山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民初4855号原告（反诉被告）：王秀梅，女。委托诉讼代理人：张洪海，山西弘韬（运城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢艳丽，山西弘韬（运城）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周建康，男。委托诉讼代理人：张红建，山西明煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，山西明煌律师事务所律师。原告王秀梅与被告周建康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告周建康向本院提起反诉。原告（反诉被告）王秀梅的诉讼代理人卢艳丽、被告（反诉原告）周建康及其诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除2018年4月18日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将房屋腾空（房屋位于某某场十区×号）；3、判令被告支付自2020年4月21日起至房屋返还之日的房租，房租为25000元每月（暂算至2020年6月21日为50000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。后因房屋已交接，原告王秀梅当庭放弃第1、2项诉讼请求，明确其第三项诉讼请求为“要求被告支付自2020年5月21日到2020年9月27日的房租105000元”，并增加以下诉讼请求：判令被告赔偿原告被拆除的物品包含运输电梯、LED屏、6吨燃气罐等以及被损坏的财物，价值共计254000元。事实与理由：2018年4月18原告王秀梅与被告周建康签订了《房屋租赁合同》，约定由王秀梅将位于运城经济技术开发区某某场十区×号，即原王牌大酒店所在位置的房屋租赁给周建康使用，租赁期限为五年，自2018年4月21日起至2023年5月20日。合同约定每年房租为30万元，每年3月20日前足额交付下一年房租。2018年、2019年合同均依约履行；但是周建康在2020年未在3月20日前支付下一年度（即2020年4月21日至2021年4月20日）房租。为此，王秀梅委托了山西弘韬（运城）律师事务所于2020年5月22日向周建康发送了律师函，函告被告自收到律师函之日起7日内缴纳下一年度房租300000元；如被告不愿意继续租赁，则在收函后10日内将租赁房屋腾空并交还给王秀梅，双方办理交接手续，协商解决相关事宜。2020年5月23日周建康收到律师函后，既不缴纳下一年度房租，又不将房屋腾空并交还。鉴于周建康以实际行为表明拒绝履行合同主要债务，原告又于2020年6月17日向被告发出了《解除合同通知书》，通知周建康解除双方签订的《房屋租赁合同》，并在收到通知后3日内与原告协商合同解除后的结算赔偿等事宜。然而被告在2020年6月19日收到该通知书后仍然置之不理，拒绝与原告协商合同解除后的善后事宜。为此，原告诉至本院。诉讼中，双方在本院主持下于2020年9月27日对案涉房屋进行了交接。在交接过程中，原、被告及中间人当场确认，原房屋内的部分设施现已被被告拆除并处理，被拆除物品明细及价值如下：风幕机4个4000元、LED屏2个50000元、6吨燃气罐1个20000元、运输电梯180000元，以上物品价值总计254000元，不属于双方签订的《房屋租赁合同》中已经作价给被告的150000元之内的物品，其无权私自拆除并擅自处理，故被告应承担损失赔偿责任。另外，交接过程中发现一楼大厅地板砖破损多处，大门门把手损坏，1-4楼卫生间不能正常使用，酒店内存在大量垃圾需要清理。以上修复费用及垃圾清理费共计100000元。故提出以上诉讼请求。被告周建康辩称，原告无权要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，也无权要求被告支付租金。