福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0322民初6772号原告：李艳峰，男，1991年8月15日出生，汉族，住福建省仙游县。原告：李碧，女，1995年8月27日出生，汉族，住所地福建省仙游县。委托诉讼代理人：阮玉群，福建朗天律师事务所执业律师。被告：陈金发，男，汉族，1968年6月15日出生，汉族，住福建省仙游县。被告：陈爱红，女，1967年8月5日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：戴清伟，福建格中律师事务所执业律师。第三人：莆田市海联房地产营销顾问有限公司仙游分公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤城街道城内社区学府东路1386号安特御景园3幢101店，统一社会信用代码：91350533MA325EAJ9M。负责人：王国明，该分公司经理。委托诉讼代理人：林建平，该公司员工。第三人：仙游县鲤城明金阿栋房产中介服务部，住所地福建省仙游县鲤城街道解放东路373号，统一社会信用代码92350322MA2Y2NIYXE。经营者：温明金，男，1960年2月14日出生，汉族，住福建省仙游县。原告李艳峰、李碧与被告陈金发、陈爱红、第三人莆田市海联房地产营销顾问有限公司仙游分公司（下称莆田海联房产营销公司）、仙游县鲤城明金阿栋房地产中介服务部（下称仙游明金阿栋房产中介）定金合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告李艳峰、李碧的委托诉讼代理人阮玉群、被告陈金发、陈爱红及其委托诉讼代理人戴清伟、第三人莆田海联房产营销公司的委托诉讼代理人林建平到庭参加诉讼，第三人仙游县鲤城明金阿栋房地产中介服务经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳峰、李碧向本院提出诉讼请求：1.判令陈金发、陈爱红双倍返还定金20万元给其；2.其支付的律师代理费5000元由李艳峰、李碧承担；3.本案诉讼费、公告费、财产保全费由李艳峰、李碧承担。事实和理由：2019年6月23日，李艳峰、李碧与陈金发、陈爱红及莆田海联房产营销公司、仙游明金阿栋房产中介签订《房产买卖经纪服务合同》，约定：陈金发、陈爱红将所有的位于仙游县××街道××街××号××层××层房产出售给李艳峰、李碧；房屋成交价290万元，合同签订之日由其支付陈金发、陈爱红定金10万元；陈金发、陈爱红进行贷款解押申请手续签字之日，其支付陈金发、陈爱红房款130万元，剩余房款150万元申请商业贷款，合同还约定了违约责任。当天，李艳峰支付陈金发定金10万元并之后在银行里存入两百多万元作为首付预备款。陈金发、陈爱红却不办理贷款解押申请手续。当时，立协议三方发现涉案房产的土地性质为商住房，应先将土地性质变更为商业或者住宅才能办理过户。由于该手续较难办理，李艳峰、李碧、陈金发、陈爱红以及第三人于2019年6月24日签订一份《房产买卖补充协议》，约定：“1.甲方（陈金发、陈爱红，下同）需要在办理甲方原贷款解押后出证之日起2个工作日内配合丁方（仙游明金阿栋房产中介）前往相关部门办理产权分割（即将店面性质变更为商业，二层以上性质变更为住宅），否则算甲方违约，乙方（李艳峰、李碧，下同）有权要求甲方按已收款项的两倍进行赔偿。2.甲方需在办理产权分割后拿到甲方新不动产证后出证之日起2个工作日内配合乙方进行产权过户相关事宜，否则算甲方违约，乙方有权要求甲方按已收款项的两倍进行赔偿给乙方”。此后，李艳峰、李碧、第三人一直催促陈金发、陈爱红办理产权分割手续，莆田海联房产营销公司也提出解决分案，但被告拒绝配合，并且将上述房产转入给他人，于2020年6月初办理产权过户手续。李艳峰委托其父亲李美勇于2020年6月23日发送信息给陈金发，要求其在三日内双倍返还定金20万元，但陈金发不予理睬。其为维护自身的合法权益，诉至法院，提出上述诉讼请求。陈金发、陈爱红均辩称，请求驳回李艳峰、李碧的诉讼请求，主要理由有：1.