福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初3722号 原告：泉州市鲤城区安居物业管理处，住所地福建省泉州市鲤城区后城巷10-11号楼之间物业管理房。统一社会信用代码：913505022597284718。 法定代表人：杨春玲，总经理。 委托诉讼代理人：郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：吴婧妍，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师，特别授权。 被告：苏培芬，女，1947年9月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市鲤城区安居物业管理处（以下简称安居物业）与被告苏培芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑宝玉、吴婧妍、被告苏培芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告苏培芬立即向原告支付后城小区15-402室从2006年1月至2020年9月的物业服务费9177元、公推电费1416元及自2016年1月起以所欠物业服务费和公推电费的10%计算的违约金（截止至起诉之日已产生违约金1059元）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月1日，原告与泉州市鲤城房地产公司签订《居住小区物业服务委托合同》，服务期限自2005年7月1日至2008年6月30日止。2008年7月1日，原告与泉州市鲤城房地产公司再次签订《居住小区物业服务委托合同》，服务期限自2008年7月1日至2011年6月30日止。2011年7月1日，原告与泉州市鲤城房地产公司再次签订《居住小区物业服务委托合同》，服务期限自2011年7月1日至2014年6月30日止。2014年7月1日，原告与泉州市鲤城房地产公司再次签订《居住小区物业服务委托合同》，服务期限自2014年7月1日至涉案小区成立业委会并签订新的物业服务合同止。以上合同均约定：物业服务费为0.5元/月/㎡；物业公用部位及公用设施设备用水用电费由相关业主按户分摊，业主应于每月10日前向原告支付物业服务费，业主逾期缴交的，应当近按照物业服务费及公推水电费10%标准向原告支付违约金。目前涉案小区尚未成立业委会。被告所有的房屋（15-402室）处于合同约定的物业管理服务范围内，总建筑面积为103.7㎡。合同签订后，原告依约对被告所在的后城小区实施了规范的物业管理，被告享受了原告提供的物业管理服务后，却自2006年1月起至今未缴纳物业服务费和公推电费。截止至2020年9月，被告尚欠原告物业服务费9177元、公推电费1416元及违约金1059元。原告屡次催讨，被告都未能及时缴纳。综上，被告上述之行为，严重损害了原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 苏培芬辩称，原告起诉的内容都是乱弹琴，没有事实根据。答辩人从1996年搬到后城小区15-402室居住，只有第一次搬迁的时候签过合同，每个月1毛，答辩人交过一点物业费，后来都没有签订合同，物业费都是物业管理处自己主张的每个月3毛，每个月5毛。在1997年或1998年间，答辩人在小区内丢失了一辆太子摩托车，后来答辩人的小孙女在小区内丢失了二辆电动车，小区的保安人员没有履行管理职责，还说贼没写在头上不知道是小偷。2012年或2013年春节，答辩人老公拿一百元让保安帮买香烟发烟给邻居抽，结果保安拿了钱，也没有拿香烟给答辩人老公，过后保安不承认，当时答辩人的老公已经中风，答辩人只能拿一百元给保安让他给答辩人的老公，答辩人的老公才平静下来。拿了业主的钱还叫保安吗？保安在屋子里整天吃喝玩乐，赌博，根本没有做事。二十几年来，小区绿化没有看物业做过任何绿化的事情，反而是把绿化搞掉，当成公共停车场，外面车都停在里面，这些停车场当成赚钱的地方。小区的卫生差，死老鼠三天都没人清扫，小区门前垃圾脏。小区楼道的灯冬夏都是五点钟开，根本没有调整，浪费业主的钱，也违背国家节约的倡导。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，本院分析、认定案件事实如下： 泉州市鲤城区后城小区是泉州市鲤城房地产公司开发建设的拆迁安置房项目。1996年间，被告苏培芬一家因拆迁安置回迁在泉州市鲤城区××小区××室居住，并与泉州市鲤城房地产公司指定的前期物业公司签订了物业管理合同。 2002年7月1日，原告（乙方）与泉州市鲤城房地产公司（甲方）签订《居住小区物业服务委托合同》，合同约定：一、甲方将位于鲤城区××村××＃××＃楼××巷××小区××＃××＃楼××公寓××幢楼的物业管理工作委托给乙方实行统一管理，综合服务。二、管理的事项包括：1、环境卫生管理：包括各楼层的公共通道、楼梯、屋面、公共场所每天保清一次，公共通道、楼梯二天保清一次，屋面一个月保清一次，并与环卫处、居委会密切配合，做到垃圾当天运至规定地点。