广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40971号原告：广州和品酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中588号，统一社会信用代码91440106MA59BC0N56。法定代表人：陈金伟，总经理。委托诉讼代理人：雷艳萍、叶慧怡，均系广东格林律师事务所律师。被告：祝涛，男，1967年11月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：何东恩、黄中帆，分别系广东力诠律师事务所律师、实习律师。原告广州和品酒店管理有限公司（以下简称和品酒店）与被告祝涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和品酒店的委托诉讼代理人雷艳萍、叶慧怡，被告祝涛及其委托诉讼代理人何东恩、黄中帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和品酒店诉称：原告于2017年4月28日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市天河区中山大道588号3楼1号（以下简称涉案商铺）出租给被告使用，涉案商铺合计914平方米，租赁期自2017年5月1日至2025年2月28日止；月租金单价为70元/平方米，每满一年从原来的基础递增8%，从2018年4月1日后开始递增；二按一租；电费按照1.45元/度，水费按照5.5元/吨，按照供电局和自来水公司同等比例上调；物业管理费每月每平方米5元等。被告接收涉案商铺后一直使用涉案商铺营业。但截至本案起诉之日，被告尚拖欠原告2019年1月至2019年6月3日的租金、水电费、物业管理费、网络电视费、治安联防费、垃圾处理费等合计388030.7元。另根据《房屋租赁合同》第九条第二款的约定，被告逾期交付租金的，从原告发出催款通知之日起10日内，每逾期一天，需按照所欠租金金额的2%向原告支付违约金，直至清偿之日止。如逾期超过30天的，甲方有权解除合同，断水断电，收回物业并没收全部租赁按金及管理费按金。原告多次向被告催款，被告均不予理会。故此，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月3日期间的租金338236.35元（其中2019年1月租金为68811.7元、2月租金为69098.4元、3月租金为69098.4元、4月租金为62489.45元、5月租金为62489.45元、6月1日至3日租金为6248.95元），2019年4月的水电费、物业管理费、停车费、垃圾处理费合计24563元，2019年5月的水电费、物业管理费、停车费、垃圾处理费合计25231.35元。2、被告向原告支付违约金（以每月所欠款项为本金，其中2019年1月欠费68811.7元、2月欠费69098.4元、3月欠费69078.4元、4月欠费62489.45元、5月欠费87052.45元、6月欠费31480.3元；按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，分别自当月4日起计至清偿之日止）。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告祝涛辩称：一、天河区人民法院受理的（2019）粤0106民初22188号案的审理结果与本案有直接关系，该案尚在审理中，本案应当中止审理。二、（2018）粤01民终7778号民事判决书生效之日起，原告丧失出租权，租赁合同因原告的原因无法履行，原告自该判决生效之日起无权要求被告支付租金。三、因原告经常以停水停电威胁并实际停水停电，被告及其他次承租人被迫支付了2019年1月的租金及其他费用。原告与被告及其他次承租人协商一致，2019年2月-4月的租金及其他费用直接从押金中抵扣，无需再支付。四、（2018）粤01民终7778号民事判决书生效后，天河区人民法院依申请强制执行该判决书，并在2019年1月11日后多次在涉案商铺张贴公告，要求占用人腾空房屋。2019年5月30日，被告配合腾空房屋，并向法院的托管账户支付了2019年5月的租金及其他费用。五、（2018）粤01民终7778号民事判决书生效之后，无论是出租人张少华自行收回场地还是法院到现场执行，均被原告组织的不明人员阻挠，致使涉案商铺的交还被拖延，故不能因原告的违法行为致使其收租合法化。经审理查明：2017年4月28日，和品酒店（出租方、甲方）与祝涛（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将涉案商铺，面积914平方米出租给乙方，使用用途为餐饮。租赁期限自2017年5月1日至2025年2月28日。租金按该物业约定的建筑面积计算，月租金单价基数为70元/平方米，每满一年从原来的基础递增8%，从第2年起递增，2按1租，按金是127960元，第一个月租金是63980元。