福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0213民初932号原告：游凌骏，男，1990年3月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。被告：厦门世茂新纪元置业有限公司（以下简称厦门世茂置业公司），住所地福建省厦门市翔安区新店镇欧厝西里1号102室。法定代表人：陈芳梅，执行董事。委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。原告游凌骏与被告厦门世茂置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游凌骏的委托诉讼代理人罗宏强，被告厦门世茂置业公司的委托诉讼代理人郭立群、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游凌骏向本院提出诉讼请求：1.判令厦门世茂置业公司向游凌骏返还购房款352689元（按总面积97.24平方米，3627元／平方米的标准计算）；2.本案诉讼费用由厦门世茂置业公司负担。事实和理由：2017年5月，厦门世茂置业公司就申请预售其开发建设的坐落于翔安区××道××路××东南侧翔安区Ｘ2014Ｐ01（01、02、03）地块，项目名称为“厦门世茂Ｘ2014Ｐ01地块”，经厦门市价格部门核准后向原厦门市国土资源与房产管理局提交《厦门市商品房预售方案》。根据前述方案，涉讼项目的商品房为全装修状态出售和交付，实行明码标价，装修价款包含在预售商品房的总价当中。厦门世茂置业公司提出备案的项目总均价31500元／平方米（包含装修单价3627元／平方米）。该方案还明确载明了装修明细及价款。基于厦门世茂置业公司提出的《厦门市商品房预售方案》和行政许可申请，厦门市国土资源与房产管理局批准了厦门世茂置业公司申请的涉讼项目的预售申请，预售许可证号为××。厦门世茂置业公司取得预售许可证后即对外销售涉讼项目的商品房。游凌骏于2017年6月1日与厦门世茂置业公司签订《厦门市商品房买卖合同》（编号03333415）及附件及其补充协议。合同约定，游凌骏向厦门世茂置业公司购买其开发建设的涉讼项目02-1-Ｂ＃楼13层1305室商品房，单价30729.03元／平方米，总价款2988091元，该销售价格与《厦门市商品房预售方案》一致。合同约定商品房的总金额为包含房屋装修装饰、设备设施的价格。2019年3月28日，根据厦门世茂置业公司的交房通知，游凌骏到商品房项目现场验收房屋。经比对，游凌骏发现厦门世茂置业公司拟交付给游凌骏的涉讼商品房与《厦门市商品房预售方案》所列装修质量与明细完全不符。游凌骏认为，《厦门市商品房预售方案》中关于商品房销售价款的构成及装修明细和相关承诺，是厦门世茂置业公司向政府和公众（包含游凌骏在内）所作的具体明确的书面承诺，是厦门世茂置业公司取得预售许可证的法定必要前提，同时也是物价行政主管部门和房地产行政主管机关监管的依据。故而，厦门世茂置业公司在《厦门市商品房预售方案》中关于商品房销售价款的构成及装修明细和相关承诺，对厦门世茂置业公司具有约束力。并且，厦门世茂置业公司承诺装修价格3627元／平方米亦是涉讼商品房装修质量标准的唯一检验依据。现厦门世茂置业公司交付的商品房装修质量标准未达到《厦门市商品房预售方案》中关于商品房装修价格的承诺及明细标准，显已构成违约。游凌骏有权要求厦门世茂置业公司减少合同价款并返还已付的差价款。游凌骏提起诉讼，提出如上诉讼请求。厦门世茂置业公司辩称，一、商品房预售方案并非开发商与购房者之间的合意，亦非承诺，属于行政许可范畴而非民事范畴。游凌骏的主张缺乏依据；二、双方的权利义务应以双方签订的《厦门市商品房买卖合同》为准。预售方案属于行政范畴，而非本案民商事纠纷审理范畴。买卖合同附件三约定了装饰装修、设备标准，内容具体、明确、清晰，这才是双方关于装修标准的真实意思表示。同时，附件六第八条第4点、第5点，第十四条第2点的约定亦再次明确了交付标准；三、开发商和买受人签署的《确认函》，可以进一步证明买受人对房屋标准和价格的知悉及承诺，游凌骏的诉求有违诚信；四、游凌骏诉求返还购房款缺乏法律依据。请求法院依法驳回游凌骏的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于游凌骏举证的与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》、《厦门市商品房预售方案》、厦门增值税普通发票、厦门世茂置业公司举证的厦门市建设工程竣工验收备案证明书、房屋交付通知书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，厦门世茂置业公司就其开发建设的厦门世茂X2014P01地块商品房预售方案向原厦门市国土资源与房产管理局进行报备。该预售方案第五条规定“本次申请预售商品房情况中商品房装修标准：上述房屋中1幢300套交付标准详见附件2，装修完毕交付日期2019年3月。商品房项目实行明码标价。本期预售房屋项目总均价31500元/平方米，价格区间在30049.03元-33349.03元/平方米”。