重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7189号原告:戴瓴，男，1968年10月31日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：黄倩，北京市浩天信和（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄，北京市浩天信和（重庆）律师事务所律师。被告：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号23-1,统一社会信用代码91500113050374246C。法定代表人：田丰，董事长。委托诉讼代理人：张改，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖东锋，重庆静昇律师事务所律师。原告戴瓴与被告重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因本案案情复杂，本院于2020年8月24日依法裁定本案转为适用普通程序，由审判员马燕任审判长，与人民陪审员冉瑞芳、魏忠智组成合议庭审理。于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告戴瓴的委托诉讼代理人黄倩、张雄，被告嘉道公司的委托诉讼代理人张改和廖东锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴瓴向本院提出诉讼请求：判令被告嘉道公司以123.31平方米为基数，1200元/平方米为标准向原告戴瓴支付违约金147972元。事实和理由：原、被告双方于2014年3月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告嘉道公司开发建设的位于重庆市巴南区渝南大道163号房屋，建筑面积为123.31平方米，建筑面积单价为7476.34元/平方米，总成交价为人民币921907元。合同签订后，原告按约交纳了全部房款及契税。签订合同之初，被告通过网络平台、宣传画册、销售现场公示、沙盘模型以及工作人员的宣传等方式向原告承诺涉诉房屋所在小区是一个高品质纯别墅小区，小区西侧有约占地20万平方米的“阿尔勒体育公园”，总建筑规模约10万方的“阿尔勒商业小镇”、面积达300亩的跑酷运动公园等配套设施。据悉被告却在原告毫不知情的情况下将拟修建的“跑酷公园”、修建好的“阳光精灵乐园”等部分体育场地拆除修建高层住宅并对外销售。被告发布的前述宣传资料属于被告向原告发出的要约，该要约及被告的承诺是涉诉合同的有效组成部分；而被告本已向原告承诺修建的体育场地予以拆除修建成高楼住宅进行销售，已构成严重违约。故此，被告虚假宣传行为已构成严重违约，主观上有严重的故意，客观上造成了原告无法享受被告发出的宣传资料及被告的承诺所预期（或本应享受）的居住环境，使原告所购的涉诉房屋品质严重下降，原告为维护自己的合法权益，遂诉请如上。被告嘉道公司辩称：1.原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，被告是根据政府批准的规划方案进行修建，原告在购买前就标的房屋是在小区内的已建、在建或者将建的居住配套设施和周边市政设施进行了充分了解，被告已予以提示注意和合理告知，并在补充协议中进行了明确，被告已将符合合同约定取得竣工备案的房屋交付原告，原告已实际接房并入住；2.原告举示的商品房宣传广告、网络宣传以及第三方资料宣传等即便是真实的，但宣传资料上已声明“本宣传资料仅供参考，所有细节均以政府部门最终批准文件以及双方签订合同为准”的提示语，应为要约邀请，并非合同条款内容，对于第三方宣传并非被告行为，不应由被告承担相应责任；3.现被告按规划修建的二幢高楼并未违反规划内容，修建前被告在该土地上修建的是临时设施，并非规划内容，也不构成对原告的承诺，被告不应承担违约责任。综上，原告诉请按1200元/平方米标准支付违约金没有事实和法律依据，应予驳回。结合双方当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月22日，原告戴瓴与被告嘉道公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于重庆市巴南区渝南大道163号商品房一套，该房属预售商品房；总成交价为921907元；原告于2014年3月22日向被告缴纳首付房款276907元，剩余房款645000元以向银行申请个人购房抵押贷款方式支付被告，被告应当于2015年6月30日前将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，否则应向原告支付已付房价款3%的违约金；同时合同对逾期交房、逾期办理合同登记备案、逾期办理产权登记以及商品房质量、装饰、设备标准等内容进行了约定；另，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》（附件五）对付款方式、交房标准、合同解除等内容进行了补充约定，并对社区环境进行了提示,提示的主要内容为在签订本《商品房买卖合同》以前，原告已对所购商品房周边的公共交通设施及外部环境等的当前状况做了充分的了解，就标的房屋，所在小区内的已建、在建或者将建的居住配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其可能产生的噪音等污染等不利因素，被告予以了提示注意和合理告知。庭审中，原告称合同签订后原告按约支付了全部购房款，并已接房入住。