山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0191民初4383号 原告：赵考赛，男，1988年11月3日出生，汉族，户籍地山东省郓城县，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：乔静，女，赵考赛之妻。 被告：济南三盛房地产开发有限公司，住所地济南市高新区汉峪金谷商务中心****楼**，统一社会信用代码91370100084006476Y。 法定代表人：王磊，经理。 委托诉讼代理人：张增峰，男，该公司员工。 被告：福建伯恩物业集团有限公司济南分公司，住所，住所地济南高新区舜华南路**绿岭国际花园**楼**物业用房社会信用代码91370100353454294P。 法定代表人：王中海，总经理。 委托诉讼代理人：汤国相，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：济南热力集团有限公司，住所地济南，住所地济南市历下区解放东路**用代码91370100264313027J。 法定代表人：潘世英，董事长。 委托诉讼代理人：曲洪忠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告赵考赛与被告济南三盛房地产开发有限公司（以下简称济南三盛公司）、福建伯恩物业集团有限公司济南分公司（以下简称福建伯恩公司）、济南热力集团有限公司（以下简称济南热力公司）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵考赛及其委托诉讼代理人乔静，被告济南三盛公司的委托诉讼代理人张增峰，被告福建伯恩公司的委托诉讼代理人汤国相，被告济南热力公司的委托诉讼代理人曲洪忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵考赛向本院提出诉讼请求：1.判令济南三盛公司、福建伯恩公司、济南热力公司支付装修及家具损失46476元，租房损失15000元，以上共计61476元；2.判令济南三盛公司、福建伯恩公司、济南热力公司支付上述损失的利息（自起诉之日按照人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；3.判令济南三盛公司、福建伯恩公司、济南热力公司承担诉讼费用。诉讼中，赵考赛变更第1项诉讼请求为：1.判令济南三盛公司、福建伯恩公司、济南热力公司支付装修及家具损失38224.03元，租房损失45000元，租赁房屋物业费1440元，司法鉴定费3000元，精神损失费3000元，以上合计90664.03元。事实与理由：赵考赛于2016年初购买了济南三盛国际公园（旅游路与舜华南路交叉口东南50米）一期1号楼1单元1202室，并于2018年7月交房，收房后一直未入住，也未开通暖气。交房初期，由济南三盛公司提供物业服务，后改由福建伯恩公司提供物业服务。2019年10月1日，福建伯恩公司通知赵考赛，告知其家中暖气漏水被淹。因当时正处于装修阶段，木门、木地板、全屋柜体定制家具等都已安装完毕，赵考赛得知时水淹已长达三天之久，损失十分严重。事后赵考赛得知，济南三盛公司、福建伯恩公司、济南热力公司未征得赵考赛同意擅自开通暖气，走廊管道井门和阀门均被无故打开，而且未将注水试压一事提前通知赵考赛，致使赵考赛自始至终毫不知情，未做好任何防备，最终导致损害的发生。经赵考赛估算，全屋定制家居损失约21991元，木地板损失约7584元，门及门套损失约7511元，墙面及人工费约9390元，另外赵考赛还因水淹无法及时入住，导致产生15000元的租房损失。综上，特请求法院秉公审理，查明事实，依法确定济南三盛公司、福建伯恩公司、济南热力公司的过错责任，并判令其承担赵考赛的各项经济损失。 济南三盛公司辩称，赵考赛起诉无事实根据，无法律依据，本案与济南三盛公司无关，请法院依法驳回赵考赛对济南三盛公司的全部诉讼请求。 福建伯恩公司辩称，本次事故的发生，与其并无因果关系，其不应承担赔偿责任。福建伯恩公司做为物业公司，收取物业费后，签订《物业服务合同》约定，主要工作是对小区内全体业主所有的公共区域内设施的管理和维修等。本次事故发生在赵考赛家中，属于其私人管理的区域，其并无管理义务。且当浸水渗出至公共区域后，其巡查人员第一时间发现，并积极采取措施，避免了损失的扩大，已经尽到了其主要合同义务。福建伯恩公司在赵考赛装修前，其填写《二次装修申请表》时，已经明确要求赵考赛在进行暖气移位等施工前，应提前告知福建伯恩公司，待物业管理服务中心给出审核意见后方可施工，否则，对擅自施工产生的后果负完全责任。但赵考赛在拆除暖气片前，未与福建伯恩公司提前沟通。福建伯恩公司对赵考赛暖气管道打开的情况毫不知情，因此福建伯恩公司对赵考赛拆除暖气片的行为，没有任何管理或通知义务，对该行为产生相应的风险不应承担责任。关于济南热力公司打水试压的通知问题，福建伯恩公司不是打水试压的行为主体，也不是通知主体。