山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初3646号原告（反诉被告）：东营恒大华府置业有限公司，住所地：山东省东营市东营区府前大街82号国家采油装备工程技术研究中心楼11层1106室，统一社会信用代码:91370500567718646B。法定代表人：胡晴，董事长。委托诉讼代理人：郭永军，山东鲁北律师事务所律师。被告（反诉原告）：李潇雯，女，2000年9月6日生，汉族，住山东省广饶县经济开发区。被告（反诉原告）：梁桂芳，女，1974年4月21日生，汉族，住山东省广饶县经济开发区。共同委托诉讼代理人：苏守轩，山东达洋律师事务所律师。原告东营恒大华府置业有限公司（以下简称“恒大华府置业公司”）诉被告李潇雯、梁桂芳商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒大华府置业公司的委托诉讼代理人郭永军与李潇雯、梁桂芳的共同委托诉讼代理人苏守轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大华府置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的编号为0034315《东营恒大黄河生态城商品房认购书》，并判令被告协助原告办理房屋网签备案注销手续且承担全部相关费用；2.请求法院判令被告支付原告违约金11485元；3、判令被告支付的2万元定金归原告所有；4.请求法院判令被告支付原告认购奖品(折合人民币3800元)；5.请求法院判令被告支付原告违约金(自2020年9月10日起，以未交房款为基数,按日万分之一支付原告违约金至付清日)；6.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月30日，原、被告双方签订了编号为0034315《东营恒大黄河生态城商品房认购书》，之后被告并未如约支付房款,也没有按约定签署《商品房买卖合同》,为维护原告的合法权益,特向贵院起诉,请依法判如所请。李潇雯、梁桂芳辩称，第一、同意原告提出的解除0034315号《东营恒大黄河生态城商品房认购书》。第二、本案案由为商品房预约合同纠纷，依据最高院审理买卖合同司法解释第二条的规定，预约合同是约定将来签订本约的合同，本案由于原告一直不按照预约合同的约定与被告签订本约的义务，因此被告提出并同意解除该认购书，但是原告应当双倍返还被告支付的定金2万元，预约合同解除后，原告也应当返还被告支付的房款。对于原告提出的被告支付原告认购奖品，折合人民币3800元为原告组织的抽奖活动的赠予奖品，赠予奖品已经交付，其无权取消，并且因为原告的违约行为导致的认购书解除，其也应当承担因违约造成的经济损失。李潇雯、梁桂芳向本院提出反诉请求：要求原告双倍返还定金4万元，返还购房款等款项145391元（包括购房款109807元、34903元、681元）并支付被告违约金（计算方式：以已付购房款为基数，按照市场报价利率自购房款支付之日至原告偿还被告款项之日止）。恒大华府置业公司对李潇雯、梁桂芳的反诉辩称：不同意李潇雯、梁桂芳的反诉请求。一是未签署正式的商品房买卖合同非因恒大华府置业公司的原因，且李潇雯、梁桂芳在未签署正式商品房买卖合同后已缴纳了下一期房款，视为其同意继续按照认购书约定的付款时间和付款方式进行履约，其主张双倍返还定金的请求没有事实和法律依据。二是认购书中第五条约定，李潇雯、梁桂芳未按期缴纳剩余房款视为李潇雯、梁桂芳放弃购买房屋，所付款项不予退还，其主张退还房款并支付违约金的主张没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，恒大华府置业公司（甲方）与李潇雯、梁桂芳（乙方）签订编号0034315的《东营恒大黄河生态商品房认购书》一份，约定李潇雯、梁桂芳认购东营恒大黄河生态城楼盘*号楼*单元*室，该商品房建筑面积共164.65平方米，套内建筑面积118.91平方米，按建筑面积计算，单价为6669.09元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为9234.42元/㎡，总金额为1098065元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。分期付款：乙方须于2019年5月3日前支付首期房款34903元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年7月30日前付清109807元；于2019年10月30日前付清164710元；于2020年1月30日前付清164710元；于2020年4月30日前付清164710元；于2020年7月30日前付清109807元；于2020年10月30日前付清剩余款项，即109807元；于2021年1月30日前付清109807元；于2021年4月30日前付清109804元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到东营恒大黄河生态城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。2019年5月1日，原告出具发票，收到被告房款54903元；2019年9月30日，原告出具收据，收到被告购房款109807元，同时收取被告违约金681元。购房时，被告抽到奖品电视机一台，被告在身份证复印件上标明，今本人领取购房抽奖奖品电视机一台，如发生退房，从房款中扣除，海尔LS55AL88C51A3。电视机价值3800元。审理中，被告提交了梁桂芳丈夫李树柱于2019年12月6日在恒大黄河生态城售楼处与原告工作人员贺万兴的对话录音。李树柱表示要正式合同，原告工作人员表示房款有逾期，交完全款才能给正式合同。被告还提交了李树柱与恒大客服在2020年4月24日的通话录音，李树柱表示原告要起诉，要收回房子，有钱也不会交，等把正式合同弄好了，再一块交。恒大客服表示会把情况反映给山东公司。