贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13785号 原告：贵州黔新鸿房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区南岭路天钰花园2-1-7号。统一社会信用代码：915205005963614716。 法定代表人：文学俊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦阳（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：龙丽，女，彝族，1976年1月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：李柱中，男，汉族，1974年11月24日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：吴学韩（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘炫杨（一般授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司（以下简称“黔新鸿公司”）与被告龙丽、李柱中商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日作出（2019）黔0502民初7892号民事判决，被告龙丽、李柱中不服并上诉于毕节市中级人民法院，该院作出（2020）黔05民终2867号《民事裁定书》，裁定将本案发回重审，本院重审立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司的委托代理人秦阳，被告龙丽、李柱中委托诉讼代理人潘炫杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号ＬＸ—20192253）；二、依法判令二被告向原告支付违约金，违约金以360000元为基数按1%计算，共计人民币3600元；三、依法判令二被告配合原告前往毕节市住房与城乡建设局办理《商品房买卖合同》（合同编号ＬＸ-20192253）解除备案登记。四、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年12月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＬＸ-20192253），约定二被告向原告购买由原告开发建设的位于毕节市七星关区（XX号房（房号XX），二被告共同共有。该房屋建筑面积116.03平方米，约定单价为4683.65元每平方米，总价款为451082.00元，买受人应于签订合同当天支付首付款91082元，余款360000元以银行按揭方式支付；同时约定如因买受人原因导致买受人未能获得贷款，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内支付不足款项，则不承担违约责任，逾期未付出卖人有权解除合同；另约定若买受人逾期未付款超过90日，出卖人解除合同的，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按累计逾期应付款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，二被告向原告支付了首付款，原告即将该合同送至毕节市住房与城乡建设局进行了备案登记。2019年2月，原告收到浦发银行毕节分行通知，因二被告所交付的房屋首付款系被告龙丽在银行处通过贷款取得，故无法为其再行办理按揭贷款。原告随即电话通知二被告，要求其以其他方式支付剩余房款。但截至2019年7月，二被告依然未向原告支付剩余房款。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表达，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具约束力。二被告因自身原因导致无法取得银行按揭贷款，未能按合同约定向原告支付房款，致使合同无法继续履行，按照《中华人民共和国合同法》相关规定及合同内容，原告有权解除该《商品房买卖合同》，退还二被告已付首付款，并要求二被告按逾期应付款360000.00元的1%向原告支付违约金。在合同解除后，二被告亦有义务配合原告前往住建部门办理该合同解除备案登记的工作，为维护原告合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼，请人民法院依法判决、支持原告诉求为谢。 被告龙丽、李柱中原一审中共同辩称：认可原告诉称的支付首付款91,082元的事实。一、依法成立的合同未经一方同意、符合法律规定的情况下，不得随意解除。