新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初2909号原告：常继成，男，1975年7月7日出生，住北京市朝阳区。被告：克里木马木提，男，1965年9月2日出生，户籍地乌鲁木齐市天山区。被告：王朝霞，女，1970年10月23日出生，住海南省三亚市吉阳区。原告常继成与被告克里木马木提、王朝霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常继成到庭参加诉讼，被告克里木马木提、王朝霞经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常继成向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原告与被告1签订的租赁合同书；2．请求法院依法判令被告1与被告2向原告支付所欠房屋租赁租金人民币32万元（2018年4月1日至2019年5月31日）；3．请求法院依法判令被告1与被告2向原告支付所欠物业费人民币56,420元（2018年4月1日至2019年5月31日）；4．请求法院依法判令被告1与被告2向原告支付违约金人民币12万元；6．诉讼费、交通费、邮寄送达费、律师费由被告1与被告2承担。事实和理由：2016年7月5日，被告1与原告签订租赁合同书，租赁房屋位于乌鲁木齐市××区第三层。每年净租金60万元。2016年6月1日起被告1自行承担能源费及物业费。被告1租赁房屋用于合作开餐厅，被告2作为餐厅股东对租赁房屋债务承担同等义务及无限连带责任。合同签订，被告1和被告2不按照合同约定向原告支付租金及物业费，被告2只向原告支付了租金38万元。原告向被告1和被告2多次索要欠款未果。故诉至法院。被告克里木马木提未作答辩。被告王朝霞辩称：系被告1与原告签订租赁合同，根据合同相对性原则，应由被告1向原告负担责任，原告起诉我方主体不适格，应驳回起诉。我方向常继成支付38万元，系基于2019年6月11日签订的协议书约定而支付，而非基于租赁合同书而支付，我方已按照协议书约定履行完毕，原告无权再要求我方履行协议书之外的约定。综上，原告起诉我方无任何依据。本院经审理认定如下事实：2013年9月28日，常继成、王朝霞、克里木马木提三人签订《证明书》，约定：为了组建新公司，经全体合伙人一致协商，委托克里木马木提代表全体合伙人同房东常继成签订关于乌鲁木齐市天山区中山路338号1栋三层的《租赁协议》，全体合伙人负有连带责任。2013年10月7日，常继成、王朝霞、克里木马木提签订合作经营协议。约定，三方合作经营餐厅，经营注册地址为乌鲁木齐市××区。三人均为餐厅股东，共同经营管理餐厅。2016年7月5日，克里木马木提、常继成、王朝霞三方签订合伙退火协议，约定三人中止合作，克里木马木提向常继成支付40万元，作为退火补偿金。该协议备注，克里木马木提与王朝霞的退货协议另行协商，在未协商前，二人的合作协议继续履行生效。2016年7月5日，马木提克里木与常继成签订租赁合同书，约定：常继成将乌鲁木齐市天山区中山路338号1栋金砖大厦四层（实际为三层），出租于克里木马木提，租期为2016年6月1日至2026年5月30日，共计10年，双方于2016年6月1日起计算租金。每年租金金额为60万元。第一年每3个月支付一次租金，每次支付3个月的净租金，第一期租金在2016年8月10日前支付，以2016年6月1日为支付起点，下一期租金在支付到期日前15天支付，以此类推。第二年起每6个月支付一次租金，每次支付6个月的净租金，支付日期参照第一年。租赁期间，物业费每月每平方米人民币5元，电费每度1.1元，取暖费每平米22元，上述费用由承租方向出租方指定的物业公司按规定金额、日期和方式交纳。双方应严格按照本协议条款履行，如有一方不按本合同条款履行视为违约，违约方需向守约方支付当年净租金金额的20%作为违约金，并赔偿守约方全部经济损失。2019年6月11日，常继成与王朝霞、案外人艾斯卡尔阿吉签订协议书。约定：王朝霞同意按2016年7月5日与克里木马木提和常继成签订的《租赁合同书》中欠付的租金702,080元中，自愿承担380,000元。此款可直接从2019年5月28日常继成与王朝霞签订的执行和解协议中扣除。2019年6月1日以后的房租由艾斯卡尔·阿吉承担。按照先支付、后使用原则，按月支付。