苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13968号本诉原告（反诉被告）：联华超市（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320505746824188N，住所地江苏省苏州工业园区联丰商业广场4幢102室。法定代表人：史浩刚。委托诉讼代理人：李富生，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，江苏东银律师事务所实习律师。本诉被告（反诉原告）：上海弘优餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91310117301462567D，住所地上海市松江区石湖荡镇长塔路775弄9号3533室。法定代表人：郝敬海。委托诉讼代理人：胡旻，江苏天择律师事务所律师。本诉原告联华超市（苏州）有限公司（以下简称联华公司）与本诉被告上海弘优餐饮管理有限公司（以下简称弘优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，本案适用简易程序公开开庭进行审理，弘优公司提起反诉，本院一并予以受理，联华公司的委托诉讼代理人、弘优公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告联华公司提出诉讼请求：1、要求弘优公司支付原告拖欠房屋租金187368.5元、水电费21192.2元、滞纳金21291.88元，合计229852.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。后本诉原告诉请变更为：1、请求判令被告支付拖欠原告自2019年6月1日至2020年11月20日止的租金583152元；2、请求判令被告支付拖欠原告自2019年12月11日至2020年1月10日的水电费13141元；3、请求判令被告支付原告因拖欠租金及水电费产生的滞纳金合计6万元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：弘优公司承租联华公司的房屋经营城市大厨房，其拖欠租金等费用未能支付，经联华公司催讨后仍未支付，故联华公司诉至法院。本诉被告弘优公司辩称：弘优公司对联华公司要求支付拖欠的房租没有异议，自2019年6月1日至今弘优公司未曾支付租金。弘优公司支付拖欠原告的水电费13141元也没有异议，但是并不是被告恶意拖欠，因为被告在2020年1月10日之后的水电费都已经付清，这笔费用是被告才收到通知，所以并不是被告不愿意缴纳这笔费用。联华公司要求被告支付滞纳金没有相关的依据，因联华公司的原因造成弘优公司损失，而双方一直无法协商，所以才导致拖欠联华公司的租金。反诉原告弘优公司的反诉请求为：1、请求判令联华公司赔偿弘优公司损失443688.59元；2、反诉费由联华公司承担。事实和理由：我方认为，因2019年6月17日至2019年7月2日联丰广场E幢世纪联华超市顶楼起火导致商场闭店整体消防整改，为此造成了相应承租户的损失，具体构成为：1、老妈烫饭要求赔偿2630.13元；2、王者正新要求赔偿2893.15元；3、城市便当要求赔偿10960.3元；4、叶子黄焖鸡要求赔偿69434.24元；5、鸭血粉丝汤要求赔偿23110元；6、绝味老坛酸菜鱼要求赔偿45507.19元；7、宝客来中式快餐要求赔偿70750.41元；8、猛男炒饭要求赔偿120827元；9、巷子胡同私房菜要求赔偿73262元；9、弘优公司要求赔偿24319.17元。上述费用为弘优公司的损失，应当由联华公司予以承担，为此提出反诉。反诉被告联华公司辩称：其一，本诉诉请中已经免除了2019年6月17日至2019年7月2日的租金。第二，反诉原告的损失并不是真实存在的，该损失数额既没有相关法律文书进行确认也未看到反诉原告在提起反诉之前进行实际支付。第三，即便损失存在，根据合同相对性来看，双方在履行合同期间消防所造成的停业损失也限于租金，并且该租金被反诉人已经免收。综上，请求驳回反诉诉请。本院经审理认定事实如下：落款日期2004年9月苏州工业园区联合投资有限公司（出租方、甲方）与上海世纪联华超市发展有限公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定就苏州工业园区娄葑东区联丰广场E幢建筑物出租给乙方使用，约定甲方承诺该租赁物业的土地用途为商业，且对乙方开发大卖场不存在任何法律障碍。