广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7435号原告（反诉被告）：广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社，住所地广州市番禺区钟村街谢石公路2号。法定代表人：李裕良，理事长。委托诉讼代理人：梁永业，系广东南粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭俊铭，男，1990年11月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何楚贤，系广东纬国律师事务所律师。广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社（以下简称谢村村股份合作经济社）与彭俊铭租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，彭俊铭在答辩期内向谢村村股份合作经济社提起反诉，本院经审查后依法予以受理。本院依法组成合议庭，适用普通程序对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）谢村村股份合作经济社的委托诉讼代理人梁永业，被告（反诉原告）彭俊铭及其委托诉讼代理人何楚贤，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢村村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1.彭俊铭支付拖欠的2018年土地租金共计108853.2元；2.彭俊铭支付因拖延租金产生的违约金共计69632元；3.彭俊铭支付律师费12098元；4.彭俊铭承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：彭俊铭支付拖欠的土地租金或土地占用费至2019年10月15日止（共计114705.5元），暂计至2018年租金为共计108853.2元。事实和理由：谢村村股份合作经济社与彭俊铭于2017年8月25日在广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心的见证下签订了一份《土地租赁合同》。谢村村股份合作经济社认为，合同中明确约定了租金的标准、缴纳的时间及违约责任等。但彭俊铭自2018年4月起开始拖欠租金，彭俊铭共计拖欠9个月的租金108853.2元（2018年4月1日至2018年12月31日期间）。期间经谢村村股份合作经济社派出村工作人员多次向彭俊铭追讨，彭俊铭均以各种理由推拖。彭俊铭一直拒不履行支付租金义务的此种行为已经严重的损害了谢村村股份合作经济社的合法财产权益。综上所述，为维护谢村村股份合作经济社全体村民的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告（反诉原告）彭俊铭就本诉辩称，一、谢村村股份合作经济社与彭俊铭签订的土地租赁合同是无效的，双方在2017年8月25日签订土地租赁合同后，原告于2017年12月交付给彭俊铭使用，合同中明确约定是租赁位于番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北土地及构筑物，2018年6月在未通知彭俊铭的情况下，广州市番禺区钟村街查处无证无照经营工作会议工作室，作出责令限期改正通知书，认定涉案建筑物为违法建设并将租赁物拆除，彭俊铭认为涉案的建筑物周边均为农业用地，且在谢村村股份合作经济社出租该租赁物时也没有出具该土地性质的资料，所租赁的地上建筑物也应为违法建设，并依法拆除，根据最高院审理城镇房屋合同纠纷第2条规定，双方签订的合同无效。二、自2018年6月租赁物被依法拆除后，彭俊铭一直没有也无法实际使用租赁物，因此谢村村股份合作经济社请求彭俊铭支付2018年6月-2018年12月的租金，不应支持。三、因涉案的合同无效，所以不应当支持拖欠所产生的违约金，而且在履行本案的合同过程中，谢村村股份合作经济社是有过错方，因为其没有提供合法的构筑物给彭俊铭，支付律师费的请求应当不予认可。被告（反诉原告）彭俊铭向本院提出反诉请求：1.依法确认彭俊铭与谢村村股份合作经济社签订的《土地租赁合同》无效；2.谢村村股份合作经济社退还彭俊铭合同履约保证金72569元；3.谢村村股份合作经济社赔偿彭俊铭各项损失共计110000元（包含土地平整费用10万以及律师费1万元）；4.谢村村股份合作经济社承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年8月25日，彭俊铭与谢村村股份合作经济社在广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心的见证下签订《土地租赁合同》，约定由彭俊铭租赁位于广州市番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北的土地及构筑物作仓库使用，租赁期间自2017年10月1日至2029年6月30日止。