止，被告自2019年7月1日开始计收租金，原告选择按每三个月为一期缴纳租金。此外，原告向被告支付了《租赁合同》约定的履约保证金25000元，以及《物业运营管理服务合同》中约定的设备设施能耗保证金5000元、《某中心规范经营管理协议》中约定的规范经营保证金50000元（双方实际按5000元履行合同）、《ＰＯＳ专用收银系统租用协议》中约定的收银系统押金10000元，被告强制要求将上述保证金缴纳完毕后方可入场经营，并且在收到保证金后据不出具收据，后原告多次与被告进行沟通索要收据，现仍有规范经营保证金收据、收银系统保证金收据未给予原告。2020年年初，我国发生了××疫情这一突发公共卫生事件，国家卫生健康委员会在2020年1月20日发布公告，将××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施，为了保护公众健康，全国各地政府均采取了相应的强制隔离措施。被告经营的某购物中心亦不能正常经营，原告承租的商铺不得不停止营业，后因疫情持续发展，恢复正常营业遥遥无期，该事件已经导致当事人不能履行合同。此外，即使被告经营的某购物中心可以正常营业，广大人民群众受疫情管制措施影响，不能也不愿进入某购物中心进行购物消费活动，原告承租商铺用于经营的合同目的已不能实现。因此，原告与被告多次进行沟通解决因疫情造成的问题，均未得到解决。期间，原告多次与被告协商，作出因疫情这一不可抗力解除合同的意思表示，被告也不予理会。2020年4月22日，被告对原告承租的商铺采取断电措施，进一步导致原告无法正常经营，被告的行为明确表示了不再履行合同约定的主要义务，从事实上表明终止与原告的店铺租赁关系，原告于2020年4月22日起没有再继续占有该商铺。迫于无奈，原告于2020年5月6日向被告发出确认合同解除并返还保证金的通知，被告同样不予回复。综上所述，根据《合同法》的相关规定，因疫情这一无法预见、无法预防、无法避免、无法控制的不可抗力原因，以及被告作出的行为，完全符合合同法定解除的条件。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告石家庄某商业管理有限公司辩称，原、被告双方的合同于2020年4月30日解除，被告不应退还原告任何费用。根据合同约定，原告应于2020年3月18日支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租赁费用，经被告两次催缴后，原告一直不予支付，并在4月30日撤场，双方合同于4月30日解除，原告应当支付被告2020年4月1日至2020年4月30日占用期间的租赁费用，并承担逾期支付的违约金。双方签订的租赁合同10.3条约定，原告在租赁期间内未与被告协商一致而擅自撤场，且未与被告办理清结手续的，被告有权解除合同，履约保证金余额及剩余的预缴费用均视为原告自愿赔偿被告。同时，被告有权向原告追偿相应经济损失。原告未与被告协商一致，擅自退场，已经严重违反了合同约定，各项费用均不退还，而且原告并未按照合同第10条的约定，将租赁物恢复至毛坯且经甲方验收合格，也并未将所属物品搬离租赁物，应当按照合同约定，支付合同解除后占用商铺的占用费，被告保留向原告追偿的权利。综上，被告不应退还原告任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告杨某提交的证据如下： 1、租赁合同一份及七份相关附属合同，证明原、被告之间租赁关系的存在。原告承租被告经营的某购物中心第二层F2-27号商铺用于经营某品牌的服装类商品，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，每三个月为一期缴纳租金，合同终止后，被告于三个月后返还原告缴纳的各项保证金。 2、收款收据二份，证明原告按照合同约定向被告缴纳履约保证金25000元、设备设施能耗保证金5000元。 3、勒泰物业服务有限公司缴款通知单，证明原告向被告缴纳经营保证金5000元、收银系统押金10000元。 4、原告和被告工作人员的微信聊天记录，证明被告的工作人员认可双方的经营保证金按照5000元履行。 5、原告的银行转账记录，证明原告严格按照被告缴费通知单的内容缴纳各项费用，即2019年6月25日原告向被告缴纳19800元，其中有1万元收银系统押金，5000元是规范经营保证金，4800元是POS使用费。 6、政府通告文件，证明因疫情导致的不可抗力出现，石家庄市疫情防控工作领导小组于2020年1月29日发出通告，河北省已启动重大突发卫生公共事件一级响应，通告中明确各项疫情防控措施，对辖区内的群众聚集场所及相关设施实施封闭或暂停开放，该措施在整个行政区划内有效。