内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1457号上诉人（原审原告）：内蒙古库都尔林业局。法定代表人：宫守实，局长。委托诉讼代理人：牛哲，内蒙古乌恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牙克石市四海工程项目咨询有限公司。法定代表人：张少辉，经理。被上诉人（原审第三人）：王俊田，男，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人内蒙古库都尔林业局（以下简称库都尔林业局）因与被上诉人牙克石市四海工程咨询公司（以下简称四海公司）、王俊田房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2020）内0782民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。库都尔林业局上诉称，撤销一审判决并依法予以改判。事实和理由：1.一审法院认定四海公司支付王俊田保证金30000元，此款项已折抵2013年12月1日至2018年12月1日的租金，属于事实认定错误。生效的判决书已确认上诉人与被上诉人王俊田于2014年6月25日签订的《库都尔林业局驻牙办事处现有房产租赁经营协议》的效力，被上诉人王俊田无权与他人签订超租赁期合同，无权收取从2015年6月30日之后的房屋租金。上诉人的房屋一直由被上诉人四海公司使用，被上诉人应按合同约定年租金6000元向上诉人交付2015年6月30日至2019年6月30日的房屋租金24000元。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于租金未支付、迟缓支付和逾期不支付的规定，涉案房屋的租赁合同构成解除的条件。四海公司答辩称，上诉人提出解除租赁合同无法律依据，应依法驳回其上诉请求。一审法院判决事实清楚，适用法律正确。王俊田答辩称，不认可上诉人主张的越权行为，被上诉人之前是库都尔林业局的职工，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。库都尔林业局向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除第三人王俊田与被告四海公司之间签订的房屋出租合同并交还承租房屋；2.请求判令被告四海公司支付房屋租金24000元（暂计至2019年6月30日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）；3.案件受理费由被告四海公司承担。一审法院认定事实，2013年12月1日，王俊田与四海公司签订了房屋出租合同，合同约定王俊田将兴安东街库都尔林业局驻牙克石市办事处的门面房租赁给四海公司用于经营使用；租赁期20年自2013年12月1日起至2033年12月1日止；年租金6000元每年租金提前一个月支付；为保证履行合同四海公司于本合同签订之日向王俊田支付保证金30000元，此款经本合同签订之日起一个月后可折抵租金。合同签订后，四海公司支付王俊田保证金30000元，此款已折抵2013年12月1日至2018年12月1日的租金，2018年12月1日之后的租金，四海公司未给付。另查明，牙克石市人民法院（2015）牙民初字第1192号民事判决书认定，王俊田原系库都尔林业局职工，2003年开始王俊田经营涉案房屋，并以345357元的价格对房屋进行了装修改造。2004年3月15日库都尔林业局任命王俊田为库都尔林业局驻牙克石办事处主任，委托其在库都尔林业局驻牙克石办事处房屋拆迁前进行独立经营，自负盈亏，对外引资。2003年至2010年期间，涉诉房屋一直由王俊田经营并管理。2014年6月25日，库都尔林业局与王俊田签订了《库都尔林业局驻牙克石办事处现有房产租赁经营协议》，协议约定：2014年1月1日至2015年6月30日期间，办事处所有房屋及现存所有设施仍由王俊田负责租赁经营，所得收益由王俊田自行支配；王俊田于2003年为该办事处装修、改造及办理产权证所花费的一切费用由王俊田承担；库都尔林业局对2013年12月31日前因该楼房产生的收入不再向王俊田收回；今后双方不得就费用承担及承包收入等问题，向对方提出任何主张；协议到期前，王俊田须保证现所有租赁人的房屋租赁合同全部到期，王俊田在本租赁经营期内，不得对外签订租赁期限超过本合同期限的房屋租赁合同；如有违反合同无效，王俊田须承担违约责任；协议期满，王俊田需将办事处所有房屋及附属设施全部交还库都尔林业局，如有损坏需赔偿损失；本协议到期后，王俊田可以继续租赁经营，租金按适时市场价格，租赁期限由双方另行协商确定；协议期间为2014年1月1日至2015年6月30日。库都尔林业局与王俊田签订的《库都尔林业局驻牙克石办事处现有房产租赁经营协议》约定的期限届满前，库都尔林业局分别于2015年4月30日、2015年5月29日向王俊田发出不再续租的通知。2015年12月21日，经牙克石市人民法院判决：王俊田于判决生效之日起三十日内向库都尔林业局交付所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处1至6层1439.89平方米的房产及设施。