河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初464号 原告（反诉被告）：韩建辉，男，1969年9月29日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：李维谦，河北询诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张保昌，男，1943年3月2日出生，汉族，住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：齐本莹，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：付盼盼，河北仁浩律师事务所律师。 被告：张淑月，女，1951年12月17日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：渠晓燕，河北仁浩律师事务所律师。 被告：衡水市桃城区爱家房地产中介服务处。住所地：河北省衡水市桃城区胜利西路13号4幢5号商业。 投资人：魏永绪，经理。 委托诉讼代理人：贾金忠，衡水市桃城区鑫锐法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王彩霞，该公司员工。 原告韩建辉与被告张保昌、张淑月、衡水市桃城区爱家房地产中介服务处（以下简称爱家服务处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，被告张保昌于2020年6月16日向本院提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩建辉及其委托诉讼代理人李维谦，被告张保昌委托诉讼代理人齐本莹、付盼盼，被告张淑月及其委托诉讼代理人渠晓燕，被告爱家服务处委托诉讼代理人贾金忠、王彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩建辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》；2.请求依法判令被告张保昌双倍返还购房定金70000元，支付违约金43000元，被告张淑月承担连带清偿责任；3.请求依法判令被告爱家服务处退还中介费23600元、贷款服务费2000元；4.依法判令被告承担本案诉讼费。 被告张保昌辩称，请求法院驳回原告不合理并不合法的诉讼请求。反诉判令韩建辉承担相应的违约责任，退还定金30000元，支付违约金43000元。被告张淑月辩称，请求法院驳回原告不合理且不合法的诉讼请求，判令韩建辉承担相应的违约责任。 被告爱家服务处辩称，1.被告爱家服务处已按甲乙丙三方签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》严格履行了自己的义务，没有违约，不应当承担违约责任。2.被告爱家服务处已按合同约定全部履行了自己的义务，并没有违约。原告请求退还中介费、贷款服务费没有事实和法律依据。3.本案买卖双方未能及时办理过户手续的原因是房屋出卖方和购买方没有积极配合办理过户签字手续所致，违约方应承担违约责任，并负担中介费。 反诉原告张保昌向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人退还30000元、50000元的定金收条。2.判令被反诉人向反诉人支付48000元违约金。3.判令被上诉人承担诉讼费。 反诉被告韩建辉辩称，韩建辉不存在中途毁约的情形，其多次请求张保昌以及张淑月办理房屋过户登记手续，在张保昌、张淑月不能办理的情形下，韩建辉才要求张保昌退还购房款以及定金，请求驳回张保昌的反诉。 被告张淑月、爱家服务处对反诉原告张保昌的反诉请求均未答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，被告张淑月代理被告张保昌作为甲方与原告韩建辉（乙方）、被告爱家服务处（丙方）签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》一份。合同约定：一、经丙方中介，甲方自愿将位于衡水市的房屋（房产证号为：衡房权证河西字第××号，面积为：188.65平方米）及附属物、储藏间（43.65平方米）以1180000元的价格出售给乙方。二、付款方式：乙方于2017年7月1日支付定金人民币贰万元，于2017年7月2日交付定金叁万，合计伍万元整，由甲方保管，购房定金于付款时冲抵房价款，具体付款方式以划√选定：1.贷款：乙方首付款伍拾万元整（含定金，多退少补）于2017年7月15日前交付，余款在银行放贷之日直接转入甲方账户。三、各项税费由乙方缴纳。四、中介服务费：1.签订本合同时由乙方向丙方缴纳中介费23600元整（按该房屋成交价2%计收）。2.贷款服务费2000元整由乙方支付（不含贷款费用）。五、相关事宜：3.如甲、乙双方委托丙方办理该房屋过户、贷款手续，则甲、乙双方应在接丙方通知后，在指定时间到指定地点办理该房屋过户、贷款手续。如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在3日内到指定地点办理相关手续，逾期不办理的视为违约，由违约方承担给其他方所带来的一切损失。六、违约责任：2.如乙方中途悔约，所交购房定金不退，同时乙方向丙方支付中介服务费；如乙方已交首付款需另向甲方支付实付金额10%的违约金，剩余首付甲方应在10日内返还给乙方，同时乙方向丙方交付中介服务费。同时甲方有权将该房产另行出售。3.如果甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内返还给乙方双倍定金及所收房款，同时支付给乙方所收房款10%的违约金，并向丙方交付中介服务费。合同对其他事项亦进行了约定。九、约定其他事宜：1.甲方提供身份证、结婚证、户口本配合乙方、丙方办理该房产的过户及贷款手续。合同签订后，原告于2017年7月1日给付被告张保昌定金20000元，于2017年7月2日给付被告张保昌定金30000元，被告张淑月向原告出具了收条。2017年7月26日原告给付被告张保昌购房款380000元。2017年8月16日，被告爱家服务处代原告给付被告张保昌购房款50000元。