广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20314号原告（反诉被告）：黄顶峰，男，1987年5月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：李珂，系泰和泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈志强，男，1986年3月13日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：徐俏斌，系广东广清律师事务所律师。原告（反诉被告）黄顶峰诉被告（反诉原告）陈志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）黄顶峰的委托诉讼代理人李珂，被告（反诉原告）陈志强的委托诉讼代理人徐俏斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄顶峰向本院提出诉讼请求：1、陈志强退还保证金375000元；2、陈志强退还补偿金750000元；3、本案的诉讼费由陈志强承担。事实与理由：2018年4月2日，黄顶峰与陈志强签订《合作合同》、《联营合作补偿协议》，约定陈志强提供位于广州市天河区沙河镇龙洞村南门头街1号首层两卡商铺的使用权，与黄顶峰合作经营华睿服饰旗下品牌服饰零售。合同签订后，黄顶峰依约向陈志强支付了合作经营保证金375000元及补偿金750000元，陈志强在收到款项后将商铺交付给黄顶峰使用。合同履行过程中，将商铺出租给陈志强的原出租人于2020年3月15日将商铺上锁，并告知黄顶峰不允许黄顶峰继续经营。被告（反诉原告）陈志强辩称：一、双方签订的《合作合同》、《联营合作补偿协议》成立并生效，是双方的真实意思表示，双方均受合同约束。合同签订后，黄顶峰向我方支付合作经营保证金375000元，基于我方原经营存在装修价值及店铺转让费用，双方约定黄顶峰自愿向我方支付装修补偿费等费用共750000元，黄顶峰在合作期内或中途终止合作，补偿金不作退还。二、出租方是同意我方转租的，不存在强行收回店铺的说法，且从我方与出租人就黄顶峰逾期支付租金事宜进行多次沟通，出租人催缴租金等方面均可看出我方将商铺转租给黄顶峰已得到出租人同意。三、黄顶峰逾期支付合同约定的款项，未经我方同意强行退场并解除合作合同的行为构成根本性违约，我方有权收回物业、解除合作合同及没收保证金，且不退还补偿金。被告（反诉原告）陈志强向本院提出反诉请求：1、确认黄顶峰与陈志强签订的《合作合同》于2020年4月1日解除；2、黄顶峰向陈志强支付款项250000元（从2020年2月1日至2020年3月31日）及违约金（以250000元为基数，从2020年3月4日起按日千分之三计至付清之日止）；3、黄顶峰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月2日，陈志强与黄顶峰签订《合作合同》、《联营合作补偿协议》，约定陈志强提供位于广州市天河区沙河镇龙洞村南门头街1号首层两卡商铺的使用权，与黄顶峰合作经营华睿服饰旗下品牌服饰零售。黄顶峰自2020年2月开始拒不支付相应款项，且在收到陈志强的通知后仍不支付。2020年3月底，黄顶峰未经同意，擅自解除合同并搬离店铺，双方签订的《合作合同》即告解除，直至今日，黄顶峰仍未支付2020年2月1日至3月底的合作款项250000元。原告（反诉被告）黄顶峰针对被告（反诉原告）陈志强的反诉辩称：1、我方认为双方签订的《合作合同》实际上于2020年3月15日解除，业主在该日对涉案商铺上锁，我方于当天晚上撤场，并以电话方式告知了陈志强。2、从2020年1月底开始，我方就应政府要求关停商铺，没有继续经营，没有经营就不存在所谓利润的产生，也就没有利润分成，因此我方不应当支付上述利润分成款，也不承担相应的违约责任，且陈志强主张的违约金标准过高，事实上陈志强没有任何损失，整个事件受疫情影响的损失方是黄顶峰，陈志强在没有任何损失的情况下不应当收取违约金。