广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初10676号原告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：关骏斌，男，直管房巡查员，联系地址同上。委托诉讼代理人：吴卓斌，男，直管房巡查员，联系地址同上。被告：广州市越秀区广卫商业贸易公司，住所地广州市越秀区越华路7号。法定代表人：刘劲，职务经理。委托诉讼代理人：黄绍华，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩运，广东华盈律师事务所律师。被告：广州市越秀区大江南鞋业商行，住所地广州市越秀区越华路106号首层。法定代表人：谭兴华。被告：谭兴华，男，1959年9月6日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。被告：刘劲，男，1971年12月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市越秀区广卫商业贸易公司（以下简称广卫公司）、广州市越秀区大江南鞋业商行（以下简称大江南鞋行）、谭兴华、刘劲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴卓斌、关骏斌、被告广卫公司委托诉讼代理人黄绍华到庭参加诉讼。被告大江南鞋行、谭兴华、刘劲经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的不定期租赁关系；2.请求判令四被告立即将广州市越秀区越华路××之3地下房屋腾空交还给原告；3.判令被告广卫公司支付从2019年9月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（2019年9月1日至2019年12月31日期间按2018年的租金参考价每月1641.52元计算，2020年1月1日起至实际腾空交还房屋之日止按照2019年租金参考价每月1560.6元计算）。事实和理由：广州市越秀区越华路××之3地下房屋是原告管辖的房屋，由被告广卫公司承租，作商业使用，承租面积11.56平方米。原告到现场发现广卫公司将房屋私自转租给他人经营使用，违反了双方签订的《广州市房屋租赁合同》的约定。原告于2019年8月向被告广卫公司发出整改通知，广卫公司不予理会并至今未来办理退房手续。且原被告签订的租赁合同已于2018年12月31日到期，之后未再续签，因被告广卫公司有违约行为，故原告提出上述诉讼请求。被告广卫公司辩称，1.不同意解除租赁关系，原告要求解除租赁关系的依据不成立。涉案房屋现在的门牌号是广州市越秀区越华路106号地下以及阁楼，是被告广卫公司与大江南鞋行共同投资合作经营的经营地址，其中地下部分用于百货批发商业使用，阁楼部分用于休息住宅使用，结合原告提交的合作经营协议书可知，广卫公司与大江南鞋行是合作经营关系，并非转租关系，故广卫公司一直是按照涉案房屋地下阁楼两份租赁合同所约定的用途来使用，根本不存在原告所主张的私自转租给他人经营使用，因此，现原告以被告广卫公司违反约定转租为由，要求解除租赁关系没有依据。假设法院认为广卫公司与大江南鞋行的合作经营实为转租关系，但是原告也未在法定异议期内提出异议，应视为对转租关系没有异议。根据原告提交的证据以及其诉状陈述可知，原告对涉案房屋阁楼部分曾在2019年4月15日作出了限期整改通知，原告认为被告将阁楼做仓库使用，改变房屋使用用途，要求广卫公司恢复，在2019年11月20日向广卫公司发出了收回房屋的通知。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第16条的规定，原告对于涉案房屋的阁楼部分仅于2019年4月15日作出整改通知，但从未主张阁楼部分存在转租，也未对广卫公司与大江南鞋行的合作经营提出异议，现原告在上述法定异议期届满后，以广卫公司违反转租约定为由要求解除租赁合同，应驳回原告的诉讼请求。2.鉴于原告要求解除租赁合同的请求不成立，所以不存在广卫公司需腾空交还房屋。3.广卫公司客观上也无法将涉案房屋交还原告。现涉案房屋已经打通使用，格局也发生了改变，假设原告要求交还房屋，广卫公司也难以将相邻房屋与涉案房屋分开。且到相邻房屋需要经过涉案房屋，如果原告收回涉案房屋，会导致相邻房屋的无法使用，侵害相邻房屋的相邻权。4.原告与广卫公司就涉案房屋签订有租赁合同，明确约定了租金标准，租赁合同期届满后，广卫公司也继续按照合同约定租金支付至今，原告亦开具了对应金额的发票，且从未对金额提出过异议，故原告现在要求广卫公司按照租金参考价支付租金没有依据。5.被告刘劲是广卫公司的法定代表人，与原告不存在任何的租赁关系，原告要求刘劲支付租金以及交还房屋是没有依据。被告大江南鞋行、谭兴华、刘劲无答辩。经审理查明，广州市越秀区越华路106号（旧门牌××之3）地下及阁楼是原告受托管理的房屋。原告（原称广州市第一土地管理房屋理所）将该址地下（即首层）及阁楼均出租给被告广卫公司使用多年。其中地下部分最后一份书面租赁合同名称为《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，签订于2017年9月19日，内容为：原告（甲方、出租人），被告广卫公司（乙方、承租人）；甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将越秀区越华路××之3地下阁楼部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积11.56平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，其中2017年1月1日至2017年3月31日期间月租金额为1468.10元，2017年4月1日至2018年12月31日期间月租金额为1421.9元；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用等。