四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初8900号 原告：黄永忠，男，1946年11月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：朱明丽，女，1950年9月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：张国平，四川法银律师事务所律师。 被告：德车车创梦工场（成都）科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街200号4栋A区4楼。 法定代表人：TOMXIHOU，总经理。 委托诉讼代理人：潘加伟，男，1987年1月14日出生，汉族，住山东省苍山县，系公司运营副总。 原告黄永忠、朱明丽与被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司（以下简称德车车创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告黄永忠、朱明丽的共同委托诉讼代理人张国平，被告德车车创公司的委托诉讼代理人潘加伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄永忠、朱明丽向本院提出诉讼请求:1.德车车创公司立即向黄永忠、朱明丽支付拖欠的2020年4月18日至2020年8月10日三个月零22天的租金70190元；2.德车车创公司向黄永忠、朱明丽支付违约金37602元；3.确认黄永忠、朱明丽没收德车车创公司履约保证金18801元；4.本案的诉讼费由德车车创公司承担。事实与理由：2019年10月18日，德车车创公司作为承租方与黄永忠、朱明丽就位于成都高新区的房屋签订了《租赁合同》，德车车创公司将该房屋用于汽车美容、维修、保养等汽车相关业务经营或其他合法用途。合同约定自2019年10月18日至2020年10月17日月租金为18801元，租金以每半年为付款周期，黄永忠、朱明丽按合同约定将房屋交付给德车车创公司，但德车车创公司自2020年4月18日起不再支付租金，虽经多次催收，仍未支付。合同约定，若德车车创公司违反合同约定单方解除合同的，应向黄永忠、朱明丽支付本合同终止时月租金2倍的违约金，德车车创公司的行为已严重违约，并因此导致合同解除，应承担违约金，并由黄永忠、朱明丽没收其履行保证金。 德车车创公司答辩称，1.在2020年6月8日，我方就已经将物业费、水电费缴齐，因为黄永忠、朱明丽6月8日堵门、堵路，导致我方无法营业，是对方造成了我方的损失。 我方在6月20日又重复致函要求搬离设备，但对方没有过来，也没有进行交接手续，所以我方认为时间应当截止到6月8日。且合同解除不是因我方造成的；2.黄永忠、朱明丽堵门造成我方无法经营，系黄永忠、朱明丽违约在先，应当退还保证金；3.在2020年2月15日，我方已发函明确告知对方，因为疫情影响房租会延后支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年10月18日，黄永忠、朱明丽（出租人、甲方）与德车车创公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同中与双方争议有关的条款如下： 1.租赁标的：成都市高新区，建筑面积197.91Ｍ2，租赁期限5年，从2019年10月18日起至2024年10月17日止。 2.免租期2个月，自2019年10月18日至2019年12月17日止；租金2019年10月18日至2020年10月17日，95元/M2/月，月租金合计18801元……。 3.租金半年付，德车车创公司应于租赁合同签订之日起5个工作日内向黄永忠、朱明丽支付第一笔租金，其后付款周期为到期前10天，德车车创公司应一次性支付下一付款周期的租金给黄永忠、朱明丽。 4.履约保证金，合同签订5个工作日内德车车创公司向黄永忠、朱明丽缴纳履约保证金18801元，经双方书面协商一致，本合同解除/终止后7个工作日内，黄永忠、朱明丽应当退还德车车创公司该履约保证金及预付但未实际发生的租金。 5.德车车创公司无故逾期支付租金，经黄永忠、朱明丽书面催告后30个工作日内仍未支付的，黄永忠、朱明丽有权解除本协议，黄永忠、朱明丽依据上述情形终止本合同时，应提前15个工作日书面通知德车车创公司，德车车创公司应及时迁离并交回房产，租金以实际使用天数计算，履约保证金作为违约金不予退还。 6.若德车车创公司违反本合同约定单方面解除合同的，应向黄永忠、朱明丽支付本合同终止时月租金2倍的违约金。 合同签订后，黄永忠、朱明丽向德车车创公司交付了案涉房屋，德车车创公司向黄永忠、朱明丽交纳租金至2020年4月17日。 2020年1月底，新冠疫情爆发，德车车创公司以疫情原因与黄永忠、朱明丽商议减免租金，双方未能达成一致。 