成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初765号 原告（反诉被告）：成都链家高策房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段666号2栋28楼2803号。 法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，公司法务。 被告（反诉原告）：成都双流富豪实业有限责任公司，住所地：成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：薛元富，董事长。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵燕婷，女，公司员工。 原告成都链家高策房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）与被告成都双流富豪实业有限责任公司（以下简称：富豪公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，富豪公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）链家公司委托诉讼代理人周成燕、被告（反诉原告）富豪公司委托诉讼代理人王智勇、赵燕婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 链家公司向本院提出诉讼请求:1.判令富豪公司支付销售代理佣金1585910.6元；2判令富豪公司支付滞纳金(自起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算)；3.由判令富豪公司承担本案诉讼费、财产保全费、律师费。变更第一、二项诉讼请求为:判令富豪公司支付销售代理佣金921758元、违约金20万元。事实与理由：双方于2016年10月8日、2018年4月1日先后签订《三里花城项目营销代理合同》和《三里花城、清居坪项目营销代理合同》，约定由我司为富豪公司的“三里花城”、“清居坪”项目提供销售代理服务，富豪公司向我司支付销售代理费用，双方合作期限至2019年3月31日。合同履行期间，我司积极履行了合同义务，在2017年3月至2019年2月期间成功为其销售了1115套房屋，产生佣金（代理费）8412167.77元，扣除罚款3万元后，应付我司佣金8382167.77元，我司于2018年12月7日向富豪公司提供了相关发票，但富豪公司怠于履行合同义务，在支付了部分费用后，无正当理由拒绝支付剩余佣金，截止起诉之日，尚欠佣金1585910.6元。经多次催收，富豪公司均以各种理由拒绝支付，其行为已经严重违反合同约定，根据合同第8.1条约定，富豪公司不按合同履行支付义务，就是擅自变更了合同的履行，应当支付20万元的违约金。起诉后经双方核对，富豪公司欠付佣金金额为921758元。望判如所请。 富豪公司辩称：1.我司未付佣金金额921758元正确，由于链家公司存在违约行为，在结算时应扣除违约金51万元，在扣除违约金后，我司应支付佣金411758元。2.我司未违约，不应支付违约金，即使链家公司的理由成立，该违约金也过高，请求法院予以调减。3.诉讼费和保全费应由法院处理，链家公司没有举出律师费金额和证据。请求驳回链家的诉讼请求。 富豪公司向本院提出反诉诉讼请求：判决链家公司支付违约金510000元，并承担本案诉讼费。事实与理由：我司与链家公司先后签订了《三里花城项目营销代理合同》和《三里花城、清居坪项目营销代理合同》，上述合同明确约定，链家公司为我司提供销售代理服务，且在合同条款中明确列举了因链家公司原因导致我司被客户投诉，媒体、网络负面报道、未完成销售服务等诸多违约情形和各项违约的违约金标准。但链家公司未全面履行合同约定义务，共有九项违约行为，给我公司造成了重大经济损失，应向我司支付违约金51万元。其中：违反了合同第六条约定，未按约完成清居坪2018年4月至10月的销售任务，也未完成每月投入5万元营销费用，应按约定在三里花城佣金中扣除营销费用的差额部分35万元。同时，链家公司还违反了合同附件《销售红黄线风险管理制度》第一条“红线风险”规定，在“三里花城”项目销售中有八项违约行为：1.由于销售人员或代理公司原因，导致客户任春宇交房时煽动其他业主闹事，有新闻负面报道，造成我司公众形象受损；2.客户陈秋于2018年6月11日认购，2019年4月4日签约，不按公司流程规定签约，影响我司回款；3.