-宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5118号原告:孙莉红，福建省泉州市人，住宁夏回族自治区银川市。法定代理人:黄银环，福建省泉州市人，住址宁夏回族自治区银川市。系孙莉红母亲。委托诉讼代理人：黄银治,福建省泉州市人，住宁夏回族自治区银川市。系黄银环妹妹。委托诉讼代理人：王峰，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码916401226704051118。法定代表人：朱维维。委托诉讼代理人：苗志媛，群众，大学文化，住宁夏回族自治区银川市。原告黄银环诉被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告孙莉红的委托诉讼代理人黄银治、王峰、被告金冠公司的委托诉讼代理人苗志媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金67885.81元，违约金2997.12元，以上合计金额70882.93元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确诉请的为2018年4月27日至2020年4月26日两个年度的租金（第一年是30501.48元，第二年是34324.29元）及2016年到2017年被告应向原告返还的税款3051.04元；计算违约金的期间为2016年4月27日至2020年4月26日。被告辩称：1.原告孙莉红诉请的金额不正确，被告2018年之前的租金已经全部支付完毕。2.2018年年2020年租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税导致，责任应由原告承担。3.公民纳税义务是法定的，并不需要特别约定，按照国家税务总局第16号文件提出纳税人以经营租赁方式取得不动产应当向不动产所在地地税主管机关申报纳税。4.被告已替原告缴纳了2015年至2017年两个年度的税费，被告欲从本次原告诉请金额中予以扣除。5.原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1.2013年4月27日，原告孙莉红就其所有的位于宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区德胜西路8号金盛·欧洲城1栋3层148号商铺（建筑面积30.03㎡，价款192943元）、1栋3层149号商铺（建筑面积30.03㎡，价款188438元）分别与被告签订《代租协议》，约定：原告将上述商铺交于被告代为租赁、管理12年，管理期自2013年4月27日起至2025年4月27日止；代租及管理期前6年以购房款为基数乘以8%向原告返还租金，两间商铺租金共计30510.48元；管理期后6年以购房款乘以9%返还租金，两间商铺租金数共计34324.29元。被告需在每年4月27日之前一次性交付给原告当年的租金，逾期按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告赔偿。2.被告向原告返租情况如下：2014年4月25日、2015年4月27日、2016年4月29日被告分别向原告支付商铺租金27459.44元；2017年5月12日支付5491.89元、2017年6月13日支付6590.27元、2017年7月14日支付15377.28元；2018年11月21日支付10000元，2018年12月12日支付10000元，2019年5月15日支付5435.44元和5075.04元。3.原告认可被告于2019年7月25日补交涉案商铺2016年4月至2017年4月的税费2035元。涉案商铺被告具体支付租金及代交税费图示：返租期间应返租金（元）实返租金（元）代缴税款（元）未付金额（元）应返日期实返日期2013.4.27-2014.4.2630510.4827459.443051.0402014.4.272014.4.252014.4.27-2015.4.2630510.4827459.443051.0402015.4.272015.4.272015.4.27-2016.4.2630510.4827459.4420351016.042016.4.272016.4.292016.4.27-2017.4.2630510.485491.8920351016.042017.4.272017.5.126590.272017.6.1315377.282017.7.142017.4.27-2018.4.2630510.4810000002018.4.272018.11.21100002018.12.125435.442019.5.155075.042019.5.152018.4.27-2019.4.2630510.480030510.482019.4.272019.4.27-2020.4.2634324.290034324.292020.4.27合计217387.17140348.2410172.0866866.85判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《代租协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中《代租协议》签订日期为2013年4月27日，被告于2014年4月25日支付了第一年的租金，根据《代租协议》有关“从第一年开始，被告每年在4月27日之前，一次性交付给原告当年租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定每年4月27日支付的系上年度4月27日至次年的4月26日期间的返租租金，原告将其所有的两套商铺交由被告出租、管理，前六年被告每年应向原告支付租金30510.48元，2017年4月26日以前，被告扣除税费3051.04元后向原告每年支付租金27459.44元，其中2016年4月27日至2017年4月26日期间被告实际向税务机关交纳税费2035元，但扣除了原告3051.04元税费，多扣的1016.04元应返还原告；2018年4月27日至2020年4月26日期间的租赁费共64834.77元被告未向原告支付，已构成违约，故对原告要求被告支付2018年4月27日至2020年4月26日期间租金及2016年至2017年扣除的税费3051.04元的诉讼请求，本院予以支持65850.81元，超出部分不予支持。原告要求被告金冠公司支付2016年4月27日至2020年4月26期间的违约金2997.12元，因原被告双方在《代租协议》中约定，被告未按期支付租金的，以应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告进行赔偿，现原告自愿按照日万分之一分段计算主张违约金，不违反法律规定。按照《代租协议》的约定及原被告之间支付租金的方式，2016年4月27日至2020年4月26日期间租金被告均未按约定时间支付，已构成违约。原告主张的违约金未超出本院以日万分之一为标准核算的违约金数额，故对原告主张的违约金2997.12元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》二百七十一条之规定，判决如下：被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告黄银环2018年4月27日至2020年4月26日期间租金65850.81元、违约金2997.12元，合计68847.93元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元(已减半收取)，由原告孙莉红负担23元，由被告宁夏金冠投资置业有限公司负担763元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员   张红梅 二〇二〇年十一月二十七日书记员   吴小璐附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。