重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初24692号 原告：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，统一社会信用代码91500000709374173D。 法定代表人：李继鸿，董事长。 委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张威，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆诚祥房地产经纪有限公司，住重庆市渝北区洪湖西路26号2幢5-1，统一社会信用代码91500000753078494X。 法定代表人：荣锋，职务不详。 被告：重庆翼翔企业管理有限公司，住所地重庆市江北区港城西路53号2幢2单元5-1，统一社会信用代码91500000593690691N。 法定代表人：陈杰，职务不详。 原告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称“渝高公司”）与被告重庆诚祥房地产经纪有限公司（以下简称“诚祥公司”）、被告重庆翼翔企业管理有限公司（以下简称“翼翔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法由审判员李逸豪独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝高公司的委托诉讼代理人王海勇、张威，被告诚祥公司的法定代表人荣锋到庭参加庭审，被告翼翔公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告渝高公司向本院提出诉讼请求：1.判决二位被告立即向原告支付2019年4月1日起至2019年7月30日的租金295179元；2.判决二位被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金，以221384元为基数，按年利率24%的标准从2019年3月15日计算至付清之日止；以73795元为基数，按年利率24%的标准从2019年6月15日计算至付清之日止；3.判令二位被告立即向原告支付提前退租的违约金，其中重庆市渝北区XXX路XX号X幢X层提前退租违约金为147589元；4.确认原告不予返还被告交纳的保证金156435元；5.本案诉讼费由二位被告承担。诉讼过程中，渝高公司明确第二项诉讼请求中“违约金”的性质为“资金占用损失”，主张按年利率24%的标准计算资金占用损失系参照民间借贷司法解释。事实和理由：2018年3月15日，原被告签订了《房屋租赁合同》，由原告将位于重庆市渝北区XXX路XX号X幢X层X号房屋出租给被告诚祥公司，并约定了租期、租金及其支付、保证金、违约金、房屋占用使用费等条款。合同签订后，被告诚祥公司仅支付2018年1月1日至2019年3月30日的租金合计1106920元，拖欠了2019年4月1日至今的租金。2019年5月7日，被告翼翔公司来函：原告与被告诚祥公司于2018年3月15日签订的房屋租赁合同，因诚祥公司暂无实际经营，该租赁合同主体和付款主体变更为翼翔公司。2019年8月1日，被告翼翔公司办理了退租手续。原告遂起诉。 被告诚祥公司法人荣锋辩称：对房屋租赁情况关系不清楚，没有参与诚祥公司实际管理，因原法人征信有问题，才当的法人。 被告翼翔公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。渝高公司举示了《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》（合同编号：YX-JYEL-CXDCRJYEL-20180319-XXXX）、不动产权证书、准予变更登记通知书、《房屋租赁合同》（合同编号：渝兴租【2013】年第29号）、《终止协议》（合同编号：渝兴租【2013】年第29号）、《房屋租赁合同》（合同编号：渝兴租（房屋）【2017】年第41号）、渝兴租（房屋）[2017]年第41号《房屋租赁合同》补充协议、《关于终止租赁合同签订新租赁合同的函》、收据、入住通知书、翼翔公司要求变更合同主体的说明函、法律事务委托合同、发票、支付凭证、《关于退还XXXX楼层租用的请示》（重庆翼翔[2019]2号）、退租验房表、《软件园物业服务合同》、国家企业信用信息公示报告等证据，诚祥公司法定代表人荣锋认可翼翔公司要求变更合同主体的说明函的真实性，未对原告举示证据其他证据发表质证意见。经本院释明，仍不予质证，要求由法院依法认定即可。翼翔公司未到庭，视为放弃质证权利。根据《民诉法》四十八条第二款，《民诉解释》第五十条的规定，法人由其法定代表人进行诉讼，法人的法定代表人以依法登记的为准。本案被告登记法定代表人为荣锋，故对其“仅为被告登记法定代表人，未负责过诚祥公司房屋租赁事宜”的答辩意见，本院不予支持。