广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14906号原告：曾广伦，男，1987年8月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：许龑晖，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州市双冠创意园投资有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟一钟四工业区油站后面。法定代表人：刘建华，职务经理。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。被告：广州市红鼎装饰设计工程有限公司，住所地广州市增城区石滩镇郑田村石角夫21号首层。法定代表人：罗文成。原告曾广伦诉被告广州市双冠创意园投资有限公司（以下简称双冠公司）、广州市红鼎装饰设计工程有限公司（以下简称红鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾广伦的委托诉讼代理人许龑晖，被告双冠公司的委托诉讼代理人方如大到庭参加诉讼。被告红鼎公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾广伦向本院提出诉讼请求：1.确认原告与双冠公司签订的《创意谷认租书》《租赁合同》无效；2.双冠公司向原告返还已收取的租金178920元，利息7783元（按银行同期贷款利率4.35%，自2018年12月4日计至2019年12月4日）；3.双冠公司赔偿原告装修损失45000元；4.双冠公司赔偿原告家电损失778元；5.确认原告与红鼎公司签订的《房屋工程改造委托协议》无效，两被告共同退回已收取原告的款项81080元，利息3527元（按银行同期贷款利率4.35%，自2018年12月4日计至2019年12月4日）；7.两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告曾广伦变更其诉讼请求为：1.确认原告与双冠公司签订的《创意谷认租书》《租赁合同》及原告与红鼎公司签订的《房屋工程改造委托协议》无效；2.双冠公司、红鼎公司共同向原告连带赔偿返还损失共计317088元（包括租金260000元、利息11310元、装修损失45000元及家电损失778元）；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月4日，原告与被告签订《创意谷认租书》《租赁合同》和《长华创意谷物业管理服务协议》，依照前述协议的约定，原告承租双冠公司开发的位于番禺区钟村街××号长华创意谷（双冠水暖创业园）自编号×栋×楼×号物业，租赁面积29.33平方米，租期20年，自2019年3月至2039年3月30日，到期后自动延长至2045年8月31日，管理费150元每月。双冠公司要求原告一次性支付租金260000元，其中178920元支付给双冠公司，剩余81080以工程改造款的形式支付给红鼎公司，并于同日与红鼎公司签订《房屋工程改造委托协议》，也就是要求原告以双合同的形式支付全部租金。上述合同签订后原告如约按照双冠公司的要求支付了全部租金及当月的管理费，并于2019年3月21日收楼后，2019年8月1日开始装修，已支付装修款共计45000元。然而到2019年11月1日，番禺区城管钟村执法队将原告租赁楼层即第四层的水表房、电井房查封并告知原告等诸租户，第四层是双冠公司违法加建的物业，属于违章建筑，双冠公司并未取得第四层的《建设工程规划许可证》。随后原告与两被告交涉要求退回已付的租金并赔偿由此造成的损失，均遭拒绝。综上，原告认为双冠公司出租给原告的物业未取得法定的许可及政府主管部门的批准，依照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定，原告与双冠公司签订的《租赁合同》等协议属于无效合同。此外，因原告与红鼎公司签订的《房屋工程改造委托协议》是原告按照双冠公司的要求签订，其并非出于原告之本意且该协议是以《租赁合同》等为基础，红鼎公司也并未实施协议中注明的任何工程项目，因此也属无效协议，故两被告收取的所有款项应当退回给原告，同时承担由此给原告造成的全部损失。至此，望法庭在查明事实的基础上判如所请。双冠公司辩称，原告的诉讼请求没有依据，依法应予驳回。一、涉讼物业所在大楼已取得建设工程规划许可、规划验收等完备、合法的报建手续，并且办理了不动产权证，依法属于合法建筑。