上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12706号原告：上海沪光电表厂有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄世云，总经理。委托诉讼代理人：张哲峰、张洪根，上海申通律师事务所律师。被告：上海乐乐琴行，住所地上海市虹口区。投资人：陈琛。委托诉讼代理人：钱峰，上海申安律师事务所律师。被告：陈琛，女，1986年7月27日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：张春祥，上海申安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平(系陈琛之父)，住上海市崇明区。原告上海沪光电表厂有限公司(以下简称沪光电表厂)与被告上海乐乐琴行(以下简称乐乐琴行)、陈琛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沪光电表厂的法定代表人黄世云及其委托代理人张哲峰，被告陈琛暨被告乐乐琴行的个人独资企业投资人，被告乐乐琴行的委托代理人钱峰，被告陈琛的委托代理人张春祥、王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海沪光电表厂有限公司向本院提出诉讼请求：1、自2020年6月10日起解除沪光电表厂与乐乐琴行之间的房屋转租合同；2、乐乐琴行腾退上海市虹口区密云路XXX号3楼房屋(以下简称系争房屋)并将上述房屋返还给沪光电表厂；3、乐乐琴行支付拖欠沪光电表厂的2020年2月1日至2020年6月10日的房屋租金191,390元；4、乐乐琴行支付沪光电表厂逾期支付租金的违约金，按未支付租金金额的日千分之三，从2020年1月7日计算至实际付清之日止；5、乐乐琴行支付沪光电表厂自2020年6月11日起至实际腾退并返还房屋之日止的房屋占用费(2020年12月31日前按每月44,166元计算，2021年1月1日后按每月45,833元计算)并结清水电费；6、乐乐琴行支付沪光电表厂2020年上半年电梯维护费3,000元；7、陈琛对上述诉讼请求承担无限清偿责任。事实和理由：沪光电表厂与乐乐琴行于2018年6月30日签订《房屋转租合同》,由沪光电表厂将系争房屋转租给乐乐琴行用于开设琴行，租赁期5年,租金每半年一付。合同签订后,乐乐琴行支付了2018年7月1日至2019年12月31日的租金。根据约定，2020年1月1日至2020年6月30日的租金应当在2020年1月1日的前3日支付,但对方至今只支付了2020年1月份的租金,剩余租金并未支付。而乐乐琴行租赁系争房屋后,又将一部分面积未经沪光电表厂同意转借给第三方用于餐饮。鉴于对方的违约行为，沪光电表厂于2020年6月9日发函解除合同。沪光电表厂认为乐乐琴行应当承担违约责任,陈琛作为个人独资企业的投资人,应当对乐乐琴行承担连带责任，故起诉。被告上海乐乐琴行辩称，不同意解除合同。虽然合同约定租金为六个月一付，但实际履行中变更为三个月一付，后又变更为当月支付。2020年2月以后，受疫情影响乐乐琴行未能及时支付租金。2020年4月起双方一直在协商减免租金事宜，乐乐琴行没有欠付租金，只是与对方尚未达成一致，而对方6月份突然发出解约函。按照上海市教委的规定，2020年6月2日开始才允许经报备以后开展线下培训，乐乐琴行按规定时间开始营业，之前都没有正常经营。乐乐琴行不存在转租，在系争房屋地址上办理的是自有分支机构的营业执照，专门经营餐饮，实为自行经营。在办理餐饮相关证照时，沪光电表厂都是明知且同意的，还安排了上家配合办理有关手续。乐乐琴行要求继续履行合同，愿意从2020年6月2日开始按照正常租金标准支付；餐厅于2020年5月18日恢复经营，同意从当日开始支付租金，但不同意支付滞纳金。水电费一直正常缴纳未拖欠。双方之前都是按照3,000元的标准支付电梯维护费，这次因为对方还没有开票要求支付，所以尚未支付，现同意支付该笔费用。被告陈琛辩称，意见和乐乐琴行一致。受疫情影响，双方在减免租金的沟通上没有达成一致，导致乐乐琴行没有按时支付租金，不存在违约。五年的租赁合同，乐乐琴行只经营了两年且已投入大量资金，现仍希望合同能继续履行。乐乐琴行在履约能力上没有问题。陈琛是否承担无限清偿责任按法律规定处理。经审理查明，乐乐琴行为个人独资企业，投资人为陈琛。系争房屋由上海快乐电子仪器厂(以下简称快乐仪器厂)出租给沪光电表厂。2018年6月30日，沪光电表厂(甲方)与乐乐琴行(乙方)签订房屋转租合同，约定甲方将系争房屋转租给乙方作办公经营使用，如乙方基于自身经营状况无法使用房屋全部面积，甲方同意乙方将房屋剩余面积转租他人，但只限办公经营使用；租期5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止；2018年7月1日至2021年12月31日的年租金为53万元，2021年1月1日至2023年6月30日的年租金为55万元，每6个月为一期，提前3日支付，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应支付千分之三的滞纳金；保证金5万元；电梯运营费，根据相关部门收取的费用乙方承担50%；如乙方有逾期支付租金超过一个月、将房屋用于非办公经营使用等行为的，甲方可解除合同。合同签订后，双方按约履行，乐乐琴行在系争房屋经营琴行(含乐器培训)，双方实际每三个月支付一次租金。2018年11月18日，快乐仪器厂(甲方)与沪光电表厂(乙方)签订租房协议，约定乙方向甲方承租系争房屋作为经营使用，租期自2018年7月1日至2023年6月30日；甲方同意乙方把系争房屋转租给乐乐琴行，由甲方与乐乐琴行签一份租赁协议供办理注册营业执照使用。随后快乐仪器厂与乐乐琴行签订了相关协议。2018年12月，乐乐琴行变更了营业执照上的登记经营范围，增加了“餐饮服务”。