广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34875号原告：陆志祥，男，1954年7月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告：蔡瑞芬，女，1954年2月21日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，两原告共同委托诉讼代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邓炀婷，广东珠华律师事务所实习人员。被告：谢道鉴，男，1959年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：胡球枝，女，1975年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，两被告共同委托诉讼代理人：冯伟炼，广东广大律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱容君，广东广大律师事务所实习人员。原告陆志祥、蔡瑞芬与被告谢道鉴、胡球枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆志祥、蔡瑞芬及委托诉讼代理人朱清华、邓炀婷，被告谢道鉴、胡球枝的共同委托诉讼代理人冯伟炼、朱容君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆志祥、蔡瑞芬向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》无效；2、两被告向两原告返还购房款968498元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，两被告也是夫妻关系。被告谢道鉴因资金周转困难，多次向原告陆志祥借款并承诺会尽快偿还，陆志祥多次向被告谢道鉴提供了借款。于2012年5月8日，被告谢道鉴向原告陆志祥出具《欠条》多份，每份欠条均载明被告谢道鉴拖欠原告陆志祥具体的借款金额并且约定了相应的利息。经统计，两被告应当向两原告偿还借款本金及利息合计968498元。两被告合法享有位于广州市白云区石井大朗乡第X生产队【《农村（墟镇）宅基地使用证》穗郊字第X号】房屋。两被告为抵偿债务，与两原告签订《房地产买卖合同》一份，将其享有的上述房屋中的四楼两套间、五楼两套间及地下X平方米面积以X元的价格转让给两原告。两原告认为，两原告与两被告不是同一农村集体经济组织，没有获取上述房屋及宅基地的资格，故两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》应属无效合同，为维护合法权益，请求法院依法判决。被告谢道鉴、胡球枝辩称，一、双方从未约定由我方向原告出卖涉案房屋，将涉案房屋登记在原告名下以抵偿欠款，原告签订《房屋买卖合同》时明确知道双方无权买卖涉案房屋，该合同并非双方之间的“以房抵债”协议。1、《房屋买卖合同》不具备“以房抵债”协议的要件。涉案房屋并非登记在我方名下，我方无权将涉案房屋卖给原告。双方于2012年签订《房屋共有证明》时，原告已清楚其并无资格取得涉案房屋的宅基地使用权。双方之间没有履行《房屋买卖合同》的真实意思，即双方并无约定“以房抵债”。二、双方之间真实意思表示实为由我方以涉案房屋的居住使用权利及拆迁后的补偿款，以抵偿其所欠原告的债务，而并非如原告所主张的“转让房屋以抵偿债务”。三、虽然双方未就“我方以涉案房屋的居住使用权利及拆迁后的补偿款，以抵偿其所欠原告的债务”这一抵债合意签订书面协议，但双方已按此合意实际履行完毕，双方之间的债权债务关系也因此已经消灭，并不会因为《房屋买卖合同》的无效而受到影响，原告无权要求返还所谓“购房款”XX元。补充：双方未约定原告所需支付购房款是以被告所欠款项抵扣，并且双方没有就欠款达成一致意见。双方从未按合同约定履行，原告从未支付购房款，原告也从未要求办理涉案房屋过户登记手续。实际是以涉案房屋的居住使用权利和若日后拆迁所得的拆迁款进行抵债，此前曾经有相同做法，双方在2012年签订房屋共有证明时，被告曾向原告借款以建设房屋，房屋建成后，双方就签署共有证明，证实双方事实上共同享有房屋，原告提起诉讼原因是因为涉案房屋贬值，反悔不想要履行双方达成以物抵债的合意，合意是将建好房屋使用权给原告使用，然后抵偿之前欠款，并不是以该房屋以买卖方式进行抵债。双方没有达成之前债务转为购房款。债务与胡球枝无关，房屋买卖合同上胡球枝签名并非其所签署。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的防房地产买卖合同、公证书、房屋共同拥有证明、欠条等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：发证日期为1996年3月7日的穗郊字第X号白云区大朗乡X生产队三层，建筑面积264平方米的农村（墟镇）宅基地使用证登记使用人为谢道爽。