黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民终43号上诉人（一审原告）：黑龙江省建三江农垦通信有限责任公司，住所地富锦市建三江管理局局直迎宾路7号。法定代表人：聂亚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏达，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区黄河路88号哈工大建筑科技大厦1栋2单元25层5号。法定代表人：于海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：高雪，黑龙江三维律师事务所律师。上诉人黑龙江省建三江农垦通信有限责任公司（以下简称通信公司）因与被上诉人黑龙江省仁恒房地产开发有限责任公司（以下简称仁恒公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省农垦中级法院（2018）黑81民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，通过调查、阅卷的方式进行审理。上诉人通信公司的委托诉讼代理人张宏达，被上诉人仁恒公司的法定代表人于海龙及其委托诉讼代理人高雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通信公司向本院上诉请求：撤销一审判决第三项或将本案发回一审法院重审，上诉费由仁恒公司承担。事实和理由：一审法院无视仁恒公司未按合同约定履行交付房屋义务的事实，属于适用法律错误，同时认定事实错误。1.关于涉案房屋税费的问题。由于办理涉案房屋产权变更的义务应由仁恒公司承担，产权变更所产生的税费也由仁恒公司承担，但仁恒公司却拒绝交付房屋，更无法履行交付税费的义务。虽然该笔费用目前未实际发生，但该笔费用必然会发生，通信公司为了避免损失的扩大，主张由仁恒公司承担税费后，通信公司自行办理涉案房屋变更手续，而一审法院以该笔费用未实际发生为由，对此项请求不予支持，系适用法律错误。2.关于房屋装修费问题。一审法院将通信公司交付仁恒公司的差价补偿款错误认为成是房屋装修费并对此项请求不予支持，系认定事实错误。仁恒公司应当交付符合约定标准房屋的问题。根据双方签订的《房屋置换合同》2.4条约定，仁恒公司提供给通信公司的房屋，应当符合国家质量验收标准……，现仁恒公司欲交付的房屋没有达到合同约定标准。3.关于逾期违约金的问题。一审法院既认为仁恒公司没有实际交付房屋，又认为承担逾期违约金的条件未成就，显然自相矛盾，同时适用法律错误。4.关于仁恒公司应否支付通信公司额外支付的社保、工资及住房公积金损失的问题。一审法院以没有合同约定为由，对此项诉讼请求不予支持，显然系严重适用法律错误。通信公司的该项诉讼请求是仁恒公司违约给通信公司造成的损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失”的规定，该项请求一审法院不予支持，适用法律错误。仁恒公司辩称，1.通信公司主张案涉房屋税费的问题缺乏事实和法律依据，不应当予以支持。依据仁恒公司与通信公司于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》第5.3条约定，仁恒公司负责办理置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证，负责置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证所发生的费用（含契税）。因案涉房屋并未实际交付，未办理房屋所有权证和土地使用证，该笔费用目前并未实际发生，通信公司向仁恒公司主张尚未发生的款项，缺乏事实和法律依据，不应当予以支持。2.通信公司主张的房屋装修费用，缺乏事实和法律依据，不应当予以支持。依据仁恒公司与通信公司2014年8月12日签订的《房屋置换合同》第2.2条第二款，双方对于差价补偿问题作出了明确约定，因通信公司房屋位置、层数、装修标准、设备情况、破损程度、土地使用面积等存在差异，仁恒公司另外支付通信公司55万元作为通信公司的搬迁和装修的费用。按照《补充协议》第1.4条的约定，双方认可仁恒公司向通信公司支付50万元，通信公司在一审法院已认可收到该笔费用。因此，关于案涉房屋装修费用问题，仁恒公司已支付完毕，通信公司不应当重复主张。3.通信公司主张逾期办理产权证的违约金问题，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。依据仁恒公司与通信公司签订的《房屋置换合同》第5.3条约定，仁恒公司负责为甲方办理置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并在房屋交付之日起6个月内办理完毕。双方在置换合同4.2条已经约定逾期交房的违约条款，该条款约定的是房屋交付之后逾期办证的违约责任，而办理产权证应当以案涉房屋交付为前提，目前案涉房产并未实际交付，即承担逾期办理产权证违约金的条件未成就，通信公司不应就该条款向仁恒公司主张权利。4.通信公司主张额外支出的社保、工资、住房公积金的问题，没有事实和法律依据，不应当予以支持。