西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕 0112 民初 3300号 原告：北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司。住所地： 西安碑林区南关正街 88 号长安国际中心 C 座 501 室。统一社会 信用代码 XXXXXXXXXXXXXX4408。负责人：赵振兴，董事。委托诉讼代理人：孟良，陕西德伦律师事务所律师。 被告：绿地集团西安北城实业有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城九路 65 号绿地国际城海珀兰轩。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX2423。 法定代表人：李蓟，董事长。委托诉讼代理人：王小涛，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司与被告绿地集团西安北城实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟良，被告委托诉讼代理人王小涛、霍鑫琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付空置房屋物业管理费、暖气费、电梯费 1090412.2 元及逾期付款违约金（自 2017 年 12 月 15 日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；2、判令被告支付空置停车位管理服务费2956950元及逾期付款违约金（自 2017 年 12 月 15 日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2009 年 5 月 19 日，原、被告签订《海珀兰轩物业管理服务合同》，约定原告为被告开发的绿地海珀兰轩项目提供前期物业管理及前期销售中心物业管理服务、筹备期阶段服务、物业管理服务。2013 年双方再次签订《海珀兰轩物业管理服务合同》，约定自交房后第一个月起，对被告未出售房屋面积按 40%的标准交纳物业管理费，车库每个车位每个月按 150 元交纳停车管理费。自 2011年年底以来，被告一、二期开发的车位合计空置 372 个，未出售房屋 19 套，空置商铺一套。2017 年 7 月 6 日，原告退出小区物业管理，并向被告致函，要求被告支付物业服务期间空置房屋的物业管理费及停车管理费未果，故诉至法院。 被告辩称，原告起诉要求将本案物业费支付至原告名下不符合合同约定。双方合同明确约定，合同终止或解除后，原告应当将包括物业管理费等公共财产移交给其或其指定的第三方，这里物业管理费当然包括未缴纳的物业费。原告现要求将物业费支付至其名下没有法律依据，根据酬金制物业收费方式相关规定，预收的物业服务资金属代管性质，为交纳费用的业主所有，物业服务企业不得将用于物业服务合同约定以外的支出。案涉19套房屋已实际出售，相关物业费应当由购房者承担，其不是相关物业费的适格被告。案涉合同并未约定对空置停车位收取停车管理费。其对停车位享有处分权，案涉小区停车位只有在其委托原告进行管理提供服务的情形下，原告才有权向被告收取停车管理费。停车位空置期间，无需进行保养维护、秩序管理，故并不实际产生物业服务支出。原告并未提供任何其委托原告管理空置车位的证据，故原告要求支付空置停车位管理服务费的诉请不应成立。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院查明事实如下：原告就上述诉讼请求向本院提起诉讼，本院作出（2019）陕 0112 民初 1022号民事判决书，审理查明：2009 年 5 月 19 日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《海珀兰轩物业管理服务合同》，约定乙方为甲方开发的位于西安市XX城XX路的绿地海珀兰轩项目提供前期物业管理及前期销售中心物业管理服务、筹备期阶段服务、物业管理服务，合同有效期 24 个月。2013 年，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《海珀兰轩物业管理服务合同》，约定乙方为甲方开发的位于西安市XX城XX路的绿地海珀兰轩项目提供全面专业化之前期物业管理顾问服务及物业管理服务；物业管理服务收费标准按建筑面积计算，住宅部分 4.8 元/月/㎡，电梯费 1 元/月/㎡；独栋商业部分 7 元/月/㎡，电梯费 5.5 元/ 月/㎡；在房屋交付后，物业费的交纳义务由业主承担，从交房后第一个月起，甲方只应按照未售出房屋面积 40%标准交纳物业费；停车场委托乙方管理的，业户有优先使用权，车库车位停车管理服务费拟定每个每月 150 元。合同签订后，被告对售出的房屋，向业主及原告出具“房屋结算及进户凭证”，原告凭 “房屋结算及进户凭证”第三联·物业联向业主交房，为业主提供物业管理服务，向业主收取相关物业费用。2017 年 6 月 30 日，西安经济技术开发区海珀兰轩小区业主委员会向原告出具“告知函”，告知原告其业主委员会已于 2017 年 6 月 26 日成立。