海南省万宁市人民法院民事判决书（2020）琼9006民初3070号        原告：中海仁信（万宁）房地产有限公司，住所地：海南省万宁市神州半岛综合办公楼。                法定代表人：刘显勇，该公司董事长。                委托诉讼代理人：万寅敏，海南昌宇律师事务所律师。                委托诉讼代理人：张梅，海南昌宇律师事务所实习律师。                被告：刘聪聪，女，1987年9月8日出生，汉族，身份证号码：XXX，现住山东省滨州市滨城区。                委托诉讼代理人：宋吉清，山东民杰律师事务所律师。                本院于2020年10月29日立案受理原告中海仁信（万宁）房地产有限公司（以下简称万宁仁信公司）诉被告刘聪聪商品房销售合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万宁仁信公司的委托诉讼代理人万寅敏到庭参加诉讼，被告刘聪聪及其委托诉讼代理人宋吉清经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。                原告万宁仁信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期协助原告办理解除合同备案号为WNL000050072的《万宁市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）登记备案手续。2、本案诉讼费用由被告承担。                事实与理由：因原、被告双方达成购房合意，2018年1月27日，被告向原告支付购房款25万元（其中5万元由诚意金转为购房款）。2018年1月31日，原被告双方签订涉案合同，约定被告购买由原告开发建设的位于万宁市东澳镇老爷海南侧海公馆7号楼2单元25层2502室房屋，合同约定建筑面积61.65平方米，房屋单价为每平方米23784.33元，总金额1466304元。合同签订当日，被告再次向原告支付购房款10万元。至此，被告共计向原告支付购房款35万元。合同签订后，原告依约为被告办理了商品房买卖合同备案登记（合同备案号：SNL000050072）。2018年2月28日，因被告未按约定及时支付剩余购房款，原告遂向被告发出《催款函》，要求被告及时支付剩余房款1116304元。2018年4月8日，原告聘请海南瑞来律师事务所律师向被告发出《律师函》，告知被告因逾期付款而产生的相应违约责任和法律后果。2018年5月30日，原告向被告发出《解除合同告知函》，告知被告配合办理退房及退款手续。2018年8月8日，被告向原告出具《退款说明书》，主要内容为“本人刘聪聪，于2018年1月31日支付购房款35万元用于认购海公馆7-2-2502房，现因资金不足，不能按规定时间交足全部房款，自愿放弃10％的房款作为违约金，剩余房款要求退回，决定不再继续购买该房产。特向贵司申请退房，并将前期支付的购房款203370元退还至本人指定的账户。因退房退款所产生的一切经济纠纷、法律后果以及各项损失，均由本人自行承担，与贵司无关，贵司不予承担任何责任”。2018年10月12日，原告将《退款说明书》中约定的款项203370元通过银行转账方式汇入被告银行账户（开户行：建行滨州分行滨州学院分理处，账号：×××，户名：刘聪聪）。合同解除并退款后，因涉案合同已经办理了备案登记，2019年6月1日，原告聘请北京中伦（海口）律师事务所律师向被告发出《律师函》，要求被告配合办理涉案房屋的解除备案手续，但始终未果。                《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告认为，原被告双方签订的《万宁市商品房买卖合同》解除后，双方在友好协商的基础上，已对购房款及违约金等主要合同权利义务进行了妥善解决，但由于涉案房屋已办理了备案登记，且被告拒不配合解除备案登记的行为对原告继续依法处置涉案房屋造成障碍，侵害了原告合法权益，被告有义务配合原告将涉案房屋恢复至未备案登记状态，涉案房屋的登记备案状态应予解除。为维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。                另，原告认为依法不应当将反诉与本诉合并审理，1、涉案合同双方早已解除，本案原告所主张的是合同解除后的协助解除备案登记手续的附属义务，被告所称的反诉与原告所提的诉求并没有互相抵消或者吞并的关系，同时解除备案手续与被告主张的违约金是否过高、是否应当返还，没有先后履行抗辩权的关系。