福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0206民初2386号原告：厦门永联达光电科技有限公司，住所地厦门市思明区前埔路506-508号国金广场A栋1611单元。法定代表人：吴耀忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑜。被告：伍玖云（厦门）科技有限公司，住所地厦门现代物流园区港中路1248号象屿物流配送中心9B-215、216、217。法定代表人：庄李端，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柯伟锋，福建瀛坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉，福建瀛坤律师事务所律师。原告厦门永联达光电科技有限公司（以下简称永联达公司）与被告伍玖云（厦门）科技有限公司（以下简称伍玖云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永联达公司的委托诉讼代理人刘瑜、被告伍玖云公司的委托诉讼代理人柯伟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永联达公司向本院提出诉讼请求：1.判令伍玖云公司向永联达公司支付2020年1月1日至15日的租金20036元，支付一个月的租金41408元作为提前解约违约金，补偿免租期损失48347元，合计109791元;2.判令永联达公司不返还伍玖云公司租赁合同的履约保证金118401元;3.判令伍玖云公司支付租赁房屋恢复原状费用50000元。事实和理由：2017年2月3日，永联达公司、伍玖云公司双方签订1份《国金广场写字楼租赁合同》，约定伍玖云公司租用永联达公司名下址于厦门市思明区××路××号××广场××座××层××单元房屋，租赁面积647平方米，租赁期限自2017年6月1日起至2021年2月28日止，起始月租金39467元，按季度计取每期租金，每个季度结束前15天支付下一季度租金。伍玖云公司向永联达公司支付118401元作为履约保证金，若伍玖云公司在合同项下有任何违约行为，则履约保证金不予退还。合同同时还约定了违约责任等事项。合同签订后，双方正常履约，但伍玖云公司从2019年11月开始未按时支付物业服务费和租金，并于2019年12月20日书面提出因经营策略调整申请提前退租1505单元。永联达公司经多次电话、口头催讨费用及协商解约未果，于2020年1月13日向伍玖云公司发出《解约通知函》，通知于2020年1月15日解除租约，并追索各项欠款，但伍玖云公司拒收且至今依未支付拖欠的租金和违约金等费用。《国金广场写字楼租赁合同》第十四条第3款约定：“发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，不予退还乙方履约保证金，且乙方还应向甲方支付相当于解约当时一个月租金之金额作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。（1）乙方逾期支付租金或其他费用达一个月（含）以上的。”伍玖云公司依约应在2019年11月15日支付2019年12月1日开始的物业费，应在2019年12月15日前缴纳2020年1月1日开始的租金，因其逾期支付超过一个月以上导致永联达公司发函通知解约，依约应当支付解约当时一个月的租金41408元作为违约金，且永联达公司有权不予退还履约保证金。此外，根据双方签订租约同时签订的《关于免租期的补充协议》，永联达公司在租期起算之前，给予了伍玖云公司三个月的免租期（2017年3月1日至5月31日），该协议第三条约定：“因甲方给予乙方的免租期已经考虑到了乙方租赁期间长短的因素，若因乙方原因导致实际承租期限未届满而提前解除或终止《租赁合同》，则乙方应按照原定租期与实际租期之间的时长比例，将未承租期间的时间所对应比例的免租期时长，按照起始租金的标准，补偿给甲方。”据此，伍玖云公司应补偿免租期损失48347元【39467元/月×3个月×（总租期60个月-已租用35.5个月）/总租期60个月】。《国金广场写字楼租赁合同》第十三条第1、2款约定，在租约终止或解除后，伍玖云公司应将承租房屋恢复原状，逾期则永联达公司可自行处理，处理费用可向伍玖云公司追索。鉴于在伍玖云公司违约提前解约后及时止损的考虑，永联达公司不能一直空置房屋、等待伍玖云公司恢复原状、放任损失扩大，永联达公司自行清理所需费用预估为50000元。永联达公司现提出以上诉求，请求法院予以支持。伍玖云公司辩称，一、双方签订《国金广场写字楼租赁合同》后，伍玖云公司依约支付了物业费、公维金、公摊水电费等款项。2019年10月，伍玖云公司因经营策略调整，向永联达公司申请退租国金广场A1栋15层1505单元，永联达公司同意伍玖云公司退租1505单元，并委托物业公司于2019年12月向伍玖云公司送达2019年12月1日至2020年2月29日1503单元房产的水电公摊费、物业服务费、房屋公维金缴费通知单，于2019年12月5日向伍玖云公司发送2020年1月1日至2020年3月31日房屋租金收费通知单。