文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11816号原告：朱*丽，女，1967年11月12日出生，汉族，住广东省增城市,委托诉讼代理人：黄史青,广东大同律师事务所律师。被告：广州**物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街钟汉路13号，统一社会信用代码：91440101MA5ALDQ6XF。法定代表人：蓝大佳。委托诉讼代理人：李睿，广东理恒律师事务所律师。被告：广州市**网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区车陂路12号3栋255-02房，统一社会信用代码：91440101MA59RYW83N。法定代表人：郑惠京。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。原告朱*丽诉被告广州**物业管理有限公司、广州市**网络科技有限公司（以下分别简称为**物业公司、**网络公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱*丽的委托诉讼代理人黄史青，被告**物业公司委托诉讼代理人李睿，**网络公司委托诉讼代理人黄嘉城，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告朱*丽向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告广州**物业管理有限公司于2018年9月11日签订的《使用权转让合同》和《补充协议》。2、被告广州**物业管理有限公司一次性返还原告已支付的合同金额，共计人民币250752元。被告广州市**网络科技有限公司对其中的43000元承担连带清偿责任。3、被告广州**物业管理有限公司向原告支付资金占用期间（自原告支付之日起至被告实际清偿之日止）的利息，总共暂记为人民币19108.1元（1、以181500元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2018年9月12日起暂计至2020年7月14日，暂计为16069.05元；2、以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年1月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为833.03元；3、以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年3月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为743.18元；4、以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年6月11日起暂计至2020年7月14日，暂计为607.64元；5、以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月18日起暂计至2020年7月14日，暂计为409.75元；6、以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为284.09元；7、以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月15日起暂计至2020年7月14日，暂计为161.36元）。4、被告向原告支付自2019年9月1日至本合同解除之日的逾期交付房屋违约金，暂计为人民币8902.86元（以277000元为本金，按日利率万分之一计算，自2019年9月1日暂计至2020年7月14日）。5、本案的诉讼费、诉讼保全担保保险费、保全费由两被告共同承担。原告朱*丽当庭变更诉讼请求如下：1、解除原告与被告广州**物业管理有限公司于2018年9月11日签订的《使用权转让合同》和《补充协议》。2、被告广州**物业管理有限公司一次性返还原告已支付的合同金额，共计人民币250752元。3、被告广州**物业管理有限公司向原告支付资金占用期间（自原告支付之日起至被告实际清偿之日止）的利息，总共暂记为人民币19108.1元（1、以181500元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2018年9月12日起暂计至2020年7月14日，暂计为16069.05元；2、以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年1月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为833.03元；3、以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年3月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为743.18元；4、以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年6月11日起暂计至2020年7月14日，暂计为607.64元；5、以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月18日起暂计至2020年7月14日，暂计为409.75元；6、以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为284.09元；7、以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月15日起暂计至2020年7月14日，暂计为161.36元）。