河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初2250号 原告：栾业会，男，1979年11月6日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 被告：张卫芳，女，1969年11月27日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地：河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码：91131082557660129U。 法定代表人：谭启建，执行董事。 委托代理人于永超，男，1991年9月4日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 原告栾业会与被告张卫芳、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾业会、被告张卫芳、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司委托代理人于永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栾业会诉称，2016年1月25日，原、被告在第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于大厂县园（现名紫藤园）5-2-2202号房屋。原告向被告支付了购房定金100000元、首付款240000元，合计340000元。合同约定被告取得房产证后配合原告过户及违约责任。但被告取得房产证后以各种原因不予过户，并于2018年7月19日将涉案房产在中国光大银行办理的抵押贷款业务，无法继续履行合同，双方协商未果。故原告诉请法院判令：解除原、被告2016年1月25日签订的涉案《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》；被告返还原告购房定金、首付款合计340000元；被告向原告赔偿居间服务费26150元、房屋装修损失60000元；赔偿原告违约金336600元；赔偿原告因房屋涨价预期损失350000元；诉讼费用由被告负担。 被告张卫芳辩称，不认可原告全部诉讼请求。房本下发时间2018年6月，房屋登记在被告名下，取得房本后不能和原中介公司和原告联系；涉案房屋在2015年6月开发商通知收房，被告没有时间收房，所以在签订合同时期没有将涉案房屋交付给原告；签订合同后在2016年3月份将涉案房屋委托给第三人，由第三人将涉案房屋交付给原告，中介告诉被告房本在3个月左右下来，被告把与开发商签订的原始合同、票据等资料给中介，由其办理收房、办理房本等事宜；2016年8月份被告来大厂找中介公司，中介公司明确告诉房本没有下发，当年8月份就将房屋交付给原告，后原告装修入住。 第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司述称，2016年1月25日签订了买卖合同，当日原告交付被告定金10万元，第三人要求被告把原始购房合同和票据存放中介处，目的确保房屋真实，防止一房二卖；2016年6月12日被告用与开发商原始购房合同办理房本，通过中介公司借出当天归还；房本后续没有任何人告诉下发，2018年原告询问房本下发时间，原告告知涉案房屋被查封。工作人员韩杰联系被告，被告明确因缺钱把涉案房屋抵押给光大银行贷款，被告承诺还款解押，但后续无进展。 经审理查明，2016年1月25日，出卖人张卫芳（甲方）与买受人栾业会（乙方）在第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司居间下，签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，约定栾业会购买张卫芳位于大厂县园（现名紫藤园）5-2-2202号房屋，约定房屋总价款850000元。同时付款方式、房屋交付等进行了约定。当日，原告栾业会向被告张卫芳支付了购房定金100000元、首付款240000元，合计340000元。原告向第三人交纳了居间服务费26150元。《房屋买卖合同》第七条违约责任：若甲方将房屋出卖给第三方，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房，甲方应退还乙方全部已付款项，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，并按乙方累计已付房价款的一倍支付违约金。 2015年6月份，开发商通知张卫芳收房。2016年8月份，张卫芳将涉案房屋委托第三人交付买受人栾业会，后买受人装修入住。2018年6月份，涉案房屋产权证书下发，房屋登记在张卫芳名下。张卫芳未有效通知第三人及买受人，未协助买受人办理相关产权过户变更手续。2018年7月19日，张卫芳向中国光大银行三河燕郊燕高路支行办理的抵押贷款业务，将涉案房屋向银行申请抵押贷款，获批贷款800000元。截至法庭辩论终结前，据被告张卫芳自述，涉案房屋尚有70余万元银行贷款未予偿还。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、银行流水记录、收款收据、中国光大银行抵押贷款批复等及原、被告、第三人陈述在案为凭。 本院认为，合同依法成立、生效后，当事人均应遵循诚实信用原则，善意行使合同权利，正确履行合同义务。原、被告房屋买卖行为，体现当事人真实意思表示，合法有效。原告2016年8月份收房后装修入住，被告在2018年6月份取得产权证书后，理应继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续。但被告违背诚信，将涉案已出售原告并完成交付的房屋，另向案外第三方中国光大银行申请银行抵押贷款并获批，明显构成恶意违约。截至法庭辩论终结前，被告亦未向房屋抵押权人即中国光大银行还款解押，买卖合同目的显然无法实现，符合合同法定解除或约定解除情形，本院予以照准。合同解除后，根据合同实际履行情况，买卖双方互负返还义务，买受人有权要求出卖人赔偿相关合理损失。 综合双方所提交证据，足以证明《房屋买卖合同》对付款方式、交易方式、房屋交付以及出卖方配合买受方办理产权过户、违约责任等均进行了明确约定，原告已依约履行了给付定金、首付款义务。依买卖合同权利义务对等原则，买卖双方互享合同权利、互负协助义务。涉案买卖合同解除后，被告应当返还原告已付定金、首付款合计340000元。结合被告对造成合同法定解除的过错程度，原告主张被告赔偿居间服务费26150元，属于被告违约所导致的直接合理损失，本院予以支持。对于房屋装修损失，因原告未提交相关充分证据，但虑及原告收房后装修入住的基本事实，本院酌定维护房屋装修损失30000元。关于请求赔偿违约金336600元，双方明确约定了违约责任，依据当事人意思自治原则，该约定虽不违反法律、行政法规禁止性规定，但应以原告实际损失为基础，结合房地产市场价格变化等实际因素，必然造成原告重置购房成本增加，基于公平、诚实信用原则，本院酌定支持违约金200000元。对于原告主张房价上涨的预期损失，基于被告因违约已向原告承担了违约责任，且酌定违约金数额已充分虑及了给原告造成的实际损失，原告再行主张预期损失，属于重复主张权利，本院不予维护。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告栾业会与被告张卫芳、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于2016年1月25日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》。 二、原告栾业会于判决生效之日起七日内，返还被告张卫芳涉案大厂回族自治县祁各庄镇孔雀庄园（现名紫藤园）5-2-2202号房屋。原告返还被告涉案房屋当日，被告应返还原告购房定金、首付款合计340000元。 三、被告张卫芳于判决生效之日起七日内，赔偿原告栾业会因合同解除造成的违约损失200000元。 四、被告张卫芳于判决生效之日起七日内，赔偿原告栾业会向第三人已付的居间服务费26150元、因入住涉案房屋产生的装修损失30000元。 五、驳回原告栾业会其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7380元，财产保全费5000元，合计12380元：原告栾业会负担2380元；被告张卫芳负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  乔纪云 二〇二〇年十一月十五日 书记员  王 旭