山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民初120号 原告：陈静，女，1991年5月6日出生，汉族，山西省临猗县府东街永安小区东五排2号居民。 委托诉讼代理人：曹辉，运城市正泰法律服务所法律工作者。 被告：黄创庭，男，1956年4月25日出生，汉族，山西省河津市赵家庄乡北辛兴村居民。 委托诉讼代理人：卢艳丽，山西弘韬（运城）律师事务所律师。 第三人：临猗县美育房地产开发有限公司。住所地：运城市临猗县府东街东延1888号。 法定代表人：马一榛，总经理。 委托诉讼代理人：樊迎霞，公司员工。 原告陈静与被告黄创庭、临猗县美育房地产开发有限公司（以下简称美育公司）执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人曹辉、被告黄创庭的委托诉讼代理人卢艳丽、第三人美育公司的委托诉讼代理人樊迎霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈静向本院提出诉讼请求：一、依法确认报告申请查封第三人处的位于临猗县××东××号《美育学府小区》7号楼7-15-07、08、09、10四套房屋的所有权归原告所有。二、立即解除对位于临猗县××东××号《美育学府小区》7号楼7-15-07、08、09、10四套房屋的查封措施，并停止对上述财产的执行。三、案件受理费全部由被告承担。事实与理由：2019年3月31日原告与第三人签订《房屋购买合同》，约定以总价款2953240元的价格购买第三人所开发的位于临猗县××东××号《美育学府小区》7号楼7-15-07、08、09、10、11五套房屋，每套建筑面积89.56平方米，每平米价格6595元。合同签订后，原告依约交纳了房款，第三人给原告出具了房款收据，双方形成合法买卖关系，原告依法享有《美育学府小区》7号楼7-15-07、08、09、10、11五套房屋的合法所有权。在此期间被告黄创庭与第三人因民间借贷纠纷一案，向法院申请强制执行，在执行过程中运城市中级人民法院于2019年11月27日作出（2016）晋08执27号查封公告，错误的查封了属于原告的合法财产，为此，原告依法提出执行异议，要求解除对属于原告财产的执行查封措施，随后山西省运城市中级人民法院于2020年4月16日作出（2020）晋08执异16号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为涉案财产的查封，没有任何事实及法律依据，原告与第三人签订《房屋购买合同》是双方的真实意思表示，没有违反任何法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护，被告在申请强制执行过程中，拒不审查、核实第三人的合法财产线索，错误的将属于原告的财产进行查封，显然错误，依法应予解除。综上所述，原告与第三人于2019年3月31日签订的《房屋购买合同》真实、合法、有效，原告作为善意取得人，对涉案房产依法享有所有权，被告在申请执行过程中，向法院申请对属于原告的财产进行查封，没有任何事实及法律依据，山西省运城市中级人民法院在审理涉案过程中，拒不审查、核实相关证据，错误的裁定驳回了原告的异议请求，显然与法相悖，现原告为维护自己的合法权益不受侵害，特具状起诉，望判如所请。 被告黄创庭答辩称：一、陈静与美育公司签订的《房屋购买合同》系以物抵债而来，陈静与美育公司的原民间借贷债权债务关系并未消灭。2020年3月25日，陈静向运城市中级人民法院提出了书面异议，异议对象为运城中院查封的美育公司位于临猗县××东××号美育学府小区7号楼7-15-07、08、09、10四套房屋。陈静称与被执行人美育公司存在借款关系，截止2019年3月31日本息共计2953240元；基于以上债权，陈静与美育公司于2019年3月31日签订了《抵账协议》，约定以美育公司的上述6套房屋进行抵债。陈静与美育公司虽然签订了《抵账协议》，并在抵账协议基础上签订了5份《房屋购买合同》，约定了“以房抵债”的代物清偿方式了结双方债务，但由于该代物清偿协议并未实际履行，因此双方原来的金钱债务并未消灭，美育公司仍对陈静负有2953240元的金钱债务。二、陈静享有的只是普通债权，不足以排除强制执行措施。1、在本案中，陈静与美育房产签订的《抵账协议》和《房屋购买合同》尚未实际履行，房屋并未实际交付，更没有进行不动产登记，故陈静尚未取得案涉4套房屋的所有权。其所享有的只是基于《抵账协议》和《房屋购买合同》而产生的债权请求权，其权利不能够排除执行。2、首先，陈静不能证明其与第三人临猗县美育房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售，应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定，原告陈静应提供出卖人即美育公司的商品房预售许可证。如原告不能提供，则应承担举证不能的法律后果，即《商品房买卖合同》应当认定无效。