2017 年 7 月 7 日，原告与西安经济技术开发区海珀兰轩小区业主委员会共同向西安市经开区管理委员会出具“关于北京 戴德梁行物业管理有限公司西安分公司退出海珀兰轩小区物业管理的报告”，报告称，北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于 2017 年 7 月 3 日接到西安经济技术开发区海珀兰轩小区业主委员会的“告知函”，要求北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于 2017 年 7 月 6 日与北京瑞赢酒店物业管理有限公司办理交接手续，现北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司已于 2017 年 7 月 6 日正式退出海珀兰轩项目物业管理。 2017 年 12 月 8 日，原告向被告发出“律师函”，函告被告向其支付其提供物业服务期间所产生的空置房屋物业费、空置停车位所产生的停放服务费等共计 493 万元。被告否认见到过该函件。庭审中，原告称其在提供物业服务期间，有19 套房屋空置，空置房屋的物业费、电梯费均按合同约定的 40%计算，采暖费为 2016 年之前的按每平方米 5.3 元的 30%（西安市居民空置房标准）+0.5 元计算，2016 年之后的按每平方米 5.8 元的 30%（西安市居民空置房标准）计算，19 套空置房屋产生的费用为 997240.6 元；空置商铺一套，按合同约定计算费用为 93171.6 元。以上合计 1090412.2 元应由被告向其支付。一期空置车位 165 个，自 2012 年 9 月起算，二期空置车位 207 个，自 2013 年 6 月起算，每个每月 150 元，被告合计应支付其 2956950 元。以上合计 4047362.2 元，并要求以此款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，由被告承担自 2017 年 12 月 15 日至实际给付之日的违约金。被告对原告主张的 19 套空置房屋费用计算标准、计算起止时间、计算金额均无异议。但提交 16 份《商品房 买卖合同》，并自称另三套房屋已签订网签合同，证明 19 套 房屋已售出，应由业主向原告交纳该笔费用。但未提交“房屋结算及进户凭证”，证明已通知原告向业主交房。被告对空置商铺由其使用、物业费用的计算均无异议，但未举证证明其向原告交纳了此费用。对空置车位的事实表示不清楚，且合同未约定空置车位交由原告管理，管理费按每个每月 150 元计算。本院限期被告核实，否则按原告主张的车位空置数量及计算期限、空置车位已交由原告管理认定事实。限期被告未举证证明车位空置数量、空置时间以及空置车位是否交由原告管理等事实。原告称，按《陕西省物业服务收费管理实施办法》关于经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的 70%交纳的规定，其与被告合同约定空置房按40%计取物业费，已经远远低于物业服务收费管理办法。合同虽未约定空置车位管理费计费标准，但约定了向业主收取车位管理费的计费标准，结合空置房屋计费标准过低，应参照向业主收取车位管理费的计费标准由被告承担空置车位的管理费。该判决认为，原、被告平等自愿签订的两份《海珀兰轩物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。合同已于 2017 年 7 月解除，原告也已退出物业管理。本案争议焦点：1、原告主张被告支付其物业服务期间19 套空置房屋产生的物业、电梯、采暖费 997240.6 元应否支持。2、原告主张被告支付空置一套商铺的物业费 93171.6 元应否支持。 3、原告主张被告支付空置车位管理费 2956950 元，以及计算标准应否支持。4、被告是否构成违约，原告主张被告承担违约责任应否支持。1、原告主张被告支付其物业服务期间 19 套空置房屋产生的物业、电梯、采暖费 997240.6 元应否支持。被告对原告该项主张的计算标准、计算起止时间、金额均无异议，唯以 19 套房屋均已售出为由，提出应由业主向原告交纳该笔费用的抗辩。双方的合作规则为被告将房屋售出后，向业主出具“房屋结算及进户凭证”，原告凭“房屋结算及进户凭证”第三联·物业联向业主交房，为业主提供物业管理服务，向业主收取相关物业费用。但被告仅提交该 19 套房屋的部分《商品房买卖合同》，未附“房屋结算及进户凭证”，不足以证明已通知原告向业主交房，可以向业主收取物业费。故，原告依据合同约定向被告主张该 19 套空置房物业费 997240.6 元，依法有据，应予支持。 2、原告主张被告支付空置一套商铺的物业费 93171.6 元应否支持。被告对空置商铺由其使用、物业费用的计算金额均无异议，唯对其是否向原告交纳了此费用不知情。而被告负有是否向原告交纳了此款的举证责任，被告未举证证明其已交纳此款，应承担举证不能的法律后果。原告要求被告支付 93171.6 元，依法应予支持。3、原告主张被告支付空置车位管理费 2956950元，以及计算标准应否支持。被告对空置车位数量、空置车位已交由原告管理的事实表示不清楚。本院限期被告核实，否则按原告主张的空置车位数量及计算起止时间、空置车位已交由原告管理认定事实。逾期，被告未举证证明上述事实。故，应认定被告已将空置车位交由原告管理，原告统计的空置车位数量，计算起止时间均应依法予以确认。至于空置车位物业管理费的计算标准，合同未约定，仅约定向业主收取车位管理费的标准为每个车位每月150 元。参照合同关于空置房屋的收费以及向业主 收取车位管理费的标准，可酌情按车位管理费标准的 70%计算，由被告支付原告空置车位管理费 2069865 元。4、被告就拖欠原告的上述费用，理应在原告退出物业服务后，及时给付原告，久拖不付，已构成违约。原告要求以欠款金额为基数，自 2017 年 12 月 15 日起，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，应予支持。