广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25177号原告：广州我的路舞蹈艺术有限公司，住所地广州市海珠区石岗路19号204房法定代表人：吴学军，执行董事。委托诉讼代理人：苏武，广东四隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍梓玮，广东四隆律师事务所实习律师。被告：广州市容盛物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中219号三楼307。法定代表人：邬小兵，总经理。委托诉讼代理人：王蕾，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾俊华，广东经纶律师事务所实习律师。原告广州我的路舞蹈艺术有限公司诉被告广州市容盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及其委托诉讼代理人苏武、伍梓玮；被告的委托诉讼代理人王蕾、曾俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告已缴纳的租赁保证金64323元（相当于三个月租金）、租金21441元；2、被告支付违约金32161.5元（租赁保证金的50%）；3、被告向原告支付因维权而产生的律师代理费11792元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年1月21日，原、被告签订了《教荟里（海购荟）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告将位于广州市海珠区江南大道中219号三层315号商铺（面积142.94平方米）出租给原告使用。合同还约定了租赁期限、免租期、租金、违约责任等。同日，原被告双方签订了《广州市房屋租赁合同》，用于在租赁登记备案机关备案使用。2020年1月23日，原告向被告账户转款租赁保证金64323元、租金21441元，共计85764元。2020年3月底，疫情稍有缓解，原告向被告提出希望能尽快移交所租赁的商铺用于装修，在沟通中发现商铺的实际面积与《租赁合同》约定的面积不符，原因是被告未按照商铺平面图中所示的位置分割面积，造成原商铺面积减少了十多平方米。遂与被告商量变更合同事宜。经过协商，双方于2020年4月10日签订变更后的《教荟里（海购荟）商铺租赁合同》，原告所租赁的商铺由315号变更为312号，商铺面积为131.31平方米，租金每平方米150元。合同变更完成后，原告即准备入场装修，但是因为被告物业改造不规范，现场不具备独立安装空调条件。与被告协商安装中央空调事宜，但被告不置可否。在这期间，被告工作人员告知，被告可能不做、准备撤场了。因为被告招商不利，其正在与其上家广州摩登海购百有限公司（以下简称摩登公司）协商解除租赁教育城事宜，原告对被告能否继续履行合同产生担心。后来原告明确得知，被告于2020年6月12日与摩登公司就海珠区江南大道219号三楼的租赁合同已经解除。被告于2020年6月2日向原告发出《限期缴纳租金的函》，要求原告缴纳5月份租金及滞纳金。原告认为被告不顾变更合同的事实，并未免除合同约定的三个月租金，已经违约。于是原告在2020年6月2日向被告发出书面的《解除通知》，要求解除《租赁合同》并退还原告己缴纳的租赁保证金、租赁费。但被告并未同意。被告辩称：一、被告已经依约将租赁物业移交给原告，原告也已入场装修，原告以被告未能移交租赁物业为由解除租赁合同，无事实和法律依据。二、原告在无合法依据的情况下单方解除《租赁合同》，依据《租赁合同》违约责任条款之约定，原告无权要求被告退还租金、租赁保证金等费用。事实上，在原告拒不支付租金、违约单方解除合同后，被告考虑到受疫情打击，各企业均有其经营的难处，不愿增加各方诉累，故并未严格按照《租赁合同》之约定追究原告的违约责任，不仅未起诉原告，在原告提起诉讼后，也未就此提出反诉。被告仅希望依据合同约定没收原告已付保证金等费用，以部分弥补三个月免租期损失以及原告拒付租金、违约退租给被告造成的损失，双方互相理解，尽快平息纠纷。原告非但不理解被告的让步，仍要提出没有合同及法律依据的索赔请求，实属对司法资源的浪费，其请求依法应予以驳回。