租赁物业共三层，建筑面积合计26036平方米，一层4000平方米，二层11018平方米，三层11018平方米，最终以产证为准。租赁期限20年。关于租金，租赁期的前三个合同年该房屋每日每平方米建筑面积租金1.26元，即每年11973956元，租金包括建筑物和土地、设备设施及物业管理费。甲方应于2005年6月底前向乙方交付租赁物。落款日期2006年4月13日，由甲方苏州工业园区联合投资有限公司、乙方上海世纪联华超市发展有限公司、丙方联华公司签订《关于变更合同当事人的补充协议》，约定鉴于丙方为该合同实际履行方，甲方同意自丙方工商注册登记之日起该合同项下的权利义务转由乙方的关联企业即丙方享有和承担。合同及其他附件的当事人均变为甲方和丙方，其他权利义务不变。落款日期2015年8月9日苏州工业园区联合投资有限公司（甲方、出租方）与联华公司（乙方、承租方）签订《补充协议二》，约定鉴于三方于2006年4月13日签订了《关于变更合同当事人的补充协议》，约定原租赁合同及相关附件的承租方上海联合公司变更为乙方，原租赁合同及相关附件的双方当事人均变更为本补充协议的甲乙双方，现甲乙双方签订本补充协议约定自2015年12月16日起，在原租赁合同的有效期内，甲方同意在现租金已2015年6月缴纳的租金为标准，基础上减免乙方租金5%，即以后各年乙方均按照减免5%金额后的租金标准向甲方支付租金看，租金支付周期由原合同每半年变更成每季度支付。落款日期2018年7月20日苏州工业园区联合投资有限公司向联华公司发出通知，载明房屋中甲方的权利义务转给邢兴荣。后，2018年10月23日，由胡泉林（甲方、现出租方）、联华公司（乙方、承租人）、苏州工业园区联合投资有限公司（丙方、原承租人）签订关于变更《物业租赁合同》当事人的补充协议，约定：甲乙丙三方共同确认参照2006年4月12日丙方和联华公司签订的补充协议，乙方租金实际按优惠后的26483.23平方米作为计算依据。第二条甲乙丙三方共同确认，租赁合同期限20年，自2005年12月16日至2025年12月15日，租金按照2015年8月9日丙方与乙方签订的《补充协议二》明确自2015年12月16日起在原合同有效期内，甲方同意在当期租金2015年6月缴纳的租金为标准基础上减免乙方租金5%即以后各年乙方均按照减免5%之后的租金标准向甲方支付租金，租金支付周期由原合同每半年支付变更为每季度支付。第五条本合同为原合同及协议的补充，与原合同、协议及其他三方签署的法律文件不一致以本协议为准。联华公司（甲方、出租方）、弘优公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：联华公司将联丰路18号的门店出租给弘优公司，租期自2019年4月1日至2022年4月10日止，双方约定租金起算日为2019年4月11日开始，租金34067元每月，其中2019年4月11日至2020年4月10日，租金40.88万元；2020年4月11日至2021年4月10日，租金40.88万元；2021年4月11日至2022年4月10日租金42.924万元。水电费实际结算，按月支付；双方约定租金支付方式为月付，支付时间为在合同签订后一周支内支付。合同保证金：乙方同意在合同签订一周内交纳履约保证金68000元至甲方财务，商品质量保证金5000元、公共事业保证金1万元，另约定：隔油池改造、排烟管改造、排污、电缆线接电、新风、消防等由乙方负责完成，甲方在合同期内免费提供外墙广告两块。关于违约责任，乙方逾期缴纳合同或协议相关费用，甲方发书面通知催缴，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的5%支付滞纳金，逾期7天仍未缴纳或催收未缴，甲方可以单方面无条件解除本合同，履约保证金不退还，若给甲方造成损失的，乙方还应当赔偿损失。双方一致确认弘优公司于2019年6月1日起的租金未支付。联华公司向弘优公司分别于2019年11月13日、2019年11月16日发催款函，催收自2019年6月起的租金。落款日期2019年6月17日，苏州市消防救援支队工业园区大队查封公告载明：因世纪联华超市有重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，现已作出临时查封决定书，查封位于苏州工业园区娄葑东区联丰广场E幢的苏州世纪联华超市有限公司一层东侧、二层及三层整体区域，查封期限为2019年6月17日至2019年7月16日，临时查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，消防救援机构可以再次依法予以查封。