湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4385号 原告曾庆武，男，汉族，出生于1969年12月25日，住湖南省中方县 委托诉讼代理人米艳艳 被告湖南佳惠置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市 法定代表人汤爱华。 委托诉讼代理人曾长东 被告中国银行股份有限公司怀化分行，住所地湖南省怀化市负责人易松寿。 委托诉讼代理人谭文彪（特别授权），男，土家族，出生于1965年2月24日，住湖南省沅陵县 委托诉讼代理人周启进（一般代理），男，汉族，出生于1969年11月3日，住湖南省怀化市 原告曾庆武与被告湖南佳惠置业有限责任公司（以下称“佳惠公司”）、中国银行股份有限公司怀化分行（以下称“中行怀化分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告曾庆武及其委托诉讼代理人米艳艳，被告佳惠公司的委托诉讼代理人曾长东、被告中行怀化分行的委托诉讼代理人谭文彪、周启进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾庆武提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告佳惠公司于2015年6月23日签订的《怀化市商品房买卖合同》，并判令被告佳惠公司返还原告首付购房款355902元及利息（按银行同期贷款利率自2015年5月12日起计算至付清之日止，暂计算至2020年8月6日为112109元）、按揭贷款支付的购房款及利息（按揭购房款自原告与被告中行怀化分行签订个人商业房贷款合同之日即2015年9月22日计算至合同解除之日止，按揭购房款计算至2020年7月10日为109667.03元，利息按照原告与被告中行怀化分行签订的个人商业用房贷款合同约定利息自2015年9月22日起计算至合同解除之日止，利息计算至2020年7月10日为63469.85元）、契税25436元、维修基金2917元、国有土地证办理费用1000元、产权登记费550元、资料费300元、抵押登记费550元、交易手续费3180元、查档费36元、他项权证550元、贷款保险费1680元、银行费用200元，以上费用合计677546.88元；2.判令解除原告与被告中行怀化分行于2015年9月22日签订的个人商业用房贷款合同；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月23日，原告与被告佳惠公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的怀化国际商贸城项目商品房，房屋建筑面积29.99平方米，单价每平方米21203.8元，总金额635902元。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款355902元，并于2015年9月22日与被告中行怀化分行签订个人商业用房贷款合同，采用商业银行按揭支付剩余房款280000元（截止至2020年7月10日，原告已支付按揭购房款109667.03元，按揭贷款利息63469.85元），并支付契税25436元、国有土地证办理费用1000元、产权登记费550元、资料费300元、抵押登记费550元、交易手续费3180元、贷款保险费1680元、他项权证550元、查档费36元、银行费用200元及维修基金2917元。2020年7月23日，原告在怀化市不动产登记中心查询不动产权情况时发现其所购买的怀化国际商贸城项目商品房产权登记面积为32.26平方米，而约定面积为29.99平方米，面积误差比7.57%，根据原、被告签订的商品房买卖合同第9条第1项第2款“面积误差比绝对值超过3%，买受人有权解除合同”。现原告依照该合同约定，请求解除原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》，并由被告返还原告所交款项。此外，该商品房产权登记套内登记面积15.47平方米，分摊面积16.79平方米，分摊面积占总建筑面积52.04%,公摊面积大于50%，明显有失公平，现原告为维护自身权益，特诉至法院，望法院判如所请。 被告佳惠公司答辩称：一、原告请求解除双方于2015年6月23日签订的《怀化市商品房买卖合同》与事实不符，请求驳回，解除合同违反合同法关于公平原则的规定。被告已将契税、维修基金缴纳给相关部门,代缴产生的相关权利义务应当由原告享有和承担。原告不动产权证书登记的套内面积没有变化，仅公摊面积增加，未改变商铺的使用价值，无损合同目的实现，如果原告同意不解除合同,被告愿意无偿赠送超出合同约定的面积部分。商铺已于2016年1月10日交付原告且已装修，原告自2016年4月28日起经营至今，已享受了4年多的经营收益。被告在建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》导致预测面积与实测公摊面积存在差异，并非被告的责任。二、原告起诉已超过解除合同的除斥期间，应予驳回。2015年10月经原告申请办理了该商铺预抵押并和中行怀化分行签订了商业贷款合同，2019年7月5日又将该不动产办理期房转现房抵押登记，均系原告真实意思表示。被告委托怀化市国土资源规划设计测绘院对房屋实测，相关结果于2019年3月14日在商贸城进行了公示，被告已履行了告知义务。原告的不动产权证书已于2019年7月5日办妥，此次交易已经完成，店铺所有权已经转移。如果解除合同可能产生一系列法律问题，不利于国际商贸城商业项目发展，甚至带来一系列社会问题。综上，被告陈述事实理由充分，请求法院予以支持。 被告中行怀化分行答辩称：原、被告签订的贷款合同是双方真实意愿的表示，应当全面履行合同义务，请求法院驳回原告的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《不动产房地产权情况证明》复印件各一份、《财务部、国家税务总局关于购房人办理退费有关契税问题的通知》打印件一份，两被告对其关联性均有异议，该组证据能证实本案相关事实，本院对其真实性予以采信；2、对被告佳惠公司提交《商户进出进度表》、《业主信息统计表》、《业主通讯/通信地址确认书》、《佳慧物业国际商贸城收据》复印件各一份及照片打印件一份，原告对其关联性有异议，认为虽然被告佳惠公司将房屋交付给原告，但原告一直对该门面不满意，该组证据能证实本案相关事实，本院对其真实性予以采信；3、对被告佳惠公司提交的《情况说明》复印件一份，原告对其关联性有异议，不能认定被告佳惠公司已经履行了告知义务，该证据客观真实，能证实本案相关事实，本院对其真实性予以采信。