广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初142号原告：徐方方，女，1986年10月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄庆晓，原告的丈夫。被告：广州东耀房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：肖姝娴，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思力，上海锦天城（广州）律师事务所律师。第三人：广州通利建筑装饰工程有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李渊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。原告徐方方诉被告广州东耀房地产开发有限公司、第三人广州通利建筑装饰工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄庆晓,被告委托诉讼代理人肖姝娴，第三人委托诉讼代理人吴兵山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判定原告与被告签订的《购房合同》附件8合同补充协议第2.3、3.1、3.2、4.1、5.1、5.2、9.1款无效；2、判令被告赔偿延迟交房违约赔偿金（自2019年5月31日起至实际交付房屋之日止，每日按2594.73元计算）。事实与理由：一、2019年1月7日，原告与被告在广州天河区越秀城建大厦签订了购买星虹街7号B1栋601房《购房合同》，其内容与格式均由被告提供，其中附件8合同补充协议第2.3、3.1、3.2、4.1、5.1、5.2、9.1款在合同订立时没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也没有按照对方的要求对该格式条款予以说明。同时排除了被告的主要责任，加重了原告的负担，主要事实有：1、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，结合目前我国房地产开发管理实践，可以认定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，取得涉案工程《建设工程竣工验收备案表》为交付涉案房屋的法定条件。被告利用格式合同将交付的文件仅仅是提供《建设工程质量监督报告》，免除了其主要责任。2、根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不得受理起变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。被告将永久用电通过格式合同变成了仅仅满足六个月供电的临时用电，使房屋在六个月后的使用情况变得不确定，不能满足基本居住要求，合同目的不能实现。3、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。被告将其违约的责任通过格式合同变成了免责。4、房屋的装修质量因原告为非专业所限，也因为质量问题并非从一开始就显现，而是在使用的过程中逐步出现，所以才有保修期。被告通过格式合同要求原告在10天内一次性提出并出具政府主管部门或有资质检测单位出具的有效鉴定结论加重了原告责任，减轻其保修责任。5、房屋达到交付标准后，向原告寄发收楼通知书，是被告履行合同义务的前提条件，第3.1款要求原告在约定交付日期20内到被告交付现场进行交付，无论被告是否达到交付标准，是否向原告寄发了收楼通知书，加重了原告负担，减轻了被告义务。6、第3.1款被告作为专业的房地产开发商应当预计到各种政策及天气所带来的交付延迟风险，在约定合同交付时间时，应当做出合理的安排，不能将自己不作为，不专业的风险转移给原告，减轻自身风险，增加原告负担。7、第9.1款加重了原告的负担。二、根据《购房合同》被告应于2019年5月30日向原告交付房屋，直至2019年11月被告才向原告寄发了收楼通知书，2019年12月2日原告按照被告的通知要求到涉案房屋进行接收，在交付现场并没有发现被告应当出示的法律文件，原告于2019年12月9日向被告寄发了《收楼异议书》，要求被告出示相关文件，后被告虽向原告寄发了一部分法律文件，但仍缺少《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，原告于12月20日再次向被告寄发了《收楼异议书》，要求出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》并要求被告另约收楼时间，截止2020年1月2日被告没有向原告再次寄发收楼通知书，约定收楼时间，核对法律文件原件。根据《购房合同》被告已构成了违约，应当向原告支付每日房款的万分之五的违约金，每日为2594.73元。三、原告在被胁迫的情况下签署了授权委托书，是无效的，虚假的。