内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0781民初631号 原告：满洲里市茂盛建材经销部，住所地内蒙古自治区满洲里市。经营者：谢文恭，男，1958年7月5日出生，汉族，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：徐梅芬，内蒙古英实律师事务所律师。被告：白六十三，男，1970年3月1日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：白艳秋（与白六十三系父女关系），女，1988年6月20日出生，蒙古族，鑫秋锁具五金商店职员，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：徐立春，内蒙古北疆律师事务所律师。第三人：满洲里市口岸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：王泽军，该公司经理。第三人：齐铁军，男，1978年9月23日出生，满族，满洲里市残联职员，现住内蒙古自治区满洲里市。原告满洲里市茂盛建材经销部诉被告白六十三、第三人满洲里市口岸房地产开发有限责任公司（以下简称口岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，经被告白六十三申请依法追加第三人齐铁军参加诉讼，本案由满洲里市人民法院审判员张兆鹏担任审判长，审判员贾玲、刘健组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告满洲里市茂盛建材经销部经营者谢文恭及委托诉讼代理人徐梅芬，被告白六十三及委托诉讼代理人白艳秋、徐立春；第三人齐铁军到庭参加诉讼，第三人满洲里市口岸房地产开发有限责任公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2017年1月21日签订的《协议书》；2.请求判令被告返还满洲里市尚都国际G4-3-703房屋；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：判令被告给付原告房款601 420.76元。事实与理由：2016年至2017年期间，原告为第三人口岸公司建设的工程项目供应花岗岩装饰材料并进行安装施工。2017年1月21日，双方经结算达成一致：第三人口岸公司将其建设的位于满洲里市尚都国际G4-1-802、G4-3-703、15号楼36号车库、15号楼37号车库4套房产作价人民币1 462 166.52元折抵相应的工程款，其中涉案房屋抵账价款为601 420.76元，2017年1月21日，原、被告达成一致，约定原告将抵账的涉案房屋即尚都国际G4号楼3单元703室以抵账价格出卖给被告,原、被告及第三人口岸公司签订了书面的协议书，被告并承诺于签订协议后一个月内给付购房款。后第三人将房屋钥匙交付给被告，而被告未按约定支付购房款，经原告多次索要，被告均以无钱为由至今未付。现该房屋的权属登记已办理至被告名下，而被告并未按照约定给付原告房款。为此，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请，以保护原告的合法权益。被告辩称，1.原告请求无事实依据，依法不成立。被告不欠原告房款，该房屋是被告从齐铁军处顶账来的，当时齐铁军是代表满洲里锦泰大酒店用所欠的装修款冲抵的房款，该房屋是抵顶锦泰大酒店欠被告的部分装修材料款及欠王方菲46 835元（被告以现金方式将锦泰酒店所欠王方菲的材料款给付王方菲），被告于2017年1月21日现金支付齐铁军50 000元，余款17 700元被告给齐铁军打了欠条，其中17 700元锦泰大酒店又从被告处取走装修材料用于抵顶被告所欠的房款，截止目前为止，被告还欠房款大概还有5、6万元。第三人齐铁军辩称，口岸房地产开发集团将涉案房屋抵账给原告，原告将该房屋借给了锦泰大酒店，锦泰大酒店用该房屋抵账给白六十三，冲抵欠白六十三的装修款，第三人齐铁军是经手人。第三人口岸公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见如下，1.原告起诉状中所诉第三人与原告以房屋抵顶工程款属实。因原告在第三人处进行大理石建设施工工程，第三人拖欠原告工程款，对双方协商以第三人开发的尚都国际小区部分房屋抵顶原告部分工程款。其中就有本案的G4-3-703房屋，抵顶房屋价款为601 420.76元。