广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3836号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市*****。法定代表人：何锦开,总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所律师。被告：邱云娟，女，1982年9月6日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××××××××××××××××××。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业公司）与被告邱云娟服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司的委托诉讼代理人张子扬到庭参加诉讼，被告邱云娟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方在2017年7月29日签订的《物业管理服务协议》在2020年1月25日解除；2.邱云娟向利和物业公司支付2018年3月1日至2020年1月25日的物业管理费119576.82元以及违约金128847.98元（违约金计算方法：2018年3月以5207.43元为基数，剩余每月以5244.75元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，每月分段计算，暂计至2020年1月25日是128847.98元，实际计算至付清之日止）；3.邱云娟向利和物业公司支付2019年9月至2020年1月的水费821.74元以及违约金94.16元（违约金计算方法：2019年9月以199.1元为基数，2019年10月以213.58元为基数，2019年11月以188.24元，2019年12月以181元为基数，2020年1月以39.82元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，每月分段计算，暂计至2020年1月25日是94.16元，实际计算至付清之日止）；4.利和物业公司有权没收物业管理费保证金10489.5元；5.邱云娟补交已享受的物业管理费本金优惠5244.75元。事实和理由：邱云娟向案外人中山市利和置业有限公司承租中山古镇利和购物广场四层4011卡商铺。利和物业公司与邱云娟在2017年7月29日签订《物业管理服务协议》以及《物业管理服务协议补充协议》。协议约定的主要内容有：1、利和物业公司为邱云娟承租的中山古镇利和购物广场四层4011卡商铺提供物业管理服务，服务期限为2017年8月1日至2021年7月31日；2、邱云娟应当按每月每平方米25元的标准向利和物业公司支付物业管理费；3、逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金；4、水费按照实际用量乘以政府规定单价；5、租赁有效期内，如邱云娟违反相关规定且令《租赁合同》及《物业服务管理协议》终止的，利和物业公司有权没收物业管理费保证金，并追讨所欠的费用，邱云娟应当补交已享受的物业管理费优惠。其后，双方在2017年12月26日签订补充协议二，约定物业管理费从2017年11月1日起计，2017年10月31日之前的物业管理费全额享有100%折扣优惠。上述合同签订后，利和物业公司依约向邱云娟提供物业服务，但邱云娟从2018年3月1日就一直没有支付物业管理费，经催告仍未支付。因此，利和物业公司在2019年11月6日发函给邱云娟，要求在2020年1月25日解除合同。综上，利和物业公司认为，邱云娟的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。邱云娟未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下:2017年7月29日，出租人中山市利和置业有限公司（甲方）与承租人邱云娟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》（合同编号为GZRS-2017-034），约定甲方将位于广东省中山市×××××××××商铺出租给乙方经营餐饮业务，其中第7.1约定“本合同签署之日起7日内，乙方向物管公司支付相当于两个月物业管理费金额的物业管理保证金，即人民币10489.5元”，第23.3约定“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”，第23.4约定“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”，第23.8约定“如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额”。该租赁合同还约定了其他内容。2017年7月29日，利和物业公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定物业管理费按每月每平方米28元收费，其中物业服务费每平方米每月18元，能源费每平方米每月10元，乙方承租建筑面积209.79平方米，每月应缴的物业管理费为5874.12元；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；水费为实际用水量乘以政府当时规定的单价标准；协议履行期限2017年8月1日至2021年7月31日；如乙方违反相关规定且令《租赁合同》及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金，并追讨所欠的费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金。该《物业管理服务协议》还约定了其他内容。当日，利和物业公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《物业管理服务协议》补充协议，对物业管理费标准变更为“自本协议签订之日起至2020年7月31日止，物业管理费按第一档标准（每月每平方米25元）收费；自2020年8月1日起，按第二档标准（每月每平方米28元）收费”。2017年12月26日，利和物业公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《物业管理服务协议》补充协议（二），将物业管理费的起算日期变更为2017年11月1日，并约定乙方将享受原物业管理协议约定的物业费起计日至2017年10月31日止期间的物业费全额折扣。邱云娟于2017年8月20日接收涉案商铺。邱云娟已交缴纳物业管理费保证金10489.5元。自2018年3月1日起，邱云娟开始拖欠物业管理费等费用，经利和物业公司发函催收无果，利和物业公司等人于2019年11月6日向邱云娟发出《解除通知书》，认为邱云娟拖欠物业服务费107618.82元等（暂计至2019年10月25日），遂通知双方签订的合同（含《物业管理服务协议》等）于2020年1月25日解除，并要求邱云娟于2020年1月31日前撤离商铺内所有物品及装修等。利和公司于2019年11月6日将《解除通知书》通过邮政EMS快递邮寄给邱云娟。另查明，邱云娟拖欠2019年9月至2020年1月的水费821.74元。庭审过程中，利和物业公司表示“选择没收保证金”。本院认为，利和物业公司与邱云娟签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，邱云娟迟延交纳物业管理费等费用且已超过三十日，构成违约，利和物业公司主张解除《物业管理服务协议》，符合双方当事人对合同解除条件的约定及法律规定，本院予以支持。利和物业公司于2019年11月6日将《解除通知书》通过邮政EMS快递邮寄给邱云娟，且通知书明确载明合同解除时间为2020年1月25日，解除通知已产生法律效力，故本院确认《物业管理服务协议》于2020年1月25日解除。合同解除后，不影响邱云娟在合同有效期内应当负担的合同义务及应承担的违约责任。利和物业公司主张邱云娟欠付2018年3月1日至2020年1月25日的物业管理费119576.82元以及2019年9月至2020年1月的水费821.74元，且提交了有关证据，鉴于邱云娟未到庭反驳或提供相反的证据，故本院对利和物业公司主张的欠款金额予以采纳。因此，邱云娟应向利和物业公司支付物业管理费119576.82元、水费821.74元。关于利和公司主张的逾期违约金、没收物业管理费保证金、补交物业管理费优惠的诉讼请求。本院认为，双方签订的租赁合同对履约保证金（含物业管理费保证金）约定了不予返还及双倍赔偿的规则，据此可认定物业管理费保证金具有违约定金的性质。租赁合同还约定承租方违约情形下应补交物业管理费优惠金额，据此可认定物业管理费优惠款项也具有违约金的性质。此外物业管理合同还约定按日3‰的标准支付延迟履行违约金。即，针对邱云娟迟延履行行为导致合同解除的情形，双方既约定了定金条款，又约定了两项违约金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此违约金与定金原则上不能并用。鉴于利和物业公司未提交相关证据证明其损失金额，双方约定的保证金应推定为双方约定的违约损失金额，利和物业公司当庭选择适用没收保证金的条款，本院予以支持。对其余违约金诉讼请求本院均不予支持。邱云娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告邱云娟于2017年7月29日签订的《物业管理服务协议》于2020年1月25日解除；二、被告邱云娟于本判决生效之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费119576.82元；三、被告邱云娟于本判决生效之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付水费821.74元；四、原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收被告邱云娟交纳的物业管理费保证金10489.5元；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5276元，由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司负担2776元，由被告邱云娟负担2500元（该款中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，邱云娟在支付上述款项时迳付给中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱 鹏人民陪审员  苏婉兰人民陪审员  袁惠成二〇二〇年十一月十九日书 记 员  陈嘉欣