广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2641号 原告：彭某君，女，汉族，1968年11月30日出生，住所地重庆市江北区。 委托诉讼代理人：冯强，男，汉族，1970年10月26日出生，住所地重庆市江北区。与彭某君系夫妻关系。 被告：北海乐欣房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道263号君临西海岸一号楼31层。 法定代表人：王明绍。 被告：北海万业房地产营销策划有限公司，住所地广西北海市四川路62号北海文邦国际大厦20层2010号。 法定代表人：朱伟成。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 原告彭某君与被告北海乐欣房地产开发有限公司（以下简称“乐欣公司”）、北海万业房地产营销策划有限公司（以下简称“万业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告彭某君的委托诉讼代理人冯强、被告万业公司的委托诉讼代理人刘春颖到庭参加诉讼。被告乐欣公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭某君诉称，2019年3月11日，原告在西南大道313号聚商大厦售楼部销售员高铭及现场徐姓经理的介绍下，交付定金10000元，定下该大楼16层1603号房，同月14日，原告一次性交清房款及装修费合计260000元。由北海万业房地产营销策划有限公司代收，由北海万年嘉业装饰设计有限公司出收据，注明合同签订后到开发公司换发票收据。原告接到北海万年嘉业装饰设计有限公司电话后，于3月26日与被告乐欣公司签订《商品房买卖（预售）合同》（合同编号：YS0015XX，房屋代码：2124XX)，合同约定被告将位于西南大道313号聚商大厦16层1603号房出售给原告，该房建筑面积为38.03平方米，该商品房单价为4000元每平方米，总价款为152120元。约定于2019年3月18日前一次性付清该商品房全部价款，其中装修费107880元。签订合同后当日北海万业房地产营销策划有限公司收取了公共维修基金2396元、办证费1200元。以上合计被告收取原告人民币263596元。根据合同第十一条第一项约定出卖人应于2019年9月30日前交房给原告，原告多次催促北海万年嘉业装饰设计有限公司经办人徐经理交房无果，被告乐欣公司电话根本无法接通，根据合同第十二条，逾期交付责任第1项（2)款之规定，逾期超过180日，买受人有权解除合同，原告已于2020年3月26日向被告乐欣公司快递了一份解除合同书，并且要求被告按合同约定支付已付购房款总额1%的违约金(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）及计算利息直到付清之日止。可被告乐欣公司一直不理，原告于2020年7月1日专程从重庆到北海市国土资源局不动产登记中心查询证明，被告至今只网签没有备案登记，根据合同第八章第十九条第一款之规定：出卖人应当在签订合同后30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并告知原告。而被告的商业不诚实守信行为严重侵害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订购买西南大道313号聚商大厦16层1603房屋的商品房买卖合同，并立即退还房款、装修费、契税、公共维修基金、办证费等合计263596.00元；2、被告支付违约金2635.96元，自2019年3月14日起按照总款1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息直到付清之日止；3、请求申请法院查封西南大道聚商大厦16层1603号房屋；4、本案诉讼费、律师费、原告往来车费、住宿费、诉讼保全费等费用由被告承担。原告彭某君当庭变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订购买西南大道313号聚商大厦16层1603号房屋的商品房买卖（预售）合同，并立即退还房款、装修费、契税、公共基金维修费、办证费等合计263596元；2、被告支付违约金2635.96元，自2019年3月14日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息直到付清之日止；3、本案诉讼费、原告代理人往来机票费、车费、住宿费、诉讼保全费、保单保全费由被告承担。 被告万业公司辩称，本案的《商品房买卖合同》系原告与被告乐欣房地产公司签订，根据合同相对性原则，被告万业公司不是涉案合同的当事人，不应承担合同的责任。2、聚商大厦的6套房屋（房号分别是1603、1604、1605、1606、1612、0811）在2019年1月由洪宗清、孙艳苓、钟云梅、何丽等人认购，其中涉案房屋的认购价格为152120元并在2019年1月31日由被告万业公司转账支付给了乐欣公司。被告万业公司已将涉案房屋的公共维修基金加办证费用5081元、装修款40970元、购房款207800元支付给乐欣公司，被告万业公司已支付了涉案房屋的中介服务费。原告的各项诉讼请求并不明确。被告万业公司已完成了委托事项，应获得佣金。综上，原告对被告万业公司的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回原告对被告万业公司的各项诉讼请求。 被告乐欣公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告乐欣公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2018年5月1日，被告乐欣公司（甲方）与被告万业公司（乙方）签订《房地产销售代理合同》，约定将产权属于甲方的北海聚商大厦（部分房源）（以下简称“本项目”）委托给乙方作独家代理销售。甲方委托乙方作为本项目的独家销售代理机构，乙方负责项目营销策划，以甲方名义对外独家代理销售本项目，委托项目位于北海市上海路以西，代理期限为9个月，自2018年5月10日至2019年2月10日止。每三个月为一个考核期，每期考核期满后，如完成阶段性考核任务，合同期自动延续、生效。代理佣金计算：甲方该项目剩余房源，按一房一价底价表价包干给乙方销售（底价详见剩余房源清单），甲方净收给予乙方销售的成交底价（底价详见剩余房源清单），如若销售底价需要调整，甲乙双方根据市场行情协商后定价，若乙方销售价低于底价，差价部分由乙方补足给甲方（甲方有权在保证金里直接扣除）；装修款由乙方收取，其中一部分作为代理销售佣金；乙方每成交一套，收到装修款后，以每平方米壹仟元装修款转到甲方指定账户，且每销售一套房必须在甲方确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。乙方应当按照本合同的约定，指引客户付款，其中方指定账户如下：账户ｌ： 户名：北海乐欣房地产开发有限公司，开户行：广西银海国民村镇银行，账号：63×××24。账户2：户名：郑春明，开户行：建设银行北海分行营业部；账号：62×××88。 2019年3月11日，原告彭某君通过中国光大银行向被告万业公司账户转账10000元。 2019年3月14日，原告彭某君通过中国光大银行向被告万业公司账户转账248000元。 2019年3月14日，北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告彭某君出具《收款收据》，载明：今收到彭某君交来聚商大厦1603号房房款260000元（交完全款后到开发商处换发票收据）。 2019年3月22日，被告万业公司向案外人杨建思转账197000元，附言：聚商1603房款。 