天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初6569号原告：张妍，女，1985年1月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王君予，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳宁，天津金诺律师事务所律师。被告：财富嘉苑（天津）置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街榆关道274号。法定代表人：张友平，董事长。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓强，天津华盛理律师事务所律师。原告张妍与被告财富嘉苑（天津）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张妍及其委托诉讼代理人王君予、张佳宁，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司的委托诉讼代理人许运来、胡晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张妍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付天津市河北区喜峰道59号诚悦嘉园6-3-702商品房；2.依法判令被告向原告支付2019年6月30日起至实际交房之日止的延期交房利息及违约金；3.依法判令被告向原告支付2019年6月30日起至实际交房之日止的租房经济损失；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落河北区××道××号××商品房××，房屋总价款5114043元，被告应于2019年6月30日前交付商品房。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告在2019年12月30日才通知原告办理房屋交接手续。在办理房屋交接时，被告要求原告必须先支付物业费、采暖费等费用，否则不予办理交房手续。原告向被告声明不接受该条件，要求被告按合同交付房屋，被告拒绝办理。此后，原告多次要求被告交房，但被告均以未交付物业费、采暖费为由拒绝交付房屋。由于被告逾期交房，原告在此期间还发生了租房损失。原告为维护自身合法权益故诉至法院，望判如所请。财富嘉苑（天津）置业有限公司辩称，原、被告签订房屋买卖协议的《补充合同》约定，在该项目验收合格后，被告于2020年12月30日向原告发出了《诚悦嘉园收楼确认书》，该确认书中指定的交房时间为2020年1月2日，原告也知悉该内容，因此被告的交房义务已在2020年1月2日履行完毕，是原告拒绝从物业公司收房，不存在再次交付房屋的问题，在此日期之后，被告不应承担逾期交房的违约责任。此外，双方签订的《补充合同》约定，因执行国家或天津市有关法律、法规、规章政策导致逾期交房，不应承担违约责任。该情形符合《合同法》中关于因发生不可抗力导致合同履行迟延的，不承担违约责任的规定。本案中，原、被告自签订合同至2020年1月2日交房，期间被告因天津市政府发布的政策性停工令累计停工266天，远远超过了合同约定的交房日期2019年7月1日至2020年1月2日期间的184天，因此被告在上述期间亦不应承担逾期交房的违约责任。最后，涉案的诚悦嘉园项目的出售发生在2017年初，当时正值房屋价格高点，随后至2019年在一系列房价调控政策影响下，市场供求不断变化，2020年到达房屋价格低点。原告意图通过诉讼的方式，将房屋价格下跌的市场风险恶意转移给被告，亦不应得到法律的支持。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月22日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的坐落河北区××道××号××＃××房屋一套，建筑面积134.73平方米，总价款5114043元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2019年6月30日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方互不追究责任。合同第四条付款形式约定，乙方于2017年1月27日前一次性支付首付款1544043元，余款办理贷款的支付方式。合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。合同第十一条关于商品房交接约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。此外，双方还签订附件六《补充合同》一份，《补充合同》第二条约定因下列情形之一，导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期且甲方不承担延迟交房的违约责任：“（一）不可抗力；（二）执行国家或天津市有关法律、法规、规章、政策的行为；……”《补充合同》第三条甲乙双方对合同第三条、第十一条补充约定如下：“（一）下列日期起，即视为甲方已将商品房交付使用。1.乙方按甲方口头交付通知或按甲方发出的书面交付通知书上注明的交付日期来办理商品房交接手续的，以商品房交接单上注明的交接日期为商品房交付日期。2.乙方自甲方发出的书面交付通知书上注明的交付日期届满后未办理商品房交接手续的，书面交付通知书上注明的交付日期届满之日即为商品房交付日期，日期届满视为商品房已交付乙方。自视为交付商品房之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房发生的费用也均由乙方承担。……”上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部房屋价款。另查，2016年7月16日诚悦嘉园6号楼实际开工，2019年12月23日竣工验收合格，2019年12月30日被告取得6号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。自2017年1月22日双方签订《天津市商品房买卖合同》至被告取得6号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案房屋所在小区的施工项目按照相关政府部门发布的多个限制施工文件、通知并结合被告的施工日志，被告按照文件要求实际停工累计200天。为此，被告申请该项目竣工日期延后至2019年5月11日。2018年12月17日，天津市河北区人民政府向天津市规划和自然资源局发出津北政函[2018]71号《河北区人民政府关于协调批准财富嘉苑（天津）置业有限公司津北南（挂）2017-070号宗地竣工延期的函》，批准同意被告的上述申请请求。2019年12月30日，被告取得该6号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。当日，被告向原告邮寄发出《诚悦嘉园收楼确认书》，并将房屋交接手续委托案外的物业公司代为办理。