呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3694号原告：呼和浩特鹏达投资置业有限公司。法定代表人：彭毅敏，公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：何敏，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达公司）与被告何敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹏达公司的委托诉讼代理人赵明程、被告何敏的委托诉讼代理人戴岩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏达公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告签订的《房地产租赁合同》；2.依法判决被告向原告支付拖欠的房屋租金672974.65元(从2017年1月1日计至2020年4月30日)；3.依法判决被告向原告支付迟延支付违约金100967.36元；4.案件的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年8月4日，被告与原告签订了《房地产租赁合同》，合同约定原告将位于呼和浩特市××区鹏欣金游城S6-301/302至S6-308至384室出租给被告，用于服务，业态限于儿童娱乐。房屋建筑面积为1097.71平方米。租赁期限从2014年11月18日至2024年11月17日止，其中合同第四条约定每月租金的标准，租金按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同中还约定，原告在被告拖欠租金等相关费用累积相当于二个月租金额，且经催告仍不缴纳时有权书面通知被告解除合同。违约方应向另一方支付相当于二个月租金的违约金；支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同生效后，原告按约定交付了房屋。但被告自2017年1月1日起未按照合同约定缴纳租金，并经原告催缴后仍不履行交纳义务，其已经严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告何敏辩称，一、被告不同意解除原被告之间签订的《房地产租赁合同》，且原告单方解除上述合同，应赔偿被告因此受到的装修等全部损失。原告未在法定期限内，按法定程序行使解除权，单方解除权早已灭失，因此不具有行使单方解除权的权利。二、2018年5月被告承租房屋开始大面积漏水，给被告造成巨大经济损失，原告应当予以赔偿。2018年5月被告承租房屋开始漏水，并且非常严重，6月、7月漏水面积逐步扩大，7月份在顶部拆开后，甚至出现了水流如注的情况，最终漏水面积扩散到店铺面积的70%，并因此造成被告游乐场用电设备全部损坏、停运，整体顶部面临坍塌无法经营的境地，一直持续到2018年9月23日才控制住大面积流水，但小面积流水不断，并一直持续到现在，原告迟迟无法找到漏水原因，导致被告于2018年7月21日被迫停业，错过了被告暑假销售的旺季，造成巨大的经济损失，后2019年、2020年被告商铺屋顶再次漏水，游乐场的屋顶千疮百孔均无法解决，直接影响到场人员的安全及消费者感受，出现大量客户退卡投诉的情况。2020年5月5日至5月底，被告游乐场顶部又开始漏水，造成被告的游乐场再次停止营业，卖场销售严重受影响。2020年6月30日至今，被告的游乐场仍然漏水，为避免坍塌必须在房屋顶部开洞放水，截止原告起诉之日，店内仍有近100平方米面积持续渗水、漏水、滴水，原告根本无法找到漏水原因，无法修复漏水部位，更无法给原告提供达到适租标准的房屋，已经构成严重违约。因此原告应当赔偿因提供房屋不适租造成的各项损失，包括设施设备损失、停业期间的营业损失、人员工资损失等人民币384859元。另2018年7月、8月停业期间的租金48613.92元，原告不应收取。三、现商铺内游乐场旁边电玩区仍有100平米面积长期持续渗水、漏水、滴水，被告无法正常经营使用，在原告没有修复完成的情况下，不应收取自2018年7月开始至原告起诉之日租金141300.59元。四、在被告承租期内，原告无故于2018年9月28日、2019年11月6日、2020年4月15日至16日给被告断电，造成营业损失共计38000元，原告应当予以赔偿。综上，被告不存在任何违约行为，未按时交纳租金并非恶意拖欠，而是原告提供的房屋长时间漏水，无法修复，给被告造成的经济损失也迟迟不给解决，无奈被告只能拒付房租，因此是原告违约在先，被告不应支付违约金关于损失赔偿部分。第五点，因为疫情期间，被告自2020年1月20日至2020年的3月20日停业60天，租金应当免收。六、因为被告不存在违约行为，不应当支付案件受理费、律师费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2014年12月24日，原告鹏达公司（出租方、甲方）与被告何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S6-301、S6-302、S6-308至S6-384室房屋出租给乙方，总面积1097.71平方米，租赁期限10年，自2014年11月18日起至2024年11月17日止，该房屋租金采取月固定租金的计算方式如下：1.自2014年11月18日至2016年11年17日止，每月固定租金46744.15元；2.自2016年11月18日至2019年11月17日止，每月固定租金50483.68元；3.自2019年11月18日至2022年11月17日止，每月固定租金54522.38元；4.自2022年11月18日至2024年11月17日止，每月固定租金58884.17元。租金每贰个月支付一次，按照现付后用原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期（贰个月）的固定租金。乙方应于签署本合同时向甲方支付保证金人民币93488.3元。合同约定，租赁期限内，甲方保证甲方所述的该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全的状态。第12.2条约定，甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方拖欠租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何费用累计相当于二个月的租金额，经催告仍不缴纳的。