沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初12055号原告：万技，男，1979年1月7日出生，回族，住址沈阳市沈北新区。委托代理人：张明春、于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。被告许忠杰，女，1989年3月15日出生，汉族，住址沈阳市浑南区。被告王甜甜，女，1986年3月23日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被告刘峰，男，1983年8月30日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。上列原、被告案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万技及其委托代理人于金波，被告许忠杰、王甜甜、刘峰到庭参加诉讼。本案于2020年11月25日经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告诉称，2019年11月份，原告通过房产中介了解到王甜甜、刘峰在出售位于沈阳经济技术开发区房屋，随即通过房产中介与王甜甜、刘峰协商购买案涉房屋，双方在2019年12月17日签订了书面《房屋买卖合同》，合同约定王甜甜、刘峰将其所有的位于沈阳经济技术开发区房屋出售给原告，房屋出售价款为125万元，付款方式为原告于2019年12月17日交付王甜甜、刘峰定金5万元整，2019年12月17日支付王甜甜、刘峰购房款95万元。合同签订后，原告在2019年12月17日向王甜甜、刘峰支付定金5万元和购房款95万元，共计100万元，2019年12月23日交易当天原告存入资金监管账户资金23万元整，2万元以现金形式支付给王甜甜、刘峰。原告在2019年12月23日当天就交纳了该房屋交易的契税、开具了购房发票、并且取得房产交易申报和税收完税证明，产权登记部门出具了《不动产登记受理凭证》，通知原告于2019年12月27日缴纳费用80元领取《不动产权证书》，原告支付上述房款后在23日中午王甜甜、刘峰向原告交付了案涉房屋并将房屋钥匙交付了原告，因原告在查看房屋时王甜甜、刘峰向原告告知案涉房屋现在由朋友（即许忠杰和前夫周威）借住，如果交易完成可以随时向原告交付房屋，在原告实际接收房屋后，原告与王甜甜、刘峰即找到了许忠杰前夫周威，明确告知该房屋已经被交易了，但周威向原告表示希望再借住一段时间，当时原告并不着急入住，所以便同许忠杰前夫周威、许忠杰（签字由许忠杰前夫周威代签）签订房屋租赁合同承租了原告实际占有的案涉房屋，在签订房屋租赁合同时，周威并未告知原告其与许忠杰已经离婚。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给原告，原告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;原告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果原告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从本案事实来看，原告购买的案涉房屋虽然没有办理完毕房屋产权转移登记，但是原告已经向王甜甜、刘峰支付了全部房款，被告王甜甜、刘峰也向原告交付了案涉房屋，并开具发票，缴纳房屋契税，取得沈阳市存量房交易资金监管确认书、领取不动产登记受理凭证，在办理上述手续时均没有任何部门告知该房产已经被查封无法交易的情况，并且在提交房屋过户后不动产登记部门同样出具了不动产登记受理凭证，那么就可以认定原告交纳所有房产过户手续前该房屋尚未被贵院进行查封，具备交易的条件，综上可以看出原告在贵院23日16时后查封之前已经对该房屋实际占有。从法律规定来看，原告已经与王甜甜、刘峰签订了《商品房买卖合同》并且支付了全部购房款，经过案涉房屋交付程序，原告己经实际占有案涉房屋，缴纳房屋契税等税费，所有交易程序符合法律规定，合法有效，并且原告根据法律规定的房屋所有权对该房屋进行了处分，出借给了许忠杰和其前夫周威。根据法律规定案涉房屋不得查封，原告已经实际取得了该房屋的实际所有权，具备排除执行的条件。综上所述，原告已经与王甜甜、刘峰签订了书面商品房买卖合同，支付了全部购房款，查封前实际占有案涉房屋，提交了办理房屋过户的所有手续，原告在交易过程中无任何过错，该房屋的实际所有权人为原告，人民法院不应予以查封，故提出以下诉讼请求：1、请求人民法院判决不得执行位于沈阳经济技术开发区房屋，并立即解除对该房产的查封;2、请求人民法院确认位于沈阳经济技术开发区房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。被告许忠杰辩称，房屋买卖合同书中的中介机构明信不动产为原告虚构的，实际购买方式并非一次性购买，说明房屋买卖合同是后补的或虚假的。