山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初4217号 原告(反诉被告)：杨建伟，男，汉族，1986年10月25日出生，住址及法律文书送达地址：山西省闻喜县。身份证号：××× 委托诉讼代理人：任潘红，女，1986年1月7日出生，汉族，系原告妻子。委托诉讼代理人：刘卫峰，山西尧龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁如心，男，汉族，1959年9月3日出生，住址及法律文书送达地址：临汾市尧都区。身份证号:××× 委托诉讼代理人：孙永强，山西因文律师事务所律师。原告(反诉被告)杨建伟与被告(反诉原告)梁如心租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨建伟的委托诉讼代理人任潘红、刘卫峰，被告（反诉原告）梁如心及其委托诉讼代理人孙永强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨建伟向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年4月19日签订的租赁合同；2、判令原告应支付被告的租赁费为75200元(截止2020年4月1日止)，被告配合原告搬出属于原告的全部财产(货架、商品、设备等用于经营的财物)；3、要求被告赔偿原告装修费损失568340元、给予第三方的违约赔偿14万元、停车费损失14235元、消防用电电费19624元，合计742199元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月19日，原、被告双方签订《童堡孕婴童商城财产转让合同》约定，被告将尧都区平阳南街88号5300平米的孕婴童商城转让给原告，转让费50万，其中商品大概费用30万元，经营用设施设备转让费20万元。为了便于原告受让商城后能够顺利开展经营业务，签订转让合同当日原、被双方又签订了关于尧都区平阳南街88号商城的租赁合同，约定:被告将商城一层1600平米、二层1800平米、地下室1900平米总计5300平米，及门前广场和停车位(具体为40个停车位)，租赁给原告经营商场;被告为原告经营免费提供门头位置和上方广告位(3米高，40米长)以供原告悬挂牌匾或广告宣传;租赁期限12年，第一年期限自2019年10月1日至2020年10月1日，租赁费110万元，被告应于2019年5月1日前向原告交付商城(房屋);原告承担物业管理费、卫生环卫费及停车管理费每月1000元，每年合计为12000元;原告承担电费为每度1.15元，水费为每吨7.5元;现有地下室水上乐园400平米，由被告自行承租经营，第一年向原告支付租金10万元，从被告应收的总房租中扣除，如被告不使用此场地，可自行拆除，或由原告自行拆除、免费使用；被告将后院办公室四间房免费提供原告使用两年。被告如违反前述约定，原告有权停止缴纳房租，并不承担违约责任。合同签订后，原告如约履行，但是被告却屡屡违反合同约定：高出合同约定的每度电1.15元，强行按1.3元向原告收取了电费；强行要求原告另行承担停车费；强行要求原告超额承担物业费；强行要求原告超额支付转让费等等行为，致使原告的经营处处受阻，困难重重，无力再继续经营。无奈，原告按照合同约定停止向被告支付当年租金。2019年12月15日，原告向被告提出解除租赁合同，撤店退出，被告不同意，但违约仍不断，2020年春节后，疫情在全国蔓延，全国性的控制措施至今未完全解除，原告所经营的业务当属被禁止开业经营的项目，使原告原本艰难的经营陷入瘫痪，因此，于2020年2月28日，原告再次向被告发出通知要求解除租赁合同，撤店退出经营，离店时间2020年4月1日，被告仍然拒绝，经多次协商仍未果，无奈原告只得诉至人民法院，望依法判如所请。 被告(反诉原告)梁如心辩称，1、原告不享有单方解除合同的权利，诉求不应得到支持，按照合同法规定，原告的义务就是支付租金，原告没有交付租金，违反了承租人的义务，诉讼权利丧失，原告不支付租金是恶意的，违反公平原则；2、原告应向被告支付110万元租金，原告要求向被告支付7万元房租没有依据，原告的起诉隐瞒了部分事实，被告已经返还了多收电费，且双方口头约定二楼货物已经转让的事实，被告违约是不属实的；3、原告的经济损失由原告自行承担，因为被告没有违约。装修损失不应由被告承担，因为原告装修拆除了被告的装修，违约赔偿也没有依据。消防用电与最后一个月的电费非常接近被告保留起诉的权利。被告（反诉原告）梁如心向本院提出反诉请求： 1.