安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初10356号 原告：吴小波，男，1990年3月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：高丽，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉金，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥市弘韬房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北二环砀山路701号桃花园社居委综合办公楼3楼301室。 法定代表人：蔡风佳，总经理。 委托诉讼代理人：朱方方，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍元飞，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告吴小波与被告合肥市弘韬房地产开发有限公司（以下简称弘韬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。吴小波及其委托诉讼代理人高丽、闫玉金，弘韬公司的委托诉讼代理人朱方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴小波向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金79903.37元（以3049747元为基础，按每日万分之二自2020年1月30日计算至2020年6月9日，实际计算至收到符合约定装修标准的房屋时间为止）；2.判令被告赔偿原告装修部分差价390113元（实际装修部分单价暂按800元每平方米计算，具体以装修造价鉴定结果为准）；3.判令被告按照该楼盘样板房标准对原告房屋进行整改；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于合肥市庐阳区××路××房××路××小区××幢××层××室期房，该房屋建筑面积140.74平方米，其中套内面积125.01平方米，公摊面积15.73平方米。房屋总价款为3049747元，其中毛坯房单价为18097.5元每平方米，价款为2547042元；装修部分价款为502705元，装修部分单价约为3600元每平方米。合同约定，被告应当在2020年1月30日前，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同也对付款方式、违约责任进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。然而，合同约定的房屋交付期限截至时，被告迟迟没有将达到交付条件的房屋交付给原告使用，直到2020年6月9日，被告才通知原告去办理房屋交付手续，延迟近5个月，严重违反合同约定，根据合同第九条出卖人逾期交房违约责任的约定，被告应根据逾期时间按日万分之二标准支付违约金。另外，原告在收楼验房时发现，被告交付房屋的装修质量极差，装修材料设备以次充好，以低档材质代替约定高档材质，装修技术工艺粗制滥造，与合同约定的3600元每平方米的装修标准相差甚大，远远达不到合同约定的装修价款标准。案涉房屋装修部分的价款占到房屋总价的近20%,装修的好坏对原告购买房屋产生重大影响，原告基于对被告的信任，基于合同装修标准档次约定，购买被告开发的期房，然被告的装修标准严重低于约定的3600元每平方米的装修标准，严重违反诚实信用原则，对原告显失公平，并给原告造成重大损失。综上所述，被告的行为已严重违反合同的约定及法律的规定，原告作为弱势群体的购房者，为维护合法权益，多次与被告协商赔偿未果，原告也通过信访等渠道多次反映问题，截至目前仍未得到妥善赔偿，无奈提起诉讼，请求法院维护原告合法权益，支持原告全部诉请。 弘韬公司辩称，一、原告主张的逾期交房违约金不符合法律规定及合同约定，案涉房屋交付时间受新冠疫情影响及原告未支付全部商品房价款因素影响，实际交房日期应当顺延。 1、2020年1月24日，安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应。随后合肥市城乡建设局发出通知：“本市春节期间已停工的各类房屋建筑和市政基础设施项目工地不得复工，拟新开工地也不得开工，开复工时间根据疫情防控形势另行通知。”因新冠肺炎疫情影响，案涉商品房施工于2020年3月4日通过复工批复，3月5日正式复工。自1月24日至3月4日，案涉商品房施工受新冠疫情影响施工期限为42天，故案涉商品房交付期限应顺延42天。 2、合同附件五《补充协议一》第五条约定：“除本合同第八条的约定外，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（4）买受人在办理该商品房交接手续前，仍未付清全部房价款（包括因任何原因导致贷款机构未在前述期限前将按揭款全部划入出卖人指定账号的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、首期物业专项维修资金、税费、应预交的物业服务费用及其他应付费用）的。