广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初7959号 原告：毕坚，男，1959年10月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托代理人：农勇贤，南宁伟信法律事务所法律工作者。 被告：何建波，男，1973年9月25日，汉族，住广西玉林市。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年5月23日 开庭时间：2020年6月29日 当事人到庭情况： 原告方：原告毕坚的委托诉讼代理人农勇贤到庭 被告方：被告何建波未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年11月18日至2019年5月18日房屋租金、物业费共计1934234元；2、请求判令被告向原告支付欠付租金、物业费的违约金（以每个季度未付租金、物业费为基数，按千分之五的比例分段计算，直至被告清偿之日止，2016年11月18日至2019年5月18日违约金为4975815元）；3、请求判令被告在本案判决生效之日起一个半月内恢复租赁房屋原状，并继续履行合同义务至合同期满的2020年11月17日为止；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。 2 被告答辩要点 被告到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 认定事实 2012年11月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：甲方将坐落于南宁市江北大道85-3号（广西工人医院附近河堤路边）的一栋七层（含地下一层）楼房的第三、四层租赁给乙方作客房使用；第二条：租期自2012年11月8日至2020年10月18日止；第三条：租金每月30626元，以后每年比上年递增7%；合同签订后，乙方按季度交纳租金，乙方预交2012年11月18日至2013年2月27日租金，以后乙方于每季度头一个月的5号之前预交下一个季度的租金；本合同签订之日，乙方向甲方交付三个月租金作为押金即91878元，合同期满，结清费用后此押金全部退回乙方（无利息）；合同期内，乙方需另行给甲方每月交纳3210元物管费（内含垃圾处理费及公共部分保安费），物管费以后每年比上年递增7%；第八条：乙方逾期交付租金费用，除应及时足额补交外，每逾期一天，按欠付金额的5‰向甲方支付违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，协议约定：甲方自2012年11月8日至2020年10月8日将乙方租赁楼的一楼大堂原“半岛”酒店的使用部分租给乙方使用；租金每月3212元，从2012年12月7日起递增7%，以后每年比上年递增7%；合同签订后，乙方按季度交纳租金，乙方预交2012年12月8日至2013年3月7日的租金，以后每季度头一个月的五号之前乙方按时足额交纳租金；如不能按时足额交纳，每逾期一天需交纳应交租金金额5‰的滞纳金，且由此造成的损失由乙方负责。 2013年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：甲方将坐落于南宁市柳沙路3号（原江北大道85-3号）的一栋七层楼房，楼房的第五、六层及一楼部分大堂租给乙方作客房使用；第二条：租期自2013年1月11日至2020年11月17日止；第三条：租金每层每月18000元，两层共计每月36000元，一楼部分大堂每月租金1500元；合同签订之日，乙方向甲方交付押金112500元；合同期内，乙方需另行给甲方每月交纳2000元物管费（内含垃圾处理费及公共部分保安 3 费），物管费的递增2013年4月1日起另行协商；从2013年4月1日起租金递增5%，以后每年比上年递增5%；第八条：乙方逾期交付租金费用，除应及时足额补交外，每逾期一天，按欠付金额的5‰向甲方支付违约金。 2018年3月30日，被告向原告出具《借条》，主要内容为：“今借到毕坚（身份证号：4404001959××××××××）人民币1195000元，借款利息为年息12%，借款期限至2018年12月30日。”同日，被告依据上述《借条》内容，再向原告作出《备注》，主要内容为：“因此笔借款是由本人欠毕坚的房租转成借款的（江北大道85-3号现为柳沙路3号的租贷款，按此笔借款所欠毕坚租金结至2018年3月30日，没算违约金）故本人承诺若不能按时全部还清该笔借款，该笔借款的违约金仍按与毕坚签的租赁合同执行，若能还清便按该借款的利息执行。” 2019年2月25日，被告向原告出具《承诺书》，主要内容为：“本人与毕坚签订的位于柳沙路××号几份房屋租赁合同（用于酒店经营），因本人原因，一直未能按时开工经营，约从2017年至今未能支付清所有房租，现本人承诺：2019年2月28日全面开工建设，并在3月25日左右先支付40万元租房租给毕坚。” 原告提交的《南宁市江北大道85-3大楼（现柳沙路3号）“2012年合同”3、4层2016年11月18日-2019年5月18日租金、违约金数额表》载明，2016年11月18日至2019年5月18日期间，被告已向原告支付涉案房屋3、4层的房租：2016年11月13日16058元、2017年2月21日50000元、2017年3月9日70432元、2017年7月17日100000元、2018年1月20日128862元、2018年8月18日20000元、2019年1月14日275764元，共计661116元；《南宁市江北大道85-3大楼（现柳沙路3号）“2012年合同”1层部分大堂2016年11月18日-2019年5月18日租金、违约金数额表》载明，2016年11月18日至2019年5月18日期间，被告已向原告支付涉案房屋1层部分大堂房租：2016年11月13日1684元、2017年3月9日12630元、2018年1月20日13515元、2019年1月14日28920元，共计56749元；《南宁市江北大道85-3大楼（现柳沙路3号）“2012年合同”2016年11月18日-2019 