天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初3180号原告：牛春秀，女，1977年8月14日出生，汉族，农民，住北京市海淀区。被告：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。委托诉讼代理人：史雪松，该公司员工。原告牛春秀与被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案，依法适用简易程序。因受疫情影响，扣除相应审限，公开开庭进行了审理。原告牛春秀、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝、史雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛春秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告逾期交房利息14868.15元（以已付房款250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的利息为14868.15元），并依法判令被告立即给付原告违约金22241.46元（以商品房价款486684元为基数，按日利率万分之一计算，向原告支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的违约金为22241.46元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月19日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于天津市宝坻区××镇××花园××号房屋，房屋价款486684元，被告应于2017年10月31日前将房屋交付原告使用，且合同同时约定，除不可抗力外，被告如未按本合同约定时间交付该商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，利息按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权追究被告的违约责任，即被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。但被告并未按照合同约定于2017年10月31日前交付该商品房，也一直未向原告通知何时交房，至今为止原告并未收到任何通知其收房，且原告于2016年6月23日前一次性交付商品房首付款146684元，后至2019年1月为止原告共计付款250000元。据此，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望法院依法审理，维护原告合法权益。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告延期交房是因为环保的原因执行政府停工令，并非被告自身的原因，属于客观上无法履行合同。根据《天津市商品房买卖合同》第五条约定，出卖人无需承担逾期交房责任。2、停工令结束后，被告积极采取措施复工。由于2018年天津市实行“一制三化”改革，准入证被阶段性取消办理，故被告未办理准入证，但于2018年12月25日取得竣工验收备案表，具备了房屋交付使用条件。3、原告主张的违约金计算标准过高，且没有实际损失，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求予以调整的，人民法院应予支持。同时被告也因为停工遭受了巨大经济损失。4、原告已于2017年11月2日办理房屋的接收手续，并无实际损失。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月19日，牛春秀（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定牛春秀购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××花园××房屋，建筑面积为82.88平方米，总价款486684元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单”。合同签订后，牛春秀向森岛公司支付了购房款486684元。至法庭辩论终结前，牛春秀未办理收房手续。另查明，2018年9月3日，天津市取消了《准许交付使用证》的办理。2018年12月13日，涉诉房屋取得了《建设工程规划验收合格证》。2018年12月28日，天津市宝坻区建设管理委员会向森岛公司出具了涉诉房屋的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。牛春秀与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、关于商品房竣工验收合格标准的问题；2、森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响；3、森岛公司是否应向牛春秀承担违约责任及承担违约责任的起止时间；4、森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额。对此，本院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称其延期交房受到2017年10月1日至2018年3月31日期间政府停工令影响，属于不可抗力，不应承担违约责任。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司提供的供热和供电配套证明等证据，不足以证明涉诉房屋所在项目会受到政府停工令要求的直接影响，故本院对森岛公司的上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向牛春秀承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给牛春秀，应当承担违约责任。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件情况下，森岛公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处”办理收房手续。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，牛春秀作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件后及时通知牛春秀接收房屋，否则应承担相应的不利后果。涉诉房屋于2018年12月28日具备了交房条件，森岛公司虽称于2019年4月通过EMS向牛春秀发了书面的催告通知书，但未提供证据佐证，故其应在2018年12月28日后继续承担逾期交房违约责任，因截止至2019年1月31日，森岛公司仍未将涉诉房屋交付给牛春秀，故牛春秀主张要求森岛公司承担违约责任期间截止至2019年1月31日，本院予以支持。四、关于森岛公司承担违约责任的方式及数额问题。森岛公司未按合同约定交付涉诉房屋，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定向牛春秀支付2017年11月1日至2019年1月31日期间（457天）的逾期交房利息及违约金。关于逾期交房利息，牛春秀主张以已付房款250,000元为基数，未超过合同约定，本院予以支持，利息计算标准按照一年至三年期贷款基准年利率4.75%，经核算数额为15,074.65元（250000×4.75%÷360×457≈15074.65）。牛春秀主张逾期交房利息14,868.15元，未超过上述数额，本院予以支持。关于违约金，因《天津市商品房买卖合同》第五条对违约金并未加以“自90日届满之日次日起”的限定，故违约金应自违约之日的次日起支付，即自2017年11月1日起计算。具体计算方式，以购房款486,684元为基数，按照日万分之一标准计算，经核算数额为22,241.46元（486684×0.0001×457≈22241.46）。综上，森岛公司应向牛春秀支付逾期交房利息14,868.15元，违约金22,241.46元，合计37,109.61元。关于森岛公司主张利息及违约金过高的抗辩，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付牛春秀逾期交房利息14,868.15元、违约金22,241.46元，合计37,109.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元，减半收取计364元，由天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担（交纳时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 强二〇二〇年十一月十二日书记员 周筱笛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。