广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8521号原告：李菊珍，女，1968年6月10日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：郑旸，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：广州汇星物业管理有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇东涌村，统一社会信用代码91440101743590662X。法定代表人：李绍威，职务总经理。委托诉讼代理人：黄梦静，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄丽萍，系该公司员工。原告李菊珍与被告广州汇星物业管理有限公司（以下简称汇星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李菊珍的委托诉讼代理人郑旸，被告汇星公司的委托诉讼代理人黄梦静、黄丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菊珍向本院提出诉讼请求：1.被告汇星公司向原告李菊珍赔偿10000元；2.诉讼费由被告汇星公司承担。事实和理由：广州市南沙区东涌镇民安路72号锦绣新城一期（以下简称锦绣新城小区）由被告汇星公司开发。被告汇星公司对外销售宣传称小区配备游泳池、篮球场等娱乐设施，并在宣传图中明确游泳池、篮球场的规划位置。商品房销售现场中游泳池、篮球场及周边绿化景观已按照上述宣传建设完成，可供业主入住后娱乐、休憩使用。考虑到锦绣新城小区公共配套设施完善、绿化景观优美，原告李菊珍(买受人）与被告汇星公司（出卖人）于2004年2月27日签订《商品房买卖合同》，向被告汇星公司购买广州市南沙区东涌镇民安路72号8座1梯303号房，房价总金额142277元。原告李菊珍付清全部购房款后，于2005年9月9日办理了涉案房屋的所有权登记，建筑面积为93.7平方米。但涉案小区游泳池、篮球场及其周边的绿化景观于2018年5月遭到强制拆除。小区业主失去长期生活以来娱乐、休憩的区域和设施，业主的生活和住宅价值遭受严重影响。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告汇星公司为销售锦绣新城商品房所作出的广告宣传是就商品房及相关公共配套设施作出的说明和允诺，该内容对订立商品房销售合同及房屋价格的确定有重大影响。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告汇星公司对小区游泳池和篮球场等公共配套设施的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，依法也应视为合同的内容。被告汇星公司具有将小区游泳池和篮球场等公共配套设施交付给小区业主使用的义务。被告汇星公司故意向业主隐瞒没有取得游泳池和篮球场等公共配套设施地块的使用权的事实，也没办理相关规划报建手续，导致小区游泳池和篮球场等公共配套设施使用的地块被政府回收，并被政府国土部门通过招卖，尔后在原告李菊珍及全体小区业主不知情的情况下遭到强制拆除，致使小区业主无法继续使用。被告汇星公司的行为导致合同约定的锦绣新城小区应予配置的游泳池、篮球场等附属公共配套设施己无法履行，违反了《商品房买卖合同》第十八条项下义务，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告李菊珍有权要求被告汇星公司赔偿损失。被告汇星公司辩称，一、原、被告之间的合同权利义务已经全部履行完毕，被告汇星公司不存在任何违约行为。原告李菊珍以被告汇星公司违反《商品买卖合同》第十八条有关约定为由要求被告汇星公司承担违约责任无任何事实依据。二、被告汇星公司从未对涉案游泳池及篮球场做出过任何要约及许诺，不存在将小区开发规划范围外客观存在的游泳池及篮球场载入合同约定的情况，原告李菊珍以被告汇星公司违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条为由要求被告汇星公司承担违约责任无任何事实与法律依据，实属误解。三、小区开发规划范围外客观存在的游泳池及篮球场与原告李菊珍所订立商品房买卖合同的价格不具有重大影响，亦未有证据证明对房屋现值造成损失。现房屋已大幅度升值，甚者，因相邻地块的拍卖出让拟建立大型高档小区，将会继续带动片区楼盘价格的上涨。四、原告李菊珍的起诉已经超过法定的诉讼时效。综上，被告汇星公司不存在违约行为，原告李菊珍的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：汇星公司是广州市南沙区东涌镇民安路72号锦绣新城商品房的开发商，原名为广州汇星房地产开发有限公司，于2007年更名为汇星公司。2004年2月17日，汇星公司（为出卖人）和李菊珍（为买受人）签订《商品房买卖合同》。该合同约定买受人向出卖人购买广州市南沙区东涌镇民安路72号8座1梯303房。该商品房的用途为住宅，建筑面积为93.32平方米，套内建筑面积为81.72平方米；该商品房屋属预售，按套内建筑面积计算每平方米1741.03元，总金额142277元整；2004年2月17日前支付29277元，余款113000元于2004年2月17日前办理银行按揭；出卖人应当在2004年6月30日前将上述商品房交付给买受人使用。签订合同时，锦绣新城南面有销售中心、游泳池、篮球场，并种植了绿化植物，但双方在《商品房买卖合同》中没有对涉案房屋基础设施、公共配套建筑作出任何约定。签订合同后，李菊珍向汇星公司支付了购房款142277元，并办理了收楼手续。2005年9月9日，不动产管理机构颁发了涉案房屋的房地产权证，登记的权属人为李菊珍，房屋建筑面积为93.7平方米。2018年，锦绣新城西南面的销售中心、游泳池、篮球场被拆毁，绿化植物也被铲除。在涉及锦绣新城同类型的纠纷案件中，已发生法律效力的民事判决认定锦绣新城原来没有规划游泳池、篮球场等公共设施，但汇星公司在对外销售时作出配套游泳池、篮球场等设施的广告宣传。本院认为，李菊珍和汇星公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。汇星公司对其开发的锦绣新城明确作出具备游泳池、篮球场等配套设施的表示。相关配套设施能提高小区的居住环境和条件，对双方合同的订立和房屋价格的确定有重大的影响。因此，上述宣传资料的内容应视为要约，并纳入合同的内容。汇星公司须按约定履行该项义务。现游泳池、篮球场等设施已被拆除，汇星公司无法履行以上合同义务，应承担违约责任。由于双方在合同中并未约定相应的违约金和损失赔偿的计算方法，综合考虑游泳池、篮球场及绿化设施对涉案商品房的实际居住使用及房屋价值等影响，本院酌情确定汇星公司应按双方合同约定的总房屋价款的2%向李菊珍支付赔款，具体金额为2845.54元（142277元×2%）。对李菊珍请求的赔偿数额超出上述金额以外部分，本院不予支持。涉案的游泳池、篮球场等配套设施被拆除发生在2018年，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,李菊珍于2020年9月16日向本院提起诉讼，并没有超过诉讼时效。因此，汇星公司主张李菊珍的起诉超过诉讼时效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州汇星物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性支付2845.54元给原告李菊珍；二、驳回原告李菊珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告广州汇星物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭志峰二〇二〇年十一月十三日法官助理张彩莲书记员麦秋菊