新疆生产建设兵团第二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵02民终164号上诉人（原审被告）：新疆冠农天府房地产开发有限公司，住所地新疆巴州库尔勒市团结南路。 法定代表人：明东，该公司董事长。 统一社会信用代码：916528017734805874。 委托诉讼代理人：袁光华，北京盈科（库尔勒）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：库尔勒永泰新型建材有限责任公司，住所地新疆巴州库尔勒经济技术开发区华州路南侧、石化路西侧（西海矿粉公司斜对面）。 法定代表人：曹学荣，该公司经理。 统一社会信用代码：9165280156435295XX。 委托诉讼代理人：李丹，新疆同明律师事务所律师。 原审被告：新疆疆域房地产开发有限公司，住所地新疆铁门关市二十九团原园四连15栋57号。 法定代表人：汤仲明，该公司总经理。 统一社会信用代码：916590060655331820。 上诉人新疆冠农天府房地产开发有限公司（以下简称冠农天府房产公司）因与被上诉人库尔勒永泰新型建材有限责任公司（以下简称永泰建材公司）、原审被告新疆疆域房地产开发有限公司（以下简称疆域房产公司）买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2018）兵0201民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冠农天府房产公司的委托诉讼代理人袁光华，被上诉人永泰建材公司的委托诉讼代理人李丹，疆域房产公司的法定代表人汤仲明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人冠农天府房产公司上诉请求：1、疆域房产公司以房抵债协议缺乏合法性；2、冠农天府房产公司不是合同的相对人，无义务给永泰建材公司办理网签；3、本案属于债权请求权，无权基于物权取得房屋、办理网签；4、抵债的房屋包含“蝴蝶郡”项目货款，该款项与冠农天府房产公司无关。 被上诉人永泰建材公司的答辩主张是：1、以房抵债实质上属于代物清偿，法律法规并未禁止以房抵债，且以房抵债协议系当事人的真实意思表示，故对当事人具有法律约束力，双方应当依法履行合同义务。2、冠农·汇景台是疆域房产公司与冠农天府房产公司合作开发的，二者系合伙联营关系，冠农·汇景台房屋虽然登记在冠农天府房产公司名下，但属于联营体财产，以联营体财产清偿联营体债务符合法律规定。3、根据疆域房产公司与冠农天府房产公司的《合作开发协议》，永泰建材公司完全有理由相信疆域房产公司有权用案涉房屋抵账，永泰建材公司作为善意第三人，其合法权益应该得到法律保护。4、上诉人冠农天府房产公司并无证据证明抵账的1435200元中包含“蝴蝶郡”小区的4200元货款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。 原审被告疆域房产公司述称：一审法院判决正确，永泰建材公司还没有给疆域房产公司开税票，我的所有票据都在库尔勒垦区公安局。 永泰建材公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告履行合同义务给原告办理冠农汇景台9号楼1层8号商铺的网签备案手续；2、要求被告给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的交款收据以及房款发票；3、要求两被告承担本案诉讼费用，在开庭审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、要求第一被告配合第二被告给原告办理冠农汇景台9号楼1层8号商铺的网签备案手续；2、要求第一被告配合第二被告给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的交款收据以及房款发票；3、要求两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告给两被告共同开发的冠农汇景台小区提供商砼，2018年10月12日经原告与第一被告结算双方签订了商砼付款补充协议，根据该协议的约定，被告以其开发的冠农汇景台9号楼1层8号商铺抵账原告的货款1435200元，被告负责给原告办理该抵账房的网签备案手续，目前被告已经将该房屋交付给原告，但被告却未按协议约定给原告办理网签手续，同时拒绝给原告提供房款收据和发票，现原告为了维护自身利益，故诉至法院。 一审法院认定事实：2014年5月5日，被告冠农天府房产公司与被告疆域房产公司签订《房地产合作开发协议书》，内容为“甲方：新疆冠农房地产开发有限公司，乙方：新疆疆域房地产开发有限公司，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“冠农花园城邦小区三期”建设项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责权利、共同遵守。一、项目概况，1、本项目位于新疆库尔勒市××路××号小区，项目暂定名为“冠农花园城邦小区三期”。项目用地面积173754.2平方米（约260.63亩）规划地性质为商住用地，土地使用年限50年（以土地证为准），容积率2.5。项目规划地上总建筑面积为约43.4385万平方米（以批复的总规划平面图为准）。