海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1847号   上诉人（原审原告）：冼吉江，男，1983年5月14日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审被告）：儋州锦成实业有限公司，住所地海南省儋州市那大富龙小区A01-A10、A17-A19号。   法定代表人：符才俊，该公司总经理。   委托诉讼代理人：何金强，该公司员工。   委托诉讼代理人：吴海峰，该公司员工。   上诉人冼吉江因与被上诉人儋州锦成实业有限公司（以下简称锦成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020)琼9003民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   冼吉江上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2020)琼9003民初2759号民事判决，改判支持冼吉江的一审诉讼请求；2.诉讼费用由锦成公司承担。事实与理由：一、一审判决认定冼吉江在2020年4月提出退房时行使解除权的权利消灭，冼吉江依据锦成公司逾期交房主张解除合同没有依据，适用法律错误。冼吉江及锦成公司均未在《补充协议》上签字、盖章，根据《补充协议》第十八条的规定，该《补充协议》并未生效，对合同双方均没有约束力。《补充协议》是格式合同，其条款全部为格式条款，其中第十七条关于特别约定第10款限制了冼吉江行使解除权。依照《合同法》第三十九条之规定，锦成公司应提醒冼吉江注意该条款，然而，《补充协议》通篇都是一样的字体，锦成公司也没有提醒冼吉江注意，因此，该条款无效。综上，冼吉江行使解除权的期限应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定确定，锦成公司从未进行催告，因此应确定为一年。冼吉江向锦成公司提出退房的时间为2020年4月份，并未超过行使期限。二、一审判决认定冼吉江作为购房者没有就大门安装位置向锦成公司询问清楚，存在一定过失，该观点错误。冼吉江作为一般消费者，根据锦成公司提供的沙盘、宣传册等材料以及现场看房，选择涉案房屋，已经是合理注意了。冼吉江也不能预料到锦成公司会在道路交界处修建大门，不存在疏忽大意或者过于自信的过失。锦成公司是在验收合格（2019年9月）以后才修建大门和道闸（2019年12月底），这说明锦成公司设计时就没有考虑修建大门和道闸，是在工程竣工后才加上去，因此，即便冼吉江在购房时特意询问，锦成公司的答复也是不会修建大门。   锦成公司辩称，《补充协议》为《商品房买卖合同》的附件七，锦成公司与冼吉江在《商品房买卖合同》上签字盖章，并在儋州市不动产登记中心依法办理了备案登记。因此，《补充协议》与《商品房买卖合同》为一个整体，不可分割，是生效合法的合同。按照政府部门的规定，《商品房买卖合同》是在政府部门制定的专门系统上录入、打印的统一格式规范的合同文本，字体是锦成公司无法改动的。《商品房买卖合同》签订时，锦成公司工作人员会给业主看合同，不存在违法行为，因此，《商品房买卖合同》是合法有效的合同。冼吉江提供的证据不足以证明其事实主张。综上，一审判决适用法律正确，请求驳回冼吉江的诉讼请求。   冼吉江一审诉讼请求：1.判令解除冼吉江与锦成公司于2018年5月21日签订的《儋州市商品房买卖合同》；2.判令锦成公司退还冼吉江购房款479575元及银行按揭贷款利息24807.55元，共计504382.55元；3.判令锦成公司支付冼吉江违约金10000元（自冼吉江提交起诉状之日2020年5月19日起计算至锦成公司全部退款之日，按冼吉江支付款项每日万分之一计算）；4.诉讼费用由锦成公司承担。   一审法院认定事实:冼吉江与锦成公司于2018年5月21日签订《商品房买卖合同》，约定冼吉江购买锦成公司开发建设的儋州·西锦城（二期）商品房项目的预售商品房B栋一层08号房，项目地址位于海南省儋州市中兴大道西段那大控规12号街区。冼吉江购买的该商品房用途为商铺，建筑面积67.66平方米，商品房价款按建筑面积计价，每平方米7088元，总金额479575元。买受人在签订《商品房买卖合同》当日应支付首付款249575元，剩余房款230000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。