贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初2781号原告（反诉被告）：赤水市创力水泥有限责任公司，住所地贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：915203810720192887。法定代表人：吕良善，总经理。委托诉讼代理人：罗小峰，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾旭芳，贵州天筑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赤水市创力万家商砼有限责任公司，住所地贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：91520381MA6DNYXB8W。法定代表人：陈治安，董事长。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱凌峰，四川远智律师事务所律师。被告：陈治安，男，1974年10月11日生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱凌峰，四川远智律师事务所律师。被告：赤水市荣安建材有限公司，住所地贵州省赤水市长沙镇高洞村，统一社会信用代码：91520381076027429H。法定代表人：蔡先荣，总经理。委托诉讼代理人：陈家骑，公司员工。原告（反诉被告）赤水市创力水泥有限责任公司（简称创力水泥公司）诉被告（反诉原告）赤水市创力万家商砼有限责任公司（简称万家商砼公司），被告陈治安、赤水市荣安建材有限公司（简称荣安建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创力水泥公司的委托诉讼代理人罗小峰、曾旭芳，被告万家商砼公司、陈治安的共同委托诉讼代理人钱智勇、钱凌峰，被告荣安建材公司的委托诉讼代理人陈家骑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创力水泥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告万家商砼公司向原告支付租金200万元、资金占用费20万元（以200万元为基数，按月利率2%的标准自2020年3月21日起暂计至2020年8月20日止），并自2020年8月21日起按前述标准计付资金占用费直至租金全部清偿之日止；2、判令被告荣安建材公司、陈治安对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：万家商砼公司、荣安建材公司均系陈治安实际控制的公司。2017年10月27日，原告与荣安建材公司签署《土地使用权租赁合同》，约定原告将拥有合法土地使用权的土地租赁给被告荣安建材公司使用，并对租赁相关事宜进行了约定。经原告与被告万家商砼公司于2018年9月10日对账确认，被告荣安建材公司代被告万家商砼公司向原告支付的货款金额为1168423.09元，故被告荣安建材公司支付的前述款项中4831576.91元系租金，即对应的租赁期限至2020年3月31日届满。2018年9月11日，原告与被告万家商砼公司、荣安建材公司、陈治安签署《概括转让协议》，一致同意将《土地使用权租赁合同》项下被告荣安建材公司对原告的权利、义务全部转移给被告万家商砼公司，被告陈治安自愿为被告荣安建材公司、万家商砼公司对原告的全部债务承担连带责任保证，被告荣安建材公司自愿为被告万家商砼公司对原告的全部债务承担连带责任保证。前述租金对应的租期届满后，被告始终未按约支付相应租金，经原告多次催讨，均未果。被告万家商砼公司、陈治安、荣安建材公司辩称：1、答辩人尚未支付土地租金是事实，但是因为2020年系新冠肺炎疫情年，根据政府要求和实际的情况，答辩人在本年度已经停工停产长达六个月以上，根据合同法第一百一十七条之规定，对属于不可抗力的疫情期间的租金，答辩人可免除支付责任，答辩人应从疫情解除之日起计算应支付给被答辩人土地租金；2、被答辩人诉求的资金占用费20万元过高，应当予以调整。反诉原告万家商砼公司向本院提出反诉请求：1、变更《土地使用权租赁合同》中第五条关于土地租赁期限的约定，将土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止修改为自2017年11月1日起至2037年10月31日止；2、变更《土地使用权租赁合同》中第六条关于土地租赁价格的约定，将土地租金为200万元/年修改为土地租赁价格为单价5元/平方米*年；3、确认因为不可抗力的影响，减免答辩人2020年上半年六个月的租金，答辩人应付的次年租金应从2020年9月21日起算；4、本案的诉讼费用由被答辩人承担。反诉被告创力水泥公司辩称：1、关于租赁期限的约定。虽然双方约定租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止，但2017年11月1日至2037年10月31日的租赁期间仍为有效租赁期间，且反诉被告本次主张的系2020年4月1日至2021年3月31日合法期间内的租金；2、《土地使用权租赁合同》、《概括转让协议》的签署，系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方应受约束积极履行合同义务。反诉原告主张租金价格约定过高，但其对合同和协议内容清楚知悉，并不存在显失公平的情形，且并未在法定期间内提起主张；3、反诉原告变更租金的主张，如前所述，不应予以支持；4、关于不可抗力减免违约金的主张。相关协议签署后，反诉原告始终未按约履行合同义务，恶意拖欠租金的行为，已严重违背诚实信用原则。新冠肺炎疫情并未对原告生产经营造成影响，原告应严格履行合同义务。被告陈治安辩称：概括协议是被逼签订的，因公司无法生存，通过深圳一家公司融资，公司要求提供土地租赁合同，但原始合同由反诉被告拿走，并要求签订概括协议后才给合同。2019年5月才把概括协议签了，当时一晚上共签订八个协议。