苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初3238号原告：邵某1，女，1954年6月16日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：邵某2，女，1957年4月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：邵某3，女，1961年3月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：邵某4，女，1964年3月27日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李**（代理上述四原告），江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆亚萌（代理上述四原告），江苏苏明律师事务所律师。被告：邵某5，男，1951年3月28日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：高某（系其妻），女，1955年5月6日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告邵某1、邵某2、邵某3、邵某4与被告邵某5分家析产纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告邵某1、邵某2、邵某3、邵某4的共同委托诉讼代理人李**、陆亚萌，被告邵某5及其委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵某1、邵某2、邵某3、邵某4向本院提出诉讼请求：1．按照原、被告各五分之一的份额依法分割位于苏州市龙西新村X幢Y室房产。2．本案诉讼费等费用全部由被告承担。庭审中，四原告增加诉讼请求要求依法分割涉案房屋自2020年1月1日至2020年9月30日期间产生的租金12600元。事实和理由：原、被告共五人为兄妹和姐妹关系。父母在世时，原、被告共同取得坐落于苏州市吴中区龙西新村X幢Y室（建筑面积为50.30平方米）的房屋所有权。现因父母均已过世，五人共有的基础关系已丧失，且原告与被告均年事已高，为了避免给后辈儿孙带来不必要的纷争，原告四人多次就房屋分割事宜与被告进行沟通，但被告一直对此事不予认可和配合。故四原告诉至法院，提出如上诉讼请求。被告邵某5辩称：涉案房屋是我的，是我一个人出钱购买的，租金也是我的，四原告没有出过钱，故我不认可四原告的诉讼请求。经审理查明：苏州市龙西新村X幢Y室房屋所有权于2001年7月27日登记至邵某1、邵某2、邵某3、邵某4、邵某5五人名下，不动产建筑面积为50.3平方米。前述房屋的不动产登记簿查询信息及各方当事人持有的房屋所有权证中均未载明共有方式及共有比例。庭审中，双方确认父亲邵某某（2000年12月去世）、母亲刘某某（2019年4月3日去世）共生育一子四女，即本案的被告和四原告，双方均认可涉案房屋的市场价值为100万元。对于具体的析产意见，四原告表示拿房屋和折价款都可以，邵某5坚持认为房屋应归其所有。邵某5陈述，胥门内大街X号房屋的产权曾是我的，包括两间平房，之后变更为胥门内大街Y号和Z号房屋。胥门内大街Y号房屋，建筑面积15.56平方米，产权人登记为刘某某；胥门内大街Z号房屋，建筑面积21.3平方米，产权人登记为我。1998年8月，胥门内大街开始拆迁，按照拆迁办旧房换购新房政策，我可以换购分配安置一室户，我母亲和孙子住在一起可以换购分配安置一室半住房，由于我们负担不起两套房屋的换购，故拆迁办同意将我的Z号房屋分配的安置房返收给拆迁办，用返收的购房款32600余元支付36号房换购分配的安置房龙西新村盘蠡园小区A幢B室，剩余房款结算给我。我起初拿到结算款后先是想购买邵某3单位分配给她的房屋给父母居住，就把钱给了邵某3，父母住了一年八个月，后来四个妹妹在父母住处吵架，邵某3不想再卖给我们，就将钱退给我，让我另行为父母找住处，于是我和邵某3在中介处看到了涉案房屋，就花5万元又购买了涉案房屋，这笔钱是我拿出来的，当时因为四个妹妹一直闹，考虑到父母的健康，我就同意将涉案房屋登记在五个人名下了。