2018年12月31日原告到被告位于海珠区广纸路的星汇湾花园销售中心签订了《认购书》及《商品房服务协议》，原告拟购买星汇湾花园B1栋601房，并在海珠湾销售中心缴纳了100000元定金，根据《认购书》的房款支付协议，原告需于2019年1月7日前往广州市体育西路189号城建大厦28楼签约中心签商品房买卖合同及相关文件。按照《星汇湾花园购房须知》原告首先支付房款937894元后，才能签署合同及相关文件。原告在支付完房款后，被告工作人员拿出购房合同及空白的授权委托书要求原告签署，原告当时就表示异议，原告虽然不是法学专业，但社会新闻看过不少，知道不能随便签空白合同。但工作人员表示，如不签署，购房合同就签订不了；所有购房人都要签署的；被告是大国企，不会乱来，没有问题的。此时，原告已交纳了一百多万元房款，因签约都是一对一签约，工作人员也是口头跟原告说，如果出问题，难以举证。不签授权委托书的话十万元定金一定会损失，一百多万元的房款能否收回将存在很大的变数，权衡利弊后，原告无奈签署委托书。四、授权委托书为被告为规避违约所做套路，涉嫌被告向自己交付房屋，实为无第三方代理人的授权，是无效的。2020年4月收到被告提交的证据材料，才发现当时的空白合同上签的是第三人的名字。在国家企业信用信息公示系统中查询可知，第三人是一家由广州市雅兴达国际经济信息咨询有限公司（以下简称雅兴达公司）投资的外商投资企业法人独资的有限责任公司，雅兴达公司认缴出资200万元，认缴出资时间为2038年9月30日。也就是说第三人是一家实缴出资为0元、无资产的皮包公司。而雅兴达公司的法人代表、董事长兼总经理吴炜也是被告的法定代表人。原告有理由怀疑被告利用第三人空壳公司法人独立地位来规避因违约带来的风险。这样一来，如果出现违约，由于第三人的法人是外国人，并且公司没有可执行资产，就会出现找不到人、也没有资产赔偿的情况。被告通过这番操作，说明本案的实质就是“原告委托开发商来接收开发商向原告交付的房屋”。根据《民法总则》第168条第1款的规定，“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。”该授权委托是无效的，是虚假的。五、涉案房屋没有事实向第三人交付房屋，被告制作了虚假的交付使用通知书及商品房交付书，理由如下：1、原告没有委托第三人进行装修。根据《商品房买卖合同》附件七，涉案房屋为带装修销售，装修标准及房款均列于购房合同中，房款打入被告的国土局监管账户。原告与第三人没有资金及装修业务往来，也没有装修合同；2、根据被告出具的商品房交付使用通知书，第三人必须持有委托装修合同原件或复印件才能进行商品房的交付，显然第三人并没有委托装修合同原件或复印件；3、被告2019年11月26日向原告寄发了《房屋装修完工验收通知书》及2019年12月31日寄发的《收楼异议书复函》，充分证明了对房屋进行装修的是被告，实际占有房屋的也是被告。如已交付给第三人，就不存在由被告向原告发出的《房屋装修完工验收通知书》及《收楼异议书复函》。这充分说明第三人是被告为规避因违约带来的风险而设置的套路。4、被告出示的授权委托书是1月7日在被告位于天河区的签约中心，在被告工作人员的要求下所签订。原告自始至终没有到第三人的工作场所，也没见到第三人的工作人员。从被告出具给第三人的商品房交付使用通知书抬头可知，被告本应向原告发的交付通知书，但被告却直接向第三人发交付通知书，间接证明了被告从一开始就知道要向第三人交付房屋。这件事就是被告自编、自演、坑害原告利益的一个闹剧，目的就是为了规避违约风险。六、涉案房屋未达交付条件，违反国家法律、强制性规定及广东省、广州市住建部门规章制度。（一）被告未能取得合格的《住宅质量保证书》，缩短保修期限，侵犯原告权利。1、根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”根据全国人大法制工作委员会出版的《建筑法释义》保修期限属于国家的强制规定，不能低于国家规定的保修期。2000年国务院依照建筑法的授权，在《建设工程质量管理条例》对最低保修期做出的规定。“（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”2、2018年5月，广东省住房与城乡建设厅在《关于在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的通知》也作了规定。被告提供的住宅质量保证书就是依照省厅的范本制作的，只不过将商品房的保修期作了修改，缩短了保修期，企图逃避保修责任。3、早在2003年8月广州市建设委员会下发了《关于进一步加强商品住宅交楼管理的通知》，对商品住宅的保修进行了规定。“1、地基和主体结构：设计文件规定的合理使用年限；2、屋面防水：5年；3、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年；4、地面空鼓开裂、天面饰面开裂：2年；5、门窗翘裂、五金件损坏：2年；6、管道堵塞：2年；7、卫生洁具：1年；8、灯具、电器开关：6个月。”时隔十几年后，被告故意缩短保修期限，逃避保修责任。