内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民事判决书（2018）内0526民初1468号原告:杨存友，男，1960年1月23日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨明芳（杨存友之女），女，1982年3月26日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：苑晓勇，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被告：扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司，住所地鲁北镇泰山街东段北侧，统一社会信用代码：91150526591994966M。法定代表人：冯庆元，该公司经理。委托诉讼代理人：马玉坤，男，1954年11月19日出生，汉族，该公司职工，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：耿利彬，内蒙古法竞律师事务所律师。原告杨存友诉被告扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨存友的委托诉讼代理人杨明芳、苑晓勇，被告扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司（以下简称新宇房地产公司）委托诉讼代理人马玉坤、耿利彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨存友向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付工程款3639196元，（如果不认可此数额，可进行鉴定评估），并自2017年1月19日起按月利率20‰给付工程款的利息至付清止；2.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼中变更诉讼请求要求被告给付工程款1812088元及鉴定费20000元，并自2017年1月19日起按月利率20‰支付应给付工程款付清止利息。事实与理由：2015年8月12日，原被告签订《建筑施工合同》，原告承建了被告开发的坐落在鲁北镇誉州小区内的“誉州世纪新城1#楼”项目。工程内容为大包，每平方米1550元；被告保证施工现场通水、通电、通路、场地平整，即“三通、一平”。原告负责缴纳建筑税。承包范围为除电梯工程和消防工程外的其他工程；合同工期为14个月；质量标准按图纸要求施工。2016年6月18日，双方又签订了《工程款置换房屋协议》，被告用在建楼房置换原告工程款，价格每平方米3800元。合同签订后，由于被告开工审批手续，于2016年6月7日才获批准，致使工程延期。2016年10月份工程主体完工,2017年1月19日被告开始销售房屋。2017年11月10日工程全部完工。完工后原告要求被告进行验收，至今被告迟迟未召集相关部门进行验收，并继续销售房屋，现已销售60余套，且所售房屋大部分已经进行装修。原告销售置换房屋时，被告每套加收2000元手续费，不交此费被告不给办理售房手续。2017年12月份，原告催促被告进行结算，被告以各种理由推托，并且停止原告置换房屋销售手续的办理。原告无奈于2018年3月份求助扎鲁特旗住建局张晓天副局长协调，被告既不办理原告销售房屋手续，也不进行结算，拒不给付工程款。另外，由于被告没有为原告施工现场通电，致使原告购买两套柴油发电机组，雇佣专人看护发电，原告多支出人员工资、燃料费及折旧409160元。由于被告应当结算而不予结算并支付工程款或办理置换房屋销售手续，导致原告在第三人处高利借款不能偿还，该部分借款利息损失应当由被告赔偿。被告新宇房地产公司辩称：一、工期延误是原告自行导致,与被告无关。2015年双方签订建筑施工合同后原告立即组织人员施工。被告系发包人，原告系大包建筑施工，建筑施工现场全部为原告负责。2016年6月7日才获得开工审批手续是因为原告施工现场违规操作安全不到位不具备开工条件，并且原告自2015年8月28日已经开始施工。施工期间原告两次因施工现场安全不到位被责令停工两次，分别为2016年7月20日和2017年8月5日。二、原告只是主体工程完工，但尚有部分工程未完工，不具备验收条件。被告多次催原告尽快施工，但因原告一直未将剩余工程竣工，才导致工程不能竣工验收，延误被告售楼并造成一定经济损失的发生。本案原告起诉后，被告于2018年4月25日申请法院进行现场勘查，但本案因超长时间的评估导致至今未进行现场勘查。为了尽快验收，被告只能自己将原告未完成的工程自行完工。三、原告称其办理售楼手续时，被告没加收2000元的手续费。四、被告以楼房置换的形式已经支付全部工程款，并多支付了部分施工款，原告至今尚未返还。因誉州世纪新城1号楼建筑方式为楼房置换工程款。2016年5月18日双方就签订了一份《工程款置换房屋协议》，即对原告工程款进行了支付。2018年3月27日双方又签订了一份结算明细表，对建筑总价款包括新增工程量等全部予以结算后，被告多支付给原告58015元施工款。五、约定变压器手续等全部由原告办理，此事与被告无关。被告于2015年8月份已向电力局申请一台400KW的箱式变压器，2015年9月末支付给原告40万元用于办理变压器手续，但原告迟迟不去电力局交变压器款，理由是资金紧张施工需要钱，暂时先用发电机发电。2016年9月初原告实在无法办理变压器手续后，将该40万元变压器款还给被告，让被告办理变压器的相关手续。六、对于原告声称高利贷款项，与被告无关。被告根本不欠原告工程款，工程款以楼房置换形式已经支付给原告。高利贷系违法行为，法律予以禁止，所以原告称让被告承担高利贷利息于法无据。经审理查明：2015年8月12日，原告杨存友（乙方）与被告新宇房地产公司（甲方）签订《建筑施工合同》，合同约定：被告将位于××镇的建设工程以包工包料形式承包给原告，承包费每平方米1550元，预定大约14000平方米，合同价款21400000元。被告负责电梯工程和消防工程。合同工期为14个月，自签订合同至2016年10月30日。质量标准按图纸要求施工。约定楼房抵顶工程款，原告负责缴纳建筑税。如一方违约，违约方对方给付违约金或者承担损失。签订合同后，原告组织人员进行施工。施工期间被告变更地下室的设计，又增加主楼北侧建13个车库的工程。2016年6月18日，原告杨存友（乙方）与被告新宇房地产公司（甲方）签订了《工程款置换房屋协议》，被告用位于××镇的楼房置换原告施工的工程款，楼房的价格每平方米3800元。