贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初5000号原告：重庆黔安起重机有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号19-1#（原19-16#）。法定代表人：黄晓波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李峥，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏钦，贵州遵兴律师事务所律师。被告：杨涛，女，1980年7月20日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：杨虎，男，1976年12月16日出生，汉族，住贵州省仁怀市，与被告杨涛系兄妹关系。原告重庆黔安起重机有限公司与被告杨涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆黔安起重机有限公司委托诉讼代理人李峥、苏钦，被告杨涛及其委托诉讼代理人杨虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆黔安起重机有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2020年4月1日签订的房屋租赁合同；2.判决被告立即退还原告剩余房租58333.00元；3.判决被告立即退还原告超额收取的电费858.00元。事实及理由：2020年4月1日，原告在被告处租赁了位于仁怀市住房一处，租赁期限为2020年5月1日至2022年5月1日止，约定租金为每年三万五千元整，因被告称其为残疾人，经济也相当困难，希望原告将两年的租金一次性支付给被告，原告见其确实是残疾人，觉得十分可怜，便将两年的租金七万元一次性支付了。但是被告在收取了原告的租金后，态度便开始变得极其恶劣了。被告在原告租赁的房屋的部分房间的窗户外另行搭建了一间杂物间，将该窗户完全封死了，严重侵犯了原告的通风权、采光权。在刚入住该房屋时，下水道便堵塞了，原告找到被告，被告也对该事不闻不问，原告自行找工人对下水管道进行疏通，在疏通后，工人便告知原告，涉案房屋的下水管道因结构和之前的泥沙堆积问题是不能完全修理好的，只能更换管道重新安装，但在原告找到被告后，被告却称与他无关，现该房屋因为下水道堵塞已经无法居住使用。涉案房屋的电费收取为被告代收，涉案房屋的电费收取标准为不到五毛一度，但被告却一定要要求原告按照一元一度来支付，对以上问题双方多次协商未果。在原告租赁了被告的房屋后，因房屋自身问题以及原被告在相处的过程中产生了诸多的矛盾，甚至村委会出面进行了调解后也没有解决问题。因涉案部分房间的通风权、采光权受到侵犯，下水道堵塞等问题导致原告无法正常生产、生活、经营，故原告在迫不得已的情况下于2020年7月29日搬离了该房屋，现双方已无法继续履行涉案合同，故请求人民法院依法予以支持原告的诉讼请求。被告杨涛辩称，1.我出租给原告的房屋是通过朋友介绍的，双方约定房屋租金35000元一年，租期两年，2020年5月1日原告入住房屋，到8月中旬，原告告知我租住房屋下水道堵塞，我就告诉原告下水道堵塞是在原告租赁期间，应该由原告自行维修，原告找到村委会要求调解，我告诉村委会可以协助原告疏通管道，但调解未果，原告在未告知我的情况下自行搬离了出租房屋。原告提前支付房屋租金是因原告要求我为其改造楼梯、门窗等并搬离室内存放的物品。因水电实行的是阶梯收费，原、被告等4户共用一个电表会导致电费单价高于5角/度的标准，所以我就按1元/度收取，其余租户也是这样收取的。2.不同意解除租赁合同；3.不同意退还房租；4.不同意退还原告电费。本院经审理认定事实如下，2020年4月1日，原告公司法定代表人黄晓波（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将其位于交通小学旁的楼房（一楼左面六间、二楼右面四间）出租给乙方，房租期限自2020年5月1日至2022年5月1日，房租按年计算，金额壹年叁万伍仟元。第三条、乙方租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。五、甲方承诺要给乙方做一个梯子和一道门。”但双方在合同中并未对维修义务进行明确约定。合同签订后，原告公司委托案外人简璞于2020年4月3日向被告支付了70000元房屋租金，被告将涉案房屋交付原告使用，后在租用过程中，双方因房屋下水道堵塞、部分房间无法通风和采光等问题产生纠纷，双方协商处理未果，原告于2020年8月29日搬离涉案房屋。现原告诉至本院主张解除与被告的房屋租赁合同，被告明确表示不同意解除。另查明，被告于2020年7月30日向原告出具收据一份，收据载明被告于2020年5月5日至2020年7月30日期间收取原告电费1716元（1716度，1元/度）、水费360元，但双方均未向本院举证证明本案所涉房屋被供电部门收取电费的具体金额。再查明，经本院组织双方当事人查勘现场，原、被告认可本案所涉出租房屋有两间卧室窗户被外墙围挡，无法通风和采光，厨房洗碗槽排水管堵塞无法通水。但被告称两间卧室窗户被外墙围挡的事实原告在承租前就已知情，应视为接受现状才承租房屋，且该外墙系邻居家所设，现无法拆除；厨房下水道堵塞的问题系原告造成，应由原告出资，并由原告协助被告一起疏通解决。原告不予同意上述解决方案，并坚持要求解除房屋租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。......。”的规定，原告法定代表人黄晓波代表其公司与被告杨涛签订的《房屋租赁合同》虽未加盖原告公司印章，仍对原告产生效力，由此产生的法律后果由原告承受。依法成立的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。在本案中，原告向被告支付了房屋租金，被告交付房屋给原告实际使用，但在房屋使用过程中，双方因房屋无法采光、通风，下水道堵塞等问题产生分歧，无法达成一致的调解意见，现被告拒绝对下水道堵塞进行疏通、维修亦明确表示外墙无法拆除，原告表示无法自行进行疏通、维修，且涉案房屋两间卧室无法通风、采光，客观上会给长期居住人员造成身体健康影响，原告已于2020年8月29日搬离涉案房屋，合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告主张解除与被告于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现原告已向被告支付70000元房屋租金，每月租金2917元，原告实际使用期间为2020年5月1日至2020年8月29日（四个月），原告自愿多计付两个月租金，故被告应返还原告房屋租金52498元。对原告主张被告返还超额收取的电费858元诉讼请求，因双方均未向本院举证证明本案所涉房屋被供电部门收取电费的具体金额，故应由原告承担举证不利的法律后果，该诉讼请求本院不予支持。对被告所持要求原告赔偿损失、恢复原状的辩解理由，因被告在本案中并未提起反诉主张权利，且双方对恢复原状、赔偿损失的范围难以确定且争议较大，故对此本院在本案中不予作出处理，双方当事人可自行协商或另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十条、第二百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆黔安起重机有限公司与被告杨涛于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨涛在本判决生效后十五日内返还原告重庆黔安起重机有限公司房屋租金52498元；三、驳回原告重庆黔安起重机有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元（已减半收取），由被告杨涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  张浪琴二〇二〇年十一月十日书记员  胡登勇