其中屋面防水减少了二年，墙面、厨房和卫生间地面减少了四年，地面空鼓开裂减少了一年，门窗翘裂、五金件损坏减少了一年，管道堵塞减少了一年十个月。（二）没有质量等级。根据《广东省商品房预售管理条例》及《城市房地产开发经营管理条例》质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级，被告提供的住宅质量保证书没有等级项。该质量等级是由房屋质监站出具的，是保证工程质量的一个环节。被告正没有过进行这一环节，导致房屋质量极差，影响居住，其中最重要的是地面不平，后经被告维保，更换了四个房间的木地板。3、住宅质量保证书没有《住宅工程质量分户验收表》《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》。根据国家住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》及《广州市住宅工程质量分户验收管理试行办法》规定，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。分户验收为验收的一部分。依照合同第十五条，因为被告未能出示合法合规的住宅质量保证书，达不到交付标准。综上，原告的诉讼请求合法且有充分依据，请求法院予以支持。被告辩称：一、涉案合同为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同约定内容合法有效。2019年1月7日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定原告向被告购买位于广州市海珠区星虹街7号（自编B1栋）601房的涉案房屋等。合同附件八《补充协议》第17.3条约定：“本买卖合同及其附件构成双方就该商品房买卖事宜所达成的完整协议，并取代双方先前与该商品房有关的一切口头和书面的洽谈、谈判、介绍、展示、通知、备忘录、文件、协议、合同和通讯”，合同及补充协议均为双方真实合意的书面体现，合同内容未违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。二、原告已经详细阅读了合同条款，是在对合同条款充分了解的基础上签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，原告诉争的条款系补充协议的约定，是双方协商一致的结果，并未减轻被告的义务、加重原告的义务。（一）《广州市商品房买卖合同（预售）》是由广州市国土资源和房屋管理局制定，经广州市工商行政管理局监制的示范文本，行政机关综合考虑了买卖双方的主体地位，已经对合同条款进行了充分、细致的审查从而编制该示范合同文本，故该合同条款不存在加重买方责任、排除买方主要权利的情形。合同第一页说明部分第一条注明：“合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定。”原告签名确认已经阅读了说明部分的内容，说明其是在了解合同的全部条款的基础上签订合同及补充协议。（二）诉争条款存在于双方就合同未尽事宜进行补充约定的补充协议中，系双方协商一致的结果，该些条款并未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任、排除权利人的主要权利，不违反公平原则，合法有效。原告作为完全民事行为能力人，对合同及补充协议的内容及其签名确认的法律意义和后果自始清楚，原告在签订合同时并未要求被告就诉争条款进行修改，其自签订合同后直至被告收到起诉材料前，从未对合同条款提出异议，且双方一直忠实履行合同，证明诉争条款为双方真实意思表示。三、被告已经在合同约定的期限内将符合合同约定的房屋交付给原告，被告不构成逾期交付房屋，原告诉请违约金于法无据。（一）涉案房屋所在的建设工程于2019年4月30日取得多方联合验收，并办妥了永久水电、燃气、通邮等手续，说明涉案房屋在2019年5月1日前已经符合合同第十二条、第十五条、补充协议第2.3款、第4条约定的交付条件。（二）本案中，因原告已经委托第三人收楼，被告于2019年5月1日依约通知第三人办理房屋接收手续，同日第三人确认接收涉案房屋。根据《民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，原告已经委托了第三人收楼，第三人亦已经在《商品房交付书》上盖章确认了收楼时间为2019年5月1日，该行为的效力及于被代理人即原告，故视为被告已经依约履行了交付商品房的义务。（三）原告所提出的房屋质量问题并非法定拒绝接收房屋的情形。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题除外，买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”,原告提出的问题并非是严重影响正常居住使用的重大瑕疵问题。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人述称：原告的诉讼请求与第三人无关，由法院依法判决。