广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12480号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所地：珠海市前山明珠南路******。统一社会信用代码：91440400231490262E。法定代表人：高苗，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：蔡小文，女，汉族，1968年8月10日出生，住珠海市香洲区。被告：谭进华，男，汉族，1968年12月20日出生，住珠海市香洲区。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告蔡小文、谭进华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴，被告蔡小文、谭进华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年1月至2020年3月拖欠的物业管理费7433.79元及其他公摊费用（电梯维修费102.9元、公摊电费290.85元、电梯电费382.2元、楼梯照明费306.84元；2.被告支付物业费违约金（按合同约定的每日0.1%计算，只请求与本金等额的违约金，暂计至2019年8月31日）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为香洲区xx房的业主，房屋面积为87.91平方米。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2017年1月1日起，被告停止交纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2020年4月30日，欠缴物业管理费40个月，共计7624.06元。按合同第八条第一款约定住宅的物业管理费单价为1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费是2.8元/平方米/月，被告每月应缴190.61元，按合同第十条第二款约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金，暂计至2020年4月20日）。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。原告为其陈述提交的证据有：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里物业服务合同》；3.收费通知单；4.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；5.房产查询单；6.分摊费用发票。两被告辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：1、原告《物业服务委托合同》第二章委托物业服务事项中的（一）公共环境卫生“服务要求与质量中的第2点：”房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象”。事实是原告并没有按照合同约定履行好义务。事实一：楼道等共用公共区域的清扫，保洁工作不到位，保安各门口管理松懈，外来人员随便出入，被告所在的单元楼道由于物业公司的工作不到位，门口放有大量的广告和名片。在2015年至2018年，业主门口的楼道口常有饮料瓶，烟头，常闻到尿骚味和痕迹，多次反应给物业经理处理，却迟迟没有处理。被告门口的消防过道和架空层在2013年到2017年间陆陆续续被同楼居户堆满废弃杂物，滋生蟑螂和各种飞虫，严重影响被告居住环境，同时有严重的火灾隐患。被告反复多次跟物业经理和保洁员反馈，要求清理消防过道和架空层杂物，消除各种安全隐患，然而物业置若罔闻，从未解决。杂物堆放多长时间同楼层邻居清楚，绝不是近期才堆放上去。2、《物业服务委托合同》第二章委托物业服务事项中的“（三）治安防范中的第7点，发生治安案件、刑事案件，及时采取有效措施防止事态和损害进一步加大和蔓延，做好现场保护，及时报警，并配合公安部门进行处理”。事实是原告并没按照合同约定履行好义务，保安都是老弱之辈，门岗形同虚设，外来人员随便出入小区，导致很多业主家被盗，物业毫无作用。事实二：幸福里有一住户2016年7月15日晚上6:30离开，带孩子去体育中心学游泳，约10:10分左右到家。回到家，没有发现异样。第二天早上一起来发现在沙发上的联想Thinkpad笔记本电脑不见了（此电脑为9成新，买回不到半年），但充电器仍然在。立马联络物业经理让其帮忙查前一晚的监控及如何处理，但得到的回复却是没办法，丢了就丢了。之后该名住户检查房间的抽屉，一个白金戒指，一个玉手镯和大约50元的第四版人民币纸币（5元和10元的）也一并被盗走了。3、原告未按《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》中约定人员配备18人，绿化覆盖100%，无黄土裸露，完善监控设施，为小区建单车棚，增加健身设备等无一实现。尤其是工作人员配备严重缺失，服务不到合同约定的30%，这些都可以在被告提供的图片证据中得到体现。或者请原告提供小区物业人员的社保记录或工资发放记录证实按合同要求配备了足额人员。4、原告未按与业委会签订的《物业合同》提供约定的服务，每月清洗水池一次，每三年清洗建筑立面一次，每月检修电梯一次，并建立详细的技术资料和检修登记。原告自进入小区管理以来从未有过上述服务，也从未公示检修记录。如有，请原告出示按合同约定的检修、保养记录原件。5、原告未按与业委会签订的《物业合同》约定，每年进行一次书面物业管理服务满意率调查，每季度进行—次电话抽查，每次征求意见用户不低于60%，满意率不低于70%。原告从未进行过一次调查沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，导致相当一部分业主由于原告没有提供相应服务不缴物业费。原告也没有从服务的角度去与业主沟通解决问题，出现不缴物业费的情况。二、原告诉状里提供的所谓续聘三年合同（第一届业委会出具）复函涉嫌伪造。原告签订服务合同期限自2012年12月1日起至2017年12月1日止。根据《珠海市经济特区物业管理条例实施细则》第七十五条“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出，移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权拒绝缴纳。”2017年12月1日起，原告与代表被告的业委会已经没有合同关系，其提供的所谓服务合同，也没有在街道、区物业主管部门备案证明，无第一届业主委员会过半数签名的真实有效的合同书。原告续聘三年合同的复函不真实，第一届业委会也发通告证实从未出过此函。原告在没有合同的情况下霸占幸福里小区属于强买强卖行为，被告认为2017年12月1日以后的物业管理费有权拒绝交纳。