违约金应以上述欠款合计金额 3160277.2 元为基数，计算至判决给付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团西安北城实业有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司空置房屋、空置商铺、空置车位的物业管理费合计3160277.2 元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，承担自 2017 年 12 月 15 日至判决给付之日的违约金。 二、驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。 被告不服（2019）陕 0112 民初 1022号民事判决书向陕西省西安市中级人民法院提起上诉，陕西省西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终9258号民事裁定书，认为该案一审认定事实不清，裁定撤销西安市未央区人民法院（2019）陕 0112 民初 1022号民事判决；发回西安市未央区人民法院重审。本案审理中，除上述查明事实外，案涉两份《物业管理服务合同》中关于原告的权利义务中约定有：停车场完好率99%，进出物业各种车辆管理有序、无堵塞交通现象。物业停车场有专人疏导、管理有序。停车场管理严格、出入登记；停车场完好率99%，进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象；物业停车场有专人疏导、管理有序；停车场管理严格、出入登记。被告还提交有：涉及案涉19套房屋中18套房屋的18份《商品房买卖合同》，买受人显示为白秀芳的合同一份，约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年9月22日，合同后标明现售。买受人显示为曹峰的合同一份，约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2017年11月15日，合同后标明现售。买受人显示为马腾的合同一份，约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2018年5月2日，合同后标明现售。买受人显示为杨亚平的合同一份，合同约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间-年-月-日。买受人显示为史俊刚的合同两份，合同约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2010年5月3日。买受人显示为刘杰的合同一份，合同约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年4月4日。买受人显示为吕浩东的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年3月6日。买受人显示为段巧莲的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年5月11日。买受人显示为马晓银的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年11月20日。买受人显示为王某乙的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年11月20日。买受人显示为凌玲的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年9月8日。买受人显示为韩东的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月26日。买受人显示为张中海的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月31日。买受人显示为王粉霞的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月31日。买受人显示为张宇的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月31日。买受人显示为奥飞林的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年7月24日。买受人显示为孙墨想的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年5月28日。十八份合同中，三份现房合同约定合同双方确认，该房屋于合同签订之日起即为交付，出卖人不再发交房通知书，该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。若买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝按期交房的，视为出卖人已按时交房，出卖人不再承担逾期交房的责任，且自出卖人通知的交付期限届满之日翌日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。与该商品房有关的费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及其它杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担。