成都市龙泉驿区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川0112行初69号 原告段享平，男，1977年11月13日出生，汉族，住四川省隆昌县。 被告成都市双流区规划和自然资源局，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路一段163号。 法定代表人纪昌发，局长。 委托代理人郭文彬，该局工作人员。 委托代理人侯海明，四川公生明律师事务所律师。 原告段享平因对被告成都市双流区规划和自然资源局（以下简称“双流区规自局”）不履行变更原告不动产证土地使用期限的法定职责不服，向本院提起行政诉讼，本院于2020年5月20日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月30日公开开庭审理了本案。原告段享平，被告双流区规自局的工作人员郭文彬、委托代理人侯海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年12月23日，原告段享平向被告双流区规自局提出书面申请，要求被告修改原告不动产证使用年限终止日期为2087年10月11日止。被告双流区规自局于2019年12月30日作出书面答复：2017年9月22日，你申请办理国有建设用地划拨补办出让手续，我中心执行成都市双流区人民政府批准的《关于国有建设用地不动产登记涉及土地利用类相关问题的指导意见》（双国土资发［2017］12号），根据该文件规定，我中心收取你2378.22元土地出让金并为你办理了不动产登记手续，颁发了川（2017）双流区不动产权第0××1号不动产权证，登记国有建设用地使用权使用期限为2053年8月4日止（出让起始日为房屋所有权证初始登记之日）。我中心经审查你提交的申请更正资料认为：若你确需按照原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售有关土地问题的通知》（国土资用发［1999］31号）文件确定你房屋占用的国有建设用地使用权使用期限，需成都市双流区规划和自然资源局报请成都市双流区人民政府批准同意，按照该文件规定重新核定缴纳土地出让金后，我中心将对你房屋占用的国有建设用地使用期限重新进行登记。你原缴纳的2378.22元，我中心将予以退还，原办理的不动产权证，我中心将予以收回。 原告段享平诉称，原告是双流区西航港莲花社区一名业主，原告于2017年9月22日申请办理国有建设用地使用划拨补办出让登记，经被告双流区规自局批准核算，原告应交纳土地出让金2378.22元，原告于2017年10月11日缴纳了土地出让金，被告将原告原房产证换成了二合一的不动产证，土地使用期限至2053年8月4日止。原告认为不动产证的使用年限有问题，被告工作人员解释是按照双国土资发（2017）12号文执行的，统一按房权证初始登记日开始起算。原告查阅了相关法律法规，认为双国土资发（2017）12号文“起始日期房权初始登记日”的规定是错误的，违反了上位法。《中华人民共和国房地产法》第二十三条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第十六条明确规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当按照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”由此可以看出只有从划拨土地使用权补办出让并支付全部土地出让金，取得土地使用权开始才能算出让的起始日期。所以原告的房屋的土地年限从房权初始登记时期1983年起算是不正确的，1983年川齿厂还没有取得划拨土地证，川齿厂是1990年取得划拨土地证的。《中华人民共和国土地登记办法》第二十八条规定：“划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。”国有建设用地使用权出让合同第七条：“本合同项下的建设用地使用权出让年期为__年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，以出让年期自合同签订之日起算。”国土资源部2000年版《国家工商行政管理局关于发布〈国有土地使用权出让合同〉示范文本的通知》第六条：“本合同项下的土地使用权出让年期为__，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”第十五条：“受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。”虽然该文件已废止，但也可以参照看出当年划拨转出让的起始日期。关于土地出让年期起始日的确定，按照国务院55号令的规定，国有建设用地使用权出让的期限自出让人向受让人实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算。这也符合物权法、合同法的相关规定和物权变动原则，即达成出让国有土地使用权的双方按照契约履行并完成交付，才是真正实现产权转移的时间点。关于国有土地使用权取得日期的确定，按照物权法第一百三十九条、国务院55号令第十六条，土地登记办法第二十八条的规定，国有建设用地使用权自登记时设立，只有完成了土地登记，受让人才能真正成为国有建设用地使用权人。