四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初4210号 原告：肖建勇，男，1959年9月26日出生，汉族，住四川省合江县。 原告:王正秋,女,1961年9月15日,汉族,住四川省泸州市江阳区。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：方立斌，执行董事。 委托诉讼代理人：王艳婷，女，被告公司员工。 原告肖建勇、王正秋与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖建勇、王正秋，被告同汇房地产委托诉讼代理人王艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖建勇、王正秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即对商品房存在的质量问题（漏浸缺陷）进行整改（并限期整改完成）；2.判令被告承担（逾期交房）违约责任，向原告支付违约金103170元（该金额为暂定，暂计算至2020年7月30日，具体计算方式：实付房款×0.0003×违约天数）；3.免交逾期交房的物管费及漏浸水造成的损失；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年6月24日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同书”），合同约定原告以604484元的价格购买被告位于泸州市江阳区××道××段××社区××栋××层××单元××号房屋一套。原告按合同约定支付了购房款。依合同书约定，被告应于2018年12月30日前将该房交付原告。但原告验收房屋发现该商品房存在严重的质量问题：1.进户花园整个墙面（高度约50厘米）被水浸泡；2.进户花园过道与饭厅过道顶部（约30厘米×30厘米）有漏浸水痕迹；3.饭厅顶部（约30厘米×50厘米）有漏浸水痕迹；4.装修质量低劣，材料差，施工粗糙等。为此原告拒绝接房，要求被告将房屋质量问题进行整改后通知原告。一直到2019年8月原告主动联系被告才被告知可以接房了。2019年8月6日原告在验收接房时发现：1.进户花园已经整改完毕（无漏水痕迹）；2.进户花园与饭厅过道顶部有漏水痕迹；3.饭厅顶部有漏水痕迹。当时被告方物业通知维修工程师现场查看，维修工程师说是上层2601住房的表房与入户管道在2019年4月份时已经整改好了。被告方维修人员一再承诺已经整改好了，顶部表面浸漏水迹过段时间会自然干不会存在任何问题。在这样的情况下，原告勉强接房。但是过了几天，饭厅顶部浸漏水情况比原来更加严重，原告马上通知维修工程师到现场，维修工程师说上面已经处理好的，只能这样。造成原告无法施工，家具无法安装。此期间原告分别找了物管、维修部、客户关系部，打碧桂园总部的投诉电话，至今被告无人出面解决，造成原告无法入住。因此应视为被告逾期交房，应当按照《商品房买卖合同》第十三条第一项第二款之约定承担逾期交房违约责任，即向原告支付违约金：103170元，该金额计算至2020年7月30日，具体计算方式：实付房款×0.0003×违约天数。原告为维护的合法权益，特诉至法院。 被告同汇房地产辩称：一、关于原告提出的逾期交房违约金请求：（一）被告已于合同约定时间前具备交付条件且正常交房给原告，不存在逾期交房付行为。原被告双方签订的合同约定交房时间为2018年12月30日。在合同约定的交房时间前，被告已经取得《竣工验收备案表》、《规划验收合格证》、《房屋面积初始登记测绘报告》，同时被告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。故在约定的交房时间，被告已经完全满足交房条件。此外，据原告自认在2018年12月30日前到现场对房屋进行了验收。由此可知，被告已于合同约定的交房时间前具备交付条件且正常交房给原告，不存在逾期交房行为（二）原告在收房过程中发现的所谓的质量问题，提供的证据并不能证明案涉商品房在交付验收查验时存在按买卖合同约定的地点的地基基础和主体质量结构及除地基基础和主体结构质量问题外的其他质量问题，不属于原告诉称的严重质量问题。原告提供的一系列照片不能证明是案涉房屋，且图片及标注的手写文字编辑证明该图片经过编辑，并非原始载体，且并不能直接看出原告诉称商品房的质量问题及渗漏原因。拍摄时间也不明确，原告不呢过证明案涉商品房存在严重质量问题。原告拒绝接房属放弃自身权利，非出卖人原因，被告不存在逾期交房行为。（三）即使法院认为被告应当支付违约金，原告请求的违约金过高，应予调减。二、原告提出的第一项诉讼请求被告已经于2019年8月6日交付了符合约定条件及质量标准的案涉房屋，房屋现状完好，被告无需承担整改责任。三、关于原告提出的免交逾期交付期间的物管费和漏浸水造成的损失：（一）被告不存在逾期交付的行为，原告未接收房屋导致损失与被告无关。（二）物管费系原告与第三人之间的法律关系，是否免交与被告无关。（三）原告未举证证明实际产生了何种损失，及该损失是由漏浸水造成、损失金额，故原告的该项诉请无事实依据，被告对原告的损失不予认可。四、综上，被告不应承担本案诉讼费及其他费用。 经审理查明：2016年6月20日，二原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》，约定：由原告购买由被告公司开发的位于泸州市江阳区××道××段××社区××幢××层××单元××号房屋，房屋面积89.88平方米，总价款604484元，原告采取首付加公积金贷款方式付款；房屋交付条件：被告应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。 合同签订后，原告按约支付完毕购房款。2018年12月21日，涉案房屋所涉工程竣工验收备案。 2018年12月30日前，被告公司通知原告接房，原告查验房屋时，发现房屋存在漏浸水等问题，原告遂未办理接房续，并要求被告对房屋进行整改后再通知原告接房。经被告对案涉房屋进行整改后，2019年8月6日，二原告办理了接房手续。原告接房后，因原告认为房屋仍然存在漏水等问题，于2020年3月20日诉至本院后于2020年8月5日撤回起诉。后又于2020年8月5日再次向本院提起诉讼。 上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到约定的条件。但该房屋存在的漏浸水等问题已经影响原告对该房屋的正常居住使用，原告要求予以整改并拒绝接房，经被告整改后原告于2019年8月6日办理接房手续，在被告应当交房至原告实际接房期间，被告应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理。本案违约金的具体计算时间为2018年12月30日起至实际交房之日2019年8月6日止，即被告应支付原告逾期交房的违约金为：以购房款604484元为基数，按每日0.1‰的标准从2018年12月30日起计算至2019年8月6日共计13238元（604484元×0.1‰/天×219天＝13238元，取整）。原告举示的证据未能充分证明房屋在实际交付后仍然存在足以影响居住的质量问题，故本院对原告请求的房屋实际交付后的违约金不予支持。庭审中本院向原告释明限期内向法庭提交鉴定申请或申请现场勘验，逾期视为整改完成，但原告未在期限内提出，也未举出充足证据证明尚存在浸漏水问题，故本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。如此后发生房屋防水等方面问题，原告可以依据合同约定要求被告承担相应的保修责任。关于原告的第三项诉讼请求，原告请求免交物业费系另案法律关系，且逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，故本院对原告的第三项诉讼请求不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖建勇、王正秋逾期交房违约金13238元； 二、驳回原告肖建勇、王正秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1182元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王兰 二〇二〇年十一月十日 书记员  朱康