福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初354号 原告：吕以杰，男，1987年7月11日出生，汉族，住福建省福清市上迳镇县。 委托诉讼代理人：王兴、王巧玲，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：杨翘楚，男，1991年4月8日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住福州市台江区茶亭街道广达路108号世贸国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁一，福建国富律师事务所实习律师。 原告吕以杰与被告杨翘楚、第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告吕以杰的委托诉讼代理人王兴、被告杨翘楚及其委托诉讼代理人郭东洪、第三人中联立信公司的委托诉讼代理人潘清泉、袁一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕以杰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告以及第三人于2016年6月11日签订的《拆迁安置房买卖合同》；2.被告向原告赔偿因其违约而造成的房价上涨差价损失600000元（以评估后所得差价为准）；3.本案的诉讼费、保全费、评估费全部由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2016年6月11日签订了《拆迁安置房买卖合同》，合同约定被告将其坐落于福州市××＃××单元房产出售给原告，房产面积为48.27平方米。合同约定，原告在签订本合时应同时支付定金50000元，该定金由第三人保管。同时合同第九条第5项约定，被告应当于2017年6月10日前办理继承公证及将上述房产产权变更至刘淑贞名下的手续。被告领取到甲方名下《房屋所有权证》之日起三个工作日内，第三人协同原、被告办理上述房产过户手续。若在此期间内未办理上述房产的一手权证，则视为被告违约。同时第九条第6项还约定，签订本合同之日起至办理委托公证手续前，双方任何一方违约，违约方须赔偿守约方违约金100000元。合同签订后，原告已经按照约定支付了定金50000元，但是被告未能按照合同约定办理相关的公证手续，并向原告申请延期办理。为此原、被告多次沟通继续履行合同事宜，但是，被告始终无法办理相关公证书手续，已经构成违约。原告有权要求解除合同，并要求被告赔偿原告损失。 被告杨翘楚辩称，一、被告同意解除讼争房屋买卖合同，本案的房屋买卖合同不是一手房的买卖合同，被告之所以无法与原告及时办理过户手续，是因为案外人刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉、刘炳钦违约导致过户不能造成的，且被告也是受害人。被告提供的《拆迁补偿安置协议书》、《私人房屋买卖合同》、《补充协议》等相关证据能够证明讼争房屋是以被继承人刘明钿为被拆迁人的拆迁安置房，由案外人刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉、刘炳钦六继承人将其出售给案外人张延闽，可以确认讼争房屋系拆迁安置房进行的二度交易产生的诉讼纠纷，因无法办证导致不能过户至张延闽名下，导致诉讼纠纷。张延闽作为另案原告起诉案外人刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉、刘炳钦六人，并经法院调解结案。二、原告主张被告应赔偿其违约造成的房价上涨差价没有事实依据和合同依据，原告明知讼争房屋是拆迁安置房、且知晓是二度交易，自身存在过错。原告提供的《拆迁安置房买卖合同》可以确认其已经知晓讼争房屋是拆迁安置的房屋，从本案合同出卖人甲方载明为刘明钿、杨翘楚（代），以及合同第九条第2款“合同签订时，甲方仅提供上述房产权属资料的复印件”可以确认，杨翘楚在签订本合同时已经提供了以刘明钿为被拆迁人的《拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖合同》等相关权属资料复印件证明其并非真正的权利人，由此可以确认原告知晓讼争房屋是拆迁安置房且存在不能及时办理过户手续的风险。因本案中原告未对房源信息、卖房人信息等的真实性尽到注意义务，对其遭受的损失自身存在过错。