河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初2469号 原告：高某某，男，1969年10月31日出生，汉族，个体户，住河北省廊坊市燕郊经济开发区。 委托诉讼代理人：张小君，安徽正申律师事务所律师。 被告：永清县福润房地产开发有限公司，住所地永清县城府东街南侧。 法定代表人：吴海兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张建忠，河北益昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆从刚。 第三人：中国工商银行股份有限公司永清支行，住所地河北省永清县益昌中路190号。 负责人：谭新东，该行行长。 委托诉讼代理人：靳辉。 原告高某某与被告永清县福润房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司永清支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月23日作出（2019）冀1023民初3530号民事判决。原告高某某不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）冀10民终1344号民事裁定书，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告高某某委托诉讼代理人张小君、被告永清县福润房地产开发有限公司委托诉讼代理人张建忠、穆从刚到庭参加了诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司永清支行，经本院依法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原被告于2016年8月22日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、请求人民法院判决解除原被告及第三人于2016年8月30日签订的房屋抵押贷款合同，并判令被告向第三人偿还贷款及其利息；3、请求人民法院判决被告向原告返还已付房款392702元；4、请求人民法院判决被告承担违约金62592.34元（以392702元为基数按同期贷款利息自2016年7月21日起暂计至2019年11月11日，利息计至被告实际付清之日止）；5、被告承担本案的诉讼费、保全费，保函费。事实和理：2016年8月22日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于永清县房屋,建筑面积为89.71平米，每平米单价为8273.36元，总金额为742203元。原告应于2016年8月22日前支付首付房价款232203元，余款510000元由原告申请商业贷款支付购房款。后原告陆续偿还贷款160499元。合同第八条约定，被告于2018年12月31日前向原告交房。合同第九条还约定了出卖人即本案被告在逾期交房超过30日，买受人即本案原告有权解除合同并主张违约金（0.1%）。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告因为自身原因，至今未交房，构成严重违约。原告要求按照合同的约定解除合同并主张违约金。因合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，原告主张违约金按照银行同期贷款利息计算。另外，至今案涉房屋还不具备法定的交房条件，按照国务院和河北省的相关规定，案涉房屋应该由政府、住建部门、规划部门、人防部门、消防部门的验收合格才能交房。 永清县福润房地产开发有限公司辩称：我公司确实与原告签订了商品房买卖合同，我公司于2016年8月9日取得涉案工程预售许可证。经勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理、建设单位对涉案工程验收全部合格，我公司于2019年9月10日取得建设工程竣工验收报告。依据原被告所签订的商品房买卖合同，我公司已经具备交房条件，故我公司于2019年9月29日向原告邮寄了交房通知，原告认为被告公司交房逾期，没有收房，其真实的目的是因无法实现炒房目的，所以原告准备毁约。由于政府有关部门的行为造成工程逾期，故我公司交房日期可顺延至2020年7月2日，我公司于2020年6月17日取得竣工备案证明，故此我公司不构成逾期交房，也不构成违约。如果法庭经过审理认为我公司逾期交房，依据《全国法院民商事审判中的工作纪要》，2019-254号第四十七条之规定，合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否有影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，故请法庭驳回原告的关于解除合同的诉讼请求。原告关于违约金的诉请，明显不符合法律规定和双方约定，应以商品房买卖合同约定的违约金为0.1%为准。