文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9008号原告：周智芳，女，1967年7月28日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：陈召星，湖南高泽律师事务所律师。被告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。第三人：湖南标志房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心A栋824.法定代表人：徐文忠。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。第三人：湖南麦吉华联超市有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号豪布斯卡负一楼。法定代表人：马双亮。原告周智芳诉被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡公司）、第三人湖南标志房地产开发有限公司（以下简称标志公司）、第三人湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理，原告周智芳的委托诉讼代理人陈召星，被告豪布斯卡公司的委托诉讼代理人黎飞仙以及第三人标志公司的委托诉讼代理人陈耀到庭参加诉讼，第三人麦吉华联公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周智芳向本院提出如下诉讼请求：1.豪布斯卡公司、标志公司向原告周智芳支付截至2020年4月份拖欠的租金40585.84元以及违约金2275元（违约金暂计算至2020年4月24日，后续违约金以欠付租金为基数按日万分之二点一的标准计算至实际付款之日止）；二、豪布斯卡公司、标志公司承担本案诉讼费用。事实与理由：事实与理由：2007年，原告与标志公司签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买标志商务中心地下一层162号铺位。同时，标志公司指定湖南标志物业管理有限公司（现已更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司）与原告签订了《委托代理租赁物业合同》。现被告方违反合同约定，拖欠原告大量租金未支付。原告与其他业主多次找两被告方索要，被告拒不支付。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告豪布斯卡公司辩称：第一，本案系委托合同纠纷，并非租赁合同纠纷。《委托代理出租物业合同》第二条和第九条第三款约定豪布斯卡公司的义务是“寻找物业承租人”、“与承租人交涉、协商、签订租赁合同”以及“督促承租方支付物业租金、物业管理费及设备设施使用费”等，原告与被告豪布斯卡之间构成委托合同关系。第二，原告与被告豪布斯卡公司签订的《委托代理出租物业合同》无效。案涉商铺系由标志公司开发，标志公司在出售商铺时承诺返租，委托豪布斯卡公司与周智芳等业主签订《委托代理出租物业合同》，且该行为系以合法形式掩盖非法目的，故《委托代理出租物业合同》无效，应由标志公司承担合同的权利义务。第三，根据《委托代理出租物业合同》，豪布斯卡公司并非承租方，没有支付租金之义务。第四，豪布斯卡公司系受标志公司委托与原告签订《委托代理出租物业合同》，原告对此明知，该合同项下的权利义务应由标志公司享有和承担。原告与标志公司签订《商品房买卖合同》前，标志公司就已将案涉商铺出租给湖南省新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳公司）。此外，在签订《商品房买卖合同》时，原告与标志公司又将案涉商铺前两年的租金一次性折抵购房首付款，即在签订《商品房买卖合同》时，原告已与标志公司形成租赁关系。在新一佳公司破产后，标志公司与麦吉华联公司于2016年11月26日签订《租赁合同》，将案涉商铺出租给麦吉华联超市公司使用。第五，2016年9月前，豪布斯卡公司受标志公司之委托，代收代付过部分租金，但并非履行支付租金义务。豪布斯公司所代为收取的实际承租人租金，低于应付周智芳等业主的租金，对差额部分，由标志公司补足。后豪布斯卡公司在2016年9月退出涉案项目的物业服务，此后的租金直接由标志公司支付给周智芳等业主，《委托代理出租物业合同》业已在豪布斯卡公司推出标志公司物业服务项目时事实解除。综上，请求法院驳回原告对豪布斯卡公司的全部诉讼请求。第三人标志公司述称：第一，标志公司与周智芳在本案中没有法律上的利害关系，标志公司无需承担责任。其一，《委托代理出租物业合同》系周智芳与豪布斯卡公司所签订，根据合同相对性原则，合同仅约束周智芳与豪布斯卡公司，即便合同履行不能，周智芳也只能请求违约方承担责任。其二，涉案商铺共485户，368个业主，含周智芳在内的335户业主与豪布斯卡公司签订了《委托代理出租物业合同》，另外33户业主与标志公司签订了《委托代理出租物业合同》，足以证明系业主自行与豪布斯卡公司签订合同，不存在周智芳等业主起诉状所述的系标志公司指定业主与豪布斯卡公司签订合同。其三，豪布斯卡公司主张受标志公司委托与原告签订的《委托代理出租物业合同》，豪布斯卡公司应当就该主张予以举证证明。第二，豪布斯卡公司是本案唯一适格被告。豪布斯卡公司在签订《委托代理出租物业合同》后，一直负责租赁物业的出租及管理，并自行与周智芳等业主协商合同的履行，且通过其银行账户及其员工周登国的银行账户向周智芳等支付租金。第三人麦吉华联公司未到庭，未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案有效证据，结合当事人的陈述，本院确定以下案件事实：标志公司系标志·长沙商务中心开发商。