后谢村村股份合作经济社于2017年12月将租赁物交付彭俊铭使用。2018年6月，广州市番禺区钟村街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室作出《责令限期改正通知书》，并将租赁物拆除。彭俊铭认为，涉案合同违反法律强制性规定，为无效合同，谢村村股份合作经济社应当依照合同法有关规定返还彭俊铭合同履约保证金72569元，以及赔偿彭俊铭平整租赁物土地费用、律师代理费等经济损失。为此，特依法提起反诉，请求法院判如所请。原告（反诉被告）谢村村股份合作经济社就反诉辩称，首先，谢村村股份合作经济社认为本案案涉合同合法有效，从案涉合同第一条1.1描述已经很清楚谢村村股份合作经济社向彭俊铭出租的是土地及构筑物，不单单是构筑物还有土地，还有构筑物面积较大。其二，在案涉合同1.3中明确规定只能按该土地现时法律规定用途使用，否则一切责任由彭俊铭承担。其三，彭俊铭本案中一直诉称其对案涉土地性质不知情，由于案涉土地的出租是经过钟村街农村集体资产资源管理交易中心统一对外发布相关情况，彭俊铭是正常完全民事行为能力人，其有条件也有能力了解案涉土地的情况。其四，根据案涉合同18.1约定，彭俊铭在签订合同前就租赁物的权属、用途、现状、状况等一切的信息进行充分的了解。以上几点足以证明彭俊铭对租赁物的情况是清晰的。对于其要求退还合同履约保证金的诉求理由与上述意见一致，对于其第3项反诉请求，谢村村股份合作经济社不同意，理由是涉案场地没有平整的需要，且彭俊铭提供的合同收据，真实性存疑；至于1万元律师费，谢村村股份合作经济社并未违约，应由彭俊铭自行承担；对于第四项请求，谢村村股份合作经济社并没过错，应由彭俊铭自行承担。经审理查明，2017年8月25日，彭俊铭（合同中简称乙方）经广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心竞投，与谢村村股份合作经济社（合同中简称甲方）在广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心的见证下签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北的土地及构筑物（以下简称租赁物）有偿出租给乙方使用；租赁物的面积1511.85平方米，双方确认按此面积计算租金；乙方不得超出法律、法规规定的用途使用，不得违反相关土地管理法法规使用，否则由此引起的一切责任、损失由乙方自行承担；租赁期限11年9个月，由2017年10月1日起至2029年6月30日止；甲方在乙方足额缴纳合同履约保证金之日起30个工作日内将租赁物交付乙方管业、使用；自甲方以书面方式通知乙方接收租赁物或乙方实际占有、使用租赁物时起视为已将本合同约定之租赁物交付给乙方管业、使用，乙方亦同意按租赁物的现状接收；合同签订时租金为每月每平方米8元，之后每三年递增一次租金，每次租金递增均在上一次租金的基础上递增5%，以此类推，直至租赁期限届满；乙方应在2017年9月1日之前向甲方支付合同履约保证金72569元，在本合同履行期限届满，且乙方在无违约并支付完租金、缴清了在租赁期间所产生的一切费用后的10个工作日内一次性无息返还给乙方；乙方应在每月的5日之前向甲方足额、及时支付当月租金；租金第一期从2017年10月1日至2020年9月30日，每年有偿使用补偿费为145138元，第二期从2020年10月1日起每年有偿使用费为152394元；如需在租赁物上施工建设，则包括但不限于规划、建设工程报建手续等有关建设工程所需的一切合法施工手续，均由乙方负责，费用由乙方承担；未取得合法手续，乙方不得进行任何形式的开工建设；如涉及用地指标问题，也由乙方自行解决，不得占用甲方的用地指标；乙方逾期5日未足额交纳合同履约保证金的，甲方可单方解除本合同，除没收乙方支付的履约保证金外，乙方仍需按违约当年一年租金的总额30%支付违约赔偿金给甲方；乙方必须严格按照本合同约定的时间、方式足额支付租金给甲方；若逾期不足额交纳租金，需补交未缴的租金并按照未缴的租金额计收每日5‰的迟延履行金，计至缴清之日止，乙方逾期60日仍未足额缴纳租金的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物等；乙方在签订本合同前已就租赁物的权属、用途、现状、状况等一切必要信息作了充分的了解，愿意接受本合同各条款的约束。另查明，涉案土地及构筑物招标公告资产名称为谢村谢石公路狮岗北空地，交易底价为4元/平方米，彭俊铭在第五轮以8元/平方米的最高价格竞得。签订上述合同当日，彭俊铭向谢村村股份合作经济社支付72560元合同履约保证金。其后，谢村村股份合作经济社将涉案土地及构筑物交付彭俊铭使用。彭俊铭述称接收涉案土地后，因下雨水浸致地面塌陷，故其经向谢村村股份合作经济社反映后，于2018年1月委托广州良匠空间设计工程有限公司对涉案场地进行平整，但平整过程中，涉案场地上的构筑物属违章建筑，被政府依法拆除，因其是按季度支付租金的，2017年10月1日至2018年3月31日的租金已交清，2018年6月13日涉案土地上的构筑物被拆除后，其无法继续使用场地，故不再向谢村村股份合作经济社交纳自2018年4月1日起的租金。