贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初5703号原告：遵义上城会物业服务有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区南京路25号（城上城综合大楼12号楼），统一社会信用代码：915203036975433629。法定代表人：舒永波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玮，该公司员工。委托诉讼代理人：谢永刚，该公司员工。被告：谭天明，男，汉族，1971年9月14日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。原告遵义上城会物业服务有限公司（以下简称上城会物业公司）与被告谭天明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上城会物业公司委托诉讼代理人王玮、谢永刚，被告谭天明及委托诉讼代理人曹汝龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上城会物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的物业费173204元及延迟缴纳损失赔偿金7535元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系“金旭·城上城”综合大楼12座1层至3层部分房屋的租赁使用人，原告系该小区的物业管理服务企业，2010年10月8日，双方签订《房屋租赁合同》，但被告未按约支付物业服务费，至起诉之日，被告拖欠物业服务费共173204元及延迟缴纳损失赔偿金7535元。被告的行为严重违约，侵犯了原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告谭天明答辩：一、我方未欠原告物业服务费，原告主张的物业费计算错误，理由：1、根据被告与金旭房开公司于2010年10月8日签订的租赁合同的约定，金旭公司应当于2010年10月15日前将物业交付给被告，但由于涉案物业当时达不到交付条件，金旭公司并未在合同约定的时间将租赁房屋交付给原告，直到2011年7月才将房屋交付给被告，因此本案的物业服务费应当从2011年7月开始计算；2、因交房时有部分房屋的实际使用人与金旭公司具有关系，要求自行向物业公司支付物业服务费，因此涉案物业虽然租赁的是7002平方米，但实际上由被告支付物业服务费的面积为5131平方米，月物业费为10262元；3、2016年9月23日，被告将310平方米物业出租给肖海初，租赁期间从2016年6月1日起，根据谭天明用于经营涉案物业的遵义天美商贸有限公司与肖海初签订的房屋租赁合同的约定，该部分物业费由肖海初自行向物业公司支付，在租赁合同上金旭公司负责人陶晓东代表物业公司表示予以同意，因此从2016年6月起，应当减去该部分的物业费。根据以上事实，涉案物业的物业费计算至2020年4月共计1038728元，但此费用还应当扣除被告事实上未获得权益的部分物业费。二、因涉案物业部分具有瑕疵（漏水），导致被告转租后部分租金至今未收到，原告承诺该部分款项由原告自行承担，现被告未收回的租金包括百业商会（胡勇义、周永丽、胡正华三人位实际租赁人，面积980平方米），因胡勇义、周永丽、胡正华未支付租金现已向遵义仲裁委员会申请仲裁，经遵义仲裁委员会作出（2020）遵仲裁字第251号裁决书，以涉案物业具有漏水等原因，驳回了谭天明的仲裁请求，导致谭天明事实上未获得该部分物业的收益，该部分物业不应当计算物业费，因此本案物业费还应当扣除因漏水无法使用或无法获得收益的这980平方米。据此，再扣除该980平方米后，本案的物业费计算至2020年4月共计830968元。三、2020年1月份以来全国受新冠疫情影响，导致谭天明无法经营租赁房屋，本次疫情属于不可抗力，因此请求法院调减二个月物业费。该两个月的物业费共计在扣除980平方米后为15364元。以上一、二、三条所确定的物业费计算后，至2020年4月，谭天明就涉案物业共应支付的物业费为815604元。四、根据（2019）黔0303民初4138号民事判决书所查明的事实，截至2019年10月30日被告已经向金旭公司及原告等支付了租金和物管费共23358343.5元，金旭公司在向法院提起租金案件中，双方已确认22335799.5元为租赁费用，其余1022544元为物业费，加上后期谭天明所支付的19284元，现就涉案物业谭天明已经支付了物业费1041828元，再加上原告自愿减少的30000元，共计1071828元，已超过至2020年4月谭天明应支付的物业费，超出金额为256224元，对于超出部分，从将来的物业费中抵扣，仍有多余的，在租赁合同解除后，谭天明再向原告主张返还，综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经查明认定事实如下：2010年2月1日，原告公司与金旭房开公司签订《物业管理服务委托合同》，约定金旭房开公司将城上城第一期（1、2、10、11、12座的）整体物业（包括相应的地下、地面停车位、场的管理）委托原告公司实行物业管理，委托管理服务期间自2010年2月1日至2012年1月30日止。2010年10月8日，金旭房开公司（甲方）与谭天明、黄自信、熊德伟（乙方为该三人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市的第一层、第二层、第三层部分（建筑面积共约7002平方米）出租给乙方，乙方应缴纳的费用中包括物管费（2元／平方米／月）。