湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4417号 原告：刘小平，男，汉族，1973年9月10日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师。 被告：湖南佳惠置业有限责任公司。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾长东，湖南鹤洲律师事务所律师。 原告刘小平与被告湖南佳惠置业有限责任公司（以下简称佳慧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告刘小平及其委托诉讼代理人米艳艳、被告的委托诉讼代理人曾长东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告在2016年1月17日签订的《怀化市商品房买卖合同》（合同编号为20150077-1-012)，并判令被告返还原告向其支付的购房款608701元及利息（其中338701元利息按照银行同期贷款利率自2015年6月5日起计算至付清日为止，利息计算到2020年7月31为103303元）、按揭贷款利息40126.73元、契税24348元、维修基金4575元、国有土地证办理费用1000元、产权登记费550元、资料费300元、印花税304元、贷款保险费810元、他项权证费用550元、查档费36元、银行费用200元。以上费用合计784803元。2、诉讼费由被告承担。原告于2016年1月17日原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号：20150077-1-012)，合同约定原告购买被告开发建设怀化国际商贸城项目商品房(1栋负一层-1-012号房)，房屋建筑面积46.68平方米，单价每平方米13039.87元，总金额(608701元)陆拾万零捌仟柒佰零壹元整。合同签订后，原告按照合同约定首付房款338701元，剩余房款270000元采用商业银行按揭支付，并支付契税24348元、国有土地证办理费1000元、产权登记费550元、资料费300元、印花税304元、贷款保险费810元，他项权证费用550元，查档费36元、银行费用200元及维修基金4575元，截至2020.07.27，原告已还按揭贷款利息40126.73元。2020年7月13日原告在怀化市不动产登记中心查询不动产权情况时发现怀化国际商贸城项目商品房（1栋负一层-1-012号房，权证号码湘（2020）怀化市不动产权证第0011966）产权登记面积50.21㎡，而约定面积46.68㎡，面积误差比7.56%。根据原被告签订的商品房买卖合同第9条第1项第2款“面积误差比绝对值超出3%，买受人有权解除合同”。现原告依照该合同约定，请求解除原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》，并由被告返还原告所交款项。此外该商品房产权登记套内登记面积24.08㎡，分摊面积26.13㎡，分摊面积占总建筑面积52.04%，公摊面积大于50%，明显有失公平。现原告为了维护自身利益，特请求法院依法判决。 被告湖南佳惠置业有限责任公司辩称：一、原告请求解除双方2015年7月12日签订的《怀化市商品房买卖合同》与事实不符，请求驳回，解除合同违反合同法关于公平原则及诚实信用原则的规定，且根据《九民会议纪要》的规定，被告即使违约，违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现，被告也积极与经营业主沟通全力经营好本商业项目。被告已将契税、维修基金缴纳给相关部门,代缴产生的相关权利义务应当由原告享有和承担。原告不动产权证书登记的套内面积没有变化，仅公摊面积增加，未改变商铺的使用价值，无损合同目的实现，如果原告同意不解除合同,被告愿意无偿赠送超出合同约定的面积部分。商铺已于2016年1月29日交付原告且已装修，原告自2016年4月28日起经营至今，已享受了4年多的经营收益。被告在建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》导致预测面积与实测公摊面积存在差异，同时由于争议房产所在楼层消防通道增加导致楼层建筑公摊面积增加，非被告的责任。新冠疫情致全国商业经营收益受重大影响，本商贸城亦一样，业主收益与预期差距扩大，由被告承担此风险不公。二、原告起诉已超过解除合同一年的除斥期间，应予驳回。被告委托怀化市国土资源规划设计测绘院对房屋实测，相关结果于2019年3月14日在商贸城进行了公示，7天公示期后全体业主未提出异议，2019年3月21日出具了实测绘报告，被告已履行了告知义务，原告应当知晓其商铺实测面积。被告没有办理不动产权证书的违约行为，原告在缴纳相关契税、维修基金时也没有提出任何异议，不动产权证书已于2019年11月28日办妥，未造成原告损失。本案项目系棚户区改造项目，涉及面广，经营户众多，如果解除合同可能导致商贸城整体经营困难，对其他经营业主也不公。综上，请求判决不予解除合同。 