依据《合同法》第151条：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”的规定，本案原告已知或者应知讼争房屋在权利上存在缺陷，且明知讼争房屋的被拆迁人是刘明钿，存在办证不能的可能，仍然与被告签订合同，应当认为原告在订立合同时明知这种情况就等于表示愿意购买有权利缺陷的讼争房屋，因此，导致本案过户不能的过错不在被告，被告不应当承担违约责任。三、第三人没有尽到合理、尽职的审查义务，应当承担相应的赔偿责任。第三人在提供专业的房屋居间服务时，应尽到必要的审核和注意义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。本案中，第三人未尽到必要的审核和注意义务，明知讼争房屋是拆迁安置房存在办证不能的可能，且被告没有提供的相关材料原件的情况下仍然促成原被告双方签订买卖合同，第三人明显存在过错。因此，第三人应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。 第三人中联立信公司述称，拆迁房买卖合同是合法有效的，被告家属已经通过买卖方式向原产权人的继承人购买房屋，因此被告再次买卖是合法的，且第三人见证本案交易的时候，已经在合同中明确写明房屋现状，并没有隐瞒第三人知悉的相关信息，买卖双方是依据现实情况自愿签订讼争合同，因此该合同是原被告双方的真实意思表示，第三人在服务过程中没有过错，第三人尊重买卖双方解除的意思和法院的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的拆迁房屋买卖合同、履约催告函、EMS快递面单真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2.被告在本院另案审理的(2019)闽0104民初5081号案件中提交了房屋买卖合同、居间合同、补充协议、中国建设银行转账凭条原件核对,本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提交的(2019)闽0104民初5081号民事调解书真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：杨翘楚以案外人刘明钿代理人的身份（出卖人、甲方）与吕以杰（买受人、乙方）及中联立信公司（见证方、丙方）于2016年6月11日签订一份《拆迁安置房买卖合同》，合同第一条约定：依据2014年8月28日甲方签订的《拆迁补偿安置协议书》，甲方将取得安置房一套，甲方愿将该房产出卖给乙方，甲方拆迁安置房屋坐落在福州市××＃××单元，安置房屋面积为48.27平方米。第三条约定：房屋总价款500000元。第四条约定：1.签订合同时乙方支付定金50000元于丙方处无息监管；2.乙方于领取到上述房产的《公证书》原件之日起六个工作日内将部分房款350000元直接汇入甲方指定账户内，同日内丙方将代管的购房定金50000元转入甲方账户，合计400000元；3.乙方于签订合同当日支付给丙方中介佣金及过户服务费15000元；4.余款100000元在甲方名下的《房屋所有权证》办理出来并办理产权过户给乙方指定人员名下收件受理手续前至银行办理监管手续，待上述房产过户至乙方指定人员名下后解冻给甲方，甲方出具收条给乙方。第九条补充条款约定：2.签订本合同时，甲方仅提供上述房产权属资料的复印件，届时甲方需配合乙方至相关部门咨询该房产权属资料的真实性；3.甲方保证刘淑贞为上述房产的合法继承人，甲方承诺出售上述房产产权清晰且无任何债务纠纷，否则一切责任由甲方自行承担；5.甲方须于2017年6月10日前内办理继承公证及将上述房产产权变更至刘淑贞名下的手续，甲方领取到甲方名下《房屋所有权证》之日起三个工作日内，丙方携同甲乙双方办理上述房产过户手续，若在此期间内未办理上述房产的一手权证，则视为甲方违约；6.签订本合同之日起至办理委托公证手续前，双方任何一方违约，违约方须赔偿守约方违约金100000元；7.签订本合同时，上述房产产权人本人因个人原因未到场签字，由代理人杨翘楚代为签订本合同，代理人保证出售上述房产为产权人及配偶夫妻双方真实意愿，并保证在本次交易中产权人及相关权利人均会到场配合办理相关的交易手续，否则所产生的责任由代理人全权承担，乙方知晓并同意购买。中联立信公司于2017年7月5日、7月21日分别向杨翘楚邮寄《履约催告函》，催告杨翘楚办理讼争房屋的继承公证手续及权属变更手续。 另查明，2015年10月31日，案外人张延闽与案外人刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉（代）、刘炳钦签订一份《房屋买卖合同》，张延闽以470000元购买福湾新城夏雨苑20#1202单元房屋。