新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初170号 原告（反诉被告）：深圳市前海雪球零售科技有限责任公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：沈琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪，新疆翔瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐晋巍，男，1964年9月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：杨三运，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市前海雪球零售科技有限责任公司（以下简称前海雪球公司）与被告（反诉原告）齐晋巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)前海雪球公司委托诉讼代理人陈琪、被告（反诉原告）齐晋巍委托诉讼代理人杨三运到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）前海雪球公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》在2019年5月16日已经解除；2.判令被告退还原告2019年6月15日至2019年10月15日租金76000元（19000×4个月=76000元）；3.判令被告退还原告保证金19000元；4.判令被告向原告提供2018年10月15日至法院支持的租赁日至原告交费最后期限的租金的增值税专用发票;5.请求法院判令被告承担本案诉讼费、邮寄送达费用。事实及理由：2018年10月19日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将乌鲁木齐市水磨沟区南湖路133号城建大厦1栋9层办公2号物业出租给原告，租赁期共计24个月，押金19000元，月租金19000元。原告已将19000元押金付清并将租金支付至2019年10月15日，被告未按合同约定提供租金增值税专用发票。2019年5月16日，原告员工与被告沟通确定不再继续租赁被告物业，并将所有物品搬出该物业。原告根据合同要求被告退还剩余未使用租金76000元及保证金19000元，被告对此置之不理。后原告屡次要求被告退还租金，被告一直不予理睬。现原告为维护自身利益，起诉至贵院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）齐晋巍辩称：我方同意解除租赁合同，但是不认可合同解除时间是2019年5月16日，1.被告未在2019.5.16接到原告的合同解除通知，2.租赁合同第7条第5款规定合同解除后原告应将钥匙物品交还被告，原告未履行移交的义务，且房屋使用过程中产生的各项费用也未结清。3.原告单方面解除合同根据合同约定保证金不予退还，原告主张退还保证金没有事实及法律依据，4.关于增值税发票被告已前往税务局询问，目前无法为原告开具增值税发票。被告（反诉原告）齐晋巍提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿损坏的财物价值6260元；2.判令被反诉人支付使用房屋的各项费用17813.74元(计算至2019年11月10日，物业费9022.1元，垃圾费235.13元，水费198.62元，空调清洗费200元，空调费8157.89元；3.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月19日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年10月15日至2020年10月14日，被反诉人在租赁期间损坏房门，但却不根据合同约定维修、赔偿，反诉人无奈，自行购买安装了房门。被反诉人未按合同约定支付租赁期间的各项费用，反诉人在物业的催促下，代被反诉人支付了相关费用。根据合同约定，以上费用应由被反诉人承担，但被反诉人拒绝向反诉人支付。反诉人为维护自身合法权益，特具状向法院提起诉讼，请依法裁判。原告（反诉被告）前海雪球公司辩称：对反诉人的诉讼请求我方不予认可，我方在租赁期间并未损坏反诉原告的任何物品，对其主张的2019年5月物业费我方可以支付，具体金额按照按月公摊进行计算，其他费用均不是我方租赁期间产生的费用，我方不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：针对本诉，原告（反诉被告）前海雪球公司提交以下证据：出示第一组证据：房屋租赁合同一份,证明：1、原告有权解除合同并要求被告返还租金，根据合同的第7条第4项约定，原告提前退租并提前30日告知甲方后即可解除合同，甲方应于合同解除当日向乙方退还乙方未使用的所有费用，该费用包括保证金等与房屋租赁相关费用，因此原告要求被告返还保证金也有法可依。2、合同第11条附则，本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址即视为送达给本人，我方多次给被告送达解除合同通知函，被告均予以拒收，而邮寄地址包括租赁合同中的通讯地址应视为送达。