广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41683号原告：肖高前，男，1989年8月6日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：周通、王洁，均系广东太平洋联合律师事务所律师。被告：杨常端，女，1980年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：林升阳，男，1973年6月6日出生，汉族，住广州市花都区。原告肖高前与被告杨常端、林升阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序审理，公开开庭审理。原告肖高前的委托诉讼代理人周通、被告林升阳到庭参加了诉讼，被告杨常端经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖高前向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还店铺转让费35000元；2.两被告向原告双倍退还定金7000元；3.两告向原告支付原告为其垫付的电费2673.06元，水费129.84元，租金11245元，管理费2699元、清洁费1125元，共计17871.9元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2018年8月1日，杨常端作为名义承租人，林升阳作为实际承租人与出租人广州宇拓物业管理有限公司（以下简称宇拓物业公司）签订了标的物为位于广州市天河区天河北路711-721号三层A02号铺(以下简称案涉商铺)的《商铺租赁合同》，租赁期限自2018年8月5日起至2019年8月4日止，用于经营餐饮。2018年9月27日，两被告将上述商铺转让给原告经营餐饮行业，同日原告向林升阳支付了定金5000元，并代两被告向出租人宇拓物业公司支付了2018年9月份电费2673.06元、水费129.84元，2018年10月份租金11245元、管理费2699元、清洁费1125元，并在2018年10月5日向林升阳支付了店铺转让费35000元。2018年11月1日，出租人宇拓物业公司向两被告寄送了《解约通知函》，两被告确认收到并对解除合同无异议。由于出租人宇拓物业公司是以两被告转租给原告经营，未得到其书面同意为由要求解除上述《商铺租赁合同》的，加之双方已经实际解除合同并清场，故导致原告与两被告所达成的口头转租合同无法实现，因此两被告的行为构成严重违约，故应向原告双倍退还定金并返还其他已付款项。被告林升阳辩称,1.林升阳在收到肖高前部份转让费35000元之前，林升阳清楚的告诉肖高前，在与业主完成转让手续之前，该店铺的招牌为“客家土菜”，不能改换成其它招牌。在林升阳写给肖高前的收据中，也充分的体现了该商铺尚未与业主完成转让手续，还没有得到业主的书面同意，当时手续在正在办理过程中，肖高前非常清楚这些内容。在没有与业主完成交接手续之前，于2018年10月4日将该商铺交于肖高前经营，肖高前在没有告之林升阳和业主的情况下，更换了该商铺的招牌为“家常便饭”，业主要求林升阳把招牌改回“客家土菜”，林升阳把业主的要求告之肖高前，肖高前拒绝换回原招牌，与肖高前多次沟通无果后，业主于2018年10月7日把该商铺的水电给断了。断水电后，林升阳积极与业主沟通，业主回复林升阳改回原招牌才能经营，林升阳把业主的回复告之肖高前，并要求改回原招牌等业主书面同意后才能使用“家常便饭”这个招牌，但是每次都给肖高前拒绝了。沟通无果后，2018年10月10日，林升阳想退回所收转让费给肖高前，收回该店铺自己经营，并要求肖高前改回原招牌，肖高前拒绝。2018年10月25日，林升阳与肖高前沟通后，肖高前同意更换，2018年10月26日，肖高前向业主提交了改换招牌申请，业主方同意了申请，但肖高前又找种种理由不进行改换。2018年10月26日，林升阳向肖高前提出由林升阳自己更换，费用由肖高前负责，肖高前不但拒绝还威胁林升阳，如果改换他的招牌的话，林升阳要给肖高前8000元。由于肖高前常组织其它人员到林升阳的另一家店铺弄事，搞得另外一家店铺经营受损。林升阳考虑到如果得不到肖高前同意，自己把“家常便饭”的招牌换回“客家土菜”风险比较大，所以没有硬来。由于肖高前的原因，业主于2018年11月1日给林升阳下达了“解约通知函”。