4、被告广州市**网络科技有限公司对返还其中的43000元以及资金占用期间的利息损失承担连带清偿责任。5、判令被告向原告支付自2019年9月1日至本合同解除之日的逾期交付房屋违约金，暂计为人民币8902.86元（以277000元为本金，按日利率万分之一计算，自2019年9月1日暂计至2020年7月14日）。6、被告向原告支付原告租用其他房子的额外费用（自2019年9月1日至涉案合同解除之日止，计算方式：2019年3月1日至2020年2月29日，每月2000元租金，2020年3月1日至今，每月500元租金。原告曾两次租房，租金计算到2020年10月12日为16000元）。7、本案的诉讼费、诉讼保全担保保险费、保全费由两被告共同承担。事实与理由：被告广州**物业管理有限公司作为汉溪星光荟大厦的出租方，一直向外界（包括原告在内）宣称物业可以商住两用。原告为了生活居住的需要，于2018年9月11日与被告广州**物业管理有限公司签订了《使用权转让合同》及《补充协议》，向被告广州**物业管理有限公司承租位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号星光荟大厦5层517号的房屋，约定被告广州**物业管理有限公司向原告交付房屋的期限为2019年8月31日前，租赁期限为20年。合同签订后，原告按照合同的约定和被告广州**物业管理有限公司的指示，向被告广州**物业管理有限公司的账户共支付了人民币207752元，向被告广州市**网络科技有限公司的账户支付了43000元。但是，经原告多次催告，被告广州**物业管理有限公司至今仍无法向原告交付房屋。同时被告广州**物业管理有限公司称，自2019年底，政府部门不再允许涉案房屋用于居住，现在只能用于办公。原告得知租房居住的目的无法实现，屡次尝试与被告广州**物业管理有限公司协商退款方案，但双方一直无法达成合意。综上，被告广州**物业管理有限公司逾期交付房屋将近一年，经催告后仍无法交付，且现在涉案房屋已经无法用于居住，导致原告租房居住的合同目的无法实现。原告认为，被告上述行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、九十八条的规定，特提起诉讼。被告**物业公司辩称，1、请求驳回原告的全部诉讼请求，原告与被告约定的租赁标的物用途为合法用途，且原告知悉相关物业的情况。因原告自行提出要求解约，双方一直属于协商状态，但未达成最终解决方案而产生本案纠纷。并非因无法交付而导致纠纷。2、被告广州**物业管理有限公司仅向原告收取了人民币207752元，原告尚未支付完毕全部合同款项。同时涉案合同可能认定为无效合同，即使存在应当返还或退还款项的情形，也应当按照被告广州**物业管理有限公司实际收取的金额为上限。而根据证据显示，原告在本案合同中也向被告收取了人民币18533.1元，原告与被告广州**物业管理有限公司收取的金额互相抵扣后，被告实际收取的金额仅为189218.9元。中介佣金43000元，是原告与被告广州市**网络科技有限公司的经济往来，与被告广州**物业管理有限公司无关，被告广州**物业管理有限公司不应承担返还责任。3、原告的利息诉求没有事实和法律依据，违约金诉求因合同无效自始无效。原被告双方基于合同无效均可能存在过错，不应当支持利息和违约金。4、原告在签署涉案合同时，已经居住在广州市番禺区，主合同填写的通讯地址是番禺区祈福新村康怡居六街6号4F，故原告的租金支出与本案无事实和法律关系。5、原告采取诉讼保全而自行支出的担保费用，应当由原告自行承担，因涉案合同可能无效，故相关的约定条款而自始无效。原告自主选择的担保行为应当自行承担费用。6、相关的诉讼费用根据双方过错比例各自承担。被告**网络公司辩称，1、原告与**公司签订《认租确认书》、《使用权转让合同》及《补充协议》均由**公司居间促成。**网络公司收取案涉费用具有合法依据。2、基于上述，**网络公司收取的费用为居间服务费，而本案原告是因**公司逾期交房引起，与**网络公司无关。**网络公司仅仅是中介公司已经完成了居间义务，依法有权收取居间服务费，原告要求**网络公司退还款项无事实和法律依据。综上恳请法院驳回原告要求**网络公司承担责任的诉讼请求。本院经审查当事人提交证据，结合庭审当事人陈述及庭后提交书面意见，认定以下事实：2018年9月11日，原告朱*丽（乙方、承租方）与被告**物业公司签订一份《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号“星光荟”大厦5层517号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积约27.07平方米，带装修交付，双方同意按套计算涉案房屋的租金。甲方最迟交付日期为2019年8月31日，租赁期限20年，自2019年9月1日至2039年8月31日。如乙方按照合同约定支付合同总金额277000元租金的，合同约定租赁期限期满后，甲方顺延租期至2043年8月31日给乙方免租金使用，乙方应按月支付物管费、水电费等费用。双方约定分期支付租金。合同签订当日支付50%，138500元；2019年9月11日前支付46166元，2020年9月11日前支付46166元，2021年9月11日前支付46168元。乙方每月应支付租金为1155元，乙方同意甲方从其已经支付的合同总价款中扣减。违约责任约定，乙方逾期交纳款项的，每逾期一天应按合同总价款的万分之一支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，收回物业并不退还乙方已交纳的一切费用。乙方未按合同约定按时足额支付款项，经甲方书面催告后10各工作日仍未履行的，甲方有权解除合同并没收乙方已支付的一切款项。乙方违约导致合同解除或合同期限届满时，乙方未按甲方要求的期限搬离的，应按市场日租金标准3倍支付占用费。