贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5764号原告：刘xx，男，1975年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：傅波，贵州集泰律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳顺和房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路小城故事H组团H1栋一单元负二层。法定代表人：高如星委托诉讼代理人：张琰睿，北京大成（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：袁梦，北京大成（贵阳）律师事务所律师，特别代理。原告刘xx与被告贵阳顺和房地产开发有限公司（以下简称顺和房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘翔及其委托诉讼代理人傅波，被告顺和房开委托诉讼代理人张琰睿、袁梦到庭参加诉讼。本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。原告刘翔向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付原告购买的位于贵阳市经济技术开发区，并办理产权登记（诉讼中变更为协助办理产权登记）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，按照每天47.2285元为标准自被告实际收房之日，自2013年4月30日计算至2020年4月30日为120763元；3.判令被告向原告赔付因擅自变更设计导致的经济损失20000元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告修建的位于贵阳市经济技术开发区，房价为472285元，交房时间为2013年4月30日。合同签订前，原告已于2011年9月9日和9月21日共预交了142285元。2011年12月13日，原告在中国建设银行办理了房屋贷款330000元，支付了全部房款。之后，被告并未按照合同约定的时间交房，直到2014年9月，被告才通过刊登报纸公告的方式通知原告交房。原告到自己购买的房屋查看后，发现根据合同附件房屋平面中主卧室设置有一小窗，便于通风换气，但实际交付的房屋却没有设置小窗，经向被告工作人员询问，被告知该处变更为承重墙，所以取消了小窗的设置。但是，被告从未按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，以任何方式通知原告该处的设计变更。由于对该处小窗是否应该设置存有争议，因此看房当天原告没有能够实际收房。此后，原告向被告提出恢复设置小窗或是赔偿经济损失的要求，但被告一直拒不承认自己擅自变更设计，对原告的合理要求一直拒不同意。其后，原告多次要求被告先交房在慢慢协商解决擅自变更设计的问题，但被告却要求原告先交纳看房以后的物管费用再交房。2017年4月12日，原告向贵阳市经济技术开发区规划局提交书面情况反映，该局于4月25日答复，原告所查询的房屋主卧室卫生间设置有一处小窗。2020年4月28日，原告再次到被告处要求收房并解决主卧室小窗的问题，被告的负责人周海却要求原告先到贵州顺和天盛物业管理有限公司交纳2014年9月至今的物管费10698元和垃圾清运费834元，然后才会交房给原告。原告认为，无论是根据法律规定还是合同约定，被告要求原告先行交纳物管费和垃圾清运费才交房的行为是违法的，原告已经付清房款，被告理应交房，物业费纠纷系另外的法律关系，与被告无关。同时，被告擅自变更设计导致房屋功能受损，原告按照合同约定要求解决问题在收房，所以导致原告一直未能实际收房，该责任在于被告，未收房之前的物业费理由由被告交纳。合同约定的交房时间为2013年4月30日，被告通知原告看房的时间为2014年9月20日，其后因为房屋设计变更导致一直未能实际收房，逾期交房责任在于被告，被告理应承担相关责任。原告为维护其合法权益，遂诉至人民法院，诉请如前。被告顺和房开辩称，第一，被告已于2014年7月29日通知原告收房，至今不存在任何不能交房的情形，所以原告诉请交房没有事实依据。第二，按照合同约定，被告并未有给原告办理产权证的义务，被告的义务仅仅为提供相关资料，现原告诉请协助办理，被告亦同意。第三，关于原告陈述的因设计变更存在主卧室与合同约定不一致的问题。该变更系经过规划部门进行审核后进行的变更，符合约定。同时，合同第10条明确约定，原告在知道设计变更后15日内可以选择退房，如不退房，双方对于赔偿标准可以另行商定，而原告不收房亦没有提出合理的赔偿，原告要求按照逾期交房的违约金支付标准向其支付违约金无合同及法律依据，且该诉请从被告通知交房即2014年7月29日起开始计算诉讼时效，现已过诉讼时效。第四，关于原告诉请的设计损失，虽然事实上进行了变更，但原告并未提供证据证实其具体的损失，其主张的金额无合同约定，亦无法律规定，且该诉请亦过诉讼时效。综上陈述，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳市花溪区小河珠江路177号小城故事的开发建设单位。