贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初5297号原告：徐姗，女，1986年4月26日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：刘松，贵州磐正律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘环杰，贵州磐正律师事务所实习律师。被告：贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司，住所地：安顺市西秀区宋官巷8号楼2单元6号。统一社会信用代码：91520402MA6DM91D75。法定代表人：胡磊岩，系公司总经理。被告：余琼，女，1969年5月10日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，安顺市西秀区。原告徐姗与被告贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司（以下简称房易搜公司）、余琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，因原告不要求被告余琼承担责任，故本案案由变更为居间合同纠纷。本案依法适用简易程序，公开开庭理行了审理。原告委托诉讼代理人刘松、刘环杰、被告房易搜公司法定代表人胡磊岩、被告余琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐姗向本院提出诉讼请求：一、判令二被告连带偿还原告购房款450000元及资金占用利息（利息以450000元为基数，起止日期自2018年12月17日起至购房款实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算）；二、判令被告余琼向原告支付违约金61900元（以购房总价691000元为基数按10％计算）；二、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与案外人徐啟林系父女关系，故原告让父亲徐啟林将其名下位于安顺市西秀区的房屋进行售卖转让。案外人徐啟林便找到被告贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司（以下简称房易搜公司）让其帮忙售卖。后，被告余琼向被告房易搜公司表示愿意购买位于安顺市西秀区的房屋。故，在房易搜公司的组织下，徐啟林作为甲方，余琼作为乙方，房易搜公司作为居间方，三方签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定，房屋成交价为619000元整。付款方式为：第一次付款乙方在2018年12月2日交甲方定金壹拾万元；第二次付款本协议签订后已支付的定金壹拾万元于签订合同时自动转做购房款，本协议签订后十五日内乙方需再支付甲方450000元整。乙方于本合同签订后十五日内需共计支付550000元给甲方。第三次付款甲方为乙方完成更改网签备案手续后3日内一次性支付购房尾款69000元整。且约定，被告余琼不按时付清房款，需向原告支付购房总款10％作为违约金赔付给原告。合同签订后，被告余琼依约应向原告支付购房款550000元，但原告只收到房易搜公司转交的100000元。原告便要求被告余琼支付第二笔购房款450000元，据被告余琼说已将购房款支付给被告房易搜公司。现二被告相互推诿，均不支付购房款，原告多次索要未果，特向贵院提起诉讼。被告贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司认可其收到了被告余琼支付的购房款45万元，并且收取该款原告是明知的。该笔购房款保存在我公司是作为办证保证金。原告徐姗委托其父亲徐啟林找我司销售徐姗名下八套住房，之后我司了解该八套住房为一个产权，并且尚有银行按揭抵押。之后协商由我司代原告方收取所售购房款，之后用于偿还银行贷款，以便将原告徐姗委托我司出售的八套房屋能够解除抵押，将房屋权属证书办理给房屋的买受人。本案被告余琼已按约定向支付了购房款，只是由我司代为收取。2019年10月18日，我司按原告要求将10万通过转账支付给了原告。2019年11月20日，原告徐姗要求我司把留存的还款保证金转给他，我司未同意，并表示该款项必须待原告方准备足够款项能一次性偿还贷款时一次性偿还进还款账户。原告及其父亲多次承认我司保管的45万元为还款保证金，故我司不需为该笔款项的保管支付任何费用。现购买方都同意提前支付购房尾款用于原告结清贷款，我司向他们担保款项用途安全性。我司于原告备齐款项偿还全部贷款之日，支付我司保管的全部购房款，如我司未按时配合还款，愿意承担违约责任及利息。被告余琼称其已将购房款按约支付，并且因本案原告尚欠银行贷款，案涉房屋有抵押，原告知道我支付的45万元房款在房易搜公司保管。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年12月2日，原告徐姗及其父亲作为甲方（案涉房屋的出售方）与被告余琼作为乙方（案涉房屋的购买方）及作为居间方的被告房易搜公司，三方签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：“第一条甲方自愿将其座落于西秀区，建筑面积109平方米的房屋出售给乙方，该房屋成交价为：619000元整（每平方米单价为5680元），以及×号房与×号房共使用得的该平台的一半面积使用权（约等于150平方米具体使用位置由划线照片为准）转让给乙方。