伍玖云公司于2019年12月19日支付了水电公摊费、物业服务费、房屋公维金共计19323元（1503单元面积339平方米，水电公摊费7元/平方米，总金额为339平方米×7元/平方米×3个月=7119元；物业服务费10元/平方米，总金额为339平方米×10元/平方米×3个月=10170元；房屋公维金2元/平方米，总金额为339平方米×2元/平方米×3个月=2034元），物业公司向伍玖云公司开具了相应发票。二、2019年12月下旬，永联达公司对于此前同意伍玖云公司退租1505单元反悔，要求伍玖云公司支付1503、1505两个单元2020年1月至2020年3月一个季度的租金，并通过对1503、1505两单元停电向伍玖云公司施压。起初伍玖云公司负责人找永联达公司沟通后，永联达公司就通知物业公司通电；此后永联达公司隔三差五以停电施压要求伍玖云公司支付1503、1505单元下个季度的租金。伍玖云公司向永联达公司表示愿意支付1503单元租金，但此前永联达公司已同意伍玖云公司退租1505单元，不能反悔。而永联达公司告知只有缴纳1503、1505两个单元租金才会通电。2019年12月31日，永联达公司指示物业公司从上午开始对1503单元停电，伍玖云公司多次找永联达公司沟通，请求通电，永联达公司均以需支付1503、1505两个单元租金为由拒绝。因沟通无果，伍玖云公司于当日下午拨打110报警，在民警协调无果后，伍玖云公司于当晚19时53分搬走租赁房产内属于伍玖云公司的所有动产。因此，本案系永联达公司违约在先，对租赁房产停电，导致伍玖云公司无法生产经营，进而导致伍玖云公司租赁1503单元的合同目的无法实现。租赁合同在2019年12月31日因永联达公司原因被解除，伍玖云公司无需支付2020年1月1日至15日的租金及一个月的租金作为提前解约的违约金，无需补偿永联达公司免租期损失。三、《国金广场写字楼租赁合同》第十四条约定：“租赁期间，若甲方提前解约，需提前两个月书面通知乙方，并双倍返还乙方履约保证金（双倍中的一倍为退还乙方的履约保证金金额）作为违约金赔偿给乙方后，本合同予以解除。”永联达公司以对1503单元停电的手段使案涉租赁合同被迫解除，系永联达公司违约，其应当向伍玖云公司支付1503单元双倍履约保证金（339元×61元/平方米×3个月×2=124074元）。四、《国金广场写字楼租赁合同》第十三条约定：“1.本合同终止或解除后，除双方另有书面约定外，乙方应在终止日/解除日之日起7日内按照‘清除所有动产’之标准将房屋归还给甲方，乙方无需拆除不动产设备设施；2.乙方自行负担费用将该房屋内的属于乙方的所有动产（包括但不限于货品、广告牌、标记、标识）撤除、清理、清扫。乙方附着于该房屋的装潢，是动产的，可自行取回；无法剥离或剥离后可能损害天花板、地面、墙壁及该房屋价值的物资及装潢，乙方不得剥离或取回，且甲方不予补偿。”伍玖云公司已于2019年12月31日清除了所有动产，因此无需支付房屋恢复原状的费用。五、永联达公司主张履约保证金及违约金属于重复主张，且约定的违约金过高，依法应予以调低。综上所述，本案系永联达公司对双方协商一致同意退租1505单元毁约，并以停电手段迫使连同1503单元在内的租赁关系被解除，伍玖云公司已于2019年12月31日已清除了所有动产，永联达公司违约在先，应双倍返还1503单元的履约保证金。请求法院依法驳回永联达公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永联达公司作为出租方（甲方）、伍玖云公司作为承租方（乙方）签订1份《国金广场写字楼租赁合同》。该合同第一条约定“甲方将位于厦门市思明区前埔路506、508号国金广场（报建名永联达光电科技研发中心）A座15层03、05单元出租给乙方，该房屋建筑面积为647平方米，房屋处于毛坯状态”；第三条约定“租赁有效期从2017年6月1日起至2021年2月28日止”；第四条约定“合同租金按建筑面积计算，合同期内的租金标准分阶段计算，2017年6月1日至2019年2月28日月租金39467元（单价61元/平方米/月），2019年3月1日至2020年2月29日月租金41408元（单价64元/平方米/月），2020年3月1日至2021年2月28日月租金43478元（单价67.2元/平方米/月），2021年3月1日至2022年2月28日月租金45678元（单价70.6元/平方米/月），乙方应该在每个季度结束前15天向甲方支付下一季度的租金”；第五条约定“物业服务费标准为每个月每平方米17元（含10元/平的物业服务费+2元/平的公共维修金+5元/平的公摊水电费以及正常工作时间的空调使用费），租赁期内的物业服务的收费标准及其调整和缴费时间，按照物业管理公司的统一规定为准”；第七条约定“乙方应在本合同签订后的2个工作日内向甲方交付相当于三个月起始租金之金额作为履约保证金，即118401元；若乙方在本合同项下有任何违约行为，则履约保证金不予退还”；第十一条约定“对于该房屋的改造、装修工程，乙方必须将完善的符合国家相关消防及建筑安全管理规定的装修方案及其修改方案报送甲方，经甲方书面同意应提供必要材料配合乙方向政府相关部门的申请审批，后方可开始施工”；第十三条约定“本合同终止或解除后，除双方另有书面约定外，乙方应在终止日/解除日之日起7日内按照‘清除所有动产’之标准将房屋归还给甲方，乙方无需拆除不动产设施，但乙方不得要求任何赔偿；无论本合同因何种原因终止/解除，房屋的返还状