广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10962号原告：鲁清平，女，1969年8月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：葛凤梅，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹子洋，广东导正律师事务所律师。被告：广州市春庭房地产开发有限公司，住所地广州市白云区新广从路春庭花园春庭街42号。法定代表人：杨荣信，董事长。委托诉讼代理人：李建军，广东汇知通律师事务所律师。第三人：刘伯阳，男，1961年11月11日出生，汉族，户籍地址广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：林莉，广东格林律师事务所律师。原告鲁清平与被告广州市春庭房地产开发有限公司（以下简称春庭公司），第三人刘伯阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁清平的委托诉讼代理人葛凤梅、曹子洋，被告春庭公司的委托诉讼代理人李建军，第三人刘伯阳的委托诉讼代理人林莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁清平向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告签订的广州市白云区（辖区范围内）332号333房、335房、337房、339房《认购合同》；2.被告向我返还定金16万元及手续费8000元；3.被告向我支付未能按时将符合约定标准的房屋交付我使用的违约金336000元以及逾期支付该违约金的利息47040元（利息以月息2%的标准，自2019年9月1日起计至该违约金实际支付之日止，暂计至2020年3月31日）；4.被告向我支付房屋升值部分的损失共计379526元；5.第三人对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2011年8月19日，我与被告签订三份《认购合同》，约定我向被告购买位于广州市白云区（辖区范围内）332号335房、337房、339房。2013年3月7日，我与被告追加签订一份《认购合同》，约定我向被告购买位于广州市白云区（辖区范围内）332号333房。其中335房的认购总价为768609元，337房的认购价格为993090元，339房的交易价格为623141元，333房的成交总价为750400元。上述四份认购合同均约定房屋交付标准，该四份合同为被告委托第三人签名并按捺手印。我于2011年8月20日共支付6万元定金及6000元手续费以及于2013年3月7日支付定金2万元及手续费2000元。被告于2011年10月20日开具339房的购房发票，于2011年10月21日开337房和335房的购房发票。被告没有能在承诺的期限内完成产权份额以及公共区域改造，故无法进一步办理网签手续。2012年6月8日，双方就被告未按产权分割房屋、未完成相关改造导致无法办理按揭手续及不能网签等情况签订《关于房产认购合同的补充协议》，约定被告保证在2012年12月31日前完成房屋分割和配套设施改造，随后买房按原合同价递件、支付首付并办理产权分割。如被告不能在2012年12月31日前完成配套设施改造和房产分割，应当双倍返还买方定金及买方所付费用共计14万元整，并承担自买方交付定金之日起银行贷款利息，第三人对此承担连带责任。该份补充协议于2012年12月28日经双方确认一次延期至2013年6月1日交付使用；于2013年6月3日经双方确认二次延期至2014年4月1日前交房；于2014年3月3日经双方确认三次延期至2014年12月31日前交房；于2015年3月19日经双方确认四次延期至2015年12月31日前交房。但被告仍未能在2015年12月31日前向我交付符合标准的房屋。