辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初1789号原告：陈亚娟，女，1969年4月7日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：李伯特，系辽宁文扬律师事务所律师。被告：吴永利，男，1960年7月4日出生，汉族，住丹东市振安区。委托诉讼代理人：张越，系辽宁万鹏律师事务所律师。被告：肖萍，女，1963年2月21日出生，汉族，住丹东市振安区。委托诉讼代理人：张越，系辽宁万鹏律师事务所律师。原告陈亚娟与被告吴永利、被告肖萍确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚娟的委托诉讼代理人李伯特、被告吴永利及被告肖萍的共同委托诉讼代理人张越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告和被告吴永利2011年6月1日签订的《买卖协议》无效；2.请求依法判决吴永利和肖萍共同返还原告购房款28万元并赔偿原告利息损失（从2011年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日止）；3.诉讼费由两名被告承担。诉讼过程中，原告明确利息请求为：利息从2011年6月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。事实和理由：2011年6月1日，原告与被告吴永利签订一份《买卖协议》，约定吴永利将其所有的丹东市元宝区金山镇，房照号为3207号，面积为128平方米的房屋出售给原告。双方口头约定房屋价款为28万元，原告一次性支付给了吴永利。但是事后原告办理房屋过户时却始终无法过户，后来原告才知道国家法律是不允许城镇户口居民购买农村房屋的。原告为此诉至法院，请求依法确认合同无效，返还原告购房款并赔偿利息损失。肖萍与吴永利系夫妻关系，应当承担共同返还、赔偿责任，望依法判决。被告吴永利及被告肖萍共同辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下:一、涉案房屋的买卖协议是原、被告自愿签署，是双方真实意思表示，不违反法律规定，真实合法有效。二、被告签订买卖协议后，收去了房款，向原告交付房屋及全部手续，并在原告的要求下配合办理的委托公证，被告已经完成了合同义务，合同已经履行完毕。三、原告在购房时就知道涉案房屋为农村房屋，其购房目的是投资养鸡大棚，现因投资失败，随即反悔要求退房，这种行为严重违背了诚实信用原则和社会公德，其无理请求不应得到支持。四、如果法院确认买卖协议无效，那么原告2011年购房使用至今，长达近十年的时间，一直未向被告主张权利，其诉求已经超过诉讼时效。原告怠于行使权力造成的自身的损失，应由原告自行承担，给被告造成的损失应依法赔偿，包括但不限于这十年的废物占用费、房屋维修费、增值费等等。五、本案非借款合同纠纷，原告请求按照银行贷款支付利息，没有依据。经审理查明，原告系城市户籍居民，两名被告系农村户籍居民，两人为夫妻关系。2011年6月1日，原告与被告就其房屋买卖事宜签订一份《买卖协议》，该协议内容约定：“甲方：吴永利。乙方：陈亚娟。吴永利自愿将坐落于房屋卖给陈亚娟。房照3207号、128㎡院内所有建筑物归乙方所有（包括大棚两个、生厂房一个、南面墙归上院所有，以后房屋过户吴永利夫妇无条件配合。双方协议达成后双方不得反悔，如反悔负法律责任。证人：冷喜胜中间人：祝洪玉”。原告及被告吴永利分别在该协议的下方签名，此外，原告与被告另口头商定房屋买卖价款28万元，签名同日，原告将28万元购房款如数交付被告，被告亦将双方合同约定的买卖房屋，以及房屋所有权证和丹东市农民住宅用地批复通知书等房屋相关手续一并交予原告。2011年7月5日，两被告作为委托人，原告作为受托人，在丹东市元宝公证处公证办理了一份委托书，该委托书内容约定：“委托人有一处私有产权房屋，座落地元宝区，建筑面积128平方米，因工作繁忙，无法到房管部门办理登记过户手续，故全权委托受托人办理与该房屋有关的如下事项：一、代理委托人依据有关法律规定的规定，与买房人签订房屋买卖协议。二、代理委托人到房管部门办理登记过户手续。三、代理委托人交纳过户中发生的各项费用。对委托人在授权范围内签署的有关文件，委托人均予以承认。受托期限：自委托之日起至办理完委托事项时止。本委托无转委托。”由于原、被告双方所签订的《买卖协议》不符合国家颁布的相关法律和文件精神，导致该《买卖协议》所涉的买卖房屋无法办理房屋产权变更过户手续。原告因与被告就该房屋买卖所存在的问题协商无果，起诉至本院。本院所确认的上述事实，有《买卖协议》、房屋所有权证、丹东市农民住宅用地批复通知书、公证书、结婚证以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，公民及法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，民事活动必须遵守国家法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中，原告与被告所签订的房屋《买卖协议》，尽管是其双方自愿协商后所签订，但根据土地管理法的相关规定，在我国农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,具有一定的身份属性，同时，还具有社会保障性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而非本集体经济组织成员购买农村村民在集体土地上建造的房屋,将在实质上影响宅基地使用权。此外，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)第二条规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”上述的通知、意见、法律，均体现了国家对宅基地使用权的管理政策。《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”同时，第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”另外，该法第五十八条规定：“下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”由此可见，本案中因原、被告买卖协议交易项下的土地性质系农村集体土地使用权，出卖方即本案被告系农村居民，买受方即本案原告系城镇居民，原、被告买卖协议所交易的案涉房屋是建造在农村集体所有土地上，其双方的房屋买卖交易行为客观上违反了我国土地管理法及国家相关政策的强制性规定，根据“房地一体”的原则，故本案原、被告签订的《买卖协议》因违反国家相关法律和政策的规定而应认定无效。另外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案的原、被告双方明知案涉房屋是建造在农村集体所有的土地上，依然违反法律规定进行案涉房屋的买卖交易，本案中的原、被告对于双方签订的房屋买卖协议无效均具有过错，因此，应各自承担其相应的民事责任。由于原、被告所签订的《买卖协议》应被认定为无效，而依据法律规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，根据合同约定所收取的相关财产应相互返还，故对原告起诉要求确认《买卖协议》无效及被告返还28万元购房款的诉讼请求，本院予以支持，但对原告要求被告赔偿利息的诉讼请求，因于法相悖，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告陈亚娟与被告吴永利于2011年6月1日签订的《买卖协议》无效；二、被告吴永利和被告肖萍于本判决生效之日起十日内共同返还其所收取原告陈亚娟的购房款28万元；三、驳回原告陈亚娟的其他诉讼请求。如果被告吴永利、被告肖萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告陈亚娟承担1375元，被告吴永利和被告肖萍共同承担1375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  殷业光二〇二〇年十一月三十日书记员  王小焱