广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4804号原告：广东某健康管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇汉溪大道东。法定代表人：陈某强，职务：理事长。委托诉讼代理人：徐某坚,广东某国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某玲，系公司员工。被告：苏某河，男，1979年5月13日出生，汉族，住湖南省南县,委托诉讼代理人：邱某杰，系广东某吉律师事务所律师。原告广东某健康管理有限公司（以下简称某公司）诉被告苏某河租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人徐某坚、王某玲，被告苏某河及其委托诉讼代理人邱某杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还保证金35000元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：座落于广州市番禺区南村镇某塘村某林旧里西一巷1号之二的房屋产权人是林汝成（身份证号：),被告是二房东。被告和刘三是夫妻关系。以上房屋由被告租赁给原告，双方于2020年1月15日签订了房屋租赁合同，租赁期限2020年2月15日至2023年2月14日。被告在房屋租赁合同上签名确认后，现场要求将保证金转到刘三账户（收款人：刘三，收款账户：62×××79，开户行：中国农业银行广州海珠区某园支行）。原告于2020年1月21日通过银行转账方式一次性支付了保证金35000元到指定的刘三账户。按照合同约定，被告应在2020年2月15日前完成房屋交付手续。由于被告未能按合同约定交付房屋，双方于2020年2月20日当面沟通租赁事宜，被告在现场拿走了全部合同文件后并当场撕毁，导致双方无法正常履行合同权利及义务。综上所述，原告认为被告返回原告全额保证金，经原告多次催促，仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。诉讼中，原告撤回对刘三的起诉。被告苏某河辩称，首先，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求：1、诉讼请求违背事实与法律，在双方签订合同后两被告依法按照合同向原告履行了合同的全部义务，而原告没有按照合同的约定向被告支付租金；2、原告已经超出合同约定的内容要求被告向原告提交可以出转租的证明，是单方改变合同，增加了被告的合同义务，这是原告直接违约的事实，根据我方提交的微信聊天记录苏某河与广东某月子会所招聘，大致是在1月15日，证明原告在签订合同之前向被告苏某河要求提供我们上一家的租赁合同，该合同就能满足原告的要求，随后，我方向原告提交了上一家的租赁合同的复印件，证明了我方是该房屋的承租者，我方现在签订合同之前已经对该房屋占有和使用，随后，原被告双方签订了租赁合同，在租赁合同内并没有原告要求二被告出示上家同意租赁的书面规定，而原告随后以疫情期间，要求免租为由，最后没有达成协议，就以超出合同约定范围之外的义务为由提出让我方退还履约保证金的违约的一系列要求，从以上事实和证据证明，我方在出租前根据协商过程之中已经满足了原告的要求，将上一家的出租合同给了原告，同时，签订了租赁合同，而原告以违约的要求作为证据来证明其违约说明原告是错上加错，这就说明了原告违约事实在先，而现在原告要求退还履约保证金是没有事实依据的，是违反合同约定，所以请求法庭在依法查实事实的情况下，驳回原告的全部诉讼请求。并且我方会另外起诉原告对我方造成的损失。原告某公司与被告苏某河围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：2018年12月11日，苏某河（承租人，乙方）与林汝成（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于某林旧里西某巷某号之二层总数共16间租给乙方做出租房使用；租赁期72个月，自2019年4月1日起至2025年4月1日止；未经甲方同意，乙方不得转租承包房屋，否则按违约处理；合同还约定了双方的权利义务、变更解除终止、争议解决，等等。