原告与我方签订的《创意谷认租书》《租赁合同》为合法、有效的合同，双方应继续履行。原告以涉讼物业未取得法定的许可和政府部门的批准为由主张合同无效并要求退还租金，缺乏依据。1.就涉讼物业所在的双冠水暖创业园建设工程，广州市规划局于2016年5月15日颁发了编号为穗规建证[2016]884号《建设工程规划许可证》，于2016年8月15日颁发了编号为穗规验证[2016]477号《建设工程规划验收合格证》。该工程竣工验收后，已经依法取得了相应的不动产权证。因此，涉讼物业既具备合法的报建手续且办理了产权证，依法属于可租赁物业，原告与我方签订的《创意谷认租书》《租赁合同》为合法有效的合同，双方应继续履行，原告主张租赁合同无效显然依据不足；2.至今为止，没有任何行政机关认定涉讼物业为违章建筑，也没有执法部门查封涉讼物业导致原告无法使用租赁物业的情形，涉讼物业至今仍由原告实际占用和使用，不存在任何导致合同终止而需向原告退还租金的事由。原告要求退还租金等诉讼请求缺乏相应的依据，依法应予以驳回。二、我方已经向原告明确告知了涉讼物业的产权属性，原告在完全知悉并认可涉讼物业产权属性的情况下才签订租赁合同承租涉讼物业，双方应继续履行合同。就涉讼物业所在的双冠水暖创业园建设工程，我方在招租现场公示了该项目相关的《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》等证照，向所有承租人披露了涉讼物业项目的权属情况，原告对涉讼物业项目的权属情况是完全清楚并认可的。这从双方签订的《租赁合同》第二条第3点明确约定“产权属性：乙方知悉并确认该物业的属性及……”，可以看出我方就租赁物产权属性履行了充分的告知义务，并且原告对租赁物业的产权属性是完全知悉并认可的。既然原告已经完全知悉租赁物业属性且认可，其与我方签订涉讼租赁合同承租涉讼物业，应当视为双方对其权利的自由处分，应当予以尊重。双方应遵循诚实信用原则，继续履行该合同，而不应再以租赁物业存在合法性问题主张合同无效。三、退一步而言，即便涉讼租赁合同无效，原告作为承租人对租赁物属性未尽合理、审慎的注意义务，存在重大过错，应对合同无效承担责任，且自行承担由此产生的一切损失。1.原告作为承租人，对租赁物的合法性本来就应当负担合理、审慎的注意义务。如因租赁物的合法性存在问题而导致租赁合同被认定无效，即便在出租方未作任何告知的情况下，原告作为承租人未尽到合理、审慎的注意义务，都应认定为存在过错，更何况本案中我方已经充分告知租赁物属性且原告表示认可的，因此，原告于本案中应认定为存在重大过错，应对合同无效承担责任，并自行承担由此产生的一切损失；2.根据《房屋租赁合同司法解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即便认定合同无效，原告也应按照租赁合同约定的租金标准（每月租金标准：178920元÷（20年×12个月）=745.5元/月）向我方支付房屋占有使用费，并应支付自2018年12月4日起至原告向我方实际交还涉讼房屋时止的房屋占有使用费；3.关于装修损失45000元。首先，原告提交的证据不足以证明其与案外人卢某签订的《长华创意谷-公寓室内精装修合同》已经实际履行，不足以证明该合同项下的装修工程已经实际开工并完工，更不足以证明原告实际支付了该项装修费用45000元；其次，原告自行对涉讼房屋进行装修，并未经过我方同意，根据《房屋租赁合同司法解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”即便该项费用实际发生，也应由原告自行负担，无权向我方主张；最后，再退一步而言，即便认定原告无需经我方同意便可自行装修甚至已经得到我方的同意进行装修，那么，根据《房屋租赁合同司法解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，对于未形成附合的装饰装修物（如马桶、洗手台、水龙头、花洒、角阀等），应由原告自行拆除，无权向我方主张赔偿损失。对于已形成附合的装饰装修物，还应按照各方过错责任分担现值损失，如法院最终认定涉讼租赁合同无效，那么对装修装饰物的价值认定则应以现存剩余价值为准，而非购入时的价格，且应判令原告对其至少损失承担50%以上的责任，而不应全部由我方承担；4.关于家电损失778元。本案并无证据表明原告实际发生家电费用778元，该项损失不成立。即便原告实际发生了家电购置费用，而家电明显属于可移动物品，属于未形成附合的装饰装修物，根据《房屋租赁合同司法解释》第九条的规定，理应由原告自行移除，不构成原告的损失，其无权向我方主张。