四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4216号 原告：游娜娜，女，生于1986年1月11日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：游江城（游娜娜父亲），男，生于1956年11月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：卿献光，四川省岳池县法律服务所法律工作者。 原告：王德波，男，生于1984年9月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：游娜娜（妻子），女，生于1986年1月11日，汉族，住四川省广安市广安区，系特别授权代理人。 被告：广安东方恒达房地产开发有限公司，住所地四川省广安枣山物流商贸园区枣山大道东段159、161号。 法定代表人：郑伍古。 委托诉讼代理人：陈子彬，四川治坛律师事务所律师。 原告王德波、游娜娜与被告广安东方恒达房地产开发有限公司（以下简称“东方恒达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日、11月19日公开开庭进行了审理。原告游娜娜及其委托诉讼代理人游江城、卿献光、被告东方恒达公司的委托诉讼代理人陈子彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王德波、游娜娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款980000元及同期贷款利息和按购房款20%计算的违约金；3.判令被告支付原告律师代理费；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第2项诉讼请求的利息从原告付款之日分别计算；第3项诉讼请求的律师费为40000元。事实和理由：原被告系商品房买卖合同关系，原告于2018年2月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的广安枣山物流园区蚕房湾中迪国际社区7幢1层168号商品房。合同签订当日，原告支付了房款740000元，同年8月31日支付了240000元。合同约定应于2018年12月31日前交付房屋，但被告通知接房的房屋与设计图纸不符，是不合格产品，达不到交付条件，原告向枣山园区建设局质量监督站多次反映，被告仍未整改，现交房已逾期550余天，被告构成违约，原告有权解除合同，并要求被告按合同约定承担房款利息及房款20%的违约金，原告已于2020年6月2日向被告提出了退房要求，被告未作处理，故向法院提起诉讼，请求支持原告前述诉讼请求。 被告东方恒达公司辩称，1.合同违约分为根本性违约和一般性违约，其区别是是否影响合同的继续履行；2.被告无任何根本性违约行为，被告无论是从交房程序以及标的物的质量、价格等均无根本性违约，原告单方面认为被告有违约的行为，根据其提交的证据，被告认为如果成立也是一般性违约，原被告双方仍然需要在继续履行合同的基础上追究被告的一般性违约责任；3.被告对原告所单方认定的违约行为，不论是一般违约还是根本违约，被告均不认可，被告没有任何违约行为；4.在原被告双方履行合同的过程中，被告为了树立良好的企业形象，提高自身知名度和声誉，单方面对原告提出的诸多不合理的要求让步是出于对声誉形象的考虑，并不是自认有违约行为；5.原告主张的律师费没有任何法律依据。综上，请求法院驳回原告所有诉请。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有《四川省商品房买卖合同》及补充协议、房屋销售专用收据、广安枣山规划建设局责令整改通知书、接房通知、微信聊天记录截图、《关于中迪国际社区7-1-***商铺业主投诉的回复》。 被告东方恒达公司提交了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、竣工验收备案书、面积差异结算协议、关于整改中迪国际社区7-1-***号商铺的情况说明（2020.9.10）。 本院会同广安枣山物流商贸园区规划建设局对案涉房屋进行现场勘查制作的勘查笔录。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月7日，原告王德波、游娜娜（买受人）与被告东方恒达公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：1.买受人购买出卖人开发的广安枣山物流商贸园区××道××段××号“中迪国际社区”7幢1层蚕房湾街***号房屋；2.房屋预测建筑面积93.93平方米，总价为980000元，于签订合同时支付740000元，于2018年8月31日付清全部房款；3.商品房交付条件（第十五条）：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书；4.出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付在90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息；5.