上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58534号原告(反诉被告)：申蓓蕾，女，1987年12月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张峥飞，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡惠静，上海市华诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鹤星房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李汶林，总经理。原告申蓓蕾与被告上海鹤星房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告上海鹤星房地产经纪有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张峥飞，被告法定代表人李汶林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申蓓蕾向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.请求判令被告在合理期间内腾空系争房屋并向原告返还交付房屋；3.请求判令被告按每月2,400元标准，支付超期占用房屋的损失，自2020年5月1日起直至实际搬离之日止；4.请求判令被告支付逾期支付租金产生的违约金1,920元(2020年5月1日至2020年5月16日，按每日月租金的5%计算)；5.请求判令被告支付原告律师费12,000元；6.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系上海市浦东新区铃兰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)所有权人。2019年1月12日，原、被告就系争房屋签订租赁合同,约定：月租金2,400元,由被告按年度支付,被告逾期支付租金应当每日按月租金5%支付违约金。2020年以后，被告并未按合同约定于2020年4月29日支付本年度租金。原告发函催讨,但被告仍未支付,原告遂于2020年5月15日最终发函解除双方租赁合同。现原告因被告仍未搬离租赁房屋,造成原告超期占用的损失起诉来院，要求判如所请。上海鹤星房地产经纪有限公司辩称，被告租金系支付至2020年4月底。合同7.1条约定原告要为被告办理居住证，因为办理居住证需要原告到场，2019年3月被告提出要原告配合办理居住证，但原告电话不接，信息不回；2020年4月底，原告向被告的业务员催讨租金，被告再次提出要求原告配合办理居住证，但原告不来，也明确表示不同意办理居住证，并发函通知被告要交纳租金，对此被告回复表示在原告为被告办理了居住证后，24小时内会支付租金。只要原告能到场配合办理居住证，被告可以立即支付租金。即使被告同意解除合同，也是原告违约。原告按被告的反诉请求支付违约金后，被告就把系争房屋还给原告，租金按时结算。因原告违约解除合同，故原告还应支付违约金用于赔偿被告预期利益损失。据此，被告提出反诉请求：1.请求解除原、被告之间的租赁合同；2.要求原告支付被告违约金6万元；3.要求原告返还押金2,400元。申蓓蕾针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。合同履行过程中，原告没有违约，而被告拒付租金构成根本违约，致使合同无法履行，违约责任应由被告承担。押金2,400元应该冲抵被告欠付租金。在签订合同之初，原告已经知道是需要配合被告办理居住证的，2019年3月，被告告诉原告，因为原告的系争房屋尚未办理产证，故需要由开发商提供房屋交接书用以办理居住证，2019年4月原告在物业公司的配合下，在开发商处打印了三张交接书用于为被告办理居住证使用，故原告从未拒绝办理居住证。合同签订后，因被告从未要求原告配合办证，也未告知过相关情况，故原告至今都不知道在哪里办理，为谁办理，在此情况下，原告认为被告提出的拒不办理居住证是被告拒付租金、收到原告函件后的托辞。2020年以来，双方就合同的履行情况共沟通过四次，第一次是在2月，系被告人员为进出小区要求原告办理进出证明，第二次是被告要求原告减免疫情期的租金，第三次是在2020年5月1日，原告打电话给被告的置业顾问，询问租金欠付的原因以及今后的履行情况，第四次是在2020年5月2日，因没有得到被告的回复，故原告又电话联系被告，当时被告才提出因为原告没有办理居住证所以没有支付租金，而且态度恶劣，而在此之前被告从未提出过要办居住证。本院经审理认定事实如下：2019年1月12日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方；甲方于2019年1月12日前向乙方交付房屋，租期自2019年5月1日至2024年5月1日；月租金2,400元，押金2,400元；乙方每12个月支付一次租金，其后租金在前一期租金到期日前1个工作日内支付；房屋租赁期间，甲方同意乙方将该房屋转租给他人，同意并协助居住人员办理居住证；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠月租金的5%支付违约金；甲方租赁期内违约，需赔偿乙方6万元，反之亦然；甲乙任一方发生违约，另一方因维权而产生的诉讼费、律师费、误工费、公证费等合理支出，均由违约方承担。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告向原告支付了押金2,400元及至2020年4月30日的租金。2020年5月初，原告向被告发函催告被告于收到信件1日内支付应付的2020年5月1日至2021年4月30日系争房屋租金。对此，被告回函表示：根据《房屋租赁合同》的约定，原告必须配合第三方办理居住证明，2019年让原告办理，给原告打电话原告不接，发信息原告也不回，今年该支付租金了，原告一直催促，没有这样的道理，要求原告拿着房产证和身份证帮助被告客户办理居住证明，办理好居住证明后会在24小时内支付租金；被告在回函中还附短信及通话记录截图二份。