广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初7079号原告：顾军，男，1965年12月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：梁镜泉，男，1981年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告公司职员。被告：广州新正置业有限公司，住所地广东省广州市天河区华强路2号411房。法定代表人：胡强，总经理。委托代理人：杨春莹、熊寒晶，分别系广东红棉律师事务所律师、实习人员。原告顾军诉被告广州新正置业有限公司（简称新正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾军的委托代理人梁镜泉，被告新正公司的委托代理人杨春莹、熊寒晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾军诉称：2019年11月23日，我方与新正公司签订《房屋租赁合同》，我方承租新正公司位于广州市天河区珠江新城华夏路16号富力盈凯大厦x房（简称涉案房屋），租期12个月，自2019年12月16日起至2020年12月15日止，月租金19715.2元，单价161.6元/平方米，合同约定建筑面积122平方米。我方已付租赁保证金39430元及2019年12月、2020年1月、2月租金。经我方查证，涉案房屋实际面积为83.5平方米，实际应付2019年12月、2020年1月、2月租金为40480.8元/月，租赁保证金26987.2元。新正公司恶意隐瞒实际面积，将面积83.5平方米改为122平方米，故意欺诈我方钱财，应依法承担责任。现提起诉讼，请求法院判令：1、新正公司双倍退还2019年12月、2020年1月、2月租金面积差额37329.6元；2、新正双倍退还租赁保证金24885.6元；3、新正公司承担本案诉讼费。被告新正公司辩称：我方不同意顾军的诉请。理由如下：1、被告对顾军不存在欺诈。在出租房屋前，有中介方带顾军到实地看过出租房屋，顾军对出租房屋实际情况了解并认可之后才与我方签订租赁合同。2、顾军承租后一直有交付租金，并没有对房屋大小提出异议，按常理说，122平方米与80多平方米相差40几平方米，顾军若认为有异议不可能不及早提出。3、顾军之所以提起本案诉讼，是因为疫情期间顾军曾向我方提出减租，当时要求减租2个月，因为业主方不同意减免我方租金，我方经过考虑向顾军答复愿单方减免其半个月的租金，顾军不同意，顾军因此才提起本案诉讼。4、关于租赁保证金，租赁保证金虽金额参考了2个月的租金确定，但不意味着租赁保证金按房屋实际面积计算收取，且租赁保证金的性质是担保承租人按时交纳租金、管理费等费用及保证对房屋没有损坏，在租赁合同结束后再予以退还。本合同仍在正常履行中，顾军要求按面积差额退还租赁保证金没有依据，要求退还双倍更没有依据。目前顾军已有迟延交付租金的情况，且合同约定的顾军应负担的管理费及其他费用顾军实际上并没有支付，租赁保证金应经过结算再进行处理。综上，请法院查明事实后作出判决。经审理查明：2019年11月23日，顾军（承租人/乙方）、新正公司（出租人/甲方）双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区华夏路16号x房（简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积122平方米。2019年11月23日至2019年12月15日期间为免租期，2019年12月16日至2020年12月15日期间租金19715.2元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前支付。签约时乙方支付租赁保证金39430元；该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后5个工作日内无息退还乙方。甲方保证该物业产权清晰，并提供相关产权资料配合乙方办理租赁备案及工商登记等。合同签订后，顾军支付新正公司租赁保证金39430元，新正公司交付涉案房屋给顾军。本院2020年5月20日的庭审中新正公司确认顾军正常交租，包括2020年4月、5月租金正常缴纳。顾军对其主张的涉案房屋面积差事实提供如下证据：1、涉案房屋平面图；2、关于广州市天河区华夏路16号1202房的《广州市不动产登记查册表》（显示该房屋建筑面积167.1727平方米，套内面积107平方米，分摊面积60.1727平方米）。