北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28553号原告（反诉被告）：钟俊灵，男，1992年7月10日出生，汉族。被告（反诉原告）：徐苗，女，1984年5月2日出生，汉族。钟俊灵与徐苗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钟俊灵与徐苗到庭应诉。本案现已审理终结。钟俊灵向本院提出诉讼请求：1、徐苗返还我租房押金2400元、钥匙押金300元以及2020年2月10日至2020年2月29日期间的租金1827.6元；2、诉讼费徐苗承担。事实和理由：2020年1月31日早上，徐苗禁止我进入承租的房屋，民警协调后不久，其强闯该房屋，并抢走我的钥匙，强迫我在租房合同上新增条款，污蔑并强迫我承担损坏物品的责任。2020年2月5日晚，徐苗禁止我进入承租房屋，在未提前通知我的情况下强迫我购买已经缺货的消毒液、体温计、洗手液。2020年2月6日晚，在我体温未超过37℃的情况下，其禁止我进入承租房屋，并抢走我的钥匙不予归还，强迫我体检。2020年2月7日，其禁止我出入小区，禁止我在10日的正常上班。2020年2月9日，我被迫搬离，其拒绝退还我租房押金2400元、钥匙押金300元。故诉至法院。徐苗辩称，2020年1月31日早上7点半，钟俊灵抵达北京租房处。早上九点钟俊灵表示去趟超市，我只是提醒他若去超市最好买个滴露洗手液、84消毒液，自行备用。但他从超市返回租房处并未购买上述物品。2020年2月5日，我再次在其前往超市时告知其购买后，其购买了肥皂。2020年2月6日，因为我和他沟通过他在卫生间吐痰的事宜，他询问我是否有体温计，我建议他去小区楼下保安处帮测体温，保安告知他体温为37.3℃，保安就联系了居委会，居委会告知我作为房东需向派出所报备，于是我拨打了110。民警让钟俊灵接电话了解其自何处返京及其个人信息，告诉他最好去周边医院检查。在民警劝说下，钟俊灵自行去医院检查。在钟俊灵租房期间，没有人威胁其不能在承租房屋居住，也没有上涨租金或多交房租。其返京之时，小区保安向其发放了居家观察告知书、返京人员居家隔离观察证明，但钟俊灵返京后每天进出小区，导致小区保安总打我的电话，提出让他本人隔离等，其拒不隔离、多次外出、不准备消毒用品。由于其不服从社区防疫管控，小区保安找我沟通，我在无奈下在保安在场情况下表示如果他不听劝、多次进出小区就把钥匙交了，按门铃屋里有人开门。钟俊灵将钥匙扔在保安桌子上，没有人抢其钥匙。我将钥匙拿回房屋客厅并放在洗衣机上。钟俊灵2月7日拿走钥匙。疫情期间，我没有提出退租要求，钟俊灵的物品一直在承租房屋单间处，未告知我不要遗留在屋内的私人物品，且欠付租金，没有明确告知我要退租，也未办理房屋交接。因此我不应退还其押金。我在接到本案诉讼后即2020年6月才知晓其不要遗留在屋内的物品了。按照合同约定，其提前退租，构成违约，且其退租事由是其个人辞职并非疫情原因，非法定免除责任事由，押金等费用不予退还。徐苗提出反诉请求：1、确认双方于2019年9月29日签订的房屋租赁合同于2020年8月6日解除；2、钟俊灵赔偿因其单方提前退租导致房屋空置给我带来的经济损失12000元及房贷损失13250元；3、钟俊灵赔偿我实木衣柜损失、洗脸陶瓷维修费损失共计4660元；4、本案诉讼费全部由钟俊灵负担。事实和理由：双方于2019年9月29日签订《房屋租赁合同》，约定我将一间次卧出租给钟俊灵，租赁期限自2019年9月29至2020年9月28日，每月20日支付次月租金2400元。其承租期间，将湿衣服挂在衣柜内导致实木家具被浸泡受损、洗脸池子被压坏。自疫情防控以来，我第一时间联系钟俊灵，询问他返京事宜，未果。现在由于辞职原因提前搬离，且未办理交接手续，并在房间内遗留物品，其并未向我明确表示要退租或屋内物品不要了。我是在本案诉讼中即2020年6月接到法院电话被告知其要求提前退租了。我不存在涨房租的行为，其提前退租行为构成违约，给我带来了经济损失，应承担上述物品损失及经济损失。故提出上述反诉请求。