河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初3638号 原告：沈文梅，女，1976年6月24日出生，汉族，现住衡水市。 被告：衡水达仑房地产开发有限公司，住所地衡水市前进大街北大街九洲国际博览城。 法定代表人：包日带，执行董事。 被告：衡水达仑商业管理有限公司，住所地衡水市前进大街北大街九洲国际博览城。 法定代表人：曾安松，总经理。 委托诉讼代理人：曾晋雯，女，1989年8月5日出生，汉族，现住，系公司员工。 二被告共同委托诉讼代理人：付丙涛，河北中衡诚信律师事务所律师。 原告沈文梅诉被告衡水达仑房地产开发有限公司（以下简称达仑房地产公司）、衡水达仑商业管理有限公司（以下简称达仑管理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈文梅，被告达仑房地产公司委托诉讼代理人付丙涛，达仑管理公司委托诉讼代理人付丙涛、曾晋雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告达仑房地产公司签订的商品房买卖合同；二、判令被告达仑房地产公司返还购房款88293元及同期贷款利息；三、判令被告达仑房地产公司支付已付房款一倍的赔偿金88293元；四、判令被告赔偿原告既得的被告达仑管理公司第四年及第五年租金共计38422元；五、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年11月9日，原告与被告达仑房地产公司签订《商品房定购合同》，出资购买被告6栋-221号商品房，根据合同约定，原告支付了50%以上的合同价款，因被告房产资质证照不全等问题迟迟没有办理贷款手续。依托该合同，原告于2013年11月14日与被告达仑管理公司签订《商铺委托经营合同》。2015年11月14日被告达仑房地产公司就委托经营合同出具书面承诺书，承诺当租金在6-10年期间平均租金达不到8%时，该公司将回购房产。原告与被告达仑房地产公司签订的《商品房定购合同》延续到2016年4月18日，经双方协商签订补充协议，约定由原告一次性支付剩余房款，因被告不能将银行贷款合同变更为全额购房合同，导致原告无法签订正式商品房购房合同和交付剩余房款。2015年和2016年原告一直在积极办理按揭贷款，为了办理贷款原告重新领的结婚证，几次为了办贷款原告单位出具了薪资证明等资料。在办理贷款的过程中因为被告资质不全不能办理，原告要求由贷款合同变更为全款合同，然后就让原告等通知，2018年原告主动再次找被告要求交房款时就要求原告必须退房，原告一直没有同意。 被告达仑房地产公司辩称：原告起诉与客观事实不符，原告的诉讼请求不应得到支持，合同签订后原告未按合同约定办理银行按揭贷款手续，原告的行为已构成违约，原、被告就合同履行情况已达成一致意见，双方签订的商品房买卖合同已解除。原、被告之间房屋买卖合同解除以后，涉案房产又另行出售，购买人委托达仑管理公司对外出租，在2016年3月19日交付后，已经办了房产证。现我方同意退还原告已交付的购房款88293元。 被告达仑管理公司辩称：我司与原告签订的委托合同上，明确约定自2015年5月1日起开始委托，但我司至今未收到原告交付的商铺，因此原告要求我司支付租金不符合事实及合同约定。 本院经审理认定事实如下：2013年11月9日原告沈文梅与被告达仑房地产公司签订《商品房定购合同》，原告购买被告开发的九洲国际博览城一期商铺。合同约定：1、房屋定购，原告定购坐落于九洲国际博览城一期6栋-221号商铺，房屋面积32.29平方米，总房款为176293元（上述购房款已扣除各项优惠；投资客户前三年租金收益已扣除）；2、定金交付，原告在签订本《定购合同》时交付购房定金10000元；3、定购用途，原告选择投资方式，购买房屋后不参与所购房屋的经营和管理，原告需委托达仑管理公司统一管理和出租经营；4、付款方式银行按揭付款，原告于2013年11月16日前付清不少于总房款50%的房屋首付款，共计88293元，所交付的购房定金自动充抵首付款；剩余房款共计88000元通过银行按揭支付，原告应于签订正式的《商品房买卖合同》后五日内提交真实、有效、完整的办理银行按揭所需的相关资料；5、其他约定，若原告未在约定时间内足额支付购房款则视为违约，被告有权没收原告所交定金，并将原告定购的房屋另行出售他人，无需原告同意或通知原告，本定购合同自动终止，被告不承担任何责任；本定购合同签订后，若被告违约将原告定购的房屋另售他人，被告双倍退还原告定购定金。合同签订当日，原告向被告达仑房地产公司交付定金10000元；2013年11月14日，原告向被告达仑房地产公司交付购房款78293元。 2016年4月18日，原告与被告达仑房地产公司签订《补充协议》，约定原告同意将该商铺首付款之外的全部房款（银行贷款）一次性支付给被告达仑房地产公司。当日原告因结婚证毁损，夫妻共同到民政部门补办了结婚证。原告为向中国工商银行办理贷款，其所在单位于2016年4月15日向中国工商银行衡水胜利支行出具《个人薪金收入证明》，证明原告税后收入为3000元并打印了其自2015年10月1日至2016年4月13日在工商银行的银行流水。其后原告所在单位于2017年4月23日向河北衡水农村商业银行股份有限公司出具《个人薪金收入证明》，证明原告税后收入为4000元，原告又打印了其自2016年10月1日至2017年4月25日在工商银行的银行流水。另查明2017年，原告在海南通过中国银行海南分行办理了贷款手续，并已按时还贷。以上事实有原、被告提交证据以及庭审笔录在卷为据，证据均已当庭出示并质证。 本院认为，原告沈文梅与被告达仑房地产公司签订《商品房定购合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行义务。关于《商品房定购合同》的性质问题，该定购合同中仅约定了当事人姓名、房屋的价款、位置等条款，但并未约定交付使用的条件及日期等其他主要内容。根据《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案原、被告签订的《商品房定购合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容即交付使用的条件及日期，因此该定购合同并非商品房买卖合同。