河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1852号 上诉人（原审被告）：张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司，住所地张家口市桥西区明德北大街西山底小区3号楼。 法定代表人：王洪兵，董事长。 委托诉讼代理人：赵献春，河北海龙（张家口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓军，河北海龙（张家口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张家口百谊物业服务有限公司，住所地张家口经济开发区市府西大街3号财富中心写字楼2层。 法定代表人：郑富滨，经理。 委托诉讼代理人：赵东生，男，公司法律顾问。 委托诉讼代理人：唐彦妮，女。 上诉人张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司（以下简称通泰公司）因与被上诉人张家口百谊物业服务有限公司（以下简称百谊公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 通泰公司上诉请求：撤销经济开发区人民法院（2020）冀0791民初29号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：自双方签订前期物业服务协议以来，百谊公司一直提供服务，至今，共拖欠物业费2655854.35元，滞纳金6858211元。一审判决认定本案诉讼时效未过错误，一审中，百谊公司未能举证证明诉讼时效中断，采暖费催缴单是2015年的，之前并未催缴，之后也再无催缴，应视为放弃了该项权利。车位管理费和增容费一审法院认为在新东亚案件中抵顶，但通泰公司是独立法人，并未明确作出抵顶的意思表示，所以百谊公司主张的车位管理费和增容费及部分采暖费的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院判决按1.3倍计算实际利息损失是错误的，一审法院以同期银行贷款利率的1.3倍计算从拖欠之日至判决作出时的利息作为实际损失，通泰公司认为违反法律规定，中国人民银行发布的通知是关于利率问题的，是对逾期罚息的规定，并非对本案违约金的规定。一审法院以以上计算方式得出的金额再行上浮30%适用法律错误，经计算按同期银行贷款利率的1.3倍计算得出的数额为760663.23元，通泰公司认为该金额即为违约金，但一审法院在此基础上又上浮30%作为违约金，致使通泰公司需支付高达988862.2元的违约金，适用法律错误。百谊公司在起诉的请求中仅要求滞纳金，并没有主张其他损失，一审法院自行将760663.23元认定为损失，并再进行上浮显然违反了合同法中违约金和损失不能同时主张的规定。综上，一审判决适用法律错误，损害了通泰公司的合法权益，请二审法院予以纠正。 百谊公司答辩称，其向通泰公司主张的物业费等相关费用并未超过诉讼时效，百谊公司所主张的费用是2013年12月到2019年8月期间的费用，就诉讼时效的问题，百谊公司在一审中已经提交了相关的证据材料证实并未超过诉讼时效，包括催缴单以及河北新东亚房地产开发有限公司（以下简称新东亚公司）与张家口通泰控股集团有限公司（以下简称通泰控股公司）土地使用权转让纠纷一案的判决书、庭审笔录，就涉及的物业相关费用新东亚公司与通泰控股公司在案件审理过程中提及了在土地转让款中进行抵顶，但直到2018年12月河北省高级人民法院作出终审判决书，双方并未抵顶完成，而是一致同意另案解决，此时百谊公司才知道抵顶不成，所以百谊公司的起诉并未超过诉讼时效。一审法院判决支付违约金988862.2元并无不当，百谊公司起诉主张的滞纳金就已经达到6858211元，此计算依据是双方签订的前期物业服务合同，按照欠费额以日2‰的标准计算得出，通泰公司认为此滞纳金偏高，要求调整，一审法院进行了调整，参照同期贷款利率逾期罚息的标准计算，并在此基础上上浮30%作为违约金，最终只计算了98万余元，该金额与百谊公司所主张的数额差距很大。一审判决后，百谊公司考虑到上诉还需发生费用，虽然一审法院支持的金额远远达不到主张的金额，但也没有提出上诉。综上，请二审法院查明事实，驳回通泰公司的上诉，维持一审判决。 百谊公司向一审法院起诉请求：通泰公司给付拖欠的物业费、公摊能源费、采暖费、车位管理费、增容费共计2655854.35元（截止到2019年8月29日）并承担由此产生的滞纳金6858211元，总计9514065元（之后滞纳金给付至上述欠款全部结清为止）。 一审法院认定事实：2013年10月15日，百谊公司、通泰公司签订《前期物业服务协议》，由百谊公司为通泰公司提供物业服务，双方就物业服务项目、计费面积、收费标准、交费时间等均作了明确约定，合同第一款第（2）项约定“交房之日预交12个月的物业服务费，之后提前一个月预交下一年度物业费，公共部位能耗提前一个月预交下月费用”，同时合同第七条第四项约定“甲方（通泰公司）不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（百谊公司）有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金”。