江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初3915号原告：刘振远，男，1981年5月3日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县高铁新区，现住江阴市。委托诉讼代理人：陈华，无锡市永迎法律服务所法律工作者。被告：江阴市金农农副产品批发市场管理有限公司，住所地江阴市华士镇。法定代表人：季良峰,该公司总经理。委托诉讼代理人：孙伟，江苏凡创律师事务所律师。被告：李兴亮，男，1977年7月16日生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：吴赢，江苏申越律师事务所律师。原告刘振远诉被告江阴市金农农副产品批发市场管理有限公司（以下简称金农公司）、李兴亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘振远及委托诉讼代理人陈华，被告金农公司的委托诉讼代理人孙伟，被告李兴亮的委托诉讼代理人吴赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振远向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还他已支付的未受用租金（含卫生费）11805元（28000/365*193-3000），并以该款为基数自起诉之日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、判令被告支付原告装修损失费暂计20000元，设备及原料损失费暂计45028元、预期经营性收入暂以每天300元计算，以上实际以鉴定估价计算为准。事实与理由：2019年9月20日，原被告双方签订《场地租赁合同》，约定将江阴市华西村工业园区陆瓠西路258号1301楼上楼下铺位租赁给原告经营餐饮，年租金（含卫生费）28000元。由于涉租房屋一直漏水，被告出具证明一份，约定由被告负责对涉租房屋修缮，在修缮至确定不漏水情形下再由原告支付剩余租金3000元。合同签订后，原告按约支付了租金（含卫生费）25000元。后他对涉租房屋进行了经营所需装修，并添置了经营所需设备及原料，且申领了工商执照，对此，被告皆未作异议。2020年3月20日，被告突然要求原告补齐租金但是拒绝维修涉案房屋，被原告制止后，被告强行对原告涉租房屋采取断水断电措施，直接强行单方面终止合同，致使原告无法继续经营，且造成相关损失。原告与被告一再沟通，但被告拒绝退还原告已经支付但未受用的租金，亦不赔付原告已经造成的损失，被告已经构成根本性违约。被告金农公司辩称：本案的租赁合同事实存在，他公司已于2020年1月16日将该市场的经营管理权全部转让于李兴亮，涉诉纠纷系经营期间在刘振远与李兴亮之间发生，他公司不知情，即使刘振远存在损失，他公司也不应承担赔偿责任。他公司认为，即使存在涉租房屋漏水现象，也未给刘振远带来实际损失，因此，刘振远的装修损失赔偿无法律依据。被告李兴亮辩称：刘振远无权要求他退还租金。首先刘振远在承租案涉商铺过程中存在严重的在先违约行为，刘振远续租摊位后没有按照合同约定及主管部门的要求合法经营，存在私拉电线、使用灶气明火、违章搭建等严重威胁公共安全的违约行为，并且存在超越合同经营范围、养宠物、门口乱放垃圾、内部经营环境脏乱差以及人员居住等违约行为。同时他也没看到刘振远的食品经营许可证等相关的经营资质。他接管市场后要求刘振远进行整改，刘振远拒不履行合法经营的合同义务，因此才切断了刘振远电源，刘振远在停电后第三天直接提起诉讼，没有向他正式催告恢复用电。无论他是否存在履约瑕疵，刘振远的行为也不符合合同法的催告要求，而是直接激化了矛盾。其次，他未收取刘振远的任何租金，刘振远与金农公司签订合同及交付租金的行为发生在2019年9月，他是在2020年1月16日后才接管市场，金农公司也未向他转交过刘振远的任何租金。因此，他无需向刘振远退还租金。最后，刘振远要求赔偿装修损失、设备原料、经营损失等缺乏事实依据和法律依据。刘振远及金农公司在他收到起诉材料之前也从未向他告知过漏水的问题，可见要么漏水问题不存在，要么漏水问题很小可以忽略不计。他确认刘振远关于涉案房屋租赁合同于2020年3月21日解除的主张，根据涉案租赁合同第十一条的约定，刘振远应当在合同解除之日起2天内将铺位完整无损的交还他，逾期交还铺位的，每逾期一日应当向他承担日租金三倍230元/天（28000/365*3）的违约金。