乙方无正当理由在合同届满前单方解除合同的，乙方已交纳所有款项不予退还。违约责任还规定大量的甲方可解除合同的条款。同时规定，甲方逾期交付物业的，按合同总金额277000元的万分之一每日向甲方支付违约金。免责条款中约定，因战争等不可抗力或政府相关部门要求物业停止营业的，双方均不视为违约，甲方延期交付的不承担违约责任。争议解决方式中约定，违约方应承担守约方为实现权利的费用，包括律师费、保全费等。涉案合同对其他事项也作了相关约定。同日，双方签订一份补充协议，确认乙方签订涉案合同并交纳合同总金额50%的次月，可享受甲方按每月每平方米30元补贴租金，并在每月15日汇入乙方指定账户。原告出示“汉溪·星光荟”宣传单张一份，显示的图片中有卧式的床铺、衣柜等物品，平面图有厨房、卧室、衣帽间、餐厅、客厅等标注。被告**物业公司表示宣传单张无被告方的盖章确认，无法确认关联性，其之前制作的宣传单已经发出没有留底，无法比对，对于宣传单的内容，确认与之前所发布的宣传单内容一致。合同签订后次日，即2018年9月12日，原告向被告**物业公司支付首期租金138500元，并按原告要求向被告**网络公司支付团购优惠款43000元。两被告分别向原告出具收据。原告分期支付其他合同约定租金，具体如下：2019年1月7日11542元，2019年3月14日11542元，2019年6月11日11542元，2019年9月18日11542元，2019年12月14日11542元，2020年3月15日11542元，合计69252元。被告**物业公司均出具相应的收据。原告共计被告**物业公司支付租金207752元，向被告**网络公司支付团购优惠款43000元。被告**物业公司在2019年8月31日前未能向原告交付涉案房屋，截至本案庭审辩论结束，被告**物业公司仍未能向原告交付涉案房屋。原告提起本案诉讼，并申请诉讼保全，支出担保费2000元、保全费1914元、受理费2741元。原告提供两份租赁合同及收据，拟证实其2019年3月1日至2020年2月29日支出租金每月2000元，自2020年3月1日起支出租金每月500元。被告**物业公司主张向原告支付租金补贴18533.10元，具体为2018年10月至2019年8月期间，每月支付812.1元，2019年10月19日支付3200元，2019年12月27日支付3200元，2020年2月28日支付3200元。原告朱*丽确认上述款项支付事实，但认为租金补贴不应抵扣被告**物业公司应退回的租金。被告**网络公司提交三份证据，证据1选房卡，证据2收款收据，证据3认租确认书，拟证实其为原告提供居间服务为原告争取了优惠。被告**网络公司未能提供三份证据的原件，表示证据1、3为原告与**物业公司之间的文书，其只是拍照，未能获取原件；证据2因时间原因无法找到原件，其中证据2显示的43000元收款人不清楚，但最终是到**网络公司手上的。原告对三份证据均不予确认。被告**物业公司对证据1选房卡不发表意见，主动提示证据3中招商代表的陆某可能为被告**网络公司的中介人员，可体现**网络公司提供居间服务的内容。被告**物业公司抗辩涉案合同可能为无效合同，并表示涉案物业所在的星光荟大厦的各个房屋，均没有办理不动产权证书，土地由其向案外人广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社租赁而来，并自行建造涉案物业，没有向任何部门办理审批手续。就本案中涉案物业的具体情况，本院责令被告**物业公司庭后核实以下情况并提交书面回复及资料：（1）与案外人广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社或其他实际出租人就涉案房屋所使用土地签订租赁合同；（2）涉案房屋所使用土地的性质，是否为集体土地，是否为建设用地等；（3）核实并提交星光荟大厦建设至今向所有政府部门所取得的审批文书并作书面说明；（4）星光荟大厦共计多少套房对外出租；（5）截至开庭之日，星光荟大厦共计有多少套房对外签订与本案相同的使用权转让合同，或其他其他合同对外出租；（6）对外出租星光荟大厦的房屋，共计与几家中介公司合作，哪几家。就本案中在长期租赁合同签订同时原告交纳43000元团购优惠款及收取其他居间费用的情况，本院责令被告**网络公司核实以下情况并提交书面回复及资料：（1）43000元如何收取，具体资金走向；（2）如**网络公司提交的三份证据有电子版，向法庭提交，如为手机等拍摄，说明具体的拍摄时间、地点、拍摄人及在场人；（3）除本案外，就星光荟大厦对外出租过程中，共计成功居间与多少客户签订书面合同；（4）共计向多少客户收取居间费用或团购费用；（5）在星光荟大厦对外出租过程中，有无向被告**物业公司收取居间费用。两被告至今未向本院就上述责令核实情况进行回复。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，双方就涉案房屋出租签订书面合同，详细约定租金支付即房屋交付、使用条件，为明确的房屋租赁合同纠纷，本案立案时的合同纠纷案由不够明确，现予以纠正。被告**物业公司明确表示涉案房屋所涉及的星光荟大厦未取得建设工程规划许可证，未向任何部门办理审批手续，无不动产权证书，且截至庭审辩论结束，被告**物业公司也未能提交上述审批材料或产权证书，涉案合同及补充协议应依法认定为无效。原告对合同效力存在错误认识，本院依法予以纠正。合同无效的，因合同取得的财产应予以返还。被告**物业公司已收取原告租金207752元，该款应当予以返还。对于所谓团购优惠款43000元，为交纳首期租金138500元的同时支付，虽然刷卡后由被告**网络公司出具收据，且备注为团购优惠，但该款与被告**网络公司抗辩的居间费用的习惯做法明显不同，不但金额巨大，远远超出普通租赁收取半月房租作为居间费用的金额，且被告**网络公司无法就款项的走向、提供居间服务证据的来源、向其他客户收取居间费用的情况等多个关键问题当庭回答，也拒绝庭后核实向本院书面回复。