广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38161号原告（反诉被告）：寰易（广东）应急安全科技集团有限公司（原名：广东寰易消防科技有限公司），住所地广州市天河区珠江新城华夏路30号富力盈通大厦25层2505房，统一社会信用代码91440101088691095R。法定代表人：黄淑婷，董事长。委托诉讼代理人：吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州混际互联网科技有限公司，住所地广州市天河区长湴白沙水路85号112房，统一社会信用代码914401063401696460。法定代表人：冯翰新，总经理。委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝浩，广东格林律师事务所实习律师。原告（反诉被告）寰易（广东）应急安全科技集团有限公司（以下简称“寰易公司”）与被告（反诉原告）广州混际互联网科技有限公司（以下简称“混际公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告寰易公司的委托诉讼代理人苏晓军，被告混际公司的委托诉讼代理人周俊宇、郝浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寰易公司向本院提出诉讼请求：1.混际公司立即退还寰易公司2019年1月18日至2019年5月14日的租金147150元；2.混际公司立即退还寰易公司房屋保证金及水电保证金75000元；3.混际公司赔偿寰易公司的装修损失1194728.30元；4.混际公司承担本案全部的受理费。事实和理由：我司计划承租房屋用于建设以高端科技类电子产品展示为核心的产品展示体验厅。我司将该要求详细披露给了房屋中介链家公司，链家公司找到混际公司并将我司的要求告知混际公司，混际公司表示其出租的房屋完全符合我司的要求。后我司到混际公司处查看讼争房屋时再次将我司的承租目的告知混际公司，并向混际公司仔细询问、了解关于租赁房屋抗风雨、漏水、周边的防洪能力以及消防安全防护设施等问题，混际公司满口承诺出租房屋符合我司的要求，我司提出的问题都无需担心。在混际公司对出租房屋做出各方面符合我司要求承诺的情况下，我司于2018年11月9日与混际公司签订《广州市住房租赁合同》和《补充协议》，约定混际公司将坐落于广州市天河××××号12号楼C101，建筑面积450平方米的房屋出租给我司使用，租期从2018年11月18日至2023年11月17日，月租金17500元，每年递增8%，免租期2个月。并约定合同保证金70000元，水电保证金5000元等。合同签署后，我司按合同约定向混际公司缴纳了房屋保证金及水电保证金75000元。签署租赁合同后，我司基于对混际公司的信任，将租赁房屋室内展厅装修改造的钢结构基建工程交由混际公司的关联公司广州壹舍建筑设计有限公司施工，我司支出装修费35万元。之后，我司委托群轩建筑继续后期的装修施工。但2019年2月21日的一场大雨暴露出租赁房屋严重漏水且明显经受不起风雨的问题。我司将该情况紧急告知混际公司后，混际公司当天派工程人员现场检查并提出了维护方案。基于该问题的严重性，我司要求混际公司一次性检查及排查渗漏水情况，避免再次出现类似安全隐患。2019年3月28日，混际公司通知我司验收房屋维护的效果，我司鉴于验收方式与条件有限，建议待雨季时间再进行验收。2019年4月21日，装修施工单位反馈房屋经修缮后仍存在部分地方滴水的情况，且墙体多处渗水严重。我司马上与混际公司进行交涉，将情况及照片发给混际公司。同时告知混际公司将暂缓交付租金直到妥善解决前述问题。然而2019年5月7日下雨时，租赁房屋墙脚再次出现大面积渗水情况，尤其是混际公司园区防洪排水能力差，半小时的连续降雨量已上涨至租赁房屋门口，仅差1-2公分雨水就倒灌入屋。租赁房屋这些接连暴露出的问题导致对房屋是否符合我司的使用要求存在疑虑，多次与混际公司沟通，要求混际公司能妥善解决房屋所暴露出的问题，但混际公司开始敷衍、推诿，一直到2019年7月5日仍无法妥善解决相关问题。之后，因房屋的渗水问题导致墙体、天花、我司已搬入的家具等都出现大面积的发霉情况，我司启用租赁房屋进行产品展示体验的营业计划一再延期。而此时，我司对租赁房屋所投入的装修款累计已达124万元。我司认为，混际公司隐瞒租赁房屋不符合我司使用条件并提供虚假承诺，事后无法妥善解决租赁房屋所暴露出的问题，更甚者事后还发现租赁房屋并没有经过一次（初次）消防验收，该租赁房屋属于不能对外进行商业出租的情形。我司虽然为租赁房屋投放了大量的时间、精力与费用，但基于租赁房屋无法实现租赁合同目的，我司于2019年7月21日被迫向混际公司发出解除租赁合同的通知，要求该司承担违约责任与赔偿损失。2019年7月29日，我司将租赁房屋退还给混际公司，但该司一直拒绝向我司承担违约责任并非法扣押我司的相关押金。综上，请求判如所请。混际公司辩称：一、寰易公司与我司签订的《广州市住房租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应遵守并履行。二、我司向寰易公司交付的房屋符合合同的约定，履行了合同义务，没有任何违约行为。1.涉案《补充协议》第5.1条约定“本合同为现状交付”。