贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2325民初2269号原告（反诉被告）：杨昌根，男，1983年1月10日生，苗族，初中文化，贵州省贞丰县人，住贞丰县。原告（反诉被告）：杨光婵，女，1980年8月3日生，苗族，初中文化，贵州省贞丰县人，住贞丰县。共同委托诉讼代理人：左前辉，系贵州明旺律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：聂家国，男，1958年10月10日生，汉族，贵州省贞丰县人，住贞丰县。被告（反诉原告）：关云芬，女，1963年12月12日生，汉族，贵州省贞丰县人，住贞丰县。共同委托诉讼代理人：聂祥勋，男，1969年5月1日生，汉族，大专文化，贵州省贞丰县人，住贞丰县，系聂家国侄子，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）杨昌根、杨光婵与被告（反诉原告）聂家国、关云芬合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于同年11月4日依法公开开庭进行了审理，原告杨光婵及其委托代理人左前辉，被告聂家国及其委托诉讼代理人聂祥勋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨昌根、杨光婵向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告签订的《房屋所有权转让协议》；2、请求被告向原告承担96000元的违约金；3、判决二被告返还原告已支付订金人民币66000元；4、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2018年原告看到在被告房屋外张贴房屋所有权转让字样，又因原告的朋友认识被告，经过朋友介绍找到被告了解房屋转让事项。双方经协商后于2018年4月29日签订房屋所有权转让协议，并于同日按协议上述一次性向被告支付订金66000元，原告交付给被告后由被告出具收条一张，载明收到原告订金66000元，由被告聂家国亲自签字并捺印。2018年9月底，被告电话告知原告因房屋未能办到相关证件，无法转让给原告，希望原告可以选择放弃或者支付70万元给被告后搬入该转让房屋内居住。因被告未能办到证，无法将房屋所有权转让给原告，原告选择放弃该房屋所有权转让，告知被告后被告承诺等国庆收假后退还原告订金66000元。约定期限已过，被告仍未退还，经原告多次催要，被告均已各种理由推脱，为了维护原告的合法权益，现特向人民法院起诉请求解决。被告（反诉原告）聂家国、关云芬向本院提出答辩并提出以下诉讼请求：一、依法驳回原告的诉讼请求，判令原告依法继续履行2018年4月29日双方签订的《房屋所有权转让协议》；二、判令原告赔偿其违约造成我两年的房租费损失58976.60元（含买卖协议签订后退还的17020元）。事实及理由：我因家庭居住环境变迁，对我依法所有的龙场的房屋造成浪费，我们早已在2016年12月22日就房屋以21100元租赁给刘德凤使用，约定租期五年（以后每年在上一年的基础上递增10%租金），并在租赁期间如发生房屋买卖，我就必须退还承租人当年租金（口头约定，并实际履行）。可当我发出转让信息后，原告经朋友介绍与我多次磋商，确实于2018年4月29日达成《房屋所有权转让协议》，在双方共同磋商时，我明确告知原告：我的房屋实际面积与原来政府出让的地基不吻合，尚需依法办理变更手续，吻合并依法取得《不动产产权证》后才可移交房屋所有权，原告也是同意的。经协商原告同意先出部分钱（就是定金）让我去进行办理，于是就先交66000元（约定为定金），达成协议并收取定金后，原告就多次追我要求原来的房租户赶紧撤让原告安装机器，我当然得依协议履行，于2018年5月初确实把承租人赶走，并退还当年的租金17020元（21100元底金每年递增10%，2018年房屋租金25531元/12个月×8个月=17020元）的损失后。我就开始跑政府、县国土、城管、住建局等单位办理手续不少于30次，最终于2018年5月17日把《不动产产权证》办到，在2018年5月14日约16时许在龙场敬老院处我就将《不动产产权证》和相关的证件、票据一并交给原告，目的是原告急需用房安装加工机器，我可以按照协议收取60万元现金，可原告听取他人谗言说办不了过户手续，十多分钟后就将我交给她的手续当面还给我（这就是原告违约的关键，也是本案发生的关键），无赖我只好收到。之后双方对房屋问题一概未谈。这就是本案的事实。二、答辩暨反诉的理由：1.原告（反诉被告）与我达成《房屋所有权转让协议》是事实，并不违反法律规定。