广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初26119号 原告：吴幼旋，女，汉族，1982年3月6日出生，身份证登记住址：福建省石狮市。 委托诉讼代理人：叶镒锋（吴幼旋丈夫），1974年2月23日出生，联系地址广州市海珠区。 委托诉讼代理人：陆金平，湖北慧中律师事务所律师。 被告：广东合生泰景房地产有限公司。住所地广东省广州市海珠区逸景路466号601房。 法定代表人：黄治臣，该司总经理。 委托诉讼代理人：周凌，女，该司员工。 委托诉讼代理人：郑碧仪，女，该司员工。 原告吴幼旋与被告广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴幼旋委托诉讼代理人叶镒锋、陆金平，被告合生泰景公司委托诉讼代理人周凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴幼旋提出诉讼请求：1.撤销原告与被告于2015年11月11日签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、《补充协议二》四份合同协议（合同号：第2705号）；2.判令被告返还原告租金履约保证金32632元、综合管理履约保证金32632元；3.判令被告开具税收发票给原告：已交租金32632元、综合管理费32632元、租金履约保证金7368元、综合管理费履约保证金7368元（合计80000元）；4.判令被告将代收原告777元印花税上交国库，开具税收发票给原告；5.判令被告返还原告40元租赁合同登记备案费；6.判令被告退还原告支付的2019年3月5日至2020年3月6日租金24474元、综合管理服务费24474元；7.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、原告与被告于2015年11月11日签订了位于广州市海珠区惠纺街2号201房自编20673号的《广州市房屋租赁合同》《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》《珠江国际纺织城综合管理服务合同》《补充协议二》共四份格式合同及协议。合同签订前被告和原告只协商了从2016年3月6日开始租至2031年3月5日结束的租赁期限、每年应交租金和综合管理费数额、减免租金和综合管理服务费的具体时间、合同的履约保证金的具体数额，双方并没有协商合同及协议的其他内容。然而合同签订时被告拿出预先准备好的上述四份格式合同、协议，要求原告在乙方空白处签字，并没有将其内容告知原告，也没有把合同内容给原告看，更没有将签字后的合同交给原告，而是以合同需要上级盖章、需到有关部门备案为由欺骗原告，当场将合同及协议全部收走，只留下了珠江国际纺织城商铺确认单给原告。原告签订合同后多次找被告，要求提供双方所订立的各项合同及协议，被告以各种理由拖延不给。直到2019年2月25日，在原告的强烈要求下被告才拿出四份合同及协议给原告，（注：被告要求原告先写申请书批准后，在合同签收单上签名）。原告收到合同后才知道合同协议的内容，发现合同及协议所立的权利义务条款、合同解除条款、违约责任条款全部针对原告，并没有哪一条针对被告进行约束。但双方并没有针对具体条款进行协商，被告也没有告知原告应承担什么样的违约责任。二、原告依照被告的要求于2015年11月11日向被告交纳了租金32632元、综合管理费32632元、租金履约保证金7368元，综合管理费履约保证金7368元、印花税777元、租赁合同备案费40元，被告只给原告开具了其公司的专用收据，直到现在长达4年多时间不开具税收发票给原告，也不将原告交纳的印花税上交国家。被告所收取的合同备案费也没有拿去有关部门备案。三、原告与被告协商承租20673号商铺时，被告承诺原告每个档口交8万元做三年，三年到期后原告可选择继续承租，也可以选择退场，8万元不予退回，双方互不追究。然而2019年3号到期之前，原告于2019年1月向被告提出退铺，多次协商未果。被告威胁说如果退铺需向被告交纳15年租金的30%违约金合计2OO多万元。因离三年到期只有9天时间了，原告被逼无奈只好按照被告的要求交了一年的租金24474元、管理费24474元，每个档口还支付了48元的滞纳金。四、原告认为，被告采取欺诈、隐瞒合同真相的手段与原告订立的格式合同及协议条款，对原告明显不公平，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告合生泰景公司答辩称：不同意原告第1、2、3、6项诉讼请求，对于原告的第4、5项诉讼请求，被告同意退回。事实和理由：原告与被告签订合同前知晓合同内容，合同是原告的真实意思表示，被告没有强迫欺诈和乘人之危，原、被告签订的合同有效，具有法律效力。被告在合同上盖章后会将合同给予租户，但被告盖章需要流程，盖章后会口头通知租户，有的租户急着要就会过来被告处领取，有的租户不急，时间久了就忘记领取了，等他需要时就会到被告处领取合同。