广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初28872号原告：梁凯，1964年8月6日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：刘婉敏、梁嘉玮，分别系广东韬策律师事务所律师、实习律师。被告：广州汉谷公寓管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村碧桂大道自编18号12楼1215，统一社会信用代码91440101MA59U5933G。法定代表人：练晓达。委托诉讼代理人：房士佳，系广东尚宽律师事务所律师。原告梁凯诉被告广州汉谷公寓管理有限公司（以下简称汉谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁凯的委托诉讼代理人刘婉敏、梁嘉玮，被告汉谷公司的委托诉讼代理人房士佳到庭。本案现已审理终结。原告梁凯向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2018年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告立即按照开发商交楼配置标准（包括：空调两台、冰箱一台、热水器一台、洗衣机一台、电磁炉一台、抽油烟机一台、消毒碗柜一台）和《房屋租赁合同》附图一：XXX一家具家电赠送清单（包括：液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发、茶几、全房装饰灯具、艺术墙面/视频、窗帘、网络及有线电视线路、全屋五金配件、房屋软装配套用品）将房屋交还给原告，被告归还的物品应全部可以正常使用；3.被告按照每月7519元的标准向原告支付2020年4月1日起至被告将房屋实际交还原告之日止的租金，暂算至2020年6月31日的租金为22557元；4.被告按照每月306.2元的标准向原告支付自2020年5月1日起至被告将房屋实际交还原告之日止的物业管理费，暂计算至2020年8月31日为1224.8元；5.被告向原告支付自2020年3月1日起至被告将房屋实际交还原告之日期间产生的水费、电费、公摊费，暂计至2020年8月31日被告欠付水费、电费、公摊费合计892.9元；6.被告向原告支付违约金22557元（三个月租金计算）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月16日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于广州市天河区XXX2期XXX11楼10室出租给被告使用，租赁期限为3年，即自2018年11月17日至2021年11月16日，其中2019年11月17日至2020年11月16日的月租金为7519元。此外，合同第六条还约定：“在租赁期间，因乙方使用公寓而产生的常规物业管理费、水费、电费、公摊费用均由乙方负责按时支付”，合同第九条约定：“如乙方单方违约，需支付甲方三个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品。”合同签订后，原告己按约定将房屋交付被告使用，但被告未能按合同约定履行义务。基于疫情原因，原告己响应政府提出减免租金的倡议，免除被告2020年2月、3月的租金，但免租期届满至今，被告没有支付租金及物业管理费等相关费用，原告经多次催收未果后于2020年6月8日委托律师发函催收，被告收函后仍然拒绝履行合同义务，其行为己严重损害原告利益，构成根本违约。为此，现根据我国《合同法》第九十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法立案受理并判如所请，维护原告的合法权益。被告汉谷公司辩称：一、出租方梁凯与汉谷公司签订的《房屋租赁合同》已经在2020年5月29日解除并且当天已经将房屋腾空，故汉谷公司无需向梁凯支付六月以及往后的租金。二、汉谷公司未能按约支付租金的原因并非在于自身原因，而是受到疫情的原因，恶化了经营状况导致，根据公平原则及相关指导意见，请求法院驳回原告关于违约金的相关请求。三、梁凯并非案涉房屋水电费、物业费的收取方，梁凯无权要求汉谷公司支付相应的水电费、物业费。经审理查明：位于广州市天河区XXX号1110房的权属人为原告梁凯，共有情况为单独所有，建筑面积52.8平方米。2018年9月16日，原告（甲方/业主方）与汉谷公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于广州市天河区XXX2期XXX11楼10室，建筑面积52.8平方米，租赁用途：用做酒店式公寓管理/办公室出租经营。房屋租赁期自2018年11月17日至2021年11月16日，共计3年，甲方应于2018年9月16日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲方予以乙方2个月的软装免租期（即从2018年9月17日至2018年11月16日），2018年11月17日至2019年11月16日，月租金7300元；2019年11月17日至2020年11月16日，月租金7519元；2020年11月17日至2021年11月16日，月租金7744元。租金按月支付，乙方于每月15日向甲方支付当月租金。合同签订后乙方需在3个工作日内支付甲方该房屋押金共计10000元，合同期满后结算清租赁期间乙方承担费用，甲方验收完成后即时全额退还给乙方。合同期满5年后乙方向甲方赠送1000元房屋保养基金，在乙方收到押金后即时支付。租赁期间因乙方使用公寓而产生的常规物业管理费、水费、电费、公摊费均由乙方负责按时支付，乙方承担乙方承租该房间合同租期满5年后赠送给甲方购置家电家私所产生的费用。在租赁期未满的情况下，如乙方单方面违约，需支付甲方三个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品。双方另行协议：开发商交楼配置清单内电器：空调两台、冰箱一台、热水器一台、洗衣机一台、电磁炉一台等交楼标准配置为房屋及其附属物品、设施设备。赠送清单载明：液晶电视、品牌床架、品牌床垫、床头柜、沙发/套、茶几、全屋装饰灯具、艺术墙面/饰品（含设计）、格调窗帘/套、网络/有线电视（含初装费）、全屋五金配件、房间软装配套用品。以上赠送物品需合同执行满5年后乙方全部赠送给甲方，甲方按此清单验收。被告向原告缴纳案涉房屋押金10000元。被告主张原告向被告发出收回案涉房屋的意思表示，被告表示愿意配合原告并办理退房手续，并提交微信聊天记录予以证明。