广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41105号原告：雷廷意，女，1945年8月22日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告：黄文辉，男，1974年3月21日出生，汉族，住广东省广州市从化区。两原告的共同委托诉讼代理人：欧永健,系广东经国律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：周美进，系广东鹏吉律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层，统一社会信用代码914401017082784466。诉讼代表人：罗国林，系被告广州亿豪房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：黄铭鸿，系广东格林律师事务所律师。被告：何乐明，男，1963年8月24日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告雷廷意、黄文辉诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称“亿豪公司”）、何乐明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告雷廷意、黄文辉的共同委托诉讼代理人欧永健、周美进、被告亿豪公司的委托诉讼代理人黄铭鸿到庭参加了诉讼，被告何乐明经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告雷廷意、黄文辉向本院提出诉讼请求：1.确认被告亿豪公司与被告何乐明签订的《商品房买卖合同》无效，两被告立即到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，并将涉案房屋的在房管部门所办理的预购人为何乐明的登记予以撤销；2.被告亿豪公司继续履行与原告雷廷意、黄文辉签订的《商品房买卖合同》，立即协同原告雷廷意、黄文辉到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路112号天一新村G栋10梯202房（现地址为广州市天河区东莞庄路亿豪西街6号202房）的产权过户和房地产登记手续；3.被告亿豪公司返还原告雷廷意、黄文辉综合税费6841元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年5月13日，原告与亿豪公司签订《商品房买卖合同》，亿豪公司将其开发的天河区东莞庄路112号天一新村G栋10梯202房出售给原告，合同对于权属登记的办理等进行了约定。原告于合同签订当日付清全部购房款并缴纳了综合税费，亿豪公司于同日将房屋交付原告使用。其后因亿豪公司一直未办理商品房预售合同鉴证手续，经调查，发现上述房屋预购人为何乐明，为此原告找到亿豪公司交涉，亿豪公司于2005年3月9日向原告出具《承诺书》，确认原告为房屋的实际买受人，并承诺为原告办理转名手续。2005年6月13日，亿豪公司又出具书面函件承诺为原告办理商品房预售合同鉴证登记，补偿每平方米优惠200元及其他优惠款项，然而涉案房屋至今仍预售登记在何乐明名下。原告认为亿豪公司与何乐明签订的《商品房买卖合同》是为了套取银行贷款，双方并无真实的房屋买卖的意思表示，实际也未履行该合同，亿豪公司及何乐明借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行套取信贷资金的目的，根据《合同法》第五十二条第（三）项的规定，依法应为无效。原告与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，双方均应切实履行。被告亿豪公司答辩称：一、对于原告要求确认我方与何乐明签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，因为涉及名义购房人、真实购房人的甄别，根据管理人掌握的现有资料，暂无法确定“何乐明”的身份，无法确定《商品房买卖合同》签订后的真实履行情况，请求法院根据现有证据材料进行判决。对于原告要求我方与何乐明一并到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续的诉讼请求，若法院判决确认《商品房买卖合同》无效，我方同意配合办理相关手续。