山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初625号原告(案外人)：青岛亿论商贸有限公司，住所地山东省青岛市北区宁夏路9号14户，统一社会信用代码91370203783736339H。法定代表人：李文启，董事长。委托诉讼代理人：李健，山东锐境律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所专职律师。被告（申请执行人）：高霞，女，1980年11月22日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：许加富，山东日能律师事务所专职律师。第三人（被执行人）：日照友巍实业开发有限公司，住所地山东省日照市东港区泰安路北、枣庄路东丽水花园5号楼沿街，统一社会信用代码913711006138030688。法定代表人：迟聪聪，总经理。委托诉讼代理人：刘琴琴，山东尽善律师事务所专职律师。原告青岛亿论商贸有限公司（以下简称：青岛亿论公司）诉被告高霞、第三人日照友巍实业开发有限公司（以下简称：友巍公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛亿论公司的委托诉讼代理人王伯钊，被告高霞的委托诉讼代理人许加富、第三人友巍公司的委托诉讼代理人刘琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛亿论公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告为案涉停车位的业主；2.停止对案涉车位的执行；3.案件受理费由被告和第三人承担。事实和理由：被告高霞与第三人友巍公司《商品房买卖合同》纠纷一案[（2018）鲁1102民初1222号]，经贵院审理以（2018）鲁1102民初1222号民事判决书审结，该判决生效后，贵院在执行程序中以（2018）鲁1102执2765号执行裁定书查封案涉停车位［日房权证市字第××号房产项下B1-（02）-121、123号]。为此，原告提出案外人执行异议。经贵院受理和审理，贵院以（2019）鲁1102执异179号执行裁定书驳回原告的执行异议，原告认为贵院该项裁定缺乏事实和法律依据。因为：一、案涉房产业主是原告而非第三人。案涉房产系原告于2013年8月15日从第三人处购买，根据原告签署并在不动产管理部门备案的《商品房买卖合同》，合同双方确认在签署合同时即已付清房款。而且，案涉房产在合同签署和备案同时已交付给原告占有、使用。根据《物权法》第七十条、第七十一条，《物权法解释》（一）第一条第二款之规定，原告是案涉房产的业主，对案涉房产享有占有、使用、收益和处分的物权权利。二、案涉房产不在股权转让后的第三人资产范围内。上述《商品房买卖合同》签署和履行时，第三人的股东为原告和郭慧琴。上述《商品房买卖合同》履行并交付使用后，原告与郭慧琴均将其持有的第三人股权转让给了现股东迟聪聪。股权转让协议及交接资料均明确显示，上述《商品房买卖合同》项下的案涉停车位不属于股权转让资产的范围，也不在资产交接范围内。因此，可以证明案涉房产已经不属于股权变更后的第三人。股权转让后的第三人只有按照合同约定确权的义务，却无占有、使用、受益的物权权利。为此，原告诉请贵院依法处理。被告高霞答辩称：被告认为原告第一项诉讼请求与本案没有关联性，原告未按合同支付全部购房价款，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三条、第四条，日照市东港区人民法院、日照市中级人民法院也均已查明事实以及认定原告多起类似案件未支付购房款，因此，应当驳回原告的诉讼请求。第三人友巍公司答辩称：2013年8月原告与第三人友巍公司（以下简称“友巍公司”）签订共计八份房屋买卖合同，由原告购买涉案房产，因原告未履行付款义务，所以双方未进行涉案房产的交付。涉案的房屋买卖合同经生效判决（2019）鲁11民终539号认定：涉案房屋买卖合同系有效合同，且该合同所涉的房产并未发生物权变动，不构成对第三人资产的转移。故，虽然房屋买卖合同有效，但第三人仍然是涉案房屋的所有权人，涉案房产的物权并未发生变动。另根据上述判决认定，虽然原告与第三人签订了《商品房买卖合同》但是原告未支付合理、公允对价，无权要求办理商品房产权变更登记手续。所以生效判决驳回了原告要求第三人协助办理商品房产权变更登记手续的诉讼请求。根据法律规定，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件，据此可知第三人始终为涉案房产的产权人。