黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0321民初398号原告：李丽，女，1961年3月20日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：万利娟，鸡西市鸡冠区圣元法律服务所法律工作者。被告：康尔忠，男，1964年10月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：李莉芳，黑龙江利和律师事务所律师。被告：孙睿泽（曾用名孙泽南），男，1966年2月15日出生，汉族，现服刑于七台河监狱。原告张胜与被告康尔忠、孙睿泽执行异议纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张胜的委托诉讼代理人于奔、被告孙睿泽、被告康尔忠的委托诉讼代理人李莉芳参加诉讼。2020年8月2日，张胜死亡，其儿子张文鹏放弃继承，其妻子李丽作为原告申请参加诉讼。2020年10月26日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李丽的委托诉讼代理人万利娟、被告康尔忠的委托诉讼代理人李莉芳、被告孙睿泽参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.准许原告执行被告孙睿泽位于黑龙江省鸡东县鸡东镇政府综合楼，产权证号为12××79，建筑面积为20.44平方米的房屋；2.案件受理费由康尔忠负担。事实及理由：2002年11月，鸡东县工商联实业开发公司将其开发的坐落在鸡东县鸡东镇东风街四委综合楼西数8号，房产权证号12××79的门市房出售给孙睿泽，开发公司同孙睿泽签订房屋购买合同，孙睿泽到房产局办理房屋产权证，孙睿泽以该房屋作抵押通过中国农业银行鸡西市恒山支行贷款40万元，同时对抵押行为办理他项权利证书。贷款到期后因孙睿泽不能偿还，张胜替孙睿泽偿还贷款。张胜偿还后要求孙睿泽给付该笔款项，因孙睿泽下落不明，为此，张胜诉至鸡东县人民法院，要求孙睿泽偿还欠款。2015年6月1日，鸡东县人民法院作出（2014）鸡东商初字第222号民事判决，判定：被告孙睿泽于判决生效之日起十日内偿还原告张胜借款本金40万元、利息1009546.4元。张胜根据生效法律文书向鸡东县人民法院申请执行，鸡东县人民法院依法查封了孙睿泽用于抵押的位于鸡东县鸡东镇东风街四委的综合住宅楼一户。鸡东法院在执行过程中被告康尔忠提出异议，鸡东法院在审查案外人异议时认定事实错误，所作出裁定侵犯张胜的合法权益，张胜认为鸡东法院裁定案外人康尔忠对该房享有排除执行的权利，缺乏事实和法律依据。一、房屋所有权的确认应以房屋产权部门登记为准，孙睿泽对本案的争议房屋享有合法的所有权，康尔忠的买卖行为不能对抗持有合法证照的孙睿泽，该房已于2001年11月5日登记于孙睿泽名下，有房屋产权证照为证。康尔忠在长达十七年的时间里，既未办理产权登记，也未向产权人孙睿泽或房产登记部门提出任何异议，亦未对房屋主张过任何权利，不能证明其对该房享有合法的所有权。鸡东县人民法院（2018）黑0321执异33号执行裁定书认定康尔忠非因自身原因未办理产权过户登记，缺乏事实和法律依据。孙睿泽已对该房屋依法进行了产权登记，康尔忠在长达十几年的时间里既未到产权登记部门进行产权登记，也未向被告孙睿泽主张过实体权利，明显不合情理。二、被告康尔忠不能证明其对案涉房屋享有可以对抗产权登记的权利，不能依据其占有行为否认孙睿泽产权证照的合法性，也不能证实康尔忠“非因买受人原因未办理过户登记”，鸡东县人民法院以此理由认定康尔忠对该房屋具有排除执行的权利没有法律依据。综上，被告孙睿泽对该房屋具有合法的所有权，被告康尔忠对该房屋不享有足以对抗孙睿泽的所有权，原告有权对该房屋执行。