四、我方从未安排红鼎公司与原告签订《房屋工程改造委托协议》，对该协议的签订及内容均完全不知情，且未收取该协议项下的任何款项。即便该《房屋工程改造委托协议》被认定无效，我方也无须对退还该协议项下的改造费承担任何责任。1.该《房屋工程改造委托协议》双方当事人为原告和红鼎公司，我方并非合同当事人。我方未安排红鼎公司与原告签订该协议，未参与该协议签订的任何环节，对该协议的签订和内容均毫不知情。同时，原告提交的收款收据并不能证明其实际支付了该款项，即便该费用实际发生，其收款人也是红鼎公司，我方并未收取该协议项下的任何款项。因此，即便认定该《房屋工程改造委托协议》无效，那么因合同无效产生的款项返还责任，无论是根据合同相对性原则还是该款项的付款路径退还，原告仅有权向合同相对方或收款方即红鼎公司主张退还款项，无权向我方主张，我方对此不应承担任何责任；2.事实上，我方将包括涉讼物业在内的长华创意谷（双冠水暖创业园）1号楼3楼、4楼，按7000元/平方米的单价，整体委托给广州品悦房地产代理有限公司（以下简称品悦公司）由其对外招租。包括涉讼物业在内的1号楼3楼、4楼的招租活动，实际上均由品悦公司全程负责，我方仅负责与其成功招租的租户签订租赁合同，并根据租赁合同的约定收取租金，但从未安排其他任何第三方与租户签订所谓的《房屋工程改造委托协议》，对该协议的签订及内容均毫不知情，也从未授权品悦公司以我方的名义签订其他任何协议或收取费用。我方直到收到本案诉讼材料后，才得知原告与红鼎公司之间存在所谓的《房屋工程改造委托协议》。我方认为，即便该协议真实存在，不排除该协议的签订及收款是由品悦公司擅自安排，但均与我方无关，原告无权要求我方退还该协议项下的任何款项；3.关于工程改造，双冠公司与品悦公司在双方签订的《招租代理服务合同》第3.1条明确约定该项目物业工程改造由双冠公司进行，并于合同附件2《创意谷1号楼工程改造明细》约定了具体的改造内容。而原告与红鼎公司签订的《房屋工程改造委托协议》所约定的改造内容，与《招租代理服务合同》的附件2《创意谷1号楼工程改造明细》所约定的改造明细基本重合。由此可见，涉讼的《房屋工程改造委托协议》所约定的工程改造内容明显是虚假的，该协议并非真实的工程改造协议，红鼎公司所收取的款项显然也不是改造费，而是自行收取或者受他人安排而收取的其他费用，且极有可能是受品悦公司的安排以改造费之名收取中介费。综上，请求法院依法判令驳回原告主张我方退还改造费及利息的诉讼请求。红鼎公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村街××号（自编厂房1-1）厂房的登记权属人为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社（以下简称钟村一村经济社），用途为工业用地，房屋总层数为3层。2.2018年4月23日，双冠公司作为委托方（甲方）与广州品悦房地产代理有限公司（以下简称品悦公司）作为受托方（乙方）签订《长华创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》，约定甲方委托乙方为位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路×号长华创意谷（双冠水暖创业园）×号楼×楼及×楼小单元物业项目提供渠道推广及签约服务，招租面积共计6000平方米，单价7000元/平方米；乙方作为本项目招商代理单位，委托期内应自行组件招商团队为本项目提供招商推广服务，并以7000元/平米单价进行对外招租，乙方按照约定提供招商推广服务所产生全部代理成本、支出等均由乙方自行承担，甲乙双方确认，甲方无须向乙方、乙方员工、乙方另行委托的联动推介合作方及/或其他第三方支付任何其他费用（包括服务报酬、劳务成本、广告费、推广费、佣金及/或奖金等任何形式的费用），但乙方或乙方委托的第三方公司基于协商一致原则可向客户提供招租物业的装修服务或信息服务，并根据其与客户签订的装修协议或服务协议的约定向客户提供装修服务、信息服务，及收取装修费用或服务费用；委托期限自2018年4月20日起至2018年12月31日止；等等。3.2018年12月4日，双冠公司作为出租方（甲方）与曾广伦作为承租方（乙方）签订《创意谷认租书》，约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路×号长华创意谷（双冠水暖创业园），自编号：×栋×楼×号的房屋（以下简称涉讼物业），建筑面积为29.33平方米；租赁期限为20年，自2019年3月30日至2039年3月30日；租金总额为178920元；乙方应在签署本认租书时向甲方支付定金50000元，该定金于乙方签署该物业《租赁合同》时自动转为租金；乙方须于签订本认租书之日起7天内，即2018年12月4日之前携带认租书、定金收据及有效身份证明文件到甲方招商中心签订《租赁合同》，并于2018年12月4日前支付全部租金款项178920元；等等。