广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25343号原告（反诉被告，以下简称原告）：张兵，男，1982年1月19日出生，汉族，身份证住址四川省荣县，委托诉讼代理人：王衡，广东中大圣律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：张辉国，男，1962年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省开平市，委托诉讼代理人：熊威，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：湛国威，广东金桥百信律师事务所律师。原告张兵与被告张辉国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兵及其委托诉讼代理人王衡，被告张辉国的委托诉讼代理人熊威、湛国威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告向原告返还租赁合同保证金90000元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由如下：原告于2012年4月26日与被告的授权代表人张杰豪签订了《厂房租赁合同》，向被告承租被告自建的工业厂房。双方约定，租赁厂房地址位于白云区均禾街长红赤珠生产社双和东街南大马路***号厂房，厂房1550平方米，宿舍820平方米，共2370平方米，（以下简称涉案厂房），月租13元/平方米，租金30800元，租期6年，从2012年5月1日至2018年5月1日；签订合同时，原告给被告90000元作为合同保证金，期满后，被告不计算利息退回给原告或作最后一期租金抵扣多除少补，款到后合同生效。合同签订后，原告按约支付了合同保证金90000元，被告未开具收据。合同期内，双方一直依约履行，直到2019年11月，被告要求租金上涨10000元，按40800元收取月租，原告仍同意履行。之后，被告妻子又要求自2020年1月开始按61600元收取月租，原告无力承受，遂与被告协商一致解除合同，并按被告要求于2020年1月14日将承租的厂房、宿舍交还给被告，结清水电费，被告同意退还原告保证金。然而，被告一直未退还保证金，故提起本案诉讼。被告张辉国辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，根据厂房租赁合同第三条的约定，原告应每月的10号前向被告支付当月租金，但原告没有按时支付，每个月均拖延到月底才支付，存在违约。第二，根据厂房租赁合同第三条的约定，从2015年5月起租金应上涨10%，原告应按上涨后的租金标准向被告支付租金，但当时原告表示生意不好、资金压力大，要求先按原租金标准支付租金，上涨部分的租金，在租赁合同期满终止后从租赁保证金90000元中扣除，多退少补；2015年5月至2019年10月租金上涨的标准为每月3080元，一共54个月，上涨部分的租金合计为166320元，原告应向被告补交。与90000元租赁保证金抵消后，被告无需再向原告退还租赁保证金，相反，原告还应向被告补交部分租金。第三，原告称被告要求从2020年1月起每月租金按61600元收取不是事实，原告是由于自身原因要求解除租赁合同。第四，原告于2020年1月14日将租赁厂房交还给被告，故租金应计算至1月14日。但原告没有向被告支付2020年1月1日至1月14日的租金，存在违约。第五，张杰豪之前承诺向原告退还租赁保证金，但是没有提及具体退还的金额是多少，是因为需要将上涨部分的租金扣除后，再把剩余的租赁保证金退还。当时张杰豪正忙于处理被告在国外的交通事故，所以没有认真核算具体应退还的租赁保证金金额；后来经过核算，发现上涨部分的租金多过租赁保证金，所以就没有向原告退还。被告张国辉据此提起反诉诉讼请求：1、原告向被告补交2015年5月至2019年10月上涨部分的租金76320元；2、原告向被告支付2020年1月1日至1月14日的租金19040元；3、本案本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。原告对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。关于第一项诉讼请求，双方签订租赁合同的租金定价已远超过周边其他厂房的租金标准，合同满三年递增10%时，双方经过协商还是按照30800元来缴纳租金，被告也从未提出异议，因此被告的反诉请求不合理。关于第二项诉讼请求，双方达成一致只要在1月15日前搬即可，并不要求原告支付这一期间的租金。原告是在2019年12月就已与被告谈好从1月份开始不租，但是被告要求原告在2020年1月15号之前搬走就行了，并不要求支付1月份租金。退押金的过程中，被告也从来没有提及过要收取1月1日到1月14日的租金，而且原告是在1月13日就已经把场地清空交还，而不是1月14日，在双方的聊天记录里是有体现的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的厂房租赁合同、银行流水交易记录、网上银行电子回单、微信聊天记录截图、土地租赁合同、超长租地合同终止协议、专用收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月8日，广州市白云区均禾街长红村第七经济合作社（甲方、出租方）与被告张辉国（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将本村赤硃埗荒地出租给被告，租期自2006年4月8日至2055年4月8日，租金每亩135000元计算；等等。2012年4月26日，被告张辉国（甲方、出租方）与原告张兵（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市白云区均禾街长红赤珠生产社厂房、双和东街南大马路***号厂房租赁给被告经营使用，总面积2370平方米，每平方米每月租金13元，租金每3年递增10%，乙方必须在每月的10号前交付当月租金；租期自2012年5月1日至2018年5月1日，签订合同时乙方向甲方支付90000元作为合同保证金；等等。合同履行期间，原告每月均按照30800元的标准支付租金。合同期满后，原告仍继续使用涉案厂房，并按照30800元的标准支付租金至2019年10月，2019年11月及12月，原告按照40800元/月的标准支付租金。2020年1月14日，原告将涉案厂房交还给被告。本院认为，被告作为出租方未能提供证据证实涉案厂房取得建设工程规划许可证或相关产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于保证金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故原告要求被告退还保证金90000元于法有据，本院予以支持。关于租金即占有使用费，首先关于补缴租金，被告主张原告应自2015年5月起补缴租金，但根据原、被告的实际履行情况可知，原告按照30800元/月的标准缴纳租金至2019年10月，而2019年11月则按照40800元/月的标准缴纳，可知原、被告实际履行过程中已通过实际行为将合同约定的租金递增情况予以变更，被告主张曾对补缴租金有过约定，但未能提供证据证实，原告亦不予确认，故本院对被告要求原告补交2015年5月至2019年10月租金的诉请不予支持，予以驳回。关于2020年1月1日至2020年1月14日期间租金，该期间原告仍实际占有使用涉案厂房，故使用期间应承担租金支付义务；但因被告已于2020年1月14日收回涉案厂房，故该日租金不应计算，原告应向被告支付2020年1月1日至2020年1月13日期间占有使用费，经计算为17110元（40800元÷31天×13天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告张辉国向原告张兵返还保证金90000元；二、自本判决生效之日起五日内，原告张兵向被告张辉国支付2020年1月1日至2020年1月13日期间占有使用费17110元；三、驳回原告张兵的其他诉讼请求；四、驳回被告张辉国的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1025元，由被告张辉国负担；本案反诉受理费1092元，由原告张兵负担196元，由被告张辉国负担896元。原、被告告负担的反诉受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月二十六日书记员  苏秋雅