宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初6359号原告：张海丽，女，1986年7月7日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区永宁县委托诉讼代理人：尤鸿觊，宁夏清之清律师事务所律师。委托诉讼代理人：马昭娣，宁夏清之清律师事务所律师。被告：招商银行股份有限公司银川分行，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：胡晓源，该分行行长。委托诉讼代理人：石俊杰，男，1987年8月29日出生，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区委托诉讼代理人：利平，宁夏方和圆律师事务所律师。第三人：司立忠，男，1956年6月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川德胜工业园区第三人：吴秀英，女，1957年5月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川德胜工业园区第三人：司晓兵，男，1984年9月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川德胜工业园区第三人：孙瑞宁，女，1986年7月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川德胜工业园区原告张海丽与被告招商银行股份有限公司银川分行（以下简称招行银川分行）、第三人司立忠、吴秀英、司晓兵、孙瑞宁案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海丽的委托诉讼代理人尤鸿觊、马昭娣，被告招行银川分行的委托诉讼代理人石俊杰、利平到庭参加诉讼。第三人司立忠、吴秀英、司晓兵、孙瑞宁经本院合法传唤，均未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张海丽向本院提出诉讼请求：1.停止对张海丽所有的位于永宁县杨XXX室的执行；2.确认张海丽对永宁县杨和镇幸福小镇XXX室房屋享有所有权；3.本案诉讼费由招行银川分行承担。事实和理由：张海丽与第三人司立忠于2017年12月29日签订《房地产买卖契约》，约定第三人司立忠将其名下位于永宁县杨和镇XX室房屋以23万元的价格出售给张海丽，司立忠于2018年1月30日前将房屋正式交付张海丽使用，房款在房屋手续办完后由张海丽全部付清。签订合同当天张海丽通过转账形式向司立忠支付房款15万元，司立忠向张海丽交付了房屋。但后因司立忠无法联系，其一直未向张海丽履行办理房屋过户手续的义务。现涉案房屋由张海丽装修入住并占有使用至今。2018年12月3日金凤区人民法院依据（2018）宁0106执3446号执行裁定对涉案房屋的产权产籍进行了查封，张海丽于2019年7月26日提出执行异议，金凤区人民法院受理后作出（2020）宁0106执异39号执行裁定，裁定驳回张海丽的异议请求。张海丽认为，涉案房产虽登记在第三人司立忠名下，但张海丽在法院查封前已与司立忠签订了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了大部分房款，且已经实际取得涉案房屋使用权并占有至今，亦非张海丽自身原因未能办理过户登记，上述事实第三人司立忠认可。综上，招行银川分行向法院申请对张海丽房产的强制执行，侵犯了张海丽的合法权益。现张海丽诉至法院，请求判如所请。招行银川分行辩称：一、招行银川分行对案涉房屋享有抵押权，且对涉案房屋依法享有折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权，张海丽停止执行涉案房屋的诉讼请求不能成立。1.第三人司立忠向招行银川分行借款，并将其名下位于永宁县杨和镇XX室房屋（房产证号：永房权证永宁字第XXX号）抵押于招行银川分行，并在永宁县国土资源局办理了抵押登记，永宁县国土资源局向招行银川分行出具《不动产登记证明》，显示抵押期限自2016年10月20日起至2026年10月20日止。后第三人司立忠未按期足额向招行银川分行偿还借款本息，招行银川分行向金凤区人民法院提起诉讼，经法院主持各方进行调解，招行银川分行对案涉房屋依法享有折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。本案中，案涉房屋抵押权成立在先，房屋买卖合同签订在后，招行银川分行就案涉房屋已设定担保物权（抵押权），并登记公示，张海丽在购买案涉房屋时，应核实涉案房屋是否存在被抵押、法院查封、预告登记或政策影响等权利瑕疵的情形。张海丽在未核实的情况下，仍向第三人司立忠购买案涉房屋，其知道或应当知道其权利实现存在障碍，视为对设定在先的抵押权的认可。故张海丽停止执行案涉房屋的诉讼请求不能成立。二、1.张海丽未支付全部房屋价款，且因自身原因未办理过户登记，购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，其要求停止执行并确认案涉房屋享有所有权的诉讼请求不能成立。张海丽提交的《房地产买卖契约》显示在2017年12月29日签订，在长达2年多的时间内未办理过户登记，其自身存在过错，不能归咎于他人的合法行为，更不能阻碍行使抵押权。其在向第三人司立忠购买时，明知该房屋存在抵押登记，只有第三人司立忠向银行偿还全部贷款，解除抵押登记后才能办理过户登记，且按远低于市场价购买，也仅支付了部分购房款。