河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1628号 原告：胡学良，男，1990年11月26日出生，汉族，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：王全成，河北鸿义律师事务所律师。 被告：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张北县。 被告：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 委托诉讼代理人：郭文（系康素峰姨弟），1967年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 被告：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张北县。 原告胡学良与被告刘瑞婷、康素峰、张英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告胡学良委托诉讼代理人王全成、被告刘瑞婷、被告康素峰委托诉讼代理人郭文、被告张英委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡学良向本院提出诉讼请求：1.撤销张北县人民法院2019年8月14日作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对原告所有的坐落于张家口市张北县的执行措施，并解除对该房屋的保全；2.由被告承担本案的诉讼费用及其他如解除保全的费用。事实和理由：2019年5月25日，我与张北县万正房地产开发有限公司签订协议（售楼合同书），我全款购买了由张北县万正房地产开发有限公司开发的坐落于张北县张北镇燕赐福地小区二期2号楼5单元202室房屋，并办理了入住手续，进行了装修，且实际入住，有售楼合同书、购房交款收据、张北县尚居物业有限公司入住证明、张北华盈热力有限公司供热缴款收据、张北县供水公司充值缴费凭证、供电公司缴费票据及物业费缴费收据等证据证明。贵院认为，不动产以不动产登记簿确认产权所有人，本案原告未提交诉争房屋买卖过程中的正式房屋买卖合同、未提交网签等其他有效证明也未办理产权登记，驳回了原告的异议请求。原告认为，贵院选用法律错误，依法应当判如我请。具体理由是：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理财产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，诉争房屋之所以未办理过户登记（确权）手续，是因为张英与张向红、李志启等人的纠纷致燕赐福地二期土地使用权和商品房预售资金账户先后多次被张北法院、沽源法院查封冻结，无法办理产权登记手续，我毫无过错，所以，诉争房屋应当解除保全、停止执行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。我与张北县万正房地产开发有限公司签订了售楼合同书，售楼合同书具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方履行了收、付款义务，说明我与张北县万正房地产开发有限公司签订的售楼合同书与正式的商品房买卖合同具有同等法律效力。另，张北县张北镇燕赐福地二期是张英和王建国二人挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发的商品房。该小区未出售房屋应当属于张北县万正房地产开发有限公司所有或张英与王建国共有（在未结算前）。张北县万正房地产开发有限公司非被执行人，王建国也非被执行人，张英只是一名股东，刘瑞婷、康素峰与张英的纠纷是民间借贷，系张英个人所负债务，非公司债务，同时张北县万正房地产开发有限公司是独立法人，资产、财务独立，不存在人格混同的问题，公司财产不能对股东个人债务承担偿还责任，张北法院的保全措施尚值得商榷，何况诉争房屋已全款出售于我，法院怎能将我的财产执行给与我无任何关系的他人。综上，望贵院支持我的诉讼请求。 刘瑞婷辩称，我想知道原告是什么时候签订的购房协议，是草书协议，还是合法有效的书面买卖合同，是否有房屋确权证明及网签，草书协议不具有法律效力，不受法律保护，所以我不认可草书协议，案涉房屋不能归原告所有。原告具体居住案涉房屋的时间，诉状中原告所述全款购买房屋，那么是以什么方式交付的，原告需举证证明，如果购房交款只是收据的话我不认可该收据，其没有法律效力，原告居住的房屋是由谁装修，及装修费用，需要原告出示证据予以证明，原告出示的物业证明我不认可，其不能证明案涉房屋是原告购买并使用，购水购电收据不认可。根据沽源县人民法院作出的（2019）冀0724民初148号判决书中认定的事实是2016年5月24日万正公司才取得土地使用证，2017年1月20日才取得规划三年许可证，2017年4月27日才取得施工许可证，万正公司初始开发建设五证不全，后于2018年9月30日取得预售证、第2018-7商品楼预售许可证，所以原告于2018年6月25日与万正房地产公司签订的购房协议不具有法律效力。 康素峰辩称，同刘瑞婷的答辩意见 张英辩称，对刘瑞婷的答辩意见无异议。当时确实五证不全，工商部门已经进行了罚款，罚款后允许其先建后批。 