云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1422号上诉人（原审被告）：大理九重房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区山西村商贸街100号一层。法定代表人：苏妮妮；职务：执行董事。委托诉讼代理人：邱世煌，云南贤宁律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王李琴，女，1973年4月15日生，汉族，住巍山彝族回族自治县。委托诉讼代理人：李本涛，云南兴祥（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南大理泛亚汽车城有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区苍山东路539号。法定代表人：张文；职务：总经理。委托诉讼代理人：梁银兰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人大理九重房地产开发有限责任公司（以下简称九重公司）因与被上诉人王李琴、云南大理泛亚汽车城有限责任公司（以下简称泛亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九重公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判返还王李琴定金和购房款共849800元，不承担双倍返还定金的责任；二、一审、二审案件诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1.根据《商铺大订单》约定可以明确，本案定金系双方订立商品房买卖合同的担保，此定金是立约定金而非履约定金，在签订商品房买卖合同时，定金直接转化为购房预付款。2019年7月29日，王李琴已签订《商品房购房合同》，则定金目的已达到，此时定金全部转换为购房款，而购房款并不适用定金罚则，上诉人已经履行约定债务。一审判决上诉人双倍返还定金，无事实和法律依据。2.本案商品总价为1299800元，王李琴支付的500000元已远远超过商品总价的20%，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，该500000元中259960元为定金，剩余部分应视为购房款。即使使用定金罚则时也应当以259960元为基数。3.上诉人作为房地产销售中介，为居间方，目的是促成交易。在案证据亦表明，案涉房屋实际所有人为泛亚公司。上诉人与王李琴签订《商铺大订单》系为促使二被上诉人签订《商品房购房合同》，而该合同已签订，上诉人的居间行为已完成。上诉人未在《商品房购房合同》中签字盖章，由此合同双方应为二被上诉人。该合同并非因居间方原因导致无法继续履行，应由泛亚公司承担相应责任。王李琴辩称，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人认为500000元不属于定金，或者说在签订合同以后不再属于定金的性质，以及王李琴已经签订了《商铺大订单》或者《商品房购房合同》，则定金全部转换为购房款，但是上诉人没有提交证据予以证实。2.根据法律相关规定，定金是由双方当事人商议，但是不超过合同总标的的20%，属于法律的指导意见，该指导意见主要的目的是为了防止在收取定金的过程中约定过高，但是上诉人在收取定金的时候是单方要求，综合全案事实，上诉人收取500000元定金根本不是为了保证合同的实现，因为在案证据显示，上诉人根本不具备收取该项定金的合法性，纯粹属于恶意行为，因此该部分定金属于法律规定的由当事人双方约定并且已支付的定金。3.上诉人一审主张的是委托销售关系，但是至今为止，泛亚公司明确回应不属于委托销售关系，上诉人也并未提交任何属于委托销售关系的证据材料，王李琴请求二审法院要求上诉人提交双方之间属于委托销售关系的材料依据，如若明确双方之间属于委托销售关系，那么应由泛亚公司承担责任，如若双方之间是居间合同关系，那么上诉人应向泛亚公司交付相应的定金和房款，上诉人是否已经将对应款项交付委托人泛亚公司，相应款项的去向如何，均应查明。泛亚公司辩称，1.与王李琴签订《商品大订单》以及收取王李琴定金和购房款的是上诉人，根据合同相对性原则，相关责任均应由上诉人承担。2.定金应当以主合同标的额的20%进行认定，即259960元为定金。3.泛亚公司未与王李琴签订任何法律文书、未收取王李琴任何款项，上诉人私自处分泛亚公司不动产，其要求泛亚公司承担责任无事实和法律依据。在案无任何证据证实泛亚公司将房屋委托上诉人进行销售，上诉人没有提供泛亚公司出具的委托书，泛亚公司也没有给上诉人任何服务费，何来居间服务之说。上诉人在损害了王李琴的合法权益后，现又意图损害泛亚公司的合法权益，其行为应受到法律的制裁。一审法院认定事实：涉案房屋是属于泛亚汽车城开发，其是房屋实际所有人，二被告间系委托销售关系。2019年7月1日，原告与被告九重房地产公司签订《商铺大定单》，双方约定被告九重房地产公司将位于大理市经济开发区出售给原告，商铺总价款为1299800元。