福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0213民初974号原告：杨国中，男，1958年10月9日出生，汉族，住河南省固始县，现住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婧妍，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。被告：厦门世茂新纪元置业有限公司（以下简称厦门世茂置业公司），住所地福建省厦门市翔安区新店镇欧厝西里1号102室。法定代表人：陈芳梅，执行董事。委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。原告杨国中与被告厦门世茂置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨国中的委托诉讼代理人郑宝玉、吴婧妍，被告厦门世茂置业公司的委托诉讼代理人郭立群、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨国中向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金自2019年3月31日起至实际交付房屋之日止以2644590元为基数按每日万分之二计算（暂计之起诉之日为174543元）；2.判令被告支付原告装修差价款269641元。事实和理由：被告以出让方式获得厦门市翔安区13-16片区滨海大道与新城中路交叉口东南侧的土地使用权，土地使用权出让合同号为35021320140808ＣＧ045。被告经批准在上述地块开发建设商品房。被告于2017年5月向厦门市国土资源与房产管理局递交《厦门市商品房预售方案》，该方案附件2《精装修标准明细》明确商品房装修价格为3627元／㎡，并确定装修产品的品名、品牌、规格型号和价款。2017年6月1日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条买受人（本案原告）所购商品房的基本情况：原告购买该商品房，建筑面积为86.07平方米，该商品房所在建筑采用的节能措施、指标见附件三。第四条计价方式与价款：该商品房单价为每平方米人民币30669.03元，总金额为人民币2639683元。第六条付款方式及期限贷款支付：本合同签订之日支付799683元，剩余房款1840000元于合同签订当日办理贷款手续并于签订合同后30日内付清（实际首付款1059683元，贷款1580000元）。第八条交付条件与期限出卖人（本案被告）应于2019年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排查买受人主要权利的内容。”，《合同补充协议》（附件六）约定：“二、1.本条所约定的商品房总金额为包含房屋全装修装饰、设施设备的价格。六、2.出卖人超过本合同第八条约定的交付日期6个月（即2019年9月30日）后仍未交房的，……买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本合同第八条约定的交付日期的第二日起至交房书面通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。二十二条出卖人对厦门市有关政府部门批准的厦门世茂项目用地范围及规划指标配套设施设备等向买受人承担建设和交付义务。”合同签订后，原告依约支付了购房款，履行其合同义务。但是被告开发建设的涉案商品房未能按照规定和约定的建设方案建造和装修，且设计极不合理，例如在唯一的公共进出走道上设立洗手间窗户，窗户设计的所在高度极低，不仅无视住户安全，还非常影响住户生活品质。其次还存在的问题如下：一是装修部分的配套设施设备偷工减料，没有按照经过厦门市国土资源与房产管理局报批的《精装修标准明细》的配套设施设备进行配置，现实的装修现状与《精装修标准明细》的装修指标相差甚远，初步估算涉案商品房的装修现状造价约500元／㎡，与《精装修标准明细》确定的装修金额3627元／㎡相差3000多元；二是硬装修部分粗制滥造，使用的材料不符合规定，产品质量低端劣质、建筑工艺品质低下；三是建筑设施存在安全隐患，室外窗户护栏未达规定标准，采用玻璃胶加一根方铁维系、高层阳台下方空鼓护栏随时有掉落危险；四是施工质量问题诸多，如墙面渗水、踢脚线脱落、天棚线条开裂、有空鼓现象等等问题。被告明知建设的商品房不符合配套设施设备条件（特别是室内装修配套设施设备严重缺失）及存在严重质量问题和安全隐患，不符合法定和约定的居住使用条件，原告多次要求被告整改并交付，但被告怠于履行其应尽的义务，故被告应继续履行法定和约定义务交付商品房给原告。厦门世茂置业公司辩称，一、其已履行交房义务，杨国中主张逾期交房及违约金，缺乏事实和法律依据。二、商品房预售方案并非开发商与购房者之间的合意，亦非承诺，属于行政许可范畴而非民事范畴。杨国中的主张缺乏依据；三、双方的权利义务应以双方签订的《厦门市商品房买卖合同》为准。预售方案属于行政范畴，而非本案民商事纠纷审理范畴。买卖合同附件三约定了装饰装修、设备标准，内容具体、明确、清晰，这才是双方关于装修标准的真实意思表示。同时，附件六第八条第4点、第5点，第十四条第2点的约定亦再次明确了交付标准；四、开发商和买受人签署的《确认函》，可以进一步证明买受人对房屋标准和价格的知悉及承诺，杨国中的诉求有违诚信；五、杨国中诉求返还购房款缺乏法律依据。请求法院依法驳回杨国中的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于杨国中举证的与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》、《厦门市商品房预售方案》、厦门市不动产登记中心出具的商品房买卖合同备案证明、厦门增值税普通发票、厦门世茂置业公司举证的《确认函》、厦门市建设工程竣工验收备案证明书、房屋交付通知书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，厦门世茂置业公司就其开发建设的厦门世茂地块商品房预售方案向原厦门市国土资源与房产管理局进行报备。该预售方案第五条规定“本次申请预售商品房情况中商品房装修标准：上述房屋中1幢300套交付标准详见附件2，装修完毕交付日期2019年3月。商品房项目实行明码标价。本期预售房屋项目总均价31500元／平方米，价格区间在30049.03元-33349.03元／平方米”。该预售方案对厦门世茂御海墅02-1Ｂ＃高层每套房屋的房号、建筑面积、单价、总价进行详细标注。