广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初752号 原告：灵川县艺阳房地产咨询有限责任公司，住所地：灵川县八里街开发区（地号：4-1#A2）“富豪兴城”2幢1单元4层1号。 法定代表人：莫荣艺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫金球，广西淳盈律师事务所律师。 被告：桂林华鼎房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区新建路**。 法定代表人：刘小林。 委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：石文，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭晓莉，该公司员工。 原告灵川县艺阳房地产咨询有限责任公司（以下简称艺阳公司）诉被告桂林华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月8日、2020年8月21日公开开庭审理了本案。原告艺阳公司的委托诉讼代理人莫金球，被告华鼎公司的委托诉讼代理人石文、谭晓莉到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告艺阳公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付佣金人民币422726元；二、请求法院判令被告向原告支付保证金54883元；三、请求法院判令被告向原告支付违约金18092元（以佣金作为基数，按每日万分之一计算，从2019年4月9日起计算至 第2页共11页 被告清偿全部费用之日止，暂计算至2020年6月9日的违约金为18092元）；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原告与被告签订一份《华鼎.幸福里项目销售代理合同》，根据该合同约定：被告将自己开发的“华鼎.幸福里”项目委托原告进行销售代理；合作期限：2018年4月25日起至2018年11月30日止；销售范围：“华鼎.幸福里”4号楼9套房屋，1号2号、6-8号楼33套房屋；销售方式：底价包干，独家代理，被告将指定房源销售工作全权交由原告负责，超出合同约定底价的溢价部分为原告销售所得佣金；销售底价及佣金计算：销售底价:4号楼为6893元/平方米，1号2号、6-8号楼为6650元/平方米，佣金标准：指定房源成交价超出房源底价的溢价部分，被告扣除相关税费成本后，全部为原告佣金，税费成本费用按10%计算；佣金支付：根据原告实际成交情况及本合同约定的佣金计算标准，向原告支付销售代理佣金：以《商品房买卖合同》（不含该合同附件）成交价计算佣金；结算方式：待原告成交客户所成交的房源全额回款后，被告给原告结算所得佣金，结款为月结，即每个月的最后一天，由原告提交与被告核对当月销售成交业绩，核对无误后，被告需次月10日前向原告支付佣金;被告未能按照合同约定时间支付原告佣金的，每逾期一天，被告按照逾期未支付金额的万分之一支付违约金。合同签订之后，原告履行了合同约定的全部义务，但被告仅支付给原告部分佣金，并且被告在支付佣金时扣留的保证金也未退回给原告，并且被告也未向原告支付任何的违约金。事后，原告曾多次向被告催告，但被告对此一直拖延。至今被告仍拖欠原告佣金422726元，保证金54883元，违约金18092元，共计495701元。为此，为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所 第3页共11页 请。 被告华鼎公司辩称：对原告主张的佣金计算方法没有异议，但计算依据有异议。原告并未完全按合同约定履行合同义务，也无权主张所有的销售代理费。由于原告没有按照合同约定完成指定销售房源总量的80%，被告交给原告销售43套，原告售出34套，未达到80%，所以被告有权从应支付佣金中扣除5%，不予支付；原告作为独家销售方负有协助办理《商品房买卖合同》备案、催收客户资料及时办理按揭贷款按时回款的合同义务，但是涉案的10套房屋，原告并没有履行协助办理义务。从备案登记材料和回款时间可以看出，原告所签订的10套房屋备案时间远远超出了双方的合同期限，原告代理合同到期就撤场未跟进涉案10套房屋的销售工作来实现回款，相当于未完成实际成交，并未完成合同义务。10套房屋的销售佣金计算有异议，其中第25套（1#2#-3-5-6）第29套（6#-1-2-3）第34套（1#2#-1-11-1）签房屋买卖合同的佣金计算依据以备案的买卖合同计算；第27套（6#-1-2-4）、第31套（1#2#-3-3-3）含有平台，平台的价格不应计算佣金；第26套（1#2#-1-8-1）、第28套（6#-1-2-1）、第30套（1#2#-1-7-1）、第32套（1#2#-1-4-7）、第33套（1#2#-1-4-1）房屋因买房者要求退房，被告花了大量的精力去处理才使得购房者签约购房，这五套房屋佣金需要扣除60%。事实上涉案的10套房屋也是购房者在签订合同后不愿意继续履行合同，而是以各种情况为由要求退房。正是被告花费了大量的时间、精力，才说服客户继续履行《商品房买卖合同》。在进行上述大量工作时，原告已经撤场，如果被告不采取措施，涉案的房屋根本不可能完成最终交易 第4页共11页 ，故对涉案10套房屋的代理费应该减少或者不予支付。