广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初5724号原告：中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行。住所地：茂名市××××××。统一社会信用代码914×××××××××××899J。负责人：柯杰，该行行长。委托诉讼代理人：陈阳鑫、钟军强，该行职工。被告：潘梅英，女，1972年2月6日出生，汉族，住茂名市电白区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××446。被告：茂名市×××××××地产开发有限公司。住所地：茂名市×××××××××××××××××××。统一社会信用代码914××××××××××××960。统一社会信用代码914××××××××××××960。法定代表人：黄永清，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢树浩、向亚男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行(以下简称农行茂东支行)诉被告潘梅英、茂名市×××××××地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)金融借款合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员陈玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行茂东支行的委托诉讼代理人陈阳鑫、钟军强，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人向亚男到庭参加诉讼。被告潘梅英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行茂东支行诉称，原告与被告潘梅英于2013年08月27日签订《个人购房担保借款合同》，合同第二部分第二十五条约定：借款金额为人民币（大写）肆拾壹万壹仟元整：第三十三条、第三十四条约定：被告潘梅英以茂名市滨海新区×××××××城市花园翡翠堤一街17号303房的房产作抵押担保。被告潘梅英于2013年8月30日向原告借款411000元，期限至2042年8月29日，执行利率为人民银行同期同档期基准利率上执行，逾期利率为执行利率上浮50%，等额本息还款方式还款。由于被告人潘梅英长期拖欠未按约定归还贷款本息，经原告多次催收，但被告潘梅英仍未能依约还款，至2020年7月31日止，尚欠贷款余额368018.87元，利息13776.65元。被告潘梅英以位于茂名市滨海新区×××××××城市花园翡翠堤一街17号303房的房产作抵押担保，并办理了合法的抵押预登记手续（房地产预告登记证明号：粤房地预登茂字第0700043713号）。根据《个人购房担保借款合同》(合同编号：№440×××××××××××451)第三十七条被告茂名市×××××××地产开发有限公司为被告潘梅英的上述债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告潘梅英偿还原告的债务381795.52元（其中贷款余额368018.87元，利息13776.65元，利息暂计至2020年7月31日，之后利息数额按照合同约定另计）；二、确认原告对被告潘梅英名下位于茂名市滨海新区×××××××城市花园翡翠堤一街17号303房的房产[商品房买卖合同，合同编号为201××××××××32252，房地产预告登记证明号：粤房地预登茂字第0700043713号]拥有抵押权，并对房屋变现所得款项享有优先受偿权；三、被告茂名市×××××××地产开发有限公司为上述债务承担连带保证责任；四、判令被告方承担本案全部诉讼费用。被告潘梅英不作答辩，也没有提供证据。被告碧桂园公司辩称，根据双方约定，我公司仅需对被告潘梅英名下的位于茂名市滨海新区×××××××城市花园翡翠堤一街17号303房产处置后仍不足清偿的部分承担连带保证责任。经审理查明，2012年,原告农行茂东支行(甲方)与被告碧桂园公司(乙方)签订《按揭业务担保合作协议》,主要约定:合作项目为乙方开发兴建的位于茂名市电白县水东湾新城旦场片区水东湾碧桂园;乙方同意为购买本协议第二条约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证;乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者未清偿的全部借款本金和利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及甲方为实现债权而支付的一切费用(该费用包括但不限于诉讼费、律师费等);乙方的连带责任保证期限为自甲方向该购房人发放借款之日起,至该购房人取得房地产权利证书,并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续止;购房者未按时支付贷款本息的,甲方应自行或委托律师向购房者发出催收函,如果甲方认为有必要的,可将该这些购房者的名单抄送乙方,由乙方协助甲方进行催收;若购房者连续未支付四期贷款本息的,甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息届满之日起五个工作日内书面通知乙方。甲方逾期通知的,则乙方对购房者连续未支付的第五期(含第五期)起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证;甲方承诺先请求处置购房者所购房产,处置后不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产,则乙方应立即承担连带清偿责任;等等内容。2013年7月23日，被告碧桂园公司作为出卖人、被告潘梅英作为买受人签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告碧桂园公司出卖茂名市滨海新区×××××××城市花园翡翠堤一街17号303房给被告潘梅英，总成交价为587503元。2014年8月6日办理了权利人为原告农行茂东支行的预售商品房抵押预告登记。2013年8月6日,被告潘梅英以购买坐落于茂名市滨海新区×××××××城市花园翡翠堤一街17号303房的房产为由,向原告申请借款411000元,并签订了《个人信贷业务申请表》,约定以上述房屋提供抵押担保。2013年8月27日,原告与被告潘梅英、碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》主要约定:借款本金为411000元;借款期限348个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准;借款利率:以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定;还款方式:等额本息还款方式;违约责任:借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息,直至本息清偿为止;借款人未按约定按期足额偿还借款的,贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款,有权提前行使担保权,有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施;保证担保范围:包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用;抵押担保范围:包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用;保证方式为阶段性保证+抵押,保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止;合同还约定了其他相关条款。