太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初8598号原告：张某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：齐某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭某，山西东奥律师事务所实习律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，统一社会信用代码91140100767133909M。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：孙某1，住太原市。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91140000736304314Q。法定代表人：孙某2，董事长。原告张某与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔”）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“山西恒实”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人齐某和郭某，被告和信摩尔委托诉讼代理人孙某1到庭参加了诉讼、被告山西恒实经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告和信摩尔继续履行与原告之间分别于2005年7月27日、2005年8月17日签订的编号为00071631号、00071709号两份《合同书》；2.依法判令二被告连带支付拖欠原告的租金391999.92元及违约金39183.66元，共计431183.58元(租金与违约金计算至判决确定之日，现暂计至起诉之日)；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2005年7月27日、2005年8月17日，原告将自己名下的位于太原市××街(和信商业广场)1幢裙商UA29号（面积为54.82平方米）、UA30号（面积为54.82平凡米）两套商铺出租于被告和信摩尔，并与之签订了《合同书》。两份《合同书》均约定：“商铺的租金每个租赁年度为98000元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”同时《合同书》第13.2条规定：“甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付在90日未超过210日的，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的违约金，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算。”同时，原告与二被告就上述《合同书》签署了保证合同，由被告山西恒实为被告和信摩尔支付上述商铺租金及逾期付款违约金承担保证责任。从合同签订之日起，被告和信摩尔一直按时交纳租金，但从2016年10月起，被告和信摩尔首次不按时支付租金，因此原告分别于2018年1月、9月向法院起诉，法院作出（2018）晋0105民初143号民事判决书及（2018）晋0105民初6862号民事判决书，支持原告的诉讼请求。然而被告和信摩尔从2018年9月再次拖欠原告租金，至今共拖欠租金达24个月。原告多次找二被告协商，但被告和信摩尔始终推脱不给，被告山西恒实也不愿承担保证责任。二被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告和信摩尔辩称，2018年8月31日的租金已经付清，因此我方欠付原告租金的日期为2018年9月1日至2020年8月31日，共计24个月，共计欠付16333.33元×24=391999.92元。不认可原告主张的违约金的计算方法，具体数额按照合同约定依法裁判，诉讼费不同意支付。2020年因新冠肺炎疫情爆发，据国家发改委等八部委联合印发的应对新冠肺炎疫情的帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见，明确房屋租金减免和延期支付政策，免除上半年3个月房屋租金，故我方认为应当核减3个月房屋租金，因此租金实际计算为21个月，金额342999.93元。被告山西恒实未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交答辩状及证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张某系位于太原市××街（和信商业广场）1幢裙商1幢一层UA29、UA30的所有权人，商铺的建筑面积均为54.82㎡。原告张某为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔为甲方（商业管理单位）分别于2005年7月27日签订编号为00071631、2005年8月17日签订编号为00071709的两份《合同书》，均约定为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市××街的“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理；甲方承租乙方位于××街商铺（建筑面积54.82㎡）及二层UA30商铺（建筑面积54.82㎡），每个租赁年度的租金均为98000元；两份合同书均约定租赁期限为16年，至2021年12月31日止；本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日为自本合同签订之日起算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算，（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还对其他内容进行了约定。两份合同书均在落款甲方处盖有和信摩尔公司公章，乙方处原告签字、捺印。两份合同书签订当日，被告山西恒实为甲方、被告和信摩尔为乙方及原告为丙方分别签订了两份《保证合同》，两份保证合同均约定，甲方是一家国有投资控股企业，乙方系甲方投资设立的控股子公司，为了确保丙方依据《合同书》的约定按期足额取得租金收益，甲方愿依据《中华人民共和国担保法》等法律规范之规定，为乙方履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保，现经三方协商一致，特签订本合同；甲方保证的金额为乙方分别根据00071631号、00071709号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币98000元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除等。该《保证合同》还对合同的生效、争议解决等问题进行了约定。两份保证合同均在落款甲方处盖有被告山西恒实合同专用章、乙方处盖有被告和信摩尔合同专用章、丙方处原告签字、捺印。上述《合同书》、《保证合同》签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔统一进行商业经营管理。另查明，原告于2018年1月、9月就二被告欠付2017年-2018年度租金诉至本院。本院分别于2018年3月26日作出（2018）晋0105民初143号民事判决书、2018年9月25日作出（2018）晋0105民初6862号民事判决书，判决二被告支付原告UA29号、UA30房屋截止到2018年8月31日的租金及违约金。从2018年9月1日至2020年8月31日止，被告和信摩尔共计欠付原告24个月的租金391999.92元未付。上述事实有《房屋所有权证》、《合同书》、《保证合同》、华夏银行个人账户明细账单、（2018）晋0105民初143号民事判决书、（2018）晋0105民初6862号民事判决书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，2005年7月27日原告张某与被告和信摩尔签订的编号为00071631号《合同书》、2005年8月17日签订的编号为0071709号《合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。上述二份《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔实施统一的商业经营管理，该《合同书》尚在履行期内，被告也仍占用该商铺，且未对原告要求继续履行《合同书》的诉求提出异议，视为被告同意继续履行。原告已按约定履行合同义务，被告和信摩尔应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求被告支付从2018年9月1日截止至2020年8月31日租金及至本判决确定之日止的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于被告和信摩尔辩称的因新型冠状病毒感染的肺炎要求减免3个月租金的主张要求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调整；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。在本案中，原告张某不同意减免租金，但考虑到原、被告租赁合同存续期间发生了疫情，确属不可抗力，根据公平原则，本院酌定减免被告一个月租金，故被告和信摩尔应付租金具体计算为：98000元÷12月×23月×2=375666.67元；对于违约金，按照合同约定分段计算至判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的《保证合同》中被告山西恒实承诺对被告和信摩尔的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，被告山西恒实对以上债务承担连带保证责任。被告山西恒实经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃权利，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张某与被告山西和信摩尔商业有限公司之间于2005年7月27日签订的编号为00071631号《合同书》、2005年8月17日签订的编号为0071709号《合同书》继续履行；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张某截至2020年8月31日所拖欠的租金375666.67元；三、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张某违约金至本判决确定之日止，具体计算为以每月应付租金为基数均从次月1日开始分段计算、逾期90天内按日万分之一计算、逾期210天内按日万分之二计算、逾期210天以上按日万分之四计算；四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（二）、（三）项内容承担连带保证责任；五、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3934元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担3785元，由原告张某负担149元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵红秀二〇二〇年十一月十二日书记员 胡 晋