广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8705号上诉人（原审被告）：倪青萍，女，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区容桂街细滘股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。社长：何汉辉。委托诉讼代理人：侯文聪，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞樟，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。上诉人倪青萍因与被上诉人广东省佛山市顺德区容桂街细滘股份合作经济社（以下简称细滘经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初28014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪青萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判倪青萍无需向细滘经济社支付土地占用费；2.一、二审诉讼费由细滘经济社承担。事实与理由：一审法院适用法律错误,遗漏了必要的查清项目，严重侵害了倪青萍的合法权益，具体理由如下:一、细滘经济社在签订合同的过程中存在严重过错导致合同目的无法实现，故倪青萍有权不支付土地占用费。倪青萍基于全部土地整体出租的情况下，才与细滘经济社签订涉案合同，对涉案土地有整体规划使用性质。但细滘经济社出租土地的事实情况是将不属于自身的土地也一并出租予倪青萍，导致倪青萍无法实现租赁土地的合同目的，给倪青萍造成经济损失。《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）款规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，细滘经济社故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致倪青萍对合同存在错误的认识，给倪青萍造成经济损失，细滘经济社的行为存在严重过错，倪青萍有权因此不向其支付土地占用费。二、即使二审法院认定倪青萍应当支付土地占用费，但也应当免除支付不属于细滘经济社拥有部分土地的占用费。一审审理过程中，法院取得的佛山市自然资源局顺德分局复函载明，涉案物业所在土地与细滘经济社的国有土地使用证的土地不相交，部分未整宗办理供地手续和不动产登记手续，权属人和土地用途未确定。对于不相交部分的土地的占用费不应当计入涉案的支付款项中，细滘经济社无权收取该部分土地的占用费，一审法院对于该部分占用费作出的给付义务判决应当被依法撤销。综上所述，一审判决，应予改判。细滘经济社辩称，一审中，佛山市自然资源局顺德区分局虽复函称涉案物业所在土地与国有土地使用证[证号:顺府国用（2002）字第1001851号]仅相交295平方米，但细滘经济社一审中提交的顺德市规划国土局关于农用地转用的批复[顺集（转）〔2001〕39号]可以证明细滘经济社对涉案土地拥有完整的权属，不存在倪青萍所述的细滘经济社将不属于自身的土地出租的情形。故倪青萍以细滘经济社对涉案土地不享有完整权属为由主张不支付或减免占用费无事实和法律依据。细滘经济社向一审法院起诉请求：1.判决倪青萍向细滘经济社支付租金96547.2元及利息1713.71元（以每月租金12068.4元，分段计算本金基数，以本金基数计算利息，从2019年1月11日起，按同期银行贷款利率6%计算暂计至2019年8月10日，后计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费、细滘经济社的律师费7500元由倪青萍负担。一审法院认定事实：2017年2月28日，细滘经济社与倪青萍签订《物业使用权租赁合同》，约定细滘经济社将位于广东省佛山市顺德区的物业租赁给倪青萍做商业用途，其中建筑面积555.23平方米，空地面积为687.72平方米；使用期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日；每月租金为建筑面积18.02元/月/平方米，空地面积3元/月/平方米，每月租金合计12068.40元，每月租金需在当月10日前一次性付清给细滘经济社（遇节假日可顺延）；为保证合同的履行，倪青萍应在签订合同之日起五个工作日内把合同履行保证金30000元一次性汇入细滘经济社指定账户内并与细滘经济社签订合同；租赁期内，倪青萍逾期30天未交租金的，细滘经济社有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及保证金不作退回，并赔偿细滘经济社的所有实际经济损失；因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，任何一方均可将争议提交佛山市顺德区人民法院审理，并由违约方承担全部的诉讼费和律师费。因倪青萍未按合同约定向细滘经济社支付租金，细滘经济社遂提起本案诉讼。本案中，双方当事人均确认细滘经济社在合同签订后仅向倪青萍交付了部分租赁物，在2018年8月才将租赁物整体交付给倪青萍。另查明，细滘经济社向一审法院提交了国有土地使用证[证号：顺府国用（2002）字第100XX51号]，并申请一审法院向相关部门调查本案所涉土地与国有土地使用证[证号：顺府国用（2002）字第100XX51号]的土地是否为同一块土地。经一审法院发函调查，佛山市自然资源局顺德分局于2020年3月27日出具复函，载明涉案物业所在土地与国有土地使用证[证号：顺府国用（2002）字第100XX51号]的土地相交295平方米，相交面积的土地性质为国有，土地用途为商服用地，土地使用权人为容桂区细滘股份合作社。