广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29597号原告：广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社，住所地广州市白云区人和镇鸦湖街15号。法定代表人：周伟桦。委托代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。被告：广州新机场穗和建设开发有限公司，住所地广州市白云区人和镇华通综合市场306-308室。法定代表人：吴乾水。委托代理人：李萍，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：李佳鹏，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社诉被告广州新机场穗和建设开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社的法定代表人周伟桦、委托代理人杨创铄，被告广州新机场穗和建设开发有限公司的委托代理人李萍、李佳鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社向本院提出诉请：1、确认原、被告于2013年7月19日签订的《聚贤街土地开发合同》无效；2、被告停止施工，并将位于聚贤街旁土名为“大眼地”的53.333亩土地返还给原告；3、本案受理费由被告负担。事实和理由：原告是村民集体经济组织，位于聚贤街旁土名为“大眼地”的53.333亩土地是原告的集体土地。2013年7月19日，原告原社长与被告签订《聚贤街土地开发合同》，约定由原告提供土地的使用权益，与被告一起开发，在合作开发期间，被告支付土地相应租金，合作开发后原、被告按比例享有地上物的使用权益。合同签订后，被告一直未投入资金进行开发，导致原告享有使用地上建筑物及出租获益的预期落空。2019年12月3日，被告将案涉土地进行围闭施工，被告张贴的建设工程施工许可证载明，该建设工程的建设单位为被告，即被告已经将原属于原告的土地变更登记到被告名下，并以被告的名义申领了建设工程许可证，也即该项目并非双方合作开发的项目，而是被告取得原告土地以自己的名义进行建设的项目。按照国家法律规定，集体土地变更为国有用地上市交易并开发建设，须经国家征收程序，被告以签订合作开发合同的行为，掩盖其未经国家征收程序将集体农用地变更为其名下的国有建设用地的违法行为。被告的行为违反了土地管理法的规定，双方签订的《聚贤街土地开发合同》违反法律强制性规定，应属无效。被告广州新机场穗和建设开发有限公司辩称：被告具备房地产开发资质。涉案土地是建设白云国际机场征用原告的土地后，作为补偿划拨给原告的留用地，涉案土地已经办理了建设用地通知书、国有建设用地划拨决定书、建设用地批准书、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证照，上述证照已经明确涉案土地已经支付征地补偿款，并办理了用地结案手续。包括原告案涉土地在内的当地12个经济社的土地都由被告统一开发，规划审批等手续都是统一进行的，由于涉案土地属于留用地性质，属于已经前置审批的经营性国有建设用地，也即先规划审批，后拆迁安置。双方于2013年7月19日签订《聚贤街土地合作开发合同》，原告当时已经明确知悉涉案项目属于保障房项目。合同签订后，原告于同年9月24日将土地交付被告，被告也已依约向原告支付3000000元保证金及补偿款。被告已经按期完成了住宅部分的建设，于2016年1月29日取得《建设工程规划验收合格证》，被告多次通知原告收楼，但原告至今不予收楼。商业部分的房屋，被告已取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，目前正在建设过程中。被告已经按合同约定向原告支付商业部分截至2020年6月的租金。双方签订的《聚贤街土地合作开发合同》是双方真实意思表示，签订合同时也取得了社员代表的同意，合同并未违反法律强制性规定，合法有效。双方均按合同约定履行了各自义务，原告主张合同无效缺乏理据，要求被告退还土地也没有任何依据。经审理查明：一、案涉土地的规划审批情况。1998年1月19日，广州市人民政府办公厅印发《市长办公会议纪要》（[1997]92号），其中记载：“研究广州白云国际机场迁建征地、拆迁安置问题……三、市政府原定的优惠政策和措施有关部分仍然有效，如：留用土地原则上按所征用土地总面积的10%（最高不超过12%）比例安排给被征用单位，在人和镇划出1000亩（首期为500亩）土地给镇穗和开发有限公司开发，用于部分弥补拆迁补偿费用与实际安置费用的缺口……”。被告依据上述《市长办公会议纪要》和广州市人民政府办公厅[1998]69号工作会议纪要精神，申请办理了《建设用地规划许可证》（穗规地证字[1998]第397号）。该证载明用地单位为被告，用地项目名称为商品住宅用地（R1），用地位置为人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西，用地面积为355487平方米。