上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初36296号原告：上海佰畅投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑宝华，董事长。委托诉讼代理人：黄春梅，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海耐宝化妆品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：旃路，执行董事。委托诉讼代理人：宋一奇，上海市华诚律师事务所律师。原告上海佰畅投资管理有限公司(以下简称“佰畅公司”)诉被告上海耐宝化妆品有限公司(以下简称“耐宝化妆品公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海佰畅投资管理有限公司的委托诉讼代理人黄春梅、被告上海耐宝化妆品有限公司的委托诉讼代理人宋一奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海佰畅投资管理有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付水电费14,196.5元；3.判令被告向原告支付延迟支付水电费滞纳金；4.判令被告支付原告租金差额260,163元；5.判令被告向原告支付代通知金518,400元；6.没收被告支付租赁保证金518,400元；7.判令被告搬离房屋，并将上海耐宝化妆品有限公司静安分公司工商登记自租赁房屋内迁出或注销；8.判令被告按每日11,365.2元标准，支付自合同解除之日至上海耐宝化妆品有限公司静安分公司工商登记自租赁房屋内迁出或注销之日的房屋使用费。事实和理由：2019年12月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将上海市静安区南京西路XXX号首、二层房屋出租给被告，租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止，每月租金86,400元。合同签订后，原告将系争房屋交付被告。然被告在2020年7月15日以受疫情影响要求解除租赁合同，并拖欠部分租金和水电费。现起诉来院，要求支持其诉请。被告上海耐宝化妆品有限公司共同辩称，同意解除租赁合同和支付拖欠的水电费，但原告作为专业从事房屋转租的二房东，所要求被告签订的租赁合同的条款均为格式条款，作为承租方的被告只能被迫接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市延安中路XXX号XXX幢、建筑面积2,618.87平方米全幢房屋的权利人是上海展览中心。2017年3月18日，上海展览中心与上海佰畅投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，上海展览中心将上海市延安中路XXX号XXX幢房屋出租给上海佰畅投资管理有限公司，租赁期限自2017年3月1日至2026年2月14日。2019年12月20日，上海展览中心有限公司出具《同意转租证明》一份，同意上海佰畅投资管理有限公司将上海市延安中路XXX号XXX幢商务楼【另有门牌号：南京西路XXX号、XXX号、XXX-XXX号(单)】中的南京西路XXX号首、二层转租给上海耐宝化妆品有限公司。2019年12月25日，上海佰畅投资管理有限公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)上海耐宝化妆品有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区南京西路XXX号首、二层、租赁面积为180平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止，每月租金172,800元，租赁保证金为三个月租金之和计518,400元。该合同第十一条约定：乙方使用的水、电的费用，由甲方抄表计量收费。该合同第二十三条约定：在租赁期内，乙方应按本《房屋租赁合同》的有关规定按时缴纳租金和物业管理费，乙方在收到甲方向乙方出具的水、电等费用缴款通知书后，应依约在缴款通知书规定的日期内缴纳，以上应付费用每逾期一天，则应按费用的千分之五支付滞纳金。该合同第二十四条约定：乙方在租赁期内由于各种原因决定中途退租的，应提前三个月以书面形式告知甲方，经甲方同意，除按规定结清交还房屋日前的全部租金、物业管理费以及水、电、电话等全部费用外，须以每天每平方米31.57元的房屋租赁标准价计算租金，乙方须补付在交还甲方房屋之前其已付的租金与房屋租赁标准价之间的租金差额(计算公式31.57/平方米/天-交还房屋日前已缴交租金的平均单价元/平方米/天)×交还房屋日前的全部租赁天数×180平方米(租赁面积)＝房屋租金的不足部分。若乙方未按本条前款之约定提前三个月以书面形式通知甲方，则甲方有权要求乙方以本合同约定之租金为计算基数，按三个月之标准支付未按时通知之违约金。该合同第二十五条约定：在本合同第二十二条、第二十三条、第二十四条等所述之情况下，乙方在结清水、电、物业管理费等费用及补足租金差额外，乙方已缴纳的履约保证金518,400元作为违约赔偿金不予退还。该合同第二十七条约定：乙方于2022年12月31日租约期满，应在次日向甲方归还该房屋，如有困难，需提前三十个工作日向甲方提出书面申请，经甲方同意后乙方在租赁期满后十五天内按相当于房屋租赁标准价的双倍即每天每平方米63.14元支付使用费。该合同第二十九条约定：在租赁期内，乙方同意以每月每平方米40元的标准按照其租赁面积与甲方结算管理费(管理费包含该房屋公共部分的保安、卫生、消防设施维护、公共用水、用电及日常管理业务)，该管理费每一个月结算一次与租金同时支付。合同签订后，佰畅公司交付房屋，耐宝化妆品公司则支付租赁保证金518,400元。2020年5月9日，上海佰畅投资管理有限公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)上海耐宝化妆品有限公司签订《补充协议》一份，该协议约定：甲乙双方同意自2020年2月1日至3月30日止，甲方减免乙方房屋月租金86,400元，共计减免172,800元；甲乙双方同意自2020年4月1日起，乙方每月应付的房屋月租金调整回原合同约定的金额；乙方已于2020年1月15日缴纳2020年2月1日至2月29日的租金86,400元冲抵乙方应缴纳的2020年4月1日至4月30日的租金。2020年7月3日，耐宝化妆品公司发函至佰畅公司，申请将装修押金90,000元抵交7月1日至7月15日的租金和物业管理费。