广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3066号原告（反诉被告）：吴军玉，女，1978年9月28日出生，汉族，住广州市区。委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳平，广东广信君达律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州和熙商业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）A区101-117号、219-230号、234号、236号、238-240号；B区、C区143-164号、265号、267号、286号、287号、289号。法定代表人：周慧萍。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王有华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。吴军玉与广州和熙商业管理有限公司（以下简称和熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。吴军玉及其委托诉讼代理人梁显军、李艳平，和熙公司的委托诉讼代理人吴恩远、王有华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴军玉向本院提起以下诉讼请求：1.和熙公司返还综合服务费10563元（2019年2月份、2019年3月份、2019年4月份、2019年5月份的综合服务费，以及押金中的综合服务费部分）；2.和熙供公司返还租赁面积减少0.31平方米所对应的租金、综合管理费及物业管理费等费用702.25元；3.和熙公司赔偿违法断电期间造成的停业损失20927.77元（暂计至2020年6月8日）；4.和熙公司减免疫情期间（2020年2月-2020年3月）租金1280元；5.和熙公司提供租金、物业管理费、电费及水费等费用的等额有效发票；6.和熙公司返还所交电费与供电局实收×110%的差额部分6132.22元以及支付占用费期间的利息184.82元（暂计至2020年6月8日）；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月21日，我与和熙公司签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，约定由我租赁位于亚运城国际商业街B区29-3、29-4号商铺用于经营，由我向和熙公司缴纳物业费、综合服务费、水电费及其他费用。其中综合服务费包括：相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等。我向和熙公司缴纳了高额的综合服务费，但是和熙公司并没有提供良好的服务，未履行合同约定的义务，属违约行为。为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法判决。和熙公司辩称，我方不同意吴军玉的诉讼请求，商铺租赁合同书是双方自愿签订的，不违反法律法规，应当认定为合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。我方不存在给案涉商铺违法断电的情形。疫情期间，我方已经给予吴军玉相应的租金以及综合服务费的减免，吴军玉在此基础上，又再次提出减免综合服务费和租金，不应得到支持。水费和电费不属于法院审理范围内。我方不同意继续履行商铺租赁合同，吴军玉已经存在根本违约行为，合同已经满足解除条件。和熙公司提出以下反诉请求：1.解除双方签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》(B区29-4)，吴军玉向和熙公司返还商铺；2.吴军玉支付租金至实际返还商铺之日（暂计至2020年5月为3612元）：3.吴军玉支付综合服务费至实际返还商铺之日（暂计至2020年5月为15545元）；4.吴军玉支付物业管理费至实际返还商铺之日（暂计至2020年5月为482元）：5.吴军玉支付滞纳金至实际清偿之日（暂计至2020年5月19日为27736元）；6.涉案履约保证金归和熙公司所有；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月21日，吴军玉与我方签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，租赁我方亚运城国际商业街B区29-3号、29-4号商铺，约定了租金、综合服务费、物业管理费、履约保证金、违约金等。