理由如下：1、被告在原告处租赁房屋（原王牌大酒店）属实，根据双方2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》第二条约定，房屋租赁期自2018年4月21日至2023年5月20日，其中原告送装修期限一个月，即房屋实际承租期自2018年5月21日开始。同时根据该合同第三条约定，房屋年租金为300000元，每年提前两个月即当年3月20日交付下一年度房租，房租期限为当年5月21日至次年5月20日。而双方合同签订后，被告已交付了两年的租金，即2018年5月21日至2020年5月20日，同时被告亦向原告支付押金20000元；2、根据合同法第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，因盐湖区于2020年1月开展“新冠”疫情防疫工作，致使被告在承租房屋内经营的餐饮生意被迫停止，至今仍未完全恢复正常经营，而被告已将房租缴至2020年5月底，因此按照上述法律规定，基于“新冠”疫情的不可抗力影响，原告无权要求解除与被告之间的租赁合同。同时被告有权要求原告减免2020年1月起的房租或将被告已交付的房租依次顺延，故被告不仅不欠付原告房租，实际上还存在超期支付房租的情况；3、疫情期内，被告多次找到原告要求协商解决疫情期间的房租承担事宜，但原告始终置之不理。因被告不存在违反合同约定未履行义务的情形，故原告不享有合同法第94条规定的单方解除合同的权利，如原告坚持要解除合同，应当承担退还被告租金、保证金及赔偿被告损失的违约责任；4、原告增加的要求被告赔偿其各项财物损失共计254000元没有依据，原告主张的风幕机等财物均是被告在承租后自行投资购置或安装的，与原告无关，上述物品也不属于双方签订的房屋租赁合同中以150000元作价给被告的物品，足以说明双方签订租赁合同时饭店内并不存在上述财物，另外，原告称地板、大门损坏等情况均不属实，饭店内现各项设施完好，不存在所谓的修复和清理费用100000元。综上，请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。反诉原告周建康向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告退还反诉原告2020年1月至2020年4月的房租100000元及押金20000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告租房期间的各项损失300000元；3、本、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告周建康与反诉被告王秀梅于2018年4月18日签订有《房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告所有的位于某某场十区×号房屋，年租金300000元，租赁期限自2018年4月21日至2023年5月20日。同时约定反诉被告应当保证合同签订时承租房屋通水、通电、通天然气。但在承租期内，房屋内先后出现天然气未能接通，变压器损坏、供水管道维修导致停业等情况，均是由反诉原告负责解决并承担相应费用。在承租期内，反诉原告另斥资对房屋进行了装修。2020年初，因“新冠疫情”导致反诉原告饭店停业，无法正常经营，根据运城市相关的防疫政策，在停业期间，反诉原告无需支付相应期间的房租费用，但反诉被告在其未履行合同义务的情况下，以反诉原告未付房租为由要求解除双方之间的租赁合同。综上所述，反诉原告认为，反诉被告违反合同基本义务，不仅无权要求反诉原告支付疫情期间的房租，还应当退还已超期收取的房租和保证金，并赔偿因未履行合同义务而给反诉原告造成的经营损失和装饰装潢损失，故提起反诉，望判如所请。反诉被告王秀梅辩称，1、反诉原告周建康要求反诉被告王秀梅返还2020年1月至4月的房租100000元，没有任何事实及法律依据。反诉原告周建康要求反诉被告王秀梅返还20000元押金，反诉被告同意返还，但应扣除水电等欠付的费用。（1）关于房租。2018年4月18日，王秀梅与周建康签订了《房屋租赁合同》，合同约定每年房租为300000元，每年3月20日前足额交付下一年房租。2018年、2019年合同均依约履行；但是2020年周建康未按合同约定在3月20日前支付下一年度（即2020年5月21日至2021年5月20日）房租。