黑龙江省孙吴县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1124民初1154号原告：孙吴县昌源房地产开发有限公司。法定代表人：赵德元，职务：董事长。委托诉讼代理人：李万仓，男，1952年5月8日出生，汉族，该公司副董事长，现住孙吴县。被告：任士云，女，1966年6月8日出生，汉族，退休工人，现住孙吴县。委托诉讼代理人：胡福才，黑龙江剑桥律师事务所律师。原告孙吴县昌源房地产开发有限公司（以下简称昌源房地产公司）与被告任士云侵权责任纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌源房地产公司的委托诉讼代理人李万仓，被告任士云的委托诉讼代理人胡福才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昌源房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告停止侵害，立即从原告公司开发的昌乐园小区2号楼2单元302室1＃楼车库103室搬出；2、请求依法判令被告给付非法占有期间的租金损失人民币80,000元；3、案件受理费和实际费用由被告承担。事实和理由：2012年原告公司开发昌乐园小区楼盘竣工后，被告任士云并没有购买小区住宅和车库，而擅自装修居住在原告公司开发的2号楼2单元302室，还占用1＃楼车库一个。委托代理人李万仓多次找被告任士云要求其搬出此楼房，而被告以各种理由推脱，拒不搬出。现被告以强占使用原告公司开发楼房车库8年之久，无奈诉至法院，请求法院依法判决被告搬出所居住的楼房和车库，并给付非法占有房屋车库期间租金损失。任士云辩称，1、被告对案涉房屋和车库已获得合法的所有权，有权行使占有、使用、居住和其他处分权利。2010年孙吴县昌源房地产开发有限公司因开发建设昌乐园小区缺少资金，其股东李万仓是昌乐园小区实际开发人，当时李万仓与邵仁勋有合伙关系，遂以邵仁勋名义在被告处借款80余万元，直至2013年未清偿欠款。期间，邵仁勋与李万仓于2012年12月9日终止了合伙关系，其二人约定李万仓用建好的房屋抵顶邵仁勋的投资款和利息。经过被告、邵仁勋与李万仓多次协商，李万仓先后分别同意以昌乐园小区2号楼2单元302室房屋抵账172,868元、1号楼103号车库抵账83,580元，合计256,448元（走邵仁勋的账，具体由李万仓和邵仁勋清算）。在昌源房地产公司向被告先后交付房屋和车库后，2013年9月末昌源公司又为被告补签了商品房买卖合同，至此以房抵债完成。同时，昌源公司于2013年11月4日向大热公司出具证明，明确案涉房屋和车库权属归被告，并由被告交纳取暖费。因此，被告与邵仁勋、李万仓就以房抵债事宜达成了合意，且昌源公司为被告补签商品房买卖合同及要求被告交纳取暖费等行政收费行为，均足以证明被告已经获得案涉房屋和车库的所有权。2、2013年昌源公司向被告交付案涉房屋和车库后，被告已经实际合法占用和居住至今达8年之久，期间昌源公司从未提出任何质疑。同时，昌源公司主张侵权的诉讼时效已过，不应受到法律保护。昌源公司交付房屋和车库后，被告对案涉房屋和车库进行了装修并实际使用至今。且被告依法缴纳了取暖费、水费、电费等行政性收费。在这长达8年之久的时间内，昌源公司从未提出过任何质疑，未向被告主张过任何权利。被告认为，昌源公司明知被告已获得案涉房屋和车库的所有权，且明知8年多一直由被告实际使用而未提出质疑，现在突然提出诉讼实为恶意诉讼行为，请求法院对恶意诉讼行为进行处罚。同时，根据本案的实际情况，昌源公司在昌乐园小区设有售楼处且2013年11月4日向大热公司出具了证明，足以证明昌源公司对被告对案涉房屋和车库的使用行为在2013年就是明知的，如果其认为被告对其进行了侵权，那么早已过诉讼时效。综上，请求法院驳回昌源公司的全部诉讼请求。同时根据本案实际情况昌源公司至今因缺少手续等原因未能为被告办理产权登记，被告将保留对原告进行起诉的权利追究其未办理房产证的违约责任。