云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1408号原告：王鹏，男，1978年9月28日出生，汉族，身份证住址云南省宣威市。被告：李水清，男，1983年2月28日出生，汉族，身份证住址云南省宣威市。被告：李阳，女，1990年10月20日出生，彝族，身份证住址云南省宣威市。第三人：王月静，女，1973年5月1日出生，汉族，身份证住址河北省高碑店市。委托诉讼代理人：肖璐璐，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。原告王鹏与被告李水清、李阳、第三人王月静房屋买卖合同纠纷一案，经西双版纳傣族自治州中级人民法院裁定指令本院重新审理，本院于2020年4月1日重新立案受理后，依法适用普通公开开庭进行了审理。原告王鹏及第三人王月静的委托诉讼代理人肖璐璐到庭参加诉讼，被告李水清、李阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告李水清、李阳履行合同约定办理房屋权属转移登记；2.赔偿给原告造成的损失3万元；3.判令被告李水清、李阳承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月16日，原告与被告签订了《二手房屋买卖合同》，合同第一条约定二被告将景洪市大沙坝6栋6单元301号房屋计98.58平方米转让给原告。第三条约定该房屋转让成交价为36万元，并约定先支付25万元后必须办理过户手续，二被告也将原购房的相关手续和钥匙交给原告。当时房屋产权证正在办理，二被告写下委托书委托原告代为领取房屋产权证书。2015年5月8日，该栋房屋产权证书办毕由原告领取（现持存于原告手中），随后原告多次催二被告依照合同约定办理房屋产权转移手续，二被告一直拖延不予办理。期间原告在冬天和节假日带家人前来版纳居住，并配置了生活用具。2017年2月21日，原告来版纳时该房屋门锁无法打开，最后是屋内已住人员将门打开发现他人已经住进该房屋，并将原告购置的家用电器、生活用具、床上用品全部搬走不知去向，价值3万元的财产全部损失，经居住人介绍二被告已将该房屋出卖给他。二被告的行为损害了原告的合法的权益，故诉至人民法院。被告李水清、李阳未到庭进行答辩亦未向本院提交书面答辩状。第三人王月静辩称，1、第三人与二被告之间签订的《云南省二手房买卖合同》合法有效且已经履行完毕应当受法律保护。2016年12月，第三人与二被告签订房屋买卖合同后双方办理了备案登记、支付了房屋交易过程中所产生的个人所得税、契税、印花税、网签备案费、中介费等所有费用，同时第三人通过银行转账的方式支付了所有的房款，二被告也将房屋交付给第三人进行了装修、购买了家具且一直居住至今。第三人在购房前实地看过房，房屋内并没有任何家具且经景洪市房屋交易所查询，案涉房屋在当时并未出售给任何人、可以进行交易，二被告也从未向原告披露过原告的存在。综上，第三人在购房时属于善意第三人且已经实际支付完毕购房款并占有使用了房屋，房屋也办理了备案登记手续，仅有过户一道手续未完成，第三人与二被告之间的交易已经实际完成了。2、原告与二被告之间的签订的《二手房买卖合同》系流押合同，应当确认为无效。第三人在得知原告起诉后联系了被告李水清，其表示从未将房屋出售给原告，只是因为向原告借款而将房屋抵押给原告，故原告与被告之间的房屋买卖合同实际系双方约定如二被告不能归还借款则房屋属于原告所有，系典型的流押条款，违反了法律的强制性规定应属于无效；3、原、被告之间的房屋买卖合同并未实际履行且原告自身存在过错。原告并未举证证明其支付了房款，从原告的证据可以看出仅是签订了合同，未办理网签备案手续、未向不动产登记中心申请办理过户手续也未交纳任何的税费，因此该合同并未实际履行。被告在2015年5月8日已经取得房产证，根据双方房屋买卖合同的约定被告应当在一个月内配合原告办理过户手续，若被告不配合原告有权退房并要求被告承担违约责任，但原告一直怠于行使自己的权利，只是房屋处于无交易、无争议的状态，因此原告对于自己合同目的不能实现这一结果存在过错。综上第三人向本院提出诉讼请求：判令第三人王月静为景洪市大沙坝6栋6单元301号房屋的权利人。