广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1255号 原告:广西金耀置业有限公司（原为广西绿地金耀置业有限公司），住所地南宁市高新区罗贤路西面、相思湖北路北面罗文村棚户区改造项目临时安置过渡房裙楼206室，统一社会信用代码91450100MA5KYGNY8U。 法定代表人：陈祖毅，公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：黄菲菲、覃杨子涵，广西同望律师事务所律师。 被告：梁展铭，男，汉族，1990年3月27日生，户籍所在地广西桂平市。 原告广西金耀置业有限公司（以下简称金耀公司）与被告梁展铭商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月13日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄菲菲、覃杨子涵到庭参加诉讼。被告梁展铭经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号QF20181100215）及附件与补充协议《装修协议》（编号QF20181100215）（房屋总金额为707608元，装修价款总金额为332380元）；二、判令被告自判决生效之日起7个工作日内协助、配合原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号2018042500198）的撤销手续；三、判令被告自判决生效之日起7个工作日内协助、配合原告办理《不动产登记证明》[桂（2018）南宁市不动产证明第XXXXXX号]的撤销手续；四、判令被告向原告支付违约金174759.6元（违约金计算方式：根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款第（2）项的约定，以707608元为基数的10%计算；根据补充协议《装修协议》第五条第1款的约定，以707608元与332380元之和为基数的10%计算）；五、判令被告向原告支付为追偿支出的律师费20000元；六、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年2月9日，广西金耀置业有限公司（下简称金耀公司）与被告梁展铭签订了一份《商品房买卖合同》（编号ＱＦ20181100215），约定：1.梁展铭向金耀公司购买位于南宁市XX号房，所购商品房为预售商品房；2.房屋总价为707608元，梁展铭选择以按揭贷款方式购买，首付款141608元，贷款566000元；3.出卖方为买受方的银行贷款提供阶段性担保责任的，若因买受方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖方代为偿还的，买受方应赔偿出卖方全部损失，并按照合同总金额的10%承担违约责任，出卖方同时有权单方面解除合同。出卖方解除合同的，买受方已支付的房款，出卖方在买受方配合完成办理退房手续并扣除相关费用后予以退还，若房款不足弥补出卖方损失的，由出卖方进一步向买受方追偿。出卖方向买受方追偿的部分，包括但不限于出卖方基于保证责任而支付的费用，买受方的房屋使用费、违约金、赔偿金，以及出卖方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。4.无论因出卖方原因或是买受方原因导致本合同解除的，买受方都应在收到出卖方通知后的7个工作日内与出卖方共同办理解除合同及注销登记手续。买受方逾期办理的，每逾期一天应按该商品房总价款的万分之五承担赔偿责任，并赔偿给出卖方造成的损失。且在买受方配合办理完毕注销本合同网上备案手续之前，出卖方有权不向买受方退还任何应退还款项，直至买受方配合办理完毕；5、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。 同日，金耀公司与梁展铭就案涉房屋的装修签订了一份补充协议《装修协议》（编号QF20181100215），约定：1.金耀公司为梁展铭的案涉房屋进行部分位置拆改及室内装修；2.装修价款总金额为342660元，梁展铭选择以银行装修贷款方式支付，首付款100380元，贷款232000元；3.梁展铭应按本协议约定支付装修款项，否则，每延误一天按拖欠款项的千分之一承担违约金，延期超过10天的，金耀公司有权解除本协议及该房屋的《南宁市商品房买卖合同》，且梁展铭应按本协议装修总价及《南宁市商品房买卖合同》约定成交价款之和的10%向金耀公司支付违约金。金耀公司有权在应退梁展铭的款项中优先直接扣除违约金；4.若因梁展铭解除合同、逾期支付装修款、拒绝办理交接手续而引起纠纷的，梁展铭需承担金耀公司为此支出的诉讼费、律师费、保全费等所有费用；5.本协议为《南宁市商品房买卖合同》的补充约定，如双方签订的《南宁市商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议同时无效、撤销、解除或终止，双方应同时按照《南宁市商品房买卖合同》及附件、本协议约定承担相应的违约责任。前述合同签订后，梁展铭与广西北部湾银行股份有限公司南宁市财富国际支行（以下简称北部湾银行财富国际支行）及金耀公司于2018年4月16日分别就案涉房屋及装修签订了一份《个人房屋借款/担保合同》（编号HT273018041609379）及《个人借款/担保合同》（编号HT273018041609380），分别约定梁展铭向北部湾银行财富国际支行借款566000元用于购买案涉房屋及232000元用于支付装修款，金耀公司为上述两笔借款提供阶段性连带责任保证。