重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初6937号原告：杨春，女，汉族，1966年9月6日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：杨阳，重庆奥嘉斯律师事务所律师。被告：重庆福斯德物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧永路297号光大世纪建材市场A栋二楼，统一社会信用代码91500227781583914T。法定代表人：班峰，总经理。委托诉讼代理人：左灵，男，1972年8月23日出生，汉族，住重庆市璧山区。系公司经理。原告杨春与被告重庆福斯德物业管理有限公司（以下简称“福斯德物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年09月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春的委托诉讼代理人杨阳、被告福斯德物业公司的委托诉讼代理人左灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨春向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认被告于2019年11月22日向原告邮寄送达的“商铺租赁合同及经营管理协议”解除通知书(以下简称“《商铺租赁合同解除通知书》”无效；2、请求判令被告向原告支付2017年度到期应付租金33518元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以33518元为基数，从2017年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）、2018年度到期应付租金35530元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以35530元为基数，从2018年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）、2019年度到期应付租金37661元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以37661元为基数，从2019年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）、2020年度到期应付租金39921元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以39921元为基数，从2020年9月1日起，按日利率万分之三计算至付清该款之日止）。上述2017至2020年度到期应付租金合计146631元，逾期付款违约金暂计算至2020年9月1日为22947元；3、判令本案原告垫付的案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：2016年6月18日，原告与被告签订了书面的《商铺租赁合同及经营管理协议书》（以下简称“商铺租赁合同”），约定原告将其位于光大世纪建材市场A幢1层的建筑面积为60.37平方米的商铺出租给被告经营管理，租赁期限为五年，同时该协议对每年度的租金数额以及支付期限、逾期付款违约责任等事项均作出了明确约定，另外还约定由原告给予被告每年度租金总额的3%作为商业运营管理费，由被告在支付给原告租金时结算扣除。协议签订后，被告向原告履行了第一年度的租金支付义务，但对于第二年度至第五年度的租金，被告却未能严格按照双方约定的付款期限据实支付。不仅如此，被告还在租赁合同履行期间于2019年11月22日向原告发出《商铺租赁合同解除通知书》，意图以书面通知方式单方解除该协议，由于被告违约在先，原告不认可其单方解除合同的行为，原告于2020年7月7日委托重庆奥嘉斯律师事务所向被告发送律师函，向被告表示其单方违约解除行为不产生合同解除之效果，并要求其限期支付已到期的租金，然而，被告在收到律师函后，却仍未能在指定期限内向原告履行付款义务，鉴于被告长期拖欠原告到期租金的行为已经严重侵害了原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请依法维护原告的合法权益。被告福斯德物业公司辩称，我公司支付了2016年至2017年、2017年至2018年的租金。5年中支付了2年的租金，商家在2018年7月已经撤场，撤场后我们向原告的儿子进行了多次的协商解除合同，商铺确实是空起的，也多次打电话给杨春，但是原告不接电话，我们发出解除通知书，原告在半年内都没有进行回复，原告对我们的解除通知书的回复是在最近才发给我们的。我们现在要求解除合同。本院经审理认定本案事实如下，2016年6月18日，原告杨春（出租方、合同甲方）与被告福斯德物业公司（承租方、合同乙方）签订了商铺租赁合同。约定原告将其位于光大世纪建材市场A幢1层的建筑面积为60.37平方米的商铺出租给被告经营管理，租赁期限为五年，自2016年7月31日起至2021年7月31日止，在租赁经营管理合同期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权。