福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3271号 原告：王文汉，男，1981年3月6日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：周辉强，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：曾占堂，男，1978年1月12日出生，汉族，住福建省漳平市，现羁押于福清监狱。 被告：丁著勇，男，1973年12月15日出生，回族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：丁茂福、林辉星，福建元一律师事务所律师。 原告王文汉与被告曾占堂、丁著勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告王文汉的委托诉讼代理人周辉强、被告曾占堂、被告丁著勇的委托诉讼代理人丁茂福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文汉向本院提出诉讼请求：1.确认原告王文汉与被告曾占堂于2013年3月28日签订的《房屋租赁合同书》合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告丁著勇继续履行原告与被告曾占堂签订的《房屋租赁合同书》，将福州市仓山区××镇××道××号××＃楼××单元房产交还给原告占有使用，并向原告支付占用费（自2020年6月1日起按每月4400元标准计算至丁著勇返还占用房屋之日止，暂计至2020年6月30日止为4400元）。事实和理由：一、原、被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效。2013年3月28日，原告与被告曾占堂签订《房屋租赁合同书》，合同约定由原告向被告承租位于福州市仓山区××镇××道××号××＃楼××单元，租期为20年，自2013年3月28日至2033年3月27日止，租金为3325元每月，原告应于合同签订之日起五日内一次性向被告曾占堂支付20年租金，共计798000元，原告有权将租赁房屋对外转租、分租。《房屋租赁合同》签订后，原告随即向被告曾占堂支付20年租金，共计798000元。原告接收租赁房屋后，先后多次转租他人居住使用，现由纪一承租使用。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”之规定，该《房屋租赁合同》于2013年3月28日起已成立并生效。二、现由于被告原因，租赁房屋被人民法院拍卖，租赁房屋产权将被第三方通过拍卖取得，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故该《房屋租赁合同》应仍合法有效。因曾占堂债务问题，上述房产于2020年3月26日至3月27日被仓山区人民法院拍卖，拍卖时由纪一承租使用。被告丁著勇通过法院拍卖的方式拍得上述房产（拍卖公告已注明存在租赁关系，有多名租客居住，法院不负责腾空）。被告丁著勇拍得上述房产后，擅自于2020年6月1日将上述房产的大门更换，对上述房进行了非法占用，原告于2020年6月2日发现上述大门被更换，承租人纪一已离开的情形，为此原告与被告产生纠纷，多次到仓山区建新派出所处理纠纷事宜，双方无法达成一致意见，建新派出所建议通过法律途径解决。现上述房产被丁著勇非法占用，丁著勇的行为侵害了原告的承租权，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，原告有权请求丁著勇继续履行原租赁合同，故原告有权要求丁著勇继续履行原租赁合同，要求丁著勇将上述房产交还给原告占有使用，并自非法占用之日起向原告支付占用费，占用费按原告出租给纪一的租金（4400元／月）标准计算。 被告曾占堂辩称，拍卖房子的时候我都没有收到任何材料。我与原告的合同字是我签的，但我没有把房子租给原告20年，这份租赁合同是（2015）鼓民初字第230号民事判决书引起的，这房子之前一直是我在住的。我在建行贷款，以福建省超小农业发展有限公司名义贷款，贷款期限到了，原告所在的中瑞担保公司帮忙过桥，中间产生的费用（过桥费、利息）我还了一部分，但我没有保存证据。租赁合同是鼓楼法院借贷案件引起的，合同上的签字和身份证是我写的，其他都不是。原告多次骚扰我家人。 被告丁著勇辩称，一、丁著勇不是本案的适格被告，王文汉对丁著勇的起诉应予驳回。二、王文汉与曾占堂签订的《房屋租赁合同书》是双方恶意串通实施的虚假法律行为，名为租赁，实为借贷，并非真实的房屋租赁合同关系，其目的是为了对抗曾占堂无法偿还其他债务导致案涉房屋被强制执行。故双方签订虚假的《房屋租赁合同书》无效。三、《福州市仓山区人民法院关于拍卖福州市仓山区××镇××道××号××＃楼××单元的公告》、《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》均未确认王文汉对案涉拍卖房屋享有继续承租权。相反，根据福州市仓山区法院的《执行笔录》，法院在丁著勇竞买成交、裁定丁著勇办理房屋过户登记后，还将房屋按照现状腾空交付给丁著勇。这个执行措施表明：法院已经排除了案涉房屋存在继续承租权；否则，法院不可能将房屋腾空交付丁著勇，而应当让王文汉继续承租使用。故王文汉主张对案涉房屋存在继续承租权，应当向执行法院提出执行异议，而不是向丁著勇主张。王文汉向丁著勇主张继续承租权没有事实和法律依据，不能成立。曾占堂庭审陈述合同名字和身份证是他写的，其他都不是，房屋也没有交付，可证明租赁关系不存在。四、民事诉讼法“第二编审判程序”和“第三编执行程序”是相互独立的两种不同的法定程序：尚未进入执行程序的纠纷，适用第二编“审判程序”的有关规定；进入执行程序的纠纷，适用第三编“执行程序”的有关规定。王文汉起诉丁著勇，混淆了民事诉讼法规定的两个不同阶段的诉讼程序，适用法律错误，其对丁著勇的起诉应予驳回。