成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0132民初1216号 原告：董华，男，1966年6月1日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市。 原告：许玲，女，1973年10月18日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告的共同委托诉讼代理人：范蜀黔，四川凡高律师事务所律师。 被告：成都市新津白云山庄园艺开发有限公司，住所地四川省成都市新津县花源镇。 法定代表人：梁卫，执行董事。 委托诉讼代理人：王春燕，四川谷雨律师事务所律师。 原告董华、许玲与被告成都市新津白云山庄园艺开发有限公司（以下简称“白云山庄园艺公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董华、许玲的共同委托诉讼代理人范蜀黔、被告白云山庄园艺公司的委托诉讼代理人王春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董华、许玲向本院提出诉讼请求：1、要求白云山庄园艺公司立即为董华、许玲办理涉案房屋不动产权证；2、白云山庄园艺公司向董华、许玲支付迟延办理不动产权证的违约金至实际完成不动产证办理之日止（暂计算至2020年4月20日为：1680000×0.0003×1034＝521136元）；3、白云山庄园艺公司向董华、许玲支付迟延交房违约金152712元（1680000×0.0003×303＝152712）；4、白云山庄园艺公司向董华、许玲支付迟延办理商品房预售合同备案登记的违约金174720元（1680000×624×0.06÷360＝174720元），以上费用合计：848568元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：董华、许玲于2016年8月15日与白云山庄园艺公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定董华、许玲购买白云山庄园艺公司开发的位于新津县××镇××路××号，面积为403.44平方米的住房一套。董华、许玲以分期付款的方式购买房屋，合同签订后董华、许玲按照合同约定分别在2016年8月15日及2016年12月15日向白云山庄园艺公司支付房款1000000元及680000元，董华、许玲已及时、完全履行应付义务。据合同第十八条第一款约定，白云山庄园艺公司应在2017年3月20日前交付房屋，而白云山庄园艺公司实际交房是在2018年1月18日，交房迟延303天，经计算白云山庄园艺公司此项应支付违约金152712元。合同二十四条约定白云山庄园艺公司应签订预售合同起30日内办理相应涉案房屋的网上备案登记，但白云山庄园艺公司一直未给董华、许玲办理。经董华、许玲到新津县房地产管理交易局调查后得知，涉案房屋已于2014年1月24日售卖给付毅，且与付毅的备案合同一直未予解除，致使董华、许玲无法进行相应房屋预售登记。经交涉，白云山庄园艺公司及其法定代表人梁卫于2018年4月21日向董华、许玲出具《承诺书》，董华、许玲于2018年5月30日才完成房屋预售合同网上备案。在预售合同中，白云山庄园艺公司故意将此情形下的违约责任划去，企图以此来逃避法律制裁，但白云山庄园艺公司这种违背诚实信用的违约行为必须受法律的处罚，董华、许玲参照白云山庄园艺公司承诺书年息6%的标准，要求白云山庄园艺公司支付违约金174720元。合同第二十八条约定白云山庄园艺公司应在交付之日起90日内为董华、许玲办理相应房屋产权转移证书，但经董华、许玲多次催告，白云山庄园艺公司在无任何合法理由的情况下至今尚未为董华、许玲办理房屋权证。为保护董华、许玲的合法权益，特诉至法院，请求法院支持董华、许玲的全部请求。 白云山庄园艺公司辩称：1、因董华、许玲至今未提交必要的登记材料，也未支付相应税费导致办理产权证的条件尚未成就，故白云山庄园艺公司不应支付迟延办理产权证的违约金，即使白云山庄园艺公司存在违约，但该项违约金过高请求予以减少；2、逾期交房303天是事实，但逾期交房违约金过高，请求予以减少；3、白云山庄园艺公司已按照《承诺书》内容履行完毕办理商品房预售合同备案登记，不存在违约行为，不应承担迟延办理商品房预售合同备案登记的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，董华、许玲（买受人）与白云山庄园艺公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：董华、许玲向白云山庄园艺公司购买预售许可证420号下第1幢1单元（-1）-3层1号房屋，总价款为1680000元。该合同第十八条第（一）款约定，白云山庄园艺公司应在2017年3月20日前向董华、许玲交付商品房。第十九条第（一）款约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期在90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。第二十四条约定，（一）出卖人自本合同签订之日起X日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。第二十五条约定，（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：X。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。第二十七条约定，买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起90日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起X日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。第二十八条约定，（一）1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的……给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2016年8月15日，董华、许玲向白云山庄园艺公司支付购房款1000000元。2016年12月15日，董华、许玲向白云山庄园艺公司支付购房款680000元。2018年1月18日，新津白云山庄公司向董华、许玲发出交房通知，通知其于2018年1月18日办理交房手续。庭审中，双方一致认可实际交房时间为2018年1月18日，白云山庄园艺公司向董华、许玲逾期交房天数为303天。 另查明，2018年4月21日白云山庄园艺公司向董华、许玲出具《承诺书》。承诺书第二条载明：“承诺于2018年6月1日前将与董华、许玲签订的房屋买卖合同备案，并将相应信息及时反馈给董华、许玲”。