本案违约方系李艳峰、李碧，因为李艳峰、李碧未依约在合同签订之日三个工作日内向贷款银行办理贷款预申请，且拒绝支付130万元首付款。2.陈金发、陈爱红不构成违约，不需返还定金。因李艳峰、李碧违约在先，其才出售房产给他人，并且房产可以直接过户，不需要办理土地性质变更。即使需退还定金，按照主合同第五条第四点约定也仅需退还定金，不需双倍返还。3.李艳峰、李碧要求支付律师费没有依据。莆田海联房产营销公司述称，没有指定买方在兴业银行办理贷款，在邮储银行办理即可，双方房产交易的卡点及无法办理贷款是因为土地的性质问题，在房产能过户的情况下，才会让买方把钱打给卖方。双方曾提出由担保公司介入解决问题，但没有达成协议。仙游明金阿栋房产中介未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．关于双方谁先违约的问题。李艳峰、李碧认为，本案是陈金发、陈爱红先违约，其不存在任何违约。理由如下：1.《房产买卖经纪服务合同》中第五条第二款B项约定，“甲方(陈金发、陈爱红)进行贷款解押申请手续签字之日乙方（李艳峰、李碧）需付给甲方房款人民币130万元”。由于产权未分割导致不能过户，李艳峰、李碧行使不安抗辩权，三方于2019年6月24日签订《房产买卖补充协议》对主合同内容进行变更，明确“甲方需要在办理甲方原贷款解押后出证之日起2个工作日内配合第三人前往相关部门办理产权分割，否则算甲方违约”，“甲方需要在办理产权分割后拿到甲方新不动产证后出证之日起2个工作日内配合乙方进行产权过户相关事宜，否则算甲方违约”。由于陈金发、陈爱红拒绝履行，且在第三方提出由担保公司介入的解决方案后仍不配合，导致合同不能履行。2.主合同签订后，其方即依约支付李艳峰、李碧定金10万元，且将准备好的约130万元的首付款存入贷款银行。其方积极促成合同履行，不存在违约。陈金发、陈爱红认为，本案违约方系李艳峰、李碧。理由如下：1.《房产买卖经纪服务合同》中第五条第二款B项约定，“乙方应于本合同签定之日起3个工作日内向贷款银行开立银行账户、存入剩余首付款并提交贷款申请的相关资料等”，李艳峰、李碧迟迟不肯办理上述手续，已构成违约，且导致房产贷款解押手续无法办理。2.根据《房产买卖经纪服务合同》中第五条的约定，李艳峰、李碧应先支付陈金发、陈爱红购房首付款130万元，但对方以担心不能过户为由拒绝支付，构成违约。3.《房产买卖补充协议》中约定“甲方配合办理产权分割和过户手续”是在贷款解押后办理，而由于李艳峰、李碧未支付首付款和办理贷款审批手续，导致其方无法办理贷款解押手续，其方没有违反补充协议的约定。4.因李艳峰、李碧违约在先，其方才将房产出售他人，且房产可以直接过户，不需要办理土地性质变更。本院经审查认为，2019年6月23日，双方签订《房产买卖经纪服务合同》第五条中约定“甲方进行贷款解押申请手续签字之日乙方需付给甲方房款人民币130万元”，该条约定表明双方是负有同时履行的义务，但未明确约定履行期限。之后，双方对该履行期限未达成补充协议。双方均未履行合同义务，不存在违约。“乙方应于合同签订之日起3个工作日内向贷款银行开立银行账户、存入剩余首付款并提交贷款申请的相关资料等”，李艳峰、李碧于2019年6月25日在中国邮政储蓄银行股份有限公司仙游县支行存入130万元剩余首付款。乙方的主要义务是按约定付款，至于其是否申请贷款并不是构成乙方承担违约责任的条件。依合同约定，甲方配合乙方办理贷款事宜是甲方应尽的义务。因此，陈金发、陈爱红以此为由主张李艳峰、李碧违约的理由不足。2019年6月24日，双方再次签订《房产买卖补充协议》，是对双方的权利义务的进一步明确约定。协议对甲方在办理贷款解押后和产权分割后的义务进行了进一步明确约定，但仍然对“甲方需要在办理原贷款解押后出证之日”的期限及“甲方需要在办理产权分割后拿到甲方新不动产证后出证”的期限没有明确约定，之后双方也没有达成补充协议。2019年8月左右，在双方口头约定解除合同后，陈金发、陈爱红将涉案房产出售他人，双方均不构成违约。2．关于本案的定金应如何处理的问题。李艳峰、李碧认为，根据《合同法》的相关规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”双方签订的《房产买卖补充协议》的违约约定，内容实际上也约定了定金罚则。