上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6477号原告：朱月珍，女，1968年6月15日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：居杏慧，上海新松律师事务所律师。被告：朱秀林，男，1953年7月14日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：姚岑，上海小城律师事务所律师。第三人：上海开天房地产开发经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金裕龙，总经理。委托诉讼代理人：徐颖，女。有独立请求权的第三人：朱玉树，男，1979年9月28日出生，汉族，住上海市松江区。有独立请求权的第三人：丁菊芳，女，1955年9月1日出生，汉族，住上海市松江区。上述二第三人的共同委托诉讼代理人：孙睿，上海小城(苏州)律师事务所律师。原告朱月珍与被告朱秀林、第三人上海开天房地产开发经营有限公司(以下简称“开天公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。经申请，本院依法追加朱玉树、丁菊芳作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本案分别于2020年6月24日，2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告朱月珍及其委托诉讼代理人居杏慧、被告朱秀林及其委托诉讼代理人姚岑、第三人开天公司的委托诉讼代理人徐颖、有独立请求权的第三人朱玉树及丁菊芳的共同委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱月珍向本院提出诉讼请求：1.判令第三人协助将位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记至被告名下；2.判令被告协助原告将上述房屋过户登记至原告名下；3.判令被告支付原告违约金100,000元。事实与理由：2008年3月25日，原、被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将其拆迁所得的坐落于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室的安置房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，房屋总价为351,450元。案外人朱某1、朱某2作为见证人在协议上签字。后原告按约定方式向被告支付了全部房款，被告将涉案房屋交付给原告，原告对涉案房屋进行装修后居住使用至今。之后，涉案房屋满足了办理产证及过户交易的条件，原告遂要求被告办理产权证及过户，但被告均以各种理由拒不配合。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告朱秀林辩称：不同意原告的诉请。被告当时是已退休的高龄人员，在对拆迁安置手续不了解的情况下，由原告及其亲戚带至村委会，签署了两份协议。一份是房屋转让协议书，将本不属于被告一人所有的拆迁安置利益单独处分给了原告，另一份是被告签署的退回放弃安置面积清单，载明由被告本人单独处置系争宅基地相应的安置面积，并作出放弃退还安置款项的承诺，损害了系争宅基地其他拆迁安置人的利益。被告认为系争合同应属无效。即使法院认为系争房屋转让协议有效，被告本人单独签署协议也是无权处分。原告从未向被告提出过户要求，过户义务是附随义务不是物权性质的义务，超过了诉讼时效。第三人开天公司述称：涉案房屋的房款已经付清，钥匙早已交付。目前，涉案房屋已经符合过户条件。房屋正常过户的话是过户至被告一人名下，而非过户至被告及其他人名下，现第三人开天公司同意过户至被告名下。其余诉请与第三人开天公司无关。同时，被告提起反诉，请求法院判令确认原、被告签订的房屋转让协议无效。事实与理由：原告意图购买被告及其妻子、儿子三人拆迁后分得的涉案房屋。被告在未经房屋其他共有人同意的基础上，和身为村委会书记的亲戚共同合谋，在醉酒的情况下，与原告签订了《房屋转让协议书》，协议并非被告的真实意思表示，导致了另二人理应享有的更多拆迁安置利益受损。其实，原告在他处另有拆迁房，其签订协议书的行为违反了限购及拆迁房等相关政策，即上海户籍名下不得超过两套房屋，违反了国家强制性规定，协议应属无效。针对被告的反诉，原告辩称：原、被告签订的协议是双方真实意思表示。原告向被告支付了房屋价款，被告将涉案房屋交付原告，不存在骗取安置房的情形。放弃安置面积清单的日期与签订房屋转让协议书的日期并非同一天，被告并非在醉酒的情况下签署相关材料。房屋买卖也不存在无权处分的情形。2012年8月17日，涉案房屋登记于第三人开天公司名下，经过三年即可以进行交易，故2015年就可以办理过户。原告多次到被告家中沟通办理产证事宜，被告的妻子及儿子对于双方交易清楚知悉，并未否认房屋购买的事实，也不否认过户至原告名下。