赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初12031号原告：姜雨彤，女，2000年7月20日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：张振宇，内蒙古信华律师事务所律师。被告：赤峰市金景房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼一号楼1、2号楼。法定代表人：郑岳峰，董事长。委托诉讼代理人：谢建东，男，1988年7月6日出生，公民身份号码×××，蒙古族，职员，现住赤峰市。委托诉讼代理人：刘晴晴，内蒙古红城律师事务所律师。原告姜雨彤诉被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日受理后，诉讼期间，被告金景公司以要求解除双方签订的本案涉案合同为由另行提起诉讼，因本案需以该案审理结果为依据，故裁定中止审理本案，现该案已审理终结并发生法律效力，本院依法恢复审理并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜雨彤的委托诉讼代理人张振宇、被告金景公司的委托代理人谢建东、刘晴晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告于2018年8月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；被告支付逾期交付商品房已付房款利息145403.24元，支付违约金601668.62元，利息和违约金总计747071.86年，保全费4520元，保险费800元，合计752391.86元。事实与理由：2018年8月30日，原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，约定原告将金景花语城2号楼2-1-1-101室、6号楼6-3-3-801室、8号楼8-2-2-1701室房屋出售给被告，房屋单价每平方米9988元，总价款为3117454元，房屋交付时间为2018年10月15日。合同签订后，被告于2018年8月30日向原告出具了三枚收据，但被告直到2019年11月6日才将房屋交付给原告，逾期交房386天。因被告逾期交房构成违约，故应按照合同约定支付违约金及原告已付房款的利息，为此诉至法院，请求判如所请。被告金景公司辩称，一、金景公司不存在违约情形。首先，原告未按合同约定向金景公司支付购房款，对于已经支付购房款的业主，金景公司已经于2018年10月15日前通知办理交付房屋手续。其次，本案事实是金景公司与案外人赤峰尊泰工贸有限公司（以下称尊泰公司）签订建筑工程施工承包合同，合同约定以房屋抵顶工程款，后因尊泰公司无施工资质而被法院判令合同无效。根据《建筑施工合同司法解释》第二条及相关法律规定，即使该工程经验收合格，也应参照合同约定支付工程款，而并非是参照合同约定方式结算，也就是说，双方约定的以房屋抵顶工程款的结算方式自始无效。因此，原告应按照合同约定向金景公司支付购房款，即便金景公司同意将该涉案房屋抵顶给尊泰公司，其也应在金景公司将房屋网签至尊泰公司名下后，再由原告与尊泰公司签订买卖合同，否则，尊泰公司则违反国家税收管理法律规定，侵犯国家税收利益。故原告与金景公司签订商品房买卖合同的行为表明其应向金景公司支付购房款；二、（2019）内0404民初9134号民事判决书中，原告并非本案适格当事人，原告已于2019年2月将涉案房屋中的8-2-2-1701室出售并交付给案外人田某，并确定双方签订的合同有效，故原告并非本案适格当事人；三、原告所述与事实不符，原告已于2019年2月将涉案房屋中的8-2-2-1701室房屋出售并交付给案外人田某的行为，说明其已经占有并使用该房屋，故其所述我公司于2019年10月16日将房屋交付给原告，明显缺乏事实根据，有悖常理。故综上所述，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、收据、录音资料、发票、民事判决书，被告对上述证据的真实性均无异议，对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告围绕其答辩意见提交了（2019）内0404民初3907号民事判决、（2019）内0404民初9134号民事判决，原告对上述证据的关联性有异议，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，原告姜雨彤与被告金景公司签订了三份《商品房买卖合同》（编号分别为2017-0049667、2017-0050100、2017-0050291），约定原告购买被告开发建设的位于赤峰市××区以东、一号街以南金景花语城2-1-1-101室、6-3-3-801室、8-2-2-1701室房屋，房屋价款分别为875748元、1220633元、1021073元，合计3117454元，原告应于2018年8月30日前一次性支付全部房款，被告应于2018年10月15日将房屋交付给原告。合同签订当日，被告将上述房屋网签备案至原告名下，并为原告出具收据三枚，载明：交款单位姜雨彤，收款方式杨占宏，收款事由此房是尊泰工贸有限公司工程款抵账房，开发公司未收到购房款。原告于2019年11月6日缴纳物业费并取得涉案房屋的钥匙。另查明，2018年10月25日，尊泰公司与金景公司因建设工程施工合同纠纷一案向本院提起诉讼，要求金景公司继续支付工程款合计7345904.16元（诉状中自认应付工程款为14774054.4元，扣除抵顶的6套房屋、车库、车位和小棚款7720543元，尚欠7053511.4元），本院于2019年6月14日作出（2018）内0404民初9452号民事判决，判决金景公司支付尊泰公司未付工程款、电费、保险费合计7009711.4元。金景公司不服上诉于赤峰市中级人民法院，该院于2019年9月18日作出（2019）内04民终4351号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，本案诉讼过程中，金景公司于2020年3月25日以姜雨彤为被告、尊泰公司为第三人向本院提起民事诉讼，要求判令解除其与姜雨彤于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（编号分别为2017-0049667、2017-0050100、2017-0050291），本院于2020年5月18日作出（2020）内0404民初1559号民事判决，驳回金景公司的诉讼请求，金景公司不服上诉于赤峰市中级人民法院，该院于2020年8月19日作出（2020）内04民终3093号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，原告姜雨彤与被告金景公司所签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律效力性规定，合同合法有效，原、被告均应按照约定履行合同义务。原告通过抵消案外人尊泰公司对金景公司债务的形式交付了全部购房款，被告依尊泰公司的指示与原告签订商品房买卖合同，应视为对尊泰公司处分涉案房屋行为的认可，此后，被告亦应按照合同约定于2018年10月15日前向原告履行交付房屋的义务。而金景公司在与尊泰公司因建设涉案房屋期间产生的工程款未予支付等事宜产生纠纷，直至2019年9月该案诉讼审理完毕后仍拒绝向原告交付涉案房屋，据此，被告逾期交房已构成违约且逾期交房达60日以上，故应承担违约责任，但因双方在合同中同时约定了利息及违约金,为此原告要求被告按双方约定支付利息的同时支付日万分五之的违约金明显过高，本院在被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失的基础上，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按原告已付房款的10%支付违约金，计款311745.4元（3117454元×10%），故对原告要求被告支付违约金中的合理部分，本院予以支持。综上，原告诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告姜雨彤与被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（编号分别为2017-0049667、2017-0050100、2017-0050291）有效；二、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告姜雨彤违约金311745.4元；三、驳回原告姜雨彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5662元、诉讼保全费4520元，合计10182元，由原告姜雨彤负担5938元，赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担4244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 董晓磊二〇二〇年十一月十七日书记员 王小洁