广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20828号原告（反诉被告）：李建龙，男，1988年11月27日出生，汉族，住广东省清新县。原告（反诉被告）：邓亨贤，男，1988年6月7日出生，汉族，住广东省清新县。两原告共同委托诉讼代理人：颜廷响，广东国鼎律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：贺明霞，广东国鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东随心遇见酒店管理有限公司，住所地广东省东莞市南城街道胜和社区大朗街2号金朗大厦6层601室。法定代表人：王小平。被告：王小平，男，1976年6月22日出生，汉族，住湖南省澧县。两被告共同委托诉讼代理人：钟辉，广东明道律师事务所律师。原告李建龙、邓亨贤与被告广东随心遇见酒店管理有限公司（以下简称随心酒店）、王小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人颜廷响、贺明霞，被告王小平及两被告共同委托诉讼代理人钟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《物业租赁协议》于2020年3月31日解除（具体解除时间按原告发出的复函到达被告处的时间为准）；2、判令被告随心酒店向原告支付2020年3月份的房屋租金20910元及2020年2月、3月管理费每月40180元；3、判令被告随心酒店向原告支付拖欠的水费（2019年12月4111.59元及2020年3月5308.33元）、电费（2019年12月至2020年3月分别为4866.18元、3977.88元、3532.75元、2390.5元）；4、判令被告随心酒店向原告支付占有使用费(按每月80360元为标准，自2020年4月1日起至2020年4月6日为16072元；5、两被告向原告支付上述第2-4项费用的逾期违约金（从应当支付之日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）；6、判令被告王小平对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告(甲方)与深圳市随心遇见酒店管理有限公司(乙方)于2018年7月4日签订《物业租赁协议》(合同编号：20180628)，约定：甲方将位于广州市越秀区XX路187号房屋(包括4至6层整层和701、801、803房，建筑面积共936.94平方米)出租给乙方。租赁期限为2018年6月28日-2032年12月31日止。2018年7月26日至2021年7月25日，每月租金及管理费共计82000元整，乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金、管理费及上月水费、电费。租赁合同签订后，原告按约定将房屋交付乙方占有、使用、收益。后因深圳市随心遇见酒店管理有限公司注销，双方确认其合同权利义务由广东随心遇见酒店管理有限公司及王小平承继。被告王小平系被告随心酒店的法定代表人、控股股东，是被告随心酒店的实际经营及控制人；且在合同履行过程中也一直是由被告王小平个人账户向原告支付有关款项，故两被告是涉案租赁合同承租方的共同履行主体，被告王小平是案涉《物业租赁协议》的共同承租方。自2019年12月起，被告即开始拖欠房屋租金、管理费、水电费等费用。截止目前，被告尚拖欠原告相关费用合计人民币125457.23元。上述款项经原告多次催要，被告均无理拒绝支付。在被告拖欠租金已严重违约的情况下，更于2020年3月21日致函原告，要求单方解除双方的租赁合同。原告于2020年3月31日回函，同意解除双方的租赁合同。合同解除后，原告多次通知被告将其自身的物品搬离，并分别于2020年3月31日、2020年4月3日两次向被告致函，要求被告限期搬离场地，交还房屋，但被告一直不予理会。截止目前，被告仍然占有涉案的房屋，拒不返还。两被告共同辩称，被告王小平因被告随心酒店的工作及深圳随心酒店的工作，其行为是履行公司的职务行为，其行为产生的责任应当由被告随心酒店承担，与王小平个人无关。原告要求王小平承担责任应予以驳回。2020年3月到7月期间，受疫情影响，被告经营的涉案场所经营由惨淡变成了严重亏损。