龙西新村盘蠡园小区A幢B室房屋先是登记在刘某某名下，后又出售给我儿子邵金杰，父母立遗嘱把这套房子给我，所以卖房款是给我的。涉案房屋原由母亲居住，其去世后由我对外出租，至2020年12月18日满一年，月租金为1400元。邵某5向本院提交如下证据：1、国有土地使用费缴款书，证明胥门内大街X号房屋的国有土地费由邵某5支付，故其是产权人。2、房屋产权变更通知单，证明胥门内大街X号房屋变更为Y、Z号，其中登记在刘某某名下建筑面积为15.56平方米，登记在邵某5名下21.3平方米。3、原金阊区动迁办公室（拆迁人、甲方）与邵某5（被拆迁人、乙方）于1998年8月3日签订的房屋拆迁货币安置协议书，载明：乙方房屋胥门内大街Y、Z号，建筑面积21.3平方米，所有权人邵某5，根据规定甲方安置乙方1室户48平方米，根据乙方申请，甲方同意乙方按被拆迁房屋的建筑面积与安置房基准面积实行产权交换或公房买断后予以货币安置。其中结算标准与方式明确：（1）甲方同意对乙方的安置房基准面积48平方米以1350元/平方米，作为货币安置价格进行结算，合计金额64800元，由甲方付给乙方；（2）乙方应承担原面积21.3平方米，以464元/平方米结算，超面积26.7平方米以638元/平方米结算，合计金额23149.31元（一次付款优惠14%），由乙方付给甲方；（3）甲乙双方房屋货币安置差价41650.69元，由甲方付给乙方；（4）乙方被拆除房屋按重置价结合成新进行评估作价，计5594.19元，由甲方付给乙方；以上各款甲乙双方相互结算后由甲方付给乙方总计金额47244.88元……证明邵某5名下房屋的拆迁情况，且货币补偿系向邵某5补偿。4、1998年8月5日的房屋拆迁补偿安置费用结算表，载明刘某某名下15.56平方米房屋，安置1套房屋，建筑面积63.72平方米，安置地点盘蠡新村A幢B室，安置形式现房，补偿重置价格结合成新作价款4544.03元，资金结算方法为：原面积部分15.56㎡×464元/㎡=7219.84元，超过原面积部分（63.72-15.56）㎡×638元/㎡=30726.08元，一次性付款优惠14%即37945.92×0.86=32633.49元，住户已付款29495.04元，拆迁人应收3138.45元。5、邵某某与刘某某于1998年8月9日所立遗嘱，载明遗嘱人原有房屋胥门内大街Y号、Z号（建筑面积15.56㎡）因拆迁金阊区动迁办分别安置1.5室户1套，补偿产权调换差价款41650.69元，遗嘱人将上述自己所有合法财产作如下处置：一、安置房盘蠡新村A幢B室赠与子邵某5所有。二、补偿款41650.69元由遗嘱人自由处分，他人不得干涉。遗嘱人将该笔款项购置房产当将来形成遗产时，按照五位子女权利、义务对等原则进行分割，亦即子女承担赡养义务将按比例分割，如不予履行义务，将丧失继承此次遗产之权利。6、公证书，载明邵某某、刘某某于1998年8月12日至苏州市第二公证处立下遗嘱，遗嘱主要内容为：坐落本市胥门内大街Z号建筑面积21.3㎡的产权是我儿子邵某5的，胥门内大街Y号建筑面积15.56㎡产权是属于我们老夫妻俩的，现上述房屋所属地段属“百花洲综合改造二期”项目实施拆迁，根据金阊区人民政府动迁办公室与我们签订的产权调换协议书，安置给我们的是坐落本市盘蠡新村A幢B室，建筑面积63.72㎡，但需由我们补偿动迁办差价三万余元，因我们付不出这么多钱，所以邵某5将属于他的那一套作价给动迁办，所得的货币安置差价计四万余元贴给我们，为防止今后子女间对房屋的争议，我们特来你处立此遗嘱，即将来我们故世后，上述属于我们两人名下的盘蠡新村A幢B室的房屋由儿子邵某5一人继承。7、2001年6月14日的苏州市房产申请登记表，证明邵某5申请购买龙西新村X幢Y室房屋的过程。对上述证据，四原告质证意见如下：1、真实性无法确认也与本案无关，并非对产权的确认。2、3、4的真实性无异议，证明目的均不予认可。5、遗嘱中对Y号、Z号两套房屋的拆迁以及拆迁补偿所获得的房产、现金予以了统一的安排；父母将拆迁所得的房屋无偿分给邵某5，对所得的补偿款立遗嘱人明确表示未来购置房产，且该房产由五子女按照权利义务对等的原则进行分割；本案诉争房屋是这笔拆迁款的购房，邵某5主张整笔款项为其个人所有是对该份遗嘱的否认。6、我方不清楚Z号房屋产权是谁的，立遗嘱人强调是邵某5的目的在于对其遗产进行分配时对儿子有所照顾，但并不能证明Z号产权为邵某5所有。