甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初7369号原告：张掖市红顶地产置业有限公司。统一社会信用代码：91620702660000938L。法定代表人：祁某。委托诉讼代理人：窦某，系该公司法律顾问。被告：曹某1，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：曹某2（被告曹某1之子），甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：张某，系甘肃金都律师事务所律师。原告张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称红顶置业公司）与被告曹某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红顶置业公司委托诉讼代理人窦某，被告曹某1委托诉讼代理人曹某2、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红顶置业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行《房屋买卖合同》约定义务，向原告补交房屋差额面积差价款33160元、差额面积维修基金614.20元，并承担差额面积部分的资金占用费11798元，合计45572.2元；2.要求被告继续履行合同协助义务，办理不动产变更登记手续；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月，被告曹某1购买原告开发的××区，建筑面积119.11㎡，双方签订了《商品房买卖合同》、《入住通知书》后，被告按照合同约定实际占有、使用、收益该住房至今，后期房产部门对房屋作了面积测绘，实测面积127.4㎡，差额面积为8.29㎡，因产生不动产登记实测面积与买卖合同预售记载面积差额产生的房屋价款，被告拒绝交纳，同时不配合产权变更登记，合同约定的办理产权登记手续尚无法办理。按照合同及物业管理服务约定，被告交纳了包括可视门禁系统、电梯电费、装修管理费、委托代办产权证件费用等在内的各项费用。其中，代办产权费用，双方书面约定不计利息且多退少补，但是至今因被告不履行合同的违约行为导致产权登记无法进行。另外，被告因购买该住房按合同预售面积进行了按揭贷款，原告为被告进行了贷款信用担保，在被告未能交清全部房款的情况下，按照等价、公平原则和房屋买卖合同性质，在被告完全履行合同义务的情况下，原告才有义务同时履行。故原告现要求被告及时付清差额房款及相应维修基金，并配合原告办理不动产变更登记。为此，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曹某1辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，部分事实不符合实际情况。首先，原告要求被告支付面积差价及差额维修基金已超出诉讼时效，2013年10月，原、被告签订房屋买卖合同，根据原告提供的不动产权证书可知，原告已于2016年进行测绘，自2016年起算，截止原告2020年6月起诉，时间长达4年之久，被告认为原告关于房屋面积差异的诉权已超出诉讼时效，法庭不应支持原告请求。其次，若法庭认为原告的诉请未超出诉讼时效，被告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款的约定（对面积确认及面积差异处理的）：若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息系条款约定不明。应该继续适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由被告承担面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款。所以，原告不应按照实际面积差异主张房屋面积差价款。最后，被告也不应该承担差额面积的资金占用费，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，原告并未向被告主张过，无任何法律规定要求被告应该承担相应房价的资金占用费。同时，原、被告双方也未有过资金占用费及计算方式的约定。而且，产生资金占用费的原因也是由于被告怠于行使其权利造成，应该由原告自行承担相应的损失。再者，其主张面积差异的诉请已过诉讼时效，由此产生的资金占用费也不应得到支持。综上，原告认为被告的诉请无事实和法律依据，法庭应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中第三条“买受人所购买的商品房基本情况”约定：买受人购买的的商品房位××区第0003幢1层101室，建筑面积119.11平方米；第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房的价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总金额（人民币）肆拾柒万陆仟肆佰肆拾元整；第五条“面积确认及面积差异处理”约定：......以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积以房管部门实测为准。（2）若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息；第六条“付款方式及期限”约定：买受人按照下列第3种方式按期付款，3.其他方式，即银行按揭，首付196440元，余款280000元在七日内办理银行按揭全部手续；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格。合同中还约定了其他事项。合同签订后，被告于2013年10月7日向原告交纳定金90000元，2013年12月24日交纳房款96440元、2013年12月25日交纳10000元，合计196440元；并于2013年11月4日在农行办理按揭贷款280000元。另外，2013年10月17日，被告向原告交纳维修基金9960元（按建筑面积120平方米收取），交纳可视对讲单元门款10000元。之后，原、被告双方验收签字，原告将房屋交付给被告使用至今。另查明：2016年12月6日，原告红顶置业公司办理甘（2016）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证，证书载明上述涉案房屋建筑面积为127.4㎡。上述事实，由原、被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同一份、不动产权证一份、收款收据进账单复印件五张等证据予以佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第五条约定了房屋面积、房屋面积差异处理方式，合同中明确约定“产权登记面积以房管部门实测为准”，因此，本案所涉及的房屋应以不动产权证中载明建筑面积为准，即以127.4平方米计算，每平方米4000元，故房屋总价应为509600元，扣除原告已交纳首付款196440元、按揭贷款280000元，实际下欠差额房款33160元未付，被告应该予以偿付。关于原告主张的差额维修基金，因本案所涉及的房屋实际建筑面积比签订合同时多出8.29㎡，故被告应补缴维修基金为613.46元（127.4㎡-119.11㎡）×74元/平米，对原告此项诉请，本院予以支持。关于原告主张的差额面积部分的资金占用费，因原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，故原告现主张差额面积部分的资金占用费与上述约定相悖，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告在庭审中提出的诉讼时效抗辩，本院认为，案涉商品房买卖合同仅约定了按照合同面积119.11㎡，以单价4000元标准计算的房屋总价款476440元的履行期限，未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限，双方亦未协议补充，且按照合同条款和交易习惯不能确定，则在产权登记面积已经确定的前提下（领取房屋产权证），原告作为债权人可以随时主张，被告作为债务人可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案的诉讼时效从原告要求被告履行义务的宽限期届满之日起计算，庭审中双方均未提交原告向被告主张权利的证据，故原告起诉之日应视为要求被告履行义务之日，故本案的诉讼时效未超过，本院对被告的辩解不予采信。关于原告要求被告继续履行合同，办理不动产变更登记手续的诉讼请求，因原告已将案涉商品房产权办理至其名下，庭审中被告亦明确表示愿意协助办理，本案现已具备办理权属变更登记的条件，被告应当积极协助原告办理房屋产权登记手续。本院对原告该项诉讼请求，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决如下：一、被告曹某1于本判决生效后一月内一次性向原告张掖市红顶地产置业有限公司支付房屋差价款33160元、差额面积维修基金613.46元，合计33773.46元；二、被告曹某1协助原告张掖市红顶地产置业有限公司于本判决生效后一月内办理不动产权变更登记手续；三、驳回原告张掖市红顶地产置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费939元，减半收取469.5元，由原告张掖市红顶地产置业有限公司负担121.5元，被告曹某1负担348元。原告已交纳，由被告直接给付原告，本院给原告退还案件受理费469.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员  刘 艳二〇二〇年十一月十一日法官助理  （万英书 记 员  张符慧