后一审法院再次发函调查涉案土地的情况，佛山市自然资源局顺德分局于2020年4月15日出具复函，载明涉案物业所在土地与国有土地使用证[证号：顺府国用（2002）字第100XX51号]的土地不相交部分未整宗办理供地手续和不动产登记手续，土地性质为国有，权属人和土地用途未确定，相交的295平方米土地在涉案宗地图的北面，地上建有简易建筑物。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，细滘经济社与倪青萍之间签订的《物业使用权租赁合同》包括了建筑物及空地部分，关于本案合同的效力问题，分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，细滘经济社确认其出租的涉案建筑物并未取得建设工程规划许可证，因此细滘经济社与倪青萍签订的《物业使用权租赁合同》中关于租赁涉案建筑物的部分无效。其次，经一审法院发函调查，佛山市自然资源局顺德分局在复函中载明，涉案物业所在土地与国有土地使用证[证号：顺府国用（2002）字第100XX51号]仅相交295平方米，相交部分土地在涉案宗地图的北面、地上建有简易建筑物，而不相交部分土地未整宗办理供地手续和不动产登记手续、土地性质为国有、权属人和土地用途未确定。本案所涉《物业使用权租赁合同》的租赁物包括建筑物及空地，上述租赁物为一个整体，该合同中关于租赁涉案建筑物的部分已经一审法院认定为无效，且细滘经济社与倪青萍均确认建筑物为合同的主要使用部分，根据佛山市自然资源局顺德分局复函内容，该合同中关于租赁空地部分的用途及权属情况亦不明确，因此综合上述分析，一审法院认定涉案《物业使用权租赁合同》应属于无效合同。关于倪青萍应支付的占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”细滘经济社与倪青萍签订的《物业使用权租赁合同》中约定倪青萍每月应支付租金合计12068.4元，虽然《物业使用权租赁合同》经一审法院认定为无效，但倪青萍确认细滘经济社已于2018年8月将涉案的全部租赁物交付给倪青萍使用，并确认倪青萍拖欠细滘经济社从2019年1月1日至2019年8月31日的租金，因此倪青萍应向细滘经济社支付参照合同租金标准确定的占用费。参照双方约定的上述租金金额，倪青萍应向细滘经济社支付自2019年1月1日起至2019年8月31日的占用费合计96547.2元。另由于本案合同无效，对于倪青萍已向细滘经济社支付的合同履行保证金30000元，细滘经济社应向倪青萍返还，因双方均同意该保证金在尚欠占用费中抵扣，故在抵扣该保证金后，倪青萍应向细滘经济社支付的占用费为66547.2元。关于细滘经济社主张的律师费及利息。涉案《物业使用权租赁合同》经一审法院认定为无效，该合同中关于律师费的约定依法亦属无效，细滘经济社作为出租方对于合同无效存有主要过错，且一审法院已支持相应占用费，因此对于细滘经济社所主张的律师费及利息，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、倪青萍于判决发生法律效力之日起十日内向细滘经济社支付占用费66547.2元；二、驳回细滘经济社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1207.61元，由倪青萍负担760元，由细滘经济社负担447.61元。二审期间，倪青萍、细滘经济社均未向本院提交新的证据。本院依职权向佛山市自然资源局顺德分局发函调查以下事项：涉案位于佛山市顺德区所在土地（1242.95平方米）是否包含在《顺德市规划国土局关于同意农用地转用的批复》［顺集（转）〔2001〕39号］所载的土地（5393平方米）中。佛山市自然资源局顺德分局进行了复函。本院组织当事人对上述证据进行了质证。本院经审查认为，本院依职权取得的佛山市自然资源局顺德分局复函来源合法，内容与本案争议相关，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2001年3月13日作出的顺集（转）[2001]39号关于同意农用地转用的批复载明，经顺德市规划国土局审查，并报市人民政府批准，同意细滘村民委员会把村镇建设规划用地范围内细滘股份合作社的4840平方米农用地（其中旱地3800平方米，鱼塘1040平方米）转为建设用地。同意收回宅基地553平方米，连同上述转用的4840平方米，合共5393平方米土地作商业用途，具体建设项目供地由容桂镇人民政府负责审查，并报顺德市规划国土局审批。佛山市自然资源局顺德分局复函载明：涉案位于佛山市顺德区所在土地（宗地号081093-102）未在顺德区测绘地理信息中心入库，我分局不掌握矢量数据。通过对比影像图，宗地号081XX3-102地块基本全部位于顺集（转）[2001]39号建设用地批文范围内。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：倪青萍应否向细滘经济社支付占用费。倪青萍认为细滘经济社将其没有使用权的土地出租给倪青萍，导致倪青萍遭受损失，无法实现合同目的。本院经审查认为，细滘经济社与倪青萍签订的《物业使用权租赁合同》的租赁物包括建筑物和空地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”倪青萍实际使用了涉案建筑物和土地，又未举证证明租赁合同目的不能实现。因佛山市自然资源局顺德分局复函称通过对比影像图，宗地号081XX3-102地块基本全部位于顺集（转）[2001]39号建设用地批文范围内。故细滘经济社请求法院判决倪青萍按照约定的标准支付租金，一审法院根据《物业使用权租赁合同》约定的标准判决倪青萍支付占用费66547.2元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，倪青萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463.68元，由上诉人倪青萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月十九日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