刘振远在合同解除后始终占据房屋，不按照约定腾退，严重违反了租赁合同的约定，应当支付从2020年3月24日起按照230元/天计算至实际腾退之日止的违约金，该违约金远远大于刘振远诉请退还的租金，因此即使他需向刘振远退还未使用部分的租金，也可与刘振远需向他赔偿的违约金抵消。综上，请求法院驳回刘振远对他的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，刘振远申领了个体工商户营业执照，经营范围为餐饮服务，经营场所为江阴市华士镇陆瓠西路258-B01号。刘振远陈述其于2018年7月正式营业，并提供他为承租方，出租方加盖有江阴市查香源仓储物流有限公司合同专用章的房屋租赁合同，该合同约定租赁房屋为江阴市华士镇陆瓠西路258-B01号，租赁期限自2018年7月1日至2019年9月30日。2019年9月20日，出租方（甲方）金农公司与承租方（乙方）刘振远签订场地租赁合同，就乙方向甲方租赁铺面经营事宜达成一致意见。合同约定租赁铺位为：江阴市华西村工业园区陆瓠西路258号B01楼上楼下铺位。租赁期限自2019年9月30日起至2020年9月29日止。年租金27280元，乙方于签订合同时向甲方支付。卫生费为每年720元。乙方销售商品名称以“镇江锅盖面”为限，如有新增减少，需事先书面形式提出申请，未经甲方同意不得陈列销售，如有违反，甲方有权单方面终止合同。在合同第十条关于甲方的违约处理为：租赁期内，甲方需提前收回该商铺的，应提前30日内通知乙方，将乙方收取的履约保证金、租金余额退还乙方并按三个月的租金支付违约金。第十一条铺位返还约定：11.1，乙方撤铺时（合同到期、中途变更或因乙方违约甲方单方面终止合同的），原铺内装修（包括地、顶、壁、玻璃隔墙、固定灯具等）不得拆除，所有权属甲方，乙方无权就此要求甲方给予任何补偿或赔偿。如有损坏，乙方应负完全赔偿责任。11.2，乙方必须在合同终止日期两天将该铺位完整无损的交还给甲方，逾期甲方有权自行进入腾空或采取适当之方法处理……乙方逾期交铺位的，每逾期一天，按日租金的三倍承担违约金。同日刘振远签署了食品安全管理责任书、管理办法、治安消防安全责任书、文明公约。刘振远向金农公司缴纳了租金25000元，并与金农公司共同签署证明一份，内容为：B01镇江锅盖面租金叁仟元未付，原因由于房屋漏水，没有及时修缮，经过公司修缮完成以后，确定房屋不漏水的情况下把剩余款项结清，如果继续漏水，将不予结清。2020年1月16日，甲方金农公司与乙方李兴亮签订经营权转让协议，就甲方将与江阴市查香源市场管理有限公司（以下简称查香源公司）所签订的市场经营权转让给乙方达成一致，约定：甲方将经营期间收取的押金转至乙方名下（附清单、合同26份、收据26份），总额为人民币194000元，由乙方到期给商户兑付。本协议签字生效之日起，所有的经营管理收入归乙方，之前的所有相关费用由甲方结清，与乙方无关。甲方应协助乙方平稳过渡，同时乙方应承认甲方所签署的合法的合同的履约义务及责任（附收据）。同日，甲方查香源公司、乙方金农公司、丙方李兴亮签订补充协议，约定甲方同意乙方将市场租赁使用权转让给丙方，由丙方实施相关管理权限（具体以甲与乙方签订的合同内容为基础进行相关权限的实施），乙方与丙方自签订本协议生效开始交接，并遵守此约定，做好相关管理工作。乙方与丙方的债权债务以及租赁费用的移交，由乙方与丙方双方自行签订协议或合同，甲方不再参与。2020年3月20日，李兴亮的工作人员与刘振远发生纠纷。关于纠纷起因，刘振远陈述为李兴亮一方要求其补交租金3000元。李兴亮陈述为要求刘振远补齐租金以及整改，因为市场统一规划，不可以超范围经营，熟食归熟食，面归面，都有一定格局。因双方纠纷未解决，李兴亮一方切断了刘振远店铺的电力供应，此后一直未恢复供电。2020年6月22日第一次庭审中，刘振远陈述因客户都走光了，他没法再经营了。李兴亮表示如果刘振远完成整改，其可能会允许刘振远继续经营。刘振远申请对涉案店铺装修残值及经营物品的价值进行鉴定，本院委托无锡信达资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年9月24日对涉案店铺出具资产评估报告，对涉案店铺的23项资产（长形木桌、方形餐桌、折叠餐桌、加厚不锈钢桶、隔墙、楼梯、地砖等）的原值和净值进行了评估，原值总计为35225元，净值为26780元（明细详见鉴定报告评估明细表）。