重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15524号原告：重庆市金科星聚置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路95号，统一社会信用代码91500106699290426M。法定代表人：李勇，重庆市金科星聚置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：王敬民，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：范永召，男，1972年3月22日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：程良禾，重庆鼎之律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓麒麟，重庆鼎之律师事务所实习律师。原告重庆市金科星聚置业有限公司与被告范永召房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市金科星聚置业有限公司的委托诉讼代理人杨露，被告范永召的委托诉讼代理人程良禾、邓麒麟到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告重庆市金科星聚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》；2.判令被告立即清空并向原告返还位于重庆市沙坪坝区大学城南二路××××号×号楼吊一层13号、14号商业铺面；3.判令被告向原告支付从2018年10月1日起至合同解除之日的租金（暂计算至起诉之日为80459.11元），并以合同约定季度租金为基数支付从2018年9月16日起至租金付清之日止按月利率2%的标准计算的逾期支付租金的违约金；4.判令被告向原告支付优惠期租金91626元（根据合同10.1条约定）；5.判令被告从合同解除之日起至商铺返还之日止，按照租赁合同约定的应交还租赁商铺时的日租金140.29元（按照2020年7月1日-2021年6月30日的月租金/30天）为标准支付商铺使用费，并按日租金1.5倍的标准计算向原告支付违约金（根据合同10.4条）；6.判令被告向原告支付按合同解除时当年月租金标准（27.56平方米/月*152.71）计算的3个月租金12626.07元的违约金（根据合同10.1条）；7.请求确认原告不予退还被告缴纳的履约保证金12000元；8.请求判令被告支付原告律师费8000元；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告签订《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》。合同约定，被告承租位于重庆市沙坪坝区大学城大学城南二路××××号×号楼吊一层13、14号房屋（商业铺面），租赁建筑面积约152.71平方米。商铺租赁期限为60个月，时间自2016年7月1日至2021午6月30日。2016年7月1日到2018年9月30日为优惠期，优惠期租金总额为11453.25元。从2018年10月1日起，租金为25元/平方米/月，每3个月作为1个计租档期，各期租金均在每一期开始提前十五日缴纳，未按照本合同规定按时缴纳租金的，按逾期未缴纳金额每日千分之三累计计算违约金等。自2018年9月15日起，被告未按约向原告支付租金，经原告催告，被告仍未履行义务。据此，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定提起诉讼，望贵院判如所请。被告范永召辩称，原告在2018年11月底向被告发出了解除函，我方虽没有收到，但是根据合同中第15-16页第13.1条的约定，应视为送达。所以原、被告之间的租赁合同已于2018年11月底解除，不能再要求被告支付2018年11月至今的租金，根据原告关于解除租赁合同的函，其中就提到了合同解除的问题，被告认为合同就已于2018年11月底解除，后续的租金就不能再向被告主张，同时依据双方的合同9.8条和解除函的约定，原告在终止合同后有权自行收回商铺，所以在合同解除后原告应当及时收回商铺，不应当放任损失扩大。支付优惠期租金已经是承担违约责任的方式，再支付3个月租金作为违约金总体来说违约金过高，请求减免，且根据合同5.5条约定，对于履约保证金是在被告欠付原告租金等事项时进行抵扣，所以被告主张本案原告主张违约金的时候，应对履约保证金进行抵扣。经审理查明，原告提供的不动产登记机关出具的查询结果显示，位于重庆市沙坪坝区大学城大学城南二路××××号负13、14号房屋的登记权利人为原告重庆市金科星聚置业有限公司，两间房屋建筑面积分别为76.60平方米、76.11平方米，不动产权证号均为104房地证2015字第×××××号。2016年6月30日，原告重庆市金科星聚置业有限公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的被告范永召签订《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》（在该合同正文上方，列明了双方联系地址及联系电话，其中乙方联系地址为重庆市巫山县××镇××村1组33号，联系电话为1818232××××），双方约定如下：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和其他规范性文件的规定，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，经甲、乙双方友好协商一致，就商铺租赁事宜签订本合同，以资双方共同信守。