另15份合同约定，买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交日之次日起计算；案涉19套房屋的西安市不动产登记簿，涉及上述买受人为白秀芳、杨亚平、刘杰、吕浩东、段巧莲、马晓银、韩东、张中海、张宇的9套房屋均登记于被告名下，被告主张商品房买卖合同已解除的王某甲所涉及房屋亦登记于被告名下，登记时间为2015年5月6日的房屋7套，登记时间为2012年10月8日的房屋3套。涉及孙墨想合同的房屋，登记所有人为孙墨想，登记时间2017年7月31日。涉及史俊刚两份合同的房屋，登记所有人均为史俊刚，登记时间均为2013年8月28日。涉及曹峰合同的房屋，登记所有人为曹峰，登记时间为2018年3月8日。涉及王某乙合同的房屋，登记所有人为谢东波，登记时间为2018年5月9日。涉及马腾合同的房屋，登记所有人为马腾，登记时间为2018年11月21日。涉及凌玲合同的房屋，登记所有人为凌玲，登记时间为2019年2月21日。涉及奥飞林合同的房屋，登记所有人为路京阳，登记时间为2017年8月17日。涉及王粉霞合同的房屋，登记所有人为潘鑫燊、胡芳山，登记时间为2019年2月21日；《西安市存量房买卖合同（自行交易打印版）》两份，一份卖方为奥飞林，买方路京阳，交易房屋系案涉上述奥飞林名下商品房买卖合同所涉房屋；一份卖方为王粉霞，买方潘鑫燊、胡芳山，交易房屋系案涉上述王粉霞名下商品房买卖合同所涉房屋；案涉小区1#、2#、3#、5#、11#、12#、13#《西安市建设工程竣工验收备案表》，显示1#、2#、3#、5#竣工验收日期均为2011年6月30日，同意备案页落款时间均为2011年11月30日。11#、12#竣工验收日期均为2013年4月27日，同意备案页落款时间均为2015年4月7日。13#竣工验收日期为2013年10月28日，同意备案页落款时间为2015年4月7日；2011年12月25日，西安晚报刊登的商品房交付公告，显示“绿地国际城·海珀·兰轩1、2、3、5、6号楼住宅已经具备交房条件，其中1、2、3、6号楼于2011年12月25日起交付，5号楼于2011年12月26日起交付，购买以上房屋的买受人（样板间除外），请携带本人身份证、私章、购房合同、房款收据及相关费用等前往海珀·兰轩入户大堂办理收房手续。本公告自发出之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续，特此公告。上海绿地集团西安北城实业有限公司”；2013年5月21日，西安晚报刊登的商品房交付公告，显示“西安绿地国际城·海珀·兰轩二期11、12号楼住宅已经具备交房条件，凡购买上述房屋且《商品房买卖合同》中约定的交付日期为2013年5月30日的买受人，请于2013年5月30日至6月16日携带本人身份证、私章、购房合同、房款发票、1寸照片及相关费用前往集中交房中心办理收房手续。交房中心：海珀·兰轩小区入户大堂。本公告自发出之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续，特此公告。绿地集团西安北城实业有限公司”；报纸刊登的商XX房XX城XX号楼住宅已经具备交房条件，凡购买上述房屋且《商品房买卖合同》中约定的交付日期为2013年11月30日的买受人，请于2013年11月30日至12月15日携带本人身份证、私章、购房合同、房款发票、1寸照片及相关费用前往集中交房中心办理收房手续。交房中心：海珀·兰轩小区入户大堂。本公告自发出之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续，特此公告。绿地集团西安北城实业有限公司”。被告以上述证据证明案涉房屋其均已出售，履行了交付通知义务并已实际交付业主。原告主张的19套空置房屋物业费、采暖费、电梯费等与被告主张的买受人对应为：孙墨想为买受人合同所涉房屋为41550.6元、史俊刚为买受人合同所涉两套房屋分别为67499.1元及52071元、曹峰为买受人合同所涉房屋为54562.5元、王某乙为买受人合同所涉房屋为46772元、马腾为买受人合同所涉房屋为46772元、奥飞林为买受人合同所涉房屋为41550.6元、王粉霞为买受人合同所涉房屋为70683.4元、凌玲为买受人合同所涉房屋为46790.2元、白秀芳为买受人合同所涉房屋为41550.6元、吕浩东为买受人合同所涉房屋为46772元、段巧莲为买受人合同所涉房屋为46772元、马晓银为买受人合同所涉房屋为46772元、韩东为买受人合同所涉房屋为46790.2元、张中海为买受人合同所涉房屋为46790.2元、张宇为买受人合同所涉房屋为70683.4元、杨亚平为买受人合同所涉房屋为61058.2元、刘杰为买受人合同所涉房屋为59576元、王某甲为买受人合同所涉房屋为62224.2元（被告主张该商品房合同已解除，并未提交合同）。另，被告主张案涉小区共700个车位，截止2016年其未售出车位为110个，但并未明确每个车位的具体售出时间及交付情况，亦未提交证据证明该主张；被告主张与王某甲签订的商品房买卖合同已解除但并未明确解除时间。本院认为，原、被告平等自愿签订的两份《海珀兰轩物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。依法成立的合同关系，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。原告提交的证据结合庭审中双方当事人的陈述，应可证明截止案涉合同解除原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按约向原告支付物业管理费等费用。