上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9213号原告：上海松江程功柏钢模服务站，住所地上海市松江区。投资人：潘弘清，总经理。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。被告：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：唐芬，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏梦婷，上海龙元律师事务所律师。原告上海松江程功柏钢模服务站(以下简称“钢模服务站”)与被告上海茸北资产经营有限公司(以下简称“茸北公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序分别于2020年9月15日、10月10日两次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人徐浩到庭参加两次庭审，被告委托诉讼代理人夏梦婷到庭参加第一次庭审，被告委托诉讼代理人杨生泉到庭参加第二次庭审。经本院院长审批，本案延长适用简易程序一个月进行审理。本案现已审理终结。原告钢模服务站向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失1,411,860元。事实和理由：原告承租被告位于上海市松江区中山街道夏家浜区域卖花桥669号的集体土地(以下简称“涉案土地”)使用权作钢模经营场所使用，约定租赁期自2015年9月1日至2018年12月31日。2017年，涉案土地被纳入松江区中山街道土地整治项目；2017年3月3日，由被告委托的第三方评估公司上海国衡房地产估价有限公司(以下简称“国衡公司”)前往现场就搬迁造成的损失进行实地勘察并向原告告知初步价格，原告亦开始着手将站点内的大部分物资搬离或者变卖；2017年3月16日，被告向包括原告在内的各承租户发送《关于估价结果一览表送达后自核、自查的情况说明》，要求各承租户对错项、漏项等进行自核自查；2017年7月9日，国衡公司出具评估报告，认定原告在本次搬迁过程中的损失估价共计1,411,860元。原告认为，原告积极配合被告安排，投入了大量人力物力加快搬迁进度，其正常经营受到了严重的影响，损失巨大，而被告却迟迟未将赔偿款支付原告。原告认为，因被告行为导致原告无法利用土地，相应损失应由被告承担，为维护原告合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告茸北公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是原告承租土地后未经被告同意或相关政府部门审批，擅自搭建建筑被拆除，损失是原告自己导致，根据《土地使用权出租合同》第五条第三款约定，损失不应该由被告承担，被告不作任何补偿。本院经审理认定事实如下：涉案土地性质属于建设用地。2002年8月5日，原告作为乙方、案外人本区中山街XXX委员会(以下简称“村委会”)作为甲方签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方第十村民小组土地6亩(即涉案土地)作为乙方经营钢模租赁用地，租期十年，从2002年9月1日至2012年8月31日止，每亩每年租金为5,000元，每年一次性付清当年度租金。双方另对其他事宜进行了约定。合同订立后，村委会向原告交付土地，被告向村委会支付围墙款45,620元及相应租金。2002年8月23日，原告就上述土地取得临时用地使用证，载明批准临时用地面积为陆亩(建筑面积208平方米)，批准临时用地期限为自2002年8月23日至2004年8月22日，批准临时用地用途为服务站办公用房及职工宿舍。夏家浜村撤村后，涉案土地归并被告统一管理。2015年8月28日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《土地使用权出租合同》一份，约定原告承租被告涉案土地使用权，占地6亩，范围东至利江公司，西至卖花桥街面房，南至木材厂，北至水泥路；租赁用途：作钢模经营场所；租期为3年4个月，自2015年9月1日至2018年12月31日，租金及支付方式为2015年9月1日支付2015年9月1日至2015年12月31日租金14,000元，此后每年1月1日支付该年度租金42,000元。合同第五条第3款约定，乙方租赁甲方土地后，如需要在该土地上搭建临时设施的，必须经甲方同意并经政府有关部门批准，否则视为违章搭建，政府有关部门有权利予以拆除，并依法进行经济处罚。搭建临时设施的费用由乙方全部承担，乙方搭建的临时设施，应按政府部门批准的时限履行，到期应当自行拆除，如政府批准的临时设施时限等同于租赁土地的时限，到期后乙方可自行拆除，也可交给甲方，甲方不作任何补偿。第七条第1款约定，除甲方同意乙方续租外，合同租期届满之日或合同终止(不论何种原因终止)之日，乙方应返还该土地和有关设施设备……合同另对其他事宜进行了约定。2016年6月21日，本区城市管理行政执法局向本区卖花桥路XXX号业主出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明，涉案土地业主未经规划行政管理部门批准，擅自在本区卖花桥路XXX号的厂区内搭建伍幢结构469.65平方米的建筑，属于违法建筑，责令其限期至2016年6月30日16时前自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除，依法强制拆除。2017年3月3日，国衡公司受被告委托就涉案土地上的建筑物、房屋装修、附属设施及实物资产搬迁费用进行评估。2017年3月16日，被告出具《关于估价结果一览表送达后自核、自查的情况说明》，要求户主及承租户结合估价结果一览表进行自核自查后，对存在遗漏的项目书面明确遗漏物品的名称、数量、存放地点，填写日期并签章后一周内送达被告公司，一周后未送达的被告将按自认无误作正确估价结果处理。