广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12300号原告：李杰夫，男，1987年9月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘嘉敏，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：陈奇，男，1954年11月7日出生，汉族，住广东省雷州市。被告：陈大江，男，1960年4月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：陈忠，男，1969年5月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。三被告的共同委托诉讼代理人：陈显玲，系广东佳思特律师事务所律师。原告李杰夫与被告陈奇、陈大江、陈忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行审理。原告李杰夫的委托诉讼代理人刘嘉敏，被告陈奇、陈大江、陈忠的共同委托诉讼代理人陈显玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰夫向本院提出诉讼请求：1.被告陈奇向原告退还租赁押金60000元；2.被告陈奇向原告退还顶手费50000元；3.被告陈奇向原告支付赔偿金60000元及装修损失60000元；4.被告陈大江、陈忠就被告陈奇的债务向原告承担连带清偿责任；5.三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：广州市天河区天河南路六运五街40号首层（以下简称案涉铺位）是三被告共同共有的房屋。2019年1月4日，原告与被告陈奇签订《房屋租赁协议书》（以下简称《协议书》），约定：被告陈大江、陈忠委托被告陈奇作为出租方将案涉铺位出租给原告；租赁期限为五年，自2019年1月1日起至2024年12月31日止，第一、二年租金为每月30000元，第三年租金为每月33000元，第四、五年租金为每月36000元；原告一次性向三被告支付顶手费50000元，并在签订合同时向三被告支付租赁押金60000元；三被告同意给原告50日的免租期，从三被告正式交予房屋给原告之日起50日内免收原告的租金；租赁期间内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如三被告提前收回案涉铺位，除须退还押金给原告外，并须赔偿与押金同等数目的金额给原告。《协议书》签订后，原告向被告陈奇支付40000元，按照被告陈奇的指示向被告陈大江支付70000元，上述合计110000元。鉴于原告需对案涉铺位进行重新装修，原告委托深圳洣图装饰设计工程有限公司（以下简称洣图公司）进行室内设计，向该司支付装修设计费用30000元，为拆除案涉铺位外墙支付拆墙费用30000元。现原告了解到三被告已于2019年1月前往广州市天河区人民政府天河南街道办事处（以下简称天河南街道办）的来穗人员和出租屋服务管理中心注销双方签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同1》），且三被告在没有任何书面通知的情况下，擅自将案涉铺位另行出租给他人，拒不返还原告交纳的顶手费及押金，完全无视原告对于案涉铺位的装修投入，被告陈奇的行为严重侵害原告的合法权益，被告陈大江、陈忠作为案涉铺位的权属人，理应对被告陈奇应当支付给原告的费用承担连带清偿责任。被告陈奇、陈大江、陈忠辩称：一、原告违约在先。原告因经营餐厅的目的于2019年1月4日与三被告签订《协议书》，约定：顶手费50000元；预交相当于二个月租金的押金60000元；租期五年，从2019年1月1日起至2024年12月31日止，第一、二年的租金为每月30000元，第三年的租金为每月33000元，第四、五年的租金为每月36000元；原告必须在每月5日前向三被告缴纳当月租金，原告每逾期交租一天，须按每月租金的3%作为赔偿金支付给三被告，赔偿金从保证金中扣除；如欠款1天，视为违约，三被告有权解除合同，收回案涉铺位，有权处理屋内一切物品，并没收押金。《协议书》签订前，被告陈奇曾口头告知原告关于案涉铺位如承租用于餐厅之用需征得环保部门、工商行政主管部门同意的情况，原告咨询有关人员认为案涉铺位可用于经营餐厅之后才与三被告签订《协议书》。《协议书》签订后，原告向三被告支付了顶手费50000元和押金60000元，三被告随即将案涉铺位移交给原告，原告请人对案涉铺位进行设计及内部拆整。2019年1月中旬，原告到工商行政主管部门办理营业执照时，被告知案涉铺位不能办理经营饮食业务的营业执照，原告因无法办理案涉铺位的营业执照而停止施工。2019年2月5日前，原告本应依约交纳2019年2月的租金10000元（免租期至2019年2月20日止，原告应交纳2019年2月21日至2月28日期间的租金10000元），但原告违反合同的约定不向三被告支付2019年2月的租金（事实上，《协议书》签订后，原告应交纳的2019年2月至5月的租金均没有交纳）。在此情况下，为减少双方的经济损失，三被告才于2019年3月1日与广东水×珑商务服务有限公司（以下简称水×珑公司）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》）。二、原告因违约应赔偿三被告的经济损失。对比三被告与水×珑公司签订的《合同2》及三被告与原告签订的《协议书》可知，三被告存在以下经济损失：1.没有顶手费（因原告已将案涉铺位的室内装修基本拆除）；2.五年的租金少收123372元；3.少收2019年2月20日起至4月30日止共70天的租金合计70000元。由于原告违约，三被告为减少损失才与水×珑公司签订《合同2》，推迟70天收取租金和五年租金价差给三被告造成经济损失合计193372元（注：三被告在本案庭审中表示其在本案中不就此提出反诉，将另案主张权利）。综上所述，《协议书》无法履行是因原告违约不按约定向三被告支付租金，三被告依约向原告收取顶手费和没收原告交纳的押金有充分理由。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的以下证据，本院予以确认并将其作为认定本案事实的依据：一、李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠（签约代表为陈奇）分别提供的作为甲方的陈奇与作为乙方的李杰夫于2019年1月4日签订的《协议书》（已分别出示原件。李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠均确认《协议书》的出租方为陈奇、陈大江、陈忠）。二、李杰夫提供的房地产权属人登记为陈奇、共有情况为共同共有的案涉铺位的权属证书复印件（未能出示原件）和陈奇、陈大江、陈忠提供的案涉铺位的权属证书（共3本；仅出示其中房地产权属人登记为陈奇的权属证书原件）。三、李杰夫提供的原广州市天河区工商行政管理局于2019年2月3日作出的《申请企业设立登记（备案）补正材料告知书》{以下简称《告知书》；已出示原件。包括：你预约来办理的广州新鲜热辣餐饮有限公司设立（备案）申请，经审核，申请文件、材料不齐（或者不符合法定形式）；“材料清单”一栏第5项“经营场所材料”的需补正内容为“建议企业重新选择适宜的经营场所”；“其他需要说明的事项”一栏为“根据广州市天河区环境保护局穗天环函[2018]633号《区环保局关于对天河南街锁定餐饮项目选址的函》，案涉铺位不适宜作餐饮使用”；“企业被委托人”一栏显示“罗×玲”的手写签名，“被委托人电话”一栏显示“185××××****”的打印内容；“补正材料期限”一栏为“2019-2-3至2019-2-15”等内容}。四、李杰夫提供的短信往来记录截图（未能出示存储设备。