山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4141号原告：桦林置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区回尧路28号。法定代表人：牟华芳，总经理。委托诉讼代理人：杨琪，男,该公司工作人员委托诉讼代理人：孙奉涛，男，该公司工作人员。被告：李广萌，男，1989年8月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：周婷婷，女，1990年3月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。负责人：王谦明，该分行行长。委托诉讼代理人:姜东辉，该分行工作人员。委托诉讼代理人:梁希军，该分行工作人员。原告桦林置业有限公司与被告李广萌、周婷婷及第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行（以下简称建行烟台分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桦林置业有限公司委托诉讼代理人孙奉涛及第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行委托诉讼代理人姜东辉到庭参加了诉讼；被告李广萌、周婷婷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与两被告2014年2月24日签订的编号为芝预字第140224020059号的《商品房买卖合同》及补充协议，由被告协助原告办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续，并由被告及第三人协助原告办理涉案房屋的预抵押登记注销手续和预告登记注销手续；2.解除原告与两被告及第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；3.两被告连带偿还原告代其清偿的贷款本息、罚息合计18004.65元(自2019年5月1日至2020年2月29日)及违约金95096.2元(商品房总价款475481元*20%)，同时两被告应偿还自2020年3月1日起至判决确定的给付之日止原告代两被告向第三人偿还的贷款本息及罚息；4.两被告连带承担因解除《个人住房(商业用房)借款合同》需向第三人承担的全部责任。事实和理由：2014年2月24日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定两被告以475481元的价格购买原告坐落于烟台市芝罘区住宅楼第17层1707号房屋，同时合同还约定了双方的权利义务等内容。上述合同签订后，两被告支付了购房首付款145481元，两被告与第三人签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，两被告向第三人举借了330000元按揭贷款，原告为两被告的上述借款提供连带责任保证。履约中，两被告违约，自2017年7月起再未向第三人归还借款本息，第三人则从原告的保证金账户内扣划款项。原告通过诉讼[芝罘区法院(2018)鲁0602民初8002号民事判决书]，已由法院判决两被告连带偿还自2017年7月至2019年4月代还款39526.82元，两被告至今未履行判决内容。自2019年5月1日起至2020年2月29日第三人因两被告逾期又从原告保证金账户扣除贷款本息及罚息合计18004.65元，两被告至今未向原告偿还上述款项。被告缺席，且在法定期间内未递交书面答辩状。第三人建行烟台分行述称，无论法院如何判定原被告之间的争议，第三人要求偿还其剩余借款本息后，第三人同意协助原被告办理解除抵押手续。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告和第三人陈述及审查认定的证据，本院依法确认如下：2014年2月24日，原告与被告在签订的编号为芝预字第140224020059号《商品房买卖合同》及补充协议中约定，被告以475481元的价格购买原告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区魁玉路373号桦林颐和苑40#楼1707号（即芝罘区付家旧村改造C地块40#住宅楼第17层1707号）房屋，建筑面积77.44平方米，单价为8000.69元/平方米；首付款145481元，剩余330000元由被告于2014年3月24日前用按揭贷款支付；原告应于2015年3月31日前，将具备《建设竣工规划验收合格证》、《建设竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章需满足的其他事项的房屋交付给被告；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意若被告在原告代为偿清贷款本息罚息60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金，原告可选择以下方式处理：原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，本合同被告享有权利终止，被告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；或原告可向法院起诉被告，要求被告支付原告代为清偿贷款本息及罚息，同时被告向原告支付该商品房总价款20%的违约金。合同签订后的当日，原告与被告至烟台市房产登记部门办理了该《商品房买卖合同》（编号：芝预字第140224020059号）的登记备案手续，回执编号1402240047。2014年3月4日，原告与被告及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及附件中约定：被告向第三人举借330000元用于购买坐落于烟台市芝罘区桦林颐和苑40#住宅楼1707号（即芝罘区付家旧村改造C地块魁玉路373号40#住宅楼第17层1707号）房，贷款期限260个月；采用浮动利率方式确定贷款利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率以及上浮下调幅度，在约定的每个利率调整日调整一次。如借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告以贷款所购的、坐落于烟台市芝罘区桦林颐和苑40#住宅楼1707号（即芝罘区付家旧村改造C地块魁玉路373号40#住宅楼第17层1707号）房向第三人提供抵押担保。