经审理查明：2019年1月7日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201901132289），约定：乙方购买的商品住宅为预售商品房，房屋地址为海珠区星虹街7号（自编B1栋）601房。该商品房的用途为住宅，户型结构为3房2厅1厨1卫，非封闭式阳台3个。建筑面积共100.1931平方米，其中，套内建筑面积80.4005平方米，共有分摊面积约19.7926平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米51794.7元，总金额5189472元。（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条房屋交付）甲方应当在2019年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（第十五条房屋交付时的有关资料）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）（七）向应载明书店等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。（第二十一条产权登记）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。（第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理：甲方按双方约定的标准进行修理、更换，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续，乙方同意甲方除了履行上述维修义务外，不再作任何补偿。（第三十一条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七为《装饰、设备标准》。附件八《本合同补充协议》第2.3款，甲乙双方同意，买卖合同第十二条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。同时，乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务水平受本项目所在当地整体服务水平所限，且上述公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，因此，如该商品房供水、供气、供电及通邮等可正常使用的，则乙方确认，该部分设施已满足必要居住条件，甲方无需承担任何责任。第3条，甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品交付手续；如乙方未能于上述日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，乙方应按照上述约定（包括上述两种情形）办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.2如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。上述迟延原因的认定标准为：(1)异常天气：甲方应当预见台风、暴雨天气对建设工程的影响，如当年台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片，作为延期交楼依据。(2)异常地质状况：由于异常地质状况影响建设工程基础施工的，甲方应提交相关证明文件，作为延期交楼依据。(3)政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。(4)公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。第4条，甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：4.1甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(1)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》：(2)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》：(3)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；(4)人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；(5)《房地产（住宅）质量保证书》；(6)《房地产（住宅）使用说明书》；(7)《临时管理规约》或《管理规约》；上述第(1)至(4)项甲方提供加盖甲方公章的复印件在交付现场供乙方查阅，经乙方书面申请，甲方可向乙方提供复印件；第(5)、(6)项，甲方在乙方签署收楼确认文件之同时提供已加盖公章的原件给乙方；第(7)项，乙方确认，在签订头卖合同之同时已签署。