山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初714号 原告：北京福喜房地产开发有限公司，住所地：北京市丰台区右安门外大街1号。 法定代表人：吕建钧，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔占平，山西晋商律师事务所律师。 被告：晋中市元鑫房地产开发有限公司，住所地：山西省晋中市迎宾路3号。 法定代表人：赵晨，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建西，山西中都律师事务所律师。 原告北京福喜房地产开发有限公司（以下简称福喜房地产公司）与被告晋中市元鑫房地产开发有限公司（以下简称元鑫房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福喜房地产公司的委托诉讼代理人崔占平、被告元鑫房地产公司的委托诉讼代理人陈建西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福喜房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向该公司支付项目转让费898.8万元，以及自2014年9月15日起至履行完毕止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（截至2017年5月15日约为124.6万元）；2、依法判令被告履行《福苑小区项目转让协议书》第五项内容，为4栋多层住宅楼办理产权证书以及安置高层楼回迁户及社会购房户的合同义务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：该公司与晋中市榆次精华铁路标准件有限责任公司于2007年7月7日签订《建设经济适用房协议书》，约定由该公司在原厂址即榆次区东顺城街36号出资建设职工住宅小区（福苑小区项目）。之后，在该公司已建成4栋多层住宅楼的基础上，该公司与被告公司于2013年10月24日签订《福苑小区高层项目合作协议》，确定该公司与被告就福苑小区项目进行合作开发，后于2014年9月7日签订《补充协议》，对双方合作开发权利义务作了详细约定。之后，在主管部门的主持下，经该公司与被告磋商，双方于2014年9月15日签订《福苑小区项目转让协议书》，约定由该公司将“福苑小区”项目整体转让至被告公司，并约定：1、该公司负责提供高层楼回迁户及社会购房户基本情况及购房材料，负责移交高层楼的公共资料、技术及财务资料，负责其中4栋已建成多层住宅楼的发证、质量维护及管理等未完事项；2、作为转让对价，被告公司应向该公司支付项目转让费3093万元，并承担已建成4栋多层住宅楼的配套费、税款等共计415万元，超出部分由该公司负担；3、项目转让后，该公司对福苑小区的高层楼不再享有任何权利并且不承担义务。项目转让协议生效后，该公司依约向被告进行了项目及相关资料的移交，被告则向该公司支付了部分项目转让费，剩余费用898.8万元至今未予支付。另外，合同约定的为4栋多层住宅楼办理产权证书并对高层楼回迁户及社会购房户进行安置的合同义务，被告也均未履行，已经造成极大的社会不稳定因素。目前，“福苑小区”项目高层已整体竣工验收并办理了预售许可。该公司认为，双方签订的项目转让协议合法有效，被告公司应依约履行转让费交付义务及其他合同义务。为此，诉至贵院，望判如所请。 被告元鑫房地产公司辩称，原告存在过错，原告在开发案涉项目时已经没有开发资质，开发资质已过期，榆次区人民检察院的起诉书中可以体现，正是由于原告公司没有开发资质，导致后期签订的一系列与开发有关的协议包括与该公司所签订的转让协议均无效。原告公司当时开发的住房性质为经济适用房，原告公司将经济适用房公开以商品房的形式向社会出售，且存在一房多卖的行为，所售房款全部用于偿还高利贷，房款没有移交于该公司。回迁户的数量、社会购房户具体购买人员名单的相关资料，原告公司均没有移交给该公司，原告将回迁户及社会购房户的安置房屋售予他人，导致回迁户不能回迁，社会购房户不能交房。由于原告公司没有完成与该公司约定的义务，给该公司造成巨大损失，因此该公司有理由拒绝支付剩余费用。对于原告主张的第二个诉请，该争议事实已经由回迁户和社会购房户起诉至法院，且回迁安置工作存在争议，该争议已经由社会购房户和回迁户通过另一诉讼进行解决，该请求属于重复诉讼。另外，正是由于双方之间签订了一系列协议，原告公司对协议约定的义务有犯罪的嫌疑，因此本案应当等待刑事案件处理后再行审理。 经审理查明，2007年7月7日，原告福喜房地产公司与晋中市榆次精华铁路标准件有限责任公司签订《建设经济适用房协议书》一份，约定由原告在原厂址即榆次区东顺城街36号出资建设职工住宅小区（福苑小区项目）。上述协议签订后，原告在该地建成了4栋6层住宅，高层住宅未动工。 2013年10月24日，原告福喜房地产公司与被告元鑫房地产公司签订《福苑小区高层项目合作协议》一份，约定原告将其开发的福苑小区项目中的高层项目（未动工，已售房）与被告进行合作开发。该协议约定原告负责原拆迁安置户和已购房户解释稳定工作，负责小区建设中的现场秩序、安全、有关遗留问题的处理等工作。被告负责项目的整体运作实施和现场施工管理工作，协调并承办项目的规划、建设、土地等相关手续。 2014年9月7日，原告福喜房地产公司与被告元鑫房地产公司签订《福苑小区高层项目合作协议》补充协议一份，该协议载明截至2012年5月，项目中的4栋6层住宅建成交工，但是相关手续没有正常办理。