福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初3117号 原告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园，统一社会信用代码91350500565381736L。 法定代表人：陈永年，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：于那刚，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢洪华，福建双鼎律师事务所实习律师。 被告：董莉莉，女，汉族，1968年8月8日出生，住福建省泉州市丰泽区。 原告福建中润置业有限公司（以下简称中润公司）与被告董莉莉商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中润公司的委托诉讼代理人于那刚、谢洪华到庭参加诉讼，被告董莉莉经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 中润公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除中润公司与董莉莉于2013年10月11日签订的编号为201310110069的《商品房买卖合同》及附件；2、判令董莉莉向中润公司支付违约金148862元；3、判令董莉莉向中润公司支付代偿的银行按揭贷款本息6864.65元及自2015年11月24日起至还清之日止的逾期付款利息损失（以中国人民银行同期同类贷款基准利率〈全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率〉为基础，参照中国人民银行逾期罚息利率标准上浮50%计算）；4、判令董莉莉协助中润公司办理《商品房买卖合同》备案登记及预告登记注销手续。事实和理由：2013年10月11日，董莉莉与中润公司签订合同编号为201310110069的《商品房买卖合同》，由董莉莉向中润公司购买座落于丰泽区××街道××号楼××室房屋，该房总成交价为744311元。合同签订当日，董莉莉向中润公司支付购房款的30%，计224311元，剩余房款520000元在董莉莉向泉州银行股份有限公司泉秀支行（以下简称泉州银行泉秀支行）申请按揭贷款后，由银行支付给中润公司。案涉《商品房买卖合同》于2013年10月28日办妥备案登记。2013年12月5日，董莉莉与泉州银行泉秀支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额520000元整，贷款期限为120个月，即自2013年12月10日至2023年12月10日止。后因董莉莉逾期归还泉州银行泉秀支行按揭贷款，中润公司于2015年12月24日代为清偿按揭款6864.65元，于2019年11月12日因（2018）闽0503执1480号执行案件向泉秀支行强制执行194394元。经多次催告，董莉莉至今未偿还代为清偿的按揭款。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第5款约定：买受人办妥银行按揭手续后，若未能按《楼宇按揭借款合同》约定的期限内支付贷款本息的，因买受人延期支付按揭款，违反《楼宇按揭借款合同》约定条款的，买受人应承担银行追究出卖人履行担保责任所产生的一切费用，并于出卖人承担担保责任之日起10天内偿还一切费用，否则，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产另行处理，该商品房的一切权属归出卖人所有。合同解除后买受人已付房款应扣除应缴的银行本息、违约金及相关税费，并同时按总房款的20%向出卖人支付违约金；又根据合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。综上，董莉莉逾期支付银行贷款，逾期清偿中润公司代偿的按揭款，且经多次催告仍置之不理，已构成严重违约。 董莉莉未作答辩。 中润公司为证明其主张，向本院提交商品房买卖合同网上签约登记备案申请表、《商品房买卖合同》及附件、银行贷款还款凭条、《通知书》及快递单、（2016）闽0503民初3349号民事判决书、（2018）闽0503执1480号执行裁定书、执行分配方案等。董莉莉未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对本案的证据和事实，本院认定如下： 2013年10月11日，中润公司与董莉莉签订一份编号为201310110069的《商品房买卖合同》，约定董莉莉向中润公司购买址于丰泽区××街道××号楼××层××号房，总价款为744311元，具体付款方式详见合同附件六补充协议。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六“合同补充协议”约定，买受人在签订合同当日支付购房款224311元，剩余房款520000元买受人向银行申请按揭贷款，由银行支付给出卖人；买受人办妥银行按揭手续后，若未能按《楼宇按揭借款合同》约定的期限内支付贷款本息的，因买受人延期支付按揭款，违反《楼宇按揭借款合同》约定条款的，买受人应承担银行追究出卖人履行担保责任所产生的一切费用，并于出卖人承担担保责任之日起10天内偿还一切费用，否则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产另行处理，该商品房的一切权属归出卖人所有，合同解除后买受人已交房款应扣除应缴的银行本息、违约金及相关税费，并同时按总房款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款不计息，由出卖人在买受人配合向有关部门申请撤销《商品房买卖合同》备案登记、注销抵押、房地产权属撤销或过户登记等相关手续后一次性退还给买受人。合同签订后，董莉莉依约支付了首付款和在泉州银行泉秀支行办理了按揭贷款，《商品房买卖合同》于2013年10月28日完成了网上签约登记备案，案涉房屋于2013年11月4日办理了预购商品房预告登记。因董莉莉逾期归还银行按揭贷款，2015年11月13日，中润公司被扣款6864.65元用于代偿借款本息。2016年4月28日，泉州银行泉秀支行起诉董莉莉、傅培明，案号（2016）闽0503民初3349号，要求其二人偿还借款本金468503.51元及利息，并要求中润公司承担连带清偿责任等。该案于2016年12月29日作出判决，判决董莉莉、傅培明偿还泉州银行泉秀支行借款本金468503.51元及利息、复利、罚息等，中润公司对上述债务承担连带清偿责任。该案判决生效后进入执行程序，案号（2018）闽0503执1480号，执行过程中，本院拍卖中润公司名下一处房产，该案按分配方案，泉州银行泉秀分行于2019年11月12日领取该案部分执行款194394元。2019年9月20日，中润公司向董莉莉邮寄《通知书》，通知董莉莉于2019年9月30日前偿还代偿的按揭款共计6864.65元及按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，该邮件被退回。 本院认为，董莉莉与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。董莉莉在办理银行按揭贷款后，未能按时支付按揭款，导致中润公司被扣款6864.65元，以及在泉州银行泉秀支行起诉董莉莉、傅培明、中润公司的案件中承担保证责任，并已实际承担194394元。根据合同附件六“合同补充协议”第一条第4款的约定，董莉莉未能在约定的期限内偿还中润公司因承担保证责任的代偿款，已构成违约，中润公司享有合同解除权。因此，中润公司请求解除本案的《商品房买卖合同》及附件，合法有据，本院予以支持。由于本案的合同的解除系因董莉莉违约导致，根据合同约定，董莉莉应按总房款的20%支付违约金，故中润公司请求董莉莉支付解除合同违约金148862元，符合合同约定，本院予以支持。对于中润公司被扣款代为偿还按揭款的6864.65元，补充协议约定董莉莉应在十日内偿还，董莉莉应依约支付代偿款。同时，由于双方对于代偿款未约定逾期违约金，中润公司请求按中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%分段计付自2015年11月24日起的逾期付款损失，合法有据，本院予以支持。另，合同解除后，当事人可以根据合同的性质要求恢复原状故中润公司请求董莉莉协助办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续，本院予以支持。董莉莉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建中润置业有限公司与董莉莉于2013年10月11日签订的编号为201310110069的《商品房买卖合同》及附件； 二、董莉莉应于本判决生效之日起十日内支付福建中润置业有限公司违约金148862元； 三、董莉莉应于本判决生效之日起十日内支付福建中润华置业有限公司代偿的银行按揭款6864.65元及自2015年11月24日起的逾期付款损失（其中，自2015年11月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付；自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计付）； 四、董莉莉应于本判决生效之日起十日内协助福建中润置业有限公司办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园5号楼2302号房屋的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记的注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费11243元，由董莉莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  陈奕辉 审判员  郑丹红 审判员  黄达婧 二〇二〇年十一月五日 书记员  何静艳 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。