大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初4824号原告：大连新领军物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：孙妮，董事。委托诉讼代理人：马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊丝竹，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被告：甘力珺，男，1976年1月2日出生，汉族，住大连市甘井子区。被告：迟瑞兰，女，1942年9月29日出生，汉族，住长春市南关区。原告大连新领军物业管理有限公司与被告甘力珺、迟瑞兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连新领军物业管理有限公司的委托诉讼代理人马兴骅、樊丝竹、被告甘力珺、迟瑞兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告支付物业管理服务费9808元。事实与理由：二被告系大连市沙河口区业主，房屋面积为97.31平方米。原告为二被告的房屋提供物业服务，物业费标准为1.2元/月/平方米建筑面积。现原告己经提供了物业服务，而二被告拒不履行交费义务。自2012年12月16日至2019年12月15日，二被告拖欠原告物业费9808元，经原告一直催缴，二被告仍旧不予支付，故诉至法院。被告甘力珺辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告的主张已经超过了诉讼时效；第二，被告甘力珺和迟瑞兰均未收到催交函；第三，原告提供的物业服务质量不好。原告存在不作为的行为，比如说生活垃圾在楼道中不进行清理，长期堆放，产生味道、虫子非常多，导致夏天被告家里也有异味，生活质量下降。小区内部车辆随便停放，影响居民生活。1号楼旁边有两个物业看管小区的门岗经常缺人把守，均不构成对1号楼的看家护院的行为，导致外来人员随便进出小区，给居民的安全和生活带来了影响。物业并没有公示资质等级和定价。被告甘力珺和迟瑞兰与物业没有签订任何物业服务协议。2013年物业因关闭电闸导致被告家里冰箱无法使用，2013年之后物业关闭了被告家里水阀，导致无法用水，2020年1月20号左右，物业无故将被告家里水阀关闭，导致被告家中租客无法用水，租客找过物业两次，但是物业均不开阀，后来通过视频与物业沟通才将阀门打开。被告迟瑞兰未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年7月15日，大连誉园房地产开发有限公司（甲方）与原告大连新领军物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将物业委托乙方实行前期物业管理，物业座落位置为大连市沙河口区知书园，委托管理事项：1.按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。2.附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。3.负责保修期满后公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。4.公共环境卫生。5.对小区车辆的停放和停车场的经营场地，由乙方负责管理。6.协助公安部门维护社区秩序等。委托期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。物业管理服务费：住宅房屋建筑面积每月每平方米2.4元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.8元。合同签订后，原告一直为被告所在小区提供物业服务。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积97.31平方米，房屋用途为住宅，2009年6月29日至2019年10月27日期间，案涉房屋所有权人为被告甘力珺、迟瑞兰，2019年10月28日至2019年12月15日期间，案涉房屋所有权人为被告甘力珺。被告甘力珺、迟瑞兰未交纳2012年12月16日至2019年12月15日期间的物业服务费。原告当庭按每月每平方米1.2元的标准向被告主张物业服务费。2016年11月1日，原告通过顺丰速运向被告迟瑞兰邮寄律师函，邮寄地址为案涉房屋地址，运单追踪查询记录载明：2016年11月2日18:49:06已与收方客户约定新派送时间，18:52:44由于收方客户拒收快件，待进一步处理，2016年11月3日快件作废。2019年8月1日，原告向本院提起诉讼，要求被告迟瑞兰支付物业服务费，后原告撤诉。另查，被告甘力珺与被告迟瑞兰系母子关系。上述事实，有原告提供的起诉状、业户情况登记表、《商品房买卖合同》《赠与合同》、房屋信息查询结果、《前期物业管理委托合同》、记账凭证及收款收据、顺丰寄件客户存根、顺风运单跟踪记录、受理案件通知书及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告大连新领军物业管理有限公司与大连誉园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告及案涉小区全体业主均具有约束力。前期物业合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告甘力珺、迟瑞兰未履行合同约定的交费义务，原告有权要求被告甘力珺、迟瑞兰给付物业费。关于被告抗辩的其未与原告签订合同的问题，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽被告在形式上非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，大连新领军物业管理有限公司接受大连誉园房地产开发有限公司的委托对案涉小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，且原告已履行了服务义务，被告应按时交纳物业费，现被告未交纳2012年12月16日至2019年12月15日期间的物业服务费，已构成违约，关于物业费交纳期限问题，被告甘力珺提出诉讼时效抗辩，原告提交快递存根及运单追踪查询以证明其向被告主张过物业费，虽被告甘力珺以其未签字作为抗辩，但运单送达地址即案涉房屋地址，托寄物详细资料处载明请求支付物业费，收件人为被告迟瑞兰，追踪查询结果显示收方客户拒收退回，据此，可以认定原告曾向被告迟瑞兰提出要求，故诉讼时效在拒收之日即2016年11月3日发生中断，原告提供的受理案件通知书可以证明其再次向被告迟瑞兰提出要求，诉讼时效在起诉之日即2019年8月1日再次中断，故对原告提供的该组证据，本院予以采信，但2012年12月16日至2014年11月3日的物业费已超诉讼时效，本院仅对原告诉请2014年11月4日至2019年12月15日期间的物业服务费予以支持，因2019年10月28日前的房屋所有权人为被告甘力珺、迟瑞兰，其后的房屋所有权人为甘力珺，故被告甘力珺、迟瑞兰应支付2014年11月4日至2019年10月27日期间的物业服务费6979.95元（97.31平方米×1.2元×59月+97.31平方米×1.2元÷31天×24天），被告甘力珺应支付2019年10月28日至2019年12月15日期间的物业服务费188.34元（97.31平方米×1.2元+97.31×1.2元÷31天×19天）。关于被告抗辩的物业费收费标准和资质问题，《物业管理条例》中关于物业服务企业应当具有资质证书的规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务，该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能因此认定合同无效。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩的清理卫生不及时、保安缺岗等情况，被告提供照片、视频等证据以佐证其主张，但被告未提供原始载体，无法证明证据的形成时间，亦无法全面证明2014年至2019年期间原告物业服务的常态。本院认为，关于物业服务不到位的问题，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告甘力珺、迟瑞兰共同给付原告大连新领军物业管理有限公司2014年11月4日至2019年10月27日期间的物业费6979.95元；二、被告甘力珺给付原告大连新领军物业管理有限公司2019年10月28日至2019年12月15日期间的物业费188.34元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告甘力珺、迟瑞兰共同负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡殿梅人民陪审员  周新香人民陪审员  吕国萍二〇二〇年十一月十日书 记 员  邹若云