天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初8114号原告：鲁亚军，男，1967年5月3日出生，汉族，住天津市武清区。被告：赵小强，男，1980年5月4日出生，汉族，住天津市武清区。原告鲁亚军与被告赵小强农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁亚军、被告赵小强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鲁亚军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行土地租赁合同；2、依法判令被告支付原告租金1215元；3、依法判令被告向原告支付违约金2025元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系同村村民，2016年4月原告与被告签订土地出租合同。双方约定，原告将其承包的位于天津市武清区××镇××村地块名称为河堤顶的0.45亩土地的承包经营权出租给乙方从事谷物种植、蔬菜种植、畜牧养殖、苗木种植的生产经营，出租年限为11年，自2016年4月10日起至2027年4月10日止，出租价款为2016年4月10日至2021年4月10日每年每亩900元人民币，合计2025元；2021年4月10日至2027年4月10日每年每亩1035元人民币，合计2794元；租金支付方式为被告采用现金方式支付租金，签约当年，被告应在合同签订当日向原告支付一个年度的租金，以后每年4月10日之前一次性付清下一年度出租费等。合同签订后，原告按约将出租土地按时交付被告使用，履行合同义务，被告于2016年4月10日和2017年4月分别向原告支付年租金810元。2018年4月10日，被告应向原告支付下一年租金，但经原告多次催要，被告均不履行合同义务，拒不支付租金。2019年4月10日和2020年4月10日应支付的租金，被告亦拒不支付。截至目前，被告已经拖欠原告3年租金，严重违反合同约定，原告多次催要，被告均以各种理由推托，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。赵小强辩称，2016年4月被告通过村广播表示希望承包河顶堤土地，愿意出租的来村委会签订合同。在广播后原告来村委会与被告签订土地出租合同，合同约定了解除合同的要件，即甲乙双方中任何一方要求终止合同，需提前4个月通知另一方。2019年4月大堤政府修路，导致被告在承包土地上种植的韭菜在施工期间及完工后被过往车辆经常碾压，经多方反映及投诉均没有解决办法，出现被告不能克服社会车辆频繁碾压的客观情况，被告依据合同于2019年7月9日，通过村广播发布了退地通知，并将原因告知，并将退地通知张贴在村公示栏，明示公示期及联系方式。被告在2019年7月18日再次通过村广播通知地已分完，并进行了编号，让村民及时核实土地面积且将分地明细张贴在村公示栏及地边的集装箱上。截止至2020年5月原告未表示反对终止合同。被告分别于2016年、2017年、2018年支付了三年的租金，不存在原告催要租金的情况。由上述事实可知，涉案土地因政府部门修路，导致原本人迹罕至的坟场大堤变成了车来车往的公路，原有承包土地环境发生了重大的改变，致使被告本人合同目的不能实现。政府修路属于不可抗力，被告享有合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，应认定原合同已经解除。村广播为村发放通知的重要途径，村民早已习惯听广播通知，村公示栏时村民看公告核对自身相关信息的固定且唯一的位置。房屋确权、土地确权、煤改电等都是通过广播接到通知，公示栏进行核实的。被告2016、2017、2018年土地租金都是通过村广播通知，原告来村委会领取的，原告并未在解除合同的异议期限内提出异议。依据《中华人民共和国民法总则》第十条、第一百三十九条、第一百四十条、第一百五十八条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，应认定其对于解除合同是认可的，原合同已经失效。原告与被告签订合同中约定土地可修建围墙可进行谷物种植、蔬菜种植、畜牧养殖、苗木种植，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十七条的规定，合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第九条、土地应由原告恢复种植，不应再继续履行失效的合同，造成土地资源浪费。租金被告已按合同约定按时足额发放，不存在未付的情况。原告手中持有合同，明确应收土地租金日期，在2020年4月11日前从未通过任何途径联系过本人催要过租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，原告的请求已经超过诉讼时效，原告没有胜诉权。如原告诉状所述，在明知被告在2018年已经违约的情况下，仍然不种植，恶意荒废土地，未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。应认定2019、2020年的土地损失由原告自行承担，合同早已解除，被告不存在违约行为，不应付违约金，其次合同约定的违约金过分高于造成的损失，原告应证明损失的数额及违约金的合理性。