福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初10349号 原告：詹荣堘，男，1975年6月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告：张镇林，男，1972年3月28日出生，汉族，住福建省诏安县。 两原告共同委托诉讼代理人：张鸿江、何锦娴，、实习律师。 被告：福建省晋江市泰兴达橡塑贸易有限公司，住所地晋江市经济开发区（五里园）欣鑫路41号兴宇公司内，统一社会信用代码91350582259801181L。 法定代表人：黄月萍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄雅金、许雅玲，、实习律师。 原告詹荣堘、张镇林与被告福建省晋江市泰兴达橡塑贸易有限公司（以下简称泰兴达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。詹荣堘、张镇林的共同委托诉讼代理人张鸿江及泰兴达公司的委托诉讼代理人黄雅金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹荣堘、张镇林向本院提出诉讼请求：1.判令泰兴达公司立即向詹荣堘、张镇林返还多支付的2010年10月9日至2017年6月8日期间的房屋租金1444880元并支付自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.判令泰兴达公司立即向詹荣堘、张镇林返还多支付的2010年10月9日至2017年6月8日期间的物业管理费92472.32元并支付自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：2010年4月8日，詹荣堘、张镇林与泰兴达公司签订《房屋租赁合约书》，约定詹荣堘、张镇林向泰兴达公司承租位于晋江市××路××路的交叉口泰兴××楼第9至12层（总使用面积共计约4800平方米）、一楼大厅（总面积341平方米）的三分之一面积及大厅隔层（总面积161平方米），租赁标的总使用面积为5074平方米。租赁期限为12年，自2010年4月9日起至2022年4月8日止，其中免租期为2010年4月9日至2010年10月8日，实际租金自2010年10月9日起算，租金每平方25元，即每月租金126850元，租金按月支付，每期租金开始前的上月25日前付清，大楼物业管理费以租赁面积进行分摊等约定。合同签订后，詹荣堘、张镇林对租赁部分进行装修并经营晋江市华尔顿酒店（以下简称华尔顿酒店），并按约定每月支付租金。因经营困难，詹荣堘、张镇林经泰兴达公司同意将华尔顿酒店转让给案外人柯志仁经营，三方于2017年6月28日签订《房屋租赁合约补充协议》约定詹荣堘、张镇林将《房屋租赁合约书》剩余权利义务全部转让给柯志仁。至转让时，詹荣堘、张镇林已经支付了2010年10月9日至2017年6月8日期间共80个月的租金及物业管理费。2020年5月16日，詹荣堘、张镇林收到（2020）闽0582民初4128号一案柯志仁起诉泰兴达公司要求返还超承租面积租金的诉讼材料，并于2020年6月18日收到泰兴达公司当庭提交的房屋所有权证书，才知悉租赁标的7至12层面积为6116.34平方米，即每层1019.39平方米，即9至12层面积为4077.56平方米，与租赁合同约定的9至12层面积4800平方米相差722.44平方米，每平米租金25元，为此泰兴达公司应当返还多收取的租金1444880元及多收取的物业管理费92472.32元。 泰兴达公司辩称，1.案涉租赁标的9至12层总使用面积共4819.76平方米，符合《房屋租赁合约书》所约定之条件，并不存在多收租金之情形，詹荣堘、张镇林主张返还租金及管理费用无事实依据。2.詹荣堘、张镇林的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。本案诉讼时效在2012年10月7日已届满，无论争议建筑实际面积如何，詹荣堘、张镇林的诉讼请求都不应得到支持。3.詹荣堘、张镇林并非本案适格原告，《房屋租赁合约书补充协议》已约定将《房屋租赁合约书》约定的相关权利义务一并转移给案外人柯志仁，詹荣堘、张镇林无请求赔偿损失之权利。4.