李杰夫称短信往来双方为其与陈奇）和微信聊天记录截图（未能出示存储设备。截图显示：微信聊天双方为“鹰博长天”与“JeffLi”。李杰夫称微信聊天双方为其与陈奇）。李杰夫称其在签订合同前后通过短信、微信、电话及面对面沟通的方式与陈奇沟通协商案涉铺位的租赁事宜；由于其与陈奇的通话时间早于一年前，中国联合网络通信集团有限公司告知李杰夫称无法调取超过半年时间的通话记录，故相关通话记录已无法提交。陈奇、陈大江、陈忠对该组证据的真实性均予以确认；但称李杰夫于2019年1月4日签订合同、于2019年1月5日办理租赁登记备案手续及发短信、微信给陈奇之后，直至2019年3月25日才再次发送一条微信给陈奇，2019年1月6日至3月24日期间音讯全无，均是由李杰夫的合伙人罗×玲与陈奇联系沟通一切事务。五、陈奇、陈大江、陈忠提供的微信聊天记录[已出示存储设备；存储设备显示微信聊天双方为“李生租客”（微信号为×××，昵称为JeffLi）（陈奇、陈大江、陈忠称该人员是李杰夫）和“鹰博长天”（陈奇、陈大江、陈忠称该人员是陈奇）]。李杰夫对该证据的真实性没有提出异议，但认为该证据不全面，其与陈奇的微信聊天记录还包括其提供的上述证据四中的相应内容。对于当事人有争议的证据及涉及案外人的证据，本院认定如下：一、李杰夫提供的原广州市城市规划局天河区分局于2002年12月20日作出的致“陈奇、陈忠等三人”的《关于同意调整使用功能的复函》（未能出示原件），用于证明在签订《协议书》时，陈奇向李杰夫出示上述复函，并告知李杰夫称案涉铺位经规划部门研究同意改为餐饮用房使用、符合李杰夫的承租目的，从而促成李杰夫与其确立租赁合同关系。陈奇、陈大江、陈忠发表以下质证意见：陈奇曾向李杰夫提供上述复函，但上述复函是其提供给李杰夫办理案涉铺位的营业执照的参考资料（注：陈奇、陈大江、陈忠亦未能出示该证据原件）。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。二、李杰夫提供的其作为发包人与洣图公司作为设计人于2019年1月14日签订的《日本火锅店装修设计协议》[以下简称《设计协议》；已出示原件。约定：发包人委托设计人承接日本火锅店的室内设计……第四条本合同共计设计费总价为60000元（此费用为总价包干，过程不产生任何额外增加费用）；支付进度详见如下：4.1签订合同后，发包人支付设计费的50%作为定金，即30000元；4.2提交装饰设计方案效果图设计成果，提交整套施工图并经发包人通过后，发包人支付设计费的45%，即27000元；4.3现场竣工验收后，发包人支付设计费的5%，即3000元；……第六条违约责任：1.乙方如违反本合同任何条款，应一次性向甲方支付违约金设计费30%；2.如果因为乙方的违约行为造成了甲方损失，乙方除支付违约金外，还应承担相应的责任等条款。《设计协议》尾部发包人签章处下方空白处还显示“乙方账户信息如下：账户名称：林周开户银行：建设银行鹭江支行账户号码：62×××62（以下简称A账户）”的内容]，用于证明李杰夫委托洣图公司对案涉铺位进行装修设计，李杰夫依约需向洣图公司支付定金30000元（注：李杰夫称其支付的上述定金30000元已被没收，没有退还）。陈奇、陈大江、陈忠发表以下质证意见：对该证据的真实性无法确认，是李杰夫与案外人签订的合同，陈奇、陈大江、陈忠对此不清楚。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。三、李杰夫提供的其卡号/账号为62×××98的《中国建设银行个人活期账户交易明细》[已出示银行打印件。包括：于2019年1月5日跨行转出110000元（顶手费5万押金6万），对方账号与户名为62×××39陈奇（以下简称B账户）；于2019年1月5日B账户退汇汇入110000元（超限额）；于2019年1月7日分别跨行转出10000元和30000元，对方账号与户名均为6222032015001447329陈奇；于2019年1月7日跨行转出70000元（顶手费及押金），对方账号与户名为62×××12陈大江；于2019年1月14日转账支取30000元（设计定金）至A账户等交易明细]，用于证明李杰夫于2019年1月7日向陈奇支付40000元及按照陈奇的指示向陈大江支付70000元，上述110000元是案涉铺位的押金60000元和顶手费50000元；于2019年1月14日向洣图公司在《设计协议》中指定的A账户支付设计定金30000元。陈奇、陈大江、陈忠发表以下质证意见：对该证据的真实性不清楚；确认收到李杰夫支付的案涉铺位的租赁押金60000元和顶手费50000元。本院认定如下：本院采纳该证据作为认定本案事实的依据。四、李杰夫提供的中山市和大装饰工程有限公司于2019年1月7日出具的收到“李杰夫就六运五街40号首层打拆费用3万元”的《收据》（已出示原件。李杰夫称其主张的装修损失60000元包括前述设计费30000元及打拆费用30000元），用于证明李杰夫还以现金方式向装修单位支付打拆费用30000元。陈奇、陈大江、陈忠发表以下质证意见：李杰夫确实将案涉铺位原来的装修全部拆除，陈奇、陈大江、陈忠因此才向李杰夫收取顶手费50000元，顶手费即是李杰夫拆除案涉铺位原来装修的对价（对此，李杰夫称顶手费是陈奇、陈大江、陈忠额外要求其支付的费用，并非拆除案涉铺位原来装修的对价）；案涉铺位原来由上一手承租人经营日本料理，李杰夫承租后也是准备经营日本料理，只是李杰夫认为案涉铺位原来的装修不符合其要求，所以才拆除原来的装修；签订租赁合同之前，陈奇已告知李杰夫需要办理餐饮营业执照，李杰夫在签订租赁合同之前也自行了解和咨询上述问题并在确认案涉铺位能经营餐饮之后才与陈奇、陈大江、陈忠签订租赁合同。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。五、李杰夫提供的照片（未能出示拍摄设备。照片显示：电脑屏幕上的文件名称为《天河南所地址锁定汇总表》，其中包括：“案涉铺位所在地址为富丽花苑商业裙楼，是2018年中央环保督察的天河南街重点整治区域，该商业裙楼设计不符合环保油烟排放的要求。根据天河南街道办提出的该区域餐饮业户只减不增的要求，建议在商事系统中对该地址作‘不可作餐饮’的标注提示，除非经营者已提前取得天河南街道办备案并通过环保测评方可申请餐饮经营”“从2018-06-262019-06-25”等内容），用于证明李杰夫为求证案涉铺位是否具备餐饮功能的问题，曾多次前往广州市天河区的工商行政主管部门了解情况，得到上述回复，陈奇、陈大江、陈忠作为业主不可能不清楚上述情况但却没有向李杰夫作出说明。陈奇、陈大江、陈忠发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认定如下：本院将结合本院向工商行政主管部门调查取证的情况作出认定处理。六、李杰夫提供的照片（共4张；均未出示拍摄设备。照片显示：悬挂“康美餐饮”招牌的店铺在晚上处于关闭状态；一家餐饮店在晚上处于营业状态等情况），用于证明李杰夫在签订租赁合同之前曾考察案涉铺位，发现相邻铺位均是经营餐饮的商铺。陈奇、陈大江、陈忠没有对该证据提出异议。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。七、陈奇、陈大江、陈忠提供的其三人作为甲方与水×珑公司作为乙方签订的《合同2》（已出示原件。《合同2》未显示签订时间）及水×珑公司的《营业执照（副本）》（未能出示原件）、法定代表人许志学的居民身份证正反面复印件，用于证明陈奇、陈大江、陈忠于2019年2月28日才将案涉铺位另行出租给水×珑公司，且给予水×珑公司免租期两个月，起租时间为2019年5月1日。