湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初2007号原告：孙思明，男，1946年7月2日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：高梓豪，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：十堰中瑞置业有限公司。住所地，湖北省十堰市浙江路**七里垭**。统一社会信用代码9142030005810729XM。法定代表人：王松球，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文峰，湖北瑞泰律师事务所律师。原告孙思明与被告十堰中瑞置业有限公司（以下简称中瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙思明的委托诉讼代理人高梓豪、被告中瑞公司的委托诉讼代理人张文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙思明向本院提出诉讼请求：1.判令被告中瑞公司向原告孙思明支付延期交房违约金18913.03元（以432336元为基数，按日万分之一自2016年10月1日起暂计算至2017年12月11日，以实际达到合同约定的交房条件之日止）；支付延期办证违约金2168.93元，合计21081.95元；2.2017年12月11日之前的物业费由被告中瑞公司承担；3.本案诉讼费用由被告中瑞公司承担。事实与理由：2016年1月20日我与被告中瑞公司签订《商品房预售合同》，我购买被告中瑞公司开发的位于十堰市浙江路37号七里垭的“中瑞.领航城—金盾小区”1幢1单元1-5-1号的商品房一套，支付购房款共计433785元。被告中瑞公司未在2016年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给我使用，也未按合同约定的时间给我办理产权证书，违反了合同约定，已构成违约，应按合同约定向我支付违约金。为维护我的合法权益，请求法院判如我请。被告中瑞公司辩称：1.我公司备案手续延后是因登记政策发生变化、政府前置手续延后等不可抗力造成的，我公司不应承担责任。2.双方签订的《商品房预售合同》是房管主管部门提供的备案格式文本，此条约定是针对现房的销售规定，我公司销售的房屋为预售房屋，不是现房销售，故我公司未违反该《商品房预售合同》第九条约定的交付条件第二条关于办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》的约定。3.原告孙思明明知我公司未办妥备案手续，却未提出拒绝接收房屋，并实际占有和使用该房屋至今，其行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付条件的约定，系其对自身权利的处分，其再要求我公司承担逾期交付房屋的违约金，没有事实和法律依据。4.即使我公司因未办妥“竣工验收备案手续”造成违约，也只应承担从2016年10月1日至原告孙思明实际收房之日的违约金。原告孙思明接收房屋后，已实际占有、使用房屋，享受所有者权利，并未因我公司的竣工验收备案时间延后而受到损失，在其实际收房至我公司办妥竣工验收备案手续期间，其已无实际损失。原告孙思明诉请此期间的违约金，过分高于实际损失，我公司请求人民法院予以减少。5.原告孙思明无证据证实其不能办理房地产权属证书，亦未提交其已缴纳办证税费给我公司的相关证据，我公司不应支付逾期办证的违约金。6.原告孙思明关于物业费的诉请属其与物业公司之间的物业合同纠纷，与本案并非同一法律关系，请人民法院依法驳回原告孙思明的该项诉讼请求。综上，请求人民法院依法公正判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月20日，原告孙思明作为买受人与作为出卖人的被告中瑞公司签订《商品房预售合同》一份，原告孙思明购买被告中瑞公司开发的位于十堰市××江街办××垭路××“××领航城”××单元××商品房××套，总房款433785元。该合同第九条“交付期限及条件”约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。2.该商品房已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因（见合同附件六），需延期交房使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十条第1款约定“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该条第2款约定，但遇下列特殊情况出卖人可据实予以延期并不承担责任的特殊原因进行了约定，即：1、遭遇不可抗力；2、因规划、政策和工程量等变化及遇到重大技术问题而导致工程延误的；3、如遇停水、停电、雨天、雪天、台风及非出卖人原因造成停工的等。第十五条“关于产权登记的约定”出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，该条第2项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告孙思明向被告中瑞公司交纳了购房款433785元。2016年11月4日原告孙思明接收了被告中瑞公司移交的房屋，并向被告中瑞公司交纳了维修基金8220元、契税8675.7元、办证费用80元、燃气开通费2200元，共计19476.3元。当日原告孙思明与十堰市丽景豪庭物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，并交纳了2017年7月1日至2017年12月31日的物业管理服务费等费用。2016年10月18日，原告孙思明所购商品房所属的1#楼经各部门综合验收，工程质量竣工验收合格，2017年1月22日消防验收合格，2017年12月11日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案证明书》。因原告孙思明认为被告中瑞公司未向其交付符合合同约定的商品房及按合同约定办理产权证书，要求被告中瑞公司承担违约责任未果，故而诉至本院，诉讼请求如前所述。