第5条，甲乙双方同意买卖合同第十六条修改为：5.1甲乙双方确认，该商品房的交房条件以买卖合同第十二条、第十五条约定为准，如乙方认为该商品房不符合上述交房条件或存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交房条件，乙方同意接收该商品房。乙方确认，该房屋装修方面存在的裂缝、空鼓、渗漏等质量问题均不属于导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，双方同意按照买卖合同第二十三条约定处理，乙方不得因此拒绝收楼。5.2乙方确认，买卖合同附件七约定的该商品房装饰、设备标准并非该商品房的交房条件，乙方不得以装饰、设备不符合买卖合同附件七约定而拒绝接收该商品房；如乙方认为该商品房装饰、设备不符合上述标准的，乙方应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，甲乙双方按照买卖合同第二十三条约定处理。第9条，甲乙双方同意买卖合同第二十一、二十二条修改及补充如下：9.1房屋产权交易过户的先决条件：无论产权登记手续为甲方代办、乙方自行办理或甲乙双方共同办理，在产权登记之前，乙方皆应按如下要求在甲方通知的时间前办妥有关手续，否则甲方有权顺延为乙方办理房屋产权交易过户手续的时间或迟延提交办理房屋产权交易过户所需的资料，并无需承担任何违约责任或赔偿责任，同时，每逾期30日，甲方有权要求乙方按总房价款0.01%的标准向甲方支付违约金：(1)如该商品房的实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异，则乙方应于甲方发出“房款退补通知”中指定的期限内办理房款退补手续。1）“实测计价面积”以广州市房地产测绘所发出的《测绘成果报告》中的面积为准。2)如乙方对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同及其补充协议的全面履行。3)如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需要补交房款，而乙方不按甲方发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款补交手续，则甲方有权顺延办理《不动产权证书》的期限，且从“房款退补通知书”中要求的房款补交时间届满之日起，乙方每日应按逾期未补交房款之0.05%的标准向甲方支付违约金。(2)乙方应按买卖合同及其补充协议约定向甲方支付该商品房的全部房款及其他费用，包括但不限于税费、面积补差款、物业专项维修资金等。(3)乙方需自行向政府有关部门申报并缴纳契税，并自取得该商品房契税完税证明5个工作日内将契税完税证明原件交回给甲方或甲方的委托代理机构。(4)乙方应办妥该商品房收楼手续，并按甲方要求办理产权登记相关手续，包括向甲方的委托代理机构提交办理上述手续需要的证明文件及签订一切必需之文等。上述合同签订后，原告向被告付清了合同约定的全部购房款。2019年11月26日，被告向原告发出《房屋装修完工验收通知书》，通知原告于2019年12月1日至12月6日期间于悦秀会会员微信公众号中预约具体收楼时间，携带资料前往办理房屋装修验收手续。2019年12月9日，原告向被告发出《收楼异议书》，载明：1、未见收楼相关法律文书，原告拒绝收楼。被告应取得《建设工程质量监督报告》，取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，同时需向原告出示《建设工程竣工备案表》《住宅质量保证书》《分户验收表》《住宅使用说明书》等法律文书。2、房屋存在严重的质量问题，包括空鼓、地面不平、门窗破损、开裂、电路开关不灵、粉刷不平，存在色差等一系列问题，被告应进行整修。2019年12月20日，原告第二次向被告发出《收楼异议书》，载明被告向原告寄发了一部分法律文书，但仍缺少《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，要求被告寄发该两份文件及对房屋进行检修。2019年12月31日，被告向原告发出《复函》，告知已寄送合同十二条约定验收文件及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并已安排施工单位对涉案房屋完成整修，催告原告尽快查看并接收房屋。2020年1月4日，原告第三次向被告发出《收楼异议书》，载明《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》已收悉，但《住宅质量保证书》没有等级项，没有《住宅工程质量分户验收表》《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》，保修期限不符合现行法规的规定，缩短了保修期限，要求被告进行整改后另发通知原告收楼。2020年6月1日，被告向原告发出《催收函》，告知原告关于地砖污染、地砖破损、窗台石破损、地脚线边封口、门框松动、客卫地面砖和腰线局部空鼓、主卫砖墙局部空鼓7条问题均已整改，上述维修问题属于观感瑕疵，不影响房屋使用居住，催告原告三天内办理接收房屋钥匙等手续。