呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终2771号   上诉人（原审被告）：郭俊卿，女，无业，住呼和浩特市。   被上诉人（原审原告）：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司。   法定代表人：王岗，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。   上诉人郭俊卿因与被上诉人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人郭俊卿，被上诉人蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭俊卿上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回蒙拓公司一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由蒙拓公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。双方于2013年6月27日签订《商品房购买协议》系有效合同，对此一审法院予以认定，双方均应遵照履行。该《商品房购买协议》中对交房时间、房屋产权等作出明确约定。蒙拓公司构成多项违约，根据合同法有关规定，郭俊卿有权拒绝支付剩余房款。1.蒙拓公司并未完成向郭俊卿的交房义务。《商品房购买协议》第五条明确约定,出卖人应当在2014年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将本协议约定的房屋交付买受人使用,时至今日,蒙拓公司并未向郭俊卿履行交房义务。在呼和浩特市中级人民法院作出(2018)内01民终2950号民事判决前,蒙拓公司一直声称其不具备交房条件。该判决生效后,郭俊卿收到蒙拓公司发出的收房通知后,于2019年4月29日前往蒙拓公司处与其商谈交房事宜,但因蒙拓公司无法划分郭俊卿所购房屋的具体位置,并不能将郭俊卿购买的房屋实际且具体的交付于郭俊卿,只能是将其开发的房地产项目整体委托第三人进行经营,而且租金亦不能向郭俊卿进行支付。按照《商品房购买协议》的约定,蒙拓公司应将郭俊卿购买的房屋交付郭俊卿使用,而非交付于他人使用。另,2019年4月29日蒙拓公司仅是让郭俊卿对此提交意见,蒙拓公司的工作人员答应与领导沟通后再予以回复,直至今天郭俊卿都没有收到蒙拓公司的回复意见,蒙拓公司亦没有与郭俊卿办理交房手续,故郭俊卿至今末收到房屋并非郭俊卿原因,该责任全部归咎于蒙拓公司。2.郭俊卿无法办理按揭手续完全是蒙拓公司的原因。《商品房购买协议》第八条约定,出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷,蒙拓公司应保证其销售的房屋可以办理产权登记,且依照我国法律的相关规定,蒙拓公司作为开发商建设房屋之前应具备五证,在业主购买房屋后，也应与业主就双方签订的《商品房购买协议》办理登记备案手续，并办理涉案商铺的不动产权证书。以上均是蒙拓公司作为开发商的法定及约定义务。本案中，蒙拓公司销售的房屋至今没有五证，导致郭俊卿与蒙拓公司签订的《商品房购买协议》不仅无法到房管局办理备案手续，也无法办理产权登记，进而无法办理按揭贷款。故案涉房屋无法办理按揭贷款系蒙拓公司原因所致，并非一审法院认定非因双方原因导致。二、一审法院适用法律错误，导致判决错误。一审法院在事实认定错误、证据不足的情况，错误适用合同法第六条、第六十条规定，作出错误判决。1.一审判决违反了处分原则，剥夺了郭俊卿的辩论权利。根据合同法第八条规定，《商品房购买协议》对双方均有约束力，双方应按约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。《商品房购买协议》明确约定买受人以银行按揭贷款方式支付房款。根据合同法相关规定，对付款方式的变更属于对合同实质性条款内容的变更，提出变更合同的一方应当征得对方同意。对此，郭俊卿并未与蒙拓公司就尾款支付事宜协商一致。同时，蒙拓公司的诉讼请求是要求郭俊卿一次性支付购房尾款，一审法院在双方并未协商一致的情况下且蒙拓公司尚未变更诉讼请求的情况下，将付款方式主动从一次性付款变更为分期付款，既违反处分原则，也剥夺了郭俊卿的辩论权利。2.一审判决违反了公平原则，蒙拓公司作为专业从事房地产开发的企业,进行房地产项目开发建设理应遵守国家的法律规定,而蒙拓公司进行案涉房地产项目开发时置法制及其应该承担的社会责任于经济效益追逐之后是造成案涉纠纷发生根本原因,蒙拓公司主观上具有案涉矛盾发生的放任态度,时至今日,距案涉房地产项目已经8年之久,郭俊卿作为购买人不仅没有享受到案涉不动产所带来的经济效益,反而陷入了劳心劳财的维权救济活动中,郭俊卿是商品房购买活动中的受害者,而一审法院只考虑了稳定交易及最大限度保护交易,却忽略了公平原则。