文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初3346号原告：王保玲，女，汉族，居民，1986年4月21日生，住所地山东省苍山县，现住：临沂市河东区。委托诉讼代理人：王光庆，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宪昆，山东正之源律师事务所实习律师。被告：邵慧涵，女，汉族，居民，1988年1月12日生，住临沂市河东区，现住：临沂市河东区。委托诉讼代理人：王康波，山东鼎元律师事务所律师。第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：傅小磊，男，1984年7月2日生，汉族，居民，系公司员工。原告王保玲诉被告邵慧涵、第三人鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告王保玲及其委托诉讼代理人王光庆、张宪昆，被告邵慧涵及其委托诉讼代理人王康波，第三人鲁盟地产的委托诉讼代理人傅小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方于2019年2月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》有效（契约编号为×××65）；2、请求法院依法判令被告邵慧涵履行合同约定的义务，将位于河东区××号楼××单元××室房产过户到原告王保玲名下；3、请求法院依法判令被告承担逾期履行合同义务的违约金100000.00元、律师费15000元、保全费3020元、保全保险800元，共计118820元。庭前原告将诉讼请求变更为：1、请求法院依法解除原、被告双方于2019年2月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》，被告邵慧涵返还购房款410000元；2、请求法院依法判令被告承担违约金206000元、律师费15000元、保全保险1500元；3、请求法院依法判令被告邵慧涵返还定金50000元；4、请求法院依法判令第三人鲁盟地产集团有限公司在收取定金50000元范围内对第三项承担连带返还责任；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年2月17日，原告王保玲通过鲁盟地产经纪连锁有限公司购买被告邵慧涵位于河东区××号楼××单元××室房产（契约编号为×××65）。根据契约第二条的约定，房屋交易价格为103万元，首付款40万元。契约第六条第二款约定“如甲方构成根本违约，以两倍月定金和总房价的20%对乙方进行赔偿”。契约签订后，原告按照契约履行了合同义务，支付40万元首付款及1万元房贷利息、5万元中介押金。原告起诉后得知，因被告邵慧涵没有按时偿还涉案房屋贷款，房屋开发商临沂中兴房地产开发有限公司申请到临沂市仲裁委仲裁，要求解除与被告邵慧涵的涉案房屋买卖合同。临沂市仲裁委员会作出（2020）临仲裁字第244号裁决书，解除临沂中兴房地产开发有限公司与邵慧涵于2017年8月3日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。原告认为，被告邵慧涵已经构成根本违约，履行合同的基础不存在，根据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。为此请求法院支持诉求。被告邵慧涵辩称，其诉讼请求与事实不符，王保玲才是涉案合同的根本违约方，我方同意解除双方签订的合同，因其严重违反合同约定，应当承担因其违反合同约定给我方造成的损失。第三人鲁盟地产答辩称，编号×××65的房屋买卖契约合法有效，同意解除合同，发生的居间服务费14850元由违约方承担。我方收取了定金50000元，其中居间服务费14850元已经由经纪人支取，该款项应由违约方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：证据一、王保玲身份证，拟证明王保玲具有合法诉讼主体资格。证据二、鲁盟房地产买卖契约一份，拟证明2019年2月17日原告王保玲与被告邵慧涵签订《鲁盟地产买卖契约》，编号：×××65，被告将河东区××号楼××单元××室房产出售给原告，原告支付5万元定金。根据合同第六条约定，违约方按照总房价20%支付给对方作为违约金，并承担诉讼费、律师费等费用。证据三、鲁盟公司定金收据，拟证明原告王保玲支付定金5万元，由鲁盟公司收取。证据四、2019年2月25日王海成（王保玲丈夫）银行转账汇款、2019年2月25日邵慧涵《房屋首付款收据》、2020年1月14日邵慧涵《收据》、结婚证，拟证明合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，支付首付款40万元，并支付过户前利息1万元。证据五、邵慧涵与临沂河东中兴房地产开发有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同》（编号ＹＳ201716975）、维修基金发票，购房发票，证明合同签订后，被告将涉案房屋原始购房凭证交付给原告。