2020年2月15日，德车车创公司向黄永忠、朱明丽发出《关于受肺炎疫情影响减免租金的沟通函》，载明主要内容：1.希望黄永忠、朱明丽根据《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》中第十八条“减免中小企业租金”相关政策，给予2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半的优惠措施；2.将暂缓支付因疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间所产生的租金，该行为不应视为我方违约；3.双方及时保持有效沟通，以尽快确定减免租金方案，共克时艰。其后，双方就减免租金事宜进行沟通，但未能达成一致。 2020年6月8日，德车车创公司在搬离部分设备时受到阻拦。 2020年6月16日，黄永忠、朱明丽委托四川法银律师事务所向德车车创公司发送《律师函》，载明主要内容：德车车创公司未按约支付履约保证金以及2020年4月18日至2020年6月17日租金，构成违约，要求：1.德车车创公司立即支付拖欠的两个月租金及资金占用损失每日4.8元；2.德车车创公司支付因违约导致《合同》解除的违约金37602元；3.如未在6月25日前支付，将追究法律责任。 2020年6月20日，德车车创公司针对《律师函》回函称：1.双方合同已于2020年6月8日解除，2020年6月8日，德车车创公司因经营需要到租赁房屋搬迁生产经营设备，但遭到黄永忠、朱明丽等人的阻拦，我司于当日通知黄永忠、朱明丽解除合同；2.履约保证金已经支付，已经与黄永忠、朱明丽商议该保证金抵作租金，因此，仅欠5月17日至6月8日的租金合计14414元，但黄永忠、朱明丽扣留我司的生产经营设备已严重影响我司的正常经营，造成损失，我司认为这两项相互抵销；3.立即归还扣留的生产经营设备，并于6月24日14点到租赁房屋所在地再次完善交接手续。 2020年9月17日，成都忠信物业管理有限公司丰尚宜居物业服务中心出具《关于丰尚83号商铺缴费说明》，载明丰尚83号商铺租户德车车创公司退租，于2020年6月8日将该铺面物业服务费、水、电、垃圾费结止至2020年6月8日，因业主通知服务中心，该租户与业主之间的相关退租事宜未做了结，请物业给予关注租户是否搬家并及时告之。后在8月上旬接业主通知租户可以搬家，德车车创公司已在2020年8月10日派人将商铺大门钥匙交与物业服务中心。 另查明以下事实： 1.××号、第××号产权证载明，案涉房屋坐落于高新区，所有人为黄永忠、朱明丽，共同共有，规划用途为商业。 2.《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》第（十八）条：“减免中小企业租金。减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担，承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区（市）县可对减免的业主给予适度财政补贴。”。 以上事实有《租赁合同》《关于受肺炎疫情影响减免租金的沟通函》《律师函》《回函》《关于丰尚83号商铺缴费说明》、成房权证监证字第××号产权证以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。本案争议焦点如下：1.合同履行中谁存在违约行为；2.合同解除的时间；3.黄永忠、朱明丽主张的其他费用是否能够得到支持。 一、合同履行中谁存在违约行为 根据《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》（以下简称：《20条措施》）第（十八）条之规定，对于“由其他市场主体建设运营的物业”是“鼓励”商协会“倡议”业主与承租方共度时艰、“协商”减免缓企业租金。因黄永忠、朱明丽为个人而非国有企业，因此，黄永忠、朱明丽并无法定减免租金的义务。德车车创公司在未与黄永忠、朱明丽协商一致的情况下，并无法定权利对抗其租金支付义务，且其在疫情已经缓和的4-6月的租金亦未交纳，因此德车车创公司在合同履行过程中存在违约。 二、合同解除的时间 庭审中，双方对于合同已经解除并无异议，所争议在于解除的时间。德车车创公司称双方合同已经于6月8日解除，原因在于搬离部分设备受到阻拦，对此，本院主要从以下几点进行考量：1.租赁合同双方的权利与义务在于房屋的交付使用与租金的缴纳，虽2-3月存在疫情影响，但是到4月以后影响已经减弱，5-6月已基本平稳的情况下，德车车创公司无理由拒付5-6月的租金；2.在欠付租金的情况下，搬离设备，必然会导致房东的疑虑；3.黄永忠、朱明丽对其搬离进行阻止，可能会影响德车车创公司连锁公司的经营，但是对于其使用案涉房屋并在案涉房屋之内进行经营并无影响；4.