四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初1679号 原告：王加玉，女，1977年6月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：王雪梅，四川广聚律师事务所律师，执业证号:××。 被告：刘双文，女，1978年12月28日出生，汉族，住成都市高新区，现住四川省攀枝花市东区。 被告：刘梦周，男，1979年2月13日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：刘双文，女，1978年12月28日出生，汉族，住成都市高新区，现住四川省攀枝花市东区。 原告王加玉与被告刘双文、刘梦周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王加玉的委托诉讼代理人王雪梅，被告刘双文及刘梦周的委托诉讼代理人刘双文到庭参加了诉讼。审理中，原被告双方向本院申请和解期一个月。本案现已审理终结。 原告王加玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2.判令二被告退还原告租金及租房押金合同15,000元；3.判令二被告赔付原告装修及物业损失103,596.56元；4.判令二被告支付原告违约金20,000元；5.判令二被告支付原告经营损失20,000元；以上合计158,596.56元；6.判令诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年4月20日，原被告双方签订了《门面租赁合同》，约定被告将其攀枝花市碧桂园蓝花楹树街3附21号商铺租赁给原告用于经营茶楼、小吃，租赁期限为10年，从2019年5月8日至2029年5月7日。合同签订后，原告缴纳了租房押金3,000元，第一年度的租金12,000元、2019年5月至12月期间的物业费1,372.56元、装修押金2,000元，装修费100,224元。2019年7月29日，原告收到物业公司送达的《违规行为整改告知书》，被告知原告租赁的门面不能用于餐饮经营并要求整改。二被告明知所出租的门面不能用于餐饮经营，在签订凳时未如实告知限制经营一事，导致门面不能实现经营小吃的目的，造成原告巨大经济损失，应当解除合同并赔偿原告损失。双方协商无果，故诉至法院。 被告刘双文、刘梦周辩称，原告所诉被告未告知门面不能用于餐馆经营一事不属实，1.原告丈夫向被告询问门面租赁事宜时，被告多次电话告知其门面不能经营餐饮，对方也表示知晓。在签订合同时也予以告知。2.对方拟经营项目为茶楼、糕点。物业公司在2019年5月18日出具的《装修图纸审核意见》上也明确“因商业经营为糕点类，请业主或住户必须保证无油烟、无噪音，同时必须取得相关政府部门相关批复文件方可经营”。3.被告装修门面前，向物业公司申请办理装修手续时，物业公司已明确告知该门面不能经营餐饮。4.原告持有购房合同。《合同》签订后，因被告办理门面装修、经营等手续需提供购房合同复印件，我方于2019年7月14日，向原告丈夫提供了购房合同复印件，对方知悉该门面不能经营餐饮类。5.装修我方不知情。我方按合同约定未参与对方装修过程。（合同》第六条约定：“乙方的装修和修缮，甲方概不负责”）。6.我方不存在违约。按照《合同》约定，我方行为不存在违约情形。对方提出“退还王加玉租金及租房押金，赔偿王加玉装修及物业损失，并支付违约金、经济损失”，于法无据，与事实不符。事实上，原告未按时交纳租金、将门面转租他人违反了合同的约定，应向被告承担违约责任。 根据原、原告的陈述、举证、质证和本院认证，本院确认以下法律事实：2017年6月27日，被告与攀枝花碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，其签订的补充协议载明：“该商品房交付给买受人使用后，该商品房仅能用于经营商业项目，但不得用于经营诸如餐饮类、房地产买卖及租赁中介等与房地产买卖有关的具有同行竞争性质的项目或服务、丧葬类商品或服务…”。