广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初40376号原告：谢玉玲，女，汉族，1965年9月4日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郑锦川，广东旭晨律师事务所律师，执业证号14403201210071518。委托诉讼代理人：吴剑琴，广东旭晨律师事务所实习律师。被告：袁浩，男，汉族，1973年4月9日出生，身份证住址河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200910500550。委托诉讼代理人：林冕填，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区民田路171号新华保险大厦2503B，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：邓杰，男，汉族，1990年9月22日出生身份证住址湖北省蕲春县，公司员工。原告谢玉玲与被告袁浩、中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉玲及其委托诉讼代理人郑锦川、吴剑琴与被告袁浩及其委托诉讼代理人周科、林冕填，被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）委托诉讼代理人邓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢玉玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告退还原告定金150000元；2、请求法院判令二被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%标准赔偿原告利息损失（自2020年7月16日起至实际偿还为止，现暂计至2020年8月19日止共计为830.6元）;3、请求判令二被告支付原告申请贷款交易服务损失计人民币3600元；4、请求判令二被告支付原告律师费计人民币20000元；5、本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：原告因其在香港工作的女儿购房需求，委托被告中原地产作为居间人，就购房一事从事居间活动，经被告中原地产介绍，原告有意购买被告袁浩名下位于深圳市罗湖区仕达（四期西区）8栋18层Ｅ单位的房产给女儿。2020年7月15日上午，被告中原地产给原告打电话及发微信说深圳近期可能会出台政策限制购房，要求原告必须快决定，且必须在7月15日当天签订该二手房屋的买卖合同，以规避限购政策。原告根据被告中原地产的推荐于2020年7月15日当天与被告袁浩及被告中原地产签订了《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，合同约定卖方拟将其坐落于深圳市罗湖区仕达（四期西区）8栋18层Ｅ单位（不动产权证号：粵（2018）深圳市不动产权第××号）的房产以330万元价格转让给买方；《补充协议》约定，将合同第四条关于首付款的监管时间和方式变更为以香港通关并且首期楼款可以到位为准。同日，原告分两次向被告中原地产支付了定金共计150000元。并向公积金中心就申请贷款事宜与深圳市汇瀚融资担保有限公司签订了《交易服务合同》，原告为此支付服务费3600元。然而，根据深圳市住房和建设局同日发布并实施的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字［2020］137号）指示：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。由于政策变更，原告及其女儿并不符合相应的购买条件导致了合同目的不能实现，无法再继续履行合同。原告为此多次向被告袁浩、被告中原地产就新政导致合同目的不能实现的事宜进行协商，要求被告退还定金，但被告中原地产及被告袁浩均以各种理由予以推诿。被告袁浩、被告中原地产与原告签订合同时，均是知道该房屋是为原告女儿购买，且原告本人也不符合政策规定的购房条件，两被告也是明知在购房新政之下，原告本人或其女儿均不符合购房条件，双方签订的合同受新政影响无法继续履行的。同时，作为居间方的被告中原地产，本应保持着对最新政策的敏感性对双方当事人是否有权出售、有无购买资格、签订主体是否适格等尽合理审查义务，但被告中原地产却隐瞒新政的规定，诱导原告与被告袁浩签订合同，从而导致合同至今无法履行，给当事人造成了巨大损失。综上，基于深圳购房新政的变更，导致双方签订的合同不能履行，故为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向人民法院起诉，望判如所请。被告袁浩答辩称：1、监管在被告中原地产处的定金属于被告袁浩所有,原告无权请求被告中原地产返还。根据《二手房买卖及居间服务合同》第三条约定,“买方将定金支付给托管方或打入卖方已签署的托管协议或类似指定的托管账号中以后,视为卖方本人已收讫定金。”因此,监管在被告中原地产处的定金属于被告袁浩所有,原告无权请求被告中原地产返还。2、原告不具备购房资格已构成违约,被告袁浩有权没收定金。深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》后,中原地公司代理人于当天早上10:01分通过微信向其发送了两篇关于购房资格调控的微信文章及提醒内容，告知原告调控政策出台后买房需具备在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保的条件。中原地产公司出具的《买方购房资格确认书》及《二手房交易买方重要事项告知书》载明,原告表示其已充分了解购房应当具备的条件,并向被告中原地产明确表示其当前具备购房资格。原告签署合同时应当具备购房资格,没有购房资格导致合同无法履行的,原告构成违约,应当承担违约责任。3、原告发律师函以情势变更为由要求解除合同没有依据。