文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初17489号原告（反诉被告）：杨洋，男，汉族，1993年1月25日生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：刘彤，重庆达能律师事务所律师。被告（反诉原告）：王跃锟，男，汉族，1990年11月10日生，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：项春林，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐红梅，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁晨，女，藏族，1990年10月21日生，住四川省汶川县。委托诉讼代理人：项春林，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐红梅，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司科技大道分公司，住所地：重庆市九龙坡区科技大道76号附25号，统一社会信用代码91500107MA5UU2K342。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：谭小玲，系该公司员工。委托诉讼代理人：田文静，系该公司员工。原告杨洋与被告王跃锟、梁晨，第三人重庆到家了网络科技有限公司科技大道分公司（以下简称到家了科技大道分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘彤，二被告的共同委托诉讼代理人项春林、唐红梅，第三人的委托诉讼代理人谭小玲、田文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨洋的诉讼请求为：1、判令被告立即返还原告支付的定金10000元；2、判令被告立即支付违约金268000元；3、本案的诉讼费用、律师费10000元由被告承担。事实及理由：原、被告于2020年5月13日签订《交易各方及房屋留存信息表》约定了原被告双方的基本信息及交易房屋坐落、面积，同时签订《房屋买卖合同》，约定：1、二被告作为售房方，原告作为购房方，出售房屋基本信息见《交易各方及房屋留存信息表》；2、房屋的成交总价为1340000元；3、原告按贷款方式向被告交付房款，定金10000元由原告于签订本合同当日交付，原告交付首付款480000元用于该房屋解押，原告银行按揭贷款840000元，由放贷银行直接交付被告，尾款10000元由原告于被告交付该房屋及附属设备设施、装修装饰后当日交付给被告；4、原告为贷款方式购买房屋，被告应于原告按揭贷款申请通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，在原告按揭贷款申请审批通过之日起30个工作日内办理完成解押手续；5、原被告应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐资料；6、原被告因交易意向发生改变或其他违约行为，导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权力所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）；7、本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。签订合同后，原告按约支付了定金，并按照中介要求提交了相关材料用于办理按揭贷款，但通知被告去面签时，被告均以各种理由推诿拒不配合。后于2020年6月29日，被告王跃锟明确告知原告其不同意出售案涉房屋，并要求原告按照法律程序解决，原告同意。后原告于2020年7月1日向被告王跃锟发送短信，确认解除合同事宜，并要求对方支付违约金。双方已就解除合同事宜达成合意，现原告按照合同约定，要求被告支付合同约定的违约金，对方不愿支付。综上，原告按约履行合同义务，被告多次违约，原告遂诉至贵院。被告王跃锟、梁晨辩称：不应支持原告的诉讼请求。1、案涉合同至今未解除，合同解除条件未成就，也不符合法定解除情形，且案涉房屋由二被告共有，梁晨至今不同意解除合同，王跃锟也要求继续履行合同，原被告未对合同解除达成合意，被告于2020年7月2日要求继续履行，并要求在7月10日前办理按揭手续。同时，合同包括三方，原告只通知了被告，被告也没有同意，不具备解除条件。2、本案不符合《房屋买卖合同》第十一条（六）解除合同和解除合同违约责任情形，系原告违约，未办理按揭，未明确办理银行、地点和材料，未按约支付首付款。3、本案约定由买卖双方自行联系银行，不需要中介公司提供办理按揭的服务，故中介公司不应介入，其介入不发生法律效力，并且中介公司背离中立立场，其陈述和证据不应被采信。