广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5602号上诉人（原审原告）：东莞市活力粤港房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇沙太二路46号粤港花园内第8号别墅一层。统一社会信用代码为91441900776238921B。法定代表人：陈伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑仪，广东坤益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市沙田镇活力粤港小区第二届业主委员会。地址：广东省东莞市沙田镇活力粤港小区西区6栋1楼业委会办公室。负责人：谢贵生，该委员会主任。委托诉讼代理人：吴佩，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会。地址：广东省东莞市沙田镇活力粤港小区。负责人：谢贵生。上诉人东莞市活力粤港房地产开发有限公司（以下简称活力公司）因与被上诉人东莞市沙田镇活力粤港小区第二届业主委员会（以下简称第二届业主委员会）、东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会（以下简称业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人活力公司的委托诉讼代理人余韦、被上诉人第二届业主委员会、业主大会的负责人谢贵生、第二届业主委员会的委托诉讼代理人吴佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《广东省物业管理条例》第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月23日作出（2019）粤1972民初15739号民事判决：驳回活力公司的诉讼请求。案件受理费50元，由活力公司负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15739号民事判决书。活力公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认第二届业主委员会、业主大会于2019年6月28日至2019年7月17日召开的业主大会程序及实体违法，投票无效，撤销第二届业主委员会、业主大会于2019年7月18日作出的《活力粤港小区业主大会第五次会议表决结果公告》所有表决结果决议（包括东区广场及内部增加停车位改造方案；门禁、监控、梯楼、消防等升级改造方案；小区自管修正方案；小区周边道路停车规范管理；业委会成员工作津贴方案；授权业委会做好物业服务及设施维护方案）；2.第二届业主委员会、业主大会承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、第二届业主委员会、业主大会印制的《业主手册》为案涉业主大会投票表决的内容。《业主手册》捏造事实诽谤东莞市瀚森物业管理有限公司的事实，经（2019）粤1972民初15743号民事判决认定侵犯东莞市瀚森物业管理有限公司名誉权。业主投票判断受到第二届业主委员会、业主大会故意误导、影响，作出违背真实意志的表决。一审应根据查明事实，撤销业主手册。本案不处理该问题错误。二、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条、业主大会议事规则的规定，业主委员会应在业主大会召开前15日公告会议召开的有关问题。业主委员会于2019年6月10日公告栏张贴《关于召开东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会第五次会议通知》称已公布事项书面材料，不符合事实。业主委员会2019年1月1日至2019年6月26日从未公布相关事项材料，其应承担证明程序合法的举证责任。业主委员会并无充足证据证明已依法进行公示，一审仅以业主委员会事后制作的公示文件、照片认定2019年6月10日已公示错误。活力公司提交了业主委员会于2019年6月27日上午才公告的证据，业主委员会一审当庭提交的显示南方日报的照片中时间也为2019年6月19日、6月20日、6月25日、6月28日。上述证据足以证明业主委员会未依法提前公告会议内容,程序违法。业主委员会于2019年6月27日上午，张贴新的《关于调整东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会第五次会议议题的通知》并发放《活力粤港业主手册》。会议通知中表决事项第五、六项内容及第二项中“动用维修基金”均被删除，但业主委员会却倒签日期为2019年6月20日，又将业主手册倒签日期为2019年6月10日，违反《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条的规定。业主委员会未履行公示义务，未从2019年6月20日起重新公示，程序违法。2019年6月10日，业主委员会公告张贴《关于召开东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会第五次会议通知》,并未公告议题对应的补助方案、改造方案等具体内容。2019年6月20日，业主委员会才公告张贴新的《关于调整东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会第五次会议议题的通知》并发放《活力粤港业主手册》。业主委员会于2019年6月10日如公告会议通知，也仅是公告议题，未公告大会内容。大会的具体内容于投票开始前8日才以《业主手册》形式公告，大幅缩减业主了解、考察具体表决议题及方案内容的时间，影响业主作出真实表决，公示程序违法。