原告存在恶意串通否认2018年已收取租金的嫌疑。综上，恳请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告和被告均系天津市武清区××镇××村村民。被告有意承租部分村民在河堤顶的土地集中经营，通过广播等方式向包含原告在内的多户村民发出邀约。2016年4月初，原告与被告签订《土地出租合同》，该合同约定：原告将其自天津市武清区××镇××村集体承包的地块名称为河堤顶的0.45亩土地（合同签订后经土地确权为0.35亩，原告已领取农村土地承包经营权证）出租给被告从事谷物种植、蔬菜种植、畜牧养殖、苗木种植的生产经营，出租期限自2016年4月10日起至2027年4月10日止，2016年4月10日至2021年4月10日每年每亩出租价款900元人民币，2021年4月10日至2027年4月10日每年每亩出租价款1035元人民币。租金支付方式为被告采用现金方式支付租金，签约当年，应在合同签订当日向承包户支付一个年度的租金，以后每年4月10日之前一次性付清下一年度出租费；受让方应当向承包方出具由其签名的出租土地交付收据；双方任何一方要求终止合同，须提前4个月通知另一方，任何一方当事人违约，应当向守约方支付违约金，违约金的数额为5倍年租金。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按照约定将承包土地交付被告经营。被告分别于2016年4月和2017年4月向原告支付了年租金。2019年7月2日，被告将“河堤顶退地通知”张贴于村内公示栏处，表示因河堤修路造成长期碾压、承包面积变更、部分村民要求收回承包地等原因，决定全面退租。被告也通过村广播发布了退地通知。庭审中，原告表示没有听到相关广播内容，也没有看到张贴的相关退地通知，明确表示不认可合同已经解除。本院认为，本案属于土地承包经营权流转纠纷。原告将承包自村集体的土地以出租的方式交由被告经营，双方签订了书面的土地出租合同，该合同合法有效。被告主张无效的事由不能成立，本院不予支持。故双方应当按照合同约定全面履行，不得随意变更或解除。关于本案的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张被告给付自2018年4月10日开始的承包费，应当适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定，故对被告提出的原告的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见不予采信。关于本案承包合同是否通知解除。合同当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同，应当以享有合同解除权为前提。没有合同解除权的当事人通知对方解除合同的，即使通知到达对方，也不具备合同解除的效力。首先，涉案合同约定一方要求终止合同须提前4个月通知另一方，该条款内容并非明确约定合同解除的条件，即当一定条件达成后一方才享有合同解除权，而是约定了合同解除的方式。鉴于农村土地承包合同的履行中投入和产出周期长、季节性强等特点，被告对该条款扩大解释为一方享有任意解除权的观点是不正确的，因此被告行使合同解除权并不符合合同约定的解除条件；其次，被告经营的部分土地因遭受过往车辆碾压而受到损害，并不属于法律意义上的不可抗力，也不直接导致合同目的无法实现，故其行使合同解除权不符合合同解除的法定条件。故被告在没有合同解除权的情形下通知另一方合解除合同，不具备合同解除的法律效力，故被告的答辩意见，本院不予采信。关于已支付租金金额的争议。根据法律规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，被告应当就其已向原告支付2018年4月至2019年4月租金的事实举证证明。涉案合同明确约定受让方应当向承包方出具由受让方签名的出租土地交付收据，被告不能举证证明已履行相关付款、提供收据义务，故本院对被告主张已支付2018年4月至2019年4月租金的事实不予认定。对被告主张原告恶意串通的意见，没有证据证明，不予采信。关于承包地面积，双方签订合同时约定为0.45亩，后经确权土地面积为0.35亩，应当按照确权面积支付租金，故被告应付而未付的三年租金为945元。关于违约金的计算方式。涉案合同约定违约方支付违约金的金额为年租金的5倍，并未考虑违约方过错程度以及是否导致合同无法继续履行等情形，原告也未举证证明其因被告的违约行为导致的实际经济损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合被告的抗辩意见，将本案中被告应当支付违约金的金额调整为年租金的30%为宜，即94.5元。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，判决如下：一、原告鲁亚军与被告赵小强于2016年4月签订《土地出租合同》继续履行；被告赵小强自本判决生效之日起10日内给付原告鲁亚军2018年4月至2020年4月三个年度的租金945元，支付违约金94.5元，合计1039.5元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  吴玉刚二〇二〇年十一月二日书记员  佟梦泽附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。