黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初5182号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市南岗区学府花园********。负责人：刘凯，该公司经理。委托诉讼代理人：辛志强（该公司行政部长），秦淑芳（该公司物业经理）。被告：王铁，男，1977年5月26日，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司与被告王铁物业服务合同纠纷一案，原告于2020年8月20日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告缴纳物业费及违约金17707元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年和2016年原告与香坊区海富山水文园业主委员会签订《物业服务协议》，服务期限为2015-2018年。原告全面履行了合同，提供了物业服务。被告已经得到了物业服务，但被告无任何理由拒绝缴纳物业费。经原告多次催要仍然不缴费。现诉至法院。根据国家及哈尔滨市《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》相关规定，判令被告支付四年的物业费及违约金。被告辩称：1.不同意原告的诉讼请求，因为2015年房屋漏水，找物业沟通都没有处理，管都不管。2016年自己做的防水，两次一共花了1万3千，是做屋顶防水费用，具体没有算过，应该已经超过物业的费用了，现在还在漏水。庭审中，原被告为证明其主张事实成立，均出示了证据。原告出示证据情况如下：证据一、2015年1月15日，原告与海富山水文园小区物业签订委托合同一份。证明：我公司与小区业主委员会签订委托合同，为该小区业主服务，业主委员会是在政府备案的合法组织。经质证，被告对证据真实性、关联性，证明问题没有异议。证据二、授权委托书一份。证明：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司授权原告收取2015年物业费。经质证，被告对真实性有异议，原告是挂靠的公司，不是正规的物业公司。证据三、山水文园小区物业管理服务委托合同一份。证明：原告2016年1月1日至2018年12月31日为被告提供了物业服务，被告享受了服务。经质证，被告对真实性有异议，原告是挂靠的，现在还与业主委员会在打官司，2018年是业主委员会把原告赶出小区的。证据四、物业服务照片（21张）。证明：原告2015年1月1日至2018年12月31日为被告提供了物业服务，被告享受了服务。经质证，被告对真实性有异议，我认为是作假的，我有同样的照片，角度不一样，因为我们真实住在那里，物业服务什么样都是亲眼所见的。被告提供证据情况如下：证据一、2015年7月开始至今，房屋漏水照片（98张）。证明：被告居住的房屋因原告未维修始终漏水。经质证：原告对被告98张照片，其中64张照片是被告作为业主家的自用部位，该部位的维修不属于物业公司服务范围，15张照片是屋顶，被告有局部改变原设计了，小修小补是在物业费中含0.033元。屋面防水维修属于小区大中修范围，应当按照国家住房维修基金的相关管理办法去实施，如果用物业费来为业主维修屋面防水，是违反国家法律规定的。被告提供的住宅屋面照片，证明了被告改变了屋面的原施工设计，是一种违规行为。证据二、被告小区业主委员会提供的照片（7张）。证明：原告服务不到位，不作为。经质证，原告认为，因照片是复印件不予质证。本院确认证据情况如下：对原告证据一、二、三物业合同和授权书认为，合同虽不规范，但能够证明原告在被告小区的服务期限，予以确认。对证据二认为，被告总公司授权的内容真实有效。予以确认。对证据四认为，照片能够证实原告为小区各项设施做些服务工作，但不排除有工作不到位的情形，予以确认。对被告证据一认为，照片能够证明被告屋内漏水，原告未否认，予以确认。对证据二认为，复印原告不认可，不予确认。经审理查明：2015年1月1日，原告总公司（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同约定:原告按《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》提供执行三级标准物业服务。合同第四条约定，房屋建筑共用部分的小修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。第五条约定，共用设施、设备的小修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。第六条约定，公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、室内停车位等。第七条约定，公共绿地的养护与管理。第八条约定，属于物业管理范围内，附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括商业网点，文化体育场所等。第九条约定，公共环境卫生，包括房屋公用部分的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸。住用户档案与竣工验收资料。第十三条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当时人提出委托时，乙方可以同物业使用人单独鉴定委托合同，接收委托并合理收费。第十四条约定，对业主及物业使用人《业主公约》及园区各项规章管理制度和恶意拖欠物业费的行为，乙方有权终止物业服务，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、停止提供相关服务、收取违约罚金等措施，直至向法院提起诉讼。第十五条约定，服务期限：2015年1月1日至12月31日。半年考验期，如物业服务业主满意度达到50%以上，本合同延续三年。第十八条约定，物业服务收费标准约定：依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定：1.物业服务费:高层按建筑面积0.75元/㎡月，多层按建筑面积0.60元/㎡月，商服按建筑面积0.90元/㎡月。2.电梯费：依据《哈尔滨市普通住宅小区电梯费收取标准》执行收费。3.车位费（不含供暖费）：平面车位服务费960元1年。4.装修管理费：5.0元/㎡(建筑面积)。第二十三条约定：对业主和物业使用人逾期交交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金。2016年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同履行期限三年（2016年1月1日至2018年12月31日）。合同约定内容基本与2015年合同约定内容一致。对业主和物业使用人逾期交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。原告于2015年1月15日开始对被告居住的小区进行物业服务。被告是小区海富山水文园AG4栋3单元1602室房屋业主，其房屋建筑面积121.87平方米，物业费每平方米0.75元/月，电梯费900元/年。被告自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告缴纳物业费、电梯费（121.87平方米×0.75元×48个月）+（电梯费900元×4）=7988元。本院认为：我国《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。依上述规定，被告小区业主委员会经选聘程序与原告签订物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定，应合法有效，对被告小区的所业主具有约束力。此节，本院予以认定。关于被告是否应按物业合同约定向原告交纳物业费问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或有无法解决的问题就拒绝交纳物业服务费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费用。对于被告抗辩原告物业服务不到位、有瑕疵等问题。此问题双方各执其辞。本院认为，原告物业服务不到位，被告房屋顶层漏水造成其室内多处漏水并有财物损失，以拒交全部物业费来对抗的行为无理，也无法律依据。原告承认其未及时按规定申请房屋维修资金处理被告房顶的防水问题，其存在服务不到位，应承担一定的责任。斟酢本案的具体情况，本院支持原告收取被告所欠全部物业费的80%合理，即6390元。被告如对损失部分有异议，可提供有效证据通过正常渠道另行主张权利。关于原告诉请被告支付滞纳金问题。既然原告在物业服务中有不到之处，不应向被告收取滞纳金，据此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王铁向原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司支付物业费、电梯费，合计6390元。二、驳回原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司其他诉讼请求。上述款项，被告于本判决生效后立即给付，如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元（原告已预交243元，退122元），由被告负担(此款与上款一并给付原告)。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  郝满堂二〇二〇年十一月三日法官助理李钰琢书记员张圣君