2019年6月开始，吴军玉不按时缴纳房屋租金及综合服务费，鉴于吴军玉已严重违约，我方为维护自身合法权益请求解除合同，吴军玉支付相应租金、综合服务费、物业管理费及违约金，请求法院依法支持。吴军玉对和熙公司的反诉请求辩称，涉案租赁合同包含的租赁物有部分面积没有规划许可证和产权证，和熙公司没有提供任何证据证明上述租赁物有相应的产权和授权。涉案合同可能存在无权处分，或因未取得建设规划许可而无效的情形，请求法院依法查明。和熙公司无权单方解除涉案租赁合同，2020年2、3月租金，我方存在迟延支付是因为受疫情影响导致营业受影响，资金困难，才延迟支付。根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的第五条规定，我方认为和熙公司不能因为疫情期间的租金迟延支付而单方解除合同。2020年2月之前的租金，我方都是正常支付，即便存在迟延支付都没有达到解除合同的条件，和熙公司在收到租金后也没有提出异议，在停电纠纷发生前，双方都是没有争议的。关于综合服务费迟延支付，我方有合法抗辩权，因和熙公司对于涉案合同综合服务费的义务并未按照合同履行，相反存在严重违反合同约定的情形。在收取综合服务费高达1000万元的情况下，仅投入20余万元进行综合服务的合同义务履行，明显存在合同严重履行违约责任，所以和熙公司未按照合同约定提供了综合服务费项下的业务，保留相邻室外场地维护管理、商业街营销推广，商业街形象宣传策划。综合服务费占合同总金额将近半数的总盈利，该项费用对合同实现至为关键，该项合同义务，和熙公司不正确、不全面履行将导致合同目的难以实现，并构成严重违约，综上，我方有权依据合同法第66条行使同时履行抗辩权。在和熙公司极少部分履行合同的情况下，我方拒绝相对应的给付，故我方并不构成严重违约或根本违约，和熙公司的解除权并不成就。和熙公司违法对涉案商铺进行断电导致租赁物无法正常使用，在断电期间，我方无需支付对应的租金、综合服务费以及物业管理费。2020年4月9日，涉案商铺跳闸断电后，我方要求和熙公司进行修理，和熙公司要求我方自行更换开关，但开关更换后，和熙公司拒绝通电，即使和熙公司声称需要缴清电费再予以通电，我方也在2020年4月9日当日付清了全部电费，但和熙公司仍拒绝通电，显然没有法律上的依据。由于涉案商铺是用于经营面包房，在不通电的情况下无法正常经营面包的生产、经营、冷藏和销售。直至本案开庭，和熙公司仍以未缴清电费为由，主张其不通电的合法性，显然是与事实相违背的。而停电期间造成了我方直接损失包括当日店铺的食品半成品原材料由于断电失去冷藏条件，而直接归于损毁。上述造成经济损失合计5090元。2020年4月9日至2020年6月8日，不能通电经营期间员工公司损失56339.2元，员工宿舍租金5600元，具体分摊到本案中计算为20927.77元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：王金墩、王丽画是广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）B区、C区146号商铺（自编号：29-1、29-2、29-3、29-4）的所有权人，王金墩、王丽画于2019年6月1日出具《特别授权书》，委托和熙公司代为出租、管理上述商铺等。2018年5月29日，和熙公司（甲方）与吴军玉（乙方）签订《租赁意向书》，约定乙方意向承租亚运城国际商业街B区29-3号商铺，总租赁租金15593元，优惠租金13753元，管理费室内租赁面积20元/平方米，室外租赁面积5元/平方米，最终租赁面积及相关租赁条件以正式租赁合同详细约定为准。2018年8月21日，和熙公司（甲方、出租方）与吴军玉（乙方、承租方）签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》一份，约定由吴军玉承租亚运城国家商业街B区29-4号商铺，总使用面积29.23平方米（含公摊面积），其中，室内使用面积8.75平方米，相邻室外场地可有限使用面积20.48平方米；租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日，具体起租日以标的商铺实际交付使用之日起计算，如起始日迟于2018年12月1日的，则租赁期限相应顺延；2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