甘肃省陇南市武都区人民法院   民事判决书   （2020）甘1202民初977号   原告：王勤学，住址：甘肃省陇南市。   被告：刘松灵，住址：甘肃省陇南市。   被告：张芳香，住址：甘肃省陇南市。   原告王勤学与被告刘松灵、张芳香申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王勤学，刘松灵到庭参加诉讼，被告张芳香经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告王勤学诉称，（一）刘松灵和张芳香之间的房屋转让合同存在虚假性，不符合客观事实。位于江南怡和小区7号楼1002室房屋是在中国工商银行陇南分行办理了按揭手续的房产，该房屋名下按揭贷款至今仍有296338.63元没有偿还，已逾期10个月，现仍处于逾期状态，刘松灵在明知该房屋是按揭房产的情况下将83.5万元房款向张芳香交清，有悖于常理，房屋按揭款未付清房产过户手续则无法办理，刘松灵毫无顾忌该房屋存在的现实风险付清全部购房款，令人难以信服，缺少事实上和常理上的说服力，因此，张芳香和刘松灵之间的房屋买卖合同明细存在虚假性，双方有恶意串通，签订虚假合同，妨碍正常司法秩序的行为。（二）刘松灵和张芳香之间并没有实际的款项交付，该房屋刘松灵并未实际占有。据原告所知，刘松灵和张芳香之间并没有产生40万元的借贷关系，双方仅有10万元的借贷关系，刘松灵所述40万元债务是虚假的。刘松灵所述43.5万元是转账支付张芳香的，但其提交的银行转账流水无法显示双方有43.5万元的交易记录，至于双方之间所出具的收条，如前所述其交易存在虚假性，是为了逃避债务而虚拟了43.5万元的交易收据，交易的真实性更经不起事实的推敲。经我在怡和小区调查了解，张芳香对怡和小区7号楼1002室房屋从2018年至今未缴纳物业费，由此证明，刘松灵并未实际入住该房屋，刘松灵陈述其从2018年即入住是虚假陈述。   综上所述，刘松灵提出的保全异议申请是和张芳香串通目的是为了逃避债务，请求法庭查明事实，严厉打击恶意逃避债务的行为，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1.依法判决撤销（2019）甘1202民初执异21号民事裁定对张芳香名下位于甘肃省陇南市武都区江南怡和小区7号楼1002室房屋的查封中止执行措施，恢复武都区人民法院（2018）甘1202财保第21号民事裁定的执行；2.本案诉讼费由被告承担。   被告刘松灵未作答辩，其在庭审时称，1002号房屋是张芳香卖给我的，房款总价835000元，我给她打款435000元，有转款凭证，该房按揭款30多万由我打款归还，剩余10万余元用她拖欠我的10万元借款本息抵偿，手续办完后张芳香就将房屋交付我使用了。按揭款我打了一期，后由于房屋被保全我再没有打款。另外，我与张芳香买卖房屋在先，法院保全在后,房子应当归我。   被告张芳香未作答辩。   王勤学围绕诉讼请求向本院提交如下证据：   1.王勤学身份证复印件一份；   2.中国工商银行股份有限公司陇南分行出具的“自营历史明细列表”一份共3页。   刘松灵向本院提交如下证据：   1.刘松灵身份证复印件一份；   2.张芳香与刘松灵签订的《房屋买卖合同》一份、张芳香与陇南市武都区城投房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份；   3.金桥村镇银行刘松灵账户流水一份、支付款项手机截屏四份、收条复印件一份。   张芳香未向本院提交证据。   对当事人提交本院的上述证据，本院已组织当事人进行了质证，张芳香未出庭质证，视为其放弃质证权利，对到庭当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对质证有异议的证据，本院将结合当事人陈述综合案情予以考虑。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月29日，张芳香（甲方）与刘松灵（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：张芳香将其名下位于武都区江南片区怡和小区第七幢1单元1002号，编号：NO.0002369号的房屋出卖给刘松灵。房屋转让总价为人民币￥835000元。