贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2996号原告：陈凯，男，1984年10月23日出生，布依族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王晓霞，贵州富慧律师事务所律师，执业证号15201201911095470，特别授权代理。被告：杨浦东，男，1994年12月18日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：李晶，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201201311335563，特别授权代理。第三人：邓筱婧，女，1987年10月13日出生，苗族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201200310860385，特别授权代理。第三人：陶光模，男，1982年10月28日出生，侗族，身份证住址贵州省天柱县。第三人：谢银香，女，1975年10月16日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周拯华，贵州本昊律师事务所律师，执业证号15201201610420977，特别授权代理。委托诉讼代理人：奉永健，贵州本昊律师事务所律师，执业证号15201201911101887，特别授权代理。原告陈凯与被告杨浦东、第三人邓筱婧、陶光模、谢银香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯委托诉讼代理人王晓霞，被告杨浦东及委托诉讼代理人李晶，第三人邓筱婧及委托诉讼代理人范应普、第三人陶光模、谢银香的委托诉讼代理人周拯华、奉永健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈凯向本院提出诉讼请求：1、判决原被告2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日已解除；2、被告支付原告拖欠的租金500609.8元，第三人承担连带清偿责任；3、被告支付原告违约金150182.94元；4、被告支付原告房屋占用费，按照《房屋租赁协议》约定的租金标准自2020年6月16日起支付至房屋交还之日止，第三人承担连带清偿责任；5、被告将房屋交还原告，第三人履行协助义务；6、被告承担本案律师费3万元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，贵州天实利达商贸有限公司经原告陈凯委托与被告杨浦东签订《房屋租赁协议》，协议约定：由被告承租原告位于乌当区航洋世纪ＭＩＸＣ中Ａ栋第5、6层的房屋，面积共1865.18平方米，租金为26元／ｍ2／月；合同期内，租金每年按1%递增，按季交付，先交付后使用，租金每季度前5日之内交付；未按时足额缴纳租金的，每拖欠一日则按月租金的1%交付违约金；逾期十五日未付租金的，出租人有权解除合同；同时约定未经出租人书面同意，擅自将房屋直接或变相转租、分租的，天实利达公司有权解除合同，收回房屋，由此造成的一切损失由杨浦东负责。自2019年6月16日起，被告未向原告交付租金。现被告告知原告已经将房屋转租给第三人邓筱婧，第三人邓筱婧又将房屋转租给了陶光模与谢银香。2020年6月16日，原被告签订《协议书》，对被告擅自转租及拖欠租金的事实予以确认，并约定由被告支付原告起诉产生的诉讼费及律师费。被告杨浦东辩称，1、《房屋租赁协议》在2019年4月26日，被告与第三人签订《股权转让协议书》时已经解除；2、被告在转让股权前已经明确告知原告股权转让后房屋的租赁费用由第三人邓筱婧承担，被告不是支付原告租金的主体；3、因转让股权已明确告知原告租金由邓筱婧支付，并没有违约，不应承担违约责任；4、在2019年4月26日解除合同开始，被告就不再对房屋占有，对于扩大的损失部分，原告应承担责任；5、《协议书》不是真实意思表示，存在重大误解或显失公平的情况。第三人邓筱婧述称，1、同意房屋租赁合同已经解除，解除时间由法院认定；2、要求我方承担连带责任缺乏法律依据，我方不是案涉租赁合同的相对人；3、租赁合同解除后房屋已被原告上锁，相关设备无法搬走，责任在原告，我方同意将案涉房屋内属于我方的健身器材等搬离，对于占用费的连带清偿责任缺乏法律依据，我方同意履行将房屋交还的协助义务；4、我方同意支付原告租金5万元；5、在2019年11月1日我方与陶光模、谢银香达成店面转让协议后，原告明知陶光模、谢银香实际使用房屋未提出异议，应视为同意由陶光模、谢银香使用案涉房屋，应由陶光模、谢银香支付相应租金。