金、综合服务费各1509元，2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金、综合服务费各1600元……；甲方给予乙方2个月免租期；乙方于每月21日至25日期间，向甲方支付下月应付租金；乙方清楚了解商铺的现状及商业价值，同意在租赁期内不论任何原因，均不得要求调整上述租金标准；商铺室内每月物业管理费18.75元/平方米，室外3.75元/平警方米，合计241元/月，租赁期内，物业管理费不递增；综合服务费包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的影响推广、形象宣传策划相关费用等；乙方应于每月21日至25日期间，在缴纳下月租金同时向甲方支付下月物业管理费和综合服务费；合同签订日，乙方一次性向甲方预付1个月首年月租金1509元，2018年12月1日再向甲方预付3个月首年月租金4527元，用于抵扣从2018年12月1日至2019年3月31日的租金；乙方一次性向甲方预付1个月首年物业管理费和综合服务费1750元，2018年12月1日再向甲方预付3个月首年月物业管理费和综合服务费5250元，用于抵扣从2018年12月1日至2019年3月31日的物业管理费和综合服务费；甲方应就收取的租金及物业管费费、综合服务费向乙方出具发票；乙方分别于商铺交付之日起的第3个月、第7个月和第36个月按租赁期限内首月租金及物业管理费、综合服务费之和，分别向甲方缴纳履约保证金3259元，三个月共9777元，履约保证金在本合同期限届满终止或合同解除之日，如乙方无违约，甲方扣除应缴未缴费用后无息退还给乙方；乙方迟延支付租金、物业管理费、综合服务费每逾期一天按应付未付金额的1%支付违约金，逾期15天未支付，甲方有权解除合同、收回商铺；因乙方违约导致合同解除的，乙方所交的履约保证金不予退回，乙方还应支付与履约保证金等额的违约金；等等。同日，双方签订另一份租赁合同，约定由吴军玉承租亚运城国家商业街B区29-3号商铺，总使用面积64.39平方米（含公摊面积），其中，室内使用面积39.6平方米，相邻室外场地可有限使用面积24.79平方米；租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日；2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金、综合服务费各5344元，2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金、综合服务费各5665元……；等等。同日，双方就29-3、29-4号商铺的物业管理事项签订《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、C区）物业管理服务协议》，约定由和熙公司提供代收水费、电费的代缴收费服务（代收代缴服务不属于物业服务费），收费标准执行政府规定，电费统一按10%计算线损和变损，即甲方单户电表读数×110%计算甲方应交付的电费。吴军玉承租上述两间商铺后，将两件商铺打通后作为销售面点使用。因商铺使用范围内设置了一处水井房，2019年4月，双方协商拟将商铺室内使用面积进行调整，并调整相应的租金、综合服务费。和熙公司向吴军玉发送了《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书之补充协议》的版本，但吴军玉认为该补充协议加重了其自身义务，故双方实际并未签署该份补充协议，吴军玉仍按照合同约定的标准缴纳租金。和熙公司解释因亚运城商业街的电表是在商铺后面，和熙公司需要绕到后墙去抄表，所以与吴军玉协商开一个门去抄表，并减少一平方米的租金，补充协议载明了是方便和熙公司抄表而拟定，并非单纯的减少使用面积而拟定的补充协议。2019年6月13日，商场部分租户联名向和熙公司发出通知函，认为和熙公司在招商时存在很大的虚假宣传，商场运营管理欠缺，人气极差，导致大部分商户亏损，要求和熙公司为租户提供必要经营环境。自2019年6月开始，吴军玉未支付综合服务费。2020年3月，商场部分租户向和熙公司联名申请疫情期间免除租金。2020年4月8日，亚运城国际商业街管理处向部分租户发出书面通知，告知疫情期间免租方案：1.2020年2月、3月的租金及综合服务费减免40%，并可延期至4月30日前缴清；2.从4月开始，租金标准按原合同执行；3.对于已预交租金及跨免租期的商户，减免优惠顺延；4.管理费、水电费等其他费用不予优惠及延期；5.