合同之中虽有黄永忠、朱明丽不得干涉德车车创公司进行经营的约定，但是并未约定在此情况之下，德车车创公司具有合同解除权，且这一纠纷在德车车创公司交纳租金之后即可解决；5.德车车创公司举示两份照片拟证明，黄永忠、朱明丽阻止其在6月8日后正常经营，但是黄永忠、朱明丽予以否认，《关于丰尚83号商铺缴费说明》亦只能证明黄永忠、朱明丽限制其搬离设备，因此依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，由德车车创公司承担证明不力的责任。因此，德车车创公司并不具有合同解除权。 相反，《回函》中6月8日意图解除合同的意思表示与《关于丰尚83号商铺缴费说明》物业对其6月8日退租的陈述相印证，可以证明，德车车创公司在6月8日意图解除合同，在无合同解除权的情况下，解除合同即为违约解除。黄永忠、朱明丽据此取得合同解除权，在其6月16日发出的《律师函》中其表达了解除合同的意思表示，因其未举证证明邮寄时间，德车车创公司亦认可收到，根据同城快递一般送达时间，确定送达时间为6月17日。即双方合同于2020年6月17日解除。 三、黄永忠、朱明丽主张的其他费用是否能够得到支持 关于租金，因合同于6月17日解除，即欠付租金为4月18日至6月17日，两个月租金，其后的应为房屋占有使用费。 对于租金，德车车创公司提出了疫情期间减免租金的请求，黄永忠、朱明丽不予同意，双方无法达成调解，但在新冠疫情形势严峻的关键时期特别是2-3月，疫情防控措施确实影响了德车车创公司的正常营业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理中第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，面对新冠疫情这样突发的事件，根据公平原则，出租人与承租人应共克时艰、共渡难关，本院对于合同约定的租金标准酌情进行变更，确定德车车创公司2-3月租金减少20000元，部分减免金额用于抵扣4月18日至6月17日租金后，应支付17602元。 关于房屋占有使用费，根据《关于丰尚83号商铺缴费说明》所载内容，黄永忠、朱明丽确实对于德车车创公司搬离设备设置了障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，黄永忠、朱明丽在解除合同之后应该及时止损，及时让其搬离，及时招租减少损失，法庭酌情考虑其止损期为1月，即至7月17日的房屋占有使用费18801元予以支持，之后的损失扩大部分，本院不予支持。 关于违约金，依据双方合同约定，若德车车创公司违反本合同约定单方面解除合同的，应向黄永忠、朱明丽支付本合同终止时月租金2倍的违约金。这即为双方约定的解约违约金，德车车创公司于2020年6月8日无解除权单方面解除合同的行为，符合该条约定的适用条件，故对于黄永忠、朱明丽的此项诉请予以支持。 关于履约保证金，黄永忠、朱明丽诉请不予退还，其依据为合同中的如下约定，“黄永忠、朱明丽依据单方行使解除权终止本合同时，应提前15个工作日书面通知德车车创公司，德车车创公司应及时迁离并交回房产，租金以实际使用天数计算，履约保证金作为违约金不予退还”。对此，本院认为，该条的适用条件为，德车车创公司有违约行为，但未主动提出解除合同，由黄永忠、朱明丽主动行使合同解除权，与本案情形不符，且这一条约定亦为德车车创公司违约导致合同解除的违约责任，针对同一违约行为，在已经支付解约违约金的情况下，不应该并行多次处罚。因此，对于黄永忠、朱明丽不予退还履约保证金的诉请不予支持。 依据履约保证金设立功能，基于德车车创公司在其回函中抵扣的意思表示，履约保证金18801元用于抵扣上述违约金，故德车车创公司还需向黄永忠、朱明丽支付违约金18801元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄永忠、朱明丽支付2020年4月18日至6月17日的房屋租金17602元 二、被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄永忠、朱明丽支付2020年6月18日至7月17日的房屋占有使用费18801元； 三、被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄永忠、朱明丽支付违约金18801元； 四、驳回原告黄永忠、朱明丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1278元，由被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司负担557元，原告黄永忠、朱明丽负担721元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二〇年十一月十日 书记员  曾娜