证据六、王保玲与邵慧涵微信聊天记录14页、房产中介与邵慧涵微信聊天记录及短信记录14页，拟证明邵慧涵将房屋交付后，又租赁该房屋，房租按照每月1300元计算。后来房屋到期谈到续租，双方就利息怎么计算进行了协商，房租折抵利息，过完户清账。中介2020年4月27日至5月10日之间聊天记录，拟证明被告邵慧涵要违约，不打算卖房子。证据七、临沂市不动产登记信息查询证明一份，拟证明经过查询涉案房屋至今还在抵押中，被告已经构成根本违约。根据《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。证据八、（2020）临仲裁字第244号案裁决书，拟证明被告邵慧涵在出售房屋前就没有按时偿还房贷，出售后也没有偿还房贷，后被开发商仲裁解除合同，现在房屋属于开发商，邵慧涵构成根本违约。证据九，律师费发票两张，保险发票一张，拟证明律师费及保全保险花费。证据十，证人王某、杨某出庭作证。被告邵慧涵质证认为：证据一无异议。证据二真实性无异议。对证据三无异议。证据四真实性无异议，但是支付的日期为2020年1月14日。截止到2020年1月14日，原告支付的利息不够，邵慧涵继续向其主张，王保玲拒绝支付，致使银行贷款不能按时还款。证据五无异议。证据六真实性无异议。但从第一页邵慧涵明确表示“你跟大哥商量着今年利息清一下，我这边确实没有多少钱了”，可以看出2019年12月22日前一直向王保玲主张利息。2019年12月25日聊天记录显示王保玲和中介之间存在办证时间上的纠纷。2020年1月13日的聊天记录，“王保玲表示我公公住院花了些钱，实在不好意思先给你1万，让你大哥再想想办法”，可以看出王保玲对迟延支付利息是明知并承认自己有过错。2020年2月20日聊天记录中显示“我们也不是不好说话，本来说最迟去年8月份过户，我们本来就不想花费利息，这又得今年7月份才能办证，我们上次相信中介，这次相信你”，可以看出王保玲和中介之间的约定是7月份办证，给我们的表示是7月份付全款。通过与中介的聊天记录可以看出是王保玲的违约。证据七的真实性无异议。证据八真实性无异议，但对证明目的有异议，没有按时偿还房贷是王保玲违约造成，且买卖合同中约定由邵慧涵承担本金，王保玲承担利息，该承担属于同时承担，不存在先后顺序。证据九质证意见与本案无关。对证人证言，邵慧涵质证认为：对真实性无异议，从证人证言可以看出双方合同的签订是自愿的，对于特别约定的第二条也是双方认可的。也就是说自该协议形成之日起邵慧涵负责本金，王保玲负责利息，这是两个人对于合同签订后关于房贷的一个约定，也是该合同的一个主要义务。因王保玲未能按月支付利息，造成根本违约，所以王保玲应承担违约责任。第三人鲁盟地产质证认为：对证据的真实性均无异议，对于证明目的我方不予质证。对于聊天记录，由法院对中介人员进行调查。对证人证言属实无异议。邵慧涵提交的证据包括：证据一、鲁盟地产房屋买卖契约，拟证明双方对于涉案房产进行了买卖约定，房屋总价为103万元，王保玲首先支付40万元，剩余房款63万元在银行贷款后支付，同时约定自合同签订之日起乙方负责利息直至双方完成过户，但王保玲合同签订以后拒绝支付利息，直至邵慧涵一再催促下于2020年2月20日，也就是一年之后才支付利息1万元，实际利息已经接近2万元。因此，王保玲在履约过程中严重违约，且在签订合同时王保玲当时表示2019年7月份可以办理出贷款。后来在2019年8月份因其贷不出贷款，表示全额支付，但其始终没有按照合同约定履行。证据二、微信聊天记录一份，在2019年7月份王保玲明确表示“你这利息太多了，其说7月份进行过户的，7月之前（利息）的我能接受”，明显可以看出王保玲故意违反合同约定。证据三、2019年2月份邵慧涵转给王保玲13000元的租赁费收据，该证据表明邵慧涵积极履行合同，邵慧涵在履行合同过程中没有任何违约行为。证据四、临沂市仲裁委员会仲裁裁决书一份，证明仲裁裁决书中查明邵慧涵主要是自2019年4月30日至2020年4月20日因王保玲未向邵慧涵支付利息导致无法还款，最终房屋被开发商收回。从此可以证明该合同已经无法继续履行，王保玲作为违约方应当承担赔偿责任。王保玲质证认为：证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同补充条款第六条第二款系双方对于房贷本金及利息的约定，该约定的意思是甲方负责房贷本金，乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成。根据该约定的文意解释来看，是要邵慧涵还完贷款后向王保玲提供银行明细再向王保玲主张利息，也就是说对于贷款与利息的约定是有先后顺序的，应先由邵慧涵偿还贷款本金利息。结合邵慧涵提供的仲裁裁决书，其在房屋出售后就没有偿还贷款本金与利息，其当然也无法提供偿还银行的利息明细，更无法向王保玲主张。根据当时中介交易员的沟通以及邵慧涵提供的微信聊天记录（2020年2月20日下午5时22分），邵慧涵的陈述双方对利息总额计算以及从房屋中折抵作了补充约定。