天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初16854号原告：阎文生。委托诉讼代理人：李立明，天津德玲律师事务所律师。被告：天津开发区新发房地产开发有限公司。法定代表人：孙佩珍，经理。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司天津南开支行。负责人：郭占明，行长。委托诉讼代理人：周文博，该公司员工。委托诉讼代理人：孙晓东，天津君朋律师事务所律师。原告阎文生与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）、第三人中国建设银行股份有限公司天津南开支行（以下简称建行南开支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2018）津0103民初97号民事判决，第三人建行南开支行不服该判决，提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）津02民终6152号民事裁定，裁定如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2018）津0103民初97号民事判决；二、本案发回天津市河西区人民法院重审。本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎文生及其委托诉讼代理人李立明，被告新发公司的委托诉讼代理人李绍家，第三人建行南开支行的委托诉讼代理人孙晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎文生向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告新发公司与第三人建行南开支行所签订的抵押合同中原告阎文生所有的天津市河西区××路××大厦××层××座房屋的抵押手续无效；2.请求依法判令被告新发公司协助原告阎文生办理房屋所有权转移手续，将该房屋所有权变更登记到原告阎文生名下；3.诉讼费用由被告新发公司承担。事实和理由：原、被告于1999年12月21日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告阎文生购买被告新发公司建设开发的坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座房屋一套，房屋总价款为435000元，该款以被告新发公司尚欠原告阎文生的工程款冲抵。合同签订后，被告新发公司按约交付了房屋，但迟迟没有为原告阎文生办理房屋所有权登记手续。虽经原告阎文生多次催办，但其均以种种理由拖延。不仅如此，被告新发公司还将该房屋向银行进行了抵押，严重侵害了原告阎文生的合法权益。为此，原告阎文生于2014年初向贵院提起诉讼，请求确认原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效。贵院经依法审理于2014年5月22日作出（2014）西民一初字第509号民事判决，判决该合同合法有效。而后，原告阎文生多次要求被告新发公司履行合同义务，为原告阎文生办理房屋产权证，但均未果。原告阎文生认为，原、被告之间依法签订商品房买卖合同，被告新发公司理应及时为原告阎文生办理产权登记手续，然被告新发公司采取欺诈手段，将原告阎文生所购买的房屋作为贷款的抵押物抵押给了第三人建行南开支行，其行为应是无效的民事行为，自始无效。基于上述事实，为维护原告合法权益，依据相关法律规定，原告阎文生特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告阎文生的诉讼请求。诉讼过程中，原告阎文生变更诉讼请求为：1.依法确认被告新发公司与第三人建行南开支行所签订的抵押合同中原告阎文生所有的天津市河西区××路××大厦××层××座房屋的抵押手续无效并请求依法撤销该抵押登记；2.请求依法判令被告新发公司协助原告阎文生办理房屋所有权转移手续，将该房屋所有权变更登记到原告阎文生名下；3.诉讼费用由被告新发公司承担。原告阎文生向本院提交如下证据：1.《天津市商品房买卖合同》，证明原、被告于1999年12月21日签订该合同，双方之间具有房屋买卖关系；2.天津市河西区人民法院（2014）西民一初字第509号民事判决，证明原、被告之间的《天津市商品房买卖合同》已经法院生效判决确认为合法有效；3.天津市河西区人民法院（2007）西民一初字第2376号、（2009）西民二初字第420号民事判决，证明该两份法院作出的生效判决对与本案性质相同且案情极为近似的抵押手续均认定无效；4.天津市第二中级人民法院（2019）津02民终6709号民事判决，证明该生效的二审判决认定，房屋抵押合同签订时间虽早于房屋买卖合同签订时间，但由于已过诉讼时效，抵押权不受人民法院保护；5.户籍证明，证明原告阎文生自2000年始一直居住在诉争房屋，2011年1月4日将户籍迁入该房屋；6.居住证明，证明原告阎文生住所地社区居委会证明原告阎文生至今仍在诉争房屋居住。依据本院开具的律师调查令，原告阎文生调取了案外房屋抵押登记档案和涉案房屋不动产权登记簿，以证明涉案房屋的抵押登记信息和权属。被告新发公司辩称，认可原告阎文生所陈述的事实，对原告阎文生的诉请被告新发公司听候法院裁决。被告新发公司未提交证据。第三人建行南开支行述称，被告新发公司与第三人建行南开支行于2004年8月12日签订《人民币资金借款合同》，借款金额为350万元，期限1年，第三人建行南开支行在合同签订后依约将借款打入被告新发公司账户。