贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8305号上诉人（原审原告、申请执行人）：吴梅，女，1978年1月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：刘正虎，贵州桓智律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴光，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：陈俊虎，男，1968年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘燮，贵州观合律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡倩倩，贵州观合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：张洪梅，女，1981年11月17日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告，被执行人）：陈肯，男，1971年5月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。上诉人吴梅因与被上诉人张洪梅、陈肯、陈俊虎申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴梅上诉请求：请求依法撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初454号民事判决书，驳回被上诉人陈俊虎的执行异议，准许执行贵阳市南明区房屋。事实和理由：一、一审人民法院未尊重案件事实，以被上诉人单方陈述，错误认定执行标的在法院查封前已实际交付，且错误认定2016年12月15日交付房屋，导致适用法律错误。执行标的在2016年12月23日花溪区人民法院首次查封时并未交付给被上诉人陈俊虎占有使用。首先，被上诉人提交的《房屋买卖合同》约定，陈肯、张洪梅应在收到全款后当日将房屋交付给陈俊虎（交付之日前的水、电、煤气、物业管理费由甲方付清）。而上诉人2016年12月23日申请查封该房屋前，被上诉人陈俊虎没有支付完毕剩余房款。故该阶段不能达到合同约定的交付条件。其次，在2019年3月22日贵阳市花溪区人民法院民事开庭笔录中，陈俊虎陈述虽合同约定付清全款才能入住，后来发现房屋被查封不能过户，但依旧将房屋交付给我方使用，系实际履行合同。根据2019年3月27日的调查笔录，该房屋抵押权于2016年12月22日注销。花溪法院于2016年12月23日首次查封该房屋。即三被上诉人知晓2016年12月22日前存在银行抵押，无法办理该房屋交易手续。三被上诉人在法院首次查封后去过户时才因出现查封未办理成功。故根据被上诉人陈俊虎陈述，即便存在房屋交付，也是在该房屋被法院查封以后。最后，从被上诉人陈俊虎提交的物业管理费《经营收入收据》来看，被上诉人张洪梅于2016年12月13日不仅交付了2016年度的物业管理费，还交付了2017年全年的物业管理费（5824.08元）。若被上诉人张洪梅欲将该房屋交付给被上诉人陈俊虎占有使用，其不应交付2017年度的物业管理费。可见该房屋没有交付给被上诉人陈俊虎。被上诉人陈俊虎提交的2017年3月8日《经营收入收据》来看，缴款业主仍是“张洪梅”，被上诉人陈俊虎在该收据上补签名，并不能证实其是业主、缴款人。该物业管理费款项已经于2016年12月13日已全部交清，被上诉人陈俊虎仅是在该房屋2016年12月23日被查封后，意图通过2017年3月8日的收据证实其实际占用，具有虚假性。综上，可以证实在上诉人申请查封前，被上诉人陈俊虎未实际占有使用该房屋。而一审法院却以被上诉人陈俊虎单方陈述作为认定事实的依据，认定被上诉人陈俊虎于2016年12月15日使用占用该房屋，基于该错误的认定而错误适用法律。二、被上诉人之间存在虚假交易之嫌，以恶意逃避人民法院强制执行。三被上诉人的房屋买卖合同，约定房价总款为168万元，已付148万元，尚欠20万元尾款。但从被上诉人陈俊虎2019年3月27日在花溪区人民法院的《调查笔录》来看，被上诉人陈俊虎和陈肯之间有经济往来，并非简单的购房关系。且其仍然可以随意的将2016年12月22日以“租金”名义转账给陈肯的款项当庭修改为“借款”，故上诉人对购房款的真实性也产生合理质疑。如被上诉人陈俊虎与被上诉人陈肯存在10万元借款债务，在陈俊虎支付20万元尾款至花溪区人民法院用于执行时未将借款扣除，明显不合理、存在逻辑错误，存在虚假交易的嫌疑。从被上诉人陈俊虎提交的《房屋所有权证书》来看，该房屋成交价格为1528833元（办证时间为2013年11月14日），而上诉人与被上诉人曾于2007年在该小区一同购房。