辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初3429号 原告：盘锦源隆物业管理有限公司,住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：梁策，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。 被告：曹术军，男，1967年11月5日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告曹术军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加诉讼，被告曹术军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付2016年11月1日至2020年6月30日的物业服务费4399元，并自对应年度1月11日起按日3‰的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止；2、判令被告向原告给付2019年12月4日至2020年6月30日的电梯费276元；3、本案的诉讼费用由被告承担（以上金额合计4675元）。事实和理由：原告为大洼区清华园小区的物业服务企业，原告负责该小区的物业管理服务。被告系该小区xx-x-xxx室业主，住房面积为91.69m2。2013年11月25日，原、被告达成一致，签订了清华园《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），被告于2013年8月31日办理了房屋入住手续。但是，自2016年11月1日以来，被告再未履行过任何交费义务，根据协议4-2的约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，后经过原告与业主委员会协商，自2019年3月1日起，住宅物业管理费变更为每月每平方米0.9元，双方还约定电梯运行服务费按40元/月/户计算，被告至今己欠付原告物业服务费3740元、电梯费276元。另外，按照协议4-6的约定，被告应于每年1月10日前交纳物业管理费用，根据协议9-4的约定，被告逾期交费，原告有权要求被告补交费用并从逾期之日起按应缴额的支付违约金。综上，被告拖欠原告物业费数年，经多次催缴仍拒绝交纳，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 曹术军未出庭，未提交书面答辩。 本院经审理认定事实如下：原告盘锦源隆物业有限公司系盘锦市大洼区大洼街道清华园小区的物业服务公司，被告曹术军是该小区xx号楼x单元xxx室业主。2013年11月25日，原告盘锦源隆物业有限公司（甲方）与被告曹术军（乙方）签订了《清华园前期物业管理服务协议》，该协议载明了被告房屋坐落在清华园小区xx号楼x单元xx室，建筑面积为91.69平方米；物业费每月每平方米1.2元；缴费时间为每年度首月10日前交纳。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，在该协议中同时约定了双方权利和义务及物业管理服务内容、质量等事项。2019年6月18日，大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《清华园小区物业服务和合同》，约定自2019年3月1日起住宅物业管理费变更为每月每平方0.9元；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在入住通知单15日前交纳。2013年11月25日，被告交纳了2013年11月25日至2014年11月24日物业服务费1320元及2013年12月4日至2014年12月3日的电梯费480元。被告拖欠2016年11月1日至2020年6月30日物业服务费4399元以及2019年12月4日至2020年6月30日电梯费276元。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠的物业服务费4399元及电梯费276元，并自对应年度1月11日起按欠费总额日3‰支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提供的前期物业管理服务协议、入住通知单、物业服务合同、缴费通知单正联张贴照片，经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及原告的陈述对本案相关事实予以认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。另大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2019年6月18日签订的《清华园小区物业服务和合同》，对全体业主也具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业管理服务后，被告作为业主应当按照约定交纳物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告未及时交纳物业费，应承担违约责任，但协议中约定“从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金”的标准过高，本院调整为2019年8月20日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付违约金，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告曹术军于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业有限公司2016年11月1日至2020年6月30日的物业费4399元及违约金（2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至判决确定给付之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2016年11月1日至2016年12月31日物业费220.05元的违约金，自2016年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2017年物业费1320.33元的违约金，自2017年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2018年物业费1320.33元的违约金，自2018年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年物业费1045.26元的违约金，自2019年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2020年1月1日至2020年6月30日物业费495.12元的违约金，自2020年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止）。 二、被告曹术军于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业有限公司2019年12月4日至2020年6月30日的电梯费276元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告曹术军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  张晓双 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  李 萌 附法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救性措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。