四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初1186号 原告：王荔，女，生于1980年9月8日，汉族，住四 川省宣汉县。 委托诉讼代理人：杨永权，四川天维律师事务所律师。 被告：王明华，男，生于1969年11月8日，汉族，住四川省万源市。 被告：黄曦忠，女，生于1969年11月4日，汉族，住四川省万源市，系被告王明华之妻。 第三人：丁绍碧，女，生于1943年6月2日，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：石祖京，男，生于1968年6月14日，汉族，初中文化，住四川省万源市。系第三人丁绍碧之子。 原告王荔与被告王明华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，诉讼中，本院根据原告的申请，先后依法追加黄曦忠为共同被告，丁绍碧为第三人参加诉讼，同时，原告申请庭外和解本院扣除审限。本院依法适用简易程序，于2020年8月6日、2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告王荔及其委托诉讼代理人杨永权、被告王明华、第三人丁绍碧的委托诉讼代理人石祖京到庭参加诉讼，被告黄曦忠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告王荔向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决原、被告签订的房屋买卖合同（价值119680元）有效；2、判令被告继续履行合同，并限期为原告办理不动产权证；3、判令被告因其故意违约向守约方原告支付违约金3万元;4、本案的诉讼费由被告承担。原告在申请追加第三人丁绍碧后，增加诉讼请求，要求丁绍碧配合原告办理不动产权过户手续，并判令丁绍碧与被告王明华、黄曦忠按照过错程度承担相应的责任。事实及理由：2006年12月12日，丁绍碧（简称甲方）与被告黄曦忠（简称乙方）达成联合建房协议：“一、甲方负责提供改建该房屋所需的一切房地产权有效手续，全权委托乙方办理改建审批手续（缺土地证由乙方负责完善并承担相关费用）。二、改建该房屋所需资金由乙方负责，房屋建成后第二层、第三层计四套产权归甲方所有，同时乙方另给甲方增补叁万元现金，余下房屋产权归乙方所有。三、新房建好后，乙方负责办理甲方相关房地产手续，甲方无条件协助乙方完善相关手续，办理手续所发生的一切税费均由乙方负责承担。第四、第二层和第三层不含门窗、水电到户，修建交房期至2007年10月31日，修建期间安全责任由乙方负全责，并承担建房期间水电费用。五、违约责任，该协议一经生效，甲乙双方无条件履约，若一方违约则赔偿另一方工程造价的30%的违约金。未尽事宜，另行商定，本协议一式两份，双方各持一份，签字生效”。2007年12月29日丁绍碧取得万源市人民政府颁发的《国有土地使用证》：住宅用地使用面积190.45㎡。2007年12月30日，丁绍碧取得万源市规划和建设局颁发的《建设工程规划许可证》：建筑七层（包括地下一层），底层建筑面积190平方米，总建筑面积1320平方米。2008年3月11日丁绍碧取得万源市规划和建设局颁发的《建筑工程施工许可证》：建设规模1385平方米，合同开工日期2008年1月，合同竣工日期2008年11月。2008年10月2日，被告王明华将该幢楼的第7楼2号与原告达成房屋买卖协议：“①房屋出售价格1360元/㎡，套内实际面积78㎡，公用楼道分摊面积10㎡，房屋出售价格1360×88=119680元。②原告签订合同时先支付5万元，余下全部购房款付清后，被告方能交该套住房钥匙并将该套住房交付给原告使用。③原告向被告交付一万元用于办理房屋产权手续和国土使用证的费用（包括税费），双方按照法律规定各自承担相关税费，由被告负责统一办理。④双方签订合同后，因一方故意违约，违约方除加倍赔偿对方损失外，还应向守约方支付违约金3万元等等内容”。