王俊田、库都尔林业局不服一审判决上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，该案经呼伦贝尔市中级人民法院审理作出（2016）内07民终227号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，库都尔林业局向牙克石市人民法院申请执行，案件在执行过程中，王俊田将所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处房屋交付给库都尔林业局，2016年11月23日库都尔林业局与王俊田对涉诉执行房产进行了交接。又查明，2017年2月17日，库都尔林业局起诉王俊田、四海公司，诉求为确认王俊田与四海公司签订的房屋租赁合同无效并返还房屋。牙克石市人民法院经审理作出（2017）内0782民初359号民事判决书，认定：2003年，库都尔林业局将涉案房屋交付王俊田独立经营、自负盈亏，可视为企业内部租赁行为；2013年12月1日，王俊田将涉案房屋的一间转租给被告四海公司，至2014年6月25日原告库都尔林业局与王俊田签订《库都尔林业局原住办事处现有房产租赁经营协议》时，已经超过六个月的时间，在此期间库都尔林业局并未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对库都尔林业局诉讼主张不予支持；且库都尔林业局未举证证明王俊田与四海公司签订的房屋租赁合同存在无效的法定情形，判决驳回库都尔林业局的诉讼请求。库都尔林业局对一审判决不服上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，在二审审理过程中，库都尔林业局撤回上诉，故（2017）内0782民初359号民事判决书已经生效。一审法院认为，王俊田与四海公司签订的房屋出租合同，该合同不存在无效及解除情形。2014年6月25日，库都尔林业局与王俊田签订《库都尔林业局驻牙克石办事处现有房产租赁经营协议》，协议约定的租赁期限届满前，库都尔林业局告知王俊田不再续租，（2015）牙民初字第1192号民事判决书、（2016）内07民终227号民事判决书对上述事实也进行了认定，基于以上事实能够确认，涉案房屋出租合同的合同相对人发生变更，即变更为库都尔林业局与四海公司，对于库都尔林业局要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，四海公司不同意解除合同，且未发生双方约定解除合同的事由，该合同亦不存在法定解除情形，故库都尔林业局要求解除合同并返还房屋的诉求于法无据，不予支持；对库都尔林业局要求四海公司给付租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，四海公司应按合同约定的年租金6000元给付库都尔林业局2018年12月1日至法庭辩论终结前即2020年7月27日的租金9918元（不到一年期按天计算）。综上所述，四海公司给付库都尔林业局2018年12月2日至2020年7月27日的租金9918元。经牙克石市人民法院审判委员会讨论决定，依照第一百九十六条《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告牙克石市四海工程咨询公司给付原告内蒙古库都尔林业局2018年12月2日至2020年7月27日的租金9918元；二、驳回原告内蒙古库都尔林业局的其他诉讼请求。案件受理费400元（原告已预交），由原告内蒙古库都尔林业局负担200元，由被告牙克石市四海工程咨询公司负担200元。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，2003年上诉人将涉案房屋交付被上诉人王俊田独立经营、自负盈亏，并授予王俊田对房屋对外租赁相关权利。继而2013年12月1日王俊田与四海公司签订了租赁期为20年的房屋租赁协议，约定每年租金为6000元，被上诉人四海公司已支付租金30000元，对此王俊田予以认可。因上诉人对该租赁事实未在六个月内提出异议。现上诉人要求解除房屋租赁合同，对此被上诉人四海公司不同意，且未发生双方约定解除合同的事由，同时，该合同不存在法定解除情形，故上诉人所持“要求解除房屋租赁合同”的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。因被上诉人四海公司从2018年12月1日以来一直承租涉案房屋，但是没有履行给付房屋租赁费的义务，故一审法院判决被上诉人四海公司向上诉人给付自2018年12月1日至法庭辩论终结前即2018年12月2日的房屋租金，并无不当，本院予以确认。故上诉人主张“被上诉人四海公司给付2015年6月30日至2019年6月30日的房屋租金24000元”的上诉主张，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人内蒙古库都尔林业局的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由上诉人内蒙古库都尔林业局负担。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳二○二○年十一月二十六日书记员 包田良附：本案裁判所依据的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。