河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初2658号 原告：石家庄骏达物业服务有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路466号东名苑小区院内物业楼一层01室。 法定代表人：边彦民，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，该公司员工。 被告：张建华，男，1955年5月29日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：张明亮，男，1988年9月6日出生，汉族，住正定县，系被告张建华之子。 原告石家庄骏达物业服务有限公司与被告张建华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄骏达物业服务有限公司委托诉讼代理人刘雯雯、被告张建华委托诉讼代理人张明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家庄骏达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费及垃圾处理费9631元及违约金3000元，共计12631元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告张建华系石家庄市正定县的业主，建筑面积为119.1平方米。2014年6月27日原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，收费标准为1.2元／月／平方米（含电梯运行费），物业服务费用按年度收取，每年十一月一日前五天交纳，业主未按时缴纳的，从逾期之日起按每天应缴款项的百分之一的标准收取滞纳金即违约金。合同签订后，原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告所在小区提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2015年6月29日至2020年12月31日的物业服务费9433及垃圾处理费198元（3元／月）共9631元，违约金计算至起诉之日起我方酌情主张3000元，共计12631元。经原告多次催要，被告推托至今，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定诉至法院，望判如所请。 被告张建华辩称，北关景城物业管理合同第5页第4条第一项乙方交纳费用时间：签订本合同后，业主缴纳一年的物业管理服务费。第7项，缴纳费用的时间和办法按年度收取，每年十一月一日前五日交纳。但原告提供物业合同并没有履行合同有效期限。因此，对于起诉状中提到的被告一直拖欠2015年6月29日至2020年12月31日的物业服务费提出质疑，请求法官依据《合同法》，《物业管理条例》对该合同法律效力问题主持公正判决。1.请骏达物业服务有限公司出具被告方被诉讼时段未交付物业费的有效证据（必须提供有何种证据证明，被告方未履行自己的义务未缴纳物业管理费）。2.北关景城1号楼，2号楼，8号楼及9号楼一单元为正定县正定镇北关村委会与河北正阳房地产开发有限公司的土地置换房，相关《物业管理服务合同》属于一揽子交易的一部分，河北正阳房地产开发有限公司是本村村民物业合同的重大利益关切方，查询国家信用信息公示系统，2018年7月31日，石家庄骏达物业服务有限公司投资（股权）变更前内容王树军（正阳房地产集团有限公司单一自然人股东）出资100万人民币，正阳房地产集团有限公司出资200万人民币，变更后内容：边彦民出资1000万人民币。石家庄骏达物业服务有限公司从未向北关村民提示或公示此变更事项。被告认为原告全部股东变更带来原《物业管理合同》无法有效履行。新的《物业管理服务合同》未签订，原告不应主张2018年7月31日的物业管理费（后附查询数据一份3页）。3.原告在起诉状中称“经原告多次催要，被告推脱至今”，而事实是被告在接到起诉状之前，从未接到过物业公司的面对面“催缴”，也并未接到物业公司的“访谈”。被告从2015年至今未缴纳物业费，难道物业都不上门问问“为什么不缴纳物业费”？反而倒是被告对于物业公司所属范围内的一些服务不到位和房屋维修等问题多次向原告反映催问，一直没有解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年。原告主张的2015年6月29日至2017年6月28日的物业管理费已经过了诉讼时效，被告请求法院予以驳回。4.