广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10118号原告：潘海清，男，1975年6月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴剑辉，广东法拯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑茜元，广东法拯律师事务所实习人员。被告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：罗明亮，该公司经理。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司工作人员。原告潘海清诉被告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告潘海清的委托诉讼代理人吴剑辉、郑茜元，被告雅恒公司的委托诉讼代理人朱金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘海清向本院提出诉讼请求：1.判令雅恒公司向潘海清双倍返还定金200000元；2.判令雅恒公司退还潘海清已支付的首期房款1270000元及利息（利息以1270000元为基数，自2018年12月11日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率上浮50%计息。2019年8月20日起，按银行间同业拆借利率上浮50%计息至雅恒公司实际清偿之日止。利息暂计至2020年7月28日为85938元）；3.判令雅恒公司承担本案的诉讼费。事实和理由：潘海清与雅恒公司于2018年6月18日签订《雅居乐富春居认购书》，潘海清向雅恒公司认购的物业位于广州萝岗区悦然四街3号1701房，认购书约定该物业(毛坯售价)7114382元。认购书的格式条款要求潘海清将物业委托给广州振中建设有限公司进行装修，装修的总价为3618817元。潘海清6月18日向雅恒公司支付100000元的定金。并于2018年6月30日支付20万，2018年7月24日支付87万，2018年9月27日支付1万元，2018年10月6日支付9万元，2018年12月25日支付1万元，2018年12月30日支付9万元。对于潘海清在2018年12月25日之前支付的款项，雅恒公司均出具收据给予确认，2018年12月25日及2018年12月30日支付的款项，雅恒公司未将收据给到潘海清。此后，潘海清向雅恒公司提出想了解装修公司的装修标准、装修材料等相关装修事宜，并希望通过雅恒公司与装修公司签订《装修协议》。雅恒公司向潘海清告知，实际上并无装修公司存在，前述认购书约定的装修款项实际是由雅恒公司收取的，由雅恒公司统一对订购物业进行装修，装修价实际仅为4000元/平方，远远不及认购书上所提及的装修款项。之所以将物业真实售价分成毛坯售价及装修价两部分，实际是雅恒公司为规避政府对物业售价限价的举措。潘海清无法理解雅恒公司的行为，且针对雅恒公司出具的《买卖合同》，潘海清向雅恒公司提出有几处条款不合理，潘海清的合法权益会受损。但雅恒公司不准潘海清改动条款。潘海清一直试图与雅恒公司沟通，但雅恒公司置之不理，双方陷入僵持状态。雅恒公司将潘海清认购的物业出售给第三人，且以潘海清沟通时间过长无法签署《买卖合同》为由，向潘海清寄发《挞定告知书》，没收潘海清交付的定金及首期付款。潘海清认为：原雅恒公司签署《雅居乐富春居认购书》是双方的真实意思表示，潘海清按约定向雅恒公司支付定金10万元，且在征得雅恒公司的同意后，向雅恒公司支付首期房款1270000元。原雅恒公司未能签署正式的《买卖合同》，责任在于雅恒公司。认购书上所述的装修款高达300多万元，潘海清自然对装修事宜格外上心，但在认购阶段雅恒公司均没有提醒潘海清该装修款实际是购房款，雅恒公司是带装修交付该物业。《买卖合同》对于物业的装修责任这部分有多处利于雅恒公司的条款，潘海清自然不同意直接签署，且潘海清已经向雅恒公司说明希望双方协商，但雅恒公司一直不愿意协商。雅恒公司的行为导致《买卖合同》最后未能签署，雅恒公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的第一百一十五条的规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故潘海清有权要求雅恒公司双倍返还定金，且退还潘海清已经支付的购房款。