徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初667号原告：徐州高新技术产业开发区国有资产经营有限公司，住所地徐州市高新技术产业开发区管委会办公楼505-510室。法定代理人：黄某，该公司董事长。委托诉讼代理人：惠敏，江苏永伦律师事务所律师。被告：徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山区圭山路圭山市场A-32号。负责人：贺恒成，该公司经理。被告：江苏美仑置业有限公司，住所地徐州市铜山新区恒茂福泽园6楼1单元101室。法定代表人：周生全，该公司董事长。被告：徐州市协优商贸有限公司，住所地徐州市铜山区二堡村北京路235号-108号。法定代表人：贺恒成，该公司董事。上述三被告共同委托诉讼代理人：王飞，江苏金华星律师事务所律师。原告徐州高新技术产业开发区国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与被告徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司（以下简称海鹏铜山分公司）、江苏美仑置业有限公司（以下简称美仑公司）、徐州市协优商贸有限公司（以下简称协优公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人惠敏，被告海鹏铜山分公司、美仑公司、协优公司的共同委托诉讼代理人王飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国资公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带赔偿原告房屋不能使用造成的损失暂定1000万元（最终以司法鉴定为准，计算至鉴定报告出具之日）；2、本案诉讼费用、保全费由被告负担。事实和理由：2015年12月31日，原告、被告海鹏铜山分公司、协优公司三方签订《二堡农贸市场收购合同》，约定原告收购被告海鹏铜山分公司、协优公司位于铜山新区地下停车场房屋产权，作为农贸市场使用。合同约定被告保证消防等专项验收合格，被告承诺2016年3月30日前完成通风和消防工程并验收合格，否则原告有权扣除被告的300万元消防工程按期完工保证金。合同签订后，原告按照合同约定支付了回购款项，但被告承诺的消防工程迟迟不能验收合格，导致原告对涉案房屋长期不能使用。原告多次要求被告尽快完成消防验收，但被告均怠于履行合同义务，给原告造成严重的经济损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告协优公司辩称，根据原告的诉请及理由，本案系房屋买卖合同关系，根据物权法的规定，出卖房屋的主体是协优公司，相应的权利义务由协优公司承担，原告诉请三被告共同承担连带责任没有法律和事实依据。被告海鹏铜山分公司、美仑公司辩称，第一，海鹏铜山分公司系美仑公司设立的分公司，海鹏铜山分公司对外负债得到美仑公司授权，在授权范围内由美仑公司承担。海鹏铜山分公司没有得到美仑公司授权对外承担责任，即使得到授权，美仑公司也不应承担连带责任。第二，原告同协优公司、海鹏铜山分公司签订协议后，并不是二被告不履行合同义务，而是因为二堡农贸市场和住宅楼以及门面房是一个整体规划图，前期消防工程包括住宅，经过消防部门部分验收合格。铜山区国土资源局没有将剩余的土地按期交付，没有完成拆迁工程，导致海鹏铜山分公司无法施工，因为整个消防工程是整体规划，包括道路、绿化、消防、通风，消防工程不能继续施工的原因在于铜山区国土资源局没有交付土地造成的。对该事实，徐州市贾汪区人民法院在美仑公司诉徐州市铜山区人民政府、铜山区国土资源局的案件中有明确的阐述和说明。因此，原告要求被告连带赔偿1000万元的损失缺乏事实依据。第三，对于合同所约定的条款，被告承诺在2016年3月30日前完成通风和消防工程，如果不完成甲方即扣除300万元消防工程款，此条款是双方真实意思表示，合法有效。对于不能履行的事实，原告是明知的，也是认可的。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月6日，徐州市铜山区国土资源局与海鹏铜山分公司达成涉案地块国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书。同年1月20日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让人同意在2011年2月20日前将出让宗地交付给受让人，本合同项下宗地总面积为17148平方米，出让价款4529万元，该合同对款项支付时间、土地开发利用、违约责任等进行了约定。同年8月26日，海鹏公司取得涉案土地的国有土地使用权证。徐州市铜山区国土资源局将上述部分土地交付给美仑公司用于开发，建成徐州市铜山区阳光豪庭小区。2015年12月31日，国资公司（甲方）与海鹏铜山分公司（乙方）、协优公司（丙方）签订《二堡农贸市场收购合同》，约定甲方收购乙、丙铜山新区北京路东二堡农贸市场（位于阳光豪庭的地上第1、第2层农贸市场及地下1层停车场）1-2层商业及地下停车场房屋产权，作为农贸市场使用。