山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5086号上诉人（原审原告）：太原市育英中学校。法定代表人：黄某，校长。委托诉讼代理人：李某1，住太原市。委托诉讼代理人：李某2，山西茂泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：逯某，住太原市。委托诉讼代理人：刘某（系逯某丈夫），住太原市。上诉人太原市育英中学校（以下简称“育英中学”）、逯某因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人育英中学的委托诉讼代理人李某1、李某2，上诉人逯某及其委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。育英中学上诉请求，1.请求撤销（2020）晋0107民初1620号民事判决书中第一项，改判由逯某按照每日每平方米2.95元的标准向育英中学支付自2019年1月1日起至2019年10月31日止的房屋使用费；2.本案一审、二审的诉讼费用由逯某承担。事实与理由：一、育英中学与逯某之间的原房屋租赁合同已解除，一审法院判决逯某按照原合同约定的价格计算支付房屋使用费，无事实依据，适用法律错误。一审法院已认定育英中学与逯某之间的原租赁合同已解除，对于育英中学在一审中所提交的评估报告、通知、太原市财政局的相关文件等证据均予认定，并认定了案涉门面房的市场租金单价标准为每日每平方米2.95元。因此，一审法院在已认定的事实基础上，按照原租赁合同约定价格作为逯某计算房屋使用费的标准，证据不足。二、租赁期届满后，逯某无权占用案涉门面房，拒不履行腾房义务的行为是违约行为，应赔偿育英中学损失，该损失包括作为守约方的育英中学预期可得利益损失，其中最直接的损失是如育英中学能够按时收回房屋另行出租，可获得的租金收益损失。同时，育英中学与逯某所签订的《租房合同》中约定的租金价格为十几年前所确定的固定价格，但一审法院却按照该价格来确定本案的房屋使用费，造成在当今房租价格不断上涨的市场形势下，逯某违约，却无需按租赁期满后上涨的租赁市场价格支付租金，使逯某获得了比按时返还房屋更大的经济利益，有悖于诚信原则。逯某辩称，一、2018年7月到12月，育英中学李某1通知交房租，房租是按旧合同约定交纳，之后双方未形成新的合同，育英中学现要求按每平米2.95元的价格支付租金，没有事实依据。同时，逯某支付的租金，育英中学未给出具过收据及发票。二、2019年6月30日，育英中学下达腾房通知后，逯某于7月1日立即腾房，但育英中学一直不收房，故本案的所有损失应由育英中学承担。综上，育英中学的上诉请求不能成立，应予驳回。逯某上诉称，1.请求维持（2020）晋0107民初1620号民事判决书第二项，撤销第一项，改判逯某使用涉案门面房六个月，租金应为19429.35元；2.判令育英中学按合同约定减免两个月的租金；3.李某1支付逯某43221元；4.判令育英中学给逯某开具房租等费用共计18252元的正规发票；5.本案诉讼费、公告费、保全费等费用由育英中学承担。事实与理由：一、逯某提供的水卡、电卡的使用及交费情况，可证实逯某已于2019年7月初腾房，一审判决仅依据2019年10月31日交还钥匙的时间计算租金，与事实不符。本案的事实经过为，2019年7月1日育英中学下达腾房通知，逯某于2、3两日腾空房屋，并联系李某1交接房屋，但李某1一开始称高考顾不上，忙完联系。接着中考结束后，逯某多次打电话催促，但都回复等忙完再交接。后在暑假期间又推说学校不办公，逯某多次去校门口，但门卫不让进，期间打电话索性不接。从腾房不营业这四个月内，逯某多次联系无果，直至10月31日才通知逯某去学校交钥匙、水卡及电卡。2019年7月-10月逯某已不占用所租房屋，并未产生房租费用，交房延迟是李某1造成的，该四个月损失应由育英中学承担。二、租房合同第八条约定，育英中学在租赁期满前两个月通知逯某房屋出租变动情况或是否出租，而育英中学直接下达腾房通知，故育英中学按该条约定应当减免二个月房租。三、在逯某经营门面房期间，李某1拿走逯某店中的化妆品14407元，故双方商定用该款项抵顶房租，并且双方也签订了“逯某与门面房无任何经济纠纷”的字条，后其又让逯某重新写下“与门面房内的一切物品无关。”之前写的字条被李某1撕毁。育英中学辩称，一、一审认定逯某占有案涉房屋的期限为2009年1月1日起至2019年10月31日，证据充分，符合事实。双方之间的房屋租赁关系于2018年12月31日终止，在租赁期满后逯某未依约将案涉房屋返还，并无权占有至2019年10月31日，有逯某亲笔书写的物品交接清单为证。二、逯某要求赔偿各项损失31950元的上诉请求缺乏证据，无事实和法律依据，并且逯某在一审中已明确表示撤回此项主张，二审再次提起不应当得到支持。租赁期满后，案涉房屋的门头可能被政府职能部门拆除，并非由育英中学拆除，并且，门头的装修装饰费用在租赁期间内已消耗殆尽，逯某拒不返还案涉房屋已违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第10条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第12条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，逯某要求赔偿各项损失于法无据，不应当得到支持。育英中学向一审法院起诉请求：1.请求判令逯某支付育英中学自2019年1月1日起至2019年10月31日止对太原市杏花岭区城坊东街7号门面房的占有使用费73760.5元；2.