2006年7月18日，标志公司作为甲方、湖南省新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳）作为乙方，签订《租赁合同》，主要内容为：甲方系标志·长沙商务中心负一楼（建筑面积约10750平方米）的现房产所有权人，现将该物业租赁给乙方用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日起至2028年10月7日止。租金按照乙方租赁部分的房产建筑面积计算，总租金为每月每平方米32元（包含所有项目的使用费及物业租赁费17元，卖场内设施、设备使用费等12元、室外公共区域物业管理费3元）。租金增幅为：从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。合同中约定：乙方在租赁场地设立的企业，若经营连续两年亏损，可在提前三个月通知甲方的情况下提前解除合同而无须承担违约责任。标志公司在标志·长沙商务中心的销售广告中注明：新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报。另查明，在本院受理的系列案中，有业主作为买受人、标志公司作为出卖人，签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中约定：买受人在购买本物业时，自愿将该物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月，委托经营期限为2008年元月1日至2028年10月7日，租金回报前10年为总房款的8.8%（税前），后10年零10个月为总房款的9.8%（税前）。2007年8月26日，标志公司作为出卖人，周智芳作为买受人，签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定：周智芳购买标志公司开发的标志·长沙商务中心负一层162号房，该商品房用途为商业，建筑面积为25.8平方米，金额为176634元。出卖人应于2008年10月8日前向买受人交付房屋。2010年4月8日，案涉房屋办理了不动产权证，权证上登记建筑面积为26.02平方米。同期间，周智芳作为委托方（甲方）、原湖南标志物业管理有限公司作为受托方（乙方），签订了《委托代理出租物业合同》，合同中约定：甲方将其购买的标志·长沙商务中心项目地下一层162号铺位，建筑面积25.8平方米，授予乙方代理委托代理权限，委托代理权限包括：代为寻找物业承租人；以乙方的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同；代为收取租金；在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。委托期限届满，合同自动终止。甲方如需继续延长委托期限，应当在期限届满前一个月提出，经双方协商同意后，重新签订合同。合同还约定：租金缴付期为从2008年1月1日起至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准计算，租金（含物业管理费及设备设施使用费）为：2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米50.21元；2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米55.91元。乙方与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为乙方的中介费用，不足以上标准的，不足部分由乙方负责补足，自行承担该部分风险。支付方式为：乙方为甲方代扣代缴相关税费后的租金由乙方于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至甲方名下账户。甲方应承担本合同项下租赁产生的税费。如乙方逾期未向甲方支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，乙方按逾期租金的万分之二点一向甲方支付违约金，违约金从违约之日起的第二天起开始计算。该合同后有两个附件。附件一为《物业租金付款声明书》，注明：致湖南标志物业有限责任公司，我授权贵公司收取的出租物业租金，在扣除税费后，通过银行转账方式直接付至以下账户。附件二为《特别授权委托书》，注明：兹授权受托人行使以下权利，授权受托人行使委托人名下的标志·长沙商务中心项目地下一层383号铺位的除处分权以外的全部权利。包括但不限于转租权、侵权后引发的诉讼权等。2016年3月17日，豪布斯卡物业公司出具《关于标志·商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，主要注明以下事项：2006年7月18日，标志公司（开发商）与湖南新一佳商业投资有限公司（以下简称“新一佳”）签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，开发商即开展了物业销售和招商工作，随后开发商与业主签订了物业销售合同，业主为更好地将所购物业及时出租以获得租金收益与我公司（原湖南标志物业管理有限公司）签订了委托代理出租合同。新一佳自2009年进驻商务中心以来，经营一直较为稳定，直至2013年，新一佳营业额在市场冲击下下滑迅速。2015年6月8日，豪布斯卡物业公司与新一佳签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。豪布斯卡物业公司将前述3372.5平方米收回自营，但经营不理想。其所投资的淘气堡营业8个月亏损34万，地下商铺收入甚微，仍有较多空铺待招商。豪布斯卡物业公司提出：在新一佳退租暂未寻求到新租赁户的情况下，公司已无力再向业主承担租金收益回报。公司经过详细的市场调查，在南城一楼（非地下室）的均价基本在0.7-1.2元/㎡·天，但现在业主租金回报收益率负一楼的租金为1.4元/㎡·天，远远超过了附近同地段商户租金均价。