广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18968号原告：李海涛，男，1985年6月1日出生，汉族，住广东省高州市，委托代理人：李海飞，男，1983年5月14日出生，汉族，住广东省高州市，系原告的哥哥。被告：肖二梅，女，1974年9月17日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托代理人：王鼎、李杰，分别为广东法制盛邦律师事务所律师、实习人员。被告：广州市海珠区瑞宝街石溪第二经济合作社，住所地广东省广州市海珠区石溪村富全街8号。法定代表人：何志勇，职务社长。原告李海涛诉被告肖二梅、被告广州市海珠区瑞宝街石溪第二经济合作社（以下简称：石溪合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告李海涛及其委托代理人李海飞，被告肖二梅及其委托代理人王鼎、李杰，被告石溪合作社的法定代表人何志勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告肖二梅签订的《场地使用协议书》无效；2、判决被告肖二梅返还一次性入场费55000元、押金13000元、2019年5月11日至2020年3月31日已交的租金及原告购买经营必需品费用合计164531元，并按中国人民银行发布同期贷款利率计算2019年5月11日至判决生效之日的利息；3、判决被告肖二梅退回原告2019年5月11日至2020年6月30日的租金差额9425元；4、判决被告肖二梅赔偿原告搬迁费5000元；5、判决被告肖二梅赔偿原告2019年12月19日至法院判决生效之日的失业损失；6、判决两被告承担诉讼费。事实与理由：2019年5月11日，原告与被告肖二梅签订《场地使用协议》，原告向被告肖二梅支付了押金及进场费。协议签订前，原告已经告知被告肖二梅需要使用场地经营餐饮，协议也约定可以用于经营餐饮，原告为经营购置了家电家具。但实际经营过程中，被告石溪合作社出具产权具结书，原告才知道涉案场地只能用于办公用途。2019年12月19日，广州市海珠区市场监督管理局对原告下达整改通知书、环境整改通知书，涉案场地未能办理餐饮业营业执照。被告肖二梅隐瞒重要事实，欺骗原告签订合同，应认定该《场地使用协议》无效，并退回全部租金、押金、入场费给原告，赔偿原告购置经营必需品的损失。被告石溪合作社不配合做原告和被告肖二梅的协调工作，拒绝提供材料，故被告石溪合作社应对被告肖二梅承担连带责任。被告肖二梅答辩并提出反诉：原告未提交证据证明涉案场地不能办理工商登记，涉案场地临近的商铺都已经办理工商登记，原告无法办证是其个人原因造成。我在签订协议时已经告知原告涉案场地不能经营餐饮。涉案房屋交付给原告后，我不断敦促原告办理餐饮类营业执照，但原告都没有办理。我在履约过程中没有任何过错，原告购买的物品都可以继续使用。原告在被要求整改后，仍继续经营，并未采取措施减少损失，也没有与我协商解除合同，故其经营损失完全是原告个人造成的，与我无关。2020年5月起，原告以无法办理营业执照为由要求解除《场地使用协议》，但双方未能达成一致，原告就拒付租金并将房屋上锁，阻挠我收回涉案场地。故反诉要求：1、判决原告向我支付2020年3月至实际返还房屋之日止的房屋使用费，每月按照6300元计算，其中2020年3月已支付3500元；2、判决原告支付水电费2470.2元、从2020年3月1日起按每月200元计算至实际返还房屋之日止的治卫费；3、判决原告承担本案诉讼费。被告石溪合作社辩称：涉案房屋是我社通过公开招租房屋由熊辉明承租的，我社确认熊辉明有转租权。本案的原、被告均与我社没有关系，原告的各项诉请与我社无关。经审理查明：2019年5月7日，被告石溪合作社（甲方）与熊辉明（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于石溪村富全街85号（以下简称：涉案房屋），总面积68平方米，租用年限3.5年，从2019年6月1日起至2022年6月1日止。本合同承租物仅用于经营商业用途，需符合海珠区村社集体物业业态升级的要求，不能用作餐饮和印刷及相关后工序、仓储、布匹、物流、制衣行业等低端业态，且符合环保部门的要求。乙方在租赁期内，未征得甲方同意不得私自将本合同转让、承租物转（分）租，否则视乙方违约。只有经甲方书面同意后，乙方可将承租物转（分）租，但转（分）租部分的管理工作由乙方负责，包括向转（分）租户收取租金及综合管治费等。如发生转（分）租行为，乙方还必须遵守下列条款：1、转（分）租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；2、转（分）租承租物的用途不得超出本合同规定的用途；等。