上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初52099号原告(反诉被告)：上海千量文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：罗彩玲，执行董事。委托诉讼代理人：魏玉莉，女。委托诉讼代理人：杨少翔，上海瑞泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：通惠期货有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号XXX楼。法定代表人：冯立民，董事长。委托诉讼代理人：武勇，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海千量文化传播有限公司(以下简称千量公司)与被告通惠期货有限公司(以下简称通惠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，通惠公司提起反诉，本院受理后，就本、反诉合并于2020年9月28日公开开庭审理。千量公司的委托诉讼代理人魏玉莉、杨少翔，通惠公司的委托诉讼代理人武勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千量公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年5月19日解除；2.判令被告支付原告解除合同违约金人民币111,000元(以下币种相同)；3.判令被告返还原告关于2020年4月25日至2020年6月24日期间的租金74,000元；4.判令被告返还原告2020年1月24日至2020年3月23日期间的租金74,000元；5.判令被告返还原告租赁押金74,000元。事实和理由：2020年3月，原、被告签署租赁合同，约定由原告承租上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号华能联合大厦702室房屋(以下统称系争房屋)作为办公使用，租期从2019年12月25日至2021年12月24日，每月租金为37,000元。根据合同约定，未提前60天通知擅自解除租赁合同的，应向对方承担相当3个月租金的违约金，被告于2020年5月19日擅自解除合同，其应承担违约责任。原告实际支付租金至2020年6月24日，鉴于2020年5月1日至5月18日期间，被告一直阻挠原告进入系争房屋，导致原告无法正常使用，之后又擅自解除合同，故被告应当退还未使用房屋期间的租金。另外，因为疫情爆发，系争房屋所在大楼采取了疫情防控措施，导致原告在疫情期间无法正常使用，由此要求被告退还期间的租金；同时在合同解除后，将原告已经缴纳的押金予以返还。为解决上述问题，原告诉诸法院。被告通惠公司辩称，不同意原告所有的诉讼请求。双方签署合同情况属实，但双方租赁合同是在原告于2020年5月7日向被告发出明确要解除合同的通知书下，被告确认双方租赁合同解除，故被告认为双方租赁合同应于2020年5月8日予以解除。被告认为，原告并不具有解除权，但其提出解除，被告表示同意，并于2020年5月11日发函表示同意解除下要求对方承担违约金责任。疫情期间，国家虽然启动一级响应，但并不影响原告实际使用系争房屋，原告承租的为办公楼，疫情期间写字楼在国家通知2020年2月10日复工复产后可以正常进出。之后，被告也明确在疫情期间没有减免租金的政策，原告知晓后再行向被告支付了后面的租金，现在要求退还，被告不同意。在原告租用期间，不存在被告阻止原告进入使用的情况，原告于2020年5月18日晚上向被告返还房屋，之后已经预缴的租金由于原告不承担违约金不予返还，同时已经收取的押金7.40万元，根据合同约定也不予返还。反诉原告通惠公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求确认双方签订的租赁合同于2020年5月8日解除；2.判令反诉被告向反诉原告按照日千分之三标准支付逾期支付租金违约金29,304元(以租金7.40万元本金，从2020年1月24日算至2020年3月27日；以租金7.40万元为本金，从2020年2月16日算至2020年4月17日；以租金7.40万元为本金，从2020年4月16日算至2020年4月24日期间)；3.判令反诉被告向反诉原告支付延期支付押金和电费的违约金88,800元(按照年租金的20%)；4.判令反诉被告向反诉原告支付提前解除合同违约金111,000元；5.判令反诉被告向反诉原告支付未付电费833.58元。事实与理由：双方就系争房屋的租赁事宜自2019年12月初开始进行协商，并在2019年12月25日就租赁事宜达成一致意见，因为双方各自盖章流程，双方在2020年3月底完成租赁合同盖章，但反诉原告认为这不影响双方的租赁关系于2019年12月底成立生效，但反诉被告在2020年3月底后才支付相关租金、押金等费用，其行为已构成违约，之后又于2020年5月发送通知，要求解除租赁合同。反诉原告同意其解除，但要求其承担相应的违约责任，但遭到反诉被告的拒绝，为此提起反诉请求。反诉被告千量公司对反诉请求辩称，对于租赁合同解除的意见坚持其本诉的意见。