二、合同签订后答辩人已按照约定履行义务，支付了约定的首付款，作为银行按揭贷款事项根据双方签订的合同第八条第一款第三项的约定，该约定是在答辩人交清前期首付款后在接到岀卖人（原告）书面通知之日起五日内向原告提交申请办理银行按揭所需的全部资料，由原告具体进行办理，根据该约定答辩人只是履行协助的义务，而时至今日答辩人未收到原告书面的任何通知，原告以答辩人之前有信用贷款而无法再进行银行按揭贷款为由，无事实依据和法律依据。退一步讲，若原告书面通知答辩人提交办理贷款的相关材料后，如存在答辩人的信用贷款，答辩人认为也不影响原告为答辩人办理银行按揭贷款。因为信用贷款不影响按揭贷款，按揭存在物的担保，对维护权利上对于银行方不存在利益损害的任何障碍。另外，如果有相关的法律规定有信用贷款之后不能进行按揭贷款的，答辩人认为原告在答辩人与其签订合同时在选择付款方式上原告应当对答辩人进行告知。三、解除合同在某种层面是因一方的违约行为导致另一方的合同目的不能实现，若本案原告有证据证明其主张有事实依据和法律依据，原告完全可以告知答辩人另外筹集资金一次性付清款项，综上，原告主张无事实依据和法律依据，请人民法院予以驳回。 被告龙丽、李柱中重审中补充辩称：一、依法成立的合同未经一方同意、符合法律规定的情况下，不得随意解除。除合同在某种层面是因一方的违约行为导致另一方的合同目的不能实现，在本案中，原告不能为被告办理按揭贷款，主张解除合同，但被告已自行到农业银行成功办理贷款，因此本案并不存在合同目的不能实现的情形。二、合同签订后被告已按照约定履行义务，支付了约定的首付款，作为银行按揭贷款事项根据双方签订的合同第八条第一款第三项的约定，该约定是在被告交清前期首付款后在接到出卖人（原告）书面通知之日起五日内向原告提交申请办理银行按揭所需的全部资料，由原告具体进行办理，根据该约定被告只是履行协助的义务，而时至今日被告未收到原告书面的任何通知，原告以被告之前有信用贷款而无法再进行银行按揭贷款为由，无事实依据和法律依据。另外，如果有相关的法律规定有信用贷款之后不能进行按揭贷款的，被告认为原告在被告与其签订合同在选择付款方式上原告应当对被告进行告知；原告不仅没有进行告知，其销售人员还有告知被告可用信用卡、信用贷款等方式支付首付款，被告才使用信用贷款支付首付款，因此原告具有不可推卸的过错责任。三、根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人方迟延履行债务或者有其他约行为致使不能实现合同目的（五）法律规定的其他情形。”的规定，依法成立的合同受法律保护，当事人解除合同的权利受到严格限制，必须符合法律规定的约定解除和法定解除情形才能解除合同。原告以被告未获得按揭贷款为由，要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》合同约定在被告未能办理到按揭贷款的情况下，原告作为出卖人，应“书面通知”被告在“30日内”支付不足款项，逾期被告未履行该义务，原告方能有合同解除权。然而原告未能举证证明在被告未办理按揭贷款的情况下，其履行了书面通知的义务，原告虽举证《告知函》欲证明其履行了通知义务，但没有证据证明该资料在原一审立案前送达被告，且被告未在30日内支付不足款项，因此法律规定的原告享有合同解除权的条件尚未成就。综上，原告主张无事实依据和法律依据，请人民法院予以驳回。 原告黔新鸿公司为支持自己的主张，提供了如下证据： 证据一，营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告主体适格。被告对该组证据不持异议。经审查能够证明原告身份信息，本院予以采信。 证据二，《商品房买卖合同》，证明目的为：1、合同正文第八条约定，“因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项．．．．．．逾期，出卖人有权解除合同．．．．．．”；2、合同附件十二《补充协议》第二款“关于按揭付款方式及期限（对主合同第八条第3款的补偿）”约定，“采取商业银行贷款方式的，买受人承诺在收到出卖人提供的按揭资料之日起四十日内，贷款到达出卖人指定账户；．．．．．．若非因出卖人原因（包括．．．．．．买受人资信或自身条件不符合银行要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，则买受人必须在七日内一次性付清全部房款或征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，否则视为买受人逾期付款”；3、主合同第十条约定，“逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同。．．．．．．买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金”。被告的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，但是证明目的有异议。首先，被告方从未书面收到原告公司的任何通知，并且根据协议被告之时履行协助义务，被告已经完成了自身的协助义务，原告方无法完成贷款，现被告方已通过自身方式向农业银行申请贷款，并获得审批，由于原告公司拒绝农业银行将该笔贷款支付到原告公司，导致该合同无法履行完毕。