广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初32987号原告：保怡物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华一路3号新怡景商业中心G层001，统一社会信用代码914403007938950934。法定代表人：黄日山，总经理。委托诉讼代理人：卢安琦，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志林，广东华商律师事务所实习律师。被告：深圳市冠品餐饮有限责任公司，住所地深圳市宝安区西乡街道桃源社区桃源居六区2栋-1层102，统一社会信用代码91440300MA5FDCLN5A。法定代表人：张红岩。原告保怡物业管理（深圳）有限公司诉被告深圳市冠品餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴颂独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢安琦律师、王志林实习律师及被告法定代表人张红岩本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付商铺租金和其他应付费用402503.76元，以及逾期支付前述费用所产生的滞纳金（暂计为人民币63782.14元，实际计至被告付清之日止）；2、被告向原告支付违约金1035090元；3、被告向原告支付商铺恢复原状所产生的费用（暂计为【68186】元，以实际费用为准）；4、被告向原告支付仓库租金2240元，以及逾期支付前述费用所产生的滞纳金（暂计为286.72元，实际计至被告付清之日止）；上述1-4项合计：【1572088.62】元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求金额402503.76元计算方法为终止协议的金额为386427.72元，减去被告已经支付的10月份仓库租金2800元加上终止协议签订之后才出单的水电费。水电费的计算期间是2019年10月26日至2019年11月25日、2019年11月26日至2019年11月30日，共计18876.04元。事实和理由：一、原告与被告于2019年01月04日签署了《房屋租赁合同》及其《补充协议》（下合称“租赁合同”），约定被告承租原告位于深圳市福田区福华路xx商场x层铺号为RL1094B的商业物业（下称“商铺”），租赁期自2019年01月01日起至2022年12月31日止。租赁合同履行过程中，因被告存在逾期支付租金及其他应付费用的违约行为，原告依法行使解除权。2020年01月02日，原被告双方就合同解除后的结算事宜签署了《〈房屋租赁合同〉终止协议》（下称“终止协议”）。终止协议确认因被告违约，原告享有解除权，且租赁合同于2019年11月30日解除；同时确认了被告欠款金额、保证金不予退还，以及被告应向原告交付毛坯商铺等事项。二、仓库租赁部分原被告于2019年9月11日就仓库租赁事宜签署了补充协议（《仓库租赁合同》），约定被告承租原告位于深圳市福田区福华路xx商场B2层B2-12的仓库，租赁期自2019年04月09日起至2022年12月31日止。2019年11月，原被告双方签署了《仓库租赁合同终止协议》，被告于2019年11月24日停止使用仓库，且被告应支付至停止使用前的仓库租金、物业管理费、水电费等费用。截止至2019年11月24日，被告尚拖欠原告仓库租金人民币2240元。针对被告上述欠款，原告曾多次催告，但截止至起诉之日，被告仍未履行支付义务，亦未将商铺恢复至毛坯状态。被告答辩称：关于原告第一项诉讼请求，在双方合同保证金的处理里面的第二条明确写出甲方有权从上述保证金中扣减抵消任何乙方应付而未付的租金物业管理费；第十三条也很明确的写出若乙方欠缴租金或物业管理费和其它费用，甲方除有权从乙方的保证金扣除上述的费用及相应的滞纳金。说明商铺租金和其他应付费用应该是及时的从保证金当中扣除，不存在逾期和滞纳金等费用。关于原告的违约金的请求，我和原告是协商撤场的，因此不存在违约金，如果协商撤场还出现违约金的话，那我就不如当时8月初就直接撤场，还省了三个月的租金及其他的费用，也不至于产生这么高的违约金和更多亏损。原告第三项诉求关于恢复原状的费用，我在和中心城招商以及租赁部经理沟通的过程中都已经很明确的说到我公司没有财力再支付该部分费用，然后他们也同意由他们商场自己来恢复。第四条租金的请求，原告应该从保证金中及时扣除，可能会有部分保证金不够扣除不足以支付租金和其他的费用。终止协议中约定的装修押金2万元没有退给我，我认为不应该扣除。本院经审理查明，2019年1月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于深圳市中心区福华路的“xx商业中心”x层店铺号为RL1094B，使用面积为265平方米、建筑面积441.67平方米的商业物业租赁给乙方作商业用途；租赁期限为4年，自2019年1月1日至2022年12月31日止；乙方承租物业经营袁记串串香；2019年1月1日至9月24日每月每平方米使用面积租金为535元，每月租金141775元或以该月营业总额的10%为当月适用租金；2019年9月25日至2020年9月24日每月租金为148665元或以该月营业总额的11%为当月适用租金；乙方须使用甲方提供的数据盒子，需支付数据盒子押金2000元，并交纳设备使用费200元/月/台；租赁期内，乙方应在甲方通知之时间内就该租赁店铺的租金向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费每月每平方米建筑面积54元（共计23850元/月）；租赁期间，乙方承担租赁店铺产生的相应的水电费等各项杂费；租金、物业管理费及其他费用结算