解除双方所签订《合同》，并判令原告解除合同后15日内搬离租赁场所；2、原告向被告依合同约定期限支付105万元租赁费、17000元卫生费、33200元电梯检测费及保养费、22万元货款；3、原告向被告支付333000元违约金，并赔偿原告免费占用租赁场所期间租赁费损失458333元、空置期损失275000元；4、原告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告与被告2020年4月19日签订《合同》，被告依《合同》约定向原告交付了房屋。《合同》约定租赁期限自2019年10月1日至2031年10月1日，共计12年。原告应于2019年10月1日向被告支付第一期租赁费，2020年4月1日支付第二期租赁费，原告未依照合同约定履行合同的主要义务支付两期租赁费。原告应支付每年16600元电梯检测费及保养费，物业管理费、卫生环卫费及停车管理费每年12000元。双方另约定原告应向被告支付的二楼货款22万元。上述原告应向被告支付义务，原告均以种种理由未向被告履行合同主要义务。应依《合同》约定每日2000元标准承担违约责任，以上共计2293866元。原告（反诉被告）杨建伟辩称，原告未存在任何违约行为，是被告的违约造成原告经营困难。根据2020年4月1日原告的撤店通知，房租、卫生费、电梯检测费及保养费。均应计算到该日止。另被告所说的货款已全部结清不应另行再支付。违约金、空置期损失、租赁损失没有任何依据不应得到支持。  经审理查明，位于××区的山西旋耕机厂综合楼系被告与该厂合作建设而成，被告占60%房屋产权。该楼由被告整体经营，其中地下室、一层、二层由被告经营“童堡孕婴童商城”，剩余对外出租。2019年4月19日，原、被告双方签订《童堡孕婴童商城财产转让合同》约定，被告将尧都区平阳南街88号5300平米的孕婴童商城转让给原告，转让费50万，其中商品大概费用30万元（以实际移交货物价格为准），经营用设施设备转让费20万元（包括货架、装修、电脑及运营设备、办公设备、电话等）。 同日原、被双方又签订了关于尧都区平阳南街88号商城的租赁合同，约定:被告将商城一层1600平米、二层1800平米、地下室1900平米总计5300平米，及门前广场和停车位，租赁给原告经营商场；被告应于2019年5月1日前向原告交付房屋。租赁期限12年（自2019年10月1日起至2031年10月1日止），租金按年计算，第一年期限自2019年10月1日至2020年10月1日，租赁费110万元，每年的租金均分两笔支付，每年的10月1日前十天，支付当年房租的二分之一，剩余二分之一次年4月1日前十天付清；被告为原告经营免费提供门头位置和上方广告位(3米高，40米长)以供原告悬挂牌匾或广告宣传；原告免费使用电梯，电梯安全责任及维修费用、保养费用由原告承担（维修由被告完成），每部电梯每年检测费用650元、保养费用3500元，总计16600元，维修费用另计；原告承担物业管理费、卫生环卫费及停车管理费每月1000元，每年合计为12000元;原告承担电费为每度1.15元，水费为每吨7.5元；地下室水上乐园400平米，由被告自行承租经营，第一年向原告支付租金10万元，从被告应收的总房租中扣除，如被告不使用此场地，原告无条件接受场地、设备。被告可自行拆除，或由原告自行拆除或免费使用；被告给原告提供所租房屋门前40个停车位，被告不得收取费用（停车场由被告统一管理，被告收取管理费用，综合楼共同使用）；被告将后院办公室四间房免费提供原告使用两年；被告如违反前述约定，原告有权停止缴纳房租，并不承担违约责任；原告在不改变房屋主体结构前提下，可在一二层开窗做下水及重新装修，费用由原告承担。合同签订后，原告即开始经营“千万佳母婴广场”：其中地下室用于经营游乐场、一层用于经营卖场、二层用于经营游泳馆、产后恢复中心、儿童摄影。2020年9月26日，原告停业将部分物品搬走，将商场钥匙放至物业，2020年10月初，原告将全部物品搬清。此次诉讼原、被告均认为对方违约。原告认为被告违约的理由是：1、高出合同约定的每度电1.15元，强行按1.3元向原告收取了电费；被告对11月前电费每度按1.3元无异议，解释因该楼共八层，其他承租户电费收取为每度1.3元，物业并不持有双方签订的合同搞错了，因此水费也按其他承租户的标准每吨少收了0.6元，就此事已向原告解释过，且于2020年1月已将多收的电费退还给原告。原告称因该事曾于2019年12月15日提出过解除合同，但被告不同意，被告不认可该日提出过解除合同一事，原告未能提供证据，本院无法认定原告曾于此日提出过解除合同。原告提供的证据可以证明：2019年11月18日，原告向被告女儿梁荣荣交纳房租10万元、2020年4月与被告协商二楼开窗事宜，且一直在该房经营至 2020年9月26日的事实，以上均证明被告的陈述更符合常理，被告因此项违约的理由不能成立；2、强行要求原告另行承担停车费，为此原告提供了由裴福林、蒋百虎出具的停车费收据若干，证明自2019年10月起二人一直受被告委托收取停车费，被告称该二人系在停车场收取自行车费人员，被告并未要求二人收取其他费用。