广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1669号原告：私立华联学院，住所地广州市天河区东圃小新塘合景路83号，统一社会信用代码524400004573271935。法定代表人：侯德富。委托诉讼代理人：吴伟伦、郑鑫焱，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州月亮湖体育服务有限公司，住所地广州市天河区沐陂东路6号，统一社会信用代码91440106050614203X。法定代表人：杨**。被告：余锦亮，男，1970年3月13日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州渔家餐饮管理有限公司，住所地广州市天河区沐陂东路6号A栋，统一社会信用代码91440101MA59EEBL0G。法定代表人：李苏兰。上述三被告共同委托诉讼代理人：冯伟炼，系广东广大律师事务所律师。被告：广州中亿文化发展有限公司，住所地广州市天河区沐陂东路6号B201，统一社会信用代码91440101304338641F。法定代表人：姚水彬。委托诉讼代理人：高江雄，系广东大同律师事务所律师。原告私立华联学院诉被告广州月亮湖体育服务有限公司（以下简称月亮湖公司）、余锦亮、广州中亿文化发展有限公司（以下简称中亿公司）、广州渔家餐饮管理有限公司（以下简称渔家公司）返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告私立华联学院的委托诉讼代理人吴伟伦、郑鑫焱，被告月亮湖公司、余锦亮、渔家公司的共同委托诉讼代理人冯伟炼，被告中亿公司的委托诉讼代理人高江雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告私立华联学院向本院提出诉讼请求：一、判令各被告将原告私立华联学院（穗府国用（2011）第01200031号国有土地使用权证）的红线范围内原属于新塘村的8923平方米土地上的建筑物及构筑物自行拆除，并将该土地交还原告私立华联学院；二、判令被告月亮湖公司、中亿公司、渔家公司向原告支付占用期间的土地占用费[以8923平方米为计量基准，按建证评字TH-JZSS-ZJ（2020）032501号《房地产估价报告》中商业用地的租金标准，自2015年6月30日起计算至实际交付土地之日止，暂计至2020年9月30日为11590977元]，余锦亮对此承担连带责任；三、判令各被告共同承担本案的诉讼费用、保全费用、鉴定评估费用。事实与理由：月亮湖公司在未经原告同意的情况下，采用强占、抢建的方式非法侵占属于原告的土地进行商业用途，侵害了原告的合法权益，具体如下:1.2001年，原告就案涉地块取得《建设用地规划许可证》（穗规地征字[2001]第43号）及《国有土地使用证》[穗府国用（2011）第01200031号]，土地用途为科教用地,涉案地块的使用权归属原告所有。2.2011年5月，月亮湖公司和中亿公司采取强占、抢建的方式占用原告的土地，兴建商业建筑对外经营。在月亮湖公司数年的侵权期间，原告不断向相关政府部门进行检举和投诉，要求相关部门予以处理、拆除月亮湖公司的违章建筑但无果。3.被告月亮湖公司和中亿公司未经原告同意，抢建强占原告的土地用作经营高端体育休闲场所（月亮湖高尔夫），已经严重侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付侵占期间的土地占用费（具体金额以评估鉴定为准）。4.月亮湖公司系自然人独资企业，由余锦亮投资，财产为其个人所有，为此，余锦亮应以其个人财产对企业债务承担无限责任。基于上述事实，依据我国相关法律法规等规定，被告的侵占行为已经侵害原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。补充：案涉土地计算面积按照广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出的粤金测字[2019]-031号《土地面积测量报告》中剔除规划道路面积部分后的面积8923平方米为准，庭审中各被告对此亦不持异议。