海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1678号   上诉人（原审原告、原审反诉被告）：卢宽妹，女，1963年5月1日出生，汉族，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：李跃进，东方市148法律事务所法律工作者。   上诉人（原审被告、原审反诉原告）：赵栋菊，女，1967年6月4日出生，汉族，现住海南省东方市。   委托诉讼代理人：彭文清，海南华颂律师事务所律师。   上诉人卢宽妹与上诉人赵栋菊房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   卢宽妹上诉请求：1.依法撤销海南省东方市人民法院作出（2019）琼9007民初2714号民事判决，改判支持上诉人卢宽妹一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人赵栋菊承担。事实和理由：一、原审法院查明及认定的事实不清、适用法律不当，应予撤销。赵栋菊擅自变更和解除合同及假意进行房屋买卖实质是骗取卢宽妹20万元定金的事实清楚，证据充分。首先，赵栋菊约卢宽妹带上土地证见面后抢夺土地证，卢宽妹报警的事实可以证明赵栋菊根本不想履行合同和假借房屋买卖骗取定金的事实。其次，《收条》已明确注明“报建、公证、过户”等字样，足以证明付款的时间点在完善报建手续后。二、卢宽妹请求赵栋菊双倍返还定金有事实和法律依据。赵栋菊要求卢宽妹交付20万元定金，在交付20万元定金后，赵栋菊将案涉土地证交给卢宽妹。但其没有履行去完善房屋报建手续，反而抢夺土地证并于2019年7月11日在报纸公告土地证遗失作废。赵栋菊的行为已构成违约，因此，赵栋菊应当双倍向卢宽妹返还定金。   赵栋菊辩称，1.根据卢宽妹陈述足以证明双方认可交付的20万元为定金而非押金；2.卢宽妹陈述赵栋菊买卖房屋实际上是欺骗的主要理由是认为赵栋菊重新补办土地证，从中可以看出赵栋菊买卖房屋是假意买卖实际是欺诈，赵栋菊对卢宽妹这一说法有不同意见：首先，现在案涉房屋赵栋菊本人尚未出售，如果说卢宽妹有意要购买此房屋，双方现在仍然可以进行交易，所以不存在恶意欺骗这一说法。而补办土地证，赵栋菊事先已经明确告知卢宽妹，由于卢宽妹占有赵栋菊的土地证，而又未按约定支付房屋买卖款。赵栋菊明确告知卢宽妹如果其不买案涉房屋，应当返还土地证给赵栋菊，因为有第三方意向购买，赵栋菊必须向第三方出示案涉房屋土地证，但是卢宽妹拒不交付房屋买卖转让款，也不返还土地证，导致赵栋菊无法向第三方提供土地证，导致案涉房屋无法与他人进行协商。补办土地证是由于卢宽妹的行为造成的，且也明确告知了卢宽妹（有录音为证），因此卢宽妹称赵栋菊实际是欺骗其20万元定金，显然是不能成立的。经调查后得知卢宽妹交付20万元定金后第五天与东方市岛西林场名叫阿英的职工购买了一块300平方米的宅基地，阿英的电话是130XX******，并在案涉宅基地上已经建房。从这一行为看，卢宽妹在交付定金后又与他人购买宅基地建房，才拒绝履行双方原约定的买卖合同，卢宽妹这一行为显然是违约行为。对于该情况是否属实，法庭亦可向阿英本人核实该情况；3.卢宽妹要求赵栋菊双倍返还定金是没有事实根据和法律依据的，本案中违约方是卢宽妹，其违约的事实如赵栋菊以上所述。且案涉的房屋赵栋菊仍然愿意按双方约定的价格出售，而卢宽妹拒绝履行合同的约定义务，根据规定，交付定金的一方违约，无权要求返还定金。故而卢宽妹的诉请没有事实和法律依据。   赵栋菊上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判确认被上诉人构成违约。2.依法改判被上诉人支付的20万元定金归上诉人所有。事实和理由：一、原审判决适用法律，导致判决赵栋菊退还卢宽妹20万元定金错误，依法应予改判。首先，返还定金是以违约为前提，原审以双方都有过错而非违约故而适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条作出返还定金的判决错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求债务人履行。因此，履行约定不明确并不是合同解除的法定条件，原审法院以此为由解除合同显属适用法律错误。二、卢宽妹拒绝支付房屋转让款的行为构成违约，依法应承担违约责任。首先，双方对买卖的价格为280万元无异议，故双方买卖行为依法成立。卢宽妹支付定金20万元的行为足以说明双方的买卖关系已经履行。其次，根据聊天记录可知，双方到原市国土资源局查询案涉的房屋是否在红线范围，是否能补办报建手续，若能补办卢宽妹就应付款。从卢宽妹以其存款未到期为由要求延缓付款时间可以看出，双方约定的付款条件是去原市国土资源局查询是否能补办报建手续而非办理完报建手续。卢宽妹要求延缓付款时间违反双方最初约定，属于违约行为。第三，赵栋菊是因为急于用钱才出售住房，而办理报建手续是行政部门的工作安排，何时能办理完毕双方无法预见，如办理完毕才付钱与赵栋菊卖房的初衷不一致。第四，卢宽妹陈述其有100万元定期存款要到9月份才到期，足以表明其不具有购买能力，存在缔约过失。