李杰夫发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无法确认；根据李杰夫实地勘察的情况及法院调取的证据可反映陈奇、陈大江、陈忠与案外人在2019年2月26日以前已经确立租赁合同关系；根据李杰夫向案涉铺位的物业管理处了解的情况，新承租人于2019年2月底进驻案涉铺位进行装修；鉴于上述情况，李杰夫不可能继续向陈奇、陈大江、陈忠支付租金；李杰夫从未向陈奇、陈大江、陈忠提出解除租赁合同关系的要求，是陈奇、陈大江、陈忠单方解除与李杰夫的租赁合同关系。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。八、陈奇、陈大江、陈忠提供的中国联合网络通信有限公司湛江市分公司爱华营业厅于2019年7月15日作出的《证明》（已出示原件。其中包括：陈奇的联系电话为159××******、131××××****等内容）及短信往来记录截图（已出示存储设备；存储设备显示短信对方为“朋友广州罗小姐做火锅”185××××****。陈奇称短信往来双方为其与李杰夫的合伙人罗×玲），用于证明李杰夫的合伙人罗小姐在签订《协议书》前一直以短信方式与陈奇商谈如何订立租赁合同及办理营业执照事宜，从罗小姐于2018年12月30日发送的短信即“……而且环保找了关系3号派人落来视察多一次。约你4号签啦。……”可知，罗小姐认为案涉铺位可以办理餐饮营业执照并约陈奇于2019年1月4日签订租赁合同；签订《协议书》后，从罗小姐于2019年2月16日发送的短信即“大志店铺有人想租……”可知，罗小姐签订《协议书》后在办理营业执照过程中发现案涉铺位无法办理餐饮营业执照时打算把案涉铺位转租给他人。李杰夫发表以下质证意见：上述《证明》的真实性由法院认定；对短信往来记录截图的真实性、合法性、关联性均不予确认；短信往来记录截图无法显示短信对方的身份信息、电话号码，李杰夫无法确认短信内容是否完整；“朋友广州罗小姐做火锅”并非李杰夫的代理人、无权代表李杰夫，更非案涉铺位的承租人、与李杰夫不存在合伙关系；陈奇、陈大江、陈忠以短信内容“……而且环保找了关系3号派人落来视察多一次。约你4号签啦。……”主张罗小姐认为案涉铺位可以办理餐饮营业执照，李杰夫认为上述短信不能证实对话中的商铺即为案涉铺位，亦无法证实罗小姐认为案涉铺位可以办理餐饮营业执照是基于以上情况，李杰夫并不清楚视察的具体内容，且罗小姐直到2019年3月25日仍发送短信即“我方不同意解除合同。之前承诺此铺位能办理消防环保和卫生证等证件。在收取押金6万及预缴租金5万后，你隐瞒我们，再与他人签订租赁合同（一铺二租）。……”，由此可见，罗小姐也不同意解除租赁合同；短信无法证实陈奇、陈大江、陈忠在签订租赁合同时已告知李杰夫关于案涉铺位已被锁定不能经营餐饮、被列入“黑名单”的情况，不能豁免陈奇、陈大江、陈忠作为出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的基本义务，如果李杰夫已获悉案涉铺位被锁定不能经营餐饮，不会在签订租赁合同之后由于无法办理餐饮营业执照而前往工商行政主管部门及环保部门了解相关情况；陈奇、陈大江、陈忠以罗小姐于2019年2月16日向陈奇发送短信即“大志店铺有人想租……”主张罗小姐签订《协议书》后在办理营业执照过程中发现案涉铺位无法办理餐饮营业执照时打算把案涉铺位转租给他人，但罗小姐不能代表李杰夫，李杰夫在获悉案涉铺位因场地问题无法办理营业执照之后与陈奇、陈大江、陈忠进行协商，曾提出转租等方案，但李杰夫提出上述方案的前提是陈奇、陈大江、陈忠退还李杰夫已投入的费用，陈奇、陈大江、陈忠不同意退还李杰夫任何款项，表示只愿意向李杰夫支付红包2000元；最后，陈奇、陈大江、陈忠在没有告知李杰夫的情况下擅自解除合同、另行出租案涉铺位，损害了李杰夫的权益；该证据无法反映陈奇自行办理注销案涉铺位的租赁登记备案手续是基于罗×玲的要求；案涉铺位的租赁税费依约由李杰夫负担，且双方的免租期已在主管部门登记延长至2019年3月15日，因此，陈奇、陈大江、陈忠称其基于税费原因办理上述注销手续的理由亦不成立；陈奇办理上述注销手续的真实原因是其已找到案涉铺位的新承租人，遂自行与李杰夫解除租赁合同关系。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。九、陈奇、陈大江、陈忠提供的微信聊天记录截图[已出示存储设备；存储设备显示微信聊天双方为“Ivy”（陈奇、陈大江、陈忠称该人员是罗×玲）和“鹰博长天”（陈奇、陈大江、陈忠称该人员是陈奇）]，用于证明陈奇与罗×玲于2019年1月28日到工商行政主管部门及环保部门咨询，被告知案涉铺位不能作为餐饮用途使用；李杰夫、罗×玲于2019年1月29、30日再次到工商行政主管部门及环保部门咨询，得知案涉铺位不能作为餐饮用途使用；李杰夫遂决定转让案涉铺位。李杰夫发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均不予确认；李杰夫并未参与上述微信聊天；该证据显示“Ivy”于2019年1月30日才告知陈奇关于案涉铺位“……房屋性质被锁定了，他们现在可能不给我们开公司了”及“Ivy”与陈奇于2019年1月31日才前往“广州市天河南工商所”了解情况；“Ivy”与陈奇在2019年1月28日没有微信聊天记录，陈奇、陈大江、陈忠称“陈奇与罗×玲于2019年1月28日到工商行政主管部门及环保部门咨询，被告知案涉铺位不能作为餐饮用途使用”与实际情况相矛盾。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。十、陈奇、陈大江、陈忠提供的叶才铭于2019年7月16日、2020年4月5日分别出具的《证明》（均已出示原件。陈奇称叶才铭是案涉铺位的上一手承租人“大志烤肉”的经营者叶婉琳的弟弟，“大志烤肉”由叶才铭管理），用于证明李杰夫及其合伙人罗小姐在签订《协议书》前曾表明其二人已经落实办理营业执照相关事项，陈奇、陈大江、陈忠负有协助其二人办理营业执照的义务，但案涉铺位不能办理营业执照不是陈奇、陈大江、陈忠的责任。李杰夫发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；不清楚叶才铭的身份，不清楚其是否是“大志烤肉”的经营者，无法确认上述“叶才铭”的签名真实性。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。十一、陈奇、陈大江、陈忠提供的黄巧吉以证明人的身份于2020年9月21日作出的《证明》（已出示原件。陈奇、陈大江、陈忠称黄巧吉是案涉铺位所在富丽花苑管理处的主任）及其附件即照片（共2张；均未出示拍摄设备。照片显示：进出口上方悬挂的招牌包括“侨鑫物业富丽花苑管理处”等内容；铁门张贴印刷内容为《餐饮项目选址法律条规》的纸张等），用于证明陈奇于2019年1月初与李杰夫到富丽花苑管理处咨询案涉铺位的装修手续事宜，管理处当时已告知入驻经营餐饮的承租人应到管理处门口查阅《餐饮项目选址法律条规》，按规定经营餐饮场所。李杰夫在本院指定的期间内没有发表质证意见，但在审理中称其没有向富丽花苑管理处交纳装修保证金，陈奇、陈大江、陈忠关于李杰夫支付装修保证金的陈述不属实，且李杰夫亦未曾查阅天河环保部门关于餐饮的任何通知（陈奇对此解释称李杰夫没有按照富丽花苑管理处的要求将设计图纸提交审批同意就擅自开工，拆除案涉铺位价值几十万元的装修）；陈奇、陈大江、陈忠无法提供确实与李杰夫见面的时间证据，也无法提供确切与李杰夫见面的在场证据。本院认定如下：本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。本院还向相关部门调查取证，具体情况如下：一、于2019年7月1日向房地产管理部门查询并打印的案涉铺位的《广州市不动产登记查册表》载明：建筑面积为112.4235平方米，共有情况为共同共有，规划用途为商业，登记时间为2010年2月10日，产权人为陈奇、陈大江、陈忠等内容。二、向天河南街道办发函调取以下资料：案涉铺位自2019年1月1日至今的租赁登记备案资料。