广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1121号 原告：吕伟霞，女,1975年8月5日出生，壮族，经商，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：朱定民，广西通诚律师事务所执业律师。 被告:凭祥市宏业房地产开发有限公司,住所地广西壮族自治区凭祥市南大路376号宏业广场5层,统一社会信用代码:9145148581967753C。 法定代表人:林常青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所执业律师。 案由：商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年9月1日。 开庭日期：2020年9月29日。 原告诉讼请求：1.解除吕伟霞与凭祥市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）签订的《商品房买卖合同》,房号1-A-21,合同编号:HY-2013-076。 2.宏业公司退回吕伟霞购房款452997元、登记备案费550元、商铺维修基金1846元、价格调节基金441.5元、契税、印花税26931.41元,五项合计482765.91元。 3.宏业公司支付吕伟霞逾期交房违约金,按照合同约定的已付购房款（计算基数:452997元)日万分之六的违约金,(暂从2014年1月10日计算至2020年9月10日止,共2430天),合计660469.62元。 4.宏业公司支付吕伟霞已付购房款、登记备案费、商铺维修基金的利息。（计算基数:455411元，从2013年5月27日暂计算至2020年9月27日)【2013年5月27日至2019年8月19日按照人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按照人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止】。 事实和理由：2013年5月27日，吕伟霞向宏业公司支付购房首付款,452997元、登记备案费550元、商铺维修基金1846元。吕伟霞、宏业公司双方于2013年7月5日签订了《商品房买卖合同》，房号1-A-21,合同编号:HY-2013-076，案涉合同约定了付款方式、交付条件、交接方式、违约责任等重要条款。合同签订前，吕伟霞按照宏业公司要求足额支付购房首付款。案涉商铺于2014年1月10日已经具备交付条件，但宏业公司却不按合同约定通知吕伟霞交接房屋，并一直拒绝交付房屋。也未依据宏业公司与工商银行就案涉商品房的贷款合同约定,配合吕伟霞办理贷款，更没有为吕伟霞办理相关产权证书。比合同约定延期一年,即2014年7月24日才为吕伟霞办理了预告登记,严重违反合同约定。经同时购买宏业公司商铺的其他购房者起诉后得知，由于宏业公司违反建设规划，私自分割案涉商场的商铺以此增加自身利润，造成案涉商铺无法获得银行贷款。2017年8月,宏业公司出台《关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案》,明确告知吕伟霞银行对案涉商铺不予放款，需要吕伟霞分期付款。由于宏业公司违约，导致不能实现合同目的，造成吕伟霞重大损失,特向法院提起诉讼,以维护其合法权益。 被告答辩意见：1.吕伟霞在本案中没有合同解除权，合同解除权已经超过了法定除斥期间，归于消灭，根据相关规定，吕伟霞迟延付款已经7年多，其也已经办理了预告登记，吕伟霞不支付贷款，也不支付余款，是吕伟霞违约；2、宏业公司并没有违约行为，申请贷款是吕伟霞义务，是由吕伟霞申请银行贷款，吕伟霞如果选择按揭贷款方式，吕伟霞根本就没有提交贷款资料，也没有向银行贷款，至今7年多也没有按照合同规定支付房款给宏业公司，宏业公司多次登报；2.吕伟霞没有按揭贷款支付房款严重违约，商品房买卖合同第七条约定的义务原告没有履行，而且也没有用现金支付剩余房款，吕伟霞不是不能履约，而是不想履约；3、宏业公司已经通知吕伟霞交房，在吕伟霞未付清房款的请款下，一直为他保留商铺至今；4、2014年1月10日宏业公司在广西日报登报，告知所有业主办理交铺手续，但是被答辩人不交款，也没有办理相关手续；5、商品房买卖合同是能够继续履行的，吕伟霞交付房款和违约金是可以把商铺交给她的。外铺宏业公司已经是为原告办理了合同备案预告登记，涉案外铺在7年前已经交付给原告使用，原告也已经投入使用，因此不存在逾期交房情形，也不存在交房逾期的违约责任，所以，原告主张逾期交房违约金，没有事实依据，请求法院对原告的诉讼请求全部驳回。如果法院确认我方违约，我方也申请法院按照银行同期一年期存款利率考虑违约金，同时考虑疫情原因，在一年期存款利率考虑违约责任。 查明事实：2013年5月27日，吕伟霞向宏业公司购买位于凭祥市南大路376号宏业广场（宏桂第一国际）一层1-A-21号房的商铺,吕伟霞向宏业公司支付购房首付款442997元、商铺维修基金1846元及商品房预告登记费550元。2013年7月5日，吕伟霞与宏业公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同编号：HY-2013-076，约定商品房总价款为882997元，（1）付款方式：买受人在签订本合同当日支付首期房价款442997元，剩余房价款440000元则由吕伟霞向银行申请按揭贷款支付。宏业公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。（2）逾期交房：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）备案登记：合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；（4）房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自《交接使用通知书》确定的最后交付期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付买受人； 2014年1月2日，宏业广场项目竣工验收合格。2014年1月10日，宏业公司在广西日报上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理，且没有限定办理期限。2014年2月22日，宏业公司将涉案商铺交付给吕伟霞。2014年7月24日，宏业公司为涉案商铺办理预告登记。2014年12月25日，宏业公司在南国早报上刊登房产证办理公告。 本院意见：吕伟霞与宏业公司签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应当遵照执行。 （一）本案合同是否符合法定解除条件。本案购房合同中约定，购房款支付方式为买受人签订合同当日支付首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，约定以按揭贷款支付剩余房款的房屋买卖合同，因一方当事人原因无法办理按揭贷款并导致合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同。 本案商品买卖合同约定，合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。本合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记。本案合同签订后，宏业公司直至2014年7月24日才为涉案商铺办理预告登记，但2014年2月22日，宏业公司已将涉案商铺交付给吕伟霞，吕伟霞从接收商铺至起诉前，一直未向宏业公司主张退铺和退回首付款，其已实际履行合同，不存在解除合同的法定或约定事由，故对其解除合同的诉请，本院不予支持。对于吕伟霞诉请宏业公司退回购房首付款、登记备案费、商铺维修基金、违约金、利息等费用，如上所述，其不存在解除合同事由，且其已于2014年2月22日收房，其使用涉案商铺已有7年多时间，其要求退铺、退款、退回相关费用、支付违约金及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 判决主文：驳回吕伟霞的诉讼请求。 判决依据：中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。 案件受理费7545元，由吕伟霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  刘琼 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨羽 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。