河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3358号 上诉人（原审被告、反诉原告）：范国仓，男，汉族，1965年1月25日出生，住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：李建军，河北凯华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕建英，女，汉族，1955年9月28日出生，住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：段高参，河北晓阳合众律师事务所律师。 上诉人范国仓因与被上诉人吕建英租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范国仓及其委托诉讼代理人李建军，被上诉人吕建英的委托诉讼代理人段高参到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范国仓上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，驳回被上诉人房屋租金及违约金的请求；2.由上诉人承担本案诉讼费和其他一切费用。事实和理由：一、一审民事判决诉讼程序不合法、适用法律错误。1.最高人民法院已经以《案例》的方式发布司法解释性认定：“本次新冠疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力”。不可抗力是法定免责条款。一审判决违反法律“不可抗力”规定，判决上诉人仍承担因不可抗力所造成的不能经营的后果，支付被上诉人的承租费应依法予以纠正。2.双方合同约定，因“不可抗力”，双方均互不产生相应责任。一审判决无视法律规定和双方合同约定，仍判决上诉人因“不可抗力”继续履行合同义务错误。3.上诉人已经在一审诉讼时，依法向一审法院提交关于新冠疫情属于“不可抗力”案件司法案例，一审法院依法应当依照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第十项规定，规范判决理由或者释明性回应。但是一审法院无视类案事实认定的统一性和上级人民法院关于适用法律的一致性，其判决违反事实和法定程序，应当依法予以纠正。4.上诉人申请追加被告，一是因为本案中的租赁物是由申请追加的范鹏实际使用并投资经营的；二是为了查明案件事实，依法在查明案件事实的基础上，使案件公平、公正解决。但是一审法院“即未向一审原告询问是否向追加的被告主张权利、也未就上诉人的追加事实和理由予以释明和给出驳回申请的理由”，直接驳回上诉人的申请，属于违法剥夺上诉人诉讼权利的程序不合法行为，上级法院依法应当予以纠正。二、本案一审判决事实不清，其判决的直接后果严重损害了租赁物实际使用人范鹏的合法财产权。1.本案所涉房屋是范鹏依法实际使用，并经市场（原工商）管理机关依法注册登记的《桥东区范鹏旅馆》的经营场所。同时范鹏为了依法经营，通过陆续投资，已经通过卫生等旅馆业营业所需要的法定软、硬件经营规范。被上诉人不顾双方原有事实，单方面将旅馆业需维护长期经营才能生存的行业特点，蓄意用一年一签的缔约方式违背市场交易公平和诚信原则。现又乘人之危，在突发“新冠疫情是突发公共卫生事件”的整个国家“不可抗力”的事实面前，不顾“不可抗力”的法律规定，利用诉讼损害上诉人及其他人权益，应予纠正。2.本案所涉房屋是范鹏在接收原集体所有《邢台市桥东车站旅馆》的企业，由范鹏在工商、税务等机关更名后，一直经营至今。一审法院认定事实不清，对房屋所涉财产权益主体肆意损害，径行判决，将使市场规则、他人权益受到严重伤害，应依法予以纠正。 吕建英答辩称，一审诉讼程序正当合法，认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据合同法第117条、118条的规定，主张不可抗力的一方当事人应当积极履行通知义务，以减轻可能给对方造成的损失，但被答辩人从未向答辩人提出任何告知。相反答辩人在2020年4月与被答辩人沟通房屋租赁事宜，被答辩人明确表示租赁期满后不在租赁答辩人房屋。租赁合同期满后，被答辩人拒绝交纳拖欠的租金和拒绝腾房，才产生诉讼。因此本案的产生完全是由被答辩人的原因造成的。2020年1月28日，邢台桥东区市场监督管理局发布的关于进一步加强市场、商场、超市、宾馆、饭店等公共场所疫情防控工作的公告，主要要求农贸市场、商超、宾馆、饭店等公共场所所做销售、通风、体温检测及登记报告等防控工作，而上述公告并未强制宾馆停止营业，也绝非范国仓所陈述的造成其不能经营。范国仓应在2020年1月10日前交纳房屋租金3万元，而实际仅交纳2万元，已构成违约。被答辩人的违约行为在××疫情爆发之前，不应以××作为阻却合同履行的原因。截止2020年6月30日，双方签订的租赁合同期满，被答辩人也并未按照合同约定提前60天向答辩人书面提出续租要求，因此依据房屋租赁合同约定，被答辩人应在合同期满次日交回房屋，并结清所应当交纳的各项费用，办理相关移交手续等。