2016年4月1日双方签订《房屋买卖补充协议》确认双方于2011年8月19日签订认购合同及有关补充文件，2013年3月7日签订房地产买卖合同等，被告在该协议中承诺于2016年7月30日前完成公共区域改造，按合同约定及补充协议约定标准交付四套房产，如再次延期，则被告应每天按总房款的5‰支付违约金给我，直至累计金额达到336000元。若因延期交房且未按时支付违约金的，被告还应承担每月2%利息直至实际支付之日止。但该补充协议期限届满后被告仍未能按标准交房，双方于2018年9月3日协商确认再延期至2019年8月31日执行。至今被告仍然未将符合合同标准的房产交付给我。我认为，被告自2011年8月19日签订认购之日起至2018年9月3日经7次延期交付房屋，现仍不能交付，该行为已构成根本违约，因被告的违约，导致我的合同目的完全落空。我因为一次次相信被告，但换来的确实损失不断地扩大。综上所述，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告春庭公司辩称，（一）本案基本事实是，我司与第三人签订《房屋买卖合约》，由我司将涉案房屋在内的共计建筑面积5686.1平方米商品房出售给第三人。第三人将上述房屋分隔成小房间进行销售。我司与第三人签订的买卖合约约定，第三人有权将分隔的房屋过户到其指定的任何人名下，我需无条件配合，并提供一手房屋买卖合同的手续。（二）从以上事实可知，我并没有与原告签订任何的合同，我司也没有授权第三人对外签订合同，而原告提供的2011年10月20日及21日的购房发票，事实上是在2011年9月8日产权证分隔办好后，依第三人的要求为了办理房产证而出具的，并从购房发票上的单价及总价与《认购合同》中的单价及总价对比也可以得知，原告和我之间没有真实交易行为。我司不是合同相对方，不是本案适格主体，原告起诉我司没有事实和法律依据。（三）我司将涉案房屋卖给第三人后，第三人与原告分别签订了四份合同及交楼标准，由此也应认定第三人为合同相对方。综上，我司与原告并不存在真实的购房合同关系，原告要求我司承担责任缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。第三人刘伯阳述称，（一）我当时与原告签订涉案合同是作为被告的代理人签订，我当时对涉案房屋并不享有所有权。（二）按照相关法律法规关于商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致合同目的不能实现，无法取得房屋的，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，即使我最后需要承担责任，赔偿支付的金额也不应超过原告已付购房款一倍的赔偿责任。（三）原告诉请的违约金过高。假如我需要承担责任，我请求法院根据法律规定调整过高的违约金。（四）对于原告主张的涉案房屋升值部分我不予确认，该升值金额要求我赔偿没有事实和法律依据。涉案合同的变更是原告自愿同意对履行期限进行多次的变更。原告作为完全民事行为能力人，其理应对自己的签名确认变更合同的风险以及后果负相应的责任。另外双方的签订的合同亦均无约定我违约的情况下需要支付升值差价。鉴于该协议的变更是经过了原告的同意及确认，故原告主张房屋差价损失没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月19日，鲁清平（买受方）与刘伯阳（出卖方）签订《认购合同》，约定：认购物业地址为广州市白云区（辖区范围内）332号335房（以下简称335房），建筑面积57.3589平方米，认购总价768609元；付款方式：按揭；定金2万元，于签署本认购合同时支付；第一期楼款384304.5元，须在签署“广州市存量房买卖合同”并在房地产交易中心办理递件手续前付清；第二期楼款384304.5元，须于房产过户缴税前付清或办理银行按揭；交楼时间：一次性付款客户、按揭付款的客户均在签署“广州市存量房买卖合同”并支付所有房款及税费之日起270日内，出售方协助买方到物业管理处办理收楼手续。