第三人陶光模述称，1、房屋租赁合同不是我去签的，是否解除由法院认定；2、对于租金给付的连带责任，违约金、房屋占用费用、律师费的诉请与我方无关，不应由我承担；3、与邓筱婧的《店面转让协议》约定2019年11月1日前的债务与我方无关，由她负责，我同意支付2019年11月1日到2020年5月19日期间的租金，应扣除谢银香已经支付的部分；第三人谢银香述称：1、原告诉请基础法律关系是房屋租赁合同，我方不是房屋租赁合同的相对人，与原告没有合同关系，没有法定的义务对被告所负债务承担连带责任；2、我方使用房屋期间应承担的费用已经交给了杨浦东，没有欠付任何费用；3、杨浦东于2020年5月19日收回案涉房屋，原告要求我方对2020年6月16日之后占用房屋的费用承担连带责任没有事实、法律依据。本院经审理认定如下事实：2017年3月16日，贵州天实利达商贸有限公司（以下简称天实利达公司）经原告陈凯委托（作为甲方）与被告杨浦东（作为乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：由杨浦东承租原告位于乌当区航洋世纪ＭＩＸＣ中Ａ栋第5、6层的房屋用于开设“道森健身公馆”，面积共1865.18平方米，租金为26元／ｍ2／月，月租金48494.68元；合同期内，租金每年按1%递增；未按时足额缴纳租金的，每拖欠一日则按月租金的1%交付违约金；逾期十五日未付租金的，出租人有权解除合同；被告在签订协议时需向原告交付保证金14万元；乙方未经甲方同意，擅自将承租房屋直接或者变相转租、分租的，甲方有权单方解除本协议，并收回出租房屋，由此造成的一切损失由乙方负责，并且乙方所交的保证金、租金不予退还。协议签订后，陈凯收到杨浦东支付的14万元保证金。2018年10月12日，杨浦东、邓筱婧与案外人签订《合作意向协议》，杨浦东以名下的“道森健身公馆”，邓筱婧以名下的“贵州匠子体育健身俱乐部”资产入股，案外三人为两俱乐部原经营股东，五人达成意向对股份进行分配，其中杨浦东占总体经营主体股份的21%，邓筱婧占38.5%。2019年4月26日，杨浦东与邓筱婧签订《股权转让协议书》，约定杨浦东将其所持有的21%的全部股权转让给邓筱婧。2019年11月6日，邓筱婧与陶光模、谢银香签订《店面转让协议》，约定邓筱婧将Ｕ.ＧＹＭ健身空间乌当区新天荟店（即原道森健身俱乐部）所持的100%股份出让给陶光模、谢银香，由两人负责俱乐部的运营，承担2019年11月1日之后的店面运营费用。同时将案涉房屋的5楼转租给一所舞蹈学校。2020年5月30日，陈凯、杨浦东、谢银香共同签署《收据》一份，载明：今收到谢银香支付2019年11月1日至2020年5月19日房租的50%，即94507.36元。陈凯在收据上签字捺印，并手写备注“今收到谢银香给杨浦东代付房租94507.36元”。陈凯、杨浦东、谢银香均签名。2020年6月16日，陈凯（甲方）、杨浦东（乙方）签订《协议书》，约定：租赁协议履行中，乙方因实际问题已擅自将租赁房屋转租给邓筱婧。邓筱婧又擅自将租赁房屋转租给陶光模与谢银香，乙方予以确认；双方确认：双方于2020年6月16日正式解除2017年3月16日签订的《房屋租赁协议》，截止2020年6月16日，乙方尚欠甲方租金人民币500609.8元；因乙方将房屋擅自转租给邓筱婧，邓筱婧又擅自将租赁房屋转租给同陶光模与谢银香。现邓筱婧、陶光模、谢银香拒绝支付租金，双方约定：由甲方起诉乙方及邓筱婧、陶光模与谢银香支付租金。甲方由此产生的诉讼费及律师费（直接支付律师）等费用由乙方承担，如法院判决由邓筱婧、陶光模与谢银香共同承担该部分费用的，后期邓筱婧、陶光模与谢银香向甲方履行后，甲方返还该部分费用给乙方；甲方放弃租赁协议第四条第三款约定每日月租金1%的逾期付款违约金，改为按拖欠租金的30%支付逾期付款违约金。《协议书》签订后，第三人的器材还存放于租赁房屋中，原告已将房门上锁。庭审中，本院已要求各方当事人打开门锁，由被告及第三人将房屋腾空交还原告，但各方当事人均未积极履行。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容并不违反的法律法规禁止性规定，当属合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。本案确认以下两个争议焦点：一、《房屋租赁协议》是否应当解除，解除时间如何确定。2020年6月16日，杨浦东与陈凯签订《协议书》约定“一、双方于2020年6月16日正式解除2017年3月16日签订的《房屋租赁协议》。”