河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初2657号 原告：石家庄骏达物业服务有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路466号东名苑小区院内物业楼一层01室。 法定代表人：边彦民，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘月，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘雯雯，该公司员工。 被告：刘乐，男，1984年4月18日出生，汉族，住正定县。 原告石家庄骏达物业服务有限公司与被告刘乐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄骏达物业服务有限公司委托诉讼代理人刘月、被告刘乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家庄骏达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费及垃圾处理费9631元及违约金3000元，共计12631元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘乐系石家庄市正定县的业主，建筑面积为119.1平方米。2014年6月27日原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，收费标准为1.2元／月／平方米（含电梯运行费），物业服务费用按年度收取，每年十一月一日前五天交纳，业主未按时缴纳的，从逾期之日起按每天应缴款项的百分之一的标准收取滞纳金即违约金。合同签订后，原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告所在小区提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2015年6月29日至2020年12月31日的物业服务费9433及垃圾处理费198元（3元／月）共9631元，违约金计算至起诉之日起我方酌情主张3000元，共计12631元。经原告多次催要，被告推托至今，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特诉至法院，望判如所请。 被告刘乐辩称，驳回原告的全部诉讼请求；本案诉讼费用由原告承担。1、作为制式合同，《物业管理服务合同》（以下简称物业合同）的甲方，未能有效提示根据前期物业服务合同约定的物业公共服务等级、服务内容和收费标准等。同时我方要求原告提供在实施收费前，到政府价格主管部门、房地产行政主管部门备案手续原件。根据《关于印发的通知》（石发改经费[2017]557号）规定，1.2元/平方米属于三级服务标准，但我方与原告所签订物业合同是在2014年6月，请原告明确当时的收费依据及服务标准。2、北关景城物业管理合同第5页第4条第1项：乙方缴纳费用时间：签订本合同后，业主交纳一年的物业管理服务费。交付房屋钥匙；第7项：交纳费用的时间和办法：按年度收取，每年十一月一日前五天交纳。原告所提供物业合同并没有注明履行有效期限，因此起诉状中提到的“被告一直拖欠2015年6月29日至2020年12月31日的物业服务费”一事提出质疑。依据《合同法》、《物业管理条例》等法律法规，约定不明事项应协商补充约定或依法判决。3、北关景城1号楼、2号楼、8号楼及9号楼1单元为正定县正定镇北关村委会与河北正阳房地产开发有限公司的土地置换房，正是基于河北正阳房地产开发有限公司及法定代表人是石家庄骏达物业服务有限公司的两位股东这一事实。我村村民在办理房屋手续时还签订了《物业管理服务合同》。查询国家企业信用信息公示系统，2018年7月31日，石家庄骏达物业服务有限公司投资（股权）变更前内容：王树军（正阳房地产集团有限公司单一自然人股东）出资100万人民币；正阳房地产集团有限公司出资200万人民币，变更后内容：边彦民出资1000万人民币。作为重要利益关切方，石家庄骏达物业服务有限公司从未向北关村村民提示或公示此变更事项。被告认为原告全部股东变更带来原《物业管理服务合同》已无法有效履行，新的《物业管理服务合同》未签订，原告不应该主张2018年7月31日以后的物业管理费。简言之，我村村民与骏达物业的合同不是简单的市场化的意思表示，而是基于土地置换房这个事实签订的。原告可以内部股权变更抗辩市场化合同的乙方质疑，但此项权力对于北关村村民应予以保留。4、原告在起诉状中称“经原告多次催要，被告推托至今。”而事实是骏达物业服务有限公司未履行合法有效的物业费催收告知义务，直至2020年6月之后，我才收到原告聘请律师不不厌其烦的催缴物业费电话和接二连三的律师告知函。