上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初61号原告：上海东歆企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：叶启平，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：韩明峰，男，1987年8月28日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：韩润生，北京市盈科律师事务所律师。上海东歆企业管理有限公司(以下简称东歆公司)与韩明峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年１月２日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东歆公司的委托诉讼代理人顾亮亮、韩明峰的委托诉讼代理人韩润生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东歆公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；2、要求被告向原告支付2018年10月28日至10月29日的租金、物业费以及10月30日至11月2日的房屋占有使用费、物业费共计13,505元；3、要求被告向原告支付违约金176,288元、搬迁免租期租金57,958元，共计234,264元；4、被告已经支付的208,853.58元租赁保证金不予退还；5、要求被告承担律师费3,000元。事实与理由：原、被告双方于2018年8月28日签署了编号为BNXLS2001-XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市黄浦区南京西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年8月29日起至2020年8月28日止，免租期自2018年8月29日起至2018年9月27日止，共30天，租金为每月58,762.57元，物业费为每月9,700.27元。先付后用，付一押三，每月15日支付下期租金。合同签署后，原告按约交房。但免租期过后，被告从2018年10月15日起未再按合同约定向原告交纳房租等各项费用。原告多次催促被告付款，但被告却一直以各种理由逃避付款义务。2018年10月29日，原告张贴公函，要求被告于同日搬离系争房屋并承担违约责任。被告行为已经违反合同约定，侵害原告合法权益并造成经济损失，故涉讼。韩明峰辩称，同意《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除合同，但解除理由系原告违约在先。对其他诉讼请求要求法院予以驳回。被告和案外人时云浩、庄祖超一起经营外星人电脑、莱卡相机、纬图手机等高端项目并承租系争房屋作为展示中心。因展示中心对光照有特殊要求，被告为此与上海滨南物业管理有限公司(以下简称滨南物业)、东朔实业集团有限公司洽谈，后者承诺通过打隔断方式进行遮光处理，因此被告和原告签订了租赁合同并支付了相关费用。合同签订后，原告指定装修单位于2018年8月底开始装修直至同年9月底。之后，被告方入场，因原告未完成承诺的租赁场地打隔断装修，无法满足被告特殊光照展示要求，存在违约。被告认为，原告在明知房屋无法隔断、无法达到遮光要求情况下，依旧承诺可以采取打隔断方式进行相关处理，有欺诈被告的意图和行为。另，被告认为虽合同落款为东歆公司，但实际是和滨南物业建立的房屋租赁合同关系。原告与滨南物业作为关联公司，存在恶意串通行为，滨南物业出具虚假确认书将权利擅自转让给原告。如若法院认定被告违约，要求酌情降低违约金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为上海木偶剧团有限公司。上海木偶剧团有限公司授权滨南物业就系争房屋开展转租或分租工作。授权期限自2018年4月1日起至2028年3月31日止。2018年8月28日，东歆公司(出租方，合同甲方)与韩明峰(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，房屋租赁期限自2018年8月29日起至2020年8月28日止，其中，房屋交付日为2018年8月29日，搬迁免租期自2018年8月29日起至2018年9月27日止，搬迁免租期免交租金。系争房屋租金为每月58,762.57元，按一个支付月度为支付周期，以后乙方应在付款月当月15日支付下期租金，按先付后用的原则。系争房屋物业管理费为每月9,700.27元，乙方应按一个支付月度为支付周期，以后乙方应在付款月当月15日支付下期物业管理费，按先付后用的原则。乙方应向甲方预付自搬迁免租期结束后首期租金和物业管理费，计68,462.84元。乙方应于本合同签署后二天内向甲方交付房屋租赁保证金205,388.52元。合同第6-3条约定，租赁期间，乙方应自行负责修缮房屋内部的分隔、装修及设施，但应事先得到甲方和物业管理部门对相关设计、施工、材料、设施等一应方案、计划、图纸的书面同意或批准，并获得所需的政府主管部门的批准。第10-2条约定，有下列情形的，本合同解除。甲方有权提前收回该房屋并没收保证金，同时，还需赔偿甲方相当于同期月租金三个月的违约金，该等事件为：1、乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的。第11-5条约定，租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，同时乙方按三个月租金标准向甲方承担违约金。第11-6条约定，租赁期内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内向乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。第11-7条约定，甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。该合同首部出租人以及附件一物业管理协议中的甲方均为滨南物业，尾部落款处的出租方注明为东歆公司以及法定代表人叶启平，并由东歆公司盖章。对此，东歆公司的解释为合同的沟通由滨南物业进行，但原告方集团公司下属有很多公司，故以东歆公司名义与韩明峰签订房屋租赁合同。法庭询问韩明峰是否在签订合同以及履行期间就合同签订方为东歆公司提出异议，韩明峰表示没有提异议，但坚持认为是与滨南物业建立的房屋租赁合同。合同签订后，韩明峰向东歆公司支付保证金208,853.58元、租金58,762.57以及物业费19,267.66元。韩明峰对系争房屋装修并于2018年9月28日实际用于经营。2018年10月29日，东歆公司向韩明峰以书面方式告知解除《房屋租赁合同》，要求韩明峰于当日搬离系争房屋。东歆公司表示其于2018年11月5日查看系争房屋时韩明峰已经搬离，故酌情计算房屋占有使用费至2018年11月2日。2019年9月11日，滨南物业出具《确认书》，确认东歆公司对系争房屋享有转租权利，且东歆公司与韩明峰签订的《房屋租赁合同》，因履行所产生的权利、义务或责任(如有)均由东歆公司承担，与滨南物业无关。本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告签订，应当对双方具有法律约束力，被告以合同实际由滨南物业履行为由对原告的合同主体资格提出异议，本院不予采信。现双方对合同于2018年10月29日解除不持异议，但对导致合同解除的违约事由存在争议。原告诉称被告拖欠租金，据此行使合同约定的单方解除权；被告则辩称原告未提供符合特殊光照展示条件的适格房屋。根据合同约定，房屋内部的分隔、装修及设施应由被告自行负责，被告亦未提供其他证据证明双方对上述约定内容作出变更，故本院不予采信被告的抗辩意见，认定原告以被告拖欠租金为由行使解除权于法有据，被告应当支付拖欠租金、房屋占有使用费及物业费用并承担相应的违约责任。被告要求酌情降低违约金额，考虑到被告的过错程度，本院根据公平原则酌情降低违约金为120,000元。原告主张被告支付搬迁免租期租金57,958元、律师费3,000元、已经支付的208,853.58元租赁保证金不予退还，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海东歆企业管理有限公司与被告韩明峰于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；二、被告韩明峰应当于本判决生效之日起十日内向原告上海东歆企业管理有限公司支付2018年10月28日至10月29日的租金、物业费以及10月30日至11月2日的房屋占有使用费、物业费共计13,505元；三、被告韩明峰应当于本判决生效之日起十日内向原告上海东歆企业管理有限公司支付违约金120,000元、搬迁免租期租金57,958元；四、被告韩明峰已经支付的208,853.58元租赁保证金不予退还；五、被告韩明峰应当于本判决生效之日起十日内向原告上海东歆企业管理有限公司支付律师费3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,814元(原告已预交)，由被告韩明峰负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  赵建华人民陪审员  吴郁婷二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  陈星然书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。