被告孙睿泽辩称，1999年4至5月份县里开了常委会，当时商定工商联和鸡东镇政府联合开发鸡东镇红旗托儿所及鸡东镇政府职工住宅楼，成立的基建办公室由县委副书记主抓，政协副主席统站部长姜福协抓，孙睿泽是办公室主任，副主任是鸡东镇政府副镇长胡学彩，基础办公室负责全权城建和销售，先建立托儿所，基次建立职工住宅楼，2001年或者2002年县委书记李连发在宾馆一楼组织会议，参加人有建设局局长、财政局局长、工商联副主席孙睿泽等相关人员，会议主要目的是用门市房贷款，房产局局长和孙睿泽称所有的门市房已经出卖给个人了，没有房屋抵押了，李连发当时生气了说你们想不想干了，不想干就调出鸡东，得配合市里领导的工作，这个工作是副市长马淑华委托办理的，必须想一切办法用门市房抵押贷款，银行已经联系完了。用案涉房屋在恒山农业银行办理了贷款，当时张胜是行长，贷款40万元。2003年或2004年农行副行长崔永学来县政府协调还房屋贷款，财政局打算到银行还贷款时，银行工作人员说张胜偿还了30万元贷款后把房屋他项权证拿走了，你们找张胜要他项权证，没有他项权证个人办理不了房照，但听说张胜进监狱了，这件事情就放下了。原告申请执行本案争议的房屋他不同意申请执行，这个房屋当时已经卖给个人了，卖给谁他不知道。康尔忠辩称，1.康尔忠购买、占有门市房的行为在法院采取执行措施之前。康尔忠从鸡东县工商联鸡东镇政府基础办公室购买的房屋，既有书面购买合同，又有交款收据，康尔忠完成全部付款义务后，基建办将房屋交付给康尔忠，康尔忠占有使用至今，康尔忠的买卖行为发生在法院查封之前，康尔忠的权利应予保护。2.孙睿泽的买卖行为无效，不能根据无效的民事合同取得合法物权。本案争议的房屋是经鸡东县计划委员会批准鸡东镇政府翻扩建的综合住宅楼，后由鸡东县工商联鸡东镇政府承建销售，该项目与鸡东县工商联实业开发公司无任何关联，开发公司根本无权取得并再次销售房屋，孙睿泽从实业开发公司购买房屋的行为本身就不受法律保护，关于这一基本事实，康尔忠可以提供行政判决书及计划委员会文件予以证实，既然孙睿泽的民事买卖行为都是无效行为，所取得的物权登记当然也不受保护。3.孙睿泽已经就未成立合法买卖关系的事实在执行阶段予以承认。经鸡东县法院执行局调查，是在孙睿泽承认没有交房款、不是真实购买的情形下，才作出中止执行的执行裁定。综上，康尔忠的房屋买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的执行排除条件，请求驳回原告的诉讼请求，判决不予执行。当事人针对诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据认定如下：原告提供证据一、房屋购买合同一份、收据一份、所有权证一份、产权变更申请一份，证明孙睿泽同鸡东县工商联实业开发公司签订房屋购买合同，依据合同约定价格交纳房款后办理公产房屋产权变更申请，该申请经过主管部门批准，办理房屋产权登记，依法取得房屋产权证，房屋产权落户到孙睿泽名下，孙睿泽是房屋所有权人。孙睿泽对该证据的真实性有异议，这个房屋当时办理的公产房照让工商联实业开发公司顶个人名义为了贷款方便，这个房照刚开始都是用手写的，都是假的，当时贷款用公司名义，省行不给批指标，必须以个人名义，后来把这些公司房照改成了孙睿泽的名字，他没交过购房款，也没买过房屋，县委要他顶名办理房照并贷款。康尔忠的质证意见与孙睿泽相同，本身就不是真实的买卖关系，开发公司也无权就鸡东县人民政府综合住宅楼设定任何权利，登记在孙睿泽名下的房屋不属于法定物权登记，要求执行没有合法依据。证据二、2002年12月4日，孙睿泽同中国农业银行鸡西市恒山支行签订个人借款合同一份、2002年12月4日，孙睿泽同中国农业银行鸡西市恒山支行签订抵押合同一份、孙睿泽借款抵押保证书一份。证明2002年12月4日，孙睿泽在鸡西市农业银行恒山支行借款时提供属于本人所有房屋做担保抵押，并且出具书面保证书，保证近期偿还借款，如果不偿还借款负法律责任，同时证明借款时提供案涉的抵押房屋属于孙睿泽所有。二被告对证据的真实性有异议，这笔贷款用于装修鸡东检察院办公楼，这个贷款虽然是以孙睿泽的名义，当时是孙睿泽与另两个人的名义贷款，延续合同时又把所有人的名字改成孙睿泽，是县政府要求以孙睿泽的名义。