刘振远支付鉴定费1000元。以上事实，有营业执照、租赁合同、食品安全管理责任书、管理办法、治安消防安全责任书、文明公约、收条、证明、经营权转让协议、补充协议、鉴定报告、鉴定费发票及当事人陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点为：1、李兴亮2020年3月20日切断刘振远店铺电源是否构成租赁合同根本性违约；2、（如李兴亮违约）如何确定李兴亮对刘振远应负的赔偿责任；3、（如李兴亮违约）金农公司是否应与李兴亮共同承担赔偿责任。关于争议焦点1，本院认为李兴亮2020年3月20日切断刘振远店铺电源构成租赁合同根本违约，具体分析如下。刘振远于2019年3月21日取得在江阴市经营餐饮服务的营业执照，并与金农公司就商铺租赁签订了租期自2019年9月30日至2020年9月30日的场地租赁合同，并交付了租金25000元，剩余应交款3000元双方约定在金农公司修缮房屋且不再漏水后结清，否则不予结清。因金农公司并未提供其已修缮好房屋的证据，故本院认定本案刘振远并未拖延或拒交租金，出租方金农公司应保障承租方刘振远经营店铺的权利。2020年1月16日，李兴亮从金农公司接手刘振远店铺所在市场的经营管理权，继受了金农公司与刘振远签订的租赁合同中出租方的权利与义务，李兴亮应遵守刘振远与金农公司关于剩余租金的约定，同样也应保障承租方刘振远经营店铺的权利。因金农公司与李兴亮并未提供证据证明其为刘振远修缮好了房屋，2020年3月20日，李兴亮派人向刘振远催讨剩余3000元租金没有事实与法律依据，李兴亮无权以刘振远尚欠3000元为由切断其电源。李兴亮主张其切断电源的理由另有“刘振远超范围经营，存在私拉电线、使用灶气明火、违章搭建等严重威胁公共安全的违约行为，并且存在超越合同经营范围、养宠物、门口乱放垃圾、内部经营环境脏乱差以及人员居住等违约行为”。关于上述主张，李兴亮仅提供了2020年6月13日拍摄的照片，并不足以证明刘振远在2020年3月20日前存在上述行为，本院对李兴亮主张的事实不予认定。即使刘振远在2020年3月20日前存在上述行为，李兴亮如果认为刘振远行为违反了市场管理规定需进行整改，其也应事先履行通知义务。李兴亮本案仅提供了内容一致，日期在断电日前的2020年3月12日、14日、18日的3份打印通知，刘振远否认收到通知，李兴亮亦无证据证明向刘振远送达了整改通知，故本院不能认定李兴亮履行了通知义务。李兴亮虽然与金农公司签订了经营权转让协议，但其个人并不是市场执法主体，其与刘振远系平等民事主体，双方权利义务受2019年9月20日场地租赁合同的约束。即使刘振远签订了食品安全管理责任书、管理办法、治安消防安全责任书、文明公约，上述文件系倡导刘振远作为市场主体为公共利益应遵守的规章，如刘振远行为违背了上述文件，亦应由主管食品安全、消防安全、卫生等相关的执法部门依法对其进行处理。李兴亮一方在2020年3月20日与刘振远产生纠纷后径行断电，实质是强制停止了刘振远的店铺经营，该强制手段没有法律与合同依据，不具备合理与正当性。李兴亮一方的断电行为违背了出租方对租赁合同履行的基本保障义务，致使刘振远无法实现店铺经营的根本合同目的，本院认定李兴亮构成根本违约。李兴亮称刘振远未正式催告而在停电后第三天直接起诉，不符合合同法的催告要求，本院对此意见不予支持。刘振远虽于2020年3月24日书写诉状，但本案经过了诉前调解双方并未达成和解，直至2020年5月6日才正式立案，直至2020年6月22日第一次开庭李兴亮也未将切断的电源恢复，在庭审中也是有条件的同意其继续经营，并未有恢复供电的意思表示，故本院认定是李兴亮的持续违约行为导致了合同的终止。关于争议焦点2，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李兴亮单方终止合同系违约，应依据合同约定承担违约责任。合同关于出租方的违约责任为：“租赁期内，甲方需提前收回该商铺的，应提前30日内通知乙方，将乙方收取的履约保证金、租金余额退还乙方并按三个月的租金支付违约金。”由于合同并未约定出租方的其他违约责任，而出租方李兴亮强行停电导致刘振远无法继续经营，该行为对于刘振远等同于提前收回了该商铺，故李兴亮应按上述合同约定承担违约责任。刘振远实际支付租金25000元，实际有效租赁使用店铺至2020年3月20日，此后至租赁届满之日尚有193天无法实现租赁目的，该部分分摊租金约为13183元(25000/366*193)，李兴亮作为继受金农公司义务的出租方应将未履行合同部分的租金退还，刘振元要求李兴亮退还11805元并承担自起诉之日至实际支付之日至的逾期利息于法有据，本院予以支持。