成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3746号 原告（反诉被告）：成都珠江创展投资有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段1588号1栋1311、1312号。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，1984年9月1日出生，汉族，住四川省平武县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张思琳，女，1996年5月28日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 被告（反诉原告）：易政，男，1986年10月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：唐海峰，四川素文律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都珠江创展投资有限公司（以下简称珠江公司）与被告（反诉原告）易政房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。珠江公司委托诉讼代理人张红薇、张思琳，易政及其委托诉讼代理人唐海峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 珠江公司向本院提出的本诉诉讼请求：1．判令易政立即向珠江公司支付2019年4月租金12848.50元，以及逾期支付租金的违约金6092.44元（以欠付租金为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；2．判令易政立即向珠江公司支付2019年4月物业服务费2459.20元，以及逾期支付物业服务费的违约金1200.09元（以欠付物业服务费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；3．判令易政立即向珠江公司支付2019年2月、2019年3月、2019年4月电费935.76元，以及逾期支付电费的违约金443.52元（以欠付电费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；4．判令易政立即向珠江公司支付2019年2月、2019年3月、2019年4月服务费531.69元，以及逾期支付服务费的违约金252.00元（以欠付服务费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）5．判令易政立即向珠江公司支付2019年2月、2019年3月、2019年4月线损56.12元，以及逾期支付线损的违约金26.60元（以欠付线损为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；6．判令易政立即向原告支付解约赔偿金44831.10元；7．判令本案诉讼费、保全费等由易政承担。事实和理由：2018年11月15日，易政与珠江公司就位于成都市温江区房屋签订《租赁合同》，出租给易政使用。合同签订后，珠江公司已按照合同约定将房屋交付给易政使用并向其提供了合同约定的物业管理服务。合同履行期间，易政不履行支付租金、物业管理费、电费等费用的义务，经珠江公司多次催收其仍拒不交纳。基于此，珠江公司依据合同的约定解除了与其签署的租赁合同。珠江公司特向法院起诉，请求判如所请。 易政本诉辩称，易政于2019年1月向原珠江公司提交退房申请，在2019年3月经珠江公司高管人员同意后，解除了房屋租赁合同，并按约腾退了案涉房屋，不存在违约行为。对珠江公司提出的物业服务相关请求不应该在本案房屋租赁合同中提出，且易政在2019年4月份就已经腾退案涉房屋，并未实际享受被告提供的物业管理服务，和使用电费、水费等，所以不应支持原告的诉讼请求；线损是自然损耗，不应该由易政支付相应费用，且易政在2019年4月份并未使用；即使易政存在违约行为，珠江公司主张的违约金过高，请求法院进行调整，易政交纳的保证金已足以弥补珠江公司的损失。 易政向本院提出反诉诉讼请求：1．判令珠江公司退还反诉人保证金51703.34元；2．判决珠江公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月15日，易政与珠江公司签订《租赁合同》，合同约定珠江公司将位于成都市温江区房屋出租给易政使用。易政履行了合同义务。合同解除后，珠江公司迟迟不退易政保证金。现特向法院起诉，请求判如所请。 珠江公司反诉辩称，易政违约在先，根据租赁合同的约定，租赁保证金应予以没收。 本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，珠江公司（甲方）与易政（乙方）签订《租赁合同》。