2019年8月13日，张延闽对刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉向本院提起诉讼，要求刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉履行《房屋买卖合同》，协助办理房屋过户手续并支付违约金。本院于2019年12月20日作出(2019)闽0104民初5081号民事调解书，确认张延闽与刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉自愿解除双方于2015年10月31日签订的《房屋买卖合同》，刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉自愿全额归还张延闽420000元购房款并另行向张延闽支付80000元等内容。 再查，吕以杰于2019年8月20日就本案对杨翘楚向鼓楼区人民法院提起诉讼，鼓楼区人民法院于2019年10月11日作出（2019）闽0102民初13175号民事裁定书，裁定移送本院审理。诉讼过程中，吕以杰向本院申请对讼争房屋在2019年8月20日的市场价格进行评估，本院依法委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估，评估公司于2020年9月16日作出闽华审评报字[2020]296号《资产评估报告》，评估结论：评估对象在评估基准日2019年8月20日，在满足法定利用、假设限制条件下的评估值为920000元，评估单价为19059元/平方米。吕以杰支付评估费7360元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。杨翘楚以刘明钿代理人的身份签订《拆迁安置房买卖合同》时，未取得被代理人的授权，且事后亦未得到被代理人的追认，应当由杨翘楚承担相应的法律责任。杨翘楚辩称其以张延闽代理人的身份签订合同，但杨翘楚在合同出卖人处填写的系“刘明钿杨翘楚（代）”，且签订合同时张延闽亦未取得讼争房屋的产权，杨翘楚对讼争房屋无处分权。吕以杰诉请解除与杨翘楚、中联立信公司签订的《拆迁安置房买卖合同》，本院认为，因张延闽已与刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉解除讼争房屋的《房屋买卖合同》，吕以杰签订讼争房屋买卖合同的目的已无法实现，但本案系房屋买卖合同纠纷，《拆迁安置房买卖合同》中包含的居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，本院不予处理，故仅能解除吕以杰与杨翘楚就讼争房屋形成的房屋买卖合同关系。吕以杰诉请杨翘楚赔偿房价上涨差价损失，本院认为，吕以杰明知杨翘楚并非讼争房屋的产权人，在签订讼争房屋买卖合同时没有审查杨翘楚是否已取得产权人授权代为签订合同，未尽到审慎审查义务，存在过失，故本院酌定杨翘楚赔偿吕以杰房屋差价损失的70%[（920000元-500000元）×70%]即294000元。杨翘楚辩称已告知吕以杰讼争房屋因被继承人的原因无法及时办理过户手续，吕以杰可于2017年8月及时解除合同减少不必要的损失，但吕以杰却怠于行使合同解除权，造成的损失应当由吕以杰自行承担。本院认为，杨翘楚未提交证据证明其何时告知吕以杰讼争房屋无法办理过户手续，且庭审过程中杨翘楚陈述张延闽于2016年底知晓刘金镖等人无法继续履行合同，张延闽一直与刘金镖等人协商提前解除合同或办理产权证，对方没有明确的态度表示，而张延闽直到2019年8月13日才对刘金镖等人提起诉讼，亦存在未及时止损的情况，且本院已考虑吕以杰在签订合同时未尽到审慎审查义务，酌定杨翘楚赔偿70%的房屋差价损失，故本院对杨翘楚的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告吕以杰与被告杨翘楚就福州市××＃××单元房屋形成的房屋买卖合同关系； 二、被告杨翘楚于本判决生效之日起十日内向原告吕以杰支付房屋差价损失294000元； 三、驳回原告吕以杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由原告吕以杰负担4998元，被告杨翘楚负担4802元。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。评估费7360元，由原告吕以杰负担3754元，被告杨翘楚负担3606元（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”