广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1424民初548号 原告：黄卫忠，男，1986年4月10日出生，壮族，大新县职业技术学校教师，住广西壮族自治区大新县。 原告：广西跃动体育文化有限公司，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇民生街24号8楼，统一社会信用代码91451424MA5K9THT8M。 法定代表人：黄庆忠，负责人。 委托诉讼代理人：黄卫忠，男，1986年4月10日出生，壮族，大新县职业技术学校教师，住广西壮族自治区大新县。 被告：大新县桃源大酒店，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇民生街24号，统一社会信用代码91451424773875933U。 法定代表人：赵建基，该酒店经理。 原告黄卫忠与被告大新县桃源大酒店（以下简称桃源酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并依法追加广西跃动体育文化有限公司（下称跃动公司）为共同原告，且于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告暨跃动公司的委托诉讼代理人黄卫忠、被告法定代表人赵建基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄卫忠、广西跃动体育文化有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除黄卫忠与桃源酒店的《房屋租赁合同》，并退回押金10000元；2．桃源酒店免除租金，即免除从2020年2月1日到2020年4月24日的租金28698.08元（实际免除的租金应从2020年2月1日起到解除租赁合同之日）。事实和理由：黄卫忠与桃源酒店于2019年1月20日续签一份《房屋租赁合同》，合同约定黄卫忠继续租用大新县桃城镇民生街24号桃源酒店八楼用于经营健身体育服务。租赁期限自2019年1月21日至2023年9月30日，年租金124700元。自今年1月底全国爆发新冠状病毒疫情以来，到2020年4月24日受疫情影响都没能营业。桃源酒店自从2019年8月份把酒店一楼、四到七楼出租给另外一家酒店后，直到2020年2月14日，装修期间严重影响到黄卫忠的经营。酒店共有两个消防楼梯，其中一个消防楼梯在装修期间被装修材料拥堵造成了安全隐患。另一个消防楼梯更是没有开通，直接堵死。根据租赁合同第14.2条的规定，“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的严重妨碍双方或一方履行本合同的全部或部分义务的事件或现象。黄卫忠认为，这次新冠状病毒属于不可抗力的范畴。根据双方签订的房屋租赁合同第9.2.5条规定，遇到不可抗力的影响，致使其所承租的房屋失去使用功能且短期内无法恢复，其有权解除本案合同。根据租赁合同第9.2.2规定，桃源酒店违反租赁合同约定，不承担维修责任，致使房屋或设备受到损坏、影响乙方经营，原告有权解除本合同。根据租赁合同第12.4规定，合同中的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成或不能履约均免责。综上，黄卫忠有权解除合同，桃源酒店应返还10000元押金，同时免除从2020年2月1日到2020年4月24日的租金28 698.08元（实际免除的租金应从2020年2月1日起到解除租赁合同之日）。为维护自己的合法权益，黄卫忠请求法院依法判决支持前述的诉讼请求。 桃源酒店辩称，1．桃源酒店与黄卫忠原有租赁合同关系，即黄卫忠租赁桃源酒店八楼用于经营体育健身活动。租赁期满后，2019年1月20日，双方续签合同，合同约定黄卫忠继续将桃源酒店八楼出租给黄卫忠经营体育健身，租赁期限自2019年1月21日至2023年9月30日止，共4年又242天，年租金124700元（包含每年电梯使用费5000元，签订合同当日即缴清第一年租金124700元，以后每年公历12月10日前一次缴清下年度租金及电梯使用费）。合同签订后，黄卫忠以各种理由拖欠租金，导致2019年1月21日至2020年1月31日的大部分租金通过法院判决的方式来解决，至今没有履行到位。下一年度（2020年2月1日至2021年1月31日）的租金已在2019年12月10日到该交付日期，至今分文未交。2．