后被告新发公司未履行还款义务，我行依法向人民法院提起诉讼，天津市第一中级人民法院于2005年5月24日作出（2005）一中民二初字第74号民事判决，依法确认借款合同及抵押合同合法有效，判决被告新发公司偿还第三人建行南开支行借款本金及利息，含案件受理费及诉讼保全费。判决生效后，第三人建行南开支行向一中院申请强制执行，该借款合同的效力已经生效判决予以认定，被告新发公司如能全部归还第三人建行南开支行的贷款、本金、利息、罚息，含案件受理费及诉讼保全费，第三人建行南开支行同意撤销该房屋的抵押手续。本案第三人建行南开支行不同意承担诉讼费、公告费，不同意原告阎文生涉及第三人建行南开支行的诉讼请求。第三人建行南开支行向本院提交如下证据：1.《人民币资金借款合同》、《抵押合同》、含涉案房屋在内的产权证，证明第三人建行南开支行与被告新发公司存在借款合同关系，为借款合同办理了含涉案房屋在内的抵押手续，房管局也出具了证明；2.天津市第一中级人民法院（2005）一中民二初字第74号民事判决、（2005）一中执字第408号民事裁定，证明第三人建行南开支行与被告新发公司之间的债权债务关系及含涉案房屋在内的抵押合同合法有效，法院生效判决已予以确认；3.天津市不动产登记簿查询证明，证明含涉案房屋在内的抵押物已抵押给第三人建行南开支行，该行为是合法有效的；4.中国银行业监督管理委员会天津监管局津银监复[2004]279号文件，证明第三人建行南开支行名称是合法变更的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告阎文生证据1、2、5、6，第三人建行南开支行证据4，原告阎文生依据律师调查令调取的案外房屋抵押登记档案和涉案房屋不动产权登记簿）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告阎文生证据3、4均为生效法律文书，故本院对该证据证明力予以确认。综合审查原告阎文生及第三人建行南开支行提交的证据以及各方当事人的庭审陈述，本院仅对第三人建行南开支行证据1、2、3的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2018年1月2日立案受理原告阎文生与被告新发公司、第三人建行南开支行商品房销售合同纠纷一案，原告阎文生向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.诉讼费用由被告承担。后原告阎文生增加诉讼请求：要求确认抵押合同中关于原告阎文生的房屋作为抵押物无效。该案查明：“1999年12月21日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告天津开发区新发房地产开发有限公司开发的坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座房屋一套，房屋建筑面积为151.76平方米，房屋总价款为435000元。因被告拖欠原告的工程款，1999年12月21日经原、被告协商一致，被告以其开发的坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座房屋一套冲抵所欠原告的工程款，面积以产权证为准，后被告于1999年12月22日给原告出具收据，载明收取原告购房款435000元。2011年1月4日原告在公安河西分局办理了落户手续，后一直居住在诉争房屋内。2004年8月12日，被告天津开发区新发房地产开发有限公司与中国建设银行天津市分行南开支行签订《人民币借款合同》，约定：被告借中国建设银行天津市分行南开支行款项人民币1530000元，借款期限自2004年8月12日至2005年8月11日，抵押物为天津市河西区解放南路××号××大厦××层××、××、××、××号房屋，其中××为诉争房屋。另查，原告曾于2014年3月28日向本院提起诉讼，要求确认其与被告天津开发区新发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，本院（2014）西民一初字第509号民事判决书支持了原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原告发现其所住房屋被查封，遂提出执行异议，本院（2019）津0103执异126号执行裁定书，中止了对诉争房屋的执行，天津市河东区人民法院（2019）津0102执异25号执行裁定书裁定原告执行异议成立，解除了诉争房屋的查封。再查，2004年12月9日，第三人中国建设银行股份有限公司天津市分行南开支行名称变更为中国建设银行股份有限公司天津南开支行。”2019年6月28日本院作出（2018）津0103民初97号民事判决认为：“原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》的效力，已经生效的判决予以确认。原告与被告签订合同后，原告于签订合同的当日交齐全部购房款，并办理了入住手续，故原告对诉争房屋已享有物权，被告应依约定到不动产权登记部门为原告办理不动产权转移登记手续，但其采取欺骗的手段将原告名下的房屋抵押给第三人，借款期限届满后，未能按约定将所借款项偿还给第三人，造成原告至今未能办理诉争房屋的产权证书，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告协助其办理诉争房屋不动产权转移登记手续的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。