《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告声称“合同签订后依约履行了合同约定的相关权利和义务为被告所在小区提供物业管理服务”。请骏达物业服务有限公司向法院和被告方出具有效的法律依据证明提供了什么样的完善的服务。同时，被告请求法院让原告提供物业营业执照，小区的建筑区域平面图管理人员执证上岗的上岗证，消防验收合格证书等消防方面的资质。2014年至今每年的从业人员名单及从业资格证明，社保以及证明该人是原告单位员工。我方怀疑原告专业胜任能力不足，是由于故意减少服务人员数量及质量导致。同时还有小区的管理规约，服务人员的基本情况，职责分工，联系方式及物业投诉机制，物质服务合同，物业服务等级。物业服务内容，物业服务标准，收费项目收费依据。收费方式，计费起始时间，价格举报电话，安全生产应急预案以及小区的公共区域，公共部位，公共设备设施的收益明细，公共区域部位及设备养护记录及年检手续，建筑物及其附属设施的维修资金及使用情况，配套设施和地下管网竣工图，竣工验收资料，国家的供水供电单位委托被告收取水电的委托书。收费依据，收费标准，收支明细。小区停车管理方案人员配置，建筑物区划，车位，车库的划分情况。物业公司对业主满意度的调查表，满意度的明细，各个部门检验合格准许使用的文件。对公共区域的绿化部位的养护记录，对楼体外墙，楼顶防水的养护记录，风险应对措施及风险记录考核情况等。尤其建筑外墙保温材料更换。重大疫情，火灾，地震等发生概率低但直接涉及业主财产生命安全的风险应对方案及措施。5.骏达物业服务有限公司对被告方民事诉讼状中其列的关于未及时缴纳所发生的违约金3000元。请骏达物业服务有限公司向法院和被告方出具有效法律规定，协议所需依据的法律条款，原告所主张的198元垃圾清理费合同未约定。6.起诉状中所述“原告按约履行了合同规定的相关权利和义务，为被告所在小区提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2015年-2020年的物业服务费等”，与事实不符，被告不同意这样的说法。事实是这样的：被告于2014年6月27日同原告签订了物业合同，按照合同第5页第四条第1项，按时收纳了物业管理费同时骏达物业服务有限公司就有责任向被告提供物业服务，但原告没有按约履行合同在先。(1)物业合同第3页物业管理服务内容第1条房屋共用部位的维护和管理中共用部位包括“户外”墙体。物业合同第4页第三条物业服务质量中第1条保证房屋外观统一且美观，完好整洁无妨碍市容和观瞻。然而事实是小区多栋楼的墙皮落水管道脱落。从而影响整个小区外观的美观，完好，整洁及安全。(2)被告入住小区后，居住在8号楼1单元1201室。当年年初正月初二发现屋顶漏水，马上告知物业及经理，又在当年腊月二十三漏水，第二年7月又一次漏水，导致被告不能住人，后经多次和物业沟通一直不予理睬，致使不能住人。两年三次漏水。至今仍旧未解决。丢了电车充电器到物业查监控，告知都不能用，坏了。严重不作为，形同虚设，有事找物业，推三阻四。这种情况谁还会交？严重损害业主的利益。(3)小区从2014年第一批业主入住就领取了小区门禁，直至今日始终没有使用上门禁设施（包括小区大门门禁，单元楼门禁），业主们不断提出质疑而迟迟得不到解决。从而给业主的生活安全造成极大的隐患。而小区内业主自行车，三轮车，电动车，电瓶，充电器等被盗事件屡有发生。同时，地下车库管理混乱，外来车辆随意放行，车辆随意停放在消防通道，造成通道堵塞。被告要求物业公司提供小区外来人员出入登记表，外来车辆出入登记记录表，以查看从2014年至今物业公司在对业主的安全上有没有做到完善服务？(4)《物业管理服务合同》中的物业管理服务内容第3页第2条房屋共用设备及其运行的维护和管理中提到共用设施包括供电线路照明，绿地道路路灯，共用设施设备使用的房屋，场地等，第3页第4条的秩序维护第二条。对小区公共设施保管责任。事实上是：1.各个单元楼的电井门并未上锁，电表电闸外漏，包括负一层。如果说这是业主不缴纳物业费，没有费用维修，那么请问一个简单的上锁都需要费用吗？这不是对业主生活安全的不负责？还有什么脸面谈完善服务？2.负二层多处安全通道指示灯在通电状态下电源线外漏，没有保护措施。3.多处楼层顶层声控灯不亮，或者没有灯罩（但有电还亮着）同时电源外漏。4.多个单元楼梯口，护栏扶手损坏，至今长时间不修理，对小区业主的生命安全造成隐患。5.物业管理合同中的物业管理服务内容第四条第一项第二款提供24小时固定巡逻，巡逻时间是两小时一次。被告要求原告出具有效的证据（小区业主2014年入住以来的所有巡逻登记记录及监控视频记录）。6.物业服务管理物业。管理服务合同中的物业管理服务内容第四条第一项第三款对小区人员车辆进出口电梯进行闭路。