楼房具体位置为现有图纸中显示的A-1户型1间(6楼)、A-3户型16间(2楼-18楼不含9层，西单元东侧南北通透户型)、B-1户型3间(东单元东侧的16、15、12层，均为南北通透户型),B-2户型11间(2楼到9楼、12楼、15楼、16楼),B-3户型14间（不含16、15、12层)，B-1户型7间（东单元西侧的9、10、11、13、14、17、18层)，车库12号、17号两间，剩余面积按每平米3800元计算。奔驰ML400越野车一台置换价值110万元，如还有剩余面积按每平米3800元现金互找差价或用一楼车库置换。以上所有的置换面积最终以实际施工发生的面积作为置换标准，楼房面积最终以房产测绘面积为准，多退少补现金或是本小区所施工的新楼房。销售以上房屋的房款由乙方收款，所涉及到的销售手续以及后期的房屋手续(包含按揭贷款等)均由甲方负责办理。以上房屋甲方不经过乙方同意不能销售，因甲方原因导致房屋手续不能办理，产生的所有经济损失及全部责任由甲方全部承担。另查明，被告负责提供电、平地，由被告负责自来水、大热管道、水电进户改造。因被告未提供电，原告购买发电机解决供电问题。主体施工完毕后原告对2楼至17楼东单元北侧外阳台进行改造，双方约定减去材料费，各承担50%。2016年12月28日，被告申请扎鲁特旗宏亚房屋测绘有限公司对涉案房屋进行测量，结果为建筑面积14709.78㎡。2018年3月27日，原被告双方进行结算，原告施工的楼房建筑面积为14710㎡（实际为14709.78㎡），工程施工费22800502元，地下室改造55120元，大热改造8000元，水电暖改造27949元，消防遗留材料费25000元，模板26400元，箱式变基础5200元，合计22948169元，其中未包括2至17楼东单元北侧外阳台改造工程量和13个车库的工程量。在审理期间，原告以双方签订合同时誉州世纪新城1号楼地下一层，地上十七层，后变更为地上十八层，因此原告对第十八层及1号楼附属工程量工程造价进行评估。评估结果第十八层增加量为811平方米，按合同价款1550元/平米计算，合计为1257050元；地下室变更储藏室，根据变更前及变更后图纸计算，造价为170381元；主楼北侧车库根据图纸计算，工程造价为384657元，因此原告支付鉴定费20000元。主楼北侧车库工程中防火门、卷帘门和防火门、卷帘门的安装、找平层、硬基层面上水泥砂浆、保温、隔热、屋面保温层、现浇水泥、珍珠岩、整体面层、砼散水并一次压光、变形缝、填缝、建筑油膏、二次搬运及完工清理工程，被告自行施工，此部分的造价合计50697.46元。综上所说，原告为被告施工的已经明确的工程量为誉州世纪新城1号楼工程造价22948169元（不包括2楼至17楼东单元北侧外阳台改造工程量），车库工程造价333959.54元（384657元-50697.46元），计23282128.54元。被告用房屋抵顶21555424元、两个车库抵顶350760元和车辆抵顶1100000元，计23006184元，被告欠原告工程款275944.54元。以上事实，有原被告的陈述及原告提供的建筑施工合同、工程置换房屋协议、价格评估报告书、评估费发票各一份，被告提供的《建筑施工合同》、《建筑施工图设计说明》、《不动产面积测绘报告》、《工程款置换房屋协议》、《甲乙双方楼房置换明细表》、《誉州世纪新城甲乙双方结算明细表》、《誉州世纪新城销控表》、扎鲁特旗众鑫混凝土搅拌有限公司出具的《商品混凝土销售合同》、誉州世纪新城2015、2016、2017年度混凝土明细清单及证明、扎鲁特旗大宇工程建设监理有限责任公司出具的《监理日记》和《通知单、备忘录、联系单》各一份在案佐证，本院予以确认。本院认为，法律规定，从事建筑活动的建筑施工企业应取得相应等级的资质证书，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。原告杨存友系自然人，不具有从事建筑活动的主体资格，故原告与新宇房地产公司签订《建筑施工合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。本案中，原告施工完毕后，被告已经销售房屋，各户已入住，故原告要求被告新宇房地产公司按合同约定价款支付工程款，予以支持。原告在庭审中对部分施工费、三通一平中的电力费用双方未核对，因此另行主张本院应准许。关于原告要求自2017年1月19日起被告按月利率20‰支付利息的主张，因未能提供证据证明2017年1月19日已竣工，原被告于2018年3月27日进行结算工程款，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日”和第十七条：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”的规定，被告应当自2018年3月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息，其余部分没有合同约定或者法律依据，不予支持。关于原告主张的第十八层属于增加工程量的主张，因合同约定大约14000㎡，最后双方实际面积计算工程量，按图纸施工，图纸记载14608.14㎡，故不属于增加工程量，因此原告要求被告另给付誉州世纪新城1#楼地上第十八层的工程款没有事实和法律依据。关于鉴定费20000元的问题，因鉴定报告中的主楼北侧车库造价以外，其余部分双方已经协商一致无需鉴定，故按比例负担，即原告自行承担15755元，被告负担4245元。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四条、第十七条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告杨存友工程款275944.54元及鉴定费4245元；二、被告扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告杨存友截止2019年8月19日利息损失13944.78元[275944.54元×4.75%÷12×383天（自2018年3月27日起至2019年8月19日）÷30天]，自2019年8月20日起清偿为止利息损失，以275944.54元为基数，按中国人民银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算支付;三、驳回原告杨存友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费17953元，由原告杨存友负担14353元，被告扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司负担3600元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 齐达来二〇二〇年十一月十三日书记员 李金艳