黄卫忠诉称“自从2019年8月份把酒店一楼、四到七楼出租给另外一家酒店后，直到2020年2月14日，装修期间严重影响到黄卫忠的经营”并不事实。桃源酒店四到七楼装修是真的，但我们有着严格的规定和管理，装修期间不能影响其他铺面和八楼的正常营业，要保证一切设施设备正常运行，何来的影响？黄卫忠诉称提供的人行楼梯被床垫等杂物堵住也是片面的，装修公司工人把杂物搬出来目的是要搬走的，并不是长期的放在那里，只是在过程中被黄卫忠利用了。加之，八楼顾客上到八楼健身是通过电梯方式出入的，其实客房装修期间并没有影响八楼的正常经营。3．黄卫忠早在维也纳酒店另开一家健身房。黄卫忠是不是利用桃源酒店的经营场所去经营，所得资本去投资另一家健身房，然后又不想交租金，等到另一家健身房搞好后，找个理由就跑了，桃源酒店不敢加以设想。但是黄卫忠尚欠桃源酒店租金多达十多万元是事实，导致桃源酒店通过上法院诉讼的方式要求提前终止合同，黄卫忠却百 般不同意又不履行法院的判决条款也是事实。如今黄卫忠搬走一切健身器材，又不把经营场所移交给桃源酒店，不知道黄卫忠出于什么目的？4．黄卫忠请求退回押金10000元，本应合情合理，但要确定你是否完全履行合同约定，是否按时交清租金、水电费等等，是否把场地移交给了桃源酒店，经营场所是否损坏等等，提前终止合同是否与对方达成共识？合同第4款第2条规定“待合同期满时，乙方如在合同期内无违约的，甲方则全额退还给乙方；如乙方有违约的，甲方不退还乙方已交的保证金”。5．黄卫忠请求免除从2020年2月1日到2020年4月24日的租金更是无稽之谈，没有任何理由可以免除租金的。综上，双方有着完备的合同约定，合同合法有效，乙方要提前终止合同，应当和另一方协商可提前终止合同，而不是绕过一方以诉讼方式解决。请求法院判决驳回黄卫忠的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即黄卫忠提供的企业信用信息公示报告、关于有序恢复烧烤和夜市摊点正常经营及乡（镇）圩日的通告、关于取消全县所有赶集日（圩日）和暂停宾馆、酒店、各类会所、私人诊所、乡镇超市营业及县城区大型超市店内经营的通告、2019年《房屋租赁合同》、以及桃源酒店提供的黄卫忠分期支付租金申请书等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．桃源酒店对黄卫忠提供的酒店装修期间停车场、楼道照片、酒店1至7楼通道图片有异议，认为酒店装修并不影响黄卫忠正常营业，拍照的情况是暂时临时的，其客人出入另有通道，对该照片不予认可。因桃源酒店有异议，将与本案其他证据予以综合认定。2．黄卫忠对桃源酒店提供的民事起诉状、答辩状、民事调解书等有异议，认为与本案没有关联性。因与案涉合同的履行情况有关，将与本案其他证据予以综合认定。3．黄卫忠对桃源酒店提供的追款通知书有异议，认为其没有收到。因桃源酒店有异议，将与本案其他证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄卫忠、黄庆忠合伙经营广西跃动体育文化有限公司，并与桃源酒店存在租赁关系，即租赁桃源酒店八楼用于经营体育健身活动。租赁期满后，2019年1月20日，黄卫忠以其个人名义与桃源酒店续签了一份房屋租赁合同，合同约定桃源酒店继续将大新县桃城镇民生街24号桃源大酒店八楼出租给黄卫忠经营体育运动健身，租赁期限自2019年1月21日至2023年9月30日止，共4年又242天，年租金124700元（包含每年电梯使用费5000元），签订合同当日即缴清第一年租金124700元，以后每年公历12月10日前一次缴清下年度租金及电梯使用费，以及黄卫忠于签订合同当日交清履约保证金10000元，如黄卫忠有违约的，桃源酒店不退还黄卫忠已交的履约保证金等。黄卫忠按合同约定向桃源酒店支付履约保证金10000元。合同签订后，因黄卫忠未按约定付清租金，2020年3月，桃源酒店诉至本院，请求判决解除桃源酒店与黄卫忠签订的《房屋租赁合同》；黄卫忠应付清尚欠房屋租金93307元及滞纳金11672.34元（计至2020年1月31日），合计104979.34元；3．跃动公司对上述债务承担连带清偿责任。黄卫忠、跃动公司应诉答辩称，不同意解除合同，请求驳回桃源酒店要求与黄卫忠解除房屋租赁合同的诉求等。经本院主持调解，2020年4月1日，双方达成协议即黄卫忠、跃动公司尚欠桃源酒店房屋租金93307元（租金计至2020年1月31日），定于2020年5月31日前还清。另，自2019年8月以来桃源酒店一楼及四楼至七楼的租户一直进行内部整改装修作业活动，2019年11月16日起桃源酒店内部停车场不再对外开放，可出入八楼健身通道有所限制。