一审法院所做判决侵犯了郭俊卿合法权益,违反了公平原则,并没有起到定纷止争的司法效果。   蒙拓公司辩称，在郭俊卿诉蒙拓公司的前案纠纷生效判决中确认，由双方于判决生效后30日内办理房屋交接手续，逾期视为双方已履行完毕房屋交付手续。蒙拓公司已将涉案房屋委托经营，办理收房手续并不是将房屋直接交付给郭俊卿，主要目的是确定房屋交付的时间，之后郭俊卿可据此向商管公司主张相应的权利，此种处理方式旨在敦促蒙拓公司尽快为购房人办理收房手续，以使购房人尽快得到经营收益。蒙拓在判决生效后通知郭俊卿办理收房手续，但郭俊卿至今以各种理由未予办理，应视为房屋已交付给郭俊卿。现案涉项目已被列入遗留项目，结合项目整体现状，按揭只是付款方式之一，在按揭无法办理且房屋已经交付的情况下，根据公平、等价、有偿原则，郭俊卿应予以支付剩余购房尾款。一审法院考虑稳定交易、兼顾双方利益，判决郭俊卿无需支付任何利息，以分期的形式向蒙拓公司支付购房款符合公平、诚实信用原则。   蒙拓公司向一审法院起诉请求：1．判决郭俊卿支付蒙拓公司购房款15万元及支付利息（利息以15万元为基数，自起诉之日起，按年利率6％计算至购房款全部付清之日止）；2．案件受理费由郭俊卿承担。   一审法院认定事实：2013年7月4日，出卖人蒙拓公司与买受人郭俊卿签订了《房屋购买协议》，约定买受人购买本协议第一条规定的××区商业用房一套，面积暂测12.55平方米，单价24490.65元／平方米，总金额307358元，付款方式为银行按揭，即买受人以银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本协议之日支付首付房款157358元，其余15万元的房款以银行按揭方式付清。协议第五条约定，出卖人应当在2014年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将按本协议约定的房屋交付买受人使用，但因国家及地方政府政策法规变化、出卖人为遵守政府规定、通知所导致的延误，出卖人可据实延期。第七条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当通知（包含电话通知）买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，并签署房屋交接单。据生效判决认定，涉案《房屋购买协议》应认定为商品房买卖合同，涉案房屋已实际建成并投入使用，属现房，协议应认定为有效，蒙拓公司应当在有关判决生效后30日内为购房人办理收房手续，同时购房人应予配合，尽快办理收房手续，以保障自身的权益，如蒙拓公司和购房人在判决生效后的30日内未办理收房手续，应视为双方已履行完毕交房手续。另查，2019年4月27日，蒙拓公司出具《交房及补款通知书》，要求郭俊卿30日内来蒙拓公司办理房屋交付手续，并明确逾期、实为已交付房屋，同时写明“如您尚未付清购房款，请您于收房当日一并将购房款余款支付我公司”，并于当日将《交房及补款通知书》邮出（邮单号为1038820118933）。通过查询记录单，显示2019年4月28日16时37分47秒由本人签收。2019年8月7日，蒙拓公司出具《支付购房尾款、收房及抵消通知书》，写明因您就所购房屋诉我公司房屋买卖合同纠纷业经呼和浩特市中级人民法院作出生效判决，判决我公司向您支付逾期交房违约金，同时因该项目手续不全，无法办理银行按揭，故通知：一、变更付款方式，于本通知之日起1个月内，付清剩余房款。二、法院判决确定的我公司因支付的逾期交房违约金等款项直接抵消您应支付我公司的等额购房款，即该部分款项在您应支付我公司的购房款余款中直接予以核减。三、请您来我公司办理收房。四、逾期，我公司则按购房协议的约定追究您的违约责任等。蒙拓公司于同日将《支付购房尾款、收房及抵消通知书》邮出（邮单号为1038820876533）。通过查询记录单，显示2019年8月8日12时16分36秒由他人签收（郭）。本案涉案房屋相关建设工程手续不健全，存在规划占压滨河路绿带，项目区块未完成拆迁改造等导致后续手续无法办理。2019年12月2日，呼和浩特市玉泉区昭君路街道办事处签发［2019］-202号“昭君路街道办事处关于房地产遗留项目限期办理手续的通知”文件，送达对方为内大翡翠城一期遗留项目开发建设单位，写明根据《关于2019年解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的通知》（呼党办通［2019］53号）文件精神和市遗留办有关会议精神要求，请你单位加快办理进度，务必于2019年12月底办理完前期手续，转到不动产，并以开发建设单位正式文件向办事处报送限期办结承诺函。根据呼党办通［2019］53号文件，遗留项目为我市2015年12月31日前开工建设的，存在房屋权属登记发证困难、无法按期回迁安置、建设进展缓慢等问题的住宅项目（包括政策性住房、商住一体、住宅兼容商业、用于居住的公寓、购房业主较多的商业等项目）。就涉案房屋产生的有关争议，多名业主与蒙拓公司指定的人员进行多次协商未能达成有效调解意向。   