广东省东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1971民再3号之一原审原告：郑志荣，男，1985年6月15日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××。身份证号码：441××××××××××××013。委托代理人：李晨晖，广东昊盟律师事务所律师。委托代理人：曾旺清，广东昊盟律师事务所律师。原审被告：霍树威，男，1977年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××997。再审第三人：东莞农村商业银行股份有限公司中心支行。住所地：东莞市东城区××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××934。负责人：叶海波，行长。委托代理人：杨淦洪，男，系该单位工作人员。委托代理人：曾锐强，男，系该单位工作人员。原审原告郑志荣与原审被告霍树威所有权确认纠纷一案，本院（2017）粤1971民初22722号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年5月13日作出（2020）粤1971民监2号民事裁定，再审本案。再审过程中，依法追加东莞农村商业银行股份有限公司中心支行（以下简称农商银行）作为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告郑志荣的委托代理人李晨晖及曾旺清、再审第三人农商银行的委托代理人杨淦洪及曾锐强均到庭参加诉讼。原审被告霍树威经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告郑志荣诉称，位于东莞市莞城区××××××××××××××××××××屋原属于杨素英所有，经东莞市×尚房地产经纪有限公司的居间促成，杨素英同意向郑志荣出售案涉房产。郑志荣因为客观原因无法自持案涉房产，于是与杨素英、霍树威协商，约定以霍树威的名义与杨素英在房管部门签署买卖合同，将案涉房产办理至霍树威名下。郑志荣与霍树威就案涉房产由霍树威代持事宜签署了协议，约定郑志荣可随时要求霍树威配合将案涉房产过户至郑志荣名下，但当郑志荣要求霍树威履行该项义务时，却受到霍树威拒绝。现郑志荣请求：1、确认郑志荣为东莞市莞城区××××××××××××××××××××屋的权利人；2、霍树威将东莞市莞城区××××××××××××××××××××屋过户至郑志荣名下；3、本案诉讼费由霍树威负担。原审被告霍树威经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加再审诉讼，也未提交答辩状及证据。再审第三人农商银行述称，由于案涉房产登记在霍树威名下，农商银行认为该房产属于霍树威，请求法院确认农商银行对霍树威名下的案涉房产享有的抵押权不受影响。原审原告郑志荣向本院起诉，请求：1、确认郑志荣为东莞市莞城区××××××××××××××××××××屋的权利人；2、霍树威将东莞市莞城区××××××××××××××××××××屋过户至郑志荣名下；3、本案诉讼费由霍树威负担。本院原审认定案件事实：郑志荣与李艳珊是夫妻关系。郑志荣（买方）于2016年5月16日与杨素英（卖方）、东莞市×尚房地产经纪有限公司（经纪方，以下简称居尚公司）签订了一份《×屋买卖（居间）合同》，约定：1、杨素英将其名下位于东莞市莞城区××××××××××××××××××××产（房地产权证号码：粤房地证字第C4940156号）出售给郑志荣，价格为1100000元。2、付款方式为：买方在签订合同时向卖方支付购房定金30000元作为第一部分楼款，第二部分楼款（首期款）170000元由买方在买卖双方到房管所签署《房地产买卖合同》当日以现金或银行转账方式一次性向卖方支付，第三笔购房款（尾款）900000元待到房地产权证书正式过户给买方名下，再进行银行抵押登记，由银行一次性放款给卖方。3、违约责任：（1）如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；（2）如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。若房产成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任要求卖方承担赔偿责任。合同签订后，郑志荣分别于2016年5月16日、5月24日通过银行转账的方式向杨素英支付了定金合计30000元。2016年8月30日，郑志荣与杨素英、居尚公司签订了一份《补充协议》，约定：1、郑志荣现以一次性付款购买的方式购买该房产，郑志荣与杨素英同意以霍树威（身份证号码：441××××××××××××997）的名义办出二手新证，郑志荣同意在杨素英到东莞市莞城房地产交易所过户转名当日付第二笔房款320000元给杨素英，余下的最后一笔房款750000元待到房管所办理出房产新证当日由郑志荣一次性付清给杨素英，同时支付代理服务费10000元给经纪方；2、郑志荣与杨素英应遵守本协议并履行，经纪方应积极配合郑志荣与杨素英办理手续，履行经纪方工作，直至交易结束；3、本协议一式三份，一份一页，签字即生效，合约各方各执一份，与2016年5月16日签订的房屋买卖（居间）合同均具有同等法律效力。