四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4273号 原告：江勇，男，生于1982年1月8日，回族，住四川省绵阳市游仙区小岛花园城二期17栋3单元301号。 原告：陆志耕，男，生于1944年11月11日，汉族，住新疆库尔勒市。 委托诉讼代理人：杨林，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖宝丽，四川道融民舟律师事务所律师。 被告：广安市宏泰房地产开发有限公司，住所地广安市广安区广门路281号2幢附4号，统一社会信用代码915116020689895997。 诉讼代表人：四川爱众律师事务所（系广安市宏泰房地产开发有限公司破产管理人）。 委托诉讼代理人：张鹏，四川爱众律师事务所律师。 第三人：四川天宏实业集团有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路385号33栋三层营业房，统一社会信用代码915109037496478693。 法定代表人：刘爱国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：常梁，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊修之，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 原告江勇、陆志耕与被告广安市宏泰房地产开发有限公司(以下简称：广安宏泰公司)、第三人四川天宏实业集团有限公司(以下简称：天宏公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江勇、陆志耕及其委托诉讼代理人杨林、肖宝丽，被告广安宏泰公司的委托诉讼代理人张鹏，第三人天宏公司的委托诉讼代理人常梁、熊修之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江勇、陆志耕向本院提出诉讼请求：1、确认原告已向被告付清购房款人民币2316905元，确认原告所购广安市广安区××街（御江**庭）****号商品房不属于被告的破产财产；2、撤销被告管理人作出的宏泰破管［2020］18号《债权审核告知书》，判令被告继续履行与原告签订的合同编号为（2018）0901246的《商品房买卖合同》，判令被告具备为原告交付房屋、办理不动产权转移登记条件时，向原告交付房屋并协助原告办理原告所购房屋的不动产权转移登记手续；3、确认原告向被告支付的广安市广安区××街（御江**庭）****号商品房的购房款2316905元为购房户债权；4、因本案而产生的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月26日，天宏公司与江勇、陆志耕签订了《抵偿协议书》，天宏欠付债权人江勇、陆志耕资金本息共计5138156元，约定由天宏公司将其控股子公司广安宏泰公司开发的位于广安市广安区××街（御江**庭）****号两套商品房作价5365544元抵偿给江勇、陆志耕，用于清偿天宏公司欠付江勇、陆志耕5138156元的债务，抵偿后剩余227388元购房款则由江勇、陆志耕支付给被告。该以房抵款行为得到了被告的同意。次日，被告将御江**庭****号商品房以2316905元的价格出售给江勇和陆志耕两人，将御江**庭8幢（-2）4号商品房以3048639元的价格出售给江勇，江勇和陆志耕将该两套房屋总价款5365544元抵偿给天宏公司欠付原告5138156元债务后的差额部分房款227388元以首付款的方式支付给被告。2018年9月27日，被告遵循股东天宏公司的要求和《抵偿协议》的约定，被告与原告江勇签订了御江******号商品房的《商品房买卖合同》并办理了网签手续，网签合同编号为（2018）0901246，该合同载明：签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币2316905元，该款项于支付首款时抵做商品房价款，付款方式为一次性付款。至此，原告己向被告付清了该套房屋的全部购房款。2019年10月21日，广安区人民法院受理了广安市宏泰房地产开发有限公司债权人的申请，作出了（2019）川1602破1号民事裁定书，裁定受理广安市宏泰房地产开发有限公司重整一案，指定四川爱众律师事务所为管理人,而广安市宏泰房地产开发有限公司管理人受理了原告债权申报后，并通知了原告参加第一次债权人会议。而后，广安市宏泰房地产开发有限公司管理人向原告发送了宏泰破管［2020］18号《债权审核告知书》，审核确认的债权金额100000元，并解除广安市宏泰房地产开发有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》。基于上述事实，原告认为：1、原告已向被告付清该套房屋的购房款是确定的事实，也有充分的证据予以证实。被告自愿以其开发的商品房抵偿其股东单位欠原告的款项，系各方的真实意思表示，且该以房抵款的行为发生在人民法院受理被告破产案件一年多时间以前，该以房抵款行为和原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。2、同时涉案商品房不属于破产债务人的破产财产，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产；…（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物…”之规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已支付全部购房款，原告所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系被告已完全支付对价的物定物，法院应依法认定该两套房屋不属于被告的破产财产。3、在原告已付清该套房屋购房款的情况下，管理人对案涉房屋的商品房买卖合同无权解除。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而合同双方均未履行完毕的合同有权决定解除。而在本案中，原告已经向被告支付了该套房屋的全部购房款，故对于涉案商品房买卖合同，管理人并无解除权，管理人应依法继续履行原、被告双方签订的该套房屋的《商品房买卖合同》，并在符合办理不动产权转移登记条件时协助原告办理不动产权转移登记手续，使原告取得该套房屋的不动产权证书，以维护原告的合法权益。综上，管理人发出的《债权审核告知书》称经管理人审核确认的原告债权金额仅为100000元，并解除被告与原告签订的该两套房屋的《商品房买卖合同》，严重违反了现行法律法规的规定，并严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告广安宏泰公司辩称，1、子公司的财产与母公司无关。2、天宏公司与原告存在债务不能作为购房款直接抵偿原告向广安宏泰公司购买房屋的购房款。