双方就房屋收购事项达成协议，主要内容如下：一、所收购房屋的基本情况。（一）二堡农贸市场坐落于铜山区新区街道办事处二堡社区后二堡，土地使用权面积2560.89平方米，建筑面积15846.07平方米，地上一、二层12751.71平方米（已办房产、土地证面积10762.51平方米；未办房产、土地证面积1989.2平方米），设计用途为农贸市场；地下一层3094.36平方米（有房产分割证和土地分割证，未办房产、土地证），设计用途为停车场。（二）乙、丙方保证享有该房产合法产权，并且无司法查封等情况，但是有抵押（丙方已将10762.51平方米商铺中的5373.73平方米商铺用于在银行抵押贷款2000万元，在收到甲方第一笔款项之日起五个工作日丙方保证完成房产解押工作），乙方保证土地、规划、通风及消防、防雷、节能及安防等专项验收合格，已取得单位工程竣工验收、建设工程竣工验收备案证明文件和建设行政主管部门发放的上房通知书。二、合同价款审定：（一）甲乙丙三方约定房屋收购价款以2015年11月15日高新区委托江苏光大资产评估有限公司对《铜山城区北京路东侧房地产市场价值咨询估价结果报告》复审价格7319.2万元计算，并作为结算依据。（二）收购的房产面积依据房管测绘部门出具的建筑面积竣工测量报告。（三）区房产中心出具的房屋建筑面积计算成果表显示地上一、二层新增加建筑面积55.98平方米，双方协商增加建筑面积的价值按照25.8万元列入合同总价（55.98平方米×7319.2万元÷15846.07平方米）。三、房产与土地证办理：（一）二堡农贸市场收购合同价为7345万元，总建筑面积15902.05平方米。2013年乙方将其中10762.51平方米商铺销售给丙方（乙丙公司持股人均为贺恒成和申思杨），房产证与土地证已办理，剩余5139.54平方米未办理房产及土地证，但有房产及土地分割证。（二）经与区相关部门沟通，丙方以4705.856578万元转让给甲方10762.51平方米商铺；甲方以2639.143422万元价格收购乙方5139.54平方米商铺及地下停车场，乙方出具销售合同与发票。甲方出具2张支票，收款人分别为丙方和乙方。（三）乙、丙提供合法有效的资料，负责将上述15858.89平方米（不含农贸市场管理用房43.16平方米）房产的房屋所有权证、土地使用权证办到甲方名下。四、合同价款及付款方式：合同价款7345万元，1、甲方用已办到甲方名下的10528.32平方米商铺和地下室评估抵押到银行贷款，支付乙、丙第一笔收购款（原则上不超过50%）。乙丙用此笔收购款偿还银行贷款，解除5373.73平方米商铺抵押权，并由丙方将5373.73平方米商铺过户到甲方名下。2、本协议签订10528.32平方米商铺和地下室的房产证、土地证办理至甲方名下之日起20工作日，甲方按照合同总价款的50%支付乙方收购款，计3672.5万元。3、本协议附件所列资料提供齐全、施工图设计的所有工程项目完工并验收合格，甲方用已办到甲方名下的5373.73平方米商铺和地下室评估抵押到银行贷款，双方办理资产移交手续后，甲方用银行贷款支付乙丙收购款至合同价的98%，剩余2%的合同价为质保金。在一年质量保修期满无质量问题（验收证明显示2013年3月竣工）支付合同价1%，二年质量保修期满无质量问题，剩余1%质保金一次性付清。4、乙方承诺2016年3月30日前完成通风和消防工程并验收合格，否则甲方扣除乙方的300万元消防工程按期完工保证金不予退还乙方。七、甲方支付乙方合同价50%的收购款前，乙方须向甲方办理附件资料移交（见附件所列项目），甲方支付至合同价98%的收购款时，乙丙向甲方办理房屋、资产移交。乙方移交资产前，所有工程必须按施工图设计完成并经相关部门验收合格。此外该合同还对小区附属设施、共同配套建筑、质量及保修责任等进行了详细约定。合同附件包含二堡农贸市场土地、规划、建设、消防、防雷验收及综合验收备案文件、建设行政主管部门发放的上房通知书等资料。合同尾部乙方处加盖海鹏铜山分公司印章，丙方处加盖协优公司印章，乙丙两处均由申思杨、贺恒成签字。被告海鹏铜山分公司、协优公司于2016年1月21日、4月13日协助原告将涉案房屋登记至原告国资公司名下，房产证载明的面积共计15858.89平方米。2017年9月18日，海鹏铜山分公司向徐州高新技术开发区管委会提交申请报告，载明：二堡农贸市场2016年1月出售给国资公司，由于各种原因造成消防工程至今未能通过验收，由于消防规范标准越来越高，原来已经完成的消防工程已不能通过现行的规范审核，我公司急需对现消防图纸进行重新设计，然后进行重新改造施工。我公司无力支付设计院15万元的图纸设计费，申请从预交的300万元消防押金中拨付15万元，以便支付图纸设计费，加快推进消防工程，使市场尽早投入使用。同年11月30日，海鹏铜山分公司向高新区管委会提交申请报告，载明：二堡农贸市场一期2013年1月竣工至今5年，因种种原因没能验收。