原告付清全部房价款的日期为2020年5月9日，故案涉商品房的交付日期应当顺延至2020年5月9日。 3、弘韬公司已经向原告发送过《交付通知书》，原告未办理交付手续，自通知的交房时间之后，弘韬公司不承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……该商品房已符合本合同约定的交付条件而买受人逾期办理交接手续或拒绝收楼的，由买受人承担延期交房的责任，并视同出卖人已按本合同约定交付了该商品房。” 二、原告主张实际装修造价低于合同约定、要求弘韬公司赔偿装修部分差价，缺乏事实及法律依据。 1、案涉合同属于商品房买卖合同，而非装修装饰合同，合同约定的全装修费用属于商品房售价的整体组成部分，而非装修材料的成本造价。就商品房买卖合同而言，案涉装修与案涉毛坯房屋具有整体性，作为商品的全装修商品房是一个房屋与装修有机结合的整体，其价值是就整体而言的，房屋本身与装修不能简单的进行割裂，两者的价格也不应单纯割裂来看。且弘韬公司在合肥市××商品房××商品房整体均价来公示，并未将商品房的总价款按照毛坯房和装修两个部分区分。 2、弘韬公司从未承诺过按照总价多少金额或每平米多少金额对案涉房屋进行装修装饰，合同中也从未约定装修标准为3600元/平方米。装修部分售价非对房屋装修中各单项项目装修用材及施工价值的简单累加，其形成受市场供求关系、产品质量、人工成本、税费、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、品牌价值、合理利润等多种因素的影响。合同约定的全装修费用均是弘韬公司综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，案涉合同约定的全装修费用总额和整体售价均符合商品房市场正常运行规律的，也完全符合公平原则，否则被告根本不可能在充分竞争的商品房销售市场中，完成案涉房屋的销售。 3、弘韬公司已经按照合同约定对案涉商品房进行了装修、装饰，不存在以次充好等违约行为。《商品房买卖合同》及其补充协议均明确约定了案涉商品房的装修标准为附件三、附件四，特别是附件四《全装修住宅交付标准》，约定了餐厅、客厅、公共部分、厨房、卫生间、卧室、阳台、灯具、开关面板插座共计42个分项的装修品牌标准，同时约定弘韬公司可根据实际情况进行同档次、同品质的品牌替换。案涉商品房装修部分品牌完全符合附件三、附件四的标准，并无任何以次充好的行为，原告诉状中陈述的内容与客观事实不符。 三、原告主张按照楼盘样板房标准，要求弘韬公司对房屋进行整改，缺乏事实和法律依据。 《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。”弘韬公司从未承诺过按照样板房标准向原告交付房屋。况且，合同附件五《补充协议一》第八条第2款约定：“对本合同第十三条‘出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任’补充约定如下：出卖人销售现场有关商品房的样板房（如有）、模型、宣传资料、展示板及广告宣传仅供风格及装修效果之参考，不作为该商品房实际交付标准，该商品房质量、装饰、设备最终以本合同及附件三、附件四及本补充协议约定为准。同时，弘韬公司在样板房入口设置明显标识，充分向参观者说明样板房不作为商品房实际交付标准，原告主张完全没有依据也与合同约定不符。 四、案涉商品房质量不存在任何问题，且弘韬公司严格按照合同约定进行了装修、装饰，不存在进行装修造价鉴定的必要性。 案涉商品房不存在任何质量问题，且已经完成竣工验收备案，并经合肥市建筑质量安全监督站检测合格、出具《工程质量监督报告》证明：不存在“影响主体结构安全和主要使用功能的质量问题”。弘韬公司也严格按照约定采购材料设备进行装修装饰，主要材料以及设备品牌均与合同附件三、附件四约定相符合，唯一有所更换的是将附件四中列明的瓷砖品牌由能强瓷砖、皇磁瓷砖更换成同档次、同品质的马可波罗瓷砖。事实上，弘韬公司已经提供充分证据证明案涉商品房按照约定标准进行装修，但原告并未提供充分的证据证明弘韬公司的装修装饰不符合合同约定，进一步说明，本案项下没有对案涉商品房装修装饰标准进行评估鉴定的必要。 五、本案处理结果具有重大社会影响，处理不当可能引发不必要的群体性诉讼案件。 案涉庐月湾商品房项目已竣工三批次，一共涉及到776户业主，除本案提起诉讼的十几名业主外，其余97.9%的业主均顺利完成了房产交接，且认可装修内容，未对装修问题提出任何异议。 因此，本案处理结果关系整个庐月湾项目共计776个商品房买卖交易之稳定，如果错误支持本案原告关于房屋装修差价的诉讼请求，其余近750名已经认可装修内容的业主可能会在经济利益的驱动下纷纷效仿，从而提起大规模的群体诉讼，届时不仅整个庐月湾项目商品房交易市场的稳定性将受到影响，更有甚者，全市乃至全省其他楼盘的业主均有可能提起装修差价诉讼，不仅将造成司法资源严重浪费，更有可能造成影响社会稳定之严重后果。为避免司法资源的严重浪费，同时为了整个社会商品房交易秩序的稳定，恳请贵院审慎裁决，驳回原告诉讼请求。 综上，原告提出的赔偿装修差价的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，恳请贵院全部驳回；原告主张的逾期交房违约金也与事实不符，请求贵院根据实际情况确定，以维护弘韬公司的合法权益。 