新正公司对上述证据无异议。顾军还提供报警回执一份（显示报警人梁镜泉，报警时间2020年3月5日），拟证实诉前新正公司曾到涉案房屋锁门，影响其办公，故其报警维权。新正公司对该证据真实性无异议，但认为该证据无法反映顾军所述内容。新正公司确认其为二房东。新正公司提供上一手出租方（业主方）叶玲与开发商于2012年6月19日签订的《广州市商品房买卖合同》（显示购买房屋地址为广州市天河区华夏路16号1202房，合同约定建筑面积162.5平方米等）、2019年4月1日叶玲出具的《证明》（主要内容：叶玲同意新正公司将承租本人的广州市天河区华夏路16号1210、1211、1212、1201、1202房进行转租或分租等）及2019年4月1日叶玲（出租方）、新正公司（承租方）签订的《广州市房屋租赁合同》（约定承租房屋为广州市天河区华夏路16号1210、1211、1212、1201、1202房，面积1006.3697平方米，租期2019年4月1日至2027年5月31日等），拟证明涉案房屋其系从案外人叶玲处承租而来，转租已经其同意。顾军对上述证据真实性无异议，但认为可证明实际面积与合同面积存在很大差异，证实已存在虚报面积的诈骗行为。新正公司提供其工作人员与顾军一方人员（聊天对象“x租客余先去”）的微信聊天记录，拟证实顾军一直认可租金金额，提起本案诉讼是因双方就顾军因疫情原因申请减免租金一事协商未成。该微信记录其中载明“x租客余先去”于2020年2月16日以疫情原因申请免除2020年2月租金，3、4月租金减半。顾军对此表示：我方本案诉讼是针对合同诈骗行为，从未提及因疫情提起诉讼；我方确实因疫情曾向新正公司申请减免租金，双方协商不成，但与本次诉讼无关。关于涉案房屋租赁面积如何确定问题，庭审中新正公司表示：签约前中介方人员带顾军到涉案房屋现场看过，看完后双方商定合同面积、租金等合同条款。庭审后顾军提交书面说明，称：当时是中介方人员带我同事看房后确定租赁面积的，并没有实地面积测量，且我同事并非专业房产中介，对面积不敏感。关于涉案房屋租赁面积是否经过丈量问题，庭审中新正公司表示：根据我方提供的业主叶玲的买卖合同，合同面积是162.5平方米，我方将该面积一分为二，按一房一半面积来定的，涉案房屋的租赁合同约定面积122平方米应存在笔误，我方当时在确定租金标准时考虑到该问题，对应租金与租赁面积是正常市场价格体现，月租金是针对整个租金面积而言，没有采取单价计租。顾军表示：房产证已证明实际面积与房产面积有较大区别，新正公司称当时合同是市场单价的体现，不能作为参考依据；我方并非专业房产中介人士，对面积不可能有很确切的确认。本院认为：关于涉案房屋的租赁面积问题，按查明的事实，第一，双方《广州市房屋租赁合同》约定涉案物业面积为122平方米，但合同并无约定租金单价，而是整体计租。《广州市房屋租赁合同》也未约定租赁面积最终应以房产证载明面积或实际丈量面积为准，未约定租赁面积如与房产证面积或实际丈量面积不符则应对租赁面积及租金进行相应调整。第二，租赁面积是租赁合同的重要合同条款，关乎当事人重大切身利益，当事人在签约前理应尽到审慎注意义务。本案中，关于签约时租赁面积如何确定的问题，顾军确认其在签约前已实地查看，表明顾军是在对涉案房屋现场状况（包括租赁面积）了解的情况下签订租赁合同的。本案没有证据表明顾军在承租时要求新正公司向其出示房产证或租赁面积的计算依据而新正公司予以拒绝，没有证据表明合同条款不是双方当事人的真实意思表示，合同约定的租赁面积及租金标准等合同条款对当事人具有约束力，顾军作为完全民事行为能力人应对自身民事行为承担相应法律后果。第三，从实际履行情况看，签约后顾军按合同约定支付租金。新正公司提供的微信聊天记录反映顾军一方在2020年2月以疫情原因向新正公司申请减免租金，在交涉时顾军并无提出租赁面积有误，双方就因疫情减免租金问题协商未成，随后顾军提起本案诉讼。综合本案案情，原告称被告在签约时对租赁面积存在隐瞒、欺诈情形，未举充分证据证实，本院不予采信。顾军要求新正公司双倍返还面积差租金及相应的租赁保证金差额，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告顾军的全部诉讼请求。本案受理费1355元，由原告顾军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  卓燕君人民陪审员  杨春梅二〇二〇年十一月六日书 记 员  梁炎梅陈世彬