2011年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要内容：1、原告向被告购买位于贵阳市经济技术开发区，建筑面积138.50平方米，总价款为472285元；2、买受人于2011年9月15日支付人民币142285元，余款330000于2011年10月15日前在银行办理完按揭贷款；3、出卖人应当在2013年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用（合同第八条）；4、出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过720日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行……5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；6、买受人应当在合同第八条规定的日期30日内来办理交房手续；7.商品房买卖合同补充协议书第三条“当商品房单体建筑依法取得验收报告即视为符合交房条件，出卖人按以下程序向买受人进行交付：1.出卖人向买受人发出入住通知。合同中规定的房屋交付日期，以出卖人通知买受人可以办理房屋交付使用的通知送达买受人的日期为准。入住通知可以以下列方式送达：（1）按照买受人合同中地址邮寄送达；（2）按照买受人合同中的电话通知；（3）在《贵阳晚报》《贵州都市报》或《贵州商报》中任一一种报纸上发布入住公告”。此外，合同对其他事宜了约定。合同签订后，原告向被告支付了案涉房款共计472285元。案涉楼栋所在房屋经验收合格后，被告于2014年7月29日在贵阳晚报上登报方式通知业主收房。案涉房屋在规划设计时，在主卧室卫生间中设置有一窗户，但实际上可交付的房屋主卧卫生间并未开设窗户。原告于2014年9月份现场查看房屋时以该变更为由，拒绝收房。对于该设计变更，原告陈述系因为原本设置的窗户所在墙面为承重墙，处于安全考虑作此改变，且已经经过竣工验收合格，达到交付条件。关于该变更，被告未提交相关政府职能部门同意变更的材料，亦未告知原告。原告因该变更向贵阳市城乡规划局贵阳经济技术开发区分局反映，该局于2017年4月25日针对刘翔的《关于小城故事项目Ｄ4栋单体方案规划审批情况核实的回复》，该回复载明案涉房屋在设计时主卧室卫生间确有窗户。此外，原告主张其收房受阻，即被告要求其先行交纳物业服务费及垃圾清运费，设置收房的前置条件，并提供录音拟证实该陈述。对此，被告陈述其并未设置该前置条件，且已经通知被告收房，现案涉房屋亦可办理产权证，对原告该主张不予认可，且该录音双方并非被告公司职工，不予认可。另，被告2017年9月26日取得案涉房屋所在楼栋的不动产权证书，并于2017年9月27日在贵阳晚报上登报的方式通知业主办理不动产权证。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《情况反映》《关于小城故事项目D4栋单体方案规划审批情况核实的回复》、收款收据、中国建设银行支付凭证、户型示意图、商品房预售合同备案表、贵阳晚报报纸、录音等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。房屋交付系被告的义务，但同时亦系原告的权利及义务，该行为需要原、被告双方共同完成，被告已经通知被告收房，并非拒绝交付房屋，且原告亦未提供有效证据证实被告拒绝交付房屋，故本院对原告诉请被告交付房屋的请求不予支持。被告于2019年9月27日已通知被告办证，未拒绝提交办证材料、协助办证，故本院对原告诉请被告协助办证的请求亦不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金的诉请，被告于2014年7月29日通知原告收房，构成违约，原告于2020年5月20日才向本院提起诉讼，已过法律保护三年的期限，故本院对被告提出诉讼时效的抗辩予以采纳，对原告该诉请不予支持。关于原告主张系案涉设计变更（主卧室卫生间窗户未开具）、被告以交纳物业费为收房前置条件导致被告未收房，应承担该行为导致的逾期交房违约金的主张，本院认为，对于设计变更，原告自2017年9月份现场收房查看时已经明知该现状，其应当根据房屋买卖合同第十条之规定以维护其权益，即退房或者另行签订补充协议予以处理，被告暨不收房，亦未退房，由此造成扩大损失部分，应当由原告自行承担，故本院对原告该主张不予采信；对于原告主张被告设置收房前置条件（先行交纳物业费），并未提供有效证据证实，本院亦不予采纳。综上论述，本院对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求不予支持。关于原告主张因设计变更导致损失的请求，如前所述，原告应当在其知道该变更之日即2014年9月起三年内主张其权利，但原告诉至本院时已过三年，故本院对被告抗辩已过诉讼时效的意见予以采纳，对原告该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘翔的诉讼请求。案件受理费1,658元（已减半收取），由原告刘翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年十一月十四日法官助理犹伟书记员胡兰