广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10605号原告：李伟锋，男，1983年8月18日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：杨英保，广东比格律师事务所律师。被告：施钊，男，1937年10月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告李伟锋与被告施钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟锋及其委托诉讼代理人杨英保，被告施钊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李伟锋向本院起诉请求：1、判令2005年1月7日签订的《广州市房地产租赁合同》于2020年8月20日解除。2、判令被告及同住人员立即将位于广州市荔湾区中山七路华福里48号XXX房屋腾空并交回给原告管业。3、判令被告及同住人员向原告支付房屋使用费(使用费从2020年8月27日，参照广州市房地产租赁管理所公布的上述第一项房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至房屋交回给原告管业之日止)。4、判令被告支付全部诉讼费用。事实和理由：2020年6月17日广州市中级人民法院出具(2019)粤01执6482号之三《执行裁定书》裁定广州市荔湾区中山七路华福里48号XXX房的所有权自本裁定送达原告时移转。2020年7月24日原告办理了不动产权证，将涉诉房屋过户登记到原告名下。根据广州市中级人民法院提供的资料显示，被告施钊与出租人陈海明签订的承租涉诉房屋的《广州市房地产租赁合同》的租赁期限已于2005年6月1日届满。原告多次要求被告及同住人腾退该房屋并交回给原告管业，均无果。原告委托律师于2020年8月19日向被告施钊及同住人发出《关于要求施钊及同住人腾退广州市荔湾区中山七路华福里48号XXX房的律师函》，要求解除被告施钊与第三人陈海明的租赁合同关系；要求被告施钊及同住人腾退涉诉房屋并将涉诉房屋交回给原告管业。被告施钊及同住人于2020年8月20日收到该律师函，原告于2020年8月26日在涉诉房屋大门粘贴了该律师函，但被告施钊及同住人仍未配合原告将案涉房屋腾空并交回给原告管业。原告认为，涉讼房屋于2020年6月17日经拍卖程序由原告购买所得，被告与案外人的《广州市房地产租赁合同》的租赁期限已于2005年6月1日届满，被告施钊及同住人已于2020年8月20日收到了原告要求解除租赁关系即腾退涉诉房屋的律师函，被告施钊及同住人应负有将涉讼房屋移交给原告的法律义务，被告施钊及同住人拒不交还案涉房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，因此原告特向法院提起诉讼。被告施钊答辩称：1、被告与案外人华中地产陈海明签订的《广州市房地产租赁合同》并未终止。原告称上述租赁合同在2005年6月1日已届满并不是事实。实际上合同的立约日期是2005年1月7日。甲方根本不可能与回迁户只签半年的租赁合同，回迁户更不会接受。这份合同是2005年1月7日立约，这才是合同的开始时间。陈海明以华中地产名义收租，作为一个单位长期只收租金，不签合同是违法的，长期收租不开发票是偷税漏税行为，也是犯法的。如果2005年6月1日就合同期限届满，那为什么房租一直收到2019年中才不收租金，所以上述租赁合同并非2005年6月1日届满。2、被告现住的房屋是1977年教育局分给被告的公房，经拆迁，回迁后被华中地产陈海明骗了。该房屋原是中山七路小学的分校，荔湾区教育局于50年代租带河房管站公房作校舍之用。1977年教育局为了解决教师的住房困难，把该分校拆改为教工宿舍，安排了八户教师居住，每月租金交到教育局房管科。被告居住了二十多年后，1988年由广州军区司令部老干部住房建设办公室征地拆迁，于2003年1月开始回迁。按照有关拆迁政策，公房拆迁户回迁公房，但被告的回迁房却被华中地产陈海明换成私房。回迁两年多被告还不知实情，2005年元旦后才收到通知，到华中地产签合同。当时被告不明白为什么要华中地产签合同，陈海明的一个员工解释说，先签合同，后会以优惠价将涉案房屋出售给被告。被告是与广州军区拆迁办签订拆迁协议，华中地产陈海明是代理，双方签订的协议是经广州市公证处公证，具有法律效力。所有拆迁单位都要遵守《城市房屋拆迁管理条例》，《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁前是公房的，则回迁公房。陈海明偷换了被告的公房，他也知道自己是违法的，所以被告回迁两年后他才通知被告签订合同。被告是以很高的代价换来的回迁房，却被陈海明骗了，使被告损失惨重！被告的回迁房是单位分配的，是被告从教38年获得的福利，却被陈海明剥夺了。综上所述，一切都是陈海明不择手段，谋取利益造成今天的后果。被告要求法院按照政府的有关拆迁安置政策，保护被拆迁人的合法权益。经审理查明：1998年8月26日原告（被拆迁人、乙方）与广州军区司令部老干部住房建设办公室（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经广州市房地产管理局以（98）房拆许字009号房屋拆迁许可证批准，拆除中山七路××家园下街9号房屋，并于2003年1月25日前在中山七路××家园下街第8层自编34号房东向产权属于公有的房屋安置给乙方回迁居住。