4、合同具备继续履行条件，房屋能交易，且被告愿意继续交易。5、若判定被告违约，原告仅支付10000元定金，其主张268000元违约金和律师费明显过高，请求调整为10000元为基础，按照LPR计算资金占用损失。被告王跃锟、梁晨向本院提出反诉请求：1、判令原告继续履行合同，支付剩余房款1330000元（首付款480000元、办理银行贷款840000元、尾款10000元或一次性全额支付购房款）；2、判令原告承担逾期办理贷款的违约金（从2020年6月10日起至原告付清房款之日止，以1340000元为基数按日利率万分之六点五计算利息）；3、判令原告支付被告为维权支出的律师费22000元；4、本诉和反诉诉讼费由原告承担。事实及理由：双方于2020年5月13日签订《房屋买卖合同》、《交易各方及房屋留存信息表》，合同约定了房屋总价款、付款方式以及签订合同之日起最迟20个工作日（2020年6月10日前）内办理贷款申请并交齐所需手续。被告在次日便将办理贷款材料卖方需要的资料准备好，但原告迟迟未向银行申请贷款并交齐该银行所需的贷款资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明、收入证明、户口本、身份证、个人征信报告、银行流水、首付款转账凭条、社保证明等），原告逾期后，不仅没有积极履行前述义务，反而于2020年6月29日邀约多人将被告王跃锟堵在车库，王跃锟口头告知如对方这种态度可协商解除合同。2020年7月1日，原告短信回复被告王跃锟说同意解除合同，但要求承担268000元违约金。2020年7月2日，王跃锟短信回复要求继续履行合同并于2020年7月10日前办理完成银行贷款申请并通过EMS邮寄了通知。当日回复王跃锟其单方认为双方已就解除达成合意。事实上，双方至今未就合同是否解除达成合意，诉争房屋系二被告夫妻共有，梁晨一直要求合同继续履行，王跃锟也要求继续履行合同，故提起反诉要求继续履行合同并承担违约责任。被告认为合同第十一条约定5‰/日的违约金偏高，自愿调整为0.65‰/日计算至原告完成贷款申请或一次性付清房款。同时，被告已支付律师费22000元，应由原告承担。原告杨洋对被告王跃锟、梁晨的反诉辩称：1、案涉合同已于2020年7月1日解除，2020年6月29日被告告知要求解除，我于2020年7月1日同意解除并要求违约金，双方对于解除达成一致。2、我按约支付定金并联系银行准备材料，不存在违约，系被告不配合面签以及单方要求解除导致的，故我不应承担违约金、律师费。3、关于首付款，必须在贷款银行办理面签时重新办理新卡才能转账，所以该首付款凭证必须面签后才能产生。4、被告违约后又要求继续履行，视为新要约，我不同意。第三人到家了科技大道分公司述称：请求依法判决。经审理查明：2020年5月13日，梁晨出具授权委托书，委托王跃锟代理房屋出售的相关事项。王跃锟、梁晨为售房方（甲方）、杨洋为购房方（乙方）与到家了科技大道分公司为经纪方（丙方）于该日签订交易各方及房屋留存信息表，甲方通讯地址为重庆市铜梁区××街道××街××号××单元××，乙方通讯地址为重庆市涪陵区××镇××村××组××号，约定甲乙双方交易房屋坐落于重庆市渝北区××路××号××幢××号，建筑面积101平方米，套内面积84平方米。同日，甲乙双方签订了房屋买卖合同，主要约定：第一条，甲方出售房屋的基本情况见（交易各方及房屋留存信息表）。第二条，（四）该房屋抵押状况为已设定抵押。第四条，（一）甲乙双方协商后该房屋的成交总价为人民币壹佰叁拾肆万元整（小写：￥1340000）。第五条，乙方采用贷款方式交付房款：1、定金人民币壹万元整（小写：￥10000）由乙方于签订本合同当日交付予甲方；2、乙方交付首付款人民币肆拾捌万元整（小写：￥480000）用于该房屋解押：乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行；3、乙方银行按揭贷款人民币捌拾肆万元整（小写：￥840000）由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准；4、尾款人民币壹万元整（小写：￥10000）由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰后当日交付予甲方。第六条，（一）若该房屋已设定抵押：乙方为贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，在乙方按揭贷款申请审批通过之日起30个工作日内办理完成解押手续。解押方式为乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况，确认交易房屋无查封冻结等限制交易情形，乙方有权要求甲方及其配偶的个人征信报告。如乙方贷款购买该房屋，则甲方同意乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押，约定的解押时间相应顺延……实际解押还款金额以抵押权人核实为准，不足部分由甲方于还款当日补足。