上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8743号原告：上海出入境检验检疫局机关服务中心，住所地上海市。法定代表人：郑勇，主任。委托诉讼代理人：徐一兵，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海锦亚餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周志强，董事长。委托诉讼代理人：周华，公司员工。委托诉讼代理人：曹萍，公司员工。原告上海出入境检验检疫局机关服务中心(以下简称出入境机关服务中心)与被告上海锦亚餐饮管理有限公司(以下简称锦亚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告出入境机关服务中心的委托诉讼代理人徐一兵、被告锦亚公司的委托诉讼代理人周华、曹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。出入境机关服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令锦亚公司支付逾期支付水、电、煤费用的利息11,772.21元(以2017年1月1日至2017年8月1日期间发生的水电煤费112,375.83元为基数，以同期人民银行贷款利率为标准，自2017年7月31日起计算至2019年12月27日止)；2、判令锦亚公司支付逾期支付租金的违约金113,405.88元；3、判令锦亚公司支付解除合同违约金110,550元。事实和理由：经上海检验检疫局国有资产管理处的委托，2013年12月16日，出入境机关服务中心与锦亚公司就上海市玉田路XXX号商检公寓裙房(以下简称系争房屋)签订租赁合同，租赁期自2014年1月1日起至2016年12月31日止,月租金55,275元。双方另在《租赁合同》补充条款中约定,租金的60%作为房屋租金，由锦亚公司支付给出入境机关服务中心，租金的40%作为物业管理费，由锦亚公司支付给上海向民物业管理有限公司(以下简称向民物业公司)。出入境机关服务中心全面履行了租赁合同的各项义务，但锦亚公司逾期支付2016年全年租金。因锦亚公司存在逾期支付租金的行为，租期届满后出入境机关服务中心未同意续租。后经出入境机关服务中心多次催促，锦亚公司于2017年7月18日向出入境机关服务中心出具《解除协议书》,同意参照双方的租赁合同向出入境机关服务中心支付2017年1月1日至2017年7月31日期间的租金及能源费。2017年8月1日，锦亚公司搬离系争房屋，但未按照《租赁合同》及解除协议向出入境机关服务中心支付2017年1月1日至2017年7月31日期间的租金232,155元、物业管理费154,770元以及2017年1月1日至8月1日的水电煤费112,375.83元。出入境机关服务中心起诉后，锦亚公司于2019年12月27日将欠付的租金、物业管理费、水电煤费用结清。但未向出入境机关服务中心支付延迟支付前述款项的利息及相应的违约金。审理中,出入境机关服务中心变更诉讼请求为1、要求确认出入境机关服务中心与锦亚公司之间的不定期房屋租赁合同于2017年7月31日解除；2、判令锦亚公司支付逾期支付租金的利息(以232,155元为本金，按年利率4.35%，自2017年8月1日计算至2019年12月27日)；3、判令锦亚公司支付逾期支付物业管理费的利息(以154,770元为本金，按年利率4.35%，自2017年8月1日计算至2019年12月27日)；4、判令锦亚公司支付逾期支付水电煤气费的利息11,772.21元(以112,375.83元为本金，按年利率4.35%，自2017年8月1日计算至2019年12月27日);5、案件受理费由锦亚公司负担。锦亚公司辩称：同意出入境机关服务中心的诉讼请求，双方的不定期租赁合同于2017年7月31日解除，锦亚公司按照年利率4.35%支付出入境机关服务中心租金、物业管理费、水电煤费用的利息，但只同意承担一半的案件受理费。对出入境机关服务中心陈述的锦亚公司欠费情况及费用支付情况无异议。因锦亚公司经营困难，租赁合同到期后，锦亚公司未与出入境机关服务中心续签，双方口头约定租赁期限以锦亚公司的实际经营时间为准，故2017年1月1日至2017年7月31日，出入境机关服务中心与锦亚公司之间系不定期租赁关系。双方于2017年8月1日交接了房屋，2019年12月27日锦亚公司将欠付的租金、物业管理费、水电煤费用结清。本院经审理认定事实如下：上海市玉田路270弄1、2号，玉田路XXX号，玉田支路XXX号房屋产权人系中华人民共和国上海出入境检验检疫局。2008年12月5日，上海出入境检验检疫局出具委托书，载明：“兹委托上海出入境检验检疫局下属机关服务中心负责与上海新亚大家乐餐饮有限公司签订玉田路房屋租赁合同，并做好合同期间的费用收取和物业管理工作”。2013年12月16日出入境机关服务中心作为甲方与上海新亚大家乐餐饮有限公司(以下简称新亚公司)作为乙方签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定：出入境机关服务中心向新亚公司出租系争房屋，房屋实测建筑面积335平方米，新亚公司租赁该房屋作营业使用；租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，出入境机关服务中心应于2013年12月31日前向新亚公司交付房屋；租赁期满，出入境机关服务中心有权收回该房屋，新亚公司应如期返还，新亚公司需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月向出入境机关服务中心提出书面续租要求，经出入境机关服务中心同意后重新签订租赁合同；房屋每日每平方米建筑面积租金为5.5元，月租金55,275元，该房屋租金3(年/月)内不变，自第4(年/月)起，双方可协商；新亚公司应每半年向出入境机关服务中心支付租金，逾期支付的，逾期一日，新亚公司需按日租金的5%支付违约金。