合同第八条关于交付期限约定“出卖人应当在2019年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经儋州市建设工程质量安全监督站验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因法律法规变化、行政措施导致开发建设期延长的；3、买受人逾期付清商品房全部购房款或未履行本合同的约定义务的，交房日期相应顺延”；第九条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接……在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单……出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人备齐上述证明及有关材料后，买受人办理房屋验收交接，并认可房屋按期交付；买受人未收到房屋交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……”；第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.1支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之0.1的违约金；3、按照已收价款的万分之一/天计算违约金，但该违约金数额累计不超过1万元……出卖人迟延交付该商品房，经买受人催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同。出卖人应当在登记机关注销本合同登记备案后10日内将已收房款违约金支付给买受人。买受人发函解除之日起5日内，应当配合出卖人办理合同注销登记备案手续，逾期买受人应按总价款的万分之三/天计算，向出卖人支付迟延期间的违约金……若由于买受人原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房经政府主管部门验收合格并取得建设工程竣工验收质量监督报告即视为具备了商品房交付的法定条件，买受人应当收房。如买受人未来验房或验房后以该商品房存在装修瑕疵或者市政配套设施有待完善等非法定事由拒绝收房的，自出卖人书面通知所确定的交付日起商品房视同交付……”；第十九条约定“买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人……”。合同还就房屋面积、产权登记、税款缴纳、前期物业服务等内容进行了约定。合同附件六约定“出卖人以任何形式对本合同所涉及房屋所作的说明、宣传广告、楼书、效果图、周边环境介绍、装饰物、销售模型、售楼部沙盘及总平面图等仅为出卖人向买受人发出的要约邀请，不作为出卖人的承诺。出卖人的工作人员向买受人做出的任何口头承诺或说明，在出卖人没有以书面形式确认的情况下均不得作为出卖人的承诺，对出卖人没有法律约束力”。合同附件七《补充协议》第十七条关于特别约定第10款约定“若出现法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，但出卖人自发生该事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了《商品房买卖合同》的解除权，双方继续履行合同，并按照《商品房买卖合同》及其附件的约定履行各自的义务”。   合同签订前，冼吉江已付清购房首付款给锦成公司，并在合同签订后于2018年6月向海南农信社贷款支付清购房余款给锦成公司。截止2020年4月，冼吉江已偿还银行贷款利息共计24807.55元。冼吉江与锦成公司签订涉案合同前，涉案商铺已经建好。冼吉江实地查看商铺，发现商铺外街道可以直接通向外面大街，即付清首付款，签订了涉案合同。   锦成公司在2019年1月19日通过短信和邮寄交房通知书的形式，通知冼吉江收房，冼吉江收到通知后，未到锦成公司处办理收房手续。锦成公司又于2019年6月1日通过短信方式通知冼吉江收房，但冼吉江认为锦成公司未取得项目竣工验收合格文件，即拒绝收房。2019年9月25日，涉案商品房项目经组织竣工验收，验收合格。此后，锦成公司又通过电话通知冼吉江收房。锦成公司于2019年12月底施工建设涉案小区的大门和道闸，该大门和道闸设置在冼吉江购买的涉案商铺外街道连接外面街道的出口处。冼吉江至2020年4月到商品房项目处，发现其购买的涉案商铺外街道连接外面街道的出口处设置了大门和道闸，导致其购买的铺面不能直接通向外面街道，只能面向小区居民经营，即向锦成公司提交退房申请。锦成公司不同意冼吉江的退房申请，继续通知冼吉江收房。至今为止，冼吉江未办理收房手续。锦成公司主张其向冼吉江销售涉案商铺时，已告知冼吉江其购买的商铺为内街铺面，只能面向小区居民经营。冼吉江对此不予认可，主张锦成公司未曾告知，现涉案商铺已不符合其购买时的经营目的。   一审法院认为，本案的争议焦点为：锦成公司是否构成根本违约，冼吉江诉请解除涉案合同是否有依据。   根据涉案合同约定，锦成公司应于2019年1月20日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商品房项目至2019年9月25日方竣工验收合格，涉案商铺才符合法定的交房条件。