海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2019）琼0108民初11627号        原告：潘灵，女，1988年3月26日出生，苗族，住海口市美兰区，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：李敏，北京大成（海口）律师事务所律师。                被告：深圳市德胜物业服务有限公司。住所地：深圳市南山区招商街道蛇口星发楼B601。统一社会信用代码9144030006271405XW。                法定代表人：叶艳卿，执行董事。                第三人：深圳市德胜物业服务有限公司海南分公司。住所地：海南省海口市龙华区龙昆南路50号昌茂花园首领公馆806房。统一社会信用代码91460100MA5T4RD6XY。                负责人：符武习，总经理。                共同委托诉讼代理人：胡杨，国浩律师（海南）事务所律师。                共同委托诉讼代理人：徐克柔，国浩律师（海南）事务所律师律师。                原告潘灵与被告深圳市德胜物业服务有限公司、第三人深圳市德胜物业服务有限公司海南分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李敏，被告及第三人委托诉讼代理人胡杨、徐克柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告潘灵的诉讼请求为：一、判令解除原告与被告签订的《包干协议》。二、判令被告向原告支付违约金9000元，赔偿损失226457元（其中：装修设计费80404元、装修费146053元），合计235457元。三、判令第三人对上述债务承担连带清偿责任。四、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告作为乙方、被告作为甲方，经协商双方于2018年6月19日签订了《包干协议》（实为房屋租赁合同），约定：原告承租由被告下设的海南分公司（即本案第三人）管理的位于海甸六东路海甸小区综合楼1楼右、2楼右（101、201房）的房间，用于申办公司开展培训活动。该《包干协议》抬头为“深圳市德胜物业服务有限公司海口分公司”系笔误，实为第三人深圳市德胜物业服务有限公司海南分公司，协议落款处加盖有被告公章。第三人为具体负责管理涉案出租房屋所在小区的物业公司，因该房屋系小区业主的公共活动用房。故，在签订该协议前，原告特向第三人确认了承租该房屋经过小区全体业主大会一致同意的情况。协议签订当日，原告即按约向被告支付押金9000元，并经被告同意对承租房屋进行装修用于生产经营。装修过程中，原告向海口市工商局及海口市美兰区教育局申请筹办“海南熙禾文化艺术有限公司”，拟用承租房屋作为办公场所。海口市工商局2018年6月25日出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准原告等三名出资人设立的公司名称为“海南熙禾文化有限公司”，该名称保留至2018年12月25日。海口市美兰区教育局2018年9月11日批复“同意筹办海南熙禾文化有限公司，地址为：海甸岛六东路15号海甸小区101、201。……在筹办过程中不得招生，待办条件成熟后，由你处提出正式设立申请。”待承租房屋装修完毕，原告拟投入使用之时，被告以小区业主不再同意将涉案房屋出租给原告等情况为由，将房屋又对外另行出租并签订了租赁合同。现，新承租方已实际入驻原告装修完毕的涉案房屋进行办公。原告认为，《包干协议》是双方在自愿平等、意思表示真实的情况下协商签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力，双方应诚信履约。原告在协议签订后依约履行了合同义务，并为后续的生产经营进行设计装修投入了大量成本。因被告无正当理由，在合同履行期限内未经原告同意便将房屋另行出租，造成原告申办海南熙禾文化有限公司因场地被占用而未能成功，也使得原告对外招生的正常经营活动受到损失，经原告多次协商均无果。现，原告签订《包干协议》的合同目的已无法实现。根据《合同法》第九十四条第四款之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”被告的行为己构成根本违约，原告可以要求解除《包干协议》。依据双方签订的协议第七条“违约责任”约定：“若甲方违约，甲方除了双倍退还乙方的押金外须赔偿乙方损失。”被告应当承担双倍退还原告押金并赔偿损失的违约责任。综上，为维护原告的合法权益、保持市场经济的和谐稳定，请求判如所请。                被告深圳市德胜物业服务有限公司、第三人深圳市德胜物业服务有限公司海南分公司辩称，一、原、被告签订的《包干协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，应属于无效合同，原告请求被告支付违约金9000元无法律依据，应依法予以驳回。2018年6月19日，原、被告签订了《包干协议》，约定原告承租被告下设的分公司即第三人管理的位于海甸六东路海甸小区综合楼一楼右、二楼右（101、201房）的房间。合同签订后，被告依约将房屋交付给原告使用。因涉案房屋仅是由海口市机关事务管理局给予第三人管理使用，后经小区业主投诉反对，被告便停止出租涉案房屋给原告。2019年2月2日，海口市机关事务管理局向海甸小区业主筹委会发了《关于停止出租国有资产的通知》，通知明确说明：“市委办公厅在海甸小区内的资产为国有固定资产，根据相关规定必须依法依规进行招租。为确保国有资产不流失，请小区业主筹委会立即终止国有资产的出租。”故涉案房屋是国有资产，属于海口市机关事务管理局，被告未经海口市机关事务管理局同意，擅自将涉案房屋出租给原告，属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该合同未经海口市机关事务管理局追认，属于无效合同。原告与被告签订的《包干协议》无效，故《包干协议》约定的违约责任条款也归于无效，原告依据无效合同的违约责任条款要求被告承担违约责任无法律依据，应依法予以驳回。二、《包干协议》属于无效合同，合同无效，原、被告双方均有过错，双方均应根据过错承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同签订前，被告已告知原告该房屋属于国有资产，仅是被告下设的分公司第三人管理使用，原告也知悉该情况，所以双方签订的合同为《包干协议》而不是《租赁合同》，且在协议中说明为了适当补充物业费用的不足，原告在小区内利用场地收取一定的费用。现合同无法履行，过错并不全在被告，原告也需承担相应的过错责任。