胡学良为证明其主张，向本院提交如下证据：售楼合同书（草书）一份、商品房预售许可证复印件一份、2020年5月6日张北县万正房地产开发有限公司与张北县尚居物业有限公司出具的证明一份、燕赐福地（三期工程）住宅楼结算表一张、中国建设银行转账电子回单一份（收款方为：张北县万正房地产开发有限公司，付款方为：胡学良）、加盖张北县万正房地产开发有限公司财务专用章出具收据五份、加盖张北县尚居物业有限公司财务专用章收据两份、购电卡一份、北京握奇盛世科技有限公司用户卡一份、（2020）冀0722执异16号执行裁定书一份。 刘瑞婷的质证意见为：售楼合同书是草本合同，不予认可；对预售许可证没有异议；银行电子回单及收据属实，但不予认可；结算表没有加盖公章，不予认可；对购电卡认可；对购水卡不认可。 康素峰的质证意见为：原告未提供确权证，亦没有商品房买卖协议，原告对其主张未能提供有效证据，故对其提供的证据不予认可。 张英的质证意见为：对原告提供的证据无异议。 刘瑞婷向本院提交如下证据：（2019）冀0722民初2231号民事调解书一份，证明张英欠其借款；（2019）冀0722财保153号民事裁定书复印件一份，证明法院查封了案涉房屋；（2020）冀0722执异16号执行裁定书一份，证明驳回了原告的执行异议申请；（2020）冀0722执异17号执行裁定书一份，商品房预售许可证复印件一份。 胡学良对刘瑞婷提供证据的质证意见为：对（2019）冀0722民初2231号民事调解书及商品房预售许可证无异议，对其他证据均不予认可。 康素峰、张英对刘瑞婷提供的证据无异议。 康素峰、张英未提供证据。 根据双方当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于张北县张北镇燕赐福地二期2号楼5单元202室楼房系张英挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发，2019年5月25日，甲方（张北县万正房地产开发有限公司张英）与乙方（胡学良）签订售楼合同书（草本），约定：“甲方自愿将自己开发的住宅楼（燕赐福地新建小区2号楼5单元202室），经双方认可，确认按照市场行情公平交易原则，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规等，双方达成如下条款，并予以执行。一、房屋购买价450000元双方认可，面积以房管局确权面积为准，多退少补。97.81㎡×4500.00=440145元。二、甲方将房屋交与乙方时，甲方做到三通：通电、通水、通暖，符合有关国家规定。如有不完善之处，由甲方负责维护、更换、维修（人为损坏不含其中）。三、房屋正式签订合同后，甲方负责给乙方办理确权手续，乙方配合，所需费用（不动产税由甲方负担，契税、维修基金由乙方自行承担）。四、……。”甲方签字处加盖张北县万正房地产开发有限公司公章并有张英签字，乙方签字处有胡学良签字。胡学良将购房款全部付清后，张北县万正房地产开发有限公司于2019年6月1日为其出具收据，2019年6月15日，胡学良交纳地下室款11410元，并交纳契税、维修基金、登记费共计13720元，同时交纳太阳能款3200元。申请人刘瑞婷、康素峰于2019年8月14日向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人张英开发的燕赐福地1号楼和2号楼共8套，本院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了包括案涉房屋在内的共8套房屋。本院于2019年8月16日受理的刘瑞婷、康素峰诉张英民间借贷纠纷一案，于2019年10月16日作出（2019）冀0722民初2231号民事调解书，双方达成的调解协议为：“一、张英于2019年12月30日归还刘瑞婷借款本息共计1400000元，若张英未能按时给付则利息以1029200元为本金，按月利率2%从2014年4月4日起计算至实际给付之日扣除376000元。二、张英于2019年12月30日归还康素峰借款本息共计800000元，若张英未能按时给付则利息以620000元为本金，按月利率2%从2013年3月10日起计算至实际给付之日扣除300000元。”张英未按上述期限履行给付义务，刘瑞婷、康素峰向本院申请强制执行。2020年5月12日，胡学良向本院提出执行异议，本院于2020年6月18日作出（2020）冀0722执异16号执行裁定书，裁定驳回胡学良的异议请求，于2020年7月24日将该裁定书送达给胡学良，胡学良于2020年8月7日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，胡学良提供的证据已经达到民事诉讼“高度盖然性”标准，能够证明其在本院查封前已购买了案涉房屋，并已支付全部购房款，且已合法占有该房屋，现有证据不能证明未办理过户登记系胡学良自身原因所致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形即（第二十八条内容），胡学良的权利能够排除执行，胡学良请求停止对案涉房屋执行的主张，本院予以支持。刘瑞婷、康素峰提供的证据不足以证明其抗辩理由，亦不能推翻胡学良提供的证据，故本院不予采信。胡学良要求撤销本院（2019）冀0722财保153号民事裁定书及解除对案涉房屋的保全并要求被告承担解除保全费用的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 不得执行胡学良购买的位于张北县房屋。 案件受理费80元，由刘瑞婷、康素峰、张英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  董定强 审 判 员  李建勋 人民陪审员  周茂金 二〇二〇年十一月二十四日 法官 助理  郭翠霞 书 记 员  李 洋