广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初21759号原告：白小琬，女，1967年3月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告：李少霞，女，1964年3月5日出生，汉族，住广州市越秀区，两原告的共同委托诉讼代理人：黄仕雅，广东博厚律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：覃巧微，广东博厚律师事务所实习律师。被告：广州广之旅国际旅行社股份有限公司，住所地广州市白云区机场西乐嘉路1—**。法定代表人：朱少东，董事长。委托诉讼代理人：何毅，被告公司员工。委托诉讼代理人：李一文，被告公司员工。原告白小琬、李少霞诉被告广州广之旅国际旅行社股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告白小琬、李少霞及其委托诉讼代理人黄仕雅，被告广州广之旅国际旅行社股份有限公司的委托诉讼代理人何毅、李一文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白小琬、李少霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金（每月租金148212元）；2、判令被告向两原告支付延付租金的滞纳金[以被告欠付的2020年2月1日至3月31日期间的租金（每月租金148212元）为基数，从2020年4月23日起计至实际清偿之日止，每日按所欠租金的0.5%计算；以被告欠付的2020年4月1日至4月20日期间的租金（每月租金148212元）为基数，从2020年5月31日起计至实际清偿之日止，每日按所欠租金的0.5%计算]；3、判令被告向两原告支付解除合同的违约金296424元（按每月租金148212元×2个月的标准计算）；4、判令两原告没收被告缴纳的承租保证金282308元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：两原告与被告于2018年11月16日签订《房屋租赁合同》，约定被告向两原告承租广州市海珠区江南西路紫山大街1号之三6铺，租赁期限为自2019年1月1日起至2021年12月31日止。建立租赁关系后，双方均按规定到房屋登记备案中心签订《广州市房屋租赁合同》，并办理了租赁登记备案。2020年年初新冠××疫情暴发，全国助力抗疫工作，经济活动停摆，两原告收到被告《关于停业期间免租的函》及《暂不支付租金的函》两份函件，两原告经考虑后也愿意减免部分租金与被告共度时艰，因此在2020年2月29日向被告的经办人李一文以微信即时通信方式发送了《关于“广州广之旅国际旅行社股份有限公司停业期间租金问题”的告知书》，但被告一直没有任何正面回应。2020年4月17日，两原告突然收到被告的《解除租赁合同通知函》。被告单方面提出解除《房屋租赁合同》，且在未经两原告同意的情况下单方提出只承担2020年4月的部分租金，拒绝支付2020年2月至3月的租金。对于此函件，两原告亦已在当日向被告出具《解除租赁合同告知书》，同意解除双方的租赁关系，但不同意被告提出的不予支付2020年2-3月租金的要求。随后双方在2020年4月20日办理涉案房屋的交接手续。因疫情原因，原告李少霞于2020年4月12日将2020年2-3月的租金发票快递至被告的员工李一文指定的地址；于2020年5月19日将2020年4月的发票快递至被告，但被告收到发票后至今仍未支付相应租金，故两原告委托律师向被告出具《律师函》。两原告认为，双方签订租赁合同、建立租赁关系后，应切实履行各自权利义务，虽然受疫情影响被告的经营存在困难，但也不能贸然单方决定租金不予支付即告了事，两原告本着互惠互利的态度与被告协商，但被告一直没有正面回复，甚至连租金发票收到后也做退件处理，被告的行为严重侵害了两原告的合法权益。被告广州广之旅国际旅行社股份有限公司辩称：一、新型冠状病毒疫情及文旅发电[2020]29号《关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》（以下简称“文旅部29号文”）导致旅行社无法开展正常经营活动，被告无法使用涉案房屋，致使租赁合同履行出现重大障碍，构成不可抗力。为响应政府部门防控××疫情的通知要求，被告包括涉案门市部在内的全部线下门店、线上平台均自2020年1月31日起按政府部门要求关门停业，对旅游业经营者而言，停业即意味着无法使用涉案房屋，无法实现租赁目的，并失去一切营收。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”按照广州市人民政府办公厅发布的《关于印发应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展若干措施的通知》穗府办规[2020]9号文件的规定，广州市国有物业免收2、3月份租金，减半收取4、5月份租金的政策，涉案租赁合同所涉及的2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金，可参照该文件规定的标准进行减免。