河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初1076号 原告（反诉被告）：李树鹏，男，1985年10月30日出生，蒙古族，现住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：赵福林，河北环都律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王立新，女，1966年10月26日出生，汉族，现住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：李若非，河北思洋律师事务所律师。 原告李树鹏与被告王立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告王立新提出反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）李树鹏及其委托诉讼代理人赵福林、被告（反诉原告）王立新委托诉讼代理人李若非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李树鹏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付租金100000元及违约金60000元;2、请求人民法院依法判令被告向原告支付迟延缴纳租金利息暂定12000元（按照中国人民银行同期贷款利率从2020年1月2日算至实际支付之日止)；3、请求人民法院依法判令被告向原告支付过度拆除装修费45000元;以上总计217000元。4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年7月17日，原告与被告签订《商 —2— 业房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于张家口市桥西区商出租给被告使用，租赁期限10年，年租金为30万元，前半年第一个月支付20万元，后半年第一个月支付10万元。另合同约定，如被告方无故解除合同及其他违约行为，应承担年租金20％违约金。合同签订后原告将房屋交付给被告使用。2020年1月，被告应当缴纳后半年10万元租金，但被告迟迟不缴纳租金。原告为此多次找被告协商此事，被告一直各种理由推脱。2020年8月份，被告以短信的形式通知原告，单独解除合同，并搬离房屋。原告认为，被告的行为已经严重违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求人民法院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告王立新辩称，一、后半年租金应于每年的3月18日至4月17日期间支付。王立新应从2018年9月18日开始支付租金。前半年的租金从每年的9月18日至10月17日期间支付，后半年的租金从每年的3月18日至4月17日期间开始支付。所以，被答辩人称2020年1月应当缴纳后半年10万元租金，与事实不符。二、被答辩人主张60000元的违约金，没有依据。本案中，虽然王立新没在2020年3月18日至4月17日期支付剩余10万元租金，但是被答辩人也无权主张年租金20％的违约金，也就是说逾期支付租金的违约金应为1500元，而不是60000元。然而，因××疫情的影响，从2020年1月21日至2020年5月4日王立新一直处于停业状态。且××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。所以，根据《合同法》第117条规定，应免除王立新逾期支付租金的责任。三、王立新已将租金付至2020年5月18日。合同履行过程中，王立新已付清第一年全部租金。第二年租金也已支付20万元，根据上述合同第三条的约定计算，每月租金为2.5 —3— 万元，此20万元租金已从2019的9月18日起付到了2020年5月18日。四、王立新不存在过度装修，不应承担拆除费用。原告表态只要设计方案不违反物业及城建的规定就无所谓，且认为装修的挺好、格局挺丰富、投资挺大。所以，王立新不存在过度装修的事实，不应承担拆除费用。五、被答辩人的封门及停电，严重侵害了王立新的合法权益，应承担赔偿责任。故此，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。 反诉原告王立新向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告保证金10000元。2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告剩余租赁期内装饰装修物残值243200元。3、请求判令反诉被告赔偿药品损失10912元。4、请求判令反诉被告支付违约金60000元。5、请求判令反诉被告就已收取的500000元租金提供合法的增值税发票。6、请求判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2018年7月17日，反诉被告与反诉原告签订了《商业房屋租赁合同》，用于经营新奥门诊部。