云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4053号原告王爱琼，女，汉族，1963年3月2日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告李长建，男，汉族，1953年11月14日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告叶雪娟，女，汉族，1987年8月28日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。三原告共同委托诉讼代理人谢启达、杨肖，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。三原告共同委托诉讼代理人赵冰，云南同胜律师事务所实习律师，特别授权代理。被告杨承林，男，汉族，1974年2月2日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人杨成国，男，汉族，1972年10月10日生，曲靖市麒麟区人，住麒麟区，系杨承林的哥哥，特别授权代理。原告王爱琼、李长建、叶雪娟诉被告杨承林合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月13日第一次公开开庭进行了审理。原告王爱琼、李长建、叶雪娟的委托代理人谢启达、赵冰，被告杨承林的委托代理人杨成国到庭参加诉讼。后于2020年10月20日第二次公开开庭进行了审理，原告王爱琼、李长建、叶雪娟的委托代理人杨肖、赵冰，被告杨承林的委托代理人杨成国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱琼、李长建、叶雪娟诉称，2013年7月4日被告杨承林向王爱琼、刘桂花、武泓、叶吉芬四人借款450万元，约定月利率3分，承诺“若到期（2014年1月4日）无还款能力，则用天悦数码城一楼商铺作偿还物品。”2013年9月23日被告杨承林又向李长建借款190万元，对上述5人作出《还款承诺说明书》，确认共计借款640万元，承诺“2014年3月27日前还清所有借款本金和利息，如果还不了借款本金及利息，愿将天悦数码城30%的股份按与张二华所签的股份价格贰佰柒拾叁万元一股转让给五位”。后被告杨承林仅偿还了刘桂花的借款，但对其他四人的借款到期无法偿还，2014年3月5日与王爱琼、李长建、叶雪娟（叶吉芬之女）、武泓结算后，杨承林出具了《说明书》和《收条》，确定杨承林欠四人借款本息共计716万元，同时签订了《无产权房屋部分使用权转让协议》，约定：若杨承林在2014年7月5日前还不清借款716万元，则将天悦数码城25%（即一楼房屋）的经营使用权全权归属于原告王爱琼等人所有。因杨承林到期不能偿还借款，《无产权房屋部分使用权转让协议》生效，王爱琼等人取得天悦数码城25%（即一楼房屋）的经营使用权，武泓于2016年10月6日将自己的份额转让给了王爱琼，至此原告王爱琼、李长建、叶雪娟三人对涉案1楼房屋依法享有占有、使用、收益的合法权利。同时，2013年8月13日第三人杨承林与张二华签订《无产权房屋部分使用权转让协议》，约定：张二华支付杨承林“天悦数码城”建房款2730万元的70%（即1911万元），杨承林将该房屋使用权的70%转让给张二华，张二华有对该房屋70%的使用权，同时约定“若2014年2月28日未能付清，甲方（指杨承林）有权解除合同，甲方不返还乙方（指张二华）已支付的购房款。”后截至2013年11月8日，张二华先后仅支付1300万元，对剩余的611万元拒不支付。因张二华违约，2018年1月3日杨承林就该投资合同纠纷诉至法院，经曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初814号和曲靖市中级人民法院（2018）云03民终1564号《民事判决书》判令“解除原被告双方签订的《无产权房屋部分使用权转让协议》。”因该转让协议依法被判令解除，张二华对诉争房屋丧失了使用权，自判决作出之日（即2018年11月20日）起其无权占有和使用该房屋。原告三人于2017年9月6日将一楼房屋出租给王杰、宋勇等人开健身房，约定租期5年，租金每年130万元，然而王杰、宋勇等人承租后，在装修的过程中，张二华安排人员身穿警服、保安服组成“执法工作队”，身穿福万家员工服，声称“1楼商铺有70%是我老板的（指张二华），你们不能施工......”强行阻扰和妨碍施工。只要一动工，断水断电，将砌好的墙体推到破坏，多次报警也无法解决。另张二华将原本已修建好的水电、消防工程进行全方位的改建，致使原告无法正常使用。被告杨承林对此事不闻不问，因张二华暴力妨碍，被告杨承林不作为，致使装修一直无法完工，根本无法营业，给原告和承租人造成了巨大的经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法确认原告对天悦数码城1楼商铺享有使用权；诉讼费由被告承担。被告杨承林辩称，对原告诉请无异议，但根据协议原告是对天悦数码城享有25%的使用权，另外5%同样因杨承林欠款，处分权交给案外人张春林。