2019年5月11日，原告（乙方）与被告肖二梅（甲方）签订《场地使用协议》（该协议由原告提交），约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，从2019年5月18日至2022年12月30日止。场地使用费按6500元/月计算，每月1至5号为交费期，乙方须于上述期限内向甲方缴纳当月的场地使用费和上月的水电费，逾期交付的，每逾期1日，乙方必须按应交场地使用费的金额千分之五向甲方支付违约金；……逾期30天不缴纳时，甲方有权解约并收回场地使用权，对乙方在上述场地内的物资，乙方应在限制进出之日20天内到甲方办事处协商处理，如超期不到作乙方自动弃产处理；乙方向甲方交纳保证金13000元；协议期满时或遇国家单位征地、城中村改造、村社建设致使协议提前终止，如乙方无拖欠甲方任何款项，该保证金无息退回乙方；乙方在该场地经营的项目，必须符合环保要求，不得经营废品回收、国家违禁品、易燃易爆及漂染、印染、洗水等污染环境的项目；可经营早餐及非重油烟饮食；双方如有违反本条的，有权提前终止协议，保证金及相关费用按使用时间的标准收取或退还；乙方在协议期满或提前终止时，应于甲方限定之日搬迁完毕，并将场地交还给甲方；等。该协议载明甲方名称为“广州市新天成物业管理有限公司”，落款签名为被告肖二梅签名及捺印。被告肖二梅称“广州市新天成物业管理有限公司”并未实际成立。被告肖二梅确认自2019年10月起每月租金按照6300元支付。被告肖二梅提交另一份原告、被告肖二梅签订的《场地使用协议》，该份协议的内容、签署时间与原告提交的《场地使用协议》基本一致，仅场地经营范围表述为“乙方在该场地经营的项目，必须符合环保要求，不得经营废品回收、国家违禁品、易燃易爆及漂染、印染、洗水等污染环境的项目，该场地不能经营饮食（如酒楼、大排档、小食店、粥粉面档等）、及国家禁止经营的项目等。乙方如有违反本条的，甲方有权提前终止协议，保证金不退并追究乙方的违约责任”。关于两份《场地使用协议》，原告称是先签订了被告肖二梅提交的《场地使用协议》，被告肖二梅告知涉案房屋不能经营餐饮，原告要求其退回押金，但被告肖二梅不同意，才对《场地使用协议》作出修改，形成原告提交的《场地使用协议》。被告肖二梅不予确认，称是先签订了原告提交的《场地使用协议》，后经熊辉明提醒，告知原告涉案房屋不得经营餐饮，双方才重新签订了被告提交的《场地使用协议》，但基于对原告的信任，双方并无对上一份《场地使用协议》进行当面销毁，才致使成为原告的证据提交。2019年6月10日，熊辉明向被告石溪合作社递交《转租申请函》，载明需要将涉案房屋转租给原告，并承诺转租期限不得超过其对被告石溪合作社的承租期限、其与原告的债权债务与被告石溪合作社无关；等。被告石溪合作社于2019年6月12日在该申请函上盖章，并备注“同意申请”。2019年12月19日，广州市海珠区市场监督管理局向原告出具《责令改正通知书》，载明“李海涛：经查，你未依法取得营业执照，在广州市海珠区富全街85号从事了粥粉面经营互动。你的上述行为，违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定，依据《无证无照经营查处办法》第六条和第十一条第一款第（一）项的规定，现责令你立即停止相关经营活动……”。原告确认收到该通知书后，依然无证无照经营商铺至2020年5月，此后将涉案房屋上锁。原告提交其与被告肖二梅的微信聊天记录，其中2020年6月5日被告肖二梅发送微信“李海涛，档口在治安队全程拍摄下打开门锁。如你方需要处理档口物资，请在2020年6月6日12点前联系我方协商，否则视为你自动放弃处理”，原告回复微信“你再敢动我的东西试试看”。被告肖二梅提供租金通知单若干，其中载明水电费表数、费用，被告肖二梅提供微信记录证明通过微信将租金通知单送达给原告。原告不同意支付2020年3月之后的水电费，但未对水电费金额提出异议。被告肖二梅与熊辉明为夫妻关系，登记结婚时间为2006年12月6日。熊辉明于2020年7月23日接受法庭询问时表示，其是委托被告肖二梅对涉案房屋的出租事宜进行管理，委托权限包括签订租赁合同、收取租金、保证金等费用、解除租赁合同收回涉案房屋、进行与租赁涉案房屋有关的诉讼等，其对原告承租涉案房屋并支付租金、押金、入场费等事宜是知情并同意的，其对于被告肖二梅在诉讼过程中的诉讼行为予以确认，其不会以个人名义起诉原告主张租赁关系的权利义务。被告石溪合作社出具《产权具结书》，载明“海珠区石溪村富全街85号是我单位物业，由于历史遗留原因，该物业至今尚未办理产权证。现出租给郑惠婵作办公用途，面积68平方米。今后该物业若发生任何产权纠纷我单位愿负一切责任”。庭审中，被告肖二梅、被告石溪合作社均确认涉案房屋未进行规划报建，未取得产权登记。经释明，原告表示坚持其诉讼请求；被告肖二梅坚持其反诉请求。