广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3196号上诉人（原审原告）：洪秋文。上诉人（原审原告）：张修宜。以上上诉人共同的委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。以上上诉人共同的委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市菉塘房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区绿民路1号三楼。法定代表人：林志波，董事长。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪超，广东尚诺律师事务所律师。上诉人洪秋文、张修宜因与被上诉人湛江市菉塘房地产开发有限公司（以下简称“菉塘房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪秋文、张修宜共同的委托诉讼代理人周莉莉，被上诉人菉塘房地产公司的委托诉讼代理人黄江辉、陈雪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪秋文、张修宜上诉请求：一、撤销一审判决，改判菉塘房地产公司向洪秋文、张修宜支付2019年9月4日起至2019年12月1日止逾期办理不动产权登记证书的违约金7689元；二、判决本案一审、二审诉讼费由菉塘房地产公司负担。事实与理由：一、办理产权登记证书期限的起算日期应为合同约定的房屋交付日期2018年3月31日，而非房屋的实际收交付时间2019年4月12日。根据洪秋文、张修宜与菉塘房地产公司签订的《商品房买卖合同》第11条约定，菉塘房地产公司应于2018年3月31日前向洪秋文、张修宜交付涉案商品房；同时，合同第20条约定，办理产权登记证书的期限为商品房交付之日起365个工作日内，即菉塘房地产公司应自最后交房之日（2018年3月31日）后365个工作日内为洪秋文、张修宜办理产权登记证书。二、洪秋文、张修宜于2019年12月1日后才取得涉案房屋的《不动产权登记证书》。洪秋文、张修宜在2016年7月19日向菉塘房地产公司支付了1000元办证费，委托菉塘房地产公司代为办理房屋产权登记证。虽然不动产管理部门出具证书的日期为2019年6月26日，但菉塘房地产公司取回证书后，一直没有通知洪秋文、张修宜去领取证书，洪秋文、张修宜对是否已取得证书一无所知，直到洪秋文、张修宜起诉至人民法院后，菉塘房地产公司才通知洪秋文、张修宜领证，期间洪秋文、张修宜一直未能持有、保管该证书，不属于已取得证书的情形，故菉塘房地产公司应承担逾期办证的违约责任。菉塘房地产公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。洪秋文、张修宜向一审法院起诉请求：一、判决菉塘房地产公司支付2019年9月4日起至2019年12月1日止的逾期办理不动产权登记证书的违约金7689元（以购房款724921元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算89天）；二、判决菉塘房地产公司负担本案诉讼费。一审法院审理查明：2016年9月28日，洪秋文、张修宜（买受人）与菉塘房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2016010374)，合同第一、三、六、七条约定由洪秋文、张修宜购买菉塘房地产公司出售的位于湛江市经济技术开发区绿华路8号万和乐华花园1号楼2号楼28层2809房，建筑面积为91.12平方米，总房款为724921元，洪秋文、张修宜在签署本《商品房买卖合同(预售)》前已向菉塘房地产公司支付定金50000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。洪秋文、张修宜应当于2016年9月29日前支付首期房价款274921元，占全部房价款的38%，余款450000元申请贷款支付。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内(该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部的房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。该合同附件十一补充协议第一条第二款约定：出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于催收房款通知书、办理按揭通知书、交房及产权证办理通知书等形式的售楼文书通知）或邮递，均以合同登记的通讯地址为准。若出卖人依合同登记的买受人通讯地址、方式邮寄或发送手机短信（或电子邮件），均视为出卖人已经履行了通知义务，并在出卖人发出的邮戳日期之日起第三天的视为买受人已经收到通知。补充协议第五条第六款约定：如因包括但不限于政府部门（或政策变化）、新的法律法规实施、自然灾害、重大流行传染病传播、群众集会或重大活动等不可抗力而不可归责于双方当事人的原因或由于买受人的原因，导致买受人未能在约定期限内办理房屋交接手续或取得房地产权属证书的，则不视为出卖人违约，且出卖人无需承担逾期交房或逾期办证的违约责任。