被告荣安建材公司辩称：关于土地租赁的问题，我公司没有实际受让；反诉原告给的概括协议很多条件对我们不利，直到2019年5月因融资需要才被迫签订，概括协议上的签署时间为2018年9月，实际签字盖章时间为2019年5月。本院经审理认定事实如下：2017年10月27日，原告创力水泥公司（甲方）与被告荣安建材公司（乙方）、陈治安（担保方）签订《土地使用权租赁合同》，原告将其拥有合法土地使用权的位于贵州省赤水市的万家商砼公司相关设备设施、建设土地出租给被告荣安建材公司。合同主要内容：土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止；土地租金为200万元／年；乙方于本合同签署后3日内向甲方支付100万元定金（本合同生效则自动转为租金），并于本合同生效且乙方与第三方（黄林云）就万家公司财务交接后3日内向甲方支付500万元；前述600万元扣除乙方代为支付的本协议签署前万家公司欠付甲方的货款，余额作为乙方预付的土地使用权租金；乙方应于前述租金对应的租期届满前10日内甲方支付次年度租金，并于以后每年租期届满前10日按时足额向甲方支付次年度租金，先付费，后用地；乙方逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费；担保方已经知晓本合同项下乙方的全部义务和可能产生的责任，为确保乙方合同项下义务得以完全履行，自愿为乙方基于本协议产生的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。合同签订后，原告向被告荣安建材公司交付了合同约定的土地，被告荣安建材公司与第三方黄林云完成了万家商砼公司的财务交接，被告荣安建材公司向原告转账共计500万元租赁费。2018年9月10日，原告与被告万家商砼公司、荣安建材公司共同对账并签署对账单，确认截止2018年9月10日被告万家商砼公司尚欠原告水泥货款1168423.09元。对账后，被告荣安建材公司代被告万家商砼公司支付欠付原告的货款1168123.09元。2018年9月11日，原告创力水泥公司（甲方）与被告荣安建材公司（乙方）、万家商砼公司（丙方）、陈治安（丁方）签订《概括转让协议》，约定原告创力水泥公司与被告荣安建材公司、陈治安于2017年10月27日签署的《土地使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》）项下被告荣安建材公司对原告创力水泥公司的权利、义务全部转移至被告万家商砼公司。协议主要内容：一、各方一致同意，自本协议生效之日起，《租赁合同》项下的乙方对甲方的权利、义务全部转移至丙方，由丙方概括享受、承担。二、丙方在签署本协议前，已对《租赁合同》的内容、款项支付情况做了详尽了解，对于该等情况是知悉完全认可的，丙方同意概括承受《租赁合同》项下乙方的权利、义务，并自愿承担乙方尚未履行的义务和责任。三、各方一致同意，丙方受甲方、乙方、丁方于本协议签署前的《租赁合同》及各方业已达成的所有谅解、纪要、补充协议的约束。四、丁方明确知晓《租赁合同》及本协议项下乙方、丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保乙方、丙方的义务得以完全履行，自愿为乙方、丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。五、乙方明确知晓《租赁合同》及本协议项下丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保丙方义务得以完全履行，乙方自愿为丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。协议签订后，被告未按约定支付原告租金。2019年10月29日，原告向本院提起诉讼，要求被告万家商砼公司支付前期欠付租金100万元并支付资金占用费，被告荣安建材公司、陈治安共同对上述款项承担连带清偿责任。本院于2019年12月13日作出（2019）黔0381民初3258号民事判决书，判决被告万家商砼公司支付尚欠原告租金100万元，并支付资金占用费12万元，被告荣安建材公司、陈治安对上述租金及资金占用费承担连带清偿责任。原告与被告万家商砼公司、陈治安、荣安建材公司均不服提起上诉，遵义市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）黔03民终2713号民事判决书，驳回上诉，维持原判，该判决于2020年6月2日发生法律效力。本院认为：原、被告均是具有民事行为能力的企业法人和自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告共同协商，自愿签订《土地使用权租赁合同》，原告将涉案土地出租给被告荣安建材公司，后各方又签订《概括转让协议》，被告荣安建材公司将《土地使用权租赁合同》项下的权利、义务全部转移给被告万家商砼公司，是其真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同、协议约定的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按《土地使用权租赁合同》、《概括转让协议》的约定履行各自的义务。租赁合同签订后，原告向被告荣安建材公司交付了租赁土地，履行了自己的义务。转让协议签订后，被告万家商砼公司承受了被告荣安建材公司支付租金的义务，租赁土地由被告万家商砼公司使用，被告万家商砼公司应按租赁合同约定向原告支付租金。租赁合同中约定，前述600万元（100万定金+500万元）扣除被告荣安建材公司代为支付的本协议签署前被告万家商砼公司欠付原告的货款，余额作为被告荣安建材公司预付的土地使用权租金；被告荣安建材公司应于前述租金对应的租期届满前10日内原告支付次年度租金，并于以后每年租期届满前10日按时足额向原告支付次年度租金，先付费，后用地。