2011年5月6日，熊德伟办理签署了《入伙会签表》，该表载明：物业为城上城12座裙楼1、2层商业面积4963平方米，前期物业费为1月×2元×4963平方米÷2＝4963元，装修期间物管费收半费，装修开始时间为2011年5月1日，按租房合同界定标准缴纳物管费为2元／平方米／月，另外第3层的2039平方米另行办理手续，物管费每月一交。原告公司曾于2013年9月29日、2013年10月17日、2018年10月22日向遵义天美商贸有限公司或被告发出《工作联系函》、《催告函》，催收物业服务费。2018年12月26日，原告上城会物业公司作出《承诺》，载明：城上城天美名店二楼公共卫生间因漏水现我公司正在维修当中，我公司承诺在2019年1月6日维修完成，该公共卫生间能正常投入使用，如超出2019年1月6日未维修完成，每逾期一天艾尚造型将从向谭天明交纳的租金里扣除2000元，然后谭天明再从我公司交纳的物业费里扣除。被告在该《承诺》上签字确认同意。庭审中，原告明确其主张的第一项诉请中173204元为自2011年7月1日到2021年4月30日止应付1191077.68元减去已支付987873.68元减去优惠30000元，另2011年5月至6月只收取了一个月物业费。从2011年7月份至2018年8月份计算面积为5131平方米，从2018年9月份起扣减肖海初租赁面积310平方米为4821平方米。损失赔偿金7535元是按173204元按0.435%年利率计算。原、被告均认可涉案物业费的计算标准为2元/平方米/月。原告上城会物业公司自认除被告已缴纳2011年5月份-6月份期间的物业费（按双方约定只缴纳了一个月）外，截止2020年7月7日还缴纳了物业费共987873.68元。被告拟证明本案中物业费应从2016年6月1日起扣除转租给肖海初的物业面积310平方米，提交了遵义天美商贸有限公司与肖海初签订的《房屋租赁合同》，该合同上约定物管费按每月每平方米2元支付，每月共计620元，由肖海初自行向物管公司交纳。该合同最后一页下方手写“备注：陶晓东代表上城会物业公司同意乙方共少交10万元租金。”。本院认为，原告公司为被告租赁的房屋所在区域提供物业服务，且被告与出租方签订合同约定物业费由被告缴纳，原告公司也认可该约定，故被告应按照约定向原告公司缴纳相应的物业费。本案争议焦点之一为被告应向原告公司缴纳物业费的具体金额，首先，计算面积，原告公司主张2011年7月份至2018年8月份按5131平方米计算，从2018年9月份起按4821平方米计算，被告认可2011年7月份至2016年5月份按5131平方米计算，但辩称从2016年6月份起应按4821平方米计算，其中还应扣除转租给胡勇义等人的房屋面积980平方米，其提交了遵义天美商贸有限公司与肖海初签订的《房屋租赁合同》、（2020）遵仲裁字第251号裁决书、通知、费用催收单、催告函、工作联系函、证明、收据、现场漏水视频光盘为据，据查，虽然遵义天美商贸有限公司与肖海初签订的《房屋租赁合同》中约定物业费由肖海初缴纳，但这是双方内部约定，被告未举证证实是否将该约定告知原告公司并经其同意，合同上“陶晓东”名义的备注未提及物业费，故对被告要求从2016年6月份起应缴纳物业费面积扣除肖海初租赁的房屋310平方米的说法不予采信。另被告称因漏水和物业公司停电致使自己未收到转租给胡勇义等人的租金而不缴纳该部分物业费，本案系物业服务合同纠纷，收取物业费是基于提供的物业服务，被告应举证证实房屋漏水属于原告公司提供的服务范围且未尽到义务、停电是因原告公司未尽到服务义务而导致等事实，对此被告未提交证据，对其辩解不予采信。其次，计算时间，原告公司主张从2011年7月1日至2021年4月30日止，其提交的证据中仅能体现物业费为每月一交，故原告应按照实际已提供物业服务的时间主张权利，本案中仅支持计算至起诉之日（2020年8月14日），之后的物业费待实际提供服务后再行主张。再次，双方对物业费的计算标准按2元/月/平方米无异议，对此予以确认。综上，从2011年7月1日至2020年8月14日止，被告应向原告公司交纳的物业费包括：2011年7月1日至2018年8月31日（共计86个月）计算为5131平方米×2元/月/平方米×86个月=882532元，2018年9月1日至2020年8月14日（共计23.47个月）计算为4821平方米×2元/月/平方米×23.47个月=226298元，共计1108830元。争议焦点之二为被告已向原告公司缴纳的物业费金额及是否还应缴纳物业费及具体金额，原告公司自认被告已缴纳987873.68元且在应缴纳的费用中扣减30000元，被告认可扣减30000元后称已缴纳1022544元，其提交（2019）黔0303民初4138号判决书、质证笔录为据，从中体现谭天明向金旭房开公司、上城会物业公司已缴纳23358343.5元，包括截至2019年10月30日的物管费，谭天明和金旭房开公司确认已缴纳租金为22335799.5元，可见，本案谭天明与上城会物业公司未确认过已缴纳物业费的具体金额，而本案中被告未举证证实自己缴纳物业费的依据，故对其辩解不予采信。因此，被告还应向原告公司缴纳截止2020年8月14日的物业费为1108830元-987873.68元-30000元=90956.32元。争议焦点之三，原告主张的损失赔偿金7535元的认定，其明确是因被告未按时缴纳物业费产生的损失，但双方对此种情况未进行约定，该请求亦无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭天明于本判决生效后五日内向原告遵义上城会物业服务有限公司支付截止2020年8月14日的物业服务费90956.32元；二、驳回原告遵义上城会物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1960元（已减半由原告收取），由被告谭天明负担1000元，原告遵义上城会物业服务有限公司负担960元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨德均二〇二〇年十一月六日法官助理刘茜书记员张芹梅