内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院民事判决书（2020）内0724民初710号原告：薛福，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告：傅世文，男，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原告薛福与被告傅世文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛福，被告傅世文到庭参加诉讼。后因本案案情复杂转为普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理，原告薛福，被告傅世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛福向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付租赁房屋期间拖欠的物业费11,052.7元、取暖费11,543.14元；2.判令被告支付违约赔偿金60,000元（按每月房租10,000元标准计算×6个月）；3.判令被告将租赁的房屋恢复原状或赔偿恢复原状损失；4.本案诉讼由被告承担。事实和理由：2014年，原告将位于××旗房屋出租给被告，租期五年。房屋到期后，2019年1月22日原、被告双方又重新签订了《租房协议》，约定租赁期限五年，租金第一年100,000元、第二年110,000元、第三年至第五年每年120,000元，每年房租一次性付清，下一年房租提前三个月交清。《租房协议》第二条约定，被告负责租赁期间的物业管理费、取暖费、水电费等一切费用。2020年3月1日被告突然通知原告房屋不租了，让原告取回房屋钥匙，原告经查询发现房屋2017年2月1日至2020年3月15日期间的物业费11,052.7元被告未缴纳；2019年至2020年的取暖费11,543.14元未缴纳。原告因怕热力公司停止供暖，所以将拖欠的取暖费代为交付。后经原告多次沟通被告拒绝给付。《租房协议》第五条、第六条约定，被告若停租应提前六个月通知原告，现被告临时通知原告解除租赁关系，造成原告房屋一直无法对外出租，因此应按每月房租10,000元标准，赔偿原告因被告违约造成的租赁损失60,000元。被告通知原告交接房屋钥匙时，经原告查看，被告将房屋店面的地砖全部敲烂并将房屋吊顶全部破坏，被告存在恶意破坏房屋设施情形，因此被告应将房屋恢复原状或赔偿恢复原状损失，故诉至法院。庭审中，原告变更诉讼请求第三项为：判令被告将租赁的房屋恢复原状。被告辩称，房产税应由房主交，但一直由其垫付大概20,000多元，且房屋没有消防手续，导致未能办理营业执照，其交付了房租，但未能营业，原告应赔偿其装修房屋的损失及营业损失，疫情期间国家提倡免房租2个月，原告未给免租，且屋里暖气存在漏水导致地板、吊顶被泡。原、被告围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的《租房协议》、收据、签购单、热费通知单各1份，被告提交的部分房产税的票据4张、税务局提供的明细表7张，对以上证据的真实性双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原告提交的证据，本院认定如下：一、证明1份，以证实2017年2月1日至2020年3月16日的物业费被告未缴纳，该证据由涉案房屋所在物业公司出具。经质证，被告对证据的真实性及证明目的均不认可，因每年都在更换物业公司，且之前交过物业费，但票据被水泡了，无法提供，每年物业费应交100多元，就算3年未交也到不了10,000多元。本院经审查认为，被告对上述证据的真实性不认可，且上述证据系海天新村物业公司出具的证明，原告也未实际交纳物业费，故对上述证据不作确认。二、视频录像1份（原始载体为原告本人手机），以证实2020年3月8日原告跟被告交接房屋时拍摄的，被告故意破坏原告的房屋屋顶及地面。经质证，被告对证据的真实性及证明目的均不认可，涉案房屋出租时是毛坯房，门也没有，瓷砖及吊顶都是其装的。本院经审查认为，被告对上述证据的真实性不认可，但该视频确能证实涉案房屋交接时的状态，故对上述证据的真实性认可，对原告的证明目的不予采信。对有争议的证据和事实，被告提交的证据，本院认定如下：一、消防安全检查申报表（申报表为空表）、开业审批所需材料，以证实消防部门给被告的上述材料，让其填上后办营业执照，但原告没有消防验收手续，导致办不了营业执照，其之前是找关系办下来5年的营业执照营业的，但后期越来越严格，消防验收不合格办不了营业执照了。经质证，原告对证据的真实性不认可，被告已营业5年，所以消防应该是合格的，不然也办不下来5年的营业执照。本院经审查认为，消防安全检查申报表为空白表格，开业审批所需材料没有出处及单位公章，无法证实与本案有关联性，故对上述证据不作确认。