付款及交房约定：付款时间为双方签订合同之日起乙方付甲方40万元，尾款于2018年6月20日前付清，甲方按照约定，完整的向乙方交付房屋。合同同时约定：因现在甲方无房产证，故无法办理产权过户手续，但自合同签订之日起，该房屋所有权即转到乙方名下，甲方不能因无法办理产权过户手续等任何原因向乙方提出返还房屋等任何请求。合同签订后，若该房屋可以取得房产证，甲方必须配合乙方将房产证过户至乙方名下，甲方不能因为尚未办理过户手续而提出任何要求。   2018年5月30日，刘松灵通过其名下金桥银行账号为×××账户通过手机银行向张芳香转账85000元、6月13日转账50000元、6月19日转账200000元、6月20日转账10万元，共计435000元。2018年6月20日，张芳香给刘松灵出具收条一张，内容为：“今收到刘松灵购房款人民币肆拾叁万伍仟元整（435000.00元），房款已结清。收款人：张芳香”。   2018年6月26日，王勤学因与张芳香、张义祥民间借贷纠纷向本院申请诉前保全，同日，本院作出（2018）甘1202财保第21号民事裁定书，裁定对张芳香名下位于甘肃省陇南市武都区江南怡和小区7号楼1002室房屋采取保全措施，保全期间张芳香不得将该房出卖或抵押。后王勤学以张芳香、张义祥为被告，向本院提起民间借贷之诉，本院审理后，于2018年9月8日作出（2018）甘1202民初2681号民事判决书，判决：张芳香于本判决生效之日起30日内偿还王勤学借款本金174000元，并以150000元为基数，按月利率2%从2018年6月12日起计付利息至清偿之日止；张义祥对上述债务承担连带清偿责任。   2019年，案外人刘松灵以1002号房屋张芳香已出卖给自己为由向本院提出执行异议，请求解除对1002号房屋的保全，本院审查认为案外人刘松灵执行异议成立，并于2019年11月6日作出（2019）甘1202执异21号民事裁定书，裁定：中止对1002室房屋的执行，王勤学遂提起本案诉讼。   另查明：位于武都区江南片区怡和小区第七幢1单元1002号房屋系张芳香2015年10月30日从陇南市武都区城投房地产开发有限公司购买，根据双方所签《商品房买卖合同》约定，房屋总价款为446853元，张芳香首付136850元，剩余31万元由张芳香在中国工商银行股份有限公司陇南分行办理按揭，根据王勤学提交的中国工商银行股份有限公司陇南分行出具的“自营历史明细列表”记载，截止2019年12月25日，张芳香按揭贷款余额为296338.63元，积欠本金合计4293.97元，积欠利息合计12979.37元。   本案审理中，经法庭对刘松灵询问，刘松灵称，房款共计83.5万元，我转账支付张芳香43.5万元，该房按揭款30余万元由我支付，剩余10万元以张芳香欠我的借款顶账了，张芳香已出具了收据，并将房屋交付给我使用。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时生效”。据此规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，刘松灵与张芳香签订了《房屋买卖合同》，房屋价款83.5万元，根据刘松灵其所持支付凭证及其陈述，刘松灵实际支付购房款43.5万元，剩余房款未付，虽已实际占有，因未办理房屋所有权过户登记，但对案涉房屋并不享有所有权，诉讼中，刘松灵主张诉争房屋归其所有，于法无据。   关于王勤学要求恢复对诉争房屋执行的问题，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。如前所述，刘松灵与张芳香签订了《房屋买卖合同》，仅支付了部分购房款，虽已实际占有，但未办理房屋所有权过户登记，因此，刘松灵对案涉房屋并不享有所有权，该《房屋买卖合同》的订立并不能阻却本案当事人王勤学基于生效法律文书强制执行，刘松灵就涉案房屋不享有足以排出强制执行的民事权益，故对其诉讼请求，本院依法不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   恢复对登记在张芳香名下位于武都区江南片区怡和小区第七幢1单元1002号房屋的执行。   案件受理费200元，由刘松灵负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。   审判长 张武寿   人民陪审员 刘小庆   人民陪审员 马永菊   二〇二〇年十一月九日   （法官助理 王菊云   书记员 兰亚峰   书记员 巩云花