四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0112民初5227号 原告（反诉被告）：成都驿都果业有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号锦上城21栋1单元22楼2207号。 法定代表人：肖家艳，总经理。 委托诉讼代理人：李冬冬，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟皓月，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市龙泉现代农业投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道（怡和新城E2区）双龙路488号9栋12-17楼。 法定代表人：秦拥军，董事长。 委托诉讼代理人：彭伟晟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告成都驿都果业有限责任公司（以下简称驿都果业公司）与被告成都市龙泉现代农业投资有限公司（以下简称农投公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告驿都果业公司的委托诉讼代理人李冬冬，被告农投公司的委托诉讼代理人彭伟晟、侯静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 驿都果业公司向本院提出诉讼请求：1.判令农投公司赔偿驿都果业公司固定投入1915230元，赔偿驿都果业公司直接经济损失30万元，预期利益100万元，以上金额总计为32152320元；2.本案诉讼费用及由此产生的其他费用全部由农投公司承担。事实与理由：驿都果业公司系依法注册成立的经营种植、销售水果、花卉、苗木的省级农业龙头公司。2015年底农投公司找到驿都果业公司，要求帮忙对案涉租赁葡萄园进行清园后承租。驿都果业公司考虑到支持政府工作及公司发展的需要，接受农投公司的租赁邀请，并口头达成租期为10年的租赁协议。驿都果业公司在完成清园后与农投公司协商签订合同过程中，农投公司提出合同只能签订5年，租期届满后继续租赁5年。双方达成一致意见后，签订租赁合同。在双方完成签约后，农投公司又提出公司认为5年的租期还是过长，要求驿都果业公司退回已经签订的合同，重新签订一份3年期合同，合同期限届满驿都果业公司优先续租。驿都果业公司考虑到前期支付的清园费用已经超过30万，同时已经错过了2016年的葡萄管理，2016年葡萄无产出，如果不签订合同，经济损失惨重，于是同意农投公司的要求。双方最终签订了一份《同安丽阳现代农业园区葡萄基地租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）。《租赁合同》第一条约定租赁范围为196.4亩；第二条约定租赁期为2016年7月1日至2019年6月30日，期间遇政府收回、政策调整等，双方提前终止合同，甲方（农投公司）向乙方（驿都果业公司）赔偿固定投入评估后的价值；第三条约定租赁费1000元/亩.年，免收首年租赁费用；第5.8条约定需要续租的，同等条件享有优先权，并于承租期满前3个月与甲方（农投公司）协商，重新订立合同；第8.3条约定双方发生争议向龙泉驿区人民法院起诉。《租赁合同》签订后，驿都果业公司结合农业生产的特点，按照十年租期进行土地整理、施肥、修路、挖井、挖鱼塘、换电线、买地膜、换鸟网、修整排水渠等，直接投入人民币200多万元。双方在履行《租赁合同》期间，农投公司多次以本案涉租土地需要征收为由强令驿都果业公司停止生产，等待农投公司的研究处理结果。在合同期限届满前，驿都果业公司再次找到农投公司要求明确本案涉租土地是否确定征收，如果征收就按照《租赁合同》第2.2条处理，如果不征收，双方续签合同。截至驿都果业公司起诉之日，驿都果业公司仍未收到农投公司关于本案涉租土地的任何书面处理通知。农投公司的行为已严重违约为维护自身合法权益向人民法院起诉。庭审过程中，驿都果业公司明确其诉请的依据为《四川省国有土地租赁办法》第十七条，有关租期届满未续租时，出租人应对承租人进行补偿的规定，并将要求赔偿损失变更为要求进行补偿。 农投公司辩称，1.双方在合同中仅约定了农投公司因约定原因提前终止或解除合同时，农投公司须对驿都果业公司报备的固定投入评估后的价值进行赔偿和无故擅自变更或解除合同时应承担违约责任。而本案中租赁合同并未提前终止、变更或解除。