2011年5月23日，广州市国土资源和房屋管理局向被告发出《关于尽快办理人和保障性住房项目相关用地手续的复函》（穗国房业务〔2011〕141号），称：“《关于开发建设经济适用房的报告》收悉……经市政府批准，该地块调整为保障性住房用地……”。据此，被告依据《建设用地规划许可证》（穗规地证字[1998]第397号）办理了穗规地证〔2011〕135号、136号《建设用地规划许可证》。其中，2011年5月27日核发的135号《建设用地规划许可证》注明，用地项目名称为“人和保障性住房项目”，用地位置为人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西地段，用地性质为二类居住用地（R2），用地面积155747平方米。该地块范围内，共审批有11幢公用租赁住房项目。2011年5月30日核发的136号《建设用地规划许可证》注明，用地单位为被告，用地项目名称为村经济发展留用地，用地位置为人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西地段，用地性质为商业金融业用地（C2），用地面积43826平方米。2011年9月23日，广州市国土资源和房屋管理局向被告核发《国有建设用地划拨决定书》，核准向被告划拨坐落于白云区人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西的，宗地编号为11103020110007号用地，建设项目名称为人和保障性住房项目，用地面积共155747平方米，其中划拨面积为117101平方米。2013年1月31日，广州市人民政府向被告核发《国有土地使用证》，该证载明土地使用权人为被告，土地坐落于白云区人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西地段，使用权类型为划拨（部分出让），使用权面积为117101平方米。该证还备注：本宗地已领取《国有建设用地划拨决定书》（440100-2011-0092号），土地出让金已缴交，等等。二、双方签订合同情况。2013年7月19日，原告（甲方）与被告（乙方）就合作开发原告位于聚贤街旁土名“大眼地”红线内53.333亩土地签订了《聚贤街土地合作开发合同》。合同第一条约定:由鸦湖村及相关十二个经济社提供穗规地证字[1998]第397号《建设用地规划许可证》红线内的土地约366亩。被告负责全部建设资金及与本工程项目有关的全部费用，项目建设的一切费用与原告无关；原告穗规地证字[1998]第397号《建设用地规划许可证》红线内约53.333亩开发用地，项目建成后被告返还每亩200㎡的物业给原告，其中商业用房5333.3㎡、住宅用房5333.3㎡，其余土地交由被告自行开发使用及处理；原告保证合作开发方案、补偿款分配方案等重大事项均已由经济社社员大会有表决权的村民表决同意，并同意在本合同签订的同时将表决结果复印件交由被告备案，项目需办理用地和报建等相关手续时，原告应无条件配合出具证明、信函、报告等相关文件。合同第二条约定：原告交予被告开发的土地上原有农贸市场等临时建筑，被告应出资在案涉土地北侧兴建一栋5000㎡的住宅楼作为补偿，另需支付3000000元作为后续建设保证金，还应另就农贸市场的收益损失给予现金补偿。合同第三条约定：合同签订后10天内，原告将涉案土地交付被告。合同第四条约定:关于原告可返租给被告经营的物业，自双方确认土地提交面积之日起二年半开始计算租金，商业租金按每平方米25元计算，即5333.3平方米×25元×12月﹦1599990元/年。住宅租金按每平方米20元计算，即5333.3平方米×20元×12月﹦1279992元/年；租期20年；每五年在总租金基础上递增百分之六。合同第五条约定:原告按合同约定交付全部土地之日起计两年半的时间为项目建设期，临时农贸市场以拆迁完毕之日起计算项目建设期。被告保证在两年半时间内完成建设，项目房屋配有永久性用水、用电，完善道路和绿化设施并按广州市的有关规定办理房产证。合同第六条约定：原告同意于合同签订后十个工作日内支付补偿款；双方均同意3000000元后续建设保证金汇入双方指定的银行共管账号。合同第七条约定：如被告未能按合同约定时间交楼，则需按本合同约定支付租金；如原告未按合同约定交付土地，则应按被告投入资金的2%支付违约金，并赔偿损失。合同另就其他权利义务进行了约定。三、双方履约情况。涉案《聚贤街土地合作开发合同》签订后，原告将涉案53.333亩土地交付被告管业。被告接收案涉土地后，连同其他经济社共约366亩土地统一办理了建设用地规划许可证、建设用地通知书，国有建设用地划拨决定书、建设用地批准书、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证照。被告组织对案涉土地进行开发，经依法审批报建，在案涉土地上兴建了3幢住宅，其中2幢为经济适用住宅，1幢为公共租赁住宅，并于2016年1月29日取得广州市规划局核发的穗规验证[2016]74号《建设工程规划验收合格证》。