其次，案涉4套房产于2019年11月27日由运城市中级人民法院查封，陈静此时并没有合法占有案涉4套房屋，且时至今日也并没有合法占有案涉房屋，故不符合上述法律规定。综上，陈静对美育公司所享有的只是普通债权，并不优先于其他普通债权，不足以排除司法机关的强制执行措施。且陈静与美育公司基于民间借贷法律关系所产生的原债权债务关系并未消灭，其可以依法向美育公司主张债权。 第三人美育公司辩称：陈静在2015年陆续支付了房款，当时就有意向买房。到2019年房子盖得差不多了就和陈静签订商品房买卖合同。 举证期限内，原告向本院提交以下证据： 1、《运城仲裁委员会（2015）运仲裁字第106号裁决书》一份，拟证明：债务人系本案第三人临猗县美育房地产开发有限公司，债权人为本案被告黄创庭，本案被告黄创庭作为债权人申请执行，仅能执行属于第三人的财产，而无权查封属于原告的合法财产。 2、《山西省运城市中级人民法院（2016）晋08执27号查封公告》一份，拟证明：运城市中级人民法院执行机关在执行黄创庭与第三人临猗县美育房地产开发有限公司民间借贷纠纷申请执行一案过程中，错误的查封了原告购买的位于临猗县××东××号《美育学府小区》7号楼7-15-07、08、09、10四套商品房屋，因该房屋属于原告的合法财产，故运城市中级人民法院作出的执行行为严重违法，应予撤销。 3、《山西省运城市中级人民法院（2020）晋08执异16号执行裁定书》一份，拟证明：原告在得知运城市中级人民法院在执行过程中作出错误的执行行为后，依法提出异议，要求解除查封措施，但该院却错误的驳回了原告的异议申请，显然系认定事实不清适用法律错误，依法应予撤销。 4、《房屋购买合同》五份，拟证明：原告于2019年3月31日与第三人临猗县美育房地产开发有限公司签订合同，约定以每平米6596元的价格，总价款2953240元购买第三人开发的位于临猗县××东××号《美育学府小区》7号楼7-15-07、08、09、10、11五套商品房屋，上述房产属原告的合法财产，根据法律规定公民的合法财产受法律保护，故运城市中级人民法院在执行过程中作出查封措施的执行行为系违法行为。 5、《临猗县美育房地产开发有限公司收款收据》5份，拟证明：第三人临猗县美育房地产开发有限公司将开发的《美育学府小区》7号楼7-15-07、08、09、10、11总计五套商品房屋出售给原告，且原告已按照合同履行义务，全额交付购房款的客观事事实情况。 6、《临猗县美育房地产开发有限公司出具的陈静付款记录》一份，拟证明：原告自2015年1月至2019年9月10日期间通过外汇（13笔）、工商银行转账（24笔）、浦发银行转账（3笔）、支付宝转账（12笔）、建行转账（1笔）合计53笔，总计支付53笔，合计：2371597.689元（其中本金1481439.26元、结算利息940158.4292元）的客观事实情况，且上述款项已折算全额购房款，故原告对美育学府小区7号楼7-15-07、08、09、10、11总计五套商品房屋具有所有权，原告所依法享有的权利完全能够排除执行。 被告黄创庭对以上证据的质证意见为：证据一、二、三真实性合法性关联性均无异议。对证据四购买合同五份，对真实性无异议，对证明目的有异议，结合（2020）晋08执异16号《执行裁定书》该五份购买合同是以房抵债而来，属于代物清偿双方的借款。对证据五、六真实性无异议，对证明目的有异议，此两份证据与（2020）晋08执异16号《执行裁定书》的记载内容相符，但是这两份证据不能证明此笔款项最初就是购房款，结合其在（2020）晋08执异16号《执行裁定书》执行异议案中提交的《抵账协议》恰恰可以证明，上述款项为陈静与临猗县美育房地产开发有限公司借款双方成立民间借贷的法律关系。 第三人美育公司对以上证据无异议。 被告黄创庭向本院提交以下证据： 1、运城市中级人民法院（2020）晋08执异16号《执行裁定书》。主要内容及证明目的：陈静与临猗县美育房地产开发有限公司存在民间借贷关系，陈静自2015年1月5日2至2018年8月5日陆续向美育公司出借款项共计1431439元，截止2019年3月31日本息共计2953240元。2019年3月31日陈静与美育公司达成以物抵债的合意，签订了《抵账协议》，约定以美育公司的5套房屋进行抵债，包含案涉4套房屋即美育学府小区7号楼7-15-07、7-15-08、7-15-09、7-15-10，抵顶金额为2953240元。 2、美育学府小区现场照片5张。主要内容及证明目的：临猗县美育房地产开发有限公司开发的美育学府小区仍属于在建工程，不符合房屋交付条件。 原告陈静对被告黄创庭所提交证据的质证意见为：第一组证据无异议，真实性予以认可，但不能证明被告的证明目的。1、原告得知运城市中级人民法院在执行过程中做出错误的执行，依法提出异议，运城市中级人民法院在审理执行异议过程中，仅做出一次听证，错误的认为原告所支付的房款系借款，错误的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，系认定事实不清适用法律错误。第28条针对的是自然人、一般公司、一般法人，不适合本案特殊的房产公司。