经审理查明：2018年4月2日，陈志强（甲方）与黄顶峰（乙方）签订《合作合同》，约定：甲、乙双方议定由甲方提供场地供乙方使用，甲方收取固定的利润分成，甲方提供拥有使用权的商铺位于广州市天河区沙河镇龙洞村南门头街1号首层两卡商铺（以下简称涉案商铺）；合作期限自2018年7月1日至2021年6月30日止，乙方须于2018年7月3日起计提利润分成；2018年7月1日至2020年6月30日期间，乙方向甲方支付每月固定分成款125000元；乙方除按时向甲方缴纳联营保底收益外，乙方的经营盈亏与甲方无关，合作期满或解除协议之日，甲方一次性无息返还保证金给乙方；乙方需于每月3号前向甲方支付当月的利润分成，每推迟一日缴付，按应缴款项的千分之三缴付滞纳金，如超过10天仍未缴付，视为乙方违约，甲方有权收回物业、解除协议及没收保证金；甲方必须保证乙方三年内合作合同期的正常营业，不得干涉乙方的日常店铺营运；任何一方未能履行本协议的规定条款，另一方有权提出解除协议；合作期内，若任何一方无故单方终止协议，则视为违约，另一方有权追讨赔偿及相关法律责任；若甲方违约，须双倍赔付保证金、装修补偿费（按有效合同期分摊），若乙方违约，则甲方有权收回物业，解除本协议及没收保证金，合作期间，如遇拆迁和国家政策或不可抗力的原因，需要终止合同时，乙方需无条件服从，本合作协议随之终止，人员自行安置，装修补偿及经营补偿归乙方，其他的一切补偿归甲方；双方之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式或通讯方式进行沟通，均视为已经送达；甲方的书函经国家邮政部门（挂号信函或特快专递）送达乙方经营场地视乙方收到生效；合同经双方签字或盖章，乙方支付甲方约定的合作经营（保证金）后生效，双方约定甲方交付商铺当天乙方应支付清约定的装修补偿费、货品折旧费用给甲方；等条款。同日，陈志强（甲方）与黄顶峰（乙方）签订《联营合作补偿协议》：经甲乙双方约定，在签定联营合作合同当天内乙方自愿一次性补偿甲方，乙方另支付甲方装修补偿费、设备折旧费、货品折旧费等合计750000元，此费用乙方在2018年7月1日前一次性支付给甲方，乙方在合作期内或中途终止合作，此补偿金甲方不作退还给乙方。2018年4月8日，黄顶峰向陈志强支付合同保证金375000元，陈志强对此开立收据。2018年6月21日，黄顶峰向陈志强支付补偿金750000元。黄顶峰主张因新冠××疫情影响，其自2020年1月底就应政府要求关停涉案商铺，未再营业，确认并未支付2020年2月起的固定分成款，黄顶峰在2月底至3月初多次与陈志强沟通，希望陈志强能减免租金，以便黄顶峰继续经营，但陈志强拒绝减免，因双方无法对疫情期间的费用协商达成一致，涉案商铺的业主于2020年3月15日对涉案商铺上锁，黄顶峰遂于当天晚上撤场，并告知了陈志强。陈志强主张涉案商铺系由其向业主承租后转租给黄顶峰，因原告拖欠2月及3月的固定分成款，业主在2020年3月15日对涉案商铺进行上锁，但只锁了2卡商铺中的其中1卡，且在当天晚上就解锁了，但黄顶峰未向陈志强告知即自行撤场，陈志强在2020年3月26日、27日到场察看才发现黄顶峰已未再使用涉案商铺，陈志强就在次日与业主协商要求退还商铺，于当天将商铺交还给业主，并签署承诺书保证不追究业主的其他责任。陈志强并表示在2020年2月至3月期间多次与业主协商减免租金，但业主并没有同意。为证明其上述主张，陈志强提交下列证据：一、微信聊天记录：1、2020年1月31日，黄顶峰称“目前我们面临着销售停滞为零，库存大量积压的巨大压力，特殊时期恳请您能伸出援手，缓解一下租金压力”，陈志强称“这个信息我会原话转发给房东”；2、2020年2月11日，黄顶峰称“我们现在实在没有能力付租金了，希望你们能把押金退回给我们终结合同，你也抓紧跟一房东谈一下，以免给你造成麻烦……这次确实是不可抗拒的因素，我们亏损惨重真的没有钱再交租金了，跟你们协商退回押金、终止合同……押金肯定要退的……不可抗力因素，我们实在经营不下去了”，陈志强称“这个一直有沟通的……我们面对处理事情一定要客观、可行性处理，毕竟我也是同样向房东申请的，现在房东没有同意免租的申请……不可抗力大家都有同样的损失的，毕竟目前企业也有明确的复工复产通知了……因为私人物业政府还没有明文规定业主一定要免租或退租的执行，所以我也是很被动，我肯定会争取，前天业主有回复不同意我们免租、减租的申请要求，我这两天内进行多次反映情况，再次提出申请沟通，这两天内回复你最终申请结果……单方面合同解除押金是不退回的，你提出的请求我原话申请，但可行性就不知道能否通过……之前我也是向业主以不可