2、原告在庭前收到被告经法院转发的民事反诉状电子版，反诉状中的事实与理由原告认为实际上是表述不清，被告是以主张违约金按总购房款10％计算过高，引用的是合同法内关于显失公平的相应依据，原告认为实际上依据是不符合相应的事实，显失公平按照合同法的规定是可以行使的撤销权，但是本案是经过双方协商，合同早已经解除，因此原告认为被告所提出的反诉是不符合以本案为本诉基础提起的反诉条件。                被告刘聪聪未到庭，提交书面答辩：一、被答辩人所诉事实与理由中以下两点主要事实与客观情况不符。1、交款情况如下：2018年1月19日，答辩人向被答辩人支付5万元购房意向金，同年1月26日支付20万元购房款，1月28日支付10万元购房款。购房合同签订如下：涉案购房合同系被答辩人于2018年1月31日将空白合同邮寄至答辩人，答辩人签字后于2018年2月1日将合同邮寄回被答辩人处。2、退款说明书系被答辩人将内容通过微信发送至答辩人，然后指导答辩人书写，并非答辩人主动向被答辩人出具，更非答辩人自愿所为。而是因为如果不书写，被答辩人便不退还任何房款，答辩人因病急需资金，无奈之下，按照被答辩人的指示书写了涉案退款说明书，其无理行径违反了一个开发企业的基本道德准则。                二、被答辩人向答辩人主张协助其办理解除涉案购房合同的登记备案手续无事实与法律依据。涉案购房合同虽已解除，但被答辩人仅向答辩人退还203370元购房款，剩余购房款未退还，也即被答辩人的退款义务未履行，答辩人有权根据先履行抗辩权拒绝协助其办理解除登记备案手续。被答辩人的主张不能支持。                三、被答辩人一直以来未要求答辩人协助其办理解除备案手续，也印证了被答辩人未向答辩人退还购房款的事实。若被答辩人向答辩人退还购房款后，答辩人同意协助其办理相关手续，但由此产生的相关费用（路费、住宿费、误工费等约8000元）应由被答辩人承担。                四、答辩人并不否认应向答辩人支付违约金，答辩人认为其扣除的10％应为已交纳房款的10％即35000元，但被答辩人扣除的违约金过高，且其在诉状中称“双方在友好协商的基础上，已对购房款及违约金等进行了妥善解决”系其单方认识。事实上，剩余购房款答辩人多次向其索要，被答辩人不仅不予退还，而且态度非常蛮横。为此，答辩人也向贵院请求反诉。同时也希望能够被答辩人做好一个开发企业的基本操守，诚信经营，而非将心思花在购房者的违约金上。                五、就本案答辩人已提起反诉，应合并审理。根据《民事诉讼法司法解释》第233条之规定，反诉当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。也即，反诉具备上述条件之一的，应合并审理。在本案中，答辩人提起的反诉符合上述全部条件。答辩人提起反诉的基础法律关系即双方之间的房屋买卖合同关系，主张的诉求为返还购房款，与其主张的解除备案手续存在因果关系，基于的事实系同一事实。由此，答辩人在本案中提起反诉合情合理，应得到法庭的支持。                综上所述，被答辩人所诉无事实根据及法律依据，依法应予以驳回。                原告万宁仁信公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：                证据1、涉案合同，约定被告购买由原告开发建设的海公馆7号楼2单元25层2502室房屋，房屋总价款1466304元。                证据2、收款收据3张，证明截止2018年1月31日，原告共收到被告支付购房款合计35万元。                证据3、万宁市商品房买卖合同备案表，证明原告已为被告办理了房屋买卖合同备案登记。                证据4、《催款函》及邮寄回执，证明2018年2月28日，因被告未按约定及时支付剩余购房款，原告遂向被告发出《催款函》，要求被告及时支付剩余房款1116304元。                证据5、《律师函》及邮寄回执，证明2018年4月8日，原告聘请海南瑞来律师事务所律师向被告发出《律师函》，告知被告因逾期付款而产生的相应违约责任和法律后果。                证据6、《解除合同告知函》及邮寄回执，证明2018年5月30日，原告向被告发出《解除合同告知函》，告知双方签订的合同解除，并要求被告配合办理退房及退款手续。                证据7、退款说明书，证明2018年8月8日，被告向原告出具《退款说明书》，被告自愿放弃10％的房款作为违约金，剩余房款要求退回，决定不再继续购买该房产。                