反诉被告在3月20日前后多次联系周建康缴纳房租或腾房，明确指出若周建康能提前返还房屋，则出租人可以返还其剩余部分的房租。且委托律师发出了律师函以期解决此事，函告周建康选择一种解决方式，即支付下一年度租金或返还房屋。若周建康不愿继续租赁，应及时腾空房屋并返还给反诉被告，反诉被告可以将房屋用于其他用途，以减少各方损失。然，2020年5月23日，周建康收到律师函后，既不缴纳下一年度房租，又不将房屋腾空并交还，其对房屋空置产生的租金损失负有全部责任。最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理部分第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。答辩人认为，首先上述规定没有明确指出必须减免租金的具体月数是1个月、2个月、3个月还是4个月。其次，上述规定的前提是承租人愿意继续履行租赁合同，也就是说，只有在继续租赁的前提下，才存在减免部分租金的可能。结合本案实际情况，反诉原告周建康既不愿意继续租赁案涉房屋，又拒绝腾房，客观上造成了损失的进一步扩大。因此，周建康要求返还2020年1月至4月的房租100000元的主张不应得到支持；（2）关于押金。《房屋租赁合同》第五条约定，待乙方交清水费、电费、卫生费等所有费用后，退还押金。故双方应交接并清算周建康的欠费后予以返还。在诉讼过程中，法官主持交接时，房屋中原有物件LED屏、电梯、大煤气罐等物品灭失，按合同约定，周建康应照价赔偿，故应先从押金中予以扣减。2、反诉原告周建康要求反诉被告王秀梅赔偿租房期间的各项损失300000元，没有任何事实及法律依据。（1）关于案涉出租房屋的水、电、天然气问题。《房屋租赁合同》第四条第1款约定，在合同签订之日，甲方必须保证该房屋通水、通电、通天然气。2018年4月18《房屋租赁合同》签订后，合同双方进行过交接，就王牌酒店水、电、气等进行过交接，并对各项财产汇总签署了书面文件。反诉原告周建康在房屋租赁两年后提出该房屋不通电、不通天然气，明显不符合常理。退一步讲，即便周建康真的对天然气管道及变压器进行过更换，也存在高度可能性是其想按自己的意愿对天然气管道及变压器进行更换，以符合自己要求；而不能证明是出租房屋不通电、不通天然气。否则，在周建康租赁之前，该案涉房屋就不可能是以大酒店的形式正常营业的。然而周建康接手时，酒店正常营业多年，连锅碗瓢盆等用品都是齐备的，完全不可能不通电、不通天然气。至于反诉状中所提到的供水管道维修导致停业的情况，更是周建康在正常经营过程中碰到的市政维修等不可抗力因素，而不是案涉房屋不通水的情况，当然不能由出租方承担责任；（2）关于案涉出租房屋的装修。首先，《房屋租赁合同》第五条约定，合同到期后，房屋内的装修归甲方所有。结合本案具体情况，周建康从2020年3月份起就开始违约，拒不缴纳下一年度房租；且在5月23日收到律师函后，仍然继续违约，既不缴纳下一年度房租，又不将房屋腾空并交还。反诉被告王秀梅在无计可施的情况下，为了避免损失的进一步扩大，无奈于6月3日向周建康发出解除合同通知书，要求其立即交还房屋。然而周建康仍拒绝腾房，且将租赁房屋内部的物品已经搬出。王秀梅万般无奈下诉诸法院。在纠纷初期，反诉被告王秀梅就给了反诉原告周建康选择权，其完全可以继续租赁合同至合同到期日。故案涉合同虽未到期，但是由于周建康的一再违约行为，导致合同事实上已经无法继续履行，案涉合同的解除是周建康一手促成，其对合同解除负有全部的责任。故关于装修，应按照合同正常到期进行处理，周建康无权主张任何装修损失；其次，《房屋租赁合同》第六条第3款约定，如乙方违约，在合同期间中途停租，甲方有权收回房屋及屋内所有设施及物品，且不退还任何费用。《房屋租赁合同》第五条约定，合同到期后，家具、厨具、用具等设施归乙方所有；最后，根据以上两条合同约定，若租赁期限正常到期，则家具、厨具、用具等设施归周建康所有，若周建康在合同期间中途停租，房屋及屋内所有设施及物品应由王秀梅收回。周建康现在中途违约停租，却不按合同第六条第3款约定处理，而是比照合同正常到期的约定，已经自行搬走了酒店内所有的设施及物品，应依法予以赔偿。综上所述，案涉合同的解除是周建康一手促成，房屋装修应按照合同正常到期进行处理，归出租方所有；周建康不但违约中途停租，还进一步违反了合同第六条第3款约定，擅自搬走了酒店内家具、厨具、用具等物品，应依法予以赔偿。