抗力因素申请房东的，他回复我的就是不可抗力因素是有时间约定的，并且因不可抗力因素申请解除合同但损失不一定会承担的，因为同样他也有损失”；3、2020年2月20日，陈志强称“业主一直不同意我们申请免租，前天已发催租函给我了，我把业主发给我的内容发给你，同步我也转告你，完成我的义务”，黄顶峰称“我们店铺还没有营业，店铺都没有开门哪来钱交租啊，公司也没有上班”；4、2020年3月14日，陈志强称“现在已经1个半月未支付租金了，业主已经催收很多次了，我让他去找你们了，今天业主说了，让我们撤出去，交清所欠租金后，收回商铺处理……业主已经限我们今天回复，今晚没回复结果锁门处理，存在商铺的任何物品当自愿遗弃处理，因此所造成的损失由你方全部承担”，黄顶峰称“这样我要叫律师跟法院申请财产保全，先关起来打官司了……开业到现在亏损一百几十万，押金还不退给我，疫情损失不承担叫我怎么说呢？……免两个月租，谈不成，你自己去看看现在每天卖一千块钱，我能给你交租金不”。二、村镇宅基地使用证，载明宅基地座落为沙河镇龙洞村南门头街1号，使用人姓名为樊锦平。三、确认书，内容为“本人樊锦平，曾经在2018年4月份至2020年3月30日止，同意承租方转租位于天河区沙河镇龙洞村南门头巷1号首层两卡商铺作为合法经营，本人同意商铺转租的事实。备注：（2018年4月份签约2018年7月1号合同开始生效，2020年3月30日终止合同。因承租方经营不善，自愿无条件退回商铺。）”。陈志强主张其于2020年2月25日通过短信方式向黄顶峰发送《通知函》【主要内容为：因2月份因疫情影响，双方也是受损方，在此期间我方多次向业主方申请免租事宜未能获得通过支持，并要求我方按约支付租金否则按约处理视我方违约，我方面临单方面违约风险，因此我方主动提出对乙方（即黄顶峰）直接免除2月份月固定分成25000元支持，并允许乙方在2月份月度固定分成款项中直接扣除此费用，剩余分成款按约一次性支付缴清；至今你方已逾期22天，未向甲方（即陈志强）支付合作合同约定款项，你方单方面造成违约、没收全部保证金，甲方有权收回商铺且不作任何赔偿责任；请你在接到本通知之日起两天内向我方缴纳本月固定分成款及合同逾期滞纳金，两天内仍未支付的我方将按照合作合同的约定，解除与你签订的《合作合同》】，庭审中，黄顶峰确认该短信显示的接收号码为其本人的电话号码，但表示并未收到该条短信。对于黄顶峰向陈志强支付的750000元补偿金，黄顶峰主张该款项的性质为转让费即顶手费，陈志强则主张部分属于转让费，但包含了装修价值及相关设备。对于双方签订的《合作合同》及《联营合作补偿协议》的合同效力，黄顶峰、陈志强均主张该两份合同为有效合同。黄顶峰、陈志强均确认涉案商铺位于村里面的街道，不是位于封闭小区内。本院认为：黄顶峰与陈志强就涉案商铺签订的《合作合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，《合作合同》约定由陈志强提供涉案商铺供黄顶峰使用，黄顶峰每月向陈志强缴纳固定的利润分成，双方对此均应切实履行。从本案查明，黄顶峰自2020年1月31日已开始以新冠××疫情影响为由向陈志强申请减免租金，在双方无法对疫情期间的费用协商达成一致的情况下，黄顶峰主张解除合同并搬离涉案商铺，陈志强在庭审中对于黄顶峰的搬离情况予以确认，涉案商铺的业主亦出具确认书确认其已收回商铺，即黄顶峰与陈志强签订的《合作合同》已事实上予以解除。对于《合作合同》的解除时间，黄顶峰主张涉案商铺的业主于2020年3月15日对涉案商铺进行上锁，黄顶峰即在当日撤场，主张《合作合同》的解除时间为2020年3月15日，对此陈志强亦陈述业主在2020年3月15日对涉案商铺进行上锁，即黄顶峰在当日已无法正常使用涉案商铺，陈志强虽主张业主在当天晚上就对涉案商铺进行了解锁，但对此未有举证进行证明，综合本案案情，本院认定《合作合同》的解除时间为2020年3月15日。对于陈志强的第一项反诉请求，本院不予支持，予以驳回。黄顶峰使用涉案商铺至2020年3月15日，按《合作合同》的约定应向陈志强支付至当日的固定分成款，2020年初暴发的新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，黄顶峰承租涉案商铺系用于经营品牌服饰零售，不可避免受到新冠××疫情的影响，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情判令黄顶峰按照50%的比例向陈志强支付2020年2月1日至3月15日的固定分成款93750元。