7、涉案房屋系邵某5、邵某2受母亲的指派及其他姐妹的委托去联系中介，用母亲的钱购买房屋供母亲居住，涉案房屋登记在兄妹五人名下亦系母亲的意思，登记表不能证明该房屋归邵某5所有。四原告向本院提交了2001年6月14日的苏州市房产交易申请表、委托书、2001年6月29日的苏州市房产私契约、2001年7月12日的契税完税证等材料，上述材料均有四原告及邵某5的签名，证明涉案房屋由四原告与邵某5共同购买。对此邵某5表示，上述材料均是领取小产权证时签字的，否则小产权证无法领取。以上事实，有不动产登记簿查询、房屋所有权证、土地使用权证、契税完税证、苏州市房产交易申请表、苏州市房产私契约、委托书、户表、国有土地使用费缴款书、房屋产权变更通知单、房屋拆迁货币安置协议书、房屋拆迁补偿安置费用结算表、遗嘱、公证书、苏州市房产申请登记表及当事人的陈述在案证实。本院认为，邵某5抗辩涉案房屋系由其名下21.3平方米房屋的拆迁货币补偿款购买所得，故涉案房屋应归其所有，与四原告无关。本院结合双方当事人提交的证据及陈述，分析如下：1、不动产登记具有公示效力，根据不动产登记簿载明的内容，邵某5与四原告均应系涉案房屋的所有权人。2、原胥门内大街Y、Z号房屋中15.56平方米的房屋归刘某某所有，21.3平方米的房屋归邵某5所有，但根据房屋拆迁货币安置协议书、房屋拆迁补偿安置费用结算表所载内容，刘某某可以取得63.72平方米的安置房，支付32633.49元的购房款，邵某5仅能取得48平方米的安置房，且需支付23149.31元的购房款。结合邵某5父母所立遗嘱内容，应当认为邵某5与父母就拆迁安置房及货币补偿款的处分早已达成了一致意见，即由邵某5使用父母拆迁的优惠政策购买更大面积的拆迁安置房，所购房产即盘蠡新村A幢B室归邵某5所有，剩余货币补偿款归父母所有，并由父母自由支配。故涉案房屋的购房款形式上来源于原胥门内大街Y、Z号房屋中的21.3平方米的货币补偿款，实质上该款项在盘蠡新村A幢B室归邵某5所有后即应由其父母支配。3、涉案房屋系在父亲邵某某去世后由四原告和邵某5共同购买，双方当事人均未对遗嘱的内容提出过异议，应当认为涉案房屋的所有权登记系双方当事人充分考虑父母所立遗嘱后共同作出的决定。综上，涉案房屋应归四原告和邵某5共有，本院对邵某5的抗辩理由不予采纳。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。涉案房屋的不动产登记信息簿未明确双方的共有方式，基于邵某5与四原告的兄妹关系，本院认定五人的共有方式为共同共有。在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。虑及邵某5为置换涉案房屋所做的贡献及作为长子对父母的照顾较多，本院酌情确定邵某5所占份额30%，邵某1、邵某2、邵某3、邵某4各占17.5%。根据房产的使用情况，各方对房产分割的意见及所占份额，苏州市龙西新村X幢Y室房屋所有权归邵某5为宜，其应支付邵某1、邵某2、邵某3、邵某4房屋折价补偿款各175000元（100万元×17.5%）。关于四原告要求依法分割涉案房屋租金的诉讼请求，邵某5认可涉案房屋在其母亲去世后由其用于出租，且每月租金为1400元，该租金作为共有房屋的孳息，亦应按照本院前述确定的比例进行分割。四原告主张自2020年1月1日至9月30日期间产生的租金共计12600元，故邵某5应支付邵某1、邵某2、邵某3、邵某4房屋租金各2205元（12600元×17.5%）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零三条之规定，判决如下：一、苏州市龙西新村X幢Y室不动产（建筑面积50.30平方米）归被告邵某5所有。二、被告邵某5于本判决生效之日起10日内分别支付原告邵某1、邵某2、邵某3、邵某4房屋折价补偿款各175000元。三、被告邵某5于本判决生效之日起10日内分别支付原告邵某1、邵某2、邵某3、邵某4自2020年1月1日至9月30日期间的房屋租金各2205元。四、驳回原告邵某1、邵某2、邵某3、邵某4的其他诉讼请求。案件受理费13913元，减半收取6957元，由原告邵某1、邵某2、邵某3、邵某4负担4870元，被告邵某5负担2087元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 任 彦二〇二〇年十一月二十七日书记员 陆心雅