贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初5677号原告：张旋，男，汉族，出生1971年2月7日，户籍地址：贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李静，系贵州驰远律师事务所律师，执业证号：15201201211810735。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王杉杉，女，布依族，代理权限：特别代理。原告张旋与被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张旋委托诉讼代理人李静，被告合纵公司委托诉讼代理人王杉杉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张旋向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付自2014年3月30日起至2015年11月30日止逾期交房的违约金（以购房款511427元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，共计610天，应支付违约金额：33027元）;二、依法判令被告支付自2015年12月1日起至2017年9月5日止逾期交房的违约金（以购房款541427元为基数，按照购房款的每日万分之二标准计算，共计644天，应支付违约金额：69736元）。以上两项合计违约金102763元;三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月29日,原告和被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积130.92平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5145.18元，总价款541427元。首付款171427元，余款37万元通过银行按揭贷款方式已全额支付给被告。同时约定：被告应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日，被告应当按照原告全部已付款万分之一向原告支付违约金。2、2015年5月15日原告和被告补签《延期交房承诺书》约定二期Ａ区（15-18＃、19-23＃楼）于2015年11月30日交房。如超过上述承诺交房日期仍不能交房，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日万分之二。按合同第十一条、第十三条明确约定（一）出卖人承诺于2014年3月30日前，向买受人交付该商品房。（二）逾期交房责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。但被告严重违约，原告多次向被告要剩余部分违约金，被告至今没有向原告付款。原告为维护自身的合法权益，特提起如前请求诉讼，请人民法院支持原告的请求为谢。被告合纵公司辩称，原告未按合同约定履行付款义务，原告与我司签订《借款协议》、《承诺书》、《付款委托书》，约定原告分期支付购房首付款，但至今未付清。虽名义的借款人是郭慧敏，但郭慧敏是被告公司的销售经理，实际借款人是被告公司。被告至今未收到足额的购房首付款，被告享有先履行抗辩权，原告违约在先，被告有权拒绝向原告交付房屋，被告也不构成违约，不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：2013年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区，总价款541427元。首付款171427元，余款37万元通过银行按揭贷款方式支付。被告应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2015年5月15日，被告出具《延期交房承诺书》及附件交房节点工程计划，承诺二期A区（15-18#、19-23#楼）于2015年11月30日交房。如超过上述承诺交房日期仍不能交房，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日万分之二。2013年1月9日，原告为乙方、郭慧敏为甲方签订《借款协议》，载明乙方认购了米兰春天15号楼12-1号房，由于资金周转问题特向甲方借款，甲方同意免息借给乙方119999元，并约定了还款时间：乙方须在2013年6月29日前归还59999元，在2013年12月前归还6万元。2013年1月29日，原告出具《委托书》、《付款委托书》，载明因本人资金周转向郭慧敏借款13万元用于认购米兰春天15号楼12-1号房，该款项仅限于购买该房屋，同时承诺严格按照协议约定期限归还借款，如出现未按时归还所借款项，本人授权郭慧敏全权代办该房屋的收楼及其他相关手续，同时，郭慧敏有权对该房屋以出租、拍卖等方式进行追偿。同日，原告向被告出具《承诺书》，载明本人因资金周转问题向郭慧敏借款用于认购米兰春天15号楼12-1号房，双方已于2013年1月签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完借款协议约定的所借款项之次日，如借款还款日早于商品房买卖合同约定办证起算日期的，则仍按商品房买卖合同执行。2013年1月27日，原告向被告支付购房定金1万元，被告合纵公司向原告出具收据，加盖“转账收讫”字样章。2013年1月29日，原告向被告支付购房款41428元，被告向原告出具收据，加盖“转账收讫”字样章。就剩余首付款119999元，原告通过与郭慧敏签订《借款协议》的方式支付，被告就该119999元也向原告出具收据，该收据加盖“现金收讫”字样章。2013年12月18日，被告与中国银行股份有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额37万元。原告于2017年9月5日收房，并在《收楼确认书》上签字确认。就《借款协议》款项，原告至今未还清。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《收楼确认书》、《延期交房承诺书》及附件交房节点工程计划，被告提供的《委托书》、《付款委托书》、《借款协议》、《承诺书》等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，本院认为，本案争议焦点为涉案原告应当缴纳的购房首付款是否付清及被告是否应当承担逾期交房违约金责任。首先，原告通过与郭慧敏签订《借款协议》的方式支付首付款119999元，被告就该119999元也向原告出具收据，该收据加盖“现金收讫”字样章，与原告签订《借款协议》的出借人系案外人郭慧敏，非被告公司，且借款关系与本案商品房销售关系系两个不同的法律关系，被告向原告出具收据载明原告应当缴纳的购房首付款已收讫，剩余首付款51428元原告通过转账向被告支付，以上说明原告应当支付的首付款已付清，被告辩解原告应当缴纳的首付款至今未付清的意见，本院不予采信。其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，通过首付款加银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，即应当按照合同约定按期交付房屋。现被告未按期交房，构成违约，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方约定被告应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，原告诉请以购房款541427元为基数按照每日万分之一计算违约金，本院予以支持，违约金计算日期应从2014年3月31日至2015年11月30日，金额为541427元×万分之一×609天=32972.9元；被告出具的《延期交房承诺书》承诺二期A区于2015年11月30日交房，如超过上述承诺交房日期仍不能交房，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日万分之二，原告购买的涉案房屋属于二期A区，该承诺书也系被告的真实意思表示，合法有效，对被告具有拘束力，原告诉请从2015年12月1日计算至2017年9月5日按照每日万分之二计算违约金，本院予以支持，金额为541427元×万分之二×644天=69735.8元，上述违约金共计102708.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张旋支付逾期交房违约金共计102708.7元；二、驳回原告张旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元（已减半收取），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年十一月三十日法官助理王黎书记员陈明杨