证据8、建设银行电子回执，证明2018年10月12日，原告将扣除违约金后的剩余购房款203370元退还至被告银行账户。                证据9、《律师函》及邮寄单照片，证明2019年6月1日，原告聘请北京中伦（海口）律师事务所律师向被告发出《律师函》，要求被告配合办理涉案房屋的解除备案手续。                被告刘聪聪未提交证据质证意见。                被告刘聪聪未提交证据。                本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的九份证据内容真实、形式合法，本院对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认，可以作为认定本案事实的依据。                经审理查明：2018年1月31日，万宁仁信公司、刘聪聪双方签订涉案合同，约定刘聪聪购买由万宁仁信公司开发建设的海公馆7号楼2单元25层2502室房屋，房屋总价款1466304元，付款方式为2018年2月27日内一次性付清购房总价款，付款逾期超过90日后万宁仁信公司有权解除合同等事项。刘聪聪于2018年1月27日向万宁仁信公司付款两次共25万元、于2018年1月31日向万宁仁信公司付款10万元，共计35万元，后未再有付款。涉案合同于2018年6月19日在万宁市住房保障与房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。                2018年2月28日，万宁仁信公司向刘聪聪发出《催款函》，要求刘聪聪限期支付剩余房款1116304元。2018年4月8日，万宁仁信公司向刘聪聪发出《律师函》，告知刘聪聪限期支付剩余房款及违约的法律责任。2018年5月30日，万宁仁信公司向刘聪聪发出《解除合同告知函》，告知涉案合同解除，并要求刘聪聪配合办理退房及退款手续。2018年8月8日，刘聪聪向万宁仁信公司出具《退款说明书》，刘聪聪自愿放弃10％的房款作为违约金，剩余房款要求退回，决定不再继续购买该房产。2018年10月12日，万宁仁信公司退还203370元至刘聪聪银行账户。2019年6月1日，万宁仁信公司向刘聪聪发出《律师函》，要求刘聪聪配合办理涉案房屋的解除备案手续。因刘聪聪未配合解除涉案合同的备案登记，遂成诉。                本院认为：原告万宁仁信公司与被告刘聪聪签订的涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。原告于2018年5月30日向被告发出《解除合同告知函》，被告于2018年8月8日向原告出具《退款说明书》，均有解除涉案合同的意思表示，且原告退还了被告要求退还的购房金额，根据《合同法》第九十三条的规定，涉案合同由原、被告约定解除。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，因涉案合同已办理了商品房买卖合同备案登记，原告要求被告限期协助原告办理涉案商品房买卖合同的解除备案手续，有事实和法律依据，本院予以支持。                另，被告提出反诉要求原告退还购房款111630元，该笔款项是涉案合同约定的违约金事项，违约金约定是否合理合法，与本案已经解除涉案合同后的解除备案登记的本诉不具有对抗性，本院决定不合并审理，被告可另案提起诉讼。                综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：                被告刘聪聪于本判决生效之日起15日内协助原告中海仁信（万宁）房地产有限公司办理合同备案号为WNL000050072的《万宁市商品房买卖合同》的解除登记备案手续。                本案案件受理费50元，由被告刘聪聪负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员周立魁    二〇二〇年十一月二十五日            书记员蔡慧芳            《中华人民共和国合同法》            第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。            当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同            第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。