新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0802民初183号 原告：张维松，男，1975年3月30日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：傅桂萍，新疆双信律师事务所律师。 原告：路亚南，女，1981年2月7日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：张维松（与路亚南系夫妻关系），住石河子市。 被告：石河子市宏丽物业服务有限公司。住所地：石河子开发区世纪公园人工湖。 法定代表人：张锐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，1978年3月15日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：许林维，男，1976年3月20日出生，汉族，住石河子市。 被告：石河子市好运物业服务有限责任公司。住所地：石河子市十二小区公**南侧社区。 法定代表人：李忠强，该公司总经理。 被告：石河子市南区生态城投资发展有限公司。住所地：石河子市城区花园新区会馆**。 法定代表人：徐珊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，新疆双信律师事务所律师。 原告张维松、路亚南与被告石河子市宏丽物业服务有限公司（以下简称宏丽物业）、石河子市好运物业服务有限责任公司（以下简称好运物业）、石河子市南区生态城投资发展有限公司（以下简称生态城公司）物业服务合同纠纷一案，第八师中级人民法院以（2020）兵08民辖2号民事裁定书指定莫索湾垦区人民法院审理，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张维松（原告路亚南委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人傅桂萍、被告宏丽物业的委托诉讼代理人王伟、许林维、好运物业的法定代表人李忠强、生态城公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。庭审中，原告放弃对被告生态城公司的诉讼，本院依法准许。本案现已审理终结。 原告张维松、路亚南向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告更换已损坏入户总阀门；2、判令被告更换原告家中损坏的水表；3、判令被告赔偿被泡水物品及各类损失62376元；4、案件受理费、送达费及相关费用由被告承担。事实和理由：2019年9月，宏丽物业入驻凯迪·香多里小区负责该小区物业管理。2019年10月18日，原告向宏丽物业申请报停石河子城区花园新区香多里剑桥坊17栋-1号的暖气，并缴纳了30%的暖气费用1450元。2019年12月，好运物业进驻凯迪·香多里小区负责物业管理。2020年3月8日，原告到城区花园该17-1号家中发现大量积水，家中被水淹。经查：系公共管道入户主水阀门故障导致水倒灌进入原告家中管道里，致使原告家中水管及水表冻裂后，大量漏水导致被淹。原告因本次事故，造成家中衣物、家具、家电、五金配件及装修都受到不同程度损坏，造成了巨大损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告宏丽物业辩称，我公司不承担赔偿责任。1、我公司提供物业服务的是香多里二期，原告的房产位于香多里一期；2、关于暖气费，我公司只是代收，并签有代收合同，所有费用均缴纳石河子供热公司；3、我公司与原告签订的停暖协议，规定的是双方责任。对原告的损失，我公司无责，不承担赔偿责任。 被告好运物业辩称，对原告的诉请，我公司不承担责任。我公司签订的物业合同是从2019年12月1日开始，我公司不代收原告的水、电、暖费用。事情发生后，我公司第一时间去原告家中处理，请求驳回原告对我公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提供的证据一：书面证明两份。证明2020年3月8日，原告发现家中漏水，便找当时的物业公司好运物业处理，物业经理王朝辉处理事发现场，并查明事发原因是主控水阀没关好，造成水管积水将水表冻裂。