经协商后，双方签订了房屋抵顶协议书。2.原告告知第三人将上述抵顶房屋卖给被告白六十三后，原、被告与第三人三方签订了房屋买卖协议书。协议书中的价格系抵顶房屋的实际价格，至于原告与被告双方成交价格没有在协议书中体现。3.第三人对抵顶房屋的处理方式是：原告作为房屋抵顶人有权对房屋进行处分，原告确定了实际买房人之后，第三人则协助原告确认的实际买房人办理房屋过户手续。同时收取实际买房人应当缴纳的房屋物业费、取暖费等其他费用；第三人为购房人开发票时，则按原告达成的房屋抵顶价格开票，税金也按该价格交纳；对于原告与实际买房人的交易过程中的有关事项第三人不清楚也不予过问。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，即被告提交收据6份、纳税凭证1份、不动产登记信息查询证明单、尚都国际房屋交接书及尚都国际项目入户费用表本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提交如下证据：证据一，协议书2份，证明原告与第三人口岸公司签订的协议书于2017年1月21日达成协议，即第三人口岸公司将其建设的位于满洲里市尚都国际G4-1-802室、G4-3-703,15号楼36号车库、15号楼37号车库四套房产作价人民币1 462 166.52元，折抵欠付原告的工程款，其中涉案房屋抵账价款为601 420.76元；原、被告及第三人口岸公司签订的协议书证明，同日，原、被告达成一致意见，约定原告将抵账的涉案房屋尚都国际G4号楼3单元703室以抵账价格出卖给被告，协议书第三条明确约定丙方从乙方购得此房房款交于乙方，也就是被告从原告处购得此房，房款由被告交给原告。那么根据合同约定，被告应将房款交付给原告，同时协议书中第二条明确约定，如需办理房照，应当由甲方与丙方即第三人口岸公司与被告直接签订商品房买卖合同，就是说办理房照需要另行签订一份商品房买卖合同。所以说被告答辩说该协议书是为了办理房照所签订是不属实的。那么根据合同约定，该协议是当事人双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，证明了被告从原告处购买涉案房屋，双方建立房屋买卖关系的客观事实。被告应当按照协议约定将房款交付给原告。被告质证称，口岸公司与原告抵账协议书与被告没有关系；对于原、被告及口岸公司签订的三方协议的真实性没有异议，但是对原告要证明的问题有异议，从协议书中明确可见口岸公司用该房屋抵账给原告，数额是601 420.76元，并且发票也是按此开具，并不是原、被告之间房屋买卖的价款，同时第三条约定是为了防止被告退房的一种约定，虽然说约定是丙方从乙方处购得此房、房款交于乙方，但是事实上本案的原告已经将房屋出卖给齐铁军或者是锦泰酒店，而锦泰酒店齐铁军已经把这个房子出卖给或抵顶给本案的被告。协议当中的第三条也是为了防止纠纷的一种约定，并不是本案真实的原被告之间的买卖协议。签该协议时，齐铁军也在场，该协议正常应该是签给齐铁军，被告当时为了减少麻烦，就直接签订的三方协议。但是第三条的约定不是真实的，这是口岸公司提供的一个固定的格式合同。第三人齐铁军质证称，对证据无异议。经审查，本院对该证据真实性予以采信；证据二，欠条1份，该张欠条是2017年1月20日第三人齐铁军以满洲里市融金资产投资管理有限公司负责人的名义为原告出具的，主要内容为满洲里市融金资产投资管理有限公司欠原告包括涉案房屋在内的2套房屋2个车库的钱，房款1 006 825元，并约定2017年2月31日前结付50%房款，余款于2017年6月31日前全部付清，如不能及时还款，按小额贷款利息给予结付。原告认为该张欠条并未成立，更谈不上生效及履行。因为首先欠条上所注明的欠款单位即融金公司未在欠条上加盖公章，齐铁军也并非该单位负责人，齐铁军也未提供该单位的任何授权文件，故欠款人未在欠条上盖章，也没有有权代理人签名，该欠条因欠缺欠款主体不能成立，第三人齐铁军也没有以欠款人名义签名，在欠条上明确标明其仅为负责人，故第三人齐铁军也不能认定为欠款人；其次，该张欠条的出具日期为2017年1月20日，而该日原告尚未从第三人口岸公司抵顶房屋，该张欠条出具的实际背景是在原告从第三人口岸公司抵顶房屋前经第三人齐铁军联系，原告与满洲里市融金资产投资管理有限公司达成买卖房屋的初步意向，欠条文本打印出来后，第三人齐铁军以负责人名义签名，而融金公司拒绝加盖公章，即双方买卖关系并未成立，所以原告才将涉案房屋出卖给了被告，并签订了内容明确的协议书。