安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初3360号原告：宿州新华书店有限公司，住所地安徽省宿州市银河二路277号，统一社会信用代码91341300152340995Q。法定代表人：梅胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。被告：崔英钢，男，1968年5月9日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。原告宿州新华书店有限公司（以下简称宿州新华书店）与被告崔英钢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿州新华书店的委托诉讼代理人金源、被告崔英钢及其委托诉讼代理人王宜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿州新华书店诉称：宿州新华书店与崔英钢之间有多年的房屋租赁合同关系。2017年9月26日，宿州新华书店安排其分支机构宿州新华书店砀山分公司再次与崔英钢签订了房屋租赁合同，合同约定：宿州新华书店将位于砀山县振兴路以东面积为1127.15平方米的楼房租赁给崔英钢经营宾馆使用，租赁期限1年，自2017年10月1日起至2018年9月30日止，年租金9.5万元。崔英钢经营期间所需的水、电、物业、通讯、能源等费用由崔英钢自行负担。合同终止（含期满或者无效、解除、撤销等）时，崔英钢应对场地的装潢、设备恢复原状或经甲方同意按现状交还，上述装潢、设备所有权归宿州新华书店所有，崔英钢应按宿州新华书店要求的时间撤离经营区域等等。该租赁合同于2018年9月30日期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，崔英钢仍继续使用涉案房屋至今。依照合同法第236条规定原租赁合同继续有效，但为不定期租赁。自2018年10月起至今崔英钢未支付租金，按照原租赁合同年租金9.5万元的标准计算，至2020年6月30日崔英钢拖欠租金计166250元。经多次催要，崔英钢至今尚未给付，崔英钢的行为违约，并侵害了宿州新华书店的权益，现提起诉讼，请求判令：1、解除宿州新华书店与崔英钢之间的不定期房屋租赁关系；2、判令崔英钢支付拖欠的租金166250元（按年租金95000元计算，从2018年10月1日起计算至2020年6月30日，2020年6月30日之后的租金计算至交付房屋之日止）；3、判令崔英钢将租赁房屋按现状完好的交付给宿州新华书店；4、本案的诉讼费用由崔英钢负担。崔英钢辩称：1、崔英钢与宿州新华书店双方于2010年10月26日签订了房屋租赁合同，明确约定租赁期限从2010年10月26日到2013年10月26日，约定租金为每年8万元。2011年，宿州新华书店违反合同约定，在没有任何协商约定的情况下强行让崔英钢交纳2012年租金9万元，2013年崔英钢也交纳了租金9万元。崔英钢投资100多万元经营宾馆，迫于无奈交纳了每年9万元的租金。租赁合同到期后，从2014年至今双方没有签订过任何合同，并因租金吵闹过。2014年10月26日之后，崔英钢一直按宿州新华书店的要求每年交房租9.5万元。崔英钢从未违反房屋租赁合同的任何条款，加之崔英钢开设宾馆投入大量的资金至今未收回，按法律规定不能解除涉案房屋租赁合同。2、对于宿州新华书店提出的第二项诉讼请求，崔英钢按照原合同的约定8万元，计算使用期间的费用。因宿州新华书店违约在先，2012年到2013年每年9万元以及2014年之后每年9.5万元收取的租金是没有任何法律依据的。2020年初开始，由于疫情的持续影响，宾馆未能经营，给崔英钢带来巨大的损失，崔英钢向宿州新华书店书面报告了此情况要求减免租金，宿州新华书店的领导口头同意给予减免部分房屋租赁费用，但一直没有给予书面答复，导致涉案房屋租金未能及时按期交付。3、按照双方签订的合同第四条约定，宿州新华书店应每隔一年修缮房屋一次，但租赁期间宿州新华书店至今一次没有给修缮过，所有修缮房屋费用均是由崔英钢垫付的，按法律规定修缮房屋的费用应从崔英钢应交付的租赁费中扣除。