四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3436号 原告：陈升，男，1983年12月1日出生，汉族，农村居民，住四川省通江县。 原告：闫冬梅，女，1985年3月20日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：黄其盛，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被告：四川万合鑫城置业有限公司，住所：四川省仁寿县视高经济开发区奋勇社区景观大道东北，统一社会信用代码：91511421MA63P90J73。 法定代表人：冯兵，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蕊，女，1988年6月5日，汉族，居民，住四川省成都市武侯区，系公司员工。 原告陈升、闫冬梅与被告四川万合鑫城置业有限公司（以下简称万合鑫城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告陈升、闫冬梅及其委托诉讼代理人黄其盛和被告万合鑫城公司的委托诉讼代理人李蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈升、闫冬梅向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年7月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2．判令被告向二原告退还购房本金961,685元及利息67,862.96元（利息以年息6%计算，时间暂计算至2020年7月31日，具体截止时间以法院判决为准）；3．判令被告向二原告支付损失48,000元；4．判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2019年7月31日，二原告与被告签订《买卖合同》和《补充协议》，约定：房款总价为961,685元，交房日期为2019年10月31日。原告在准备收房时发现案涉房屋内有消防主管道横穿，且消防管从顶面吊下来1.34米，最低点离地面仅有3.56米，这严重不符合《买卖合同》及商品房图纸。签订合同时被告也未告知原告案涉商品房有此严重影响使用功能的情况，使得原告不能正常收房和使用，也使得案涉商品房严重贬值。后原告与被告多次交涉，要求被告整改或采取其他措施解决该问题，但被告一直不予正面回应。根据《买卖合同》第十二条、第十三条、第十九条等条款之约定，原告有权解除合同。由于被告的恶意隐瞒行为导致原告不能在合同约定的日期，即2019年10月31日收房，使得原告损失预期租金收益48,000元（自2019年10月31日计算至2020年10月31日，每月租金4,000元，具体时间以法院判决为准）。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 被告万合鑫城公司书面答辩称，1．被告严格按照双方签订的《买卖合同》（含附件、补充协议）的约定履行房屋出卖人义务，不存在违约行为，约定交付届满日，即2019年10月31日前，案涉房屋已达商品房买卖合同约定的交付条件。2019年10月16日被告向原告寄送书面的交付通知，原告则于2019年10月17日收到被告将于2019年10月31日在案涉房屋所在地办理房屋交付手续的通知。同时，案涉房屋于2019年6月取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2019年8月2日取得竣工验收备案书，即涉案房屋已具备交付条件。综上，被告已充分履行买卖合同约定的交付义务，按照合同约定案涉房屋已于2019年10月31日视为交付。2．被告交付的案涉房屋（包括层高、净高等）符合合同约定和国家规范的要求，有被告提供的竣工验收备案书、天府新区眉山管委会住房建设和交通局建筑工程消防验收意见书为证。3．消防管道是按国家有关消防规范合法设置，并经有关部门消防验收合格，具有合法性。根据民用建筑设计统一标准GB50352-2019的定义和要求，无论是层高还是净高，与消防管道设置均无必然联系，即便消防管道的设置对案涉房屋使用存在一定程度不便，也远未达到被告根本违约且不能实现合同目的的程度。综上，原告主张解除合同的请求因缺乏事实、约定和法定依据，请求人民法院依法驳回。 原告陈升、闫冬梅围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告提供的冯小芸（万科城市之光交付现场负责人）手书的《城市之光4-1-7号商铺情况说明》原件1份，拟证明被告交付原告的房屋与合同约定严重不符的事实；本院认为，被告对该书证载明内容予以认可，故本院对该组证据的真实性予以采信； 2．被告提供的《竣工验收备案书》《天府新区眉山管委会住房建设和交通局建筑工程消防验收意见书》《房屋建筑面积测绘成果报告》复印件各1份，拟证明涉案房屋符合交付条件；本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原、被告签订关于涉案房屋的预约合同，并于2019年1月22日办理合同备案签约登记。原告陈升、闫冬梅先后于2018年5月20日付款50,000元，于2018年5月26日付款561,685元，于2019年6月3日付款350,000元，以上系涉案房屋全部购房款，共计961,685元。 2019年7月31日，被告万合鑫城公司（出卖人）与原告陈升、闫冬梅（买受人）签订《买卖合同》，约定：原告陈升、闫冬梅购买被告万合鑫城公司开发的位于仁寿县××镇××道××幢××层××号商铺；该商品房层高为5.1米，预测建筑面积共46.84平方米，其中套内建筑面积44.64平方米，分摊的共有建筑面积2.2平方米；该商品房单价为每平方米20531.28元，总价款为961685元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元，买受人在2019年7月22日前支付该商品房全部价款；出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人按照买受人实际损失赔偿，买受人无实际损失或损失难以证明的，出卖人不再赔偿；出卖人在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件；合同还对其他事项作了约定。 