广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初3505号原告：黄日英，女，汉族，住广西××××××××××××××，公民身份号码：××××××××××。被告：珠海博大房地产开发有限公司，住所珠海市××××××××××××。法定代表人：全某1。委托诉讼代理人：孙吉山，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何月恒，广东玉成律师事务所律师。关于原告黄日英诉被告珠海博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告黄日英，被告的委托诉讼代理人孙吉山、何月恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄日英诉称，2016年10月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：1、原告购买被告位于xxxxxxxxxx203房，套内建筑面积为86.19平方米，单价为15,380元，总价款为1,538,000元;2、被告定于2017年12月30日前向原告交付该商品房;3、若逾期交房，被告按日计算向原告支付房价万分之一的违约金，合同签订后，原告按合同约定履行了房屋价款的支付义务。但是，被告违约，直至2018年3月31日才向原告发出《入伙通知书》。原告领到锁匙开门检查房屋，发现浴室漏水、部分地板砖、瓷砖空鼓、大厅墙面未刷漆等。原告与被告协商，确定对不合格的进行返修整改，待整改完成，已是2019年6月12日，足延迟了一年半入伙。原告多次要求被告承担逾期交房责任，被告只同意支付1个月的违约金，双方无法达成调解。原告认为：双方签订购房合同合法有效，双方应依法履行。被告于2018年12月26日才满足交房条件，理应承担逾期交房360日的责任，退一步而言，从2017年12月31日起计至被告通知入伙，开始收物业管理费之日的2018年5月1日止，也逾期了4个月，计得违约金：1,538,000元X120日X0.0001=18,456元。由于双方未能达成和解，原告为了自己的合法权益，据此诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金18,456元；二、由被告承担本案诉讼费。原告向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同、xxx入伙通知书；2.住宅质量保证书、住宅使用说明书；3.房屋验收情况记录。被告博大公司辩称，一、原告未按《入伙通知书》中的交付日及时接收涉案房屋，该逾期收楼的责任应由原告自行承担。1、《商品房买卖合同（预售）》第九条约定房屋交付条件为：“该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件”。被告于2018年3月29日取得竣工验收备案表，于2018年3月30日向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告：“1、2018年3月31日交付使用；2、2018年5月30日前办理入伙手续。”原告于2018年3月31日收到《入伙通知书》后未及时收楼与办理完成入伙手续，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）3.（1）的约定，应视为被告已履行完毕交接义务且原告同意接收，因此，原告理应自行承担相应责任。2、被告所称的房屋质量问题，都在合格标准范围之内，也都属于除地基基础和主体结构之外的问题，且不符合《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）的情形，故按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条（二）和第十七条约定，除地基基础和主体机构外的质量问题，被告负有及时更换、修理的义务，现被告也在合理的期限内将原告所提问题全部返修完毕，履行了合同约定的义务，原告亦不能以此为由拒绝收楼。因此，原告应自行承担其未按《入伙通知书》中的交付日及时接收涉案房屋的逾期收楼的责任，以及房屋返修期间未收楼的责任。现原告主张被告应承担2018年3月31日后的逾期交房责任，没有事实根据和法律依据。二、因存在不可抗力因素，被告可按约定迟延交付。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：......”，附件十一补充协议第二条第一款约定：“遭遇不可抗力”包括：1、遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2......;3、政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等”并结合中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》(中国气象局令第16号)，并参照相关生效判决，可知被告迟延交付存在合理的逾期原因，如台风暴雨等。（一）因橙色预警信号以上的台风、红色预警信号以上的暴雨符合不可抗力的条件，经核算，自《商品房买卖合同（预售）》合同签订之日即2016年10月6日起至合同约定交付之日即2017年12月30日止，满足上述不可抗力条件的天数为2016年10月20日，2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日共4天，故涉案房屋可因此据实顺延交付4天。（二）受2017年8月23日台风天鸽影响，导致工程受损严重需要长时间恢复，据此应顺延交付15天，即自2017年8月23日起至2017年9月6日止，由于2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日共3天已计入上述第（一）项中，故涉案房屋因台风天鸽的影响可以据实延后交付12天。因此，涉案房屋因不可抗力因素应据实顺延交付16天。被告向本院提交如下证据：1.《邮件单》、《邮件全程跟踪查询单》；2.广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民初xxxx号民事判决书。经审理查明，2016年10月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于xxxxx金海岸xxxxxxx房的房产，总房价为1,538,000元。该合同载明：“第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条、商品房相关设施设备交付条件……第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017-12-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如非出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交接义务，同时视为买受人已接受由物业公司制定的物业规章制度、物业服务收费标准以及房地产管理部门出具的该商品房实测面积数据，即日起该房屋产生的物业服务费、住宅专项维修基金及逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条、商品房质量：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人修复，直至符合国家及行业标准，双方互不作任何补偿。