福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初4214号 原告（反诉被告）：林童强，男，1961年11月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈玮、杨旭梅，福建鼎轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈明华，男，1956年2月26日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：俞美钻，福清市融城法律服务所法律工作者。 原告林童强与被告陈明华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，陈明华提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行审理，林童强的委托诉讼代理人陈玮、杨旭梅，陈明华的委托诉讼代理人俞美钻到庭参加诉讼。诉讼中，依林童强申请，本院依法对坐落于福清市××街道××村××小区××号楼××座房屋进行保全；依陈明华的申请，本院依法委托福建弘正司法鉴定所对林童强提交的卖断契上的“陈明华”的手印是否是陈明华本人捺印进行鉴定。本案现已审理终结。 原告林童强向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告就位于福清市××村××号地块的土地使用权转让签订的《卖断契》有效；2.判令陈明华协助林童强办理坐落于福清市××街道××村××小区××号楼××座房屋的不动产权（包括国有建设用地使用权及房屋所有权）变更登记至林童强名下的手续；3.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：2002年6月22日，原、被告就陈明华拥有的位于福清市××村××号地块的土地使用权签订《卖断契》，陈明华将上述地块以15.5万元转让给林童强，当日林童强即支付转让款15.5万元。在出具《卖断契》的同时，陈明华将其与福清市土地管理局签订的《福清市国有土地有偿使用合同》【编号：融地合（1996）上塘边××号】及购地缴款的《收款收据》交由林童强收执，并出具《委托书》一份，确认上述土地的购地发票虽载明为陈明华，但案涉土地使用权属于林童强。林童强取得案涉土地后，以陈明华的名义向福清市城乡规划局申请并于2013年9月9日取得《建设工程规划许可证》。在开工建设前，林童强委托福州市勘测院福清分院于2013年12月2日进行建设工程放样，并提供放样报告，2014年2月21日林童强又委托福州市勘测院福清分院对个人建房基础后进行监测并出具监测报告。2014年7月案涉房屋合法建造完成，均由林童强实际占有、管理、使用至今，案涉房屋的水电费用均由林童强缴纳，林童强还将部分房屋出租给他人，收取租金。为顺利办理案涉房屋的不动产权证书，林童强于2019年10月11日和15日分别补缴土地价款229106元及耕地占用税、印花税及契税17121.4元，并以陈明华名义申请办理不动产证书，最终案涉房屋办理完毕不动产权证书，登记在陈明华名下。综上所述，原、被告签订的《卖断契》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。林童强已按合同约定向陈明华支付转让款15.5万元，陈明华应履行将涉案房屋产权变更至林童强名下的义务。林童强多次要求陈明华协助办理不动产权过户登记手续，但均遭到拒绝，为维护合法权益，故诉至法院。 被告陈明华辩称，林童强冒用陈明华的名字在《卖断契》和《福清市国有土地有偿使用合同》上签名按手印向法院起诉，企图通过合法诉讼程序掩盖其非法占有之目的，依法应予驳回。陈明华于1996年4月间以87750元的价格向福清市融城镇（现玉屏街道）别墅山庄筹建领导小组购得一块宅基地，该宅基地坐落在福清市××村××号，但未取得土地使用权证。陈明华有意将该地块转让，后经人介绍认识了林童强，双方就上述土地转让价格15.5万元初步商谈达成意向。林童强为了节省一道交易税费要求将名字直接变更为其本人名字，陈明华按照其要求出具一份“委托书”，主要内容是陈请福清市融城镇别墅山庄筹建领导小组直接将购买人的名字由陈明华变更为林童强。双方约定名字变更后签署相关契约，林童强支付了5万元订金，嗣后，林童强是否更名成功，陈明华并不知晓，双方中断联系十余年。2013年间，林童强突然要求陈明华为其办理建房相关手续，陈明华当即予以拒绝。