广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初12314号原告（反诉被告）：汤武凡，男，1975年1月5日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤文莲，广东品峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州智天投资有限公司，住所地广州市海珠区广纸路**首层**、西塔楼自编**，统一社会信用代码91440101581853828B。法定代表人：梁建新，总经理。委托诉讼代理人：庞卓，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓新辉，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告汤武凡与被告广州智天投资有限公司（以下简称智天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，被告智天公司在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告汤武凡及其委托诉讼代理人陈晓琳、汤文莲，被告智天公司委托诉讼代理人庞卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤武凡向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月20日签订的《合作合同》无效；2.被告退还原告基础合作费人民币100000元（以下币种均为人民币）、保证金208309元及其资金占用利息（利息以308309元为基数，其中2019年5月28日起至2019年8月19日按人民银行同期同类贷款利率计算为3092.8元；2019年8月20日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还之日，暂计至起诉之日2020年4月10日为8116.23元，利息暂共计为11208.32元）；3.被告赔偿原告装修损失93972.5元（装修支出的50%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月20日，被告以签订合作合同的名义与原告实际订立租赁关系，约定将其位于天河客运站综合大楼一楼东大堂场地的商铺出租给原告，其目的系为了规避出租物未按照建设工程规划许可证的规定建设的后果。根据民法总则的相关规定，虚伪民事行为应当按照其隐藏的真实意思表示进行认定，原、被告之间签订的合作合同应认定为租赁合同性质。因租赁物未按照建设工程规划许可证的规定建设，租赁合同无效，被告应当返还原告其收取的基础合作费和保证金，还应赔偿原告因合同无效而产生的装修损失。原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告智天公司辩称，一、双方签署的合作合同本质上是租赁合同，出租的商铺是合法有效的，不存在原告起诉状中所称的无效因素，因此该合同应属有效，双方应该切实履行。二、关于原告诉请退还基础合作费及保证金，依照双方合同的约定，合作费不予退回，保证金因原告存在违约情况，依照合同约定，保证金也不予退还。三、关于原告诉请第三项的装修损失，其要求被告偿还没有约定及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告智天公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年3月20日至2020年7月9日合作费207166元；2.被告无需退还原告合作保证金208309元；3.原告向被告支付合作费滞纳金422796元（合作费滞纳金每逾期一日按应交费用的3%支付，暂计算至2020年6月19日）；4.原告向被告支付固定损失费342188.71元；5.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月20日，被告与原告签订了《合作合同》，约定被告提供天河客运站综合大楼一楼东大堂场地自编2号，面积109平方米的物业与原告合作经营。原告在合同中明确，其已了解合作场地的情况、道路和经营环境，愿意承担风险并愿意在合作场地进行合作。签订合作合同后，双方共同办理了场地使用证明及开业经营必要证件，原告如期进场经营，也依约按期支付合作费用。然而，自2020年3月20日起，截止至反诉之日，原告就未依约按期支付合作费用，已经严重违约。截止至2020年6月19日，原告拖欠3月20日至4月19日合作费55000元、4月20日至5月19日合作费55000元、5月20日至6月19日合作费58300元。依照《合作合同》4.2条约定：因原告原因造成提前终止合同，视为原告严重违约，保证金作为违约金予以没收，被告不予返还。因此，被告有权无需返还原告合作保证金。