新亚公司每半年向出入境机关服务中心支付租金，先支付后使用。即新亚公司应分别于每年的1月10日前向出入境机关服务中心支付上半年的租金，7月10日前支付下半年的租金；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由新亚公司承担，其他有关费用均由出入境机关服务中心承担。前述费用，按费用产生的时间和征收部门规定支付；除出入境机关服务中心同意新亚公司续租外，新亚公司应在本合同的租期届满后的当日返还系争房屋，未经出入境机关服务中心同意逾期返还房屋的，每逾期一日，新亚公司应按10元/平方米向入境机关服务中心支付占用使用费；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过贰月的；租赁期间，非本合同规定的情况出入境机关服务中心擅自解除本合同，提前收回该房屋的，出入境机关服务中心应按提前收回天数的租金的双倍向新亚公司支付违约金。若支付的违约金不足抵付新亚公司损失的，出入境机关服务中心还应负责赔偿；赁期间，非本合同规定的情况，新亚公司中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的双倍向出入境机关服务中心支付违约金。若违约金不足抵付出入境机关服务中心损失的，新亚公司还应负责赔偿等。2014年8月，新亚公司企业名称变更为锦亚公司。2016年12月31日，出入境机关服务中心与锦亚公司之间的租赁合同到期，双方未续签书面租赁合同。锦亚公司向出入境机关服务中心出具《解除协议书》一份,载明：“立协议方：上海出入检验检疫局机关服务中心(以下简称甲方)，上海锦亚餐饮管理有限公司(以下简称乙方)。甲乙双方于2013年12月31日签订的乙方租赁玉田支路XXX号(建筑面积335平方米)的《房屋租赁合同》。由于合同到期甲方无继续租赁给乙方的意向，经甲乙双方友好协商自然解除此租赁合同,现就解除租赁合同事宜订立以下解除协议条款：一、甲乙双方签订的乙方租赁玉田支路XXX号《房屋租赁合同》执行至2017年7月31日，解除双方上述租赁合同，乙方承诺在其租赁期间所发生的一切债权债务全部由乙方承担。二、2017年1月1日至2017年7月31日的租金及能源费参数参照2016合同进行计算。并从2017年8月1日起计40个工作日内到政府有关部门提交办理注销所租房屋的工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、燃气等相关手续。三、乙方必须于2017年7月31日前将门店可移动设施设备搬离所承租房屋，并确认水电等相关数据后将其所承租的房屋归还给贵司。四、乙方逾期未付甲方房租合计584,905元，能源费合计68,380.54元,(以上费用不包括月份实际发生的能源费)必须在2017年8月30日前付清，否则甲方将起诉维权；五、本终止协议签署后，双方就租赁合同相关的权利和义务即解除,双方均无任何争议和纠纷。”出入境机关服务中心未在该协议书上盖章。2017年8月1日，锦亚公司将系争房屋返还出入境机关服务中心。2019年12月27日，锦亚公司将欠付的2017年1月1日至2017年7月31日期间的租金232,155元、物业管理费154,770元、水电煤费112,375.83元付清。本院认为，出入境机关服务中心与锦亚公司签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。租赁合同期满后，双方未续签书面租赁合同，锦亚公司继续使用系争房屋至2017年7月31日，出入境机关服务中心对此并未提出异议，出入境机关服务中心与锦亚公司均认可2017年1月1日至2017年7月31日期间双方系不定期租赁合同关系，本院对此予以确认。不定期租赁合同，出租人和承租人均可随时解除合同。现出入境机关服务中心主张确认出入境机关服务中心与锦亚公司之间的不定期租赁合同解除、锦亚公司按年利率4.35%向出入境机关服务中心支付延迟支付租金、物业管理费、水电煤费的利息，锦亚公司表示同意支付，于法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、确认原告上海出入境检验检疫局机关服务中心与上海锦亚餐饮管理有限公司之间的不定期房屋租赁合同于2017年7月31日解除；二、上海锦亚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内，支付上海出入境检验检疫局机关服务中心逾期支付租金的利息24,320元；三、上海锦亚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内，支付上海出入境检验检疫局机关服务中心逾期支付物业管理费的利息16,213.33元。四、上海锦亚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内，支付上海出入境检验检疫局机关服务中心逾期支付水电煤气费的利息11,772.21元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,512.95元，由被告上海锦亚餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇二〇年十一月二十五日书记员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。