3、破产发生时该房屋属于广安宏泰公司管理的财产是破产财产。4、本案中原、被告之间是一个未完成的商品房购买合同依法可以解除。5、本案房屋的购房款不能作为破产债权进行申报。 第三人天宏公司述称，1、原告主张的抵偿事实属实，对其诉讼请求无异议。2、天宏公司与广安宏泰公司虽然为母子公司，但是本次抵偿是鉴于双方之间的资金往来总括，实际上广安泰公司对天宏公司同样负有债务，故广安宏泰公司以自身房产抵偿原告债权是偿还天宏公司的债务，且抵偿发生于广安宏泰公司破产受理的一年前，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下： 2018年9月26日，天宏公司(甲方)与江勇(乙方)、陆志耕(乙方)签订了《抵偿协议》，约定：陆志耕的借款本金1077300元，江勇借款本金2800000元，共计借款本金3877300元，利息1260856元，本息合计5138156元，该款均由天宏公司清偿。乙方接受甲方下列资产进行抵偿：四川省广安市御江**庭项目****号门市，面积183.14㎡，单价15804.00元/㎡，优惠后执行单价12651.005元/㎡，总价2316905.00元；四川省广安市御江**庭项目****号门市，面积240.98㎡，单价14184.00元/㎡，优惠后执行单价12651.005元/㎡，总价3048639.00元；以上财产价值合计5365544.00元。对于抵偿财产的价格，在本协议签订后，无论抵偿财产的市场售价如何变动，甲、乙双方仍以本合同约定的价格执行。由乙方形式上通过购买上述资产的方式进行抵偿。其中乙方首付227388.00元，由乙方在上述财产签订抵偿协议时以现金方式支付给甲方，差额部分以乙方享有的债权进行抵付购买款5138156.00元。5365544.00元，其中江勇为4004305.00元，陆志耕为1361238.00元等内容。 2018年9月27日，广安宏泰公司（出卖人）与江勇、陆志耕（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》［合同编号：（2018）0901246］，约定：买受人以价2316905.00元购买了出卖人开发的位于广安市广安区××街（御江**庭****号商品房（建筑面积183.14㎡、其中套内建筑面积150.20平方米，分摊的共有建筑面积32.94平方米）。同时约定：第九条第二款买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款，买受人在2018年9月27日前支付该商品房全部价款。附件十三补充协议该营业房为抵偿销售等内容。江勇于2018年9月27日向广安宏泰公司交了购房款127388.00元，江勇和陆志耕两人共同向广安宏泰公司交了购房款100000.00元。 广安宏泰公司的法定代表人周建国于2019年12月也作了《情况说明》，其内容为“2018年9月26日，四川天宏实业集团有限公司与江勇、陆志耕签订了《抵偿协议书》，约定由四川天宏实业集团有限公司将其子公司广安市宏泰房地产开发有限公司开发的御江**庭项目****号两间商铺作价5365544元抵偿给债权人江勇、陆志耕。用于清偿四川天宏实业集团有限公司5138156元的债务。2018年9月27日，广安市宏泰房地产开发有限公司按照《抵偿协议书》的约定，与江勇、陆志耕签订了两份《商品房买卖合同》，广安市宏泰房地产开发有限公司将御江**庭项目****号两间商铺作价5365544元售给江勇、陆志耕。购房人江勇、陆志耕对四川天宏实业集团有限公司享有的债权予以抵偿。本人作为广安市宏泰房地产开发有限公司法定代表人，认可四川天宏实业集团有限公司与江勇、陆志耕签订的《抵偿协议书》以及广安市宏泰房地产开发有限公司与江勇、陆志耕签订的《商品房买卖合同》，购房人江勇、陆志耕采取一次性付款的方式已向广安市宏泰房地产开发有限公司付清人全部购房款。天宏集团及其子公司在天宏集团‘非法集资’处置过程中按照‘三统两分’原则进行债务化解，因此上述抵偿属实。特此说明”。 另查明，被告广安宏泰公司因不能到期清偿债务，债权人曹正碧向法院申请广安宏泰公司重整，本院2019年10月21日作出（2019）川1602破1号民事裁定受理曹正碧的重整申请，并指定四川爱众律师事务所担任广安宏泰公司的管理人。第一次债权人会议表决通过广安宏泰公司重整债权申报审查核查确认原则（草案），并经法院批准公示。该重整债权申报审查核查确认原则（草案）规定：投融资债权只审核确认债权本金，本金以外的利息、违约金均不予确认。原告向广安宏泰公司破产重整清算组申报债权本金2316905元，重整管理人审核确认原告债权金额为100000元。 认定上述事实，有到庭诉讼参与人的当庭陈述、原告提交的《抵偿协议》,《商品房买卖合同(预售)》，《情况说明》，银行转款凭证、被告提交的《申报审查核查确认原则（草案）》，第一次债权人会议记录、临时债权汇总表及原、被告当庭陈述等证据证实。 本院认为，原告提供的《抵偿协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《情况说明》、《申报审查核查确认原则（草案）》、第一次债权人会议记录和原、被告及第三人的陈述等证据证实，说明被告追认了第三人天宏公司用被告的房屋销售给原告的购房款作为第三人天宏公司抵偿所欠原告的债务，且原、被告及第三人之间的该行为都发生在被告破产一年前的时间完成；又鉴于原告购买的被告所开发的位于广安市广安区××街（御江**庭）****号商品房还在修建过程中，被告就破产重组，无法实现《商品房买卖合同（预售）》所确定的内容，综上所述，并结合本案的实际情况，其原告向被告已交的购房款2316905元理应确认为破产债权。 至于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条、第六十四条之规定，判决如下： 一、原告江勇、陆志耕对被告广安市宏泰房地产开发有限公司享有普通债权2316905元(贰佰叁拾壹万陆仟玖佰零伍元整)。 二、驳回原告江勇、陆志耕的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由被告广安市宏泰房地产开发有限公司承担100元，向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  罗成 二〇二〇年十一月三十日日 书记员  黄攀 附：本案相关法律法规 《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 第六十四条债权人会议的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。但是，本法另有规定的除外。债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起十五日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力。