经审理查明：本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年1月17日原告与被告佳惠公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的系预售商品房，为被告开发的怀化国际商贸城第1幢负一层-1-012号，建筑面积46.68㎡，其中套内面积24.08㎡，公摊面积22.6㎡，每平方米13039.87元，总价款608701元；房屋专项维修资金由买受人自行缴存，买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，相关费用由被告代收；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；房屋交付期限为2017年5月1日前等等。同日，原、被告又签订《怀化市商品房买卖合同补充协议书》，约定在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知（买受人因调整遭受直接损失除外）且不承担赔偿责任，因变更导致商品房面积发生变化的，按照《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定“第2项”处理等等。同日，原告又签署《自购自营承诺书》，承诺自怀化国际商贸城开业之日起前三年亲自驻铺经营。合同签订后，原告交清了全部房款（其中27万元为银行按揭贷款）。2019年11月22日被告代为收取原告契税24348元、维修基金4575元、产权登记费550元、资料费300元、国有土地证办理费用1000元、印花税304元、贷款保险费810元、他项权证费用550元、查档费36元、银行费用200元。2016年1月29日原告收房并自2016年4月26日怀化国际商贸城统一开业时入场经营至2019年4月歇业。2019年3月怀化市国土资源规划设计测绘院受被告委托对怀化国际商贸城项目进行了面积实测，测绘结果显示涉案-1-012号房建筑面积50.21㎡，其中套内面积24.08㎡，公摊面积26.13㎡。被告于2020年6月5日为原告办妥不动产权证，权证登记面积与实测面积一致。 另查明，双方的《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定部分无“第2项”条文。怀化市不动产登记中心测绘服务室于2020年9月3日出具情况说明，证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示并于2019年3月21日出具了怀化市房屋面积实测报告，该实测数据经审核于2019年3月26日上传归档。被告于庭后提交承诺书一份，表示若不解除合同，其公司对于公摊面积的超出部分（含3%以内及超过3%部分）不再收取房款。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为涉案《怀化市商品房买卖合同》能否予以解除。本案中，原、被告在签订的《怀化市商品房买卖合同》中虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，但本案中并无证据证明涉案房屋面积出现差异系被告为获利故意变更房屋规划结构等导致。现涉案房屋经实测已办妥不动产权证，不动产权证显示涉案房屋套内面积未变，仅公摊面积增加，而公摊面积的变化受计算规范、计量范围、测量方法、确认标准及消防要求等影响，与建筑规划预测面积存在差异可能性，该差异无证据证明系因被告的过错导致。现原告所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，被告亦承诺放弃要求原告补交超面积房款，故原告的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，被告也未因此而获得额外利益。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。该规定在规范当事人权利义务的同时对依法成立的合同不允许擅自解除，以维护交易秩序的稳定。本案涉案商铺已于2016年1月29日交付给原告，原告自收房后在涉案商铺经营收益多年，怀化市不动产登记中心测绘服务室的情况说明证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示，公示期间原告亦未提出异议，且自公示日至本案起诉日已逾一年，故本院认为虽本案存在公摊面积增加致总面积误差超合同约定3%的情形，但该公摊面积的增加对合同的整体影响显著轻微，在无证据证明被告另存有其他重大违约行为的情况下，该面积差异不足以阻碍原、被告合同目的的实现。现涉案商铺已实际交付多年，如果仅以不动产权证面积超出合同约定面积判令解除合同，与合同法鼓励交易、维护交易秩序稳定的立法精神不符，也有违公平和诚实信用原则。 综上所述，涉案商铺实测面积超约定面积3%非被告过错所致，原告的合同权利未因此受损，被告放弃面积差额房款主张未因此额外获益，涉案商铺面积差异不足以影响合同整体履行及合同目的实现，故对原告要求解除双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、返还购房款、费用及支付利息的诉讼请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘小平的全部诉讼请求。 本案案件受理费11648元，减半收取5824元，由原告刘小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年十一月十日 代理书记员  窦小倪