因此，驿都果业公司的起诉没有事实基础；2.驿都果业公司主张的直接经济损失主要包括修路、挖鱼塘、施肥、换鸟网等，对于其中的施肥、买地膜等属于租赁合同约定的应由驿都果业公司自行承担的费用。而修路等行为属于破坏设施设备，违反租赁合同第6.3条约定。3.《四川省国有土地租赁办法》适用范围是国有土地，规定补偿的对象仅限于地上建筑物、构筑物及附着物。而本案双方租赁的是集体土地，且并不存在地上建筑物等。综上，农投公司不应承担赔偿和补偿责任。 农投公司向本院提出反诉请求：1.判令驿都果业公司向农投公司支付逾期支付租金的违约金111457元（逾期支付2017年7月1日至2018年6月30日租金的违约金，以年租金19.64万元为基数，按日0.5‰为标准从2017年7月2日结算至2019年6月27日，违约金为71195元；逾期支付2018年7月1日至2019年6月30日租金的违约金，以年租金19.64万元为基数，按照日0.5‰为标准从2018年7月2日计算至2019年8月16日，违约金为40262元）；2.判令驿都果业公司向农投公司支付逾期交还租赁地的占有使用费130936元（以月租金16367元每月为标准，从2019年7月1日计算至2020年2月29日）；3.判令驿都果业公司将擅自在租赁的葡萄园基地内挖的新鱼塘恢复原状。如不按期恢复的，可由农投公司自行恢复，费用由驿都果业公司承担；4.驿都果业公司承担全部诉讼费用。事实与理由：驿都果业公司与农投公司签订《同安丽阳现代农业园区葡萄基地租赁合同》对案涉园区的地址、用途、租金、租期、违约金、期满后处理方式等均做约定，合同期满后驿都果业公司未按合同约定如期支付租金，也未及时返还租赁土地并将葡萄园基地恢复原状，为维护农投公司的合法权益，特向人民法提起诉讼。 驿都果业公司针对反诉辩称，1.双方签订合同后有一年免租期，免租期前的2016年的8月至9月间，农投公司要求停工并称案涉葡萄园土地可能被占用，当前暂停生产。之后农投公司称该地可能不占用，继续交付租金。也正是因为这个原因驿都果业公司才于2019年按双方达成的一致意见继续交付租金的，驿都果业公司不存在违约；2.针对逾期交还租赁土地的反诉诉请，在2019年10月驿都果业公司就没有继续生产，并在所有的苗木种植后就有农投公司的人员接管园区，因为农投公司擅自收回园区，不存在驿都果业公司逾期归还土地的情况；3.农投公司所称新鱼塘实为蓄水池，是灌溉、排水必备的设施。葡萄基地现场已经由农投公司通过挖掘机铲平所有葡萄基地，对地面进行了平整，已无恢复原状之必要。综上，请求驳回全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：位于××街××村××组共计196.4亩葡萄园基地属集体土地，农投公司于2015年11月11日取得《成都市农村土地经营权证》，其经营期限为2010年9月19日至2027年12月31日，用途为发展现代农业。2016年农投公司（甲方、出租方）与驿都果业公司（乙方、承租方）签订《同安丽阳现代农业园区葡萄基地租赁合同》，约定甲方将位于××街××村××组共计196.4亩葡萄园基地出租给乙方。租赁期为2016年7月1日至2019年6月30日止。租赁费用为1000元／亩／年，2016年7月1日至2017年6月30日期间免收租赁费，2017年7月1日至2019年6月30日期间，租赁费为1000元／亩／年，乙方于每年7月1日前以转账方式支付甲方下年度租赁费。合同第2.2条约定合同租赁期内，若因区委区政府项目招商落地需占用该地块、政府收回管理、土地政策调整、国家建设征用土地等，甲方有权提前终止租赁关系，解除本合同，乙方不得提出异议。同时，甲方向乙方赔偿乙方固定投入评估后的价值（乙方固定投资需向甲方报备）。第4.3条约定乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途，违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或土地造成永久性损害的，甲方有权终止合同。第4.4条约定甲方将葡萄园基地配套设施交由乙方使用，乙方在使用过程中应妥善维护并承担相应使用费用。第5.2条约定乙方经营期间发生的人工、物资等一切费用，由乙方自行承担。第5.4条约定不得改变农业土地用途不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施等。第5.7条约定，乙方如需更换葡萄品种、调整产品结构或者新建道路、大棚等基础设施，需提前向甲方上报实施方案，经甲方同意后，方可实施。