山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4925号原告：济南华府置业有限公司，住所地：济南市。法定代表人：郑文治，总经理。委托诉讼代理人：王兆娜，女，该公司工作人员。被告：马某某，男，1990年2月1日出生，汉族，住济南市。原告济南华府置业有限公司（以下简称华府公司）与被告马某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华府公司的委托诉讼代理人王兆娜到庭参加诉讼，被告马某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华府公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华府公司与马某某签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令马某某承担违约金78226；3.判令马某某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月31日，马某某认购济南恒大翡翠华庭某地块房屋并签订了《济南市商品房买卖合同》，合同约定马某某采用分期付款的方式付款，应于2019年6月30日前支付房款156452元，至今未支付，已逾期超过180天，达到合同约定的解除条件。商品房买卖合同附件五补充协议第二条第（二）款第3项约定，马某某逾期付款达到180天的，华府公司有权单方解除合同，马某某需按照已付款的50%承担违约金。马某某需配合华府公司至相关政府部门办理注销合同备案等取消交易手续。马某某违反合同约定，占有房源却不履行付款义务，已经伤害了华府公司的合法权益，现提起诉讼，望判如所请。马某某提交答辩状辩称，一、马某某同意解除与华府公司签订的《济南市商品房买卖合同》，华府公司返还马某某已付购房款。二、华府公司计算违约金依据的附件五补充协议第二条第（二）款第3项属于格式条款，加重了马某某的责任，属于无效条款。马某某与华府公司在《济南市商品房买卖合同》第七条第一款中明确约定“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”即主合同对逾期付款违约金做了明确约定。华府公司要求按照附件五补充协议约定的按已付款的50%的标准向其支付违约金，马某某认为该补充协议条款无效，理由如下：1.该条款是由华府公司一方预先单方面拟定的，为了重复使用而制作的格式条款，在双方已在主合同中明确约定了逾期付款违约金的情况下，华府公司作为格式条款的提供方，加重了马某某的责任，该条款对逾期付款违约金的约定无效。2.附件五补充协议第二条第（二）款作为格式条款未采取合理方式提醒马某某注意。补充协议中凡是减轻或者免除华府公司责任的条款，均采用了加黑字体，并要求马某某签字确认，但是对该补充协议第二条第（二）款加重马某某责任的条款并没有加黑，也没有让马某某签字确认。华府公司的这种行为严重违反公平原则、权责对等原则。综上，马某某同意解除《济南市商品房买卖合同》，按照主合同第七条约定的累计应付款1%向华府公司支付违约金，该款项在马某某已支付的156452元中抵扣，抵扣后的余款华府公司返还马某某。本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，华府公司作为甲方（出卖人）与马某某作为乙方（买受人）签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购济南恒大翡翠华庭某室房屋一套。后华府公司作为出卖人与买受人马某某签订《济南市商品房买卖合同》一份及相关附件，合同约定，马某某购买华府公司开发的济南恒大翡翠华庭某室房屋一套，房屋建筑面积67.62平方米，房屋总价款782258元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人以分期付款方式付款：2019年1月29日前交纳首期房款156452元，2019年6月30日前支付房款156452元，2019年12月31日前支付房款117339元，2020年6月30日前支付房款156452元，2020年12月31日前支付余款195563元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，逾期在180日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同另对双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图，附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰、设备标准，附件四民用建筑节能信息公示，附件五合同补充协议。附件五补充协议第二条约定双方对合同第六第、第七条修改或补充。该条第（二）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向华府公司支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，华府公司有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向华府公司支付违约金，该房屋归华府公司所有，买受人须无条件配合华府公司到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。第十二条第10项约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款系其真实意思的反映。第十四条约定，本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。上述第十二条第10项与第十四条均采用斜体字体印刷，添加了下划线，并由马某某在该两条约定后面单独签名捺印。另查明，马某某仅交纳首期购房款156452元，其自2019年6月30日应支付的第二期房款起，未再按期支付任何一起房款。因未到合同约定的交房日期，华府公司尚未向马某某交付房屋。本院认为，华府公司与马某某签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及附件均合法有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。华府公司与马某某签订商品房买卖合同中约定马某某采用分期付款方式支付全部购房款，但马某某仅支付第一期购房款，自2019年6月30日前应支付的第二期购房款开始，未再支付任何一期购房款至今。商品房买卖合同附件五补充协议第二条第（二）款第3项约定，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，华府公司有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向华府公司支付违约金，该房屋归华府公司所有，现华府公司主张马某某的行为违反了上述约定，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，马某某亦同意解除合同，对此本院予以确认。关于合同解除时间，合同解除应在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力，根据上述约定，华府公司在本案纠纷中享有解除权，华府公司在本案诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达马某某的时间即2020年5月28日作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除时间。关于华府公司按照双方签订的补充协议第二条的约定要求马某某按照已付房款的50%（即78226元）承担违约金的问题，马某某辩称补充协议中的该条款属于格式条款，且加重了其责任，华府公司亦未采取合理方式提醒其注意，属于无效条款，应按照《济南市商品房买卖合同》第七条约定的支付逾期付款违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”现实生活中，格式合同提供方对格式条款向合同接受方进行提醒的方式有口头提醒、书面通知、将格式条款作为合同内容的一部分通过标注、说明、签字确认等多种方式向合同接受方履行提醒义务。具体到本案中，虽然双方签订的《合同补充协议》（即附件五）系由华府公司提供的格式协议，且此协议第二条第（二）款第3项中将逾期超过180日后仍未按约定金额付款的违约金标准从买受人按累计应付款的1%改至按买受人已付款的50%向出卖人支付，双方对此违约金的补充约定文字内容下方并未加注下划线、加粗线等予以提醒，但对于合同提供方华府公司来讲，其已将逾期付款违约金的补充约定标准在合同补充协议第二条第（二）款第3项中予以明确载明，向马某某告知了此部分内容的存在，可以视为其已履行了提醒义务。对于合同接受方马某某来说，其在签订该份合同补充协议时，通过对合同文本的阅读和审查，应该可以知道合同有哪些内容，对涉及的需要被提醒知晓的格式条款也可以通过合同文本进行直观了解。况且从该补充协议第十二条第10项以及第十四条中约定的内容来看，马某某已明确表示“双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，并确认其“已知悉并认可上述补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款系其真实意思的反映，并同意此补充协议的内容与涉案的《济南市商品房买卖合同》的内容不一致的，以本补充协议为准”，故上述补充协议亦为有效协议，双方均应恪守。华府公司主张马某某按照已付房款的50%（即78226元）承担违约金，符合双方合同的约定亦不违反法律规定，本院予以支持，该款项应在马某某已付的购房款中扣除，剩余房款78226元，华府公司应退还给马某某。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告济南华府置业有限公司与被告马某某签订《济南市商品房买卖合同》及其附件于2020年5月28日解除；二、被告马某某向原告济南华府置业有限公司交纳的购房款的一半即78226元作为违约金归原告济南华府置业有限公司所有，原告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将剩余一半购房款78226元退还给被告马某某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1756元，减半收取计878元，由被告马某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张代蕙二〇二〇年十一月十日法官助理 赵洪彬书 记 员 王雪洁