重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初13659号原告：潘某，女，1977年1月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告：蒋某，女，1948年1月24日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告：秦某1，女，2009年10月19日出生，汉族，住四川省安资阳市岳县。原告：秦某2，女，2006年3月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。四原告共同委托诉讼代理人：杨红伟，重庆祥永律师事务所律师。被告：周长生，男，1956年3月13日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：翟茂斌，重庆憬谦律师事务所律师。原告潘某、蒋某、秦某1、秦某2与被告周长生合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告潘某、蒋某、秦某1、秦某2的共同委托诉讼代理人杨红伟，被告周长生的委托诉讼代理人翟茂斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘某、蒋某、秦某1、秦某2向本院提出诉讼请求：1．确认秦某3于2017年9月27日与周长生签订的《店铺转让合同》从2020年4月21日起无效；2．责令被告立即返还四原告因超期转让导致该合同无效期间的转让费113506.5元，并从四原告起诉之日起按年利率百分之六承担资金占用利息。事实及理由：2016年3月1日，周长生因经营需要，与业主单位重庆市江北区嘉陵公园管理中心（以下简称嘉陵管理中心）签订了《场地租用协议》，双方约定将位于嘉陵公园内中央喷泉旁同聚褔大厦过道下方靠管理房3号空间场地面的约18平方米场地租赁给周长生经营食品，场地租用期为两年，自2016年3月1日至2018年2月28日止。2017年9月27日，周长生与秦某3签订了《店铺转让合同》，约定转租期到2024年3月止，秦某3支付转让费190000元。2017年12月22日，秦某3死亡，四原告继承并承担相关义务。2020年3月20日，嘉陵管理中心收回案涉场地不再出租，并要求周长生于2020年4月20日之前腾房。因原、被告之间的《店铺转让合同》已经无法继续履行，四原告遂腾退案涉场地。综上，周长生将案涉场地转租给秦某3，但其转租期限超过了周长生原租赁合同的剩余租赁期限，超出部分应为无效，周长生应返还无效转让期间的转让费。周长生辩称，其不应当返还已交纳转让费，与周长生签订合同时，秦某3清楚知晓案涉店铺转让合同涉及的房屋租赁期限只余5个月，为此双方对未来房屋的使用权期限做了6年期约定，如周长生无法保证承诺的四年期，则秦某3不支付剩余转让费20000元。本院经审理认定事实如下：2009年1月7日起，嘉陵管理中心多次与周长生就位于嘉陵公园内中央喷泉旁同聚褔大厦过道下方靠管理房空间场地面积约18平方米的场地（以下简称嘉陵公园内场地）签订《场地租用协议》。2016年3月1日，嘉陵管理中心与周长生就嘉陵公园内场地签订《场地租用协议》，约定租用期自2016年3月1日至2018年2月28日止。2017年9月27日，周长生（甲方）与秦某3（乙方）签订《店铺转让合同》，约定甲方同意以210000元将自己位于嘉陵公园内场地转让，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方向乙方保证店铺租赁合同期限6年，租期到2024年3月止，租赁合同到期后，甲方应积极配合乙方续签本店铺的租赁合同；如2018年3月租赁合同两年期续签不成功，甲方应无条件退还乙方所交转让费，乙方退还本店铺绝味鸭脖在公司的经营权；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有；甲方营业执照、卫生许可证仅限绝味鸭脖使用，2017年10月1日后经营过程中产生费用由乙方承担；乙方在2017年9月30日前一次性向甲方支付转让费190000元，剩余转让费20000元，作为店铺租赁合同4年期的押金，如合同顺利执行，乙方应于租赁合同签署7个工作日内付清押金，如甲方无法保证承诺4年期租期，乙方有权不支付剩余押金。2017年9月30日，周长生将案涉场地移交秦某3。2017年12月22日，秦某3死亡。秦某3的母亲蒋某、妻子潘某、长女秦某2、次女秦某1作为第一顺序继承人，承继了秦某3与周长生的合同权利及义务，继续履行合同。2018年3月1日，嘉陵管理中心与周长生就案涉场地续签《场地租用协议》，约定租用期自2018年3月1日至2020年2月28日止。2020年3月20日，嘉陵管理中心向周长生发送《告知函》，载明按双方合同约定，其租用的案涉场地租期于2020年2月28日到期，合同自然终止，嘉陵管理中心考虑到疫情及营业实际状况，决定减免1个月租金，合同顺延至2020年4月20日，根据商圈整体建设规划，嘉陵管理中心近期将对同聚褔公厕及周边进行整体改造，合同到期后暂不出租案涉场地，请周长生于2020年4月20日前将案涉场地按双方签订的交房标准交还给嘉陵管理中心。2020年4月22日，周长生承诺于2020年4月29日搬离。2020年4月29日，四原告搬离了案涉房屋。庭审中，四原告陈述，其系以周长生的名义，向嘉陵管理中心交纳租金；秦某3及四原告租赁案涉商铺后继续经营“绝味鸭脖”，且继续沿用周长生办理的营业执照。以上事实，有场地租用协议、店铺转让合同、告知函、承诺书、死亡证明、火化证、第一顺序继承人证明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，关于案涉合同效力问题。本案中，周长生与秦某3签订的《店铺转让合同》中约定，周长生保证店铺租赁合同期限6年，租期到2024年3月止，而此时，周长生与嘉陵管理中心约定的租赁期到期时间为2018年2月28日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。周长生与秦某3约定的租赁期间超过2018年2月28日的部分本应无效，但2018年3月1日，嘉陵管理中心与周长生续签了《场地租用协议》，约定租用期至2020年2月28日止，故，虽然周长生在转租房屋的时候存在瑕疵，但是周长生通过与嘉陵管理中心续约的行为，补正了其在转租房屋时存在的权利瑕疵，而后，嘉陵管理中心将案涉房屋租赁期延长至2020年4月20日，因此，本案中案涉《店铺转让合同》租赁期限中超过2020年4月20日的部分无效。关于周长生是否应当返还转让费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中，周长生与秦某3签订《店铺转让合同》明确约定周长生支付的费用为“转让费”。秦某3与周长生对转让费的约定，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同约定，周长生支付转让费后可以取得案涉店铺的装修、装饰，其他所有设备、商品等，合同履行过程中案涉房屋租金等其他费用由秦某3定期另行交纳，秦某3可使用周长生的营业执照继续经营“绝味鸭脖”，故秦某3与周长生约定的210000元“转让费”中并不能等同为租金。另，秦某3与周长生亦约定：“剩余转让费2万元，作为店铺租赁合同4年期的押金……如周长生无法保证承诺4年期租期，秦某3有权不支付剩余押金”，该条款表明签订合同当时，秦某3明知周长生与嘉陵管理中心的租期即将到期，并且也已预见到6年租期可能无法实现，故而约定了相应的押金。因此，秦某3已支付的190000元，其对价不仅包含“2018年3月1日至2020年2月28日”2年期的租期，还包含案涉店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品及“绝味鸭脖”的经营权。周长生现已按约交付前述对价，秦某3一次性支付190000元亦符合双方权利义务及时清结的交易习惯，后4年租期无法实现时秦某3亦无权要求返还已支付的转让费。故四原告主张按租赁期间分月计算转让费并要求周长生退还部分转让费及支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认秦某3与被告周长生签订的《店铺转让合同》中租赁期限超过2020年4月20日的部分无效；二、驳回原告潘某、蒋某、秦某1、秦某2的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取计2050元，由原告潘某、蒋某、秦某1、秦某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年十一月二十四日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清