江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0423民初2277号 原告：武宁县鸿源广告装饰有限公司，住所地江西是九江市武宁县豫宁大道57号。统一社会信用代码91360423669751957M。 法定代表人：汪建林，系该公司总经理。 委托代理人：罗敏菁，江西浔博律师事务所律师。 委托代理人：周怡君，江西一博律师事务所律师。 被告：江西盛元旅游发展有限公司，住所地江西省九江市武宁县新宁镇雷公源（欢乐湾小镇1号楼）。统一社会信用代码91360423076864841P。 法定代表人：陈立新，该公司总经理。 委托代理人：黄鹏岗，男，1990年3月18日出生，浙江省杭州市人，住杭州市下城区，现住武宁县。系该公司法务经理。 委托代理人：李叶，男，1987年10月12日出生，江西省九江市人，住九江市庐山区，现住武宁县。系该公司营销经理。 原告武宁县鸿源广告装饰有限公司与被告江西盛元旅游发展有限公司定金合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告武宁县鸿源广告装饰有限公司法定代表人汪建林及其委托代理人罗敏菁，被告江西盛元旅游发展有限公司委托代理人黄鹏岗、李叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武宁县鸿源广告装饰有限公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原、被告签订的《房屋认购协议书》；2.请求判令被告双倍返还原告购房定金272864元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月6日，原告与被告签订《广告发布承揽合同》，约定被告将其开发的盛元庐山西海度假村（现更名为欢乐湾小镇）项目广告业务包给原告作业，双方就合同单价及双方权利义务进行了约定，并就付款约定如下：广告发布经验收合格后，被告出具费用确认函，待项目建设期内所有广告业务委托结束后，所有费用进行累加。原告可根据需求与被告签订《购房意向书》，选定房栋、房号，并按市场价确定购房总价款。2017年3月3日，原告法定代表人汪建林与被告签订《房屋认购协议书》，房号为盛元·庐山西海21#楼一单元101室，单价为3838元每平方，总价款为460560元。协议书约定签订本认购书的当天缴纳定金玖万壹仟贰佰柒拾贰元，正式签订《商品房买卖合同》时定金转为购房款（计入首付款），双方同意，买受方在签订认购书后7天内签订《商品房买卖合同》并支付购房款（一次性付清或支付首付款且办理按揭手续），如买受方逾期未办理的视为违约，出卖人有权不予退回买受方所缴纳定金。被告收到购房定金136432元后，并未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未将工程款返还给原告，后发现被告已将该房屋出售给他人。为了维护原告合法权益，故诉诸法院。 被告江西盛元旅游发展有限公司辩称，根据双方购房认定书，被告有权不退还购房定金91272元。同时，被告出具的45160元款项的付款条件未成就，其责任自不在被告。被告已就广告承揽合同款项支付及定金购房事宜进行充分沟通答辩人与被答辩人就广告承揽合同款项支付及定金购房事宜已进行充分沟通，但因其手段卑劣、要求无理，故最终未达成一致意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告武宁县鸿源广告装饰有限公司向本院提交了如下证据：A1.《广告发布承揽合同》一份,拟证明被告（乙方）于2016年09月6日与原告（甲方）签订《广告发布承揽合同》，将盛元庐山西海度假村（现更名为欢乐湾小镇）项目的广告业务承揽给原告做，双方就合同单价及双方权利义务进行了约定，就付款方式特别约定：“广告发布经验收合格后（项目建设期内所有后续委托的费用同理），被告给原告出具费用确认函，等项目建设期内所有广告等相关业务委托结束后，所有费用进行累加；原告可根据需求与被告签订《购房意向书》，选定房栋、房号，按市场价确定购房总价款。在项目建设期，被告的广告业务由原告按议标最低价承揽，原告不得以价低拒绝(后继项目广告承揽合同重新签订，但付款方式不变）。A2.《房屋认购协议书》一份、购房定金收款收据二份、增值说发票十五份，拟证明原告法定代表人于2017年03月03日与被告就购买“盛元·庐山西海”21#楼一单元101室的房屋签订了《房屋认购协议书》，约定房屋单价3838元，总价为460560元，采取其他付款方式；同时，约定如原告违约，被告有权不予退回定金，被告违约，应双倍返还定金；2017年3月3日、10月23日，被告分别收取原告购房定金91272元、45160元；2017年1月13日、10月17日，原告分别向被告开具增值税发票91272元、45160元。