第五，即便双方存在支付期限约定不明的情形，根据规定赵栋菊可随时要求对方履行，也可给对方一个月的宽限期。第六，案涉房屋并未出售，现在仍可以履行合同约定的义务，卢宽妹无正当理由拒绝继续履行，显然也是构成违约。   卢宽妹辩称，其答辩意见同上诉的事实和理由。   卢宽妹向一审法院起诉请求：1.判令解除双方约定的《房屋买卖协议》；2.判令赵栋菊双倍返还定金40万元；3.本案受理费由赵栋菊承担。   赵栋菊向一审法院反诉请求：判决卢宽妹支付的20万元定金赵栋菊不予返还，归赵栋菊所有。   一审法院认定事实:赵栋菊因需要资金周转，欲将自己位于东方市八所镇二环路南侧的一块宅基地[东方国用（2007）第146号]及一幢私宅转让。赵栋菊与卢宽妹经中介介绍认识，2019年4月26日，双方商定，赵栋菊将上述私宅及土地作价280万元转让给卢宽妹，卢宽妹于当日向赵栋菊支付定金20万元，卢宽妹向赵栋菊出具一张收到20万元的收条并将上述土地使用权证交给卢宽妹持有。此后，双方因转让款是在土地转让合同公证后给付，还是等待土地办理过户、报建后方可支付等问题上而发生争执。2019年7月1日，赵栋菊在《海南日报》上公告上述土地使用权证遗失，声明作废，重新办了不动产证。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方宅基地及房屋转让合同关系是否应当解除；二、卢宽妹支付的20万元定金，是否双倍返还还是不予返还。该院综合考虑诉辩双方的意见、庭审调查的证据和查明的事实，根据相关的法律规定，对本案争议焦点问题评判如下：   一、关于双方宅基地及房屋转让合同关系是否应当解除问题。双方虽然就宅基地及房屋转让价格达成一致意见，但双方对转让款的支付条件和支付时间节点没有进行明确约定，也未能达成补充协议，致使双方的合同目的无法实现。因此，对卢宽妹主张解除合同关系，该院予以支持；   二、关于卢宽妹支付的20万元定金，是否双倍返还还是不予返还问题。双方对转让款的支付条件和支付时间节点未进行明确的约定，属于约定不明，双方均有过错，合同解除后，赵栋菊应向卢宽妹返还20万元定金。卢宽妹请求双倍返还和赵栋菊主张不予返还，均缺乏事实根据和法律依据，该院均不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百二十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵栋菊于判决发生法律效力之日起5日内向卢宽妹返还定金200000元；二、驳回卢宽妹和赵栋菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由卢宽妹负担3650元，赵栋菊负担3650元。反诉费用2150元，已减半，由赵栋菊负担。   二审中，双方当事人均未提交新的证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方是否存在20万元的定金担保；2.双方未能继续转让案涉土地及房屋是谁违约。   争议焦点一，双方是否存在20万元的定金担保的问题。本案中，卢宽妹与赵栋菊虽然有买卖房屋和转让土地的意思表示，但是卢宽妹与赵栋菊之间并未签订书面合同。从双方的举证看，双方之间存在的书面凭证仅有一张赵栋菊向卢宽妹出具的赵栋菊签名捺印的书证，该书证所载内容关于20万元的表述为“现压金收到20万正”。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”定金合同是要式合同，必须有书面的约定。而在本案中，无任何书面的合同对定金进行了约定，故双方之间不存在定金担保，卢宽妹支付的20万元应视为预付款。   争议焦点二，关于双方未能继续转让案涉土地及房屋是谁违约的问题。如上所述，双方之间未签订书面的合同，而从双方提交的通话记录可知，双方虽然对总价款达成了合意，但是对价款的支付、房地的交付、过户等房屋买卖合同的主要条款均未约定。且赵栋菊出具给卢宽妹的书证上载明“报建、公证（做完）过户”，从双方关于公证的约定及公证一般需要的书面转让合同来看，卢宽妹与赵栋菊之前履行的交付20万元以及交付土地证应视为双方对转让案涉房地的预约，即卢宽妹与赵栋菊并未完成案涉标的物转让的本约合同的缔约。预约合同不适用于强制继续履行，即法律不能强制当事人缔约。综上，双方未能继续转让案涉土地及房屋系因为双方未能签订房地转让的本约导致，故双方不能实现转让案涉房地不存在哪方违约的问题，而是双方对达成本约协商不一致导致。既然不能达成转让的协议，一审法院判决赵栋菊将收取的20万元预付款返还卢宽妹并无不当。   综上所述，卢宽妹、赵栋菊上诉请求适用定金罚则无理，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11600元，由上诉人卢宽妹承担7300元，由上诉人赵栋菊承担4300元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年十一月十九日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。