钟俊灵对徐苗的反诉辩称，认可双方的房屋租赁合同已经解除，但认为该合同解除时间是2020年2月10日，不同意徐苗所述合同解除时间。并表示自己并未辞职，不同意其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2019年9月29日，徐苗（甲方、出租方）与钟俊灵（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同约定：甲方将其拥有的位于海淀区昌运宫公汽四场宿舍错×单元×层×室的房屋次卧出租给乙方。租期自2019年9月29日至2020年9月28日。月租金2400元整，乙方需在10日前支付月租金，若乙方在每月10日前未支付次月房租的，晚交一天房租需支付给甲方双倍租金。若乙方在每月10日前未支付次月房租的，视为乙方次季度不再租房，且必须在租房到期时搬出房屋，若在规定日期内未搬走的，按200元/天收取违约金。若乙方提前退房，甲方不退还剩余租金且按乙方违约赔偿甲方1个月违约金。备注事项包括：若乙方不到期提前退房，则剩余租金及押金不退。房屋设施若损害，需按原价赔偿。乙方退房当日，交钥匙，退租金。乙方入住前需向甲方交纳1个月租金（租房押金2400元整、钥匙押金300元整）。该租赁合同后附温馨提示，该温馨提示处载明：…5、洗完衣服需在洗衣机内甩干或挂窗户外，禁止将滴水湿衣服等物品挂在屋内、浸泡墙皮、家具等行为；另有手写体载明：7、禁止将湿衣服搭在柜子里、屋内；8、禁止将盆子放在洗脸水池子里。徐苗称该温馨提示处另载明有第九条：前期已造成衣柜被泡，水池子压坏，要承担相应责任！该条款后有钟俊灵签字，日期为2020年1月31日。经询问，上述7、8、9条款内容系徐苗书写，钟俊灵签名及日期系钟俊灵本人书写。双方签约后，钟俊灵依约支付了押金2400元及钥匙押金300元，并支付租金至2020年2月29日。钟俊灵称房屋内的衣柜在入住时已经破旧，存在诸多问题，且徐苗未提交证据证明入住时衣柜状况，同时其称洗手池损坏与其无关。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。随后,海淀区社区防控组下发了《居家观察告知书》，要求居家观察人员在居家观察期间禁止外出，如出现发热…等异常症状，请立即与社区、居委会工作人员联系，说明自身健康状况，并按照相关流程就诊。被告知人应认真阅读本通知单，积极配合开展居家观察。如在居家观察期间、违反本告知书的要求，拒绝接受居家观察等防控措施的，第一次予以提醒、劝说，第二次予以警告、批评教育，第三次强制进行集中隔离…。2020年1月31日，钟俊灵自广东返京，被要求进行居家隔离观察。徐苗称钟俊灵自外地返京后没有按照上述告知书进行居家隔离。2020年2月6日，钟俊灵体温37℃，其称在徐苗的强迫下前往北京四季青医院急诊发热门诊科就医，经查其X线诊断报告载明其胸部未见明显活动性病变。徐苗表示并未强迫其就医。2020年2月6日，钟俊灵称其承租房屋户门钥匙及卧室房屋钥匙被徐苗拿走，徐苗对此不予认可，其表示钥匙放在洗衣机上，并未收走，直至钟俊灵搬走后其才拿走了洗衣机上的钥匙。钟俊灵称2020年2月7日，徐苗禁止其在2月10日正常上班，对此其提交了车道沟社区居民委员会下发的《临时出入证》及2020年2月7日的录音。录音中钟俊灵询问徐苗是否可以隔三天出去一趟，徐苗称隔三天也别出去，并表示钥匙这段都不会给钟俊灵的。若钟俊灵进出可按门铃。钟俊灵表示自己不出小区，要求徐苗把钥匙给他，进出方便。同时钟俊灵在录音中称：保证15日之前一定搬出去。钟俊灵于2020年2月9日搬离房屋，房屋内遗留有其黑色衣服、酒精、脸盆、肥皂等，系其不要的物品。双方于2月9日进行微信沟通，内容如下：“钟俊灵：我要求终止和你的租房合同，于2020年2月10日起，希望你2020年2月15日前，返还租房押金2400元、钥匙押金300元,原因如下：…。徐苗：你自愿搬出去！家里有人可以按门铃！整个小区没你这样总是出出进进！你要不住抓紧把你东西全部拿走别占着房子！