出售方通知买受方的收楼通知书所示时间收楼，但买受方在该时限内未办理收楼手续的，视为出售方已履行交楼义务，买受方承担逾期收楼的法律责任和事实后果；交楼标准：（见附件：交楼标准）；如出售方在上述期限内未能履行本认购合同的任何条款，买受方可以解除本合同，出售方除退还所收买受方已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买受方以弥补买受方之损失；如买受方同意出售方要求继续履行本认购合同，出售方必须付给买受方违约金，违约金按认购总价每日千分之三计算，违约金上限为10万元；备注：赠送2匹分体式空调一台，该335、337、339号3套物业按照买方提供的装修室内图进行间隔，按原装修标准进行室内装修，卖方保证该物业的1次消防通过等。同日，双方还就广州市白云区（辖区范围内）332号337房（以下简称337房）、广州市白云区（辖区范围内）332号339号房（以下简称339房）分别签订《认购合同》，其中：337房的建筑面积为74.6684平方米，认购总价993090元。339房的建筑面积为45.8192平方米，认购总价623141元。合同的其他约定与335房《认购合同》约定一致。上述认购合同签订后，鲁清平于2011年8月20日向刘伯阳支付上述三套房屋的购房定金共计6万元，支付了三套房屋的代办交易手续费共计6000元。2012年6月8日，刘伯阳（出售方）与鲁清平（买受方）签订《关于房产认购合同的补充协议》，约定：双方于2011年8月19日签订买卖合同，就出售方申明335、337、339三套房产签订按揭买卖合同，买受方已按合同要求支付定金6万元及手续费6千元，并已提交相关资料。至2012年6月6日，因甲方未按产权分割房屋，未完成相关改造，未能办理按揭，未能完成网上签约递件。已引起买受人不安。经双方磋商，出售方再三保证产权交割无问题，房屋交吉无问题，配套改造无问题。保证在2012年12月31日前完成房屋分割和配套设施改造。随后买受方配合按原合同价递件，支付首付，办理产权交割。按揭部分仍由出售方负责办理（利息不得超过贷款基准利率），买受方应予全力配合；或经出售方同意，乙方将房产抵押贷款偿还余款。如出售方不能在2012年12月31日前完成配套设施改造和房产分割，应当双倍返还买受方定金及买受方所有已付费用共计14万元整，并承担自买受方交付定金之日起银行贷款利息，刘伯阳个人对此案承担连带责任等。2012年12月28日，鲁清平和刘伯阳在上述《关于房产认购合同的补充协议》空白处手写“此合同经双方协商合同期顺延到2013年6月1日前交付使用。”2013年3月7日，鲁清平与刘伯阳就广州市白云区（辖区范围内）332号333号房（以下简称333房）签订《房地产买卖合同》，约定鲁清平向刘伯阳购买333房，房屋建筑面积56平方米，套内面积49.17平方米；房屋交易价格750400元；签订本合同后即支付定金2万元，在交易递件前支付首期，余款由银行按揭支付；该333连同335、337、339四套物业按照买方提供的装修室内图纸进行间隔，按原装修标准进行室内装修，卖方保证该物业的一次消防通过。上述合同签订后，鲁清平向刘伯阳支付了333房的购房定金2万元。2013年6月3日，刘伯阳在前述《关于房产认购合同的补充协议》空白处手写“经双方再次协商，此补充协议仍有效，可推迟到2014年4月1日前交房。”2014年3月3日，刘伯阳和鲁清平在前述《关于房产认购合同的补充协议》空白处手写“经双方再次协商此补充协议仍然有效，可推迟到2014年12月31日前交房。”2015年3月19日，刘伯阳和鲁清平再次在前述《关于房产认购合同的补充协议》空白处手写“经双方再确认协商，继续推迟到2015年12月1日前交房。”2016年4月1日，刘伯阳（出售方）与鲁清平（买受方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：根据双方于2011年8月19日签订之认购合同以及相关补充文件，2013年3月7日签订的房地产买卖合同……出售方确认已收妥定金8万元及手续费8000元。今双方再次协商，达成如下补充协议：1、买受方应出售方之请，追加定金8万元，即交易定金总额达到168000元。