原告2009年7月对该房屋装修，于2009年10月27日原告与万源市供排水公司签订供用水合同，原告正式入驻新房。之后，原告多次找被告办理房屋产权过户手续而被告故意拖延时间，原告已支付房屋购房款及产权过户费，其合法权益受到严重侵害，现诉请人民法院依法判决。 被告王明华辩称，一是原告诉请本案为商品房销售合同错误；二是修建房屋的手续不是被告的，对办理不动产登记答辩人只是起咨询相关政策的协助作用；三是合同没有约定具体的办证时间，且建房手续是丁绍碧办理，被告无办证主体资格，故被告不存在违约行为。 第三人丁绍碧述称，2006年，我与黄曦忠达成私房改建协议，约定由黄曦忠出资建房，我取得四套房产，其余房屋归被告所有的协议。原告与我没有合同关系，之前一直不认识。不过，我应该协助原告办理过户手续，不应承担其他赔偿等违约责任。 原告王荔为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 1、当事人身份信息。拟证明诉讼主体资格。 2、房屋买卖协议。拟证明双方达成房屋买卖协议，约定了相关权利义务及违约处理条款。 3、户籍信息。拟证明丁绍碧与黄曦忠身份信息。 4、联合建房协议。拟证明丁绍碧与黄曦忠签订建房协议，约定了相关权利义务。 5、丁绍碧及罗某刚的调查笔录。拟证明2009年房屋修建成功，王明华将该栋楼第7楼2号卖给王荔。 6、土地登记审批表。拟证明丁绍忠取得国有土地使用证，独用面积190.45平方米。 7、《建设工程规划许可证》。拟证明丁绍碧取得建设许可证的事实。 8、建筑工程施工许可。拟证明建设规模1385平方米。 9、转账凭证。拟证明原告转款给黄曦忠5万元购房款。 10、证人王华成证明。拟证明原告支付尾款，并由被告出具购房和办理产权过户收款收据。 11、证人代某红证明。拟证明2008年10月2号，原告给黄曦忠支付下欠尾款及办理房产过户手续费1万元。 12、城市供用水合同。拟证明原告签订用水合同。 13、录音证据。拟证明被告称把办理产权证书的资料早就交给了国土资源局，现在叫不动产中心，丁绍碧有准建证，办证要派人过来测绘。 14、万源市不动产登记中心向本院的两份回函。拟证明办证登记需要的手续以及现无法办证的原因系规划许可证附件存在擅自修改，房屋疑似超规划建设等。 15、《建设工程规划许可证》存根栏复印件。拟证明建筑层数栏“地下一层”以及总建筑面积（平方米）栏“1320.00”两处加盖有住建局校对章，并没有万源市不动产登记中心所认为的有擅自修涂改的情况。 对原告提供的证据，经被告王明华、第三人丁绍碧质证认为，原告的证据无异议，但认为并没有违约，不应该担责。 被告王明华、第三人丁绍碧未提供证据。 被告黄曦忠未到庭应诉，未作答辩，亦未举证、质证，视为放弃相关的诉讼权利。 以上证据，结合庭审，本院分析认证如下：原告提供的上述证据，来源合法，且与本案有关联，经审查具有客观性、关联性、合法性，应予采信。 经审理查明，被告王明华、黄曦忠系夫妻关系。2006年12月12日，第三人丁绍碧（简称甲方）与被告黄曦忠（简称乙方）签订联合建房协议：“甲方在万源市太平镇有一私房需进行改建，由于甲方缺乏资金无力改建，特邀约乙方合作联合建房，经甲乙双方协商达成以下一致协议：一、甲方负责提供改建该房屋所需的一切房地产权有效手续，全权委托乙方办理改建审批手续（缺土地证，由乙方负责完善并承担相关费用）；二、改建该房屋所需资金由乙方负责，房屋建成后第二层、第三层计四套产权归甲方所有，同时乙方另给甲方增补叁万元现金，余下房屋产权归乙方所有；三、新房建好后，乙方负责办理甲方相关房地产手续，甲方无条件协助乙方完善相关手续，办理手续所发生的一切税费均由乙方负责承担；第四、第二层、第三层不含门窗、水电到户，修建交房期至2007年10月31日，修建期间安全责任由乙方负全责，并承担建房期间水电费用；五、违约责任，该协议一经生效，甲乙双方无条件履约，若一方违约则赔偿另一方工程造价的30%的违约金。未尽事宜，另行商定，本协议一式两份，双方各持一份，签字生效”。