（甲方出售的房屋包含在甲方已取得的龙泉国际1幢1单元4层八户，面积：913.16平方米内）。房屋实际交易价按产权部门实际测绘面积计算，多退少补。该房地产的基本情况如下：甲方已取得与房开商签订的商品房买卖合同，并已网签备案，因房开商原因还未办理房屋产权证。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。第二条付款方式：1、第一次付款乙方在2018年12月2日交甲方定金壹拾万元2、第二次付款本协议签订后已支付的定金壹拾万元于签订合同时自动转做购房款，本协议签订后十五日内乙方需要再支付甲方450000元整。乙方于本合同签订后十日内需共计支付550000元给甲方。3、第三次付款甲方为乙方完成更改网签备案手续后3日内一次性支付购房尾款69000元整。第三条乙方第一笔购房款550000元购房款付清后本协议自动生效，并于付款当日将房屋交付并将房屋钥匙给乙方，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，处分权。此次交易甲乙双方通过贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司达成该次交易。经甲乙双方协商同意交易方式为：更改商品房买卖合同以及网签备案，此次交易经甲乙双方同意采取更改合同名字的方式进行交易，甲方收到乙方交付第二笔钱后，办理退房更名房号分割等相关手续的办理，并前往安顺市住房和城乡建设局签署相关退房文件。并负责办理网签备案手续。办理时限叁个月。如甲方办理变更网签备案手续期间，无法变更网签备案，甲方必须把房产证办给乙方，乙方只负责契税，其余办理的一切费用由甲方负责，甲方保证乙方百分之百拿到产权证书，产权办理过户才能交易的情况下乙方按一手房支付契税、印花税，多余税费由甲方承担。……第八条违约责任如甲方违约：甲方无条件退还乙方已支付的购房款，并向乙方支付已支付房款总额的10%作为违约金赔偿乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料。”。合同签订后，被告余琼将第一笔10万元及第二笔45万元购房款及杂费13979元及9000元佣金支付给被告房易搜公司，原告在与被告方签订合同三日后将房屋钥匙交给被告余琼，被告余琼接收房屋钥匙后已装修实际入住。2019年原告要求被告房易搜公司将余琼支付的购房款支付给原告，被告房易搜公司于2019年8月将被告余琼支付的购房款10万元交给了原告方。2019年8月27日，原告徐姗及其父亲徐啟林向原告作出《承诺书》，承诺“本人承诺出售给余琼的位于龙泉国际1号楼1-4-1号房屋，保证于2020年6月30日前为其办理好网签备案变更手续。如2020年6月30日前未办理完成产权转移等相关事宜，5日内按房屋买卖合同约定退还全部购房款并按合同支付违约金。装修在内。”。本案案涉房屋至今未完成产权转移的相关事项。同时查明，2018年2月5日，原告徐姗作为委托方（甲方），被告房易搜公司作为受托方（乙方），双方签订了《房屋出售/出租委托书》，约定：“一、房屋基本状况：1、房屋坐落：西秀区龙泉路龙泉国际小区××号、×号房建筑面积：109平方米（以房产证或原始购房合同为准）；建成年份：20152、房屋所有权这一点与：暂无；产权人：徐姗；户型：3室2厅2卫；权属：商品房3、租赁情况：无。4、出售情况：售价是人民币不得低于5500每平方米元（对方付维修基金、四通费、办证费、契税）。……二、委托方式与期限：独家委托，期限自委托日起至2018年12月30日止，在此期间甲方不能同时委托其他中介机构从事与乙方相同的活动。选择独家委托服务的，在委托期间内，甲方不得委托其他人居间、代理出售该房屋。在上述期间甲方委托他人居间、代理出售该房屋的，甲方应按照本协议居间服务费的标准向乙方支付违约金甲方同意在乙方需要时可委托第三方或与第三方共同完成甲方委托的事务。三、甲方/代理人确认：甲方确认：具有出售房屋的权利，无权利纠纷，无抵押并经共有人一致同意出售上述房屋。……四、甲方（包括关联方）承诺：在委托期内，不得做损害乙方权益的行为（如：与乙方经纪人带看的买受方（包括关联方）交换联系方式、私下签订买卖合同、经第三方签订买卖合同。甲方委托乙方代为收取并无息保管买受方交付的定金以及购房款。……五、乙方承诺：妥善保管商品房买卖合同，积极为甲方寻找合适的买受方，促成交易，保证不赚取非法差价，若违反本条约定，则乙方应按居间服务费总额的1%向甲方支付违约金。……七、违约条款：甲方违反本协议约定，应按照出售房屋实际成交价的1.5%向乙方支付违约金。在甲方与乙方介绍的买受方达成交易意向后，买受方违约的，甲方同意将没收的买受方的定金额的50%支付给乙方作为提供的居间服务的补偿。……”。合同签订的后，被告房易搜公司开始为原告方履行居间义务，代原告出售房屋。之后被告房易搜公司了解到原告委托出售的房屋实际设立了抵押，故在代原告出售案涉房屋时将被告余琼支付的购房款代原告收取，为保证该款项原告用于偿还银行贷款解除案涉房屋的抵押，被告房易搜公司未将该款交付原告。