原告针对第三人的诉讼请求答辩称，原告与被告签订房屋买卖合同后也进行了公证，因当时案涉小区均未办理出房产证，故被告无法向原告进行过户，原告已经按照合同约定向被告支付了全部的购房款，且之后原告就对房屋进行了装修入住。直到2017年2月原告到达景洪后才发现房屋的门锁被更换且房屋内的家具全部不见了，之后才知道被告又将房屋出售给了第三人，原告针对此事还报过警。第三人在2017年2月就知道原告向被告购买了房屋的事实还于2017年3月向被告继续支付了尾款，因此第三人不能构成善意买受人，双方之间的交易是不合法的。二被告针对第三人的诉讼请求未进行答辩。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，二被告未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证和质证的权利。原告提交的证据1原告身份证复印件、证据2《二手房屋买卖合同》、证据3《公证书》、证据4房产证、证据5缴费收据、税费收据、发票、收据、证据6短信和《账户交易明细》三张与原告签订的《二手房买卖合同》中约定的购房款金额相互结合可以证明原告向被告支付了购房款360000元的事实，本院予以采信；第三人提交的证据1《房屋买卖合约》、《云南省二手房买卖合同》、《房屋交易和产权状况告知书（存量房转让）》、证据2《中国建设银行个人账户支出交易明细》两份、《银行卡客户交易查询/打印》、《收款收据》、收条、发票、中介费收款收据、证据3景洪市地方税务局一分局《通知》、税收缴款书两份、印花税票销售凭证一份、云南省非税收入收款收据一份、增值税普通发票一份和收据一张、证据4《公证书》、证据5《补发不动产权证申请书》、《不动产权证书遗失公告》、证据6物业费发票均印鉴齐全，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认法律事实如下：2015年1月26日，原告王鹏（买方）与被告李水清、李阳（卖方）签订《二手房屋买卖合同》一份，主要约定：卖方所收售房屋坐落于景洪市，建筑面积共98.58平方米，土地使用权证号为（2010）第0431号，经双方协商一致该房屋成交价格为360000元，本合同签订后买方向卖方支付部分购房款250000元，卖方收到购房款后必须按照买方要求的时间、地点配合买方办理更名过户手续，不得以任何理由推脱，否则买方有权退房；双方同意自本合同签订之日起到卖方领到房产证后双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如从领到房产证之日起1个月内卖方应积极配合买方办理房产过户手续，如超过1个月卖方不参与办理的视为违约，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款并支付每天合同款的10%利息作为补偿；本合同签订后卖方再将该房屋出卖给第三人导致买方不能取得房屋所有权证的买受人有权解除本合同，卖方自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款并按买方累计已付房款的一倍支付违约金。当日，二被告向原告出具了委托书，委托原告领取案涉房屋的房产证及办理相关手续。双方在云南省曲靖市珠江源公证处对《委托书》进行了公证。此外，二被告还将案涉房屋的税费发票和相关办证费用收据原件均交给原告。2015年5月8日，案涉房屋取得房屋产权证书，房屋为二被告共同共有，证号为：景房权证景字第××号。2016年9月9日，被告李阳以案涉房屋的房产证不慎遗失为由向景洪市国土资源局申请补发不动产权证，景洪市国土资源局于2016年年10月31日作出《不动产权证书遗失公告》，将房屋所有权证为00129965号、共有权证为00129966号的不动产权证书公告作废，若有异议者于公告之日起60日内书面向景洪市国土资源局提出，逾期将依法予以补办。2016年12月19日，被告李水清（合约卖方）与第三人王月静（合约买方）及经纪方西双版纳盈丰房地产信息咨询服务有限公司签订《房屋买卖合同》，主要约定：买卖双方经协商以下列条款独家委托经纪方出售及购入西双版纳景洪市房屋，成交价为375000元，国家相关部门规定的所有税费由买方承担；该物业的现状是装修房，买卖双方同意卖方交付该物业的日期为签订本合约之日；因卖方房产证遗失，在补办中不能办理过户交易手续，买卖双方协商在签订本合约之日买方支付购房首付款98000元（含定金），买方在收到购房首付款当日交付该物业由买方使用，余下房款277000元在卖方产权证补办出来去当地房产交易所办理过户交易手续当日付清（在房产证补办出来15个工作日内，双方必须到当地房管所办理该物业交易过户手续，违者视为违约）。