现原告主张被告支付其物业服务期间 19 套空置房屋产生的物业、电梯、采暖费 997240.6 元。被告提交的案涉房屋不动产登记信息与商品房买卖合同相结合，应可证明被告提交的商品房买卖合同中有8份（所涉买受人孙墨想、史俊刚2份、曹峰、马腾、奥飞林、王粉霞、凌玲）已实际履行。但该8份合同中有两份（曹峰、马腾）的签订时间分别为2017年11月15日、2018年5月2日，该两份合同为现房出售合同，按照合同约定交房时间为合同签订之日，被告并未提交证据证明该两份合同所涉房屋在签订之前已实际交付买受人，或与买受人签订有认购协议，故被告主张扣减该两份合同所涉房屋，在案涉物业服务合同解除前的物业费，本院不予支持。上述8份合同中的另6份合同，根据商品房买卖合同约定在被告公告交房日未收房的，此后物业费由买受人承担。现原告并未提交证据证明，该6份合同履行中被告存在过错导致未按约定及公告时间向所涉人员交付房屋，被告主张扣减该6份合同所涉物业费等，本院予以采信，即原告主张的19套空置房屋物业费、电梯使用费、采暖费中应扣减320144.9元（孙墨想为买受人合同所涉房屋为41550.6元+史俊刚为买受人合同所涉两套房屋分别为67499.1元、52071元+奥飞林为买受人合同所涉房屋为41550.6元+王粉霞为买受人合同所涉房屋为70683.4元+凌玲为买受人合同所涉房屋为46790.2元）。商品房买卖合同显示为王某乙的房屋，被告提交的登记信息显示登记于谢东波名下，但并未提交该二人之间是否存在房屋买卖交易或存在其他关联关系的证据，原告亦未提交买受人向其支付房款或其交付房屋的其他证据，即原告提交的证据不足以证明其与王某乙签订的合同已实际履行，故其主张该合同所涉房屋的相关费用其不再承担，本院不予采信。被告主张出售给王某甲的房屋，因其未提交证据证明交易关系的存在及履行情况，其扣减请求本院不予支持。剩余9份商品房买卖合同所涉房屋的相关费用，因被告并未提交该9份合同项下买受人支付房款或其向买受人交付房屋的相关证据，以被告现有证据无法证明该9份合同已实际履行，故其主张该9份合同项下房屋物业费等相关费用其不再承担，本院不予采信。综上被告还应支付原告空置房屋物业费、电梯费、采暖费677095.7元（997240.6 元-320144.9元）。关于原告主张的空置商铺物业费 93171.6 元，被告认可其收回并自行使用，被告并未提交证据证明其出售及出售后的合同履行情况，亦未提交证据证明该部分费用已实际支付于原告，故原告该项主张本院予以支持。对于空置车位管理费 2956950元，被告认可案涉小区存在700个车位，该数量大于原告主张的空置数量，被告虽仅认可未售出车位为110个，但其并未提交其他车位的出售合同、付款凭证及车位交付与否的相关证据，即其提交的证据不足以证明其认可空置的车位之外的车位已售出。案涉物业管理服务合同中约定有原告对停车场进行管理的条款，被告作为车位的开发企业，并未提交证据证明原告主张的空置车位已交付于他人，即无法证明其开发并交由原告管理的停车场中原告主张的空置车位，应由他人支付管理费，即原告主张的空置车位的管理费应由被告承担。案涉物业合同未约定，空置车位的管理费计费标准，但约定有向业主收取车位管理费的标准及空置房屋物业费的计费标准，现参照上述标准，被告应向原告支付以合同约定车位管理费标准计算费用的40%，计1182780元。被告就拖欠原告的上述费用，理应在原告退出物业服务后，及时给付原告，被告未予支付，已构成违约，应承担相应的民事法律责任。原告主张的违约金起算日期并无不妥，但应以1953047.3元（677095.7元+ 93171.6 元+1182780元）为基数，自2017年12月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于被告抗辩的原告无权主张案涉费用一节，原告属案涉物业服务合同约定的物业管理方，该合同虽已解除，但原告仍有权收取其管理期间的物业管理费等相关费用，而原告收取的上述费用与业主委员会及新任物业公司如何交接、结算，属另一法律关系项下事宜，本案不予涉及，故被告该抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付空置房屋物业管理费677095.7元、空置商铺物业管理费 93171.6 元。二、被告绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付空置停车位管理服务费1182780元。三、被告绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付违约金（以1953047.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月15日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至判决给付之日止）。四、驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41540元（原告已预交），由原告承担22045元，被告承担19495元，被告承担部分于上述付款时间一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长     付  蕾人民陪审员     张文旗人民陪审员     王林军 二〇二〇年十一月二十七日法 官 助理     孙丽萍                          书  记  员     杨  靓 1