文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18611号原告：深圳市新世界投资有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道益田路6009号新世界商务中心5301西侧，统一社会信用代码91440300727154449A。法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，身份住址广东省深圳市福田区，该公司员工。委托诉讼代理人：林雪利，女，汉族，1990年2月2日出生，身份住址广东省深圳市福田区，该公司员工。被告：深圳市创嘉华科技有限公司，住所地深圳市福田区福田街道益田南路合正佳园西座17F，统一社会信用代码91440300311883242N。法定代表人：毛丽平。上列原告深圳市新世界投资有限公司诉被告深圳市创嘉华科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴颂独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋超到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》；2、被告向原告支付租金本金3371093.31元（房屋租金自2019年6月1日起算至租赁关系解除之日止，暂计至2020年8月30日共计3371093.31元）；3、被告向原告支付违约金人民币2055998.96元(房屋租金违约金自拖欠房屋租金当月11日起算至实际付清之日止，暂计算至2020年8月10日共计2055998.96元）；4、被告向原告补足、支付租赁优惠期内的租金661551元;5、原告不予返还被告租赁保证金441034元；6、被告承担案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月10日及2018年6月20日,原被告签署了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，该合同约定，原告将位于深圳市福田区新洲路南侧2005号xx大厦xx物业房地产出租给被告，合同期限为自2018年6月10日起至2026年6月9日止。合同期限内，2018年6月10日至2019年6月9日，单价为220元/平方米，月租金总额220517元；2019年6月10日至2020年6月9日，单价为231元/平方米，月租金为231542.85元。2020年6月10日至2021年6月9日，单价为242.55元，月租金为243119.99元。根据房屋租赁补充协议书第4.2款约定，甲方给予乙方5个月的租赁优惠期，租赁优惠期满后，每月租金应于当月10日前向甲方支付。但房屋租赁补充协议书第4.3款约定，租赁优惠期仅为乙方完全依约履行本协议之优惠，是附条件的。若乙方任何违约之处，甲方可随时书面通知乙方取消、终止租赁优惠期，乙方应按房屋租赁补充协议书第4.1条约定的第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。签约后，原告依约履行了全部合同义务，被告拖欠原告租金的情况时有发生，被告至今仍拖欠原告2019年6、7、8、9、10月份租金本金合计人民币1024406.49元，也未支付起诉后的租金。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2018年6月20日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于深圳市新洲西侧、莲花路南侧xx大厦xx的房屋出租给乙方使用，租赁房屋出租面积共计1002.351平方米；第二条：租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月人民币220元计算，月租金总额为人民币220517元；第四条：乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲方收取租金时应向乙方开具税务发票；第五条：乙方租用租赁房屋的期限自2018年6月10日起至2026年6月9日止；第九条：甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币441034元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；第十八条：出现下列情形的之一时，甲方可就因此造成的损失：要求乙方恢复房屋原状；向乙方请求损害赔偿；不予退还租赁保证金；(一）乙方拖欠租金达30天（1个月）以上；(二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达100000元以上……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。第二十条：本合同终止后，乙方应于7日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方另行签署《房屋租赁补充协议书》，补充协议第4.1条约定：4.1:租赁物业的租金按建筑面积计算为220元/月/平米，月租金总额为220517元；从第2年开始每年租金均在上一年度租金的基础上递增5%。4.2:租赁期间，甲方给予乙方4个月的租赁优惠期，租赁优惠期满后，每月租金应于当月10日前向甲方支付。甲方收到租金后，向乙方开具税率为5%的增值税票，国家相关法律法规调整的，以调整后的法律法规的规定为准。租赁优惠期及租赁优惠期的租金支付日如下表所示：            租赁优惠期间              租金              优惠期租金支付日                  2018年6月10日-2018年10月9日              220517              2018年6月10日      4.3:租赁优惠期仅为乙方完全依约履行本协议之优惠，是附条件的。若乙方任何违约之处，甲方可随时书面通知乙方取消、终止租赁优惠期，乙方应按本补充协议第4.1条约定的第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。10.2.1:乙方逾期支付可能导致甲方损失的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）的，每逾期一日，按应支付金额的千分之三向甲方支付违约金；造成甲方经济损失的，由乙方承担全部赔偿责任。