态应符合双方约定的状态（但房屋及设施设备的自然老化和损耗除外）；乙方自行负担费用将该房屋内的属于乙方的所有动产（包括但不限于货品、广告牌、标记、标识）撤除、清理、清扫，乙方附着于该房屋的装潢，是动产的，可自行取回，无法剥离或剥离后可能损害天花板、地面、墙壁及该房屋价值的物资及装潢，乙方不得剥离或取回，且甲方不予赔偿；乙方逾期未搬离及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权的废弃物，甲方可自行处理，处理费从乙方的履约保证金中扣除或向乙方追索；合同终止后，不论乙方是否已办理完交接手续，甲方有权直接接管该房屋，并可在物业管理公司或第三人的见证下，开锁、换锁或搬迁、处置该房屋内的任何物品，由此产生的费用由乙方承担”；第十四条约定“租赁期间，若乙方提前解除合同，需提前两个月书面通知甲方，并将全部履约保证金作为违约金赔偿甲方，且在签订解约协议、结清费用、返还房屋后，本合同方得以解除；若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，乙方应按欠交金额的万分之七/每日之标准向甲方支付违约金，由此造成的损失由乙方自行承担，且甲方或物业有权采取停止供水、供电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担；发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，不予退还乙方履约保证金，且乙方还应向甲方支付相当于解约当时一个月租金之金额作为违约金，并赔偿甲方其他损失：（1）乙方逾期支付租金或其他费用达一个月（含）以上的”等内容。永联达公司作为出租方（甲方）、伍玖云公司作为承租方（乙方）另签订1份《关于免租期的补充协议》，约定：“甲方同意在《租赁合同》项下，给予乙方3个月的免租期，免租期自2017年3月1日起至2017年5月31日止……若因乙方原因导致实际承租期限未届满而提前解除或终止《租赁合同》，则乙方应按照原定租期与实际租期之间的时长比例，将未承租期间的时间所对应比例的免租期时长，按照起始租金的标准，补偿给甲方。”伍玖云公司签署1份《入伙收楼声明》，载明“厦门东方环宇物业服务有限公司：本人（公司）已于2017年3月3日与大厦物业服务中心一起，共同对国金广场大厦A栋15层03、05单元进行验收，经查验认为，该物业符合购房（租赁）合同的条件和要求，现声明正式同意收楼”等内容。伍玖云公司签署1份《承诺书》，载明“本单位已知悉《用户手册》的内容，并同意严格遵守《用户手册》及其他所有规定全部条款，按时缴纳有关管理和服务费用，愿与国金广场物业管理中心通力合作”等内容。《国金广场用户手册》载明“物业服务费按季度（三个月）提前收取，请各用户按规定在到期前15日足额缴清”等内容。2019年12月5日，厦门东方环宇物业管理有限公司国金广场物业服务中心向伍玖云公司发出《收费通知单》，催收2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金（按建筑面积339m2计算）66173元；此前，该物业服务中心发出的《收费通知单》所载房屋租金均系按建筑面积647m2计算。永联达公司确认出现该情况的原因为，在其与伍玖云公司协商解除国金广场A座1505单元租赁合同期间，为便于解决问题，该物业服务中心对伍玖云公司准备退租的国金广场A座1505单元暂缓收租，暂时仅催收国金广场A座1503单元租金。伍玖云公司至今未支付案涉房屋2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金。2019年12月19日，伍玖云公司向厦门东方环宇物业管理有限公司转账支付国金广场A座1503单元物业费、水电公摊、公共维修金共计19323元。2019年12月31日，厦门东方环宇物业管理有限公司开具厦门增值税专用发票，显示伍玖云公司交纳2019年12月1日至2020年2月29日期间的物业服务费、代收水电公摊服务费共计17289元；另有公共维修金2034元未开票。伍玖云公司提交的《报警回执》显示，报警事项为“和物业有纠纷，被物业断电，影响正常工作”，受理时间为“2019年12月31日16:09”。2020年1月14日，永联达公司向伍玖云公司住所地寄送《解约通知函》，载明：“根据《国金广场写字楼租赁合同》及《关于免租期的补充协议》，贵司应于2019年11月15日前缴纳2019年12月1日至2020年2月29日期间的物业管理费等费用36879元，应于2019年12月15日前缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金126294元，但截至本函发出之日，贵司仍欠款物业费17556元、租金126294元，合计143850元，已产生逾期违约金3289元。另贵司于2019年12月20日以书面方式向我司发出提前退租申请，载明将于2019年12月24日将承租的国金广场A座1505单元退还我司……现正式函告贵司：1.于2020年1月15日起与贵司解除上述租赁合同，贵司应在本函件送达次日起五日内依据租赁合同有关约定搬离房屋……交回该房屋并支付违约金、租金及其他费用（均应结算到该房屋交还我司之日）；2.