广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2057号原告：梁裕武，男，汉族，1975年6月12日出生，现住梅州市梅江区××××。原告：罗瑞玉，女，汉族，1979年11月15日出生，现住梅州市梅江区××××。委托诉讼代理人：郑媚，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。被告：梅州都德建筑工程有限公司，统一社会信用代码91441402MA52Q65M84，住所梅州市梅江区×××××××××××××。法定代表人：曾瑞琼，该公司董事长。第三人：广东皇家名典集团有限公司，统一社会信用代码9144140××××××××345，住所梅州市梅江区×××皇家名典29#商住楼57号店铺（复式）。法定代表人：梁红涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘加禄，系该公司员工。第三人：梅州皇家名典房地产开发有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××198A，住所梅州市×××（三角镇寮背岭市农科所内）。法定代表人：陈艳，该公司董事。原告梁裕武、罗瑞玉诉被告梅州都德建筑工程有限公司，第三人广东皇家名典集团有限公司、梅州皇家名典房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑媚律师、第三人广东皇家名典集团有限公司的委托诉讼代理人刘加禄到庭参加诉讼。被告梅州都德建筑工程有限公司、第三人梅州皇家名典房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对两原告购买的位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××住宅楼××房（复式）[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]的强制执行，并解除查封；2.确认两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年1月20日签订的NO：0××1《皇家名典•认购书》真实、合法、有效，并确认位于梅州市梅江区×××皇家名典二××房（复式）[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]归两原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因梅江区法院(2019)粤1402民初2910号民事调解书已发生法律效力，第三人未履行法律文书的义务，被告向梅江区法院申请强制执行，梅江区法院依法查封了第三人名下的房产一批，2020年6月4日梅江区法院发出(2020)粤1402执384号之三《公告》，拟对涉案的××房进行强制执行。因涉案的××房是之前两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司签订了《认购书》，并支付了房款，交付给两原告使用的房产，两原告实际享有被查封××房的产权。为此，两原告作为案外人向梅江区人民法院提出异议请求，要求解除解封，中止执行。2020年6月17日，梅江区人民法院作出(2020)粤1402执异27号《执行裁定书》，裁定驳回两原告的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。经梅江区法院作出的(2020)粤1402执异27号《执行裁定书》已查明如下事实：1．本案涉案的××房的房产登记权利人为第三人广东皇家名典集团有限公司；2．两原告已向第三人广东皇家名典集团有限公司付清了购房款，并于2016年1月将涉案的××房交付给两原告管理使用。据此可以认定，两原告购买房屋并合法占用房屋管理使用的时间远远早于被告与第三人确定债权及法院查封××房的时间。两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年1月20日签订了NO:0××1《皇家名典•认购书》，双方约定由第三人将涉案的××房出售给两原告，面积约161平方米，售价为64.4万元，两原告依约向第三人支付了涉案××房的全款共计64.4万元，第三人出具了《收款收据》给两原告收执，并于2016年1月期间将××房交付给两原告使用。2017年期间两原告对××房进行了装修，装修后即搬入××房居住至今，期间两原告支付了相关的维修基金、物业费、水电费、停车费、天然费等费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，第三人在出售涉案的××房时已取得了《商品房预售许可证》，双方签订的N0:0××1《皇家名典•认购书》载明了房屋的具体位置、房屋价款等条款，符合商品房买卖合同的格式文本，且第三人已按照约定收受了购房款，两原告和第三人签订的NO:0××1《皇家名典•认购书》应认定为商品房买卖合同，又因该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。两原告购买涉案的××房，且已支付了全部房款并合法占有××房后，曾多次向第三人催促办理产权登记，但是第三人以各种理由拖延办理产权过户登记。由此可知，两原告作为买受人在本案中并无任何过错，属于无过错方。只是在两原告支付全部房款、合法取得涉案××房后，第三人因自身原因迟迟不肯为两原告办理产权过户登记。导致涉案的××房涉诉、涉查封、涉执行等事由，对此造成的一切法律后果，应由第三人负全部责任，而不能让两原告因第三人的过错“买单”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条第2款的规定，两原告作为买受人已向第三人支付了涉案房屋全款，且已实际占有使用涉案房屋，非因两原告自身原因未办理产权过户登记，故，人民法院不得查封该财产。综上所述，1．两原告与第三人签订的N0:0××1《皇家名典。认购书》是真实、合法、有效的；2．两原告已按协议支付了涉案××房的全部价款，且在被告与第三人确定债权及梅江区法院作出查封裁定之前，两原告已合法占有、使用并管理涉案房屋；3。非因两原告自身原因导致涉案××房未办理过户登记手续。因此，两原告自身的权利足以排除法院对涉案××房的执行，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告为证明所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：证据一、原告的居民身份证、结婚证，证明两原告的诉讼主体资格；证据二、被告的企业信息登记情况，证明被告的诉讼主体资格；证据三、第三人广东皇家名典集团有限公司、梅州皇家名典房地产开发有限公司的企业信息登记情况，证明第三人的诉讼主体资格；证据四、（2020）粤1402执384号之三公告原件，证明梅江区人民法院拟对涉案××房进行强制执行；证据五、（2020）粤1402执异27号执行裁定书原件，证明原告以案外人向梅江区人民法院提出异议请求，要求解除查封，中止执行，被人民法院驳回异议请求；证据六、NO：0××1《皇家名典•认购书》原件、房款的收款收据原件一张，证明原告向第三人购买了涉案××房，并向第三人付清了房款的事实；证据七、收款收据原件16张、天然气发票1张、水费发票1张、网费收款凭证1张、委托扣款协议（水费）1份、代扣电费委托协议书1份、电费缴费册、水费缴款册，证明原告合法占有并管理使用涉案××房期间支付了维修基金、物业管理费、电费、水费、燃气费、装修保证金、装修垃圾清理费、加压电费等相关费用；证据八、预售许可证的信息，证明在涉案××房出卖之前，第三人已取得了预售许可证。