本院确认所谓的团购优惠款，实际上是两被告利用之间的合作关系，变相以团购优惠的名义收取部分额外租赁款项，与商品房销售过程中的假借团购优惠、装修费套餐等名义变相在合同之外收取款项的做法一致，均是变相损害租户合法权益的行为。两被告应连带对上述团购优惠款承担返还义务。涉案合同无效，原告拒绝继续履行合同，根本原因是被告**物业公司无法按照约定向原告提供涉案房屋，被告**物业公司在宣传单张中以可居住性为诱饵骗取原告签订涉案合同，在诉讼中又积极主张合同因无报建等因素属无效合同，妄图利用主张合同无效免除自身责任，被告**物业公司不仅存在过错，应就原告损失承担赔偿责任，更是存在合同签订及履行中的不诚信行为，以及诉讼中的不诚信行为。本院责令**物业公司就其抗辩合同无效的土地租赁及建设情况、星光荟大厦对外出租情况进行说明，**物业公司拒不回应本院询问，存在敷衍法庭故意回避相关事实的不诚信诉讼行为。本院对被告**物业公司的上述各种不诚信行为予以谴责及训诫。被告**物业公司收取原告资金，导致原告资金被占用的利息损失，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息，并按照实际资金被占用时间区别不同计算基数，合理有据，本院依法予以支持，因基础利率的变化，自2019年8月20日起应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。被告**物业公司按照合同约定向原告返还租赁补贴共计18533.1元，涉案合同无效，原告应向被告**物业公司返还上述款项，**物业公司抗辩就上述款项扣减应返还租金，本院对其抗辩意见予以采纳。扣减后，被告**物业公司应向原告返还租金232218.9元，并应按照实际资金占用时间支付利息。被告**网络公司为谋取不当利益，与**物业公司共同收取原告所谓团购款43000元，应在返还该款的基础上，按上述标准支付资金占用期间的利息。两被告应支付的资金占用利息及计算起止时间，详见附件《资金占用利息支付计算表》。原告主张自2019年9月1日计算逾期交房违约金，及计算其额外租房损失，至合同解除之日。本院认为，被告逾期未能向原告交付房屋，确实导致原告根据其签订涉案合同时的居住目的落空而额外支出租房损失，但不论租房损失还是其他损失赔偿，均不应超过被告签订合同时所能遇见的损失范围。涉案合同中约定月租金为1155元，本院确认原告可主张被告**物业公司按照上述标准支付自2019年9月1日至本院判决生效之日的损失，对原告主张额外租房或其他违约损失超出上述标准的部分，本院依法予以驳回。涉案合同无效，但合同中约定的争议解决方式仍对双方具有约束力。原告因本案诉讼维权支出的担保费、保全费、受理费应由被告**物业公司承担。被告**网络公司仅收取原告43000元款项，未就上述追讨费用负担进行约定，无需承担担保费、保全费，应就受理费按比例承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告朱*丽与被告广州**物业管理有限公司于2018年9月11日签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》及《补充协议》无效。二、被告广州**物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱*丽返还租金232218.9元并支付资金占用期间的利息（利息计算详见《资金占用利息支付计算表》）。三、被告广州市**网络科技有限公司就上述第二判项被告广州**物业管理有限公司应返还的43000元及资金占用期间的利息（以43000元为基数，自2018年9月12日至2019年9月19日，以中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年9月20日至款项清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）承担连带清偿责任。四、被告广州**物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内按每月1155元标准向原告朱*丽支付自2019年9月1日至本判决生效之日的租房额外损失及其他损失。五、被告广州**物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱*丽支付诉讼保全担保费2000元。六、驳回原告朱*丽的其他诉讼请求。案件受理费2741元、保全费1914元，由原告承担344元；被告广州**物业管理有限公司承担4311元，被告广州市**网络科技有限公司连带承担631元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年十一月十二日书记员 何震宇                          附：      资金占用利息支付计算表                                                            序号              日期              原告支付款项              被告退还款项              计息本金              计息天数              计息标准                  1              2018年9月12日              181500                              181500.00               30               2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日（含）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。                  