对此，公司请从2016年4月1日起将标志·商务中心负一楼的租金回报收益从8%将至4%。该函件出具后，2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡物业公司、标志公司、业主代表就合同履行和租金给付事项进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡物业公司向案涉物业业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，主要注明：因负一楼承租方经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象，公司已经多次与承租方沟通，催缴租金。公司将努力筹集资金，承诺会将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年11月26日，标志公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，起始租金为32元每平方米每月，其中场地租赁费12元每平方米每月、设备租赁费12元每平方米每月、物业费8元每平方米每月；自第四年起，每3年递增一次，递增比例为上期的3%。2017年6月20日，在协商案涉房产租金给付事项时，作出了《标志负一楼房租租金协议承诺书》，注明：标志答复：标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金今日无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨。周登国在标志方人员处签字，业主代表在标志负一楼商务中心商铺业主处签字。2018年8月30日，长沙乐图物业管理有限公司出具《情况说明》一份，主要注明：该公司于2016年10月通过招投标进驻新南城商务中心小区进行物业管理服务，因原物业公司未和乐图物业进行交接，且原物业将所有资料凭证全部带走拿走，所以关于超市之前的付款情况无从查起。现新南城商务中心地下商铺于2016年5月到2017年5月处在空置期，2017年6月由开发商将其租赁给麦吉华联超市使用，乐图物业未收取超市方任何租金。另查，湖南标志物业管理有限公司成立于2004年11月30日，标志公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。时任标志公司法定代表人也为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。庭审中，标志公司委托诉讼代理人陈述：原来标志物业公司与标志地产是关联企业，标志地产开发的物业均是标志物业公司做前期物业的。另，豪布斯卡物业公司、标志公司在法定代表人变更和股权变更的时候没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志公司或标志公司指定的原湖南标志物业管理有限公司进行支付，因收取的前述租金低于应付刘国强等业主的租金，对差额部分，系标志公司补足。2015年1月至2016年7月，向刘国强等业主支付租金的对方账户为豪布斯卡物业公司。2016年9月，标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取租金，并向刘国强等业主支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为标志公司、马双亮(麦吉华联公司法定代表人)、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的账户为标志公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为麦吉华联公司、标志公司。在本院审理的诉讼标的系同一种类的系列案件庭审中，原告陈述其实收租金金额与合同承诺租金金额不一致，是被告曾称系代其缴纳了税费，但未就此提交代缴税费的凭证。在本院释明后，豪布斯卡物业公司、标志公司均未提交实际支付的代扣代缴款项的凭证。证人朱某在出庭作证时作出以下证言：其在案涉项目中担任副总和总经理助理职务。案涉项目当时是承诺20年零八个月的固定回报，前十年税前8.8%，后十年税前9.8%。当时销售火爆，这个地下物业平均的销售价将近7000元左右，当时周围的地上住宅是3000-4000元。原告与被告豪布斯卡物业公司对证人朱某的证言认可，标志公司对证人身份有异议，提出证人在豪布斯卡物业公司持有4.425%的股份。本院认为，朱某陈述的上述内容与其他证据能相互印证，本院对该部分内容予以采信，对朱某陈述的其他内容不予认定。另查，在本院审理的诉讼标的系同一种类的系列案件庭审中，两被告均认可蔡锡珂是标志公司员工，但对周登国身份有争议。经查，周登国参保情况显示，其2005年10月至2010年1月，由标志公司缴纳社保；2010年2月至2011年4月，由湖南标志酒店管理有限公司缴纳社保；2011年5月至2018年1月，由长沙豪布斯卡酒店有限公司缴纳社保，2018年2月至2018年4月，由长沙乐图物业管理有限公司缴纳社保，2018年5月后又由长沙豪布斯卡酒店有限公司缴纳社保。另，在2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡物业公司、标志公司、业主代表进行调解时，周登国以豪布斯卡物业公司委托代理人身份参加调解。2017年6月20日，就《标志负一楼房租租金协议承诺书》，周登国在“标志方人员”处签字。本院通知周登国到庭说明案涉事项，其未到庭。庭后本院依职权对周登国作了谈话笔录，并组织原被告三方对该谈话笔录进行了质证。谈话笔录中，周登国有陈述以下内容：其在豪布斯卡酒店当副总经理时，也分管标志商务中心负一楼。在大概2016年、2017年出现矛盾后，其才开始对接涉案物业租金事宜。为了方便和相关业主对接工作，使用了其渤海银行的一个账户。