原告至今未接收房屋。被告为证明涉案房屋在约定的交楼日即2019年5月30日前已经符合交楼条件，原告委托第三人办理收楼手续，被告已在约定交楼期限内交付房屋给原告，原告同意被告于2019年12月31日前完成涉案房屋的装饰装修工程并交给原告使用的事实，提交了以下证据：1、日期为2019年4月30日的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，载明涉案工程于2019年4月30日经过了广州市消防支队的建设工程消防验收及备案、海珠区住房和建设水务局的白蚁防治工程验收备案、海珠区住房和建设水务局的质量竣工验收监督、广州市海珠区国土资源和规划局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收；2、日期为2019年4月30日的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》；3、日期为2019年4月26日的《广州市城市供水用水合同》（被告持有复印件，诉讼中向本院申请律师调查令，向广州市自来水有限公司调取原件）；4、日期为2019年4月29日的《永久水表安装完毕证明书》；5、日期为2019年3月25日的《客户受电工程竣工检验意见书》，载明验收合格；6、日期为2019年1月22日的《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》；7、日期为2019年1月14日的《通邮申请表》，载明符合通邮条件；8、日期为2016年6月24日的《防空地下室建议意见书》；9、日期为2019年1月27日的环保验收网上公示信息；10、《广东省商品住宅质量保证书》，载明屋面防水保修期3年，墙面、厨房和卫生间地面保修期1年……，并注明国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期按照国家规定执行，若保修期限届满时，建设工程承包单位向建设单位约定的质量保修书约定的保修期尚未结束的，则本保证书的保修期自动延展至建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期届满截止日等；11、《房地产使用说明书》；12、《临时管理规约》；13、日期为2019年1月7日的《授权委托书》，载明原告授权第三人办理涉案房屋的接收手续，具体包括：接收房屋钥匙，签署、接收房屋交付的相关文件，查验并确认房屋交付标准；14、日期为2019年5月1日的《商品房交付使用通知书》，载明被告通知第三人办理房屋接收手续；15、日期为2019年5月1日的《商品房交付书》，载明被告及第三人确认涉案房屋已具备交付条件，交付日期为2019年5月1日；16、原告签署的《确认函（一）》，载明原告自愿委托被告对涉案房屋组织装饰装修并交付完成相关装饰装修后的商品房，装饰装修工程应于2019年12月31日前完成并交付使用，上述装饰装修所对应的价款已包含在买卖合同约定的总房价款中，为确保顺利完成装饰装修工程的组织工作，原告应于2019年7月30日前及时将房屋交付被告，原告同意于装修期届满之日起五日内前往验收房屋装饰装修，被告无须另行书面通知，原告于上述期限内拒绝接收或逾期接收，均视为被告已按本确认函约定移交涉案房屋的装饰装修给原告，被告承诺《房地产（住宅）质量保证书》所约定的保修责任起算时间从2019年12月31日起或原告实际接收该房屋装饰装修之日起计算系原告同意上述确认内容的前提条件，原告同意本确认函确认之内容系被告同意与原告签署买卖合同并接受原告委托组织装饰装修该单元的前提条件之一，本确认函确认之内容与买卖合同不一致的，以本确认函为准。原告质证认为：对证据1-8真实性确认，但证据3供水合同的原件按约定应在收楼时出示作为交付条件，被告至庭审时才提交原件应承担逾期交楼的责任；证据9无原件，不予认可；证据10没有质量等级、没有分户验收表、缩短保修期，合法性不予认可；证据11无异议；证据12是打印件，不予认可；证据13是原告在被胁迫的情况下签订的，签订时代理人处是空白的，原告没有授权过第三人，该授权是无效的；证据14-15该交付是虚假的，被告没有向第三人交付房屋，如已交付被告无需向原告寄发《房屋装修完工验收通知书》；证据16确认签名的真实性，但是没有日期，是不完整的，是在被胁迫的情况下签的。第三人陈述原告委托第三人对涉案房屋进行改造，第三人从被告处接收涉案房屋后进行改造，于2019年7月30日将房屋交回给被告，由被告对加建部分进行装修。第三人为此提交了与原告签订的日期为2019年1月7日的《委托装修协议》，载明原告委托第三人在保证涉案房屋主体结构安全的前提下对该房屋进行相关改造，双方一致同意装修费用总计10000元等。原告质证表示该协议是虚假的，第三人没有装修的事实，原告与第三人没有款项往来，第三人没有装修的实力与资质，原告从未到第三人的营业场所签订合同，被告利用第三人委托收楼、委托装修逃避逾期交楼的责任，因时间较久，无法确定该协议是否是原告本人签署，但不申请笔迹鉴定。