广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初3139号原告：广东信宜农村商业银行股份有限公司城区支行，统一社会信用代码：914××××××××××202X2，经营场所：信宜市×××××××。负责人：杨振宇，该支行行长。委托诉讼代理人：徐娟，女，该公司资产保全部总经理助理，联系电话：137****×600，代理权限为特别授权。被告：邓进旺，男，汉族，1991年5月6日出生（公民身份号码：440×××××××********），住广东省信宜市×××××××××××，联系电话：180****×000。被告：信宜市亘德房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市信宜市东镇陈锦垌村育龙湾小区×××××，统一社会信用代码：914××××××××××××027。法定代表人：陈先所，该公司经理。原告广东信宜农村商业银行股份有限公司城区支行（以下简称信宜农商行城区支行）与被告邓进旺、信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告信宜农商行城区支行的委托诉讼代理人徐娟到庭参加诉讼，被告邓进旺、亘德房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信宜农商行城区支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告邓进旺与原告于2015年8月10日签订的编号为100×××××××××××682的《个人购房按揭贷款合同》；2.判令被告邓进旺立即偿还借款本金393092.75元及利息20944.44元(利息已计至2020年8月20日，此后利息按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同》约定的利息计算方法另计至还清款之日止)给原告；3.判令被告亘德房地产公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；4.判令原告对依法处置被告邓进旺购买的位于信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××产(粤房地预登信预押字第040000xxxx号)所得价款享有优先受偿权；5.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告邓进旺签订了编号为100×××××××××××682的《个人购房按揭贷款合同》，合同中包括以下约定：1.由被告邓进旺向原告借款420000元，用途为购买位于信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××，借款期限为30年；2.合同约定的借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，确定签约时年利率为5.4%，贷款利率按年度调整，调整日期为次年1月1日，规定贷款逾期的罚息利率是在合同确定的利率上加收40%，贷款利息按月结息，结息日为每月的第20日；3.合同中约定还款方式为等额本息还款法，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每月的20日为还款日；4.被告邓进旺自愿以其购买的位于信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××产作为抵押物为其履行本合同向原告提供抵押担保，约定由原告作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权，并到相关部门办理了预告登记手续，不动产登记号为：粤房地预登信预押字第040000xxxx号；5.约定合同争议的解决可由双方协商，协商不成可向原告所在地的人民法院提起诉讼。2014年7月14日，原告与被告亘德房地产公司签订协议，约定被告亘德房地产公司要求原告为其销售的商品房发放期房按揭贷款，被告亘德房地产公司无条件为期房业主的按揭借款作连带责任保证担保，保证期间为期房业主与原告签订的个人购房按揭贷款合同生效日起至期房业主所购房产依法办妥房地产权证书并按原告的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。原告于2015年8月19日发放贷款420000元给被告邓进旺(借据编号：200×××××××××××632)，至此，原告已按合同约定履行完毕发放贷款义务。截至2020年8月20日止，被告邓进旺共结欠贷款本金393092.75元及利息20944.44元。虽然该笔贷款未到期，但自2019年8月21日起，被告邓进旺开始不按期还本交息，共拖欠到期本金7672.47元、利息20944.44元，并经原告多次催收，被告邓进旺仍不能按时归还全部欠款，已严重违反合同约定，原告有权解除合同，要求被告邓进旺立即归还全部借款本息及相关费用；另外，被告亘德房地产公司作为连带责任保证人，根据《担保法》的相关规定，应对该笔贷款的本息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用负有连带清偿责任。原告为维护合法权益，特起诉请法院查明事实，判如所诉。被告邓进旺、亘德房地产公司均未作答辩。经审理查明，2017年8月21日，信宜市××信用合作联社城区信用社（以下简称信宜城区信用社）经信宜市工商行政管理局核准变更登记为广东信宜农村商业银行股份有限公司城区支行。