江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初8372号 原告：常熟市嘉诚织造有限公司，住所地常熟市碧溪新区李村村。 法定代表人：金喜春，经理。 委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。 被告：常熟市顺发经编织造有限公司，住所地常熟市碧溪新区李村胡长路18号。 法定代表人：费利刚，董事长。 委托诉讼代理人：李颖，江苏正大发展律师事务所律师。 原告常熟市嘉诚织造有限公司与被告常熟市顺发经编织造有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序于2020年7月30日、2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告常熟市嘉诚织造有限公司的委托诉讼代理人苏伟元，被告常熟市顺发经编织造有限公司的委托诉讼代理人李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市嘉诚织造有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告与原告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2、判令被告按照2020年订立的租赁合同的标准支付至房屋实际交接时为止的房屋租金；3、判令被告支付至房屋实际交接时为止的设备使用费，没有交还的设备按照2016年签订合同约定的设备单价折价赔偿；4、判令被告支付428元水电费，叉车使用费590元；5、判令被告归还租赁的房屋和设备；6、判令被告支付违约金65253.7元。事实和理由：被告从2016年起租赁原告的厂房从事经营生产。双方于2016年3月达成《房屋设备租赁合同》，租赁期限至2020年3月30日止，年租金为430245元，其中设备年租金为18万元，附租赁房屋及租赁设备清单。2018年3月对原租赁合同租赁房屋的租金进行了调整，房屋的年租金调整为300922元。2019年3月对原租赁合同租赁房屋的租金又进行了调整，房屋的年租金调整为351752元。在双方对2020年3月30日之前的房屋租金及设备租金结清后，次日双方在原合同的基础上重新达成了《房屋租赁合同》，租赁期限为2020年4月1日至2021年3月31日止一年，房屋的年租金为326268.5元，设备租赁费用依照原合同约定，还约定了先付款后使用原则和违约责任等。但被告一直没有履行合同约定的租金支付义务，经原告多次催促，称其经济紧张为由进行推诿。原告无奈，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告常熟市顺发经编织造有限公司辩称，1、原、被告双方就租赁合同于2020年4月17日、4月30日通过电话确认解除，租赁合同于4月30日协商一致解除。2、在合同履行期间，原告出租给被告的厂房因“三合一整治”导致被告停工停产15天，并拆除被告租用的365.5平方米的厂房车间，355.95平方米附房，该部分的停工和减少面积的租金应当折抵使用费，如超过使用费部分则原告应当返还给被告。3、在设备租赁合同于2020年3月30日到期后，被告并未继续向原告租用设备，故不存在设备使用费。4、被告于2020年5月4日搬离后原告就将被告的大门全部封锁，被告存放于原告处的原材料也未能顺利取回。被告向原告归还的部分盘板，原告拒绝配合接收。双方对于合同已达成一致解除意向，不存在违约金的计算。 本院经审理认定事实如下：2016年3月原、被告订立《房屋设备租赁合同》，约定被告承租原告位于常熟市碧溪新区李村村胡长路18号的车间房屋，租赁期限自2016年3月31日至2020年3月30日，租赁费按年结算，先付款后使用，双方应于每二年约商租金情况。具体租赁明细如下:                            1                       项目                       单价 元/㎡                       面积㎡                       RMB小计                               2                       房屋租金 (车间)                       90                       2541.5                       228735                               3                       机器设备（原值）                       299.34万                       议价                       180000                               4                       房屋租金（办公室、辅房）                       60                       358.5                       21510                               5                       共计金额 (费/租金) 大写：肆拾叁万零贰佰肆拾伍元整                       430245                合同所附的车间设备情况如下： 一、织机                            序号                       车型                       数量                       单价                       总价（元）                               1                       286网眼布车                       10台                       133000元/台                       1330000                               2                       288珊瑚绒车                       4台                       160000元/台                       640000                                            二、整经机                                                                                                                                                                                                                               