广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初1336号 原告（申请执行人）：林其达，男，1981年9月15日出生，汉族，住广西浦北县。 原告（申请执行人）：黄渊伟，男，1964年12月8日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：叶忠广，广西港天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴承杰，广西港天律师事务所律师。 被告（案外人）：莫文洁，女，1953年5月5日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：苏日生，广西汇百川律师事务所律师。 第三人（被执行人）：林志业，男，1957年11月1日出生，汉族，住北海市海城区。 第三人（被执行人）：浦北东方房地产开发有限公司，住所地浦北县小江镇环城路**，统一社会信用代码814507227717402343。 法定代表人：邱宗庆，该公司执行董事兼总经理。 原告林其达、黄渊伟与被告莫文洁、第三人林志业、浦北东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普 通程序公开开庭进行了审理。原告林其达、黄渊伟的委托诉讼代理人叶忠广、吴承杰，被告莫文洁及委托诉讼代理人苏日生到庭参加诉讼。第三人林志业、东方公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林其达、黄渊伟向本院提出诉讼请求：1、判决撤销浦北县人民法院作出的（2020）桂0722执异13号执行裁定书；2、恢复对位于浦北县的执行；3、本案的受理费由被告承担。事实和理由：（2020）桂0722执异13号执行裁定书认定事实错误。被告莫文洁与第三人东方公司签订的商品房买卖合同属于虚假合同，其双方并不存在真实的买卖关系。被告莫文洁提交的四份买卖合同，约定的付款方式及期限为“于签订合同之日一次付款”，原告认为这不符合日常房屋买卖的交易习惯，被告莫文洁没有证据证明其已将所有购房款交付至东方公司的对公账户。被告莫文洁提交的由东方公司开具的收款收据显示，被告莫文洁分别于2012年12月31日、2013年1月10日以现金的方式支付了1500000元、500000元、1379428元，这么大额的现金交付，完全不符合日常的交易习惯，这明显属于第三人东方公司为了逃避债务，与被告莫文洁相互串通，开具虚假的收款收据，伪造并不存在的买卖交易。为了制造交付房款的假象，被告莫文洁提交了其与杨惠然（曾用名杨冰洋）之间的转账凭证，原告认为杨惠然与第三人东方公司不存在任何的组织关系，杨惠然不是公司员工，也不是东方公司的财务人员，其不具有替东方公司收取房屋价款的资格，同时东方公司出具的收款收据显示是现金交付，而后又提交转账凭证，这两者之间相互矛盾，且转账凭证的数额与被告莫文洁与东方公司的签订的买卖合同约定的价款也不符合，这充分的证明了双方并没有实际交付的事实，而唯一能证明的只是被告莫文洁与杨惠然曾经发生过资金往来。关于被告莫文洁提交的税收完税证明，由于被告莫文洁与第三人东方公司之间不存在真实的买卖合同关系，因此被告莫文洁凭借虚假材料办理的税收凭证不能作为本案的定案依据。因此，被告 莫文洁对登记在第三人东方公司名下的不动产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 莫文洁辩称，一、被告莫文洁不同意两原告的诉讼请求。首先，两原告的诉讼请求没有事实根据。原告认为被告莫文洁与第三人东方公司签订的商品房买卖合同属于虚假合同，其双方并不存在真实的买卖关系。两原告的这一主张毫无事实根据。被告莫文洁与杨冰洋是多年的朋友关系，当时又同时在北海市女企业家协会任职。杨冰洋与第三人林志业原来是夫妻关系，据杨冰洋说其夫妻二人在北海市和浦北县均开办有企业，在北海开办的企业由杨冰洋负责经营管理，在浦北开办的企业由林志业负责经营管理。其两地企业的经营所得收益都属于其夫妻共有财产。2013年1月份，杨冰洋称其夫妻所在浦北县开办的房地产开发企业，由于商品房卖不出去资金周转困难，要求被告莫文洁帮其购买一些房地产，以解决经营困难。后被告莫文洁于2013年1月31日与第三人东方公司签订了5份的《商品房买卖合同》，并购买了5间商铺，其中有本案涉案的4间商铺，并多次通过银行转账支付了购房款337.9428万元给杨冰洋，杨冰洋出具了第三人东方公司开具的3份收款收据给被告莫文洁。第三人东方公司于2013年10月将该涉案的4间商铺交付给被告莫文洁管业使用。杨冰洋是不是第三人东方公司的员工或出纳，被告莫文洁并不清楚，但被告莫文洁支付购房款给杨冰洋，同时被告莫文洁向第三人东方公司购买商铺双方签订有买卖合同，并交付了购房款。第三人东方公司又出具有收款收据给被告莫文洁，并将该涉案的四间商铺交付给了被告莫文洁，被告莫文洁用现金或者银行转账支付购房款，也没有违反法律规定，是合法的。本案商品房的买卖完全符合交易习惯，没有违反法律规定，被告莫文洁购买的四间涉案商铺未办理过户登记，不是因被告莫文洁的原因造成。其次，两原告的诉讼请求没有法律依据。依照《最高人民 法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告莫文洁购买本案涉案的四间商铺，完全符合上述司法解释规定的四种情形，享有能够排除对该四间涉案的商铺强制执行的权利。二、浦北县（2020）桂0722执异13号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被告莫文洁早已超过退休年龄，已没有多余的精力再经营企业了。被告莫文洁购买本案涉案的四间商铺，期望通过该商铺的出租，使被告莫文洁在终止企业经营后能够继续保持有一份稳定的收入，以安度幸福的晚年，但由于发生了本案商铺被铲风的事实，侵害了被告莫文洁的合法权益。综上所述，两原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，浦北县（2020）桂0722执异13号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，被告莫文洁请求法庭依法驳回两原告的诉讼请求，切实维护被告莫文洁的合法权益和法律的正确实施。 