江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初6760号原告：江西宣佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市橙乡大道60号。统一社会信用代码：913607005638397317。法定代表人：陈春风，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：谢培林，男，1991年7月20日生，住江西省赣州市。原告江西宣佳房地产开发有限公司（以下简称为宣佳公司）与被告谢培林商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣佳公司的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼，被告谢培林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017022000581）；2、判令被告承担违约金19110元（商品房总价款637000×3%），判令被告承担代偿金及其违约金26098元（截至2020年5月19日原告总计代偿金额21748.33元×120%），总计45208；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。被告谢培林未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2017年2月20日，原告宣佳公司（出卖人）与被告谢培林（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017022000581），约定出卖人将世纪嘉园公寓楼1113公寓出售给买受人，按建筑面积计价，单价9150.98元/平方米，建筑面积69.61㎡（套内面积49.81平方米，分摊面积19.8平方米），总价637000元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采用商业贷款方式付款，买受人应当于2017年2月20日前支付首期房价款128000元，占全部房价款的20.09%，余款509000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，应按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）预期180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。《补充协议》约定：买受人选择贷款方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应当在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；（2）出卖人有权解除合同，收回该商品房，出卖人因此解除合同的，买受人应向原告支付该商品房总价款3%作为违约金并赔偿原告损失。原被告双方在《赣州市商品房买卖合同》及补充协议中还约定了其他事项。2017年7月4日，被告谢培林、原告宣佳公司与浦发银行赣州分行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：14812017100452130301），约定：“浦发银行赣州分行（贷款人）为被告（借款人）提供个人购房贷款，贷款金额为509000元，贷款用途为购买坐落于世纪嘉园公寓楼1113室的房产，并由原告（保证人）提供阶段性连带保证责任。”三方在合同中还约定了其他事项。2019年9月27日，浦发银行向原告宣佳公司和被告谢培林发送逾期贷款催收通知书，载明：“根据谢培林与我行签订的个人一手房购房贷款，我行向谢培林提供了个人一手房购房贷款509000元；截至2019年9月26日，上述贷款尚有2170.3元本金、6243.82元利息（含罚息94.35元）总共8414.12元逾期未还。”后因被告逾期还款，浦发银行从原告缴纳的保证金账户中扣划款项用于偿还被告拖欠的贷款本息。2020年5月19日，原告宣佳公司委托江西橙都律师事务所就被告谢培林逾期归还银行贷款一事向被告发送一份《律师函》，致函如下：“……合同签订后，您支付了首期购房款128000元并通过上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行贷款支付了509000元，该笔贷款由江西宣佳房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保。现由于您未按期支付银行贷款利息，截至2020年2月28日，江西宣佳房地产开发有限公司已代为偿还共计21748.33元。……望您收函后慎重考虑贷款逾期归还的法律后果，积极履行还贷义务，立即偿还江西宣佳房地产开发有限公司为此房屋所垫付的款项。如您收函后7日内未履行上述义务，江西宣佳房地产开发有限公司将解除与您签订的《商品房买卖合同》。”该函件于2020年5月25日因被告更换住址及电话未通知原告，致使该函件未签收。另查明，1、截至2020年5月19日，原告宣佳公司于2019年9月27日代偿8414.12元（逾期本金2170.3元、逾期利息6149.47元、罚息94.35元），于2020年2月28日代偿13334.21元（逾期本金3673.65元、逾期利息9483.46元、罚息177.1元）。合计代偿21748.33元。2、被告谢培林所购买的上述商品房尚未办理房屋产权登记手续。以上事实有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、授权信用业务凭证、《律师函》、邮寄单以及原告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告宣佳公司与被告谢培林在签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议中约定，若被告谢培林未按合同约定付清购房款或未按期归还银行贷款，逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告按照累计应付款的5%向原告支付违约金。这项内容实际上是原告宣佳公司与被告谢培林就《赣州市商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现被告谢培林未按时偿还银行贷款，且逾期超过180日，导致原告宣佳公司代其垫付贷款本息，被告谢培林的行为已构成违约。原告宣佳公司要求解除《赣州市商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，故本院对该项诉讼请求予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。现原告宣佳公司提出要求被告谢培林承担合同违约金19110元，根据双方签订的合同，违约金应按该商品房总价款3%计算，本院认为宜以被告实际支付的购房款计算，即637000元×3%=19110元。关于原告宣佳公司要求被告谢培林返还原告代偿款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但由于被告的逾期导致原告向银行履行了代偿义务，该代偿义务尚未全部履行完毕，处于持续状态中，故本院认定被告返还代偿款应计算至全部贷款偿还完毕之日止。原告宣佳公司根据补充协议约定要求被告谢培林按代偿款项的20%承担代偿款违约金，本院认为该违约金的计算标准过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。被告谢培林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西宣佳房地产开发有限公司与被告谢培林签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017022000581）；二、由原告江西宣佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还购房款637000元给被告谢培林；三、由被告谢培林于本判决生效之日起七日内支付原告江西宣佳房地产开发有限公司违约金19110元；四、由被告谢培林赔偿原告江西宣佳房地产开发有限公司的实际损失（即原告为被告垫付的贷款本息，截止至2020年5月19日的损失金额为21748.33元；此后顺延，直至原告江西宣佳房地产开发有限公司代被告谢培林付清全部贷款本息为止）；五、由被告谢培林向原告江西宣佳房地产开发有限公司支付逾期支付代偿款的利息（以实际代偿金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告代偿之日起至还清之日止）；上述第三、四、五项款由原告江西宣佳房地产开发有限公司在应退还给被告谢培林购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告江西宣佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内退还给被告谢培林。六、驳回原告江西宣佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10622元，由被告谢培林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  刘迪驰审判员  吴 芬审判员  钟 君二〇二〇年十一月二十五日法官助理黎佳琪书记员钟观发