广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2380号原告：徐红，女，汉族，住韶关市武江区×××××××××××××。委托诉讼代理人：蒋宏华，广东边际律师事务所律师。被告：韶关市×××凤凰酒店有限公司，住所地：韶关市浈江区×××××××××××××韶关碧××凤凰酒店。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李秋华，女，汉族，住韶关市浈江区××，系该公司工作人员。原告徐红与被告韶关市×××凤凰酒店有限公司（以下简称碧××酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋宏华、被告×××酒店的委托诉讼代理人李秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐红向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁合同保证金3万元；2、判令被告返还水电保证金500元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月9日，原告徐红和被告碧桂园酒店签订了《商铺租赁合同》，约定被告碧桂园酒店将位于韶关碧桂园凤凰酒店第4号商铺、爱丽舍会议室(共计60.15平方米)出租给原告徐红用于经营美容产品，租赁期限自2018年10月10日起至2021年12月31日，租赁期内租金总额为302640元(人民币叁拾万贰仟陆佰肆拾元整)。合同约定租金支付方式为：2019年1月1日至2019年12月31日止，原告徐红每月支付被告租金人民币8000元；2020年1月1日至2020年12月31日止，原告徐红每月支付被告租金人民币8400元；2021年1月1日至2021年12月31日止，原告徐红每月支付被告租金人民币8820元；另约定从2019年1月1日起每月支付商铺管理费2元/平方米；合同第四条第4项约定：“乙方必须在签订本合同后的7个工作内向甲方一次性支付租赁合同保证金人民币30000元，否则视乙方违约，甲方有权自行将该商铺出租给第三方；该保证金在乙方没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起15天内无息退还给乙方”；第四条第9项约定：“该商铺须缴交水电保证金，乙方应支付的保证金数额为人民币500元，乙方应在本合同签订时向甲方缴纳，该保证金不计利息，其返还条件和期限参照租赁合同保证金处理”；原告徐红按照合同约定按时支付了前述租赁保证金30000元及水电保证金500元，并依约按时支付了截至2020年3月31日的租金、商铺管理费、水电费共计120150.79元。但因受疫情影响，导致原告徐红无法继续履行租赁合同，原告遂于2020年4月2日向被告碧桂园酒店发出退租申请书。2020年突然爆发新型冠状病毒肺炎疫情，因政府采取疫情防控措施，导致原告徐红停止营业，后原告徐红曾尝试恢复营业，但受疫情影响经济大环境不景气下，原告所经营的行业非民生基础行业，属于高档消费，客源量少，该商铺经营的产品又全部从韩国原装进口，且国家进行入境管制，导致货源采购通关困难，无法保证货源的供给，导致原告徐红的商铺经营出现严重困难，无法继续经营，无法继续履行租赁合同。本次疫情并非固有商业风险，而是属于不能预见、不可避免的客观情形。不可抗力是法定的免责事由，即使合同关系的当事人没有对此作出约定，其也具有当然的适用性。“新型冠状病毒肺炎”疫情尚未确定其传染源，且无有效的药物和治疗方法。“新型冠状病毒肺炎”疫情本身是不能预见、不能避免且在当前的医疗技术条件下不能克服的客观情况，其性质可以被认定为《民法总则》及《合同法》项下规定的不可抗力事件。原告主张退租并非违约，而是因为不可抗力因素最终导致双方的商铺租赁合同无法继续履行，应当根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”、以及根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；”之规定，原告有权解除合同，并应免除原告的全部责任。参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件，第(三)项“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”，原告因受“新型冠状病毒肺炎”疫情影响导致双方的租赁合同无法正常履行，也应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定处理。即使不予认定“新型冠状病毒肺炎”疫情属于不可抗力情形，也应当依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，认定本次疫情属于重大情势变更，本案原告因受疫情影响导致经营出现严重困难，继续履行租赁合同对原告一方明显不公平，原告有权请求解除租赁合同。为维护原告之合法权益，特向法院提起诉讼。被告碧桂园酒店辩称，答辩人没收租赁合同保证金30000元以及水电保证金500元具有合同依据，原告主张返还没有事实和法律依据。原告与答辩人于2020年3月31日签订《租赁合同解除协议书》(下称“解除协议”)，根据解除协议第一条“因租赁合同系乙方原因导致解除，故乙方应按租赁合同约定的标准向甲方支付违约金，该违约金乙方应于本协议签署之日支付给甲方，或由甲方在保证金中扣除，不足扣除的，乙方应另行支付。”的约定以及《商铺租赁合同》第六条第8款的约定“除本合同另有约定的情形外，甲、乙双方均不得单方面解除本合同，否则即视为I约；乙方违约，甲方可没收违约乙方缴纳的租赁合同保证金和水电保证金作为违约金”的约定，签订解除协议后，答辩人有权没收乙方支付的租赁合同保证金30000元以及水电保证金500元作为解除《商铺租赁合同》的违约金。