2、出售方按约定于2016年5月30日前图纸完成一楼、二楼、三楼过道及步行梯改造、外墙美化，完成电梯安装和验收启用。3、出售方于2016年6月30日前依据该四套房产证图纸，完成该房产的分割成型，依据买受方认可的内部设计图，完成分隔装修。4、双方确认交房标准作如下变更……6、出售方承诺于2016年7月30日前可依本约定完成公共区域改造，按合同约定及本补充协议标准移交上述四套房产供买受方使用。如再次拖延，则出售方应每天按总房款的5‰支付违约金给买受方，直至累计金额达到336000元。若因延期交房且未按时支付违约金，出售方还应承担每月2%利息直至实际支付之日止等。签订上述《房屋买卖补充协议》的同日，鲁清平向刘伯阳支付追加定金8万元。2018年9月3日，鲁清平和刘伯阳在2016年4月1日签订的《房屋买卖补充协议》落款空白处手写约定：经协商原购房协议与本协议延期2019年8月31日执行。另查，2010年10月19日，刘伯阳通过与春庭公司签订《房屋买卖合同》，以总价56861000元向春庭公司购买了白云区（辖区范围内）318号、320号、322号、326号、328号、330号204铺、332号303铺等，建筑面积共计5686.1平方米的房屋。双方签订上述合同后，刘伯阳将上述房屋分隔成小间进行销售，涉案四套房屋是刘伯阳向春庭公司购买的其中部分房屋。根据广州市不动产登记查册表显示，涉案四套房屋产权人均为春庭公司，且均被设定了抵押。其中333房设定抵押的时间为2012年5月15日、335房设定抵押的时间为2013年6月27日、337房和339房设定抵押的时间为2012年3月1日。涉案四套房屋现至今尚处于毛坯状态。诉讼中，鲁清平表示其主张被告赔偿的违约金是按其已支付购房款168000元计算。刘伯阳表示对鲁清平主张解除合同没有意见，另刘伯阳指出从鲁清平提交的多份房屋买卖合同、补充协议可见，合同和协议的首页抬头卖方落款处均为春庭公司，由此可表明其是受春庭公司的委托签订上述合同和协议的。鲁清平提交开具人为春庭公司的涉案四套房屋的售房款发票复印件，拟证明春庭公司是涉案四套房屋实际出售人的事实，春庭公司对上述发票的三性不予认可，并表示其没有收到过鲁清平任何的购房款项。如果确实存在上述发票，也是根据其与刘伯阳之间签订的房屋买卖合约关于该物业在交易过程中，其作为卖方必须无条件配合买方，即刘伯阳办理相关交易的手续，包括刘伯阳指定的任何人都需要配合办理的约定，应刘伯阳要求出具的发票。另因各方对鲁清平主张的房屋差价损失存在争议，鲁清平向本院申请委托评估机构对涉案四套房屋在签订认购合同之日至实际评估之日之间的房屋市场价值差额进行评估。本院依上述申请依法委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司（以下代称评估公司）对上述标的进行评估。2020年8月10日，评估公司出具《房地产估价报告书》，显示涉案四套房屋在签订认购合同至2020年4月16日的市场价值差价共计为379526元。其中333房为91280元、335房为93512元、337房为129200元、339房为65534元。再查，鲁清平于2020年3月29日向本院递交本案的起诉材料。2020年4月23日刘伯阳收到本院送达的副本材料。本院认为，鲁清平提交的《认购合同》和多份补充协议，虽抬头处出售方显示为春庭公司，但因合同和协议落款签名处仅有刘伯阳的签名，没有春庭公司的盖章，鲁清平和刘伯阳的现有证据均不足以证明刘伯阳是受春庭公司的委托签订的上述合同和协议，且合同履行过程中均是由刘伯阳向鲁清平收取购房款，故本院认定涉案《认购合同》、《房地产买卖合同》和补充协议建立买卖合同关系的主体是鲁清平和刘伯阳。刘伯阳应承担上述合同和补充协议产生的权利义务。鲁清平提交春庭公司开具的发票证明春庭公司向其出售涉案房屋的事实，因春庭公司是涉案房屋的原登记产权人，其司在确认将涉案房屋出卖给刘伯阳后，并未履行房屋过户义务。在刘伯阳将涉案房屋出售给鲁清平后，协助刘伯阳向鲁清平开具购房款发票，符合春庭公司与刘伯阳之间房屋买卖合同约定，也符合一般的交易常理，现有证据不足以证明鲁清平与春庭公司存在真实的购房合同关系，故鲁清平主张春庭公司为合同相对方依据不足，本院不予采纳。