上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初22580号原告(反诉被告)：上海崴盛餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵骅，总经理。委托诉讼代理人：陈彧，上海睦达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦梅实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：郁敏珺，执行董事。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐京京，北京国枫(上海)律师事务所律师。原告上海崴盛餐饮有限公司(以下简称崴盛公司)与被告上海锦梅实业有限公司(以下简称锦梅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告锦梅公司提出反诉，本院依法进行了合并审理。后本院在审理过程中，发现本案不宜继续适用简易程序审理，审理的事实不易查明，但法律适用明确，故根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)崴盛公司的法定代表人赵骅及其委托诉讼代理人陈彧，被告(反诉原告)锦梅公司的委托诉讼代理人蒋春鸣、徐京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崴盛公司向本院提出诉讼请求：被告返还2020年3月的租金41,989.36元、4月的租金2,147.73元，合计44,137.09元。事实及理由：2017年4月6日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市静安区广中路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告经营茶餐厅，租期自2017年6月1日至2020年5月31日，其中2020年3月、4月的租金为41,989.36元/月。签约后，双方按约各自履行合同权利义务。2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情重大突发公共卫生事件一级响应机制，导致原告经营受到严重影响，并于2020年2月3日被静安区市场监管局张贴封条，禁止营业，直至2月底恢复营业。但因受到新冠疫情的影响，2020年2至4月系争房屋周围店铺客流量减少，原告经营客观上受到重大影响。被告要求原告继续按照合同约定的租金标准付租，显失公平。故原告未支付的2020年2月租金，被告不应主张收取，并要求被告退还3月、4月的租金。原告多次与被告协商租金减免事宜，但被告一直未予正式回复。望法院判如所请。被告锦梅公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告作为非国有市场运营主体，没有减免租金的义务，且在疫情期间也遭受了巨大损失。支付租金是原告的基本合同义务，原告未支付2020年2月、4月、6月、7月的租金，已构成根本违约。反诉原告锦梅公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告支付2020年2月租金41,989.36元、2020年4月租金39,841.63元、2020年6月租金44,088.82元、2020年7月租金44,088.82元，合计170,008.63元；2、反诉被告支付逾期支付租金的滞纳金(以41,989.36元为本金，自2020年1月26日起算；以39,841.63元为本金，自2020年3月26日起算；以44,088.82元为本金，自2020年5月26日起算；以44,088.82元为本金，自2020年6月26日起算，均按照每日千分之三的标准计算至实际支付之日)；3、反诉被告支付履约违约金132,266.46元(44,088.82元*3)；4、反诉被告补交保证金差额20,424.15元。事实和理由：2017年4月6日,反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给原告经营茶餐厅。2020年3月20日，双方续签合同，将租期延长至2025年5月31日。反诉被告欠付2020年2月、4月、6月、7月的租金，且未缴纳保证金差额部分，已构成违约，理应承担相应违约责任，故请求法院判如所请。反诉被告崴盛公司辩称，同意支付保证金差额20,424.15元,对于其余诉请，坚持本诉意见。反诉被告并非恶意欠租，而是由于疫情影响营收导致未能及时付租，故不应承担违约责任。即使法院认为反诉被告应支付滞纳金、违约金，反诉被告认为标准过高，要求按照反诉原告的实际损失进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋所有权人为锦梅公司。2017年4月6日,锦梅公司(出租方、甲方)与崴盛公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营茶餐厅，计租面积160.52平方米。租期自2017年6月1日至2020年5月31日。租金自租赁期开始日起1年内不变，自第2年起递增5%，其中2017年6月1日至2018年5月31日的租金为38,083.37元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的租金为39,987.54元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的租金为41,989.36元/月。租金先付后用，每一个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期的前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按逾期支付租金的千分之三支付滞纳金。乙方应支付保证金114,250.11元。签约后，锦梅公司按约交付系争房屋。崴盛公司按约支付保证金114,250.11元，并支付租金至2020年1月31日。2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情一级响应机制。之后崴盛公司多次就减免疫情期间的租金事宜与锦梅公司协商，希望免除部分租金，但锦梅公司未予同意。2020年2月27日，崴盛公司支付2020年3月1日至同年3月31日的租金41,989.36元。2020年3月20日，锦梅公司(出租方、甲方)与崴盛公司(承租方、乙方)就系争房屋续签《房屋租赁合同》一份，约定租期自2020年6月1日至2025年5月31日，月租金为44,088.82元/月，自第二年起递增5%。