2020年6月30日房屋租赁合同期满后，被答辩人继续使用租赁房屋，应当按照租赁合同约定的租金标准向答辩人吕建英支付租金，答辩人诉求被答辩人擅自转租应当支付违约金2万元也应予支持。答辩人与被答辩人所提到的范鹏没有任何关系，即使范鹏存在损失也与答辩人无关。答辩人将房屋出租给被答辩人，合同约定被答辩人不得擅自转租，如被答辩人擅自转租给他人造成损失，也应由被答辩人承担。本案房屋租赁合同的相对方系答辩人与被答辩人，即使范鹏为实际使用者，那么被答辩人则构成私自违法转租涉案房屋，被答辩人应当承担违约赔偿责任。 吕建英向一审法院起诉请求：1.依法判令被告范国仓支付拖欠原告吕建英的房屋租金4万元；2.依法判令被告立即办理房屋移交手续，搬离原告吕建英出租的房屋，并自2020年7月1日起按照房屋租金支付房屋占用费至实际搬离之日止：3.依法判令被告范国仓支付原告吕建英违约金2万元。 范国仓向一审法院提出反诉请求：1.依法驳回原告吕建英房屋租金及其违约金的请求；2.对原告起意终止房屋租赁关系给我方造成的经济损失34.48万元（见《明细单》）依法承担赔偿责任；3.由原告吕建英承担本案诉讼费和其他费用。 一审法院认定事实：2009年5月18日，原告吕建英、被告范国仓和邢台市住宅建设集团有限公司三方签订协议，约定邢台市转运街52号房产于2009年4月15日由原告吕建英购买，产权归吕建英所有；邢台市住宅建设集团有限公司与被告范国仓于2007年3月28日签订的房屋租赁合同继续有效，租赁期限至2013年4月1日；从2009年4月1日起，该房屋租赁费由范国仓向吕建英交纳。2009年5月19日，三方当事人进行了移交。2010年6月1日，原告吕建英取得该房屋所有权证（邢房权证桥东字第××号）。2019年7月15日，原告吕建英与被告范国仓双方签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，租金为每月10000元，租金按季度交纳，交房租时间为每季度初10日内；租赁期满，原告吕建英不支付被告范国仓装修的补偿费用，退租时被告范国仓可带走自己购买的家电、家具、用具等可移动物品，所添置的建筑装饰物和固定设施在未经原告吕建英同意的情况下，不得随意拆除，完好交予原告吕建英。被告范国仓逾期交付租金，从逾期日起按月租金的3%每日向原告支付滞纳金；租赁期满，原告吕建英有权收回该房屋，被告范国仓应于合同租赁期满的次日交回租赁房屋。租赁合同签订后，2019年7月15日，被告范国仓向原告吕建英支付租金3万元；2019年10月20日被告范国仓向原告吕建英支付租金3万元，2020年1月10日被告范国仓向原告吕建英支付租金2万元。现被告范国仓仍在占用所租赁的房屋。 一审法院认为，原告吕建英与被告范国仓签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，本案中双方当事人约定租金按季度交纳，交付时间为每季度初10日内，但被告未按约定期限支付租金，已构成违约，故原告吕建英诉请被告范国仓支付拖欠的房屋租金4万元，理由成立，本院予以支持。根据房屋租赁合同约定，租赁期限至2020年6月30日，租赁期限届满前被告范国仓并未向原告吕建英提出续租要求，应为租赁期间届满，根据合同法第二百三十条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告吕建英诉请被告范国仓搬离租赁房屋，办理房屋移交手续，理由成立，本院予以支持。2020年6月30日房屋租赁期间届满后，被告范国仓继续使用租赁房屋，应当按照租赁合同约定的租金标准向原告吕建英支付租金，但应给予被告范国仓合理的搬离时间。原告吕建英诉请被告范国仓擅自转租，应支付原告违约金2万元，但其所提交的证据不足以支持其主张，本院不予支持。被告反诉原告终止房屋租赁合同给其造成经济损失34.48万元应当予以赔偿，其提供的经营财产明细单中基本为经营中的装修和设备，但根据房屋租赁合同第四条约定，租赁期满，原告不支付被告装修的补偿费用，被告购买的家电、家具、用具等可移动的物品退租时可带走，所以被告反诉原告赔偿其经济损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、判决生效后十日内，被告范国仓支付原告吕建英租金4万元。二、判决生效后十日内，被告范国仓将租赁的邢台市襄都区房屋返还给原告吕建英，并自2020年7月11日始至实际搬离之日止按房屋租赁合同约定的租金标准向原告吕建英支付租金。三、驳回原告吕建英的其他诉讼请求。四、驳回被告范国仓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，反诉费3236元，合计4536元，减半收取2268元，由被告范国仓负担。 二审庭审中，上诉人提交编号为1107361308378的邮政特快专递单：专递单封面显示寄件人为范国仓，收件人为吕建英，该快递单被退回，退回原因为拒收。上诉人称特快专递中装有一把钥匙和一份交接通知，以证明上诉人已经通过邮寄房屋钥匙的方式向被上诉人交付涉案房屋。