广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9913号原告：杨淑梅，女，1960年3月3日出生，系香港永久性居民，委托诉讼代理人：陈浩纯，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉倩，广东国智律师事务所律师。被告：卡宾服饰（中国）有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝盖镇高科技园区锦逸路298号，统一社会信用代码913505817438312789。法定代表人：吴少强，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。原告杨淑梅与被告卡宾服饰（中国）有限公司（以下简称卡宾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，在提交答辩状期间，卡宾公司提出管辖权异议，本院于2020年7月23日裁定驳回其管辖权异议。卡宾公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2020年8月21日作出（2020）粤01民辖终1308号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告杨淑梅的委托诉讼代理人陈浩纯、林嘉倩，被告卡宾公司的委托诉讼代理人李剑铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告卡宾公司向原告杨淑梅支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金1519427.16元和违约金（2020年2月6日至2020年3月5日以759713.58元为基数，按日1‰计算，计算得出为22791.41元；自2020年3月6日起至实际付清之日止以1519427.16元为基数，按日1‰计算）；2.被告卡宾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告杨淑梅是广州市天河区瘦狗岭路379号201、301、401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201房（以下统称涉案物业）的产权人。2011年9月15日，原告杨淑梅将涉案物业分别出租给被告卡宾公司的关联公司广州市卡宾服饰有限公司、卡宾服饰有限公司广州第一分公司、广州市风潮贸易有限公司、广州市紫曦企业管理有限公司，并分别签订了《房屋租赁合同》。租赁期限均自2011年9月15日至2019年9月14日，租金按月结算，由承租人在每月的第5日前支付租金和结清上月的水电费，逾期交付租金的，每逾期一日，承租人按当月租金额的3%支付违约金。后原告杨淑梅与被告卡宾公司及其上述关联公司分别签订《权利义务转让合同书》，将上述全部《房屋租赁合同》中承租人的权利义务转让给被告卡宾公司享有和承担。由于被告卡宾公司在合同期内无法完成搬迁，其与原告杨淑梅协商延长租赁期限，考虑到双方的长期合作关系，原告杨淑梅在已有新租户急切进场的情况下，仍于2019年6月14日与被告卡宾公司签订《〈房屋租赁合同〉补充协议书》，将双方的租赁期限延长至2020年3月31日。现合同期已满，但被告卡宾公司至今尚欠2020年2月和3月份的租金1519427.16元未付，已经构成违约。原告杨淑梅为配合被告卡宾公司完成搬迁，放弃自身利益同意延长租赁期限，而这也间接造成了原告杨淑梅重新出租的困难，产生了直接的经济损失。但被告卡宾公司却在合同最后两个月没有支付租金，有违诚信原则，应当立即支付租金并按照合同约定承担违约责任。被告卡宾公司辩称：不同意原告杨淑梅的全部诉讼请求。理由为：1.2020年2月和3月份为新冠疫情爆发期间，相关政府部门已有文件要求出租方给予一定的免租优惠，被告卡宾公司在此期间进行搬迁腾退工作，已没有在案涉房屋内办公。被告卡宾公司也及时向原告杨淑梅发出了减免租金的书面申请，原告杨淑梅应当免除被告卡宾公司该期间的租金。2.根据法律规定和双方的租赁合同约定，在租赁期间内如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理，被告卡宾公司已经发函要求处理，原告杨淑梅对此尚未进行回复，故双方目前仍处于协商过程中，不存在被告卡宾公司违约的情形。3.