北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60531号原告（反诉被告）：朱丹宁，男，1954年2月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘学永，北京华标律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜立红，女，1960年1月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段荣梧，北京履厚律师事务所律师。第三人：北京市御东物业管理中心，住所地北京市朝阳区小亮马桥东方东路6号。法定代表人：郜红文，总经理。委托诉讼代理人：李珣，男，1965年9月23日出生，回族，北京市御东物业管理中心综合部经理，住北京市西城区。第三人：北京昆泰房地产开发集团有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街10号。法定代表人：韦平，董事长。委托诉讼代理人：董涛，男，1964年7月9日出生，汉族，北京昆泰房地产开发集团有限公司康家园房管站站长，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）朱丹宁（以下称姓名）与被告（反诉原告）杜立红（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京市御东物业管理中心、北京昆泰房地产开发集团有限公司（以下分别称御东物业、昆泰集团）为第三人并适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱丹宁及其委托诉讼代理人刘学永、杜立红及其委托诉讼代理人段荣梧、御东物业委托诉讼托代理人李珣、昆泰集团委托诉讼代理人董涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。朱丹宁向本院提出诉讼请求：1、确认双方关于北京市某区某园某号楼707号房屋的买卖法律关系无效；2、杜立红腾退上述房屋。事实和理由：北京市某区某园某号楼707号房屋系我方承租的公房。2006年，因子女长大成人，无法满足家庭居住需求，我方决定通过换房改善居住环境。当时杜立红通过御东物业找到我方，双方在御东物业的居间下约定以50万元的价格买卖房屋，御东物业负责办理房屋所有权手续。杜立红向我方支付30万元款项后，我方向杜立红交付了房屋，双方约定在完成过户后杜立红再支付剩余房款20万元。因政策原因及杜立红、御东物业的原因，房屋一直没有完成过户，剩余20万元房款杜立红也没有支付，使我方丧失了购房的机会，一直租房居住。我方认为涉案房屋系公房，不能买卖，故双方之间的房屋买卖行为应属无效。现我方要求杜立红返还房屋，至于杜立红已经支付的30万元房款，直接用以折抵房屋占有使用费。杜立红辩称，朱丹宁所述不属实。2018年之前，公房的使用人是可以办理变更的，本案一直未办理承租人变更手续的原因是朱丹宁拖欠房屋产权人昆泰集团的房屋租金，导致昆泰集团不同意办理承租人变更手续，并非我方和御东物业的原因所致。事实上，我方当时已经给付朱丹宁全部房款50万元，因为没有办理承租人变更手续，双方才签订《补充协议》，约定朱丹宁先退回我方20万元，待过户时再行支付。之后，我方和御东物业一直期待和促进朱丹宁清偿对昆泰集团的案外债务，清除双方交易障碍，以使交易完成，但朱丹宁一直未履行对昆泰集团的债务。综上，不同意朱丹宁的诉讼请求。杜立红向本院提出反诉请求：判令朱丹宁继续履行《补充协议》的约定，配合御东物业完成承租人变更手续。事实和理由：朱丹宁于2007年8月委托御东物业对外转让涉案房屋使用权，我方经过考察，于2007年8月25日与御东物业签订《房屋购买意向书》，依约向御东物业支付了全部转让金及相关费用，同时朱丹宁将房屋交付我方。在办理房屋使用权人变更手续时，该房屋产权人昆泰集团以朱丹宁拖欠租金为由拒绝办理变更手续，要求朱丹宁清偿债务后方可办理。之后，我方与朱丹宁、御东物业签订《补充协议》，御东物业退还我方20万元转让费，约定待使用权过户后我方再一次性将该款项支付给御东物业，由御东物业支付给朱丹宁。朱丹宁在收到我方给付的30万元转让费后即在他处购买了房屋，实现了换房以改善居住环境的目的。另外，《补充协议》中约定朱丹宁自愿将涉案房屋居住使用权（租赁权）有偿转让给我方永久居住使用，故双方转让的是公房使用权，并非公房所有权买卖，此并非法律禁止性行为，故双方之间的《补充协议》合法有效，应当继续履行。朱丹宁针对杜立红的反诉辩称，不同意杜立红的反诉请求，请求法院予以驳回。我方与杜立红之间的房屋买卖行为是无效的，即使有效，因双方的合同发生变化导致合同目的已无法实现，故也应当予以解除。御东物业称，涉案房屋产权人系昆泰集团，朱丹宁系公房承租人。2007年，朱丹宁通过其朋友王某某的介绍找到我方，称想出售涉案房屋，当时公房是可以办理承租权变更手续的，所以我方帮朱丹宁找到了购房人即杜立红。当时朱丹宁和杜立红签订了《房屋买卖协议》，约定购房款50万元，杜立红给付了定金，双方本应至某换房中心办理换房手续，但因为朱丹宁和昆泰集团之间有经济纠纷，原告欠昆泰集团20万元房租，所以昆泰集团不同意办理承租人变更手续，要求朱丹宁先履行给款义务，但朱丹宁没有履行，所以更名手续没有完成，该情况就一直拖延至今。昆泰集团称，我方系涉案房屋的产权人。根据国家相关政策的规定，公房使用权不能买卖，只有2002-2003年期间，国家就公房使用权交易进行过试点，但本案交易时间发生在2006、2007年，故不能适用该试点的相关规定，所以我方对朱丹宁和杜立红之间买卖涉案房屋的行为不予认可。另外，我方确实与朱丹宁之间有过法律纠纷，当时朱丹宁占用我方的地下室，我方诉至法院，法院最终判决朱丹宁腾退房屋，但朱丹宁未按照判决履行，后我方通过法院强制执行收回房屋，但期间产生的房屋占用使用费20万元，朱丹宁一直没有给付我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：昆泰集团系北京市某区某小区某号楼707号房屋（下称涉案房屋）产权人。