第三条载明：“如本公司未履行第二条承诺的，视为本公司根本违约，董华、许玲有权解除本合同，董华、许玲选择解除合同的，本公司自愿承担违约责任，包括返还全部购房款并按年息6%自付款之日承担资金利息、赔偿购房方装修损失、并按……等所有费用”。白云山庄园艺公司法定代表人梁卫在连带保证人处签名。2018年5月30日，白云山庄园艺公司完成了与董华、许玲签订的房屋买卖合同的备案登记。 再查明，2020年9月15日本院向新津县不动产登记中心工作人员肖茂林进行调查询问，形成《调查笔录》一份，载明案涉房屋所在楼盘尚未办理初始登记。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《承诺书》、《交房通知》、《调查笔录》，白云山庄园艺公司的工商登记信息及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，董华、许玲与白云山庄园艺公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《承诺书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。 一、关于董华、许玲要求白云山庄园艺公司立即为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张是否成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......”之规定，由于案涉房屋所在楼盘尚未办理初始登记，在法律上或者事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，目前属于事实上不能履行的情形，故对董华、许玲的该项诉讼请求本院不予支持。董华、许玲可在客观具备办理案涉房屋不动产权证条件时，另行主张权利。 二、关于白云山庄园艺公司是否应当支付逾期办证违约金及违约金的计算问题。首先，新津县国土局、县房管局于2016年9月25日起已停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月30日起，实施不动产登记制度。就不动产权证而言，其是将原房屋所有权证与国有土地使用权证合二为一，不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，如果仅以办理房屋所有权证时间作为不动产权证的办理时间明显不公平、不合理，因此，应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间。本案中，双方约定白云山庄园艺公司应当于商品房交付之日起90日内即2018年4月18日前向董华、许玲交付房屋所有权证，但对办理国有土地使用权证的时间双方并未进行约定，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，白云山庄园艺公司应当在约定办理房屋所有权证后90日内即2018年7月17日前向董华、许玲交付房屋不动产权证。白云山庄园艺公司未能在法定期限内为董华、许玲办理房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。其次，关于违约金的计算。依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款约定，案涉房屋总价款为1680000元。董华、许玲依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定，主张按照全部房价款日万分之三来计算逾期办证的违约金，白云山庄园艺公司抗辩称此违约金标准过高，已超过董华、许玲实际损失，请求本院予以调整减少。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而董华、许玲并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、白云山庄园艺公司过错程度及房屋增值价值等综合因素，将逾期办证违约金计算标准酌情调整为日万分之一。白云山庄园艺公司支付董华、许玲的逾期办证违约金为：从2018年7月18日开始计算至开庭之日即2020年11月24日共861天，为144648元（1680000元×1/10000×861日）。如白云山庄园艺公司在庭审日后继续存在违约行为，董华、许玲可在实际取得房屋权属证书后，另行提起诉讼，主张权利。 三、关于逾期交房违约金的计算问题。庭审中，双方一致认可合同约定交房时间为2017年3月20日前，实际交房时间为2018年1月18日，白云山庄园艺公司向董华、许玲逾期交房天数为303天。白云山庄园艺公司逾期交房系客观事实，应当承担相应的违约责任。董华、许玲依据《商品房买卖合同》第十九条约定，主张按照全部房价款日万分之三来计算逾期交房的违约金，于法有据。白云山庄园艺公司抗辩称此违约金标准过高，已超过董华、许玲实际损失，但逾期交房违约金的计算标准系白云山庄园艺公司提供的《商品房买卖合同》范本中明确约定，白云山庄园艺公司作为此计算标准的提供者，对此可能产生的后果清楚知晓，且交房义务为合同的主要义务，逾期交房违约金按日万分之三的标准计算，年利率为10.95%，此标准不宜认定过高。故对董华、许玲要求白云山庄园艺公司支付逾期交房违约金152712元（1680000元×3/10000×303日）的诉讼请求本院予以支持。 四、关于白云山庄园艺公司是否应当支付迟延办理商品房预售合同备案登记违约金的问题。首先，《四川省商品房买卖合同（预售）》对迟延办理商品房预售合同备案登记的违约责任并未进行约定。其次，2018年4月21日白云山庄园艺公司向董华、许玲出具《承诺书》，第二条载明：“承诺于2018年6月1日前将与董华、许玲签订的房屋买卖合同备案，并将相应信息及时反馈给董华、许玲”。《承诺书》是双方对商品房预售合同备案登记条款达成的新合意，白云山庄园艺公司按照《承诺书》的约定，于2018年5月30日完成了与董华、许玲签订的房屋买卖合同的备案登记，不存在违约行为。故对董华、许玲要求白云山庄园艺公司支付迟延办理商品房预售合同备案登记违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都市新津白云山庄园艺开发有限公司在本判决生效之日起十日内向董华、许玲支付从2018年7月18日起至2020年11月24日期间的逾期办证违约金144648元； 二、成都市新津白云山庄园艺开发有限公司在本判决生效之日起十日内向董华、许玲支付逾期交房违约金152712元； 三、驳回董华、许玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6143元（已减半），由董华、许玲承担1265元，成都市新津白云山庄园艺开发有限公司承担4878元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘雪芳 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 胡佳会 书 记 员 黄 毅