广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初2889号 原告：张维康，男，1990年10月13日出生，壮族，居民，住广西南宁市青秀区。 原告：杨孟桃，女，1987年11月15日出生，汉族，居民，住广西南宁市青秀区。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路1051号。 法定代表人：凌福远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明杰，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 原告张维康、杨孟桃与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称“嘉元房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张维康、杨孟桃、被告嘉元房地产公司的委托诉讼代理人杨宁、李明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张维康、杨孟桃向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金33024元(暂计至2020年7月10日)，以后违约金另计至被告交付房屋为止；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年6月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于靖西新天地小区6栋一单元802号出售给原告，房屋单价为每平方米4759.7元，总价573306元；同时约定，被告于2019年12月30日前向原告交房；如逾期交房，且逾期交房超过90天的，原告有权解除合同或继续履行合同，继续履行合同的被告向原告支付全部购房款日万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定，采用首付款加工商银行商业贷款的方式付清了房款，但被告却未按合同约定的时间向原告交房，截止2020年7月10日，被告逾期交房已达192日。现在原告选择继续履行合同，被告应向原告支付从2019年12月31日起至2020年7月10日止（暂计）共192天的违约金33024元，以后的违约金计算至被告向原告交房之日止。原告认为，被告逾期交房，违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，给原告造成巨大的经济损失，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提交如下证据：1、两原告身份证复印件，证明原告的基本身份情况及主体资格；2、《商品房买卖合同》、《靖西市商品房买卖合同登记备案证明》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，并且合同约定了房屋价款、交房日期、违约责任等；3、《个人购房借款/担保合同》，证明购买房款是采用首付款加按揭贷款方式支付；4、收款收据，证明原告已向被告支付首付款的凭证。 被告嘉元房地产公司辩称，原告主张的被告逾期交房天数与实际不符，理由如下：一、在2019年12月30日之前，案涉商品房的施工建设因大雨、暴雨异常天气及地震、中高考、体育赛事等不可抗力因素影响工期的天数达到67天，被告的交房时间应顺延。二、2020年1月20日之后，因国内暴发新型冠状肺炎疫情导致案涉商品房项目建设工期顺延，顺延时间应从2020年2月1日起至2020年4月23日。三、被告向原告交房的最后日期应是2020年6月5日。扣除雨天、中高考、体育赛事等影响工期天数及疫情导致工期顺延天数后，被告向原告交房的最后日期应是2020年6月5日，并从次日起计算被告逾期交付天数。四、被告于2020年7月31日以EMS邮政快递的方式向原告发送交房通知，故被告逾期交房的天数应为56天（2020年6月6日至7月31日）。五、根据双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交付责任的约定，逾期交房在90日内的，违约金按原告所购房屋总价款的万分之二计算，则被告应向原告支付的违约金应当为5993.05元（573306×2÷10000×56）。综上，被告不能按期交房存在多重不可抗力和其他客观因素，被告亦因此遭受了巨大的经济损失。同时，被告不惜成本地加大建设投入和加快竣工验收，尽可能地缩短竣工验收的期间，已为原告早日收房竭尽所能。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4点规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”以及广西高院发布的《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第13条也有相关免责规定。因此，本案被告不能按期交房的责任应予以相应免除或全部免除。 被告向本院提交的证据如下：1、靖西国家基本气象站雨量观测记录（2018年）；2、靖西国家基本气象站雨量观测记录（2019年）；3、关于新天地小区电费补收的通知；4、靖西百事通等媒体对洪劳灾害的报道；5、中国地震信息网截图及链接。以上证据共同证实大雨异常天气和地震对工期的影响共计52天。6、靖西市招生考试委员会文件靖招考委[2018]1号；7、靖西市招生考试委员会文件靖招考委[2018]5号；8、中共靖西市委员会办公室、靖西市人民政府办公室明电；9、关于加强高考期间建筑工地施工噪声管理的紧急通知；10、靖西市招生考试委员会文件靖招考委[2019]3号；11、关于加强2019年中考期间建筑工地施工噪声管理的通知靖建字[2019]28号。以上证据共同证实中考和高考对工期的影响共计13天。12、中国新闻网网页截图及链接，证实体育赛事对工期的影响共计2天。13、靖西市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部（靖新冠防指[2020]20号）；14、委托市工商联（商会）途径预购口罩邮件；15、《延期交房通知》；16、签收函。以上证据共同证实2020年2月22日靖西市防疫指挥部印发复工方案通知，23日被告积极采购防疫物资复工，并将疫情影响情况函告各业主，而直至4月23日才收到少量防疫物资，被告从2020年1月31日起，至2020年4月23日，因疫情停工84天。17、外省劳务人员工资表、身份证复印件，证实案涉项目施工人员多为外省的劳务人员，客观上存在复工困难。18、国办发明电[2020]2号文件通知及链接，证实2020年1月29日起，防疫物资国务院实行统一管理、统一调拨，疫情进入严管阶段。19、发改办体改[2020]175号文件通知及链接，证实2月27日政府支持重点企业复工复产。20、国发明电[2020]12号文件通知，证实直至4月7日，全国绝大多数地区仍未能恢复正常生产生活秩序，案涉项目仍处停工状态。21、广西启动一级响应，证实广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件I级响应。22、快递寄件凭证、邮寄回执证明，证实被告已于2020年7月31日向原告寄出交房通知书，原告于2020年8月2日签收。 