该合同第一部分“通用条款”第4.1.1条约定，如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金及其他费用），和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同约定不予返还；第4.3条约定，租赁期和装修期内的有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和／或使用的费用均应由乙方承担，乙方按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；第4.8条约定，本合同约定的租金、物业管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：合同价款，包括租金、物业管理费及本合同约定的其他费用；实际发生的各种性质的价外费用（根据适用税法的相关规定，价外费用包括但不限于违约金、赔偿金、代收款项、代垫款项）；合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方需要甲方支付按照合同价款、价外费用至适用税率计算的增值税；第10.1条约定，乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金……；该《租赁合同》第二部分“专用条款”第19条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市温江区房屋；第20.1条约定，租赁期为自交付日起2年，即2018年11月15日至2020年11月14日；第21条约定，租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金＋提成租金超出保底租金的部分，保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠；……第二个租赁年度2019年1月15日至2019年11月14日的月保底租赁为11890.00元，提成租金，2019年1月15日至2019年11月14日的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的15%计算；第21.1.3条约定，乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）……自2019年4月1日起，该房屋的租金每3个月支付一次，其后各支付期的起止日期以此类推，乙方应于每个支付期开始前向甲方付清当期的保底租金；第21.2约定，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币46703.34元；第21.3条约定，该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月40.00元计算，即该房屋每月的物业管理费为2320元，乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于装修期届满之日前向甲方或管理公司付清2018年12月15日至2019年3月31日的物业管理费，自2019年4月1日起，该房屋的物业管理费每三个月支付一次，第一个支付期为2019年4月1日至2019年6月30日，其后各支付期的起止日期以此类推……乙方应于各支付期开始前向甲方或管理公司付清当期的物业管理费。同日，易政与珠江公司签署房屋交接确认书，将案涉租赁房屋交付易政使用。 2018年12月26日，易政与珠江公司分别签署了《关于用电单价调整及降价电费清退事宜的确认函》、《关于收取浮动物业服务相关事宜的确认函》，对电费、线损、服务费的收取达成一致意见，即自2019年1月1日起，易政向珠江公司缴纳的电费单价调整为由成都珠江广场平均目录销售电价（按国家相关规定计得）及6%线损两部分构成，以及自2019年1月1日起，易政须按月向珠江公司支付服务费，该商铺约定服务费计算方式为服务费计费标准×该商铺当月用电度数。 2019年4月18日，珠江公司向易政邮寄《关于解除租赁合同的公函》，载明：珠江公司已按合同约定向易政交付了房屋，但易政至今未能根据合同约定支付2019年4月1日至2019年6月30日保底租金等费用，现根据合同约定及相关法律规定就双方签订的租赁合同及双方现有的租赁关系于2019年4月30日解除，并要求易政支付应付的费用及承担相应违约责任等。 以上事实，有原被告身份信息、《租赁合同》、《房屋交接确认书》、《关于解除租赁合同的公函》以及当事人当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以认定。 本院认为，易政与珠江公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。珠江公司按约将房屋交付易政使用，易政应按约定及时支付相应租金、物业服务费等费用。本案争议焦点在于双方解除合同的方式及时间问题。本案中，易政提出于2020年1月申请退租，并于3月底取得原告方高管人员同意，解除了双方签订的租赁合同，对此易政提交了证人证言予以证明，但该证言仅能说明易政向珠江公司提出过退租申请，并不能证明双方就租赁合同的解除达成一致意见，且本案中易政不享有合同约定和法律规定的合同解除权，在双方未达成合同解除的一致意见时，双方合同未解除。后易政未按约定支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金等费用，其行为已违反合同约定，构成违约。珠江公司以易政未按约支付租金，不履行合同义务为由，要求解除合同，符合法律约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，尽管易政否认收到《关于解除租赁合同的公函》，但若以本案诉讼作为合同解除的通知方式，则通知时间较之于珠江创展公司主张的时间大大延后，可能对易政产生更为不利的法律后果。