广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10549号原告：刘君蕙，女，1964年8月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：叶萌，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文聪，广东银沐律师事务所实习人员。被告：广州宏祥房地产有限公司，住所地广东省广州市黄埔区**街火村路自编**。法定代表人：钟健生，总经理。委托诉讼代理人：张南军，该司员工。原告刘君蕙诉被告广州宏祥房地产有限公司（以下简称宏祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘君蕙的委托诉讼代理人叶萌、杨文聪、被告宏祥公司的委托诉讼代理人张南军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘君蕙向本院提出诉讼请求：1.宏祥公司返还刘君蕙定金50000元；2.宏祥公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年6月27日，刘君蕙到宏祥公司售楼部参观，经宏祥公司工作人员介绍，刘君蕙想替儿子李瀚扬购置一套房屋。但因疫情影响，李瀚扬在香港暂时无法回来。宏祥公司工作人员劝说先由刘君蕙代签认购书，之后可帮刘君蕙延迟李瀚扬回来签正式合同时间。故刘君蕙当日擅自以李瀚扬的名义与宏祥公司签订了《中央城楼宇认购书》，并自行支付了5万元定金。刘君蕙告知李瀚扬购房消息时，李瀚扬表示不同意刘君蕙做法，并要求刘君蕙退掉认购房屋。但刘君蕙与宏祥公司工作人员多次协商退房事宜均无果。刘君蕙认为，《中央城楼宇认购书》的乙方为李瀚扬，刘君蕙在没有获得李瀚扬授权的前提下，无权代表李瀚扬与宏祥公司签订认购书，且李瀚扬事后亦不追认同意刘君蕙行为。故《中央城楼宇认购书》未成立生效，宏祥公司应将定金返还刘君蕙。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告宏祥公司辩称,一、签订《中央城楼宇认购书》及支付五万元定金，均系刘君蕙真实意思表示。1.2020年6月27日，刘君蕙以李瀚扬的名义与宏祥公司签订《中央城楼宇认购书》，预留李瀚扬本人的身份证号码（440102199409033213）认购宏祥公司开发的融资一区瑞璟花园A1栋2705号房（下称涉案房屋），建筑面积96.5184平方米，套内建筑面积76.23.9平方米，优惠后总房价2981839元；认购书第四条，付款计划第1项，协议已约定认购方支付的5万元系作为购房定金。刘君蕙在认购书最后一栏进行签字、并加按手印进行确认。前期洽谈时，刘君蕙知告因受限于广州市的房产调控政策，已无购房资格，拟以其儿子李瀚扬的名义进行认购。上述事实刘君蕙已于《民事起诉状》中进行确认，见起诉状“事实与理由第4行、第5行”。二、2020年6月24日，广州市黄埔区住房和城乡建设局已向涉案房屋核发编号：穗房预网字第××号《广东省广州商品房预售许可证》，开发企业宏祥公司，项目名称瑞璟花园，预售房屋栋号及层数：A1栋38层。刘君蕙签署《中央城楼宇认购书》认购涉案房屋时，已取得预售许可，宏祥公司并无违反法律或行政法规强制性规定的事由。三、鉴于刘君蕙的过失及违约责任，双方未能履行《中央城楼宇认购书》约定签署《商品房买卖合同》、成交涉案房屋，宏祥公司可适用定金罚则以维护合法权益。刘君蕙与李瀚扬系母子关系，且购房定金均系刘君蕙自行支付完毕，基于上述2项的合理推断，宏祥公司有充足的理由相信认购涉案房屋系刘君蕙本人真实意思表示。宏祥公司对本次履约没有过错的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》法函(1995)76号凡“当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因该事同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定的外，仍应对违约方适用定金罚则。合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。”