双方租赁合同是在2020年3月底完成签署，之前合同并未生效，合同中约定的租金支付时点与双方签约时间不符，但双方并未就原先合同付款时点进行变更，反诉原告表示因为疫情原因迟延签署合同，支付条款不变化了，只要反诉被告在2020年3月支付就不算违约，并承诺不会要求反诉被告承担逾期付款违约责任；同时根据租赁合同约定，逾期支付超过一个月才能主张逾期付款违约金，对于违约金标准也认为过高，按照日万分之三比较合理；押金并未约定支付时间点，反诉被告对押金是与第一期租金一并支付，不存在违约，电费系不定期结算，反诉原告主张的该期间的电费并未向反诉被告发过通知，不存在逾期支付事实，也不存在违约金承担。对解约违约金认为是反诉原告擅自解约，反诉被告确实发送过通知书，但仅是与反诉原告进行协商，反诉原告未予协商下，要求解除，系其违约，不存在承担解约违约金，同时对该违约金标准认为过高。对于电费同意支付，就金额没有异议。经审理查明，由通惠公司作为出租方(甲方)与千量公司作为承租方(乙方)签署租赁合同，约定乙方承租系争房屋，承租面积为165.63平方米；该房屋用途为办公职场；房屋租赁有效期自2019年12月25日至2021年12月24日；月租金为37,000元；支付周期为二个月一付，首期支付时间为2020年1月23日前，金额为74,000元，以后每次支付时间为每支付月的前15日；租赁押金74,000元，租赁押金随第一笔租金一同支付，本合同终止，如乙方无违反合同之约定事项，甲方应在合同终止后5个工作日内，将押金一次性全额退还乙方；甲方应于2019年12月25日前将该房屋按本合同约定条件交付给乙方；租赁期满或合同结束后5日内，乙方应返还该房屋，双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置物品由其自行收回；第十二条合同的解除：1、甲乙双方协商一致，可以解除合同；……3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除本合同：(1)未按约定时间和方式向乙方交付房屋的；(2)交付的房屋不符合合同约定标准，影响乙方正常使用或危机乙方安全或健康的；(3)甲方隐瞒房屋权属状况、被抵押状况、被司法机关采取强制措施的；(4)该房屋存在严重质量问题或安全问题，不符合乙方使用要求的；4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋：(1)因乙方原因不按照约定期限支付租金超过30天的；(2)擅自改变房屋用途；(3)擅自拆改房屋主体结构的；(4)擅自将房屋转租的给第三方的；(5)利用房屋从事违法违规活动的；(6)欠缴第七条第3款其他费用的；甲方有着本合同第十二条第3款约定的情形之一，应按年租金的20%向乙方支付违约金并赔偿乙方实际损失；乙方在本合同第十二条第4款(1)的情形的，应支付甲方相应费用并按拖欠费用总额的日千分之三比例向甲方支付违约金；有发生合同第十二条第4款其他约定的，应赔偿甲方实际损失并按年租金的20%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租的，应至少提前60日书面通知甲方，并按照该房屋租赁合同中2个月租金标准支付违约金，乙方若未提前60日通知甲方，乙方按照房屋租赁合同中3个月租金标准支付违约金，双方约定的除外；甲方违反合同约定，且为非租金因素提前收回房屋的，应至少提前60日书面通知乙方并提前提前收回房屋的合理证据，并按照该房屋租赁合同中2个月租金标准支付违约金，甲方若未提前60日通知乙方，甲方按照房屋租赁合同中3个月租金标准支付违约金，双方约定除外；……。该租赁合同虽记载签订时间为2019年12月25日，但双方均确认书面租赁合同于2020年3月25日左右完成盖章签约手续。另确认，千量公司从案外人上海隆京企业管理有限公司承租系争房屋使用，2019年12月与通惠公司协商就系争房屋直接建立租赁关系，千量公司与通惠公司未另行办理租赁房屋交付手续。2020年3月27日，千量公司向通惠公司分别转账支付租赁押金74,000元及2019年12月25日至2020年2月24日租金74,000元；2020年4月17日，千量公司向通惠公司支付74,000元，附加信息及用途注明支付2020年2月25日至2020年4月24日期间租金；2020年4月24日，千量公司向通惠公司支付74,000元，附加信息及用途注明支付2020年4月25日至2020年6月24日期间租金。2020年5月7日，千量公司向通惠公司发送《通知函》，表示由于疫情影响，千量公司于2020年4月27日提出提前退租申请，至今未得到回复，公司在2020年5月初至办公地点拿取物品，遭到阻拦，之后联系通惠公司未能对合理要求进行答复，同时通惠公司提出不合理解决方案，千量公司无法接受，鉴于此，千量公司认为已经不适合继续合作，现通知通惠公司，要求即日起解除与通惠公司的合作关系，并要求通惠公司退还2020年5月7日至2020年6月25日已支付的房租及押金。通惠公司确认2020年5月8日收到该通知函，并于2020年5月11日向千量公司发送《回复函》表示其已在2020年4月29日对千量公司申请退租表示按照合同约定承担相应的违约金；至于2020年5月初，千量公司提出拿取物品受到阻拦，不存在相关事实；对千量公司提出解除合同，通惠公司表示，千量公司在合同履行期间数次逾期付款，违反合同约定，通惠公司同意解除合同关系，但千量公司必须支付违约金；另外千量公司根本违约，通惠公司要求千量公司于2020年5月15日支付相关款项，并于2020年5月18日搬离系争房屋。