吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初4494号原告（案外人）：宋某，男，1957年8月4日出生，住吉林省延边朝鲜族自治州。委托诉讼代理人：王军有，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被告（申请执行人）：长春市某商贸有限公司（原长春市某小额贷款有限公司），住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：田致名，执行董事。第三人（被执行人）：某房地产开发有限公司，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市。法定代表人：马绍华，经理。原告宋某与被告长春市某商贸有限公司、第三人某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋某的委托诉讼代理人王军有、被告长春市某商贸有限公司的法定代表人田致名、第三人某房地产开发有限公司的法定代表人马绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某向本院提出诉讼请求：l.判决立即停止对原告购买的位于延吉市××路，丘地号XXX（地下X），建筑面积1515.31平方米房屋中21个车库（具体位置见附件平面示意图，价格315万元）的强制执行，并解除对该房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月24日，贵院在被告与第三人及张福森借款合同纠纷执行一案中，依据（2017）吉0102执995号《执行裁定书》对案涉房屋采取了查封、拍卖措施。2010年11月至2011年10月期间，因某房地产开发有限公司（以下简称延房公司）、张福森开发延吉市延北小区15号、16号楼缺乏资金，共向原告借款人民币3000万元。2013年5月17日，第三人及张福森因开发龙井市房地产项目，又向原告借款人民币300万元。上述借款发生后，第三人及张福森陆续偿还了部分本息。2015年1月18日经原告与延房公司签订《以物抵债协议书》确认延房公司尚欠申请人借款600万元，并以其开发的位于延吉市延北小区地下停车库（地面球场下方部分，即贵院查封、拍卖诉争房屋）作价315万元（21个车库，每个作价15万元，共计315万元）抵偿给原告，剩余欠款按原合同履行。同日，双方制作了“延北小区地下停车场甲方抵偿给乙方的平面示意图”，对抵偿21车库位置进行了确认。上述《以物抵债协议书》当日，延房公司即将诉争车库交付给原告占有至今。由于车库接收时仅为毛坯房，2015年1月23日，原告委托案外人邵某与延吉市卫家车库门经销部负责人刘庆伟签订了《卷帘门施工合同》，对诉争车库卷帘门进行制作安装。诉争车库由于延房公司原因，该车库一直无法办理产权登记手续，原告对查封前未办理过户登记手续并无过错。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，请求贵院判决立即停止对位于延吉市××路，丘地号XXX（地下X），建筑面积1515.31平方米房屋中21个车库的执行。长春市某商贸有限公司辩称，首先，对于刚才对方律师所说的事实与理由，我认为是不正确的。第一，对于原告宋某刚才对方律师也说此人无职业，那么无职业的情况下，是怎么借给开发公司3000万元的，后来又追加了300万元，那么钱是从哪来的？此人是不是职业放贷人？第二，既然开发公司欠此人3300万元本金及利息，为什么只顶了300万元的21个车库，而没有把整个地下车库抵顶给对方，那么我认为有作假的怀疑。第三，对方说的提供的卷帘门施工合同，我不认为这个卷帘门是方宋某自己安装的。第四，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，这项下的四点，我认为对方一点都不占。某房地产开发有限公司述称，我对这个事件没什么意见，原告的诉状内容属实，同意原告的诉讼请求。本院经审理可以认定如下事实：原长春市某小额贷款有限公司依据（2017）吉长国安证民字第3175号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2017）吉长国安证经字第3513号《执行证书》向本院申请执行，本院立执行案号为（2017）吉0102执995号。在执行过程中，本院于2017年5月24日查封被执行人延吉市房地产名下的丘地号为XXX地下X号（规划用途车库，建筑面积1515.31平方米），并进行评估、拍卖。案外人宋某向本院提出异议，称上述涉案车库中的21个被执行人已经抵偿给案外人，请求法院中止对上述涉案车库的执行。本院于2020年7月8日作出（2020）吉0102执异11号执行裁定书，裁定：驳回案外人宋某的异议请求。