被告主张原告将涉案房屋出卖给第三人齐铁军，被告是从第三人齐铁军处购买的房屋，没有任何依据。在庭审中被告主张房屋出卖方不明，充分说明了被告对本案基本事实认识是不清楚的，实际上就是原告向被告出卖了涉案房屋，该张欠条也是被告提供录音中原、被告及第三人谈话时多次提到的欠条。被告质证称，对该证据的真实性认可，但是从欠条中就能证明原告已经将诉争的房屋及其他的房屋都卖给了齐铁军或者是融金公司，或者是锦泰公司，究竟是卖给谁了，被告也不太清楚。欠条与被告所提交的录音是相互印证的，即便当时是口岸公司没有将这个房屋抵顶给原告，但是事后已经抵顶给原告了，在几段录音中，原告都认可房屋是卖给齐铁军了，因此现在原告称涉案房屋是卖给被告是不成立的。原告卖给齐铁军的房屋不只是卖给本案的被告一套，而且从录音中原告事后是认可的，追认是真实有效的。第三人齐铁军质证称，对欠条认可，是其本人签的。房子是原告卖给锦泰大酒店了，锦泰大酒店的投资方是融金公司，齐铁军是酒店负责人，锦泰酒店当时没有注册，所以当时就以融金公司作为购买主体。经审查，因该欠条最终并未由签订主体签章确认，故对该证据不予采信。被告向本院提交如下证据：证据一，被告与口岸公司签订的《商品房买卖合同》，证明从该合同中可见商品房的价格约定是60多万元，但是只是为了办理房产证的手续。原告质证称，首先对于该证据的真实性没有异议，但是该份《商品房买卖合同》可证明第三人口岸公司依据的是该合同与被告办理的产权证书，那么结合原被告及第三人口岸公司签订协议书中的约定：办理房屋产权登记，需另行签订房屋买卖合同。所以说该合同与三方签订协议书内容相一致。三方协议书是当事人双方真实意思表示，并非被告所主张的是因为办理产权证需要而签订的。第三人齐铁军质证称，对证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以采信；证据三，欠条1份，证明该房屋在2017年1月21日还欠房款，并且约定贷款下来后付清剩余的房款63 850元，可证明本案的被告是与齐铁军商量的房屋买卖行为，被告将房款也支付给了齐铁军。原告质证称，对欠条的真实性不予认可。因为欠条明显系复印件，也没写明具体的债权人姓名，同时根据被告的答辩，可认为被告无法说清楚究竟是从满洲里锦泰大酒店抵账的房屋还是从齐铁军处购买的房屋或是从融金公司购买的房屋，也就是说被告对本案的基本事实都无法陈述清楚。第三人齐铁军质证称，对证据无异议。经审查，因第三人齐铁军对该证据无异议，本院对该证据的真实性予以采信；证据五，录音2份，2018年10月10日录音中能证明原告所述的房屋包括争议房屋出卖给了第三人并约定了出卖款，同时约定2017年支付50%房款，剩余房款在2017年年底付清，否则从2017年7月开始，计2分利的利息。由此可见本案的房屋原告是已经出卖给齐铁军或者是锦泰酒店，是齐铁军或锦泰酒店将房屋出卖给被告抵顶了材料款，本案的原告起诉不符合法律规定。在录音中原告也认可三方签订协议之后，这个房屋就已经出卖给了本案的被告。当时办理三方协议只是为了办理产权证出具的手续。录音中也能证明原告一直向第三人齐铁军、锦泰大酒店索要这个房款；第二份录音是2019年8月20日的录音，能证明原告将诉争的房屋出卖给齐铁军或者是锦泰酒店，当时的诉争房价款是四十万左右，也证明被告从齐铁军处购买房屋的房价款是每平米2 800元，这个原告是知道的。两份证据足以证明本案的房款根据三方的约定事由，本案的被告与齐铁军进行结算，也就是双方签订的原、被告及口岸公司签订的三方协议的内容进行了更改。本案的原告是认可的，因此现在原告向被告索要房款的价格是没有任何依据的，房款的价格60多万元无法律依据。原告质证称，对于两份录音的完整性及关联性均不予认可，也不同意被告的证明内容。首先根据被告整理的文字材料显示，当时对话的4人中并没有被告，而本案审理的是原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，因此并非本案当事人之间的对话录音，对本案待证事实没有证明力，也与本案无关。其次，通过被告提供的文字材料显示，被告只是提取了部分对话内容，而不是全部的对话内容。很显然被告只提取了对其有利的内容，而对其无利的内容没有提取。因此该份录音证据并不完整，上下文不能连贯、疑点重重，不能排除被告断章取义的故意。其三，从被告提供了其整理的现有文字材料内容来看，也不能认定被告是从第三人齐铁军处购买了房屋。因为三方对所争执的问题前后矛盾并没有达成一致，这次谈话结束时，尤其是从第三人齐铁军的谈话内容中可体现出齐铁军根本不承认涉案房屋是其从原告处购买，在抵给被告的事实，而其主张是满洲里锦泰大酒店从原告处购买抵给被告的，至于第三人其他的谈话内容都是第三人单方陈述，原告不予认可。