辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15362号上诉人（原审原告）：尚晓阳，女，1977年12月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：高景春，男，1958年10月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。二上诉人委托诉讼代理人：彭胜利，北京市德渊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳安邦置业发展有限公司，住所地沈阳市沈北新区天时街66号。法定代表人：徐伟，公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，女，1985年6月23日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市和平区。上诉人尚晓阳、高景春因与被上诉人沈阳安邦置业发展有限公司（以下简称“安邦置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初6840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尚晓阳、高景春上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或者依法改判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。《地下停车位租赁协议》名为租赁，实为买卖，且车位系房屋买卖停车使用所需购置。协议约定20年租赁期满自动续租，可以确定是买卖。一审法院以租赁关系为由，判决告知我方另诉，事实认定不清，此与房屋买卖是同一法律关系。二、一审法院适用法律错误。上诉人出资，办理入住，履行了全部合同义务，无违约行为。被上诉人未在合同约定期限内将办理权属登记需由其提供资料报产权登记机关备案，造成上诉人无法办理产权登记，违约。合同约定违约金，应依据《合同法》诚信、等价有偿原则，以及《消费者权益保障法》等关于格式条款合同解释，作出对“霸王条款”的正确认定，依对等原则，判令被上诉人同等的支付违约金。三、一审法院判决出现认定与判项的矛盾。1、判决告知上诉人另诉，应裁驳此部分起诉，不得判决驳回其他诉请。2、认定被上诉人违约，却将大部分诉讼费判令上诉人承担，没有对违约方给予法律上的否定评价，等同于以判决形式肯定被上诉人违约，以及被上诉人通过判决获得格式条款、霸王条款约定出现违约多年不办证也只承担94.73元违约金，不利于保护交易公平及交易安全。涉及判决告知另诉部分未裁驳，通过实际判决驳回诉请，同时将此部分诉讼费判决上诉人承担，认定矛盾，应予纠正。四、一审法院程序存在问题。1、被上诉人缺席，未向上诉人释明《地下停车位租赁协议》依法院审查为租赁关系，致使上诉人无法将实为买卖事实向法院陈清，更无法陈述裁驳，不得判驳，退还相应诉讼费，上诉人诉权及实体权利没有得到保护。被上诉人藐视法庭拒绝出庭，没有答辩举证情况下，被法庭保护依据格式条款得到的不对等权利，法庭没有对其不诚信行为给予法律上否定评价（违约行为持续八年，假设再持续八年还是一样的违约金，如何体现法律上的否定评价及惩戒？）2、被上诉人未出庭答辩，在查明上诉人守约被上诉人违约的情况下，应依据缺席审判的规定，认定上诉人提出违约金请求于法有据，被上诉人未通过答辩提出异议应承担缺席审判的不利后果，不应由中立审判的法庭代替被上诉人答辩并判决。安邦置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。尚晓阳、高景春向一审法院起诉请求：1.判令被告承担不能办理房屋产权登记的全部责任，承担继续办理产权登记责任，及自2013年5月31日起，至办理产权登记之口止，按房款947,293元的日万分之一向原告给付违约金（至起诉之日违约金242,033.36元）；2.判令被告承担不能交付原告车位的全部责任，承担交付B104、B103车位责任，及自2013年7月1日起，至交付车位之日止，按车位款192,000元的日万分之一给付违约金（至起诉之日违约金49,056.00元)；3.判令被告向原告退还收取2个车位的全部租金192,000元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2012年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区，建筑面积为199.43平方米的房屋，房屋总价款947,293元。此外，上述合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告在2012年12月9日向被告支付了全部购房款，被告为原告开具了购房发票。