中间毫无物业公司的沟通、协商等解决争议手段。被告从2015年至今未缴纳物业费，难道物业都不上门问问“为什么不缴纳物业费？”反而，倒是被告对于物业公司所属范围内的一些服务不到位和房屋维修等问题多次向原告反映催问，一直没有解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张的2015年6月29日至2017年6月28日的物业管理费已经过了诉讼时效，被告请求法院予以驳回。5、《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告声称“合同签订后，依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告所在小区提供了完善的物业管理服务”。北关景城物业管理合同第1页第1条第1项第1小点：建立健全本物业的物业管理服务档案资料。请骏达物业服务有限公司向法庭和被告方出具有效的法律依据包括但不限于物业营业执照、小区的建筑区域总平面图、管理人员执政上岗的上岗证、消防验收合格证书等资质资料。以证明其专业资格能力；2014年至今每年的从业人员名单及从业资格证明、社保缴费记录，以证明专业胜任能力。同时骏达物业还要提供小区的管理规约、服务人员的基本情况、职责分工、联系方式及物业投诉机制；物业服务等级、物业服务内容；物业服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间；价格举报电话；安全生产应急预案以及小区的公共区域、公共部位、公共设备设施的收益明细；公共区域部位及设备设施的养护记录及年检手续；建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收的资料；国家的供水、供电等单位委托原告收取水电的委托书、收费依据、收费标准、收支明细；小区的停车管理方案、人员配置；建筑物区划车位车库的划分情况；物业公司对业主满意度的调查表、满意度指标的设计情况；各个部门的检查合格准许使用的文件；对公共区域的绿化部位的养护记录；对楼体外墙、楼顶防水的养护记录、物业服务用房的使用情况。在经营管理方面，为了证明持续经营能力，物业公司应提供企业内部控制规范及执行情况，包括但不限于风险识别能力、风险评估机制、风险应对措施及风险记录考核情况等，尤其是建筑外墙保温材料更换、重大疫情、火灾地震等虽发生概率低，但直接涉及业主财产生命安全的风险应对方案。6、骏达物业服务有限公司对被告方民事诉讼状中提到的关于未及时缴费所发生的违约金3000元，请骏达物业服务有限公司向法庭和被告方出具有效的法律规定，协议所需依据的法律条款。同时原告所主张198元垃圾清理费合同未约定，请法院依法驳回。7、起诉状所述“原告按约履行了合同约定的相关权利和义务。为被告所在小区提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2015年-2020年的物业服务费等”，这与事实不符。被告于2014年6月27日同原告签订了物业合同并按照合同第5页第四条第1项，按时缴纳了物业管理费，当时缴费标准是1元/平方米。依物业合同约定，骏达物业服务有限公司就有责任向被告提供依法合规服务，但原告从开始到现在一直未按合同履行约定(1)物业合同第3页物业管理服务内容第1条“房屋共用部位的维护和管理”中共用部位包括“户外墙面”。物业合同第4页第三条物业服务质量中第1条“保证房屋外观统一且美观、完好、整洁、无妨碍市容和观略”。然而事实是小区多栋楼的墙皮、落水管道脱落，从而影响整个小区外观的美观、完好、整洁及安全（附视频30、40,附照片038、039、040、048、049、062、070、071、072、099、102、119、122、124、213、214、215、249)。(2)被告刘乐入住小区后居住在9号楼1单元2201，发现东北角房屋，墙有裂缝，向物业告知，物业并未理会，也未向开发商向汇报，或协调同开发商一起解决。物业接管小区后，业主房屋存在质量问题，是不是需要帮助业主向开发商协调（附照片248)？(3)小区从2014年第一批业主入住就领取了小区门禁钥匙扣、但直到今日，始终没有使用上门禁设施（包括小区大门门禁，小区各单元门禁）且经业主们不断提出质疑而迟迟得不到解决，从而给业主的生活安全造成极大隐患。而小区内业主自行车、衣物、三轮车、电动车电瓶等被盗事件也屋有发生。同时，地下车库管理混乱。外来车辆随意放行，车辆随意停放在消防通道，造成通道堵塞（附视频17、19、31、50)（附照片074、075、077、079、129、130、132、133、136、181、182、184、185、186、190、206、210)注：被告要求物业公司提供小区外来人员出入登记表，外来车辆出入车库登记表，以查看从2014年至今物业公司在对业主的安全上有没有做到完善服务。