广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0103民初8302号 原告（反诉被告）：鲁菲菲，女，1986年10月26日出生，汉族，住址：河南省邓州市。 被告（反诉原告）：柯扬实，男，1981年10月23日出生，汉族，住址：广东省南澳县。 委托代理人：王潇潇，广东华商（广州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）鲁菲菲诉被告（反诉原告）柯扬实房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁菲菲，被告柯扬实及委托代理人王潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁菲菲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原告与被告签订的《续租赁合同》于2020年7月5日解除；2、请求法院判令被告返还人民币合计159493元(租赁押金105000+预付未用完租金2358元+提前搬走5天房租2135元+商铺装修费用5万元)；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年10月1日，原告鲁菲菲与被告签订《租赁合同》，租赁物为广州市环市西路89号的XXXX商铺，被告收取了原告押金人民币105000元。2020年1月10日，原告与被告签订《续租赁合同》，约定：租赁期为2020年3月1日至2021年2月28日，补充协议注明押金105000元转移到此续租赁合同。2020年1月23日到2月份国内疫情全面爆发，3月1号商铺大厦恢复上班后3月19日双方签订补充协议并一次性预付租金50000元到张亚萍农行帐号。租赁商铺所在广州市荔湾区环市西路89号华丽宫鞋业广场是一个专业性的外贸市场，是外国客人看样板现场议价下订单的批发交易模式，因受国外疫情发展严重影响，国内从2020年3月28日开始封国不接受外国人到中国，同时所在大厦有阿联酋外国客户确诊，可见3月28日广州输入××例通报，因有和此确诊患者接触，故本着对他人和自已负责态度整个4月份处于居家隔离状态，同时大厦也禁止外国人员入内，商铺没有开门。综上受疫情影响，从2月份到6月底共5个月原告无任何新增订单，同时受疫情影响国外客人出现拒收1月份已做好未出货的货物，及货款回拢断续拖延，客人无力支付货款现象，原告经营出现断崖式毁灭性困难。故跟被告沟通能否从押金105000元中支取三个月租金约42000元用于支付7月到9月房租，等到10月份货款回拢再补回押金并正常交租，并反复解释每个人都有碰到困难的时候，上份租赁合同期间是正常交租，现在这份续租赁合同因疫情5个月没订单，公司经营极度艰难，生活支出已有困难。如一定要让原告搬走会造成公司倒闭，需马上结清工厂供应商货款但无力支付的情况。原告打工8年才开此初创小微外贸公司，如果公司倒闭将会一无所有，所以想撑下去，公司也是努力转型电商，并向被告展示电商转型给多点时间，沟通缓交租金，但被告不同意要强行终止合同让原告搬走并不退还押金。经沟通被告给时间限期在7月5日让原告搬走。 合同法司法解释(二)第二十六条情势变更：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，双方协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。因此，原告因疫情防控5个月无任何新增订单，经营遭受毁灭性困难，被告强制性终止合同限期搬离商铺，依法可以要求解除租赁合同，退回押金及其它费用等等。综上所述，为保障原告的合法权益，请求贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告柯扬实答辩暨反诉称：一、本案中，被告与原告签订的《续租赁合同》及补充协议合法有效，不应当适用情势变更规则变更或解除合同。二、《续租赁合同》及《补充协议》无法履行是由于原告单方违约，被告已尽职履行合同义务，是本案的守约方与利益被侵害方，被告无需退回原告的押金及其他费用。关于装修费用问题，租赁合同第4条约定，所有装修费用由原告自行承担。续租赁合同及补充协议，原被告双方已经约定2020年2月份至2021年2月份租金由原先的144000元减为10万元，第一次分两次支付，第一次支付是2020年3月19日，第二次付款时间是2020年5月20日，但原告并未按照补充协议的约定依约支付租金，被告认为原告已实际构成违约，根据租金合同约定被告逾期不缴纳租金，被告有权收回物业，并不退还原告的保证金，因此原告的保证金不予退还。