重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初564号原告：重庆正升置业有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南湖路15号，统一社会信用代码91500108756225357H。法定代表人：寇德江，重庆正升置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雅洁，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：曹辉，男，汉族，1970年11月24日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：龚建钊，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。原告重庆正升置业有限公司与被告曹辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法由审判员刘原适用简易程序独任审判，于2020年4月2日、4月17日、10月21日公开开庭进行了审理，原告重庆正升置业有限公司的委托诉讼代理人刘倬伶，被告曹辉的委托诉讼代理人龚建钊、刘茜到庭参加诉讼。审理中，原被告申请了庭外和解。本案现已审理终结。原告重庆正升置业有限公司（以下简称正升置业公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并向原告返还其承租的重庆市沙坪坝区房屋；2、判令被告向原告支付其拖欠的房屋租金219770.10元；3、判令被告向原告支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83457元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83457元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金52856.1元为基数自2019年6月26日起按照每日万分之五的标准计算至被告实际付清拖欠租金之日止；4、判令被告向原告支付解除合同违约金166914元；5、判令被告自2019年7月20日起至实际返还租赁房屋之日止按照2781.90元/日的标准向原告支付房屋占用损失；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年9月1日是，原被告签订《商业用房租赁合同》，该合同约定：1、被告向原告承租重庆市沙坪坝区部分商业用房，建筑面积为2497.59㎡；2、租期自2011年9月1日至2025年12月31日；3、起始租金为25.415元/㎡/月，自2012年1月1日起递增为27.415元/㎡/月，以后，租金每两年递增2元/㎡/月；租金按月支付，被告于每月最后5日前足额支付下一月租金；4、被告拖欠租金发生违约，按所欠金额每日万分之五的标准向原告支付滞纳金；拖欠超过30日的，原告有权单方解除合同，且有权要求被告承担2个月租金标准的违约金；5、双方就《租赁合同》的履行产生争议的，向合同履行地人民法院起诉。按照上述约定，被告应当于2019年4月25日以前向原告支付2019年5月房屋租金，于2019年5月26日以前向原告支付2019年6月房屋租金，于2019年6月25日以前支付2019年7月房屋租金。但被告仅支付了直至2019年4月30日止的房屋租金后再未向原告支付租金。基于被告的违约行为，原告委托重庆坤源衡泰律师事务所于2019年7月18日向被告发出《律师函》，解除与被告签订的《租赁合同》，并向被告催收各项费用。该函于2019年7月19日送达被告。但截至起诉之日，被告仍未向原告支付过任何款项。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告曹辉辩称：1、对双方签订租赁合同以及自2019年5月1日起未再支付租金的事实无异议；2、被告没有继续支付租金系因原告所提供房屋不符合合同约定，无法办理排污排水许可，致使被告无法正常经营，被告未支付租金属于先履行抗辩权行为，并未违约，原告无权要求被告承担违约责任，同时，被告认为原告的违约金主张过高，应予调低，且欠租违约金与解除合同违约金请求存在重合；3、2019年12月，被告与原告项目经理杨琴就房屋归还进行沟通，原告提出被告付清全部租金后才能办理还房手续；4、同意当庭协议解除合同。请求法院驳回原告诉请。本院经审理查明如下事实：2011年9月1日，正升置业公司（出租方、甲方）与曹辉（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，合同主要约定：一、承租标的1、甲方同意将其所有的部分商业用房，出租给乙方用于经营健身馆。乙方在签署本合同前已对甲方出租的房屋现状，包括但不限于房屋之面积、楼层、位置及周边环境，与承租房屋相配套的设备、设施等进行了现场查看，同意承租该房屋。2、乙方承租的房屋建筑面积为2497.59㎡，该承租面积为承租标的物的套内建筑面积和公摊面积之和。二、承租期限承租期限自2011年9月1日至2025年12月31日止。三、租金及支付方式1、起始租金为人民币25.415元/㎡/月，起始月租金为人民币63476元。2、租金由乙方按月支付，在每一月最后5日前向甲方足额支付下一月租金。3、租金自2012年1月1日起递增为27.415元/㎡/月。