安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初2764号原告：高德明，男，1953年4月22日出生，汉族，住南京市江北新区。被告：天长市万鹤房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市二凤南路双苑新村，统一社会信用代码913411817690042114。法定代表人：钱立荣，该公司经理。委托诉讼代理人：查满山，安徽世浩律师事务所律师。原告高德明与被告天长市万鹤房地产开发有限公司（以下简称万鹤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日作出（2019）皖1181民初5591号民事判决。被告万鹤公司不服，提起上诉，滁州市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）皖11民终892号民事裁定，撤销安徽省天长市人民法院（2019）皖1181民初5591号民事判决；本案发回安徽省天长市人民法院重审。本院于2020年7月2日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高德明和被告万鹤公司的委托诉讼代理人查满山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德明向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告高德明与被告万鹤公司于2016年6月12日就天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房签订的商品房买卖合同已于2019年10月19日解除；2.判令被告万鹤公司立即返还原告高德明购房款99000元及利息（以99000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日起至实际还清之日止逾期利息）；3.本案诉讼费由被告万鹤公司负担。事实与理由：原、被告于2016年6月12日签订商品房买卖合同，合同约定被告向原告出售位于天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房，建筑面积为71.48平方米，总价为99000元，交付时间为2017年9月1日前，逾期交房超过六十日后，买受人有权解除合同。原告分两次共计向被告全额支付购房款共计99000元整，被告并未向原告出示正规发票。另，根据合同约定，8幢504号房面积为71.48平方米，而该房实际面积为86.41平方米，面积误差率已达20%。从2017年9月2日被告逾期交房后，原告一直与被告联系交房事宜，被告一直拒绝与原告沟通。2019年10月18日，原告为维护自己权益，向被告发出律师函，解除双方之间的商品房买卖合同并要求被告在收到到律师函10个工作日内向原告返还购房款及利息，被告于2019年10月19日签收该律师函，时至今日，被告也未联系原告返还购房款及利息。据此，请求法院判如所请。被告万鹤公司辩称，不同意解除双方的买卖合同。1.原、被告于2016年6月12日签订的铜馨花园8幢504室购房合同系双方真实意思表示，合同签订后双方均按照合同约定各自履行了权利和义务，该房已经全部建成并使用，该合同系真实、合法、有效。2.被告出售给原告的8幢504室是特价房、让利房，因原告没有要求办理该房的房产证，因此按照小产权房的价格即9.9万元出售。该房是现房，是原告多次去现场观房后指定购买的。3.该房建成后我们多次通知原告办理入户手续，原告以常住南京为由迟迟没有来，如果原告需要办理该房的房产证手续，那么就应当补缴正常商品房的每平方米295元的土地出让金、城市配套费、报建费用、开发税收，补齐上述费用我们可以为原告办理房产证。4.涉案房屋面积多出的问题，合同约定的面积71.48平方米是按照当时的原始图纸面积计算的，实际施工后涉案房屋的面积应当以天长市土地管理局测绘中心测绘的实际面积为准，价款多退少补。该房建成后经天长市土地房产局测绘，实际面积为86.41平方米，的确多出了14.93平方米，依照双方签订的合同第四条约定，发现房产实际有误差的双方自行处理，因此在发现该多出的平方后我们多次要求原告来商榷多出的14.93平方米的事宜，要求原告补齐14.93平方米的购房款，后来我们要求原告按照多出面积的30%来补房款，但原告仍然没有来，因此责任在于原告。原告高德明为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明原、被告于2016年6月12日签订商品房买卖合同，合同约定被告向原告出售位于天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房，建筑面积为71.48平方米，总价为99000元，交付截止时间为2017年9月1日。2.银行流水明细表及2016年5月29日、2016年6月12日收据，证明原告分两次共计向被告支付房款9.9万元，原告已按约支付了所有的购房款。3.律师函及EMS物流信息，证明原告于2019年10月19日以向被告邮寄律师函的形式书面通知被告解除了双方涉案房屋签订的商品房买卖合同。4.铜馨花园住宅销控表及与铜馨花园总负责人（徐经理）录音记录，证明⑴原告所购买的8幢504号房已经经过测绘，测绘报告已于2017年6月28日出具，实际面积与合同约定面积面积差已达20%，超出法律规定的3%；⑵我方多次向被告催告要求被告根据合同约定履行交房义务，被告均称会在未来几个月内进行交房，并要求原告补足面积差额。