4 年5月18日物业费、违约金数额表》载明，2016年11月18日至2019年5月18日期间，被告已向原告支付“2012年合同”的物业费：2016年11月13日1683元、2017年3月9日12621元、2018年1月20日7623元、2019年1月14日18551元，共计40478元；《南宁市江北大道85-3大楼（现柳沙路3号）“2013年合同”5、6层2016年10月11日-2019年5月18日租金、违约金数额表》载明，2016年11月18日至2019年5月18日期间，被告已向原告支付涉案房屋5、6层的房租：2017年3月9日131277元、2019年1月14日144732元，共计276009元；《南宁市江北大道85-3大楼（现柳沙路3号）“2013年合同”1层部分大堂2016年10月11日-2019年5月18日租金、违约金数额表》载明，2016年11月18日至2019年5月18日期间，被告已向原告支付“2013年合同”涉案房屋1层大堂部分租金：2017年3月9日5472元、2019年1月14日6033元，共计11505元；《南宁市江北大道85-3大楼（现柳沙路3号）“2013年合同”2016年10月11日-2019年5月18日物业费、违约金数额表》载明，2016年11月18日至2019年5月18日期间，被告已向原告支付“2013年合同”的物业费：2017年3月9日5999元、2019年1月14日6000元，共计11999元。 判决理由 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告何建波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，本院将根据原告的陈述及相关证据来作出认定。 2012年11月8日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》、2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，亦未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。按照双方合同约定的房租递增标准计算，租金每年标准如下：1、涉案房屋3、4层：2016年11月8日至2017年11月7日，月租金40144元、2017年11月8日至2018年11月7日，月租金42954元、2018年11月8日至2019年11月7日，月租金45961元；2、《房 5 屋租赁补充协议》中1层部分大堂：2016年11月8日至2017年11月7日，月租金4505元、2017年11月8日至2018年11月7日，月租金4820元、2018年11月8日至2019年11月7日，月租金5157元；3、2012年11月8日的《房屋租赁合同》中物业费：2016年11月8日至2017年11月7日，月租金4129元、2017年11月8日至2018年11月7日，月租金4418元、2018年11月8日至2019年11月7日，月租金4727元；4、涉案房屋5、6层：2016年1月11日至2017年1月10日，月租金39690元、2017年1月11日至2018年1月10日，月租金41675元、2018年1月11日至2019年1月10日，月租金43759元、2019年1月11日至2020年1月10日，月租金45947元；5、2013年1月10日的《房屋租赁合同》中1层部分大堂：2016年1月11日至2017年1月10日，月租金1654元、2017年1月11日至2018年1月10日，月租金1737元、2018年1月11日至2019年1月10日，月租金1824元、2019年1月11日至2020年1月10日，月租金1915元。 关于租金与物业费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告从2016年11月11日开始欠付租金，被告作出的《承诺书》亦显示其约自2017年开始未能付清房租，被告未到庭参加诉讼，亦未就其租金实际支付情况进行说明，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的上述主张予以采信。原告诉请租金从2016年11月18日起算，系对其权利的自由处分，本院予以确认，故被告应向原告支付涉案房屋3、4层2016年11月18日至2019年5月18日的房租486238元[（40144元/月÷30天×13天+40144元/月×10个月+40144元/月÷30天×7天）+ 6 （42954元/月÷30天×23天+42954元/月×10个月+42954元/月÷30天×7天）+（45961元/月÷30天×23天+45961元/月×4个月+45961元/月÷30天×18天）-661116元]；被告应向原告支付2012年11月8日的《房屋租赁补充协议》中1层部分大堂2016年11月18日至2019年5月18日的房租72000元[（4505元/月÷30天×13天+4505元/月×10个月+4505元/月÷30天×7天）+（4820元/月÷30天×23天+4820元/月×10个月+4820元/月÷30天×7天）+（5157元/月÷30天×23天+5157元/月×4个月）+（5157元/月÷30天×18天）-56749元]；被告应向原告支付2012年11月8日的《房屋租赁合同》中2016年11月18日至2019年5月18日的物业费37769元[（4129元/月÷30天×13天+4129元/月×10个月+4129元/月÷30天×7天）+（4418元/月÷30天×23天+4418元/月×10个月+4418元/月÷30天×7天）+（4727元/月÷30天×23天）+（4727元/月×4个月+4727元/月÷30天×18