2017年8月17日，原告给付被告爱家服务处购房款397000元。截至2017年8月16日，原告及被告爱家服务处共给付被告张保昌购房款480000元，原告尚有购房款397000元在被告爱家服务处。2017年12月10日，被告爱家服务处给被告张淑月发微信，内容为“您好，张姨，我和韩哥沟通好了，他现在不要求赔偿，您现在商量一下几天可以把48万房款一次性退给韩哥，由于您给办不了过户手续韩哥没买成房子肯定不会负担中介费……”。2017年12月11日至2017年12月18日，被告张保昌分九次退还原告购房款430000元。2018年3月26日，被告爱家服务处拟定《终止购房合同信息记载》，内容为“一、二0一七年十二月十日乙方发给甲方微信，我决定终止二0一七年七月一日的购房合同，甲、乙双方没有违约责任，甲、乙双方无任何争议，中介费跟甲方无关，我已告知中介起草协议，甲方需三日之内退还乙方购房款肆拾捌万元整，如双方不按此协议约定，还需走法律程序。二、十二月十三日丙方发给甲方微信：张姨！我在十号给您发信息的时候不就和你说了吗，和韩哥沟通好了，咱们没达成交易，不追究任何违约责任了，把七月份签的协议作废了，你把房款退给韩哥就行了。丙方将乙方决定终止购房合同的微信发给甲方并说明这是韩哥给我发的信息，我给你复制过去的。”三、甲方退回乙方首付房款肆拾捌万元，于十日开始按银行规定每天汇与乙方肆万玖仟元，乙方回信息收到。待甲方汇清房款，乙方开具收条，退还甲方伍万元定金收条，账结事了。丙方退还甲方房产证及相关资料。甲、乙、丙三方签字确认以上信息无误。”原告及爱家服务处在该《终止购房合同信息记载》上签名、签章，被告张保昌未签名。2018年6月24日，被告爱家服务处给被告张淑月发微信，内容为“在吗？张姨，您把剩余的房款退给买方了吗？怎么您那边没消息了……，我发了这么多您连个信息都不回”。2018年6月29日，被告张淑月给原告发信息，内容为“建辉好，我专回衡清理房事，中介说你工作忙，三方未见。于6月27日通过建行汇去三万元并请你收到回复，至今日两次电话你未接。请连同我写给你的定金收条一并回复，便于彻底解决！请酌”。 另查明，合同签订后，原告及被告张保昌均口头委托被告爱家服务处办理涉案房屋的过户、贷款手续。在办理过户手续的过程中被告张保昌的代理人张淑月拒绝接电话，被告爱家服务处于2017年7月12日短信告知张淑月原告的首付款已凑够，询问其何时办理过户手续，张淑月一直未回复。被告爱家服务处分别于2017年9月5日、9月7日、9月19日在衡水市不动产登记中心为原告与被告张保昌预约办理过户手续，但被告张保昌均未到场。原告于2017年6月18日向被告爱家服务处交纳中介费20000元，2017年7月26日向被告爱家服务处转账55600元，其中包含3600元中介费、2000元办理贷款的费用、50000元购房款。2017年7月26日，被告爱家服务处为原告到中国建设银行办理了贷款手续，原告的贷款额度为303000元。 本院认为，原、被告双方对其签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》真实性均无异议，该合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告及被告张保昌均负有善意履行合同约定的义务。原告按约定给付了被告张保昌定金50000元，并于2017年7月26日给付被告张保昌购房款380000元。2017年8月16日被告爱家服务处代原告给付被告张保昌购房款50000元。2017年8月17日原告向被告爱家服务处支付购房款397000元。虽然原告未按照合同约定的时间支付被告张保昌购房款，但是从原告支付购房款的数额能够表明原告具有履行合同的意愿。根据被告爱家服务处与被告张淑月的微信记录及被告爱家服务处的庭审陈述能够认定原告与被告张保昌未能履行合同的原因系被告张保昌不配合原告办理房屋过户手续。被告爱家服务处与被告张淑月的微信记录、被告张淑月给原告发送的手机信息、被告张保昌返还原告430000元购房款及30000元定金的银行打款记录、原告与被告爱家服务处签订的《终止购房合同信息记载》，上述证据能够佐证原、被告已就《衡水市房地产买卖中介服务合同》的解除达成了一致意见，并且被告张保昌已履行了返还大部分购房款及定金的义务，故对于剩余20000元定金仍负有返还义务。被告张淑月系被告张保昌的代理人，其对被告张保昌的返还义务不应当承担连带责任。因原、被告双方就《衡水市房地产买卖中介服务合同》的解除已达成了合意，且已部分履行，故对于反诉原告要求反诉被告返还定金并给付违约金的请求，本院不予支持。但反诉被告应在收到反诉原告返还的定金20000元后，将被告张淑月向其出具的定金收条返还给反诉原告。关于原告要求被告爱家服务处返还中介费及贷款服务费的问题。根据双方签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》第六条的约定，应由违约方向被告爱家服务处支付中介费。被告张保昌不配合原告办理过户手续，原告未按合同约定支付被告张保昌购房款，双方均存在违约行为。依据公平原则，被告爱家服务处的中介费应由原告与被告张保昌各自承担一半，现原告已全部交纳，被告爱家服务处应返还给原告11800元。虽然原、被告签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》未能履行，但被告爱家服务处已履行了为原告办理贷款手续的义务，原告要求其返还贷款服务费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告张保昌于本判决生效后三日内返还原告韩建辉购房定金20000元; 二、被告衡水市桃城区爱家房地产中介服务处于本判决生效后三日内返还原告韩建辉中介服务费11800元； 三、驳回原告韩建辉的其他诉讼请求； 四、反诉被告韩建辉于本判决生效后三日内返还反诉原告张保昌定金收条（50000元）； 五、驳回反诉原告张保昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1538元，由原告韩建辉负担1317元，由被告张保昌负担221元。反诉费875元，由反诉原告张保昌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  高嘉琦 二〇二〇年十一月十六日 书记员  杜晶晶