陈明华所拥有的宅基地未经批准颁发土地使用权证，也未经福清市人民政府批准同意转让，根据相关法律规定，该转让土地的行为自始无效。双方土地买卖合同未成立，交易未成功，即使达成土地买卖协议也违反了土地管理法第二条第三款和《最高人民法院关于审理涉及国有土地权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应为无效。林童强在案涉土地上自愿出资建造房屋，侵害陈明华的合法权益，应承担侵权民事法律责任，故请求依法驳回林童强的诉讼请求。 反诉原告陈明华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告于2002年6月20日签订的“卖断契”无效；2.陈明华无需向林童强退还土地买卖订金5万元，即有权没收该土地买卖订金；3.判决确认涉案土地上建造的房产【不动产权证号：闽（2019）福清市不动产权第0××6号】归陈明华所有，陈明华按私人建房造价返还林童强建房款；4.案件受理费及保全费均由林童强负担。事实与理由：林童强提供的“卖断契”上陈明华名字和手印不是陈明华本人签名及盖印，系林童强伪造的。涉案土地未取得土地使用权证，该土地买卖行为违反了法律、行政法规强制性规定，协议应为无效。林童强在申报建房过程中以陈明华名义骗取建房许可及产权登记，现涉案房屋及土地产权仍登记在陈明华名下，故该房屋产权属陈明华所有，陈明华愿意按照私人建房造价退回林童强建房款。综上，原、被告未签订土地买卖合同，未形成买卖合同关系，即便双方成立买卖合同关系，也违反了法律强制性规定，买卖合同也是无效，林童强无权取得该土地及房屋。 反诉被告林童强辩称，原、被告就涉案土地使用权转让达成一致，并在陈明华家中签订《卖断契》。《卖断契》上陈明华的名字系由代书人代写，但手印是陈明华本人当场捺印，林童强在《卖断契》签订后当场就将约定的转让款15.5万元以现金方式交付给陈明华。同时，陈明华将其与福清市土地管理局签订的《福清市国有土地有偿使用合同》及购地缴款的《收款收据》交付林童强，并出具《委托书》确认案涉土地的购地发票虽为陈明华，但土地使用权属于林童强。此后，林童强在该地块上建造房屋，相关的建房手续及用电和用水申报均是以陈明华名义，建房的各项审批手续、房屋建造花费以及后续不动产权证书的手续和各项费用缴纳均由林童强办理并支付一切费用，最终办理不动产权证时，不动产所有权人登记为陈明华。双方签订的《卖断契》系双方真实的意思表示，且在起诉前陈明华已经取得出让土地使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，应当认定为合法有效。陈明华将案涉地块的土地使用权转让给林童强，林童强亦在土地上合法建造房屋，陈明华应当履行将涉案土地使用权及在土地上建造的房屋过户登记至林童强名下的义务。综上，请求驳回陈明华的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。对于原、被告提交的委托书、银行交易记录、建设工程规划许可证、福清市建设工程放线报告、福清市建设工程基础后检测报告、非税收入票据、中国银行代收付凭证、中国银行交易流水明细清单、税收完税证明（耕地占用税、印花税、契税）、中国银行信用卡交易流水明细单、电费信息账户、电费发票、历月电费明细、微信电费缴费凭证、居民用户供用水合同、不动产权证书、不动产登记查询证明等证据，经庭审举证、质证，原、被告对其真实性均无异议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案处理结果有关联，本院予以采纳。 对于林童强提交的卖断契，陈明华对卖断契上其签名及捺印的真实性有异议，庭审中，林童强确认该卖断契上陈明华的签名系代笔人代为签署，并主张手印系陈明华本人所捺印。陈明华申请对其名字上的手印是否为其本人捺印进行鉴定，本院依法委托福建弘正司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2020年10月27日做出鉴定报告，认定该卖断契上陈明华名字上的手印系陈明华右手拇指捺印形成，故该份卖断契确系陈明华出具，该证据来源合法，内容客观真实，与本案争议事实具有关联，本院予以采纳。 对于林童强提交的《福清市国有土地有偿使用合同》、收款收据，被告对其真实性有异议，经审查，其中收款收据标注复印自相关档案材料，且加盖福清市融城镇别墅山庄筹建领导小组印章，陈明华亦认可其系从该领导小组购买受让的宅基地，故该收款收据系从原件中复印，属于与原件核对无异的复印件，真实性应予确认，本院予以采纳。