广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8583号上诉人（原审被告）：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：赵晓峰。上诉人（原审被告）：赵晓峰，男，汉族，住海南省儋州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘晏，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁嘉明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郭鹏喜，广东利合律师事务所律师。原审被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：唐某1。原审被告：佛山市中翱房地产咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：钟某1。两原审被告共同委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、赵晓峰因与被上诉人梁嘉明、原审被告佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）、佛山市中翱房地产咨询有限公司（以下简称中翱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎富公司、赵晓峰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判鼎富公司、赵晓峰向梁嘉明返还105552元；3.房天下公司向梁嘉明返还30000元装修款；4.一审、二审诉讼费由梁嘉明、房天下公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、鼎富公司与梁嘉明签订的《物业租赁合同》《〈物业租赁合同〉补充协议》自始无效。房天下公司无权收取案涉30000元装修款，该费用应由房天下公司归还给梁嘉明。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建的，人民法院应当认定有效。”鼎富公司与梁嘉明签订的《物业租赁合同》涉及的物业至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，则双方签订的《物业租赁合同》无效，合同无效的法律后果就是基于合同取得的财产应当返还。梁嘉明是基于合同无效向鼎富公司返还租赁款，鼎富公司无异议，但房天下公司收取的30000元装修费，应当由房天下公司归还，而不应由鼎富公司归还。其次，房天下公司在接受鼎富公司委托销售案涉物业时，明知鼎富公司未取得案涉物业的建设工程规划许可证，仍接受委托进行销售，违反了《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条、第二十五条的禁止性规定，存在重大过错。房天下公司应承担相应过错承担责任，无权取得佣金。故房天下公司应将收取的30000元及从鼎富公司处获得的佣金退还给梁嘉明及鼎富公司。再次，即便该30000元认定为佣金，但房天下公司在向梁嘉明招租时，未告知该款项的性质。且房天下公司与鼎富公司对于该30000元的约定并未经梁嘉明的同意,故该约定对梁嘉明无约束力。而房天下公司与梁嘉明之间并没有签订任何协议确定房天下公司有权向梁嘉明收取该30000元，房天下公司应当退还30000元给梁嘉明。二、赵晓峰不应对本案承担连带还款责任。虽部分房款是支付至赵晓峰名下，但该款项是鼎富公司收取和使用，与赵晓峰无关。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判，支持鼎富公司、赵晓峰的全部上诉请求。梁嘉明辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。房天下公司、中翱公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。梁嘉明向一审法院起诉请求：1.判决鼎富公司、赵晓峰立即退还梁嘉明135552元及利息（从起诉之日起至实际清偿完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判决房天下公司、中翱公司在30000元范围内承担连带退款责任；3.判决鼎富公司、赵晓峰、房天下公司、中翱公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月12日，梁嘉明（乙方）与鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定如下（摘录）：1.物业位于佛山市高明区的地块，推广名为[国际广场]2栋812单元，该物业总建筑面积为30.14平方米.2.乙方清楚物业所在地块性质为集体建设用地，乙方确认项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权。3.截止合同签署日，甲方（鼎富公司）对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。4.该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照合同约定履行，未违反合同相关约定的前提下，第二条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费标准，租金总额为190000元，乙方按照双方补充协议的约定方式付款。5.甲方应当在2020年12月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二。合同还对公共区域的使用、使用要求及维修责任、转租、转让、交还及状态、甲乙双方的权利义务、关于物业管理的规定、违约责任等进行了约定。2019年5月24日，梁嘉明（乙方）与鼎富公司（甲方）签订《补充协议》，约定如下：1.乙方应于2019年5月24日前付清首期租赁使用费（含定金）120000元，余款分18期自2019年6月起至2020年10月止每月15日向甲方支付3888元，于2020年11月15日前支付3904元。2019年5月12日，梁嘉明通过刷卡向房天下公司支付30000元。庭审中，房天下公司与中翱公司确认该30000元实际支付至中翱公司账户，中翱公司系代房天下公司收取款项，实际收款人为房天下公司。2019年5月12日，鼎富公司出具收据确认收到梁嘉明支付案涉物业的部分房款30000元。2019年5月12日，鼎富公司出具收据确认收到梁嘉明支付佛山市高明区龙庭国际广场2栋812单元物业租赁使用费（首期款）90000元。梁嘉明分别于2019年6月15日、2019年7月15日、2019年8月19日、2019年9月16日向赵晓峰各支付3888元，共计15552元。2019年10月25日，梁嘉明与鼎富公司签订《退款申请表》，就国际广场2座812单元的项目约定退款。退款金额为：1.90000元；2.