在质证时，原告对周登国陈述内容的证明力有异议，豪布斯卡物业公司在质证时，对周登国陈述内容的真实性不认可；标志公司对其真实性、合法性无异议。本院认为，周登国陈述的上述内容与其他证据能相互印证，本院对该部分内容予以采信，对周登国陈述的其他内容不予认定。另查，在本院审理的诉讼标的系同一种类的系列案件中，有部分业主是与标志公司签订的《委托代理出租物业合同》，有部分业主是与湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》。本院认为，本案的争议焦点是：一、《委托代理出租物业合同》项下的合同义务的责任承担主体。二、应付款项及违约金的数额。关于焦点一，本案中，综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》、《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志公司及原湖南标志物业管理有限公司共同进行售后包租二十年的一种商业模式。它包含两重法律关系，一是“售”，即商品房买卖合同关系，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即房屋租赁合同关系。2006年7月18日，标志公司作为开发商与新一佳签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，标志公司即开展物业销售和招商工作，并签订物业销售合同。签订《商品房买卖合同》的同时，由标志公司或其曾控股的原湖南标志物业管理有限公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》。原告与标志公司签订的《商品房买卖合同》及与原湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方都享有相应的合同权利，并应承担相应的合同义务。从本案事实来看，2016年9月前，对案涉项目承租人新一佳向标志公司或标志公司指定的原湖南标志物业管理有限公司（2013年3月21日后更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司，2016年5月31日更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。）支付应付押金及租金，因收取的前述租金低于应付原告等业主的租金，对差额部分，系由标志公司补足。2016年9月后由标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取与支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，通过周登国建设银行账户向原告等业主支付租金，银行流水显示资金来源为标志公司、马双亮(麦吉华联公司法定代表人)、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的账户变更为标志公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水显示资金来源为麦吉华联公司、标志公司。可见，标志公司通过出租案涉物业、收取与向周登国、蔡锡珂转账案涉项目租金的方式，承担与履行了《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。同时，标志公司与原湖南标志物业管理公司法定代表人相同，在标志公司的销售宣传资料就“20年超稳定汇报”的宣传，以及在购房业主与标志公司签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中有关“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月”的约定，从上可知，对于案涉物业的出租经营事项，是由标志公司与原湖南标志物业管理有限公司共同管理的，标志公司与业主之间形成事实上的委托代理出租物业合同关系。而且，标志公司与新一佳湘府店签订的《租赁合同》也是本案《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》能够签订的重要事实基础。因此，标志公司应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。另，2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。豪布斯卡物业公司、标志公司在法定代表人变更和股权变更的时候没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。豪布斯卡物业公司虽辩称其已于2016年9月退出案涉项目，事实上解除了《委托代理出租物业合同》，但经核查，豪布斯卡物业公司未与购房业主协商一致解除合同，亦未进行书面通知，因此，该辩称无事实和法律依据，本院对此不予采信。根据法律规定，有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。因此，在没有有效证据证明豪布斯卡物业公司退出案涉项目的情况下，豪布斯卡物业公司应承继原湖南标志物业管理有限公司的债权、债务。而原湖南标志物业管理有限公司作为《委托代理出租物业合同》的合同相对方，发生争议前通过对案涉项目租金收取与支付上履行对接与管理职能等事实与行为的方式，承担了相应的合同义务，在发生争议后，应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。在公司发生变更的情况下，该合同义务的承担应由豪布斯卡物业公司承继。因此，标志公司、豪布斯卡物业公司，应共同承担《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。