青海省西宁市中级人民法院民事裁定书（2020）青01民特62号申请人：刘军忠，公民身份号码：×××，男，1968年9月20日出生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县，现住青海省格尔木城市。申请人：张红民，公民身份号码：×××，男，1973年4月14日生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：张拥军、王法明，青海彰杨律师事务所律师。被申请人：青海华兴房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91632801579933386P(1-1)，住所地格尔木市昆仑北路99号。法定代表人：冉东升，该公司总经理。委托诉讼代理人：许国涛，青海盐成律师事务所律师。申请人刘军忠、张红民与被申请人青海华兴房地产开发有限责任公司（以下简称华兴公司）申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年10月20日立案后进行了审查。现已审查终结。刘军忠、张红民请求：依法撤销西宁仲裁委员会（2020）宁仲裁字第018号仲裁裁决，支持申请人的全部仲裁请求；本案诉讼费、仲裁费由被申请人承担。事实和理由：1.被申请人隐瞒了其无法办理房产证的证据，该证据足以影响仲裁裁决。申请人无法办理产权分户登记的原因在于被申请人无办理大产权登记，不能以被申请人主张的网签登记为依据，认定被申请人履行了合同约定的产权备案。据申请人了解，被申请人无法办理产权备案的原因在于其规划未通过，且存在消防不合格等多种因素，被申请人在仲裁期间隐瞒其无法办理产权证的相关证据，足以影响仲裁庭的公正裁决。2.仲裁裁决适用法律错误。申请人购买案涉房产，因未能获得产权证书，致使申请人无法获得完整的物权权益，商品房买卖合同的目的不能实现。在商品房买卖合同解除前，申请人依据《商铺委托代理租赁合同》主张租金的行为是合理的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于出卖人原因导致无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该规定，只要申请人证明了期限届满后超过一年，开发商未办理大产权证，符合十九条的适用情形，仲裁庭不顾法律规定，认为迟延两年未办理产权证书不属于根本违约之情形，错误理解了十九条的规定。3.裁决显示公平。申请人自2013年购买案涉房产已达7年之久，未能按期拿到产权证，亦未获得《委托租赁协议》项下应得的收益，仲裁裁决结果显示公平。4.仲裁裁决超期。违反仲裁程序。仲裁委员会仲裁规则第四十条规定，仲裁庭应当自庭之日起四个月（不包括鉴定期间）内作出仲裁裁决，有特殊情况需要延长的，由首席仲裁员提请秘书长批准，可以适当延长。本案申请人于2019年5月份申请仲裁，作出裁决之日远远超出了四个月的仲裁期限，仲裁庭未告知申请人是否提请秘书长批准延期，裁决超期违背了仲裁规则。华兴公司辩称：1.因商场产权审核验收程序复杂，办理需要轮候等待，案涉商铺的产权登记正在逐步办理，商铺已办理备案，迟延办理产权手续并非双方约定的根本违约情形。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条适用的前提是因出卖人原因产权无法办理，该条件与本案情形不同，不应适用。3.双方签订的《商品房买卖合同》是双方意思自治的体现，应保护交易的稳定性，不应随意解除。4.关于仲裁审理期限是否超期的问题，根据现行仲裁规则的规定，在特殊情形下经仲裁委员会秘书长签字同意，仲裁期限可以适当延长。刘军忠、张红民向仲裁庭请求：1.依法裁决解除申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》；2.依法裁决被申请人向申请人返还购房款531463元，支付一次性冲抵总房款24%的即买即收三年租金184856元，共计716319元；3.依法裁决被申请人向申请人支付资金占用期间利息186613元（按银行同期贷款利率计算，自2012年10月6日始计算至2018年1月1日《商铺委托代理租赁合同》签订日止）；4.本案仲裁费用由被申请人承担。仲裁庭审理查明：2016年1月13日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，申请人购买被申请人开发建设的位于格尔木市八一中路50号第8幢商铺2243室、2244室、2245室，房屋建筑面积2243室为11.14平方米、2244室为15.96平方米，2245室为15.95平方米，2243室每平方米11251.13元、2244室每平方米11251元、2245室每平方米12088.15元，合同约定2243室总价款为159091元、2244室总价款为179566元、2245室总价款为192806元。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决。申请人在合同签订之前即一次性付清了房款。该房屋已交付使用。截至开庭时，买受人尚未取得该房屋的《不动产权证书》。2018年3月27日申请人又与被申请人分公司青海华兴房地产开发有限责任公司格尔木商场管理分公司（以下简称“华兴分公司”）签订《商铺委托代理租赁合同》，该合同约定申请人作为委托方将购买的位于格尔木市八一中路50号第8幢商铺2243室、2244室、2245室（即上述商品房买卖合同项下的房屋）委托给华兴分公司代理租赁，统一经营管理和商业化运作，华兴分公司享有该商铺招商及经营管理除应付甲方（申请人）租金以外的全部收益；委托代理租赁期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日止。