被上诉人陈肯购置该房屋的成本已达160余万元。而三被上诉人却拟以168万元成交，明显不符合常理。故，三被上诉人拟在被上诉人陈俊虎和陈肯恰巧有经济往来148万元的金额情形下，用此金额来虚构房屋交易，以排除法院今后的强制执行。三、上诉人申请人民法院对被上诉人陈肯、张洪梅的房屋查封系首封，花溪农商行申请的查封为轮候查封。但在案件处理过程中，花溪区人民法院没有考虑本院首封的存在，却先行处理了轮候查封的执行异议，并作出中止执行讼争房产的执行裁定书（花溪农商行未就裁定书提起诉讼）。基于此，在上诉人的执行异议案中，因存在花溪区人民法院的轮候查封案执行裁定书，导致了花溪区人民法院难以就类似情形做出有差异的裁决。综合二案，花溪农商行未对陈俊虎的执行异议进行充分论证、没有提出强而有力的抗辩，导致其不利裁决的出现。一审法院未充分尊重本案已查明的案件事实和上诉人的有力抗辩，仅因为可能受限于本院原生效的类似案件裁决，不敢突破类似裁决，做出错误判决。综上，请求二审法院依法审理该案件，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈俊虎答辩称，2016年12月13日陈俊虎与张洪梅、陈肯签订房屋买卖合同，合同签订当日被上诉人陈肯将148万元转入陈肯的账户，且款项备注是购房款。款项支付后陈俊虎与张洪梅、陈肯办理交付手续，实际占有该房屋，且2016年、2017年的房屋物业费、宽带费等费用均是由被上诉人陈俊虎缴纳，物业清单上均有被上诉人的签字，故陈俊虎与张洪梅、陈肯的房屋买卖合同合法有效。且被上诉人陈俊虎在房屋被查封前已占有房屋并使用至今，被上诉人陈俊虎按照花溪区人民法院的要求将尾款20万元打入花溪法院账户供案件的执行，故被上诉人陈俊虎已经全部缴纳购房款，没有过户的原因系当初房屋办有抵押不能办理过户，并非被上诉人的原因不能办理，请求驳回上诉人的上诉请求。吴梅向一审法院起诉请求：请求撤销被告陈俊虎的执行异议，准许执行贵阳市南明区房屋。一审法院认定事实，陈肯与张洪梅系夫妻。位于贵阳市南明区房屋（产权证号为筑房权证南明字第**，建筑面积303.34平方米）登记在张洪梅名下。吴梅提交的贵阳市不动产登记中心于2019年3月27日所打印的该房屋登记信息显示，该房屋抵押信息共计2条，权利人分别为贵州银行股份有限公司贵阳遵义路中华（支行）、贵州银行股份有限公司贵阳遵义路支行，业务号依次为Ｄ20160100879223、Ｄ20160100881208，未显示注销信息；该房屋查封信息共计3条，依次为2016年11月23日贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102财保132-1号查封文号，2016年12月23日贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111执保384号查封文号，2017年9月15日贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111执833号之二查封文号。吴梅于2016年向一审法院提起对陈肯、张洪梅民间借贷纠纷一案诉讼，并向一审法院申请财产保全，一审法院经审查后于2016年12月21日作出（2016）黔0111民初3762号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，该裁定书送达贵阳市不动产登记中心的时间为2016年12月23日，相应查封时间为2016年12月23日至2019年12月22日。该案经一审法院一审及贵阳市中级人民法院以（2017）黔01民终2059号案件二审审理，判决陈肯、张洪梅向吴梅偿还借款853184元及相应利息。因张洪梅、陈肯未履行生效法律文书确定的义务，吴梅向一审法院申请（2018）黔0111执1017号案件强制执行，在执行过程中，一审法院发出腾房公告，责令张洪梅限期迁出该房屋。陈俊虎以该房屋系其购买为由，向一审法院提出执行异议，申请中止对该房屋的执行，一审法院经审查后作出（2018）黔0111执异178号民事裁定书，裁定中止对该房屋的执行。现吴梅诉至一审法院，请求如前。另查明，2016年12月13日，陈肯、张洪梅共同作为甲方，陈俊虎作为乙方，双方共同签订《房屋买卖合同》，书面约定甲方将位于贵阳市南明区房屋（产权证号为筑房房权证南明字第**，筑面积303.34平方米）以168万元的价格出售给乙方；乙方支付甲方定金13万元（届时充抵房款），支付定金当日给甲方支付银行贷款135万元至贵州支行（卡号62×××23，户名陈肯），甲方共计收到乙方购房款148万元，届时充当房款，余款20万元在过户当日支付。签订合同当日，陈俊虎即通过银行转账支付148万元到陈肯名下该银行账户，相应银行流水清单中显示的摘要为“购房”，陈肯、张洪梅共同向陈俊虎出具了收到13万元定金及135万元购房款的收条各一份。