同时由于原告亏损严重，负债累累，2栋高层住宅楼无力开工建设，30余户高层回迁户和集资户无法回迁安置，179户回迁户产权证无法办理，部分职工和住户多次到市、区政府及有关部门群体上访，严重影响了社会稳定，市政府专门召开专题协调会议，明确要求积极推进该项目，以维护社会稳定。原告愿与被告合作。并经多次协商于2013年10月29日签订了合作协议，被告根据协议签订内容积极履约，并在签订协议后几日后便借给原告大量资金用于原告处理已实施工程中的问题和纠纷，同时办理了规划等相关手续，并开始组织高层住宅项目动工，但由于原告未能按照协议履行所约定的义务，导致签订协议一年有余后，该项目还不能正常施工，手续不能正常办理。这些问题被告多次告知、催促原告。双方本着工程项目快速推进，早日完善所有手续，签订补充协议。其中进一步约定原告的责任为：配合被告办理该项目高层住宅工程的手续，随时提供办理手续过程中所需的证件、证明和印鉴等相关资料;在签订协议后七日内负责收回未收回的土地证件；负责办理已建成4栋6层住宅的规划、房产和土地证书并承担被告承担的规费以外的规费；负责与原拆迁户的沟通和解释工作，处理好遗留问题，不得损害被告的利益，负责高层住宅建设中与居民和拆迁户的沟通工作，确保工程施工的正常进行。被告的责任为：在原告提供完事的相关手续前提下，负责该项目高层住宅的手续办理工作；承担已建成4栋6层住宅办理经济适用房审批、房产、土地证件中的部分相关规费；负责高层住宅工程建设所需资金的组织和投入；负责高层住宅工程建设所需资金的组织和投入；负责高层住宅工程的组织施工和现场施工管理，确保工程进度按计划进行；原告在收回土地证件需要资金时可向被告借用，此部分费用从原告的总借款中扣除并承担相应的财务费用。此外，双方还约定了违约条款。上述合作协议及补充协议签订后，被告与原告就涉案福苑小区项目开始了合作。 2014年9月15日，原告福喜房地产公司与被告元鑫房地产公司签订《福苑小区项目转让协议书》一份，该协议约定原告负责完善、处理两栋高层楼（小区1#、2#楼）以外的已建成的4栋（3-6#楼）多层住宅楼（经济适用房性质）及相关建筑物（设施）的发证、质量维护、管理等未完事项和遗留问题，被告可提供适当便利;原告要主动向被告提供高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况和合同文本及其他有关购房材料，并保证所提供情况（附表）和文本及材料的完整性和真实性，如有出入，原告承担全部责任。原告要主动向被告移交涉及高层楼的公共资料、技术资料及有关文书、财务等资料，并对其真实性和完整性负责。被告向原告支付项目转让费3090万元，并承担4栋多层住宅楼（3-6#楼）的配套费、税费、土地用途变更费用、经济适用房管理费合计415万元，超出415万元的部分由原告承担。被告负责高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的安置工作，原告须积极予以协助。原告在协议生效后三日内完成向被告的整体移交工作，被告在本协议生效后将项目转让费汇入原告指定账户，原告同时给被告出具收款凭据（转让费如发生税费，由原告承担）。如原告未能在本协议生效后三日内完成向被告的整体移交工作，被告有权顺延付款，直到原告向被告的整体移交工作全部完毕时止。协议生效后，原告对小区的高层楼既不享有任何权利，也不承担除本协议约定之外的任何义务，但协议生效前的纠纷或问题（本协议约定的除外）均由原告负责处理，与被告公司无关。上述转让协议签订之前，被告支付原告2172万元，转让协议签订后，被告支付原告22.2万元，被告共向原告支付2194.2万元。 2016年1月12日，被告取得《建筑工程施工许可证》。截至目前，涉案项目被告新建的1、2#楼（高层住宅）除保全的10套商铺及10套住宅外，其余商铺及住宅均已网签备案。涉案项目原告所建的3-6#楼（4栋多层住宅）未办理网签备案手续。 2017年，购房者刘国太、成姝、卫林爱、王瑞向本院提起民事诉讼，要求确认被告与案外人所签订的购房协议无效，并要求交付其与原告所签购房合同约定的福苑小区1#、2#楼部分住宅及商铺。经查阅案卷材料，本院调解被告代替原告向购房者刘国太、成姝、卫林爱、王瑞返还了购房款及相应利息共计918888元。 另查明，涉案项目原为建设经济适用房，后被告对部分土地办理了出让手续，其中高层住宅变为了商品房性质。 庭审时，原告称被告未按转让合同约定为4栋多层住宅楼办理产权证书并对高层住宅回迁户及社会购房户进行安置。但对于在双方签订转让合同时高层住宅的回迁户以及社会购房户的数量，原告并未明确。被告称时至庭审时，原告未履行交付转让合同约定的高层住宅回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况等有关购房材料。同时称在签订转让合同后，发现原告存在一房二卖的情形，售房款也未交与该公司。目前该公司了解到仍有十几户购房者称向原告支付了购房款而未能交付住房的情况，除该公司了解到的购房者之外还有无受害者，该公司不清楚。在原告未履行交付全部购房者资料的前提下，该公司有权拒绝支付剩余款项。另外，在签订转让合同时，原告隐瞒资质已过期的事实，且隐瞒购房者及回迁户情况，存在欺诈和损害绝大多数人利益的情形，双方签订的转让合同应属无效合同。 