二、关于原告要求继续履行《商品房买卖合同》，办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，在我方与何乐明签订的《商品房买卖合同》被确认为无效的前提下，我方同意原告该项诉请，但因购房款的收款单位并非亿豪公司，故对购房款的收取事宜，请求法院依法认定。三、关于过户的方式，由于管理人接管的资料欠缺及亿豪公司目前的现状，由管理人配合进行双方过户手续的办理存在客观障碍，建议由法院判决后，由原告申请执行，通过法院出具协助执行裁定书的方式办理单方过户。四、关于原告要求我方返还综合税费的诉请，我方认为该诉请已经超过诉讼时效，请求依法予以驳回。五、关于涉案房屋的解封事宜，管理人已经通过破产清算案件的承办法官与具体实施查封手续的法院及法官进行协调解封，目前广州中院已经解除了相关查封，个别基层法院的查封还在处理当中，后续管理人也将继续跟进，避免对本案审理及案涉房产的过户造成障碍。六、关于本案诉讼费用，因为亿豪公司目前已经进入破产清算程序，若判决由亿豪公司承担，将面临较为繁琐、漫长的债权申报、确认及财产分配程序，故请法院酌情处理。被告何乐明未答辩亦未提交证据。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”商住楼的开发商，并取得编号为穗房预字第××号《商品房预售许可证》。2003年5月13日，雷廷意、黄文辉（买受人）与亿豪公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人（雷廷意、黄文辉，下同）向出卖人（亿豪公司，下同）购买东莞庄路天一新村第G幢10梯贰层［自然层2］02号房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房的用途为住宅；建筑面积共79.28平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额369762元；买受人在2003年5月13日前支付全部房款369762元；出卖人应当在2003年5月13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程消防验收意见书》和《单位工程质量验收记录》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等内容。上述合同签订后，《认购协议》签订后，雷廷意、黄文辉支付了购房款，广州市恒生置业有限公司（以下简称“恒生公司”）于2003年5月13日开具《购房收款收据》2张（分别显示收取雷廷意、黄文辉涉案房屋定金10000元、房款359761元以及综合税费6841元）。亿豪公司确认恒生公司系其关联企业，涉案房屋所在楼盘销售期间，其曾以恒生公司的名义出具过房款收据。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局查询涉案房屋的权属情况，广州市规划和自然资源局于2019年12月13日函复本院称：一、主要登记情况，天一新村（自编G栋）以2008登记1025638号案办理首次登记在亿豪公司名下，G栋10梯2层02单元于2002年5月以何乐明名义办理预售合同备案，预售契约编号为02008730号，经对比预售合同附图和测绘附图，该业地址为天河区东莞庄路亿豪西街6号202房，暂未办理产权转移登记，广州市中级人民法院以（2007）穗中法执字第2932号协执文书查封该业，期限至2022年1月7日止；二、处理建议，（一）天一新村G栋10梯2层02单元的预购人为何乐明，与你院来函附件的《商品房买卖合同》的买受人不符，建议你院审查该业的产权归属，（二）由于来函房产已被法院查封，需待法院解封后，你院方可向我局送达协助执行过户文书，并请在协执文书上明确对预售契约编号为02008730号《商品房买卖合同》的处理意见。2020年3月17日，广州市不动产登记中心向雷廷意作出《依申请信息公开答复书》[编号（2020）查询00107号]，载明：一、预售、抵押情况，涉案房屋预售证号020025，预售合同号02008730，预售备案时间2002年5月30日，预售人为亿豪公司，预购人为何乐明，无退房或注销登记情况，曾以02备字3755号办理合同抵押，于2005年6月20日办理合同涂销抵押；二、查封情况，暂无涉案房屋的有效查封信息，信息核查时间为2020年3月4日。庭审中，雷廷意、黄文辉表示涉案房屋已于2003年5月13日交付，由其控制使用至今。