2、绿化维护管理：对小区的花草树木进行保养管理，冬夏每天喷水一次，春秋每三天喷水一次，一个月修剪一次，做到绿化成活率和保存率达到90%以上。3、治安保卫管理：居住小区实行封闭式管理，区内实行每天24小时保安制度，并与当地公安派出所密切配合，安排保安人员进行执勤、巡逻，保障小区安全。4、车辆实行寄存管理：负责对小区车库寄存车辆实行统一管理，每天24小时服务，并依照当地物委规定的收费标准进行收费。5、水、电的维护管理：在供水、供电部门正常供给的情况下，应保证小区的供水、供电，及时处理发生的故障，对路灯、供电设备、供水设备进行正常的维护与检修。对用户有求必应，做到急修不过日，预约维修不过时。6、代收电费的管理：公共通道及路灯等电费按规定合理分摊到各居住户，并在次月1日上缴给甲方财务科。7、小区内主通道停放管理：做到车辆停放有序，消防通道顺畅。三、委托管理的年限暂定为三年，自2002年7月1日至2005年6月30日止。五、乙方的责任、权利和义务：…4、根据有关法律、法规，结合实际情况制定本居住小区居民居住公约、治安安全管理暂行规定、维修服务管理暂行规定、小区车辆暂行规定、环境卫生管理暂行规定、绿化管理暂行规定、临时搭盖店面管理暂行规定，并将这些暂行规定上墙公示。5、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方委托，对本居住小区的物业实行综合管理，并承担相应责任，自觉接受甲方的检查、监督。…10、依照甲方委托与业主签定物业管理公约。…14、乙方收费标准：物业费按0.5元／平方米﹒月收费，物业公用部位及共用设施设备用水用电由相关业主按户分摊，业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费及水电费，业主逾期缴交的，应当按照物业服务费及水电费10%标准向乙方支付违约金。安居物业以后每三年与泉州市鲤城地产公司签订一份《居住小区物业服务委托合同》。2014年2月1日，安居物业与泉州市鲤城地产公司签订一份《居住小区物业服务委托合同》，约定物业服务期限自2014年7月1日起至该小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同为止。 安居物业从2002年7月1日开始管理服务后城小区后，苏培芬支付物业服务费及水电公摊费至2005年12月份。因丢失摩托车等问题未能协商处理，从2006年1月份开始，苏培芬停止缴交物业服务费及水电公摊费，至2020年9月，结欠物业服务费9177元、公推电费1416元。2020年9月25日，原告向本院提起诉讼。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故鲤城地产公司与安居物业签订的《居住小区物业服务委托合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对后城小区的全体业主具有约束力。合同履行期间，安居物业从2002年7月1日提供物业服务至今。现安居物业要求作为后城小区15-402室的业主苏培芬支付2006年1月至2020年9月的物业服务费9177元、公推水电费1416元，依法应予支持。但安居物业未能举证证明其提供的前期物业服务已达到《居住小区物业服务委托合同》约定标准，根据安居物业在本案合同中实际履行情况，本院酌情按照《居住小区物业服务委托合同》约定服务费标准的70%确定苏培芬应支付的物业服务费数额，即苏培芬应当支付安居物业服务费为9177元×70%=6423.9元，公推电费为1416元×70%=991.2元。安居物业主张苏培芬支付逾期付款利息，但因其提供的物业服务未能达到《居住小区物业服务委托合同》约定的服务标准，业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，安居物业主张逾期付款利息，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、苏培芬应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区安居物业管理处物业服务费6423.9元，水电公推电费991.2元； 二、驳回泉州市鲤城区安居物业管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费91元，由泉州市长冠物业管理有限公司负担27.3元，苏培芬负担63.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈志捷 二〇二〇年十一月十七日 书记员  郭佩坤 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条…… 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 …… 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。