签订上述《房屋拆迁安置协议》后，被告迁出中山七路××家园下街9号。2005年1月7日案外人陈海明（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将座落在荔湾区中山七路华福里48号XXX部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，计租面积38.5平方米，租赁期限从2003年1月至2005年6月，每月租金163.1元。在双方约定其他事项：以后续签租约，按原房屋拆迁安置协议及有关政策办理。合同到期后，陈海明与被告没有续签合同。原告按163.1元/月标准交付租金至2019年4月。广州市中级人民法院在执行陈敏玲与陈海明民间借贷纠纷一案中，于2020年5月24日拍卖被执行人陈海明名下的广州市荔湾区中山七路华福里48号XXX房，买受人李伟锋（即本案原告）以最高竞价竞得上址房屋。2020年6月17日广州市中级人民法院作出（2019）粤01执6482号之三《执行裁定书》，裁定：广州市荔湾区中山七路华福里48号XXX房的所有权归买受人李伟锋所有，该房产所有权自本裁定送达买受人李伟锋时转移……（其他内容略）。2020年7月24日涉案房屋登记在原告名下，不动产登记证号为粤（2020）广州市不动产证明第05203170号，涉案房屋权利面积52.04平方米。另查，2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中广州市荔湾区中山七路华福里所在地段光复北路2（南至：龙津东路，北至中山七路）居住用房租金单价楼梯楼为24元/平方米/月。庭审中，原告提供广东比格律师事务所向施钊及其同住人发出的律师函、EMS单、妥投证明及照片，拟证明原告在2020年8月19日向被告邮寄律师函，要求被告腾退房屋，被告在2020年8月20日签收快递及原告在2020年8月26日在讼争房屋门口张贴了律师函。被告表示没有收到律师函，亦不清楚原告在讼争房屋张贴了律师函。被告提供《房屋拆迁安置协议》及《广州市房地产租赁合同》，拟证明被告是回迁安置在涉案房屋居住，及与产权人签订租赁合同。原告认为其不是《房屋拆迁安置协议》参与人，根据协议被告回迁至中山七路××家园下街，并不是涉案房屋。若被告对《房屋拆迁安置协议》履行有异议，应向拆迁协议主体主张权利。对《广州市房地产租赁合同》三性没有异议，但租赁期限在2005年6月已经届满，被告自2019年4月起没有支付租金，其与出租人形成不定期租赁关系，原告已于2020年8月19日发函及2020年8月26日现场张贴要求解除不定期租赁关系。本院认为：被告是因征用拆迁被安排到涉案房屋居住并按约定与出租人建立租赁关系。在租赁关系期满后，被告没有与出租人重新签订租赁合同继续居住涉案房屋。因此，被告与原出租人为不定期的租赁关系。原告在2020年5月24日通过司法拍卖购买涉案房屋，原告在购买前是清楚知道被告与被拍卖人就涉案房屋存在不定期的租赁关系。原告在2020年7月24日取得不动产权证后，成为涉案房屋新的产权人，依法对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。原告已于2020年8月19日及2020年8月26日分别通过邮寄及现场张贴向被告发函要求解除不定期租赁关系，被告没有提出异议。故本院确认原告与被告的不定期租赁关系于2020年8月26日解除。对于被告腾退房屋问题，因被告是基于征用拆迁回迁与原出租人建立租赁关系，且目前没有其它房屋可供搬迁，故原告应给予被告合理的搬迁期，本院确定为六个月。同理，根据合同相对性的原则，被告作为涉案房屋的承租人其应向原告支付占用房屋使用费。原告要求被告同住人员共同承担涉案房屋的房屋使用费，由于该诉讼请求不明确，本院不予采纳。被告在本院确定的搬迁期六个月内仍应按原合同租金标准（163.1元/月）向原告支付房屋使用费，被告逾期履行搬迁义务应参照广州市房地产租赁管理所公布的上述房屋同地段同类型同时期房屋租金标准24元/平方米/月计算（即每月1248.96元）向原告支付房屋使用费。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告李伟锋与被告施钊关于广州市荔湾区中山七路华福里48号XXX房的不定期租赁关系于2020年8月26日解除。二、被告施钊及同住人员自本判决发生法律效力之日起6个月内，腾空交还广州市荔湾区中山七路华福里48号XXX房给原告李伟锋。三、被告施钊自本判决发生法律效力之日起三十日内支付2020年8月27日起至腾空交还中山七路华福里48号XXX房之日止的房屋使用费（房屋使用费标准：其中2020年8月27日起至本判决发生法律效力之日六个月内，以每月163.1元计算；逾期搬迁则按每月1248.96元标准计算）给原告李伟锋。四、驳回原告李伟锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告施钊负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十一月二十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