事实上是原告从没有按照合同规定隐形监控设备，给居民居住安全造成隐患。2020年9月6日到监控室查看监控。据管理人员讲，单元楼内电梯间监控都不能用。同时要求原告提供监控式管理维修登记。用人员执勤表等履职证据。7.《物业管理服务合同》中的物业管理服务内容。第五条交通秩序与车辆停放中第一条控制，并且疏通车辆出入。而事实上是小区在2014年业主入住后，没有提供相应的车辆停放场所及相应的充电桩等，由于小区内车辆一直没有停放场所。车辆问题长期得不到解决。直至2020年县领导多次来本小区视察后，原告才于2020年9月3日张贴了一份关于小区车辆使用管理方案才陆续修建了一些车棚，但也仅有很少的充电桩，电车，摩托等还停放在各单元楼前，造成消防通道拥挤。电车乱响扰民，甚至单车停放在公共绿地广场。8.第四页第三条物业服务管理质量中第三款一定无违反规定乱搭乱建现象。小区内将大量绿地推掉修建大量的停车场，为什么没有提前向业主通知通告。9.各单元楼内的消防门损坏，至今未得到及时修复，其至部分消防门更换后门儿长期放在消防通道内危害业主人身安全。10.物业管理合同中的物业管理服务质量第9条，第11条分别提到地面无明显垃圾，做到垃圾日清。公共扶手楼梯，楼道，地下车库，公共部位保持清洁，不得私自占用。但实际情况是，小区内卫生不能按规定周期进行打扫。11.地下室墙角干裂，车库漏水，甚至有长期泡水。12.小区南门长时间没有保安守卫人员随意进出，小区东侧围栏处损坏。长时间未进行维修，可以直通小区外面，存在安全隐患，在那里垃圾长时间得不到清理。13.小区安全问题业主的电动车，电施放的物品经常被盗，作为小区物业置若罔闻，不作为。不为业主主张权益。同时小区内时有猥亵事件发生，而小区内，应配有的监控系统大部分损坏致使。受害业主有苦难言申诉。14.小区内消防通道（包括地下车库）内在2020年7月份前常年停放车辆和杂物，一且出现火情，消防无法进入，给小区安全造成隐患。同时从未开展过关于防火，防盗，防爆活动和相关事宜。15.小区各单元电梯故障频发，物业未及时进行维修保养使电梯带病运行，给业主生命带来安全隐患。业主多次与物业反映，一直得不到解决，甚至一次停运时间长达一周。业主被关在电梯内是常有的事儿。因此要求物业出具小区电梯维修记录。16.第四页第三条物业服务管理服务质量中第21条有规定。小区内禁止商贩拾荒者进入。事实是，物业并未真正做到，捡拾垃圾的大有人在。各楼层业主门上经常被贴小广告，甚至撕都撕不下来。17.根据《物业管理服务合同》第二条第五项第一款，控制，引导，疏通车辆出入，而事实是小区内及小区门口经常有车辆在在通道上随意停车并没有得到物业公司的引导和控制，致使业主出行困难，通道受阻，出行不便。18.物业公司未经广大业主同意私自利用公共资源进行商业牟利，门口起落杆儿广告等等，对于业主提出的质疑，物业从不予理睬且账目和收入趋向从未公示过，小区广告应归业主所有，请求法院依法判令物业利用公共资源进行的商业谋利，所得收入返还小区所有业主。物业收取的车位管理费高于周边小区，并且车库环境硬件设施远远不如周边小区，如盛世华安等小区。19.疫情期间，全国防控人人有责，而物业并不积极，期间都是业主自发各楼层消毒站岗执勤，物业并没有积极作用，也没有为业主提供完善的服务。被告要求原告提供2020年的从业人员名单及从业资格证明，社保以及证明该人是原告方单位员工。我方怀疑原告不作为是由于物业能力不足。综上所述，只是部分原因。正因物业公司先期违约并未做出完善的物业服务，才导致大部分业主行使拒缴物业费，同时履行答辩权，完全是情理中的事。最后陈述，我是一名普通的老百姓，我希望我们的付出能得到相应的回报。从以上陈述中，可以看出物业不作为事实存在，违约在先，希望法庭站在保护弱者的立场驳回原告诉讼请求。 原告向本院提交如下证据：1、物业管理服务合同，证明原被告之间存在物业服务合同关系以及收费标准，物业费是1.2元每月每平方米，违约金的计算方法约定明确；2、业主信息登记表及北关景城交房流程表，证明被告是小区的业主，房屋面积明确，交房时间在2014年6月份；3、公共区域卫生巡检表、楼顶平台检查清扫记录表、大厅卫生区域巡检表、骏达物业保修派工单、监控值班记录、各岗位巡检记录、电梯维修记录、消防栓日常巡检记录、北关景城保安巡查签到表、保安服务合同书、化粪池清掏合同书、保洁巡检签到表、消杀记录表、小区环境照片及工作人员工作的照片，证明原告依约履行合同义务，为小区提供完善的物业服务，被告作为小区业主事实上享受了原告的物业服务，应按时足额缴纳相应费用。4、律师函粘贴照片，证明原告已经在起诉之前书面催缴费用。被告质证意见：物业服务合同签字了，对业主信息登记表及北关景城交房流程表没有说的，保安没有巡检，睡觉，没有达到物业服务合同的标准，不认可证据。之前从来没有和业主商量过，后来找武汉的律师给打电话，以前没有要过。 