江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5172号原告：徐州市天润物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区万达广场**楼1-1705。法定代表人：王振侠，该公司经理。委托诉讼代理人：崔明慧，江苏彭邦律师事务所律师。被告：王光进，男，1972年10月20日生，汉族，居民，住徐州市泉山区。原告徐州市天润物业管理有限公司与被告王光进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市天润物业管理有限公司的委托诉讼代理人崔明慧、被告王光进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市天润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2015年10月30日到2019年10月30日期间所欠的物业费、水电费、垃圾中转费共计6473.472元(其中物业费5225.472元，水电费1200元，垃圾中转费48元)及滞纳金3417.23元(自2015年10月30日到2019年10月30日，以日万分之五的标准计算)；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告自2014年开始为徐州市西城晶华小区提供物业服务工作，认真履行相关合同所确定的各项义务，但被告在享受物业提供服务的同时却无故拒缴物业合同所约定的缴纳物业费的义务，经原告多次上门或发函催缴，被告至今未给付物业费用。被告欠缴物业费的行为违反了等价有偿原则，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告王光进辩称，交房后第一年的物业费已经交纳完毕，交纳至2016年10月30日，原告主张的2016年10月30日之后的物业服务费等费用未交纳。被告提供物业服务过程中存在以下问题：1.被告未享受到电梯服务所以不缴纳电梯费用；2.小区道路路桩至今存在，阻碍出行；3.从2016年所有路灯几乎都不亮，就从今年开始路灯亮了；地下室；地下室的车棚全烂了号楼商铺上面开发商又加了一层，设计的不对；5.杂草太多没人清理创建卫生城市才开始清理；6.暖气现在还没通；7.被告家里地下室水管漏水，打电话给物业没人维修，是我自己维修的。综上，被告未尽到其物业服务义务，原告拒绝交纳物业费。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日，原告徐州市天润物业管理有限公司（乙方）与徐州正晖房地产开发有限公司（甲方）签订《九里明珠前期物业管理服务合同》一份，约定：甲乙双方就乙方对九里明珠项目提供专业化、一体化的前期物业服务，订立本合同。乙方管理服务事项：房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理，属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；物业规划红线内共有的附属配套服务公共设施的维修、养护和管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作(但不含人身、财产保险保管责任)；属于乙方管理维护范围的位于业主专有部位的共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知乙方维修的义务，因未及时通知造成的损失乙方不负责任；对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《临时管理规约》的行为进行处理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等合同规定或政府规定的各项费用；关于合同期限：本合同自甲、乙双方签字、盖章之日起生效，小区业主大会未召开或未选聘新的物业服务企业，本前期服务合同期限自动延续（自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业证实入伙之日起计）。合同规定的服务期满，在同等条件下，乙方享有优先续约权；关于物业服务费用，合同约定，住宅部分：人民币1.2元/月·平方米，商业部分：人民币2.00元/月·平方米；物业的公用水电费（含公共照明、给排水、电梯、监控、景观等水电费）按照实际发生数额，依据相关规定采取分摊的方式由住户承担。合同同时对乙方管理服务事项、合同期限、管理服务费用、甲、乙方的权利和义务、服务目标、违约责任、争议的解决方式等细则作出详细约定。上述合同签订后，原告徐州市天润物业管理有限公司徐州分公司自2014年开始为涉案西城晶华小区提供物业管理服务。另查明，被告王光进系案涉西城晶华（曾用名“九里明珠”）小区房屋业主，房屋建筑面积90.72平方米。本院认为：案涉《九里明珠前期物业管理服务合同》合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。关于原告主张的物业服务服务费。本院认为，物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。至于被告庭审中抗辩称：“交房后第一年的物业费已经交纳完毕，交纳至2016年10月30日”，因原告对此不予认可，被告亦未能举证证明，本院对该项抗辩不予采信。关于被告主张“小区道路路桩至今存在，阻碍出行”、“从2016年所有路灯几乎都不亮，就从今年开始路灯亮了”、“地下室的车棚全烂了”等问题予以拒绝缴纳应交物业服务费的抗辩，此类问题属于物业管理服务问题，但由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的接受度完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由，故，原告要求被告支付其自2015年10月30日起至2019年10月30日止期间的物业服务费5225.472元（90.72×1.2×48）的诉讼请求，有相应事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的水电费1200元及垃圾中转费48元的诉请，因原告未提供相应票据等证据予以证实，原告可待补充证据后另行主张权利，本院在本案中对该诉请不予支持。关于原告主张的额滞纳金的诉请，鉴于物业公司在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业服务水平，钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷的角度出发，从而构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故，本院对原告该项诉请不予支持。关于被告主张的“暖气现在还没通”、“被告家里地下室水管漏水”、“9号楼商铺上面开发商又加了一层，设计的不对“等抗辩，上述抗辩所涉事实与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下一、被告王光进应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市天润物业管理有限公司徐州分公司物业服务费5225.472元；二、驳回原告徐州市天润物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告王光进负担，并于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇二〇年十一月三日法官助理  傅建芳书 记 员  陈 思