合同签订当日通泰公司办理了入住，百谊公司按约为通泰公司提供了物业服务。又查，通泰公司自入住至今，截止至2013年12月23日欠百谊公司增容工程费34300元、车位管理费28800元，此两笔费用通泰公司于2013年12月23日出具证明，对两笔费用进行了确认，并明确表示两笔费用一并划入新东亚公司与通泰控股公司的抵顶账务中。采暖费通泰公司亦有拖欠，分别为2013.11.1-2014.3.31欠费250924元，2014.11.1-2015.5.31欠费6749元，2015.11.1-2016.3.31欠费10094元，2016.11.1-2017.3.31欠费6749元，2017.11.1-2018.3.31欠费6749元，2018.11.1-2019.3.31欠费6749元，共计欠费288014元。因部分房屋有面积差，扣除差额后，通泰公司实欠百谊公司采暖费为272468元。截止至2019年8月29日，通泰公司共计欠百谊公司物业费1404874元，能源费为915412元。再查，2014年12月9日，百谊公司向通泰公司送达了欠费催缴通知书，就截止2014年12月9日通泰公司所欠物业费、能源费、采暖费及车位管理费进行了催缴，通泰公司员工杨晓慧于当日进行了签收。2015年10月16日百谊公司向通泰公司送达了2015年采暖催缴单，就2015年11月1日到2016年3月31日的采暖费进行了催要，通泰公司员工杨晓慧于当日进行了签收。2017年3月22日百谊公司向通泰公司送达了物业费及能源费催缴单，就2013年10月15日至2017年10月14日通泰公司所欠百谊公司的物业费及能源费进行了催要，通泰公司员工冯燕于当日进行了签收。另查，通泰控股公司与案外人新东亚公司就土地使用权纠纷产生诉讼，在诉讼中双方均提到了通泰公司所欠百谊公司增容工程费、车位管理费及物业费等费用的抵顶问题，至2018年12月河北省高级人民法院终审判决出具，就上述问题双方并未抵顶。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。百谊公司、通泰公司于2013年10月15日签订的物业服务协议系双方真实意思表示，并不违反法律规定，该合同为有效合同，予以确认。本案的争议焦点主要为1、百谊公司所主张的2016年8月29日之前的欠费是否已超过法律所规定的诉讼时效；2、合同中所约定的滞纳金是否应予调整。就此分析如下：首先，百谊公司所主张的2016年8月29日之前的欠费并未超过法律所规定的诉讼时效。1、增容工程费34300元、车位管理费28800元的时效问题。依据法律规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。该两笔费用均产生于2013年12月前，对于此两笔费用的支付方式，通泰公司明确表示一并划入与新东亚公司抵顶账务中，而直至2018年12月，通泰控股公司在与新东亚公司的诉讼案件终审判决后，双方也未就此笔费用进行抵顶，至此，百谊公司才知道自己的权益受到了损害，故诉讼时效应从2018年12月起计算，并未超过法律所规定的诉讼时效，通泰公司的抗辩不予支持；2、关于采暖费、物业费及能源费的时效问题。依据法律规定“权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算”。在通泰公司出现拖欠物业费、采暖费及能源费后，百谊公司分别于2014年12月、2015年11月进行了催要，通泰公司在2016年8月前也在履行给付义务，2017年3月百谊公司又就该费用进行了催要，并非怠于行使权利，其催要具有连续性，故物业费及能源费的诉讼时效起算时间应从2017年3月计算，至百谊公司起诉之日，并未超过法律所规定的诉讼时效，通泰公司抗辩理由不成立；其次，合同所约定的滞纳金违反了法律强制性规定，应予调整。滞纳金是行政惩罚性手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金。双方所约定的滞纳金实质是对合同一方因违约给守约方造成的违约金，应适用法律关于违约金的规定。依法律规定“违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失”，现百谊公司、通泰公司依所约定的滞纳金的计算方法计算，滞纳金数额达所欠物业费、采暖费及能源费的近三倍，明显过分高于造成的损失，通泰公司要求调整的主张予以支持。百谊公司损失为通泰公司所欠物业费、采暖费、能源费期间的利息损失，调整的原则应当以实际损失为基础，综合当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则诚实信用原则予以衡量。百谊公司的实际损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发51号）“逾期贷款利率改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，故对百谊公司的实际利息损失确认以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计息，从拖欠之日起至本判决做出之日止（2020年6月30日），经计算该利息为760663.23元（详见计算清单）。