A3.通话录音、视频光盘、安装合同、企业信息、施工许可证各一份，拟证明被告故意不与原告签订《商品房买卖合同》并将购房款写成购房定金，被告收了原告购房定金后，原告要求被告更改为购房款，但遭到被告拒绝，后原告法定代表人汪建林于2020年5月2日与被告出纳李景通话了解情况，得知被告工作人员包生超要求写购房定金，其目的是可以卖到更高价格；被告违反规定将“欢乐湾”项目期内广告业务承包给他人制作，导致原告无法将后期广告费用抵扣购房款。另查明，欢乐湾小镇项目发包方是被告，施工总包方是浙江**源星河建设有限公司（曾用名浙江**源建设置业有限公司），被告为规避与原告的排他性承揽合同，后以施工方的名义来发包业务。A4.武宁县住房和城乡建设局商品房备案信息表一份，拟证明被告位于2019年10月08日将案涉欢乐湾小镇21#楼一单元101室房屋以622560元的价格出售给他人。经质证，被告对原告提交的证据A1不持异议，及对证据A2、A4真实性、合法性不持异议，并认为购房定金收据等只能证明被告对广告费确认，被告将涉案房屋出售之前已经尽了合理的通知义务，并有被告经办人员与原告法定代表人聊天记录为证。对原告提交的证据A3，被告对证据A3通话录音有异议，即双方通话时李景已离职，金额为91272元收据已经转化为购房定金，金额为45160元收据是广告费用结算，其作为广告定金不能成立。2018年后，有少量客户签订了《商品房买卖合同》，不能证明被告方违约，恰能证明原告违反了房屋认购协议的约定。对证据A3视频及照片真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的。对该组证据A3中安装合同、企业信息、施工许可证真实性、合法性无异议，但不能证明被告违约并将广告业务承包给他人做。同时认购协议、广告承揽协议均体现原告购房，可将广告承揽款项抵购房款，2019年、2020年双方均以江西盛元旅游发展有限公司为广告发布方的业务合作，故并不存在原告所述的情形。广告业务发布制作协议书、广告发布承揽合同委托发布时间为一年，原告方的广告业务未达到协议约定最低价承揽的标准，协议书中明确约定后续广告项目，广告承揽合同重新签订，因未重新签订，故双方关于上述广告发布业务协议已自行终止。同时，根据双方于2019年6月签订的老车站媒体广告制作发布合同，被告方并不存在将项目期内的业务承包给他人做，只因未达到前述协议的约定，故协议未能履行。 被告江西盛元旅游发展有限公司向本院提交了如下证据：B1.广告业务发布制作协议书、广告承揽合同复印件各一份，拟证明原、被告之间关于广告合作及款项支付进行约定。B2.广告制作发布合同复印件一份，及发票四份、银行电子回单四份，拟证明原、被告之间有关于广告合作及款项支付的惯例，即原告先提供付款申请及发票，后被告支付款项。B3.微信聊天记录截图3份，拟证明被告已就广告承揽合同款项支付及定金事宜与原告进行了充分的沟通。B4.商品房买卖合同（预售）（郑家继、陈汝梅）一份，拟证明被告与原告进行充分后，将涉案房屋出售。经质证，原告对B1中广告承揽合同不持异议，对B1中广告业务发布制作协议真实性、合法性不持异议，但从合同可以看出，双方是先签订商品房买卖合同，后确定付款方式。原告对证据B2中广告制作发布合同真实性不持异议，但认为该合同与本案无关，对证据B2中发票、银行电子回单有异议，并认为被告应提交原件核实，该发票是记录2019年后的款项往来。上述被告提交的证据B2并不能证明原、被告之间存在广告合作及款项支付惯例。原告对被告提交的证据B3真实性不持异议，但根据2019年11月7日聊天记录看出被告认可原告缴纳136432元，并不能证明被告与原告进行充分沟通及通知原告。原告对被告提交的证据B4真实性不持异议，被告未经与原告协商将涉案方式出售他人，导致原、被告之间的房屋认购协议无法履行。 经认证，对原告提交证据A1、A2（除了购房定金收据45160元外）、A4予以确认，关于原告提交证据A2中涉及的购房定金45160元，因涉案定金数额已超过法律规定上限，自不能评价为法律意义上的购房定金。由于原告提交的证据A3中通话录音涉及对话者李景已经从公司离职，其通话内容录音不能采信。对证据A3中其他证据真实性、合法性予以确认。关于被告将涉案21#楼一单元101室出售他人，其是否已经尽到合理通知义务，本院在庭后进行综合评判。对被告提交证据B1、B3、B4及证据B2中老车站媒体广告发布合同真实性予以确认。