若贵司未在上述约定期间内交还该房屋，我司将在上述约定期间届满次日，自行收回该房屋……”该《解约通知函》于2020年1月15日因收件人拒收而退回。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，永联达公司、伍玖云公司就国金广场A座1503、1505单元租赁事项所签订的《国金广场写字楼租赁合同》、《关于免租期的补充协议》系双方真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。上述租赁合同第十四条约定，若伍玖云公司在租赁期间提前解除该合同，需提前两个月书面通知永联达公司，并将全部履约保证金作为违约金赔偿永联达公司，且在签订解约协议、结清费用、返还房屋后，该合同方得以解除。伍玖云公司因经营策略调整而申请退租国金广场A座1505单元，并以2019年12月5日厦门东方环宇物业管理有限公司国金广场物业服务中心发出的《收费通知单》仅催收2020年1月1日至2020年3月31日期间国金广场A座1503单元租金为由，主张伍玖云公司与永联达公司就解除上述租赁合同中关于国金广场A座1505单元的部分达成合意，不符合上述租赁合同对提前解除合同之约定，本院不予支持。因伍玖云公司逾期支付案涉房屋2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金（约定支付日期为2019年12月5日）及2019年12月1日至2020年2月29日期间的物业费用（约定支付日期为2019年11月15日），永联达公司采取停止供水、供电等措施，符合上述租赁合同之约定。伍玖云公司主张永联达公司自2019年12月下旬起对案涉房屋停止供电系永联达公司违约在先，从而导致上述租赁合同因合同目的无法实现而被解除，该主张与查明事实不符，本院不予支持。伍玖云公司逾期支付租金及相关物业费用达一个月，双方约定解除合同的条件成就，永联达公司依约有权单方解除上述租赁合同，收回案涉房屋，不予退还伍玖云公司履约保证金，且伍玖云公司应向永联达公司支付相当于解约当时一个月租金之金额作为违约金，并赔偿永联达公司其他损失。永联达公司于2020年1月15日向伍玖云公司送达《解约通知函》解除上述租赁合同，符合双方约定，永联达公司可不予退还伍玖云公司履约保证金118401元，伍玖云公司应向永联达公司支付2020年1月1日至2020年1月15日的租金、相当于解约时一个月租金之金额的违约金41408元，并赔偿永联达公司其他损失。鉴于案涉房屋恢复原状费用尚未实际发生，永联达公司亦未举证证明其为案涉房屋恢复原状而必然支出的金额，故该项损失应在实际发生后另行主张。永联达公司主张上述履约保证金及违约金系重复主张，且约定的违约金过高，但并未提供相应证据予以证明，本院不予支持。依照《关于免租期的补充协议》约定，因伍玖云公司违约导致上述租赁合同提前解除，伍玖云公司应向永联达公司补偿免租期损失，该项损失应按照原定租期（2017年6月1日起至2021年2月28日止，共45个月）与实际租期（2017年6月1日起至2020年1月15日止，共31.5个月）之间的时长比例，以未承租期间的时间所对应比例的免租期时长0.9个月（3个月-3个月*31.5个月/45个月）乘以起始租金39467元/月计算得出，为35520.3元。本案未实际发生公告费，永联达公司关于公告费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，永联达公司请求不予返还伍玖云公司履约保证金118401元，并请求伍玖云公司支付2020年1月1日至2020年1月15日的租金20036元、提前解约违约金41408元，本院予以支持；永联达公司请求伍玖云公司补偿免租期损失48347元，本院对其中的35520.3元予以支持；永联达公司请求伍玖云公司支付租赁房屋恢复原状费用50000元及本案公告费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、伍玖云（厦门）科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给厦门永联达光电科技有限公司国金广场A座1503、1505单元房屋2020年1月1日至2020年1月15日的租金20036元、提前解约违约金41408元、免租期损失35520.3元，厦门永联达光电科技有限公司不予返还伍玖云（厦门）科技有限公司履约保证金118401元；二、驳回厦门永联达光电科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2736元，由伍玖云（厦门）科技有限公司负担2118元、厦门永联达光电科技有限公司负担618元。限于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向人民法院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，在本案进入执行程序后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈慧琳二〇二〇年十一月二日书记员  刘欣怡附本案适用的法律法规、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。