故反诉原告周建康要求反诉被告王秀梅返还房租10万元和赔偿各项损失30万元，没有任何事实及法律依据，应依法驳回反诉原告周建康的诉讼请求。本案双方当事人举证、质证情况如下：一、原告（反诉被告）王秀梅为支持其主张提供以下证据材料：证据1、2018年4月18日王秀梅与周建康签订的《房屋租赁合同》，证明王秀梅将位于运城经济技术开发区某某场十区×号，即原王牌大酒店所在位置的房屋租赁给周建康使用，期限五年，自2018年4月21日起至2023年5月20日。合同约定每年房租300000元，每年提前两个月即3月20日前足额交付下一年房租；证据2、2020年5月20日《律师函》1份；证据3、2020年6月3日《解除合同通知书》1份；证据4、快递单信息。证据2-4证明1、周建康应于2020年3月20日支付下一年房租，但一直未支付；2、王秀梅委托了山西弘韬（运城）律师事务所于2020年5月22日向周建康发送了律师函，函告其自收到律师函之日起7日内缴纳下一年度房租300000元，如其不愿意继续租赁，则在收函后10日内将租赁房屋腾空并交还给王秀梅，双方办理交接手续，协商解决相关事宜；3、2020年5月23日周健康收到律师函后，即不缴纳下一年房屋，又不将房屋腾空并交还。鉴于周建康以实际行为表明拒绝履行合同主要债务，王秀梅于2020年6月17日向周建康发出了《解除合同通知书》，通知其解除《房屋租赁合同》，并在收到通知后3日内与王秀梅协商合同解除后的结算赔偿等事宜。证据5、升降梯收款收据及收条三份，拟证明升降梯价款及安装费共计85000元。二、被告（反诉原告）周建康对原告（反诉被告）王秀梅证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，根据合同第3条约定，租金交付期限可以确定被告已将房租交至2020年5月20日，因2020年初运城市疫情防疫政策，被告饭店停业至今，故因不可抗力因素原告无权收取2020年的房租，所以被告不仅不欠付房租，反而存在超额支付房租情况，因此原告无权适用租赁合同第5条约定，行使单方解除权，被告并不存在违约，同时合同中约定房屋租赁期间原告应当保证房屋通电通气，原告未履行上述义务，应当承担违约责任，另外从合同第3条、5条约定，房屋内的所有设施均以150000元的价格转让给了被告，被告也如期交付了转让费，因此房屋内的所有设施属于被告，与原告无关，同时双方约定合同正常到期后装修归原告所有，但现在是原告强行要求解除合同，故应赔偿被告装修费用；对证据2、3、4真实性无异议，证据系原告单方制作，被告不认可原告有单方解除合同的权利；对证据5，没有见过，与本案无关，不能证明原告支出过安装费，原告应提供流水佐证。三、被告（反诉原告）周建康提供如下证据材料以支持其主张：证据1、2018年4月18日《房屋租赁合同》，拟证明（1）王秀梅与周建康签订该合同，约定周建康承租王秀梅房屋，租期自2018年4月21日至2023年5月20日，其中送装修期限一个月，即房屋实际承租期自2018年5月21日开始，房租每年300000元一年一付，押金20000元，每年提前两个月即当年3月20日交付下一年度房租；（2）合同第四条第一点约定，王秀梅保证租赁房屋通水、通电、通气；证据2、收款收据一份，拟证明周建康向王秀梅支付房租押金20000元以及2018年4月至2019年5月的房租300000元；证据3、银行转账信息一组，拟证明周建康于2019年4月向王秀梅支付2019年5月至2020年5月的房租300000元；证据4、2020年1月30日通告及微信聊天记录一组，拟证明（1）盐湖区防治疫情办公室于2020年1月起要求被告停止营业，至2020年9月仍未完全解除防疫措施；（2）防疫期间，各出租门面的单位和私人业主不得收取这一阶段的出租费；证据5、与原告公司人员秦某某微信聊天记录一份，拟证明被告于2020年3月与原告就疫情期间的房屋租赁事宜进行沟通，不存在拒绝履行合同义务的情形；证据6、运城市城市燃气供用气合同，拟证明原王牌大酒店用气单位于2018年5月24日变更为被告经营的周家餐饮店，该合同附件之工程验收单签字人为被告，证明因原告未履行《房屋租赁合同》约定的供气义务，被告只得自行出资18000元完成天然气改造及供气工作；证据7、员工名单及工资发放流水一组，拟证明被告经营期间聘用员工43人，月工资支出133680元，因原告未履行供气业务，导致被告于2020年5月底通气前无法正常经营，产生停业期间的工资损失133680元；证据8、证人李某某、郭某某、王某某当庭证言，拟证明反诉原告在承租期内对店内天然气、变压器进行维修的情况，证明了原告未按合同约定保障店内用电、用气的情况，也证明了因天然气和电路故障导致反诉原告未能如期开业，存在工资损失的情况。