雷廷意、黄文辉为证明其实际收楼使用涉案房屋的情况并提交《天一新村业主公约》（落款时间为2003年5月13日）、显示由广州市天一物业有限公司于2003年5月13日出具的水电周转金收款收据、装修保证金收款收据、管理费收款收据、显示由广州市自来水公司开具的水费发票、显示由广州燃气集团有限公司开具的燃气发票。2020年6月22日，本院前往涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋由雷廷意持钥匙打开大门。本院亦于涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。另查明，雷廷意、黄文辉于2005年7月11日向本院起诉亿豪公司及何乐明[案号（2005）天法民三初字第1207号，以下简称1207号案]，诉请要求亿豪公司为其办理涉案房屋的权属登记和交付房屋权属证书、解除两被告所签编号为2002008730号《商品房买卖合同》虚假合同和注销该合同的登记监证、两被告共同赔偿损失369762元。该案审理过程中亿豪公司及何乐明共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本院于2005年10月14日作出（2005）天法民三初字第1207号民事判决，查明如下事实（包括但不限于）：两被告曾于2002年5月15日签订了编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定被告何乐明以总金额392198元向被告亿豪公司购买涉案房屋，付款方式为银行按揭；2002年5月30日，广州市房地产交易所办理了该预售合同的登记手续；原告发现此问题后，与被告亿豪公司进行了交涉，被告亿豪公司于2005年3月9日出具《承诺书》给原告，表示涉案房屋在房管局登记在何乐明名下，实属两原告所有，其司承诺在2005年5月30日前办理转名手续，登记在两原告名下；2005年6月13日（星期一），被告亿豪公司又出具书面的函件，表示其司星期五答复两项：一、给予办理商品房预售合同监证登记，二、补偿每平方米优惠200元及其他优惠款项；2005年6月20日，涉案房屋的抵押登记被注销；由于原告与被告亿豪公司未就上述事宜达成一致意见，原告向本院提起了该案诉讼；原告在该案庭审中明确第1项诉讼请求为要求被告亿豪公司办理穗房合字××号《商品房买卖合同》预售合同登记及交付涉案房屋的《房地产权证》；两被告以原告该请求实属变更诉讼请求，表示不同意；两被告提供了何乐明于2003年3月30日出具的委托书（何乐明全权委托亿豪公司代理出售涉案房屋），证明被告亿豪公司是代理何乐明与原告签订穗房合字××号《商品房买卖合同》的；原告对此不予确认；两被告未提供证据证实原告在订立合同时知道两被告之间的上述代理关系;被告亿豪公司也未提供证据证实其与原告签订合同时，已将涉案房屋出售给被告何乐明的事实告知原告。该案中本院作出如下认定：两被告提供的何乐明于2003年3月30日出具的委托书，虽能证明何乐明有全权委托亿豪公司办理出售涉案房屋的事实，但被告亿豪公司是以自己的名义与原告签订穗房合字××号《商品房买卖合同》的，原告又不确认两被告的委托代理关系，两被告也未提供证据证实原告在订立合同时知道两被告之间的上述代理关系;故对两被告所抗辩的被告亿豪公司是代理何乐明与原告签订上述《商品房买卖合同》的事实，本院不予认定；被告亿豪公司在2002年5月30日办理了其与何乐明2002年5月15日所签穗房合字××号《商品房买卖合同》预售合同登记后，应知涉案房屋已经出售给了被告何乐明，却又于2003年5月13日与原告签订合同，将涉案房屋转售给原告，且未提供证据证实其在与原告签订合同时，已将涉案房屋出售给何乐明的事实告知原告，主观上具有故意；但因双方所签的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家利益，原告又未向本院请求变更或撤销，应按有效合同处理；由于原告不是两被告所签合同的当事人，不具有行使解除两被告所签合同的权利，涉案房屋现仍登记在被告何乐明的名下，依照法律规定，是否注销合同登记应由相关部门认定处理，不属本案的审查范围，两被告在本案中又未表示可解除双方所签的合同，故原告的第2项诉讼请求，本院不予支持；基于原告的第2项诉讼请求本院不能支持，无论原告的第1项诉讼请求是要求被告亿豪公司办理穗房合字××号《商品房买卖合同》预售合同登记还是办理涉案房屋的《房地产权证》，均不具备办理的条件，本院亦不予支持等。