广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7632号原告：冯源昌，男，1992年4月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告委托诉讼代理人：王斌，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：王胜刚，男，1975年7月11日出生，汉族，系公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：汪路迪，男，1985年9月10日出生，汉族，系公司员工，联系地址。原告冯源昌与被告广州捷骏房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯源昌及其委托诉讼代理人王斌，被告广州捷骏房地产开发有限公司委托诉讼代理人王胜刚、汪路迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯源昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还保证金156555元（租金保证金90000元、装修还原押金66555元），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，自2020年6月10日起计至款项付清之日止；2.判令被告支付原告因本案支出的律师费10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告协商一致后确定租赁被告场地用于经营，并于2018年4月2日签订《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》约定由原告租赁被告位于广州市荔湾区宝华路113号恒宝广场地库二层0014、0017、0020、0026连体互通四处房产用作经营，被告同意原告对四个店铺之间的墙体进行拆除后使用，租期为2018年4月3日起至2020年4月2日。上述租赁为整体租赁，约定月租金为30000元整，原告陆续向被告支付保证金156555元。2020年初因受新冠疫情影响，商场人流量断崖式下降导致原告经营陷入严重亏损，包括原告在内的商家纷纷与被告协商希望获得部分租金减免度过难关，最终在街道协调下被告提出11.5天的免租及管理费承诺。此外原被告双方也曾就继续租赁场地的租金及物业管理费条件问题进行协商，但被告一直到2020年3月24日即将租期届满时才通知原告不再续约，导致原告2020年3月27日才委托工人进场还原装修，又因疫情工人不足以及被告因清明节放假未及时对场地进行验收，最终导致2020年4月8日被告才对场地进行确认。上述事宜办妥后，被告一直无故拖延不办理保证金退还手续，经原告多次催促才同意配合办理。2020年5月20日原告前往被告处办理手续时被告却要求原告必须与被告签订所谓补充协议，确认无端增加34.41平方米公摊建筑面积，套内面积增加1.64平方米(实际为原告拆除墙体后客观多出的面积)，并以此要求原告支付额外租金。此外，对于被告迟延答复拒绝续约和不及时验收店铺导致逾期归还店铺，被告又要求原告按照双倍标准支付期间租金，如此高昂的违约金原告绝无法接受。因原告提出上述异议，被告也未对此前承诺11.5天免租履行，坚持按足额收取我原告租金。综上，被告拒绝退还保证金的行为已导致原告经济陷入紧张，原告无奈起诉，恳请贵院查明事实，采纳上述意见，支持原告诉讼请求，切实维护原告的合法权益。被告辩称：我方不同意退还原告保证金，因为按照租赁合同约定，双方尚未结算完成，不具备退还保证金条件，具体理由如下：第一，原告无故拖欠面积差异租金，拒不缴纳。双方租赁合同补充协议中第18页附件2约定了对于面积差异租金的处理。合同约定的面积是根据2000年测绘面积确定的，因为2000年测绘报告遗失，2017年年底我方计划重新测绘，2019年5月24日出具新的测绘报告。根据2019年出具的测绘报告，案涉商铺的面积与合同约定的面积有差异，所以我方要求原告补足面积差异部分的租金。第二，原告无故拖欠超期占用的房屋使用费，合同于2020年4月2日到期之后，被告仍占用该房屋至2020年4月8日，占用共计6天时间，故其应向我方支付6天占用费共计11934.2元（按每月30.5天计算双倍支付）。经审理查明：2018年4月2日，被告（甲方，出租人）与原告（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定:甲方同意将坐落在荔湾区宝华路133号街地库二层0014、0017、0020、0026（相连相通）房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积270.68平方米；分摊共用建筑面积122.78平方米。租赁期限自2018年4月3日至2020年4月2日止，其中2019年4月3日至2020年4月2日每月租金30000元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；等等。《补充合同》第2.6条、任何一方可在本合同租赁期届满之日前不少于九十日通过书面方式，向对方提出续租的要求。但是，被要求方不负有与要求方续租的义务。即使双方同意续租，续租的任何条件和条款将重新协商并另行签订书面合同。第3.2条、本合同约定的租赁期内，乙方应支付予甲方的租金等费用按本补充合同附件三所列的标准履行。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天计进行比例分摊。