因其拒不发表质证意见，又未举示相关证据，本院对原告举示的前述证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明：渝高公司系坐落于重庆市渝北区XXX路XX号X幢（不动产权登记簿登记地址：重庆市渝北区XXX路XX号X幢）不动产的登记所有权人。 2018年9月26日被告翼翔公司的名称由“重庆亚信控股股份有限公司”变更为“重庆翼翔企业管理有限公司”。 2013年，被告翼翔公司与原告签订了《房屋租赁合同》（合同编号：渝兴租【2013】年第29号），原告将位于重庆市渝北区XXX路XX号X幢（X幢）X-XX合计11695.82㎡出租给被告翼翔公司。2013年9月2日，被告翼翔公司交纳了租房保证金1566889元。2016年6月30日，原告与被告翼翔公司终止了前述租房合同，退租了前述房屋的X楼和XX楼房屋，但另行签订租赁合同（合同编号：渝兴租（房屋）【2017】年第41号）继续租赁重庆市渝北区XXX路XX号X幢（X幢）X/X/X-X/XX/XX楼合计9706.55㎡，租期从2016年7月1日至2023年8月18日止，保证金沿用原合同约定继续使用。 2017年12月27日，被告翼翔公司与原告终止了渝兴租（房屋）【2017】年第41号租赁合同，但由被告翼翔公司租赁重庆市渝北区XXX路XX号X幢X/X/X/X/X/XX楼X号房，被告诚祥公司租赁X楼X号房，亚信股权投资基金管理（重庆）有限公司租赁X/X/XX楼X号房，由前述三家公司分别与原告签订租赁合同，各租赁合同的保证金继续分别分摊使用被告翼翔公司于2013年交纳的保证金。其中原告与翼翔公司的合同约定保证金905370元，与诚祥公司的合同约定保证金156435元，与亚信股权投资基金管理（重庆）有限公司的合同约定保证金469306元，另有保证金结余35778元在原告处，原告陈述应退还翼翔公司，可用来抵扣原告诉翼翔公司案件中的翼翔公司应承担的债务。 2018年3月15日，原告作为出租方（甲方），被告诚祥公司作为承租方（乙方）签订《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》。约定：二、房屋基本状况：原告将位于重庆市渝北区XXX路XX号X幢X层X号房，租赁面积合计991.73㎡出租给乙方使用。三、租赁期限、免租期、租金及支付方式：1、租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2、租金：房屋按建筑面积计租，租金起租价为74.41元/㎡/月，从第3年起在上一年租金单价的基础上每年递增6%。3、在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付保证金156435元和2018年1月1日至2018年3月31日租金221384元。4、租金支付方式：租金按季度支付（每3个月为一个租金支付期），乙方需至少提前15日将每期租金预付给甲方。四、交房时间、交房条件：按现状交付房屋。五、双方的权利义务：（二）17、……若因特殊情况需要提前终止租赁合同，应提前3个月书面通知甲方，并承担2个月的租金（按解除合同时的租金标准）作为违约金。六、关于保证金：1、为保证乙方合理地使用该房屋及其配套设施，在本合同签订的当日内，乙方应向甲方缴纳2个月租金（按租赁期内最高月租金标准）作为保证金，合计156435元整。2、退房手续办理完成后，若无任何扣款事项，甲方应在15个工作日内将保证金退还给乙方，保证金不计利息。九、违约责任：2、乙方如逾期1个月未缴纳或缴清房屋租金，甲方有权单方面解除合同并没收保证金，或直接没收保证金并要求乙方立即付清房租，乙方应在接到甲方通知后10日内补足保证金，并且，由此造成的一切损失由乙方承担。5、乙方应按合同约定按时向甲方支付租金，如逾期未缴纳租金或相关款项按下列方式处理：（3）如逾期超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还。甲方不解除合同的，合同继续履行，乙方缴纳的保证金不予退还，乙方应在接到甲方通知后10日内补足保证金，自本合同规定的应付租金期限之日起至实际支付租金之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金。7、甲乙双方同意本合同约定中因违约行为发生的违约金、没收保证金、逾期支付租金的损失等可以并列适用，互不发生抵销。8、如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。 2019年5月7日，被告翼翔公司向原告单方来函，主要载明：我公司实际控制企业诚祥公司于2018年3月15日与贵司签署了房屋租赁合同，因诚祥公司已无实际经营，其租赁的贵司所有物业均由我公司承接并使用，为确保原有合同有效执行，我司拟将原合同主体及付款主体变更为翼翔公司，原合同双方权利义务不变。 2019年8月1日，被告翼翔公司向原告出具《关于退还XXXX楼层租用的请示》（重庆翼翔[2019]2号）申请提前退租其承租的第X层楼，被告翼翔公司代被告诚祥公司与重庆渝高物业管理有限责任公司办理了退房验收手续。