因国家数次调整消防规范，原来的消防设计已不能满足现行的消防规范要求，消防工程验收是要在整体工程全部竣工，外围条件具备后才能进行验收，但因受外围房屋未拆迁因素的影响，而导致该项目迟迟不能验收，经和消防设计部门沟通和协调，根据现行的消防规范要求，必须在紧邻三号楼北侧开辟一道东西走向、宽9米的消防通道，这样势必造成高新区损失约1800平方米的房屋面积，待我公司在土地拆迁完毕，建设完沿街工程项目后，我公司将根据高新区实际损失面积，按照当时的回购价格，退回该笔房款给高新区。为此，我公司将尽快组织施工，确保市场在2018年春节前施工验收完毕，使市场尽快投入使用。此后，海鹏铜山分公司又于2017年11月23日、12月5日向高新区管委会提交申请报告，报告内容与2017年11月30日的内容基本相同。2017年12月6日，国资公司委托江苏永伦律师事务所向美仑公司发送律师函，载明：由于美仑公司未按照现行的消防规范要求，全面完成消防通道建设，导致消防工程验收工作至今未能通过。美仑公司于2017年11月30日向国资公司出具申请报告。由于消防工程不符合规范，导致国资公司至今不能将农贸市场进行使用，给委托人造成巨大经济损失，委托人将依约扣除美仑公司上述300万元保证金，并保留追偿包括但不限于为通过消防验收而产生的拆除、整顿等相关费用的权利。同时，希望美仑公司在接到此律师函后10日内，能迅速及时和国资公司沟通并就后续履行情况达成一致，否则将通过法律途径解决此纠纷。该律师函寄送至美仑公司的徐州市铜山新区。2018年11月13日，国资公司再次委托永伦公司向美仑公司发送律师函，载明：消防不能通过验收的直接原因和根本原因是美仑公司改变了规划总体平面图的布局，将原消防通道的位置建成了房屋，室号为115、212，建筑面积2002.02平方米。如今要想通过验收，必须拆除115、212室房屋，这两处房屋的拆除将给委托人造成巨大损失。为尽快通过消防验收，希望美仑公司在接到本函后七日内向委托人提供履约保证金500万元并报送消防通道的施工改造方案，经国资公司审核后，美仑公司组织相关人员进场施工。若贵司不能提供履约保证金，国资公司将认为贵司没有资金和能力完成上述施工改造及赔偿工作，委托人将自行委托有资质的相关单位设计、施工进行改造，为此花费的一切费用及造成的损失均由贵司承担。希望在接到本律师函三日内给予国资公司书面答复，否则将通过法律途径解决此纠纷。届时，委托人将主张包括但不限于贵司应退房款、消防改造费用、市场不能使用造成的营业损失等费用。该律师函由申思杨接收。由于被告未能完成涉案房屋的消防施工及消防验收，导致涉案房屋一直处于空置状态。本案诉讼过程中，经原告国资公司申请，本院委托江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的市场租金进行评估。该公司在接受委托后经过实地查勘与市场调查，于2020年8月31日出具房地产估价报告，结论为：铜山新区北京路东二堡农贸市场（建筑面积15858.89平方米）从2016年3月31日至2020年8月31日之间的总租金为986.31万元。国资公司支付鉴定费129610元。此外，涉案合同项下款项尚有300万元消防工程保证金未返还给被告。另查明，2016年12月19日，美仑公司以徐州市铜山区人民政府、徐州市铜山区国土资源局为被告，以徐州高新技术产业开发区管理委员会为第三人提起诉讼，该案由徐州市中级人民法院指定徐州市贾汪区人民法院审理。美仑公司在起诉时的诉请为：1、判令解除美仑公司与铜山国土局于2011年1月20日签订的国有建设用地使用权出让合同中的12.152亩的部分合同；2、返还12.152亩土地出让金2139.3072万元、违约金4417.0350万元、退还税金850600元。在该案中，贾汪区人民法院查明：涉案合同签订后，美仑公司按照合同约定给付土地出让金4529万元及相关税金，美仑公司对涉案地块进行开发，建成徐州市阳光豪庭小区并于2013年2月7日通过综合验收，交付业主使用。被告铜山区国土局没有对剩余的地块部分进行拆迁完毕，也没有将相应的土地交付给原告进行开发。该院委托江苏苏信测绘有限公司进场测绘，结果为：徐州市铜山区xx小区占用的黄线1土地面积为13977.423平方米（合20.966亩）；黄线2土地面积为12192.65平方米（合18.289亩）。此后，美仑公司变更诉请为要求铜山区国土局继续履行合同。徐州市贾汪区人民法院于2018年2月13日作出（2016）苏0305民初5941号民事判决，认为铜山区国土局应当将涉案地块全部拆迁完毕，按照合同约定交付给美仑公司进行开发建设。但在合同履行过程中，铜山区国土局仅交付部分土地进行开发建设，对于其余土地，没有进行拆迁完毕，没有履行合同义务，美仑公司要求继续履行合同，符合法律规定。于是判决双方继续履行涉案的《国有建设用地使用权出让合同》。但铜山区国土局至今仍未将剩余土地交付给美仑公司。2015年12月23日，海鹏铜山分公司出具证明，载明海鹏铜山分公司所开发的铜山新区阳光豪庭项目，股东为贺恒成、申思杨两人，每人各持股50%，国资公司所回购部分的房屋所有权归贺恒成和申思杨所有。协优公司的公司章程载明公司股东为贺恒成、申思杨，各出资250万元，法定代表人为贺恒成。