北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32087号原告：赵晓秋，男，1982年8月8日出生，汉族，北京润乾信息系统技术有限公司咨询顾问，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。被告：吴伟华，女，1981年11月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗开怀，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟媛，女，1990年4月5日出生，汉族，北京市炜衡律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告：北京信远置业有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里101号1幢8层1座917。法定代表人：卓启旺，董事长。委托诉讼代理人：许慧，北京市高和德律师事务所律师。原告赵晓秋与被告吴伟华、北京信远置业有限公司（以下简称信远公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月21日作出（2018）京0105民初95925号民事判决，吴伟华、信远公司不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）京03民终16141号民事裁定，裁定撤销（2018）京0105民初95925号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵晓秋及其委托诉讼代理人朱瑞雷，吴伟华及其委托诉讼代理人罗开怀、孟媛，信远公司之委托诉讼代理人许慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓秋向本院提出诉讼请求：判令1、确认吴伟华与信远公司于2015年12月20日签订的《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效；2、信远公司为吴伟华办理编号为Yxxxx的《北京市商品房预售合同》的网签备案登记手续。事实和理由：我与吴伟华原系夫妻，于2009年8月18日登记结婚，2016年9月14日经判决离婚。2013年6月9日，双方购买北京市朝阳区管庄xxxx住宅及配套楼23层2单元-xxxx号房屋，吴伟华作为买受人与信远公司签订编号为Yxxxx的《北京市商品房预售合同》，合同总价款2049288元。2014年4月24日，我们作为借款人向银行借款61万元。2015年5月1日房屋交付。在判决离婚后，我还定期向吴伟华的银行卡转款用于偿还贷款，但吴伟华在没有告知我的情况下，擅自决定将房屋退还给开发商。吴伟华与信远公司的退房行为是非正常行为，严重损害了我的权益，在双方离婚矛盾严重的情况下，吴伟华办理退房的恶意更为明显。房款已经全部支付给开放商，再选择退房是不符合常理的，在退房时房屋价值已达500万元，但退还的房款只有约195万元。开发商知道该房屋属于家庭二套房屋，但却在退房时没有核实相关情况，存在明显过错。信远公司与吴伟华的公司有商业上的合作行为，吴伟华与信远公司部分高管非常熟悉，存在恶意串通损害另一方的基础。吴伟华辩称，不同意赵晓秋的诉讼请求。赵晓秋不是合同当事人，无权主张合同无效，解除合同不需要合同之外当事人的同意，无论是一般人还是配偶。如果赵晓秋对退房款有争议，可以另案起诉。我与赵晓秋都不是案涉房屋的所有权人，房屋不能作为夫妻共同财产。案涉房屋基本上也是我出钱和借款购买，赵晓秋基本未出资。我因为生活困难，公积金欠款逾期，赵晓秋也不支付孩子抚养费，迫不得已退房以求得一些资金，偿还债务及个人、孩子的生活开销。我为生活所迫，提出退房，没有恶意，信远公司也没有恶意。信远公司也没有串通的动机，房屋售价不是随意定价，不能超过价格审核的范围。我也没有动机串通，串通也不会以这么低的价格退房。我与信远公司是合同的当事人，都有解除合同的权利，协商一致就可以解除合同。