广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19984号原告：广州越秀物业发展有限公司（原名广州城建开发物业有限公司），住所地广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码：914401011904664097。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹、陈静雯，均为广东盈隆律师事务所律师。被告：张益民，男，1968年10月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）诉被告张益民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈静雯及被告张益民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2018年4月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费（按照1.8元/平方米·月的标准，以建筑面积128.71平方米计算，每月物业管理费231.67元）以及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当季度应付的物业管理服务费为本金，每日按千分之三的标准从当季度11日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月5日为6255.31元，违约金总额以拖欠物业管理费的本金为限）。暂计至2020年6月5日，本项合计12510.62元。2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年4月27日，原告（原名广州城建开发物业有限公司）与被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告将涉案物业委托原告实行物业管理。其中，《前期物业服务协议》约定每季度上旬缴纳物业管理服务费用，住宅物业的服务费标准为每月每平方米建筑面积1.8元，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金。《前期物业服务协议》签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但是自2018年4月1日至今，被告一直拖欠涉案物业的物业管理服务费。原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。原被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，原告依约提供了物业服务，被告应当依约支付物业管理服务费和违约金。被告辩称：一、原被告之间的纠纷，已经不是物业费的问题。海珠法院审理（2019）粤0105民初8860号案，判令广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）对房屋予以维修，但是不支持赔偿。在反复考量并组织全部相关方现场看过后调解，被告主动提出放弃城建公司赔偿的诉求，只要求修好，对于物业严重不负责、房屋质量迟迟不能解决的问题，被告已在广州市天河区人民法院诉讼要求赔偿。2007年城建公司出具《住宅质量保证书》，该保证书内载明质量保修受理部门为广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心。收房后发现质量问题，当时按照城建出具的《住宅质量保证书》的说明，向广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心（即目前的广州越秀物业发展有限公司）反映了问题，尽管维修不及时，但是还是予以多次维修，每次维修后总是出现同样的问题，后来找不出原因物业出资将门框更换成铝合金，问题还是没有解决。2011年以后尽管也电话及书面向物业反映问题，但是不维修也不回复，也不解释理由。我认为物业公司应该维修房屋，理由是《前期物业服务协议》中有为业主提供房屋维修的条款，并不限于房屋的共有部位、共用设施的维护和管理，其区别是无偿或有偿。在接到业主维修请求，都应该回复业主，况且原告还曾免费维修过。被告与城建公司签订的《商品房买卖合同》附件四的标准，规定了城建公司应该对房屋质量在规定的保修期内负责维修。向城建公司反映问题的渠道就是《住宅质量保证书》中载明的广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心，但是从海珠法院（2019）粤0105民初8860号案判决书中可以看到城建并不知情，也就是说早期物业自己维修了，多次维修没有完全解决问题，却没有告知城建，这样耽误业主住房出现问题后未及时维修长达12年，期间业主的生活、工作受到很大影响。根据《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》，请法庭追究原告违约在先，赔偿这12年来的损失。涉案房屋修缮完毕赔偿违约损失后，业主会按照合同约定交付物业管理费。二、原被告2018年3月之前的物业费纠纷经广州市中级人民法院调解，按照原告提出的数额一次性付清，双方签字结案后，原告又生事端，提出他们算错了，少算一个月，不经过法院自己要求多支付一个月的物业费。被告拒绝后，原告至今不给包含3月份的物业费发票。原告不给我发票，又会存在物业费纠纷隐患，业主理应拒绝后续的物业费。因原告先行违约，且不配合被告解决纠纷，被告的行为系对自身合法权益的维护，并非拖欠物管费用。经审理查明，据房管部门出具《广州市不动产登记查册表》载明，被告是广州市海珠区叶泉街3号1802房的权属人，该房屋建筑面积为129.4965平方米。