广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24480号原告:梁玉兰，女，1956年3月13日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。被告：广州市第五空间贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号百汇广场1012号房。法定代表人：苏永强。诉讼代表人：广州金鹏律师事务所，广州市第五空间公司贸易有限公司破产管理人。负责人：张涛。委托诉讼代理人：冼科，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱俊，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州转角遇到爱餐饮管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道南路麦村北约55号A区B幢222号法定代表人：欧剑锋。原告梁玉兰与被告广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）、广州转角遇到爱餐饮管理有限公司（以下简称转角遇到爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁裕操到庭参加诉讼。被告第五空间公司、被告广州转角遇到爱公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法做缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一双方签订的《商铺租赁合同》，两被告立即将恢复广州市越秀区中山五路193号325A商铺原状并交还给原告；二、被告向原告支付自2018年11月1日起至解除租赁合同之日止的租金；三、判令被告向原告支付逾期支付自2018年11月1日起至法院判决生效之日所拖欠的租金的违约金(从每月6日起计算至实际支付租金之日，每逾期一日，按当月拖欠租金额的1%计付，暂计算至起诉前共29692.97元。)；四、判令二被告连带支付合同解除之日至实际交还商铺之日止的占用商铺使用费(使用费暂按照合同约定租金计算，具体以法院认定为准)；五、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告系广州市越秀区中山五路193号百汇广场三楼325A铺（以下简称案涉商铺）的所有权人，2012年10月14日，原告与被告一签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”）约定：原告将案涉商铺出租给被告，租赁期限共10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，合同签订后，原告依约将商铺交付给被告一。但被告一自2016年4月开始即存在拖欠租金现象，后原告向贵院提起诉讼（案号：2016粤0104民初42537号），贵院于2017年10月31日出具调解书，此后由于被告拒绝自觉履行调解书，原告向贵院申请强制执行，至2018年8月已执行完毕。执行完毕后，被告一继续承租案涉商铺，但从未向原告支付过租金，暂计算至起诉前已拖欠租金32809.2元。此外，被告一在承租商铺后拆除了商铺的间隔和通道，并将案涉商铺转租给被告二使用。原告认为，2012年10月14日与被告一签订的《商铺租赁合同》系双方的真是意思表示，没有违反法律及相关强制性规定，是依法成立并生效的合同。被告一拖欠租金已经远超过合同约定的30天期限，已经构成根本违约，原告有权主张解除合同且追究被告一的违约责任。同时，现租赁场地由被告一转租给被告二经营使用，故被告一和被告二需承担合同解除之日至实际交还商铺之日止的占用房屋使用费的连带责任。原告为了维护自身的合法权益，故向法院提起本诉讼。两被告没有答辩。经审理查明：广州市越秀区中山五路193号325A铺的权利人为原告，建筑面积为27.64平方米，用途为商业。2012年10月14日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼××号铺，建筑面积27.64平方米（以房产证或房地产预售契约标明为准）；租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中甲方给予乙方12个月的免租期（即从2013年1月1日至2013年12月31日）；乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，由乙方负责对商铺进行统一装修、出租、经营管理，但乙方不能将整层商场商铺全部转租或转包、转让使用，商场商铺必须由乙方直接与在该商铺实际营业的承租户签订租赁合同；从2013年1月1日至2019年12月31日甲乙双方协定的租金情况为第一年为免租期，第二年商铺月租金为50元/平方米（实收），之后每隔一年在上年基础上递增10%，其中2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金为1382元/月，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金为1520.20元/月；2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为1672.22元/月；租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月金额的1%向甲方支付违约金；从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配。当甲方月收入分成的金额小于或等于保底租金的时候，乙方按保底租金的金额支付给甲方，当甲方月收入分成的金额大于保底租金的时候，乙方按收入分成的方式支付金额给甲方。保底租金为2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为1839.44元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为2023.52元/月，2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金为2225.85元/月，2022年1月1日至2022年12月31日期间的租金为2448.35元/月；乙方在本合同生效之日须一次性缴付两个月租金合计2764元作为经营保证金；被告拖欠租金超过30天的，甲方有权解除合同并收回出租商铺，乙方还需承担违约责任；乙方应于商铺租赁期满，不再续约或解除合同之日，将承租商铺及附属设备、设施以及由乙方出资增建的商场营运的各种设备保持完整完好状态（甲方要求复原除外）无偿交予甲方及业主监管小组，乙方不得留存物品在现场。