庭审中，当事人明确案涉场所的实际查封日为期为自2019年6月17日至2019年7月2日。本院向消防部门核实，消防部门称查封原因为建筑消防设施严重损坏，部分设施不再具备防火灭火功能。疏散通道，不满足设计条件，部分商铺占用公共疏散通道，商场总体疏散宽度不足，不具备安全疏散条件。中庭设置儿童游乐场、易燃易爆材料装修，违反了消防安全技术标准，可能会导致重大人员伤亡。另解除查封防火卷帘正常下降，防排烟风机能正常启动，消防广播能正常启动，电源自动切电模式故障已经修复。应急照明疏散指示标志已经按照要求设置，应急疏散，消防广播故障已经修复，疏散通道已经满足生产要求，保持畅通。中庭设置的儿童游乐场已经拆除，火灾隐患消除。落款日期2019年7月25日由弘优公司出具的通知函载明，各商户由于2019年6月17日至2019年7月2日联丰广场E幢世纪联华超市顶楼起火导致商场闭店整体消防整改，因此给各位商户带来不便请予以谅解。为了双方友好合作，我司决定将补给一下商户16天房租，各商户其与损失由我司与实际联华超市协商一致，将再次补给各商户。在营业商户为包括宝客来中式快餐等十家商户。弘优公司称其将商铺租给他人，各商铺要求赔偿的数额，总计是443688.59元，目前我方给予了商铺免租期，其他款项尚未支付。弘优公司就其反诉诉讼请求提交其与租客签订的房屋租赁合同，分别为：1、签约日期2017年7月3日，弘优公司与王加超签订租赁合同，租赁铺位为8号，用于开设叶子黄焖鸡，租期两年，租金为1万元每月，租期自开业之日起计算；2、签约日期为2017年7月12日，由弘优公司与毛山红签订的用于开设经营铺位，绝味老谭酸菜鱼，租期两年，铺位号11，自大厨房开业之日起计算租期，租金为1万元每月。3、弘优公司与李飞于2019年4月19日签订租赁合同，将铺位5号租给李飞用于开地锅烩菜，租期两年，自开业之日起计算，租金为5000元每月，后李飞将该铺位转租给王昊，并开设了猛男炒饭，租金为8000元每月，租期到2020年7月31日止。4、弘优公司与吕兵兵于2019年4月18日签订租赁合同，将铺位7号租给吕兵兵开设嘎噶味便当，租期两年，自大厨房开业之日起计算，租金5000元每月。5、弘优公司与帅珍于2017年6月21日签订租赁合同，将12号铺位租给帅珍开设金陵鸭血粉丝汤，租期两年，自大厨房开业之日起计算，租金为1万元每月。6、弘优公司与孙成安签订的租赁合同，将大厨房的10号铺位出租开设王者正新小事奶茶，租期两年，自大厨房开业起计算，租金为5500元每月，签约日期是2019年5月25日。7、弘优公司与冯超超签订租赁合同，将1、2号铺位租给冯超超开设中式快餐，租期为20个月，自大厨房开业之日起计算，租金为17500元每月，签约日期是2017年12月20日。8、弘优公司与宋新坤签订的租赁合同，将大厨房14号铺位租给宋新坤开设老妈烫饭，租期为一年，自大厨房开业之日起计算，租金为5000元每月，签约日期是2019年1月4日。9、弘优公司与李飞签订的租赁合同，将4号铺位租给李飞开设猛男炒饭，租期为两年，自大厨房开业之日起计算。租金为10500元每月，签约日期为2018年7月12日。对此，弘优公司陈述上述租客主张的款项并非我方以现金方式支付给其，而是我方通过延长租期或减免租金的方式将相应的款项作为补偿给次承租人。联华公司认为被告上述赔偿清单系被告单方面与其招租的商户联系和制作的，且记载金额存在矛盾。此外，联华公司称其于本诉诉请中已经将自2019年6月16日至2019年7月2日的租金免除。就弘优公司所反映的商铺停止经营的情况，联华公司提供相应情况说明，表明就此并未向商铺发出过停工、复工通知，也未收到过政府部门的停工复工通知。就联合公司提供的上述情况说明，弘优公司认为其中KFC、老娘舅是临街商铺，然弘优公司承租的区域是在商场内部的，堂食恢复是在2020年5、6月份，在此之前只能做一些外卖。双方明确对于停工复工无书面通知。弘优公司通知冯超超到庭，冯超超陈述：我方自2017年7月承租案涉房屋，对于被告的证据中的免租材料是我方签字确认的，因顶楼起火导致商场整改，弘优公司给予联华公司的免租期46天，合计2275元，上述租金我方未支付。另因为案涉火灾导致我方停业损失合计70750元。我方于2019年11月从该场所搬离。弘优公司通知王加超到庭，王加超陈述：2017年7、8月份从弘优公司承租案涉房屋，并减免了相应房租，期限自2019年11月18日至2020年1月29日，该期间租金损失21434.24元。另我方损失合计69434.24元。