贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6180号上诉人（原审原告、反诉被告）：李姣，女，1986年10月27日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：贵阳缤纷地商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市府路1号懿府裙楼-1至4层。法定代表人：王凤淮。委托诉讼代理人：梅雪，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭，贵州佳合律师事务所律师。上诉人李姣因与被上诉人贵阳缤纷地商业管理有限公司房屋（以下简称缤纷地公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初5455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李姣上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初5455号民事判决第三项，改判被上诉人第2页赔偿上诉人装修费、装修管理费、装修水电费、弱电布线费、垃圾清运费46800元。二、依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初5455号民事判决第五项，改判驳回上诉人的一审诉讼请求。三、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审适用法律错误，上诉人主张的装修损失46800元应予支持。2、上诉人始终未能正常使用被上诉人出租的店铺，一审判决上诉人支付被上诉人从2017年6月至2018年5月期间的场地使用费143278元，认定事实不清。被上诉人缤纷地公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。上诉人李姣向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》无效；2、被告退还原告履约保证金、装修保证金共计40000元；3、被告赔偿原告装修损失，即装修费、装修管理费、装修水电费、弱电布线费、垃圾清运费等共计46800.00元；4、判令被告在原告将租赁店铺内的物品及设备搬离时不得阻拦；5、本案诉讼费由被告承担。被上诉人缤纷地公司向一审法院反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告于2017年签的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》及2017年4月7日签订的《补充协议书》；2、判令反诉被告支付反诉原告2017年6月至2019年5月期间的商铺场地使用费237565.14元及2017年8月至2019年5月商铺物业管理费54890元、宣传推广费8668元及2017年7月至第3页2018年1月期间的电费4182.75元、水费156元及2017年8月至2019年5月期间收银设备或水单设备维护费12100元及2017年7月至2017年9月期间收银手续费7.27元，以上共计费用317569.16元；3、反诉被告立即腾空并向反诉原告交还租赁商铺，并自解除合同之日起至腾空交还之日止，每月按合同约定标准向反诉原告支付商铺场地使用费11349.8元、商铺物业管理费2495元、宣传推广费394元，即每月共计14238.8元；4、判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金，暂计至2019年5月为247084.18元，之后滞纳金以第2、3项欠付金额为基数按每日0.2%计算；5、反诉被告向反诉原告支付违约金14788.8元；6、本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定：2017年，原告李姣（承租方、乙方）与被告贵阳缤纷第商业管理有限公司（出租方、甲方）签订《商铺场地使用租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市南明区（店铺编号为：Ｌ1-Ａ029Ｂ），实用面积为46.9㎡，建筑面积为65.66㎡的店铺租赁给乙方经营“园丁鸡”餐饮服务，租赁期限为3年，自2017年3月31日起至2020年3月30日止。商铺场地使用费按月预交，先付后使用，标准按如下方式计算：2017年3月31日至2018年3月30日期间月使用费标准为：200元／月／平方米，月使用费合计为9380元；2018年3月31日至2019年3月30日期间月使用费标准为：220元／月／平方米，月使用费合计为10318元；2019年3月31日至2020年3月30日期间月使用费标准为：242元／月／平方米，月使用费合计为11349.8元。