黑龙江省通河县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0128民初47号原告（申请执行人）：付琦，女，1985年12月30日出生，汉族，无职业，住通河县。委托诉讼代理人：于利，男，黑龙江拓亚律师事务所律师。被告（案外人）：顾红霞，女，1973年5月12日出生，汉族，干部，住通河县。被告（被执行人）：黑龙江世纪国信房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区邮政街******。法定代表人：姜兆举，职务董事长。委托诉讼代理人：商海波，男，1975年9月12日出生，汉族，公司职员，住哈尔滨市香坊区。原告付琦与被告顾红霞、黑龙江世纪国信房地产开发有限公司（以下简称世纪国信公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付琦委托诉讼代理人于利、被告顾红霞、被告世纪国信公司委托诉讼代理人商海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付琦向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2017）黑0128执异38号裁定；2.请求依法判令原执行案件继续履行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：付琦与黑龙江世纪国信房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案经通河县法院作出（2017）黑0128民初1844号民事判决书。2017年11月9日，通河县法院依据原告付琦诉前财产保全申请下达（2017）黑0128财保122号民事裁定书，查封被申请人黑龙江世纪国信房地产开发有限公司名下坐落于通河县通河镇××小区××楼××单元××室，（建筑面积132平方米）的房屋。2019年5月21日，原告依据已经生效的（2017）黑0128民初1844号判决向通河县人民法院立案执行，执行标的为943,080元。案件执行过程中，案外人顾红霞对执行标的提出书面异议，经通河县法院受理后下达（2017）黑0128执异38号裁定：中止对位通河县通河镇××小区××楼××单元××室室的执行。原告认为（2017）黑0128执异38号裁定错误，应予撤销，恢复原案的执行程序。具体理由如下：一、原裁定作出前未依法定程序进行听证，属程序错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条：人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。本案中，经通河县房产住宅局查档证明：涉案房产备案在刘勤名下，而非被告顾红霞，但提出执行异议的却是案外人顾红霞，通河县法院下达（2017）0128财保122号民事裁定书，内容则为；查封被申请人黑龙江世纪国信房地产开发有限公司名下坐落通河县通河镇××小区××楼××单元××室室，（建筑面积132平方米）的房屋。可见该房屋权属混乱，一房多卖，案情复杂，争议较大，符合法律规定应举行听证的情形，但该案在审理前却并未进行听证，因此程序存在错误，导致裁定结果错误，该裁定应予撤销。二、被告顾红霞作为提出执行异议的主体不适格。该争议房屋备案在案外人刘勤的名下，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此从主体上来讲，被告顾红霞作为提出执行异议的主体并不适合。三、（2017）黑0128执异38号裁定书所认定的事实不清，被告顾红霞并非涉案房产的权利人也未与开发商签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定。因此其不具有提出异议排除执行的权利。综上所述，原告的合法权益已经受到侵害，故向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告顾红霞辩称，我是2014年8月14日交全款购买的该房屋，当时是世纪国信公司的工作人员张峰开具购房合同，取暖、物业及其他费用我都缴纳了。2014年10月，被告世纪国信公司把钥匙交付给我开始入住至今。查封房屋没有告知我，导致我不能办理房产证。2019年2月，开发商通知我去办理房照相关事宜，我才知道房子被查封。故不同意原告的诉讼请求。被告世纪国信公司辩称，该房屋非一房多卖。公司向周宇借款，抵押给刘勤。2015年，公司与周宇清算，周宇将4套房产还给公司，前期公司向朱宇宁借款，后我公司因无力偿还以房抵债，我公司将房抵偿给朱宇宁，后经我公司同意朱宇宁卖给了被告顾红霞，我公司与顾红霞签订了认购书并出具了购房款收据。2014年顾红霞办理了入住手续并实际居住使用多年。我公司与周宇民间借贷纠纷经通河法院调解，有生效的法律文书，证明法律关系属于借款不属于买卖，在即将办理手续时付琦申请将上诉四套房产查封，导致顾红霞无法办理产权登记，顾红霞属于善意取得，查封程序错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告付琦举示了证据A1.查档证明1份。拟证明：2020年11月1日，房产住宅局出具的查档证明载明通河县民兴小区2栋1单元202室房屋备案人为刘勤，备案日期为2013年10月17日。原告付琦在与被告世纪国信公司民间借贷纠纷时依法查询到涉案房屋非被告顾红霞名下而是刘勤名下，原告依法向法院申请对涉案房屋进行保全是合法的。对该证据的真实性予以采信；证据A2.（2017）黑0128民初1844号民事判决书1份、（2017）黑0128执异38号裁定。