2014年7月14日，亘德房地产公司作为甲方与作为乙方的信宜城区信用社签订了一份《补充协议》，甲方要求乙方为其销售的商品房发放期房按揭贷款，甲方无条件为期房业主的按揭借款作连带责任保证担保，保证期间为期房业主与乙方签订的个人购房按揭贷款合同生效日起至期房业主所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。如甲方违反协议乙方有权提前收回已发放的贷款或采取其他措施收回贷款本息。本协议经甲、乙双方法定代表人签字并加盖公章后生效。同日，甲、乙双方的法定代表人均签字并加盖了各自单位的公章。2015年8月10日，信宜城区信用社与被告邓进旺签订了一份《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682），合同中约定的部分内容如下：被告邓进旺向信宜城区信用社借款420000元，借款用途为借款用于借款人购买坐落信宜市教育路亘德育龙湾小区××××××××房的房产（购房合同编号：201507xxxx；房地产权预登记编号：粤房地预登信预字第040000xxxx号），借款期限为30年，自2015年8月19日起至2045年8月18日止，借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮0%，确定签约时年利率为5.4%，贷款利率实行一年一定，借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，该种调整无须经借款人同意，也无须另行通知借款人。借款人在贷款人处开立结算账户，户名为邓进旺，账号为800××××××********，开户行为信宜市××信用合作联社城区信用社，卡号为621××××××××********。借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人信宜市亘德房地产开发有限公司的账户（开户行：信宜市××信用合作联社城区信用社，账号：800××××××********），以支付借款人在购房合同项下的款项。借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每月的20日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息，即借款人每月以相等的金额偿还借款本息，合同中约定借款人每月应还本息金额为2359元。借款人应当承担与本合同有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用，以及因借款人原因导致贷款人以任何一种方式追索本合同项下债权所引起的费用。抵押人邓进旺自愿以其所购买的本合同中所述的房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权，抵押物暂作价604068元，最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。发生下列事项之一时，即构成借款人在本合同项下的违约：……（3）借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项；……（9）在本合同借款期限届满以前，借款人明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同主要债务的；……。借款人出现合同规定的任一违约事项，贷款人有权（但非必须）分别或同时采取下列一项或多项措施：……（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；……（7）逾期贷款（借款人未按本合同约定日期还款的借款）的罚息利率在本合同确定的贷款利率水平上加收40%；借款人未按本合同约定用途使用借款的罚息利率在本合同确定的贷款利率水平上加收80%。对逾期或未按本合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按本合同约定用途使用借款之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。（8）解除与借款人的借贷关系；……。凡因本合同引起的或与本合同有关的争议或纠纷，可由各方协商解决，协商不成或不愿协商时，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。根据原告提交的《借款借据》(编号：200×××××××××××632)及回单显示，原告于2015年8月19日已按照合同约定向被告邓进旺指定的收款人信宜市亘德房地产开发有限公司的账号800××××××********发放借款420000元。《借款借据》中载明借款期限自2015年8月19日起至2015年8月18日止，还款方式为等额本息还款法。2015年8月5日，信宜市房地产权登记发证办公室向被告邓进旺发放房地产预告登记证明[预告登记权利人：邓进旺；预告登记义务人：信宜市亘德房地产开发有限公司；房屋坐落：信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××；预告登记业务种类：预购商品房预告登记；证号：粤房地预登信预字第**]。2015年8月14日，信宜市房地产权登记发证办公室向信宜城区信用社发放房地产预告登记证明[预告登记权利人：信宜市××信用合作联社城区信用社；预告登记义务人：邓进旺；房屋坐落：信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××；预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记；证号：粤房地预登信预押：粤房地预登信预押字第**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>另查明，2019年11月28日，原告向被告邓进旺发放《到、逾期贷款催收通知书》，通知书中载明协议到、逾期8935.38元，其中应交利息6419.46元，同日，被告邓进旺签名确认收到该通知书。