原告于同年5月11日向被告送达回函告知：原告手机于2019年9月发生故障，故无法确认是否收到被告所附的短信，被告发信时，租赁期并未开始，办不了居住证，而租期开始后无人通知原告办理居住证，原告亦不可能主动发起办理居住证，不能接受被告不支付租金的理由，现正式通知解除合同，要求被告限期搬离。被告收函后再次回函表示：原告有义务办理居住证，2020年4月底、5月初被告方小郑联系原告，要求原告为第三方办理居住证，原告还是不来办理，现再次通知原告为第三方办理居住证明，办理完后24小时内被告支付租金。对此，原告回函：从未在2020年4月、底5月初收到被告要求办理居住证的通知，被告不付租金是事实，且至今拒绝支付，故再次通知被告解除合同。2020年5月18日，被告向原告转账支付三个月租金7,200元，原告收款后即向被告退还了该款。之后，原告向被告提起了诉讼，原告为涉案诉讼聘请律师产生律师费12,000元。为证明曾多次通知原告办理居住证，被告提供了手机短信记录截图、通话记录截图，其中短信记录显示：3月29日前后被告方向备注为保利23号502业主的手机号发送短信，告知可前往前台报名字和房号办理交接书；另一条时间为“今天09：33”的短信内容为：房东你好，交接书已到了物业，你看什么时候过来一次，拿着身份证、户口本、预售合同等年前交房的那些资料就可以了，希望尽快来办理居住证。通话记录截图则显示：被告方与备注为保利23号502业主的手机号最近通话次数为8。但就上列证据，被告表示因更换手机，无法提供原件予以核对。审理中，因被告提起反诉要求原告支付违约金，故原告亦增加诉请，要求被告支付违约金6万元，庭后原告撤回了该项诉请。就被告已付押金，被告不同意冲抵租金，原告同意在被告返还房屋后予以退还。双方一致确认，无其它解除合同的后果需要本院处理。以上事实由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》，原、被告往来信函及快递单号，律师费发票,被告提供并经庭审质证的交易明细及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案被告系以原告拒绝配合办理居住证而拒绝支付租金，虽原告在客观上并未为被告方人员办理过居住证，但因原告表示租期开始后被告并未通知过原告办理居住证，故被告应就曾通知过原告办理居住证但原告拒绝办理承担举证责任，现被告虽在审理中提供了短信及通话记录截图，但因被告无法提供原件，本院难以确认上列证据的真实性以及与本案的关联性，而就被告所认为原告在回函中相关措辞系构成原告对收到过被告办理居住证通知的自认，本院结合上下文语境通读理解后，亦难以认同被告的该观点，故本院对被告所主张的曾于2019年3月前后多次通知原告办理居住证的观点难以采纳；至于被告所述的于2020年4月底、5月初通知原告办理居住证的有关情况，因被告并未就此举证，本院亦难以采信，因本院难以认定被告所述的原告在被告多次通知下拒绝配合办理居住证情况的存在，故原告并不构成违约，被告拒绝支付原告租金并不具有合法理由，原告有权解除涉案合同。而从合同义务角度而言，即便原告存在未配合被告办理居住证的有关情况，原告系违反了合同项下的从义务，并不构成根本违约；相反，被告在原告已然交付系争房屋的情况下，拒绝支付租金已构成根本违约，原告亦有权解除合同。因原告发送给被告的解除通知到达时间为2020年5月11日，故《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，被告应当结清欠付的费用，并自系争房屋内迁出，将系争房屋返还原告，逾期则应承担房屋占有使用费，同时还应承担相应的违约责任，现原告以《房屋租赁合同》约定标准要求被告支付欠付的租金、房屋占有使用费，并无不当，本院应予支持。关于原告要求被告承担的2020年5月1日至5月16日期间的逾期付款违约金，因合同约定的每日按月租金百分之五承担违约金的标准显属过高，有失公平，本院根据公平诚信原则，酌情判令被告就此承担200元。《房屋租赁合同》系约定原告有权要求被告承担为诉讼支出的律师费，故本院对原告要求被告承担律师费的请求予以准许。审理中原告撤回了要求被告承担6万元违约金的请求，系对自身权利的处分，本院依法予以准许。关于被告反诉要求原告承担违约金的请求，因合同解除之过错在于被告，本院不予支持。关于租赁押金，因被告不同意冲抵欠付租金，而原告同意在被告返还房屋后退还，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)申蓓蕾与被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司2019年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区铃兰路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离，并将该房屋返还原告(反诉被告)申蓓蕾；三、被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内按每月2,400元标准支付原告(反诉被告)申蓓蕾自2020年5月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金、房屋占有使用费；四、被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)申蓓蕾逾期付款违约金200元，律师费损失12,000元，共计12,200元；五、反诉被告(原告)申蓓蕾于本判决生效之日起十日内返还反诉原告(被告)上海鹤星房地产经纪有限公司押金2,400元；六、驳回反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取计104元，由原告申蓓蕾负担14元，被告上海鹤星房地产经纪有限公司负担90元,反诉受理费680元，由反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十一月十六日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。