本院遂判决驳回原告雷廷意、黄文辉的诉讼请求。雷廷意、黄文辉表示该判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。本院另查明，在1207号案审理过程中，亿豪公司及何乐明发表如下答辩意见：关于原告第一项诉讼请求中要求办理权属登记的请求不明确，如果只是要求其办理《房地产权证》其是同意的，但不是立即办理，关于交付《房地产权证》，其认为履行期限尚未到期；原告要求解除两被告签订的虚假合同并注销登记监证的诉讼请求，两被告的合同并不是虚假的，原告无权对另一合同主张行使解除权，该案不能处理两被告的合同，原告也没有事实及法律依据；对于第三项诉讼请求则不同意，原告能够实现合同目的，并在本案中请求继续履行合同，被告也同意继续履行合同，只是履行合同的期限尚未到期，且原告没有损失等。该案审理过程中，亿豪公司及何乐明向本院提交显示由亿豪公司向雷廷意、黄文辉发出的《催办通知书》，内容为：雷廷意、黄文辉购买的涉案房屋，委托该司出售此房的何乐明已将该套房在中国银行广州海珠支行的借款全部支付完毕，该房已在广州市国土房地产管理局办理了抵押登记涂销手续，该司多次口头通知雷廷意、黄文辉前来办理交易过户的相关手续，但雷廷意、黄文辉至今未来办理，致使该司无法协助雷廷意、黄文辉办理过户手续，现再次发此书面通知，请雷廷意、黄文辉务必立即配合办理相关手续。该案庭审过程中，雷廷意、黄文辉以该证据提交已经超过举证期限为由拒绝质证。再查明，2018年12月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1号指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。本案审理过程中，本院向中国建设银行股份有限公司广州越秀支行发函查询如下事项：1.你行曾作为抵押权人就天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角天一新村G栋10梯202房办理抵押登记[（2002）备字3755号]，上述抵押登记所涉贷款合同的签署情况如何？贷款人是何人？贷款发放的具体情况如何？抵押登记涂销的情况如何？2.贷款人的还款情况如何[包括但不限于还款账户信息、贷款还款记录及还款账户在开设之后直至贷款还清之前的完整流水明细情况（须显示对方户名、对方账号、备注信息等栏目的具体内容）等]。后该行向本院作出《情况说明》，载明：借款人何乐明，2002年5月31日应购买涉案房屋而在该行办理的住房按揭贷款，贷款金额27万元，原贷款期限为20年；该笔贷款已于2005年结清，因结清时间已超过五年，按照档案管理规定该档案已经销毁，无法提供借款合同；根据当时系统导出的数据显示，何乐明用于归还上述房屋贷款的银行账号为33×××68，已打印2002年5月1日—2005年12月31日账户流水，详见附件。后本院根据上述附件内容向中国建设银行股份有限公司广东省分行发出协助查询函，该行函复本院称相关账户为银行内部账户，不提供查询。雷廷意、黄文辉并向本院提出律师调查令申请，申请持令前往中国建设银行股份有限公司广州天寿路支行调查相关转账交易记录。后该行向本院出具律师调查令（回执），提供2003年10月10日转到33×××68存款凭条壹份（显示户名为何乐明，存入金额为1788元，存款人对“客户审核”栏内容确认签名栏目手写有“曾惠珊代何乐明”字样）及2003年12月10日转到33×××68存款凭条壹份（显示交易摘要为转账存款，户名为何乐明，存入金额为1788元，存款人对“客户审核”栏内容确认签名栏目手写有“代发工X转存”字样）。雷廷意、黄文辉为证明何乐明在2003年10月10日的还贷资金1788元是由恒生公司财务人员曾惠珊代为办理，而恒生公司与亿豪公司为关联公司，涉案房屋的还贷资金实际由亿豪公司支付，何乐明仅是名义上的购房人，与亿豪公司不存在真实的购房合同关系，向本院提交（2019）粤01民再65号民事判决，该案中该院查明何会钟、林雪仪诉朱培坤、恒生公司、亿豪公司、广州市恒德投资有限公司债权纠纷两案中，何会钟、林雪仪主张2005年4月5日通过林雪仪名下中国工商银行账户转账支付给恒生公司财务人员曾惠珊的255万元……亦即何会钟在该案一审中主张已支付1000万元投资款的三笔款项等。经质证，亿豪公司对上述证据的真实性无异议。本案审理过程中，亿豪公司辩称雷廷意、黄文辉要求其返还税费的诉讼请求已过诉讼时效,但确认未对税费进行结算或约定退还税费的时间。