天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初22350号原告：张洁，男，1987年1月1日出生，汉族，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：佟金玲，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。原告：王媛，女，1987年3月24日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王凌，辽宁金菱律师事务所律师。被告：刘毅，男，1971年4月9日出生，汉族，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：付启源，天津苒兴律师事务所律师。被告：孙颖君，男，1982年2月2日出生，汉族，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：付启源，天津苒兴律师事务所律师。原告张洁,王媛与被告孙颖君,刘毅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法由审判员贾书岩适用简易程序公开开庭进行审理，张洁及其委托诉讼代理人佟金玲、王媛的委托诉讼代理人王凌、孙颖君与刘毅的共同委托诉讼代理人付启源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张洁,王媛共同向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决合同编号:20161103090唐山市路北区祥和里金港怡园101楼卫国北路261-2号房屋转让合同无效并由被告孙颖君,刘毅协助原告张洁,王媛将该房屋过户至原告王媛名下；2、本案诉讼费由被告孙颖君,刘毅承担。事实与理由：2016年3月21日，原告张洁因急需用钱，经人介绍与被告刘毅签订了抵押借款合同，合同约定向刘毅借款3000000元，双方约定无利息，张洁将涉案房屋抵押给刘毅，合同约定涉案房屋定价总额为3500000元，双方办理了公证，并于当天签署并公证了授权委托书一份，内容为原告张洁,王媛预将共有的唐山市路北区祥和里金港怡园101楼卫国北路261-2号房屋出售，因工作繁忙不能亲自前往，特委托刘毅为代理人，全权代理以下事项：1、受托人有权查询上述房屋的相关档案，2、代理人前去房地产管理部门办理上述房屋的出售、交易立契、变更产权登记等。双方签订抵押借款协议并公证授权委托书后，被告刘毅并未按照协议及时足额支付借款，2016年11月3日，被告刘毅未经原告张洁,王媛同意，以原告张洁,王媛的名义与被告孙颖君签署了房地产转让合同，以2000000元价格出售该房屋，低于协定价1500000元，该行为严重侵害了原告张洁,王媛的合法权益，被告刘毅、孙颖君存在套路原告张洁,王媛的嫌疑，致使原告张洁,王媛的财产遭受巨大损失，特诉至贵院，望判如所请。被告刘毅辩称，不同意原告张洁,王媛的诉讼请求，本案中张洁不应该作为原告，仅应该作为无独立请求权的第三人出庭参加诉讼，本案所涉房屋物权与张洁已经毫无关联性，对于原告张洁、王媛在事实当中陈述以376万余元购买该房屋与事实不符，原告张洁、王媛并没有实际支付对价，该房屋系开发商以抵债的方式抵给了原告张洁、王媛，在建设施工合同中往往抵债的形式是要高于房屋的实际成交价格，因此不能以开发商自认的价格来确认涉案房屋的实际价格。原告张洁、王媛向被告刘毅借款2000000元属实，但诉状中所述向被告刘毅借款3000000元与事实不符，实际借款数额为2000000元，之所以抵押3000000元是原告张洁、王媛自行陈述并提供的数额，考虑到如果原告张洁、王媛不还款，可能给刘毅带来的损失远大于2000000元，况且刘毅也没有收取借款期间的利息，没有盈利，因此就同意进行抵押时将房屋全部价值进行抵押，并非如原告张洁、王媛所述借款3000000元而抵押3000000元的事实。原告张洁、王媛向刘毅借款之时赋予刘毅可以处置涉诉房屋的权利并进行了公证，原告张洁、王媛对于不能按期还款的后果十分清楚，并且清楚刘毅将房屋过户的事实。刘毅在转让该房屋时，评估价格为2125700元，该房屋转让价格符合国家监管，并不存在低价转让的情形。此外，本案中原告张洁、王媛明确要求恢复原状，将房屋过户至王媛名下，实际上早已属于不可履行的部分，本案涉诉房屋并未登记在刘毅或孙颖君名下，而是过户至案外人赵冬艳名下，不存在返还的现实可能性，同时原告张洁、王媛也没有来说明由谁来偿还刘毅欠款的行为，所谓恢复原状是否应该返还所欠债务以及资金占用利息，原告张洁、王媛实际上是知道其如果起诉赔偿损失的话，已经超过了诉讼时效，不会得到支持，才采取了确认合同效力的方式想要主张其权利，刘毅认为原告张洁、王媛的行为存在恶意串通，想以此方式违约，其在离婚协议中仅约定了权利的归属，但是对于欠款并没有进行明示，因此刘毅认为原告张洁、王媛的诉请不应该得到支持。被告孙颖君辩称，不同意原告张洁、王媛的诉讼请求，孙颖君在与刘毅签订房屋买卖合同时，刘毅出售房屋手续齐备，同时价格与评估价格相差不多，不存在与刘毅恶意串通的行为，其次，孙颖君于2017年11月将房屋出售给案外人赵冬艳，2017年11月时该房屋评估也是不到220万元，该房屋已经过户至赵冬艳名下，并已实际交付，因此孙颖君不应该承担也不能承担返还房屋的法律责任。