第三人东方公司、林志业没有向本院提出书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 本院在审理浦北县民兴小额贷款有限公司诉林志业、东方公司借款合同纠纷一案中，浦北县民兴小额贷款有限公司向本院提出财产保全申请，本院于2013年3月4日作出（2013）浦民保字第545-2号民事裁定书，查封位于浦北县临街铺面。2013年3月6日，本院作出（2013）浦民初字第545- 3号协助执行通知书，通知浦北县房产管理局对上述商铺依法进行查封。本院在执行申请执行人林大宁、林其达、黄渊伟与被执行人林志业、东方公司股权转让纠纷即（2013）浦民初字第1557号民事调解书一案中，于2016年11月7日作出（2014）浦法执字第361-11号执行裁定书，查封了东方公司名下的东方丽园10栋10-38号、10-39号商铺，本院于2016年11月作出（2014）浦执字第361-11号协助执行通知书，通知浦北县房产管理局对上述商铺依法进行查封；于2016年11月10日作出（2014）浦法执字第361-12号执行裁定书，继续查封了东方公司名下的东方丽园10栋10-36号、10-37号商铺，本院于2016年11月17作出（2014）浦执字第361-12号协助执行通知书，通知浦北县房产管理局对上述商铺依法进行查封。2020年5月13日，被告莫文洁以法院查封的位于浦北县应归其所有，因此法院不能对上述房产进行执行为由提出执行异议，本院于2020年5月27日作出（2020）桂0722执异13号执行裁定书，中止对浦北县的执行。原告林其达、黄渊伟不服，于2020年7月1日提起本案诉讼。 2013年1月，原东方公司的法定代表人林志业的妻子杨惠然（曾用名杨冰洋）介绍被告莫文洁购买东方丽园的5间商铺。被告莫文洁分别于2013年2月22日汇款190000元、2013年2月22日汇款190000元、2013年5月28日汇款62000元、2013年5月28日汇款558000元、2013年7月5日汇款500000元、2013年8月12日汇款500000元、2013年9月2日汇款1336000元到杨惠然的账户。2013年9月，杨惠然将加盖有浦北东方房地产开发有限公司财务专用章的3张《收款收据》交给被告莫文洁。该3张收款收据落款时间分别是2012年12月31日、2013年1月10日和2013年1月 31日，金额分别为1500000元、500000元和1379428元，收款人分别为林堃、林堃、杨冰洋。同时，杨惠然持加盖有东方公司公章的五份《商品房买卖合同》文本给被告莫文洁签名。五份《商品房买卖合同》合同编号分别是东方丽园35、ＤＦＳ1036、ＤＦＳ1037、ＤＦＳ1038、ＤＦＳ1039，合同落款时间均是2013年1月31日，合同分别约定被告莫文洁向第三人东方公司购买位于位于浦北县，价款分别为777933元、777933元、532857元、497133元、793572元。 另查明，浦北县城东滨路东方丽园10幢36号、37号、38号、39号商铺未办理合同登记备案。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”表见代理属于广义上的无权代理,因被代理人与无权代理人之间的关系具有授予代理权的外观,致相对人相信无权代理人有代理权而与之为法律行为,法律使之发生与有权代理同样的法律效果。本案中，杨惠然虽然与原东方公司的法定代表人林志业系夫妻关系，但该公司是有限公司，并非是个人独资企业，东方公司的财产不是林志业个人财产，且东方公司并没有授权杨惠然销售东方公司商品房的买卖协议、代领款项的事宜，东方公司对涉案房产至今未与被告莫文洁办理网签及合同备案登记，应视为东方公司对于杨惠然卖房的行为亦不予追认，故杨惠然之行为不属于表见代理，杨惠然与被告莫文洁签订的《商品房买卖合同》（合同编号DFS1036、DFS1037、DFS1038、DFS1039）无效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其 权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述规定的条件，均可予以保护。本案中，本院于2013年3月4日作出（2013）浦民保字第545-2号民事裁定书，查封了涉案房产，并已通知房产管理部门对涉案房产进行了查封。在涉案房产被查封后的2013年9月被告莫文洁就涉案房产签订《商品房买卖合同》，其签订的《商品房买卖合同》是在人民法院查封之后。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。被告莫文洁签订的《商品房买卖合同》因人民法院查封而不能产生对涉案房产物权变动的效力，故被告莫文洁不能依据查封后所签订的《商品房买卖合同》获得涉案房产的所有权，由此其也不能享有涉案房产的物权期待权。被告莫文洁仅是在本院查封涉案房产前支付两笔购房款给杨惠然，而大部分的购房款是本院查封涉案房产之后支付给给杨惠然的，况且东方公司没有授权杨惠然代领款项，杨惠然收到被告莫文洁的购房款后也没有汇入东方公司的账户，故不能视为被告莫文洁已支付了全部价款。被告莫文洁在涉案房产被本院查封后才签订《商品房买卖合同》，其本身未能尽到涉案房产被依法查封的注意义务，对涉案房产不能办理不动产权属转移登记存在过错，应认定为其自身原因而不能办理权属转移登记。 综上所述，被告莫文洁购买涉案房产的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“已支付全部价款”以及“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定条件。其就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、准许执行浦北县； 二、本院（2020）桂0722执异13号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费33835元，由莫文洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  梁斯林 人民陪审员  易燕燕 人民陪审员  宁汉洁 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  何金彤