湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9868号原告：湖南中运投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎雅社区太和园小区2栋1层101号商铺。法定代表人：彭超，董事长。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。被告：符贵华，女，1974年11月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄和平，男，1965年5月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系被告符贵华的丈夫。被告：冀辉，女，1983年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：李佳，男，1982年11月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：严振芳，女，1983年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系被告李佳的妻子。原告湖南中运投资有限公司（以下简称原告）诉被告符贵华、冀辉、李佳（以下简称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎冕芝，被告符贵华及其委托代理人黄和平、被告李佳及其委托诉讼代理人严振芳、被告冀辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区原为长沙市黎托新城投资有限责任公司（以下简称黎托新城公司）开发建设，房屋不动产权证登记在黎托新城公司名下。2018年5月22日，黎托新城公司与长沙市雨花区东山街道办事处（以下简称东山街道办）签订《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》，双方约定由黎托新城公司委托东山街道办管理经营康景园临街门面，并且同意东山街道办引进第三方对本物业进行投资运营管理。随后，东山街道办对外公开招标，选聘第三方对黎托新城公司所有的康景园小区物业进行整体租赁经营管理。原告中标获得经营管理权，并于2018年7月17日与东山街道办签订《租赁合同》，约定原告自2018年8月1日起享有康景园小区门面的整体租赁经营管理。原告取得经营管理权后，就已经到期未签订新房屋租赁合同的商户发出招商邀约。招商开始后，康景园小区内大部分商户均积极与原告协商，原告与三被告最终于2018年8月1日签订《房屋租赁合同书》。依据合同约定，三被告租用原告位于黎郡新宇·康景园小区9栋2楼门面，其中二楼门面479.74㎡。三被告应当在合同签订之日支付首期（2018年8月1日至2018年12月31日）租金91150.60元，首期经营管理费19189.60元及履约保证金66204.12元。2019年1月1日起，按180天为周期支付租金等费用，支付时间为交租周期开始前30日以前支付。双方另约定，三被告应当按3元/平方米/月标准向原告支付物业管理费，支付时间与租金、经营管理费同步。另合同第15条第3、4款之约定，被告逾期支付上述费用的，应当按应付金额千分之三每日向原告支付违约金。合同签订后，原告向三被告交付了门面，但三被告至今未向原告支付2018年度及2020年度的任何费用，其行为已经构成违约。原告要求三被告按合同约定支付租金、经营管理费、物业费、履约保证金有事实及法律依据。因三被告逾期付款构成违约，原告亦主动降低违约金标准至万分之五，理应得到法律的支持。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、三被告立即向原告支付2018年8月1日至2020年12月31日的欠付租金及经营管理费272131.52元；2、三被告立即向原告支付履约保证金66204.12元；3、三被告立即向原告支付2018年8月1日至2020年12月31日的欠付物业管理费24466.74元；4、三被告立即向原告支付截止至2020年8月31日的违约金66620.75元，后续违约金以362803.26元为基数，以日利率万分之五为标准，从2020年9月1日计算至实际偿还之日止；5、三被告承担本案受理费等费用。被告符贵华辩称，一、原告诉称未交房租、物业费的月份、单价与事实不符。1、按照原告出具的《客户收款明细表》，原告同意按照被告先期与业委会合同中约定的24元/㎡收取租金和物业费。2018年8月1日—12月31日，房租21元/㎡，物业费3元/㎡，共计24元/㎡。479.74×24元/月×5个月=57568.8元。2、2019年1月至12月31日的房租、物业费已全部交清。3、2020年度：由于新冠疫情严重影响政府减免2个月，由于消防通道被占，《补充协议》上约定给了3个月的消防整改的免租期，实际月租金按42元/㎡。9月4日原告已经单方强行停电，导致被告关门停业。未交租金的实际月份为（8-2-3=）3个月。479.74×（42+3）元/月×3月=64764.9元。