上述事实有原、被告陈述，原告提供的原告身份证复印件、委托书复印件、《房屋买卖合同》复印件，被告房易搜公司提供的《房屋出售/出租委托书》复印件，被告余琼提供的《房屋买卖合同》复印件、诚意金收据复印件、收款收据复印件4张等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。被告房易搜公司提供的《证明》复印件、本院作出的（2020）黔0402民初1388号民事判决书复印件及申请证人程某、张某出庭作证，证实被告房易搜公司收取购房款45万元的用途。被告方表示其知道被告房易搜公司收取了被告余琼应向原告支付的45万元，但其认为被告房易搜公司也未将该款还进银行。对于上述证据本院认定如下：一、《证明》系向原告购买房屋的五位买受人（包括被告余琼）向本院作出的，其形式上应当属于各买受人的诉求，故该《证明》不符合证据的形式，但该证明可知的事实有各买受人均了解原告所出售的房屋尚欠银行贷款，各房屋的买受人都知道被告余琼支付的购房款45万元是被告房易搜公司收取。二、民事判决书，虽然因当事人上诉尚未生效，但被告指出该判决书中“被告辩称”部分表明本案原告系知晓被告余琼将购房款的45万元支付到被告房易搜公司。三、程某、张某的证人证言能证实被告房易搜公司收取了被告余琼应向原告支付的45万元，拟用于偿还原告的银行贷款。综上，被告提供的证据能够证实被告房易搜公司收取了被告余琼应向原告支付的45万元，拟用于偿还原告的银行贷款，故对该事实本院予以采信。审理中，原告当庭表示，不要求被告余琼支付购房款及违约金。本院认为，被告房易搜公司与原告签订的《房屋出售/出租委托书》，双方的关系虽名为委托，但实为居间。本案案涉房屋由被告房易搜公司作为居间人为原告销售房屋，被告余琼作为买受人与原告、被告房易搜公司签订了《房屋买卖合同》，并且被告余琼已履行了其支付购房款的义务。本案中原告出售的房屋因尚欠银行贷款，故被抵押，但被告房易搜公司作为居间人在向被告余琼介绍该房屋时是明知的，被告余琼在事后也知晓该房屋的实际情况，从原、被告的陈述及提供的证据，均能证实原告知晓被告房易搜公司代原告收取被告余琼支付购房款的事实。审理中原告表示不要求被告余琼支付购房款及违约金。本案争议焦点为，被告房易搜公司收取的购房款，是否应当支付给原告。首先，房屋的出卖方系原告，《房屋买卖合同》约定收取购房款的对象为原告徐姗；其次，被告房易搜公司可依据《房屋出售/出租委托书》代原告收取购房款，但未约定代为收取的款项用途，也未约定何时交付给原告，根据法律规定，原告是该购房款收取人，不论基于委托关系还是基于居间关系，其均有权随时主张被告房易搜公司将该款交付的权利；第三，虽然被告房易搜公司表示作为居间方，要为房屋买受人负责，其要保证原告将银行贷款还清，解除抵押，但不能是法律规定，还是银行或是原告均未赋于房易搜公司该权利；原告房是否将购房款偿还银行贷款，原告方是否能为房屋买受人办理房屋转移登记，均系原告的问题，其违约应由原告自行承担违约责任；第四、本案中被告房易搜公司在明知本案案涉房屋有抵押，仍作为居间人介绍被告余琼购买，并促成交易。综上，被告房易搜公司称其将购房款作为保证金的形式代原告保管，待原告方能足够偿还银行贷款后，将该45万元购房款一并交给原告去偿还银行贷款，故拒绝向原告方返还购房款的辩称，无法律依据，也无合同约定，故本院不予采信。综上，被告房易搜公司应当向原告交付被告余琼的购房款45万元。同时因《房屋出售/出租委托书》中已明确约定“甲方委托乙方代为收取并无息保管买受方交付的定金及购房款”，故原告主张的资金占用利息，在原告起诉前不应当计算，在原告已主张被告房易搜公司支付该款项后，被告房易搜公司未支付的应承担原告的资金占用利息，故该资金占用利息应从2020年9月15日起，以被告房易搜公司代为收取的45万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款返还完毕之日止，利随本清。原告诉请超过的部分，本院不予支持。综上所述，被告房易搜公司应当向原告返还其代收被告余琼的购房款45万元，逾期返还应当向原告承担资金占用利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下：一、由被告贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告徐姗返还被告余琼支付的购房款人民币450000元；二、由被告贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告徐姗支付资金占用利息（该利息从2020年9月15日起，以人民币450000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款返还完毕之日止，利随本清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9294元，减半收取人民币4647元，由原告徐姗负担人民币281元，由被告贵州房易搜房地产信息咨询服务有限公司负担人民币4366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  顾然然二〇二〇年十一月二十六日法官助理邓芸书记员刘少义