因通泰公司从2013年起即拖欠百谊公司物业费、采暖费及能源费，主观存在过错，且拖欠数额巨大，其中部分采暖费、水电费均是由百谊公司垫付，给百谊公司经济上造成损害，依据公平原则，应在百谊公司实际损失的基础上再上浮30%作为通泰公司应付的违约金，即760663.23元＋760663.23×30%=988862.2元。综上，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。现百谊公司实际提供了物业服务，通泰公司亦实际接受了物业服务，故通泰公司应按物业服务协议约定的规定履行给付义务，通泰公司未依约履行给付义务，已构成违约，除应即时履行给付义务外，还应承担相应的违约责任。判决：一、张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付张家口百谊物业服务有限公司增容工程费34300元、车位管理费28800元，合计63100元；二、张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付张家口百谊物业服务有限公司物业费1404874元、采暖费272468元、能源费915412元，合计2592754元；三、张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付张家口百谊物业服务有限公司违约金988862.2元；四、驳回张家口百谊物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，通泰公司与百谊公司对双方之间的物业服务合同关系均不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点是百谊物业公司主张的各项费用是否存在诉讼时效届满的情形；百谊公司主张的违约金通泰公司是否应当承担，违约金数额如何确定。关于诉讼时效的问题，通泰公司使用的财富中心写字楼，在通泰控股公司与新东亚公司的纠纷中，对是否以房产进行抵顶未能达成一致意见，多次的庭审笔录中也未能对产生的物业费、公摊能源费、采暖费等数额进行确认，通泰控股公司陈述财富中心写字楼为占用，并非抵顶，所产生的费用也应予以抵顶，但该案件经河北省高级人民法院作出判决后，未能对上述费用完成抵顶。2018年3月2日的笔录中，新东亚公司与通泰控股公司均一致同意因占用财富中心写字楼所发生的各项费用另行主张。诉讼时效的起算应当以权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算，因新东亚公司与通泰控股公司之间的纠纷并未对本案诉争的各项费用进行抵顶，百谊公司在上述案件结案后才对此知晓，故诉讼时效并未届满。结合百谊公司在一审中所提交的催收单据，对通泰公司拖欠的费用百谊公司一直通过书面催收的方式进行主张，且百谊公司所提供的物业服务系连续性的，一审法院认定百谊公司的主张并未超过法律规定的诉讼时效期间并无不当。关于违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通泰公司对于其使用财富中心写字楼不持异议，但其未能按时履行给付义务，应当承担相应的违约责任。百谊公司以约定的违约金计算方式主张的违约金数额超过法律规定的实际损失30%的标准，应予调整。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，一审法院以逾期罚息的标准，在基准利率基础上上浮30%认定百谊公司的违约金并不违反法律规定。关于一审法院认定的二次上浮30%，通泰公司认为该认定没有法律依据，结合本案证据，百谊公司提交了对诉争物业费等费用以新东亚公司与通泰控股公司之间纠纷进行抵顶的相关证据，能够证实其对于费用抵顶的事实明知，且予以接受，在此情况下，是否能够抵顶，何时抵顶均不能确定，百谊公司对于其自身的权利受损亦存在一定的放任，以逾期罚息的标准计算违约金能够弥补其损失，一审法院在此基础上再次上浮30%不具有事实及法律依据，本院予以纠正。经计算，通泰公司应承担的违约金数额为760663.23元。 综上所述，张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初29号民事判决第一、二、四项； 二、变更河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初29号民事判决第三项为：张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付张家口百谊物业服务有限公司违约金760663.23元。 如未能按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费78398元，由张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司负担34132元，张家口百谊物业服务有限公司负担44266元。二审案件受理费35958元，由张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司负担34132元，张家口百谊物业服务有限公司负担1826元。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 马瑞云 审判员 宋凯阳 二〇二〇年十一月十日 书记员 田 佳