广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5470号原告：王剑光，男，1988年7月23日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××之一。原告：王海，男，1990年3月8日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××之一。两原告的共同委托诉讼代理人：肖彬，广东卓正律师事务所律师。被告：吕时训，男，1989年1月10日出生，汉族，住湖南省新宁县×××××××××××。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。原告王剑光、王海与被告吕时训房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人肖彬，被告吕时训及其委托诉讼代理人罗春宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告租赁关系解除，被告立即向原告返还中山市××××××工业区厂房右侧及右侧上层房地产；2.判令被告向原告支付2019年11月至2020年4月租金114000元及滞纳金（其中以19000元为本金自2019年11月11日起按日利率千分之一计算至全部清偿之日止，暂计为3401元；其中以19000元为本金自2019年12月11日起按日利率千分之一计算至全部清偿之日止，暂计为2831元；其中以19000元为本金自2020年1月11日起按日利率千分之一计算至全部清偿之日止；其中以19000元为本金自2020年2月11日起按日利率千分之一计算至全部清偿之日止，暂计为1653元；其中以19000元为本金自2020年3月11日起按日利率千分之一计算至全部清偿之日止，暂计为1102元；其中以19000元为本金自2020年4月11日起按日利率千分之一计算至全部清偿之日止，暂计为513元；滞纳金暂计至2020年5月9日为11742元）；3.被告自2020年4月24日起以31890元/月标准向原告支付占有使用费直至向原告返还全部房屋之日止，暂计为20000元。事实和理由：2014年8月1日，被告与钱惠忠签订厂房租赁合同书，合同约定被告承租钱惠忠位于中山市××××××工业区右侧1500平方房地产，租赁期限为2014年8月1日起至2021年11月8日；被告应于每月10日前缴纳租金，逾期缴纳的应按日千分之一利率支付滞纳金，逾期超过60天，甲方可终止合同，没收订金；租金标准为2015年10月31日前为24900元/月，2015年11月1日后为27390元/月；水电费等费用由被告承担，应于每月交租金时一起缴交；租赁税由被告承担。2018年7月1日，被告与钱惠忠签订厂房租赁合同书，合同约定被告承租钱惠忠位于中山市××××××工业区右侧上层500平方房地产，租赁期限为2018年7月1日起至2021年11月8日；被告应于每月10日前缴纳租金，逾期缴纳的应按日千分之一利率支付滞纳金，逾期超过60天，甲方可终止合同，没收订金；租金标准为4500元/月；水电费等费用由被告承担，应于每月交租金时一起缴纳；租赁税由被告承担。此后钱惠忠将上述租赁房屋转让给原告，并办理不动产产权变更登记，原告为上述租赁房地产所有权人，被告也曾按时足额向原告缴付租金，但自2019年11月起，被告即未按时足额缴纳租金，截至起诉之日，累计尚欠租金114000元未予支付。为维护合法权益，原告现诉至法院。被告吕时训辩称，原告故意向法庭隐瞒事实，想通过诉讼手段达到非法目的，请求法庭依法驳回其诉求。理由如下：一、原告提起本案诉讼动机不纯，原告在从原产权人钱惠忠取得产权后，因为涉案的产权是属于三旧改造的项目，所以他们在取得产权之后就一直同被告协商要求我们提前解除合同，但是他们不想承担提前解除合同的违约责任，我方要求原告赔偿相关的装修费用、搬迁费用，由于该承租产权有一个塑胶厂是由我方转租的，原告要先开始拆迁塑胶厂那部分，而那个塑胶厂也同意搬走，过程中原被告就协商原承租塑胶厂的部分我们就不再承租了，也没办法承租了，因为开始拆了，所以在2019年11月2日当时原告父亲王北胜就与被告合伙人王祥奇有过通话，王北胜同意从2019年11月开始每个月的厂房租金减去19000元变成12890元。虽然产权证上写的是两原告的名字，但是打理案涉租赁物的是两原告的父亲王北胜，两原告收取租金的也是王北胜的账号，在2020年5月29日两原告在案涉厂房发出公告所留的电话也是王北胜的电话，所以从2019年11月至现在，被告均是按双方协商后的租金来交纳的，故被告不存在任何违约情形，原告没有约定或者法定的合同解除权，无权提前解除租赁合同并收回租赁物。但是现在的情形是两原告在使用各种方法逼近我方搬迁以达到他们的目的，我们将视情况决定是否要求对方履行合同还是要求对方承担违约责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：坐落于中山市×××××××侧的不动产的权利人为两原告，由两原告各占上述不动产的1/2份额，登记时间为2018年12月27日。原告以其与被告吕时训之间存在租赁关系,被告违约为由诉至本院向被告主张权利。为此原告提交厂房租赁合同两份、律师函、邮单及查询结果作证。经查，两份厂房租赁合同的格式一致，出租方（甲方）均是案外人钱惠忠，承租方（乙方）均是被告吕时训，落款日期分别为2014年8月1日、2018年7月1日，其中一份合同主要约定：一、甲方将座落于中山市××××××工业区的厂房右侧上层租给乙方使用，租赁时间为2014年8月1日起至2021年11月8日止，厂房租金须在每月10号前缴纳，逾期缴交的，甲方每日按千分之一的滞纳金扣罚乙方，逾期超过60天，甲方可以终止合同，没收订金，并限期搬迁收回厂房；二、甲方租给乙方使用总面积为1500平方，每平方租金16.6元，从2015年10月31日前每月租金24900元，从2015年11月1日后每月租金为27390元；三、本合同一经签订，乙方需交甲方押金60000元。