陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书    (2020)陕0902民初4529号   原告：陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司（曾用名安康康兴物流集团再生资源利用有限公司）。   住所地：陕西省安康市汉滨区XX镇XX村。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1823。   法定代表人：王兴康。   委托诉讼代理人：屈明杰、郭婷，（实习），陕西政源律师事务所律师。   被告：陈建文，男，汉族，1964年11月12日出生，安康市汉滨区人，住汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：薛同明、赵公仁，安康市148法律服务所法律工作者。   原告陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司（以下简称康兴公司）诉被告陈建文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康兴公司的委托诉讼代理人屈明杰、郭婷，被告陈建文及其委托诉讼代理人薛同明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告康兴公司向本院提出如下诉讼请求：1. 判令解除原、被告之间的不定期租赁合同；2.判令被告支付原告租金共62500元；3.判令被告向原告支付违约金20000元；4.请求被告腾退房屋，并自2020年1月1日起按照年租金50000元标准支付房屋占用费至实际腾退之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因经营需要，多年承租原告公司院内房屋。2018年1月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同和一份物业管理合同，约定租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日，2019年1月1日双方续签合同，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月23日。合同约定原告将基地市场的房屋场地租赁给被告使用，年租金为50000元，租金一年一交，并约定迟延交租按照年租金的20%收取违约金。2018年1月被告预交租金7500元，2019年3月14日交租金30000元，此后被告一直未向原告缴纳任何费用，原告多次追讨租金均被被告以各种理由拒之门外。为维护原告权益，故向贵院起诉，请求依法判决。   被告陈建文答辩称，一、被答辩人所诉答辩人房屋租赁合同纠纷一案，诉讼主体不适格。答辩人虽系个人与被答辩人签订的合同，但安康市汉滨区XX店实际股东为三人，当时由于所经营的“安康市汉滨区XX店”未工商注册成功，故用答辩人个人名义签订的《房屋租赁合同》，因此本案应起诉安康市汉滨区XX店或者陈建文、王纪云、柯佰银三人，并不能直接起诉答辩人一人。二、答辩人不存在拖欠原告房租的事实，答辩人在经营XX店期间，由于被答辩人疏于管理，导致答辩人租赁被答辩人房屋屋顶被砖头砸坏，答辩人告知被答辩人要求尽维修义务时，被答辩人告知答辩人自行维修，费用由答辩人先行垫付后被答辩人给予报销。后答辩人在维修房屋屋顶时不慎从屋顶坠落，致左胫骨骨折、左踝关节多处骨折，住院治疗花费90000余元，并且因为受伤产生医疗费及其他损失费共计300000元左右。因此，被答辩人对答辩人的受伤损失应承担赔偿责任。2019年12月13日，被答辩人将答辩人经营的家具店大门封堵至今，导致答辩人公司亏损100000元左右。因此被答辩人应对其封堵商铺大门一事给答辩人造成的损失给予赔偿。答辩人租赁的房屋内放置有高档家具，价值1800000元，由于被答辩人的封堵行为，导致答辩人至今搬离不出，若答辩人家具发生毁损或者遗失造成损失，答辩人将另案起诉被答辩人予以赔偿。综上，请驳回被答辩人的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   结合当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：被告因经营家具店，从2013年起长期租赁原告公司房屋。2019年1月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》及《物业管理合同》，约定租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为50000元，租金一年一交，《房屋租赁合同》第九条约定“乙方未按时交清房屋租金、物业费、水电费、垃圾清运费及合同约定的其他费用，延迟一天，按年租总金额的20%收违约金，违约金从保证金中扣除，并解除合同。”