致使林升阳损失了租赁保证金22490元，损失了肖高前尚未支付完的剩余转让费35000元，损失了店铺装修所花费的31400元。2.肖高前给业主所交的租金、管理费、清洁费、水电费等1787l.9元，林升阳并没有受益，肖高前应向业主方索赔。再说，是肖高前拒绝换回招牌，才导致林升阳店铺不能正常经营，与林升阳无关。3.肖高前行为可疑。按理说，林升阳与肖高前在整个事件中，都是受损方，应统一向业主方争取，使损失降到最小。但肖高前在整个事件中除了拒不配合之外，还在林升阳与业主方的仲裁过程中，出庭为业主方做假证。致使仲裁委做出了不利于林升阳的仲裁。怀疑肖高前与业主方勾结，以便于肖高前不用再向林升阳交剩余35000元的转让费的情况下，可以拿到该店铺。从肖高前提交的民事起诉状及其所表现的行为来看，肖高前熟知该店铺转让生效的条件，即得到出租方的书面同意。所以肖高前做出擅自更换招牌，拒不更改，林升阳自己更换招牌就威胁林升阳。肖高前的行为就是坐等林升阳违约，以达到他不用交剩余转让费，以及暴力拿回己给林升阳的部份转让费的目的。经审理查明：依据肖高前的申请，本院向其委托诉讼代理人周通开具前往中国广州仲裁委员会调查（2018）穗仲案字第32141号裁决书（以下简称32141号裁决书）原件的《律师调查令》。2019年4月10日，中国广州仲裁委员会出具的32141号裁决书中查明以下事实：一、2018年8月1日，案外人宇拓物业公司作为出租人与杨常端作为承租人签订《商铺租赁合同》，租赁场地为案涉商铺，该合同合法有效。《商铺租赁合同》第一条第3款约定，租赁用途限商业，承租人经营类型为三及第汤/客家炒菜，经营品牌为客家土菜。承租人如需改变经营范围和品牌，须经出租人书面同意。第二条第1款约定，租赁期限自交付起算共计1年，自2018年8月5日起至2019年8月4日止。第三条第2款第（1）项，承租人须在当月5日前向物业管理公司交付当月物业管理费，收费以该商铺的建筑面积计算，物业管理费为60元/㎡×44.98㎡,共计每月2699元。第三条第3款第（1）项约定，承租人应在本合同签订当日向宇拓物业公司缴纳租赁保证金22490元（2个月的租金作为保证金），向物业管理公司缴纳物业管理费保证金11245元(1个月的租金为保证金)……第五条第2款第（1）项约定，未经出租人同意，承租人不得将涉案商铺的一部分或全部转租给第三者，或让第三者使用。第九条第24款约定，承租人将场地转让给第三人的，应先征得出租人的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借营业执照。如将场地转让给第三人，需出租人同意并缴纳办理合同转让手续费，转让发生的费用由承租人承担。第十三条第2款第（7）项约定，如承租人于签署本合同之后违反合同义务，及未经出租人同意将涉案商铺转租、分租、发包给他人使用，出租人有权单方解除本合同，追究承租人的违约责任。第十四条第2款约定，出租人因本合同第十三条第2款第（7）项解除合同的，有权没收承租人已交纳之保证金、首期租金定金等全部已缴款项为惩罚性违约金，并同时要求承租人缴纳本合同未履行期限总租金物管费之和的10%为惩罚性违约金。二、杨常端表示收到肖高前的租金4万元，杨常端与肖高前确认已将涉案商铺转让给肖高前。肖高前证实其承租涉案商铺之后经营的餐饮是“家常便饭”。据此证据证明杨常端与林升阳系非法转租涉案商铺给肖高前，并确认收到肖高前4万元款项。2018年9月27日，微信名为“蒸菜管林升阳”的账户向肖高前发送以下微信内容“帅哥，尽快安排定金结我，我可以放心的安排店里的员工”。随后，肖高前向其微信转账5000元。据此证明林升阳收取肖高前定金5000元。2018年10月3日，林升阳写下收据（已出示原件），内容为“今收到肖高前店铺转让费叁万伍仟元整，系曜一城三楼美食广场A02铺的部分转让费。余叁万伍仟元整尚未支付。待与业主办完交接完毕。再付余款叁万伍仟元整。此据。”肖高前提供的其中国建设银行银行卡客户交易明细清单（以下简称银行交易明细）中显示，2018年10月5日，肖高前向对方户名为“林升阳”的账户转账35000元。据此证明杨常端与林升阳收取肖高前转让费35000元。肖高前提交了5张由宇拓物业公司于2018年10月4日出具的《收费收据》，记载了今收到三层A02客家土菜杨常端交来2018年9月水费、电费；2018年10月管理费、租金、清洁费的内容。以上费用合计共17871.9元。