广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初15658号原告：韩超，女，1974年3月9日，汉族广州市海珠区房。委托诉讼代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓萍萍，广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州市誉城房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福西路131-133号自编605房。法定代表人：文小兵，董事长。委托诉讼代理人：丁维、赵双，均是广东瀛真律师事务所律师。原告韩超诉被告广州市誉城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨美满独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温文、被告的委托诉讼代理人赵双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金（每日按总房价款16000000元的0.05%标准计算，从2017年7月1日起计至2017年8月9日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日，原、被告签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以16000000元向被告购买位于天誉半岛花园的商品房（以下简称涉案房屋）；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应于2017年6月30日前将符合合同约定交房条件的房屋交付原告使用；原、被告进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关房屋的供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……等等。签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款。房屋建成后，被告以虚假的燃气验收证书骗取原告于2017年10月29日签收了房屋。后来，原告了解到涉案小区在2017年8月9日才达到通气条件。被告在房屋供气问题上弄虚作假，为逃避迟交楼的违约责任，欺骗包括原告在内的消费者，将不符合交楼条件的房屋交付给原告使用，故提起本案诉讼。被告辩称：一、涉案房屋已经在《商品房预售合同》约定的交楼日（2017年6月30日）之前即2017年6月8日取得竣工验收报告，并且在2017年6月30日前办理了竣工验收备案，达到合同约定的唯一交房条件，而且被告也已经通知原告在合同约定收楼日前往收楼。被告并不存在逾期交楼的行为，因此不应承担延迟交楼违约金。二、原告已经于2017年10月29日实际收楼，即使原告收楼时涉案房屋存在部分瑕疵，也应视为原告接受了涉案房屋存在部分瑕疵并认可涉案房屋达到交楼条件的事实。原告收楼至今已经过去近三年的时间，现在又以涉案房屋未达到通气条件为由要求支付违约金，从尊重事实和维护交易稳定的角度，也不应支持原告提出的诉讼请求。三、被告已于2017年6月2日（庭院）、2017年6月8日（户内）完成涉案房屋小区天誉半岛花园项目红线范围内的燃气管道工程，并将涉案房屋燃气管道工程及竣工资料移交给燃气公司，符合法定的交付使用条件。被告不存在逾期完成涉案小区供气义务的行为，不应承担违约责任。四、即使涉案房屋交付时村在燃气开通的问题，但燃气开通与否对一个房屋的使用价值而言，其影响是轻微的、因此，原告要求被告每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，明显远高于原告的实际损失，且原告应承担证明其因燃气未通受到损失的举证责任。法院应依法以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则予以调低。五、原告未在交楼日前交付物业专项维修金，构成违约，依照合同约定被告有权迟延交付房屋，不承担逾期交房责任。经审理查明：2017年3月31日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方以总价16000000元购买甲方开发的位于天誉半岛花园自编A-3栋8层801号房，房屋地址：海珠区同福西路28号801房；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款4800000元自本预售合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款11200000元须于2017年3月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中,（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方;上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第十七条）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次；乙方未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；（二十六条）乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金；物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户；乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方；该合同附件七：《本合同补充协议》作为对主合同的修改和补充，其中约定：（第八条）对主合同第十三条的补充约定：2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续；若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照主合同第二十五条承担保修责任；乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，甲方不承担延期交房的责任，且视同甲方已在主合同约定的交房期限届满之日按主合同约定的标准向乙方交付了该商品房；4、除该商品房存在主体结构和地基基础的房屋质量缺陷外，其他情况不得作为拒绝收楼之条件；房屋质量严重影响乙方对房屋的正常使用的，甲方按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起45日内修复，并承担修复费用；（第九条）对主合同第十四条的补充约定：1、若乙方不能同时满足以下条件时，甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行主合同约定的各项义务，且甲方不承担延期交房的责任，在顺延交楼时间内该商品房损毁、灭失的风险及物业管理费等相关费用由乙方承担：（1）已按主合同约定交清所有应缴款项（包括但不限于乙方应缴纳的房款、测绘面积补差款等）、税费、代垫款（如有）和违约金（如有）；（2）按主合同