福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1616号 原告：王小丽，女，汉族，1982年12月25日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈永辉，福建合伦律师事务所执业律师。 被告：正荣（马尾）置业发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道青洲路67号福州海峡水产品交易中心及商务配套B地块商务楼1（1A、1B）17层01商业（办公）（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105091386235H。 法定代表人：蒲迅，总经理。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 原告王小丽与被告正荣（马尾）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小丽的委托诉讼代理人陈永辉，被告正荣公司的委托诉讼代理人严淋、高冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小丽向本院提出诉讼请求：1.判令正荣公司对涉案商铺采取补救措施，按正荣公司销售涉案商铺时对吴维昕作出的具体、明确之宣传承诺依约对涉案商铺安装室外楼梯；2.判令正荣公司承担因其虚假宣传给吴维昕造成的经济损失100000元；3.判令本案的诉讼费用由正荣公司承担。事实和理由：2018年2月26日，吴维昕与正荣公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴维昕向正荣公司购买坐落于福州市马尾区××街道××路××号××＃××＃××＃楼××层××号商铺，建筑面积为78.79平方米，总价款为965784元。在涉案商铺销售时，正荣公司对外发布了商铺总平图，平面图中针对2层商铺左右两侧均明确标注有外挂楼梯的图示，并附有“指示箭头”及“楼梯上二楼”的文字说明。在吴维昕与正荣公司置业顾问交流过程中，置业顾问也通过总平图明确向吴维昕介绍该商铺二层外部有外架两处楼梯。然而，在前述商铺交房后，吴维昕发现正荣公司并未在平面图中所标注的位置安装室外楼梯，直接影响了二层商铺的客流量及商铺租赁价值。吴维昕认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，正荣公司向包括吴维昕在内的购房者所展示的商场平面图及其内容以及正荣公司置业顾问的陈述与保证，系对有关商铺状况及相关设施内容的明确允诺，并对买卖合同的订立及价格有一定影响，应视为要约。现正荣公司交付的商铺，并未配备有可步行上二楼的室外楼梯，正荣公司关于该部分的虚假宣传一定程度上对商铺的售价产生影响，造成购房者的损失，应予以赔偿。对此，包括吴维昕在内的诸多业主多次要求正荣公司依约履行承诺，安装室外楼梯。但至今，正荣公司仍然置之不理，无动于衷。吴维昕为维护自身合法权益,特向人民法院提起诉讼，望人民法院予以支持！ 正荣公司辩称，一、商铺安装室外楼梯的宣传图示仅为要约邀请，并非要约。原告诉请答辩人按照宣传资料对案涉商铺安装室外楼梯，缺乏合同和法律依据，依法应予驳回。1.福州市城乡规划局马尾分局于2016年1月29日审批通过正荣.御品中央项目《总平图》，其中并无2层商铺设有外挂梯图示。案涉《商品房买卖合同》附件一房屋分层平面图中，也未有2层商铺安装外挂梯的标示。答辩人在案涉《定购协议》买卖双方约定第17点、《商品房买卖合同》附件六第十条第1点、第2点以及宣传图纸中，均已明确提示包括原告在内的买受人，售楼广告、宣传图纸不作为要约，其中所展示图片均为效果示意，具体以政府批文和双方签订的销售合同为准。2017年3月的宣传图纸因广告公司制作失误标示有安装外挂梯，但其仅作为效果示意，也并非具体确定的。原告主张商铺安装室外楼梯的宣传图示为具体明确的宣传承诺，为要约，同样缺乏合同及法律依据。2.因规划审批的正荣.御品中央项目《总平图》中并无安装外挂梯的设计内容，原告关于答辩人对案涉商铺安装室外楼梯的诉请，不具有可履行性。3.依据《商品房买卖合同》附件六第六条第8点约定，若原告已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为原告已接受该商品房及项目的所有规划和设计（包括任何变更）。原告于2019年11月27日办理案涉商铺交房手续，可印证原告对于案涉商铺的交付现状是接受的。4.原告于2017年10月开盘销售后，发现委托的广告公司于2017年3月印制的宣传图纸存在错误，即在2017年11月27日宣传图纸中及时进行更正，可见答辩人并无虚假宣传的主观恶意。