对原告在商场经营服装销售行业影响巨大，上述政府及有关部门采取的停产停业等疫情防控措施直接导致原告无法使用承租的房屋，疫情与合同目的不能实现，合同无法履行之间存在明确的因果关系。 7、确认解除合同的通知，证明原告向被告作出了确认合同于2020年4月22日解除的书面通知。 8、中通快递存根，证明确认合同解除的书面通知已经于2020年5月7日送达被告。 9、网页截图，证明全国人大法工委明确了××疫情属于不可抗力，国家健康卫生委员会也发布公告，将××纳入乙类××并采取甲类××的预防控制措施。因此，因疫情防控措施导致原告不能使用承租房屋，合同无法履行，合同目的不能实现。 10、手机银行转账记录，证明原告在疫情防控期间一直缴纳租金和物业费，即自2019年12月起至2020年4月22日合同解除止。2019年12月23日缴纳的是2020年1月、2月、3月的租金。2020年3月31日又缴纳租金2万元，因为原告当时手中只够支付租金数额只有2万元，被告同意先收取2万元。2020年4月22日被告认为原告所缴纳的租金已到期，当日将商铺进行停电，阻止原告进行经营。2020年4月22日停电后，原告无奈将自己的产品搬走，被告将房屋进行锁门。 被告石家庄某商业管理有限公司质证称：1、对租赁合同及7份附属合同的真实性无异议，合同可以证明原告应当支付租赁费用，以及原告违约应承担的违约责任。依据合同条款7.8条约定，被告没有过错，原告应当继续支付租金。同时，租赁物的返还应当恢复至毛坯的状况且经被告方验收合格，但是原告没有达到要求就撤场了。合同第10.3条约定，租赁期间双方未协商一致擅自撤场，保证金及预缴费用都视为赔偿，故被告不应返还原告各项费用；2、收款收据、勒泰物业服务有限公司缴款通知单、原告的银行转账记录的真实性无异议，根据合同约定，该费用不应退还；3、对原告和被告工作人员的微信聊天记录三性不予认可，原告不能证明被告工作人员身份，也没有具体日期；4、对政府通告文件的合法性关联性不认可，该文件并未强制被告不得营业，只是倡导公众尽量不要聚集，不是原告解除合同的理由，且原告并未达到合同解除的条件，租赁物完好无损并可正常使用并经营，原告称租赁物不能使用的情况不存在；5、对确认解除合同的通知、中通快递存根的三性不予认可，被告并未收到该通知。快递没有显示寄送内容是什么，但原告提交的该份证据可以显示原告违约结束合同擅自退场，应当按照合同第10条承担责任，故被告不应退还任何费用；6、对网页截屏三性不予认可，没有法律效力；7、对手机银行转账记录中2020年1月至2020年3月的租金转账凭证没有异议，对2万元的转账凭证有异议。2020年4月1日至2020年6月30日，原告应缴纳租金及物业费共计54847.5元，原告称只有2万元，明显与事实不符。该证据上显示余额尚有5万多元，故并不是原告所称的租金。 被告石家庄某商业管理有限公司提交的证据如下： 催缴通知书二份、解约函、照片，证明被告于2020年3月18日、3月20日依据合同约定向原告催缴租赁费用，但原告一直不予缴纳，已违反了合同约定，被告于2020年4月30日与原告解除合同。2020年7月27日，被告在原告经营场所贴了解约函。 原告杨某质证称：对二份催缴通知书真实性、合法性、关联性均不认可，该催缴通知书只有被告盖章，并没有向原告送达，原告没有收到。对解约函真实性、合法性、关联性亦不予认可，被告没有收到，且该解约函并没有注明日期。对张贴照片三性不予认可，该照片对张贴内容拍摄不清楚，而且照片底部的日期与张贴日期不符，照片粘贴地址不明。 本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，原告杨某（承租方、乙方）与被告石家庄某商业管理有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》(合同编号为2S****28)，约定“1.租赁物1.1甲方同意以定期租赁方式将本购物中心商铺（以下简称租赁物）出租给乙方，该房屋的建筑面积为99.64平方米，使用面积为47平方米，使用面积即计收租赁费用的面积。2.租赁用途2.1乙方向甲方承租第一条约定之租赁物作为经营场所，经营：某品牌服装服饰品类商品（服务），未经甲方书面同意，乙方不得变更品牌、商品（服务）品类及店铺名称。……3.租赁期限3.1租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止，共计366日。3.2合同续租：乙方如续租，应不晚于租赁期限届满之日前60日，向甲方提出书面续租申请，双方应就租赁条件及租赁期限续展协商一致并续签《租赁合同》；否则，视为乙方不再续租。若双方未能续签《租赁合同》，本合同到期终止。……5.