第三人丁绍碧与其夫石维开，被告黄曦忠分别在甲方、乙方栏签名。 同时查明，第三人丁绍碧的原拆建房屋系2006年1月28日办理的万源房产权证，建筑面积203.95平方米。合作建房合同签订后，2007年9月3日，丁绍碧办理了建设用地规划许可证，用地面积152平方米；2007年12月29日，丁绍碧补办了原房屋的《国有土地使用证》：住宅用地使用面积190.45㎡。 再查明，2007年12月30日，丁绍碧取得万源市规划和建设局颁发的《建设工程规划许可证》，因丁绍碧将原件丢失，万源市住房和城乡建设局提供《建设工程规划许可》附件（存根）载明：建设单位：丁绍碧；建设项目名称：住；建设位置：；建筑层数：建筑六层（地下一层）[注：此处加盖校对章]；底层建筑面积：190平方米；总建筑面积（平方米）：1320.00[注：此处加盖校对章]。2008年3月11日，丁绍碧取得万源市规划和建设局颁发的《建筑工程施工许可证》：建设规模1385平方米，合同开工日期2008年1月，合同竣工日期2008年11月。 又查明，2008年10月2日，原告王荔（简称乙方）与被告王明华（简称甲方）签订《房屋买卖协议》，协议主要内容：甲乙双方经过平等友好协商，甲方将坐落于万源市的新建住房一套出售给乙方所有，面积88平方米（包括套内实际面积78平方米，公用楼道分摊面积10平方米），最终以实际测量面积为准。一、……二、该房屋出售价数为1360元平方米×88平方米共计119680元；三、房款支付方式为从甲、乙双方签订合同之日，由乙方付给甲方购房款50000元，待甲方房屋竣工时，乙方将余下的全部购房款付清后，甲方方能交该套住房钥匙并将该套住房交付给乙方使用；四、乙方向甲方交付10000元用于办理房屋产权手续和国土使用证的费用（包括税费），由甲乙双方按法律规定各自承担相关税费，由甲方负责统一办理；五、甲方出售给乙方的房屋，甲方保证此房屋无产权争议，无抵押事宜，无第三人主张其任何权利，否则甲方按房屋价值的双倍返还；……八、违约责任：甲、乙双方签订合同后，因一方故意违约，违约方除加倍赔偿对方损失外，还应向守约方支付违约金3万元。王明华、王荔分别在甲方（出售方）、乙方（购房方）栏签名。当天，原告王荔通过银行给被告黄曦忠转款5万元。2009年房屋竣工，原告王荔按协议约定给被告黄曦忠支付了下欠尾款69680元及办理房产过户手续费10000元。2009年7月原告王荔对该房屋装修。2009年10月27日，原告与万源市供排水公司签订供用水合同，原告正式入驻该房。之后，原告多次找被告办理房屋产权过户手续未果，原告遂起诉来院。 诉讼中，原告的代理律师向本院申请律师调查令到万源市不动产登记中心查询万源市太平镇房屋未办理不动产证的原因，万源市不动产登记中心向本院回复：“万源市太平镇的房屋办理国有建设用地及房屋所有权首次登记，因该房屋缺乏规划许可证原件，其附件存在擅自修涂改，房屋疑似存在超规划建设规模，并且未缴纳齐相应的土地出让金价款，无法办理该房屋国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”。2020年11月17日，万源市住房和城乡建设局档案查询，在案涉房屋《建设工程规划许可证》附件上备注：“复印属实，校对章与原件一致，原件存于住建局档案室。”，并加盖该局章证明。 本院认为，本案有三个方面的争议焦点。一是案涉房屋买卖合同的效力性问题？二是案涉合同能否继续履行，被告及第三人是否应当为原告办理房屋过户手续的问题？三是被告及第三人是否应当承担支付违约金的民事法律责任？ 一、案涉房屋买卖合同的效力性问题。 第三人丁绍碧与被告黄曦忠签订合作建房协议，就改建后的新房权属进行了分配和约定，并就改建报批手续及新房产权的办理明确了双方的权利义务。在合同的履行中，丁绍碧原房屋的土地手续予以了补办，至此，原房地产初始登记的权属明确。丁绍碧与王明华、黄曦忠按规定取得了《建设工程规划许可证》，故案涉房屋系合法修建。