黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初2673号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人：张洪全，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳海波，该公司法务部主任。被告：刘项坤，男，1956年3月8日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市香坊区。第三人：黑龙江辰能物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人：陈玉杰，该公司董事长。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）与被告刘项坤、第三人黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新东方物业公司的委托诉讼代理人靳海波到庭参加诉讼，被告刘项坤经公告送达开庭传票未到庭、第三人辰能物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。新东方物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘项坤缴纳2013年11月11日至2016年12月31日拖欠物业服务费2208.2元，违约金1000元；2.由刘项坤承担诉讼费用。事实与理由：黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司自2007年11月1日起签订了《前期物业服务合同》，全面委托辰能物业公司为其开发建设的立汇美罗湾小区进行物业管理，后期哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会（以下简称立汇社区居委会）与辰能物业公司签订了《物业服务合同》，全面委托辰能物业公司为立汇美罗湾小区进行物业管理，至2016年12月31日结束，退出小区。新东方物业公司与立汇社区居委会于2017年1月1日、2018年1月1日、2018年2月5日、2019年1月1日签订《物业服务合同》，全面委托新东方物业公司对其管理的“立汇美罗湾”住宅小区进行物业管理。新东方物业公司于2019年7月收购了辰能物业公司的立汇美罗湾小区的所有债权，依法拥有收取拖欠辰能物业公司及新东方物业公司的物业费及违约金的权利。刘项坤系新东方物业公司所管理的小区业主。新东方物业公司向刘项坤提供物业管理服务，但刘项坤并未依约向新东方物业公司缴纳自2013年11月11日至2016年12月31日的物业管理费2208.2元。根据《物业服务合同》中的约定，刘项坤未能按时足额缴纳物业费用，应按欠费金额的每日千分之三的标准向新东方物业公司支付违约金，即2013年11月11日至2016年12月31日的违约金1000元。刘项坤拒不缴纳物业费的行为违反了已签署《物业服务合同》及相关法律、法规，严重侵犯了新东方物业公司及其他业主的合法权益，故诉至法院。庭审中，新东方物业公司放弃了要求刘项坤支付违约金的请求。刘项坤、辰能物业公司未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。新东方物业公司围绕诉讼请求依法提交的证据如下：1.2013年至2016年辰能物业公司的物业服务合同复印件2份。拟证明物业服务合理性及服务约定、滞纳金的收费依据；2.辰能物业公司债权转让公告、刊登在生活报上的债权转让的声明原件各1份。拟证明新东方物业公司收购辰能物业公司在立汇美罗湾小区的债权，所有的手续都是符合规定、合法有效的；3.债权交易合同复印件、电子竞价成交确认书原件各1份。拟证明新东方物业公司与辰能物业公司的债权转让合理合法、真实有效；4.辰能物业公司与新东方物业公司债权转让交接明细原件1本。拟证明刘项坤拖欠2013年11月11日至2016年12月31日的物业费2208.2元，每年物业费703.3元，被告总计拖欠3年零51天的物业费；5.住户登记表复印件一份，拟证明刘项坤为本小区21栋1单元502室业主；6.新东方物业公司营业执照原件1份。拟证明新东方物业公司经营的合法性；7.辰能物业公司服务期间生活水泵房巡检记录1份、派工单1份、顾客沟通登记表1份、消杀记录表1份、维修值班记录表1份、保洁巡查记录1份。拟证明辰能物业公司对其小区进行了物业管理；8.哈尔滨市住宅物业服务指导标准原件一份、哈尔滨市物业服务收费管理办法原件一份，拟证明物业服务等级标准、收费标准。刘项坤、辰能物业公司未到庭亦未向本院提交证据。本院认证意见：新东方物业公司举示的证据与本案具有真实性、合法性和关联性，且刘项坤经公告送达开庭传票、辰能物业公司经本院传票传唤均未到庭，放弃质证权利，故本院对以上证据予以采信。本院经审理查明：因立汇美罗湾小区1-4期整体楼盘至今没有成立业主委员会，2013年10月31日和2015年5月18日，立汇社区居委会与辰能物业公司签订两份《物业服务合同》，约定由辰能物业公司对立汇美罗湾小区提供物业管理服务，合同约定了物业基本情况、服务内容与服务标准、服务费用、物业的使用与维护、专项维修资金、合同的备案、违约责任等。合同第五条约定了物业服务费的收费标准为：多层住宅0.68元/月/平方米（使用面积），高层住宅0.90元/月/平方米（使用面积），商服物业1.20元/月/平方米（建筑面积）。2016年12月31日合同期满，辰能物业公司退出立汇美罗湾小区。刘项坤为哈尔滨市香坊区立汇美罗湾一期A21号楼1单元502室的房屋所有权人，该房屋登记建筑面积为113.88㎡，使用面积86.19㎡。刘项坤拖欠2013年11月11日至2016年12月31日的物业费为2208.2元（0.68元/月/㎡×86.19㎡×36个月+0.68元/月/㎡×86.19㎡×12个月÷365天×51天）。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，并在报纸上和小区院内进行了公告。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定：“未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届，任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。”黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律法规的相关规定，依法成立并发生法律效力。因立汇美罗湾小区1-4期整体楼盘至今均未成立业主委员会，故该小区所在地的社区居委会即哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会代行业主委员会职责与辰能物业公司签订物业服务合同符合法律法规的相关规定，合同依法成立并发生法律效力，对立汇美罗湾小区的所有业主均具有约束力。刘项坤是哈尔滨市香坊区立汇美罗湾一期A21号楼1单元502室的房屋所有权人，2013年11月11日至2016年12月31日期间与辰能物业公司之间形成了物业服务合同关系。自辰能物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，刘项坤应履行交纳物业服务费的义务。辰能物业公司作为债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给他人，2019年7月2日辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，该合同约定不违反法律规定，合法有效，且已在报纸上进行了公示，履行了通知债务人的义务。另外，新东方物业公司已通过诉讼的方式通知了刘项坤，故新东方物业公司提起诉讼主张物业管理服务费符合法律规定，刘项坤拖欠物业服务管理费2208.2元，应给付新东方物业公司。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：刘项坤于本判决生效之日立即给付哈尔滨新东方物业管理有限责任公司2013年11月11日至2016年12月31日的物业管理服务费2208.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（新东方物业公司已预交25元），由刘项坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李海涛人民陪审员  王彦华人民陪审员  杨 静二〇二〇年十一月十六日法官助理张书地书记员张传崴