山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3086号上诉人（原审被告）：赵恒军，男，1963年4月25日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审原告）：山东天客来集团问天广场物业有限公司，住所地山东省滕州市荆河路南侧问天科技广场商务大厦4楼，统一社会信用代码91370481791515640T。法定代表人：王延军，董事长。委托诉讼代理人：王化山，山东荆河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝阳，男，该公司工作人员。上诉人赵恒军因与被上诉人山东天客来集团问天广场物业有限公司（以下简称问天广场物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初4303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵恒军上诉请求：1.撤销滕州市人民法院（2020）鲁0481民初4303号民事判决，发回重审或改判赵恒军承担的物业服务费；2.一、二审诉讼费由问天广场物业公司承担。事实和理由：1.问天广场物业公司物业服务存在瑕疵，并存在恶意征收情形，一审法院判决赵恒军承担全部物业服务费，属于事实认定不清，法律适用错误。对于问天广场物业公司物业费的收取，与业主因供暖设施不供暖拒交物业费，两者分属不同的法律关系，赵恒军对此不予否认，但两者之间存在因果联系，且问天广场物业公司有责任对公共设施及时维护、管理。但是，当众多业主因热水设施费收取而不服务拒交物业费时，天客来集团就以不交物业费不给办理房权证为由卡着一些业主交了物业费，存在恶意征收物业费情形。小区业主因此到住建局、物业办、信访局、市人大等有关部门投诉均未得到回复，办证问题住建局明确表示并责令天客来集团、问天物业管理有限公司，不交物业费也要给办理房权证，其它问题问天广场物业公司被住建局责令整改。当大多数业主拒交物业费以讨说法，问天广场物业公司又用每次只充50度电来卡业主，问天广场物业公司不安排夜班，业主在经常晚上停电的情况下，众多业主无奈交上了物业费。因此，问天广场物业公司在小区管理过程中存在瑕疵、不作为情形，且在出现物业费欠缴时，通过限供电、缓办房产证等途径恶意征收，给业主造成不良影响，应当酌定减免物业费。2.一审法院对赵恒军提供的关键性证据未做研判，赵恒军在一审中提供证据证明，问天广场物业公司通过盗采地下水充当自来水卖给业主盈利，已经严重影响业主知情权和健康权。一审法院在庭审中对该关键性事实未做审理，损害了赵恒军答辩权利，导致本案事实认定不清。问天广场物业公司通过盗采地下水资源充当自来水卖给小区业主，按照每家50元/月收取，从小区建成至今，此笔款项均由问天广场物业公司非法获取，此笔款项应由小区全体业主共同共有。请求法庭查实盗采地下水冒充城市自来水的事实、维护业主权益，对业主造成的损失应当酌情减免物业管理费。3.一审法院适用法律不当。由于一审法院对于本案事实认定不清、对问天广场物业公司的管理瑕疵、不作为情形未作认定，导致判决赵恒军承担支付全部物业费的责任，违背公平原则，适用法律不当。4.问天广场物业公司主张的2013年—2016年的物业费已过三年的诉讼时效，请求人民法院不予支持。综上，一审法院未审查关键性证据，认定事实不清，判决赵恒军承担支付全部物业费的责任适用法律不当。问天广场物业公司辩称，1.一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。赵恒军上诉理由不成立，赵恒军认为物业公司存在的管理瑕疵无事实根据，对于赵恒军提及的热水设施费收取后没有提供热水的问题，以此认为物业公司乱收费是没有根据的，因为热水设施费收取人是房屋开发公司，并非问天广场物业公司，且热水设施费收取后，是在供暖季提供24小时热水，现在仍然可以在有热源的情况下提供，只是由于收取的热水费较高，没有业主使用该服务，并不是没有提供该服务。2.对于以催缴物业费为目的限制充电费50元并无不当，目前没有法律法规规定该行为违法。3.对于不办、缓办房产证是物业公司管理瑕疵不当，房产证办理是房产开发公司的职责，与物业公司没有关系。4.问天广场物业公司通过盗采地下水充当自来水侵犯健康权，没有事实根据，本案不存在盗采地下水充当自来水的事实，即使有该事实，也不属于本案物业纠纷的审理范围，赵恒军如认为侵犯其健康权，可以采取其他途径投诉举报、或者向法院提起侵权诉讼，与本案无关，更不能作为不交、少交物业费的根据。5.对于时效问题，我方认为没过时效，上诉人欠交物业费一直处于持续状态，且物业公司在每年每月都在向包括赵恒军在内的欠费业主催缴，诉讼时效中断。请求二审法院驳回上诉，维持原判。问天广场物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵恒军支付物业服务费9363.20元及逾期付款利息（以9363.20元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费由赵恒军负担。一审法院认定事实：2012年8月1日，滕州天客来置业有限公司与滕州问天广场物业有限公司签订物业管理服务合同，约定由滕州问天广场物业有限公司对问天广场小区实施物业管理，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元，电梯及水泵运行费每月0.45元，如遇调整，按国家规定，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2017年7月31日，双方续签前期物业管理服务合同，其中住宅的物业服务费为0.95元每月每平方米（带电梯）。赵恒军为该小区22号楼2单元1009室业主，房屋面积128平方米。问天广场物业公司主张赵恒军自2013年8月起未交纳物业服务费，经多次书面催收，赵恒军仍未交纳。