贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初9316号 原告：贵州圆梦商业管理有限公司，住所地：贵州省兴义市神奇东路12号。 法定代表人：骆礼华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡颖，贵州纬图律师事务所律师。 被告：文艳，女，1989年11月18日出生，汉族，住贵州省兴义市。 原告贵州圆梦商业管理有限公司（以下简称圆梦公司）与被告文艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。圆梦公司委托诉讼代理人蔡颖到庭参加诉讼，文艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 圆梦公司向本院提出诉讼请求：1．判令文艳向圆梦公司支付欠付租金59,779.20元、推广费59,779.20元、物管费24,000元、电费648元以及因欠付前述费用产生的违约金61,376.46元（违约金分别以单笔欠付费用为基数，按照合同约定的计算方式暂计至2020年9月2日，详细计算方式见后附表格，最终执行金额按照前述计算方式计算至欠付款项结清之日止）；2．判令文艳向圆梦公司支付为本案支出的律师费3,000元；1、2项费用合计208,582.86元；3．本案诉讼费由文艳承担。 事实及理由：2017年7月28日，圆梦公司与文艳签订《地标广场购物中心商铺使用合同》（编号：ＤＢ201701-16），约定圆梦公司提供位于兴义市给文艳使用，商铺号为4-07，建筑面积为160平方米，使用费为15元／平方米／月，合同年限为5年（自2017年8月15日至2022年8月15日止）；支付方式为每季度一付，每季度前15日内支付使用费，使用费第三年开始（包含第三年）每年递增5%；在使用期限内，文艳逾期支付使用费的，经圆梦公司书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之0.3支付违约金；圆梦公司因向文艳催付使用费或其他费用而引起的损失，及圆梦公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由文艳承担，圆梦公司有权向文艳追讨该等费用、开支；该合同履行过程中发生争议协商不成时，依法向商铺所在地人民法院起诉。同日，双方签订《地标广场购物中心商铺管理合同》（编号：ＤＢ201701-16），约定上述商铺管理费用为5元／平方米／月，推广费为15元／平方米／月；推广费第三年开始（包括第三年）每年5%递增，每季度前15日内支付费用；在经营期限内，文艳逾期支付管理费和推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之2支付违约金；圆梦公司因向文艳催付管理费或其他费用而引起的损失，及圆梦公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由文艳承担，圆梦公司有权向文艳追讨该等费用、开支；该合同履行过程中发生争议协商不成时，依法向商铺所在地人民法院起诉。 前述协议签订后，圆梦公司如约向文艳提供指定商铺进行使用，并为文艳提供物业管理服务，但文艳未能如约向圆梦公司支付租金及物业管理费。因圆梦公司多次向文艳催收未果，为维护圆梦公司合法权益，特向提起诉讼，望支持圆梦公司诉请为谢。 文艳经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，文艳未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，经审查，本院对圆梦公司提交的证据予以确认，可作为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：2017年7月28日，圆梦公司（甲方）与文艳（乙方）签订《商铺使用合同》，合同约定：1．甲方将兴义市地标广场407号商铺提供给乙方使用，合同期限5年，自2017年8月15日起至2022年8月15日止，该商铺建筑面积160平方米，使用费15元/平方米/月。2．装修期1个月，自进场之日起算，免租期5个月，免租以商城开业之日起算。3．履约保证金为9,600元。4．支付方式与条件：履约保证金付三押一，使用费每季度一付，每季度前15日内支付使用费。使用费第三年开始（包括第三年）每年递增5%。5．违约责任，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计3次迟交使用费及其他费用的，或乙方停止经营连续5日或者累计10日以上的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，不予退还。合同还就其他事项作了明确约定。 同日，圆梦公司（甲方）与文艳（乙方）签订了《商业管理合同》，合同约定：1．使用期限为5年，管理费5元/平方米/月，推广费15元/平方米/月；2．履约保证金9,600元，支付方式：履约保证金付三押一，推广费第三年开始（包括第三年）每年5%递增，每季度前15日内支付费用。在经营期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。合同还就其他事项作了明确约定。圆梦公司自认，在签订前述两份合同后，文艳支付了履约保证金19,200元。 2018年11月12日，圆梦公司向文艳发出催缴函，载明：“就您承租我司地标广场4层07号商铺以来，我司一致秉承诚实信用之原则与您协商合作，并尽最大努力就您提出的问题给予支持与配合，力争达致双赢之目的。