以后租金每两年递增人民币2元/㎡/月，以此类推至租期届满时止。四、物管费、水费、电费及其他代收代支费用1、乙方同意在入场装修前按规定与甲方委托的物业管理公司签订物业管理合同。九、违约及违约责任（一）下述任一事件的发生构成一方违约：1、甲方未能按合同约定向乙方提供租赁场地。2、乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳租赁场地的租金或未能按合同约定期限接收场地，或未能按时足额缴纳物业管理及其他费用。（二）一方因上述原因违约，应向守约方承担如下违约责任：1、甲方因本条第9.1.1款发生的违约，应赔偿乙方不能租赁该租赁场地的直接经济损失。2、乙方因本条第9.1.2款发生的违约，乙方应向甲方支付所欠缴金额及所欠缴金额的滞纳金，滞纳金按所欠金额的总额每日以万分之五计算。欠缴费用累计超过30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方除按所欠款项每日万分之五支付逾期付款滞纳金直至还清之日止，还需向甲方赔偿2个月租金的违约金。十一、适用法律及争端解决甲乙双方因履行本合同发生的任何争端，应首先友好协商解决，如协商不成，双方同意向本合同履行地人民法院起诉。合同签订后，正升置业公司按约向曹辉交付租赁房屋，曹辉接收了租赁房屋。在租赁合同履行中，曹辉向物管公司支付租赁房屋的物管费，并向正升置业公司支付房屋租金至2019年4月30日止，从2019年5月1日起的房屋租金曹辉未再支付。2011年10月8日，曹辉向正升置业公司提出书面申请，称其承租正升置业公司王府井7楼近2500平方米场地经营健身房项目，由于健身行业无序竞争，导致经营困难，为了更好的履行合同义务，特申请调整经营项目，将现有健身项目改为烧烤自助餐及茶楼。涉及上下水、烟道、隔油池等的改造，其已与王府井百货协商妥当，施工及改造费用由其自行组织、承担。同日，重庆大正物业管理有限公司签署同意该项目的实施，请严格按大厦装修管理规定予以实施的意见。2018年2月，重庆市沙坪坝区三峡广场商圈管理委员会作出“开展粪便处理设施、排水设施安全生产大排查大整治大执法”的工作方案和通知，工作方案明确：排查整治原则包含督促设施产权人、使用人、管理人严格落实主体责任，排查整治范围为辖区所有粪便处理设施、排水管网，完成工作的最后期限为6月5日。案涉房屋物管公司收到上述通知和执法方案后，于2018年2月和4月将通知和工作方案的内容分别告知了被告和原告。2018年12月11日，重庆市沙坪坝区城市管理局出具受理通知单，载明收到案涉房屋物管公司申请办理污水排入水管网事项（事项编号1758）所提交的申请材料10项，现予受理，将在15个工作日内予以办结。2019年5月21日，正升置业公司工作人员、曹辉、案涉房屋物管公司工作人员就曹辉要求提交排污许可证的问题开会进行协商。协商中，曹辉提出从2018年6月至今未提供排污许可证；正升置业公司表示案涉房屋项目在2005年竣工验收，取得合法手续，也有环保验收相应资料，将积极配合寻找环保相应的资料；物管公司表示在2018年7月应曹辉的要求，其准备相应的资料向沙区城管局递交办理排污许可证，因排污指标检测资料其中一项不合格被退回，在2018年12月份又递交一次相应资料，也被退回，主要是排污指标其中一项硫化物未达标。经协商确定：1、正升置业公司继续寻找与环保验收相关的资料作为依据；2、由曹辉联系沙区城管局指定的排污检测厂家，协调出具正式的合格检验报告，协助物管公司办理排污许可证。2019年7月18日，正升置业公司委托律师向曹辉发出《律师函》一份，该函载明：重庆坤源衡泰律师事务所接受正升置业公司的委托，指派李燕、刘倬伶律师就您违反合同约定、拖欠委托人租金事宜，郑重向您发出律师函。2011年9月1日，您与委托人签订《商业用房租赁合同》，该合同约定：1、被告向委托人承租部分商业用房，建筑面积为2497.59㎡；2、承租期限自2011年9月1日起至2025年12月31日止；3、租金按建筑面积收取，起始租金为人民币25.415元/㎡/月，自2012年1月1日递增为27.415元/㎡/月；此后租金每两年递增2元元/㎡/月，以此类推至租赁期限届满时止；4、租金由您按月支付，在每一月最后5日前向委托人足额缴纳下一月租金；5、您未能按时足额支付租金的，应向委托人支付所欠租金及滞纳金，滞纳金按所欠金额的总额每日以万分之五计算；欠缴费用累计超过30天的，委托人有权解除本合同，您除按所欠款项每日万分之五支付逾期付款滞纳金直至还清时止，还需向委托人赔偿2个月租金的违约金；6、在承租期内，若因您严重违约导致委托人单方解除合同，委托人有权要求您缴付3个月租金作为解约赔偿金。上述合同签订后，委托人按约履行了房屋交付义务，将房屋交付您使用至今。但您并未按约于2019年4月25日以前向委托人支付2019年5月租金，亦未支付2019年6、7月租金，自2019年4月25日起持续拖欠租金至今。鉴于上述情况，本律师经委托人合法授权后，正式向您进行书面函告如下：因您违约，委托人与您签订的《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》现正式解除。请您于收到本函之日起5日内按照《商业用房租赁合同》相关约定向委托人支付拖欠租金、滞纳金、违约金及解约赔偿金等费用。否则，委托人将被迫通过法律途径或者其他合法方式维护其合法权利。2019年7月18日，正升置业公司按《商业用房租赁合同》中载明的曹辉的地址和电话号码通过EMS向曹辉邮寄送达该《律师函》。