宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0221民初2646号 原告：宁夏宏泰实业投资有限公司，住所地：宁夏吴忠市利通区文化街东侧、民族街北侧宏泰公寓3楼。 法定代表人：杨某，系宁夏宏泰实业投资有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴某，男。特别授权代理。 委托诉讼代理人：马某1，上海中夏律师事务所律师。特别授权代理。 被告：周某，男，1980年2月17日出生，住平罗县。现羁押于石嘴山市看守所。 委托诉讼代理人:马某2（系被告周某妻子），女，1991年2月20日出生，住平罗县。特别授权代理。 被告：马某2，女，1991年2月20日出生，回族，住平罗县。 第三人：宁夏平罗农村商业银行股份有限公司，住所地：平罗县城西区民族大街以西、建设路以北纬二路以南金融大厦。 法定代表人：苏义学，宁夏平罗农村商业银行股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：闫某，男。特别授权代理。 原告宁夏宏泰实业投资有限公司与被告周某、马某2、第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏宏泰实业投资有限公司的委托诉讼代理人吴某，被告周某的委托诉讼代理人马某2及被告马某2、第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告周某、马某2签订的《购房分期付款协议》、《商品房买卖合同》；解除原告与被告周某、马某2、第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令平罗县宏泰商业广场B3幢5号房屋由原告回购，解除对该房屋的抵押登记；3.判令被告周某、马某2偿还原告垫付的银行贷款利息19393.39元，承担违约金201424元，共计：220817.39元。被告10万元首付款用于抵扣银行贷款利息及违约金；4.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月11日，原告与被告周某、马某2签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于平罗县宏泰商业广场B3幢5号房屋，建筑面积251.78平方米，单价4000元，总价款1007120元。房款支付方式为被告应当于2015年11月11日前支付首期房款507120元，剩余500000元向第三人申请贷款支付。2015年11月18日，原告与被告周某、第三人签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告为购买涉案房屋向第三人借款500000元，借款期限自2015年11月20日至2025年11月15日，共计120个月，贷款月利率为4.9‰，还款方式采用等额本息，还款日期为每月20日。原告为被告借款承担连带保证，保证范围包括借款本息、罚息、复利、违约金、赔偿金及债权实现费用。同时，原告以涉案房屋为被告贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权人为第三人。2015年11月20日，原告与被告就购买涉案房屋补充签订一份《购房分期付款协议》，约定被告应当支付的首付款采取分期支付方式，签订合同时支付100000元，剩余407120元于2017年12月25日前分三期付清，即2015年12月25日付150000元，2016年12月25日付150000元，2017年12月25日付107120元。如被告逾期支付，应当自协议约定的付款日期计算利息，直到被告付清所欠房款及利息为止，利息标准为银行按揭贷款利率1.5倍。如被告延期付款超过60天，原告有权终止合同，如有银行按揭贷款，原告可回购房屋，被告承担相应费用并承担总房款20%违约金。合同签订后，被告支付首期房款100000元并依约偿还银行按揭贷款，原告向被告交付房屋。但自2019年6月起，被告拒不偿还银行按揭款，原告不得不承担保证责任代为垫付银行贷款。截止2020年5月22日，原告已经替被告垫付按揭款65882.33元，其中本金46488.94元，利息19393.39元。现被告违约，致使合同目的无法实现，故起诉至法院。本案在审理过程中，原告申请增加诉讼请求，要求被告周某、马某2返还2019年6月29日至2020年5月22日原告垫付的46488.94元本金，停暖费1963.88元及2020年5月22日至2020年10月27日应还的银行贷款利息8258.15元，本院依法予以受理。 被告周某、马某2辩称，同意解除《购房分期付款协议》、《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》；认可第二项诉讼请求；原告要求的违约金过高，应当按照欠付的407120元本金，按照按揭利率的1.5倍计算违约金，承担自2017年7月29日至2020年7月29日期间的违约金；对于原告垫付的银行贷款及利息没有异议。 第三人述称，同意解除合同，没有其他意见。 本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，原告与被告周某、马某2签订《商品房买卖合同》，约定被告周某、马某2购买原告开发的位于平罗县宏泰商业广场B3幢5号面积为251.78平方米房屋一套，单价4000元，总价款1007120元。被告周某、马某2应于2015年11月11日前支付首期房款507120元，剩余500000元向第三人申请贷款支付。双方还约定了其他事项。合同签订后，被告周某、马某2向原告支付了首付款100000元。2015年11月20日，原告与被告周某、马某2及第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告周某、马某2将位于平罗县宏泰商业广场B3幢5号面积为251.78平方米房屋一套抵押给第三人按揭贷款500000元，借款期限自2015年11月20日至2025年11月19日，并办理了抵押登记，抵押权人为第三人。同时原告为被告周某、马某2的该笔借款承担连带保证责任，保证范围包括借款本息、罚息、复利、违约金、赔偿金及债权实现费用。后原告与被告周某、马某2签订《购房分期付款协议》，落款时间为2015年11月20日，约定被告周某、马某2应当支付的剩余首付款407120元采取分期支付方式分三期付清，2015年12月25日付150000元，2016年12月25日付150000元，2017年12月25日付107120元。如被告逾期支付，应当自协议约定的付款日期起计算利息，直到被告付清所欠房款及利息为止，利息标准为银行按揭贷款利率1.5倍。如被告延期付款超过60天，原告有权终止合同，如遇被告银行按揭贷款时，原告可回购房屋，被告承担相应费用并承担总房款20%违约金。协议签订后，被告周某、马某2未按约定支付剩余首付款。被告周某、马某2向第三人返还贷款至2019年6月，自2019年7月起至2020年5月22日，原告替被告周某、马某2垫付按揭款65882.33元，其中本金46488.94元，利息19393.39元。现原告认为被告周某、马某2违约致使合同目的无法实现，引起本案诉讼。 另查明，涉案房屋于2019年5月14日被平罗县公安局查封，2020年11月5日被平罗县人民法院查封。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份、《购房分期付款协议》一份、还款明细表打印件两份、进账单及业务凭证复印件十二张及原告、被告、第三人的当庭陈述在卷佐证，本院予以采信。本院依职权调取的不动产登记信息及平罗县人民法院查封令，依法予以采信。 本院认为，原告与被告周某、马某2签订的《商品房买卖合同》与《购房分期付款协议》及原告与被告周某、马某2、第三人签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。但因涉案房屋已被平罗县公安局及本院查封，现原告要求解除合同、退还房屋等目的事实上无法实现，故对原告的诉讼请求，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，判决如下： 驳回原告宁夏宏泰实业投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费2734元，由原告宁夏宏泰实业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  金亚琼 二〇二〇年十一月十一日 书记员  杨 燕 附：判决书所依据的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。