因陈金发、陈爱红严重违约，其可以选择定金罚则，要求陈金发、陈爱红双倍返还定金。陈金发、陈爱红认为，同上文说述，其方不构成违约，无需退还李艳峰、李碧定金。根据《房产买卖经纪服务合同》第五条第二项第4点的约定，因不可抗力或国家政策导致无法交易，甲方退还定金即可。退一步说，即使违约，其方赔偿违约金，返还的金额最高不超过标的的30%。本院经审查认为，李艳峰、李碧支付定金，是作为履行债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。上文已分析，双方均不构成违约，因合同未能履行，双方应各自承担相应责任，陈金发、陈爱红对10万元定金负有返还义务。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2019年6月23日，李艳峰、李碧与陈金发、陈爱红及莆田海联房产营销公司、仙游县鲤城明金阿栋房地产中介服务签订《房产买卖经纪服务合同》，约定：陈金发、陈爱红将所有的位于仙游县××街道××街××号××层××层房产出售给李艳峰、李碧；房屋成交价290万元，合同签订之日由其支付陈金发、陈爱红定金10万元；陈金发、陈爱红进行贷款解押申请手续签字之日，其支付陈金发、陈爱红房款130万元，剩余房款150万元申请商业贷款，合同还约定了违约责任等。当天，李艳峰支付陈金发定金10万元。当时，立协议方发现涉案房产的土地性质无法办理过户，需办理产权分割。2019年6月24日，李艳峰、李碧、陈金发、陈爱红以及中介方签订《房产买卖补充协议》，约定：“1.甲方（陈金发、陈爱红）需要在办理甲方原贷款解押后出证之日起2个工作日内配合丁方（仙游明金阿栋房产中介）前往相关部门办理产权分割（即将店面性质变更为商业，二层以上性质变更为住宅），否则算甲方违约，乙方（李艳峰、李碧）有权要求甲方按已收款项的两倍进行赔偿。2.甲方需在办理产权分割后拿到甲方新不动产证后出证之日起2个工作日内配合乙方进行产权过户相关事宜，否则算甲方违约，乙方有权要求甲方按已收款项的两倍进行赔偿给乙方”。此后，陈金发、陈爱红未办理产权分割手续，且于2020年6月初将涉案房产过户他人。2020年6月23日，李艳峰委托其父亲李美勇于发送信息给陈金发，要求其在三日内双倍返还定金20万元，但陈金发不予理睬，致讼。另查明，2019年8月左右，双方口头约定解除合同。2020年6月23日，李艳峰、李碧通过短信正式通知陈金发、陈爱红解除合同。陈金发、陈爱红对此无异议。本院认为，民事主体从事民事活动，应遵循公平原则和诚信原则。本案中，双方在合同履行过程中，均未能信任对方，未积极履行合同义务，致使合同目的不能实现。双方在履行合同中均没有违约，双方已解除房屋买卖合同，作为买卖房屋担保的定金，陈金发、陈爱红应及时返还给李艳峰、李碧。李艳峰、李碧主张双倍返还定金共20万元，缺乏依据，应予以调整为返还定金10万元。主合同中约定违约方应承担守约方的律师费。但本案合同不能履行，双方均不存在违约。因此，李艳峰、李碧要求陈金发、陈爱红承担律师费，于法无据，不予支持。陈金发、陈爱红的关于其没有违约的辩解意见有理，予以采纳；但其不同意返还定金10万元的辩解意见无理，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条规定，判决如下：一、陈金发、陈爱红在本判决生效之日起十日内共同返还给李艳峰、李碧定金10万元；二、驳回李艳峰、李碧对陈金发、陈爱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4375元，减半收取2187.5元，由李艳峰、李碧共同负担1094元，陈金发、陈爱红共同负担1093.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 林金东二〇二〇年十一月十三日法官助理 翁洲玲书 记 员 许益芳附相关法条：一、主要法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：×××11。