安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初8193号 原告：张大华,男,汉族,1969年1月12日出生,住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：陈磊，江苏览博律师事务所律师。 被告:阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室。 法定代表人:张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告张大华与被告阜南县平和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张大华的委托诉讼代理人陈磊、被告阜南县平和置业有限公司委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张大华向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告赔偿装修差价款共计69635.47元（162645元-93009.53元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年3月8日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于安徽省阜南县××路××路××路××幢××号××房××，该套商品房含装修款共计698952元。合同约定装修单价为1500元／平方米，装修总价即为162645元。合同签订后，原告依约向被告足额交付了购房款。但经过评估，涉案商品房装修价值仅有93009.53元，被告应赔偿原告装修差价款69635.47元。 阜南县平和置业有限公司辩称，一、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款之规定，被答辩人如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定的，只能要求答辩人及时更换、修理，不能要求答辩人赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理”。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定：“三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”，按照约定被答辩人只能要求答辩人及时更换、修理，不能要求答辩人赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、答辩人在收到安徽长平房地产价格评估有限公司评估报告后的法定期限内提出书面异议，安徽长平房地产价格评估有限公司至今未给于书面答复，答辩人认为该评估报告至今未生效，不能作为本案的定案依据。三、被答辩人购买的是金海湾.华府403号房面积108.43平方米，安徽长平房地产价格评估有限公司作出的评估报告并不包含该户型，没有任何证据证明被答辩人购买涉案房屋的标准户型与评估报告载明的27#A标准户型一致，即使认定评估报告的效力，参照房屋面积及评估报告三现场影响资料载明，本案应参照5#B户型评估金额为94004.53元。四、参照贵院判例：5#B户型建造成本价74203.95元（包含装饰造价53599.88元、安装造价17239.21元、其他3364.86元）中装饰造价为53599.88元，装饰造价包含分部分项工程费48138.61元、措施项目费225.13元、不可竞争费810.46元、税金4425.68元，其中材料总金额为40876.86元。因此，只有材料40876.86元才是可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 综上所述，即使被答辩人能够举证证明精装修价格与备案价格不符，那么按照合同约定被答辩人只能要求答辩人及时更换、修理，而不能要求答辩人赔偿装饰、设备差价。因此，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定法律事实如下:2018年3月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于阜南县××路××路××路××号楼××幢××单元××室；房屋预测建筑面积共108.43平方米，其中套内建筑面积87.11平方米、分摊共有建筑面积21.32平方米；单价为每平方米人民币6446.11元，总价款为698952元；买受人应当于2018年3月8日前支付首期房价款418952元，余款280000元向出卖人指定的金融机构申请贷款支付。合同第十六条第三项关于装饰装修及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定:该套商品房面积为108.43平方米，毛坯单价为4946.11元／平方米，毛坯总价为536307元；装修单价为1500元／平方米，装修总价为162645元，该套商品房合计总价款（含装修款）为698952元。合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对规格、价格等作约定。 2020年1月19日，受被告委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对被告开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房（按不同户型或面积各评一套）作出评估意见。经评估，25#A标准户型精装修房装修价值为93009.53元。其中建造成本为73418.53元（装饰造价53167.75元、安装造价16921.54元、其它成本3329.24元）、相关费用为19591元。相关费用包括管理费用、投资利息、销售税费、销售费用和开发利润。 另查明，原告已支付被告全部购房款及装修款；精装修样板房已拆除。庭审中原告认可参照评估报告25#A标准户型精装修房屋的装修评估价值认定涉案房屋装修价值。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应依照合同约定享有权利和承担义务，该合同合法有效。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因双方在合同中未对装饰装修材料的价格进行约定，且精装房已拆除，被告辩称更换、修理因没有参照物，本院不予采信。 被告辩称评估报告评估程序违法，评估是为达成和解在政府组织下由其委托评估公司进行评估，系妥协之举，不应作为对被告不利的证据。本院认为该评估报告系依被告委托作出，且被告未能提供评估公司不具备资质及程序、评估方法违法的相关证据，故本院对被告以上辩称意见不予采信。本院对评估报告的证明力予以认定。因评估报告未确定分摊共有建筑面积部分的装修的价格，原告仅能就套内建筑面积部分的装修款主张权利，故原告根据评估结论选择直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的诉求合理，应当予以支持。本案中，原告共支付装修费用162645元，是全部面积（套内面积+分摊共有建筑面积）的装修费用，虽然双方在合同中约定装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格，被告也未提供公摊面积装饰价格大于1500元/平方米的证据，本案以1500元/平方米计算套内面积的装修价格，被告收取的套内面积的装修价款为130665元（1500元/平方米×87.11平方米）。 原告所购房屋系精装修房型，其认可参照25#A标准户型精装修房屋的装修评估价值93009.53元认定涉案房屋装修价值，本院予以确认。该评估报告以市场价值标准进行评估，最终评估价包含五个部分，即建造成本、管理费用、投资利息、销售税费和费用、开发利润，其中装饰造价53167.75元，是直接投入的装饰成本，是原被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为57.16%（53167.75元÷93009.53元），以涉案房屋约定的内装修价值130305元为基准，以评估意见确定的上述数额比例为参照，推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为74688.11元（130665元×57.16%），扣减实际装修装饰造价53167.75元，被告应退还原告装修款21520.36元（74688.11元-53167.75元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张大华房屋装修款21520.36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费770元（原告预交），由原告张大华负担601元、被告阜南县平和置业有限公司负担169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 员 陈亚南 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 苗媛媛 书 记 员 薛 蛟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为2年，时间从本判决书生效之日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行庭；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：×××07；并请通知主审法官：陈亚南，151××××2387。