综上所述，基于合同的约定，基于政府有关部门的行为造成交房顺延的实际情况，基于现实情况和有关的法律依据，我公司认为，应该驳回原告所有的诉讼请求。 第三人中国工商银行股份有限公司永清支行在法定期间内未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。原告提交的证据：1、房屋买卖合同和合同补充协议一份（复印件）；2、汇签单（复印件）一份、收费专用单一份（复印件）；3、延期交房通知书一张（见原审卷宗证据复印件）；4、政策性停工明细表一份（扫描件）；5、关于延期交房通知书的回复一张（扫描件）；6、关于布鲁克林小区二期商品房工程进展及竣工备案情况说明一张（原件）；7、永清县住建局政府信息公开申请答复一张（复印件）；8、原、被告与第三人签订的房屋贷款协议一份（复印件）；9、保函费的发票一张（复印件）。被告的证据：1、商品房预售许可证一份（原件）；2、布鲁克林二期C3号楼施工期间政策法规的变动或政府部门有关机构的行为造成延期的资料一份（打印件，原件载体手机）；3、河北省建设工程竣工验收报告一份（原件）；4、交房通知（关于布鲁克林小区二期商品房工程进展及竣工备案情况说明）快递回执一份（复印件）；5、河北省建设工程竣工验收备案证明书一份（原件）。原被告双方提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力均予以确认，并在卷佐证。 结合双方当事人的当庭陈述和本院依法确认的证据，认定案件事实如下：2016年8月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；2016年8月22日，原被告双方又签订了一份《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条、第四条、第六条约定：原告购买被告开发的卓立·布鲁克林温泉庄园第3003（C3）座2单元2层0002（2-202）号房，建筑面积共89.71平方米，每平方米单价为8273.36元，总房款742203元，原告于2016年8月22日前支付首付款232203元，余款510000元向中国工商银行股份有限公司永清支行申请贷款。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关政策、法规的变动或政府部门的相关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。自出卖人通知买受人收房之日起30日内，买受人未按期收房的，视为该房屋交付验收合格。2016年8月30日，原告与被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同约定，由被告作为保证人，原告向第三人借款510000元，用于购买涉案房屋。原告按照《商品房买卖合同》约定向被告交付了房屋首付款232203元，并向中国工商银行股份有限公司永清支行借款510000元支付给了被告，原告购房款已经全部交清。 另查明，2018年12月13日，被告向原告邮寄送达了一份《延期交房通知书》；2019年1月4日，被告向原告邮寄送达了一份《关于“延期交房通知书”的回复》及《停工明细表》；2019年9月10日，经勘查、设计、施工、施工图审查机构、监理、建设六单位验收，认为涉案工程各分部工程质量合格，并出具了河北省建设工程竣工验收报告。2019年9月29日，被告向原告邮寄送达了一份《关于布鲁克林小区二期商品房工程进展及竣工备案情况说明》。2020年6月17日，被告取得河北省建设工程竣工验收备案证明书（编号：2020-021）。原告一直没有办理涉案房屋交付手续。从合同签订之日2016年8月20日起至被告通知原告交房之日2019年9月30日止，廊坊市人民政府在廊坊市人民政府网上发布重污染天气蓝色、黄色、橙色、红色预警，累计361天，在此期间，被告根据政府及相关部门的指令停止涉案工程施工。 《延期交房通知书》证实：被告曾通知原告，因多次受到停工令的影响，工程建设尚未完成，不能于2018年12月31日完成房屋交接，具体交房日期以被告发出的入住通知书为准。 《关于“延期交房通知书”的回复》证实：被告曾承诺无论因任何原因，即使再受政府环境保护停工等政策方面影响，都将于2019年9月30日前竣工交房。如若不能在2019年9月30日前交付，将根据《商品房买卖合同》约定的违约责任执行。 《关于布鲁克林小区（二期）商品房工程进展及竣工备案情况说明》证实：被告曾通知原告，鉴于目前该商品房已经具备使用条件，相关物业服务人员也已经上岗工作，原告在自愿的前提下，可先行完成房屋交付。同时根据《关于“延期交房通知书”的回复》的承诺内容，自2019年10月1日起，被告公司按合同约定的计算方式支付违约金至取得竣工备案证明之日止。 《河北省建设工程竣工验收备案证明书》证实，永清县卓立·布鲁克林温泉庄园C1#-C4#楼及地下车库工程，建设单位于2020年6月1日组织设计、施工、工程监管等有关单位竣工验收合格，并于2020年6月17日备案。 