广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1851号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司。住所：广东省台山市台城沙岗湖开发区。统一社会信用代码914407007977200204。负责人：肖尔鸣，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：李小凤，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘杏娟，系该公司员工。被告：孙海燕，女，1974年2月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园物业台山分公司”）与被告孙海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业台山分公司的委托诉讼代理人刘杏娟到庭参加诉讼，被告孙海燕经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业台山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令孙海燕向碧桂园物业台山分公司支付物业服务费18532.28元；2.判令孙海燕支付从应付款期限之第二天（即2018年2月1日）起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年3月31日为18532.28元；3.本案受理费由孙海燕承担。诉讼过程中，碧桂园物业台山分公司变更第二项诉讼请求为：判令孙海燕支付从应付款期限之第二天（即2018年2月1日）起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年3月31日为17819.5元。事实与理由：孙海燕购买了台山市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于台山碧桂园商品住宅区xxxxxx街xxx号商品房。孙海燕与碧桂园物业台山分公司双方于2010年1月19日签订《台山碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由碧桂园物业台山分公司向孙海燕提供物业管理服务，孙海燕须按每月712.28元向碧桂园物业台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园物业台山分公司依约向孙海燕提供物业管理服务，但孙海燕从2018年2月1日起至今一直拖欠物业服务费，经多次催收无果，遂诉至法院。孙海燕未作答辩。碧桂园物业台山分公司主张的事实有其提交的商品房买卖合同、催费函情况汇总记录表、台山碧桂园前期物业服务协议为证，查证属实，本院予以确认并在卷佐证。对于碧桂园物业台山分公司提交的欠款明细，系其自行制作的材料，本院不予认可。孙海燕无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃质证和抗辩的权利。根据当事人的陈述和经本院审理认定事实如下：2011年12月12日，孙海燕与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》约定购买台山碧桂园xxxxx街x号商品房，交楼期限为2012年11月27日。同日，孙海燕与广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司签订了《台山碧桂园前期物业服务协议》，将该商品房交由广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司进行物业管理，按照协议第三章第四条、第六条约定孙海燕每月10日前向广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司缴纳物业服务费718.48元，交费时间从该物业交付之日（2012年11月27日）起。依据《台山碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条规定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。又查明，广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司于2019年6月20日变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司，于2020年6月16日变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司台山分公司。另查明，碧桂园物业台山分公司曾因孙海燕未按时支付物业管理费向本院提出诉讼，本院于2018年10月31日作出（2018）粤0781民初1037号民事判决，判决如下：一、孙海燕应于本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付2013年12月、2014年10月、2015年3月起至2018年2月止的物业服务费共计27017.24元及逾期违约金（从2013年12月11日起以644.38元为基数、从2014年10月11日起以712.78元为基数、从2015年3月起每月11日均以712.78元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算至2018年1月30日止）。二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。孙海燕与碧桂园物业台山分公司签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。孙海燕应于物业交付之日（2012年11月27日）开始缴纳物业服务费，其未按照约定如期交纳物业服务费已属违约，应承担继续履行合同，并赔偿损失的违约责任。合同约定每月物业服务费为718.48元，但碧桂园物业台山分公司仅主张按每月712.78元收取物业服务费，是当事人权利自由处分，本院予以准许。因本院于（2018）粤0781民初1037号民事判决中已判决孙海燕需支付截至2018年2月份的物业费给碧桂园物业台山分公司，因此，孙海燕应支付2018年3月中2019年3月的物业管理费共17819.5元（712.78元/月×25个月）。对于碧桂园物业台山分公司诉求超出上述范围的，理据不足，本院不予支持。关于逾期付款违约金如何计算的问题。因孙海燕拖欠碧桂园物业台山分公司物业服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，碧桂园物业台山分公司的实际损失为到期物业服务费的利息损失，现碧桂园物业台山分公司请求按所欠物业服务费金额每日5‰交纳违约金，利率明显过高。根据合同法的相关规定，本院对逾期付款违约金依法予以调整。因此，对碧桂园物业台山分公司主张的违约金酌情调整为：从2018年3月起至2020年3月止，每月11日起均以712.78元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际支付完毕止。对超出上述计算标准的违约金本院不予支持。被告孙海燕经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙海燕应于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司支付物业服务费共计17819.5元（截至2020年3月）及逾期违约金[从2018年3月起至2020年3月止，每月11日起均以712.78元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际支付完毕之日]；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514.66元（已由原告预交），由被告孙海燕负担252.28元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司262.38元。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司预交的252.28元，本院予以退回，被告孙海燕应向本院补缴案件受理费252.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  劳霭谊人民陪审员  杨 东人民陪审员  陈子宏二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  余艳梨