一审法院另查明，2013年1月31日，滕州天客来置业有限公司变更名称为山东天客来集团有限公司。2013年3月7日，滕州问天广场物业有限公司变更名称为山东天客来集团问天广场物业有限公司。一审法院认为，问天广场物业公司与涉案房产的建设单位山东天客来集团有限公司签订的前期物业服务合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对包括赵恒军在内的全体业主具有约束力，赵恒军应按照合同约定缴纳物业服务费，问天广场物业公司向包括赵恒军在内的业主提供了物业服务，其要求赵恒军支付物业服务费，于法有据，理由充分，该院予以支持。赵恒军辩称其直至2020年5月才收到催缴物业费通知，此前未收到过，该院认为，物业服务具有长期性、持续性的特点，问天广场物业公司从未中断过对涉案小区业主提供物业服务，且赵恒军亦收到过催缴物业费通知，应认定问天广场物业公司已经依法主张了权利。赵恒军辩称天客来集团违规收取热水设施费，问天广场物业公司应退还该费用，该院认为，赵恒军并未提供证据证明该项费用为问天广场物业公司违规收取，且其该项主张与该案分属不同的法律关系，对此该案不作处理，其可据证另行依法主张。赵恒军辩称问天广场物业公司提供的服务质量不达标，该院认为，赵恒军提到的用电问题，属供电部门的职能范围，该院不作处理，对于门面房用户建应急楼梯的问题，其仅提供了应急楼梯的照片，但未提供证据证明该应急楼梯属于违章建筑，故更不能证明问天广场物业公司怠于履行职责，对其提到部分楼内步行梯没有扶手的问题，亦未提供证据证明是问天广场物业公司的职责，对此意见，该院不予采纳，对其提到的小区绿化、车辆停放、垃圾处理等问题，其虽提供了照片，但物业服务是一个动态的、长期的、持续的服务形态，仅一时一事的状态不能证明物业公司提供的物业服务一直存有瑕疵，物业服务亦具有公共服务性质，物业费是物业公司提供物业服务的资金基础，业主不应以拒交物业费来主张权利，否则将损害已交费业主的利益，进而损害整个小区业主的整体利益。物业公司在提供物业服务的过程中，应充分听取业主的意见和建议，及时沟通，积极响应，以期构建和谐、健康的小区环境。问天广场物业公司通过限充电费的形式催促业主交纳物业费，该行为可能对业主的正常生活产生影响，故对其要求逾期利息的诉讼请求，该院不予支持。案涉房屋为滕州市天客来小区东区22号楼2单元1009室，房屋面积128平方米，物业服务费收费标准为0.95元每月每平方米，问天广场物业公司主张赵恒军尚欠2013年8月至2019年12月31日的物业服务费，该期间的物业服务费为9363.2元。综上所述，问天广场物业公司要求赵恒军支付物业服务费9363.2元，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告赵恒军于本判决生效之日起十日内支付原告山东天客来集团问天广场物业有限公司物业服务费9363.2元；二、驳回原告山东天客来集团问天广场物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵恒军负担。本院二审期间，赵恒军围绕上诉请求依法提交了证据。赵恒军提交以下证据：证据1.2012年8月2日《滕州日报》刊登的问天广场物业公司的宣传材料，证明问天广场物业公司承诺提供亲情式服务，24小时提供热水。2.物业服务合同中，第二条委托管理事项中的第三点约定的内容，证明问天广场物业公司承诺了热水管道的维修、运行、养护、管理都在问天广场物业公司，而不在房屋开发公司。3.光盘一张，证明小区物业管理混乱，不符合三星级的标准。4.照片五张，证明水质不达标，楼顶漏雨无人维修。问天广场物业公司对该证据质证意见为：1.证据1并不是《滕州日报》的纸页原件，即使内容为真实，宣传的内容是滕州天客来置业有限公司，并非问天广场物业公司。不应以此作为衡量物业服务是否瑕疵的证据。2.证据2为复印件，并非原件，须有原件佐证，该服务合同的甲方是房屋开发公司，乙方是物业公司，如果任一方违反该合同只需要向对方承担违约责任，即使是有效证据，从内容上看也并不能作为衡量问天广场物业公司提供的服务是否存在瑕疵的证据。4.照片没有拍摄人、拍摄时间、拍摄地点，不能证明照片中所摄的事物与本案有关联性。5.视频中拍摄的场景虽为本小区，但是没有一处能证明物业公司存在违反合同的行为，也不能说明问天广场物业公司存在管理瑕疵。问天广场物业公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵恒军作为问天广场小区业主，应受问天广场物业公司与小区建设单位山东天客来集团有限公司签订的物业服务合同的约束。因问天广场物业公司为小区业主提供了物业服务，而赵恒军拒绝缴纳物业费，问天广场物业公司向赵恒军主张物业服务费符合法律规定。赵恒军主张一审法院适用法律不当的理由不能成立，本院不予支持。赵恒军虽然主张问天广场物业公司物业服务存在瑕疵和恶意征收的情形，但未提供充分的证据证明其主张。且物业服务是一个动态、长期、持续的服务形态，仅一时一事的状态不能证明物业公司提供的物业服务一直存有瑕疵。赵恒军主张问天广场物业公司物业服务存在瑕疵和恶意征收的理由不能成立，本院不予支持。对于赵恒军主张问天广场物业公司盗采地下水充当自来水卖给小区业主的事实，赵恒军未能提供充分的证据予以证明，且该主张也不属于物业服务合同纠纷的审理范围。赵恒军主张一审法院对其提供的证据未作研判的理由不能成立，本院不予支持。因赵恒军在一审中并未主张2013年—2016年的物业费已过诉讼时效，对其二审中主张物业费已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵恒军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵恒军负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年十一月六日书记员  邸梦璐