(4)物业管理服务合同中的“物业管理服务内容”第3页第2条“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”中提到共用设施包括“供电线路、照明、绿地、道路、路灯、共用设施设备使用的房屋、场地等”。第3页第4条的秩序维护第2条“对小区公共设施保管责任”。事实上是，1、各个单元楼内的电井门并未上锁。电表、电闸外漏；包括负一和负二层。如果说原告以业主不缴纳物业费抗辩维修义务；那么简单的上锁或固定也需要费用吗？显然这是对业主生命安全的漠视，哪里来的“完善服务”？2、负二层车库多处安全通道指示灯在通电状态下，电源线外漏，没有保护起来。3、多处楼层顶层声控灯，不亮或虽能亮但无灯罩罩住外漏的电源线。4、多个单元楼口护拦扶手损坏。维修时间间隔过长，对小区业主的生命安全造成隐患（附视频21、11、37、38、39、48，附照片005、009、011、013、016、022、024、027、028、029、031、037、058、063、076、078、081、086、087、088、091、092、093、094、095、096、114、135、141、143、148、186、208、209、212、217、218、219、247、252、254、263、265、269、270)。(5)物业管理服务合同中的“物业管理服务内容”第4条第1项第2款“提供24小时固定值勤和巡逻，巡逻时间是2小时一次”。被告要求原告出具有效的证据，包括但不限于2014年以来所有巡逻记录及监控视频操作维修记录。(6)物业管理服务合同中的“物业管理服务内容”第4条第1项第3款“对小区人员、车辆进出口、电梯进行闭路”事实上是原告从没有按照合同约定运转监控设备，给居民居住安全造成了隐患。2020年9月6日前去监控室查看监控，据监控管理人员讲，单元楼内电梯间的监控都不可用（附视频35、36,附照片253、264、266)。(7)物业管理服务合同中的“物业管理服务内容”第5条“交通秩序与车辆停放”中第1条“控制、引导、疏通车辆出入”。而实际是小区在2014年业主入住后并没有提供相应的车辆停放场所及相应的充电桩等。由于小区内车辆一直没有停放场所，车棚问题长期得不到解决。直至2020年9月3日之前县政府领导多次来本小区视察后，原告才于2020年9月3日张贴了一份“关于小区车棚使用管理方案”，才陆续修建了一些车棚。但也仅仅有很少的充电桩。大量自行车、电车、摩托车等还停放在各单元楼前，造成消防通道拥挤、电车乱响、扰民。甚至公共绿地、广场依然成为了天然停车场（附视频24、25、26、27、28、附照片030、034、036、064、065、066、067、068、069、073、080、082、083、084、109、117、120、146、147、216、220、223、224、225、241)。(8)第4页第三条物业管理服务质量中第3款有规定“无违反规定私搭乱建现象”。小区内将大量绿化带推掉，修建车棚或车辆停车位，原告未按合同约定履职尽责，(9)各单元楼内的消防门损坏至今未得到及时修理，基至部分消防门更换后，旧门长期放在消防通道内，危害业主人身安全（附视频42,附照片001、003、006、044、051、052、145、146、160、161、162、163、165、166、167、169、170、172、173、175、179、180、204、207、211、221、27)。(10)物业管理服务合同中的“物业管理服务质量”第9条、第11条分别提到“地面无明显垃圾，做到垃圾日清”、“公共扶手、楼梯、通道、地下车库公共部位保持清洁，不得私自占用”，但实际情况是，小区内卫生不能及时按规定周期进行打扫，好多地点都不能及时打扫，诸多业主均可作为人证提供证据（附视频1,附照片002、004、008、007、014、042、043、090、101、118、121、123、126、127、128144、164、171、174、176、177、178、183、187、188、189、191、192、193、194、195、196、197、198、199、200、201、202、203、205、226、228、230、232、233、234、235、236、237、238、239、243、244、255、256、257、261、26)。(11)地下室墙角开裂、车库漏水、甚至有长时间泡水，存在房屋安全隐患，未进行维修，车库路灯不亮，基至有的被摘除，严重损害了业主的合法权益及出行安全（附视频3839、45、46.附照片012、019、045、046、047、052、056、057、088、089、090、110、111、112、113、137、138、140、142、229、231)。