广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3905号原告：陈宇琼，女，汉族，1983年9月5日出生，住广东省肇庆市高新开发区城区×××××××××××××××××，公民身份号码：432××××××××××××740。委托诉讼代理人：刘杰辉，男，汉族，1985年3月7日出生，住广东省四会市×××××××委会广场北路茗雅荟二座59号，公民身份号码：441××××××××××××256。系原告陈宇琼的丈夫。被告：四会市腾飞投资有限公司。住所地：广东省四会市东城区×××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××282L。法定代表人：侯某1。被告：四会市星荟轩建筑工程有限公司。住所地：广东省四会市东城区××××××××××××（B2-09号）。统一社会信用代码：91441284MA4WRCCU57。法定代表人：潘某1。原告陈宇琼诉被告四会市腾飞投资有限公司（以下简称“腾飞公司”）、四会市星荟轩建筑工程有限公司（以下简称“星荟轩公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈宇琼及其委托诉讼代理人刘杰辉到庭参加诉讼，被告腾飞公司、星荟轩公司经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宇琼诉称：2019年5月31日，原告与被告腾飞公司签订《商铺买卖合同》（下称“合同”)一份，约定原告购买被告腾飞公司位于四会市××××××××××××××××××××(下称“2119号商铺”)。签署合同前，被告腾飞公司销售人员对原告宣称2119号商铺售价为205504元/个。但于2019年5月31日双方签署合同之时，被告腾飞公司却将205504元拆分为商铺价格167504元和对商铺策划、招商、设计、装修的费用38000元。原告起初对此有疑问，但在被告腾飞公司销售人员的营销话术下，原告认为购买总价没有变化，就按照销售人员的指示，在被告腾飞公司销售大厅内当场同时通过POS机刷卡、现金等方式总共支付了206767元(167504元+38000元+663元+600元)。原告过后才发现，销售人员交付的对商铺策划、招商、设计、装修的费用38000元的一张收据，是以被告星荟轩公司名义出具确认的而非被告腾飞公司。截至目前，原告共支付了206767元，从两被告提供的收据等材料反映，被告腾飞公司确认收取了168767元(167504元+663元+600元)，被告星荟轩公司确认收取了38000元。因被告腾飞公司未能办理网签及产权确认手续，原告于2020年8月26日向四会市自然资源局查询情况，该局于2020年8月26日出具《不动产登记资料查询结果证明》显示2119号商铺存在被抵押、查封情况。四会市住建局反映该2119号商铺系统处于锁定状态，因此无法办理网签，且已多次责令被告腾飞公司尽快办理查封注销手续，为购房人办理合同网签，但被告腾飞公司表示由于资金困难，目前暂未能办理查封注销手续。根据合同第九条约定：“甲方保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。”以及合同第五条第6款约定：“因甲方原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退回已收取的房款。”被告腾飞公司隐瞒2119号商铺存在债务纠纷及查封情况，严重违反上述合同约定，原告有权解除合同，并有权要求全额退还已支付的款项、资金占用利息损失，并支付违约金、损失赔偿金。被告腾飞公司恶意拆分商铺售价，并利用被告星荟轩公司的主体来让销售人员管控操作收款进账，原告根本没有享受所谓的商铺策划、招商、设计、装修的任何服务，且因被告腾飞公司的违约行为致使合同目的不达，原告也根本无法享受到该服务，被告腾飞公司理应赔偿原告该项支出损失。因此，两被告负有共同退还原告策划、招商、设计、装修费用38000元及支付相应资金占用利息损失的责任。根据合同第五条约定：“甲方如未按本合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方应当退还全部已付房价款并自本规定的最后申办期限的第二天起至退款日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。”申办期限的第二天起暂计至2020年8月27日合计364天，损失赔偿款为：91457元(167504元×1.5‰×364天)。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：一、解除原告与被告腾飞公司于2019年5月31日签订的《商铺买卖合同》(合同标的为167504元)；二、被告腾飞公司向原告退还购房款167504元，并支付资金占用利息8524.35元(详见利息计算表)；三、两被告向原告退还策划、招商、设计、装修费用38000元，并支付资金占用利息1933.84元(详见利息计算表)；四、被告腾飞公司向原告退还物业维修基金663元、办证费600元，合计1263元；五、被告腾飞公司向原告支付已付房价的损失赔偿91457元；六、本案诉讼费由两被告承担。被告腾飞公司、星荟轩公司均没有提出答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、商铺买卖合同；2、被告腾飞公司的企业信用信息公示报告；3、被告星荟轩公司的企业信用信息公示报告；4、原告的身份证；5、四会东城汇商铺租赁、委托经营合同；6、4张《收据》；7、不动产登记资料查询结果证明；8、原告的银行个人账户支出交易明细；9、承诺书。经质证及本院审核，原告的证据均具有真实性、合法性，与本案相关联，能够证明本案相关事实，本院予以认定。