至于该房是否存在违法超建，能否办证，属于有关行政机关的行政执法范畴，合同标的物是否具备行政许可不是导致合同无效的法定因素，并不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据以上规定，买卖合同属于债权行为，标的物权属是否变动，不影响房屋买卖合同的效力。被告王明华、黄曦忠基于合作建房协议取得案涉房屋，继而行使的处分行为，并不违反法律强制性、禁止性规定，案涉房屋已经交付使用，合同实际履行，故原告王荔与被告王明华之间所签订的案涉《房屋买卖协议》有效。 二、案涉合同能否继续履行，被告及第三人是否应当为原告办理房屋过户手续的问题。 案涉《房屋买卖协议》中明确约定由王荔支付王明华10000.00元办理房屋产权、国土使用权证的费用，由王明华负责办理产权登记手续，原告已向黄曦忠履行了该付款义务；再根据被告黄曦忠与丁绍碧之间签订的合作建房协议来看，新房建成后，黄曦忠负责办理房地产权登记手续，丁绍碧无条件协助办理，故案涉房屋买卖的过户登记义务应为二被告。丁绍碧虽不是房屋买卖合同中的相对人，但因系建设方的主体，负有提供资料，协助办理的法定义务。 案涉房屋未登记的原因，万源市不动产登记中心认为，丁绍碧提供的《建设工程规划许可证》存在擅自修涂改，但经万源市住房和城乡建设局通过档案存根查询，认为校对章与原件一致，否定了擅自修涂改的存疑。对案涉房屋是否疑似存在超规划建设的问题，属于行政机关的具体行政职权范围，应避免司法裁判为违法建筑确权。本院根据万源市不动产登记中心的回复，认为虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；且行政机关的回复中使用的是“疑似”超规划建设，并未确认，双方当事人均未提供行政机关的行政处罚依据，故合同应当继续履行。即使行政机关今后认定涉案房屋系超规划建设，被告及第三人应按照行政机关的要求进行整改，采取相应的措施予以消除，使房屋恢复至合法状态。现原告诉请案涉房屋买卖合同继续履行，属于明知房屋有可能被行政机关限制办证风险的选择。因此，能否办证取决于行政机关行政审查的限制或者涉讼房屋的恢复合法状态，被告及第三人在积极消除以上障碍后，应当为原告办理房屋产权过户手续，合同仍应继续履行。 三、被告及第三人是否应当承担支付违约金的民事法律责任。 按协议约定，办理房地产权登记手续由王明华负责，而王明华在出卖该房屋时，从协议的第五条“保证此房屋无产权争议、无抵押事宜，无第三人主张其任何权利”看，王明华并未向原告披露该房系使用第三人丁绍碧的名义建设，且该房屋交付原告后，长达十年之久，仍未给原告办理房屋过户登记手续，对此，被告王明华、黄曦忠具有过错，依法应承担违约责任。根据双方约定的3万元违约金数额，原告又支付了办证费10000.00元的事实，本院结合中国人民银行贷款利率损失、违约持续时间、过错程度、以及原告的预期利益等综合因素，且违约金具有赔偿和惩罚的双重属性，双方约定的违约金3万元并未过分高于原告的损失，本院予以确认。第三人丁绍碧与原告王荔未建立房屋买卖合同法律关系，不应当承担违约责任。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、原告王荔与被告王明华之间签订的《房屋买卖协议》有效。 二、被告王明华、黄曦忠及第三人丁绍碧应积极消除办证行政限制后协助原告王荔办理案涉不动产权属变更登记手续。 三、被告王明华、黄曦忠在本判决生效后三十日内向原告王荔支付逾期办理不动产产权证违约金3万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告王荔的其他诉讼请求。 案件受理费3294.00元，减半收取1647.00元，由被告王明华、黄曦忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 高 伟 二〇二〇年十一月十七日 书记员 马一娇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。