关于原告要求开具的发票，我方一直都可以开具发票，因为之前税局对发票的数额有限制，所以当时租户付款时发票额度已经用完，不过只要租户拿收据到被告处，我方也会为租户开具发票。 经审理查明，根据粤房地权证穗字第××号房地产权证书记载，坐落于海珠惠纺街2号201房的产权人被告，规划用途为商业，建筑面积为13560.07平方米。 2015年11月11日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》（示范文本），合同编号：（2015）珠纺租合第2705号，约定甲方将广州市海珠区惠纺街2号201房自编20673号商铺出租给乙方作商业用途，租赁面积为60.43平方米；甲乙双方约定的租赁期从2016年3月6日起至2031年3月5日止，2016年3月6日至2017年3月5日的月租金金额为0元，2017年3月6日至2017年9月5日的月租金金额为0元，2017年9月6日至2018年3月5日的月租金金额为2719元，2018年3月6日至2018年9月5日的月租金金额为0元，2018年9月6日至2019年3月5日的月租金金额为2719元，2019年3月6日至2019年6月5日的月租金金额为0元，2019年6月6日至2020年3月5日的月租金金额为2719元，2020年3月6日至2020年6月5日的月租金金额为0元，2020年6月6日至2021年3月5日的月租金金额为2719元，2021年3月6日至2021年6月5日的月租金金额为0元，2021年6月6日至2022年3月5日的月租金金额为2652元，2022年3月6日至2022年6月5日的月租金金额为0元，2022年6月6日至2023年3月5日的月租金金额为2652元，2023年3月6日至2024年3月5日的月租金金额为3183元，2024年3月6日至2025年3月5日的月租金金额为3819元，2025年3月6日至2026年3月5日的月租金金额为4583元，2026年3月6日至2027年3月5日的月租金金额为5500元，2027年3月6日至2028年3月5日的月租金金额为6600元，2028年3月6日至2029年3月5日的月租金金额为7920元，2029年3月6日至2030年3月5日的月租金金额为9504元，2030年3月6日至2031年3月5日的月租金金额为11404元。乙方向甲方缴纳31828元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用、违约金等候无息退回乙方。甲方的权利义务：甲方应不迟于2016年3月6日向乙方交付商铺，乙方应当按照甲方交付的时间接收该商铺。甲方发现乙方擅自改变该商铺结构、用途致使租赁物受到损失的，或者一方拖欠租金超过15日的，甲方可以解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失。乙方的权利义务，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金金额的千分之一向甲方支付违约金，乙方自行承担租赁期间该商铺的修缮费用及责任。甲方同意乙方按年付款的方式计付租金，该商铺租金按套按年计算，前七个租赁年度的年租金金额均为32632元，从第八个租赁年度起，租金在上一年度租赁年度基础上递增20%，且租期每满十个租赁年度，年租金在上一个租赁年度基础上递增20%，租赁期限内的租金总额为776608元。前三个租赁年度的租金，在签订本合同当日付清，其余租赁年度的租金按年支付，乙方应在本年租赁年度期满前15天内付清下一个租赁年度的租金。本合同签署后应到房地产管理机关办理登记备案，有关登记税费由双方按规定各自承担。本合同一式肆份，每份具有同等效力。原告在租赁合同第7页乙方签章处签名，原告同时表示上述租赁合同有骑缝章，其与丈夫叶镒锋在骑缝的位置有签名，故原告知道合同除了签章的第7页，还有其他内容，整个合同共有8页，只是被告没有出示合同内容给原告查看。 2015年11月11日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订了《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定双方对《广州市房屋租赁合同》（示范文本），合同编号：（2015）珠纺租合第2705号进行补充约定，第二条第2点约定，甲、乙双方共同确认，在签订本补充协议之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作了充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实性能、公用部位、公用设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议。