四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11082号 原告：深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段********。 法定代表人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 被告：陈珏佳，女，1993年4月1日出生，羌族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：王敏，女，1966年11月26日出生，羌族，住重庆市长寿区，系陈珏佳之母。 原告深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司（以下简称百利行成都分公司）与被告陈珏佳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告百利行成都分公司的委托诉讼代理人贾勇、被告陈珏佳的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百利行成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年7月至2019年8月的物业服务费24830元，2018年7月至2019年8月代收生活垃圾清运费70元；2.请求判令被告从起诉之日起按照欠费额每日万分之五支付违约金直至缴清全部物业管理费之日；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：陈珏佳系百利行成都分公司所管理的成都云栖谷一期28栋00单元0101的业主。2011年8月25日，双方签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业服务合同”），约定由百利行成都分公司对中信云栖谷进行物业管理，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。物业服务合同第四条约定，陈珏佳按期商品房性质和建筑面积应当以955元/月的标准向百利行成都分公司缴纳物业管理费；物业服务合同第十一条约定，陈珏佳应向百利行成都分公司按照欠缴费用每日万分之五的标准支付违约金。合同生效后百利行成都分公司依约为陈珏佳提供完善的物业管理服务，但陈珏佳未依约交纳上述费用，违反了物业服务合同的约定。陈珏佳欠付2017年7月至2019年8月的物业服务费24830元，2018年7月至2019年8月代收生活垃圾清运费70元，百利行成都分公司多次催缴无果，故诉至法院，请求判如所请。 陈珏佳辩称，1.百利行成都分公司不具备原告诉讼主体资格，应当依法驳回起诉；2.百利行成都分公司未按物业服务合同约定履行义务，陈珏佳有权依法行使抗辩权，有权拒绝缴纳物业费用；3.案涉小区管理长期严重违反《前期物业管理协议》，在物业公司改进和完善其物业服务达到合同约定的质量标准前，无权向业主要求支付物业服务费用；4.陈珏佳并非恶意违约，系物业公司违约在先，陈珏佳依法行使抗辩权，不应支付违约金；5.物业公司提供的物业服务不符合合同约定，构成违约应当承担违约责任，业主请求减少物业费，只交每平方米2元的基础物业费。 本院经审理认定事实如下：中信云栖谷项目是由都江堰市中信投资有限公司开发的楼盘，深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司与都江堰市中信投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定“1.物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月10日之前履行交纳义务，价格为独栋别墅、联排别墅4.5元/月·平方米；2.业主逾期缴纳物业服务费的，按照逾期交纳物业服务费金额每日万分之五标准向乙方支付违约金”。 2015年8月12日，百利行成都分公司作为甲方与作为乙方的陈珏佳签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业名称为中信·云栖谷一期28栋1号房，建筑面积为238.76平方米。协议约定：1.物业管理费按建筑面积每月每平方米4元计收；2.甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应责任；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方交纳并从逾期之日起每日按应付费的万分之五向乙方收取滞纳金。 《都江堰市城市管理局关于缴纳环境卫生服务费的通告》显示收费标准实行袋装垃圾清运服务居民，每户每月缴纳5元。 另查明，《房屋信息查询记录》显示陈珏佳于2016年4月19日取得涉案房屋产权，涉案房屋建筑面积为238.76平方米。开发商将案涉房屋交于陈珏佳后，百利行成都分公司依约为陈珏佳提供物业服务，但陈珏佳未交2017年7月至2019年8月期间的物业费，陈珏佳未交2018年7月至2019年8月的生活垃圾清运费。 上述事实，有前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、房屋信息查询记录、欠缴情况表、EMS邮政快递单、催缴函、都江堰市城市管理局关于缴纳环境卫生服务费的通告等证据材料在卷佐证。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。本案的争议焦点为：1.案涉物业服务合同的履行主体；2.在案涉物业合同履行期间是否存在违约情形，不应计收物业费的情形；3.陈珏佳是否应当支付百利行成都分公司欠付的物业管理费及违约金，如应支付，具体金额。对此，本院做如下评述： 一、关于案涉合同的履行主体问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，百利行成都分公司与陈珏佳签订的《前期物业管理服务协议》自成立时生效，百利行成都分公司与陈珏佳作为合同当事人，双方形成物业服务合同关系。陈珏佳提交的证据，不足以证明合同履行主体已经变更。 二、关于物业合同履行中是否存在违约情形问题。根据《物业管理条例》第三十五条的规定，百利行成都分公司应当按照物业合同的约定提供服务。陈珏佳对百利行成都分公司主张的物业费及生活垃圾清运费计算金额本身并无异议，但认为百利行成都分公司提供的物业服务不符合合同约定，未尽到相应物业管理义务，请求减少物业费，只缴纳2元/月·平方米的基础物业费。本院认为，陈珏佳提交的证据不足以证明百利行成都分公司未尽到相应的物业管理义务。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，陈珏佳如果认为百利行成都分公司不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据，故对陈珏佳的抗辩理由，本院不予采纳。 三、关于陈珏佳是否应当支付百利行成都分公司欠付的物业管理费及违约金，如应支付，具体金额的问题。百利行成都分公司与陈珏佳签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。百利行成都分公司提供了物业服务，陈珏佳作为小区业主应当依照合同约定按时交纳物业费，而陈珏佳未交纳2017年7月至2019年8月期间的物业服务费，故本院认定陈珏佳应向百利行成都分公司支付从2017年7月至2019年8月共计26个月的物业费共计24830元。因陈珏佳未按照合同约定向百利行成都分公司支付物业服务费，其行为已构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故陈珏佳应向百利行成都分公司支付违约金。关于违约金金额，按照《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》中约定的业主按逾期交纳物业服务费金额每日万分之五标准向百利行成都分公司支付，百利行成都分公司主张从起诉之日起即2020年8月20日按照欠费额24830元每日万分之五支付违约金直至全部物业管理费付清之日止，系对自己权利的处分，本院予以支持。 关于百利行成都分公司主张的陈珏佳支付2018年7月至2019年8月代收生活垃圾清运费70元的主张，按照《都江堰市城市管理局关于缴纳环境卫生服务费的通告》规定的收费标准实行袋装垃圾清运服务居民，每户每月缴纳5元，陈珏佳未支付上述垃圾清运费，对百利行成都分公司的该主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下： 一、被告陈珏佳于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司支付2017年7月至2019年8月的物业服务费24830元及2018年7月至2019年8月的代收生活垃圾清运费70元； 二、被告陈珏佳于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司支付违约金(违约金计算标准：以24830元为基数，从2020年8月20日起按照每日万分之五计算至全部物业管理费付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费211元，由被告陈珏佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邓安宁 二〇二〇年十一月三日 书记员  廖礼红