但被告提交证据B2中老车站媒体广告发布合同与本案审理的定金合同无关，及该证据中发票、银行电子回单关于款项支付惯例与本案审理的定金合同是否双倍返还无关，本院不予以审定。从被告提交的证据B3内容来看，并结合被告提交的证据B4，在涉案21#楼一单元101室已销售备案情况下，被告只是单方所提出的另行购房方案或退还款项等事宜，而非涉案房屋销售前与原告进行充分沟通。 经审理查明，2016年9月6日，甲方武宁县鸿源广告装饰有限公司（即原告）与乙方江西盛元旅游发展有限公司（即被告）签订《广告发布承揽合同》，约定乙方委托甲方在其拥有使用权（位于武宁县）墙体媒体发布盛元国际房产广告，委托发布时间为2016年9月7日至2017年9月7日。合同项下所有事项委托费用80145元（委托费为含税包干价，包括不限于适用甲方广告位的租赁费、广告资料的制作安装维护费等一切合同费用），发布期间更换喷绘画面产生的费用由乙方另付，喷绘、更换单价总包12元每平方米。乙方需按合同条款之约定，如期向甲方支付广告发布费。若逾期拖延支付甲方委托费用经书面催讨仍不支付的，除支付拖欠的费用外，需承担逾期付款责任。乙方付款逾期一个月，甲方有权解除合同。2017年3月2日，出卖人（甲方）江西盛元旅游发展有限公司与买受人（乙方）汪建林签订房屋认购协议书，约定本认购书由乙方本人或法定代表人亲自签署，如本人确实不能亲自签署，则须通过法律手段授权人全权代理相关手续。乙方向甲方预定购买“盛元·庐山西海”21＃楼一单元101室的房屋，面积120平方米，单价3838元∕平方米，房屋总价460560元，付款方式为其他付款方式。乙方在签订本协议认购书不得当天缴纳定金玖万壹仟贰佰柒拾元，正式签订《商品房买卖合同》时定金转为购房款（计入首付款内），甲乙双方同意，乙方在签订认购书后7天内签订《商品房买卖合同》并支付购房款（一次性付清或支付首付款且办理按揭手续），如乙方逾期未办理的视为违约，甲方有权不予退回乙方所缴纳定金。甲方拥有该约定房屋的处分权，可将该房屋另行销售或其他形式处理。如甲方签订本协议后，擅自违约将乙方预定房屋另行处置或拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》的，甲方应双倍返还定金。在双方签订《商品房买卖合同》的同时甲方收回认购书，本协议自然终止。2017年3月3日、10月23日，被告江西盛元旅游发展有限公司向原告出具了购房定金收据91272元、45160元。2019年10月11日，被告江西盛元旅游发展有限公司与案外人郑家继、陈汝梅签订涉案21＃栋1单元101室房屋买卖合同，合同备案号162019026491。该商品房单价5188元∕平方米，房屋总价622560元。 本院认为，房屋认购协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人自产生拘束力。根据协议约定，双方当事人承诺在将来签订商品房买卖合同并支付购房款，定金系对履行该承诺的担保。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务，抑或合同约定擅自违约将预定房屋另行处置或拒绝签订商品房买卖合同的，应当双倍返还定金。本案中，双方在房屋认购协议书中明确约定，双方应在签订房屋认购协议书后7日内签订《商品房买卖合同》。庭审中，双方就房款的具体支付方式发生争议。同时，原告没有在约定期限与被告签订商品房买卖合同并支付购房款，而被告未履行相应催告义务，以至于后来将涉案认购房屋出售给第三人，导致双方不存在签订《商品房买卖合同》的可能，双方都有责任，被告应返还原告已支付的定金（包括超过定金限额部分）即136432元。原告要求被告双倍返还定金，依据不足，本院不予以支持。由于认购书约定给付定金作为签订《商品房买卖合同》的担保，而涉案认购房屋已经出卖给案外人，且前述已对定金返还作出评价情况下，双方签订《房屋认购协议书》不具有合同项下的约束力。故对原告主张解除双方签订的《房屋认购协议书》诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告江西盛元旅游发展有限公司于本判决生效后七日内返还原告武宁县鸿源广告装饰有限公司定金136432元； 二、驳回原告武宁县鸿源广告装饰有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2696元（已减半收取），由原告武宁县鸿源广告装饰有限公司负担1516元（已支付），由被告江西盛元旅游发展有限公司负担1180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判长 刘 宏 二〇二〇年十一月十九日 书记员 卢彦泽