本院认为，一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及原被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应全面履行合同。 二、虽然被告逾期交房，但因具有可以据实延期交房的情形，故不构成违约。 1、被告可以延期交房，理由如下：政府部门为大气污染防治在政府网上发布的对重污染天气应急响应的内容作出具体明确的规定，该文件一经发布就应视为公众知晓的事实，对于政府禁令必须遵守执行。虽然预警等级存在差异，但每个等级都对施工的不同内容产生影响。本案中，被告因重污染天气的原因，按照廊坊市人民政府发布的重污染天气预警文件和永清县政府有关机构的要求停止施工，符合免责要求，属于涉案合同第八条但书部分第2项约定的“可以据实延期”的情形，故对被告顺延交房的抗辩主张应予支持。被告据实延期交房的期间应当与被告按照政府部门的规定停止施工的期间一致。 2、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，原被告双方约定排除了第4种商品房交付条件，协议选择了第1种商品房交付条件，而根据双方选择的第1种交付条件，被告于2019年9月10日已经完成了六方验收，河北省建设工程竣工验收报告证实涉案工程各分部工程质量合格，应认定涉案房屋已经达到了合同要求的“商品房经验收合格”的交付标准。经审查，原告主张的房屋交付的法定条件属于合同文本第八条中的第4种交付条件，而该交付条件已被双方在合同中明确约定排除，故对原告的此主张不应支持。 3、被告实际交房日期应认定为2019年9月30日，理由如下：被告作出并送达给原告的书面《关于“延期交房通知书”的回复》中已经明确“无论因任何原因，即使再受政府环境保护停工等政策方面影响，都将于2019年9月30日前竣工交房。”；被告作出并送达给原告的书面《关于布鲁克林小区（二期）商品房工程进展及竣工备案情况说明》也再次明确告知原告，涉案商品房已经具备使用条件，可先行完成房屋交付。虽然被告没有给原告另行发送入住通知书，但被告已经送达给原告的上述文件中已经明确了交房日期，且在约定的期限之内，涉案工程业已竣工并验收合格，原告已经收到此上述文件且并未提出异议，故应认定，原告已经完成了书面通知交付房屋的义务，原告最后承诺的交房日期为2019年9月30日前。另外，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案原告一直没有按照被告通知的时间办理房屋交付手续，应视为该房屋已于2019年9月30日交付完成。 4、被告虽然逾期交房，但不构成违约，理由如下：从合同约定房屋交付之日2018年12月31日起至被告实际交房之日2019年9月30日止，被告实际逾期交房273天。根据合同相对性原则，被告按照政府部门指令停止施工的期限，应从原被告双方签订合同之日2016年8月20日起计算至案涉房屋实际交付之日2019年9月30日止，共计361天，此期间应当认定为被告可以据实延期交房的期间。虽然被告确已逾期交房，但扣除应顺延交房的期间，交房日期可顺延至2019年12月27日，实际交付房屋的时间为2019年9月30日。综上所述，虽然被告逾期交房，但因具有依法据实延期的约定事由，且可顺延交房的期间大于逾期交房的期间，故被告不构成违约，也不需要承担《商品房买卖合同》、《关于“延期交房通知书”的回复》和《关于布鲁克林小区（二期）商品房工程进展及竣工备案情况说明》中承诺的违约责任。 三、原告主张解除合同的条件还没有成就，其诉讼请求不应支持。根据民事诉讼相关法律规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证证明责任。本案中，原告所提供的证据不足以证明其事实主张，依法应由原告承担对自己不利的后果。合同的解除分为约定解除和法定解除，本案中，原告以被告交房时间严重逾期，违反了合同约定为由，主张解除合同，属于按照约定解除合同的情形。按照双方约定，因为本案被告逾期交房具有“可以据实延期”交房的情形，经核算，被告不构成违约；而且被告就涉案工程已在法庭辩论终结前依法完成了备案登记，并取得了河北省建设工程竣工验收备案证明书。综合以上情况，应认定被告的行为不影响双方合同目的的实现，故不应支持原告此项诉讼请求。 四、原告其它诉讼请求不应支持。原告主张的其它诉讼请求均是以解除《商品房买卖合同》为前提条件，而案涉《商品房买卖合同》不符合解除条件，故原告其它诉讼请求均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告高某某全部诉讼请求。 案件受理费8130元，诉讼保全费2796元，由原告高某某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  刘金松 审 判 员  姜海峰 人民陪审员  李克新 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  韩金良 书 记 员  张艺韬