除上述补充协议条款外，各方应遵守2016年5月16日签订的房屋买卖（居间）合同其他条款继续履行合同。上述合同签订后，郑志荣依约向杨素英交付了定金30000元及购房款合计800000元，并向居尚公司支付了代理服务费合计22000元。同日，霍树威（受让方）与杨素英（转让方）在东莞市莞城不动产交易所签订了一份《房地产买卖合同》，约定由杨素英将位于东莞市莞城区×××××××××××××××××××的房产转让给霍树威。上述合同签订后，郑志荣于当天通过银行转账的方式向杨素英支付了款项200000元，于2016年9月1日通过银行转账的方式向杨素英支付了120000元，于2016年9月30日通过银行转账的方式向杨素英支付了140000元，于2016年11月17日通过银行转账的方式向杨素英支付了10000元，于2016年11月26日通过银行转账的方式向杨素英支付了合计606000元，上述款项合计1076000元。2016年9月19日，经东莞市国土资源局批准案涉房屋登记在霍树威名下，不动产权证号为：粤（2016）东莞不动产权证第0011009号，霍树威已于2016年11月15日将该房屋抵押给农商银行，抵押期限为2016年11月4日至2020年11月3日，抵押金额为1300000元。2016年11月25日，郑志荣与霍树威签订了一份《代持协议》，约定：一、郑志荣拟购买的房产具体为东莞市莞城区×××××××××××××××××××；二、霍树威明晰并自愿成为上述房产的代持人，同意接受郑志荣的委托与开发商签署认购协议、正式买卖合同及办理上述房产购买的相关手续；三、霍树威确认，就上述房产所支付的对价及相关税费均由郑志荣实际支出，霍树威仅作为代支付人，郑志荣应及时向霍树威支付相应的款项，若霍树威为上述房产购买之需要而先行垫付款项的，则垫付款项自动转为郑志荣对霍树威的借款，霍树威有权按照银行贷款利率向郑志荣收取利息；四、霍树威确认，仅作为郑志荣上述房产的代持人，郑志荣保证霍树威不因上述房产而遭受任何诉讼等形式的第三人追索；五、霍树威自始至终不可撤销地确认郑志荣为上述房产的真正权利人，不得以上述房产的产权证明文件对抗郑志荣作为真正权利人的事实，未经郑志荣许可，不得对外宣称为上述房产的权利人。六、霍树威同意开设专门账户供郑志荣还贷，该专门账户款项的所有权人为郑志荣，郑志荣应及时足额将款项汇入或存入该专门账户供银行扣款，郑志荣保证准时足额还款，确保霍树威不因该专门账户而信用受影响，霍树威代郑志荣存入款项还贷的，应事前通知郑志荣，在郑志荣仍未能在合理时间内存入款项还贷的情况下，霍树威可选择代为还贷，并可要求郑志荣归还借款的同时要求郑志荣按照还贷金额月利率1%的标准支付利息。专门账户由霍树威持有，专为上述房产还款使用，霍树威若需要注销、冻结专门账户或将专门账户另作它用的，应及时提前通知郑志荣，与郑志荣协商后续处理方法。七、郑志荣承诺在霍树威代持有上述房产满两年后（不超过半年内）变更上述房产的权属登记人，霍树威同意届时予以积极配合，将上述房产过户至郑志荣或郑志荣指定的第三人名下，过户所产生的相关权益由郑志荣享有，相关税费由郑志荣自行承担……。郑志荣主张，其因向银行申请房贷未能成功后向霍树威求助，霍树威在帮忙其办理房贷未果后提出可以向其出借款项用以支付购房尾款，但案涉房屋需登记至霍树威名下，由霍树威代持并申请抵押贷款，两年后再将案涉房屋转至郑志荣名下。双方达成协议后，霍树威出借了800000元给郑志荣支付案涉房屋的尾款并进行装修。郑志荣并提交了由居尚公司出具的情况说明及杨素英出具的情况说明予以佐证。霍树威对上述情况说明的真实性并无异议，但主张，其后已协商由郑志荣及其配偶将案涉房屋以1200000元的价格转让给霍树威，由霍树威申请贷款后先向郑志荣支付800000元，待房屋出售后再支付余款。霍树威并提供如下证据拟予以佐证：1、《资产转让协议》，证明霍树威已于2016年11月25日与郑志荣、李艳珊签订了协议，约定由郑志荣、李艳珊将案涉房产以1200000元的价格转让给霍树威。郑志荣对该份协议的真实性不予确认，称该份协议落款处的“甲乙方”的位置是霍树威经过篡改的，即实际签订该协议时，甲方是霍树威，乙方是郑志荣、李艳珊。郑志荣称，签订该份协议时，除了落款处签名部分，其他手写内容部分都是空白的，霍树威当时称签订该协议主要是避免日后其他潜在的债权人对案涉房屋主张权利。2、业务委托书、储蓄对账单，证明霍树威已于2016年11月25日向郑志荣支付部分购房款800000元。郑志荣对该业务委托书、储蓄对账单的真实性无异议，但称该款项并非案涉房屋的购房款，而是霍树威向其出借的用以向杨素英支付案涉房屋尾款及装修费用的款项，双方并约定借款利息按月息1%的标准计算。郑志荣还称，郑志荣于2016年10月至2017年9月期间受霍树威的聘请为霍树威经营的餐吧进行管理，约定了工资为底薪8000元/月再加奖金，霍树威在每月应向郑志荣支付的工资中扣减了郑志荣应向其支付的借款利息，但因霍树威未与其签订劳动合同，亦未为其参保，故无法提供相应的资料予以佐证。