并且在被告停止出租涉案房屋给原告后，被告也将房租和押金共计63000元退还给原告。因此，原、被告双方均有过错，双方均应根据过错承担相应的责任。三、原告主张的被告应向原告赔偿损失226457元无事实和法律依据，应依法予以驳回。（1）原告的设计装修未经被告同意，原告擅自设计装修产生的费用，应由原告自行承担。被告将房屋交付给原告使用时，房屋已经经过装修，并不是毛坯房，原告未经被告同意便擅自进行设计装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，以及参照双方签订的《包干协议》第五条第5款“如乙方需要对房屋进行装修和改造，应经甲方同意”的约定可知，原告的设计装修未经被告同意，原告擅自设计装修产生的费用，应自行承担。（2）即使原告的装修费用需由被告承担，原告主张的实际设计装修费用226457元，无事实和法律依据，不应当予以支持。首先，原告退出后，被告查看涉案房屋，发现原告对涉案房屋的实际装修情况仅为一楼101房粉刷墙面、加装一层隔音玻璃、更换玻璃门，二楼201房粉刷墙面、隔离两个简易房间、磨砂玻璃更换门，一、二楼房间的水电均未改造。涉案房屋实际未施工完成就停工，各种配件设施也未安装，原告的实际装修设计费与其主张的226457元相距甚远。其次，原告提供了一些收款收据以证明其装修费用的支出，但是这些证据的真实性及合法性无法证实，不足以证明其装修费的实际支付，原告应当承担举证不能的不利后果。因此，原告主张被告赔偿设计装修损失226457元无事实和法律依据，依法不应予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应予以支持，恳请依法予以驳回，以维护被告的合法权益，捍卫国家法律尊严。                经审理查明，2018年5月29日，原告向被告支付了六个月的租金54000元及押金9000元。2018年6月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《包干协议》，约定甲方引进乙方在小区综合楼开展舞蹈、健身培训活动，同时为了适当补充物业费用的不足，乙方在小区内利用场地收取一定的费用；甲方提供坐落于海甸六东路海甸小区综合楼1楼右、2楼右，建筑面积为288.1平方米房屋给乙方使用；协议签订后，乙方即付人民币9000元作为包干押金；首期半年房屋使用费54000元于签署本合同三日内支付，以后各期租金在租期前后7天内支付；甲方保证使用该房屋没有产权纠纷，如因产权纠纷给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿（不可抗拒因素除外）；如乙方需要对房屋进行装修和改造，应经甲方同意；若甲方违约，甲方除了双倍退还乙方的押金外须赔偿乙方损失；合同时间为2018年7月19日至2021年4月30日。合同签订后，原告对房屋进行装修，未完成即退场。被告于2018年9月6日、7日分两笔将原告所交纳的六个月租金及押金退还原告。2019年2月2日，海口市机关事务管理局向海甸小区业主筹委会发出《关于停止出租国有资产的通知》，内容为：“市委办公厅在本住宅小区内的资产为国有固定资产，根据相关规定必须依法依规进行招租。为确保国有资产不流失，请小区业主筹委会收到此通知之日起，立即终止国有资产的出租，并将已出租的收入尽快如数缴交市财政。2019年6月28日原告向本院提起诉讼。                本院所确认的上述事实，有《收款收据》、《包干协议》、《关于停止出租国有资产的通知》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。                本院认为，原、被告签订的《包干协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。被告没有保证涉诉房屋没有产权纠纷，致合同不能履行，构成违约。原告要求解除合同，予以支持。原告要求被告支付违约金9000元，于合同有据，予以支持。原告退出涉诉房产时已进行的装修状况没有证据证明。原告要求被告赔偿房屋装修损失，缺乏直接证据证明，不予支持。原告要求第三人承担连带民事责任，于合同无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：                一、解除原告潘灵与被告深圳市德胜物业服务有限公司签订的《包干协议》。                二、被告深圳市德胜物业服务有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘灵支付违约金9000元。                三、驳回原告潘灵其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费4831.86元，由原告潘灵负担4647.17元，被告深圳市德胜物业服务有限公司负担184.69元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                    审判长李云            人民陪审员李南            人民陪审员陈海娟    二〇二〇年十一月二十六日            书记员孙马莲            《中华人民共和国合同法》            第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。            法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。            第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：            （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；            （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；            （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；            （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；            （五）法律规定的其他情形。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措            施或者赔偿损失等违约责任。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。