3、根据第八条违约责任第一项约定，甲乙双方应遵守约定，违反约定给对方造成经济损失的还应赔偿损失，根据合同原告有权要求解除合同，被告应予以积极配合，被告屡次拒收原告邮件，不配合解除合同，造成的相应损失应由其自行承担。出示第二组证据：房屋租赁保证金收据一份，证明：我方向被告支付了保证金19000元。出示第三组证据：通知函一份，证明：我方租金已支付至2019年10月15日，我方于2019年5月16日向被告要求解除合同并要求其返还95000元的租金。出示第四组证据：EMS快递原件2份，顺丰快件2份，证明：2019年7月23日原告分别向合同所注明的被告的地址及被告的出租地邮寄解除合同通知函，并在该快递单上注明了前海雪球城建大厦租赁合同于5月16日通知解除并早已搬离办公物业，要求2日内退还95000元的通知，且该两份快递单上均注明拒收退回，证实被告在知晓该快递内容的情况下进行拒收不配合合同解除。出示第五组证据：原告的委托损失代理人与顺丰速递的客服人员的通话录音2段，证明：第一段录音证明快递员的电话号码，第二段电话证明被告对所邮寄的快递是知道具体情况的但是其不配合且拒绝解除租赁合同，涉案房屋是电子锁不是实体锁因此不需要专门钥匙的交付。出示第六组邮件一份，证明原告于2019年7月23日向被告邮寄了相应的通知函要求解除合同并返还相应租金且原告邮寄的地址为房屋租赁合同上的地址，根据合同相应条款视为送达给被告本人，而被告予以拒收亦视为送达其本人。被告（反诉原告）齐晋巍质证意见为：1.房屋租赁合同的真实性、合法性认可、对原告解除合同后有权要求被告退还保证金的证明目的不认可，合同第7条第4款约定，乙方提前退租保证金是不予退还的…合同中明确约定原告提前30日告知被告解除合同保证金是不予退还的，与第二句话中列举的方式相互矛盾，应以明确约定的条款为准，本案中原告主张其提前30日解除合同符合合同中不予退还保证金的情形，合同第11条，原告证明已将解除函送达我方，我方没有收到过解除函，也并不知道解除函中的内容，不能视为合同解除，对原告证明的第三项问题，合同第8条第一款约定，本合同是原告先违约应由原告承担违约责任。2.房屋租赁保证金收据的真实性、合法性、关联性认可，确实收到了19000元保证金。3.通知函的真实性、合法性、关联性不认可，没有收到该通知函，对通知函的内容不予认可。4.快递2份的真实性、合法性、关联性不认可，快递单不能证明2019年5月16日原告向被告通知过合同解除，邮寄单的邮寄时间是2019年5月23日不能证明合同已经解除，被告也未收到该两份快递。5.对2019年9月7日通话录音的真实性、合法性认可、关联性不认可。不能证明合同解除的时间，只能证明快递员与被告联系过，对快递员的录音不认可，不能证明快递员如实向被告转述了快递单上的话，即使转述了合同解除通知也是2019年9月7日通知才送达给被告，并且录音是快递员不清晰的转述，根据合同约定原告至少要提前30日通知被告解除合同，即使2019年9月7日解除通知到达被告，合同解除时间也应是2019年10月7日，6.对（邮件）证据的真实性、合法性认可，改退批条上写的拒收时间是2019年7月25日。本院对上述证据中的房屋租赁合同、房屋租赁保证金收据、本诉原告方在2019年7月23日向收件人为齐晋巍，收件地址为“乌鲁木齐市××区”、“电话/手机尾号为6230”(在这里本院为保护当事人隐私，故只列明手机号尾号)寄出号码为1082182××EMS（邮件改退批条上显示：拒收退回，25/7）并庭审现场拆封上述EMS内存在有名为“退款95000元通知函”的真实性予以确认。被告（反诉原告）齐晋巍出示以下证据：房屋租赁合同一份。证明：1、原告提前终止合同，构成违约，保证金不予退还。2、原告提前解除合同，无权要求退还保证金及租金。原告（反诉被告）前海雪球公司质证意见为：对房屋租赁合同的真实性、合法性认可、证明的问题的关联性不予认可，该合同第7条第4项明确说明退还的费用包含保证金，原告与被告商议解除是从2019年5月15日开始，因此被告应返还2019年5月15日之后的房屋租赁费用，而被告称2019.9.7我方与快递员的通话是2019年9月7日送达给被告的没有任何事实依据，这只是我方与快递员的通话时间并不是邮件送达时间。本院对房屋租赁合同真实性予以确认。针对反诉，被告（反诉原告）齐晋巍出示以下证据：出示第一组证据：房屋租赁合同一份。证明：1、反诉被告应承担房屋使用的各项费用。2、原告对房屋损坏部分承担赔偿责任。出示第二组证据：2019年10月14日业主缴费通知单一份，2019年11月26日发票一张。证明：反诉被告应向反诉原告返还房屋使用产生的各项费用17813.74元。出示第三组证据：记录表一份，证明：反诉被告承租期间将门深度损坏。出示第四组证据：销售合同一份，收据一张。证明：1、反诉被告应承担门的更换费用6260元；2、被告2019年11月3日正式接管房屋。原告（反诉被告）前海雪球公司质证意见为：对1、房屋租赁合同的真实性、合法性认可、关联性及证明的问题不认可，对租赁期间的物业费用等我方可以支付，但是合同解除后的费用我方不予支付，同时该合同约定了相关费用均应向原告开具相应发票。2、2019年10月14日业主缴费通知单的真实性、合法性、关联性不认可，无法证明我方在租赁期间产生的费用，我方在租赁期间只产生了物业费及夏季空调费用没有其他费用，该缴费单上计算至了2019年10月14日，该费用不是我方使用产生的，对发票真实性、合法性认可、关联性不认可，无法证实我方使用实际费用的金额。3、记录表的真实性、合法性、关联性不认可，城建大厦与被告有利益关系，巡查时间写的是2018年2月8日，该时间我方尚未租赁涉案房屋，因此即使产生问题也应由被告自行承担。