该单位于2019年5月7日函复本院如下：经查档案资料，案涉铺位自2019年1月1日至今在我街办理房屋租赁登记备案5次。该单位随函提供以下资料：（一）陈奇、陈大江、陈忠的居民身份证正反面复印件及案涉铺位的权属证书复印件。（二）陈大江、陈忠于2019年1月7日分别出具的《个人授权委托书》（包括：现委托陈奇作为我的合法代理人，全权代表我办理以下事项：1.办理案涉铺位……的注销登记备案申请；2.办理案涉铺位……的房屋租赁合同登记备案申请；对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任；委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止等内容）。（三）作为出租人/甲方的陈奇、陈大江、陈忠（签约代表为陈奇）与作为承租人/乙方的李杰夫于2019年1月7日签订的《合同1》（约定：甲方同意将案涉铺位出租给乙方作商业用途使用……租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日；2019年1月1日至12月31日的月租金额为13000元，2020年1月1日至12月31日的月租金额为13500元……租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳贰万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等条款）。（四）李杰夫的居民身份证正反面复印件（其上加盖的核对原件印章显示核对时间为2019年1月7日）。（五）原广州市天河区住房和建设水务局于2019年1月11日作出的《房屋租赁登记备案证明》（以下简称《证明1》。载明：登记备案号为穗租备2019B0××××0104号；出租房屋地址为案涉铺位所在地址；出租人为陈奇、陈大江、陈忠；承租人为李杰夫；租赁用途为商业用房；2019年1月1日至12月31日的月租金额为13000元……该合同予以登记备案等内容）。（六）《房屋租赁合同变更登记备案申请表》[以下简称《变更申请表1》。显示：出租人为陈奇、陈大江、陈忠；承租人为李杰夫；房屋地址为案涉铺位所在地址；原登记备案号为穗租备2019B0××××0104号；“申请内容”一栏为“经双方同意于2019年1月21日起变更本合同以下内容，并申请房屋租赁合同变更登记备案；租赁期限，变更为2019年1月1日至3月15日为免租期、2019年3月16日至12月31日月租金额为13000元”，“出租人（签章）”处显示“陈奇”的手写签名，“承租人（签章）”处显示“李杰夫”的手写签名，日期均填写为2019年1月21日。《变更申请表1》下方空白处加盖印文为“已领合同”的印章及罗某某的手写签名和“2019.3.25”的手写内容]。（七）陈大江、陈忠于2019年1月21日分别出具的《个人授权委托书》（内容与其二人于2019年1月7日出具的上述《个人授权委托书》的内容一致）。（八）原广州市天河区住房和建设水务局于2019年1月21日作出的《房屋租赁登记备案证明》（以下简称《证明2》。载明：登记备案号为穗租备2019G0600800019号；2019年1月1日至3月15日的月租金额为0元，2019年3月16日至12月31日的月租金额为13000元；该合同予以登记备案；本备案证明替换原穗租备2019B0600800104备案证明；其余内容与《证明1》的内容一致）。（九）《房屋租赁合同注销登记备案申请表》[以下简称《注销申请表》。显示：出租人为陈奇、陈大江、陈忠；承租人为李杰夫；房屋地址为案涉铺位所在地址；原登记备案号为穗租备2019G0600800019号；“申请内容”一栏为“出租人于2019年1月28日起，单方解除房屋租赁合同，并申请房屋租赁合同注销登记备案”及（以下为手写内容）“房屋已空置，承租方未到场，如产生任何租赁纠纷，自行承担法律责任。备案证明遗失”，“出租人（签章）”处显示“陈奇”的手写签名、日期为“2019年2月26日”，“承租人（签章）”处没有填写内容。《注销申请表》下方空白处显示“已与管理员核实该房空置几个月，现装修。陈奇2019-3-4”的手写内容及加盖印文为“已领合同”的印章]。（十）作为委托人的陈大江、陈忠于2019年2月26日出具的《委托书》（包括：现委托人委托受委托人陈奇为合法代理人，代表我执行和处理以下事项：1.办理案涉铺位的出租手续，签署出租的相关合同等资料；2.收取出租的相关租金、押金等费用；受委托人在委托权限范围内依法办理上述事项及签署权限内的一切文件，委托人均予以承认；该委托书有效期自签署之日起至委托事项完成为止等内容）。（十一）原广州市天河区住房和建设水务局于2019年2月27日作出的《房屋租赁登记备案证明》（以下简称《证明3》。载明：登记备案号为穗租备2019J0600800522号；出租房屋地址为案涉铺位所在地址；出租人为陈奇、陈大江、陈忠；承租人为李杰夫；出租人单方提前解除合同，穗租备2019G0600800019号备案证明于2019年1月28日予以注销等内容）。（十二）作为出租人/甲方的陈奇、陈大江、陈忠（签约代表为陈奇）与作为承租人/乙方的水×珑公司于2019年2月26日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同3》。约定：甲方同意将案涉铺位出租给乙方作商业用途使用……租赁期限为2019年5月1日至2027年4月30日，月租金额为13000元等条款）及水×珑公司的《营业执照（副本）》、水×珑公司于2019年2月27日出具的许×学的《法定代表人证明书》和授权委托陈×华为办理案涉铺位房屋租赁登记代理人的《授权委托证明书》等。（十三）原广州市天河区住房和建设水务局于2019年2月28日作出的《房屋租赁登记备案证明》（以下简称《证明4》。载明：登记备案号为穗租备2019B0600800405号；出租房屋地址为案涉铺位所在地址；出租人为陈奇、陈大江、陈忠；承租人为水×珑公司；租赁用途为商业用房；租赁期限为2019年5月1日至2027年4月30日；月租金额为13000元；该合同予以登记备案等内容）。（十四）《房屋租赁合同变更登记备案申请表》[以下简称《变更申请表2》。显示：出租人为陈奇、陈大江、陈忠；承租人为水×珑公司；房屋地址为案涉铺位所在地址；原登记备案号为穗租备2019B0600800405号；“申请内容”一栏为“经双方同意于2019年4月10日起变更本合同以下内容，并申请房屋租赁合同变更登记备案；租赁期限，变更为2019年3月20日至2027年4月30日（2019年3月20日至2019年4月30日为免租期）”，“出租人（签章）”处显示“陈奇”“陈大江”“陈忠”的手写签名，“承租人（签章）”处显示水×珑公司的印章和许志学的印章，日期均填写为2019年4月10日等内容。《变更申请表2》下方空白处加盖印文为“已领合同”的印章及显示“陈胜华2019.4.15”的手写内容]。（十五）作为委托人的陈大江、陈忠于2019年4月10日出具的《委托书》（包括：现委托人委托陈奇为我们的合法代表人，代表我们执行和处理下列的各项事项：1.对案涉铺位进行管理、修整、装修；定立租赁合同，收取租金、押金，办理修改装修手续；2.办理案涉铺位有关的工商、消防等部门的一切手续，此委托书有效期至办理完上述事项为止等内容。《委托书》左下方空白处显示“如产生任何租赁纠纷，双方自行承担法律责任。陈奇2019年4月10日”的手写内容）、水×珑公司出具的委托陈胜华办理天河区天河南路六运五街租赁备案相关事宜的《委托书》。（十六）原广州市天河区住房和建设水务局于2019年4月10日作出的《房屋租赁登记备案证明》（以下简称《证明5》。载明：登记备案号为穗租备2019G06××××0089号；2019年3月20日至4月30日的月租金额为0元，2019年5月1日至2027年4月30日的月租金额为13000元；该合同予以登记备案，本备案证明替换原穗租备2019B06××××0405备案证明；其余内容与《证明4》的内容一致）。