广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初22572号原告：容慧婷，女，1994年2月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴海滨、邹友丽，广东百科律师事务所律师。被告：广州市景点商业城经营管理有限公司，住所地广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端商业街（市场地址）。法定代表人：苏洁贞。委托诉讼代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。原告容慧婷诉被告广州市景点商业城经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴海滨、邹友丽，被告的委托诉讼代理人薛春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还入场费70000元及利息（以70000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月8日起计至被告实际付清之日止）。2、判令被告向原告返还租赁保证金70656元、管理费保证金1766.4元、装修押金10000元，合计82422.4元及利息（以82422.4元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月8日起计至被告实际付清之日止）。3、判令被告支付担保服务费1000元；4、被告承担保全费1270元。事实和理由：2019年8月13日，原、被告就位于广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端商业街B27号商铺租赁事宜，签订《景点商业城商铺租赁合同》，约定原告向被告承租上述商铺用于经营“容老爷”餐饮服务。合同签订后，原告按被告的额外要求支付入场费70000元，并按合同约定向被告支付租赁保证金70656元、管理费保证金1766.40元、装修押金10000元等。2019年12月，受疫情影响，原告经营的涉案店铺长期处于停业状态。2020年2月上旬，原告通过媒体获悉，根据相关政策可见减免租金，并向被告提出减免申请，但被告明确表示不同意减免租金。因受疫情影响，原告经营的餐饮小店几乎没有收入，此前聘请的员工和技术人员相继离职且被告一直不同意减免租金，确实无法继续承担高额的经营成本，遂原告于2020年4月1日向被告发出解除通知，要求被告于2020年4月7日交接店铺并退还入场费、租赁保证金、管理费保证金、装修押金。后经双方多次协商，被告虽同意解除合同，但仅同意退9000元的装修押金，其他费用均不退。2020年4月18日，被告接收了原告交付的店铺钥匙并于2020年4月23日同意配合原告办理了商铺交接手续。被告辩称，一、疫情发生双方的合同目的仍可以实现，原告没有免租或免责的依据。地铁属于民生工程，只有在发生不可抗力发生后，确实需要收回商铺时，才能退回原告的保证金，如果不是收回商铺，则双方合同继续有效。双方的合同时长三年，除了疫情二、三月不能营业，其他时间仍可营业，不存在合同无法实现的情形。二、被告并非国企，被告在疫情期间同样需要对员工发工资，维持物业安保及正常运作，且地铁公司到目前为止都没有出具书面同意被告减免租金的书面文件，为了抗击疫情，被告于2020年2月10日催缴租金的同时也发出了相应减免一半租金优惠条件，但原告要求全额减免，被告也属于民营私营企业减免租金并非被告的合同或法定义务，原告经催告后仍不履行交租的合同义务。三、原告提前解除合同未与被告达成书面协议，原告有权没收被告的保证金及押金并保留追缴其租金的权利。经审理查明：2019年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《景点商业城商铺租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端商业街B27号商铺出租给乙方作商业用途，建筑面积22.08平方米，租期自2019年9月1日至2022年8月31日，2019年9月15日前为免租期。2020年8月31日前月租金为35328元，每月缴交一次，第一期租金于合同签订之日支付，以后每月租金应于当月一号前交清；经营种类：牛杂、小吃、饮品；乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳，甲方有权单方解除合同；乙方要提前终止租赁关系，须提前3个月书面通知甲方，经甲方书面同意方可提前终止租赁关系；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后壹日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，且乙方在租赁场地内的装修、添附物无偿归甲方所有；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方；任何一方违约解除合同，则须向对方支付违约金，违约金为解除合同之日起到合同期满之间租金的10%；逾期支付租金、管理费、水电费等应缴费用，则从逾期的第一天开始，每天按拖欠金额的百分之二计付违约金给甲方。如因不可抗力等原因，确需收回商铺时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣清乙方应缴的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。同时，双方签订《景点商业城商铺租赁合同补充协议》，约定乙方应每月向甲方支付经营管理费1324.8元、推广费883.2元，每月一号前缴纳，管理费和其他相关费用不因免租期减免；因乙方原因空置店铺或临时歇业，需按商铺建筑面积足额缴纳管理费；签订合同时，被告应交纳75072元押金，其中租赁押金70656元、经营管理费押金2649.6元、推广费押金1766.4元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、经营管理费、推广费和违约金等乙方应缴费用并对有损失部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。