宁夏回族自治区同心县人民法院民事判决书（2019）宁0324民初3230号原告：马玉仁，男，回族，生于1957年8月10日,初中文化，职工，住宁夏回族自治区同心县。被告：丁建芳，女，回族，生于1981年9月2日,小学文化，农民，住宁夏回族自治区同心县，现羁押于银川市看守所。被告：丁建宝，男，回族，生于1973年2月1日,小学文化，农民，住宁夏回族自治区同心县。被告：丁建明，男，回族，生于1989年4月15日,初中文化，农民，住宁夏回族自治区同心县。被告丁建宝、丁建明共同委托诉讼代理人：赵利，系北京浩天信和（银川）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告马玉仁与被告丁建芳、丁建宝、丁建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，因被告丁建芳涉嫌合同诈骗罪刑事案件尚未审结，本院于2019年9月2日中止本案审理。2020年6月18日，原告马玉仁向本院提出申请对被告丁建芳名下的XX号轿车、被告丁建宝位于同心县XX号楼的2套营业房（同房豫海镇第XX号、同房豫海镇第XX号）进行诉讼保全，本院依法予以准许。中止事由消失后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玉仁，被告丁建宝、丁建明及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告丁建芳通过网络视频参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉仁向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告马玉仁、被告丁建芳之间签订的《营业房出售合同》；2.由三被告返还原告的购房款与房屋租赁费用共计116万元；3.本案案件受理费由三被告承担。事实和理由：2017年8月2日，被告丁建芳将位于同心县XX号营业房出售给原告作价160万元，该营业房由于被告丁建芳抵押给同心县建设银行贷款，被告丁建芳承诺贷款到期后归还贷款，拿回房产证准时过户，并由被告丁建宝、丁建明负责担保。后由于被告丁建芳没有及时还款，建设银行已向同心县人民法院提起了诉讼。目前，由于被告丁建芳的败诉，导致原告马玉仁的房屋所有权无法兑现，为维护原告的合法权益，故向本院提起诉讼。被告丁建芳辩称，原告马玉仁的诉讼请求被告丁建芳承担92万元，因为是被告丁建芳个人行为，和被告丁建宝、丁建明没有关系，刚才原告马玉仁所说的购房合同的签订时间和价格以及房屋的楼号都对着呢，原告马玉仁向被告丁建芳支付的92万元购房款属实，原告马玉仁所说的租金24万元不属实，没有那么高的租金，被告丁建芳也没有向原告马玉仁租过房子，被告丁建芳同意和原告马玉仁解除《营业房出售合同》，这92万元的购房款被告丁建芳也愿意向原告马玉仁返还。被告丁建宝、丁建明共同答辩称，一、被告丁建宝、丁建明主体不适格。被告丁建宝、丁建明在营业房出售合同中的称谓是担保方，在房屋租赁合同中更没有签字，不是合同的出卖人和承租人，被告丁建宝、丁建明均未收取房款和承租案涉房屋，因此不具有返还原告马玉仁购房款和支付房屋租赁费的负担义务；二、营业房出售合同解除与被告丁建宝、丁建明无关。案涉房屋的出卖人丁建芳与原告马玉仁之间的纠纷，基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，因被告丁建芳涉及其他案件，现原告马玉仁要求解除营业房出售合同，而被告丁建宝、丁建明在合同中的担保义务是担保合同继续履行，退一步讲，即便原告要求继续履行合同，其担保的除斥期间也已经经过，被告丁建宝、丁建明已经不再具有担保责任。综上，请求法庭依法驳回原告马玉仁对被告丁建宝、丁建明的诉讼请求。原告马玉仁补充陈述称，履行合同义务的事情原告一直通过亲自到被告丁建宝、丁建明店里面和电话催促的方式要求他们履行合同义务。被告丁建宝补充答辩称，原告马玉仁到店里面找过被告丁建宝两次，但是没有提及解除房屋买卖合同和让被告丁建宝、丁建明履行担保责任的事情，只是说了被告丁建芳和政府之间的相关事情怎么处理了。被告丁建明补充答辩称，原告马玉仁几次到被告丁建明店里面就是一直询问被告丁建芳的事情，也没有提及解除房屋买卖合同和让被告丁建宝、丁建明履行担保责任的事情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告马玉仁提交的证据如下：证据1：《营业房出售合同》1份，证明贷款到期后，由三被告向建行偿还贷款并给原告办理房产登记过户手续的事实。被告丁建芳的质证意见为：对证据的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，这个合同是被告丁建芳和原告马玉仁之间签的合同，与被告丁建明和丁建宝没有关系。