上述事实有原、被告当庭陈述及以下证据予以证明：《建设经济适用房协议书》、《福苑小区高层项目合作协议》、《福苑小区高层项目合作协议》补充协议、《福苑小区项目转让协议书》、《建筑工程施工许可证》、《民事调解书》等，经开庭质证和本院审查，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《福苑小区项目转让协议书》系双方当事人在自愿、有偿的基础上所签。对于原告在签订该转让协议书时是否具有房地产开发资质，本院限定原告在开庭后5日内提供相应资质，原告至今未予提供，本院推定原告在签订该转让协议时不具备相应的房地产开发资质。虽然原告在签订该转让协议时不具备相应的房地产开发资质，但签订转让协议时原告已建成4栋6层住宅，因原告无力完成整体项目，将包括已建成的4栋6层住宅和尚未建设的部分整体转让于被告。在签订转让协议之前，原、被告签订了相关合作开发协议，原告虽不具备房地产开发的资质，但被告具有房地产开发资质，双方前期合作模式并不违反法律规定。被告仅以原告不具备房地产开发资质主张项目转让协议无效的意见，本院无法予以支持。2014年9月7日，原、被告签订《福苑小区高层项目合作协议》补充协议，该补充协议记载尚有30余户高层回迁户和集资户无法回迁安置，179户回迁户产权证无法办理。2014年9月15日，原、被告签订《福苑小区项目转让协议书》，该协议约定原告要主动向被告提供高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况和合同文本及其他有关购房材料，并保证所提供情况（附表）和文本及材料的完整性和真实性。庭审时，原告称该公司已履行了项目转让协议的全部合同义务。被告抗辩原告并未按转让合同约定将高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况和合同文本及其他有关购房材料移交该公司，目前该公司了解到仍有十几户购房者称向原告支付了购房款而未能交付住房的情况，除该公司了解到的购房者之外还有无受害者，该公司并不清楚。被告同时称原告在未履行协议约定的交付相关购房者基本情况及合同文本等购房资料的前提下，该公司有权拒绝支付剩余款项。本院认为，原、被告在2014年9月7日签订项目合作补充协议时仅对高层回迁户、集资户和未办理产权证的回迁户数量进行了描述，但对于社会购房户并未涉及。原、被告双方在2014年9月15日签订项目转让协议时，约定了原告应将高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况及合同文本等材料移交给被告，但项目转让协议中未对回迁户、集资户以及社会购房户的具体数量进行明确。项目转让协议约定，如原告未能在协议生效后三日内完成向被告的整体移交工作，被告有权顺延付款，直到原告向被告的整体移交工作全部完毕时止。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据项目转让协议的约定，原告将完整真实的高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况及合同文本等材料移交给被告的义务在先，被告支付款项的义务在后。截至目前，原告未能提供相关资料已移交被告的证据。原告以被告在签订项目转让协议前已与该公司合作一段时间，且涉案项目部分房屋已办理网签备案为由主张该公司履行了交付相关购房资料的义务。本院认为，涉案项目的前期合作以及部分房屋现已办理网签备案手续的事实，并不能直接推定原告已经向被告履行了交付回迁户（集资户）和社会购房户基本情况及合同文本等义务，并且原告对回迁户（集资户）和社会购房户的具体户数及名单至今未能明确。原告应当承担举证不能的不利法律后果，故对原告的该辩解意见，本院不予采信。综上，对于原告主张被告支付剩余项目转让款并支付利息的请求，本院无法支持。针对剩余的项目转让款，原告可在付款条件成就时另行提起民事诉讼。针对原告提出的被告应履行项目转让协议书第五项内容，安置高层楼回迁户及社会购房户以及为4栋多层住宅楼办理产权证书的合同义务。被告对该请求提出异议，称该项请求属于重复诉讼。本院认为，虽在项目转让协议中约定了被告负责高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的安置工作。但根据现查明的事实，原告并未将回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况及合同文本提交给被告，被告安置的对象尚不明确，故对原告的该请求，本院无法予以支持。对原告提出的为4栋多层住宅楼办理产权证书的请求，原、被告签订的项目转让协议中约定原告负责完善、处理两栋高层楼以外已建成的4栋多层住宅楼及相关建筑物的发证、质量维护、管理等未完事项和遗留问题，被告可提供适当便利。依据该合同约定，原告负有完善、处理4栋多层住宅楼的发证义务，原告要求仅需提供适当便利的被告予以办理，有违合同约定，对原告的该项请求，本院无法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告北京福喜房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费83204元，保全费5000元，由原告北京福喜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  杨 芳 人民陪审员  王志红 人民陪审员  籍润萍 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  郑书萍