广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7717号原告：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地广州市增城中新镇。负责人：宗卫东,职务总经理。委托诉讼代理人：陈侃、吴金键，广东海际明律师事务所律师。被告：刘桂梅，女，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：黄永明（HUANG,YUNG-MING），男，台湾地区居民，现住广州市增城区。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司诉被告刘桂梅、黄永明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人吴金键，被告刘桂梅、黄永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付自2015年9月11日至2020年3月31日的物业服务费90239.36元；2.两被告向原告支付违约金（以当月拖欠的物业服务费为本金，按照每日千分之一的标准，分别从第三个月的1日起算至实际缴清全部物业服务费之日止）；3.两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2011年8月27日，两被告与广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称绿野公司）签订了《广州市商品房买卖合同》，购买绿野山庄（侨建·御溪谷）意和一街53号X层XXX号房（以下统称涉案房屋）。2015年8月13日，绿野公司向两被告寄出了《收楼通知书》和《缴费通知书》，通知两被告于2015年9月10日办理收楼手续，并从2015年9月11日起计收物业服务费。但两被告始终不办理收楼手续。截止起诉之日涉案小区尚未成立业主委员会，绿野公司作为建设单位自2008年9月1日起即委托原告提供前期物业管理服务并签订了《前期物业委托服务合同》。根据合同约定，侨建·御溪谷的全体业主和物业使用人作为原告提供服务的受益人，均应履行合同承担责任。原告依约提供物业管理服务，但两被告没有向原告支付物业服务费。原告多次要求被告支付上述款项，但被告拒不履行付款义务。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告刘桂梅、黄永明共同答辩称，1.不同意原告全部诉请，请求驳回原告全部诉讼请求。被告多次向原告投诉反映意和一街51号的违规扩建事宜，请原告出面规劝或制止该户继续违规扩建，然而原告不但不作为还帮其打掩护，致使51号从地面上向左侧扩建达数米，建三层楼高，已经完全改变结构和外观，并遮挡整个原有自然景线。被告选择支付高于同一户型三十多万的价格买下涉案房屋，目的是为了有风景优美视野开阔的良好居住环境。如今因邻居过度违规扩建，原有风景不复存在，涉案房屋已经失去原先应有的附加价值。2.在2011年7月10日绿野公司举办活动促销，答应被告与被告的朋友若两户同时购买赠送三年物业服务费，只有当天有效等诱导消费，因此被告支付意向金五万元，并于2011年8月27日签订买卖合同，当时被告要求将赠送三年物业服务费在合同中备注，销售人员表示商品房买卖合约都是统一格式化不能加注，基于对原告的信任没有在合同中备注。直到2015年8月13日收到绿野公司的通知后，被告向原告了解赠送物业费相关情况，被告表示绿野公司答复没有这回事。绿野公司销售负责人表示确实有答应赠送三年物业服务费，绿野公司应以诚信为本，落实承诺赠送三年管理费；3.我方不同意支付违约金，绿野公司未具备合同约定的房屋交付条件，依据《前期物业委托服务合同》约定，物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付后，由业主承担。我方没有收楼，且涉案房屋存在质量问题，小区没有煤气管道，不具备合同交楼标准。我方付清房款已经拿到不动产权证，没有收楼的原因不是我方导致的。对原告主张的每日千分之一的违约金标准没有异议，但认为不需要缴纳物业服务费。经审理查明：涉案房屋于2013年6月8日登记至两被告名下，建筑面积343.9平方米。2011年8月27日，绿野公司（甲方、卖方）与两被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，门牌地址为中新镇绿野山庄意和一街XX号，用途为住宅，建筑面积为343.9平方米；商品房按照建筑面积计价，单价为每平方米16574.59元，总金额5700000元。甲方按照国务院规定的方式和条件选聘具有资质的原告进行前期物业管理服务，并签订书面合同。物业服务合同期限至小区业主委员会重新聘请其他物业管理公司之日止。物业服务费由乙方自收楼之日按月按时交纳。甲方应当在2015年8月15日前将房屋交付乙方使用。