广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21545号原告：文远，男，1990年7月31日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××恒信花园A区1幢501房，公民身份号码442××××××××××××439。委托诉讼代理人：林炽夫，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑坚生，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区×××××××豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914×××××××××××518U。法定代表人：甘伟耀，董事、总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。原告文远与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文远共同委托诉讼代理人林炽夫，被告恒茂公司委托诉讼代理人曹和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文远向本院提出诉讼请求：1.被告恒茂公司向原告支付逾期交房违约金90126元；2.恒茂公司向原告支付逾期办证违约金47414元。事实与理由：原告与被告恒茂公司于2014年7月19日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定原告向被告购买位于中山市石岐区××××××××××××××××××××商品房，建筑面积为103.32平方米，套内建筑面积为84.42平方米，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，总价款为671580元，被告应于2015年5月31日前向原告交付房屋并于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，被告没有在合同约定的交楼时间向原告交付房屋，同时也没有在合同约定的交楼时间2015年5月31日后的720个工作日办理不动产权属登记，被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判如所请。庭审中，原告文远认为：1.合同约定被告恒茂公司应在2015年5月31日交付涉案商品房，现被告恒茂公司逾期交付，应从交付期限届满次日即2015年6月1日起支付逾期交房违约金至被告恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日的前一日即2019年1月31日止；2.办证期限应从合同约定的交房期限届满次日即从2015年6月1日起计算720个工作日，前述办证期限其自行统计届满之日为2018年4月18日，故从次日即2018年4月19日起计算逾期办证违约金至涉案商品房产权证书出具之日即2020年3月23日止。被告恒茂公司辩称，1.关于逾期交房违约金。2015年10月10日，在被告明确告知原告涉案商品房已完成各项工程施工并通水、通电以及未办理竣工验收备案登记证等现状下，双方就逾期交付涉案商品房事宜签订协议书，约定原告同意提前办理收楼手续，并自合同约定的交楼之次日即2015年6月1日起将逾期交楼违约金以原告收楼后应支付的物业管理费进行逐月抵扣至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证）之日即2019年2月1日止。协议签订后，被告已代原告支付了2015年11月至2020年8月的物业管理费，以该形式向原告支付了前述协议书约定的逾期交楼违约金。涉案商品房于2015年11月15日交付给原告实际完全占有、使用，原告实现了购买房地产的主要目的，原告在前述协议已实际履行的情况下，仍主张被告再次支付逾期交房违约金，严重违反协议，有违诚实信用原则。2.关于逾期办证违约金。如前所述，在原告已收取前述逾期交楼违约金的情况下，涉案商品房实际交付时间应明确为2019年2月1日，并自当日起计算涉案商品房的办证期限，故被告不存在逾期办证之行为。如法院以2015年11月15日作为被告办证时间的起点，则原告因被告逾期交楼的同一违约事实而重复获利，双方权利义务严重失衡，对被告显失公平。2019年2月1日，被告取得竣工验收备案登记证后就通过张贴公告等形式告知所有业主办理房屋所有权变更登记，并于2019年12月28日向原告邮寄发出豪逸御华庭业主办证通知函（以下简称办证通知函），要求原告在2019年12月28日至2020年1月10日内前往办理房屋所有权变更登记手续，原告对此均置之不理且未向被告提交相应的办证资料，该责任应由其自行承担，且被告自2019年2月1日起至2019年12月28日向原告发出通知之日止未超过720个工作日的最长办证期限，故不应向原告承担逾期办证责任。即使法院认为被告发出办证通知后仍未完成协助办证义务，法院亦应将逾期办证违约责任计至被告提交资料报产权登记机关备案之日即2020年3月9日止。4.商品房买卖合同约定逾期办证的违约金以已付房价款的1%即6715.8元为上限，原告主张的违约金明显超出合同约定的上限，且被告亦已为原告支付物业管理费17822.7元，足以完全弥补原告的逾期办证违约责任，故原告的诉求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2014年7月19日，文远（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区××××××××××××××××××××，建筑面积103.32平方米；总价款为671580元,于2014年7月19日以现金方式一次性支付；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，文远依约支付了全部购房款671580元。