四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2800号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川信诚房地产开发有限公司，住所地营山县城三星路A幢5号。 法定代表人：兰兴国。 委托诉讼代理人：李崇辉，四川斌鼎律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：兰兴国，男，汉族，1964年4月1日生，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：李崇辉，四川斌鼎律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄月琼，女，汉族，1965年8月6日生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李崇辉，四川斌鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:杨小清，女，汉族，1970年8月15日生，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：李雄伟，南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈建军，南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。 上诉人四川信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）、兰兴国、黄月琼与上诉人杨小清租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信诚公司、兰兴国、黄月琼上诉请求:1、撤销原判，改判驳回杨小清的全部诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人支付20000元停业损失费无法律依据。2019年4月30日，双方之间的续租期限届满后，双方之间的租赁关系已解除，双方已无权利义务关系。上诉人在租期届满后，多次口头向被上诉人发出通知，要求其腾退门市，被上诉人一直占用该门市至2020年4月，因此上诉人不应向被上诉人支付20000元停产停业损失费，况且该费用本身就是补偿给产权人，租赁人不管租赁期限是否届满，均不应享受该项补偿。 杨小清辩称：停产停业损失应当属于杨小清所有。2018年11月，营山县启动了县城“城市双修”工程，案涉门市在该工程范围内，根据规划应当予以拆除。2019年5月4日营山县人民政府发布《营山县城“城市双修”工程第四段房屋征收补偿方案》，2019年5月25日营山县人民政府发布《营山县国有土地上房屋征收决定书》。随后，相关机构对案涉门市进行了评估，杨小清全程配合相关部门，提供相关装饰装修合同、清单等相关资料，最终相关认定：房屋货币补偿3749062.50元（应属房屋所有权人所有），但室内装饰装修补偿款367473元、搬迁费6975元、停产停业损失补偿费71232.19元、水电气电视宽带等移机费4080元、政策性购房补贴104625元（应属房屋所有权人所有）、提前搬迁奖268537.50元等共计人民币4571985.19元中的718297.69元应属于承租人合法所有。此外，对于停产停业损失补偿费的认定，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条、第三十八条、第三十九条对停产停业的补偿原则、方式、期限作出的规定表明，该项补偿费均是对因房屋拆迁造成实际影响人的补偿。本案中，被拆迁的房屋处于出租状态，租赁期限未届满，租赁合同也未解除，实际使用人是答辩人杨小清，因拆迁导致实际搬迁及停产停业的受影响人也是答辩人杨小清，因此该停产停业损失补偿费，应当归属答辩人杨小清所有。 杨小清上诉请求:1、撤销原判，改判装饰装修补偿、搬迁费用、停产停业损失补偿、水电气和电视移机费用、提前搬迁奖等费用718297.69元归杨小清所有；2、本案案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：1、杨小清与信诚公司于2017年4月18日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。上诉人杨小清在合同未到期之前曾两次到信诚公司提出交纳案涉房屋的租金，但信诚公司以“等一等”的理由未收取房屋租金，也没有明确表示拒绝上诉人终止租赁合同，也未向上诉人发出解除租赁合同的书面通知书。上诉人杨小清未交纳2019年4月30日后的租金，于2019年5月继续开展经营活动，故由此应视为双方合同仍在履行中。