因该合同的订立目的系为了订立正式的商品房买卖合同，系预约与本约的关系。故该定购合同系商品房买卖合同的预约合同，违反该合同所规定的义务应当承担商品房买卖合同的预约合同的违约责任，而非商品房买卖合同的违约责任。关于原告提交的2013年11月14日签订的《商铺委托经营合同》，甲方为原告沈文梅，乙方为被告达仑管理公司，合同内容虽然有明确的委托管理的起止日期，但该合同未经被告达仑房地产公司盖章确认，不能以委托管理的起始日期作为房屋交付日期。 关于原、被告违约的问题。双方签订的《商品房定购合同》第四条付款方式中约定，原告应于签订正式的《商品房买卖合同》后五日内提交真实、有效、完整的办理银行按揭所需的相关资料。被告达仑房地产公司并未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，故按照合同约定条款的履行顺序，被告存在先违约行为。被告辩称原告未按合同约定办理银行按揭贷款手续违约，被告提供的录音与短信证据用以证明不能办理银行贷款手续系原告方原因造成的，但被告不能提供录音及短信的原始载体。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条的规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。但被告不能提供短信及录音的原始载体供本院进行核对，且原告对被告上述证据均有异议，故本院对被告提交的录音与短信的证据，均不予确认，被告辩称不成立。被告达仑房地产公司辩称，于2015年9月15日发布通知后已与原告解除了定购合同，但根据2016年4月18日原、被告之间签订的《补充协议》证实，被告达仑房地产公司并未行使解除权，被告仍同意原告将首付款之外的全部房款（包含以银行贷款的方式），一次性支付给被告，故本院对被告主张与原告已解除《商品房定购合同》的辩称，不予支持。原告提交的2016年4月15日所在单位出具的《个人薪金收入证明》及相关的银行流水、2017年4月23日所在单位出具的《个人薪金收入证明》及相关银行流水、同期在海南办理银行贷款的相关证据，并结合庭审陈述，原告形成了完整的证据链，根据高度盖然性的证明标准，可以认定在2016年至2017年原告具备办理银行贷款的能力并且开具了办理银行贷款的相应资料。因被告达仑房地产公司没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，且被告不能证实其已尽到协助原告办理银行贷款的义务，故本案《商品房定购合同》系被告达仑房地产公司违约，造成不能继续履行。由于被告达仑房地产公司已将涉案房屋另售他人，合同目的已不能实现，现原告亦同意与被告解除合同，应予准许。 关于原告诉请的返还购房款及利息、赔偿购房款一倍的赔偿金及租金的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故对于原告诉请的要求被告退还购房款及利息，本院予以支持。被告达仑房地产公司应退还原告沈文梅交付的定金10000元、购房款78293元及利息。利息分段计算，以本金10000元为基数，按照银行同期贷款利率自2013年11月9日起计算至2019年8月19日止；以本金78293元为基数，按照银行同期贷款利率自2013年11月14日起计算至2019年8月19日止；以本金88293元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。 原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，要求被告达仑房地产公司返还一倍购房款的赔偿金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该解释约束的系商品房买卖合同，原告与被告之间签订的《商品房定购合同》系商品房买卖合同的预约合同，而非商品房买卖合同，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的条款。故对原告该项诉讼请求不予支持。双方签订的《商品房定购合同》约定购房定金为10000元，因被告达仑房地产公司存在违约造成定购合同无法继续履行，且被告在尚未解除与原告签订的定购合同时，已将涉案房屋零售他人。按照《商品房定购合同》第五条“本定购合同签订后，若被告违约将原告定购的房屋另售他人，被告双倍退还原告定购定金”的条款，故被告达仑房地产公司应向原告沈文梅双倍返还定金。 原告要求二被告赔偿被告达仑管理公司应付的第四年及第五年租金，因原告没有向被告达仑管理公司交付涉案商铺，原告提交的《商铺委托经营合同》并未实际履行，故对原告该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈文梅与被告衡水达仑房地产开发有限公司签订的《商品房定购合同》。 二、被告衡水达仑房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还原告沈文梅定金10000元、购房款78293元，总计88293元及利息（利息分段计算，以本金10000元为基数，按照银行同期贷款利率自2013年11月9日起计算至2019年8月19日止；以本金78293元为基数，按照银行同期贷款利率自2013年11月14日起计算至2019年8月19日止；以本金88293元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）。 三、被告衡水达仑房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告沈文梅定金10000元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因简易程序审理减半收取计1211元，由原告沈文梅承担269元，由被告衡水达仑房地产开发有限公司承担942元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  崔舒文 二〇二〇年十一月二日 书记员  孙瑞星