广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22540号原告：广州市荔湾区学校教育服务公司，住所广州市荔湾区黄沙大道140号二楼203室。法定代表人：李**。委托诉讼代理人：黄勇、黄友文，广东君厚律师事务所律师。被告：黎永祥，男，1960年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被告：广州市越秀区锦记烧腊店，住所广州市越秀区西华路X号。经营者：黎槁祥。原告广州市荔湾区学校教育服务公司诉被告黎永祥、广州市越秀区锦记烧腊店（以下简称锦记烧腊店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄友文到庭参加诉讼；两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令自本案起诉之日起，解除原告与两被告的租赁合同关系，两被告将涉案物业腾空交还给原告；2.判令两被告向原告支付拖欠租金460099.84元（以每年案涉物业租金评估价为标准计算，从2015年4月起至2019年5月24日）及违约金（自2015年4月10日计至租金清偿之日止，以当月月租金评估价为基数，按每日1%的利率计算），3.判令两被告向原告支付归还涉案物业之前的场地占用费，具体以评估价每月11825元为标准，从合同解除之日计至两被告向原告归还场地之日为止；4.判令两被告向原告支付归还涉讼物业之前场地占用费所产生的利息（分段计算，以每月场地占用费11826元为本金，从次月1日起按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计至付清当月场地占用费之日止）。事实和理由：广州市越秀区西华路X号物业是广州市荔湾区教育局（以下简称荔湾教育局）管理使用的国有资产。2005年10月30日，经荔湾教育局授权，广州市荔湾羊城综合服务部（以下简称羊城服务部）与被告黎永祥签订《租赁合同》，将上址物业出租给被告黎永祥用于经营烧腊店。到期后，被告黎永祥以被告锦记烧腊店的名义与羊城服务部续签多份租赁合同及补充协议，租期延续至2014年3月31日。2014年3月3日起，荔湾教育局委托原告负责涉讼房屋的管理及租赁业务。同月10日，原告、羊城服务部及被告锦记烧腊店签订《补充协议》，约定原告继受羊城服务部的权利义务，继续与被告锦记烧腊店保持租赁关系。后原告与被告锦记烧腊店签订《广州市房屋租赁合同》，约定期限为2014年4月1日至2014年6月30日，每月租金7692.76元，租金应在每月的第十日前支付，逾期支付的，每逾期一日，按照当月租金额的1%向原告支付违约金等。合同到期后，双方续签两份《租赁合同补充协议》，约定租期延长至2014年12月31日。2015年4月至今，被告锦记烧腊店一直占用该房屋未归还，两被告亦未缴纳任何费用。由于前述合同均以被告黎永祥或被告锦记烧腊店名义，与原告或羊城服务部签订，同时在合同履行期间也一直由被告黎永祥缴纳租金，原告有充分证据证明两被告均为合同相对方，应当共同对前述全部合同债务承担责任。两被告均没有进行答辩。经审理查明，2005年10月30日，羊城服务部（甲方）与被告黎永祥签订《租赁合同》，约定甲方将西华路X号（面积约55平方米）出租给锦记烧腊店乙方作经营场地，租期从2005年10月30日至2007年12月31日，每月租金6500元，于每月5日前交当月租金，如超期不缴交，每天按欠款总额的1%交滞纳金，如超期两个月不缴交，则按乙方单方违约处理，甲方有权收回场地，没收押金；租赁期内，租金每年递增5%等。上述合同期满后，羊城服务部（甲方）与被告锦记烧腊店（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将西华路X号（面积约55平方米）出租给乙方作经营场地，租期从2008年1月1日至2010年12月31日，每月租金7000元，于每月5日前交当月租金，如超期不缴交，每天按欠款总额的1%交滞纳金，如超期两个月不缴交，则按乙方单方违约处理，甲方有权收回场地，没收押金；租赁期内，租金每年递增2%等。2010年12月1日，羊城服务部（甲方）与被告锦记烧腊店（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将西华路X号（面积55平方米）出租给乙方作经营使用，租期从2011年1月1日至2013年12月31日，每月租金7040元，于每月5日前交当月租金，如超期不缴交，每天按欠款总额的1%增收作违约金，如超期两个月不缴交，则作违约处理；每年月租金在上年度的基础上递增3%；本合同为续约合同，原乙方已一次性向甲方交纳场地押金6500元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方等。2013年12月30日，被告黎永祥以被告锦记烧腊店签约代表的名义与羊城服务部签订《补充协议》，约定续约至2014年3月31日，从2014年1月1日起每月的租金在原租金基础上递增3%等。