山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初3894号原告：苗翼泽，男，1991年10月23日出生，汉族，山西省长治市人，无业，现住山西省长治市。原告：秦某，女，1979年6月28日出生，汉族，山西省平顺县人，无业，现住山西省长治市。原告：苗某，女，2013年1月24日出生，汉族，山西省平顺县人，无业，现住山西省长治市。法定代理人：秦某，女，1979年6月28日出生，汉族，山西省平顺县人，无业，现住山西省长治市。系苗某母亲。委托诉讼代理人：陈晋京，山西旭和律师事务所律师。被告：郭慧娟，女，1990年6月21日出生，汉族，山西省长治市人，无业，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：贺勇，山西漳河律师事务所律师。原告苗翼泽、秦某、苗某与被告郭慧娟合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告苗翼泽、秦某、苗某的特别授权代理人陈晋京、被告郭慧娟的特别授权代理人贺勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苗翼泽、秦某、苗某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告购房款47万元，并按年利率6%支付从2018年1月1日起至付清全部房款之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告苗翼泽系苗保红之子，原告秦某系苗保红再婚配偶，原告苗某系苗保红女儿。2017年7月3日，苗保红将其所有的位于长治市××区房屋出售给被告，双方签订了《长治市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定房屋总价款为70万元，2017年12月31日之前付清全部房款。合同签订后，被告于2017年7月21日转账给苗保红13万元，2017年7月25日转账给苗保红10万元，尚欠47万元至今未付。2017年7月25日，苗保红因病去世，原告多次向被告催要房款，被告拒不支付，请求人民法院依法判决。被告辩称，1.被告未与原告签订过任何书面房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖合同关系，因此根本不存在被告向原告支付购房款的情形。2.被告购买的房屋是案外人苗保红的，且该房屋系苗保红单独所有，苗保红完全有权对该房屋进行合法处分。3.被告已将合同约定的全部房款支付给案外人苗保红，苗保红也根据合同约定将房屋交付给被告使用，被告现在是所购房屋的合法占有人，在办理房产变更登记过程中，苗保红因故突然去世，导致案涉房屋未能变更登记至被告名下，此为导致产生本案的唯一原因。4.据被告了解，原告苗翼泽与秦某一直以来关系就不和睦，特别是在苗保红去世后，双方因财产继承等问题进行过多次诉讼。原告秦某与被告就案涉房屋也进行了多次诉讼，而原告苗翼泽却始终没有参与过上述诉讼，反而在本案中作为原告提起诉讼，被告有理由怀疑诉状中苗翼泽签名的真实性，以及对被告进行诉讼意愿的真实性。综上，被告认为，原被告之间不存在合同关系，被告也不欠原告任何购房款，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的长治市存量房屋买卖合同及补充协议、死亡注销户口证明、长治市城区人民法院（2018）晋0402民初824号民事判决书（复印件）、长治市城区人民法院（2018）晋0402执767号执行裁定书（复印件）、长治市郊区人民法院（2018）晋0411民初936号及（2019）晋0411民初181号民事判决书、长治市中级人民法院（2018）晋04民终2714号民事判决书、秦某保证书、录音光盘、长治市房地产交易申请登记表及照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苗翼泽系苗保红与前妻所生儿子，原告秦某系苗保红再婚配偶，原告苗某系秦某与苗保红所生女儿。2017年7月3日，被告（买受人）经长治市同诚房地产经纪公司居间，与苗保红（出卖人）签订了《长治市存量房屋买卖合同》，约定的主要内容有：1.苗保红将其所有的位于长治市城西北路城西人家（7080城）小区1号楼1单元1003号房屋（面积102.32㎡）出售给被告，该房屋产权证号为：房权证城私字第XXXX号；2.该房屋成交价格为70万元，买受人向出卖人支付定金2万元，支付定金的方式为：放在房地产经纪机构；3.出卖人应当在收到首笔房款叁拾万元前将该房屋交付给买受人；4.买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日，买受人按日计算向出卖人支付已交付房款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自退房通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；5.双方同意自合同拟定之日起7日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。同日，双方就房款的支付及物业的交割又签订了《补充协议》，约定的主要内容有：1.