2019年7月19日，该邮件被签收。另查明，正升置业公司只是重庆市沙坪坝区的业主之一。从2018年1月1日起以及案涉房屋未受到过停业处罚。2019年11月26日，曹辉通过微信曾与正升置业公司项目经理协商提前解除案涉合同，双方未达成一致。审理中，被告曹辉称原告应提供经营餐饮所需的房屋，但案涉房屋未取得《排水许可证》，不符合污水排放条件，需要进行整改，致使被告自2018年3月起至今无法进行经营，原告应承担违约责任，被告有权不支付房租；2019年12月被告与原告沟通归还房屋，原告不办理还房。原告正升置业公司称，根据《城镇污水排入排水管网许可管理办法》（以下简称《排水许可管理办理》）的规定，原告没有办理《排水许可证》法定义务，从事餐饮活动的被告有义务办理《排水许可证》；案涉房屋从2018年1月1日起未受到过停业处罚，被告的抗辩理由不成立。因双方分歧较大，本案调解未成。上述事实，有原告重庆正升置业有限公司提交的《商业用房租赁合同》、发票、微信截图、《律师函》、EMS邮寄单及邮寄信息、《建设工程项目竣工规划验收审查复函》、《重庆市沙坪坝区三峡广场商圈管理委员会复函》、《沙坪坝区市政行政执法支队关于对正升.王府广场行政处罚的意见》、《商品房买卖合同》，被告曹辉提交的《关于开展粪便处理设施、排水设施安全生产大排查大整治大执法方案的通知》、《关于开展粪便处理设施、排水设施安全生产大排查大整治大执法工作方案》、受理通知单（2018年12月11日）、会议纪要及签到表、申请、证人鲜军的证言，以及双方当事人的陈述在案证明，并上述证所经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告重庆正升置业有限公司、被告曹辉签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：一、原告交付的案涉房屋是否符合合同约定；二、案涉租赁合同是否解除及解除时间；三、被告应否向原告支付拖欠的租金、滞纳金、解除合同违约金；四、被告是否应腾空并向原告返还承租的房屋，并支付房屋占用损失。对此，本院逐一评析如下：一、原告交付的案涉房屋是否符合合同约定原、被告签订《商业用房租赁合同》约定：乙方承租案涉房屋用于经营健身馆，乙方已查看房屋现状，同意承租该房屋。合同履行中，曹辉向正升置业公司申请调整经营项目，将健身项目改为烧烤自助餐及茶楼，并表示涉及上下水、烟道、隔油池等的改造已与王府井百货协商妥当，改造费用由其自行组织、承担。从合同看，被告是按现状承租房屋，原告没有为案涉房屋办理《排水许可证》的约定义务。根据《排水许可管理办理》的规定，排水户是指从事工业、建筑、餐饮、医疗等活动的企事业单位、个体工商户。城镇排水设施覆盖范围内的排水户应当按照国家有关规定，将污水排入城镇排水设施。排水户向城镇排水设施排放污水，应当按照本办法的规定，申请领取排水许可证。集中管理的建筑或者单位内有多个排水户的，可以由产权单位或者其委托的物业服务企业统一申请领取排水许可证。从相关法规看，是排水户应当申请领取《排水许可证》，原告仅是业主之一，没有为案涉房屋申请领取《排水许可证》的法定义务。被告曹辉提出原告交付的房屋无《排水许可证》，不符合合同约定，应承担违约责任，其有权不支付房租的抗辩，因无充分依据，其抗辩理由不成立。二、案涉租赁合同是否解除及解除时间《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告签订的《商业用房租赁合同》关于违约及违约责任约定：乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳租赁场地的租金累计超过30天的，甲方有权单方解除本合同。被告按约定应在2019年4月25日向原告支付下一个月的房屋租金，但被告未按约支付，且从2019年5月1日起的房屋租金均未支付，持续违约。从2019年5月26日起原告享有单方解除合同的权利。当事人在合同中确认的地址、电话号码对合同履行具有重要意义，根据诚实信用原则，当事人有理由相信合同相对方的地址、电话号码是真实的，一方当事人按合同相对方的地址、电话号码发送法律文件，相对方应该能够收悉。2019年7月18日，原告委托律师按《商业用房租赁合同》中载明的被告的地址和电话号码以EMS方式向被告邮寄解除合同的《律师函》，该邮件于2019年7月19日被签收，故本院认为原、被告签订《商业用房租赁合同》于2019年7月19日解除。三、被告应否向原告支付拖欠的租金、滞纳金、解除合同违约金原、被告签订的《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》关于租金及支付方式约定：1、起始租金为人民币25.415元/㎡/月，起始月租金为人民币63476元（房屋建筑面积为2497.59㎡）。2、租金由乙方按月支付，在每一月最后5日前向甲方足额支付下一月租金。3、租金自2012年1月1日起递增为27.415元/㎡/月。以后租金每两年递增人民币2元/㎡/月，以此类推至租期届满时止。根据合同约定，2019年租金为33.415元/㎡/月，房屋建筑面积为2497.59㎡，月租金为83456.97元。截止合同解除的2019年7月19日，被告拖欠2个月19日的房屋租金，拖欠租金共计218064.99元（83456.97元/月×2个月+83456.97元/月÷31天×19天＝218064.99元），该款被告应向原告支付。