为维护潘海清的合法权益，潘海清特向法院提起诉讼，望能判如所请。被告雅恒公司辩称，2018年6月18日，潘海清与雅恒公司经协商一致，签订了《雅居乐富春居认购书》（以下称认购书），约定潘海清认购雅恒公司位于萝岗区悦然四街3号（自编M2栋）1701房（以下称涉案房屋），毛坯价格为7114382元，装修总价为3618817元，总价共计10733199元，认购书对涉案房屋的付款时间、签约时间进行了明确约定。认购书第7条用下划线形式明确：认购方对出售方于销售现场公示的关于雅居乐富春居的文件内容已完全理解，无异议，愿意遵守，公示文件如下：《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋装修协议》《前期物业协议》《预售许可证》《毛坯收楼、改建委托书》《项目总规划图》《红线内外不利因素》。双方同意完全按公示的内容及条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。认购书第8条约定如认购方未按约定履行本认购义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；认购方所交纳定金不予退还，并向出售方支付认购房屋总价30%的违约金。签订认购协议后，潘海清向雅恒公司支付了定金100000元及房款1170000元，但潘海清一直以后期资金尚未到位为由，未到售楼部与雅恒公司签订《商品房买卖合同》及相关文件，亦无按照认购书的约定继续支付房款，经雅恒公司销售人员多次催促无果。后雅恒公司向潘海清寄出《挞定告知书》，解除与潘海清签订的认购书，并没收了潘海清支付的定金。潘海清收到挞定告知书后，又向雅恒公司支付重新支付了100000元，要求重新认购涉案房屋，但一直未到雅恒公司售楼部办理认购手续，故双方未再次成立合同关系。经审理查明，2018年6月18日，雅恒公司（出售方）与潘海清（认购方）签订《雅居乐富春居认购书》，约定潘海清认购广东省黄埔区悦然四街3号（自编M2栋）1701房，建筑面积为288.2442平方米，其中套内建筑面积约为234.8608平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约为53.3834平方米，该物业只能做住宅用途使用。该物业（毛坯）售价为7114382元。于2018年12月1日前交付使用。付款办法：定金100000元，1.分期付款：第一期楼款：711438元须于2018年6月25日前付清。第二期楼款：1322876元须于2018年7月3日前付清。第三期楼款：2134315元须于2018年9月18日前付清。第四期楼款：2845753元须于2018年11月18日前付清。认购书还约定，认购方自愿委托广州振中建设有限公司代为进行毛坯房收楼，并在收楼后按本人意愿进行装修，装修总价为3618817元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的12个月，装修标准与装修款的支付方式以认购方与广州振中建设有限公司、出售方签订的《房屋装修协议书》为准。付款办法（装修款）约定，1.分期付款：第一期装修款：361882元须于2018年6月25日前付清。第二期装修款：723763元须于2018年7月3日前付清。第三期装修款：1085645元须于2018年9月18日前付清。第四期装修款：1447527元须于2018年11月18日前付清。认购条款约定，1.认购方须于2018年7月3日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件。第7点约定，认购方对出售方于销售现场公示的关于雅居乐富春山居的文件内容已完全理解，无异议，愿意遵守，公示文件如下：《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋装修协议》《各项收费标准》《装修标准》……。第8点约定，如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；认购方所交纳定金不予退还，并向出售方支付认购房屋总价30%的违约金，且出售方另行出售该物业时无须通知认购方。