原审中被上诉人要求解除合同，返还案涉房屋的装修装饰物归其所有，并承担租金损失，其诉讼请求不符合法律规定，且被上诉人“未履行提前一个月的通知义务”的相关约定，依法应承担相应的违约责任； 2、依照《物权法》《城市房屋拆迁管理条例》规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失、搬迁费用、停产停业损失、水电气和电视宽带等移机损失、提前搬迁奖等相关费用。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。 3、租赁合同有效并形成无固定期限的租赁合同关系后，上诉人的诉讼请求应当得到人民法院的支持。上诉人杨小清全程配合相关部门，提供相关装饰装修合同、清单等相关资料，最终相关认定：房屋货币补偿3749062.50元（应属房屋所有权人所有），但室内装饰装修补偿款367473元、搬迁费6975元、停产停业损失补偿费71232.19元、水电气电视宽带等移机费4080元、政策性购房补贴104625元（应属房屋所有权人所有）、提前搬迁奖268537.50元等共计人民币4571985.19元中的718297.69元应属于承租人即上诉人合法所有。对于案涉房屋所有拆迁安置结算相关的费用双方当事人均无异议，应当作为认定本案事实的依据。 信诚公司、兰兴国、黄月琼辩称：案涉租赁合同已于2019年4月30日届满，答辩人明知该门市即将拆迁后，未收取被答辩人的租金符合常理，在答辩人未收取被答辩人租金的情况下，房屋租赁行为应当视为终止。被答辩人明知要拆迁，蓄意不搬，以此想得到补偿。本案不存在对承租物进行改善或增设他物的情形，更不存在改建行为，双方签订的租赁合同明确约定所有的装饰装修归答辩人，故房屋装修补偿款应当归答辩人所有。另停产停业损失的补偿对象是业主，即使不经营也应支付该款。 信诚公司、兰兴国、黄月琼向一审提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退其租赁的三星路三星苑A区底层门市；2.判令该门市上除可移动设备外所有的装修装饰归原告所有；3.判令被告支付违约金2500元并赔偿2019年5月至2020年4月的租金损失45639元；4.本案诉讼费由被告承担。 杨小清向一审提出反诉请求：1.判令原告支付各项费用共计718297.69元（其中装修补偿款367473元、搬迁费6975元、停产停业期间损失费71233.19元、水电气电视安置费4080元、提前搬迁奖268537.5元）；2.本案反诉案件受理费由原告承担。 一审查明：案外人曾小勇与杨小清的丈夫曾强系叔侄关系，曾与杨小清一起合伙经营网吧。2012年3月14日，黄月琼与曾小勇签订《房屋租赁合同》，黄月琼将位于三星路三星苑Ａ区××层××平方米出租给曾小勇，用于经营网吧，租赁期限从2012年3月15日起至2022年3月14日止，合同签订当年租金为80000元，以后每年递增5%。因曾小勇等认为租赁费用过高，双方解除了该合同。2017年4月18日，信诚公司代表兰兴国、黄月琼与杨小清签订《房屋租赁合同》，兰兴国、黄月琼将三星路三星苑Ａ区××层××平方米出租给杨小清用于经营网吧、库房，租赁期限为2017年5月1日至2018年4月30日，租金为50000元整。双方约定：一、租赁期满后，本合同即终止。杨小清应将房屋退还给信诚公司，杨小清不得损坏装修、装饰及附属设施，所有的装修装饰归信诚公司所有，信诚公司不另行付给杨小清折价补偿费用。对可移动设施、设备由杨小清自行拆走。若杨小清要续租，应当提前一个月书面向信诚公司提出，如信诚公司同意则续签合同。二、如因国家建设，不可抗力因素或者合同第九款约定的情形，信诚公司有权解除合同，但应提前一个月通知杨小清，杨小清的经济损失，信诚公司不予赔偿。三、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。同日，杨小清支付了押金5000元以及2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金50000元。2018年5月29日，双方口头议定续租一年（2018年5月1日至2019年4月30日），没有再重新签订书面合同，仅由信诚公司的经办人员在信诚公司持有的原合同租赁期限位置备注“续签壹年：2018年5月1日至2019年4月30日，租金：50000元，2018.5.29，全宏伟”。同日，杨小清交纳了租金50000元，信诚公司出具了收据并加盖财务专用章，该收据载明租赁期间为2018年5月1日至2019年4月30日。2019年4月30日，续租期限届满后，杨小清一直占用该门市至2020年4月。 另查明，案涉门市位于××镇××路××段××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号，建筑面积共计435.83平方米，该门市于2013年7月16日进行不动产产权登记，其所有权人为兰兴国、黄月琼。2018年11月，营山县启动了县城“城市双修”工程，案涉门市在该工程范围内，根据规划应当予以拆除。