协议第三条租金及支付方式约定：租金以建筑面积计算，双方约定合同期内第一年租金不变，第二年在第一年承租商铺租金的基础上上浮6%，以后每年均在上一年度的基础上上浮6%，即2016年8月1日至2017年7月31日的租金为32599元、2017年8月1日至2018年7月31日的租金为34555元、2018年8月1日至2019年7月31日的租金为36629元、2019年8月1日至2020年7月31日的租金38826元、2020年8月1日至2021年7月31日的租金为41156元。租金支付时间和方式为：第一年的租金支付时间为2016年8月31日前，乙方以现金/转帐方式向甲方支付第一年租赁年度的租金。以后的商铺租金，每租赁年度支付一次，由乙方在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方负责商铺物业经营布局、招商及宣传推广，甲方给予乙方年租金收益总额的3%作为乙方的商业运营管理费，该商业运营管理费在乙方支付甲方租金收益时结算。协议第四条约定：乙方在租赁经营管理期内，有权将商铺全部或部分转租予第三方由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。协议第十三条乙方的违约责任约定：乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同，因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为合同终止当年年租金的50%，如违约金不足以弥补甲方因此所受到的损失的，乙方还应补足其不足部分。合同签订后，原告杨春将自有的商铺交给被告福斯德物业公司使用。被告福斯德物业公司也支付了2016年8月1日至2018年7月31日的租金。2019年11月21日，被告福斯德物业公司向原告邮寄发出《商铺租赁合同解除通知书》，以“签订合同以来发生的重大变故”导致不能实现合同目的为由，要求解除合同。因被告福斯德物业公司长期拖欠租金，原告杨春委托重庆奥嘉斯律师事务所于2020年7月7日向被告福斯德物业公司发送律师函进行催收，对被告福斯德物业公司单方解除协议的行为表示拒绝，被告福斯德物业公司2020年7月8日收到律师函后，仍未在律师函要求的合理期限内向原告履行租金支付义务，原告杨春遂以被告构成违约为由诉至本院，请求判令前述诉讼请求。诉讼中，原告杨春表示以2020年10月19日作为案涉商铺租赁合同的解除时间，被告福斯德物业公司表示应以商家搬走的时间即2018年8月1日为合同解除的时间。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的商铺租赁合同、商铺租赁合同解除通知书及EMS邮政快递寄收方存根、律师函及EMS邮政快递寄方存根等证据材料在卷佐证，经质证属实，本院予以采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将案涉商铺交付被告福斯德物业公司使用、管理、收益，于2016年6月18日签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示、内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均按合同约定享有权利、履行义务。商铺租赁合同中明确约定了租金的支付时间和金额。被告福斯德物业公司未按约定按期支付租金已构成违约，应承担违约的民事责任。因此，原告请求判令被告支付租金的请求本院予以支持。因被告已支付了2018年7月31日前的租金，则对原告要求被告支付该期间租金的请求本院不予支持。对原告主张的2018年8月1日至2020年7月31日两个年度的租金35530元和37661元予以支持（已分别扣除3%的管理费用）。对于原告主张的2020年8月1日至2021年7月31日的租金，因原告同意以2020年10月19日作为合同解除的时间，则本院对合同解除前（2020年8月1日至2020年10月19日）的租金主张8640元。合同中明确约定了逾期未付租金应按当期应交租金额的日万分之三计付违约金的标准，对原告主张被告以应交租金额为基数按日万分之三支付违约金的请求予以支持，但应计算到本案判决生效之日。商铺租赁合同中没有约定被告福斯德物业公司享有合同解除权，被告福斯德物业公司未按约定支付租金，作为违约方也不能以通知的方式行使法定解除权，因此，被告福斯德物业公司向原告杨春寄送的解除合同通知不能产生合同解除的效力。被告福斯德物业公司虽辩称应以商家撤离的时间即2018年8月1日作为合同解除时间，但未提供相应证据，本院不予采信，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福斯德物业公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨春2018年8月1日至2020年10月19日的商铺租金共计81831元及相应的逾期付款违约金（其中以35530元为基数从2018年9月1日起、以37661元为基数从2019年9月1日起、以8640元为基数从2020年9月1日起按日利率万分之三计算）至本判决生效时止；二、驳回原告杨春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845.78元（已减半），由被告福斯德物业公司承担（该款原告已垫付，被告在支付案款时一并给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 任玉海二〇二〇年十一月二十三日法官助理 向渝居书 记 员 谢茂宇