买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂，90个工作日内；（2）管道堵塞，90个工作日内；（3）门窗翘裂、五金件损坏，90个工作日内（第十八条第五款的合同内容）；6.出卖人按合同第十八条第五款约定进行修复或更换、修理，如超过约定期限仍未完成的，出卖人应当自90个工作日期限届满之次日起至实际整改达到约定标准之日止，每天按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任，整改完毕后经通知，买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成整改并已交付给买受人；7.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。 2018年4月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定《商品房买卖合同》（预售）第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明文件指建设、设计、施工、勘察、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。 2018年2月7日，原告向被告缴纳了购房款740000元，2018年8月24日原告缴纳购房款240000元，被告公司于2018年8月24日向原告出具了980000元的房屋销售专用收据，其中740000元系换票。 2018年12月17日，被告通知原告接房，原告查看房屋后认为存在质量问题没有接房，被告整改后又通知原告接房，原告查看房屋后认为没有整改，还是有质量问题，被告案涉项目工程部安排整改后于2019年6月15日反馈回物业公司及业主；2019年10月26日，工程部再次收到原告提出质量问题为墙面空鼓、墙面渗水、天花板开裂，工程部于2019年10月28日检查确实存在墙面个别位置空鼓、混凝土麻面瑕疵，未发现天花板开裂漏水问题，于2019年10月30日进行了修复并重新进行了防水处理，所有问题整改完毕，2019年10月31日反馈回物业和业主；2019年11月27日、12月1日、12月2日，被告案涉项目工程部再次接到原告提出墙面空鼓、天花板开裂等质量问题，工程部检查后认为不存在任何问题，并于2019年12月9日通知业主、物业公司，此后未再进行整改。 2019年11月29日，原告父亲游江城向市政府等部门投诉称，原告购买的案涉房屋存在外墙渗漏、内墙及地面空鼓等质量问题，广安枣山物流商贸园区规划建设局2019年12月12日回复称，“信访人提出的所购门市外墙渗漏内墙及地面空鼓问题经现场核实，外墙渗漏、内墙面及地面空鼓问题属实，我局责令东方恒达和金马公司庚即进行整改落实”。2020年4月8日，广安枣山物流商贸园区规划建设局向四川金马建筑工程有限公司（项目施工人）发出整改通知，称有业主反映中迪国际社区项目存在诸多房屋质量问题，责令公司于2020年4月15日前邀请监理单位、设计单位负责人对质量问题进行现场查验，结合实际出具书面整改意见报备案，逾期将扣除诚信分值。东方恒达公司在2020年6月15日向广安枣山物流商贸园区规划建设局的回复中第5条称“业主提出的墙面空鼓、翻砂情况经他公司、业主、物业、建设主管部门现场查看后，会及时安排施工单位于2020年9月30日前按照国家规定标准整改完毕”。因被告未再进行整改，原告遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 庭审中，原告方提出其购买的案涉房屋存在：1.室外散水及排水沟未达到设计图纸与规范标准要求；2.百叶窗口位置不符合设计图纸要求；3.室外保温层厚度未达到设计图纸及规范要求；4.室内墙面抹灰存在裂缝空鼓；5.室内卫生间不符合设计图纸及规范要求等质量问题，被告公司不予认可，认为不存在任何质量问题，经本院释明后，双方同意由原告方申请对案涉房屋是否存在前述质量问题进行鉴定。后原告未缴纳鉴定费，鉴定被退回。同时，原告申请本院会同广安枣山物流商贸园区规划建设局对案涉房屋现状进行查验，本院于2020年11月11日会同广安枣山物流商贸园区规划建设局工作人员对案涉房屋的现状进行了查验，并制作了笔录，广安枣山物流商贸园区规划建设局工作人员查验案涉房屋后确认案涉房屋现在存在的主要问题为：1.墙面仍然存在空鼓情况，还存在轻微掉灰的情况；2.室外背后墙面与绿化回填土持平的地方及以下的墙面未按设计图做保温层；3.室外背面墙处未按设计图修建散水及排水沟，经部分整改后仍不能达到正常排水的要求；4.室内外标高与设计图不一致，室内标高低于室外标高约7公分；对原告提及的其他的问题如百叶窗位置确与设计图纸不一致，但对正常使用影响不大，面积差异问题已据实退款，室内卫生间墙体等未见图纸有明确标识。 同时查明，被告东方恒达公司开发的涉案“中迪国际社区”项目，于2016年12月26日取得该项目的建设用地规划许可，2017年1月23日取得建设工程规划许可，2017年3月23日取得建设工程施工许可，案涉工程2019年1月27日竣工验收合格，2019年4月1日竣工验收备案成功。被告公司于2019年6月7日与原告王德波签订《面积差异结算协议》，确认原告购买的案涉房屋实际面积比合同约定的预测面积减少1.83平方米，被告公司一次性返还原告面积差额房款19092.94元，现房屋总价款为960907.06元。原告认可确已收到被告退还的面积差额款。 另查明，本案起诉状副本于2020年8月13日送达至被告东方恒达公司。