广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0232民初646号原告：乳源瑶族自治县建安房地产开发有限公司，住所：乳源县乳城镇G323线南面五彩瑶山住宅小区K2座综合楼4层401房，统一社会信用代码：914××××××××××××256。法定代表人：郑子洋，公司总经理。委托诉讼代理人：冯颖，公司经理。委托诉讼代理人：官丽花，公司主管。被告：陈伟忠，男，1981年2月22日出生，汉族，户籍地址：汕头市潮阳区，身份证号码：440××××××××2227215。原告乳源瑶族自治县建安房地产开发有限公司（以下简称“建安公司”）与被告陈伟忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建安公司的委托诉讼代理人官丽花到庭参加诉讼，被告陈伟忠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月31日签订的《丽江花园商铺租赁合同》（合同编号：WY-JY-2019119）；2.判令被告支付所欠租赁费14036元和违约金9298.85元，合计23334.85元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付自2020年2月起至合同解除之日止的租赁费和违约金。事实和理由：原、被告于2019年3月31日签订了《商铺租赁合同》（合同编号：WY-JY-2019119），约定被告租赁原告位于本县沿江东路丽江花园南侧1号商铺，租赁期自2019年4月1日至2020年12月31日止，押金为9000元，租赁费为每月3509元，每月10号前交纳。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但自2020年2月起，被告开始拖欠租赁费。从2020年3月至今，被告商铺关闭、手机关机，原告多次电话、微信联系被告，未果。为避免损失扩大，原告于2020年4月30日按被告身份证住址邮寄送达了《关于及时交纳租金的催告函》，要求其于2020年5月6日前结清拖欠的租赁费及违约金。依据双方签订的合同第五条第二款：因被告逾期交纳租金超过二十日，原告有权解除租赁合同，没收被告租赁押金，追收逾期租金、水电费及违约金（违约金计算至实际给付日）和第五条第三款：被告无故解除本合同，原告租赁押金抵作违约金，甲方不予退还。原告为维护自身权益，诉至法院。被告陈伟忠未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告建安公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《丽江花园商铺租赁合同》，证明原、被告于2019年3月31日签订了租赁合同；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；3、关于及时交纳租赁的催告函、EMS快递单复印件、微信催告截图、催告函送达张贴图片，共同证明原告对被告进行了多次催告；4、商铺欠费明细表，证明被告欠费的金额；5、原告营业执照，证明原告主体适格；5、欠费明细表，证明被告拖欠租金至今的欠费金额。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告陈伟忠未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年3月31日，原告建安公司与被告陈伟忠签订了以原告为甲方、被告为乙方的《丽江花园商铺租赁合同》（合同编号：WY-JY-2019119）。合同约定：“第一条商铺位置商铺位于乳源县乳城镇沿江东路丽江花园南侧1号，经营项目为：装修材料。乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租该商铺。该商铺为商业用途，未经甲方书面同意乙方不得变更经营项目。第二条租赁期限即甲方从2019年4月1日起将商铺交给乙方使用，至2020年12月31日止到期收回，共贰拾壹个月。第三条租赁押金乙方于本合同签订之日前向甲方交付押金（现金）人民币大写玖仟元整（￥9000.00元），乙方在无违反本合同和有关管理规定的情况下，甲方于合同期满后无息退回给乙方。第四条租赁费用本商铺的租赁费用为每月人民币大写（含税）叁仟伍佰零玖元整（￥3509.00元），按月结算，乙方于每月十日前到甲方指定地点交纳当月商铺租赁费，其他有关单位和部门向乙方收取的费用（如：工商管理费、税费、自用水电费、卫生费等），由乙方负责承担。第五条违约责任1、甲方不按合同约定日期将商铺交付给乙方使用的，每逾期一天按月租赁费的1%计算违约金赔偿给乙方。2、乙方逾期交纳租金及本合同约定的其他费用，除应尽快补交以外，每日逾期按欠费总额的1%向甲方给付违约金；逾期超过五日，甲方可控制该商铺所有物品；逾期超过二十日，甲方有权解除本租赁合同，没收乙方租赁押金，追收逾期租金、水电费及违约金（违约金计算至实际给付日）。3、乙方无故解除合同，乙方租赁押金抵作违约金，甲方不予返还。…第十一条在履行合同过程中出现争议的，甲、乙双方应协商解决；协商不成的，任何一方均可向乳源瑶族自治县人民法院起诉。本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自签订之日起生效。”合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告依约支付租金至2020年1月，2020年2月起则未再支付。被告拖欠租金后，原告通过微信、邮寄、张贴催告函等方式多次向被告催收租金，未果，遂诉至本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告建安公司与被告陈伟忠于2019年3月31日签订的《丽江花园商铺租赁合同》（合同编号：WY-JY-2019119）是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，亦没有损害第三人利益，依法应当认定为有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。一、关于《丽江花园商铺租赁合同》（合同编号：WY-JY-2019119）是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方在《丽江花园商铺租赁合同》中约定了“第五条违约责任1、甲方…。2、乙方逾期交纳租金及本合同约定的其他费用，除应尽快补交以外，每日逾期按欠费总额的1%向甲方给付违约金；逾期超过五日，甲方可控制该商铺所有物品；逾期超过二十日，甲方有权解除本租赁合同…”，现被告无故拖欠租金超过二十日，双方约定的解除合同的条件已成就，原告有权解除合同。原告诉请解除《丽江花园商铺租赁合同》于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，原告主张解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。因原告未向被告提出解除合同，当原告于2020年6月10日向本院提起诉讼时视为其积极主张权利之日，故合同解除之日为2020年6月10日。二、关于原告诉请被告支付自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金及违约金应否支持的问题。首先，关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照…。”之规定，原、被告在双方签订的《丽江花园商铺租赁合同》中约定了“乙方于每月十日前到甲方指定地点交纳当月商铺租赁费”，被告应当按照合同约定的期限即每月10日前向原告支付租金，现被告自2020年2月起无故拖欠租金，经原告多次催收仍未支付，原告诉请被告支付所欠租金于法有据，本院予以支持。因双方约定的租金为3509元/月，故被告应当支付原告自2020年2月1日起至合同解除之日即2020年6月10日止的租金合计17545元（3509元×5月）。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告双方在《丽江花园商铺租赁合同》中约定了“2、乙方逾期交纳租金及本合同约定的其他费用，除应尽快补交以外，每日逾期按欠费总额的1%向甲方给付违约金；”，现被告逾期未支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任，但因双方约定的违约金标准明显过高，基于公平原则，根据合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素，参照民间借贷关系的相关法律规定，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，即被告应当支付原告自2020年2月1日起至合同解除之日即2020年6月10日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金。被告陈伟忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及相关证据，视其放弃举证质证和抗辩的权利，依法应当承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告乳源瑶族自治县建安房地产开发有限公司与被告陈伟忠于签订的《丽江花园商铺租赁合同》（合同编号：WY-JY-2019119）于2020年6月10日解除；限被告陈伟忠于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告乳源瑶族自治县建安房地产开发有限公司支付租金17545元和自2020年2月1日起至2020年6月10日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金；驳回原告乳源瑶族自治县建安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费383元，由被告陈伟忠负担350元，由原告乳源瑶族自治县建安房地产开发有限公司负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  毛政新人民陪审员  黄美丽人民陪审员  李春英二〇二〇年十一月十一日法官 助理  文欣怡书 记 员  曾 敏