福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2451号 原告：福建中安物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路装饰街100号。 法定代表人：陈德仪，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李良约，男。 委托诉讼代理人：曾翠萍，女。 被告：郭增德，男，1979年11月25日出生，汉族，住福建省永春县。 原告福建中安物业管理有限公司（以下简称中安物业）与被告郭增德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中安物业委托诉讼代理人李良约、曾翠萍到庭参加诉讼，被告郭增德经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中安物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决郭增德立即向中安物业支付所拖欠的物业费9621.2元，并以逾期付款额每日千分之三为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金；2.本案的诉讼费用由郭增德承担。诉讼过程中，中安物业变更第一项诉讼请求为：依法判决郭增德立即向中安物业支付所拖欠的物业费9621.2元，并支付自逾期之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算以每半年的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算的违约金。事实和理由：郭增德于2009年9月向福建中升房地产开发有限公司购买位于鲤城区江滨南路1号辉映江山××期的房产。该套房产的建筑面积计75.59平方米。2011年福建中升房地产开发有限公司与中安物业签订《前期物业服务协议》，委托中安物业对精英领域项目进行物业管理，并约定了有关权利义务关系，然而郭增德从2014年11月开始至今一直无理拒绝缴纳其所有及实际使用的前述房产的物业服务费，故中安物业提起本案诉讼。 郭增德未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭增德未到庭参加诉讼，也未提交书面的质证意见或者证据材料，视为放弃举证质证的权利。中安物业提供的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据中安物业的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，福建中升房地产开发有限公司作为开发建设单位（甲方）与福建中安物业管理有限公司作为物业服务企业（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对泉州市“辉映江山”高级综合住宅小区提供前期物业服务，物业类型为商住结合，委托管理期限暂定为3年，自2009年12月1日起至2011年11月30日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。委托管理服务事项包括：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施的维修、养护和管理；保证公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运及时；绿化、交通秩序、保安等。物业公共服务费由业主按其拥有住宅建筑面积交纳，标准为住宅2元/㎡/月。业主和物业使用人逾期交纳或拒交物业管理服务费的，从逾期之日起每天按拖欠的管理费用的千分之三向中安物业交纳违约金。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，中安物业进驻“辉映江山”高级综合住宅小区提供物业服务。合同期届满后,由于没有新物业单位进驻管理,“辉映江山”高级综合住宅小区的物业服务事实上仍由中安物业继续服务和管理至今。2020年1月8日,泉州市鲤城区江南街道东浦社区居民委员会出具《物业事实在管情况说明》，证明辉映江山一期小区自2011年12月1日起至2019年12月31日由中安公司事实管理。2020年1月9日泉州市鲤城区辉映江山小区业主委员会（甲方）与中安公司（乙方）签订《辉映江山小区物业服务合同》一份，约定泉州市鲤城区辉映江山小区业主委员会委托中安公司实施物业服务的有关事宜，物业服务期限为五年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止，物业服务费的收取标准为1.9元/㎡/月，业主应于每半年缴费期的第一个月10日前向乙方支付物业服务费；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当自欠款之日至实际付清欠款之日按照所欠物业费管理费总额每日2‰的标准向乙方支付违约金。 另查明，郭增德系鲤城区江滨南路1号辉映江山××期3＃楼305Ａ＃号房屋的业主，该物业建筑面积75.59平方米。郭增德于2011年5月8日入住案涉房屋，并与中安物业签订了《前期物业管理服务协议》，相关主要权利义务与福建中升房地产开发有限公司与中安公司于2009年签订的《物业管理合同》一致。郭增德自2014年11月1日起开始未缴纳物业费。中安物业曾于2014年5月22日、6月21日、2016年11月18日、2018年2月等多次向郭增德寄送催缴函和律师函。 2020年7月14日，中安物业为追索本案债权诉至我院，庭审中，中安物业自认其在管理过程中均以1.9元/㎡/月收取物业费。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故福建中升房地产开发有限公司与中安物业签订的《物业管理合同》及泉州市鲤城区辉映江山小区业主委员会与中安公司签订《辉映江山小区物业服务合同》，当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，上述合同对辉映江山住宅小区的全体业主具有约束力。中安物业入驻辉映江山住宅小区后按照合同约定为业主提供物业服务,郭增德作为业主亦实际享受了中安物业提供的物业服务,应按约向中安物业交纳物业管理服务费，郭增德未依约支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。郭增德自2014年11月1日起至2020年5月31日期间未向中安物业支付物业费，故中安物业请求其支付自2014年11月1日起至2020年5月31日的物业费9621.2元，于法有据，予以支持。依照案涉合同约定，郭增德逾期交纳管理服务费的，应从逾期之日起至2019年12月31日每天按拖欠的管理费用的3‰、自2020年1月1日至实际付清款项之日止按所欠物业管理费总额每日2‰向中安物业交纳违约金，现中安物业自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2014年11月1日起至实际还款之日止的违约金，符合法律规定,本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准于2019年8月20日取消，故自2019年8月20日之后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止。郭增德经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 郭增德应于本判决生效之日起十日内支付福建中安物业管理有限公司物业费9621.2元及逾期付款违约金（计算方法：以每半年应缴交的物业费为基数自逾期之日起每半年的第一个月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止，例如：2014年11月至2015年4月的物业费861.6元的逾期付款违约金自2014年11月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准至实际付款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由郭增德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘丽兰 人民陪审员  郑乐旋 人民陪审员  黄秀云 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  庄小玲 速 录 员  陈凌阁 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。