广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初306号原告（反诉被告）：武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店，住所地安徽省合肥市新站区二环路以北龙门岭路以东青年创业大厦**。负责人：周修强，职务总经理。委托代理人：冯梅，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：魏仁杰，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：合肥蓝冉酒店管理有限责任公司，住所地合肥市新站区龙门岭路以东青年创业大厦****。法定代表人：周春莲，职务执行董事。委托代理人：陈祥娟，广东鸿麓律师事务所律师。委托代理人：符瑜，广东鸿麓律师事务所律师。原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店诉被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员余洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店的委托代理人冯梅、魏仁杰，被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司的委托代理人陈祥娟、符瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店诉称：原告系位于武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店之七天酒店（合肥火车站北广场店）的经营主体。2017年6月15日，原告与被告签订了《酒店承包经营协议》，约定，由被告承包原告位于合肥市北××环路××青年创业大厦××座之酒店，承包期限为8年，自2017年6月16日至2025年4月30日。原告免除被告6个月的固定承包费，2017年7月1日至9月30日减免金额为271741.8元，2018年1月1日至3月31日减免金额为271741.8元。随后，原告与业主方的权利义务转让协议书未能及时签署，故原、被告双方一致确认固定承包费起算日期为2017年6月28日。承包协议签订后，被告支付了2017年6月28日至2017年10月31日期间的固定承包费99660.66元。被告自2017年11月1日起便一直未能按时支付各期固定承包费。2018年8月14日、9月14日、9月27日，原告多次向被告发函催收，被告仍未支付各期固定承包费，严重损害原告的合法权益，故原告于2018年11月5日向被告发出《关于解除承包合同关系的函》。截至起诉之日，被告仍欠付2017年11月1日至2018年11月8日期间的固定承包费839380.22元，故起诉要求：1.原、被告签订的《酒店承包经营协议》于2018年11月8日解除；2.被告向原告支付2017年11月1日至2018年11月8日期间的固定承包费839380.22元；3.被告向原告支付计至实际清偿之日止的逾期付款违约金839380.22元（从2017年11月1日起计至2019年12月12日止以271741.8元为基数按每日千分之3计算得违约金628538.78元；从2018年5月1日起至2019年12月12日止以543483.6元为基数按每日千分之3标准计算得违约金961965.97元；从2018年11月1日起至2019年12月12日止以24154.82元为基数按每日千分之3标准计算得违约金29420.57元。共计1619925.33元，原告主动调低至与欠付承包费839380.22元一致）；4.被告向原告支付违约金300000元；5.全部诉讼费用由被告承担。被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司答辩并反诉称：不同意原告的全部诉请。1、双方在2017年6月15日签订的酒店承包经营协议，因事实上在2018年6月4日已经无法继续履行，故该协议已经于2018年6月14日解除，因原告在承包协议中承诺其拥有青年大厦B座的物业使用权及全部资产，并有权向被告发包上述酒店，在此前提下双方才签订涉案经营协议，由被告承包酒店进行经营，原告在该承包协议第5条保证承诺对目标酒店拥有合法、完整的处分权，且拥有签署协议的一切权利。