四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1608号 上诉人（原审被告）:四川宏鑫融资担保有限公司。住所：四川省泸州市叙永县叙永镇南大街杨武坊大桥西端南侧至新华书店3层2号，统一社会信用代码：91510504579601533B。 法定代表人：孙建，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐菲，四川鼎正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘某，男，2014年6月27日出生，汉族，住泸州市江阳区。 法定代理人：钟某，女，1988年7月18日出生，汉族，住泸州市江阳区，系刘某之母。 委托诉讼代理人：简国蓉，女，1968年6月10日出生，汉族，住泸州市江阳区，系刘某祖母。 被上诉人（原审被告）：李云霞，女，1963年8月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审被告）：泸州市鸿品源贸易有限公司。住所地，泸州市龙马潭区鱼塘镇关口（大鹏包装实业有限公司内），统一社会信用代码：91510504555768435J。 法定代表人：李云霞。 被上诉人（原审被告）：泸州市龙城房地产开发有限公司。住所地，泸州市龙马潭区红星路29号11幢2层1号，统一社会信用代码：91510504560705551W。 法定代表人：李启明，执行董事。 被上诉人（原审被告）：聂志鹏，男，1990年11月17日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 上诉人四川宏鑫融资担保有限公司（以下简称宏鑫担保公司）因与被上诉人刘某、李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏案外人执行异议之诉一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宏鑫担保公司的委托诉讼代理人徐菲、被上诉人刘某的委托诉讼代理人简国蓉到庭参加听证。本案现已审理终结。 宏鑫担保公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回刘某的诉讼请求。事实和理由：1.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而本案被上诉人刘某向泸州市龙城房地产开发有限公司购买的是门市而非用于居住的情况，并不符合第二十九条的规定，不能排除执行。2.刘某所举商品房买卖合同并未办理网签备案登记，其真实的签订合同时间不能确定就是在查封之前；查封房产是在2019年8月23日，被上诉人是在2019年9月10日才占有该房产；被上诉人提交的收据上注明有利息50000元，其转款极有可能是借款而不是购房款，且被上诉人提交的证据也不能证明其已支付全部购房款，所以本案刘某的情况也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。3.上诉人不应承担本案的诉讼费，上诉人是依照法律规定申请查封，并无不当。4.本案可能存在恶意串通、企图转移抵押资产、逃避债务的行为。本案门市单价与其他同一东方俪城一楼的门市相差甚远，有的为27000元每平米、有的15000元每平米，本案门市才6741.95元每平米，明显不合常理。且购房款的转账金额与购房合同上的金额不一致，存在很多不合理之处，明显是东拼西凑得到的转账金额。 刘某辩称：1.诉讼费应该由宏鑫融资担保公司承担，我们是2019年4月23日买的，是2019年8月23日查封的，我是受害者，不应承担费用。2.我的商品房买卖合同收款收据、银行流水转账时间可以作证，完全可以证明我签订购房合同的时间和付款情况。3.虽然是2018年8月23日查封的房子，但在商品房买卖合同中约定龙城房地产应在2019年8月30日之前交房，但是龙城公司延迟交房于2019年9月才交房，是开发商的问题，不是我们的问题。4.张怀玉是龙城公司的财务，她亲笔写了此卡是龙城公司的证明。我是先交门市全款后才收回我的资金与利息和中介费，这个有银行流水可以作证。5.因为我们农村人买门市不容易，写不起这些东西，是别人帮我们在网上搜来改写的。陈帮才的门市是在大道上面好租，我们的是对着山是给别人当仓库的，所以我们的价格不同。请求二审维持原判。 被上诉人李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏未答辩。 刘某向一审法院起诉请求：1.解除位于泸州市龙马潭区龙马大道三段410号东方××期××号楼××层××号门市的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:一审法院受理宏鑫担保公司与李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏追偿权纠纷一案后，因宏鑫担保公司向申请财产保全，一审法院审查后于2019年8月13日作出（2019）川0502民初4401号民事裁定书，裁定如下：一、冻结申请人四川宏鑫融资担保有限公司在中国银行股份有限公司泸州分行的银行存款600万元。二、冻结被申请人李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏的银行存款600万元或查封、扣押其相应价值的财产。依据上述已经发生法律效力的民事裁定书，一审法院于2019年8月23日查封了被申请人的相应财产。其中，含泸州市龙城房地产开发有限公司名下位于泸州市龙马潭区龙马大道三段410号东方××期××号楼××层××号门市。该案经一审法院审理，双方于2019年10月24日达成调解协议：1.李云霞应偿还四川宏鑫融资担保有限公司代偿的借款本息4447261.91元及其利息（利息以4447261.91元为基数，从2019年8月2日起按年利率12.1125%计算，息随本清）；2.李云霞应支付四川宏鑫融资担保有限公司违约金20万元；3.李云霞应支付四川宏鑫融资担保有限公司律师代理费117775.00元；4.李云霞采用分期还款的方式支付上述第一、二、三项应付款项：于2020年1月30日前支付30万元，于2020年4月30日前支付40万元，于2020年7月30日前支付50万元，之后每隔三个月在第三个月月底前支付50万元，直至付清所有款项为止；5.泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏对李云霞的上述第一、二、三项应付款项承担连带清偿责任；6.上述任一期款项李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏未按约定支付的，视为所有应付款全部到期，四川宏鑫融资担保有限公司有权申请人民法院立即执行全部款项；7.四川宏鑫融资担保有限公司对李云霞提供的抵押财产（位于泸州市龙马潭区××路××段××号××幢××号的房产）在折价、拍卖或变卖后所得价款中优先受偿。到期后，因李云霞未履行还款义务，2020年3月四川宏鑫融资担保有限公司向一审法院申请执行。