我收取6.6万元定金是事实，我已经依照协议在可能的时间内已经将协议约定的《不动产产权证》办理交给原告（反诉被告），而其当面又还给我，其行为严重违约；2.原告（反诉被告）又没有告知我是否继续履行协议问题，造成我的房子不能租，不能卖，损失退款17020元（退款《收据》已失落），另租不能，直接损失从与原告签订协议时2018年4月29日至2020年5月7日两年时间房租费达（2018年4月29日-2019年4月28日28084.10元，2019年4月27日-2020年4月26日30892.50元）58976.60元的客观事实，另卖更不能的窘状是事实。3.我为了办理相关证件浪费我时间一个月损失何以弥补?由于时间长了没有联系，我为了挽回损失，迫使我不得不于2020年5月7日将房屋另租给胡国魂（租金26000元/年）使用；4.当法院于2020年6月24日组织调解，原告只口头承认弥补1000元，何以公平?5.原告（反诉被告）与我达成《房屋所有权转让协议》后，要求我把原来房屋租赁人赶走，造成我退还当年租金17020元客观存在，谁来弥补?6.2018年4月29-2020年4月26日我房屋租金损失58976.60元必须由违约责任人承担。三、综上所答，根据我国合同法的相关规定，原告（反诉被告）不按协议接收房屋手续，其行为严重违约，依法应该承担违约的法律责任；原告（反诉被告）故意不告知我该协议是否继续履行而给我造成极大损失，按照我们的约定，原告（反诉被告）依法应该承担协议上的违约责任，承担违约金。原告（反诉被告）口头辩称：因原告与被告于2018年9月29日双方就房屋买卖达成协商解除的合意，并且承诺由被告支付原告的66000元现金的事实，经双方协商解除协议，就不应当再履行。本院经审理认定事实如下：2018年，被告（反诉原告）在其房屋外张贴房屋所有权转让的广告，原告（反诉被告）经过朋友介绍找到被告（反诉原告）了解转让事宜。2018年4月29日，经双方协商后签订了《房屋所有权转让协议》，该协议约定：一、甲方（本诉被告）将自己位于龙场兴龙商贸区的房屋（见《房产证》登记为准）转让给乙方(本诉原告)所有使用，转让后的所有权利与义务归乙方享有。二、转让时房屋内现有的装修、装饰及其他所有不可动设备全部在转让后归乙方所有，可动设备等动产由甲方在该协议履行清楚时立即搬走，将不动产房屋让归乙方管理使用。三、转让价为玖拾伍万陆仟元（小写956,000.00元）。乙方在2018年4月29日签订该协议时，一次性向甲方支付订金人民币陆万陆仟元（小写：66000.00元），余款在房屋手续办理过程中《不动产产权证》交给乙方时，先支付陆拾万元（600000.00）后，乙方可以议定搬进该房屋的时间，并在一个月前告知甲方作好搬让，剩余贰拾玖万元待房屋过户清楚时一次性支付清楚，如房屋手续办理清楚交给乙方后，在三十日内乙方不支付余款，该不动产的权利义务无条件归甲方享有。四、甲方有义务协助乙方办理该房屋的所有权过户手续，但相关费用由乙方负责；如因政策性不可抗力无法转换证件，双方所发生的交易必须还原，双方均不存在违约行为；五、如乙方未按期交付转让金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费（总额）的10%向甲方支付违约金，已交金额甲方不予退还。如果由于甲方原因导致房屋移交延时或者中止，甲方必须会还乙方所交金额，并向乙方支付转让费（总额）的10%作为违约金。当天，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了66000元的房屋转让订金，被告（反诉原告）聂家国并向原告（反诉被告）出具了收条一张。2018年5月10日，被告（反诉原告）聂家国向贞丰县财政局补缴土地出让金17479.60元，同时又向贞丰县地方税务局交纳了耕地占用税2597.40元、契税1184.39元、印花税19.70元。2018年5月17日，贞丰县国土资源局向被告（反诉原告）颁发了涉案房屋的不动产权登记证，不动产权登记证上载明的权利性质为国有土地/出让。之后，被告（反诉原告）将该不动产权登记证交给原告（反诉被告），原告（反诉被告）以该证不能办理过户为由将证返还给被告（反诉原告）。2018年9月29日，原告（反诉被告）杨光婵与被告（反诉原告）聂家国通电话，杨光婵向聂家国提出退还订金，但聂家国称手上现在不方便，等他把房子的事情处理完。杨光婵在电话里对聂家国还称既然没有必要等证下来，就当双方没有发生过这回事一样，聂家国在电话里答复“是的，对的”。2018年12月7日，被告（反诉原告）又向国家税务总局贞丰县水务局交纳了增值税、教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税、个人所得税、印花税、房屋修建税。