经审查：该证据是合法有效的合同，能证明本案的有关事实，本院予以采信。 证据三，收据、刷卡单据、银行流水、贷款还款凭证、个人征信记录报告。证明目的：1、被告于2018年12月20日自毕节农商行贷款12万元，并用此笔贷款支付了案涉房屋首付款，该笔贷款应于2019年12月19日还清，但被告逾期未还清，其行为违反了中国银监会相关规定，导致被告征信未能通过银行审查，未能自银行取得贷款。2、被告直至2019年5月14日才将毕节农商行12万元贷款还清，然后重新打印了个人信用报告，但原告至今未收到贷款，被告也未付清房款，依照《补充协议》约定，被告已经构成逾期付款违约且超过90日，原告可以行使约定解除权并要求被告支付违约金。被告的质证意见为：对该组证据真实性无异议，但是被告向毕节农商行贷款12万元，约定在2019年12月19日前还清，被告已在2019年5月4日将该笔贷款还清，并不存在原告所说的逾期未还导致征信未能通过审查的情形，并根据被告2019年5月15日打印的个人征信报告明确表明被告的征信无任何问题。经审查该证据能证明本案的事实，本院予以采信。 证据四，微信截图、短信截图、告知函。证明目的：原告已按照合同约定书面通知被告支付不足房款，但被告未在收到通知之日起30日内支付，已构成违约，且被告逾期未付已超过90日，原告有权依照约定解除合同并要求被告支付违约金。被告的质证意见为：原告公司是于2019年11月15日猜想被告通过微信方式送达告知函，不符合合同约定的书面形式，而且原告公司是于2019年7月8日向七星关区法院起诉，原告向被告送达告知函的时间是原告向毕节市中级人民法院提起上诉的期间，该证据已经违背证据规则，不能作为本案的证据使用，该组证据恰好证明原告公司从未以书面的形式告知被告过。经审查该证据能证明本案被告用信用卡贷款并用使用该笔贷款支付涉案房屋首付款的事实，本院予以采信。 证据五，毕节市终极人民法院质证调查调解笔录。证明目的：1、被告自认将贷款资金用于支付首付；2、被告自认签订合同当日，原告即要求被告提交资料和征信记录等用于办理贷款，但因被告征信未通过，导致贷款未在40日内到达原告账户，被告也未一次性补请剩余房款，已构成逾期付款违约且至今超过90日，原告有权依照约定解除合同并要求被告支付违约金；3、被告自认2019年11月15日收到了原告的《告知函》。被告的质证意见为：被告用贷款资金支付首付是因原告公司的销售人员明确告知被告可用信用卡和其他贷款支付首付款，被告才用贷款资金支付首付款，原告对此具有一定的过错。经审查该证据能证明本案的事实，本院予以采信。 对被告龙丽、李柱中所举证据认定如下： 证据一，身份证复印件，证明被告的身份信息。原告黔新鸿公司对该组证据不持异议。经审查该组证据能够证明被告身份信息，本院予以采信。 证据二，《商品房买卖合同》、首付款收据、维修基金收据。证明目的：原告与被告签订的合同真实有效，被告已经支付了相应的款项，原、被告所签订的合同不应轻易解除，并且也未达到合同的约定。原告的质证意见为：对该组证据三性无异议，但达不到被告的证明目的。经审查，该组证据能够证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》的事实，但达不到被告的证明目的。 被告龙丽、李柱中重审补充所举证据： 贷款审批通知书，证明目的：被告通过自身向农业银行提交贷款申请，经农业银行审查后，同意贷款，但由于原告公司拒绝接受贷款，导致合同无法履行完毕，因此原告应当承担由此带来的损失赔偿责任。原告的质证意见为：对该组证据的关联性和证明目的不认可，该通知书是2020年4月7日取得，但原、被告签订的商品房买卖合同是2018年12月生效的，被告在签订合同后十六个月才取得了贷款审批通过，恰恰说明其已构成逾期付款违约，另外在被告申请贷款的是几个月期间案涉楼盘的价格已经发生了巨大的变化，如果无视市场的变化及被告人违约行为继续履行合同，将对原告造成巨大的财产损失，也有违合同法约定的公平原则和诚信原则，是对按约支付房款的其他业主的不公平，原告有权行使约定解除权，拒绝履行合同。经审查，原、被告于2018年12月26日签订《商品房买卖合同》，被告未按照合同约定自收到按揭资料之日起的四十日内使贷款到达原告公司账户，被告于2020年4月7日取得的贷款审批通过，其已超过合同及告知函约定的支付涉案房屋尾款的时间，对于被告提供的该组证据本院不予采纳。 根据经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》，约定被告购买原告开发的位于毕节市七星关区XX号房一套，房价款为451082.00元。合同约定被告于合同签订之日向原告交付首期房款91082.00元，余款360000.00元以银行按揭支付，被告若未按照约定时间付款，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期付款的1%向原告支付违约金，并由原告退还原告全部已付款。