海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9027民初1943号   原告：余志军，男，汉族，1987年8月12日出生，住乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   原告：余志亮，男，汉族，1990年11月20日出生，住乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：陈余泉，海南余泉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈冬媛，海南余泉律师事务所律师。   被告：海南海铭实业有限责任公司。住所地：乐东黎族自治县乐安路抱由镇政府商住楼二楼201室。   法定代表人：高学，该公司总经理。   委托诉讼代理人：谭琪文，男，1991年8月24日出生，系该公司行政办公室员工。公民身份号码：XXX。   原告余志军、余志亮与被告海南海铭实业有限公司（以下简称海铭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余志军及余志军、余志亮的委托诉讼代理人陈冬媛、被告海铭公司的委托诉讼代理人谭琪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告余志军、余志亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交付房屋违约金453527元（以总房款1408470.00元为基数，从2015年10月31日起至2017年8月9日止共644天每日按万分之五计算）；2、依法判令被告支付逾期交付产权证书违约金142537元（以总房款1408470.00元为基数，从2018年11月9日起至2020年3月30日止共506天每日按万分之二计算）；3、依法判令被告退还多收取的房款10万元（最终以有资质的司法鉴定部门鉴定意见为准）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年9月1日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：土地用途为住宅用地，土地使用年限2014年3月26日至2084年2月26日止；被告将华信广场B区B幢综合楼（幢）1（层）B101号房出售给原告；建筑面积67.07m，按建筑面积计价，每平方米21000.00元，总金额1408470.00元；被告应当在2015年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；被告应于房屋交付之日起450日内为原告办理房屋权属证书。原、被告签订的《合同补充协议》中约定：如因出卖人原因造成办理产权证延迟的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金；补充协议约定内容与主合同约定内容不一致，以补充协议的约定为准。合同签订后，原告根据合同约定履行了付款义务。被告虽于2016年5月20日向原告下发交房通知书，但实际上不动产权证书载明的房屋竣工时间为2017年1月1日，2017年8月底收到被告下发的日期为2017年8月9日的交房确认单。2020年3月30日原告取得不动产权证书，自被告通知原告到被告处领取房屋权属证书止，被告逾期办理房屋过户权属证书长达366天。产权证书下发后，原告发现被告为原告办理的产权证书登记的内容与合同约定的内容不符。被告没有按照合同约定为原告办理70年的土地使用年限，不动产权证书的土地使用年限仅仅为40年，比双方约定的土地使用年限少了30年。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定和《商品房买卖合同》及附件7的约定，被告已经逾期交房和迟延办证以及办理产权证书与合同内容不符，应当承担违约责任和退还多收取房款的义务。综上所述，原告为维护自已的合法权益，特提起本案诉讼。   被告海铭公司辩称，一、原告对被告行使逾期交付房屋的请求权已过诉讼时效。根据双方签订的合同约定房屋的交付时间为2015年10月31日，被告已于2016年5月20日通知原告前来接房，原告于2017年8月9号才到被告处办理房屋交付手续，原告因自身原因不能及时办理收房手续的期间应从逾期交付的时间段内扣除。原告主张逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间应自2015年11月1日起算，原告于2020年9月21日向法院起诉已超过三年诉讼时效。二、被告未能依约按时办理产证，存在被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，适用免责条款。1、被告在办理不动产权证过程中，因乐东黎族自治县自然资源和规划局套图时发现项目坐标和红线与现状及合同不符，依规定须予以调整，且因该部门机构期间合并调整停办业务，此期间应从约定期限中予以减除。2、不动产登记中心应于收到资料后三个工作日内办证，但原告于2020年3月30日才取得不动产权证，并非被告原因所致，此期间也应从被告的违约时间中扣除。三、原告已承诺被告放弃追究被告逾期办理不动产证的权利，其诉讼请求不应获得支持。原告承诺如被告在2020年7月31日前将不动产权证上使用期限栏中载明的时间更改为与《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”载明的土地使用期限一致，则原告不追究被告办理不动产权证的相关违约责任。原告未按不动产中心的通知要求换领新证并非被告原因。原告要求被告支付逾期办证违约金的请求不应获得支持。四、被告未曾多收取原告购房款，被告所交付的房屋与双方合同约定一致。由于原告房屋用途是商业用途，根据法律规定商业用途使用年限仅为40年。双方所签订的《商品房买卖合同》并没有约定被告所出售的房产使用年限为70年的产权，也没有约定被告必须为原告办理具备70年产权的商铺使用权证，不存在原告表述的多收取30年购房费用的事实。五、办证并未给原告造成实质性损失，原告的主张不应获得支持。原告并未提供证据证明逾期办证造成实质性损失的后果，故原告主张违约金没有事实和法律依据。