该证载明建设单位为被告，建设项目名称为经济适用住宅工程2幢（自编JF-2~JF-3栋）及公共租赁住宅工程1幢（自编GF-1栋），建设规模为3幢、地上13层、建筑面积22038平方米。被告曾于2016年4月20日发函通知原告，双方案涉合作开发合同约定的住宅物业已于2016年2月通过竣工验收，具备交付使用条件，要求原告尽快办理收楼手续。原告未予理会，被告于2016年10月14日再次通知原告收楼。原告于2016年10月31日复函，确认已收悉被告2016年10月14日的通知，但提出被告应当向原告交付性质和用途相符的商住房，而非经济适用房，另外还应交付性质和用途相符的商业用房，否则应当继续按合同约定支付商业用房的租金。原告认为上述《建设工程规划验收合格证》相关的住宅房屋与本案无关，本案讼争的土地目前仍在进行建设，由被告于2019年12月3日办理440111201912030201《建设工程施工许可证》，该证载明工程项目为华通汇（自编A-1酒店），建设单位为被告，建设规模为88837平方米，用地批准文号为穗国土建用字【2011】173号，建设工程规划许可证号为穗空港国规建证【2019】61号。另外，被告还办理了440111202006100101号《建设工程施工许可证》，该证载明工程名称为华通汇（自编B-1商业楼、自编B-2商业楼），建设单位为被告，用地批准文号为穗规地证【2011】136号，建设工程规划许可证号为穗空港国规建证【2019】62、63号。双方确认，上述商业部分项目也是由被告统一开发的366亩土地的一部分，该部分项目仍在建设过程中，其中原告所主张的华通汇酒店部分目前正在进行地下室建设。原告主张，其将案涉土地交付被告合作开发后，被告将案涉土地的使用权登记在自身名下，并以被告名义办理了上述建设工程施工许可证，实际上是规避国家征收程序，将原属原告集体经济组织的农用地直接变更为国有建设用地，违反了土地管理法的强制性规定，故案涉《聚贤街土地合作开发合同》应为无效。另查，被告已经向原告交付截至2020年6月的合作开发补偿款。以上事实有《市长办公会议纪要》（[1997]92号）、《建设用地规划许可证》（穗规地证字[1998]第397号）、《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2011〕135号、136号）、《建设工程施工许可证》（4401112019030201号、440111202006100101号）、《国有建设用地划拨决定书》（440100-2011-0092号）、《聚贤街土地合作开发合同》、《土地现场测量确认移交图》、《修建性详细规划方案批后公示》、《关于返还物业增加层数问题说明》、《收楼逾期催收通知书》、《通知》、《复函》、银行业务回单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：案涉土地是由于建设白云国际机场征地后，作为补偿按一定比例返还给原告的留用地。根据《市长办公会议纪要》（[1997]92号）精神，涉案土地直接交由被告开发，目的是部分弥补拆迁补偿费用与实际安置费用的缺口。上述《市长办公会议纪要》决定将包括案涉53.333土地在内的，属于原告等12个集体经济组织的留用地直接划拨给被告使用，由原告与被告签订案涉合作开发合同。根据案涉合作开发合同的内容，由原告提供案涉土地，由被告提供资金进行开发，并给予原告一定货币补偿，为原告迁建部分临时建筑，待被告开发完成后，由原、被告双方按比例享有建成房屋的所有权。在此过程中，原告并不与被告共同承担房地产开发的经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，案涉合作开发合同实为土地使用权转让合同，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。根据上述司法解释第十三条之规定，案涉土地使用权转让合同所约定的，由被告向原告给予部分货币补偿，迁建部分临时建筑，建设完成后按比例向原告交付住宅和商业建筑等，可以按照补偿性质予以处理。原告主张被告规避土地征收程序，直接将涉案土地使用权登记在自身名下，属违反土地管理法的强制性规定的意见无理，本院不予采纳。如上所述，案涉土地属留用地，原告与被告签订土地使用权转让合同，并由市人民政府决定直接划拨给受让人（即被告）使用，被告在用地过程中已经依法办理了建设用地通知书、国有建设用地划拨决定书、建设用地批准书、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证照，用地和建设手续合法，案涉合同应当认定为有效。原告认为案涉合同违反法律强制性规定，应为无效的意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告据此要求被告停止施工，并将案涉土地交还给原告管业的诉请也没有事实和法律，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社全部诉讼请求。本案受理费1150元，由原告广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年十一月十二日书记员  周家怡