因春庭公司非合同相对方，鲁清平要求春庭公司在本案中对其承担责任缺乏依据，本院不予支持。鲁清平与刘伯阳签订上述《认购合同》和补充协议后，向刘伯阳支付了定金共计16万元及交易手续费共计8000元。根据双方于2016年4月1日签订的《房屋买卖补充协议》，刘伯阳承诺于2016年7月30日前按合同约定及补充协议标准向鲁清平移交涉案四套房屋，后鲁清平又与刘伯阳达成合意，同意将交付房屋的期限延至2019年8月31日。但刘伯阳至今仍未依约向鲁清平移交房屋，且涉案四套房屋至今处于毛坯状态。另外，涉案四套房屋还处于抵押状态，现鲁清平要求解除双方签订的《认购合同》和《房地产买卖合同》于法有据，本院予以支持。因后续双方还在认购合同基础上签订了《关于房产认购合同的补充协议》、《房屋买卖补充协议》，《认购合同》解除后，上述补充协议也相应解除。合同解除的时间应为刘伯阳收到本院送达的起诉状副本材料日期，即2020年4月23日。合同解除后，刘伯阳应向鲁清平返还已支付的购房款和交易手续费用，故现鲁清平要求刘伯阳退还定金16万元及手续费8000元有据，本院予以支持。综合鲁清平和刘伯阳于2016年4月1日签订的《房屋买卖补充协议》和2019年8月31日达成的合意约定，刘伯阳未能在2019年8月31日交付涉案四套房屋，则需要每天按总房款的5‰支付违约金给鲁清平，直至累计金额达到336000元，若因延期交房且未按时支付违约金，刘伯阳还应承担每月2%利息直至实际支付之日止。前述关于违约金的计付标准问题，考虑到鲁清平至今仅共向刘伯阳支付四套房屋的购房定金共计16万元，上述违约金按总房价款计付过高，本院酌定按鲁清平已付房款16万元为计算基数计算违约金。因鲁清平在本案中主张解除合同，故违约金的截止时间应计至合同解除之日，即2020年4月23日，逾期天数共计236天。据此核算，刘伯阳应向鲁清平支付的违约金数额为160000×5‰×236=188800元。故鲁清平要求刘伯阳支付违约金188800元有据，本院予以支持。驳回鲁清平主张多出上述数额的诉请。因前述违约金约定标注过高，本院已予以调整，现鲁清平要求支付违约金利息缺乏依据，本院不予支持。关于鲁清平要求支付房屋升值部分损失的问题。根据评估公司出具的《房地产估价报告书》，涉案四套房屋在签订认购合同至2020年4月16日的市场价值差价共计为379526元。鉴于鲁清平仅向刘伯阳支付了定金，且鲁清平在明知涉案四套房屋存在抵押的情况下，仍继续同意履行合同，现抵押作为导致双方合同无法履行的因素之一，鲁清平对合同解除亦应承担一部分责任。本院认定刘伯阳承担房屋升值50%的责任，即刘伯阳应向鲁清平支付房屋升值损失379526×50%=189763元。综上，鲁清平要求刘伯阳支付房屋升值损失189763元有据，本院予以支持，驳回鲁清平主张多出上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告鲁清平与第三人刘伯阳就广州市白云区（辖区范围内）332号335房、337房、339房签订的《认购合同》、就广州市白云区（辖区范围内）332号333房签订的《房地产买卖合同》及《关于房产认购合同的补充协议》、《房屋买卖补充协议》于2020年4月23日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，第三人刘伯阳向原告鲁清平退还定金16万元及手续费8000元；三、本判决生效之日起五日内，第三人刘伯阳向原告鲁清平支付违约金188800元；四、本判决生效之日起五日内，第三人刘伯阳向原告鲁清平支付房屋差价损失189763元；五、驳回原告鲁清平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6553元，由原告鲁清平负担1920元，第三人刘伯阳负担4633元并于判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月四日书记员  陈玉梅