北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59685号原告（反诉被告）：北京九纯健科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街6号2号办公楼7层719室。法定代表人：刘耀峰，总经理。委托诉讼代理人：刘扬，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜巧稚，北京市东元律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国投尚科信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路18号18号楼305室。法定代表人：李小相，执行董事委托诉讼代理人：石梦，男，1985年11月13日出生，汉族，北京国投尚科信息技术有限公司行政总监。原告（反诉被告）北京九纯健科技发展有限公司（以下简称九纯健公司）与被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称国投尚科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘扬，被告的委托诉讼代理人石梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九纯健公司向本院提出诉讼请求：1．国投尚科公司返还我公司履约保证金96325．53元；2．国投尚科公司支付我公司违约金192651．06元；3．国投尚科公司支付我公司律师费30000元。事实与理由：我公司于2018年12月14日与国投尚科公司签订了《租赁合同》。合同约定我公司租赁国投尚科公司承租的位于北京市朝阳区酒仙桥东路18号尚科办公社区B座5层507单元办公室，月租金32108．51元。2020年4月1日，国投尚科公司承租房屋的出租方沃德迪赛博（北京）当代艺术中心有限公司与北京银杏树下国际酒店管理有限公司联合发布了《解除租赁合同立即腾退告知函》，通知与国投尚科公司正式解除了租赁协议与补充协议，并要求我公司在内的与国投尚科公司签订租赁合同的各承租单位腾退房屋。基于上述原因，我公司与国投尚科公司的租赁合同已无法履行，且无法履行的原因为国投尚科公司根本违约。我公司根据法律规定与合同约定，于2020年7月1日通知国投尚科公司解除了《租赁合同》，并要求国投尚科公司退还履约保证金96325．53元，并按照合同约定支付违约金192651．06元。国投尚科公司于2020年7月2日收到了解除合同通知，但一致未履行退还保证金与支付违约金的义务，故我公司诉至法院。国投尚科公司辩称并反诉称：不同意九纯健公司的诉讼请求。2020年4月1日的时候虽然出租方发了函，但是我公司实际还在经营管理租赁房屋，并且我公司不认可函件的内容。我公司和出租方还有诉讼没有出结果。我公司不存在违约行为，是出租方违约非法抢夺房屋，在法律层面上合同还没有解除。如果法庭认为我公司违约需要支付违约金的话，我公司认为合同约定的标准过高了，要求在考虑合理损失的基础上予以降低。而且九纯健公司实际使用房屋至2020年6月6日，故我公司提出反诉请求，要求九纯健公司支付2020年4月7日至2020年6月6日的房屋租金及占有使用费64217．02元。九纯健公司对反诉答辩称：不同意反诉请求。双方租赁合同已经实际因国投尚科公司的违约行为于2020年4月1日实际解除，国投尚科公司当时就失去了对房屋的出租权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2018年12月14日，九纯健公司（乙方）与国投尚科公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥东路18号尚科办公社区B座5层507单元办公室（以下简称租赁房屋）出租给乙方；租赁期共60个月，自2019年1月7日至2024年1月6日；租赁合同期内租金每月为32108．51元，之后每2年租金在前一年的基础上递增5%；租金每三个月支付一次；乙方应于签署本合同3个工作日内，向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金共计96325．53元；租赁期内，乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的，保证金不予退还；在租赁期内，甲方应确保租赁标的处于适租状态，可满足乙方正常办公使用需求，并负责对租赁标的公共区域的相关设备设施进行维修；一方按本协议约定解除本协议的，自书面解除通知有效送达他方时起，本协议解除；根据本协议约定提前解除协议的，乙方应于协议解除之日起3日内将租赁标的腾空交付甲方验收，并将租赁标的钥匙交还甲方；任何一方对本合同约定义务、承诺或保证的违反，均构成违约，守约方有权提前解除本合同；本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年六个月租金的违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失；除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式（如有）向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于诉讼费、公证费、调查取证费、律师费等）。合同签订后，国投尚科公司将租赁房屋交付给九纯健公司使用，九纯健公司向国投尚科公司支付了押金96325．53元，并支付了直至2020年4月6日的租金。2020年4月1日，沃德迪赛博（北京）当代艺术中心有限公司与和北京银杏树下国际酒店管理有限公司（以下简称沃德迪赛博公司和银杏树下公司）向国投尚科公司、北京尚科朝创科技发展有限公司（以下简称尚科朝创公司）以及从以上两家公司承租房屋的所有商户发出《解除租赁合同立即腾退告知函》，称根据其将北京市朝阳区酒仙桥东路18号房屋出租给国投尚科公司和尚科朝创公司的合同约定，国投尚科公司和尚科朝创公司长期拖欠租金严重违约，故通知解除租赁合同，要求国投尚科公司和尚科朝创公司以及所有商户腾退房屋。2020年7月1日，九纯健公司向国投尚科公司发出《解除租赁合同通知书》，称因沃德迪赛博公司和银杏树下公司于2020年4月1日发函与国投尚科公司解除合同，国投尚科公司根本违约导致其与九纯健公司的合同无法履行，故通知国投尚科公司解除合同，并要求退还履约保证金及支付违约金。九纯健公司主张其为本案支出律师费3万元，并提交《委托代理协议》和代理费发票为证。国投尚科公司对以上证据的真实性无异议。经询，国投尚科公司称其因想与沃德迪赛博公司和银杏树下公司协商继续承租事宜，但没有达成一致，故其于2020年6月6日搬离租赁房屋，其尚未向沃德迪赛博公司和银杏树下公司支付2020年4月1日至6月6日期间的房屋使用费。国投尚科公司称其于2020年4月15日失去了租赁房屋的物业管理权，于2020年4月底彻底撤出租赁房屋所在项目；在此期间其一直在与沃德迪赛博公司和银杏树下公司协商，但没有达成一致；认可国投尚科公司于2020年6月6日搬离房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。九纯健公司与国投尚科公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。租赁房屋系国投尚科公司从沃德迪赛博公司和银杏树下公司处承租，在沃德迪赛博公司和银杏树下公司发出《解除租赁合同立即腾退告知函》，国投尚科公司已不能保证租赁房屋处于适租状态，根据双方合同约定，其已经构成违约。九纯健公司有权解除合同，要求国投尚科公司返还履约保证金并承担相应违约责任。关于违约金的标准，双方合同约定的标准过高，本院将结合实际情况予以调整。关于律师费，因双方合同约定了违约方需要赔偿守约方为主张权利所产生的支出，九纯健公司亦提交证据证明了实际支出金额，故本院予以支持。对于国投尚科公司的反诉请求，因沃德迪赛博公司和银杏树下公司于2020年4月1日已发函要求国投尚科公司解除合同，国投尚科公司亦自述其于2020年4月15日失去了租赁房屋的物业管理权并于4月底撤出租赁房屋所在项目，故双方合同于2020年4月15日之后已实际解除，国投尚科公司仅有权向九纯健公司收取2020年4月7日至4月15日期间的租金，无权收取剩余部分租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、证据之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京九纯健科技发展有限公司履约保证金96325．53元；二、被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京九纯健科技发展有限公司违约金64217．02元、律师费30000元；三、原告（反诉被告）北京九纯健科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司二〇二〇年四月七日至二〇二〇年四月十五日租金9500．58元；四、驳回原告（反诉被告）北京九纯健科技发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3042元，由原告（反诉被告）北京九纯健科技发展有限公司负担987元（已交纳）；被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司负担2055元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费703元，由被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司负担678元（已交纳）；原告（反诉被告）北京九纯健科技发展有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十一月二十七日书记员 邓嘉男