被告占用案涉土地用于商业经营，故占用费应当按照商用土地的租金来计算。原告于2015年5月31日向月亮湖公司、中亿公司、渔家公司发出《私立华联学院关于清理已征用红线用地并按校园规划调整相关设施的函》【粤华联函［2015］15号】，要求各被告停止经营活动并将土地腾空恢复原状，余锦亮在函件上签收。虽然证据能够反应各被告自2011年起即存在侵占行为，但原告无法明确开始占用案涉土地的具体起算日期。鉴此，原告放弃部分权利，以上述函件所要求各被告清退的期限开始计算占用期间。被告月亮湖公司、余锦亮、渔家公司共同辩称：一、月亮湖公司从未采取用强占、抢建的方式占用原告的土地，现用土地均为从案外人承租或者与原告合作而取得合法使用权，不存在强占的事实。二、原告取得涉案土地权属证明程序不合法，未支付补偿涉案土地上的建筑物拆除费用，部分有异议的土地尚未归原告所有，原告未取得涉案土地的使用权。三、月亮湖公司使用的建筑物是与原告协商后在原厂房基础上改造而成，因此本案事实为合作纠纷，而非物权保护纠纷。另当庭补充：一、就涉案土地及地上建筑而言，双方曾约定由原告出地，我方进行建筑的方式形成现状，该事实有我方提交的证据14至18均可以证明，双方才能在事实上的合作关系。双方未约定合作的期限，原告诉请我方将涉案的土地恢复原状，并返还是对双方合作的一种终止，原告应向我方赔偿相关的损失。二、退一步说，即使法院认为原告与我方并不成立合作关系，我方也为善意占有方，不需要向原告支付土地占用费，也无需自力拆除地上建筑物。因为涉案土地在历史上是一片种菜的水地，原告从我方使用涉案土地就已经知悉，双方达成合作意向之后，原告同意由双方共同合作，进行填土，并添加水泥，故如认为我方属于无权的占有方，我方作为善意占有人，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，有权要求原告支付因维护该涉案土地及土地的建筑而支出的必要费用。三、余锦亮不需要对本案承担任何的责任。月亮湖公司成立于2012年，为实缴出资的有限责任公司，原始的股东为4人，之后经余锦亮受让其他各方股东的股份之后，转为一人有限责任公司。但无论是从月亮湖公司成立还是从余锦亮受让其他股东的股份之后，月亮湖公司一直是独立经营、独立审计，并向税务机关进行纳税申报，与股东个人的财产并不产生混同。渔家公司不是一人有限责任公司，我方也提交的证据也证明其自成立至今进行独立核算及纳税申报，和股东的财产也没有任何的混同。原告变更诉讼请求之后的涉案土地现主要由渔家公司在实际经营，故也不应该由余锦亮及月亮湖公司承担相关的责任。被告中亿公司辩称：一、我方从月亮湖公司处承包场所予以经营，属于《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定的基于合同关系产生的占有，属于善意占有。因此，我方的相关使用收益或者是责任应当依照双方的承包合同来确定，因此，我方无需承担返还责任。二、原告当庭所确定的涉案土地范围中，我方所承包的经营场所仅有小部分位于该位置。另，我方所需要承担的占有使用费应按照我方与月亮湖公司之间的合同来确定，并非原告所主张的以评估价格为准。同时，本案涉案土地中各被告坐落的位置是可以明确具体面积，因此，不应当以连带赔偿责任的方式来确定各方的占有费使用费的责任。经审理查明：私立华联学院为广东省教育厅主管的具有我国民办学校办学许可证的高等职业学校。月亮湖公司在2016年7月13日至2020年10月25日为自然人独资有限责任公司、唯一股东为余锦亮，2020年10月26日变更为有限责任公司（自然人投资或控股），股东变更为杨**、邱华。余锦亮是渔家公司的股东之一，持股比例为90%。2005年3月28日，原告（甲方）与案外人广州市天河区东圃镇新塘村民委员会（乙方）签订《征地合同》，约定：乙方同意甲方征用经广州市规划局、国土局批准征用的归乙方辖属的位于天河区北环高速路北侧、小新塘西侧地段面积约为141107平方米土地（以红线图为准）；甲方向乙方支付征地补偿，包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补偿费、农田水利费等；甲方如约付款后，乙方内部因征地补偿发生争议与甲方无关，由乙方负责处理；等。