由于乙方原因导致未能按期交付的，双方同意自甲方向乙方发出《收楼通知书》之日起的第三日，即视为甲方已经履行了交付房屋的义务，由此产生的一切风险和责任由乙方承担。乙方应按照本合同约定的交房期限第二日起交纳相应的物业管理费（包括但不限于公摊水电费）。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供下列有关资料供乙方查证：。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。合同附件六约定配套设备包括供电系统（三相入户、一户一表）、燃气系统（燃气入户，一户一表）等。合同附件七第五条约定买卖合同附件六所列的装修、设备标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。该商品房为现房，甲方已取得《房地产权证》，房屋的装饰、设备标准为毛坯房，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，乙方应在办理收楼手续时书面提出要求甲方在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼；乙方以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接收该商品房的，视为因乙方原因未能按期交付。第十四条约定甲方已在销售现场向乙方明示法律法规应明示的文件、证书及购房风险提示。乙方已详细阅读并理解上述明示的文件、证书及购房风险提示且无异议，乙方对所认购的物业状况、交易条件、周边规划及环境已有充分的了解。绿野公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订了《前期物业委托服务合同》及《补充协议》，约定甲方将绿野山庄委托给乙方实行物业管理，物业类型为住宅，名称为绿野山庄，坐落位置为增城区中××风光路（街道）XXX号，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费住宅4.8元/月平方米。业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2015年8月13日，绿野公司向两被告发出《缴费通知书》及《收楼通知书》，要求两被告预交三个月物业服务费并于2015年9月10日前来办理收楼手续，物业服务费从2015年9月11日起开始计取。被告在庭审中确认于2015年8月15日左右收到上述《收楼通知书》和《缴费通知书》。2018年4月27日，绿野公司向两被告发出《收楼催告书》，表明已通过EMS邮寄《收楼通知书》通知收楼日期前办理收楼手续，但至今仍未前往物业服务中心办理相关收楼手续。两被告在庭审中确认收到上述文件，收到后联系原告，但原告人员变动比较大业务跟不上，其反映的交楼问题都没有得到解决。因两被告未办理收楼手续及支付物业管理费及违约金，原告于2018年9月25日委托广东海际律师事务所向被告发出《律师函》。两被告确认收到上述律师函。两被告认为涉案房屋不符合交付条件，所以没有办理收楼手续，具体存在以下四个问题：1.邻居房屋存在违建但原告一直未处理；2.涉案房屋漏水，原告一直没有修缮，且涉案房屋应当修建围墙一直没有修建；3.小区只有山泉水，没有自来水；4.依据买卖合同的约定，小区至今没有接通天燃气，不符合交楼条件。为证明上述事实，两被告提供邻居房屋违建前后的对比照片、房屋漏水照片和未建设围墙的照片。原告对违建照片的真实性予以确认，但是认为原告并非城管执法机构，对违建没有执法权且已经多次协调，并且已向城管执法机构报备尽到管理义务。关于漏水问题原告不予确认，认为照片没有房号也没有拍摄时间，原告于2020年5月29日到涉案房屋查看并没有发现漏水现象。关于围墙，原告陈述涉案房屋位于转角位置，不应修建围墙，且小区转角位置的户型均未修建围墙。为证明涉案小区已具备供水、供气、供电、通邮的永久使用条件，原告提供1.绿野公司与增城区自来水公司于2007年11月6日签订的《供水协议书》；2.绿野公司与增城邮政局中新支局于2009年8月26日签订的《妥投协议书》；3.绿野公司与广州增城供电局于2010年9月27日签订的《供用电合同》；4.原告与广州市祺商燃气工程有限公司签订的《液化石油气供气系统维修保养合同》；5.2013年7月9日广州市增城自来水有限公司出具的《证明》。被告对上述证据真实性、关联性、合法性予以确认，但是认为小区只有一个总表，水费的收据是原告开具而不是自来水公司，小区是双供水系统，既有自来水又有山泉水。小区的供气属于液化石油气而非天燃气，不属于合同约定的永久供气文件。原告对此回应，小区已于2013年7月9日取得永久性供水证明文件，水费由原告代收代缴，因此被告收到的并非自来水公司的发票。关于天燃气，小区现使用的是开发商委托燃气公司修建的液化石油气供气站，可以满足日常生活需要，与永久天燃气并无差别。2016年9月30日天燃气管道接驳至涉案小区对面的二期，在此之前暂未接驳至涉案小区。