2020年7月15日，耐宝化妆品公司发函至佰畅公司，要求自即日起解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。同年7月17日，佰畅公司回函耐宝化妆品公司同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，不予退还租赁保证金518,400元、支付水电费、支付违约金518,400元和交还房屋之前已付租金与房屋租赁标准价之间的租金差额。又查，上海耐宝化妆品有限公司静安分公司的注册地址为上海市静安区南京西路XXX号一层、二层。审理中，2020年10月30日，耐宝化妆品公司将系争房屋内的物品全部搬离。审理中，佰畅公司称根据合同第二十四条计算的房屋租金差额的计算方式中的交还房屋日前已缴交租金的平均单价为每天每平方米21.02元(2020年1月1日至7月15日共收取租金518,400元÷租赁面积180平方米÷2020年1月1日至7月15日共计137天(扣除2020年2-3月的免租期的天数60天)。审理中，佰畅公司提供《付款通知书》若干，《付款通知书》言明耐宝化妆品公司应支付2020年1月1日至5月31日的电费4,638元、6月1日至6月30日的电费5,100元、7月1日至7月31日的电费4,315.50元，2020年5月1日至5月31日的水费44元、6月1日至6月30日的水费49.50元、7月1日至7月31日的水费49.50元。对此，耐宝化妆品公司称对2020年1至6月的水电费产生的金额并无异议，愿意支付；但系争房屋只使用到7月15日，愿意支付2020年7月1日至15日的水费25元、电费2,157.75元。佰畅公司对此表示同意。审理中，佰畅公司与耐宝化妆品公司均同意自2020年7月15日解除双方之间签订《房屋租赁合同》，耐宝化妆品公司愿意支付2020年1月至7月15日的电费11,895.75元、水费118.50元。审理中，佰畅公司称因耐宝化妆品公司未按时支付水电费，还应自2020年7月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；并称因耐宝化妆品公司提前解除租赁合同，应按合同约定支付租金差额、代通知金和房屋使用费，没收租赁保证金。耐宝化妆品公司则称租金差额和代通知金都是违约金的不同表现方式，佰畅公司既要没收租赁保证金又要求支付代通知金和租金差额，希望法院予以调整。2020年7月15日租赁合同解除后，是佰畅公司不让搬离用品，故不同意支付房屋使用费。本院认为，佰畅公司与耐宝化妆品公司签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现佰畅公司与耐宝化妆品公司均同意自2020年7月15日解除双方之间的《房屋租赁合同》，于法无悖，本院应予准许。在双方之间的租赁合同解除后，耐宝化妆品公司应及时注销其静安分公司在系争房屋上的工商登记。现耐宝化妆品公司愿意支付拖欠的电费11,895.75元和水费118.50元，本院亦应一并予以准许。耐宝化妆品公司还应以(11,895.75+118.50)=12,014.25元为本金，支付自2020年7月16日起至本判决生效之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。因耐宝化妆品公司提前解除租赁合同，应按合同约定支付租金差额，租金差额为(31.57-21.02)×租赁面积180平方米×137天(2020年1月1日至7月15日，扣除2020年2-3月的免租期的天数60天)=260,163元。佰畅公司要求没收耐宝化妆品公司支付的租赁保证金518,400元实质上是要求耐宝化妆品公司赔偿损失，本院应予支持。关于房屋使用费，耐宝化妆品公司虽已搬离系争房屋，但其静安分公司工商登记尚未注销，故应向佰畅公司支付房屋使用费。房屋使用费应参照租金标准即每天每平方米31.57(172,800×12÷365÷180)元。支付房屋使用费的时间自2020年7月16日开始至其静安分公司工商登记被注销之日。至于佰畅公司要求耐宝化妆品公司另行支付代通知金的诉请，本院认为，依据现有的证据，佰畅公司已经发生的实际损失已通过没收耐宝化妆品公司预付的租赁保证金的方式已足以得到弥补，故对佰畅公司要求耐宝化妆品公司另行支付代通知金的诉请，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海佰畅投资管理有限公司与被告上海耐宝化妆品有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；二、被告上海耐宝化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内注销上海耐宝化妆品有限公司静安分公司在上海市南京西路XXX号一、二层房屋的工商登记手续；三、被告上海耐宝化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司电费11,895.75元；四、被告上海耐宝化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司水费118.50元；五、被告上海耐宝化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内以12,014.25元为本金、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、支付原告上海佰畅投资管理有限公司2020年7月16日至本判决生效之日的利息；六、被告上海耐宝化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司租金差额260,163元；七、准予原告上海佰畅投资管理有限公司没收被告上海耐宝化妆品有限公司支付的租赁保证金518,400元；八、被告上海耐宝化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内以每天每平方米31.57元，支付原告上海佰畅投资管理有限公司2020年7月16日至上海耐宝化妆品有限公司静安分公司工商登记被注销之日的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告上海耐宝化妆品有限公司负担。案件受理费19,689.10元，减半收取，计9,844.55元由原告上海佰畅投资管理有限公司负担4,492元，被告上海耐宝化妆品有限公司负担5,352.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年十一月二十七日书记员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……