深圳市住房和建设局系于2020年7月15日上午9:30分发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,而本案原、被告签订合同的时间系当天下午14:00分左右,也即在上述通知发布之后。不存在发生情势变更的情形。据此,原告具有明显的过错,其本人应对合同最终无法履行的后果承担相应责任。且被告袁浩仅作为房屋的出售方并无审查原告是否具有购房资格的义务及资格，在本案中不存在过错。综上,导致涉案合同无法继续履行的责任在于原告,原告应当按照双方签署的合同约定承担违约责任。因此,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求贵院依法予以驳回。被告中原地产答辩称：1、原告要求我方返还定金15万元及利息损失8306元是于法无据，根据三方签署的二手房买卖及居间服务合同第三条的约定，我方处托管的定金视为卖方已收取的定金，我方仅为托管方，原告即使要求返还该笔定金，也应该是向卖方即被告袁浩要求返还，另根据三方签署的资金托管协议第1条的约定，关于本次交易的托管金额解除托管时，在扣除二手房买卖及居间服务合同第8条约定各自应支付费用后放款，不包含利息。且根据该托管协议第6条第3款第3小条的约定，买卖双方就托管款项的放款产生争议后，在法院或仲裁委的生效法律文书或买卖双方达成的和解协议提交我方之前，我方有权不进行任何操作，甲乙双方均无异议，不得追究我方的任何责任。因此我方对该定金的托管是合理合法，并无不妥。2、我方没有隐瞒新政规定没有诱导，原告清楚合同，该合同的订立是原告的真实意思表示。深圳715新政在合同签订当天上午9时30分发布，根据原告提交证据可知签署合同前，原告已知晓或应当知晓深圳市的限购新政，合同签订前我方让原告签署了买方购房资格确认书，二手房交易买方重要事项告知书等文件，提醒原告注意，原告仍签署买卖合同并通过文件确认自身符合购房条件。3、我方作为合法无过错的居间方，促成买卖双方达成交易合意签订买卖合同，积极履行居间方的义务，在双方发生交易纠纷时，积极协调双方沟通，不存在任何过错，同时原买卖合同及附属文件没有对律师费、诉讼费、交易服务费需由中介方承担的任何约定，因此请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月15日，原告与两被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定，原告购买被告袁浩所有的位于深圳市罗湖区仕达（四期西区）8栋18层Ｅ单位的房产，转让成交价格为人民币330万元；原告在签署本合同时向被告支付定金人民币15万元；在合同生效后8日内再向被告袁浩支付定金人民币15万元；本条所约定的定金交由双方所约定的居间方托管，原告将定金支付给托管方的视为被告袁浩本人已收讫定金；除定金之外的楼款以银行按揭方式支付；原告追加人民币50万元作为定金给被告袁浩，首期楼款监管时间以原告可以香港通关并且首期楼款可以到位为准；原、被告同意在定金或首期款中预留人民币1万元作为交楼押金交被告中原地产托管；如原告未按照合同约定的期限履行义务超过五日，被告袁浩可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金，因此给被告中原地产造成损失的，由原告承担赔偿责任；双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告分别在15时42分和16时12分支付定金人民币5万元和10万元，被告袁浩向原告出具了收到该定金的收款收据，并将上述定金托管在被告中原地产处，现该笔定金仍在被告中原地产处托管。深圳市住房和建设局联合其他单位于2020年7月15日上午9:30分发布深建（2020）137号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）需在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。2020年7月15日，原告签署《买方购房资格确认书》，确认原告是深户、已婚、社保满5年、首套购房，并承诺本人已明确得知国家有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房产交易行为所产生的法律责任，本人愿承担全部责任。同日，在被告中原地产提供的《二手房交易买方重要事项告知书》中，原告也明确表示，被告中原地产向原告说明了当前限购、限贷等调控政策对购房和申请按揭贷款的影响，原告充分了解购房应具备的条件、并向被告中原地产明确告知原告当前具有购房资格。其后，原告并没有按照合同的约定的时间支付剩余的定金，也未履行合同约定的其他义务。原告向本院提交的不动产信息查询单显示，原告和其丈夫邱伟雄名下各有一套房产。本院认为：原告与被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。根据原告签署的《买方购房资格确认书》和《二手房交易买方重要事项告知书》显示，原告自己表示其是首套购房、当前具有购房资格，并表示本人已明确得知国家有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房产交易行为所产生的法律责任愿意承担全部责任，而在此前原告和其丈夫名下各有一套房产，已经不具有购房资格，原告对此是清楚的，还与二被告签订上述合同，对此原告应当承担相应的法律后果。合同生效后，原告支付了定金人民币15万元，但原告没有继续履行合同的其他义务，原告的行为使被告无法实现合同目的，因此原告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任；故原告的全部诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告谢玉玲要求被告袁浩和中原地产代理（深圳）有限公司退还定金的诉讼请求；二、驳回原告谢玉玲的其他诉讼请求。案件受理费人民币1894元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年十一月九日向红敏书记员     柏榕楠