1996年4月16日，北京市某区某管理公司（出租方、甲方）与朱丹宁（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定甲方将某区某楼0707号房屋出租给乙方，双方约定乙方与第三者换房，符合有关规定的，甲方应予办理有关手续。乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权中止合同、收回房屋。2003年9月9日，北京市某区某管理公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，本合同自签订之日起生效，原签订的《公有住宅租赁合同》同时废止。2007年8月25日，杜立红（甲方、购买方）与御东物业（乙方、受托方）签订《北京市御东物业管理中心房屋购买意向书》，约定甲方有购买涉案房屋的意向，乙方凭此意向代表甲方与业主（物业出售人）洽谈物业买卖。甲方确认接受的物业成交价格为535000元（此价格包括过户价格）；签订本意向书时代付意向金35000元，一旦业主接受成交条件，意向金即转为购房定金，乙方可将定金交付给业主；签订正式买卖合同时支付房款50万元（贷款另付）（其中2万元由业主收取，其余房款15000元由乙方保存，直至交屋时由乙方转交给业主）；签约日期7天之内。在签订正式买卖合同时甲方支付房价总额的3%予乙方作为服务费用。乙方将按甲方确认的成交条件与业主洽谈，如业主同意上述成交条件，即在本意向书其中一联上签字（业主确认），如7日之内业主不签字，即视为业主不同意，甲方即可收回意向金。当日，杜立红向御东物业支付了居住使用权中介过户费35000元。2007年8月28日，杜立红向御东物业支付了居住使用权款50万元，朱丹宁将房屋交付杜立红。2007年10月27日，朱丹宁（甲方、卖方）、杜立红（乙方、买方）、御东物业（丙方、房屋中介）签订《补充协议》，约定甲方自愿将涉案房屋居住使用权（租赁权）有偿转让给杜立红永久居住使用。由于甲方与北京市某区某管理公司有债务纠纷（经营某号某号地下室），某区某管理公司暂时不同意办理过户手续。现三方约定涉案房屋转让费50万元，协议生效后，乙方一次性支付永久租赁权的转让费30万元给丙方，由丙方支付给甲方；其余20万元待过户后乙方一次性支付给丙方，由丙方支付给甲方。甲方应积极配合丙方协调与产权单位的关系，争取尽早完成涉案房屋的过户手续。自协议生效之日起，涉案房屋的永久租赁权归乙方所有，甲方不得以任何借口干涉乙方支配房子的自由，乙方有义务按时交纳涉案房屋所发生的一切费用。丙方应不遗余力协助甲方做产权单位的工作，尽早完成过户手续；办理过户后当日乙方应向丙方一次交清中介服务费15000元。如果卖方在签订协议后不配合办理过户手续或反悔不同意按原价有偿转让涉案房屋，视为甲方违约，要双倍赔偿乙方已付房款即60万元。如乙方反悔不再履行本合同或不配合完成过户手续，视为乙方违约，乙方已付30万元房款不予退还，并且将该房屋的永久使用权返还。另查，2002年12月18日，北京市国土资源和房屋管理局发布《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，其中规定自2003年1月1日起，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作，交易形式包括公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权，公房承租人有偿转让公房使用权等。公房使用权交易，当事人应当签订书面协议，协议签订后，当事人双方持申请书、双方当事人身份证明、公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书、房屋所有权证和共有人同意意见书至房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。公房使用权交易试点至2003年12月31日结束，试行期一年。经询，双方均认可朱丹宁收到杜立红给付的房款30万元，现房屋由杜立红居住使用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，朱丹宁和杜立红签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，现有证据不足以证明买卖涉案公有住房使用权的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，亦没有证据证明该买卖行为存在其他合同无效的法定情形，故该《补充协议》应当是有效的。朱丹宁要求确认双方之间关于涉案房屋的买卖行为无效，本院不予支持，其基于合同无效要求杜立红返还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。关于杜立红的反诉请求。朱丹宁系涉案房屋的承租人，其在未征得房屋所有权人昆泰集团同意的情况下擅自出售房屋，构成无权处分，现昆泰集团明确表示不认可朱丹宁与杜立红之间的房屋买卖行为，故双方所签《补充协议》无法继续履行，杜立红要求朱丹宁继续履行《补充协议》、配合完成承租人变更手续的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）朱丹宁之全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）杜立红之全部反诉请求。案件本诉受理费70元，由原告（反诉被告）朱丹宁负担（已交纳）。案件反诉受理费4400元，由被告（反诉原告）杜立红负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  何小清人民陪审员  陈秀珍二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  贾月双