广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初2760号原告：白云，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码：************4。委托诉讼代理人：潘雪，广东德赛律师事务所律师。被告：张国玉，男，汉族，*年*月*日出生，住江苏省泗洪县*****************，公民身份号码：************。原告白云与被告张国玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白云的委托诉讼代理人潘雪到庭参加诉讼，被告张国玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告白云向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金欠款人民币155460.2元；2.请求判令被告支付原告违约金25044元（以未付款155460.2元为基数按月利率2%，从2019年5月1日起至实际完全清偿之日止，暂记至2019年12月31日）；3.请求判令本案原告律师费30000元由被告承担；4.请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月28日，原告与被告签订关于珠海市**************的《房屋租赁合同》，合同约定租期为2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金为47000元。2017年12月21日，原告与被告签订关于珠海市*********、259号商铺的《房屋租赁合同》，合同约定租期为2018年2月1日至2023年1月31日，每月租金为13000元。上述两合同签订后，原告均履行了房屋交付义务，被告依约定接受并使用房屋。合同履行过程中，被告多次拖欠租金，截至2019年3月31日，共拖欠原告155460.2元。原、被告于2019年4月2日签订还款协议书，约定从2019年5月1日至2019年10月1日被告分6期向原告支付欠款，共计155460.2元。还款协议书签订后，被告仍未依约定还款，被告的违约行为已经严重损害原告利益，请求法院依法维护原告合法权益，判如所请。原告白云提供了如下证据：1.房屋租赁合同及房屋租赁补充协议；2.还款协议书；3.房地产权证；4.委托代理合同；5.房地产权证；6.微信聊天记录；7.物业费发票。被告张国玉没有提出答辩意见也没有提交证据。经审理查明,2017年11月28日，原告（出租方、甲方）白云通过其委托代理人雷炳夫与被告张国玉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市**************出租给乙方，建筑面积950平方米，租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，装修期为30天，租金自2018年1月1日起开始支付；月租金为47000元，第二年起租金每年递增3%，乙方按月1日前支付租金；甲方交付租赁房屋时，乙方应向甲方交纳租赁保证金47000元，本合同终止，乙方结清应付各项费用后，甲方在乙方移交该商铺并验收后的10个工作日内将租赁保证金不计利息退还乙方；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、垃圾清运费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方违反本合同约定，并延迟15天交付租金，每逾期一日则乙方应按首月租金的1‰向甲方支付违约金，乙方如果延迟20天交付租金，甲方将封锁大门，屋内所有物品乙方不得搬移或使用。2017年12月21日，原告（出租方、甲方）白云通过其委托代理人雷炳夫与被告张国玉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市*********、259号商铺出租给乙方，租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止，装修期为40天，租金自2018年2月1日起开始支付；月租金为13000元，第二年起租金每年递增3%，乙方按月1日前支付租金；甲方交付租赁房屋时，乙方应向甲方交纳租赁保证金13000元，其余约定与2017年11月28日双方签订的《房屋租赁合同》一致。2018年5月3日，原告白云的委托代理人雷炳夫与被告张国玉签订了两份《房屋租赁补充协议》，约定：截至目前，原告只收到被告交付的257、259号商铺2018年2月份的租金和押金，以及261号商铺2018年1月份的租金和押金；257、259号商铺已欠付租金39000元，261号铺已欠付租金188000元，原告多次催促，被告推诿不支付，原告已根据约定于2018年4月19日封锁大门；现被告承诺于2018年5月4日前将所欠铺租及违约金全部付清，如不能按时付清，双方即解除合约，由原告重新出租并将被告在铺内的所有物品及押金没收，原告不用赔付被告的装修费用，铺租及滞纳金算到2018年5月31日，原告收到被告款项后24小时内将大门解除封锁；如被告继续承租，自2018年5月份起，必须于每月1日前付清下月铺租，否则双方之前签订的房屋租赁合同即时解除，由原告重新出租并将被告在铺内的所有物品及押金没收，不用赔付被告的装修费用。