贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8873号上诉人：蒋秋香，女，1987年7月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：张胜贤，贵州元年律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙丽蓉，贵州元年律师事务所实习律师。被上诉人：贵阳市花溪区饮食服务公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路129号。法定代表人：韦义，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗来厚，贵州博文律师事务所律师。上诉人蒋秋香因与被上诉人贵阳市花溪区饮食服务公司（以下简称花溪饮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人蒋秋香上诉请求：1、请求依法撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6532号民事判决书；2请求依法发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求、驳回被上诉人一审诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》系发生不可抗力，导致情势变更而解除。2、上诉人不应承担合同解除后的房屋占用费及违约金。3、一审法院存在程序违法。被上诉人花溪饮食公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。花溪饮食公司向一审法院提起诉讼请求：1、解除原被告于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》和2015年9月24日签订的《房屋租赁补充合同》，将花溪区房屋一栋交还给原告；2、被告支付原告拖欠的租金266800元（截止2019年7月7日26680元×10月＝266800元），以后的租金应缴纳至被告交还原告门面止；3、支付违约金48024元（26680×12月×0.5‰×300天＝48024元），以后的违约金应缴纳至被告交还原告门面止；4、诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告当庭撤销了第一项诉讼请求。蒋秋香向一审法院提起反诉请求：1、确认《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》于2019年7月1日解除；2、反诉被告补偿反诉原告租赁房屋装修费用600000元（具体金额以评估为准）；3、反诉被告返还反诉原告租赁保证金53360元；4、反诉诉讼费由反诉原告承担。一审法院认定：2015年6月8日韩良友（承租方、乙方）与花溪饮食公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁花溪饮食公司位于花溪区房屋一栋经营，合同期至2020年6月7日止。2015年9月24日双方签订《房屋租赁补充合同》，将合同延长至2022年6月7日。前述《房屋租赁合同》约定：租赁期限从2015年6月8日起至2020年6月7日止，租金为26680元／月，年递增5%。租金按照先交后使用的原则，每季度交纳一次，…若拖欠，每日按每年租金总额的万分之五加收违约金。超过十五天未交，甲方有权解除合同，并追回所欠的租金和延期保证金。第四条约定，乙方在签订租赁合同时，向甲方缴纳保租赁保证金53360元，合同期满，若乙方未违反合同约定，甲方将租赁保证金全额返还乙方。第五条约定，乙方在租赁期间如需要对房屋进行装修，在装修时不得损坏房屋主体结构，需拆除的墙面或有可能影响房屋安全的部分，必须经有关部门现场勘查同意后，方可进行。合同期满，房屋内的固定设施及装修部分不得拆除，无偿交回甲方。第十条约定，合同期间，其中的一方若需解除合同，必须提前一个月通知对方后方能解除，要求解除合同的一方必须支付另一方违约金，违约金金额为两个月的租金。第十一条，合同期间，甲方若遇国家政策变动，企业改革改制、拆迁等不可抗拒因素时，本合同自然终止，甲方不承担违约责任。前述《房屋租赁补充合同》又约定，合同延期两年至2022年6月7日，乙方不按期缴纳租金，延期合同无效。合同期满，其装修的固定部分不能拆除，无偿归甲方所有。2017年11月9日，韩良友向花溪饮食公司申请，与蒋秋香合伙经营。经花溪饮食公司同意，2017年11月14日，蒋秋香作为承租方（乙方）在原《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》上签字，正式入伙共同经营。同日，韩良友申请退出合伙共同经营，由蒋秋香单独经营，蒋秋香向花溪饮食公司提交了独自经营的书面承诺。蒋秋香接手经营后，房屋租金交至2018年9月7日，并对该租赁房屋进行装修，用于经营浴室和宾馆。经营过程中，因贵州燃气集团股份有限公司停止供气、贵大南校区整体搬迁、霞晖路因规划改为单行线等原因，蒋秋香经营发生困难，房屋租金到期后未能按时交纳。蒋秋香于2019年6月3日向花溪饮食公司提交《减、免房租申请书》，花溪饮食公司于2019年6月12日对申请书进行了答复，拒绝了其减免房租的申请，并要求蒋秋香于2019年6月20日前交清房租。蒋秋香于2019年6月25日将解除租赁合同通知书邮寄给花溪饮食公司，花溪饮食公司于2019年7月1日收件后并未进行答复。花溪饮食公司在审理中陈述，蒋秋香提出过减免申请，但该公司不同意减免房租，因为正常经营风险应当由蒋秋香自行承担。因蒋秋香拒付拖欠的房租，花溪饮食公司诉至本院，诉请如前。蒋秋香认为双方合同因情势变更已于2019年7月1日解除，不应再支付相关费用，花溪饮食公司应当分担房屋装饰装修等费用并返还租赁保证金，与花溪饮食公司协商未果也反诉如前。蒋秋香出具的《承诺书》载明，其本人自愿独立负责花溪区成荫巷临街7号、9号门面及背后二层房屋一栋经济经营活动和履行《房屋租赁合同》“2022年6月7日”的合同期限。另，蒋秋香于2019年8月8日向本院申请对承租房屋的装修价值进行评估，但在本院选定评估机构的过程中，截止2019年9月11日公告过程中无相关机构报名。本院提出由双方自行选定评估机构，但花溪饮食公司于2019年12月11日书面回复不同意蒋秋香自行选定的评估机构对房屋装修部分进行评估。