同日，苏某河（承租人，乙方）与林汝成（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：关于2018年12月11日林汝成与苏某河签订的“房屋租赁合同”第四条“房屋转让与转租”第二项之约定进行补充约定如下：甲方同意并授权乙方在合同租赁期间对某林旧里西一巷一号之二该栋房屋拥有管理维护及转租权；如乙方想转让承包房屋，事先必须和甲方协商经得甲方同意方可。2020年1月15日，苏某河（出租人，甲方）与某公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将其所有的坐落在广州市番禺区南村镇某塘村某林旧里西一巷1号之二整栋共16套房间出租给乙方及其员工使用，建筑（或使用）面积约600平方米；租赁期限从2020年2月15日至2023年2月14日；每月租金17000元，租金按月结算，乙方于每月20日前按银行转账付款方式缴付当月租金给甲方，租金包含每月提交至村委的卫生清洁费用；甲方根据实际使用水电情况抄取读数后，水电单价分别为5元/吨、1.5元/度收取，核算除金额每月20日前按银行转账付款方式付给甲方，由甲方以甲方名义支付给水电费征收机关；乙方需缴纳履约保证金，金额35000元，自本合同签订之日起7个工作日内支付履约保证金35000元，甲方应于收到履约保证金之日起7个工作日开具收据给乙方；租赁期满或本协议解除后，履约保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分在租赁期满或本合同解除后3日内无息返还给乙方；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未能按约定日期提供符合交付标准的房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.3%向乙方支付违约金，逾期超过15日，乙方有权解除本合同；合同还约定了双方权利义务、违约责任、争议解决，等等。2020年1月21日，某公司通过上海浦东发展银行向被告妻子刘三转账35000元，交纳上述履约保证金。2020年3月1日，某公司通过EMS（邮件号1003103764633）向苏某河邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，邮件投递记录载明2020年3月2日11:31“已签收，本人签收”。《关于解除房屋租赁合同的通知》内容摘录“贵方应在2020年2月15日前将租赁房屋交付我司，租赁合同签订后，我司已于2020年1月21日通过银行转账方式一次性向贵方支付了履约保证金35000元，贵方至今仍未取得租赁房屋产权人的同意转租证明且未向我司交付租赁房屋，致使我司无法如期安排100多名员工入住，根据租赁合同第五条第1款，贵方逾期交付租赁房屋已超过15日，我司决定通过本函行使合同单方解除权，租赁合同自本函生效之日（2020年3月1日）起正式解除，请贵方于租赁合同解除之日起3日内全额无息返还我司已支付的履约保证金35000元，如贵司如期返还履约保证金，我司同意免除贵方逾期交付违约金816元（暂计至本函出具日），如贵方逾期返还履约保证金，须全额支付逾期交付违约金，并自行承担由此导致的一切责任”。庭审中，被告苏某河同意解除双方的租赁合同关系，但是认为收到原告函件的时间是2020年3月16日，应以2020年3月16日为合同解除之日。此外，被告苏某河认为某公司是因疫情期间要求免租但双方没有达成一致协议，故某公司以超出合同约定范围之外的义务为由提出退还履约保证金的一系列要求，被告苏某河就其陈述提供了其与“某月子会所招聘”的微信聊天记录佐证，微信聊天记录摘录如下：2020年2月6日中午12：08时，“某月子会所招聘”说“苏房东，响应一下国家号召吧”；2020年2月7日中午12：15时，苏某河说“香港业主发我的，我们更想免，我们的损失更大，更何况已经免了一个月你们了，疫情一来我老婆孩子，老父老母怎么办”，“某月子会所招聘”说“我们公司停工一个月没收入了，现在村里也进不去”、“苏房东，找业主免租啊，大家一起努力”；2020年2月10日晚上23:17时，“某月子会所招聘”说“南村房租协的红头倡议书，赶紧转发给业主”；2020年2月11日下午17:48时，“某月子会所招聘”说“苏房东，我们公司更加戒严了，财务回不来，合同已经同意盖章的，就是这个疫情搞的还没盖”；2020年3月23日上午11:48时，“某月子会所招聘”说“苏房东，请问什么时候将我们的保证金退还给我们呢”，苏某河说“要算损失我们被你坑得损失惨重估计几个三万五都不够，但本着为人处世留一线退一步海阔天空，上一次当，吸取一次教训，我们可以退还你们15000元但是双方负责人必须签字画押为证。