怀化铁路运输法院行 政 判 决 书（2020）湘8603行初304号原告怀化天盈置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区湖天开发区中远新时代广场601号。法定代表人江厚强，执行董事。委托代理人杨斌刚，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。委托代理人唐晓晖，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。被告怀化市自然资源和规划局，住所地湖南省怀化市鹤城区锦溪北路100号。法定代表人银志远，局长。委托代理人伍正君。委托代理人杨梅，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。第三人怀化市铠沣房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区红星路桥头。法定代表人舒小乘，执行董事。原告怀化天盈置业有限公司诉被告怀化市自然资源和规划局及第三人怀化市铠沣房地产开发有限公司土地行政撤销一案，于2020年6月24日向本院提起行政诉讼。本院于2020年7月1日立案后，于2020年7月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭审理了本案。原告委托代理人杨斌刚、唐晓晖，被告委托代理人伍正君、杨梅，第三人法定代表人舒小乘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年1月19日，被告作出（2019）怀自然资撤字第1号《行政处理决定书》，决定：1.撤销原告办理的湘（2019）怀化市不动产权第0××3号不动产权证；2.恢复第三人位于怀化市××路××路××处西北角原怀国用（2009）第出892-2号宗地的国有土地使用权登记。原告诉称，2019年4月15日，原告与第三人向怀化市不动产登记中心申请办理怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用证转移登记。在办证过程中，被告并未告知原告该土地使用权被怀化市中级人民法院查封的情况。2019年7月17日，原告凭怀化市税收结算证明单、中华人民共和国税收完税证明、不动产转移合同、当事人双方营业执照、法人身份证、股东成员身份证、授权委托书、第三人股东会决议、内资企业登记基本情况表、土地价格审税表、被告《关于对怀化铠沣房地产开发有限公司位于××路××路××处西北角土地核实情况的说明》、怀国用（2009）第出892-2号中华人民共和国国有土地使用证等资料在怀化市不动产登记中心办理了国有土地转移登记，不动产权证号为：湘（2019）怀化市不动产权第0××3号。2020年1月19日，被告作出《行政处理决定书》，以案涉土地在2013年11月26日被怀化市中级人民法院查封3年，在2016年11月26日又续封了3年，在查封期间不得转移为由，决定：1.撤销原告办理的湘（2019）怀化市不动产权第0××3号不动产权证；2.恢复第三人位于怀化市××路××路××处西北角原怀国用（2009）第出892-2号宗地的国有土地使用权登记。原告认为其系善意取得该土地使用权，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被告撤销原告的不动产权证错误。请求法院：1.撤销被告作出的（2019）怀自然资源撤字第1号《行政处理决定书》；2.本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明书及其身份证复印件，拟证明原告基本信息；2.企业信用报告，拟证明第三人基本信息；3.申请报告、怀化市鹤城区税务局房地产税收结算单、税收完税证明，拟证明不动产登记中心和税务部门已经审核了原告的过户登记申请，同意完税后发证，并未发现任何影响过户情形，更未告知原告该土地被查封不能过户；4.湖南省洞口县人民法院民事调解笔录、国内支付业务付款回单，拟证明原告在知道该土地使用权被洞口县人民法院查封后，为了能够正常受让该土地使用权，原告作为案外人通过法院调解代第三人偿清了183万元，从而让法院解除了对该土地使用权的查封，说明原告并无规避法院查封的恶意行为；5.不动产转移合同、不动产转移合同补充协议、国内支付业务付款回单，拟证明案涉国有土地使用权系原告和第三人基于商业考虑后以合理对价转让；6.湘（2019）怀化市不动产权第0××3号不动产权证，拟证明案涉国有土地使用权已登记至原告名下；7.行政处理决定书，拟证明被告作出的行政行为违法。被告辩称，一、被告作出的行政处理决定证据确凿。怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权，因怀化林颖房地产开发有限公司与第三人房屋买卖合同纠纷一案，被怀化市中级人民法院在2013年11月26日查封，期限为三年。2016年11月26日，怀化市中级人民法院向怀化市不动产登记中心发出（2015）怀中执字第33-2号执行裁定书及协助执行通知书，裁定继续查封怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权，期限为三年。2019年7月17日，怀化市不动产登记中心根据原告的申请为其办理了怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权转移登记。以上事实有（2015）怀中执字第33-2号《怀化市中级人民法院执行裁定书》、（2015）怀中执字第33-2号《怀化市中级人民法院协助执行通知书》及送达证、不动产登记审批表可以证明，证据确凿。二、被告作出的处理决定适用法律、法规正确。怀化市不动产登记中心将怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用证转移登记至原告名下后，怀化市中级人民法院向怀化市不动产登记中心发出《责令协助单位追回财产通知书》，要求其将该国有土地使用权恢复至第三人名下。被告发现前述转移登记错误后，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第（四）项的规定，依职权对国有土地使用证进行更正登记，适用法规正确。三、被告作出的处理决定符合法定程序。