2009年1月13日，广州市人民政府发布《征收土地公告》（穗府征[2009]4号），上载：经省人民政府批准（粤国土资（建）字〔2008〕494号文），同意将天河新塘沐陂村、新塘村股份经济合作联社的集体土地15.7999公顷征收为国有土地。现将经依法批准的《征收土地方案》和市人民政府批准的《征地补偿安置方案》内容和有关事项公告如下：一、建设用地项目名称：高等学校用地。二、征收土地位置：天河区北环高速公路北侧、小新塘西侧（四至范围详见附图）……被征收土地四至范围内的土地所有权人、使用权人在本公告规定的期限内（2009年1月17日至2009年1月27日），持土地权属证书或其他有关证明材料到指定地点办理征地补偿登记……被征收土地四至范围内的土地所有权人和土地使用权人对本方案内容如有不同意见或要求举行听证的，请于2009年2月1日前提出等。2011年3月6日，广州市国土资源和房屋管理局出具编号为440100-2011-0012的《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》，上载：使用权人为原告，用途为科教用地，宗地编号为06022020100006，坐落于天河区北环高速公路北侧、小新塘西侧地段，面积为157999平方米，计算容积率建筑面积为170976平方米等。2011年4月15日，广州市人民政府向原告颁发穗府国用（2011）第01200031号《国有土地使用证》（以下简称案涉土地使用证），上载：土地使用权人为原告；座落为天河区北环高速公路北侧，小新塘西侧；地号：“1；3”，图号：“图：3502；3502，幅：16；11”，使用权类型为划拨；使用权面积为144654平方米。记事：“本宗地类（用途）为科教用地；四至：地块一：东至建设用地；南至3502图12幅65地号；西至规划道路；北至规划道路。地块二：东至规划道路；南至3502图7幅59地号；西至建设用地；北至建设用地。根据《国有建设用地划拨决定书》（编号：440100-2011-0012号），本宗地以划拨方式提供给原告等内容，后附有《国有土地使用证附图》。经原告申请，为查明本案讼争土地的具体界址及面积，本院派员对讼争土地进行查勘，并依法委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称金兰德公司）对讼争土地界址及面积进行测绘。在查勘过程中，原告明确本案中请求返还的土地为被占用的案涉土地使用权证附图红线范围内原新塘村的土地，不涉及原沐陂村的土地。在本案中查勘测绘发现：讼争土地位于案涉土地使用权证地块二中，现已建有的建筑物大部分由渔家公司经营餐饮，小部分由月亮湖公司经营水上高尔夫球场，建筑物与原沐陂村的地块上建筑物连成一片；用作高尔夫的建筑物仅占案涉土地西北角的极小部分地块，另有部分地块用作停车场，该停车场供餐饮和高尔夫球场共同使用。2019年12月30日，金兰德公司作出粤金测字[2019]-031号《土地面积测量报告》，结论为：天河区北环高速公路北侧，小新塘西侧内用作生产经营的土地（重合地块）测量结果为规划路部分1506.59平方米，其余面积8923平方米，并附有用地平面图。并有说明：本次测量范围内的南面、西面及北面的界址点坐标由广州市规划和自然资源局提供，东面界址点坐标为我司实测。上述南面、西面及北面界址坐标来源于本院向广州市规划和自然资源局调取的D3502-16建设用地套图（测字11130624601）的绿线范围及紫线范围坐标信息。原告为此预交测绘服务费8530元。原、被告对上述证据的真实性、合法性均无异议；但各被告认为代征道路的面积不应计入占用费计算面积内。月亮湖公司及渔家公司申请测绘机构派员出庭作证，金兰德公司指派评估人员许仕超出庭。渔家公司为此支付鉴定人出庭费2000元。