肖高前的银行明细清单中亦显示，2018年10月4日，其先后向对方户名为“广州宇拓物业管理”的账户转账15069元、2802.9元。合计17871.9元。据此证明肖高前替杨常端与林升阳垫付17871.9元款项。林升阳对该证据的真实性予以确认，另其解释称该费用是肖高前缴纳到业主处，其不清楚具体的情况。林升阳提交的由宇拓物业公司于2018年8月1日出具的《收费收据》中载明：今收到三层A02客家土菜杨常端交来租金保证金22490元。其指出32141号裁决书中显示仲裁庭同意肖高前作为宇拓物业公司的证人出庭作证，且仲裁庭驳回其要求宇拓物业公司归还租赁保证金22490元的请求。据此证明林升阳损失租赁保证金以及肖高前出庭为业主方作证。肖高前对此发表以下质证意见：对裁决书真实性、合法性、关联性予以确认。裁决书中第9页可证明肖高前在2018年10月从林升阳处承租涉案商铺，用于经营餐饮家常便饭。对上述的收据真实性予以确认，关联性不予确认，款项发生在2018年8月1日，发生在转租之前的租金，并非林升阳的损失。另一方面该款项收据上付款人是杨常端，可以证明涉案商铺是两被告夫妻共同经营。林升阳提交了其与肖高前的微信记录有记载以下内容：10月12日，林升阳发送“今天无论如何，招牌给我装好，否则明天开始租金算你”，肖高前发送“不”。10月30日，林升阳发送“招牌我叫人安装，费用如下：1.你原来的招牌拆除，拆除费200元2.招牌制作费3000元3.招牌制作安装周期7天，我11月份损失6天租金6天*500元/天=3000元。合计6200元，以上费用你出。本月31日前搬走你放在店铺的所有物品”“如果你不配合，导致我的所有损失，你都要负责”。10月30日，肖高前发送“你怕是想钱想疯了然后你把我招牌损坏了话是8000元”。以上内容据此证明林升阳想退回转让费给肖高前，向业主申请更换招牌，收回店铺，肖高前拒绝更换招牌并威胁林升阳不能更换招牌。肖高前发表以下质证意见：因无法提供手机原始载体核实，对真实性、合法性、关联性不予确认。2018年10月30日，宇拓物业公司向杨常端出具《整改通知函》中显示，涉案商铺于2018年10月7日在未经宇拓物业公司的同意私自更换招牌（改名为“家常便饭”），而且未办理任何手续进入现场施工。该上述行为已违反《商铺租赁合同》中第一条第3点“承租人如需改变经营范围和品牌，需经出租人书面同意”这一条款。据此证明肖高前擅自更换招牌。肖高前发表以下质证意见：真实性不予确认，关联性与其提交的32141号裁决书中的内容为准。2018年11月1日，宇拓物业公司致杨常端《解约通知函》。内容为：1.贵铺“客家土菜”（自编号：A02）于2018年10月7日违反《商铺租赁合同》第一条第3点“承租人如需改变经营范围和品牌，需经出租人书面同意”条款。在未经我司情形下即私自更换招牌（改名为“家常便饭”），而且贵方严重违反双方签订的租赁合同和物管协议，未办理任何手续就擅自进场施工且停业。……现我司根据合同法及合同条款约定解除与贵方的租赁合同，通知贵方交还场地，并要求贵方承担违约责任。贵方应在收到本通知之日起三日内向我方支付一切应付欠款及滞纳金和违约金，完成退场交还，如逾期交还并应按照实际场地占用时间以日租金标准2倍计算赔偿我司实际损失。据此证明肖高前的原因致使林升阳违约。肖高前发表以下质证意见：真实性予以确认，关联性不予确认。不能证明是由于肖高前的原因导致林升阳违约，林升阳并没有在收取肖高前35000元转让款时告知肖高前只能经营客家土菜招牌，肖高前实际入驻之后，林升阳才说需要更换招牌。林升阳提交了《仪展广告装修制作单》中载明：1.抽烟系统13600，2.水电安装12800，3.招牌安装1项5000。合计：31400。该单据开出的时间为2018年9月20日。据此证明林升阳店铺装修的损失。肖高前发表以下质证意见：因无法提供原件核实，对其真实性、合法性、关联系不予确认，且个人手写的收据没有证据效力。庭审中，双方确认以下事实：1.林升阳称其与杨常端系夫妻关系。2.涉案商铺是杨常端租赁，杨常端清楚林升阳把涉案商铺转租给肖高前。3.林升阳将涉案商铺转租给肖高前，双方未签订书面租赁合同。4.涉案商铺的实际交付之日为2018年10月1日，林升阳与业主解约时间为2018年11月1日。5.林升阳确认肖高前垫付涉案商铺2018年9月份电费、水费，十月份的管理费、租金、清洁费，合计17871.9元。关于肖高前与林升阳口头约定租赁涉案商铺的内容问题。