由于宿州新华书店未及时按合同约定修缮房屋，导致崔英钢的投资财产包括强化木地板、壁纸、单扇门、双扇门、石膏板吊顶、石膏线不同程度的损坏，造成损失合计52875元，应由宿州新华书店赔偿。4、崔英钢租赁涉案房屋进行合法经营，没有任何违反法律规定的行为，只是由于疫情不可抗力的事实，才没有按时交纳租赁费。现宿州新华书店要求解除房屋租赁合同，是对崔英钢权利的侵犯，因为崔英钢投资成本较大至今未能收回。5、崔英钢要求按原合同租金8万元进行计付租金，崔英钢多交纳的租赁费用应折抵下欠租赁费用。综上，崔英钢不同意解除合同，要求继续履行涉案房屋租赁合同，并重新签订租赁合同。请求驳回宿州新华书店的诉讼请求。经审理，本院查明如下案件事实：2010年10月26日，宿州新华书店砀山分公司（出租人）与崔英钢（承租人）签订房屋租赁合同，将其所有的坐落于西关振兴路南侧的砖混结构房屋（一层5间，二层10间，面积943平方米）出租给崔英钢用于开设宾馆。约定：租赁期限3年，从2010年10月26日起至2013年10月26日止；房屋租金每年8万元，承租方于每年一次付清当年的租金；修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋及其设备应每隔1年认真检查、修缮一次，以保障承租人安全和正常使用；合同期满，租赁双方及时办理清结。承租方如需继续承租，应提前2个月于出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权；承租人拖欠租金累计达1个月，出租人可以终止合同，收回房屋；承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元；承租方擅自改变房屋结构，造成承租房屋损毁的，应负赔偿责任；其他约定事项：1、租赁期间一切物业费用均由承租方支付。2、租赁期间如遇到市场变化、双方可协商调整租金。3、租赁期间，城建局、城管局、环保局等执法机关罚款费用由承租方支付。4、租赁期间，出租房屋严禁非法活动，如有违法行为造成的后果，由承租方负责一切。5、退租时，除另有约定外，出租方有权要求承租方按原状恢复出租房屋。合同签订后，宿州新华书店砀山分公司将涉案出租房屋交付给了崔英钢用于开设宾馆使用，崔英钢按照约定交纳了租赁期间的房屋租金。至2013年10月26日合同期满，双方未再续签房租租赁合同，崔英钢依然继续使用涉案租赁房屋，宿州新华书店也没有通知崔英钢终止合同及收回涉案出租房屋，崔英钢仍按照前述约定按年给付房屋租金，自2014年起宿州新华书店每年向崔英钢收取租金95000元至2018年的9月30日止的租赁年度届满。之后，崔英钢因故未再向宿州新华书店给付租金，但崔英钢一直使用涉案租赁房屋至今。租赁期间，宿州新华书店没有对涉案租赁房屋进行过维修。诉讼过程中，崔英钢向本院提交收款收据、建材销售单等5份单据，主张其维修并支出维修费48900元（2012年支出屋面防水维修费14000元、2014年支出屋面防水维修费12000元、2016年支出屋面防水维修费12300元、2018年支出屋面防水维修费12000元、2020年支出屋面防水维修费10600元），宿州新华书店不予认可，并同时表示宿州新华书店不应承担房屋维修义务；崔英钢向本院提供房屋漏水照片及修缮清单一份，主张租赁期间因房屋漏水造成其损失52875元，宿州新华书店亦不予认可。另查明，宿州新华书店砀山分公司系宿州新华书店的分公司。上述案件事实，有房屋租赁合同、收款收据，及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：2010年10月26日宿州新华书店砀山分公司与崔英钢签订房屋租赁合同，将其所有的涉案房屋出租给崔英钢开设宾馆，约定租赁期限3年（从2010年10月26日起至2013年10月26日止），事实清楚、证据充分，本院予以确认。