经原告申请，本院依法委托广州市建证资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称建证公司）对案涉土地的占用费进行评估，该司经现场查勘后于2020年3月25日作出建证评字TH-JZSS-ZJ（2020）032501号《房地产估价报告》（以下简称估价报告），估价结果为：广州市天河区北环高速公路北侧、小新塘西侧内用作生产经营的土地同时段、同地段自2011年至2020年度按照商业用地土地年租金单价依次为156、168、180、204、216、228、240、252、264、276元/平方米/年，按科教用地土地年租金单价依次为108、108、120、132、144、168、192、216、228、240元/平方米/年。原告为此预付评估费73697元。对于上述估价报告，原告的质证意见如下：估价报告的出具流程合法、评估方式合法合理，同意适用该报告，用途应适用商业用地。被告余锦亮、月亮湖公司、渔家公司的质证意见如下：被一至被三代：对真实性、合法性等均无异议，但该报告采取收益还原法估价，却无具体评估过程，只有评估结果，故对于评估方法得出最终租金的合理性及参考价值有异议，该报告难以作为本案的定案依据。中亿公司的质证意见如下：对真实性、合法性无异议，但关联性有异议，其应以合同约定的租金支付使用费，而不是以评估报告的金额支付租金。被告月亮湖公司、渔家公司提交《关于我校西北面原有厂房申请改建的报告》、《关于我校后勤配套临建超越红线问题的请示》（落款时间为2012年12月17日，联系人为余锦亮；上载：广州市国土资源和房屋管理局天河分局：在省、市、区、街道各级领导的关系和支持下……近年学校自筹资金，以贷款和合作的方式，在新征土地上开始规划建设教学、运动、后勤保障等配套设施……因建设资金和报建等原因，我校暂未能按规划投入建设上述设施，为此经与广州月亮湖体育服务有限公司协商并与其合作，于2012年8月在校已征土地的水边少部分荒地上临时建设部分运动和后勤设施，以暂时满足全体师生的需求……）、《关于协调新塘医院搬迁问题会议的纪要》、《私立华联学院关于广州市天河区新塘医院合作的函》、《关于我校西北面及沐陂湖的周边建设情况报告》，拟证明原告与月亮湖公司协商并合作，在涉案土地上建设运动和后勤设施，其中该部分后勤设施即被告现正经营的部分地上建筑物和相关设施；被告从未采取任何强占、抢建原告土地建筑地上建筑物行为。原告对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容不予确认：《关于我校西北面原有厂房申请改建的报告》中提及的厂房并不在涉案的诉争的地块的范围内，不具关联性；对《关于我校后勤配套临建超越红线问题的请示》，本文件提及的建设运动和后勤设施仅指足球场、篮球场、羽毛球场等简易场所，并非现有的经营性质场所，且该文件仅体现出有过合作的意向，但并未达成合作，原告亦从此未获取任何收益，文件中明确提及尽快把违章建筑占用的地块按原规划还原，亦可反应双方未达成任何合意；对《关于我校西北面及沐陂湖的周边建设情况报告》，本报告属于汇报性的文件，不属于合同，且最终没有获得相关管理机关的批准。原告提交《关于举报重大违法建设的报告》、《私立华联学院关于举报重大违法建设的报告》、《私立华联学院关于举报重大违法建设的函》、《关于举报在国家教育用地上违法建设经营酒店、高尔夫设施的函》，拟证明被告2011年起即开始侵占原告的土地，2015年5月29日至2015年12月9日期间，原告对案涉土地被侵占一事向相关行政管理部门进行投诉。被告月亮湖公司、余锦亮、渔家公司对上述证据的真实性予以确认，但认为均为原告单方提供和制作，且相关的管理部门并未进行处理，其提交的证据可以反映双方经政府部门协调达成一致意见。原告提交《私立华联学院关于清理已征用红线用地并按校园规划调整相关设施的函》（落款时间为2015年5月13日，大概内容为要求月亮湖渔家食府等单位及个人在收到此函件即日起一个月内停止所有经营活动，并在2015年6月30日前完成搬迁拆除工作，将上述场地清空或恢复原状，如果存疑或有异议，可提供合法文件或手续与其协商处理。签收时间为2015年5月18日），拟证明其于2015年5月13日向案涉土地的侵占人发函，要求无权占有人停止经营，并于2015年6月30日前完成拆迁以恢复土地原状。