关于焦点二，根据本院所查明事实，标志公司与新一佳签订的《租赁合同》约定租金为每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。租期为自2008年10月8日起至2028年10月7日止。而原告与原湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》则约定：与租金缴付期为从2008年1月1日起至2028年10月7日，租金（含物业管理费及设备设施使用费）为：2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米分别为50.21元；2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米分别为55.91元。可见，《委托代理出租物业合同》所约定的租金给付标准在开始就是超过了《租赁合同》中所约定租金给付标准的。而2013年，涉案物业承租方新一佳经营受到市场冲击，2015年6月8日，豪布斯卡物业公司与新一佳签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。之后因新一佳破产，2016年11月26日，标志公司作为出租方，将案涉物业约10750平方米，出租给麦吉华联公司，起始租金为32元每平方米每月。之后又几经变化。综合以上事实，可见，一直以来，标志公司、豪布斯卡物业公司所能收到的租金就低于其要支付给原告等业主的租金。在签订《委托代理出租物业合同》的时候，因新一佳承租了案涉的物业，所以就标志公司、豪布斯卡物业公司与原告约定的于2014年12月30日之前支付原告的租金标准，系当事人真实意思表示，在不违反法律法规的情况下，本院对其不予调整。但是2015年，案涉物业的出租情况出现了重大的变化。豪布斯卡物业公司请求依情势变更调整给付原告的租金计算标准。本院认为，在本案中，《委托代理出租物业合同》成立以后，因电子商业的发达，对实体商业造成了一定程度的冲击，这种冲击是本案双方当事人在签订委托合同时所无法预见的商业风险，如果按照原《委托代理出租物业合同》约定的租金计算标准来继续履行合同，对于受委托代理出租的这方当事人标志公司、豪布斯卡物业公司明显不公平。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致公司无法继续经营下去而至双输的局面，本院依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准从2015年1月1日起依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分本院不再支持。根据合同约定，自2015年7月1日计算至2017年12月31日止，租金为每月1306.46元（50.21元×26.02平方米），2018年1月1日至2020年4月30日止，租金为每月1454.78元（55.91元×26.02平方米）。因此，自2015年7月1日至2020年4月30日止，根据合同约定的租金金额为元79927.64元（1306.46×30个月+1454.78元×28个月），。经调整后，自2015年5月起至2020年5月30日止，原告应收取的租金金额为79927.64×75％=59945.73元。扣减原告实收租金41614.76元（1136.62元×8个月+1049.09元×30个月+524.55×2个月）后，标志公司、豪布斯卡物业公司还应向原告支付剩余的金额18330.97元。对超出部分，本院不再支持。因标志公司、豪布斯卡物业公司均未向本院提交相应证据证实其已实际代扣代缴了税费，应就此承担不利法律后果，因此，对税费事宜，本院在此不予核减。关于违约金部分，《委托代理出租物业合同》中的约定为以尚欠租金为基数、按日万分之二点一计算至实际付款之日止，本院综合考量市场交易习惯与市场经营环境及被告公司经营情况，酌情将违约金计算标准调整为年利率6%，对超出部分本院不再支持。违约金起算标准统一为:2020年4月30日之前酌情调整为欠付租金的15%即2749.65元，2020年5月1日之日起以欠付租金为基数按年利率6%的计息标准计算至实际清偿之日止，对超出部分不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国公司法》第九条，判决如下：一、限被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、第三人湖南标志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告周智芳支付截至2020年4月30日止的欠付租金18330.97元以及截至2020年4月30日止的违约金2749.65元，并以未付租金为基数按年利率6%的计算标准向原告支付从2020年5月1日起至实际支付之日的违约金；二、驳回原告周智芳的其他诉讼请求。如被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、第三人湖南标志房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取436元，由被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、第三人湖南标志房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷金菊二〇二〇年十一月二十三日法官助理胡锦睿书记员杨柳本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第九条有限责任公司变更为股份有限公司，应当符合本法规定的股份有限公司的条件。股份有限公司变更为有限责任公司，应当符合本法规定的有限责任公司的条件。有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。