合同签订后，原告依约支付了首付款145481元，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金330000元。2015年11月19日原告将涉案房屋交付给两被告。另查，被告自2017年7月起未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项以清偿被告拖欠的贷款本息。2018年8月6日，原告将两被告诉至本院，请求两被告共同偿还截止至2019年4月原告代其向建行烟台分行清偿的贷款本息、罚息合计39526.82元及违约金3952.70元（代偿贷款本息及罚息之和的10%）。2019年5月16日，本院出具（2018）鲁0602民初8002号民事判决书，判决两被告共同偿付给原告代被告垫付的2017年7月至2019年4月贷款本息39526.82元及违约金3952.70元。随后，自2019年5月1日至2020年2月29日，原告代两被告向建行烟台分行垫付逾期本息及罚息合计18004.65元。庭审中，原告表示，两被告至今未向原告支付（2018）鲁0602民初8002号民事判决书中所确定的款项。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请，作出（2020）鲁0602民初4141号民事裁定书，并采取了相应财产保全措施，原告为此支付案件申请费2897元。本院认为，（一）本案原告与被告在2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及原、被告和第三人在2014年3月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，被告依约向原告支付了涉案房屋的全部房款475481元，原告亦向被告交付了涉案房屋，但被告自2017年7月起逾期向第三人偿还贷款本息，导致作为保证人的原告代被告向第三人偿还贷款本息的事实清楚。现被告之违约行为已达到《商品房买卖合同》约定的解除合同条件，被告作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人、原告作为该合同的保证人，在清偿了该合同项下的全部贷款本息后，第三人与被告应当协助原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续。现原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、被告协助原告办理该合同的登记备案撤销手续和产权预告登记撤销手续的主张，于约相合，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应偿还原告代其清偿的借款本息（以实际发生额为准），并向原告支付房屋总价款20%的违约金95095.20元（475481元×20%）；扣除被告应承担的上述全部费用和赔偿责任后，原告应将剩余购房款退还给被告，被告亦应向原告腾退涉案房屋。庭审中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对自身诉讼权利的放弃，不影响本案的公正审理。鉴于本案基本事实清楚，依法决定缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告桦林置业有限公司与被告李广萌、被告周婷婷在2014年2月24日签订的编号为芝预字第140224020059号的《商品房买卖合同》及其补充协议，被告李广萌、被告周婷婷应于本判决生效之日起10日内协助原告桦林置业有限公司办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；二、限被告李广萌、被告周婷婷于本判决生效之10日起向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金及相应利息（按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准），并由原告桦林置业有限公司承担连带保证责任；三、自被告李广萌、被告周婷婷和原告桦林置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息之日起十日内，限第三人与被告协助原告桦林置业有限公司办理坐落于烟台市芝罘区桦林颐和苑40#住宅楼1707号（即芝罘区付家旧村改造C地块魁玉路373号40#住宅楼第17层1707号）房屋的预抵押登记撤销手续；四、限被告李广萌、被告周婷婷自预抵押登记手续撤销之日起十日内协助原告桦林置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为芝预字第140224020059号）的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续；五、限被告李广萌、被告周婷婷于本判决生效之日起十日内向原告桦林置业有限公司偿还垫付的自2019年5月1日起至2020年2月29日的贷款本息18004.65元，并继续计算至实际垫付之日止（具体数额以实际发生额为准）；六、限被告李广萌、被告周婷婷于本判决生效之日起十日内向原告桦林置业有限公司支付违约金95095.20元；七、原告桦林置业有限公司应自《商品房买卖合同》（编号为芝预字第140224020059号）的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续办理完毕之日起十日内，在已收取被告李广萌、被告周婷婷的购房款475481元中扣除违约金、其代被告向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息和撤销手续的相关费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给两被告，两被告于收款当日向原告腾退坐落于烟台市芝罘区桦林颐和苑40#住宅楼1707号的房屋。如上述付款人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8432元及财产保全费2897元，由被告李广萌、被告周婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张 文 君人民陪审员 刘   菁人民陪审员 刘   宏二〇二〇年十一月五日书 记 员 田璐（代）