内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2020）内09民终976号上诉人（原审被告、反诉原告）：尚根和，男，1956年11月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：于春红，内蒙古同声律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌兰察布市万基房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区工农路21号（烟草公司对面）。法定代表人：任振栋，执行董事。委托诉讼代理人：宋博纳，内蒙古奥特尔律师事务所律师。原审第三人：张天喜,男，1977年12月11日出生，汉族。上诉人尚根和因与被上诉人乌兰察布市万基房地产开发有限公司、原审第三人张天喜房屋买卖合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2019）内0902民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚根和上诉请求：1.依法撤销原判决，改判被上诉人交付上诉人《商品房买卖合同》（编号2015-0009432和2015-0009434）项下的两套房屋；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2016年8月19日给上诉人开具了收到购房款的收据，足以证明被上诉人认可上诉人通过张天喜给付购房款，上诉人已经履行了交付购房款的合同义务，上诉人不存在违约行为，原审法院认定事实错误，合同不应解除。上诉人持有真实有效的《商品房买卖合同》和购房款收据，作为买受人的合法权利应当得到法律保护。原审根据张天喜的陈述径行认定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》系基于民间借贷关系而进行的担保行为，如果该认定成立，被上诉人与张天喜涉嫌共同诈骗犯罪。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定支付购房款期限是签订合同当日，解除权行使期间已过，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定判决解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系适用法律错误。被上诉人乌兰察布市万基房地产开发有限公司辩称，上诉人与第三人之间的债权债务关系与向被上诉人履行付款义务之间不具有关联性，被上诉人不认可购房款收据的真实性，上诉人并未向被上诉人支付任何购房款，涉案房屋是借款的担保，借款事实不存在，上诉人应向第三人主张权利。被上诉人行使解除权在法定期限内，原审法院适用法律正确。一审原告乌兰察布市万基房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法解除2016年8月19日原、被告双方签订的《商品房买卖合同(合同编号：2015-0009432、2015-0009434)共2套；2.判决被告协助原告办理合同解除后的相关备案等手续;3.本案诉讼费用由被告承担。反诉原告尚根和向一审法院提起反诉请求：1.依法判令被反诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋钥匙给反诉人；2.反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年8月19日，原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司与被告尚根和签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015-0009432、2015-0009434）。合同约定由原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司出售给被告(反诉原告)尚根和位于内蒙古乌兰察布市集宁区怡景茗苑8#-商业-108面积为37.78㎡与8#-商业-208面积为37.78㎡的二套建筑面积共计为75.56平方米的商品房(其中8#-商业-108面积为37.78㎡，8#-商业-208面积为37.78㎡)，该二套房屋总价款为982280元人民币(其中8#-商业-108价款为491440元人民币，8#-商业-208价款为491440元人民币)，合同约定被告应当于2016年8月19日前，一次性存入该商品房全部价款982280元人民币。合同第3条约定，甲方于2017年10月31日前交付房屋，第4条约定乙方于2016年8月19日前一次性存入商品房全部价款。经查明，合同和收据载明的房屋总价款是人民币982280元，第三人张天喜实际以740000元的价格抵顶给了被告(反诉原告)尚根和。2016年5月到8月，被告(反诉原告)尚根和及其妻子付换梅从其个人账户转账至张天喜个人账户资金金额合计￥446500元。转账时间及金额分别是：2016年5月31日，被告(反诉原告)尚根和通过其个人账户转至张天喜账户200000元；2016年6月6日，被告(反诉原告)尚根和通过其个人账户转至张天喜账户50000元；2016年6月18日，被告(反诉原告)尚根和通过其个人账户转至张天喜账户36500元；2016年6月18日，被告(反诉原告)尚根和妻子付换梅通过其个人账户转至张天喜账户50000元。2016年7月4日，被告(反诉原告)尚根和通过其个人账户转至张天喜账户20000元；2016年8月3日,被告(反诉原告)尚根和妻子付换梅通过其个人账户转至张天喜账户50000元；2016年8月9日，被告(反诉原告)尚根和妻子付换梅通过其个人账户分两次转至张天喜账户40000元；合计转账446000元。