黑龙江省宁安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1084民初797号原告（反诉被告）：蒋光明，男，1970年12月6日出生，住宁安市。委托诉讼代理人：杨静昕，男，住宁安市，宁安市东京城镇于家村民委员会推荐。被告（反诉原告）：宁安市绿斯登能源发展有限公司，住所地东京城林业局。法定代表人：张林强，董事长。委托诉讼代理人：曲薇薇，女，宁安市绿斯登能源发展有限公司部门经理。委托诉讼代理人：齐文海，黑龙江安海律师事务所律师。第三人：宁安市东京城镇于家村民委员会，住所地宁安市东京城镇于家村。法定代表人：陈荣峰，村主任。原告（反诉被告）蒋光明与被告（反诉原告）宁安市绿斯登能源发展有限公司（以下简称绿斯登公司）、第三人宁安市东京城镇于家村民委员会（以下简称于家村）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋光明及其委托诉讼代理人杨静昕、被告绿斯登公司的委托诉讼代理人曲薇薇、齐文海、第三人于家村的法定代表人陈荣峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋光明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付土地承包经营权转让费75万元。判令被告给付原告以75万元为基数，按同期宁安信用社贷款月利率0.9%计算的利息，自2018年8月16日至2020年7月16日期间（23个月）为15.525万元，2020年7月16日以后的利息按照75万元本金、月利率0.9%计算至实际给付时止；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月20日签订《土地转让协议书》，原告将从第三人于家村承包经营的、用于兴办工、商、牧企业，坐落在东京城镇汽车队大桥西，面积为9000平方米的土地承包经营权转让给被告。于家村委会同意原告转让土地承包经营权并另行与被告签订《土地租赁合同》。《土地转让协议书》约定：土地承包经营使用权转让费为150万元，分两次付款，第一次在《土地转让协议书》签订后、与村委会签订完租赁合同后付款75万元，剩余75万元于2018年8月15日前付清；地上附着物一次性补偿金5万元在第二次付款时付清。现被告已给付75万元、地上附着物补偿金5万元已付，剩余75万元至今未付。被告（反诉原告）绿斯登公司辩称，原告蒋光明应当向法庭提供与第三人签订的土地承包合同，否则原告对9000平方米的土地不享有使用权，无权转让9000平方米土地。如果原告能够提供与第三人签订的土地承包合同，原告还应当提供第三人村民大会或者村民代表大会三分之二以上同意转让土地的证明，并有乡镇人民政府批准的证明，否则原告与第三人签订的土地承包合同没有法律效力。原告不享有9000平方米土地使用权，无权要求被告给付75万元的土地转让费。如果原告与被告签订的土地转让协议有效，转让协议约定的转让土地面积是9000平方米，转让费是150万元，转让期限自2018年4月20日至2066年12月31日。本案中原告转让给被告的9000平方米土地其中西侧的920平方米、北侧靠近水沟的265.125平方米土地自始至终没有交付给被告，该部分的土地转让费应当予以扣减。2019年7月4日，宁安市人民政府将原告转让给被告的9000平方米土地当中的3468平方米征用为国有，而且以100万元的价格将3468平方米的土地出让给被告作为建设用地，原告没有确保该3468平方米的土地由被告使用至2066年12月31日，该部分的土地的转让费也应当予以扣减。原告未按照土地转让协议约定将9000平方米土地全部交付给被告，未交付部分为4653.125平方米，原告的违约行为在先，无权要求被告继续履行给付75万元转让费，且原告主张的利息不符合法律规定。综上原告诉请没有事实和法律依据，请法院依法查明事实驳回原告的诉讼请求。第三人于家村述称，被告绿斯登公司说的过程都不对，于家村欠原告蒋光明的施工款，经三分之二的村民代表同意，于家村用这块地顶给原告，协议是租赁50年，允许原告转让给别人，但是必须和村委会打招呼。地是村集体所有，超过9000平方米的边上是老百姓的地。交付给被告土地的时候有图，于家村将与原告签订合同时候的图也给被告了。