第4页商铺运营管理费按月预交，先付后使用，按乙方在购物广场取得的经营收入比例提成，标准按如下方式计算：2017年3月31日至2018年3月30日期间月运营管理费提成比例15%；2018年3月31日至2019年3月30日期间月运营管理费提成比例16%；2019年3月31日至2020年3月30日期间月运营管理费提成比例17%。商铺运营管理费提成按反诉被告上月经营收入清算，即运营管理提成等于上月反诉被告经营收入Ｘ提成场地使用费比例-上月商铺场地使用费。除甲乙双方另行约定的外，商铺运营管理费提成的计算基数均按反诉被告在商铺取得的税前经营收入为准，不得扣除其他任何费用。商业广告推广费6元／月／平方米，合计为394元／月，按月预交，先付后使用。商铺物业管理费38元／月／平方米，合计为2495元／月，按与甲方告甲方指定的物业管理公司另行签订商铺物业管理合同执行。合同第五条约定：乙方应在合同签订一周内向甲方支付3000元作为租赁保证金，甲方有权从保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的场地使用费、商业服务费其它费用、其它应付款项（包括但不限于违约赔偿金、滞纳金、其他损害赔偿金等），合同第八条约定：甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2017年3月31日，合同第九条约定：租赁店铺装修期最长期限为30天，乙方须按本合同的规定交纳装修期间发生的装修管理费、垃圾清运费、水费、电费、天然气以及使用租赁店铺所发生的一切其他费用……，合同第十四条约定：甲方违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用租赁店铺经营业务或未经乙方同意及有关部门批准，将租赁店铺进行改建、扩建第5页或装修并严重影响乙方经营等，乙方有权单方终止本合同；乙方发生于一年内累计拖欠支付场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金或其他费用达到3次或任何一次拖欠支付场地使用费或任何一项费用达到30天等情况时，视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，租赁保证金不予退还；合同第十五条约定：由于乙方违约而导致甲方终止本合同的，则乙方应于合同终止之日起七天内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金、违约金、其他费用等）并依据本合同第十七条办理归还租赁店铺之手续，合同第十七条约定：租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方应在租赁期限届满或合同终止之日或按甲方通知的日期交换租赁店铺给甲方，如乙方未获甲方同意而继续占用租赁店铺，甲方有权按合同第四条规定的最高标准向乙方收取水费、电费、额外空调费（如使用）、推广宣传费及使用店铺发生的一切其他费用……。合同其余条款对甲乙双方责任承担、税费、保险等进行了约定。合同附件一为租赁店铺所在商场位置展示、附件二为租赁店铺面积图例、附件三为缤纷地购物中心交铺标准，包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等对材料、数量、口径等，其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；附件四为履约保证金收取账号；附件五为《收银服务及相第6页关设备租用补充协议》，主要内容为李姣（乙方）向缤纷地公司（甲方）租用收银设备，乙方保证向甲方租用的设备是乙方商铺内唯一的收银设备，租用期限与双方签订的《商铺使用及管理合同》一致，乙方向甲方按月支付每月单套收银设备租金（收银机或水单营销设备租其一）300元，收银机和水单营销设备同时租用的，乙方向甲方按月支付设备租金550元，租用设备不足半个月，按半个月交，不足一个月，按一个月交，乙方向甲方缴纳收银机保证金5000元，该保证金将在乙方退还收银设备，经甲方验收后无息退还等；附件六为《商务条件书》系李姣对商铺使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、推广费、收银手续费、保证金金额、收银设备使用费、商铺面积、水电费等进行确认。双方于2017年4月17日还签订《补充协议》，约定乙方在合同租赁期内费用按季度缴纳。《商铺场地使用租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。贵阳缤纷地商业管理有限公司在合同上加盖其合同专用章，李姣在合同上签名捺印，合同上无合同签订日期。合同签订后，缤纷地公司将商铺交付李姣使用。2018年5月3日,贵阳市城市综合执法支队南明大队在商场张贴《告示》一份，载明：“贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的部分建筑物，总面积6480平方米，未经规划行政主管部门审批，属于违法建筑。