黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初10148号原告：张金良，男，1965年1月4日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江久通律师事务所律师。被告：王颖，女，1967年11月11日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：尤志雯，黑龙江龙洋律师事务所律师。原告张金良与被告王颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金良及其委托诉讼代理人孙宇、被告王颖及其委托诉讼代理人尤志雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张金良向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行合同；2.请求人民法院依法判令被告配合原告与房产征收部门签订征收补偿协议直至原告获得全部补偿款项；3.请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系哈尔滨市阿城区人，来哈尔滨主城区经他人聘用从事出租车夜班司机工作。由于没有固定住所，便欲购买一处住房，经多方联系与被告认识，并于2016年6月9日双方签订《卖、兑房协议书》，协议约定：一、甲方自愿将哈尔滨市南岗区××胡同××号平房建筑面积50平方米的住房转让给乙方；乙方对甲方所有的房产证件手续经过核实和了解，确认此房产权为甲方所有，没有任何债务纠纷，双方达成以下协议：二、甲乙双方商定，此房出售价格为人民币贰拾万元整，由乙方在2016年6月9日前付清。三、由乙方负责办理更名手续，更名费用由乙方承担，甲方负责提供办理房屋更名的有关证件及书面转让证明，由乙方负责缴纳房产交易税及个人所得税。四、在规定时间内手续办理完毕，甲方应将签定协议前的包烧费、房费、电话费、有线电视费、水、电、煤气费及其他应交费用结清，达到不影响办理进户更名事宜。并将房证、钥匙及各种费用结清票据交给乙方，乙方将房款一次性付情。八、补充协议：动迁时，甲方无条件配合乙方办理一切手续，后边小院不在内。合同签订时，有王颖签字画押，王颖丈夫安某在场签字画押，中间人王某签字画押，见证人为邻居赵某在合同上签字。在协议书签订之前，原告依双方约定于2016年6月8日以现金方式交付了全部购房款项计20万元，本协议签订后于2016年6月9日入住案涉房产。2019年11月，原告购买的案涉房产动迁，哈尔滨市南岗区城市更新局经验收合格后向原告出具了搬迁验收单，备注载明：此联被征收人持有，未登记房屋建筑面积45.41平方米，待认定后再行签订协议。由于案涉房产原属于哈尔滨铁路局的产权，系2006年被告从黑龙江省国土资源厅哈尔滨铁路国土资源分局租赁所得，后铁路部门对此房产弃管，故原、被告一直无法办理过户手续。案涉房产动迁后，被告得知补偿款将超过60万元，遂向原告提出反悔，不配合原告与征收部门签订征收补偿协议，被告与原告多次协商，欲以35万元的价格回收案涉房产，原告未予应允。原告认为，双方签订的《卖、兑房协议书》未违背国家强制性法律规定，在协议第八条明确约定了动迁时被告无条件配合原告办理一切手续，这是被告对该房产所产生的一切财产权利所作出的让与，让与对象即为本案原告。并且，被告应当足够预见案涉房产拆迁时将会产生的溢出经济收益。但是，被告违背了诚实信用原则，其不履行合同约定的义务已经违法，故原告为维护自身合法民事权益，诉至法院。王颖辩称，答辩人不同意原告的全部诉讼请求。答辩人与原告之间签订的《卖、兑房协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条以及答辩人与黑龙江省国土资源厅哈尔滨铁路国土资源分局签订的《铁路用地使用权租赁合同》中的约定，答辩人与原告在《卖、兑房协议书》中约定的房屋系无产权证的房产，且答辩人没有土地使用权，因此该协议因违反法律、行政法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条合同无效的情形。综上，望人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张金良举示的证据一《卖、兑房协议书》、银行卡交易明细账查询单、《铁路用地使用权租赁合同》、铁路土地租金专用票据，王颖对该证据真实性无异议，本院对该证据予以确认，作为定案依据。