从2018年4月1日起开始递增，3楼部分01号租金按每月70元/平方米计算，八七成使用率（含墙体路），每满2年递增8%。电费1.45元/度、水费5.5元每吨。物业管理费每月每平方米5元，卫生、垃圾处理费300元/月。停车费在3小时内，每小时每台车3元，超3小时的，则每小时按8元收取。2018年4月1日至2020年3月30日每月租金69098.4元。租金按月结清，乙方应于每月3日前以转账方式缴付当月租金。乙方应每月按时交纳水电费、卫生费等各项费用。乙方逾期交付租金的，每逾期一天，须按所欠租金金额的2%向甲方支付违约金，直至清偿之日止。合同期满或非因任何一方违约而终止时，甲方在乙方结清所有租金及其他各项费用且按期迁出后15日内将按金无息退还给乙方，如乙方有违约造成甲方经济损失的，甲方有权根据生效法律文书中确认的实际损失金额从按金中扣除等。2018年9月13日，广州市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2018）粤01民终7778号（以下简称7778号案）民事判决，查明包括但不限于如下事实：2014年11月14日，张少华、卢嘉卿（出租方，甲方）与陈金伟、谭学良（承租方，乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市天河区中山大道中588号仓储楼一栋（地上5层，建筑面积5652平方米，包含涉案商铺）、中山大道中590号停车楼一栋（地上3层，地下1层，建筑面积共计4549平方米），以及物业周边空地以现状出租给乙方使用，乙方的使用用途是经营酒店和写字楼，租赁范围为两栋整租，总建筑面积约为10201平方米；甲乙双方约定租赁物业的租赁期限为二十年，具体租赁期限为自2014年12月1日起至2035年1月18日止；甲方声明租赁物业已有的一次消防功能为仓储性质，甲方保证能改变一次消防的功能及完成二次消防的验收（通过商业消防的审核和验收），第三方消防安装公司由甲方进行选择和洽谈，乙方需支付甲方100万元消防安装费用（详细按进度支付），由甲方将此笔费用转交给第三方消防安装公司，另外改变部分楼层功能的消防验收所产生的费用，由甲方同消防安装公司协商和支付；甲方需保证一、二手消防验收合格后交付乙方使用，包领三证，整栋酒店消防设备及配套系统安装等。市中院认为，二次消防验收合格文件被撤销已导致双方合同约定的酒店和写字楼租赁用途无法实现，涉案租赁合同在法律上已不能履行，故张少华、卢嘉卿（甲方）与陈金伟、谭学良（乙方）签订的《场地租赁合同》解除，张少华、卢嘉卿要求陈金伟、谭学良交还广州市天河区中山大道中588号（包含涉案商铺）、590号房屋于法有据，予以支持。同时，张少华、卢嘉卿通过非正常途径取得二次消防验收合格文件，最终导致二次消防验收合格文件被公安消防部门撤销，本案二次消防验收被撤销在法律上直接影响了租赁物业以酒店、写字楼的用途进行使用，但陈金伟、谭学良作为承租方亦是明知涉案租赁物业并非酒店、写字楼规划用途而签订前述《场地租赁合同》的，且从一审现场勘察的情况来看，陈金伟、谭学良事实上也使用了租赁物业开业经营获益等，陈金伟、谭学良应按租金标准的一半向张少华、卢嘉卿支付租金及占用费至交还涉案房屋之日为止。故判决：一、解除张少华、卢嘉卿与陈金伟、谭学良于2014年11月14日签订的《场地租赁合同》；二、陈金伟、谭学良于本判决送达之日起六十日内，向张少华、卢嘉卿交还广州市天河区中山大道中588号、590号房屋；三、陈金伟、谭学良于本判决送达之日起六十日内，向张少华、卢嘉卿支付自2016年8月20日起至交还上述房屋之日止的租金及占用费（每月租金及占有费按每月305000元的标准计付……）等。2019年3月22日，本院向广州市天河区中山大道中588号、590号房屋使用人发出（2018）粤0106执26071号通知书，告知相关方在该通知书发出之日起七日内向本院提交执行异议书，并附相应的证据材料，逾期未提交执行异议，又不主动迁出并腾空广州市天河区中山大道中588号、590号房屋的，本院依法强制执行等。2019年4月，祝涛向和品酒店转账支付86793.2元（备注为2019年1月的店面房租）；2019年5月，祝涛向本院（2018）粤0106执26071号案的代管款账户转账支付86403.45元（备注为2019年5月房租和水）；祝涛称其之所以支付到法院代管款账户是因为7778号案民事判决书生效后和品酒店丧失涉案商铺的出租权，祝涛不清楚应向何人支付租金。另，本院还受理了（2019）粤0106民初22188号祝涛诉和品酒店、陈金伟房屋租赁合同纠纷一案（以下简称22188号案），祝涛在该案中以和品酒店、陈金伟在签订《合同》时恶意隐瞒涉案商铺涉嫌违法建设的事实，后又丧失物业出租权，致使《合同》无法继续履行为由，要求解除《合同》，和品酒店返还按金127960元、赔偿解约违约金127960元、赔偿装饰装修残值损失等。和品酒店在22188号案中辩称依据《合同》约定，其需在祝涛结清租金和各项费用后退还按金，因祝涛尚未付清费用，故不同意祝涛的该项诉请等。