广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5515号原告：广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区市良路9号番禺奥林匹克花园文化长廊14座展示厅。负责人：任登飞，职务总经理。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁双，广东蕴德律师事务所实习人员。被告：莫德生，男，1955年5月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：肖爱雯，女，1969年10月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（以下简称奥园物业番禺分公司）与莫德生、肖爱雯物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。奥园物业番禺分公司的委托诉讼代理人邝敬康、张仁双，以及莫德生、肖爱雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥园物业番禺分公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费79584元（自2015年4月1日起至2020年3月31日止，共计60个月）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金(滞纳金以被告每月欠交的物业管理费1326.4元为本金，分别从拖欠物业管理费的次月的1日起计算，至被告清偿欠交的物业管理费之日止，每日按千分之二的标准计付，暂计至2020年3月31日的滞纳金数额为139800.09元；3.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼中，奥园物业番禺分公司明确每月物业管理费为1295.88元。事实与理由：广州市番禺区桥南街福愉东路51号101房（下称案涉房屋）系被告名下物业，已办理收楼手续。案涉房屋建筑面积为165.8平方米，物业用途为商业。原告与被告已签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，约定物业管理服务费按被告单元的建筑面积计算，商铺为8元/月平方米，被告每月应缴物业管理服务费为1326.4元，每月管理服务费由被告于每月10日前向原告缴付，未按约定缴付物业管理服务费的，被告按所欠费用总额每日2%标准支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务。2015年4月1日起，被告出现拖欠原告物业管理服务费的情况并持续至今，原告多次催促未果。被告作为案涉房屋业主，原、被告之间成立合法有效的物业服务关系。依照《前期物业服务协议》及《临时管理规约》的约定，被告怠于缴纳物业管理服务费的行为已构成违约。为保障原告合法权益，请法院判如所请。莫德生、肖爱雯辩称，一、物业公司没有履行物业管理职责和义务，物管没有帮助商户及时解决漏水问题。我方在2014年向广州市奥园康城投资有限公司购买了番禺区德信路奥园养生广场福愉东路51号商业4栋101铺，于2015年1月1日收到该商铺并交纳三个月管理费。同年4月广州市降大暴雨，我方在5月初到该商铺装修发现地下一楼二楼严重积水，我方到管理处带管理处主任到该铺，发现积水严重，当时他用手机拍下照片向公司汇报，我方向其交付该铺钥匙，并要求找第三方公司出具鉴定书，出具当日计算收管理费，该主任表示同意。一个月后该主任回复表示已经不在奥园工作。2017年，管理处王主管打电话称商铺已修好并带我方看该铺，但因没下大雨，无法看到漏水，我方当时要求其出示第三方鉴定书，其表示回公司汇报反映。2017年5月，天降大暴雨，现场墙壁严重漏水，无法使用，我方将钥匙交回王主管。2018年，我方再到管理处向肖主任反映情况，因商铺无法使用，一直处于闲置状态，导致该商铺物业难以使用和出租。2018年4月大雨过后，现场墙壁漏水严重，2018年12月，管理处肖主任表示已经修好，我方取回钥匙放置一些中药材在该铺里。2019年3月，大暴雨到来，墙壁依然漏水无法使用。2019年6月，我方到政府部门反映情况。2019年7月，肖主管通知现场已修好，经现场查看，墙壁基本没有水，我方要求肖主管找第三方出具鉴定书，以该日起计管理费，但管理处一直没有回复。我方在2019年7月1日到番禺区城乡建设局投诉。自2015年1月收楼以来，广州下大暴雨，我方商铺出现严重漏水，四次通知物管尽快修好，并要求找第三方来鉴定为准，但都没有修好，直至我方2019年7月向政府部门反应情况，2019年9月在政府部门监督下才修好，不见漏水，但是砖墙还是湿的，物管公司一直未应我方要求找第三方鉴定。二、奥园物业番禺分公司没有履行管理费职责和义务，不合理收取商铺的管理费和滞纳金。2019年8月16日晚上，物业管理负责人打电话给我方称商铺大门被台风打烂，我方在2019年8月17日早上赶到现场发现大门破碎，有两袋野生牛大力中药材被盗，价值15000元。其后我方报警，民警到现场勘查，发现物业里面楼梯有小便，据判断不是一两天的时间，民警称昨天没有台风，要求管理人员看监控录像，到了监控室发现监控全部已坏，无法看到录像。该公司没有履行相应的义务和责任职责，不应该收取管理费和滞纳金。因奥园物业番禺分公司造成不良影响，导致业主损失，应免去物业费管理费、滞纳金和诉讼费。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理查明事实如下：2014年2月9日，广州奥园康城投资有限公司（甲方、卖方）与莫德生、肖爱雯（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方所购商品房为番禺区桥南街福愉东路51号（福愉东路51号商业四栋）101房，该商品房用途为商业，建筑面积共161.9851平方米，套内面积133.5022平方米。