双方当事人围绕各自主张向本院提交了相关的证据材料，本院依法组织双方当事人进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并记录在案佐证，对双方当事人有异议的证据本院认证如下：针对原告张洁、王媛所提交的证据，关于证据1商品房买卖合同、购房发票、完税证明，证据4银行流水，证据5案外人吕振寰在天津市滨海新区人民法院起诉张洁的起诉材料，该三组证据与本案双方当事人诉争的事实无直接关联，对该部分证据本院不予确认。针对刘毅所提交的证据，对于房地产估价报告、房屋转让合同、税收完税证明，该部分证据真实、合法与本案具有关联，对该部分证据本院予以确认，对于银行交易明细，该份证据与本案不具有关联，对该份证据本院不予确认，对于张洁与案外人吕振寰的微信聊天记录，证据真实、合法与本案具有关联，对该份证据本院予以确认。针对孙颖君所提交的证据证据真实、合法与本案具有关联，对该部分证据本院予以确认。根据本院确认的证据以及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：原告张洁、王媛之间原系夫妻关系，曾为坐落于河北省唐山市路**××楼××路××号商业房产登记的共同权利人，原告张洁、王媛（甲方）与被告刘毅及案外人张学英（乙方）于2016年3月21日签订有《借款抵押合同》，原告张洁、王媛向被告刘毅及案外人张学英（二人系夫妻关系）借款3000000元，双方约定无利息，在房管部门受理抵押登记之日起二日内乙方将借款交付甲方，在合同到期日的次日起二日内有甲方向乙方一次性还清上述借款，借款期限自2016年3月21日至2016年6月20日，并以上述房屋设定抵押担保，该份合同经河北省唐山市华忆公证处予以公证。同日原告张洁、王媛签订了委托书，作为坐落于河北省唐山市路**××楼××路××号商业房产登记的共同权利人，因房屋出售不能亲自前往，委托刘毅作为代理人，全权代表委托人办理以下事项“1、受托人有权查询上述房屋的相关档案；2、代理委托人前去房地产管理部门办理上述房屋的出售、交易立契、变更产权登记、缴纳税费、配合购房人贷款、领取房款手续等相关所有事宜”，受托人在代理权限内所实施的民事法律行为和签署的具有法律效力的文书委托人均予以承认，受托人无转委托权，委托期限自2016年3月21日至2016年12月20日止。该份委托书也经过了河北省唐山市华忆公证处予以公证。在《借款抵押合同》、委托书签订并公证后，刘毅代张洁偿还其欠付案外人吕振寰的借款2000000元。《借款抵押合同》签订之前，张洁与刘毅并不相识，双方系通过案外人吕振寰介绍认识并《借款抵押合同》，由刘毅借款给张洁用于偿还张洁对吕振寰的欠款。原告张洁与王媛于2016年5月18日签订了离婚协议，协议约定了案涉房屋归属女方所有，对离婚事宜原告张洁与王媛庭审中明确表示未告知被告刘毅。案外人河北新石房房地产估价有限公司唐山分公司针对案涉房屋接受张洁、王媛委托于2016年11月2日出具《房地产估价报告》，估价报告编号为唐新石房估2016字第0××8号，该房屋在2016年11月2日估价为2125700元，之后刘毅代张洁与王媛于2016年11月3日签订了《房地产转让合同》，将案涉房屋出售给孙颖君，价格为2000000元，并实际办理了过户手续。另外，案外人河北新石房房地产估价有限公司唐山分公司针对案涉房屋接受孙颖君的委托于2017年11月3日出具《房地产估价报告》，估价报告编号为唐新石房估2017字第0××4号，该房屋在2017年11月3日估价为2137500元，之后在2017年11月8日孙颖君与案外人赵冬艳签订了《房地产转让合同》，将案涉房屋出售给赵冬艳，房屋售价为2130000元，并实际办理了过户手续。针对案涉房屋买卖一事，通过张洁与吕振寰的微信聊天记录，双方对此有过沟通。本院认为，本案双方当事人的争议焦点在于刘毅代张洁与王媛同孙颖君于2016年11月3日签订《房地产转让合同》的效力问题。虽然刘毅与张洁及王媛之间存在民间借贷关系并以案涉房屋设定抵押担保，涉及抵押物的买卖与双方当事人之间的借贷关系存在关联，但原告张洁,王媛所诉请确认无效的《房地产转让合同》与其同刘毅之间的民间借贷分属不同的法律关系，通过原告张洁、王媛向刘毅出具的经过公证的委托，该委托应系原告张洁、王媛真实的意思表示，刘毅在委托期限内根据受托权限代为签订《房地产转让合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告张洁、王媛在庭审过程中所举证据无法证实针对案涉房屋在双方当事人之间签订的《房地产转让合同》存在法定合同无效的情形，故原告在本案中诉请的主张并不成立，对其提出的诉讼请求本院不予保护。综上所述，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张洁,王媛的诉讼请求。本案案件受理费40元，由原告张洁,王媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  贾书岩二〇二〇年十一月十日书记员  冯 喜