2017年3月29日，二被告与第三人在景洪市房地产交易所又签订一份《云南省二手房买卖合同》，约定房屋成交价为400000元，应于2017年3月29日前正式交房房屋，出卖人应在交房前腾空房屋；自合同签订之日起30日内经纪机构协助买卖双方办理二手房买卖合同网上备案手续，双方应当于2017年3月29日前提供办理房屋所有权转移登记手续需要的资料。此外合同还对违约责任、佣金的支付等内容进行了约定。2017年7月20日，第三人在景洪市房地产交易所领取了《房屋交易和产权状况告知书（存量房转让）》。之后第三人依约交纳了契税并交纳了房产测绘费、网络备案费等相关税费。现因案涉房屋的权属问题产生争议当事人诉至本院。另查明，原告在被告李水清的要求下分别于2015年1月26日、2015年1月30日和2015年5月9日向案外人尾号为4760的银行账户中支付了购房款250000元、50000元和60000元，合计360000元。第三人于2016年12月19日、2017年3月29日和2017年4月6日分别向二被告支付购房款98000元、267000元和9000元，合计支付374000元。2017年3月29日，被告向原告出具收条一张，确认收到购房款375000元，全部结清。第三人认可原告曾于2017年2月发现案涉房屋由他人使用后进行了报警的事实。本院于2017年3月22日作出（2017）云2801民初452号民事裁定书，对案涉景洪市大沙坝6栋6单元301号房屋进行保全，因此产生保全费2320元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”的规定，本案原告与二被告签订的《二手房屋买卖合同》及二被告与第三人签订的《房屋买卖合约》均系双方当事人真实意思表示，均合法有效。本案系一房二卖纠纷,现原告和第三人均对本案争议房屋主张权利,应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中,原告和第三人已分别交付了各自房屋买卖合同约定的房屋价款,亦均未能办理产权变更登记,现有证据能够证明原告在支付了购房款后被告已经向原告交付了房屋钥匙，因此原告于第三人之前已经对房屋进行了实际控制。而房屋的实际占有应以实际控制为标准,至于购房人是否持续性的实际使用房屋并不是房屋占有的必要条件，再综合原告所签合同在先且第三人明知原告针对其占有房屋进行报警、案涉房屋存在权利争议的情况下仍继续向二被告付款的情况，应认定原告对争议房屋的权利优先于第三人。第三人辩称原告所签合同为流押合同对对此未能提交证据加以证明，本院不予采纳。现案涉房屋已经取得相关权属证书，原告所签的《二手房买卖合同》约定的过户条件已经成就，故原告要求二被告履行房屋权属转移登记义务的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的损失30000元未能提交相关证据加以证明，本院不予支持。第三人要求确认其为案涉房屋权利人的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李水清、李阳于本判决生效之日起三十日协助原告王鹏办理位于景洪市房屋的过户登记手续；二、驳回原告王鹏的其他诉讼请求；三、驳回第三人王月静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费275元，保全费2320元，由被告李水清、李阳负担，由被告负担的案件受理费由被告迳付原告，本院不再另行清退。第三人交纳的案件受理费3463元由第三人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式八份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  邹 雯人民陪审员  玉罕苏二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  刀启娜