2、原告在执行异议过程中，从未陈述所付款项系借款，原告与第三人美育公司不存在借贷关系，原告在2015年就有购房意向，且临猗县美育房地产开发有限公司筹备建筑房屋，故原告陆续从2015.1-2019.9陆续向临猗县美育房地产开发有限公司付款，本金达1481439元，第三人持续不能交付房屋，故对原告前期的结款进行结算利息，是补偿而非借贷关系。被告仅凭运城市中级人民法院（2020）晋08执异16号执行裁定书认为双方存在借贷关系没有事实和法律依据。证据二，从被告提供的五张照片，内容上看显示的是府东园，美育学府2期和园，和本案没有关联性，且照片没有拍摄日期。 第三人美育公司质证意见为：照片拍的是府东园。 第三人美育公司提交以下证据：陈静的付款记录，一共付了3949235.21元。 经审理查明：被告黄创庭与第三人美育公司民间借贷纠纷一案，运城仲裁委员会于2015年12月16日作出（2015）运仲裁字第106号裁决书，裁决：“一、被申请人临猗县美育房地产开发有限公司在本裁决生效后十五日内向申请人黄创庭偿还三笔借款本金共计813万元及利息（利息的计算方法为：650万元借款2014年6月30日之前的利息为2102958.34元，2014年7月1日之后的利息按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止；85万元借款的利息按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自2014年7月31日计算至款项付清之日止；78万元借款的利息按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自2014年7月3日计算至款项付清之日止）。二、本案仲裁费用92495元由被申请人临猗县美育房地产开发有限公司承担”。第三人美育公司未履行生效法律文书所确定的义务，被告黄创庭于2016年1月25日向本院申请强制执行。本院立案后，于2017年11月3日作出（2016）晋08执27号之三执行裁定书，以当事人协商解决，被执行人暂无可供执行财产，裁定终结本次执行程序。2019年11月27日，本院作出（2016）晋08执27号查封公告，查封被执行人美育公司名下位于临猗县××东××美育学府小区××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号（现状查封）及相应的土地使用权。原告陈静于2020年3月25日对本院查封的美育学府小区7号楼7-15-07、7-15-08、7-15-09、7-15-10号四套房屋提出书面异议，其异议主要理由为：一、自2015年1月5日起至2018年8月5日，陈静陆续向美育公司付款1431439元，截止签订《房屋购买合同》之日，本息合计2371597.26元。2019年3月31日，陈静与美育公司签订《抵账协议》，约定由美育公司以其在建住宅楼清偿其借款的本金及利息，自抵账协议签订后，陈静与美育公司之间的民间借贷法律关系因此解除，双方之间签订的五份《房屋购买合同》成立时即生效，依法应予以保护。二、2019年3月31日，陈静与美育公司签订的五份《房屋购买合同》的合同总价款为2953240元，陈静持有的付款凭证由美育公司收回，全部付款项本金及利息转化为购房款，因此，陈静已经全额支付购房款。据此，陈静要求解除对属于其财产的执行查封措施。2020年4月14日，本院作出（2020）晋08执异16号执行裁定书，裁定驳回陈静的异议请求。原告陈静不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告陈静以其于2015年1月5日起至2018年8月5日期间向第三人美育公司付款1431439元，截止2019年3月31日签订《房屋购买合同》之日，本息合计2371597.26元，作为其已向第三人美育公司支付的购房款。根据现已查明事实，原告陈静向第三人付款1431439元的时间均发生在案涉《房屋购买合同》之前，与其起诉状中所陈述的“合同签订后，原告依约交纳了房款”相互矛盾，庭审中，原告称前述款项系其向第三人所交纳购房款，但其在向本院提出执行异议时明确称“2019年3月31日，陈静与美育公司签订《抵账协议》，约定由美育公司以其在建住宅楼清偿其借款的本金及利息，自抵账协议签订后，陈静与美育公司之间的民间借贷法律关系因此解除”，综合分析上述事实，能够认定原告陈静与第三人之间所签订的《房屋购买合同》系以房抵账而来，原告陈静称其在案涉《房屋购买合同》签订前向第三人美育公司所付款项及利息系为购买案涉房屋所交纳购房款的理由，与本案现已查明事实不符，本院不予采信。本院（2020）晋08执异16号执行裁定书认定陈静在完成案涉房产法定登记手续之前基于以房抵债关系受让案涉房产并不优先于其他一般债权，从而驳回其执行异议正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈静的诉讼请求。 案件受理费25700元，由原告陈静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十一月二十日 书记员  李 娜