被告在收到《责令协助单位追回财产通知书》后，对该国有土地使用权转移登记一事进行了调查核实，于2019年11月27日向原告和第三人送达了《行政处理听证告知书》，原告和第三人分别于2019年12月4日、2019年12月6日向被告提出听证申请，被告于2019年12月9日作出《听证通知书》并送达给原告和第三人。2019年12月19日，被告组织原告、第三人举行听证会并制作了听证笔录。以上程序符合《湖南省行政程序规定》第七十四条、第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十三条的规定。四、原告不能善意取得案涉土地使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款的规定，被告于2016年12月1日收到（2015）怀中执字第33-2号《协助执行通知书》，案涉国有土地使用权已经处于被续查封的状态。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条和《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。因此原告不符合善意取得的条件，不能善意取得案涉土地使用权。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：1.《不动产登记审批表》、怀化市中级人民法院（2015）怀中执字第33-2号《协助执行通知书》《执行裁定书》、怀化市中级人民法院（2019）湘12执77号之一《责令协助单位追回财产通知书》，拟证明被告作出的处理决定证据确凿；2.（2019）怀自然资撤字第1号《行政处理听证告知书》、原告听证申请书、第三人关于《怀化市自然资源和规划局行政处理听证告知书》的情况回执函、怀自然资听通字〔2019〕第13-1号、第13-2号《听证通知书》《听证会笔录》、原告和第三人的营业执照及委托手续，拟证明被告作出的处理决定符合法定程序；3.（2019）怀自然资撤字第1号《行政处理决定书》，拟证明被告作出的处理决定合法。第三人述称，原告和第三人在办理土地过户时，事先向被告查询案涉土地是否被查封，在被告告知没有被查封后，原告才与第三人合作。原告通过合法手续取得案涉土地使用权，希望法院公平公正审理，支持原告的诉讼请求，判决撤销被告于2020年1月19日作出的《行政处理决定书》。第三人未向本院提交证据。本院调取了以下证据：怀化市不动产登记中心于2020年10月27日出具的《情况说明》，拟证明2016年至2017年，怀化市国土系统与不动产系统进行信息整合，导致怀国用（2009）第出892-2号国有土地在被告的不动产系统中未显示续查封状态。经庭审质证，原、被告及第三人发表以下质证意见：原告对被告提交的证据1的证明目的有异议，认为无法证明被告作出的处理决定合法，且被告存在混淆概念的情况；对证据2的合法性有异议，认为原告善意取得土地使用权，被告无权撤销登记，其进行的听证行为不合法；对证据3的合法性有异议，认为行政处理决定书系被告违法作出，原告善意取得的情况下，被告无权撤销。第三人对被告提交的证据1、2的合法性有异议；对证据3的合法性有异议，表示拒收了该文书。被告对原告提交的证据1、2、4、6、7无异议；对证据3的关联性有异议，认为被查封的财产不能善意取得；对证据5不予质证，认为被告对合同只做形式上的审查。第三人对原告提交的证据均无异议。原、被告及第三人对本院调取的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据7和被告提交的证据3是本案被诉行政行为，系本案的审查对象，不作为证据使用。原、被告提交的其他证据均具备合法性、真实性、关联性，可以作为本案审理的依据，本院均予以采纳。经审理查明，2013年12月23日，怀化市中级人民法院作出（2012）怀中民二初字第69-3号民事裁定，查封了第三人名下的怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权，期限为三年。2016年11月28日，怀化市中级人民法院作出（2015）怀中执字第33-2号执行裁定，继续查封第三人名下的怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权，期限为三年。2016年12月1日，怀化市中级人民法院将该执行裁定和协助执行通知书送达给了被告。2019年4月15日，原告与第三人签订《不动产转移合同》，约定第三人将怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权转移给原告。同日，原告和第三人向被告申请办理该国有土地使用权的转移登记。2019年7月17日，被告为其办理了转移登记，后为原告颁发了湘（2019）怀化市不动产权第0××3号《不动产权证》，被告在此过程中未告知过原告该国有土地使用权已被查封。怀化市中级人民法院得知被告将怀国用（2009）第出892-2号国有土地使用权转移登记到原告名下后，向被告作出《责令协助单位追回财产通知书》。被告立案调查后，将拟作出行政处理决定的事实和依据以及陈述、申辩的权利告知了原告和第三人。2019年12月19日，被告组织原告和第三人举行听证会并制作了听证会笔录。2020年1月19日，被告作出（2019）怀自然资撤字第1号《行政处理决定书》，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第（四）项的规定，决定：1.撤销原告办理的湘（2019）怀化市不动产权第0××3号不动产权证；2.恢复第三人位于怀化市××路××路××处西北角原怀国用（2009）第出892-2号宗地的国有土地使用权登记。另查明，2016年至2017年，怀化市国土系统与不动产系统进行信息整合，导致怀国用（2009）第出892-2号国有土地在被告的不动产系统中未显示续查封状态。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，被告怀化市自然资源和规划局作为怀化市人民政府不动产登记机构，负责本行政区域的不动产登记工作，具有不动产登记的法定职权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。被告对被怀化市中级人民法院裁定查封的案涉国有土地使用权办理转移登记，其行政行为违法。