广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤08民申48号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴国强，男，汉族。委托诉讼代理人：王锦发，男，汉族。被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈华权，男，汉族。原审第三人：王文卫，男，汉族。再审申请人吴国强因与被申请人陈华权、原审第三人王文卫房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤08民终2412号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人吴国强申请再审称：一、陈华权在一审、重审中均承认欠吴国强的工程款，亦承认楼房由吴国强承建，法院对该事实应当予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，“禁止反言”是司法实践的基本原则，当事人在诉讼活动中应诚实守信、禁止反言，在先诉讼程序中所作陈述对在后程序具有约束力。陈华权已经在一审、重审中均承认欠吴国强的工程款，承认发包楼房的事实，陈华权在二审中又主张不存在工程款，双方属于房屋买卖合同纠纷，违反“禁止反言”的原则。二、本案是建设工程施工合同纠纷，而非是房屋买卖合同纠纷。所谓建设工程施工合同，是建设工程合同中的一种，指承包人进行工程施工，发包人支付价款的合同。而房屋买卖合同纠纷则是出卖人转移房屋标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。具体到本案，吴国强于2013年1月17日与陈华权签订《合作建房施工合同》，承建陈华权与其他房主位于遂溪县遂城镇南门圩留用地第三区65、66、76号地的集资楼。《合作建房施工合同》约定：按投影面积计单位造价2080元/㎡；车房22号，造价3700元/㎡；共用面积按各住户平均分摊，造价3500元/㎡。付款的形成和时间分期付款，第一期为60000元，签订合同时交付5000元，动工之日交55000元，第二期为60000元，第三层交20000元，第五层交40000元；第三期为90000元，第八层交40000元，第十层交40000元，封顶交10000元。另小车库的住户每期交款时增加25000元。陈华权选定的楼房为10A3房，总面积为100.79m2，约定各项费用为：楼房款为209643元，车库款为121356元，公摊费用为8750元，水电入户为3500元，上沙到楼层为1800元，总费用为345049元。从合同内容可以看出，涉案合同是建设工程施工合同，陈华权发包工程给吴国强，陈华权是工程发包人，吴国强是工程的承包人，涉案工程为吴国强承建陈华权10A3房及车库，并非系吴国强将10A3房及车库出卖所有权给陈华权，10A3房及车库在双方签订合同时均未存在，因此不存在将房屋标的物转移给陈华权。根据《合作建房合同》的约定，陈华权已经支付了工程款320000元，剩余的工程款25000元一直未支付，吴国强承建好涉案10A3房及车库后已经交付给陈华权使用，陈华权也对10A3房及车库进行装修并入住。即使因吴国强没有承建工程资质，合同无效，陈华权也应按照约定支付剩余的工程款25000元给吴国强。三、即使本案系名为合作建房实为房屋买卖，《合作建房施工合同》也并非无效，二审法院根据《房地产管理法》第三十条的规定认定《合作建房施工合同》无效属于适用法律错误。理由如下：一、根据《房地产管理法》第三十条、第三十七条、第三十八条的规定，上述法律并没有规定个人不能开发和销售房屋，而只有企业公司才能销售房屋，房屋只要符合上述法律规定均可以买卖。二审法院认定“只有房地产开发企业才能从事房地产的开发和经营，个人不具备开发和经营房地产的资质，故吴国强个人销售涉案房屋给陈华权的行为无效”属于适用法律错误。二、本案《合作建房施工合同》属于有效合同。第一，涉案土地是由王文卫个人购买的国有土地，并办理了《国有土地使用证》，并非集体土地；第二，涉案房屋已经向遂溪县住房和城乡规划建设局申请《建设工程规划许可证》，遂溪县住房和城乡规划建设局也颁发了《建设用地规划许可证》《建筑工程施工程规划许可证》，具备合法报建手续，并无规避法律规定；第三，签约双方意思表示真实，且该合同主要义务已经基本完成，吴国强已按照《合作建房施工合同》的约定将房屋建好并履行了交房的义务，陈华权已经装修入住，并按《合作建房施工合同》约定支付绝大部分的工程款（房款）；第四，该合同履行不损害国家、社会、第三人利益。