合同第二条约定租赁期限为10年;第三条第1款约定年租金为30万元，每年分两次支付，即:前半年的第一个月支付20万元，后半年第一个月支付10万元;第三条第5款约定租赁合同签订后的两个月为装修期，装修期间不收取租金。第十条约定租赁期内如反诉被告无故解除本合同及其它违约行为，应向反诉原告支付年租金20％的违约金并赔付反诉原告装修的剩余价值。在经反诉被告同意装修方案后，反诉原告对涉案房屋进行装修，装修费用为304000元。2020年5月4日，反诉被告在反诉原告已将租金支付至2020年5月18日的情况下，以拖欠房租为由将涉案房屋锁门并停电处理。反诉被告锁门并停电的行为，不但违反了合同约定，还严重侵害反诉原告的合法权益导致租赁合同无法履行，且损坏了反诉原告大量需冷藏保存的药品，还给 —4— 其造成了巨大的经济损失，如:剩余租赁期内装饰装修物残值、药品损失等。所以，反诉被告不但应赔偿反诉原告上述全部损失，还应退还已收取的保证金10000元，支付违约金60000元，并就已收取的50万元租金提供合法的增值税发票。故此，为了维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，愿判如所请，以维权益。 反诉被告李树鹏辩称，一、被答辩人违约逾期缴纳租金并无故解除合同，属于被答辩人违约。因此，被答辩人无权主张返还保证金。二、根据双方签订的合同第六条的约定，对于涉案房屋装修装饰，不能搬迁的归答辩人所有，答辩人不予补偿。因此，被答辩人主张装饰装修残值无事实依据。三、被答辩人药品损失是由于自身违约不缴纳租金导致，答辩人为维护合法权益防止自身的权益受到损失，并督促被答辩人支付房租采取的必要手段。对于被答辩人的损失，不应得到支持。四、合同的提前解除和逾期支付租金是被答辩人的违约行为，被答辩人无权主张违约金。五、双方签订的合同，是自然人之间的合同，双方未约定增值税发票的情况。事后双方也未就增值税发票签订补充协议或书面的沟通。因此，被答辩人要求答辩人提供增值税发票，超出合同约定，不应得到支持。综上，请求人民法院在査清事实的基础上，依法驳回被答人的反诉请求。 原告围绕其诉讼请求向法庭提交以下证据：1、提交商品房买卖合同一份、发票八张、维修资金专用票据一张，证明原告主体适格。2、提交商业房屋租赁合同一份，租赁期限十年从2018年9月1日至2028年9月1日，证明原告方已经按照合同履行了合同的义务，双方在合同中约定的违约责任等相关情况。3、提交微信聊天记录一份，证明在2019年的租金应当在2020年2月份缴纳下半年的租金10万元，但被告至今未支 —5— 付，该行为已经构成违约；被告无故解除合同给原告造成的各项损失应当承担理赔责任。被告对以上证据的质证意见为：对证据1没有异议。对证据2的合同没有异议，对其证明目的不认可，合同应当从2018年9月18日开始履行。对证据3没有异议，对其证明目的不认可，对于原告主张的各项损失，被告不承担赔偿责任，所以原告全部主张均不能成立，被告不应承担任何责任。 被告（反诉原告）围绕其反诉请求向法庭提交以下证据：1、提交商业房屋租赁合同一份，证明合同的主体以及双方的权利义务。2、提交2020年4月3日李树鹏与王立新的微信记录，证明因受××疫情的影响，不能正常营业，王立新请求减免租金及延后支付，租金已支付至2020年5月18日。3、提交2020年5月4日、14日、16日李树鹏与王立新的微信记录，证明李树鹏以拖欠房租三个月以上为由，将所涉房屋锁门并停电处理，故应按合同第十条约定承担违约金60000元，并赔偿装修的剩余价值以及其他损失。4、提交2018年7月14日、2018年9月7日李树鹏与王立新的微信记录、装修合同1份，证明李树鹏认可装修的设计方案，并认为装修的挺好、格局挺丰富、投资挺大；因李树鹏的封门、停电的行为导致租赁合同无法履行，李树鹏应根据合同第十条约定赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值243200元（计算方式304000元／10年＊8年）。5、提交2018年7月19日李树鹏与王立新的微信记录，证明王立新已支付保证金1万元，应予退还。6、提交随货同行单、使用说明书、照片，证明因李树鹏的停电行为导致试剂损失10912元。7、提交微信聊天记录（2020年6月5日）一份，证明原告锁门以后，并没有将房屋的钥匙交给被告，虽然在微信记录6月5日可能中午把钥匙送过去，但实际并没有送 —6— 过去。8、提交2020年7月18日收条一张、微信聊天记录（2020年7月27日），证明被告在2020年7月18日就已经腾退房屋。反诉被告质证意见为：证据1真实性没有异议，对其证明目的有异议，双方签订合同时间是在2018年7月17日，但合同实际履行时间是在2018年9月1日，原告已经给被告充足的时间进行装修，因此对其证明目的不予认可。证据2的真实性没有异议，对证明目的不认可，因××导致的不能营业并不是原告的过错，原告也从未向被告要求过停止营业行为。被告至今未缴纳租赁费，已经构成违约。证据3微信聊天的真实性没有异议，对其证明目的有异议，原告的锁门行为是因为原告的租金权益无法得到实现，而采取的一种必要手段。证据4的微信聊天记录的真实性没有异议，证明目的不予认可，对装修合同与本案没有关联性。我方不予质证。证据5的真实性没有异议，对其证明目的有异议。