詹荣堘、张镇林未就其主张的已支付诉讼请求一、二中的租金、物业管理费金额事实进行举证证明，应当承担举证不能的不利后果。综上，案涉租赁标的实际面积符合合同约定，詹荣堘、张镇林的主张已超过诉讼时效，詹荣堘、张镇林并无请求赔偿损失之权利且未能就诉求之金额举证证明，请求驳回詹荣堘、张镇林全部诉讼请求。 经审查，本案争议焦点为：1.本案詹荣堘、张镇林的相关主张是否超过诉讼时效？2.若本案未超过诉讼时效，泰兴达公司是否存在多收取詹荣堘、张镇林租金及物业费的行为？ 詹荣堘、张镇林围绕诉讼请求，向本院提供了以下证据： A1.泰兴达公司企业信用信息公示报告一份，以此证明泰兴达公司的主体信息； A2.柯志仁居民身份证一份，以此证明柯志仁的基本信息； Ａ3.《房屋租赁合约书》一份，以此证明2010年4月8日，詹荣堘、张镇林向泰兴达公司承租其位于晋江市××路××路的交叉口泰兴××楼，租赁标的总使用面积5074平方米，该建筑物第9至12层总使用面积约4800平方米，租赁期限12年，自2010年4月9日起至2022年4月8日止，租金每平方米25元，租金按月支付，每租开始前的上月25日前付清，大楼物业管理费以租赁面积进行分摊等约定； A4.《房屋租赁合约书补充协议》一份，以此证明2017年6月28日，三方签订补充协议一致同意将房屋租赁合约书中尚未履行的权利义务转让给柯志仁继续承担履行； A5.民事起诉状及开庭传票各一份，以此证明2020年5月16日，詹荣堘、张镇林收到柯志仁起诉泰兴达公司要求返还多支付的租金案件的开庭通知； A6.房屋所有权证书一份，以此证明7至12层面积为6116.34平方米，即每层1019.39平方米，即9至12层面积为4077.56平方米，与租赁合同约定的9至12层面积4800平方米相差722.44平方米； A7.房屋测绘报告一份，以此证明泰兴达公司在办理产权登记时所依据的房屋测绘报告，该报告明确第9至12层每层面积1019.39平方米，合计4077.56平方米。 泰兴达公司质证认为，对证据A1、A2、A3、A5真实性、合法性、关联性均无无异议，证据A3可以证明詹荣堘、张镇林的物业管理费计算错误，实际物业费计算按照租赁面积分摊。对证据A4的真实性予以认可，但是证明内容有异议，该补充协议约定将《房屋租赁合约书》约定的詹荣堘、张镇林的全部权利义务一并转让给柯志仁，而非尚未履行的权利义务的转让。对证据A6、A7的真实性予以认可，但该测绘面积与实际使用面积有较大出入，詹荣堘、张镇林租赁的9至12层实际面积为4819.76平方米，其提交的证据第29页到30页也说明了测绘的产权面积与实际使用的面积是不同的，实际使用的面积与实际测绘的面积一致，第30页关于7到12层的测绘面积是扣除阴影部分的，应增加阴影部分面积计算才是詹荣堘、张镇林租赁的实际使用面积。 泰兴达公司为证明其主张，提供了以下证据： B1.营业执照、测绘作业证、测绘平面图各一份，以此证明福建省宏伟测绘有限公司晋江分公司具有工程测量、房产测量、地籍测绘的合法资质。工程测量员林圣凤具有工程测量的资质。案涉争议的租赁标的第9层面积1204.94平方米，9-12层每层面积相同，故泰兴达公司出租给詹荣堘、张镇林的租赁标的四层实际使用面积为4819.76平方米，已超过房屋租赁合同约定的4800平方米。 B2.华尔顿酒店客房信息数据一份，证明詹荣堘、张镇林经营的酒店客房总量为104间，包含了不同面积的房型，包括30平方米，35平方米，45平方米，60平方米。詹荣堘、张镇林在对其经营的酒店进行装修设计时就已知晓租赁标的的实际面积。 詹荣堘、张镇林质证认为，对证据B1的真实性、合法性和关联性均有异议，营业执照名称是福建省宏伟测绘有限公司，盖章是福建省宏伟测绘有限公司晋江分公司，两者主体不一致，且跟本案无关；对测绘作业证上的工作单位处为福建省宏伟测绘有限公司，但是公章为福建省宏伟测绘有限公司晋江分公司，且跟本案无关；对测绘平面图是泰兴达公司自行委托给第三方所作的没有明确用途的测绘，对测绘的目的、依据、详细情况未进行详细说明，因此与本案不具有关联性，应该以2009年7月15日泰兴达公司委托泉州市伟志工程勘测有限公司的测绘报告为准。对证据B2真实性、合法性和关联性均有异议，是谁发布无法确认，而且信息并非真实，从该信息的第2页中酒店介绍“该酒店面积达14000多平方米”明显带有虚假夸张的数据，因此该证据不能证明泰兴达公司所认为的每个客房的面积和装修时詹荣堘、张镇林知道的实际面积，跟本案不具有关联性。 