湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民初1278号原告（执行案外人）：甘少白，男，1955年3月8日出生，苗族，住湖南省长沙市岳麓区。原告（执行案外人）：毛晓碧，女，1962年5月22日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。两原告的共同委托诉讼代理人：谢嫱，湖南蜜獾律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：胡思思，湖南蜜獾律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴街57号。法定代表人：刘泽奇，董事长。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄伟，湖南仁润律师事务所律师。被告（被执行人）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女。委托诉讼代理人：李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。原告甘少白、毛晓碧诉被告湖南雷锋建设有限公司（以下简称雷锋公司）、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告甘少白及两原告的共同委托诉讼代理人谢嫱、胡思思，被告雷锋公司的委托诉讼代理人张雄伟，被告裕田公司的委托诉讼代理人侯蕾、李幼德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘少白、毛晓碧向本院提出诉讼请求：1.不得执行、拍卖位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房；2.确认原告对上述房屋享有优先取得权。事实与理由：一、两原告与裕田公司就涉案8套房屋签订了《换房协议》，两原告作为被拆迁人享有优先取得安置房的权利。2013年10月10日，两原告向裕田公司购买××镇××房屋。2018年3月，裕田公司与两原告协商拆迁两原告房屋后的安置事宜，并达成了《换房协议》，协议约定现奥莱小镇Ｂ区8套涉案房屋作为奥莱小镇Ｃ区4套房屋的拆迁安置房，并明确了拆迁安置房的位置和用途。因此，该《换房协议》实际是裕田公司与两原告按照产权调换方式所签订的拆迁补偿安置协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，涉案8套房屋属于拆迁补偿安置性房产，《换房协议》是以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议，在性质上属于以物易物的互易合同，两原告作为被拆迁人对特定化的拆迁安置房所享有的已非一般债权，而是特殊债权，应予优先保护。两原告对涉案8套房屋享有的权利在法律上具有优先保护地位。安置之后，因国家出台新政策导致裕田公司对拆迁安置房无法办理过户手续，并非两原告的个人原因导致。二、两原告提出的执行异议属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，应予支持。被告雷锋公司辩称，一、两原告没有支付全部购房款。二、两原告没有证据证明有购房资格。三、两原告没有证据证明其名下没有其他房产。四、本案应严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。被告裕田公司辩称，一、原告主张本案适用拆迁安置政策，不成立。拆迁安置一般是指特定的政府拆迁。两原告与裕田公司签订的换房协议明确是换房，而非拆迁补偿。二、换房协议约定两原告应在9个月内完成付款，但两原告没有按时履行该约定。三、两原告主张的优先权没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告甘少白、毛晓碧向本院提交的证据一、4份裕田·奥莱小镇定购书；证据二、4张收据及收款确认书；证据三、奥莱小镇总平面规划图及C区建成图片；证据四、换房协议；证据五、望城经济技术开发区规划建设局修规及建筑单体方案审查意见及修建性详细规划；证据六、长政办函[2018]75号文件；证据七、（2020）湘01执异30号执行裁定书，被告雷锋公司及裕田公司对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：雷锋公司诉裕田公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，雷锋公司承担工程造价审计费100万元，裕田有限公司需支付雷锋公司总工程款22500万元，裕田公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠雷锋公司工程款69474646元；二、对于上述欠付工程款69474646元，裕田公司按以下方式支付给雷锋公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元；三、雷锋公司为此次诉讼花费的律师费30万元，裕田公司自愿承担15万元，此款由收款单位向裕田公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，裕田公司自愿赔偿给雷锋公司。