第5.8条约定合同期满或中途终止合同，应及时交还承租的葡萄基地。需继续承租的，在同等条件下享有优先权，并于承租期满前3个月与甲方平等协商，重新订立合同。6.1条约定因一方擅自变更或解除本合同，无过错方依法可免除责任，有权要求过错方按照当年租赁费用的50%承担违约责任；给对方造成损失的，无错方还应当依法承担赔偿责任。6.2条约定乙方逾期支付租赁费用，每日按当年应支付金额的0.5‰承担违约金。6.3条约乙方不按本合同约定，改变土地用途、破坏水利等基础设施的，负责修复；不能修复或不能如期修复的，负责赔偿。7.1条约定除续约外，在合同期届满或提前解除合同或甲方按约定解除合同时，乙方应在15日内自行拆除或移走其所有的相关设施设备，并向甲方交还葡萄园基地，否则，甲方有权处置，对处置资产不负责赔偿，且甲方对该设施设备移走或拆除所发生的费用由乙方承担。第8.1条约定合同期满或中途终止合同，除渠系、道路等生产设施外，对改变了土地使用用途的设施，若甲方接受则乙方不负责修复；甲方不接受的部分则遵循本合同第6.3款约定。 上述租赁合同签订后，农投公司将约定的葡萄基地交付给了驿都果业公司承租经营。驿都果业公司承租期间对案涉葡萄园进行电线改造、基础设施改造、施肥、购买农具等生产活动，并支付相应价款。 2019年6月27日与2019年8月16日，驿都果业公司向农投公司分别支付第二和第三年度的土地租金各196400元，共计392800元。 租赁合同期限届满后，驿都果业公司与农投公司未签订新的租赁合同。驿都果业公司继续占用葡萄基地至2020年2月。此后，农投公司收回了葡萄基地。 以上事实有《同安丽阳现代农业园区葡萄基地租赁合同》、《电力设施建设及改造函》、《工程承包合同》、《供货合同》、《有机肥购销合同》、《打水井施工合同》、《公证书》、收据、增值税发票及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，一、驿都果业公司与农投公司签订的《同安丽阳现代农业园区葡萄基地租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。驿都果业公司主张双方就租金支付期限另行达成了合意，变更了原有约定，对此未举证证明，故其主张不能成立。驿都果业公司未按合同约定如期支付租金，其行为构成违约，农投公司要求其承担逾期付款违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。二、租赁合同期限届满后，双方未签订新的租赁合同，案涉葡萄基地继续由驿都果业公司占用使用，在没有证据证明农投公司对此提出异议的情况下，应当认定双方形成了不定期的租赁关系。农投公司要求驿都果业公司按双方合同约定租金计付该不定期租赁关系存续期间的租金，合法有据，本院予以支持。三、关于驿都果业公司主张的未续订合同的补偿费问题。根据查明事实，农投公司已收回了葡萄基地，表明双方的不定期租赁关系已经解除。由于双方在租赁合同期限届满后形成的是不定期租赁关系，根据法律规定，农投公司有权随时解除该不定期租赁关系，故本案不存在提前解除合同和违约擅自解除的情形。农投公司不存在违约行为，自不应承担赔偿损失的违约责任。《四川省国有土地租赁办法》适用范围是国有土地租赁，而本案双方租赁的是集体土地，该办法不适用于本案。故驿都果业公司据此要求补偿，缺乏根据，本院不予支持。四、驿都果业公司在租赁案涉葡萄园基地期间，没有证据证明其存在改变葡萄园基地土地用途的行为，农投公司依据合同第6.3条要求驿都果业公司进行恢复，没有事实根据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都驿都果业有限责任公司于本判决生效后十日内向被告成都市龙泉现代农业投资有限公司支付违约金111457元； 二、原告成都驿都果业有限责任公司于本判决生效后十日内向被告成都市龙泉现代农业投资有限公司支付租金130936元； 三、驳回原告成都驿都果业有限责任公司的全部诉讼请求； 四、驳回被告成都市龙泉现代农业投资有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16261元、反诉案件受理费2468元，共计18729元由原告成都驿都果业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  乐曦 二〇二〇年十一月三十日 书记员  张鹏