在签署本协议时，甲乙双方己对下列重要事项进行确认并达成一致：1、在签署本协议前，乙方已对拟租赁商铺进行了现场查看，对该商铺周边环境、位置、朝向、楼层等进行了确认，并申请将该商铺用于本合同第三条3.2款约定用途。2、在签署本协议前，甲乙双方就本合同的每项条款内容都进行了认真阅读和确认，并对每项条款的涵义清楚无异议。3、甲乙双方就本合同及附件构成双方的全部约定事项达成一致，本合同及附件构成将取代双方先前与本合同事项有关的任何口头、书面承诺、协议、函件、宣传资料等。4、甲方因商业业态差异、商业成熟度、经营思路等因素会制定不同租赁政策，乙方在签订本协议之前已经知悉，乙方在签订本协议后不得因此要求甲方改变或调整租金等合同条款。5、乙方在签订本合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或者单方解除本合同的理由。6、乙方承诺：如甲方出售乙方租赁的商铺，乙方自愿放弃优先购买权，甲方在制定乙方租金标准时已经将该因素考虑在内，甲方有权根据经营安排随时自主处分该商铺。第一条、除另有说明外，下列用语在本合同及附件中使用时具有如下的含义：1.1“本合同”指甲方和乙方订立的本《金科廊桥天都项目9号楼吊一层13号、14号商铺租赁合同》，包括本合同正文、所有附件及双方就修订本合同而做出的任何书面补充协议……1.5“履约保证金”指乙方依据本合同向甲方交付的履约保证金，该保证金不是乙方预付的租金、水电费或物管费等其他费用，仅作为乙方履行本合同义务的保证……1.9“书面形式”指信件、信函等可以有形表现所载内容的形式。第二条、租赁标的物。2.1金科廊桥天都项目地址位于重庆市大学城南二路××××号。2.2甲方同意将金科廊桥天都项目的第9号楼吊一层13号、14号商业铺面（以下统称“该商铺”）租赁给乙方用于商业经营使用，乙方同意承租该商铺。第三条、租赁面积及经营范围。3.1租赁面积：该商铺承租建筑面积152.71平方米，最终以商铺测绘报告确认的建筑面积为准。3.2乙方租赁该商铺，只能从事餐饮经营使用，除取得甲方的书面同意外，乙方不得擅自改变该商铺的用途。3.3楼梯、通道、公共场地、共用部位等，乙方不得擅自占用。3.4乙方必须以正当方式从事经营活动，不得做出对甲方的商誉及名声有不良影响的行为。第四条、商铺租赁期限。4.1该商铺租赁期限为60个月，即2016年7月1日到2021年6月30日……4.2在租赁期满前三个月内，甲方有权进行重新招租的各项准备工作，包括但不仅限于向未来的租户展示商铺以及对商铺进行合理或必要的检查和维修等，乙方应予以配合。4.3该商铺优惠期为27个月，即2016年7月1日到2018年9月30日（因甲方原因逾期交房的相应顺延），优惠期租金总额为11453.25元。商铺的装修期含在优惠期内，乙方在装修期内需缴纳除租金外包括但不限于装修垃圾清运费、装修管理服务费和装修临时用水、用电等其它所有费用，具体收费标准及缴纳时间以物业服务公司规定为准。因优惠期甲方给予了乙方租金优惠，乙方擅自解除本合同或因乙方原因造成甲方解除本合同的，优惠期间的租金按25元／平方米·月计算，乙方应在本合同解除后7日内补足优惠期的租金91626元（该金额不包含优惠期乙方已缴纳租金）。第五条、商铺租金、物管费及其它费用的收取方式。5.1该商铺计租面积按建筑面积计算：152.71平方米，最终以商铺测绘报告确认的建筑面积为准。5.2从2018年10月1日起，起租租金为25元/月/平方米，因2016年7月1日至2018年9月30日为租金优惠期，包干租金总额为11453.25元。租金情况列示如下：2016年7月1日至2018年9月30日租金总额为11453.25元（租金优惠期租金累计计算，不按月计）；2018年10月1日至2019年6月30日月租金单价为25元每平方米，每月租金3817.75元，年租金为34359.75元；2019年7月1日至2020年6月30日月租金单价为26.25元每平方米，每月租金4008.64元，年租金为48103.68元；2020年7月1日至2021年6月30日月租金单价为27.56元每平方米，每月租金4208.69元，年租金为50504.28元。5.3该商铺租金双方约定按照每3个月为一个计收档期；因2016年7月1日至2018年9月30日为租金优惠期，此期间按租金总额11453.25元计收。租金收取从2018年10月1日起，按照每三个月作为一个计租档期，即2018年10月l曰至2017年12月31日作为第一个计租档期。5.4租金的支付方式为先付费后使用。前四个计租档期收取金额和时间如下：第一个计租档期租金11453.25元收取时间为签订合同之日；第二个计租档期租金11453.25元收取时间为2018年9月15日；第三个计租档期租金11453.25元收取时间为2018年12月15日；第四个计租档期租金11453.25元收取时间为2019年3月15日。从第五个计租档期开始，以后各期租金均在每一期开始提前十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。5.5履约保证金：（1）为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳约3个月的租金作为履约保证金，履约保证金为12000元。