安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初12426号 原告：祥源物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路310号翡丽时代广场商业综合楼A-1801，统一社会信用代码91340100766894781Q。 法定代表人：戴帮勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张钟杨，安徽蓝雁律师事务所律师。 被告：董乐，男，汉族，1990年6月2日出生，住安徽省合肥市高新区。 原告祥源物业服务有限公司(以下简称祥源物业公司)与被告董乐物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告祥源物业公司委托诉讼代理人张钟杨，被告董乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截至2019年12月31日的物业费5295元及逾期违约金4969.76元，之后继续按应缴费总额的日千分之二计算违约金至实际款清之日止；2.判令被告支付原告为本案支出的律师代理费886元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月1日，原、被告签署《祥源城前期物业服务管理协议》，协议约定住宅物业服务管理费为每月每平方米1.44元。被告居住的13幢2505室建筑面积87.55平方米，自2016年7月1日至2019年12月31日，被告已拖欠物业费共计5295元。按协议约定，原告要求被告补缴物业费并从逾期之日起按应缴费总额日千分之二的比例承担违约金。 董乐辩称：1、自收房之日后，按物业公司要求将维修钥匙留存物业进行维修，但验房问题至今未解决，多次沟通现场物业工作人员一直推诿；2、被告一直未入住房屋，2018年3月，被告查看房屋维修问题时，房屋无水无电，通过电话沟通物业工作人员态度非常坚定的不予开水电，在业主群里回复跳闸或欠费。但实际上该户经查询并未欠费。装修期间，祥源物业公司多次断水断电造成经济损失，工作人员连基本置业素养都不具备，怎样提供服务；3、祥源物业公司提供的材料明确提供甲级服务标准，但其服务并未达到甲级标准；4、针对物业费问题，本人一直积极沟通，希望尽早把房屋问题解决，但原告相关工作人员一直未予回复。综上，原告事先违反约定给被告造成严重经济损失和精神压力，恳请法院给予公平公正裁决，督促原告及时整改，加强管理，还小区业主一个舒适的生活环境。 本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，祥源物业公司与安徽新祥源房地产开发有限公司签订《合肥市祥源城前期物业管理服务合同》，约定由祥源物业公司对位于合肥市高新区××道××路××小区提供物业服务，服务事项包括共用部位、共用设施、设备的维护和管理，物业管理范围内市政公用设施、附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境、卫生管理、治安管理及车辆停放管理等；物业综合服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅标准为每平方米1.44元／月，业主或物业使用人应在每年的1月10日、7月10日之前预期交纳至少6个月的物业服务费用。2016年3月6日，祥源物业公司与董乐签订《祥源城前期物业管理服务协议》，约定：祥源物业公司对房屋共有部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；董乐缴纳物业服务费周期为每半年预收一次，每年度的元月份和七月份收取，高层住宅按建筑面积每平方米1.44元／月计算；董乐不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，祥源物业公司有权要求董乐补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。同日，董乐签署承诺书，确认详细阅读了并同意遵守《祥源城临时管理规约》，该管理规约第三十二条规定：物业综合服务费纠纷诉讼，败诉方承担法院诉讼费、对方委托代理律师费及因本案有关交通费等相关费用。董乐系祥源城13幢2505室业主，该房屋建筑面积为87.55平方米，自2016年7月1日至2019年12月31日未交物业费。董乐认为祥源物业公司未达到其服务标准，故拒绝交纳物业费。原告催要未果，故诉至本院，请求判如所请。 上述事实有祥源物业公司提供的营业执照复印件、董乐身份证复印件、《合肥市祥源城前期物业管理服务合同》、《祥源城前期物业管理服务协议》、《祥源城临时管理规约》、委托代理合同、律师费发票、支付凭证，董乐提供的照片一组，以及双方当事人庭审陈述予以佐证。 本院认为，祥源物业公司与董乐签订的《祥源城前期物业管理服务协议》以及董乐签字确认的《祥源城临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力。祥源物业公司为包括董乐在内的小区业主提供了物业服务，董乐应当依据国务院《物业管理条例》的规定及《广园前期物业管理服务合同》的约定，及时主动交纳物业服务费。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响业主的生活质量，而物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。 董乐未交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。董乐辩称其未交费是祥源物业公司物业管理服务不达标，但其未提交充分有效的证据证明祥源物业公司存在根本违约的情形。祥源物业公司持续不断地为祥源城小区提供物业服务，保障了小区的正常运转，即使祥源物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，业主或业主委员会可以向物业公司反映，督促其改进服务，也可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，影响整个小区物业服务关系的良性循环。因此，对于董乐不交物业费的理由，本院不予采信。董乐应按每月1.44元/平方米标准，向祥源物业公司交纳其拖欠的2016年7月1日至2019年12月31日期间物业费5295元（1.44元/平方米/月×87.55平方米×42个月）。关于祥源物业公司诉请的违约金，由于祥源物业公司未能提供证据证明对于业主反映的问题及时给予了答复和处理，故本院不予支持其违约金的诉讼请求。关于律师费，并非追索物业费必然产生的必要费用，且祥源物业公司的诉讼请求也未得到本院的全部支持，故对该项诉请本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告董乐于本判决生效之日起三日内支付原告祥源物业服务有限公司2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费5295元； 二、驳回原告祥源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为39元，由董乐负担。 本判决为终审判决。 审判员  宋玮 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  徐宁 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。