预售方案附件二对客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间、阳台等的装修标准进行详细罗列，并注明3627元／平方米标准（按翔安Ｂ1户型）。2017年6月1日，杨国中与厦门世茂置业公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》约定杨国中向厦门世茂置业公司购买厦门世茂房屋，面积86.07平方米，单价30669.03元／平方米，总金额2639683元。合同约定付款方式为本合同签订之日，支付799683元，剩余房款1840000元于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订合同后30日内付清。合同约定出卖人应当在2019年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。2017年5月31日，杨国中签字出具确认函，主要内容有：本人杨国中系厦门翔安御海墅房屋业主，本人确认并知晓商品房交付标准为简装交付，与样板房不一致，具体以商品房买卖合同为准，本人已慎重考虑上述因素对签约的影响，认可并接受该事实，承诺就上述事宜不再提出任何要求及索赔。杨国中与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》于2017年6月15日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。合同签订后，杨国中已经将购房款全部支付给厦门世茂置业公司。杨国中与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》第十三条规定“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件六补充协议相关条款约定处理。”合同附件三约定，建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准：一、房屋节能满足规范要求。二、外墙：涂料，局部石材。三、内墙：蒸压加气混凝土砌块、厨卫间砌体为多孔砖。四、客餐厅：顶棚：乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：乳胶漆。五、卧室：顶棚：乳胶漆。地面：强化木地板。墙面：乳胶漆。六、厨房：顶棚：防水乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：品牌瓷砖。配燃气灶及油烟机。七、卫生间：顶棚：防水乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：品牌瓷砖。配坐便器及台盆。八、入户门：钢制入户门。九、门窗：铝合金框和中空玻璃。十、阳台：顶棚：防水乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：防水乳胶漆。十一、电话：每户预留弱电箱，每户预留接口。十二、有线电视：每户预留弱电箱，每户预留接口。十三、互联网络：每户预留弱电箱，每户预留接口。十四、电梯：品牌电梯，电梯轿厢做精装修。十五、楼梯：地面水泥砂浆找平，墙面和顶棚涂料。十六、其他：（一）供水：厨卫留给水接头，水表出户安装。（二）燃气：燃气管道安装到位。（三）供电：设入户配电箱，照明线路开关预留到位，插座预留到位。（四)保安系统：首层大厅入口、小区主要入口和电梯轿厢设闭路摄像系统每户备有可视对讲分机。2018年6月28日，厦门市翔安区建设局出具一份厦门市建设工程竣工验收备案证明书，载明厦门世茂工程，根据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和我市建设工程竣工验收备案管理规定，于2018年6月28日通过备案。2019年3月15日，厦门世茂置业公司向杨国中发送房屋交付通知书，通知杨国中办理交付手续。审理中，厦门世茂置业公司称其交付杨国中的讼争商品房的装修标准是按照商品房买卖合同附件3装修标准完成的装修，不是按照预售方案的装修标准装修的。杨国中认为装修不符合预售方案的装修标准，但是否符合合同附件3的装修标准不清楚，认为应当以预售方案的装修标准为准。本院认为，杨国中与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条约定的期限为2019年3月30日，合同附件六第五条约定交付条件最终以出卖人提供的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》为准。讼争房产已于2018年6月28日通过竣工验收具备交付条件。厦门世茂置业公司在合同约定的交房期限之前即2019年3月15日向杨国中发送房屋交付通知书，通知杨国中办理交付手续。杨国中未按照通知约定办理交房手续。根据《厦门市商品房买卖合同》附件六第五条约定，若买受人未在交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的，自交房通知规定的交付之首日起即视同该商品房已按合同约定交付。因此，讼争房屋未能交付的原因在杨国中。讼争房屋应视为交付。杨国中请求判令厦门世茂置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。《厦门市商品房预售方案》是开发商根据房地产行政主管部门的行政管理的要求进行报备的，属于行政管理范畴，并非由商品房买卖双方当事人协商订立，不是合同的组成部分。杨国中与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任已经做了明确的约定，关于装修装饰标准应以双方当事人签订的商品房买卖合同约定的标准执行。且厦门世茂置业公司提供的杨国中出具的确认函亦明确阐明杨国中知晓讼争商品房的交付标准是简装交付，并以商品房买卖合同的约定为准。现杨国中要求按照《厦门市商品房预售方案》的装修装饰标准执行缺乏依据，本院不予支持。因此，杨国中以厦门世茂置业公司交付的房屋装修标准不符合《厦门市商品房预售方案》的装修标准为由，主张厦门世茂置业公司支付装修差价款269641元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回杨国中的诉讼请求。案件受理费7963元，减半收取计3981.5元，由杨国中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  王 瑛二〇二〇年十一月十六日代书记员  林海涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。