本院经审理认定如下事实：2018年11月，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，并2020年4月27日进行了网上认购备案，约定原告购买被告开发销售的庐月湾8幢501室建筑面积为140.74平方米的全装修住宅。 合同第四条关于计价方式与价款的条款约定“该商品房为全装修住宅，房价款为（人民币）3049747元整，大写金额：叁佰零肆万玖仟柒佰肆拾柒元整。其中毛坯房按建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米18097.5元，价款为（人民币）2547042元整；全装修部分费用为（人民币）502705元整。” 合同第六条关于付款方式及期限的条款约定买受人采取按揭方式付款，首付房款1629747元，剩余房款142万元办理按揭贷款。 合同第八条关于交付期限条款约定出卖人应当在2020年1月30日前将取得建设工程规划许可证正本的商品房交付买受人使用。 合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。 合同第十一条关于交接的条款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。验收交接时，出卖人应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单以及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已符合合同约定的交付条件而买受人逾期办理收楼手续或拒绝收楼的，由买受人承担延期交房的责任，并视同出卖人已按合同约定交付了该商品房。 合同第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权按照下述第1种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……”附件三清单后作说明“1.不同户型的局部产品款式、尺寸等可能存在差异，以实际交付为准。2.若因特殊原因导致无法采购而需要调整部分品牌的，出卖人有权以同等品质材料/设备替代。在此情况下，出卖人不再另行通知，也无需承担任何违约责任。”附件四中对全装修标准进行了各部位装修品牌、产地、规格等约定。 合同附有六份附件，其中附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰设备标准中对于装饰、设备标准（户外、公共、户内、设备）进行了明确约定；附件四中约定了餐厅、客厅、公共部分、厨房、卫生间、卧室、阳台、灯具、开关面板插座共计42个分项的装修品牌标准；附件五包括《合同补充协议一》、《庐月湾红线内外不利因素》、《合同补充协议二》；附件六为建筑节能信息。附件一至附件六装订为一册。 附件五《补充协议一》第五条对本合同第八条“交付期限”补充约定如下：“除本合同第八条的约定外，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（4）买受人在办理该商品房交接手续前，仍未付清全部房价款（包括因任何原因导致贷款机构未在前述期限前将按揭款全部划入出卖人指定账号的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、首期物业专项维修资金、税费、应预交的物业服务费用及其他应付费用）的。”第七条对本合同第十一条“交接”补充约定如下：“……4、买受人在办理该商品房交付手续时，该商品房已达到本合同第八条约定的交付条件，而买受人认为出卖人出示的证明文件不齐全，或认为该商品房不符合本合同第十三条及附件三、附件四约定的装饰、设备标准或买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的理由，买受人亦不得以此为由要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同第十六条的约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房。……”第八条对本合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”补充约定如下：“1、出卖人销售现场有关商品房的样板房（如有）、模型、宣传资料、展示板及广告宣传仅供风格及装修效果之参考，不作为该商品房实际交付标准，该商品房质量、装饰、设备最终以本合同及附件三、附件四及本补充协议约定为准。2、出卖人交付的该商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，若出卖人交付的商品房的装饰装修、设备材料与附件三、附件四约定不一致，但交付标准与附件三、附件四约定标准相比价位同等且质量不低于附件三、附件四约定标准的，视为出卖人交付的商品房装饰、设备符合附件三、附件四的约定。” 原告分期分批支付了首付款1629747元，并办理了按揭贷款，贷款142万元于2020年5月9日到账。 受新冠肺炎疫情防控措施影响，被告于2020年1月24日停工。