月亮湖公司、余锦亮、渔家公司认可该证据的真实性，但认为该证据的第一页第二段，可反证其与原告有合作关系，也不能作为原告起诉要求支付土地占用费的依据，该证据为原告单方制作，其虽有签收，但这只是双方争议的起端。被告中亿公司提交经月亮湖公司确认的《高尔夫球练习场承包合同》显示，月亮湖公司（甲方）与中亿公司（乙方）于2017年10月15日签订上述合同，约定：甲方将位于广州市天河区沐陂东路（即月亮湖体育会靠鱼塘旁的高尔夫球练习场）上下两层场地及现有的高尔夫球设施设备用房承包给乙方经营；期限自2017年10月15日至2025年9月14日；承包金为5万元每月，每年租金递增8%；等。中亿公司与月亮湖公司确认，中亿已经支付租金至2020年7月份。关于案涉土地实际使用情况，余锦亮作如下陈述：我们2009年就开始建设，但是都没有规划报建手续，2012年6月8日餐饮都已经开始营业了，2012年10月1日运动体育设施开始营业。对于合作的内容，私立华联学院让我们把占用土地的人清走，当时没有谈过占用价格，水电都是用私立华联学院的，且均为免费，我们当时没有形成文字，只是达成了口头协议，如果原告要用地提前3个月跟我们说，我们就会交还给原告，也没说要什么条件才交还。原告的学生使用高尔夫球场、就餐都有优惠。案涉土地上的部分建筑物于2020年10月12、13号开始被城市管理部门拆除，中亿公司已搬走部分物品，但未搬完。中亿公司作如下陈述：自签订承包合同时开始使用合同中约定的建筑物，但城市执法部门已经在2020年国庆节前后拆除了二楼，无法使用，我方已陆续搬物品，仅剩部分未搬，但已未办公。原告2020年10月表示，涉案土地上的建筑物确实已经开始拆除。另，本院于2019年7月29日在涉案土地上各处建筑物及出入口张贴关于须追加涉案土地的实际使用人作为本案第三人参加诉讼的公告，通知相关权利人在指定期间内向本院申报权利。并告知逾期未申报视为放弃权利。在上述指定期间内，本院没有收到任何权利申报。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”按照原告的诉请及事由，本案案由应为返还原物纠纷。关于案涉土地的返还。首先，根据《征收土地公告》（穗府征[2009]4号）、编号为440100-2011-0012的《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》以及穗府国用（2011）第01200031号《国有土地使用证》可知，该国有土地使用证附图所示红线范围内土地（以下简称红线内土地）的使用权人为原告。经本院组织原告、被告以及测绘机构工作人员共同到案涉土地现场进行查勘，再结合当事人陈述及测绘结果，足以认定月亮湖公司、渔家公司、中亿公司占用了红线范围内土地。其次，月亮湖公司提交的《关于我校后勤配套临建超越红线问题的请示》虽载明“与广州月亮湖体育服务有限公司协商并与其合作，于2012年8月在校已征土地的水边少部分荒地上临时建设部分运动和后勤设施，以暂时满足全体师生的需求”，但该请示并未明确建筑物的具体范围，以及合作方式及期限，而余锦亮自认“如果原告要用地提前3个月跟我们说，我们就会交还给原告，也没说要什么条件”，因此，在原告于2015年5月18日向余锦亮送达要求腾退土地的函件后，月亮湖公司已无约定事由占有案涉土地。至于渔家公司，其无任何约定或者法定依据占用案涉土地。另外，余锦亮自认案涉土地上现有建筑物均无规划报建手续，故应属违章建筑。鉴上，原告请求月亮湖公司、渔家公司拆除地上建筑物并交还案涉土地，理据充分，本院予以支持。考虑到实际案情，本院酌定给予月亮湖公司、渔家公司30天的合理期限拆除地上建筑物并交还原告。再次，中亿公司因承租月亮湖公司提供的建筑物而占用案涉土地，其应协助月亮湖公司将占用的案涉土地腾退原告。关于土地占用费。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条的规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。