广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4675号原告：中国工商银行股份有限公司英德支行，住所地：英德市*********。负责人：陆世齐，行长。委托代理人：何明振，广东品格律师事务所律师。委托代理人：刘雪莹，广东品格律师事务所实习律师。被告：陈松阳，男，1979年9月15日出生，汉族，英德市人，住英德市******。身份证号码：441************214。被告：黄雪云，女，1985年9月24日出生，汉族，封开县人，住封开县**************。身份证号码：441************967。被告：英德市新兴业房地产开发有限公司，住所地：英德市*******与峰光路南交汇处英德城市广场第二层E-9号。法定代表人：黎宜新，董事长。委托代理人：朱济民，系该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司英德支行（以下简称工行英德支行）诉被告陈松阳、黄雪云、英德市新兴业房地产开发有限公司（以下简称新兴业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法由审判员邓志捷适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告工行英德支行的委托代理人何明振，被告陈松阳、被告新兴业公司的委托代理人朱济民到庭参加诉讼，被告黄雪云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行英德支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈松阳、黄雪云于2014年5月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告陈松阳、黄雪云向原告清偿借款本金164467.92元及利息、罚息、复利740.12元（利息、罚息、复利暂计至2020年7月4日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计至贷款本息还清之日止）；3.确认原告对抵押物英德市*******与峰光路南交汇处英德城市广场C栋2座803号房享有优先受偿权；4.判令被告英德市新兴业房地产开发有限公司对第2项诉讼请求承担连带清偿责任；5.判令被告陈松阳、黄雪云承担原告支付的10200元律师费；6.由三被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月8日，原告与被告陈松阳、黄雪云签订《个人购房借款/担保合同》，根据被告陈松阳、黄雪云申请，原告同意发放个人一手住房购置贷款350000元，期限120个月，以按月等额本息还款法偿还贷款本息，贷款利率为基准利率上浮10%，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收40%，借款到期未按约偿还的，原告有权按逾期罚息利率计收罚息，对未按时支付的利息按逾期罚息利率计收复利。被告陈松阳、黄雪云以英德市*******与峰光路南交汇处英德城市广场C栋2座803号房作抵押，已办理抵押预告登记，抵押权人为原告。2014年6月1日，原告依约发放贷款350000元，截至2020年7月4日，被告已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，贷款余额164467.92元（其中积欠本金3077.96元），积欠利息740.12元，经原告多次催收，被告仍未还款。《个人购房借款/担保合同》14.1约定“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约，第14.1条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”，14.2约定“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同……”，根据上述约定，原告有权解除《个人购房借款/担保合同》，要求被告立即偿还全部贷款本息。《个人购房借款/担保合同》第十五条约定“本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用”，被告黄雪云作为共同借款人，应承担共同偿还责任。《个人购房借款/担保合同》十七条约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担……”，原告有权请求被告陈松阳、黄雪云承担原告所支付的10200元律师费。根据原告与被告新兴业公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的连带责任担保的保证……”之约定，被告新兴业公司应当对被告陈松阳、黄雪云偿还贷款本息范围内承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告陈松阳辩称，希望原告能同意我分期还款。被告新兴业公司辩称，对原告的诉讼请求第1-5点，我司没有异议，我司承诺，若被告陈松阳、黄雪云的房产英德城市广场C栋2座803号房拍卖后仍不足以偿还原告的借款本金及利息、罚息，以及被告陈松阳、黄雪云应承担的其他费用，不足部分我司负责偿还；对于原告的诉讼请求第6点，此纠纷因被告陈松阳、黄雪云而起，诉讼费用理应由其承担。被告黄雪云未到庭及答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：英德市*******与峰光路南交汇处英德城市广场C栋2座803号房系被告新兴业公司开发和销售的，2013年8月11日，原告（甲方）与被告新兴业公司（乙方）签订了一份《按揭贷款业务合作协议》，该合同主要约定，经双方协商，同意由甲方作为城市广场项目的按揭贷款办理银行；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的连带责任担保的保证……；合同还约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，甲方有权自行选择实现担保的顺序，即甲方有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，乙方放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2014年5月8日，原告（贷款人）与被告陈松阳、黄雪云（均为借款人、抵押人）、新兴业公司（保证人）签订了编号为[英房]字[清远分]行[英德]支行[2014]年[366]号的《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定，被告陈松阳、黄雪云因购买英德市*******与峰光路南交汇处英德城市广场C栋2座803号房需要向原告贷款350000元，贷款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的浮动利率比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