经庭审质证，一、被告对原告提交的证据真实性、合法性没有异议，但认为这些证据不能证明被告存在逾期交房，也不能证明被告逾期交房的天数。本院认为，原告所提供的证据真实、合法，能证实本案事实，本院予以认定并附卷佐证。二、原告对被告提交的证据1、2、3、4、5不认可，认为大雨天气情况每年的日期都是差不多的，这些都是在被告的预期内。本院认为，以上证据来源合法，事实客观存在，但不符合不可抗力而延期交房情形，故对以上被告证据的证明目的本院不予采信。原告对被告证据6、7、8、9、10、11不认可，认为中高考每年都会有的，所以是在被告可预见的时间里，不应作为逾期交房的有效证据。本院认为，以上证据是靖西市相关政府部门颁发的文件，来源合法，内容客观真实，但不符合不可抗力而延期交房情形，故对以上证据的证明目的本院不予采信。原告对被告证据12不认可，认为被告没有提供准确的停工通知，该证据无效。本院认为原告质证意见符合客观事实，故对该证据不予认定。原告对被告证据13、14、15、16、17、18、19、20、21不认可，认为开发商承诺2019年12月30日前向原告交付商品房，而疫情是在逾期交房之后爆发的不可抗力因素，所以疫情不应作为影响交房的有效证据。本院认为，原告的质证意见符合本案事实，故被告的这9份证据本院不予认定。原告对被告证据22不认可，认为因被告所交付的房屋尚不符合交付的标准，到目前为止，原告没有收房。本院认为证据22只是交房通知，因原告认为房屋尚未具备交付使用条件而没有接收房屋，故不能认定被告已向原告实际交房。 经审理，本院确认以下法律事实：原告于2018年6月19日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买由被告开发建设的位于靖西市，合同对房屋价款、付款日期、交房日期、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告已向被告付清了购房款573306元，其中首付款287306元，余款286000元以银行按揭贷款方式支付。合同第十一条第（一）项约定：“被告于2019年12月30日前向原告交付商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，如逾期在90天之内，自约定的交付日期之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交房超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。”本案中，从双方约定的交房日2019年12月30日之次日起，即从2019年12月31日起至2020年7月10日止，被告逾期交房天数为192天。另查明，涉案项目的房屋至今未成就交付条件，被告于2020年7月31日通知交房，但原告没有收房。原告认为，被告逾期交房，给原告造成巨大的经济损失，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2018年6月19日签订《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告依约向被告付清房款573306元，履行了合同最主要的义务；而被告却未能按照合同约定的时间即2019年12月30日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告从2019年12月31日起至2020年7月10日止，逾期交房天数为192天，根据合同第十二条约定，被告逾期交房的，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。而被告提出应按日万分之二计算违约金，不符合本案事实及双方的约定，本院不予采纳。但是，从公平的角度来衡量原、被告双方的利益，权衡被告逾期交房导致原告租住房子的租金损失，以及参照当地同类地段的租金标准，并结合当前新冠肺炎疫情对企业经济造成的影响等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情按日万分之二点二计算违约金。即被告应支付的违约金为24216.45（573306元×192天×0.00022）元，原告主张超过部分，本院不予支持。违约金暂计至2020年7月10日，之后的违约金以总房款573306元为基数，按日万分之二点二计算至被告向原告实际交房之日止。 对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气、地震、中考高考、体育赛事以及新冠疫情影响等不可抗力因素影响工期，应当顺延工期和免除部分或全部违约责任的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本院认为，天气因素对施工进度确实有影响，但风雨天气均属正常天气现象，被告作为一家具备专业技术的房地产开发商，在拟定房地产开发工期时，就应当根据当地的天气记录，预见未来天气状况，同时，对中考高考、电路维修等临时停工的时间亦应作出以合理预计，以确保项目在约定的工期内顺利完工。因此，风雨天气、中考高考、电路维修停工等不构成不可抗力。至于因疫情的停工，因2020年1月底新冠肺炎疫情的爆发，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，确属不可抗力，但在本案中，被告应于2019年12月20日之前交房而未能交房，其迟延履行的行为发生在不可抗力的疫情之前，属于“迟延履行后发生不可抗力”的情形，根据上述法条的规定，不能免除责任。故对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气、中高考等临时停工以及因疫情影响而停工，应当顺延工期至2020年6月5日的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告还提出其已于2020年7月31日向原告发出交房通知，逾期交房天数应从2020年6月6日至7月31日共56天，违约金应按日万分之二计算的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 本案中，原告请求被告继续履行交房义务，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，由于涉案房地产项目目前尚未具备交付使用条件，法院不宜直接判令被告交房，故原告此项诉求本院不予支持。但被告应诚实守信，积极履行合同义务，原告可待交房条件成就后另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张维康、杨孟桃支付逾期交房违约金24216.45元；违约金暂计至2020年7月10日，之后的违约金以房款总价为基数，按日万分之二点二从2020年7月11日起计付至被告实际向原告交付房屋之日止； 二、驳回原告张维康、杨孟桃的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费313元，由原告张维康、杨孟桃负担83元，被告广西嘉元房地产有限责任公司负担230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆忠保 二〇二〇年十一月十一日 书记员  曾佩珏