另，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部房款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告购买房屋后，办理了落户手续，并且实际占有，故第三人对诉争房屋设立抵押权无效。对于未能办理房屋的登记手续，原告并无过错，故第三人应协助原告办理抵押权注销手续。诉争房屋登记的抵押权人中国建设银行股份有限公司天津市分行南开支行，其名称变更不影响债务的承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、本判决书生效之日起五日内，中国建设银行股份有限公司天津南开支行协助原告阎文生办理坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座房屋的抵押权注销登记手续；二、坐落于天津市河**××路××号××大厦××层××座房屋的抵押权注销登记手续办理完毕后十日内，被告天津开发区新发房地产开发有限公司协助原告阎文生办理坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××座房屋的不动产权转移登记手续，办理不动产权转移登记手续所花费用由原告阎文生负担。案件受理费80元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司承担。”第三人建行南开支行不服该判决，提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）津02民终6152号民事裁定认为“被上诉人阎文生在一审诉请要求判令被上诉人天津开发区新发房地产开发有限公司为其办理房屋所有权证，后在一审诉讼阶段，阎文生增加诉请为要求确认上诉人与天津开发区××房地产开发有限公司的抵押合同无效，但一审未对此作出处理，判决内容与当事人主张诉请不一致，程序违反法律规定，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2018）津0103民初97号民事判决；二、本案发回天津市河西区人民法院重审。”本案查明事实与原审一致。本案争议的焦点是原告阎文生的诉讼请求是否有事实依据和法律依据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告阎文生与被告新发公司就涉案房屋签订的《天津市商品房买卖合同》的效力，业经生效判决确认合法有效。原告阎文生依合同约定交齐了全部房款，并实际占有了该房屋。被告新发公司虽然将涉案房屋作为贷款抵押物抵押给第三人建行南开支行，但该事实发生在原告阎文生购房之后，且被告新发公司系采取欺诈手段办理的抵押，故该抵押权的设立应归于无效。该行为侵害了原告阎文生的合法权益，导致原告阎文生无法办理房屋所有权转移登记手续。对此，原告阎文生并无过错。另，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部房款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述事实和法律规定，原告阎文生请求判令被告新发公司与第三人建行南开支行所签订的抵押合同中关于涉案房屋的抵押手续无效并应当依法撤销该抵押登记的诉讼请求以及请求依法判令被告新发公司协助原告阎文生办理房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权变更登记到原告阎文生名下的诉讼请求，并无不当，本院依法均予以支持。第三人建行南开支行的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：一、被告天津开发区新发房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司天津南开支行签订的《抵押合同》中涉及天津市河西区××路××大厦××层××座房屋的抵押手续无效；二、本判决生效之日起10日内，第三人中国建设银行股份有限公司天津南开支行将其与被告天津开发区新发房地产开发有限公司签订的《抵押合同》中涉及天津市河西区××路××大厦××层××座房屋的抵押权登记手续予以撤销。原告阎文生与被告天津开发区新发房地产开发有限公司予以协助；三、坐落于天津市河**××路××大厦××层××座房屋的抵押权登记手续撤销后10日内，被告天津开发区新发房地产开发有限公司协助原告阎文生办理上述房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权变更登记到原告阎文生名下，相关费用由原告阎文生负担。案件受理费80元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司和第三人中国建设银行股份有限公司天津南开支行各负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  马起泉审 判 员  潘 烨人民陪审员  金秋平二〇二〇年十一月廿三日法官助理李璐书记员吕莹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部房款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。