云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1488号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所地大理市海东镇海东临时建材市场内。统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓曼，云南天外天（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵仙，云南天外天（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨学成，男，1954年10月21日生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭海燕，北京市众鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人大理轩远房地产开发有限公司（以下简称轩远公司）因与被上诉人杨学成商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。轩远公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：①上诉人依法开发涉案房地产项目，相继取得《不动产权证书》《建设用地规划许可证》。被上诉人与上诉人签订《大理山海云著项目购房意向协议》，认购上诉人在建房屋一套，并支付购房定金12万元。签约、付款过程公开透明，系双方自愿行为，不存在欺骗隐瞒行为。②最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条把当事人签订的认购书、预订书、意向书等，认定为预约合同。被上诉人与上诉人签订的购房意向协议符合法律规定，应当受到法律保护。③2019年2月，根据洱海保护治理工作需要，上诉人暂停施工，等待“一项目一政策”分类处置。上诉人已经申请商品房预售许可证，正在办理过程中。被上诉人与上诉人签订正式合同的时间尚未到期，上诉人不存在违约行为。上诉人愿意继续履行购房意向协议，被上诉人不愿履行协议，属于被上诉人违约。被上诉人提交的收据载明，已交款项为购房定金。根据《合同法》第115条规定，被上诉人不履行合同，无权要求返还定金。杨学成辩称，1.上诉人的全部上诉请求缺乏法律依据，不予认可。开发商已经退还五个案件的款项，但是这十几个案子至今未予退还，存在拖延还款的行为；2.自被上诉人2018年3月交付定金至今大理轩远公司依然没有取得预售许可，双方签订的意向协议是上诉人以合法形式掩盖非法目的，不予退还定金没有法律依据。杨学成向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的《大理山海云著项目购房意向协议》；2.判令被告退还原告定金120000元；3.判令被告支付补助款6000元；4.判令被告承担律师费6000元；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，原、被告签订了《大理山海云著项目购房意向协议》，原告认购被告开发的山海云著2号楼1单元2406号房屋，面积46.75㎡，总房款291109元。协议约定原告须于意向协议签订之日一次性缴纳定金120000元，该款在协议有效期内不予退还；有效期自意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；签订《商品房买卖合同》后意向协议自动作废。协议签订后，原告于2018年3月21日向被告支付了定金120000元。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态，案涉房屋的主体工程还未开工。2019年8月6日，被告承诺涉案项目将于2019年底开工建设，若未能如期开工建设，将办理退房业务，并特别给予原告已交意向金额度5%的补助金。因被告未取得该项目的预售许可证，原告与被告未签订商品房买卖合同。一审法院认为，商品房预售实行预售许可制度，预售商品房需要符合特定条件且经批准，预售所得款项只能用于相关的工程建设。法律允许开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。被告在未取得案涉房屋的预售许可证的情况下，通过与原告签订购房意向协议的形式收取原告定金120000元，已占约定房款的41.22%以上。其行为属于以签订认购协议的合法形式，掩盖收取高比例预付房款的非法目的，客观上违反了商品房预售许可制度。双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应属无效。对原告请求解除《大理山海云著项目购房意向协议》的诉讼请求不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，本院确定被告于2018年3月21日收取原告的定金120000元，由被告退还给原告，并承担该款从2018年3月21日起至清偿之日止，按同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率结算款项返还实际情况分段计算的资金占用费，经计算资金占用费大于6000元，故原告请求被告支付退房补助款6000元，予以支持。原告主张6000元律师费无证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条规定，判决：一、由被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨学成定金120000元。二、由被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨学成损失6000元。三、驳回原告杨学成的其他诉讼请求。案件受理费2940元，减半收取1470元，由原告杨学成负担60元，被告大理轩远房地产开发有限公司负担1410元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：大理海东开发管理委员会关于海东开发停止建设的通知文件一份复印件1页及附件一份复印件2页，欲证明2019年的11月23日大理海东开发管理委员会向企业下达了一个关于海东开发停止建设的通知，2019年12月31日继续停工是因为政策的原因，不是上诉人主动造成。经质证，被上诉人认为，该证据不属于新证据且与本案争议无关。本院认为，上诉人提交的该组证据对其真实性予以确认，但不能证明其证明方向，本院不予采信。对一审认定事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《大理山海云著项目购房意向协议》的性质与效力的认定。区分《大理山海云著项目购房意向协议》是商品房预约合同还是商品房预售合同的要点在于判断该协议是具有预约合同性质还是买卖合同性质，如具有买卖合同性质，则应认定为商品房预售合同，而区分的关键点在于判断杨学成向轩远公司付款的性质，因《大理山海云著项目购房意向协议》中明确支付认购定金120000元，已占总房款的41.22%，超出了定金比例，故杨学成向轩远公司付款的性质应认定为购房预付款，加之其中对买卖双方、标的物的基本情况、款项支付等情况都有明确约定，因此具有买卖合同性质，应认定为商品房预售合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，轩远公司至今未取得商品房预售许可，其与被上诉人签订的商品房预售合同无效，故《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效合同，一审据此判决轩远公司返还定金并支付退房补助款符合法律规定，本院予以维持。轩远公司上诉称《大理山海云著项目购房意向协议》有效，应由杨学成承担违约责任，该主张与本案事实以及法律规定相悖，本院不予支持。综上所述，轩远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940.00元，由上诉人大理轩远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十一月十二日书记员  王 芸