。2018年1月被告交租金7500元，2019年3月14日交租金30000元，至今被告仍下欠原告2018年度及2019年度的租金合计62500元。现原告诉至本院，请求判如所请。   本院认为，当事人应按照合同全面履行自己义务。被告因经营需要，与原告签订房屋租赁合同，租赁使用被告的房屋，双方对房屋租赁费用及违约责任进行约定，该租赁合同未违反法律规定，应认定为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。原告康兴公司将房屋交付被告使用，被告应支付原告租赁费用，从2018年1月1日至2019年12月31日，被告陈建文共支付原告康兴公司租赁费37500元，仍下欠62500元租赁费未支付，现原告要求被告支付拖欠其房屋租赁费62500元，被告陈建文当庭认可2017年以前的房屋租赁费已交清，2018年度及2019年度的房屋租赁费仅支付37500元，故原告的该项诉请，有理有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付其违约金20000元及要求解除与被告之间的不定期租赁合同的诉请，因双方签订合同时约定了违约责任，迟延交租，按年租总金额的20%收违约金，违约金从保证金中扣除，并解除合同，该约定符合法律规定，被告陈建文至今未交清2018年度及2019年度的房屋租金，已构成违约，应承担违约责任，两年租金共计100000元，故其应向原告支付违约金20000元。虽合同约定的房租租赁期限已届满，但被告实际仍在使用房屋，原告亦未明确反对，双方之间形成不定期租赁合同，原告有权解除双方之间的不定期租赁合同，现因被告违约，原告要求解除双方之间的不定期租赁合同，因此原告与被告之间的不定期租赁合同解除。合同解除后，考虑到被告搬离房屋内物品需要时间及场地，本院酌情认定被告应在解除合同后15日内搬离所有物品，向原告交付房屋。双方形成不定期租赁合同关系后，被告应根据自己实际使用房屋的期限，按照之前双方签订的书面合同约定的租金支付租赁费，原、被告之间签订的书面租赁合同届满期限为2019年12月31日，故被告应从2020年1月1日起按照年租金50000元的标准支付实际占用原告房屋期间的租金。被告陈建文辩称其不是本案适格主体，本案被告应该是安康市汉滨区XX店或者是股东陈建文、王纪云、柯佰银三人。对被告该辩解意见本院认为，根据被告陈建文提供的营业执照载明，安康市汉滨区XX店系个体工商户，经营者为陈建文，该家具店并非为有限责任公司或者股份有限公司，更无股东一说，且被告陈建文是以其个人名义与原告签订合同的，依据合同的相对性原则，被告陈建文是本案适格的诉讼主体，至于陈建文是否与他人合伙，与本案无关联，故对其该辩解意见不予采信；被告陈建文还辩称原告对出租房屋疏于管理，导致其在修缮出租房屋时摔伤花费90000余元医疗费，原告应予以赔偿，原告反驳称被告所修缮的房屋系被告私自在出租房屋旁搭建的房屋，不是原告出租的房屋，被告亦认可是修缮自己搭建房屋时摔伤，因被告摔伤是其自己原因导致，与原告无关，故对被告的该项辩解不予采纳；同时被告还辩称原告封堵其大门对其造成经济损失，要求原告赔偿其经济损失100000元，因原告仅仅是对被告的大门张贴封条，未采取其他强制措施，该封条是原告自己制作，没有任何强制意义，被告完全可以自行撕毁该封条打开大门，或积极找原告协商解决，但被告确一直消极懈怠，肆意扩大损失，故对被告的该项辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司与被告陈建文之间的不定期房屋租赁合同；   二、由被告陈建文支付原告陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司房屋租赁费62500元；   三、由被告陈建文支付原告违约金20000元；   四、被告陈建文在本判决生效后15日内向原告腾退租赁房屋，并搬离房屋内所有物品；   五、被告陈建文应按照年租金50000元的标准向原告陕西康兴物流集团再生资源利用有限公司支付从2020年1月1日起至实际向原告交付房屋时止的房屋租金；   六、上述二、三、五项判决内容，限本判决生效后30日内履行完毕。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。   案件受理费减半收取931元，由被告陈建文负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。   审 判 员  周杰     二〇二〇年十一月十七日     书 记 员  周雨晨          1