房屋成交价70万元，包含房屋及家具家电、装饰装修及配套设施，此价为卖方净得价，不含税；买受人于2017年7月3日向出卖人支付定金2万元，不动产登记预审完成后自行支付出卖人30万元（不包含前期支付的定金2万元），买受人于产权转移至其名下2017年12月31日之前以资金监管的方式支付出卖人40万元；2.双方同意，在买受人申请批贷成功7日内共同办理房屋所有权转移登记手续；3.双方应在出卖人收到全部房款当日自行办理物业交割手续，居间人陪同。双方一致同意，买受人从协议约定的房款中预存2000元作为物业交割保证金，于双方办理物业交割当日，由买受人支付出卖人；4.本次交易涉及的税费由出卖方承担，并直接向主管机关缴纳；5.此房附属设施为地下室，一并出售于买受人，买受人无须另行付费；6.如买受人支付第二笔房款需要贷款，出卖人应积极配合办理贷款手续；因不动产政策导致过户时间延长，交易顺延；此房价格仅包含地下室不包含储藏室，但由于储藏室在房产证上，储藏室过户给买受人，但使用权还归出卖人所有。上述合同签订当日，郭慧娟向长治市同诚房地产经纪有限公司交付定金2万元。2017年7月20日，苗保红将案涉房屋及房屋钥匙交付给郭慧娟，双方共同向长治市房地产交易中心申请了变更登记，但尚未交纳相关税费。2017年7月21日，郭慧娟转账支付苗保红13万元，7月25日再次转账支付苗保红10万元，当日苗保红因病去世。2017年11月6日，秦某对郭慧娟购买苗保红房屋产生疑问，双方发生纠纷，后秦某将案涉房屋占有。2018年7月3日，郭慧娟以房屋买卖合同纠纷将秦某诉至本院（原长治市郊区人民法院），要求秦某立即腾出案涉房屋，并赔偿相关损失；本院于2018年9月27日以（2018）晋0411民初936号民事判决，判决秦某腾出案涉房屋，并将房屋返还郭慧娟。后秦某不服向长治市中级人民法院提起上诉，该院以（2018）晋04民终2714号民事判决，维持原判。2019年1月16日，秦某、苗某以房屋买卖合同将郭慧娟诉至本院（原长治市郊区人民法院），要求解除《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并判令郭慧娟返还案涉房屋；2019年3月19日，本院以（2019）晋0411民初181号民事判决，驳回秦某、苗某的起诉；该案审理过程中，主审法官曾就案涉房款是否已全部支付电话询问苗翼泽，苗翼泽认可已全部支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案苗保红与被告郭慧娟通过居间人签订的《房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。苗保红去世后未留有遗嘱，其遗产、债权应当由其法定继承人继承，债务应当由继承人在继承遗产范围内清偿。本案三原告作为苗保红的法定继承人，有权要求被告继续履行合同，被告也以继续占有案涉房屋的行为表示将继续履行合同，故本案双方争议的焦点为：被告郭慧娟是否已经支付了案涉房款45万元。首先，被告郭慧娟主张现金支付房款，未提供资金来源、收据等证据证明，也与双方两次转账支付房款的交易习惯相悖。其次，根据协议约定，苗保红应在收到首笔房款30万元前将房屋交付郭慧娟，郭慧娟应当于不动产登记预审完成后支付苗保红30万元，产权转移至郭慧娟名下2017年12月31日之前以资金监管的方式支付苗保红40万元。实际履行过程中，2017年7月20日苗保红与郭慧娟向不动产登记部门申请了案涉房屋的转移登记，但未缴纳相关税费，并于当日将房屋交付郭慧娟，之后郭慧娟于7月21日、7月25日两次转账支付苗保红23万元，至此双方基本履行了首次付款及交房义务；7月25日苗保红去世时案涉房屋产权尚未转移登记至郭慧娟名下，因此在苗保红未将房屋转移登记至郭慧娟名下时，郭慧娟却将全部房款支付苗保红，不合常理，也不符合协议约定。再次，在本院（2019）晋0411民初181号案件中，原告苗翼泽并非案件当事人，其虽电话认可被告郭慧娟已支付了全部房款，但并未提供相应证据佐证，加之其与秦某、苗某之间存在矛盾，故其证言不足为信。综上，被告郭慧娟主张现金支付苗保红房款45万元，无相关证据支持，也不符合合同约定，本院不予采信。根据补充协议约定，案涉房屋总价款70万元，被告郭慧娟应当于不动产登记预审完成后支付苗保红30万元，现郭慧娟已经支付25万元，剩余5万元应当支付三原告；在郭慧娟付款30万元后，三原告应当配合郭慧娟将案涉房屋产权转移登记至郭慧娟名下，之后郭慧娟应将房屋余款40万元支付三原告。案涉房屋买卖合同因一方当事人苗保红的去世中止履行，该事由系不可抗力，当事人双方免责，且依据补充协议约定被告郭慧娟享有先履行抗辩权，在案涉房屋产权未登记至其名下时，其有权拒绝支付剩余房款，因此三原告要求被告支付剩余房款利息，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告郭慧娟于本判决生效后七日内支付原告苗翼泽、秦某、苗某房款50000元；二、原告苗翼泽、秦某、苗某于本判决生效后三十日内配合被告郭慧娟将位于长治市城西北路城西人家（7080城）小区1号楼1单元1003号房屋（产权证号为：房权证城私字第XXXX号）转移登记至被告郭慧娟名下，被告郭慧娟在上述房屋登记至其名下后七日内支付原告苗翼泽、秦某、苗某剩余房款400000元；三、驳回原告苗翼泽、秦某、苗某的其他诉讼请求。案件受理费4175元（已减半），由被告郭慧娟负担2087.5元，原告苗翼泽、秦某、苗某负担2087.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 朱显二〇二〇年十一月二十五日书记员 闫博