另查明：被告（反诉原告）聂家国于2016年12月22日与案外人刘德凤签订《房屋租赁协议书》，被告（反诉原告）聂家国将涉案房屋出租给刘德凤，约定租期为五年，第年租金为21100元，被告（反诉原告）聂家国于2018年5月份以涉案房屋已卖给别人为由与刘德凤解除了房屋租赁合同。以上事实有原、被告的在庭陈述，及原、被告提交的《不动产权登记证》复印件、《房屋所有权转让协议》复印件、收条、完税证明、一般缴款书、增值税发票等证据在卷佐证，证据确实、足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2018年4月29日签订的《房屋所有权转让协议》，系其双方的真实意思表示，故双方应按照合同约定履行自己的义务，现原告（反诉被告）以双方已在2018年9月29日之前就已协商好解除双方签订的《房屋所有权转让协议》，原告（反诉被告）杨光婵提交了2018年9月29日与被告（反诉原告）聂家国通话录音用于证明该主张，通过电话录音可知杨光婵向聂家国提出退订金，聂家国也未明确作出不予退还的表示，而是以手上没有为由称把房子的事情处理完再说。另结合杨光婵在电话里还向聂家国作出过表示，没有必要等证下来，双方之间就当没有发生过这回事一样，且聂家国也未作出否定的意思表示，而是作出肯定的意思，另外结合聂家国在2018年12月7日才将涉案房屋的相关税费补缴完毕，应认定在2018年9月29日之前，涉案房屋未能办理完相关手续，当时不能办理过户，结合双方在2018年9月29日的电话录音，能够得知双方已作出了解除《房屋所有权转让协议》的合意，也符合当时双方通话的意思表示，故对该请求，本院予以支持。对于原告（反诉被告）杨昌根、杨光婵主张被告（反诉原告）聂家国、关云芬返还66000元订金的请求，由于（反诉原告）聂家国在电话里称现在手上不方便，等把手上事情处理完后就给原告（反诉被告），也符合双方表示“没有发生过一样”，即双方签订协议第四条规定“方有义务协助乙方办理该房屋的所有权过户手续，但相关费用由乙方负责；如因政策性不可抗力无法转换证件，双方所发生的交易必须还原，双方均不存在违约行为”，故对于原告（反诉被告）的这一请求，符合双方的约定，本院予以支持。对于原告（反诉被告）杨昌根、杨光婵主张被告（反诉原告）聂家国、关云芬支付违约金的请求，因双方协商解除《房屋所有权转让协议》时，并未约定何时返还订金，且原告（反诉被告）也表示不是马上要被告（反诉原告）退还订金，故对该请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）聂家国、关云芬的主张依法继续履行2018年4月29日双方签订的《房屋所有权转让协议》，因被告（反诉原告）聂家国与原告（反诉被告）杨光婵的电话里，对杨光婵解除协议的意思表示并未持否认的意思表示，而且作出的是肯定的意思表示，故对该请求，与事实及法律相悖，本院不予支持。对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿其违约造成我两年的房租费损失58976.60元的请求，首先，双方在表示解除协议的电话录音里，被告(反诉原告)未予以提出，加之到2018年9月29日，被告（反诉原告）的房屋的确未缴纳完相关税费，原告（反诉被告）并没有违约的情形，而是双方在不能履行协议时，双方协商解除了协议。而且在电话里表示的是就当没有发生过这回事一样，常理判断应认定为返还原始的状态，故对于被告（反诉原告）的这一主张，也缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第十四条、第二十二条、第九十三条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十五条、第八十五条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）聂家国、关云芬于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）杨昌根、杨光婵返还定金人民币66000元；二、驳回原告（反诉被告）杨昌根、杨光婵的其余本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）聂家国、关云芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1777元（已减半收取），由原告（反诉被告）杨昌根、杨光婵负担1052元，由被告（反诉原告）聂家国、关云芬负担725元；反诉案件受理费1276元（已减半收取），由被告（反诉原告）聂家国、关云芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陈洪斌二〇二〇年十一月二十四日法官助理田雷书记员邱冰