庭审中，原告认可重庆渝高物业管理有限责任公司代原告与被告办理的房屋交接手续的效力，认可翼翔公司代被告诚祥公司办理第X层房屋交接手续的效力。 本院认为，渝高公司与被告诚祥公司签订的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）是当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，合法有效。2019年5月7日，被告翼翔公司向原告的说明函载明：“我司拟将原合同主体及付款主体变更为翼翔公司”，即翼翔主张的是合同主体及付款主体的变更。渝高公司未明确回复翼翔公司和诚祥公司同意变更本案租赁合同主体，故本院认定本案房屋租赁合同的主体未变更，关于渝高公司认为该说明函是债的加入，房屋承租人在2019年5月7日之后变更为诚祥公司和翼翔公司的主张，本院不予支持。故本案合同承租方为诚祥公司，原告要求翼翔公司依据合同承担责任于法无据，本院不予支持。 关于租金。房屋退租后，诚祥公司应向渝高公司支付第X层房屋2019年4月1日至2019年7月30日的租金，依据《租赁合同》第二条及第三条第2款的约定，应付租金为221384元÷3个月×4个月=295179元； 关于资金占用损失。依据《租赁合同》第三条第4款关于“租金每季度支付一次（每3个月为一个租金支付期），乙方需至少提前15日将每期租金预付给甲方”的约定，诚祥公司应当在2019年3月15日内支付2019年4月1日至6月30日的租金221384元，在2019年6月15日内支付2019年7月1日至7月30日的租金73795元。被告诚祥公司没有按期支付，应当从逾期之次日起承担资金占用损失至款项付清之日止。渝高公司主张按照年利率24%计算资金占用损失没有法律依据，本院酌情确定标准为自2018年12月5日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于提前退租违约金。《租赁合同》第五条第（二）项17小项约定，若因特殊情况需要提前终止租赁合同，应提前3个月书面通知甲方，并承担2个月的租金（按解除合同时的租金标准）作为违约金。被告翼翔公司于2019年8月1日代被告诚祥公司申请提前退租其承租的第X层，并与重庆渝高物业管理有限责任公司办理了退房验收手续，被告诚祥公司未提出异议，故根据合同约定应当向原告支付提前退租违约金147589元。 关于保证金的退还。渝高公司依据《租赁合同》第九条第5款第（3）项关于“如逾期超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还”的约定主张保证金不予退还。渝高公司将第四项诉讼请求中“违约金”的性质明确为“逾期支付租金的资金占用损失”，与解除合同的违约金在性质上并不重复，但渝高公司已针对第X层主张提前退租的违约金，该层房屋提前退租后，渝高公司应及时再次寻租以减少损失，提前退租的违约金已经足以弥补提前退租导致的损失。本案中被告提出退租后，原告与其办理了退房验收手续，双方合同已经解除。原告依据被告诚祥公司逾期支付租金超过30日，甲方有权解除合同，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆诚祥房地产经纪有限公司于本判决生效后立即向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付租金295179元； 二、被告重庆诚祥房地产经纪有限公司于本判决生效后立即向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付资金占用损失，计算标准为：以221384元为基数，从2019年3月16日计算至付清之日止；以73795元为基数，从2019年6月16日计算至付清之日止；利率标准为自2019年3月16日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告重庆诚祥房地产经纪有限公司于本判决生效后立即向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付提前退租违约金147589元； 四、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。 被告重庆诚祥房地产经纪有限公司缴纳的保证金156435元，可用于抵扣本判决第一、二、三项确定的金钱支付义务。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10677.57元，因适用简易程序减半收取5338.78元，由被告重庆诚祥房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  李逸豪 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  柯雪梅