2019年4月5日，营山县人民政府发布《营山县城“城市双修”工程第四段房屋征收补偿方案》，2019年5月25日，营山县人民政府发布《营山县国有土地上房屋征收决定书》。随后，相关机构对案涉门市进行了评估，其中，房屋货币补偿3749062.5元、室内装修装饰补偿367473元、搬迁费6975元、停产停业损失补偿费71232.19元、水电气和电视宽带等移机费4080元、政策性购房补贴104625元、提前搬迁奖268537.5元。以上合计4571985.19元。2019年9月，兰兴国、黄月琼按照评估结算金额与拆迁部门签订了房屋拆迁安置补偿协议。2020年春节前，政府拨付了案涉房屋安置补偿款，因杨小清要求兰兴国、黄月琼支付室内装修装饰补偿、停产停业损失补偿费、提前搬迁奖等未果，拒不交付房屋，拆迁部门未向兰兴国、黄月琼支付补偿款。2020年4月23日，兰兴国、杨小清以及东城社区三方达成协议：一、三方同意将拆迁赔偿费用中的650000元作为担保金存于东城社区指定账户，待通过法院裁决后，按照裁定结果由丙方负责支付该款；二、杨小清同意在签订该协议后7日内将案涉房屋腾空并交付给兰兴国；三、该房屋赔偿款除去650000元担保金外的所有款项均属兰兴国所有，与杨小清无关。协议签订后，赔偿款中的650000元存至东城社区账户上，余款由兰兴国、黄月琼领取。杨小清搬出了能移动物品，于2020年4月25日将门市钥匙交付给了东城社区。现东城社区已经将该房屋交给房屋拆除公司。 一审庭审中，信诚公司、兰兴国、黄月琼陈述，租赁合同约定的续租期限期满后，双方未达成不定期租赁协议。因双方未就案涉门市拆迁补偿款分配达成一致意见，杨小清一直拒绝腾房。虽然2019年5月25日营山县人民政府发布《营山县国有土地上房屋征收决定书》，但双方均应当早就知晓案涉门市要被征收这一政策，信诚公司、兰兴国、黄月琼不可能再把门市租赁给杨小清。杨小清辩称，杨小清在2019年4月30日后，多次向信诚公司、兰兴国、黄月琼支付租金，信诚公司、兰兴国、黄月琼以“等一等”为由未收。虽然其与兰兴国及东城社区达成了协议，但650000元仅系担保金，现主张信诚公司、兰兴国、黄月琼应当支718297.69元。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。兰兴国、黄月琼委托信诚公司与杨小清签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉房屋的产权人为兰兴国、黄月琼，信诚公司对其不享有诉讼利益，故其作为原告的主体资格不当。兰兴国、黄月琼与杨小清均认可2018年4月30日合同约定的一年期满后，延期一年。但一年满后即从2019年4月30日起是否约定了不定期租赁，双方各执一词。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，兰兴国、黄月琼无证据证明其对杨小清在租赁期限届满后继续使用租赁房屋提出异议，因此双方形成了不定期租赁关系，其权利义务应受2017年4月18日信诚公司代理兰兴国、黄月琼与杨小清签订《房屋租赁合同》约束。 关于兰兴国、黄月琼要求杨小清立即腾退其租赁的三星路三星苑Ａ区××层门市的请求。经查，杨小清已经腾退了门市，并将钥匙交付给拆迁部门，故对于该项请求，一审不予支持。拆迁部门已经向兰兴国、黄月琼支付了装修补偿款，案涉门市上的装修装饰已经归拆迁部门代表的政府所有，故对兰兴国、黄月琼要求确认为其所有的诉讼请求，一审不予支持。兰兴国、黄月琼未履行提前一个月的通知义务，故其主张违约金，一审不予支持。杨小清实际占有使用了案涉门市，应当支付租赁费。2019年9月，兰兴国、黄月琼与拆迁部门签订了房屋拆迁安置补偿协议，拆迁部门已经补偿了房屋停产停业损失，故杨小清仅应支付兰兴国、黄月琼2019年5月至2019年8月期间的租赁费16667元（50000元÷12个月×4个月）。 关于杨小清反诉要求兰兴国、黄月琼支付装修补偿款、搬迁费、停产停业期间损失费、搬迁费、水电气电视安置费、提前搬迁奖的诉讼请求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上的单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人不是征收补偿法律关系当事人。承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据。本案中，出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系。当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第二款明确约定因国家建设，兰兴国、黄月琼在提前一个月通知杨小清的情况下，有权解除合同并不予补偿经济损失。故杨小清要求兰兴国、黄月琼支付装修补偿款一审不予支持。搬迁费和水电气电视安置费是租赁合同解除后必然产生的费用,应由承租人自行负担，杨小清要求兰兴国、黄月琼支付该费用，一审不予支持。