微信聊天记录载明：（2020年5月28日汉谷公司员工）“你好，现在公司给出的方案是：2020年4.5月可以按照原合同支付租金（此项租金在2020年12月份前分期支付完成）。从2020年6月起原合同作废，重签三年合同租金需要调整成6000-6500-7000元每年递增500元，你看这个方案是否可以考虑？”（2020年5月28日，原告女儿梁鸣倩）“不可以，不考虑”（汉谷公司员工）“你好，如果协商意见无法达成一致的话，麻烦安排个时间过来收房……不好意思，原先未支付租金因疫情原因经营困难，现阶段实在无法支付……”（2020年5月29日下午2:50原告女婿黎子文）“我太太4点半过去收房”（2020年5月29日下午2:58汉谷公司员工）“收到，我安排同事协助，到了通知一声就好”（2020年5月29日下午9：31原告女儿梁鸣倩）“今天太忙，没去。明天去。”2020年6月8日，原告委托广东韬策律师事务所律师向被告发出律师函，载明：委托人已响应政府提出减免租金的倡议，同意免除贵司2020年2月、3月的租金，但免租期满后，贵司未按合同约定支付租金等费用，至今已累计拖欠租金、物业管理费、水电费等共计15682.7元。请贵司收到本律师函后三日内，向委托人清付拖欠的租金等费用。否则，委托人将解除与贵司签订的《房屋租赁合同》。原告提交发票拟证明其已代被告缴纳案涉房屋的水电费、管理费。发票显示：2020年3月1日至2020年9月1日期间水泵公摊电费56.6元、电梯公摊电费69.4元、梯灯公摊电费224.3元，2020年5月1日至2020年10月31日期间公寓管理费1837.2元，2020年3月1日至2020年7月1日期间公寓电费634元、公寓水费63.2元。原、被告确认原告免除被告案涉房屋2020年2月份及3月份的租金。原、被告同意押金一万元用于抵扣被告应向原告支付的款项。2020年9月25日，被告与原告办理案涉房屋及部分物品的交接手续，包括抽油烟机1台、消毒碗柜1台、冰箱1台、电磁炉1台、空调1台、洗衣机1台、电热水器1台、门卡1张、钥匙1条。另查明：2020年2月24日9时起，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零时起，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于合同的解除。首先，根据广东省人民政府于2020年作出的关于新型冠状病毒××疫情的突发公共卫生事件响应的时间及等级，结合被告承租案涉房屋用于经营酒店的事实以及实际情况，新冠疫情对被告使用案涉房屋进行经营的影响在2020年4月份已经较为轻微，不至于导致被告无法实现合同目的，故被告不因新冠疫情而享有合同解除权。其次，原告基于新冠疫情的影响，已免除被告2020年2、3月份租金，但此后被告仍然拒不支付2020年4月1日以后的租金，显属违约。再次，根据双方确认的微信聊天记录显示，被告先向原告作出解除合同并交还房屋的意思表示，原告亦同意于2020年5月29日收回案涉房屋，足以认定被告提前解除合同的行为，亦可认定原、被告双方已就合同实际解除的时间达成一致，虽原告未于该日实际收回案涉房屋，但并不影响合同解除的效力及时间。因此，案涉租赁合同应于2020年5月29日解除，故解除案涉合同已无必要。关于租金及违约金。首先，关于租金，如前所述，本院已认定案涉租赁合同于2020年5月29日解除，原告承诺被告于该日收回案涉房屋但并未到现场办理交接手续，此后亦未积极要求被告交还房屋，有违诚信，相关损失的扩大应由其自行承担。故被告仅应向原告支付2020年4月1日至2020年5月29日期间的租金14552.9元（7519＋7519÷31×29），原、被告双方均确认押金用于抵扣被告应支付的款项，故被告还应向原告支付上述期间租金4552.9元（14552.9-10000）。其次，关于违约金，被告未依约支付租金，且提前解除案涉合同，构成违约，但考虑到新型冠状病毒××疫情爆发，确实会对被告的经营产生影响，结合被告实际交还案涉房屋的时间，本院对合同约定的违约金予以调整，酌定被告应向原告支付违约金15038元（7519×2）。关于水电费、管理费等费用。原告所举票据足以证明其已代缴了上述费用，且计费期间属于被告承租期间内，为避免诉累，本院在此一并处理。2020年3月1日至2020年9月1日期间水泵公摊电费56.6元、电梯公摊电费69.4元、梯灯公摊电费224.3元，2020年5月1日至2020年10月31日期间公寓管理费1837.2元，2020年3月1日至2020年7月1日期间公寓电费634元、公寓水费63.2元。经核算，被告应向原告支付承租期间内的水泵公摊电费27.54元（56.6÷185×90）、电梯公摊电费33.76元（69.4÷185×90）、梯灯公摊电费109.12元（224.3÷185×90）、公寓管理费289.56元（1837.2÷184×29）、公寓电费463.9元（634÷123×90）、公寓水费46.24元（63.2÷123×90）。关于返还物品。原、被告已书面确认所交还的物品，关于其他物品及家具家电赠送清单中的物品，合同并未就上述物品的品牌及规格等做出明确约定，无法查清，且案涉租赁合同对赠送物品附有“需合同执行满5年后”的条件，该条件显然并未成就，故本院对原告此项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州汉谷公寓管理有限公司向原告梁凯支付2020年4月1日至2020年5月29日期间租金4552.9元（已抵扣押金）；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州汉谷公寓管理有限公司向原告梁凯支付违约金15038元；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州汉谷公寓管理有限公司向原告梁凯支付水泵公摊电费27.54元、电梯公摊电费33.76元、梯灯公摊电费109.12元、公寓管理费289.56元、公寓电费463.9元、公寓水费46.24元；四、驳回原告梁凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1555元，由原告梁凯负担1125元，被告广州汉谷公寓管理有限公司负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陆景亮二〇二〇年十一月四日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