该履约保证金作为乙方履约的担保，租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为（包括但不限于乙方拖欠租金、物业服务费、空调费等任何费用以及乙方给任何第三方造成损失），或其所售的商品或提供的服务不符合国家法律、行政法规、地方性法规、中央部委规章、地方政府规章或规范性文件的规定致使甲方因此遭受行政处罚、民事赔偿或任何其他形式的损失，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿违约金或者甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并不支付违约金或者赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣相应数额的乙方向其交纳的履约保证金（甲方的上述行为并不影响甲方对乙方该等行为采取诉讼或其它救济方式），若甲方损失或损害大于履约保证金数额的，甲方有权进一步向乙方采取其他方式补足损失差额，但甲方应在抵扣行为发生后10日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的后IO个工作日内把被甲方扣除部分的履约保证金重新补足并存放于甲方，乙方未按时补足的，每日按应补足额的千分之三计算承担违约责任。否则，甲方有权单方解除合同。（2）当租赁期满或中途终止合同后，经确认乙方无违约行为的，甲方应在乙方交还该商铺并结清全部费用后7日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约或者有欠费的，甲方在扣除违约金、损失及欠费后将剩余部分不计利息全部返还给乙方。5.6如乙方未按约定交付租金的，甲方可以将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金……第九条，乙方责任。9.7除可移动的设备外，租赁期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设施设备（含乙方出资安装的燃气等设施设备）等全部无偿归甲方所有（另有约定除外），如需办理转移手续的，乙方应无条件协助甲方办理转移手续，否则甲方有权不退还租赁保证金。属乙方自行安装的可移动设备和该租赁商铺内属乙方自有的设施、设备、工具、物品等，乙方应在租赁期届满或者中途终止合同后七日内自行到该商铺内拆除并搬离该商铺，逾期视为乙方放弃所有权，其所有权无偿归甲方所有，甲方有权自行处置……9.8在乙方收到甲方依据本合同规定发出的终止租赁合同，收回租赁商铺通知之日起7日内，乙方未终止经营活动或者未将该商铺交还给甲方的，甲方有权采取任何有效行为，终止乙方经营活动并收回该商铺；如乙方在此期限内未将该商铺内属乙方所有的设施、设备、工具、物品等撤除，视为乙方放弃所有权，其所有权无偿归甲方所有，甲方有权进入租赁商铺处置场地内之设施、设备、工具、物品等并将相关人员清理出场，由此所造成的一切损失均由乙方自行负责。甲方按本条约定收回该商铺的，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备全部无偿归甲方所有；如甲方收回该商铺时，发现该商铺及设施设备有损坏的，乙方还应承担恢复所需的费用……第十条、违约责任。10.1租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合的，乙方应当补交优惠期的租金91626元并向甲方按当年月租金计算支付三个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。若甲方擅自提前终止合同，或者因甲方责任乙方根据约定单方终止本合同的，甲方应当向乙方按当年月租金计算支付3个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的租赁保证金双倍返还，对甲方书面同意乙方进行的装饰、装修甲方按乙方使用的年限折旧后给予补偿（双方确认乙方装饰、装修按5年平均折旧完，装饰、装修总价款依据乙方提供的符合税务要求的合法票据及现场实际情况由双方协商确定，协商达不成一致的，可申请双方认可的评估机构评估确定），未经甲方书面同意乙方擅自进行的装饰、装修甲方不给予任何补偿，全部无偿归甲方所有……10.3乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金（逾期缴纳水费、电费的，还应按供电部门、供水部门的规定承担罚金）；逾期十五天（含十五天）仍未缴清的，甲方有权停止乙方的用水、用电；因停水、停电给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，与甲方无关。停电、停水期间，甲方对该商铺的租金、物业管理费及违约金照常计收。逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同。10.4乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，乙方除按应交还租赁商铺时日租金标准（日租金按当年月租金除以30天进行计算，下同）支付商铺租金／商铺使用费外，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将该商铺交还甲方，否则乙方除按应交还租赁商铺时日租金标准支付商铺租金／商铺使用费外，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。