通信公司与仁恒公司签订的《房屋置换合同》及《补充协议》均没有关于通信公司额外支出社保、工资、住房公积金的约定，通信公司要求仁恒公司承担该笔费用没有事实和法律依据，不应当予以支持。5.一审判决认定仁恒公司因拖欠黑龙江农垦鑫城建筑安装有限公司（以下简称鑫城公司）工程款，以案涉房屋抵账的事实与客观情况不符，仁恒公司虽未提出上诉，但并不代表对该事实认定予以认可，请二审法院在查明事实的基础上予以纠正。综上，上诉人通信公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。通信公司向一审法院起诉请求：1.判令仁恒公司履行合同，交付中央大街与七星路交叉口从东向西第一户一带二门市103.35平方米和第二户一带二门市196.72平方米房屋；中央大街从南向北第四户一带二门市218.29平方米房屋；临中央大街厢房位置从南向北三楼建筑面积473.49平方米房屋；2.判令仁恒公司支付置换房屋税费787,515元，滞纳金484,321元，合计1,271,836元；3.判令仁恒公司支付案涉房屋装修费（以鉴定结论为准）；4.判令仁恒公司支付补偿金400万元，5.判令仁恒公司支付逾期交房违约金45万元；6.判令仁恒公司支付逾期办理产权证违约金410万元；7.判令仁恒公司支付损失费工资277,968元，社保69,877.50元，住房公积金26,090元，合计373,935.50元；8.诉讼费由仁恒公司承担。一审法院认定事实：2012年，于海龙欲开发七星农场通信科办公楼，因七星农场通信科是通信公司的下属单位。于海龙通过同学找到通信公司总经理聂亚平，经过协商通信公司于2012年9月14日与于海龙挂靠的黑龙江省建三江农垦华杨房地产开发有限责任公司（以下简称华杨公司）签订了《房屋置换合同》（以下简称原《房屋置换合同》）。后于海龙自己成立了仁恒公司。2014年8月12日，通信公司与仁恒公司签订了《房屋置换合同》，约定原华杨公司权利义务由仁恒公司继承。仁恒公司给付通信公司50万元，用于通信公司搬迁和装修费用。同日,由于定位房屋位置不一致，双方又签订了《补充协议》，约定将《房屋置换合同》中第二条第三款变更为通信公司以1600平方米国有土地使用权置换仁恒公司在原址开发的楼房4套房屋，分别是建三江城市丽景小区一期一号楼中央大街与七星路交叉口从东向西第一户一带二门市103.35平方米和第二户一带二门市196.72平方米房屋；中央大街从南向北第四户一带二门市218.29平方米房屋；临中央大街厢房位置从南向北三楼建筑面积473.49平方米房屋，约定交付时间为2014年10月30日。双方均认可置换房屋的位置以《补充协议》为准。合同签订后，通信公司履行了合同义务，仁恒公司作为案涉房屋的开发商因欠建筑商鑫城公司工程款，以案涉房屋抵账，因此案涉房屋被鑫城公司法定代表人孙亚林占有且出租，导致通信公司无法按期接收并使用案涉房屋。另查明，该房屋所在小区命名为建三江城市丽景小区，该小区于2013年9月开工到2014年10月竣工。案涉房屋为国有资产，国有资产的置换应履行报批手续，一审法院庭审中限通信公司三日内提供报批手续，通信公司没有如期提供。且案涉房屋没有办理房屋预告登记及产权登记，未办理竣工验收。一审判决认为，本案的争议焦点为《房屋置换合同》应否继续履行，通信公司诉请中第二至八项请求应否得到支持。1.关于案涉合同应否继续履行的问题。双方于2014年8月12日签订《房屋置换合同》及《补充协议》，该合同真实、合法、有效。仁恒公司虽因第三方建筑商占有案涉房屋导致无法交付，但该事由与通信公司无关，应向通信公司承担履行交付置换房屋的义务。《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”鉴于现阶段房屋已由仁恒公司占有，双方均同意继续履行合同，故案涉合同应继续履行。2.关于仁恒公司应否支付置换房屋税费及滞纳金的问题。双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》中第五条第三项中约定：“乙方（仁恒公司）负责为甲方（通信公司）办理置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证，置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证应在房屋交付之日起六个月内办理完毕，办理置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证所发生的一切费用（含契税）均由乙方承担。”但因案涉房屋一直没有办理房屋所有权证和土地使用权证，该笔费用目前没有发生，故对此项请求不予支持，通信公司可在案涉房屋办理完房屋所有权证和土地使用权证后向仁恒公司另行主张。3.关于仁恒公司应否承担案涉房屋装修费的问题。双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》差价补偿中约定：“由于甲方房屋位置、房屋层数、装修标准、设备情况、破损程度、土地使用面积等存在差异，乙方另外支付甲方人民币55万元作为甲方搬迁和装修的费用，款项在合同签订后三日内支付给甲方。”双方在同日签订的《补充协议》中第一条第四项中认可乙方应向甲方支付50万元差价补偿。