肖高前称：于2018年9月肖高前和林升阳微信沟通，了解涉案商铺的面积等基本情况，肖高前在2018年9月27日先支付5000元定金，之后双方约定先支付35000元的转让费，待林升阳与业主办理完交接之后在支付剩余的转让费35000元。同时双方约定2018年9月、10月的租金及水电等杂费，由肖高前以杨常端的名义向业主方缴纳。转让的时候，林升阳说可以更换招牌，业主那边他负责搞定。肖高前则负责缴纳水电等杂费，说好转让费共计75000元。林升阳称：2018年9月底，原被告双方口头沟通，以75000元的价格转让给肖高前，双方共同向业主申请转租涉案商铺，之后业主方口头同意，肖高前于2018年9月底（以转账记录的日期为准）缴纳5000元的定金给我方，2018年10月3日左右肖高前把35000元的转让款支付给我。双方于2018年10月1日进行了交接（包括水电费用结清、油烟机系统及装修给原告）把涉案商铺给肖高前实际使用，肖高前于2018年10月1日开始入场经营。双方约定2019年9月的费用由原告支付，但被告还在经营。肖高前称：林升阳的陈述基本属实。与业主方联系是林升阳负责的，与业主办理交接手续也是林升阳主办，肖高前没有与林升阳去和业主申请转租涉案商铺，所有的事情均是林升阳办理。只是之后林升阳说取得业主的同意之后，肖高前才去业主处缴纳水电等费用。肖高前向林升阳支付定金及转让费及其他杂费。关于涉案商铺使用约定的问题。肖高前称：双方口头约定肖高前负责2018年10月1日起的租金、水电等费用。双方对于如何使用涉案商铺没有约定，商铺也是用于经营餐饮，林升阳转让时并没有说必须使用其之前的招牌客家土菜。林升阳辩称：业主书面同意之前，必须使用我方的招牌，业主同意之后才可以使用肖高前的招牌家常便饭。肖高前对此表示异议。本院认为，关于哪一方违法转租合同约定的问题。首先，肖高前与林升阳并未签订书面转租合同，仅口头约定根据已生效的（2018）穗仲案字第32141号中国广州仲裁委员会裁决书认定的事实，2018年8月1日，案外人宇拓物业公司作为出租人与杨常端作为承租人签订《商铺租赁合同》，租赁场地为案涉商铺，该合同第一条第3款约定，租赁用途限商业，承租人经营类型为三及第汤/客家炒菜，经营品牌为客家土菜。承租人如需改变经营范围和品牌，须经出租人书面同意。肖高前将涉案商铺“客家土菜”的招牌更换为“家常便饭”。其次，肖高前庭审中称林升阳在转租时并无说明必须使用涉案商铺的原招牌。林升阳辩称在业主书面同意前，必须使用涉案商铺的原招牌，但其未能提供证据予以证明，肖高前对此亦予以否认，应承担举证不能的不利后果。原出租方宇拓物业公司以涉案商铺招牌被私自更换为由解除与杨常端签订的《商铺租赁合同》，故肖高前与林升阳转租合同的合同目的不能实现。故本院认为，致使转租合同无法履行的违约责任在于林升阳。2018年9月27日，肖高前向林升阳支付定金5000元。2018年10月3日，肖高前向林升阳支付部分转让费35000元。庭审中，双方确认肖高前垫付涉案商铺2018年9月份电费、水费，十月份的管理费、租金、清洁费，合计17871.9元。现肖高前主张：1.二被告向其退还涉案商铺转让费35000元；2.两被告向其双倍退还定金7000元；原告现仅主张7000元是对其自己诉讼权利的行使；3.二被告向其支付其垫付的电费2673.06元、水费129.84元、租金11245元、管理费2699元、清洁费1125元，合计17871.9元。本院予以支持。被告杨常端经本院合法传唤,逾期未到庭应诉,本院依法对本案作缺席审判。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨常端与被告林升阳共同向原告肖高前退还商铺转让费35000元。二、被告杨常端与被告林升阳向原告肖高前双倍返还定金7000元。三、被告杨常端与被告林升阳向原告肖高前支付垫付的电费2673.06元、水费129.84元、租金11245元、管理费2699元、清洁费1125元，合计17871.9元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1297元，由被告杨常端、林升阳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  马 颖二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  庞慧明