广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7654号原告：广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区大龙街旧水坑村。法定代表人：陈志光,职务理事长。委托诉讼代理人：杨兵，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖安毅，广东华誉品智律师事务所实习人员。被告：广州湘商企业展览策划有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街旧水坑村开发路1号之九201。法定代表人：罗热钧。广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社（以下简称旧水坑经济社）与广州湘商企业展览策划有限公司（以下简称湘商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。旧水坑经济社的委托诉讼代理人杨兵、廖安毅到庭参加诉讼，湘商公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旧水坑经济社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年8月至2020年5月的租金54464.35元，以及所欠租金的滞纳金（以各期所欠租金为基数，按日利率千分之一计算，自2019年8月6日计算至被告实际还清之日，暂计算至2020年5月12日，为7240.95元）；2.被告向原告支付2019年8月至2020年5月的垃圾处理费1121元，以及所欠垃圾处理费的滞纳金（以各期所欠垃圾处理费为基数，按日利率千分之一计算，自2019年8月6日计算至被告实际还清之日，暂计算至2020年5月12日为146.82元）；3.被告向原告支付2019年7月至2020年3月的电费7073.38元，以及所欠电费的滞纳金（以各期所欠电费为基数，按日利率千分之一计算，自2019年9月1日计算至被告实际还清之日，暂计算至2020年5月12日为1363.36元）；4.被告向原告支付2019年7月至2020年3月的水费382.2元，以及所欠水费的滞纳金（以各期所欠水费为基数，按日利率千分之一计算，自2019年9月1日计算至被告实际还清之日，暂计算至2020年5月12日为63.77元）；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：案涉房屋位于广州市番禺区大龙街XX村XX广场原XX办事处二楼，为原告所有。2015年11月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，将案涉房屋出租给被告使用，合同约定“甲方愿意向乙方出租产权属于旧水坑村股份合作经济社所有，美食广场原XX办事处二楼，面积为423平方米。一、美食广场原XX办事处二楼建筑物的租金为每月每平方米12元（不含税），以上租金每两年递增1次，每次递增10%，租金递增日为每两年的11月10日。二、甲方每月收取租金及其他费用均为税后净额，如乙方需开具发票，则因此而产生的税费由乙方全部负责承担。另乙方每月要向甲方缴交垃圾运输及处理费126.9元（按实际计租面积计算，每平方米收0.3元），若日后相关部门垃圾处理费用增加，甲方将按相关部门的调整标准同步调整收取。……四、本合同租赁期限为5年，自2015年11月10日起至2020年11月9日止，甲方在2015年11月10日将上述租赁物交付乙方使用。……七、乙方须在每月5号前准时向甲方交纳租金和水电费、垃圾处理费等，如不能按时支付，每天按所欠费用的1%加收滞纳金，逾期超过1个月的，视为乙方违约，甲方有权要求乙方限期缴纳，如乙方接到甲方整改通知后仍不纠正违约行为的，甲方可单方面解除该合同并收回上述租赁物，所收租赁保证金不予退还。”合同签订后，原告如约将房屋交由被告使用。合同履行期间，被告屡有拖延付款行为，截至目前，被告欠付的款项有：①2019年8月至2020年5月的租金共54464.35元;②2019年8月至2020年5月的垃圾处理费共1121元；③2019年7月至2020年3月的电费共7073.38元；④2019年7月至2020年3月的水费共382.2元。被告不按合同约定付款，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定以及合同第七条之约定，原告有权要求被告支付所欠款项及相应的滞纳金。综上，原告提出上述诉讼请求，望法院予以支持，维护当事人的合法权益。湘商公司无答辩，亦未在举证期内提交证据。旧水坑经济社围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据旧水坑经济社的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月12日，旧水坑经济社（出租方、甲方）与湘商公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租产权属于旧水坑经济社所有，美食广场原XX办事处二楼（以下简称涉案场地），面积为423平方米；租金每月每平方米12元，以上租金每两年递增1次，每次递增10%，租金递增日为每两年11月10日；甲方每月收取租金及其他费用均为税后净额，另乙方每月要向甲方缴交垃圾运输及处理费126.9元（按实际计租面积计算，每平方米收0.3元），若日后相关部门垃圾处理费用增加，甲方将按相关部门的调整标准同步调整收取；本合同租赁期限为5年，自2015年11月10日起至2020年11月9日止，甲方在2015年11月10日将上述租赁物交付乙方使用；本合同签订当日，乙方需向甲方支付三个月的租金作为租赁保证金，租赁期满，如乙方无违约，甲方向乙方无息返还租赁保证金；甲方自合同签订日起，给予乙方从2015年11月10日起至2016年2月29日止的装修期，免收租金，从2016年3月1日开始计收租金；乙方须在每月5号前准时向甲方交纳租金和水电费、垃圾处理费等，如不能按时支付的，每天按所欠费用的1%加收滞纳金，逾期超过1个月的，视为乙方违约，甲方有权要求乙方限期缴纳，如乙方接到甲方整改通知后仍不纠正违约行为的，甲方可单方解除该合同并收回上述租赁物，所收租赁保证金不予退还；如乙方在租赁期内违约或单方面提出解除合同，乙方愿意承担违约责任，所交租赁保证金归甲方所有；租赁期满或合同终止事项出现时，乙方应按时将厂房归还甲方，并应当符合正常使用状态；等等。