广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24429号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××6092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：熊彤，女，1986年5月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××心海州花园，公民身份号码421××××××××××××045。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅生活公司南朗分公司）与被告熊彤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。原告雅生活公司南朗分公司委托诉讼代理人梁添福、被告熊彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司南朗分公司向本院提出诉讼请求：熊彤支付2019年10月至2020年6月期间共9个月的物业管理费2826元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费314元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止，暂计至2020年6月30日为389元)。事实和理由：熊彤拖欠雅生活公司南朗分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2017年2月19日，熊彤与雅生活南朗分公司签订前期物业服务协议。合同期限：从双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日终止；物业坐落：南朗镇雅居乐南朗商住小区2期1组团89幢205房；权属人：熊彤；建筑面积：104.5平方米；交楼时间：2018年12月30日；物业费计收标准：根据前期物业服务协议第三条第一项约定，物业管理服务收费为3元/平方米/月（物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，高层住宅2016年1月1日至2018年12月31日物业服务资金阶段性收费为2.8元/平方米/月,2019年1月1日起优惠结束恢复3元/平方米/月）；付费期限：根据前期物业服务协议第三条第三项约定，每月20日前交纳（乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳）；违约金依据：根据前期物业服务协议第八条第一项约定，每日1‰（乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日1‰计收逾期付款违约金）；欠费期间：2019年10月1日至2020年6月，共9个月；欠费金额：物业管理费2019年10月至2020年6月每月314元，合计2826元；违约金从2019年10月至2020年6月30日合计389元，共计欠费：3215元；催收方式：2020年3月18日，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。诉讼中，雅生活公司南朗分公司变更诉讼请求为：熊彤支付2019年10月至2020年9月期间共12个月的物业管理费3768元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费314元为基数，分别从欠费当月21日起按每天千分之一的标准计算至清偿之日止)。原告雅生活公司南朗分公司向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务合同；3.收楼通知书；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细表；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.不动产登记资料查询结果；10.收楼通知书快递单；11.收款收据。被告熊彤辩称，涉案房屋由于质量存在问题，熊彤一直没有办理收楼手续，故不存在收楼一说。2019年中秋节，熊彤去收楼，发现涉案房屋存在质量问题（墙面开裂且多处粉刷不平整、房间木地板空鼓、厨房橱柜变形、厨房窗户难拉、淋浴室的门关不上等），当时雅生活公司南朗分公司的管家在场并做好登记，没有办理收楼手续。直至2020年3月10日，雅生活公司南朗分公司员工短信催收物业管理费时，熊彤询问房子问题处理情况，次日，管家回复说已经处理好。2020年7月4日，熊彤前往涉案房屋验收，没有雅生活公司南朗分公司的工作人员陪同，房屋除了房间地方空鼓处理了外，其他问题依然没有处理，还出现墙面大面积发霉、马桶有脏东西、房间一股臭味。熊彤把上述情况反映给管家，管家没有理会。当天其拨打雅居乐集团4006983383的电话投诉，接听人员表示会帮忙解决。次日，一名自称雅居乐维保人员联系熊彤，称其专门负责跟进涉案房屋的质量问题，熊彤向维保人员反映了房屋质量的问题。2020年7月14日，熊彤联系维保人员问涉案房屋是否已经处理好，其表示已经处理好。