惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3933号原告：惠州市太东国际物流园有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东投资大厦。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。被告：顾红，女，汉族，1970年4月29日出生，住址：山东省淄博市临淄区×××××××××××××××，公民身份号码：370××××××××××××322。原告惠州市×××××××有限公司诉被告顾红商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，因本案不宜适用简易程序，本院于2020年10月27日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈俊文、被告顾红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、附录；2.判令被告按合同约定总价款15%向原告支付违约金248850元；3.判令被告向原告支付律师费3000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年1月17日，原告与被告签署《商品房买卖合同》及附件、附录，原告作为出卖方，出售惠州大亚湾澳头××××××××中心××栋××层××号房给被告。根据合同约定，该商品房总购房款为1659000元，付款方式为期楼洋房按揭六个月：被告应当在2020年1月17日前支付首期房价款人民币499000元；余款人民币1160000元向按揭银行申请贷款支付，并应于2020年7月17日前支付。此外，原告与被告在附件十二《补充协议》第三条中约定：被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告需按合同约定总价款的15%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》及附件、附录签署后，原告一直积极履行合同义务，然而被告却未按合同约定时间支付购房款，截至起诉之日，被告仅支付了购房款270000元。原告已进行多次催缴，但被告拒不履约交款。综上，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，严重损害了原告的经济利益，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，望判如诉请。原告向法庭提交了以下证据：1.被告身份证复印件；2.商品房预售许可证；3.《商品房买卖合同》及其附件、附录；4.法律函及邮单；5.协议书；拟证明其诉称主张。被告辩称：我同意解除合同，我交了270000元首付款，原告将270000元购房款退还给我。我之所以没有交剩余购房款，是因为我母亲不久前去世了，我父亲现在又生病了，家里生活开支和医药费都是我在给，压力很大，剩余购房款是真的没有能力去支付了。而且，我在交50000元定金的时候，原告的销售人员跟我说如果我的征信过不了的话，可以把缴纳的购房款退还给我，我很相信原告的的销售人员，后来我去查征信的时候，我的征信有问题，贷不了款，所以没有支付剩余的购房款。被告本院提交了以下证据：1.认购书、阳光公约；2.征信情况表；3.付款凭证；拟证明其辩称主张。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2020年1月1日，原告作为出售方与被告作为认购方签订《太东财富港中心认购书》，约定被告认购惠州大亚湾澳头××××××××中心××栋××层××号房，当日，被告向原告支付购房定金50000元。其后，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳头××××××××中心××栋××层××号房，房款总价为1659000元。被告已向原告支付的定金50000元抵作商品房价款，被告采取贷款方式支付房款：买受人应当于2020年1月17日前支付首期房价款499000元，余款1160000元向按揭银行申请贷款支付。对于买受人逾期付款的违约责任，合同附件十二《补充协议》第三条约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。对于逾期交付的责任，补充协议第五条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知达到之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。补充协议第十四条第2项还约定：合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。至庭审之日，被告向原告支付了购房款共计270000元（包含定金50000元），但尚未办理按揭贷款手续，涉案房屋亦未交付给被告。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告顾红签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。依照合同法的规定，被告作为买受人按照合同约定的数额支付价款是其基本义务。本案中，被告未按合同约定履行支付购房款义务，仅向原告支付了购房款270000元，且被告在庭审中表示同意解除合同，故对原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，故对被告已经支付给原告的购房款270000元，原告应当返还给被告。对于原告请求的违约金问题。被告没有按照合同约定履行支付购房款的义务，导致合同解除，已构成违约，依法应当承担违约责任。合同补充协议对于逾期付款导致合同解除约定的违约金为总房价款的15%，但是合同补充协议对于逾期交付导致合同解除约定的违约金为已付购房款的15%，合同补充协议系由原告提供，对于逾期付款解除合同约定的违约责任与逾期交房解除合同约定的违约责任并不对等，明显加重了被告的违约责任，为格式条款，应认定无效。根据公平原则，对原、被告双方约定的逾期付款解除合同的违约金予以调整，由被告按已付购房款15%向原告支付违约金为40500元（270000元×15%）。扣减被告应向原告支付的违约金40500元，原告还应向被告返还购房款229500元。对于原告请求的律师费3000元，原告委托律师提起本案诉讼，但是原告没有提供证据证实其支出律师费用的实际金额，依法由原告承担举证不能法律后果，对原告的该诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告惠州市太东国际物流园有限公司与被告顾红签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、原告惠州市太东国际物流园有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告顾红返还购房款229500元。三、驳回原告惠州市太东国际物流园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19731元（原告已预交），由被告顾红负担，被告顾红在本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告惠州市太东国际物流园有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  邹伟如人民陪审员  陈新标人民陪审员  张艳梅二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  杨丽君书 记 员  陈海珊