湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9557号原告（反诉被告）：龙贲子，男，1977年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：管小平，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴谢恩，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李艳燕，女，1962年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：覃敏，湖南科云律师事务所律师。原告（反诉被告）龙贲子（以下简称原告）诉被告（反诉原告）李艳燕（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人管小平、吴谢恩，被告及其委托代理人覃敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月30日，原、被告签订位于长沙市雨花区××小区××号商铺的《门面租赁合同》，合同约定租赁期限五年，从2017年1月10日至2023年1月10日，租金至2019年1月10日每月13200元，之后每月18000元，2020年1月10日起每年递增8%。原告用该门面经营一家实在味好土菜馆并办理了个体工商户执照。由于疫情等诸多原因的影响，原告拖欠被告租金共计198360元，无奈之下，原告与门面合伙经营的股东商量，希望由他接手该门面，并由他支付拖欠租金。在股东同意下，原告找到被告，将准备转让门面并支付拖欠租金事宜告知被告，被告当即口头表示同意，但提出两点要求，一是租金必须从每月19440元涨到35000元，二是必需先签订一份《租赁合同终止协议书》。在签订该份协议书时，原告要求把被告同意原告转让门面的承诺写进协议书中，但被告却说“这么多年的朋友你还不相信？这只是走个过场。”当原告对协议书第二条表示异议时，被告却说，你不是把该门面转让出去吗？支付给你门面转让款后门面内的设施设备就是他的了，你当然不能搬离这些设备啊！基于对被告的信任，加上对法律知识的不了解以及基于偿还拖欠租金的顾虑，原告签订了这份协议书。签订协议书后的第二天，原告经与接手股东沟通，其同意按上涨的租金签订门面租赁合同，但被告却以各种原因不同意原告转让该门面，并且将门面上锁并断电不准原告经营，还要求原告净身出户并支付拖欠的租金，否则将起诉到法院。原告认为该协议书的签订存在欺诈和显失公平，故诉至法院，请求判令：1、撤销原被告之间签订的《租赁合同终止协议书》；2、由被告承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称，原告主张的撤销理由不成立，《租赁合同终止协议书》是在原告提供的地点、时间签订的，系因为原告多次违约，没有按期缴纳租金的情况下，经过多次商定才确定的，不存在原告陈述的欺诈等行为。同时，被告多次容忍并宽限原告的缴纳租金时间，原告于2019年年底就欠付租金7万元，同年年底原告违法转让，收取了16.8万元的租金及转让费，也没有支付被告租金，仍以各种理由拖延支付。之后考虑疫情及原告多次求情，被告不断宽限原告缴纳租金的时间，每次都是支付1000元，故亦不存在原告陈述的显失公平。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，双方签订的协议书约定原告应于2020年9月9日退还房屋，租赁合同终止。然而，原告再次违约，2020年9月10日仍照常经营并未搬离。截止2020年9月10日，原告欠付2019年租金43000元，欠付2020年8个月的租金155520元，以上共计198520元。原告行为已经严重侵犯了被告合法权益，故提起反诉，请求判令：1、原告支付被告房屋租金共计198520元；2、原告支付被告房屋占用使用费648元；3、原告支付被告违约金1000元；4、原告承担本案的诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称，一、原告的起诉是对于终止协议书的撤销，而被告是就租赁合同反诉，不能构成本案的反诉，被告应当另案起诉，请求驳回被告的反诉。二、由于经营市场起伏，原告拖欠租金属实，但是原告延后支付租金是双方协商后变更的。签订终止协议书的原因也是通过原告收取转让费来偿还所欠付的租金，只是被告要求先签订终止协议再进行转让，原告基于对被告的信任才先签订了该协议。综上，请求驳回被告的反诉。经审理查明，2017年8月30日，原告（乙方、承租方）、与被告（甲方、出租方）签订《门面租赁合同》，约定被告将其位于长沙市雨花区××小区××号商铺出租给原告经营，租赁期为五年，从2018年1月10日起至2023年1月10日止，租金至2019年1月10日为每月13200元，从2019年1月11日起每月租金为18000元，2020年1月10日起每年递增8%，租金每三个月支付一次，第一次在签订本合同时一次性支付，以后必须提前15天支付下三个月租金。乙方对门面装修，应报批开工手续，装修必须符合消防建筑、治安安全要求，不得影响门面的主体结构并与市场门面整体外貌特征保持协商一致，经甲方和有关部门验收后方可投入使用，合同期满按“来修去丢”的原则由乙方将门面腾空交甲方。乙方不得擅自将门面转租他人，否则甲方有权单方面将门面无偿收回。乙方向甲方支付押金1万元，如乙方违约，押金不予退还，如甲方提前收回门面，按合同所剩门面租期计算租金作为补偿金给乙方。合同签订后，原告租赁该门面经营餐饮。因原告自2019年起，未按期给付租金且欠付租金。被告通过微信方式多次向原告催收租金，其中原告在2020年8月13日经微信回复被告“关于拖欠房租的解决办法：1、时限：在2020年9月10日前；2、如不能交付，房东收回门面进行转让以抵拖欠房租。”2020年9月2日，被告亦在通过微信明确表示鉴于原告严重违约，即日将解除合同，并要求原告立即离场。