甲方应不迟于2016年3月6日向乙方交付物业，乙方应当甲方交付的时间及附件2交付标准接收该物业。甲乙双方交接该物业时，应当签署收铺确认书。第五条综合管理服务及物业管理甲方同时为乙方承租该物业提供综合管理服务，签订本补充协议时，甲乙双方同时签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，乙方按约定向甲方支付综合管理服务费。第六条，合同解除，乙方有包括不具备合法经营资格等20种情形之一的，乙方应以补充协议约定的全部租赁期限的租金及综合管理服务费用总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、项目造成的损失，甲方有权单方解除本补充协议及相关合同文件。甲方按本款约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本补充协议即告解除，甲方无须另行通知乙方即有权将该物业另行出租、出售或以其他方式处置，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金。乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并按甲方要求办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金及综合管理服务费在扣除应乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金及综合管理服务费无论承租时间长短，均按整月计算。乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知甲方；乙方同意以本补充协议约定的全部租赁期限内租金及综合管理服务总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金，乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业30个工作日内，甲方将剩余期限的租金及综合管理服务费在扣除应乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金及综管理服务费无论承租时间长短，均按整月计算。第七条还对乙方的违约责任进行了约定。第十五条，涉案20673号物业的租赁面积为60.43平方米，租赁用途为梭织面料销售，乙方应以忆航国际商号经营，租赁期限为十五年，自物业交付日起算，暂定为2016年3月6日至2031年3月5日，免租期为1094日，自物业交付日起算。第十九条约定，乙方在签订本补充协议的当日，支付履约保证金32632元，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的保证。原告由其丈夫在该补充合同第23页乙方签章处签名，原告同时表示上述租赁合同有骑缝章，原告及其丈夫叶镒锋都在骑缝的位置有签名。 2015年11月11日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订了《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，合同编号：（2015）珠纺综管合第2705号，约定甲方为乙方提供综合管理费，合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致。甲方同意乙方按年付款的方式计综合管理服务费，综合管理服务费年按套按年计算，前七个租赁年度的综合管理服务费金额为32632元，从第八个租赁年度起，年综合管理服务费在上一租赁年度基础上递增20%，且租赁期每满一个租赁年度，年综合管理服务费在上一租赁年度基础上递增20%，租赁期限内综合管理服务费总额为757464元。前三个租赁年度的综合管理服务费，在签订本合同当日付清，其余租赁年度的综合管理服务费按年支付，乙方应在当年租赁年度期满前15天内付清下一个租赁年度的综合管理服务费。原告表示其在该合同第11页有签名，该合同有骑缝章，骑缝位置有原告及其丈夫的签名。 2015年11月11日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订了《补充协议二》，约定双方签订了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》及《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，经甲、乙双方协商一致，该商铺租金支付纺织及免租期等事宜签订本补充协议，该商铺在租赁期内的租金及综合管理服务费总额为1553216元不变，乙方在签订本协议之日支付首期款80000元，该首期款含预缴前三年的租金和综合管理服务费。首期款不足以支付前三年租金和综合管理服务费的，乙方需在第三个租赁年度期满前15日内补足。