辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初1170号原告：锦州海业物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区文治里33-1号。法定代表人：阎君，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王哲，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。被告：张德永，男，1965年12月18日出生，汉族，户籍地辽宁省海城市，现住北京市东城区。原告锦州海业物业管理有限公司诉被告张德永物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法由审判员张树森适用简易程序公开开庭进行了审理，原告锦州海业物业管理有限公司的委托诉讼代理人王哲，被告张德永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告交纳物业费、电梯费、电梯电费、声控灯费合计7448.50元。2、被告承担诉讼费。事实和理由：被告居住在由原告提供物业服务的滨海新区碧海明珠小区，面积124.51平方米，每平方米物业费0.8元，自2015年1月至2009年12月被告没有缴纳物业费5976.50元，电梯费1200元、电梯电费176元、声控灯费96元，合计欠费7448.50元。原告向被告催要，被告以各种理由拒交，造成原告资金周转服务管理困难。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。原告为了证明自己的主张，提供的证据有：1、物业管理服务协议；2、前期物业合同；3、锦州市物价局《关于碧海明珠住宅小区物业服务收费标准的批复》；4、照片。被告辩称，被答辩人主张物管费于法无据。1、被答辩人的房屋交付违反了法律的效力性强制性规定，构成违法交付，不应产生包括物业费收取等相应法律后果。我国相关法律法规禁止未经验收合格的房屋交付使用。被答辩人基于违法交付的事实而向答辩人主张物业费，显然于法无据，不应得到法律的支持。《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《建筑法》第61条也规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第36条、37条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。涉案房屋交付还未取得消防验收许可。我国《消防法》规定，建筑工程竣工时，经消防验收合格方可投入使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建设工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工。建筑物的所有者不得接收使用。由此可见，涉案房屋交付违反了法律法规的强制性规定，不能产生合法交付的法律后果，被答辩人无权主张物业管理费。2、答辩人与被答辩人之间不存在有效物业服务合同关系。涉案答辩人碧海明珠小区房屋既未经过合法交付，小区至今未成立业主委员会，更未与被答辩人签订过物业服务合同。被答辩人行使物业管理职能缺乏法律基础和合同约定，其向答辩人主张物业费的请求不应得到法律支持。3、被答辩人的所谓事实物业服务属违法的强行服务。合同法第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，即合同当事人有权选择证明对象，有权选择订立或不订立合同。任意一方不得强行要求对方接受邀约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。同时，合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在事实合同成立的要件上，合同法要求对方接受，对方接受的前提是愿意，双方合意是事实合同的基础，而事实上被答辩人所谓的事实物业服务自始至终未得到多数业主的愿意，所以被答辩人无权通过单方强行的所谓事实物业服务来要求答辩人缴纳物管费。被答辩人主张的物管费收取标准缺乏依据。1、被答辩人主张的物管费收取标准未经物价局核定备案，根据我国《物业管理条例》规定，被答辩人的物业费收取标准应取得锦州市物价主管部门的核准和备案，在本案中，被答辩人在碧海明珠小区的物业服务收费标准应由区物价局核定，但被答辩人一直未办理核定备案手续，在本案中也未提供这方面的相关证据。2、被答辩人的物管收费和服务水平不符合相适应的原则。《物业管理条例》第三十六条第一款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《辽宁省物价局、辽宁省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。被答辩人向业主主张超高标准的物管费，却并未提供符合相应服务水平要求的物业服务。从小区的现有居住环境也完全看不到有这么高标准的物业配套服务。答辩人的房屋经常出现没有电和漏水的情况，给答辩人财产造成了重大损失，被答辩人首先应全额赔偿答辩人的财产损失，被答辩人主张高额的物管费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理，其行为明显违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。综上所述，鉴于答辩人的房屋交付违法和无效，以及被答辩人提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，答辩人无需支付被答辩主张的物管费。相反，被答辩人强行提供的物业服务直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，这是依据国家法律规定同时履行抗辩权，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告为了证明自己的主张，提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、维修资金专用书款收据。结合当事人的质证意见，本院对证据认定如下，对原、被告提供的证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认其证据效力。本院据此认定以下事实：被告张德永是锦州滨海新区碧海明珠小区13-6号房屋的业主。原告锦州海业物业管理有限公司是锦州滨海新区碧海明珠小区的物业服务公司，锦州海业物业管理有限公司于2010年11月开始为锦州滨海新区碧海明珠小区提供物业服务。2012年5月2日，原、被告签订《物业管理服务协议》。2012年12月3日，锦州市物价局作出《关于碧海明珠住宅小区物业服务收费标准的批复》，载明：碧海明珠住宅小区物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月0.80元。原告锦州海业物业管理有限公司对锦州滨海新区碧海明珠小区的每户业主收取电梯费每年300元，声控灯费24元。被告张德永所有的锦州滨海新区碧海明珠小区13-6号楼房的建筑面积为124.51平方米，被告张德永缴纳物业费至2014年12月，2015年1月1日起未缴纳物业费。被告张德永拖欠原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费数额为5976.50元，拖欠原告2016年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费1200元，声控灯费96元。本院认为，原告锦州海业物业管理有限公司作为锦州滨海新区碧海明珠小区的物业服务公司，为锦州滨海新区碧海明珠小区提供了物业服务，被告张德永作为锦州滨海新区碧海明珠小区的业主，应当支付相应的物业服务费用。关于被告提出房屋交付违反法律规定，构成违法交付的答辩意见，因房屋交付是否合法系被告与房屋开发公司之间基于房屋买卖关系产生的民事法律关系，与本案原告无关；关于被告提出原、被告之间无物业服务合同关系的答辩意见，依据原告提供的《物业管理服务协议》，该《物业管理服务协议》中有被告的签名，在庭审中被告对签名的真实性予以认可，应认定原、被告之间已经形成了合法的物业服务关系；关于被告提出原告收取的物业管理费未经物价管理部门核定、备案的答辩意见，诉讼中，原告提供的锦州市物价局作出的《关于碧海明珠住宅小区物业服务收费标准的批复》，被告的该项答辩意见无事实依据，本院不予采信。关于原告要求被告给付电梯电费的诉讼请求，因原告在诉讼中已经要求被告给付电梯费，原告又要求被告给付电梯电费无事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告张德永于本判决生效后10日内给付原告锦州海业物业管理有限公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、电梯费、声控灯费合计7272.50元。二、驳回原告锦州海业物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张德永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张树森二〇二〇年十一月二十七日书记员  薛娇娇