湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2886号 原告：刘华军，男。 委托诉讼代理人：李胜辉，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。 被告：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区y。 法定代表人：何礼国，董事长。 委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。 原告刘华军与被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李胜辉、被告鑫龙公司的诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于永州市零陵区湘口馆路、荔枝东路与阳明大道交汇处红星国际广场11栋7层702号房；2.判令被告向原告支付从2019年9月1日至2020年7月31日止共计335天逾期交房违约金292,46元，并按照所交购房款的万分之二承担从2020年8月1日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以436,667元的价格购买了被告位于永州市零陵区湘口馆路、荔枝东路与阳明大道交汇处红星国际广场11栋7层702号房，合同约定出卖人（被告）应当在2019年8月31日前将商品房交付给买受人。合同还约定了商品房买卖逾期付款与逾期交房的违约责任及其他相关权利义务内容。合同签订后，原告以银行按揭方式向被告支付了上述全部购房款，但被告至今未达到合同约定向原告交付房屋的条件，截止2020年7月31日，被告已逾期335天未交房，应向原告承担逾期交房违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。截止2020年7月31日，被告应向原告支付违约金29，246元。原告曾多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告鑫龙公司辩称，一、逾期交房系答辩人不能控制的原因所致。1、鑫龙城上城小区二期配电工程原定于2019年6月完成所有施工投入使用，因阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎影响，电力部门直到2020年4月23日才完工送电。因无法在配电工程完工送电前满足被答辩人在内的所有业主的正常用电需要，故答辩人无法在2020年4月23日前交付房屋给被答辩人。2、小区二期11栋03户型自2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙且至今仍拒绝拆除，导致小区二期消防验收无法通过。经多方协商后，零陵区住建局依特事特办原则，才于2020年7月23日对11栋之外的小区二期建设工程进行了消防验收，验收结论为合格。因无法满足消防安全要求，答辩人无法在2020年7月23日消防验收通过前交房给原告；二、被答辩人房屋已完全符合合同约定的交房条件，答辩人已于2020年8月8日通知被答辩人于2020年8月10日收房，根据《商品房买卖合同》第九条第5款约定，视为答辩人已于2020年8月10日向被答辩人交付房屋；三、延期至2020年8月10日交房并非答辩人过错，也非答辩人可控制，根据《商品房买卖合同》第八条第2款第（6）、（7）项的约定，答辩人应不承担因政府行为延期配电工程完工送电时间和业主违约私自增加隔墙而导致逾期交房的违约责任。 当事人围绕其诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、证据2被告向原告方出具承诺书；证据3不符合交房条件的相关照片（绿化、燃气管道等）、门禁设施形同虚设；证据4被告方制作的交房装修申请；证据5永州市住房和城乡建设局回复。被告质证认为，对证据2真实性有异议，证明目的有异议；证据3拍摄时间、地点与本案关联性有异议；证据四真实性有异议、关联性有异议；证据5真实性有待核实，对证明的目的有异议。本院认为，对原告提交的上述证据的真实性予以确认，关联性和证明目的综合认定。二、被告鑫龙公司提交的证据：1、证据2永州恒通电力（集团）有限责任公司零陵分公司《关于鑫龙城上城小区二期配电工程施工情况的说明》、零陵城建投资有限公司《关于尽快实施阳明大道高压线下地的函》，欲证明涉案鑫龙城上城小区二期配电工程原定于2019年6月完成所有施工投入使用，因阳明大道道路提质改建工程和2020年年初新冠肺炎疫情影响，直至2020年4月23日才完工送电。被告不应承担此前逾期交房违约责任；2、证据3永州市零陵兴龙物业管理有限公司《关于鑫龙城上城二期红星国际广场住宅用电情况的说明》和《电梯监督检验报告》，欲证明为解决小区二期各楼栋每单元一台电梯运行和部分业主收房装修用电需求，被告于2019年7月从小区一期专变电源中接通临时用电的事实。原告所在楼栋的单元电梯于2019年8月8日完成了安装并检测合格，符合交付使用条件；3、证据4业主损毁二期变压器基座的照片7张，欲证明涉案小区二期部分业主于2019年11月7日恶意毁损二期变压器基座及社区工作人员现场查看的事实，业主客观上妨碍了被告电力设施的施工进度；4、证据5-10《限期改正违法行为通知书》及现场执法照片2张、《建设工程消防问题整改通知书》、11栋设计平面图、政府部门联合执法现场照片、《关于拆除违规建筑的申请报告》及零陵区政府批示意见、《建设工程消防验收意见书》，该系列证据欲证明涉案小区二期11栋03户型业主在防烟楼梯间前室私自增加隔离墙，导致小区消防工程验收迟迟未通过，经多方协商，小区二期除11栋楼之外，其他楼栋建设工程才于2020年7月23日通过消防验收，被告不应承担此前的逾期交房违约责任；5、证据11零陵区气象局证明，欲证明2018年至2019年连续两年零陵区平均降水量明显偏多，影响了二期建设工程施工进度；6、证据12业主收房和交物业费明细表，欲证明自2019年8月5日起，原告所在的11栋业主就已开始收房，除配电工程外，原告购买的房屋在2019年8月5日前就已符合合同附件三约定的交房条件；7、证据13《交房电话和短信通知表》及短信通知交房内容截屏，欲证明被告于2020年8月8日通知原告于2020年8月10日收房的事实；证据14《建筑工程竣工验收会议纪要》及《建设工程质量监督报告》，欲证明即使受配电工程未按时完工送电的情形下，原告所在楼栋的建设工程已于2020年1月16日进行了五方验收，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日评定二期建设工程质量合格。