链家公司工作人员在销售中认购的户型套型未如实告知客户，6号楼报房管局销售方案错误，现场公示系统户型上传错误，存在虚假宣传，属于因代理公司原因造成我司广告、宣传物料等违反《广告法》，导致我司被巩顺杰和刘映、童杨、陈静、唐旭四客户起诉；4.因代理公司在销售过程中违反《销售手册》或其它我司确定的销售口径，未将项目不利因素（非机动车道）如实告知客户谢玉兰，对客户做虚假不实承诺，导致客户起诉我司，链家公司员工李柯举证中存在大量不实证词；5.因链家公司置业顾问虚假宣传，导致客户王紫霄因认购房型与实际不一致，于2018年9月30日申请换房处理。按约定，上述八项行为应每次处罚2万元，违约金共计16万元。 链家公司针对反诉辩称:1.我司不存在违约行为，不应承担违约金。富豪公司所列举的被多位客户起诉的情况，均是由其自身原因导致，与我方无关。清居坪项目只销售了一套房屋属实。根据我司每月向富豪公司提交的《青城后山·清居坪项目4月-10月推广费表》，我司每月的项目推广费用均超出了5万元，没有违约。2.即使我司存在违约行为，富豪公司也未提供证据证明其相应损失，其主张的违约金也过分高于其实际损失，应当予以调减。3.我司不应承担诉讼费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院对双方有争议的事实认定如下： 1.2018年3月富豪公司（甲方）与链家公司（乙方）签订的《【三里花城、清居坪】项目营销代理合同》，约定双方合作期限为2018年4月1日至2019年3月31日，还约定了佣金、交房保证金、处罚金、违约金等各项费用的结算支付方式。其中，第6.2条第（20）项约定：“乙方保证用于【清居坪】的营销费用不低于5万元/月，以确保项目的顺利销售，乙方的营销方案经甲方认可后由乙方按照执行。若乙方当月投入营销费用低于5万元，且未完成甲方下达的当月【清居坪】销售任务，则营销费用相应差额部分，甲方有权在【三里花城】的佣金中扣除”。第8.1条约定：“本合同不得擅自更改或解除，否则违约方须向守约方支付20万元违约金”。合同附件《【清居坪】2018年3、4栋剩余产值统计及任务分解》第二条中，链家公司2018年4月至10月每月的销售任务为200万或400万，总计2000万元。 2.《【三里花城】项目营销代理合同》和《【三里花城、清居坪】项目营销代理合同》中6.1条约定：甲方负责提交合法的销售批文和手续、乙方所需的各类资料及政府批文，并确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性等等。 3.上述两份合同的附件5《销售红黄线风险管理制度》第一条“红线风险”均约定：第1项处罚事项为：“在销售过程中违反销售手册或其它甲方确定的销售口径，对客户做虚假、不实承诺，并对甲方造成重大损失”；第2项处罚事项为：“由于销售代理人员或代理公司原因，导致包括但不限于电视、报纸、网络等媒体对甲方进行负面报道”；第3项处罚事项为：“因代理公司原因造成甲方广告、宣传物料等违反《广告法》或其他法律法规”；第4项处罚事项为：“不按公司流程规定签约（未对认购客户解释合同条款，提示重要信息及讲明购房相关事项）”；上述4项的处罚标准在两份合同中分别约定为：《【三里花城】项目营销代理合同》为“处罚代理公司5000-20000元/次等等”、《【三里花城、清居坪】项目营销代理合同》为“处罚代理公司10000-20000元/次等等”。 4.2018年4月至10月期间，链家公司在代理富豪公司销售【清居坪】项目商品房时，仅代理销售了一套总价676767元的房屋，未完成合同约定的每月销售任务。链家公司未提供在此期间为【清居坪】项目实际支出营销费用的相关证据。 5.2018年4月【三里花城】6号楼、22号楼开盘前，富豪公司报双流区房管部门在成都市住房协会网站公布的《【三里花城】6号楼、22号楼购房登记规则》中“房源状况及分配情况”显示为：“98平方米三室两厅双卫户型6套”。 2018年4月26日，经链家公司的置业顾问经办，巩顺杰和刘映、童杨、陈静、唐旭分别与富豪公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，分别购买了“三里花城”6栋2单元15层1503号、1504号、6栋3单元15层1503号、1504号房屋。2019年底富豪公司通知交房时，上述四户购房人发现原富豪公司售楼时公示的三室两厅双卫户型，在实际交房时为两室两厅双卫，遂拒绝收房。2020年7月，巩顺杰二人、童杨、唐旭三户购房人以富豪公司对所售房屋户型作虚假宣传，侵害其合法权益为由，分别向本院起诉富豪公司，请求法院判决富豪公司将上述房屋的房型改为三室两厅双卫户型，并支付违约金。