李杰夫发表以下质证意见：对上述资料的真实性均无异议；由《变更申请表1》可知，李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠已经办理免租期变更手续，期限是2019年1月1日至3月15日，即陈奇、陈大江、陈忠从2019年3月16日起才开始缴纳租赁税费，不存在陈奇、陈大江、陈忠所述为了减免租赁税费才办理案涉铺位的单方注销租赁登记备案手续；《注销申请表》可以反映陈奇、陈大江、陈忠于2019年1月28日已经单方解除租赁合同，并申请注销案涉铺位的登记备案，而李杰夫当时并没有到场，可证明陈奇、陈大江、陈忠存在违约行为；案涉铺位空置的原因是李杰夫对案涉铺位进行拆墙，因此，案涉铺位处于空置状态，但这不代表李杰夫没有对案涉铺位投入资金，也不代表李杰夫放弃承租案涉铺位；《证明3》可证明陈奇、陈大江、陈忠于2019年1月28日单方提前解除租赁合同；《合同3》反映陈奇、陈大江、陈忠与水×珑公司已于2019年2月26日就案涉铺位另行签订租赁合同；实际上，陈奇、陈大江、陈忠与水×珑公司在2019年2月26日前已针对案涉铺位的租赁事宜进行多次商议，且水×珑公司也已多次到案涉铺位查看；基于陈奇、陈大江、陈忠已在事实上解除租赁合同的情况，李杰夫不可能继续向陈奇、陈大江、陈忠支付2019年2月至3月的租金，但李杰夫从未向陈奇、陈大江、陈忠提出解除租赁合同的要求；实际上，《协议书》无法继续履行是由于陈奇、陈大江、陈忠没有披露案涉铺位已不具备餐饮功能的情况，过错方为陈奇、陈大江、陈忠。陈奇、陈大江、陈忠发表以下质证意见：对上述资料的真实性均无异议。三、向广州市天河区市场监督管理局发函查询以下事项：（一）李杰夫提交的《告知书》是否真实？《告知书》中载明的“广州市天河区天河南路六运五街40号首层不适宜作餐饮使用”是否有相关依据？如有相关依据，请提供书面材料给本院；（二）关于案涉铺位不适宜作餐饮使用的相关事宜，你单位有无告知案涉铺位的产权人（即陈奇、陈大江、陈忠）？有无向案涉铺位的产权人送达书面通知？如有，最早的告知、通知时间是何时？请将相关告知、通知及签收等资料提供给本院。该单位函复本院如下：（一）关于李杰夫提交资料的合法性及依据：李杰夫提交的《告知书》是我局出具的，真实有效；我局对案涉铺位作出不适宜作餐饮使用的决定，依据如下：1.根据《广州市发展改革委广州市商务局转发国家发展改革委商务部关于印发市场准入负面清单（2018年版）的通知》（穗发改[2019]124号），国家发展改革委商务部市场准入负面清单（2018年版）对于住宿和餐饮业方的禁止措施是“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以有商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”，设立依据是《中华人民共和国大气污染防治法》；2.区环保局于2018年10月15日向我局发出《区环保局关于更正对天河南街餐饮项目选址实施锁定的函》（穗天环函[2018]652号），根据《中华人民共和国大气污染防治法》《广州市大气污染防治规定》和《广州市餐饮场所污染防治管理办法》等法律法规，结合天河南街餐饮场所污染扰民的实施情况，梳理了一批群众反映强烈的餐饮商铺（其中就包含案涉铺位，未配套设置专用高空排放烟道），要求我局建立商事登记黑名单制度，严把餐饮企业准入关，依法对该地址进行标注并实施锁定管控；（二）关于产权人是否知悉的问题：案涉铺位属于天河南街富丽花苑片区；因该片区未配套设置专用高空排放烟道，整个片区不适宜作餐饮，并非只有案涉铺位不适宜作餐饮；2018年6月，区环保局和天河南街道办多次召集业主代表和商户代表协调富丽花苑片区不适宜作餐饮的事宜；其中，案涉铺位的产权人之一陈奇参加了2018年6月26日的协调会，其既是产权人又是商户代表；有会议签到表及会议现场照片（第二排右三为产权人陈奇）为证，以上会议资料原件保存在区环保局及天河南街道办，我局亦派工作人员参加以上会议，并尽到告知义务等内容。该单位还随函向本院提供以下资料：1.穗天环函[2018]652号《区环保局关于更正对天河南街餐饮项目选址实施锁定的函》及其附件《天河南街不宜做餐饮项目的商铺一览表》；2.穗发改[2019]124号《广州市发展改革委广州市商务局转发国家发展改革委商务部关于印发市场准入负面清单（2018年版）的通知》；3.时间为2018年6月26日、地点为街道**中会议室、会议名称为富丽花苑餐饮业整改协调会（商户代表）的《会议签到表》[共2张；包括：“签到”一栏包括“陈奇”的手写签名（“单位名称”一栏显示为“大志”，“联系方式”一栏显示为“131××××****”，“备注”一栏显示为“业主”）和“叶才铭”的手写签名（“单位名称”一栏显示为“大志”，“职务”一栏显示为“店长”，“联系方式”一栏显示为“186××××****”，“备注”一栏显示为“租户”）及“黄巧吉”的手写签名（“单位名称”一栏显示为“富丽管理处”，“职务”一栏显示为“主任”……）等内容]；4.2018年6月26日会议现场照片一张。四、向广州市生态环境局天河区分局（即原广州市天河区环境保护局）发函查询以下事项：（一）李杰夫向本院提交了《告知书》，请你单位将《告知书》中载明的穗天环函[2018]633号《区环保局关于天河南街锁定餐饮项目选址的函》提供给本院；（二）关于案涉铺位不适宜作餐饮使用的相关事宜，你单位有无告知案涉铺位的产权人（即陈奇、陈大江、陈忠）？有无向案涉铺位的产权人送达书面通知？如有，最早的告知、通知时间是何时？请将相关告知、通知及签收等资料提供给本院；（三）案涉铺位能否通过办理相关手续而使其符合作餐饮使用？如可以，需由何人办理何种手续？该单位函复本院如下：（一）关于对天河南街锁定餐饮项目选址的函穗天环函[2018]633号（详见附件）；（二）我局没有书面告知产权人案涉铺位不适宜做餐饮；1.依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款、《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第八条等有关法律法规规定，因该产权未配套设置专用高空排放的排烟管道，不具备从事餐饮的功能；2.该产权位于富丽花苑一层，近年来因餐饮业油烟低排造成扰民问题，群众反映强烈，2018年中央环保督察回头看更是天河区政府作为重点整治区域，该址餐饮店（大志烤肉）也纳入重点整治对象，根据区政府的“控增量减存量”的整治原则，对该区域的餐饮店依法立案行政处罚；3.原餐饮店自行关停后，产权人曾到我局咨询过是否符合做餐饮的意见，我局向其宣传过相关法律条文；（三）该房屋产权未配套设置专用高空排放的排烟管道，不具备从事餐饮的功能；要合法从事餐饮项目，须配套设置专用高空排放的排烟管道。该单位随函向本院提供穗天环函[2018]633号《区环保局关于对天河南街锁定餐饮项目选址的函》及其附件《天河区环保局群众投诉天河南街餐饮商铺一览表》（包括：案涉铺位所属街道为天河南街、是投诉热点、不符合餐饮项目选址、所属区域为富丽花苑等内容）。李杰夫对广州市天河区市场监督管理局和广州市生态环境局天河区分局的复函及其随函提供的资料发表以下质证意见：一、对上述资料的真实性、合法性、关联性均予以确认；上述资料证实陈奇于2018年6月26日参与广州市天河区市场监督管理局以及天河南街道办组织的“富丽花苑餐饮业整改协调会”，相关部门已告知陈奇案涉铺位不适宜作餐饮功能的情况，而在“大志烤肉”被纳入重点整治对象继而自行关停后，产权人亦已到广州市生态环境局天河区分局咨询，该单位亦已向其宣传过相关条文；根据原广州市天河区环境保护局于2018年10月15日作出的《区环保局关于更正对天河南街餐饮项目选址实施锁定的函》可知，该单位按照广州市天河区市场监督管理局的建议梳理一批2018年以来群众反映强烈的餐饮商铺，请广州市天河区市场监督管理局建立商事登记黑名单制度；即案涉铺位在2018年10月16日已被列入“黑名单”，餐饮功能已被限制；综上，陈奇、陈大江、陈忠在明知李杰夫承租案涉铺位作为餐饮经营的情况下，将不具备餐饮功能的案涉铺位出租给李杰夫，陈奇、陈大江、陈忠隐瞒案涉铺位已被纳入“中央环保督察重点整治区域，商铺被限制餐饮功能的情况”，导致李杰夫与其三人建立租赁合同关系，给李杰夫造成重大损失；二、根据广州市生态环境局天河区分局复函中关于“（三）该房屋产权未配套设置专用高空排放的排烟管道，不具备从事餐饮的功能。