宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民再71号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁夏百聚源暖通工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：邓小江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：乔宇，男，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：李纲、张雪梅，宁夏朔方律师事务所律师。 原审第三人：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街金泰大厦B座十四层东B室。 法定代表人：孙志菲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，住宁夏银川市金凤区。 再审申请人宁夏百聚源暖通工程有限公司（以下简称百聚源公司）因与被申请人乔宇、原审第三人宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）宁01民终3568号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2020年5月28日作出（2020）宁民申308号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人百聚源公司的法定代表人邓小江及其委托诉讼代理人吕常国，被申请人乔宇的委托诉讼代理人李纲、张雪梅，原审第三人海和公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百聚源公司申请再审称，请求：1、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2019）宁01民终3568号民事判决，依法进行再审；2、本案一审、二审诉讼费用由乔宇承担。事实与理由：一、一、二审法院认定事实错误、乔宇提交证据不足以证明其主张。原审法院认定乔宇与海和公司签订了合法有效合同并已经交付房款事实是错误的。在本案中，乔宇主张其与海和公司签订《银川市商品房买卖合同（未备案）》并全额交付了房款。为此，其在原审过程中提交的证据为：乔宇父亲向海和公司员工发生于2010年及2011年的多笔流水；海和公司员工的证人证言。原审法院据此认定双方签订了合同并全额缴纳了房款。上述证据存在重大疑问，原审法院并没有查清而直接采信导致关键事实认定错误。同时，乔宇在执行异议阶段，自认其知晓签订房屋买卖合同时，涉案房产存在抵押。乔宇在明知该房产存在抵押，顶账后并不能办理过户登记，签订顶账协议并不能达到双方欲使债权债务关系消灭的目的的情况下仍就涉案房产签订顶账协议是极其违背常理的；二、二审法院适用法律错误。即使按照原审认定的乔宇以以物抵债形式交付了房款，其也不能阻却百聚源公司的执行。依据最高院裁判观点，在涉案房屋并未转移登记在乔宇名下之前，乔宇对海和公司享有的仍然是债权，顶账协议本身并不能产生物权变动的法律效果，不能仅凭顶账协议阻却执行。综上，原审法院没有对案外人与债务人之间是否真实债权债务关系进行审查，认定受让人以房抵债形式实际支付房款的事实错误，适用法律错误，作出与最高院观点及判例相悖的判决。 乔宇辩称，1、乔宇提出的执行异议符合司法解释规定的执行异议成立的三个条件。第一，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，乔宇所购商品房用于居住（已经装修实际入住）且买受人名下无其他用于居住的房屋；第三，乔宇已经通过其父亲（债务抵消的方式）全额支付了房屋价款。符合司法解释规定的“付款超过合同约定总价款的百分之五十”；2、乔宇是法律规定的合法的“商品房买受人”，有权力提出执行异议。商品房买卖合同是海和房产公司与乔宇签订的，不存在无效、可撤销或效力瑕疵的问题，合同合法有效，乔宇当然是法律及司法解释规定的合法、合格的“商品房买受人”。 海和公司述称，同意乔宇的答辩意见。 乔宇向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销银川市金凤区人民法院2018年12月28日作出的（2018）宁0106执异161号执行裁定；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年3月-2011年9月，乔文元通过张凤琴、孙秀峰向海和公司支付借款共计548740元。2016年2月17日，海和公司与乔文元签订《顶账协议书》，载明：甲方：宁夏海和房地产开发有限公司、孙秀峰，乙方：乔文元；甲方：宁夏海和房地产有限公司、孙秀峰因房地产公司经营需要，向乔文元借款，截止到2015年12月31日，本息合计壹佰玖拾肆万伍仟元整，以上借款经甲乙双方协商，乔文元同意用海和公司开发的××小区×号住宅楼×单元××室（建筑面积××平方米）房屋，单价6000元/㎡，总价玖拾壹万捌仟肆佰捌拾元整，××小区地下划线车位×号，价格壹拾捌万元整，向乔文元抵顶，两项合计总价为人民币壹佰零玖万捌仟肆佰捌拾元整。此协议签订后，海和公司协助乔文元办理房产证相关手续，乔文元可指定将房屋办理于任意第三方名下；抵顶房款金额与所欠借款金额多退少补，据实结算。同日，乔文元出具《声明》一份，载明：“本人乔文元（身份证号××××），自愿将宁夏海和房地产开发有限公司抵顶于本人的××小区×号住宅楼×单元××室，××小区地下划线车位X号，商品房买卖合同签订于本人儿子乔×（身份证号××××）名下，并给予办理后期房产证等相关手续。因此产生的法律责任及经济责任与宁夏海和房地产开发有限公司无关，由我本人承担。”