2018年11月9日，我司依约将涉案房屋按照房屋现状毛坯状态交付给寰易公司，寰易公司经现场查看涉案房屋，并确认符合交付条件后，当场签订了《房屋交接及设备清单》，在“双方确认无异议，上述所列的房屋内设备移交乙方使用”处双方均盖章确认。在此过程中，寰易公司自始至终从未对涉案场地提出任何的异议。可见，我司向寰易公司交付的房屋符合合同的约定。2.涉案《补充协议》第9.1条约定，寰易公司自行办理相关工商登记、治安、消防、卫生、环保等合法经营手续，办理上述手续时的风险、费用及有关法律责任由寰易公司负责。可见，办理消防验收的义务、风险、费用和法律责任由寰易公司自行负责，寰易公司称由我司负责与合同约定不符。三、房屋漏水是因罕见极端天气导致，属于不可抗力，并非涉案房屋不符合交付条件。我司也积极履行了修缮的合同义务，并为此付出了巨大成本，我司不存在违约行为。1.导致房屋漏水的直接原因是罕见连续大范围降水，属于不可抗力。2019年2月21日、6月24日等日期，广州市发布橙色和红色暴雨预警。2019年4月至7月，广东省气象局先后启动了7次气象灾害（暴雨）Ⅲ至Ⅳ级应急响应。2019年5月6日《羊城晚报》援引广州市气象台首席预报员评论称：2019年1月1日至5月2日，广州全市平均降水量为819.9毫米，比常年同期偏多74%，历史排名第三。《新快报》援引气象台数据称：3月1日至5月8日广州全市平均累计雨量791.6毫米，创历史新高，比1980年的历史同期最多纪录748.7毫米多了42.9毫米，为常年同期的2倍；广州市4个国家气象站均刷新当地历史同期雨量最多纪录。同期，广州市内多地遭受水灾，损失巨大。可见，涉案房屋遭遇的几场强降雨均是不能预见、不能避免且不能克服的灾害天气，属于不可抗力。2.根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条的规定以及涉案《补充协议》第10.5条的约定，我司无需对不可抗力导致的后果承担责任。3.我司获悉涉案房屋出现不可预见的漏水的情况时，也积极履行了修缮的义务。在获释涉案房屋发生漏水、渗水的情况后，我司第一时间到场查看，多次委托施工队对漏水问题进行了瓦顶修复、房顶、外墙和墙角防水等一系列的工程，积极沟通工修复涉案的场地出现的问题。向石家庄中朋瓦业有限公司采购修复工程所需的瓦片，支出货款12420元。委托广州市白云铨盛贸易商行进行修复工程，已支出工程款4280元；委托广州兴兴清洁服务有限公司进行渗水漏水工程，支出了工程费6500元；委托江军进行补漏，已支出16062.3元。可见，我司为解决漏水及渗水，积极履行了修缮义务，支付了巨额的款项，不存在漠视或拖延的行为或态度。根据本案的实际情况，我司已积极履行了作为出租人的维修义务，不存在违约行为。四、寰易公司拖欠租金等费用构成违约，无权单方解除涉案合同，更无权要求我司承担违约责任。1.涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》约定：寰易公司应在每月20日零点前向我司缴纳完成次月的租金及有关费用；若由于寰易公司原因合同终止的，我司不退还保证金。本案中，寰易公司自2019年5月开始拒绝按照合同约定支付租金和水电费等费用，拖欠金额高达112853.91元，我司多次发函向寰易公司进行催缴，但寰易公司仍然拒绝支付。且寰易公司于2019年7月21日单方向我司提出提前终止合同，其行为已构成根本违约。2.因寰易公司存在根本违约行为，其要求我司退还已支付的租金、保证金缺乏合同依据与法律依据。3.本案中，寰易公司作为承租人，其逾期支付租金及水电费的行为已构成了违约，其无权要求我司赔偿装饰装修的损失。退一万步讲，即使是因涉案房屋出现漏水的不可抗力原因导致合同解除的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失也应由双方按照公平原则分担，而不是我司全部承担。综上，请求驳回寰易公司的全部诉讼请求。混际公司向本院提出反诉请求：1.寰易公司向混际公司支付从2019年5月15日至2019年7月28日的租金共104379.03元及水电费8474.88元；2.寰易公司向混际公司支付拖欠租金的违约金（自2019年6月14日起计至实际付款至日止，按照每逾期一日按照当期应付租金的每日5%计算）；3.寰易公司向混际公司赔偿损失共536000元，包括租金损失420000元（自2019年7月28日开始计算，租金按每月35000计算，暂时计至2020年6月27日，应当计算至涉案房屋实际出租之日止）及恢复原状的工程损失116000元（暂时按照200元/平方米计算，面积为580平方米）；4.混际公司没收寰易公司的合同保证金70000元、水电保证金5000元；5.寰易公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用，包括受理费、律师费。事实和理由：我司与寰易公司于2018年11月19日签订《广州市住房租赁合同》与《补充合同》。合同签订后，我司按照合同约定将涉案房屋按现状交付给寰易公司并与寰易公司签订《房屋交接及设备清单》《物业和设施设备的交付标准》，上述文件均写明我司交付的物业为毛坯状态，且寰易公司确认对房屋无任何异议并盖章确认。