另查明，涉案商品房项目名称原为“长江国际原墅”，后改名为“阳光100·阿尔勒”,该商品房建设工程项目名称为“嘉道.狮子山花园”，该建设工程分5期规划开发建设，实行分期开发、分期报规；该5期规划分别为A区1期、A区2期、B区1期、B区2期、B区3期，5期规划开发建设均取得规划许可证。其中A区1期最早开发建设，A区2期系最后一期开发建设；原告案涉房屋系A区1期建设工程，取得的商品房预售许可证[编号：渝国土房管（2014）预字第904号、232号、030号、617号以及渝国土房管（2015）预字第067号，并分别于2013年9月22日、2016年2月29日、2016年5月23日取得了建设工程规划许可证（建字第500113201300076）、建设工程竣工验收备案登记证[巴南区建竣备字（2016）0020号）]、建设工程竣工规划核实确认书[（渝规巴南核（2016）0042号]；A区2期于2018年12月3日取得建设工程规划许可证（建字第500113201800182）现A区2期正在建设，尚未竣工，现在建的二幢高层属于A区2期规划。以上涉案商品房项目建设规模共计511824.63平方米。案涉被告售房广告等宣传资料（你心中的法兰西）载明的内容有2015年8月29日被告致A区1期业主公开信，主要内容为：阿尔勒-法国南部普旺斯地区独具风情的小城，以悠闲、艺术的法式小镇生活引人入胜，打造“公园里的阿尔勒、公园里的墅生活”，并联合巴南区政府在内环高架两侧正在规划约20万平方米的“阿尔勒体育公园”，其中包括将与丹麦文化中心合作的跑酷公园。目前我们已经开始紧锣密鼓的施工建设，预计不久未来会逐步呈现，为各位业主带来前所未有的生活体验；该宣传资料同时载明阿尔勒体育公园位于小区西侧，宽度沿内环高速果园大桥两侧各延展50米，总长度约1公里，占地约20万方；阳光阿尔勒小镇总建筑规模约10万方，布局在小区西侧等内容；同时在该宣传资料最下方有一行小字为“本宣传资料仅供参考，所有细节以政府最终批准文件以及双方签订合同为准”。“阳光100·阿尔勒”微博相关宣传有：这一项目是在重庆南别墅市场有良好市场表现的长江国际原墅的升级版，也是巴南龙洲湾商圈中心唯一的纯别墅项目等内容。原告认为被告售房广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响的允诺，且被告在案涉项目的规划范围内也实际修建了部分承诺的公园配套设施，投入了使用，该承诺内容应为要约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相关规定，已构成合同内容，而被告并未按约履行，导致原告所购房屋品质下降，遂要求被告应当承担违约责任。上述事实，有原、被告陈述，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、重庆商报报纸、沙盘照片、规划图、阿尔勒项目纸质宣传资料、公证书以及“阳光100·阿尔勒”微博网络宣传资料截图、在公园内业主进行锻炼游乐活动照片、小区修建的高层住宅照片及宣传册、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案登记证、建设工程竣工规划核实确认书等证据，本院组织双方当事人进行质证，上述证据经审查质证后本院予以确认并在卷为凭。本院认为，本案争议焦点为被告售房广告及宣传资料是否视为合同内容及要约，被告是否承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确认有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。按此条规定，广告和宣传资料中的说明和允诺应当符合三个条件可视为要约：（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；（2）对房屋及相关设施的说明和允诺应具体明确；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。就其本案，1.被告修建完工的商品房项目均取得建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案登记证以及建设工程竣工规划核实确认书，尚未修建完工的二幢高层住宅楼系A区2期亦是经规划批准的项目，其非A区1期规划范围；2.涉案商品房项目五期建设规划均无20万平方米的“阿尔勒体育公园”以及“跑酷公园”；3.宣传资料中已声明了“本宣传资料仅供参考，所有细节以政府最终批准文件以及双方签订合同为准”，被告对20万平方米的“阿尔勒体育公园”以及“跑酷公园”等的宣传是联合巴南区政府在内环高架两侧正在规划，未明确为小区内建设项目，该说明和允诺并非明确具体，应视为要约邀请；4.正在修建的二幢高楼系A区2期规划范围，以前在该地块修建的部分设施并非规划项目，系临时设施；5.原告的诉求是被告承担违约责任，但原告并未提供被告违反《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定内容的相关证据。综上，被告售房广告等宣传资料不应视为合同内容及要约，被告的行为未违反双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告戴瓴对被告重庆嘉道房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3260元，由原告戴瓴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马 燕人民陪审员  冉瑞芳人民陪审员  魏忠智二〇二〇年十一月十七日书 记 员  吕 丹