吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初5948号 原告：何福利，男，汉族，现住延吉市海兰路。 被告：延边大宇房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市北山街丹松居（学府小区1-18号）。 法定代表人：吴营，该公司经理。 委托诉讼代理人:张福臣，该公司项目经理。 被告：延边祥达房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市进学街9-16号2007号。 法定代表人：田洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：李明德，延吉市河南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵基文，延吉市河南法律服务所法律工作者。 原告何福利诉被告延边大宇房地产开发有限公司（以下简称大宇公司）、延边祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何福利及委托诉讼代理人麻百平，被告大宇公司的委托诉讼代理人张福臣，被告祥达公司的委托诉讼代理人李明德、赵基文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和福利诉称：1、请求法院依法判令原告与大宇公司解除商品房买卖合同无效，大宇公司返还购房款X元；2、赔偿违约金按照2%/月计算至全部清偿本金日止，暂计X万元；3、2017年8月29日延吉市棚改区改造管理局将原大宇公司开发的地块变更为祥达公司开发建设，祥达公司与大宇公司签订《转让协议》、《承诺书》、C15地块《专项审计说明书》，偿还大宇公司自筹支出的X元限额中予以给付；4、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年6月22日，原告与大宇公司双方达成位于延吉市粮库酒厂东侧延边大宇房地产开发有限公司开发建设的晨祥小区X号楼X单元X号，建筑面积X平方米的商业用房买卖合同，房屋价款为X元。由于大宇公司将案涉建房地块及手续全部转让给祥达公司开发建设，大宇公司无法交房，构成违约，诉诸贵院请求判令原告与大宇公司的商品房买卖合同无效，返还购房款，按照购房签订时间支付2%/月的违约金。另查，大宇公司实际控股人，赵立群与法定代表人洪霞、曲清泉之间的股权转让协议及祥达公司的承诺，祥达公司应当按照延边经伟会计事务所审计的，第三人先期因建设案涉C15地块所花费用X元限额内予以给付X元及利息。诉讼费由被告承担。 被告大宇公司辩称：对原告起诉的事实无异议。棚改局取消大宇公司的开发权，让祥达公司开发此项目有异议。 被告祥达公司辩称：1、本案原告不适格，原告与祥达公司没有合同，根据合同相对原理，本案是原告和大宇公司之间的房屋买卖合同纠纷，与祥达公司无关。2、案涉申请书、审计报告与祥达公司无关。3、申请书是身居大宇公司的洪霞与曲清泉为祥达公司制作提交的，与祥达公司无关，该申请书是弄虚作假，恶意串通的非法证据，不能作为定案的依据。4、申请书中所列X元，是虚构的投入，没有任何凭证和依据，不能作为定案的依据。5、审计报告是市棚改局委托经纬会计事务所审计的，审计对象时，该项目前期5家开发企业在涉案项目中的全部投入，审计报告形成的时间是2018年10月22日，由于申报投入来源是5家企业自己申报，各企业为填补已收取的卖房款、工程施工保证金去向不明的漏洞而虚报投入。6、经审计5家企业全部投入为X万，其中大宇公司自己申报全部投入为X元。7、申请书制作并提交的时间是2017年8月22日，审计报告的时间是2018年10月22日，也就是说审计之前申请书中所列X元没有任何意义，应以审计报告的时间为准，但各企业在审计报告中申报的投入的大部分也没有依据和凭证。8、经审计核算，大宇公司实际全部投入为X元，其中X余万元为虚构和待确认部分，祥达公司替大宇公司已承担支付X元，这个证据被告准备6组证据，但因本案与祥达无关，因此不出具证据，综上，本案原告不适格，诉讼请求与祥达公司无关，应依法驳回原告的起诉。 经审理查明：因大宇公司长期拖欠原告货款，2016年6月22日，原告何福利与被告大宇公司签订房屋买卖合同，以抵顶拖欠的货款。房屋买卖合同约定，原告购买位于延吉市粮库酒厂东侧大宇公司开发建设的晨祥小区X号楼X元X号，建筑面积X平方米的商业用房，房屋价款为X元，房屋交房日期为年月日。签订合同后，大宇公司给原告出具了收到购房款X万元的收据。 