五、王文汉援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，向丁著勇主张继续承租权，适用法律错误。六、王文汉在丁著勇竞拍购得并入住案涉房屋后，无视法院的生效裁定和执行措施，多次侵扰丁著勇家人，损坏丁著勇房屋，已经构成侵权。丁著勇保留依法追究其法律责任的权利。综上所述，王文汉对丁著勇的起诉和诉讼请求均不能成立，请求人民法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王文汉提交了房屋租赁合同书（曾占堂与王文汉）、房屋租赁合同（邢志瑛与王文汉）、房屋租赁合同（王文汉与黄荣男、纪一）、物业证明、执行裁定书、中国工商银行借记卡转账单原件核对，丁著勇对王文汉提交的拍卖公告真实性无异议，本院对前述证据的形式真实性予以确认。2.王文汉对丁著勇提交的拍卖公告、拍卖成交确认书、执行裁定书、执行笔录、（2014）鼓民保字第168号《民事裁定书》、（2015）鼓民初字第230号《民事判决书》真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。丁著勇提交的录像监控视频光盘、收款收据（2020年6月12日）、福建省增值税普通发票（2020年6月16日）、控告书与本案无关。 本院经审理认定事实如下：仓山区建新镇金山大道198号金山明星11＃楼607复式单元房屋（建筑面积182.08平方米）原产权人系曾占堂。曾占堂与王文汉签订一份《房屋租赁合同书》（落款时间为2013年3月28日），约定曾占堂将讼争房屋出租给王文汉，租赁期限为20年，自2013年3月28日至2033年3月27日，年租金39900元，租金共计798000元，王文汉应将租金汇入曾占堂6222××××4184的工商银行账户。案外人邢志瑛与王文汉签订一份《房屋租赁合同》（落款时间为2013年3月28日），约定邢志瑛将该仓山区金山街道金桔路826号金山湾69＃楼2503单元出租给王文汉，租赁期限为20年，自2013年3月28日至2033年3月27日，每月租金2800元，王文汉应于合同签订后五日内向邢志瑛支付20年房屋租金672000元，款项直接打入曾占堂6222××××4184的工商银行账户。2013年3月28日王文汉转入6222××××4184账户1470000元。王文汉将讼争房屋出租给案外人。因曾占堂未履行与案外人巫秋善的民间借贷纠纷的生效法律文书，本院依法在淘宝网司法拍卖平台公开对讼争房屋进行拍卖，2020年3月27日丁著勇以2750000元的最高价竞得。本院于2020年4月16日作出（2015）仓执字第2077号之二执行裁定书，裁定对曾占堂所有的讼争房屋的所有权证、土地使用权证及抵押权证等相关权证宣布作废，讼争房屋的财产权利及相应其他权利归丁著勇所有，财产权自裁定书送达丁著勇时起转移，丁著勇可持裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。丁著勇于2020年5月15日接收讼争房屋。 另查明，王文汉于2015年向鼓楼区人民法院起诉曾占堂、邢志瑛、福建省平和宝丰温泉娱乐城有限公司（法定代表人为曾占堂）、福建省超小农业发展有限公司（法定代表人为曾占堂），要求偿还欠款967285元及利息等。鼓楼区人民法院于2015年12月21日作出（2015）鼓民初字第230号民事判决，认定2013年9月4日曾占堂委托王文汉处理中国建设银行贷款转贷及担保事宜，王文汉分别于2013年9月4日、9月29日、10月9日向曾占堂银行还款账户汇入8000000元、2800000元、1500000元，代曾占堂偿还银行贷款总计12300000元；2014年3月1日曾占堂向王文汉出具《欠款确认书》确认因建行贷款转贷及担保事宜，从2013年9月4日到2014年3月1日共欠王文汉各项费用、代垫款、利息等共计937285元，邢志瑛、福建省平和宝丰温泉娱乐城有限公司及福建省超小农业发展有限公司自愿作为保证人承担连带担保责任。鼓楼区人民法院判决曾占堂偿还王文汉欠款937285元及利息，邢志瑛、福建省平和宝丰温泉娱乐城有限公司及福建省超小农业发展有限公司承担连带清偿责任。 本院认为，本案争议焦点为王文汉与曾占堂签订的《房屋租赁合同书》的效力，该合同存在诸多疑点：首先，曾占堂将讼争房屋以年租金39900元的价格出租给王文汉，且租期长达20年,租赁期间租值恒定，即在长达20年的租赁期间内,平均每月租金仅约18.26元/平方米，明显违背市场规律；其次，王文汉与曾占堂及邢志瑛分别签订租赁合同，但将租金合并一次性转入曾占堂银行账户，有违常理；再次，王文汉与曾占堂在2013年期间存在多笔资金往来的借贷关系；最后，曾占堂亦辩称未将讼争房屋出租给王文汉20年，租赁合同系鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第230号民事判决的事由引起的。综上分析，王文汉提交的证据无法证明其与曾占堂就讼争房屋的租赁达成真实意思表示。丁著勇经拍卖取得讼争房屋的所有权,依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，故王文汉诉请丁著勇将讼争房屋交还王文汉占有使用并支付占用费，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王文汉的全部诉讼请求。 案件受理费11780元，由原告王文汉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  林彦琪 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 2.《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 3.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。