答辩人因未对广告公司制作的宣传尽到审慎的审查义务，被中国（福建）自由贸易试验区福州片区管理委员会综合监管和执法局行政处罚的事实，与本案民事诉讼没有关联性。综上，答辩人认为，宣传图纸关于外挂梯的简易标示仅为要约邀请，不属于《商品房买卖合同》内容。加之，案涉商铺所在项目的规划总平图中也无外安装外挂梯的审批内容。因此，原告诉请答辩人按照宣传资料对案涉商铺安装室外楼梯，缺乏合同和法律依据，依法应予驳回。 二、原告在未证明其实际损失情况下，诉请答辩人赔偿经济损失10万元，缺乏事实依据。1.案涉规划总平图以及《商品房买卖合同》附图中均无安装外挂梯的标示，即答辩人案涉商铺的售价与是否安装有外挂梯无关。原告在未举证证明二者具有关联性的情况下，主张安装外挂梯的宣传内容对案涉商铺售价产生一定影响，该宣传内容属于要约，答辩人未能实现安装外挂梯，应赔偿其经济损失10万，缺乏事实及合同依据。2.原告于2019年11月27日接收案涉商铺，直至2020年9月4日才提起本案诉讼。2020年3月至今恰逢新冠肺炎疫情影响，商铺出租市场下行。原告主张因商铺未安装外挂梯对其客流量及租赁价值产生不利影响，但未举证包括租赁合同、客流检测对比等证据予以证明。原告未能证明其实际损失的存在，亦未能证明租赁市场下行与未安装外挂梯之间存在因果关系，原告诉请答辩人赔偿经济损失10万元，缺乏事实依据。 综上，答辩人认为，答辩人未向被告承诺案涉商铺将安装外挂梯。案涉《商品房买卖合同》附图中也未有安装外挂梯的标示，在答辩人已明确提示原告宣传资料不作为要约，交付标准以政府批文以及《商品房买卖合同》约定的情况下，原告诉请答辩人就案涉商铺安装外挂梯并赔偿其经济损失10万元，缺乏事实及法律依据，法院应当驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理依法认定事实如下：2017年10月26日，王小丽与正荣公司签订《商品房定购协议书》，双方约定王小丽向正荣公司购买其开发的坐落于福州市马尾区××街道××路××号××＃××＃楼××层××号商铺，建筑面积为85.94平方米，总价款为1030528元。《商品房定购协议书》中“买卖双方约定”第2条约定：买受人在签订本订购协议时，已对本项目及本项目周边基本情况做了充分了解，并对订购房屋的坐落位置、面积、朝向、户型，周边不利因素及影响等基本情况作了详细了解，系在充分全面了解信息的情况下自愿做出的购买决定。第4条约定：在买受人签订《商品房定购协议书》之前，出卖人已经针对《商品房定购协议书》及未来双方签订的《商品房买卖合同》的所有条款进行了充分详细的解说，买受人确认，其在签订本《商品房定购协议书》之时，对其在本《商品房定购协议书》及未来双方签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利义务已有充分的认识和了解。第17条约定：出卖人与买受人之间的一切权利义务以政府相关批准文件、本《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》及附件为准。出卖人的售楼书、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人的销售人员的口头承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。第20条约定：本协议未尽事宜，由买卖双方在《商品房买卖合同》中予以约定。《商品房买卖合同》约定内容与本协议不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准。 2017年11月24日，王小丽与正荣公司正式签订《商品房买卖合同》。其《附件一：房屋分层平面图》中未见有2层商铺设有外挂楼梯的图示。《附件六：合同补充协议》第六条第8点约定：若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及项目的所有规划和设计（包括任何变更）。第十条第1点约定：正荣公司承诺遵守本合同之约定，未经正荣公司书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付时现状为准，本合同签订之前正荣公司及正荣公司委托的销售代理机构、媒体等发布或提供的售楼广告、有关该商品房的宣传资料和样板房、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他广告仅供参考，其中所述内容不构成要约，亦不作为该商品房的交付标准和条件。第2点约定：该商品房装修、户型结构等，均以本合同及附件、附图约定为准。