东方恒达公司原法定代表人庞某于2020年6月30日变更为郑伍古，高管肖某变更为曾成某。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。根据双方的合同约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，虽被告多次通知了原告接收房屋，且该房屋已经竣工验收合格并成功备案，但原告在查验房屋过程中发现了诸多房屋质量问题，被告方也多次组织人员进行整改，但在2019年12月9日后便以不存在任何质量问题为由未再继续整改，而事实上，广安枣山物流商贸园区规划建设局2019年12月12日向原告回复称其反映的房屋质量问题仍然存在，且在2020年4月向被告方发送了整改通知。被告虽承诺在2020年9月30日整改完毕，但直至本院现场勘查案涉房屋现状时，案涉房屋存在的质量问题仍未能进行整改，根据双方合同约定的除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的整改期限为90日，被告在严重超出该约定整改期的时间内仍未能对案涉房屋存在的问题进行全部整改，现该房屋存在的墙面空鼓、掉砂问题会影响房屋的装修使用，导致装修后出现墙面开裂脱落；室外背面墙无排水沟的问题会导致下雨天雨水浸泡、冲刷墙面墙体，致使墙面潮湿甚至渗水，长此以往还会影响地基稳固，产生安全隐患，严重影响了原告对该房屋的正常使用，再加上该房屋的室外保温层及室内层高没有按照设计图要求施工，完全不符合合同约定的房屋标准，被告的行为已构成严重违约，根据双方合同中“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，符合法律规定及双方的合同约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，合同解除的时间为本案起诉状副本送达被告之日即2020年8月13日。原告主张于2020年6月2日向被告送达了《退房通知》，但未提交充分证据证明该通知已送达被告公司，其于2020年8月通过微信向肖某、庞某送达《退房通知》，但未提交证据证明庞某、肖某该时间段仍系被告公司工作人员，故无法认定原告该《退房通知》已经达到被告公司，该《退房通知》未发生解除合同的效力。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案双方没有约定此解除权的行使期限，被告也未催告原告方行使解除权，故原告的解除权行使期限为一年，自原告知道或应当知道被告公司不再对其反映的质量问题进行修复之日起计算，即2019年12月9日被告公司经查看认为其不存在质量问题不予再进行整改之日，故截止原告本案起诉之日，原告行使合同解除权仍在一年的期限范围内。 对原告主张的合同解除后的房款退还及损失赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告在合同解除后要求被告退还购房款的请求符合法律规定，本院予以支持，被告应退还原告购房款960907.06元。双方解除合同后，原告方的主要损失为资金占用损失，本院酌情考虑从款项支付之日起按同期中国人民银行同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。原告主张其损失还包含另行购买房屋的差价、未接受使用房屋的损失及律师代理费40000元，原告未提供确切证据证明另行购买房屋的差价损失，其律师代理费也未提交银行转款凭证，真实性难以确定，且律师费并非原告必须产生的损失，未接收房屋进行使用的损失已经以购房款的利息损失予以弥补，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对原告主张的违约金及律师代理费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、原告王德波、游娜娜与被告广安东方恒达房地产开发有限公司于2018年2月7日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）于2020年8月13日解除； 二、被告广安东方恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王德波、游娜娜返还购房款960907.06元及资金占用损失（损失为：以740000元为基数，从2018年2月7日起按同期中国人民银行同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息，和以220907.06元为基数，从2018年8月24日起按同期中国人民银行同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息）； 三、驳回原告王德波、游娜娜本案其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费15744元，减半收取7872元，由被告广安东方恒达房地产开发有限公司负担6221元，原告王德波、游娜娜自行负担1651元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄发 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  楚陈