河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3350号 上诉人（原审原告）：冯倩，女，1987年10月20日出生，汉族，无业，现住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：张娟，河北瀛檀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐丰，河北瀛檀律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：邢台双达房地产开发有限公司，住所地：邢台市襄都区开元路与团结路交叉口东北角恒大城南区销售中心。 法定代表人：钟明，系该公司经理。 委托诉讼代理人：许坤，女，1984年11月28日出生，汉族，系该公司法务。 上诉人（原审被告）：邢台祥恒房地产开发有限公司，住所地：邢台市信都区太行路贾庄村西口。 法定代表人：赵博，系该公司经理。 委托诉讼代理人：许坤，女，1984年11月28日出生，汉族，系该公司法务。 被上诉人（原审被告）：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地：石家庄市桥西区维明南大街225号1号独立商铺105号。 法定代表人：姜志辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔进军，男，1979年4月10日出生，汉族，系该公司法务。 上诉人冯倩、邢台双达房地产开发有限公司（以下简称双达公司）、邢台祥恒房地产开发有限公司（以下简称祥恒公司）因与被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称恒大地产石家庄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人冯倩及其委托诉讼代理人张娟、齐丰，上诉人双达公司、祥恒公司的委托诉讼代理人许坤，被上诉人恒大地产石家庄公司的委托诉讼代理人崔进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯倩上诉请求：一、请求将河北省邢台市襄都区人民法院（2020)冀0502民初1690号民事判决书判决第一项中利息的起算时间改判为2017年1月6日。二、改判被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司对判决第一项、第二项债务承担连带责任。三、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同签订时间为2017年1月6日，上诉人也于当日向双达公司支付房款276,642元，因双达公司向上诉人交房面积少11.51平方米，给上诉人造成的损失，应由双达公司承担。首先，上诉人于2017年1月6日向被上诉人多支付房款276,642元，上诉人已经向银行多支付了该数额款项的贷款利息，无论何时知道面积变小，均不能影响，也不能弥补上诉人多支付的贷款利息，利息损失是上诉人支付该款时产生的实际损失，一审判决自双达公司应向上诉人发出“退款通知书”的2019年5月29日开始计算利息，远远不能弥补上诉人的实际损失。其次，根据《合同法》113条之规定，上诉人主张的利息损失是因双达公司违约而遭受的实际损失，双达公司应当支付上诉人利息损失。二、恒大地产石家庄公司应对双达公司的债务承担连带责任。恒大地产石家庄公司是双达公司的控股股东，收取购房款的祥恒公司是恒大集团石家庄公司的全资子公司，根据《公司法》第20条第3款之规定，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第11条规定，控制股东滥用控制权使多个子公司或关联公司财产边界不清、财务混同，利益相互输送，丧失人格独立性。为此，恒大地产石家庄公司应对双达公司的债务承担连带责任。综上所述，望二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 双达公司辩称，不同意冯倩的上诉理由。一、合同没有约定利息。二、合同没有约定退款期限。三、双达没有拒不履行退款义务，详见双达公司提交的民事上诉状。 祥恒公司辩称，不同意冯倩的上诉请求及理由，详细意见同双达公司答辩意见。 恒大地产石家庄公司辩称，冯倩与祥恒公司、双达公司之间的房屋买卖合同纠纷与我公司无关。 双达公司上诉请求：1、请求依法撤销（2020)冀0502民初1690号判决第一项；2、本案上诉费用由被上诉人冯倩承担。事实和理由：双达公司不应支付冯倩利息。1、合同没有约定利息。冯倩购买双达公司开发商铺，双方签订《商品房买卖合同》，合同附件十一补充协议第三条对于发生面积差时如何处理有明确约定，如果买受人不退房的，双方明确约定据实结算，没有约定利息。2、合同没有约定退款期限。这个约定对买卖双方均公平有效。一审判决认为开发商在知晓该商品房的实测建筑面积小于合同约定建筑面积后就应发出退款通知，司法干预民事交易自由。违反合同法第六十四条规定。3、双达公司没有拒不履行退款义务。2020年5月底，双达公司收到冯倩诉状后，积极与冯倩方协商退款事宜，但是冯倩额外索要从交款之日起的利息损失，没有合同依据，导致双方未能谈妥，因此双达公司并不存在违约行为，依法不应赔偿其损失。4、一审判决第一项利息超出一审原告诉请，一审原告诉请双达公司支付利息损失，按照银行同期贷款利率计算，但是一审判决利息按照银行贷款利率以及银行同业拆借利率的150％计算，严重超出原告诉请范围。 冯倩辩称，一审判决认定二被上诉人承担连带责任，认定事实清楚，适用法律正确。