租金及其他费用5.1甲方自2019年7月1日开始计收乙方租金，乙方选择按每三个月付为一期缴纳租金，本合同租金及其他费用均采用人民币计算。具体计租标准如下方式5.1-3收取租金：5.1.1固定租金5.1.1.1计租标准区间1：自2019年7月1日至2020年6月30日（共366日），租金计算标准：15元/平方米/日（大写：每平方米每日壹拾伍元零角零分）。……5.1.2提点租金5.1.2.1计租标准区间1：自2019年7月1日至2020年6月30日（共366日），租金计算标准：税前营业额的15%。……5.3缴租方式：5.3.1乙方应预缴租金。5.3.2乙方须在本合同签订之日起5日内，向甲方预缴首期租金64860元（大写：陆万肆仟捌佰陆拾元整），首期指2019年7月1日起至2019年9月30日止。以后各期租金，乙方须不晚于预缴租金使用完毕之日前15日向甲方一次性金额支付下一期租金。……5.4乙方应缴纳的物业费、经营管理费等费用由乙方与甲方签订《物业运营管理服务合同》另行约定。乙方应缴纳的能耗费等费用由乙方于勒泰物业服务有限公司签订《能耗收费协议》另行约定。若因乙方违反《物业运营管理服务合同》和/或《能耗收费协议》约定，乙方即构成本合同项下之根本违约，甲方享有本合同的解除权。6.履约保证金6.1乙方须不迟于签订本合同当日，向甲方交纳履约保证金25000元（大写：贰万伍仟元整）。6.2乙方完全履行本合同及《物业运营管理服务合同》、《能耗收费协议》等合同项下各项义务的，甲方应在本合同终止之日起3个月后将履约保证金余额（如有）无息退还乙方，同时，乙方应返还履约保证金收据。乙方收取返还的履约保证金账户为本合同5.3.5所列乙方账户。……7.8除非该租赁物因甲方的过错变得无法使用，或者乙方已经获得有效的司法判决或者仲裁裁决可以停止支付应缴费用，否则乙方不得以任何理由或方式延付或拒付租金及其他相关费用。……9.合同解除与终止……9.2乙方解除权如发生如下任一情形，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：……d.因甲方原因致使租赁物无法继续使用的，经合理期间催告，仍无法实现合同目的。……10.租赁物返还10.1乙方应于下列期限内，将所属物品无条件搬离租赁物，并将租赁区域按照甲方要求恢复至毛坯且经甲方验收合格。此外，乙方投入的装饰装修视为折旧完毕（10.1.4除外）。……10.3双方经平等协商，确认如下约定：乙方在租赁期间内未与甲方协商一致而擅自撤场且未与甲方办理清洁手续的，甲方有权解除合同，履约保证金余额及剩余的预缴费用均视为乙方自愿赔偿甲方，同时，甲方有权向乙方追偿相应经济损失。……15.物业管理服务机构……15.2本合同签订后乙方应签订《物业运营管理服务合同》，《物业运营管理服务合同》为本合同的附属合同，本合同生效时《物业运营管理服务合同》亦生效，本合同解除时《物业运营管理服务合同》亦解除.……”。 同日，原、被告还签订多份《租赁合同》的附属合同，包括：1、《物业运营管理服务合同》，约定原告向被告缴纳设备设施能耗保证金5000元，该保证金在合同解除时，乙方租赁区域无设备设施损坏的，且无拖欠能耗费行为，在本合同履行完毕3个月过后无息退还原告；2、《某中心规范经营管理协议》，约定原告向被告支付规范经营保证金50000，租赁合同终止之日起3个月内无息退还原告；3、《POS专用收银系统租用协议》，约定原告向被告支付收银系统押金10000元/台，合同终止后，经验收收银系统合格之日起3个月后不计息退还原告。4、《治安、消防安全管理责任书》；5、《营销协议》；6、《能耗收费协议》；7、《商户服务平台使用协议》等。 2019年8月31日，被告向原告出具《收据》二份，分别载明原告缴纳保证金25000元、设备设施能耗保证金5000元。被告向原告出具《交款通知单》，载明原告向被告缴纳POS保证金10000元、经营保证金5000元。 2020年3月18日，被告向原告出具《一次催缴通知书》，2020年3月20日，被告再次向原告出具《二次催缴通知书》，均载明被告要求向原告支付拖欠2020年4月1日至2020年6月30日的租金54847.5元。 2020年5月6日，原告向被告出具《确认解除合同通知》，载明“致，石家庄某商业管理有限公司……2020年初受××疫情影响，全国各地均采取隔离措施，贵司亦闭门歇业，本人承租店铺不得不停止营业。期间，本人多次与贵司沟通此事，均未得到解决。鉴于，贵司于2020年4月22日对本人承租商铺采取断电措施，再次导致本人无法正常营业。贵司行为从事实上表明终止于本人的店铺租赁关系，本人亦在此明确，贵我双方于2020年4月22日解除《租赁合同》。……”。 