宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2767号原告：王银忠，女，1968年6月11日出生，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：赵强，宁夏辅德律师事务所律师。被告：桂天银，男，1963年4月25日出生，户籍所在地宁夏回族自治区贺兰县，现住址不详。原告王银忠诉被告桂天银确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王银忠及其委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼，被告桂天银下落不明，经本院依法公告向其送达了民事起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告王银忠诉讼请求：1.确认原、被告于2018年9月15日签订的《宅基地转让合同》无效；2.判令被告向原告返还转让款27万元，并支付自起诉之日起至实际清偿之日的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。被告桂天银无答辩意见。查明的事实根据原告陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：原告王银忠系银川市兴庆区城镇户籍，被告桂天银、段秀琴系夫妻关系，户籍所在地宁夏回族自治区贺兰县习岗镇桃林村四社73号，系农业户籍。2018年9月15日，被告桂天银与原告王银忠签订《宅基地转让合同》，合同约定被告桂天银向原告有偿转让其位于贺兰县宅基地的土地使用权及地面一栋平房四间、楼房二层六间、车库两间的房产所有权，其中宅基地的四至为东靠桂天财，北靠桂学军，南靠李正林、李高祥，转让价款为32万元。原、被告签订上述合同时未经案外人贺兰县常信乡桂文村村民委员会同意，合同签订之后原告陆续向被告支付转让款27万元。2019年4月份，被告将涉案房屋钥匙交付原告后，原告开始在涉案房屋居住。现原告认为，原、被告所签订的上述转让合同违反法律规定，属于无效合同，多次找被告协商要求退还已支付的转让款，但被告均拖延支付。原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2015年7月13日,案外人桂成、吴巩固签订《协议合同》，合同约定案外人桂成将其所有位于贺兰县常信乡桂文村一社宅基地上的所有房屋和其名下承包的土地（3亩以上），以10万元的价格转让给案外人吴巩固所有。2017年11月15日，案外人吴巩固又与被告桂天银签订《买卖协议合同》，合同约定案外人吴巩固又将从案外人桂成处购买的上述宅基地及宅基地上的房屋和承包的土地，转让给被告桂天银所有，并约定买卖价格以收据为准。2017年11月28日，被告桂天银又与案外人白会英签订《买卖协议合同》，合同约定被告桂天银又将原案外人桂成所有的位于贺兰县常信乡桂文村一社的宅基地及宅基地上的房屋以及承包的3.5亩土地转让给案外人白会英所有，并约定买卖价格以收据为准。2020年1月15日,案外人白会英将被告桂天银、段秀琴诉至本院，请求确认案外人白会英与被告桂天银、段秀琴签订的《买卖协议合同》无效，并要求二被告共同返还欠款9万元,并支付利息损失13750元。该案经审理后，本院于2020年9月9日作出（2020）宁0122民初714号民事判决书，判决：“一、确认原告白会英与被告桂天银于2017年11月28日签订的《买卖协议合同》无效；二、被告桂天银、段秀琴于本判决生效之日起十五日内共同向原告白会英返还款项9万元；三、驳回原告白会英的其他诉讼请求”。判决的理由与结果本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条立法的精神是在农村村民一户只能分得一处宅基地，虽并未禁止农村房屋的买卖和宅基地的转让，但因农村宅基地具有社会福利性及人身依附性，非本集体经济组织成员之间不能转让农村宅基地。本案中原告与被告签订《宅基地转让合同》，将涉案宅基地及宅基地上的房屋转让给原告所有，原告与被告均非贺兰县常信乡桂文村村民委员会集体经济组织成员，因房地一体，农村宅基地不能转让，其上的附着物房屋亦不能单独买卖，故非本集体经济组织成员之间不能转让宅基地及购买农村房屋，且因被告出售涉案宅基地及宅基地上房屋时，其并未取得涉案宅基地及宅基地上房屋的物权，系无权处分，且违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为亦无效。因此，原告诉讼主张要求确认其与被告于2018年9月15日签订的《宅基地转让合同》无效，具有事实依据和法律依据，本院予以确认。同时原告诉讼主张要求被告向其返还转让款27万元，并支付自起诉之日起至实际清偿之日的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），因庭审中查明原告已向被告桂天银支付转让款项共计27万元，在原告与被告签订的合同无效后，被告因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告向其返还转让款27万元的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。原告另主张要求支付自起诉之日起至实际清偿之日的利息，因原告与被告签订的合同被确认无效后，双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告的该项诉讼请求，本院决定不予支持。被告桂天银经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利,由此产生的法律后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十一条、第十三条、第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王银忠与被告桂天银于2018年9月15日签订的《宅基地转让合同》无效；二、被告桂天银于本判决生效之日起十五日内向原告王银忠返还款项27万元；三、驳回原告王银忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5350元，公告费600元，合计5950元，由被告桂天银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张保生人民陪审员 马小立人民陪审员 杨爱玲二〇二〇年十一月十一日法官助理 徐 欢书记员 胡耕涛附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。