贵阳市城市综合执法支队南明大队已对贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的违法建筑进行立案调查，现我队正对该违法建筑完善处罚程序。”，后原告认为缤纷地公司向其出租的商铺部分系违章建筑，遂诉至本院，提出如前诉请。第7页另查，原告于2016年12月26日向缤纷地公司支付履约保证金30000元，2017年1月14日缴纳装修保证金10000元、装修管理费940元、垃圾清运费790元、弱电布线费800元、装修水电费470元等费用。被告出租给原告的L1-A029B号商铺所在位置不在贵阳市南明区城乡规划局的涉案门面规划图纸规划范围之内。审理中，本院向原告进行释明，询问如《商铺使用及管理合同》同有效，是否变更诉讼请求。原告陈述：我们不作变更，坚持认为本合同协议系无效。经本院向被告进行释明，询问如《商铺使用及管理合同》无效，是否变更诉讼请求。被告陈述：我方坚持认为本案合同及协议是有效的，在此基础上解除合同协议，不变更诉请。庭审中，原告陈述：我们的水电费是缴纳到2017年8月31日，我方除了装修保证金与履约保证金之外，没有向对方支付过其他费用。一审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。被告出租给原告的L1-A029B号商铺所在位置并不在规划许可范围之内，根据上述规定，原、被告订立的《商铺场地使用租赁合同》违反法律法规强制性规定，依法第8页应当确认无效，本院对原告主张《商铺场地使用租赁合同》、《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》无效的请求予以支持。鉴于本院已经向被告进行释明，询问其如合同无效，是否变更诉讼请求，被告坚持不变更诉请，本院对被告主张解除《商铺场地使用租赁合同》、《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》的反诉请求不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告主张被告返还履约保证金30000元、装修保证金10000元，以及被告主张原告返还商铺的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告赔偿装修费、装修管理费、装修水电费、弱点布线费、垃圾清运费等共计46800.00元，系其经营期间的正常开支，其要求被告赔偿无法律依据，不予支持。关于缤纷地公司反诉主张支付2017年6月至2019年5月期间的商铺场地使用费237565.14元及2017年8月至2019年5月商铺物业管理费54890元、宣传推广费8668元及2017年7月至2018年1月期间的电费4182.75元、水费156元及2017年8月至2019年5月期间收银设备或水单设备维护费12100元及2017年7月至2017年9月期间收银手续费7.27元（共计317569.16元）问题，《商铺场地使用租赁合同》无效虽系被告原因所导致，但鉴于原告实际占用了被告出租的商铺，原告应当支付相应占用费。自贵阳市城市综合执法支队南明大队在缤纷地购物中心张贴的《告示》后，客观上该商场内租户已不可能正常经营，对原告的经营活动造成不利影响，缤纷地公司对此未作出相应的处理和补救，存在过错。第9页原告应当支付2018年5月3日贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《公告》之前所欠的商铺场地使用费、商铺物业管理费、宣传推广费、收银设备和水单设备维护费，2018年5月3日之后的相关费用原告均不应支付。缤纷地公司在本案中提交的证据亦不能证明为原告垫付水电费以及收银手续费的实际数额，本院对该项请求不予支持。根据《商铺《商铺场地使用租赁合同》、《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》对商铺场地使用费、商铺物业管理费、宣传推广费、收银设备和水单设备维护费约定的标准，原告应支付给缤纷地公司的欠费金额总计为143278元（商铺场地使用费105116.5元、商铺物业管理费27686.5元、宣传推广费4372元、收银设备和水单设备维护费6103元）。被告主张原告支付滞纳金、违约金问题，基于《商铺场地使用租赁合同》、《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》被判决无效，自始无效，对双方不具有法律约束力，被告该主张即不具有法律依据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认李姣与贵阳缤纷地商业管理有限公司签订的《商铺场地使用租赁合同》、《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》无效；二、贵阳缤纷地商业管理有限公司在本判决生效后十日内第10页返还李姣履约保证金30000元、装修保证金10000元；三、驳回李姣的其余诉讼请求；四、李姣于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市南明区编号为：Ｌ1-Ａ029Ｂ店铺腾空返还给贵阳缤纷地商业管理有限公司；五、李姣于上项同时支付贵阳缤纷地商业管理有限公司商铺场地使用费、商铺物业管理费、宣传推广费、收银设备和水单设备维护费合计143278元；六、驳回贵阳缤纷地商业管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取985元，由李娇负担531元，贵阳缤纷地商业管理有限公司负担454元。