黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初1692号原告：侯占林，男，1989年2月16日生，汉族，哈尔滨市平房区居尚旅店经营者，户籍所在地哈尔滨市道外区，现住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：常翔宇，黑龙江百程律师事务所律师。被告：绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，统一社会信用代码912301995780687739，住所地哈尔滨市平房区新疆大街8号。法定代表人：王力南，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵靖宇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明皓，北京大成（哈尔滨）律师事务所实习律师。原告侯占林与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称“绿地公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告侯占林及其委托诉讼代理人常翔宇、被告委托诉讼代理人赵靖宇、张明皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯占林诉称：2019年7月18日，侯占林购买绿地公司开发的位于哈尔滨绿地世纪城国际花都A区1-8号半地下车库，建筑面积24.77平方米，价款180,000元整，侯占林将购车库款一次性支付给绿地公司，绿地公司为侯占林出具收据一份，2020年4月16日，哈尔滨市自然资源和规划局平房分局哈资源规划平发（2020）002号关于违建核查认定的函复认定绿地公司私建车库未在规划审批手续中体现，同时因车库为挡土墙挖掘而成，存在安全隐患，不符合补办规划手续条件。2020年5月7日，哈尔滨市平房区城市管理行政执法局向侯占林发出通知，告知侯占林购买绿地公司建设的车库系未经审批的违法建筑物，要求侯占林尽快撤离。绿地公司私自建车库的行为违反了《城市规划法》第六十六条的相关规定，出售的车库系违章建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原被告之间签订的买卖合同无效，被告明知车库系未经审批的违法建筑物，却隐瞒事实卖给小区众多业主，误导欺瞒百姓，造成众多百姓损失，根据《中华民族共和国合同法》第四十二条相关规定，绿地公司严重隐瞒重要事实，造成侯占林损失，应承担缔约过失责任，赔偿侯占林损失。绿地公司欺诈业主、销售违章建筑的行为破坏了市场经济秩序，严重损害人民群众合法权益，违背诚实信用原则，违反了相关法律规定，现侯占林多次与绿地公司协商，绿地公司均拒绝与侯占林协商，侯占林认为绿地公司的行为侵犯了其合法权益，故诉法院，请求判令：1、确认侯占林与绿地公司签订的国际花都项目车库使用权转让协议合同无效；2、绿地公司返还侯占林购车库款180,000元；3、绿地公司偿还侯占林损失7,047元（按银行同期贷款利率暂计算自侯占林交费起至2020年6月6日止，具体金额持续计算至绿地公司实际给付之日止）；4、绿地公司返还侯占林支付的供热费及车库管理费1,959.28元；5、诉讼费由绿地公司承担。被告绿地公司辩称：双方并没有签订车库使用权转让协议，侯占林先行付款，绿地公司本着诚实信用的原则交付了车库供侯占林先使用，并不存在双方违约或者合同无效的可能，双方对于转让本身并没有达成一致的意见，客观上侯占林占有使用绿地公司的车库，其应当向绿地公司支付占有使用费。经本院审理查明：2019年7月18日，侯占林向绿地公司交款180,000元，付款内容为国际花都1-8号车库，用于购买绿地公司开发的位于哈尔滨绿地世纪城国际花都A区1-8号车库，绿地公司向侯占林出具了收据。同日，绿地公司向科瑞物业管理发展有限公司哈尔滨分公司出具商品房结算及进户凭证，内容为：“客户侯占林购买哈尔滨国际花都项目1-8号库商品房一套，实测建筑面积24.77平方米，总房价款为180,000元，现购房款已经全部结清。请给予办理进户手续。”侯占林于当日进户使用，并向上海科瑞物业管理发展有限公司哈尔滨分公司交款1,222元，事由为车位管理费（2019.7.18-2020.12.31）。2019年12月5日，侯占林向哈尔滨华汇热电股份有限公司支付2019至2020年供热费737.28元。2020年5月7日，哈尔滨市平房区城市管理行政执法局在车库门上张贴通知，通知内容为“广大国际花都车库业主：您所使用的车库经规划部门认定，为未经审批的违法建筑物，为了您的安全和利益，请尽快搬离。如有经济利益纠纷等问题，请联系相关出售单位尽快解决。我局将于近日依法进行拆除，特此通知。”上述事实，有商品房结算及进户凭证、绿地控股集团东北房地产事业部收据、地下停车位物业服务协议、上海科瑞物业管理发展有限公司哈尔滨分公司财务部收据、黑龙江增值税电子普通发票、通知及双方当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，侯占林与绿地公司虽然没有签订书面协议，但双方已完成交款和车库交付使用的行为，应视为双方采取其他方式订立了以车库使用权转让为目的的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，绿地公司开发建设的案涉车库未取得规划许可手续，属于违法建筑物，故侯占林与绿地公司订立的车库使用权转让协议无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，侯占林作为业主，不应知绿地公司所开发建设的车库未取得规划许可，不存在过错，绿地公司未取得规划许可手续便建设车库，并对车库的使用权进行转让，存在过错，依法应当对侯占林因合同无效所受损失承担赔偿责任。故侯占林主张绿地公司返还其购车库款180,000元，本院予以支持，侯占林主张绿地公司偿还侯占林上述资金占用损失的合理部分，本院应予支持，应以180,000元为基数，自2020年5月7日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。因自2019年7月18日至2020年5月6日哈尔滨市平房区城市管理行政执法局下发通知前止，侯占林实际使用了案涉车库，故对于该段时间内，侯占林主张存在资金占用损失，本院不予支持。关于侯占林主张绿地公司返还侯占林支付的供热费及车库管理费1,959.28元，其中2019年至2020年的供热费及侯占林停止使用车库前的物业费部分，因侯占林已享受供热服务及使用车库期间的物业服务，理应支付相应的对价，故该部分诉请本院不予支持。关于侯占林迁出车库后已经预交的物业费部分，因收款人系上海科瑞物业管理发展有限公司哈尔滨分公司，而非绿地公司，故侯占林请求绿地公司进行返还主体不适格，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，判决如下：一、原告侯占林与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司的国际花都1-8号车库使用权转让协议无效；二、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告侯占林车库转让款180,000元；三、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告侯占林损失赔偿款，该款项计算方法为以180,000元为基数，自2020年5月7日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；四、驳回原告侯占林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,040元（原告侯占林已预交，已减半收取），由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担，此款于本判决生效后十日内给付原告侯占林。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 董 策二〇二〇年十一月二日书记员 王宇彤