2018年6月4日涉案酒店被177名小业主联合封门，没有也无法正常经营，原告在知道该情况后也没有采取任何有效措施，由于小业主封门，在11天后涉案酒店仍无法继续使用，事实上也没有办法继续履行承包协议，因此被告根据合同法第93条、第96条的规定，通知原告解除涉案酒店承包经营协议，并且要求原告赔偿损失，退还押金。该通知已在2018年6月14日送达原告店长汪圣生并由其本人签收，邮件也抄送给原告各区域负责人。因此，根据合同法司法解释二第24条规定，原告在接到解除通知之后3个月内未向人民法院起诉、提出异议，被告认为涉案酒店承包经营协议已在2018年6月14日解除。此外，从原告2018年7月将涉案酒店的官网预定关闭，并将门店下线整改的一系列证据，也可证实涉案酒店场地已无法继续使用，则协议也无法继续履行。2、被告在本案中不存在拖欠承包费情形，也不应支付逾期付款违约金，因为自承包期开始，涉案酒店的所有收入均是由原告收取，原告可以直接在其控制的经营收入中予以扣除相应承包费，这种模式当时原告也未提出过任何异议，因此我方认为被告不存在拖欠承包费的情形。3、被告不应支付任何违约金，承包协议是因原告的上述过错，导致合同解除，被告对合同解除并无任何过错，而本案系企业租赁经营合同纠纷，原告的损失主要体现为涉案合同项下的承包费，但因原告的损失可以直接在收取的经营收入内扣除，原告并无损失，因此被告认为原告要求被告承担违约金30万元的诉请无事实法律依据。另协议签订后，被告均积极履行承包协议项下义务，包括前期招聘员工、为员工购买社保、投入软硬件设施、聘请工程公司对涉案酒店进行维修、对空调机房进行改造，并聘请广告公司为涉案酒店制作安装广告牌等。但是，自2018年4月开始，被告所承包的合肥火车站北广场店多次被177位小业主来店滋事，围堵酒店大堂及电梯通道等区域，严重干扰酒店经营。该等事实由被告于2018年4月14日委托店长汪圣生告知其华东资产部负责人，但原告在知悉上述小业主滋事事实后，仅是在2018年5月21日向小业主的代理律师回函要求提供变更后的产权登记文件及新产权人确认的租金收款账户，并未采取其他有利措施防止承包人的损失进一步扩大。原告在该等回函内亦确认，小业主“多次前往租赁物业处酒店滋事、围堵酒店大堂及电梯通道等区域，严重干扰酒店正常经营，我司对由此造成的各项损失保留追讨的权利”，证实原告清楚知晓涉案物业无法正常经营的事实。基于以上事实，被告于2018年5月21日发函告知原告，要求原告尽快派人协调处理小业主的纠纷，避免酒店经营遭受更大损失，并告知原告由于其处理不及时，导致被告经营严重受损，被告将暂停支付承包金，待此事处理完毕、清算损失后，被告再恢复承包金支付。2018年6月4日，涉案酒店被177名小业主联合封门，无法正常经营。原告在知晓涉案酒店已被小业主封锁的事实后也并未就此采取任何有效措施。在小业主封门11天后，由于涉案物业仍然无法继续使用、不能实现合同目的，被告依法解除涉案酒店并要求原告赔偿损失、退还押金，该等通知已经于2018年6月14日送达原告。此后，原告也只是在2018年7月将涉案酒店官网预定关闭，将门店下线整改，对于被告由此而造成的损失，却从未作出任何回应。在承包协议解除后长达一年的时间里，原告也未与被告联系，未曾向被告返还押金、预留资金，也未积极与被告磋商赔偿事宜，故反诉请求：1.原、被告2017年6月15日签订的《酒店承包经营协议》于2018年6月14日解除；2.原告向被告返还承包押金150000元和预留运营资金60000元；3.原告向被告支付违约金1000000元；4.原告向被告赔偿损失1000000元；5.本案全部诉讼费用由原告承担。原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店辩称：一、原告在承包经营协议履行过程中，不存在任何违约行为，因此被告要求原告赔偿损失及支付违约金的主张无事实及法律依据，无请求权基础，应当予以驳回。1.原告仅在酒店交接前负有维持酒店可达正常运营使用状态的义务。双方于2017年6月28日完成酒店交接，期间被告未对酒店状态提出任何意义，故原告已经尽到在交接前维持酒店正常运营使用状态的义务。2、酒店交接完成后，则由被告负责维持酒店正常经营。综上，小业主封门发生在酒店交接完成后，此时原告已无维持酒店正常经营的义务。二、被告长期拖欠承包费及未尽维持酒店正常经营的义务，已构成严重违约，故原告无需向被告支付承包押金15万元，且有权依约解除承包协议。1、被告于2017年11月1日起拖欠承包费，小业主于2018年6月4日封门，被告拖欠承包费的日期远远早于小业主封门时间。2、小业主闹事期间，被告未尽维持涉案酒店正常经营的义务，导致管理店被封门，无法正常经营，构成严重违约。