综上，原告诉被告逾期交付已超过诉讼时效；被告逾期办证存在不能预见、不能避免且不能克服的其它客观情况，适用免责条款；逾期办证并未给原告造成实质性损失的后果，且原告已书面承诺不追究被告办理产权证的违约责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   对于原告余志军、余志亮提交的证据五《证人证言》、对于被告海铭公司提交的证据九《B142、B130号不动产权证复印件》、证据十《不动产更正登记公告》、证据十一《不动产更正登记通知书》、证据十二《情况说明》，原告对上述证据的真实性有异议，本院认证意见为：对《B142、B130号不动产权证复印件》，因该证据无原件核对，本院对该证据的真实性不予确认；对《不动产更正通知书》、《情况说明》，原告虽对该份证据的真实性有异议，但并未提供证据证明，并且其在庭审时也认可不动产登记中心曾电话联系要求原告到不动产中心办理换证，故本院对该份证据的真实性予以认可。   原告余志军、余志亮于2020年10月2日向本院申请对被告海铭公司为余志军、余志亮办理产权证书与合同约定的土地使用权年限减少的30年所对应的多收取的房款数额进行鉴定，本院经审查认为，该鉴定申请与本案并无关联，不予准许。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告余志军、余志亮与被告海铭公司于2015年9月1日签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，原告购买了被告位于乐东县乐祥路华信广场B区B幢综合楼（幢）1（层）B101号房，建筑面积共67.07平方米，每平方米21000元，购房款共计1408470元。合同签订后，原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告于2017年8月9日办理了交房手续，并于2020年3月30日为原告办理了商品房权属证书。双方签订的合同第三条第二款约定：“该商品房的用途为商业、金融、信息…”；第八条约定：“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…”；第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：…2、逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起450日内为买受人办理房屋权属证书”。双方当事人对约定交房的日期是2015年10月31日以及约定的办证日期是2018年11月9日，实际交房的日期是2017年8月9日及实际办证的日期是2020年3月30日的事实均无异议。原告在2015年至2020年均多次到被告海铭公司处主张相关权利。   另查明，二原告于2020年6月3日向海铭公司出具了《换证申请书》，该申请书中明确载明：“本人承诺：如贵公司在2020年7月8日（按揭业主2020年7月31日）前把不动产权证上使用期限栏中载明的时间更改为与《商品房买卖合同》第一条‘项目建设依据’约定的土地使用期限一致，即至2084年2月26日止，则本人不追究贵公司办理不动产权证相关的违约责任，但如其他商铺业主因相同的情况获得贵公司的赔偿，则本人享受相同的权利；如海铭公司不能履行上述约定，则本承诺自动失效。”，同时，海铭公司亦于2020年6月3日向原告出具《承诺书》，载明：“我公司承诺2020年7月8日（按揭业主2020年7月31日）前把证号为琼（2020）乐东县不动产权第XXXXX号不动产权证上“使用期限”栏中载明的时间更改为与《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”约定的土地使用权期限一致，即至2084年2月26日。如不能履行上述约定，我公司将按照法律规定和合同约定承担相应的赔偿责任。”海铭公司作出承诺后已按时向不动产登记中心提交相关材料，乐东黎族自治县自然资源和规划局已于2020年6月19日向原告出具了《不动产更正登记公告》，原告在庭审时认可不动产登记中心曾电话联系要求原告到不动产中心办理换证。   再查明，涉案房产建筑面积67.07平方米，每平方米21000元，购房款共1408470元，系原告通过按揭贷款的方式购买，原告已向被告支付了全部购房款。   本院认为，本案的争议焦点：一、原告起诉要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应向原告支付逾期交房违约金及数额如何确定；三、被告是否存在逾期办证的违约行为，是否应向原告支付逾期办证违约金及数额应如何确定；四、原告主张由被告向其退还多收的购房款10万元是否有事实依据及法律依据。   原告余志军、余志亮与被告海铭公司于2015年9月1日签订的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效。合同签订后，原告已按合同约定履行了全部购房款的支付义务，但被告未按合同约定于2015年10月31日前将房屋交付给原告，亦未按合同约定于房屋实际交付之日后450个工作日内为原告办理商品房权属证书，均已构成违约。   关于原告起诉要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。原、被告合同中约定交房的日期是2015年10月31日，实际交房的日期是2017年8月9日，被告逾期交房的行为属于持续性的违约行为，诉讼时效应从实际交房次日起算，即2017年8月10日起算。原告提供的证人可证实原告在2015年至2020年均多次到被告海铭公司处主张相关权利，但被告在庭审中仅认可原告在起诉前向其主张过逾期办证的违约责任，被告的抗辩无事实依据，应不予支持。故原告起诉要求被告支付逾期交房违约金并未超过诉讼时效。   关于被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应向原告支付逾期交房违约金及数额如何确定的问题。根据原、被告签订的合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：…2、逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。”本案中，双方并无解除合同的意向，故原告起诉要求按照第2项约定，即被告应按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经本院释明，被告海铭公司认为原告主张的违约金过高，应予以调整。