涉案房屋于2008年就交付给原告使用了，被告的妻、子也一直没有就双方买卖向原告提出异议，也可以推定其是知情的。原告并未违反限购政策，具备购房资格。针对被告的反诉，第三人述称：该反诉与第三人无关。审理中，有独立请求权的第三人朱玉树、丁菊芳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；2.判令有独立请求权的第三人对涉案房屋享有三分之一的权利。事实与理由：有独立请求权的第三人分别系被告的妻、子，涉案房屋(包括拆迁利益)的共有人包括被告的妻、子，故对涉案房屋享有权利。拆迁安置的法律关系和房屋买卖的法律关系是两个独立的法律关系，原告要求第三人开天公司将房屋过户给被告没有事实和法律依据。因为原告串通他人与被告签订了协议，故协议因恶意串通而无效。签订协议是违反了动迁房三年不得转让的规定，所以协议无效。被告无权处分，故协议无效。针对有独立请求权的第三人之诉，原告辩称：转让协议书是双方真实意思表示，不存在无效事由。两位有独立请求权的第三人是否享有拆迁利益应由拆迁单位确定，即使享有，也无法确定其对涉案房屋享有权利。发票可以认定被告家庭内部已经对涉案房屋的归属进行了分配，故有独立请求权的第三人对涉案房屋不享有权利。其对原、被告之间的买卖协议是知情的。拆迁安置是重大事项，其作为被告的妻儿不可能不知情。原告的主张是物权请求权，不适用诉讼时效。被告辩称：同意有独立请求权的第三人的全部诉请。第三人开天公司对于有独立请求权的第三人之诉述称：对该诉请没有什么意见发表。经审理认定事实如下，2006年6月16日，被告(作为乙方、被拆迁人)与案外人上海市残疾人联合会(作为甲方、拆迁人)、上海市松江区建设用地事务所(作为房屋拆迁事实单位)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定被拆迁人的宅基地使用证证件号为073912，乙方所有的房屋坐落于花桥村住宅XXX号，乙方在签订本协议后10天即2006年6月26日前搬迁原址并负责房屋使用人如期搬迁，总货币补偿金额为511,171.84元。2008年3月21日，被告与案外人上海市松江区中山街道动拆迁管理办公室签订《退回放弃安置面积结算清单》一份，载明朱秀林动迁户，原安置面积183.49平方米，本次已安置面积113.20平方米，放弃安置面积70.29平方米，退回已发放700元/平方米总额79,240元，实退金额79,240元。2008年3月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋转让协议书》一份，约定因乙方住房需要，甲方自愿将动迁安置房的任务转让给乙方，为了双方共同遵守本协议承诺，特制订以下条款：一、转让时间：自2008年3月21日起房屋使用权、产权归属乙方所有。二、房屋地点：中山文化苑14幢西单元65号401室。三、房屋面积：113.20平方米。四、转让价格：351,450元。五、付款方式：乙方于2008年3月21日付给中山街道动迁办79,240元，于4月10日乙方付给开天公司252,210元，自双方当日签订协议时乙方一次性付清给甲方房屋转让费20,000元。六、甲方责任：乙方在办理房屋产权证或房屋产权过户时，甲方应根据区房交所办理有关手续的规定，及时提供相关证件给乙方，确保房产权证过户到乙方。七、乙方责任：在办理房屋产权证中产生的一切费用(包括转让税金)由乙方负责。八、双方一旦签订协议后，今后房屋涨跌均由乙方负责，与甲方无任何瓜葛。九、自双方签订协议起，双方应共同遵守上述条款，如有一方违约，赔偿对方违约金200,000元。协议空白处另有案外人朱某1、朱某2的签名。对于房款支付事宜，原告于2008年3月25日向被告支付了20,000元。至于79,240元，原告表示其已经支付给动迁办，2008年3月25日的协议内容已经确认了原告已于2008年3月21日付给中山街道动迁办79,240元。对此，被告表示其不清楚79,240元是谁支付给动迁办的，反正被告没有支付过，动迁办也没有向被告催讨过79,240元，被告认可涉案房屋房款已经付清。至于252,210元，原告表示其已经支付，第三人开天公司表示其已经收到，被告自认其没有支付给第三人开天公司。2008年4月21日，第三人开天公司开具发票一张，载明购买人为朱秀林，房屋地址为茸惠路XXX弄XXX号XXX室，本次实收金额252,100元。现发票原件在原告处。2012年8月17日，涉案房屋登记于第三人开天公司名下，备注为新建配套商品房。2020年9月25日，案外人张雯出具《情况说明》一份，载明其系上海茸北资产经营有限公司(以下简称“茸北公司”)管理部职员，主要从事动迁安置房的产证办理工作。2020年7月29日，朱秀林、丁菊芳、朱玉树、胡怀明四人到茸北公司办理涉案房屋的手续。期间，朱秀林提供了房地产发票的复印件，以上四人的身份证原件、户口本原件、上海市农村宅基地使用权申请表。原来中山文化苑一期大批量集中办理的时候，2010年6月13日已经开过五联单为朱秀林一人的名字，现在要求在原有名字上加上丁菊芳、朱玉树、胡怀明的名字。