租金双方约定为：2018年1月1日至2020年12月31日乙方（华兴分公司）每年支付给甲方的租金：2243室为14318.00元:2244室为16161.00元、2245室为17353.00元。2021年1月1日至2027年12月31日乙方（华兴分公司）每年支付给甲方的租金：2243室为15909.00元、2244室为17957.00元、2245室为19281.00元。《商铺委托代理租赁合同》履行中因华兴分公司未能按期向申请人支付租金，申请人将被申请人起诉至格尔木市人民法院，要求支付租赁费58116元，承担违约金13947.84元，合计72063.84元。法院于2019年9月24日出具《民事调解书》，被申请人承诺于2019年12月31日前付清拖欠的租赁费58116元，承担违约金13947.84元，合计72063.84元。该调解书双方已签收具有法律效力，现正在履行中。由于申请人未取得第8幢商铺2043室、2044室、2045室的房屋权属证书，认为被申请人客观上不能办理房屋的产权证书，已构成根本性违约，损害了申请人的合法权益，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》的有关约定，遂依据合同中的仲裁条款向本会提请仲裁，要求解除《商品房买卖合同》，并要求被申请人返还已缴纳的购房款，支付资金占用利息，赔偿申请人因此造成的各项损失。另查明，《商铺委托代理租赁合同》的受托方为被申请人的分公司，该分公司已在格尔木市市场监督管理局登记注册，统一社会信用代码为91632801310864533M,负责人冉东升。仲裁庭认为，本案《商品房买卖合同》为双方当事人真实的意思表示，内容不损害国家、集体、第三人和社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房买卖合同》内容对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，任何一方不得擅自、随意解除合同。申请人依照该合同第十五条关于产权登记的约定，要求解除合同，本庭不予支持，因为该条双方并无约定申请人有解除合同权利；同时也不符合《合同法》关于合同解除法定的条件。迟延办理房屋权属证书并不必然导致申请人合同目的落空。只有当被申请人迟延履行行为致使申请人合同目的不能实现时，也就是说无法取得房屋权属证书时即构成根本违约时，申请人才享有合同解除权。根据《合同法》第九十四条之规定可以看出，当事人一方迟延履行其主要债务，还不能称之为根本违约。同时，申请人之请求也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于合同解除权的有关情形，该司法解释也并未将迟延办理房屋权属证书列为解除合同的条件。再则，申请人也无举证证明，房屋权属证书根本无法办理的事实。所以，本庭认为，申请人解除合同之请求既不符合约定，也无法定之情形，况且双方签订《商品房买卖合同》之后，申请人又将其拥有的商铺委托给被申请人出租并进行统一租赁招商经营管理，并签订了《商铺委托代理租赁合同》，该合同双方确认正在履行中，且未到期。该房屋作为市场经营的一部分已对外出租，正在经营过程中。如果解除《商品房买卖合同》，申请人收回商铺，势必造成市场的混乱，给社会带来不安定因素。再则，《商铺委托代理租赁合同》在履行中因租金问题双方发生纠纷已经格尔木市人民法院审理，在法院主持下双方达成和解协议，形成《民事调解书》，确认被申请人向申请人支付拖欠的租金，继续履行《商铺委托代理租赁合同》。因此，申请人已将所购商铺委托被申请人租赁经营，已为生效的法律文书所确认，其又申请解除商品房买卖合同、收回商铺、返还购房款，其请求与履行合同的事实自相矛盾。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故仲裁庭对申请人的仲裁请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条之规定，裁决：对申请人刘军忠、张红民的仲裁请求不予支持；仲裁费20159元，由刘军忠、张红民承担。根据申请人申请撤销仲裁裁决的事实和理由，结合被申请人的抗辩意见，本案的争议焦点为：1.被申请人是否隐瞒了足以影响公正裁决的证据；2.仲裁裁决是否存在适用法律错误，处理不当的情形；3.本案是否存在超期仲裁的情形。现依据申请人提交的新证据，围绕本案争议焦点，就本案争议事实分析认定如下：关于被申请人是否隐瞒足以影响公正裁决证据的问题。申请人提交了以下证据：格尔木市自然资源局调查询问笔录一份、案涉房产竣工备案表一份，证明双方在仲裁期间因华兴公司超出规划审批面积建设，未办理工程竣工备案致使产权登记事宜无法落实，华兴公司在仲裁期间隐瞒了上述相关证据，导致仲裁庭认定事实错误。被申请人质证认为，对证据的真实性、合法性认可。上述证据在仲裁期间应由申请人提交，申请人一方怠于举证。申请人提交的询问笔录和竣工备案表表明规划问题和竣工备案已经解决，与本案争议的处理关联性不大。本院认为，申请人提交的格尔木市自然资源局调查询问笔录载明，因商铺所在整体项目超规划建设，格尔木市自然资源局对华兴公司作出行政处罚，该笔录并未明确案涉项目因违反规划导致产权登记无法进行的后果。