反诉请求：1、判令原告收取履约保证金105000元不予退还给原告；2、判令原告支付《续租赁合同》的《补充协议》中约定的第二期租金5万元；3、判令被告返还原告为其垫付的4-7月管理费共计32672.4元；4、判令原告向被告支付逾期缴纳租金的违约金23000元，以日利率1%为标准，从2020年5月21日起计算至付清为止。5、本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。 原告鲁菲菲答辩称：一、在本案中，原告与被告的《补充协议》签订于2020年3月19日，此时国家并未有封国政策，而受国外疫情发展影响2020年3月28日开始封国不接受外国人到中国，而经营商铺所在大厦是专业外贸交易市场，交易模式为外商双方现场议价下订单的交易模式。继续履行合同对原告明显不公平，适用情势变更规则变更或解除合同。二、原告及被告双方协商默认同意用《补充协议》已付50000元支付4-6月份其本人及管理处租金。三、原告和被告签订的《续租赁合同》和《补充协议》租金在4月份时因国外疫情影响已远高于市场行情，客观租金情况已发生变化，已经明显对原告不公平，但原告本着遵守合同，共渡难关。在6月份协商租金按补充协议月租金额不变情况下，预支部分押金等10月份资金回笼后补回押金并正常交租。但被告强行中止合同，限期原告搬离商铺，并声明快搬走让其朋友租赁商铺，且《续租赁合同》并未注明预支部分押金可强制解除合同及不退回押金，而被告强行中止合同是本案的违约方。 经审理查明：2018年10月1日被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区环市西路89号华丽宫三楼XXXX室租赁给乙方，租赁期自2018年10月1日至2020年2月28日止（租赁期为1.5年），月租金为20000元，支付方式：按每一个月支付，每个月的10号之前交清。签订合同当日乙方需向甲方一次性支付105000元作为租赁的保证金，合同期满后如乙方未出现租赁期间费用拖欠的问题，甲方将保证金无息退还乙方。甲方同意乙方因经营需要进行装修，所需手续费用由乙方自行承担，装修前乙方应该提前通知甲方征得甲方同意，所有装修施工需符合消防安全要求，并经华丽宫物业管理公司验收同意。乙方在租赁期间的国税、地税、水电费用租金及物业管理费由乙方按时缴纳。乙方应按时缴纳租金，逾期不缴的，甲方按日收取1%的滞纳金，逾期十天不缴的，甲方有权收回物业，并不退回乙方的保证金。租赁期间，如遇自然灾害或政府行为等不可抗拒的原因导致损失，甲、乙双方各自承担自己的损失。租赁期满后，若乙方续租，乙方应提前两个月向甲方提出书面申请，在同等条件下享有优先权。如乙方进行装修，在合同期满并双方同意终止合同后，乙方不得将属于甲方的物品搬走及固定装饰损坏（甲方不补偿乙方装修费用）。《租赁合同》签订后，原告向被告交纳租赁保证金105000元，被告将房屋交原告使用。 2020年1月11日被告（甲方）与原告（乙方）续签订《续租赁合同》，约定：甲方继续将位于广州市荔湾区环市西路89号华丽宫三楼XXXX室继续租给乙方使用。租赁期限自2020年3月1日起至2021年2月28日止（租赁期为1年），每月纯收租金12000元，支付方式：按每一个月支付，每个月的10号之前交清（其他约定与2018年10月1日《租赁合同》一致）。 2020年3月19日被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：因受新冠××疫情影响，现甲乙双方就减租事宜双方达成以下协议：1、乙方承租人合同期内承诺租金100000元分两次付清给甲方出租人，2020-3-19号付清5万元，2020-5-20号付清5万元。2、甲方出租人合同期内2020-2月到2021-2-28号承诺收租金如下，共计100000元：（2月份租金4000元、3月份至10月租金每月6000元、11月份至2020年2月份每月租金12000元）。3、合同押金：前合同押金105000元自动转移到续租合同2020-3-1到2021-2-28止的续签合同。《补充协议》签订的同日原告向被告指定张亚萍收款账户转账50000元。 2020年4月16日原告与被告就《补充协议》双方通过微信进行沟通，但双方未能达成一致意见。原告没有按《补充协议》继续支付约定的租金给被告及向商铺所在物业管理公司支付2020年4月至7月的卫生费、绿化费、管理费每月共2973元、2020年3月的电费1412元,4月的电费214元，5月的水、电费共206元、6月的水、电费共439.50元。2020年7月5日原告将商铺退还给被告。 另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。 2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。 