贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初6083号原告：李朝阳，男，汉族，1971年5月7日生，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：曾燕红，系贵州省贵阳市花溪区法律服务所法律工作者，执业证号：32401182100425。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：陈超，贵州挈山律师事务所律师，执业证号：15201201910102555。代理权限：特别代理。原告李朝阳与被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朝阳的委托诉讼代理人曾燕红，被告合纵置业公司的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给原告办理位于贵阳市白云区的房屋产权证，（预售合同登记号：Ｙ0445797）；2、判令被告立即支付原告逾期办理房屋产权证违约金（违约金以本金629310元为基准，计算时间从2017年1月1日至2020年10月15日共计1385天，按每天0.01％计算；后续违约金从起诉之日至该房屋产权证过户之日止）共计人民币87159元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月29日，作为出让人的被告与作为买受人的原告共同协商，被告将其开发位于贵阳市白云区利海米兰春天9幢10层2号（建筑面积144.71平方米）房屋（下称“案涉房屋”）出售给原告，双方并签订了《商品房买卖合同》（下称“案涉合同”）。案涉合同约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5475.12元，房屋面积144.71平方米，房屋总价款629310元。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房交款0.01的违约金”。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了房屋价款共计人民币629310元，但被告至今未给原告办理案涉房屋产权证，经原告多次找被告协商处理未果。综上所述，依法订立的合同受法律保护。原告与被告之间所签订的合同，系双方真实意思表示，合同当事人应当按照合同约定履行义务。由于被告未按合同约定给原告办理房屋产权证违约，被告已经严重违约应当承担向原告支付违约金的责任。为此，原告为维护其权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法规之规定，特向贵院提起如前诉请，请依法判决并支持原告诉请为谢。贵阳合纵置业有限公司辩称：根据双方签订的补充协议，违约金累计不超过购房款的1%，被告不存在违约的情形。请驳回原告关于要求支付违约金的诉请。如果经过审理法院判定被告应当承担违约金，也恳请法院对违约金进行调整，逾期办证违约金对购房者不产生实际损失，不存在不合理减轻被告的责任。合同约定的在2016年12月30日前将办理转移登记的文书交付原告，应从2016年12月31日起算违约金，原告在2020年10月16日才起诉，应当从原告起诉之日回溯三年实际，超过三年的部分已超过诉讼时效应当驳回。本院经审理认定的事实如下：原告与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区，总价款629310元，原告已付清房款。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2016年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、备案登记表、付款收据、贷款合同等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。关于被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2020年10月16日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2020年10月16日，原告应得到支持的违约金为：629310元×0.01%/天×365天/年×3年＝68909元，2020年10月17日起继续以62.931元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司实际办理商品房转移登记文书之日止。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李朝阳支付逾期办理产权登记的违约金（截止2020年10月16日为68909元，2020年10月17日起继续以62.931元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司实际办理商品房转移登记文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告李朝阳交付办理商品房转移登记的有关文书；三、驳回原告李朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费989元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担782元，原告李朝阳负担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年十一月二十日法官助理王黎书记员陈明杨