提前搬迁费系政府为鼓励被拆迁对象配合、支持政府拆迁而出台的鼓励性政策，杨小清主张该费用没有法律依据，一审不予支持。杨小清主张停产停业期间损失费。根据租赁合同第十三条第二款的约定，兰兴国、黄月琼负有提前一个月通知义务，即兰兴国、黄月琼应当给予杨小清一个月搬迁、恢复经营的期间。现兰兴国、黄月琼未履行该告知义务，应给予杨小清适当的补偿。一审酌定兰兴国、黄月琼补偿杨小清20000元停产停业损失费。 据此，一审判决：一、杨小清于判决发生法律效力之日起十日内支付兰兴国、黄月琼租金16667元；二、兰兴国、黄月琼于判决发生法律效力之日起十日内支付杨小清停产停业损失费20000元；三、驳回兰兴国、黄月琼的其他诉讼请求；四、驳回杨小清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费502元，由兰兴国、黄月琼负担；反诉受理费5490元，由杨小清负担。 二审中，经本院询问双方当事人，本院对以下事实予以确认： 1、兰兴国、黄月琼于2012年将案涉房屋出租给案外人曾小勇之前，案涉房屋系家具卖场，曾小勇一方租赁房屋后另行进行了装修，与案外人曾强共同经营案涉网吧。曾小勇与案涉网吧的登记经营者刘春秋系夫妻关系，曾强与本案当事人杨小清系夫妻关系，案涉房屋实际系上述两家共同租赁后用于经营网吧。 2、案涉房屋因涉及政府征收，房屋内的装修经评估，价值为367473元，具体的装修评估明细有12砖墙、24砖墙、1ed灯牌、吧台、电视墙木质、地砖、网吧桌子等，兰兴国、黄月琼代理人对装修评估涉及的装饰装修设施，认可系杨小清一方租赁房屋后添加。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，国有土地上的房屋征收，涉及的补偿对象原则上是房屋的所有权人，但案涉房屋在征收前已租赁给杨小清一方，用于经营网吧。该房屋在征收时，评估机构对房屋的装修价值评估为367473元，兰兴国、黄月琼的代理人认可装饰装修设施系杨小清一方租赁房屋后添加，如将杨小清一方经营期间投入的装修设施，所产生的补偿收益归由兰兴国、黄月琼享有，明显对租赁方不公平。此外，虽然杨小清一方与房屋的所有权人在租赁中途重新签订了合同，将租赁期限变更为一年，但该项约定并不意味杨小清在实际经营活动中就只租赁约定的这一年房屋。该项约定实际赋予了租赁双方较大的选择权，即在约定的一年期限届满后，下一年是否继续租赁，以及以什么条件租赁，一般由双方根据市场行情进行协商。结合本案实际，杨小清在2017年4月18日与房屋出租方重新签订合同后，2018年4月30日合同到期，双方按原条件又续签一年合同，后因涉及房屋征收问题，双方未就房屋是否再行续签达成书面协议，且双方因房屋的征收补偿问题产生纠纷，杨小清一方亦未将房屋腾退交回，其后在当地社区的协调处理下，以暂扣一部分征收补偿款的方式，杨小清一方才将房屋交给社区。故本案不能简单的理解为“房屋租赁期限已经届满，按合同约定装饰装修成果归所有权人”，而要考虑当地政府的征收行为，对案涉双方正常租赁合同产生的影响。故兰兴国、黄月琼一方针对房屋装修补偿款项的抗辩意见不能成立，案涉房屋涉及的装修补偿款367473元应归杨小清一方所有。 对于房屋装修款之外的其他征收补偿款项，杨小清并非房屋的所有权人，杨小清主张的包括停产停业损失费在内的其他补偿款于法无据，本院不予支持。兰兴国、黄月琼针对一审认定的20000元停产停业损失费的上诉请求成立，本院予以支持。 综上，对一审认定不当的部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1415号民事判决第一项，即杨小清于判决生效之日起十日内向兰兴国、黄月琼支付租金16667元； 二、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1415号民事判决第三项，即驳回兰兴国、黄月琼的其他诉讼请求； 三、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1415号民事判决第四项，即驳回杨小清的其他诉讼请求； 四、撤销四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1415号民事判决第二项：即兰兴国、黄月琼于判决发生法律效力之日起十日内支付杨小清停产停业损失费20000元； 五、兰兴国、黄月琼于本判决生效之日起十日内向杨小清支付装修补偿款367473元。 上述款项经相互冲抵，由兰兴国、黄月琼向杨小清支付350806元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5992元，由兰兴国、黄月琼负担3800元，杨小清负担2192元；二审案件受理费11082元，由兰兴国、黄月琼负担6812元，杨小清负担4270元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十一月二十一日 书记员 戴首宏