弘优公司通知吕兵兵到庭，吕兵兵陈述：我方自2019年5月从弘优公司承租案涉房屋，并由被告减免自2020年5月1日至2020年6月26日的租金10960.3元。对上述证人证言，联华公司不予认可。另弘优公司称其于2020年5月16日，弘优公司向联华公司发函，载明：双方于2020年6月25日解除租赁合同关系，希望双方做好交接手续，如果逾期未交接，视为你方同意交接，该函件通过邮寄方式发送给联华公司，邮寄单已无，签收日期不详。其又于2020年7月23日向联华公司发函通知即日解除合同，并于7日内退还保证金4万元，并赔偿弘优公司相关损失，且弘优公司将于合同解除后7日内办理清场退房手续，请原告方予以配合，如原告方不予配合，将视为默认，我方同意自行清退房屋。上述函件为我方的租客向我方发送的。就上述函件的内容，联华公司不予认可。就弘优公司的搬离日期，弘优公司陈述于2020年9月10日搬离，口头与联华公司朱经理联系的。联华公司认为系弘优公司违约解除，且未依约交还房屋并将房屋恢复原状。以上事实，由房屋租赁协议、补充协议、租赁合同等证据及各方当事人庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应诚信履行。并无证据表明原被告签订的《房屋租赁合同》有违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同应被认定有效。双方均明确弘优公司已付83000元押金，在本案中该押金不予处理，本院对此予以确认。针对各方的诉讼请求，本院分析认证如下：针对联华公司主张弘优公司支付自2019年6月1日至2020年11月20日（质证当日）的租金、占有使用费计583152元。本院认为，弘优公司占有使用案涉房屋，对于占有使用期间欠付的租金、占有使用费，联华公司有权向其主张。弘优公司称因消防部门查封了案涉场所，并据此主张联华公司存在违约行为，其不同意支付租金、占有使用费，本院认为，并无证据表明火灾隐患系因联华公司的原因所致，且对于查封期间的租金，联华公司自愿予以免除，故弘优公司拒不支付租金的理由，本院碍难采纳，并无证据表明弘优公司于2020年11月20日前自案涉房屋腾空搬离并交还联华公司，另弘优公司无正当理由提前解约，且长期未支付租金，该行为构成违约，故联华公司主张计算至2020年11月20日的租金、占有使用费具有相应依据，然上述占有使用的期间，部分期间系受到疫情因素的影响，另结合该房屋的用途等相应租金标准等，本院酌情就参考以34067元每月计算两个半月的金额予以扣减后，就剩余租金、占有使用费497985元予以支持。针对联华公司主张弘优公司支付滞纳金，本院认为，弘优公司欠付上述费用，应当依约支付相应滞纳金，联华公司主张的滞纳金过高，本院酌情支持弘优公司支付滞纳金30000元。针对联华公司主张弘优公司支付自2019年12月11日至2020年1月10日的水电费13141元，弘优公司对此无异议，本院对上述费用予以支持。以上合计541126元（租金、占有使用费497985元、水电费13141元、滞纳金30000元）。针对弘优公司主张联华公司赔偿损失443688.59元的反诉诉请，本院认为，虽弘优公司举证与上述次承租人签订租赁合同，然并无证据表明系因联华公司的原因造成上述此承租人的上述损失，弘优公司自愿与租客达成相应协议，且其亦明确就上述协议的言明的赔偿事项其也未实际向上述次承租人支付。故就其反诉诉请，本院碍难支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告上海弘优餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告联华超市（苏州）有限公司款项541126元；二、驳回本诉原告联华超市（苏州）有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回反诉原告上海弘优餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5468元、由本诉被告上海弘优餐饮管理有限公司承担5208元，本诉原告联华超市（苏州）有限公司承担260元，反诉案件受理费减半收取为2734元，由反诉原告上海弘优餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 王 贞二〇二〇年十一月三十日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。