双国土资发（2017）12号文是2017年7月24日才开始印发实施，从2017年3月8日双流国土局的信访意见书上可以看出，只能等待区规范性文件出台才能办理不动产证，在文件没有出台前整个莲花社区还是划拨用地。就是划拨转出让起始日期也应该在该文件出来之后才对。不能把2017年7月24日前划拨土地从1983年开始就变成出让土地了。1983年就开始算出让起始日期严重违反了《中华人民共和国房地产管理法》第二十三条的规定，严重违反了《中华人民共和国立法法》第九十三条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。”国务院第55号令是1990年5月19日发布实施，根据法不溯及既往的原则，1983年算起始日期同样是违法的。双国土资发（2017）12号文里的“出让起始日为房屋所有权初始登记之日”是没有法律依据的，明显违反上位法。请求法院判令被告更正登记，修改原告不动产证使用年限终止日期为2087年10月11日止。 被告双流区规自局辩称，一、双流区规自局的登记行为程序上符合相关法律、行政法规之规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金……”及《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)的相关规定，段享平在补缴土地出让金并办理划拨补办出让手续后可依法申请办理国有土地使用权登记。双流区规自局收到段享平提交的不动产登记申请资料后,在规定时限内按照法定程序予以受理、审核并在段享平补缴土地出让金后为段享平办理了不动产登记，颁发了不动产权属证书，双流区规自局的不动产登记程序符合法律、行政法规的相关规定。二、双流区规自局对段享平国有建设用地使用权使用期限(终止日期)的登记内容不违反法律、行政法规的规定。《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律、行政法规、规章对划拨土地补办出让手续转为出让土地后土地使用权出让年期的起始时间尚未有明确、具体规定。在缺乏上位法律、行政法规及规章具体规定的情况下，各地对于划拨转出让土地后土地使用权的起始时间均有不同规定，双流区规自局作为成都市双流区自然资源(土地行政)主管部门，经成都市双流区人民政府批准，根据成都市双流区不动产登记实际情况联合其他部门共同制定了《关于国有建设用地不动产登记涉及土地利用类相关问题的指导意见》(双国土资发[2017]12号)，该文件规定：“房改房项目……已取得分户《房屋产权证》，经土地使用者同意或公示无异议，其权属无争议的，由房屋所有权人提出申请，区不动产登记中心直接按房产登记用途填报《划拨住宅(商业)用地补办出让(转让)缴费通知单》，办理分户登记手续，出让起始日为房屋所有权证初始登记之日”，该规定符合双流区不动产登记实际情况，不违反法律、行政法规的规定，双流区规自局执行此文件确定段享平土地使用权期限并无不妥。三、双流区规自局针对段享平提交的更正登记申请，已经以书面答复书的形式明确告知其享有充分选择适用文件的权利，在段享平未做出选择的情况下，双流区规自局无法直接对其更正土地使用权期限。经双流区规自局核实，针对已购公有住房上市交易后土地使用权期限问题，仅有原国土资源部制定的规范性文件可以参照适用。即《国土资源部关于已购有公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发[1999]31号)文件第二条：“关于土地使用权出让年期的确定”规定“已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。”根据该规定，已购公有住房(房改房)上市交易的，同一宗地各套房屋对应的出让土地使用权截止日应保持一致，并不单纯的以划拨补办出让手续办理时间为节点起算7０年土地使用期限，段享平主张修改其不动产权证使用年限终止日期至2087年10月11日止(以其办理划拨补办出让手续为节点计算70年土地使用权期限)明显缺乏依据。双流区规自局针对段享平提交的《更正登记申请》，明确告知其有选择适用文件的权利，因国土资用发[1999]31号及双国土资发(2017)12号文件分别规定了划拨补办出让手续后土地使用权的起始期限及配套的补缴土地出让金的标准，故双流区规自局告知段享平其可以选择文件适用划拨补办出让手续后土地使用权的期限年限规定，但需同时按照所选文件补缴土地出让金标准补缴土地出让金。在段享平未对适用文件进行选择的前提情况下，双流区规自局无法直接修正其土地使用权期限。综上，双流区规自局为段享平办理的不动产登记程序合法、对段享平国有建设用地使用权使用期限(终止日期)的登记内容不违反法律、行政法规的相关规定，并已明确告知其有选择适用相关文件的权利。故，请求依法驳回原告段享平的诉讼请求。 经审理查明，案涉房屋产权人原为四川齿轮厂，于1983年8月5日申请房屋产权登记。案涉房屋占用范围内的土地使用权系以划拨方式取得，后该房屋所有人将房屋出售给原告段享平，原告于2017年10月8日向被告申请办理国有建设用地使用划拨补办出让登记。在原告缴纳土地出让金2444.22元后（上一年存量房交易均价4440元／㎡×建筑面积55.05㎡×1%），办理了案涉房屋的不动产权证［川（2017）双流区不动产权第0××1号］，国有建设用地使用权截止日期为2053年8月4日。