2015年11月30日，旧水坑经济社（甲方）与湘商公司（乙方）签订《补充协议》，约定关于乙方租赁的涉案场地面积为423平方米，现经双方现场确认，实际的厂房建筑面积为408平方米；乙方每月向甲方缴交垃圾运输及处理费122.4元（按实际计租面积计算，每平方米收0.3元），若日后相关部门垃圾处理费用增加，甲方将按相关部门的调整标准同步调整收取；除以上2项补充事项外，甲乙双方于2015年11月12日签订的租赁合同其他内容不变；等等。2019年7月12日、2019年8月6日、2019年12月4日及2020年3月27日，旧水坑经济社分别出具《催收租金告知书》，告知湘商公司分别自2019年2月、2019年7月及2019年8月起，拖欠租金、水电费、税金、垃圾处理费和滞纳金，其中截至2019年7月12日，欠付租金32313.6元、垃圾处理费734.4元、水电费6602.69元、税金5556元；截至2019年8月6日，欠付租金37699.2元、垃圾处理费856.8元、水电费6602.69元、税金6250.5元；截至2019年12月4日，欠付租金、垃圾处理费、税金合计21012.5元、水电费6196.48元；截至2020年3月27日，欠付租金、垃圾处理费、税金合计46358.18元、水电费7101.52元，欠费合计53459.7元；并告知湘商公司立即支付拖欠费用，否则将按合同约定解除合同、没收合同保证金并追究违约责任。罗热钧在上述《催收租金告知书》签名确认。庭审中，旧水坑经济社确认涉案场地未取得产权证及建设工程规划许可证，并称涉案场地地址即湘商公司的工商注册地址；涉案场地已于2015年11月10日交付湘商公司使用至今，湘商公司出现拖欠租金、垃圾处理费及水电费的情况后，经旧水坑经济社催收，湘商公司的法定代表人罗热钧签收了旧水坑经济社出具多份《催收租金告知书》；根据合同约定，湘商公司应于每月5日前支付租金，2019年11月9日前每月租金5385.6元，自2019年11月10日起每月租金5924.16元，但湘商公司拖欠2019年8月1日至2020年5月31日的租金等费用，其中2019年8月拖欠租金2385.6元，并自2019年9月起未付租金；湘商公司拖欠自2019年8月至2020年5月的垃圾处理费及2019年7月至2020年3月的水电费，其中2019年8月拖欠垃圾处理费19.4元，自2019年9月起未付垃圾处理费。为证明涉案场地的水电费产生情况，旧水坑经济社提交其自行编制的水电表抄表记录、旧水坑美食广场3号表水费发票和污水处理费发票，及广州市番禺区大龙街旧水坑村电费发票、收款收据予以证明，其中电费发票的缴交方为广州市番禺区胜美达旧水坑电子厂，地址为广州市番禺区大龙街旧水坑村。另，旧水坑经济社及广州市番禺区胜美达旧水坑电子厂分别出具《情况说明》，拟证明旧水坑经济社已代湘商公司垫付上述期间的电费。诉讼中，根据旧水坑经济社的申请，本院依法对湘商公司名下的财产进行保全。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”旧水坑经济社自认涉案场地未取得产权证及建设工程规划许可证，故旧水坑经济社与湘商公司签订的《租赁合同》及《补充协议》属无效合同。上述司法解释的第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”鉴于庭审前涉案场地仍由湘商公司使用，旧水坑经济社仅主张湘商公司支付2020年5月前所拖欠的费用，而湘商公司未对涉案场地的使用情况提出抗辩，故本案仅对旧水坑经济社诉请期间的租赁情况进行审查，对其后的场地使用问题，旧水坑经济社可另循途径解决。旧水坑经济社已将涉案场地交由湘商公司实际使用，湘商公司应支付使用期间的占有使用费，现旧水坑经济社主张湘商公司拖欠2019年8月至2020年5月的占有使用费54464.35元（2385.6元+5385.6元/月×2个月+5385.6元/月÷30天×9天+5924.16元/月÷30天×21天+5924.16元/月×6个月），而湘商公司未提交证据证明其已支付上述款项，应承担举证不能的不利后果，旧水坑经济社的上述请求合理有据，本院予以支持。因湘商公司已使用涉案场地，故旧水坑经济社请求湘商公司承担2019年8月至2020年5月期间的垃圾处理费1121元（19.4元+122.4元/月×9个月），合理有据，本院予以支持。至于水、电费问题，旧水坑经济社已提供涉案场地的水、电费发票及抄表记录及广州市番禺区胜美达旧水坑电子厂出具的情况说明等证据予以佐证，故对于旧水坑经济社主张的水费382.2元及电费7073.38元，本院予以支持。至于滞纳金问题，因双方签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，故旧水坑经济社主张以拖欠租金、垃圾处理费、水电费为本金，按日千分之一计算滞纳金的诉请，缺乏依据，但因湘商公司拖欠费用确会对旧水坑经济社造成损失，故本院酌情支持以拖欠的费用63040.93元（54464.35元+1121元+7073.38元+382.2元）为本金，从起诉之日即2020年5月15日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项清偿之日止。湘商公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、抗辩、举证及质证等相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州湘商企业展览策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付拖欠广州市番禺区大龙街XX村XX广场原XX办事处二楼2019年8月至2020年5月的占有使用费54464.35元、垃圾处理费1121元，以及2019年7月至2020年3月的电费7073.38元、水费382.2元；二、广州湘商企业展览策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付拖欠费用的利息（利息以63040.93元为本金，自2020年5月15日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项清偿之日止）；三、驳回广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1596元，财产保全费739元，均由广州湘商企业展览策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十一月三十日书记员  杜嘉华