四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4464号 原告：张立，女，1968年10月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王波，泰和泰律师事务所律师。 被告：罗成兰，女，1974年2月28日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘腾（系被告罗成兰的丈夫），男，1971年11月10日出生，汉族，住成都市成华区。 原告张立与被告罗成兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日依据小额诉讼程序立案受理，其后因被告罗成兰对适用小额诉讼程序提出异议并要求本院确保其上诉权利，本院依法裁定将本案适用简易程序的其他规定审理。2020年7月13日，本院公开开庭审理了本案，原告张立的委托诉讼代理人王波，被告罗成兰及其委托诉讼代理人刘腾到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告张立向本院提出如下诉讼请求：1．判令罗成兰向张立支付违约金40000元；2．判令罗成兰支付张立律师费支出5000元并承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实及理由：2018年7月20日，张立与罗成兰签署100001863301号《房屋租赁合同》及补充协议，张立出租锦江区天仙桥北路3号附1号的流星花园1幢1单元12层20号房屋给罗成兰，租期5年，自2018年8月20日起算。罗成兰于2020年3月13日单方提前退租且未将房屋及附属物品、设备设施恢复原状，根据合同及补充协议约定，罗成兰应支付违约金40000元。 被告罗成兰辩称，罗成兰不认可张立主张的违约金40000元及律师费。罗成兰从2020年1月28日开始与张立协商退租，但协商未果。协商的目的就是为了减少双方的损失，罗成兰的态度很积极，不愿意给张立造成损失。2020年3月11日罗成兰将房屋钥匙交给物业，双方确认于2020年3月13日进行了物业交接，张立于2020年4月5日已将案涉房屋重新出租出去。即使罗成兰违约，本案因疫情等客观因素属于不可抗力，根据合同法司法解释二的规定，违约金的约定应当不超过损失的30%，本案张立的损失是指2020年3月13日至2020年4月5日共22天的房租损失，罗成兰愿意承担该22天租金损失。 本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，张立（甲方、出租方）与罗成兰（乙方、承租方）经四川链家房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》（合同编号：100001863301），约定将甲方所有的成都市锦江区天仙桥北路3号附1号流星花园1栋1单元12层20号房屋出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积33.67平方米，房屋租赁期自2018年8月20日至2023年8月19日，共计5年。月租金2300元，租金每3个月交付一次。乙方交押金2300元给甲方，租赁期满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还乙方。乙方支付四川链家房地产经纪有限公司佣金2300元。同日，张立（甲方、出租方）与罗成兰（乙方、承租方）签订《关于合同（编号：100001863301）的补充》，约定：甲方同意乙方把房子拿来做民宿，因此产生的相关费用及税费由乙方负责。2018年8月20日至2021年8月19日租金为2300元/月，2021年8月20日至2023年8月19日租金为2500元。在租赁期内，甲方提前收回房子违约，则需要赔偿乙方50000元违约金，每年递减10000元，乙方提前退租，则需要赔偿甲方50000元违约金，每年递减10000元。如本协议与《房屋租赁合同》约定不一致的，均以本协议为准。 合同签订后，张立将案涉房屋交付给罗成兰，罗成兰按约向张立缴纳了2300元押金和相应租金，并向四川链家房地产经纪有限公司佣金2300元。因罗成兰承租案涉房屋经营民宿，其为了经营需要，对案涉房屋进行了相应的装修。 2020年1月，我国新冠肺炎疫情爆发，根据政府的防疫管控要求，案涉房屋所在的流星花园小区实施封闭式管理，罗成兰的民宿经营也受到了影响，随即罗成兰向张立提出免租请求，双方在协商过程中对租金减免金额未能达成一致意见，罗成兰也未能按约支付2020年2月20日起的租金。2020年3月6日，罗成兰认为新冠肺炎疫情已经构成不可抗力提出解除合同，张立表示解除合同应该按照合同约定支付违约金。2020年3月11日罗成兰搬离涉案房屋并将案涉房屋钥匙交给物管公司转交张立。2020年3月13日，张立向罗成兰出具收条，确认收到案涉房屋租户托物管转交退租钥匙一把。其后，张立于2020年4月5日将案涉房屋另行出租。 张立因与罗成兰房屋租赁合同纠纷一案委托泰和泰律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费5000元。 庭审中，罗成兰称，其已缴纳的押金2300元用于抵扣其应缴纳的2020年2月20日至2020年3月13日期间的租金，剩余部分也不再主张返还。罗成兰认为即便其违约，合同约定违约金过高，违约金应以损失为基础，本案中张立将案涉房屋于2020年4月5日重新出租，故其主张损失应为2020年3月13日至2020年4月5日期间的租金损失，罗成兰愿意承担该租金损失。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：张立提交的罗成兰与张立的身份信息、《房屋租赁合同》《关于合同（编号：100001863301）的补充》、微信聊天记录截图、委托代理协议、律师费发票、付款记录，罗成兰提供的装修费用、租金、中介费及押金的收据、爱彼迎平台订单取消的截图、物业群聊天记录及物业发送的涉及疫情取消经营的相关图片（封门图片）、民宿群聊天记录截图、微信聊天记录截图、照片及光盘。 本院认为，张立与罗成兰在自愿和平等的基础上签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家和社会公共利益，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于违约金。本案中，罗成兰因疫情造成其经营困难向张立提出减免租金，双方因减免租金金额未能达成一致意见后，罗成兰单方提出解除合同，虽通知了张立，但张立表示解除合同需要按合同约定支付违约金，遂后罗成兰搬离案涉房屋，张立确认于2020年3月13日收回案涉房屋钥匙。本院认为，新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除，在疫情得到有效控制后仍可恢复正常生产生活秩序、复工复产，双方签订的长期租赁合同仍具备继续履行的条件。罗成兰单方提出解除合同，构成违约，应当承担提前解约的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”违约金的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，罗成兰单方提前解除合同，客观上必然造成张立另行寻找承租人而产生的房屋空置损失。案涉合同约定租赁期间为5年，而违约金约定为50000元，其后每年递减10000元，张立结合本案合同的实际履行情况，其在本案中主张违约金40000元，但张立实际已于2020年4月5日将案涉房屋重新出租，相比张立可能的损失，其主张的违约金显然过高。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故法院对违约金的调整要以守约方的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。综合考虑本案合同的实际履行情况、案涉房屋已于2020年4月5日重新出租的实际情况、罗成兰的违约程度等因素，本院酌情将违约金调整为2个月租金即4600元。张立多主张的违约金部分，本院不予支持。至于张立诉称的罗成兰在退租时未将房屋及附属物品、设备设施恢复原状，因其未提供相应证据予以证明，本院不予确认。罗成兰已缴纳的押金2300元，庭审中，罗成兰称将该押金用于抵扣2020年2月20日至2020年3月13日期间的租金，剩余部分不再要求张立返还，本院予以确认。 关于律师费。双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议未约定律师费，故对张立主张罗成兰支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗成兰于本判决生效之日起十日内向原告张立支付违约金4600元； 二、驳回原告张立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费926元，减半收取463元，原告张立负担63元，被告罗成兰负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 艳 二〇二〇年十一月十日 书记员 贺盼慧