广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1943号 原告（反诉被告）:吴彩云，女，汉族，1966年8月17日出生，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：裴朝艺，男，住防城港市港口区，系原告儿子。 委托诉讼代理人：苏准，广西鹏源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南宁图卡贸易有限责任公司，住所南宁市西乡塘区鲁班路85号御景蓝湾1号楼A单元1A0503号，统一社会信用代码91450100348573272M。 法定代表人：项敏，总经理。 委托诉讼代理人：韦紫凌，广西惠金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小清，广西惠金律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴彩云（以下统称原告）诉被告（反诉原告）广西南宁图卡贸易有限责任公司（简称图卡公司，以下统称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人裴朝艺、苏准，被告图卡公司的诉讼代理人韦紫凌、朱小清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴彩云诉称：1、请求判令解除原、被告签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》；2、请求判令被告向原告赔偿损失167800元；3、请求判令被告向原告支付违约金60000元；4、本案诉讼费由被告承担；5、判令被告返还原告代其缴纳的电费4318.63元及水费1050.64 -2- 元。事实与理由:2018年4月24日，原、被告就位于广西防城港市原告的虾塘用地，签订了《土地租赁合同》，租给被告使用，并就双方的权利、义务进行了约定。2018年5月14日，双方就《土地租赁合同》的履行达成了《土地租赁合同补充协议》。达成上述合同后，原告积极履行合同项下属于自己的义务。被告于2018年6月至9月期间陆续建设好游泳池一个，钢结构房屋几幢，并于国庆期间开始经营。但经营两、三个月后即被相关部门叫停，原告才知道被告并未取得项目批建手续。因此，防城港市港口区自然资源局已于2019年12月13日，就被告的以上违法行为下达了《行政处罚决定书》（港区自然资监字（2019）16号），进行处罚。而后，被告在场地上建设的游泳池及钢结构房屋已被强制拆除，被告在场地的工作人员也已撤离。原告多次就合同事宜找被告交涉，但被告却消极逃避。原告认为，《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方都具有拘束力。被告至今未完成项目批建手续就违法建设，属于根本违约，导致《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》项下的合同目的无法实现，同时，也造成了上述合同项下土地原告的虾塘、房屋损失。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告如上诉讼请求。 被告图卡公司辩称：1、双方签署的土地租赁合同及土地租赁合同补充协议为无效合同，被答辩人主张损失赔偿和违约金支付没有事实和法律依据；2、即使认定合同为有效合同，答辩人也不存在根本违约的情形，被答辩人主张损失赔偿和违约金支付没有事实法律依据；3、即使认定合同存在根本违约，被答辩人以《补偿安置办法》主张损失赔偿标准没有法律依据及违约金数额主张过高。 被告图卡公司提出反诉请求：1、依法确认反诉原、被告签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》无效；2、判令反诉被告向反诉原告返还2020年1月1日至2021年5月21日租金10526.7元及押金13760元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年年初，反诉原告到企沙镇牛路村拟进行招商，在与村民合作社沟通了解后在合理信赖该村土地可做建设并经营民宿用途后于2018年1月11日与该村村民合作社签署了《招商协议书》。协议签署后，反诉被告反诉原告的租赁用途后明确表示该虾塘常年系其在养殖使用的，2018年4月24日与 -3- 其签署《土地租赁合同》。反诉原告法定代表人项敏于2018年7月17日通过银行转账1万元，2018年7月17日通过支付宝转账12560元。支付了第一个三年期的租金给反诉被告。但后续名宿装修经营过程中，反诉原告方知其承租的地块属于集体土地，反诉被告将农村集体土地出租给他人作非农业使用而未经村民委员会议讨论决定的行为属于无权处分，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，因此双方签署的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》应为无效合同。另，在民宿因违法建设被责令拆除后，反诉被告在未经反诉原告同意的情况下擅自将民宿内的物品进行变卖，获得13760元，该笔款项经双方协商后，另行签署了《土地租赁合同补充协议》之二，约定该笔款项计做租赁押金。2019年12月底，反诉原告方已完全撤离。 