该票据上备注的购买人名称、地块号、面积及金额与上述有偿使用合同的内容均能一一对应，故该有偿使用合同虽由他人代陈明华签字，其真实性应予确认，陈明华作为该土地的原始受让人的事实亦应予确认。对于林童强提交的其他涉及房屋建造及所涉及的费用支出、材料水电开户及费用缴纳材料、房屋出租使用及收取租金材料均可体现林童强建造使用房屋的事实，本院予以采纳。 根据上述采纳的证据结合双方当事人的陈述，本院确认林童强所述陈明华于2002年6月21日和22日分别出具一份委托书和《卖断契》及相应的内容，林童强以陈明华的名义申请建造房屋及办理相关手续、办理不动产登记证、开设水电户及补缴土地价款229,106元、耕地占用税费17,121.4元等事实均属实。卖断契另载明“议定买断价人民币155,000元正，款即日随契同在见中三面缴清，该宅基地即交由承受人接管使用或转移地权自便”等内容，陈明华的妻子林雅珠及妹妹陈华娟作为见证人、中证人在卖断契上签字盖印。林童强于2013年间以陈明华名义申请在涉案土地上建房及办理相关不动产登记手续，现建造完成的房屋由林童强使用，但不动产权证书登记在陈明华名下。 本院认为，本案原、被告系对国有建设用地使用权进行交易，故本案案由应定为建设用地使用权转让合同纠纷。涉案《卖断契》上有陈明华在其名字上盖印及其妻子林雅珠、妹妹陈华娟作为见证人签名盖印，系原、被告真实意思表示，且在本案起诉前，林童强已经以陈明华的名义办理了不动产登记，取得了土地使用权证（包含在不动产权证书中），故该卖断契的内容未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。陈明华主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。根据卖断契记载，宅基地转让款15.5万元在出具卖断契时随契付清，表明林童强已按约支付了全部的转让款，履行了自己的义务。陈明华主张只收到林童强支付的订金5万元，与卖断契记载的内容不符，其也未能提出相反证据予以反驳，亦与福清民间交易习惯不符，本院不予采信。此外，据卖断契记载，卖断契签订之时宅基地即交由买受人接管建房使用，林童强实际占有使用土地多年并自2013年起就在土地上建造房屋，陈明华主张未转让土地明显不合常理，本院不予采信。 涉案地块属于国有建设用地（宅基地），其用途即是用于建造房屋，对此，原、被告是清楚的，林童强已接收土地并按土地用途自行建造了房屋，其通过受让方式取得土地占有、使用的权利，并通过房屋建造行为成为地上建筑的实际权利人。鉴于涉案房产的不动产权（包含土地使用权及房屋所有权）登记在陈明华名下，协助将涉案土地使用权转移登记至林童强名下属于建设用地转让合同的附随义务，陈明华应予协助。至于协助办理房屋所有权转移登记手续，不属于陈明华的合同义务，其无义务协助，可待土地使用权转移登记至林童强名下后，由林童强自行向行政机关反映处理。原、被告未对土地使用权转移登记产生的税费进行约定，根据民间交易习惯，相应的费用应由林童强自行承担。 涉案卖断契有效，则陈明华以卖断契无效要求返还土地及折价返还房屋造价款均缺乏依据，本院不予支持。此外，卖断契已实际履行，陈明华也不享有法律规定及合同约定的合同解除权，其主张解除合同返还土地及折抵房屋造价缺乏依据，亦明显有违诚信及公序良俗，本院不予支持。导致本案诉讼的发生，原、被告均有责任，故本院酌定本案本诉受理费由原、被告各半承担。导致本案诉讼保全费用的产生，责任在于原告，该费用应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认林童强与陈明华于2002年6月22日签订的涉案《卖断契》合法有效； 二、陈明华于本判决生效之日起十日内协助林童强办理坐落于福清市××街道××村××小区××号房屋的土地使用权【不动产证号：闽（2019）福清市不动产权第0××6号】变更登记至林童强名下的相关手续； 三、驳回林童强的其他诉讼请求； 四、驳回陈明华的反诉请求。 本案本诉受理费30,800元、诉讼保全费5000元由林童强负担受理费15,400元及诉讼保全费5000元（均已交纳），由陈明华负担本诉受理费15,400元及反诉案件受理费15,400元（扣除陈明华已交纳的15,400元，差额部分限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  陈经耀 人民陪审员  刘忠霖 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  陈明斌