房屋交付后，寰易公司开始安排装修队进场施工，但适逢广州雨季且出现较强强度的降水，涉案房屋出现之前使用过程中并未出现的漏水问题，我司在收到寰易公司的反馈后十分重视，一直与寰易公司进行沟通并委托了施工队对漏水问题进行了瓦顶修复、房顶、外墙和墙角防水工程。并且拟于2019年7月2日进行房顶内部加隔热板的工程，但寰易公司不允许施工队进场施工。暴雨属于不可抗力，双方均不能预见，我司一直积极沟通并修复涉案的场地出现的问题，并不存在寰易公司所称的欺诈行为。但寰易公司于2019年5月开始拒绝支付租金，直至2019年7月双方合同关系终止，却仍未向我司支付租金。寰易公司拖欠租金及水电费的行为明显构成违约，应向我司承担违约责任，支付违约金。我司有权按照合同约定没收寰易公司所支付的保证金。根据《合同法》第一百零七条的规定，寰易公司就其拒绝支付租金的行为及单方提前解除合同的行为，应向我司支付违约金及赔偿相应的损失。寰易公司在租用涉案房屋后对房屋进行了定制化的装修，目前大部分装修已经完成，涉案房屋已无法按原来的毛坯状态对外招租，寰易公司的行为明显加大了我司再次将房屋对外出租的难度。因此我司难以将涉案房屋出租期间所造成的损失应由寰易公司承担。综上，请求法院支持我司的反诉请求。寰易公司针对反诉辩称：一、本案纠纷的背景是涉案房屋既不符合使用条件也未经过一次（初次）消防验收，混际公司的反诉没有事实依据。出租人对出租房屋负有的基本义务是保证房屋能被合法地正常使用。但包括涉案房屋在内的天河××××号物业没有经过一次（初次）消防验收，不能对外出租使用，混际公司出租涉案房屋的行为属于涉嫌违反《消防法》强制性规定的无效违法行为。除此之外，涉案房屋有严重的漏水渗水情况，也不符合商业使用的基本要求。混际公司反诉辩称房屋漏水渗水情况是基于不可抗力的暴雨原因，该说法违背常理。从2019年2月21日的一场大雨暴露出漏水渗水问题后，涉案房屋修修补补一直到7月5日将近五个月都无法解决漏水渗水，该房屋并不符合基本的使用要求。姑且不考虑我司就房屋漏水渗水问题向混际公司口头或微信反复长期交涉的事实，2018年11月9日签署租赁合同后，寰易公司分别于2019年2月22日、4月25日、5月9日、6月10日向混际公司发函的事实充分证明混际公司未提供符合基本使用条件的房屋，且在合同期限内无法纠正，导致我司的合同目的无法实现而被迫在2019年7月21日解除合同，故混际公司的反诉没有事实依据。二、混际公司的反诉请求没有法律依据，不应得到支持。1.关于第一项和第四项反诉请求，混际公司违约未能提供符合承租使用的房屋，我司行使抗辩权有权无需支付租金和水电费。合同最终被解除系混际公司违约所致，其无权没收合同保证金与水电保证金。2.关于第二项和第三项反诉请求。姑且不考虑本案的基本事实，首先，如租赁合同无效，则违约金的约定也是无效的。退一步而言该违约金也是过高应给予调低。其次，租金损失和恢复原状的工程损失没有任何依据，且与违约金主张重复。综上，请求法院驳回混际公司的反诉请求。经审理查明：2018年11月9日，混际公司（甲方、出租人）与寰易公司（乙方、承租人）签订《广州市住房租赁合同》，第一条房屋的情况及居住要求约定房屋坐落：天河××××号12号楼C101部位（以下简称“案涉房屋”），房屋建筑面积450平方米；第二条租赁期限、租金及押金约定：租赁期限自2018年11月18日至2023年11月17日，免租期2个月；第一年租金每月17500元（税率10%，含税19250元），第一年管理费每月17500元（税率6%，含税18550元），租金、管理费每年递增8%；租金按月结算，由乙方在每月20日前结清次月租金；押金70000元，乙方于2018年11月18日前一次性支付给甲方，租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用（包括应由乙方承担的费用以及房屋附属物品、设施损毁赔偿金等）并搬出时，甲方应同时将押金无息返还给乙方；第三条房屋交付、返还及腾退约定：甲方应于2018年11月18日前将房屋按约定条件交付给乙方。双方经房屋交验，在《房屋交接及设备清单》（附表1）中签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。第六条房屋维护及维修约定：甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合交付条件；租赁期内，乙方应遵守国家、省、市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约，按照规定的房屋用途合理使用房屋；甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，若乙方需要对房屋进行室内装修或者增加设备的，必须经甲方书面同意，且甲方有权对工程进行监督；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。第九条合同解除约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权通过向本合同填写的通讯邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同：1、迟延交付房屋逾30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定的；3、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的。乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：1、欠缴租金或各类费用逾30日的；2、擅自将房屋转租给第三人、改变房屋用途或拆改变动损坏房屋主体结构的；3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益等相关情形的。第十条违约责任约定：甲方交付的房屋严重不符合合同约定，乙方要求解除合同的，应当在房屋交付后3日内提出；合同解除的，甲方应当按照当月2倍租金的金额向乙方支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的5%向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权要求解除合同并要求乙方按照当月2倍租金的金额支付违约金，甲方同意继续履行合同的，逾期付款的违约金计至乙方付清租金之日止。该合同附表1《房屋交接及设备清单》中载明为毛坯交付。同日，混际公司与寰易公司还签订《补充协议》，第二条“经营期限和用途”约定：乙方所承租的物业经营范围仅限于本合同规定品牌“消防”，乙方如需要更改经营换经营品牌的，须经甲方书面同意。第三条“费用及缴纳方式”约定：合同期内甲方应收乙方其他款项标准如下：承租期间，该物业的水电费、网络费、电费、电话费、物业费、车位费、各项杂费及税费等费用由乙方支付；甲方按月向乙方收取相关租金和费用。乙方每月20日零点前向甲方缴纳完成次月的租金及有关费用，自迟交之日起，乙方每逾期一日按所欠缴金额的5%向甲方交付滞纳金，且甲方及其委托的物业管理公司有权进行以下措施进行费用催缴：1、发催收函或委托律师发律师函进行催收；2、逾期超过5日，甲方及其委托的物业管理公司有权向本物业停止提供水、电及其它设施和相关服务；3、逾期超过15日，甲方有权在书面通知但不限于书面通知后，单方面终止本协议，并不予退还任何保证金，并追缴乙方所欠租金、违约金及其他费用；4、电费，电费1.8元/度，水费6元/吨，按园区统一收费标准计收，乙方对甲方统计出来的每月租金、水电费等费用的结算单如有异议，应在收到甲方提供的结算单之日起5日内提出书面异议，否则视为乙方同意结算单为最后计算依据等。第四条“保证金”约定：正式合同签订前，乙方需向甲方缴纳合同保证金70000元，水电保证金5000元，如乙方原因合同终止的，则甲方不退还保证金；合同期满，若乙方没有违约或不发生因乙方原因造成的投诉索赔事宜，在结清相应费用及欠款的前提下，于30个工作日内一次性无息退还保证金给乙方；合同期期满，若发生因乙方原因造成的投诉索赔事宜，在解决完索赔事宜、结清相应费用及欠款并划扣保证金支付相应款项的前提下，30个工作日内一次性无息退还剩余保证金给乙方。第五条“装修规定”约定，本合同为现状交付，乙方物业的装修方案、立体效果图、平面布置图等资料须按有关程序报甲方书面审核，甲方认可后方可施工，装修费用由乙方自行承担，装修过程务必严格遵守甲方制定的《装修管理规定》，在合同有效期内因乙方原因提前解除合同，乙方撤场或合同期满后，不可移动装修物品归甲方所有，一律不予退还。第七条“双方义务”约定：甲方交付租赁场地时，应符合正常使用标准，双方应共同检查、验收，确认承租场地内的各种设施和设备及其状态，若达不到正常使用需要，甲方应在十日内整改完毕至交付标准。达到交付标准后，双方共同制作设备设施清单（附件二），交付照片（附件三）作为合同附件。第十条“合同的变更与解除”约定：租赁期满未能续租或合同解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后5个工作日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，场地内乙方的物品所有权归甲方，由此造成的损失由乙方承担，乙方还须按照租金的双倍标准支付场地占用费给甲方；乙方在租赁期内因自身原因确需中途退租的，应提前二个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金由甲方没收。第十二条“违约金和违约责任”约定：甲乙双方任一方违约，守约方有权解除本合同，并根据本合同相应条款，由违约方向守约方承担违约责任，并赔偿所有损失。该补充协议附件一《首次缴费清单》载明：正式合同签订当天，乙方向甲方需一次性缴纳以下费用：合同保证金70000元、水电保证金5000元、第一个租金管理费35000元、装修保证金35000元，合计145000元。混际公司于2018年11月9日将案涉房屋以毛坯状态交付给寰易公司，寰易公司经混际公司同意对案涉房屋进行装修。寰易公司通过银行转账于2018年11月11日向混际公司支付147800元（包含合同保证金70000元、水电保证金5000元、装修保证金35000元、2019年1月18日至2月17日的租金管理费37800元）；于2019年2月18日支付34146元（包含电费396元以及2019年2月18日至3月14日的租金33750元）；于2019年3月18日支付37855.40元（包含电费55.4元以及2019年3月15日至4月14日的租金37800元）；于2019年4月17日支付37800元（2019年4月15日至5月14日的租金）。