湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4516号原告：廖新成，男，1978年5月20日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：杨丽娟，湖南光阳律师事务所律师。被告：长沙盈佳房地产开发有限公司，住所地宁乡市历经铺乡金盆北路。法定代表人：林依坤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林利，女,***。委托诉讼代理人：严敏，湖南河清律师事务所律师。原告廖新成与被告长沙盈佳房地产开发有限公司（以下简称盈佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案，适用简易程序审理。后发现本案不宜适用简易程序，于2020年7月6日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖新成向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告多支付的购房预付款26413元及资金占用期间利息925元（以26416元为基数按年利率6%的标准计算从2019年11月6日-2020年6月6日），后段利息顺延计算至被告实际清偿之日止；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月20日，原告到被告位于宁乡市的正大广场项目售楼处看房，当即看中了该项目的坐落于××乡××道××道交汇处（正大广场-2）***房屋，原告应被告要求通过微信转账的方式向其支付了诚意金20000元。双方约定原告先向被告支付购房预付款99216元，实际应付款以将来签订的商品房买卖合同确定的房屋面积和价款为准，多退少补。应被告要求，原告总共以微信转账的方式向被告支付购房预付款99216元。2019年11月6日，原、被告签订了《宁乡市商品房买卖合同》，合同约定房屋面积为45.47㎡，购房价格为4900元／㎡，总价款为222803元，交房时间为2019年6月30日，买受人以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款72803元，剩余房款150000元向银行申请按揭贷款计15年。原告依合同履行了全部义务，后要求被告返还其多支付的购房预付款26416元（20000元＋79216元-72803元），但遭被告拒绝，此后双方多次交涉未果，其行为违法且侵害了原告的权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告盈佳公司辩称：盈佳公司所开发的宁乡市正大广场项目2栋2003号涉案房屋早于2017年11月18日出售给魏某夫妇，双方签订了《正大广场2号栋商品房认购协议》，约定房屋价格为222803元（4900元／㎡），盈佳公司于当日收取了魏某20000元定金。2019年10月15日，魏某夫妇向盈佳公司提出要将房屋产权人变更为廖新成，盈佳公司同意了其申请，并按照之前双方约定的价格与廖新成签订了《宁乡市商品房买卖合同》，约定付款方式为按揭，银行贷款150000元，首付款72803元。2019年10月29日，盈佳公司收取了剩余首付款52803元，除此之外盈佳公司未多收取任何多余的房款。后盈佳公司了解到，廖新成系在魏某夫妇处购买的房屋，其双方真实交易的房屋价格为248266元（5460元／㎡），魏某夫妇在中间赚取了房屋差价。盈佳公司早在2017年11月18日就出手了涉案房屋，后在魏某夫妇的要求下进行了相关手续的变更，盈佳公司并未收取廖新成多余的房款，故廖新成的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。原告廖新成围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原、被告身份信息；2.宁乡市商品房买卖合同；3.微信聊天、转账记录；4.购房款发票。被告盈佳公司依法提交了如下证据：1.正大广场***商品房认购协议、正大广场***公寓定金收据；2.更名申请审批表；3.付款回单；4.宁乡市商品房买卖合同；5.增值税专用发票；6.冷某、魏某、黎某出具的证明；7.冷某与廖新成的微信聊天记录；8.冷某与黎某的微信聊天记录；9.证人证言（冷某、魏某、黎某）。经审查，原、被告提交的证据，均来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2017年11月18日，魏某与盈佳公司签订《正大广场***商品房认购协议》，认购盈佳公司开发的正大广场***房屋（单价为4900元／㎡），并于同日缴纳定金20000元。2019年9月，黎某（魏某之妻，原系盈佳公司工作人员）委托冷某（盈佳公司售楼人员）出售魏某先前所认购的房屋，并约定销售价格为5200元／㎡，若最终销售价格高于该标准，则差价部分归冷某。后冷某与廖新成沟通联系，并在磋商过程中向其发送正大广场合同款项确认单，确认单上所载明的折后单价为5460元／㎡，后廖新成于2019年9月20日通过微信转账支付冷某定金20000元，冷某收到该笔款项后于9月23日将该款项支付至黎某。后冷某向廖新成发送房款明细，确认面积为45.47㎡、单价为5460元／㎡、总价为248266元，首付98266元（含办证费用860元）、贷款150000元，并表示廖新成尚应支付79126元（含办证费用860元），廖新成至2019年10月27日陆续向冷某支付共计79216元。2019年10月15日，魏某向盈佳公司申请将其所认购的正大广场***房屋所有人姓名更改为廖新成，盈佳公司审批同意。2019年10月29日，盈佳公司收到通过卡号尾号为5629的银行卡刷卡支付的52803元。2019年11月6日，廖新成与盈佳公司签订《宁乡市商品房买卖合同》，约定由廖新成购买坐落于××乡××道××道交汇处（正大广场-2）***房屋，房屋建筑面积为45.47㎡，房屋单价为4900元／㎡，总房价为222803元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款72803元，剩余房款150000元向银行申请贷款。2019年11月11日，盈佳公司向廖新成开具湖南增值税普通发票，发票上价税合计金额为72803元。本院认为，原告廖新成与被告盈佳公司签订《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。就本案成立的法律关系而言，魏某与盈佳公司签订商品房认购协议并缴纳定金，双方间成立商品房买卖预约合同关系，后魏某（黎某）委托冷某将其所认购的房屋售出，并约定了冷某作为受托人的费用标准，冷某经与廖新成磋商并明确表示“这套公寓是我们办公室以个人买的还是在卖出去，所以是最低的价格，你找到老板的话只能是更贵，不会便宜”，后廖新成向其支付了部分房屋价款，魏某收到部分房屋价款后，其向盈佳公司提交了更名审批申请表，后由廖新成直接与盈佳公司签订商品房买卖合同。探究三者关系（魏某、廖新成、盈佳公司），实际上是由魏某在其先手买卖关系尚未正式成立之前将其后续的缔约机会通过交易方式让与廖新成，并由廖新成支付其相应对价。本案中，盈佳公司实际收取房款为72803元，与双方在合同中约定的首付款金额一致，故对廖新成主张返还多收房价款的诉讼请求本院不予支持。关于廖新成主张冷某系代表盈佳公司向其出售房屋并收取购房款，但综合本案证据，冷某实系受魏某（黎某）委托与廖新成就房屋购买事宜进行磋商并收取价款，故对其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：驳回原告廖新成的全部诉讼请求。案件受理费484元，由原告廖新成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李士忠人民陪审员  刘宏伟人民陪审员  陈 亮二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  李 谦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。