被告丁建宝、丁建明的质证意见为：对于证据的真实性和合法性认可，但对关联性和证明目的有异议，合同是原告马玉仁与被告丁建芳之间签订的房屋买卖行为，被告丁建宝、丁建明承担的是合同继续履行出现障碍时的担保义务，并不是二人对被告丁建芳个人债务的加入，而且合同也未约定保证期间，按法律规定，未约定的视为6个月，被告丁建宝、丁建明的保证除斥期间已经经过，依法不承担担保义务。对此本院认为，三被告对该证据的真实性和合法性均无异议，本院予以确认，该证据中约定的内容，能够证明原告马玉仁的证明目的，本院予以确认。证据2：同心农村商业银行清水河支行交易明细打印2张、中国建设银行个人活期账户交易明细3张、中国农业银行转账业务客户回执1张，证明原告马玉仁向被告丁建芳支付购房款92万元的事实。被告丁建芳对该证据没有异议。被告丁建宝、丁建明的质证意见为：对证据的真实性和合法性予以认可，显示的是原告马玉仁向被告丁建芳支付购房款86万元，该付款行为与被告丁建宝、丁建明无关。对此本院认为，三被告对该证据的真实性和合法性均无异议，本院予以确认。经核原告马玉仁向被告丁建芳支付购房款的数额为92万元，该证据能够证明原告马玉仁的证明目的，本院予以确认。证据3：《房屋租赁合同》1份，证明原告马玉仁将涉案房屋出租给被告丁建芳的事实。被告丁建芳的质证意见为：被告丁建芳没有和原告马玉仁签订过任何租赁协议，对该证据的三性及证明目的均不认可。被告丁建宝、丁建明的质证意见为：由于房屋租赁合同，出租方和承租方是原告马玉仁和被告丁建芳，没有丁建宝、丁建明的签字，丁建宝、丁建明对此事不知情，对证据的三性不做判断。对此本院认为，鉴于被告丁建芳对该证据三性均有异议，且被告丁建芳人身自由受到限制，无法做笔迹鉴定，故本院对该证据的三性及证明目的不做认定。证据4：原告马玉仁向本院申请调取的原告中国建设银行股份有限公司同心支行诉被告宁夏伊兰峰商贸有限公司、丁建芳、丁某、马某1、马某2、马某3借款合同纠纷一案一审、二审民事判决书，证明被告丁建芳和中国建设银行股份有限公司同心支行的贷款已经由同心县政府工业和信息化局还清，抵押权已经消失，被告丁建芳应当向原告办理房屋登记手续的事实。被告丁建芳的质证意见为：原告中国建设银行股份有限公司同心支行诉被告宁夏伊兰峰商贸有限公司、丁建芳、丁某、马某1、马某2、马某3借款合同纠纷一案的内容，本案被告丁建芳清楚，同心县政府工业和信息化局只是代还的，因为抵押权是否消失具体情况被告丁建芳不清楚，被告丁建芳也无法向原告马玉仁作出任何承诺。对该证据的真实性、合法性和关联性无异议。被告丁建宝、丁建明的质证意见为：对2份判决书真实性和合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，判决中是丁建芳名下公司与建设银行同心支行之间的金融贷款纠纷，与丁建宝、丁建明无关。对此本院认为，三被告对该组证据的真实性和合法性无异议，本院予以确认。该组证据显示中国建设银行股份有限公司同心支行对被告丁建芳所有的案涉房屋享有优先受偿权，故原告的证明目的不能成立，本院不予确认。证据4：通话记录（2017.5.21电话记录2次、2017.6.15（1次）、2017.7.3（2次）、2017.7.28（1次）、2017.10.17（1次）、微信通话记录（2019.2.13、2019.2.14、2019.5.14、2019.5.22、2019.7.3、2019.10.11、2019.10.17），以上是打给被告丁建宝的（139XXXX****），丁建明（182XXXX****）的通话记录（2017.5.20（2次）、2017.6.15（1次）、2017.6.18（1次）、2017.7.28（1次）、2017.10.18（3次））、丁建明（139XXXX****）（2017.6.18（1次）、2017.7.28（1次）、2017.10.18（3次）、还有3次没时间），丁建明微信（2019.12.23（1次）、2020.1.2、2020.3.5、2020.4.5（3次）、2020.4.22（2次）、2020、4.23（2次）、2020.4.24（2次）、2020.4.29（2次）、2020.5.1（1次）、2020.5.11、2020.5.20、2020.5.22），证明原告马玉仁向三被告在该时间段内主张，要求三被告履行合同义务的事实。被告丁建芳的质证意见为：有没有向被告丁建宝、丁建明主张过权利被告丁建芳不清楚，原告马玉仁也没有给被告说过要解除或者履行合同的话。被告丁建宝、丁建明的质证意见为：对组证据的三性及证明目的均不认可，营业房出售合同签订的时间是2017年10月6日，被告丁建明说之前与原告马玉仁不认识，原告马玉仁提供的通话记录被告丁建明不认可。