……二、合作形式，根据优势互补、互惠互利的原则，甲乙双方按约定的责权利进行合作开发。1、乙方以甲方房地产公司的名义进行联合开发本项目，甲方不收取管理费用。2、甲方负责办理该项目土地有关的手续并承担相应的费用（包括土地出让金及契税、拆迁补偿、土地评估及策划、规划费用等）。甲方按乙方开发量先行垫付（包括配套费、人防、消防、环评等）相关手续所缴纳的费用，手续办理完成乙方向甲方先支付当期垫付款的30%，其余70%待当期土建工程施工结束后乙方向甲方结清垫付费用；除以上手续外所有涉及到房地产开发的其他手续均由甲方负责办理，乙方承担手续相关费用。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用。3、乙方提供负责项目开发建设所需的全部建设资金，并独立享有项目建设、销售权利及项目建成后的应得收益。……五、收益分配及付款方式，……3、甲乙双方按以下分配方式分配销售收入，甲方按18%提取销售收入，余下82%的销售收入由乙方全权支配。……甲方新疆冠农房地产开发有限公司盖章，乙方新疆疆域房地产开发有限公司盖章，2014年5月5日”，该合同中，双方还对各自的权利、义务、违约责任、争议解决方式等进行了约定。 2018年10月12日，原告永泰建材公司与被告疆域房产公司签订《补充协议（二）》，内容为“甲方：新疆疆域房地产开发有限公司，乙方：库尔勒永泰新型建材有限责任公司，甲乙双方于2016年9月1日签订的冠农汇景台项目《商品砼供需合同》［编号：（20160901）第0022号］，现就部分商品砼款项的支付事宜，经双方协商，达成协议如下：一、截至2018年9月20日止，经双方对账确定乙方共计给甲方供应的商品砼总款为：6908580.00元（大写：陆佰玖拾万零捌仟伍佰捌拾元整）。其中已支付商品砼款4552170.00元（大写：肆佰伍拾伍万贰仟壹佰柒拾元整），剩余商品砼欠款为2356410.00元（大写：贰佰叁拾伍万陆仟肆佰壹拾元整）。详见以下明细表：……。二、上述剩余商品砼款2356410.00元（大写：贰佰叁拾伍万陆仟肆佰壹拾元整），经双方同意，甲方用冠农·汇景台小区9#楼第一层08号商业门面（建筑面积110.4m2,单价13000元/m2，总价款：1435200元）冲抵，余下的921210.00元（大写：玖拾贰万壹仟贰佰壹拾元整）双方同意在后期全部冲抵其他楼号的商业门面或者住房，门面单价13000元/m2，住房单价另行协商，结算差额多退少补。三、上述商业门面的建筑面积为双方确认的议定面积，若竣工测绘建筑面积发生变化，增加或者减少均不互补差价，议定面积不影响办理产权手续，在办理产权证时建筑面积以竣工测绘面为准。甲方负责为乙方办理9#楼第一层08号门面网签备案手续。否则，甲方按银行贷款利息的三倍补偿乙方，将该门面房款金额全额退还支付给乙方。四、本协议未尽事宜，双方协商解决。本协议双方签字盖章生效，一式两份，甲乙双方各执一份。甲方被告疆域房产公司盖章，法定代表人汤仲明签字，乙方原告永泰建材公司盖章，2018年10月12日”。 一审法院另查明：1.本案在审理过程中，原告永泰建材公司向本院申请财产保全，本院作出（2018）兵0201民初354号民事裁定书，对被告冠农天府房产公司名下的位于库尔勒市××小区××号楼××层××号商铺进行了查封，原告永泰建材公司向一审法院交纳保全费5000元；2.被告疆域房产公司对外销售冠农汇景台房屋时均是由被告疆域房产公司出具收据；3.在庭审中，原告永泰建材公司陈述，被告疆域房产公司按照原告永泰建材公司的要求已经将涉案房屋冠农汇景台9号楼1层8号商铺的收据向案外人梁小峰出具；4.涉案项目冠农汇景台的商品房的网签手续由被告冠农天府房产公司办理。 以上事实有原被告双方的陈述、《房地产合作开发协议书》、《补充协议（二）》、开庭笔录等证据相互印证，本院予以认定。 一审法院认为，关于本案争议焦点一，本案能否恢复审理？第一、关于本案应否适用“先刑后民”程序处理的问题，被告疆域房产公司提出被告疆域房产公司的法定代表人汤仲明涉及刑事犯罪，且汤仲明刑事案件的审理结果影响该案的审理，主张本案适用“先刑后民”的处理程序。本院认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条的规定“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”，由此可知，因不同事实请求涉嫌刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任的，民事案件与刑事案件应当分别审理。本案中，原告永泰建材公司与被告疆域房产公司因买卖商砼而发生的买卖合同法律关系，与被告疆域房产公司法定代表人汤仲明涉嫌非法经营罪的法律事实不同，法律责任主体亦不相同，本案不需要以相关刑事案件的审理结果为依据，故对被告提出的本案涉及刑事案件，应当待刑事案件审查结束后再进行审理的理由不成立，本案不适用“先刑后民”的处理程序。 第二，关于被告疆域房产公司提出无法查阅被告疆域房产公司会计凭证的问题，2020年6月至7月期间，一审法院已经告知被告疆域房产公司委托诉讼代理人马忠义可以查阅被告公司的会计凭证，被告疆域房产公司委托诉讼代理人马忠义以无权查阅为由未进行查阅，一审法院认为，被告疆域房产公司委托诉讼代理人马忠义的代理权限为特别授权，因此被告疆域房产公司委托诉讼代理人马忠义有权查阅被告疆域房产公司的会计凭证，被告疆域房产公司的委托诉讼代理人马忠义不查阅是对其权利的处分，法院不予干涉。