黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初4430号原告（反诉被告）：哈尔滨毅腾房屋开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区世纪花园B区49号楼。法定代表人：博亦铎，总经理。委托诉讼代理人：张翰墨，黑龙江百程律师事务所律师。被告（反诉原告）：张旭南，女，汉族，1973年2月20日出生，无固定职业，住哈尔滨市。委托诉讼代理人：李超，黑龙江思普瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨毅腾房屋开发有限公司（以下简称：毅腾公司）与被告（反诉原告）张旭南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中双方同意庭外和解。原告（反诉被告）毅腾公司的委托诉讼代理人张翰墨，被告（反诉原告）张旭南的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毅腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除毅腾公司与张旭南于2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，张旭南配合办理网签备案注销手续。2.本案诉讼费用由张旭南承担。诉讼过程中，毅腾公司变更第一项诉讼请求为:确认双方2011年6月29日签订的合同编号为11××00041的商品房买卖合同及补充协议于2013年10月10日解除，张旭南配合办理位于哈尔滨市松北区房产合同备案注销。事实和理由：2011年6月29日毅腾公司与张旭南签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定张旭南购买毅腾公司开发的位于哈尔滨市松北区房产一处，该商品房单价为每平方米5309.93元，房屋总价款741320元，付款方式为一次性付款。张旭南于2009年10月31日付款1万元、2009年11月5日付款348000元、2011年6月23日付款383320元。2011年6月23日，毅腾公司为张旭南出具了收到张旭南购房款741320元的结算票据。因张旭南对房屋质量及结构不满意提出退房申请，毅腾公司于2013年10月10日为张旭南办理了《退款审批单》、《退房审批单》，于2013年10月12日将购房款741320元返还给张旭南。在毅腾公司将购房款返还张旭南后，《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，但时至今日张旭南拒不配合办理案涉房产网签备案注销手续，导致毅腾公司的房产至今无法销售，故诉至法院。张旭南辩称：毅腾公司诉请与事实不符。双方于2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，合法有效。合同第八条明确约定毅腾公司应于2012年12月31日前将商品房交付买受人使用，合同第九条明确约定了出卖人逾期的违约责任。合同签订后张旭南按照约定履行了付款义务，但毅腾公司并没有按照合同约定按期交房，逾期天数超过90日，直至今日，毅腾公司仍未向张旭南交付涉案房产及逾期交房违约金。双方在合同条款中明确约定的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，约定解除条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，毅腾公司逾期交房违约在先，因不享有合同解除权，本案买受人张旭南可根据合同第八条“出卖人逾期交房选择行使合同解除权”，但在张旭南未行使合同解除权前提下，毅腾公司无权按合同约定解除合同。毅腾公司主张以房款退还张旭南为由，即双方已经解除了《商品房买卖合同》，是为了掩盖其拒绝向张旭南支付逾期交房违约金的事实。解除行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权行使要件。同时，如果毅腾公司享有合同解除权，直至今日合同解除权已经超过法定解除权除斥期间，解除权也已经消灭。因此毅腾公司所主张的2013年10月12日解除了《商品房买卖合同》及补充协议与事实不符。张旭南向本院提出反诉请求：1.请求法院判令毅腾公司继续履行双方于2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》2.请求法院判令毅腾公司向张旭南支付因其逾期交房违约金共计208830元（自2013年1月1日暂至涉诉之日2020年9月18日，共计2817天，按照交付房价款日万分之一计算）3.判令毅腾公司承担全部诉讼费用。事实与理由与答辩意见一致。毅腾公司对张旭南的反诉辩称，张旭南与毅腾公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经于2013年10月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。具体到本案中，在2013年10月10日张旭南签订了《退房审批单》、《退款审批单》，提出退房申请和退款申请，其后毅腾公司根据张旭南的申请，将购房款返还张旭南，双方对于合同的解除，已经达成合意，且履行完毕。在合同已经解除后，毅腾公司无继续履行合同的义务，无支付违约金的义务，张旭南主张违约金无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对上述证据分析后，本院认定如下：毅腾公司对其主张举示的证据是《商品房买卖合同》、张旭南交购房款票据、《退款审批单》、《退房审批单》、张旭南出具的收到返还购房款收据、证人李艳臣协调毅腾公司将张旭南购买的顶层房屋退房退款并重新购买低点楼层房屋的证言、哈尔滨市住房保障和房产管理局松北区分局出具的《预查封房产查询告知单》、张旭南购买哈尔滨市松北区房产的《商品房买卖合同》，张旭南对上述证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为涉案房产存在逾期交房，张旭南购买的房产并不知道是顶楼，找李艳臣是让其协调退房和支付违约金等事宜，但涉案房产仅办理了退款手续，违约金未支付，因此双方买卖合同并没有解除。经审查，毅腾公司提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够相互印证张旭南购买毅腾公司开发的一套26层顶层房屋后、通过双方共同的朋友协调办理了退房退款手续、并重新购买了一套12层房屋的事实，本院子以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月29日毅腾公司与张旭南签订了《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定张旭南购买毅腾公司开发的位于哈尔滨市松北区房产一处，总价款741320元。张旭南于2009年10月31日付款1万元，于2009年11月5日付款348000元、于2011年6月23日付款383320元，毅腾公司给张旭南出具了往来资金结算票据一张。后张旭南以换一个低一点楼层房屋为由提出退房申请，经双方共同的朋友李艳臣协调，毅腾公司于2013年10月10日办理了《退款审批单》、《退房审批单》手续，张旭南在退房审批单、退款审批单上的客户签字处签名，毅腾公司于2013年10月12日将购房款741320元返还给张旭南。因张旭南不配合其办理哈尔滨市松北区房产网签备案注销手续，导致房屋无法继续销售，故毅腾公司诉至法院。另查明，位于哈尔滨市松北区房产的预售许可证号为××号，房产的合同号为11××0041，房产的合同备案权利人为张旭南，现合同状态为已备案。再查明，张旭南于2013年10月14日与毅腾公司签订《商品房买卖合同》，张旭南购买松北区房产一套。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1.双方于2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否于2013年10月10日协议解除，张旭南是否应配合毅腾开发公司办理网签备案注销手续；2.双方是否继续履行2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；3.毅腾开发公司是否应向张旭南支付逾期交房违约金208830元。本院认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助义务。本案中，毅腾公司与张旭南于2011年6月29日签订《商品房买卖合同》后，张旭南申请退房退款，毅腾公司于2013年10月10日办理了《退款审批单》《退房审批单》手续，张旭南也签字确认，双方对退房退款达成合意，且在办理退房退款手续后，毅腾公司将购房款全部返还给张旭南，故双方于2011年6月29日签订的合同编号为11××00041的《商品房买卖合同》及补充协议已于2013年10月10日解除。张旭南在合同解除后有义务配合毅腾公司办理坐落于松北区房产的合同备案注销手续，故该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于双方是否继续履行合同及毅腾开发公司是否应向张旭南支付逾期交房违约金问题。因双方是协商一致解除合同，在办理退房退款手续时，未对是否存在逾期交房及支付违约金进行约定，且张旭南对其反诉请求也未举证证明，故对张旭南要求毅腾公司继续履行合同及支付逾期交房违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张旭南于本判决生效之日起三日内协助哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司办理位于哈尔滨市松北区房产合同（合同编号为1120110000041）备案注销手续。二、驳回张旭南的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费100元（哈尔滨毅腾房屋开发有限公司已预交），由张旭南负担；反诉案件受理费2216.23元（张旭南已预交），由张旭南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  杨守权二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘晓彤