原被告双方签订的《销售代理合同》明确了原告的利润标准，即原告所享受的佣金不得高于330元/㎡，所以合同第二条第3点处约定了4#号楼的均价控制在7223元/㎡，1#2#楼、6#8#楼均价控制在6980元/㎡，（涉案10套房屋均是1#2#楼、6#8#楼房源），因此超出控价部分的销售金额应归属于被告所有，原告无权主张，应该从原告所主张的代理费中进行扣除。 原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1、企业登记信息，拟证明被告工商登记信息情况及诉讼主体资格；2、“华鼎•幸福里”项目销售代理合同，拟证明原告与被告之间存在商品房委托代理销售合同法律关系；3、客户登记表、房屋买卖定购书及成交确认书，拟证明原告代理销售有争议的未结佣金的10套房屋，完成了销售任务，确认了成交价格；4、《房地产买卖合同协议》（争议的十套房屋），拟证明已经购房人与被告签订了证实的商品房买卖合同，而且已经办理了备案登记。不动产登记部门所登记的房屋买卖合同中的房屋价格与买卖房屋实际成交价格不一致，应按成交确认书支付佣金。林科航买房实际成交价格为966108元，与2018年11月8日《艺阳房产渠道分销客户登记表》、《桂林艺阳幸福里成交确认书》所确认的成交价格一致，应以966108元作为结算佣金的依据；5、微信截图催收佣金的内容，拟证明本案已经符合向原告支付佣金的条件，原告多次向被告催收佣金的事实，被告应当向原告支付佣金、保证金与佣金；6、第34套购房人林科航《房地产买卖协议》（复印件），拟证明林科航实际成交价格不是备案登记的价格。应当以实际成交价格计算 第5页共11页 佣金；7、原告法定代表人与陆明辉的电话录音（光盘），拟证明不动产登记部门所登记的房屋买卖合同中的房屋价格不是陆明辉购买房屋的实际成交价格，应当以2018年9月24日《艺阳房产渠道分销客户登记表》、《桂林艺阳幸福里成交确认书》所确认的成交价格617381元作为结算佣金的依据；8、原告法定代表人与刘成琳的电话录音（光盘），拟证明不动产登记部门所登记的房屋买卖合同中的房屋价格不是刘成琳购买房屋的实际成交价格。应当以2018年8月31日《艺阳房产渠道分销客户登记表》、《桂林艺阳幸福里成交确认书》所确认的成交价格910000元作为结算佣金的依据；9、结婚证，拟证明常晓军和蒋国平时夫妻关系。蒋国平与常晓军室同一户房屋的买受人，所购买的房屋为原告代理销售的房屋。 被告围绕其辨称依法提交了下列证据：1、商品房买卖合同备案证明（复印件），拟证明涉案房屋十套，都是由于业主要求退房，在被告让利等努力的情况下，才使得买卖合同继续履行；2、微信记录华鼎幸福里价格表，拟证明交给原告销售的总房源是43套。我们发给原告显示的是42套，但是实际交付给原告的是43套。李云峰、张雪华这一套是不在这里面，但这一套也是按照约定支付了佣金的；3、第31套卢敏减免停车费以及物业费的申请，拟证明购房者要求退房，我方做了让利之后才使得合同继续履行。2019年4月10号才备案，我方作出让利后他才去备案。 本院组织了当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月25日，原告（ 第6页共11页 乙方、受托方）与被告（甲方、委托方）签订了一份《华鼎.幸福里项目销售代理合同》，约定：甲方委托乙方对甲方“华鼎.幸福里”项目进行销售代理的相关事宜，销售范围：①、“华鼎幸福里”4#楼9套房源，共约1017.47平方米（具体以甲方提供的房源表为准，具体为：1、4#1-10-2；2、4#1-10-3；3、4#1-1-4；4、4#1-3-4；5、4#1-4-4；6、4#1-5-4；7、4#1-2-7；8、4#1-4-7；9、4#1-6-7）；②、“华鼎幸福里”1#2#、6-8#楼剩余产品33套，约4134.33平方米。销售底价及佣金计算：1、销售底价：4#楼房源销售底价确定为6893元/平方米；1#2#、6-8#楼剩余房源（约34套）销售底价确定为6650元/平方米。2、佣金标准：指定房源成交价格超出房源底价的溢价部分，甲方扣除相关税费成本后，全部为乙方佣金。税费成本费用按10%计算。3、4#楼房源乙方整体成交均价应控制在7223元/平方米（含）以内。1#2#、6#-8#楼成交均价应控制在6980元/平方米（含）以内。合同第四条约定：销售任务及处罚：1、在合作期内，乙方承诺完成指定可售房源总量的80%。如合作到期，未完成此任务，则甲方有权从应支付佣金中扣除5%，作为罚金。合同签订后，被告共委托原告销售了房源43套，除去双方合同约定的42套，原告提交证据里证明被告还委托原告实际代为销售了4#1-7-7号房，该房销售后，被告按合同约定向原告支付了销售佣金。因双方对销售中10套房屋销售佣金如何结算方式争议，原告诉来法院，提出上述诉讼请求。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、被告委托原告销售的佣金如何计算；二、被告是否存在违约行为，是否应支付违约金以及违约金如何计算。 原、被告签订的《华鼎.幸福里项目销售代理合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，内容形式合法，双方应按约履行。原告依据《华鼎.幸福里项目销售代理合同》履行义务后， 第7页共11页 被告应按约支付佣金，故原告要求被告支付尚欠佣金的诉讼请求，本院予以支持。 