终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7648号原告：彭秋妹，女，1971年8月8日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。被告：广州盛荔酒家有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区逢源路151号524-580相连铺位、5136-5212相连铺位。法定代表人：曾玲玲，经理。委托诉讼代理人：苏剑秋，广东五羊律师事务所律师。被告：广州市圣隆物业经营管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区逢源路151号324房。法定代表人：陈丁贵。诉讼代表人：广州市圣隆物业经营管理有限公司管理人。破产清算管理人：广州金鹏律师事务所。负责人：张涛。委托诉讼代理人：何玮琦，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广东金鹏律师事务所律师。原告彭秋妹与被告广州盛荔酒家有限公司（以下简称盛荔公司）、广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序进行公开开庭审理。原告彭秋妹，被告盛荔公司委托诉讼代理人苏剑秋，被告圣隆公司委托诉讼代理人何玮琦，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭秋妹向本院起诉请求：1、判令圣隆公司与盛荔公司立即腾空实际使用的商铺并返还给原告；2、判令盛荔公司支付商铺占用费(从2019年9月1日起算至移交商铺之日止，按照《2019年广州市房屋租金参考价》(盛悦广场商业用房平均130元/建筑面积平方米/月)标准x10.91平方米计算)；3、判令圣隆公司归还商铺的经营管理权；4、判令两被告赔偿原告因破坏商铺的损失20000元；5、判令两被告承担本案的诉讼费等费用。事实和理由：原告与被告圣隆公司签订了《委托经营管理合同》。由于被告圣隆公司不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，广州市中级人民法院裁定被告圣隆公司进入破产清算程序，并于2019年7月12日指定广州金鹏律师事务所担任管理人负责其破产清算工作。2019年8月5日，被告圣隆公司管理人向盛悦广场业主及租户发出《关于取回盛悦广场四、五楼经营管理权的通知》，同意继续履行相关未到期的合同。2019年9月17日，管理人向盛荔公司发出通知，决定终止两被告之间的租赁关系。2019年12月30日，圣隆公司管理人向广州市荔湾区逢源路151号各位业主发出《告知函》。自2019年9月1日起，被告盛荔公司继续非法占用原告的商铺，不向原告支付任何的商铺占用费。被告盛荔公司答辩：不同意彭秋妹的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。故涉案商铺被拆除改建的事实发生时起，该房屋所有权已经消灭。另外，彭秋妹的商铺我方没有使用过，我方在2020年9月底可搬出，如果产权人存在权利的话亦可以自行收回该商铺。还有盛荔公司是合法向圣隆公司承租的，承租期限尚未届满，但由于圣隆公司破产违约在先，无法退还盛荔公司已缴纳的保证金，且没有对相关问题予以处理，致使盛荔公司无法正常承租该商铺及经营。而且，盛荔公司承租该商铺时并没有直接与产权人签订协议，故无法知道商铺的产权人，亦无法向产权人交还商铺。即使需要计算商铺占用费，彭秋妹的诉讼请求也应按照《2019年广州市房屋租金参考价》的标准130元/建筑面积平方米/月计算，但该标准的适用说明第七条里明确标明该参考价为首层商业整体平均参考价。该涉案商铺位于第五层，其租金参考价应为首层的65%×65%×65%×65%，但不能低于首层价的20%，即首层价的20%为26元/建筑面积平方米/月。即使需要计算商铺占用费，其起算时间也应是2020年1月1日，彭秋妹与圣隆公司签订的《委托经营管理合同》的到期日是2019年12月30日，并且圣隆公司的管理人向广州市荔湾区逢源路151号各位业主发出《告知函》的时间亦为2019年12月30日。彭秋妹在委托圣隆公司进行管理的时候，商铺是毛坯状态，所以即使其现在要收回商铺，也不存在赔偿其撤离前破坏商铺的损失。被告圣隆公司答辩：圣隆公司是破产企业，彭秋妹未依法向管理人申报债权，不能依照《中华人民共和国企业破产法》规定起诉，不享有诉权，应当驳回起诉。一、圣隆公司已经因无力清偿到期债务进入破产程序，且对彭秋妹取回涉案商铺使用权已经尽到协助义务。广州市中级人民法院于2019年6月25日裁定受理谭美兴申请对市圣隆公司破产清算一案，案号为（2019）粤01破133号。因圣隆公司停止经营多年，并无实际管理、控制涉案商铺，故圣隆公司管理人通过向商铺使用人发出解除租赁合同和取回商铺的通知、在商铺使用权人未向管理人移交的情况下告知彭秋妹等业主以自行收回的方式协助彭秋妹收回，已经尽到法定职责。二、彭秋妹未举证圣隆公司有破坏商铺的侵权行为，其主张的赔偿破坏商铺的损失没有事实和法律依据，不能成立。