关于261号二楼商铺的房屋租赁合同签订后，被告交纳了租赁保证金47000元并支付了租金143000元。2018年5月31日，原告白云的委托代理人雷炳夫与被告张国玉签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：因被告多次不按时交付租金构成严重违约，现经双方共同协商将261号二楼商铺的房屋租赁合同解除，原告不退押金给被告，原告不用赔付被告的装修等一切费用；被告所欠铺租12万元自2018年6月10日起每隔10天分期支付，共分六期，每期不少于2万元，直到2018年7月30日前全部付清，如果不按时按期支付租金，原告将封锁被告在租的一楼商铺大门；协议签订后，被告必须在两天时间内将其物品搬离，否则原告将自行处理。该《房屋租赁合同解除协议》签订当天，原告收回了261号二楼商铺。关于257、259号铺的房屋租赁合同签订后，被告交纳了租赁保证金13000元并支付了租金130000元。2019年4月2日，原告白云的委托代理人雷炳夫与被告张国玉签订《还款协议书》，约定：由于被告多次违反房屋租赁合同的相关约定，经双方同意，现将261号铺及257、259号铺的房屋租赁合同解除，计算至2019年3月31日，被告欠原告房租共计144000元，欠管理费及水电费等共计11460.2元，如果被告找到缴费凭证，再将被告实际交纳的管理费减除；双方经对账确认，截止2019年3月31日，被告尚欠原告155460.2元，被告承诺2019年5月1日前偿还25000元，2019年6月1日前偿还25000元，2019年7月1日前偿还25000元，2019年8月1日前偿还25000元，2019年9月1日前偿还25000元，2019年10月1日前偿还30460.2元；如果被告有一期未按时足额支付，则原告有权就剩余欠款向法院申请执行，原告因主张权利产生的各项费用（包括诉讼费、律师费等）由被告承担，同时被告还须向原告支付共欠款月息2%的违约金；被告在店内物品必须在2019年4月6日前搬离，否则原告自行处理，原告不退被告押金，不赔付被告装修费，被告如违约，违约金月息2%从2019年4月1日起算。2019年4月6日，原告收回了257、259号铺。2019年11月13日，原告交纳了257、259号铺2018年2月至2019年8月期间的物业管理费等费用及261号铺2018年1月至2018年9月期间的物业管理费等费用。2019年12月25日，原告与广东德赛律师事务所签订《委托代理合同》，原告委托广东德赛律师事务所律师代理原告与被告房屋租赁合同纠纷事宜，律师费为3万元，在合同签订之日起三日内支付。但目前，原告并未向广东德赛律师事务所支付律师费。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定切实履行。因被告未按时交纳租金，原、被告通过协商解除了双方签订的上述两份《房屋租赁合同》，对租赁期间被告欠付的租金及物业管理费等费用进行了结算，并签订了《还款协议书》，被告应按照该《还款协议书》的约定偿还欠付的款项。对于被告欠付的物业管理费等费用，原告已代被告向物业公司支付，被告应向原告偿还，原告诉请被告支付欠付的租金及物业管理费等费用合计155460.2元有事实依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，案涉租赁合同中约定被告逾期支付租金应每日按照首月租金的千分之一支付违约金，原、被告在还款协议书中对于违约金进行了变更，约定被告每月按照欠款总额的2%支付违约金，故违约金的计算应以《还款协议书》中的约定为准。但《还款协议书》中约定的违约金的标准过高，本院予以调整，按照每日万分之四予以支持。被告未按照还款协议书的约定于2019年5月1日前偿还第一期欠款，原告有权按照约定就全部未付款项向被告主张违约金，故原告诉请自2019年5月1日起按照全部欠款155460.2元计算违约金有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的律师费，原告并未支付，该损失没有实际产生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张国玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告白云支付租金及物业管理费等费用合计人民币155460.2元；二、被告张国玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告白云支付违约金（以人民币155460.2元为基数，按照每日万分之四，自2019年5月1日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告白云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币4458元，由原告白云负担人民币843元，被告张国玉负担人民币3615元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  舒兰凤人民陪审员  林秀梅二〇二〇年十一月二日书 记 员  卢燕婷李洁仪