银行付款95万元并非购房款，原告没有转给卖房人，而是转给了第三人金玉，金玉已起诉王甜甜、刘峰民间借贷纠纷一案。收条日期有涂改，且内容不符合常理。出具情况说明的证人证言效力不足，证言内容也是虚假的。房屋交接单形式和内容都有问题。房屋租赁合同中签字不是我本人签的。微信和通话录音与本案无关，且系打印件。原告与王甜甜、刘峰之间的房屋买卖合同签署后系原告自身原因未办理过户。案外人周威与王甜甜签订的房屋借住协议为复印件，且二人有特殊关系，此租房协议没有法律效力。被告王甜甜、刘峰对原告的诉讼请求无异议。经审理查明，被告王甜甜与被告刘峰为夫妻，双方于2020年5月15日办理了离婚登记。沈阳经济技术开发区房屋（建筑面积116.69平方米）为被告王甜甜、刘峰所有。被告许忠杰与案外人周威为夫妻，双方于2019年12月16日办理离婚登记。被告许忠杰因与被告王甜甜、刘峰因案涉房屋买卖于2019年12月23日向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结王甜甜、刘峰银行账面存款600000元或查封其相应数额的财产，并提供了担保。本院依据许忠杰的申请作出（2019）辽0106财保34号裁定书，并于2019年12月23日查封了王甜甜、刘峰名下位于沈阳经济技术开发区的房屋。2020年1月2日本院受理许忠杰诉王甜甜、刘峰房屋买卖合同纠纷案件，许忠杰请求解除双方的购房合同，被告返还购房款600000万及利息，被告承担诉讼费。本案经审理作出（2020）辽0106民初47号判决书，判决王甜甜、刘峰返还许忠杰购房款570000元，驳回许忠杰其他请求。该判决双方未上诉，判决已生效。因王甜甜、刘峰的案涉房屋要出卖并在房屋中介挂出相关信息。原告于2019年11月得知后通过多次沟通并看房（看房时许忠杰在该房屋居住），2019年12月17日，原告万技与被告王甜甜、刘峰签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以125元购买了王甜甜、刘峰名下位于沈阳经济技术开发区房屋，2019年12月17日交定金5万元，支付购房款95万元，交易当天通过资金监管交付23万，房证变更当日支付2万等内容。合同签订当日（即2019年12月17日）原告转账向王甜甜支付定金5万元，并通过第三人金玉转账支付给王甜甜购房款95万元，共计100万元。原告在2019年12月23日当天交纳了该房屋交易的契税、增值税等费用，开具了购房发票、并且取得房产交易申报和税收证明，也于当日给付了购房尾款2万元，将合同约定的23万元存入了资金监管账户中，产权登记部门出具了《不动产登记受理凭证》，通知原告于2019年12月27日领取不动产权证书。2019年12月23日原告万技与被告王甜甜、刘峰签订《房屋交接单》，并交付房屋钥匙。因许忠杰及案外人周威（许忠杰前夫）已居住在案涉房屋，原告表示又与案外人周威签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给许忠杰和周威，同意使用至2020年4月30日。2020年9月原告已实际占有使用该房屋。因案涉房屋被查封，原告万技提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封，本院经审理作出（2020）辽0106执异18号执行裁定书，驳回申请人万技的异议请求。上述事实有原、被告的陈述，有原告提供的不动产登记证书复印件、房屋买卖合同、银行付款凭证、收条、税收完税证明、资金监管确认书等，上述证据经质证和审查，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告与王甜甜、刘峰签订了合法有效的房屋买卖合同，已支付了全部房款，且已实际占有和使用，并交纳了该房屋交易的契税、开具了购房发票、取得房产交易申报和税收证明，产权登记部门出具了《不动产登记受理凭证》，虽然未取得房屋所有权，但并非其主观过错或恶意造成。万技基于房屋买卖合同占有诉争房屋，应给予物权效力保护。虽然登记系物权变动的必要条件，但本案中房屋买卖发生在司法查封之前，没有证据表明房屋买卖交易双方存在恶意的情形，原告要求不得执行案涉房屋本院予以支持。原告请求确认沈阳经济技技术开发区沧海路8-10号（2-23-2)房屋归其所有，因本案为案外人异议之诉，不宜处理原告对案涉房屋的确权请求，该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于沈阳经济技术开发区房屋。案件受理费16050元，由被告许忠杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 光人民陪审员  孙琦颖人民陪审员  栾 鸾二〇二〇年十一月二十五日法官助理邵春元书记员李雪琳本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。