双方在长达10年多的租赁期内，被告卡宾公司从未拖欠或逾期支付过包括租金在内的任何费用，足以证明被告卡宾公司具有诚实信用和全面履行合同的精神与原则，更不会故意逾期支付最后两个月的租金。4.被告卡宾公司尚有943680元保证金在原告杨淑梅处一直没有退回，即使被告卡宾公司需要支付2020年2月和3月份的租金，原告杨淑梅也可以直接以该保证金抵扣，故不存在需要支付逾期付款违约金的问题。本院经审理认定事实如下：杨淑梅为涉案物业的权属人。2011年9月15日，杨淑梅分别与广州市卡宾服饰有限公司、广州市卡宾服饰有限公司广州第一分公司、广州市风潮贸易有限公司、广州市紫曦企业管理有限公司分别签订《房屋租赁合同》，将涉案物业分别出租给上述公司作写字楼使用。其后，杨淑梅与卡宾公司于2018、2019年期间，先后与上述公司签订《权利义务转让合同书》，约定上述公司在《房屋租赁合同》中的权利义务由卡宾公司享有和承担。2019年6月14日，杨淑梅与卡宾公司就涉案物业租期延长一事签订《〈房屋租赁合同〉补充协议书》，约定延长租期为6.5个月，从2019年9月15日至2020年3月31日。其中2019年9月15日至2019年9月30日的租金为405180.58元，其余各月租金为759713.58元。并约定租赁期满后，在乙方无违约且付清物业管理费、水电费的情况下，甲方收到乙方相应交付凭证后三个工作日内将保证金943680元全额无息退还给乙方。2020年2月20日，卡宾公司向杨淑梅发出《关于请求减免疫情期间房屋租金的商榷函》，卡宾公司在该函中表示，其因受疫情及疫情防控措施影响，大部分门店被逼暂停营业，业务遭受极大冲击，经营面临严峻的困难和危机为由，故恳请杨淑梅免除其2020年2月和3月份的租金。其后，双方就租金缴付问题，通过律师函的形式进行沟通。杨淑梅于合同期之日，即2020年3月31日收回涉案物业。卡宾公司一直未有支付2020年2月和3月份的租金给杨淑梅，杨淑梅也未有退还保证金943680元给卡宾公司。另查明，卡宾公司的经营范围为：生产、批发及通过互联网销售服装、服饰品、包袋、鞋等，以及仓储服务、房屋租赁、机械设备租赁等业务。卡宾公司表示，其租赁涉案物业用于办公用途和实品展示。庭审中，卡宾公司表示，为了避免诉累和减少双方的负担，如果其在本案中需要承担金钱给付义务的，就以杨淑梅所应退还的保证金予以抵扣。杨淑梅则表示，因卡宾公司违约，故保证金应当予以没收。本院认为：涉案的《房屋租赁合同》、《权利义务转让合同书》及《〈房屋租赁合同〉补充协议书》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。考虑到卡宾公司所从事的行业，其经营确会受到疫情的影响，卡宾公司也已就此向杨淑梅书面提出减免租金的申请。故根据公平原则，并结合本案的具体情况，本院对涉案物业2020年2月和3月份的租金酌情进行减免，具体幅度为2月份减免10%、3月份减免5%。卡宾公司要求免除全部租金，理据不足，本院不予支持。据此，本院确定卡宾公司应向杨淑梅支付2020年2月和3月份的租金为1405470.12元（759713.58元×90%+759713.58元×95%）。如前所述，因受疫情影响，卡宾公司就租金减免问题与杨淑梅进行沟通，并提出相关书面申请，故卡宾公司不存在恶意拖欠租金的情形，而本院亦对涉案物业2020年2月和3月份的租金予以酌请减免，故杨淑梅要求卡宾公司支付迟延交纳租金的违约金，有违公平原则，本院不予支持。鉴于合同已期满终止，本院亦认定卡宾公司需向杨淑梅承担的义务，本着合同终止后，双方权利义务应当一次性处理完毕的原则，杨淑梅应按照合同约定，将其所收取的保证金943680元退还给卡宾公司。杨淑梅关于保证金应当予以没收的意见，依据不足，本院不予采纳。卡宾公司主张该款项用以抵扣其本案的债务，本院予以照准。抵扣后，卡宾公司还需要向杨淑梅支付2020年2月和3月份的租金461790.12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卡宾服饰（中国）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨淑梅支付2020年2月和3月份的租金461790.12元；二、驳回原告杨淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10013元，由原告杨淑梅负担7280元，由被告卡宾服饰（中国）有限公司负担2733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年十一月二十三日法官助理廖活年书记员谢芝华