广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8007号原告（反诉被告）：广州碧宏印刷设备有限公司，住所地广州番禺石基镇市莲路南浦村段32号（厂房B）。法定代表人：林海燕。委托诉讼代理人：梁蔼欣，系国信信扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州中兴伟业物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号（厂房C）102。法定代表人：王常青。委托诉讼代理人：王朔，系广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑞丝，系广东华安联合律师事务所律师。原告（反诉被告）广州碧宏印刷设备有限公司（以下简称：“碧宏公司”）与被告（反诉原告）广州中兴伟业物业管理有限公司（以下简称：“中兴伟业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。碧宏公司的委托代理人梁蔼欣、中兴伟业公司的委托代理人王朔到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告碧宏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁押金360000元；2、判令被告向原告支付违约金360000元；3、判令被告向原告支付装修损失200000元；4、判令被告向原告支付搬迁损失57800元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月l0日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号简易厂C栋（此处为笔误，实际为B栋）出租给原告作生产经营使用，租赁期自2017年12月10日至2023年3月28日止，每月租金为12万元，租赁押金为36万元。被告在租赁期内收回租赁物的，应赔偿三个月租金并退回三个月的押金。其后，原告向被告支付了租赁押金及租金，并对租赁物进行了装修，累计投入装修款项超过32万元，原告每月均按约定准时足额支付租金、水电费。2019年3月15口，广州市天河区人民法院作出(2018)粤0106执1289号《执行裁定书》，裁定租赁物作价抵偿给抵押权人广州市番禺区骏铠物业管理有限公司（以下简称：“骏铠公司”）所有。2019年4月15日，骏铠公司委托广东纬国律师事务所向原告寄发《律师函》，声称骏铠公司己接管租赁物并办理了水电费转名手续，要求原告收到通知之日起3天内与骏铠公司签订租赁合同并支付水电费。骏铠公司及被告均分别向原告主张租金、水电费，原告分别就此与骏铠公司及被告进行协商，要求明确具体收款单位，但被告与骏铠公司就交接事宜一直未能达成一致，导致原告无法缴纳费用。2019年5月30日，骏铠公司对租赁物采取了断电措施，导致原告的生产工作被迫暂停。为避免损失扩大，原告向骏铠公司支付了2019年4月及5月的租金及水电费。2019年6月3日，原告委托律师向被告寄发律师函要求解除《厂房租赁合同书》，被告向原告返还租赁押金并支付违约金、装修损失、搬迁损失等。案涉租赁物早于2013年8月8日抵押给渤海银行并办理了抵押登记手续；渤海银行于2014年向天河区人民法院提起诉讼，天河法院立案后2019年9月16日查封案涉租赁物；骏铠公司通过债权转让受让渤海银行债权并成为案涉租赁物的抵押权人。案涉抵押物早于2014年9月11日已经被查封。原告认为，被告隐瞒租赁物存在抵押的事实与原告签订《厂房租赁合同书》，在骏铠公司通过以物抵债方式取得租赁物所有权后未能顺利交接，导致原告无法正常生产经营，造成经济损失，《厂房租赁合同书》己无法继续履行，被告的违约行为已对原告的权益造成严重损害。被告中兴伟业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金合计人民币360000元；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告赔偿三个月租金合计人民币360000元；3、请求法院判令反诉被告承担本案的全部的诉讼费用。事实理由：原告应当依照合同缴纳租金。原告所说物业之前是否存在抵押查封，不影响厂房出租和使用。法院查封也没有限制厂房使用情况出现。原告承租厂房和对厂房使用没有造成任何影响，也不影响租赁合同效力。