广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1931号 原告:防城港市区农村信用合作联社，住所地防城港市港口区东兴大道270号，统一社会信用代码：91450600682130506U。 法定代表人：卜珉。 委托诉讼代理人：宋殷弘。 委托诉讼代理人：张建平。 被告：周波，男，汉族，1967年10月12日出生，住广西防城港市港口区。 被告：江朝萍，女，壮族，1968年12月4日出生，住广西防城港市港口区。 被告：广西防城港恒信房地产有限公司，住港口区西湾广场恒信花园恒河苑1号楼商铺，注册号：450600200001827。 法定代表人：陈荣生。 原告防城港市区农村信用合作联社（以下简称市区信用社)诉被告周波、江朝萍、广西防城港恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋殷弘到庭参加诉讼，被告周波、江朝萍、广西防城港恒信房地产有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告周波立即偿还所欠原告本金230013.97元 -2- ，利息、复利、罚息合计109308.21元（利息、复利、罚息暂计至2019年12月2日，以后发生利息、复利、罚息按借款合同编号为（防港）农信个房字（2008）第××号个人购房担保借款合同计算方法计算至偿清为止）；二、请求确认原告享有预登记在被告周波、江朝萍名下防城港市港口区西湾.恒信花园恒河苑2号楼4Ｄ号房屋的抵押权，并对该抵押物依法处置所得款项享有优先受偿权。三、请求判令被告江朝萍、被告恒信公司对诉讼请求一所列款项承担连带清偿责任；四、本案诉讼费以及因本案产生的其他费用由三被告共同承担。事实和理由：原告市区信用社与被告周波、被告江朝萍、被告恒信公司于2008年6月23日签订了个人购房担保借款合同用于借款人购房，合同编号为（防港）农信个房字（2008）第××号，借款人为被告周波，抵押人为被告周波与被告江朝萍，贷款人为市区信用社营业部，保证人为被告恒信公司，借款期限为2008年6月23日至2018年6月23日,借款金额为27万元整，贷款利率为同期人民银行贷款基准利率下浮15%，执行年利率为6.655%。约定对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十罚息。对违约使用借款从违约之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之一百计收罚息。为担保该债权顺利实现，抵押人周波与江朝萍将合同编号为2008第082号所列清单所购防城港市港口区屋作为抵押物担保被告周波所借原告贷款产生的所有债权，并于2008年6月25日办妥以原告为抵押权人的抵押登记，登记编号为20080856号。保证人恒信公司提供阶段性保证，承担连带责任保证，保证时间为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记，保证时间内承担连带责任保证。2008年7月3日原告按合同约定向被告恒信公司账户发放贷款27万元整，贷款利率为6.655%，贷款发放后被告周波并未按合同约定偿还贷款本息，合同到期未偿还贷款本息，己严重损害原告的合法权益。截至2019年12月2日共欠本金230013.97元，利息复利罚息合计109308.21元。直至起诉之日，借款人周波尚未取得房地产权利证书，未办妥以原告为抵押权人的抵押登记，被告恒信公司仍要为该贷款承担连带保证责任，共同清偿被告周波所欠借款本息。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 -3- 被告周波、江朝萍、恒信公司既未出庭应诉，也未提交书面答辩。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原被告提交的证据，与本案有关的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，被告周波与被告恒信公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告周波向被告恒信公司购买位于港口区，房屋总价款为393249元。2008年6月23日，被告周波（借款人及抵押人）、被告江朝萍（抵押人）、被告恒信公司（保证人）与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号为（防港）农信个房字（2008）第××号），约定：被告周波向原告贷款27万元，用于购买上述房屋，贷款期限2008年6月23日至2028年6月23日。本合同项下贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定为年利率7.83%下浮15%，即6.655%，利息自放款之日起计算。借款人未按本合同约定的时间归还贷款本息的，贷款人将按照国家对逾期贷款按合同约定的贷款利率基础上加收50%罚息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利。还款方式为等额本息还款方式归还贷款本息。借款人（即抵押人）保证以其有权处分的规定之房产和《房地产抵押清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人,作为偿还本合同借款条款下之借款的担保，并保证程度法律责任。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购房产进行回购。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续之日止。合同还约定了其他事项。2008年6月2日，被告周波、江朝萍向原告出具了《借款抵（质）押承诺书》，约定周波所有权或依法享有处分权项下之房屋作为该笔贷款抵押物，并签订了《抵押（质押）物品清单》。该涉案房产进行了预购商品房贷款抵押登记，编号为20080856。2008年7月3日，原告依约将贷款27万元发放给被告周波。截止至2019年12月3日，被告周波未按合同约定偿还贷款本息，尚欠贷款本金230013.97元，利息复利罚息109308.21元。 另查明，被告周波与被告江朝萍系夫妻关系。 -4- 本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守，按约定履行各自的义务。本案中，原告已经履行了自己的义务，向被告周波发放了27万元贷款，但被告周波未按合同的约定按期偿还贷款本金及利息，已构成违约。故原告要求被告按照合同约定偿还剩余贷款本金230013.97元，利息复利罚息109308.21元，利息。复利、罚息暂计至2019年12月2日，以后发生利息、复利、罚息按借款合同编号为（防港）农信个房字（2008）第××号个人购房担保借款合同计算方式计算至偿清为止，对于上述请求本院予以支持。但后续利息、罚息、复利按合同约定计至本案贷款清偿之日止，最高不能超过年利率24%。 关于原告要求对被告抵押的房产确认抵押权并对该抵押物优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，从该规定看，抵押预告登记只是使债权请求权取得了对抗此后债务人对不动产所为处分行为的效力，抵押预告登记作为一种临时性登记行为并不能直接导致物权的变动，权利人要取得物权，还需要进行本登记。本案被告提供其位于港口区作为抵押，但仅对所抵押的房屋办理了抵押预告登记，至今仍未办妥正式抵押登记手续，未取得房屋他项权证，因此，原告主张其就抵押房产享有抵押权并就处置该房产所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 对于被告江朝萍、恒信公司是否应承担连带清偿责任的问题。被告恒信公司作为保证人自愿为借款人周波提供连带责任保证，且合同约定如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续之日止。现被告恒信公司作为售房人，涉案房产的正式抵押登记手续未办妥，故其应对上述债务承担连带清偿责任。被告江朝萍与被告周波系夫妻关系，被告周波与原告签订《个人购房担保借款合同》的时间在其婚姻关系存续期间，其被告江朝萍在该合同抵押人处签字，对该笔债务知情且认可，该笔债务应认定为夫妻共同债务，被告江朝萍应承担连带清偿责任。 -5- 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周波在本判决生效之日起十日内向原告防城港市区农村信用合作联社偿还贷款本金230013.97元及利息复利罚息109308.21元（利息、复利、罚息暂计至2019年12月2日，以后发生利息、复利、罚息按借款合同编号为（防港）农信个房字（2008）第××号个人购房担保借款合同计算方式计算至清偿为止，最高不能超过年利率24%）； 二、被告江朝萍对被告周波的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告广西防城港恒信房地产有限公司对被告周波所负上述债务承担连带清偿责任，被告广西防城港恒信房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告周波追偿； 四、驳回原告防城港市区农村信用合作联社的其他诉讼请求。 案件受理费6389.83元，减半收取3194.92元，由被告周波、江朝萍、广西防城港恒信房地产有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6389.83元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 -6- 审 判 员  凌 枝 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  李柏良 书 记 员  黄义芳