成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2385号 原告（反诉被告）:袁伟平，男，1987年6月15日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：张洪润，四川煊焜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘波，男，1986年8月9日出生，汉族，住成都市温江区。 被告（反诉原告）：张容珍，女，1978年11月15日出生，汉族，住四川省夹江县。 二被告共同委托诉讼代理人：李天富，四川航都律师事务所律师。 第三人：成都信腾投资有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华新下街166号。 法定代表人：周澄，总经理。 委托诉讼代理人:李路，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:苏伟越，北京大成（成都）律师事务所律师。 第三人：成都银行股份有限公司锦江支行，住所地成都市锦江区书院西街1-33号。 负责人：钟鹏。 原告（反诉被告）袁伟平与被告（反诉原告）刘波、张容珍、第三人成都银行股份有限公司锦江支行（以下简称“成都银行”）、成都信腾投资有限公司（以下简称“信腾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。袁伟平及其委托诉讼代理人张洪润、刘波、张容珍及二人的委托诉讼代理人李天富、信腾公司的委托诉讼代理人李路到庭参加诉讼，成都银行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 袁伟平向本院提出诉讼请求：1.判令解除袁伟平与刘波、张容珍签订的《房产买卖合同》；2.判令刘波、张容珍返还私自出租袁伟平房屋所得房租款6300元（自2019年7月19日至2020年2月8日，租金1000元／月）。事实及理由：袁伟平与刘波、张容珍是朋友关系，为合作开发某一项目，口头约定进行对赌，内容是刘波、张容珍经营这一项目，并在一定时间内达到一定的业绩，袁伟平以自有房屋参与对赌，刘波、张容珍可以以业绩所得款项作为购房款，若在一定的时间内没有达到一定的业绩，则对赌失败，袁伟平收回房屋。在这样的背景下，双方签订了《房产买卖合同》，约定袁伟平将位于成都市双流区××社区××组××社区××组××期××号房屋出售给刘波、张容珍，付款方式为2017年4月30日前支付首付款60000元，开发商取得大产权后再支付首付款20000元。2017年4月，刘波、张容珍向袁伟平支付了60000元。经查，2018年4月10日，开发商取得大产权，但刘波、张容珍迟迟不支付首付款20000元。合同签订后，袁伟平不存在违约行为，有权收回房屋。且刘波、张容珍未经许可从信腾公司处取得房屋钥匙并出租给案外人，侵害了袁伟平的合法权益。 刘波、张容珍辩称，袁伟平的诉讼请求理由不充分，案涉房屋买卖合同经过生效判决予以确认，袁伟平要求解除合同的理由不成立；对于房屋出租的事实予以认可，但在刘波、张容珍的行为构成侵权的情形下，才应当退还租金6300元，刘波、张容珍是合法取得房屋的，收取租金也是为了防止损失的扩大，请求法院驳回袁伟平的诉讼请求。 刘波、张容珍向本院提出反诉请求：1.判令袁伟平立即履行《房产买卖合同》义务，向成都银行办理案涉房屋还款解押手续，并由刘波、张容珍代为归还按揭余款；2.判令袁伟平向信腾公司提交办理不动产权登记证书所需手续，由信腾公司协助将房屋产权过户办理至袁伟平名下并由袁伟平将房屋过户给刘波、张容珍；3.判令袁伟平支付刘波、张容珍维修基金1208.16元、物业管理费3786.16元；4判令袁伟平赔偿损失25500元。事实及理由：2017年2月28日，刘波、张容珍与袁伟平签订了《房产买卖合同》，约定袁伟平将前述案涉房屋出售给刘波、张容珍，合同约定房屋成交价为402600元，合同签订当日刘波、张容珍支付了购房定金20000元，于2017年4月30日前支付首付款60000元，待开发商取得大产权证后再支付20000元，袁伟平应于2017年8月31日前将房屋交给刘波、张容珍并办理相应手续，但袁伟平拒不履行相应义务。为维护刘波、张容珍的合法权益，特提起诉讼。 袁伟平辩称，1.刘波、张容珍未支付房款，存在违约，按照合同约定袁伟平有权收回房屋；2.房屋买卖合同仅是债权而非物权，刘波、张容珍从物业处接收房屋并出租属于侵权；3.签订合同时，袁伟平将接房的所有资料均已交付刘波、张容珍，其承诺由他们全权办理剩下的手续，不需要袁伟平回来协助办理；4.生效判决书是在袁伟平缺席情况下作出的，袁伟平并不存在违约的情况，因为对方可以通过授权从物业及开发商处取得房屋，且该判决中的违约金也足以支付其所谓的损失。综上，请求驳回履行合同的诉讼请求，刘波、张容珍归还办理产权所需的全部材料，对于第三项诉讼请求中的费用若实际发生我方愿意归还，对刘波、张容珍主张的损失与我方无关，请求驳回。 