2017年8月22日，祥达公司向延吉市棚改局出具申请书，其内容为“由于棚户区C15地块的棚户区改造，经过多年的工作，未能达到让回迁户顺利入住，导致其多次上访，为了维稳，让百姓顺利回迁安置到户，延边祥达房地产开发有限公司，现对棚改局作出申请接管棚户区C15地块改造项目，将针对棚户区C15地块改造项目作出如下承诺：一、承担安置前期拆迁所签订的合同X份，其中回迁安置X户，货币补偿X户，按所签订的合同继续履行合同内容。附：所需安置回迁合同表（表一）。二、在延边房呈房地产开发有限公司和延边大宇房地产开发有限公司工作期间预售的房源合同，予以全部承担，按合同交付房源。附：预售房源表（表二）：前期施工期间抵施工款的房源，确认按合同交付房屋。附：顶施工款房源表（表三）。三、对吉泰地产集资的进学街道和电热厂的团购户X户，其中大宇公司已退房款X元（X户），未付的经法院判决生效（X户）X元的退房款由延边祥达公司支付给吉泰地产。如再发生的退房款仍由祥达公司继续承担。附：吉泰地产集资情况表（表四）。四、延边大宇公司2015年工作期间产生的费用支出有以下几个方面：1、支付拆迁用于货币补偿X万；2、回迁安置补偿费X万；3、支付吉泰地产公司X万；4、棚改局项目押金X万；5、征小营镇光明村一队、二队宅基地补偿款X万；6、前期清理现场拆迁垃圾、平整场地、规划设计费、地址勘探费用：X万；7、管理费支出X元；8、公司项目借款经济费用X万；9、支出吉泰公司项目工人工资X万；10、建售楼处及装修办公室费用支出X万。上述项目共计支出：X元，其中房呈及大宇预售房款支出X元，大宇公司自筹支出X元，延边祥达公司对此支出的X元，按借款合同给予偿还。附：借款明细”。 2017年8月25日，延吉市棚改局作出延市棚发（2017）66号《关于取消棚户区C15地块改造资格的通知》，以大宇公司于2014年10月取得棚户区C15地块改造资格，至今未办理开工手续，项目处于停滞状态，广大回迁户未能及时按期安置为由，取消了大宇公司对C15工程的开发建设的资格。2017年8月29日，延吉市棚户区改造管理局作出（2017）72号《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》，延市棚发（2014）85号文件作废，C15地块开发建设单位为祥达公司。 2018年，甲方为洪霞、曲清泉（原祥达公司法人、股东）与乙方为赵立群、担保人为秦志伟，签订了承诺书，内容为“一、乙方无条件按照转让协议及还款协议履行义务。担保人对乙方的还款义务承担连带还款保证责任；二、乙方在未完全履行约定义务之前不要求甲方转让剩余股份；三、乙方同意在本承诺书加盖延边祥达房地产开发有限公司公章，受让后的延边祥达房地产开发有限公司也加入承担还款及给付房屋的连带保证责任。如乙方及担保人迟延或者拒绝履行约定义务，甲方可向延边祥达房地产开发有限公司主张权利。四、乙方负责告知合作伙伴，甲、乙之间的各项协议内容，如因乙方未告知而导致合作伙伴中途撤资或者解除合作导致项目亏损等事宜均由乙方及担保人个人承担赔偿责任”。 另査，大宇公司与原告签订房屋买卖合同时，未取得商品房销售许可证。 认定上述事实的证据有：原告提供的购房协议书及收据，光盘一份，祥达公司的申请书、转让协议书、承诺书、C15地块审计说明书，本院（2019）吉2401民初6494号民事判决书、（2020）吉2401民初3173号民事判决书、（2019）行初36号行政判决书，以及当事人的陈述。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。 本院认为，原告与大宇公司签订的房屋买卖合同，因大宇公司并未取得商品房销售许可证，属于违规售房，该商品房买卖合同无效，本应由大宇公司返还原告的购房款并支付利息，但祥达公司承接棚户区C15地块改造项目后，承诺对大宇公司在该项目中自筹支出的X元按借款合同给予偿还，祥达公司应该在X元的限额范围内，承担返还原告购房款X元及利息的责任。被告主张原告主体不适格，但原告与大宇公司之间已签订房屋买卖合同，且祥达公司亦承诺在X元的范围内偿还大宇公司的债务，祥达公司主张申请书中所列X元是虚构的投入，但祥达公司未提供证据证明，祥达公司的主要抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告延边祥达房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告何福利返还购房款X元及利息（利息以X元为基数，自2016年6月23日至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告何福利的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费X元（原告已预交），减半收取X元，由被告延边祥达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  边万龙 二〇二〇年十一月九日 书记员  刘 帅