文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初7917号原告：梁敏，女。委托诉讼代理人：梁洁(系原告梁敏之妹)，女。被告：耒阳方元豪晟置业有限公司，住所地耒阳市五里牌办事处青麓村19组正源学校旁，统一社会信用代码91430481780882664F。法定代表人：梁国成，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖俊武，湖南丹阳律师事务所律师。第三人：湖南耒阳农村商业银行股份有限公司，住所地耒阳市蔡伦北路200号，统一社会信用代码91430400074998643W。法定代表人：梁新斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗芳芳，女。原告梁敏为与被告耒阳方元豪晟置业有限公司（以下简称方元豪晟公司）、第三人湖南耒阳农村商业银行股份有限公司（以下简称耒阳农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告梁敏的委托诉讼代理人梁洁，被告方元豪晟公司的委托诉讼代理人肖俊武，第三人耒阳农商银行的委托诉讼代理人罗芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告2019年4月6日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的购房按揭合同；3、被告返还原告购房首付款155562元，已支付银行的购房按揭款22495.8元（从2019年11月25日至2020年8月25日，共计10个月，月供2249.58元）、契税及房屋维修基金17469元，共计195526.8元，并支付违约金。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所开发的位于耒阳市锦绣山湖一期13号楼2107室，房屋面积131.66平方米，房屋总价款为￥485562元，交房时间为2019年7月30日前，如出卖人逾期交房在90天内，出卖人应向买受人按日计算支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期活期存款利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房首付款155562元给被告。2019年4月，原告与第三人签订了《购房按揭合同》，按照合同的约定，原告应付给第三人的月供为2249.58元，原告从2019年11月25日至2020年8月25日，已支付10个月的月供，共支付第三人购房按揭款22495.8元。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了首付款155562元，契税及房屋维修基金17469元，按揭月供款22495.8元，合计195526.8元后，被告并未按照合同约定将涉案房屋于2019年7月30日前交付给原告。原告多次催促交房，被告至今未将房屋交付原告。综上所述，被告的行为，构成严重违约，应承担违约责任，为维护原告的合法权益。特提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称，根据原、被告之间签订的合同中第12条约定，买受人解除合同，应当书面通知出卖人，但被告至今未收到该通知，因此原告诉请没有法律依据；即使解除合同，原告缴纳的物业维修基金以及契税，收费主体并不是被告，也不应当由被告承担。请求驳回原告的诉请。第三人述称：一、我行与原告梁敏、被告方元豪晟公司形成商品房担保贷款合同关系，我行的贷款权益受法律保护。我行与原告梁敏、被告方元豪晟公司签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，根据合同约定，我行向原告梁敏发放33万元贷款，由原告梁敏用于支付购房款，被告方元豪晟公司为保证人。我行的贷款已经发放，贷款权益受法律保护，原告梁敏作为借款人应承担偿还借款本息的责任，被告方元豪晟公司为担保人应承担担保责任。二、原告梁敏请求解除购房按揭合同，无事实和法律根据。1、我行与原告梁敏、被告方元豪晟公司形成商品房担保贷款合同关系，与本案商品房买卖合同关系属于另一法律关系，应另案解决；2、我行的贷款已经发放，我行不存在违约行为，原告梁敏无权单方解除合同；3、《个人住房、商业用房借款担保合同》第十一条约定，借款发放后，借款人不得以其与售房者发生的任何纠纷而不履行本合同约定义务，除贷款人决定解除本合同外，本合同应按照约定归还借款本息。可见，我行已经向原告梁敏发放贷款，无论原告梁敏与被告方元豪晟公司之间的商品房买卖合同是否解除，原告梁敏均应承担归还借款本息的义务。若原告梁敏不按约定偿还借款本息，则原告梁敏应承担偿还借款本息的责任，被告方元豪晟公司应承担担保责任，我行可根据情况决定是否解除合同，这属于我行的权利而非责任，并且这属于另一法律关系。请求依法驳回原告请求解除购房按揭合同的诉讼请求。经审理查明，2019年3月23日，原、被告签订了《珑璟台项目商品房认购书》，原告认购被告位于耒阳市迎宾大道正源学校旁珑璟台项目13号楼2107号房屋，该商品房的建筑面积约为131.66平方米。付款方式为按揭付款，定金2万元。原告当日交付了2万元定金。2019年4月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《耒阳市商品房买卖合同》合同编号：LYS19003452。合同主要约定：1、该商品房的预售依据为耒房售证字【耒预许字】（2013）第039号；2、买受人购买的商品房位于锦绣山湖一期l3号楼2107。