广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初6735号原告：广州新发实业有限公司，住址广州市增城区新塘镇港口大道312号新利综合楼首、二、三层商场。法定代表人：赵伟峰。委托诉讼代理人：钟浩威，广东国智（顺德）律师事务所律师。被告：陈宇峰，女，1974年8月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：游江南，广东合众之源律师事务所律师。原告广州新发实业有限公司诉被告陈宇峰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州新发实业有限公司的委托诉讼代理人钟浩威，被告陈宇峰的委托诉讼代理人游江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州新发实业有限公司的诉讼请求为：一、确认原、被告于2013年12月24日签订的《商品房认购协议》于2013年12月27日解除；二、被告于2013年12月24日向原告交付的定金20000元归原告所有；三、被告将位于广州市增城区新塘镇××路××盛景××区××号车位腾空交还给原告；四、被告向原告支付自2013年12月27日至实际腾空之日止占有使用费（按车位租金500元/月计算，暂计算至2020年6月27日共计人民币39000元）；五、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年12月24日，原告与被告就位于新塘镇××路××盛景××区××号车位签订《商品房认购协议》，该协议约定了各自的权利义务。在签订上述认购协议当日，被告向原告支付定金20000元，原告即将上述车位交付被告使用。但被告未能按照协议约定支付剩余款项、与原告签订《商品房买卖合同》等。原告告知被告案涉《商品房认购协议》已解除并要求被告偿还案涉车位给原告，但被告一直未予理会。现涉案车位已被查封。为此，诉至法院，望判如所请。被告陈宇峰辩称：一、原告与被告之间的《商品房认购协议》合法有效，原告将涉案车位交付被告占有、使用至今，不存在《商品房认购协议》已经解除的法律事实。原告在签订上述协议后，没有将认购书即使交付给被告。二、原告从来没有对被告占有和使用涉案车位的客观事实提出异议，实际上是对该法律事实的确认。2014年1月，原告将涉案车位交付给被告后，被告一直向广州市欣茂物业管理有限公司交纳车位的物业管理费。三、被告与原告签订的《商品房认购协议》未曾支付余款的原因之一在于原告的关联公司山东临沂市金水河置业有限公司曾于2011年借用被告款项90万元未曾偿还，原告承诺待归还借款后再另行协商涉案车位的付款事宜。上述借款在2018年分两次还清。四、原告未曾与被告签订《商品房买卖合同》办理过户的真正原因是原告因负债上亿元导致公司账户在2015年就被人民法院查封，无法收取车位转让款，同时原告认为其所有的车位已被人民法院查封无法办理过户手续。五、原告截止到原告提出答辩的今天，从未向被告催收缴纳涉案车位款项，反而是被告年复一年要求原告履行协议，签署涉案车位《商品房买卖合同》过户时，原告均以各种理由推脱。原告的行为违反合同法第九十四条、第九十六条的规定。六、原告在本案中的解除权已经消灭，因此其请求确认涉案车位认购协议于2013年12月27日已经解除的诉讼请求及支付使用费的请求应当予以驳回。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年12月24日，原告（甲方，发展商）与被告（乙方，认购方）签订《商品房认购协议》，约定：……第一条乙方向甲方认购增城市新塘镇××路××盛景××区××号车位……第二条该物业原价90000元，乙方同意选择一次性付款……实际成交价格88000元……乙方应按下列约定向甲方付款：1、签订本协议时，即2013年12月24日支付购房定金20000元……2、在2013年12月27日前支付总成交价的100%，即88000元作为首期房款，同时签署《商品房买卖合同》，……第三条乙方在签订本协议前已详细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》及补充协议公示样本、《认购须知》、《银行按揭指南》、……等所有的购房相关资料，并同意接受前述买卖合同及其补充协议的相关条款及前述甲方提供的全部购房相关资料，并不得以任何理由要求撤销本认购书协议或买卖合同及补充协议任何条款及前述甲方提供的全部购房资料的所有内容。本协议生效后3日内，乙方需向甲方支付首期房款，同时与甲方签订《商品房买卖合同》，合同签订后以合同条款为准。第四条甲、乙双方应严格遵守本认购协议的各项规定，对于各项时间约定，甲方不再另行通知，如乙方未按本协议约定交付首期楼款、各项税费或不签署《商品房买卖合同》及相关补充协议或办理银行按揭的，视为乙方自动放弃认购该物业，并构成违约，本认购协议自乙方违约情形发生之第一日即自行解除，甲方无需另行通知乙方认购协议解除。