广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初14453号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：司坤华，该公司员工。委托诉讼代理人：吴琼玉，该公司员工。被告：邹梦良，男，1982年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告邹梦良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人司坤华、被告邹梦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的物业服务费2717.04元及逾期付款违约金（物业服务费暂计至2020年6月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年6月23日为436.76元）；2.判令被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的各项公共用电分摊费379.53元；3.判令被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的住宅水费1549.97元；以上三项共计5083.3元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市萝岗区万荟一街43号（C16栋）1304房。原告与涉案房屋所在的小区的开发商签订了《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为3.18元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2019年7月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向法院提起诉讼，请求判如所请。被告邹梦良辩称，一、原告以被告未按期缴纳物业服务费及水费为由，要求被告支付物业服务费、水费及违约金。但事实是服务质量不达标，原告拒不整改，属原告违约。根据物业服务合同，原告应完成小区公共设施设备的运行、维修、养护和管理，以及公共部位和相关的清结卫生、垃圾收集、清运、及雨水、污水管道疏通；原告应及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受业主、物业使用者的监督。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。但是2019年法院判决后物业于2019年11月对以前起诉提出的排水沟通整改完成，在被告打算恢复缴交物业费期间，2019年11月底12月初，原告在被告方家属月子期间，故意关停被告住宅用水，性质恶劣。此事发生后，物业从未进行过解释与沟通，由此进一步激化矛盾，被告认为物业根本没有任何服务，故拒缴物业费至今。基于原告故意违法停水事实，被告要求原告承认违法事实并书面道歉，即可恢复物业费缴交。二、万科东荟城C区老人活动中心，自万科东荟城交楼以来，其场地一直被物业公司占据，2017年在业主的不断投诉下；物业公司终于搬离原地，但截止目前，物业公司仍然紧锁原场地大门，拒不改造为老年活动中心，亦无开放日期。三、万科东荟城自来水，一直由原告进行所谓的代收，其收取的水费被告认为不实，多次要求原告移交自来水公司收费，或在抄水表时通知户主当面抄表且按户提供水费发票，但收楼至今，从未见过水费清单，原告也从未邀请户主当面抄表，只在每月物业费里绑定收取。由于无法判定此前水费金额是否为被告真实水费，原告应提供被告房屋水费的清单、自来水公司的按户水费发票，被告确认真实性后方同意缴纳。在原告未提供实际证据前，请求驳回原告诉求，并判令原告限期移交自来水水费收费权至自来水公司。综上，被告对本案不负主要责任，不应承担任何违约责任。原告在未认真、完整履行《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》义务的同时，只知道收钱，不按合同标准提供应有的物业服务，请求法院予以驳回。经审理查明：2012年10月15日，案外人广州市万尚房地产有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对万科东荟花园（扩展）提供前期物业管理服务。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第五条约定：本合同期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止，合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备乙方同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效。第十一条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为3.18元/月·平方米。第十三条约定：业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用。逾期未缴纳相关费用的，乙方从逾期之日其每日按欠费总额的1‰计收违约金。第三十五条约定：本合同中“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：1.测绘机构的实测面积；2.房屋买卖合同；3.法院判决等法律文书。附件四还约定了前期物业服务质量标准。双方均确认涉案小区未签订新的物业服务合同，亦无成立业主委员会。2012年12月28日，案外人广州市万尚房地产有限公司（甲方、卖方）与邹梦良（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201212278302），约定：邹梦良向案外人广州市万尚房地产有限公司购买房屋地址位于广州市黄埔区（原萝岗区）东荟一街43号的万科东荟花园C16栋第13层1304号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共70.9473平方米。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。附件五《前期物业服务合同》第一条约定，万科东荟花园的前期物业服务单位为原告，前期物业服务期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止；合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备物业公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效。第二条约定，物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等8项内容。第三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅3.18元/月·平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用；物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。