河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0322民初2329号 原告：秦皇岛八方凯信物业服务有限公司，住所地昌黎县滨海国际小区**物业办公室，统一社会信用代码91130300561993604J。 法定代表人：曹秀梅，公司经理。 委托诉讼代理人：高红，公司员工。 委托诉讼代理人：范卫东，昌黎县碣石法律服务所法律工作者。 被告：刘继昌，男，1955年3月28日生，汉族，退休工人，现住昌黎县。 委托诉讼代理人：刘强，男，1990年2月2日生，汉族，市民，现住昌黎县，系被告刘继昌之子。 原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司（以下简称八方凯信物业公司）与被告刘继昌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告八方凯信物业公司委托诉讼代理人高红、范卫东，被告刘继昌委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 八方凯信物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告刘继昌给付原告水电费、物业服务费28336.4元。2.由被告承担从违约之日起至给付之日期间违约金。3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告的房产坐落于本县滨海国际小区4区6号楼1单元702室、804室和69-1#门市，原告系为该小区业主提供物业服务的企业。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护。该协议对原、被告具有约束力，均应自觉遵照执行。在原告提供服务期间，其按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，被告理应支付物业服务费用。被告拖欠滨海国际4区6号楼1单元702室水电费及物业费共计9174.7元【水费1353.4元{自2015年8月至2018年6月期间（593-307）×3.18+（717-593）×3.58}，电费1509.4元{自2015年8月至2018年6月期间（6380-3391）×0.505}，2014年5月至2018年6月物业费4495.4元（89.64×0.85×59）、电梯和二次供水加压费1639.5元（89.64×0.31×59）、垃圾处理费177元（3×59）】以及至给付之日期间的违约金。滨海国金4区6号楼1单元804室水电费及物业费共计15565.6元【水费1069.2元{自2015年11月至2018年7月期间（456-274）×3.18+（593-456）×3.58}，电费5043.4元{自2015年11月至2018年7月期间（14583-4596）×0.505}，2014年9月1日至2019年12月31日物业费6728.1元（123.68×0.85×64）、电梯和二次供水加压费2532.9元（123.68×0.32×64）、垃圾处理费192（3×64）】以及至给付之日期间的违约金。滨海国际4区69-1#门市为2016年1月1日至2019年12月31日物业费3596.1元（88.14×0.85×48）以及至给付之日期间的违约金，并由被告承担本案诉讼费。被告拖欠多年物业费及水电费，已经构成违约。原告与被告协商多次未果，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至人民法院，望依法判决。 庭审后，原告提交变更诉讼请求金额的说明一份，载明滨海国际4区69-1#门市物业费计算错误，应为2538元（88.14×0.6×48），诉讼请求总金额变更为27278元。 刘继昌辩称，我有三套房产，两套住宅一套商业。702室已经于2018年6月转卖给别人。702室、804室在2015年就不交纳物业费，是因为楼下底商全是开饭店的，把烟道的管道全都开设到小区院内。我有肺病，根本不能开窗户。小区内的绿化都已经枯死。今年10月份我家804室的下房，由于楼上饭店通下水管道时把下水管道通漏，导致我们家下房漏水了。702和804的水电费，当时买房时是临时用电，临时电表，使用的开发商的电，由物业抄表。抄表后把电费交给物业，由于804室有2个月时间没有住人，抄的表数还是每个月100-200元的电费。当时找物业，到地产让开发商校表。我们把电闸拉了之后，电表照样走字。开发商就把我们全小区的电表都换了一遍。收电费没有发票，没有实质证据我们用了多少度。物业公司给了我两张表，2015年8月份至2018年8月份的水电费表，其中表上显示702室2月份的电费用了5度，用了2.5元，2月份水费用12吨，38元。804室的情况与702室一样。2018年2月24日14时57分，我家有一辆新买的摩托车丢了，当时报警，警察去调监控，结果小区的监控全是坏的。2018年5月25日，我家的汽车在小区院内停放，后挡风玻璃被砸。商业门市，物业费没交的原因是刚交房之后是热力管道漏水，第二次是2016年漏水，物业和地产查找的原因，因楼顶上的垃圾未清理，导致雨水排水管道堵塞，水从楼顶北侧墙根防水夹层漏到我家门市屋内，当时淹了三家。