第七条，（一）甲乙双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明、收入证明、户口本、身份证、个人征信报告、银行流水、首付款转账凭条、社保证明等资料）。第十一条，（一）乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（二）甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（六）甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。第十四条，对本合同的解除，应当采用书面形式。合同签字页甲方落款为王跃锟、梁晨，代理人王跃锟；乙方处杨洋签字捺印。甲乙丙三方还于当日签订了居间服务合同、交易服务合同，其中交易服务合同里约定丙方应根据本合同约定尽职尽责地服务并协助双方办理贷款手续和权属转移登记手续，包括但不限于收集资料、联络督促和及时通知，居间服务合同中明确丙方经办人员为田文静。合同签订当日，杨洋向王跃锟支付了定金10000元。2020年5月22日至2020年6月17日期间，到家了科技大道分公司员工田文静与王跃锟之间的短信聊天记录内容为：5月22日田文静：“王哥，你今天过厦门那边去好久能回来？我是到家了，小田，是你们房子的经办人，客户这边已经联系好银行办理按揭贷款手续。王哥，尽早给我一个回复，我好联系客户。”5月23日王跃锟：“确实不好意思，我这边工作必须要开始着手处理了，本来5月13号签合同那天在家里点家具的时候就说好了三天左右面签，结果我等到5月22号你这边才通知，确实我工作这边耽搁不起了，你这边和买方沟通好了我再看能不能协调出时间吧。”5月26日田文静：“王哥，这周你看有时间没得，客户这边我联系好了的，看你有时间没得。约个时间一路去面签。还有都是姐的身份证照片和你的产权证复印件发给我一下。我们这边商务需要这些资料。”6月10日田文静：“王老师，在外地回来没得嘛。”王跃锟当日回复：“我在东京，等我从悉尼回来再说。”6月17日田文静：“大哥，你还没有回来嘛？这边客户我联系好了的。”2020年6月18日，到家了科技大道分公司分别向王跃锟、梁晨所留的合同通讯地址以及案涉房屋所在地邮寄了通知函，函告二人务必于合同约定的期限内前来配合我方与乙方办理该房屋的按揭贷款申请手续（务必带齐身份证、户口本、婚姻证明、产权证明等相关资料），请告知违约责任风险。两份邮寄面单内容均为通知业主配合办理按揭贷款申请手续，根据快递查询信息显示，前述两份邮件于2020年6月19日分别在大门保安室签收以及在重庆北岸新洲店自提点被收件人取走。王跃锟、梁晨的代理人对于该证据的三性均不认可。2020年6月29日，杨洋报警，民警前往现场处理并回复称报警人杨洋与王跃锟因购房问题发生合同纠纷，经调解双方协商解决。杨洋举示的一段视频显示，对方称：“我肯定就不愿意卖了撒。”拟证明当日王跃锟在案涉房屋地下车库表明要求解除合同。王跃锟、梁晨的代理人认为该视频不清晰且不完整，对于效力不予认可。2020年7月1日，杨洋向王跃锟发送了短信，主要内容为：关于你于2020年6月29日表示你不愿出售该房屋，要求解除合同。我同意你解除合同，但由于系你变更出售意向，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第五款之规定，要求你支付违约金26.8万元。2020年7月2日，王跃锟向其发送关于要求继续履行房屋买卖合同及办理银行贷款申请的通知照片一张，杨洋回复：“……我们已经达成解除合同的合意了，不是你想怎样就怎样的，我坚持要求你支付违约金。”当日，王跃锟通过EMS向杨洋邮寄了该份关于要求继续履行房屋买卖合同及办理银行贷款申请的通知，杨洋于次日签收。庭审中，王跃锟、梁晨举示了户口页复印件、结婚证复印件、档案自助查询结果、房屋买卖合同，拟证明其在签约后按约准备好了办理按揭的材料。杨洋陈述签约后第四五天因我出差无法办理，回来后联系中介通知王跃锟面签，我已经联系好建行沙坪坝支行，但是一直未联系到王跃锟。到家了科技大道分公司陈述按揭银行由原告寻找，我司负责通知双方到场时间去面签，签约次日联系客户，因杨洋出差没有时间而改期，杨洋于2020年5月18日、19日左右联系称有时间面签，几次给王跃锟打电话其均称没有时间或在国外而拒绝。另查明，杨洋因委托重庆达能律师事务所律师代理本案，支出律师费10000元。王跃锟与梁晨系夫妻关系，二人因委托重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师代理本案，支出律师费22000元。上述事实，有双方当事人的陈述、交易各方及房屋留存信息表、房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、收条、短信记录、视频、委托合同、转账记录、发票、报警记录、户口页复印件、结婚证复印件、档案查询结果、通知、邮寄单、物流信息、通知函、邮寄记录、授权委托书等证据在案佐证。