2020年3月4日，广州市政府出台了关于疫情有关承租免收2、3月的政策，根据被告了解，涉案物业属于国有企业的物业，被告的物业符合该政策的规定，在被告经营艰难之时，被告向原告申请减免租金，但原告不同意，反而擅自停电影响被告的营业造成被告经济损失，在2020年3月18日，被告向原告发函，请求减免租金，并提出在2020年3月21日正式解除合同并保留追究原告擅自停水停电的违约责任。2020年3月23日，原告书面回复同意解除物业租赁协议，并同意被告在2020年3月31日前撤离。在2020年3月31日，被告按照原告的复函撤场时，遭到原告拒绝，阻扰被告撤离属于被告的物品。2020年4月1日，被告再次发函给原告要求原告退还被告的物品，但仍然遭到原告的拒绝，双方因此产生纠纷。因为原告庭前变更了诉讼请求，被告是没有拖欠原告的租金、管理费，被告在因政策规定向原告申请减免2、3月份的租金，虽然原告没有答复，在庭审时才听原告主张减免被告2月份租金。我方确认拖欠水电费的事实，请法院查明。而且原告没有书面发水电费的通知给被告去确认，所以被告不是故意拖欠，被告对于所欠的水电费是同意支付的。对于原告第4项诉讼请求，没有法律事实和依据，由于双方同意在2020年3月23日解除合同，在2020年3月31日撤离场所，由于原告拒绝被告搬离涉案场所属被告的物品，请求法院查明事实驳回原告无理的诉请。被告随心酒店提出反诉请求：1、请求确认原、被告签订的《物业租赁协议》于2020年3月23日解除；2、请求判令两原告退还押金300000元。事实和理由：两原告与随心酒店签订了《物业租赁协议》后，王小平受深圳市随心遇见酒店管理有限公司委托代为向两原告交付租赁押金30万元，原告李建龙出具收据给王小平。2019年4月11日，深圳市随心遇见酒店管理有限公司注销登记。后被告随心酒店以承租人的身份与两原告继续履行《物业租赁协议》，两原告确认被告随心酒店是承租人并收取租金。2020年1月至3月期间，受新型冠状病毒疫情影响，被告随心酒店租赁的涉案场所经营由惨淡变成了严重亏损。2020年3月4日，政府出台了《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××病情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施的通知》，规定对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，并落实到承租人。涉案物业符合上述政策规定情形，被告随心酒店申请减免租金，但两原告不但不同意，且两次擅自停电严重影响被告随心酒店营业，造成经济损失。2020年3月18日，被告随心酒店向两原告发出《通告函》，请求减免租金，并请两原告接函后3日内按政府规定作出租金减免，否则将于2020年3月21日起正式解除租赁合同等。2020年3月23日，两原告回复同意解除《物业租赁协议》，要求被告随心酒店于2020年3月31日前撤离场地，两原告承认被告随心酒店系涉案租赁合同的承租人及押金权利人。2020年3月31日，被告随心酒店按两原告复函撤场时，两原告拒不配合，阻挠被告随心酒店撤离物品。2020年4月1日，被告随心酒店再次发函要求退还物品，遭到两原告拒绝。两原告对被告随心酒店的反诉请求辩称，1、根据双方签订的物业合同，原告有权没收被告的押金300000元，合同第8点第10款约定，原告在没有任何违约的情况，被告因自身的经营问题要求解除合同，符合合同约定没收押金的情形，原告有权不予退还押金。2.被告是在单方违约的情况要求单方解除合同，根据原告提交的补充证据4、5，被告长期拖欠租金、管理费、水电费等费用，已构成违约，经原告催促，本应于2020年1月10日支付的1月份租金、管理费，拖延至3月才支付，此时1月份是尚未爆发疫情的，截止今日，被告仍拖欠2月及之后月份的租金、管理费、水电费未交，其违约行为严重违反了合同约定和诚实信用。3.涉案物业所属的广东北方工业发展有限公司并非被告要求减租政策里规定的市属区属国有企业，而是央企，涉案物业无法适用上述通知的减免条件，为共抗疫情，原告也尽可能的与广东北方工业发展有限公司沟通并将广东北方工业发展有限公司给予原告的免租优惠等比例的给予了被告，然被告仍然拖欠应缴的费用，视为严重违约。4.原告从未扣押被告的物品，相反，原告一直发函催促被告腾退物业，根据被告提交的证据7物品清单，物业的硬装、软装、家具、家电等都是原告的物品，相对于被告的垃圾桶等日常消耗品，原告在经营投入的成本远高于被告，原告比被告更迫切收回物业重新经营，需要收回成本，原告没有理由阻扰被告腾退房屋，所以原告一直通过律师函等方式要求被告快速腾退以减少损失，是被告屡屡拖延，给原告造成了损失。