宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5056号原告:方某，广东省潮州市人，中山大学校医，现住广东省广州市海珠区。被告:郭某，内蒙古包头市人，个体户，现住内蒙古包头市。原告方某与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1.被告向原告支付房屋租赁退款39800元本金，房屋押金1000元整，采暖费2630元整，违约金按照20％赔偿计8686元:（按照中华人民共和国合同法）第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条之规定，（同时按照双方签订的房屋租赁协议中第六条的有效约定，由甲方出现的产权纠纷，甲方承担全部责任）;上述费用共计52116元；2.本案的诉讼费用由被告承担。被告郭某答辩要点:请求人民法院驳回原告的诉讼请求。1.被答辩人提出的理由一，认为答辩人因《房屋租赁合同》中明确约定“甲方要保证在出租时该房屋没有产权纠纷，如有未清事项，由甲方承担全部责任”。首先，被答辩人承租的房产至今产权仍然属于答辩人名下，并未有发生房屋产权变更的情况。其次，法律规定未经抵押权人同意，抵押人不得处分抵押物，但并未规定不得出租抵押物，另外《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条规定，“抵押人将抵押物出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，以上充分说明答辩人在出租该房屋时产权明晰，不存在任何产权纠纷。再次，2020年9月8日，金凤区人民法院的查封公告上也明确表示查封的是被告郭某的房产，同时在当日查封时也明确告知被答辩人可以正常经营到房屋租赁到期。所以被答辩人提出的理由并不存在；2.原、被告所签订的《房屋租赁合同》中所列涉及金额有房租三年的租赁费39800元，保证金1000元，原告提供的收据上明确了该金额共计为40800元。合同中没有一条写明暖气费2630元整，至于被告微信截图所称的暖气费应该由被告直接交由暖气公司收取，而且被答辩人没有任何证据表明答辩人欠供热公司的暖气费，暖气不热是供热公司应该承担的责任，不应该由答辩人来承担。同时，被答辩人诉称其在签订合同后，始终按照约定有效执行。被答辩人提供的证据《房屋租赁合同》中有第三人张某的签字，合同第二页空白处有“2020年6月18日由乙方方子弯转租给张某至2021年10月7日，640122196808022422”的字样。这份证据说明两个问题，一是答辩人从未见过第三人张某，也从未见过该份签有张某字的合同。答辩人签订的《房屋租赁合同》只有甲乙双方的签字。同时，房屋租赁合同中第九条规定“乙方拥有转租权，如果要转租，调配他人（应将此事宜通知房主并签订书面协议方可生效）乙方如有违背上述事宜，甲方有权终止该合同”至今答辩人未收到任何形式的书面通知和协议，这就是被答辩人所称的有效执行合同吗？二是从被答辩人提供的证据中明显得知被答辩人在转租给第三人的时候仍然在使用该房屋，时间也在合同约定的期限内，既然一直使用怎么会有损失出现，经营风险和损失都是被答辩人自己应该承担的后果，与答辩人没有任何关系。由此看出，真正违约的正是被答辩人本人，而答辩人没有任何一条的违约责任，况且金凤区人民法院通知被答辩人可以使用到房屋租赁期满。在此答辩人要求被答辩人继续履行合同到期限满。如果被答辩人要求解除合同，那答辩人则要求被答辩人恢复原状交回我方。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2018年10月1日，原告方某（乙方）与被告郭某（甲方）签订了房屋租赁协议一份，第一条约定甲方将坐落于××县房，面积95.76平米出租给乙方。第二条约定租赁期限为3年，从2018年10月8日至2021年10月7日终止。第三条双方约定整个租赁期的租金为39800元（大写：叁万玖仟捌佰元整），租金付款方式为当年1次付清。租房保证抵押金为1000元（大写壹仟元整），待乙方房租期满后如房屋内设施无损坏及各种费用均交清时，甲方如数退还乙方租房抵押保证金；乙方在租赁期间，屋内设施有损坏时应赔付给甲方，赔付金额双方友好协商解决。第五条约定，本合同自签订之日起生效，此期间该房屋所产生的费用（水、电、暖、卫生费、物业管理费、天然气等费用）均由乙方自行承担；在次之前所产生的一切费用均由甲方自行承担，甲方不可以任何理由推诿。第六条约定甲方要保证在出租该房屋时没有产权纠纷，如有未清事项，由甲方承担全部责任；由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。（注：赔偿事宜协商）第九条约定，乙方享有转租权，如果要转租、调换他人（应将此事宜通知房主并签订书面协议方可生效）；乙方如有违背上述事宜，甲方有权终止该合同。第十条约定，合同签订之日起生效，双方不得反悔。在租赁期间，如果甲方（因要卖房及其他原因）提出终止合同时，甲方要保证退还乙方剩余租房余款和押金，并赔偿乙方相应损失。