故锦成公司在2019年9月25日前通知冼吉江收房，冼吉江有权拒绝接收房屋，锦成公司仍需负担逾期交房的违约责任。根据合同约定，锦成公司逾期交房超过120日，即2019年5月19日后，冼吉江即有权单方面解除涉案合同。根据合同附件七《补充协议》第十七条关于特别约定第10款的约定，冼吉江行使解除权的期限为30日，即至2019年6月18日。但至2019年6月19日，涉案商铺仍未符合交房条件，锦成公司仍未能依约交房，锦成公司继续违约，冼吉江可行使合同解除权。但至2019年9月25日，商品房符合交房条件后，冼吉江仍未提出解除合同，直至2020年4月才提出退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，锦成公司逾期交房致使冼吉江可行使的解除权的权利消灭。冼吉江再依据锦成公司逾期交房主张解除合同没有依据，不予支持。且涉案商品房达到法定和约定的交付条件后，双方的合同目的即可实现，锦成公司不构成根本违约，不符合解除合同的条件。另外，冼吉江主张其购买的商铺在锦成公司建设安装小区大门和道闸后，不能通向外面大街进行经营，导致其合同目的不能实现。一审法院认为，涉案合同约定冼吉江购买的商品房用途为商铺，而锦成公司交付给冼吉江的也是商铺，未违反合同约定，至于商铺的可经营对象，合同并未作出具体的约定。冼吉江主张锦成公司销售涉案商品房的沙盘并未显示小区的大门安装位置，导致其以为商铺是通向外面街道的。一审法院认为锦成公司在销售商铺给冼吉江时，没有向冼吉江说明清楚此问题，造成冼吉江的误解，确实存在过错，但冼吉江作为购房者也没有就此问题向锦成公司询问清楚，也存在一定的过失。且锦成公司的此过错并未造成冼吉江购买的商铺不能发挥经营作用，冼吉江购买的商铺仍可经营。综上，冼吉江以商铺只能面向小区居民经营为由，认为锦成公司交付的商铺不符合合同目的，应解除合同，没有依据，不予支持。综上，锦成公司未构成根本违约，冼吉江诉请解除涉案合同没有依据，不予支持。冼吉江基于解除合同，请求锦成公司退还购房款及银行按揭贷款利息，并请求锦成公司支付自2020年5月19日起的违约金，没有依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回冼吉江的诉讼请求。案件受理费4471.92元，由冼吉江负担。   双方当事人在二审期间均未提交新证据。   二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点：冼吉江诉请解除涉案商品房买卖合同应否支持。   首先，根据《商品房买卖合同》第二十八条、第二十九条的约定，《补充协议》系商品房买卖合同的附件，与商品房买卖合同具有同等法律效力。因此，自冼吉江与锦成公司于2018年5月21日在《商品房买卖合同》上签字、盖章时起，《补充协议》即生效。冼吉江辩称双方未在《补充协议》上签字、盖章而主张《补充协议》未生效，于法无据，本院不予支持。   其次，关于冼吉江行使合同约定解除权的期限问题。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，锦成公司逾期交房超过120天，冼吉江有权解除合同。同时，根据《补充协议》第十七条第10款的约定，冼吉江行使合同约定解除权的期限为30日。虽然该条款属于格式条款，但该格式条款既没有免除或限制锦成公司的自身责任，也没有加重冼吉江的责任、排除冼吉江的主要权利，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。并且，该格式条款已采用加下划线的方式进行了特别标识，可以认为已经足以引起对方注意。故《补充协议》第十七条第10款中买受人行使约定解除权期限的约定，应为有效。冼吉江上诉以《补充协议》通篇是一样的字体，没有提醒其注意为由主张无效的理由不成立，本院不予支持。   再次，根据查明的事实，涉案内街商铺为现房，冼吉江已实地查看商铺后购买。虽然当时小区大门尚未安装道闸，但根据一般日常生活经验，小区建成进行管理终归要修建大门或道闸。况且，锦成公司所售该小区商铺因内街和外街位置不同价格有显著差异，按照普通人正常的认知能力，应当能预见到外街商铺与内街商铺的可经营对象会有所区别。冼吉江辩称购买涉案商铺经合理注意不存在过失，合同目的不能实现，缺乏事实根据，本院不予支持。故对于冼吉江解除涉案合同的诉请，本院不予支持。   综上所述，冼吉江的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8943.83元，由冼吉江负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十一月十六日   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。