5.2018年7月27日和天长市铜城铜馨花园总负责人（徐经理）录音记录各两份，证明原告付了全款，也是真心想要买房子，但是现在要退房。被告万鹤公司对上述证据的质证意见为：证据1、2三性没有异议。证据3，律师函,已经收到。证据4，不认可，我方一直在与原告交涉关于多出的面积，补交房款的问题，但是原告一直未交超出面积的房款。当时我方提出砌一堵墙把多出的面积隔开，原告方一直没有理睬，也没有给付多出面积的房款。证据5，真实性不认可，原告应该与万鹤公司的实际负责人胡总联系，而高德明对话的是分包人，分包人是不能够和原告办理房产交接手续的。被告万鹤公司支持其主张，向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证、企业资质证书，证明被告主体资格。2.建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑面积分户计算明细表、不动产权证，证明铜馨花园所有的楼房的1-4层都属于大产权，5楼以外和其他的建筑部分都属于小产权房。3.面积测绘报告，证明房屋面积由土地部门测绘，与原告签订买卖合同时面积都是预估的，是建筑工程队大致测算的。4.设计图纸，证明涉案房产是在原设计图纸范围内，并非后来添加的建筑。5.竣工验收报告，证明涉案房屋已经过工程质量验收。原告高德明对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3真实性、合法性、关联性均没有异议，但是都不能达到被告的证明目的。上述证据进一步证明了被告与原告签订的商品房买卖合同，其无法履行交房的原因在于涉案房屋是小产权房。该房屋意味着今后也无法办理房屋产权的转移，原告签订涉案房屋买卖合同的目的将不能实现。原告依法通知被告解除于法有据。证据4、5，没有收到材料，原审时就没有提供。本院经审理查明事实如下：原、被告于2016年6月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告出售位于天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房，建筑面积为71.48平方米，总价为99000元，交付时间为2017年9月1日前，逾期交房超过六十日后，买受人有权解除合同。原告两次向被告支付购房款共计99000元，被告并未向原告出示正规发票。另，根据合同约定，8幢504号房面积为71.48平方米，而该房实际面积为86.41平方米，面积误差率已达20%。从2017年9月2日被告逾期交房后，原告一直与被告联系交房事宜。2019年10月18日，原告向被告发出律师函，解除双方之间的商品房买卖合同并要求被告在收到律师函10个工作日内向原告返还购房款及利息，被告于2019年10月19日签收该律师函。后原告诉讼来院，请求判如所请。本院认为，原、被告于2016年6月12日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,各方当事人均应依法、按约履行。合同签订后，原告高德明按照合同约定将购房款99000元交付被告万鹤公司，但被告万鹤公司至今未能将合同约定的面积为71.48平方米的商品房交付使用。《商品房买卖合同》约定，房屋交付逾期超过60日后，买受人有权解除合同，故原告高德明于2019年10月18日向被告万鹤公司发送的解除合同通知能够在被告万鹤公司收到该通知时产生解除合同的效力，现原告高德明要求确认其与被告万鹤公司于2016年6月12日就天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月19日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告高德明要求被告万鹤公司返还其购房款99000元及利息，不违背法律规定和合同约定，本院依法予以支持，但利息的计算标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准。据此，案经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告高德明与被告天长市万鹤房地产开发有限公司于2016年6月12日就天长市铜城镇铜馨花园8幢504号房签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月19日解除；二、被告天长市万鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高德明购房款99000元及利息（以99000元为基数，自2019年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至款项实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2276元，由被告天长市万鹤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  王开刚人民陪审员  董显明人民陪审员  颜正祥二〇二〇年十一月二十日法官助理朱海清书记员王羽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。