遗憾的是，您却未能对我司之支持给予相应的回应与配合，并未遵循合约精神按时、足额交纳租金、物管费及电费，失去了双方协商合作的基础。请您务必于2018年11月18日前清缴所欠费用，以利双方长久合作．．．．．．，以下为应缴纳欠费用明细，租金2018年10月28日至2019年1月27日14,400元，电费1,456元（1213.33度，本月540度），物管费2018年3月1日至2018年11月30日7,200元，合计23,056元。”文艳在该催缴函上签名。 另查明，地标广场于2017年10月27日开业。圆梦公司陈述文艳应交纳的租金、推广费系从2018年7月27日起计算，物管费系从2017年10月27日起计算，因在签订后，文艳仅支付了履约保证金19,200元，未交纳租金，故在起诉时圆梦公司已将该19,200元折抵应交纳的2018年7月27日至2018年10月27日期间的租金及推广费（付三押一），圆梦公司主张的违约金系从圆梦公司提交的文艳欠付款项明细表载明的终止日期的次日计算所得，文艳已交纳2017年10月27日至2018年2月28日期间的物管费3,280元。庭后，圆梦向本院提交说明，其主张的租金、推广费、物管费仅主张至2020年10月31日，2020年11月1日后租金，圆梦公司另行主张权利。 本院认为，圆梦公司与文艳签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。 关于圆梦公司主张的租金、物管费、电费、推广费问题。双方在商铺使用合同及商业管理合同约定的使用期限均为2018年8月15日起至2022年8月15日，故租金、物管费等费用的起算的时间应为每年的8月15日，现圆梦公司仅主张截至2020年10月31日的租金、物管费及推广费，2020年11月1日之后的租金、物管费、推广费将另案主张权利，这是圆梦公司对自己诉讼权利所作的处分，本院予以尊重，故圆梦公司主张的租金、物管费、推广费应计算至2020年10月31日，对于2020年11月1日后的租金、物管费、推广费，圆梦公司可待产生后另行主张权利。圆梦公司陈述因在签订合同后，文艳仅支付了履约保证金19,200元，并未支付过租金，故在起诉时对该笔费用进行了折抵，按照付三押一的约定，折抵了2018年7月27日至2018年10月27日3个月的租金及推广费，按圆梦公司的主张，文艳交纳的履约保证金尚余4,800元，因文艳已以自己的行动表明不按时交纳租金及推广费，故对剩余的4,800元，应一并折抵应交纳的租金及推广费，折抵后，可视为文艳已支付截至2018年11月27日的租金及推广费，故圆梦公司主张的租金及推广费应从2018年11月28日起计算至2020年10月31日，故文艳应支付2018年11月28日至2020年10月31日期间的租金为57,432.43元【2,400/月×8个月＋80元/天×15天（2018年11月28日至2019年8月14日）+2＋520元/月×12个月（2019年8月15日至2020年8月14日）+2＋646.4元/月×2个月17天（2020年8月15日至2020年10月31日）】。对于推广费，双方在合同中约定的推广费的标准与租金一致，故文艳应支付的推广费为57,432.43元。再次，对于物管费，双方合同约定的物管费为5元/平方米/月，故文艳应支付2018年3月1日至2020年10月31日的物管费25,600元（800元/月×32个月）。对于电费，圆梦公司主张文艳欠付电费648元，但并未提供代为缴纳电费的相关依据，故本院对此不予支持。 对于圆梦公司主张的违约金，双方在商铺使用合同及商业管理合同中均约定“拖欠使用费/或管理费和/或推广费/或其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额支付违约金”，但两份合同约定的违约金标准分别为日0.3‰及日2‰，即两份合同对于使用费、管理费、推广费的违约金约定相互矛盾，通常而言，违约金应以实际损失为基础，具有一定的惩罚性和损失填补性质，双方在商铺使用合同中约定的违约金折合年利率10.95%，较为适宜，故圆梦公司主张的违约金应以实际欠付的租金、管理费及推广费为基数，按年利率10.95%计算，合同约定租金、推广费、物管费每季度支付一次，每季度前15日支付，现圆梦公司主张从每季度末的次日计算违约金，符合合同约定，经本院核算截至2020年10月31日已产生的违约金为13,807.44元,2020年11月1日后的违约金，圆梦公司可另行主张权利。 对于圆梦公司主张的律师费，双方合同中约定：“甲方因向乙方催讨使用费、管理费或其他费用引起的损失，及甲方因行使合同项下权利引起的所有费用，由乙方承担”，从该约定来看，包含了提起诉讼所支付的律师费，故本院对圆梦公司主张的律师费3,000元，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、文艳于本判决生效之日起十五日内支付贵州圆梦商业管理有限公司租金、商业管理费、推广费140,464.86元及逾期付款违约金13,807.44元，合计154,272.30元； 二、文艳于本判决生效之日起十五日内支付贵州圆梦商业管理有限公司律师代理费3,000元； 三、驳回贵州圆梦商业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,428元，减半收取计2,214元，由文艳负担（由文艳直接给付贵州圆梦商业管理有限公司）。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  黄培贵 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  万 韫