本案原、被告双方围绕其主张依法提交了证据，根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，被告任士云与原告昌源公司协商，将本案诉争的昌乐园小区二号楼二栋口302室约83.11平方米作价17,286.86元给任士云折抵之前在任士云处的部分借款，并签订了《以房折抵借款协议书》，加盖了孙吴县昌源房地产开发有限公司的公章，证明人邵仁勋，被告任士云及原告昌源房地产公司工作人员高相中在经办人处签名。而后将该房屋交付给任士云，昌乐园小区售楼处给任士云开具了到供热单位缴纳热费的证明。任士云入住后占有、使用该房屋至今。2013年9月29日，昌源房地产公司工作人员高相中与任士云签订《预定楼房协议书》，约定乙方任士云订购昌乐园小区1号楼车库103室约19.9平方米，价款83,580元，并于当日签订了《商品房买卖合同》，在合同落款处加盖了孙吴县昌源房地产开发有限公司公章。而后向任士云交付了该车库，昌乐园小区售楼处给任士云开具了到供热单位缴纳车库热费的证明。任士云居住期间，缴纳了水费、电费及物业公司收取的二次供水费。现原告昌源房地产公司以被告任士云没有购买本案案涉房屋及车库，系擅自占有、装修案涉房屋、车库为由，要求被告任士云搬出案涉房屋及车库，并承担租金损失80,000元。原告当庭变更诉讼请求，将主张的租金损失由80,000元变更为70,000元。另查，2010年春，李万仓与案外人吴全乐、邵仁勋合伙出资开发孙吴县昌乐园小区，以原告昌源房地产公司名义施工建设开发，在经营过程中，因经营管理问题，吴全乐、邵仁勋不再与李万仓投资，要求退款。2012年12月9日，经协商达成如下协议：一、李万仓拿出已建成的楼房抵顶邵仁勋、吴全乐的投资款及利息;二、邵仁勋、吴全乐自该协议签订后不得参与李万仓的任何经营活动，李万仓所有涉及开发事宜均与邵仁勋、吴全乐无关，邵仁勋、吴全乐不得享受李万仓的任何收益、也不承担李万仓开发的任何责任;三、在该协议签订之前的投资中、邵丽君、董安玉均系邵仁勋、吴全乐二人一方，李万仓、邵仁勋、吴全乐无异议，该协议签订也系代理。该协议签订后,邵仁勋、吴全乐陆续以楼房抵款的形式收回投资款。本案中，被告任士云以案涉房屋、车库系因案外人邵仁勋欠其借款，邵仁勋用原告抵顶给邵仁勋的楼房转手抵顶给任士云折抵借款取得为由提出抗辩，拒绝原告的诉讼请求。庭审中，经法庭释明，原、被告均不要求邵仁勋承担责任。本院认为，本案被告任士云占有、使用案涉房屋及车库是在与原告昌源房地产公司签订《以房折抵借款协议书》、《预定楼房协议书》、《商品房买卖合同》之后，因合同均加盖了昌源房地产公司的公章，且经手人均为原告公司工作人员高相中，被告有理由相信高相中代表原告昌源房地产公司，且在向被告任士云交付案涉房屋及车库时，昌乐园小区售楼处给任士云出具了去供热单位缴纳热费的证明，证明中明确载明了案涉房屋、车库的所有权人属被告任士云。即原告昌源房地产公司向被告任士云交付案涉房屋及车库时是明知和认可的，原、被告之间形成的是合同关系，双方应按合同约定主张、履行各自权利和义务。根据已经签订合同的事实和订立合同的目的，原告向被告任士云交付了案涉房屋及车库，不动产交付已经完成，被告任士云按照自己的需要进行了装修及在房屋内进行其他投入居住至今。对于原、被告签订的《以房抵债协议书》、《预定楼房协议书》和《商品房买卖合同》，原告庭审时虽不认可上述合同，但昌乐园小区售楼处在给被告开具证明（缴纳供热费）时，已经知道上述协议、合同的存在，原告没有表示反对或提出异议，亦未主张合同无效或在法定期限内主张撤销上述协议、合同。故原告不认可上述协议、合同签订的事实和理由的主张不符合交易习惯，本院不予认定。因此，原告称被告擅自装修使用案涉房屋、车库拒不返还的事实理由不充分，证据不足，即被告任士云并非擅自占有、使用案涉房屋车库实施侵权行为，原告的该项主张不能成立，本院不予认定。同理，原告主张租金损失的诉讼请求亦不能成立，本院不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：驳回原告孙吴县昌源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1,800元，退还原告孙吴县昌源房地产开发有限公司250元，由原告孙吴县昌源房地产开发有限公司负担1,550元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员 董 武二〇二〇年十一月十三日书记员 袁雪梅