法（按月利息），贷款人自愿选择每月1日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定，贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；保证为阶段性连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任；合同同时约定陈松阳、黄雪云以英德市*******与峰光路南交汇处英德城市广场C栋2座803号房的房产为涉案借款提供抵押担保；合同14.1条约定，发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……C、以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……；14.2约定，借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同……；合同还约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。合同签订后，涉案房屋于2014年5月8日办理了抵押备案，《抵押备案证明》显示抵押人为陈松阳，抵押权人为原告；2014年6月1日，原告依约发放了贷款350000元。2017年7月1日，被告陈松阳开始出现未按时足额偿还贷款本息的情形，至原告起诉前出现未足额偿还贷款本息的情形累计已超过六次。被告出现上述情形后，原告委托广东品格律师事务所律师代理提起本案诉讼，为此支出了律师费10200元。原告起诉后，被告仍存在未足额偿还贷款本息的情形，截至2020年10月1日，尚欠贷款本金158298.17元及利息、罚息、复利1423.09元。另被告陈松阳已取得涉案房屋的产权证，产权证号为粤（2017）英德市不动产权第0016124号，但涉案房屋至今未办理抵押登记手续。庭审中，被告陈松阳陈述涉案房屋已被珠海市香洲区人民法院查封。本院认为，原告与被告陈松阳、黄雪云、新兴业公司签订的《个人购房借款/担保合同》及原告与被告新兴业公司签订的《按揭贷款业务合同协议》是双方在平等、自愿的基础上订立的，且合同内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同。原、被告均应按合同的约定行使权利和履行义务。本案中，原告已按合同约定向被告陈松阳、黄雪云提供了贷款350000元，但被告未按照合同的约定还款，至今已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，另外，涉案房产于2017年即登记在被告陈松阳名并办理了产权证书，但至今未仍办理抵押登记手续，而现涉案房屋被其他法院查封，导致原告的担保物权难以设立及实现，被告的上述行为已构成违约，并符合双方约定解除合同的条件。据此，现原告主张按合同约定解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告陈松阳、黄雪云归还借款本金及利息等，理据充足，本院予以支持。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，因此，涉案抵押备案实际是抵押预告登记，亦即在办理抵押备案后原告所享有的是实现抵押权的优先权利，并非对备案登记的房产享有优先受偿权，涉案抵押备案不具备抵押登记的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，涉案房屋至今未办理抵押登记，因此抵押权仍未设立，原告对涉案房屋不享有优先受偿的权利。据此，现原告以已办理抵押备案为由主张对涉案房屋享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。关于被告新兴业公司的保证责任问题。被告新兴业公司作为涉案借款的保证人，为涉案借款提供连带责任保证，双方在《个人购房借款/担保合同》中约定“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任……”，原告与被告新兴业公司签订的《按揭贷款业务合作协议》还约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，甲方有权自行选择实现担保的顺序，即甲方有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，乙方放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权……”，经查，涉案房屋现仍未办理抵押登记，因此被告新兴业公司按约定仍应对涉案债务承担连带保证责任。据此，现原告主张被告新兴业房产公司对被告陈松阳、黄雪云的涉案债务承担连带清偿责任，理据充足，本院予以支持。关于原告主张的律师费10200元问题。《个人购房借款/担保合同》明确约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”，本案中，被告因未按照约定还款等行为构成违约，原告为实现本案债权委托律师诉讼为此支出了律师费10200元，该款按约定应由被告陈松阳、黄雪云承担。据此，现原告主张被告陈松阳、黄雪云支付律师费10200元，理据充足，本院予以支持。被告黄雪云经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，其行为不影响本案的审理，并由其承担因此产生的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司英德支行与被告陈松阳、黄雪云于2014年5月8日签订的编号为[英房]字[清远分]行[英德]支行[2014]年[366]号的《个人购房借款/担保合同》；二、限被告陈松阳、黄雪云于本判决发生法律效力之日起10日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司英德支行借款本金158298.17元及计至2020年10月1日止的利息、罚息、复利1423.09元；2020年10月2日起的利息、罚息、复利按双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计至借款本金偿清之日止；三、限被告陈松阳、黄雪云于本判决发生法律效力之日起10日内，支付原告中国工商银行股份有限公司英德支行因本案诉讼支出的律师费10200元；四、被告英德市新兴业房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司英德支行的其他诉讼请求。本案受理费1904.08元，保全费1397.04元，合计3301.12元，由被告陈松阳、黄雪云、英德市新兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邓志捷二〇二〇年十一月二十日书记员  张 华附：一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德光明路支行；账号---7133*****345。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。