重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0102民初2869号原告：重庆泽胜商业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路25号泽胜中央广场，统一社会信用代码91500102053220330W。法定代表人：任泽友，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔俭生，重庆新合律师事务所律师。被告：李军，男，1986年10月22日出生，汉族，居民，住重庆市巴南区。被告：重庆百弗文化传播有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街1号南开商业街南园4号，统一社会信用代码9150010065721374914。法定代表人：熊淑仪，该总经理。委托诉讼代理人：邓其香，女，1985年7月19日出生，汉族，重庆百弗文化传播有限公司职工，住重庆市奉节县。被告：重庆市涪陵区百弗精才英语培训学校有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路25号泽胜商业步行街二期群楼G层68、69号（经营场所涪陵区体育场13区4楼），统一社会信用代码91500102MA60F84582。法定代表人：朱一玲，该公司经理。原告重庆泽胜商业管理有限公司（以下简称泽胜商管公司）与被告李军、重庆百弗文化传播有限公司（百弗公司）、重庆市涪陵区百弗精才英语培训学校有限公司（涪陵区百弗精才英语培训学校）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法由审判员黎霞担任审判长，与人民陪审员吕雨泽、银冰新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了缺席审理。原告泽胜商管公司的委托诉讼代理人崔俭生，被告李军、百弗公司到庭参加了诉讼。被告涪陵区百弗精才英语培训学校经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决解除与李军签订的租赁合同及经营管理合同；李军支付2020年1月1日至5月15日期间的租金、管理费102390元，并支付违约金23885.52元；被告百弗公司承担共同责任。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告李军签订《租赁合同》约定，泽胜商管公司将泽胜中央广场B馆物理层G层68、69号面积341.3平方米的房屋租赁给被告李军，用于经营“BAFF百弗英语”，租赁期为5年，自2018年5月16日至2023年5月15日，每月租金为每平方米54元，租金每年递增8%，租金按2个月给付，以后每年期租金在上期租金到期前10个工作日内支付给原告；李军逾期未交纳租金按年租金的10%支付违约金。合同签订后，李军按时交纳租金，但从2020年1月起至今李军未向泽胜商管公司交纳租金。百弗公司授权李军以百弗的名义经营“BAFF百弗英语”，并委任其为涪陵校区校长，并指定其负责该校区的经营管理工作。虽然该租赁合同是李军以个人的名义与泽胜商管公司签订的，但从签约时李军向泽胜商管公司提供的百弗公司的工商营业执照、商标注册证、授权书等资料和文书，让泽胜商管公司有理由相信李军是受其委托代表百弗公司与泽胜商管公司签订合同，并受其指派、代其经营管理。百弗公司作为李军的授权人、委托人应承担共同责任。望判如所请。被告李军辩称，我与泽胜商管公司签订合同属实，但我系履行职务行为，不应承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告百弗公司辩称，租赁合同是由我司员工代表涪陵区百弗精才英语培训学校签署的，真正的承租人是涪陵区百弗精才英语培训学校。故本案民事责任应由涪陵区百弗精才英语培训学校承担；我司与涪陵区百弗精才英语培训学校均系独立的民事主体，本案于我司无关。被告涪陵区百弗精才英语培训学校辩称，对租赁事实予以认可，但本案因新冠疫情影响，属不可抗力，应减少租金；本案应将保证金58195元用于冲抵租金；因我校经营困难无力继续承租，请求解除租赁合同。本院认定事实如下：2017年1月1日，重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司授权泽胜商管公司对泽胜中央广场进行招商租赁、运营管理、订立合同以及收取各商铺租赁相关费用。2018年5月9日，百弗公司给李军出具授权证明，该证明载明“百弗英语2011年成立于重庆，现全国已建立近30家校区，李军LESTER为涪陵泽胜校区（重庆市涪陵泽胜中央广场B馆G层68、69号校长（法定代表人），负责该校区经营管理工作。现授权李军同志使用我司所有商标、品牌及经营资源。该商品牌名称为我司授权的BAFF百弗英语。2018年5月15日，李军（乙方）持该证明与重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司（甲方）签订租赁合同约定，甲方将位于重庆市涪陵区341.3平方米的房屋出租给乙方，用于教育、培训，提供服务的品牌为“BAFF百弗英语”；租赁期间为5年，自2018年5月16日起至2023年5月15日止；租金标准：按套内面积计算，每月每平方米54元，租金递增从第三年起每年递增计算租金，租金递增率为8%，租赁期限内，各年费用如下：第一年，从2018年5月16日至2019年5月15日，每月每平方米54元，每月为18430.2元。第二年，从2019年5月16日至2020年5月15日，每月每平方米54元，每月租金为18430.2元。第三年，从2020年5月16日至2021年5月16日，每月每平方米58.32元，每月租金为19904.6元......；租金支付，本合同约定全部租金均为含税价格，租金按2个月结付；非因甲方或不可抗力，乙方违反本条约定逾期不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗、推广费，乙方每逾期一天，还须按当期应付租金、物业管理费和公共能耗、推广费总额的万分之二向甲方支付违约金，逾期30日不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗、推广费，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应交清应付不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗、推广费，同时应承担相当于年租金总额10%的违约金租；租赁保证金为36860.4元。2018年5月15日，泽胜商管公司作为甲方、李军作为乙方、重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司作为丙方，签订经营管理合同，甲方为乙方提供管理服务的前提是乙方已经与重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司签署了《商铺租赁合同》，而该合同的合法存续是本合同生效的条件之一，则乙方与丙方的租赁合同终止之日，但该终止不影响乙方承担在本合同终止前应承担的义务。