另外，依照《合作合同》8.3条约定：原告逾期缴纳合作费用、管理费、水电费及其他应缴费用的，每逾期一日，每日须按照应付款的3%向被告支付违约金。《合作合同》8.4条约定：因原告原因导致本合同无法履行的，原告应赔偿被告损失。双方同意，被告的损失固定为当年全年合作费的一半数额。因此，因原告严重违约,原告依约还应向被告支付合作费滞纳金和固定损失费。综上所述，因原告存在长期拖欠合作款的严重违约行为，导致《合作合同》无法继续履行，被告提出反诉，请求判如所请。原告汤武凡就反诉辩称，合作合同应认定为无效，被告提供的广州市天河区燕岭路633号122铺与案涉租赁物并非同一物业，且案涉租赁物不具备建设规划许可证，或未严格按照建设规划许可证的规定进行建设。被告提供的证据不足以支撑其反诉主张，应该自行承担不利后果。本院经审理认定如下事实：位于广州市天河区燕岭路**即原天河区沙河镇元岗村西南侧地段的天河汽车客运站客运大楼于2006年经广州市城市规划局审定取得穗规建证[2005]**《建设工程规划许可证》，建设规模为地上**（部分1、2、3层）20883平方米，地下1层（部，地下**（部分夹层米，所附首层平面图显示一楼中部为出发大厅，南部为门厅，使用自动门、玻璃幕墙与外部隔开，出发大厅与门厅之间设有电梯、楼梯与二楼相连，东侧为票务中心，西侧为售票厅。2019年5月20日，汤武凡（乙方）与智天公司（甲方）签订《合作合同》一份，约定：智天公司按现状提供位于天河客运站综合大楼一楼东大堂场地自编2号、面积109平方米的物业与汤武凡合作经营，合作期限自2019年5月20日至2024年5月19日止共5年；第一年每月的合作费用及其他费用（含税）55000元，第二年起每年在上一年的基础上递增6%；合作场地取得方式为租赁。合同另订明以下条款：1.1乙方已充分了解合作场地、周边道路环境以及经营环境，并能承受经营风险和愿意在合作场地进行合作，且了解和接受甲方提供的资料及条件；由于合作场地为天河客运站综合大楼一楼东大堂场地的其中一部分，甲方将办理天河客运站综合大楼一楼东大堂场地的首次经营备案及经营执照。乙方须自行申报合作场地的消防报批程序及自行办妥合作场地的相关经营证照，依法应由甲方提供有关资料办理的，甲方协助提供。3.2乙方自签订本合同之日起三日内向甲方一次性支付基础合作费用100000元整，甲方向乙方开具收据，并不予以退还。3.5甲乙双方同意日合作费用计算方法：日合作费用=月合作费用/当月天数。4.1在签订本合同时，乙方必须向甲方支付合作保证金208309元。在合作期内,合作保证金不得当合作费用及其它相关费用抵扣。4.2合同终止后，乙方无违约行为的，在乙方交清应付甲方费用后，将合作场地及其装修装饰、设施设备按合同约定完好的交回甲方，并将合作保证金收据或发票原件交还绐甲方后十个工作日内，甲方将该合作保证金无息退回给乙方。因乙方原因造成提前终止合同，视为乙方严重违约，保证金作为违约金予以没收，甲方不予返还。5.3乙方须负责在合作场地进行间隔、砌墙、排水及管道费用等设施建设费用，合作期间，乙方承担所有装修、设施建设、配置设备设施的全部费用。8.1甲乙双方应全面、切实履行合同，若由于一方的过错，造成本合同不能履行或不能完全履行时，由有过错的一方承担违约责任；如属双方的过错，则根据实际情况，由双方协商分别承担各自责任。8.3乙方逾期缴纳合作费用、管理费、水电费及其他应缴费用的，每逾期一日，每日须按照应付款的3%向甲方支付违约金。拖欠合作费用、管理费、中央空调使用费、水电费及其他应缴费用5天以上，乙方除应按约定支付违约金外，乙方理解并同意甲方可以采取必要措施强制停止乙方一切经营活动或禁止乙方及其相关人员进入合作场地，直到乙方缴清上述费用为止。8.4甲方依据法律规定或本合同约定等原因行使单方解除合同权而单方解除合同的，或者因乙方原因导致本合同无法履行的，乙方应赔偿甲方的损失。双方同意，甲方的损失固定为当年全年合作费用的一半数额。如甲方不行使单方解除合同权而选择继续履行合同的，乙方除继续支付因延期缴纳应缴款项所产生的违约金外，还应向甲方支付与合作保证金同等金额的违约金。9.6本合同终止后（无论何种原因导致本合同终止的），乙方在合作场地合作期内所投入、增设的装修装饰和消防设备无偿归甲方所有。如甲方要求乙方拆除建筑物或搬走全部设备设施恢复原状的，乙方应积极配合，所需费用由乙方承担。合同附件包括场地平面图、移交确认书等。场地平面图标识为天河客运站综合大楼一楼东大堂场地自编2号，显示案涉场地位于前述《建设工程规划许可证》所附首层平面图中门厅东侧，与票务中心西墙相邻，用黑色阴影部分标明，西侧斜线部分为另一场地。同日，汤武凡向智天公司交纳基础合作费用100000元。同月28日，汤武凡向智天公司交纳合作保证金208309元。汤武凡装修后入场，使用“原焙素坊有机面包坊”招牌开展经营，其经营的个体工商户广州市天河区元岗源焙素面包坊于2019年7月11日注册，登记经营场所为广州市天河区燕岭路633号112铺，经营范围包括糕点、面包零售等。该个体工商户后于2020年4月20日核准注销。