但实际情况是在补充约定达成时邵慧涵是没有偿还房贷的，是其没有偿还房贷的行为导致房屋被开发商收回，构成根本违约。对证据二真实性无异议，但对邵慧涵的证明目的有异议，王保玲说的7月份过户是交易时中介人员以及开发商根据小区办证的情况陈述是7月份过户，而不是像邵慧涵理解的王保玲承诺7月份过户，该微信聊天记录尽管邵慧涵只是举证了一部分对其有利的，但结合王保玲提供的证据六，可以与该份证据互相印证。双方对于利息的计算达成了新的和意。对证据三真实性无异议，对于证明目的有异议，该13000元系租金，房屋成交后邵慧涵本应将交易房产交付给王保玲，但邵慧涵声称没有地方住租赁该房屋，该13000元系一年房屋租金，其通过占有改定的方式交付房屋。证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，具体同证据一质证意见。鲁盟地产质证认为，对证据的真实性予以认可，但证明目的不质证。第三人鲁盟地产在法定期限内未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审的查证，本院对证据的真实性予以确认，并认定事实如下：2017年8月3日被告邵慧涵与临沂市河东中兴房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，购买河东区××号楼××单元××室房产。该房产的价款以按揭贷款的方式支付。2019年2月17日原告（乙方）王保玲与被告（甲方）邵慧涵通过中介鲁盟地产签订《鲁盟地产买卖契约》一份，其中约定“甲方同意将坐落在临沂市河东区颐兴园东区Ａ９号楼1单元103室出售，建筑面积126.6平方米…甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1030000元整。本合同签订之日，乙方须支付人民币50000元整作为购房定金交由丙方保管”。合同第六条约定“1、乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之叁的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用”。合同补充条款第6条“其他约定事项”：“①……②该交易房产自本合同签订之日起甲方负责房贷本金，乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成到乙方名下之日止。③……”。合同签订当日，王保玲向鲁盟地产转款5万元，鲁盟地产为其出具收据，收款事由为“河东区××号楼××单元××室购房订金”。庭审中，第三人鲁盟地产陈述其中的14850元已经由经纪人支取，但是对于涉案房产最终的中介价格以及14850元的支取情况，第三人并未提交证据证实。2019年2月25日王保玲的丈夫王海成向被告邵慧涵支付首付款40万元。2020年1月14日，王保玲向邵慧涵支付房产过户前因按揭贷款产生的利息10000元。根据临沂仲裁委员会出具的（2020）临仲裁字第244号裁定书，认定临沂中兴房地产开发有限公司分别于2019年1月4日、1月18日、4月30日、5月31日、6月20日、7月30日、8月22日、9月21日、10月30日、11月20日、11月25日、2020年1月22日、2月17日、3月31日、4月20日代邵慧涵偿还按揭贷款37220.9元。另查明,原、被告双方签订《鲁盟地产买卖契约》后，并没有将涉案房屋交付原告使用，而是以口头的形式确定了租赁合同关系，由被告邵慧涵继续居住涉案房屋，并按照每月1300元向王保玲缴纳租金。2019年2月26日邵慧涵向王保玲支付租金共13000元。根据王保玲、邵慧涵之间的微信聊天记录，显示邵慧涵于2019年12月要求王保玲“今年利息先给我清下”，2020年1月14日王保玲向邵慧涵转款10000元，备注为“前购房利息”。2020年2月20日双方对涉案房屋的租金及利息的支付方式通过微信进行了协商，其中部分内容为：（邵慧涵）“我也不给你讲了，房子今年房产证办出来了我给你把房子腾出来，年前利息还有一部分没给的，等房子腾出来，我们打总算下，你看行吧”。（王保玲）“这样也行，但1000太低了，我老公不愿意，他租房子租不到，在中昇大街北边都1300，颐和家园高层没电梯一个月1200还必须租一年还得交押金，这个时期他不愿老往济南跑，要不你打听打听便宜的？亲在不，你看1300行就定了”。（邵慧涵）“行吧，你让大哥把去年利息正好给我，每个月的利息正好拿出1300，抵了房租了，我刚给中介说了，中介说这样行，回头过完户清清账就行了”。（王保玲）“行，利息给了你1万了哈，现在1300一个月，到时候过户咱一起算行吧”。2020年4月27日，邵慧涵向证人王某表示不打算继续出售涉案房屋，王某回复“你的心情我非常理解，说实话咱也得换位思考那边，人家房子还是你的，已经按协议该给的给了。他考虑的是钱全给你了，下证没日子，如果是咱，会给吗？你说是不，都理解下。你家里的事尽量自己家里解决，你让人家给掏钱，人肯定不干。那边不给你利息，你不给他房租，后期一起算是正常的，也没法全怪那边…”。