4、销售合同，收据的真实性、合法性、关联性不认可，该两份证据可以在任何地区开具无法证实实际情况。本院对房屋租赁合同、发票的真实性予以确认。根据当事人陈述结合经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，双方对出租房屋基本情况（乌鲁木齐市水磨沟区南湖路133号城建大厦1栋9层办公2号），建筑面积195.94平方米，套内建筑面积136.78平方米，该房屋权利人：齐晋巍等）、租赁期限及房屋交付（2018年10月15日至2020年10月14日止）、租金及支付方式（本合同期内租金总额为：含税456000元等）、房屋租赁保证及其他费用的约定（保证金为19000元等）、甲方对房屋产权的承诺、关于房屋转租与出售的约定、其他约定、违约责任（甲、乙双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同的规定，应违反违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。自本合同生效之日起，若甲方单方终止本合同，则甲方需向乙方双倍返还保证金；乙方未提前30日通知甲方而单方终止本合同的，乙方已付的保证金不予退还……。乙方提前退租的，在提前30日告知甲方后即可解除本合同，除乙方已付保证金不予退还外，乙方不再承担其他责任；乙方原因提前解除合同的……）、合同效力、争议的解决方式、附则【本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达给其本人。任何一方地址变更，应及时书面通知相关方，否则自行承担相关责任,齐晋巍在本合同开头显示的通讯地址：乌鲁木齐市××区、联系电话尾号为6230(在这里本院为保护当事人隐私，故只列明手机号尾号)】。2018年10月17日，齐晋巍出具房屋租赁保证金收据，金额为19000元。原告前海雪球公司曾在2019年7月向收件人为齐晋巍，收件地址为“乌鲁木齐市××区”、“电话/手机尾号为6230”(在这里本院为保护当事人隐私，故只列明手机号尾号)寄出号码为1082182823632EMS（邮件改退批条上显示：拒收退回，25/7），庭审现场拆封上述EMS，其中存在有名为“退款95000元通知函”。该“退款95000元通知函”内容包括：致齐晋巍先生2018年10月9日我司与你放签署了《房屋租赁合同》，约定我司承租位于乌鲁木齐市××区的物业，租赁期共24个月，自2018年10月15日至2020年10月14日，押金19000元，月租金19000元，促建押金19000元已付清，租金已支付至2019年10月15日。2019年5月16日，我司工作人员当面与你沟通，确定不再继续租赁该物业，并早已将所有办公用品从该物业搬出。请你于本函发出后5日内将应属于我司的款项95000元退还至以下账户：户名：深圳市前海雪球零售科技有限公司……，落款处为时间为：2019年7月22日。（在这里需要强调的是，本院对上述内容的描述并非确认“退款95000元通知函”中所有内容的真实性，而只是确认在庭审中打开号码为10821××EMS中显示的相关材料，对于“退款95000元通知函”的内容真实性、合法性、关联性及证明问题的确认，本院将在“本院认为”中详细阐述）。本院认为，综合全案现有证据，原被告签订的房屋租赁合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当严格遵守。基于本诉，本案争议焦点一为原被告签订的房屋租赁合同解除时间。原被告在上述房屋租赁合同对送达地址进行了明确约定，基于现有证据，原告出示的最早向被告齐晋巍约定的送达地点（包括标注约定的联系方式）出邮寄相关邮件为号码为10821××的EMS（邮件改退批条上显示：拒收退回，25/7）。在庭审中，在原被告代理人均在场的情况下，打开上述EMS，显示内有“退款95000元通知函”文件，在这里需要注意的是，虽然原告前海雪球公司自称及在“退款95000元通知函”表述为己方已经在这之前不再租赁该物业（2019年5月16日），但是原告前海雪球公司并未出示有效证据对此及已向被告齐晋巍作出解除合同意思表示予以证明，而上述邮件虽然显示为拒收，拒收落款的日期为（基于常识，上述EMS拒收时间点必然发生在2019年）7月25日，就现有证据而言，原告前海雪球公司向被告表明己方解除合同的意思表示时间点应当确定为2019年7月25日，基于双方签订的房屋租赁合同对送达地址的约定，上述邮件显示为拒收，应当视为被告齐晋巍在原告前海雪球公司向其确认的地址邮寄相关文件后，其选择自行放弃接收并打开邮件查看相关内含文件内容的权利，相关风险应当由被告齐晋巍自行承担，故该房屋租赁合同应当在2019年7月25日予以解除。本案争议焦点二为保证金19000元是否应当由被告齐晋巍返还给原告前海雪球公司。在这里需要注意两个问题，第一个问题为：19000元的金额亦为涉案房屋的一个月的租金；第二个问题为：本租赁合同第八条违约责任第（一）、（二）部分的约定即“（一）甲、乙双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同的规定，应违反违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。”“（二）自本合同生效之日起，若甲方单方终止本合同，则甲方需向乙方双倍返还保证金；乙方未提前30日通知甲方而单方终止本合同的，乙方已付的保证金不予退还。”