但站在为业主提供优质服务的角度上，在没有合同义务的情况下，福建伯恩公司仍协助济南热力公司将其试压通知以微信通知的方式，向全楼业主发出提示，已最大限度履行了自身职责。综上，作为一个物业公司，福建伯恩公司与赵考赛是平等法律主体，福建伯恩公司没有在合同或行业规定外承担更多义务或风险的理由。综上，请求人民法院依法驳回赵考赛对福建伯恩公司的诉求。 济南热力公司辩称，赵考赛起诉济南热力公司无事实及法律依据，应予驳回。理由：一、济南热力公司并非案涉供热设施的所有权人或管理权人，因根据供热条例的规定，开发商建成房屋之后应将供热设施移交济南热力公司，但直到目前为止，仍未办理移交手续，故济南热力公司不负有对案涉供热设施的管理义务；二、济南热力公司不应成为本案适格被告，本案案由是财产损害纠纷，根据法律规定，承担责任的主体应是案涉供热设施的所有权人或管理人，济南热力公司并不具备这一条件，故不应成为适格被告；三、济南热力公司作为供热方，按照所有权人的要求进行供热，并无不当，且在供热之前，济南热力公司已尽到通知义务，无任何过错；四、本案造成赵考赛财产损害的直接原因系其违反供热条例的有关规定以及物业管理的有关规定，擅自更改其所有的供热设施造成的，故由此产生的后果应由其自行承担。需要强调，在福建伯恩公司与赵考赛的有关装修告知材料中，赵考赛不得擅自拆除供热设施，由此产生的全部后果由赵考赛承担，综上，请驳回对济南热力公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月30日,济南热力公司与济南三盛公司签订《规划红线内供热设施及热计量装置安装协议书》,载明因济南三盛公司开发建设的三盛国际汉峪片区B4地块1-7号楼申请加入集中供热，双方签订本协议。该协议约定了新建居民住宅小区规划红线内供热设施设备配套工程安装费基准指导价格，楼内立管由济南三盛公司自行施工，由济南三盛公司缴纳规划红线内供热配套工程安装费，新建建筑由开发建设单位按要求缴纳供热计量装置及安装费用，以上款项合计11228212.3元，本协议生效后五日内由济南三盛公司向济南热力公司一次性付清，济南热力公司向济南三盛公司开具发票。济南热力公司负责小区规划红线内一次性供热管网、换热站设备、二次供热管网、单元入户装置、供热计量装置的设计、监理、设备和材料购买、安装、调试，济南三盛公司应配合济南热力公司进行施工，提供设施用房和通道，并承担相应的管沟土建工程的配套建设。济南三盛公司提供符合《济南热力有限公司新建换热站站房建设标准》的约270㎡的设施用房作为换热站永久无偿使用，并提供换热站配套的水源、电源，双方单独挂表计量，按供水、供电部门规定价格结算……小区规划红线内供热设施经过首个采暖季热态调试合格后，于次年移交给济南热力公司统一管理，移交后济南热力公司承担用热分户计量装置或者入户端口以外的供热设施的维护、养护、更新责任，用户承担自有供热设施的养护、维修、更新责任……移交前济南三盛公司负责将换热站水、电表过户至济南热力公司名下，移交后济南热力公司直接与供水、供电部门单独结算，若因其他原因，济南三盛公司未将水、电表过户到甲方，双方继续按照本协议第5条执行。 2016年3月2日,赵考赛、乔静与济南三盛公司签订合同编号为销售（字）201612149922《商品房买卖合同》,约定由赵考赛、乔静购买三盛国际汉峪片区B4地块3号楼1-1202室。2018年9月8日，房屋交付给赵考赛、乔静。 福建伯恩公司为涉案小区提供物业服务，赵考赛向福建伯恩公司申请装修报备的时间为2018年9月16日至2019年6月1日，装修报告项目中包括暖气移位。赵考赛主张其于2019年3月开始装修并自行拆卸下暖气片，一直未予安装。2019年9月，涉案房屋装修已到收尾阶段，但漏水事件发生时，尚未将暖气片安装上。赵考赛主张其从未申请过供暖。2019年9月26日，济南热力公司在小区电梯间、公共栏等处张贴注水通知，通知小区业主将于2019年9月28日9时至9月29日17时进行管网注水、试压，并告知打压注水后家中供热设施至供暖结束日将一直保持有水、有压。2019年10月1日,福建伯恩公司工作人员巡查时发现赵考赛房门处有渗水现象,遂通知赵考赛,物业公司人员到场后发现是由于赵考赛室内暖气片拆卸后管道漏水导致赵考赛家中被淹,物业公司人员遂采取关闭暖气阀门的措施。事后赵考赛与济南三盛公司、福建伯恩公司、济南热力公司协商赔偿事宜未果,诉至本院。 经赵考赛申请，本院依法委托山东金信达工程造价咨询有限公司对涉案工程装修损失进行司法鉴定，鉴定意见为涉案工程装修损失为38224.03元，赵考赛为此支出鉴定费3000元。 另赵考赛提交房屋租赁协议、物业费收据、房租转账记录证明其因涉案房屋被淹，导致其租赁其他房屋支出租赁费15000元及物业费1120元。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。赵考赛所购涉案房屋尚处于装修状态，其主张未申请过供暖。