云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初1134号原告（执行案外人）：廖明江，男，1968年6月9日出生，汉族，居民，住临沧市临翔区。原告（执行案外人）：李能芳，女，1970年7月9日出生，汉族，居民，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：刘翔，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡靖宇，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：韩存芳，女，1974年3月4日出生，汉族，居民，住临沧市耿马傣族佤族自治县。委托诉讼代理人：廖永华，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（被执行人）：罗红艳，女，1972年1月15日出生，拉祜族，居民，住临沧市临翔区。被告（被执行人）：罗红江，女，1969年9月15日出生，拉祜族，居民，住临沧市临翔区。原告廖明江、李能芳与被告韩存芳、罗红艳、罗红江案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年6月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖明江、李能芳的共同委托诉讼代理人蔡靖宇，被告韩存芳的委托诉讼代理人廖永华，被告罗红艳、罗红江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖明江、李能芳向本院提出诉讼请求：1.确认临沧市临翔区房产为原告廖明江、李能芳所有；2.人民法院停止对诉争房产的强制执行，并解除对该财产的查封措施；3.判令本案的诉讼费用由各被告共同承担。事实和理由：2019年8月13日，临翔区人民法院受理了韩存芳诉罗红艳、罗红江民间借贷纠纷一案，双方在法院的主持下于2019年9月17日达成调解协议，并制作了调解书。后因罗红艳、罗红江未按达成的协议按时还款，韩存芳于2020年1月8日向临翔区人民法院申请强制执行。2020年2月21日，临翔区人民法院作出民事裁定书，误将临沧市临翔区的房产作为罗红江的财产进行了查封。事实上，临沧市临翔区的房产已经属于原告廖明江、李能芳的财产，具体情况为：2018年1月17日，原告廖明江、李能芳通过临沧之星房地产经纪有限公司介绍，与被告罗红江及其配偶陈**云签订《房屋买卖合同》。双方约定被告罗红江及陈**云将其所有的位于临沧市临翔区富丽家园小区2幢1单元201号的房屋以总价款646000元的价格出卖给原告廖明江、李能芳；在政策允许该房屋能办理产权证时即办理过户登记。原告廖明江于合同签订之日向被告罗红江给付首付款516000元，并于同日向临沧之星房地产经纪有限公司支付中介费12900元，被告罗红江及临沧之星房地产经纪有限公司向原告出具了收到相应款项的收款收据。当日被告罗红江将房屋交付给原告，原告随即开始对房屋进行装修。2018年2月9日，原告向被告罗红江支付房款100000元，被告罗红江向原告出具了收款收据。2018年4月，房屋装修完成后，原告一家遂入住，对房屋占有使用至今，并按时交纳该房屋的水、电、物业等生活费用。但因该房屋所属的富丽家园小区属于改善性商品住房，由于政策原因，整个楼盘至今未能办理房屋产权登记。综上，原告在人民法院查封之前就已经与被告罗红江及陈**云签订了合法有效的书面买卖合同，按合同约定支付95%的房款，并经交付合法占有居住该房屋长达两年以上，且未能及时办理过户登记并非因买受人原因所造成，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。故原告为维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼。被告韩存芳辩称，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不能排除强制执行，应依法予以驳回。具体理由为：1.被告罗红江、陈**云与临沧联创房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》第十二条第（三）、（四）项规定：房屋登记机构在为被告罗红江及陈**云办理房屋所有权证书时，将在房屋所有权证书房屋性质中载明“改善性商品住房”字样；被告罗红江及陈**云所购买住房自取得房屋所有权登记之日起五年之内不得转让。被告罗红江及陈**云至今未取得房屋所有权证书，且仅在购买房屋后两年多的时间就将房屋转让给原告；原告在购买房屋时，明知房屋为改善性商品住房，明知被告罗红江及陈**云没有取得房屋所有权证书。原告与被告罗红江及陈**云于2018年1月17日签订的《房屋买卖合同》违反了政策性规定，违反《商品房购销合同》的约定，应属于无效合同。