案涉房屋不是夫妻共同财产，不能用市场价格来衡量。信远公司辩称，不同意赵晓秋的诉讼请求。我公司与吴伟华签订的解约协议是双方真实意思表示，未违反法律规定。因吴伟华无力支付房款，双方达成一致意见解除合同，我公司退还吴伟华房款，并未与其恶意串通。我公司也不知道吴伟华的家庭纠纷，也无义务查询其家庭情况。吴伟华与我公司就退款数额未进行特殊约定，与当时市场价格无关，我公司的退还金额不可能高于预售合同的约定，不存在不合理之处。合同是吴伟华一人签订，由其一人提出申请退房，是合理的，赵晓秋不是合同签约主体，我公司没有义务核实赵晓秋的情况。合同解除后，吴伟华已腾空房屋，并交给了物业公司，在确认已退房后，才将房款退还吴伟华。赵晓秋不是持续、正常居住在房屋内，是强行抢占房屋。我公司是在赵晓秋强占房屋前向吴伟华退还房款的，之前并不知道其家庭纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：赵晓秋与吴伟华于2009年8月18日登记结婚。2015年吴伟华曾起诉赵晓秋离婚，本院作出判决驳回了吴伟华的请求。后，赵晓秋在2015年8月26日作为原告起诉离婚，并提出对案涉房屋的居住使用权。2016年8月26日，本院经审理做出（2015）朝民初字第46251号民事判决书，判决准许赵晓秋与吴伟华离婚，并认定涉案房屋系夫妻共同财产，但因尚未取得权属证书，故暂不予处理。该判决于2016年9月14日发生法律效力。2013年6月9日，吴伟华与信远公司签订合同编号为Yxxxx的《北京市商品房预售合同》购买案涉房屋，总价款2049288元，首付款1439288元，贷款61万元，约定：出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定根据预售合同或本补充协议约定出卖人或买受人有权解除合同的，自书面解除合同通知送达对方之日起10日内，买受人应与出卖人办理相关合同解除和注销登记手续，无论因何种原因解除预售合同，出卖人与买受人之间就该商品房买卖事宜的所有协议均同时解除；无论何种原因解除合同，出卖人需退房款的，出卖人均有权从买受人已缴纳的购房款扣除出卖人代偿款项及利息、诉讼费用、违约金、相关税费等应扣除款项，扣除后的余款为应退款项，出卖人应在完成预售合同注销登记手续后30日内退还买受人。2014年4月24日，赵晓秋、吴伟华签订《住房公积金贷款借款合同》，约定借款数额61万元，借款期限为19年，自2014年4月24日至2033年4月24日止，借款用途限于购买案涉房屋，借款于本合同生效当日划付信远公司账户。2015年4月27日，吴伟华与信远公司签订《面积差补充协议》，差额面积的结算款为7621元。2015年5月1日，涉案房屋交付赵晓秋、吴伟华。房屋地址确定为北京市朝阳区xxxx号。2015年11月3日，吴伟华提出《退房申请》，记载：购房人吴伟华由于个人原因，本人收入远不足以负担房贷、孩子的生活费、教育费用等家庭支出，还有购房时欠下的债务，银行及公积金已多次电话通知本人房贷逾期并催款，生活压力太大，已无力支付房贷，故申请解除与信远公司签订的房屋买卖合同并退还房屋，经双方协商，购房人吴伟华同意信远公司以2049288元退还房款。2015年12月20日，吴伟华与信远公司签订《解约协议》，约定：双方同意解除已经签订的《预售合同》及补充协议，本协议签订之日，买受人退回购房合同、发票等相关购房资料，买受人已经实际接收商品房的，须于本协议签订之日将商品房腾空、恢复原状后交还出卖人；本协议签订后当日，出卖人与买受人共同到北京市朝阳区房屋管理局办理注销房屋登记备案的手续；买受人已支付的购房款2049288元的处理问题双方按照合同相关条款执行；本协议的签订不影响《预售合同》及其补充协议关于合同解除与争议解决条款的效力。买受人签订本协议后怠于履行注销登记手续费的，仍应按照《预售合同》补充协议的约定承担逾期责任。出卖人逾期返还房款的，仍应按照《预售合同》补充协议的约定承担逾期责任。同日，双方签署《商品房预售合同备案解除申请表》。2016年9月12日，吴伟华名下银行卡一次性偿还案涉房屋公积金贷款575999．25元。