被告梅州都德建筑工程有限公司、第三人梅州皇家名典房地产开发有限公司未答辩，亦未提交证据出示质证。第三人广东皇家名典集团有限公司在庭审中称，对于原告的起诉意见，第三人承认是事实，愿意为其办理相关手续。在诉讼过程中，本院依法调取（2020）粤1402执384号执行案件卷宗壹卷、（2020）粤1402执异27号执行普通执行卷宗正卷。本案在法庭审理中，原告、第三人就对方所举出的证据、法院调取的证据进行了质证，并发表了质证意见。第三人广东皇家名典集团有限公司对原告提交的证据表示无异议。第三人广东皇家名典集团有限公司对（2020）粤1402执384号执行案件卷宗壹卷、（2020）粤1402执异31号执行普通执行卷宗正卷无异议。原告对（2020）粤1402执384号执行案件卷宗壹卷、（2020）粤1402执异27号执行普通执行卷宗正卷的真实性、合法性无异议。对于案涉房屋，属于原告合法购买，并交付管理使用，且支付了全部的房款，法院裁定查封案涉房屋无事实和法律依据。对原告所举的证据、法院调取的证据，对三性无异议的证据，本院予以采信，并作为证明案件事实证据使用。本院根据上述有效证据以及庭审查明的事实，确认以下事实：两原告是夫妻关系。梅州市名磊农科发展有限公司的法定代表人于2015年5月28日由温聪贤变更为杨瑟，于2019年4月3日由杨瑟变更为梁红涛。梅州市名磊农科发展有限公司于2018年4月19日更名为第三人广东皇家名典集团有限公司。坐落于梅州市梅江区×××皇家名典二期××住宅楼××房（复式）[不动产权证号：粤(××)梅州市不动产权第××号]的房产登记权利人为梅州市名磊农科发展有限公司。2016年1月20日，两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司签订了《皇家名典•认购书》（NO:0××1），双方尚未签订正式商品房买卖合同。《皇家名典•认购书》中约定两原告认购第三人广东皇家名典集团有限公司所有的梅州市梅江区×××皇家名典二期××住宅楼××房，面积161m2，售价￥644000元。原告于2016年7月9日付清了房款。第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年1月份将房屋交付给原告，原告于2017年年初装修完毕后居住至今。第三人广东皇家名典集团有限公司称因其认为两原告购买涉案房屋价格便宜，公司一直拖延签订正式购房合同、办理网签、登记过户手续。本院在(2020)粤1402执384号案执行过程中，依法作出(2020)粤1402执384号执行裁定书查封上述房产，并于2020年6月4日送达梅州市自然资源局协助执行。本院于2020年6月4日向两原告送达《公告》，两原告于2020年6月5日向本院提起执行异议。本院于2020年6月17日作出（2020）粤1402执异27号执行裁定书，以两原告未在法院查封涉案房产之前，与第三人广东皇家名典集团有限公司签订书面买卖合同为由驳回两原告的异议请求。两原告不服（2020）粤1402执异27号执行裁定书，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，第三人广东皇家名典集团有限公司则作出上述答辩。被告梅州都德建筑工程有限公司、第三人梅州皇家名典房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本院认为：本案争议的焦点是原告对涉案不动产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定属于执行异议程序中的实质性审查条款，可以作为执行异议之诉审理的参照。案外人执行异议之诉是否成立，应根据案件的具体情况进行综合分析判断。第一，两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年1月20日签订的《皇家名典•认购书》，该认购书中约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，且原告于2016年7月9日付清了房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，原告与第三人广东皇家名典集团公司签订的《皇家名典•认购书》的性质应认定为是商品房买卖合同。原告签订合同、支付购房款等，均在法院查封之前。第二，原告提交的证据收款收据、天然气发票、水费发票、电费缴费册、水费缴费册等证据都可以证实原告在法院查封之前已居住在涉案房屋，应视为第三人广东皇家名典集团公司已将涉案房产交由原告占有使用。第三，涉案房产未能过户的原因是第三人广东皇家名典集团有限公司一直拖延不肯与原告签订购房合同及办理过户手续，并非原告自身原因所致。综上所述，原告请求确认两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年1月20日签订的NO:0××1《皇家名典•认购书》真实、合法、有效，并确认位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××住宅楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]归两原告所有，两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司签订的《皇家名典•认购书》是双方自愿、平等协商签订的合同，未违反法律规定，本院依法予以确认。合同签订后，原告已付清了房款并占有使用该房屋，因此，本院依法予以支持。原告请求立即停止对两原告购买的位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××住宅楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]的强制执行，并解除查封，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求不得执行涉案房产的理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条的规定，判决如下：一、原告梁裕武、罗瑞玉与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年1月20日签订的NO:0××《皇家名典•认购书》真实、合法、有效，并确认位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××住宅楼××房（复式）[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]归原告梁裕武、罗瑞玉所有。二、立即停止对原告梁裕武、罗瑞玉购买的位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××住宅楼××房（复式）[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]的强制执行，并解除查封。案件受理费100元（原告梁裕武、罗瑞玉已预交5120元），由被告梅州都德建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  肖俊峰人民陪审员  曾庆新人民陪审员  李月霞二〇二〇年十一月四日书 记 员  房闻姬