补充协议第九条第五款约定：买受人及出卖人双方一致同意，对于迟延交付、权属登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不作累加。补充协议第十一条第五款约定：根据双方签订的《商品房买卖合同》及本补充协议，在本补充协议签订时出卖人已对本补充协议的内容进行了逐条的解释与说明，且履行了告知义务和提示义务，买受人已明悉合同及本补充协议各条款的含义，并为此确认合同与本补充协议的全部内容均不存在欺诈、胁迫、重大误解和显失公平等可撤销情形。再查明：两洪秋文、张修宜于2018年向一审法院起诉请求菉塘房地产公司支付2018年4月1日起至2018年9月27日止的逾期交房违约金12976元；2018年9月28日起至菉塘房地产公司按合同约定将验收合格的商品房交付给两洪秋文、张修宜之日止的逾期交房违约金，每日按购房款724924元的万分之一计付。一审法院作出（2018）粤0891民初1759号民事判决，判决菉塘房地产公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金（违约金计算：从2018年4月1日起至2018年9月27日止为12976元，从2018年9月28日起至菉塘房地产公司向两洪秋文、张修宜实际交付房屋之日止的违约金以已已交付购房款724924元的万分之一计付）给两洪秋文、张修宜。菉塘房地产公司不服该民事判决而向广东省湛江市中级人民法院提起上诉。该院于2019年5月31日作出（2019）粤08民终870号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。又查明：洪秋文、张修宜于2019年4月12日收楼。2019年6月26日，湛江市自然资源局向洪秋文、张修宜出具了涉案房屋的不动产权证书。一审法院审理认为:本案属于商品房预售合同纠纷。菉塘房地产公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与洪秋文、张修宜签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，依法应予保护。本案《商品房买卖合同（预售）》约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。涉案房屋实际交付的时间为2019年4月12日，两洪秋文、张修宜已于2019年6月26日取得涉案房屋的不动产权证书，因此，洪秋文、张修宜主张支付2019年9月4日起至2019年12月1日止的逾期办理不动产权登记证书的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回洪秋文、张修宜的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由洪秋文、张修宜负担。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。洪秋文、张修宜向本院提供了以下证据：洪秋文、张修宜于2020年6月12日到菉塘房地产公司领取《不动产权登记证书》的照片和视频资料，拟证明洪秋文、张修宜于2020年6月12日才取得涉案房屋的《不动产权登记证书》。菉塘房地产公司质证认为：对上述证据真实性、合法性和关联性均有异议，且认为洪秋文、张修宜迟延领取《不动产权登记证书》是因其自身原因导致的。菉塘房地产公司向本院提供（2020）粤0891民初625号、627号两份《民事判决书》及生效证明，拟证明办证期限应自房屋实际交付之日起算。洪秋文、张修宜质证认为：对该证据的关联性有异议。本院经审查认为：洪秋文、张修宜、菉塘房地产公司提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对洪秋文、张修宜、菉塘房地产公司提供的上述证据均不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据洪秋文、张修宜上诉请求的事实理由以及菉塘房地产公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于菉塘房地产公司是否违约及应否承担违约责任的问题。洪秋文、张修宜主张菉塘房地产公司应支付2019年9月4日至2019年12月1日的逾期办证违约金，但涉案房屋已于2019年6月26日办理权属登记，洪秋文、张修宜是否实际领取纸质《不动产权登记证书》对洪秋文、张修宜的房屋权利不构成影响，涉案《商品房买卖合同》第11条所约定的办证义务也并非指洪秋文、张修宜实际领取纸质《不动产权登记证书》。故一审法院认定菉塘房地产公司不具有逾期办证违约行为及不应承担违约责任并无不当，本院予以确认。洪秋文、张修宜关于菉塘房地产公司应支付逾期办证违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，洪秋文、张修宜的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由洪秋文、张修宜负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十一月二十六日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。