经审理查明：2017年8月21日，两原告与广东北方工业发展有限公司签订《物业租赁协议》，约定两原告承租XX路187号住宅楼21套房屋（1-6楼全层以及701房、801房、803房），物业产权建筑面积合计1629.62平方米。2018年7月4日，两原告(甲方)与深圳市随心遇见酒店管理有限公司(乙方)签订《物业租赁协议》，约定：甲方将位于广州市越秀区XX路187号大厦4至6整层及701、801、803房（建筑面积共936.949平方米)出租给乙方，租赁期限为2018年6月28日起至2032年12月31日止，其中2018年7月26日至2021年7月25日，每月租金41820元、管理费40180元，共计82000元；甲方应于每月5日前根据将当月的租金、管理费以及上月水费、电费等费用的收费通知单交给乙方，乙方须在收到上述收费通知单之日起2日内予以确认，若双方确认无误后乙方最迟在每月10日前支付上述费用，甲方收到款项后向乙方开具等额的收据，乙方在租赁期间所产生的一切税费由乙方自行负责，如因乙方原因逾期缴付，甲方每天按应缴金额的1%收取因延期支付的违约金；乙方交纳租赁押金30万元，租赁期满之日，在乙方无欠甲方款项的情况下或乙方单方解除本协议之日起15日内将全部租赁押金无息退回乙方，每逾期一天按押金总额的千分之一支付滞纳金；如乙方逾期缴纳租金、自用及公摊水电费超过10日，甲方有权对乙方采取停水停电的措施；在甲方没有违约的情形下，乙方在租赁期内单方解除合同的，甲方有权不退还租赁押金等。同日，两原告出具《证明》，内容为两原告指定深圳市随心遇见酒店管理有限公司将物业的租赁租金和押金转至黎XX名下帐户。2018年7月6日，王小平向李建龙支付租赁押金30万元。2018年10月18日，被告随心酒店成立，该公司为有限责任公司，王小平为执行董事、经理，顾XX为监事。2019年4月11日，深圳市随心遇见酒店管理有限公司注销工商登记（注销原因：股东决定/股东大会决议注销）。2020年3月18日，被告随心酒店向两原告发出《通告函》，内容为：我司因租赁XX路187号物业用于经营酒店公寓，因受疫情影响，营收不及正常经营时期的30%，因此我司于2020年向你方申请减免2个月的租金，但你方仅同意减免半个月的租金，并于双方未协商确定减免租金方案过程中，擅自两次对租赁物业作出停电处理。我司认为，依照广州市人民政府出台的《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》中的……免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人……我司租赁的物业属于国有资产类经营用户，你方未依规定作出租金减免，并擅自停电，已构成严重违约，我司正式通告，你方如接函后3日内（即2002年3月20日前），未依政府规定作出书面租金减免文件的，我方将于2020年3月21日起正式解除双方签订的租赁合同。2020年3月23日，两原告向两被告及深圳市随心遇见酒店管理有限公司复函，内容为：贵方拒不缴纳租金的行为已构成严重违约，在违约的情况下，致函我方要求于2020年3月21日起单方解除双方的租赁合同，依照合同第八条第十款约定，我方有权不予退还租赁押金。此外，广东北方工业发展有限公司并没有免除我方的缴纳租金义务。我方正式函告贵方：第一、我方同意贵方要求解除双方合同；第二、我方要求贵方在双方合同解除的三日内支付拖欠我方的相关费用，承担相应的违约责任；第三、我方要求贵方于2020年3月31日前搬离场地，我方不返还贵方的押金，如贵方拒不搬离，我方有权依据双方的合同约定及相关法律法规的规定采取相应的措施。2020年4月1日，被告随心酒店向两原告发出《通告函》，内容为：因双方对解除合同已无异议，你方因发函要求我方撤场，因我方于2020年3月31日撤场时，你方又拒不配合，阻挠我方人员撤离物品。我司特致函你方，请接函后立即退还我方物品；相关退还租赁押金等纠纷双方可事后协商或依法处理。2020年4月2日，两原告委托广东国鼎律师事务所向两被告和深圳市随心遇见酒店管理有限公司发出律师函，要求：1、解除《物业租赁协议》，两被告和深圳市随心遇见酒店管理有限公司在收函后7日内将房屋腾空交还；2、两被告和深圳市随心遇见酒店管理有限公司收函后3日内支付拖欠的费用；等。