2020年1月22日，汤武凡向智天公司工作人员“kyle智天”通过微信转账2020年合作费用55000元。同年3月24日，“kyle智天”向汤武凡发送《关于减免场地租金的复函》照片，称“你们先提交撤场申请，然后我们双方核对水电读数”“就大概说说情况，说要申请撤场，但你要月底前递交，如果过了月底还没提交，是要算4月租金的”；前述复函系案外人广州新天威交通发展有限公司于2020年3月23日向智天公司回复《免除租金延长租期申请书》，指明智天公司在天河站经营的原焙素坊面房、瑞幸咖啡、小由茶等三家商铺受疫情有所影响，经研究同意减免三家场地2020年2月份租金，不同意同步延长2个月的租赁期及延长租金、管理费等费用的相应递增时间。同月25日，汤武凡发送撤场申请照片后经工作人员指导发送电子版，内容如下：“智天投资有限公司：本店位于广州市天河区燕岭路633号112铺原焙素坊有机面包坊。由于疫情原因，贵公司给予2020年2月份免租金的优惠，我们深表感谢，但是3月份生意未见好转，亏损严重，无力支撑，只能选择弃店退场。我们结清所有水电费用，也申请贵公司退回所有押金”。沟通中，工作人员表示押金不能退，汤武凡表示押金以后再说先申请撤场。同月30日，工作人员通知汤武凡下午去抄水表、提交3月报表，并发送《合作合同》补充协议称按合同约定提出，汤武凡对于协议条款表示异议。该协议主要内容包括：双方同意原合同于2020年3月31日提前解除；汤武凡于3月31日前缴清合作分成及费用、水电费等；汤武凡限期按约定恢复合作场地；智天公司没收汤武凡缴付的合作保证金208309元。同年4月4日，汤武凡向智天公司工作人员吴兆安微信转账2619.5元。汤武凡提交当日照片显示，该场地相关设备已搬走，但装修及招牌尚未拆除。同月5日，汤武凡在“天河站物业出租管理工作群”内发送商铺照片、告知已清场后，被管理员移出群。汤武凡另提交短信发送记录显示，汤武凡于同月10日与梁丽娜联系后寄送场地钥匙，寄送地址为广州市天河区燕岭路633号，对方于13日回复已收到。智天公司提交2020年7月9日拍摄的照片显示，案涉场地招牌仍未拆除。本院于2020年8月20日到案涉场地勘察，双方确认案涉场地并无任何门牌号，场地所在位置与《合作合同》附件场地平面图中黑色阴影部分一致，西侧斜线部分由瑞幸咖啡承租，东侧为美宜佳承租，瑞幸咖啡、美宜佳尚在经营。汤武凡确认场地现状与撤场时一致。庭审中，双方确认汤武凡承租前案涉房屋所在场地系一楼大厅，履行合同过程中，由汤武凡砌墙加建成案涉房屋。智天公司确认其工作人员吴兆安、“kyle智天”先后负责收取案涉房屋租金，但认为撤场事务需经智天公司同意。关于每月租金周期，汤武凡认为每月1日至30日，认为其已缴纳租金至2020年2月，因2月租金免除，所以应顺延至3月；智天公司称以合同订明期限为准，即每月20日至次月19日，认为汤武凡自2020年3月20日起未缴纳租金。汤武凡为证明其为装修租赁场地支出187945元，提供了《装饰装修工程施工合同》（预算合同造价为150000元）、装饰工程施工报价单（金额为175579元、优惠价150000元，另有手写结算总费用180838元）、付款转账记录（包括微信聊天记录）、收据（金额1589元）。付款转账记录显示，汤武凡于2019年6月25日、7月6日、7月6日、7月28日、8月17日向案外人李**转账50000元、10000元、20000元、68056元、30000元，于2019年6月26日、7月6日、8月20日向案外人万业微信转账4000元、4300元、1589元。智天公司确认上述证据汤武凡已补充提供原件核对，但认为施工合同因施工主体一方为个人，在无证据显示取得相关资质应属无效，汤武凡就相关付款记录未提供有效的发票，不能作为其实际支出的依据，依据《合作合同》第9.6条约定，智天公司并不需要向汤武凡做任何补偿。对于上述装修损失，汤武凡在庭审中明确表示不申请评估。智天公司另提供广州市天河区元岗街出具的《住所（经营场所）场地使用证明》、广州市天河区住房建设和园林局提供的《房屋租赁登记备案证明》、广州市公安消防局颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，欲证明案涉房屋作经营使用前经消防安全检查合格，可作为生产经营场所使用，并已作租赁备案登记。上述证明显示地址为天河区燕岭路633号或其中111铺、111-113铺等，另注明“仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认”“不作为申报住所、场所所在建筑为合法建筑的证明”“仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格”等内容。本院认为，汤武凡与智天公司签订的《合作合同》系双方真实意思表示，双方在庭审中均确认合作合同实质为房屋租赁合同，本院经审查对此合同性质予以确认，汤武凡缴纳的合作费实系租金。