我们家当时租给卖麻将机的，当时麻将机都受损了。当时开发商和物业协商的，我把租户的房租全退了，物业和开发商找人上楼把垃圾清理了，物业焊了个篦子，把排水口挡上了。当时开发商和物业协商大部分损失由开发商承担，免除2016年至2018年的物业费。当时没给手续，开发商给我出了个证明。 本院经审理认定事实如下：被告刘继昌系滨海国际小区业主，其在滨海国际小区共有三套房产，4区6号楼1单元702室（已于2018年6月转卖他人）、804室和69-1#门市。原告八方凯信物业公司系为该小区业主提供物业服务的企业。滨海国际小区4区6号楼为临时水电，水费由物业公司每月抄表向住户代收水费后交至自来水公司，电费由物业公司每月抄表向住户代收电费后交给开发商，开发商交至电力公司。2013年3月11日、3月12日，2014年7月20日，原告与刘继昌分别就三套房产签订《前期物业服务协议》各一份，原告在提供服务期间按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务。4区6号楼1单元702室：被告拖欠2014年5月至2018年6月物业费4495.4元（89.64平方米×0.85元/平方米.月×59月），电梯和二次供水加压费1639.5元（89.64平方米×0.31元/平方米.月×59月），垃圾处理费177元（3元/月×59月）；拖欠2015年8月至2018年8月水费1353.4元；拖欠2015年8月至2018年8月电费1509.4元。4区6号楼1单元804室：被告拖欠2014年9月1日至2019年12月31日物业费6728.1元（123.68平方米×0.85元/平方米.月×64月），电梯和二次供水加压费2532.9元（123.68平方米×0.32元/平方米.月×64月），垃圾处理费192元（3元/月×64月）；拖欠2015年11月至2018年7月水费1069.2元；拖欠2015年11月至2018年7月的电费5043.4元。滨海国际4区69-1#门市：被告拖欠2016年1月1日至2019年12月31日物业费2538元（88.14平方米×0.6元/平方米×48月）。上述合计27278元。期间曾出现被告家摩托车被盗、汽车被砸、房屋漏水等情况。 上述事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》、整改通知单照片、保安巡查图片，保洁维护日常图片、小区绿化图片、电梯救援图片、消防演练图片、公示栏图片、保安巡查记录表、秩序员交接班记录表、消防控制室值班记录表，702室和804室水费和电费明细表，被告提交的外墙开凿烟道及对绿化的破坏照片、804室下房漏水照片及视频、报案记录，以及本案庭审笔录在卷为证，足以证实。 本院认为，原告与被告刘继昌签订的三份《前期物业管理服务协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同属于长期性服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此应互相配合协作，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见,但因物业服务的连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由。原告依据协议约定提供了物业服务后，有权要求被告支付物业服务费；被告拖欠物业服务费、电梯费、二次供水加压费、垃圾处理费及水电费27278元的事实清楚，债权债务关系明确，故对原告要求被告给付物业服务等费用28336.4元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金，但本案中原告未提供向被告催缴物业费的证据，故本院对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。关于被告刘继昌提出的因69#-1门市漏水一事，开发商与物业公司（本案原告）协商免除其2016年-2018年物业费，但原告对此不认可，且被告未提供相关证据予以证实，故本院对其该项抗辩不予支持。被告关于楼顶漏水一事提交开发商证明原告不认可，且无其他证据相佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条之规定，判决如下： 被告刘继昌于本判决生效之日起十日内给付原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司物业服务费、电梯费、二次供水加压费、垃圾处理及水电费共计27278元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，由原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司负担13元，由被告刘继昌负担241元并自本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  郑学英 二〇二〇年十一月二十日 书记员  张永青