2018年12月26日，乐乐琴行成立分支机构“上海乐乐琴行奢曰餐厅”，注册于系争房屋，于2019年1月4日取得营业执照，随即将系争房屋的部分面积用于经营餐饮，并取得了食品经营许可证(小型饭店)等相关证照。沪光电表厂在2018年12月已知晓乐乐琴行在系争房屋经营餐饮的情况，此后双方仍正常履约。2019年10月起，乐乐琴行每月支付当月租金，沪光电表厂继续收取租金，未提出书面异议。乐乐琴行的租金支付至2020年1月31日，此后未再支付租金。新冠疫情发生后，乐乐琴行停止经营，其自述餐厅于2020年5月18日开业，琴行因政府此前禁止早教和培训机构开业，至2020年6月2日开业。2020年6月9日，沪光电表厂向乐乐琴行寄送了解除房屋转租合同通知书，以对方拖欠租金及擅自将部分房屋转租他人用于餐饮为由，通知自2020年6月10日起解除转租合同。本案审理中，经法院主持调解，双方对租金减免数额始终无法达成一致，致调解不成。乐乐琴行为证明履约能力，已将2020年下半年租金265,000元全额提存到法院，如合同继续履行的，同意法院判令在判决生效后支付给沪光电表厂；同时将14万元作为2020年上半年租金提存到法院，同意按法院判决多退少补。上述事实，有原告提供的房屋转租合同、解除房屋转租合同通知书、工商登记信息、租房协议，被告提供的营业执照、许可证照、工商登记相关材料、微信记录、转账凭证，以及双方陈述等证据为证。本院认为，沪光电表厂与乐乐琴行签订的房屋转租合同系当事人真实意思表示，应当按约履行。现沪光电表厂主张房屋转租合同已因其发送解约通知而解除，争议焦点是对方是否存在违约行为而使其获得合同解除权。首先，沪光电表厂主张乐乐琴行未经同意而将部分房屋转租第三方作餐饮使用。但根据查明的事实，进行餐饮经营的是乐乐琴行的分支机构，法律主体上与乐乐琴行一致，并不存在转租，故对该主张不予采纳。其次，沪光电表厂主张乐乐琴行将部分房屋用作经营餐饮，违反了转租合同关于房屋用途的约定。然合同约定的房屋用途为“办公经营”，其中包含“经营”且并未明确不得用于经营餐饮。沪光电表厂认为“办公经营”系指用于办公，并非商业经营，然乐乐琴行的原始业态也是经营琴行，租赁系争房屋显然并非用于办公，且在转租开始后沪光电表厂与快乐仪器厂签订的租房协议中，也明确租赁系争房屋作经营使用，快乐仪器厂需配合乐乐琴行在此申办营业执照，可见转租合同约定的用途包含商业经营。另一方面，即使将房屋用作餐饮违背了沪光电表厂的本意，但其在2018年底即已知晓乐乐琴行在系争房屋经营餐饮，至本案诉讼前已有一年多时间，却从未提出异议，双方仍正常履行合同，应认为沪光电表厂已对此给予认可。故对沪光电表厂的该项主张不予采纳。最后，沪光电表厂主张乐乐琴行迟延支付2020年上半年的租金，构成违约。合同约定租金每半年一付，但在实际履行过程中先变为三个月一付，自2019年10月起又变成每月一付，沪光电表厂受领后并未明确提出异议，乐乐琴行有理由相信对方认可现有的租金支付方式。在乐乐琴行支付了2020年1月的租金后，沪光电表厂仍未提出异议，也未催告对方按合同所定期限履行，故其以对方在2020年1月前未支付整个上半年租金为由主张解除合同，不符合诚信原则，本院不予支持。2020年2月起，因新冠疫情的发生，乐乐琴行受疫情及其防控措施的影响而无法经营，势必导致营业收入明显减少以及资金周转困难，无法按约支付租金也是事出有因。之后双方又因租金减免问题发生争议，沪光电表厂径直发送解除函并提起诉讼，致乐乐琴行暂未支付租金，并不能认定构成违约行为。沪光电表厂据此主张对方承担违约责任并解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，沪光电表厂主张的对方违约行为均不成立，其并未据此获得合同解除权，则所发送的解除函不能发生法律效力，故对其解除合同、返还房屋及对方承担违约责任的诉请均不予支持。双方转租合同继续履行，因沪光电表厂已明确表示要求对方按合同约定半年一付租金，乐乐琴行也对此后按约履行不持异议，同意一并支付2020年下半年的租金并已提存，本院予以照准。对2020年上半年的租金，考虑到新冠疫情对经营的影响，所造成的损失应由双方分担，乐乐琴行请求减免租金有合理性，本院予以照准。根据公平原则，本院根据实际情况酌情确定乐乐琴行应支付沪光电表厂2020年2月1日至6月30日的租金145,000元。对2020年上半年电梯运行费3,000元，双方并无争议，应由乐乐琴行支付。陈琛作为个人独资企业投资人，应对乐乐琴行的付款义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告上海乐乐琴行应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪光电表厂有限公司2020年2月1日至6月30日的租金145,000元(已提存14万元)；二、被告上海乐乐琴行应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪光电表厂有限公司2020年下半年租金265,000元(已全部提存)；三、被告上海乐乐琴行应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪光电表厂有限公司2020年上半年电梯维护费3,000元；四、被告陈琛对被告上海乐乐琴行的上述付款义务承担连带责任；五、驳回原告上海沪光电表厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,517.60元，减半收取2,758.80元，由原告上海沪光电表厂有限公司与被告上海乐乐琴行、陈琛各半负担1,379.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二〇年十一月四日书记员  吴静文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。