当时几方发生争执，原告将房子卖出，而长时间却没有得到房款，所以谢文恭情绪处于比较激动的状态，谢文恭在激动的过程中的表达并非其真实意思表示，又因为记忆错误及认识错误等原因，原告经营者当时的谈话内容与客观事实是不相符的。第三人齐铁军质证称，对证据无异议。经审查，录音中系谢文恭本人通话，本院对该证据的真实性予以采信。第三人口岸公司与齐铁军均未向本院提交证据。本院确认如下事实，原告为第三人口岸公司建设的工程项目供应花岗岩装饰材料并进行安装施工。2017年1月21日，双方经结算达成一致：第三人口岸公司将其建设的位于满洲里市尚都国际G4-1-802、G4-3-703、15号楼36号车库、15号楼37号车库4套房产作价人民币1 462 166.52元折抵相应的工程款，其中涉案房屋即尚都国际G4号楼3单元703室抵账价款为601 420.76元。原告与被告、第三人口岸公司于2017年1月21日签订协议书，该协议书约定：“现甲（口岸公司）、乙（原告）、丙（白六十三）三方，就甲方以商品房抵付乙方部分工程款及乙方将该商品房转让给丙方所涉及的相关事宜，经自愿、充分协商后达成如下协议内容，供三方遵守：1、甲方用尚都国际项目的商品房等额抵付欠乙方工程款，乙方同意接受。该商品房位于尚都国际G4-3单元703室，建筑面积158.77平方米，单价3 788元／平方米，总房款601 420.76元，抵付甲方欠乙方工程款601 420.76元，建筑面积如有误差归终以产权登记面积为准由丙方据实结算，入户费最终由丙方与甲方结算。2、乙方将该商品房转让给丙方。三方同意：（1）在乙方给甲方出具601420.76元发票之后，由甲方与丙方直接签订 《商品房买卖合同》，甲方协助丙方按规定流程办理商品房权属登记。3、丙方从乙方购得此房，房款交于乙方，并承诺本协议签订之日起关于此房的一切经济纠纷及房屋涉及的所有问题，均与甲方无关。故丙方签订合同不许退房。4、甲方与丙方签订《商品房买卖合同》或乙、丙任何一方领取该商品房钥匙，均视为甲方向乙方履行了支付工程款的义务。5、本协议自三方签字盖章后生效。本协议内容如与甲方和丙方所签《商品房买卖合同》中内容存在不一致，以本协议内容为准。本协议一式叁份，甲、乙、丙方各一份。”第三人口岸公司与被告白六十三于2017年1月21日签订涉案房屋《商品房买卖合同》，2018年9月19日，第三人口岸公司将涉案房屋交付给被告，现涉案房屋的不动产权证书已经办理到被告白六十三夫妻名下。被告白六十三述称，上述协议系为办理涉案房屋不动产权证而签订的，涉案房屋系第三人齐铁军作价444 556元（158.77平米*2 800无每平米）与被告白六十三抵顶了齐铁军所述锦泰大酒店所欠被告的材料款279 580元及欠王方菲46 835元（被告以现金方式将齐铁军所称锦泰酒店欠王方菲的材料款给付王方菲），被告于2017年1月21日现金支付齐铁军50 000元房款，被告共付房款376 415元，尚欠房款68 141元未付。但第三人齐铁军对上述所称的抵顶行为并无锦泰大酒店的任何授权。本院认为，原告与被告及第三人口岸公司签订了协议书，该协议书中关于涉案房屋的来源、房屋权利人、面积、总房款以及房款的交付等内容均表述清晰、明确，被告应知晓签署该协议书的法律后果，同时在齐铁军未提供享有该涉案房屋处分权的任何手续的情况下向其交付房款，且关于涉案房屋的出卖方系锦泰大酒店亦或齐铁军都无法明确，被告白六十三作为房屋买受人未尽到注意及审查义务，在被告与原告、口岸公司签属协议书知晓涉案房屋权利人时仍然向齐铁军错误给付房款，另，被告提交的录音证据不足以证明系对三方协议书内容的变更，故被告应对其不当履行给付房款的行为承担责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告白六十三于本判决生效后十日内给付原告满洲里市茂盛建材经销部购房款601 420.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9 814.21元，由被告白六十三负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 张兆鹏 审 判 员 贾 玲 审 判 员 刘 健 二 ○ 二 ○ 年 十 一 月 五 日 书 记 员 杨 珂 附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。