2016年9月19日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《住房公积金贷款还清全部贷款证明》，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》。2016年10月9日，吴伟华与信远公司共同至房屋管理部门办理涉案房屋网签注销手续。2017年4月26日，信远公司向吴伟华退款1941722．1元、退契税30853．64元，共计1972575．74元。另查，2017年2月11日，信远公司与王月娥签订买卖合同，以2056909元的价款出售案涉房屋予王月娥，并于2017年6月29日将房屋产权转移登记至王月娥名下。后，赵晓秋以信远公司、王月娥为被告，要求确认信远公司与王月娥签订的买卖合同无效，办理网签注销登记手续。本院于2019年10月12日作出（2018）京0105民初99192号民事判决，判决确认信远公司与王月娥签订的买卖合同无效、办理网签注销登记手续。该判决已生效。庭审中，吴伟华称因经济困难，故提出退房申请，并提交了公积金还款明细、广发银行账单、票据等，以证明贷款逾期、向银行借款用于家庭支出和孩子抚养。赵晓秋不予认可，称2017年底在其起诉吴伟华离婚后财产纠纷一案中要求分割涉案房屋，吴伟华称在2015年12月20日已将案涉房屋退还给信远公司，方才得知退房一事，而吴伟华在离婚诉讼中从未告知法院，且退回的房款远低于市价，信远公司和吴伟华实际办理网签注销手续亦在近一年之后，二者恶意串通损害其利益，《退房申请》《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》的实际形成时间应在2016年离婚判决之后，2015年的时间是后补的，因此上述协议均无效。吴伟华和信远公司均主张双方并未恶意串通。信远公司称即使需要恢复网签手续，也需要吴伟华、赵晓秋返还房款后才能办理。经询，信远公司表示应于解除网签手续30日后办理退款，但因吴伟华未交房，且未偿还完毕贷款，因此延迟退款，后吴伟华在2017年4月腾退了房屋，并交回物业公司，其公司才将房款退还吴伟华。就此，信远公司提交了物业公司说明、房屋物品交接清单等予以佐证。赵晓秋不予认可，提交了供暖费结清证明、燃气用户信息等，以证明吴伟华并未实际交房。吴伟华和信远公司均不予认可。案涉房屋目前仍由赵晓秋居住使用。吴伟华主张因2016年11月赵晓秋经常到房屋处闹事，租客退租，其退房后就把钥匙交给了信远公司；信远公司主张赵晓秋在2017年4、5月份强占房屋。赵晓秋主张房屋一直出租到2017年2月。赵晓秋提交银行明细，以证明在一直向吴伟华转账偿还房屋贷款。吴伟华表示收到钱款，但不清楚款项的性质，提交工商银行明细，以证明赵晓秋自2015年6月至离婚判决生效期间，未按约定打款。赵晓秋不予认可。吴伟华另提交借条、银行凭证、证明、微信记录等，以证明为购买案涉房屋，向案外人分别借款，后在拿到房款退款后已部分偿还借款。赵晓秋不予认可。另查一，北京市购房资格核验系以家庭为单位。吴伟华与信远公司签订《北京市商品房预售合同》时，系通过出示赵晓秋的北京市工作居住证，通过资格校验。在2015年11月10日离婚诉讼庭审中，吴伟华自认其和信远公司要了内部房源，当时房屋还未达成正式出售条件，在认购期间其拿到了最低的折扣。在2016年4月25日离婚诉讼庭审中，吴伟华再次自认涉案房屋系其以开发商员工的资格购买，享受了优惠价，走的内部认购程序。另查二，赵晓秋与吴伟华离婚纠纷一案审理过程中，吴伟华表示案涉房屋对外出租，无法让赵晓秋居住使用，且目前案涉房屋未取得产权证，不具备分割条件，应当在具备分割条件之后再行分割；案涉房屋由其对外出租，每月租金7500元。在原一审审理过程中，赵晓秋申请对案涉房屋2015年11月3日、2016年10月9日时点的市场价格进行评估，本院依法委托北京圣元房地产评估咨询有限公司进行评估，《房地产估价报告》载明房屋于2015年11月3日估价为318．95万元，于2016年10月9日估价为604．49万元。赵晓秋预付评估费28000元。对该评估意见，赵晓秋及信远公司表示认可，吴伟华主张该估价有假设和限制条件，估价结果偏高。