故评估未能开展。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。蒋秋香作为承租人加入，且出具承诺书，应认定前述两份合同对其具有拘束力。花溪饮食公司当庭撤销了第一项诉讼请求，系对自己的诉讼权利的处分，不违反法律法规，予以准许。但反诉原告蒋秋香主张合同于2019年7月1日解除，因解除权系当事人单方意思表示使法律关系发生变化的形成权，应以解除的意思表示到达相对方的时间认定为解除的法律效力已经产生，花溪饮食公司于2019年7月1日收到解除租赁合同通知书，故蒋秋香主张合同已于2019年7月1日解除理由明显成立，予以采信，对该项反诉请求予以支持。合同解除后，蒋秋香应将案涉房屋返返给花溪饮食公司。但花溪饮食公司放弃了交付房屋的诉请，本院不再明确。合同解除后，蒋秋香应支付至合同解除之日的租金及合同解除后至房屋实际返还之日前的房屋占用费。2018年9月8日至2019年7月1日，蒋秋香欠付房租共计296天，每月应付26680元，依据合同约定，共欠付26680元×12个月÷365天×296天=259636.60元，该项诉请符合约定，予以支持。从合同解除后的次日即2019年7月2日起，蒋秋香应当按照合同约定的月租金标准支付房屋占用费至实际腾房之日止，本院予以支持。关于花溪饮食公司诉请的违约金，因逾期支付租金产生的系资金占用损失，合同约定标准“每日按每年租金总额的万分之五”明显过高，且蒋秋香提出其不违约，不支付违约金的抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，依法予以调整。涉案合同并未约定违约金的起始日期，且花溪饮食公司未举证证实其在本案起诉前向蒋秋香主张过违约责任，本院认定自花溪饮食公司起诉之日2019年7月10日起算违约金，根据法律和相关规定，违约金应自2019年7月10日起至2019年8月19日以259636.60元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后以259636.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金全部付清之日止。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案争议的停止供气、修路及贵大南校区整体搬迁等外在因素属于商业活动中不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的一种经济现象，不属于不可抗力，亦不属于适用情势变更原则的条件和范围，蒋秋香诉请的理由不成立，故蒋秋香要求赔付装修残值损失失去支持的基础。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”之规定和《房屋租赁合同》第五条约定“…合同期满，房屋内的固定设施及装修部分不的拆除，无偿交回甲方…”，本案合同解除系由蒋秋香提出，案涉合同权利义务终止系因蒋秋香无法按时支付房租的违约行为所致，结合双方约定的“合同期满装修部分需无偿交付给花溪饮食公司”的意思表示，合同无法继续履行后，装修部分应当无偿归属花溪饮食公司，故蒋秋香要求补偿装修款的请求不符合双方约定，亦不符合法律规定，故对该反诉请求不予支持。关于租赁保证金问题，蒋秋香违约解除合同，依据合同第四条“若乙方未违反合同约定，甲方将租赁保证金全额返还乙方”和第十条“合同期间，其中的一方若需解除合同，必须提前一个月通知对方后方能解除，要求解除合同的一方必须支付另一方违约金，违约金金额为两个月的租金。”的前述约定，蒋秋香违约解除合同，应当支付两个月房租即53360元作为违约金，故该租赁保证金已全部冲抵解除合同所产生的违约金，蒋秋香要求返还租赁保证金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条第二款之规定，判决如下:一、确认贵阳市花溪区饮食服务公司与蒋秋香于2015年6月8日所签订的《房屋租赁合同》和2015年9月24日所签订的《房屋租赁补充合同》于2019年7月1日已经解除；二、蒋秋香于本判决生效之日起十日内支付贵阳市花溪区饮食服务公司房屋租金259636.60元及违约金（违约金自2019年7月10日至2019年8月19日以259636.60元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后以259636.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金全部付清之日止）；三、蒋秋香从2019年7月2日起继续按合同约定的月租金26680元的标准支付房屋占用费至实际腾房之日止；四、驳回贵阳市花溪区饮食服务公司的其他诉讼请求；五、驳回蒋秋香的其他反诉请求。二审期间，当事人围绕上诉人请求并未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、蒋秋香未缴纳租金的行为是否为不可抗力；二、蒋秋香是否有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。关于争议焦点一，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观现象。作为人力不可抗拒的偶然性和不可抗力的强制性，具有客观的偶然性和不可避免性，主观上的不可预见性以及社会危害性。本案争议的停止供气、修路及贵大南校区整体搬迁等外在因素属于商业活动中不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的一种经济现象，不属于不可抗力，亦不属于适用情势变更原则的条件和范围，一审对此定性正确，本院予以维持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”之规定，蒋秋香未支付租金属于违约方，蒋秋香无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失故原审对此认定并无不当，故本案无需鉴定，本院予以维持。综上，上诉人蒋秋香的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用10931元，由上诉人蒋秋香负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十一月二十日法官助理王李文书记员何家伟