因易政未支付2019年4月起的租金，珠江创展公司依法享有合同解除权，结合珠江公司于2019年5月1日将案件房屋另行出租的事实，珠江公司主张《租赁合同》自2019年4月30日起解除，符合合同约定和法律规定，本院对此予以支持。 对于珠江公司主张易政应付的解约赔偿金44,831.10元和没收租赁保证金46,703.34元的请求。《租赁合同》解除后，易政应依照约定承担违约责任。根据双方合同4.1.1条的约定，易政违反合同约定，珠江公司有权不予退还租赁保证金，故对珠江公司不予退还易政交纳的租赁保证金46,703.34元的诉讼请求，本院予以支持。珠江公司同时主张支付解约赔偿金和没收租赁保证金的请求，其依据是被告逾期给付租金造成的违约行为，在本院已支持其不予退还租赁保证金的请求，珠江公司再同时主张解约赔偿金，明显高于其实际损失。据此，本院酌情支持原告不退还被告缴纳履约保证金46,703.34元，作为对珠江公司损失的补偿，对于珠江公司同时请求被告支付解约赔偿金44831.10的请求，因珠江公司未举证证明其实际损失高于履约保证金的金额，故本院对于珠江公司要求易政支付解约赔偿金44,831.10元的请求不予支持。 关于珠江公司要求易政支付2020年4月租金的诉讼请求。双方租赁合同于2019年4月30日解除，故被告应支付的租金至2019年4月30日止。珠江公司未提交易政在此期间营业额收入的相关证据，根据合同约定，被告在上述期间内需支付的租金为月保底租金，即每月11,890元（不含税金额），故被告2019年4月1日至2019年4月30日应支付的不含税租金为11,890元，按5%的租金税率计算，被告应付租金为12,484.50元，原告的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于珠江公司要求易政支付物业管理费的问题。根据双方签订的《租赁合同》第21条约定，被告应在2019年4月1日之前给付2019年4月的物业费，应付的物业管理费期间是2020年4月1日至2020年4月30日，合同约定的收费标准为2,320元/月（不含税），管理收入税率按规定为6%，故物业管理费计算为2,459.20元。现原告向被告主张2019年4月1日至2019年4月30日的物业管理费2,459.20元，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称物业费不应再本案中处理，且在2019年4月其已腾退房屋，未享受物业服务。但根据合同约定双方租赁关系存续期间，物业服务费应由易政向珠江公司缴纳，故本院对易政的该意见不予采纳。 关于珠江公司请求租金、物业费的违约金问题。双方签订的《租赁合同》约定被告逾期未给付上述款项的，应自逾期给付之日起按每日1‰计算违约金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金数额应以实际损失为衡量基础，但原告未举证证明被告迟延给付上述费用造成其除资金利息损失之外的其他损失，也未举证证明其在收取被告租赁保证金后仍不能弥补其实际损失的相应证据，故对原告要求支付租金、电费、物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于珠江公司要求易政支付2019年2月至2019年4月期间的电费、服务费、线损费及对应违约金的问题。根据双方合同约定，珠江公司主张电费、服务费、线损费均基于案涉租赁房屋的实际用电度数，珠江公司提交的2019年2月至2019年4月电表抄表记录无易政签字确认，易政对该电表抄表记录亦不予认可，在珠江公司不能提交其他证据证明案涉租赁房屋在2019年2月至2019年4月期间的实际用电度数的情况下，珠江公司应承担举证不能的责任，故对本院对该部分诉讼请求不予支持。 关于珠江公司主张的保全费，因未实际产生，故本院不予支持。 关于易政要求珠江公司退还保证金51,703.34元的请求。经双方在庭审中确认，易政在反诉中主张的保证金包含租赁保证金46,703.34元和5,000元的收银机接口保证金。根据双方合同12.2条的约定，对易政逾期支付租金的，珠江公司有权根据合同约定不予退还被告交纳的租赁保证金。鉴于易政的违约行为，上述租赁保证金应按合同约定首先用以弥补珠江公司因此造成的损失，故对易政要求退还租赁保证金46,703.34元的请求，本院不予支持。关于易政要求退还收银机接口保证金5,000元的请求，珠江公司当庭确认已收取收银机接口保证金5,000元，并表示愿意在其诉请的金额中抵扣，故本院对易政要求退还收银机接口保证金5,000元的请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、易政于本判决生效之日起五日内支付成都珠江创展投资有限公司租金12,484.50元、物业管理费2,459.20元，合计14,943.70元； 二、成都珠江创展投资有限公司于本判决生效之日起五日内退还易政押金5,000元； 三、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回易政的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取766元，由易政负担；反诉案件受理费减半收取546.00元，由成都珠江创展投资有限公司负担52.80元，易政负担493.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 牟 锐 二〇二〇年十一月十九日 书记员 李俊瑶