湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2513号原告：陈立平，男，1972年5月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师，系特别授权代理。被告：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区建设路226号湘北大厦318号。法定代表人：李德堰，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。该公司员工，系一般授权代理。委托诉讼代理人：唐珺瑶，女，1967年12月5日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。该公司员工，系一般授权代理。原告陈立平与被告常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。陈立平及其委托诉讼代理人蒋彬彦、中大公司的委托诉讼代理人朱纯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立平向本院提起诉讼，请求判令：一、解除陈立平与中大公司于2010年11月27日签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》；二、中大公司向陈立平返还已付门面款500000元，并按中国人民银行2010年五年期以上的年利率6.14%的标准支付自2010年12月9日起至实际返还之日止的利息。中大公司辩称：1.陈立平起诉已经过了诉讼时效，应当予以驳回；2.陈立平主张利息缺乏事实和法律依据，应当予以驳回；3.中大公司并未收到任何款项，亦未与陈立平签订任何协议，故中大公司不承担赔偿责任；4.陈立平自身存在明显的过失；5.陈立平仅提供了朱纯杰签名的收据，未提交转账记录进行佐证；6.本案承担责任的主体应该是朱纯杰，与中大公司无关。经庭审查明，本院确认以下法律事实：2010年11月27日，陈立平与常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼项目部（以下简称中大公司项目部）签订了《关于自愿预交诚意款的协议书》，协议约定：一、陈立平自愿预交诚意金款是预定中大公司项目部开发的商业门面，现位于常德市××路××段××南（原鼎城区物资局院内），该院内新开发的商品房项目楼盘名称为“金地名苑”，现预定第X单元X层消防人行通道东边第X号商业门面，其建筑面积为102ｍ2，预定18000元／ｍ2，总价款为1836000元，陈立平在2010年12月15日前交付订金500000元，中大公司项目部开盘预售时交齐商业门面按揭规定的总价款的50%（含订金），剩余款项申请银行按揭。......四、本协议一经双方签字即生效，具有法律约束力。双方应共同遵守，任何一方如有违约，均可按总购房款的5%计算罚金给守约方。五、本协议签订后，待条件成熟时（办理好预售证），由中大公司项目部通知乙方签订商品房网签合同书，该合同成立时房管部门备案后，本预定协议自动终止履行，中大公司项目部与陈立平的买卖行为及事项以商品房网签合同书为准，房屋竣工验收后买卖双方再进行结算。协议书上中大公司项目部代表朱纯杰签字及中大公司项目部加盖公章。协议签订后，陈立平于2010年11月27日向朱纯杰现金支付100000元、于2010年12月8日向朱纯杰现金支付400000元，中大公司项目部分别于2010年11月27日、2010年12月8日向陈立平出具了购房款100000元、购房款400000元的收据，朱纯杰作为经手人在收据上签名。陈立平后向朱纯杰要求退款，朱纯杰为赔偿陈立平的损失，于2014年10月24日向陈立平出具一份载有“今借到陈立平现金壹佰贰拾万元整……”的借条，并收回了协议书和收据的原件。现涉案房屋处于查封状态。另查明，2010年4月8日，中大公司与杨晓丹签订金地名苑X号楼开发项目转让协议书，约定中大公司将金地名苑X号楼项目开发权转让给杨晓丹。2011年4月1日，杨晓丹、朱纯杰、徐建新签订资产分割协议，约定杨晓丹、朱纯杰、徐建新共同出资买断金地名苑X号楼开发经营权。后该项目由朱纯杰一人进行开发。中大公司办理了金地名苑1号楼项目的相关报批手续，现金地名苑X号楼的房屋登记在中大公司名下。再查明，陈立平因涉案房屋纠纷，于2018年8月6日将朱纯杰诉之本院，要求朱纯杰偿还陈立平购房订金500000元、利息和违约金700000元、承担诉讼费、律师费等。本院审查且认为，合同只对缔约当事人具有法律约束力，陈立平与中大公司签订了《关于自愿预交诚意款的协议书》，合同的双方为陈立平与中大公司。朱纯杰并不是该合同的相对方，不是适格的被告，陈立平起诉朱纯杰系被告主体错误，遂裁定驳回陈立平的起诉。陈立平又于2019年4月3日向本院提起诉讼，请求判令朱纯杰、中大公司向其返还购房款500000元并按年利率24%的标准支付自2010年12月18日起至清偿之日止的利息，本院以该案涉嫌刑事犯罪为由驳回起诉；陈立平不服裁定上诉，常德市中级人民法院认为本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系，且朱纯杰非法吸收公众存款刑事案件已审结，并未认定陈立平为该案的集资参与人，故指定本院继续审理；本院再次立案受理后，陈立平于2019年9月26日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。以上事实有《关于自愿预交诚意金协议书》、收据、银行流水、客户缴费回单、借条、民事裁定书、法庭笔录、民事判决书、金地名苑一号楼开发项目转让协议书、资产分割协议、建设工程施工许可证、陈立平的当庭陈述及中大公司的辩称意见等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、中大公司是否为本案的适格主体？二、中大公司是否应当承担还款责任？三、陈立平起诉是否超过诉讼时效？一、中大公司是否为本案的适格主体。金地名苑X号楼工程项目部是中大公司为实施金地名苑X号楼开发建设而设立的内部临时机构，朱纯杰是该项目部的全权负责人之一，因此，其为了对外销售房屋签订协议的行为均代表了中大公司，系其履行职务行为。金地名苑1号楼工程项目部不具有独立承担法律责任的能力，其对外产生的法律责任应由中大公司承担。故中大公司没签订协议，责任主体是朱纯杰的辩解没有依据，本院不予采纳。二、中大公司是否应当承担清偿责任？双方签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，陈立平与中大公司应依约履行义务、享有权利。陈立平按照约定支付购房款后，中大公司不能履行交房义务，陈立平购房的合同目的不能实现，故有权要求解除合同、中大公司返还购房款和支付利息；利息计算，本院酌定按年利率6%的标准。陈立平以现金形式交纳购房款，既有证人的证言、银行取款记录等为证，亦有项目负责人朱纯杰事后为弥补购房者的损失而以个人名义出具的借据佐证，应予认定陈立平支付了购房款，故中大公司相关辩解没有事实依据，本院不予采纳。三、关于本案诉讼时效。诉讼时效适用于请求权，解除合同属形成之诉，故解除合同之诉不受诉讼时效的限制；陈立平在解除合同后要求返还购房款和支付利息系因合同解除后产生的请求权，属于给付之诉，在合同未被法院或者仲裁机构解除前，当事人往往遵守“合同”，继续履行“合同”义务，而不出现返还财产、赔偿损失等现象，只有合同被解除后，才发生返还财产、赔偿损失等问题，故本案诉讼时效应从法院或者仲裁机构解除合同时开始起算，陈立平的诉讼请求未超过诉讼时效。中大公司关于诉讼时效的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，陈立平的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除陈立平与常德中大房地产开发有限公司签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》；二、常德中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立平返还购房款500000元并支付利息（从2010年12月9日起按照年利率6%计算至清偿之日止）；三、驳回陈立平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11717元，由常德中大房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  姚 平人民陪审员  王丽娟人民陪审员  彭爱华二〇二〇年十一月十一日法官助理程澜书记员邹方艺