为此，彭俊铭提交了其与广州良匠空间设计工程有限公司签订的《土地平整工程施工合同》、该公司于2018年1月20日开具的金额为10万元的工程款《收款收据》、记录涉案场地拆除后的状况及现状的视频以及一份《责令限期改正通知书》的照片。《责令限期改正通知书》落款单位为“广州市番禺区钟村街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室”、落款日期为2018年6月12日，通知书载明如下：“钟村街××九岗山头自编6号权属人：你（单位）未经相关部门批准，在钟村街××九岗山头自编6号进行工程建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的相关内容，请你（单位）于2018年6月13日前对上述地址建筑物自行拆除。逾期未按要求拆除，我办将组织执法部门对上述地址建筑物进行强制拆除，拆除费用全部由你（单位）负责。”彭俊铭表示涉案土地谢石公路狮岗北即为上述通知所称的“谢村九岗山头自编6号”。谢村村股份合作经济社对上述《责令限期改正通知书》的真实性和关联性均不予确认，不确认“谢村九岗山头自编6号”即为涉案土地，但确认涉案土地上的构筑物已被政府部门拆除，但未提交相应证据反驳彭俊铭主张的拆除时间。另谢村村股份合作经济社认为涉案土地并无必要进行平整，对彭俊铭主张对涉案土地进行平整支出10万元不予确认。关于涉案土地上及构筑物，谢村村股份合作经济社称涉案土地属农业建设用地，因历史遗留有上盖构筑物，一直有承租人用于工业使用，并无单独的土地使用权证，包含在其村一块面积为811853.88平方米的集体土地内，为此提交一份编号为（2017）广州市不动产权第07800086号的《不动产权证书》，该不动产权证书并未载明土地性质、用途等，谢村村股份合作经济社表示涉案土地上的构筑物面积大约500平方米，没有相应的规划报建及房产证。彭俊铭表示涉案土地上构筑物为简易厂房，为一层建筑，面积大约500-600平方米。根据彭俊铭提交的视频可见，涉案构筑物被拆除后现场遗留拆除后的木质结构柱和星瓦棚，地面有铺设水泥。在诉讼过程中，彭俊铭申请对涉案土地的性质及用地规划进行调查取证，本院向彭俊铭的诉讼代理人开具律师调查令，其后彭俊铭向本院提交广州市规划和自然资源局出具的《土地利用总体规划图》及《控制性详细规划图》，其中载明涉案土地规划用途为林地，用地性质代码为E2（农林用地）。另为查明案件事实，本院于2020年5月12日向广州市番禺区城市管理和综合执法局钟村街执法队发出《查询函》，要求协助查询涉案土地构筑物被拆除的违建面积，该队于2020年9月11日回复本院称“《函》中所指地址番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北的土地及构筑物，2019年至今，我队暂未拆除上述地块。”该队未回复2018年拆违情况。彭俊铭涉案土地上的构筑物被拆除后，曾向谢村村股份合作经济社提出按农业用地调整租金，并向谢村村股份合作经济社的副理事长提交过书面申请，也曾找过钟村街农村集体资产资源管理交易中心协调，但谢村村股份合作经济社的答复是需村民大会进行决议，故一直协商未果，但其在涉案土地上的构筑物被拆除后已无再占用涉案场地，场地一直空置至今。谢村村股份合作经济社否认彭俊铭曾与其沟通过租金标准的问题。彭俊铭主张涉案土地应参照荒山用地的标准计算租金，为证实谢村村股份合作经济社的耕地、荒山荒地的租金或承包费标准，提交一份《谢村村大禾田耕地50份中标公告》，该公告载明交易时间为2019年1月18日，中标价格从1800元/亩/年至6700元/亩/年不等，其中大部分中标价格为1800元/亩/年；另彭俊铭提交一份《荒山养殖承包合同》，该合同载明由谢村村股份合作经济社于2010年向村民发包谢村村九岗山地，承包款每亩每年1000元。谢村村股份合作经济社认为上述中标公告和合同的地段与本案涉案土地不是同一地段，对其关联性不予确认。彭俊铭表示不申请对涉案土地拆除建筑物后的使用费标准委托鉴定机构评估。本院认为，涉案土地面积1511.85平方米，而土地上的建筑物面积为500多平方米，本院认为谢村村股份合作经济社与彭俊铭签订的《土地租赁合同》实质为房屋租赁合同，而上述土地上的建筑物并无办理建设工程规划许可证和合法的报建手续，并被政府部门依法拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，谢村村股份合作经济社与彭俊铭签订的《土地租赁合同》为无效合同，彭俊铭请求确认双方于签订的《土地租赁合同》无效，本院予以支持。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。彭俊铭反诉要求谢村村股份合作经济社退还合同履约保证金72569元，合法合理，本院予以支持。彭俊铭自2017年10月1日起占有使用涉案土地及构筑物，依法应向谢村村股份合作经济社折价补偿占有使用期间的占用费。