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年6月23日原告曾庆武与被告佳惠公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的系预售商品房，为被告开发的怀化国际商贸城第1幢负一层-1-136号，建筑面积29.99㎡，其中套内面积15.47㎡，公摊面积14.52㎡，每平方米21203.80元，总价款635902.00元；房屋专项维修资金由买受人自行缴存，买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，相关费用由被告代收；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；房屋交付期限为2017年5月1日前等等。同日，原告曾庆武与被告佳惠公司又签订《怀化市商品房买卖合同补充协议书》，约定在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知（买受人因调整遭受直接损失除外）且不承担赔偿责任，因变更导致商品房面积发生变化的，按照《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定“第2项”处理等等。原告于2015年5月12日向被告佳惠公司交付首付购房款35.5902万元。同日，被告佳惠公司代为收取原告维修基金2917元、产权登记费550元、抵押登记费550元、交易手续费3180、资料费300元、查档费36元、契税25436元、他项权证550元、土地证代收费用1000元、贷款保险费1680元、银行费用200元。2015年9月22日，原告作为借款人、被告佳惠公司作为保证人与被告中行怀化分行作为贷款人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为28万元，贷款期限为120个月，贷款用途为借款人支付其购买案涉商业用房购房款，贷款利率为浮动利率，按月结息和付息。至2020年7月10日，原告曾庆武已偿还贷款本金109667.03元、利息63469.85元。2016年1月10日原告收房并自2016年4月26日怀化国际商贸城统一开业时入场经营至今。2019年3月怀化市国土资源规划设计测绘院受被告委托对怀化国际商贸城项目进行了面积实测，测绘结果显示涉案-1-136号房建筑面积32.26㎡，其中套内面积15.47㎡，公摊面积16.79㎡。被告佳惠公司于2015年10月12日为原告办理预购商品房预告登记，于2019年7月15日为原告办妥不动产权证，权证登记面积与实测面积一致。 另查明，双方的《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定部分无“第2项”条文。怀化市不动产登记中心测绘服务室于2020年9月3日出具情况说明，证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示并于2019年3月21日出具了怀化市房屋面积实测报告，该实测数据经审核于2019年3月26日上传归档。被告佳惠公司于庭后提交承诺书一份，表示若不解除合同，其公司对于公摊面积的超出部分（含3%以内及超过3%部分）不再收取房款。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为涉案《怀化市商品房买卖合同》能否予以解除。本案中，原告曾庆武与被告佳惠公司在签订的《怀化市商品房买卖合同》中虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，但本案中并无证据证明涉案房屋面积出现差异系被告为获利故意变更房屋规划结构等导致。现涉案房屋经实测已办妥不动产权证，不动产权证显示涉案房屋套内面积未变，仅公摊面积增加，而公摊面积的变化受计算规范、计量范围、测量方法、确认标准及消防要求等影响，与建筑规划预测面积存在差异可能性，该差异无证据证明系因被告的过错导致。现原告曾庆武所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，被告佳惠公司亦承诺放弃要求原告补交超面积房款，故原告曾庆武的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，被告佳惠公司也未因此而获得额外利益。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。该规定在规范当事人权利义务的同时对依法成立的合同不允许擅自解除，以维护交易秩序的稳定。本案涉案商铺已于2016年1月10日交付给原告，原告自收房后在涉案商铺经营收益多年，怀化市不动产登记中心测绘服务室的情况说明证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示，公示期间原告亦未提出异议，且自公示日至本案起诉日已逾一年，故本院认为虽本案存在公摊面积增加致总面积误差超合同约定3%的情形，但该公摊面积的增加对合同的整体影响显著轻微，在无证据证明被告另存有其他重大违约行为的情况下，该面积差异不足以阻碍原、被告合同目的的实现。现涉案商铺已实际交付多年，如果仅以不动产权证面积超出合同约定面积判令解除合同，与合同法鼓励交易、维护交易秩序稳定的立法精神不符，也有违公平和诚实信用原则。 涉案商铺实测面积超约定面积3%非被告过错所致，原告曾庆武的合同权利未因此受损，被告佳惠公司放弃面积差额房款主张未因此额外获益，涉案商铺面积差异不足以影响合同整体履行及合同目的实现，故对原告曾庆武要求解除与被告佳惠公司签订的《怀化市商品房买卖合同》、返还购房款、费用及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。就原告曾庆武与被告中行怀化分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，原告现有证据并不能证实已满足解除该合同的条件，故对原告要求解除与被告中行怀化分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告曾庆武的全部诉讼请求。 本案案件受理费10576元，减半收取5288元，由原告曾庆武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴家林 二〇二〇年十一月十一日 代理书记员  周**银 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。