同日，莫德生、肖爱雯（甲方）与奥园物业番禺分公司（乙方）签订《奥园养生广场前期物业协议》，约定甲方使用范围为福愉东路51号101单位，该物业的建筑面积为161.9851平方米，物业管理期限为在该物业使用期间，由2014年10月31日接受乙方为该广场的物业管理公司；物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、喷泉、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化活动，其他委托事项；甲方权利义务包括按时支付物业管理服务费、水电费以及《临时管理规约》、《装修手册》、《用户手册》及本协议约定的其他费用；物业管理服务费标准为：商铺8元/月平方米，不含各项公摊费用，每月管理服务费、电/水费及其它应缴费用等由甲方于每月10日前向乙方缴付，其他费用甲方按实支付，乙方应在收款后十天内开具相关发票给甲方；甲方未按本协议约定交付物业管理费、水电费，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日2%标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用，如催告后15天内甲方仍未缴付相关费用的，乙方有权立即终止《前期物业服务协议》并有权没收物业管理服务费保证金及水电周转金；等等。2014年6月25日，莫德生、肖爱雯签署《奥园养生广场临时管理规约》，并办理上述房屋的收楼手续。2014年4月8日，涉案位于奥园××广场（××）商业××及塔楼××商业××房办理产权登记，产权人为莫德生、肖爱雯，建筑面积为161.9851平方米，套内面积为133.5022平方米；房屋性质为商品房，规划用途为商业。2014年6月25日，奥园物业番禺分公司出具收据，显示莫德生、肖爱雯已缴纳涉案房屋2015年1月1日至2015年3月31日的物业管理费。2019年9月27日，广州市番禺区住房和城乡建设局向莫德生出具《投诉事项处理意见书》，载明：该局已协调开发商对莫德生反映的商铺漏水问题进行维修；9月2日，开发商已完成维修工作，经雨天观察，暂未发现其他渗漏点；关于莫德生与物业公司的物业管理费纠纷问题，建议其与物业公司协商解决，协商不成的，可通过司法途径解决，等等。诉讼中，双方确认莫德生、肖爱雯收楼后，仅缴纳2015年1至3月的物业管理费，其后未再缴纳物业管理费；《前期物业服务合同》约定物业管理费每月每平方米8元，涉案房屋每月物业管理费1295.88元。奥园物业番禺分公司主张其通过电话、短信及发送律师函的方式向莫德生、肖爱雯催收管理费，莫德生、肖爱雯一直未缴纳，按合同约定，莫德生、肖爱雯应以按日百分之二的标准支付欠缴物业管理费的违约金，但其公司自行调整标准为每日千分之二。莫德生、肖爱雯认为涉案房屋存在质量问题，其要求物管处理但一直未得到解决，直至2019年9月才基本解决漏水情况；另奥园物业番禺分公司提供的服务与合同约定不符，没有工作人员对小区进行巡逻；其商铺玻璃门损坏多时仍没有人处理，直至2018年8月17日其接到通知到达现场，现场存在陈旧的污渍，警察到现场后要求提供监控录像，但奥园物业番禺分公司无法提供；车辆乱停放阻挡商铺门口；奥园物业番禺分公司无法提供符合要求的安保、监控等物业服务；莫德生、肖爱雯与广州市奥园康城投资有限公司之间就物业服务费的问题已申请仲裁裁决。莫德生、肖爱雯为此提供报警回执及仲裁申请书拟证明其上述主张。奥园物业番禺分公司对此不予确认。庭审中，本院责令奥园物业番禺分公司补充提交涉案房屋相关监控录像，但奥园物业番禺分公司庭后书面回复无法提供相关监控录像。本院认为，奥园物业番禺分公司与莫德生、肖爱雯签订的《前期物业服务协议》，主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现奥园物业番禺分公司已依约提供了物业服务，莫德生、肖爱雯作为涉案房屋的所有权人理应承担支付物业管理服务费的义务。奥园物业番禺分公司主张莫德生、肖爱雯欠缴2015年4月1日至2020年3月31日期间涉案房屋的物业管理服务费，虽莫德生、肖爱雯抗辩称涉案房屋存在质量问题，奥园物业番禺分公司存在未及时维修房屋、没有工作人员进行巡逻、涉案房屋受损未及时通知、无法提供现场监控录像等问题，且现场存在陈旧污渍，门口乱停放车辆，其有权拒绝缴纳物业管理费用，但莫德生、肖爱雯未提供证据证明奥园物业番禺分公司提供的物业服务与物业服务合同约定不符，根据现有证据未能证明涉案房屋玻璃破损与奥园物业番禺分公司有关，且莫德生、肖爱雯以房屋质量问题为由拒交物业管理服务费缺乏依据，故对于莫德生、肖爱雯的抗辩意见，本院不予采纳。现奥园物业番禺分公司主张莫德生、肖爱雯欠缴2015年4月1日至2020年3月31日期间涉案房屋的物业管理服务费，而莫德生、肖爱雯确认其未缴纳上述期间的物业管理服务费，亦确认《前期物业服务协议》约定涉讼物业每月物业管理服务费为1295.88元，故就奥园物业番禺分公司主张莫德生、肖爱雯支付拖欠物业管理服务费77752.8元（1295.88元/月×60个月）的诉请，合理有据，本院予以支持。至于奥园物业番禺分公司主张的滞纳金，实为违约金性质，虽《前期物业服务协议》约定每月10日前缴纳当月物业管理服务费，逾期缴纳的从应付之日起按每天2%计收滞纳金，但从涉案房屋玻璃大门损坏及奥园物业番禺分公司经本院责令后未能提交监控录像的事实来看，奥园物业番禺分公司的管理确实存在一定瑕疵，故其主张拖欠物业管理服务费的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、莫德生、肖爱雯应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付奥园养生广场（二期）商业四栋及塔楼三栋福愉东路51号商业四栋1层101房自2015年4月1日至2020年3月31日的物业管理服务费77752.8元；二、驳回广州奥园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4591元，由广州奥园物业服务有限公司番禺分公司负担2847元，由莫德生、肖爱雯负担1744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十一月十七日书记员  杜嘉华