辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0727民初1583号原告(执行案外人)：关某，男，1974年10月31日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：鲍某，辽宁爱奉律师事务所律师。被告（申请执行人）：孟某某，男，1965年5月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于某某、蔡某某，辽宁燕郡律师事务所律师。被告（被执行人）：鞍山市利扬置业有限公司，住所地台安县台北街道办事处大庆东路街36-43号。法定代表人：李某，该公司经理。被告（被执行人）：范某某，男，1971年4月17日出生，满族，个体业者，住义县。原告关某诉被告孟某某、鞍山市利扬置业有限公司、范某某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关某及其委托诉讼代理人某、被告孟某某的委托诉讼代理人蔡某某到庭参加诉讼，被告鞍山市利扬置业有限公司、范某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告关某向本院提出诉讼请求：1.对台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室的房屋停止执行，解除查封；2.确认台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室房屋的权利人为原告，产权归原告所有；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年4月19日，原告从被告鞍山市利扬置业有限公司购得该公司开发的台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室的房屋，原告支付了全部购房款28万元后，被告鞍山市利扬置业有限公司将该房屋交付原告。你院在执行申请执行人锦州银丰典当有限公司与被执行人范永明、鞍山市利扬置业有限公司借款合同纠纷一案中，于2017年11月13日作出（2017）辽0727执494号执行裁定，查封了台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室的房屋。原告于2020年9月17日提出异议申请，你院作出（2020）辽0727执异53号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告购买台安县兰庭雅苑小区5号楼2单元501室房屋的合同合法有效，并且已履行了全部合同义务，该房屋的产权应归原告所有，你院对该房屋的执行侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求依法判决。被告孟某某辩称，原告所述的买卖合同关系不具有客观真实性，原告没有依法取得本案争议房屋的所有权，其不享有排除法院强制执行的合法权利，应当驳回原告的诉讼请求。被告鞍山市利扬置业有限公司、范某某未做答辩。原告关某围绕其诉讼请求提交了商品房定单、商品房买卖合同、收款收据，被告孟某某提交了本院（2018）辽0727执38号执行裁定书，经本院审查和当庭质证，对原告提交的上述证据的真实性不予采信，对被告孟某某提交的执行裁定书予以采信。本院经审理认定事实如下:2016年1月19日，被告鞍山市利扬置业有限公司的法定代表人李森与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司法定代表人贾季、贾季妻子杨某签订一份借款合同，合同约定借款人贾某、杨某在台安县兰庭雅苑小区购入住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰庭雅苑小区首付款，特向出借人李某借款，付与兰庭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款700万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。借款日期从2016年2月19日起至2017年2月19日止。还款期数为12期。出借人通过现金方式，付与借款人手中，借款人收到款项后，应为出借人出具本人签署的《收款确认书》，作为本合同的附件。还款方式：借款人按照本合同规定，按期准时付与出借人每期还款金额，但分期还款表均为空。同日，三人又签订房屋买卖协议书一份，杨慧、贾季作为出卖方（甲方），李森作为买受方（乙方），该协议约定“一、甲方将位于台安县开间，5-9开间，16号楼东侧北1号仓库，自有房屋出卖给乙方，建筑面积为1031.09平方米，房屋所有权证编号31882、25546、25549。二、房屋价款为人民币1200万元整。乙方在本协议签订之日将房款一次性付给甲方，甲方应为乙方出具收款凭证，同时将与该房产有关的购房合同，房产所有权证书等所有材料交给乙方。……四、甲方所出售房屋为贷款房，贷款金额伍佰万元。贷款金额由乙方承担，在此贷款到期日之前，乙方付清贷款，甲方无条件配合过户，以达成双方买卖协议……。本协议在《借款合同》终止后自动解除。”合同签订后，李森未按借款合同约定借给贾季人民币700万元，而是用鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区住宅房屋43户、车库8户为鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司抵顶其拖欠供货商的货款。2016年12月5日，鞍山市铁东区人民法院将杨慧所有的位于台安县门市（5-9开间）予以查封。2016年4月19日，原告关某与被告鞍山市利扬置业有限公司签订“兰庭雅苑”商品房定单、商品房买卖合同各一份，双方约定：鞍山市利扬置业有限公司将其开发的坐落于兰庭雅苑小区5号楼2单元501室的房屋出售给关旭，价款为人民币280000元。同日，鞍山市利扬置业有限公司为关旭出具了购房款收款收据两张，载明的收款金额分别为205672元、70880元。原告称：上述款项中的205672元是与鞍山市安塞特连锁超市所欠其的货款相抵顶，70880元是其向被告鞍山市利扬置业有限公司交付的现金。本院在执行申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案中，于2017年11月13日作出（2017）辽0727执494号执行裁定，查封了被执行人鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于鞍山市台安县户房屋。2020年9月17日，原告关旭以其对该房屋享有所有权为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封，停止执行措施。2020年9月25日，本院作出（2020）辽0727执异53号执行裁定，驳回关某的异议请求。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟某某、范某某、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议，四方约定：锦州银丰典当有限公司将义县人民法院（2016）辽0727民初1133号民事调解书中对范某某、鞍山市利扬置业有限公司剩余债权全部转让给孟某某。2018年10月20日，本院作出（2018）辽0727执38号执行裁定，将申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟某某。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中鞍山市利扬置业有限公司的法人李森与安塞特超市的法人贾季之间签订的借款协议、房屋买卖协议的真实目的是互换房屋，但双方签订协议之时贾季的房屋尚有银行贷款未还，且后来又被法院查封，房屋根本无法办理物权转移，李森在未实际得到贾季应交付的房屋之前就用自己公司开发的楼房为贾季公司抵顶欠付原告的货款，有违常理，亦有可能侵害其他债权人的合法权益，在此情况下被告鞍山市利扬置业有限公司与原告签订的商品房定单、商品房买卖合同以及为原告出具的购房款收款收据，均不具有真实性、合法性，故原告就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告关某的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告关某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张晶晶人民陪审员  周 丽人民陪审员  赵 慧二〇二〇年十一月十七日书 记 员  甄 妍