二被上诉人应当承担连责任。 祥恒公司辩称，同意双达公司的上诉意见。 恒大地产石家庄公司辩称，与我公司无关。 祥恒公司上诉请求：1、请求依法撤销(2020)冀0502民初1690号判决第三项；2、本案上诉费用由被上诉人冯倩承担。事实和理由：祥恒公司不应承担责任。1、一审判决事实认定错误。举证责任不在祥恒公司。双达公司临时借用上诉人POS机进行代收房款，后祥恒公司将房款转入双达公司账户。双达公司已经认可收到冯倩交付的房款，上诉人认为无需再次举证将款项支付给双达公司，举证责任认定错误。此外，如果确实需要提供的话，法院可以向我司释明，上诉人可以提供转款相应凭证。2、一审判决法律适用错误。一审判决适用公司法第二十条要求祥恒公司承担连带责任，法律适用错误。一审判决上诉人承担连带责任，法律适用严重错误。 冯倩辩称，同对双达公司上诉的辩称意见。 双达公司辩称，双达公司与冯倩之间的房屋买卖关系，与祥恒公司没有关系，不应承担任何责任。 恒大地产石家庄公司辩称，与我公司无关。 冯倩向一审法院起诉请求：一、判令被告双达公司退还原告购房款276,642元及利息暂计54,223元（利息暂自2017年1月6日起按银行同期贷款利率计算至2020年5月5日，总利息计算至判决履行时止）。二、判令被告双达公司退还原告物业费1000元。三、判令被告祥恒公司、恒大地产石家庄公司对上述债务承担连带还款责任。四、本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。 一审法院认定事实：一、2017年1月6日冯倩与双达公司签订了商品房买卖合同（合同编号：ＹＳ201700499房屋代码：1078171），合同约定：冯倩（买受人）购买双达公司（出卖人）开发建设的位于桥东区；该商品房的房产测绘机构为邢台市城乡测绘队，其预测建筑面积工54.92平方米，其中套内建筑面积54.36平方米，分摊共有面积0.56平方米；该商品房单价为每平方米24034.94元，总价款为1319999元；付款方式为买受人于2017年1月6日前支付首期房价款669999元，余款650000元向银行申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第三条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定建筑面积与实测建筑面积的建筑面积有差异的，以实测面积为准。实测建筑面积与合同约定建筑面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、买受人不退房的。买卖双方按实测建筑面积及本合同约定的房屋单价据实结算。2、该商品房的实测建筑面积与本合同约定建筑面积发生差异，买受人应于出卖人发出的‘退（补）款通知书’中指定的期限内办理房款的退（补）手续。”。二、2016年11月份冯倩向被告祥恒公司通过银行分别转账付款50000元、619999元，2016年11月22日，被告双达公司向冯倩出具了收款收据，载明收取冯倩恒大城商业首付款669999元（含定金50000元）。三、2017年1月12日冯倩与中国银行邢台市开发区支行签订了个人商业用房贷款合同，贷款650000元并委托支付至双达公司银行账户，用于购买上述房产。四、2019年5月29日金碧物业有限公司邢台分公司向冯倩发出邢台恒大城收（验）楼通知书，同时金碧物业交易凭证显示，冯倩交纳了公寓物业服务费、转供电服务费、自用电费共计1119元。五、冯倩向本院申请律师调查令自邢台市城乡测绘队调取的房产分户图显示坐落于邢台市桥东区南区5号楼1层110房产专用建筑面积42.96平方米，分摊建筑面积0.45平方米，建筑面积43.41平方米。六、冯倩申请财产保全，支付了保全申请费2270元，保函费用875元。七、恒大地产集团石家庄有限公司系邢台双达房地产开发有限公司（注册资本2143万元）控股股东，认缴出资额1543万元，实缴出资额1543万元（2012年3月6日实缴）。八、国家企业信用信息公示系统显示，邢台祥恒房地产开发有限公司系恒大地产集团石家庄有限公司的全资子公司。 上述事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，通过各方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：1、冯倩所购买的商品房面积是多少？双达公司应退还房款、物业费的数额及依据？2、祥恒公司及恒大石家庄公司是否应当承担责任？应当承担何种责任？首先关于第一个焦点，通过原告申请，本院向邢台市城乡测绘队调取了冯倩所购房产分户图，该图显示建筑面积43.41平方米；比冯倩与双达公司签订的商品房买卖合同中预测建筑面积54.92平方米少了11.51平方米；根据双方在该商品房合同附件十一补充协议第三条约定的据实结算，双达公司多收了冯倩购房款为（54.92㎡-43.41㎡）×24,034.94元/㎡=276,642元，该款应当予以退还；关于冯倩诉请的利息问题，根据双方在该商品房合同附件十一补充协议第三条约定，作为开发商的双达公司应该在知晓该商品房的实测建筑面积小于合同约定建筑面积后即应向冯倩发出“退款通知书”办理房款的退还手续；但其截止到开庭日前均未向冯倩发出该通知，如果不支付利息，显失公平。关于利息支付的时间，双达公司在交房之前应已知实测房屋面积减少，故可自2019年5月29日金碧物业有限公司邢台分公司向冯倩发出邢台恒大城收（验）楼通知书时计算利息；关于利息标准，在2019年8月20日之前按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率为基础，在2019年8月20日之后以全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为基础；参照金融机构计收逾期利息的标准计算。