付款方式为：乙方应于每月5日前（逢节假日顺延），按本合同的约定向甲方交纳当月租金、物业管理费及上月水电费等各项杂费，乙方不得以任何理由抵销、扣减其应付的每月租金、物业管理费或其它费用，除非事先获得甲方同意；若乙方支付的款项不足额，除乙方已做特别声明外，偿付顺序为：数据盒子使用费、水电费、物业管理费、租金、滞纳金、其他违约金或损害赔偿金等；在租赁期间，乙方逾期支付租金、物业管理费或其它费用的，每逾期一天，乙方需按欠缴租金、物业管理费或其它费用的0.1%向甲方支付滞纳金；若乙方欠缴租金、物业管理费或其它费用，甲方有权从乙方的保证金扣除上述的费用及相应的滞纳金外，亦可派员到乙方租赁处收取营业所得抵扣欠款；推广费为每平方米使用面积8元，共计2120元/月，应由乙方连同租金一起向甲方支付；乙方在合同签订一周内向甲方支付377240元作为保证金；甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费或其它费用；乙方应向甲方支付装修押金，装修押金将于乙方装修该店铺完毕，经甲方验收完成后扣除任何损坏赔偿后，无息退还乙方；第十五条合同解除条款约定：乙方于本合同租赁期届满前发生合同约定的违约情形，甲方有权向乙方发出解除合同的通知，由于乙方违约而导致甲方解除本合同的，则乙方应于合同终止之日起七天内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费。滞纳金等）并在合同终止当日将出租店铺恢复至毛坯状态并办理归还该店铺之手续。除此之外，乙方还须向甲方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为甲方三个月租金和三个月物业管理费之总额；如果剩余租赁期限超过3年的，则违约赔偿金的金额为甲方六个月租金和六个月物业管理费之总额。原告庭后确认已收取的装修押金2万元未予以退还。2019年7月27日，原告向被告送达《催款函》，函件载明截止2019年7月22日，被告拖欠租金及各项费用376066.48元，要求被告在收到函件后7天内全额付清上述欠款。2019年7月30日，原告再次向被告发出催款函，要求被告在2019年7月31日前付清上述欠款，否则将停水停电。之后，被告陆续支付部分款项，但仍有拖欠。原告分别于2019年8月-11月期间多次发函催促付款。最后一次发函的日期为2019年11月5日，拖欠的费用金额为386427.72元。该款项包含2019年8月26日至2019年10月25日的水电费、2019年10月1日至2019年11月30日止的租金、物业管理费、数据盒子使用费、推广费以及2019年11月份的仓库租金。2019年11月18日，原告与被告工作人员通过微信协商撤场事宜，原告向被告发出租赁终止协议，被告提出不恢复原状直接交铺，其余条款没有问题。把原告工作人员发送内部流程截图给被告，称终止协议时固定模板，被告毛坯由原告恢复，已经体现在原告公司的内部流程了，问题不大。被告自认2019年11月30日撤场。2020年1月2日，双方补签了《房屋租赁合同终止协议》，约定因为被告存在预期支付租金、物业管理费或其它费用的违约行为，原告依据合同行使解除权，并于2019年11月30日解除原合同，被告应于2019年11月30日停止经营并撤场；双方确认，租金、物业管理费及刷卡手续费等所有费用计至2019年11月30日，欠款为386427.72元；水电费应计算至租赁房屋实际返还甲方之日，具体金额以原告书面通知为准；上述欠费水电费等一切被告应付费用，由被告于租赁房屋实际返还甲方之日当天向原告交清，如果被告未按期支付应付费用，则被告须依原合同的约定向原告支付违约金以及承担原合同约定的其他责任；保证金377240元不予退还；被告承诺不迟于2019年11月30日按原合同约定向原告交还租赁房屋，交房标准为毛坯交铺；因被告未按原合同规定交回场所而导致原告增加付出之清偿费用由被告承担；双方一致确定，因被告违约导致原告行使合同解除权，则除本协议约定外，原告保留依据原合同（包括但不限于第十五条）向被告追究违约责任的权利。被告主张该协议即是原被告聊天记录中原告工作人员发送给被告的协议书，是被告撤场后原告要求补签的。另查，2019年9月11日，双方签订《仓库租赁合同》，约定原告将编号为B2-12的仓库出租给被告使用，期限自2019年4月9日至2022年12月31日；每月2800元租金；被告应于每月5日前（逢节假日顺延），按本合同的约定向原告交纳当月仓库租金及上月电费等各项杂费；逾期支付的按照千分之一的标准支付滞纳金。2019年12月23日，双方签订《仓库租赁合同终止协议》，约定被告于2019年11月24日停止使用仓库租赁合同约定的仓库，所有费用结算至该天。再查，原告提交打印日期为2020年3月23日的结算单显示被告拖欠的费用如下：2019年11月1日至11月24日仓库租金2240元。2019年8月26日至9月25日电费17424元、水费462.84元、2019年9月26日至2019年10月25日电费15624元、水费446.88元、2019年10月26日至2019年11月25日电费14328元、水费425.6元、2019年11月26日至2019年11月30日电费4032元、水费90.44元。2019年10月1日至11月30日每月拖欠租金148665元、数据盒子使用费200元、推广费2120元、物业管理费23850元，合计拖欠402503.76元。又查，原告为主张其恢复涉案物业毛坯支付的费用，提交了原告与案外施工公司签订于2020年7月17日的《施工协议》，显示该公司受原告委托拆除包含原告铺位在内的退回铺位面积，工程款合计1009180.86元。原告并提交增值税发票主张该款项已实际支付。