同日，陈俊虎交纳了案涉房屋2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，并于2016年12月15日接收房屋使用至今。陈肯曾于2015年9月30日向贵州银行股份有限公司贵阳遵义路支行贷款120万元，还款到期日为2016年9月29日。2016年12月13日，贵州银行股份有限公司贵阳遵义路支行通过转账方式收到陈肯借款本息共计1277329.01元。案外人贵州花溪农村商业银行股份有限公司（以下简称花溪农商行）曾于2016年向一审法院提起对陈肯、张洪梅的金融借款合同纠纷案件诉讼，一审法院经审理后，于2016年12月16日作出（2016）黔0111民初3624号民事判决书，判决1、陈肯偿还花溪农商行借款本金380000元及52086.40元利息；2、张洪梅对上述债务承担连带偿还责任；3、花溪农商行在前述债权范围内对陈肯名下位于贵阳市花溪区的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。诉讼费3810元由陈肯、张洪梅负担。该判决生效后，陈肯、张洪梅未履行相应义务，花溪农商行向一审法院申请（2017）黔0111执833号案件强制执行，在执行过程中，一审法院于2017年9月14日作出（2017）黔0111执833号之二执行裁定书，并于同月15日查封了张洪梅名下位于贵阳市南明区的房屋。陈俊虎以该房屋系其购买为由，向一审法院提出执行异议，申请中止对该房屋的执行，并自愿将剩余购房款20万元交付本案执行。一审法院经审查后，于2018年4月16日作出（2018）黔0111执异43号民事裁定书，认定该案中，在一审法院对张洪梅名下房屋采取查封措施之前，陈俊虎作为房屋买受人，同出卖人陈肯、张洪梅签订了书面《房屋买卖合同》，并实际占有使用房屋，已支付绝大部分房款，并自愿将剩余房款20万元交付该案执行，未办理房屋登记过户手续的原因不在于陈俊虎，故裁定中止对该房屋的执行。审理中陈俊虎陈述，其在买房时，陈肯、张洪梅已告知该房屋存在向贵州银行登记抵押借款的事实，需将房款支付在出卖人的贵州银行还贷专用账户，银行将所欠贷款本息扣除后，才能请求银行解除抵押登记，故陈俊虎于签订买房合同当日，按照出卖方的要求，将148万元房款支付到出卖方的贵州银行还贷专用账户，解除抵押权的具体时间不清楚；因为房屋被查封，过不了户，陈肯、张洪梅说解封以后再过户，房屋一直由陈俊虎使用至今。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证当事人身份证，房屋产权证，房屋登记信息，房屋买卖合同，银行流水清单，经营收入收据，（2016）黔0111民初3762号民事裁定书、协助执行通知书，（2018）黔0111执1017号案件腾房公告，（2018）黔0111执异178号民事裁定书,农业银行付款凭证，（2018）黔0111执异43号民事裁定书等证据在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点在于：陈俊虎对一审法院查封的执行标的物即位于贵阳市南明区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，吴梅诉陈肯、张洪梅民间借贷纠纷案件中，一审法院作出（2016）黔0111民初3762号民事裁定书的时间为2016年12月21日，该财产保全民事裁定书送达贵阳市不动产登记中心的时间为2016年12月23日。在此之前，陈俊虎作为房屋买受人，已于2016年12月13日同出卖人陈肯、张洪梅签订了书面《房屋买卖合同》，约定房屋成交价为148万元，该《房屋买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故合法有效。陈俊虎已于签订合同当日支付绝大部分房款148万元，并于2016年12月15日实际占有使用房屋至今。在案外人花溪农商行申请对陈肯、张洪梅强制执行的（2017）黔0111执833号案件中，陈俊虎已将剩余购房款20万元交付该案执行，至此，其已支付完毕房屋全部价款。因陈俊虎购买当时该房屋存在已经登记的抵押权，且该房屋至今仍被查封,未办理房屋登记过户手续的原因不在于陈俊虎，故陈俊虎对本案执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应予支持，并应中止对张洪梅名下位于贵阳市南明区房屋的执行。对于吴梅诉请撤销陈俊虎的执行异议，并准许执行贵阳市南明区房屋的主张，不予支持。综上所述，依照《合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告吴梅的诉讼请求。