广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初1340号 原告（申请执行人）：林其达，男，1981年9月15日出生，汉族，住广西浦北县。 原告（申请执行人）：黄渊伟，男，1964年12月8日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：叶忠广，广西港天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴承杰，广西港天律师事务所律师。 被告（案外人）：包志梅，女，1940年11月25日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：苏日生，广西汇百川律师事务所律师。 第三人（被执行人）：林志业，男，1957年11月1日出生，汉族，住北海市海城区。 第三人（被执行人）：浦北东方房地产开发有限公司，住所地浦北县小江镇环城路**，统一社会信用代码814507227717402343。 法定代表人：邱宗庆，该公司执行董事兼总经理。 原告林其达、黄渊伟与被告包志梅、第三人林志业、浦北东方房地产开 发有限公司（以下简称东方公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林其达、黄渊伟的委托诉讼代理人叶忠广、吴承杰，被告包志梅的委托诉讼代理人苏日生到庭参加诉讼。第三人林志业、东方公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林其达、黄渊伟向本院提出诉讼请求：1、判决撤销浦北县人民法院作出的（2020）桂0722执异17号执行裁定书；2、恢复对位于浦北县的执行。事实和理由：（2020）桂0722执异17号执行裁定书认定事实错误。被告包志梅与第三人东方公司签订的商品房买卖合同属于虚假合同，其双方并不存在真实的买卖关系。被告包志梅提交的商品房买卖合同，约定的付款方式及期限为“于签订合同之日一次付款”，原告认为这不符合日常房屋买卖的交易习惯，被告包志梅没有证据证明其已将所有购房款交付至东方公司的对公账户。被告包志梅仅提交两份收款收据，并没有提供相关转账凭证，原告认为杨惠然与第三人东方公司不存在任何的组织关系，杨冰洋不是公司员工，也不是东方公司的财务人员，其不具有替东方公司收取房屋价款的资格。关于被告包志梅提交的税收完税证明，由于被告包志梅与第三人东方公司之间不存在真实的买卖合同关系，因此被告包志梅凭借虚假材料办理的税收凭证不能作为本案的定案依据。被告包志梅对登记在第三人东方公司名下的不动产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 包志梅辩称，一、被告包志梅不同意两原告的诉讼请求。首先，两原告的诉讼请求没有事实根据。原告认为被告包志梅与第三人东方公司签订的商品房买卖合同属于虚假合同，其双方并不存在真实的买卖关系。两原告的这一主张毫无事实根据。被告包志梅与杨冰洋是多年朋友关系，杨冰洋与第三人林志业原来是夫妻关系。据杨冰洋说其夫妻二人在北海市和浦北县均开办有企业，在北海开办的企业由杨冰洋负责经营管理，在浦北开办的企业由林志负责经营管理。其两地企业的经营所得收益都属于其夫妻共有财产。2011年5月份，杨冰洋称其夫妻所在浦北县开办的房地产开发企业，由于商品房卖不出去资金周转困难，要求被告包志梅帮其购买一些房地产，以解决经营困难。后被告包志梅于2011年5月24日与第三人东方公司签订了1份的《商品房买卖合同》，购买本案涉案的商铺，并两次通过银行转账支付了购房款71.4245万元给东方公司，东方公司出具了两份收款收据给被告包志梅。第三人东方公司于2011年6月将该涉案商铺交付给被告包志梅管业使用。杨冰洋是不是第三人东方公司的员工或出纳，被告包志梅并不清楚，但被告包志梅与东方公司签订有买卖合同，并支付了购房款，东方公司又出具有收款收据给被告包志梅，并将该涉案商铺交付给了被告包志梅，被告包志梅用现金或者银行转账支付购房款，也没有违反法律规定，是合法的。本案商品房的买卖完全符合交易习惯，也没有违反法律规定，被告包志梅购买的涉案商铺未办理过户登记，不是因被告包志梅的原因造成。其次，两原告的诉讼请求没有法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告包志梅购买本案涉案商铺，完全符合上述司法解释规定的四种情形，享有能够排除对该涉案的商铺强制执行的权利。二、浦北县（2020）桂0722执异17号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被告包志梅是退休职工，用一生的积蓄购买本案的涉案商铺，期望通过该商铺的出租，能够增加一些养老费用，以安度幸福的晚年，但由于发生了本案商铺被查封的事实，侵害了被告包志梅的合法权益。