被告向本院提交照片为证，证明答辩意见。原告质证意见：对照片的真实性、关联性、客观性均不予认可。无法核实原告具体的拍摄时间和拍摄地点；照片大多数显示是某一时间点的小区的当时状态，而物业服务是2014年持续至今，是持续存在的服务，小区的公共设施设备会产生自然的损耗，但从整体上来看小区的环境卫生尚算整洁，车棚也是有序停放业主的电动车之类的，被告所提交的证据无法反映小区真实的物业服务质量和标准，均是其达到恶意欠缴的目的，有意搜集、摆拍某一时间段的照片，不具有客观性。 本院经审理认定事实如下：被告张建华系正定县北关景城小区是8-1-1201的业主，其房屋建筑面积为119.1平方米。2014年6月27日原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、质量、费用等进行了相关约定。合同第四条约定：1、乙方缴纳费用时间：签订本合同后，业主交纳一年的物业管理服务费，交付房屋钥匙；2、住宅按建筑面积每月1.2元/平方米（含电梯运行费）；由原告为被告所在小区提供物业服务，收费标准为1.2元/月/平方米（含电梯运行费）……7、交纳费用的时间和办法：按年度收取，每年十一月一日前五天交纳。合同第九条违约责任约定：1、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反合同，使甲方未到达管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反合同约定，不按缴费协议约定的收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收超出部分费用；4、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天应缴款项的百分之一收取滞纳金。合同签订后，原告履行物业服务，被告2014年6月按照合同约定交纳了一年的物业费。被告以原告物业服务不到位为由，一直没有交纳之后的物业服务费。 本院认为，一、物业费的问题。原、被告签订的《物业管理服务合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同有效。有效的合同签订后，原、被告均应当依约遵守并履行，原告提供物业服务，被告交纳物业费。2014年6月被告交纳了一年的物业费后，再未交纳物业费，在没有交纳物业费的情况下，原告一直进行物业服务，原告基本上依约提供了物业服务，根据被告提供的照片可以证实原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告可依照合同约定要求原告整改或者原告应当主动整改，但被告不能以此为由五年均拒绝交纳物业服务费。物业服务管理是一个连续性的服务管理活动，且原被告签订的合同中约定“按年度收取，每年十一月一日前五天交纳”，故被告以2015年6月29日至2017年6月28日超过了诉讼时效进行抗辩，本院不予支持。被告提出的房屋屋顶漏水问题不属于物业服务的范围，被告以此进行抗辩本院不予支持。综上，自2015年7月起被告未缴纳物业费，原告诉请被告补交2015年7月至2020年12月的物业服务费，本院应予支持。被告房屋的建筑面积为119.1平方米，按照约定的收费标准为1.2元/月/平方米计算66个月为9432.72元，故被告向原告交纳9432.72元物业费。二、垃圾费的问题。原告主张按每月3元的标准收取垃圾处理费，没有提供相应的证据，本院对此项诉讼请求不予支持。三、违约金的问题。被告居住在小区应当交纳物业费，五年不交纳物业费应当依约承担违约责任；原告提供的物业服务存在一定瑕疵，也应承担违约责任。鉴于双方均存在违约行为，故原告诉请被告给付违约金3000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张建华于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄骏达物业服务有限公司物业服务费9432.72元； 二、驳回原告石家庄骏达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费115元，减半收取计57.5元，由被告张建华负担42.5元，原告石家庄骏达物业服务有限公司负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省正定县，收件人：上诉材料收转窗口，邮编：050800）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郝宏海 二〇二〇年十一月十七日 书记员  周哲哲