本案主要争议焦点即案涉房屋是否取得建设工程规划许可证，汤武凡主张案涉房屋租赁合同无效能否成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋所在天河汽车客运站客运大楼虽已依法取得《建设工程规划许可证》，但从建设工程规划许可证所附首层平面图显示及双方确认事实可知，案涉房屋并非该大楼中原规划建设部分。原、被告双方均确认案涉房屋系在该大楼一楼大厅东侧空地上加建，在智天公司并未提供证据证明上述加建已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的情况下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就案涉房屋订立的租赁合同应属无效，本院对汤武凡的主张予以采纳。智天公司虽举证案涉房屋已办理相关经营场地使用证明、租赁登记备案证明等，但证明内容均未确认案涉房屋所涉建筑的合法性，出具证明的主体亦非城市规划行政主管部门，其抗辩合同有效缺乏依据，对此本院不予采纳。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。鉴于案涉租赁合同已属无效，汤武凡据此已向智天公司交纳的基础合作费100000元、保证金208309元均应予返还，汤武凡该项诉请符合法律规定，本院对此予以支持。关于租金周期问题，汤武凡并无证据证明应按自然月计付，智天公司主张以原合作合同约定租赁期限即每月20日至次月19日计付有理，本院予以采信。因案涉租赁合同无效并无解除事由，智天公司主张汤武凡撤场需经其同意理据不足，本院不予采纳。汤武凡已于2020年4月4日晚撤场，故智天公司反诉要求汤武凡支付2020年3月20日至4月4日合作费即房屋占有使用费有理，标准应参照合同约定的合作费，据此计算可得28387.1元（55000元/31天×16天），汤武凡应予支付。汤武凡自2020年4月5日起未再实际占有案涉房屋，智天公司反诉要求汤武凡支付该日起至同年7月9日期间的房屋占有使用费缺乏事实依据，本院对此不予支持。智天公司虽已举证大楼已取得建设工程规划许可证，但案涉房屋系双方合意加建，未经主管部门批准建设，汤武凡作为承租人亦知晓案涉场地情况，双方对于案涉租赁合同无效均负有过错，应当各自承担相应的责任。汤武凡就基础合作费、保证金另主张资金占用的利息，智天公司主张固定损失费，就合作费即房屋占有使用费另主张滞纳金，上述请求缺乏依据，本院均不予支持。关于汤武凡主张的装修损失。本案中，汤武凡经智天公司同意装修案涉房屋，双方因汤武凡提前撤场发生纠纷，汤武凡已向智天公司交还案涉房屋，但相关装修、招牌至今未拆除。现合同已属无效，智天公司主张汤武凡拆除相关装修、招牌，在其不同意利用的情形下，就已形成附合的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。汤武凡就其主张的装修损失明确表示不申请评估，本院综合汤武凡提供的施工合同、报价以及转账记录，并考虑双方约定租赁期限、实际租赁期限等因素，酌情认定装修损失为80000元。鉴于双方过错相当，本院酌情判令双方各自承担装修损失的50%，故智天公司应向汤武凡赔偿装修损失40000元。上述装修、招牌中未形成附合的装饰装修物，智天公司就其自行拆除装修、招牌所产生的费用，可另循合法途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汤武凡与被告广州智天投资有限公司于2019年5月20日签订的《合作合同》无效；二、被告广州智天投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤武凡返还基础合作费人民币100000元、保证金人民币208309元；三、被告广州智天投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤武凡赔偿装修损失人民币40000元；四、原告汤武凡于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州智天投资有限公司支付房屋占有使用费人民币28387.1元；五、驳回原告汤武凡的其他诉讼请求；六、驳回被告广州智天投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7502元，由原告汤武凡负担977元，被告广州智天投资有限公司负担6525元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该费用）；反诉受理费7537元，由被告广州智天投资有限公司负担7282元，原告汤武凡负担255元（原告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该费用）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  童宙轲人民陪审员  林旭珍人民陪审员  武慧峰二〇二〇年十一月十三日法官助理李梦蝶书记员郑苗璇王越