2016年8月19日，被告(反诉原告)尚根和通过ATM机取现后直接交付张天喜现金￥80000元。2016年8月20日，被告(反诉原告)尚根和妻子付换梅从其个人农商银行账户柜面取现后直接交付张天喜现金￥150000元。2016年8月21日，被告(反诉原告)尚根和妻子付换梅从其个人农商银行账户柜面取现后直接交付张天喜现余￥50000元，通过ATM机取现后直接交付张天喜现金13500元，共计293500元。被告(反诉原告)尚根和以转账及现金的方式给付张天喜房款总计739500元。第三人张天喜自认与被告(反诉原告)尚根和存在民间借贷法律关系，被告(反诉原告)尚根和的购房款确实交给了他，并没有交给原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点主要是原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司与被告(反诉原告)尚根和签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2015-0009432、2015-0009434）是否有效以及应否解除问题。首先，关于合同的效力问题。当事人双方均认可合同的真实性，且该合同具备了商品房买卖合同的主要条款，故其效力应予认定。其次，关于是否应当解除合同。1.双方是否存在违约行为。合同约定被告(反诉原告)尚根和应当于2016年8月19日前，一次性存入该商品房全部价款982280元人民币。在合同约定的被告付款日期到期后，被告(反诉原告)尚根和并没有将购房款交给原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司，而是将部分购房款交给了第三人张天喜，被告(反诉原告)的行为已经构成根本违约，符合解除合同的法定条件。再次，第三人张天喜自认该房屋买卖合同系基于民间借贷法律关系而进行的担保行为，且其未将借款实际给付原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司，故被告(反诉原告)尚根和的相关主张可通过民事诉讼另行主张。综上所述，原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司要求解除2016年8月19日原、被告双方签订的《商品房买卖合同(合同编号：2015-0009432、2015-0009434)并要求被告协助原告办理合同解除后的相关备案等手续的诉讼请求，予以支持；被告(反诉原告)尚根和要求被反诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋钥匙给反诉人的反诉请求，不予支持。一审法院判决：一、解除2016年8月19日原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司与被告(反诉原告)尚根和签订的二套《商品房买卖合同》(合同编号2015-0009432和合同编号2015-0009434)；二、被告(反诉原告)尚根和协助原告(反诉被告)乌兰察布市万基房地产开发有限公司办理合同解除后的相关备案等手续；三、驳回被告(反诉原告)尚根和的反诉请求。本诉案件受理费100元和反诉案件受理费100元，由被告(反诉原告)尚根和负担。本院二审期间，上诉人尚根和与被上诉人乌兰察布市万基房地产开发有限公司、原审第三人张天喜均没有向法庭提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间订立的《商品房买卖合同》上有尚根和的签字和乌兰察布市万基房地产开发有限公司的印章，乌兰察布市万基房地产开发有限公司为尚根和出具的购房款收据上亦加盖有乌兰察布市万基房地产开发有限公司的财务专用章，均是当事人的真实意思表示。双方签订商品房买卖合同、出具购房款收据以及约定的支付购房款时间均为2016年8月19日，被上诉人乌兰察布市万基房地产开发有限公司于2019年起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，已经超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的一年解除权行使期间，其解除权已归于消灭，故上诉人关于解除权行使已过除斥期间的上诉理由成立，对被上诉人要求解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》属适用法律错误，本院予以纠正。至于上诉人的其他上诉请求，因该商品房买卖合同系基于民间借贷关系而进行的担保行为，可由当事人另案进行主张，本案不作处理。综上所述，尚根和的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持集宁区人民法院（2019）内0902民初2094号民事判决第三项；二、撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初2094号民事判决第一项、第二项；三、驳回被上诉人乌兰察布市万基房地产开发有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，均由其各自负担。二审案件受理费100元，由被上诉人乌兰察布市万基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张文东审判员 尹志明审判员 刘国婷二〇二〇年十一月二十四日法官助理 赵雅婷书记员 谢仕轩附本判决适用法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；