贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初890号原告：贵州结庐商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山西路地铁商业层。法定代表人：夏开峰，总经理。委托诉讼代理人：杨佳，贵州黔灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，贵州黔灵律师事务所实习律师。被告：赵文波，男，1987年9月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈培，贵州丰来律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱榕，贵州丰来律师事务所实习律师。被告：吁胜强，男，1988年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈培，贵州丰来律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱榕，贵州丰来律师事务所实习律师。原告贵州结庐商业管理有限公司（以下简称结庐公司）与被告赵文波、吁胜强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序进行审理，因本案与本院受理的（2020）黔8601民初656号案件基于同一事实发生的纠纷，本院将两案于2020年9月24日公开开庭合并审理。原告结庐公司的委托诉讼代理人杨佳，被告赵文波、吁胜强及其共同委托诉讼代理人陈培、朱榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告结庐公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告共同向原告支付违约金172800元；3.本案的案件受理费用由二被告共同承担。事实和理由：2019年4月26日原告与被告吁胜强签订《商铺租赁合同》（以下简称“该合同”）。该合同第四条第4款约定，被告必须每天按规定时间营业，如一个月三次没有营业，原告有权单方面终止合同。该合同第八条约定，如因被告原因导致本合同终止，原告有权没收商铺保证金，同时有权要求被告按合同年租金的3倍金额支付违约金。2020年1月5日，被告吁胜强向原告提交撤场申请，陈述因经营亏损太大，请求于2020年1月15日撤场。原告不同意被告的撤场申请要求继续开业经营，但被告强行于2020年1月15日强行撤场停业至今。被告擅自撤场停业违反了该合同约定，原告依合同约定享有单方解除合同权利，同时有权请求被告承担违约金，因该合同约定的违约金过高，原告自行将违约金调减为半年的租金，被告赵文波与吁胜强系合伙经营，应对合伙经营事务产生债务承担连带赔偿责任。原告为维护合法权益，诉请如前。被告赵文波、吁胜强共同辩称:1.对原告与被告签订的租赁合同予以确认，但原告并未履行其承诺和合同约定，没有相应品牌予以入驻，导致商场人流量不能达到预期约定，从而导致被告生意惨淡，原告的违约行为导致被告合同目的不能实现，被告有权依据相关规定解除合同;2.双方签订合同后，因原告未履行其承诺导致被告经营不善，被告已于2020年1月5日向原告递交相应的书面撤场申请，原告已于2020年1月15日与被告达成一致解除合同撤场，且被告在解除合同后向原告介绍书亦烧仙草商铺进行接手，现涉案商铺正是书亦烧仙草商铺进行经营，因此双方已就解除合同达成一致，且现原告已将涉案商铺租赁给他人使用，因此原告应退还被告与其解除合同后未使用店铺的租金及运营管理费、保证金。被告不存在违约行为原告诉请支付违约金没有事实及法律依据，应予以驳回。经审理查明，2019年4月26日，结庐公司（甲方、出租方）与吁胜强（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条租赁范围及用途约定：甲方将位于贵阳市轨道交通（地铁）1号线北京路站的第BJ1F-001-1号商铺（使用面积约为24㎡，建筑面积约为48㎡）出租给乙方，乙方将商铺用于经营廖记棒棒鸡品牌，具体经营品项及产品清单附后，不得经营其它商品或服务，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同并收回物业。