10.5除甲方原因造成外，乙方若未按合同约定时间接收商铺或未按合同约定时间开业的，视为乙方自愿放弃本合同中所约定的所有优惠条件（包括装修期、优惠期等）；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同。10.6双方任何一方未及时履行本合同约定的其他义务的，违约方按违约行为发生当年月租金计算支付对方1个月租金作为违约金，造成损失的，还应承担赔偿责任。10.7若一方违约，违约方及违约方担保人还必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；前述费用如国家有规定标准的，以国家规定标准计算承担（如实际发生额低于国家规定标准的，则以实际发生额为准），没有规定标准的，以实际发生额为准，其中业务费、交通费、餐饮费、住宿费计算人数不超过三人。10.8甲方依照本合同规定向乙方发出的解除合同通知，即表明甲方行使本合同赋予的其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利己全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志。10.9甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。10.10甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成甲方放弃追究对乙方任何日后持续违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何日后持续违反或不履行的义务的权利，除非甲方以书面方式作如此表示。10.11甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类型事件中放弃须获得其特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示。10.12本协议约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证。第十三条、其他事项。13.1本合同涉及的有关联络的地址、电话、传真，以双方在本合同中所提供的通迅地址、电话、传真为准（乙方接收该商铺后，该商铺地址作为乙方的通迅地址）；如任何一方的通迅地址、电话、传真变更的，应在变更前3天书面通知对方，否则造成不能送达的，由未履行告知义务的责任方负责。本合同履行中双方往来的文件、函件、通知等，可以采用直接送交、传真、邮寄等方式送达对方：（l）采用直接送交的，以对方相关工作人员签收时为已送达，任何一方的相关工作人员不得拒绝签收。（2）采用传真方式送达的，以传真确认发出时为己送达。（3）采用邮寄方式送达的，以对方相关工作人员签收邮件之时或邮件发出（以邮戳为准）后的第3个工作日中午12时为已送达（以先到的时间为准）。如一方按通迅地址向对方发出邮寄后，而邮寄被退回或者被拒收的，视为该邮件内容己送达给对方，由此而产生的责任及后果由对方自行承担。双方还对合同的终止与变更以及争议解决等条款进行了约定。上述合同签订前，被告范永召于2016年6月13日向原告重庆市金科星聚置业有限公司支付“履约保证金”12000元，原告重庆市金科星聚置业有限公司向被告范永召出具相应收据。上述合同签订后，原告重庆市金科星聚置业有限公司即将涉案房屋交付被告使用，被告接房后开始占有使用涉案房屋。合同履行期间，被告范永召于2016年7月1日向原告重庆市金科星聚置业有限公司支付2016年7月1日至2018年9月30日租金11453.25元，原告重庆市金科星聚置业有限公司向被告范永召出具相应收据。至2018年11月22日，原告通过EMS特快专递向被告范永召寄送《关于解除租赁合同的函》（快递单上载明的收件地址与联系电话与《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》上列明的被告范永召的联系地址与联系电话一致），该函载明：“致范永召：贵我双方于2016年6月30日签订的《房屋租赁合同》由贵方承租我司开发的金科·廊桥天都项目9号楼吊一层13、14号商铺，按照原合同约定，该商铺租金双方约定按照每三个月为一个计租档期，各期租金均在每一期开始提前15日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。故，按照原合同约定，贵方应于2018年9月15日前向我司缴纳2018年10月1日至2018年12月31日的租金共计11453.25元，我司于2018年10月也向贵方寄发了《关于廊桥天都9号楼承租商家的租金催收函》，遗憾的是，截止2018年11月19日，我司并未受到贵方的租金。根据原合同第10.3条约定，乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计结算支付违约金：逾期超过30天，甲方有权单方终止合同。现，我司函告贵方，自贵方收到本函之日起，贵我双方签订的《商业用房租赁合同》解除，同时贵方因按原合同的约定承担违约责任。请贵方自合同解除之日起三日内自行腾房交换房屋，逾期未搬离的，我司将按合同约定自行收回房屋，由此产生的一切后果由贵方自行承担。特此函告！二零一八年十一月十九日。”原告提供的EMS快递查询结果显示，该快递于2018年11月22日经重庆市邮政速递收件，于2018年11月27日退回。