10.2.2:乙方有下列情形之一的，甲方可以解除租赁合同及本补充协议：(1)拖欠可能导致甲方损失的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）持续达30日以上（含30日）的；(2)拖欠可能导致甲方损失的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）持续达十万元的……甲方因上述情形解除租赁合同及本补充协议的，有权不予退还乙方所缴纳的租赁保证金，因此造成甲方或第三人经济损失的，乙方仍应承担全部赔偿责任及其他法律责任。12.5:因乙方违约，甲方提前解除合同及本补充协议的，甲方除不予退还乙方租赁保证金外，乙方应于合同解除之日起3日内迁离及按约定交回租赁物业，同时结清应当由乙方承担的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）并办理相关移交手续。13.4：乙方具有以下情形之一的，甲方有权在社区工作站或居委会或物业公司管理处的见证下，对租赁物业予以停水停电，强行搬离乙方在租赁物业内的所有物品存放至甲方认为可储存的地方，清理租赁物业内的场地：（1）逾期不搬离或不返还租赁物业的；（2）不按约定的方式向甲方交回租赁物业的；(3)乙方拖欠房屋租金及相关费用并已无法联系超过30天，甲方向乙方送达解除合同通知书的；由此产生的一切费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）及法律后果均由乙方承担。逾期搬离（或未按本协议约定的条件搬离）期间内，甲方有权以双倍的租金的标准向乙方收取房屋占用费。造成甲方或第三人经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任及其他法律责任。16.9：本补充协议是租赁合同的补充，租赁合同与本补充协议不一致、冲突或矛盾的，一律以本补充协议的约定为准。2018年6月20日，原告开具收款收据称收到被告支付的涉案房屋押金441034元。原告主张被告承租涉案物业后，将物业转租他人使用。2019年6月开始，被告存在逾期支付租金的情形，被告最后一次向原告支付租金的日期为2019年8月16日，支付的为2019年6月份的部分租金。2019年10月11日，被告向原告发出《诉求函》，主张整体经济环境不好导致被告无法经营，多次与原告沟通请求降租及优惠，但遭到原告的拒绝。被告目前已支付2019年6月分部分租金13万元，物业管理费已支付至2019年7月，现有价格和条件下，被告无力经营该租赁项目。希望原告能在原始的租金上降低7折或者被告将原有客户转租给原告，按照市场要求，给予被告部分补偿。2019年10月14日，被告向原告发出催款函，称被告至今尚欠2019年6月至2019年10月租金1024406.49元，要求被告收到函件后3日内结清所欠费用，否则将采取维权手段。另查，原告主张被告在庭审之前已私自逃场，但不清楚具体日期，目前现场仍留存有办公家私。本院在本案送达过程中，曾询问原告代理人目前被告情况，原告代理人于2020年3月31日称被告虽留存物品在房屋内，但目前已没有在涉案物业内办公。再查，涉案房产的物业公司以本案被告为被告向本院提出物业服务合同纠纷诉讼，案号为（2020）粤0304民初18232号，在该案中物业公司主张被告拖欠物业管理费及水电费的日期为2019年8月至2019年11月。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行各自的合同义务。被告未能按照合同约定向原告支付租金及各项费用，构成违约。原告据此有权解除合同、不予返还租赁保证金441034元及支付未付的租金。关于合同解除的日期问题。被告未到庭应诉举证证明何时退租，应承担举证不能的法律后果。但考虑到被告2019年8月之后未再向原告支付任何租金，且于2019年10月即向原告发函要求降租或退租，原告在本案送达之时也自认被告2020年3月31日之前已实际撤场未再经营。原告也未提交之后被告有确实使用涉案物业的证据材料。足以证明2020年3月31日之前，双方租赁合同已因被告的撤场行为而实际解除。原告在被告长期未交租，且已表达退租意思表示的情况下，应依据法律规定和合同的约定收回房屋，积极止损。原告怠于行使收房并另行出租的义务，导致的扩大损失，本院不予确认。本院酌情确定被告应向原告支付截止至2020年3月31日的租金2182120.74元。原告租金诉讼请求的超出部分，本院不予支持。至于免租期租金补足的问题。根据合同约定，该免租期的租金减免是附条件优惠，如被告存在违约情形，原告有权终止优惠，并要求被告按照第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。原告在被告存在违约情形的情况下，要求被告补足免租期租金661551元，符合合同约定，本院予以照准。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金问题。如前所述的，原告已不予返还被告支付的相当于两个月租金数额的保证金，在原告未举证证明其存在其他损失以及损失的程度的情况下，该不予返还保证金的主张足以弥补原告的损失。对于原告的本项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市新世界投资有限公司与被告深圳市创嘉华科技有限公司之间于2018年6月20日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》已解除；二、被告深圳市创嘉华科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付租金2182120.74元；三、被告深圳市创嘉华科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付租赁优惠期内的租金661551元；四、原告深圳市新世界投资有限公司有权不予退还被告深圳市创嘉华科技有限公司支付的租赁保证金441034元；五、驳回原告深圳市新世界投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51420.07元、保全费5000元，共计56420.07元（已由原告预交），由原告负担25982.07元、由被告负担30438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇二〇年十一月十日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。