正荣公司无需就本合同以外的文件、资料、图示等向买受人承担任何责任。2019年11月27日，王小丽签署《正荣·御品中央业主手册》，接收案涉房产。接收店铺后王小丽将案涉商铺用于出租。 另查明，涉案项目于2017年9月竣工。福州市城乡规划局马尾分局于2016年1月29日审批通过的正荣·御品中央项目总平图中，没有该项目有外挂楼梯的设计。正荣公司对外宣传的商铺平面图中均有注明：“本宣传资料不作为要约，其中所展示图片均为效果示意，具体以政府批文和双方签订的销售合同为准。”因正荣公司委托福州八点文化传播有限公司设计并于2017年3月28日发布的广告图纸中存在室外楼梯，而实际建设中只有室内楼梯，没有室外楼梯，中国（福建）自由贸易试验区福州片区管理委员会综合监管和执法局分别于2019年8月15日、2019年12月25日以对外发布的广告中存在虚假内容为由，对福州八点文化传播有限公司和正荣公司作出行政处罚。正荣公司在上述行政处罚作出前，已主动于2017年11月27日重新刊发广告并对错误的涉案信息进行了纠正。 上述事实，有《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》、正荣·御品中央项目总平图和宣传图纸、《正荣·御品中央业主手册》、行政处罚决定书和当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，王小丽与正荣公司签订的《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的权利义务应当按照合同约定予以认定。王小丽依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条主张正荣公司未建设讼争商铺二楼室外楼梯构成违约，但正荣公司已在《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》和对外宣传的图纸中多次提示案涉房产的情况应当以政府批文、《商品房买卖合同》中的约定为准，宣传资料中的内容不构成要约，王小丽在签订的《商品房定购协议书》中亦确认对于《商品房定购协议书》及未来双方签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利义务已有充分的认识和了解，故应认定正荣公司对于包括是否安装外挂楼梯在内的合同权利义务已对王小丽尽到合理的提示义务。王小丽购买的案涉房产为现房，若王小丽认为外挂楼梯是其签订合同时的重要考量，则其决定购买案涉房产时更应当特别关注的是《商品房买卖合同》及附件中是否有关于外挂楼梯的约定和房屋现状，而非正荣公司宣传资料中的内容。特别是从合同签订到2019年6月因业主投诉正荣公司销售广告涉及虚假宣传被处罚时，讼争商铺没有室外楼梯的事实极为清楚，王小丽完全可以拒绝接受房屋，但其仍在2019年11月接收商铺。依据《商品房买卖合同》附件六第六条第8条的约定，王小丽在明知讼争商铺室外楼梯现状且接收讼争商铺，应视为其对讼争商铺没有室外楼梯现状的认可。同时，讼争商铺的价格与一楼商铺的价格相差较大，说明正荣公司在销售相关商铺时已经对包括楼梯在内等现状给商铺造成的影响进行了价格差异化处理，王小丽已经享有这种价格优势，并未发生与一楼商铺业主在同等价格（或相近价格）下承受二楼较为不利的使用效果。故，现其仅以正荣公司的宣传资料中存在的广告公司设计错误问题而否定《商品房买卖合同》中的明确约定，理由显然不能成立。从执法部门的处罚决定看，讼争广告发布内容不实的原因实际上是广告公司未依据正荣公司提供平面图制作所致，正荣公司尽管对广告发放存在监督不足的问题，但在发现该问题后也及时予以重新刊发纠正，至少现有证据不足以证明其存在故意通过虚假广告误导购房者。因此，对王小丽以此要求正荣公司承担违约责任，赔偿损失，本院不予支持。福州市城乡规划局马尾分局于2016年1月29日审批通过的正荣•御品中央项目总平图中，没有该项目有外挂楼梯的设计，故正荣公司实际建设中未设计外挂楼梯符合规划设计要求，王小丽要求正荣公司加装外挂楼梯的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王小丽的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告王小丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 沈镇友 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 陈海燕 书 记 员 张 敏 附本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。