第三人已经将9000平方米的土地交付给被告。被告（反诉原告）绿斯登公司向本院提出反诉请求：1.要求确认第三人与原告签订的合同、原告与被告签订的土地转让协议书、被告与第三人签订的合同无效；2.要求原告返还收取的75万元土地转让费；3.反诉费用由原告承担。事实和理由：2018年4月20日，被告与原告签订土地转让协议书，原告将位于东京城林业局汽车队大桥下树林地块9000平方米土地转让给被告建设天然气站，转让土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第44条第1款及第63条之规定，应属无效。原告（反诉被告）蒋光明辩称，原告从第三人处取得诉争农村土地承包经营权后并经第三人同意，将该土地承包经营权转让给被告。被告在此基础上以被告的名义向国土部门申请该土地改变性质，将农村土地使用权转变为建设用地，在该土地上取得了3468平方米的建设用地使用权。因此原告与被告土地承包经营权的转让与被告在此基础上自行将该幅土地改变性质的行为是两个不同的法律关系，被告将土地承包经营权改变性质与原告无关。土地承包经营权与建设用地使用权所适用的法律规范也不相同。原告与第三人依法依规取得农村土地承包经营权，原告又将该经营权转让被告，符合法律规定。而被告在给付约定的土地使用经营权转让费部分后至今欠原告转让费75万元，原告本诉主张既有事实根据，又有法律依据。被告的反诉与本诉不是基于相同的法律关系，反诉请求之间也没有因果关系，不是基于相同的法律事实，因此反诉不成立。请法庭依法支持原告本诉请求，驳回被告的反诉请求。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、2017年1月1日，原告与第三人签订的土地承包合同、2018年4月20日，被告与原告签订的土地转让协议、2018年4月26日，第三人与被告签订土地承包协议是否有效；二、如上述合同有效，在履行合同过程中哪一方存在违约行为；三、转让的9000平方米土地是否已全部交付、是否存在未交付情形，如存在应否扣减相应的转让费数额；四、原告的诉讼请求是否符合法律规定、是否应予支持；五、被告的反诉请求是否符合法律规定，是否应予支持。原告蒋光明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1.土地租赁合同一份（复印件）、收据一份（复印件）；证据2.原告与被告签订的土地转让协议书一份；证据3.于家村与被告签订的土地租赁合同一份（复印件）；证据4.国有建设用地使用权出让合同一份、建设用地规划许可证一张、图纸一张、土地出让金交费票据四张（以上证据均为复印件）。本院认为，以上证据能证明原告为第三人施工，第三人欠原告工程款未付，经协商，第三人同意将其所有的土地承包给原告，以承包费抵顶工程款。原告与第三人于2017年1月1日签订土地租赁合同，合同约定：租赁期限自2017年1月2日至2066年1月1日。租赁面积为9000平方米。租赁费为117万元。租赁方从租赁之日起，即可以将所租赁的土地向社会转让他人，但必须向甲方提出申请，重新签订协议，按原有的年限续签，原有协议作废。2017年9月1日，于家村给原告出具收据一份，载明：交款人蒋光明，人民币117万元，上款系土地租赁费。实际原告并未交纳现金，是用第三人欠其工程款抵顶了承包费，只是写了这张收据。2018年4月20日，原告（乙方）与被告绿斯登公司（甲方）签订土地转让协议书，主要内容为：乙方同意将9000平方米土地使用权转让给甲方，转让金额150万元。付款方式：签订本协议后，在完成村里的租赁合同生效之后，分两次付款，第一次付款50%，计75万元，余款于2018年8月15日前全部付清。2018年4月26日，第三人于家村与被告签订土地租赁协议，协议约定：租金一次性付清（注原有人合同已付清）。2019年7月4日，黑龙江省宁安市自然资源局与被告签订国有建设用地使用权出让合同。合同约定：出让土地面积为3468平方米。被告缴纳土地出让价款100万元。被告绿斯登公司围绕答辩意见及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人质证并认定如下：证据1.