2018年6月7日，案涉房屋取得了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号2018042500198）。2018年8月1日，案涉房屋办理了预告登记，取得了《不动产登记证明》[桂（2018）南宁市不动产证明第XXXXXXX号]。2019年8月16日，因梁展铭在偿还银行贷款过程中连续逾期，北部湾银行财富国际支行向金耀公司发出了《扣款通知书》并进行了扣款，从金耀公司在北部湾银行财富国际支行开立的保证金账户中扣收梁展铭的个人住房按揭贷款及房屋装修贷款逾期本息，其中个人住房按揭贷款本息为9695.84元，房屋装修贷款本息为4195.86元。金耀公司为督促梁展铭按时偿还银行按揭款项，曾于2019年8月2日向其发出一份《关于按时偿还银行按揭贷款的告知函》，敦促其限期内按时偿还银行按揭款项并向其提示相应的违约责任，但梁展铭未予回应。原告在2019年5月16日至2020年7月31日共为被告向北部湾银行财富国际支行代偿共9笔按揭贷款，合计76228.72元。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第二项及第十条第二款的约定，金耀公司有权要求解除《商品房买卖合同》，并要求梁展铭协助办理撤销商品房买卖合同登记备案及不动产登记证明的手续。综上所述，梁展铭的行为已经严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判如所请。 原告提交的证据有：1.《南宁市商品房买卖合同》；2.《装修协议》；3.《个人房屋借款/担保合同》；4.《个人借款/担保合同》；5.《商品房买卖合同登记备案证明》；6.不动产登记证明；7.《扣款通知书》；8.代偿凭证；9.《关于按时偿还银行按揭贷款的告知函》；10.邮政快递面单及投递查询单；11.《委托代理合同》；12.发票；13.代偿明细及代偿凭证。 被告梁展铭未答辩也未提交证据。 经审查，原告提交的全部证据来源合法,内容真实、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月9日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＱＦ20181100215）及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于南宁市XX号房，房屋总价款为707608元。被告应于合同签订时支付购房首期款141608元，余款566000元由被告申请银行按揭贷款支付。 《合同补充协议》（附件6）第二条第1款第（2）项约定：“出卖方为买受方的银行贷款提供阶段性担保责任的，若因买受方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖方代为偿还的，买受方应赔偿出卖方全部损失，并按照合同总金额的10%承担违约责任，出卖方同时有权单方面解除合同。出卖方解除合同的，买受方已支付的房款，出卖方在买受方配合完成办理退房手续并扣除相关费用后予以退还，若房款不足弥补出卖方损失的，由出卖方进一步向买受方追偿。出卖方向买受方追偿的部分，包括但不限于出卖方基于保证责任而支出的费用，买受方的房屋使用费、违约金、赔偿金以及出卖方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。”第十条第五款约定：“合同因法律规定或合同约定被解除的，买受方应当配合出卖方申请注销网上备案和交易中心登记信息.....” 上述合同及补充协议签订当日，原告作为出卖人（甲方），被告作为买受人（乙方），还签订了一份《装修协议》（编号QF20181100215），主要约定：甲方按本协议约定标准为乙方的涉案房屋进行部分位置拆改及室内装修；装修价款总金额为342660元，优惠折扣后装修总金额为332380元，乙方选择以银行装修贷款方式支付，首付款100380元由乙方在本协议签订日交纳，余款232000元向银行申请装修贷款支付；乙方应按本协议约定支付装修款项，否则，每延误一天按拖欠款项的千分之一承担违约金，延期超过10天的，甲方有权解除本协议及该房屋的《南宁市商品房买卖合同》，乙方应按本协议装修总价及《南宁市商品房买卖合同》约定成交价款之和的10%向甲方支付违约金，甲方有权在应退梁展铭的款项中优先直接扣除违约金；若因乙方解除合同、逾期支付装修款、拒绝办理交接手续而引起纠纷的，乙方需承担甲方为此支出的诉讼费、律师费、保全费等所有费用；本协议为《南宁市商品房买卖合同》的补充约定，如双方签订的《南宁市商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议同时无效、撤销、解除或终止，双方应同时按照《南宁市商品房买卖合同》及附件、本协议约定承担相应的违约责任。 2018年4月16日，被告作为借款人，广西北部湾银行股份有限公司南宁市财富国际支行（以下简称北部湾银行财富国际支行）作为贷款人，原告作为保证人，三方就房屋及装修按揭贷款分别签订了一份《个人房屋借款/担保合同》（编号HT273018041609379）和《个人借款/担保合同》（编号HT273018041609380），分别约定原告向北部湾银行财富国际支行借款566000元用于购买案涉房屋，贷款232000元用于支付装修款，原告为上述两笔借款提供阶段性连带责任保证。 2018年6月7日，上述《南宁市商品房买卖合同》办理了登记备案（登记编号2018042500198）。2018年8月1日，涉案房屋办理预告登记[不动产登记证明编号：桂（2018）南宁市不动产证明第0196423号]。 因被告未能按约偿还银行贷款本息，多次逾期未偿还银行贷款本息，导致原告承担连带保证责任。