湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初1052号原告（反诉被告）:邵阳市再生资源总公司，住所地：邵阳市双清区铁砂岭**。法定代表人：毛江生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓骞，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）:谭均平，女，汉族，1980年3月27日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄一辉，男，汉族，1976年5月2日出生，住湖南省邵阳市大祥区，系被告（反诉原告）谭均平的丈夫。原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司与被告（反诉原告）谭均平租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司的委托诉讼代理人邓骞到庭参加诉讼，被告（反诉原告）谭均平及其委托诉讼代理人黄一辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司请求判令：1、依法判令被告立即支付门面租金72,383元；2、依法判令被告支付违约金:6,041元（自2020年2月5日起至2020年6月4日止。顺延照计，自2020年6月5日起，以72,383元为基数，按月利率3％计算违约金。）；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月26日签订了《门面租赁合同》,该合同约定:1、租期3年,自2017年1月1日至2019年12月31日;2、第三年的月租金是21500元;3、按月支付租金,每月的5号前一次性支付当月租金;4、逾期支付租金,按日计应付租金的0.1%的违约金。原告于2019年8月20日向被告(各租赁户)发了《门面租赁调价函》,告知被告:1、月租金调为29,300元,押金调整为20万元,其他约定不变;2、如需要续租,那么请于2019年10月31日之前签订合同。但是,被告没有依照函告签订合同。原告与被告多次协商,达成一致意见:月租金为27,600元,押金为:10万元。但是,因春节与疫情而没有实际签订门面租赁合同。被告支付了2020年1月的租金21,500元以后就不再支付租金,原告多次催收未果,并分别于2020年3月19日、3月24日邀请被告开“东风路门面收租洽谈会”,并口头约定:缓交一个月租金,按2019年的租金暂交。隔壁门面都如约交租,而被告多次催收均未果。被告于2020年5月11日不再续租并退还门面。因此,被告有3个月11天租金未支付。原告为了维护自己的合法权益、提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）谭均平答辩要点：1、依据《合同法》第二百三十六条规定，原、被告双方签订了租赁协议到期后，一直处于协商阶段，租赁标的物仍归答辩人使用且按原合同继续缴纳了2020年1月份的租金，新的合同并未达成并签订，原合同理应继续有效。2、依据租赁合同约定双方因政府原因和不可抗力因素互不承担责任以及政府相关政策和最高法有关指导意见，被答辩人理应减免疫情期间所有房租，更不存在所谓的逾期利息。3、被答辩人的诉讼请求与事实不符，显失公平，被答辩人严重缺乏社会责任感，与党和政府防控疫情的大局相背。被答辩人提出的双方达成口头协议等纯属于被答辩人的单方要求与说法，双方并未达成任何共识及协议，答辩人也不可能同意被答辩人提出的显失公平的要求。被告（反诉原告）谭均平向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人返还反诉人押金20,000元并承担逾期返还的利息780元（以同期贷款利率计算）；2、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：反诉人向被反诉人租赁邵阳市双清区东风路292号第6、7号门面,于2020年5月11日与被反诉人解除合同,并退还了门面,被反诉人却至今不退还门面押金。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉请求的同时,判决支持反诉人的请求。原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司答辩要点：合同第三条写明保证金由于违约造成的不退还，因谭均平违约，故不应退还押金。证据的分析与认定原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司向本院提交了以下证据：1、原告（反诉被告）的企业登记信息、被告（反诉原告）的户籍信息复印件。拟证明双方当事人的主体资格及其基本情况；2、门面租赁合同复印件。拟证明：（1）月租金是21500元;（2）每月5日之前支付当月租金;（3）按日计应付租金的0.1%的违约金；3、门面租金调价函复印件。拟证明原告（反诉被告）提前两个月向被告（反诉原告）发函,告知其门面续租时需要提高月租金与押金等情况；4、法律意见书复印件。拟证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在履行《门面租赁合同》时产生争议,原告（反诉被告）要求其法律顾问出具“法律意见书”,希望能够妥善处理该门面租赁纠纷；5、2020年6月基本养老保险缴费通知单。拟证明原告（反诉被告）是特困企业，拖欠基本养老保险费等费用。被告（反诉原告）谭均平向本院提交了以下证据：1、通知。拟证明原告（反诉被告）要求停业；2、湖南高院通知。拟证明疫情应减免租金；3、邵阳市人民政府印发《关于支持和推动企业复工复产的具体措施》的通知。