2.原告在人民法院查封之前并没有合法占有房屋，对房屋没有所有权。原告虽然付了大部分购房款，对房屋进行装修并入住，但原告没有房屋所有权，原告的占有不属于合法占有。因被告罗红江及陈**云没有办理房屋所有权证，房屋产权仍然在临沧联创房地产开发有限公司名下，原告何来房屋所有权。故原告要求确认房屋所有权，并排除房屋强制执行的请求不成立。3.本案房屋不能办理过户登记的原因是达不到上市交易的条件，政策禁止上市交易。原告及被告罗红江、陈**云违背临沧市改善性商品住房政策进行交易，双方也明知不能办理过户，不存在非因买受人自身原因不能办理过户登记的情况。且双方签订的《房屋买卖合同》约定能交易时再对房屋进行过户，该约定是属于附条件的约定，条件不成立就不能交易过户，条件不成立合同就不能履行。综上，原告的诉讼请求不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。被告罗红艳对原告提出的诉讼请求、事实和理由没有意见，认为被告罗红江已经将房屋出售给原告，已经属于原告的，应当停止对该房屋的强制执行。被告罗红江对原告起诉的诉讼请求、事实和理由没有意见。涉案房屋已经不属于被告罗红江的了，只是没有办理过户手续，但不能办理过户手续是由于政策原因。通过原告的陈述及被告的答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对以上争议，原告廖明江、李能芳向本院提交了如下证据：1.《商品房购销合同》、发票各一份，用以证明被告罗红江及陈**云系房屋的原始所有权人，有权就该房屋与原告进行交易；2.《房屋买卖合同》一份，原告与被告罗红江及陈**云签订了合法有效的《房屋买卖合同》，该房屋买卖行为真实有效；3.中国工商银行个人转账交易记录一份、收据两份，用以证明原告依据《房屋买卖合同》的约定，向被告罗红江支付616000元房屋价款，并向房屋中介公司给付了中介费12900元；4.云县鑫源物业管理有限公司临沧分公司专用收据三份、临沧中宏物业押金退款单据三份、专用收据五份，用以证明原告一家在装修完成后，于2018年4月入住涉案房屋，开始缴纳相关物业费用，并对该涉案房屋占有管理并居住至今；5.《个人装修合同》一份、收款收据三份，用以证明原告廖明江、李能芳对涉案房屋进行装修，支付费用228000元。经质证，被告韩存芳对原告提交的第一组证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，但对证明内容不予以认可，认为涉案房屋属于改善性商品住房，被告罗红江及陈**云所购买住房自取得权属登记之日起五年内不得转让。到目前为止被告罗红江及陈**云还未取得房屋所有权证，该房屋不能进行交易。对第2组证据的真实性没有异议，但对合法性及关联性不予认可，认为原告与被告罗红江及陈**云的房屋买卖违反了法律和政策的规定，损害了社会利益。对第3组证据的真实性予以认可，但对合法性和关联性不予以认可，认为该组证据仅能证明原告支付了购房款及中介费，不能证明该房屋买卖行为是合法的，也不能证明原告有权购买该房屋。对第4组证据的真实性予以认可，但对合法性和关联性不予认可，认为物业管理有限公司负责收取物业管理费，谁去交的费用登记谁的名字，不能证明该房屋的所属权，现该涉案房屋仍然在罗红江和陈**云的名下。对第5组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，被告韩存芳不清楚是否签订了《个人装修合同》，另收款收据不属于正式发票。经质证，被告罗红艳、罗红江对原告提交的五组证据均没有异议。被告韩存芳、罗红艳、罗红江均没有证据向本院提交。通过庭审和举证质证，本院认为，原告提交的五组证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，能证明原告向被告罗红江及陈**云购房涉案房屋，支付了大部分购房款，并装修入住至今，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，被告罗红江及其丈夫陈**云与临沧联创房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定被告罗红江及陈**云以359280元的价格向临沧联创房地产开发有限公司购买位于临翔区产；买受人首期于2015年2月12日支付购房总价款的30.42%即109280元；其余价款250000元向银行按揭贷款支付；房屋登记机构在为买受人办理房屋所有权证书时，将在房屋所有权证书房屋性质中载明“改善性商品住房”字样；买受人所购买住房自取得房屋权属登记之日起五年内不得转让等。该合同于2015年3月8日在临沧市住房和城乡建设局登记备案。