综上本院认定的证据，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：2019年5月31日，被告腾飞公司（甲方）与原告陈宇琼（乙方）签订《商铺买卖合同》，约定被告腾飞公司将位于四会市××××××××××××××××××××出售给原告；该商铺目前存在抵押登记，建筑面积为12.51平方米，按建筑面积计价，单价为13389.60元/平方米，总价为167504元；一次性付款，乙方于2019年5月31日前支付全部购房款（包含购房履约保证金）167504元；在本合同生效之日起90个工作日以内，双方应共同完成商铺买卖的网签手续，在网签手续完成后，双方共同向税务部门及房管部门申办商铺产权及国土过户手续；甲方如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，按下列方式处理：……逾期超过90日的，乙方有权解除合同，若乙方解除本合同的，甲方应当自乙方解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付房价款并自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1.5‰的损失赔偿；甲方保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷等合同内容。2019年5月31日，原告共向被告腾飞公司支付了购房款167504元、物业维修基金663元、办证费600元，向被告星荟轩公司支付了策划、招商、设计、装修费用38000元。原告诉称签订商铺买卖合同前被告腾飞公司的销售人员告知原告涉案的商铺房价为205504元，但支付房款并签订商铺买卖合同的时候，被告腾飞公司却要求将205504元拆分为商铺价格167504元和商铺策划、招商、设计及装修的38000元。原告当时对此是有疑问的，当时问被告腾飞公司的销售人员及负责人，工作人员表示这只是他们的内部处理方式，目的是为了逃避税收，并表示该两笔款项都属于购房款，原告因此相信这是因为被告腾飞公司内部问题，只要总的购房款没有变化就没有对此提出更多的质疑，按照被告腾飞公司的销售大厅的工作人员指引将全部房款206767元支付完毕。在原告支付所有费用后一个月左右，被告腾飞公司通知原告到销售大厅领取收据，原告领取收据后才发现被拆分的38000元房款是由被告星荟轩公司收取了且被认定为商铺策划、招商、设计及装修的费用，但原告从未与被告星荟轩公司发生过任何接触与交流，也没有与被告星荟轩公司签订任何合同，原告与被告星荟轩公司的一切法律上的关系均是由被告腾飞公司主动引起，原告对于被告腾飞公司和被告星荟轩公司的内部相关情况一概不知，因此原告认为两被告应当共同退还所收取的38000元。由于被告腾飞公司迟延未办理商铺的网签和过户手续，原告向四会市自然资源局查询情况。2020年8月26日，该局向原告出具《不动产登记资料查询结果证明》，显示涉案商铺存在被抵押、查封情况。截止至2020年11月19日，被告腾飞公司仍没有办理案涉商铺的过户手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告陈宇琼与被告腾飞公司签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。本案中，被告腾飞公司没有按照合同约定的时间办理商铺过户手续，已构成违约，应承担违约责任。根据《商铺买卖合同》的约定，原告有权要求解除合同和要求被告退还全部已付房款以及赔偿损失。故原告要求解除《商铺买卖合同》和要求被告腾飞退还房款167504元、物业维修基金663元、办证费600元的诉求，理据充分，本院予以支持。至于原告要求两被告退还商铺策划、招商、设计及装修的38000元的诉求，该款项的收取主体虽是被告星荟轩公司，但原告诉称该38000元是被被告腾飞公司在原告支付的全部房款206767元中被拆分的，被告腾飞公司告知原告其把全部房款206767元拆分为房款167504元和商铺策划、招商、设计及装修的38000元是公司内部运作的方式，并表示该两笔款项都属于购房款，而且原告在支付款项时并不知道收取该38000元房款的是被告星荟轩公司，原告与被告星荟轩公司从未有过接触，也没有签订任何合同。对于原告上述主张，两被告均没有到庭也没有提出书面抗辩意见，故本院对原告的主张予以采信，两被告应共同向原告退还商铺策划、招商、设计及装修的38000元。至于原告要求被告支付资金占用费和损失赔偿（实际上是违约金）的诉讼请求，本院认为：原告因资金被占用的同一事实，同时主张被告支付资金占用费（即利息损失）、违约金（也是原告资金被占用所造成原告的损失），属于双重主张损失，不应同时获得支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务给对方造成的损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，《商铺买卖合同》中已约定：被告腾飞公司如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，原告有权解除合同，若原告解除本合同的，被告腾飞公司应当自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。根据《商铺买卖合同》的上下文可知合同规定的时间是在合同生效之日起90个工作日以内，即最后申办商铺产权过户手续的期限是2019年10月14日，故被告腾飞公司应从2019年10月15日起按日支付已付房价款（即167504元）的1.5‰给原告，总额以已付房价款167504元的30%即50251.2元为上限。被告腾飞公司、星荟轩公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃证据质证和法庭辩论的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈宇琼与被告四会市腾飞投资有限公司于2019年5月31日签订的《商铺买卖合同》。二、被告四会市腾飞投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈宇琼返还房款167504元、物业维修基金663元、办证费600元，并支付违约金（违约金自2019年10月15日起以167504元为基数按日利率1.5‰计至全部款项退还之日止，违约金总额以50251.2元为上限）。三、被告四会市腾飞投资有限公司、四会市星荟轩建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈宇琼返还策划、招商、设计、装修费用38000元。四、驳回原告陈宇琼的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4146元（原告已预交），由原告陈宇琼负担93元，由被告四会市腾飞投资有限公司负担4053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二〇年十一月二十七日书记员  范嘉斌