上述合同约定的租赁期限届满后，原告与被告广卫公司未再续签租赁合同，原告继续将该房屋出租给被告广卫公司使用，广卫公司继续1421.90元/月的标准向原告支付租金。另查明，1996年2月1日，被告广卫公司（甲方）与大江南鞋行（乙方）签订《合作经营协议书》，载明：双方拟共同投资经营的项目位于越秀区××（××之三首层及阁楼），合作项目内容为百货批发，合作期为十年，自本合同签订之日起计算；甲方无偿提供经营场地的使用和管理，乙方同意投资十万元用于装修商铺、进货和技术，同时乙方向工商管理部门申请营业执照；合作经营的利润分配方式为：甲乙双方各占商铺内50%的纯利润等。2019年8月21日，原告向被告广卫公司发出《通知》，称广卫公司未经原告同意，擅自将房屋转借（转租）他人使用，违反了《广州市直管房租赁合同》的相关规定，请其于2019年8月31日前整改，并带齐资料办理相关手续。2019年11月21日，原告向被告广卫公司发出《关于收回房屋的通知》，称广卫公司擅自转租（转借）房屋给他人使用违反了《广东省公有房产管理办法》及租赁合同的规定，原告决定终止租赁关系，要求广卫公司于2019年11月30日前交还房屋等。截止2020年9月1日本案庭审时，被告广卫公司已付租金至2020年8月。广州市越秀区房屋管理局向被告广卫公司出具了相应租金发票，其中2020年8月的租金发票注明为部分占用费。涉案房屋所在地段北京××××商业用房2019年度广州市房屋租金参考价为135元/平方米/月；2018年度广州市房屋租金参考价为142元/平方米/月；2020年度租金参考价尚未公布。诉讼过程中，原告与被告广卫公司均确认租赁房屋现址为越华路106号首层，仍由被告广卫公司和大江南鞋行使用。关于该址阁楼的租赁纠纷，原告已另案提起诉讼，案号为（2020）粤0104民初10675号。关于涉案房屋界址，原告向本院提交房产档案平图作为证据。2020年11月2日，本院组织双方当事人到该房屋现场勘查，现场可见涉案租赁房屋位于越华路106号（旧门牌××之3）南侧，与北侧原有房屋打通使用，目前只有南侧一个出入口，原告与被告广卫公司在上述平面图中共同确认了界址。此外，原告表示，不需要被告恢复间隔，只需将该部分按现状腾空交还原告即可，原告会与北侧房屋业主或使用人协商出入口的问题，在北侧房屋单独开设出入口前会保障北侧房屋业主或使用人通行。本院认为，原告与被告广卫公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》租赁期限已届满，此后，双方未再续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为不定期租赁。根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故无论被告广卫公司及大江南鞋行之间是否为转租关系，或原告有无在合理期限内对此提出异议，原告作为不定期租赁的出租人，均有权解除租赁合同。因此，原告主张解除与被告广卫公司的租赁关系、收回涉案房屋合法合理，本院予以支持。被告大江南鞋行作为共同的实际使用人，应与被告广卫公司共同承担交还房屋的责任。原告要求被告谭兴华、刘劲承担相应责任于法无据，本院不予支持。关于房屋界址问题，原告已提交房产档案平面图作为证据，双方亦于现场确认了界址的位置，不存在争议。被告广卫公司以其承租期间改变房屋间隔作为无法交还房屋的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于房屋使用费，原告虽然向被告广卫公司发出过解除合同的通知，但此后继续按原合同标准收取租金且开具了相应租金发票，并且起诉要求法院判决解除合同，可见双方的租赁合同关系事实上尚未解除，合同解除时间以本判决生效之日为宜。合同解除前的租金按原租金标准1421.90元/月计付，合同解除后的房屋使用费则参照房管部门公布的同地段2019年租金参考价计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市越秀区广卫商业贸易公司关于广州市越秀区越华路106号（旧门牌90号之3）地下房屋的租赁关系解除。二、被告广州市越秀区广卫商业贸易公司、广州市越秀区大江南鞋业商行在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区越华路106号（旧门牌90号之3）地下房屋（面积约11.56平方米）腾空交还原告广州市越秀区第一房屋管理所。三、被告广州市越秀区广卫商业贸易公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2020年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金支付给原告广州市越秀区第一房屋管理所（按1421.90元/月计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费，由被告广州市越秀区广卫商业贸易公司按照135元/平方米/月×11.56平方米=1560.6元/月的标准逐月向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付。四、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告广州市越秀区广卫商业贸易公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年十一月六日书记员  梁 涛冯诗欣