原告于2019年5月16日为被告代偿贷款本息11346元，于2019年8月16日代偿本息13890.7元，于2019年11月29日代偿本息13890.7元，于2019年12月30日代偿本息4639.45元，于2020年3月31日代偿本息13902.92元，于2020年5月28日代偿本息9275.79元，于2020年7月30日代偿本息9283.16元，于2020年9月30日代偿本息9253.58元。 另查明：1.本案涉案房屋尚未交付被告；2.因本案纠纷，原告委托广西同望律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费20000元。3.因被告现住，且拒接法院电话，本院需向其公告送达应诉材料及开庭传票，原告支付公告费260元。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》《装修协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 《合同补充协议》（附件6）第二条第1款第（2）项约定，出卖方为买受方的银行贷款提供阶段性担保责任的，若因买受方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖方代为偿还的出卖方有权单方面解除合同。被告多次逾期未偿还银行贷款本息，导致原告承担保证责任，又未能及时向原告偿还代偿的本息，已构成违约，双方约定的合同解除条件成就，原告据此主张解除双方于2018年2月9日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方签订的《装修协议》本质上是《南宁市商品房买卖合同》一部分，《南宁市商品房买卖合同》解除后，《装修协议》自然应当解除，且《装修协议》也约定如双方签订的《南宁市商品房买卖合同》解除，本协议同时解除，故原告要求解除双方签订的《装修协议》，本院予以支持。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯和合同约定履行相关协助义务，且相关协助配合义务亦在合同中作了约定，故原告主张被告协助办理合同登记备案及预告登记的注销手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 对于原告要求被告支付违约金174759.6元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定和附件六《合同补充协议》第二条第1款第（2）项的约定，合同解除后，原告有权要求被告支付合同总价的10%的违约金，即70760.8元（707608元×10%），对于该部分诉请，本院予以支持。原告主张按《南宁市商品房买卖合同》总价的10%再加上《南宁市商品房买卖合同》和《装修协议》总价之和的10%支付违约金，即174759.6元[（707608元×10%）+（707608元+332380元）×10%]，《装修协议》第五条第1款约定：“乙方应按本协议约定支付装修款项，否则....甲方有权解除本协议及该房屋的《南宁市商品房买卖合同》，乙方应按本协议装修总价及《南宁市商品房买卖合同》约定成交价款之和的10%向甲方支付违约金....”但被告的装修贷款已由银行全额支付给了原告，被告已付清装修款，原告代偿装修贷款本息，不能视为被告未按装修协议支付装修款，原告该诉请不符合装修协议的约定，本院不予以支持。 对于原告要求被告赔偿律师代理费20000元的诉请。双方在《合同补充协议》第二条第1款第（2）项约定：“....出卖方解除合同的，....出卖方向买受方追偿的部分，包括但不限于出卖方基于保证责任而支出的费用，买受方的房屋使用费、违约金、赔偿金以及出卖方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。”因被告违约引起本案诉讼，原告委托律师代理诉讼所支付的费用，属于为保护合法权益而支付的费用，故原告主张律师代理费20000元，符合双方约定，收费标准亦未超出《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。 被告梁展铭经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据和答辩意见，视为放弃辩论、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西金耀置业有限公司与被告梁展铭于2018年2月9日签订的《南宁市商品房买卖合同》（编号QF20181100215）及全部合同附件、《装修协议》（编号QF20181100215）于本判决生效之日解除； 二、被告梁展铭于本判决生效后七日内协助原告广西金耀置业有限公司办理注销商品房买卖合同登记备案（登记编号2018042500198）以及预购商品房预告登记[登记证明编号：桂（2018）南宁市不动产证明第XXXXXX号]的手续； 三、被告梁展铭支付原告广西金耀置业有限公司违约金70760.8元； 四、被告梁展铭支付原告广西金耀置业有限公司律师代理费20000元； 五、驳回原告广西金耀置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费16014元，由被告梁展铭负担14977元，原告广西金耀置业有限公司公司负担1037元。公告费260元，由被告梁展铭负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  梁丹丹 人民陪审员  苏少瑛 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