两被告确认收到该函。两原告提交了王小平与原告负责管理场地的游XX的微信聊天记录，其中载明：王：“你们押金不退给我，东西也不让我搬，还说是对我有保障，真是笑话。”游：“我没有必要忽悠你，我们做长租房不需要你这些东西，你签下承诺书，立即搬离。”“不搬公司继续追缴你四月份的房租。”王：“我不经营了，人撤走了，东西是你不让我搬的，你为什么追我四月份房租呢？”游：“你自己看着办吧，现在已经准备诉讼你们了，你们的人与相关撤场承诺都没有写，怎么叫交还场地？”王：“我们合同里哪一条说明了撤场要签承诺书的？你们自己整出来的附加条件？谁会签？你不让我们搬，我们只能空手走人？”游：“你的人到现在还住在那里！”王：“谁住在那里？”游：“你们留了看场的人啊！”王：“我们没有看场的人。2号中午11:35离开，在你方李志明地监督下离的场。”游：“三号走的，你最好自己联系李总，我现在是说不上话了。”王：“你们自己搞清楚。”两被告确认该记录的真实性，并认为可以证明双方撤场及原告不同意被告搬离物品的情况。两原告为证明其已按业主的租金减免办法等比例减免被告的租金，提交了广东北方工业发展有限公司2020年4月26日向两原告发出的《关于广州市XX路187号物业的催款通知》，其中内容为：受新冠疫情影响，我司作为国有企业，主动承担社会责任，减免了您方2020年2月租金，减半收取3、4月租金，要求两原告支付2020年3月、4月的租金及2-4月管理费以及1-4月的水电费等。被告随心酒店为证明其2020年4月1日要求交回酒店物品遭到原告拒绝，提交了报警记录。原告对该证据不予确认。被告随心酒店为证明原告已收回涉案物业自行经营，提交了2020年4月7日的房卡、付款记录。原告确认该证据的真实性。诉讼过程中，本院于2020年9月1日组织双方到涉案物业办理物品清点和交接。当日原告对部分物品折价购买，双方完成了清点、交接手续。庭审中，两被告表示：原告对涉案物业采取了停电措施，2020年3月9日停了四个多小时，2020年3月12日停了一个多小时；疫情期间我方没有停业；原告并没有按约准时发送收费通知单，且双方已形成交租金和管理费迟延于合同约定的交易习惯，我方在2019年12月10日向原告支付50000元租金及管理费，2019年12月27日支付剩余的32000元租金及管理费给原告，2020年1月10号支付50000元租金及管理费，剩下32000元租金及管理费在3月12日支付，当时原告表示同意，并非被告故意拖欠租金及管理费。原告表示：确认曾在2020年3月9日和2020年3月12日采取了一段时间的停电措施；原告每月均有通过微信发送收费通知单给被告王小平；不确认曾同意被告分期缴纳租金及管理费。关于撤场问题，被告随心酒店表示：我方在2020年3月31日撤场，原告不允许我搬离物品，当天我方已将房卡交还给原告，但原告没有开具收条。两原告表示：确认被告在当天交还房卡，我方要求被告签署承诺交接书，但被告拒绝，故当天原告没有允许被告搬离物品。本院认为，两原告与深圳市随心遇见酒店管理有限公司签订的《物业租赁协议》是双方自愿签订的协议，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在深圳市随心遇见酒店管理有限公司注销后，被告随心酒店承接深圳市随心遇见酒店管理有限公司上述合同的权利义务，故该《物业租赁协议》对被告随心酒店有约束力。本案的争议焦点为合同的解除时间、合同解除的责任、租金应否减免及被告是否应承担违约责任。关于合同解除时间，在合同租期尚未届满时，被告随心酒店于2020年3月18日以原告未作租金减免及擅自停电为由书面发函给原告要求减免租金，否则将于2020年3月21日解除合同，原告于2020年3月23日复函表示同意解除合同，双方对解除合同意见达成一致，本院予以照准。因双方未能提供证据证明原告的复函送达给被告随心酒店的时间，故应以原告复函当日作为双方租赁关系解除之日。关于合同解除的责任，涉案房屋由被告随心酒店作酒店经营使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，被告随心酒店于2020年3月18日向两原告发出函件要求减免租金，否则将于2020年3月21日解除合同。