故依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及以往相关判例，被告主张按照法律规定的公平原则，请求法院判决减免2020年2-4月一半的租金，即197616元。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，结合司法实践，被告（包括门市部、和办公场所等）有权向两原告主张减免停业期间即2020年2月至2020年4月20日的租金。被告于2020年2月11日向两原告发送《暂不支付租金的函》，与两原告协商减免租金事宜，故被告暂缓支付租金行为，并不构成违约，无须因此承担违约责任，即无须向两原告支付延付租金的滞纳金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点的规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”被告为配合政府部门规定的旅游企业停业的防疫措施，积极停工停业，导致无经营收入，无力支付租金，故被告暂缓支付租金合法合理。即，两原告无权要求被告支付滞纳金。《租赁合同》约定的违约金过高，即使要计算滞纳金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，也应予以调低，可按银行同期贷款利率计算。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及《房屋租赁合同》第十条的约定，被告向两原告提出解除租赁合同，属于因不可抗力而导致合同解除的情形，不属于被告违约。故两原告无权没收被告已支付的保证金，无权向被告主张滞纳金、违约金。涉案保证金具有定金属性，退一步说，即使认定被告存有违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，两原告仅可选择主张第2项诉请，或第3项诉请，或第4项诉请，不能同时主张。综上，两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：广州市海珠区紫山大街1号之三6铺的权利人为两原告，房屋用途为非居住用房，建筑面积为131.9903平方米。2018年11月16日，两原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定:（第二条）甲方同意将坐落在海珠区江南西路紫山大街1号之三6铺房产建筑面积131.9903平方米的物业（下称“该场地”）出租给乙方作商业用途；（第三条）本合同期限为3年，即2019年1月1日起至2021年12月31日；2019年1月1日起至2019年12月31日，月租金141154元；2020年1月1日起至2020年12月31日，月租金148212元；2021年1月1日起至2021年12月31日，月租金155622元；租金按月缴交，甲方在每月的第五日前提供发票给乙方，乙方在收到发票后5个工作日内一次性将当月租金，以转账方式缴付给甲方指定的账户；乙方逾期超过10天仍不交付租金的，每逾期一日，须按所欠费用的0.5%每天向甲方支付滞纳金；（第四条）签订合同之日，乙方须向甲方一次性交纳相等于两个月租金（人民币￥：282308元)作为“承租保证金”，鉴于本合同仅是续租，甲方已于2015年12月16日收取了乙方保证金256062元；本合同签订时，乙方仅须再向甲方缴纳承租保证金26246元即可；甲方应于合同期届满或合同解除/终止之日起十日内将保证金无息退回乙方的银行账户；（第九条）租赁期限届满前，如乙方基于生产、经营策略的调整需要提前退租的，乙方应当提前90日书面通知甲方，并支付相当于2个月租金的违约金；同时，甲方已收取的承租保证金不予退回；等。同日，双方还签订《广州市房屋租赁合同》，约定两原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限、租金标准与上述合同一致。上述合同于2019年1月8日在广州市海珠区住房和建设水务局进行房屋租赁登记备案。被告承租涉案房屋用于经营旅游服务。2019年1月24日，两原告向被告出具《收据》，载明收到涉案房屋两个月租金保证金282308元。被告依约向两原告支付租金至2020年1月31日，之后没有再缴纳租金。2020年1月24日，文化和旅游部办公厅发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，内容：一、即日起，全国旅行社及存线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品；二、已出行的旅游团队，可按合同约定继续完成行程；等。2020年4月16日，被告向两原告发出《解除租赁合同通知函》，要求自2020年4月20日起解除与两原告签署的《房屋租赁合同》；鉴于被告已向两原告缴纳282308元（租赁保证金），基于疫情的重大影响及政府的相关支持政策，对于2020年2月、3月、4月（从4月1日起至搬离场地）的三个月的租金，被告酌情承担4月1日至搬离场地期间的租金的一半（即49404元）；为此两原告应在抵扣后将剩余的款项232904元人民币在2020年4月25日退还至被告指定收款账户；并请两原告或两原告委派的经办人持《授权委托书》、身份证原件于2020年4月20日上午10时00分前到达租赁场地办理场地交接手续；等。