共计57568.8+64764.9=122333.7元。二、在租赁合同履行过程中，原告存在严重违约，给被告造成巨大的经济、财产和精神损失，原告应当给予赔偿。1、原告未按补充协议约定恢复正常消防通道，构成严重违约，应当承担违约责任，赔偿损失。原告将消防通道分别租给兴盛超市、英纳格干洗店和衡福餐馆。宾馆由于没有消防通道就无法正常经营，所以只能把二楼一个靠窗的房间空置出来，然后把外墙打开并且用钢板从小区里面搭了一个简易的消防通道，临时应急，造成实际租用面积缩小，给被告造成巨大的经济损失：改消防通道占用的1个房间，平均每天按100元计算，每月3000元。自2018年8月1日到2020年的8月31日，共是25个月×3000元=75000元。还有外面的简易铁楼梯是12000元。直接损失共计是87000元整。原告租给兴盛超市租金10000元/月，干洗店租金是3800元/月，衡福餐馆租金是5000元/月。从2018年8月1日至2020年8月31日，共计47万元。原告应当将收益47万元支付给被告。2、在调解期间，原告于2020年9月4日强制断电，强制解除合同，给被告造成营业损失和装饰、装修损失，应由原告承担。9月4日起，宾馆被断电只能被迫关门了，被告符贵华将大门钥匙送到了街道主任黎华办公室，交由政府。租赁合同签订5年，因无消防通道、无电，双方只能提前解除合同。宾馆当时转让费62万元，后期装饰/装修费36万元，共计98万元，目前被告成本没有收回，还欠外债。若按5年平摊，19.6万元/年，后3年装饰装修损失196000元/年×3年=58.8万元，应由原告给予补偿。三、原告违约在先，被告不交纳租金有正当合法的抗辩理由。除上述第二条列举的理由外，还有以下事实：1、在原告接手之前，被告是与业委会已签订的合同，有效期至2019年12月31日。2018年度的房租费和物业费，被告当年已交给了业委会，原告是知情的。原告已经收取了被告2019年度的费用，已经能证明对2018年费用交给业委会是认可的。2020年的4月21日业委会才2018年8月1日至12月31日返还给被告，原告与业委会之间的纠纷与被告无关，被告对2018年度租金不存在违约。2、2020年的疫情属于不可抗力，政府要求减免租金2个月。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告冀辉、李佳辩称，两人已经撤股，应由被告符贵华来处理，与两人无关，请求驳回原告对两人的诉讼请求。经审理查明，长沙市雨花区黎郡新宇·康景园小区为黎托新城公司开发建设，案涉门面登记在黎托新城公司名下，位于该小区9栋2楼，面积479.74平方米。2017年6月，被告符贵华和三名案外人与康景园业委会签订了案涉门面的租赁合同，用于旅馆经营，租赁到期日为2019年12月31日。2018年5月22日，黎托新城公司与东山街道办签订《东山街道三小区“5m2物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》，约定东山街道办作为集体代表向黎托新城公司购买5平方米物业配套用房产权，东山街道办应当在15年内分期支付全部购房款；在购房款未付清前，物业归黎托新城公司所有，黎托新城公司将上述物业配套用房委托东山街道办经营和使用，委托管理期限为15年，自2018年7月1日至2033年6月30日；黎托新城公司同意东山街道办自主经营或引进第三方对本物业进行投资运营管理。此后，东山街道办就包括案涉房屋在内的房屋的运营管理进行了公开招标，原告参与了竞标并中标。2018年7月17日，东山街道办与原告签订《租赁合同》，约定东山街道办将包括黎郡新宇·康景园小区临街面积为9937.98平方米门面在内的房屋出租给原告，租赁期限自2018年7月1日起至2033年6月30日止。2018年6月1日，三名案外人退出与被告符贵华就涉案门面的旅馆经营，被告冀辉、李佳随即入伙。2018年8月1日，三被告（乙方）与原告（甲方）就涉案门面签订《租赁合同书》，约定三被告租赁涉案门面用于经营宾馆，租赁期限为5年，自2018年8月1日至2023年7月30日止。其中第3条约定，自租赁开始日起第1年租金为38元/月/平方米，经营管理费8元/月/平方米；租金和经营管理费从第2年起每年递增6%，第2年租金为40.28元/月/平方米，经营管理费8.48元/月/平方米；第3年租金为42.70元/月/平方米，经营管理费8.99元/月/平方米；第4年租金为45.26元/月/平方米，经营管理费9.53元/月/平方米；第5年租金为47.97元/月/平方米，经营管理费10.10元/月/平方米。物业管理费按3元/月/平方米（每月共计1439.22元），与租金、经营管理费同步交纳。第一年租金、经营管理费分两次支付，本合同签订当日支付首期租金91150.60元，支付首期经营管理费19189.60元。以后年度的租金、经营管理费按交租周期支付（自2019年1月1日开始起，每180天为一个交租周期，交租周期按日历天计算），支付时间为交租周期开始前30日以前支付。第12条约定，乙方拖欠租金、经营管理费累计7日以上、或拖欠物业管理费、能源费用等任何一项费用累计超过10日的，甲方可以解除本合同。第13条约定，乙方在签订本合同当日向甲方支付履约保证金66204.12元。