上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14078号原告：上海二工大工业设计发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周志萍，董事长。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)，主要经营场所上海市松江区乐都西路825弄89、90号5层。执行事务合伙人：上海朝暮投资有限公司。原告上海二工大工业设计发展有限公司(以下简称“二工大”)诉被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)(以下简称“斐凯企业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海二工大工业设计发展有限公司的委托代理人肖志威到庭参加诉讼。被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海二工大工业设计发展有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.确认原、被告双方的租赁合同于2019年3月22日解除；2.判令被告支付2018年8月1日-2019年3月22日的租金672,091.42元、物业管理费102,045.90元；3.判令被告支付2018年6月1日至8月31日的电费4,230.72元；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金，以672,091.42元为本金，按每日千分之一标准，自2019年3月1日起至本判决生效之日。事实和理由：2015年2月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将上海市静安区陕西北路XXX号“七立方科技园”的房屋第6层601室、602室出租给被告用于办公使用，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止；2015年3月1日至2017年2月28日月租金为82,666元，2017年3月1日至2019年2月28日月租金为87,626元，2019年3月1日至2020年2月29日月租金为92,884元，物业管理费为每月每平方米22元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告则支付租赁保证金165,332元，双方开始履行合同。因自2018年7月1日后，被告拖欠原告租金和物业管理费，原告遂于2019年3月22日向被告发出解约通知函。现原告认为，被告拖欠原告2018年7月1日之后租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约赔偿责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告撤回第三条诉讼请求，并增加诉讼请求：判令被告支付提前解除合同的违约金165,332元(以租赁保证金抵扣)。被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)未到庭应诉亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市陕西北路XXX号房屋(层数12层)系上海第二工业大学所有。该房屋现已打造为“七立方静安科技园”。2014年7月10日，上海第二工业大学委托学校资产经营公司对七立方科技园统筹管理。2014年7月21日，上海二工大资产经营公司与上海静工(集团)有限公司共同创建上海二工大工业设计发展有限公司。2014年11月19日，上海二工大资产经营公司委托上海二工大工业设计发展有限公司对上海市陕西北路XXX号房屋负责管理经营，委托管理期限自2015年2月1日至2030年1月31日。2015年2月11日，上海二工大工业设计发展有限公司(出租方、甲方)与斐讯信息科技(上海)有限公司(租赁方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区陕西北路XXX号“七立方科技园”的房屋第6层601室、602室共计建筑面积535平方米出租给乙方，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止。该合同第5-1条约定：租金为每日每平方米5.08元，租赁后每二年递增6%，2015年3月1日至2017年2月28日月租金为82,666元，2017年3月1日至2019年2月28日月租金为87,626元，2019年3月1日至2020年2月29日月租金为92,884元；租金为每个月为一期，按期支付，先付后用；租赁保证金为二个月租金即165,332元，物业管理费为每月每平方米22元，月物业管理费11,770元。该合同第5-4条约定：乙方如逾期支付该房屋租金超过3天，乙方应按逾期未支付的金额每天支付给甲方千分之一作为违约金。该合同第12-2条约定：乙方逾期不支付租金或物业管理费累计超过30天的视为违约，违约方在十日内未纠正的，另一方有权书面通知违约方解除本合同，违约方还应向另一方支付二个月的房屋租金作为违约金(如乙方违约，乙方支付的押金抵扣违约金)。合同签订后，二工大将系争房屋交付给了斐凯企业，斐凯企业则支付了系争房屋租赁保证金165,332元，并支付租金及物业管理费至2018年6月30日。后未向原告支付租金和管理费。2019年3月22日，二工大向斐凯企业发《解约通知函》一份，该函言明因斐凯企业未支付2018年7-9月的物业管理费和2018年6月的电费，现通知自本函发出之日解除双方签订的《房屋租赁合同》。审理中，二工大称斐凯企业已将相关物品搬离系争房屋，已于2019年3月22日收回系争房屋。审理中，二工大称斐凯企业拖欠租金超过30天，违反合同约定，应解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，支付拖欠的租金和物业管理费。还应按合同约定支付因违反合同的违约金。本院认为，二工大与斐凯企业签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。现斐凯企业逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故二工大有权按约定行使合同解除权。鉴于二工大已于2019年3月22日收回系争房屋，且二工大要求自2019年3月22日解除双方之间签订的房屋租赁合同，故本院确认合同解除时间为2019年3月22日。合同解除后，二工大应向斐凯企业主张欠租、物业管理费，现二工大要求斐凯企业按合同约定的租金标准，支付2018年8月1日至2019年3月22日期间系争房屋的租金672,091.42元和以每月11,770元的物业管理费标准,支付2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费102,045.90元，应予准许。斐凯企业逾期支付租金，应按合同约定支付逾期付款的违约金，但合同中约定的逾期付款的违约金的计算标准过高，本院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故斐凯企业应以前述欠付租金672,091.42元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，向二工大支付自2019年3月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。二工大要求没收斐凯企业支付的租赁保证金来偿付提前解除合同的违约金，于法有据，本院应予支持。斐凯企业经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海二工大工业设计发展有限公司与被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；二、被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二工大工业设计发展有限公司2018年8月1日至2019年3月22日期间的租金672,091.42元；三、被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二工大工业设计发展有限公司2018年7月1日至2019年3月22日期间的物业管理费102,045.90元；四、被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内以672,091.42元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告上海二工大工业设计发展有限公司自2019年3月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；五、被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二工大工业设计发展有限公司违约金165,332元(与被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)支付的租赁保证金165,332元折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。公告费560元，由被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)负担。案件受理费14,207元，由被告上海斐凯企业管理咨询合伙企业(有限合伙)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年十一月三十日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。