四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5520号 原告：毛琴，女，1967年12月23日出生,汉族,住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师，一般授权。 被告：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区渠江北路18号，统一社会信用代码91511602731597349K。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：黄世猛，广安市前锋区法律服务所法律工作者。 原告毛琴与被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案。依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告毛琴的委托诉讼代理人陈铭、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄世猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毛琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的房屋办理不动产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金15127.3元；３、判令被告从2019年10月25日起至实际办理完毕该房屋权属证书之日止，按原告已付房款507629元的0.8%/年的标准向原告支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为：从2016年12月30日起至实际交房之日2017年10月24日止要求被告按照原告支付房款507629元的日万分之一的标准向原告支付违约金15127.3元。事实及理由：被告在广安市广安区地块开发了南城印象一期项目。原被告签订了买卖合同，约定被告将位于该小区的房屋出售给原告，原告按照合同约定支付了房款、契税及维修基金等费用。并于2017年10月24日因居住需要在被告未达到交房条件的情况下接房。按照合同约定原告应当在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书。被告的行为已构成违约，现原告依据相关法律法规之规定特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉请。 被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司辩称：他们没有逾期交房，购房合同约定在原告房屋款项没有付清前被告有权拒绝交房，这是行使先履行抗辩权，不适违约。原告作为购买房屋方付款义务没有完成被告有权拒绝交房，从原告出示的付款凭证可以证明被告是在2017年10月24日才付清款项，因此他方没有逾期交房，原告主张的逾期交房应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下： 被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司以出让方式取得广安市广安区地块建设用地使用权，在该地块上开发了“南城印象”一期商住小区，并取得《商品房预售许可证》等。 2015年4月11日，原告毛琴（买受人）与被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》(预售)，约定：买受人购买的商品房建筑面积103.03平方米，总价款为507629元；买受人采取贷款方式付款；合同第十五条约定的交付条件为：（一）该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得〖建设工程竣工验收备案证明文件〗、〖建设工程竣工验收合格证明〗；2、房屋面积实测报告书；第十八条交付时间约定为：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；第十九条逾期交房的责任约定为：逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十八条约定的所有权转移登记责任处理为：1、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日取得该商品的所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权解除合同……。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同当日原告向被告支付首付款207629元。2017年10月24日支付剩余房款300000元，同日，原告向被告支付了办理房屋权属证书的契税、大修基金、工本费等12330元，被告于当日向原告交付了房屋。 另查明，“南城印象”一期商住小区于2016年10月竣工，但至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书。 诉讼中，被告未向本院提供该通知书已实际张贴及另以电话、短信等方式通知原告接房的相关依据。 上述事实，有到庭诉讼参与人的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》(预售)、收款收据，广安市静园物业管理有限公司的票据、被告提供的《前期物业服务合同复印件》、《竣工验收报告》、《四川省建设工程竣工验收备案书》等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告交付了部分购房款及相关税费，被告亦应当按照合同约定向原告交付房屋并为原告所购房屋办理相关权属证书，本院根据实际情况酌情确定被告于本判决生效后九十日内为原告所购买的房屋办理权属证书。被告至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书、且逾期向原告交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对逾期交房的违约金，合同约定逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同约定被告应在2016年12月30日前交房，被告实际于2017年10月24日交房，逾期298天交房，被告称他已通知了原告接房，系原告自已的原因未能按时接房，其未向本院提供充分证据证实已通知了原告接房，故对被告的该辩称意见本院不予采信。被告称因原告未按期缴纳全部房款，故被告行使了先履行抗辩权，《商品房买卖合同》附件八第四条第3项约定“乙方选择了分期付款的，其支付时间以甲方工作人员按实际工程进度通知乙方”，其未向本院提供充分证据证实已通知了原告接房，故对被告的该辩称意见本院不予采信。原告毛琴在逾期交房期间仅支付了首付款207629元，故被告应向原告支付逾期交房的违约金6187元(207629元×0.01%×298天)。关于原告主张的逾期办证的违约金，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，在买受人选择不解除合同的情况下，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该约定的违约金的偏高，原告请求以已付房款507629元的0.8%每年的标准计算至实际办证之日止，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内，为原告毛琴办理广安市广安区房屋的权属证书； 二、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告毛琴支付逾期交房的违约金6187元； 三、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司从2019年10月24日起至实际办理完毕广安市广安区××××号房屋权属证书之日止，按原告毛琴已付房款507629元的0.8%/年(即507629元×0.8％×逾期办证年数)的标准向原告毛琴支付违约金； 四、驳回原告毛琴的其他诉讼请求。 履行给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。 案件受理费178元，减半收取计89元，由原告毛琴负担9元，被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担80元，并分别向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谭媛媛 二〇二〇年十一月十日 书记员  宋思琪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减多少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。