广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2146号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，地址：广西壮族自治区灵川县八里街开发区1幢1号。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：李新喜，男，1965年12月17日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：潘以双，广西江浔律师事务所律师。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）诉被告李新喜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、李新喜及其委托诉讼代理人潘以双到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2016年8月 1日至2017年1月20日物业费570.79元、电梯维保费、年检费141.12元、 电梯公摊电费94.27元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为661.9元，滞纳 金2019年8月1日起按本金806.18元，按每天千分之三实际计算至付款之日， 合计1468.08元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定： 第2页共13页 1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共场地汽车停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、共用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，被告不但要补交物业费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三向原告支付滞纳金。乙方有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑履行了物业服务的义务。被告8栋1-10-4号房屋126.39平方米，每月应交物业费101.112元，电梯维保费、年检费25元、电梯公摊电费16.7元，共142.812元/月。2016年8月1日至20日欠交物业费65.23元、电梯维保费、年检费16.12元、电梯公摊电费10.77元，2016年8月21日至2017年1月20日5个月欠交物业费505.56元，电梯维保费、年检费125元、电梯公摊电费83.5元，滞纳金暂计至2019年7月29日为661.9元，以上费用合计1468.08元。滞纳金2019年8月1日起按本金806.18元，按每天千分之三实际计算至付款之日。虽经原告书面催缴物业费，被告仍拒不交纳。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告李新喜辩称，一、原告起诉己经超过法定诉讼时效期间。从原告民事起诉状中的内容可看出，其请求本人支付所欠物业费发生于2016年8月1日至201 第3页共13页 7年1月20日期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，诉讼时效从2017年1月20日起计算到2020年1月20日止。原告的起诉立案日期为2020年9月2日，显然己经超过法定三年诉讼时效。因原告未有证据证实本案诉讼时效有中断、中止事由发生，其超过诉讼时效才提起诉讼，依法丧失胜诉权利。二、本人2017年1月1日至2018年12月31日物业费己经交讫。2019年3月，本人将本案涉诉房屋转卖给他人，在办理过户手续时，己经交清所欠物业费，收款的物业公司为桂林家安物业服务有限公司，有该公司收据为证。现原告诉称本人尚欠2017年1月1日到20日的物业费，收费时间出现交叉，同一时段有两个物业公司收取物业费。三、原告获取物业管理权不合法，小区业主委员会成立不合法。桂林市叠彩区天龙居南苑小区业主委员会何时成立？是否依法成立？何时召开首次业主大会选举业委会成员？原告没有证据予以证实。本人购买房屋后，没有装修入住，从来没有收到过参加业主大会通知，只知道有前期物业公司即桂林市万顺物业服务有限公司（以下简称万顺物业公司）。依据（2016)桂0303民初1042号案原告当时提交的证据看，原告富鑫物业公司的《书面催交物业费通知》所列业主名单多达87户，而签名认可物业合同的业主仅是19户。仅有邓桂云等19位“业主(是否为业主无法核实）与其签订《物业服务委托合同》，远远未达到法律规定的三分之二以上业主同意认可。尽管业委会盖章，但因小区“业委会”成立就不合法，其当然无法代表全体业主选任物业服务公司，显然原告与天龙居小区业委员签订物业服务合同不具有约束全体业主的法律效力。四、不追加开发商、前期物业公司、现任物业公司及小区业委会作为当事人参加本案诉讼，将导致诸多基本 第4页共13页 事实无法查明。本人购买房屋时，开发商桂林圣隆房地产开发有限公司指定的前期物业公司是万顺物业公司，追加开发商和前期物业公司参加本案诉讼，可以查清楚物业何时交付管理，前期物业公司管理及收费到何时之事实；追加南苑小区业委会及现任物业公司，可以查清楚业委会是否依法成立，原告富鑫物业公司是否合法取得小区物业管理权、收费权及管理期限,三个物业公司更换时交接的财务资料,现任物业公司己于2019年3月收取本人2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，与原告所诉收费时段有交叉重叠，不追加新物业公司就无法查清相关事实。五、本人不在涉案小区居住，长期居住在荔浦市，原告应当通知被告缴纳物业费。且原告服务不到位，不应当收取物业费及滞纳金。为了应诉，原告对本人提起诉讼，给本人生活造成了困扰。综上所述，原告的起诉已经超过诉讼时效期间，小区业委会成立违法，其与原告签订物业服务合同无效，对全体业主没有约束力，恳请人民法院在查清事实后，驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日 第5页共13页 起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯维保费、年检费300元/户/年（一楼不收取）、电梯公摊电费200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共停车场停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告李新喜是天龙居南苑小区8栋1-10-4号房的业主，房屋建筑面积为126.24平方米。