天）-40478元]；被告应向原告支付涉案房屋5、6层2016年11月18日至2019年5月18日的房租1286213元[（39690元/月÷30天×13天+39690元/月×10个月+39690元/月÷31天×10天）+（41675元/月÷31天×21天+41675元/月×10个月+41675元/月÷31天×10天）+（43759元/月÷31天×21天+43759元/月×10个月+43759元/月÷31天×10天）+（45947元/月÷31天×21天+45947元/月×3个月+45947元/月÷31天×18天）-276009元]；被告应向原告支付2013年1月10日的《房屋租赁合同》中1层部分大堂2016年11月18日至2019年5月18日的房租53611元[（1654元/月÷30天×13天+（1654元/月×10个月+1654元/月÷31天×10天）+（1737元/月÷31天×21天+1737元/月×10个月+1737元/月÷31天×10天）+（1824元/月÷31天×21天+1824元/月×10个月+1824元/月÷31天×10天）+（1915元/月÷31天×21天+1915元/月×3个月+1915元/月÷31天×18天）-11505元]；2013年1月10日的《房屋租赁合同》第三条第4款约定，物 7 管费的递增2013年3月1日起另行协商，原、被告未对该物业费的递增有明确约定，视为未约定，故被告应向原告支付2013年1月10日的《房屋租赁合同》中2016年11月18日至2019年5月18日的物业费24029元[（2000元/月÷30天×13天）+（2000元/月×17个月）+（2000元/月÷31天×18天）-11999元]。综上，被告应向原告支付2016年11月18日至2019年5月18日的租金、物业费共计1959860元，原告仅主张1934234元，为其权利的自由处分，本院予以支持。 关于违约金，2012年11月8日的《房屋租赁合同》约定，房租于每季度头一个月的5号之前缴纳下个季度的租金，2013年1月10日的《房屋租赁合同》则未约定租金交纳日期，但载明租金按季度交纳。被告迟延支付租金、物业费的行为已构成违约，故原告按照双方的合同约定，诉请被告向其支付违约金，本院予以支持。原告诉请2012年11月8日的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定的违约金从每季度第一个月的13日起算，2013年1月10日的《房屋租赁合同》约定的违约金从每季度第一个月6日起算，系其权利的自由处分，本院予以支持。考虑到原告实际损失主要是被拖欠租金、物业费的利息损失,原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，本院根据原告的实际损失、根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调节违约金的计算标准为：1、2012年11月8日的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》：以每季度实际逾期欠付的租金、物业费为基数，从2016年11月13日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%分段计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算；2、2013年1月10日的《房屋租赁合同》：以每季度实际逾期欠付的租金、物业费为基数，从2017年1月6日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%分段计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算。 关于恢复原状，原告主张被告应将涉案楼房恢复原状，但未能举证涉案楼房在出租前的状况、应恢复到何标准，本院无法确定被告是否违反约定改变 8 了涉案房屋原状，故对原告的该诉请本院不予支持。原告在本案中并未要求解除涉案合同，亦未收回涉案房屋，原告要求被告继续履行合同无可诉性，故对原告该诉请不予支持。 判决结果 综上所述，依照中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何建波向原告毕坚支付2016年11月18日至2019年5月18日的租金、物业费共计1934234元； 二、被告何建波向原告毕坚支付租金及物业费的违约金（具体计算标准：1、2012年11月8日的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》：以每季度实际逾期欠付的租金、物业费为基数，从2016年11月13日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%分段计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算；2、2013年1月10日的《房屋租赁合同》：以每季度实际逾期欠付的租金、物业费为基数，从2017年1月6日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%分段计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计算）； 三、驳回原告毕坚的其他诉讼请求。 案件受理费60170元，由被告何建波负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开 9 户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  赵小珍 人民陪审员  葛 平 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  黄冬慧 书 记 员  秦霈文