原告所称第三方骏铠公司根据执行裁定取得出租厂房的产权，但取得行为是经过司法途径，根据相关法院相关执行部门有义务向厂房的原业主及承租人送达相关文书，并办理清退手续。本案中由于执行裁定作出后，厂房业主广州铭兴装饰灯有限公司就法律途径对执行裁定提出异议，人民法院对广州铭兴装饰灯有限公司的异议进行审理，在相关法律流程中，法院没有进入送达法律文书和清退厂房租户的程序，在这个情况下，骏铠公司强行暴力干扰原厂房承租人的经营活动，非法与租户进行相关的接手和清退手续，骏铠公司的行为完全没有法律依据，本案被告也多次告知原告，其与骏铠公司接触以及任何洽谈协商没有法律效力。签署文件和任何处分也无法律效力。原告仍然不听劝告，执意与骏铠公司办理所谓退租手续，并据原告所称，将本来给被告三个月租金交给骏铠公司。现经天河区人民法院对执行异议进行了审理并作出执行裁定书，将2019年3月15日作出的执行裁定书予以撤销，因此原告在诉状中称骏铠公司与其办理手续并取得产权的执行裁定书已经被撤销。原告与骏铠公司协商不仅没有法律效力和依据，而且完全不存在被追认的可能。所以原告主张解除合同属于原告单方根本性违约，其主张违约金和押金返还均无合同依据，所谓装修损失不存在，也不存在搬迁损失，原告公司至今没有新的注册地址，现在还在广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号（厂房B）这个地址，其公司本就要进行资产重组予以关闭，原告只是借此想寻找借口推卸其违约责任，但是事实上与原告同样租赁该厂区物业的其他承租人至今仍然在原厂地继续使用承租场地，就是说即便是骏铠公司接管物业，原告并不是无法使用该厂房。因此本案原告诉讼请求毫无理据，为了推卸责任取得不当利益。请求完全不能成立。综上，请求法院驳回原告的无理诉求，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告碧宏公司答辩称，不同意反诉原告的反诉请求。1、根据物权法第190条、担保法司法解释第66条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条、20条，租赁物在签订合同前已抵押、查封，在合同履行过程中抵押权实现，受让人不确认租赁物上的租赁关系，导致碧宏公司无法正常使用租赁物，因此碧宏公司有权解除合同，无需因合同解除承担任何违约责任。2、无论以物抵债裁定是否被撤销，案涉租赁物在出租给碧宏公司时已经有抵押及查封，但中兴伟业公司在出租给碧宏公司时故意隐瞒抵押查封的情况，该事实毋庸置疑。且碧宏公司对以物抵债裁定的撤销没有任何过错，也无法预中兴伟业公司反诉主张2019年4-6月租金及违约金，但在租赁物当时已被裁定抵债的情况下，中兴伟业公司是否向权属人支付了租金？是否有权向次承租人收取租金？中兴伟业公司并无提交任何证据予以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号（厂房B）（以下简称：“案涉租赁物”）权属人为广州铭兴装饰灯有限公司，于2013年8月8日办理了抵押登记，抵押权人为渤海银行股份有限公司广州分行。2015年3月28日，广州铭兴装饰灯有限公司与陶秋香签订《租赁合同》将案涉租赁物出租给陶秋香。嗣后，陶秋香委托中兴伟业公司管理案涉租赁物的租赁及相关事宜。2017年12月10日，中兴伟业公司（甲方）与碧宏公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定中兴伟业公司将位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号简易厂C栋（实际为B栋）出租给碧宏公司作生产经营使用，租赁期自2017年12月10日至2023年3月28日止，租金为每月120000元，押金为360000元。甲方违反合同在租赁期内收回租赁物的，应赔偿乙方三个月的租金并退回三个月的押金。乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。乙方在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方押金并赔偿甲方三个月的租金。合同签订后，碧宏公司向中兴伟业公司支付了押金360000元并支付租金至2019年3月份。2019年3月15日，广州市天河区人民法院作出(2018)粤0106执1289号《执行裁定书》，裁定案涉租赁物作价抵偿给骏铠公司所有。2019年3月26日，骏铠公司发出《通知》要求各租户与其重新签订租赁合同。2019年4月8日，中兴伟业公司向碧宏公司发出《工作联络函》，提醒碧宏公司按合同履行。