本院认为，双方对证据A1、A2、A3、A5真实性、合法性、关联性均无异议，对证据证明力予以确认。双方对于证据A4、A6、A7真实性予以确认，对证据证明力予以确认。证据B1中营业执照与企业登记信息一致，测绘作业证有莆田市国土资源局签章确认，双方当事人对于测绘平面图测绘范围是对案涉房屋第九层并无异议，对证据证明力予以确认。证据B2与网络平台信息核对一致，但无法确认其信息的准确度，对其证据证明力不予确认。上述经本院确认证据证明力的证据，能否证明双方当事人各自的主张，本院将结合争议焦点予以分析。 关于诉讼时效的问题。双方当事人对于证据A3、A4的真实性均无异议，证据A3体现《房屋租赁合约书》签订时间为2010年4月8日，证据A4体现双方当事人与案外人柯志仁于2017年6月28日签订《房屋租赁合约书补充协议》。证据A3《房屋租赁合约书》第三条第三项中明确约定了免租期6个月用于装修，双方对于该房屋出租后进行了装修并投入酒店经营均无异议。装修过程中，詹荣堘、张镇林即应知本案案涉房屋的装修面积，若存在实际使用面积与合同约定面积不符，应及时提出异议，故本案詹荣堘、张镇林相关诉求的诉讼时效起算点应为装修后开始使用的2010年10月9日。鉴于詹荣堘、张镇林未在房屋租赁合同关系存续期间提出异议，也未在房屋租赁合同关系终止后的诉讼时效内主张权利，泰兴达公司对詹荣堘、张镇林本案相关诉求已超过诉讼时效的抗辩主张，于法有据，本院依法予以采纳。 关于泰兴达公司是否存在多收取詹荣堘、张镇林租金及物业费行为的问题。双方之间的房屋租赁合同关系始于2010年4月8日，后于2017年6月28日因全部合同权利义务的转让而终止。证据A7房屋测绘报告明确第9至12层每层产权面积为1019.39平方米，但在测绘说明部分第三点已阐明“经实地测绘，本宗房屋局部建筑超出用地红线，产权面积按用地红线范围内计算面积”可见案涉房屋实际面积超出产权面积，该陈述与测绘报告中的平面图及证据A6房屋所有权证书内的平面图可相互印证。在订立合同时双方已就房屋面积在合同中列明，詹荣堘、张镇林未就相关房屋产权信息及承租面积尽合理注意义务，房屋交付后的装修及经营使用过程中也未就实际使用面积提出异议，其所提供的证据亦无法证明泰兴达公司存在多收取租金及物业费的行为。詹荣堘、张镇林已经实际使用了超出产权面积的案涉房屋并依约缴纳相应租金及物业费，其主张按照产权面积计算租金及物业费并要求泰兴达公司退还超出产权面积部分的租金及物业费，无事实与法律依据。 经庭审举证、质证及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2010年4月8日，詹荣堘、张镇林与泰兴达公司签订《房屋租赁合约书》，约定詹荣堘、张镇林向泰兴达公司承租其位于晋江市××路××路的交叉口泰兴××楼××层××楼大厅的三分之一面积及大厅隔层用于酒店经营，并明确了承租面积及租金、物业费计算方式。合同签订后，詹荣堘、张镇林对租赁部分进行装修并经营华尔顿酒店。2017年6月28日，詹荣堘、张镇林与泰兴达公司、柯志仁共同签订《房屋租赁合约补充协议》约定詹荣堘、张镇林将《房屋租赁合约书》剩余权利义务全部转让给柯志仁。2020年5月16日，詹荣堘、张镇林收到（2020）闽0582民初4128号一案诉讼材料，2020年6月18日收到泰兴达公司当庭提交的房屋所有权证书。 综上所述，本院认为，詹荣堘、张镇林与泰兴达公司之间的房屋租赁合同关系合法有效。泰兴达公司已依约交付案涉租赁房屋，詹荣堘、张镇林亦实际使用该房屋并依约缴纳租金及物业费，本案房屋租赁合同关系存续期间的权利义务均已履行完毕。詹荣堘、张镇林对承租面积存在异议，未在诉讼时效期间内提出，泰兴达公司对此提出的诉讼时效抗辩，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回詹荣堘、张镇林的全部诉讼请求。 本案受理费18637元，因适用简易程序减半收取计9318.5元，由詹荣堘、张镇林负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 许海民 二〇二〇年十一月二日 法官助理 庄彦为 书 记 员 王晓君 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。