安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0803民初2022号 原告：安庆市安盛资产管理有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区棋盘山路**。 法定代表人：许平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱自培，安徽益上律师事务所实习律师。 被告：林四八，男，1972年11月2日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，现住安徽省安庆市大观区。 被告：邓庆利，女，1972年2月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 原告安庆市安盛资产管理有限公司(以下简称安盛公司)与被告林四八、邓庆利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安盛公司的委托诉讼代理人刘和兵、朱自培，被告林四八到庭参加诉讼，被告邓庆利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与两被告的《房屋租赁合同》；2、判令两被告承担自2019年8月1日至2020年7月31日欠缴的房屋租金、水电费、物业费合计117270元（其中2019年8月1日至2020年7月31日房屋租金共计114211元，2019年9月水电费659元，2020年5月1日至2020年7月31日物业费共计2400元），要求付至实际解除《房屋租赁合同》之日止;3、判令两被告向原告支付违约金5000元;4、判令本案的诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：原告与林四八于2017年3月14日签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将集贤路108号原黄梅戏校内教学楼一楼整层租林四八用于餐饮经营,第一年租金96000元,之后每年按8%递增。2018年8月1日，林四八将前述房屋转租给邓庆利继续经营，但未告知原告，邓庆利使用该房屋至今。两被告自2019年8月1日起欠缴房租至今,合计欠缴房租金额114211元，其中2019年8月1日到2020年5月1日共计9个月累计房租83979元，2020年5月1日到2020年8月1日3个月房租30232元。并欠付2019年9月水电费659元，2020年5月1日至2020年7月31日物业费共计2400元，该两笔水电费和物业费都由原告垫付。现原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》，特诉至法院,望判如所请。 林四八辩称，在林四八经营期间没有拖欠一分钱，到2018年8月1日转租给邓庆利之后的房租是否缴清林四八不知情，2018年8月1日以后的房租、水电费、物业费应由邓庆利去缴纳。 邓庆利庭后辩称，合同是由林四八与安盛公司签订的，邓庆利与林四八合伙共同使用案涉房屋经营饭店，后林四八退出，由邓庆利经营饭店，邓庆利支付了林四八转让费45万元。安盛公司要举行展销会，搭了棚子，来店吃饭人员的车子没地方停，导致邓庆利停业了几个月，但是这期间的房租邓庆利都有按时缴纳，2019年8月份左右房屋漏水，邓庆利自己补了一次没有补好，后安盛公司修理好了，但是中间耽误了邓庆利一个月的时间，修好后重新装修了以后就继续经营了。后安盛公司未经同意拆除了邓庆利的棚子和投影仪，邓庆利就拖了三个月没有缴房租，邓庆利不想在这里经营了，准备把房子转掉，但是安盛公司在2019年10月底左右，没有经过邓庆利同意的情况下，在房子外面又加了一把锁，把房子锁起来了，邓庆利带人去看房子也看不了，后找到安盛公司法定代表人许平，让其同意邓庆利将房屋转出去，邓庆利也愿意把之前的房租补齐，但安盛公司不同意，要求收回房屋。 安盛公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林四八、邓庆利未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对安盛公司提交的房屋租赁合同、转租证明、物业费收据、房地产权证，当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月14日，安盛公司与林四八签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：安盛公司将安庆市大观区集贤南路108号原黄梅戏校内教学楼一楼整层按现状出租给林四八用于经营，建筑面积约500平方米;租赁期限为五年，自2017年3月14日起至2022年3月14日止；租金每年96000元，房租自2017年5月1日起收取，按半年收取，租金按每年8%递增，林四八应按合同约定按时、足额缴纳使用费，逾期林四八须按欠付额缴纳日万分之五的滞纳金，逾期时间超过一个月，安盛公司有权解除合同，履约保证金不予退还；林四八按规定向安盛公司缴纳使用的水电费；如林四八违约，一次性支付5000元违约金给安盛公司。