被告向原告出具《解约函》（未载明出具日期），载明“致：杨某贵方与产权人石家庄某商业管理有限公司（以下简称‘产权人’）就某品牌于2019年7月1日签订了编号为：L****9号《租赁合同》、《物业营业管理服务合同》、《营销协议书》（以下统称合同），约定贵方承租产权人石家庄某中心商铺，使用面积47平米。贵方应于2020年3月18日前，向我方支付下一期租金及物业费，共计：54847.5元，但贵方并未依约向我方支付上述费用，截至2020年7月27日，贵方已逾期超过132日。我司在此期间多次催缴，但仍未支付费用，多次联系贵方无果，且于2020年4月30日私自撤店。贵方的行为已经严重违反合同约定，为保障产权人的合法权益，特向贵方致函如下：一、依据贵我双方签订的《租赁合同》中第9.3.d之规定，自撤店之日2020年4月30日起，贵方与产权人签订的《租赁合同》、《物业营业管理服务合同》、《营销协议书》及其他相关协议解除。……”。 原告足额支付租赁费至2020年3月31日。2020年3月31日，原告向被告账户转账20000元。 以上事实有相关证据及庭审笔录在卷作证。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及附属合同系在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。 原告出具《确认解除合同通知》及被告出具《解约函》，均意在表示同意解除《租赁合同》及附属合同，且在法庭审理过程中，双方也均认可《租赁合同》及附属合同已解除，故对双方就《租赁合同》及附属合同已解除的事实，本院予以确认。 关于解除日期，原告称受××疫情的影响，因不可抗力的法定情形，致使被告闭店歇业，原告承租店铺无法正常营业，且被告于2020年4月22日将原告承租的店铺断电，致使原告无法经营，应以被告断电日为合同解除日期，被告称应以原告撤店日即2020年4月30日为合同解除日期，根据原、被告双方履行合同情况，双方均有解除合同的意思表示，双方发出的书面解除函均未得到对方的回复，但考虑到受疫情的影响以及被告于2020年4月22日对原告承租房屋进行断电，已致使合同根本目的无法实现，故以被告断电日认定为合同解除日期为宜。 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。同时结合原被告双方解除合同距约定的合同履行期限届满已不足两个月的情形，现原告以出现不可抗力的法定理由要求解除合同，符合事实及法律规定，双方解除合同的行为，未违反合同及法律的违约规定，故被告应按合同约定向原告退还履约保证金25000元、设备设施能耗保证金5000元、规范经营保证金5000元、收银系统押金10000元，共计45000元。原告应按《租赁合同》要求，将租赁区域内其所属物品搬离，并将租赁区域恢复至毛坯状态。 关于拖欠租金，原告举证证明于2020年3月31日向被告转账20000元系支付2020年4月-6月期间部分租金，被告不予认可，但未提交证据证实该笔款系其他用途费用，故在双方无其他应缴费用的情况下，该20000元款项应系2020年4月-6月的部分租金。另，原告主张其支付给被告的20000元，足以缴纳自2020年4月1日至合同解除前的租金，被告不予认可，本院认为，租金争议发生在××疫情期间，承租房屋地区正受影响，在被告经营的商场按要求闭店期间，原告按约定足额支付1-3月的房租，本院出于兼顾利益平衡及公平原则考虑，认定原告不拖欠被告的剩余租金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、原告杨某与被告石家庄某商业管理有限公司2019年6月19日签订的《租赁合同》，已于2020年4月22日解除。 二、被告石家庄某商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨某履约保证金25000元、设备设施能耗保证金5000元、规范经营保证金5000元、收银系统保证金10000元，共计45000元。 三、原告杨某于本判决生效后十五日内将承租的被告石家庄某商业管理有限公司所有的购物中心商铺恢复至毛坯状态，被告石家庄某商业管理有限公司予以配合。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费925元，减半收取计462.5元，由被告石家庄某商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码：050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏渝涵 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  李丽丽