河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异862号案外人：赵煜功，男，1958年9月20日出生，汉族，住河南省开封市。委托诉讼代理人：冯月荣，河南纾解律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行。营业场所郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码914101006147462377。负责人：陈彦。被执行人：河南锐利特矿山机械有限公司，住所地郑州市管城区航海东路2号60号楼2单元8层835号，统一社会信用代码91410104681779442N。法定代表人：高伟成。被执行人：高伟成，男，1980年1月24日生，汉族，住河南省沈丘县。被执行人：范灵云，女，1979年2月2日生，汉族，住河南省沈丘县。被执行人：河南奥兰房地产开发有限公司，住所地河南省沈丘县商务中心区县城东环南路，统一信用代码91411624072698575K。法定代表人：高伟成。被执行人：河南省澳兰机械设备制造有限公司，住所地河南省沈丘县槐店镇沙南产业集聚区，统一代码91411624052281414U。法定代表人：高伟成。被执行人：郑州金昌洪杰机械有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路152号院5号楼21号，统一社会代码91410108589749638C。法定代表人：张建国。在本院执行中国工商银行股份有限公司郑州金水支行申请执行河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人赵煜功向本院提交书面执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人赵煜功称，贵院在办理申请执行人诉被执行人金融借款纠纷案件中，依据（2019）豫0105民初5500号民事裁定书及协助执行通知书对被执行人河南奥兰房地产开发有限公司名下位于河南省沈丘县奥兰未来城1幢1单元2303号的房产进行了查封，但对该涉案房屋，申请人早于2016年就已经和河南奥兰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房产，因此请求排除执行。具体过程和理由如下：一、买卖合同签订早已签订生效，房子已交付，房款已结清。涉案房屋的查封发生在2019年，但早在2015年，涉案房屋便以以房抵债形式由被执行人河南奥兰房地产开发有限公司与案外人杨新安签订了商品房买卖合同。依据河南首创投资担保有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、河南奥兰房地产开发有限公司三方于2015年10月10日签订的《协议书》第五条、第六条，河南奥兰房地产开发有限公司以以房抵债的方式代河南省澳兰机械设备制造有限公司向河南首创公司清偿5000万欠款。并约定了具体的抵偿面积和位置。河南首创投资担保有限公司有权将房屋处理给客户，案外人所购该套房产就是其中抵债的房产，由河南奥兰房地产开发有限公司与案外人签订《房地产买卖合同》。案外人与河南奥兰房地产开发有限公司签订了合同后，河南首创投资担保有限公司便收回了案外人的债权凭证，由河南奥兰房地产开发有限公司给案外人出具了房款的收据。之后，案外人便实际占有、使用了该房产并以自己的名义缴纳水电费和物业费。二、关于涉案房屋的过户问题：根据合同约定，出卖人应在房屋交付后360日内将办理房地产权属证书的资料报备(约定房屋交付时间为2016年12岳31日），为案外人办理产权证件，但因河南奥兰房地产开发有限公司一直没有按规定进行报备，导致案外人也一直未能进行房屋过户登记，因此涉案房屋未能办理过户登记的责任不在案外人，而是河南奥兰房地产开发有限公司的责任。2016年河南奥兰房地产开发有限公司通过因房抵债出售给客户的房子众多，众多客户都已经入住占有房屋，如果对河南奥兰房地产开发有限公司当年已完成出售的多套房屋继续执行，会严重影响既定的社会秩序，大面积影响购房户的生产生活。既然案外人都已经完成了房屋及房款的交付，已稳定使用了房屋，作为准物权的享有人，其权利应高于申请执行人的普通债权，因此根据最高人民法院关于办理执行异议及复议若干问题的规定第二十八条，案外人可以排除强制执行。特向贵院提出执行异议。综上，请求：依法解除依据（2019）豫0105民初5500号民事裁定书及协助执行通知书对被执行人河南奥兰房地产开发有限公司名下的、位于河南省沈丘县奥兰未来城1号楼1单元2303号房产的查封，终止对该房产的执行。本案审查中，案外人赵煜功向本院提交证据如下：《商品房买卖合同》、《商品房充抵债务协议》、收据、按揭收费明细表。本院查明，原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出(2019)豫0105民初5500号民事判决书，判决：一、被告河南锐利特矿山机械有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；二、被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134773元，减半收取67386.5元，保全费5000元，由被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司负担。后被告郑州金昌洪杰机械有限公司不服该判决提出上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）豫01民终10658号民事裁定书，裁定按郑州金昌洪杰机械有限公司自动撤回上诉处理。该裁定书于2019年6月12日发生法律效力。后该案进入执行程序，案号为（2019）豫0105执16164号。审理中，本院于2019年3月28日将河南奥兰房地产开发有限公司名下位于河南省××县××办事处××线与东环路交叉口东南角奥兰未来城一号楼1#2303的房屋予以查封。案外人赵煜功提交其与与河南奥兰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，显示河南奥兰房地产开发有限公司将其开发的奥兰未来城1幢1单元2303号的房屋出售给案外人，房款为473715元。案外人赵煜功提供2016年2月19日河南奥兰房地产开发有限公司的出具收据一份，收据注明公司未收取款项，该房屋系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列条件且能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，案外人赵煜功提交的《商品房买卖合同》不显示签订日期，其未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有本院查封的房屋，其未提交证据证明该房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，案外人赵煜功所提异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的可排除执行的情形，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人赵煜功的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 胡  亚  芹审判员 赵    伟审判员 赵    凯二〇二〇年十一月二十六日书记员 程维强（代）