山西省忻州市忻府区人民法院民事判决书（2020）晋0902民初1724号原告：赵某1，女，1982年9月12日生，汉族，忻州市人。委托诉讼代理人：王某1，山西神业律师事务所律师。被告：赵某2，男，1960年5月9日生，汉族，忻州市人。被告：赵某3，男，1986年8月29日生，汉族，忻州市人。二被告委托诉讼代理人：王某2，忻府区新建路法律服务所法律工作者。第三人：忻州市秀容物业管理有限公司，住所地：忻州市忻府区学府东街荷花苑小区。法定代表人：赵某4，职务：总经理。委托诉讼代理人：李某，男，1961年10月7日生，汉族，忻州市忻府区人，现住忻府区开来国际社区C区。系该单位员工。原告赵某1与被告赵某2、赵某3、第三人忻州市秀容物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告腾出所占原告位于忻府区荷花苑1号楼2单元东1号地下室。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年原告购买了殷某位于忻州市忻府区荷花苑1号楼2单元4层东户，建筑面积137.06平方米的房屋及地下室东1号。殷某将原购房票据、房屋及地下室交付原告。原告与忻州市利民房地产开发有限公司重新签订了购买该房屋的《商品房买卖合同》，随即原告装修了房屋及地下室至今已6年多时间。今年7月同单元2层住户王寨成另案起诉原告占了他的地下室。忻州市豪都物业管理有限公司给原告出具证明：“兹有忻府区荷花苑1号楼2单元赵某1的地下室东1号被二单元6(层)东住户赵某2占用，该情况属实，赵某2是户主，现儿子居住赵越。(6层东户地下室3号+4号)，特此证明。2020年8月12日”。原告装修房屋及地下室时，地下室没编号，物业告诉原告现在所占的地下室就是东1号，后来物业给地下室编号，原告现占的地下室成了5号。赵某2所占地下室是东1号。物业曾多次调解未果，被告拒不腾出。被告赵某2辩称，原告地下室权益纠纷应向其出售方提出、确认。被告现使用地下室属于开发商出售，被告持有向开发商购置该地下室的手续，属于合法使用。地下室是否存在所有权问题不属于与原告之间的纠纷。原、被告主体不适格。第三人物业管理公司与原告之间是否存在一房二卖或是否其他争议纠纷，产生原告购置的地下室无法使用，第三人系责任人，其提供的证明，不能作为证实他人侵权的证据。被告从购置地下室之日起一直使用至今，五年期间出售方与周边邻居无任何异议，充分说明被告对该地下室拥有合法的权益。原告现对该地下室主张权益，其手续是否后补或虚假或物业公司（开发商）是否将被告地下室重复销售？侵犯被告权益，望法庭查明。综上该纠纷系原告与出售方的纠纷，原告现无法证实其合法权益，更不可能主张让被告腾出属于自己购置的地下室让原告使用，应驳回原告的诉讼请求。被告赵某3辩称，赵某3为临时使用人，使用赵某2所有并提供的地下室，不存在与赵某1的纠纷问题，若赵某2对争议的地下室不具有使用的权利，赵某2收回时赵某3自会腾出，故不存在与赵某1的侵权纠纷。第三人述称，原告赵某1居住于忻府区荷花苑1号楼2单元4层东户，其购置的地下室东1号，归赵某1所有。该地下室现由1号楼2单元6层东户的赵某2占用，情况属实。原告围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、原告与殷某身份信息、交款收据共11页，证明原告地下室为东1号。2.忻州市豪都物业管理有限公司证明、赵某2收据、地下室平面图共3页，证明原告地下室东1号被赵某2所占。被告赵某2提交如下证据：1.购房合同1份及购房收据1支，证明被告对该房产的合法使用权。2.购置地下室收据1支、地下室编号照片3张。证明赵某2对争议地下室有合法使用的权利。第三人提交如下证据：1.地下室平面图1份，可以看出1单元与2单元的地下室是相对应的。2.退股协议1份、证明1份。本院组织双方进行了证据交换和质证。被告对原告提交的收据存根不予认可，均为复印件，真实性存疑。赵某1与殷某之间的买卖合同，属于私人交易，对真实性无法确认。对物业公司证明不予认可，物业公司与本案有直接利害关系，其证明只能作为本案的陈述意见，不能作为本案的证明材料。原告提供的地下室平面图没有加盖公章，也无出具人签名，该平面图无出具时间等详细信息，暂时不予认可。对赵某2的收据认可。对第三人提供的平面图不予认可，该图为自己制作，没有验收部门的公章或有效证明。退股协议及证明与原告无关，不予质证。第三人对原告提交证据的真实性均认可。对被告提交的合同及票据真实性无异议。