序号                       机型                       型号                       数量                       单价                               1                       整经机 （整30D毛丝）                       GE201 （八纺机）                       1台                       148000元/台                               2                       整经机 （整底丝）                       GE212 （八纺机）                       1台                       148000元/台                               3                       整经机 （整288毛丝）                       SGZ300Z型 （赛嘉）                       1台                       148000元/台                                            三、剖幅车                                                                                                                                        序号                       机型                       型号                       数量                       单价                               1                       剖幅车                       GF702                       1台                       73800元/台                                            四、盘头                                                                                                                                        序号                       型号                       数量                       单价                       总价（元）                               1                       大盘板                       160只                       1900元/只                       292000                               2                       小盘板                       180只                       900元/只                       158800                               3                       毛丝盘板                       57只                       1200元/只                       72240                                            五、打卷机                                                                                                                                        序号                       型号                       数量                       单价                       总价（元）                               1                       珊瑚绒打卷机                       1台                       5400                       5400                               2                       网眼布打卷机                       1台                       5400                       5400                合计金额：2993440元 2018年3月原、被告订立《房屋租赁合同》，车间租金从90元/㎡上涨至110元/㎡；办公室、附房的面积减小为355.95平方米，单价不变。2019年3月原、被告又订立《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，车间租金从110元/㎡上涨至130元/㎡，其余不变，合计年租金351752元。在该合同履行期间，被告陈述因“三合一整治”，拆除了部分建筑，同时造成有15天时间不能生产，要求原告减少15天的租金及按减少后的实际面积计算租金，退还差额。原告经核实认为，“三合一整治”是政府行为，用电变压器是多家公司合用，因其他公司行为政府要求断电，不应归责于原告，断电时间自16日至25日，前后停电10天。期间，被告没有停止生产经营，日常销售活动继续进行，房屋和设备也仍然由被告掌控，被拆除少量附房后形成的场地也是由被告继续使用。即使考虑到有影响，也在双方次年的租赁合同中以降低租金的方式进行了弥补，故不同意被告减少租金的抗辩主张。 2020年3月原、被告再次订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年4月1日至2021年3月31日，租赁费按年结算，先付款后使用，于合同签订生效十日内一次性支付租金。租赁期间，任何一方违约的，按年度向对方交纳年度租赁费用的20%作为违约金。租金相较2019年合同比，车间租金从130元/㎡上涨至140元/㎡，面积减少为2176㎡，场地附房面积720.95㎡，单价为30元/㎡，不再列办公室、附房项目，合计租金326268.5元。被告已将2020年4月1日前的房租全部支付完毕。 关于2020年双方订立的租赁合同的履行情况。