贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初9437号 原告：闫昆俊，男，1963年1月1日出生，汉族，住广州市东山区，现住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张正果，贵州文熙律师事务所实习律师。 被告：遵义市九园房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道九园国际金地华城A座2-5、2-6、2-7号，统一社会信用代码9152030072212139XA。 法定代表人：吴义沙，总经理。 委托诉讼代理人：张勇，贵州名城（播州）律师事务所律师。 被告：贵州桃溪房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处桃溪河畔住宅小区十三组团禄桃园C区21号营业房，统一社会信用代码9152030258413778X2。 法定代表人：钟岗，执行董事兼总经理。 原告闫昆俊与被告遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称“九园房开公司”）、贵州桃溪房地产开发有限公司（以下简称“桃溪房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告闫昆俊及其委托诉讼代理人郭航铭、张正果，被告九园房开公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。被告桃溪房开公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告闫昆俊向本院提出本诉请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖台同》；2、判令被告退还原告已交纳的购房款382541元，房屋专项维修基金6642元，并支付违约金3825元。事实和理由：2018年12月11日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买位于遵义市南部新区团（即“桃溪·紫云台”项目）1号楼1-15-6号房，总购房款为382541元。出卖人应当在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。2020年6月21日，原告才接到物业管理公司电话通知于6月26日办理交接房手续，原告到现场后发现，小区整体并未进行综合验收，房屋水、电、气均未能达到合同约定的使用条件，物业公司也未能提供被告委托办理交接房手续的委托书。故原告于2020年6月29日书面通知被告解除合同，并要求办理退房手续，被告置若罔闻，原告无奈诉至贵院。综上，原告认为，原被告双方既达成合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行合同，被告严重逾期交房的行为，已经违背双方合同约定，给原告造成巨大损失，原告有权解除合同。故原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告九园房开公司辩称：1、我公司与原告方签订的《房屋买卖合同》已经办理了备案登记，且已经代原告缴纳了房屋维修基金，因受疫情影响，我公司在2020年上半年一直处于停工状态，现房屋的确未达到合同约定的交房条件，但综合验收最迟在11月份完成，我公司可以在11月份向原告合法交房，因此双方签订的《房屋买卖合同》已经履行了大部分内容，且逾期交房属于不可抗力，不能归责于我公司的情况下，我公司不同意解除合同。2、因我公司不同意解除合同，对原告主张的购房款以及违约金不认可，并且《商品房买卖合同》中约定合同解除后90日内退还购房款，因此即便判决合同解除，也应当在文书生效后90日内返还原告；3、原告主张的房屋维修基金，系我公司代收取后交到遵义市住建局，现遵义市住建局已经收到该费用，并出具缴费人为原告的发票，无论双方合同是否解除，原告主张我公司返还无事实依据。 被告桃溪房开公司未到庭参加诉讼，但其提交答辩状称：原告所购房屋原系九园房开公司与我公司共同开发项目。根据我公司与九园房开公司于2019年4月30日签订的《合作协议》，我们双方已解除合作关系，退出本案涉及房地产开发项目，九园房开公司占该项目100%份额，并约定该合作项目开发过程中产生的一切法律责任（包括自负盈亏），由九园房开公司负责，我公司不再承担任何责任。 经审理查明：2018年12月11日，原告闫昆俊（买受人）与被告九园房开公司、桃溪房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018454286），约定二被告将位于遵义市南部新区“桃溪·紫云台”第1号楼塔楼（住宅）1单元15层1-15-6号房，建筑面积79.07m2,套内面积65.52m2的住宅房，以按套内建筑面积每平方米5838.54元，总价款382541元出售给原告。原告选择一次性付款，于2018年12月11日前支付全部房价款。其中第十一条“交付时间和条件”约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告及满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。其中第十三条“逾期交房责任”约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。其中附件十二《补充协议》第五条约定“出卖人承诺买受人所购房屋在2019年12月31日前交付使用。如该期限出卖人不能交付，则按双方所签订的《商品房买卖合同》所约定逾期交房违约条款承担违约责任。”合同签订当日，原告向被告九园房开公司支付全部购房款382541元，同时支付维修基金6642元，被告九园房开公司向原告交开具收到其首付款382541元的《收据》一张，以及收到原告维修基金6642元的《收据》一张。双方就案涉合同办理了商品房预售合同备案登记。九园公司代收维修基金后将该款交至遵义市住房和城乡建设局，该局向原告开具了《贵州省住宅专项维修资金专用收据》。 二被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间即2019年12月31日前向原告交付房屋；2020年6月3日，被告九园房开公司在遵义晚报上发出公告，告知买受人可携带相关资料办理交房手续，原告准备接房时了解到案涉房屋不满足交付条件，于2020年6月27日向二被告发出《解除合同通知书》，要求二被告解除合同并退还购房款未果，遂诉至本院。 以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、退房通知书及回单，被告九园房开公司提交的商品房买卖合同、公告及遵义晚报、物业交接书、备案登记表等证据予以佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告闫昆俊与被告九园房开公司、桃溪房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应按约全面履行合同义务。 原告要求解除与二被告之间签订的《商品房买卖合同》。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》第五条明确约定交房时间为2019年12月31日前，案涉房屋至今未达到交付条件，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院对于原告要求解除与二被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。被告九园房开公司辩称逾期交房系受新冠疫情影响，存在不可抗力因素，不同同意解除合同，考虑我国在今年第一季度受新冠疫情影响、形势比较严峻，多数产业存在停工停产的情况，但进入第二季度后，已陆续复工复产；而双方约定的交房时间2019年12月31日距今已逾期300天有余，所售房屋仍未达到约定交付条件，即使扣除180天受新冠疫情影响的期间，逾期时间也达到了双方约定的退房时间（逾期90天以上），本院对被告九园房开公司的辩解理由不予采信。 原告要求二被告退还购房款382541元，并支付违约金3825元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除的原因系二被告未按照合同约定交付房屋，二被告存在违约行为，除应当向原告返还购房款382541元以外，还应当按照合同约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同》第十三条对于逾期交房违约金明确约定为“按照买受人支付全部已付款的1%向买受人支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的约定，二被告应当以原告已支付购房款的1%向原告支付违约金3825.41元，原告主张违约金3825元，本院予以支持。 原告要求二被告退还房屋专项维修基金6642元，该款虽然系被告九园房开公司收取，但被告九园房开公司系代为收取并已经将该款缴纳到遵义市住建局，故对原告的该项请求，本院不予支持。 被告桃溪房开公司辩称其与被告九园房开公司已解除合作关系，不承担本案责任。《商品房买卖合同》系原告与二被告共同签订，由于原告并不知晓二被告之间已解除合作，也未认同由被告九园房开公司独自承担责任，故二被告之间的内部约定对原告不发生法律效力，本院对被告桃溪房开公司的辩解理由不予采信。 被告桃溪房开公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法缺席审理。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告闫昆俊与被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于2018年12月11日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告闫昆俊购房款382541元，并支付原告闫昆俊违约金3825元，共计386366元； 三、驳回原告闫昆俊的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）3600元，保全申请费2485元，共计6085元，由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员 罗 静 二〇二〇年十一月九日 书记员 张露旭