贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初5785号原告（反诉被告）：黄再霞，女，1978年8月26日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告（反诉被告）：文国猛，男，1978年5月28日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：姜清燕，四川明炬（泸州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州省仁怀市融亿置业有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市盐津街道城南社区九尊名城。法定代表人：涂波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。原告黄再霞、文国猛与被告贵州省仁怀市融亿置业有限公司（以下简称：融亿公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，贵州省仁怀市融亿置业有限公司提起反诉，本院受理并决定反诉与本诉合并审理，于2020年6月12日做出（2020）黔0382民初2637号民事判决书，黄再霞、文国猛不服而提起了上诉，遵义市中级人民法院于2020年9月30日做出（2020）黔03民终4968号民事裁定书，裁定撤销（2020）黔0382民初2637号民事判决并发回本院重审。本院于2020年10月14日重新立案受理。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文国猛及文国猛、黄再霞之共同委托诉讼代理人姜清燕，被告（反诉原告）融亿公司之委托诉讼代理人陈叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄再霞、文国猛向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2016年7月1日起至2019年11月20日止按每月4000元的标准赔偿原告的租金损失合计172000元；2.判令被告在争议门面地段调整同价值的门面房给原告；3、要求被告赔偿装修损失45000元；4、判令被告以25万元为基数，从2019年12月1日起到调整同价值门面时止按中人民银行同期商业贷款利率支付原告的资金占用费。事实和理由：原告于2013年11月初到被告售楼部接洽购买门面，后见到本案所争议的门面处在商业区的中央位置，便提出要求购买该门面。2013年11月8日，经双方协商原告以250000元的价格向被告购买了该门面。在签订合同时，被告向原告陈述不能办理房产证，原告便提出不愿意购买，但被告告知原告如不购买该门面，则需要扣除50000元，并明确告知原告该门面即使没有产权证依然可以进行买卖、出租及传承。合同签订后，原告将该门面委托重庆伯易商业管理有限公司出租给杨磊，由杨磊在该门面内进行经营并缴纳物业管理费。门面在使用的过程中因无法办理房产证，多次遭到融亿业主委员会的阻扰，导致无法正常经营。2019年11月20日，仁怀市综合行政执法局对该门面进行拆除，至此原告才知道购买的门面属于违章建筑物。为维护原告的合法权益，特诉至法院。庭审中，原告除了另行提供书面的民事起诉状中所列的诉讼请求外，又表示还是要按本院于2020年10月19日释明告知时所讲的主张为准，故要求被告赔偿因房屋装修的损失45000元。融亿公司辩称，1.我方没有同地方和同地段的门面交付给原告；2.资金损失及占用费，双方以签订的转让协议时合同约定了我方交付给原告的门面协议第10条，是转让不办理产权证，现房屋现状事实，自身应当承担法律后果，当时出售给原告门面比其他低，所以原告自身存在过错，对损失不应当得到支持，不应当由我方承担。房屋交付给原告后，租金一直在收取的。因此，请法院驳回原告的诉请。融亿公司向本院提出反诉请求：判令解除融亿公司与黄再霞、文国猛于2013年11月8日签订的《融亿九尊名城3期储藏室（门面）使用权转让协议》。事实和理由：2013年11月8日，我公司与黄再霞、文国猛签订《融亿九尊名城3期储藏室（门面）使用权转让协议》，协议约定我公司将该门面转让给黄再霞、文国猛，面积约40㎡，转让价格为250000元。协议签订后，我公司将门面交付黄再霞、文国猛使用。2019年仁怀市综合行政执法局认定涉案门面系违章建筑物，并将门面拆除。我公司与黄再霞、文国猛签订合同的目的是将上述门面交付给反诉被告使用，现上述门面已被拆除，合同目的无法实现。因此提出反诉，请法院支持反诉原告的诉请。黄再霞、文国猛辩称，不同意解除合同，只要求变更合同。依据第六条约定履行合同。