安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初5655号 原告：余美，女，汉族，1980年11月25日生，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：罗勤，安徽怀谷律师事务所律师。 被告：刘平，女，汉族，1964年8月30日生，户籍安徽省安庆市迎江区。 原告余美诉被告刘平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余美及其委托诉讼代理人罗勤到庭参加诉讼。被告刘平经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余美向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除与被告签订的“宾馆转让协议”及“房屋租赁合同”,责令被告返还原告转让费440000元、房租60000元、租房保证金20000元,共计人民币520000元;2、判令被告向原告支付违约金88000元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月1日,原、被告签订《宾馆转让协议》及《房屋租赁合同》,被告将其租用自营的位于合肥市滨湖万达临湖苑Ｂ区××幢××楼“合安商务宾馆”全套设备,证、照转让给原告使用,双方约定转让费为人民币440000元,房屋月租金20000元,租房保证金20000元。合同签订后,原告当日即向被告支付转让费、租金、保证金共计520000元。原告依约履行完付款义务后,本以为可以放心经营“合安商务宾馆”的各项事务,没想到房屋产权人突然派人过来说,被告拖欠其房租,且双方纠纷已诉至法院,下一步会直接影响原告对房屋的正常使用。听到这一消息,原告异常惊诧,因为双方签订协议时,被告曾亲口承诺转让前的所有费用已全部付清,现在却冒出这样的意外,让原告措手不及,如果原告知道被告尚欠有房租,那断然不会接受宾馆转让。于是,原告立即找到被告追问拖欠房租之事,被告对此予以认可,但同时表示自己会与房主协商解决的,原告本着诚信合作的态度,同意被告与房主继续协商处理。在此情形下,双方于2020年4月7日补签了一份《合同附加条款》,约定由被告与房主协商解决房屋租赁事宜,如果协商成功,原告继续履行原《宾馆转让协议》;如果协商不成,双方解除合安宾馆转让合同及转租协议,被告在2020年4月8日18时前退还原告已付的转让费、租金和保证金。然而,到目前为止,被告非但没有退还原告任何费用,甚至连原告的电话也不再接听,被告再次失信于原告。 刘平未提交书面的答辩意见，亦未提交证据。 经审理查明，2020年4月1日，刘平作为甲方、余美作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其合法租赁的坐落于滨湖万达临湖苑Ｂ区8幢108上下及至101至108二楼转租给乙方经营；房屋租赁期限为5年，自2020年4月1日起至2024年9月30日止；房屋租金为每月人民币20000元，付款方式为押一付三，于每结算周期前10天支付，支付房租后，甲方出具收据为凭，并附有甲方与业主交纳房租时收据复印件一张；乙方自租房之日起，应向甲方支付保证金20000元，租赁期满后甲方应向乙方退还该保证金。合同下方有刘平、余美签字。同日，双方还签订了一份《宾馆转让协议》，协议约定甲方同意将其租有自营的位于合肥市滨湖万达临湖苑Ｂ区××幢××楼合安商务宾馆全套设备，证、照转让给乙方使用，甲方应确保所有证、照齐全，并保证所有证件、照合法，宾馆建筑面积约600平方米，客房27间，转让费用总计440000元。转让费分两次付清，第一次合同签字后，乙方向甲方转让费340000（含订金20000），第二次在甲乙双方在宾馆设施清点交接完毕后，乙方支付剩下余款。协议还就违约责任等问题进行了约定。2020年4月7日，刘平向余美出具了一份《合同附加条款》，上载明“由于刘平（身份证号342425196408××××）转让合安商务宾馆（位于合肥市包河区××幢××商铺××给余美（身份证号342424198011××××）于2020年4月1日签订转让合同，由于刘平与房屋产权人王永振产生房屋租赁纠纷，而受让人于2020年4月6日才知道这一情况，原租赁协议经由合肥市中级人民法院民事判决书（2019）皖01民终2584号裁决，后期房租费仍未支付完，产生纠纷，导致余美不能按时接转宾馆，并正常经营，现自愿于2020年4月8日18时前退还给余美转让费用人民币肆拾肆万元整合房租捌万元整，共计人民币伍拾贰万元整，解除合安商务宾馆转让合同及转租协议。欠款人刘平”，下方备注“如2020年4月8日前刘平与王永振协商解除完房屋租赁协议，承认刘平与余美签订的转租协议或解除原合同按转租协议由王永振与余美另行签定租赁协议，余美将继续履行原转让协议。（必须附刘平与王永振的解决书）”。 另查明，2020年4月1日，余美以转账方式向刘平支付房租费8万元、42万元、2万元。刘平向余美出具了转让费44万元、押金2万元及房租6万元的收条。 2020年3月25日，王永振以刘平欠付案涉房租为由起诉至合肥市包河区法院。双方在2020年4月8日前并未达成调解或和解，现该案已判决。 上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋租赁合同》、《宾馆转让协议》、《合同附加条款》、转账凭证、房租等证据在卷证明。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告余美与被告刘平签订的案涉《房屋租赁合同》、《宾馆转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自义务。原告余美依约向被告刘平支付了转让费44万元及房租8万元，但刘平却未能依约交付房屋。根据刘平在《合同附加条款》中承诺，若其未能在2020年4月8日与房主王永振解决该纠纷，则同意解除转让合同及转租协议，并退还余美转让费用及房租费。现被告未能提交证据证明其已在2020年4月8日与王永振协商解决好案涉房屋事宜，且王永振亦就案涉房屋起诉至法院要求解除与刘平之间的租赁合同，原告余美要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《宾馆转让协议》并退还各项费用共计52万元的主张，有事实和合同依据，本院予以支持。关于违约金的问题。违约金性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，在判定违约金是否约定过高时，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。现原告余美并未对其可得利益损失总额、必要的交易成本进行举证，故本院酌定违约金以52万元为基数，自2020年4月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算且上限为88000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告余美与被告刘平于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》、《宾馆转让协议》； 二、被告刘平于本判决生效之日起十日内返还原告余美转让费用及房租费合计52万元并支付违约金（违约金以52万元为基数，自2020年4月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且该违约金数额上限为88000元）； 三、驳回原告余美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17000元，公告费800元，合计2500元，由原告余美负担1000元，由被告刘平负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  陈思远 人民陪审员  姚 燕 人民陪审员  吴龙霞 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  赵子薇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同 （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。