广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8442号原告：广州和熙商业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）A区101-117号、219-230号、234号、236号、238-240号；B区、C区143-164号、265号、267号、286号、287号、289号。法定代表人：周慧萍，职务总经理。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伸，广东环球经纬律师事务所实习人员。被告：安姝奇，1985年8月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳平，广东广信君达律师事务所实习人员。广州和熙商业管理有限公司（以下简称和熙公司）与安姝奇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。和熙公司的委托诉讼代理人吴恩远、徐伸，安姝奇及其委托诉讼代理人梁显军、李艳平，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和熙公司提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》；2.判令被告向原告支付其拖欠的租金、综合服务费、物业管理费及水费合计81597元；3.判令被告向原告支付自2019年8月26日起至缴清租金、综合服务费及物业管理费之日止的迟延履行违约金（暂计至2020年1月10日为52465元）；4.判令被告腾空并归还承租商铺给原告，并支付2020年1月13日至腾空之日起的商铺占用费用（按合同第十五条约定的原租金及综合服务费双倍标准支付场地使用费）；5.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，和熙公司以安姝奇已于2020年6月14日腾空了商铺，双方已经清点并交接了商铺内物品为由，撤回上述第4项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求金额为166250元（计费期间为2019年8月26日至2020年6月14日；其中2019年8月26日至2019年11月30日租金为9283元/月，综合服务费为9283元/月；2019年12月1日至2020年6月14日租金为9840元/月，综合服务费为9840元/月；物业管理费为固定的1519元/月；欠缴的水费为143元）；明确第3项诉讼请求：考虑到违约金标准过高，为了减轻安姝奇的负担，按照年6%的标准收取滞纳金，同时在支付与履约金等额的违约金给和熙公司（按照合同第十四条第三款的标准计算）。事实与理由：和熙公司与安姝奇于2018年7月31日签订了《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，约定安姝奇向和熙公司承租位于亚运城国际商业街X区3-X、3-X号商铺；总用面积为113.4平方米，租赁期限自2018年12月1日至2022年11月30日；安姝奇应于每月21日至25日期间，向和熙公司支付下月租金、物业管理费及综合服务费；如安姝奇逾期支付上述费用，则每逾期一日按应付未付金额的1%向和熙公司支付违约金，逾期15日仍未支付的，和熙公司有权解除合同并收回商铺。合同签订以后，和熙公司如约将商铺交付给安姝奇使用，但安姝奇并未按照合同约定向和熙公司支付租金及综合服务费。截至2020年1月10日，安姝奇共拖欠租金28406元、综合服务费46972元、物业管理费6076元、水费143元，产生违约金共52465元。和熙公司曾多次催促安姝奇支付所欠租金及相关费用，但安姝奇一直未付。根据合同第十四条违约责任第四款，我方无需退还履约保证金，并要求安姝奇支付违约金。为维护和熙公司的合法权益，特提起本案诉讼。安姝奇辩称，1.同意解除双方的租赁合同，但解除的时间点是2019年12月16日（即和熙公司《关于解除租赁合同收回商铺的函》送达安姝奇之日）。和熙公司于2019年12月16日向安姝奇发出关于解除租赁合同收回商铺的函，并于2019年12月23日将涉讼商铺强行锁门收回涉讼商铺。其通过上锁的方式实际控制涉讼商铺，无论和熙公司是违法解除而实际收回场地，还是按照合同合法享有单方解除权，合同均已于2019年12月16日解除，并在法院协调下双方在2020年6月14日确认了物品的交接。和熙公司在安姝奇2019年12月22日下班锁门后强行另外用锁将大门封闭并收回场地，属违法收回，由此造成的占用或损失均应由和熙公司承担。2.由于和熙公司在2019年12月16日发函解除了合同并于2019年12月23日收回商铺，故租金、综合管理费和物业管理费应当计算至2019年12月22日。水费方面，安姝奇已向和熙公司完全结清，在被锁门收铺后不存在新发生的水费。目前拖欠2019年11月1日至2019年12月22日的租金为15841元（9283元+22/31×9283元；2019年10月1日至2019年12月22日的物业管理费为4116元（1519元+1519元+22/31×1519元）。