邹梦良对物业费按照3.18元/月·平方米的计算标准无异议。2014年12月30日，邹梦良签署涉案房屋的《客户钥匙/物品签收单》，办理了涉案房屋的收楼手续。2015年8月11日，涉案房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示涉案房屋的实际测绘建筑面积为71.2003平方米。邹梦良主张其已于2020年9月出售了涉案房屋。万科物业公司拟证实涉案房屋2019年7月至2020年6月期间公摊电费及住宅水费的计算依据，提交了涉案房屋所在小区上述期间的电费总发票、水费总发票、《万科东荟城公共水电费分摊办法》及其自行制作的涉案房屋2019年7月至2020年6月期间的欠费清单，欠费清单上列明涉案房屋每个月份的高层物业服务费、电梯电费分摊、走廊楼梯灯电费分摊、生活水泵用电分摊、小区园林照明用电分摊、消防控制中心用电分摊具体费用及涉案房屋的住宅水费。欠费清单显示涉案房屋在上述期间高层物业服务费共计2717.04元、公摊电费共计379.53元（166.42元+45.27元+136.9元+12.25元+18.69元）、住宅水费共计1549.97元。万科物业公司提交了邮件截图，拟证明住宅水费的读数系根据自来水公司远程抄表，通过邮件将读数发给万科物业公司。邹梦良同意支付公摊电费379.53元，但不同意支付物业服务费及住宅水费。万科物业公司委托北京德恒（珠海）律师事务所于2020年3月2日向邹梦良发出《律师函》，催收2018年10月至2020年2月期间的物业服务费3849.14元、电费（含公共用电分摊费）480.17元、水费1922.08元，合计6251.39元。邹梦良否认收到上述《律师函》，但确认于2020年5月收到过《律师函》。邹梦良在庭审中自述其有使用自来水，但未交过住宅水费。邹梦良于庭后提交了照片及证人何某的证言，拟证明万科物业公司违法停水的情况。照片显示水表井的门有被撬的痕迹；1304房屋的水表边缺了旋钮开关；证人证言载明何某系万科东荟城C6栋1602房的业主，其称万科东荟城物业为逼其缴物业费，关停其自来水。万科物业公司对上述证据不予确认。上述事实有《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》《商品房预售合同》《客户钥匙/物品签收单》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《万科东荟城公共水电费分摊办法》、欠费清单、水电费发票、《律师函》、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，案外人广州市万尚房地产有限公司与万科物业公司签订的《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》、邹梦良与案外人广州市万尚房地产有限公司签订的《商品房预售合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》约定的合同期限虽然届满，但是涉案房屋所在小区业主委员会并未与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，万科物业公司依然向邹梦良提供物业管理服务，《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》对万科物业公司和邹梦良继续有效，邹梦良应当继续遵守《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》和《商品房预售合同》中有关物业管理服务的约定，依约向万科物业公司缴纳物业服务费及相关费用。关于物业服务费及违约金。《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》和《商品房预售合同》均约定业主应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。万科物业公司为涉案小区提供了物业服务，邹梦良理应向其支付物业管理费。邹梦良主张万科物业公司关停其自来水，但其提交的证据不足以证明系万科物业公司故意关停其自来水，故本院对此不予采信。至于邹梦良提出的万科物业公司在物业管理服务中存在的问题，万科物业公司作为涉案小区的物业管理服务机构，应虚心听取业主对物业公司的意见和建议，不断改善服务质量，但邹梦良不能以此拒交物业服务费。涉案房屋每月物业管理费为226.42元（71.2003平方米×3.18元/月·平方米），故邹梦良应向万科物业公司支付2019年7月至2020年6月的物业服务费共计2717.04元。邹梦良未缴纳2019年7月至2020年6月的物业管理费，违反了《前期物业服务合同》的约定“业主应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金”，已经构成违约，应当承担缴纳物业管理费的责任并支付逾期付款的违约金。万科公司要求邹梦良从每期应交物业服务费之日的次日开始计算违约金，缺乏依据，本院不予采纳。万科物业公司主张按每日千分之一的标准计算违约金，邹梦良对该标准有异议，本院酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金，即每月物业管理费的违约金以应缴物业管理费金额为本金，按照每日万分之五的标准，从次月1日起计至实际清偿之日止，每月违约金的数额均以不超过当月管理费本金为限。关于公摊电费和住宅水费。首先，邹梦良已实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋实际发生的公摊电费。邹梦良同意支付2019年7月至2020年6月期间的公摊电费379.53元，本院对此予以确认。其次，根据《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》约定，万科物业公司接受供水部门委托代收水费的，因其已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向其交清相关费用。邹梦良自述其使用了自来水但是未交过住宅水费，万科物业公司已提交了涉案房屋所在小区的水费总发票证实其已代全体业主向供水部门缴纳了水费，同时还提交了水费明细，上面详细载明了每月涉案房屋的水表读数，上述金额均在合理范围内。故本院对万科物业公司主张的涉案房屋2019年7月至2020年6月住宅水费1549.97元亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邹梦良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的物业服务费共计2717.04元及上述物业服务费的违约金（每月物业管理费的违约金以应缴物业管理费金额为本金，按照每日万分之五的标准，从次月1日起计至实际清偿之日止，每月违约金的数额均以不超过当月管理费本金为限）；二、被告邹梦良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的公摊电费379.53元、住宅水费1549.97元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邹梦良负担。广州市万科物业服务有限公司同意被告邹梦良应承担的案件受理费由被告邹梦良向其迳付。本判决为终审判决。审判员  毛丽娟二〇二〇年十一月二十三日书记员  钟思钰