原告自2020年3月起未足额支付租金（2020年3月仅支付租金3500元），原告称因涉案房屋无法办理餐饮类营业执照，认为合同目的无法实现，故拒付租金；被告肖二梅确认原告拒付租金的原因，但认为原告一直使用涉案房屋至2020年5月。原告主张双方的租赁关系于2019年12月19日解除，被告肖二梅主张双方的租赁关系于被告肖二梅于2020年7月15日提起反诉之日解除。原告提供送货单、网上购物记录等拟证明为经营购买了家具家电等，两被告对此不予确认。诉讼过程中，原告及被告肖二梅均确认原告支付押金13000元、入场费55000元；均确认原告足额支付租金、治安管理费至2020年2月，其中治安管理费为双方口头约定，每月200元；均确认原告仅支付了2020年3月的租金3500元；均确认原告使用涉案商铺经营肠粉店；均确认涉案房屋已于2020年8月11日由被告肖二梅收回，屋内可移动物品已由原告搬走。原告在诉讼过程中撤回装修费用及装修装饰残值评估申请。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证，故原告与被告肖二梅签订的《场地使用协议书》属于无效合同，原告此前支付的租金实际为房屋使用费。被告肖二梅明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证，不具备办理餐饮类营业执照的条件，仍出租给原告做餐饮使用，存在一定过错；原告作为承租方，未了解清楚房屋产权问题及办证问题，明知无法办理餐饮类营业执照仍无证经营，同样存在一定过错。考虑双方过错程度，从公平合理原则出发，鉴于原告实际已使用涉案房屋进行经营并由此获利，原告主张被告肖二梅退回入场费55000元、履约押金13000元，合法有据，本院予以支持；但原告要求退回2019年5月11日至2020年3月已付租金并支付利息，支付入场费及履约押金的利息，均缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张购置经营必需品损失及搬迁费用，但购置经营物品是原告经营店铺的必要支出，且原告于2020年8月11日交还房屋时已将涉案房屋内的可移动物品搬走，腾空交还场地亦是原告的合理义务，故原告主张购置经营必需品损失及利息、搬迁费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，原告主张失业损失，缺乏法律依据，本院不予支持。原告虽称涉案房屋无法办理餐饮类营业执照，但原告依然使用涉案房屋无证经营至2020年5月，且实际占用涉案房屋至2020年8月11日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均确认每月租金为6300元，故被告肖二梅反诉要求原告支付自2020年3月至2020年8月11日止的房屋使用费，合法有理，本院核定原告应支付房屋使用费30310元（6300元/月×5个月+6300元/月÷30天×11天-3500元已付）。至于水电费，从双方提供的证据和庭审陈述可以看出，被告肖二梅是每月通过开具租金通知单、微信发送通知单的形式，将应缴水电费告知给原告，原告依据该通知单缴纳水电费用；现被告肖二梅已提供租金通知单、微信记录，原告虽不同意支付2020年3月之后的水电费，但原告实际使用涉案房屋进行经营，且原告未对水电费金额提出异议，故本院对被告肖二梅主张的水电费2470.2元予以确认，原告应予以支付。关于治卫费，该费用并无合同约定，但双方均确认每月按200元的标准实际支付，故被告肖二梅主张治卫费1000元，合法有据，本院予以支持。原告主张被告石溪合作社承担连带责任，但本案为租赁合同纠纷，被告石溪合作社并非合同相对方，且被告石溪合作社并未实际收取原告的费用，故原告主张被告石溪合作社承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告应向支付被告肖二梅支付房屋使用费30310元、水电费2470.2元、治卫费1000元，合计33780.2元；被告肖二梅应退回原告入场费55000元、押金13000元，合计68000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告李海涛在本判决生效之日起10日内支付2020年3月至2020年8月11日的房屋使用费30310元、水电费2470.2元、治卫费1000元给被告肖二梅。二、被告肖二梅在本判决生效之日起10日内退回入场费55000元、押金13000元给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3934元（含本诉受理费3641元、反诉费293元），由原告负担2438元（含本诉受理费2145元、反诉费293元），被告肖二梅负担本诉受理费1496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十一月二十三日书记员 彭智媚梁嘉淇