第二条约定：租期自2019年6月18日至2020年6月17日止，商铺固定租金：月租金18800元和月运营管理费10000元，双方约定年度租金和运营管理费一次性支付为345600元；为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳合同保证金30000元整；第四条费用承担及装修、附属物归属，第4款约定：因乙方租的物业是地铁商业，乙方必须每天早上10：00开店营业，每天晚上22：00关店停业(如每天营业时间或关店时间有改动，以甲方通知为准。商户如有特殊要求，以书面形式向甲方提出申请)如不按甲方规定时间开门营业或关店停业，视为乙方违约。如乙方在一个月内第一次没有按时开门或没有按时关店停业，乙方需支付500元的违约金给甲方。如乙方在一个月内出现第二次没有按时开门营业或按时关店停业，乙方需支付2000元的违约金给甲方。如一个月第三次没按时开门或关店，甲方有权单方终止合同并可以收回物业和停水、停电，因此造成的一切损失乙方自负，解除事宜及违约责任按本合同第七、八条处理；第6款约定：合同期满后或因乙方原因本合同提前解除或终止的，商铺内所有不可拆除的装修、附属物归甲方所有。如甲方不保留装修、附属物，乙方须限期拆除装修和附属物并恢复原状，所产生的费用由乙方承担。乙方拒不拆除的，甲方可代为拆除所产生的费用，由乙方按1.5倍支付给甲方；第五条甲方责任和义务，第2款约定：甲方在合同生效之时将商铺交给乙方装修，但不得经营，得到甲方整体开业通知时，方可营业。合同第七条合同的解除，第8款约定：合同解除或者终止后，乙方应在1天内自行腾空商铺交还乙方，如有遗留物品视为乙方放弃所有权，甲方自行处置。合同第八条违约责任中第1款约定如因甲方原因导致合同解除或终止的，甲方应按本合同已缴纳原金额退还还乙方，不支付违约金；第2款约定如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，甲方有权停水、停电并有权收回物业(收回物业后甲方有权租给第三方)。甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金，乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方。“乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金”（引号内合同中为加粗加黑字体）。双方还就履行合同、解决争议及送达地址等作出约定。房屋合同后附有商铺平面布置图，图纸中表明包含有麦当劳、舒普玛等商家。合同签订后，赵文波于2019年4月27日、4月29日向被告支付一年租金225600元、运营管理费120000元以及保证金30000元，共计375600元。商场于2019年8月16日开始正式经营。在履行合同中，因吁胜强、赵文波经营困难向结庐公司提出申请2020年1月15日撤场并于2020年1月15日撤场。另查明，赵文波、吁胜强于2020年6月24日向本院起诉[案号（2020）黔8601民初656号]结庐公司，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并返还租金、运营管理费等228342.85元、保证金30000元及赔偿损失。廖记棒棒鸡贵阳品牌区域总代理由吁胜强、赵文波、张文森、孙茹合作经营。2020年3月27日案外人鲁文波(承租人，乙方）与结庐公司（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，结庐公司将贵阳市轨道交通（地铁）1号线北京路站的第BJ1F-001-1号商铺（使用面积约为24㎡，建筑面积约为40㎡）出租给鲁文波经营书亦烧仙草，租赁期自2020年4月17日至2022年4月16日，商铺年租金130000元，年运营管理费100000元。2020年4月8日鲁文波用该《房屋租赁合同》到云岩区市场监督管理局办理了“云岩再宜间奶茶店”的营业执照，经营场所为“贵阳市云岩区北京路地铁站的第BJ1F-001-1号商铺”，2020年5月9日经营场所变更为“贵阳市云岩区北京路地铁站的第BJ1F-001-4号商铺”。上述事实，有原告、被告的当庭陈述笔录、《商铺租赁合同》两份、支付宝转账记录、《廖记棒棒鸡贵阳品牌代理合作协议》、撤场申请、身份信息、营业执照、企业查询单、个体工商户开业登记申请书、企业名称自主申报信用承诺书等证据在卷佐证，并经双方质证，本院予以采纳。本院认为，本案争议焦点是：1.《商铺租赁合同》是否解除；2.赵文波、吁胜强是否违约并需向结庐公司支付违约金。焦点一，《商铺租赁合同》是否解除。