以上两项共计237600元，裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给雷锋公司；四、如裕田公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，雷锋公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向雷锋公司支付违约金；五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由裕田公司负担，裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将雷锋公司垫付的受理费支付给雷锋公司；六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，雷锋公司尚欠38825354元的建安发票，雷锋公司在2019年3月底前向裕田公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向裕田公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，雷锋公司应当在付款日十日前向裕田公司提交足额发票，否则裕田公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，雷锋公司不得冻结查封处置裕田公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋；八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在该案诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结裕田公司银行账户存款7236万元或查封、扣押裕田公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封裕田公司位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××房××房××房××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。上述调解书发生法律效力后，因裕田公司未履行调解书确认的义务，雷锋公司向本院申请强制执行，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人裕田公司名下位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××房××房××房××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房。甘少白、毛晓碧共同向本院提出异议，请求撤销对××镇××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房的拍卖。本院于2020年3月30日作出（2020）湘01执异30号执行裁定，裁定驳回甘少白、毛晓碧的异议请求。另查明，2013年10月10日，原告甘少白（认购方）与裕田公司（出售方）签订了两份《裕田?奥莱小镇定购书》，定购裕田公司开发建设的座落于望城区××道××镇××栋××号××号房屋，房价为101房2841777元、102房2722177元。2014年1月15日、2014年3月3日，甘少白先后向裕田公司支付购房款30万元、50万元，裕田公司开具了购房款收据。2013年10月10日，原告毛晓碧（认购方）与裕田公司（出售方）签订了两份《裕田?奥莱小镇定购书》，定购裕田公司开发建设的座落于望城区××道××镇××栋××号××号房屋，房价为101房2556497元、102房2758977元。2014年1月15日、2014年3月3日，毛晓碧先后向裕田公司支付购房款30万元、50万元，裕田公司开具了购房款收据。后，裕田?奥莱小镇规划调整导致上述房屋无法交付。2018年3月，两原告与裕田公司签订《换房协议》，明确约定：两原告所购买的原房屋总价为10879508元，已付160万元，未付9279508元；双方同意将两原告原所购上述房屋置换为如下房源：奥莱小镇B区P020栋103房、P063栋103房、P067栋105房、P072栋103房、P073栋102房、P073栋103房、P075栋103房、P095栋102房共8套房屋，总价10979508元；双方同意按照8套房屋的商品房网签合同进度付款，付款周期为自本协议签订后9个月内完成签约……；鉴于按照当前政府限购政策，两原告已无购房资格，故双方同意将置换后的房源签至两原告指定人员名下。《换房协议》签订后，两原告未向裕田公司支付剩余购房款。另外，裕田公司已根据两原告的指示将P072栋103房出卖给第三人，裕田公司在所售购房款中收取了一定比例的费用后，剩余款项已转付给两原告。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：甘少白、毛晓碧对裕田?奥莱小镇B区的涉案7套房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对待证事实存在的证明应当达到具有高度可能性的标准。首先，两原告主张涉案7套房屋系以其原先所购4套房屋拆迁置换而来，故涉案7套房屋为两原告的拆迁安置房屋，其享有优先取得房屋的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”可见，征收安置补偿的对象系房屋所有权人。同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，两原告原先所购买的4套房屋尚未登记在其名下，故两原告尚未取得该4套房屋的所有权，而只是在裕田公司不能履行原定购协议的情况下变更了所购房屋，因此两原告的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，第一，涉案7套房屋并非系两原告用于居住的唯一住房。第二，两原告未提供证据证明其在人民法院查封之间已合法占有了涉案房屋。第三，两原告未支付全部价款，也未按照《换房协议》约定支付价款。第四，两原告在与裕田公司签订《换房协议》时明知自己因受限购政策的影响而无法办理涉案房屋的过户手续，却仍然与裕田公司签订《换房协议》，对未能办理房屋过户登记明显存在过错；而且上述《换房协议》不能产生物权变动的结果，两原告无法据此请求裕田公司为其办理不动产转移登记，故两原告对涉案房屋缺乏物权期待权。因此，两原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下：驳回原告甘少白、毛晓碧的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告甘少白、毛晓碧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年十一月十九日书记员 陈 娇