广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14367号原告：广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区市良路9号番禺奥林匹克花园文化长廊14座展示厅，统一社会信用代码91440101581859453K。负责人：任登飞。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖思，广东正派律师事务所实习人员。被告：蒋心怡，女，1976年11月10日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区,原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（以下简称奥园物业番禺分公司）与被告蒋心怡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告奥园物业番禺分公司的委托诉讼代理人凌蔼华、梁颖思，被告蒋心怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年4月至2020年7月的物业服务管理费11286.34元及违约金，违约金以所欠物业服务管理费为计算基数，按照每日千分之二的标准，从2016年4月1日起计算至被告付上述费用的本金、违约金和其他相关费用之日止；2.被告支付2016年10月2日至2017年7月1日的公摊费1672.49元；3.被告支付2015年9月1日至2015年11月30日的水费3.5元及违约金；4.请求判令被告支付2015年9月1日至2015年11月30日的电费1.1元及违约金；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年10月29日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告名下位于石洲中路××公寓××单元的物业提供管理服务，管理期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立时止。协议约定，原告提供物业服务的物业类型为公寓，按建筑面积每月每平方米5元向原告支付物业服务费。物业服务费按月度缴纳，每月物业服务费及其它应缴费用等由被告于该月10日前向原告缴付；上月电/水费（包括公摊水电）由被告于该月10日前缴付，逾期缴费的，从应付未付之日起按所欠费总额每日2‰标准支付违约金。被告系上述物业的业主，物业面积46.2383平方米，按约定，被告应当向原告缴纳2016年4月至2020年7月的物业服务费11286.34元、自2016年10月2日至2020年7月1日的公摊费1672.49元、自2015年9月1日至2019年6月1日的电费1.1元、自2015年9月1日至2017年11月30日的水费3.5元。但虽经多次催告，被告一直拒绝交纳上述费用。原告认为，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等规定现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告蒋心怡辩称，我是带了我的租客到我买的房子查看，本来是要清完物业管理费的，但是当时房子是被破坏了，我次日在微信问奥园管家，然后他承认是他们搞的，我就很生气，原告没有通知我就随便改我的房子，我还拍了照片以及有聊天记录的。我要求原告赔偿我的损失，每个月的租金3000元，从破坏之日到房屋维修好的那天；要求原告免除我的物业管理费，从破坏之日到房屋维修好的那天；要求原告承担维修费用，在房子被他们破坏后一直没有进行还原。庭后，蒋心怡补充提交意见：2016年4月至2017年8月期间的物业管理费及违约金、2016年10月2日至2017年8月份的公摊费、2015年9月1日至2017年8月的水电费及违约金均已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区石壁街石洲中路138号915（以下简称涉讼物业）的登记权属人为蒋心怡，建筑面积为46.2383平方米，房地产权证发证日期为2018年3月29日。2.2013年10月10日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向广州奥园商业发展有限公司（以下简称奥园发展公司）出具一份《前期物业管理中标备案回执》，内容为：“你公司提交的奥园越时代大厦（建筑面积49272平方米）前期物业管理中标备案的资料收悉。根据《物业管理条例》（国务院第379号令）、《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房[2010]370号）的有关规定，符合备案条件，予以备案（中标单位：广州奥园物业服务有限公司）”。3.