本院已作出（2020）川0116民初3992号、3994号、3996号民事判决，均驳回了三案原告的诉讼请求。后富豪公司提出上诉，上述判决尚未生效。目前，富豪公司未向法院提交《【三里花城】6号楼、22号楼购房登记规则》系链家公司制作的相关证据。 6.客户王紫霄于2018年3月8日认购“三里花城”16-3-1405号房后，因购买前链家公司的工作人员向其介绍二层的阳台为露天所以购买，结果交房验收时发现阳台为室内阳台，王紫霄遂于2019年9月19日向富豪公司提交《【三里花城】项目.客户特殊情况申请表》，申请换购23-2-1402号房，并因原购房时房价已优惠了5%，现申请补偿5%优惠购买23-2-1402号房，富豪公司总经理薛云富在2019年9月24日签字：“同意补偿”。 7.2019年3月31日双方合作期限届满后，双方对两个项目的佣金金额、交房保证金、应扣处罚金额及合同约定的其它款项、应扣其它费用等未进行结算。 上述事实，有经庭审质证的《【三里花城】项目营销代理合同》及附件5《销售红黄线风险管理制度》、《【三里花城、清居坪】项目营销代理合同》及附件5《销售红黄线风险管理制度》、《【三里花城】项目.客户特殊情况申请表》（认购人王紫霄）、《【清居坪】合同预审单》、成都房协网“商品住房购房登记”网页《商品住房购房登记规则》截图2张、商品房买卖(预售)合同4份、本院2020川0116民初3996号及3992号民事判决书、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 链家公司提交的以下证据，经质证富豪公司不予认可，本院经审查未采信：《青城山后山.清居坪项目4月-10月推广费用》7张。因上述证据系链家公司单方制作，无任何实际支付费用的证据，不具有证据的合法性、真实性及证明力。 富豪公司提交的以下证据，经质证链家公司不予认可，本院经审查未采信： 1.客户任春宇的《认购协议》、身份证复印件、微博新闻截图1张（主要内容：业主任先生说，我的房屋存在一些质量问题）、东方资讯网页新闻截图3张（网文标题：成都一新楼盘架空层“消失”，业主们不敢收房）。富豪公司拟证明因链家公司销售人员的原因，导致客户投诉、负面新闻报道。本院认为，上述证据中，并无系链家公司工作人员原因导致客户任春宇投诉、有负面新闻报道的内容，与本案不具有关联性，不具有证明力。 2.客户陈秋的《认购协议》（约定2018年6月17日签正式合同）、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《【三里花城】项目·特殊情况申请表》4张。富豪公司拟证明业主在2018年6月11日签订认购协议后在2019年4月4日才签订正式合同，链家公司工作人员不按公司流程规定签约。本院认为，在上述申请表中，富豪公司销售经理同意了陈秋的延期付款、变更付款方式以及延期签订正式合同的申请，并不能证明链家公司的上述主张。 3．客户谢玉兰诉富豪公司商品房预售合同纠纷案的民事起诉状、应诉通知书、公证书（公证员对链家公司置业顾问李某询问笔录）。富豪公司拟证明，由于链家公司销售员未告知客户项目不利因素（非机动车道），导致客户起诉公司，链家工作人员李柯举证中有大量不实证词，链家公司在销售中违反了销售手册或其它甲方确定的销售口径，对客户做虚假、不实承诺。经审查，本院认为，富豪公司的上述证据不具真实性、关联性和证明力。首先，在谢玉兰诉富豪公司商品房预售合同纠纷一案中，本院已作出（2019）川0116民初9189号民事判决驳回谢玉兰的全部诉讼请求，该生效判决已认定富豪公司在售房时已通过签订正式合同及补充协议、在售楼现场公示案涉房屋所在楼栋的建设工程规划总平图（含非机动车出入口的建设规划）等方式向谢玉兰告知了房屋的周边环境、公共配套设施等情况。其次，根据谢玉兰与富豪公司所签订的正式合同，案涉房屋的房地产销售服务人员为李明蓉，并非李柯，无证据证明李柯为链家公司销售该套房屋的经办人，上述判决书中，法院也因公证书中李柯陈述有关售房经过的内容缺乏真实性和证明力，未予采信。最后，富豪公司无证据证明与链家公司就销售12号楼时涉及非机动车出入口等项目不利因素如何向客户进行介绍确定过销售口径或制定过销售手册。综上，上述证据不足以能证明链家公司未如实告知谢玉兰项目不利因素，不足以证明链家公司在销售时违反了销售手册或甲方确定的销售口径，对客户作出了虚假、不实的承诺。 本院认为，双方签订的两份商品房销售代理合同符合法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。