信腾公司称，根据刘波、张容珍提交的票据，物管费是3758.16元，28元为商业水费。 成都银行未到庭，但向本庭出具《情况说明》一份，称：“我行于2016年10月24日向袁伟平发放一手房个人按揭贷款，金额260000元，期限20年，所购房屋位于：成都市双流区协和街道华府大道三段919号万锦城一期5幢12楼1202号，截止2020年6月24日，该客户还款正常，现贷款余额228535.47元。关于解除抵押条件，如该笔贷款本息结清，10个工作日内，我行即可解除该笔贷款抵押”。 本院经审理后认定事实如下：2017年2月28日，刘波、张容珍（乙方，买受方）与袁伟平（甲方，出售方）签订《房产买卖合同》，约定甲方将坐落于成都市双流区××社区××组社区××组××期××号房屋出售给乙方，房屋成交总价为402600元，产权性质：住宅；所有权人：袁伟平；按揭情况：商贷260000元整；还约定乙方于签订本购房合同当日向甲方支付购房定金20000元，首付款支付方式为：甲乙双方约定在2017年4月30日前支付首付款部分款60000元，开发商取得大产权后乙方支付首付款20000元。过户取件后，交易房屋产权即过户到买方名下后10日内支付尾款。注：甲乙方也可自行约定将购房尾款（不含物业交割费）分过户递件、取件分期支付，方式为：递件成功（即买卖双方到房屋所在地房管部门提交过甲乙双方约定购房尾款支付方式为：302600元所需的房产证等相关证件并通过房管局审核合格受理过户）支付部分，取件后，支付剩余部分：办理完抵押登记后，由银行支付剩下尾款302600元。甲乙双方共同确定2018年10月31日为最迟产权过户日，即本合同约定房屋产权过户递件成功之日不得晚于上述约定日期；合同第九条违约责任及免责条款约定：9.1本合同签字生效后，若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约。甲方应承担办理产权过户手续所发生的一切费用并按本合同成交总价的20%向乙方支付损失赔偿金。9.1.1因甲方原因不能办理产权过户手续或国土证书过户手续的（遇政策性因素、房屋拆迁等不可抗力原因除外）；9.1.2甲方无故拒售此房或以种种理由变相拒售此房。其他约定：1、按甲方商品房签订合同约定，甲方交房给乙方时间为2017年8月31日前交房；2、甲方必须在产权过户前把银行按揭一次性付清，若用第三方方式还清银行按揭款项，所产生的费用由乙方支付；3、本合同签订之日起，该房屋涨跌与甲方无关；4、乙方未按照合同约定的方式支付房款，甲方有权收回房屋，并退还乙方已交的款项。 合同签订当日即2017年2月28日，刘波、张容珍向袁伟平支付定金20000元；2017年4月17日，刘波、张容珍向袁伟平支付首付款60000元。 2017年4月17日，袁伟平通过公证的方式向张容珍出具委托书，委托张容珍办理并领取案涉房屋的所有权证或不动产权证书。 2018年4月10日，刘波、张容珍向本院提起诉讼，请求判令袁伟平履行案涉房屋还款解押手续、交付房屋、配合办理房屋贷款手续及产权过户登记手续、支付违约金等；2018年11月30日，本院作出判决：“一、袁伟平于本判决生效之日起十日内向刘波、张容珍支付违约金40000元；二、驳回刘波、张容珍的其他诉讼请求”，该判决已生效。后因袁伟平未履行判决书所载明的义务，刘波、张容珍向法院申请了强制执行，但袁伟平仍未履行上述义务。 2019年7月19日，刘波、张容珍通过委托书从信腾公司处接收了房屋，后刘波、张容珍对房屋进行了简单装修并按照每月1000元的租金标准出租给案外人，出租时间自2019年8月8月至今。接房时，刘波张容珍向物业公司缴纳了物业管理费3786.16元、向信腾公司支付了房屋维修基金1358.16元。 另查明，位于成都市双流区协和街道华府大道三段869号5栋12楼1202号的涉案房屋（合同备案号：494871）合同备案至袁伟平名下，目前仍处于签约备案状态。涉案房屋上存在抵押信息（抵押件号：2017041122F00189；抵押权人：成都银行股份有限公司；债务人：袁伟平；被担保债权数额：260000元）。 以上事实，有各方当事人陈述、（2018）川0116民初4023号民事判决书、收据、转款凭证、公证书、《房产买卖合同》等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，刘波、张容珍与袁伟平签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 合同签订后，刘波、张容珍按照合同约定向袁伟平支付了首付款及定金共计80000元，袁伟平应在合同签订后及时办理房屋权属证书、结清银行贷款本息以消灭抵押权，并按照约定协助刘波、张容珍办理过户手续。