考虑到疫情期间进出不方便，故先给他们在原有五联单上加上以上三人名字，让他们回去再找一下发票，等领取出售合同的时候，拿发票原件过来给他们开证明去第三人开天公司把发票上的名字加上。2020年8月电联胡怀明，告知她出售合同已经办好，让她拿着发票原件过来，开证明给她去加名字办理手续。胡怀明说发票好像找不到了，朱秀林搬家的时候好像弄丢了，于是告知她，如果没有发票原件，不能增加新的权利人，必须提供发票原件。之后，其一直没有过来领取出售合同，直到2020年9月18日开天公司工作人员打电话告知该房屋法院查封了，资料暂时不要发放。另查明，涉案房屋的《配套商品房供应单》载明，被拆迁户的姓名为“朱秀林”，购房人姓名为“朱秀林”，房屋交付时间为2008年4月21日，总房价为252,210元。购房人签章处有“朱秀林”的签名，落款日期为“2010年6月13日”，拆迁实施单位盖章处有“松江区建设用地事务所”的盖章，居民委员会盖章处有“上海市松江区中山街XXX委员会”的盖章，拆迁人盖章处有“上海市残疾人联合会”的盖章，拆迁管理部门盖章处有“上海市松江区住房保障和房屋管理局房屋拆迁管理科”的盖章。被告和有独立请求权第三人均表示，购房人姓名处以及购房人签章处的“丁菊芳、朱玉树、胡怀明”，系2020年7、8月份时添加上去的名字。因为加了名字，现在有独立请求权的第三人认为涉案房屋的权利人是朱秀林、丁菊芳、朱玉树、胡怀明四人。对此，原告认为丁菊芳、朱玉树、胡怀明明知涉案房屋存在争议，仍然向动迁办隐瞒事实，在法院开庭之后去添加名字，其行为构成妨碍诉讼，再查明，朱月珍与仇某某系夫妻关系，本区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年9月21日登记于朱月珍、案外人朱某3、仇某某、朱某4名下，备注为动迁安置房，3年内不得抵押、转让。原告承诺其夫妻系上海户籍，名下只有一套房屋，符合本市购房政策。审理中，对于房屋转让协议签订的经过，原告表示，动迁之后，被告没有要安置房，原告当时正好想买安置房，被告的儿子就提出说他们不要房子，被告的妻子说支付10,000元就可以了，但原告还是表示支付20,000元，所以被告的妻子和儿子都是参与了房屋买卖协商的经过的；协议系在被告家中签订的，在场人员有原告、原告之子、被告、被告之妻、被告之子、两位见证人。被告表示，当时是原告叫车带着被告到居委会，由其亲戚胡根元组织安排下签署的，包括放弃安置结算清单；时间是2008年，具体时间、在场人员均记不清了。之后，被告又表示，协议是2008年3月25日晚上在被告家里签订的，在场人员有原告、被告、朱某1、朱某2；原告表示被告的房屋过期了，但原告可以想办法购买；原告当晚给了被告20,000元；协议签订后原告曾有两次找被告过户；房款是原告拿被告的身份证去支付的；被告认为涉案房屋是属于被告的，签订协议后被告没有告诉家人；动迁前后被告和妻儿住在一起，现在还住在一起。审理中，被告、有独立请求权的第三人提交上海市农村宅基地使用权申请表、审核表的复印件，拟证明被动迁房屋的权属，动迁安置利益应属于朱秀林、丁菊芳、朱玉树。原告对证据的真实性不清楚，认为从购房发票来看，被告家庭内部已经一致同意涉案房屋归被告。第三人开天公司对证据的真实性认可，丁菊芳、朱玉树应该是享有利益的，但从发票来看，涉案房屋应该属于被告朱秀林一人。审理中，原告申请朱某2、朱某1作为证人出庭作证。朱某2表示，其是原告的表叔，是被告的堂兄弟，其在房屋转让协议书上签署了名字，其是见证人；房屋转让协议书是2008年3月25日在被告家里签署的，在场人员有朱某2、朱某1、原告、被告、被告之妻、被告之子；其见到被告收取了原告支付的20,000元；被告卖房之事，被告的妻、子都是知道的，应该是同意被告卖房的；应该给中山街道的七万余元听原告说也是原告支付的。朱某1表示，原告系其侄女，其是被告的表兄，其作为见证人在房屋转让协议书上签署了名字；协议是2008年3月25日在被告家中签订的，被告、被告之妻、被告之子、朱某1、朱某2、原告、原告之母均在场；协议签字时、原告支付20,000元时，被告的妻子和儿子都在旁边看着；原告与中山街道之间的7万余元据原告所述是原告支付的；协议签订后，其也多次催促被告过户，最后一次是2020年5月初，但被告均拒绝过户。对于证人证言，原告表示可以证明签订协议时被告、被告之妻、被告之子均在场，对于房屋交易是清楚的，也证实原告向动迁办支付了7万余元，原告自房屋可以过户起就多次催促被告办理过户手续。被告则认为，原告支付7万余元是证人听原告说的，说明原告出于诉讼目的与证人私下进行了沟通，今年5月催促过户事宜也是原告告知证人的；被告年龄较大，记不清楚一些事情，是合理的。审理中，原告提交录音，拟证明被告及其家属知道签署协议事宜，但拒不履行过户义务。被告对证据不予认可。第三人开天公司表示该证据与其无关。审理中，原告提交燃气使用证，拟证明其于2008年5月即开始使用涉案房屋。被告对证据不予认可。第三人开天公司对证据的真实性不确认，但表示对证据也不否认。对于房屋占有使用情况，原告表示被告于2008年3月25日将房屋钥匙交付给原告，原告拿到钥匙后开始装修，装修花费了150,000元左右，于2008年9月13日入住至今。