要合法从事餐饮项目，须配套设置专用高空排放的排烟管道”的内容可知，案涉铺位没有加装任何专用高空排放的排烟管道；《协议书》第二十条关于“租赁期间，如住户需加装电梯（如烟囱排气类改造等）和乙方无关”的约定再次证实陈奇、陈大江、陈忠将不具备餐饮功能的案涉铺位出租给李杰夫，即使案涉铺位配套设置专用高空排放的排烟管道有可能合法从事餐饮业，但该配置、改造问题亦与李杰夫无关，配置义务在于陈奇、陈大江、陈忠而非李杰夫，陈奇、陈大江、陈忠应当将符合餐饮功能的案涉铺位交给李杰夫使用；三、李杰夫在签订《协议书》前没有向相关主管部门询问案涉铺位能否用于经营餐饮；但李杰夫在签订《协议书》前曾前往案涉铺位勘察，发现案涉铺位的周边商铺均为餐饮企业，包括火垂火烧鸟居酒屋（广州市天河区体育东路六运五街46号）、康美餐饮（广州市天河区体育东路六运五街38号）、西式简餐（广州市天河区体育东路六运五街12号首层），截止至李杰夫提交本意见之日，上述商铺仍在正常经营餐厅；李杰夫还查阅了相关产权资料以及上述《关于同意调整使用功能的复函》，再结合案涉铺位的上一手承租人亦是经营餐饮的情况，才相信案涉铺位能经营餐饮，并与陈奇、陈大江、陈忠签订《协议书》，李杰夫作为承租人已履行自身义务，但没想到案涉铺位会出现“被限制餐饮功能”的情况；相反，陈奇、陈大江、陈忠隐瞒相关事实，没有履行出租人的基本义务，导致本案纠纷发生；据李杰夫事后调查，在李杰夫承租案涉铺位之前有另一位承租人在不知情的情况下承租案涉铺位，在发现案涉铺位不具备餐饮功能之后亦向陈奇、陈大江、陈忠索赔并向公安机关报案，陈奇、陈大江、陈忠并非首次通过隐瞒案涉铺位被限制餐饮功能的方式与他人建立租赁合同关系、损害他人合法权益，陈奇、陈大江、陈忠应当为自己的过错承担相应的法律责任。陈奇、陈大江、陈忠发表以下质证意见：对上述资料的真实性均予以确认；陈奇、陈大江、陈忠于2018年6月知悉案涉铺位不能再办理新的餐饮营业执照，但旧的餐饮营业执照可以继续使用至有效期届满，并在签订《协议书》前告知李杰夫上述情况，李杰夫的合伙人罗×玲在短信往来记录中称其三次找环保部门的工作人员查看案涉铺位，李杰夫有信心可以在案涉铺位开办餐饮店并与陈奇、陈大江、陈忠签订《协议书》。双方当事人还陈述以下意见：1.关于李杰夫与罗小姐/罗×玲的关系问题。陈奇、陈大江、陈忠称罗×玲是李杰夫承租、经营案涉铺位的合伙人，罗×玲于2019年2月16日12时31分左右发送给陈奇的微信已自认其是李杰夫的合伙人，罗×玲在与陈奇沟通时始终自认其是李杰夫的合伙人；其二人的分工是李杰夫负责签订租赁合同、联系设计师装修设计、商铺经营，罗×玲负责办理案涉铺位的营业执照等事宜。李杰夫则称其与罗×玲是朋友关系，但不是合伙人关系，罗×玲并非李杰夫的代理人，亦非案涉铺位的承租人；其没有委托罗×玲办理案涉铺位的餐饮营业执照，由于2019年1月31日已临近春节、其不在广州，其才委托罗×玲与陈奇共同前往天河区的工商行政主管部门了解案涉铺位的餐饮功能被限制的情况；无论是“Ivy”还是“朋友广州罗小姐做火锅”均不是李杰夫本人，不能最终代表李杰夫；罗×玲认识李杰夫亦是陈奇的老乡，陈奇与李杰夫就案涉铺位的协商应以李杰夫确认为准。2.关于《协议书》的签订、履行情况问题。陈奇、陈大江、陈忠称其在签订租赁合同之前已知悉李杰夫承租案涉铺位用于经营餐饮；李杰夫、罗小姐于2018年12月22日到案涉铺位与陈奇商谈租赁事宜，陈奇向李杰夫、罗小姐交付了案涉铺位的权属证书复印件和上述《关于同意调整使用功能的复函》复印件，让其二人将资料交由工商行政主管部门、环保部门、消防部门审核决定是否同意办理餐饮营业执照，并告知富丽花苑的商铺被楼上住户投诉，已被工商行政主管部门、环保部门锁定不能办理新的餐饮营业执照，但旧的餐饮营业执照可继续使用（案涉铺位的上一手承租人“大志烤肉”因油烟太大，被楼上住户投诉，从2018年7月开始停业整顿）；李杰夫、罗小姐于2019年12月26日带设计师到案涉铺位时，告知陈奇称工商行政主管部门、环保部门、消防部门均同意案涉铺位经营餐饮，但消防部门要求阁楼拆掉51%、具备两个安全出口才能批准且广州市环保部门的熟人已查看案涉铺位，并要求陈奇与其签订租赁合同，陈奇不同意并要求李杰夫一定要咨询天河区的环保部门的意见；2018年12月30日，罗小姐发送短信给陈奇称“……环保找了关系3号派人落来视察多一次。约你4号签啦。……”；2019年1月4日，陈奇在案涉铺位与李杰夫、罗小姐签订《协议书》，在场的还有“大志烤肉”的老板叶才铭；2019年1月5日，陈奇带李杰夫、罗小姐到富丽花苑管理处交纳装修保证金，黄主任询问李杰夫关于工商行政主管部门、环保部门、消防部门是否同意其开办餐饮店并告知如果管理处收取装修保证金、李杰夫拆除原商户的装修但办不了营业执照，则装修保证金不退还，李杰夫答复称没问题、工商行政主管部门和环保部门如不同意其不敢签订租赁合同；2019年1月7日李杰夫与陈奇前往天河南街道办办理租赁登记备案手续，《合同1》没有约定免租期，即李杰夫从2019年1月1日开始要缴纳租赁税费；李杰夫为了减少损失、少缴交租赁税费，于2019年1月中旬要求陈奇与其前往办理登记备案变更手续；罗小姐于2019年1月28日到天河区的工商行政主管部门咨询但被告知案涉铺位无法办理餐饮营业执照，遂打电话要求陈奇到广州协助其办理上述手续，陈奇于当晚连夜从湛江搭乘夜班车赶到广州，并于2019年1月29日（注：陈奇此后将时间更正为2019年1月31日）与罗小姐到天河区的工商行政主管部门查询，被告知富丽花苑被锁定不能办理新的餐饮营业执照、旧的餐饮营业执照可继续使用，罗小姐当时称环保部门同意其在案涉铺位经营餐饮，工商行政主管部门的工作人员表示如果环保部门同意则没有问题并建议将资料交由天河区的环保部门审批；陈奇与罗小姐遂赶到天河区的环保部门，但环保部门的工作人员了解情况后亦表示富丽花苑已经被锁定不能办理餐饮营业执照、解决高空排放问题后才可以办理餐饮营业执照；离开环保部门后，陈奇询问罗小姐是否与上一手承租人“大志烤肉”的叶才铭联系借用其营业执照先经营，等政策松动之后再办理新的营业执照，或者与其他商户共同出资1000000元配置专用高空排放烟道后再办理餐饮营业执照；罗小姐答复称其准备经营餐饮连锁店，既然办不了营业执照，只能放弃，并要求陈奇给予其一个月时间找新承租人，陈奇口头答应从当天起给予15天且《协议书》约定的条件不变更，如果罗小姐找到新承租人则退还押金60000元（因为李杰夫拆除了案涉铺位的原装修，进场费50000元不退还），在规定时间内找不到新承租人，则陈奇看在老乡的面子上给予其20000元，当时罗小姐默许；因为办不了餐饮执照，罗小姐担心需要缴纳租赁税费，遂于2019年1月28日让陈奇当天单独前往天河南街道办办理注销租赁登记备案手续；因李杰夫在2019年2月20日前不支付2019年2月免租期以外期间的租金、在2019年3月5日前第二次不支付2019年3月的租金，且不能将案涉铺位成功转租，构成违约，依据《协议书》第三条的约定及陈奇于2019年2月16日12时46分向罗×玲发送的微信内容，在李杰夫转租案涉铺位不成功的情况下，陈奇、陈大江、陈忠有权不退款并收回案涉铺位。