逾期未缴费或未缴清其他欠费的不予减免优惠。2020年4月9日，吴军玉在微信告知物业管理公司其承租的商铺停电，物业管理公司回复经检查，是商铺内电箱总开关烧毁，需要更换。当天晚上19时左右，吴军玉告知物业管理公司已更换开关，要求复电，并就复电一事报警。物业管理公司在微信中就复电一事回复：贵铺反映开关损坏情况，经我司工程人员即时检查发现问题以下几点：1.贵铺用电线路可能存在三相用电不平衡，导致开关烧毁；2.贵铺用电线路连接可能未进行紧固，导致开关烧毁；3.电表由于长时间欠费，导致电表行走负数。次日上述，物业管理公司通过微信告知吴军玉，已收到吴军玉于2020年4月9日转入的11070元电费预充值，预估充值后所剩电量不多，短期内会因电量不足跳闸报警，为避免影响商铺正常营业，请及时充值，因店铺总开关已烧毁，为安全起见，需对电力开关进行安全维护测试检查。2020年6月12日，商铺恢复用电。关于租金等费用的支付情况，双方提交的费用交付情况、抵扣情况基本一致，均显示吴军玉已支付29-3号铺的履约保证金17702元，29-4号铺的履约保证金5009元；吴军玉未支付租金、物管费的时间段为2020年4月10日至2020年6月11日、2020年8月1日至2020年9月9日，吴军玉未支付综合服务费的时间段为2019年6月、2019年9月1日至2020年9月9日。另，双方均确认2019年7月、8月免除租金及综合服务费。和熙公司主张的租金欠费时段自2020年4月开始。关于停电期间的损失，吴军玉主张停电期间2020年4月的损失包含：人工费用28958.43元，员工宿舍租赁费2800元，停电当天报废成品815元、半成品545元、报废原材料3730元，2020年5月份的损失包含：人工费27380.77元、员工宿舍费2800元。按照29-3、29-4两个商铺的面积分摊，本案分摊损失为20927.77元。关于电费计费标准，吴军玉提交和熙公司出具的电费收据显示，电费计价标准按照1.21元/度收费，吴军玉认为已超过合同约定的标准，要求按照合同约定标准退还多支付的电费。和熙公司认为该费用还包括了电路耗损费、增容费。诉讼中，双方确认吴军玉已于2020年9月9日交还商铺。就29-3号商铺的租赁纠纷，吴军玉另案提起诉讼，案号：（2020）粤0113民初3065号。本院认为，和熙公司与吴军玉就亚运城29-4号商铺签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。吴军玉以综合服务费与物业管理费属于重复收费，且和熙公司未能按照合同约定提供综合服务为由，要求退还2019年2、3、4月已支付的综合服务费。首先，吴军玉在签订租赁意向书时已知悉总租金标准，租赁合同及物业管理服务协议约定的金额并没有超过意向书的告知的租金标准，且吴军玉均未对约定的租金、综合服务费及物业管理费服务内容及收费标准提出异议，庭审中其又以综合服务费与物业管理费属于重复收费为由提出异议，不符合诚信原则。其次，和熙公司提交的证据证实其已提供了营销推广、形象宣传策划等综合服务，吴军玉认为和熙公司提供的服务不符合合同约定，但合同并未对综合服务内容的标准予以明确，故在和熙公司已提供证据证明履行该项义务的前提下，吴军玉未提供相反证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，吴军玉请求返还2019年2、3、4月的综合服务费，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。关于吴军玉主张的租赁期间减少租赁面积而应减少租金的问题。根据现有证据显示，租赁物内因装有电房，双方曾协商签订补充协议，减少两个商铺共1平方米的租赁面积的租金，但吴军玉以补充协议对其设定太多义务为由，不同意签订补充协议，且实际上一直按照合同约定的标准支付相关款项，视为双方仍确认按照原标准履行合同，现吴军玉又要求退还上述租赁面积对应的租金、综合管理费、物业管理费，理据不足，本院不予支持。吴军玉同时主张和熙公司应退还多收取的电费，由于双方一直按照该标准执行，吴军玉在收到和熙公司出具的载明有电量单价的收据后，仍按照该标准向和熙公司缴纳电费，视为吴军玉对该电量标准无异议，现吴军玉对电量标准提出异议要求退还多交的电费，本院不予支持。关于吴军玉迟延支付综合服务费，和熙公司是否能够行使解除权的问题。合同约定承租方迟延支付租金、物业管理费、综合服务费逾期15天仍未支付，出租人有权解除合同并收回商铺，没收履约保证金。吴军玉自2019年6月开始未支付综合管理费，已逾期15天，和熙公司依照合同约定可以解除合同及没收吴军玉已缴纳的5009元履约保证金，吴军玉要求继续履行合同缺乏依据。