2              2018年10月12日              0               812.1              180687.90               33                   3              2018年11月14日              0               812.1              179875.80               30                   4              2018年12月14日              0               812.1              179063.70               24                   5              2019年1月7日              11542               0              190605.70               6                   6              2019年1月13日              0               812.1              189793.60               33                   7              2019年2月15日              0               812.1              188981.50               27                   8              2019年3月14日              11542               812.1              199711.40               29                   9              2019年4月12日              0               812.1              198899.30               33                   10              2019年5月15日              0               812.1              198087.20               27                   11              2019年6月11日              11542               0              209629.20               3                   12              2019年6月14日              0               812.1              208817.10               27                   13              2019年7月11日              0               812.1              208005.00               33                   14              2019年8月13日              0               812.1              207192.90               36                   16              2019年9月18日              11542               0              218734.90               31                   17              2019年10月19日              0               3200              215534.90               56                   18              2019年12月14日              11542               0              227076.90               13                   19              2019年12月27日              0               3200              223876.90               63                   20              2020年2月28日              0               3200              220676.90               16                   21              2020年3月15日              11542                              232218.90               至款项清偿之日                  合计              250752               18533.1                                                       433                   注：计息天数=下一个日期-上一个日期。每项的利息=计息本金*计息天数*计息标准，最后一项利息为：以232218.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准，计算至款项清偿之日止。