四、原告（反诉被告）王秀梅对被告（反诉原告）周建康证据质证意见如下：对证据1、2、3真实性无异议；对证据4中通告真实性无异议，通告中“这一阶段”是笼统概念，没有具体时间。对4月26日通知真实性认可，不能证明政府管理部门不允许饭店开门营业，仅仅是禁止聚集性就餐，在此之外的所有顾客就餐、外卖等都是允许的，饭店不应该以此为借口直接关门不进行自救。对9月23日通知，能证明开发区大型餐厅单位早已恢复正常营业，通知只是对餐饮单位疫情防控常态化措施是否执行到位进行查访；对证据5真实性认可，能证明是被告于2020年3月自己提出要求停止王牌酒店租赁合同，工作人员秦某某只是要求说明具体原因以及要求，进一步说明案涉租赁合同的解除是由被告首先违约，且一再违约，是其一手促成；对证据6真实性无异议，由于反诉原告应当承担天然气费用，其与民生天然气公司签订供气合同是正常的，改管登记表和竣工验收单，1、没有民生天然气下发的要求整改的相关资料，不能证明是天然气公司停止供气，并通知酒店整改。2、竣工验收单上无日期，结合燃气改管登记表上的日期为5月12日前后，且燃气改管是短期工程，几日内即可完成，结合双方签订的租赁合同可知，反诉被告赠送了反诉原告1个月的装修期，此期间未收取租赁费，具体为2018年4月21日到2018年5月20日，此期间没有正式开业，不存在反诉原告主张的天然气未能接通导致停业的情况，更不存在停业损失。3、燃气改管登记表上显示的费用为18000元。综上，燃气改管是反诉原告自行进行的，不能证明反诉被告的饭店不通天然气。对证据7真实性不认可，名单是其单方制作，也未表明具体时间；中国银行交易清单真实性认可，关联性和目的不认可，1、全部款项均发生在2018年7月10日之后，结合证人证言可知2018年6月初该饭店已经开业，故流水清单应该是饭店正常营业中的正常工资，理应由反诉原告承担。2、反诉原告还有其他生意，就反诉被告所知还有建康肉店，故不能证明这些人员为哪家工作。3、该明细清单上金额有2000多、1000多、4000多各个不等，也不能证明是哪一个月或几个月的工资。对证人证言，证人李某某声称是饭店员工，但没有提交证据证明，真实性无法确认。证人李某某能记住工人人数及工资，但记不清饭店开业时间不符合常理。即使法庭认可其证言，该证人也说明了开业时间是2018年6月份；证人郭某某出庭作证说明当时其对饭店的配电箱修理，但根本无法说清具体时间，没有提供相应收款票据及手机收款记录，不能证明维修金额和时间，相反证人陈述的修理原因为着火，结合双方签订的租赁合同5条2款，反诉原告负有安全注意义务，租赁期间发生的一切事故应由反诉原告承担，结合修理原因为着火，即用电事故，故应由反诉原告承担；对证人王某某，其称是饭店员工，但没有提交证据证明，真实性无法确认。对双方的证据，本院认证如下：对原告（反诉被告）王秀梅的证据：证据1、2、3、4，被告（反诉原告）周建康对真实性无异议，与本案事实相关联，来源与形式符合法律规定，本院予以确认；证据5，真实性无法核实，本院不予采信。对被告（反诉原告）周建康的证据：证据1-6，原告（反诉被告）王秀梅对真实性无异议，与本案事实相关联，来源与形式符合法律规定，本院予以确认；证据7系被告（反诉原告）单方出具，原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）亦无其他证据相印证，本院不予采信；证据8证人证言，证人所述能够相互印证，与本案事实相关联，本院予以确认。经审理查明：2018年4月18日，原告（反诉被告）王秀梅作为甲方，被告（反诉原告）周建康作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于运城经济技术开发区某某场十区×号房屋（东边两间一楼已由荣昊水产商店租用），约定租赁期限为五年，自2018年4月21日起至2023年5月20日止，其中送乙方装修期一个月。