2020年4月案外人刘某以案涉房屋在查封前已被本人购买为由，向一审法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。经一审法院审查，认为案外人刘某其主张所购房屋系门市而非用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当排除执行的规定，于2020年4月30日裁定驳回案外人刘某的异议请求。刘某在法定期限内向一审法院提起诉讼。同时查明，刘某与泸州市龙城房地产开发有限公司于2019年4月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同载明商铺位于泸州市龙马潭区龙马大道三段410号东方××期××号楼××层××号，建筑面积59.33平方米，单价6741.95平方米，房屋总价400000元；购房人于签订合同当日支付全部房款；交房时间为2019年8月30日。合同签订后，刘某分别于2019年4月18日转款100000元、4月19日转款140000元、4月23日转款60000元到泸州市龙城房地产开发有限公司账户,4月18日转款50000元、4月19日转款30000元到泸州市龙城房地产开发有限公司财务人员张怀玉个人账户，4月23日刘某向张怀玉交付现金20000元。泸州市龙城房地产开发有限公司于2019年10月17日出具收到400000元的收据，收据上加盖有泸州市龙城房地产开发有限公司财务专用章，收款事由备注为购3-13号门市款（59.33㎡）。同日刘某向泸州市龙城房地产开发有限公司缴纳了维修基金3560元【维修基金载明物业地址为13号门市维修基金（二期）】。2019年9月10日泸州市龙城房地产开发有限公司将案涉房屋交付刘某，在物业移交单上载明，客户姓名刘某、房号3-1-13号，付款方式一次性、合同面积59.33㎡。2020年4月9日刘某和泸州市佳和物业服务有限公司签订《东方俪城业主临时管理公约》，并向泸州市佳和物业服务有限公司缴纳了2019年9月1日-2019年11月共三个月物业费320.38元。另查明，案涉房屋现登记于泸州市龙城房地产开发有限公司名下，至今未办理网签备案。上述事实，有当事人的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、收据、银行借记卡账户历史明细清单、泸州市房屋专项维修基金交款凭证、《东方俪城业主临时管理公约》、物业费收据、（2019）川0502民初4401号民事裁定书、（2020）川0502执异30号执行裁定书等证据在案为证。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点在于刘某是否享有足够权益排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，要确认被法院查封的房屋归属，应当从上述四个方面审查。本案中，刘某与泸州市龙城房地产开发有限公司于2019年4月23日在一审法院查封前签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方真实意思表示，且合法有效，对当事人具有拘束力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然案涉房屋未办理网签备案登记，但未进行登记系泸州市龙城房地产开发有限公司的行为所致，并非刘某的过错，且刘某已于2019年4月23日前将购房款全部交清，并实际占有房屋，对其享有物权上的期待利益，就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，刘某请求解除对泸州市龙马潭区龙马大道三段410号东方××期××号楼××层××号门市查封的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：解除对泸州市龙马潭区龙马大道三段410号东方××期××号楼××层××号房产的查封。案件受理费7300元，由四川宏鑫融资担保有限公司承担。 二审中，被上诉人刘某提交了一份泸州市龙城房地产开发有限公司出具证明，拟证明被上诉人的钱是转给泸州市龙城房地产开发有限公司的，张怀玉的账号就是公司在使用。上诉人宏鑫担保公司质证认为，对该份证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，这个不属于二审新证据。本院认为，该证明系复印件，被上诉人刘某也未提交原件进行核对，本院无法核实其真实性，不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为刘某对案涉位于泸州市龙马潭区龙马大道三段410号东方××期××号楼××层××号房产是否享有排除人民法院强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经审查，刘某与泸州市龙城房地产开发有限公司就案涉商铺于2019年4月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同载明商铺位于泸州市龙马潭区龙马大道三段410号东方××期××号楼××层××号，建筑面积59.33平方米，单价6741.95平方米，房屋总价400000元；购房人于签订合同当日支付全部房款；交房时间为2019年8月30日。但在合同签订前，刘某分别于2019年4月18日转款100000元、2019年4月19日转款140000元到泸州市龙城房地产开发有限公司账户,2019年4月18日转款50000元、4月19日转款30000元到泸州市龙城房地产开发有限公司财务人员张怀玉个人账户，合同签订当日转款60000元到泸州市龙城房地产开发有限公司账户，并向张怀玉交付现金20000元。泸州市龙城房地产开发有限公司于2019年10月17日出具收到400000元的收据，收据上加盖有泸州市龙城房地产开发有限公司财务专用章，收款事由备注为购3-13号门市款（59.33㎡），另注明：“简国蓉资金利息50000元，实收330000元。”从款项数目上看，泸州市龙城房地产开发有限公司出具的收据上注明的实收金额与刘某转款给泸州市龙城房地产开发有限公司的金额不符，且刘某对收据上注明的资金利息没有作出合理说明；从时间上看，在签订正式合同以前刘某就超额支付购房款也不符合常理。且涉案房屋是营业房而不是住房，刘某的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，刘某对案涉商铺享有的民事权利不足以排除人民法院强制执行。上诉人宏鑫担保公司的上诉请求成立，本院予以采纳。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院(2020)川0502民初2195号民事判决； 二、驳回刘某的诉讼请求。 一审案件受理费7300元，由刘某负担；二审案件受理费7300元，由刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  许 进 审 判 员  赵 娜 审 判 员  华 江 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  胡云双 书 记 员  梁亚秋