关于涉案商铺的交还时间。和品酒店、祝涛均确认本院于2019年6月3日在涉案商铺张贴封条并接收场地。但和品酒店主张涉案商铺至今未腾空。祝涛则表示其已于2019年5月31日腾空涉案商铺，其使用涉案商铺期间偶尔会出现停水停电的情况，导致其营业受到影响，但祝涛未提交相应证据予以证明。关于欠费情况。和品酒店、祝涛在本案中核算确认：在不考虑祝涛2019年4月、5月支付的费用及押金冲抵的情况下，祝涛欠付2018年12月剩余款项40668.86元（20878.06+19790.8），2019年1月至5月每月租金62489.45元（即每月租金69098.4元扣减已交还的办公室租金），2019年1月至5月的水电费、物业管理费、垃圾处理费、停车费每月合计分别为22050.2元、15528.25元、21775.1元、24563元、25231.35元。但双方对于祝涛已付款对应的期间存在不同意见。和品酒店主张祝涛2019年4月支付的费用86793.2元用来冲抵祝涛欠付的2018年12月的剩余费用及2019年1月至3月的水电费及其他费用，故未在本案中诉请祝涛支付前述费用，如法院采纳祝涛主张的费用对应期间，为免当事人讼累，希望法院在本案中对上述费用一并处理；另同意祝涛以其2019年5月向法院支付的86403.45元抵扣相应欠费。祝涛则主张以2019年4月支付的86793.2元抵扣2019年1月的租金及3月之前（包含3月）的水电等费用，以2019年5月向法院代管款账户转账支付86403.45元抵扣2019年5月的租金及4月的水电费等费用，抵扣后的剩余欠费同意由法院在本案中一并解决，亦同意押金在22188号案中进行处理。本院认为：根据本案已查明的事实可知，陈金伟、谭学良与张少华、卢嘉卿签订《场地租赁合同》取得包括涉案商铺在内的场地承租权后，再以和品酒店名义与祝涛签订《合同》，将涉案商铺转租给祝涛。和品酒店、祝涛均确认本院于2019年6月3日在涉案商铺张贴封条、收回场地，和品酒店据此主张祝涛使用涉案商铺至2019年6月3日；因祝涛主张其已在2019年5月31日交还涉案商铺缺乏相应的证据予以证明，故应由祝涛承担举证不能的法律后果，本院采信和品酒店的主张。根据7778号案民事判决，市中院已于2018年9月13日判决解除张少华、卢嘉卿与陈金伟、谭学良签订的《场地租赁合同》，陈金伟、谭学良向张少华、卢嘉卿交还广州市天河区中山大道中588号、590号房屋。自此，和品酒店丧失了涉案商铺的出租权。但另一方面，祝涛确认其在交还涉案商铺以前仍在进行使用，且其依然是基于其与和品酒店签订过《合同》而使用涉案商铺，故根据等价有偿原则，祝涛应向和品酒店支付使用期间的各项费用。和品酒店、祝涛确认祝涛未支付2018年12月剩余款项40668.86元，2019年1月至5月每月租金62489.45元，2019年1月至5月的水电费、物业管理费、垃圾处理费、停车费每月合计分别为22050.2元、15528.25元、21775.1元、24563元、25231.35元；因祝涛已于2019年4月向和品酒店支付了2019年1月的租金及其他费用86793.2元，于2019年5月向本院代管款账户支付了2019年5月的租金及其他费用86403.45元，故相应款项应予扣减。另和品酒店主张其已用祝涛2019年4月支付的86793.2元抵扣了2018年12月的租金及2019年1月至3月的水电费及其他费用，故未在本案中提出相应诉请；因本院不采纳和品酒店的该项主张，但为免当事人讼累，且和品酒店、祝涛对本院在本案中一并处理上述期间的费用均无异议，故本院认定祝涛应向和品酒店支付2018年12月的剩余款项，2019年1月至5月、6月1日至3日的使用费，2019年1月至5月的剩余水电费及其他费用合计295316.31（40668.86+62489.45×5+6248.95+22050.2+15528.25+21775.1+24563+25231.35-86793.2-86403.45）元。至于和品酒店诉请的违约金，综合考虑到和品酒店在2018年9月13日后已丧失涉案商铺的出租权以及祝涛使用涉案商铺存在的不安，和品酒店要求祝涛支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告祝涛于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州和品酒店管理有限公司支付截至2019年6月3日的各项欠费合计295316.31元。二、驳回原告广州和品酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7120元，由原告广州和品酒店管理有限公司负担1390元，被告祝涛负担5730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  张丹丹人民陪审员  黄泽加二〇二〇年十一月十日书 记 员  邱莉晶喻珺判决书已于2020年月日送达