被告随心酒店的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，其单方提出解除合同构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，被告随心酒店提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于两原告超出该范围的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免，且两原告在本案中已主动参照广东北方工业发展有限公司给予两原告的免租和减租优惠向被告主张权利，即免收2020年2月租金、减半收取2020年3月租金，该主张符合公平合理，本院予以支持，同时根据公平原则免除被告随心酒店迟延付款的违约责任。由于两原告在2020年3月9日和2020年3月12日两次采取了数小时的停电措施，客观上影响了被告随心酒店对涉案物业的正常使用和经营，应在被告随心酒店应付的租金中扣减半天的租金数额675元。对于管理费及迟延履行的违约金，由于管理费与租金性质不同，不适用疫情期间的减免政策，且广东北方工业发展有限公司给予两原告的减免优惠中亦不包括管理费一项，因此，原告要求被告按合同约定的标准支付2020年2月和3月的管理费合法合理；至于违约金，因双方此前考虑到广东北方工业发展有限公司直至2020年4月26日才向两原告发函确定租金和管理费等费用的减免情况，结合公平合理原则，被告随心酒店迟延支付管理费的违约责任应免除。关于水电费及违约金的问题，因被告随心酒店同意支付原告所主张的水费和电费，本院对原告该项请求予以支持。至于违约金，根据合同约定，“甲方应于每月5日前根据将当月的租金、管理费以及上月水费、电费等费用的收费通知单交给乙方”，原告在本案中未能提供证据证明其按上述约定将水电费的收费通知单发送给被告随心酒店，本院对原告主张水电费的违约金的诉讼请求不予支持。关于占用费问题，虽然在2020年3月31日当天双方对签署书面交接文件问题协商不成，致使当天未能一并处理物品搬走问题，但因双方已确认在2020年3月31日当天被告已交还涉案物业的房卡，自该日起涉案物业已由两原告实际控制，故两原告要求被告随心酒店支付2020年4月1日至2020年4月6日的占用费缺乏依据，本院不予支持。关于王小平应否承责的问题，从本案证据可见，在被告随心酒店承接深圳市随心遇见酒店管理有限公司的合同权利义务后，被告随心酒店均以自己名义与两原告协商沟通，被告王小平既未曾以自己身份向两原告主张权利，亦从未明确自愿承担深圳市随心遇见酒店管理有限公司或被告随心酒店的债务，因此，两原告要求被告王小平承担本案债务缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告李建龙、邓亨贤与被告广东随心遇见酒店管理有限公司的租赁关系于2020年3月23日解除；二、被告广东随心遇见酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2020年3月房屋租金20910元支付给原告李建龙、邓亨贤，该费用应扣减原告李建龙、邓亨贤因采取停电措施而扣除的675元租金结算；三、被告广东随心遇见酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2020年2月、3月管理费（每月按40180元标准计）支付给原告李建龙、邓亨贤；四、被告广东随心遇见酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将水费（2019年12月4111.59元、2020年3月5308.33元）、电费（2019年12月至2020年3月分别为4866.18元、3977.88元、3532.75元、2390.5元）支付给原告李建龙、邓亨贤；五、原告李建龙、邓亨贤应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东随心遇见酒店管理有限公司退还保证金150000元；六、驳回原告李建龙、邓亨贤的其他诉讼请求；七、驳回被告广东随心遇见酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3880元，由原告李建龙、邓亨贤负担1071元，由被告广东随心遇见酒店管理有限公司负担2809元；反诉受理费5800元，由原告李建龙、邓亨贤负担2900元，由被告广东随心遇见酒店管理有限公司负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  梁菁菁