雷廷意、黄文辉表示其诉请的综合税费是由亿豪公司代收，但其收取后并未向房管部门为雷廷意、黄文辉办理产权登记手续，该侵权行为一直处于持续状态，双方亦未对税费进行结算或约定退还税费的时间，故其该项诉讼请求并未超过诉讼时效，待办理涉案房屋的产权登记时其愿意支付应承担的税费。本院认为：雷廷意、黄文辉与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应切实履行。关于亿豪公司及何乐明所签署《商品房买卖合同》的效力问题，本案中雷廷意、黄文辉并未提交证据证明上述合同存在违反法律、法规等强制性规定的情形，故雷廷意、黄文辉要求确认被告亿豪公司与被告何乐明签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求理据不足，本院不予支持。基于本院不支持雷廷意、黄文辉上述诉讼请求，故对于其要求亿豪公司、何乐明立即到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，并将涉案房屋在房管部门所办理的预购人为何乐明的登记予以撤销的诉讼请求同样不予支持。雷廷意、黄文辉已充分举证其早于2003年5月即接收涉案房屋使用至今，虽其提供的房款收据并非亿豪公司出具，但结合亿豪公司有关其与恒生公司系关联公司以及恒生公司在涉案房屋所在楼盘销售时有代为出具收据的陈述，本院采信雷廷意、黄文辉已依约向亿豪公司支付了全部购房款的主张。虽涉案房屋登记预购人为何乐明，但亿豪公司于1207号案中表示同意继续履行其与雷廷意、黄文辉签署的《商品房买卖合同》，何乐明则表示其系委托亿豪公司另行出售涉案房屋，即何乐明对于亿豪公司与雷廷意、黄文辉之间就涉案房屋成立房屋买卖合同关系系知情，综合亿豪公司及何乐明于上述案件中的陈述，雷廷意、黄文辉于本案中提出继续履行与亿豪公司之间的《商品房买卖合同》的主张依据充分，雷廷意、黄文辉作为买受人已付清购房款，亿豪公司作为涉案房屋的出卖人，负有向雷廷意、黄文辉交付房屋并转移房屋所有权的义务，根据《商品房买卖合同》的约定现已超过合同约定的办证期限，且涉案房屋目前不存在查封、抵押的办证障碍，雷廷意、黄文辉要求亿豪公司协同其前往房地产管理部门办理涉案房屋的产权过户手续合法有据。结合涉案房屋的预售合同备案情况，为免当事人讼累，结合本案案情，本院酌情判决亿豪公司及何乐明于本判决发生法律效力之日起10日内前往房地产管理部门办理以何乐明为预购人、预售契约编号为02008730号的预售合同备案的涂销手续，亿豪公司于上述涂销手续办理后同日内协同雷廷意、黄文辉到房地产管理部门办理涉案房屋的产权过户及房地产登记手续。关于雷廷意、黄文辉要求亿豪公司返还税费的诉讼请求。实践中该费用可由买受人自行向有关部门缴纳,也可由出卖人代收代缴。本案中自雷廷意、黄文辉交纳税费至今，亿豪公司都未履行其办证义务，现雷廷意、黄文辉明确其会在办理涉案房屋的产权登记时缴纳应交税费，其要求亿豪公司返还税费并无不妥，本院予以支持。另因雷廷意、黄文辉、亿豪公司并未对税费进行结算或约定退还税费的时间，因此雷廷意、黄文辉可随时要求亿豪公司返还，亿豪公司关于诉讼时效的抗辩无理，本院不予采纳。何乐明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州亿豪房地产开发有限公司及被告何乐明于本判决发生法律效力之日起10日内，前往房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路112号天一新村G栋10梯202房（现地址为广州市天河区东莞庄路亿豪西街6号202房）上以被告何乐明为预购人、预售契约编号为02008730号的预售合同备案的涂销手续；被告广州亿豪房地产开发有限公司于上述第一项中涂销手续办理后同日内协同原告雷廷意、黄文辉到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路112号天一新村G栋10梯202房（现地址为广州市天河区东莞庄路亿豪西街6号202房）的产权过户及房地产登记手续；被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告雷廷意、黄文辉退还综合税费6841元；驳回原告雷廷意、黄文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6846元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周玺舜二〇二〇年十一月十六日书记员  谢丽军