本案及（2020）黔8601民初656号案件中，赵文波、吁胜强与结庐公司均诉请解除租赁合同，赵文波、吁胜强主张解除合同时间为其向结庐公司提出撤场的时间（2020年1月15日），结庐公司认为合同解除的时间为本案起诉时间（2020年8月11日），虽各自提出的事实与理由不同，但客观上在诉讼中双方对合同共同作出解除的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方的合同本属于在诉讼中合意解除，由于其一，根据合同约定租期为自商场2019年8月16日正式开业之后一年，双方所举证据不能证明双方合意解除合同的时间早于合同履行期限届满之前的时间；其二，赵文波、吁胜强在租赁期限届满前于2020年1月15日撤离商场，以实际行为不履行合同主要义务，导致合同不能继续履行；其三，涉案房屋在赵文波、吁胜强撤离后，结庐公司另行寻租于2020年4月17日后交由其他商户经营，本案租赁合同的目的不能实现，故本案租赁合同在2020年4月17日结庐公司将房屋另租其他商户之时，合同即解除，现诉请法院判决解除已无必要，故该诉前本院不予支持。焦点二，赵文波、吁胜强是否违约并需向结庐公司支付违约金。其一，赵文波、吁胜强在租赁期限届满前于2020年1月15日撤离商场，以实际行为不履行合同主要义务，导致合同目的不能实现而解除，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，赵文波、吁胜强应承担违约责任。其二，赵文波、吁胜强抗辩称双方已对撤场达成合意，不应支付违约金。首先，赵文波、吁胜强仅提供一份电话录音及微信予以证明，从电话录音及微信内容来看，结庐公司仅表明收到撤场通知，不能推断出结庐公司同意其撤场的意思表示，退一步说，即便结庐公司同意其撤场，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，赵文波、吁胜强亦应向结庐公司赔偿损失。其三，出租人在承租人搬离后另行寻租，是为保证租赁物物尽其用，避免资源浪费，并不能免除承租人的违约责任。虽结庐公司在2020年4月17日后将涉案房屋另租鲁文波经营，但该商铺年租金和年运营管理费仅为230000元，且在2020年5月9日经营场所从涉案的“贵阳市云岩区北京路地铁站的第BJ1F-001-1号商铺”变更为“贵阳市云岩区北京路地铁站的第BJ1F-001-4号商铺”。赵文波、吁胜强提前搬离的违约行为在客观上给结庐公司造成损失。其四，赵文波、吁胜强应向结庐公司支付违约金。双方合同约定乙方违约，按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方，乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金，结庐公司基于商场整体运营的考虑，在合同中对“乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金”进行加粗加黑字体明示，吁胜强在明知该条款的情形仍坚持签订合同，视为对自己签订商业合同风险进行了预估和知晓。其五，原告起诉时以合同约定违约金过高为由，自行将违约金调减为半年的租金并无不当，本院结合赵文波、吁胜强的违约情形，支持赵文波、吁胜强向结庐公司支付4个月租金作为违约金，根据租赁合同关于固定租金包括商铺月租金18800元和月运营管理费10000元的约定，违约金计算为：（225600元+120000元）÷12月×4月=115200元。另，赵文波、吁胜强抗辩称结庐公司未按合同约定引进商家应承担违约责任，本院认为，从合同第一条“具体经营品项及产品清单附后，不得经营其它商品或服务，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同并收回物业”可知，该条款是对乙方即承租人经营业态的约定，并非对出租人出租商铺经营类型的限制，合同后附平面图只能说明各商铺具体位置，亦非对引入商家的承诺，商场人流量不能达到预期属于一般商业风险，赵文波、吁胜强以此作为结庐公司违约的理由，无事实及法律依据，该抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵文波、吁胜强于本判决生效之日起十日内向原告贵州结庐商业管理有限公司支付违约金115200元；二、驳回原告贵州结庐商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3756元，减半收取计1878元，由原告贵州结庐商业管理有限公司负担626元，由被告赵文波、吁胜强负担1252元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年十一月五日法官助理徐洁书记员杨丽