三、涉案《合作建房施工合同》如果属于无效，引发许多社会矛盾及退房潮的到来。在房价居高不下的中国，由于土地供应紧张等原因，房地产市场的供给远远不能满足市场的需求，导致房价不断上涨。“个人在合法所有的国有土地上建设房屋销售的行为”就像“正规军”之外的“地方武装”，为城市传统的房地产市场注入了新的血液。虽然没有“名称”，但客观上扩大了商品房市场供给，缓解了供不应求的紧张局面。“个人在合法所有的国有土地上建设房屋销售的行为”不仅可以让部分城市居民购买廉价住房，还可以起到稳定城市商品房价格的作用。二审法院却根据只有房地产公司才能销售房屋的规定认定《合作建房施工合同》无效，并作出买房者可以主张退房退款的判决，并非从社会大局考虑，有违“定纷止争”的法律精神。四、即使法院认定《合作建房施工合同》属于房屋买卖合同纠纷，且属于无效合同，陈华权亦应当支付购房款给吴国强。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案合同无效，因该合同取得财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体到本案中，由于标的物的特殊性，楼房已经建成，并经有关部门验收合格，吴国强已经将涉案房屋交付给陈华权，陈华权也在涉案房屋中装修并居住，若强行将本案回归原状则得不偿失，显然没有返还的必要性，宜折价补偿。至于补偿的价格，虽然涉案合同无效，但并不影响合同中关于房价条款的约定，且陈华权在第一次庭审中亦承认欠吴国强25000元。因此，陈华权应支付剩余的工程款25000元给吴国强。综上所述，（2019）粤08民终2412号判决认定的基本事实缺乏证据证明，法律确有错误，故吴国强根据《民事诉讼法》第二百条第一款第二项的规定申请再审。被申请人陈华权答辩称：陈华权与涉案土地没有关系，亦没有与土地权属人王文卫签有任何相关土地权益交易的协议，不具有委托吴国强及其公司在涉案土地工程施工的基础和权利。吴国强与涉案土地权属人王文卫签有相关土地权益交易的协议，且吴国强拥有涉案土地上的房屋。房屋质量未经验收，吴国强即强制要求购房人搬入。吴国强借其房地产公司的影响在社会上招揽资金，搞所谓的“集资建房”，为规避相关法律规定和税收，欺骗陈华权等购房者集资，又欺骗购房者到司法所作所谓的见证。本案涉嫌经济犯罪，应移送有关部门处理。原审第三人王文卫未到庭参与诉讼，亦未提交书面陈述意见。申请再审期间，吴国强、陈华权、王文卫均未提供证据。本院经审理查明：涉案楼房已取得《建设工程规划许可证》，但《建设工程规划许可证》批准的建设规模为六层，而吴国强出售给陈华权的涉案10A3房在第十层。本院经审查认为：陈华权与吴国强签订的合同虽然名为《合作建房施工合同》，但陈华权并未实际参与建房，合同约定陈华权仅需履行付款义务，吴国强则需交付房屋，陈华权与吴国强之间的法律关系符合房屋买卖合同的特征，二审法院对此予以认定并无不当。吴国强建房并向陈华权出售房屋，未依法履行报建、规划、竣工验收、预售等一系列手续，至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，吴国强的建房、出售行为规避了国家对城乡规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场秩序等系列行为的监管，损害了国家利益，我国现行法律、行政法规均对该类行为持否定性评价;且如前所述，涉案《合作建房施工合同》名为建设工程施工合同，实为房屋买卖合同，而吴国强作为自然人不具有开发房地产的资质。故此，二审法院认定陈华权与吴国强签订的《合作建房施工合同》无效及对吴国强关于陈华权应按《合作建房施工合同》的约定支付剩余款项的主张不予支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回吴国强的再审申请。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十一月十六日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。