此外，根据原告提交的《交易明细表》显示，邓进旺自2019年8月21日起开始不按约定及时足额还本付息，共拖欠到期本金8328.94元、利息20944.44元（含拖欠本金罚息287.54元）。截至2020年8月20日止，被告邓进旺共结欠贷款本金393092.75元及利息20944.44元。又查明，①原告信宜农商行城区支行确认至本案法庭辩论终结前，涉案房产仅是办理了抵押权预告登记手续，且涉案房产未能办理不动产产权证。②原告确认其请求提前解除双方签订的涉案《个人购房按揭贷款合同》的依据是邓进旺自2019年8月21日起不按期还款付息，且经原告多次催收仍不按时还款付息，已构成严重违约。诉讼中，本院根据申请人信宜农商行城区支行于2020年9月15日提交的诉讼财产保全申请，同日作出(2020)粤0983民初3139号民事裁定，裁定对被申请人邓进旺、信宜市亘德房地产开发有限公司名下的财产在414037.19元额度进行查封冻结，在查封冻结期间，不得转让、赠与、抵押等，待结案后处理。申请人信宜农商行城区支行为此预交案件申请费2590元。根据本院执行局于2020年10月14日作出的财产保全结果通知书，显示本院已轮候查封邓进旺名下坐落信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××（证号：粤房地预登信预字第040000xx：粤房地预登信预字第**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>因被告邓进旺未能按照双方签订的涉案《个人购房按揭贷款合同》中约定的还款方式按时还本付息给原告致引起本案纠纷。2020年9月11日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。上述事实有原告提交的《核准变更登记通知书》、《个人购房按揭贷款合同》及《抵押物清单》、《借款借据》及回单、《补充协议》、《不动产登记证明》2份、邓进旺的身份证复印件及常住人口登记卡复印件、亘德房地产公司营业执照（副本）复印件及法定代表人身份证复印件、《交易明细表》及查询数据、《到、逾期贷款催收通知书》、庭审笔录等材料予以证实，原告信宜农商行城区支行确保其提供的证据材料来源合法、内容真实，而被告邓进旺、邓进旺、亘德房地产公司均未提出异议，且不到庭参与诉讼，视其放弃质证的权利，故本院对上述证据予以采信，作为本案定案依据。本院认为，信宜城区信用社与被告邓进旺签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）及信宜城区信用社与被告亘德房地产公司签订的《补充协议》均系合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订的各方主体适格，且合同各方当事人约定的合同生效条件已成就，因此，合同双方当事人均应恪守履行。因信宜市××信用合作联社城区信用社已被核准变更登记为广东信宜农村商业银行股份有限公司城区支行，因此，信宜农商行城区支行作为权利人向本案被告主张权利没有违反法律规定，本院依法予以支持。被告邓进旺以其向被告亘德房地产公司购买的坐落信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××的房产（购房合同编号：201507xxxx；房地产权预登记编号：粤房地预登信预字第040000xxxx号）向原告抵押借款420000元，且被告亘德房地产公司无条件为其所销售的期房的业主的按揭借款提供连带责任保证担保（保证期间为期房业主与信宜城区信用社签订的个人购房按揭贷款合同生效日起至期房业主所购房产依法办妥房地产权证书并按信宜城区信用社的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止），原告已按照合同约定于2015年8月19日向被告邓进旺指定的收款人（被告亘德房地产公司）账号发放借款420000元，涉案房产仅办理了抵押权预告登记手续等事实，有原告提供的《个人购房按揭贷款合同》、《补充协议》、《借款借据》及回单、《不动产登记证明》2份等材料予以证实，且被告邓进旺、亘德房地产公司均未提出异议，故本院予以确认。被告邓进旺借款后，自2019年8月21日开始未能按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）中约定的还款方式按时足额偿还贷款本息给原告，有违合同约定及诚实信用原则，依法应承担相应的违约责任。根据原告确认的事实，被告邓进旺尚欠借款本金393092.75元及利息20944.44元[利息已计至2020年8月20日，此后的利息按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）中约定的利息计算方法另计至还清借款之日止]。关于原告请求解除其与被告邓进旺于2015年8月10日签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）的主张是否成立的问题。原告与被告邓进旺签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）中约定的还款方式为等额本息还款法，每一个月为一个还款周期，共360期，还款日为每月的20日，还约定被告邓进旺如未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项等违约行为的，原告有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，并有权对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。