本案中，月亮湖公司和渔家公司无约定或法定依据而占用原告享有的建设用地使用权，构成侵权，应当承担相应的侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条及《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，原告请求月亮湖公司及渔家公司支付土地占用费符合理据，本院予以支持。其次，原告于2015年5月18日向余锦亮送达函件，并要求月亮湖公司等于2015年6月30日前清空土地，已经给予了合理期限，故月亮湖公司自2015年7月1日起已无权占有案涉土地。因此，渔家公司、月亮湖公司应自该日期起向原告支付土地占用费。再次，建证公司出具的估价报告中设定为商业用途而得出的结论，其假设条件、参考标准多与本案实际情况相符，考虑到“任何人不能因违法行为而获益”，且月亮湖公司、渔家公司确实将案涉土地建设之后用作商业经营，故本院采纳该报告按商业用途设定得出的结论作为本案土地占用费的计算依据。鉴于原告亦认可计算占用费的土地面积应剔除规划道路部分，本院予以确认。综上，2015年7月1日至2020年10月31日期间的土地占用费应为11796206元[（216÷12×6+228+240+252+264+276÷12×10）×8923]，2020年11月1日以后，按照276元/平方米/年的标准计算至实际交付土地之日止。最后，根据查明的股权关系，月亮湖公司和渔家公司具有法律意义上的关联关系，且其占用案涉土地的面积难以区分界限，停车场亦共同使用，故就侵占案涉土地而言构成共同侵权，故两者应共同向原告支付上述占用费。至于中亿公司，因其乃承租人，基于对月亮湖公司能正常交付建筑物的信赖而占用案涉土地，并无侵占之恶意，且其所占土地仅占案涉土地面积中的极小部分，亦已支付租金至2020年7月，而承租的建筑物已于2020年10月开始部分拆除，其已经无法使用，故其不应承担向原告支付土地占用费之责。关于余锦亮是否应与月亮湖公司、渔家公司对原告承担连带责任的问题。本案为侵权纠纷，余锦亮是否基于其股东身份对月亮湖公司、渔家公司的侵权责任负连带义务，属另一法律关系，应另寻途径解决，本院在此不予审处。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州月亮湖体育服务有限公司、广州渔家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，共同将占用的穗府国用（2011）第01200031号《国有土地使用证》附图红线范围内10429.59平方米的土地（具体为粤金测字[2019]-031号《土地面积测量报告》结论中面积为10429.59平方米的用地平面图所示范围）上的建筑物拆除清空，并将该土地交还原告私立华联学院；二、被告广州月亮湖体育服务有限公司及广州渔家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，向原告私立华联学院支付2015年7月1日至实际交还上述土地之日止的土地占用费（截至2020年10月31日的土地占用费为11796206元，自2020年11月1日起的占用费按8923平方米的计量面积以及276元/平方米/年的标准计算至实际交付土地之日止）；三、驳回原告私立华联学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费92780元、财产保全费5000元，由原告私立华联学院负担100元，由被告广州月亮湖体育服务有限公司、广州渔家餐饮管理有限公司负担97680元；测绘费8530元、评估费73697元，由被告广州月亮湖体育服务有限公司、广州渔家餐饮管理有限公司负担；鉴定人出庭费用2000元，由被告广州渔家餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  王丽梅人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年十一月二日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