对原告要求被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求中未超过前述金额的部分，本院予以主张。原、被告签订的《商业用房租赁合同》关于违约责任约定：乙方因本条第9.1.2款发生的违约（拖欠房租），乙方应向甲方支付所欠缴金额及所欠缴金额的滞纳金，滞纳金按所欠金额的总额每日以万分之五计算。欠缴费用累计超过30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方除按所欠款项每日万分之五支付逾期付款滞纳金直至还清之日止，还需向甲方赔偿2个月租金的违约金。原告要求判令被告向其支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83457元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83457元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金52856.1元为基数自2019年6月26日起按照每日万分之五的标准计算至被告实际付清拖欠租金之日止。被告提出违约金过高，要求予以调低。本院认为，原被告双方约定的逾期付款滞纳金明显过高，应予适当调低，拖欠房屋租金的金额应以审理查明金额为准，即被告应向原告支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83456.97元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83456.97元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金51151.05元为基数自2019年6月26日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至租金付清时为止。对原告该项诉讼请求中的的合理部分本院予以主张。原告要求被告向原告支付解除合同违约金166914元。被告提出违约金过高，要求予以调低，且欠租违约金与解除合同违约金请求存在重合。本院认为，原被告双方约定的解除合同违约金标准并未超过合理范围，没有证据证明过分高于造成的损失；欠租违约金与解除合同违约金是根据不同违约事由，针对不同的损失，不属重合请求，故被告的抗辩意见不成立。计算解除合同违约金应以审理查明的月租金为准，即由被告向原告支付解除合同违约金166913.94元（83456.97元×2）。四、被告是否应腾空并向原告返还承租的房屋，并支付房屋占用损失《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将租赁房屋返还原告。对原告要求被告立即腾空并向原告返还其承租的重庆市沙坪坝区房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解2019年12月其与原告项目经理就房屋归还进行沟通，原告不予办理还房手续。原告否认被告向其提出归还房屋。审理中，被告并不认可双方所签租赁合同于开庭前已解除，也无证据证明其提出归还房屋的辩解，故对其辩解本院不予采纳。合同解除后，因被告未向原告返还房屋，被告应从合同解除的次日起至实际返还租赁房屋之日止参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用损失，即被告自2019年7月20日起至实际返还租赁房屋之日止按照2743.79元/日（83456.97元/月×12个月÷365天）的标准向原告支付房屋占用损失。对原告该项诉讼请求中的的依据充分的部分，本院予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即腾空并向原告重庆正升置业有限公司返还其承租的重庆市沙坪坝区房屋。二、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付房屋租金共计218064.99元。三、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83456.97元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83456.97元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金51151.05元为基数自2019年6月26日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至租金付清时为止。四、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付解除合同违约金166913.94元。五、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付房屋占用损失，该损失从2019年7月20日起按2743.79元/日的标准计算至被告返还租赁房屋之日止。六、驳回原告重庆正升置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12648元，减半交纳6324元，由原告重庆正升置业有限公司负担170元，由被告曹辉负担6154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘原二〇二〇年十一月十日法官助理 方宇书 记 员 张远