2019年12月23日，原告段享平向被告双流区规自局提出书面申请，要求被告修改原告不动产证使用年限终止日期为2087年10月11日止。被告双流区规自局于2019年12月30日作出书面答复，内容如前所述。 上述事实有当事人的当庭陈述，原被告提交的成都市房屋产权登记申请书、划拨住宅用地补办出让缴费通知单、补缴土地出让价款缴费票据、《关于国有建设用地不动产登记涉及土地利用类相关问题的指导意见》《国土资源部关于已购有公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》、关于《不动产年限更正登记申请书》的答复书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条等法律规定，被告成都市双流区规划和自然资源局具有作出本案土地使用权期限变更登记的法定职权。 本案的争议焦点为：1.被告双流区规自局按照双国土资发[2017]12号文办理原告房屋占用的国有建设用地使用权使用期限是否合法？2.原告要求变更其房屋土地使用权期限，被告双流区规自局告知原告“若你确需按照原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售有关土地问题的通知》（国土资用发[1999]31号）文件确定你房屋占用的国有建设用地使用权使用期限，需成都市双流区规划和自然资源局报请成都市双流区人民政府批准同意，按照该文件规定重新核定缴纳土地出让金后，我中心将对你房屋占用的国有建设用地使用期限重新进行登记”否合法。对此，本院分别评判如下： 1.《国土资源部关于已购有公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》第二条第一款规定：“已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日……”，土地使用权起始日应为同一建筑的第一套房屋上市交易之日。被告双流区规自依照《关于国有建设用地不动产登记涉及土地利用类相关问题的指导意见》(双国土资发[2017]12号)规定：“出让起始日为房屋所有权初始登记之日”的规定按照案涉房屋初始登记之日确定土地使用权起始日，明显与《国土资源部关于已购有公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》不符，属于适用法律错误，应予撤销。 2.其一，《国土资源部关于已购有公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》第一条第（一）项规定：“已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：补交土地价款（元）=标定低价（元/平方米）×缴纳比例（≥10%）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数。”被告双流区规自局按照“上一年存量房交易均价（元/㎡）×建筑面积（㎡）×1%”计算出让金价款，明显缺乏法律依据。其二，《国土资源部关于已购有公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》第三条规定：“……购房者在缴纳了有关价款后，方可领取国有土地使用证，取得出让土地使用权”，本案原告段享平在未依法缴纳土地出让金的前提下，领取了被告双流区规自局颁发的不动产登记证书，显属不当，被告应主动予以纠正。被告双流区规自局答复原告“若你确需按照原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售有关土地问题的通知》（国土资用发[1999]31号）文件确定你房屋占用的国有建设用地使用权使用期限，需成都市双流区规划和自然资源局报请成都市双流区人民政府批准同意，按照该文件规定重新核定缴纳土地出让金后，我中心将对你房屋占用的国有建设用地使用期限重新进行登记”亦明显违反上位法规定，缴纳的土地出让金应是具体的、确定的，相关法律对此也有明确规定，当然不能由当事人选择以何种方式缴纳。综上，由于原告房屋所属同一建筑的第一套房屋上市交易之日，以及土地出让金的数额尚需被告经过调查核实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，判决如下： 被告成都市双流区规划和自然资源局对原告段享平要求更正登记，修改其不动产证使用年限终止日期为2087年10月11日止的申请重新作出处理。 案件受理费50元，由被告成都市双流区规划和自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李明军 人民陪审员  白 杨 人民陪审员  张 亮 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  钟小丽 书 记 员  王若桐 附：本判决适用的相关法律依据 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十一条原告请求被告履行法定职责的理由成立，被告违法拒绝履行或者无正当理由逾期不予答复的，人民法院可以根据行政诉讼法第七十二条的规定，判决被告在一定期限内依法履行原告请求的法定职责；尚需被告调查或者裁量的，应当判决被告针对原告的请求重新作出处理。