上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12494号原告：吴健，男，1988年8月25日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张恬，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海晟晁投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐超，总经理。委托诉讼代理人：韩文超，上海万商天勤律师事务所律师。原告吴健诉被告上海晟晁投资管理有限公司(以下简称晟晁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴健的委托代理人张恬，被告晟晁公司的委托代理人韩文超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴健向本院提出诉讼请求：1、晟晁公司减免自2020年1月24日起至政策允许复工2020年5月12日期间的租金的75%；2、晟晁公司退还吴健租金60,865.81元。事实和理由：吴健与晟晁公司签订有《上海市房屋转租合同》，约定由吴健承租上海市虹口区广中路XXX号112、113、114、115、116、117、118、119室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，吴健在系争房屋内成立上海清雨文化传播有限公司、开设“禾清雀馆”，主要经营棋牌室项目，并按约按时缴纳租金及管理费。但受新冠疫情影响，上海自2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，晟晁公司也对系争房屋所在园区采取严格管理措施，清雨公司自1月24日起停止营业，3月中旬开始恢复营业了20日左右。之后又因疫情停止经营，直至2020年5月12日恢复营业。本次疫情属不可抗力，吴健受疫情影响无法正常使用房屋，晟晁公司作为出租人应当减免相应的租金。故起诉。被告上海晟晁投资管理有限公司辩称，系争房屋承租人是吴健，但实际经营的是清雨公司，两者无逻辑关系，实际受损人并非吴健，故不同意吴健的诉讼请求。不同意吴健计算的减免时长，其实际受影响时间只有一个月，实际停业时间为1月24日至3月初，虽有政府发文，但其3月份仍自行营业并实际经营了20多天。且吴健主张75%的减免比例过高，应酌情调整。不同意原告诉请。经审理查明，系争房屋由晟晁公司租赁取得。2019年8月28日，吴健(受转租方、乙方)与晟晁公司(转租方、甲方)签订《上海市房屋转租合同》，约定甲方将系争房屋转租给乙方，建筑面积448平方米，转租期为2019年9月15日至2027年6月30日；房屋用途为商业；合同第4-1条约定，2019年9月15日至2021年9月14日的租金标准为每月54,506.7元；合同补充条款第1.4条约定，乙方须注册在本园区，税收落地。合同签订后，双方按约履行。2019年11月18日，上海清雨文化传播有限公司(以下简称清雨公司)以系争房屋为地址注册成立，吴健为该公司监事及股东之一，持股比例为20%，公司经营范围包括游艺娱乐活动等。2020年1月25日，上海市虹口区文化市场管理所出具《告知书》，载明1月24日本市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，根据市委市政府工作部署和国家文旅部通知要求，结合本市文化娱乐行业联防联控工作机制，从即日起，虹口区各文化娱乐场所(歌舞娱乐、网吧、棋牌室)暂停营业。各文化娱乐场所暂停营业期间不得擅自开放，如有违反，将按照相关法律法规予以处理。2020年3月31日，上海市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于做好本市文旅行业复工复产复市工作的通知》，载明演出场所(含剧场、书场、演艺空间等)、歌舞娱乐场所、网吧、棋牌室等人员聚集的文化场所暂不复业，已复业的立即暂停营业。2020年4月1日，清雨公司就系争房屋租赁提起诉讼[案号：(2020)沪0109民初6740号]，要求晟晁公司减免自2020年1月24日起至复工期间的租金及物业管理费，该案审理中，晟晁公司坚持认为系争房屋租赁合同主体为吴健，不同意由清雨文化作为合同主体，清雨文化支付租金均是代吴健支付的。清雨公司于2020年6月8日申请撤回该案诉讼。2020年5月12日，上海市虹口区文化和旅游局下发《关于本区文化娱乐、互联网上网服务行业疫情常态化防控夏加强管理与服务工作的通知》，载明在已经开放景区景点室外区域、图书馆、美术馆、博物馆、游艺娱乐场所的基础上，进一步有序开发网吧、歌舞娱乐场所、棋牌室。吴健支付租金至2020年1月31日，自2020年2月1日起至2020年3月31日止的租金未支付，自2020年4月1日起的租金正常支付。另查明，清雨公司通过充值电卡的方式支付系争房屋电费，并分别于2019年11月7日、2019年11月21日、2019年12月9日、2019年12月26日、2020年1月13日各充值3,000元，于2020年3月18日、2020年4月3日、2020年4月20日各充值2,000元。清雨公司还支付了2020年3月1日至2020年3月31日期间的水费1,091.81元。本案审理中，本院依法组织双方调解，晟晁公司表示其系转租方，现晟晁公司的出租方并未因疫情而减免其应付租金，其无理由减免吴健租金，最终调解未果。上述事实，有吴健提供的上海市房屋转租合同、告知书、《关于做好本市文旅行业复工复产复市工作的通知》、《关于本区文化娱乐、互联网上网服务行业疫情常态化防控夏加强管理与服务工作的通知》，晟晁公司提供的水电费发票，以及双方陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴健与晟晁公司签订的《上海市房屋转租合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应恪守。现受新冠疫情及疫情防控措施的影响，自2020年1月24日起至2020年5月12日，系争房屋无法正常开业经营，仅于2020年3月中旬恢复经营过20天左右，故受影响期间的租金应予适当减免，但吴健主张的75%减免比例明显过高，应酌情调整。晟晁公司辩称系争房屋实际由清雨公司使用，吴健不存在损失。然无论吴健基于何种内部关系将房屋交由清雨公司经营，出租人均应保障房屋可正常使用，否则势必导致承租人损失，现客观上系争房屋无法正常使用，吴健作为承租人向出租人主张租金减免并无不当，故对晟晁公司的主张本院依法不予认可。晟晁公司辩称受疫情影响吴健实际停业时间为1月24日至3月初，此后虽有政府发文，但吴健仍在实际经营，然根据水电费发票，2020年3-4月份充值电费的频次及金额与疫情前相比有明显降低，难以判断吴健当时已处于正常经营的状态，且吴健认可其曾于3月份恢复经营20天，理应会支出相应的水电费，晟晁公司并未提供充分证据证明吴健在2020年3月后一直持续正常经营，故对其主张依法不予认可。综上所述，本院综合考量房屋实际使用情况、疫情影响程度等因素，酌情免除吴健在2020年1月24日至2020年5月12日期间的房屋租金81,760.05元，其应当支付上述期间的房屋租金117,502.15元，现吴健仅支付了90,248.80元，还应支付27,253.35元，故对吴健主张晟晁公司退还吴健租金60,865.81元的诉请本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：一、确认被告上海晟晁投资管理有限公司应减免原告吴健自2020年1月24日起至2020年5月12日期间的租金81,760.05元；二、驳回原告吴健的其他诉讼请求。本案受理费1,321.65元，减半收取660.82元，由原告吴健负担330.41元，被告上海晟晁投资管理有限公司负担330.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二〇年十一月九日书记员  吴静文附：相关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。