贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2727民初1687号 原告：平塘县启行物业服务有限公司，住所地：平塘县新舟村玉水国际（现玉水茗城）小区******。统一社会信用代码：91522727MA6GQQHQ63。 法定代表人：张万群，系该公司总经理。 被告：陆某某，男，1980年5月10日生，布依族，户籍地址：平塘县，现住：平塘县，本科文化，事业人员。 原告平塘县启行物业服务有限公司诉被告陆某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告平塘县启行物业服务有限公司法定代表人张万群、被告陆某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费1,973.00元。2、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的玉水国际现（玉水茗城）小区3栋5层4号房业主。2018年7月原告接收玉水国际现（玉水茗城）小区物业服务，根据《物业管理条例》的相关规定与玉水国际业主委员会签定了《物业管理合同》，并约定住宅以建筑面积每月1元/1㎡收取物业管理费。但是，自从原告接管小区物业服务之后，被告从2018年7月1日至2019年12月31日没有缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告仍对其物业安全、清洁等进行了物业管理工作，并于2019年12月张贴公告和发通知被告缴纳物业费，但是经原告工作人员多次催促未果。特提出前列诉请。 被告辩称：业主委员会的会议纪要没有提及请原告进入小区进行物业管理，所以认为原告进入管理不合法。原告与业主委会会签订的合同期限只为一天，原告物业公司没有合法的与业主委员签署合同，所以原告物业服务是违法的强制服务。之后不存在物业合同的关系，而属于雇佣关系。原告公司进入以后，管理物业占用公用停车场进行收费没有进行公示，收费用途不清。原告收取的物业管理费标准是否有备案无从查实，且被告认为原告收费标准过高，达不到服务要求。被告从2017年12月到2018年12月的物业费已经交清了，原告在与上一家物业公司交接时没有清算，不该向被告主张该期间的费用。也因原告未交接清楚，导致被告2016年12月21日交纳给上一个物业公司200.00元出入证费无法退回，给被告造成损失。应在物业费中予以扣减。另外，原告服务达不到要求，也不该全额收取物业费。 通过当事人陈述、举证、质证，本院认定如下事实：原告平塘县启行物业服务有限公司于2018年4月13日注册登记成立，黔南州天城物业综合服务有限公司于2018年6月30日退出玉水国际（现玉水茗城）小区的物业服务管理，平塘县远大房地产开发有限责任公司委托原告从2018年7月1日进驻该小区代为管理小区的物业服务工作直至业委会成立。平塘县玉水国际小区业主委员会成立后，于2018年8月22日出具《物业管理授权委托书》，委托原告对小区1、2、3、7栋进行相关物业管理。2018年11月17日，平塘县玉水国际小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业合同》，合同约定管理的范围为平塘县迎宾大道与南州大道交界处、建筑面积约57000㎡（其中住宅52000㎡、商业2800㎡、独立车库1600㎡）其他用房，但未写明物业管理的区域四至。约定的收费标准以业主拥有物业的建筑面积每平方米包干制收费：多层住宅0.65元/月，高层住宅1元/月，商业2元/月。合同期限为2018年11月17日至2019年11月17日。另外，《物业合同》约定物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资，按规定提取额的福利费；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；电梯年检、维修费和消防维护费；物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；物业管理企业的利润等。约定小区车辆管理服务费用于地面停车服务成本、相关设施维护、出入口门禁系统安装、停车服务、保洁、保安管理、剩余的纳入业主委会的专用账户，用于小区公益事务。对服务的内容与标准进行约定：设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他保修按双方约定时间达到现场，有完整的保修、维修和回访记录。……对治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。在原告在管理过程中，因玉水国际（现玉水茗城）之前黔南州天城物业综合服务有限公司就未退装修保证金问题及其他原因，导致多户业主未主动向原告缴纳物业管理费，原告因经营困难而向主管部门申请退出该小区的物业管理服务，因暂时没有找到新的物业公司，玉水茗城业主委员会于2019年11月18日又出具《委托书》委托原告继续管理服务至2019年12月31日，该期满后业委会仍然委托原告代为管理一段时间。 另查明：被告陆某某系玉水国际（现玉水茗城）小区3栋5层4号房业主，该住房建筑面积为109.61㎡，被告在2017年12月21日已向当时在小区内管理的黔南州天城物业综合服务有限公司交纳了2017年12月21日至2018年12月21日期间的物业管理费。 本案争议焦点：1、业委会成立是否合法是否影响与物业公司合同签订的效力；2、之前其他物业公司收取的物业管理费超越到原告管理期间的费用是否应当扣减；3、原告物业公司履职是否符合合同约定，如果存在瑕疵和不足是否应当减免部分物业费。 本院认为：《物业管理条例》规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会作出的决定侵害业主权利的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中的原告基于平塘县远大房地产开发有限责任公司委托，从2018年7月1日起进驻玉水国际（现玉水茗城）代为管理小区物业服务工作直至业委会成立，业委会成立前的收费也是基于被告与开发商订立的《商品房买卖合同》约定的前期物业费收费标准而收取；平塘县玉水国际（玉水茗城）小区业主委员会成立于2018年8月，之后业委会与原告签订《物业合同》，约定了收费标准。被告虽然提供证据不能体现业主委会为成立的合法性，但如果业主认为订立的《物业合同》侵害了其合法权益，应当自合同成立之日起按照《中华人民共合同法》第五十五条的规定在一年内行使撤销权。因被告在期限内没有行使撤销权，故本案不存在审查业主委员会成立的合法性和合同是否无效的问题。而原告是依法登记成立的物业管理机构，平塘县远大房地产开发有限责任公司委托原告管理、业主委员会出具《物业管理授权委托书》、主委员会与原告签订的《物业合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，相关约定合法有效，对原告和小区内的业主（被告）具有约束力，双方均应按照约定诚实信用原则全面履行相关义务。在业主委会会备案保存的《物业合同》，虽然合同期限存在瑕疵（只一天），但之后原告一直在管理服务，业委会也未提出异议，应按原告存档的合同进行认定。诉讼过程中，被告虽然提供新物业服务公司进驻后，对周围环境进行清理，用以否定原告服务管理不到位，但只是临时性的片段，且对于总体服务不到位，应当由业主委员会来提出整改意见，而被告未提交业主委员会要求原告进行整改会整改未果的证据，故对被告主张原告服务不到位的抗辩不予认定。所以被告原则上应按合同约定以住宅建筑面积1.00元/㎡缴纳物业管理费。对于被告主张扣减出入费200.00元的辩解，因为出入费系装修期间的管理费用，不能冲抵物业管理费，故对被告的主张不予认可。因为物业公司的更换被告个人不能行使权利，所以被告已向前物业公司交付的物业费应予以扣减，即故对原告主张被告尚欠的物业费中，对2018年期间的物业费予以扣减，支持2019年期间的物业费1,315.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 限被告陆某某在本判决生效之日起十日内向原告平塘县启行物业服务有限公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费一千三百一十五元（￥1,315.00元）。 案件受理费25.00元，由被告陆某某负担。 原告可在本判决生效后向本院申请退费25.00元；被告应承担的数额在本判决生效后3日内向本院缴纳，逾期缴纳则由本院执行局予以强制执行，产生的执行费用由被告承担。 若被告在上述指定期间内未完全履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起，以未履行金额，按照中国人民银行同业拆借中心贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉的，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务的，原告可在期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  石佐扬 二〇二〇年十一月十日 书记员  周天尉