2019年4月20日，二被告与原告签订《门面租赁合同》，约定：被告将位于攀枝花市××街××号门面租赁给原告用于商务茶楼、小吃；租期为10年，从2019年5月8日至2029年5月7日；租金标准第一年（2019年5月8日至2020年5月7日）2000元／月；第二年至五年（2020年5月8日至2024年5月7日）50元／平方米﹒月，即2580元／月；第六年至十年（2024年5月8日至2029年5月7日）70元／米﹒月，即3610元／月。合同签订的前六个月（2019年5月8日至2019年11月7日）为免租期，合同签订当日支付第一年度的租金12000元，自承租的第二个年度开始，租金每半年支付一次，以后每期租金到期前5日内，支付下期的租金；无故拖欠租金，出租方有权收回门面并收取拖欠租金的5%的滞纳金，并不退回押金；承租方应向出租方交付押金3000元，如合同期满，出租方无损害房屋结构、损坏屋同设备、拖欠租金等违约行为，出租方应在合同期满日如数退还；租赁期间物业管理费、水电费、维修费由承租方自行向物业公司交纳；双方不得无故解除合同，若出租方在承租方未违反合同约定的情况下租给他人，应承担贰万元违约金，若承租方在出租方未违反合同的情况下提前解除合同，承租方应赔偿违约金贰万元；若承租方拖欠租金，出租方可中止合同。双方还约定了终止合同的情形：1.本合同期限届满，双方不再续签合同的；2.若双方通过书面协议解除合同；3.因自然灾害等不可抗力致使合同目的不能实现的；4.在租赁期限届满之前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5.一方迟延履行合同主要义务，经催告后仍未履行的；6.双方有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。合同签订后，原告向被告交纳了3000元押金及12000元租金，并向物业公司交纳了装修押金2000元及2019年5月至12月期间的物业管理费，每月物业管理费为196.08元。2019年6月4日，原告方人员到物业公司办理门面装修手续，《物业装饰装修管理服务协议》显示业主方为丁小云，装修图纸审核意见载明该商辅经营糕点类。2019年7月29日、8月30日、11月1日，物业公司向原告出具《违规行为整改告知书》，载明原告在装饰装修过程中未按照装修备案申请的图纸施工，用作餐饮，根据《购房合同附件十三“补充协议”》第十四条第一点，该房屋不得用于经营诸如餐饮类。2020年5月，双方就房屋租赁事宜发生纠纷，被告于2020年5月21日向原告微信送达《关于门面租赁合同中止的通知》，以原告未按时交纳租金、水电费等为由，通知原告于2020年5月31日解除租赁合同，交付房租、水电费、物业费，并要求原告承担违约责任。2020年5月24日，案涉房屋的物业管理公司向被告出具《情况说明》，载明：“攀枝花市××街××号租户，2019年5月份前来我公司申请办理该商辅装饰装修手续时，我公司已告知其遵守物业管理规定，不得经营餐饮类项目”。2020年6月5日，物业管理公司向被告出具《证明》，载明：“攀枝花市XXX蓝花XXX街3附XX号商辅（紫云台XX幢商辅XX号）业主，拖欠我公司2020年1月至2020年5月物业费及滞纳金共计3798.67元（大写：叁仟柒佰玖拾捌元六角柒分）”。 2020年7月2日，原告王加玉以被告刘双文、刘梦周违约为由向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《门面租赁合同》，并要求刘双文、刘梦周承担相应的违约责任。 2020年9月3日，原告向本院申请对出租门面的装修造价进行鉴定。由于原告未缴纳鉴定费，鉴定机构终止了本次鉴定。 上述事实有原被告的陈述及《门面租赁合同》、《购房合同附件十三“补充协议”》、《物业装饰装修管理服务协议》、物业装饰装修管理服务协议、装饰装修备案表、碧桂园物业装饰装修承诺书、碧桂园物业装饰装修须知、碧桂园物业装饰装修委托书、装修图纸审核意见、《违规行为整改告知书》、《情况说明》、欠缴物业费的证明、微信聊天记录、证明、鉴定申请书、终止鉴定函、庭审笔录等书证及在案佐证。 本院认为，原被告双方在自愿平等的基础上就房屋的租赁达成一致的租赁协议，该协议未违反法律法规，合同合法有效。