请求判令逯某支付育英中学逾期腾房损失（以73760.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年1月1日起至2019年8月19日的利息和银行间拆借贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际支付日止的利息，以上利息合并暂计至2020年3月26日为3912.08元）；3.本案诉讼费、公告费、保全费等诉讼费用由逯某承担。一审法院认定事实：逯某租用育英中学门面房经营阳阳日化商店多年。2017年9月1日，育英中学与逯某签订《租房合同》，合同约定：育英中学将其位于城坊东街门面房2间出租给阳阳日化；租期从2017年7月12日至2018年7月12日止，年租金为38880元。2018年7月13日育英中学委托山西瑞友房地产估价有限公司对其名下所有城坊东街7号1幢1层临街商业房地产市场租赁价格进行评估，2018年9月20日作出估价报告，结论为育英中学提供的上述房权证字第XXXX号房产建筑面积577.65平米，在价值时点2018年7月13日的客观市场租金为621985元/年，租赁单价为2.95元/平米/天。2018年10月12日育英中学书面通知逯某按建筑面积82.52平米，租金2.95元/平米/天签订新一年的租房合同，逯某认可收到通知。2018年10月25日太原市财政局印发并财资【2018】94号《太原市财政局关于对太原市教育局所属单位出租房屋、土地的批复》文件，载明同意育英中学所属土地577.63平米房屋出租，年租金总额不得低于评估底价621985元。2018年12月11日育英中学书面通知逯某称，从2018年出租房屋租赁到期日期起至2018年12月31日止，按2017年的租赁标准将房费结清，从2019年1月1日起按照太原市财政局批复的租金标准执行，请逯某于2018年12月20日前签订新的租赁合同；若不再进行续租则于2018年12月20日前告知学校，于2018年12月25日前将所租赁房屋腾空，学校将公开招租。2019年1月26日逯某将2018年11月10日至12月31日的租金补交育英中学。2019年1月27日育英中学再次书面通知逯某学校将于2019年严格按照太原市财政局下达的文件要求执行新的租房标准，并请逯某于2019年1月28日上午来学校补缴2018年房租，签订2019年租房合同，若不再续租则于春节前腾清房屋交回钥匙并将2019年1月房租缴清，学校将公开招租。2019年6月17日太原市财政局印发并财资【2019】60号《太原市财政局关于扎实做好行政事业单位财务管理与资产管理有效结合》文件，载明通知市直各主管部门、一级预算单位各县市区财政局对于因为产权等原因暂时不能出售的房产（住宅），行政事业单位由机关事务管理部门统一收回，统一招租。2019年7月1日育英中学再次书面通知逯某从当日起学校底商不再对外出租，各租户于7月25日前结清上半年房租，并腾空房屋交回学校。2019年10月31日，逯某腾空房屋并将钥匙电卡、水卡交还育英中学，返还了该门面房，但未支付2019年1月1日起至腾房前期间的费用。另查明，育英中学工作人员在逯某承租期间多次在逯某店内赊账共计14407元，育英中学已付清逯某。一审法院认为，逯某租赁育英中学门面房用于经营日化商店多年，双方签订的房屋租赁合同是真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方租赁合同到期后未签订新的承租合同，逯某已经腾空并交还育英中学房屋，原房屋租赁合同已经解除，但逯某在承租期满后交还房屋前（2019年1月1日起至2019年10月31日）实际占用房屋的使用费应当按照原合同约定价格支付育英中学。育英中学主张按照新的计费标准计算房租，因双方并未达成一致意见，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：“一、被告逯某于本判决生效之日起十日内支付原告太原市育英中学校房屋使用费32382.25元；二、驳回原告的其他诉讼请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，育英中学与逯某所签《租房合同》约定的租期至2018年7月12日，双方此后并未签订书面合同。《租房合同》到期后，逯某继续使用该房屋，育英中学作为出租方没有提出异议，可视为双方自《租房合同》到期之后成立不定期租赁关系。育英中学在2018年12月11日书面通知逯某按2017年的租赁标准将2018年房租结清，2019年起实行新的房屋租金标准，若逯某不续租，则2018年12月25前将房屋腾空，育英中学的做法并无不当。逯某经育英中学多次催告后，既不续签合同，也不腾退房屋。一审法院据此判决逯某腾空房屋并按照合同约定的价格计算支付育英中学房屋使用费符合上述法律规定，本院予以维持。二、当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的后果。本案中，逯某上诉称其在2019年7月已将房屋交付，并提交该期间之后用电交费明细证明其实际并未占用租赁房屋，该主张不能对抗其在2019年10月31日给育英中学出具的交接清单，逯某的上诉主张证据不足，本案不予支持。综上所述，育英中学、逯某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费3484元，由逯某和育英中学各负担1742元。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 任 峥审判员 赵耀功二O二O年十一月二十日书记员 李 钰