签订合同后，原告通过银行转账方式向被告支付了房屋租金39800元及押金1000元，并向被告支付采暖费2630元。2020年6月18日，原告将涉案房屋转租给案外人张某。被告得知后，打电话告知原告其不同意原告将涉案房屋转租，并表示要将次承租人张某放置在屋内的物品清空并要锁闭涉案房屋，如果原告能将房屋恢复原状，被告就同意退还房租。2020年9月8日，银川市金凤区人民法院向原告送达（2018）宁0106执2235号查封公告，告知原告该院在执行宁夏再担保集团有限公司与郭某、杨学金借款合同纠纷一案中，由银川市金凤区人民法院作出的（2017）宁0106民初6548号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人郭某、杨学金拒不履行生效法律文书确定的义务。现法院拟对被执行人郭某名下宁夏回族自治区××县房屋等其他房屋及土地进行评估、拍卖程序。公告如下内容：限自本公告发布之日起15个工作日内，需迁出财物并搬离上述房屋（含有合法租赁关系需向本院提交租赁合同、已交租金凭据等材料），逾期未搬离，法院将强制搬离并迁出财物或者依法对上述房屋进行实物查封，拒不配合该院执行的将承担相应责任等。庭审中，原告增加一项诉讼请求，解除双方签订的房屋租赁合同，现原告起诉，请求判如所请。二、各方当事人有争议的事实原告因涉案房屋被查封、被告打电话威胁原告合同无法继续履行主张解除房屋租赁合同，并由被告返还已付房屋租金、押金、采暖费、违约金；被告方认为虽涉案房屋被查封但涉案房屋产权明晰，不属于合同约定情形，不应解除房屋租赁合同，亦不退还原告主张的各项费用。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为:1.本案房屋租赁合同是否应当解除；2.原告主张被告退还租金39800元，房屋押金1000元整，采暖费2630元整，违约金8686元有无事实和法律依据。关于争议焦点一，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强行性规定,应当认定涉案的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行过程中，原告于2020年6月18日将房屋转租，2020年9月8日金凤区法院就涉案房屋发布查封公告，责令于公告发布之日起十五日内迁出，并腾空房屋。被告得知原告将涉案房屋转租后，明确表示不同意，并明示要清空次承租人物品并锁闭涉案房屋。在房屋租赁合同法律关系中，出租人负有保障租赁物正常使用的法定义务。在涉案租赁房屋发生司法查封，出租人并未就租赁物上的抵押物权予以涤除，以确保租赁合同继续履行，构成对房屋租赁合同履行的不安因素。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定“租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认当事人依照法律规定有解除合同的权利，合同自通知到对方时解除，原告在庭审中提出解除合同，被告已经知悉，故对原告的该项诉讼请求予以支持，并确认本案房屋租赁协议自庭审之日即2020年10月19日解除。关于争议焦点二，协议解除，原告已经支付的押金，被告应予以退还，故原告要求被告返还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定租赁期限为2018年10月8日至2021年10月7日止，合同于2020年10月19日解除，每月租金为1106元，故应扣除24个月12天的租金，被告将剩余租金12813.6元（39800元-1106元×24个月12天）予以返还。双方约定在租赁合同履行过程中，由原告承担采暖费，故原告主张被告向其退还采暖费无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金8686元，双方在合同中并未作出约定，且原告未能提交证据证实其实际损失。同时，在合同履行过程中原告未经被告同意转租房屋亦违反了合同约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条第一款、九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告方某与被告郭某签订的房屋租赁协议于2020年10月19日解除；二、被告郭某于本判决生效之日起十五日内向原告方某返还房屋租金12813.6元、押金1000元，合计13813.6元；三、驳回原告方某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元（已减半收取），由原告方某负担478元，由被告郭某负担73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 祁 玮二〇二〇年十一月二十四日法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。