如在租赁期内就第一个月、最后一个月及调整租金等非一整自然月的当月而言，租金或保底租金的数额应当是将全月租金额按比例分摊到该月乙方实际租赁该房产天数之和(计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和)。第5.1条、乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金(以下简称“押金”，其数额在本补充合同附件三中列出)。该押金作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证。第5.4条、在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，在租赁期满和乙方按本补充合同第十二条的规定交还已修缮好的该房产并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续后四十五个工作日内，甲方将押金返还乙方，但不计利息。第6.2条、甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已视察过该房产的现场，并对该房产的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施以及现有装修设备等该房产之一切基本情况均无异议。第12.1条、租赁期届满或本合同提前终止(无论任何原因)时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限(如有的话)将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。第12.5条、如果本合同届满或提前终止(无论任何原因)，除非双方另有书面协议，在乙方完全腾退该房产之前，乙方仍继续使用该房产(未办理工商注册地址注销或迁出手续的，视为仍继续使用该房产)，双方约定：A.乙方应向甲方交纳房屋使用费(金额等于本合同下的租金数额的两倍)和实际发生的其它任何费用；第13.1条、本合同期满、如乙方欲续租，须于租赁期届满前不少于九十日以书面形式通知甲方，但甲方有权决定是否续租。第18.2条、如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用。第20.2条、本合同的所有附件均是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。本合同正文与任何附件有矛盾之处，以本合同正文为准。《租赁合同》与《补充合同》条款有矛盾之处，以《补充合同》的条款和解释为准。附件二第一部分租赁面积：该房产的建筑面积为270.68平方米，公摊建筑面积为122.78平方米，参考套内建筑面积约147.90平方米。(甲乙双方在此同意并确认，若铺位收铺时，最终由甲方确认之面积(包括建筑面积或套内建筑面积)与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金(以套内建筑面积单价计算)、物业服务费(以建筑面积单价计算)、所有押金、水电费周转金等以本合同约定之单价(以建筑面积单价计算)，多退少补形式作调整；若前述发生，甲乙双方将另行签订补充条款/协议，实际之差额将由租约起始日开始计算。)附件三第一部分租金：一、该房产租金由2018年4月3日至2020年4月2日为人民币30000元/月(含增值税)；于每月的第5日或之前预付。第二部份：保证金(押金)、预付款1、押金：分为新租押金和续租押金。新租押金：90000元，相当于三个月租金(以该租赁期最高月租金或保底租金计算)，乙方应于签署本合同前缴清。倘若在租赁期内遇有租金/管理费调整须要补交差额部分者，在新租金/管理费生效前仍未补交差额部分，则甲方可以因此解除租赁合同。同日，原告向被告交纳了案涉商铺的租金保证金共90000元，被告将商铺交付原告使用。2018年4月20日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告交纳的案涉商铺装修还原押金66555元。其后，原告按每月30000元向被告交纳租金至2020年4月2日止。2020年4月8日，原告向被告提出《申请》，称申请在2020年4月2日合同到期后不再续约，交回场地给被告,因疫情影响，工人人手不足，加上申请续约花费的时间，之后决定不再续约，导致装修还原时间推后了几天，希望从4月3日至4月7日按正常租金、管理费收取费用。同日，原告从案涉商铺搬离，被告收回案涉商铺。2020年4月10日，原告对其经营的个体工商户“冯源昌”办理了注销登记。2020年5月25日，被告向原告发出《关于：办理更换发票事宜》，要求原告在6月5日前带备缴纳的押金收据原件至被告处办理更换发票手续及签署相关文件，以便被告继续完成后续的退款流程。2020年5月28日，原告向被告发出《关于的复函》，主要内容:本人于2020年5月20日携带押金收据原件到贵公司时，贵公司却在没有实行退还押金的情况下，要求本人签署已经收到物业服务费押金、水电费周转金押金、租金保证金及装修还原金所有退款的收条。并且要求本人同意扣除贵我双方签署的《广州市房屋租赁合同》之外的一些不明费用，才愿意继续走流程退还押金，本人已按贵我双方签署的《广州市房屋租赁合同》要求缴清所有合同期内所有租金及管理费，并不存在贵公司提及合同外的2018年4月3日至2020年4月2日尚欠的管理费及租金。所以本人基于合同以及法律法规，不能在未收到退款的情况下签署已经收到退款的收条，同时反对贵公司收取贵我双方签署的《广州市房屋租赁合同》外不合理的租金及管理费。