2020年2月4日，大新县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部作出《关于取消全县所有赶集日（圩日）和暂停宾馆、酒店、各类会所、私人诊 所、乡镇超市营业及县城区大型超市店内经营的通告》，通告养生保健等各类会所暂停营业等。2020年3月22日，大新县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部又作出《关于有序恢复烧烤和夜市摊点正常经营及乡（镇）圩日的通告》，通告继续暂停体育健身机构等容易吸引大规模人员聚集或交叉的密闭场所营业等。2020年4月7日，黄卫忠通过微信向桃源酒店法人代表赵建基提交《退租申请书》，提出解除租赁合同。桃源酒店回复要求黄卫忠先把租金交清。因意见不一，双方未能就解除租赁合同达成一致协议。2020年4月底起，黄卫忠因转到维也纳酒店经营体育健身服务，自此不再桃源酒店经营。2020年5月12日，黄卫忠诉至本院，请求判决解除双方签订的房屋租赁合同并退还押金10000元、免除租金等。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方的争议焦点为1．黄卫忠与桃源酒店签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2．黄卫忠交付的履约保证金是否应当退还；3.2020年2月1日至合同解除时的租金是否应当免除。 我国法律明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案黄卫忠与桃源酒店签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属合法有效，双方应当全面履行各自的义务。本案黄卫忠在履行合同中因未能按约定付清租金，已构成违约，导致桃源酒店先行起诉提出解除双方租赁合同。黄卫忠应诉后并不同意解除合同，并就尚欠租金与桃源酒店达成调解协议，应视为黄卫忠继续履行合同租用酒店八楼。2020年4月底转至其他酒店经营同样健身服务后，黄卫忠起诉要求解除租赁合同明显缺乏理据。鉴于桃源酒店曾要求解除合同、黄卫忠现在要求解除合同的情况，该房屋租赁合同应当予以解除，且解除当以判决生效之日起算。黄卫忠、跃动公司主张桃源酒店租户进行内部整改装修影响其正常经营，因缺乏充分证据支持，不予采信。关于履约保证金退还问题。黄卫忠、跃动公司诉称所谓押金就是合同约定的履约保证金。根据双方约定如有违约 的，不退还已交的履约保证金。本案黄卫忠、跃动公司未能按期付清租金，违约明显，其主张退还缺乏法律依据，应予驳回。关于免除租金问题。黄卫忠、跃动公司主张免除疫情期间租金，因有政府有关部门因此下发的暂停健身机构经营的通告，暂停经营事实确实存在，应当予以支持。但黄卫忠、跃动公司主张免除2020年2月1日以来直至合同解除之日的租金，因疫情期间黄卫忠不同意解除合同继续租用场所、转租他人酒店经营同样服务项目的事实存在，也有失公平原则，故不予全部支持。根据本案的实际情况，确定酌情免除黄卫忠、跃动公司租用期间的两个月租金（124700元/12个月×2个月）。桃源酒店辩称疫情发生并不影响对方正常经营，因与事实不符，不予认定。 综上，黄卫忠的诉讼请求因部分符合事实和法律规定，予以支持，因部分不符合事实和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、黄卫忠与大新县桃源大酒店2019年1月20日签订的《房屋租赁合同》于本案判决生效之日起予以解除，并将租赁房屋退还完毕； 二、大新县桃源大酒店免除黄卫忠、广西跃动体育文化有限公司租用大新县桃源大酒店八楼两个月租金计20783.33元； 三、驳回黄卫忠、广西跃动体育文化有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费518元，由黄卫忠、广西跃动体育文化有限公司负担310元，大新县桃源大酒店负担208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  赵立克 人民陪审员  赵新文 人民陪审员  赵 任 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  何春艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。