重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初29479号原告:周清江，男，汉族，1976年1月25日出生，住重庆市渝北区。被告：杨帆，女，汉族，1991年2月20日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：杨智，重庆智权律师事务所律师。第三人：唐鸣，男，汉族，1981年1月29日出生，住重庆市江北区。原告周清江与被告杨帆、第三人唐鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周清江、被告杨帆及其委托诉讼代理人杨智、到庭参加诉讼。第三人唐鸣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告周清江向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2019年11月2日向原告出具并送达《合同解除通知函》的解除合同行为无效，判决被告继续履行《房屋租赁续租合同》。2、依法判决被告停止在租用房屋进行的任何妨碍原告经营的骚扰行为。事实和理由如下：原告与第三人于2012年签订房屋租赁合同，原告租赁第三人位于重庆市江北区建北三支路X号附X号房屋作为商业用房使用。租赁期限为2012年1月20日至2022年1月19日。经第三人同意并出具《出租房同意门店分租意见书》，原告将房屋分租给他人经营。2017年11月2日，被告提供拍卖取得涉案房屋50%。被告在拍卖当时即知道涉案房屋带租拍卖。2019年11月1日，原告将最新一个季度（2019年10月20日至2020年1月19日）的租金足额支付给被告。2019年11月2日，被告向原告送达了落款为2019年10月31日的《合同解除通知书》，以原告不按合同约定缴纳房屋证据和私自分租为由，要求解除房屋租赁合同，并要求原告在收到该通知之日起，三日内腾空交还房屋。2019年11月9日，被告到现场要求原告退租，妨碍原告的正常经营。故提出上诉请求。被告杨帆答辩：1、第三人与原告签订的房屋租赁合同明确约定不能转租、分租，在拍卖公告中没有关于涉案房屋分租的资料，原告提供的《出租房同意门店分租意见书》上没有第三人的签名，仅盖有指纹，不符合常理；《出租房同意门店分租意见书》与原告出具的承诺书分别系第三人和原告出具，却在同一张纸上。综上，第三人同意转租和分租的《出租房同意门店分租意见书》是虚假的。2、在拍卖公告中没有《出租房同意门店分租意见书》，2019年10月被告向原告催收租金时才得知原告分租的事实，故即使《出租房同意门店分租意见书》是真实的，对被告没有约束力。3、租赁合同约定租金按季度缴纳，支付时间为每季度的第一个月的15日前，先交后用。原告应于每年1、4、7、10月15日前缴纳租金，但于2018年8月10日才向被告支付2018年7月20日至9月19日的租金，逾期一个月；于2019年11月10日支付2019年10月20日2020年1月19日的租金。原告逾期10日未缴纳租金，被告有权收回房屋。4、被告占涉案房屋50%的产权，被告与第三人对共有房屋的管理没有约定，双方都有管理权，故被告可以单独向原告发出解除租赁合同的通知书，原告擅自转租，改变房屋结构，被告依法可以解除合同，故被告向原告发出《出租房同意门店分租意见书》符合法律规定。5、被告未妨碍原告的经营。第三人未到庭陈述意见。双方围绕争议焦点依法提交了证据。经依法审查，对原告举示的《合同解除通知函》、《房屋租赁续租合同》、银行转账记录、《重庆市公安局案（事）接报回执》；被告举示的短信记录、原告与案外人廖玉兰签订的门面租赁合同、微信记录、重庆市渝中区人民法院作出（2017）渝0103执恢990号等证据，因双方对真实性无异议，且符合证据的形式、与本案有关联，本院予以采信。对《出租房同意门店分租意见书》、《承诺书》，虽然被告不予认可，但经本院庭后通知第三人到庭并陈述，第三人作为《出租房同意门店分租意见书》出具人，认可其真实性，故本院予以采信。《承诺书》的内容与《出租房同意门店分租意见书》内容相关，且相互印证，因此，对《承诺书》，本院亦予以采信。对第三人的陈述，本院结合原被告双方的陈述予以综合采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年之前，原告承租涉案房屋。2012年1月19日，原告（承租方、乙方）与第三人（出租房、甲方）签订《房屋租赁续租合同》，原告承租第三人与唐世雄共有的位于重庆市江北区建北三支路X号附X号房屋作为商业用房使用。合同约定：租赁期限2012年1月20日至2022年1月19日；房屋租金每五年为一个周期，第一个周期的第一年月租金为5000元，以后每年在上一年租金基础上增加200元，第二个周期的第一年月租金为8000元，以后每年在上一年租金基础上增加500元；付款时间为：按季度支付，支付时间为每季度第一个月的15日之前；乙方逾期10天未交租金，甲方有权收回出租房屋另行处理；乙方应爱护房屋，未经甲方同意，不得随意将承租房拆建、改建、扩建、装修等，否则造成损坏由乙方负责赔偿和还原，并且甲方有权收回出租房屋另行处理。2017年2月28日，原告将分隔过的涉案房屋的一部分转租给廖玉兰经营桐君阁大药房。2017年11月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2017）渝0103执恢990号执行裁定书，裁定将涉案房屋50%产权过户至被告名下。