申请人主张华兴公司隐瞒违反规划相关证据，导致仲裁庭未能正确认定“因出卖人原因无法办理所有权登记”这一前提事实，须提出案涉商铺所在建设项目违反规划必然导致产权登记无法进行的明确依据，在证据逻辑关联点缺失的情况下，对格尔木市自然资源局调查询问笔录的证明效力不予认定。关于申请人提交的竣工备案表，竣工备案时间是2019年11月15日，申请人主张双方在仲裁期间，工程未进行竣工备案是导致产权办理受阻的因素之一。现案涉工程已经完成了竣工备案，产权办理阻却事由消失，仲裁庭的事实认定与该证据是否在仲裁期间示证已不具有实际关联性，对该证据的证明效力不予认定。关于申请人主张仲裁裁决事实认定错误、处理不当的问题。申请人提交了格尔木市自然资源局不动产登记部门出具的证明以及格尔木保障性住房管理服务中心出具的情况说明，证明因华兴公司未缴纳商业用房维修资金导致案涉商铺在内的整体商用产权未能及时办理，不动产登记部门没有案涉商用房的登记信息，仲裁裁决关于华兴公司仅构成迟延履行的认定错误。被申请人质证认为，因格尔木商区建设刚刚起步，不动产登记、产权办理程序未成体系，办理进度较为缓慢，需在商业产权办理中轮候等待，并不存在未缴纳维修资金导致产权事宜无法办理的情形，对上述证据的证明方向不予认可。本院认为，开发商在办理初始登记过程中须向房地产管理部门提交土地使用证、建设规划许可证、建设工程竣工备案表等，以此证明开发商具有合格的建设资质，完成了经规划审批符合验收标准的工程，方可获得商用房的原始产权。申请人关于华兴公司未缴纳商用房维修资金导致产权办理受阻的主张不符合产权办理实际，商用房维修资金系初始登记过后，商用房业主办理转移产权登记阶段需缴纳的资金，维修资金缴纳与否与初始登记无实质关联，格尔木保障性住房管理服务中心出具的情况说明并未明确表明因华兴公司未缴纳维修资金导致初始登记无法办理的后果，该证据与本案争议的初始登记办理无关联性，对其证明效力不予认定。关于格尔木市自然资源局不动产登记部门出具的证明，是对华兴公司尚未办理初始登记的事实确认，并未直接确认华兴公司无法办理初始登记，证据关联性缺失，不予认定。关于申请人主张仲裁超期的问题。申请人提交了西宁仲裁委员会受理案件通知书，证明西宁仲裁委员会于2019年7月1日受理案件，2020年3月9日作出裁决，超过仲裁期限，违反法定的仲裁程序。本院认为，依据西宁仲裁委员会仲裁暂行规则第四十九条规定，仲裁庭应在组庭后三个月（不包括鉴定期间和公告期间）内，作出仲裁裁决，有特殊情况需要延长的，由首席仲裁员提请秘书长批准，可以适当延长。经查阅仲裁卷宗，西宁仲裁委员会仲裁庭组成人员审批表显示本案仲裁庭组庭于2019年9月4日，该案无申请鉴定和公告送达的情形。因案涉人员多、案情较为复杂，首席仲裁员于2019年12月11日申请延期90日，并未超期仲裁的情形，申请人关于超期仲裁的主张不予支持。本院认为，仲裁裁决撤销之诉作为法院依法审查仲裁裁决效力的司法监督程序，须严格依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条关于法定撤销情形的规定。申请人关于被申请人隐瞒超规划建设和未进行竣工备案相关证据影响公正裁决的主张，华兴公司超规划建设已受到格尔木市自然资源局行政罚款，超规划建设与产权办理受阻的证明关联性缺失。华兴公司现已完成竣工备案，阻却初始登记的情形消失，仲裁期间未进行竣工备案的相关证据与仲裁事实认定不存在冲突，申请人关于被申请人隐瞒足以影响公正裁决证据的主张不能成立。申请人关于仲裁超期的主张，因仲裁庭依法履行延期审理程序而不能成立。关于申请人提出的法律适用异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条主张华兴公司无法办理产权登记，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。须就其诉求解除合同的前提事实“出卖人原因无法办理产权登记”提供确实充分的证据，综合仲裁期间提交的证据以及本院诉讼期间的证据，均无法直接证明华兴公司无法办理产权登记。产权登记作为行政管理行为，商业产权整批办理、审查校核程序复杂，存在轮候办理审批手续的情况，延迟办理产权登记的情况不能直接推定为无法办理产权登记，申请人未提供确实充分证据证明华兴公司无法办理产权登记。综上，仲裁裁决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,申请人申请撤销仲裁裁决的理由不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的法定撤销情形,其申请撤销仲裁裁决的请求于法无据,应予驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条的规定,裁定如下：驳回申请人刘军忠、张红民要求撤销西宁仲裁委员会（2020）宁仲裁字第018号仲裁裁决的申请。申请费400元,由申请人刘军忠、张红民负担。审判长 马晓军审判员 柳香芳审判员 刘 红二〇二〇年十一月十九日法官助理 周 毛书记员 王 宏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决:（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。第六十条人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起两个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。