拟证明：原告有合法债权，判决已经生效，申请执行符合法律规定。裁定程序违法，适用法律错误，认定事实错误，应当予以撤销。对该组证据真实性予以采信。被告顾红霞举示了证据B1.世纪国信公司与顾红霞签订的销售认购书1份。拟证明：案涉房屋是真实买卖的，顾红霞是善意取得的。对该证据的真实性予以采信；证据B2.世纪国信公司向顾红霞出具的购房款收据及入户费用收据各1份。拟证明：2014年8月27日，顾红霞购买案涉房屋并交款340,560元，缴纳了2014年-2015年期间的取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费共计4464元。对该组证据真实性予以采信；证据B3.民兴小区房号面积统计表1份。2014年年末，纪检委调查组等六家单位逐户确认了房屋面积及房号。调查了房屋的现有状态，证明房屋归顾红霞所有。该统计表无出具单位公章及经手人签字，不能证明待证问题，对该证据不予采信；证据B4.取暖费票据1组。拟证明：案涉房屋是顾红霞取得并使用居住。对该组证据经核实，热电厂存档票据与被告顾红霞举示的证据一致，故对该组证据的真实性予以采信；证据B5.2014年至今的电费票据1组。对该组证据经核实，供电局存档票据与顾红霞举示的证据一致，对该证据真实性予以采信；证据B6.公司证明、楼况说明各1份。开发商已经将房屋出售给顾红霞，证明顾红霞与其他购买人的合同是一致的。对该组证据的真实性予以采信。被告世纪国信公司未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年10月17日，被告世纪国信公司为担保另一借款关系，将案涉房屋联机备案至刘勤名下，至今未予变更。2014年，世纪国信公司将该房屋抵债给案外人朱宇宁，后朱宇宁将案涉房屋售予被告顾红霞。2014年8月13日，经朱宇宁授意要求，世纪国信公司与顾红霞签订民兴小区销售认购书，约定由顾红霞购买明兴小区2号楼1单元202室房屋，房屋价款340560元。2014年8月27日，世纪国信公司为顾红霞出具了购房款收据及入户所需取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费收据。2014年10月，顾红霞实际入住案涉房屋。2017年11月9日，通河法院依据付琦诉前财产保全申请，下达（2017）黑0128财保122号民事裁定书查封案涉房屋。后付琦于2017年12月7日就民间借贷纠纷将世纪国信公司、朱江诉至通河法院。2018年12月29日，该案经通河法院审理并下发了（2017）黑0128民初1844号民事判决书，判决世纪国信公司给付付琦借款本金600000元、利息128000元及嗣后利息。2019年5月21日，付琦依据上述民事判决向通河法院申请执行，执行过程中，案外人顾红霞对诉前财产保全的案涉房屋主张所有权并提出书面异议。2019年12月9日，通河法院做出（2017）黑0128执异38号执行裁定书，以“案外人顾红霞与黑龙江世纪国信公司在法院查封前即2014年8月13日签订了房屋销售认购书，支付全部购房款且占有使用该房屋至今，本院下达的（2017）黑0128财保122号民事裁定书认定争议房屋为黑龙江世纪国信公司名下事实不清，证据不足”为由裁定中止对案涉房屋的执行。2020年1月3日，付琦不服上述执行异议裁定结果，向通河法院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，依法应审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。各方当事人与上述内容无关的诉讼意见，不在本案审查范围。结合各方当事人具体诉讼意见，本案争议焦点为：案外人顾红霞对案涉房屋的占有是否能够排除执行。本案中，第一，顾红霞提供的《民兴小区销售认购书》、购房款收据及入户所需取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费收据证实，顾红霞与世纪国信公司于2014年8月13日签订了案涉房屋的销售认购书，并于2014年8月27日交纳了购房款340,560元及2014年-2015年期间的取暖费、物业费、垃圾清理费、二次供水费共计4464元。合同签订及交纳全部房款均在案涉房产2017年11月9日被查封之前。可以认定顾红霞与世纪国信公司在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同且支付了全部价款。第二，顾红霞在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并居住使用至今,应属适格的异议人。第三，世纪国信公司庭审中自认是由于小区未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争房屋尚未办理过户登记的责任在于世纪国信公司，而非顾红霞。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，顾红霞对涉案房屋的权利符合上述规定，其享有足以排除强制执行的民事权利。原告的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，故不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告付琦的诉讼请求。案件受理费100元，由原告付琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  袁 巍人民陪审员  宋长龙人民陪审员  王春梅二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  王京蔓