上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初9201号原告：韩沁，男，1975年4月1日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张硕文，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。被告：黄永丽，女，1957年12月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汪锡尧(系黄永丽丈夫)，住上海市杨浦区。原告韩沁与被告黄永丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩沁的委托诉讼代理人张硕文，被告黄永丽及其委托诉讼代理人汪锡尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩沁向本院提出诉讼请求：一、判令黄永丽退还上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉诉房屋”)的租赁保证金8,400元；二、判令黄永丽退还韩沁涉诉房屋租金12,600元；三、本案诉讼费由黄永丽承担。事实与理由：韩沁居住在上海市嘉定区，其儿子今年高二，就读于XXX中学，位于上海市杨浦区国浩路XXX号。为更好的照顾管教孩子，韩沁决定在学校附近租房，与孩子共同生活。2019年12月13日，韩沁与黄永丽在房产中介的居间下，签订了《房屋租赁合同》，约定黄永丽将涉诉房屋租赁给韩沁使用，租赁期为一年，自2020年1月10日至2021年1月9日止。租金每月8,400，支付方式为付三押一。签约之后韩沁共向黄永丽支付3个月房租25,200元及保证金8,400元。由于之后爆发了新冠肺炎疫情，涉诉房屋所在的小区也根据政府要求实行疫情管理，韩沁无法进入租赁房屋，原定2月17日学校开学也因为疫情而延期，韩沁租赁房屋的目的没法实现，韩沁与黄伟丽多次协商解除合同，双方于2020年4月9日办理了房屋交接。在双方协商一致的情况下，黄永丽没有权利没收租赁保证金，应当予以返还。依据最高人民法院的司法解释，疫情属于不可抗力，未能正常使用房屋并非韩沁造成，结合涉诉房屋实际占有使用情况并按照公平原则，韩沁要求黄永丽返还已经支付租金的一半并无不当，故要求判如所请。被告黄永丽答辩称：不同意韩沁的诉讼请求。事实与理由：韩沁有涉诉房屋的钥匙和门卡，可以自行进入小区，并没有受到影响，韩沁之前也没有说要解除合同，只是到了第二期要付租金的时候没有支付，后来4月8日韩沁把涉诉房屋交还给黄永丽，当时韩沁提出过要退租赁保证金，黄永丽认为是韩沁违约在先，后来韩沁就没有提过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋权利人登记在汪慧、汪茜、黄永丽名下，用途住宅，建筑面积86.72平米。2019年12月13日，韩沁(乙方)与黄永丽(甲方)在上海中原物业顾问有限公司的的居间下签订《房屋租赁合同》，合同约定“甲方将位于上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方。租赁期限为一年，自2020年1月10日起至2021年1月9日止……4.1租金数额每月8,400元。4.2支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2020年1月10日前付清，以后每期租金支付时间应为下期首月的七日前……4.3如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任……5.2乙方需支付给甲方租赁保证金共计8,400元……5.3除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当天，租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用……9违约责任，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍……”双方签署《房屋租赁合同》后，韩沁共向黄永丽支付第一期三个月房租25,200元及租赁保证金8,400元。2020年4月8日，韩沁与黄永丽的丈夫汪锡尧签订退租确认书。审理中，黄永丽提供《关于疫情期间橡树湾小区人员管控的证明》、《关于上海橡树湾小区业主反沪报备登记管理办法通知》、《关于疫情期间小区管控外来车辆房客与临时人员的通知》，用以证明疫情期间管控措施并未影响韩沁进出居住涉诉房屋。韩沁表示，对于上述三份证据真实性不予认可，即使是真实的，从其中记载的内容可以看出管控措施是相当严格的，对韩沁使用涉诉房屋已经造成了影响。审理中，韩沁表示，对于涉诉房屋是用于孩子读书的情况没有书面确认，只是口头告知过黄永丽。涉诉房屋用于零星堆放杂物，并未实际居住。审理中，韩沁表示，双方解除租赁合同时，对租赁保证金并未做出约定。对于水电煤等费用，黄永丽表示愿意由其承担。本院认为，一、新冠肺炎疫情是否构成韩沁主张退还部分租金的理由；二、韩沁是否有权要求退还租赁保证金。关于争议焦点一：首先，依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应恪守履行。韩沁与黄永丽于2019年12月13日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务，黄永丽按照合同约定将涉诉房屋交付给韩沁使用，已经履行了合同项下的义务，即便新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同法的规定，只有在不可抗力导致不能履行合同的情形下，才能够根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，所以不可抗力属于免责事由而并非合同一方拒绝履行合同义务的法定事由；其次，韩沁并未提供证据证明其与黄永丽签订《房屋租赁合同》时就涉诉房屋的用途有特殊的约定，考虑到涉诉房屋的用途即普通住宅，也没有证据表明新冠肺炎疫情对韩沁正常进出和居住涉诉房屋造成了根本影响；再者，亦无证据表明在双方签订退租确书时韩沁曾要求黄永丽退还部分租金。综合上述情况，对于韩沁要求黄永丽退还已经支付租金的诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点二：租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在订立时按应付租赁标的价款的一定比例，支付给出租人的担保金。韩沁主张其与黄永丽均同意自愿解除合同，故双方合同解除后，黄永丽应将已经收取的租赁保证金退还。本院认为，如双方间系基于自愿合意解除合同，应当就合同解除的后果一并达成合意。现依据韩沁提供的退租确认书，双方并未就已经支付的租金及租赁保证金的处理作出约定，且审理中，韩沁亦表示退租时双方并未就租赁保证金作出约定。再者，依据双方间《房屋租赁合同》的约定，第二期租金应在第一期租金期满前的七日前支付，根据韩沁提供的聊天记录可以看出，直至2020年4月6日，黄永丽仍在催讨下期租金，故系由于韩沁未支付下期租金的行为，导致双方间的《房屋租赁合同》解除，对于韩沁所述双方均同意提前解除合同的说法本院不予采信，对其要求退还租赁保证金的主张本院亦不予支持。据此，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告韩沁全部诉讼请求。本案案件受理费162.5元，由原告韩沁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙幸冬二〇二〇年十一月二十日书记员  王好义附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。