付款方式约定，原告在订立《商铺大定单》时向被告九重房地产公司缴纳500000元的定金。剩余款项349800元于2019年8月30日前缴清，《商铺大定单》中备注，尾款于2019年9月10日前缴清，如未按期缴纳，则视为买方违约，被告九重房地产公司有权对该房屋另行处理。2019年8月29日，被告九重房地产公司向原告出具网签确认函，承诺于2019年8月10日前办理网签手续。被告九重房地产公司至今未办理网签备案手续，也未向原告交付商铺。一审法院认为，原告王李琴与被告九重房地产签订的《商铺大定单》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应全面履行。原告按约向被告交纳了500000元定金和349800元购房款，履行了合同义务，被告也应按约定及承诺于2019年8月10日前为原告办理网签手续。但被告在承诺期限内未为原告办理，已违约，应承担相应的民事责任。原告合同目的未能实现，就此原告提出解除双方于2019年7月1日签订的《商铺大定单》，有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告已向被告九重房地产公司履行了支付相应价款的义务，被告九重房地产公司未向原告履行办理网签手续等义务，应双倍向原告返还定金，原告就此提出的诉讼请求成立，予以支持。原告主张由被告九重房地产公司向其支付资金占用利息，因资金占用利息与定金均具有违约金的性质，因此原告的该主张系重复主张，不予支持。本案中，被告泛亚汽车城不是合同的相对方，也未收取原告款项，根据合同相对性原则，被告泛亚汽车城不应承担责任。故原告主张由被告泛亚汽车城承担责任，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告王李琴与被告大理九重房地产开发有限责任公司签订的《商铺大定单》；二、由被告大理九重房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告王李琴定金1000000元和购房款349800元；三、驳回原告王李琴的其他诉讼请求。案件受理费17448元，由被告大理九重房地产开发有限责任公司承担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审认定的事实，除上诉人认为一审遗漏认定849800元为王李琴缴纳的房款；泛亚公司认为其与九重公司之间并非委托销售关系外，各方当事人对一审认定的事实均无异议。本院认为，上诉人异议与在案证据不符，其异议不成立；在案证据不能证实泛亚公司与九重公司之间为委托关系，泛亚公司异议成立。本院对一审认定的“二被告间系委托销售关系”予以纠正。对一审认定的事实，除上述本院纠正的事实以外，本院予以确认。本院认为，上诉人与王李琴签订的《商铺大定单》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王李琴依照合同约定向上诉人缴纳了500000元定金以及349800元购房款，上诉人亦应依照合同约定促成王李琴与王李琴预购的商铺所有权人泛亚公司签订商铺买卖合同。本案上诉人在收取了王李琴相关款项后未将款项交给泛亚公司，导致泛亚公司未能与王李琴签订商铺买卖合同，上诉人存在根本违约，王李琴的合同目的不能实现，一审解除《商铺大订单》符合法律规定。在案证据不能证实泛亚公司与上诉人之间存在委托销售商铺的关系，上诉人擅自与王李琴签订《商铺大定单》并收取了相关款项，相应的违约责任应由其自行承担。由于《商铺大订单》中设有定金的约定，适用定金罚则，上诉人应双倍返还定金。但本案约定的定金超过主合同标的（1299800元）的20%，超过部分应视为购房款，一审认定的定金金额不当，本院予以纠正。上诉人应当返还王李琴1299800元×20%×2﹦519920元定金，并返还500000元－（1299800元×20%）＋349800元﹦589840元购房款。上诉人关于其居间行为已经完成的上诉理由与案件事实相悖，不予采纳。上诉人关于不承担双倍返还定金责任的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，大理九重房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初337号民事判决第一项；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初337号民事判决第二项、第三项；三、由大理九重房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内双倍返还王李琴定金519920元和购房款589840元；四、驳回王李琴的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费17448元，由上诉人大理九重房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨瑞东审判员  马明纳审判员  杨晓钟二〇二〇年十一月二十六日书记员  杨 蕾