千量公司之后搬离系争房屋，通惠公司确认千量公司于2020年5月18日交还房屋。2020年5月19日，通惠公司向千量公司发送《解除合同通知书》，表示在合同履行中，千量公司中途擅自退租未提前60日通知通惠公司，数次逾期付款、欠缴电费之情形，已构成根本违约，由此通知依约解除合同，该通知书送达千量公司时解除合同生效。另外，通惠公司提出2020年3月25日至2020年5月18日尚有电费833.58元，千量公司未予支付，千量公司对该电费表示确认并愿意支付。另查，通惠公司表示其与案外原承租方上海隆京企业管理有限公司于2019年12月24日解除租赁关系，之后的租金由千量公司予以支付。2019年12月12日，通惠公司工作人员在微信中与千量公司人员表示，其与上海隆京企业管理有限公司办手续还需要点时间，先和千量公司了解下租房意向，等现在这些手续和相关流程办理结束，两方再签合同；千量公司表示同意，要求提供合同细节内容；通惠公司表示暂时没有，主要就是租金。2020年1月13日，通惠公司人员表示，合同已经提交审核，明天上午可以发送千量公司。2020年1月21日，千量公司表示负责人休假了，公司印章也不在负责人那里；通惠公司人员回复，好的，向公司领导汇报一下；2020年3月5日，千量公司询问，系争房屋所在大楼有什么疫情租赁办公室的政策吗，如2月房租可以有什么政策减免的？通惠公司回复，没有；千量公司表示“哦，好的吧”；2020年3月16日，千量公司表示今天公司复工了，这礼拜把与之前二房东手续办理完；通惠公司表示合同公司已经盖好章，给千量公司寄过去；千量公司表示暂时不要寄，不知道总部那边的人会有什么提议；通惠公司询问，提议具体指的是什么，合同内容是上次千量人员来公司跟领导谈妥的，公司也根据千量公司人员的提议向股东特殊申请到的。2020年3月19日，通惠公司人员通过微信附上租金付款条款图片，表示这份合同是春节前通惠公司走完审批流程的，所以支付时间是之前的，付款时将之前的费用和押金一起付即可，押金到时候开收据给千量公司。2020年3月25日，千量公司通过微信表示周五前打款，通惠公司回复，好的，合同走完流程麻烦寄给通惠公司一份，并附上寄送地址。2020年3月27日，通惠公司表示3月和4月房租没付；千量公司表示这个是先按照合同来支付，然后3、4月需要另外申报，需要下周，先走合同这些；通惠公司人员表示好的。2020年4月2日，通惠公司人员询问，租赁合同3月和4月房租大概什么时间到？千量公司人员回复，问一下财务，并提出房租还要等等，需要其签字；通惠公司人员表示，大概需要多久，要跟财务报备一下；千量公司表示下周吧。2020年4月8日，通惠公司人员表示，好的，费用还得麻烦尽快，按照合同支付月之前付款，现在都没计算违约金；2020年4月16日，通惠公司人员再次通过微信表示，麻烦问下三月四月的房租打款了吗，现公司账款统一走集团系统审批，按照合同是有违约金产生的，请尽快安排。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、支付凭证、往来函件、微信截屏等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据租赁合同的约定，双方可以合意解除合同，一方也可在提前一定期限并承担违约责任下进行解除。双方对合同解除均不持异议，但对解除的时间持有异议，根据双方往来邮件显示，千量公司于2020年4月底提出退租申请，但因出租方通惠公司提出的解决方案其无法接受，在此情况下，千量公司于2020年5月7日通过函件形式通知通惠公司解除双方租赁关系。通惠公司于2020年5月8日收到该函件，于同年5月11日在回复函中明确将同意解除的意思表示，并明确要按照合同约定主张相关责任。通过之后2020年5月18日双方办理了房屋交还行为来看，双方已经对解除形成了一致的意思，故本院以通惠公司同意解除之日即2020年5月11日确认双方租赁关系予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方虽就合同解除形成一致意见，但千量公司因自身原因提起解除合同，在与承租方协商无果下，其并未选择继续履行合同，而是发函告知出租方解除合同，并在出租方表示同意解除下，搬离系争房屋，明确了其要求解除合同的意思，故合同解除的责任应归于千量公司。对千量公司的请求本院认定如下：1、千量公司要求要求通惠公司承担解除合同违约金111,000元，没有事实及法律依据，本院不予支持；2、关于返还租金；通惠公司确认千量公司于2020年5月18日返还系争房屋，千量公司从2020年5月19日至2020年6月24日期间已预付的租金45,008.22元，在房屋返还后应予以退还，就该部分本院予以支持；对于千量公司提出因疫情不能使用，要求通惠公司返还2020年1月24日至2020年3月23日期间的租金74,000元，对此通惠公司表示不同意，表示就疫情租金的问题双方已明确过，千量公司也在之后于2020年3月底及4月中支付了相应的租金；对此本院认为，本案中被告承租房屋为办公使用，租金是否减免考虑疫情或者疫情防控措施是否直接影响到承租人对房屋的使用。千量公司虽因疫情对租金有过是否减免的询问，在被出租方拒绝后也缴纳了租金，但考虑到当时双方尚未签约，且房屋已经在承租人处使用，承租人缴费的行为是遵守合同，避免矛盾想要继续履行的行为，不能简单视为对出租人不予减免租金的认同。