租赁期限届满后，崔英钢继续使用租赁房屋并按年支付租金，出租人宿州新华书店及其砀山分公司没有提出异议并接收房屋租金，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，即：自2013年10月30日之后涉案房屋租赁合同为不定期租赁合同。自2014年起崔英钢每年应宿州新华书店要求交纳租金95000元至2018年的9月30日的租赁年度届满，视为双方对涉案租赁合同中的租金进行了调整，崔英钢认可。即：涉案房屋租金自2014年起每年为95000元。至2018年9月30日之后，崔英钢使用涉案租赁房屋至今，崔英钢应按照每年95000元的租金标准支付房屋租金（使用费）。崔英钢拖欠宿州新华书店2018年9月30日至今的租金未能给付，依照相关法律规定及前述合同约定，宿州新华书店有权要求解除（或者终止）合同；合同解除后，崔英钢应当及时将涉案租赁房屋腾空及时交还给宿州新华书店。故，宿州新华书店要求解除涉案（不定期）房屋租赁合同、归还涉案租赁房屋以及给付下欠房屋租金（按照年租金95000元从2018年10月1日起按年租金95000元计算至实际交还房屋之日止）的诉讼请求应予支持。崔英钢要求按照80000元/年的标准给付房屋租金以及已交付给宿州新华书店的租金中超出80000元的部分应予折抵其下欠房屋租金的抗辩意见，缺乏相关事实和法律依据，应不予支持。关于涉案出租房屋租赁期间维修的问题。依照涉案房屋租赁合同“修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋及其设备应每隔1年认真检查、修缮一次，以保障承租人安全和正常使用”的约定，宿州新华书店应当承担维修义务，宿州新华书店不予承担维修义务的主张本院不予采纳。涉案房屋租赁期间，崔英钢在租赁房屋需要维修时应及时通知宿州新华书店进行维修，宿州新华书店如不履行维修义务时，崔英钢可自行或委托第三方进行维修，维修费用由出租人宿州新华书店负担。诉讼过程中，崔英钢未向本院提交相关通知宿州新华书店进行维修以及其不予维修的相关有效证据予以佐证，并且崔英钢提供的维修费用票据宿州新华书店亦不予认可，故本院对崔英钢的该项抗辩意见不予采纳。关于崔英钢主张因涉案房屋漏水造成其损失52875元的问题。诉讼过程中，崔英钢提供的房屋漏水照片及修缮清单一份，宿州新华书店不予认可。审理认为，崔英钢的该部分主张，缺乏其他相关有效证据予以佐证，其该部分主张的抗辩意见本院亦不予采纳。关于崔英钢要求减免新型冠状××疫情防控期间房屋租金的问题。审理认为，2020年元月起全国多发新型冠状××疫情，应国家号召全民抗击新冠疫情的需要，疫情防控期间崔英钢亦未进行宾馆经营业务，造成一定的损失。新型冠状××疫情属不可抗力，结合本地区该疫情防控期间的需要及本案的相关实际情况，崔英钢在该期间的损失应由双方分摊，以减免涉案房屋4个月的租金为宜，即：95000元/年÷12个月×4个月＝31666元。崔英钢的该部分抗辩意见应予采纳，宿州新华书店不同意减免租金的主张本院不予采纳。宿州新华书店的其余诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除宿州新华书店有限公司与崔英钢之间的（不定期）涉案房屋租赁合同；二、崔英钢于本判决生效后三日内支付宿州新华书店有限公司（自2018年10月1日起至2020年6月30日）房屋租金134584元（166250元－31666元）及2020年6月30日之后至实际交还房屋之日止的租金（按年租金95000元计算）；三、崔英钢于本判决生效后二十日内将涉案租赁房屋腾空，交还给宿州新华书店有限公司；四、驳回宿州新华书店有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1813元（宿州新华书店已预交），由崔英钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年十一月十八日书记员  张郅臻附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。