证据三、2002年12月4日房地产管理部门出具的房屋他项权证一份，证明孙睿泽向银行借款后，提供抵押房屋产权证被房产部门收回，房产部门为其办理他项权证书，证明借款抵押成立，借款抵押物产权明晰，房屋所有权属于孙睿泽本人所有。三被告对真实性有异议，房照是房产局伪造的，他项权证也是伪造的。证据四、张胜的死亡证明、张胜与张丽的结婚证、张胜的父亲张文鹏的安葬证、母亲李桂珍的死亡证明、儿子张振中的独生子女证、张振中放弃继承的声明书，证明张胜的死亡时间以及唯一的合法继承人李丽具有诉讼权利，成为本案诉讼原告的主体。二被告无异议。康尔忠提供证据一、鸡东镇政府职工住宅楼购买合同一份、收据复印件一份，证明2001年11月20日，康尔忠以70000元的价格从鸡东县工商联鸡东镇政府基建办购买西楼第8号门市房，康尔忠交付了购房款，履行了合同交付义务。原告对证据一真实性及证明目的均有异议，康尔忠提交的房屋购买合同是在孙睿泽购房合同之后。原告主张孙睿泽对该房屋享有所有权，不仅有孙睿泽与工商联签订的房屋买卖合同，还有收款收据，而且有孙睿泽在房产登记部门办理了产权证。确定房屋所有权应以房屋产权登记为准，产权登记是房屋所有权的唯一证明，孙睿泽的辩解既无证据证实也不能对抗房屋产权登记。康尔忠不能因仅有买卖合同而自然取得房屋所有权。孙睿泽没有异议，当时销售这个楼的时候都是他办理的。证据二、《门市房租赁合同书》1份、电费收据2份，证明康尔忠交付了购房款，占有使用至今。原告对该证据真实性及关联性均有异议，该租赁合同中所体现的甲乙双方均与本案当事人没有关联，不能证实其想要证明的目的。孙睿泽无异议。证据三、行政判决书复印件一份、鸡东县计划委员会文件复印件一份，证明争议的房屋是经鸡东县计划委员会批准给鸡东镇政府翻建的综合住宅楼，实业开发公司不是房屋开发单位，无权将房屋设定权利，开发公司与孙睿泽签订了合同，不是有效合同，不能取得合法物权，更不能因此妨碍实际买受人的合法权益。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的及本案的关联性有异议，计划委员会文件只能证明鸡东镇政府翻建综合住宅楼的计划，不能证明其要证明的目的，该文件不能对后续的买卖行为进行佐证，行政判决书所处理的是01453号房屋所有权证纠纷，与本案没有任何关联。孙睿泽无异议。被告孙睿泽未举证。经审查，认证如下：原告提供的以上证据，虽然被告提出该证据均是伪造的，但没有证据予以证实，而且原告提供的证据之间具有关联性，能够相互佐证，认定为有效证据。被告康尔忠提供的以上证据，原告及孙睿泽对真实性无异议，故对康尔忠提供证据的真实性予以确认。本院经审理查明以下事实，1999年5月16日，鸡东县委统战部和鸡东镇党委研究决定，同意鸡东镇人民政府和鸡东县工商联联合承建鸡东县计划委员会批准兴建的鸡东镇综合楼。特成立鸡东县工商联鸡东镇政府基建办公室，任命工商联副会长孙睿泽（曾用名孙泽南）为基建办总指挥，任命鸡东镇副镇长胡学彩为基建办副总指挥。基建办负责综合楼的所有事宜。孙睿泽依据其与鸡东县工商联实业开发公司于2001年11月1日签订的房屋购买合同（合同约定东3号门市面积20.44平方米，每平方米3500元）和楼款71540元的收据，办理了鸡房证字第12××79号房屋所有权证，该证登记所有权人孙睿泽，面积20.44平方米，用途门市房。孙睿泽以该房屋作抵押通过中国农业银行鸡西市恒山支行贷款40万元，同时对抵押行为办理他项权利证。2001年11月5日，康尔忠与基建办签订《鸡东镇政府职工住宅楼购房合同》，康尔忠以70000元的价格购买由基建办负责建设的位于鸡东镇政府院内的鸡东镇综合楼一层西数第8号门市房，面积为20.44平方米。签订合同当日，康尔忠付清全部购房款，基建办出具加盖基建办财务专用章的收据。后基建办将该门市房交付康尔忠，并由康尔忠实际占有、出租该门市房至今。该门市房自交易时起就可以办理产权过户登记。鸡东县人民法院作出（2014）鸡东民初字第222号民事判决书，判决：被告孙睿泽于判决生效之日起十日内偿还原告张胜借款本金40万元，利息1009546.4元。申请执行人张胜依据该判决书向鸡东县人民法院申请执行被执行人孙睿泽的财产。