本院经审理认定事实如下：2013年11月8日，黄再霞、文国猛作为乙方，融亿公司作为甲方，双方签订《融亿·九尊名城3期储藏室（门面）使用权转让协议》一份，协议约定：甲方向乙方转让融亿·九尊名城3期编号为中庭广场天桥下玻璃房的使用权，面积约为40㎡，乙方在签订本协议时一次性向甲方付清储藏室使用权转让费共计人民币250000元整，乙方对该储藏室享有与坐落中庭广场房屋同等年限的使用权（不享有土地使用权）；若国家法律政策及政府对该储藏室使用年限作出具体规定，乙方所享有的储藏室使用年限按该楼栋或国家法律政策及政府的规定处理，因甲方原因导致储藏室（门面）在交付使用后不能正常使用，乙方须在15个工作日内提出解除该协议的书面要求，甲方需在15个工作日之内给乙方予以调整同价储藏室（门面）保证能够使用，若没有同价储藏室（门面）能够保证乙方使用，则要双方协商解决，若因政府规划整体楼盘或不可抗力等因素导致储藏室不能正常使用，则甲方不承担相关责任，在国家法律政策允许的情况下，在使用年限内乙方享有转让、继承的权利，但转让时由乙方自行和第三方签订协议甲方不再办理更名手续。该储藏室为使用权转让不办理产权证，储藏室交付使用时间为2013年11月8日。同日，融亿公司将门面交与黄再霞、文国猛，因该门面在转让前就已由被告委托重庆佰易商业管理有限公司出租给了杨磊，原告与杨磊根据原租赁协议重新签订了租赁协议，协议明确期限为四年，月租金为4000元。2013年11月9日，黄再霞通过银行转账向融亿公司支付购房款250000元。2016年7月28日，融亿三期部分业主以原告购买的门面属于该小区业主所有，且该门面系违法建筑对原告的装修进行阻扰。2019年1月16日，仁怀市综合行政执法局向融亿公司送达《行政处罚事先告知书》，告知该公司在未经城乡建设主管部门批准的情况下修建的原、被告双方买卖的门面系违法建筑物，拟对该公司作出责令拆除违法建筑物的行政处罚。2019年11月13日，仁怀市综合行政执法局对文国猛送达《告知书》，告知其已于2019年1月25日向融亿公司送达了《行政处罚决定书》，要求该公司依法履行10日限期拆除双方买卖的该门面，并限期文国猛在收到通知书2日内将相关设施设备自行搬离。2019年11月20日，仁怀市综合执法局对涉案门面进行拆除，于是双方发生争议而诉至本院。另查明，融亿公司在双方争议房屋地段开发出售的门面均价同期在25000元/平方米以上。庭审中，经询问后，文国猛、黄再霞表示若没有同价值的门面调换，则返还款项应按实际价格按30000元/平方米计算。文国猛、黄再霞在购买门面前居住在仁怀锦秀华庭小区的商品房内，且认可所购的商品房已办理了产权证。本院认为，黄再霞、文国猛与融亿公司签订的《融亿·九尊名城3期储藏室（门面）使用权转让协议》，尽管原告认为是可变更合同和被告认为合同有效且主张解除，但实际上，双方所签订的该协议，其约定买卖的房屋不办理产权证，且已被行政机关认定为违法建筑而拆除，也就表明双方约定的买卖房屋未经行政机关规划建设审批许可，被告作为商品房销售公司未取得该房屋的销售许可，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应当认定原、被告双方签订的该协议无效，故对被告提起的反诉请求，本院不予支持。在庭审中已向原告释明，若认定合同无效，原告表示要求被告退还已支付的购房款250000元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”的规定，被告应向原告返还购房款250000元。关于原告主张的第1项、第2项、第3项、第4项请求，一是双方签订的合同自始无效；二是签订合同前，原告是居住在自购的商品房内，对购买商品房的要件应当熟知，而在购买本案所涉门面时，原告在不能办理产权证的情况下仍坚持购买，既使按原告庭审中称是先付款再签协议，也不可能在没有了解门面的建设规划销售许可的情况下就直接付款，更不可能双方在没有任何口头商议的情况下就直接付款，况且，原告在庭审中称要求同等价值的门面按30000元/平方米进行计算和被告提供的其他购房合同载明的价格，与本案所涉门面售价250000元按40平方米计算的价格对比，本案所涉门面的价格远远低于其同路段门面的价格，因此，应当认定原告在付款或签订协议前，对所涉门面不能办理产权的状况是知晓的；三是原告提供的装修损失的票据时间是2016年7月13日、2017年10月16日、2019年1月8日，而在起诉状中，原告自称是按原有租赁协议续租给案外人杨磊，表明在原告购买该门面前，杨磊已实际承租使用，加之2016年7月28日，小区的部分业主就对该门面提出异议且阻扰，足以认定原告并未对该门面实际进行装修；四是从2013年11月9日至2016年7月1日，原告已实际从门面承租人处收到了租金。综上，原、被告双方在签订协议时均存在一定的过错行为，而且实际上也没有给原告造成损失，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对原告的上述主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限贵州省仁怀市融亿置业有限公司在本判决生效后十日内返还黄再霞、文国猛已支付的款项250000元；二、驳回黄再霞、文国猛的其他诉讼请求；三、驳回贵州省仁怀市融亿置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，由原告黄再霞、文国猛负担；反诉案件受理费30元，由被告贵州省仁怀市融亿置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  胡应刚人民陪审员  程洪福人民陪审员  蔡聪春二〇二〇年十一月九日书 记 员  赵小竹