2016年2月19日，海和公司与乔宇签订《银川市商品房买卖合同》，约定将位于宁夏银川市金凤区××小区××室房屋出售给原告，建筑面积为××平方米，房屋总价款为918480元，付款方式为2016年2月18日前支付该商品房全部价款，交付时间为2016年3月31日。并就双方的其他权利义务进行了约定。同日，乔宇与海和公司签订《地下车位买卖协议》，将××小区×号车位出售给乔宇。海和公司给乔宇出具收据，载明“收到乔宇交来××小区××室房款918480元”。合同签订后，海和公司将涉案房屋交付给乔宇，乔宇对房屋进行了装修并入住。2016年8月2日，法院在审理百聚源公司与海和公司合同纠纷过程中，作出（2016）宁0106民初3216号之二民事裁定书，冻结海和公司名下位于银川市金凤区××小区×号楼×单元××室、××室房屋的产权产籍。法院查封了银川市金凤区××小区×号楼×单元××室房屋的产权产籍。后乔宇提出执行异议，请求法院解除对××小区×号楼×单元××室房屋产权产籍的冻结。法院于2018年12月28日作出（2018）宁0106执异161号执行裁定书，驳回了乔宇的异议请求。现乔宇诉至法院，请求判如所请。另查明，2013年7月6日，海和公司（乙方、抵押人）与中信银行股份有限公司银川分行（甲方、委托抵押权人）签订《委托贷款抵押合同》，约定鉴于海和公司接受长城（宁夏）资产经营有限公司的委托，向借款人同为抵押人的宁夏海和房地产开发有限公司发放委托贷款壹亿元整，为担保上述借款本息及其他一切相关费用能得到按时足额偿还，乙方用“金钻名座”在建工程及国有土地使用权作为抵押物，数量和面积：“金钻名座”未出售房产面积66413平方米及分摊的国有土地使用权面积15968平方米，包括金钻名座×号楼×单元××室。庭审中，乔宇及海和公司均认可因存在上述抵押，未能给乔宇办理房屋产权证书。再查明，截止到2019年6月14日，乔宇在宁夏银川市不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录。一审法院判决：一、不得执行坐落于宁夏回族自治区银川市金凤区××小区X号楼×单元××室房屋，判决生效后依法解除对上述执行标的的查封；二、驳回原告乔宇的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告宁夏百聚源暖通工程有限公司负担。 百聚源公司不服一审判决,上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法对本案进行重审；2、本案诉讼费由乔宇承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，乔宇与海和公司在法院查封之前已签订涉案房屋的书面买卖合同；乔宇对涉案房屋进行了装修并入住，且截止到2019年6月14日乔宇在银川市不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录；海和公司与乔文元达成《抵账协议》，乔文元向海和公司支付借款本金548740元，该借款抵顶房款已达房屋总价款的50％，且海和公司于2016年2月19日给乔宇出具收据，证实收到房款918480元，一审法院认定乔宇对涉案房屋所享有的权利足以排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。综上所述，百聚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏百聚源暖通工程有限公司负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人百聚源公司及原审第三人海和公司对被申请人乔宇提交的证据《无房证明》两份、国家企业信用信息公示系统查询宁夏海和房地产开发有限公司的企业信息均无异议，本院对该二份证据的真实性予以确认。再审查明的事实与原一二审查明的一致，本院予以确认。 本院再审认为，乔宇与海和公司于2016年2月19日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，系在法院查封之前已签订书面买卖合同；乔宇就涉案房屋已实际居住，其在再审中提交的由银川市不动产登记事务中心出具的《无房证明》，可以证实乔宇名下无其他用于居住的商品房；海和公司与乔宇父亲乔文元于2016年2月17日签订《顶账协议书》，双方同意以海和公司、孙XX欠付乔文元的借款本息抵顶涉案房屋及车位，结合原审中乔宇提交的证据银行转款凭证亦能证实乔文元向海和公司支付借款本金548740元的事实，该借款抵顶房款的协议约定内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效协议，且该笔借款金额已达房屋总价款的50%，海和公司于2016年2月19日给乔宇出具收据，证实收到其房款918480元。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，故乔宇对涉案房屋所享有的权利足以排除执行。再审申请人百聚源公司主张被申请人乔宇在原审提交的证据存在重大疑问，但未提供相应的证据予以反驳。故百聚源公司的再审请求不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2019）宁01民终3568号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 关俊杰 审 判 员 刘泽民 审 判 员 乔 强 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 张欣欣 书 记 员 刘 璐 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。