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明案涉房产原告已经购买而且在合同中已经确定房款已经付清，而且在合同签订时房屋已经交付使用；证据二、该合同的《不动产备案记录》；证据三、《购房发票》；证据四、《完税证明》，证明该房产已经具备条件；证据五、原告签署的《低压供用电合同》，证明涉案房产已经交付使用；证据六、委托刘昌友出租的《委托书》和刘昌友签署的《租房合同》；证据七、刘勇受原告委托签署的《租房合同》；证据八、委托郭公仁、殷学儒出租的《委托书》；证据九、郭公仁代原告签署的《出租合同》，殷学儒代原告签署的《出租合同》；证据十、《物业公司证明》；证据十一、《物业公司证明》；证据十二、《股权转让意向书》、《股权转让协议》、《股权转让协议补充协议》；证据十三、东港法院（2020）鲁1102执异22号《裁定书》,该裁定书与本案裁定书不同，支持了原告的异议申请；证据十四、东港法院（2019）鲁1102民初5104号民事案件《判决书》，在法院认定的事实中确认了原告已经成为案涉的业主，具有所有权；证据十五、（2019）鲁1102民初5105号《民事判决书》，在法院认定的事实中确认了原告已经成为案涉的业主，具有所有权。被告高霞发表质证意见为：因原告系第三人的原股东，因此对此提交的有关涉案房屋的合同，被告对其真实性不清楚，但是通过日照市中级人民法院对涉及有关原告与第三人的房屋买卖均已查明，原告并没有实际向第三人支付购房款，原告提交的有关判决书、裁定书均未生效；对原告提交的其他所有证据真实性不清楚。第三人友巍公司发表质证意见为：对证据一、二真实性无异议，但并不能证明原告已交付涉案房款，也不能证明物权已经发生变动；对证据三、四、五真实性不清楚，且该证据也不能证明原告已经支付相应房款的对价；对证据六、七、八、九真实性不予认可，原告无权对第三人的房产对外出租，无权处分；对证据十、十一真实性不清楚，与本案没有关联性，该材料为证人证言，需要出庭质证；对证据十二真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据十三真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据十四、十五真实性无异议，但第三人已经提起上诉，两份判决未生效。第三人友巍公司向本院提交如下证据：证据一、《房屋所有权证》一份，证明涉案停车位是第三人单独所有；证据二、（2019）鲁11民终539号民事判决书一份，证明涉案房产并未发生物权变动，驳回了原告要求变更产权登记的请求。原告青岛亿论公司发表质证意见为，对证据一、二真实性无异议，第三人提交的房产证是作为房产开发商办理分户登记之前的综合登记，俗称大证，并不能证明第三人具有已销售房产的产权，原告购买的房产按照物权法的规定已经成为业主，具有占有使用的权利，中院判决书在所有关联案件都出示过，该判决书并没有认定原告未支付房款，只是认定原告支付全部房款的证据不足，而且该判决书存在诸多矛盾和错误，原告已经进一步通过其他诉讼程序，对该判决书的错误要求补正。该案已经在山东省高院再审立案。被告高霞对第三人提交的证据无异议。被告高霞未向本院提交证据。原告青岛亿论公司庭后补充提交了（2019）鲁1102执异179号《执行裁定书》一份、（2020）鲁11民终1232号《民事判决书》一份、（2020）鲁11民终1236号民事判决书一份。被告高霞、第三人友巍公司对原告补充提交的证据均无异议。经审查，对当事人均无异议的证据本院予以确认，对当事人有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告青岛亿论公司、案外人郭惠琴原系第三人友巍公司股东，2013年8月12日，三方签订了《日照友巍公司开发有限公司股权转让意向书》，就股权转让意向进行了协商。2013年9月11日，迟聪聪（甲方、股权受让方）、青岛亿论公司（乙方、股权转让方）与郭惠琴（丙方、股权转让方）签订了《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》，协议约定，乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款为人民币13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款为人民币11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。2013年11月11日，友巍公司股东由亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。青岛亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍公司开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。2013年8月14日，原告青岛亿论公司（买受人）与第三人友巍公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201308140048），合同约定第三人将位于日照市出售给原告，该商品房建筑面积共2140平方米，商品房单价为每平方米15000元，其中套内建筑面积2097.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积42.8平方米，并将上述房屋的停车位010预（02）-121、123号等多个车位零元出售给原告，该房屋总价款为32100000元。