2010年10月21日，谢道爽（赠与人）与谢道鉴（受赠人）签订赠与合同，赠与人自愿将坐落在广州市白云区石井大朗乡第十九生产队【《农村（墟镇）宅基地使用证》穗郊字第X号】房屋的相关权益中属其依法取得并合法占有的全部权益（以实际登记情况为准）无偿给予受赠人谢道鉴所有。双方就赠与合同在广东省广州市白云公证处办理公证。谢道鉴于2012年在宅基地上重建一栋6层楼房，谢道鉴明确没有办理规划报建手续。2012年4月10日，谢道鉴（甲方）、胡球枝（甲方妻子）与陆志祥（乙方）、黎瑞芬（乙方妻子）出具《房屋共同拥有证明》，坐落在广州市白云区石井大朗乡第十九生产队【《农村（墟镇）宅基地使用证》穗郊字第**】房屋属城中村转制范围内的房屋地址广州市白云区石井街大朗十九社水步南街一巷****楼房面积为X平方屋地。现甲乙双方共同出资拥有房屋面积屋地为对半分配拥有权益，日后此房屋合法权益涉及拆迁利益补偿全部拆迁款或补偿的房屋全部归收益处由甲方谢道鑑和乙方陆志祥对半分配益受。此房屋共同拥有证明应受到国家法律保护，如日后有争议矛盾应受之于国家法律解决。2017年7月底，原告陆志祥、蔡瑞芬（乙方、受让方）与被告谢道鉴、胡球枝（甲方、转让方）签订《房地产买卖合同》，甲方将位于广州市白云区大朗乡第十九生产队《农村墟镇宅基地使用证》穗郊字第X的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方，面积为4楼2套间共71平方、5楼2套间共71平方、地下面积共60平方，202平方，房屋地址广州市白云区石井街大朗十九社水步南街一巷11号，总金额X元，乙方应于合同签订后当天支付甲方定金X元，双方同意于2017年8月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用。合同附件二：合同补充协议约定双方商量同意此物业甲方卖给乙方，由乙方出资X元购入甲方4楼2套间约71平方，5楼2套间约71平方，地下约60平方，如遇国家征收或甲方需要购回，按现当时交易的钱额市值补回回购，乙方亦平时有权处置此物业。两原告及两被告作为甲乙在协议及补充协议上签名盖指印。诉讼期间，被告胡秋枝提出不是其本人签名并提出进行鉴定，后表示以物抵债不成立，故暂不需要进行鉴定，撤回申请。两原告不是涉案宅基地房屋所在农村集体经济组织成员。原告为证实被告谢道鉴欠款本金及利息XX元，出具9张欠条（复印件），其中2012年5月8日谢道鉴作为欠款人出具欠条二张，确认欠陆志祥借款和货款152780元，保证厂房拆迁款到账后马上归还，每月给付利息500元；确认合作建大朗十九社水步南街一巷11号房屋，谢道鉴由于困难，由陆志祥先付款，对账谢道鉴欠陆志祥145223元，从2012年10月开始若未还，按一分利息支付。2012年5月8日借条一张，确认借陆志祥20万元，到河涌房屋拆迁即归还，每月准时给付利息，将名下宅基地证抵押给陆志祥，如不能还款，协商无效下，陆志祥有权处理名下宅基地证屋地。2012年5月8日借条一张，确认借陆志祥45000元，保证厂房拆迁到账后马上归还。2012年5月8日欠条二张，分别确认欠陆志祥利息114000元及14850元。2012年5月8日欠条一张，欠款11202元。2014年6月24日利息表一张，2012年5月8日至2014年6月利息共110000元。被告确认有欠款，但对真实性不予认可。原告提交自行整理的对账记录，拟证实被告拖欠借款货款及利息X元，被告均不予确认。原告确认房地产买卖合同签订后被告将房屋钥匙交付给原告，原告使用至今。原告并未支付合同约定的购房款X元，原告主张是以该房屋抵偿被告所欠的债务X元，被告不予确认，表示只是以涉案房屋的居住使用权和若日后拆迁所得的拆迁款进行抵债，双方并未达成以涉案房屋抵债的合意。原告在庭审中表示当时不是要涉案房屋，因被告不愿意对数，又还不起债务，故先将几套房屋交原告保管，如有拆迁，原告将房屋交还被告，被告将钱返还，因一直没有拆迁，双方因其他合作出现纠纷，才提起诉讼。本院认为，两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》约定买卖位于广州市白云区石井大朗乡第X生产队【《农村（墟镇）宅基地使用证》穗郊字第X号】房屋，经查涉案房屋为出具宅基地证后重建，并未办理规划报建手续，两原告并非涉案宅基地所属村集体经济组织成员，上述合同具有非法转让农村宅基地使用权的内容，违反我国土地管理政策法规的强制性规定，属于无效合同。原告要求确认双方签订的《房地产买卖合同》无效，本院予以支持。合同无效，因该合同取得财产，应当予以返还，原告要求返还购房款X元，经查，原告并未支付房地产买卖合同约定的购房款，原告主张购房款为被告谢道鉴所欠的债务，涉案房屋是以物抵债进行交易，被告不予确认，原告未能提供证据证实双方达成以被告所欠债务抵偿X元购房款的合意，故原告该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陆志祥、蔡瑞芬与被告谢道鉴、胡球枝签订的《房地产买卖合同》无效；二、驳回原告陆志祥、蔡瑞芬的其它诉讼请求。案件本诉受理费6742元，由原告陆志祥、蔡瑞芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十一月十九日书记员  郑萍军