张海丽对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四条必须同时具备，本案张海丽并未支付全部购房款，不能阻止本案的执行。综上所述，张海丽的异议请求，不符合法律规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。恳请法院依法驳回张海丽的全部诉讼请求。第三人司立忠、吴秀英、司晓兵、孙瑞宁未到庭应诉，也未提交书面答辩意见和证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：张海丽提交的房地产买卖契约、收条、转账凭证、账户交易单、房屋装修合同、装修收条、物业管理服务合同、物业费收据、天然气缴费票据、水费缴纳发票等证据，本院对其真实性予以采信，对其证明目的不予认可；招行银川分行提交的《个人贷款借款合同》、《个人贷款借款借据》、《个人授信最高额抵押合同》、《不动产登记证明》、《房产证》、《国有土地使用权证》等证据，可以认定涉案房屋于2016年10月28日办理了抵押登记，本院予以采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：招行银川分行与司立忠、司晓兵、孙瑞宁、吴秀英借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）宁0106民初5905号民事调解书已经发生法律效力。该调解书确定：一、司晓兵、孙瑞宁、司立忠、吴秀英欠付招行银川分行借款本金479319.47元，计算至2018年5月28日的利息14718.67元，罚息343.42元，复息285.84元，共计494667.4元，司立忠、司晓兵、孙瑞宁、吴秀英于2018年8月30日之前偿还招行银川分行借款本金及利息10万元，于2018年9月30日之前还清剩余借款本金及利息，2018年5月28日之后的利息计算至借款实际还清之日（以招行银川分行系统计算的金额为准）；二、如司晓兵、孙瑞宁、司立忠、吴秀英有一期未按期足额偿还，则2018年5月28日之后的借款利息以剩余未还借款本金为基准以月利率2%计息，招行银川分行有权就全部剩余未还本息申请强制执行，且招行银川分行有权以司晓兵、孙瑞宁、司立忠、吴秀英提供的抵押物即位于贺兰县XXX号房屋（房产证号：贺兰县房权证习岗镇字第XXXX号）、位于永宁县杨和镇XXXX室（房产证号：永房权证永宁字第XXXX号）房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、案件受理费4360元（已减半收取），由司晓兵、孙瑞宁、司立忠、吴秀英负担，于2018年9月30日前支付给招行银川分行。司立忠、司晓兵、孙瑞宁、吴秀英未按照生效法律书确定的期限履行义务，招行银川分行于2018年9月13日向本院申请执行。本案在执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）宁0106执3446号执行裁定，查封（冻结）了涉案房屋的产权产籍。张海丽以涉案房屋系其所有为由向本院提出书面执行异议，请求本院中止对涉案房屋的执行，并依法解除查封。本院于2020年6月17日作出（2020）宁0106执异39号执行裁定，驳回了张海丽的异议请求。张海丽不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。另查明，2017年12月29日，张海丽与司立忠签订了《房地产买卖契约》一份，约定张海丽以230000元的价格购买涉案房屋，张海丽向司立忠支付购房定金150000元，下剩购房款在办完房屋手续后由张海丽支付给司立忠，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金。合同签订当日，张海丽以转账方式向户名为孙瑞宁的石嘴山银行账户转款150000元。当日，司立忠向张海丽出具《收条》一张，载明：“今收到张海丽购房款计壹拾伍万元整（￥150000），收款人：司立忠”。再查明，涉案房屋于2016年10月28日办理了抵押登记，抵押权人为招行银川分行。涉案房屋至今登记在司立忠名下，共有情况为单独所有。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于张海丽就诉争涉案房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”；第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第三人司立忠就涉案房屋于2016年10月28日办理了抵押登记，第三人司立忠与张海丽于2017年12月29日签订《房地产买卖契约》，涉案房屋的抵押权成立在先，合同签订在后；同时张海丽作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房屋时，有义务对所购房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定张海丽对未办理过户登记存在一定过错，且涉案房款也未全部付清。故张海丽对涉案房屋不享有请求排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第二百二十七条规定，判决如下：驳回原告张海丽的诉讼请求。案件受理费1650元，公告费560元，由原告张海丽负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 马桂香人民陪审员 王立群人民陪审员 魏红刚二〇二〇年十一月十八日书记员 马旭元附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。