西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初17106号原告：西安唐沣物业管理有限责任公司，住陕西省西安市高新区。法定代表人：鬲仲凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林强，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：成都银行股份有限公司西安分行，住所地陕西省西安市高新区唐沣国际1至3层。负责人：贺晓燕，该行行长。委托诉讼代理人：寇东锋，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋佳蓉，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。原告西安唐沣物业管理有限责任公司（以下简称唐沣公司）与被告成都银行股份有限公司西安分行（以下简称沣成都银行西安分行）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按照实测面积补交2011年5月1日至2019年10月31日的物业费差额586407.69元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向原告支付自2015年12月1日起至实际支付之日止的利息。2. 被告按照实测面积补交2016年1月1日至2019年10月31日的电梯费差额19767.61元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向原告支付自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息。3. 被告按照实测面积补交2016年1月1日至2019年10月31日的垃圾清运费差额19233.34元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向原告支付自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息。4.被告按照实测面积补交2011年至2019年9月的采暖费差额282228.3元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向原告支付自2015年12月1日起至实际支付之日止的利息。5.被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：被告系本市XX广场XX座XX号、XX号、XX号XX层房屋的业主。原告系为前述房屋提供物业管理服务的物业公司。双方于2011年4月15日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告按照5.5元/平方米/月支付物业费并支付电梯费、垃圾清运费、取暖费。因案涉房屋在签订合同时的面积尚未测绘，故暂按销售合同约定面积2808平方米计算费用。原告于2011年5月1日开始收取物业费，于2016年1月1日开始收取电梯费、垃圾清运费。现案涉房屋面积经测绘确定，确定面积为3853.29平方米。实测面积与销售合同面积相差1045.29平方米。原告曾于2015年11月21日向被告送达补交款项的通知，之后亦一直催交费用。对此，被告自2019年11月起按照实测面积缴纳相关费用，但拒绝补交前期的差额费用。被告本应在首次催交后即向原告支付逾期付款利息。为便于计算，原告分别按照2015年12月1日和2016年1月1日起主张计算利息。综上所述，原告提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，1.《陕西省物业服务收费管理办法》第十二条的规定，已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋按照买卖合同面积计算费用，不动产权属证书办理后，次月按照证书记载面积计算费用。前期物业协议约定“建筑面积2808平方米（暂定，后依据房产证核定面积计算）”，但并未约定取得权属证书后的费用多退少补。双方物业费采取包干制。原告为被告提供物业服务十年有余，从未向被告提供出补交服务费的主张，该行为也能证明其认可按照销售面积计算费用的约定。被告于2019年7月11日取得案涉房屋不动产权属登记，故应从办理权属证的次月起按证载面积计算物业费。原告无权要求被告补交前期的差额部分。2.前期物业协议约定计费方式为包干制，故物业费中已包含了电梯费和垃圾清楚。原告无权就电梯费、垃圾费单独提出主张。根据《陕西省物业服务收费管理办法》第七条、第八条的规定来看，电梯费、垃圾费已包含在物业费中。3.采暖费为原告代收代缴，其并未出示其与热力公司签订的代收费合同以及提供证据证明在2011年至2020年已按照证载面积向热力公司代交了取暖费。故原告无权主张补交取暖费。4.原告在2020年6月提起诉讼，之前并未主张过面积差的费用，故其补交费用的请求已超过诉讼时效期间。综上所述，提请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年4月15日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告就案涉房屋为被告提供物业服务，“建筑面积：2808平方米（暂定，后依据房产证核定面积计算）”。第四条第1款约定，“本物业管理费区域物业管理服务选择包干制方式，物业服务费由业主（物业使用人）按建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：5.50元/平方米/月。车辆停放费按西安市物价局审核备案价格执行；垃圾清运费、暖气按照西安市或者当地政府相关文件执行”。第五条“其他有偿服务费用”第2款约定：“电梯按照成本核算、月收”。第六条约定，“受有关部门或者单位委托，甲方可提供水、电、热、房屋租赁等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。（水、电加合理损耗费）”。