合同解除后，吴军玉应向和熙公司返还涉案商铺。现双方均确认吴军玉已返还商铺，故对于和熙公司要求返还商铺的诉请，无需本院处理。和熙公司主张吴军玉未支付租金、物管费的时间段为2020年4月10日至2020年6月11日、2020年8月1日至2020年9月9日，吴军玉未支付综合服务费的时间段为2019年6月、2019年9月1日至2020年9月9日的综合服务费，吴军玉抗辩称2020年4月10日至2020年6月11的费用是因为和熙公司停电造成吴军玉不能正常使用商铺，该时段的费用应当不予缴纳；以及疫情期间2020年2月、3月的租金应予以减免1280元。对此，本院认为，对于商铺停电的原因，双方均存在过错，前期吴军玉虽存在预缴电费不足的情形，但在吴军玉补缴后，仍未能正常恢复用电，该期间的租金、综合管理费、管理费应由双方按照过错比例承担，根据当事人提交的证据及庭审陈述，本院酌情支持吴军玉应承担2020年4月10日至2020年6月11日的租金992元、综合管理费992元、管理费149.4元，其余部分由和熙公司自行承担。此外，吴军玉已于2020年9月9日交还商铺，吴军玉还应支付2020年8月1日至2020年9月9日的租金2080元、管理费313.3元，故吴军玉合共还应支付租金金额合共3072元、管理费462.7元。综合服务费一直未支付，本院上述支持2020年4月10日至2020年6月11日的综合服务费由吴军玉承担992元，则吴军玉总共应支付的自2019年6月至2020年9月9日的综合服务费合共为18510元。关于疫情期间的租赁费用是否应当予以减轻的问题，吴军玉提供的商场管理处向商铺发出的《通知》虽明确如商铺未缴清其他欠费，则不享有减免2020年2月、3月的优惠。但由于吴军玉未拖欠租金，和熙公司在答辩意见中也自认已给予吴军玉疫情期间的优惠，故本院认为吴军玉符合减免租金的条件，吴军玉已全额支付2020年2、3月份的租金，优惠40%部分的租金1280元应当用于抵扣其后拖欠的租金，故吴军玉还应支付的租金为1792元。关于综合服务费的减免条件，由于吴军玉自2019年6月开始拖欠该费用，不符合通知的优惠条件，故吴军玉不得享受疫情期间该部分费用的优惠。吴军玉未按双方的合同约定支付上述费用，和熙公司主张逾期支付滞纳金，由于合同约定的滞纳金标准较高，且本院已支持和熙公司没收保证金，该保证金足以弥补其该项损失，故对滞纳金的请求，本院不予支持。关于吴军玉主张的商铺停电造成的损失，如前所述，双方对于停电均存在过错，故对于吴军玉的损失按照双方的过错比例承担。吴军玉主张的损失共包含原料、成品、半成品损失，以及用以维持经营而必须支付的人工费用，关于原料、成品、半成品属于2020年4月9日当天的损失，主张损失金额在合理范围内，但人工费用，吴军玉仅提供了2020年4月的支出记录，故本院仅采信吴军玉主张的2020年4月的人工费损失。结合双方的过错，对于吴军玉的损失，根据本案商铺的面积，本院酌情支持7996元。至于吴军玉要求和熙公司提供相关发票的诉请，不属于民事诉讼受案范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除广州和熙商业管理有限公司与吴军玉于2018年8月21日签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》（29-4号铺）；二、广州和熙商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴军玉赔偿损失7996元；三、吴军玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州和熙商业管理有限公司支付拖欠的租金1792元、综合服务18510元、物业管理费462.7元；四、履约保证金5009元归广州和熙商业管理有限公司所有；五、驳回吴军玉其余诉讼请求；六、驳回广州和熙商业管理有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费777元，由吴军玉承担727元，广州和熙商业管理有限公司承担50元；反诉受理费2195元，由吴军玉承担444元，广州和熙商业管理有限公司承担1751元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  陈健琳人民陪审员  冯景威二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陈 冬