如上述分析，酒店交接后，被告作为涉案酒店的承包方和经营者，负有维持涉案酒店正常经营的义务，而在小业主闹事期间，被告未能积极与小业主沟通，亦未能通过其他合法手段维持酒店正常经营，反而消极应对、懈怠履行合同义务，任由小业主封门，最终导致酒店无法正常经营，构成违约。3、鉴于被告的上述违约行为，原告无需退还被告承包押金，且有权解除合同。因原告不存在违约行为，故被告不享有合同约定的解除权或法定解除权，合同亦未于2018年6月14日解除。三、承包协议并未对预留运营资金进行约定，原告也未向被告收取过该预留运营资金，因此被告该项诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。经审理查明：2017年5月1日，合肥启辰商业投资管理有限公司（甲方）、武汉市七天酒店管理有限公司（乙方）与利浩投资（合肥）有限公司（丙方）签订了《权利义务转让协议》，约定，根据甲、乙双方于2012年10月8日及2013年2月1日就位于合肥市北××环路××青年创业大厦××座签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，甲方同意将其在《租赁合同》中所有的权利和义务全部的完整的转让给丙方，丙方同意无条件受让该权利和义务，转让完成后，丙方与乙方继续履行《租赁合同》，甲方不再享有和履行出租方权利和义务；乙方向甲方支付的租金已付至2017年4月30日，甲方确认收到以上款项，丙方向乙方收取租金的期限为自2017年5月1日至2025年4月30日止；等。2017年6月15日，原告（发包方、甲方）与被告（承包方、乙方）签订了《酒店承包经营协议》，约定，甲方系依据中国法律合法注册成立的法律主体，拥有位于合肥市北××环路××青年创业大厦××座物业的使用权及该酒店物业内附着、存放及使用并正在合法经营的全部资产（资产装修现状为“7天连锁酒店”），有权向乙方发包上述酒店（下称“目标酒店”）；乙方系中国境内具有独立主体资格及完全民事行为能力的法律主体，拟向甲方承包目标酒店进行经营；乙方同意承包甲方酒店的经营资产范围包括：于甲乙双方确定的承包交割日2017年6月16日清查确定的酒店所在物业附着之全部固定资产、装修装饰资产、库存资产等各项酒店经营资产及配套设施设备；甲方同意将目标酒店及其内附着、存放及正在使用的“7天连锁酒店”现有全部经营资产发包于乙方，乙方同意承包目标酒店进行经营，并自行承担经营过程中的风险和损失；乙方同意以“7天连锁酒店”管理直营商业模式对目标酒店进行承包经营，并与甲方所属集团公司或关联公司另行签署投资合同及相关附件；承包期间为8年，自2017年6月16日起至2025年4月30日止；承包费由固定部分和浮动部分组成，固定承包费：2017年6月16日至2018年4月30日为951096.3元，2018年5月1日至2019年4月30日为1086967.2元，浮动部分：乙方按目标酒店承包期内每月总营业额的／%向甲方支付浮动承包费，每月10日前乙方向甲方支付上月浮动承包费，甲方免除乙方2017年6月至2018年5月的浮动承包费；本协议签订之日起7个工作日内，乙方向甲方缴纳承包押金15万元，甲方向乙方开具收款收据，承包期届满后，乙方无违约情形，并结清所有费用后，甲方向乙方无息退还上述押金；固定承包费的收取方式：2017年6月16日至2017年10月31日的固定承包费，乙方应于本协议签署之日起7个工作日内支付给甲方，剩余承包期限的固定承包费，乙方按半年向甲方支付，乙方应在每个承包期开始前5个工作日内支付该承包金（目标酒店因故迟延交接，以实际交割日期起算首期的固定承包费），甲方免除乙方6个月固定承包费，2017年7月1日至2017年9月30日，减免金额为271741.8元，2018年1月1日至3月31日，减免金额为271741.8元，分2次减免，合计减免543483.6元；甲方收取承包款项的账户信息的开户名称为原告；乙方应保证在承包期内按时支付协议所约定的款项，如不能按时支付，每逾期一日，应按未付款金额的千分之三向甲方支付违约金，超过30日未支付的，视乙方违约，甲方有权解除本协议；本协议生效后，任何一方擅自单方解除本协议的，另一方有权要求其继续履行协议，并有权要求其支付100万元的违约金及赔偿因此受到的一切经济损失，如一方违约导致另一方解除本协议的，则违约方应当向守约方支付100万元的违约金及赔偿因此受到的一切经济损失；等。2017年6月28日，原、被告进行交接，并签署确认了《合肥火车站北广场店交接确认函》，同时确定固定承包费的起算日期为2017年6月28日。