但票据中的1号地下室面积与开发商提供的1号地下室面积存在很大差异，现在的3号地下室与赵某2购买的1号地下室面积相符合。1号楼2单元仅有一个面积为15.14平方米的地下室。从实际情况看，面积为15.14平方米的地下室应该为3号。照片拍摄时间及编号由谁写的都不清楚，物业公司是按照开发商的规定明确进行了编号。原告对被告提交的证据1认可，但是合同上并未写地下室的面积。证据2中收据客观真实地反映了赵某2购买的地下室是1号和4号两个，1号面积为15.14平方米，4号面积为8.7平方米，被告现在使用的地下室面积超过了购买的两个地下室面积的总和。对照片的真实性、合法性、关联性均不认可，没有方位图，无法证明编号由谁写的。对第三人提交的证据均认可。对三方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。第三人系荷花苑小区的物业管理公司，其对该小区地下室分布及相应面积大小出具的平面图，具有客观性，且该平面图中2号楼两个单元的地下室布局及面积均相互对印，对该平面图的真实性，本院予以认可。原告提交的殷某地下室交款票据虽不是原件，但该票据中载明的地下室面积、价款均与《房屋买卖合同》中约定一致，且与第三人提供的地下室平面图中1号地下室对应的面积相符。故对该票据的真实性，本院予以认可。忻州市豪都物业管理有限公司出具的证明与第三人出具的平面图相互印证，对其真实性本院予以认可。根据本院确认的有效证据，结合庭审调查及三方质证意见，本院认定如下事实：2014年4月5日，原告赵某1与案外人殷某签订《房屋买卖合同》，向殷某购买位于忻州市忻府区荷花苑1号楼2单元4层东户房屋，建筑面积为137.06平方米。合同约定地下室每平米900元（面积为28.27平方米）。同年6月8日，原告就上述房屋与忻州市利民房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋位置、面积以及地下室单价均与前述《房屋买卖合同》约定一致。原告购买上述房屋后，按物业公司当时告知的地下室东1号（即现物业公司提供的地下室平面图中标注的5号）使用。2014年5月5日，被告赵某2购买了忻州市忻府区荷花苑1号楼2单元6层东户房屋及地下室（1号15.14平方米、4号8.7平方米，总金额为21456元），从购置之日起使用地下室（即物业公司提供的地下室平面图中标注的1号、4号）至今。另查明，在另案原告王寨成与被告赵某1物权保护纠纷一案中，双方经协商，赵某1同意腾出其原占用的地下室交付王寨成。忻州市忻府区荷花苑小区原由忻州市豪都物业管理有限公司管理。后变更为忻州市秀容物业管理有限公司负责管理。第三人根据原遗留资料重新制作的荷花苑一号楼地下室平面图显示：该小区1号楼2单元地下室，东1号面积28.27平方米（位于1号楼2单元南面东起第一间），东3号15.14平方米（位于1号楼2单元南面东起第三间），东4号8.7平方米。本院认为，依据《物权法》第一百一十五条的规定，除非另有约定或法律另有规定，主物的所有权发生转移，从物随主物转移。无独立产权证的地下室对于房屋而言属于从物，因此主物房屋所有权发生转移，从物地下室随同转移。结合本案实际情况，原告赵某1购买的地下室按其支付的价款及合同中约定的单价计算，面积确为28.27平方米，其与第三人出具的平面图中东1号地下室相对应。被告赵某2购买的地下室面积分别为15.14平方米、8.7平方米，分别与第三人出具的平面图中东3号、东4号地下室相对应。且忻州市豪都物业管理有限公司出具的证据亦证明诉争的1号地下室（即1号楼2单元南面东起第一间面积28.27平方米）现由被告占用。被告称该地下室归自己所有并使用，但其庭审中出示的证据与其实际使用的地下室面积不一致。故被告对案涉争议标的占有属于无权占有。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，被告应当返还原告所占用的荷花苑1号楼2单元东1号地下室。现原告要求被告腾退所占地下室，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告赵某2、赵某3于本判决生效后十日内将位于忻州市忻府区荷花苑1号楼2单元东1号（南面东起第一间面积28.27平方米）地下室腾出并交付原告赵某1。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告赵某2、赵某3负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 苏金霞 二〇二〇年十一月二十七日书记员 陈 慧