山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6396号上诉人(一审原告):于某，住太原市。委托诉讼代理人：董某，山西国槐律师事务所律师。被上诉人(一审被告):田某，住太原市。委托诉讼代理人：曹某（系田某配偶），住太原市。上诉人（一审原告）于某因与被上诉人（一审被告）田某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院(2020)晋0107民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。于某上诉请求：撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初2298第二项判决；二、判决《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除，被上诉人返还2020年3月21日至2020年8月31日50%的房租36967.22元；三、判决被上诉人承担一审上诉费用。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人将房屋钥匙交付给被上诉人后仍然继续占用房屋属于认定事实错误。虽然房屋内仍放置部分货架，真实原因是解放路修路堵塞出口，货架根本无法搬出。上诉人已经明确告知被上诉人放弃货架所有权，成功交接钥匙完全可以证明房屋的实际控制权已经转移到被上诉人手中。不能以此为由认定上诉人仍然占有使用房屋。第二，一审判决适用法律错误。案件的争议焦点是：上诉人是否享有合同解除权。一审判决并未就该焦点问题进行说理和认定，简单的以“因合同没有修路等特殊情况的约定”为由驳回上诉人的诉讼请求，明显适用法律错误。上诉人依法享有合同解除权。《根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法遇见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中,租赁合同标的物为商铺,道路通畅是合同履行的基础条件。在合同履行过程中因政府长时间修路(2020年3月11日至2020年10月30日)导致交通彻底瘫痪,店铺根本无法营业,此种情况是在订立合同时无法预料的。更为重要的是,七个半月的修路时间也超过了租赁合同约定的到期时间(2020年8月31日),合同目的已然完全落空。若合同继续履行,上诉人除了承受房租损失,还要承受人员工资、货物到期的货损等损失和巨大的经营压力。所以,依据公平原则、依据合同法司法解释(二)第二十六条的规定和本案事实情况,该份租赁合同应当予以解除。上诉人请求返还一半的租金于法有据、公平合理。综上,为维护上诉人合法权益,特向贵院提起上诉,请求二审法院判如所请。田某辩称，第一，我的房屋从7年前就租给了米氏孕婴店，他们和我履行了7年的合同，于某两年前才与我写了合同。但是合同书上写的也是米氏孕婴店，所以于某他就是代表米氏孕婴店，我个人认为就是米氏孕婴店在和我履行合同，到现在已经九年了。第二，原告交钥匙的时候，我就说合同没有到期你不能给我的。你要是给我，我只能是代你们出租。第三，旁边的一排商铺都在正常运行，不是上诉人所说的商铺都不能经营。第四，物业费他还欠92000元，我要求他们补足这些欠款。第五，我在一审法院的时候就有调解的意思，但对方不讲理，没有调解成。于某向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年8月31日所签署的《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除；2、判决被告免除并向原告返还2020年2月1日至3月20日的原告缴纳的房租22090.16元；3、判决被告返还自2020年3月21日至2020年8月31日的房租73934.43元，合计96024.59元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月31日签署《房屋租赁合同》，约定被告将位于太原市××路的房屋出租给原告进行商业用途，租期为二年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止。租金按年支付，第一年租金为16万元，第二年租金为16.5万元，原告已按约足额缴纳全部房租。在合同履行过程中，由于新型冠状肺炎疫情影响，导致原告一直未实际营业。之后解放路（南内环一迎泽大街一花园后街）又开始修路，修路改造工程被列为2020年市级重点工程，原告一直无法使用租赁房屋，损失惨重，因此原告多次找被告协商请求减免房租，被告不同意，原告于2020年3月21日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，被告已签收，原告也及时搬离该租赁房屋并将房屋钥匙返还至被告。原告认为，疫情及修路均属于不可抗力事由，原告有权依据政策和法律向被告主张租金减免并依法解除合同，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2018年8月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于太原市××路的房屋出租给原告进行商业用途，租期为二年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止；租金按年支付，2018年9月1日起至2019年8月31日租金为16万元，2019年9月1日起至2020年8月31日租金为16.5万元；租赁期间，如乙方（于某）因特殊原因需要解除租赁合同，必须提前3个月书面通知甲方（田某），便于甲方对外出租，甲方需返还给乙方剩余租金。如乙方未按规定时限通知甲方，甲方可以不返还剩余租金，作为违约补偿。原告提供的广发银行网上电子回单显示：户名为邹艳红的银行账户于2019年8月5日通过银行转账方式给户名为田某的账户转入16.5万元，附言为米氏太原解放店房租款流水。另查明，2020年4月30日，被告收到案涉房屋钥匙2把。交钥匙后，原告未将涉案房屋内货架搬离。另查明，被告收到本案起诉状副本时间为2020年6月9日。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告虽然交给钥匙，但房内还留有货架，说明原告还占用房屋，原告于2020年3月21日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，不符合合同约定，被告不同意解除合同，故对原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还自2020年3月21日至2020年8月31日的房租，因合同没有修路等特殊情况的约定，本院不予支持。本案原告在承租商铺的实际经营中，遭遇新冠疫情，因疫情影响，原告营业遭受一定损失，但疫情所引发的该情况，非因合同当事人意志控制而客观发生，系不可抗力，鉴于案涉合同确实受到了疫情的影响，原告的经营必然也受到了一定的冲击，本院综合考虑案涉合同实际履行情况，原、被告遭受的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张的2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金予以适当减免一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告田某于本判决生效之日起十日内返还原告于某自2020年2月1日起至2020年3月20日止的房租11045.08元；二、驳回原告于某的其他诉讼请求。案件受理费2201元，减半收取1100元，由原告于某负担968元，被告田某负担132元。二审中，各方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点是案涉《房屋租赁合同》是否应予解除，被上诉人是否返还2020年3月21日至2020年8月31日50%的房租36967.22元。本案双方于2018年8月31签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应遵照履行。上诉人认为政府修路构成了导致店铺无法营业，合同目的不能实现，依据公平原则,该份租赁合同应当予以解除。但，首先，从该租赁合同的约定上看，该合同第八条第五项规定“租赁期间，如乙方因特殊原因需要解除租赁合同，必须提前三个月书面通知甲方，便于甲方对外出租，甲方需返还乙方剩余租金”，但双方对何为“特殊原因”没有具体约定，且事后解释不一，上诉人对政府修路是否对其经营造成影响、造成多大影响，能否构成《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定的“不属于商业风险的重大变化”亦未提供证据，故原审认为上诉人解除合同的要求不符合合同约定并无不当。其次，从合同的实际履行过程看，虽然上诉人于2020年4月30日将案涉房屋的钥匙交回被上诉人，但同时房内还留有货架等上诉人的物品，上诉人称其交还钥匙时已明确告知被上诉人放弃货架所有权，但被上诉人予以否认，上诉人亦不能提供相应证据，对上诉人该主张，本院不予采纳，故原审对上诉人要求确认合同解除的诉讼请求不予支持是正确的，上诉人据此要求被上诉人返还2020年3月21日至2020年8月31日50%的房租36967.22元无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人于某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由上诉人于某负担。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 李 哲审判员 成志刚二O二O年十一月二十六日书记员 马**丽