本案争议焦点为：一、被告是否存在违约行为；二、原告所主张的损失是否成立。关于争议焦点一，本院认为，原告国资公司与被告海鹏铜山分公司、协优公司签订的《二堡农贸市场收购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应当合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告国资公司作为购买人，已按照合同约定支付了相应价款，被告海鹏公司分公司、协优公司应向国资公司交付符合合同约定的房屋。虽然涉案房屋的所有权已经登记至国资公司名下，但根据双方合同约定，被告仍负有完成案涉房屋的通风和消防工程并验收合格的义务，但被告至今未完成消防验收导致涉案房屋不能投入使用，被告的行为已经构成违约并应承担相应的违约责任。关于被告未能完成消防验收的原因是否影响对被告违约行为的认定，被告方主张消防未能验收通过的原因是因为徐州市铜山区国土资源局没有向被告交付全部的土地导致被告无法进行消防施工。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，遵循合同相对性是合同法的基本原理，合同相对性原则要求合同一方当事人只能向另一方当事人主张违约责任，即使因第三人的行为造成债务不能履行，债务人仍应向债权人承担违约责任。本案中，被告海鹏铜山分公司、协优公司作为出卖人，完成消防验收是其应履行的合同义务，即使存在因徐州市铜山区国土资源局未能向被告交付全部的转让土地导致被告未能完成消防验收的事实，该事实也不能阻却被告的行为构成违约，亦不能免除被告应向原告国资公司应承担的违约责任。因此，无论未能完成消防验收的原因是否如被告所称，均不影响被告的行为已经构成违约的这一认定，被告仍应向原告承担违约责任。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告交付给原告国资公司的房屋未完成消防验收，导致涉案房屋无法投入使用，必然给原告国资公司造成损失，被告应承担赔偿原告相应损失的违约责任。根据涉案房屋的用途，原告主张参照同地段的市场租金作为计算原告损失的依据，该主张于法有据，本院予以支持。江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司在实地查勘与市场调查后出具评估报告，鉴定程序合法、内容翔实、结论客观真实，在无相反证据足以推翻该评估结论的情况下，该评估报告应作为确定原告国资公司损失的定案依据。被告虽对该评估报告提出异议，但未能提供证据推翻该评估结论，其异议理由不能成立。根据该评估报告，被告应赔偿原告国资公司因涉案房屋不能投入使用而产生的损失986.31万元（截止到2020年8月31日）。因双方合同约定，如被告在2016年3月30日前未完成通风和消防工程并验收合格，原告有权扣除被告的300万元工程按期完工保证金，该款项实质上系双方约定的被告未能完成消防验收而应承担的违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，原被告双方约定的违约金300万元低于被告违约行为造成的损失986.31万元，在扣除双方约定的300万元保证金后，被告仍应赔偿原告国资公司损失686.31万元。关于责任承担的主体，《中华人民共和国民法总则》第第七十四条规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。海鹏铜山分公司系被告美仑公司依法设立的分支机构，其可以先以自身财产承担合同义务或违约责任，不足部分应当由美仑公司承担；被告协优公司作为出卖人，亦应承担上述民事责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下;一、被告徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司、徐州市协优商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告徐州高新技术产业开发区国有资产经营有限公司损失686.31万元。二、被告徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司不足以承担上述第一项债务的，由被告江苏美仑置业有限公司承担补充清偿责任。三、驳回原告徐州高新技术产业开发区国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，财产保全费5000元，鉴定费129610元，合计216410元，由原告徐州高新技术产业开发区国有资产经营有限公司负担21800元，由被告徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司、徐州市协优商贸有限公司负担194610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  史 良人民陪审员  杨道平人民陪审员  周书艳二〇二〇年十一月三十日书 记 员  武航宇