对第（二）、（四）条款如何理解，原被告双方产生了异议，在这里需要明确的是，原告前海雪球公司并未出示证据证明被告齐晋巍在原告前海雪球公司发出解除合同通知之前违反了合同约定，上述解除合同的通知为原告前海雪球公司单方发出，也就是说基于现有证据，对此被告齐晋巍并无过错。对于提前解除合同，原告前海雪球公司亦应当依据第八条违约责任承担相关的责任，所以对于上述（一）、（二）、(四)条款应当综合予以认定，才能全面地反映出原被告在签订上述条款时的真实意思表示，并公平的保护原被告双方的利益，依据房屋租赁合同的约定，本院对原告前海雪球公司主张被告齐晋巍退还上述19000元保证金的诉讼请求不予支持。本案争议焦点三为被告齐晋巍是否应当向原告前海雪球公司退还租金及若存在退还租金的情形则退还租金的数额为多少。原告前海雪球公司已经向被告齐晋巍确认的地址发出了解除合同的通知，被告齐晋巍拒收是其自行放弃查看，且原告前海雪球公司对上述保证金的丧失是依约承担了违约责任。故基于现有证据而言，对于被告齐晋巍已收取的2019年7月26日至2019年10月14日租金50666.67元（19000元÷30天×80天）因其存在的基础法律关系已经解除，被告齐晋巍应当予以退还给原告前海雪球公司。至于原告前海雪球公司主张被告齐晋巍开具增值税专用发票的诉讼请求，因不属于民商事法律关系范畴，并非人民法院受理民事诉讼的主管范围，故本院不予处理。基于反诉，本案争议焦点四为被告齐晋巍主张原告前海雪球公司赔偿损坏的财物价值6260元有无事实及法律上的依据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告均确认涉案房屋的房门属于电子锁，基于现有证据，被告齐晋巍证据并不能证明其主张的6260元所涉物品由原告前海雪球公司损坏，故本院对其该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点五为被告齐晋巍主张原告前海雪球公司支付使用房屋的各项费用17813.74元有无事实及法律上的依据。有被告齐晋巍方出具的业主交费通知单显示交费时间为2019年4月15日至2019年10月14日，物业费195.94㎡×6元×6个月=7053.84元，垃圾费195.94㎡×0.2个月×6个月=235.13元。空调费（夏）195.94㎡×36元=7053.84元（2019.6.1-8.31）等。对于上述费用，基于合同约定，原告前海雪球公司应当给付2019年7月25日之前发生的费用，本院对被告齐晋巍主张原告前海雪球公司给付物业费3957.99元【7053.84元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）】、垃圾费131.93元【235.13元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）】及夏季空调费4185.80元【195.94㎡×36元÷91天（2019年6月1日至2019年8月31日）×54天（2019年6月1日至2019年7月25日）】的诉讼请求予以支持。基于谁主张谁举证的原则，本院对其他部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳市前海雪球零售科技有限责任公司与被告（反诉原告）齐晋巍签订的房屋租赁合同于2019年7月25日解除；二、被告（反诉原告）齐晋巍在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市前海雪球零售科技有限责任公司返还租赁费50666.67元（19000元÷30天×80天，2019年7月26日至2019年10月14日）；三、原告（反诉被告）深圳市前海雪球零售科技有限责任公司在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）齐晋巍给付被告（反诉原告）齐晋巍代缴的物业费3957.99元【7053.84元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）】、垃圾费131.93元【235.13元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）】及夏季空调费4185.80元【195.94㎡×36元÷91天（2019年6月1日至2019年8月31日）×54天（2019年6月1日至2019年7月25日）】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2175元（深圳市前海雪球零售科技有限责任公司已预交）,由原告（反诉被告）深圳市前海雪球零售科技有限责任公司负担1015.07元，被告（反诉原告）齐晋巍负担1159.93元并直接给付给原告（反诉被告）深圳市前海雪球零售科技有限责任公司。反诉案件受理费200.92（齐晋巍已预交），由被告（反诉原告）齐晋巍负担131.84元，原告（反诉被告）深圳市前海雪球零售科技有限责任公司负担69.08元并直接给付给被告（反诉原告）齐晋巍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   唐 楠人民 陪 审员   王秀丽人民 陪 审员   郭新霞二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 三 日书  记  员   王 艳