原告愿意继续履行合同的，经原告同意后，合同继续履行。附件十二《补充协议》约定若非因原告原因导致合同约定的价款未按时足额到达原告指定账户，则被告必须在七日内一次性付清全部房款或征得原告同意的情况下申请变更付款方式，否则视为原告逾期付款，被告有权依据合同逾期付款责任主张权利。被告龙丽于2018年12月19日向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款120000.00元，用于支付购房首付款91082.00元。因二被告所支付的房屋首付款系被告龙丽在银行处通过贷款取得，故无法办理按揭贷款。被告龙丽于2019年5月14日还清上述贷款。原告于2019年11月15日以微信通知的方式向原告发送了《告知函》，要求被告在收到告知函后七日内补清全部房款，若未在约定时间内付款，原告将以法律手段维护自身权益。被告于2020年4月3日获得银行《贷款审批通知书》，批复有效期截止至2020年10月3日。被告至开庭之日至仍未按照《告知函》内容向原告补清全部房款。 本案争议焦点为：1、涉案《商品房买卖合同》能否解除？2、若涉案《商品房买卖合同》解除，被告是否应当向原告支付违约金？若支付，违约金应如何计算？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应当予以支持，但当事人另行约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，原告黔新鸿公司与被告李柱中、龙丽于2018年12月26日签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同及补充协议的约定履行各自的权利义务。根据合同的约定，被告应当于合同签订当日支付首付款91,082.00元，余款360,000.00元以银行按揭支付，被告未按照约定时间付款，则必须在七日内一次性付清全部房款或征得原告同意的情况下申请变更付款方式，否则视为被告逾期付款，原告有权依据主合同第十条（逾期付款责任）解除合同。根据本案查明的事实及被告的答辩意见，被告用信用贷款支付涉案房屋首付款，导致其一直未能办理尾款贷款手续，也未在合同约定的期限内将剩余购房款一次性支付完毕，亦未征得原告同意的情况下申请变更付款方式，此后长达11个月的时间内均未能向黔新鸿公司支付剩余房款，该行为已经构成违约。原告于2019年11月15日，向被告发出《告知函》，要求被告在接到通知后7日内补清剩余房款，但被告仍未履行其支付剩余购房款的义务。结合上述法律规定及分析，原告向法院起诉要求解除涉案《商品房买卖合同》具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行．．．．．．”本案中，被告逾期时间从收到《告知函》2019年11月15日开始起算已超过90日，且原告不同意继续履行合同，因此，原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。违约金共计3,600.00元（360,000.00元×1%＝3,600.00元）。 关于原告要求被告配合其解除涉案《商品房预售合同》备案登记的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，涉案《商品房买卖合同》已解除，该《商品房买卖合同》已经履行的部分为原告为被告就涉案《商品房买卖合同》办理了备案登记手续，根据商品房买卖合同的性质，为不影响涉案房屋的再次销售，设立于涉案房屋上的各项手续应当恢复至房屋未出卖之前的状态，即原告要求被告协助其解除涉案《商品房预售合同》的备案登记是根据上述法律规定，行使其要求恢复原状的权利，而根据交易规则，上述备案登记的解除需要在被告的协助下才能完成，原告要求被告配合其解除涉案《商品房预售合同》备案登记手续的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司与被告李柱中、龙丽于2018年12月26日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告李柱中、龙丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司逾期支付购房款的违约金人民币3,600.00元； 三、被告李柱中、龙丽于本判决发生法律效力之日起九十日内协助原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司到毕节市住房与城乡建设局解除《商品房买卖合同》的备案登记。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李柱中、龙丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  全乾亚 人民陪审员  吴学军 人民陪审员  杨 坤 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  付娟华