而且彭秋妹如认为其对圣隆公司享有债权的，应当依照《中华人民共和国企业破产法》规定的程序行使权利，否则其不享有就相关破产债权是否成立直接向法院提起诉讼的诉权。《中华人民共和国企业破产法》第五十六条：在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报……债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。彭秋妹在未依法申报债权的情况下，不能够就是否存在破产债权、破产债权是否成立等事项，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定直接向受理破产申请的法院提起诉讼，其就第四项诉讼请求中的对圣隆公司的请求并不享有诉权。经审理查明，广州市荔湾区逢源路151号5123房（以下简称涉案商铺），建筑面积10.91平方米，用途为商业兼餐饮，于2019年登记在彭秋妹名下。2014年8月15日，彭秋妹（委托方、甲方）与圣隆公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方经营管理涉案商铺；委托经营管理期限为2014年12月31日起至2019年12月30日止。在本合同约定的委托经营管理期限内，甲方确认不收取乙方及该商铺的实际使用者包括但不限于使用费（或租金）、管理费在内的任何费用。委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺；自该商铺移交之日起，该商铺的使用权及收益权归还甲方所有。委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺，自该商铺移交之日起，该商铺的使用权及收益权归还甲方所有。（四、4、）委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方不同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，则双方同意由乙方按下述装修标准交铺，装修标准如下：商铺装修标准：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨膏板间隔；设施：预留给水点、排水点、排污点；以上装修标准应具备正常的使用功能；恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能。本合同期限内，乙方享有该商铺的使用权和收益权，可以向该商铺的实际经营者或使用者收取使用费（或租金）、物业管理费等相关费用；乙方可以根据实际需要，对该商铺采取整体装修、整体规划、招租、整合运营、与第三方联合经营、合作、企业承包、转租、出租柜台等经营方式、形式，甲方不得干涉。同时，为优化整体运营，甲方同意乙方有权允许部分租户对其租赁范围内的公共通道或公共部分进行合理使用，但不影响整体的消防安全。本合同期限届满后，甲方有权依据合同约定接受该商铺的移交、并行使该商铺的使用权和收益权。乙方未按照本合同约定期限向甲方移交该商铺的，则按约定的期限届满之日的第二日起至实际移交之日止，乙方按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数向甲方每日支付违约金等。《委托经营管理合同》签订后，涉案商铺交由圣隆公司管理。2019年6月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破申78号民事裁定书，裁定受理谭美兴对圣隆公司的破产清算申请。该院在（2019）粤01破133号案破产程序中指定广州金鹏律师事务所担任债务人圣隆公司的管理人（以下简称管理人）。2019年9月17日，管理人向盛荔公司发出《通知》，载明：管理人于2019年9月1日决定终止双方之间的租赁关系；对于盛荔公司在2019年8月1日至2019年8月31日期间占有使用盛悦广场五楼01-82、133-244铺，共194间商铺，合计1589.18平方米的租金，请盛荔公司与管理人结算；如盛荔公司计划继续使用上述场地，应与场地所有权人协商相关事宜，如不再使用，可与管理人办理交接或者直接与场地所有权人办理交接等。2019年10月8日，管理人向广州市荔湾区逢源路151号的各位业主发出《关于按现状收铺的通知书》，表示根据《委托经营管理合同》约定，在合同到期后，在未与各业主协商一致的情况下，圣隆公司应按合同约定的装修标准将商铺交还给各业主；现因圣隆公司已经进入破产程序，无力按约定完成装修并交还商铺的合同义务，为免扩大各位业主损失，特此通知圣隆公司不再按《委托经营管理合同》约定的标准履行交铺义务，各业主自本通知公告之日起自行按现状收回商铺，各业主自行收回商铺并不免除圣隆公司因上述违约而应向各业主承担的法律责任。2019年12月30日，管理人向盛悦广场商铺业主发出告知函，要求业主直接与商铺实际使用人协商场地腾退事项。2020年11月12日，本院到涉案商铺进行现场勘查，勘查情况如下：盛荔公司已无经营；案涉5123号铺位于面向盛荔公司大门往左第二条过道尽头被锁小门内，经进入盛荔公司内部，被锁小门内的商铺位于盛荔酒家自然延伸的使用范围内，该自然延伸使用范围与露台相连接，现堆放了桌椅等杂物。