案件受理费人民币200元，由原告吴梅负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴梅向本院提交以下证据：第一组：贵阳市花溪区人民法院《诉讼通知书》两份、2016年10月24日谈话笔录，拟证明被上诉人张洪梅、陈肯2016年10月24日收到人民法院诉讼通知书后，在诉讼过程中（即2016年12月13日）转移案涉房屋，存在恶意转移财产、逃避履行债务行为。被上诉人陈俊虎质证称，对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证明目的不予认可。被上诉人不是该案的当事人对该案诉讼不知晓。第二组：宏立城物业服务有限公司出具《住宅物业费统计表》，拟证明2016年1月至2016年12月期间无人缴纳涉案房屋的住宅物业费，2016年1月至2016年12月的物业费是在2017年3月8日补缴的，并非2016年12月13日缴纳的。因此，被上诉人陈俊虎占有涉案房屋时间是在上诉人查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十八条规定的排除强制执行的条件，一审法院认定被上诉人在查封之前占有房屋错误。被上诉人陈俊虎质证称，对该证据三性无异议，对证明目的不予认可，一审中被上诉人已经举证证明物业费是陈俊虎所缴纳。被上诉人陈俊虎向本院提交银行流水及刷卡凭证，拟证明其缴纳物业管理费的情况。上诉人吴梅质证称，该证据显示，被上诉人陈俊虎实际缴纳物业费的时间为2017年3月8日，该证据无法看出是缴纳哪一年的费用，证明陈俊虎实际居住案涉房屋的时间为2017年，并非2016年12月15日。被上诉人陈俊虎向本院提交二份证明，拟证明其于2016年12月15日入住案涉房屋。上诉人吴梅质证称，该证据不应作为本案证据使用。对该证据三性不予认可，不能达到其证明目的。根据被上诉人一审陈述，在房款未付清的情况下房屋并未交付给被上诉人使用。二审另查明，2017年3月8日陈俊虎通过POS机刷卡向贵州宏立城物业服务有限公司支付11325.11元，同日贵州宏立城物业服务有限公司出具经营收入收据二份，确认收到案涉房屋2016年1月21日至2016年12月31日期间的物管费5501.03元，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间物管费5824.08元。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系案外人对被执行人名下房屋提出异议而引发的诉讼，本案争议焦点在于：陈俊虎是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。首先，陈俊虎与张洪梅、陈肯于2016年12月13日签订《房屋买卖合同》，该合同是于法院查封房屋前签订，且在合同签订当日，陈俊虎向陈肯银行账户转账148万元，转账摘要注明为“购房款”。陈肯、张洪梅亦于当日出具收条，确认收到陈俊虎支付的购房款148万元。在（2018）黔0111执异43号案件中，陈俊虎已按照法院要求将剩余20万元购房尾款支付至法院用于执行，客观上履行了支付购房款的合同义务。案涉房屋属于二手房买卖，对于房屋价款的约定属于合同当事人意思自治的范畴，且案涉房屋产权证中载明的成交价为1528833元，双方以168万元买卖案涉房屋，并未明显低于房屋价值，亦未违反法律的强制性规定。上诉人主张陈俊虎与陈肯、张洪梅之间存在为了逃避执行而进行虚假交易的行为缺乏证据支撑，本院不予采信。关于房屋占有使用情况，虽然被上诉人陈俊虎提交的物业管理费缴费凭证显示其缴纳案涉房屋物管费的时间为2017年3月8日，但由于案涉房屋买卖属于二手房现房交易，且在双方签订合同10日后案涉房屋即被法院查封，被上诉人陈俊虎提交的证据显示其在购房后于2017年3月补缴了案涉房屋2016年的物业管理费，其行为亦符合一般二手房交易常理。虽然双方《房屋买卖合同》约定支付完尾款后交付房屋，但从陈俊虎缴纳物管费的行为可以看出，双方已通过实际行为变更了合同关于交付时间的约定。综合上诉人签订合同、支付购房款等事实可以确认被上诉人陈俊虎与陈肯、张洪梅之间的《房屋买卖合同》真实有效，且合同已经实际履行，上诉人购房后已取得案涉房屋实际控制的权利。关于房屋未办理过户登记是否因被上诉人陈俊虎自身原因造成的问题，由于陈俊虎与陈肯、张洪梅签订合同10日后，房屋即被法院查封，客观上无法办理产权过户登记。且办理房屋产权过户手续需要陈肯、张洪梅的协助配合，现有证据不能证明陈俊虎对未办理房屋产权手续存在过错。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被上诉人陈俊虎享有足以排除强制执行的权利。综上所述，上诉人吴梅的上诉请求与理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用200元，由上诉人吴梅负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年十一月二十五日法官助理黄艳书记员邰滢婷