经其与维修工多次关闭，才将水阀关闭。宏丽物业对该书证三性均不认可，好运物业认可，确认是本公司人员维修的。庭审中王朝辉作为好运物业的证人出庭作证，其认可证言系自己书写，与其陈述事发时情况相符。本院认为，王朝辉作为事发时现场第一接触人，及时对该事故予以处理，其作为专业的物业服务人员，就事发所见客观情况作出原因分析比较合理，本院对该证人证言予以采信。 原告提供的证据二：票据两份。证明2020年原告将物业费交给了被告好运物业，2019-2020年度采暖费交给了宏丽物业，宏丽物业备注报停，两被告主体适格。两被告对真实性认可，但被告宏丽物业认为其是代收暖气费，不应承担责任。被告好运物业认为该公司是报停暖之后进驻该小区，也不应该承担责任。本院对该证据三性予以采信。 原告提供的证据三：原告在渉案事情发生时及后续处理时采集的视频刻录光盘三张、现场照片43张、收款收据一张。证明事发漏水时对原告家中造成的损失及物业公司处理时现场具体情况。被告宏丽物业对真实性及关联性不认可，被告好运物业无异议。本院认为该组照片及视频，能够真实反映事发时漏水及物品浸泡的状态、物业公司处理现场的过程，本院予以采信。 原告提供的证据四：四份收据和一份发票。证明今年采暖期将至，原告对房屋部分阀门更换及暖气检修等发生的实际人工和材料费。被告宏丽物业对本公司人员更换暖气阀人工费200元无异议，其余费用均不认可。被告好运物业认可是本公司的人维修的，对以上证据无异议。本院认为，该组证据证明的损失部分，原告已申请补充评估鉴定，现场已确认，本院予以采信。 被告宏丽物业提供的证据一：物业服务合同。证明：原告房产位于香多里一期，我公司物业服务不包括该范围。原告认为其所在一期空置房的物业归宏丽物业管理，自己旁边房产就是空置房，对两个物业公司服务有交叉。本院认为该物业合同系开发商与物业公司之间签订的前期物业合同，对已售房产无常规物业管理义务，但合同附件4中宏丽物业负责相关供暖物业服务，宏丽物业对该部分有管理义务，对被告的证明目的不予认定。 被告宏丽物业提供的证据二：用户停暖协议一份，证明宏丽物业只是代收暖气费，并对停暖风险履行了告知和提醒义务，宏丽物业公司不承担责任。原告认为该合同为格式合同，进行了告知并不意味着不承担责任，暖气是宏丽物业公司停的，停暖就要断水，事发原因就是总水阀未关严，宏丽物业是有责任的。好运物业对该证据无异议。本院对该证据予以采信，但对证明目的不予认定。 被告好运物业提供的证据一：2019年物业服务合同一份，证明好运物业是2019年12月后与业主委员会签订的物业合同，且水电暖代收义务不归我公司管理。原告对真实性无异议，但根据物业合同好运物业对公共部分有定期巡检义务，案渉水阀系公共设施，被告好运物业应承担责任。被告宏丽物业对该证据无异议。本院认为，该合同合法形成，不违反相关规定，对该合同予以采信。 被告好运物业提供的证据二：证人王朝辉的证言。证明漏水事件发生时的情况及维修情况。王朝辉证实，造成此次漏水事件的原因是窖井中的总水阀没关严，总水阀门有一点问题，一次性关不严，要反复关几次才可以。物业常规操作，停暖就要停水，水阀应该是谁停水谁关。二被告对证人证言无异议，本院对该证据予以采信。 庭审中，原告申请对管道爆裂漏水造成的损失进行评估。第八师中级人民法院依法委托石河子市恒信价格评估事务所进行评估。2020年11月13日，该事务所出具恒信价估字（2020）040号价格鉴定意见书。该意见书综合确定鉴定对象在鉴定基准日时的价格为50233元。原告认为部分费用评估过低。二被告对该证据的合法性予以认可，真实性不认可，认为现场鉴定损失不一定就是此次漏水事件造成的。本院认为，此次评估鉴定系合法委托，在现场勘查时二被告均派人参加，且未提出异议，本院对该证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系石河子城区花园新区香多里剑桥坊（香多里一期）17栋-1号的业主。2020年3月8日，原告到该17-1号家中发现地下室大量积水，便联系好运物业进行处理。好运物业派公司驻小区一期物业站站长王朝辉带工人将总水阀关闭，并将积水排干净。经王朝辉证实，该漏水事件系公共管道入户主水阀未完全关闭，自来水进入原告家中管道，适逢冬季气温较低，原告家中水管及水表冻裂造成大量漏水。二被告对此事实无异议。