李杰夫则称其在签订租赁合同之前已明确告知陈奇关于其承租案涉铺位是用于经营餐饮的情况，陈奇、陈大江、陈忠应当保证案涉铺位具备餐饮功能；陈奇、陈大江、陈忠在双方签订租赁合同之前已知悉工商行政主管部门、环保部门已锁定富丽花苑不能办理新的餐饮营业执照、旧的餐饮营业执照可继续使用，但陈奇、陈大江、陈忠既没有向李杰夫披露上述重大情况，也没有提及案涉铺位的上一手承租人“大志烤肉”被周边住户投诉上千次的情况，陈奇、陈大江、陈忠实际上隐瞒案涉铺位的餐饮功能已被限制的情况，利用李杰夫社会经验不足与李杰夫签订《协议书》，李杰夫直到工商行政主管部门告知案涉铺位无法办理餐饮营业执照之后经调查才发现案涉铺位已被锁定、新商户不能经营餐饮的情况；李杰夫在签订租赁合同时曾就案涉铺位是否需要改造的问题向有关部门咨询，但没有获悉案涉铺位已被锁定的情况；李杰夫查阅了案涉铺位的产权资料以及上述《关于同意调整使用功能的复函》，基于案涉铺位的上一手承租人亦是经营餐饮的情况，才与陈奇、陈大江、陈忠签订《协议书》；李杰夫作为承租人已履行自身义务，作为一名投资者不可能在明知案涉铺位被锁定无法经营餐饮的情况下还投入资金；签订《协议书》后，李杰夫于2019年1月中旬应陈奇的要求配合办理关于免租期变更的申请手续，但陈奇、陈大江、陈忠却称是李杰夫要求其三人配合办理上述手续，陈奇、陈大江、陈忠的陈述不属实；李杰夫在2019年1月28日没有与陈奇联系，陈奇、陈大江、陈忠却称“因为办不了餐饮执照，罗小姐担心需要缴纳租赁税费，遂于2019年1月28日让陈奇当天单独前往天河南街道办办理注销租赁登记备案手续”，陈奇、陈大江、陈忠提供的证据不足以证明陈奇于2019年1月28日单方解除租赁合同是依据罗小姐的指示和要求；陈奇、陈大江、陈忠先称其三人应李杰夫的要求办理了租赁合同免租期变更手续（免租期延长至2019年3月15日），后又称罗小姐担心缴纳租赁税费，既然免租期已经延长，则没有缴纳税费的义务，陈奇、陈大江、陈忠上述陈述不属实、前后矛盾；事实是李杰夫于2019年1月31日确认案涉铺位不能用作餐饮用途后，曾与陈奇探讨、协商关于继续经营、转租、退款等事宜，但双方一直未能达成一致意见；李杰夫不清楚陈奇、陈大江、陈忠为何于2019年1月28日单方解除《协议书》，陈奇、陈大江、陈忠没有向李杰夫发出解除租赁合同关系的通知，其三人是在没有与李杰夫明确解除租赁合同关系的情况下将案涉铺位另行出租给他人。陈奇、陈大江、陈忠称李杰夫关于陈奇、陈大江、陈忠利用上述《关于同意调整使用功能的复函》诱骗李杰夫称案涉铺位可以办理餐饮营业执照的陈述不属实，陈奇、陈大江、陈忠只负有协助李杰夫办理营业执照的义务，没有义务帮助李杰夫办妥营业执照。3.关于免租期等问题。李杰夫称《协议书》约定免租期为50日，陈奇、陈大江、陈忠于2019年1月4日将案涉铺位交付给李杰夫使用，因此免租期于2019年2月22日届满；李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠均同意2019年2月22日至2月28日期间的租金与2019年3月的租金一并于2019年3月5日前支付。陈奇、陈大江、陈忠则称免租期于2019年2月20日届满；其没有同意2019年2月免租期届满之后的期间的租金与2019年3月的租金一并于2019年3月5日前支付。李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠均确认双方于2019年1月21日办理免租期变更登记手续只是为了少缴交租赁税费，实际没有变更《协议书》中关于免租期的约定。4.关于解除租赁合同关系及另行出租案涉铺位的问题。李杰夫称其在本案诉讼之前没有向陈奇、陈大江、陈忠提出解除双方的租赁合同关系的要求，但陈奇、陈大江、陈忠于2019年1月28日单方解除租赁合同关系并注销租赁登记备案。陈奇、陈大江、陈忠则称双方已于2019年2月26日以口头方式就解除租赁合同关系达成一致意见，仅是对租赁合同解除的后果没有协商一致；由于李杰夫没有按时支付2019年2月的租金，陈奇、陈大江、陈忠于2019年2月26日收回案涉铺位；注销租赁登记备案不等同于解除租赁合同关系；其三人在没有收到进场费的情况下，将案涉铺位低价出租给水×珑公司，在确认水×珑公司能办理营业执照之后于2019年3月7日在顺德与水×珑公司签订《合同2》。李杰夫则称其已于2019年2月20日左右失去对案涉铺位的控制权，因其于2019年2月26日至3月5日期间到案涉铺位查看时，新承租人表示于2019年2月20日左右到富丽花苑管理处办理装修备案手续；但李杰夫不清楚陈奇、陈大江、陈忠于何时收回案涉铺位。5.李杰夫称案涉铺位具备餐饮功能，但案涉铺位被多次投诉致使被列入“2018年中央环保督察的天河南街重点整治区域”，因此部分限制餐饮功能，若经营者已提前取得天河南街道办备案并通过环保测评则可以经营餐饮；对于上述特殊情况，一般的经营者不可能掌握，出租人负有披露上述情况的责任；李杰夫向陈奇、陈大江、陈忠支付的押金60000元、顶手费50000元是为了保证租赁合同的履行以及对案涉铺位的投资，因租赁合同不能履行并非李杰夫的过错，而是陈奇、陈大江、陈忠交付给李杰夫的案涉铺位不具备餐饮功能致使李杰夫无法实现开餐厅的目的，所以，陈奇、陈大江、陈忠应将押金及顶手费合计110000元退还给李杰夫，并赔偿李杰夫对案涉铺位的实际投入（设计费和打拆费用合计60000元）；陈奇、陈大江、陈忠在隐瞒案涉铺位已被限制餐饮功能的重要事实之后，再次隐瞒李杰夫，单方自行解除《协议书》，将案涉铺位另行出租他人，陈奇、陈大江、陈忠的行为严重违反诚信原则及《中华人民共和国合同法》的规定，根据《协议书》第九条的约定，陈奇、陈大江、陈忠应当向李杰夫支付与押金同等金额的赔偿款即60000元。6.李杰夫称因陈奇是受陈大江、陈忠的委托与其签订《协议书》，陈大江、陈忠亦是案涉铺位的业主，因此，陈大江、陈忠应对陈奇的债务承担连带责任。7.陈奇、陈大江、陈忠称其降低条件将案涉铺位出租给水×珑公司，月租金额减少且因案涉铺位原来的装修被李杰夫全部拆除而无法收取进场费，直接损失接近200000元。李杰夫则称陈奇、陈大江、陈忠提出的损失无事实及法律依据，其三人另行选择出租给他人是其三人对自身权利的处分，正是因为其三人不愿意接受案涉铺位的餐饮功能被限制的事实，才企图通过隐瞒的方式将案涉铺位按照具备餐饮功能的商铺出租给李杰夫，致使李杰夫产生重大损失。本院认为：《协议书》合法有效。陈奇、陈大江、陈忠已将案涉铺位另行出租给水×珑公司，即李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠关于案涉铺位的租赁合同关系已实际解除。关于李杰夫与罗×玲的关系问题。陈奇、陈大江、陈忠提供了陈奇与“朋友广州罗小姐做火锅”的短信往来记录，经核对，短信对方的联系号码为“185××××****”，该联系号码与李杰夫提供的《告知书》中显示的“企业被委托人”罗×玲的联系电话一致，同时结合陈奇、陈大江、陈忠提供的陈奇与“朋友广州罗小姐做火锅”“Ivy”的短信往来、微信聊天内容，本院采信185××××****、“Ivy”均是罗×玲使用的联系号码和微信昵称。陈奇、陈大江、陈忠提供的陈奇与罗×玲的短信往来、微信聊天内容显示罗×玲自认其是李杰夫的合伙人，但李杰夫对此不予认可，且现无其他证据佐证，因此，本院对罗×玲是否是李杰夫经营案涉铺位的合伙人的问题不予认定。但基于以下原因，本院认定陈奇、陈大江、陈忠有理由相信罗×玲有权代表李杰夫与陈奇协商、处理案涉铺位的租赁事宜：1.从李杰夫与陈奇分别提供的其二人的短信往来、微信聊天内容看，李杰夫仅于2018年10月22日、2019年1月5日和3月25日发送短信及于2019年1月5日发送微信给陈奇，陈奇于2019年1月7日向李杰夫发送一条照片微信，即2019年1月8日至3月24日期间李杰夫与陈奇不存在短信、微信联系，而上述期间正是《协议书》签订后履行及协商解除租赁合同关系的主要期间，租赁双方当事人如果没有任何联系则有违常理。2.