3.安姝奇支付与租金等额的综合服务费，针对的是人流吸引、品牌影响的综合服务，没有任何法律或合同约定支持和熙公司主张的用该综合服务费弥补其与安姝奇签订租赁合同前涉案场地的设备增设及改造升级费用。由于和熙公司未按照合同全面正确履行综合服务的合同义务，拖欠的费用中的综合服务费要免除，安姝奇认为不应当支付。4.由于和熙公司未完整履行物业服务合同，没有完全履行租赁合同约定的综合服务，存在过错，故不应当支付综合服务费及迟延履行金。即使安姝奇未按时支付租金，考虑到双方有过错，租赁合同约定每日1%的违约金过高，且和熙公司未能举证期损失有如此巨大，恳请法院按照年利率6%计算。而对于和熙公司主张在年6%之外还需要另行支付一倍履约保证金无法律和合同依据。5.根据和熙公司2019年12月16日提供的《关于解除租赁合同收回商铺的函》中“现我司郑重涵告如下的内容”，其已经行使单方解除权并进行锁门，且声明其将于合同解除后三天后自行进入商铺并收回商铺，应当视为其于2019年12月19日自行收回商铺，之后的费用不应再由安姝奇支付，合同法第119条关于减损规则已作规定。6.诉讼费应当由和熙公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：位于广州市番禺区石楼镇XX路32号-46号（双号）X区2XX号、广州市番禺区石楼镇XX路32号-46号（双号）X区2XX号的房屋所有权人为广州利合房地产开发有限公司，该公司于2018年出具《特别授权书》，委托和熙公司代为出租、管理包括上述商铺在内的位于番禺区××路××号（双号）的88间商铺。2018年6月30日，和熙公司（甲方、出租方）与伊丝彩张爱芳（乙方、承租方）签订《租赁意向书》一份，约定租赁物业为X区一楼1-X、1-X号铺（以下简称涉讼商铺），租赁面积为91.12平方米，租金单价为190元/平方米，意向总租赁租金为19338元；最终租赁面积及相关租赁商务条件以正式租赁合同中详细约定为准；乙方须于签订本意向书三个工作日将上述总租赁租金的首月租金19338元作为定金支付至甲方收款账户；等等。同日，和熙公司出具收据确认收到伊丝彩交来涉讼商铺租赁定金19338元。2018年7月31日，和熙公司（甲方、出租方）与安姝奇（乙方、承租方）签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》一份，约定乙方向甲方承租涉讼商铺用于经营伊丝彩品牌养发行业，商铺使用面积为113.4平方米（含公摊面积），租赁期限从2018年12月1日起至2022年11月30日止，免租期为2个月。上述合同第三条对租金标准进行了约定，其中2018年12月1日至2019年11月30日的租金标准为9283元/月，2019年12月1日至2020年11月30日的租金标准为9840元/月，每月21日至25日期间支付下月租金；上述合同第四条对物业管理费、综合服务费等标准进行了约定，其中物业管理费为1519元/月，2018年12月1日至2019年11月30日的综合服务费为9283元/月，2019年12月1日至2020年11月30日的综合服务费为9840元/月，每月21日至25日期间支付下月物业管理费和综合服务费。免租期内只收取物业管理费1519元/月。合同第四条第2项约定“综合服务费：包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等……”第十四条第3项约定“如乙方逾期支付租金或物业管费、综合服务费的，每逾期一天按应付未付金额的1%支付违约金给甲方，逾期15天仍未支付的，甲方有权按照签署本条第2款约定解除合同并收回商铺。”第4项约定“因乙方违约行为而导致本合同解除或未经甲方同意擅自解除本合同的，乙方所交的履约保证金或相当于履约保证金总数额的租金、物业管理费及综合服务费等费用不予退回，乙方还应支付与履约保证金总额等额的违约金予甲方”；甲方按150w/平方米配电给涉讼商铺，同时交付标准约定甲方提供独立预付电费电表；第十五条约定，因乙方违约导致合同解除的……如乙方逾期不搬出的……甲方有权自行进入商铺清空物品收回商铺，商铺内所有物品按乙方丢弃物处理。上述合同还约定了其他条款。另，双方就包含涉讼商铺在内的物业管理事项签订《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、C区）物业管理服务协议》，约定由和熙公司提供代收水费、电费的代缴收费服务（代收代缴服务不属于物业服务费），收费标准执行政府规定，电费统一按10%计算线损和变损，即甲方单户电表读数×110%计算甲方应交付的电费。合同履行过程中，和熙公司曾分别于2019年10月15日、2019年10月31日、2019年11月6日、2019年12月2日、2019年12月9日发函向安姝奇催收拖欠的租金、综合服务费及管理费等费用，并分别于2019年12月16日、2020年1月10日出具《关于解除租赁合同、收回商铺的函》，告知安姝奇从即日起解除双方的租赁合同，要求安姝奇于接到该通知之日起3日内缴清拖欠费用并办理退铺手续。本案诉讼中，双方均确认：1.