我和业主签好的转租协议证明以及你们法人陈永强和我签的原件合同，你们公司单方解除合同的证明，所有的记录材料证据我们该准备好的已备好，玩法律你们如果有胜算玩就是”；苏某河就其陈述还提供了其妻子刘三与某公司的员工卢某兵以及“某月子会所招聘”的微信聊天记录佐证，微信聊天记录摘录如下：2020年2月6日上午11：39时，卢某兵说“你们那边要什么时候可以搬，到时候给个信息我，我好计划安排”，刘三说“10号可以搬”，卢某兵说“湖北的人有，但是没有回家，有回家的人还没有让他们来”、“嗯，我清楚，这是应该的，做得很好”，刘三说“湖北的要有证明他没有回家”，卢某兵“要到那里去开证明呢？我们公司也是挺重视的”，刘三说“你让他们要进某塘村的填写一下”，卢某兵说“好的，谢谢”；2020年2月10日下午12:52时，刘三说“老板你好，你们今天什么时候过来”，卢某兵说“老板，我们这边小区已经封了，看来这个月是无法过去了，物业单位目前不允许我们搬运，请等我们的信息好吗”，刘三说“好的”；2020年2月10日下午4:07时，刘三说“随便你们什么时候入场，我们已经全部情理干净了”，卢某兵说“好的，谢谢”；2020年2月18日下午5:01时，“某月子会所”说“所有人可以一起搬了吗”，刘三说“那得看你们自己的安排了”，“某月子会所”说“确认村委允许搬了吗，能让村里开个证明吗”，刘三说“可以的，要入住人员身体证拿来登记，村里开出入证”。庭后，被告苏某河接受本院询问，其陈述签订租赁合同后，涉案租赁物的钥匙并未交付给原告某公司，某公司的员工有来涉案租赁物看过现场但是并未入住，现在涉案租赁物已重新陆续出租给新的承租人。另查明，涉案房屋位于广州市番禺区南村镇某塘村某林旧里西一巷1号之二栋，本院于2020年9月10日发函至广州市规划和自然资源局番禺区分局查询该地址上房屋的产权或规划报建情况，该分局于2020年10月15日函复本院“经核查城建档案WEB检索系统，以‘某林旧里’为关键字检索，查无规划报建档案资料”。被告陈述：“涉案房屋来源是祖屋，所谓的祖屋是前辈留下来的并且在1988年经过番禺区房产局，原来是番禺县进行确权登记，由于我国城乡规划法和土地管理法制定比较晚，对历史遗留的房产并不以是否有规划来确定其合法性，而是以房管局是否登记备案确定其法律效率，我方所向法院提交的房屋所有权产权证已经清楚显示我方所涉案房屋合法有效。涉案房屋就是我们提交产权的房屋，因为登记时间是几十年前，村里规划地址变迁比较大，涉案房屋除了本房屋以外没有其他房屋，具体可以向村委会核查是否属于同一房屋”，被告向本院提交了原番禺县人民政府于1988年9月26日出具的《房屋所有权证》（粤房字第××号），该证记载：“所有权人林某文，所有权性质私有，地址番禺县南村镇某塘村东社坊，砖木结构二层，建筑面积93平方米18平方分米”。本院认为，原、被告2020年1月15日签订的《广州市房屋租赁合同》记载，涉诉出租屋坐落在广州市番禺区南村镇某塘村某林旧里西一巷1号之二整栋共16套房间，建筑面积约600平方米，经广州市规划和自然资源局番禺区分局查核该地址上并无房屋的产权或规划报建情况，虽然被告提供了原番禺县人民政府于1988年9月26日出具的《房屋所有权证》（粤房字第××号）并抗辩称因历史久远原因，1988年9月26日出具的《房屋所有权证》即为涉诉出租屋的产权证明，但是此《房屋所有权证》记载的地址、层数、面积等均与《广州市房屋租赁合同》不一致，无法证明两者为同一房屋，故对被告的抗辩本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告2020年1月15日签订的《广州市房屋租赁合同》因在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设而无效，被告因《广州市房屋租赁合同》收取原告的保证金35000元应予以退还。原告的主张，事实和法律依据充足，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告苏某河于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东某健康管理有限公司退还保证金35000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由被告苏某河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二〇年十一月十日书记员  张 荣