2020年6月2日，因原告向被告主张房屋租金未果，原告重庆市金科星聚置业有限公司为解决争议，遂作为甲方与作为乙方的北京德恒（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，双方约定，由乙方接受甲方委托，为甲方与范永召租赁合同纠纷一案提供法律服务并担任代理人，甲方应向乙方支付律师服务费8000元【原告已实际支付北京德恒（重庆）律师事务所诉讼代理服务费8000元，北京德恒（重庆）律师事务所向原告开具了相应发票】。随后，原告重庆市金科星聚置业有限公司向本院提起本案诉讼，要求判如所请。审理中，被告对原告主张的被告逾期支付租金的事实予以认可。关于被告何时从涉案房屋搬走，被告陈述称，被告于2018年10月便锁门未再经营；原告陈述称，原告于2018年10月发现涉案商铺锁门无人经营。关于被告搬离涉案房屋前是否通知原告，被告称被告之前一直于原告协商解除合同，在搬离涉案房屋前曾口头告知原告不再营业；原告称对此情况不清楚。关于涉案房屋的现状，原告陈述称，原告发出解除合同函后有到商铺现场查看，但因商铺上锁了，无法得知商铺内物品情况，所以一直未收回房屋；被告陈述称，商铺确实上锁了，锁是被告上的，商铺内遗留的物品都是被告不要了的，依据合同9.8条约定，原告可以自行收回商铺。关于合同是否已解除，原告认为依据合同13.1条约定，双方约定的通讯地址为商铺地址，而原告寄送解除合同函的地址为被告身份证记载的地址，该地址寄送的邮件已被退回，因此该份解除合同函并未达到解除合同的效力；被告认为，被告确实未收到该函，但依照合同约定原告向被告发出的解除合同函应当视为送达。原告坚持要求法院判如所请；被告坚持认为原、被告之间的房屋租赁合同已解除，原告主张的违约金也过高且重复计算。因原、被告双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原告重庆市金科星聚置业有限公司提供的不动产查询结果、房屋租赁合同、收据、关于解除租赁合同的函、EMS邮单及快递查询结果、法律事务委托合同、银行转账凭证及律师费发票以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告于2016年6月30日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。从审理情况看，本案房屋租赁合同是否已解除以及合同解除后的诸项清算问题应当系本案争议焦点，针对双方的争议焦点，结合原告的诉讼请求，本院分别评述如下：一、关于本案房屋租赁合同是否已经解除的问题。本院认为，按照《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》第5.4条、10.3条的约定，被告应当于2018年9月15日向原告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金11453.25元，如被告逾期超过30天，原告有权单方终止合同。现原、被告均认可被告仍未支付上述租金，因此原告于2018年11月22日向被告发出《关于解除租赁合同的函》时，被告已逾期支付租金超过30日，原告依据合同约定享有合同解除权。关于原告向被告发出的《关于解除租赁合同的函》是否具有解除合同效力的问题。从本院查明的事实来看，在2018年11月22日原告向被告发函时，被告已逾期支付租金超过合同约定的最长期限，且被告也已实际搬离涉案房屋，显然被告不再继续履行合同的意图相当明确。因此，在原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》的函时，原、被告双方就不再继续履行合同形成合意。至于原告认为其向被告发函的行为未严格按照合同约定因此不产生解除合同效力的问题，本院认为，从本案查明的事实来看，原告向被告发函时已清楚知晓被告已从涉案房屋搬离，此时原告选择以合同首页载明的被告方联系地址（同样系被告户籍所在地）为被告送达地址，相较于依据合同第13.1条的约定（乙方接收商铺后，该商铺地址作为乙方的通讯地址）以涉案房屋所在地为被告送达地址显然具有更大的送达成功概率，且以合同载明的被告联系地址为送达地址显然也不能认定为不符合合同约定，因此本院认定原告于2018年11月22日向被告联系地址寄送《关于解除租赁合同的函》系有效送达，依据《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》第13.1条第二款第（3）项约定，原告向被告发出的《关于解除租赁合同的函》应当于2018年11月22日后第三个工作日即2018年11月27日视为送达被告，原、被告之间签订的《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》也应当于当日解除。鉴于本院已认定原、被告签订的《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》已于2018年11月27日解除，因此本院对原告第一项要求解除合同的诉讼请求不予支持。二、关于合同解除后的清算问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对本案合同解除后的清算即原告主张的其他诉讼请求本院评述如下：关于原告要求被告立即腾空并返还涉案房屋的诉讼请求。依据《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》第10.8条约定，甲方依照本合同规定向乙方发出的解除合同通知，即表明甲方行使本合同赋予的其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利己全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志。