关于造成损失的责任问题，经查,在此次漏水发生前,赵考赛在装修房屋时自行拆卸暖气片，并未及时安装达六个月之久，导致供暖后水流进入房屋被淹,正常情况下,室内供暖设施完好,即使室外阀门未关闭也不会造成被水淹的情况，赵考赛在明知其已拆卸暖气片的情况下，应当提前关闭入户暖气管道阀门，避免漏水的发生，且赵考赛室内暖气片的管理、维修的义务均属于赵考赛，故赵考赛应对其财产损失承担主要责任。关于济南热力公司是否应承担责任的问题，首先需要查明涉案供暖阀门开关的责任归属，济南三盛公司主张已将供暖设备移交给济南热力公司，涉案供暖阀门的锁阀只能通过热力公司的特殊装置才能打开，济南热力公司认为涉案供暖设施未予移交。根据《规划红线内供热设施及热计量装置安装协议书》的约定及涉案小区其他业主2019年缴纳取暖费至济南热力公司账户的事实，本院认定济南热力公司具备开关涉案供暖阀门的能力，济南热力公司应承担涉案供暖阀门开关的责任。赵考赛并未与济南热力公司签订长期供暖合同，即便赵考赛家中在第一个供暖季因故被供暖，在供暖结束后，济南热力公司亦应及时关闭锁阀。涉案锁阀、手阀同时打开以及擅自拆卸终端热力设备同时具备的情况下，涉案损害后果发生，故对此漏水的发生,济南热力公司亦负有一定的责任。关于济南三盛公司是否应承担责任的问题，济南三盛公司负责的2018年第一个供暖季未发生漏水情况，涉案事故发生在2019年第二个供暖季，济南热力公司亦未举证证明济南三盛公司未予移交其涉案供暖设备，故济南三盛公司对涉案事故发生不应承担责任。关于福建伯恩公司是否应承担责任的问题，福建伯恩公司作为物业公司，其主张在供暖试水时通过在电梯间发布注水通知及在微信朋友圈发布注水通知的方式尽到告知义务，在巡查时发现公共区域漏水情况，及时告知业主，并协助办理阀门关闭及清理等，已尽到合理注意义务，对涉案事故发生，不应承担责任。但涉案小区系新建小区，装修的用户和未入住的用户很多，福建伯恩公司在电梯间张贴注水通知及在朋友圈发布注水通知的做法，不能排除有业主看不到通知的可能性，故福建伯恩公司未尽到最大限度的通知义务。在赵考赛已报备需要将暖气片移位后，福建伯恩公司并未尽到装修监管的责任；手阀位于管道井内，属于福建伯恩公司的管理范围，因此福建伯恩公司亦应承担相应责任。综合以上因素，本院认为对赵考赛的财产损失，赵考赛自身应当承担70%的责任，济南热力公司应当承担20%的责任，福建伯恩公司应当承担10%的责任。关于赵考赛的财产损失，济南三盛公司、福建伯恩公司对经鉴定的涉案工程装修损失38224.03元均无异议，济南热力公司对真实性无异议，但认为未予折旧，对关联性、合法性有异议。对赵考赛主张的租房损失，济南三盛公司、福建伯恩公司不予认可，认为赵考赛未及时采取有效措施使得经济损失扩大。济南热力公司对该组证据的真实性无异议，但认为赵考赛无证据证明其何时入住，亦无证据证明其损失与租赁房屋有关联性。本院认为，经鉴定的涉案工程装修损失38224.03元，各方当事人对其真实性并无异议，济南热力公司虽不认可其关联性，但亦未提供相应证据予以反驳，故本院对上述鉴定结论认定赵考赛的装修损失为38224.03元；鉴定费3000元，系为查明损失情况所支出的合理费用，本院予以支持；其次，关于赵考赛主张的租房损失，因涉案房屋尚在装修期间，亦尚不具备入住条件，虽涉案房屋被淹导致赵考赛延期入住，但其提交的房租支付时间为2020年9月28日，该时间距漏水事故发生已有一年时间，因赵考赛未提交漏水事件发生后合理期间内租房的相应证据，故本院对其主张的租房损失，证据不足，不予支持。关于物业费主张，于法无据，本院不予支持。精神损失费3000元，亦于法无据，本院不予支持。综上，赵考赛涉案财产损失为41224.03元（38224.03元+3000元），济南热力公司应承担8244.8元（41224.03元*20%），福建伯恩公司应承担4122.4元（41224.03元*10%） 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,判决如下: 一、被告济南热力集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵考赛损失8244.8元； 二、被告福建伯恩物业集团有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵考赛损失4122.4元； 三、驳回原告赵考赛对被告济南三盛房地产开发有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告赵考赛的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1033元，由原告赵考赛负担889元，被告济南热力集团有限公司负担94元，被告福建伯恩物业集团有限公司济南分公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王卉 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 李曼 书 记 员 韩菁