如出售方同意继续履行本认购书，从认购方逾期履行合同义务之日起至实际履行之日止，按认购价每日万分之五支付违约金。如认购方已履行上述约定义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金。认购方已充分理解本条款内容，无异议。上述认购书中第7点公示内容下标注下划线、第8点内容加粗予以提示，此外，认购书中载明潘海清的通信地址为广州市天河区珠村柴栏新村八巷3号。签订上述认购书后，潘海清于当日缴纳100000元，后又于2018年6月30日缴纳了购房款200000元、于2018年7月24日缴纳了购房款870000元、于2018年9月27日缴纳了10000元、于2018年10月6日缴纳了购房款90000元、于2018年12月25日缴纳了10000元、于2018年12月30日缴纳了90000元，共计支付了1370000元（含100000元定金），雅恒公司2018年12月9日出具两张《收款收据》，载明收到潘海清缴纳的悦然四街3号（自编M-2栋）1701房定金100000元及首期款1170000元。合同履行过程中，双方通过微信沟通，潘海清主张雅恒公司隐瞒双合同问题和具体合同条款，导致双方对涉案房屋价格无法协商一致，雅恒公司另行出售涉案房屋也存在违约。潘海清为此提交与微信名为陈健群的聊天记录拟证实上述主张，该记录显示：2018年8月17日，潘海清说“怎么还有装修款？不是单合同吗？”陈健群回复“一直是双合同啊”。2018年11月30日，陈健群将商品房买卖合同通过微信发送给潘海清，潘海清回复“好多霸王条款”，2018年12月31日，陈健群回复潘海清“现在签单合同，已经没有装修合同了”。2018年12月31日潘海清回复“我从认购开始到昨天都一直在履行义务，贵司过程中一直提出损害我利益的要求，一直故意不跟我协商合约条款、拖延签约。”陈健群回复“我们一直通知你过来签合同，是你不愿意签，既然双方达不成一致的协议，你可以选择不买。”潘海清回复“由于贵司合同存在虚假条款，我多次要求贵司解释协商，均被你无理拒绝，导致无法签约。责任在贵司，贵司应当承担虚假销售的违约责任。”雅恒公司则主张系潘海清一直拖延签约，其提交的微信记录显示，2018年9月13日，陈健群问“你9.15可以过来交钱签合同吗？”潘海清回复“估计要延期半个月，原来的房子卖了，在约过户。”此后，陈健群分别于2018年11月11日、23日、26日等多次在微信中约潘海清到场签订协议，潘海清均未到场。2018年12月9日，潘海清向雅恒公司出具一份文件载明：本人于2018年12月9日到贵司售楼部签约，由于贵司前期未有提供商品房预售合同及装修合同范本，本人对合同条款不清楚。今日按约定到场签约，对上述合同条款存在比较大的异议。由于现场签约律师事务所无律师在场解释合同条款，故无法完成合同签订。现本人要求贵司根据相关规定安排专业律师到场解释合同内容，以便本人签订上述合同。雅恒公司否认收到上述文件。2018年12月11日，雅恒公司向潘海清发出《挞定告知书》，载明因潘海清须于2018年12月9日前到售楼部支付房款并签署《商品房买卖合同》及有关文件。现约定的合同期限已满，但潘海清仍未带齐相关资料到指定地点办理相关手续。现通知潘海清双方签订的《雅居乐富春居认购书》解除，缴纳的定金不予退还，雅恒公司将另行出售物业。2019年1月8日，雅恒公司再次向潘海清发出《通知书》，内容为：您于2018年12月25日以银行转账的形式向我司农行尾号为8610的账户转账1万元，2018年12月31日阁下又到我司销售中心以刷卡形式缴交9万元，但阁下未与我司签订任何认购资料，我司无法确定阁下所缴纳款项的性质。如阁下意向购买我司开发的雅居乐富春居—三期-悦然四街3号（自编M-2栋）-1701单位，请阁下于2019年1月13日前前往我司销售中心完善认购手续，如阁下逾期办理，我司视为阁下不同意认购上述房屋，我司将另行出售，阁下所交款项给予退还，也请阁下及时前往我司办理退款手续。雅恒公司通过EMS快递方式邮寄上述《通知书》到潘海清位于广州市天河区珠村柴栏新村八巷3号的地址，潘海清否认收到上述材料。庭审时，潘海清陈述雅恒公司在签订认购书时未告知签订的是双合同，且其并未看到合同文本，其认为装修款360多万，实际装修款只有110多万，是雅恒公司抬高了装修价格，侵害了潘海清的利益，且委托的装修公司实际不是振中公司，存在欺诈。