租金先付后用，每一个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期的前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按逾期支付租金的千分之三支付滞纳金。乙方应向甲方支付租赁保证金132,266.46元，并向甲方/物业公司支付能源押金3,370.92元、物业管理费押金2,407.8元。合同期内，乙方违反合同约定义务的，守约方可要求违约方停止侵害、恢复原状或赔偿损失，同时，除本合同另有约定的外，守约方有权要求违约方支付相当于合同租赁期第一年月租金三倍的违约金。2020年3月24日，上海市政府将新冠疫情防控机制调整为二级响应。之后，崴盛公司支付了2020年4月1日至同年4月30日的部分租金2,147.73元及2020年5月1日至同年5月31日的租金41,989.36元。因双方对减免租金事宜始终无法达成一致，故崴盛公司诉至本院。另查明，崴盛公司与锦梅公司还就系争房屋附近的广中路XXX号XXX-XXX楼、共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX楼房屋存在租赁合同关系，租赁面积164.97平方米，租期自2017年8月1日至2021年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日的租金为39,841.63元/月，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为41,848.76元/月，用途为经营餐饮。2020年5月25日，崴盛公司以房屋租赁合同纠纷将锦梅公司诉至本院，要求返还2020年3月-4月已付租金【案号：(2020)沪0106民初22582号】。该案审理中，锦梅公司提起反诉，要求崴盛公司支付2020年6-8月租金及滞纳金等。后因崴盛公司表示无力经营两处店铺，故双方于同年10月31日协商解除该合同并交接房屋。崴盛公司诉请变更为要求返还2020年2月-4月已付租金及保证金，锦梅公司反诉诉请变更为要求崴盛公司支付2020年6月、7月、10月租金及滞纳金，并承担3个月租金标准的履约违约金及3个月租金标准的解约违约金。该案尚在审理中。审理中，崴盛公司提供其于2020年2月18日拍摄的房屋照片、微信记录一组，证明系争房屋于2020年2月3日被政府相关部门张贴封条，同年2月28日才恢复经营，之后直至2020年4月底期间，周围的大学、教育机构都没有复工，而其承租系争房屋是用于经营餐饮，主要客户就是周边的大学和教育机构相关人员，故疫情对其经营产生了极大影响。其并非恶意不付租金，但确有资金周转压力，所以才在稍有能力后即补上部分欠付租金。锦梅公司该组证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明崴盛公司当时没有营业，无法证明何时张贴、何时撕掉恢复营业的。根据上海市政府相关文件，2020年2月10日已经复工复产。2020年3月24日一级响应结束后，崴盛公司的经营已经不受影响，经营困难不能作为迟延付租的理由。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均确认双方的租赁合同已续签，仍在继续履行过程中。根据合同约定，崴盛公司应支付欠付的2020年2月、6月、7月的租金、以及2020年4月的部分租金。现崴盛公司认为由于疫情严重影响其经营，仍按照合同标准支付租金显失公平，故认为不应支付2020年2月租金，且锦梅公司应返还3月、4月已付租金。本院认为，疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。考虑到疫情确实对崴盛公司的房屋使用、经营造成了一定影响，但疫情影响造成的损失仍由合同双方共担为宜，故本院酌情免除崴盛公司2020年2月租金41,989.36元的支付义务(实际尚未支付，即无需支付)，崴盛公司仍应支付2020年4月未付足的租金39,841.63元、2020年6月、7月租金各44,088.82元，共计128,019.27元。崴盛公司同意按照合同约定支付保证金差额20,424.15元，本院对此予以确认。根据合同约定，租金先付后用，崴盛公司应于每月25日前支付下一个月的租金，若逾期则应按照每日千分之三的标准支付滞纳金。崴盛公司认为该标准过高，要求予以调整。本院综合考虑合同履行情况、锦梅公司的实际损失等因素，酌情将滞纳金标准调整为每日万分之三，自2020年3月26日起分段计算。至于锦梅公司主张相当于3个月租金的履约违约金，本院认为，在双方均认可合同已续签且能继续履行的情况下，锦梅公司仅以崴盛公司迟延付租为由主张3个月租金的履约违约金，过于严苛，不利于维护双方来之不易的合同继续履行状态。再结合双方续签合同中亦已提高租金标准，以及崴盛公司此前的履约情况、疫情影响、本院已支持逾期付款滞纳金等因素，本院对锦梅公司该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、反诉被告上海崴盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海锦梅实业有限公司2020年4月未付足租金39,841.63元、6月租金44,088.82元、7月租金44,088.82元，共计128,019.27元；二、反诉被告上海崴盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海锦梅实业有限公司逾期支付租金的滞纳金(以39,841.63元为本金，自2020年3月26日起算；以44,088.82元为本金，自2020年5月26日起算；以44,088.82元为本金，自2020年6月26日起算，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止)；三、反诉被告上海崴盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海锦梅实业有限公司保证金20,424.15元；四、原告上海崴盛餐饮有限公司的本诉诉讼请求，不予支持；五、反诉原告上海锦梅实业有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费903.43元(原告上海崴盛餐饮有限公司已预缴)，由原告上海崴盛餐饮有限公司负担。反诉案件受理费2,781.94元(反诉原告上海锦梅实业有限公司已预缴)，由反诉原告上海锦梅实业有限公司负担1,501.94元，反诉被告上海崴盛餐饮有限公司负担1,280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双二〇二〇年十一月三十日法官助理  鲍舒婷书 记 员  李 航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。