违约金作为财产责任的本质意义主要在于被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案中，考虑到房子是用来住的，不是用来炒的，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本案中，双方虽在合同中约定了违约金计算标准，但明显过高，应依法予以调整。根据双方合同的履行情况及海铭公司的过错程度，结合乐东县租用同地段同类型房屋租金情况，确定海铭公司逾期交房的违约金按日万分之二标准计算较为合理。因原、被告双方对约定的交房日期是2015年10月31日，虽然实际交房的日期是2017年8月9日，但原告提供的《交房通知书》载明：“您所购买的华信广场B区B101房…于2016年5月31日已达到交付使用的条件。”可证实涉案房屋于2016年5月31日已达到交付使用之条件，被告已于2016年5月20日向原告发出交房通知书，在2016年5月31日起即可办理交房，交房手续办理时间为2016年5月31日至2016年6月30日，原告至2017年8月9日才办理交房手续并不能归责于被告。原告主张交付涉案房屋于2017年1月1日竣工验收合格，才达到约定的交付房屋的条件。本案中，虽然被告通知交房时尚未竣工验收合格，但涉案房屋已符合居住条件，具有使用价值，如原告按时接收房屋自此之后不再产生实际损失，原告未按时接收房屋并未提供证据证明该房屋存在质量问题影响其居住使用及造成的经济损失，故原告要求海铭公司支付至实际交房之日期间的逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。被告仅应承担自2015年11月1日起自2016年5月31日止的逾期交房的违约责任。因此被告应按逾期天数每日向买受人支付每日万分之二的违约金。故被告应向原告支付自2015年11月1日起至2016年5月31日共212天的逾期交房违约金共计59719.13元（1408470元×212天×0.2‰）。   关于被告是否存在逾期办证的违约行为，是否应向原告支付逾期办证违约金及数额应如何确定的问题。虽被告海铭公司逾期办证已构成违约行为，但二原告于2020年6月3日向海铭公司出具了《换证申请书》，该申请书中明确载明：“本人承诺：如贵公司在2020年7月8日（按揭业主2020年7月31日）前把不动产权证上使用期限栏中载明的时间更改为与《商品房买卖合同》第一条‘项目建设依据’约定的土地使用期限一致，即至2084年2月26日止，则本人不追究贵公司办理不动产权证相关的违约责任，但如其他商铺业主因相同的情况获得贵公司的赔偿，则本人享受相同的权利；如海铭公司不能履行上述约定，则本承诺自动失效。”，同时，海铭公司亦于2020年6月3日向原告出具《承诺书》，载明：“我公司承诺2020年7月8日（按揭业主2020年7月31日）前把证号为琼（2020）乐东县不动产权第XXXXX号不动产权证上“使用期限”栏中载明的时间更改为与《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”约定的土地使用权期限一致，即至2084年2月26日。如不能履行上述约定，我公司将按照法律规定和合同约定承担相应的赔偿责任。”。可见，双方已对逾期办证违约金重新作出了约定，在海铭公司按时变更不动产权证上的使用期限后，原告自愿放弃逾期办证违约金。海铭公司作出承诺后已按时向不动产登记中心提交相关材料，乐东黎族自治县自然资源和规划局已于2020年6月19日向原告出具了《不动产更正登记公告》，原告在庭审时也认可不动产登记中心曾电话联系要求原告到不动产中心办理换证，故原告未能按时换领新证的原因不可归责于被告。现原告起诉要求被告承担逾期办证违约责任，违反了诚信原则，于法无据，本院不予支持。   关于原告主张由被告向其退还多收的购房款10万元是否有事实依据及法律依据的问题。根据原、被告双方签订的合同第三条第二款约定：“该商品房的用途为商业、金融、信息…”，可确定涉案房产属商业用地。根据国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：…（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；…”、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”可见，涉案房产属商业用地，商业用地土地使用权出让最高年限即为40年，原告主张其在签订合同时，被告工作人员告知其使用年限为70年并未提供证据予以证明，且原、被告在签订的合同中已明确载明了涉案房产的性质，原告在签订合同时作为完全民事行为能力人，以自己不了解相关法律为由，主张被告存在欺诈行为，于法无据。同时，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，应当依照相关法律规定办理，原告以此为由起诉要求被告退还多收取房款的主张，于法无据，本院不予支持。   综上，原告余志军、余志亮起诉要求被告海铭公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。原告余志军、余志亮起诉要求被告海铭公司支付逾期办理产权证违约金及退还多收取的房款，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南海铭实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告余志军、余志亮支付逾期交房违约金59719.13元。   二、驳回原告余志军、余志亮的其他诉讼请求。   案件受理费5380.32元，由原告余志军、余志亮负担4918.32元，由被告海南海铭实业有限公司负担462元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 王一茗      二〇二〇年十一月三十日   书记员 吴雪玲   附：适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国物权法》   第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：   逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。