原告对上述情况表示确认，认为案涉商铺由盛荔公司在使用；盛荔公司认为该部位是其它场所的员工饭堂，不是其在使用。盛荔公司于2019年5月20日由原名称广州市点状园餐饮管理有限公司变更为现名，同时股东及法定代表人均变更为曾玲玲。诉讼中，盛荔公司为证明其与圣隆公司就涉案商铺存在未到期的租赁合同关系，向本院提交《商铺租赁合同》《补充协议》及《转让协议》。《商铺租赁合同》载明的出租方为圣隆公司，承租方为广州市点状园餐饮管理有限公司；合同约定出租方将涉案商铺所在盛悦广场五层的商铺1589.18平方米，出租给承租方用于经营餐饮，租期自2015年6月1日至2019年9月23日；承租方同意租赁期满除能用螺丝拆卸的器具可拆走外，所有入墙入地的固定装修和水电设备设施均不能拆卸，其所有权归出租方所有，不能搬拆的物品包括水电及消防、环保等设备设施、天花、地面装饰、墙面装饰、门窗、窗帘布等一切装修物品。《补充协议》是前述租赁双方于2017年6月23日约定租赁延续3年。《转让协议》载明2018年8月1日广州市点状园餐饮管理有限公司与曾玲玲约定，将前述租赁合同的场地、设备、设施、餐饮用具转让给曾玲玲。彭秋妹对认为这是圣隆公司与点状园之间的合同，之后点状园转让给盛荔公司使用，故盛荔公司使用涉案场地是有一定连续性。圣隆公司对《商铺租赁合同》《补充协议》及《转让协议》均不予确认。此外，盛荔公司还向本院提交了圣隆公司于2019年4月18日、5月25日、6月23日出具的三份收据，载明圣隆公司收到盛荔公司第一期、第二期、第三期费用（优惠价），各160000元，抵付2019年7月1日至12月31日期间的租金；收据上盖有圣隆公司公章及财务专用章。彭秋妹和圣隆公司对前述三份收据不予确认。庭审中，彭秋妹向本院明确开发商交付商铺给原告时，商铺就是没有间隔的，愿意在盛荔公司撤场后接收商铺，但要求盛荔公司清空场地，现有的装修物需要拆除并清走，若没有清空就需要支付诉请四的费用。本院认为，彭秋妹与圣隆公司签署的《委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约定履行。《委托经营管理合同》于2019年12月30日届满，彭秋妹可以按该约定主张合同到期后的相关权利。原告要求圣隆公司腾空并交还商铺给原告，合法合理。但因为圣隆公司现已进入破产程序，客观上已无能力按《委托经营管理合同》约定的装修标准交铺，为免因商铺装修问题致案涉商铺长期空置造成损失，本院基于公平合理原则，认为原告应按现状收回商铺。收回商铺后，原告可按《委托经营管理合同》第四条第四款约定的商铺装修标准对案涉商铺进行装修和间隔，因此产生的费用原告可按照企业破产法律规定的相关程序向圣隆公司进行权利主张。关于盛荔公司腾空返还商铺以及支付占用费问题。结合2019年9月17日管理人向盛荔公司的《通知》内容，可以认定圣隆公司和盛荔公司双方签署了《商铺租赁合同》，圣隆公司将包括涉案商铺在内的盛悦广场五层商铺出租给盛荔公司经营，本院对《商铺租赁合同》的真实性予以确认。虽然盛荔公司对其使用涉案商铺提出异议，但经本院现场勘查，案涉商铺位于盛荔公司经营场地自然延伸的范围内，案涉商铺所在部位仅能通过盛荔公司经营场地进入，盛荔公司主张该部位为其它场所员工的饭堂，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信；基于此，本院推定盛荔公司在经营期间亦使用了案涉商铺。盛荔公司关于场地使用的的异议不成立，本院不予采纳。彭秋妹并非场地租赁关系的当事方，其无权向承租人盛荔公司主张前述租赁关系的有关权利；但是基于盛荔公司庭审中表示同意按大通铺方式交还商铺给彭秋妹，故本院对彭秋妹所提盛荔公司腾空并返还商铺的主张，予以支持。至于商铺占用费，本案为合同纠纷，由于彭秋妹与盛荔公司之间无合同关系，其要求盛荔公司支付该费用缺乏依据，本院不予支持。关于圣隆公司归还商铺经营管理权问题。按《委托经营管理合同》约定，商铺经营管理权体现为受托方依约定占有商铺后对商铺进行使用、实施管理等行为；本案中其随涉案商铺交还而自然归于所有权人彭秋妹，故该商铺经营管理权归还已经包含在上述所涉商铺腾空交还行为中，本院不予重复处理。对于损失赔偿20000元的问题。如前所述，圣隆公司已经进入破产程序，彭秋妹应当按照企业破产法律规定的相关程序进行权利主张，其向本院起诉主张该项赔偿，并不符合法律规定，本院不予接纳。此外，盛荔公司并非原告与圣隆公司之间《委托经营管理合同》的合同主体，《委托经营管理合同》的约定盛荔公司没有约束力；而且根据盛荔公司与圣隆公司之间《商铺租赁合同》的约定，盛荔公司撤场时不能拆卸装修和水电设备设施；即盛荔公司在撤场时仅承担交还场地的义务，故对于原告要求盛荔公司将现有装修物拆除并清走，若没有清空就需要赔偿20000元的诉请，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市圣隆物业经营管理有限公司和被告广州盛荔酒家有限公司以现状向原告彭秋妹腾空交还广州市荔湾区逢源路151号5123房。二、驳回原告彭秋妹的其它诉讼请求。本案受理费163元，由原告原告彭秋妹负担63元，被告广州盛荔酒家有限公司负担50元，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十一月三十日书记员  李 婷胡晓琴