混际公司于2018年11月12日向寰易公司出具了房屋保证金70000元、水电保证金5000元的收据；于2019年1月2日、3月5日、4月25日出具了房屋租赁费和物业管理费发票共4张。2019年2月22日，寰易公司向混际公司发出《告知函》，称：该司在在2019年1月24日完成基建，于2019年2月21日软装部分办理施工手续进场时，刚好遇到广州一场大暴雨，发现涉案房屋多处出现渗漏水情况，存在非常严重的安全隐患，要求混际公司尽快给予解决方案并作出相应承诺。该函件后附有现场拍摄的渗漏照片。2019年2月25日，混际公司向寰易公司发出《回函》，确认已于2019年2月22日收到寰易公司的告知函，并回复认为在案涉房屋交付前未出现过室内漏水情况，本次现场的漏水情况均是新出现的，希望寰易公司与装修公司能一起当面协商处理。2019年3月11日，混际公司致函寰易公司，就化粪池整改、场地漏水修复、用电增容整改等3个问题进行了回复，其中就场地漏水修复回复：现处于瓦片采购等待到货阶段，预计16号（本周六）瓦片到货，由于天气预报显示周末两天下雨，如若下周一天晴，将于18日（下周一）正常启动施工时间，施工周期约为3天，约在22日可进行完工交付，可进行洒水检验或等待雨天验收，若后期出现此类（漏水等）问题，请及时通知物业，该司将第一时间到现场处理，该司也会定期安排对屋顶进行检修。2019年4月22日，混际公司向寰易公司发出《回函》，就寰易公司提出的关于涉案房屋后门墙面渗水漏水问题的回复：在涉案房屋交付给寰易公司前，该司已经安排相关人员对房屋进行过检查处理，且之前使用时并未出现这些情况，在获悉渗水问题后，该司工程部和物业部亦在第一时间赶到现场勘查。现计划4月23日施工队正常启动施工，非不可抗力（大暴雨或连续大雨）的正常施工周期约为10日，预计在5月3日可进行完工交付，可进行洒水或等待雨天验收，若后期出现此类（渗水漏水等）问题，请及时通知物业，该司将第一时间赶到现场并联系施工队处理。2019年4月25日，寰易公司向混际公司发出《告知函》，称：从2月21日开始，该司办理施工手续进场时（幸好当天一场大雨），发现案涉房屋经受不住风雨，多处出现渗漏水情况，当时该司已及时告知混际公司，混际公司也及时回函要求该司到现场沟通解决方案，并于3月28日通知该司修复完成。该司的装修单位于4月11日发现渗漏水情况，在“混际X消防装修对接群”已多次提醒墙体渗水问题何时安排做好，否则影响室内施工，混际公司回复“我们会抓紧”。该司的装修单位于4月16日、4月20日又在群内发出天花顶处有漏水现象；于4月21日通知该司靠近机动车驾驶学校训练场的那一面地面墙角又出现渗水；于4月22日通知该司后门处（4月11日已提醒）墙体渗水、漏水现象严重。上述问题使该司受到非常大的影响，要求：1、混际公司就4月22日回函中对完工交付时间定为5月3日，若逾期完成修复的，该司要求免交一个月租金作为赔偿。验收方法：第一轮测试按洒水形式进行，正式检验待雨天（大暴雨）时间安排；2、混际公司务必安排相关人员对房屋进行全面检查，在5月3日前一次性解决漏水、渗水事宜；3、现时软硬设备进场后，如因漏水、渗水所造成的直接经济损失以及间接经济损失，直接经济损失例如修复漏水、渗水部位所需要的费用及因漏水、渗水所毁损的物品的价值损失，由此造成的一切损失由混际公司照价赔偿；间接经济损失例如房屋因漏水、渗水、施工修复至该司暂不具备办公使用条件超过2天的，混际公司应补偿该司3个月的租期费用，超出15天的该司有权提出诉讼解决问题。混际公司于2019年4月29日收到该函件。2019年5月9日，寰易公司向混际公司发出《告知函》，称：该司于5月7日进场验收装修工程时，施工单位反馈仍存在渗漏水情况，该函中附有相应的渗漏水地点的照片，该司要求混际公司在5月15日前完成所有问题的修复。2019年5月17日，混际公司向寰易公司发出《回函》，就寰易公司提出的案涉房屋屋顶以及后墙脚渗漏水问题回复，现计划5月19日（后天）施工队正常启动施工，非不可抗力（大暴雨或连续大雨）的正常施工周期约为3日，预计在5月22日可进行完工交付。2019年6月10日，寰易公司向混际公司发出《再次督促切实履行合同义务的告知函》，称：至今案涉房屋仍存在渗漏水情况，而且室内的滴水情况越来越严重，导致该司一直不敢摆放展品展示，直接导致该司的实质性运营损失，严重影响到该司签署租赁合同目的的实现，混际公司在5月份发出的租金单及水电费单位，由于上述原因，该司决定从5月起暂停缴纳租金。混际公司于2019年6月11日收到该函件。2019年7月9日，混际公司向寰易公司发出《关于贵方逾期付款已构成根本违约的警示函》，称：截至2019年7月9日寰易公司已拖欠2019年5月15日至6月14日租金及水电费39423.86元、2019年6月15日至7月14日租金及水电费40000.46元，合共79424.32元，该行为已构成根本违约，要求寰易公司于2019年7月12日前付清所有欠款。2019年7月22日，寰易公司向混际公司发出《被迫解除租赁合同的通知函》，认为混际公司隐瞒了案涉房屋不适合出租给该司用作产品展示体验厅的客观情况，且在房屋修补过程中不负责任，再三修补仍无法达到该司承租该房屋的合同目的，故通知混际公司解除双方的租赁合同。混际公司于2019年7月23日收到该通知。