同日，双冠公司作为出租方（甲方）与曾广伦作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼物业租赁给乙方；乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社；租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止；租金总额为178920元，该租金不包含税费、管理费、水电费、因乙方利用该物业进行经营活动而产生的政府税费、办理该物业租赁备案事宜而产生的税费等费用，上述费用均由乙方另行承担；乙方于2018年12月4日前支付全部租金款项178920元；本物业按毛坯标准交付，交付时间为2019年3月30日前（甲方可提前交付）；租赁期限，乙方对该物业装修前，应按物业管理有关规定向甲方报备通过后方可施工；合同约定期限届满或合同终止的，乙方可搬走物业之内属于乙方所有的可移动办公用品、家具、家电等，但乙方添加、添附于物业之上的装修、装饰、设施归甲方所有，且甲方对乙方用于该物业装修的投资不予任何补偿，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿装修及设备设施；合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方已付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；等等。双冠公司开具《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到曾广伦租赁涉讼物业的租赁款178920元。同日，曾广伦另签署了《长华创意谷物业管理服务协议》及《管理规约》。4.曾广伦作为甲方与红鼎公司作为乙方签订《房屋工程改造委托协议》，约定甲方租赁涉讼物业，建筑面积约为29.3平方米；租金总价为260000元，其中与双冠公司合同金额为178920元，另81080元作为改造费，不计入与双冠公司签署的租赁合同，改造内容为间隔毛坯分户、洗手间间隔及上下水管、入户门安装、公共装修、公共消防、公共电梯、水电到户等相关工程费用，改造后户内交付标准为毛坯；本协议签署时，甲方向乙方支付改造费81080元；该改造委托是甲方承租该物业的前置条件，甲方认租该物业后中途违约或未按时付清改造费，乙方有权没收甲方交到双冠公司的全部定金，乙方有权追诉该改造费并有权按每日千分之三标准追诉甲方违约金；等等。红鼎公司开具《收据》，确认收到曾广伦交来涉讼物业改造费81080元。5.2018年11月8日，广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社出具《证明》，载明位于广州市番禺区钟村街白云路11号长华创意谷（双冠水暖创业园）的项目，是该村出租给双冠公司自行投资建设的项目，该项目可做办公及商业用途，在合同期内，双冠公司享有出租、分租、使用等经营管理权。6.2019年11月22日，曾广伦提起本案诉讼。7.审理过程中，本院根据曾广伦的申请，于2019年11月25日作出民事裁定书，后依法查封了双冠公司名下价值260000元的财产，曾广伦为此缴纳了保全费1820元。庭审过程中，曾广伦及双冠公司均确认曾广伦于2019年3月21日接收了毛坯状态的涉讼物业。曾广伦称2018年12月4日其确认承租涉讼物业，其与双冠公司约定涉讼物业的租金为260000元，其时双方仅签订了《创意谷认租书》，尚未签订正式的租赁合同，双冠公司要求其先支付租金，并表示为了避税，租金分两笔支付，其中向双冠公司支付178920元，剩余款项81080元向红鼎公司支付。当天其支付全部款项后双冠公司向其出具了上述两笔款项的收据，因约定的总租金金额与其实际支付的金额一致，故其并未深究。后其补签涉讼合同时才发现要签订两份合同，双冠公司对此解释称为了避税，鉴于租金总额没有变化，故其签订了两份合同，涉讼合同的日期是倒签的。涉讼物业所在楼宇1至3层有产权证，但涉讼物业所在的第4层并无相关的报建手续或产权证，签合同时其有要求双冠公司出示相应的报建手续及产权证，但双冠公司一直以各种理由推脱，且其时涉讼物业所在楼宇1至3层亦有部分商铺对外出租，其对此并无过多怀疑。