贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14291号原告：熊小平，女，1966年7月15日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。原告熊小平等诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司公司）案外人执行异议之诉案，本院2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年11月11日公开开庭进行了合并审理。原告熊小平及其委托诉讼代理人王德麟，被告华融贵州分公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊小平向本院提出诉讼请求请求：一、依法中止凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一裁定书的执行；二、解除对凯里市房屋的查封，不得执行处置；三、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：凯里市“大地春城”小区系由大地联创公司开发。2012年6月16日，原告向大地联创公司购买“大地春城”三期5栋4层402号房屋，双方依法签订《商品房买卖合同》，原告用原告丈夫吴丛惠为大地联创公司做工程的工程款抵扣，原告已经将购房款全部付清。2014年9月7日，大地联创公司交付该房屋给原告占有、使用。后由于大地联创公司的原因一直未给原告办理产权变更过户手续。2020年7月，原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要被执行。因此，原告依法提出异议，法院作出裁定驳回异议，现原告依法提起诉讼。综上所述，涉案房屋在被法院作出执行裁定查封之前，依法签订了合法有效的合同，并根据合同约定支付了全部价款，房屋也交付给原告占有、使用，是因大地联创公司的原因没有办理产权过户手续。该房屋实际属于原告所有。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。恳请依法查清事实，支持原告的请求事项。原告熊小平为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的基本情况以及诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，拟证明涉案房屋在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同的事实。3、《消防工程、安防工程项目合作协议》、《工程施工协议书》、《抵房协议书》、《抵工程款明细》、工程结算表、贵州恒亿建筑有限责任公司凯里经济开发区分公司出具的“证明”（两份）、户口簿、购房发票、收据，拟证明原告的丈夫吴丛惠为大地联创公司消防暖通工程进行施工，原告购买的涉案房屋用大地联创公司欠吴丛惠的工程款进行抵扣的事实。4、交房证明，复印件，证明涉案房屋在人民法院查封之前已经交付给原告占有、使用。5、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书、（2020）黔2601执异213号执行裁定书复印件，拟证明涉案房屋被人民法院查封，原告提出执行异议后被法院驳回，现其系依法提起诉讼。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可．贵阳市中级人民法院作为首次查封法院，于2019年8月29日以（2019）黔01执188号《移送执行函》，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。（一）商品房消费者权的构成条件，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”，商品房消费者要满足该规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。（二）一般买受人物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除法院的执行。四、以物抵债，不产生物权期待权，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。涉案《商品房买卖合同》的订立系基于抵账行为，以房抵债协议不产生物权期待权，无法排除执行。综上，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、营业执照、法定代表人是身份证明，复印件，拟证明被告的基本信息及主体资格；2、在建工程抵押登记证明、楼盘状态查询表，复印件，拟证明案涉的5个房屋均抵押给被告公司，被告是房屋抵押权人的事实。3、最高人民法院（2017）最高法民终356号判决书打印件，证明最高人民法院认可以物抵债协议不产生物权变动，房屋买受人仅享有债权请求权，不能排除执行。第三人大地联创公司未作出答辩及提供证据。经审理查明：凯里市“大地春城”系第三人大地联创公司开发的房产项目。原告熊小平与案外人吴丛惠系夫妻。吴丛惠与乔群高、胡志刚为贵州恒亿建筑工程有限公司凯里经济开发区分公司（下简称恒亿开发区分公司）合伙人，乔群高为分公司法人。恒亿开发区分公司与第三人大地联创公司于2010年7月21日签订《大地春城消防暖通安装工程工程施工协议书》，约定恒亿开发区分公司为大地春城消防、暖通安装工程施工。2012年6月6日，熊小平与大地联创公司双方签订《商品房买卖合同》，合同约定内容有：1．熊小平购买大地联创公司开发位于凯里市房产，建筑面积156.96ｍ2，总价款656093元，一次性付款，买受人应当于2012年6月16日前支付。3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4．补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。前述消防工程完工后，大地联创公司与恒亿开发区分公司于2012年6月15日签订《抵房协议书》，双方确认消防工程合同总价款1854254.35元，抵扣大地春城二套住房，同意该抵扣房款从大地春城消防工程款中扣除。同日，大地联创公司出具《抵工程款明细》，载明抵款房号为：乔群高为5栋503号房，熊小平为5栋402号房，单价4180元，总房款656093元。2015年9月2日，大地联创公司向原告出具销售不动产统一发票，发票载明购房号为5－402号，金额648318元。2014年9月7日，原告办理涉案房屋的接房手续并交纳相关物业费。另查明，大地联创公司在凯里市开发房地产项目过程中，向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创公司的债务重组，大地联创公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括5栋4层402号住房在内）。熊小平得知自己所购的“大地春城”小区5栋4层402号住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年8月10日，本院作出（2020）黔2601执异213号执行裁定书，裁定：驳回异议人熊小平的异议申请。熊小平不服裁定结果而提起本案诉讼。上述事实，有原告、被告提交的本院采信的证据及双方在庭审中的陈述等在卷佐证，证据并经庭审质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告熊小平对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本院（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行的问题，（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。关于是否不得执行处置涉案房屋的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，熊小平在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、抵房协议书、购房发票、接房记录、物业费收据等，应当认定为以物抵债。足以证明熊小平与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。关于抵押权问题，涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”三期5栋4层402号商品房已设置抵押，虽然抵押权人是华融贵州省分公司，但是合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从附件三约定的表述来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故熊小平购买涉案房屋并无过错。基于庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在房屋被查封前，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二项规定的法定情形。况且原告熊小平之前采用以其夫吴丛惠应得工程款抵扣购房款的方式，已经全额付清购房总价款，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项，即“已按照合同约定已支付全部价款……”的规定。案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，熊小平对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。华融公司辩称其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违前述法律的规定，本院不予采纳。关于本院（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行的问题，（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己答辩、举证、质证权利的放弃，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行熊小平所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告熊小平的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  李晓红人民陪审员  罗绍敏人民陪审员  孙文举二〇二〇年十一月十一日书 记 员  李芹芹