2014年3月10日，被告黎永祥以被告锦记烧腊店签约代表的名义（丙方）与原告（甲方）、羊城服务部（乙方）签订《补充协议》，约定：原租赁合同和补充协议（乙丙方）所确定乙方的权利义务，全部转由甲方享有和承担，丙方继续按原租赁合同及补充协议（乙丙方）约定的内容对甲方履行相关义务；丙方交给乙方的房屋租赁合同押金由乙方转交给甲方，合同到期由甲方根据原租赁合同和补充协议（乙丙方）的约定内容处理等。2014年3月26日，原告（甲方）与被告锦记烧腊店（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将西华路X号的房产租给乙方作商业用途使用，建基面积55平方米，租期自2014年4月1日至2014年6月30日，每月租金7692.76元，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前缴付租金给甲方；逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。2014年6月25日，原告（甲方）与被告锦记烧腊店（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定续约至2014年9月30日，续约期租金按原标准收取等。2014年9月9日，原告（甲方）与被告锦记烧腊店（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定续约至2014年12月31日，续约期租金按原标准收取等。原告另提供若干银行转账凭证，证明部分租金由被告黎永祥缴纳。未有证据显示被告已向原告缴纳2015年4月起的租金。本院认为，原告与被告锦记烧腊店自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》合法有效，双方均应依约履行。合同约定的租期届满后，双方的租赁关系为不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。被告锦记烧腊店从2015年4月起没有向原告缴纳租金，已构成违约，应依约向原告承担违约责任。原告要求解除双方租赁合同关系、被告锦记烧腊店交还涉讼房屋、支付欠租及违约金的诉讼请求合法，本院予以支持。唯租赁合同解除之前的租金应按原约定的标准给付，合同解除之后的房屋占用费应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付。至于原告要求被告黎永祥共同承担本案责任的诉讼请求，因被告黎永祥仅为被告锦记烧腊店的签约代表，虽然其代被告锦记烧腊店缴纳过租金，但不能以此为由，认定其为共同承租人而承担本案责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告广州市荔湾区学校教育服务公司与被告广州市越秀区锦记烧腊店就广州市越秀区西华路X号房屋建立的租赁合同关系于2019年5月24日解除。二、被告广州市越秀区锦记烧腊店在本判决发生法律效力之日起7日内，将广州市越秀区西华路X号房屋腾空交还给原告广州市荔湾区学校教育服务公司。三、被告广州市越秀区锦记烧腊店在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州市荔湾区学校教育服务公司支付自2015年4月1日起至2019年5月23日止的租金（按每月7692.76元计）。四、被告广州市越秀区锦记烧腊店在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州市荔湾区学校教育服务公司支付逾期支付租金的违约金（自2015年4月11日起，每日按7692.76元×1%，逐月累计至实际履行上述第三项判决之日止；违约金总额以不超过所欠租金总额为限）。五、被告广州市越秀区锦记烧腊店在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州市荔湾区学校教育服务公司支付自2019年5月24日起至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（每月按135元/平方米×55平方米计），并计付利息（以7425元为基数，从2019年6月1日起逐月累计至实际清偿之日止；其中2019年6月1日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、驳回原告广州市荔湾区学校教育服务公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35916元，由原告广州市荔湾区学校教育服务公司负担28157.3元，被告广州市越秀区锦记烧腊店负担7758.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年十一月十日书 记 员  黄丽蓉