三、一审仅凭第二届业主委员会、业主大会单方陈述、制作关于公示票权数和票权面积有误的回复，确认核实票权数和票权面积错误。（一）关于票权数的认定。案涉小区票权数应大于888票，一审认定错误。根据《商品房预售许可证》可知，案涉小区住宅共855户、商铺85户、车位189套。第二届业主委员会、业主大会称业主票权数应为888票，其应承担举证责任证明该票权数准确合法。业主委员会于2019年6月15日统计业主票权数为888票，以24A至55号商铺属于活力公司而未计入票权数，但该商铺于2019年3月26日已不属于活力公司，该商铺亦有1票票权，因此业主委员会统计的票权数错误。根据业主委员会提供的第五次业主大会面积表（业委会提供的证据一），第4、5、10、11、13、14、18、19、23、24、25、26栋的投票票权数少于实际户数，其应解释及举证证明。另，案涉小区已有13个车位被出售，共161.5平方米，业主委员会将该部分车位票权面积统计为0，违反物权法关于专用部分面积的规定。地下车库属于活力公司所有，业主委员会抹杀了活力公司的投票权。“三票”人员黄平典、郭燕华、高兴艳等人一直拖欠物业管理费、水费至今。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条、《管理规约》第三十二条、《议事规则》第九条、《业主手册》第九页、《自管方案》第五条的规定，欠费业主的投票不应计入小区票权数。（二）关于票权面积数的认定。案涉小区的票权面积数应为93532.36平方米，一审认定错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，小区业主决定重大事项应经专有部分面积占建筑物总面积过半业主且占总人数过半数业主同意。建筑物总面积为专有部分面积之和，专有部分面积之和＝不动产登记簿记载的面积+测绘机构的实测面积（尚未物权登记的）+房屋买卖合同记载的面积（尚未物权登记，也尚未实测的）。本案建筑物总面积为87008.96平方米与6523.40平方米（车库2269平方米、地下室4254.4平方米）两部分之和，即93532.36平方米、一半即46766.18平方米。案涉小区大部分表决内容，赞同面积均未超过一半，其表决结果违反法律规定。案涉小区建筑物总面积自建成以来就明确固定，不会改变，第二届业主委员会、业主大会混淆建筑物总面积与业主总人数的区别。建筑物总面积依法为专有部分面积之和，业主人数按专有部分数量算，一个专有部分按照一人算，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人算，总人数按前述统计总和算。因此，建筑物总面积客观固定，行使表决权的业主总人数会因各种情况改变。根据（2016）粤1972民初3687号民事判决，案涉小区的票权面积数为91239.21平方米，一审认定的票权面积数不准确。四、一审认为活力公司未在异议期内提出异议，不支持活力公司提出“三票”人员违反规定的意见错误。公示的“三票”人员名单并无戴细燕，但其后来开票时担任电脑计票员。活力公司在公示异议期内根本无法得知戴细燕后来开票时担任计票员，无法在异议期内提出异议，并在一审才提出异议符合客观事实。公示的“三票”人员名单中王楠、张锡城并未被免除发票人员资格，但两人并未在《第五次会议表决结果》上签名，两人没有参与发票工作。同理，活力公司在一审才提出异议符合客观事实。黄平典、郭燕华、高兴艳等人至今拖欠物业管理费、水费，违反小区《管理规约》，根据《业主第五次会议选票发放人、记票人、监票人的招募公告》第三条的规定，不具有担任“三票”人员资格，不因是否存在异议而合法化其担任资格。戴细燕、梁广艺为业委会成员，有利害关系，担任“三票”人员违反公平原则。五、活力公司有权就业委会的表决内容违法侵害合法权益的情况起诉，一审认为不属民事审判处理范围违法。根据《业主手册》中《增加地面停车位的改造方案》，业主委员会占用消防通道、增建停车位，已严重违反《中华人民共和国消防法》第二十八条、《建筑设计防火规范》第7.1.8条的规定，增加小区火灾意外的处置难度，侵犯活力公司等全体业主人身财产权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，一审应依法处理活力公司的诉求。第二届业主委员会、业主大会根据起诉前已施行的《自管方案》第五条、第八条的规定，按每月每辆150元的标准收取停放地下车库的车辆停车费，其表决内容直接侵害活力公司对地下车库的所有权。根据（2019）粤19民终16312号民事判决、（2019）粤19民终16311号民事判决，地下车库未计入共有建筑面积，不属于业主委员会行使物业管理权的范围，业主委员会无权管理地下车库。《业主手册》其他内容违反法律强制性规定，应当予以撤销。六、案涉大会表决方式违反规定。根据《议事规则》第十条的规定，表决采用“专人送达、回收意见”的方式，但实际采用“专人送达、回收意见”和“设投票箱”二种方式，违反《议事规则》中的规定。根据《议事规则》，本次选举应采用书面征求意见的形式。本案中，第二届业主委员会、业主大会未提供相应材料证明业主大会已符合中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条关于书面征求意见的规定，案涉表决方式违反上述规定。第二届业主委员会、业主大会辩称：第二届业主委员会按照小区议事规则和相关法律规定，组织召开业主大会会议，相关程序及实体均合法有效，票权数和票权面积均按照议事规则和法律规定及房管部门查阅的结果确定。业主大会第五次会议决议中东区广场和内部增加停车位改造方案，门禁、监控系统均已完成，其他决议亦不存在被撤销的可行性。因此，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回上诉。本院二审期间，第二届业主委员会提交《活力粤港西区地下停车场部分车辆授权明细》、车位管理费收款收据，拟证明第二届业主委员会办理购买或租赁“活力粤港西区”地下车库车位的业主进出授权的情况。