当日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同终止协议书》，约定如下：1、因乙方多次拖欠租金，截止2020年8月31日乙方拖欠租金共计217800元，已严重违约，甲乙双方协商一致，同意提前终止双方于2017年8月30日签订的《长沙市雨花区××小区××号商铺租赁合同》。2、乙方在签订该协议后，于2020年9月9日前，按照现状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方现在房屋装修现状，如有破损，修复费用由乙方承担。甲方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，乙方之前的债权债务由乙方自己承担与甲方无关。3、乙方必需于2020年10月9日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。4、双方签字生效后乙方在天内将铺位退回甲方。如乙方不按时退租，每逾一天，需向甲方支付壹仟元的违约金。5、乙方需交清物业、水电费等一切费用，退租时原有水、电等应该保持正常。6、乙方承诺在其承租期间没有用其所租门面抵押担保给任何三方，如果甲方发现乙方承租期间有前述抵押担保行为，一切法律后果包括经济责任均由乙方承担。协议签订后，原告于2020年9月10日停止经营该餐馆。随后，被告将涉案商铺上锁。原告认为其与被告签订终止协议的前提是，被告同意其转让涉案商铺，现双方协议终止，原告退租后，被告又拒绝其转让，双方签订终止协议书存在欺诈和显失公平，遂诉至本院。另查明，原被告一致确认，自2019年10月至2020年9月10日，原告欠付被告租金共计198520元。原告于2009年12月10日起租赁被告的案涉商铺，2017年8月30日签订的《门面租赁合同》属于续签合同。2009年初次签订租赁合同时，原告向被告交纳了10000元的保证金，双方未对保证金进行结算。2019年年底，原告对案涉商铺进行了翻修。原告停止营业后，涉案商铺内用于经营的相关设施设备等并未搬离。2019年12月6日，原告将案涉商铺的隔间部分（约9平方米）转租给案外人周罗丰，租期三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，租金为4000元/月。随后，周罗丰支付了原告门面转让费120000元，并预交一年租金48000元。被告表示对原告转让事宜并不知情。上述事实，有《门面租赁合同》、《商铺租赁合同终止协议书》、微信聊天记录、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，非依法律规定不得擅自变更或者解除。原告主张其与被告签订的终止协议书存在欺诈和显失公平，应当撤销。该主张是否成立，应当根据行为发生时，即协议签订时的客观情况进行判断。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条、第72条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，原告在签订终止协议书时，拖欠被告租金19万余元，已经违约，被告作为出租方有权解除租赁关系。同时，在双方的微信聊天记录中，原告明确表示过在2020年9月10日前支付拖欠租金，如不能交付，由被告收回门面进行转让以抵拖欠房租。上述查明事实，与双方在终止协议中载明的终止原因系因原告拖欠租金、已严重违约的内容相符。同时，协议内容为原告预留了合同的腾退期间，且载明“原告于2020年9月9日前，按照现状返还房屋及其附属物品、设备设施。”与租赁合同中约定的“来修去丢”原则一致。因此，原告主张双方签订的终止协议存在欺诈及显失公平，应予撤销，依据不足，本院不予支持。关于反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一、二款之规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，原、被告的诉讼请求基于原、被告双方之间的租赁关系，故被告提起的反诉可以与本诉一并审理，对于原告主张被告反诉应予驳回的意见，本院不予采纳。关于租金。原、被告双方在庭审中，确认截止到2020年9月10日，原告拖欠被告房屋租金共计198520元，因此，对于被告要求原告支付拖欠的房屋租金198520元，本院予以支持。关于房屋占用费。终止协议书约定，原告应于2020年9月9日前返还房屋及其附属物品、设备设施。原告于2020年9月10日停业，之后未再继续经营，被告主张原告的欠付租金已经计算到该日，因此，被告主张原告支付648元房屋占用费，属于重复计算，本院不予支持。关于违约金，终止协议书约定，如原告不按时退租，每逾一天，需向被告支付1000元的违约金。根据终止协议书，原告应于2020年9月9日退租，其实际延迟了一天退租，因此，被告主张原告支付违约金1000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条、第七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一、二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）龙贲子于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）李艳燕房屋租金198520元及违约金1000元；二、驳回原告（反诉被告）龙贲子的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李艳燕的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由原告龙贲子负担。反诉费2151元，由原告龙贲子负担2132元，被告李艳燕负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李莉二〇二〇年十一月四日法官助理唐柳书记员石海莉附：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。第七十二条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。