每月10日前支付当月房租5万元。由艾斯卡尔阿吉直接支付给常继成。常继成自认，王朝霞承诺负担的380,000元租金，已履行完毕。2019年12月6日，就案涉房屋诉讼案件，案号为（2019）新0102民初4774号，由于常继成申请撤诉，本院于2019年12月1日裁定准许常继成撤诉。在该案中王朝霞向本院陈述：案涉房屋租赁合同系常继成与克里木马木提签订，其与克里木马木提共同合伙经营餐厅，实际管理是克里木·马木提及其儿子，后面因克里木马木提出国，克里木马木提的儿子关闭了店铺，后面我就把店铺转租出去了，常继成回国后，在2019年6月11日在律师的见证下与新的承租人签订了新的租赁合同。新的租赁合同约定，截止2019年6月1日之前的，涉案房屋欠付租金共702,080元，其与常继成协商，由其承担380,000元了解所有涉案租金，该380,000元从其与常继成之间的欠款中扣除。本院认为，案涉租赁合同租期为2016年6月1日至2026年5月30日。克里木马木提与常继成签订租赁合同，系用于与王朝霞合作经营餐厅，王朝霞已将合伙经营的餐厅转让于案外人艾斯卡尔阿吉，且在2019年6月11日，常继成与王朝霞、案外人艾斯卡尔阿吉已达成协议，案涉房屋由案外人艾斯卡尔阿吉使用，2019年6月1日以后的租金由案外人艾斯卡尔阿吉负担，该协议的性质实为，常继成与王朝霞以签订协议形式解除了案涉合同，常继成已将案涉房屋另出租于案外人艾斯卡尔阿吉。故本院确认案涉房屋租赁合同已于2019年6月1日解除。克里木马木提与常继成签订租赁合同，系用于与王朝霞合作经营餐厅，应由合伙人共同负担合伙对外债务，即应由克里木马木提、王朝霞共同向常继成负担因房屋租赁产生的债务。常继成与王朝霞结算欠付租金为702,080元，王朝霞已清偿380,000元，尚欠租金金额322,080元。常继成请求给付320,000元，在实际欠付金额范围之内，本院对常继成该项诉讼请求予以支持。合同约定案涉房屋物业费为每月每平方米5元，克里木马木提、王朝霞未到庭举证证明其已缴纳案涉房屋物业费，本院对常继成请求支付2018年4月1日至2019年5月31日物业费的诉讼请求予以支持，金额为56,416.7元（867.95㎡×5元×13个月）。双方合同约定如一方违约，应支付年租金的20%作为违约金，常继成依据该约定向被告主张违约金20万元。本院认为，赔偿违约金的数额应以守约方遭受的实际损失为根据，2019年6月1日，常继成即已将案涉房屋以年租金60万元出租于案外人，常继成并未因被告违约少收租金，其未及时于被告处取得欠付租金，其实际遭受的损失为租金的利息损失。王朝霞提出书面答辩状，不同意常继成的诉讼请求，本院根据被告违约情况，合同履行情况以及案涉房屋的租赁现状，本院酌定按照月租金的5%计算违约金，即二被告应向常继成支付违约金30,000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、确认原告常继成与被告克里木马木提于2016年7月5日签订的《租赁合同书》已于2019年6月1日解除；二、被告克里木马木提、王朝霞支付原告常继成租金320,000元；三、被告克里木马木提、王朝霞支付原告常继成物业费56,416.7元；四、被告克里木马木提、王朝霞支付原告常继成违约金30,000元；五、驳回原告常继成的其他诉讼请求。以上被告克里木马木提、王朝霞需向原告常继成给付款项合计406,416.7元，须于本判决生效后十日内向原告常继成付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告请求给付标的额496,420元，本院核定给付标的额406,416.7元，占请求标的额的81.9%。案件受理费8,746.3元（原告常继成已预交），由常继成负担18.1%，即1,583元，由被告克里木马木提、王朝霞负担81.9%，即7,163.3元。邮寄送达费20元（原告已预交），由被告王朝霞负担；公告送达费580元，由被告克里木马木提负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   麦 祖 义人民 陪 审员   朱 俊 平人民 陪 审员   白  玫二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 一 日书  记  员   买日比也