2020年2月14日被告向原告发出通知书，称案涉房屋所在工程已完工，正处于主管部门验收阶段，因疫情影响项目验收无法正常开展，为配合疫情防控工作同时根据合同约定，将顺延向原告交付房屋并在解除疫情防控限制措施后，另行通知交房时间。被告于2020年3月5日复工。庐月湾（原庐阳区N1611地块）8号楼于2020年6月8日完成竣工验收备案。案涉房屋已经办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2020年6月8日，被告通知原告于2020年6月9日交房。原告以装修标准与合同约定的装修价款不符为由拒绝收房。2020年7月4日，庐月湾9幢802室业主李萍委托安徽新宅园房屋检测有限公司对9幢802室房屋进行验收，该公司出具《房屋验收咨询报告》，指出该房屋多处装修质量问题。原告现以装修造价与合同约定的装修费用不符为由，要求赔偿差价损失，并申请对装修工程造价进行鉴定。 另查明：庐月湾8#、9#楼的备案均价为20800.04元/平方米。 庭审中，被告提交了采购合同、申请上单确认表、材料设备到货单等证据证明其装修标准符合附件三和附件四的相关约定。 以上事实，有原告提交的原告身份证、被告工商信息、商品房买卖合同、购房收据、交房通知书、《关于拒绝收楼的函》、短信聊天截图、业主群微信聊天截图、被告样板房现场装修情况录像视频、房屋验收咨询报告，被告提交的《商品房买卖合同》及附件一-六、网上认购备案确认单、合肥市发改委商品住宅明码标价查询截图、现场照片、采购合同、申请上单确认表、材料设备到货单、样板房照片入口标识照片、工程质量监督报告、合肥市房屋建筑和市政基础设施施工竣工验收备案表、住宅使用说书、住宅质量保证书、延期交房通知书、EMS快递查询单、关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知、工程建设项目“新冠肺炎”疫情防控期间复（开）工备案表、交付通知书、EMS快递邮寄单、快递查询单、网上转账电子回单，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 对于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，合同约定被告于2020年1月30日交房，被告实际通知原告于2020年6月9日收房，应当按照合同约定的日万分之二的标准支付逾期交房违约金，但计算违约金时应当扣除新冠肺炎疫情防控措施对于逾期交房造成影响的42天，故被告应支付原告违约金54286元[3049747元×万分之二×（131天-42天）]。被告辩称原告逾期支付房款，应当顺延计算交房时间，本院认为，原告逾期付款与新冠肺炎疫情的防控措施亦有关联，本院在计算被告应付违约金时已经考虑到疫情影响扣减了相应期限内的违约金，原告受疫情影响逾期付款的情形不应再次作为扣减违约金的因素予以认定，对该抗辩意见，本院不予采信。原告主张违约金顺延计算至收到符合约定的装修标准的房屋之日止，本院认为，合同已对交付方式及装修不合格的争议解决方式进行了明确约定，被告通知原告交房时已具备合同约定的交付条件，原告以装修质量问题拒收房屋不符合合同约定，本院对该主张不予支持。 对于原告主张的装修部分差价，本院认为，合同虽然分别约定了毛坯房价款和装修费用，但合同及附件多处约定装修标准以附件三和附件四为准，附件四中对室内装修的42个分项的装修品牌、规格、数量等均作了明确约定，应以该内容作为判断装修标准是否符合合同约定的依据。虽然本案合同中约定了毛坯价款及装修费用，但这并不表明装修部分费用等同于装修材料及人工对应的市场价值。因为本案商品房买卖合同包含了装修部分内容在内，该全装修商品房是一个房屋与装修有机结合的整体，而合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品房交易市场在限价背景下的运行规律的。开发商响应绿色发展要求开发全装修商品房，根据政府行政主管部门标准合同要求明确商品房的价格中包含装修费用，并不能由此认定装修部分费用等于装修材料及人工实际对应的市场价值。故原告依据合同约定的装修费用来判断装修标准是否符合合同约定，并据此主张赔偿差价损失，本院不予支持，对其关于装修工程造价鉴定的申请，亦不予准许。 对于原告主张的按楼盘样板房标准对房屋进行整改的诉讼请求，不符合附件五《补充协议一》第八条关于“出卖人销售现场有关商品房的样板房（如有）、模型、宣传资料、展示板及广告宣传仅供风格及装修效果之参考，不作为该商品房实际交付标准，该商品房质量、装饰、设备最终以本合同及附件三、附件四及本补充协议约定为准”的约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥市弘韬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴小波逾期交房违约金54286元； 二、驳回原告吴小波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4175元，由原告吴小波负担3695元，被告合肥市弘韬房地产开发有限公司480元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十一月十九日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。