如乙方未按期缴纳租金、管理费、推广费或其他应缴费用，甲方有权直接将乙方交纳的押金抵扣相应款项……乙方不得以其缴纳押金为由拒绝支付相应款项；入场费70000元，签订合同前一次性付清，甲方不予退还。另，双方于同日签订《装修承诺》，载明装修押金标准为：小铺10000元/间，大铺20000元/间，商户租赁到期后，扣除相应的费用后无息退还装修押金。同日，原告向被告支付入场费70000元。2019年11月25日，原告向被告交纳租金保证金70656元、管理费保证金1766.40元、装修押金10000元。2020年2月10日，被告向全体租户发出《关于履行合同约定的通知》，载明：我司已提前主动减免了各位租户1月25日至31日的一半租金……基于政府至今未明确表态，我司将继续履行双方所签的租赁合同之约定……我司将在严格履行合同的基础上，酌情考虑适当减免租金，但必须是双方协商一致的情况下，如果各位租户觉得受疫情影响严重，生意难以为继，可能只能按照合同约定办理离场手续了。同日，被告向原告发出《关于催缴欠缴租金的函》，内容为要求原告在2020年2月11日缴清2020年2月的租金、管理费和水电费。2020年4月8日，原告向被告提交《申请书》，内容为原告于2020年4月10日与被告进行交接店铺工作，将设备及物品搬走后归还给被告，要求将租赁保证金、管理费保证金、装修押金合计82422.4元扣除2020年4月1日至9日的租金和管理费、2020年2月、3月管理费及水电费之后，并从2020年4月10日开始于一个月之内退还给原告。2020年4月23日，双方办理商铺交接手续并共同在《商铺收/退铺确认表》上签字确认。2020年4月30日，原告委托广东百科律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告退还入场费、租赁保证金、管理费保证金、装修押金等合计152422.4元。原告为证明店铺经营受疫情影响，提交了微信聊天记录、员工离职申请。被告质证称无法确认上述证据。原告为证明其支付了保全担保服务费1000元，提交了天安财产保险股份有限公司的保险单及发票和转账凭证。被告认为该费用并非必要产生的费用，不应由被告承担。庭审中，原告表示：2019年9月装修后，10月开业，疫情发生后，客流量非常少，只有少量收入，2020年2月初被告称要防控不能开门且将空调和灯都关闭，2020年3月被告通知可以开门，原告便偶尔开门经营，但营业额非常少，3月中旬因原告员工不愿意上班，故从2020年4月1日起便没有经营；原告至今交租至2020年1月，由于原告是预交当月租金的，因此被告没有减免通知上称的2020年1月25日至31日的租金。被告表示：疫情期间的2月11日根据地铁公司要求我方通知租户不能经营，空调是有开的，只是部分空调关闭，通道灯有开，直到3月初才通知租客可以开业经营，至于原告有否营业被告不清楚。本院认为：原告与被告签订的《景点商业城商铺租赁合同》、《景点商业城商铺租赁合同补充协议》和《装修承诺书》均是双方自愿签订的合同，是合法有效的。从本案查明事实可见，双方已于2020年4月23日办理了商铺交接手续，双方的租赁关系已实际解除。关于合同解除的责任，由于涉案房屋由被告经营牛杂小吃使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上致使商场的客流量大幅下降，被告的营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原告于2020年4月8日向被告提交申请，要求办理商铺交接手续及退还相关费用，实质上是解除合同的意思表示。原告的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，其单方提出解除合同构成违约。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，原告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其50%租赁保证金和50%的管理费保证金应由被告没收，被告仅需退还50%的租赁保证金和50%的管理费保证金。对于装修押金问题，由于装修行为已结束，且未有证据显示原告对涉案商铺的装修有违规的行为，原告要求被告退还装修押金合法合理，本院予以支持。对于入场费问题，如上所述，合同解除很大程度上是受疫情这一因素导致，若入场费由被告没收显然有违公平，鉴于原告实际承租使用涉案商铺至2020年4月23日，故被告应根据剩余租期占全部租赁期限的比例退还入场费，即被告应向原告退还（860/1096）×70000元=54927元。因合同解除非因被告原因造成，故本院对原告在本案中主张的相关费用的利息均不予支持。关于担保服务费，因该费用并非诉讼必要产生的费用，本院对原告要求被告支付担保服务费的诉讼请求不予支持。关于保全费，本院根据双方的责任比例确定被告应向原告支付837元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将租赁保证金35328元返还给原告容慧婷；二、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将管理费保证金883.2元返还给原告容慧婷；三、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将装修押金10000元返还给原告容慧婷；四、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将入场费54927元返还给原告容慧婷；五、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将保全费837元支付给原告容慧婷；六、驳回原告容慧婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3368元，由原告容慧婷负担1148元，被告广州市景点商业城经营管理有限公司负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  徐浩龙