3、该商品房的预测建筑面积共131.66平方米，其中套内建筑面积109.25平方米，分摊共有建筑面积22.41平方米；4、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3688元，总价款为人民币485562元；5、买受人应当于2019年4月6日前支付首期房价款155562元，占全部房价款的30%。余款330000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；6、商品房交付条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告；③该商品房交付时经验收合格同视为具备交付条件；7、出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房；8、逾期交付在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期活期存款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。同日，原告交纳了购房首付款135562元，包括已交的2万元定金，原告已按合同约定交纳首付款155562元。2019年5月7日，原告交纳了物业专项维修资金10533元。2019年9月24日，原告交纳契税6936.60元。2019年9月6日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）、第三人（贷款人、抵押权人）签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定：第三人向原告发放贷款33万元，借款期限240个月，年利率5.39%，用于购买诉争房屋，原告将诉争房屋作为抵押物抵押给第三人，被告作为保证人承担保证义务。2019年10月29日，第三人向原告出具借款借据，同日发放贷款33万元。同日，该33万元贷款转出至被告公司。从2019年11月25日至2020年10月25日，共计12个月，月供2249.58元，原告已向第三人支付银行的购房按揭款26994.96元。因涉案房屋至今未经综合验收，被告无法在合同约定的时间将房屋交付原告，酿成纠纷。以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的商品房认购书、商品房买卖合同、定金收据、购房款收据、账户交易明细、完税证明、物业维修基金专用收据；第三人提供的营业执照复印件、借款担保合同、借款借据、按揭贷款重点告知书、商品房预售许可证、不动产登记证明等证据证实，经庭审质证属实，足以认定。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》和原告、被告、第三人签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定的强制性规定，均为合法有效合同。由于被告至今未进行竣工综合验收，导致被告不能在约定的时间（2019年7月30日前）将诉争房屋交付原告，被告的违约行为致使原告不能实现购房居住的合同目的，原告要求解除购房合同，符合法律规定，予以支持。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”,根据上述规定，原告要求解除商品房担保贷款合同的请求，也符合法律规定，予以支持。合同既已被解除，原告要求被告返还购房首付款155562元、已支付银行的购房按揭款26994.96元,共计182556.96元，符合法律规定，予以支持。物业专项维修资金10533元、契税6936.60元收款人不是被告，被告没有返还的义务，原告要求被告返还该两笔款项，不符合法律规定，不予支持；但被告应协助原告办理退还该两笔款项，如被告拒不协助，原告可另案请求处理。被告还应向第三人耒阳农商银行返还房屋按揭款。关于违约金，因原告未提出具体请求金额，不予支持。被告关于应驳回原告诉讼请求的主张，不符合法律规定，不予支持。第三人关于原告无权解除借款担保合同的主张，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第十七条第三款、第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告梁敏与被告耒阳方元豪晟置业有限公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：LYS19003452）；二、解除原告梁敏、被告耒阳方元豪晟置业有限公司、第三人湖南耒阳农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》；三、被告耒阳方元豪晟置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告梁敏购房首付款155562元、已支付银行的购房按揭款26994.96元、共计182556.96元；四、被告耒阳方元豪晟置业有限公司返还第三人湖南耒阳农村商业银行股份有限公司房贷款303005.04元（原告梁敏支付的按揭款26994.96元已扣除）；五、驳回原告梁敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名：耒阳市人民法院，帐号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行)。本案案件受理费4210元，减半收取2105元，财产保全费1497元，合计3602元，由被告负担。原告已垫付3602元，被告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  龙柁雅二〇二〇年十一月十九日代理书记员  廖 倩            校对责任人：龙柁雅                 打印责任人：廖倩