鸡东县人民法院于2015年11月3日作出（2015）鸡东法执字第1073号执行裁定书，查封登记在孙睿泽名下的房产（房照号为12××79、12××82、12××83、12××88）。其中房照12××79号房屋就是康尔忠与基建办签订合同购买的鸡东镇政府综合住宅楼西数第8号门市。康尔忠向鸡东县人民法院提出案外人执行异议，鸡东县人民法院于2018年12月19日作出（2018）黑0321执异33号执行裁定书，中止鸡东县人民法院（2015）鸡东法执字第1073号执行裁定书对位于黑龙江省鸡东县鸡东镇政府综合楼产权证号为12××79号，建筑面积20.44平方米房屋查封的执行。申请执行人张胜收到该裁定书后在法定期限内向法院提起案外人执行异议之诉。2019年7月24日，康尔忠诉孙睿泽、第三人鸡东县鸡东镇人民政府、鸡东县工商业联合会、鸡东县工商联实业开发公司所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月21日作出（2019）黑0321民初2253号民事判决书，驳回康尔忠的诉讼请求。康尔忠对该判决不服，上诉至鸡西市中级人民法院，鸡西市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）黑03民终158号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，在诉讼过程中张胜死亡，张胜的父母早于张胜死亡，作为继承人张胜的儿子张振中放弃对张胜的财产继承，李丽作为张胜的妻子，系张胜法律范畴内的近亲属，有权以原告的身份申请参加诉讼，具有诉讼主体资格。本案中，针对案涉房屋，孙睿泽已办理了鸡房证字第12××79号房屋所有权证，该证登记所有权人孙睿泽，面积20.44平方米。被告康尔忠抗辩称其对该房屋买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的执行排除条件，该条内容为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙睿泽购买房屋时间为2001年11月1日，康尔忠购买房屋时间为2001年11月5日。庭审中康尔忠称购买房屋后未办理产权证是因为该房屋未经验收，但2001年11月5日该房屋已登记到孙睿泽名下，该房屋自交易时起就可以办理产权登记。康尔忠称该房屋所有权证是伪造的，真正的房屋所有权人为康尔忠，但康尔忠诉孙睿泽、第三人鸡东县鸡东镇人民政府、鸡东县工商业联合会、鸡东县工商联实业开发公司所有权确认纠纷一案中，驳回康尔忠的诉讼请求。不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。但是不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使诉争不动产未能完成过户登记，应当认定为不动买受人存在过错。本案中，康尔忠称孙睿泽的房产证是伪造但未提起撤销之诉，亦未办理产权变更登记，康尔忠购买房屋后，在长达十七年的时间内未办理过户登记，是其自身怠于行使自己的权利，康尔忠对案涉房屋的权利不足以排除强制执行，故康尔忠抗辩理由不成立，鸡房证字第12××79号房屋所有权人仍为孙睿泽。虽然张胜已经死亡，作为张胜的继承人李丽有权要求鸡东县人民法院按照（2015）鸡东法执字第1073号执行裁定书查封的对位于黑龙江省鸡东县鸡东镇政府综合楼产权证号为12××79号，建筑面积20.44平方米房屋查封的执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十三条第一款（一）规定，判决如下：准许对位于黑龙江省鸡东县鸡东镇政府综合楼，产权证号为12××79号，建筑面积20.44平方米房屋查封的执行。案件受理费80元，由康尔忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审判长  郭春凤审判员  梁晓云审判员  吕仙华二〇二〇年十一月十一日法官助理高原书记员丛小峰