北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6751号原告：曾宏，男，1963年6月21日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张玲玲，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨彬，北京市京师律师事务所实习律师。被告：曾天琦，男，1991年10月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高娜（曾天琦之母），女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市两高律师事务所律师。被告：曾仲堃，男，1932年7月3日出生，汉族，住北京市东城区。原告曾宏（以下均简称姓名）与被告曾天琦、曾仲堃（以下均简称姓名）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理，曾宏及其委托诉讼代理人张玲玲、杨彬，曾天琦及其委托诉讼代理人高娜、秦宜义，曾仲堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾宏向本院提出如下诉讼请求：判令1.确认曾仲堃与曾天琦2015年5月6日签订的关于北京市朝阳区六里屯东路1号楼2门402室的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令曾天琦返还北京市朝阳区六里屯东路1号楼2门402室房屋，并将该房屋过户至曾仲堃名下。事实和理由：1961年曾仲堃与刘淑芳结婚，婚后共同生育二子：曾宏、曾伟，曾伟与高娜系夫妻关系，二人共同生育一子曾天琦。1998年6月30日，曾仲堃与北京市针织集团公司签署《房屋买卖合同》，约定曾仲堃购买位于北京市朝阳区六里屯东路1号楼2门402室房屋（以下简称案涉房屋），案涉房屋登记至曾仲堃名下，房屋所有权证号“京房权证朝私字第XXXX号”。2014年12月3日，刘淑芳去世，其遗产未进行分配。2015年5月6日，曾仲堃与曾天琦签署《存量房屋买卖合同》（自行成交版，合同编号CW301055）（以下简称《存量房屋买卖合同》），约定曾仲堃将案涉房屋以120万元的价格出售给曾天琦。曾宏认为案涉房屋为曾仲堃与刘淑芳的夫妻共同财产，刘淑芳去世后，曾宏系法定继承人之一，拥有案涉房屋的部分继承权。曾仲堃与曾天琦以远低于市场价的价格约定买卖案涉房屋，属于恶意串通，侵害了曾宏的合法权益，特向贵院起诉，望依法支持诉讼请求。曾天琦辩称，不同意曾宏的全部诉讼请求。曾天琦与曾仲堃签署的《存量房屋买卖合同》名为买卖，实际上是曾仲堃向曾天琦赠与该房屋。当时曾仲堃想将房屋赠与曾伟，但是曾伟名下有房，不能过户，就转赠给曾天琦，为了规避税费，签订了《存量房屋买卖合同》，但实际没有相应价款，这些事曾宏也是知情并且同意的。因此曾仲堃与曾天琦之间是赠与合同关系，该合同已经实际履行，是双方真实意思表示；即使案涉房屋中存在刘淑芳的遗产，合同也是部分无效，不是全部无效。曾仲堃辩称，同意曾宏的诉讼请求。我老伴刘淑芳去世后，处理后世的过程中我也生病了，2015年春节住院了二十多天，出院后曾伟来找我，说曾天琦要结婚，时间比较紧，他要把自己的房子装修一下给曾天琦，想搬来跟我一起住，给我做饭养老，曾天琦结婚后我还能有曾孙子，我当时挺高兴，就同意了。后来曾伟和曾天琦把我带到房屋登记大厅，他们说办手续，给我一些文件让我签字，我没有仔细看就签字了，但我不知道是让我卖房子。后来曾伟生病并于2019年7月7日去世，七月十几号的时候，高娜就不让我在案涉房屋里居住，把我赶出来了，我只能去曾宏家住。我去房管局调取了档案才发现案涉房屋已经被过户给了曾天琦。但是当时曾伟说他把自己的房子给曾天琦结婚，我同意曾伟过来跟我一起住，我没有把房子卖给或者赠与曾天琦的意思，我现在想要回我的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。曾仲堃与刘淑芳于1961年结婚，婚后共同生育二子：曾宏、曾伟；曾伟与高娜系夫妻关系，二人共同生育一子曾天琦。1998年6月30日，曾仲堃与北京市针织集团公司签署《房屋买卖合同》，约定曾仲堃购买案涉房屋，案涉房屋登记至曾仲堃名下，房屋所有权证号“京房权证朝私字第XXXX号”。2014年12月3日，刘淑芳去世；2019年7月7日，曾伟去世。2015年5月6日，曾仲堃与曾天琦签署《存量房屋买卖合同》，约定曾仲堃将案涉房屋以120万元的价格出售给曾天琦，同日，案涉房屋转移登记至曾天琦名下。《存量房屋买卖合同》中未约定房款支付时间、支付方式、房屋交付时间、违约责任等条款。经询，曾天琦、曾仲堃均认可双方之间无买卖案涉房屋的意思表示，曾天琦未实际支付购房款。