因涉讼物业未办理报建手续，故其与双冠公司签订的《创意谷认租书》、涉讼合同及其与红鼎公司签订的《房屋工程改造委托协议》均为无效合同，其已支付的260000元应予返还，而红鼎公司与双冠公司故意隐瞒相应事实，故红鼎公司应与双冠公司就租金的返还承担连带责任，并应向其支付占用资金的利息损失11310元（以260000元为本金，按照银行同期贷款利率自2018年12月4日起计至2019年12月4日止）。其接收涉讼物业后对涉讼物业进行了装修，为此支出装修费45000元，另其为涉讼物业购买了一台抽油烟机并为此支出778元，该两项损失亦应由双冠公司及红鼎公司承担。为此，曾广伦向本院提交了《长华创意谷-公寓室内精装修合同》《家装工程报价单》《广东增值税普通发票》、涉讼物业已装修照片及装修款付款微信记录予以证明。双冠公司不确认曾广伦的上述陈述，并认为曾广伦在没有签订合同的情况下就支付全额租金与常理不符，且双方签订涉讼合同后若不需要办理相关营业执照则无需纳税，故曾广伦称其司为了避税与事实不符。涉讼物业所在大楼已取得建设工程规划许可，已办理合法的报建手续，且其司已明确告知曾广伦涉讼物业的产权属性，故其司与曾广伦签订的涉讼合同为合法有效的合同，双方应继续履行合同而不应解除。其司将涉讼物业所在的物业项目整体委托给品悦公司对外出租，其司并未参与招租活动，根据其司与品悦公司签订的《招租代理服务协议》，品悦公司或品悦公司委托的第三方可通过向承租方提供信息服务或装修服务收取费用。其司仅与曾广伦签订了《创意谷认租书》及涉讼合同，并收取涉讼合同项下的租金178920元，未收取其他任何费用。其司从未安排红鼎公司与曾广伦签订《房屋工程改造委托协议》，对该协议的签订及内容完全不知情，该协议的约定的改造工程内容已由其司完成，故该协议内容是虚假的，可见红鼎公司收取的款项并非改造费，可能是受品悦公司安排以改造费名义收取的中介费，且该款项并非由其司收取，其司对该费用的返还不承担任何责任。为此，双冠公司向本院提交了《建设工程规划许可证》（编号为穗规建证[2016]884号）及其附件、《建设工程规划验收合格证》（编号为穗规验证[2016]477号）及其附件、《不动产权证》、相关证照现场公示照片予以证明。另为查明案件事实，本院依职权调取了（2020）粤0113民初134号案（以下简称134号案）的开庭笔录、品悦公司出具的《补充说明》及双冠公司向品悦公司出具的《合同权利义务终止告知函》。品悦公司于该案庭审中称《房屋工程改造委托协议》是每个租户都需签订的，收取的费用分两部分，一部分是租金，一部分是改造费，其司以改造费的名义收取服务费，若租户不同意分两笔支付费用则成交不了。《补充说明》中，品悦公司述称双冠公司以底价委托其司进行对外招租，房租溢价部分作为其司收益，该收费包括员工劳务成本、佣金、推广费、广告费、奖金等，该溢价部分为双冠公司所认同。其司对客户的服务收款均以租金形式收取，为使客户更好接受，其司解释称为减少税费将租金分为租金和改造费，其司收取的招租服务费直接从收到的租金款项中所得。其司委托红鼎公司代收款，核实后实际款项为其司收取。另经询问，曾广伦表示涉讼物业已装修完毕，城管部门上门处罚后未再投入使用，其可随时向双冠公司返还，但双冠公司明确表示不同意曾广伦返还涉讼物业的要求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉讼物业所在楼宇的《建设工程规划许可证》及《不动产权证》均显示层数为3，而涉讼物业位于该楼宇第4层，双冠公司未举证证明涉讼物业已取得合法报建手续，故双冠公司与曾广伦就涉讼物业签订的《创意谷认租书》及涉讼合同均为无效合同。根据品悦公司在134号案中的开庭笔录及出具的《补充说明》可知，品悦公司委托红鼎公司以改造费的名义收取中介服务费，并与曾广伦签订《房屋工程改造协议》及解释称为减少税费故而将租金分为租金和改造费，即《房屋工程改造协议》的内容并非协议双方的真实约定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”现《房屋工程改造协议》关于工程改造及费用收取的约定均非红鼎公司与曾广伦的真实意思表示，故该协议亦应无效。因此，就曾广伦要求确认《创意谷认租书》、涉讼合同及《房屋工程改造协议》无效的诉请，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉讼合同无效，曾广伦有权要求双冠公司返还合同价款以及支付利息损失。