江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初1726号原告：常州南洋房地产开发有限公司，住所地江苏省武进高新科技产业开发区凤翔路8号，统一社会信用代码：913204127437198848。法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨春霞，江苏东银（常州）律师事务所律师。被告：吴文嘉，男，1991年10月22日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈曙阳，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人彭慧玲(第二次庭审时被取消委托)，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏云(第二次庭审时被委托)，江苏柏金律师事务所律师。原告常州南洋房地产开发有限公司(以下简称南洋公司)诉被告吴文嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南洋公司的委托诉讼代理人杨春霞，被告吴文嘉及其委托诉讼代理人陈曙阳、彭慧玲、柏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南洋公司向本院提出诉讼请求：1、要求吴文嘉支付尚欠租金至2020年10月26日，为519895.2元。2、要求吴文嘉支付违约金，按合同约定每逾期一天支付万分之五算至返还之日，计算至2020年10月26日止应付违约金106438.36元，从2020年10月27日至付清之日，以519895.2元为基数，按每日万分之五计算。事实与理由：2018年6月1日，原被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告承租原告常州市武进区广电东路8号（现变更为广电西路166号）8号楼8-2003房屋，建筑面积约570.5平方米，用于开办网咖；租赁期限从2018年6月30日至2021年6月19日，租金总价为720224元，本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租金47061元，租金先付后用，每半年支付一次，第一年租金为188242元，合同签订之日起三日支付47061元，2018年11月20日支付114171元，2019年5月20日支付129416元、2019年11月20日支付129417元、2020年5月20日支付136574元、2020年11月20日支付136575元；逾期支付租金需按每日万分之五支付违约金。被告租赁房屋直至2020年10月26日才将租赁房屋返还原告，且租金仅支付了首期的47061元。现原告依合同约定，要求被告支付尚欠租金及逾期付款违约金。被告吴文嘉辩称，由于涉案租赁房屋没有通过消防验收，2018年10月30日消防机关禁止原告投入使用，原被告间就房屋消防问题已经开始交涉，2019年3月6日，双方因本案纠纷诉至法院，案涉房屋至今不具备合法使用价值，原告没有享受房屋使用价值，不应该承担租金，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，被告南洋公司作为出租方(甲方)、原告吴文嘉作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》各一份。《房屋租赁合同》主要约定：1、乙方承租甲方位于常州市武进区广电东路8号（现变更为广电西路166号）8号楼8-2003房屋，建筑面积约570.5平方米，用于开办网咖；2、租赁期限从2018年6月20日至2021年6月19日，租金总价为720224元，本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租金47061元，租金先付后用，每半年支付一次，第一年租金为188242元，合同签订之日起三日支付47061元，2018年11月20日支付141181元，2019年5月20日支付129416元、2019年11月20日支付129417元、2020年5月20日支付136574元、2020年11月20日支付136575元；3、乙方装修时需向甲方指定的管理公司提交改造申请与批复(含消防改造的消防部门审批文件)，装修平面图、消防及其他机电图纸开工前需先提交技术资料至管理公司，待管理公司书面同意后按审批方案施工；4、本合同签订之日起三日内，乙方向甲方交纳租赁保证金50000元；5、甲方的义务为按合同约定交付租赁房屋，确保该物业在租赁期间可供乙方使用；乙方的义务为按时交纳租金等费用；6、违约责任：甲方未按时交付房屋的，每逾期一天按第一年实收租金的万分之二计算违约金，但最高不超过50000元；乙方未按期交纳租金的，逾期三十天内，每逾期一天，违约金为年租金的万分之五，逾期超过30天的，甲方可解除合同，乙方应支付年租金的50%作为违约金；6、租赁期限届满或提前解除合同，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则该物品的遗失、损坏由乙方自行承担；乙方返还房屋应符合正常使用后的状态，地面、墙面、顶面所属一切固定装修不得拆除；乙方到期后不予续约或非因甲方原因提前解除合同或乙方擅自提前离场时，乙方在租赁范围内的装修无偿归甲方所有，乙方承诺不向甲方提出任何形式的装修补偿要求。