第十三条、提前解除合同时房屋的返还约定，若甲方单方解除合同的，应及时书面通知乙方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后乙方应及时履行搬迁义务，甲方应给乙方必要的准备时间（一般应在10天内）。乙方对解除合同有异议的，可以提请法院或仲裁机构确认解除合同的效力。乙方既不能提请诉讼或仲裁又不履行搬迁义务的，甲方有权依法收取占用费或依法提起诉讼或仲裁请求其支付占用费（占用费可参照租金标准）。合同还对违约责任、争议解决等进行了约定。合同签订后，鹏达公司将案涉房屋交付何敏。何敏将案涉房屋进行装修后用于儿童娱乐和儿童产品销售的经营。2016年7月6日，原告鹏达公司（出租方、甲方）与被告何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（二）》，将2014年11月18日至2016年6年15日期间的租金调整为4794.15元。2017年8月27日，原告鹏达公司（出租方、甲方）与被告何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（三）》，一、双方同意对原合同4.1条租金递增期限进行调整，调整为“租金从2017年11月18日至2020年11月17日止开始递增8%，2020年11月18日至2023年11月17日止递增8%，2023年11月18日至2024年11月17日止递增8%”。二、2016年6月16日至2016年12月31日期间每月固定租金调整为人民币32361.34元，；2017年1月1日至2017年9月30日期间每月固定租金调整为人民币31162.77元，2017年10月1日至2017年12月31日每月固定租金调整为人民币32728.59元。3.2条约定，2017年及以后的租金、物业费每两个月支付一次，按照现付后用原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期租金。乙方保证按期交纳所欠费用，否则，乙方应按原合同的有关约定承担违约责任。同日，原告鹏达公司（出租方、甲方）与被告何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（四）》，双方对物业费进行了调整。2018年5月3日，原告鹏达公司（出租方、甲方）与被告何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（五）》，双方对租金递增期限、租金金额、租金等费用支付进行了约定。2018年10月24日，原告鹏达公司（出租方、甲方）与被告何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（五修）》，一、双方同意对原合同第四条项下的租金递增期限进行调整，调整为“租金从2018年11月18日至2021年11月17日止开始递增8%，递增后每月的租金为50483.68元；2021年11月18日至2024年11月17日止递增8%，递增后每月的租金为54522.38元。二、从2018年6月1日至2018年10月31日之间租金调整为24306.96元/月；从2018年11月1日至2018年11月17日租金为21790.89元；从2018年11月18日开始租金按正常递增8%计算。第三条约定，乙方须向甲方交纳租金378650.7元（即2017年1月1日至2017年12月31日）期间的租金；2018年开始，乙方应按原合同约定的时间支付物业费和租金，即“租金、物业费每两个月支付一次，按照现付后用原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期租金。乙方保证按期交纳所欠费用，否则，乙方应按原合同的有关约定承担违约责任。庭审中，被告对欠付房屋金额予以认可，但是提出抗辩称，被告并不是违约，而是在房屋没有修好，没有达到使用条件下拒付租金，另外应当将因漏水、断电、疫情期间停业的租金予以扣除。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》及相关的六份补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行各自的义务。对于原告要求解除合同的诉讼请求，《房地产租赁合同》中约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金：承租方拖欠租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由承租方支付的任何费用累计相当于二个月的租金额，经催告仍不缴纳的。被告自述2017年整年、2018年部分时间段租金未支付，未支付原因为房屋漏水，而双方于漏水发生后的2018年10月24日签订了《房地产租赁合同之补充协议（五修）》，对2017年租金予以降低，并将之后的租金重新调整，约定了租金交纳期限，是被告真实意思表示，时至今日，被告何敏仍未交纳上述租金，存在违约行为。已符合双方约定的解除条件，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，原被告双方多次调整租金金额，被告分多次支付了部分租金，庭审中被告对原告主张租金金额无异议，本院予以确认。对被告称应当扣除疫情期间租金的抗辩请求，本院予以采纳，酌情减免一个月租金。对被告称应当扣除房屋漏水、原告断电导致停业期间租金的抗辩请求，因被告何敏对此已另案诉讼，本院不予处理。被告未按时支付租金，存在违约行为，应当按照合同预定支付相当于两个月租金的违约金，因双方对租金多次调整，本院按照最后一次约定租金数额计算，为63108元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司与被告何敏签订的《房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告何敏于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司支付2017年1月1日至2020年4月30日的租金622490.97元；三、被告何敏于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司支付违约金63108元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11539元（原告已预交），由被告何敏负担10656元，由原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担883元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 郝 英人民陪审员 刘红梅人民陪审员 董朝霞二〇二〇年十一月十日书记员 邢春霞