原、被告签订的土地协议书一份、被告与第三人签订的土地租赁合同一份、银行汇款记录和收据一份、9000平方米土地平面图一份；证据2.宁安市国土资源局查阅档案一组；证据3.2017年5月2日宁政函（2017）43号宁安市人民政府关于东京城、渤海两镇建设燃气项目的批复一份；证据4.照片2张；证据5.测绘报告一份、测绘票据一份。本院认为，以上证据能证明2018年4月20日，原告（乙方）与被告绿斯登公司（甲方）签订土地转让协议书。2018年4月26日，第三人于家村与被告签订土地租赁协议。被告于2018年5月4日，将土地转让费75万元给付原告。2017年5月2日，宁安市人民政府下发宁政函〔2017〕43号宁安市人民政府关于东京城、渤海两镇建设天然气利用项目的批复。2020年10月13日，经宁安市古塔测绘咨询服务有限公司对被告用地的范围进行测量，被告使用第三人的土地面积为8328.9平方米，被告支付测绘费1500元。第三人于家村围绕答辩意见及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人质证并认定如下：证据1.东京城镇于家村民委员会村两委会记录第81页、82页；证据2.土地测量表一份。本院认为，以上证据能证明原告为第三人施工，第三人欠原告工程款未付。经第三人村民代表、党员同意，与原告协商，第三人同意将其所有的土地承包给原告，以承包费抵顶欠其的工程款。根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋光明为第三人于家村施工，第三人欠原告工程款未付。经第三人召开村民代表会议，并与原告协商，第三人同意将其所有的土地承包给原告，以承包费抵顶工程款。原告与第三人于2017年1月1日签订土地租赁（承包）合同，合同约定：租赁期限自2017年1月2日至2066年1月1日。租赁面积为9000平方米。租赁费为117万元。租赁方从租赁之日起，即可以将所租赁的土地向社会转让他人，但必须向甲方(于家村)提出申请，重新签订协议，按原有的年限续签，原有协议作废。2017年9月1日，于家村给原告出具收据一份，载明：交款人蒋光明，人民币117万元，上款系土地租赁费。2018年4月20日，原告（乙方）与被告绿斯登公司（甲方）签订土地转让协议书，主要内容为：乙方同意将9000平方米土地使用权转让给甲方，转让金额150万元。付款方式：签订本协议后，在完成村里的租赁合同生效之后，分两次付款，第一次付款50%，计75万元，余款于2018年8月15日前全部付清。2018年4月26日，第三人于家村与被告签订土地租赁（承包）协议，协议约定：租金一次性付清（注原有人合同已付清）。2019年7月4日，黑龙江省宁安市自然资源局与被告签订国有建设用地使用权出让合同。合同约定：出让土地面积为3468平方米。出让价款为100万元。被告取得该土地建设用地使用权后在该土地上建设了液化气的设备。3468平方米的土地包括在被告承包的9000平方米土地范围内。2020年10月13日，经宁安市古塔测绘咨询服务有限公司对被告用地的范围进行测量，被告使用第三人的土地面积为8328.9平方米，被告支付测绘费1500元。庭审中，被告认可宁安市古塔测绘咨询服务有限公司是以院墙的最外沿为基点测量的面积。另查明，中国人民银行2015年贷款利率1至3年期年利率为4.75%。本院认为，原告蒋光明与第三人于家村签订土地租赁合同，虽是租赁合同，但实际是农村土地承包合同，立案案由为租赁合同不恰当。根据本案的法律关系及争议焦点，案由应为农村土地承包合同纠纷。该合同经过第三人三分之二以上村民代表讨论同意将村集体土地承包给原告，以土地承包费抵顶欠原告的工程款。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定“租赁方从租赁之日起，即可以将所租赁的土地向社会转让他人，但必须向甲方提出申请，重新签订协议”。原告与被告绿斯登公司签订了该土地转租协议，被告又与第三人重新签订了合同，符合三方的约定，并不违反法律强制性规定，没有侵害他人利益。故原告与被告、被告与第三人签订的土地承包协议均合法有效，双方应自觉遵守并履行。原告将承包第三人的土地转租给被告，被告按约定给付了50%的承包费计75万元，剩余50%承包费75万元约定于2018年8月15日给付，现被告已超过给付期限。