分期款15552元；3.30000元（代房天下开收据，房天下收款）待追讨回房天下款项再一并退回。梁嘉明在退款申请表签名，鼎富公司加盖印章确认。该表备注：退款流程和时间通常为退款申请日起2020年1月15日前，因为城市和金融机构不同而有所差别。每笔退款要扣回0.6%的手续费。2018年11月19日，鼎富公司（甲方）与房天下公司（乙方）签订《招商代理合同》，约定如下（摘录）：鼎富公司委托房天下公司独家代理招商房源单位。2.第六条第2点约定：“甲方允许乙方以‘招商服务费+策划推广费+其它’名义向客户收取30000元/套的费用，该费用实际上是甲方应支付予乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费。”2018年12月26日，鼎富公司出具《收款委托书》，由鼎富公司授权房天下公司开展龙庭国际广场招商工作，说明客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用，鼎富公司授权房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元/套（即《项目招商代理合同》第六条第2款所列的代理费用），房天下公司可以招商服务费、策划推广费或其他名目收取前述款项。案涉房产所在地块的权利人为佛山市高明区某经济合作社的集体建设用地。庭审中，鼎富公司确认案涉项目没有取得建设工程规划许可证。另查明，鼎富公司为自然人独资的有限责任公司，出资人为赵晓峰。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉物业所在地块性质为集体建设用地，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，鼎富公司在庭审中确认尚未取得建设工程规划许可证，也没有提供证据证明经主管部门批准建设，其作为出租人与梁嘉明签订的《物业租赁合同》、《补充协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鼎富公司因该合同取得的财产应向梁嘉明返还。故鼎富公司应向梁嘉明返还依据合同收取的物业租赁使用费。关于鼎富公司收取梁嘉明款项的金额问题。鼎富公司直接收取的物业租赁使用费（首期款）90000元并由其法定代表人即赵晓峰收取了4期还款15552元，该105552元鼎富公司应返还给梁嘉明。本案的争议问题是中翱公司代房天下公司直接收取的30000元应由谁向梁嘉明返还，一审法院依据以下两点确定返还主体为鼎富公司：1.梁嘉明基于与鼎富公司缔结的租赁合同向房天下公司支付30000元，且该30000元由鼎富公司出具收据确认收款，基于合同的相对性，应由合同的相对方鼎富公司向梁嘉明返还；2.鼎富公司授权房天下公司收取30000元，并且声明物业总价款包括物业租赁费及服务费用，梁嘉明向房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分，是梁嘉明履行其租赁合同的义务，房天下公司作为代理人收取30000元的行为对被代理人鼎富公司发生效力。房天下公司与鼎富公司之间对该30000元如何结算是双方的内部问题，鼎富公司作为被代理人等同于其收取了该30000元，应向梁嘉明返还。综上，鼎富公司应向梁嘉明返还的金额为135552元（90000元+15552元+30000元）。梁嘉明诉求鼎富公司返还135552元并支付自2020年2月19日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，合理有据，一审法院予以支持。梁嘉明与房天下公司、中翱公司没有合同关系，房天下公司、中翱公司没有返还合同价款的义务，梁嘉明对房天下公司、中翱公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于赵晓峰的还款责任问题。赵晓峰作为鼎富公司的一人股东，以其个人账户收取案涉款项，且未提供证据证明其财产独立于鼎富公司的财产，应对公司债务承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、鼎富公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梁嘉明返还135552元及利息（以135552元为本金自2020年2月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）；二、赵晓峰对第一判项确定的鼎富公司的债务承担连带还款责任；三、驳回梁嘉明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3011元，因适用简易程序减半收取1505.5元，由鼎富公司、赵晓峰负担。二审期间，鼎富公司、赵晓峰、梁嘉明、房天下公司、中翱公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.鼎富公司应向梁嘉明退还款项的数额；2.赵晓峰应否对鼎富公司的债务承担连带责任。一、关于鼎富公司应向梁嘉明退还款项数额的问题鼎富公司上诉主张其应向梁嘉明返还105552元，对于由房天下公司收取的30000元，应由房天下公司直接向梁嘉明返还。据一审查明事实，2018年12月26日，鼎富公司委托房天下公司收取客户缴纳的服务费用30000元/套，明确客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用。2019年5月12日，梁嘉明基于其与鼎富公司签订的租赁合同向房天下公司支付30000元，鼎富公司向梁嘉明出具收据确认收到案涉物业的部分房款30000元。2019年10月25日，鼎富公司与梁嘉明签订《退款申请表》，确认退款金额为：1.90000元；2.分期款15552元；3.30000元。故房天下公司代为收取的30000元属于梁嘉明基与鼎富公司签订的租赁合同约定的款项。基于合同相对性原则，该30000元应由鼎富公司向梁嘉明返还。至于鼎富公司与房天下公司间因招商代理关系而产生30000元代理费的问题，与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，本院于本案中不予处理。一审法院认定鼎富公司应向梁嘉明返还135552元并无不当，本院依法予以维持。二、关于赵晓峰应否对鼎富公司的债务承担连带责任的问题根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，鼎富公司为一人有限责任公司，赵晓峰为鼎富公司的股东，其以个人账户收取案涉款项，且未能提供证据证实鼎富公司的财产独立于其自己的财产，故赵晓峰应对鼎富公司的债务承担连带责任。综上所述，鼎富公司、赵晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人鼎富公司、赵晓峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月十六日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