对于陈志强反诉诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。至于迟延支付上述固定分成款的违约金，根据《合作合同》的约定，黄顶峰应在每月3日前支付当月的利润分成，2020年2月固定分成的约定支付期间恰逢当年中国传统农历新年假日期间，黄顶峰已于2020年1月31日向陈志峰提出希望减免租金，其后又于2020年2月11日再次向陈志峰提出退回押金及终止合同的申请，直至2020年2月20日陈志强向黄顶峰明确称业主不同意免租申请。对于上述情况，本院认为黄顶峰于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向陈志强提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，黄顶峰迟延支付固定分成款并不具有违约故意，且本案未有证据显示黄顶峰在2020年2月前存在迟延支付固定分成款的行为，故从公平原则出发，对于陈志强反诉诉请要求黄顶峰承担迟延支付款项的违约金，本院不予支持，予以驳回。对于黄顶峰诉请要求陈志强退还保证金375000元的问题。依照《合作合同》约定，黄顶峰应在每月3日前向陈志强支付当月的利润分成，逾期超过10天的，视为黄顶峰违约，陈志强有权没收保证金。但依上所述，黄顶峰并不具有违约故意，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情对于陈志强可予没收的保证金比例进行调低，判令陈志强按照50%的比例向黄顶峰退还保证金187500元。对于黄顶峰超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。对于黄顶峰诉请要求陈志强退还补偿金750000元的问题。黄顶峰、陈志强对该款项的性质各执一词，黄顶峰主张该款项的性质为转让费即顶手费，陈志强则主张部分属于转让费，但包含了装修价值及相关设备，但双方对此均未举证。结合交易惯例，本院酌情认定该补偿金750000元为涉案商铺出租前的装修等物品及使用涉案商铺至2021年6月30日的对价。陈志强应按照黄顶峰未能使用涉案商铺期间（即2020年3月16日至2021年6月30日期间合计472天）占《合作合同》约定的使用涉案商铺期间（即2018年7月1日至2021年6月30日合计1096天）的比例向黄顶峰退还入场费合计322992.7元（即472天÷1096天×750000元）。对于黄顶峰主张的超过上述金额的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄顶峰、被告（反诉原告）陈志强于2018年4月2日就广州市天河区沙河镇龙洞村南门头街1号首层两卡商铺签订的《合作合同》于2020年3月15日解除；二、原告（反诉被告）黄顶峰于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）陈志强支付2020年2月1日至2020年3月15日的固定分成款93750元；三、被告（反诉原告）陈志强于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）黄顶峰退还租赁保证金187500元；四、被告（反诉原告）陈志强于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）黄顶峰退还补偿金322992.7元；五、驳回原告（反诉被告）黄顶峰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈志强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14925元，由原告（反诉被告）黄顶峰负担8145元，被告（反诉原告）陈志强负担6780元，反诉受理费12570元，由原告（反诉被告）黄顶峰负担520元，被告（反诉原告）陈志强负担12050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年十一月二十七日书记员 谢丽军