但是，对行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，行政诉讼法及其司法解释明确规定了在涉及国家利益、社会公共利益或者善意第三人的情形下，可对行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。《最高人民法院〈关于审理房屋登记案件若干问题〉的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。即人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。本案虽为土地登记案件，但因土地与房屋均属于不动产，按照《中华人民共和国物权法》的规定，均以登记作为发生物权变动的生效要件，土地登记与房屋登记的法律后果相同，故当事人主张善意取得土地使用权的，应当参照《最高人民法院〈关于审理房屋登记案件若干问题〉的规定》进行审理。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》是最高人民法院就人民法院审理房屋登记行政案件工作中具体应用法律作出的解释，具有权威性，其中包含的对相关法条的理解和具体运用，在行政审判和行政程序中具有一致性。具体到本案，行政审判对于违法的土地登记行为，是否撤销要适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定，行政机关对于违法的土地登记行为通过行政程序纠错，是否决定撤销违法的土地登记行为，亦应适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定。被告称“《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度”，与相关法律原则精神不符合，不具备实质上的合法性，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得的条件有：1.转让人无处分权；2.受让人受让不动产时是善意的；3.以合理的价格转让；4.已经登记。针对上述条件，结合本案实际情况，本案情形符合善意取得的构成条件：第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，怀化市中级人民法院裁定查封案涉国有土地使用权，并已送达执行裁定书和协助执行通知书给被告办理查封登记手续，但因国土系统与不动产系统于2016年至2017年进行信息整合，在被告核准转移登记时，怀化市中级人民法院对案涉国有土地使用权的查封登记没有在被告的不动产信息系统中显示，即被告对怀化市中级人民法院的该查封登记没有在被告的不动产登记簿予以公示。由于被告没有公示怀化市中级人民法院的该查封登记，该查封登记的效力难以及于善意的原告。第二，案涉国有土地使用权的出让人第三人和受让人原告于2019年4月15日签订《不动产转移合同》，并在登记部门查询了相关的权属状况，查询结果为“无抵押”、“无查封”，二者于同日向被告申请转移登记。原告购买案涉国有土地使用权的过程是审慎的，其基于对登记情况的信任而买受，可认定其受让案涉国有土地使用权时是善意的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第一款第（三）项规定，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。所以，对于是否以不动产被司法机关查封的事实来认定不动产受让人知道转让人无处分权，应当坚持主客观相统一的原则。本案中，虽然在原告和第三人申请转移登记之前，案涉国有土地使用权已被怀化市中级人民法院裁定查封的事实客观存在，但是原告经过向登记机关查询的结果是“无查封”，其转移登记的申请也被登记机关受理并予以登记。本案现有证据可以证明原告主观上对案涉国有土地使用权被人民法院查封的事实不知情。因此，不能仅以怀化市中级人民法院裁定查封案涉国有土地使用权的客观事实来推定原告知道转让人第三人无处分权。并且，本案没有证据表明原告和第三人之间存在恶意串通的情形。第三，第三人转让给原告国有土地使用权约定价格为3922.67万元，付款方式为银行转账汇款，其约定的价款和支付方式符合土地使用权交易的一般情况，是合理的。第四，被告于2019年7月17日对原告和第三人提出的国有土地使用权转移登记申请进行了审核，并向原告核发了《不动产权证》，原告购买第三人的国有土地使用权经过了登记。基于行政行为的公定力原理，该登记行为具有法律效力。需要指出的是，怀化市中级人民法院作出的（2015）怀中执字第33-2号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，要求被告协助查封权利人为第三人的案涉国有土地使用权。被告将案涉国有土地使用权被查封的事项记载于不动产登记簿的行为，属于协助怀化市中级人民法院执行的行为。怀化市中级人民法院对被告作出的（2019）湘12执77号之一《责令协助单位追回财产通知书》，责令被告履行协助执行义务，纠正错误的转移登记行为，实质上属于一种司法建议。撤销行政机关作出的行政行为属于人民法院行政审判管辖范围，人民法院的执行裁定不可能撤销行政机关的行政行为。被告作出撤销不动产登记的处理决定，属于自我纠错行为，而不是协助人民法院执行的行为。综上，原告受让案涉国有土地使用权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，属于善意取得。被告作出（2019）怀自然资撤字第1号行政处理决定，忽视《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，属于适用法律错误，依法应予撤销。原告的诉讼请求于法有据，依法应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决如下：撤销被告怀化市自然资源和规划局于2020年1月19日作出的（2019）怀自然资撤字第1号行政处理决定。案件受理费50元，由被告怀化市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判长  钟小汉审判员  蒋 斌审判员  钟奇峰二〇二〇年十一月五日法官助理李岸枫书记员陈钰附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。