双方应按照合同约定履行权利义务，以保证合同目的的实现。 关于原告主张的解除双方签订的《门面租赁合同》的问题。被告向原告交付房屋后，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告与房地产开发商签订的《购房合同附件十三“补充协议”》明确载明，案涉房屋不得用于经营餐饮。被告明知该商辅不得用于经营餐饮的情况下，与原告达成门面租赁协议,同意其经营小吃，致使物业公司在原告经营期间屡次要求原告进行整改，影响其经营。被告无法保持租赁房屋在租赁期间符合约定的用途，最终不能实现合同根本目的，被告对房屋租赁合同的解除存在一定的责任。但原告未在租赁合同解除前，按照合同约定向被告支付2020年5月8日至5月31日期间的租金，故原告对房屋租赁合同的解除亦存在一定的责任。被告于2020年5月21日向原告微信送达《关于门面租赁合同中止的通知》，告知双方的合同自2020年5月31日解除，原告亦要求解除，本院确认双方签订的《门面租赁合同》自2020年5月31日解除。 关于原告要求被告退还租金及押金问题。原告向被告支付了3,000元的押金及12,000元的半年租金，但原告实际使用了被告出租的房屋一年有余，且仅交纳了半年的租赁费，尚欠原告部分租金未支付，被告也另案主张租金，押金应用于抵扣相应租金，故原告要求被告退还租金及押金共计15,000元的请求本院不予准支持。 关于原告要求被告赔付物业损失及装修（物业费1,372.50元、装修押金2,000元、装修费用100,224元）问题。原告实际租赁使用了被告的门面，根据双方合同约定，租赁期间的物业费应当由原告自行交纳，故其要求被告承担租赁期间的物业费1,372.50元的请求本院不予支持。原告未提交证据证明物业公司对其交纳的装修押金不予退还的证据材料，其要求被告退还押金2,000元，本院不予支持。虽然被告未能如实告知原告房屋不能用于经营餐饮，导致合同目的不能实现，装修产生损失，但原告也有一定的责任。被告提交的《装修图纸审核意见》载明：“因商业经营为糕点类，请业主或住房必须保证无油类、无噪音”，且被告提交的物业公司的《证明》证实，原告在物业公司办理装修手续时，物业已经告知原告不能从事餐饮，但原告对此未引起足够重视，盲目信赖合同约定，未与原告进行核实沟通，继续装修店面用于经营餐饮，故原告对修损失也应承担一定的责任，本院核定原告占30%的责任，被告占70%的责任。原告对租赁房屋进行了实际装修，其提交的与蒲永松及曾太频签订《房屋装修合同》载明了装修房屋的门牌号为案涉房屋，且有结算清单相佐证，对该装修施工费64,120元本院予以确认。原告提交的部分订货单及收款收据载明装修门牌号为碧桂园22#而非案涉房屋的支出，且其他收据订货单均未载明门牌号，无法确认是否均为案涉房屋装修支出，本院不予确认。因原告未及时交纳鉴定费导致鉴定终止，不利的后果由其自行承担。根据双方各自应承担的责任，对能够确认装修损失的部分，被告应当向原告支付装修补偿款44,884元（64,120×70%）元。 关于原告要求被告支付的违约金20,000元问题。原被告双方对合同的解除均有一定的责任，故原告要求被告支付违约金本院不予支持。 关于原告要求被告支付经营损失20,000元问题。原告主张的经营损失为其自行评估，无相应证据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告王加玉与被告刘双文、刘梦周于2019年4月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月31日解除； 二、被告刘双文、刘梦周于本判决生效之日起十五日内支付原告王加玉装修损失44,884元； 三、驳回原告王加玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3,472元，减半收取计1,736元，由原告王加玉负担460元，被告刘双文、刘梦周负担1,276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  李琳 二〇二〇年十一月十一日 书记员  沙娜