乙方应在第三个租赁年度期满前15日内补足租金履约保证金23656元，乙方应在第三个租赁年度期满前15日内补足综合管理履约保证金23656元。乙方应在签订本协议之日支付相关印花税777元，租赁合同登记备案费40元。免租期为36个月，自物业交付日起算，第1年免租，第2-3年每年免租6个月，第4-7年每年免租3个月。若乙方未能按时足额履行付款义务，甲方有权没收乙方已交全部款项，乙方需按照原合同的约定承担违约责任，且甲方有权解除原合同及本补充协议。本补充协议与原合同约定不一致之处，以本补充协议的约定为准，本补充协议为约定事项仍按原合同的约定执行。该合同2页，原告在第2页处签名。 2019年2月25日，原告签收了签订于2015年11月11日的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《综合管理服务合同》、《补充协议二》及《图纸》、《交付标准》各壹份。诉讼中，原告陈述：我方当时提出要看合同内容条款，但被告不给看，说合同内容大家都一样，在盖章和备案后会给我方一份，到时候原告再慢慢看。被告当时并未将合同条款和应承担的违约责任告知我方，只是要求我方在空白处签字，当场将合同收走，就带原告去参加抽奖活动。事后我方多次找被告要合同，被告一拖再拖，以各种理由拖延。 2015年11月11日，原告在《珠江国际纺织城商铺签约确认单》签字确认，《珠江国际纺织城商铺签约确认单》记载签约日期为2015年11月11日，客户信息：楼层2层，区域D区，铺号20673，承租方吴幼旋，经营商号亿航国际，租期15年，付款方式年付，经营品类梭织面料，性质个人。营销条件：建筑面积60.43平方米，免租期36个月（合同期内第一年租赁年度免前12个月，第二年、第三年租赁年度免前6个月，合同期内第四年、第五年、第六年、第七年租赁年度免前3个月），租金其计时间2016年3月6日，起租单价90元/平方米/月，租金递增:前七个月租赁年度不递增，从第八个租赁年度起，租期每满一个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增20%。营业信息：物业管理费收费标准（合同期内不递增）为25元/平方米/月，免租期6个月。租金信息：合同总金额1553316元；首期租金（即前3年租金）65264元；履约保证金（即12个月租金）65264元；印花税777元；租赁合同登记备案费40元；本期应收131345元（首期租金+履约保证金+印花税+备案费）；本期实收80817元（剩余首期款50528元，第四个租赁年度补齐）。原告在证据清单中记载该《珠江国际纺织城商铺签约确认单》的证明内容为：1.被告没有将四份合同的权利义务告知原告，其他内容已经告知原告；2.被告没有将合同原件交给原告。 2015年11月11日，被告向原告出具了20673号铺租金32632元、综合管理费32632元的收据，出具了租赁履约保证金7368元、综合管理费履约保证金7368元的收据，出具了印花税777元、租赁合同登记备案费40元的收据。 2015年11月13日，原告签署了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认接收了20672、20673、20675号商铺。 2019年3月6日（开票日期），被告向原告出具20673号铺2019年3月6日至2020年3月5日租金24474元的发票、出具20673号铺2019年3月6日至2020年3月5日综合管理服务费24474元的发票、出具20673号铺租赁履约保证金25624元的发票、出具20673号铺综合管理履约金25624元的发票。 原告在诉讼中提交了《珠江纺织城二楼时尚辅料内部招商》，该招商信息记载合同期15年，每平方米100元，打九折，优惠36个月。首付款8万元（包括三年租金，剩余款项作为保证金，保证金为12个月租金，剩余款不足保证金的在第四年与租金一同补齐）。同时该招商信息以50平方米商铺为例对首年至第十五年的租金及优惠进行了明确罗列。原告还提交了附近档口商铺的照片等，称与内部招商的证据一同证明二楼商铺的用途是销售服装辅料，原告商铺用途是销售梭织面料，说明被告在签订合同时欺骗了原告。 诉讼中，原告陈述其在2020年3月6日之前已经清空商铺并通知被告收铺，原告同时确认其在2020年5月30日去现场和被告进行了财产核对。被告则称原告实际退铺的时间为2020年5月30日，被告同意与原告终止租赁关系，但保留追究原告违约责任的权利。 被告称如原告需要办理营业执照，需要缴纳印花税，被告是预收该笔印花税，现可以退回该笔印花税777元给原告；原告确认其并未办理营业执照，但不同意被告退回，坚持要求被告上缴国库。 本院认为：结合原、被告双方的诉辩意见及本案查明的事实，本案的争议焦点一是原告撤销案涉合同及协议是否成立的问题；二是原告主张退回租赁履约保证金及综合管理费履约保证金是否成立的问题；三是原告主张退回2019年3月5日至2020年3月6日租金、综合管理费是否成立的问题；四是原告主张被告开具已付租金、综合管理费、租金保证金、综合管理费保证金、印花税发票，并主张被告返还租赁合同登记备案费是否成立的问题。 