根据审理查明事实及双方提交的有效证据，本院对本案争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、链家公司是否有违约行为以及民事责任的承担。 根据查明事实，链家公司对在2018年4月-10月期间仅代理出售一套“清居坪”项目商品房，未完成每月销售任务的事实并无异议，同时也未提交在上述期间每月投入“清居坪”项目营销费具体数额的有效证据，故应认定链家公司未按合同约定完成2018年4月-10月期间“清居坪”项目的每月销售任务以及每月营销费投入不低于5万元的合同义务，已构成违约，按照合同约定，富豪公司有权在“三里花城”项目的佣金中扣除2018年4月-10月期间“清居坪”项目营销费差额35万元（5万元/月×7个月）。本院认为，虽合同未明确约定该项营销费差额为违约金，但合同中关于上述费用的约定，实际是约定因链家公司未完成委托代理销售任务违约产生的损失赔偿额的计算方法，故按合同约定，富豪公司有权在应付佣金中扣除此项违约金35万元，对富豪公司的该项诉讼请求，本院予以支持。链家公司辩称双方约定违约金过高，且富豪公司未提交具体损失证据，请求法院调减。本院认为，由于链家公司无正当理由在长达7个月期间仅代理销售了清居坪项目一套销售额为60余万元的房屋，与合同约定的在7个月内完成2000万元销售任务相差甚远，违约情节较为严重，给富豪公司造成了因项目销售延误丧失市场交易机会7个月的经济损失，因双方未约定追究其违约责任的其它方式，该35万元的损失赔偿额公平合理，不应予以调减。 富豪公司以链家公司违反《销售红黄线风险管理制度》规定、有八项违约行为为由，要求支付违约金16万元的诉讼请求。经审查，本院认为:1.在客户王紫霄购房时，链家公司销售人员虽然有其向介绍户型不实的情况，但在无证据证实给富豪公司造成了重大损失的情况下，并不符合上述管理制度第一条第1项规定的应予处罚的情节，富豪公司要求处罚链家公司2万元无合同依据。2.6号楼2、3单元15层户型问题。根据合同约定“甲方负责提交合法的销售批文和手续、乙方所需的各类资料及政府批文”以及商业惯例，涉及“三里花城”6栋楼盘开盘时开发商向房管部门报送上网公示的销售房源信息、住房购房登记规则等商品房销售公示资料，均应由富豪公司提供，这些资料是开发商上报房管部门审批备案、按房地产销售管理规定上网公示的项目资料，目前富豪公司并无证据证明上述公示资料系链家公司向房管部门制作提供，无证据证明链家公司销售人员未如实向6栋2单元、3单元1503号、1504号四户购房人告知户型，并不足以认定因链家公司的原因造成富豪公司广告、宣传物料等违反广告法或其他法律规定，不应适用上述管理制度第一条第3项的规定处罚链家公司8万元（每次2万元，共四次）。3.富豪公司主张的链家公司违反《销售红黄线风险管理制度》的其它三项行为，未提交有效证据证实，其主张处罚富豪公司6万元，证据不足。综上，富豪公司要求链家公司支付违约金16万元的诉讼请求，因证据不足，予以驳回。 二、富豪公司是否有违约行为以及民事责任的承担。 本案中，富豪公司已积极履行合同义务，已付部分代理费用740余万元，由于双方在合作终止后一直未对合同约定各项费用进行最终结算，在链家公司有严重违约行为、双方的民事责任未明确划分、应付应扣款项未作结算的情况下，富豪公司应付佣金的具体数额并不确定，富豪公司要求扣除各项费用未果后未支付剩余佣金的行为，并不构成违约。同时，富豪公司并无合同第8.1条约定应支付20万元违约金的违约行为，链家公司要求其支付违约金20万元的诉讼请求，证据不足，应予驳回。 关于佣金的支付。双方当事人对富豪公司未付佣金的金额并无争议，根据合同约定，在对双方各项合同款项结算完毕后，富豪公司应付佣金为571758元（921758元-350000元），故对链家公司要求富豪公司支付佣金571758元的诉讼请求，予以支持。对链家公司的其余诉讼请求，予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都双流富豪实业有限责任公司在本判决生效后十日内支付成都链家高策房地产经纪有限公司佣金571758元。 二、驳回成都链家高策房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。 三、驳回成都双流富豪实业有限责任公司的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6998元，由链家公司负担2239元，富豪公司负担4759元。 反诉案件受理费4450元，由链家公司负担3275元，富豪公司负担1175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