关于冯倩诉请第二项，因其无证据证明收取其物业费的系双达公司，故本院对该项诉请不予支持。关于祥恒公司和恒大地产石家庄公司的责任问题，首先关于祥恒公司，通过法庭审理可知，冯倩将房屋首付款交至祥恒公司银行账户，由双达公司的控股股东恒大地产石家庄公司的全资子公司占有、使用（祥恒公司或双达公司未提交证据证明，该款项祥恒公司给付了双达公司）；祥恒公司与双达公司存在公司财产混同的情形，故其应对双达公司对冯倩的债务承担连带责任。关于恒大地产石家庄公司，其已足额实缴了在双达公司的出资；冯倩无证据证明恒大地产石家庄公司存在滥用公司法人独立地位或者股东有限责任，逃避债务的行为，故冯倩要求其承担连带责任的诉请，缺乏理据支持，本院不予采信。关于冯倩诉请第四项，保全申请费及保函费的发生，系由于双达公司违约行为导致，故应由其承担；诉讼费不属当事人请求的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、邢台双达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还冯倩购房款276,642元及利息（以276,642元为基数，支付自2019年5月29日起至履行完毕时止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计付）。二、邢台双达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯倩保全申请费2270元，保函费用875元。三、邢台祥恒房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带责任。四、驳回冯倩的其他诉讼请求。案件受理费6278元，减半收取计3139元，由邢台双达房地产开发有限公司负担，邢台祥恒房地产开发有限公司承担连带责任。 二审中，祥恒公司提交银行现金支票存根、河北农村信用社现金缴款单。证明祥恒公司代双达公司收款后，又转给双达公司，履行临时代收代付义务，无获益，与双达公司不存在资金混同。本院组织当事人对祥恒公司提交的证据进行了质证。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双达公司对向冯倩交付的房屋面积比房屋买卖合同约定的房屋面积少11.51平方米的事实无异议。按照《最高人民法院》第十九条规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积小于合同约定面积的房款及利息由出卖人返还买受人。因此，双达公司应冯倩返还房款的利息。由于冯倩购买该房屋是按揭贷款，冯倩必然会支付贷款利率，故利息自双达公司收到房款之日起开始起算利息较为妥当，一审庭审中冯倩变更诉讼请求为：利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计付。故一审判决未超出冯倩诉请的范围。关于祥恒公司、恒大地产石家庄公司应否对双达公司退还冯倩多收的房款及利息应否承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定公司股东滥用股东法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。恒大地产石家庄公司为双达公司控股股东，祥恒公司系恒大地产石家庄公司的合资子公司。现冯倩提交证据不能证明恒大地产石家庄公司滥用控制权使其子公司、关联公司存在财产边界不清、财务混同、利益相互输送等情形，故冯倩要求恒大地产石家庄公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。双达公司、祥恒公司是两个独立的公司，没有证据证明两公司之间存在人员混同、资金混同、财产混同，现冯倩仅凭祥恒公司收其房款为由而要求祥恒公司承担连带责任证据不足，本院不予支持。 综上所述，双达公司、冯倩的上诉请求不成立，祥恒公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1690号民事判决第二项； 二、变更河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1690号民事判决第一项为邢台双达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还冯倩购房款276,642元及利息（以276,642元为基数，自2017年1月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计付，2019年8月20日之后至履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计付）； 三、撤销河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1690号民事判决第三项、第四项； 四、驳回冯倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6278元，减半收取3139元，由邢台双达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费6278元，由邢台双达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  刘 静