合同第三条约定，“房屋每年租金30万元，押金2万元，房屋内家具、厨具、用具作价15万元，共计47万元，在合同签订当日一次性付清，以后每年提前两个月（即每年3月20日）足额交付下一年度房租”；第四条“甲方的权利及义务”约定，在合同签订之日，甲方必须保证该房屋通水、通电、通天然气；第五条“乙方的权利及义务”约定，“3、乙方租用期间对房屋修缮装修改造应提前告知甲方，并向甲方提供装修、改造设计图纸，经甲方书面同意后，方可进行改造或装修，费用由乙方全部承担，其中五楼防水由乙方负责搭建彩钢瓦，北边需加彩钢瓦…。4、因房屋租赁产生的所有费用（如水费、电费、卫生费等）由乙方牵头负责全部缴纳（东户荣昊水产商店水、电由乙方提供，并收取费用），在合同期满时由乙方负责全部交清”；合同第五条（本院注：此处应为合同打印时笔误）约定，“合同到期后，房屋内的装修归甲方所有，家具、厨具、用具等设施归乙方所有，待乙方交清水费、电费、卫生费等所有费用后，退还押金，押金不产生利息”；第六条“违约责任”约定，“如甲方在合同期间把该房屋另行出租或出售，由甲乙双方共同指定的第三方评估乙方损失，并由甲方向乙方赔偿。如乙方违约，在合同期间中途停租，甲方有权收回房屋及屋内所有设施及物品，且不退还任何费用”。2018年4月18日，周建康向王秀梅支付了30万元租金及2万元押金，王秀梅出具收款收据各一份；2019年4月1日，周建康向王秀梅银行账户转账30万元。周建康租赁该房屋后，用于经营“运城经济技术开发区周家餐饮店”。2018年5月12日，周建康申请山西民生天然气有限公司对承租房屋进行燃气改管，增加3路报警器、调压箱移位、锅炉房调压箱拆除、原20个火头变为16个火头，费用共计18000元。2018年5月24日，周建康以“运城经济技术开发区周家餐饮店”的名义，与山西民生天然气有限公司签订《运城市城市燃气供用气合同》。2020年5月20日，王秀梅委托律师，向周建康发送了《律师函》，称周建康已迟延两个月未缴纳下一年房租，并告知周建康，“请你自收到本律师函之日起7日内缴纳下一年度房租叁拾万元。如你不愿意继续租赁，则在收函后10日内将租赁房屋腾空并交还给王秀梅，双方办理交接手续，协商解决相关事宜。否则，委托人将通过法律途径维护合法权益”，该律师函周建康于2020年5月23日收到；2020年6月3日，王秀梅向周建康出具了《解除合同通知书》，称“你迟延履行缴纳租金义务，在催告后的合理期限内仍不履行；并以你的实际行为表明你拒绝履行合同主要债务。根据以上法律规定，我正式通知你解除2018年4月18日双方签订的《房屋租赁合同》。你在收到本通知书后，请立即将房屋腾空交还给我，并支付2020年4月21日至房屋返还之日的房租。请你在接到本通知后3日内，前来与我协商合同解除后的结算赔偿等事宜，否则，我将依法采取相应措施，追究你的法律责任”，该通知书周建康于2020年6月19日收到。还查明：本案诉讼中，经双方同意，为减少双方损失，本院于2020年9月27日组织双方对案涉房屋进行了交接，周建康已于当日将涉案房屋交付王秀梅。交接时室内卫生未予清理，室内传菜间升降梯一台灭失。另查明：2020年新冠疫情爆发后，运城市盐湖区防治疫情办公室于2020年1月30日要求各饭店停止营业，同时要求，防疫期间，各出租门面的单位和私人业主不得收取这一阶段的出租费。4月26日下发通知，要求所有餐饮经营单位未接到上级通知之前一律禁止聚集性就餐。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案原告与被告签订房屋租赁合同属实。在履行合同过程中，因受新冠疫情影响，被告承租房屋经营的酒店无法正常营业亦属实。现双方已于2020年9月27日对案涉房屋进行了交接，双方于2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》已解除，对此本院予以确认。一、本诉部分关于原告要求被告支付自2020年5月21日到2020年9月27日的房租105000元的诉讼请求，因自2020年5月21日至2020年9月27日案涉房屋交接完毕止共4个月零6天时间，根据运城市盐湖区防治疫情办公室的要求，仅是不能进行聚集性就餐，期间被告未营业，但仍占有原告案涉房屋，故应向原告支付房屋租金。