福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3967号 原告：潘春日，男，1977年11月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地：北京市朝阳区双桥西路12号1层128。 法定代表人：韩光，经理。 委托诉讼代理人：李小强，公司员工。 原告潘春日与被告北京美丽屋资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理,公开开庭进行了审理。原告潘春日，被告北京美丽屋资产管理有限公司委托诉讼代理人李小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘春日向本院提出诉讼请求:1.解除原被告于2018年8月12日签订的《福州市房屋出租委托合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金12402元；2020年2月13日至5月1日，共2个月18天，（4770×2月）＋（4770÷30×18）＝12402；3.被告向原告支付违约金（按照合同约定，违约金为合同总租金的17%，350772元×17％＝59631.24元）;4.被告向原告支付电费33.88元，燃气费45.77元;5.被告向原告支付恢复房屋原状装修费用1000元。（截止5月1日，因乙方拒绝就阳台屋顶油漆，房屋的墙面、屋顶油漆、地板及电路等多处造成损坏的部分进行恢复，甲方自己找工人于5月1日完成修复）;6.被告向原告支付三日的误工费及车费约1000元（找人修复房屋一天，提交诉讼材料一天，出庭一天）;7.被告向原告支付2018年8月13日-2018年11月12日间3个月及2019年11月13日-2020年1月12日间2个月共5个月的免租期造成的损失共4770×5＝23850元;8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月12日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《福州市房屋出租委托合同》，约定原告将其名下位于福州市仓山区××街道××路××号××期××房屋（四居室）出租给被告，被告按季度支付租金，租期六年。2018年8月13日-2018年11月12日间3个月及2019年11月13日-2020年1月12日间2个月共5个月的免租期。合同签订后，原告依约履行合同义务，将房屋交付给被告，被告也按照合同约定支付租金。然而，从2020年2月开始被告拖延支付租金，经过原告的多次催讨，被告仍然拒绝支付，截止目前已拖欠快3个月的租金。合同签订后，被告违反合同约定，未经原告许可，擅自改变房屋的主体结构，将原四居室的房屋改成五居室。2020年4月17日，福州市仓山区人民政府金山街道办事处向原告发责令限期整改通知，要求原告将仓山区金山街道金康路153号金山碧水二期水口苑5-402房屋进行整改。经过原告与被告的多次沟通，被告进行整改拆除。因拆除整改，导致阳台屋顶油漆，房屋的墙面、油漆、地板及电路等多处造成损坏，但被告拒绝恢复房屋原状，也拒绝支付重新装修的费用。根据《物权法》第三十六条:“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”之规定，被告应当承担原告为恢复原状、装修房屋支出的费用。《福州市房屋出租委托合同》第八条约定:“（一）出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17％向守约方支付违约金”。第七条关于合同的解除约定：“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金5日的……2、保管不当或不合理使用导致附属品设备设施损坏并拒不赔偿的……5、装修时未经甲方许可擅自改变房屋主体结构的”，原告认为，被告的上述行为已构成违约，原告有权依据双方合同第七条之约定解除合同。合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，被告应当承担违约责任并赔偿原告的损失。 被告北京美丽屋资产管理有限公司辩称，2018年8月12日被告与原告签订了关于仓山区××街道××路××号××期××楼××房屋的《福州市房屋出租委托合同》，委托期限为2018年11月13日至2024年11月12日，月租金为4770元。2019年8月6日，原告与被告解除了《福州市房屋出租委托合同》，双方互不承担违约责任。2019年8月7日，原告将涉案房屋委托于北京联优生活物业管理有限公司，并与北京联优生活物业管理有限公司签订了关于仓山区××街道××路××号××期××＃楼××房屋的《资产管理服务合同》。原告与联优生活签订《资产管理服务合同》后，涉案房屋一直由联优生活提供服务，该房屋的租赁相关事宜有联优生活处理，同时有联优生活向原告支付房屋相关费用。被告认为，双方于2018年8月12日签订的《福州市房屋出租委托合同》已于2019年8月6日解除，之后被告未再向原告提供该房屋相关服务，所有受托权限均已交还原告，原告对此并无异议，原告与联优生活签订合同后，联优生活按合同约定履行合同义务，原告亦无异议，遂原告现无权向被告主张相关权利。被告作为被告主体不适格，遂不同意原告所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的短信及微信截图，无法确认送达被告，不予采纳；责令限期整改通知、房屋受损图片，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；微信转账记录，结合在案其他证据予以认定；支付宝查账记录，无法确认原告交纳费用所涉时间，不予采纳；年收入明细、请假单，与争议标的无关，不予采纳。 本院认为，原告与被告签订的《福州市房屋出租委托合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。2020年4月20日，被告将房屋返还原告，双方租赁合同即日实际终止。现原告诉请解除上述合同，与事实不符，本院不予支持。《福州市房屋出租委托合同》第四条第三款约定，2019年11月13日至2020年11月12日期间租金标准为4770元/月。原告诉请被告支付2020年2月13日至5月1日期间租金，但被告于4月20日返还房屋，其应当支付2020年2月13日至4月19日期间的欠付租金10653元（4770元/30天×67天）。原告主张计算租金至房屋修复之日，于法无据，不予支持。《福州市房屋出租委托合同》第七条第四款约定了未按约定支付租金达5日等情形，第八条违约责任约定了被告具有第七条第四款情形之一的视为被告违约，应按合同总租金的17%向原告支付违约金。被告存在上述欠付租金等违约情形，故其应依约向原告支付违约金59631.24元（合同总租金350772元×17%）。原告诉请被告支付电费、燃气费，事实依据不足，不予支持。原告诉请被告支付恢复房屋装修费用，因被告改动房屋格局后经拆除，遗留残损仍需修复，原告主张修复费用1000元未明显过高，予以支持。原告诉请误工费、车费及免租期损失，于法无据，不予支持。被告抗辩房屋格局变动经原告同意以及被告于2019年8月6日退出租赁关系，没有事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘春日租金10653元、违约金59631.24元、修复费1000元； 二、驳回原告潘春日的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6560元，由原告潘春日负担1404元，被告北京美丽屋资产管理有限公司负担5156元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。