2020年4月17日，两原告向被告发出《解除租赁合同告知书》，要求被告支付租金、滞纳金、违约金共764738.06元。2020年4月20日，两原告与被告签订《场地交接确认书》。双方确认被告当日搬离涉案房屋。2020年5月15日，广东省文化和旅游厅印发《关于进一步开放文化和旅游市场经营活动的通知》，明确：根据疫情形势变化，经当地政府及疫情防控指挥部门同意，在全面落实防控措施前提下，采取预约、限流等方式，有序恢复本辖区内文化经营场所经营和旅行社及在线旅游企业省内旅游经营活动；等。诉讼中，原、被告确认如下事实：双方实际履行的是《房屋租赁合同》,该合同于2020年4月20日解除；被告自2020年1月30日起关闭商铺，暂停营业；被告于2020年4月13日收到2020年2、3月租金发票。被告表示其从2020年1月30日起至2020年4月20日止没有经营。两原告为证实自己的主张还提交了如下证据：2020年4月租金发票及对应的快递底单、快递追踪记录、妥投截图、2020年4月的租金发票退件记录。拟证明被告于2020年5月20日收到2020年4月租金发票，无故向两原告退件。被告质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，被告至今没有收到2020年4月租金发票，快递单显示快件退回，快递员为了完成任务所以签收快递。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：《江南综合缴费通知书》；拟证明2020年2-4月，被告关闭涉案商铺，暂停营业。两原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。本院认为：两原告与被告确认双方实际履行的是《房屋租赁合同》，该合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。被告于2020年4月20日搬离涉案房屋，原、被告确认租赁合同已于该日解除，对于该事实，本院予以认定。关于租金和延付租金的滞纳金问题。两原告要求被告支付2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金，被告辩称因新型冠状病毒疫情影响，自2020年1月31日起无法使用涉案房屋进行正常经营，要求减免租金。考虑到被告承租涉案房屋是用于旅游服务经营，新型冠状病毒疫情及防控措施对旅游服务行业的正常经营及收益确有较大影响。原、被告作为出租方、承租方各有损失，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌情确定被告应向两原告支付2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金197616元为宜，对于两原告要求被告支付超出本院支持以外的其他租金请求，本院予以驳回。至于两原告要求被告支付延付2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金的滞纳金问题。被告并未故意拖欠租金，亦是因为疫情影响到正常经营，而此前双方一直合作良好，故两原告要求被告支付延付上述期间租金的滞纳金本院不予支持。关于承租保证金、解除合同的违约金问题。两原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2021年12月31日止，是为期3年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，被告应承担经营的相应风险，被告单方提出提前解约是导致合同无法继续履行的主因，被告对合同的解除应承担一定责任。鉴此，本院酌情确定两原告不予退还被告缴纳的一半的承租保证金即141154元，两原告要求没收全部承租保证金的诉请，本院不予支持。如上所述，被告因疫情原因未按时缴纳租金并搬离涉案房屋，并非故意违约，且考虑到本院已确定两原告不予退还承租保证金141154元，故两原告要求被告支付解除合同的违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下:一、被告广州广之旅国际旅行社股份有限公司在本判决生效之日起十日内向原告白小琬、李少霞支付2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金197616元；二、原告白小琬、李少霞不予退还被告广州广之旅国际旅行社股份有限公司已缴纳的承租保证金141154元；三、驳回原告白小琬、李少霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14300元，由两原告共同负担9710.5元，被告负担4589.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十一月二十四日书记员  于悦姗何国卫