广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2341号原告：黄丽萍，女，1968年6月20日出生，汉族，住韶关市浈江区××××××××××韶关碧桂园高山流水3街28。委托诉讼代理人：白永强，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈自鸣，广东闻彰律师事务所律师。被告：湖南谭大嘴餐饮管理有限公司，住所地：湘潭县××××××××××××××（天易示范区）。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：欧阳延安，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段忆慧，湖南唯楚（湘潭）律师事务所实习人员。原告黄丽萍与被告湖南谭大嘴餐饮管理有限公司（以下简称谭大嘴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白永强、被告的法定代表人谭某1和被告的委托诉讼代理人欧阳延安、段忆慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽萍向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》，被告将位于韶关市浈江区×××××××××××××韶关碧桂园翠林山语一街综合楼103商铺恢复原状并返还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金6785.5元、管理费5089元、折旧费7916.5元（租金、管理费、折旧费从2020年2月1日起分别按1357.1元/月、1017.8元/月、1583.3元/月的标准计至被告恢复商铺原状并返还给原告，暂计至2020年6月30日）及物业管理费848.19元（从2020年4月1日起按282.73元/月标准计至被告恢复商铺原状并返还给原告，暂计至2020年6月30日）；3、被告向原告支付水费216.09元及免租期内租金4071.3元、管理费3053.4元、折旧费4749.9元；4、被告向原告支付违约金9499.68元（以欠付租金、管理费、折旧费为基数，按年利率24%计至付清所有款项，暂计至2020年6月30日）；5、原告没收被告缴纳的履约保证金11874.75元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月1日,原告与被告签订了位于韶关市浈江区×××××××××××××韶关碧桂园翠林山语一街综合楼103商铺的《商铺租赁合同书》及其相关补充协议，合同有效期为2019年10月1日至2029年9月30日。但自原告依约将商铺租赁给被告使用后，被告从2020年2月1日起都未按合同约定时间缴交应缴款项，为此原告提起诉讼。被告谭大嘴公司辩称，一、被告与原告之间签订的《商铺租赁合同书》及其相关补充协议已经于2020年2月初解除;二、原告主张的租金、管理费、折旧费、物业管理费、水电费、违约金、没收履约保证金等没有事实和法律依据。被告是基于不可抗力行使解除权解除合同;三、即使被告与原告之间合同未解除，根据相关法律法规规定，被告也无需支付原告诉请的租金及相关其他费用；四、即使被告解除合同存在一定的违约情形，原告自身应对合同解除后的损失承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月1日,原告黄丽萍（甲方）与被告谭大嘴公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定:甲、乙双方就位于韶关市浈江区×××××××××××××韶关碧桂园翠林山语一街综合楼103商铺租赁事宜，协商一致，签订本合同。第三条、商铺经营范围为：餐饮品类。未经甲方同意，乙方不得擅自转租或改变经营范围。如乙方转租或改变经营范围，则甲方有权解除合同，收回场地，保证金不予退还。第四条、商铺的租赁期限为十年，即从2019年10月1日起至2029年9月30日止。租赁期满，乙方如需继续经营，应于租赁期满前三个月书面通知甲方，并须得到甲方的同意，租赁费用及条件以双方订立合同为准。在同等条件下，乙方享有优先续签权。若合同期已满，乙方不续签合同也不撤出柜台的，超出合同期的每一天按原租金和管理费的2倍来收取，并甲方有权采取强制措施将乙方清理出场。第五条、商铺交付日期为2019年10月1日，自交付商铺之日起3个月，为乙方装修期，装修期内甲方免收乙方商铺租金和管理费，租金和管理费从2020年1月1日计起；装修期内产生的其他一切费用由乙方自行承担(含水电费)。如乙方在合同期未满时提前撤场的，则在撤场前应补交装修期的租金和管理费。第六条、商铺租金和管理费明细见下表，乙方须于每月5日前缴付本月租金和管理费及上月水电费，以现金支付或银行转账支付至甲方指定账户，如乙方逾期，则甲方有权按欠缴租金和管理费的0.3%每天计收违约金，如乙方逾期超过5天仍未交纳则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还，并甲方有权采取强制措施将乙方清理出场(包括但不限于对乙方专柜停水、停电等措施)。甲方收取租金和管理费时，只开具有效收款收据给乙方。2020年1月1日-2020年12月31日，租金1357.1元/月。2020年1月1日-2020年12月31日，管理费标准1017.8元/月。第七条、乙方应在与甲方签订本合同时一次性向甲方缴交履约保证金人民币11874.75元整，以现金支付或银行转账支付至甲方指定账户。房屋履约保证金在本合同终止时乙方无违约，并结清应缴费用的情况下，由甲方于乙方办理完毕离场手续后三个月内无息退还给乙方。如乙方未经甲方同意而提前撤场的，履约保证金不予退还，乙方须支付甲方商铺月使用费三倍的违约金，并应另行缴清应缴租金和管理费、水电费及承担本合同约定的相应违约责任。第二十八条、如乙方逾期15日未能缴足租金和管理费及各项应缴费用，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方的履约保证金当作违约金甲方不予退回，并甲方有权向乙方追索欠缴的租金和管理费及相关费用。第三十一条、如乙方未经甲方同意擅自解除合同，则乙方缴纳的履约保证金作为违约赔偿金支付给甲方，并甲方有权向乙方追索欠缴的租金和管理费、费用及由此给甲方造成其他经济损失。