被告潘梅英分别在借款人和抵押人一栏签字确认;原告农行茂东支行、被告碧桂园公司分别在合同的贷款人(抵押权人)、保证人一栏盖章确认。2013年8月30日,原告农行茂东支行将贷款411000元划入了被告潘梅英指定的账户,履行了合同约定义务,有《个人借款凭证》证实,《个人借款凭证》注明借款日期为2013年8月30日,到期日期为2042年8月29日,执行年利率为6.55%。放款后,被告潘梅英依约偿还本息,从2020年2月28日起未依约按时还款。截至2020年7月31日止尚欠原告借款本金368018.87元及利息13776.55元。原告于2019年11月14日、2020年3月2日向被告碧桂园公司发出《客户欠供告函》,告知被告碧桂园公司购房者潘梅英的贷款出现逾期,要求被告碧桂园公司向购房者催收。被告碧桂园公司签收上述通知后在尾部“回执”部分回函收悉并盖章。原告多次向被告潘梅英催收无果,遂向本院提起诉讼,请求如诉称。另查明,涉案房产至今尚未取得不动产权利证,亦未办理正式的抵押登记手续。以上事实有原告提供的借款人身份证、户口簿、未婚证明、《个人信贷业务申请表》、商品房买卖合同(预售)、个人借款凭证、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证查询(机读资料)、个人贷款逾期查询、账户流水、营业执照、法定代表人身份证明书、中国农业银行按揭楼盘合作申请书、股东会决议、《按揭义务担保合作协议》,被告碧桂园公司提交的商品房预抵押证、《按揭义务担保合作协议》和本案庭审笔录证实,本院予以确认。本院认为，原告农行茂东支行与被告潘梅英、碧桂园公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示,主体适格,内容合法,应认定为合法有效。农行茂东支行与潘梅英之间形成了借款合同和抵押合同关系,与碧桂园公司之间形成了保证合同关系。签订合同后,原告农行茂东支行依约履行了发放贷款的义务,但被告潘梅英多期逾期未按时足额偿还借款本息,截至2020年7月31日止尚欠原告借款本金368018.87元及利息13776.55元,其行为已构成违约。原告农行茂东支行诉请被告潘梅英立即偿还尚欠借款本金368018.87元及利息13776.55元(上述款项计至2020年7月31日止,2020年8月1日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算),合法合理,本院予以支持。关于原告农行茂东支行对被告潘梅英提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定,抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念,具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于,一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告农行茂东支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权,而房屋的抵押权属于不动产物权,而不动产物权的设立、变更、转让、消灭,应当依照法律规定登记,因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记,该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记,其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行茂东支行、潘梅英双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记,而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前,农行茂东支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权,并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上,原告农行茂东支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求,缺乏法律依据,本院不予支持。关于被告碧桂园公司的保证责任问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定,被告碧桂园公司与原告农行茂东支行形成了合法有效的保证合同关系。由于合同约定了的被告碧桂园公司担保是阶段性担保,即用于抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时,被告碧桂园公司的担保责任免除,现抵押的商品房至今尚未办理正式抵押登记手续,被告碧桂园公司担保责任不能免除,因此,被告碧桂园公司应按约定在保证担保范围内对借款人杨华兰的债务承担连带保证责任。被告碧桂园公司承担保证责任后,有权向杨华兰追偿。本案的借款,既有被告潘梅英提供的房产作担保,也有被告碧桂园公司提供保证担保,由于《个人购房担保借款合同》第九条约定了作为债权人的农行茂东支行可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任,原告农行茂东支行请求被告碧桂园公司对杨华兰的借款承担连带保证责任,符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;……”的规定。被告碧桂园公司主张只就抵押的房产被处置后,被告潘梅英未能偿还的剩余债务承担连带保证责任,本院不予采纳。被告潘梅英经本院合法传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条,《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告潘梅英在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金368018.87元及利息13776.55元(上述款项计至2020年7月31日止,2020年8月1日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算)给原告中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行。二、被告茂名市×××××××地产开发有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。被告茂名市×××××××地产开发有限公司承担上述保证责任后,有权向被告潘梅英追偿。三、驳回中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费3514元、诉讼保全费2520元，共6034元(原告已预付)，由被告潘梅英、茂名市×××××××地产开发有限公司负担，限其在本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 陈 玲二〇二〇年十一月二十七日书记员 张晓敏书记员 陈 庄