原告要求被告按合同约定给付尚欠的承包费75万元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告给付按照农村信用合作联社的贷款月利率0.9%给付利息（违约金），未提供相应的证据予以证明。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%。”本案被告未能按照约定向原告支付承包费，故应给付原告从2018年8月16日起，按2015年中国人民银行贷款1年至3年期基准年利率为4.75%的1.95倍〔（1+50%）×（1+30%）〕计算至实际给付时止的逾期付款违约金，经计算违约金为月利率为0.77%。故原告要求被告给付自2018年8月16日起，以本金75万元、按月利率为0.77%计算至2020年7月16日，违约金应为13.2825万元。原告要求被告给付以本金75万元、按月利率为0.77%，自2020年7月17日开始计算至实际给付时止的逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持。被告辩解原告交付的土地面积未达到合同约定的9000平方米。因测量面积时，是以院墙的最外沿为基点测量的面积，院墙外的基础都有护坡，也应是原告交付给被告的9000平方米的土地使用面积范围内，被告测量时未将此面积纳入被告的使用面积内不符合客观事实。故被告以此为由认为原告违约不符合事实及法律规定，本院对被告的此项辩解不予采纳。被告辩解，其缴纳土地出让金100万元，将3468平方米的农村集体土地转变为国有建设用地，属原告未交付9000平方米中的3468平方米土地，应从150万元土地租赁费中扣减。本院认为，被告租赁该9000平方米土地是农民集体所有的土地，应从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。《中华人民共和国土地管理法》第六十一条规定：乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。被告承包该土地，是要在该地上建天然气利用项目，改变了土地的用途。按照相关法律规定，应将该集体土地性质变为国有建设用地，此变更需要向人民政府缴纳土地出让金。被告的该变更土地性质的行为，是为自己租赁该土地而达到使用的目的。原告已将9000平方米的土地交付给被告，被告以3468平方米土地应属未交付为由，要求扣减应给付原告的土地承包费，不符合事实及法律规定，对其该项辩解本院不予采纳。被告反诉要求确认原告与第三人签订的合同、原告与被告签订的土地转让协议书、被告与第三人签订的合同无效。原告与第三人签订土地承包合同、原告与被告签订的土地转租协议，被告与第三人签订的土地承包合同，符合三方的约定，并不违反法律强制性规定，没有侵害他人利益。故以上合同均合法有效，被告要求确认无效不符合合同法第五十二条规定，本院不予支持。被告要求原告返还承包费75万元亦无事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。被告的反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁安市绿斯登能源发展有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告（反诉被告）蒋光明土地承包费75万元，违约金13.2825万元，并给付自2020年7月17日起，以本金75万元为基数、按月利率0.77%计算至实际给付时止的逾期付款违约金；二、驳回原告蒋光明的其他诉讼请求；三、驳回被告宁安市绿斯登能源发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12956元，由被告宁安市绿斯登能源发展有限公司负担12628元，由原告蒋光明负担328元。诉讼财产保全申请费5000元，由被告宁安市绿斯登能源发展有限公司负担。反诉案件受理费5650元，由被告宁安市绿斯登能源发展有限公司负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  关春学审 判 员  吴宝民人民陪审员  程 成二〇二〇年十一月十一日书 记 员  臧兆辉