对未经同意留存的物品，甲方有权任意处置。如乙方逾期不交出商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金，而且乙方还应承担该商铺的物业管理费和公共设施维护费及水电费，乙方经营保证金和商铺复原保证金不予退回，由此造成甲方一切经济损失及法律责任由乙方承担；租赁期内，乙方违反本合同约定的事项，甲方有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归甲方所有，乙方还须承担合同期限内的商铺物业管理费，以及支付甲方违约金10万元，须赔偿由此给甲方造成的全部损失及承担一切经济和法律责任；在合同有效期限内（2013年1月1日起至2022年12月31日）乙方须接受广州市力致物业管理有限公司对百汇广场商铺的物业管理，乙方可以以自己的名义与广州市力致物业管理有限公司签订《物业管理协议》，但必须严格遵守有关法律法规，不能损害甲方的利益履行协议，按时向广州市力致物业管理有限公司支付物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用，广州市力致物业管理有限公司提供法定及约定的物业管理服务；在签订本合同后，该商铺开业之前至合同期限届满之日（2022年12月30日）止，该商铺所产生的物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用由乙方承担，甲方无需缴纳上述费用；在上述期间内属乙方原因在约定的时间内不能开业或未能把该商铺租出以及因其违约行为造成甲方解除合同、提前收回商铺的，该商铺的上述费用由乙方承担等。补充条款，3.合同生效条件：若在2012年9月30日起半个月内承租越秀区中山五路193号百汇广场自然层各层（指二至五层）的业主签约率达到该层总业主人数的90%以上，由发展商提供的联系方式（以乙方与业主的租赁合同为准），以甲乙双方确认的总率计算，无法联系的商铺业主及业权不清晰商铺除外，不计算在总率内，2012年10月15日前乙方必须按两个月租金（50元/平方米建筑面积）作为经营保证金及每平方按200元计算复原保证金一次性缴付给甲方，以上条款具备和手续齐备后，本合同即时生效。否则，本合同不发生效力，双方均无须履行本合同权利义务；等。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.房地产权证，用以证明案涉场地的产权归属；原告为证明被告承租案涉场地，并拖欠支付案涉场地租金的事实，提交了2.商铺租赁合同；3.银行流水；4.（2016）粤0104民初42537号调解书；5.农业银行转账单。另查明，就原告与被告第五空间公司租赁合同纠纷，本院于2017年10月31日作出（2016）粤0104民初42537号民事调解书，调解协议如下：一、自调解书送达之日起5个工作天内被告广州市第五空间贸易有限公司向原告梁玉兰给付所欠的部分租金金额10779.6元及律师费3000元。二、自2017年11月起被告广州市第五空间贸易有限公司每月向原告梁玉兰按合同约定支付当月租金及拖欠的一个月租金额1520.2元，此后按上述标准逐月向原告梁玉兰支付直至付清拖欠在租金为止。三、被告广州市第五空间贸易有限公司自2017年11月起至2018年3月每月向原告梁玉兰支付违约金1000元等。再查明，广州市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）粤01破申167号民事裁定书，裁定受理第五空间公司破产清算申请。（2020）粤01破180号指定管理人决定书，指定广州金鹏律师事务所担任广州市第五空间贸易有限公司管理人，负责人为张涛。原告称被告第五空间公司破产后未通知其解除案涉租赁合同事宜。经本院组织勘察现场，案涉场地大门上锁，未实际开业经营。本院认为：原告梁玉兰与被告第五空间公司自愿签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告第五空间公司没有按照合同约定向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张解除合同、交还房屋、支付所拖欠租金以及计付逾期缴纳租金违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张违约金按每日1%标准计算显属过高，本院不予采纳，根据公平合理原则，本院调整违约金的标准参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”的规定，故逾期付款违约金应计至2020年6月30日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告梁玉兰与被告广州市第五空间公司贸易有限公司就广州市越秀区中山五路193号325A铺签订的《商铺租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州市第五空间公司贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山五路193号325A铺恢复商铺房产证附图记载的原有间隔并交还给原告梁玉兰；三、确认原告梁玉兰在被告广州市第五空间贸易有限公司破产清算一案中享有以下普通破产债权：债权本金：2018年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（从2018年11月1日至2018年12月31日每月租金按1672.22元计算，从2019年1月1日至2019年12月31日每月租金按1839.44元计算，从2020年1月1日至2020年12月31日每月租金按2023.52元计算，从2021年1月1日至2021年12月31日每月租金按2225.85元计算；从2022年1月1日至2022年12月31日每月租金按2448.35元计算）；债权利息：从当月6日起，以当月所欠租金本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，计至2020年6月30日止；四、驳回原告梁玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取681元，由被告广州市第五空间公司贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十一月五日书记员  张敏