合同签订后，被告荣安建材公司已支付前期600万元，并共计代被告万家商砼公司支付欠付原告货款1168423.09元，根据合同约定，被告荣安建材公司共计支付原告的租金为4831876.91（6000000元-1168123.09元），即已支付截至2020年3月31日的租金，后期租金应由被告万家商砼公司根据《概括转让协议》约定承担支付义务，但被告万家商砼公司未按约支付。现原告要求被告万家商砼公司支付2020年4月1日至2021年3月31日期间租金共计200万元，其请求符合合同约定和合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本院予以支持。对于被告万家商砼公司提出，新冠肺炎疫情期间属不可抗力，要求减免上半年停工停产六个月租金的辩称理由和反诉请求：虽然新冠肺炎疫情的爆发属于不可抗力，但从2020年4月起，赤水市疫情已降为低风险地区，企业已逐步恢复运营，结合国家提倡民营企业、私人业主可适当减免经营户租金的倡议和我市各企业复工复产情况，本院酌情认定应减免两个月租金33.33万元（200万元/年÷12×2），对被告万家商砼公司超过该部分租金减免的反诉请求，本院不予支持。本院确认被告创力水泥公司还应支付原告的租金为166.67万元（200万元-33.33万元）。关于被告万家商砼公司要求变更《土地使用权租赁合同》中租金标准的反诉请求：《土地使用权租赁合同》是原、被告共同协商自愿签订，是各方的真实意思表示，被告万家商砼公司在签订《概括转让协议》承受《土地使用权租赁合同》的权利、义务后已明确知道租金为200万元/年，但并未提出变更租金标准的约定，视为对该租金标准的认可。而被告万家商砼公司所提交的《市人民政府办公室关于我市基准地价调整更新的通知》和《陈治安拟明确赤水市文华办建设村沟口组土地使用权租赁费项目资产评估报告》与本案的租金并无直接关联性，也不能证明《土地使用权租赁合同》所约定租金标准不合法，同时原告也不同意变更租金标准。故被告万家商砼公司的该项诉讼请求不符合合同法规定的可以变更合同的条件，本院不予支持。双方可以另行协商变更合同内容和租金标准。关于被告万家商砼公司要求变更《土地使用权租赁合同》中土地使用权租赁期限的反诉请求：根据合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，《土地使用权租赁合同》中约定土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日，该条款约定的租赁期限超过法律规定的20年，超过部分中的关于租期时间的约定无效。无效条款对原、被告均不具有法律约束力，无需变更。故对被告万家商砼公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告万家商砼公司从2020年3月21日起以欠付租金200万元为基数，按月利率2%标准支付资金占用费的诉讼请求：被告万家商砼公司在签订《概括转让协议》承受《土地使用权租赁合同》的权利、义务后，未按约定支付租金，已经构成违约，应当按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《土地使用权租赁合同》中约定：每年租期届满前10日按时足额向甲方支付次年度租金；逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费。由于本院已确认被告万家商砼公司已支付截至2020年3月31日的租金，并减免两个月租金，故被告万家商砼公司应从2020年5月21日起，以实际欠付次年租金166.67万元为基数计算支付原告资金占用费，对原告超过该起算时间和基数部分的诉讼请求，本院不予支持。对于资金占用费的计算标准：虽然合同中约定按2%每月的标准支付资金占用费，但被告万家商砼公司给原告造成的实际损失并未达到前述标准。根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少其请求过分过于造成的损失”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告关于资金占用费的请求过分高于造成的损失，且被告万家商砼公司对原告的该诉讼请求提出抗辩，故资金占用费的标准应予调整。结合本案的实际情况，资金占用费的计算标准应调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告荣安建材公司、陈治安是否对欠付原告租金及资金占用费承担连带清偿责任：被告荣安建材公司、陈治安均在《概括转让协议》的担保方盖章、签字，该协议中明确约定，被告荣安建材公司、陈治安自愿为被告万家商砼公司对原告的全部债务向原告承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，对原告要求被告荣安建材公司、陈治安对被告万家商砼公司欠付租金及资金占用费承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告赤水市创力万家商砼有限责任公司在本判决生效后三十日内支付尚欠原告赤水市创力水泥有限责任公司的租金1666700元，并从2020年5月21日起，以尚欠1666700元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用费给原告赤水市创力水泥有限责任公司，直至全部款项付清止；二、被告赤水市荣安建材有限公司、陈治安对被告赤水市创力万家商砼有限责任公司应支付原告赤水市创力水泥有限责任公司的上述租金及资金占用费承担连带清偿责任；三、驳回原告赤水市创力水泥有限责任公司的其余诉讼请求。四、驳回被告赤水市创力万家商砼有限责任公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费12200元、反诉费7260元，共计19460元，由原告（反诉被告）赤水市创力水泥有限责任公司承担4460元，被告（反诉原告）赤水市创力万家商砼有限责任公司承担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇二〇年十一月十三日书记员  李兆文