而且通话记录并不显示通话内容，在调查阶段被告丁建宝、丁建明均陈述在原告起诉前后，虽有联系，但并未提及合同继续履行或解除合同，原告马玉仁询问被告丁建芳与政府之间关系，未提到本案被告丁建宝、丁建明承担担保责任事情。对此本院认为，原告出示的通话记录无法核实通话的内容，该证据并不能达到原告的证明目的，对其证明效力本院不予确认。被告丁建芳、丁建宝、丁建明未提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月6日，原告马玉仁与被告丁建芳签订营业房出售合同。合同约定：被告丁建芳将其所有的位于同心县同心商城3号楼15号营业房出售给原告马玉仁，合同总价款为160万元，合同签订后由原告马玉仁付给被告丁建芳75万元，剩余85万元房款，待原告马玉仁房屋拆迁后付清，因该房屋由被告丁建芳抵押给同心县建设银行用于其名下的宁夏伊兰峰商贸有限公司向同心县建设银行贷款的抵押物，为保证合同顺利履行，由被告丁建宝、丁建明为该营业房出售合同提供担保，保证内容为：二被告保证被告丁建芳于2018年6月20日前归还贷款，拿出房产证准时过户。如果被告丁建芳不能按时归还贷款，导致该营业房无法过户，由被告丁建宝、丁建明承担建行还款任务，拿出房产证过户给原告马玉仁。如果被告丁建宝、丁建明不履行该担保义务，原告马玉仁保留起诉被告丁建宝、丁建明的权利，二人承诺用自己的任何财产履行该义务，该营业房过户费用由原告马玉仁承担，被告丁建芳提供房产证、身份证等证件手续。2017年8月20日至2018年1月9日，原告马玉仁通过银行转账向被告丁建芳支付购房款92万元。2018年8月27日，中国建设银行股份有限公司同心支行以被告丁建芳名下宁夏伊兰峰商贸有限公司未偿还贷款为由将其诉至同心县人民法院，要求对被告丁建芳所有的案涉房屋优先受偿。2019年4月22日，吴忠市中级人民法院作出终审判决，中国建设银行股份有限公司同心支行对案涉房屋享有优先受偿权，导致原告马玉仁和被告丁建芳所签的营业房出售合同目的无法实现，故原告马玉仁向本院提起诉讼。本院认为，原告马玉仁与被告丁建芳签订的《营业房出售合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，应属合法有效。原告马玉仁与被告丁建芳签订合同后应当按照合同约定履行各自的义务。被告丁建芳名下公司未能如期归还贷款，被告丁建芳也未采取积极措施偿还贷款，致使案涉房屋不能如期解除抵押，导致原告马玉仁与被告丁建芳签订的营业房出售合同目的无法实现，原告马玉仁提出解除合同并要求被告丁建芳返还购房款92万元，被告丁建芳同意解除合同并愿意返还原告马玉仁已经给付的92万元购房款，不违反法律规定，本院予以确认。保证的设立就是担保主合同债务人的履约责任，被告丁建宝、丁建明为原告马玉仁和被告丁建芳营业房出售合同提供担保，未约定保证方式，应视为连带责任保证。原告马玉仁应当在主债务履行期届满之日起6个月内向被告丁建宝、丁建明主张保证责任，原告马玉仁并未提供有效的证据证实其在主债务履行期届满之日（2018年6月20日）起6个月内向被告丁建宝、丁建明主张承担保证责任，故被告丁建宝、丁建明已经不再具有担保责任的辩解，本院予以采信。原告马玉仁向三被告主张24万元房屋租赁费的诉讼请求，与本案不是同一民事法律关系，原告马玉仁可另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告马玉仁与被告丁建芳于2017年10月6日签订的《营业房出售合同》；二、被告丁建芳于本判决生效后十日内一次性返还原告马玉仁购房款92万元；三、被告丁建宝、丁建明不承担连带还款责任；四、驳回原告马玉仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，由被告丁建芳负担12086.9元，由原告马玉仁负担3153.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 周 英审判员 金济斐人民陪审员 康有英二〇二〇年十一月十日法官助理 谢季琴书记员 白 乾本案所适用的法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。四、《中华人民共和国合同法》第九十七条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。五、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。六、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。七、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。八、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。