被告将涉案房屋交付原告后，未按照上述合同约定时间为二原告办理房屋初始登记手续。另查明，2012年12月1日，原告尚晓阳与原告高景春分别与被告公司签订了《地下停车位租赁协议》各一份，约定原告尚晓阳与高景春分别承租被告公司开发建设的位于沈北新区“绿地大溪地-尚观”（沈蒲新土出合字（2006）第061号）尚观高层地下停车场车位一个，车位编号分别为B104、B103，租赁期限为2013年7月1日-2033年7月1日止，租赁期满，自动续约。上述两车位的租金均为96,000元，二原告应于该协议签订时各自缴纳定金贰万元整，并于3日内一次性向被告公司付清全部租金。此外，上述协议第5.1条约定，被告公司在原告付清全部租金后，按协议约定时间向原告交付车位；第5.3条约定被告如未按时交付该车位，按日向原告支付万分之一违约金直至实际交付之日。上述协议签订后，二原告分别于2020年12月1日各向被告公司支付了2万元定金，剩余租金76,000元均于2012年12月8日付清。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任问题在合同中已有明确约定，本院按照原被告双方在《商品房买卖合同》约定的已付房价款的0.01%予以支持，共计94.73元，且被告应当继续按照上述合同约定为原告办理产权登记手续。关于二原告要求与被告解除《地下停车位租赁协议》及被告向其返还租金并支付违约金的诉讼请求，因本案的案由为商品房销售合同，而二原告的该项诉求系基于其与被告签订的《地下停车位租赁协议》产生，属于房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，二原告可另行起诉。一审法院判决：一、被告沈阳安邦置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告高景春、尚晓阳逾期办理房证违约金94.73元；二、驳回原告高景春、尚晓阳其他的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5666元，减半收取2333元，由被告沈阳安邦置业发展有限公司承担1元，由原告高景春、尚晓阳承担2332元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，对于上诉人提出《地下停车位租赁协议》实为买卖关系的主张。合同名称为租赁合同，约定内容并无车位权属转移的相关表述，故一审法院认为属于租赁合同关系，与本案商品房销售合同关系并非同一法律关系，上诉人可另行起诉并无不当，但相应诉讼费应予退还，本院二审予以调整。对于上诉人提出依据诚信、等价有偿、对等原则等，应当对违约金进行调整的主张。订立合同时，上诉人作为买受人有充分的卖或不买，以及买什么样房屋的权利，双方的地位是平等的。《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等协商的基础上进行的约定，对于不同的违约情形，当事人有权约定不同的违约金计算标准，当出现违约情形时，当事人就应当接受约定的违约金。法律赋予当事人调整违约金的权利，仅限于约定违约金明显低于实际损失的情况。房屋已经交付给上诉人，逾期办理权属登记不影响上诉人对房屋的占有和使用。上诉人提出对约定违约金进行调整，应当举证证明其实际损失情况。上诉人不能举证证明其实际损失的情况下调高违约金，不仅有违合同意思自治原则，也更加让购房人对逾期办理权属登记违约金问题不重视，不利于对民事法律行为的正确引导。因此，一审法院对逾期办理房屋权属登记违约金的判项并无不妥，本院予以维持。另，被上诉人一审缺席，依据法律规定视为放弃答辩和质证等诉讼权利，但并不能认定被上诉人同意上诉人的全部诉讼请求，一审法院有权对案件进行审理后进行裁判。上诉人提出诉讼费负担问题，诉讼费用由败诉方负担，部分胜诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。上诉人诉请逾期办理房屋权属登记违约金数额为242,033.36元，一审判决支持94.73元，故诉讼费2465元，由上诉人承担2440元，被上诉人承担25元为宜，本院二审予以调整。综上所述，上诉人尚晓阳、高景春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2465元（尚晓阳、高景春预交2833元，应退还368元），由上诉人尚晓阳、高景春负担2440元，被上诉人沈阳安邦置业发展有限公司负担25元。二审案件受理费4930元（尚晓阳、高景春预交5666元，应退还736元），由上诉人尚晓阳、高景春负担4880元，被上诉人沈阳安邦置业发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  王 虹审 判 员  赵 钺审 判 员  金 鑫二〇二〇年十一月二十六日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。