鉴于新冠疫情防疫所需，根据民事活动应遵循的公平原则，该期间的房屋租金按原定每月25000元的一半即12500元收取较为适宜，自2020年5月21日到2020年9月27日4个月零6天的房租为52500元，该款被告应向原告支付；关于原告主张的案涉房屋中风幕机4个4000元、LED屏2个50000元、6吨燃气罐1个20000元、运输电梯180000元，以上物品价值总计254000元，被被告拆除处理，要求被告赔偿损失的诉讼请求，因双方进行房屋租赁交接时未明确有上述物品，原告无证据证明上述物品的权属及价值，故对原告该诉讼请求本院不予支持；关于原告主张的案涉房屋一楼大厅地板砖多处破损、大门门把手损坏、1-4楼卫生间不能正常使用、室内内存在大量垃圾需要清理，以上修复费用及垃圾清理费共计100000元，要求被告承担的主张，上述情况在双方交接房屋时确实存在，但因原告未提供相应证据证明具体支出费用数额，其主张100000元并无依据，对该部分费用本院酌定为20000元，被告应予支付原告。二、反诉部分关于反诉原告周建康要求反诉被告王秀梅退还2020年1月至2020年4月的房租100000元及押金20000元的诉讼请求：周建康已缴纳了2019年5月21日至2020年5月20日的房屋租赁费300000元。1、鉴于2020年1月下旬起至4月下旬共3个月时间，为防治新冠疫情，周建康承租案涉房屋经营的周氏餐饮店停止营业，根据运城市盐湖区防治疫情办公室的要求，该期间不得收取出租费用，故该三个月的租赁费75000元王秀梅应从周建康已预交的租赁费用中予以退还；2、4月下旬至5月20日的一个月，根据公平原则，房租按12500元收取较为妥当，周建康已按25000元缴纳了该月房租，故其中的12500元王秀梅应予退还；3、王秀梅收取周建康押金20000元属实，现合同已解除，该款应予退还。以上共计107500元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其损失300000元的诉讼请求：1、对于反诉原告主张的天然气燃气改管等费用18000元，系反诉原告为满足其经营所需进行的改造，反诉原告并无证据证明系因反诉被告未提供正常天然气燃气管道而进行的必须改造，对反诉原告该诉讼请求本院不予支持；2、对于反诉原告主张的2019年5月底前无法正常经营产生的停业期间工资损失133680元，反诉原告的承租期从2018年4月21日起属实，反诉原告经营的饭店从6月初开始营业，因双方合同中约定给予反诉原告1个月装修期，即反诉原告缴纳的房屋租金实际系从2018年5月21日起计算，故在2018年5月底之前反诉原告不能正常营业，并不违反合同约定，反诉原告主张反诉被告支付该期间的工资损失并无依据，本院不予支持；3、反诉原告主张反诉被告赔偿其装潢损失，因未提供相应证据证明其损失数额，且于双方合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周建康于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）王秀梅房屋租赁费52500元，及室内修复、卫生清理等费用20000元，共计72500元；二、原告（反诉被告）王秀梅于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）周建康房屋租赁费87500元及押金20000元，共计107500元；以上两项折抵后，原告（反诉被告）王秀梅于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）周建康35000元。三、驳回原告王秀梅其它诉讼请求；四、驳回反诉原告周建康的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5860元，减半收取2930元，反诉案件受理费3800元，共计6730元，由原告（反诉被告）王秀梅承担3310元，被告（反诉原告）周建康承担3420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  王晋明二〇二〇年十一月十六日书记员  高海涛