2020年7月19日，熊彤前往查看，依然没有处理。2020年8月8日，维保人员约熊彤查看涉案房屋，熊彤表示先拍照让其查看，没有问题其再过去。8月10日和8月13日，维保人员发送涉案房屋的视频，熊彤要求其拍照，8月14日，维保人员发送照片，熊彤对大门后面墙面修补痕迹明显表示不满意，维保人员称手机千万像素对焦拍照肯定有痕迹，熊彤认为其一次次在拖延时间。直到2020年9月6日，熊彤再次查看房屋，依然存在质量问题未解决：墙面刷漆不平整、墙面开裂、墙面油漆呈两种颜色、墙面发霉、门口大理石边缘粗糙、房间大理石开裂、每个开关周围油漆颜色不均匀，粗糙等等。在熊彤收到本案起诉状、调解员短信、以及12368发来的案件短信期间，其多次致电雅居乐集团电话4006983383以及雅居乐回访电话020××××××123试图解决问题，可是涉案房屋质量的问题依然没有解决。被告熊彤向本院提交的证据有：1.微信聊天记录；2.银行转账记录；3.通话记录截图、短信截图、照片。本院经审理认定事实如下：2017年6月28日，中山市雅诚房地产开发有限公司（出卖人，以下简称雅诚公司）与熊彤（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人购买坐落于中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区×期1组团89幢205房，建筑面积为104.50平方米；熊彤的通讯地址为广东省中山市坦洲镇爱ME公园1期6幢2801；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用；该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费；合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同还约定了其他事项。该合同的合同附件六约定：买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行。出卖人或按揭银行根据买受人的该通讯地址或经出卖人、按揭银行确认收到的变动通讯地址基础的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人；该合同附件六还约定了其他事项。2017年2月19日，雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（甲方，以下简称雅居乐物业公司南朗分公司）与熊彤（乙方）签订（前期）物业管理服务协议书，主要约定：由雅居乐物业公司南朗分公司为山海郡花园提供物业服务，服务期限为自双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2016年1月1日至2018年12月31日，高层住宅为2.8元/平方米/月，2019年1月1日期，高层住宅为3.0元/平方米/月；乙方应从签收房屋之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月20日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业管理费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐物业公司南朗分公司依约提供了物业服务。2018年12月17日，雅诚公司通过EMS国内标准快递向熊彤位于广东省中山市坦洲镇爱ME公园1期6幢2801的地址寄送收楼通知书，收件人处有熊彤签字。该收楼通知书记载：请于2018年12月25日至2019年1月7日带齐以下应缴费用及相关证件资料到客服中心办理收楼手续，若阁下未能在上述期限内缴清费用及办理收楼手续的，根据我司与阁下签署的商品房买卖合同的约定，该商品房视为已实际交付阁下使用，物业管理费将于收楼通知书收楼期限次日开始计收，为保障阁下切身利益，请尽快前来办理收楼手续。熊彤主张雅诚公司电话通知其会寄送收楼通知书时，其在电话中有更改收信地址，但雅诚公司没有更改，依然邮寄至商品房买卖合同约定的地址，导致其比较晚才收到收楼通知书，但具体时间不记得了，快递单上签名“熊彤”不是其本人签字，并提交微信聊天记录截图拟证明其曾于2020年3月再次告知管家新的地址。雅生活公司南朗分公司对该证据予以确认，但认为该截图形成于2020年3月，而上述文件于2018年寄出，熊彤之前的通讯方式并不受地址变更影响，根据商品房买卖合同附件6第11条的约定，熊彤要求申请变更住址应当亲自前往雅诚公司处办理书面手续。2019年10月8日，熊彤通过银行转账向雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅生活南朗分公司）支付3000元，雅生活南朗分公司出具了收款收据，记载：中山山海郡2期1组团89幢205，熊彤，缴纳2019年1月至9月物业管理费2755元，预收款245元。熊彤主张其于2019年上半年知道可以过去办理收楼手续，但其因自身原因直至2019年9月才第一次过去查看涉案房屋，故2019年1月至9月的物业管理费其同意缴纳且已经缴纳。2020年3月18日，雅生活南朗分公司委托广东正日律师事务所向熊彤发出律师函（催交物业管理费通知书），载明：截至2020年3月，熊彤尚欠物业管理费1884元、逾期滞纳金143元，要求熊彤于2020年3月31日前付清上述款项。