现原告已于2018年11月22日向被告发出解除合同通知，按照合同约定应当视为原告行使了其收回商铺的权利，因此本院对原告在本案中要求被告返还房屋的诉讼请求不予支持。同时，对原告主张的第五项关于要求被告支付合同解除之日至房屋返还之日的房屋占用费及逾期返还商铺违约金的诉讼请求，本院一并不予支持。关于原告要求被告支付2018年10月1日起至合同解除之日的租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求。被告未按约支付租金属实，原告要求被告支付2018年10月1日至合同解除之日即2018年11月27日租金理应得到支持，对该期间的房屋租金依据合同相关约定应计算为7253.73元（3817.75×1+3817.75÷30×27）。至于原告主张的逾期支付租金的违约金，依据合同第10.3条约定，被告应当按逾期未支付租金按每天千分之三支付违约金，该违约金的标准显然过分高于原告因此产生的损失，原告自愿将违约金计算标准调整为月利率2%，在此情况下被告仍抗辩称原告主张违约金总体过高请求调减，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，将原告主张的此部分违约金计算标准酌情调整至月利率1.5%。关于原告要求被告向原告支付优惠期租金91626元及按照三个月租金计算为12626.07元的违约金的诉讼请求。依据《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》第10.1条约定，租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合的，乙方应当补交优惠期的租金91626元并向甲方按当年月租金计算支付三个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。原告据此主张优惠期租金91626元，合理合法，本院予以支持。需要说明的是，原、被告签订租赁合同时约定租金优惠期间，应当系原告在签订合同时基于对被告完整履行五年租赁期的合理信赖而作出的让步，现被告提前终止合同，原告签订合同时的预期利益不能实现，优惠期未收取的租金系原告合理损失，基于合同约定以及公平原则，原告均有权要求被告补交优惠期租金。对于原告主张的以三个月租金计算的违约金，因被告提前退租客观上导致原告房屋空置损失，以三个月租金标准计算的违约金并未明显过高，被告请求调减本院不予支持。对于“当年月租金”，应当按照双方合同解除时的月租金标准即3817.75元计算，故被告应当支付原告此部分违约金11453.25元，对原告主张的超出11453.25元的违约金本院不予支持。关于原告主张的8000元律师费，依据《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》10.7条约定，本院依法予以支持。关于原告要求不予退还被告交纳履约保证金12000元的诉讼请求。依据《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》第10.1条约定，原告有权对被告已支付的12000元履约保证金不予退还，至于被告抗辩称，依据合同第5.5条约定应当从原告主张的租金及违约金中对履约保证金进行抵扣，本院认为，《金科廊桥天都项目房屋租赁合同》第5.5条约定的是在被告违约且原告愿意继续履行合同时，原告有权就已产生的逾期租金、违约金等直接从履约保证金中抵扣，且抵扣后被告应当补齐履约保证金，该条约定显然不适用本案之情形，对被告该抗辩不予支持，因此本院对原告此一诉讼请求予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、限被告范永召于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆市金科星聚置业有限公司2018年10月1日至2018年11月27日房屋租金7253.73元及逾期支付租金的违约金，该违约金以7253.73元为基数，按照月利率1.5%的标准从2018年9月16日计算至付清之日止；二、限被告范永召于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆市金科星聚置业有限公司优惠期租金91626元及违约金11453.25元；三、限被告范永召于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆市金科星聚置业有限公司律师费8000元；四、被告范永召已支付原告重庆市金科星聚置业有限公司的履约保证金12000元，原告重庆市金科星聚置业有限公司不予退还；五、驳回原告重庆市金科星聚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3188.42元，减半交纳1594.21元（原告重庆市金科星聚置业有限公司已预交），由被告范永召负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆市金科星聚置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员 殷建华二〇二〇年十一月十六日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维