该预售方案对厦门世茂御海墅02-1B#高层每套房屋的房号、建筑面积、单价、总价进行详细标注。预售方案附件二对客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间、阳台等的装修标准进行详细罗列，并注明3627元/平方米标准（按翔安B1户型）。2017年5月31日，游凌骏与厦门世茂置业公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》（编号03333415），约定游凌骏向厦门世茂置业公司购买厦门世茂X2014P01地块（02子地块）02-1-B#楼13层1305室，面积97.24平方米，单价30729.03元/平方米，总金额2988091元。合同约定付款方式为本合同签订之日，支付898091元，剩余房款2090000元于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订合同后30日内付清。合同约定出卖人应当在2019年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。游凌骏与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》第十三条规定“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件六补充协议相关条款约定处理。”合同附件三约定，建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准：一、房屋节能满足规范要求。二、外墙：涂料，局部石材。三、内墙：蒸压加气混凝土砌块、厨卫间砌体为多孔砖。四、客餐厅：顶棚：乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：乳胶漆。五、卧室：顶棚：乳胶漆。地面：强化木地板。墙面：乳胶漆。六、厨房：顶棚：防水乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：品牌瓷砖。配燃气灶及油烟机。七、卫生间：顶棚：防水乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：品牌瓷砖。配坐便器及台盆。八、入户门：钢制入户门。九、门窗：铝合金框和中空玻璃。十、阳台：顶棚：防水乳胶漆。地面：品牌瓷砖。墙面：防水乳胶漆。十一、电话：每户预留弱电箱，每户预留接口。十二、有线电视：每户预留弱电箱，每户预留接口。十三、互联网络：每户预留弱电箱，每户预留接口。十四、电梯：品牌电梯，电梯轿厢做精装修。十五、楼梯：地面水泥砂浆找平，墙面和顶棚涂料。十六、其他：（一）供水：厨卫留给水接头，水表出户安装。（二）燃气：燃气管道安装到位。（三）供电：设入户配电箱，照明线路开关预留到位，插座预留到位。（四)保安系统：首层大厅入口、小区主要入口和电梯轿厢设闭路摄像系统每户备有可视对讲分机。2018年6月28日，厦门市翔安区建设局出具一份厦门市建设工程竣工验收备案证明书，载明厦门世茂X2014P01地块(02地块)工程，根据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和我市建设工程竣工验收备案管理规定，于2018年6月28日通过备案。2019年3月15日，厦门世茂置业公司向游凌骏发送房屋交付通知书，通知游凌骏办理交付手续。审理中，厦门世茂置业公司称其交付游凌骏的讼争商品房的装修标准是按照商品房买卖合同附件3装修标准完成的装修，不是按照预售方案的装修标准装修的。游凌骏认为装修不符合预售方案的装修标准，但是否符合合同附件3的装修标准不清楚，认为应当以预售方案的装修标准为准。本院认为，游凌骏与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于厦门世茂置业公司在《厦门市商品房预售方案》中关于商品房销售价款的构成及装修明细能否成为本案装修质量标准的依据。对此，本院分析如下：《厦门市商品房预售方案》是开发商根据房地产行政主管部门的行政管理的要求进行报备的，属于行政管理范畴，并非由商品房买卖双方当事人协商订立，不是合同的组成部分。游凌骏与厦门世茂置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任已经做了明确的约定，关于装修装饰标准应以双方当事人签订的商品房买卖合同约定的标准执行。现游凌骏要求按照《厦门市商品房预售方案》的装修装饰标准执行缺乏依据，本院不予支持。因此，游凌骏以厦门世茂置业公司交付的房屋装修标准不符合《厦门市商品房预售方案》的装修标准为由，主张厦门世茂置业公司返还购房款352689元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回游凌骏的诉讼请求。案件受理费6590元，减半收取计3295元，由游凌骏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 (王瑛)二〇二〇年十一月十九日书记员（ 苏玉茹）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。