拟证明应减免企业租金；4、2020年1月房租。拟证明疫情前租金已缴纳；5、租赁合同。拟证明双方当事人租赁关系；6、押金条。拟证明原告（反诉被告）收取了押金；7、钥匙交接条。拟证明双方当事人一致同意解除合同。经庭审质证，被告（反诉原告）谭均平对原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司提交的证据1、2无异议；对证据3、4，被告（反诉原告）谭均平认为该两份证据是原告（反诉被告）单方面出具的，不予认可；对证据5真实性、关联性不认可。原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司对被告（反诉原告）谭均平提交的证据4、5、6、7无异议，对谭均平提交的证据1、2、3有异议。辩称证据1不是停业通知，是疫情防控通知，是对邵阳市再生资源总公司各个部门下发的，不是针对本案被告下发的；证据2不是高院通知，是网上下载的，形式不合法；证据3证明2020年2月8日政府要求复工复产并做好防控工作，要求国有资产的企业免除疫情期间的租金。对于原、被告双方均无异议的证据，本院予以采信。对原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司提交的证据3、4，本院认为该两份证据可证明邵阳市再生资源总公司作出了《门面租赁调价函》及《法律意见书》，本院对该证据予以采信，但根据邵阳市再生资源总公司出具的快递单进行查询，未能证明谭均平收到过上述两份文书，邵阳市再生资源总公司也未提供其他证据证明谭均平收到该文书。对原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司提交的证据5，可证明邵阳市再生资源总公司拖欠基本养老保险费用的事实，本院对该证据予以采信，但该证据与本案所审理的租赁合同纠纷无关联性。对被告（反诉原告）谭均平提交的证据1，本院认为，虽邵阳市再生资源总公司对证据1不认可，认为该证据是对邵阳市再生资源总公司各个部门下发的，但《通知》内容及该《通知》明显粘贴于门面上，本院对证据1予以采信。对被告（反诉原告）谭均平提交的证据2，本院认为，谭均平提交的证据2为腾讯网上一篇文章标题为《湖南高院：疫情期间这类情况提出减免租金，一般可予支持》的网页截图，该文章内容实为2020年2月27日，湖南省高级人民法院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中的内容摘选，本院认为谭均平提交的该证据具备真实性、关联性、合法性，本院予以采信。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司以公司工会名义与被告（反诉原告）谭均平于2016年12月26日签订的《门面租赁合同》（下文称租赁合同），系双方公平、自愿原则下订立的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。该租赁合同约定：一、租赁地点：东风路292号陆、柒号门面；二、租赁时间3年,自2017年1月1日至2019年12月31日;三、保证金：本合同签订时，谭均平必须向邵阳市再生资源总公司交保证金20,000元（该保证金已缴纳），保证金不计利息，合同期满，如谭均平违约造成中止合同的，保证金不予退还。四、第一年每月租金19,800元，第二年每月租金20,500元，第三年的每月租金是21,500元;每月的5号前一次性支付当月租金，如逾期,每天加收滞纳金千分之一。……十二、如邵阳市再生资源总公司违约,造成中途终止合同,应负责赔偿谭均平的门面装修费,谭均平违约造成中途中止合同,门面装修归邵阳市再生资源总公司所有。因政府行为和不可抗拒的自然灾害致使合同无法履行的,双方不承担责任。2019年12月31日，双方签订的《门面租赁合同》到期后，被告（反诉原告）继续占用所租赁门面，邵阳市再生资源总公司收取了被告（反诉原告）谭均平2020年1月的租金21,500元。2020年1月，因受新冠病毒疫情的影响，邵阳市再生资源总公司向谭均平等商户发出《通知》，该《通知》载明：请你部门尽量推迟开张经营，做好自己员工与顾客防控工作，并将情况及时报告我们，邵阳市再生资源总公司，2020年元月31日。2020年5月11日，谭均平将所租赁的门面钥匙退还邵阳市再生资源总公司。在2020年1月至2020年5月11日期间，虽邵阳市再生资源总公司与谭均平一直在沟通协调续租事宜，但因双方对疫情应减免的租金数额和租金数额有较大分歧，双方未达成续租合意，也未签订续租合同。另查明，邵阳市再生资源总公司的工商登记信息中登记为集体所有制，邵阳市再生资源总公司是邵阳市供销合作总社下辖企业，其法定代表人、总经理毛江生由邵阳市供销合作总社任命。判决的理由与结果本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同，系双方公平、自愿原则下订立的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2019年12月31日，双方签订的《门面租赁合同》到期后，被告（反诉原告）继续占用租赁物，原告（反诉被告）在此期间与被告（反诉原告）一直在沟通协商，并收取了2020年1月份的租金21,500元,故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案争议的焦点主要有：一、新冠病毒疫情的发生是否属于不可抗力情形；二、本案是否适用不可抗力条款？原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）承担延期付款违约责任的主张，能否成立。