2019年3月26日，原告彭某君向被告万业公司转账3596元。 2019年3月26日，北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告彭某君出具《收款收据》，载明：今收到彭某君交来聚商大厦1603号房公共维修基金2396元＋办证费1200元，合计3596元。 2019年3月26日，原告彭某君（买受人）与被告乐欣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＹＳ00152399），约定：买受人向出卖人购买位于北海市，建筑面积38.03平方米，单价为每平方米4000元，总价款为152120元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年3月18日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房。出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。 2020年7月1日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年7月1日16时50分，位于西南大道313号聚商大厦1603号不动产现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 为实现本案债权，原告彭某君申请诉讼财产保全，并购买了诉讼财产保全责任保险提供担保，原告彭某君支出诉讼财产保全责任保险费1000元。 另查明，北海万年嘉业装饰设计有限公司于2013年8月16日注册成立，法定代表人是朱林华。2020年1月2日，负责人由朱伟成变更为朱林华。2020年4月27日注销。 庭审中，被告万业公司陈述，1603号房在出售给原告彭某君之前，已有认购人认购该商品房，被告万业公司代认购人支付购房款给被告乐欣公司。商品房出售给原告彭某君后，被告万业公司依据被告乐欣公司及认购人的指示，转账给杨建思197000元。被告万业公司确认，原告彭某君支付的260000元中，有107870元系装修款。 本院认为，原告彭某君与被告乐欣公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告彭某君已按照合同约定支付了涉案商品房购房款，被告乐欣公司未按照合同约定将涉案商品房交付给原告彭某君使用，其行为已构成违约。 《商品房买卖合同（预售）》约定“出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房；出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”原告彭某君要求解除《商品房买卖合同（预售）》、请求被告乐欣公司退还已支付的购房款152120元、公共维修资金2396元、代办证费1200元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告彭某君请求被告乐欣公司按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，符合合同约定，亦未超出法律规定，本院予以支持。利息计算：以152120元为基数，①按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年3月14日起计至2019年8月19日；②按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止。原告彭某君依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，请求被告乐欣公司支付违约金152120元×1%=1521.2元，有事实及法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。”原告彭某君可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产提供担保。因被告乐欣公司违约引起本案诉讼，原告彭某君为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系其支出的合理必要费用，属于原告彭某君的损失部分，原告彭某君请求被告乐欣公司赔偿诉讼财产保全责任保险费1000元，有事实及法律依据，本院予以支持。 涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，依据该合同取得财产应予返还。虽然由北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告彭某君出具《收款收据》，确认收到彭某君交付聚商大厦1603号房房款260000元，被告万业公司亦确认该房款其中有装修款107870元。依据《房地产销售代理合同》的约定“装修款由乙方收取，其中一部分作为代理销售佣金；乙方每成交一套，收到装修款后，以每平方米壹仟元装修款转到甲方指定账户，且每销售一套房必须在甲方确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。”《房地产销售代理合同》的乙方即为被告万业公司，朱伟成同时为北海万年嘉业装饰设计有限公司的负责人及万业公司的法定代表人，朱伟成的上述行为应视为被告万业公司的职务行为，由被告万业公司承担法律后果。被告万业公司无证据证实其已将装修款按合同约定支付给被告乐欣公司，被告万业公司应返还给原告彭某君装修款107870元。原告彭某君请求按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，本院将利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。利息计算：以107870元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止。 原告彭某君请求被告支付其因本案支出的交通费、住宿费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告彭某君与被告北海乐欣房地产开发有限公司于2019年3月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS00152399）； 二、被告北海乐欣房地产开发有限公司退还给原告彭某君购房款152120元、公共维修资金2396元、代办证费1200元及支付利息（利息计算：以152120元为基数，①按中国人民银行 -7- 同期同类贷款利率，自2019年3月14日起计至2019年8月19日；②按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）； 三、被告北海乐欣房地产开发有限公司支付给原告彭某君违约金1521.2元； 四、被告北海乐欣房地产开发有限公司赔偿给原告彭某君诉讼财产保全责任保险费1000元； 五、被告北海万业房地产营销策划有限公司退还给原告彭某君装修款107870元及支付利息（利息计算：以107870元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决发生法律效力之日起计至清偿之日止）； 六、驳回原告彭某君的其他诉讼请求。 案件受理费5252元，减半收取2626元，诉讼保全费1837.98元，合计4463.98元，由被告北海乐欣房地产开发有限公司负担3571.18元、由被告北海万业房地产营销策划有限公司负担892.8元（上述费用原告均已向本院预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 李春瑶 书 记 员 郭李坤