陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初7567号原告：赵秋霞，女。委托诉讼代理人：魏龙，男。被告：西安宣平里文化旅游运营管理有限责任公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码91610112MA6UPHDG1R。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：谢继龙。被告：陕西宣平长安文化旅游发展有限公司。住所地：西安市未央区汉城街道楼阁台村村民委员会院内。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9668。法定代表人：朱微伟，董事长。委托诉讼代理人：雷全。原告赵秋霞与被告西安宣平里文化旅游运营管理有限责任公司（以下简称西安宣平里公司）、陕西宣平长安文化旅游发展有限公司（以下简称陕西宣平公司）联营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人魏龙，被告西安宣平里公司委托诉讼代理人谢继龙，被告陕西宣平公司委托诉讼代理人雷全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵秋霞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《宣平里商业合同》无效；2、判令被告返还原告房屋使用保证金15万元及食品、商品质量安全保证金3万元，共计18万元及其利息；3、判令被告赔偿原告房屋装修改造费用6万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：陕西宣平文化公司将自己开发的宣平里休闲观光小镇的经营权承包给了西安宣平里公司，其于2018年4月12日与西安宣平里公司签订《宣平里商业合同》，约定被告将位于西安市未央区XX路XX镇XX号店铺提供给原告赵秋霞装修后使用并进行经营活动，其向被告支付15万元房屋使用保证金和3万元食品、商铺质量安全保证金。合同签订后，其花费十万余元开始营业。2019年2月15日该店铺被被告用封条关闭无法经营。后经了解，被告早在2016年就知道自己开发的观光小镇属于违章建筑，在明知涉案店铺属于违章建筑的情况下故意隐瞒事实与其签订《宣平里商业合同》，导致其利益受损，该合同属于违反法律、行政法强制性的合同，系无效。故诉至法院，望判如所请。被告西安宣平里公司辩称，其与原告签订的《宣平里商业合同》合法有效，其一直正常履行合同，收取原告18万元履约保证金属实，不予返还的理由是：原告应缴纳2018年5月25日至2020年5月25日25个自然月物业管理费22750元，一直未交；原告在2019年3月后不能按时开门营业，其按约定开具处罚通知书16张8万元；原告长时间不经营，严重违约并拒不交纳相关处罚，在2020年4月其已通知原告限期搬离，并按违约解除合同，原告至今不搬离，影响其继续招租，原告应承担每日1000元违约金，40天共计4万元；双方利润分配方式为营业额保底以扣代租分红奖励，从2019年5月25日至2020年5月24日原告保底应交纳162000元；原告严重违约，扣除交纳保证金18万元的30%违约金54000元；以上冲减后，原告应交欠费16750元，补交保底162000元。因原告违约，其对装修改建不做任何补偿。陕西宣平公司相关土地处罚及违章建筑，不能作为原告无法经营的原因，原告2018年5月15日至2019年10月9日期间都在正常使用商铺，请求判令原告继续履行合同并交纳相关费用。被告陕西宣平公司辩称，违建与正常经营无关，不承担原告诉讼请求的责任。经审理查明，2018年4月12日，原告赵秋霞（乙方）与被告西安宣平里公司（甲方）签订《宣平里商业合同》，约定甲方将位于西安市未央区XX路XX镇XX号，面积91.12㎡商铺提供给乙方经营花XX餐饮；期限3年，自2018年4月16日至2021年4月15日；装修期限截止2018年5月25日；甲方每月提取乙方当月销售额的18%作为甲方收益，乙方按10元/月/㎡支付甲方物业费合计910元，水费6元/吨，电费1.5元/度；乙方须于合同签署时，向甲方一次性交纳房屋使用保证金15万元、食品质量安全保证金3万元，合计18万元，合同期限届满3个月后，乙方完全履行本合同，甲方无息返还保证金给乙方；乙方的装修及不可移动财产，除甲方书面通知乙方拆除、清运外，乙方不得拆除、移动，双方同意按下列方法处理：合同期满的无偿归甲方所有，甲方不给予任何赔偿补偿；因甲方原因导致合同提前解除的，甲方只对乙方装修及不可移动财产按下列标准予以补偿，乙方同意由甲方聘用有资格的工程造价机构对乙方的装修进行评估，评估费甲、乙双方各占50%；…未经甲方书面同意，乙方未如期开业或乙方在营业期间擅自停业的，每日乙方应向甲方交纳每日保底任务扣费2倍的违约金，乙方逾期未开业或擅自停业达十日的，甲方有权解除本合同。合同签订后，原告于2018年4月8日向被告交纳诚意金金1万元，4月12日向被告交纳保证金17万元，合计交纳保证金18万元，被告将商铺交付原告使用。原告对商铺进行装修，2019年元旦开始营业，2019年2月25日，未央区XX村委会给商铺贴封条，从2019年3月1日商铺统一停止营业，5月1日恢复营业。原告此后没有继续营业。2020年4月3日西安宣平里公司向原告商铺张贴通知，以原告未能按合同规定按时开门营业，限5日内交还该店铺，按原告违约解除合同。原告向被告索要保证金未果，导致诉讼。另查明，被告陕西宣平公司建设的西安市未央区XX路XX镇，系擅自占用集体土地建设，被西安市国土资源局以非法占地行为作出责令拆除、恢复土地原状、退还非法占用集体土地的（2016）4-108号行政处罚决定。再查，2015年9月22日，甲方西安市未央区XX村村民委会与乙方陕西宣平公司就双方共同建设宣平里都市休闲农业展示区项目签订《合作协议》。2017年12月29日，甲方陕西宣平公司与乙方西安宣平里公司就乙方以承租方式获得宣平里都市田园综合体店铺运营权的有关事宜，签订《运营合作合同》，宣平里所有权归属于陕西宣平公司（XX村委会），乙方仅享有合同期内的使用权、经营权。庭审中，原告称没有收到处罚通知单，被告西安宣平里公司表示对答辩中扣减费用不提出反诉，但是保留诉权。上述事实，有《宣平里商业合同》、收款收据、本院（2017）陕0112行审224号行政裁定书，《合作协议》、《运营合作合同》、用户售电信息表，宣平里商户入驻解析表、通知、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，宣平里休闲观光小镇无审批手续，并被西安市国土资源局以非法占地行为作出责令拆除、恢复土地原状、退还非法占用集体土地的行政处罚决定，导致原、被告签订的《宣平里商业合同》无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告西安宣平里公司对收取原告保证金18万元的事实无异议，应返还原告。关于原告主张利息及房屋装修损失，原告在签订合同时未尽到注意义务亦有过错，但原告对房屋装修改造属实，其提供的转账截图不能证明房屋装修花费6万元，结合本案实际，由被告西安宣平里公司向原告赔偿损失3万元。被告西安宣平里公司表示扣减原告的相关费用在本案中不提出反诉，故本案不予处理。被告陕西宣平公司不是合同相对方，原告主张其承担责任，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵秋霞与被告西安宣平里文化旅游运营管理有限责任公司签订的《宣平里商业合同》无效；二、被告西安宣平里文化旅游运营管理有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告赵秋霞保证金18万元 ，赔偿原告损失3万元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（原告已预交），由原告承担450元，被告承担4450元，被告承担部分与上述付款时间一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    蒲小荣 人民陪审员    朱爱芝人民陪审员    田利花                             二〇二〇年十一月十日书  记  员    杨利荣 1