本院认为：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，吴伟华与信远公司签订合同购买案涉房屋，发生在与赵晓秋婚姻关系存续期间，通过双方离婚等诉讼，可以认定系双方共同购房行为，赵晓秋作为配偶一方，享有相关的权益。故，吴伟华解除合同的行为，可能构成对赵晓秋相关权益的损害。因此，本案争议的焦点在于吴伟华与信远公司的行为是否构成恶意串通。对此，本院认为：第一，案涉房屋为吴伟华与赵晓秋婚姻关系存续期间购买、付清全部房款并占有使用了房屋，赵晓秋系相关权益人，吴伟华在双方离婚诉讼期间，擅自作出解除合同、退还房屋的行为，难言善意；第二，吴伟华与赵晓秋购买案涉房屋发生在两人婚姻关系存续期间，北京市购房资格核验系以家庭为单位，故对于吴伟华、赵晓秋系以家庭为单位购买案涉房屋，信远公司是明知的；第三，对于吴伟华提出的退房理由，案涉房屋购买时价格仅在200万元左右，在2015年11月时已价值318．95万元，到2016年10月办理解除网签时价值已达604．49万元，而最终吴伟华退回的房款仅为197万余元，尚低于原始支出款项。在前后房价巨大差距的情况下，吴伟华提出的因经济困难选择退房的理由，不符合社会一般的常理选择，本院难以采信；第四，对于信远公司返还房款的过程，吴伟华与信远公司在2016年10月就办理了案涉房屋网签注销手续，之后双方并未按照约定期限及时办理退款，直到2017年4月才退款。若如信远公司自认的赵晓秋在2017年4、5月份强占房屋，此时前后，双方的纠纷已显现在外，信远公司又在未实际收回房屋的情况下，却在半年之后又退款，其行为正当合理的可信性，存在疑问；第五，在信远公司未实际收回房屋的情况下，又与案外人签订合同并将房屋产权转移登记至案外人名下，后信远公司与案外人间的买卖合同被人民法院生效的判决确认无效。可见，信远公司在与吴伟华解除合同、与案外人又签订合同的整个过程中，难言善意。综上，吴伟华、信远公司的行为难言善意，吴伟华在离婚期间以擅自退房以达到阻碍合同继续履行，信远公司在明知的情况下，配合吴伟华退房、解约，后又将房屋转移至案外人名下，信远公司的该种配合、帮助的行为，足以认定两者间的恶意串通。故，对于赵晓秋要求确认吴伟华与信远公司签订的《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效的请求，本院予以支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效后，应当恢复至合同解除前的状态，即吴伟华应当返还信远公司已退还的款项，信远公司应当恢复网签登记手续，将案涉房屋仍网签登记至吴伟华名下。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条之规定，判决如下：一、确认被告吴伟华与被告北京信远置业有限公司于二〇一五年十二月二十日签订的《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效；二、被告吴伟华于本判决生效后十五日内返还被告北京信远置业有限公司一百九十七万二千五百七十五元七角四分；三、被告北京信远置业有限公司于收到被告吴伟华返还的一百九十七万二千五百七十五元七角四分款项后十五日内配合原告赵晓秋、被告吴伟华办理网签备案手续，将北京市朝阳区常意路xxxx号房屋网签至被告吴伟华名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22553元，由被告吴伟华负担11276．5元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京信远置业有限公司负担11276．5元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费28000元，由被告吴伟华负担14000元（于本判决生效后七日内给付原告赵晓秋），由被告北京信远置业有限公司负担14000元（于本判决生效后七日内给付原告赵晓秋）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  胡莉芬审判员  马 潇二〇二〇年十一月四日书记员  曹春静