被上诉人对该证据的证明力不予认可。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，上诉人与被上诉人于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人与被上诉人均应当依据合同约定，全面履行合同义务。《房屋租赁合同》第二条约定：房屋租赁期自2019年7月1日起至2020年6月30日止。第三条约定：月租金为人民币10000元／月，年租金总计人民币120000元。房屋租赁合同到期后，双方就涉案房屋未形成新的租赁合意。被上诉人吕建英要求范国仓在租赁合同到期后搬离涉案房屋，应予支持。因在合同履行期间，发生××疫情。而本次××疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。考虑上诉人租赁涉案房屋经营旅馆行业受新冠疫情的影响程度，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）和《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的相关内容，基于公平原则，结合2020年4月30日河北省新冠疫情防控应急响应级别由一级调整为二级的时间节点，本院就合同履行期间内案涉租赁房屋经营旅馆行业受××疫情影响较为严重的2020年2月至4月的房屋租金酌定由上诉人向被上诉人给付合同约定租金数额的50%为宜。故合同期内上诉人应向被上诉人支付的欠付租金数额为25000元。上诉人二审庭审提交邮政快递单欲证明其于2020年9月11日通过邮寄租赁房屋钥匙的方式已向被上诉人交付了涉案房屋，对此被上诉人不予认可。通常情况下，在房屋买卖、租赁合同履行过程中，对买卖及租赁标的的移交应采用现场查看、清点的交付方式，以防止合同双方因对交付标的的数量、质量标准难以界定产生纠纷。因此，上诉人以邮寄房屋钥匙的方式主张已向被上诉人交付涉案租赁房屋明显有悖于房屋租赁市场移交租赁标的物的通常交易方式。且上诉人在本案中未举证证明其在采用邮寄方式前曾就房屋交付等问题与被上诉人进行过协商且被上诉人存在拒绝接收房屋的情形。被上诉人在二审审理中提出上诉人在租赁涉案房屋期间加盖了房屋前的门脸，该门脸部分上诉人应当一并移交被上诉人。上诉人主张因门脸系上诉人出资搭建，故被上诉人应当向上诉人支付补偿费用后上诉人才同意将门脸部分交付被上诉人。上诉人、被上诉人和邢台市住宅建设集团有限公司三方于2009年5月18日签订的《协议》第二条明确约定，原租赁合同期满后，甲方（吕建英）如继续出租，甲方与丙方（范国仓）另定协议；如甲方不出租，丙方恢复房产原貌，带走自己购买的家电、家具。丙方购买的隔离墙和所建门脸归甲方所有。2009年5月19日，上诉人、被上诉人和邢台市住宅建设集团有限公司签订《移交说明》，第2、3条明确写明，该房产结构、门窗、卫生间、一层门脸等完好，没有损坏。自即日起，甲方（邢台市住宅建设集团有限公司）将该房产正式移交乙方。诉讼双方于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》第四条第（二）款约定，在乙方（范国仓）退租时带走自己购买的家电、家具、用具等可移动的物品。所添置的建筑装饰物和固定设施如暖气、隔离墙、门脸、台阶等在未经甲方（吕建英）同意的情况下，不得随意拆除，完好交予甲方。基于双方在上述多份协议中对上诉人加盖门脸的归属及交付问题的约定内容均一致的事由，依据充分尊重民事主体对自己民事权益处分自由的原则，上诉人应当按照上述合同约定向被上诉人交付包括门脸在内的涉案房屋。民事责任的承担应当以民事法律关系成立时双方民事主体之间达成的一致意思表示为基础来确定。当事人的任何事后反悔抗辩均不足以作为否定和对抗民事行为成立时双方意思表示一致的理由。因此，上诉人主张以邮寄不包括门脸钥匙在内的房屋钥匙的方式即完成向被上诉人交付租赁房屋的行为明显与合同约定不符，不予支持。上诉人主张涉案房屋租赁后用以旅馆经营的实际经营者系案外人范鹏。对于上诉人要求追加范鹏为本案当事人且主张本案的处理损害范鹏财产权益的问题，因范鹏非涉案租赁合同的相对人，而本案系房屋租赁合同纠纷。故对于上诉人租赁涉案房屋后的具体使用情况及关联纠纷不属于本案的审理范围，应在相关当事人之间另行处理。 综上，上诉人范国仓的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1395号民事判决的第二、三、四项； 二、变更河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1395号民事判决的第一项为：判决生效后十日内，上诉人范国仓支付被上诉人吕建英租金25000元。 一审案件受理费1300元，反诉费3236元，合计4536元，减半收取2268元，由范国仓负担2000元，吕建英负担268元；二审案件受理费800元，由范国仓负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  刘 静