2017年7月11日，原告收取了被告交来的押金15万元，并向被告出具了收据。交接后，原告仅支付了2017年6月28日至10月31日的固定承包费99660.66元。自2018年6月4日起，因利浩投资（合肥）有限公司与小业主发生产权纠纷，涉案酒店由多名小业主联合封门，导致酒店所在物业无法正常使用。6月14日，被告向原告发出《解除和赔偿函》，主要内容为，“……关于业主方产权纠纷/变更事宜，我司在4月14日已委托店长告知贵方，但此事一直没有得到妥善处理，导致业主方多次来店滋事，并于6月4日来电封门，在此期间我方多次发函给贵方，要求尽快妥善处理此事，但贵方一直没有给我方明确答复。直至今日业主已封门11天，已经造成我方严重损失，根据2017年6月15日与贵方签订的《酒店承包经营协议》中第七条第1条、第3条之规定，现由于贵方的原因导致我方无法经营，我方有权解除本协议，并要求贵方支付违约金及相关赔偿……”，原告于当日签收。2018年8月14日，原告向被告发送《催款函》，催促被告支付2017年11月1日至2018年12月31日的承包费996386.6元，被告于8月20日签收。9月27日，原告向被告发送《律师函》，继续催促被告支付上述承包费，被告于9月28日签收。11月5日，原告向被告发送《关于解除承包合同关系的函》，主张因被告逾期支付自2017年11月1日起的承包费，要求解除上述合同，被告于11月8日签收。原告以被告未支付承包费为由，向本院提起诉讼。诉讼中，被告表示其另行与七天四季酒店（广州）有限公司签订了特许经营合同，经营过程中的收入由该公司直接收取，运营资金6万元由七天集团预留，被告作为七天集团的一员，为节约诉讼成本，被告主张在本案中一并处理，至于未按时支付承包费是因为被告承包酒店之前由原告自行经营且处于亏损状态，被告承包之后，原告给予减免期，七天总部表示待经营状况好转再扣取承包费；原告是因涉案酒店设立的公司，其属于七天品牌的直营店，酒店发包后，原告的主营业务是收取承包费。原、被告确定固定承包费为90580.6元/月。另被告主张诉请4损失包括装修费用损失391152.5元和预期利润损失。被告为了证实装修费用损失，提交了以下证据予以证实：1.《广告牌制作安装合同》（2017年11月25日）、图片以及收据；2.《七天连锁酒店火车站北广场店维修合同》（2017年10月15日）以及收据；3.《七天连锁酒店合肥火车站北广场店空调机房改造工程合同》（2017年7月15日）以及收据。原告质证认为，三性不予认可，被告仅提供了合同与收据，未提供转账记录，无法证实款项的真实发生。本院认为：《酒店承包经营协议》是原、被告双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应恪守履行。关于涉案合同解除的时间。协议约定，甲方拥有位于合肥市北××环路××青年创业大厦××座物业的使用权及该酒店物业内附着、存放及使用并正在合法经营的全部资产（资产装修现状为“7天连锁酒店”），乙方承包甲方酒店的经营资产范围包括酒店所在物业附着之全部固定资产、装修装饰资产、库存资产等各项酒店经营资产及配套设施设备，据上述约定可知，被告承包的范围仅限于酒店经营之用的相关资产和配套设施，至于物业承租之义务，是由原告的总公司即武汉市七天酒店管理有限公司与出租方签订租赁合同，被告并非租赁合同的相对方，原告将涉案酒店交由被告承包，收取固定承包费，理应保证酒店所在物业没有权利瑕疵，现因产权争议导致涉案物业无法正常使用，直接影响酒店正常经营，酒店承包的合同目的落空，故被告诉请主张确认涉案合同于2018年6月14日解除，本院予以支持。相应地，原告诉请主张确认涉案合同于2018年11月8日解除，本院不予支持。关于本诉诉请的问题。对于固定承包费，协议约定，固定承包费的收取方式为，2017年6月16日至2017年10月31日的固定承包费，乙方应于本协议签署之日起7个工作日内支付给甲方，剩余承包期限的固定承包费，乙方按半年向甲方支付，乙方应在每个承包期开始前5个工作日内支付该承包金（目标酒店因故迟延交接，以实际交割日期起算首期的固定承包费），被告仅支付了2017年6月28日至10月31日的固定承包费，构成违约，故被告应向原告支付2017年11月1日至合同解除之日即2018年6月14日的固定承包费404593.3元（其中2018年1月1日至3月31日的承包费271741.8元的承包费予以减免）。