2013年8月15日，双方签订了《商品房买卖合同面积及价款补充协议》，实测面积为2163.52平方米，总房款为32452650元。2013年8月18日第三人向原告出具购房发票。2014年2月21日原告缴清契税。2014年3月18日，含案涉停车位在内的停车位进行产权登记，登记所有权人为友巍公司，产权证号：20140317065。2014年9月26日商品房买卖合同项下的房产在房管部分备案。青岛亿论公司已经占有使用涉案房产多年。2018年3月13日青岛亿论公司向日照市东港区人民法院提起诉讼，请求友巍公司协助办理相关不动产的产权手续。2018年12月10日日照市东港区人民法院作出（2018）鲁1102民初2185号民事判决书，判决驳回青岛亿论公司的诉讼请求。青岛亿论公司不服该判决，提起上诉。日照市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鲁11民终539号民事判决书，以青岛亿论公司无法证实其已经实际足额支付合理、公允对价，无权要求办理商品房产权变更登记手续为由，判决驳回上诉，维持原判。青岛亿论公司向山东省高级人民法院申请再审。2018年1月24日高霞向日照市东港区人民法院提起诉讼，要求友巍公司协助办理001幢2单元（02）402号相关不动产权证手续且向原告支付逾期办证利息144854元。日照市东港区人民法院于2018年5月10日作出（2018）鲁1102民初1222号民事判决书，判决友巍公司协助原告高霞办理相关房产的不动产权属证书，并支付违约金72427元等。该判决生效后，友巍公司未履行判决书确定的义务，高霞于2018年9月19日向东港区法院申请强制执行，日照市东港区人民法院作出（2018）鲁1102执2765号执行裁定书，查封友巍公司名下的，位于日照市停车位。青岛亿论公司提出异议，请求撤销查封。日照市东港区人民法院于2019年10月10日作出（2019）鲁1102执异179号执行裁定书，裁定驳回异议人青岛亿论公司的异议。青岛亿论公司遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案停车位实际所有权人是谁；二、本案应否停止执行涉案停车位；三、是否能确认原告为案涉停车位的业主。根据当事人的陈述、举证以及本院查明的事实，分析如下：对于争议焦点一、涉案停车位实际所有权人。青岛亿论公司主张对案涉房产已与友巍公司签订商品房买卖合同，且享有合法的占有使用收益等权利，因此主张对案涉停车位停止执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”案涉房产登记所有权人为友巍公司，青岛亿论公司虽因房屋买卖合同占有案涉房产，但尚未办理产权变更登记，青岛亿论公司对案涉房产不享有物权。故案涉房产的实际所有权人现为第三人友巍公司。对于争议焦点二、本案应否停止执行涉案停车位。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”日照市中级人民法院生效判决认定青岛亿论公司“未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款”。因此，青岛亿论公司虽已占有案涉房产，但其享有的民事权益不足以排除强制执行，故对青岛亿论公司请求判令停止对案涉停车位执行的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。对于争议焦点三、是否能确认原告为案涉停车位的业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该解释规定“可以认定为物权法第六章所称的业主”，是为明确建筑物区分所有权纠纷中各方当事人权利义务所作的规定，认定其相对于建筑物区分所有权纠纷的对方当事人享有业主的权利，并非认定其成为该专有部分的物权权利人，上述规定亦不能适用于其他纠纷作为认定物权权利的依据。本案系执行异议之诉纠纷，并非建筑物所有权区分纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定对青岛亿论公司是否系案涉房产的业主进行认定，即便青岛亿论公司与相关当事人在建筑物区分所有权纠纷中能够被认定为案涉房产的业主，亦不能成为本案排除对案涉房产强制执行的理由。且青岛亿论公司在本案中主张其系案涉房产的业主，系主张对案涉房产享有占有、使用、收益和处分的物权权利，如前述，案涉房产登记所有权人为友巍公司，青岛亿论公司对案涉房产不享有物权。故青岛亿论公司的主张不成立，对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用驳回青岛亿论商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛亿论商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘善霞人民陪审员  蔡明成人民陪审员  安可松二〇二〇年十一月十日法官助理赵兰倩书记员张翠翠