广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初29317号原告：深圳第壹空间运营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道田心社区罗湖区宝安北路3038号六金广场A栋（宝能慧谷）一层至十一层，统一信用代码91440300MA5DF1HF1Y。法定代表人：姚春，总经理。委托诉讼代理人：陈梅蕊，女，汉族，1987年7月15日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，公司员工。被告：深圳市黛芙妮珠宝有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道大冲社区深南大道9680号大冲商务中心（二期）1栋1号楼3301-2，统一社会信用代码91440300661045492E。法定代表人：游健。第三人：深圳吉祥服务集团有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道笋西社区宝安北路2011号桃园商业大厦6层C612，统一社会信用代码91440300192212533W。法定代表人：曹平，总经理。委托诉讼代理人：姜山，男，汉族，1981年9月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，公司员工。原告深圳第壹空间运营管理有限公司与被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司及第三人深圳吉祥服务集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳第壹空间运营管理有限公司委托诉讼代理人陈梅蕊与第三人深圳吉祥服务集团有限公司委托诉讼代理人姜山到庭参加了诉讼,被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳第壹空间运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告、被告及第三人三方签订的《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》已解除。2、判令被告向原告支付2019年1月15日起至2019年4月15日期间的免租期租金差额356675.78元；2020年2月1日至2020年4月11日期间的租金419562.63元。3、判令被告向原告支付租金逾期付款违约金70025.64元（暂计至2020年5月20日，应付至实际支付之日止）。4、判令被告向原告支付解除合同违约金354560元。5、判令被告向原告支付租赁物使用费417846.56元（暂计至2020年5月20日，应付至被告实际返还租赁物之日止）。以上各项费用合计：1618670.6元。6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月30日，原告、被告与第三人三方签订了《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》（以下简称“租赁及运营合同”），约定被告承租原告位于深圳市罗湖区房屋（以下简称“租赁物”），并接受第三人物业服务。租赁及运营合同的主要内容如下：1、租赁期限自2019年10月1日起至2023年7月31日止。2、租金为177280元／月，自2020年9月1日起月租金每年复式递增6%。除租赁及运营合同另有约定外，被告应在每日历月度5日前（如遇法定节假日，缴款日相应提前）向原告交纳当日历月度租金。如被告逾期缴交租金、管理费、水电费的，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金。3、租赁期内，被告有下列情形之一的，即视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，并没收被告已缴租赁保证金，且被告还应另行向原告支付最后一个月租金额度两倍的违约金：（1）逾期缴交租金达30天及以上的；（2）欠付租金数额（含违约金）相当于1个月租金额度的。4、租赁期限届满合同终止或无论何种原因合同被提前解除的，被告应将租赁物在清场期限届满次日交还给原告。被告清场期为3天，自合同期满日的次日或合同解除的次日起开始计算。清场期内，被告应向原告按实际清场天数计付租赁物使用费。清场期届满后，被告未按约定返还租赁物的，应按照租金双倍标准计收向原告支付租赁物使用费。同时，原告、被告、晟泰咨询管理（深圳）有限公司（以下简称“晟泰公司”）及深圳深业物流集团股份有限公司（以下简称“深业物流公司”）四方于2019年9月30日签订《被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司未到庭应诉答辩。第三人深圳吉祥服务集团有限公司答辩称：同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年7月26日，原告和案外人深圳深业物流集团股份有限公司（简称深业物流公司）、晟泰咨询管理（深圳）有限公司（简称晟泰公司）签订《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》，约定：深业物流公司将位于深圳市罗湖区宝安北路与梨园路交汇处六金广场宝能·慧谷12楼02、03、04、05、06、07、08、09、10、12、14、37号房租出租给晟泰公司，租赁期限五年，月租金为177280元；自租赁物交付之日起晟泰公司享有90天的免租期。