审理中，原告向本院提交出具日期为2017年7月9日的估价结果一览表及相应明细一组，载明，单位名称程燕(上海程功柏钢模服务站)；房屋坐落上海市松江区中山街道卖花桥路；项目名称松江区中山街道土地整治项目；土地面积占地约6亩；建筑面积235.71平方米；估价目的协议补偿估价；价值类型：本次估价提供的评估价格是估价对象视同有证房屋的建安重置成本价格，经批准的企业自建房屋、房屋装修和构筑物的建安重置成本结合成新价格；未经批准企业自建房屋按委托方所确定的补偿标准计算；不可搬迁设备的重置成本结合成新的价格；可搬迁设备的拆卸、运输、安装调试费用；物资材料的搬迁补偿费用，具体补偿金额由协议双方协商确定。估价时点2017/3/3，估价结果为1,411,860元，其中：一、视同有证房屋249,353元，二、经批准自建房屋8,015元，三、房屋装修35,780元，四、附属设施413,792元，五、实物资产搬迁费用704,920元(其中可搬机器设备10,120元，物资搬迁694,800元)。上述一览表及明细无任何签章。原告述称，国衡公司前后出具过三份估价结果一览表，前两份一览表经原告核查并提出异议，最终形成了2017年7月9日的一览表，故被告对于报告中载明的损失金额亦是认可的；被告则质证认为，被告委托评估系为了在政府部门强制拆除前实事求是的掌握强制拆除时的现状、财务价值而进行的预评估，估价结果一览表也载明估价目的是协议补偿估价，并非直接按照估价结果进行补偿，若双方协商不能达成一致，该估价结果一览表将不作为依据；该估价结果一览表及明细本身也未经签章，对该报告，被告不予认可，不能作为原告损失的直接依据。审理中，原告自述：1、原告自签署第一份《土地租赁合同》后就开始搭建建筑物；2、估价结果一览表中载明的地上建筑物于2018年下半年拆除了大部分，剩余部分于2019年拆除。3、2017年年中，原告开始搬离涉案土地，至2017年11月搬剩两堆槽钢，该两堆槽钢于2019年5月30日搬离。被告陈述：涉案土地于2017年纳入中山街道土地整治范围，违章建筑于合同到期前已拆除，2019年5月30日原告搬离后，被告自行收回土地。以上事实，有《土地租赁合同》、临时用地使用证、《土地使用权出租合同》、估价结果一览表及相应明细、关于估价结果一览表送达后自核、自查的情况说明、发票联、上海市松江区规划和自然资源局中山所图纸、责令限期拆除违法建筑决定书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《土地使用权出租合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案中，原告诉请主张被告赔偿原告损失1,411,860元，该损失包括地上建筑物、房屋装修、附属设施费用以及搬迁费用，其数额依据为2017年7月9日形成的估价结果一览表及相应明细。就原告诉请能否得到支持，本院做如下分析：一、关于《土地使用权出租合同》的终止。根据审理查明的事实，原告自2002年8月5日起向夏家浜村委会承租涉案土地用于经营钢模租赁，其租赁标的为土地使用权，地上建筑物除部分围墙系原告购自村委会以外，其余均由原告自行建造和搭建。此后，夏家浜村撤村，被告作为土地管理人另行与原告签订《土地使用权出租合同》，租赁标的仍为土地使用权，约定租期自2015年9月1日至2018年12月31日。虽然地上建筑物经政府部门认定属于违章建筑而拆除，但一则地上建筑物系原告自行搭建，其对违章后果应当有所预期，二则原告未举证证明租期内存在继续使用土地方面的障碍，三则原告实际占有使用土地至合同期届满后，故本案《土地使用权出租合同》系至2018年12月31日自然到期终止。二、关于原告主张的地上建筑物、房屋装修及附属设施费用，因缺乏依据，本院难以支持。理由如下：其一，根据民法关于添附的理论，在涉案土地上所建造房屋的权属应归土地使用权人所有，我国的房地产登记部门也是按照房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体相一致的原则进行房地产权属登记，故本案原告事实上亦无法取得其所建造房屋的产权，其对所建房屋(包括装修或附属设施)的合理预期应该是合同租期内土地有偿使用期间或者是经批准的临时用地期间相应的占有、使用和收益等权利。其二，根据审理查明的事实，原告自2002年8月5日与夏家浜村委会签订《土地租赁合同》后开始建造地上建筑物，该合同履行期为10年，其获批准的临时用地期限为2002年8月23日至2004年8月22日，现原告实际使用至少已达14年，其自行使用取得的收益已经超出其建筑物建造、装修及附属设施添置所投入的费用。其三，原告未举证证明在涉案《土地使用权出租合同》租期内进行过建筑物的建造、装饰装修或附属设施添置行为。综上，原告的相关诉请无法得到支持。三、关于原告主张的搬迁补偿。原告自述至2017年11月搬剩两堆槽钢，并最终于2019年5月30日全部搬离。本院认为，涉案《土地使用权出租合同》于2018年12月31日到期终止，原告理应搬离并向被告返还土地，其主张由被告承担搬迁费用，于法无据，本院不予支持。四、对于出具日期为2017年7月9日的估价结果一览表及相应明细，原告述称被告曾与其达成一致，由被告按照该一览表对原告进行补偿，但一则，被告予以否认；二则，该一览表及明细未经估价公司或被告签章确认；三则，一览表载明具体补偿金额由双方协商确定，现原告并未提交有效证据证明双方就补偿事宜和金额达成过一致意见，故其以该一览表直接向被告主张赔偿，缺乏依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(七)项、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告上海松江程功柏钢模服务站的诉讼请求。案件受理费17,507元，减半收取8,753.50元，由原告上海松江程功柏钢模服务站负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明二〇二〇年十一月六日法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。