重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初5369号原告：赵刚，男，1967年9月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨雪美，重庆市长寿区晏家法律服务所法律工作者。被告：重庆泽京新鹏置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区桃兴二路****，统一社会信用代码915001150605388147。法定代表人：芦志省，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：傅丽蓉，女，该公司员工。原告赵刚与被告重庆泽京新鹏置业发展有限公司（以下简称新鹏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵刚及其委托诉讼代理人杨雪美、被告新鹏置业公司的委托诉讼代理人傅丽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵刚向本院提出诉讼请求：判令被告新鹏置业公司退还原告赵刚购房款12432元，支付逾期交房违约金并赔偿原告损失20000元。诉讼过程中，原告赵刚撤回请求被告新鹏置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：原告赵刚与被告新鹏置业公司于2016年10月24日签订重庆市商品房买卖合同，合同约定，原告赵刚向被告新鹏置业公司购买位于重庆市长寿区渡舟街道桃兴二路XX号商业用房一间，该房建筑面积356.58㎡，套内面积296.89㎡，并约定于2017年5月7日前交房，同时约定了逾期交房的违约金。合同签订后，原告赵刚按照合同约定支付了全部购房款。2017年5月7日，原告赵刚依约到被告新鹏置业公司处接房，发现被告新鹏置业公司在案涉房屋内擅自加修烟道（该烟道占用了案涉房屋套内面积约2㎡），且未安装门窗，同时房屋多处漏水。为此，原告赵刚提出异议，要求被告新鹏置业公司整改。2017年8月7日，被告新鹏置业公司才整改完毕，原告赵刚完成接房。原告赵刚所购房屋系商业用房，因被告新鹏置业公司出售房屋不符合合同约定，多次整改导致原告赵刚的房屋不能及时得到利用，造成原告赵刚的损失，故起诉至本院，望判如所请。被告新鹏置业公司辩称，认可原告赵刚诉称的入户门未安装、房屋有漏水等情形，但在其2017年5月7日接房向我们反映后一个月内就整修完毕；不认可要求退还购房款的诉讼请求，根据买卖合同补充协议第五条的约定，双方同意按照购房合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积计算确定面积差异，但现在二者不存在差异；买卖合同补充协议第16条约定，如果因为设计出现烟道等，乙方不得拒绝接房，并提出索赔；烟道并非擅自增加，是房屋设计时就设计好的，原告在接房前，案涉房屋已经取得竣工验收备案登记证，案涉房屋也通过了相关部门的竣工验收，其设计符合国家相关规范。本院经审理认定事实如下：2016年10月24日，被告新鹏置业公司(甲方)与原告赵刚(乙方)签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告赵刚购买被告新鹏置业公司建设的、位于重庆市长寿区渡舟街道(现为菩提街道)桃兴二路XX号的商业用房一间。合同约定：套内建筑面积为296.89㎡；甲方应当在2017年5月7日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：⑴如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第十八条保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该合同附件五为被告新鹏置业公司(甲方)与原告赵刚(乙方)签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议）。该补充协议抬头加粗加黑加大载明：甲方提醒乙方认真阅读本补充协议所有条款，特别是加粗加黑加大的内容，确认对于可能限制影响乙方权利的条款甲方已采取合理方式提醒乙方注意并作出充分说明，乙方已经完全理解本补充协议各条款含义，并自愿签订本补充协议，如本补充协议的约定与双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关附件不符的，则以本补充协议的约定为准。该补充协议第五条面积确认及面积差异的处理约定：1、双方同意按照购房合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积计算确定面积差异，如存在面积差异，双方同意的处理方式为：如存在面积差异，乙方不退房，双方按购房合同约定套内建筑面积单价据实结算，多退少补（该条内容被加粗加黑加大处理）。补充协议第六条关于房屋交付的约定3、房屋达到《商品房买卖合同》第七条交付条件的，乙方应当接房。在商品房交付过程中，若该商品房出现除主体结构安全以外的质量问题(如房屋裂缝、空鼓、渗水等)，由甲方按照《新建商品房屋质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理商品房接房手续。经司法部门认定房屋出现严重影响正常居住使用的质量问题，双方按司法部门的生效法律文书处理。