依据《广东省物业管理条例》第36条“物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同报物业所地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办处、乡镇人民政府备案。”均查，原告所谓的续聘三年合同，区物业办及街道办均无备案，明显属于违法违规的无效合同，且有伪造之嫌。三、被告认为原告乱收费、乱摊派、侵吞业主利益。被告自2010年一直住在幸福里，2017年前原告服务管理不到位，卫生绿化不达标，清理化粪池不按要求清理，电梯广告收入不公开，侵占全体业主公共收益。自2012年12月1日起至2017年12月1日物业合同服务期限内，未按合同约定支付业委会专项维修资金4000元／月、50%的小区广告费公共停车场等公共收益，小区公共停车场停车费等收益，5年间其费用总计约四五拾万元，侵吞全体业主利益。1、公摊费及维修费不明不白。根据物管法共用水电费分摊通知[珠发改价(2014)10号文件]，物业服务企业办公等自用水、电的费用由物业服务企业负担，向业主（用户）公摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，每月在分摊前及时向业主公布公摊的数量、总金额以及各业主应负担的金额等。原告从未公示。比如：地下车：地下车库照明费用无公示分摊计量电表，无电力部门单独缴费凭证。作为单独收费项目，原告无差别将其分摊给没有停车的业主不仅不合理，反而属于违法欺骗行为。综上所述，原告违约在先，不思悔改不提升服务，且从2017年12月至2020年3月无合同非法侵占幸福里小区物业管理处，强行管理小区。正是因为原告的侵占，导致我们小区管理严重混乱，小偷时常光顾，所以被告拒绝缴纳物业管理费。以上证据确凿、事实清楚。在此被告恳请法院予以明判。被告为其辩解提交的证据有：1.照片；2.光盘。本院查明：两被告为珠海市香洲区**的产权人，2011年办理了不动产权登记，房屋建筑面积为127.07平方米。2012年11月8日原告（乙方）与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会（甲方）签订了《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》。协议约定，1、甲方委托乙方为珠海市香洲区xx号xx小区提供物业管理服务；2、住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，交费时间为每月10日，共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由乙方代收；3、业主或非业主物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金；4、服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；5、合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。2012年12月1日原告进驻幸福里小区提供物业管理服务。2017年9月10日原告向珠海市香洲区幸福里小区业主委员会提交《关于延续物业管理服务合同的申请》，请求将《物业服务合同》延续三年。原告提供一份2017年10月18日加盖“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2020年3月19日珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求撤出幸福里小区的告知函》，要求原告于2020年4月9日撤出小区物业服务，并做好物业移交工作。两被告了提交一份落款日期为2020年6月13日的《声明》复印件，《声明》由六人签名，内容为原告提交的《复函》内容未经业主大会表决，也未经任何委员签字。2020年3月30日，原告撤出幸福里小区。原告主张被告拖欠2017年1月至2020年3月的物业管理费7433.79元、电梯维修费102.9元、公摊电费290.85元、电梯电费382.2元、楼梯照明费306.84元未支付。本院认为，《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。对于2017年12月至2020年3月期间的物业管理费，原告提交了一份2017年10月18日加盖有“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，虽然根据珠海市香洲区建设局的《业主委员会备案确认书》，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会的任期于2017年1月10日届满，但根据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。故原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下发函幸福里小区业主委员会，并经幸福里小区业主委员会回函确认延长合同期限的情况下，原告2017年12月之后在幸福里小区继续提供物业管理服务，有合同依据。两被告提交的一份落款日期为2020年6月13日的《声明》，证明珠海市香洲区幸福里小区业主委员会并未在原告提交的《复函》上加盖公章，但该份《声明》仅为复印件，两被告没有提交原件予以核对，本院对该份《声明》不予确认。原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，两被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。两被告应当向原告支付2017年1月至2020年3月期间的物业服务费合计7433.60元（1.5元/平方米×127.07平方米×39个月）。对于原告主张的电梯维修费、公摊电费、电梯电费、楼梯照明费等费用，原告未提供小区用电抄表记录、分摊计算方式、维修项目及相应票据等相应证据予以证明，故原告要求两被告支付上述费用，本院不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，但该履行瑕疵不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由。故因原告为涉案小区提供物业管理服务过程中存在履行瑕疵的违约行为的情况下，依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告蔡小文、谭进华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币7433.60元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币104元，由原告负担79元，由两被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  卢晓霓二〇二〇年十一月十七日书记员  崔 玮