广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2569号 原告：苏伟红（曾用名：苏琬钰），女，汉族，1965年1月20日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：付力，广西宇盛律师事务所律师。 被告：李海英，女，汉族，1962年10月10日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏武文（李海英的丈夫），男，汉族，1963年9月9日出生，住广西合浦县。 原告苏伟红诉被告李海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日作出（2019）桂0502民初2278号民事判决，原告苏伟红不服该判决上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院作出（2020）桂05民终685号民事裁定，裁定撤销（2019）桂0502民初2278号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏伟红及其委托诉讼代理人付力，被告李海英及其委托诉讼代理人邓明武、苏武文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房款7.6万元、转让费4万元及赔偿损失8.4万元（损失为所购房屋的增值部分，具体价格以评估为准），合计20万元。事实和理由：被告系原告的大嫂。1992年被告所在的北海市西塘公社西边垌村公所进行集体建房。被告找到原告 称自己没钱交建房款，想把这套房子转让给原告，由原告向西边垌村公所交建房款，再付给被告4万元转让费，房子就是原告的了。原告同意了转让房屋的请求，分别于1992年11月10日向西边垌村公所交建房款3000元和1993年1月6日向西边垌村公所交建房款73000元，西边垌村公所出具收款收据，收款收据由原告保管。1995年9月23日，被告和原告签订了合约，约定被告将北海边洞，村公所开发建造的包屋村新区川5号混合结构房屋两层（面积8*8*2=128平方）转让给苏伟红。原告也将被告丈夫苏武文所欠的4万元债务予以减免，冲抵转让费。但房屋建成后，被告拒绝将房屋移交给原告。原告于2018年6月8日向北海市海城区人民法院起诉要求被告将涉案房屋交付给原告，但北海市海城区人民法院以涉案房屋的土地是集体所有制，而集体所有的土地使用权是不能转让的理由，驳回了原告的诉讼请求，却没有对购房款和转让费进行审理。原告现依法提出诉讼，请求判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉求。一、双方不存在真实合法有效的房屋转让合约，被告从来没有将房屋转让给原告的想法，原、被告签订的合约不是被告真实意思的表示，是原告拿空白纸让被告签字后，原告才在上面书写内容；原告从来没支付过涉案房屋的价款，没有对房屋的价格进行洽谈，建房的钱是被告丈夫所交，也不存在4万元转让费情形。涉案房屋一直由被告管理，2006年装修入住至今，原告作为妹妹出席酒席，2018年前没有提出过任何异议。二、海城区法院作出的（2018）桂0502民初2055号民事判决证明双方房屋买卖不成立，原告请求赔偿损失8.4万元亦是没有事实法律依据，双方没有就房屋价格进行约定，原告也没有支付过对价；三、本案中，原告的诉讼请求已经超过法律规定的最长20年诉讼时效，无论双方签订的合约是否有效，根据物权法，原告根本没有取得涉案房屋的物权，而只是合同的债权，债权最长的诉讼时效是20年。综上，原告的诉求没有任何事实法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。 综合全案证据以及庭审查明情况，本院确认法律事实如下： 被告李海英与苏武文系夫妻关系。1992年，被告所在的北海市西塘公社西边垌村公所进行集体建房。原告主张被告向其转让该集体用房，原告同意并以被告的名义于1992年11月10日向北海市郊区西塘乡西边垌村公所交建房预付款3000元，北海市郊区西塘乡西边垌村公所出具《收款收据》，载明：“李海英交来建房屋预付款3000元，备注如有变更退还本金不付利息。”1993年1月6日，原告向北海市郊区西塘乡西边垌村公所交款73000元，北海市郊区西塘乡西边垌村公所出具《收款收据》载明：“李海英交来建房用款73000元，备注造价7.6万实交7.6万。”上述两份《收款收据》原件由原告持有。 1995年9月23日，原告与被告签订《合约》，载明：“经双方同意，李海英将北海西边垌村公社开发建设的包屋村新化105号混合结构房屋两层（面积：8×8×2=128平方）转让给苏伟红。特立此合约为凭。”李海英在《合约》上签名并加盖手印。 案涉土地使用权类型为集体，原告购买案涉房屋时并非该集体经济组织成员，且房屋为清水房。庭审中，原告主张系其出钱对房屋进行扩建和装修，并让被告儿子在房屋居住。被告抗辩案涉房屋一直由被告管理使用，亦是被告自行扩建和装修。双方对此均未能提供证据予以证实。现案涉房屋由被告居住，至今未取得产权证。 审理过程中，经原告申请，本院依法委托广西鑫正房地产评估有限责任公司对坐落于北海市的房地产进行市场价值评估，广西鑫正房地产评估有限责任公司于2020年9月18日作出《评估报告书》，结论为房地产总价455369元。原告对该评估报告无异议，庭后向本院提出重新评估申请，认为评估价格明显偏低，且房屋加建部分并未做房屋使用，不具有住宅性质，评估单位将建筑面积评估为167.6平方米以及没有对加建部分的价值单独列出，与事实不符。被告对评估报告有异议，认为价格已经包含了加建和装修的价值。对此，本院向广西鑫正房地产评估有限责任公司去函，要求其对案涉房屋第三层加建部分建筑单价及总价进行补充评估，广西鑫正房地产评估有限责任公司于2020年11月12日作出《回复函》，内容为：“依据《北海市房屋测绘成果报告书》【北新测字（2020）第08066号】第三层建筑面积为32.58平方米，采用重置成本法进行评估，经过测算，评估单价为645元／平方米，人民币评估总价为21014元。” 本院认为：案涉购房款收据的原件是原告持有，结合双方签订的《合约》以及原告主张集资建房款是其所交故持有原件，原告为本案集资建房款的付款人的事实具有高度可能性。原、被告明知原告并非该村集体经济组织成员，案涉房屋为集资建房，所涉土地为集体所有禁止转让，仍由原告以被告的名义购买案涉房屋，双方对此均存在过错，且原告为主要过错，故本院确认原告应承担60%的过错责任，被告承担40%的过错责任。双方签订的《合约》因违反法律、行政法律的强制性规定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应当向原告返还购房款7.6万元，原告主张转让费4万元，被告对此予以否认，原告提交的证据不足以证明转让费冲抵所欠4万元债务的事实，故原告要求返还4万元转让费，无事实依据，本院不予支持。鉴于被告一直占有使用房屋二十余年，而该地上建筑物的房屋是原告支付对价取得，房屋的增值部分即为原告不能取得房屋所有权的损失。根据评估机构作出的《评估报告》，案涉房屋现价值为455369元。该《评估报告》系本院依法委托具有相应资质的评估机构和评估人员作出，程序合法，本院予以采信，对原告要求重新评估的申请，本院不予准许。原、被告双方均确认案涉房屋第三层系加建，故根据评估机构作出的《回复函》，本院对第三层建筑物价值予以相应扣减。双方均主张案涉房屋系其装修，但未能提交证据证明装修费用，且未申请鉴定，本院对此不予处理。故结合房屋的使用情况以及当事人的过错，本院确认被告应当向原告赔偿损失为143342元【（455369元-21014元-76000元）/40%】。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李海英返还购房款76000元以及赔偿损失143342元给原告苏伟红； 二、驳回原告苏伟红的其他诉讼请求。 案件受理费8130元，评估费用3700元，测绘费用500元，三项合计12330元，由原告负担7398元，被告李海英负担4932元（案件受理费、评估费用、测绘费用原告均已预交，被告应负担的部分在履行本案生效判决确定的义务时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8130元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  吴纶龙 人民陪审员  张 璞 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  赖秋燕 书 记 员  符志鹄