后被告罗红江及陈**云以其购买的涉案房屋为其向中国农业银行股份有限公司临沧分行的贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2018年1月17日，被告罗红江及陈**云将购买的以上房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定的房屋成交价格为646000元，付款方式为签订合同当日支付516000元，2018年2月10日支付100000元，剩余尾款30000元在能办理产权过户手续当日支付；2018年1月18日交房；因该房屋属于临沧市改善性商品住房，签订合同时还未办理产权证，在改善性住房政策能交易时再进行过户交易等。合同签订当日，原告向被告罗红江支付了购房款516000元，被告罗红江及陈**云将该房屋交付原告占有、使用。2018年2月9日，原告向被告罗红江支付购房款100000元。原告接手房屋后开始进行装修并入住，对该房产的水电费、物业服务费、生活垃圾清运处理费也实际进行支出。2019年8月13日，被告韩存芳向本院起诉被告罗红艳、罗红江［案号：（2019）云0902民初XXX号］，要求被告罗红艳、罗红江偿还借款本金250000元，并支付自2019年4月10日至2019年8月10日按月利率3%计算的利息30000元。案件经本院调解，双方达成如下协议：罗红艳、罗红江自愿定于2021年11月28日前偿还韩存芳借款本金250000元及利息25000元，本息合计275000元，其中于2019年10月28日前一次性支付11000元，之后于每月28日前一次性支付11000元直至2021年11月28日全部借款本息还清时止。本院依法制作了民事调解书。调解书约定的还款期限届满后，因罗红艳、罗红江未按约定履行义务，故韩存芳于2020年1月8日向本院申请强制执行，执行案号为（2020）云0902执XXX号。在执行过程中，本院于2020年2月21日作出（2020）云0902执XXX号之三执行裁定书，裁定查封罗红江名下位于临翔区产。后原告廖明江、李能芳对查封提出书面异议，要求撤销（2020）云0902执XX号之三执行裁定书，解除对临翔区产的查封。本院于2020年5月6日作出（2020）云0902执异XX号执行裁定书，裁定驳回廖明江、李能芳的异议请求。原告廖明江、李能芳不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案被告韩存芳与被告罗红江、罗红艳之间系因民间借贷纠纷而引起的金钱债权的执行。原告在被告韩存芳起诉被告罗红艳、罗红江前就签订了《房屋买卖合同》。对于该《房屋买卖合同》是否合法有效的问题，被告韩存芳认为涉案房屋属于改善性商品住房，原告与被告签订的《房屋买卖合同》违反了《商品房购销合同》和政策规定，属于无效合同。本院认为虽然政府部门对改善性商品房的购买资格及购买后上市交易年限等作出相关要求，但对于改善性商品房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。况且该合同已经履行多年，被告罗红江通过该合同已经取得了合理对价，该合同系双方的真实意思表示，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故被告韩存芳以此认为合同无效的辩称意见，本院不予采纳。至于涉案房屋在中国农业银行股份有限公司临沧分行设立预购商品房抵押权预告登记的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，针对的是预告登记的不动产的“过户”行为，不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对预告登记的不动产转让合同的效力。综上，原告与被告罗红江及陈**云签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告按照合同约定支付购房款并合法占有了该不动产，而未办理过户登记是由于政策原因及被告罗红江和陈**云未偿还银行贷款，并非原告造成。故原告主张的权利能够排除执行，其异议请求符合法律规定，本院依法应予支持。原告对执行标的即位于临翔区产，享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对位于临翔区产强制执行，并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对临翔区产的强制执行，并解除对该房产的查封；二、确认位于临翔区产为原告廖明江、李能芳所有。本案案件受理费100元，由被告韩存芳、罗红艳、罗红江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李树华审 判 员  杨树怀人民陪审员  刘如红二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  缪 英