2019年7月29日，混际公司向寰易公司发出《关于混际PlayGroundC101场地回收告知函》，认为由于寰易公司拖欠租金，该司收回场地，并确认寰易公司已于2019年7月28日18：00将案涉房屋清理移交给该司，双方原签订的房屋租赁合同即行废止；该司保留向寰易公司追偿所有欠款、违约金等全部损失的权利。2019年8月9日，混际公司向寰易公司发出《关于贵方逾期付款已构成根本违约的告知函》，称：截至2019年7月28日18：00该司收回场地为止，寰易公司拖欠2019年5月15日至6月14日租金及水电费39423.86元、违约金134041.12元，2019年6月15日至7月14日租金及水电费40000.46元、违约金76000.87元，2019年7月15日至7月28日租金及水电费33429.59元，违约金13371.83元；并以此为由通知寰易公司要求单方解除双方的租赁合同并没收寰易公司的保证金及水电保证金75000元。寰易公司主张案涉的房屋不符合使用条件，无法实现租赁合同的目的，导致该司被迫向混际公司发出解除租赁合同的通知，混际公司应承担违约责任并赔偿全部损失。寰易公司针对其主张提交了如下证据：1.寰易公司员工与房屋中介的微信聊天记录，拟证明寰易公司将承租房屋的要求详细披露给了房屋中介，房屋中介也将该要求告知了混际公司。2.《广州市住房租赁合同》及补充协议。3.房屋和水电保证金收据。4.租金支付证明。5.2019年2月22日寰易公司发出的《告知函》。6.2019年4月22日混际公司的《回函》。7.2019年4月25日寰易公司发出的《告知函》。8.2019年5月9日寰易公司发出的《告知函》。9.2019年6月10日寰易公司发出的《再次督促切实履行合同义务的告知函》。10.广州群轩建筑装饰工程有限公司出具的《情况说明》及该司的营业执照。11.“混际×消防装修对接群”的微信群聊天记录、寰易公司与混际公司员工的微信聊天记录、照片。12.寰易公司与广州壹舍建筑设计有限公司签订的《展厅装修工程施工合同》及补充协议。13.装修款支付凭证与发票。14.寰易公司与广州群轩建筑装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》。15.装修款支付凭证与发票。16.寰易公司与广州拓普创意设计有限公司签订的设计合同。17.设计费支付凭证及发票。18.《被迫解除租赁合同的通知函》及妥投证明。19.场地回收证明。经质证，混际公司对证据1有异议，认为与本案无关；对证据2至证据4的真实性无异议，但认为该3份证据恰恰说明混际公司已经按照合同约定交付了符合交付条件场地的毛坯房，寰易公司查验场地后签收了交接文件，确认符合交付条件，没有提出任何异议；对证据5的真实性无异议，但认为2019年正值广州暴雨季，属于不可抗力，相应的损失不应由混际公司承担；对证据6无异议；对证据7至证据9的真实性无异议，但认为这些证据恰恰说明经双方协商同意对暴雨导致漏水的后果予以修复，混际公司也一直在积极地履行维修的义务，为此支出了巨大的成本，寰易公司从2019年5月拒付租金已构成违约；证据10有异议，认为该公司与寰易公司有利害关系，其所陈某的与事实不符；对证据11的真实性无异议，但认为微信记录恰恰说明混际公司在积极地履行修复的义务，在2019年7月17日还提出彻底解决涉案房屋的问题，在房屋中再加一层顶，但由于寰易公司不同意，导致该工程无法施工；对证据12、证据13有异议；证据14至证据17有异议；对证据18、证据19的真实性无异议，但认为本案是因寰易公司欠付租金构成违约，混际公司被迫与寰易公司解除合同，收回场地。混际公司主张房屋漏水系因极端天气所致，属于不可抗力，并非案涉房屋不符合交付条件，该司也积极履行了修缮义务，并为此付出了巨大成本，该司不存在违约行为；寰易公司未按时支付租金已构约，应由寰易公司承担违约责任。混际公司针对其主张提交了如下证据：1.《广州市住房租赁合同》、交接清单。2.混际公司于2019年2月25日、2019年3月11日、2019年5月17日的向寰易公司发出的回函，于2019年7月9日、2019年7月11日向寰易公司发出的《关于贵方逾期付款已构成根据违约的警示函》，于2019年8月9日向寰易公司发出的《关于贵方逾期付款已构成根本违约的告知函》以及相应的快递单。3.“混际×消防装修对接群”的微信群聊天记录。4.混际公司与石家庄中朋瓦业有限公司签订的《采购合同》及付款凭证、广州市白云区铨盛贸易商行出具的《混际playgroundC101单元渗水工程款托收委托书》及转账凭证、广州兴兴清洁服务有限公司出具的房屋维修盖瓦工程单及发票、园区渗水漏水修复报价单及付款回单、混际公司与江军签订的《建筑装饰工程施工合同》及付款凭证。5.2019年4月至7月气象部门启动气象灾害应急响应的通知。6.2019年2月21日、2019年6月24日广州市发布的暴雨预警。7.2019年3月至5月媒体对大量降雨所做的报道。8.《委托代理合同》以及律师费发票。