原告未能就二人系被告委托提供证据，因此对原告称被告因该项违约的理由无法认定；3、强行要求原告超额承担物业费，原告未能提供证据，被告亦不予认可，本院无法认定；4、强行要求原告超额支付转让费，原告未能提供证据，被告亦不予认可，本院无法认定；5、不允许原告在二楼开窗，从原告提供的录音中可以证明，被告未予充分配合，本院认定被告因此项违约，但该项在合同中处于“如违反前述约定，原告有权停止缴纳房租，并不承担违约责任”条款之后，因此此项违约，不是原告不交纳租金的抗辩理由。被告认为原告违约的理由是：未及时交纳租金。因此原告在没有正当理由的情况下，未按合同约定向原告足额支付租金，构成违约。此次诉讼，原、被告基于违约责任要求对方赔偿的请求如下：1、原告要求被告赔偿装修费损失568340元、给予第三方的违约赔偿14万元；2、被告要求原告支付333000元违约金、空置期损失275000元。以上诉讼请求，因双方互有违约行为，各自损失自行承担，本院不予支持。除以上诉讼请求外，原告还提出如下诉讼请求：1、被告配合原告搬出属于原告淘气堡一个，价值5万元。原告为此提供了照片，被告称该淘气堡系被告购买，价值20万元。本院认为，因地下室有被告购买的设备，原告未能提供该购买发票，无法证明系原告购买，因此无法支持；2、赔偿停车费损失14235元，因原告提供的证据不能证明系被告收取，无法支持；3、被告退还消防用电电费19624元，因被告使用楼层存在消防用电，且自原告开始营业之日起原、被告结算清单中一直有该项收费，原告此诉讼请求无依据，无法支持。被告提出如下诉讼请求：1、原告按合同约支付105万元租赁费、17000元卫生费、33200元电梯检测费及保养费，因被告在此经营至2020年9月26日，2020年10月初将所有物品拆除完毕，因此以上三项费用应计算至2020年10月1日。应支付的房租为95万元（一年房租115万元-已交纳的15万元-因疫情一个月未营业的房租的一半5万元），从原告提供的水、电费明细可以看出原告未能营业的时间为一个月，虽然山西旋耕机厂出具证明未对被告的房租予以减免，但疫情系不可抗力，双方应共同承担该月的房租损失。对被告要求原告支付2019年4月19日至2019年10月1日前房租的费用458333元计算正确，予以支持。对被告辩称原告向梁荣荣交纳的10万元系货款的理由，未提供任何证据，无法采信。另原告称被告共使用4部电梯，与合同约定不符，又未提供任何证据，本院无法采信。因此原告应向被告支付的电梯检测费为16600元；17000元的卫生费计算正确，予以支持；2、原告支付二楼22万元货款，在原、被告签订的《童堡孕婴童商城财产转让合同》中，双方明确约定商品大概费用30万元（以实际移交货物价格为准），后双方对商品进行了盘点，被告向原告出具了收到26万元货款的收据，虽收据数额与盘点数额有差距，但被告并未要求原告出具欠据，说明双方合意货款两清，因此对原告此项诉讼请求，无法支持。本院认为，2019年4月19日，原、被告双方签订《童堡孕婴童商城财产转让合同》及租赁房屋的《合同》系双方真实意思的表示，为有效合同，双方应按约履行各自的义务。原告在占用该房屋期间产生的房屋租赁费1408333元、电梯检测费16600元、卫生费17000元，共计1441933元应向被告支付。因双方在履约过程中均有违约行为，对违约行为造成的损失各自承担。现双方均同意解除合同，本院亦予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除2019年4月19日原告（反诉被告）杨建伟与被告（反诉原告）梁如心所签订的租赁房屋的《合同》；二、在本判决生效后七日内，原告（反诉被告）杨建伟支付被告（反诉原告）梁如心1441933元（包括房屋租赁费1408333元、电梯检测费16600元、卫生费17000元）；三、驳回原告（反诉被告）杨建伟其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁如心其他反诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务的，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11222元，由原告（反诉被告）杨建伟承担；案件反诉受理费12575元，由被告（反诉原告）梁如心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。  审  判  长 邓  红人民陪审员 段旭霄人民陪审员 刘  敏                           二0二0年十一月十八日 书  记  员 张晓茹