2020年6月3日，被告向原告发出《复函》，主要内容：1.根据《补充合同》第12条之约定，阁下应在租赁合同届满之日，即2020年4月2日前将承租商铺恢复至场地交付时原状并交还给我司，但阁下于2020年4月8日才将承租商铺交还给我司，已经超出租赁合同届满期限，阁下应依约按照两倍租金的标准向我司支付2020年4月3日至2020年4月8日期间的房屋使用费。2.根据《补充合同》附件二之约定，若商铺的实际面积与合同约定面积不一致的，应以实际面积为准，双方就前述差额应前述补充条款/协议，实际之差额由租约起始日开始计算，经我司委托第三方专业机构测绘，阁下承租的商铺面积实际建筑面积为306.73平方米、实际套内面积为149.54平方米，超出租赁合同约定之面积，因此，阁下应依约与我司签署相应的补充协议，并按约定的标准向我司支付相应的差额租金。……鉴于阁下一直拖延与我司办理租赁合同到期后的结算手续，因此，目前尚不具备返还租赁保证金的条件。原告称其办理退押金手续时，被告要其签订《关于之的补充协议》，该补充协议称案涉场地“原建筑面积为270.68平方米，原公摊建筑面积为122.78平方米，原参考套内面积约为147.90平方米”，现更正“建筑面积为306.73平方米，公摊建筑面积为157.19平方米，参考套内面积为149.54平方米”。原合同“租金由2018年4月3日至2020年4月2日为30000元/月（含增值税）”，变更为“租金由2018年4月3日至2020年4月2日为30332.70元/月（含增值税）”。原合同“物业服务费为13534元/月变更为15336.5元/月，变更后租金及物业服务费由2018年4月3日即时作出调整”。原告不同意签订该补充协议，故被告未将案涉押金退还，引发本诉。原告称委托律师处理本次纠纷，支付律师费10000元，并提交发票一张。另被告陈述案涉商铺所在场地于2017年进行重新测绘，故与原告签订合同时约定了以最终确认面积为准，并提交广州国测规划信息技术有限公司于2019年5月24日出具的《房屋建筑面积测算成果报告书》（以下简称《测算报告书》），该报告书显示：项目座落在广州市荔湾区宝华路#133-#147负二至三层，0014号铺套内面积39.0688平方米、分摊面积41.0630平方米，0017号铺套内面积44.3118平方米、分摊面积46.5736平方米，0020号铺套内面积37.3243平方米、分摊面积39.2294平方米；0026号铺套内面积为28.8417平方米、分摊面积30.3139平方米。被告称该测绘报告表明原告承租的案涉商铺面积有所变更，原告应补交相应费用。原告对该测绘报告不予认可，认为该报告为被告单方委托测绘机构进行，原告从来没有发现或知悉现场任何实测绘制活动，并且被告亦未将该报告出示或告知原告，另外被告举证时已超过举证期，故不予认可。庭审中，原告陈述因疫情影响找不到人工复原商铺，而交还商铺时正值清明假期，被告无人办理接收商铺手续，导致商铺延迟交还。被告对原告陈述不予认可，称即使在清明假期仍有人可接收商铺。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。对于装修还原金，原告已将案涉商铺复原交还被告，故原告诉请被告退还装修还原押金66555元，合法有据，予以支持。对于租金保证金，合同约定“铺位收铺时，最终由甲方确认之面积与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金（以套内建筑面积单价计算）、物业服务费……以本合同约定之单价，多退少补形式作调整。”现被告提出案涉商铺合同约定的面积与实测面积有出入，并提交了《测算报告书》，原告虽对该《测算报告书》有异议，但未提出证据反驳，故本院对该《测算报告书》予以采信。案涉商铺的实测套内面积为149.54平方米，与合同约定套内建筑面积为147.90平方米相差1.64平方米，按月应以30332.66元计租，被告抗辩原告尚欠2018年4月3日至2020年4月2日租金7548.5元未交故无法退还租金保证金，理据充分，予以采纳。对于被告抗辩原告未按合同约定双倍缴纳2020年4月3日至4月8日的房屋占用费问题，2020年3月至4月为广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间，在此期间，确实会对原告装修复原商铺时所需要的装修人工有一定限制，且2020年4月3日至4月8日又值清明假期，原告迟延交还案涉商铺并非恶意，故本院依据公平原则，酌定该期间房屋占用费参照合同月租金30332.66元计算，为5967.08元。为避免诉累，原告应缴纳的上述租金及房屋占用费可在原告已付租金保证金中抵扣，抵扣后，被告应将剩余的租金保证金76484.42元退还给原告。对于原告主张的违约金及律师费问题，如前所述，本案因双方对租赁期间的租金标准产生争议所致，非被告之过错，其要求被告支付违约金及律师费依据不足，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州捷骏房地产开发有限公司向原告冯源昌退还租金保证金76484.42元及装修还原押金66555元；二、驳回原告冯源昌的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元，由原告冯源昌负担513元，被告广州捷骏房地产开发有限公司负担3119元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁审 判 员  申婷婷人民陪审员  吴伟群二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  龙滋霖曾芳