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人继续更换、维修，直至正常使用为止，双方互不作任何补偿。（三）装饰装修及设备标准：……第十七条、保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……合同附件十一补充协议第二条“关于交付”约定：“‘遭遇不可抗力’包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2.遭遇普遍性的流行疾病；3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4.遭遇突发性的社会事件等。若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人。”涉案房屋于2018年3月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件。2018年3月31日,被告博大公司向原告邮寄《xxxxxx入伙通知书》。该通知书载明：“您所购买的xxxxxx9栋2单元203号房已经有关部门验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，拟于2018年3月31日交付使用，请您于2018年5月30日前按本通知书的要求前来办理入伙手续。”原告于2019年6月12日接收了涉案房产，并在房屋验收表上记载了房屋验收的情况。被告博大公司提供的广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民初804号民事判决书记载购买被告开发的同一小区，同一天签订合同，约定的同一交房时间的，扣除天鸽等天气影响合同履行为16天。在该案中查明，2016年10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共4日为橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨。2017年8月23日，台风“天鸽”在广东珠海登陆。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”庭审中，原告称，其违约金的计算期间从2017年12月31日起至2018年5月1日止。被告通知其在2018年5月30日前收楼，因为发现房屋装修还没装修好：墙体漏水、空鼓、油漆没刷完，所以原告没有收房。上述事实有原、被告提供的证据以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告迟延交付涉案房屋，依合同约定应支付违约金。因此，本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算问题。一、关于违约金的计算期间。1、关于违约金起算日。《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付日期为2017年12月30日，故违约金的起算日应为2017年12月31日。2、关于违约金截止日。被告主张其于2018年3月29日取得竣工验收备案表，2018年3月30日向原告邮寄《入伙通知书》通知原告及时收楼，原告于2018年3月31日收到《入伙通知书》，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告此时已履行完毕交接义务。对此，本院认为，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告已履行通知原告收楼的义务，该通知于2018年3月31日送达原告。原告在收到收楼通知后有义务在合理期限内前往办理房屋交付手续。结合《商品房买卖合同（预售）》中双方关于交付手续的约定，该合理期限为原告收到收楼通知后的十天内即2018年4月10日以前较为适宜。故违约金的计算期间从2017年12月31日起至2018年4月10日止，共101天。对于原告以被告没有装修好主张违约金截止到2018年5月1日，但原告没有提交证据予以证明，本院不予以采纳。二、关于不可抗力影响的天数问题。《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。而且中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。经核算，从2016年10月6日起至2017年12月30日止，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2016年10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共4日，故涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付4天。台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，严重影响珠海市金湾区，结合台风“天鸽”对珠海市金湾区的财产损害、道路交通以及相关救灾安排，本院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，即2017年8月23日至2017年9月6日。由于2017年8月23、26日、9月4日共3天已计入第二项恶劣天气的影响天数，故涉案房屋因台风“天鸽”的影响可顺延交付12天。综上，涉案房屋因恶劣天气和政府行为可顺延交付16天。故违约金的计算天数实际应为85天（101天-16天）。三、关于被告应支付违约金的金额。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告请求违约金以总房价为基数、按日万分之一的标准计算，有合同依据，本院予以照准。故违约金的金额计算如下：1,538,000元×0.01%×85天＝13,073元。对原告主张超过的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄日英支付逾期交房违约金13,073元；二、驳回原告黄日英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取131元，由原告黄日英负担38元，被告珠海博大房地产开发有限公司负担93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 邓在闲二〇二〇年十一月十六日法官助理 邓敏儿书 记 员 梁锦春