原告质证认为，对证据1真实性、关联性无异议，对证明目的有异议及合同部分条款的合法性有异议；对证据2、证据3、证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据4三性均有异议；对证据6、证据7三性无异议，证明目的有异议；对证据8三性均有异议；对证据9、证据10三性无异议，证明目的有异议；对证据11真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据12、证据13三性均有异议；对证据14三性无异议，证明目的有异议。本院认为，对被告提交的上述证据的真实性予以确认，关联性和证明目的综合认定。 根据原、被告双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月15日，刘华军（乙方）与鑫龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条乙方所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的第11栋第7层702号房。……第四条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3682.16元（人民币），总金额为（人民币）肆拾贰万伍仟叁佰叁拾叁元整（小写：436,667元）。……第八条交付期限：1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2017年12月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十条规划设计变更的约定：1、出卖人对商品房的设计变更导致影响买受人所购商品房结构形式、户型、朝向的，出卖人应当在设计变更之日起30个工作日内，通知买受人。2、买受人有权在通知到达之日起5日做出是否退房的书面答复。逾期未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权解除合同。3、买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。4、买受人不退房的，应当与出卖人就变更事项另行签订补充协议。”。合同签订后，原告于2017年1月24日按合同约定交清了首付款206,667元，余款230,000元通过贷款方式向被告支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场6#栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。2020年7月29日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主收房，原告以未达到商品房买卖合同所约定的交付条件为由，至今拒绝收房。 另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月22日开始办理6#栋楼房业主收房，并收取物业管理费。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。 关于涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算的问题。本院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，最终又通过了零陵区住建局综合评定消防验收合格。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。原告等业主以该房屋不符合交房条件，拒绝收房，无事实依据，本院不予支持。被告鑫龙公司依据《商品房买卖合同》的约定，以电话、短信方式通知原告于2020年8月10日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为鑫龙公司交房时间，此后原告等业主无权再向被告鑫龙公司主张逾期交房的违约责任。 根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年8月5日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月10日收房，属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，故原告的要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请本院部分予以支持。被告鑫龙公司提出“因案涉小区二期11栋03户型至2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金”的抗辩意见，因个别业主的违规行为，不应认定是《商品房买卖合同》第八条第2项延期交房的免责事由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告刘华军支付逾期交房违约金4716元（以436,667元为基数,按照每日万分之一的标准自2020年4月24日起计算至2020年8月10日）； 二、驳回原告刘华军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费531元，减半收取265.5元，由被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 李跃林 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 杨淑萍 书 记 员 唐燕辉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。