2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料。 2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。 2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。 广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 庭审中，被告对原告提供2019年12月份报表、金冠鞋业订货单、订单合同，拟证明那段时间原告没有业务，收入是空白的。三性不认可，认为是原告单方制作，同时疫情期间经营困难，并不代表经营期内所有经营都困难。涉案商铺所在的大厦并没有任何规定表明大厦所经营的商铺必须是专业的外贸市场，若原告因为国家的封国政策导致经营所受影响，原告如要继续经营下去，完全可从事国内的交易，以及互联网的交易，并不需要外商进行双方现场议价，被告不应对原告所谓的封国政策影响导致其经营困难，而为其承担相应的责任。 原告对被告提供《场地租赁合同》，拟证明被告在疫情影响下也需支付案涉物业的相关费用，且作为承租方已对原告的处境予以体谅且作出让步，《续租赁合同》及《补充协议》无法履行是由于原告单方违约，被告已尽职履行合同义务，是本案的守约方与利益被侵害方。原告认为不清楚。对《发票》，拟证明被告为原告垫付4月-7月的管理处费用。原告认为4-6月的管理费已与被告协商，由第一期5万元支付，7月份原告已经搬走了，不应该产生该费用。 本院认为：原告与被告续签订的《续租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在2020年1月23日因发生新型冠状病毒感染的××疫情。原、被告双方在2020年3月19日就疫情的影响签订《补充协议》，对租期内的租金标准、支付时间重新约定，原告也履行第一期租金的支付。原告在履行支付第二期租金前，以经营存在困难为由，向被告提出以被告收取的部分租赁保证金，先行支付被告向出租人应付的租金，未获被告同意，原告没有继续支付约定的租金给被告及向商铺所在物业管理公司支付2020年4月至7月的卫生费、绿化费、管理费每月共2973元、2020年3月的电费1412元,4月的电费214元，5月的水、电费共206元、6月的水、电费共439.50元。由于租赁保证金是保证合同履行的担保，原告在被告没有接受其提出协商方案后，不支付上述款项构成违约。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定被告需退还的押金为原告已付租赁保证金总额的30%（即31500元）。被告反诉要求不予退还原告全部租赁保证金及要求原告支付第二期租金5万元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告所缴交《补充协议》第一期租金5万元经折算已实缴至2020年9月30日止，而原、被告双方解除租赁合同及交还商铺的时间为2020年7月5日，原告实际尚余2020年7月6日至2020年9月30日未使用商铺。在合同解除前原告仍应按约定支付商铺2020年3月至6月产生的卫生费、绿化费、管理费、水、电费合共11190.5元。原告要求被告返还预付未用完租金2358元及提前5天搬离商铺租金2135元的诉讼请求，本院予以支持。 关于商铺装修费应否退还问题。在《续租赁合同》中虽然约定原告可对涉案商铺进行装修，原告在诉讼中陈述其对涉案商铺的装修是2018年签订《租赁合同》时的投入，在签订《续租赁合同》后，没有对涉案商铺进行装修。根据两租赁合同的约定，合同期满被告不补偿原告装修费用的约定，结合本案原告在履行合同过程中存在违约行为。故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告鲁菲菲与被告柯扬实2020年1月11日签订的《续租赁合同》已于2020年7月5日解除。 二、自本判决发生法律效力之日起10内，被告柯扬实返还租赁保证金31500元及退还未使用房屋租金4493元给原告鲁菲菲。 三、自本判决发生法律效力之日起10内，原告鲁菲菲支付2020年3月至6月产生的卫生费、绿化费、管理费、水、电费合共11190.5元给被告柯扬实。 四、驳回原告鲁菲菲其它诉讼请求。 五、驳回被告柯扬实其它反诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1745元及反诉费2012元，由原告鲁菲菲负担1452元，被告柯扬实负担2305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  侯炜邦 二〇二〇年十一月十六日 书记员  谢绮雯 黄嘉琪