合同签订后，安盛公司将房屋交付给林四八使用，林四八使用该房屋与邓庆利合伙经营一家餐饮店，林四八缴纳房租至2018年7月31日。2018年8月1日，林四八退出该餐饮店的经营，由邓庆利一人继续经营，之后房租由邓庆利直接支付给安盛公司，邓庆利支付房租至2019年7月31日。2019年10月底，安盛公司将涉案房屋另行加锁锁起来了。2020年5月3日，林四八、邓庆利出具一份说明给安盛公司，载明：位置于安徽省安庆市大观区集贤南路108号，原黄梅戏校教学楼一楼一整层，480平方。自2018年8月1日转让给邓庆利，之后房租由邓庆利女士支付。安盛公司接收了该说明。 另查明，坐落于安庆市大观区的房屋产权人系安庆市黄梅投资管理咨询有限公司。2013年12月30日，安庆市黄梅投资管理咨询有限公司与陈善文签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：安庆市黄梅投资管理咨询有限公司将安庆市大观区集贤南路108号原黄梅戏校内所有房屋及空余场地出租给陈善文作为商业使用；租赁期限自2013年12月30日至2031年12月30日；租赁期内，安庆市黄梅投资管理咨询有限公司同意陈善文在使用权期限内可将房屋转租、转借给他人使用。2014年1月6日，安庆市黄梅投资管理咨询有限公司与陈善文、安盛公司签订一份《协议》，约定：安庆市黄梅投资管理咨询有限公司同意由安盛公司承租上述房屋及场地，自2014年1月30日，陈善文终止履行前述《房屋租赁合同》，安盛公司受让该合同权利与义务。 本院认为，安盛公司与林四八签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。2018年8月1日，林四八退出与邓庆利合伙经营的餐饮店，由邓庆利继续使用涉案房屋经营，并由邓庆利直接向安盛公司支付房屋租金，安盛公司对此未提出异议，且在2020年5月3日，邓庆利与林四八共同向安盛公司出具说明，明确表示此后房租由邓庆利支付，安盛公司予以接收该说明，应视为三方均认可林四八将涉案房屋的租赁权转让给邓庆利，林四八退出双方的租赁关系，由邓庆利受让安盛公司与林四八签订的《房屋租赁合同》的权利和义务。邓庆利未能按约支付租金，已构成违约，故对安盛公司要求解除其与邓庆利之间的房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。邓庆利仅支付房租至2019年7月31日，邓庆利应当支付拖欠的房租，但因2019年10月底涉案房屋被安盛公司加锁，致使邓庆利不能支配使用，故该房屋被加锁之后的房租，邓庆利不应承担，邓庆利仅需支付安盛公司2019年8月1日至2019年10月31日期间的房屋租金。根据合同约定，租金自2017年5月1日起收取，每年96000元，每年递增8%，即2019年8月至10月期间每月租金应为9331元[96000元×（1+8%）×（1+8%）÷12个月]，故邓庆利应支付安盛公司2019年8月1日至2019年10月31日期间的房屋租金27993元（9331元/月×3个月）。邓庆利未按约定支付房屋租金，安盛公司要求邓庆利支付5000元违约金，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。安盛公司主张邓庆利支付水电费及物业费，因安盛公司未能提交证据证实其垫付了水电费及物业费，且合同中也未约定物业费由邓庆利承担，故对安盛公司的该诉求，依法不予支持。林四八已将合同中的权利和义务转让给了邓庆利，安盛公司主张解除与林四八之间的合同，并要求林四八支付房屋租金、水电费、物业费及违约金，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告安庆市安盛资产管理有限公司与被告邓庆利之间的《房屋租赁合同》； 二、被告邓庆利于本判决生效后五日内支付原告安庆市安盛资产管理有限公司房屋租金27993元； 三、被告邓庆利于本判决生效后五日内支付原告安庆市安盛资产管理有限公司违约金5000元； 四、驳回原告安庆市安盛资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2745元，减半收取计1372.5元，由原告安庆市安盛资产管理有限公司负担1000元，被告邓庆利负担372.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  周鑫 二〇二〇年十一月十三日 书记员  江苏 （已上诉尚未生效） 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。