二、录像视频2份（原始载体为被告手机），证明2020年2月24日、2月28日，被告拍到两次屋顶及地板被暖气漏水给泡，实际上不止泡了两次，是因一楼超市的把取暖阀门给关了，导致二至四楼都没有暖气，四楼的暖气冻爆裂导致把二至三楼都被泡了。经质证，原告对证据的真实性及证明目的均不认可，视频是被告搬完之后拍的。本院经审查认为，原告对上述证据的真实性不认可，且被告在租赁房屋期间，如有上述情况可另行起诉，上述证据与本案没有关联性，故对上述证据不作确认。本院经审理认定事实如下：原告薛福即出租方（甲方）与被告傅世文即承租方（乙方）于2019年1月22日签订了一份《租房协议》。合同约定，被告租赁原告位于××旗，面积330平方米毛坯房；租赁期限为五年，自2019年3月8日至2024年3月8日止，房屋租金第一年为100,000元，第二年为110,000元，第三年至第五年为每年120,000元，每年租金一次性付清，下一年租金提前三个月付清；承租方负责租赁期间的取暖费、物业费、水费、电费等一切费用，合同签订后承租方交押金5000元，租赁期满房屋无损、一切费用交清退还押金；承租人在使用该房屋期间，应妥善保护好房屋的各项设施，如由承租人引起的火灾、跑水、漏电等情况，由承租人负完全责任并原价全额赔偿；承租人租用期间房屋有任何损坏由承租人负责维修或赔偿；承租人在承租期间如将房屋转租他人必须告诉出租人，如承租人私自转租，出租人有权收回房屋，不退租金，承租人不得影响他人生活，不得私自改造房屋主体结构，不得做违法经营活动，后果自负，与出租人无关，否则出租人有权随时收回房屋，并不退还所有费用；承租人中途不租，出租人概不退还剩余房租，到期要续租或停租，都应提前六个月通知对方；落款甲方处由薛福签字，乙方处傅世文签字确认。签订合同后，被告已将第一年，即2019年3月8日至2020年3月8日期间的房屋租赁费100,000元交清。租赁期间，被告未交纳2019年至2020年度的取暖费。另查明，原告已于2020年3月2日向呼伦贝尔安泰热电有限责任公司鄂温克热力分公司交纳涉案房屋的2019年至2020年度的取暖费11,543.14元。被告于2020年3月8日左右搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交还于原告。本院认为，原告薛福与被告傅世文于2019年1月22日签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告之间系房屋租赁合同关系，本院予以确认。对于原告要求被告给付租赁房屋期间拖欠的物业费11,052.7元、取暖费11,543.14元的诉讼请求，因双方在租赁协议中明确约定承租方即被告负责租赁期间的取暖费、物业费、水费、电费等一切费用，对于取暖费11,543.14元原告已向供热部门交纳，且有相应的交费凭证，故被告应当向原告支付已垫付的取暖费，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持；对于物业费11,052.7元，因原告未实际交纳物业费，且提供的证据系物业公司出具的证明，不是正规票据，该项诉讼请求，应与物业公司结算后，可另行解决。原告要求被告支付违约赔偿金60,000元的诉讼请求，因原告与被告双方签订的协议中约定了租赁期限，被告在租赁期限未满时退租，也未提交证据证实其提前六个月通知原告停租，被告构成违约，并给原告造成了损失，被告应承担违约责任，双方协议中未约定违约金计算标准，故被告应酌情给付原告违约金30,000元。原告要求被告将租赁的房屋恢复原状的诉讼请求，因双方签订的协议中未约定，租赁房屋停租后对于房屋的装修应如何处理，是否恢复原状等，故原告的该项诉讼请求不成立，本院不予以支持。对于被告所提，房产税应由房主交，但一直由其垫付大概20,000多元的抗辩主张，因双方协议中约定承租方即被告负责租赁期间的取暖费、物业费、水费、电费等一切费用，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予支持；被告所提房屋没有消防手续，导致未能办理营业执照，其交付了房租，但未能营业，原告应赔偿其装修房屋的损失及营业损失，疫情期间国家提倡免房租2个月，原告未给免租，且屋里暖气存在漏水导致地板、吊顶被泡的抗辩主张，因被告对其抗辩主张未提供相应的证据加以证实，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告傅世文自本判决生效之日起十日内向原告薛福支付取暖费11,543.14元；二、被告傅世文自本判决生效之日起十日内向原告薛福支付违约金30,000元；三、驳回原告薛福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1866元，由原告薛福负担1027.42元，被告傅世文负担838.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 周德顺审判员 阿 荣人民陪审员 娜 拉二〇二〇年十一月十九日书记员 多俊梅附：本案判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。