乙方交付的定金作为违约金支付给甲方；……。2013年12月24日，被告支付20000元定金给原告，原告开具预售定金发票给被告收执。原告与被告确认涉案车位的物业服务费，均由被告交纳完毕。被告提供：1.光盘录音一份，并制作了文字摘录，拟证明未按认购书付款和未签订买卖合同的责任在于原告。2、广州市增城区人民法院《通知》一份，内容为广州市增城区人民法院向原告送达对原告名下的车位评估结果。3、临沂市金水河置业有限公司工商查册资料打印件，原告法定代表人与临沂市金水河置业有限公司法定代表人为同一人，且原告是临沂市金水河置业有限公司的股东。另查明：位于新塘镇××路××新都××名门盛景××地下××区××号车位，登记权属人为原告。该车位与2018年4月19日被增城区人民法院（2017）粤0183执4247号案查封。于2017年12月12日被增城区人民法院（2017）粤0183执3815号案查封。审理中，原告与被告确认，在签订《商品房认购协议》当天就将涉案车位交付被告使用。原告陈述以下内容：1、原告不清楚涉案车位因为什么原因被查封。2、向被告借款的公司并非是原告，而是另一间公司即临沂市金水河置业有限公司。临沂市金水河置业有限公司、被告与原告之间没有就借款冲抵涉案车位款项的协议。3、按照《商品房认购协议》约定，原告无需发出函件。但原告一直有催促被告交付款项，只是没有书面发出函件。4、对于涉案车位占用费，原告选择按照同时期同地段租金标准计算。被告陈述以下内容：1、原告是被列入黑名单的企业，因为被告是涉案小区业委会主任，所以原告才起诉被告。2、原告在2018年才将《商品房认购协议》交付给被告。本院认为：原告与被告之间的《商品房认购协议》为双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定。根据《商品房认购协议》约定的内容，被告应在2013年12月27日交付首期款68000元并签订正式商品房买卖合同。被告并未交付上述款项。对此被告认为是原告存在违约，体现在，一、原告没有即时将《商品房认购协议》交付给被告，而是在2018年才将《商品房认购协议》交付给被告。但被告提供的证据无法合理佐证被告上述陈述。且即使被告陈述属实，但是《商品房认购协议》中也约定了交付款项的具体期限为三天之后，并载明被告知悉上述日期。因此，被告的该项抗辩，本院不予采纳。二、原告曾向被告借款，原告承诺待偿还完毕借款之后再予以支付车位款。但综合被告陈述，借款人为临沂市金水河置业有限公司。并非本案原告，且原告、被告、临沂市金水河置业有限公司之间并无相关协议用借款予以抵扣车位款。故对被告的该项抗辩不予采纳。三、原告将涉案车位交付被告使用，且一直没有向被告进行催收。但原告上述交付车位的行为，并不能免除被告支付车位款的义务。综合上文论述，被告没有支付尾款的行为不当。根据《商品房认购协议》第四条“……如乙方未按本协议约定交付首期楼款、各项税费或不签署《商品房买卖合同》及相关补充协议或办理银行按揭的，视为乙方自动放弃认购该物业，并构成违约，本认购协议自乙方违约情形发生之第一日即自行解除”的约定，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零五条“民法所称的“以上”“以下”“以内”“届满”，包括本数；所称的“不满”“超过”“以外”，不包括本数”的规定，虽然并未规定以前，以后的含义，但根据通常理解，以前应与以内，以后应与以外相近。故被告最后缴款日期应为2013年12月27日，应从2013年12月28日视为违约。故原告在本案中确认双方的《商品房认购协议》在2013年12月27日解除，显然不当，本院不予支持。虽然原告认为涉案合同在2013年12月27日已经解除未能得到支持，但如上文论述，被告的行为显然构成违约，即涉案合同已经解除。故被告要求没收定金返还涉案车位，应当得到支持。至于原告要求被告支付车位占用费，原告不向本院申请评估，愿意按照相关部门颁布的同时期同地段租金标准予以计付，故本院综合占用时间，以及同类型的车位租金标准，至2020年6月27日的占用费为23000元。至于之后的占用费，原告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈宇峰在本判决发生法律效力之日起十日内，返还位于新塘镇东进东路8号盛景苑一区043号车位给原告广州新发实业有限公司；二、被告陈宇峰在本判决发生法律效力之日起十日内，支付2013年12月28日至2020年6月27日的车位占用费23000元给原告广州新发实业有限公司；三、原告广州新发实业有限公司无需退还20000元定金给原告陈宇峰；四、驳回原告广州新发实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告陈宇峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年十一月十一日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。