原告吴彩云辩称：1、双方签订的土地租赁合同和补充协议是双方自愿签署，是真实意思表示，我们认为是合法有效的，对于租金和押金问题，首先是反诉原告有违法用地被行政处罚的事实构成的根本违约；2、对反诉原告正在撤离现场的效果没有跟被告沟通，原告不知被告何时撤离的，事后才知道被告已撤场，所以租金、押金的返还不应得到支持，反诉原告违约在首，反诉被告没有根本违约。 本院经审理认定案件事实如下：2018年4月24日，吴彩云（甲方）与图卡公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方同意将位于企××镇××号，土地面积6267平米（9.4亩）出租给乙方使用，承租土地用于自行居住、休闲、娱乐以及法律允许范围内的经营活动，乙方在使用期内居住、经营不受甲方干预；租赁期限为20年，自2018年5月1日至2037年5月1日；租金第一年至第三年租金为800元／亩／年，按照每三年一个周期支付，租金存入账户名裴渔满，卡号为62×××02。2018年5月14日，双方就《土地租赁合同》相关事宜补充签订了《土地租赁合同补充协议》，就原合同基础上增加、变更合同条款部分内容。2019年3月18日，防城港市港口区自然资源局向图卡公司发出《责令停止违法行为通知书》，12月13日向图卡公司发出《行政处罚决定书》，要求图卡公司退还非法占用的2.03亩（1353平方米）集体土地，自行拆除在非法占有的土地上新建的建筑物和其他设施。 -4- 另查明，2018年7年17日，图卡公司法定代表人项敏向裴渔满转账租金22560元，于2020年1月3日向裴渔满转账押金13760元。裴渔满缴纳港口区企沙镇牛路村飞斗潭电费4318.65元，缴纳水费1050.64元。 再查明，图卡公司将土地上原有房屋、虾塘均已填埋，其在土地上新建的建筑物及设施也已全部拆除。 以上事实有《土地租赁合同》，《土地租赁合同补充协议》（2018年5月14日），照片，《责令停止违法行为通知书》，《行政处罚决定书》，水电费票据，支付宝微信转账凭证、工商银行流水凭证，庭审笔录等证据予以佐证。 本院认为，关于合同性质的问题。原、被告签订的《土地租赁合同》，合同将土地性质变更为非农用地,已改变了土地的用途,且未依法办有土地变更登记手续,违反了土地管理法及土地承包法的相关禁止性规定,因此,原告与被告签订的《土地租赁合同》为无效合同。因主合同为无效合同，以主合同所产生的《土地租赁合同补充协议》（2018年5月14日）亦为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力,故合同亦无需解除。 关于原告主张的赔偿损失、违约金以及被告主张的返还租金、押金的问题。须明确，合同的签订是原、被告双方的共同行为，涉案合同为无效合同，所产生的法律后果应由双方共同承担，即原告作为出租方主观上存在过错,应承担相应的责任，而被告作为承租方,在未办理相关审批手续的情况下,明知承租土地建设农家乐项目违法,却仍填埋原有房屋、虾塘并新建建筑物和设施,亦应承担相应的责任。综合考虑双方在协议履行过程中均存在过错及本案客观情况,为衡平双方利益,酌情确定被告图卡公司支付给原告吴彩云房屋、虾塘损失费10万元。原告吴彩云应退还给图卡公司剩余一年租金7520元、押金13760元。以上费用原告与被告双方互相予以抵扣，即被告图卡公司另需向原告吴彩云支付损失费10万元-7520元-13760元=78720元。对原告请求被告支付违约金6万元的诉讼请求，本院不予支持。另，根据水、电费票据的用水、用电数量以及使用时间段，该部分费用应是被告图卡公司农家乐项目所产生。因此，对原告请求被告支付代为缴纳的电费4318.65元及水费1050.64元的诉讼请求，本院予以支 -5- 持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条之规定,判决如下： 一、原告（反诉被告）吴彩云与被告（反诉原告）广西南宁图卡贸易有限责任公司于2018年4月24日签订的《土地租赁合同》以及于2018年5月14日签订的《土地租赁合同补充协议》均为无效合同； 二、被告（反诉原告）广西南宁图卡贸易有限责任公司支付给原告（反诉被告）吴彩云损失费78720元； 三、被告（反诉原告）广西南宁图卡贸易有限责任公司支付给原告（反诉被告）吴彩云代为缴纳的水、电费共计5369.29元； 四、驳回原告（反诉被告）吴彩云其他的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）被告广西南宁图卡贸易有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，义务人逾期支付的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件本诉受理费4717元，减半收取2358.5元，反诉费203.58元，以上共计2562.08元，由原告吴彩云负担1000元，由被告广西南宁图卡贸易有限责任公司负担1562.08元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后7日内预交上诉费5124.16元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法 -6- 院则按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  方 爵 二〇二〇年十一月五日 法官助理  黄富林 书 记 员  苏兴智