综上所述，两原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，浦北县（2020）桂0722执异17号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，被告包志梅请求法庭依法驳回两原告的诉讼请求，切实维护被告包志梅的合法权益和法律的正确实施。 本院经审理认定事实如下： 本院在审理浦北县民兴小额贷款有限公司诉林志业、东方公司借款合同纠纷一案中，浦北县民兴小额贷款有限公司向本院提出财产保全申请，本院于2013年3月4日作出（2013）浦民保字第545-2号民事裁定书，查封位于浦北县。2013年3月6日，本院作出（2013）浦民初字第545-3号协助执行通知书，通知浦北县房产管理局对上述商铺依法进行查封。本院在执行申请执行人林大宁、林其达、黄渊伟与被执行人林志业、东方公司股权转让纠纷即（2013）浦民初字第1557号民事调解书一案中，于2016年11月10日作出（2014）浦法执字第361-12号执行裁定书，继续查封了东方公司名下的东方丽园7幢27号商铺，本院于2016年11月17日作出（2014）浦执字第361-12号协助执行通知书，通知浦北县房产管理局对上述商铺依法进行查封。2020年5月13日，被告包志梅以法院查封的位于浦北县应归其所有，因此法院不能对上述房产进行执行为由提出执行异议，本院于2020年5月27日作出（2020）桂0722执异17号执行裁定书，中止对浦北县的执行。原告林其达、黄渊伟不服，于2020年7月1日提起本案诉讼。 2011年3月，原东方公司法定代表人林志业的妻子杨惠然（曾用名杨冰洋）介绍被告包志梅购买东方公司名下的浦北县东滨路东方丽园商铺。杨惠然持加盖有东方公司公章的《商品房买卖合同》（合同编号ＧＦＳ7027）文本给原告包志梅签名，并将加盖有浦北东方房地产开发有限公司财务专用章的2张《收款收据》交给被告包志梅。《商品房买卖合同》约定被告包志梅向第三人东方公司购买位于位于浦北县，价款为714245元。《收款收据》的落款时间分别是2011年3月26日、2011年6月8日，金额分别是400000元、314245元，收款人分别是林堃、杨冰洋。签订合同后，被告包志梅分别于2013年3月、6月向杨冰洋支付了现金400000元、310000元。 另查明，另查明，浦北县城东滨路东方丽园7幢7-27号商铺未办理网签及合同备案登记。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”表见代理属于广义上的无权代理,因被代理人与无权代理人之间的关系具有授予代理权的外观,致相对人相信无权代理人有代理权而与之为法律行为,法律使之发生与有权代理同样的法律效果。本案中，杨惠然虽然与原东方公司的法定代表人林志业系夫妻关系，但该公司是有限公司，并非是个人独资企业，东方公司的财产不是林志业个人财产，且东方公司并没有授权杨惠然销售东方公司商品房的买卖协议、代领款项的事宜，东方公司对涉案房产至今未与被告包志梅办理网签及合同备案登记，应视为东方公司对于杨惠然卖房的行为亦不予追认，故杨惠然之行为不属于表见代理，杨惠然与被告包志梅签订的《商品房买卖合同》无效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该四项条件必须同时满足，才能够排除执行。本案中，被告包志梅虽然向杨惠然支付了全部购房款，但东方公司没有授权杨惠然代领款项，杨惠然收到被告包志梅的购房款后也没有汇入东方公司的账户，故不能视为被告包志梅已支付了全部价款；被告包志梅签订的《商品房买卖合同》无效，故被告包志梅作为买受人对登记在第三人东方公司名下的涉案房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“已支付全部价款”的法定条件。其就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、准许执行浦北； 二、本院（2020）桂0722执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费10942元，由包志梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院 。 审 判 长  梁斯林 人民陪审员  易燕燕 人民陪审员  宁汉洁 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  何金彤