陈奇、陈大江、陈忠提供的陈奇与罗×玲的短信往来、微信聊天内容显示罗×玲对于案涉铺位的租赁事宜较为清楚。3.李杰夫提供的《告知书》显示罗×玲以“被委托人”的身份办理案涉铺位的餐饮营业执照。从陈奇与罗×玲的微信聊天内容看，罗×玲于2019年1月31日发送内容为“陈生，租下来你这个店没办法办理餐饮，这个真的很麻烦。我们也是奔着餐饮来租店铺的”“看看能不能尽快转租出去，可以转出来我们押金什么的”等微信，但陈奇均没有回复；罗×玲于2019年2月16日发送内容为“最近有个租客想做咖啡店的对店铺有兴趣，跟我们聊了两次”“之前跟你说过我们会约定到三月租出去可以返回一部分押金。你看看能不能签一个同意书，那我们好办事~可以安排双方沟通下一步工作”等微信，陈奇当天回复内容为“合同内容不变，从签合同之日开始，免租期20天，2月20号开始我已在广州日报刊登招租广告，广告费已付”的微信，罗×玲遂发送内容为“……我们通过与您大量沟通后本着做餐饮（日式火锅餐厅）的目的租下了店铺，并签订了《租赁合同》。前期投入包括：5万入场费，6万押金，3万打拆费用和3万设计费，合共17万。……本店铺地址已不适宜作餐饮使用，无法进行工商登记。我们于2019年1月31日一起走访天河工商所和天河环保局确认以上信息。鉴于以上情况，我们恳请房东给予我们免租期加长一个月至2019年3月20日，该期间用作转租及第三人，条件基本参照《协议书》。在约定期间，我们能够成功推荐客人转租店铺，房东请退回押金6万以及2万进场费，合计8万元以弥补我们的损失。在约定期间内，我们未能成功转租，由房东退回一个月押金即3万元作为最终补偿。感谢！租客李杰夫和合伙人罗×玲”的微信，陈奇则回复内容为“约定时间内成功推荐客户，可以退回6万元，如不成功，是不能退钱的，我的损失比你们想象的还严重，要不是等你们，一月份我已经收租了，因为你们把整个装修拆了，大志也不肯和我合作了，（原先烟囱办不成，用旧营业执照可以转做日式火锅。）”的微信，罗×玲回复内容为“但是我们确实也在发散了很多中介在转手”“陈生，我们都发散精力去转租的。我也跟李生商量一下你的这个条件的……”等微信，由上可知，李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠在2019年1月底和2月上中旬已就解除案涉铺位的租赁合同关系问题进行协商并达成一致意见，只是对租赁合同关系解除的法律后果没有协商一致。关于《协议书》提前解除的责任归属问题。李杰夫租赁案涉铺位的目的是经营餐饮，陈奇、陈大江、陈忠在签订《协议书》前已知悉上述情况。从本院调查取证的情况看，陈奇在2018年6月已参加天河区环保局和天河南街道办召开富丽花苑业主代表和商户代表餐饮业整改协调会并知悉案涉铺位不适宜作餐饮。陈奇、陈大江、陈忠在明知案涉铺位不适宜作餐饮的情况下，不应将案涉铺位出租给他人用于餐饮用途，但陈奇、陈大江、陈忠却违反相关行政主管部门的规定将案涉铺位出租给李杰夫经营餐饮，存在过错。从陈奇与李杰夫、罗×玲的短信往来内容看，李杰夫最早于2018年10月22日向陈奇发送内容为“……想租铺”的短信，罗×玲最早于2018年12月22日向陈奇发送短信并于2018年12月30日向陈奇发送内容为“……而且环保找了关系3号派人落来视察多一次。约你4号签啦。……”的短信，即李杰夫在签订《协议书》前可能曾就案涉铺位能否经营餐饮问题通过私人关系咨询“环保部门”相关人员的意见且相关人员曾查看案涉铺位，本院据此采信陈奇在签订《协议书》前曾向李杰夫披露在案涉铺位经营餐饮应先咨询环保等主管部门的意见的情况。《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定：“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地”。案涉铺位的规划用途登记为商业但未注明餐饮用途，李杰夫在签订《协议书》前已取得的上述《关于同意调整使用功能的复函》中亦包括“经研究，在满足消防安全、环境保护和卫生防疫专业要求的前提下，可同意改为餐饮用房使用，但需凭消防、环保和卫生防疫专业批文来我局办理正式报建手续并领取《建设工程规划许可证》后方可使用”的内容，但李杰夫称其没有向相关主管部门询问案涉铺位能否用于经营餐饮，即现有证据未显示李杰夫在签订《协议书》前已依规定、以正当方式对案涉铺位是否适合经营餐饮尽到审慎审查义务。综上，本院认定李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠对于《协议书》无法正常履行、提前解除均负有责任。关于李杰夫主张陈奇退回租赁押金60000元、顶手费50000元的问题。李杰夫已向陈奇、陈大江、陈忠支付租赁押金60000元、顶手费50000元。如前所述，由于李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠对于《协议书》提前解除均负有责任，因此，本院对李杰夫要求陈奇退还租赁押金60000元的诉讼请求予以支持。至于顶手费50000元的问题。李杰夫与陈奇、陈大江、陈忠对该款项的性质各执一词，陈奇、陈大江、陈忠称是李杰夫拆除案涉铺位原来装修的对价；李杰夫则称是陈奇、陈大江、陈忠额外要求李杰夫支付的费用，并非拆除案涉铺位原来装修的对价。结合本案的短信往来、微信聊天内容及交易惯例，本院采信上述顶手费50000元为案涉铺位原来装修的对价，鉴于李杰夫已拆除案涉铺位原来的装修，并结合上述过错责任归属，本院从公平原则出发酌情认定陈奇、陈大江、陈忠应向李杰夫退还顶手费25000元。对于李杰夫主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于李杰夫主张陈奇赔偿设计费损失30000元和打拆费用损失30000元的问题。李杰夫已举证证明其已支付部分设计费，至于打拆费用则仅提供前述《收据》并称是以现金方式支付打拆费用30000元。结合上述过错责任归属，本院从公平原则出发酌情认定陈奇、陈大江、陈忠应赔偿李杰夫上述损失合计10000元。对于李杰夫主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于李杰夫主张陈奇支付赔偿金60000元的问题。李杰夫对于租赁合同关系提前解除亦负有责任，故本院对李杰夫该诉讼请求不予支持。关于李杰夫要求陈大江、陈忠对陈奇的债务承担连带责任的问题。陈大江、陈忠均是案涉铺位的产权人之一且是《协议书》的出租人，因此，陈大江、陈忠应与陈奇共同承担上述债务。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、被告陈奇、陈大江、陈忠于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李杰夫退还租赁押金60000元。二、被告陈奇、陈大江、陈忠于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李杰夫退还顶手费25000元。三、被告陈奇、陈大江、陈忠于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李杰夫赔偿设计费损失和打拆费用损失合计10000元。四、驳回原告李杰夫的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4750元，由原告李杰夫负担2575元，被告陈奇、陈大江、陈忠负担2175元；保全费1670元，由原告李杰夫负担700元，被告陈奇、陈大江、陈忠负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  罗汉强人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年十一月六日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