原告质证认为，录音中的贺万兴与被告梁桂芳丈夫李树柱录音的真实性及对双方的真实身份不能确认，假使如被告所称，李树柱也不是案涉合同的主体方，同时被告所称的原告方销售人员贺万兴也并非梁桂芳购房时的销售经理，录音中所谓的贺万兴明确表明只负责进行现场接待，具体情况待被告的销售经理回来后再行答复，所以被告主张的因原告不按约定与其签订正式合同没有事实和法律依据。实际上，据代理人向原告核实，开始时梁桂芳是以自己的名义购买房屋，后想变更为其女儿李潇雯的名字，但因为合同已经签订，双方协商后将合同主体变更为梁桂芳及其女儿李潇雯的名字，梁桂芳后来想将房屋名字单独变更为其女儿李潇雯，但因合同已经签订，无法进行变更，因此其拒绝签订正式的购房合同。被告以双方仅签订房屋认购书，没有签订正式的购房合同为由，拒绝按约定日期交付剩余房款也没有法律依据，因为认购书已经就案涉房屋的具体房间号、面积、价款以及付款方式进行了约定，根据最高院关于审理商品房案件司法解释第五条规定，认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当视为商品房买卖合同，若被告按约定时间付款，可以实现合同内容。对所谓的潍坊公司与被告丈夫的通话录音的真实性暂时予以认可，但对其证明目的不予认可。此录音为回访电话，所谓的潍坊公司不了解具体情况，仅就被告逾期付款的事实进行询问，被告丈夫一方面不是合同的主体方，另一方面，其陈述内容为单方陈述，不能证明系原告原因没有签订正式的商品房买卖合同。原告提交了2020年6月18日做出的催签商品房合同及催款函与通过顺丰快递邮寄送达的相关材料。被告质证认为，从未收到过原告的催签商品房合同及催款函。本院认为，原被告之间的《东营恒大黄河生态城商品房认购书》属于预约合同，即当事人之间为了将来订立正式房屋买卖合同而签订的合同。该预约合同系各方当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。因正式购房合同未能签订，原告要求解除，被告同意解除，本院予以支持，双方的商品房认购书于起诉状送达给被告的2020年9月30日解除。认购书解除后，被告应协助原告办理房屋网签备案注销手续，原告要求被告承担协助办理网签注销手续的全部费用，但未提供证据证实需承担何种费用及费用的具体数额，对原告的该项请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽然双方当事人约定被告必须在约定的付款方式和期限内到东营恒大黄河生态城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买房屋，所付款项不予退还，但从认购书的内容来看，有些内容是填充式的，这些内容可以协商，而所付款项不予退还的约定是格式条款，该内容免除了原告退房款的责任、加重了被告责任、排除了被告主要权利，故所付款项不予退还的约定无效。因此，原告收取的被告房款144710元应该返还。关于奖品款3800元，被告明确承诺发生退房，从房款中扣除，因此，该款项应从返还的房款中扣除，扣除后，原告应返还被告房款140910元。被告未按约定期限支付房款，构成违约，应按约定支付违约金。违约金自房款逾期之日起计算至合同解除的2020年9月30日。其中164710元的违约金自2019年10月31日起按日万分之一计算为5518元（164710元×335天÷10000），其中164710元的违约金自2020年1月31日起按日万分之一计算为4002元（164710元×243天÷10000），其中164710元的违约金自2020年5月1日起按日万分之一计算为2504元（164710元×152天÷10000），其中109807元的违约金自2020年7月31日起按日万分之一计算为670元（109807元×61天÷10000），以上违约金共计12694元。关于定金。从合同约定来看，定金是用于担保签订《商品房买卖合同》，而双方未签订《商品房买卖合同》，故应适用定金罚则。原告虽称对2019年12月6日录音的真实性不能确定，但录音内容清晰，且能与被告近亲属向恒大客服反映要求签正式合同的内容相印证，而原告提交的2020年6月18日做出的催签商品房合同及催款函不能证实已送达给了被告，所以因为被告逾期付款，而原告要求被告付清全款再签订合同更具高度可能性，因此，认定系原告原因未签订《商品房买卖合同》，原告所称的被告因更名而拒签合同无证据证实，不予认定。综上，原告应双倍返还定金40000元。李潇雯、梁桂芳反诉请求中要求返还的房款中包括违约金681元，这系其逾期支付房款而交纳的违约金，李潇雯、梁桂芳要求返还，无法律依据，不予支持。李潇雯、梁桂芳要求恒大华府置业公司支付违约金，既无合同依据，亦无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、东营恒大华府置业有限公司与李潇雯、梁桂芳2019年4月30日签订的编号0034315《东营恒大黄河生态城商品房认购书》于2020年9月30日解除，李潇雯、梁桂芳于本判决生效之日起二十日内协助东营恒大华府置业有限公司办理东营恒大黄河生态城楼盘*号楼*单元*室房屋网签备案注销手续；二、李潇雯、梁桂芳于本判决生效之日起十日内支付东营恒大华府置业有限公司违约金12694元；三、东营恒大华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李潇雯、梁桂芳购房款140910元；四、东营恒大华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还李潇雯、梁桂芳定金40000元；五、驳回东营恒大华府置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回李潇雯、梁桂芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，减半收取计341元，由东营恒大华府置业有限公司负担218元，由李潇雯、梁桂芳负担123元；反诉案件受理费2004元，由李潇雯、梁桂芳负担49元，由东营恒大华府置业有限公司负担1955元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二〇年十一月二十七日书记员  史 英