关于本案争议的焦点（一）问题，原、被告对销售佣金存在争议的10套房源，因双方对计算方法无异议，对计算佣金的依据有异议，对销售佣金的计算：其中第25套（1#2#-3-5-6）、第29套（6#-1-2-3）、第34套（1#2#-1-11-1），原告认为上述3套房源被告另行与客户签订了销售合同，备案合同的价格低于实际成交的价格，应按照客户另行签订的销售合同的成交总价来计算佣金，其中第25套（1#2#-3-5-6）按成交总价910000元计算佣金、第29套（6#-1-2-3）按617381元计算佣金；第34套（1#2#-1-11-1）按966108元结算佣金；而上述三套房屋备案合同上的价格分别为859320元、574925元、880000元。因原告与被告结算佣金时已提交34份经过有关部门备案的销售合同，但原告认为第25套（1#2#-3-5-6）第29套（6#-1-2-3）第34套（1#2#-1-11-1）3套被告另行与客户签订了销售合同，但原告提交的相关证据为复印件，无法与原件相核对，被告方亦不予认可，故本院对原告的该项主张不予认可，原、被告应按照备案价格计算佣金，故上述三套房源的结算佣金分别为-8970元、-13268元、-18548元；另第27套（6#-1-2-4）、第31套（1#2#-3-3-3）含有平台，被告认为平台的价格不应计算佣金，被告辩称要求扣除平台部分的价格后在计算佣金，对被告的该辩称，原、被告在合同上没有对平台的价格扣除作出约定，备案合同也未扣除相关费用，但被告提交的证据证明第27套（6#-1-2-4）原告同意按照747678元结算，故该套房源应按销售价格747678元计算佣金【应收佣金16282元，其中结算佣金16 第8页共11页 282×0.95=15468元，保证金814元）】，另第31套（1#2#-3-3-3）被告提交的证据不能证明其主张，故本院对被告的该项辩称不予采纳，故该套仍然按照备案合同的价格计算佣金【应收佣金89844元，其中结算佣金89844×0.95=85352元，保证金4492元）】，因被告提交的证据证明为完善达到签订房屋销售合同（原、被告结算佣金的条件），被告另免除客户停车费3600元及物业费1945元，该损失应由原告承担，故该套房源的佣金为79807元；另第26套（1#2#-1-8-1）、第28套（6#-1-2-1）、第30套（1#2#-1-7-1）、第32套（1#2#-1-4-7）、第33套（1#2#-1-4-1）房屋因买房者要求退房，被告辩称其花了大量的精力去处理才使得购房者签约购房，这五套房屋佣金需要扣除60%。本院认为：原告提交的证据证明原告已经按约上述五套房履行相关义务，被告辩称该五套房是被告自己销售，但其提供的证据不能证明其主张，对被告的该项辩称本院不予采纳，上述五套房源的结算佣金分别为36332元、27922元、34093元、34345元、35195元；保证金分别为1912元、1470元、1794元、1807元、1853元。综上，被告应支付的10套房源销售佣金为：22376（-8970元+36332+15468+27922-13268+34093+79807+34345+35195-18548=222376）,保证金14142元（1912+814+1470+1794+4492+1808+1852）元，尚欠结算佣金及保证金236518 第9页共11页 元。按与双方签订合同第四条约定：销售任务及处罚：1、在合作期内，乙方承诺完成指定可售房源总量的80%。如合作为到期，未完成任务，则甲方有权从应支付佣金中扣除5%，作为罚金。在本案实际履行过程中，被告共委原告代为销售43套房屋，现原告按约代为销售了34套，完成指定可销售房源总量的79.06%，未到达双方约定的80%，故被告要求按约扣除佣金5%的辩称，符合双方合同约定，本院予以采纳，故被告应支付原告尚欠的佣金及保证金共计224692.1元。 关于本案争议的第二个焦点问题，原被告在履行合同过程中，原告委托被告销售43套房屋，双方已经按照合同履行33套房屋房屋，另10套房屋的佣金未支付，被告未能全部支付的原因是在于双方对佣金的结算发生争议，也有原告方面的原因，不宜认定被告方存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告桂林华鼎房地产开发有限公司支付原告灵川县艺阳房地产咨询有限责任公司销售房屋的佣金及保证金224692.1元； 二、驳回原告灵川县艺阳房地产咨询有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费16557元，诉讼保全费2709元，共计19266元（原告灵川县艺阳房地产咨询有限责任公司已预交），由原告灵川县艺阳房地产咨询有限责任公司负担10533元，被告桂林华鼎房地产开发有限公司负担8733元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起15日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在 第10页共11页 本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费16557元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 海 人民陪审员 黄 昕 人民陪审员 廖善勇 二〇二〇年十月十九日 法官 助理 梁兴林 书 记 员 张慧林 第11页共11页