奥园发展公司作为甲方与广州奥园物业服务有限公司（以下简称奥园物业公司）作为乙方签订了《前期物业服务合同》，约定：物业类型大厦物业，坐落于广州市番禺区汉溪大道西283号（RA0501034地块）、广州市番禺区石洲中路138号（BA0501009地块），占地面积16179平方米，绿化面积5045.7平方米，建筑面积179774.24平方米；甲方采用招投标方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理；服务期限自2014年3月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费的收取方式：高层住宅与商业物业按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费；共用水费、电费每月按各户使用量业主或非业主使用人按其所拥有物业的建筑面积另行分摊；乙方在年度决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或亏损均由物业管理企业享有；乙方按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：高层住宅按建筑面积每月每平方米5元收取（不包括供用水、电费）；商业按建筑面积每月每平方米8元收取（包含共用、水、电费）；业主从办理收楼手续的当日一次性按季度（三个月）交纳首期物业管理服务费，管理费起算日期，应按照《商品房买卖合同》内约定的物业管理服务费交纳日期（与甲方另行约定物业交付日的，由实际交付日起）为准；以后物业服务费的计算周期均为一个月；每次收缴物业服务费的时间为每周第一个月的5日前，业主或非业主使用人变更或物业服务合同中止时，如业主、非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费（本金）退给业主或非业主本人；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；合同还约定了双方的权益义务等条款。4.2013年10月29日，奥园物业番禺分公司（物业服务企业，合同乙方）与蒋心怡（业主，合同甲方）签订了一份《前期物业服务协议》，内容为：甲方所购房屋为该商业中心石洲中路128号915单元，该物业的建筑面积为46.1786平方米，物业管理期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，甲方接受乙方为该中心物业服务企业；物业管理服务费公寓5元/平方米；物业服务费按月度缴纳，每月物业服务费及其它应缴费用等由甲方于该月10日前向乙方缴付；上月电/水费（包括公摊水电）由甲方于该月10日前缴付；其他费用甲方按实按时缴付，乙方应在收款后十天内开具相关发票给甲方；甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日千分之二标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金，滞纳金和其它相关的费用；如催告后15天内甲方仍未缴付相关费用的，乙方有权立即停止提供一切服务，并有权以物业服务费保证金及水电预付金抵扣，或采取法律手段向甲方追讨；合同还约定了双方的权利义务等等。5.2019年12月13日，广州市番禺区住房和城乡建设局向奥园物业番禺分公司出具一份《备案回执》（番物区备[2019]第129号），内容为：“你单位提交奥园越时代大厦区域备案资料收悉，经审查，符合备案要求，同意备案。备案内容如下：一、物业类型：商业。二、区域范围：用地面积4596.6平方米，总建筑面积49089平方米，详见建设用地规划许可证、关于原则同意总平面设计方案的批复（穗规函[2013]285号）及总平面图、情况说明、物业服务合同”。6.2020年6月27日，广东正派律师事务所受奥园物业番禺分公司委托向蒋心怡邮寄《律师函》，告知蒋心怡从2016年4月至2020年6月期间共拖欠的管理服务费11055.44元以及截止至2020年6月的滞纳金15850.01元、从2017年2月至2020年4月期间共拖欠的公摊费1309.98元、从2015年9月至2015年9月期间共拖欠的水费3.5元，从2015年9月至2015年9月期间共拖欠的电费1.1元，合计28220.03元；以上款项未包含违约金、逾期利息以及自2020年6月25日起的违约金；蒋心怡恶意拖欠上述费用已属违约，请于收到该函后三天内缴清上述费用。该函邮寄地址为贵州省黄埔区黄埔东路3503号A座503，于2020年7月6日因逾期无人签收被退回。7.2020年8月21日，奥园物业番禺分公司提起本案诉讼。另查明，奥园物业公司作为委托方与奥园物业番禺分公司签订《委托管理书》，约定奥园物业番禺分公司为奥园物业公司依法成立的分公司，现奥园物业公司授权奥园物业番禺分公司履行奥园越时代项目（总建筑面积179774.24平方米）的物业管理职责，具体权限如下：一、奥园物业番禺分公司有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费等经营收益；二、奥园物业番禺分公司在行使上述受托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，奥园物业公司予以认可并对其司发生法律约束力；三、委托期限自2014年3月1日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业为止。庭审过程中，奥园物业番禺分公司称其司自2014年3月1日起为涉讼物业所在小区提供物业管理服务至今；被告的收楼时间是2015年6月1日。对于物业服务管理费标准2016年2月至2017年4月按照3.8元/月/平方米计算（开发商同意按1.2元/月/平方米的标准向被告补贴管理费，所以被告在收楼前两年，即2017年4月前仅按照3.8元/月/平方米收取管理费）；2017年5月至今按照5元/月/平方米计算（在开发商补贴到期后，原告按照与被告签订的前期物业服务协议继续履行管理义务，并按该协议中5元/月/平方米收取费用，按照前期物业服务合同第五章第十八条第三款约定）。蒋心怡确认涉讼物业所在小区由奥园物业番禺分公司进行管理，但认为奥园物业番禺分公司未经其同意擅自进入涉讼物业并且破坏涉讼物业结构，故应免除从破坏之日至修复之日止的物业管理费。庭审中，奥园物业番禺分公司陈述：“2019年4月前后进入涉讼物业进行修理维护,直到2019年8月14日的时候修好,当时是涉案房屋楼下的业主815房装修时出现的紧急情况，所以才拿涉案房屋房主的钥匙去做紧急修复。