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用，构成违约，原告据此有权解除合同，没收租赁保证金，并有权要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、数据盒子使用费、推广费、水电费、仓库租金及逾期支付上述费用的滞纳金。被告虽抗辩称原告应根据合同约定采用租赁保证金抵扣的方式抵扣上述欠款，但合同约定被告拖欠费用的情况下，原告有权采用租赁保证金予以抵扣，并未约定原告应当使用租赁保证金予以抵扣。在双方签订解除租赁合同协议已明确约定保证金予以没收的情况下，被告主张抵扣，不符合双方约定。对于被告的该项抗辩，本院不予确认。被告对于原告主张的欠费期间予以确认，在被告未提交反证证明原告计算的各项费用有误的情况下，本院对于原告出具的结算单上载明的被告欠费金额予以确认，被告已支付的2万元装修押金参照合同约定的抵偿顺序，应抵扣2019年10月当期应支付的数据盒子使用费、2019年9月期间的水电费、推广费后，剩余2019年10月应付费用为172721.84元（租金148665元+物业管理费23850元+费用余额206.84元）、2019年11月应付费用为190905.88元（租金148665元+物业管理费23850元+电费15624元+水费446.88元+数据盒子使用费200元+推广费2120元）、2019年12月应付费用为18876.04元【11月电费18360元（其中2019年11月26日至11月30日电费4032元）+水费516.04元（其中2019年11月26日至11月30日水费90.44元）】，上述费用共计382503.76元。关于上述逾期支付费用的滞纳金问题。根据合同约定，被告应于每月5日前向原告支付各项费用，如遇节假日顺延。则逾期支付2019年10月应付款项的滞纳金应于2019年10月9日起开始计算；2019年11月的滞纳金应于2019年11月6日起开始计算；2019年10月26日至11月25日水电费的滞纳金应于2019年12月1日起开始计算；2019年11月26日至11月30日的水电费4122.44元，因原告未提交证据证明该缴费通知何时送达给被告，而被告在撤场后，客观上不可能得知该水电费的读数及金额。该部分费用滞纳金应自本院向被告送达原告起诉材料之次日，即2020年8月10日起开始计算。原告主张滞纳金按照合同约定的1‰进行计算，明显过高，被告亦持有异议，本院酌情调整为按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。2019年11月1日至11月24日的仓库租金2240元，被告未能支付，应承担继续支付的违约责任。并向原告支付自仓库合同解除之次日，即2019年11月25日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止的滞纳金。原告本项诉讼请求的超出部分，本院予以驳回。至于恢复商铺费用问题。原告虽提交与案外人签订的协议书意图证明原告为被告商铺恢复毛坯支付了相关费用，但原告无法区分该部分费用的金额，且原告仅提供增值税发票，无银行流水与之对应，无法证明原告为涉案铺位的恢复原状而支付的费用，在原告已没收被告支付的租赁保证金的情况下，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。至于合同解除的违约责任。合同虽约定被告需向原告承担相当于六个月租金标准及六个月管理费标准的违约金，但该标准明显过高，考虑到被告退租后，原告需恢复原状并需另行招租，必然会存在空置期租金损失，本院酌情调整为三个月租金及三个月管理费标准支付违约金517545元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市冠品餐饮有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告保怡物业管理（深圳）有限公司支付租金、物业管理费、水电费、数据盒子使用费、推广费共计382503.76元；二、被告深圳市冠品餐饮有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告保怡物业管理（深圳）有限公司支付逾期支付上述判项一确定的款项的滞纳金（其中2019年10月应付费用172721.84元，应自2019年10月9日起开始计算；2019年11月应付费用190905.88元，应自2019年11月6日起开始计算；2019年10月26日至2019年11月25日的水电费14753.6元，应自2019年12月1日起开始计算；2019年11月26日至2019年11月30日的水电费4122.44元，应自2020年8月10日起开始计算；上述滞纳金均按照每日万分之三的标准，分别计算至实际付清款项之日止）；三、被告深圳市冠品餐饮有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告保怡物业管理（深圳）有限公司支付仓库租金2240元及滞纳金（滞纳金以2240元为计算基数，自2019年11月25日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）；四、被告深圳市冠品餐饮有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告保怡物业管理（深圳）有限公司支付违约金517545元；五、驳回原告保怡物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18948.8元（已由原告预交），由原告负担7841.8元、由被告负担11107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇二〇年十一月二十三日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。