一审法院认为，合同系双方真实意思表示，合法有效，予以认定，且合同已部分履行，蒙拓公司根据生效判决的裁判结果及认定，已经履行了交付房屋的义务，故考虑稳定交易的原则，合同应继续履行，郭俊卿应当付清购房尾款。根据合同约定，买受人的付款方式为首付房款157358元，其余15万元的房款以银行按揭方式付清，现非因双方原因导致贷款无法办理，蒙拓公司要求郭俊卿一次性付清余款，显然对郭俊卿不利，造成合同履行不公平，且蒙拓公司以通知的形式告知郭俊卿一次性交清购房尾款，也属单方对合同重大条款的变更，在未取得双方协商认可的情形下，对该付款方式，不予认可，同时综合考虑稳定交易的原则及最大限度保护交易双方的合法权益的原则，酌情调整为参照银行按揭方式分期付款。综合本案实际情况，分五期等额支付，每期支付数额为3万元，支付期限为自本判决生效之日后每年9月30日前。针对利息，单从本案看，双方出现的违约情形涉及房屋相关建设工程手续不健全等原因，该原因也非归责于买卖双方，实难判断双方是否构成违约，故蒙拓公司要求郭俊卿支付利息的诉讼请求，暂不予考虑。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭俊卿于本判决生效之日起分五期等额支付内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司剩余房款15万元（支付时间为2020年9月30日前支付第一期3万元，以后每年9月30日前支付3万元直至上述15万元购房款付清止）。二、驳回内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由由郭俊卿负担。   本院二审期间，郭俊卿出示视频资料，拟证明蒙拓公司通知购房人交房后，购房人到现场交涉交房事宜，蒙拓公司未给郭俊卿办理交房手续，未将房屋交付给郭俊卿。蒙拓公司对视频资料的真实性认可，对合法性、关联性不予认可，双方对商场已投入使用无异议，郭俊卿可向运营公司提起相应主张，不能以此为由拒绝办理收房手续和支付剩余房款。蒙拓公司二审提交如下证据：第一组为：“呼和浩特市自然资源局解决城镇国有土地上房屋权属登记遗留项目审查意见书”、“房屋面积实测成果报告书”、“初始确认申请书”，拟证明，内大翡翠城项目被列为遗留项目，相关部门出具审查意见，该项目等待办理不动产登记；郭俊卿所购内铺位于本项目1#-5#楼一层商场部分，本项目1#-5#楼一层已经过房屋实测，未来会按照房屋实测面积报告出具不动产登记证。第二组为兴业银行网上转账受理单，拟证明蒙拓公司已实际履行郭俊卿诉蒙拓公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决所确定的内容。郭俊卿对蒙拓公司第一组证据未发表质证意见，对第二组证据所体现的蒙拓公司将另案逾期交房违约金及加倍迟延履行利息、案件受理费共计41351.39元付至和呼和浩特市玉泉区人民法院执行部门的事实予以认可，郭俊卿表示其不清楚加倍迟延履行利息的标准。二审对郭俊卿出示的视频资料拟证明的问题不予确认，对蒙拓公司二审出示的证据的真实性及所反映出的事实予以确认。二审经审理查明的其他事实与一审查明的一致。   本院认为，双方所签合同系双方真实意思表示，合法有效,双方所签合同的效力已经郭俊卿诉蒙拓公司房屋买卖合同纠纷一案的生效判决确认。因郭俊卿在与蒙拓公司签订《商品房购买协议》的同时，还与运营公司签订了《委托经营合同书》，涉案商铺在投入使用时由运营公司直接接收并占有使用，蒙拓公司向运营公司完成交付商铺也意味着向购买商铺的买受人履行交付房屋的义务，郭俊卿上诉主张蒙拓公司未向其实际交付商铺的上诉理由不能成立。蒙拓公司根据生效判决的裁判结果及认定，实际已经履行了交付房屋的义务，买受人也应依约交付购房款。虽双方所签《房屋购买协议》约定购买尾款15万元以银行按揭方式付清，但因本案诉争商铺所在的项目五证不全无法办理按揭贷款。目前本案诉争商铺所在项目已列入城镇国有土地上房屋权属登记遗留项目，办理涉案项目的不动产登记也正在进行中。蒙拓公司也根据郭俊卿诉蒙拓公司房屋买卖合同纠纷案件生效文书履行了给付逾期交付房屋违约金的义务。综合以上事实，一审法院考虑稳定交易的原则及最大限度保护交易双方的合法权益的原则，以参照银行按揭分期付款的方式判令购房人支付剩余房款并无不妥，同时对蒙拓公司要求郭俊卿支付利息的诉讼请求未予考虑，也兼顾了双方利益的平衡，蒙拓公司对此并未上诉，这是蒙拓公司对自己权利的处分，郭俊卿在本案中未提出自己独立的诉讼主张，不影响其相应的处分权利。故郭俊卿的该项上诉理由不能成立。   综上所述，郭俊卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3300.0元，由郭俊卿负担。   本判决为终审判决。      审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十一月九日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