上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0112执异359号案外人：毕某某，男，1970年7月23日出生，汉族，住所地安徽省淮南市寿县开荒乡后楼村楼东队。委托诉讼代理人：项荣磊，上海市国雄律师事务所律师。申请执行人：陈占军，男，1976年10月6日出生，汉族，住所地河南省禹州市。被执行人：蒋岭峰，男，1976年11月12日出生，汉族，住所地上海市闵行区。被执行人：陆才珍，女，1952年4月3日出生，汉族，住所地上海市闵行区。本院在执行申请执行人陈占军与被执行人蒋岭峰、陆才珍房屋买卖合同纠纷一案中，案外人毕某某提出执行异议，请求停止对上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房产)的执行行为。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人毕某某要求对案涉房产停止执行的事实及理由如下：2016年8月，被执行人蒋岭峰、陆才珍因上海市闵行区吴泾镇星火村XXX队农村宅基地房动迁原因，可安置取得三套动迁房，其中一套出售给案外人毕某某，并于2016年8月29日签订《动迁房转让协议书》，该协议约定，两被执行人于2017年至2019年动迁分得曹家塘路六街坊、七街坊三套房屋，两被执行人承诺将其中面积最大的一套出售给案外人，按照每平方米28,100元计算，待被执行人拿到钥匙后将房屋交付给案外人，当日案外人支付定金50万元。2017年9月22日被执行人与吴泾镇投资发展中心签订《集体土地居住房屋补偿安置协议》1份，拆迁人向被执行人提供包括案涉房产在内的三套安置房。同年12月6日，案涉房产的开放商开具了订房确定单。2017年11月28日，案外人与被执行人签订《动迁房转让协议》1份，约定将曹家塘路XXX弄XXX号XXX室动迁房，建筑面积为121平方米转让给案外人，价款共计3,400,100元整。其中双方已经了解房屋权属状况，明知动迁房按国家规定产证办理后三年内不能交易过户。2018年1月4日，两被执行人确认已收取全部房款。2020年5月20日，案外人看到要求迁出案涉房产的法院公告。案外人认某，案外人签订《动迁房转让协议》在法院司法查封之前，其已付清全部购房款，并在2017年11月28日开始实际占有，在整个买房过程中也无任何过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人对案涉房产享有的物权期待权足以排除强制执行，请求法院不得执行案涉房产。案外人为证明其主张，向本院提交了上海市农村宅基地使用证、集体土地居住房屋补偿安置协议、订房确定单、2016年8月29日签订的《动迁房转让协议书》、2017年11月28日签订的《动迁房转让协议》、收据、银行卡交易明细、不动产登记簿、居民管道燃气供用气合同和业务受理单、结婚证和村委证明、民事判决书和法院公告等材料。申请执行人陈占军提交意见称，异议人与蒋岭峰、陆才珍于2016年8月19日签订的《动迁房转让协议》时，并无实际交易内容，不符合合同法的基本要求；该房屋买卖行为不符合重大交易行为常理，在标的尚不存在的情况下即支付全额交易费用不合常理，银行交易明细也是不真实的，实际是蒋岭峰的赌博借款，在无力还款的情况下，双方存在恶意串通，以房抵债的行为，是以合法形式掩盖非法目的的违法行为。请求对异议人的请求予以驳回。被执行人蒋岭峰称，其在外欠债较多，赌博输了很多钱，借了一些高利贷，所以与王传学商量找一下家将动迁房卖掉一套。毕某某系王传学小舅子，双方签了协议。2017年11月或12月拿到房屋当天，将钥匙给了毕某某。除10万元未付外，其余房款均已支付给本人。其与王传学只是一般关系，关系不是很好，只知道他有门面房。经审查查明，本院在审理陈占军与蒋岭峰、陆才珍房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年1月29日预查封了属蒋岭峰、陆才珍所有的登记在上海汉石唐鑫置业有限公司名下的上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋。同年7月6日，本院作出(2017)沪0112民初33533号民事判决，判决被告蒋岭峰、陆才珍于本判决生效之日起十日内支付原告陈占军补偿款120万元。判决生效后，申请执行人陈占军依据该判决向本院申请执行，本院立(2018)沪0112执9663号执行案件。