原告原名广州城建开发物业有限公司，是广州市海珠区江南新苑物业小区的物业管理服务单位，于2017年6月23日变更为现名。2007年4月27日，原告（甲方，房地产开发单位选聘的物业管理企业）与被告（乙方，购房人、业主）签订了《前期物业服务协议》，约定，乙方所购房屋江南新苑住宅，甲方提供物业管理服务，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，小区环境卫生，保安，维护交通秩序，保持道路畅通，制止违章停车及房屋装饰装修管理等；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方交纳物业管理服务费时间为每季度上旬，计费面积按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），住宅1.8元/平方米.月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交费用的3‰交纳滞纳金，其他有偿服务费用按双方约定，等等。越秀物业公司曾因张益民违反上述《前期物业服务协议》向本院提起诉讼，要求：1、张益民按每月231.68元的标准向越秀物业公司支付2008年3月至2018年3月期间的物业服务费13900.8元；2、张益民按逾期付款额的每日0.66‰自逾期之日起至实际清偿之日止计付逾期付款的违约金给越秀物业公司；3、诉讼费用由张益民负担。审理后，本院作出（2018）粤0105民初6458号民事判决，判令：一、张益民在判决发生法律效力之日起10日内按每月231.68元的标准向越秀物业公司支付截至2018年3月31日的物业服务费13900.8元及违约金；二、驳回越秀物业公司的其他诉讼请求。张益民不服一审判决，提起上诉，经广州市中级人民法院主持调解，双方达成和解协议，张益民在2019年3月20日之前向越秀物业公司支付截至2018年3月31日的物业服务费13900.8元，越秀物业公司放弃违约金，2019年2月4日广州市中级人民法院以（2019）粤01民终2638号民事调解书对双方和解协议进行确认。另查，张益民以越秀物业公司违反《前期物业服务协议》为由向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求：越秀物业公司履行维修责任，赔偿张益的经济损失（以2018年3月以前的60个月物业费+修缮完毕为止的近期物业费计算）。广州市天河区人民法院作出（2019）粤0105民初9992号民事判决，驳回张益民的诉讼请求。被告表示其已提起上诉。张益民还以房屋渗水受损为由向本院起诉越秀物业公司、城建公司，要求：城建公司、越秀物业公司查明房屋质量缺陷原因、修好、并赔偿因房屋质量导致的损失。本院于2019年10月12日作出（2019）粤0105民初8860号民事判决，判令：一、广州市城市建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内按照与原告张益民签订的《商品房买卖合同》附件四的标准对广州市海珠区江南新苑B1栋1802房屋卫生间门框右侧墙壁、厨房门外左侧墙壁下方受损部位进行修复；二、驳回张益民的其他诉讼请求。庭审中，原被告确认城建公司已经履行判决义务，维修完毕。被告从2018年4月1日开始没有缴纳物业管理费。原告于2020年6月24日提起本案诉讼。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。原告按约定为被告居住房屋所涉小区提供了物业服务，被告应依约履行向原告支付物业管理服务费的义务。现原告起诉要求被告支付2018年4月1日至2020年9月30日的物业管理服务费（每月按建筑面积128.71平方米×1.8元/平方米标准计算），并无不妥，本院予以支持。原告作为小区的物业服务单位，有义务对房屋共用部位、共用设施设备等进行维护和管理。但被告主张的房屋渗水等质量问题不属“房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理范围”，即涉案房屋质量问题不属于原告根据《前期物业服务协议》应履行的合同义务，被告以房屋质量问题受到损失、原告应予赔偿、原告未提供3月份的物业费发票为由拒不支付物业管理费的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。《前期物业服务协议》约定，被告应在每季度上旬缴纳物业管理服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交费用的3‰交纳滞纳金。被告没有按时支付物业管理费给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告以每季度所欠付的物业服务费用为本金，按每日欠费3‰的标准支付违约金有理，本院予以支持。但违约金总额以被告欠缴的物业管理费为限。本案系因被告未按时缴纳物业服务费用引起的，案件受理费由被告全部负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告张益民在本判决发生法律效力之日起10日内，支付从2018年4月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费（每月按1.8元/平方米×128.71平方米的标准计算）及其违约金（按每日3‰的标准计付，每季度所欠物业管理服务费的违约金以被告当季度所欠物业管理服务费为本金，从当季度11日起计算至被告实际清偿之日止，违约金总额以被告欠缴的物业管理服务费为限）给原告广州越秀物业发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费113元，由被告张益民负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十一月六日书记员  颜姣吴晓菁