涉案土地及构筑物被政府部分依法拆除前，占用费可参照合同约定的145138元/年的标准计算，但构筑物被拆除后，如彭俊铭所述，其承租涉案土地及构筑物的用途是工业仓储，而谢村村股份合作经济社亦确认涉案土地一直有人作工业用途使用，可见涉案土地上的构筑物被拆除后，其使用价值必然发生重大变更，相应的使用费应予以调整。彭俊铭主张拆除时间为2018年6月13日，并提交相应的《责令限期改正通知书》佐证，谢村村股份合作经济社理应知道拆除时间，但未提出充分证据予以反驳，故本院根据彭俊铭的陈述及上述通知的拆除要求，酌定涉案土地上构筑物的拆除时间为2018年6月16日。经向国土资源部门调查的资料可见，涉案土地规划为林地，而2019年1月该村3亩以下耕地对外招投标的底价是1800元/亩/年，从常理分析，在城镇化程度较高的番禺区钟村街，林地的使用、利用价值显然不如耕地，但彭俊铭并未提交同时期附近地段的林地或荒山荒地的招投标价格，故涉案土地的租金可参考谢村村股份合作经济社同时期就耕地公开招标价格确定为1800元/亩/年。彭俊铭虽然主张合同无效，但其一直未通知谢村村股份合作经济社收回场地，交还场地前的土地占用费应由彭俊铭继续承担。综上，彭俊铭应按145138元/年的标准支付谢村村股份合作经济社自2018年4月1日至2018年6月15日的土地占用费30237.08元（145138元/年÷12月/年×2.5月），并按1800元/亩/年的标准自2018年6月16日起支付1511.85平方米涉案土地的占用费至场地交还谢村村股份合作经济社管业止，但谢村村股份合作经济社仅主张彭俊铭支付至2019年10月15日止，属其自主处分权利，本院对2019年10月16日起的占用费不作调处，根据上述标准计得2018年6月16日至2019年10月15日期间的土地占用费为5442.63元（1800元/亩/年÷12月/年÷666.67平方米/亩×16月×1511.85平方米）。以上土地占用费合共35679.71元。对于谢村村股份合作经济社主张彭俊铭支付延期支付租金的支付违约金69632元，因涉案租赁合同无效，故其该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。对于彭俊铭主张谢村村股份合作经济社赔偿其平整土地的费用损失10万元的请求，本院认为彭俊铭对涉案土地及构筑物的情况应已作充分了解，现并无证据其在平整土地前曾向谢村村股份合作经济社提出施工申请或征得谢村村股份合作经济社同意进行平整，其平整土地产生的费用应视为其对涉案土地所作的自担风险的投入，其主张谢村村股份合作经济社赔偿理据不足，本院不予支持。对于谢村村股份合作经济社主张彭俊铭赔偿律师费12098元及彭俊铭反诉主张谢村村股份合作经济社赔偿律师费10000元，因本次纠纷源于涉案土地上的违法建筑被政府依法拆除，在此问题上双方负有同等过错，谢村村股份合作经济社及彭俊铭主张对方赔偿律师费的诉讼请求均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社与彭俊铭于2017年8月25日签订的《土地租赁合同》无效；二、彭俊铭于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社支付2019年10月15日前的土地占用费35679.71元；三、彭俊铭于本判决发生法律效力之日起五日内将《土地租赁合同》项下位于广州市番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北的土地交还给广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社管业；四、广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起五日内向彭俊铭返还合同履约保证金72569元；五、驳回广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社的其他诉讼请求；六、驳回彭俊铭的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4112元（广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社已预付），由广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社负担3631元，彭俊铭负担481元。反诉案件受理费减半收取1976元（彭俊铭已预付），由彭俊铭负担1191元，广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社负担785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李剑宁人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  梁少玲二〇二〇年十一月四日书 记 员  温敏蓥