庭审中，宋某出示《借款协议》一份，载明：甲方宋某借给乙方某房地产开发有限公司、张福森300万元整，用于乙方房地产开发工程（位于龙井市），借款期限2013年5月17日至2013年12月31日。丙方延吉市建筑安装有限公司提供连带责任保证。该协议有各方签字及盖章。另宋某出示《以物抵债协议书》复印件一份，载明：某房地产开发有限公司、张福森（甲方）与宋某（乙方）于2015年1月18日签订，其内容约定本着诚实信用的原则，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、根据2014年12月15日双方结算还款协议，甲方共计欠乙方600万元，甲方保证于2015年1月16日前全部还清本息。现因甲方资金紧张，甲方用位于延吉市延北小区地下停车库（地面球场下方部分），共计21个（详见延北小区地下一层车库平面图）抵偿给乙方，抵偿甲方欠乙方相应的欠款。二、抵偿价格为每个停车库15万元，共计价格315万元，剩余欠款按原合同履行。三、抵债协议签订后当日，甲方将车库交付乙方，从甲方交付车库之日起第二日，双方继续按结算合同约定的条款计算剩余欠款部分的利息。四、甲方保证上述抵债车库自有，无产权纠纷，如出现产权纠纷，由甲方出面处理，如上述车库被第三人追偿，甲方赔偿乙方车库总价款双倍的损失。五、上述车库按政策不予办理产权登记手续，如政策允许可办理登记手续，甲方必须协助乙方办理，费用由乙方承担。六、上述抵债车库交付给乙方后，甲方负责通电，安装电表。甲方保证在本协议签订之日起15日内通电并安装电表。如停车库出现涌水、漏电，由甲方维修，甲方缘由造成的费用由甲方承担，乙方缘由造成的费用由乙方承担。如漏水、漏电给乙方造成损失，由甲方负责按实际损失赔偿。七、乙方接收上述车库后，如不使用，可不交物业管理费等费用，乙方使用时，乙方按规定自使用之日起（按每一个车库的使用情况，使用一个交纳一个费用）交纳物业管理费等费用。乙方未使用前的物业管理费用等费用由甲方承担。八、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，双方签字盖章后生效。协议落款甲方处加盖有某房地产开发有限公司公章、法定代表人签字处有张福森签名，乙方处有宋某签名。同时该协议附平面示意图一份。此外，宋某出示《车库交接单》复印件一份，载明：移交方某房地产开发有限公司、张福森于2015年1月18日将以物抵债协议约定的21个车库交付给接收方吴佳、宋某、田彩凤。交接内容：甲方将已安装卷帘门的顶账车库钥匙交给乙方（详见延北小地下停车场甲方抵偿给乙方的平面示意图：顶账9号车库、顶账17号车库等车库钥匙）。该交接单移交方签字处有某房地产开发有限公司公章、法定代表人签字处有张福森签名，接收方签字处有宋某签名。另宋某出示《卷帘门工程施工合同》复印件一份，用于证实2015年1月23日，宋某委托案外人邵某与延吉市卫家车库门经销部签订施工合同，对宋某受让的车库卷帘门进行制作安装。2017年5月24日延边市房屋产权管理中心出具《房屋状况附表》一份，载明：延吉市大宇路75号延北小区地下X，预售登记备案受理时间2017年3月13日，规划用途车库，建筑面积汇总1515.31平方米，套内面积1489.9平方米，房屋编号XXX。另查明，原长春市某小额贷款有限公司于2019年4月4日变更企业名称为长春市某商贸有限公司。某房地产开发有限公司成立于2002年6月28日，法定代表人于2019年1月14日由朱俊峰变更为马绍华。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，宋某据以排除执行的依据为《以物抵债协议书》《借款协议》《车库交接单》《卷帘门工程施工合同》，因其提供的《以物抵债协议书》内容并不具备房屋买卖合同的主要要件，不足以认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；对于抵付的借款，因其未提供相应银行流水予以佐证，同时也未举证双方对借款本息进行了结算，不足以认定其已经支付相应价款。另单凭宋某提供的《车库交接单》《卷帘门工程施工合同》复印件，不足以认定其对案涉车库已进行合法占有。故对于以上三点，宋某负有进一步举证证明责任。综上所述，宋某对案涉车库提出的执行异议，既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对执行标的案涉车库所享有的民事权益不足以排除人民法院对该车库的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回宋某的诉讼请求。案件受理费32000.00元，由宋某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判长 李德保人民陪审员 姚 兰人民陪审员 夏云颖二〇二〇年十一月二十六日书记员 窦 智