重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初12156号原告：胡波，女，汉族，1970年12月9日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄艳霞，重庆法乾律师事务所律师。被告：冉瑞碧，女，汉族，1956年2月29日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄博来，重庆景程律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区东原亲亲里分公司，住所地重庆市南岸区丹龙路18号附30号，统一社会信用代码91500108MA5U8E2N6D。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：谭小玲，女，土家，1994年6月7日出生，住重庆市云阳县。原告胡波与被告冉瑞碧，第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区东原亲亲里分公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡波的委托诉讼代理人黄艳霞,被告冉瑞碧及其委托诉讼代理人黄博来,第三人到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡波诉称：2018年1月27日，胡波与冉瑞碧以及到家了公司签订《房屋买卖合同》，约定冉瑞碧将位于重庆市南岸区白鹤路45号8幢1单元1-1号房屋出售给胡波，售价为1750000元。合同签订后，胡波按约定支付了冉瑞碧定金50000元、购房款600000元。2018年2月26日胡波发现该房屋被司法查封，经胡波催告冉瑞碧尽力解除履行障碍以继续涉案房屋交易，但截止起诉时仍未解决。冉瑞碧的行为已严重违约，其违约行为导致该合同事实上已无法实际履行，故胡波起诉至法院，请求判令1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、由冉瑞碧退还胡波房款650000元；3、由冉瑞碧支付胡波违约金违约金350000元；4、由冉瑞碧支付胡波资金占用损失（以650000元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；5、诉讼费、保全费由冉瑞碧承担。被告冉瑞碧辩称，1、同意并认可解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、认可应当返还胡波购房款650000元；3、冉瑞碧认为在合同履行过程中，其主观上并没有违反合同约定的故意，且在合同的履行过程中，冉瑞碧已向该房屋登记所在部门进行了多次房屋权利负担的查询，均被告知该房屋除按揭抵押外无其他权利负担。故不同意向胡波支付违约金。第三人到家了公司述称，到家了公司作为居间方，促成胡波、冉瑞碧双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定。胡波在签合同时，已支付冉瑞碧定金50000元。根据房屋买卖合同中约定，应由胡波支付房款600000元用于该房屋解押，胡波支付该笔款项后，冉瑞碧办理了该房屋的权属解押手续，但办理完成解押手续后，因案涉房屋被法院司法查封，三方协商未果，合同未履行完毕。经审理查明：2018年1月27日，胡波与冉瑞碧、到家了公司签订《存量房交易文件》，其中《房屋买卖合同》约定冉瑞碧将位于南岸区白鹤路45号8幢1单元1-1号房屋出售给胡波，房屋建筑面积115.43平方米，成交价为1750000元。该合同第5条约定，定金50000元于合同签订当日支付，胡波交付房款600000元用于房屋解押，房款1100000元于办理权属转移登记申请并取得回执当日交付。合同第10条约定，冉瑞碧保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设备设施、装修装饰等相关情况，面积属实，无查封、冻结等限制交易状况……；合同第11条约定，冉瑞碧未按照约定时间办理解押或将房屋交付予胡波的，按预期时间，分别按下列约定承担违约责任2、逾期超过15日的，胡波有权解除合同，合同被解除的，冉瑞碧应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%支付违约金，并退还全部已付款。2018年1月27日，胡波的配偶章冰向冉瑞碧的配偶蹇永正通过银行转账支付定金50000元。2018年2月5日，胡波的配偶章冰向冉瑞碧通过银行转账支付600000元。2018年9月5日，胡波向冉瑞碧邮寄《解除合同通知书》，载明因涉案房屋被司法查封，经多次催告一直未予解决，构成违约，故通知冉瑞碧解除双方签署的合同。2018年9月6日，冉瑞碧收到该通知书。庭审中，冉瑞碧同意解除合同。另查明，2017年12月14日，本院作出（2017）渝0108执保2011号协助执行通知书，查封被执行人冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号8幢1单元1-1号房屋。2018年5月18日，本院作出（2018）渝0108执保794号协助执行通知书，查封冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号8幢1单元1-1号房屋。2018年8月24日，本院作出（2018）渝0108执保1924号协助执行通知书，查封被执行人冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号8幢1单元1-1号房屋。2019年7月11日，本院作出（2019）渝0108执保1240号协助执行通知书，解除对冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号8幢1单元1-1号房屋所采取的查封措施。关于购房款，胡波请求冉瑞碧退还650000元。庭审中，冉瑞碧无异议。到家了公司认为由法院依法认定。关于违约金，胡波请求冉瑞碧支付350000元（1750000元×20%）。庭审中，冉瑞碧认为违约金标准约定过高，且该违约责任的约定系格式条款，约定的内容未考虑各方违约的具体情行而进行区分，直接约定违约金为房价的20％显失公平，请求减少违约金数额。到家了公司认为由法院依法认定。关于资金占用损失，胡波请求以650000元为基数，从起诉之日（2018年6月8日）起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。庭审中，冉瑞碧认为违约金与资金占用损失是重复计算，不应得到支持。到家了公司认为由法院依法认定。上述事实，有《房屋买卖合同》、权属登记信息查询证明、银行流水，以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，胡波、冉瑞碧签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，胡波、冉瑞碧均同意解除双方于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，胡波已支付给冉瑞碧的房款为650000元。庭审中，冉瑞碧同意退还，本院予以确认。对于胡波请求的违约金350000元。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》的约定，冉瑞碧需保证该房屋产权无司法机关查封等限制交易的情况，并约定违约金为房屋成交价的20%。现由于涉案房屋被司法查封，导致合同不能履行，冉瑞碧应按照合同约定支付违约金。故对胡波要求冉瑞碧支付违约金350000元的诉讼请求，本院予以支持。对于胡波请求的资金占用损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案房屋被司法查封后，胡波可以要求解除合同并赔偿损失，现本院已主张违约金，能够弥补胡波的损失。故对胡波请求的资金占用损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除胡波、冉瑞碧于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》。二、由冉瑞碧退还胡波购房款650000元（此款于本判决生效之日起三十日内付清）。三、由冉瑞碧支付胡波违约金350000元（此款于本判决生效之日起三十日内付清）。四、驳回胡波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全费5000元共计18800元，由冉瑞碧承担（此款由胡波垫付，冉瑞碧支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  鞠 劼人民陪审员  邹大文人民陪审员  邹 亮二〇二〇年十一月五日书 记 员  蒋 聪