前期物业协议签订后，原告为被告提供物业服务，并按照2808平方米收取2011年5月1日至2019年10月31日的物业费，2016年1月1日至2019年10月31日的电梯费、垃圾清运费，其中，电梯费2楼、3楼分别按照0.44元/平方米/月和0.46元/平方米/月计收，垃圾清运费0.4元/平方米/月计收。其间，2013年3月，案涉房屋经首次分户实测后确定建筑面积合计3853.29平方米，具体为：10101号（权属证书房号10134）房屋918.37平方米，10210号房屋1388.63平方米，10310号房屋1546.29平方米。2019年7月11日，被告取得案涉房屋的不动产权属登记。另查明，2011年，原告与案外人签订三份《商品房买卖合同》购买案涉房屋，《商品房买卖合同》载明案涉房屋预测面积合计2808平方米。案外人于2011年2月向原告交付案涉房屋。本院认为，根据诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告应否向原告补交案涉房屋面积差的物业费、电梯费、垃圾清运费。二、原告要求被告补缴案涉房屋面积差的采暖费是否有事实依据。三、原告的权利主张是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一。双方在前期物业协议中已明确约定物业服务建筑面积2808平方米为暂定计费面积，之后依据房产证核定面积计算费用。该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方具有法律约束力。不动产权属证书记载的建筑面积或者买卖合同记载的面积只是为便于计算实际物业服务的建筑面积，均应指向实际提供的物业服务建筑面积，故应以实际物业服务建筑面积计算物业费。以此计费亦符合民事法律确立的公平原则。另，沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人交易习惯时，才可以视为作出意思表示。被告未提交双方关于沉默视为意思表示的证据以及已形成交易习惯的证据。被告以其向原告交费的行为主张原告认可按照2808平方米计费，缺乏法律依据。原告受领被告的给付不仅是其物业服务对价的组成部分，也是原告为防止损失扩大的行为，不能据此认定原告已通过沉默的形式作出了认可计费面积为2808平方米的事实。根据前期物业协议的约定来看，垃圾清运费、电梯费均是在物业费之外约定的费用，不属于协议约定的物业费的组成部分。另，电梯费在案涉争议期间属于独立于基础物业费的部分，并不包含在基础物业费中。案涉垃圾清运费与物业服务费所涵盖的物业管理区域内清洁卫生费用是不同费用。故本院对原告要求被告补交物业费差额586407.69元（2011年5月1日至2019年10月31日共102个月×差额面积1045.29平方米×5.5元/平方米/月）、电梯费差额19767.61元（2016年1月1日至2019年10月31日×10210号房屋面积差额384.63平方米×0.44元/平方米/月，2016年1月1日至2019年10月31日×10310号房屋面积差额566.29平方米×0.46元/平方米/月）、垃圾清运费差额19233.34元（2016年1月1日至2019年10月31日共46个月×差额面积1045.29平方米×0.4元/平方米/月）。至于利息问题。前期物业协议并未明确约定面积差费用的支付期限。本院基于原告作为债权人随时要求被告履行债务及被告欠付差额部分费用至2019年10月31日的考量，酌定被告向原告支付自2019年11月1日起至款项实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。关于争议焦点二。原告主张的取暖费属代收代缴的费用，故原告应提供证据其已缴纳面积差额部分取暖费的事实。原告在本案中并未提交证据证明前述事实。故原告要求补交取暖费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三。案涉前期物业协议属继续性合同，原告为被告提供物业服务，被告受领物业服务，前期物业协议尚在履行期间，由此产生的债务属于同一债务。另，被告欠付面积差额部分费用的行为持续至2019年10月31日。而原告提起本案诉讼时间发生在2020年。由此来看，原告的诉请并未超出诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告成都银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内向原告西安唐沣物业管理有限责任公司支付2011年5月1日至2019年10月31日的物业费差额586407.69元，以及按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2019年11月1日起至款项实际支付之日止的利息。二、被告成都银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内向原告西安唐沣物业管理有限责任公司支付2016年1月1日至2019年10月31日的电梯费差额19767.61元，以及按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2019年11月1日起至款项实际支付之日止的利息。三、被告成都银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内向原告西安唐沣物业管理有限责任公司支付2016年1月1日至2019年10月31日的垃圾清运费差额19233.34元，以及按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2019年11月1日起至款项实际支付之日止的利息。四、驳回原告西安唐沣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元（原告已预交），由原告负担950元，被告负担13300元并于履行本判决金钱义务时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    栗  德  亮 二○二○年十一月 十二 日 书  记  员    薛      丹    打印及校对：贾   凡                   2020年  月  日送达 1