但接驳至二期不代表可以立即施工对涉案小区进行燃气管道铺设，天燃气管道作为市政工程需要向市政申请并由市政规划批准，涉案小区因申请相关报建手续导致目前仍不具备永久用气条件，与开发商无关。关于赠送三年物业费，被告提供开发商的销售人员尹哲的微信语音，2018年6月15日“我肯定和领导说过，当时答应了给你们的物业管理费，但是公司不承认。现在的领导不愿意接受这个东西，你也知道已经谈了很多年了，很多次了。我记得最早两年前你们过来谈这个事情，我也和你们私下聊过，到现在公司还是不予承认，所以说我们也没有任何办法，毕竟我人微言轻，也没有办法改变这个事情。”2020年3月14日“。你提出三年物业管理费的事情，这个问题他们没办法解决，我今天和傅总谈一下这个问题，傅总说没问题，过来谈，我们答应的东西该承担的我们要承担。你看一下什么时候有空过来和傅总一块聊。还有一个物业的主管副总经理都会一起过来，我们这边物业又重新请了人，希望能跟你处理好。”原告对上述微信语音的真实性予以确认，尹哲表示确认曾经承诺为被告向公司申请赠送三年物业管理费且表示公司会批准，但实际上公司始终未批准并表示是否赠送物业服务费以认购书约定为准。被告在庭审中陈述在认购书中没有记载赠送三年物业管理费。双方在庭审中确认，涉案房屋是一手现房，两被告至今未收楼，两被告没有支付过物业管理费；涉案小区没有成立业主委员会，原被告之间没有签订书面的物业服务合同；同意本案适用中国大陆法律审理。两被告在庭审中陈述其于2013年6月8日取得涉案房屋房产证。本院认为：被告黄永明为台湾地区居民，本案为涉台物业服务合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因当事人均同意选择大陆法律作为处理本案合同争议所适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，故本院确认我国大陆法律作为解决本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，绿野公司与原告签署的《前期物业委托服务合同》及《补充协议》对两被告具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，故两被告应依应按上述协议的约定交纳物业服务费。两被告抗辩认为涉案房屋未达到收楼条件不应支付物业服务费，但两被告购买的是现房，且涉案房屋已于2013年6月8日登记在两被告名下，绿野公司于2015年8月13日向两被告发出《收楼通知书》，要求两被告于2015年9月10日前来办理收楼手续，现原告要求两被告支付自2015年9月11日至2020年3月31日期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。两被告以涉案房屋不符合交付条件为由拒交物业服务费，依据不足，本院不予支持。涉案房屋建筑面积343.9平方米，《前期物业委托服务合同》约定物业服务费标准为4.8元/平方米/月，故涉案房屋每月物业服务费应为1650.72元（4.8元/平方米/月×343.9平方米），故两被告应当向原告支付上述期间的物业服务费为90239.36元（1650.72元/30×20天+1650.72元/月×54月）。关于两被告辩称的涉案房屋的质量问题，属于被告与绿野公司之间的房屋买卖合同关系，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围，两被告可另循法律途径解决。当事人对于自己提出的主张应当提供证据证明，两被告认为绿野公司同意赠送三年物业管理费，并提供了其与销售人员的语音录音记录，但该销售人员不能代表绿野公司，并无证据证明绿野公司同意赠送三年物业管理费，对两被告的该项主张，本院不予采纳。关于违约金，《前期物业委托服务合同》约定违约金标准为每日千分之三，原告主张违约金标准按每日千分之一计算，现两被告对原告主张的违约金标准没有异议，本院予以照准。房屋买卖合同约定物业服务费按月交纳，原告主张违约金从第三月的1日起算，属于合法处分自己的民事权利，本院予以支持。违约金应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘桂梅、黄永明（HUANG,YUNG-MING）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2015年9月11日至2020年3月31日的物业管理费90239.36元及相应的违约金(以每月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准，从应付物业服务费的第三个月的1日开始计算至付清之日止，违约金以本金为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3523元，由被告刘桂梅、黄永明负担。如不服本判决，被告黄永明在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  冯志艮人民陪审员  朱立群二〇二〇年十一月十一日法官助理贾清宸书记员钟秀娟