文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初4203号原告：浦江，男，1976年6月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：顾燕峰，女，1975年11月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙秋江（代理上述两原告），江苏德龙律师事务所律师。被告：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇朝阳西路199号907室，统一社会信用代码91320585302196336N。法定代表人：张健。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告浦江、顾燕峰诉被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月19日、2020年9月30日两次公开开庭进行了审理。原告浦江（第二次开庭时到庭）、顾燕峰（第二次开庭时到庭）及两原告的委托诉讼代理人孙秋江、被告中南公司的委托诉讼代理人宋丽琴、陆洁琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦江、顾燕峰向本院提出诉讼请求：要求被告支付两原告逾期办理不动产权证违约金174694.63元（以1538482元为基数按照每日万分1.5的标准计算自2017年8月6日起至2019年9月1日）。事实和理由：2016年8月，两原告与被告达成口头协议约定两原告购买被告开发的太仓市城厢镇人民南路18号13幢20号商铺，总价款为1538482元，于2016年8月20日前支付购房款778482元，其余购房款通过银行贷款方式支付。2016年8月23日，原、被告签订商品房买卖合同约定两原告购买被告开发的太仓市，总价款为1538482元，被告应于2016年12月20日交付该商品房，并约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。合同签订之后，两原告按约付清全部购房款。2017年4月20日，被告通知两原告办理交房手续。2017年5月5日，两原告与被告办理房屋交接手续，且当天两原告向被告交付维修基金4062.75元、契税46154.46元及物业费等费用。但由于被告的原因直至2020年1月22日才完成房屋不动产权登记，被告应承担违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告中南公司辩称：1.中南公司于2017年8月6日已经办理了涉案房屋的不动产初始登记，原告于2017年8月30日委托第三方办证，被告于2017年9月28日代原告缴纳维修基金，并在原告配合查询房屋交易信息告知单后54天内于2018年5月14日代为缴纳契税，所以至2018年5月14日，被告方已经完成了作为出卖人应当在产证办理过程中协助的相应义务，不存在恶意拖延等情形；2.根据商品房买卖合同的约定，只有在因为被告方的过错导致产证延期办理的情形下才承担相应责任，应计算到被告方提供相应资料报登记机关备案之日，截止到2018年5月14日，被告方所有资料已经完成向不动产交易中心的提交和代缴，后期不存在因为被告方原因导致的产证延期办理。根据查询资料显示，延期主要集中体现在原告申请办理抵押登记的部分，抵押登记手续系房屋购买人与银行方共同配合提交，与被告方无关，故相应的责任也不应由被告承担。本院经审理认定事实如下:2016年8月23日，原告浦江、顾燕峰与被告中南公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于太仓市，建筑面积54.17平方米，房款总价金额为1538482元。该合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，两原告按约向被告支付了购房款。2017年4月20日，被告通知两原告收房，交付须知载明“…二、您来办理交付手续时，请带齐以下资料…三、您办理交付手续时，请同时交付以下款项…（二）地产公司代收代缴费用：（1）维修基金4062.75元…（2）…产证代办服务费1700元/套…（3）契税46154.46元…”。2017年5月5日，两原告至被告处收房，并向被告缴纳了契税46154.46元、维修基金4062.75元。2017年8月30日，两原告缴纳产证服务费1700元，太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称广信公司）向其出具收款收据。2017年7月6日，案涉房屋完成不动产单元首次登记。2020年1月22日，案涉坐落于太仓市的房屋登记至两原告名下。2018年1月30日，太仓市不动产登记中心工作人员严红萍在本院所作调查笔录中陈述：我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。2018年7月17日，广信公司工作人员在本院所作调查笔录中陈述：中南公司与广信公司签的代办合同，广信公司未与业主签订合同。以上事实，有两原告提供的商品房买卖合同、发票、收款收据、不动产登记证书，被告中南公司提供的房屋交易信息告知单、太仓市不动产登记申请表、不动产单元首次登记信息表，本院调取的本院(2018)苏0585民初1983号民事判决书、本院所作调查笔录等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款。关于案涉房屋的办证义务应由谁承担。两原告认为当时是按照被告中南公司指定的交房流程规定缴纳了办证费及办证资料，故系由被告中南公司承担逾期办证的责任。被告中南公司则认为在双方办理交房手续时，两原告选择委托由第三方办证机构广信公司办理案涉房屋的权属登记证书并缴纳了办证费用，故其不应承担逾期办证的责任。本院认为，根据本院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然两原告缴纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非两原告自主委托的第三方办证机构，两原告与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在两原告缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，被告中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于被告中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于被告中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准。原被告双方合同约定被告中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”。两原告实际于2017年5月5日收房，于2017年5月5日缴纳了契税46154.46元、维修基金4062.75元，于2017年8月30日缴纳了产证服务费1700元，故逾期办理不动产权证违约金应当自两原告缴纳产证服务费之日即2017年8月30日后90日再加上30个工作日开始计算即2018年1月10日开始计算。另中南公司在诉讼中既未能提供充足证据证明系两原告原因造成办理转移登记的拖延，亦未提供证据证明中南公司是何时将完整的办证资料交付给广信公司的，故应认定系中南公司的原因导致了案涉房屋权属转移登记的延期。两原告据此要求中南公司承担相应违约责任，证据充分，应予支持。依据商品房买卖合同中违约期间计算的约定，两原告在审理过程中主张逾期办证违约金计算至2019年9月1日，故被告违约天数共计为600天，结合原、被告确认的违约金计算基数1538482元及商品房买卖合同中违约金按每日房款万分之1.5标准计算的约定，被告应向原告支付违约金138463.38元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告浦江、顾燕峰逾期办理房屋不动产权证违约金138463.38元。上述履行方式：如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户（户名：浦江，开户银行：中国农业银行上海市漕溪支行，账号：62×××76）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1897元，由原告浦江、顾燕峰负担362元，被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担1535元（该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分，由被告于本判决生效之日起10日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。（此页无正文）审判员  王月二○二○年十一月十二日法官助理左传超书记员周依