反诉案件受理费4868元，由李娇负担1108元，贵阳缤纷地商业管理有限公司负担3760元。二审审理中，上诉人李姣提交新证据：一、告知函，拟证明：上诉人于2017年10月30日要求被上诉人提供涉案房屋的规划验收报告以及消防验收意见书与安全合格证，如被上诉方在2017年11月1日前未能提供，上诉人将终止履行合同业务。二、律师函，拟证明：上诉人委托律师向被上诉人发函，要求被上诉方提供相关文件证明涉案房屋的合法性，否则涉案房屋系违建。上诉人认为合同无效，可以终止合同的履行。三、照片，拟证明：涉案商场的承租人分别于2017年12月21日、12月28日、2018年3月15日向有关部门反应涉案房屋系违法建筑，要求政府及出租人给予处理及答复的客观事实。说明被上诉人出租的房屋不符合约定的条件。四、微信朋友圈，拟证明：上诉人经营的蛋糕店因被上诉方出租的房屋系违建物，导致该店面于2017年10月27日闭店。一审法院将经营日期计算到2018年5月3日缺乏事实依据。五、第11页催缴通知单及银行汇款凭证，拟证明：上诉人交了2017年6月1日到2017年7月31日的相关费用，一审法院并未将该笔费用予以扣减，事实不清。六、照片四张，拟证明：上诉人经过被上诉人同意装修涉案房屋形成附和。但一审法院未对附和部分进行处理，适用法律错误。被上诉人贵阳缤纷地商业管理有限公司质证认为，对第一、二、三、四组证据的三性均不认可，对第五组证据，在一审被上诉人在诉讼请求中并未对该部分款项进行起诉，现在要去进行抵扣，不能成立。对第六组证据，真实性无异议。但是其对店面进行装修，是其为了经营需要而产生的相关费用。在一审时已经予以确认，不一定予以退还且上诉人的陈述自相矛盾，停业经营是其自行终止的经营与被上诉人公司并无关系。因此被上诉人的相关费用不应当予以返还。本院二审审理查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一、李姣主张的装修费、装修管理费、装修水电费、弱电布线费、垃圾清运费等费用是否应予支持；二、缤纷地公司主张商铺场地使用费、商铺物业管理费、宣传推广费、电费、水费等费用是否应予支持。关于争议焦点一，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不第12页同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，上诉人李姣已经对案涉店铺进行了装修，其主张费用为43800元，根据合同约定年限及店铺实际使用年限及可能存在的残余价值，本院认定缤纷地公司应支付李姣装修费30000元，其余额装修管理费、装修水电费、弱电布线费、垃圾清运费为装修的必要费用，本院不予以支持。关于争议焦点二，原判对此认定事实清楚、适用法律正确，论理充分，本院在此不再赘述。另外，上诉人李姣主张2017年6、7月份的物业管理费、宣传推广费、收银设备等费用应予扣除，对此本院认为缤纷地公司主张的相关费用为2017年8月以后的费用，故上诉人李姣该主张不成立。综上，上诉人李姣的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《最高人民法院》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初5455号民事判决第三项、第六项；二、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初5455号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、贵阳缤纷地商业管理有限公司在本判决生效后十日内支付李姣装修费30000元；第13页四、驳回李姣的其余诉讼请求；五、驳回贵阳缤纷地商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的延迟履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审本诉案件受理费减半收取985元，由李娇负担454元，贵阳缤纷地商业管理有限公司负担531元。一审反诉案件受理费4868元，由李娇负担1108元，贵阳缤纷地商业管理有限公司负担3760元。二审案件受理费4102，由李娇负担3500元，贵阳缤纷地商业管理有限公司负担602元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十一月六日法官助理王李文书记员何家伟