经审理查明：2020年1月21日，原告（承租方）与被告（出租方）就广州市海珠区江南大道中219号三层305号商铺签订租赁合同。2020年1月23日，原告按上述合同约定向被告支付租赁保证金64323元、租金21441元，共计85764元。2020年2月份开始，原、被告通过微信沟通租赁事宜，被告表示尚未砌“铺位墙”。2020年3月初，被告表示可以到现场查看，并发送已砌墙的照片。2020年3月26日，原、被告签订“305”的《场地工程条件确认单》。2020年4月1日、2日，原告分别表示“我们感觉还是换到旁边那个铺位比较妥当”、“昨天测量过，旁边的一个是231平米，现在合同的那个铺是229平米”。2020年4月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）又签订《教荟里（海购荟）商铺租赁合同》，约定：（第一、二条）甲方将广州市海珠区江南大道中219号三层315号商铺（本案诉讼中，原、被告确认315为笔误，应为312）出租给乙方，租赁面积131.31平方米；租赁期限为2020年1月1日至2026年5月31日；甲方同意免除2020年1月20日至2020年3月31日期间的租金；（第三条）2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金19696.5元；乙方应自计租之日起每月5日前支付租金；乙方签订本协议签向甲方支付租赁证保金59089.5元及一个月租金19696.5元到甲方指定账户；（第六条）任何一方违反本合同任何约定的，违约方应对其违反本合同的规定而向对方承担违约责任并赔偿损失，赔偿范围包括对方为维权而发生的诉讼费、保全费、律师费、担保费、鉴定费、公证费、差旅费等合理支出；甲方有下列违约情形之一的，应向乙方支付不超过租赁保证金金额的50%作为违约金，乙方有权解除本合同，乙方的解除权应当在知道或应当知道下述情形之日起三十日之内行使，或在甲方催告后三十日内行使：1．甲方交付的租赁物业严重不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；……3．因甲方单方原因导致乙方无法继续承租租赁物业的；乙方有下列违约情形之一的，甲方可无条件单方解除合同，乙方已支付的所有保证金和其他费用均不予退还：……6、逾期支付租金或其他款项超过三十日的；……9、乙方在无合法依据的情况下单方解除本合同的；等。原、被告双方在该合同中标注的日期仍为2020年1月21日。2020年6月2日，被告向原告发出《关于限期交纳租金的函》，要求原告缴纳5月份租金及滞纳金。当天，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除《租赁合同》并退还原告己缴纳的租赁保证金、租金。2020年6月16日，被告回函原告，表示不同意解除《租赁合同》及返还原告己缴纳的款项，并要求原告继续按照《租赁合同》缴纳租金和滞纳金。原告为本案纠纷委托广东四隆律师事务所进行诉讼，并支付法律服务费11792元。本案于2020年10月12日开庭审理。庭审中，原告表示：原合同在2020年4月10日当场销毁；原告租的305铺按照合同签是238平米（建筑面积）的铺，两个（与312铺）铺位加起来460平米，另外222平米的铺没有租；过完年砌墙后，发现原告的大铺变成小的了；原告想退，对方不让退，就协商要隔壁的312铺；305铺原本可以装空调的地方摩登公司不让，要挪到50米开外，等同于空调装不了，面积也不符合合同规定，原、被告就这个问题协商了很久；挪到隔壁312铺之后，面积比之前变大了，原告认为是欺诈；因为隔壁已经在装修，如果原告不先穿空调管，以后就没机会施工，所以原告说先拉空调管，被告说不签那个确认单就不准拉，原告只能签。被告表示：被告已给予原告三个月免租期，后来考虑到疫情的原因，即便摩登公司没有给被告免租期，被告还是多给了原告半个月的免租期（5月上半月）；原告已支付的是4月1日至30日的首月的租金。对于场地交还的问题，原告表示：原告仅对312铺空调外机的管道铺设，不存在装修问题，管道是在3月26日签署确认单时才安装的，确认单上写的是305铺，该管道是借用相邻铺位为312铺空调的安装作准备；签订确认单只是为了空调的安装，并不代表场地移交；场地一直不满足移交条件。被告表示：原告在312铺作了空调的相关施工，后来原告退场之后就空置了；摩登公司没有要求被告移交场地。