因本次事故，原告衣物、家具、家电、五金配件及装修都受到不同程度损坏，造成了较大损失。原告在处理现场时及时采集了相关证据，并向法庭提交了现场照片及视频资料。 经石河子市恒信价格评估事务所评估鉴定，出具恒信价估字（2020）040号价格鉴定意见书，该意见书综合确定鉴定对象在鉴定基准日时的价格为50233元。 2019年10月，香多里房产开放商石河子南区生态城投资有限公司与宏丽物业签订《凯迪·香多里二期一区前期物业服务合同》，宏丽物业入驻凯迪·香多里小区负责该小区二期一区物业管理。其中，附件4：前期物业服务质量3.负责与供热企业签订供暖协议，负责小区两个换热站的运行及维护，4.物业公司自愿提供的其它免费增值服务。2019年-2020年采暖期间，由宏丽物业负责香多里小区的供暖管理，包括停暖事宜。宏丽物业与本案原告签订《用热户停暖协议》，该协议第三条约定：“为防止停暖而造成供水设施及供热管道冻裂损坏，乙方在报停后，在10月20日之前，应自行将供水管道断开，并同时将房屋内供暖管道内的存水彻底排放干净。物业公司可提供相关服务，每户收费200元”“该协议有效期为一个取暖季”。2019年10月18日，原告向宏丽物业申请报停17栋-1号的暖气，并缴纳了30%的暖气费用1450元。 2019年12月1日，石河子南区生态城香多里小区业主委员会与好运物业签订物业服务合同，好运物业进驻凯迪·香多里小区一期负责物业管理。 本院认为，根据原告的主张及被告的答辩，本案的争议焦点为：一、本案原告损失赔偿主体如何确定；二、原告的各项损失如何认定。 关于焦点一，《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2019-2020年采暖期间，由宏丽物业负责原告所在小区的暖气代收代管业务。根据宏丽物业与本案原告签订《用热户停暖协议》，宏丽物业为业主履行了停暖风险提示义务，但同时约定该物业公司可提供停暖具体服务，该服务为有偿增值服务，需要单独收费200元（物业费里不包括）。原告虽未提供相关票据，但根据现场情况，总水阀是在小区公共的窖井里，里面还有其他的管线，关水阀必须要由专业的物业人员实施。原告提供的视频中（1-20200923-152912），宏丽物业工作人员也认可当时就是他们四人具体操作给原告关的暖气阀及水阀。现该案事发的原因就是总水阀没有完全关闭，物业公司人员作为专业服务人员，对关停暖必须要关闭总水阀，冬季关不严会发生爆管等后果明知，仍缺乏责任心，在操作时没有检查确定水阀完全关闭，造成本案的损害后果。报停暖服务有效期间为一个采暖季，事发时在3月8日，仍在此采暖期间内，宏丽物业工作人员未完全履行协议，对造成的后果宏丽物业应当承担赔偿责任。 好运物业与原告之间无有关停暖约定，其不是合同相对方，依法不承担责任。 关于焦点二，原告收到鉴定意见书明确诉讼主张，要求被告赔偿鉴定意见书确定的损失金额50233元及赔偿近期维修暖气管道发生是部分材料及人工费6613元。二被告认为该损失不一定是本次漏水事件造成的损失。本院认为，本案就损失部分已依法委托评估机构鉴定，对原告提出的近期维修暖气管道部分施工的费用，其已申请过补充鉴定，且评估公司二次勘查现场，并以“项”为单位，综合出具了意见结论。意见书给出的50233元是评估公司对原告所有的损失的公正考量，公平、合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、被告石河子市宏丽物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张维松、路亚南各项损失50233元； 二、驳回原告张维松、路亚南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1359元（原告已预交），评估费3000元（原告已预交），由原告张维松、路亚南负担案件受理费272元，评估费600元，由被告宏丽物业服务有限公司负担案件受理费1087元，评估费2400元（与前款同期给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判长  胡佩君 审判员  宋 东 审判员  黄晓锐 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  王 佳