对于有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：曾天琦答辩主张曾仲堃与曾天琦签订的《存量房屋买卖合同》，名为房屋买卖行为，实则是无偿赠与，是曾仲堃自愿处分自身财产的行为，其真实意思表示是赠与。曾天琦提交2019年7月15日与曾仲堃的对话录音佐证其主张，并向法庭标注曾仲堃说过“我等于赠给你你同意了。”该录音显示“曾天琦：您比如说，就是石佛营那房子，本身是我爸我妈一人一半……我爸不是没了吗，我妈自动占这一半，我爸这边分成三份，一份是我妈的，一份是我的，一份是您的。曾仲堃：你划分是什么目的啊？曾天琦：就是说这个房子不能卖。曾仲堃：那不能卖怎么办呢，下一步怎么安排呢。曾天琦：下一步看您了，你要是不想要这份钱，咱俩去公证处签一份放弃，这钱您就不要了，房子过户到我妈那去。曾仲堃：我要是不放弃呢。曾天琦：那就过不了户，房子就放在这了。……曾仲堃：不过户没事，就这么搁着吧。曾天琦：您要是不同意放弃，然后您还想要钱，我们现在也没钱啊……我们不可能卖这个房子，我们还得住呢……所以说我的目的就是看在您是他爸爸，我大爷是他哥哥，按理来说您都不应该要这份钱，父亲不能跟儿子抢房子了对吧……曾仲堃：你现在让我去的目的是什么呢？曾天琦：去就是写放弃，我也写放弃，把名先过户到我妈那，等以后就到我这，以后就给皓皓了，就这么个意思。曾仲堃：这就清楚多了，这件事就让我去一趟，去签字就完了。曾天琦：对，签字就完了，您就也别要这份钱了。曾仲堃：那我等与赠给你你同意了。曾天琦：对呀，您也同意，我也同意，都同意了。”曾宏和曾仲堃对该证据不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中曾仲堃与曾天琦签订《存量房屋买卖合同》应属无效。首先，案涉房屋系曾仲堃与刘淑芳的夫妻共同财产，二人各享有一半份额。刘淑芳去世后，案涉房屋应属遗产，在未进行遗产继承情况下，案涉房屋由曾仲堃及刘淑芳的继承人共有。现曾宏作为继承人未放弃涉案房屋所占份额，未经曾宏同意签订房屋买卖合同，曾仲堃向曾天琦出售案涉房屋并将案涉房屋登记至曾天琦名下，损害了共有人曾宏的利益。曾天琦主张与曾仲堃之间系赠与合同关系，但与书面约定不符，且曾仲堃不认可有赠与行为；曾天琦虽然提交了对话录音，但从其中内容上看不足以佐证该主张，故曾天琦关于合同性质的主张，证据不足，本院难以采信。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与人对于所赠财产具有处分权是构成有效赠与合同的前提。鉴于曾宏系案涉房屋的共有人，即使在签订《存量房屋买卖合同》时曾仲堃具有赠与的意思，但因曾仲堃对涉案房屋不具有处分权，亦不构成有效的赠与。其次，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中曾仲堃与曾天琦就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同》，其中对具体付款方式及期限、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等重要条款均未进行约定，有别于通常存量房屋交易行为；曾天琦主张系曾仲堃对其的赠与，并认可未实际支付购房款，曾天琦与曾仲堃之间并无建立房屋买卖合同关系的合意，故可以认定曾天琦与曾仲堃签订《存量房屋买卖合同》系虚假意思表示，该合同应属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《存量房屋买卖合同》前案涉房屋登记于曾仲堃名下，并由曾仲堃实际居住；现基于《存量房屋买卖合同》，案涉房屋由曾天琦所有并占有使用，合同无效后，因该合同取得财产的状态应当恢复原状，故曾宏主张曾天琦返还房屋并对房屋所有权恢复登记，属于合同确认无效之法律后果，且曾仲堃本人同意，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认被告曾仲堃与被告曾天琦于二〇一五年五月六日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版，合同编号CW301055）无效；二、被告曾天琦于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区六里屯东路1号楼2门402室房屋的所有权恢复登记至曾仲堃名下，曾仲堃应当履行协助义务；三、被告曾天琦于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区六里屯东路1号楼2门402室房屋腾退并交付曾仲堃，曾仲堃应当予以配合。案件受理费15600元，由被告曾天琦、曾仲堃各负担7800元（原告曾宏已预交，于本判决生效之日起七日内支付原告曾宏）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 汪 洋二〇二〇年十一月二十五日书记员 吴亚丹