重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初7331号原告：徐勤梅，女，1967年12月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：重庆福斯德物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧永路297号光大世纪建材市场A栋二楼，统一社会信用代码91500227781583914T。法定代表人：班峰，执行董事。委托诉讼代理人：邹盛梅，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。原告徐勤梅与被告重庆福斯德物业管理有限公司（以下简称福斯德物管公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐勤梅，被告福斯德物管公司的委托诉讼代理人邹盛梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐勤梅向本院提出诉讼请求：1、继续履行双方于2016年8月签订的商品房租赁合同；2、判决被告支付原告租金455692元及利息（暂计至2021年7月，共计24个月）；3、判决被告支付原告违约金30000元（按合同赔付）；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。在诉讼中，原告申请撤回了第一项诉讼请求和第二项诉讼请求中要求被告给付24个月利息的诉讼请求。事实和理由：2016年8月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己的XXX幢1层铺位计建筑面积442.22平方米出租给被告，被告向原告交纳商铺租金。合同约定租赁期限为2016年8月1日到2021年7月31日，年租金按合同约定递增。合同签订后，被告未全面履行合同约定的给付租金的义务，截止2020年8月31日，被告欠原告2019年8月1日至2021年7月31日两年租金共计455692元，经原告多次催收未果，特提起诉讼，请求判令所请。福斯德物管公司辩称，原、被告的租赁合同已于2020年5月4日解除，不同意再履行双方于2016年签订的租赁合同。我方支付租金截至到2019年7月31日，2019年8月1日至2020年5月3日的租金，我方未支付。未支付原因为疫情原因和商家拒绝支付租金，同时我司起诉商家的案件也在进行中，相应的款项并未收到。我司多次与原告协商要求原告降低租金，且按照上一年度的租金不递增的方式以吸引和维持商家继续租赁，但是原告不同意，所以多次协商没有达成一致意见，造成拖欠。我司在2020年5月3日向原告发出书面的解除租赁合同通知书，原告于2020年5月4日收到。原告的商铺一直是空置的，没有商家进行入驻，所以我司也无从收取租金，如果原告要求我方支付2021年的租金，就由原告自行将商铺出租。如再履行租赁合同，对原、被告双方均有损失。故，我司认为我司发出的解除租赁合同通知书已生效。我司的意见是2019年8月1日至2020年7月31日的租金，我司于7日内给付50000元，11月30日前给付100000元。至于2020年8月1日至2021年7月31日的租金在本案中不予处理，原、被告双方自行协商处理。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，以徐勤梅为出租方（甲方），以福斯德物管公司为承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁合同及经营管理协议书》（以下简称合同），合同约定，甲方将其购买的XXX幢一层铺位建筑面积442.22平方米出租给乙方，由乙方经营管理。租赁期限五年，自2016年7月31日至2021年7月31日。租金以建筑面积计算租金，第一年租金为185732元，以后每一年的租金在上一年租金的基础上上浮6%。第四年（2019年8月1日至2020年7月31日）的年租金为221210元，第五年（2020年8月1日至2021年7月31日）的年租金为234482元。租金支付时间第一年为2016年8月31日前，以后每年的年租金，每租赁年度支付一次，于每年的8月31日前支付下一年度租金。乙方负责甲方上述商铺物业经营布局、招商及宣传推广，甲方经予乙方年租金收益总额的5%作为乙方的商业运营管理费，该商业运营管理费在乙方支付甲方租金收益时结算。如乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同。因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日，由甲方提出解除合同的，乙方应向甲方支付违约金、违约金为合同终止当年年租金的50%。如违约金不足以弥补甲方因此所受到的损失，乙方还应补足其不足部分等涉案主要合同内容。合同签订后，原告向被告交付了合同约定商铺，被告也交纳了2019年8月1日前的租金，余下二年（2020年8月1日至2021年7月31日）租金共计455692元未给付。2020年5月4日被告向原告送达了《商铺租赁合同及经营管理协议解除通知书》，通知原告《商铺租赁合同及经营管理协议》自该《解除通知书》邮寄送达原告即解除。在庭审中，原告举示了录音光盘，拟证明班峰作为被告的法定代表人，均不知道向原告发出了解除合同通知书，所以被告向原告发出的解除合同通知书不真实，同时也不同意解除合同。经被告质证认为，对录音光盘的真实性无异议，班峰确实是被告的法定代表人，但收取租金、与业主沟通、租赁合同管理等这些琐事都是由办公室的班敏在负责管理。在庭审中，被告称因疫情原因，致经营不能，给被告造成较大的经济损失，故要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元。上述事实，有原、被告的陈述、《商品经营合同及经营协议书》、房屋产权证、录音光盘、解除通知书、邮政快递寄方存根、EMS快递查询电脑截图等证据在案佐证，本院予以确认。本案争议的焦点：一、案涉合同是否已于2020年5月4日解除；二、被告要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元是否合理；三、原告的诉讼请求是否成立。一、关于案涉合同是否已于2020年5月4日解除问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的合同中，没有约定被告享有解除合同的条件，同时双方也没有协商解除合同，并且被告要求解除合同，也不具有《合同法》第九十四条规定的法定情形，虽然被告向原告发出了解除合同的书面通知，但被告不享有解除合同的权利，系违法解除合同，故其解除合同的意思表示到达对方时，并不当然产生解除合同的效果，且原告电话回复原告解除合同问题的对话中，有不同意解除合同的意思表示，因此，案涉合同未解除。二、关于被告要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元是否合理问题。本院认为，今年我国发生新冠疫情，导致合行各业停工、停产，是不可抗力事件，基于公平原则，对被告应给付的租金，原告应给予适当的减免，故被告要求原告免收第四租赁年度1个月租金计18434.17元合理，本院予以支持。三、关于原告的诉讼请求是否成立问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告按合同约定将光大世纪建材市场商铺租赁给被告经营管理，有权要求被告按合同约定及时支付租金。原告请求被告给付2019年8月1日至2021年7月31日的租金455692元有不当之处，本院根据合同约定和新冠疫情影响的客观实际，本院主张在合同约定的2019年8月1日至2021年7月31日的租金455692元中，扣除本院确定免收的第四租赁年度1个月租金计18434.17元和扣除原告应支付被告的商业运营管理费21862.89元后所余部分计415394.94元。被告未按合同约定的期限向原告支付租金达415394.94元，其行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任，本院综合考虑合同实际情况，包括合同中违约金约定、欠付租金金额、欠付时间、给原告造成的损失等因素，根据公平原则及诚实信用原则，认为原告主张违约金30000元过高，本院主张24000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆福斯德物业管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告徐勤梅租金415394.94元；二、被告重庆福斯德物业管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告徐勤梅违约金24000元；三、驳回原告徐勤梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4292.69元，由原告徐勤梅承担409.69元，被告重庆福斯德物业管理有限公司承担3883元。被告重庆福斯德物业管理有限公司应承担3883元，已由原告徐勤梅垫付，限被告重庆福斯德物业管理有限公司在本判决生效后五日内直接给付原告徐勤梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张志力二〇二〇年十一月二十三日法官助理 周 敏书 记 员 雷 凤