因被告未向原告交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业管理服务费，电梯维保费、年检费、电梯公摊电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 再查明，2019年11月11日，原告向本院递交要求被告给付物业费等费用的起诉状，本院要求原告补正材料。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否已过诉讼时效？二、原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》是否对被告产生法律效 第6页共13页 力？三、原告在履行合同中是否按约定履行了义务？四、原告要求被告支付物业费 、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费有无事实依据及法律依据。 关于争议焦点一的问题。物业服务合同属于继续性合同，即同一物业服务合同中约定定期给付物业费的债权请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因原告于2017年1月20日撤离小区，本案诉讼时效应从2017年1月21日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，至民法总则施行时本案的诉讼时效尚未届满。因此本案应适用三年的诉讼时效。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……”及《最高人民法院》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”的规定，原告在诉讼时效届满前于2019年11月11日向递交起诉状，故诉讼时效从原告向本院提交起诉状之日起中断，故对被告认为本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。 关于争议焦点二的问题。被告辩称原告取得物业管理权不合法，小区业主委员会成立不合法，故原告与小区业委会签订的物业服务合同不具有约束全体业主的法律效力。因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，故第一届天龙居南苑 第7页共13页 业委会是否依法成立，不属于人民法院的受案范围，被告应当向政府房地产行政主管部门申请处理。又因原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，该事实也为人民法院多份生效民事判决书所确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力。 关于争议焦点三的问题。依法成立生效的合同，双方当事人均应当按合同的约定全面履行各自的义务。虽然原告为该小区提供了物业服务，但经查实，原告履行义务存在一定瑕疵。 关于争议焦点四的问题。原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务，该事实也为人民法院多份生效民事判决书所确认。被告辩称该小区现在的桂林家安物业服务有限公司向其收取了2017年1月1日至20日的物业费，因原告于2017年1月20日才停止向该小区业主提供服务，被告可另案向桂林家安物业服务有限公司主张退还其未实际提供相应服务的物业费。根据《 最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第 六条 规定的精神，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司存在根本性违约的情况下，业主拒交物业服务费的抗辩理由才有可能得到法院的支持。被告未能举证证明 第8页共13页 原告在履行合同中存在根本性违约。被告认为原告在小区的物业管理存在瑕疵问题，可通过业主委员会向原告提出整改意见，但不能在原告提供了相应的物业服务后，以物业管理存在瑕疵为由拒交物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费，被告住房建筑面积为126.24平方米，按照合同约定的电梯楼住宅物业费每月每平方米0.8元，电梯维保费、年检费每年每户300元（一楼不收取），电梯公摊电费每年每户200元计算，应当交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费572.28元、电梯维保费、年检费141.67元、电梯公摊电费94.46元，故对原告现要求被告支付2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费570.79元、电梯维保费、年检费141.12元、电梯公摊电费94.27元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于二被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来 第9页共13页 讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李新喜支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费570.79元、电梯维保费、年检费141.12元、电梯公摊电费94.27元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告李新喜负担，另25元由本院退还给原告桂林富鑫物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 第10页共13页 审判员  陈碧青 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条【诉讼时效中断】有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： 第11页共13页 （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按 第12页共13页 照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第13页共13页 《最高人民法院》 第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。