第四十一条、因不可抗力，如台风、地震、水灾等自然灾害或其他不可抗事件造成物业不能正常使用的，双方可以解除合同，并互不承担违约责任。当日，原告黄丽萍（甲方）与被告谭大嘴公司（乙方）还签订了《补充协议》，约定：一、鉴于甲方商铺交付给乙方使用时，已对商场整体进行投入和规划，现甲乙双方一致同意，乙方在按原合同标准约定支付租金和管理费外，另按以下标准每月向甲方支付资产折旧费用：2020年1月1日—2020年12月31日，资产折旧费标准1583.3元/月。因乙方承租翠林山语一街综合楼103商铺产生的物业费由乙方承担，甲方负责代收，甲方向碧桂园物业部代为缴纳，缴交标准以碧桂园物业管理中心的标准为准。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金人民币11874.75元，原告向被告交付了商铺。之后，被告对商铺进行了装修。2010年1月份，被告装修好后在该商铺经营饭店。2020年1月份的租金、管理费、折旧费、物业管理费、水电费被告已缴纳给原告。2020年2月份因新冠肺炎疫情影响被告饭店被迫关门停业。之后，被告向原告提出没有能力继续经营饭店，请求解除合同终止合作。2020年4月，被告跟原告协商，寻找新的承租人承接该饭店，想让新的承租人与原告继续履行租赁合同，原告提出要3000元合同转让费，后双方协商未果。2020年4月27日，被告向原告发送《解除租赁合同通知书》，载明：由于新型冠状病毒感染的肺炎疫情来之凶猛，……我司出现资金链断裂问题，所以只能选择解除与贵公司签署的租赁合同……因不可抗力造成《商铺租赁合同书》无法继续履行，请贵公司退还我司缴纳的租金、保证金等共计人民币47499元。原告在当天收到《解除租赁合同通知书》。2020年5月10日，原告向被告发送《复函》，载明：关于你方提出的《解除租赁合同通知书》，我方已知悉。……根据《商铺租赁合同书》……由于你公司提前解除租赁合同，请你公司按双方约定缴交标准缴清2020年2月1日至交还场地期间的所有租金、水电费等款项，履约保证金不予退还，同时你公司必须按照合同约定将场地恢复原状，待我方按合同约定对场地验收合格后，才视为你方正式交还场地给我方。另：如你公司有意向客户承接的，则按你公司原签订的合同应缴交标准、合同期限等条件执行，交付标准场地由你公司与你方意向客户对接，同时须缴交转让费3000元，且你公司须缴清转让前的所有欠缴款项。以上事实有原告提交的《商铺租赁合同书》及其相关补充协议、微信截图、不动产权证书；被告提交的被告与原告的代理人“蔡双飞”的微信聊天记录、名称为“珑弯102-105餐饮沟通”微信群内的聊天记录、《解除租赁合同通知书》、《复函》以及本案法庭笔录等在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当恪守履行。关于合同解除的问题。根据《商铺租赁合同书》第四十一条：“因不可抗力，如台风、地震、水灾等自然灾害或其他不可抗事件造成物业不能正常使用的，双方可以解除合同，并互不承担违约责任。”的约定以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款:“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”的规定，我国新型冠状病毒感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的…”。被告主张因不可抗力无法继续履行合同而解除合同，于法有据，本院予以采纳。关于合同解除时间的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。原告于2020年4月27日收到被告的《解除租赁合同通知书》，故双方签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》已于2020年4月27日解除。在合同解除前2020年2月至4月的租金、管理费、折旧费（租金按1357.1元/月、管理费按1017.8元/月、折旧费按1583.3元/月的标准）共3个月，合计11874.6元，被告应支付给原告。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故2020年5月之后被告不需要再支付租金、管理费、折旧费给原告。被告应将商铺恢复原状并返还给原告。关于原告主张违约金、免租期内租金、管理费、折旧费以及没收被告交纳的履约保证金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”的规定和原、被告签订的《商铺租赁合同书》第四十一条：“因不可抗力，如台风、地震、水灾等自然灾害或其他不可抗事件造成物业不能正常使用的，双方可以解除合同，并互不承担违约责任。”的约定，被告提出因不可抗力免责的理由成立，本院予以采纳，原告再以合同约定主张违约金、免租期内租金、管理费、折旧费以及没收被告交纳的履约保证金的请求不能成立，本院不予支持。被告交纳的履约保证金人民币11874.75元，原告应退还给被告。关于原告主张物业管理费、水费的问题，因其未提供证据证明被告实际欠交的金额，故本院暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告黄丽萍与被告湖南谭大嘴餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》已于2020年4月27日解除；二、被告湖南谭大嘴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄丽萍租金、管理费、折旧费共计11874.6元；三、被告湖南谭大嘴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将韶关市浈江区×××××××××××××韶关碧桂园翠林山语一街综合楼103商铺恢复原状并返还给原告黄丽萍；四、驳回原告黄丽萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，由原告黄丽萍负担500元，被告湖南谭大嘴餐饮管理有限公司负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  朱楚贤二〇二〇年十一月五日书记员  钟思洁