第15条约定，乙方未按本合同约定按期支付租金、经营管理费、物业管理费，逾期之日起每逾期1日，按应付金额的千分之三承担逾期付款违约金。合同签订后，三被告租赁该门面经营七天商务宾馆。但是三被告仅支付了2019年度的租金等费用，未向原告支付2018年、2020年的租金、经营管理费及物业费，原告遂起诉至本院。另查明，2018年8月1日，原告（甲方）与三被告（乙方）签订《补充协议》，协议约定：一、甲方同意向政府协调，解决七天宾馆存在的消防隐患，包括按原设计图纸恢复消防通道，二楼消防栓通水。消防通道恢复以后，乙方保证按消防规范使用，不得占用。二、甲方积极帮助乙方向政府争取消防整改期间停业减免租金，减免金额按政府实际批准办理。争取政府批准减免租金，如不足3个月，甲方确保3个月。三、甲方保证合同签约日期统一为2018年8月1日。四、如乙方进行宾馆装修，甲方同意乙方延缓180天交纳租金，但延期不得超过合同期。未进行装修的不执行本条。五、合同月租金价格46元/㎡，实际执行月租金价格42元/㎡。被告符贵华主张其将2018年8月至同12月的租金等费用交纳给了康景园业委会。根据被告符贵华提供的收条显示，2020年4月21日，康景园业委会与被告符贵华结清了涉案门面租金等费用（含押金），并于当日向被告符贵华退还31408.32元。原被告一致认可2018年租金实际按照21元/㎡计算，物业费按3元/㎡计算，没有经营管理费。另根据被告符贵华提供的《客户收款明细表》显示，原告计收涉案门面2019年度租金等费用，亦按照月租金21元/㎡计算，物业费按3元/㎡计算，没有经营管理费。被告符贵华主张依据《补充协议》之约定，2020年的租金应当按照42元/㎡计算，物业费按3元/㎡计算，没有经营管理费。三被告未缴纳履约保证金。2019年8月1日，三被告签订《撤股协议》，约定：1、自2018年8月、9月、10月、11月、12月、2019年4月、5月、6月、7月共计9个月房租、物业费，共计103623元归被告符贵华承担。2、自2019年8月1日起该门面归被告符贵华所有，被告冀辉、李佳不再参与经营，产生的一切债务归被告符贵华承担，与被告冀辉、李佳再没有关系。3、自2019年8月1日前的水费归被告符贵华承担。4、关于中运公司签署的3个月装修免租期，壹万元的现金奖励如有享受三方共同平分。免租期的面积为479.74平方米，单价42元每平方，物业3元每平方。其中产生的优惠金额预计为21588元每月。（以实际享受优惠为准。）5、被告冀辉、李佳各分账面余额的25800元，被告符贵华分21037元。2019年7月工资壹万元整归被告符贵华代管，到时负责发放。该协议签订后，被告冀辉、李佳撤股，三被告主张将该情况随即通知了原告。被告符贵华对上述撤股协议没有异议，同意涉案租金等清偿义务由其负责。被告符贵华主张自2020年9月4日起，案涉门面停止经营，并将门面钥匙交给了东山街道办。原告主张的2020年度租金已经免除了2020年2月的租金，2020年3月及4月的租金减半计收。上述事实，有房屋产权证、《东山街道三小区“5平方米配套用房”政策性购买及委托管理合同》、租赁合同、《租赁合同书》、《补充协议》、《撤股协议》、收条、《客户收款明细表》、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与三被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，双方均应严格遵照执行。三被告承租案涉门面，未按约定支付租金等费用，已经构成违约。被告冀辉、李佳自2019年8月1日起已经退出涉案宾馆的经营，三被告主张已将该事实告知了原告，根据三被告签订的《撤股协议》之内容，以及权利义务相统一的原则，因此，对2019年8月1日之前欠付的涉案门面租金等费用仍应由三被告负担，对于2019年8月1日起之后的涉案门面租金等费用由实际经营者被告符贵华负担。被告符贵华主张原告未按《补充协议》约定恢复消防通道构成违约，以此拒付租金等，本院不予采信。被告符贵华可以另案主张其权利。三被告并未提交证据证明其自2018年8月至今进行了消防整改，因此主张的3个月免租期，本院不予采信。关于欠付租金、经营管理费。2018年8月1日至2018年12月31日，原、被告均认可无需交纳经营管理费，租金按照每月21元/㎡的标准计算，故该期间的租金为50372.7元（21元/月/㎡×479.74㎡×5个月）。尽管三被告曾向康景园业委会支付了租金，但是康景园业委会已于2020年4月予以退还。因此，对涉案门面2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金50372.7元，三被告应予支付原告。2020年的租金及经营管理费，双方租赁合同约定了“房屋租赁费指标的房屋租金和经营管理费”，并对租金、经营管理费进行了明确约定。但是双方签署的补充协议又约定租金为42元/月/㎡，双方在实际履行过程中，亦未实际收取经营管理费。因此，被告符贵华主张依据《补充协议》之约定，2020年的租金按照42元/㎡计算，没有经营管理费，本院予以采信。同时，2020年年初我国深受新冠肺炎疫情影响，原告亦同意免除2020年2月的租金，2020年3月及4月的租金减半计收。