上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27042号原告：上海广佳物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐向群，总经理。委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵嵩，上海东弘律师事务所律师。被告：毛强，男，1968年3月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告上海广佳物业管理有限公司与被告毛强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾建峰、被告毛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海广佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2002年1月至2018年12月的物业费(含保洁保安费)共计5,179.70元。审理中，原告变更诉讼请求如下：被告向原告支付2002年1月至2019年12月的物业费(含保洁保安费)共计5,900.80元。事实和理由：原告系上海市徐汇区罗秀路930弄和平小区(以下简称和平小区)的物业管理公司，与和平小区业主大会签订有《物业管理服务合同》。被告系上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室公有房屋(以下简称系争房屋)的权利人，系争房屋建筑面积75.12平方米。被告拖欠2002年1月至2019年12月的物业费，原告历年催讨均无果，故提起上述诉请。毛强辩称，不同意原告诉请。原告管理不尽责，被告家中天井下水道排水不畅，多次报修，原告不作为。2011年9月至2012年8月期间原告未能提供物业管理服务合同。2017年7月原告起诉法院催讨物业费，之前从未催讨过。本院经审理认定事实如下：被告系上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室(房屋建筑面积75.12平方米)的登记权利人。原告曾用名称为上海三佳物业管理有限责任公司，2002年9月经上海市工商行政管理局核准，变更为现用名称。2002年8月22日，上海市徐汇区罗秀路XXX弄业主委员会(甲方)(以下简称和平小区业委会)、上海晨辉物业管理公司(乙方)、上海三佳物业管理有限责任公司(丙方)在徐汇区凌云房地办的见证下签订了《物业管理移交协议》，约定：“一、乙方将罗秀路XXX弄XXX-XXX号(不包括底层商业用房)、46-56号、57甲-121号、126-131号、135-157号计建筑面积23812平方米的房屋移交给丙方，进行物业管理并移交现有的房屋基础管理资料。二、除37-42号底层商业用房外，其他房屋租金、管理费等费用自房屋移交之日起均由丙方负责收取并使用。三、商业用房管理费自管理之日起，由管理单位(丙方)按有关政策规定执行并收取该房屋的管理费。四、房屋管理权移交后，其产权不作转移。今后如房屋的承租人需购买其承租的房屋，购房手续由产权单位负责办理。五、今后如有未尽事宜，经甲乙丙三方协商另签订补充协议。由徐汇区凌云房地办继续帮助协调解决。六、接管日期定为2002年9月1日。”另查明，原告(受委托方、乙方)与和平小区业委会(委托方、甲方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业管理。委托管理事项包括：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、窨井、路灯、垃圾箱房。公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和分类、灭四害、路面清扫。维持公共秩序，巡视、门岗执勤、巡逻、保安。负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费4.50-7.50元；2.保洁费2元；3.保安费4元……。委托管理期限2001年9月1日起至2004年9月1日止。合同第二十一条物业管理服务费约定，保洁费由乙方按套每户黄房2元、灰房4元向业主或物业使用人收取；保安费由乙方按套户4元向业主或物业使用人收取。后，原告与和平小区业委会续签物业管理服务合同，委托管理期限自2004年9月1日起至2006年9月1日止，其他条款同原物业管理服务合同。2006年9月，原告(乙方)与和平小区业主大会(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费4.50-7.50元；2.保洁费：每户每月3元；3.保安费：每户每月3元……。委托管理期限为五年，自2006年9月1日起至2011年8月31日止。2012年9月，原告(乙方)复再次与和平小区业主大会(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费：每户每月6-9元；2.保洁费：每户每月6元；3.保安费：每户每月9元……。委托管理期限为五年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。2013年11月22日，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2013]385号)(以下简称[2013]385号通知)规定：“一、未组建业主大会的公有住宅售后小区。公有住宅售后房屋的管理费、保洁费和保安费按照不同户型执行不同的收费标准。多层住宅管理费每户每月7-11元，保洁费每户每月7-11元，保安费每户每月11-19元。其中多层小套每户管理费为7元/月，保洁保安费每户分别为7元/月、11元/月；多层中套每户管理费为9元/月，保洁保安费每户分别为9元/月、15元/月；多层大套每户管理费为11元/月，保洁保安费每户分别为11元/月、19元/月。小套户型包含一室户、一室半、一室一厅和一室二厅等户型；中套户型包含二室、二室半、二室一厅和二室二厅等户型；大套包含三室、三室半、三室一厅和三室两厅及以上户型。调整后的公有住宅售后物业服务标准自2013年12月1日起施行。二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准。”2014年12月20日，《调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的公示》载明：……决定于2015年1月1日起调整物业管理费、保洁费和保安费三项的收费标准，具体为物业管理费每月每平方米建筑面积0.18元，保洁费每月每平方米建筑面积0.26元，保安费每月每平方米建筑面积0.36元……。该公示尾部有和平小区业委会和原告盖章。2014年12月26日，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2014]377号)(以下简称[2014]377号通知)规定：“二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告后施行……三、其他事项。”2017年9月1日，原告(乙方)与和平小区业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定业主按照建筑面积向乙方缴纳物业服务费用，多层为每平方米0.80元/月。管理期限为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。2017年11月8日，和平小区业委会、居委会出具书面证明，证明原告每年均上门向业主催讨物业费和租金。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有物业管理移交协议、物业管理服务合同、调整物业服务收费标准的公示、催缴证明、(2017)沪0104民初22958号民事判决书、照片等证据证实，本院予以认定。本院认为，原告自2002年9月起在和平小区实施物业管理服务至今，其与和平小区业委会(业主大会)签订的《物业管理服务合同》合法有效，对小区业主及物业使用人均具有法律约束力。被告作为系争房屋业主，应按合同约定按时交纳物业服务费(含保洁费和保安费)。但从原告与上海晨辉物业管理公司签订的《物业管理移交协议》的约定看，被移交房屋的租金、管理费自房屋移交之日起才由原告负责收取并使用，其中并无将移交之日前未收取部分的债权转让之意思表示，故原告要求被告支付2002年9月之前的管理费，缺乏依据，本院不予支持。被告关于原告2011年9月至2012年8月期间原告未能提供物业管理服务合同以及管理期间未履行管理职责、不作为等辩称意见，不足以构成其拒绝支付物业服务费的抗辩事由，本院难以采信。关于物业服务费的计付标准，原告依据2012年9月与和平小区业主大会签订《物业管理服务合同》约定的标准计取2012年9月-2013年11月期间的物业服务费用，并无不当；原告依据[2013]385号通知，调整系争房屋2013年12月起管理费为9元/月，符合物业管理服务合同约定的收费区间，本院予以支持；但保洁保安费依照文件合计调整为24元/月，并未提供其与小区业主大会协商确定小区物业服务标准和收费标准并公告的相关证据材料，本院难以支持，故该段期间仍应按照对应的物业管理服务合同之约定，以15元/月计算保洁保安费。原告自2015年1月1日起根据相关规定调整和平小区物业管理费、保洁费和保安费三项的收费标准合计为每月0.80元/平方米，经和平小区业委会同意并予以公示，符合相关程序，本院予以确认。另外，和平小区业委会和居委会出具的原告历年上门催讨物业服务费的证明，合法有效，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：毛强于本判决生效之日起十五日内向上海广佳物业管理有限公司支付自2002年9月1日起至2019年12月31日止的物业服务费5,687.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由上海广佳物业管理有限公司负担0.40元，毛强负担9.60元。本判决为终审判决。审判员 徐 汶二〇二〇年十一月三十日书记员 范心佩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。