综上，本案中止诉讼的情形消失，符合恢复审理的条件，故本案恢复审理并无不当。 关于本案争议焦点二，原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告办理冠农汇景台9号楼1层8号商铺的网签备案手续的诉讼请求有无事实和法律依据。冠农天府房产公司与疆域房产公司签订《房地产合作开发协议书》、原告永泰建材公司与被告疆域房产公司签订《补充协议（二）》，系双方当事人真实的意思表示，内容未见违反强制性法律法规规定的情形，应合法有效，双方均应按约履行。原告永泰建材公司与被告疆域房产公司签订《补充协议（二）》约定“甲方（被告疆域房产公司）用冠农·汇景台小区9#楼第一层08号商业门面（建筑面积110.4m2,单价13000元/m2，总价款：1435200元）冲抵”、“甲方（被告疆域房产公司）负责为乙方（原告永泰建材公司）办理9#楼第一层08号门面网签备案手续。”因此原告永泰建材公司要求被告疆域房产公司配合办理冠农汇景台9号楼1层8号商铺的网签备案手续符合双方的约定。冠农天府房产公司与疆域房产公司签订《房地产合作开发协议书》约定“1、乙方（疆域房产公司）以甲方（冠农天府房产公司）房地产公司的名义进行联合开发本项目，甲方不收取管理费用。2、……乙方（被告疆域房产公司）负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用。3、乙方（被告疆域房产公司）提供负责项目开发建设所需的全部建设资金，并独立享有项目建设、销售权利及项目建成后的应得收益”，根据该约定可知被告疆域房产公司对涉案项目冠农汇景台的商品房享有独立的销售权，被告疆域房产公司已经将涉案房屋冠农汇景台9号楼1层8号商铺交付给原告永泰建材公司使用至今，原告永泰建材公司作为善意第三人，其有理由相信被告疆域房产公司有权用涉案房屋冠农汇景台9号楼1层8号商铺冲抵债务，且涉案项目冠农汇景台商品房的网签手续均由冠农天府房产公司办理。故对原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告办理冠农汇景台9号楼1层8号商铺的网签备案手续的诉讼请求，予以支持。 关于本案争议焦点三，原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的交款收据以及房款发票的诉讼请求有无事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告向本院提交的证据不能证明其主张，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的交款收据以及房款发票的诉讼请求本院不予支持，具体论述如下： 1、对原告要求被告疆域房产公司配合被告冠农天府房产公司给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的交款收据的诉讼请求，本院认为原告永泰建材公司与疆域房产公司签订的《补充协议（二）》中，对疆域房产公司是否向原告永泰建材公司出具收据没有约定，且原告永泰建材公司在庭审中向本院陈述，疆域房产公司按照永泰建材公司的要求已将涉案房屋冠农汇景台9号楼1层8号商铺的收据向案外人梁小峰出具，因此原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的交款收据没有事实依据，不予支持。 2、对原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的房款发票的诉讼请求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条的规定“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督”，出具发票属于税务机关管理范畴，不属于人民法院受理民事案件的范围，故对原告该请求，本案不予审理。 综上所述，对原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告办理冠农汇景台9号楼1层8号商铺的网签备案手续的诉讼请求本院予以支持，对原告要求疆域房产公司配合冠农天府房产公司给原告提供冠农汇景台9号楼1层8号商铺的交款收据以及房款发票的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆冠农天府房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告库尔勒永泰新型建材有限责任公司办理位于库尔勒市××号楼××层××号商铺的网签备案手续，被告新疆疆域房地产开发有限公司协助履行上述义务；二、驳回原告库尔勒永泰新型建材有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50（原告已预交），保全费5000元，由被告新疆疆域房地产开发有限公司、被告新疆冠农天府房地产开发有限公司负担。 本院二审补充查明：新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2017）新28民终1478号民事判决显示，截至2016年8月2日，疆域房产公司委托案外人合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富辉煌公司）共销售冠农·汇景台房屋425套，其中正常销售235套、抵账房190套。