今年确因新冠疫情引起承租人在房屋上使用的影响，本院将结合房屋实际使用功能及对使用人的影响程度，根据公平原则，依据上海市人民政府启动重大突发公共卫生事件响应的时间，酌情认定通惠公司减免退还租金18,500元；3、对千量公司提出退还租赁押金74,000元，通惠公司表示因千量公司违约，不予退还，对此本院认为，通惠公司已就千量公司退租行为提出违约责任主张，合同中并未就租赁押金可予以没收作出明确约定，现在双方合同解除且解除后果一并处理下，应予以返还，对此本院予以支持。对通惠公司的请求本院认定如下：1、通惠公司要求按照日千分之三标准向千量公司主张逾期支付租金违约金；其中对2019年12月25日至2020年2月24日期间租金7.40万元，通惠公司要求从2020年1月24日算至2020年3月27日，对2020年2月25日至2020年4月24日期间的租金7.40万元为本金，主张从2020年2月16日算至2020年4月17日；对此本院认为，千量公司与通惠公司的租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。双方虽于2019年12月进行沟通建立租赁关系，但根据双方往来微信显示，2020年1月中旬时，双方仍就合同协商内容走公司内部审核流程，同时期间存在节假日及疫情因素，双方最终于2020年3月底完成租赁合同的签署，合同签订时视为双方租赁关系成立。合同内容虽已涵盖了签约前周期，房屋也在签约前由千量公司使用，但租金及押金的支付应由成立的租赁合同最终予以确定，上述款项支付时间却并根据实际签约情况予以调整，但根据双方微信的沟通，并未显示签约前双方就完成上述支付形成合意，故通惠公司依照合同签约前的时间点追究千量公司违约责任，有失公允，本院难以支持；双方合同签署后，就签约后所产生并应支付的款项，作为承租方应清晰且明确知晓，其应对逾期支付行为承担违约责任，故本院就2020年2月25日至2020年4月24日期间的租金7.40万元，从2020年3月27日起至2020年4月17日，2020年4月25日至2020年6月24日期间租金7.40万元，从2020年4月16日至2020年4月24日期间的逾期付款责任，本院予以支持，就通惠公司按照日千分之三标准主张，千量公司提出标准过高的抗辩，本院则根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定；2、通惠公司向千量公司主张因延期支付押金和电费的违约金88,800元，本院认为，押金不存在延期支付之前已予以论述，在此不再赘述；至于电费，千量公司并未收到相关缴纳通知，且通惠公司也并未提供充足证据证明，且未付电费仅800余元，即使存在逾期支付，要承担一百倍以上的违约责任，显失公平，本院不予支持；3、通惠公司要求千量公司承担提前解除合同违约金111,000元，符合合同约定，也尚属合理，本院对此予以支持；4、对通惠公司主张未付电费833.58元，千量公司愿意支付，并无不可，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司与被告(反诉原告)通惠期货有限公司关于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号华能联合大厦702室房屋所建立的租赁关系于2020年5月11日予以解除；二、被告(反诉原告)通惠期货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司返还2020年5月19日至2020年6月24日期间已预付的租金45,008.22元；三、被告(反诉原告)通惠期货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司退还疫情原因减免租金18,500元；四、被告(反诉原告)通惠期货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司返还租赁押金74,000元；五、原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)通惠期货有限公司支付逾期付款滞纳金370元；六、原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)通惠期货有限公司支付违约金111,000元；七、原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)通惠期货有限公司支付电费833.58元；八、驳回原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)通惠期货有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,295元，由原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司负担3,405元，被告(反诉原告)通惠期货有限公司负担2,890元；反诉案件受理费2,374元，由原告(反诉被告)上海千量文化传播有限公司负担1,272元，被告(反诉原告)通惠期货有限公司负担1,102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年十一月三十日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。