根据原告确认的事实，被告邓进旺自2019年8月21日起存在未按合同约定按期足额偿还借款本息的违约行为，截至2020年8月20日止，被告邓进旺逾期还款期数为13期（即13个月），拖欠的到期本金为7672.47元及利息20944.44元（含拖欠本金罚息287.54元），而被告邓进旺对此未提出异议，因此，足以认定被告邓进旺存在严重违约的事实。故合同双方当事人约定的解除合同的条件已成就，原告据此请求解除其与被告邓进旺于2015年8月10日签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）的主张，据理充分，本院予以支持。关于原告请求被告亘德房地产公司对涉案债务承担连带清偿责任的主张依据是否充分的问题。根据被告亘德房地产公司与信宜城区信用社于2014年7月14日签订的《补充协议》约定，被告亘德房地产公司无条件为期房业主在信宜城区信用社办理的按揭借款提供连带责任保证担保（保证期间为期房业主与信宜城区信用社签订的个人购房按揭贷款合同生效日起至期房业主所购房产依法办妥房地产权证书并按信宜城区信用社的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止）。据此，因涉案债务属于贷款人宣布借款提前到期的情形，且涉案房产的产权证书尚未办妥，故未超过保证人需要承担保证责任的保证期间。又因信宜城区信用社与被告亘德房地产公司对保证担保的范围没有约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，保证人被告亘德房地产公司应当对全部债务承担责任。据此，原告请求保证人亘德房地产公司对涉案尚欠的借款本息承担连带清偿责任的主张，据理充分，本院予以支持。关于被告邓进旺提供登记在其名下坐落信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××的房产（购房合同编号：2015070995；房地产权预登记编号：粤房地预登信预字第040000xxxx号）为涉案420000元借款提供抵押担保的效力如何认定及原告对依法处置该房产所得价款是否享有优先受偿权的问题。首先，原告与被告邓进旺签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）中约定了被告邓进旺提供登记在其名下坐落信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××的房产（购房合同编号：201507xxxx；房地产权预登记编号：粤房地预登信预字第040000xxxx号）为涉案420000元借款提供抵押担保，如前所述，本院已认定该合同合法有效，据此，原告与被告邓进旺就该房产签订的抵押担保条款是合法有效的。但由于双方签订该借款合同时涉案房产尚未取得不动产产权登记证书，故原告仅对该房产办理了抵押权预告登记手续，而未能办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败”的规定，预购商品房抵押权预告登记仅是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，即未经预告登记权利人同意而处分该预购商品房的，不产生物权效力，但该抵押预告登记并不等同于抵押登记，因而所产生的法律效果也不同。又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，至本案法庭辩论终结前，原告确认涉案房产仍尚未办理抵押登记，故原告请求对依法处置登记在被告邓进旺名下坐落信宜市教育路亘德育龙湾小区×××××××××的房产（购房合同编号：201507xxxx；房地产权预登记编号：粤房地预登信预字第040000xxxx号）所得价款享有优先受偿权的主张，依据不足，本院不予支持。被告邓进旺、亘德房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，但本案事实清楚，证据充分，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广东信宜农村商业银行股份有限公司城区支行与被告邓进旺于2015年8月10日签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）；二、限被告邓进旺在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金393092.75元及支付利息20944.44元[利息已计至2020年8月20日止，此后利息按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100×××××××××××682）中约定的利息计算方法另计至借款还清之日止]给原告广东信宜农村商业银行股份有限公司城区支行；三、被告信宜市亘德房地产开发有限公司对上述第二项判决义务负连带清偿责任；四、驳回原告广东信宜农村商业银行股份有限公司城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3755元、诉讼财产保全费2590元，均由被告邓进旺、信宜市亘德房地产开发有限公司共同负担（受理费及诉讼财产保全费原告均已预交，待本判决发生法律效力后再予以退还给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  郭喜仍二〇二〇年十一月十八日书记员  周捡虹附录法律条文内容如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。