该《确认书》主要内容为：通知原告于2020年1月2日16时至17时在绿道丹庭交楼中心办理交接手续，为方便收房应携带身份证原件及复印件、近期免冠一寸彩照、商品房预售合同原件及1、2、6页复印件、购房发票原件以及相关费用，具体包括当年及次年采暖费（4643.1元）、预存水费（490元）、预存电费（150元）、装修保证金（2000元）、物业管理费（4688.4元）、垃圾清运费（1616.76元）和其他相关费用，同时载明本通知书上注明的交付日期即为该房屋的交付日期，交付日期届满后未办理房屋交接手续的，有关房屋的风险责任及此后有关该房屋的所有费用，按购房合同附件六《补充合同》第三条第二项执行。此后，原告因故拒收了上述《确认书》，在找到被告要求交付房屋时，被告将该《确认书》予以补发。因受托办理交房手续的案外物业公司在办理交接时提出应预付采暖费、物业费等相关费用后，方可领取房屋钥匙，而原告对此则不予认可。此后原告虽多次要求交付房屋，但均因未预付上述相关费用故未能实际办理房屋交接手续至今。再查，原告及其母阎丽娜于2017年1月1日与案外人陈科就坐落南开区仁恒海河广场3-1-501房屋签订《房屋租赁合同》，租赁该房屋用于全家居住，该房屋面积约为164平方米，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，月租金为7500元。因被告逾期交付房屋，原告及其母阎丽娜已与案外人陈科于2020年1月1日续订租赁合同，租期自2020年1月1日至2021年12月31日，租金标准仍为每月7500元。现原告以诉称为由起诉来院，要求被告交付房屋并向原告支付2019年6月30日起至实际交房之日止的延期交房利息及违约金，以及赔偿2019年6月30日起至实际交房之日止的租房经济损失。庭审中，被告则主张依照双方《补充合同》中关于房屋交付的相关约定，其已完成房屋的交付，同时表示交付房屋与业主预付相关费用之间无关，出现逾期交付房屋系因政策性停工导致，故以辩称意见不同意原告的诉讼请求。上述事实，有原、被告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被告向原告发出《诚悦嘉园收楼确认书》，被告因拒绝预付物业费、暖气费等相关费用未能实际办理房屋交接，应否视为被告的交房义务已履行完毕以及被告应否承担逾期交房的违约责任。原、被告系商品房买卖合同关系，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定且已实际履行，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利，承担义务。该合同中双方就商品房交付约定为：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”而双方签订的《补充合同》系由被告作为出卖方为重复使用而预先拟定，该合同属格式合同，其中对于房屋交付则约定为：“2.乙方自甲方发出的书面交付通知书上注明的交付日期届满后未办理商品房交接手续的，书面交付通知书上注明的交付日期届满之日即为商品房交付日期，日期届满视为商品房已交付乙方。”该条款明显免除了被告作为房屋出卖方应履行的基本义务，即“交付房屋钥匙”，而被告就该条款亦未能举证证实已采取合理的方式提请买受方注意或已进行了着重说明，因此该条款无效。此外，《诚悦嘉园收楼确认书》系由被告盖章出具并载明了要求业主预付的相关费用及数额，而在原告要求交付房屋时，被告委托办理房屋交接手续的案外物业公司以未付相关费用的前提下，拒绝办理房屋交接手续。由于原、被告之间并未对应预付相关费用后，方可办理房屋交接进行相应约定，且原告与案外相关单位并未签订物业服务合同或者供用热力合同，预付水、电、装修保证金、垃圾清运费并未由原告实际使用或产生，要求预付相关费用的数额缺乏依据。综上，被告在交付房屋时增加了预付相关费用作为前提条件，既不符合双方关于“交接房屋钥匙”的约定，也没有相关法律规定作为依据，因此原告拒绝接受该前提条件并要求被告交付涉案房屋，并无不当，本院予以支持，被告提出应视为已向原告完成房屋交付义务，不存在再次交付的意见，本院不予采纳。关于被告逾期交房的违约责任，该项目施工期间，本市政府及相关行政机关发布的重污染天气应急响应措施及其他限制施工的通知文件，旨在保障生态环境质量、公众身体健康、社会公共秩序等社会公共利益。限制施工的措施确实会影响涉案房屋所在工程项目的施工进度，且原、被告签订的《补充合同》中亦约定因执行国家或天津市有关法律、法规、规章、政策的行为导致的房屋逾期交付，不适用逾期交房的违约条款，因此政策性停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的逾期期间，被告可免除相应的违约责任。本案中，自双方签订合同之日2017年1月22日至2019年12月30日被告取得6号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，期间被告累计停工200天。而自合同约定的交房时间截止日2019年6月30日的次日起至被告于2020年1月2日通知原告可以办理房屋交接，期间共186天，该逾期天数低于累计停工天数，故被告在2020年1月2日前可免除相应违约责任，但自2020年1月3日起被告应对逾期交房承担违约责任。因中国人民银行贷款基准利率的标准于2019年8月20日取消，故被告应以总房款5114043元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.25%）向原告支付自2020年1月3日起至今的已付款利息及违约金。由于自2020年1月3日至原告提起本案诉讼已经过264天，核算的违约赔偿责任的数额已远高于原告因逾期交房而发生的房屋租金损失，因此原告主张的房屋租金损失，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司向原告张妍交付坐落河北区××道××号××＃××房屋；二、本判决生效后十日内，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司以按照总房款5114043元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.25%）向原告张妍支付2020年1月3日起至实际交付房屋之日止的逾期交房已付款利息；三、本判决生效后十日内，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司以按照总房款5114043元为基数，按照每日万分之0.1标准向原告张妍支付2020年1月3日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；四、驳回原告张妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，由被告财富嘉苑（天津）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年十一月六日书记员  王 杰附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。