由于跟进的为奥园已经离职的工作人员,故没有人知道存在问题,所以就在业主在2020年6月29日看房时,原告才知道,在了解该情况后,原告已经第一时间表态同意恢复原状”。此外，蒋心怡提出了诉讼时效问题，认为原告主张的2016年4月至2017年8月期间的物业管理费及违约金、2016年10月2日至2017年8月份的公摊费、2015年9月1日至2017年8月的水电费及违约金均已经超过诉讼时效。原告奥园物业番禺分公司回应称：“原告提供的通话记录显示，原告于2018年、2019年、2020年期间多次拨打被告号码为136××××5096、138××××2977的电话号码，向被告催收物业管理费，期间于2020年4月16日、2020年5月19日通过微信的方式向被告发送缴款通知单，被告在微信中予以确认，同时，原告于2020年6月27日委托广东正派律师事务所向被告发送催收物业管理费等费用的律师函，投递状态显示该邮件已妥投，故此蒋心怡以诉讼时效抗辩没有法律依据”。蒋心怡回应称：“136××××5096的通话记录是原告自行制作的，我不确认；138××××2977的电话不是我的与我无关；微信聊天记录是真实的，但是微信聊天时间是2020年4月16日，早已超过诉讼时效，物业服务费催缴函我也没有收到过，而且其发出的时间是2020年5月8日，也已经超过诉讼时效的时间”。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。作为涉讼小区的建设单位广州奥园商业发展有限公司与奥园物业公司签订的《前期物业服务合同》，对涉讼小区的业主具有约束力。现奥园物业番禺分公司接受奥园物业公司的委托为涉讼小区提供物业服务，而蒋心怡作为涉讼房屋的权属人，为涉讼小区的业主，其另行与奥园物业番禺分公司签订了《前期物业服务协议》，并已实际享受了奥园物业番禺分公司提供的物业服务，理应依约向奥园物业番禺分公司支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定，涉讼物业的物业服务费按建筑面积每月每平方米5元收取，每月物业服务费为231.19元（5元/平方米×46.2383平方米），2016年2月至2017年4月期间因开发商补贴1.2元，物业服务费按按照3.8元/月/平方米计算，即每月物业服务费为175.71元（3.8元/平方米×46.2383平方米），故蒋心怡从2016年4月至2020年7月共欠奥园物业番禺分公司物业服务管理费11300.64元（175.71元/月×13个月+231.19元/月×39个月）。现奥园物业番禺分公司要求蒋心怡支付物业服务费2015年11月1日至2020年6月30日的物业服务费11286.34元的诉请，首先，蒋心怡提出了诉讼时效的抗辩。据奥园物业番禺分公司提供的2020年4月16日、2020年5月19日小区物业管家与蒋心怡的微信聊天可知，小区物业管家分别在2020年4月16日、2020年5月19日向蒋心怡发送了最新的欠费总额及明细，蒋心怡在微信中回复：“买房子才有钱交了”，本案的诉讼时效自蒋心怡在2020年5月19日对欠费金额的总数予以确认而中断，故此，对蒋心怡提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。第二，蒋心怡提出奥园物业番禺分公司在2019年4月左右对其房屋进行破坏至今没有修复故不应支付涉案款项的抗辩。据奥园物业番禺分公司的自认修理时间是2019年4月前后，2019年8月14日修理好，因跟进的工作人员离职所以导致后续工作未予跟进，客观反映了奥园物业番禺分公司的物业服务管理工作存在瑕疵，故此对于蒋心怡所欠缴的2019年4月至2020年7月的物业管理费减半收取1849.52元（231.19元/月×16个月÷2）。综上，蒋心怡应向奥园物业番禺分公司支付2016年4月至2020年7月物业服务费9451.12元（11300.64元-1849.52元）。对于奥园物业番禺分公司主张的违约金的诉讼请求，因其物业服务存在严重瑕疵，本院不予支持。就奥园物业番禺分公司要求蒋心怡支付2016年10月2日至2017年7月1日的公摊费1672.49元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。就奥园物业番禺分公司要求蒋心怡支付2015年9月1日至2015年11月30日的水费3.5元、支付2015年9月1日至2015年11月30日的电费1.1元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于上述水、电费的违约金，因《前期物业服务协议》未就水电费的违约金计付标准作出明确约定，故对该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告蒋心怡应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付2016年4月1日至2020年7月31日的物业服务费9451.12元二、被告蒋心怡应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付2016年10月2日至2017年7月1日的公摊费1672.49元；三、被告蒋心怡应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付2015年9月1日至2015年11月30日的水费3.5元、电费1.1元；四、驳回原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62元，由原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司负担31元，被告蒋心怡负担31元。本判决为终审判决。审判员  崔淑冰二〇二〇年十一月十二日书记员  张 荣