张金良举示的证据二中的《搬迁验收单》，王颖对该证据真实性无异议，本院对该证据予以确认，作为定案依据；证据二中的南岗区人民政府网站公布的征收情况文章，王颖认为该证据真实性无法核实，与本案不具有关联性，经本院核实，该篇文章确系南岗区人民政府官方网站（首页→新闻中心→媒体聚焦板块）公布的文章，且与《搬迁验收单》能够互相印证，本院对该证据予以确认，作为定案依据。张金良举示的证据三证人证言，其所述的合同签订过程原、被告双方均认可，本院对该部分内容予以采信。王颖未向法庭举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月9日王颖（甲方）与张金良（乙方）签订《卖、兑房协议书》，主要约定王颖自愿将哈尔滨市南岗区××胡同××号建筑面积50平方米房屋以人民币20万元整出卖给张金良，由张金良在2016年6月9日付清。该协议书第八条为补充协议：动迁时王颖无条件配合张金良办理一切手续，后边小院不在内，该补充协议条款处有王颖的邻居本案案外人赵某签字确认。该协议书落款处除房屋买卖双方张金良、王颖签字捺印外，还有案外人王某及安某（王颖爱人）的签字捺印。2016年6月8日张金良以现金方式支付给王颖20万元购房款。后王颖将上述房屋交付张金良。2019年11月8日，哈尔滨市南岗区城市更新局对案涉房产进行征收前搬迁验收，并向张金良出具搬迁验收单，记载：房屋位置为南岗区文沟一胡同17号，经验收合格，被征收人（承租人）王颖于2019年11月08日11时19分03秒已经搬迁完毕。未登记房屋建筑面积45.41平方米，待认定后再行签订协议。另查明，2006年3月1日黑龙江省国土资源厅哈尔滨铁路国土资源分局（出租人）（以下简称铁路资源分局）与王颖（承租人）签订《铁路用地使用权租赁合同》，双方约定铁路资源分局同意将位于文沟一胡同17号合法取得的土地使用权50平方米出租给王颖作为住宅使用，该合同第九条规定：“国家建设需要或发生不可抗力因素，租赁关系届时终止。”案涉房屋系自建房，未取得房屋所有权证。2019年11月7日，南岗区组织各相关部门召开了文沟社区项目（马家沟—海城段沿河绿带工程）征收动员大会，位于南岗区××街与马××沟××处、马家沟河东南侧沿岸区域内国有土地上的房屋征收工作正式启动。11月22日市重点棚改项目南岗区文沟社区项目（马家沟—海城段沿河绿带工程）在启动征收后的第15天实现全部净地。上述区域房屋在征收范围内，房屋已被拆迁。本院认为，本案的争议焦点为王颖与张金良签订的《卖、兑房协议书》是否有效。被告认为《卖、兑房协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》以及被告与黑龙江省国土资源厅哈尔滨铁路国土资源分局签订的《铁路用地使用权租赁合同》中的约定，案涉房屋系无产权证的房产，且被告没有土地使用权，因此该协议因违反法律、行政法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条合同无效的情形。本院认为，首先，哈尔滨市南岗区城市更新局于2019年11月8日对案涉房屋进行征收。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。现征收决定已生效，案涉土地已属国有，土地性质发生了变化，不再属于铁路资源分局所有。被告的抗辩主张，本院不予支持。其次，王颖与张金良签订的《卖、兑房协议书》系当事人真实意思表示，协议书明确约定动迁时王颖无条件配合张金良办理一切手续，且张金良已按协议约定支付了全部购房款，协议签订后案涉房屋交由原告占有使用。综上，集体土地使用权禁止对外流转的立法意图，是为了防止集体经济组织的土地流失，损害社会公共利益，但案涉房屋被征收拆迁后，不应再受此限制。故王颖与张金良签订的《卖、兑房协议书》合法有效。该协议明确约定动迁时王颖无条件配合张金良办理一切手续，张金良第二项诉讼请求：请求王颖配合其与房产征收部门签订征收补偿协议直至张金良获得全部补偿款项,该项诉讼请求实际为第一项诉讼请求：请求王颖继续履行合同的具体内容，现案涉房产已被拆迁，房屋所有权已转化为拆迁利益，故原告基于有效合同有权取得案涉房产的拆迁利益，被告应协助原告办理拆迁补偿手续，对上述诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：被告王颖于本判决生效后十日内协助原告张金良办理位于哈尔滨市南岗区文沟一胡同xx号的征收补偿手续。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告王颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  冯聪慧人民陪审员  于丽艳人民陪审员  尹若玲二〇二〇年十一月三十日书 记 员  张鑫玉