本院认为，原告孙思明与被告中瑞公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告孙思明作为购买方，已履行了支付相应购房款的合同义务，现双方争议的焦点问题为一、被告中瑞公司应否承担逾期交房的违约责任？违约责任该如何计算？二、被告中瑞公司应否应承担逾期办证的违约责任？三、2017年12月11日之前的物业费应由谁承担？一、关于被告中瑞公司应否承担逾期交房的违约责任？违约金该如何计算的问题1.双方已在《商品房预售合同》第九条明确约定，被告中瑞公司应在2016年9月30日前，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续、已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》的商品房交付原告孙思明使用，但被告中瑞公司交付给原告孙思明的商品房2016年10月18日竣工验收合格，2017年1月22日消防验收合格，2017年12月11日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，显然不符合合同约定的交付条件，即便原告孙思明于2016年11月4日实际接收了房屋，被告中瑞公司亦构成逾期交房，应承担违约责任。被告中瑞公司无证据证实存在导致其逾期交房的不可抗力或双方约定的其他原因，且无证据证实其已按合同第九条第二款的约定，在发生延期交房事由之日起30日内书面告知原告孙思明，故被告中瑞公司关于因登记政策发生变化、政府前置手续延后等不可抗力造成其备案手续延后的辩称，无事实依据且与合同约定不符，本院不予采信。案涉《商品房预售合同》是被告中瑞公司提供的文本合同，且该合同第九条约定的交付条件第二条关于办妥综合验收手续是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的交付条件，被告中瑞公司作为房地产开发企业应受该条规定的约束，其辩称未违反合同约定无事实和法律依据，本院不予采信。被告中瑞公司辩称原告孙思明明知未办妥备案手续仍接收交付的房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付条件的约定，但被告中瑞公司未提供证据证实原告孙思明在接受房屋时确切知晓房屋的真实状况，并同意放弃其权利。加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，原告孙思明实际接收房屋亦不能免除被告中瑞公司交付符合法定交付条件房屋的义务，故对被告中瑞公司的该项答辩意见本院不予采信。2.关于逾期交房违约金的计算问题。依据本院查明的事实和合同的约定，被告中瑞公司应自2016年10月1日至办妥综合验收手续并取得《工程竣工验收备案证明书》之日（2017年12月11日）止，按日万分之一向原告孙思明支付已交付433785元购房款的违约金。但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。被告中瑞公司请求减少约定的违约金符合以上立法本意，本院予以支持。原告孙思明已于2016年11月4日接收了所购房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，本院从公平角度出发，结合被告中瑞公司逾期交房的实际情况以及给原告孙思明造成的损失，酌定将被告中瑞公司应向原告孙思明支付的逾期交房违约金标准调整至按已付购房款433785的日万分之0.5进行计算。二、关于被告中瑞公司应否应承担逾期办证的违约责任的问题原、被告签订的《商品房预售合同》第十五条第2项已明确约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。依据上述约定，结合被告中瑞公司收取原告孙思明办证费用80元的事实，被告中瑞公司应在2017年12月11日取得《工程竣工验收备案证明书》,即具备交房条件之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代原告孙思明办妥房地产权属证书，但被告中瑞公司未履行以上义务，故应按合同约定承担逾期办证的违约责任。被告中瑞公司辩称原告孙思明无证据证实其不能办理房地产权属证书，亦未提交其已缴纳办证税费给的相关证据，与合同约定和本院查明的事实不符，本院不予采信。三、关于2017年12月11日之前的物业费应由谁承担的问题虽然《湖北省物业服务收费管理办法》第六条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费由建设单位承担，房屋交付之后的物业服务费由业主承担，但该规定的“交付”应理解为房屋的实物交付，而非符合交付条件的法定交付，且双方在签订的《商品房预售合同》中未约定在满足法定交付条件之前的物业费由被告中瑞公司承担。加之，原告孙思明接收房屋时与十堰市丽景豪庭物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方建立物业服务合同关系，原告孙思明享受了十堰市丽景豪庭物业管理有限公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。原告孙思明诉请2017年12月11日之前的物业费由被告中瑞公司承担无事实依据，不符合法律规定，有违公平原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告十堰中瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙思明延期交房违约金9456.51元。二、被告十堰中瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙思明延期办证违约金2168.93元。三、驳回原告孙思明的其他诉讼请求。如果被告十堰中瑞置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327减半收取163.5元由被告十堰中瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  骆红梅二〇二〇年十一月四日法官助理周吉虹书记员王婷附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。