《补充协议》约定：租赁保证金50000元的交付期限调整为租赁合同签订后三日内先付20000元、乙方领取营业执照后三日内交清剩余的租赁保证金30000元。合同签订前，吴文嘉已向南洋公司支付首期租金47061元、租赁保证金20000元。2018年7月-8月，吴文嘉为租赁房屋支付了物业费6225元。合同签订后，吴文嘉为开办网咖，对案涉租赁房屋进行装修，2018年10月17日，常州市玩家网吧(即吴文嘉在租赁场所拟开办的网吧)向常州市公安消防支队武进区大队申请投入使用、营业前消防安全检查，2018年10月31日，常州市公安消防支队武进区大队作出常武公消安不字(2018)第0036号不同意投入使用、营业决定书，以在检查中存在“提供资料图纸与现场不一致”的消防安全问题，不同意常州市玩家网吧(地址：广电东路8号8号楼8-2003)投入使用、营业。因吴文嘉认为消防部门不同意投入使用的实际原因在于南洋公司的案涉8号楼已改变了经营业态，需重新申报消防验收，而南洋公司重新申请消防验收并通过是原告方网吧能通过验收的前提条件，因此网吧消防验收未通过的原因在于南洋公司。对此本院函询常州市公安消防支队武进区大队，询问消防验收不通过的具体原因及常州市玩家网吧能否通过自身租赁范围内的改造而通过消防验收。常州市公安消防支队武进区大队回函称：决定书中“提供资料图纸与现场不一致”系指常州市玩家网吧申报的场所建筑面积为247平方米，与现场实际面积不符；南洋公司4号楼(即指案涉8号楼)为综合楼(常公消验2005第173号建筑工程消防验收意见书)，根据要求，该建筑作为综合性建筑(不同使用功能)应根据规模、使用功能等因素合理设置安全疏散设施，商店、营业厅和网吧在安全疏散方面有2个不同方面，一是疏散距离不一样，前者其室内任一点至最近的疏散门或安全出口直线距离不应大于30米，网吧则为9米，二是疏散宽度不一样，低于2层的商店、营业厅的人员密度与网吧的人员密度不一样，综上，网吧的消防安全标准高于商店、营业厅的标准，我单位在消防开业检查过程中，除了对网吧自身防火设计进行检查，还要综合考虑其所在建筑的安全疏散情况是否符合相关规范要求。在消防部门作出不同意常州市玩家网吧投入使用后，吴文嘉曾向消防部门咨询寻求整改通过验收，但未能成功。吴文嘉与南洋公司为消防验收不能通过的原因发生争议，吴文嘉要求南洋公司赔偿损失、解除合同，但南洋公司不予同意，为此吴文嘉向本院起诉。在诉讼过程中，双方在2020年10月14日的庭审中，均同意解除案涉租赁合同，并已于2020年10月26日办理了租赁房屋的返还交付手续。吴文嘉以其租赁房屋无法通过消防验收无法使用系南洋公司责任为由向本院起诉，要求赔偿损失，本院已立案，案号为(2019)苏0412民初1580号。本院认为，原告吴文嘉与被告南洋公司签订的房屋租赁合同并不违反导致民事法律行为无效的强制性规定，合同应认定有效。吴文嘉因网吧无法通过消防验收而不允许投入使用，无法实现合同目的，可允许其解除双方之间的租赁合同，现双方在诉讼过程中均同意解除合同，可按租赁合同解除情形下的规则处理本案纠纷。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人对为履行合同所造成的损失，有权根据合同解除的原因及双方责任大小，要求赔偿。合同虽解除，但南洋公司仍有权依照租赁合同的约定向吴文嘉主张租赁房屋实际使用期间的租金及占有使用费，但由于吴文嘉租赁房屋并未能实现合同目的，未能利用租赁房屋开办网吧，因此对于南洋公司的租金损失可按导致合同解除的责任大小及来进行确定吴文嘉应支付的比例。造成本案租赁合同解除，其根本原因在于吴文嘉承租南洋公司的场所开办的常州市玩家网吧，因不满足消防条件而不允许投入使用，对此吴文嘉应承担主要责任，南洋公司应承担次要责任，可由吴文嘉按合同约定租金的70%向南洋公司支付租金及占有使用费。南洋公司主张被吴文嘉支付至2020年10月26日的尚欠租金519895.2元，由于至2018年12月19日的租金已支付，吴文嘉按合同尚欠的自2018年12月20日至2020年10月26日的租金为495616元，该款由吴文嘉支付70%计346931.2元。对于南洋公司主张的逾期付款违约金，由于在第二期付款前，双方已就网吧因不满足消防条件而不允许投入使用的原因、责任等产生争议，后双方各自向法院起诉，且本院也认定双方各有过错，故不宜适用合同中单方违约支付违约金的规则，对南洋公司要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、的规定，判决如下一、被告吴文嘉于本判决生效之日起十日内支付原告常州南洋房地产开发有限公司租金、占有使用费计346931.2元；二、驳回原告常州南洋房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10063元(原告已预交)，由原告常州南洋房地产开发有限公司负担4489元，被告吴文嘉负担5574元，被告吴文嘉负担之款于本判决生效之日起十日内支付给原告常州南洋房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  秦雪松人民陪审员  张雪霞人民陪审员  刘巧云二〇二〇年十一月四日书 记 员  胡 婧