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、广州市海珠区昌岗街联星经济联合社（以下简称联星社）于2019年12月20日出具的《授权委托书》及广州市海珠区昌辉服务部、广州市海珠区隔山服务部、广州市海珠区暻盛物业租赁服务中心（以下简称下属企业）于同日出具的《同意分租证明》，上述委托书及证明主要内容为：联星社将海珠区江南大道中219号地下室及一至三楼、面积11714.49平方米产权物业委托下属企业出租给摩登公司，确认摩登公司将三楼转租给被告，期限自2019年12月1日至2026年5月31日，同意被告转租、分租；等。2、摩登公司盖章的文书，部分内容为：关于海珠区江南大道中219号三楼租赁事宜，乙方提出提前终止双方签订的租赁合同等，甲乙双方同意自2020年6月12日起原租赁合同终止；于2020年6月12日前，乙方完成原租赁合同终止后撤场；等。被告表示：证据1真实性无异议，合法性、关联性不确认；证据2真实性、合法性无异议，关联性不确认，在双方租赁关系存续期间，没有发生过影响原告使用租赁物业导致原告损失的情况。原告起诉时还要求判决：解除原、被告的《教荟里（海购荟）商铺租赁合同》以及备案合同《广州市租赁合同》，被告表示：同意解除合同，要求没收保证金，在本案中一并处理。因双方均同意解除合同，经本院释明后，原告撤回上述诉讼请求。本院认为，原、被告曾于2020年1月21日就305铺的租赁签订租赁合同，但在被告将商铺的墙砌好、原告与被告签订上述商铺的《场地工程条件确认单》后，原告自行测量商铺，并提出“换到旁边那个铺位比较妥当”，在此情况下，原、被告又于2020年4月10日就312铺签订《教荟里（海购荟）商铺租赁合同》，应视为原告对312铺实际情况的认可，原告关于被告就商铺面积问题存在欺诈、物业改造不规范、现场不具备独立安装空调条件的主张无理，本院不予采纳。原告还主张其“对被告能否继续履行合同产生担心”即享有不安抗辩权，但原告并无证据证明其在提出解除合同前使用涉案商铺的权利受到损害，反而是其向被告发出解除合同之后10天才得到摩登公司关于解除“原合同”的文件。即使如此，至本案庭审时即原告主张解除合同4个月后，仍无证据证实涉案商铺已被摩登公司收回。再退一步讲，即使原告主张不安抗辩权，也应在通知被告且被告未能恢复履行能力或按通知未能提供担保的情况，原告才有解除合同的权利，原告直接向被告发出解除合同通知，并不符合法律规定。因此，原告关于被告违约的主张以及支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案诉讼中，原、被告均同意解除双方的租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。但如前所述，原告在合同可以履行的情况下未支付租金、直接要求解除，即原告存在违约行为，应承担违约责任，故原告要求被告退还4月份合同约定的保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告曾按1月份的合同支付租赁保证金64323元、租金21441元，共计85764元，原、被告4月份的合同约定的租赁证保金59089.5元、租金19696.5元，共计78786元，原告已支付的款项高出约定的款项6978元。但原告是在实际查看情况后、放弃305铺而就312铺签订的合同，且已就312铺的空调管道进行施工，则应认定原告已实际接收312铺，其应按约定支付相应的租金。从4月份合同约定看见，租金应从2020年4月1日起计算，而从原、被告的往来函件可见，原告是2020年6月才提出解除合同，即使计算至此时、扣除原告已支付的租金，原告还应支付的租金的金额也超过前述6978元。在此情况下，被告主张没收保证金、以差额弥补损失，解决双方纠纷，并无不当，本院予以支持；原告要求被告返还剩余保证金、租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州我的路舞蹈艺术有限公司支付的保证金64323元归被告广州市容盛物业管理有限公司所有；二、驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费22120元、财产保全费1170元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十一月二十三日书记员  吴越鸣