安姝奇自2019年9月1日起欠付综合服务费、自2019年10月1日起欠付物业管理费、自2019年11月1日起欠付租金，此前的相关费用已付清；2.涉讼商铺的水费已缴清；3.安姝奇向和熙公司支付了履约保证金40170元；4.双方均于2019年12月23日对涉讼商铺上锁；5.双方于2020年6月14日对涉讼商铺内物品进行了交接。另，安姝奇向本院提起（2020）粤0113民初2103号案诉讼，诉请和熙公司返还及免收综合服务费、退回多收电费及利息、返还履约保证金、赔偿停电损失、锁门损失，等等。因该案与本案为基于同一法律关系引致的纠纷，本院遂将两案合并审理。双方对涉讼商铺的综合服务费是否应收取，和熙公司是否未按合同约定收取电费，停电损失、锁门损失等方面的事实和证据存在较大争议。和熙公司为证明其履行了租赁合同约定的营销推广、宣传策划的义务，向本院提交了《广告投放业务合同》、《蓝调物品租赁合同》、《活动类合同》、《公关活动合同》及亚运城国际商业街开业盛典流程及照片若干为证。本院认为，和熙公司与安姝奇于2018年7月31日就涉讼商铺签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。安姝奇以综合服务费与物业管理费存在重合，且和熙公司未能按照合同约定提供综合服务为由，抗辩2019年2-6月份的综合服务费及押金中的综合服务费部分应予退还，并免收2019年9月1日至2019年12月23日期间的综合服务费。首先，《租赁意向书》已明确总租金标准，虽安姝奇否认该意向书为其方人员，但从该意向书及租赁合同的签订时间及均约定为“伊丝彩”商户使用的内容来看，安姝奇在签订租赁合同前知悉该意向书的内容具有高度可能性；租赁合同及物业管理服务协议约定的金额并没有超过意向书的告知的租金标准，且安姝奇在签订租赁合同时并未对约定的租金、综合服务费及物业管理费的服务内容及收费标准提出异议，且已实际按该标准支付多月费用，后又以综合服务费与物业管理费属于重复收费为由提出异议，不符合诚信原则。其次，和熙公司提交的证据证实其已提供了营销推广、形象宣传策划等综合服务，虽安姝奇认为和熙公司提供的服务不符合合同约定，但合同并未对综合服务内容的标准予以明确，故在和熙公司已提供证据证明履行该项义务的前提下，安姝奇未提供充分的相反证据以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，安姝奇上述抗辩主张，缺乏理据，本院不予支持。根据双方之间的租赁合同约定，安姝奇逾期支付租金、综合服务费等费用超过15天，则和熙公司有权解除合同并收回商铺。因安姝奇逾期支付上述费用已超15天，和熙公司经多次催收无果后于2019年12月16日向安姝奇发出《关于解除租赁合同、收回商铺的函》，故双方之间的租赁合同自当日解除。租赁合同解除的原因在于安姝奇的违约行为，故和熙公司根据租赁合同的约定没收履约保证金，并无不妥。另，根据租赁合同约定，如安姝奇逾期不搬出则和熙公司有权自行进入商铺清空物品收回商铺。和熙公司于2019年12月23日对涉讼商铺上锁，并同时在商铺门口张贴告示告知主张权利的方式，但截止至2020年2月29日，已超过2个月，在双方就涉讼商铺租赁所产生费用未达成一致的情况下，和熙公司应及时收回涉讼商铺以避免损失进一步扩大。因此，本院仅支持和熙公司主张的至2020年2月29日止的租金、综合服务费及物业管理费。现双方均确认安姝奇自2019年9月1日起欠付综合服务费、自2019年10月1日起欠付物业管理费、自2019年11月1日起欠付租金，故安姝奇仍应向和熙公司支付2019年9月1日至2020年2月29日止的综合服务费57369元（9283元/月×3个月+9840元/月×3个月）、2019年10月1日至2020年2月29日止的物业管理费7595元（1519元/月×5个月）、2019年11月1日至2020年2月29日止的租金及占有使用费38803元（9283元+9840元/月×3个月），以上合计103767元，对于和熙公司超出该金额的诉讼请求，本院不予支持。安姝奇未按双方的合同约定支付上述费用，和熙公司主张迟延履行违约金，由于和熙公司没收履约保证金足以弥补其该项损失，故对迟延履行违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、确认广州和熙商业管理有限公司与安姝奇于2018年7月31日签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》于2019年12月16日解除；二、安姝奇应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州和熙商业管理有限公司支付租金、综合服务费、物业管理费、占用费合计103767元；三、驳回广州和熙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11923元，由广州和熙商业管理有限公司负担1627元，由安姝奇负担10296元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年十一月十八日书 记 员  杜嘉华