关于原告撤销案涉合同及协议是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条对当事人可请求法院或仲裁机构撤销合同的情形进行了明确规定。本案中，原告主张撤销《广州市房屋租赁合同》等四份合同及协议的主要理由一是合同协议是格式合同，原告不清楚合同内容，且内容明显对原告不公平；二是被告存在欺诈、隐瞒合同真相的情形：被告招商称2楼专做面料骗取原告签订合同，原告后发现其左邻右舍都是做辅料。原告不知情租赁期限为15年，只知道做满三年可以离场可续租，双方互不追究；三是被告至2019年2月25日才将合同及协议文本提供给原告。对此，本院分析如下：首先，根据原告提供的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、《补充协议二》、《珠江国际纺织城商铺签约确认单》，上述合同及协议签名处均有原告或其丈夫的签字，原告亦确认其与丈夫在合同及协议的骑缝位置签名。原告作为完全民事行为能力人，对签名确认的合同及协议内容应保持高度的审慎注意，而非因“信任”、被催促、被转移注意力等而盲目签字。原告所提的不清楚合同内容、被告隐瞒合同真相等理由，本院不予支持。其次，根据原告提交的《珠江国际纺织城商铺签约确认单》及证明内容，原告自认被告已告知了包括租赁物名称、用途、租赁期限、租金、保证金、物业费等内容。故原告称其不清楚合同租期及经营品类，与其自认的证明内容相互矛盾，难以让人信服。原告称上述合同及协议为格式合同要求撤销，亦于法不符，本院不予支持。第三，考察原告提起本案诉讼的起因之一，是原告在入场三年后想退铺而未果导致。在原告入场至提出退铺之前，未有证据证实合同及协议约定的租赁双方权利义务、违约条款等对原告履行租赁合同产生实质影响，故原告在退铺未果后以合同内容对原告明显不公平提出撤销合同及协议，本院不予支持。第四，被告虽未将签订的合同及协议及时给予原告，但被告的该行为并不构成原告撤销合同及协议的法定理由。需要特别指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告作为优势地位明显的出租人，其所有的珠江国际纺织城商圈的兴旺有赖于与租户共同的精耕细作，被告应积极、诚信履行相应的合同附随义务。本案中，被告直至2019年2月25日才将《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、《补充协议二》文本交付给原告，亦是本案纠纷的导火索之一，被告应对其行为给予高度重视和相应调整。综上，对原告主张撤销《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、《补充协议二》的诉请，本院不予支持。 关于争议焦点二和争议焦点三，因原告撤销合同及协议的理由不成立，原告主张退回租赁履约保证金及综合管理费履约保证金，本院不予支持。原告已支付的2019年3月5日至2020年3月6日租金、综合管理费，即便照原告的陈述，原告实际至2020年3月6日清空商铺。基于原告的实际使用，原告应支付使用对价，故原告主张返还2019年3月5日至2020年3月6日的租金及综合管理费，缺乏理据，本院不予支持。 关于争议焦点四。被告确认收取了原告缴纳的租金32632元、综合管理费32632元、租金履约保证金7368元、综合管理费履约保证金7368元，原告主张被告开具上述费用发票，理据正当，本院予以支持。被告同意退回原告支付的40元租赁合同登记备案费，对原告对应的该项诉请，本院予以支持。关于被告收取的印花税777元，因收取印花税的情形未实际发生，被告同意退还给原告，而原告坚持要求被告上交国库，上交国库的诉请并非民事诉讼的处理范围，故本院对原告的该项诉请不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东合生泰景房地产有限公司向原告吴幼旋开具租金32632元、综合管理费32632元、租金履约保证金7368元、综合管理费履约保证金7368元的发票； 二、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东合生泰景房地产有限公司向原告吴幼旋退回租赁合同登记备案费40元； 三、驳回原告吴幼旋的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19807元，由原告吴幼旋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨银桃 人民陪审员  林思红 人民陪审员  曲敏华 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  刘晓垌 书 记 员  李剑宇