霍树威仅确认曾聘请郑志荣为其管理餐吧，但2016年10月至2017年6月期间仅是兼职，工资为5000元/月；2017年7月至9月才是全职，工资为8000元/月。原审庭后，郑志荣补充提供如下证据拟证实霍树威向其转账的800000元是借款而非购房款：1、微信聊天记录，证明双方曾就借款利息进行沟通，霍树威在郑志荣离职后曾要求郑志荣向其支付三个月的借款利息用以向银行支付贷款利息；2、银行转账记录，证明其于2017年12月19日通过银行转账的方式向霍树威支付了30000元的借款利息。霍树威对上述证据的真实性均无异议，但认为该证据无法证明双方存在借贷关系。另查明，霍树威确认案涉资产转让协议是由其草拟的，亦确认落款处的“甲乙方”的位置确实存在涂改的情况，即“甲方”手写改为“乙方”，“乙方”手写改为“甲方”。再查明，郑志荣称，若办理案涉房产的过户需先清偿该房产的抵押贷款，其可以筹款还贷，后再另行向霍树威主张权利。本院原审认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，根据本院查明的事实可知，霍树威对于案涉房屋是由郑志荣向案外人杨素英购买并已由郑志荣向杨素英足额支付购房款的事实并无异议，霍树威亦确认其曾与郑志荣达成由霍树威代持案涉房屋的协议，由此可见，霍树威确实曾存在为郑志荣代持案涉房产的行为。虽然霍树威主张其后又与郑志荣达成了由霍树威购买案涉房屋的协议，但郑志荣对此不予确认。经查，虽然霍树威提供了一份资产转让协议及银行转账记录拟证明其已与郑志荣就案涉房屋的转让签订了协议，并已向郑志荣支付了部分购房款800000元，但郑志荣对此不予确认，郑志荣提供了其与霍树威的部分微信聊天记录证明双方在郑志荣离职后曾就案涉借款800000元的利息支付问题进行沟通，亦提供了银行转账记录证明实际已按霍树威的要求向霍树威支付了30000元的借款利息，且该份资产转让协议签订的时间与双方签订案涉代持协议是同一天，落款处“甲乙方”的位置确实存在涂改的情况，霍树威亦确认该份资产转让协议是由其起草。因此，霍树威仅提供的上述资产转让协议及银行转账记录不足以证实双方已达成转让案涉房屋的协议，原审对霍树威的该项主张依法不予采信。综上，原审对郑志荣关于确认其为案涉房产的真实权利人的诉请依法予以支持。至于郑志荣诉请霍树威将案涉房产过户至其本人名下的问题，由于双方在案涉代持协议中已明确约定霍树威在代持有案涉房产满两年后（不超过半年内）需积极配合变更案涉房产的权属登记，而案涉房产是于2016年9月19日登记至霍树威名下，故霍树威依约应在2019年3月19日前积极配合郑志荣将案涉房产办理过户至郑志荣名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告郑志荣为东莞市莞城区××××××××××××××××××××产的所有权人；二、被告霍树威应在2019年3月19日前积极配合原告郑志荣将上述房产案涉办理过户至郑志荣名下。本院再审认定案件事实如下：2017年9月1日，郑志荣提起本案诉讼，并于2017年9月8日在原审中申请财产保全。又，因霍树威与案外人何剑钦存在纠纷，何剑钦向本院提起诉讼，并申请查封霍树威名下的财产；本院根据何剑钦的申请，作出（2017）粤1971执保3030号民事裁定书，并于2017年9月12日对霍树威名下的案涉房屋进行查封。2017年9月14日，本院根据郑志荣在本案原审中提出的财产保全申请，轮候查封了案涉房屋。2019年7月17日，郑志荣得知案涉房屋被案外人何剑钦申请查封后，向本院提出执行异议，案号为（2019）粤1971执异277号，最终被裁定驳回异议请求。郑志荣不服，于2019年9月12日提起执行异议之诉，案号为（2019）粤1971民初29915号，该案目前已中止审理。本院再审认为，本案在原审过程中，案涉房屋因何剑钦与霍树威之间的纠纷而被法院查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，郑志荣要求确认案涉房屋的财产权属状况的，应当对执行标的提起案外人执行异议；若郑志荣对法院作出的执行异议裁定不服的，应当提起执行异议之诉。即郑志荣对案涉房屋登记的所有权有异议，应当通过提起执行异议、执行异议之诉解决。但郑志荣在明知案涉房屋已被法院查封的情况下，仍以所有权确认纠纷为由提起原审诉讼，不符合法律程序。现郑志荣确认其已就案涉房屋的财产权属状况提出执行异议并已提起执行异议之诉，故对于郑志荣在原审中提出的诉讼请求，应当驳回起诉。对于本院作出的（2017）粤1971民初22722号民事判决书，应当予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百二十七条规定，判决如下：一、撤销本院（2017）粤1971民初22722号民事判决书；二、驳回原审原告郑志荣的起诉。原审案件受理费14700元，退还给原审原告郑志荣。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  袁浩权审 判 员  李铮铮人民陪审员  陈创培二〇二〇年十一月十六日书 记 员  黎嘉慧