依据关于出租方的违约约定，李兴亮另应承担按三个月的租金（即四分之一年租金）支付违约金6820元（27280/4）。李兴亮主张刘振远应赔偿其租金损失且该损失可以与刘振远要求其退还的租金抵消，本院对此主张不予支持。涉案合同系因李兴亮的强行停电行为终止，刘振远并非违约方，亦非主动解除合同方，双方争议尚需通过诉讼由法院裁决，刘振远没有立即搬离涉案商铺并无不当，且李兴亮计算的租金损失并非刘振远认可无争议的债务，其要求直接抵销的事实与法律依据不足，本院不予支持。由于刘振远被收回商铺后需租赁商铺经营，为避免出现经营空档期造成经营损失，关于出租方的违约条款约定了李兴亮提前收回商铺应提前30日内通知刘振远。而本案李兴亮并无证据证明其事先通知刘振远强行停电，本院认定李兴亮的行为相当于未经通知即提前收回商铺，该行为势必造成刘振远因需另租赁商铺经营产生一定空档期的收入损失。刘振远在李兴亮停电后，也认识到其单方面终止了合同，其应自行另租商铺经营以避免营业收入损失扩大。刘振远主张按300元每天计算预期经营性收入没有证据，本院不予支持。本院依据合同需提前30日通知的约定，酌定李兴亮需赔偿刘振远一月的营业损失，该损失参照江苏省2019年度餐饮业城镇私营单位就业人员年平均工资49447元计算为4120.58元（49447/12）。刘振远主张原料损失，一方面刘振远应避免自身损失扩大，在李兴亮停电后应该也能够转移需用电保存的原材料，另一方面其关于停电造成的原料损失证据不足，本院对刘振远主张的原料损失不予支持。刘振远主张装修、设备损失，并经鉴定商铺内装修及设备残值为26780元。由于合同约定承租方撤铺时，铺内装修不得拆除，所有权属甲方，且刘振远仅签订了一年的租赁合同，其应可以预见商铺收回后装修残值系必然产生的损失，而设备在涉案商铺收回后仍具备使用价值和经济价值，刘振远可继续在其他地方经营使用，刘振远要求出租方赔偿装修及设备现有价值，相当于出租方在收回店铺时需全部受让其店铺资产，对此双方并无合同约定，本院不予支持。综上，本院依据合同约定，确定李兴亮应承担的赔偿责任为：返还剩余租金、赔偿3个月租金及1个月餐饮业从业人员的工资收入。关于争议焦点3，本院认为金农公司应与李兴亮共同承担赔偿责任。我国合同法规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。金农公司在与刘振远签订合同并收取其租金后，即对刘振远负有保证合同履行的义务，金农公司在合同履行期内将出租方的权利义务转让给李兴亮，但并未通知合同相对方刘振远，并未经得刘振远的同意，故不能免除其对刘振远依据合同应承担的义务。金农公司作为并未获责任免除的原合同相对方，与作为经营权转让后实际的出租方李兴亮共同承担赔偿责任有合同依据，本院对金农公司关于其不承担责任的意见不予采纳，其在承担责任后可依与李兴亮间的协议另行结算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、江阴市金农农副产品批发市场管理有限公司与李兴亮于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还刘振远租金11805元，并承担该款自2020年5月6日起至实际返还之日止按全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、江阴市金农农副产品批发市场管理有限公司与李兴亮于本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿刘振远营业损失4120.58元并支付租金违约金6820元，合计10940.58元。三、驳回刘振远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费1000元（刘振远已预交），由刘振远负担。案件受理费已减半收取860.40元（刘振远已预交），由江阴市金农农副产品批发市场管理有限公司与李兴亮负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付刘振远。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  俞拥军二〇二〇年十一月二十日书记员  缪雪娟