另外，虽然涉讼合同约定的租金为178920元，并不包括曾广伦向红鼎公司支付的81080元，但结合双冠公司与品悦公司签订的《长华创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》以及品悦公司的陈述来看，收取该81080元的权利来源于双冠公司，该81080元实为曾广伦取得涉讼物业使用权对价的一部分，故曾广伦亦有权要求双冠公司予以返还并支付占用期间的利息损失。鉴于曾广伦已实际占用涉讼物业，故曾广伦应向双冠公司支付其占用涉讼物业期间的占有使用费。现涉讼合同约定，“租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止”，故曾广伦签订涉讼合同是基于其认为可拥有涉讼物业长达26年零5个月（317个月）的使用年限，因此，应以该期限计算租金的标准，故涉讼物业每月租金标准应为820.19元（260000元÷317个月）。现曾广伦与双冠公司均确认曾广伦于2019年3月21日接收涉讼物业，且曾广伦已于本案庭审中明确表示可随时将涉讼物业交还予双冠公司，故双冠公司应及时收回涉讼物业，未及时收回而导致的扩大损失应由双冠公司自行承担，故曾广伦应向双冠公司支付涉讼物业自2019年3月21日至2020年3月20日的占有使用费9842.28元（820.19元/月×12个月）。扣除该占有使用费后，双冠公司应向曾广伦返还250157.72元（260000元-9842.28元）及支付占用该款项的利息。现曾广伦主张按银行同期贷款利率计算自2018年12月4日起至2019年12月4日的利息，为曾广伦对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以照准。但据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，双冠公司向曾广伦支付的利息应以250157.72元为基数，自2018年12月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至2019年12月4日止。另外，红鼎公司就其实际收取81080元出具了收据，应在该81080元的本息范围内对双冠公司的上述债务负连带责任。就曾广伦要求赔偿装修损失45000元及家电损失778元的诉请。曾广伦向本院提交了《长华创意谷-公寓室内精装修合同》《家装工程报价单》《广东增值税普通发票》拟证明其对涉讼物业的装修投入，双冠公司虽对此不予确认，但双冠公司于庭审中确认涉讼物业交付时的状态为毛坯，而根据曾广伦提交的涉讼物业现场照片可见涉讼物业已经装修，故本院对曾广伦的主张予以合理采信。但曾广伦作为承租人，在签订涉讼合同时未对涉讼物业及所在楼宇的权属及报建情况尽到审慎注意义务，对涉讼合同无效的后果存在过错，且曾广伦亦已实际占有使用了涉讼物业，故本院酌情认定就该费用应由曾广伦承担60%，由双冠公司承担40%，即双冠公司应向曾广伦赔偿18000元。至于家电损失，因曾广伦提供的证据未能充分证明其购置的家电用于涉讼物业内，且曾广伦可自行收回，故就该诉请，本院不予支持。综上所述，本院对曾广伦的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认曾广伦与广州市双冠创意园投资有限公司签订的《创意谷认租书》《租赁合同》及曾广伦与广州市红鼎装饰设计工程有限公司签订的《房屋工程改造协议》无效；二、广州市双冠创意园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向曾广伦退还250157.72元及支付利息（以250157.72元为基数，自2018年12月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至2019年12月4日止）；三、广州市红鼎装饰设计工程有限公司对上述第二项判决所确定的广州市双冠创意园投资有限公司所负债务中的81080元的本息范围内承担连带清偿责任；四、广州市双冠创意园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向曾广伦赔偿装修款18000元；五、驳回曾广伦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6056元、财产保全费1820元，由曾广伦负担受理费570元，由广州市双冠创意园投资有限公司负担受理费4114元、财产保全费1365元，由广州市红鼎装饰设计工程有限公司负担受理费1372元、财产保全费455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  马智英人民陪审员  刘 奕二〇二〇年十一月五日书 记 员  凌绮珊