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、身份证复印件3份，证明原告的诉讼主体资格。2、《借款合同》、《收条》（2013.7.5）、《承诺书》、《还款承诺说明书》、《说明书》、《收条》（2014.3.5）、《无产权房屋部分使用权转让协议》、《股权转让协议》各1份，证明杨承林向原告王爱琼、李长建、叶雪娟等借款716万元事实存在，是合法有效的；若2014年7月5日前无法还清原告等人的借款，杨承林承诺用天悦数码城1楼商铺的使用权作为偿还物品是真实有效的；杨承林与原告等人签订的《无产权房屋部分使用权转让协议》是真实有效的，因杨承林无法按期偿还借款，《无产权房屋部分使用权转让协议》生效，原告等人合法取得对天悦数码城1楼商铺的使用权；因武泓的股份转让给了王爱琼，故原告王爱琼、李长建、叶雪娟3人对涉案1楼商铺依法享有占有、使用、收益的合法权利。3、《房屋租赁合同》复印件1份，证明因原告王爱琼、李长建、叶雪娟3人对涉案1楼商铺享有使用权，将其出租给王杰等人开健身房是正当合法的；年租金130万元，是原告主张损害赔偿的重要依据。4、《无产权房屋部分使用权转让协议》、（2018）云0302民初814号《民事判决书》、（2018）云03民终1564号《民事判决书》复印件各1份，证明杨承林与张二华之间因《无产权房屋部分使用权转让协议》产生纠纷，两级法院审理后，双方签订的协议被依法判决解除，自此张二华对天悦数码城及涉案1楼商铺不再享有占有和使用的权利。5、抵押借款协议书、转账凭证复印件各1份，证明王爱琼、叶吉芬、武泓、李长建等人与杨承林等签订的借款协议及转账记录和收据等，借款是真实存在的。6、租金保证金转账记录复印件1份，证明王杰与王爱琼等签订《房屋租赁合同》后，存入王爱琼账户上的租金保证金10万元凭证，双方之间存在真实的租赁关系，王爱琼已经事实上占有该房屋。经质证，被告杨承林对原告王爱琼、李长建、叶雪娟提交的证据1-5均无异议。经质证，被告杨承林对证据1、2、4、5、6均无异议。对证据3认为是原告与案外人签订的，与其无关。通过质证，本院认为，被告对三原告提交的证据1、2、4、5、6无异议，该证据本院予以确认。证据3仅能证明三原告与案外人签订房屋租赁合同的事实，但该证据不能证明三原告欲证明的内容，本院仅对其真实性予以确认。被告杨承林针对其辩称，向本院提交如下证据：1、《无产权房屋部分使用权转让协议》及协议变更说明复印件各1份，证明对商铺整体的使用权有5%抵押给案外人张春林的事实。2、房地产评估报告1份，证明参照评估报告的结果，杨承林完全有权处分自己的30%，与张二华的70%无关。3、短信记录截屏1份，证明杨承林多次与张二华进行沟通、协调处理纠纷，但张二华拒不配合。经质证，三原告对被告杨承林提交的证据1的真实性认可，当时是对一楼整体作价成25%转让给原告三人抵偿借款，对证明目的无异议。对证据2、3无异议。通过质证，本院认为，三原告对被告杨承林提交的证据1-3均无异议，本院予以确认。本案经审理，本院确认如下法律事实：2013年7月4日，被告杨承林及案外人尹丽仙向刘桂花、武泓、王爱琼、叶吉芬借款共计450万元，被告杨承林于2013年7月5日出具收条一份，载明：“现收到刘桂花30万元、武泓50万元、王爱琼220万元、叶吉芬150万元，共计450万元正（肆佰伍拾万元正）。”同日，被告杨承林及案外人尹丽仙还向刘桂花、武泓、王爱琼、叶吉芬出具承诺书一份，载明：兹有杨承林借到刘桂花、武泓、王爱琼、叶吉芬四人共计人民币450万元正（大写肆佰伍拾万元整），借款期限为2013年7月5日至2014年7月4日，若到期杨承林无还款能力，则杨承林承诺用天悦数码城一楼商铺作偿还物品，商铺偿还单价为2000元／㎡计价（贰仟元每平方米），具体事项见借款合同。2013年9月23日，被告杨承林重新出具还款承诺说明书一份，载明：杨承林与妻子尹丽仙2012年4月27日至2013年7月5日分别给刘桂花借叁拾万元、武泓借伍拾万元、叶吉芬借壹佰伍拾万元、王爱琼借贰佰贰拾万元、李长建借壹佰玖拾万元，我夫妻给五位共计借人民币现金陆佰肆拾万元，此款是用于建设天悦数码城，给五位借款时是用天悦数码城一楼商铺整层作抵押。我们承诺于2014年3月27日前还清五位所有借款本金及利息。如果不能按时偿还借款本金及利息，自愿将天悦数码城30%的股份（3股）按与张二华所签的股份价格（273万元）贰佰柒拾叁万元一股转让给你们五位。2014年3月5日，被告杨承林（甲方）与王爱琼、李长建、叶雪娟、武泓（乙方）达成《无产权房屋部分使用权转让协议》，协议约定：鉴于甲方出资建房具有使用权，因甲方资金暂时欠缺，由乙方支付建房款28640000元的25％（即7160000元）给甲方，甲方将该房屋使用权的25％转让给乙方，乙方有对该房屋25％的使用权。第一条本协议所说的标的物房屋位于曲靖市麒麟区金江路以南与国税局相邻“天悦数码城”（钢架楼房）。