…别人走了东西还放在这占着房子，不合适…既然你自个搬出去，不想住了，我就得好好找你算算这个账…非常时期，你想退房，我按合同走，合同有效期内，我还要追究你给带来的空租期问题…。上述微信沟通中，钟俊灵列明的解约原因主要有：徐苗存在辱骂行为；徐苗要求涨租；疫情期间，双方就疫情防控事宜产生的系列冲突。本院认为，租赁合同系签约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。钟俊灵及徐苗均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方提交的证据及当事人陈述、租赁合同的履约情况可知，钟俊灵于2020年2月9日通过微信方式告知徐苗解除合同的主要原因系合同履行过程中双方因生活琐事等产生矛盾以及因疫情防控事宜引发的相关争执。但租赁合同履行过程中，钟俊灵在2020年1月31日返京后受到疫情或者疫情防控措施的影响，难以自由出入，但疫情或疫情防控措施的施行并未直接导致合同不能履行。钟俊灵自外地返京后，其需居家隔离。在此期间其提出外出需求确与居家隔离要求不符，但双方可通过向海淀区社区防控组等相关单位予以反映等途径予以解决。通过2020年2月7日的录音内容显示徐苗确实表示了钥匙在当时不会给钟俊灵。随后，钟俊灵在此次沟通中表示2月15日之前搬出。在双方于2020年2月9日的微信沟通过程中，在钟俊灵明确提出了提前解约后，通过徐苗在微信沟通中的表述内容可知当时钟俊灵的进出方式仍系按门铃，而非取回钥匙后自行出入。对此本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人支付租金的合同。其中出租人的主要合同义务系将租赁房屋包括房屋钥匙交付承租人。徐苗自钟俊灵处取回房屋钥匙并在钟俊灵要求返还时未及时返还的行为违反了这一合同义务，构成违约。钟俊灵据此享有合同解除权。钟俊灵于2020年2月9日以微信方式向徐苗送达解除租赁合同的通知，该通知产生解除租赁合同的法律效力。根据该解约通知的内容可知，租赁合同于2020年2月10日解除。徐苗关于租赁合同于2020年8月6日解除的主张，没有依据，本院均不予支持。因钟俊灵依法提前解除合同，故徐苗要求其承担房屋空置产生的经济损失及房贷损失，没有依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。钟俊灵关于退还租房押金2400元及钥匙押金300元的主张，于法有据，本院予以支持。同时，钟俊灵亦应在2020年2月10日后腾退并交还涉诉房屋。但在钟俊灵发出提前解约的通知后，在徐苗明确告知其带走其个人物品、腾空房屋的情况下，其依然在该房屋内遗留有其个人物品，且未提交相应证据证明钟俊灵在该房屋内遗留的个人物品视为放弃或在此情况下视为完成交还房屋。综上，钟俊灵并未在2020年2月10日完成腾退并交还房屋的义务。因此，钟俊灵要求徐苗返还2020年2月10日至2020年2月29日期间的租金的诉求，没有依据，本院不予支持。徐苗要求钟俊灵赔偿实木衣柜损失、洗脸陶瓷维修费损失，但其未提交相应证据证明上述物品在双方签订租赁合同时的物品现状及损失情况等，且钟俊灵不认可其损坏上述物品。综上，徐苗要求钟俊灵赔偿实木衣柜损失、洗脸陶瓷维修费损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、徐苗与钟俊灵于2019年9月29日签订的《房屋出租协议》于2020年2月10日解除；二、徐苗于本判决书生效后7日内向钟俊灵返还房屋押金2400元及钥匙押金300元；三、驳回钟俊灵其他诉讼请求；四、驳回徐苗全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（钟俊灵已预交），由徐苗负担，于本判决书生效后7日内交纳。反诉案件受理费274元（徐苗已预交），由徐苗负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年十一月二十八日书记员 张慧聪