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方当事人签订的《协议书》系真实意思表示，应当遵循，案涉《房屋租赁协议》已于2020年6月16日协商解除。被告杨浦东辩称合同于2019年4月26日解除，没有提交相关证据佐证，本院不予采信。二、被告杨浦东是否存在违约行为及违约责任如何认定。《协议书》确认，杨浦东拖欠原告租金500609.8元，其拖欠租金已违反合同约定，应当承担违约责任。其次，违约责任承担，依照《协议书》载明：“截止2020年6月16日，乙方尚欠甲方租金人民币500609.8元”，“甲方放弃租赁协议第四条第三款约定每日1%的逾期付款违约金，改为按拖欠租金的30%支付逾期付款违约金”。双方对杨浦东所应承担的违约金数额约定明确，欠付违约金为租金的30%，即150182.94元，应予支持。关于诉请支付房屋占有使用费及返还房屋的问题。本院认为，原被告双方解除合同后，被告应当及时返还租赁房屋，第三人负有协助履行义务。房屋租赁协议于2020年6月16日解除，但房屋至今未返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，在被告未履行还房义务的情况下，原告应当采取积极有效措施收回房屋，减少损失扩大，在解除合同后，原被告均未采取有效措施收回房屋，防止损失扩大。因此本案中双方均负有责任，各自承担50%的损失。参照《房屋租赁协议》的租金标准，按月租金48494.68元的50%即24247.34元计算租金至房屋返还之日止。关于第三人是否应当对租金承担连带清偿责任。庭审中，第三人邓筱婧述称“我方同意支付原告租金5万元”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实有所限制或者附加条件予以承认的，由人民法院综合案件情况决定是否构成自认。”的规定，本案中邓筱婧的自认符合案件事实，本院予以确认。同理，第三人陶光模述称“我同意支付2019年11月1日到2020年5月19日期间的租金，应扣除谢银香已经支付的部分”，结合杨浦东、谢银香签订的《收据》中对于陶光模、谢银香承租期间房租的结算，陶光模应承担的租金为94507.36元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”邓筱婧和陶光模作为债务主体之外的第三人主动向债权人表示愿意清偿债务，可视为对债务的加入，邓筱婧和陶光模在其自认的租金范围内对原告承担连带清偿责任。关于律师费的诉请，《协议书》中约定由杨浦东承担该笔诉讼产生的律师费，因原告已举证证明律师费已实际产生，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，对原告要求杨浦东支付3万元律师费的诉请，本院予以支持。被告杨浦东关于案涉房屋已转租，其不是租赁房屋主体的答辩意见，根据合同相对性原则，其与第三人之间的约定效力不溯及于原告，如杨浦东认为租金应由第三人支付，其可另行向第三人主张权利。杨浦东关于《协议书》不是其真实意思表示，存在重大误解或显失公平情况的答辩意见，因杨浦东未举证证明，应承担举证不能的法律后果，对该项意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告陈凯委托贵州天实利达商贸有限公司与被告杨浦东于2017年3月16日签订的《房屋租赁协议》已于2020年6月16日解除；二、被告杨浦东于本判决生效之日起十日内支付原告陈凯租金500609.8元，第三人邓筱婧在50000元范围内承担连带清偿责任，第三人陶光模在94507.36元范围内承担连带清偿责任；三、被告杨浦东于本判决生效之日起十日内支付原告陈凯违约金150182.94元；四、被告杨浦东于本判决生效之日起十日内支付原告陈凯房屋占用费（按月租金24247.34元标准自2020年6月17日起支付至租赁房屋返还原告陈凯之日止）；五、被告杨浦东于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还原告陈凯，第三人邓筱婧、陶光模、谢银香履行协助义务；六、被告杨浦东于本判决生效之日起十日内支付原告陈凯律师费30000元；七、驳回原告陈凯其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10608元，减半收取5304元，由被告杨浦东负担。（此款原告已预交，被告负担部分在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇二〇年十一月二十六日法官助理黄莞君书记员孙毅