(12)小区南门长期没有保安守卫，人员随意进出。小区广场东侧围栏处损坏，长时间未能维修，可以直通小区外面，存在安全隐患。同时在那里存放的建筑垃圾至今未能有效清理（附视频9.附图片105、106、108、259、268)。(12)小区安全问题：业主的电动车、电瓶、业主放置在楼道鞋柜上的革子等物品经常被偷盗，原告对于此类反应从来就是置若留闻，不积极维护业主权益。小区内时有猥亵事件发生，因小区内理应配备的监控系统大部分损坏，导致受损业主有苦难言，无力维权（附视频36,附照片041、240、242、258)。(13)小区消防通道（包括地下车库内）在2020年7月份前长年停放车辆和杂物，一且出现火情，消防无法进入，给小区安全管理造成危害。同时从未开展过关于防火防盗活动和相关事宜并未履行物业管理服务合同中的“物业管理服务内容”第4条“秩序维护”中第4款“做好小区内防火、防爆、防盗”（附视频51,附照片015、017、020、023、025、026、035、059、061、107、125、131、149)。(14)小区各单元电梯故障频发，物业未能及时进行维修保养，使电梯带病运行，给业主生命安全带来安全隐患，严重危及业主的生命财产安全、业主多次向物业公司反映，一直没有得到解决，甚至一次停运时间长达一周多。众多业主都有切身经历（附视频47,附照片139)。(15)第4页第三条物业管理服务质量中第21小条有规定“小区内禁止商贩、拾荒者进入”。事实是各楼层业主的门上经常被贴些小广告，基至撕都撕不下来。检拾、翻垃圾箱的大有人在（附视频3、4、6、29、33、34、，附照片018、021、097、098、101、103、115、116、251、260)。(16)根据物业管理服务合同第二条第5项第1款“控制、引导、疏通车辆出入”，而事实是小区内及小区门口经常有车辆在通道上随意停车，并没有得到物业公司人员的引导和控制，致使业主出行困难，通道受阻。(17)物业管理服务合同中的第1页第一条“双方的权利和义务”第一条的第1小条“对共用设施设备等进行维护、修结、服务和管理”。小区广场上的便民银炼设施长期损坏，直至2020年9月依然无法使用（附照片010、032)。(18)物业公司未经广大业主同意，私自利用公共资源进行商业牟利如在小区设置屏葛广告、平面广告，电梯间广告、小区车库、门口起落杆广告等，对此许多业主提出质疑。但物业公司从来不予理暖，且其账目和收入去向也从未向业主公布。小区物业广告应归小区所有业主所有，请求法院依法判令物业利用公共资源进行的商业牟利所得收入返还小区所有业主（附视频41、43、44,照片053、054、055、150、151、152、153、154、155、156、157、18、159)。(19)原告收取的车位管理费高于周边小区，并且车库环境、硬件设施远远不如周边小区，例如“盛世华安”、“星河湾”等。（附照片031、060、222、246、250、267）。(20)疫情期间全国防控人人有责，而物业并不积极。期间都是业主自发到各楼层消毒、站岗值勤。被告要求原告提供2020年的从业人员名单及从业资格证明、社保缴费记录，以证明原告的职员数量及专业能力（快手ID508212585,搜正定房产米姐，里面有大量业主防疫视频）。8、依《物业管理条例》，原告解释应该与被告签订书面的前期物业服务合同而未签订的原因，及后续补救措施。《物业管理条例》规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”，作为前期物业，请出示履行此项义务和责任档案材料。《物业管理条例》规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件：（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”作为前期物业，请提供履行此项义务和责任的档案材料。我方提供的图片是有时间连续性的，正常情况下很容易辨别变化。《物业管理服务合同》是原告在我方为拿到土地置换房情况下的意思表示，其约定的服务期限、内容和收费标准均不详，同时大量证据表明骏达物业不作为事实清楚。大部分业主行使“同时履行抗辩权”，拒交物业费，这完全是情理中的事,是对物业服务不满意具体体现。本着公平公开公正的原则，望法庭驳回原告全部诉讼请求。 原告向本院提交如下证据：1、物业服务合同，证明原被告之间存在物业服务合同关系以及收费标准；2、公共区域卫生巡检表、楼顶平台检查清扫记录表、大厅卫生区域巡检表、小区环境以及工作人员工作照片、监控值班记录、各岗位巡检记录、电梯维修记录、消防栓日常巡检记录，证明原告依约履行合同义务，为小区提供完善的物业服务，被告应按时足额缴纳相应费用；3、律师函、催费通知单，证明被告欠费行为，原告已进行催缴并书面通知。 