及相关协议约定向本小区物业管理企业交纳物业服务费用及其他所有入住费用、违约金（如有）；(3)已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给甲方（选择按揭以外其他付款方式除外）；（4）已付清物业专项维修资金；2、除主合同规定的不可抗力因素外，如出现以下情形之一的，致使甲方履行主合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期相应顺延，甲方无须承担违约责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用：（1）地震、水灾、火灾、冰（雪）灾和其他自然灾害导致无法正常施工的；（2）施工期间新发现影响施工的异常重大的地质状况（如发现文物遗迹）；（3）配合国家和地方法律法规、重大政策及重要政府行因执行政府的政策政令造成延期的；（5）因市政配套设施延误造成延期的；（7）因政府部门需要的各项管制延期的；（8）因技术部门证明施工中遇到重大技术问题及困难导致延期的；（9）施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致延期的；3、双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充修改：无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但甲方对乙方应承担的最高赔付额不超过总房价款的10%；（第十条）对主合同第十五条的补充约定：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；（第十一条）对主合同第十六条的补充约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准；如交付时甲方具备本协议第十条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋已交付；如之后乙方再次或重复提出异议的，之后的异议无效；甲方在接到乙方书面异议后，只要在约定期限内做出书面答复和意见，即视作该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；（第二十三条）本协议是主合同的组成部分，主合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准；等。2018年4月24日，被告向原告出具了涉案房屋房款16000000元的发票。2020年7月8日，被告向原告出具了涉案房屋物业维修基金38864.58元的收据。另查明，在涉案同一小区的其他购房人起诉被告的（2017）粤0105民初10855号案诉讼中，本院向供气部门发函调查相关供气的情况。广州燃气集团有限公司向本院函复，主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。诉讼中，原、被告一致确认：原告已按合同约定的期限交齐合同约定的房款；原告实际收楼的日期为2017年10月29日。原告还表示：被告没有告知原告交纳物业专项维修金的账号和金额，责任在被告。被告表示：原告应按约定于2017年6月30日之前交纳物业专项维修金。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，被告应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给原告使用。原告主张被告在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给原告，就此本院在另案中向供气部门发函调查，根据广州燃气集团有限公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给广州燃气集团有限公司，广州燃气集团有限公司并于同日与被告签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。被告未按约定时间向原告提供符合合同约定的交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于被告抗辩原告的收楼行为是否视为原告接受了涉案房屋存在部分瑕疵并认可当时涉案房屋达到交付条件的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中已经明确约定了涉案房屋交付的标准。现根据查明的事实，涉案房屋在2017年8月9日才具备交付条件。对于尚不具备交付条件的房屋进行交付，属于对原合同约定的变更。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。被告与原告未就变更收楼条件重新达成协议，即原告对收楼条件的变更没有明确的意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条的规定，默示行为应当是以一方当事人向对方当事人提出民事权利要求为前提。本案中，被告并未明确告知原告涉案房屋交付时尚不具备永久通气的条件，相反被告提供的资料导致原告误以为涉案房屋符合交付的条件。在此前提下，即便原告已经办理了收楼手续，也不构成行为默示的意思表示。也即原告未以明示或默示的任何方式，表示对变更收楼条件的认可。因此，被告的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。被告还抗辩燃气开通与否对一间房屋的使用价值的影响是轻微的，应由原告提供证据证明其因燃气未通所受到的经济损失，因此要求法院调低逾期交房违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是固定格式的合同版本，被告作为开发商，对于预售房屋的建设、配套设施的报批程序及房屋的交付情况等相较于原告作为购买人是更为清晰的，双方是在协商一致后才约定逾期交房的违约金标准，因此，双方均应遵守合同约定的权利义务。被告抗辩原告的实际损失低于合同约定的违约金标准，应由被告举证，现被告反而要求原告提供证据证明其实际损失的意见，理据不足。被告据此要求调整预期交房违约金的抗辩意见，本院不予采纳。另，合同并未明确约定物业专项维修金的具体金额，被告应及时通知原告应交的具体金额及时间。本案中，被告未提交证据证明何时通知原告支付物业专项维修金，则不足以说明原告迟延支付该款项，故被告关于物业专项维修金的抗辩无理，本院不予采纳。鉴此，原告要求被告从2017年7月1日起至2017年8月9日止，每日按总房价款的0.05%的标准计付逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条之规定，判决如下：被告广州市誉城房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内支付逾期交房违约金（每日按总房价款16000000元的0.05%标准计算，从2017年7月1日起计至2017年8月9日止）给原告韩超。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6100元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十一月十一日异书记员  于悦姗何国卫