经质证，寰易公司对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性无异议，但是回函证明混际公司承认案涉房屋漏水的事实，也承诺对漏水问题将给予妥善解决，但是混际公司一再违背其所作出的书面承诺，直到7月份，漏水问题都未能得以解决，寰易公司暂停支付租金是行使抗辩权，并不是混际公司所声称的违约行为；对证据3的真实性无异议，但认为可以证实寰易公司是反复地催促混际公司修复房屋的漏水问题，混际公司也曾修复过房屋，但一直到合同解除之日都没有解决漏水问题；对证据4有异议，并非寰易公司不同意混际公司进行修复，而是混际公司对漏水维护的工程施工方案无法确保寰易公司的财产安全，寰易公司租赁涉案房屋是要在这个场地上做一个以高端科技类产品展示厅，但混际公司最后的漏水维护工程会明显地破坏寰易公司承租本案房屋作为展示厅的合同目的，所以导致最后漏水的维护没有进行；对证据5至证据7有异议，涉案房屋的漏水问题是并非是因为某一场大雨而导致的，而是在持续将近半年多的时间内每次下雨都有漏水的情况，与所谓的不可抗力是没有任何的关系；对证据8的真实性无异议，但不同意承担该律师费。在本案审理过程中，寰易公司申请对案涉房屋的装修残值进行鉴定，经本院委托，广州德高价格评估有限公司于2020年8月7日作出穗德价估[2020]0042号《评估报告书》，评估结论为：案涉房屋的装修残值为946578元。寰易公司对该评估结论无异议。混际公司对该评估结论有异议并申请重新鉴定，混际公司认为：1.评估报告的资质文件不符合法律对评估机构和评估人员的组织形式和资质规定、无复核人员的签名和盖章；2.评估报告援引法律依据错误；3.评估报考使用的方法单一、方法错误、部分数据误差极大且严重不符实际，结论显著畸高，不具有任何参考或认定意义。经混际公司申请，本院通知鉴定人出庭接受双方质询。针对混际公司提出的异议，鉴定人陈某：鉴定人在现场勘察之前已经就注意事项向双方讲清楚，在勘察过程中如对抽样的数据有异议，可以现场提出来，由鉴定人现场进行复核。本案勘察后所有采集的数据、笔录都由双方当事人在现场核对，鉴定人生怕对现场勘察的数据产生质疑要求双方核对无异后才签名，但双方在此过程中并没有提出异议。现场勘察的数据大部分都经过了测量，小部分对照提供的资料进行了复核。鉴定人是以当事人提供人的装修工程预算表的项目为参照，数据基本上都是现场实际检测，但具体哪些是抽样由于时间关系已记不清了。案涉房屋的装修并非豪华装修（装修一般分为简装、精装、豪装），现场参照普通的工装进行鉴定。另查明：就案涉房屋的规划报建情况，混际公司向本院提出调查申请，申请向广州市规划与自然资源局进行调查。本院就此发出（2019）粤0106民调令1217号《律师调查令》。2020年1月22日，广州市规划和自然资源局天河区分局回复：经核，该局未查询到天河××××号12号楼单体报建情况及相关图纸。该局还提供了《关于申请提供建设用地规划条件问题的复函》（穗规函[2011]5308号）及附件，其中附件1为《规划条件》其中载明用地位置在天河××××号；附件2为《建设用地规划红线图》。寰易公司主张根据广州市规划和自然资源局天河区分局的回复可知，案涉房屋没有合法的规划、报建手续，没有经过消防验收，属于不能对外进行商业出租的违章建筑，案涉租赁合同应属无效，混际公司将明知的违章建筑出租给原告，由此产生的全部损失应由被告承担。混际公司主张案涉房屋的建筑年限比较久（在1993年之前），依据当时的法律法规只需要相应批复即可，根据广州市规划和自然资源局天河区分局的回复可知当时地块和房屋已经取得了相应的用地和房屋建设的许可，因此案涉房屋是具备出租条件；而且寰易公司在签订案涉租赁合同时对案涉房屋的产权、现状等各种情况是了解的并知悉的，即使案涉的租赁合同存在无效的情形，寰易公司也应对无效的后果承担主要责任。本院认为：广州市规划和自然资源局天河区分局回复本院的意见证实该局未查询到案涉房屋所在的天河××××号12号楼单体报建情况及相关图纸。混际公司也未提供证据证实案涉房屋已经取得建设工程规划许可证或者已经由主管部门批准建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，寰易公司和混际公司签订的《广州市住房租赁合同》及补充协议应认定为无效合同。混际公司未提供合法建筑给寰易公司使用，寰易公司对建筑物的合法性未尽谨慎审查义务，故寰易公司、混际公司对合同无效存在同等过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。关于寰易公司要求混际公司赔偿其装修损失的问题，鉴于寰易公司对案涉场地进行装修已经过混际公司同意，且双方对合同无效存在同等过错，综合本案案情，结合公平合理原则，案涉房屋的装修残值损失应由寰易公司、混际公司各承担50%为宜。本院依法委托的广州德高价格评估有限公司作出的穗德价估[2020]0042号《评估报告书》认定案涉房屋的装修残值为946578元。混际公司虽对该报告书有异议，但未能提供充分的证据证明该报告书存在鉴定人没有鉴定资质或鉴定结论明显缺乏依据等情形。故混际公司申请重新鉴定依据不足，本院不予采纳。按照上述比例计算，本院认定混际公司应向寰易公司赔偿装修损失473289元（946578元×50%），对于寰易公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。对于混际公司要求寰易公司承担恢复原状的工程损失的问题，鉴于双方合同未约定寰易公司负有该义务，且现案涉场地装修并未实际拆除，该费用并未实际发生，故对混际公司的该项请求，本案不予调处。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，寰易公司要求混际公司返还房屋保证金70000元、水电保证金5000元合理合法，本院予以支持。