2019年9月30日，原告、被告、晟泰公司及深业物流公司四方签订《2019年9月30日，原、被告及第三人签订《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》，约定：原告将上述房屋租出租给被告，租赁期限自2019年10月1日起至2023年7月31日止，月租金为177280元；被告应向原告缴纳租赁保证金354560元；被告向第三人交纳运营管理及物业管理费和水电费，运营管理及物业管理费为每月22160元；被告向第三人交纳管理费保证金44320元和水电费保证金15000元；被告应于每月度5日前支付租金和管理费（如遇法定节假日，缴款日期相应提前）；原告应于2019年10月1日前将房屋交付被告使用；若被告逾期缴交租金、管理费、水电费的，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若被告逾期缴交租金、管理费、水电费达30天以上，则视被告根本违约，原告或第三人有权单方解除本合同，并没收被告已缴的租赁保证金或管理费保证金，且被告还应另行向原告或第三人支付最后一个月租金或管理费额度两倍的违约金等。二、被告向原告支付了租赁保证金354560元，并向第三人支付了管理费保证金44320、水电费保证金15000元，原告向被告交付租赁物的时间为2019年10月1日。原告在庭审中确认，被告向原告支付租金至2020年1月31日，被告自2020年2月起再未支付过租金；原告亦确认涉案的楼宇2020年2月份因疫情原因停止了营业。三、原告和第三人于2020年4月8日通过EMS邮件共同向被告发出了《解除合同通知书》，称，由于被告未按租赁合同约定交纳租金、物业管理费及水电费等费用，属于根本违约，现通知被告：解除双方签订的租赁合同，要求被告最迟于2020年4月14日之前返还租赁物，否则将按合同约定处理，不再另行通知。该通知于2020年4月16日被拒收退回。2020年4月15日，原告再次通过EMS邮件向被告发出了《限期搬离通知书》，称，租赁合同已于2020年4月9日解除，按租赁合同约定，被告应在2020年4月14日前将租赁物交还原告，但被告至今仍未搬离，特通知被告最迟在2020年4月18日前搬离租赁物。本院认为，原告、被告与第三人签订的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。被告应按照合同约定履行其支付租金的义务。关于合同的解除，根据原、被告及第三人所签订的《房屋租赁及运营管理合同》，合同中明确约定“若被告逾期缴交租金、管理费达30天以上，则视被告根本违约，原告有权单方解除本合同”。本案中，被告从2020年2月起未支付租金，原告和第三人于2020年4月8日向被告发出了《解除合同通知书》，根据签订的租赁合同，双方明确约定了送达地址，原告依据约定的送达地址向被告邮寄解除合同通知书，该通知于2020年4月16日被拒收退回，故本院依法认定原、被告以及第三人之间签订的《房屋租赁及运营管理合同》于2020年4月16日解除；被告拖欠租金和管理费的行为已构成违约，被告应当支付拖欠的租金，但因疫情原因从2020年1月29日起政府禁止商铺开门营业，原告亦确认涉案的楼宇2020年2月份因疫情原因停止了营业，根据公平原则，从保护双方当事人的利益出发，本院依法酌定免除被告一个月的租金177280元，故被告应当向原告支付至2020年4月16日的租金271829元。关于违约责任，被告逾期未缴纳租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告和第三人所签订的《房屋租赁及运营管理合同》约定了被告的三种违约责任，即:若被告逾期缴交租金，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若原告单方解除本合同，可以没收被告已缴的租赁保证金、管理费保证金；被告还应另行向原告支付最后一个月租金额度两倍的违约金。因被告违约，原告诉请被告支付解除合同违约金354560元以及免租期租金差额356675.78元，有事实和合同依据，本院予以支持。原告主张被告应按照日2‰的标准支付违约金70025.64元，因被告已向原告支付解除合同违约金，足以弥补其损失，关于原告的该项请求，本院不予支持。因合同已经解除，原告应向被告返还其已缴的租赁保证金354560元。因同为金钱之债，保证金354560元与部分免租期租金差额相抵，被告仍需向原告支付免租期租金差额2115.78元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告深圳第壹空间运营管理有限公司与被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司、第三人深圳吉祥服务集团有限公司三方签订的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》于2020年4月16日解除；二、被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳第壹空间运营管理有限公司支付免租期租金差额人民币2115.78元；三、被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳第壹空间运营管理有限公司支付至2020年4月16日的租金人民币271829元；四、被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳第壹空间运营管理有限公司支付解除合同违约金人民币354560元；五、驳回原告深圳第壹空间运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9684元，原告负担5924元，被告负担3760元。案件受理费3760元已由原告预交，本院不予退回，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。公告费人民币550元，被告与上述判项一并迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年十一月二十六日孙莹书记员     柏榕楠