合同签订后，仁恒公司依约向通信公司支付了50万元费用，通信公司认可收到了该笔费用并用于搬迁及房屋装修，因此对此项请求不予支持。4.关于仁恒公司应否向通信公司支付400万元补偿金的问题。双方于2014年8月12日签订的《补充协议》第三项，将原《房屋置换合同》第四条第四项变更为：“乙方在拆除施工区域时如遇个别居民不配合乙方，导致置换新房屋在2014年10月30日前不能交付，乙方向甲方支付补偿金人民币400万元，并将七星通信科的土地使用权归还给甲方”。现案涉房屋已经施工完毕且具备交付条件，补偿金条款将不再适用，故对此项请求不予支持。5.关于仁恒公司应否向通信公司支付45万元违约金的问题。双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》中第四条第二项约定：“乙方如未按合同规定的期限将置换新楼房交付甲方，自合同规定交付房屋期限的第二天起，乙方每年向甲方支付15万元的违约金”。案涉房屋约定交付时间为2014年10月30日。因仁恒公司没有如期交付置换房屋，因此通信公司按合同约定向仁恒公司主张2014年10月30日至2017年10月30日三年共计45万元违约金并无不当，予以支持。6.关于仁恒公司应否承担逾期办理产权证410万元违约金问题。双方于2014年8月12日签订的《房屋置换合同》第五条第三项中约定：“乙方如未能按规定的期限办理完置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证，逾期期间乙方每月向甲方支付10万元违约金。”按此规定，通信公司向仁恒公司主张2014年10月30日至2018年3月30日，共计410万元违约金（41个月10万元410万元）。本案中仁恒公司应承担逾期交房的违约金，办理产权证应以案涉房屋交付为前提，但事实上案涉房屋并没有实际交付，即承担逾期办理产权违约金的条件未成就。故此项请求不予支持。待案涉房屋交付后，如仁恒公司逾期办理产权证，通信公司可另行主张权利。7.仁恒公司应否向通信公司支付社保、工资及住房公积金的问题。因双方在《房屋置换合同》及《补充协议》中没有关于此项的约定，通信公司主张该笔损失没有事实及法律依据，故对此项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、仁恒公司在本判决生效后十日内按《房屋置换合同》及《补充协议》约定向通信公司交付中央大街与七星路交叉口从东向西第一户一带二门市103.35平方米、第二户一带二门市196.72平方米、中央大街从南向北第四户一带二门市218.29平方米、临中央大街厢房位置从南向北三楼建筑面积473.49平方米四套房屋；二、仁恒公司在本判决生效后十日内给付通信公司逾期交房违约金45万元；三、驳回通信公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82,975元（通信公司已预交）,由仁恒公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明：仁恒公司是否拖欠鑫城公司工程款以及是否以案涉房屋抵账的事实，不在本案审理范围，本院对该事实不予确认。仁恒公司上诉主张的第二个问题“关于房屋装修费问题。一审法院将通信公司交付仁恒公司的差价补偿款错误认为成是房屋装修费并对此项请求不予支持，系认定事实错误。仁恒公司应当交付符合约定标准房屋的问题”。庭审中仁恒公司明确其主张是根据《房屋置换合同》2.4条的约定，仁恒公司应交付合格的房屋，现在不符合标准；仁恒公司主张的第三项违约金，明确该主张系基于《房屋置换合同》第五条的约定，主张违约金。本院审理确认一审判决认定的其他事实。本院认为，关于通信公司主张由仁恒公司先行支付税费等费用并由其自行办理产权证以及违约金的问题。双方当事人签订的《房屋置换合同》第5.3条约定，仁恒公司负责置换新房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并承担所发生的费用（含契税），并在交付之日起6个月内办理完毕，逾期每月向通信公司支付10万元违约金。即合同未约定由通信公司自行办理以及由仁恒公司向其支付税费，且该笔费用目前并未实际发生，没有具体明确的数额；现案涉房屋未实际交付以及未办理房屋所有权证和土地使用证，是否违约的事实尚未发生，此时通信公司主张违约金没有事实根据。因此，一审法院判决待房屋交付后，如仁恒公司逾期办理，通信公司可另行主张权利正确。故对通信公司该上诉请求，本院不予支持。关于通信公司主张仁恒公司应交付合同标准的房屋问题。一审法院判决主文第一项，已就仁恒公司向通信公司交付案涉房屋作出判决，现该判决未生效、未执行，即未到交付期限。故通信公司主张房屋不符合交付条件的理由不能成立，本院不予支持。关于通信公司主张额外支出的社保、工资、住房公积金的问题。因仁恒公司违约交付案涉房屋，一审法院已经按照合同约定，判决其承担45万元的违约金，现通信公司又提出该项损失，无事实和法律依据。故对通信公司该项请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80,020.40元,由通信公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡乃峰审判员  王晓兵审判员  王洪刚二〇二〇年十一月十日书记员  丁 馨