被告表示其对于房屋占有使用情况不清楚，被告没有看到过房子，房屋钥匙也不是被告给原告的，其也没有要求过原告搬离涉案房屋。之后，被告又表示对于原告住在涉案房屋提过异议，但没有相应依据。第三人开天公司表示，支付了房款就可以拿房屋发票，发票是被告拿的。拿到发票就可以去物业公司拿钥匙，钥匙也是被告去拿的。审理中，原告表示其于2010年、2012年、2015年、2016年、2018年一直都在催告被告办理过户事宜。以上事实，由房屋转让协议书、发票、上海市不动产登记簿、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、录音、退回放弃安置面积结算清单、户口簿、结婚证以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋转让协议书系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。被告辩称协议系其醉酒时签署，并非其真实意思表示，缺乏依据，本院对此不予采信。根据相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，并无充分证据证明存在恶意串通的情形。被告签署《退回放弃安置面积结算清单》的时间早于《房屋转让协议书》签订的时间，难言签订房屋转让协议的行为造成了放弃相关安置面积的经济损失。被告及有独立请求权的第三人主张协议无效，缺乏依据，本院对此不予支持。目前，原告对于涉案房屋的房款已经付清，涉案房屋已经具备过户条件，被告即应按约履行过户义务。虽然涉案房屋目前登记于第三人开天公司名下，但开天公司自认房款已经付清，并同意过户给被告。被告及第三人开天公司均应按诚实信用原则办理相应的过户手续从而实现各方的合同目的，一切过户税费按约应由原告承担。原告主张被告支付违约金100,000元，但是，合同约定的违约金性质上应属于根本违约违约金，而原告并未从根本违约、合同解除的角度主张，故原告关于违约金的诉请，缺乏合同依据，本院对此不予支持。有独立请求权的第三人在本案中请求法院判决确认其享有涉案房屋的权利。然而，有独立请求权的第三人并非登记的物权权利人，也并非配套商品房供应单上原始记载的购房人。从房屋转让协议书的签订情况来看，考虑被告与其妻儿共同生活的情况、证人证言对于签订协议当时的在场人员的表述、原告在涉案房屋居住长达十余年的情形、原告数次要求被告过户、被告未有证据表明其在十余年的时间内要求原告搬离返还房屋等情形，本院综合认定朱玉树、丁菊芳对被告出售涉案房屋应属知情并且同意。朱玉树、丁菊芳、胡怀明在未持有且无法向相关机构提交发票原件的情况下，于涉案房屋存在争议的本案诉讼期间，在配套商品房供应单上添加名字的行为，并未经松江区建设用地事务所、上海市松江区中山街XXX委员会、上海市残疾人联合会、上海市松江区住房保障和房屋管理局房屋拆迁管理科等部门再次盖章确认同意，显然无法对抗原告早已享有的物权登记请求权。原告在已经占有房屋的情况下起诉要求办理过户登记，该请求权具有一定的物权属性，不适用诉讼时效制度，故已过诉讼时效的相关抗辩，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、第三人上海开天房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)朱秀林将位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记至被告(反诉原告)朱秀林名下[过户所涉一切税费由原告(反诉被告)朱月珍负担]；二、被告(反诉原告)朱秀林于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户在被告(反诉原告)朱秀林名下之日起十日内协助原告(反诉被告)朱月珍将位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记至原告(反诉被告)朱月珍名下[过户所涉一切税费由原告(反诉被告)朱月珍负担]；三、驳回原告(反诉被告)朱月珍的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)朱秀林的反诉请求；五、驳回有独立请求权的第三人朱玉树、丁菊芳的诉讼请求。本诉案件受理费8,072元，减半收取计4,036元，反诉案件受理费3,286元，有独立请求权第三人之诉的案件受理费3,286元，财产保全费5,000元，合计诉讼费15,608元，由原告(反诉被告)朱月珍负担750元(已付)，被告(反诉原告)朱秀林负担11,572元(已付3,286元，余款8,286元于本判决生效后七日内交付本院)，有独立请求权第三人朱玉树、丁菊芳负担3,286元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年十一月十三日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……