广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初7212号原告：广东厚园物业管理有限公司，住所地广州市海珠区永翠路翠和街9号二楼。法定代表人:谈国强，职务：董事长。委托诉讼代理人:吴雪霞，女，1974年10月19日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。被告：平安银行股份有限公司广州财富广场支行，住所：广州市天河区体育东路118号财富广场首层105、106、107之1、107之2铺、19楼1902、1903、1905-2房。法定代表人:向孟南，职务：行长。委托诉讼代理人:陈芳，女，1975年2月13日出生，被告公司职员，联系地址。委托诉讼代理人:邹鲁文，男，1964年10月2日出生，被告公司职员，联系地址。原告广东厚园物业管理有限公司诉被告平安银行股份有限公司广州财富广场支行物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴雪霞，被告平安银行股份有限公司广州财富广场支行委托诉讼代理人陈芳、邹鲁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东厚园物业管理有限公司诉称：2008年3月7日广州金辉洋房地产有限公司(以下简称金辉洋公司)在荔湾区人民法院强制执行下，收回广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区A、B栋的物业管理权。原告和金辉洋公司签订广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区的《物业管理服务合同》，并于2008年3月7日进场提供前期物业管理服务。原告于2008年6月5日在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金辉洋公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，并经广州市国土资源和房产管理局荔湾分局备案登记。被告2007年购买辉洋苑辉洋阁二楼房产，面积：3013平方米。被告至今拖欠2016年8月14日至2020年5月31日的物业服务费1098675.87元；至付清欠款之日止的滞纳金(从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2020年6月30日为713807.3元)；合计1812483.17元。原告每月派发载明当月及累计欠费的催费通知单到被告上述房屋，并曾快递通知单给被告，被告仍拒绝交纳及拒收邮件。被告依《物业管理条例》规定应按时交纳物业服务费用，故起诉请求判令：一、请求法院判决被告按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准(8元/每平方米建筑面积/每月)向原告支付拖欠的2016年8月14日至2020年5月31日的物业服务费1098675.87元；至付清欠款之日止的滞纳金(从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2020年6月30日为713807.3元)；合计1812483.17元。二、请求法院判决被告承担所有的诉讼费用。被告答辩称：被告不是本案适格的被告，涉案物业开发商并未将涉案场地交付给被告，该物业目前存在质量安全问题，无法交付使用。根据原告所述，其要求被告缴纳物业管理费的依据是前期物业管理合同，无论是从合同依据的相对方还是事实物业使用方，被告均不是本案适格的被告。原告要求的滞纳金过高，请求法院依法予以调整。前期物业管理合同里没有约定物业管理费为每平方米8元，只约定1.8元/平方米的物业管理费。本案全部的诉讼请求均超过了诉讼时效。经审理查明：广州金辉洋房地产有限公司是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商，原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月7日，金辉洋公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主/住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金辉洋公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元/月/平方米，商铺管理费为8元/月/平方米……；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交管理服务费的千分之一交滞纳金等。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金辉洋公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金辉洋公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。2005年6月21日广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2699号-2民事裁定书，裁定：将被执行人广州金辉洋房地产有限公司在本市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁（自编）D1904房、D1905房、D2104房、D2108房、D2204房、D2205房、D2303房、D2304房、D2305房、D2308房、D2402房、D2403房、D2404房、D2505房、辉洋阁（自编）首层A213、第二层A201-212以物抵债给申请执行人深圳发展银行广州财富广场支行，以抵偿16494144元债务。