协议还约定，乙方应保证在承包期内按时支付协议所约定的款项，如不能按时支付，每逾期一日，应按未付款金额的千分之三向甲方支付违约金，因逾期付款损失主要是利息损失，上述约定的违约金标准过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，因本案已确认解除合同时原告应向被告退还押金以及支付违约金，原告对被告所负债务已可抵销被告欠付原告的固定承包费，故被告应向原告支付从2017年11月1日起至2018年4月30日止以271741.8元（2017年11月1日至2018年4月30日的固定承包费）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍、从2018年5月1日起至2018年6月14日止以404593.3元（2017年11月1日至2018年6月14日的固定承包费）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付的逾期付款违约。对于违约金，因本案系原告违约导致合同解除，故原告基于被告违约而解除合同并要求被告支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于反诉请求的问题。对于承包押金，协议约定，承包期届满后，乙方无违约情形，并结清所有费用后，甲方向乙方无息退还上述押金，因本案系原告违约导致提前解除合同，且基于债务相互抵销，解除合同时被告并未欠付原告费用，故被告要求原告退还押金15万元，本院予以支持。对于预留运营资金，该运营资金不是由原告直接收取，亦非合同约定款项，故被告要求原告退还运营资金，没有事实依据，本院不予支持。对于违约金和损失，协议约定，如一方违约导致另一方解除本协议的，则违约方应当向守约方支付100万元的违约金及赔偿因此受到的一切经济损失，鉴于被告承包酒店之前，酒店已处于亏损状态，结合被告举证的承包经营酒店所支付的装修费用，兼顾合同的履行情况、原、被告的过错程度以及预期利益等，本院将违约金调整为50万元，故原告应向被告支付违约金50万元。因违约金已足以弥补实际损失，故被告要求原告另行支付实际损失，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店与被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司在2017年6月15日签订的《酒店承包经营协议》于2018年6月14日解除；二、被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店支付固定承包费404593.3元，并从2017年11月1日起至2018年4月30日止以271741.8元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍、从2018年5月1日起至2018年6月14日止以404593.3元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付逾期付款违约给原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店；三、原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店在本判决生效之日起十日内向被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司退还押金15万元；四、原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店在本判决生效之日起十日内向被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司支付违约金50万元；五、驳回原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店的其他诉讼请求；六、驳回被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22609元、反诉受理费12240元，由原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店负担本诉受理费17475元、反诉受理费3600元，被告合肥蓝冉酒店管理有限责任公司负担本诉受理费5134元、反诉受理费8640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 洁二〇二〇年十一月十七日书记员 巫青璇王闪闪