上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31520号原告：王玫，女，1979年2月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘新艳，上海道朋律师事务所律师。被告：上海同复公共租赁住房运营有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：江振峰，执行董事。原告王玫与被告上海同复公共租赁住房运营有限公司(以下简称同复公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后依法适用简易程序，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告王玫及其委托诉讼代理人刘新艳，被告同复公司的法定代表人江振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玫向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告之间2019年11月13日签订的关于上海市闵行区红松东路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》;2.判令被告立即向原告返还上海市闵行区红松东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋);3.判令被告向原告支付2020年4月14日至2020年4月26日租金3,978元(306元/天×13天);4.判令被告按照每月9,200元标准向原告支付2020年4月27日至实际返还房产之日止的房屋使用费(暂计至庭审之日为46,000元)；5.判令被告向原告支付2019年12月至2020年4月产生的电费164.70元;6.判令被告向原告支付违约金16,560元;7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区红松东路XXX弄XXX号XXX室房产租赁给被告使用，前60日为免租期，不计入租期内，正式租赁期72个月，自2020年1月14日起至2026年1月13日止。每月租金为人民币9,200元整，36个月内不变，自第37个月开始每套房子每月租金调整为9,500元整。押金为人民币9,200元，租金每三个月为一期支付，每期租金提前五日支付，第一期租金加押金2019年11月14日前付清。并约定如被告拖欠房屋租金超过7日的，原告有权终止合同，且收回房屋押金不退。《房屋租赁合同》签订之后，原告依约将房屋交给被告使用，被告也于2019年11月13日向原告支付了房子的三个月租金和相应押金。按照约定,被告应于2020年4月9日支付接下来三个月的租金，然经催讨被告仍不支付。2020年4月26日，原告按照《房屋租赁合同》约定，通知被告解除租赁关系。原告认为，原、被告之间签订了相应合同，双方均应当如约全面履行合同内容，原告如约履行，被告却对合同义务拒不履行，故原告诉至法院。被告同复公司辩称，对于原告所述事实部分无异议，但不同意原告诉请。具体意见及理由如下：对于原告第一、二项诉请，其不同意解除合同，要求继续履行；对于原告第三、四项诉请，其同意支付未付租金，由于原告房屋系毛坯状态下交付被告，由被告装修后用于转租，受疫情影响，被告损失较大，故希望减免两个月租金后支付；对于原告第五项诉请，被告确认水费金额并同意支付；对于第六项诉请，因为受疫情不可抗力影响，并非被告故意拖欠违约，故不同意支付。经本院审理查明，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)于2019年11月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将闵行区红松东路XXX弄XXX号XXX室出租给被告，房租面积约90平方米；原告给予被告60日的免租期，免租期不计入正式起租日内，租赁期共72个月整，自2020年1月14日起至2026年1月13日止。合同第五条约定，房屋每月租金为9,200元，租金前36个月内不变，自第37个月(即2023年1月13日)起，租金调整为9,500元。租金支付方式为，每三个月为一期向原告支付，房屋押金为9,200元。被告每期租金应提前5日支付，租金逾期支付的，每逾期1日则按日租金的1倍向原告支付违约金。第一期租金加押金被告于2019年11月14日前付清。合同第十条约定，被告拖欠房屋租金超过7日的，原告有权终止合同，且收回房屋并押金不退。合同签订后，原告向被告交付案涉房屋，被告通过公司业务人员朱云忠于2019年11月13日向原告转账73,600元(其中36,800元系本案案涉房屋第一期租金及押金)。自2020年4月9日起，原、被告通过微信等形式就合同履行事宜沟通协商未果。同年4月26日，原告向被告发出《解除租赁关系通知》，要求解除合同、返还房屋、恢复原状、支付租金等。诉讼中，原告向本院提交上海东苑碧贵置业有限公司与王国荣(户)签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，上载本案原告系作为动迁安置人口之一，案涉房屋系作为安置产权房之一。庭审中，被告陈述案涉房屋于2020年4月15日已转租，租期一年，每月租金1万元。被告于2020年10月20日向本院代管款账户缴纳82,800元，用于支付原告拖欠租金。上述事实，由当事人提交的房屋租赁合同、银行交易明细清单、解除租赁关系通知、EMS快递单、微信聊天记录、电费发票联等证据及当事人的当庭陈述所证实并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案的争议焦点在于原告能否行使合同解除权？本案中，原告认为提出合同解除权的依据为合同第十条第一款的约定，即被告理应在2020年4月9日前支付2020年4月至6月期间的房屋租金，但经催讨被告仍未支付，原告于4月26日向被告发送解约通知，根据合同约定，因被告拖欠房屋租金超7日未付，故有权终止合同，认为双方于4月26日解除房屋租赁合同。而被告抗辩表示，其承租房屋主要用于转租获利，拖欠租金主要受疫情影响，4月底小区才允许外来人员进入，故拖欠租金事出有因，且同意支付拖欠的租金，希望继续履行合同。本院认为，被告拖欠租金确系违约行为，达到了合同约定的解除合同的条件。但本案的租赁合同长达六年，且合同租赁期自2020年1月14日起算，被告的违约行为发生在租赁期初期，欠付三个月租金，且疫情期间小区的防控措施客观上对被告转租案涉房屋造成了一定的影响，故被告向原告提出减免租金、延长租期等协商请求，双方在未达成一致的情况下，被告未按合同约定时间缴纳租金事出有因，属轻微违约。反观双方合同约定的解约条件，对于一份由被告承租、装修且转租的房屋租赁合同，合同租期长、被告投入较大、且存在次承租人租赁的客观现实看，合同约定出租方单方解约的条件却较为严苛。同时，诉讼过程中被告已将欠付租金交付法院账户，客观表明其继续履约的积极态度，本院综合考虑长期租赁合同的稳定性和解除合同对于双方利益的影响，对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持，涉案房屋租赁合同双方应继续履行为宜。至于被告欠付的租金，考虑到诉讼期间合同继续履行，为了避免双方的讼累，结合合同约定的支付期限，本院确认租金暂计至2021年1月13日，合计为82,800元。后续租金支付仍按合同约定执行。至于拖欠的电费，被告对金额予以认可并同意支付，本院予以确认。至于违约金，本院综合考虑被告的违约行为、过错程度等因素酌情认定为2,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告上海同复公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玫2020年4月14日至2021年1月13日期间的房屋租金82,800元；二、被告上海同复公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玫电费164.70元；三、被告上海同复公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玫违约金2,000元；四、驳回原告王玫其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(已减半收取)339元，由原告王玫与被告上海同复公共租赁住房运营有限公司各半负担169.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴瑞益二〇二〇年十一月十日法官助理 孟 楠书 记 员 孟 楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。