2007年1月12日广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2699-4号民事裁定书，裁定该院2005年6月21日作出的（2004）穗中法执字第2699-2号民事裁定书有笔误，补正如下：将裁定书中的第二页第17行“辉洋阁（自编）首层A213”补正为“辉洋阁（自编）第二层A213”。2012年7月27日深圳发展银行股份有限公司变更为平安银行股份有限公司。2020年6月11日广州市不动产登记中心依据广州金辉洋房地产有限公司的申请作出（2020）查询00372号《依申请信息公开答复书》，答复如下：一、预售、抵押情况。辉洋阁第二层A201-A212号铺（2345平方米）以2003备字4557办理了在建工程抵押登记，抵押权人为深圳发展银行广州分行区庄支行；二、查封情况。2007年1月15日，广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2699-2、2699-4号协助执行通知书影件一份及民事裁定书影件两份：解封辉洋阁（自编）二层A213，第二层A201-212房，并将上述房产过户给深圳发展银行广州财富广场支行所有。诉讼中，原告还提供如下证据：1、辉洋阁二楼测绘图，拟证明涉案房产二楼面积；2、服务费催收单，拟证明被告所欠物业服务费、滞纳金数额；3、2018年8月13日特快专递邮寄凭证（投递地址为被告经营地址，退件理由：已离职多年），拟证明原告寄特快专递催收欠费。被告认为测绘图不充分、不明确、不具体，无法证明物业管理费合法。服务费催收单是邮寄给个人，而非被告，该邮寄不能达到中断诉讼时效的目的，其寄的时间已过诉讼时效。被告不承认原告发出的催收函。被告提供：1、穗登记业务函【2020】01297号《告知书》，拟证明小业主向房管局申请不动产登记的资料，房管局回复，包括涉案房产，需消防整改。2、《温馨提示》，拟证明海名公司由于原开发商对涉案房产设计图纸存在管道走向错误进行整改。3、现场图片，拟证明涉案房产目前正在消防整改，根据告知书，涉案物业由琨鹏公司对涉案房屋进行消防整改，及涉案房产正在被原告使用。原告认为告知书上不动产登记中心回复有一部分已经出了房产证了，不能证实涉案房屋不能办理房产证。《温馨提示》确认真实性，但与本案无关。现场图片确认，整个大楼消防都在整改，都不影响使用。照片上面的使用人非原告公司的人，是当时的建筑工人。庭审中，原、被告双方确认标的物性质是商铺。被告确认A201-A212号铺的面积是2345平方米，没有A213的实际面积。原告认为根据测绘图，整个2楼都是被告。本院认为：广州市中级人民法院于2007年1月15日作出（2004）穗中法执字第2699-2、2699-4号协助执行通知书及民事裁定书，裁定解封辉洋阁（自编）二层A213，第二层A201-212房，并将上述房产过户给深圳发展银行广州财富广场支行（即被告）所有。被告即为上述物业所有人。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。该合同书对业主有约束力。被告虽然以涉案房屋消防需要整改不具备使用条件进行抗辩，但原告作为物业公司仍为其房屋的公共设施的维护、小区整体绿化和保洁提供服务，故被告理应向原告交纳物业管理费。关于涉案商铺的面积如何确定问题。根据原告提供的《依申请信息公开答复书》及广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2699-2、2699-4号协助执行通知书及民事裁定书，上述文书确认辉洋阁（自编）第二层A201-212铺（2345平方米）是广州金辉洋房地产有限公司用于在建工程抵押登记，抵押权人为深圳发展银行广州分行区庄支行。经广州市中级人民法院执行，裁定以物抵债给申请执行人深圳发展银行广州财富广场支行（即现被告）。故被告应以涉案商铺2345平方米按每月每平方米8元向原告支付物业管理费。至于A213铺的面积虽然上述法律文书亦作为抵债财产抵债给被告，但该铺的具体面积尚未确定。原告应待该铺面积明确后，再另行主张。由于涉案商铺存在消防需要整改问题。商铺不能使用被告没有支付物业管理费亦非被告故意行为。故原告要求被告支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，本院不支持。关于被告提出的诉讼时效问题。根据原告提供的2018年8月13日特快专递邮寄凭证，该邮寄凭证的收件地址为被告的经营地址，退件原因是因收件人已离职多年，可证实原、被告双方曾经就涉案商铺进行沟通而留下的联系通信方式。故被告以没有收到原告的催收函为由，答辩原告主张的2016年8月14日至2020年5月31日的物业管理费过诉讼时效，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告平安银行股份有限公司广州财富广场支行自本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2016年8月14日至2020年5月31日止的物业管理服务费（每月按2345平方米×8元/平方米计算）给原告广东厚园物业管理有限公司。二、驳回原告广东厚园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10556元，由被告平安银行股份有限公司广州财富广场支行负担5000元，原告广东厚园物业管理有限公司负担5556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十一月十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