本案2020年7月28日第二次庭审中，原告表示至今未接收房屋的原因是被告之前未按约定提供供水合同的原件及提供了不合格的质量保证书，之前原告提出的房屋质量问题已经解决。经本院询问原告是否同意接收房屋，原告表示需要被告按照规定范本修改质量保证书出具给原告后，才同意接收房屋。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为：一、争议条款效力的认定；二、涉案房屋是否符合交付条件；三、逾期交房违约金应否支持。关于原告第1项诉请涉及的争议条款的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，虽然双方当事人签订的补充协议是由被告提供的，但是，该协议中的内容均是双方通过协商的方式自愿所签订，原告在签订时并无异议，且经审查，争议条款并不具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，因此，原告主张争议条款是格式条款没有依据，对原告要求判令争议条款无效的请求，本院不予支持。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对于双方当事人均具有约束力。关于涉案房屋是否符合交付条件问题。合同原来约定，被告应当在2019年5月30日前将符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给原告使用。补充协议约定，交房条件变更为“该商品房项目工程验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”根据查明的事实，涉案房屋于2019年1月14日具备通邮条件，于2019年1月22日具备永久用气使用条件，于2019年3月25日具备永久用电使用条件，于2019年4月29日具备永久用水使用条件；被告于2019年4月30日取得涉案住宅楼工程的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》并备案。综合上述事实，涉案房屋在2019年4月30日已符合房屋交付的法定条件及商品房买卖合同约定的交付条件。关于逾期交房违约金应否支持问题。原告确认《授权委托书》和《确认函（一）》中“徐方方”的签名系其本人签名，对于《委托装修协议》无法确定是否系其本人签署，但不申请笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对《授权委托书》和《确认函（一）》及《委托装修协议》，本院予以采信。原告作为完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力，应对自己的行为负责，其主张《授权委托书》和《确认函（一）》是在被胁迫的情况下签订的，《授权委托书》和《确认函（一）》及《委托装修协议》是虚假的，但未提交证据予以证实，故本院对原告该意见不予采纳。涉案房屋在2019年4月30日已符合法定和约定的交付条件，原告委托第三人收楼，第三人已于2019年5月1日办理收楼手续，故被告已于合同约定的期限内履行了交付房屋的义务。原、被告关于涉案房屋在第三人改造后由被告进行装饰装修，被告于2019年12月31日前完成装饰装修并交付原告使用的约定，是双方另外的约定。被告于2019年11月26日向原告发出《房屋装修完工验收通知书》，通知原告办理房屋装修验收手续，符合双方约定。原告提出的房屋存在空鼓、地面不平、门窗破损、开裂、电路开关不灵、粉刷不平等问题，属于房屋保修范围内应处理的事宜，原告不能据此拒绝接收房屋。原告提出的住宅质量保证书不合格问题，因分户验收、质量等级是工程整体验收的一个环节，而涉案房屋所在住宅楼工程已通过多方联合验收，至于保修期，因被告承诺“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期按照国家规定执行，若保修期限届满时，建设工程承包单位向建设单位约定的质量保修书约定的保修期尚未结束的，则本保证书的保修期自动延展至建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期届满截止日”，因此被告并未损害原告的利益。原告提出的供水合同原件问题，虽被告之前持有的是复印件，但经向广州市自来水有限公司调取原件，显示复印件与原件一致，且事实上双方在合同中并无关于供水合同的明确约定，被告取得《永久水表安装完毕证明书》已足以证明涉案房屋具备供水条件。综上，原告拒绝接收房屋的理由不成立，原告至今不接收房屋导致的扩大损失应由其自行承担，其要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐方方的全部诉讼请求。本案受理费9431元，由原告徐方方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  钟永华人民陪审员  陈振梅二〇二〇年十一月三日异书记员郭倩怡