2017年12月23日，被告向原告送达了《通知书》，告知其上述裁定书的内容并要求原告之后将涉案房屋50%的租金交给被告，原告签收了该通知书。第三人唐鸣在接受本院询问时称：原告2004年开始承租涉案房屋，从开始承租，唐鸣父亲都是同意原告分租，2010年原告开始分租，2012年签续租协议，2017年初，原告要求将已经隔成两间的门面隔成三间门面，他为了保证自己的利益，要求与唐鸣形成了一个同意他分租的的书面意见。但是在2019年11月被告杨帆找原告要看这份书面意见的时候，原告发现找不到了，然后就找到唐鸣，向唐鸣出示了《出租房同意门店分租意见书》，唐鸣在该意见书上摁了手印。《出租房同意门店分租意见书》的内容为：承租人周清江，接到你关于请求将承租的重庆市江北区建北三支路X号附X号门店部分面积分租的口头申请后，经我方产权人商议，考虑到你的实际的经营困难和较好的商业信誉，现同意你将上述门店部分面积分租他人经营，分租过程中涉及的门店改建费用及可能产生的不利后果均由你自行承担。上述门店分租后，在《房屋租赁续租合同》中约定我方应收取的租金仍由你承担。出具人（产权人代表）唐明（打印，按指纹生效，有指纹）。落款时间为2012年1月22日。在《出租房同意门店分租意见书》的同一页纸上载明“承诺书”，内容为：出租房产权人，你放出具的《出租房同意门店分租意见书》内容已知悉，本人承诺按该意见书内容对我承租的重庆市江北区建北三支路X号附X号门店部分面积分租。承诺人周清江（系周清江签名和捺印）。落款时间为2012年1月22日。审理中，原告陈述其于2005年开始承租涉案房屋。关于《出租房同意门店分租意见书》的形成过程与唐鸣陈述基本一致，并称其将涉案房屋隔成两层，楼上一层一间，楼下隔成两间，其自己用楼上一层及楼下的其中一间，楼下另一间租给廖玉兰经营桐君阁大药房。2019年11月1日，原告向被告支付2019年10月20日2020年1月19日的租金。2019年10月31日，被告作出《合同解除通知函》，载明：“致周清江阁下：......你应于2019年10月15日前缴纳该季度租金，但直到2019年10月31日前还未缴纳，已超过10天，严重违约。你将所租赁的房屋部分私自分租给别人（将房屋部分租给别人开桐君阁大药房），也属严重违约。......郑重通知如下：我与你形成的《房屋租赁续租合同》于你收到本通知函之日起终止。你应在收到本通知函之日起三日内将重庆市江北区建北三支路房屋50%腾空交给我本人。你应在收到本通知函之日起三日内结清所欠的房屋租金。”并于2019年11月2向原告送达。审理中，被告对《出租房同意门店分租意见书》上第三人唐鸣的签名是否唐鸣所签，提出质疑，并于2020年5月12日向本院提出鉴定申请。但2020年7月2日表示放弃鉴定。另查明，原产权人唐世雄系第三人唐鸣的父亲。涉案房屋原由唐鸣与唐世雄各占50%。被告通过司法拍卖取得唐世雄所有的50%产权。本院认为，原告与第三人签订的《房屋租赁续租合同》系原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约行使权利、履行义务。根据被告的陈述，其在拍卖公告公布的信息中得知涉案房屋带租约，即唐世雄的房屋租给原告的事实经过生效法律文书确认，说明虽然租赁合同系唐鸣与原告签订的，但唐世雄是认可的，对唐世雄发生法律效力。被告通过司法拍卖取得唐世雄对涉案房屋的50%的产权后，《房屋租赁续租合同》对被告有效，原、被告双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。关于被告向原告发出的《合同解除通知函》是否发生解除合同的效力问题？被告解除合同的理由是原告分租及逾期支付租金达到合同约定的逾期时间15日。从查明的事实看，原告的分租行为得到了房屋原所有权人的认可，且该认可行为发生在被告取得房屋所有权之前，原所有权人的该认可行为对被告具有约束力，故原告对涉案房屋的分租行为不构成违约；原告在2019年11月1日缴纳2019年10月20日至2020年1月19日这一期的租金，合同约定是每一季度的第一个月的15日前缴纳本季度租金，从计算该季度租金开始的时间（2019年10月20日）到原告缴纳租金时间（2019年11月1日）并没有超过15日。故被告解除合同所依据的事实均不成立。综上，被告向原告发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力。根据合同法第九十六条的规定：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告的诉讼请求是要求依法确认被告于2019年11月2日出具并向其送达《合同解除通知函》的解除合同行为无效，本院应予支持。原告请求依法判决被告停止在租用房屋进行的任何妨碍原告经营的骚扰行为，但原告并未举示证据证明被告有妨碍其正常经营的行为，故本院不予支持。由于被告发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力，双方的合同应当继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨帆于2019年11月2日向原告周清江发出《合同解除通知函》的解除合同行为无效；原告周清江与被告杨帆之间的房屋租赁合同继续履行。二、驳回原告周清江的其他诉讼请求。本案案件受理费4810元，由被告杨帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年十一月二十七日法官助理 杨 睿书 记 员 郑 凤