雅恒公司则陈述双方约定签约日期为2018年7月3日，但潘海清一直以资金不足为由拖延签约，雅恒公司同意延期至2018年12月9日签约，但此后潘海清亦未到场签约，故雅恒公司已经于2019年1月底将涉案房屋另行出售给他人，双方确认目前无法继续履行《雅居乐富春居认购书》约定的内容。雅恒公司同意返还潘海清缴纳的房款1170000元及潘海清后来支付的100000元，但不同意返还100000元定金。以上事实有《雅居乐富春居认购书》《收款收据》《挞定告知书》《通知书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原被告双方签订的《雅居乐富春居认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于违约责任的认定。根据上述认购书的约定，潘海清应当于2018年7月3日签署《商品房买卖合同》及有关文件。雅恒公司陈述同意延期至2018年12月9日签约，但潘海清并未在此时间与雅恒公司签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，其主张不清楚商品房买卖合同及装修合同内容且不清楚双合同事宜，对此本院认为，首先，原被告双方签订的《雅居乐富春居认购书》中第7点明确约定，《商品房买卖合同》《房屋装修协议》文本均在售楼部现场公示，上述条款以下划线的方式标注，潘海清作为完全民事行为能力人，在认购书明确注明现场公示了合同等相关文件的情况下，应当采取审慎的态度查阅相关合同文件后再签约，其怠于履行自己的义务又以不知《商品房买卖合同》内容为由拒绝履行认购书约定的签约义务实属无理。潘海清已在认购书上签名，视为其已对上述公示的合同内容完全知悉；其次，潘海清主张其不知道是双合同，但认购书中的付款办法明确注明了涉案房屋价款分为购房款为7114382元、装修款为3618817元，并对两项款项的付款时间进行了约定，潘海清对此完全知晓；最后，潘海清主张委托的装修公司不是《雅居乐富春居认购书》约定的广州振中建设有限公司，但其并未提交证据予以证实，应承担举证不能的责任。综上，潘海清未按照《雅居乐富春居认购书》的约定时间与雅恒公司签订《商品房买卖合同》，其违约在先，故雅恒公司有权依照违约条款的约定解除《雅居乐富春居认购书》。现双方均确认涉案房屋已另售他人，无法再签订买卖合同，无法继续履行《雅居乐富春居认购书》约定的内容，雅恒公司于2018年12月11日向潘海清发出《挞定告知书》要求解除《雅居乐富春居认购书》后，潘海清又于2018年12月25日、30日两次缴纳了共计100000元，其中，2018年12月30日缴纳的90000元系到雅恒公司的售楼中心刷卡缴纳，上述行为应当视为雅恒公司接受潘海清继续购买涉案房屋，雅恒公司又于2019年1月8日向潘海清发送《通知书》催促其于2019年1月13日完善认购手续，但此后潘海清并未在上述时间签订合同，故依照《雅居乐富春居认购书》第8点约定“如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除”。因此，本院认定涉案《雅居乐富春居认购书》于2019年1月13日解除。关于定金。根据《雅居乐富春居认购书》第8点的约定，“认购书解除后，认购方所交纳定金不予退还，并向出售方支付认购房屋总价30%的违约金，”潘海清违约在先，雅恒公司没收其缴纳的定金100000元有理据，故对潘海清要求双倍返还定金200000元的诉请，本院不予支持。关于已付购房款及利息。如前所述，双方签订的《雅居乐富春居认购书》已经解除，雅恒公司继续占有潘海清的已付购房款没有依据，故对潘海清要求返还已付购房款1270000元的诉请，本院予以支持。但本案系潘海清违约导致认购书无法继续履行，其要求雅恒公司支付已付购房款利息于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘海清返还已付购房款1270000元；二、驳回原告潘海清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9402元，由原告潘海清负担1728元，由被告广州雅恒房地产开发有限公司负担7674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二〇年十一月十三日书记员  张 敏张园