湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初715号原告：袁忠震，男，1974年11月10日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。被告：湖北大洲房地产开发有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区卧龙乡三合村（316）复线。统一社会信用代码：91420902565467628E。法定代表人：张春洲，该公司总经理。被告：湖北大洲房地产开发有限公司肖港白湖新城项目部。住所地：湖北孝感市孝南区肖港镇教育路。统一社会信用代码：420902000012106。负责人：肖桂元，该公司经理。原告袁忠震与被告湖北大洲房地产开发有限公司（以下简称大洲公司）、湖北大洲房地产开发有限公司肖港白湖新城项目部（以下简称被告白湖项目部）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁忠震、被告大洲公司的法定代表人张春洲、被告白湖项目部的负责人肖桂元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁忠震向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金5.6万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年2月23日与被告签订《商品房买卖合同书》，向被告购买位于孝感市的房屋，原告在支付完所有房款后，于2016年2月23日取得购房款收据。房产合同签订后，原告履行了付款义务，被告应根据合同规定于2016年6月1日交付房屋，但被告至今拒不交付房屋。因此原告要求被告交付房屋，并支付购买合同规定的违约金以及本案的诉讼费，若被告因其自身原因不能交付房屋，致使房屋合同无法履行的，原告要求解除购房合同，并要求被告返还购房款，并赔偿损失，请求人民法院支持原告前述所有诉讼请求。被告大洲公司辩称，合同无效，原告明知该房屋没有销售许可证、预售证。签订协议的人不是我公司的人，我公司也没有收到房款。被告白湖项目部的债权债务于2013年9月16日转让给了被告大洲公司，被告白湖项目部挂靠在我大洲公司，是一体的。合同无效，房款我公司没有收，违约金不应支付。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告白湖项目部辩称，1.房屋买卖合同无效，因为该合同违反最高人民法院关于审理商品房买卖合同第二条的规定，该房屋未取得销售许可证；2.白湖项目部虽然与原告袁忠震签订商品房买卖合同和收款凭证，但原告袁忠震没有向被告白湖项目部支付购房款，所以导致合同不能履行；3.被告白湖项目部的债权、债务于2013年9月16日已有偿转让与被告大洲公司；4.原告袁忠震要求被告支付违约金，因该合同属无效合同，且主张的违约金超过诉讼时效，不应得到支持。故请求人民法院驳回原告袁忠震的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告袁忠震提交的证据三白湖新城商品房买卖合同，其合同中第二条约定商品房总价22.3万元，第三条付款方式为抵杨国乔工程款，并附有案外人余志宏签名及手印，结合原告袁忠震举证四中由被告白湖项目部出具原告袁忠震交款凭证中注明杨国乔工程款抵付的房款，证明原告袁忠震未实际支付购房款22.3万元与被告白湖项目部，故对原告袁忠震向被告白湖项目部已支付购房款22.3万元的证明目的，本院依法不予采信；原告袁忠震提交的证据四系购房发票及转账记录，其转账记录系原告袁忠震向案外人刘国洲名下银行账户汇款14.5万元，原告袁忠震未举证证明与案外人刘国洲、杨国乔、余志宏之间向二被告购房的关系，与本案缺乏关联性，故本院依法不予支持。被告白湖项目部提交的证据一系股份转让协议，二被告的股东之间的权利、义务转让与原告袁忠震无关，故对被告白湖项目部与本案无关的主张，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月23日，原告袁忠震（乙方）与被告白湖项目部（甲方）的委托代理人张双成签订《白湖新城—商品房买卖合同》，其合同约定，1.原告袁忠震购买被告白湖项目部所有的位于孝感市孝南区的房屋；2.该白湖新城9-1-502房屋的总价为22.3万元；3.付款方式为抵杨国乔工程款，并由案外人余志宏签名及按手印；4.合同生效后，甲方必须将乙方所购房屋于2016年6月1日交付给乙方。乙方如不能按合同约定交付购房款，则不能取得房屋使用权，更不能对所购房屋进行装修；否则，甲方有权单方终止合同，将该房屋转售他人；5.合同约定期间内，甲方如遇不能控制因素按时交房的，每超过一天按乙方购房款的2‰计算赔付乙方的违约金，但违约金的计算赔付不超过购房款总额的一倍等内容。当日，被告白湖项目部的委托代理人向原告袁忠震出具收款凭证，其收款凭证载明“杨国乔工程款抵付的房款”，其合同及收款凭证分别加盖被告白湖项目部合同专用章及财务专用章。此后，二被告未向原告袁忠震交付房屋，以致成诉。本案在审理过程中，原告袁忠震当庭举证向案外人刘国洲转款14.5万元的转账凭证，本院对案外人余志红（合同中签名为余志宏）调查查明此款由案外人余志红所得，但否认诉争合同的签名余志宏非余志红本人所签。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据当事人提供的证据材料，归纳如下争议焦点：白湖新城9-1-502房屋的《商品房买卖合同》是否符合法律规定的无效情形。《中华人民共和国合同法》规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中,首先，被告白湖项目部因差欠案外人杨国乔工程款，作为债务人无权主动决定以商品房的物权抵付相应的债务，除非经债权人即本案的案外人杨国乔书面同意及转让债权通知书，而原告袁忠震未提交案外人杨国乔将工程款债权转让与原告袁忠震的书面协议。其次，诉争商品房买卖合同及支付房款凭证上没有案外人杨国乔同意转让与原告袁忠震的签名，其诉争合同约定抵付案外人杨国乔工程款，那么其合同的主体应为案外人杨国乔，诉争合同主体与收款凭证相矛盾，即使诉争合同成立，其以房抵债的主体应为案外人杨国乔。最后，原告袁忠震主张作为购买人未提交相应的证据证明已支付房屋的对价，即诉争房屋22.3万元的价款，其提交的证据未形成证据链，不能证明已取得了案外人杨国乔22.3万元债权与被告白湖项目部签订的合同系善意。故原告袁忠震与被告白湖项目部的委托代理人张双成及案外人余志红恶意串通，签订诉争的商品房销售合同，明显损害第三人（案外人）杨国乔工程款22.3万元的利益，此合同系无效合同。对原告袁忠震的诉讼请求，本院依法不予支持，因原告袁忠震支付的房款由案外人余志红所得，非本案的当事人，原告袁忠震应另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十条、第八十三条,《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告袁忠震的诉讼请求。案件受理费5,485元，由原告袁忠震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张亚斌人民陪审员  张志国人民陪审员  岳主魁二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  熊 曾附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。