另一份合同主要约定：一、甲方将座落于中山市××××××工业区的厂房右侧上层租给乙方使用，租赁时间为2018年7月1日起至2021年11月8日止，厂房租金须在每月10号前缴纳，逾期缴交的，甲方每日按千分之一的滞纳金扣罚乙方，逾期超过60天，甲方可以终止合同，没收订金，并限期搬迁收回厂房；二、甲方租给乙方使用总面积为500平方，每平方租金9元，即每月租金为4500元；三、本合同一经签订，乙方需交甲方第一个月租金4500元。另，原告提供的律师函、邮单及查询结果反映，两原告曾于2020年4月21日委托其在本案的代理人向被告吕时训发出律师函称其尚欠租金未予支付构成违约。后被告当日收到该律师函。被告为证明其辩解向本院提交了案外人王祥奇与王北胜的通话记录、公告、农业银行个人明细对账单、微信截图。被告当庭提交了通话记录的原始载体，原告确认上述通话记录、农业银行个人明细对账单的真实性，但不确认公告、微信截图的真实性。通话记录中反映134×××××970的号码于2019年11月2日、2020年4月10日呼叫137×××××476的号码。语音中反映王祥奇说“之前他说转租的，后面我就按照你的意思就是没有让他转租，他就等于说全部搬走了，我那个跟他解除了那个合约了；呃，因为之前我租给他是19000的，所以说那个，呃这个…因为也是牵涉到重建的问题嘛，那我也不好租；我的意思就是呃，从这个月开始就把那个呃之前的租金减掉一个19000”。王北胜回应“嗯…行的。”之后，王祥奇与王北胜就租赁问题协商的通话记录中，王祥奇曾称“那下午你有时间的话，我就约一下我拍档吕总。”公告是打印件，落款时间为2020年5月29日，手写电话号码“137×××××476”，内容主要为：“王剑光、王海先生系中山市××××××工业区右侧、中山市××××××工业区右侧上层房地产所有权人。吕时训曾与我方就上述房屋有租赁关系，但因吕时训未按时足额向我方支付租金，我方在催告后其仍未能予以改正。2020年4月21日，我方致函吕时训，要求解除双方租赁关系并要求其返还租赁物及办理财物移交手续。但时至今天，吕时训仍未返还。上述房地产内现仍有承租自吕时训的租户。鉴于此，我方特公告如下：一、我方即将对中山市××××××工业区右侧、中山市××××××工业区右侧上层采取断水、断电等措施，并视情况采取强制清场等措施。请各租户于2020年5月31日前自行迁出，否则，因此造成的损失由各租户自行承担。二、各租户请自行与吕时训联系，并处理好吕时训因租赁产生的问题，如有损失与我方无关。”农业银行个人明细对账单反映，被告吕时训从2019年10月份至2020年4月向王北胜转账，部分有备注为租金，其中2019年10月10日转账31890元，2019年11月10日转账12890元，2019年12月10日转账12890元，2020年1月5日转账12890元，2020年3月10日分别转账12890元、12890元并备注2月份厂、3月份厂，2020年4月30日转账12890元。微信截图反映，2019年7月12日，微信截图当事人称“王总，下午好！您这边提供一个收房租的卡号给我，安排给您把租金打过来。”后相对方向其发送了户名为王北胜的农业银行卡。庭审中，原告称：一、王北胜是两原告的父亲（未提供相关证据），公告上的电话号码137×××××476是王北胜的；二、涉案租赁物王北胜有时会去巡视，管理仍是原告，王北胜也会对部分租户收取租金。王北胜是有收取被告的租金；三、被告都是按照被告与钱惠忠签订的厂房租赁合同书约定的租金标准向原告支付租金，但自2019年11月起，被告未足额支付租金，通过转账支付至王北胜的银行账户。从2019年11月起，被告仅每月支付12890元，每月少交租金19000元，交到2020年6月份。被告称：一、其一直交租交到2020年6月份。之前是按其与钱惠忠签订的合同约定的租金31890元交的，后来协商后按12890元交付给王北胜。此前与我方洽谈的均是王北胜，在此前我方并没有见过两原告。在2020年之后，五北胜就涉案厂房三旧改造，要求我们配合他们；二、原告在获得涉案租赁物后是王北胜过来告知我们的，且王北胜还将其银行卡号发给我们要求我们将租金交到该账户，我们此前以为房子是王北胜的。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”虽然案涉租赁物权属从2018年12月27日变动至两原告名下，但不影响租赁合同的效力，故原被告之间存在租赁合同关系。对于原告主张被告每月少交租金19000元构成违约，并主张前述诉求的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，两原告在庭审中确认王北胜是其父亲，且原告确认的被告提交的通话记录及电话号码均是王北胜，从上述通话记录中反映王北胜有管理案涉租赁物；同时从被告提供的银行流水、微信聊天记录截图、公告亦反映王北胜有管理案涉租赁物并收取被告因案涉租赁物的租金的情况，故被告作为相对人有理由相信王北胜有代理权，代理行为有效。如前所述，被告当庭出示王祥奇的通话录音的手机载体并主张王祥奇作为被告的合伙伙伴与王北胜进行沟通，该情况从双方通话中亦有反映，本院予以采信。另外，王祥奇在通话中称“我的意思就是呃，从这个月开始就把那个呃之前的租金减掉一个19000”。王北胜回应“嗯…行的。”从上述通话可知，王北胜明确同意被告的租金减19000元，该效力应及于两原告，应认定原被告之间达成了租金减19000元的合意。现租赁合同尚未到期，为此，两原告以被告每个月均欠付19000元租金为由主张被告构成违约，要求解除合同返还租赁物并支付租金、占用费等诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王剑光、王海的全部诉讼请求。案件受理费3214元，减半收取1607元，由原告王剑光、王海负担(已交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇二〇年十月二十九日书记员  冯艺柱