4、甲方根据购房合同及本补充协议约定有权拒绝交房的，或者根据购房合同及本补充协议约定乙方应当接房而乙方仍然拒绝接房的，甲方不承担逾期交房责任，双方按购房合同第八条第二款处理。补充协议第十六条约定，1、在不违反国家建筑设计规范和购房合同约定的前提下，甲方所建房屋因设计需要，可能会出现以下情况：（1）.....;室内外或阳台、露台出现排烟管道、燃气管道等；....。2017年3月30日，重庆市长寿区城乡建设委员会向被告新鹏置业公司颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证载明的案涉房屋的建设工程竣工验收时间为2017年3月24日。2017年5月4日，被告新鹏置业公司通知原告赵刚接房，原告赵刚去接房时，发现被告新鹏置业公司在该门面内修建了一条烟道，该房屋并存在入户门未安装、房屋有漏水等情形。原告赵刚便以新鹏置业公司擅自在该门面内修建的烟道不符合合同约定为由，而提出异议。后于2017年8月7日才接收该房屋。2017年11月6日，重庆市长寿区国土资源和房屋管理局就本案涉案房屋向原告赵刚颁发了不动产权属证书，其载明的房屋专有建筑面积（套内面积）为296.89㎡。审理中，原告赵刚明确诉讼请求中要求被告新鹏置业公司赔偿其损失20000元是被告新鹏置业公司整修房屋期间产生的租金损失，并提交了重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司出具了〔渝勤业五联(2018)鉴字第066号〕《房地产估价报告》，其估价结论为：2017年5月7日至2017年8月7日案涉房屋的市场租金价值为2万元。诉讼过程中，原告赵刚申请撤回要求被告新鹏置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院已裁定准许其撤回该项诉讼请求。本院认为，原告赵刚与被告新鹏置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，系原告赵刚与被告新鹏置业公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。对于原告赵刚要求被告新鹏置业公司退还购房款12432元的诉讼请求。原、被告签订的补充协议第五条对面积确认及面积差异的处理约定，双方同意按照购房合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积计算确定面积差异，如存在面积差异，双方按购房合同约定套内建筑面积单价据实结算，多退少补。审理中，原告赵刚向本院提交的《重庆市商品房买卖合同》和不动产权属证书上载明的房屋专有建筑面积（套内面积）均为296.89㎡，无面积差异；补充协议第十六条约定，1、在不违反国家建筑设计规范和购房合同约定的前提下，甲方所建房屋因设计需要，可能会出现室内外或阳台、露台出现排烟管道、燃气管道等。可知，双方签订的购房合同补充协议中已有约定，不存在被告新鹏置业公司擅自加修烟道的诉称事实。本案中，案涉房屋的建设工程已于2017年3月24日经重庆市长寿区城乡建设委员会竣工验收合格，并于2017年3月30日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告新鹏置业公司对案涉房屋的施工是在相关建设主管部门的监管下进行，其施工显然符合国家建筑设计规范。综上，原告赵刚要求被告新鹏置业公司退还购房款12432元的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。对于原告赵刚要求被告新鹏置业公司赔偿其损失20000元的诉讼请求。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告新鹏置业公司应当在2017年5月7日前将案涉房屋交付原告赵刚，该房屋在合同约定的交付期限之前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告新鹏置业公司于2017年5月4日通知原告赵刚于2017年5月7日接房，按合同约定，双方约定的交房日期2017年5月7日即视为已交付涉案房屋。根据庭审中查明的事实，2017年5月7日，原告赵刚接房时该房屋存在入户门未安装、房屋有漏水等情形，被告新鹏置业公司对上述问题进行了整修，2017年8月7日整修完毕后原告赵刚接房。庭审中，被告新鹏置业公司辩称整修期间为一个月，原告赵刚予以否认，被告新鹏置业公司未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故，本院认定案涉房屋整修期间为2017年5月7日至2017年8月7日。入户门未安装、房屋有漏水等情形，势必会影响房屋的使用，被告新鹏置业公司应赔偿对案涉房屋整修期间房屋的占有使用费损失。案涉房屋上述期间的市场租金价值经重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司评估为2万元。综上，对于原告赵刚要求被告新鹏置业公司赔偿其损失20000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆泽京新鹏置业发展有限公司在本判决生效后5日内赔偿原告赵刚损失20000元；二、驳回原告赵刚的其他诉讼请求。受理费305.40元，原告赵刚负担117.06元，被告重庆泽京新鹏置业发展有限公司负担188.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 朱陈波二〇二〇年十一月九日法官助理 杨伟栋书 记 员 但 洁