2019年4月15日，骏铠公司委托广东纬国律师事务所向碧宏公司寄发《律师函》，要求碧宏公司在收到通知之日起3天内与骏铠公司签订租赁合同并支付水电费。2019年4月17日，案涉租赁物的用电客户登记名称由广州众信实业有限公司过户至骏铠公司。2019年5月30日，碧宏公司与骏铠公司签订《协议书》，约定就案涉租赁物碧宏公司向骏铠公司支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金360000元。签订《协议书》后，碧宏公司向骏铠公司转账支付了360000元。2019年6月3日，碧宏公司委托律师向中兴伟业公司寄发律师函要求解除《厂房租赁合同书》，中兴伟业公司返还租赁押金并支付违约金、装修损失、搬迁损失等。2019年6月27日，碧宏公司向中兴伟业公司发出《通知》，通知将于2019年6月30日退场并将租赁物交还骏铠公司，要求退还押金并支付违约金。2019年6月底，碧宏公司搬离案涉租赁物。2019年8月21日，广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106执异598号《执行行裁定书》，裁定撤销于2019年3月15日作出的(2018)粤0106执1289号执行裁定。本院认为，中兴伟业公司与碧宏公司签订《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定,双方当事人均应按约定履行。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。中兴伟业公司将案涉租赁物出租交付碧宏公司作生产经营使用的过程中，因案涉租赁物出现权属争议，案涉租赁物的用电客户登记名称已变更为骏铠公司，骏铠公司亦已进场对案涉租赁物进行了实际的管理。中兴伟业公司已不能提供符合生产经营用途的租赁物给碧宏公司使用，碧宏公司向中兴伟业公司发函解除租赁合同，中兴伟业公司并未通过诉讼或仲裁提出异议，对碧宏公司与中兴伟业公司之间租赁合同的解除，本院予以确认。由于合同的解除是由于案涉租赁物出现权属纠纷，影响碧宏公司生产经营而导致。碧宏公司在解除合同后要求退回押金360000元及要求中兴伟业公司支付违约金360000元，符合双方合同约定，本院予以支持；中兴伟业公司要求碧宏公司赔偿3个月租金的主张，本院不予支持。关于碧宏公司主张的装修、搬迁等损失问题，因违约金既有惩罚性，也有补偿性，碧宏公司主张的装修、搬迁等损失可在上述违约金中得到相应补偿，故本院对碧宏公司在主张违约金后又要求赔偿损失的主张不予支持。关于中兴伟业公司要求碧宏公司支付2019年4-6月租金的主张，由于在合同解除后，碧宏公司仍继续使用案涉租赁物至2019年6月30日，碧宏公司应按合同支付合同解除前的未付租金及参照合同标准支付合同解除后至2019年6月30日期间的房屋使用费。至于碧宏公司向骏铠公司交纳的费用，由于骏铠公司取得案涉租赁物的依据嗣后已被撤销，碧宏公司向骏铠公司支付的费用，不能视为向中兴伟业公司履行交租义务，为此，骏铠公司仍应向中兴伟业公司支付2019年4-6月的租金（或房屋使用费）360000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、被告广州中兴伟业物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州碧宏印刷设备有限公司返还租赁押金360000元；二、被告广州中兴伟业物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州碧宏印刷设备有限公司支付违约金360000元；三、反诉被告广州碧宏印刷设备有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州中兴伟业物业管理有限公司支付租金（房屋使用费）360000元；四、驳回原告广州碧宏印刷设备有限公司其余诉讼请求；五、驳回反诉原告广州中兴伟业物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13578元，由广州碧宏印刷设备有限公司负担2578元，广州中兴伟业物业管理有限公司负担11000元；反诉费5500元，由广州碧宏印刷设备有限公司负担3350元，广州中兴伟业物业管理有限公司负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  林志强审判员  何俊燊审判员  王宏平二〇二〇年十一月十六日书记员  郭子谦