甲方提供“天悦数码城”：（1）相关文件资料：甲方与曲靖市麒麟区寥廓街道办事处南城门社区居委会签订的《合作协议》、《绿化用地建设管理协议书》、《曲靖市建筑单体方案审查意见书》、《云南省曲靖市麒麟区企业投资建设项目备案申请表》、曲靖市麒麟区发展和改革局文件《投资项目备案证》、曲靖市规划管理局《关于核定南城门社区天悦数码城地块规划设计条件的通知》；（2）按规划向公安消防机构申请办理消防验收备案抽查手续；（3）投入建设资金明细表等相关资料。第三条房屋使用期限：自2014年3月5日至2042年9月30日，若天悦数码城延期使用，乙方的使用期限随之延期使用。第四条购房价款:人民币7160000元。第五条付款期限：由乙方在2014年3月5日一次性支付给甲方。第六条：乙方自交纳房屋款项之日起，即享有该房屋的使用权，甲方应当保证乙方能够正常使用。第八条该房屋使用权部分转让后，凡本协议生效前因该房屋使用过程中所涉及的任何债务或责任由甲方承担，与乙方无关。第九条该房屋使用权部分转让后，原房屋已出租的，由甲方通知承租户。出租房屋未到租赁期的房屋租金，自本协议生效后由乙方收取25％；若甲方已收取了租赁期内全部租金的，甲方将未到租期期间的租金的25％付给乙方。第十条签订本协议前该房屋部分使用权已转让的，甲方应在2014年3月5日前与受让方解除使用权转让合同，收回使用权，费用由甲方承担。第十八条若因甲方等其他不可预测原因使乙方不能对房屋享有使用权时，甲方应当全额退还乙方的购房款人民币7160000元。并赔偿乙方300万元的损失。第十九条在乙方实际使用期间甲方不得有将该房屋用于抵押、转让及其他损害乙方使用权的行为。第二十条乙方应按本合同的约定期限支付购房款，现乙方已按合同的约定支付了全部款项。原告王爱琼作为乙方代表在《无产权房屋部分使用权转让协议》上签字捺印。同日，杨承林还出具说明书一份，载明：2013年7月5日给原告等借款时已经协商并确定“天悦数码城”一楼（一层）定价为每平米2000元（贰仟元整），现在再次声明“天悦数码城”一楼（一层）的经营使用权全权归属于王爱琼等四人所有。考虑到整栋楼的实际使用情况，需要留出通往2-5楼的楼梯过道。注：张二华在2014年7月5日之前付清所下欠杨承林转让金尾款。本人“杨承林在2014年7月5日前用此款还清四位的所欠款项”，则我杨承林与你们在2013年7月5日所签订的承诺书和在2014年3月5日所签订的“无产权房屋部分使用权转让协议”及所有与你们签订的“关于天悦数码城文件”全部作废自动失效。如果张二华在2014年7月5日前仍未付清所下欠杨承林转让金尾款，从而导致杨承林在2014年7月5日前还不清你们的借款（716万元），则2013年7月5日签订的承诺书和2014年3月5日签订的“无产权房屋部分使用转让协议”自动生效。协议签订后，被告杨承林未按约还款，三原告遂于2020年6月15日向本院提出前述诉讼请求。庭审中，三原告陈述其享有的使用权是一楼面积的83.33%，但不能划分具体位置。另查明，2013年8月13日，被告杨承林与案外人张二华签订《无产权房屋部分使用权转让协议》，协议约定将天悦数码城70%的使用权转让给张二华使用，期限2013年8月15日至2042年9月30日。后双方在履行协议过程中发生纠纷，被告杨承林于2018年1月31日向本院提起诉讼，本院于2018年7月21日做出（2018）云0302民初814号民事判决书，判决解除被告杨承林与案外人张二华于2013年8月13日签订的《无产权房屋部分使用权转让协议》。2013年12月3日，被告杨承林与案外人张春林签订了《无产权房屋部分使用权转让协议》，协议约定将天数码城10%的使用权转让给张春林使用，期限自2014年3月5日至2042年9月30日。2018年3月6日，杨承林与张春林达成协议变更说明，约定将2013年12月3日签订的《无产权房屋部分使用权转让协议》中的10%使用权变更为5%。再查明，原告叶雪娟与出借人叶吉芬系母女关系，叶吉芬将其对杨承林的债权转让给原告叶雪娟。2016年10月6日，王爱琼与出借人武泓签订《股份转让协议》，约定：武泓将自己所有的天悦数码城2.89%股份转让给原告王爱琼，转让金为82900元。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，对双方当事人均具有约束力。原告王爱琼、李长建、叶雪娟与被告杨承林签订的《无产权房屋部分使用权转让协议》及被告杨承林出具的《说明书》虽系双方当事人真实意思表示，由于《无产权房屋部分使用权转让协议》及《说明书》中仅约定对一楼商铺面积的83.33%享有使用权，但均未对原告享有使用权商铺位置进行约定，至本案法庭辩论终结前，双方均表示无法明确具体位置，且本案也无法根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定进行确认，据此，原告要求对一楼商铺享有使用权的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王爱琼、李长建、叶雪娟的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告王爱琼、李长建、叶雪娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  曹琪梅人民陪审员  戴向红人民陪审员  张 云二〇二〇年十一月二十日书 记 员  孙金娜