原告认为，系因被告未能按约缴纳租金，要求以6月30日作为合同解除的时间。被告认为，对于房屋还是愿意继续承租的，但对于设备租金问题双方无法达成一致，故在电话中和原告沟通并最终达成解除合同的一致意见。另被告认为自2020年4月1日起未能再使用向原告租赁的设备；而原告认为被告一直在使用，只是到4月中下旬提出要求降低设备租赁费。被告据此提供电话录音两份，其一为被告杨总和原告周会计于4月17日的电话录音，其中杨表述，因为经营状况不佳无法在现价情况下租下车间设备，退而要求仅租房屋。周陈述，因为厂房和设备是要一起出租的，所以如果确定不租的话，尽量在1个月时间内退租。其二为被告杨总和原告金喜春于4月30日的电话录音。杨陈述，如果双方不能进一步协商，那么就另行和第三人签订租赁协议。金表示同意并要求将其设备放在原处即可。此后，被告开始搬离其生产设备，原告于5月11日锁门，要求被告将租金付清后才可继续搬离。被告为此于6月2日报警，后经多方协调被告才于6月中旬之后基本搬离完毕,双方确认房屋已经交接完毕。对于租赁房屋内属于原告的设备，原告确认尚未归还的有：大盘板129只、小盘板110只、毛丝盘板29只。被告对未归还的大盘板、小盘板数量确认，但认为仅拿到毛丝盘板34只，未归还的有6只。因双方对最终搬离的时间及未能及时搬离的原因存在争议，经本院协调，双方同意可将5月30日作为全部搬离租赁房屋的时间点。 另原告要求被告支付所欠水电费428元，叉车费590元。被告对叉车费认可，但认为水电费是预交的，不存在欠费问题。 上述事实，由原告提供的《房屋设备租赁合同》（附设备清单）、2018年《房屋租赁合同》、2019年《房屋租赁合同》、2020年《房屋租赁合同》、产权凭证；被告提供的录音视频、文字整理稿、接处警登记表及本院庭审笔录等在卷予以佐证。 本院认为：原、被告于2016年、2018年、2019年、2020年订立的合同，均属合法有效。其中，双方于2016年所订立的《房屋设备租赁合同》约定的租赁期限为2016年3月31日至2020年3月30日，在此期限内，对于房屋的租赁，双方通过于2018年、2019年重新订立合同的方式对标的项目、面积、价格等进行了变更；对于设备的租赁未作变动。对于租金，双方亦全部结算完毕。租赁期限届满后，双方又于2020年3月再次订立《房屋租赁合同》，但对设备的租赁未作约定。因该些设备存放于案涉租赁厂房内，只有将房屋、设备一并租赁才能实现租赁物价值的最大化，故原告仍要求被告将房屋、设备一并租赁。此后因双方对设备租金问题未能协商一致，被告要求退租，原告亦在2020年4月30日表示同意，双方均同意解除房屋租赁合同，故本院确认双方于2020年3月订立的《房屋租赁合同》于该日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应将租赁房屋返还原告，并按326268.5元/年标准支付自2020年4月1日至2020年4月30日的租金及此后至实际返还房屋时（即按双方一致同意的5月30日）止的房屋使用费合计54378元。 因设备租赁合同到期后，双方未重新订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间就设备的租赁关系转为不定期租赁。在此过程中，被告要求在原租金标准上降低价格，原告未予同意。结合2020年4月30日双方一致同意将房屋退租，设备返还（返还的方式为放置在原处即可）的通话内容，可知设备租赁关系已经双方一致同意解除，故被告仍应按照原租金标准支付一个月的设备租金15000元（180000元÷12月）。至于被告所称的未能使用设备的抗辩事由，因设备其时处于被告掌控之中，被告亦未能就此提供相应证据，故本院不予采信。 对于被告未能履行（支付租金）2020年订立的房屋租赁合同，其根本原因在于双方对设备的租金未能达成一致。为实现租赁物价值的最大化，原告也不愿意就房屋单独出租。在此情形下，为实现合同的顺利履行，在订立房屋租赁合同时，本应将设备租赁事宜在房屋租赁期限内如何履行一并协商确定，双方对此均有一定的过错。故原告要求按照2020年《房屋租赁合同》第十二条“违约责任”的约定主张违约金，本院不再予以支持。 对于原告主张的被告尚未归还的设备，结合设备清单，可确认被告尚有大盘板129只（1900元/只）、小盘板110只（900元/只）、毛丝盘板29只（1200元/只）未能归还，若不能归还的，应根据设备清单所列的单价予以赔偿。对于原告主张的叉车费590元，被告并无异议，本院予以确认。水电费，被告不认可，原告也未提供证据证明，本院不予认定。 对于被告提出的由于“三合一整治”，要求减少15天的租金及按减少后的实际面积计算租金，退还差额的问题。因被告未提供任何证据，可按原告自认的影响时间为10天来计算。由于“三合一整治”不完全归责于原告，且被告仍占有租赁物，故该期间的租金可酌情按70%计算，应予扣减金额为4371元[（351752+180000元/年）÷365天×10天×30%]。“三合一整治”完毕后，对照2020年的租赁合同，客观上确系减少了租赁车间、附房的面积，增加了场地的面积。故剩余合同期限内（5个月）租金差额，可根据2019年合同车间的单价结合2020年合同车间的面积，2020年场地附房的面积、单价计算为19685元{[351752-（2176元/㎡×130元/㎡+21628.5元）]÷12×5}。两项合计为24056元。 综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告常熟市嘉诚织造有限公司与被告常熟市顺发经编织造有限公司于2020年3月签订《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。 二、被告常熟市顺发经编织造有限公司支付原告常熟市嘉诚织造有限公司房屋租金及合同解除后的房屋使用费人民币(下同)54378元。 三、被告常熟市顺发经编织造有限公司支付原告常熟市嘉诚织造有限公司设备使用费15000元。 四、被告常熟市顺发经编织造有限公司支付原告常熟市嘉诚织造有限公司叉车费590元。 五、原告常熟市嘉诚织造有限公司应退还被告常熟市顺发经编织造有限公司租金24056元。 该项与本判决二、三、四项相折抵后，被告常熟市顺发经编织造有限公司应支付原告常熟市嘉诚织造有限公司45912元，于本判决生效之日起十日内履行。 六、被告常熟市顺发经编织造有限公司交还案涉租赁房屋（已履行）并于本判决生效之日起十日归还原告常熟市嘉诚织造有限公司大盘板129只（1900元/只）、小盘板110只（900元/只）、毛丝盘板29只（1200元/只），若不能归还，按上述价格予以赔偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原告常熟市嘉诚织造有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取2068元，由原告常熟市嘉诚织造有限公司负担414元，由被告常熟市顺发经编织造有限公司负担1654元（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  蒋君伟 二〇二〇年十一月四日 书记员  邵雪岚