2.2015年，文远（乙方）与恒茂公司（甲方）签订协议书，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电；因施工单位未即时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解；乙方自愿于2015年10月10日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续，如乙方于2015年10月10日前完成收楼手续，则甲方同意免收前述商品房自取得工程竣工验收证之日起1年内的物业管理费，并赠送一年车位使用权予乙方，但乙方仍需缴交车位管理费及遵守各项物业管理规定，甲方向乙方支付自2015年6月1日起至2015年10月31日止的逾期交楼违约金10275元，该款以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2015年10月31日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则甲方应向乙方计付自2015年11月1日起至甲方取得竣工验收备案登记证之日止的逾期交楼违约金，该违约金仍以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕；如2016年6月30日甲方仍未取得工程竣工验收证的，则由双方另行协商解决，乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。协议书还约定了其他内容。2015年11月15日，文远与恒茂公司就涉案商品房办理了收楼手续。恒茂公司提交了案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）出具的豪逸御华庭B10-1704文远管理费交款情况表，该表反映恒茂公司已代文远向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付了2015年11月15日至2020年8月期间的物业管理费合共17822.7元。恒茂公司称其一直根据前述协议书的约定代文远向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费，协议书已实际履行。文远称其不清楚恒茂公司是否代其缴纳了物业管理费，但确认其自实际收楼之日起第一太平戴维斯物业公司中山分公司未向其进行催收，且其亦未向第一太平戴维斯物业公司缴纳物业管理费。3.涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。4.2019年12月28日，恒茂公司向文远邮寄办证通知函，告知文远于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于同月30日被签收。文远称，其没有收取前述通知函，其系收到恒茂公司的电话通知后才得知提交资料的事宜，并于2020年3月就涉案商品房向恒茂公司提交了办证资料。恒茂公司辩称，文远系于2020年3月9日才向其提交完整的办证资料，其即于当天在中山市自然资源局（以下简称自然资源局）的网站上传资料。为此，恒茂公司提交了编号为202003091783的不动产登记申请表以及中山市不动产登记政务服务平台的截图为证，拟证明其于2020年3月9日就涉案商品房申请办理了商品房转移登记手续。5.2020年3月23日，自然资源局为涉案商品房颁发不动产权证书。后因文远认为恒茂公司未依约在2015年5月31日前交付涉案商品房，且在交付涉案商品房后逾期办理不动产权属证书，前述行为均已构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。文远与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。商品房买卖合同及补充协议约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金”，本案中，文远与恒茂公司系于2015年11月15日就涉案商品房办理了收楼手续，并于收楼前签订了协议书，根据协议书约定的内容可知，恒茂公司已经明确告知涉案楼盘签订协议书时的现状，而文远愿意签订该协议书，表明其对协议书提及的现状以及处理方案予以确认。该协议书是具体针对不同的业主制定的，并非格式合同。双方通过签订协议书一致确认，文远愿意提前收楼，但恒茂公司应通过向第一太平戴维斯物业公司中山分公司代付物业管理费的方式自2015年6月1日起向文远支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于当天才实际向文远交付了符合合同约定条件的商品房，同时文远不再就逾期交楼的问题以任何方式向恒茂公司主张任何权利，即文远与恒茂公司已以实际行为对违约金的承担方式重新达成一致合意，且该协议并未对侵犯文远的合法权益，仅是逾期交房违约金以折抵物业管理费的形式予以转化，而涉案楼盘目前的物业管理公司第一太平戴维斯物业公司中山分公司亦出具证明确认恒茂公司代付涉案商品房物业管理费的事实，文远在明确知晓涉案楼盘相关情况并自愿签订协议的情形下，双方应根据协议书的约定由恒茂公司通过代付物业管理费的方式向文远支付自2015年6月1日起至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止的逾期交房违约金，现文远于本案中要求恒茂公司根据前述商品房买卖合同的约定计付逾期交房违约金，有违民法上的诚实信用原则，故本院对文远前述逾期交付违约金的诉讼请求不予支持。同时，对于逾期办证违约金，如前所述，因前述协议书已明确约定恒茂公司通过代付物业管理费的方式自2016年1月1日起向文远支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，故涉案商品房的办证期限应自当天即2019年2月1日起计算720个工作日。根据前述商品房买卖合同以及补充协议的约定，恒茂公司“持办理权属登记需由出卖人（恒茂公司）提供的资料到产权登记机关备案”即可视为其已履行了合同约定的办证义务，文远主张产权证书颁发之日才能认定恒茂公司履行了合同约定的办证义务，该主张明显与前述合同以及补充协议约定不符，故本院对此不予采纳。现恒茂公司提交的证据足以证明其已于2020年3月9日持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，未超出合同约定的办证期限，不存在逾期办证的违约行为，其无需向文远支付逾期办证违约金，故本院对恒茂公司的辩解予以采纳，并据此驳回文远关于逾期办证违约金的诉求。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告文远的诉讼请求。案件受理费3050元，减半收取为1525元（已由原告文远预交），由原告文远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年十月二十九日书记员  郭小琪冯冰冰