被告对原告证据的质证意见：原告提供的证据不能证明从2014年入住至今对所有业主提供了优质完善的服务；2014年领的钥匙，2015年2月20日正月初二与2017年1月20日（腊月二十三）由于地下室漏水，三室两厅的房子被水泡，家具损坏，2017年1月20日第二次跑水时物业员工施工时将地暖管、水管用电镐打断，至今未修复，希望物业尽快修复我的地暖管，地砖还没有铺。 被告提交其搜集的视频及图片，证明原告服务不到位。 原告对被告证据的质证意见：从被告提供的照片中反而可以看出物业服务的痕迹且随处可见物业服务标示以及公告，照片仅能证明拍摄时的状态，不能看出小区整体环境，而小区存在广告更能说明物业服务到位才会有广告商进入小区。 本院经审理认定事实如下：被告刘乐系正定县北关景城小区是8-1-1301的业主，其房屋建筑面积为119.1平方米。2014年6月27日原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、质量、费用等进行了相关约定。合同第四条约定：1、乙方缴纳费用时间：签订本合同后，业主交纳一年的物业管理服务费，交付房屋钥匙；2、住宅按建筑面积每月1.2元/平方米（含电梯运行费）；由原告为被告所在小区提供物业服务，收费标准为1.2元/月/平方米（含电梯运行费）……7、交纳费用的时间和办法：按年度收取，每年十一月一日前五天交纳。合同第九条违约责任约定：1、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反合同，使甲方未到达管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反合同约定，不按缴费协议约定的收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收超出部分费用；4、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天应缴款项的百分之一收取滞纳金。合同签订后，原告履行物业服务，被告2014年6月按照合同约定交纳了一年的物业费。被告以原告物业服务不到位为由，一直没有交纳之后的物业服务费。 本院认为，一、物业费的问题。原、被告签订的《物业管理服务合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同有效。有效的合同签订后，原、被告均应当依约遵守并履行，原告提供物业服务，被告交纳物业费。2014年6月被告交纳了一年的物业费后，再未交纳物业费，在没有交纳物业费的情况下，原告一直进行物业服务，原告基本上依约提供了物业服务，根据被告提供的照片可以证实原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告可依照合同约定要求原告整改或者原告应当主动整改，但被告不能以此为由五年均拒绝交纳物业服务费。物业服务管理是一个连续性的服务管理活动，且原被告签订的合同中约定“按年度收取，每年十一月一日前五天交纳”，故被告以2015年6月29日至2017年6月28日超过了诉讼时效进行抗辩，本院不予支持。被告称地下室漏水、家具被泡坏等房屋质量问题不属于物业服务的范围，被告以此进行抗辩，本院不予支持。综上，自2015年7月起被告未缴纳物业费，原告诉请被告补交2015年7月至2020年12月的物业服务费，本院应予支持。被告房屋的建筑面积为119.1平方米，按照约定的收费标准为1.2元/月/平方米计算66个月为9432.72元，故被告向原告交纳9432.72元物业费。二、垃圾费的问题。原告主张按每月3元的标准收取垃圾处理费，没有提供相应的证据，本院对此项诉讼请求不予支持。三、违约金的问题。被告居住在小区应当交纳物业费，五年不交纳物业费应当依约承担违约责任；原告提供的物业服务存在一定瑕疵，也应承担违约责任。鉴于双方均存在违约行为，故原告诉请给付被告违约金3000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘乐于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄骏达物业服务有限公司物业服务费9132.72元； 二、驳回原告石家庄骏达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116元，减半收取计58元，由被告刘乐负担43元，原告石家庄骏达物业服务有限公司负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省正定县，收件人：上诉材料收转窗口，邮编：050800）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郝宏海 二〇二〇年十一月十七日 书记员  周哲哲