该律师函于2020年3月18日邮寄给熊彤位于广东省中山市坦洲镇爱ME公园1期6幢2801的地址，熊彤表示没有收到上述律师函。熊彤主张房屋存在质量问题，多次向雅生活公司南朗分公司反映，雅生活公司南朗分公司没有积极处理，并提交照片、微信聊天记录截图、通话记录拟证明其主张。熊彤提交的照片显示，涉案房屋内存在墙体开裂、大理石开裂、墙面鼓起、墙面发霉、开关周围不平整、鞋柜边角开裂等情况。雅生活公司南朗分公司对上述照片的真实性予以确认，但认为图片仅显示拍照时的现状且为建筑瑕疵问题。熊彤提交的微信聊天记录截图显示，熊彤曾与“山海郡海燕”就涉案房屋的质量问题进行协商，“山海郡海燕”表示熊彤反映的问题已在跟进地产处理，维保期内的问题物业管家都会报给地产施工方处理，但管理费还是要交的；熊彤曾与“中山山海郡花园管家余进兴”就涉案房屋的质量问题进行协商，其中，“中山山海郡花园管家余进兴”于2020年3月11日表示涉案房屋的问题已经处理好了；同年7月4日，熊彤表示质量没有解决，“中山山海郡花园管家余进兴”表示业主提出的房屋维修的问题，会协助反馈给地产施工方；同年9月5日，“中山山海郡花园管家余进兴”表示维保小组同事转告其涉案房屋的工程问题已整改完成；同年10月23日，“中山山海郡花园管家余进兴”表示问题已经处理好了；熊彤及其丈夫曾与“梁先生雅居乐维保”就涉案房屋的质量问题多次进行协商。雅生活公司南朗分公司对“山海郡海燕”、“中山山海郡花园管家余进兴”的微信聊天记录截图的真实性予以确认，认为该证据证明雅生活公司南朗分公司就熊彤提出的问题有积极跟进处理；雅生活公司南朗分公司对“梁先生雅居乐维保”的微信聊天记录截图的真实性不予确认，主张“梁先生雅居乐维保”并非雅生活公司南朗分公司的员工，不清楚是否为开发商的员工。熊彤提供的通话记录截图显示，熊彤多次拨打4006983383、02028696123的电话，雅生活公司南朗分公司对该证据真实性予以确认，但认为不清楚通话所涉及的内容。另查：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于2017年9月14日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，于2020年10月20日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅居乐物业公司南朗分公司与熊彤签订的（前期）物业管理服务协议书没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。雅生活公司南朗分公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，熊彤作为案涉小区的业主，应当按前期物业服务协议的约定如期缴纳物业管理费。熊彤主张其因地址变更问题比较晚收到收楼通知书，且由于房屋存在质量问题一直没有办理收楼手续，不应缴纳物业管理费。本院认为，根据雅诚公司与熊彤签订的商品房买卖合同附件的约定，如熊彤需要对通讯地址进行变更，需书面通知出卖人，出卖人根据买受人的通讯地址寄送函件，不论买受人是否收到，均以邮寄日期七天后视为已送达函件给买受人。雅诚公司于2018年12月17日向熊彤商品房买卖合同上预留的通讯地址邮寄收楼通知书，于2018年12月24日即视为已送达给熊彤。根据双方签订的（前期）物业管理服务协议书关于：“乙方应从签收房屋之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费”的约定，熊彤应从2019年1月开始缴纳涉案房屋的物业管理费。熊彤主张涉案房屋存在质量问题，并于2019年9月已向雅生活公司南朗分公司反映相关情况，但直到2020年3月，雅生活公司南朗分公司才第一次告知熊彤相关问题已经处理好，后续也没有积极协助熊彤与开发商协商处理涉案房屋的问题，雅生活公司南朗分公司提供的物业服务确实存在瑕疵，故雅生活公司南朗分公司主张熊彤支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于物业管理费部分，熊彤已预交2019年10月的物业管理费245元，故熊彤应向雅生活公司南朗分公司支付2019年10月至2020年9月的物业管理费共3517元（104.50平方米×3元/月/平方米×12个月-245元）。至于涉案房屋有关的质量问题，熊彤可以另寻法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告熊彤于本判决生效之日起七日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司支付物业管理费3517元；二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司已预交），由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司负担4元，由被告熊彤负担21元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 麦 琳二〇二〇年十一月二十四日书记员 何浚欢王静