本院认为：杨洋与王跃锟、梁晨所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。各方均应当按合同履行义务。合同履行中，杨洋按约支付定金，本案的主要争议焦点为未能进行银行按揭贷款面签的责任承担。对此，本院评析如下：首先，办理银行按揭系杨洋作为买方的合同义务，但按照合同约定以及交易惯例，王跃锟、梁晨作为卖方，亦负有必不可少的协助义务。合同约定双方应最迟于签订合同之日起20个工作日内即2020年6月10日内前往银行办理贷款申请手续并交齐资料。根据杨洋自认以及到家了科技大道分公司的陈述，合同签订后，杨洋因个人原因导致面签延期，但其在2020年5月22日通过到家了科技大道分公司经办人田文静通知王跃锟已联系好银行，并协调面签时间，由此可知，杨洋改期并非造成最终未能面签的直接原因。其次，自2020年5月22日起，田文静多次通过短信与王跃锟沟通以确定面签的具体时间，王跃锟均以处理工作以及人在国外为由，要求推迟。直至合同约定的2020年6月10日届满当日，王跃锟仍称“我在东京，等我从悉尼回来再说”。2020年6月18日，到家了科技大道分公司分别向王跃锟、梁晨的合同地址以及案涉房屋坐落地址邮寄了通知函再次要求二人按约配合办理按揭申请手续，该组证据中邮寄面单上载明的邮寄内容与通知函的内容相符、邮寄单号与快递查询信息中的单号对应，故对该组证据，本院予以采信。经书面催告，王跃锟、梁晨二人仍未履行配合义务。其次，杨洋举示的视频资料虽不完整，但其有当日的报警记录予以佐证，对其真实性予以认可。在视频中，王跃锟确有提及不愿意卖房的陈述。综上，本院认为，因王跃锟、梁晨未在合同约定时间内履行配合义务导致最终未能进行银行面签，二人构成违约，杨洋于2020年7月1日以短信的书面方式向王跃锟送达解除的意思表示，案涉合同已于当日解除。王跃锟、梁晨以杨洋未按约支付首付款构成违约、未委托中介方办理银行按揭手续故中介方不应介入、梁晨从未同意解除合同且二人已于次日向杨洋发送要求继续履行的通知为由进行抗辩。本院认为，第一，根据合同约定，首付款480000元用于解押，王跃锟、梁晨应于杨洋的银行按揭贷款审批通过之后预约解押，而杨洋应在抵押权人告知或王跃锟、梁晨告知可还款或特定还款日之前5个工作日内将首付款存入解押账户，即支付首付款的时间在杨洋通过按揭审批以及王跃锟、梁晨成功预约还款解押之后，现支付条件尚未成就，杨洋不存在逾期未付行为。第二，按揭贷款银行虽并非由到家了科技大道分公司提供，但其作为居间方，根据三方签订的交易服务合同约定以及市场交易惯例，居间方均应在买卖双方之间起到沟通、协调的作用，其催告王跃锟、梁晨配合面签的行为合乎常理。第三，王跃锟与梁晨系夫妻，且梁晨委托王跃锟办理房屋出售事宜，故视为已向其二人进行过短信催告。案涉合同已于2020年7月1日解除，王跃锟和梁晨在次日发送的通知视作新要约。因此，对于二人的上述抗辩理由，本院均不予采纳。合同解除后，王跃锟、梁晨应退还杨洋定金10000元，对杨洋该项诉讼请求，本院予以支持。对王跃锟、梁晨主张继续履行合同，支付房款以及逾期贷款违约金的反诉请求，本院不予支持。关于杨洋主张的违约金，因王跃锟、梁晨违约，应向杨洋支付房屋成交价20%的违约金。二被告认为违约金过高，请求降低至以10000元为基础，按照LPR计算资金占用损失。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方约定于2020年6月10日内办理银行按揭贷款申请手续，逾期后，案涉合同于2020年7月1日解除，该段时间间隔较短，按照常理分析短时间内房价波动幅度不会太大，杨洋知晓失去此次交易机会后可以及时寻觅新的交易机会以止损。同时，在合同签订后，杨洋仅支付了10000元定金，尚未支付剩余房款，并且在初次协调面签时间时因杨洋个人原因而进行了改期。结合前述分析，本院认为该违约金标准过高，酌情调整为10000元，对于杨洋主张超出部分，本院不予支持。关于律师费，因王跃锟、梁晨构成违约，应按照合同约定承担杨洋因维权支出的律师费10000元。二人系违约方，故对其反诉要求杨洋承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王跃锟、梁晨在本判决生效后七日内向原告杨洋退还定金10000元；二、被告王跃锟、梁晨在本判决生效后七日内向原告杨洋支付违约金10000元；三、被告王跃锟、梁晨在本判决生效后七日内向原告杨洋支付律师费10000元；四、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。五、驳回被告王跃锟、梁晨的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5620元，因简易程序减半收取2810元，由原告杨洋负担810元，由被告王跃锟、梁晨负担2000元。反诉案件受理费8484元，由被告王跃锟、梁晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇二〇年十一月六日书记员  马瑞