证据6的三性均不予认可，被告并未提交其购买试剂的相关票据，该使用说明书是否是被告所承租房屋使用的试剂无法确定，无法确定该试剂的来源。因此对该证据都不予认可。证据7的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告在5月4日锁门但被告是在5月7日自行就门打开并继续营业，且事后被告也未到原告姐姐处领取钥匙。证据8的收条三性都不认可，这是一个收据未提供原件无法确认真实性，该收条也未显示其腾退的就是涉案房屋，无法确认关联性。 本院经审理查明：2018年7月17日，原告（反诉被告）李树鹏与被告（反诉原告）王立新签订了《商业房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于张家口市桥西区出租给被告使用，租赁期限10年，自2018年9月1日至2028年9月1日。年租金为30万元，每年分两 —7— 次支付。前半年第一个月支付20万元，后半年第一个月支付10万元。合同第三条第五款约定合同签订后两个月为装修期，装修期不收租金。庭审中双方确认房屋交付的时间为2018年7月17日，原告将该房屋进行装修后用于开办新奥门诊部。截止2020年2月的房租被告已经缴纳，2020年3月至8月后半年房租未缴纳。2020年1月被告因疫情关门歇业，后原告催要房租，被告请求原告降租，双方未达成一致产生纠纷。5月4日下午，被告给原告发送短信告知其要锁门、断电，随其用U型锁将门诊部从外边锁住，并断电。2020年7月18日被告自行将门打开将全部物品搬走。 本院认为，原、被告之间签订《商业房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应依约履行各自义务。合同签订后，因双方约定了两个月装修期间不收租金，故被告交付租金的时间段应为房屋交付当日之后两个月开始计算，即前半年从当年9月18日开始至次年3月17日，后半年从次年3月18日至次年9月17日。被告2020年3月17日之前的租金已经支付。2020年3月18日之后的租金被告以疫情期间门诊没营业为由请求免除或降低租金，与原告协商未果。庭审中，被告抗辩疫情属于不可抗力，其逾期付款的违约责任应予免除。本案中，原告并未因被告的欠租行为请求解除合同，法律也未明确规定××属于不可抗力，原告前半年已经缴纳房租20万元，按月算已经交至2020年5月18日，但被告未按照合同约定在2020年3月18日至4月18日一个月内缴纳后半年房租，属于违约。被告5月4日为催收房租所实施的断电、锁门行为，系在合同履行过程中的违约行为，导致合同无法继续履行。综合以上，原、被告双方均存在违约行为，故原告和反诉原告（被告）要求对方承担违约金及逾期缴 —8— 纳租赁利息的诉讼请求均不予支持；被告于2020年7月18日将全部物品搬离租赁房屋，本院认定双方签订的商业房屋租赁合同已经于2020年7月18日解除。被告应按照约定支付其实际占有房屋期间（2020年5月18日至7月18日）的租金50000元；关于原告主张的过度装修费，庭审中双方提供的微信聊天记录表明原告事先已经知道装修程度，并未提出反对意见，故该请求本院不予支持。关于反诉原告要求返还保证金的请求，因双方合同约定履行完毕之后退还，现因双方混合过错原因导致合同提前解除，故反诉原告该反诉请求，本院不予支持；关于反诉原告提出要求反诉被告赔偿药品损失的请求，因反诉被告对证据不认可，反诉原告未能提供其他证据予以佐证药品数量及损坏程度和原因，故本院因其证据不足无法支持；关于反诉原告要求反诉被告提供已经收取500000元房租增值税发票的请求，因双方未在合同中明确约定，本院不予支持；关于反诉原告主张的装修物残值，反诉原告租赁该房屋后从事医疗门诊，经反诉被告同意进行了装修，因双方均未提交鉴定申请，结合反诉原告提交的新奥门诊部与王潘签订的装修工程施工合同，根据双方各自行为导致合同提前解除的过错程度，本院予以支持反诉原告主张的243200元的30%即72960元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第三项规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李树鹏与被告（反诉原告）王立新签订的商业用房租赁合同2020年7月18日予以解除； 二、被告（反诉原告）王立新支付原告（反诉被告）李树鹏房屋租金50000元； —9— 三、原告（反诉被告）李树鹏赔偿被告（反诉原告）王立新装饰装修物残值72960元； 以上二、三项合并，原告（反诉被告）李树鹏给付被告（反诉原告）王立新229**元，此款于本判决生效后五日内日一次性付清。 四、驳回原告李树鹏及反诉原告王立新其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4554元，减半收取计2277元，反诉案件受理费3080元，由原告（反诉被告）李树鹏负担2841元，被告（反诉原告）王立新负担2516元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 陈玉海 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 张静怡 书 记 员 任 英