活力公司经质证，不确认证据的真实性、关联性、合法性，上述证据不能反映2019年的情况。活力公司提交《关于小区车辆统一收费管理的通告》、收款收据，拟证明“活力粤港”业主委员会自2019年1月1日起每月收取地面或地下车位120元至150元停车费，才给予进出小区。第二届业主委员会经质证，确认上述通告、收据的真实性，但通告依据业主大会第三次会议通过，与是否撤销案涉业主大会第五次决议并无关联，业主委员会没有收取西区地下车库停车费，只收取开发商物业服务费；业主委员会收取地面120元停车费，如涉及西区地下车位则会在收据上注明车位号，收据上没有车位号，不是西区地下车位收据，如该部分业主已经向开发商缴纳停车费是不会再支付停车费的。活力公司另提交广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14399、15743号民事判决书、本院（2019）粤19民终16311、16542号民事判决书，第二届业主委员会另提交广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971行初38号行政判决书。（2019）粤1972民初15743号民事判决书、（2020）粤1971行初38号行政判决书均未附生效证明。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对活力公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的上诉和答辩意见，本院分析如下：业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法作出的决定属业主自治的范畴。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，活力公司主张业主大会于2019年7月18日作出的决定侵害其合法权益、违反法律规定的程序起诉请求撤销，符合法律规定，本院应依据法律法规审理。活力公司主张业主大会的决定实体违法也应结合上述法律规定，审理决定事项的内容是否违反法律法规的规定，损害其合法权益。关于决议程序问题。首先，第二届业主委员会已于15日前公示通知全体业主举行业主大会第五次会议及会议相关事项，符合《物业管理条例》第十四条的规定。第二届业主委员会亦及时公示调整决议方案、更正投票总权数及总票权面积。活力公司主张会议事项相关变更内容应自订正之日起重新公示缺乏依据，本院不予支持。其次，第二届业主委员会按一个专有部分计一人、同一买受人拥有一个以上专有部分计一人的原则，逐一核实业主的票权数、票权面积，符合相关规章的规定，不违反法律法规的规定。活力公司对票权数、票权面积提出异议，第二届业委会已及时回复异议问题，保障了活力公司参与程序的权利。活力公司主张的票权数、票权面积计算错误的意见，不足以推翻第二届业主委员会逐一核实的情况，第二届业委会核实、公示票权数、票权面积的程序亦不存在违反法律法规明确规定的情形，因而本院不支持活力公司该项主张。第三，第二届业委会已提前分别公示招募、确定会议“三票”人员，保障了活力公司参与程序的权利。活力公司未在合理期限内提出异议，诉讼中又主张部分公示的人员拖欠物业费用，但该部分人员在案涉小区自行管理物业区域后并无拖欠费用的事实，不足以排除其参与“三票”工作的资格，因此第二届业委会公示“三票”人员程序并未违法。活力公司另主张“三票”人员实际情况与公示内容不符，但其提交的证据不能证明戴细燕参与计票工作，而其主张的该项情形则属于“三票”人员参与决议过程中是否影响活力公司投票权。活力公司具有相应投票权利，但其并未行使，“三票”人员参与情况对其投票权利没有产生影响，因此其主张的情形亦未损害其合法权益。第四，活力公司主张业主大会第五次会议决议表决还采取了“设投票箱”的形式，依据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用书面征求意见的形式，第二届业委会使用投票表决、统计汇总方式并未违反上述规定，而所采取的投票形式不构成决议违反法律法规规定程序的情形，本院因而不采纳活力公司该项主张。最后，会议表决通过的内容，均依法符合“双过半”同意的情形，因此决议的表决过程也并未违反法律法规规定的程序。关于决议是否侵害活力公司合法权益问题。如上所述，会议决议过程未损害活力公司的投票权利。活力公司主张决议结果损害其合法权益。经查，业主大会第五次会议决议事项基本属于增进物业管理区域共同利益的内容，活力公司主张表决事项存在违反规划、消防规范的情形，但是否违法尚未经依法认定，其亦未举证充分证实决议事项存在具体违反上述规范的事实，本院依法不予支持。活力公司主张决议通过的《活力粤港小区自主管理修正方案》收取停车费侵害其名下的地下车库的收益权，第二届业委会对此说明其决议事项未涉及额外收取使用活力公司地下车库人员的费用，而业主自行管理案涉小区，提供相应停车服务可合理收取费用。活力公司并未举证决议事项通过后其主张权益受到侵害的情形，因此其主张不足以证实决议内容存在实质损害其物权收益权的情形。活力公司另主张决议通过支付业主委员会成员津贴的内容，需由其承担相应费用，损害其财产权利。业主自主管理物业管理区域后，活力公司未曾交纳管理费用，其主张分担费用损害其财产权益缺乏依据。业主应交纳物业服务费用，用于物业管理区域的管理费用支出，而支付业主委员会成员津贴是对管理费用支出的合理分配，没有违反法律法规规定的情形，该决议内容经业主依法表决通过，属于业主自治的范畴，未损害活力公司的合法权益。综上所述，活力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人东莞市活力粤港房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年十一月二十七日书记员 张 优