关于混际公司主张房屋漏水系因极端天气所致属于不可抗力的问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，不可抗力必须具有不能预见、不能避免、不能克服三项因素。其中，对何种事件能成为不可抗力的确定，则需要考虑当事人是否尽到了应有的注意义务的主观因素。凡是基于外来因素发生的，当事人虽尽到最大努力仍不能预见、不能避免且不能克服的事件属于不可抗力；而事件的发生虽是客观的，但当事人能够避免而没有避免，则不构成不可抗力。本案中，混际公司提供气象部门启动气象灾害应急响应的通知、广州市发布的暴雨预警及媒体对大量降雨所做的报道只能证实广州在2019年2月至2019年7月期间降水量偏多，但广州处于华南沿海，气候湿润，降水量充沛，特大暴雨几乎每年都有发生，这一情况混际公司完全能够见。而且混际公司作为案涉房屋的出租人，应当采取合理措施加强对房屋的维修保养，做好房屋的防漏工作，以应对极端天气，因此混际公司未尽注意义务的行为不构成法律规定的不可抗力的免责事由。关于案涉房屋的房屋占用费的问题。本案中，寰易公司、混际公司双方对于案涉房屋在租赁期间出现渗漏水情况均予以认可，本院予以确认。从混际公司与寰易公司之间的往来函件可知，自2019年2月起案涉房屋频繁出现渗漏水现象，确已达到影响案涉房屋正常使用状态之程度。混际公司作为出租人，向承租人交付适租的房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定用途系其法定义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但是案涉《广州市房屋租赁合同》所约定的月租金标准是案涉房屋处于正常状态下的对价，如因案涉房屋出现渗漏水情况导致案涉房屋使用价值减损，根据公平原则，可视情况减免房屋使用费。综合考虑本案案情，本院酌情减免20%的房屋使用费。案涉场地于2019年7月28日交还给混际公司，因此房屋使用费也只应计算至该日。寰易公司已支付2019年1月18日至5月14日的租金147150元（37800元+33750元+37800元+37800元），混际公司应向寰易公司返还29430元（147150元×20%）。寰易公司还应向混际公司支付2019年5月15日至7月28日的房屋占用费74592元（37800元×80%×2个月零14天）。鉴于双方签订的租赁合同系无效合同，混际公司要求按照合同约定支付违约金及律师费缺乏依据，本院不予支持。关于混际公司主张的2019年5月15日至7月28日的水电费8474.88元的问题，由于该费用系寰易公司使用案涉房屋期间实际发生的费用，对此寰易公司应予支付。关于混际公司要求寰易公司赔偿租金损失的问题，由于案涉房屋已于2019年7月28日交还给混际公司，且案涉租赁合同系无效合同，双方对合同无效均有过错，故混际公司要求赔偿2019年7月28日之后的租金损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、广州混际互联网科技有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还给寰易（广东）应急安全科技集团有限公司合同保证金70000元、水电保证金5000元；二、广州混际互联网科技有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还给寰易（广东）应急安全科技集团有限公司2019年1月18日至2019年5月14日的房屋使用费29430元；三、广州混际互联网科技有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内赔偿给寰易（广东）应急安全科技集团有限公司装修损失473289元；四、寰易（广东）应急安全科技集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付广州混际互联网科技有限公司2019年5月15日至2019年7月28日的房屋占用费74592元；五、寰易（广东）应急安全科技集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付广州混际互联网科技有限公司2019年5月15日至2019年7月28日的水电费8474.88元；六、驳回寰易（广东）应急安全科技集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州混际互联网科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17550元，由寰易（广东）应急安全科技集团有限公司负担7973元，广州混际互联网科技有限公司负担9577元；本案反诉费7660元，由寰易（广东）应急安全科技集团有限公司负担938元，广州混际互联网科技有限公司负担6722元；本案评估费59736元，由寰易（广东）应急安全科技集团有限公司、广州混际互联网科技有限公司各负担29868元；本案鉴定人出庭费8200元，由广州混际互联网科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 郭 越人民陪审员 宋 平人民陪审员 邓 昕二〇二〇年十一月二十三日书 记 员 郑苗璇梁敏仪