当日，原、被告双方还另行签订《补充协议》，其中的《万科城市之光项目重要信息提示》中载明：…．．4号楼2号、4号、8号商铺室内设置有消防栓和消防管道，对房屋的使用存在影响，房屋买受人对此知悉且无异议。 2019年10月16日，被告万合鑫城公司通过EMS向原告邮寄《万科城市之光9栋-19栋商业交付通知书》，载明：涉案房屋的办理房屋交付的时间为2019年10月31日，办理房屋交付手续的地点：万科城市之光西大门旁。二原告于次日收到该快递。 2019年10月31日，原告陈升、闫冬梅如约前往收房时发现案涉房屋与合同约定不符，拒绝收房，并由万科城市之光交付现场负责人冯小芸出具《城市之光4-1-7号商铺情况说明》，载明：业主口述，销售时商铺内无任何阻碍物，但现场消防主管横穿商铺，业主不认可（合同写明4-2、4-8、4-4号商铺室内设置有消防栓和消防管道对房屋使用存在影响）；业主表示销售与实际不符，拒收商铺，现场已与业主沟通，核实情况后回复业主，回复时间2019年11月2日前。后双方协商未果，原告遂提起本次诉讼。 另查明，涉案商铺内确实存在横穿商铺的消防主管道，被告当庭表示：被告公司并未更改设计，而是因为工作人员在拟《万科城市之光项目重要信息提示》时因疏忽将设置有消防栓和消防管道的商铺楼号漏写所致。 本院认为，本案焦点：1．涉案《买卖合同》和《补充协议》是否应当予以解除？2．若该合同解除，原告主张的利息和损失是否应当支持？ 关于焦点一，本院认为，被告万合鑫城公司与二原告签订的《买卖合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，二原告购买该商铺的真实目的是用来经营使用，而在双方所签的《补充协议》的《万科城市之光项目重要信息提示》中明确载明涉案商铺内并无消防栓和消防管道，但实际拟交付的商铺却设置有横穿商铺的消防主管道。根据双方在《买卖合同》第十二条第二款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人”和第十三条第一款：“出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息”之约定，被告公司在二原告购买的原本没有消防主管道的商铺内设置、安装消防主管道，却并未按照合同约定通知二原告，其过错责任在被告万合鑫城公司。该消防主管道横穿二原告所购商铺，不仅严重影响二原告购买该商铺的使用价值，也使其使用价值严重贬值。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中，在出现合同当事人约定的影响使用功能情形时，被告未按约定书面通知原告，而原告则在收房时明确对不符合合同约定的涉案商铺拒绝接收，故原告主张解除《买卖合同》和《补充协议》的请求，因事实和理由充分，证据充足，且符合合同约定，本院予以支持。 关于焦点二，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案中，双方在《买卖合同》第十三条第一款明确约定“出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息”，故原告主张被告支付其利息的请求因事实和理由充分，且符合合同约定，本院予以部分支持。其中二原告先后于2018年5月20日付房款50,000元，于2018年5月26日付房款561,685元，于2019年6月3日付房款350,000元，故利息也应以三段计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。而原告主张的计息期间前后跨越2019年8月20日，故2019年8月19日之前（含当日）的利息，应按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息；2019年8月20日起至实际付清之日止的利息，则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。 至于原告主张的损失48,000元，本院认为，双方已经在《买卖合同》中约定解除合同的违约金以利息计算，且得到支持，故原告再另行主张房租损失的请求，因事实和理由不充分，于法无据，本院不予支持。 同时，原、被告均当庭表示：若人民法院判决解除《买卖合同》和《补充协议》，则请求人民法院一并判决由原告协助被告办理涉案商铺买卖合同备案登记的撤销手续，本院对此予以确认并准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款和第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告陈升、闫冬梅与被告四川万合鑫城置业有限公司于2019年7月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告四川万合鑫城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还陈升、闫冬梅购房款961,685元，并支付利息（利息的计算方式为：1．以50,000元为基数，自2018年5月20日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款项付清之日止；2．以561,685元为基数，自2018年5月26日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款项付清之日止；3．以350,000元为基数，自2019年6月3日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款项付清之日止）； 三、原告陈升、闫冬梅于本判决生效之日起十五日内协助被告四川万合鑫城置业有限公司办理位于仁寿县××镇××道××幢××层××号商铺的买卖合同备案登记的撤销手续（备案号：206843）； 四、驳回原告陈升、闫冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计7,249元，由原告陈升、闫冬梅负担315元，被告四川万合鑫城置业有限公司负担6,934元(注：本案原告陈升、闫冬梅实际预交诉讼费11,557元)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年十一月六日 书记员  周永佳