另外，考虑自2020年9月4日起，案涉门面停止经营，被告符贵华将门面钥匙交给了东山街道办。因此，本院暂计算租金至2020年9月4日。鉴于双方就涉案租赁合同解除等问题未请求处理，因此，对2020年9月5日之后的租金等，原告可另行主张权利。综上，2020年1月1日至2020年9月4日，按照租金42元/㎡计算，不计收经营管理费，另免除2020年2月的租金，2020年3月及4月的租金减半计收，被告符贵华应支付原告租金123574.3元【42元/月/㎡×479.74㎡×（8.133个月-2个月）】。关于物业管理费，《租赁合同书》第3条约定物业管理费按3元/月/平方米（每月共计1439.22元），与租金、经营管理费同步交纳。三被告应当按照约定支付物业管理费。经核算，2018年8月1日至2018年12月31日的物业管理费为7196.1元（1439.22元/月×5个月），三被告应予支付原告。2020年1月1日至2020年9月4日的物业管理费为11705.2元（1439.22元/月×8.133个月），被告符贵华应予支付原告。关于违约金。《租赁合同书》第15条约定，三被告未按本合同约定按期支付租金、经营管理费、物业管理费，逾期之日起每逾期1日，按应付金额的千分之三承担逾期付款违约金。第3条约定租金、经营管理费按交租周期支付（自2019年1月1日开始起，每180天为一个交租周期，交租周期按日历天计算），支付时间为交租周期开始前30日以前支付。原告自愿将违约金标准调整为日万分之五。但是该违约金标准过高，本院酌情调整为日万分之三。对于2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金、物业费共计57568.8元（50372.7元+7196.1元），鉴于2020年4月21日，康景园业委会与被告符贵华结清了涉案门面租金等费用（含押金），并于当日向被告符贵华退还31408.32元。但三被告仍未向原告支付该期间租金等，因此，三被告以欠付租金、物业费57568.8元为基数，自2020年4月22日起至款项实际付清之日止，按照日万分之三的标准支付原告违约金。关于2020年1月1月至2020年6月30日的违约金，按照合同约定应提前30日支付租金、物业管理费，该期间的租金为80596.32元（479.74㎡×42元/月/㎡×4个月），物业管理费为8635.32元（1439.22元/月×6个月），共计89231.64元。被告符贵华以欠付租金、物业费89231.64元为基数，自2020年1月1日起至款项实际付清之日止，按照日万分之三的标准支付原告违约金。关于2020年7月1日至2020年9月4日的违约金，该期间的租金为42977.98元（123574.3元-80596.32元），物业管理费为3069.88元（11705.2元-8635.32元），共计46047.86元。被告符贵华以欠付租金、物业费46047.86元为基数，自2020年7月1日起至款项实际付清之日止，按照日万分之三的标准支付原告违约金。关于履约保证金，尽管《租赁合同书》第13条约定三被告应当在签订本合同当日向原告支付履约保证金66204.12元。考虑自2020年9月4日起，案涉门面停止经营，被告符贵华将门面钥匙交给了东山街道办，故原告主张支付履约保证金66204.12元的诉讼请求，本案不予处理。原告可视涉案租赁合同实际履行情况，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告符贵华、冀辉、李佳于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中运投资有限公司2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金50372.7元及物业管理费7196.1元，并支付原告湖南中运投资有限公司违约金（以欠付租金、物业费57568.8元为基数，自2020年4月22日起至款项实际付清之日止，按照日万分之三的标准计算违约金）；二、被告符贵华于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中运投资有限公司支付2020年1月1日至2020年9月4日期间的租金123574.3元及物业管理费11705.2元，并支付原告湖南中运投资有限公司违约金（其中部分以欠付租金、物业费89231.64元为基数，自2020年1月1日起至该款项实际付清之日止，按照日万分之三的标准计算违约金；另以欠付租金、物业费46047.86元为基数，自2020年7月1日起至该款项实际付清之日止，按照日万分之三的标准计算违约金）；三、驳回原告湖南中运投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3871元，由被告冀辉、李佳负担671元，被告符贵华负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李莉二〇二〇年十一月二十日法官助理唐柳书记员石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。