本合同系乙方与丙方签署的租赁合同不可分割的组成部分，如乙方违反本合同，视为乙方违反与丙方签订的租赁合同，丙方有权按违反租赁合同追究乙方违约责任，并有权解除租赁合同。商铺位置重庆市涪陵区，套内面积为341.3平方米；公共管理费由物业管理费、公共能耗费、推广费构成，按该商铺的套内面积计收，公共管理费为每月每平米21元；公共管理费每2个月缴纳一次；质量保证金5000元、公共物业管理保证金14334.6元......。合同签订后，李军支付泽胜商管公司租赁保证金36860.4元、质量保证金5000元、公共管理保证金14334.6元、POS机押金2000元，共计58195元。被告支付泽胜商管公司租金至2020年1月15日止。之后，被告未向原告缴纳租金及公共管理费，原告先后向百弗公司发出催缴函、停止能源供应函、公函等，要求百弗公司支付租金及公共管理费，并解除合同。百弗公司收到上述函件仍未向泽胜商管公司缴纳租金，泽胜商管公司诉至本院。诉讼中，同意因“新冠疫情”减免被告一个月的租金及公共管理费，同时，将被告缴纳的各项保证金共计58195元抵扣租金及公共管理费。2020年8月18日，重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司出具情况说明，虽然租赁合同是2018年5月15日我公司与被告方所签订，根据授权由泽胜商管公司以自己的名义作为原告主张权利。另查明：2018年5月24日，李军向百弗公司申请报销租金、保证金等，共计117390元。百弗公司2018年5月25日行政人事费用付款报销记载：付款事由，关于报销支付涪陵泽胜校区的首批租赁款【租赁保证金36860.4元+管理费保证金14334.6元+装修保证金10000元+质量保证金5000元+租金36860.4元（2018.7.16-9.15）+管理费14334.6元（2018.7.16-9.15）】=117390元。情况说明，租赁期间为2018.5.16-2023.5.15，免租期2个月，租赁面积341.3（套内），租赁单价54元，管理费单价21元（含公共能耗和推广费），租赁保证金36860.4元（合同终止退款），管理费保证金14334.6元（合同终止退款），装修保证金10000元（合同终止退款），从第三年起递增8%，付款方式为2个月付款1次，提前10日付下期租金。2018年5月29日，百弗公司财务批示租金等费用，先由李军以借款的方式将钱借出，然后李军把付款证明和收据拿到财务就可以冲抵借款。2019年5月16日，李军向百弗公司辞职并离开该公司。2019年7月9日，重庆市涪陵区百弗精才英语培训学校有限公司经注册登记成立。2020年7月1日，重庆市涪陵区百弗精才英语培训学校有限公司给李军出具情况说明，该说明载明：李军为我司员工，在公司筹备阶段由李军的名义与重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司签署了租赁系诶有。实际承租人是重庆市涪陵区百弗精才英语培训学校有限公司，李军的行为是职务行为，与李军无关。泽胜商管公司未提供其代替被告缴纳水电费3108元的证据。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，泽胜商管公司提供的租赁合同、租金收据、欠费通知单、欠费明细表、催缴函、停止能源通知函、公函、百弗公司授权书、百弗公司和涪陵区百弗精才英语培训学校工商档案、李军离职申请及工作交接单，李军提供的授权证明、离职证明、行政人事费用付款报销记载、涪陵区百弗精才英语培训学校，百弗公司提供的租赁合同、告知函、停止能源供应的告知函、首次缴款证明、保证金收据、打款凭证、微信聊天记录、出门申请等证明材料在卷佐证。这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，李军持被告百弗公司的授权证明与重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司、泽胜商管公司签订的租赁合同和经营管理合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。百弗公司公司任命李军为涪陵泽胜校区校长，负责该校区经营管理工作，李军所签订的租赁合同和经营管理合同的行为，均系履行职务行为，所产生法律后果应由百弗公司承担。对于租赁合同和经营管理合同解除及租赁物返还的问题。租赁合同约定“......逾期30日不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗、推广费，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应交清应付不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗、推广费，同时应承担相当于年租金总额10%的违约金租。”由于百弗公司违约未按时向泽胜商管公司交纳租金，双方约定合同解除条件成就，泽胜商管公司要求解除租赁合同和经营管理合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，百弗公司应承担支付泽胜商管公司租金和管理费18597.5元（102390元-保证金58195元-因新冠疫情减免一个月租金和管理费25597.5元）。鉴于被告涪陵区百弗精才英语培训学校实际使用该租赁物，其应与被告百弗公司承担共同返还租赁物的责任。对于违约金的问题。根据租赁合同约定“......逾期30日不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗、推广费，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应交清应付不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗、推广费，同时应承担相当于年租金总额10%的违约金租。”百弗公司逾期未支付租金的违约行为，应按合同约定支付违约金即22116.24元的民事责任。对于水电费的问题。泽胜商管公司未提供其已为被告代缴水电费3108元的证据，本院对其该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司、重庆泽胜商业管理有限公司与李军于2018年5月15日签订的租赁合同和经营管理合同予以解除。二、被告重庆百弗文化传播有限公司、重庆市涪陵区百弗精才英语培训学校有限公司在本判决生效后30日内共同返还原告重庆泽胜商业管理有限公司位于重庆市涪陵区房屋。三、被告重庆百弗文化传播有限公司在本判决生效后30日内支付原告重庆泽胜商业管理有限公司租金和管理费18597.5元和违约金22116.24元，共计40713.74元。四、驳回原告重庆泽胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2826元，减半收取1413元，由被告重庆百弗文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  黎 霞人民陪审员  吕雨泽人民陪审员  银冰新二〇二〇年十一月九日书 记 员  简 媛