另外，永泰建材公司在一审起诉状中自认，疆域房产公司已经将案涉房产交付被上诉人，但尚未为其办理网签手续。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人冠农天府房产公司与原审被告疆域房产公司于2014年5月5日的签订《房地产合作开发协议书》，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方当事人应全面适当的履行该协议。根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，本案争议焦点为：一、案涉以房抵债协议是否合法有效；二、上诉人是否有为被上诉人办理网签的义务；三、被上诉人主张取得房屋、办理网签的请求，有无事实及法律依据；四、抵账房屋是否包括“蝴蝶郡”项目的款项，如果有应否由上诉人承担。针对以上争议焦点，分析阐述如下： 一、关于案涉以房抵债协议是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第25条规定，承诺生效时合同成立。该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债协议而言，我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立或生效条件又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方当事人意思表示一致时成立，不应以当事人实际履行作为以物抵债协议成立或生效的要件。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院在排除虚假诉讼且该协议不存在无效事由的情况下，人民法院对债权人要求履行以物抵债协议的请求应予支持。本案中，疆域房产公司与永泰建材公司于2018年10月12日签订《补充协议（二）》约定，将冠农·汇景台小区9#楼第一层08号商业门面（建筑面积110.4m2,单价13000元/m2，以下简称案涉房产）抵给永泰建材公司，冲抵疆域房产公司1435200元商砼款债务。首先，该《补充协议二》系在商砼款债务履行期限届满后达成的结算协议，双方在结算协议中同时约定以案涉房产抵顶商砼款债务，双方债权债务真实，不存在虚假诉讼的情形；其次，永泰建材公司与疆域房产公司在抵债协议中并未将实际交付案涉房产并办理移转登记作为该协议的成立或生效要件，且《补充协议二》不存在无效事由。综上，《补充协议二》应属合法有效。上诉人认为《补充协议二》属于以房抵债协议应属无效的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 二、关于上诉人是否有为被上诉人办理网签的义务。案涉冠农·汇景台项目系疆域房产公司与冠农天府房产公司以冠农天府房产公司名义合作开发。《房地产合作开发协议书》约定“乙方（疆域房产公司）提供负责项目开发建设所需的全部建设资金，并独立享有项目建设、销售权利及项目建成后的应得收益。”“……除以上手续外所有涉及到房地产开发的其他手续均由甲方（冠农天府房产公司）负责办理，乙方承担手续相关费用……”根据上述约定，疆域房产公司负责项目建设并进行独立销售。截至2016年8月2日，疆域房产公司委托案外人合富辉煌公司共销售冠农·汇景台房产425套，其中正常销售235套、抵账房190套。疆域房产公司销售冠农·汇景台房屋后，有义务向购房者交付房屋并为购房者办理过户手续。冠农天府房产公司作为合作开发的另一方，有义务为购房者办理后续过户手续,且该过户手续应属于协议所约定的“涉及到房地产开发的其他手续”。疆域房产公司将案涉房产抵给永泰建材公司，系属以抵账房的形式销售合作开发房屋。因此，冠农天府房产公司有义务为永泰建材公司办理相关房产手续，其中就包括为案涉房产办理网签手续。上诉人认为无义务为永泰建材公司办理网签手续的上诉理由不成立，本院不予支持。 三、关于被上诉人主张取得房屋、办理网签的请求，有无事实及法律依据。永泰建材公司在一审起诉状中自认，疆域房产公司已经将案涉房产交付被上诉人，但尚未其办理网签手续。据上所述，基于该有效抵债协议和《房地产合作开发协议书》，疆域房产公司、冠农天府房产公司有义务向永泰建材公司交付案涉房产，并根据永泰建材公司请求为其办理相应的网签手续。一审法院判决冠农天府房产公司为永泰建材公司办理网签备案手续，疆域房产公司协助履行以上义务正确，本院依法予以维持。 四、关于抵账房屋是否包括蝴蝶郡项目的款项，如果有应否由上诉人承担。《补充协议二》证实疆域房产公司建设冠农·汇景台项目拖欠永泰建材公司商品砼款2352190元、“蝴蝶郡”项目欠款4220元，案涉抵债的房屋价款1435200元，没有明确以物抵债的款项为“蝴蝶郡”项目的欠款。上诉人此项上诉理由不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人冠农天府房产公司上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由新疆冠农天府房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张富强 审 判 员 弥永利 审 判 员 杨青松 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 郭 枫 书 记 员 郭婷婷