天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7952号原告：北京首万物业服务有限公司天津分公司，营业场所：天津市东丽区华明新家园居住区9号地首创-溪堤郡配套公建房。负责人：邹明，职务：董事长。委托诉讼代理人：邢玮，天津蓝天律师事务所律师。被告：马艾，女，1991年5月27日出生，汉族，现住天津市津南区××路××。委托诉讼代理人：王景芬（马艾之母），1963年3月6日出生，汉族，现住天津市津南区××路××。委托诉讼代理人：李炳琪，天津云汉律师事务所律师。原告北京首万物业服务有限公司天津分公司（以下简称“首万物业公司”）与被告马艾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告首万物业公司委托诉讼代理人邢伟，被告委托诉讼代理人王景芬、李炳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首万物业公司提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2013年1月5日至2020年7月31日的物业费65505.52元、违约金27385.31元，合计92890.83元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：天津首创新园置业有限公司委托原告总公司（原名北京金网络物业管理有限公司）作为其开发的坐落于天津市津南区××镇××小区的物业管理公司，被告系该小区16-5房屋业主，房屋面积259.29平米。原、被告双方已签订《香堤苑前期物业管理服务协议》，该合同第四条第三款第1项约定“别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平米2.88元交纳，由业主交纳物业管理服务费。”被告自2013年1月5日至2020年7月31日期间拖欠原告物业费并产生违约金。经原告多次催要，被告拒绝履行义务，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。第一，原、被告之前没有签订物业服务管理协议；第二，原告没有为被告提供物业服务或者没有提供完善的物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2010年6月23日，天津首创新园置业有限公司与北京金网络物业管理有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由北京金网络物业管理有限公司对香堤苑小区进行前期物业管理，合同期限自2010年6月23日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费收费方式采取包干制，联排别墅按照2.78元／平米／月收取，业主于每个缴费月度的5日前交纳物业费。原告首万物业公司（由北京金网络物业管理有限公司天津分公司更名而来）与被告另行签订《香堤苑前期物业管理服务协议》一份，双方对各自权利义务进行了细化约定，双方对物业费标准约定为2.88元／平米／月，同时约定被告入住时预付缴纳一年的物业费，其余各期物业费依据原告物业公司发出的缴费通知书按年度交纳，被告应当在缴费通知书约定缴费时间10日内交纳物业费。被告马艾系位于天津市津南区××路××房屋业主，房屋面积259.29平米，被告自2013年1月5日至2020年7月31日未交纳物业费。本院认为，原告为被告提供物业服务，被告应当缴纳物业费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原告的总公司和开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称“前期合同”）同双方单独签订的《香堤苑前期物业管理服务协议》（以下简称“前期协议”）对原、被告产生同样的约束力。物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。通过被告的举证及答辩情况来看，原告公司在物业服务过程中确实存在诸多服务不到位之处，应适当酌减物业费数额，本院认为以减少10%为宜。关于物业费标准，前期合同与前期协议对物业费标准约定不一致，本院认为前期协议应以前期合同为基础和框架，前期物业服务合同具有整体性且在物业管理机关备案，业主享有对所在小区前期物业合同的知情权，物业公司与业主单独签订的物业服务协议一般是由物业公司单方拟定，并未与业主进行协商，如果超出前期物业合同约定的标准进行定价，明显加重业主的责任，侵犯了业主的公平交易权，故本院认定物业费标准为2.78元/平米/月。关于诉讼时效，从本案查明的情况看，原告分别于2016年11月13日、2019年7月23日、2020年4月29日向被告进行有效催收，本院认定原告主张的2013年1月5日至2014年10月31日期间的物业费诉求已经超过诉讼时效，本院不再支持，故本案被告应缴纳2014年11月1日至2020年7月31日的物业费，经计算，被告应给付原告物业费44763元。关于被告提出的下水管道导致无法入住问题，属于被告与开发商之间签订的商品房买卖合同规制的内容，与本案不属于同一法律关系，本院不予涉及。因原告首万物业公司服务确实存在瑕疵，对原告主张违约金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马艾于本判决生效后十日内给付原告北京首万物业服务有限公司天津分公司2014年11月1日至2020年7月31日的物业费44763元；二、驳回原告北京首万物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由被告负担460元，由原告负担601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘永攀二〇二〇年十一月二十七日书记员  周丹丹附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。