宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初7124号原告：田亮，男，1988年11月13日出生，汉族，宁夏银星能源光伏发电设备制造有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：赵东伟，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：杨俊，男，1995年4月2日出生，汉族，大唐平罗发电有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：曹慈义，宁夏辅德律师事务所律师。原告田亮与被告杨俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田亮及其委托诉讼代理人赵东伟，被告杨俊及其委托诉讼代理人曹慈义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金144000元；2.判令被告承担交通费用1000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月22日，原，被告双方签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，约定被告购买原告位于银川市金凤区xx号房屋一套，房屋总价720000元，建筑面积103.23平方米。同日，银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部作为丙方，与原、被告三方签订《补充协议》一份，约定被告于6月22日向原告支付定金10000元(丙方保管)，7月20日原被告双方共同前往银行办理面签手续，丙方陪同。其中违约责任约定：若被告拒绝购买房屋或逾期15天办理面签手续的，被告应当向甲方支付房屋总价款20%(1440000元)的违约金。2020年7月17日，原告、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部多次与被告沟通，约定办理贷款手续时间，被告明确表示拒绝购买房屋。经多次沟通，被告仍然拒绝购买，导致原被告双方签订的合同无法继续履行，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原被告双方签订的房屋买卖合同是双方出于自愿协商达成的一致意思表示，作为合同签订主体均应按照合同约定履行合同，被告的根本违约行为不仅导致合同无法履行，使得原告前期为房屋买卖所做努力毁于一旦，被告应当按照合同违约责任的约定向原告支付144000元违约金，以弥补原告遭受的损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.双方签订的《银川市存量房屋买卖合同》及《补充协议》属实。2.被告拒绝购买涉案房屋是因为在被告购买房屋过程中，原告未告知被告其为基督教信奉者，原告存在过错。在合同及补充协议签订后，房屋实际购买者被告哥哥看见了屋门头的对联及屋内挂历，才知道原告信奉基督教，知道后因内心无法接受该情况。作为大件财产的购买者，其才向原告告知拒绝购买，并非被告恶意违约。3.双方约定的违约金过高，被告请求调低。根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》第114条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同约定的违约金为房屋总价的20%，该违约金远远超过给原告造成的实际损失，该违约金比例过高，被告请求调低该违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%作为计算违约金的利率标准；4.被告已支付原告定金10000元，并出具收据，该10000元应从违约金中扣除。综上，被告已支付定金10000元，而原告1个月的实际损失最多为720000×3.85(1+30%)÷365×30=2961.86元，定金足以弥补原告的损失，被告不应再向原告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、中介机构与被告的电话录音，被告对上述证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的部分采信；2.原告提交的定金保管条，被告对证据不予认可，因该证据能与《银川市存量房屋买卖合同》、补充协议及当事人陈述相互印证，本院对证据的真实性予以采信；3.原告提交的借条、转账记录，被告对证据不予认可，因上述证据无法核实其真实性，且无法相互印证，本院不予采信；4.原告提交的公积金提取记录、偿还公积金贷款记录、增值税普通发票、委托代理协议，被告对证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的部分采信；5.被告提交的定金收条，原告对证据不予认可，因该证据能与《银川市存量房屋买卖合同》、补充协议相互印证，本院对证据的真实性予以采信；6.被告提交的录音、视频，原告对证据不予认可，且上述证据无法证实其证明目的，本院不予采信；7.被告提交的电话录音，原告对证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月22日，原告与被告签订《银川市存量房屋买卖合同》约定，出卖人（原告）和买受人（被告）就存量房买卖事宜达成如下协议：出卖方所售房屋坐落于金凤区xx室，建筑面积103.23平方米；房屋成交价格为72万元；买受方在签订本合同的同时支付定金10000元，定金支付方式为：银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部；出卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权利；买受方承诺其配偶和该房屋的其他买受方均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；因违反承诺按照房屋成交价总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；逾期付款责任，买受方未按照补充协议约定时间付款的，逾期超过15日后，出卖方有权解除合同。出卖方解除合同的，买受方应当自解除通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖方支付违约金，并由出卖方退还买受方全部已付款；一方违约但拒不承担违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费用，应由违约方一并承担。另查明，原、被告于2020年6月22日签订的《补充协议》中丙方记载为案外人银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部（未加盖公司印章），合同内容约定如下：甲方（原告）乙方（被告）协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税，即净得房价）72万元；乙方于2020年6月22日向甲方支付定金1万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，并由丙方代为保管，丙方出具相关凭证收据；若乙方出现下列情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买房屋的；……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费14400元整后交予甲方抵顶违约金，多退少补。同日，原告向被告出具定金收条一张，主要内容载明：“本人卖方田亮今收到买方杨俊用于购买银川市金凤区xx室房屋定金人民币10000元”；案外人银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部向原告出具保管条一张，主要内容载明：“收到买受方杨俊交给出卖方田亮用于购买坐落在银川市金凤区xx室的房屋定金10000元，暂由银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部保管”。后因被告拒绝购买涉案房屋，遂涉诉。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告依约提供涉案房屋，被告明确表示拒绝购买，其已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告在涉案房屋交易中存在过错，首先，原被告在签订涉案房屋买卖合同时，被告未向原告提出购置房屋的特定要求；其次，被告自认其于2020年6月2日至2020年7月18日期间分三次上门查看涉案房屋，第三次上门查看房屋（双方签订涉案合同后）时，与被告一同看房的案外人杨xx对房屋提出异议，被告认可案外人杨xx未就涉案房屋购买事宜向被告出具过授权委托书。本院认为，被告作为《银川市存量房屋买卖合同》中的买受人，其现有证据无法证实原告在房屋交易过程中存在过错，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。关于被告辩称以房屋总价值20%计算根本违约金的前提条件必须是解除合同，本院认为，根据法律规定，合同解除与违约责任是各自独立的法律救济制度，承担违约责任并不以解除合同为前提，且本案双方亦未约定被告拒绝购买房屋时，其承担违约责任需以双方解除合同为前提条件，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告应当承担的违约金数额，被告辩称双方约定的违约金过高，请求人民法院予以调低。本院认为，根据合同法相关条款规定，违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾双方合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素予以考量。根据公平原则和诚实信用原则，并结合原告诉讼请求，本院将违约金酌情调整为30000元。关于被告辩称其向原告交纳的定金10000元应当从违约金中扣除，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告主张被告支付违约金，符合法律规定。结合本案事实，涉案定金10000元系由案外人银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部保管，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张被告支付交通费1000元的诉讼请求，因原告未向法庭提交证据予以证实，本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨俊于本判决生效之日起十日内向原告田亮支付违约金30000元；二、驳回原告田亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（已减半收取），由被告杨俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李雅菲二○二〇年十一月十一日书记员 王利平