综上，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求贵院在查明事实的基础上驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月9日，被告碧桂园酒店(甲方、出租方)与原告徐红（乙方、承租方)签订一份《商铺租赁合同》，约定：“第一条租赁物的状况。1、甲方出租的租赁物为位于韶关碧桂园凤凰酒店第4号商铺、爱丽舍会议室(下称该商铺)；2、现甲、乙双方确认该商铺的暂测套内建筑面积为第4号商铺20.05平方米、爱丽舍会议室40.1平方米，共60.15平方米。第二条租赁物的使用用途。1、乙方承租该商铺用于经营美容产品，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途。第三条租赁期限。1、租赁期限自2018年10月10日起至2021年12月31日止；2、该商铺的交付日期为2018年10月10日。第四条租金、保证金及其他费用的计付。1、该商铺租赁期内的租金总额为302640元，乙方按以下支付要求向甲方支付租赁期内的租金。(1)从2019年1月1日至2019年12月31日止，乙方每月支付甲方租金人民币8000元；(2)从2020年1月1日至2020年12月31日止，乙方每月支付甲方租金人民币8400元；(3)从2021年1月1日至2021年12月31日止，乙方每月支付甲方租金人民币8820元；2、该商铺由甲方进行商铺管理，从2019年1月1日起每月的商铺管理费为人民币2元/平方米；3、该商铺的租金和商铺管理费乙方按季度支付，首季度(2019年1月1日-3月31日)租金24000元和商铺管理费361元，合计24361元，应在2018年10月10日前向甲方缴纳，之后每季度末(3月、6月、9月、12月)10日前向甲方缴纳，每逾期一天的，乙方应向甲方支付欠款额百分之零点三的滞纳金；4、乙方必须在签订本合同后的7个工作内向甲方一次性支付租赁合同保证金人民币30000元，否则视乙方违约，甲方有权自行将该商铺出租给第三方；该保证金在乙方没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起15天内无息退还给乙方；9、该商铺须缴交水电保证金，乙方应支付的保证金数额为人民币500元，乙方应在本合同签订时向甲方缴纳，该保证金不计利息，其返还条件和期限参照租赁合同保证金处理；11、乙方拖欠租金、商铺管理费或水、电费用达7天以上的，甲方有权在不知会乙方的情况下切断该商铺的水、电供应。第六条甲乙双方的权利义务及违约处理。8、除本合同另有约定的情形外，甲、乙双方均不得单方面解除本合同，否则即视为违约：乙方违约，甲方可没收违约乙方缴纳的租赁合同保证金和水电保证金作为违约金；甲方违约则应双倍返还租赁合同保证金给乙方。”合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金30000元及水电保证金500元，被告向原告交付了商铺。之后因受疫情影响原告以其无法继续履行租赁合同为由，要求解除双方签订的租赁合同。2020年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《租赁合同解除协议书》，约定：“一、甲乙双方签订的租赁合同于2020年3月31日解除。因租赁合同系乙方原因导致解除，故乙方应按租赁合同约定的标准向甲方支付违约金，该违约金乙方应于本协议签署之日支付给甲方，或由甲方在保证金中扣除，不足扣除的，乙方应另行支付。二、乙方应向甲方支付的租金、租赁管理服务费、水电费及其他费用计算至2020年3月31日止，乙方应在本协议生效之日起2天内向甲方付清上述租金、租赁管理服务费、水电费及其他费用，逾期不支付的，每逾期一天应按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。……五、按租赁合同及上述约定乙方需支付的违约金、赔偿金、占用费等应付款项，甲方可在乙方已付的保证金中扣除，不足扣除的，乙方应另行支付。如扣除后保证金仍有剩余的，则在乙方依本协议约定向甲方付清全部租金、租赁管理服务费等费用、向甲方移交全部租赁场地和设备并经甲方验收和书面认可之日起30天内，由甲方无息退还给乙方。”该租赁合同解除协议书签订后，原告向被告交清了至2020年3月31日的租金及水电费。现原告认为双方签订的租赁合同受疫情影响无法继续履行，属于不可抗力，可以免除原告的违约责任，故起诉请求被告退还其交纳的租赁合同保证金30000元和水电保证金500元。以上事实有原告提交的身份证、企业信用信息公示报告、商铺租赁合同、收据、发票、银行流水明细、退租申请书、通知；被告提交的租赁合同解除协议书以及本案法庭笔录等在卷证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同解除协议书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当恪守履行。按照原、被告签订的《商铺租赁合同》约定：除本合同另有约定的情形外，甲、乙双方均不得单方面解除本合同，否则即视为违约：乙方（原告）违约，甲方（被告）可没收违约方缴纳的租赁合同保证金和水电保证金作为违约金；甲方违约则应双倍返还租赁合同保证金给乙方。”以及双方于2020年3月31日签订的《租赁合同解除协议书》约定：“因租赁合同系乙方（原告）原因导致解除，故乙方应按租赁合同约定的标准向甲方（被告）支付违约金，该违约金乙方应于本协议签署之日支付给甲方，或由甲方在保证金中扣除，不足扣除的，乙方应另行支付。”原告已经在2020年3月31日签订《租赁合同解除协议书》时与被告协商同意因其原因违约，被告可扣除原告缴纳的租赁合同保证金和水电保证金作为违约金，现原告再以疫情影响为由主张被告退还其交纳的租赁合同保证金30000元和水电保证金500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:驳回原告徐红的诉讼请求。案件受理费减半收取281元，由原告徐红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 刘文兴二〇二〇年十一月十日法官助理 朱志婷书 记 员 曾燕琪