徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初475号原告：苗成玉，男，1963年6月18日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈永，徐州市铜山区汉王法律服务所法律工作者。被告：徐州大昌房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区经济技术开发区新区商业街综合楼。法定代表人：张冠中，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳喜欢，江苏苏旭律师事务所实习律师。原告苗成玉诉被告徐州大昌房地产开发有限公司(以下简称大昌公司)物权确认纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苗成玉及其委托诉讼代理人陈永,被告大昌公司的委托诉讼代理人黄伟、岳喜欢（第一次、第二次庭审委托诉讼代理人为刘向）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗成玉向本院提出诉讼请求：依法确认位于铜山区营业房归原告所有，并判令被告协助原告办理产权证书；案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与案外人王继明合作开发徐州市铜山区xx花园，由王继明挂靠被告公司开发。2011年6月24日，原告与王继明对xx花园剩余房产权属进行了分配，并形成说明一份，涉案营业房权属为原告。2012年7月5日，双方以网签的方式将涉案房产登记在原告儿子苗先超名下，铜山区法院以（2017)苏0312民初3246号民事判决的方式确定涉案的网签合同未能成立。涉案xx花园xx室营业房产权属原告所有，原告多次要求被告协助办理产权证书等手续未果。现原告为维护合法权益，特提出以上诉讼，请判决支持原告的诉讼请求。被告大昌公司辩称，1、涉案房产从始至终都是被告负责开发建设，涉案房产前期是王继明挂靠在我公司名下施工，但中途王继明因个人原因退出后，由大昌公司接手并进行实际的投资。我方从未与原告签订任何协议，整个过程与原告没有任何关系。2、原告陈述涉案房产是原告与案外人王继明合作的，以此证实自己对涉案房产具有所有权，这种说法没有证据支持，也违反了法律规定。我公司仅授权王继明进行项目建设，从未授权王继明可以将涉案工程再分包给其他人，原告虽然提供了其与王继明的内部合作协议，但该协议仅是内部协议，与大昌公司无关，对大昌公司不产生任何效力。即便协议是真实有效的，应该是王继明与原告之间的内部债权债务关系，与大昌公司无关，原告以内部的债权债务协议向大昌公司主张权利，显然是法律适用错误。3、关于涉案房产的权属问题，认定不动产权属问题原则以登记为主，但是鉴于涉案房产现尚未竣工验收，未办理任何登记手续，在这种情况下认定房屋所有权应当根据物权法规定，基于合法建设取得所有权。大昌公司才是相关行政审批机关确定的建设方，是建设用地使用权人，大昌公司当然可以基于合法建设取得涉案房屋所有权。即便原告对涉案房屋有实际投资，并进行实际施工，但其从始至终并不是房屋的合法建设者，也不是法律规定的建设用地使用权人，不论从事实上还是从法律上，原告都不能基于建设的事实行为来获取房屋的所有权。原告陈述其与案外人王继明对涉案房产进行分配，无论是原告还是王继明都没有权利对被告公司房产进行分配，其处分不产生任何的效力。4、（2017）苏0312民初3246号民事判决确定了相关的网签合同未能成立，涉案房产按照法律规定属于原产权人所有，即归属于建设方大昌公司，与原告没有任何关系，请驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月15日，大昌公司（乙方）与案外人徐州旭阳房地产开发有限公司（以下简称旭阳公司）（甲方）签订《2006-9地块转让协议》，就甲方2006-9地块转让达成如下协议：该宗土地坐落在铜山县xx河东侧的2006-9地块；该宗地块使用权为市场竞价所得，出让金已缴760万元，尚欠540万元；该块土地用途为房地产开发用地。另双方对土地使用权变更、款项支付及违约责任进行了约定。甲方处盖有旭阳公司公章，乙方处盖有大昌公司公章，王继明在大昌公司处签字。2007年8月16日，案外人王继明（乙方）与大昌公司（甲方）签订《协议书》，约定：2006年11月27日，旭阳公司中标铜山县挂牌土地2006-9号，因其他原因，该块地是以王继明所得土地及经营权。经甲乙双方协商，由王继明挂靠大昌开发该地块，由此双方达成如下协议：1、土地转入大昌公司后，由乙方自筹资金，自行组织建设，自行办理各种手续，自行定价销售。2、乙方在组织建设、销售中的资金出入必须全部经过甲方账户。3、乙方在建设、销售中手续完备，守法经营，不拖欠各种法定税费或工程款，并依照售房合约履行售房手续。4、乙方拖欠工程款或者其它资金，甲方有权扣留偿还资金。5、甲方对乙方大力支持，协助办理建设、销售中的各种相关手续。6、乙方在建设或者经营中的事故或经济责任由乙方自行承担。