虽然按照合同约定，刘波、张容珍应在案涉房屋初始产权取得后向袁伟平支付房款20000元，但由于根据生效判决所载明的内容，袁伟平应向刘波、张容珍支付违约金40000元，金钱属于不特定物，在袁伟平尚欠刘波、张容珍违约金40000元拒不履行的情况下，刘波、张容珍未支付房款20000元的行为并不构成违约，故刘波、张容珍不存在违约行为，袁伟平不享有合同解除权，其主张解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。 在房屋具备交房条件后，袁伟平怠于履行合同义务，拒不从信腾公司处接收房屋，刘波、张容珍根据双方签订的《房产买卖合同》及委托书从信腾公司处收取房屋并将房屋装修出租，减少了各方的损失，刘波、张容珍的行为不构成侵权，袁伟平主张其返还租金6300元于法无据，本院不予支持。 在签订合同时，买卖双方均清楚知晓案涉房屋尚未办理权属证书，结合庭审查明的事实，案涉房屋早已具备办理不动产权证的条件，但袁伟平未积极履行合同义务，及时办理权属证书，导致案涉房屋至今无法办理过户手续。因案涉房屋已经可以办理产权证，信腾公司作为案涉房屋的开发商，有义务协助袁伟平办理案涉房屋的相关产权证，袁伟平也应当积极配合信腾公司办理相关权属证书，因袁伟平的原因导致房屋现仍无法办理房屋权属证书，现案涉房屋的办证条件已经具备，信腾公司应当协助袁伟平将案涉房屋的权属证书办理至袁伟平名下。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，袁伟平在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即成都银行同意，但庭审中，刘波、张容珍明确表明愿意代袁伟平向成都银行还清贷款本息以解除抵押权，成都银行也对刘波、张容珍代偿贷款本息未提出异议，故刘波、张容珍主张由其代袁伟平向成都银行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。刘波、张容珍代袁伟平偿还清债务后，成都银行应协助袁伟平、刘波、张容珍办理房屋抵押权注销手续以便于刘波、张容珍完成过户手续。故待涉案房屋登记于袁伟平名下且抵押权注销后，袁伟平应当协助刘波、张容珍办理房屋过户登记手续。根据刘波、张容珍与袁伟平的约定，刘波、张容珍可自行选择过户取件后，交易房屋产权过户到买方名下后10日内支付尾款，或待袁伟平递件成功后支付房款302600元或办理完抵押登记后，支付剩余尾款302600元整，虽然合同约定的付款时间还未成就，但合同继续履行的条件具备，刘波、张容珍代袁伟平提前结清了银行贷款本息后，双方应当对房款及时据实结算。 对于刘波、张容珍在代袁伟平接房时，代袁伟平向物业公司及信腾公司缴纳了物业费用3786.16元、维修基金1208.16元，该部分费用本应由袁伟平承担，刘波、张容珍代其支付了上述费用后，袁伟平应当将上述费用支付给刘波、张容珍。 对于刘波、张容珍主张的租房损失25500元，因刘波、张容珍在收房后已经使用了案涉房屋并将案涉房屋出租获得了租金，同时在另案中也判令袁伟平向其支付违约金40000元，前述两部分费用已经足以弥补刘波、张容珍的损失，故对刘波、张容珍主张的损失本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘波、张容珍于本判决生效之日起七日内代袁伟平向成都银行股份有限公司锦江支行偿还位于成都市双流区协和街道华府大道三段869号5栋12楼1202号房屋的剩余银行贷款本息（具体金额以刘波、张容珍支付该款项时成都银行股份有限公司锦江支行处系统内结清的总金额为准）； 二、成都银行股份有限公司锦江支行于刘波、张容珍支付完毕上述第一项款项后七日内协助刘波、张容珍、袁伟平办理位于成都市双流区协和街道华府大道三段869号5栋12楼1202号房屋的抵押权注销手续； 三、成都信腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助刘波、张容珍、袁伟平办理位于成都市双流区协和街道华府大道三段869号5栋12楼1202号房屋的不动产权登记证书，将案涉房屋登记至袁伟平名下； 四、袁伟平于位于成都市双流区协和街道华府大道三段869号5栋12楼1202号房屋登记至其名下且抵押权注销之日起三日内协助刘波、张容珍办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至刘波、张容珍名下，刘波、张容珍于袁伟平完成前述房屋过户手续后五日内向袁伟平支付剩余购房款（322600元减去刘波、张容珍实际代袁伟平支付的银行贷款本息）； 五、袁伟平于本判决生效之日起七日内向刘波、张容珍支付物业管理费用3786.16元、维修基金1208.16元； 六、驳回袁伟平的诉讼请求； 七、驳回刘波、张容珍的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费3898元，诉讼保全费2533元，共计6481元，由袁伟平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年十一月十日 法官助理 陈 妮 书 记 员 何 湘