综上所述，刘君蕙应自行承担履约过失及违约的后果。经审理查明：2020年6月24日，宏祥公司取得广州市黄埔区开源大道以东、瑞和路以西瑞璟花园A1栋38层住宅22875.9526平方米209套房屋的穗房预（网）字第××号《广州市商品房预售许可证》。刘君蕙提交的《中央城楼宇认购书》（以下简称“认购书”），约定：乙方认购瑞璟花园A1栋开源大道22号-2705房（以下简称“涉案房屋”），套内建筑面积76.2309平方米，优惠后总房价2981839元。第四条约定，乙方同意签署认购书时交付50000元作为定金，并于签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款（总房价的30%）及第三条所列1-5项综合费用902053元[定金抵扣首期款]。第五条约定，4.若乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有购房合约，乙方已付款项不予退还，若甲方同意继续履行认购书的，乙方每日应按逾期支付房款年息百分之八的标准，按约定应交款日至实际交付日向甲方支付违约金。合同第八条约定，乙方在签署认购书时必须确定业主的人数及业主姓名，签署认购书后，要求更名（加名、减名、换名）、换房或改变付款方式，必须提出书面申请并获得甲方同意，并向甲方支付相关手续费，由于更改合同所引起的其他费用及则概由乙方承担。发展商（甲方）处有经办人和审核人的签名，宏祥公司未加盖公章；乙方签名处有“李瀚扬刘君蕙（代）”手写签名并捺指纹。刘君蕙确认其签名是其所签。“李瀚扬”的签名是其父亲所签。宏祥公司（甲方）确认该认购书的真实性、合法性和关联性，并主张认购书的签约主体是刘君蕙。认购书签订后，刘君蕙支付了定金50000元。宏祥公司出具收据，载明收到李瀚扬瑞璟花园A1栋2705房定金。2020年10月28日，李瀚扬出具情况说明，确认其与刘君蕙的母子关系，并主张：“2020年6月27日，我父母在偶然路过黄埔中央城楼盘，便进去楼盘销售中心看看。经楼盘销售人员介绍，一时冲动，想替我买一套房。我父母在没有告知我的情况下，擅自以我的名义与宏祥公司签订了《中央城楼宇认购书》，母亲当场支付了5万元定金。之后父母才告知我此事，我得知后坚决反对，并一直要求父母去退回定金。”。宏祥公司未向刘君蕙退还定金50000元，亦不同意退还。刘君蕙主张其没有购房名额，想为李瀚扬购置一套房产，故以李瀚扬名义签订认购书；签名时没有取得李瀚扬的授权，事后李瀚扬不同意继续履行认购书。另查明，刘君蕙与李瀚扬是母子关系。上述事实有《广州市商品房预售许可证》《中央城楼宇认购书》、收据、户口簿、说明及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：刘君蕙与案外人李瀚扬系母子关系。在购买涉案房屋的过程中，刘君蕙未取得李瀚扬的授权，擅自以李瀚扬的名义与宏祥公司签订认购书。认购书签订后，李瀚扬已经以书面形式向本院明确表示不追认刘君蕙的代理行为、拒绝履行认购书；刘君蕙签订认购书的行为对李瀚扬不发生法律效力，应当由刘君蕙承担签订认购书的相应法律后果，刘君蕙是该认购书的签约当事人，故刘君蕙在本案中提起诉讼，主体资格适格。刘君蕙在签订认购书时，虽然未向宏祥公司提交李瀚扬的书面授权委托书，但因刘君蕙与李瀚扬是母子关系，宏祥公司有理由相信刘君蕙有权代理李瀚扬签订认购书，其属于善意相对人。宏祥公司已经依法取得了涉案房屋的预售许可证，其与刘君蕙签订的认购合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。刘君蕙现因李瀚扬拒绝追认其代理行为而拒绝履行认购书，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”刘君蕙作为给付定金的一方拒绝履行约定的债务，依法无权要求返还定金，故刘君蕙主张宏祥公司返还定金于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原告刘君蕙的诉讼请求。案件受理费525元，由原告刘君蕙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二〇年十一月二十三日书记员  林碧婷王春苗