山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初6197号原告：孔德伟，男，1976年9月21日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：宗琳琳，山东真谛律师事务所律师。被告：滕州市东方中石房地产开发有限公司，住所地滕州市善国北路108号，统一社会信用代码9137048177208796XH。法定代表人：孙彦强，执行董事。委托诉讼代理人：王延峰，山东荆河律师事务所律师。原告孔德伟与被告滕州市东方中石房地产开发有限公司（以下简称东方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔德伟及其委托诉讼代理人宗琳琳到庭参加了诉讼，被告东方公司的委托诉讼代理人王延峰亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔德伟向本院提出诉讼请求：判令被告东方公司支付违约金37000元。事实和理由：2010年元月24日，原告与被告东方公司签订商品房买卖合同1份，约定原告以190647.68元的价格购买被告东方公司开发建设的滕州市善国苑小区1号楼4单元608室。原告向被告东方公司付清房款后上房居住至今。被告东方公司至今未向原告开具商品房销售正式发票，致使无法办理房屋所有权登记。由于商品房买卖合同中未约定开具发票的日期及逾期办证的违约责任，为此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，诉至法院。被告东方公司辩称，原告孔德伟诉求的37000元逾期办证违约金属于单纯性债权，应适用诉讼时效制度，现因该请求权已超过法律规定的诉讼时效期间，请求法院驳回原告孔德伟的诉求。经审理查明：2009年11月9日，原告孔德伟（买受方，乙方）与被告东方公司（出售方，甲方）签订善国苑二期预售协议书1份，约定：乙方买受甲方开发建设的善国苑二期1号楼4单元608室，面积约为106㎡，单价为1740元/㎡，房款总计184440元。2010年1月24日，原告孔德伟（买受人）与被告东方公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份，约定：出卖人将其开发建设的滕州市善南办事处城中村改造一期工程的1幢4单元608室商品房现房出卖给买受人，建筑面积111.32㎡，房款为190647.68元。该合同已于次日在滕州市房地产开发管理办公室登记备案，但该合同对出卖人办理产权登记的期限及逾期办证的违约责任未作约定。同日，原告孔德伟向被告东方公司交纳购房款60647.68元；同年2月25日，原告孔德伟以向滕州工行按揭贷款方式向被告东方公司交纳购房款130000元；被告东方公司给原告孔德伟开具收据2份。原告孔德伟于同年入住，但被告东方公司至今未给原告孔德伟开具售房发票并办理产权登记。庭审中，原告孔德伟提出了被告东方公司未开具发票逾期办证的违约责任处于持续状态，并未超过诉讼时效期间的主张；被告东方公司则抗辩原告孔德伟诉求的37000元逾期办证违约金属于请求权已超过诉讼时效期间且该项目系其按行政机关安排的城中村改造项目并非其主导的商品房开发项目，属于历史遗留问题，具有滞后性，应予驳回；同时还提出了开具发票属于税务行政机关的职责，不属于法院审理范围的抗辩。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷为凭。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。本案被告东方公司作为具有房地产开发资质证书的房地产开发企业与原告孔德伟于2010年1月24日签订的商品房买卖合同，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，受法律保护。作为当事人的原告孔德伟与被告东方公司均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。根据物权法的规定，我国房屋所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，而且还应当承担转移标的物房屋的所有权并将售房发票交付给买受人、向买受人办理房屋所有权证书的义务。故被告东方公司抗辩开具购房发票属于税务行政机关的职责，不属于人民法院的受案范围，未有法律依据，本院不予采信。由于案涉商品房买卖合同的标的物为现房且该合同并未对出卖人办理产权证的期限及逾期办证的违约责任作出约定，因而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，作为出卖人的被告东方公司应当在与作为买受人的原告孔德伟自2010年1月24日签订商品房买卖合同之日起的90日内为原告孔德伟办理产权登记，但被告东方公司并未为之，因而构成逾期办证的违约责任，应以原告孔德伟已付购房款190647.68元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告孔德伟支付逾期办证的违约金。由于中国人民银行已于2019年8月20日取消了贷款基准利率并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故贷款利息的基本标准应调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。诉讼时效是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。如前所述，案涉商品房买卖合同并未对逾期办证的违约责任作出约定，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，该违约金并非确定数额的一时性债权，而是按照一定的比例及日期累计计算且随违约时间增加而增加的继续权债权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。请求支付逾期办证违约金作为一种债权请求权，应当适用2年的诉讼时效期间，买受人如果未在诉讼时效期间内行使权利，将丧失胜诉权。上述两种不同的违约金形式，在计算诉讼时效问题上的法律后果是不同的。在某个时点已经确定的属于一时性债权的逾期办证违约金，其诉讼时效应全部从约定或法定的办证期限届满时开始计算，超过2年则违约金全部丧失胜诉权。因为当事人在订立商品房买卖合同时对于合同内容已经知晓，出卖人一旦未在约定或法定的期限内履行合同约定的办证义务，买受人就知道或应当知道其权利受到了侵害。对于以日或月为单位累计计算，随着时间推移而增加的属于继续性债权的逾期办证违约金，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因为诉讼时效的起算以日或月为单位，可以把继续性债权分割成债权个体，每个债权个体本质上都是一个一时性债权，均适用2年的诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是2年，但在买受人于办证期限届满超过2年后起诉主张违约金时，由于逾期办证的行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般仍应予以保护；但自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。就本案而言，由于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为3年，作为出卖人的被告东方公司逾期办证的行为仍继续存在，根据2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本院对原告孔德伟于2020年10月9日向本院提起诉讼之日倒推3年的逾期办证违约金予以支持；超过3年的部分，已超过诉讼时效期间丧失胜诉权，本院不予支持。故被告东方公司辩称原告孔德伟的诉求已超过诉讼时效期间，符合法律规定的部分，本院予以采信。原告孔德伟主张被告东方公司逾期办证的行为处于持续状态，与事实相符，本院予以采信。被告东方公司抗辩该项目系政府部门安排的城中村改造项目具有滞后性，因其系商品房买卖合同的出卖人，根据合同的相对性原则，不影响其对逾期办证违约责任的承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定可向第三人追偿。综上所述，原告孔德伟诉求被告东方公司支付逾期办证违约金37000元，未超过3年诉讼时效部分，本院予以支持。超过3年诉讼时效部分，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告滕州市东方中石房地产开发有限公司于本判决生效后10日内以原告孔德伟已交购房款190647.68元为基数，自2017年10月9日起至2020年10月9日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算（逾期贷款的罚息利率按贷款利率的30%计算）向原告孔德伟支付逾期办证违约金，上限不超过37000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取计363元，由被告滕州市东方中石房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  侯成文二〇二〇年十一月十九日书记员  杨 利