对于争议焦点一，本院认为，新型冠状病毒是一种新型病毒，它的发生属于一场重大突发的公共卫生事件，在爆发之前人类对其缺乏了解，新冠病毒在短时间内大面积爆发是在我国及世界目前的公共医疗卫生水准下所不能有效预见、不能避免，并不能迅速克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：“…不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而今年年初在我国并此后在世界范围内开始大规模爆发的新冠病毒疫情，已具备了上述条款所描述的不可抗力所有的法定构成要件，2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关负责人对今年年初在我国发生的此次新冠病毒疫情作出了明确答复如下：当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共事件，为了维护公众健康，政府也采取相应疫情防控措施，对于此次不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不可克服的不可抗力。对于争议焦点二，本院认为，受新冠病毒疫情的影响，谭均平所租赁邵阳市再生资源总公司的门面在经营过程中，为响应国家疫情防控的需要及邵阳市再生资源总公司的通知，自2020年1月底开始停止营业。根据2020年4月16日颁布实施的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条的规定，人民法院在审理受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小的原则，准确适用不可抗力条款。本案中，根据原、被告双方在所签订的租赁合同中约定，“……因政府行为和不可抗拒的自然灾害致使合同无法履行的,双方不承担责任。”本案中，谭均平未能按合同约定的期限，自2020年2月起交付租金，但由于该缴租期正好处于疫情防控停业期间，后双方就疫情停业期间的租金如何减免等事宜一直处于协商未果状态。虽然谭均平在租赁期间存在拖欠租金的行为，但谭均平拖欠租金系因新冠病毒肺炎疫情爆发且未与邵阳市再生资源总公司就租金减免和后续租赁事宜达成一致意见的情形下发生，与一般的无故恶意违约行为应当有所区别，故原告（反诉被告）主张要求被告（反诉原告）承担支付逾期缴纳租金的违约金的违约责任，不符合双方合同约定，于法无据，本院不予采纳。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳的20,000元保证金应予以抵扣租金剩余部分由原告（反诉被告）退还。根据邵阳市人民政府发布的《关于支持和推动企业复工复产的具体措施》第六条，“减免企业租金。对承租国有资产类经营用房、标准厂房的企业（履约正常，目前处于租赁合同有效期内且未被起诉），免收2020年疫期内房租。对于拟新承租国有资产类经营用房、标准厂房的企业，且承租期限1年以上的，予以减免2020年内3个月房租（续租不重复享受政策）。鼓励民营业主为中小企业减免租金，同舟共济渡难关。”本案中，原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司的工商登记信息中虽登记为集体所有制，但其是邵阳市供销合作总社下辖企业，其法定代表人、总经理毛江生由邵阳市供销合作总社任命，故邵阳市再生资源总公司应参照邵阳市人民政府2020年2月8日发布的《关于支持和推动企业复工复产的具体措施》第六条、邵阳市发展和改革委员会等八部门2020年7月22日发布的邵市发改投（2020）227号关于转发《关于转发国家发展改革委等8部委的通知》的通知第一条的规定，免除2020年上半年2月-4月份的房租。被告（反诉原告）谭均平缴纳的保证金为20,000元，扣除被告（反诉原告）谭均平尚欠租金7,883.33元（21500元÷30天×11天），故原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司还需返还被告（反诉原告）谭均平保证金为12,116.67元。被告（反诉原告）谭均平请求判令原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司承担逾期返还利息780元的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）谭均平于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司门面租金7,883.33元；二、原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司于本判决生效后七日内退还反诉被告（反诉原告）谭均平的门面押金20,000元；三、以上两项相互抵扣后，原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司于本判决生效后七日内退还反诉被告（反诉原告）谭均平的门面押金12,116.67元；四、驳回原告（反诉被告）邵阳市再生资源总公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谭均平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费880元，由原告邵阳市再生资源总公司负担792元，被告谭均平负担88元；本案反诉受理费160元，由反诉被告邵阳市再生资源总公司负担154元，反诉原告谭均平负担6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  王宇飞二〇二〇年十一月二十四日法官助理罗煜书记员唐立敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。