2020年5月19日，本院发出公告，责令被执行人在2020年5月26日之前履行付款义务，否则被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出案涉房产并将房屋钥匙交于本院。逾期本院则依法强制执行，由此引起的费用及后果由被执行人承担。案外人认某对房屋享有租赁等权利而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，本院将通过上海市高级人民法院委托评估、拍卖机构对上述房产在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖或变卖，以清偿债务。另查明，案外人毕某某于2019年11月14日向本院提起诉讼，要求确认其与蒋岭峰、陆才珍签订的《动迁房转让协议》有效；蒋岭峰、陆才珍协助其办理案涉房产产权过户手续，将产权过户至原告毕某某名下。2019年12月5日，本院作出(2019)沪0112民初45462号判决，确认毕某某与蒋岭峰、陆才珍就上海市闵行区吴泾镇曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房转让协议》有效。根据案外人毕某某提供的银行卡交易明细、居民管道燃气供用气合同和业务受理单、结婚证和村委证明及装修申请、装修管理协议等证据内容显示，案外人毕某某所称已支付全部购房款均由毕井秀、王传学(两人系夫妻，毕井秀系毕某某姐姐)通过银行转账至蒋岭峰银行账户；案涉房产管道燃气供用气合同的用气人和业务受理单登记的用户名称均为王传学；业主向物业管理公司申请装修以及与物业公司签订《住宅装修管理协议》均为毕井秀。以上事实，由(2017)沪0112民初33533号民事判决书、(2018)沪0112执9663号执行公告、(2019)沪0112民初45462号民事判决书、房屋状况及产权人信息，谈话笔录等证据予以证实。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案毕某某以房屋买卖并已实际占有为由请求停止对案涉房产的执行。然经审查，一、案外人毕某某在动迁时间不明确、动迁协议没有且何时签订不确定以及动迁房源、房屋坐落、房屋面积均未有着落的情况下，即与被执行人签订《动迁房转让协议》，与常人对购买房屋这般重大事项所应当具有的审慎交易习惯和交易方式严重不符；二、合同约定的付款方式，在签订购房意向即支付大额款项50万元，签订第二份《动迁房转让协议》时约定全部房款均在合同签订日(2017年11月28日)前即已全额支付(2016年12月22日支付120万元、2017年11月22日支付160万元，除10万元办理过户手续当日支付)，也有违通常交易方式；三、毕某某自始至终未支付任何款项给合同相对方，其称占有使用房屋的事实也不充分。毕某某在本案中将王传学和毕井秀转账给蒋岭峰的款项作为其已支付的房款，而经本院通过上海法院信息综合应用系统查询，王传学在2016年7月至2018年11月期间，作为原告在本院起诉民间借贷纠纷案件达20多起，均为其向不特定的借款人出借款项，似有“职业放贷人”之嫌，不能排除其与被执行人蒋岭峰间存在债权债务之疑，因此，不宜在本案执行异议案件审查中将毕井秀、王传学转账给蒋岭峰的款项认定为毕某某支付的房款；而且，毕某某提供的证据显示，办理案涉房产相关手续和装修等事项均为王传学或毕井秀，也不能证明毕某某实际占有案涉房产。综合上述因素，案外人毕某某请求停止对案涉房产执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院不予支持。另外，毕某某与蒋岭峰、陆才珍房屋买卖合同纠纷一案，因案涉房产被法院查封在前，法院仅作出确认合同有效之判决，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，不能排除对案涉房产的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人毕某某要求停止执行上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长 汤克新审 判 员 袁 辰审 判 员 胡汇哲法官助理 李慧枫书 记 员 李晓芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。