本院认为，原、被告签订的编号为×××65的《鲁盟地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。根据临沂仲裁委员会（2020）临仲裁字第244号裁决书，因邵慧涵未偿还银行按揭贷款构成违约，临沂中兴房地产开发有限公司对涉案房屋进行回购并解除了与邵慧涵签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。因此原、被告所签订的《鲁盟地产买卖契约》已经无法继续履行。故对于原告的第一项诉讼请求本院予以支持。原告王保玲向邵慧涵支付的40万元首付款以及办理产权登记前支付的10000元贷款利息，应在涉案房屋买卖合同解除时予以返还。邵慧涵支付给王保玲的13000元租赁费亦应返还。10000元的贷款利息与13000元的租金部分相抵后，王保玲应向邵慧涵返还租金3000元。2019年2月17日王保玲向鲁盟地产支付购房定金50000元，虽然第三人陈述涉案房产的中介费14850元已经被经纪人支取，但是涉案房屋买卖合同中并没有明确中介费的数额，且中介费是否已经由经纪人支取并没有相应证据予以证实，本院认为被告邵慧涵并未实际获得王保玲交付的定金50000元亦未取得该款项的处分权，故该50000元定金应由鲁盟地产予以返还。对原告主张的违约金部分，本院认为双方争议的焦点问题在于：补充条款第6条第2款“该交易房产自本合同签订之日甲方负责房贷本金，乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成到乙方名下之日止”如何履行，是否可依据该条款认定原告违约，被告不承担违约责任；如果认定被告违约，是否系根本违约并按照《鲁盟地产买卖契约》第六条承担违约责任。首先，涉案房屋（河东区颐兴园Ａ9号楼1单元103号）由邵慧涵以按揭贷款的方式购买，其与中国农业银行股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系合同双方当事人对于房贷还款方式的约定，按揭贷款的还款义务应由邵慧涵承担。其次，在王保玲与邵慧涵签订的涉案房产购房契约中，补充条款第6条第2款约定利息数额以邵慧涵提供的银行明细为准，但并未对利息的支付方式进行约定，且利息的数额也是以邵慧涵支付后的金额为依据。第三，在原、被告以及被告与案外人“王某”的聊天中可以看出，对于利息的支付方式，并没有明确进行约定，在2019年2月17日签订《鲁盟地产买卖契约》后，邵慧涵并没有每月向王保玲发送银行还款明细，亦没有在微信中要求按月支付，在王保玲支付了10000元利息后，双方依然在协商以房租折抵利息，并在办理产权登记后一并结算。由此可以可出，涉案房产的按揭贷款利息的支付方式是尚未明确的。第四，被告邵慧涵自2019年1月4日起开始逾期，由临沂中兴房地产开发有限公司代为偿还贷款，也就是在原、被告签订《鲁盟地产买卖契约》前已经存在逾期现象。即使邵慧涵与王保玲协商确认由王保玲按月支付利息，在中国农业银行股份有限公司即涉案房屋按揭贷款银行未予准许的情况下，其二人之间的约定也无法对抗因逾期产生的法律后果。综上，本院认为，被告的证据不能证实原告王保玲存在违约，且因临沂中兴房地产开发有限公司解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》导致涉案房产被开发商收回，《鲁盟地产买卖契约》已经无法履行。故作为出卖人的邵慧涵对于河东区颐兴园Ａ9号楼1单元103室已经无财产处分权，邵慧涵逾期支付按揭贷款造成的后果构成根本违约。对于《鲁盟地产买卖契约》第六条“如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用”的约定，本院认为，原告王保玲并没有向被告邵慧涵全额支付购房款，以购房款全额计算违约金数额过高，以王保玲向邵慧涵支付的房款41万元为基数乘以20%计算违约金，符合公平原则。对于律师费的问题，山东正之源律师事务所2020年5月20日出具的代理费15000元发票，与授权委托书、起诉状的时间相吻合，对于该部分代理费本院予以认定，2020年9月4日7000元的代理费发票，本院对于关联性无法予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定,判决如下：一、被告邵慧涵于本判决生效后十日内向原告王保玲返还购房款397000元。二、被告邵慧涵于本判决生效后十日内向原告王保玲支付违约金82000元及律师代理费15000元。三、第三人鲁盟地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告王保玲返还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10625元，保全费3020元，由被告邵慧涵承担11730元，由第三人鲁盟地产集团有限公司承担1050元，由原告王保玲承担865元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  夏春鸿审 判 员  武 威人民陪审员  吴 艳二〇二〇年十一月十日书 记 员  刘大龙