7、乙方支付甲方管理及手续费五十万元，于2009年12月30日前付清。该协议尾部甲方处盖有大昌公司公章，乙方处有王继明签名。2007年10月18日，原告苗成玉与王继明签订《协议》，内容为：王继明、苗成玉两人合作干棠张地块，股份为王继明51%，苗成玉49%，合作开发，共同投资。王继明、苗成玉在协议下方签字确认。2011年6月24日，王继明与苗成玉就xx花园小区部分房屋进行分配，其中苗成玉分得包括涉案7-101室的门面房12套、住房**。2017年4月7日，大昌公司以苗先超（苗成玉与苗先超系父子关系）要求解除xx花园小区xx室门面房的《房屋商品房买卖合同》。本院经审理认为，xx花园小区7-101室门面房的《房屋商品房买卖合同》未成立，作出（2017）苏0312民初3246号民事判决，驳回了大昌公司的诉讼请求。另查明，xx花园小区土地使用权证书载明土地使用权人为大昌公司，建设规划许可证书载明用地单位为大昌公司，用地项目名称为“蓝溪小区”住宅项目，xx花园项目建筑工程施工许可证载明建设单位为大昌公司，xx花园小区商品房预售许可证载明开发建设单位为大昌公司。关于xx花园项目的开发，被告大昌公司陈述，被告大昌公司和王继明的挂靠协议已经终止，前期是王继明投资的，后期大昌公司接手了，后续的水电、消防、税、违约责任等都是大昌公司负责的，包括后续的投资、违约等扫尾工作，大昌公司需要拿出大约3000多万元。案外人王继明因涉嫌非法吸收公众存款罪现被羁押在上海市黄浦区看守所。为查明案件事实，本院至上海市黄浦区看守所就本案涉案证据及案件事实向王继明询问，王继明对原告提供的挂靠协议、合伙协议及分房说明真实性不持有异议，但其陈述：本来我想把xx花园大昌公司的地买过来，和苗成玉合作，地没有买过来，苗成玉出钱也不及时，后来我个人就把钱退给苗成玉了，苗成玉就说干点活吧，他干活也是从承包方分包的一点活，和大昌公司不搭边，所以我和苗成玉合伙协议不成立，他没有投钱；大昌公司后期就不让我干了，还有三分之一没有动，我干到2010年，苗成玉就更不能干了，大昌公司接管了，后期的水电、道路、税等大昌公司得投入四五千万；后期分房子是当时苗成玉做的钢窗钱，我个人有债务，当时大昌公司欠我工程款，里面有我的钱，房子抵钱，就想把房子押给苗成玉，这分房协议是我个人写的，和大昌公司没有关系。大昌公司后期把有合同的款都付清了，所以我和苗成玉分房子就不成立了，大昌公司就付双重了，就不愿意了；苗成玉是和我个人关系，和大昌公司没有关系，如果苗成玉要清算和我清算，和大昌公司靠不上，我现在出不去没有办法对账怎么清算，原告现在出具的都是他给我打钱，我给他出的收条，我给他打的钱也有，但是我没有办法对，我出不去。本院认为，本案系所有权确权纠纷。根据原告的诉称及被告的答辩，本案争议焦点为：苗成玉是否享有xx花园xx室营业房的权属。本案中，原告认为其与王继明合伙开发xx花园小区，其基于和王继明签订的分房协议取得xx花园xx室物权。本院分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该法规定，不动产物权变动未经登记的情况下，虽然可能导致不动产物权变动的原因并不必然无效，但该行为尚不足以发生不动产物权变动的法律效力，即当事人不能因此取得不动产物权。本案中，关于分房的原因，王继明陈述是个人欠苗成玉工程款将房子押给苗成玉，苗成玉认为房屋系其与王继明合伙开发而对开发房产进行的分配。但不论是以房抵债还是合作开发房地产关系，苗成玉享有的仅为债权请求权，而非物权请求权，在权属未依法变更登记为苗成玉所有的情况下，原告直接请求法院对房屋进行确权，缺乏法律依据。其次，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发所有权证书。另外，法律还明确规定商品房的建造必须取得相应土地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等许可证书，不动产登记部门亦是以土地使用权等上述证书记载的主体作为建造房屋合法取得房屋所有权的初始登记主体。由此可见，房地产合作开发不等同于共同建造，xx花园小区的国有土地使用权证书、规划许可证、施工许可证、商品房预售等证书等记载的权利人均为大昌公司，且诉争不动产产权已经登记在大昌公司名下的情况下，即使苗成玉与王继明合作开发房地产的主张成立，亦不符合原始取得xx花园项目物权的法定条件。故，原告依照合法建造行为原始取得诉争房屋的物权，亦缺乏法律依据。故，原告认为其取得xx花园xx室物权并要求大昌公司协助过户的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第一百四十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苗成玉的诉讼请求。案件受理费3307元，由原告苗成玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  刘雪华人民陪审员  李慎运二〇二〇年十一月二日书 记 员  吕林宇