宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初1520号 原告（案外人）：赵世中，男，1974年5月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：汪利，宁夏言成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩汪梦琪，宁夏言成律师事务所律师。 被告（申请执行人）:常彩素，女，1962年2月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。 委托诉讼代理人：王军，宁夏兴业律师事务所律师。 被告（被执行人）:朱敏华，女，1974年11月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告赵世中与被告常彩素、朱敏华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日作出（2019）宁0106民初1911号民事判决。赵世中不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉。银川市中级人民法院于2020年2月28日作出（2019）宁01民终4448号民事裁定，撤销本院（2019）宁0106民初1911号民事判决，发回重审。本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵世中及其委托诉讼代理人汪利、韩汪梦琪，被告常彩素及其委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。被告朱敏华经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵世中向本院提出诉讼请求：1.确认银川市金凤区新华联广场xx号楼x单元xxxx室房屋所有权归原告享有；2.撤销本院作出的（2017）宁0106民初7748号民事保全裁定书和协助执行通知书，解除对银川市金凤区新华联广场xxx室的强制执行措施，并终止执行该房屋；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：赵世中于2017年6月1日通过中介宁夏好德嘉房地产营销策划有限公司介绍和朱敏华签订了《房屋买卖合同》一份，约定赵世中购买朱敏华所有的位于银川市金凤区新华联广场xxx室房屋一套，房屋总价为65万元。由于该房屋尚未交付且朱敏华已在中国银行银川西城支行办理按揭贷款，因此双方协商由赵世中先支付20万元房款，剩余款项由赵世中代替朱敏华向银行按月还款至还清为止，房屋产权过户待银行贷款还清时办理变更登记。上述协议签订后，双方在银川市国安公证处办理了房屋买卖合同的公证。2017年6月2日，赵世中向朱敏华支付购房款20万元，在银川市新华联房地产开发有限公司金凤华联广场售楼部办理了上述房屋的交房手续，并支付了房产证代办费200元、契税10092元、物业储备金7082元、产权登记费80元、配图费193元、房屋面积增加费2076元，共计19723元。同日，赵世中交纳物业费2719.32元、电费100元、电梯费840元、装修垃圾清运费708.15元，共计4367.47元，交清上述费用后，赵世中从物业公司领取了房屋钥匙、水卡、电卡、门禁识别卡等。赵世中于2017年8月起开始实际占有并使用该房屋至今。赵世中与朱敏华商议好上述房屋的买卖事宜后，实际自2017年5月20日起就已经开始代替朱敏华向银行偿还按揭贷款，每月还款5000元，赵世中自2017年5月还款至今。朱敏华因拖欠常彩素借款未及时偿还被起诉，该案审理过程中本院于2017年11月23日下发裁定将涉案房屋保全，经审理后作出（2017）宁0106民初748号民事判决，现该判决已生效且已进入强制执行程序。执行过程中，赵世中申请执行异议，本院经审查后作出（2018）宁0106执异154号执行裁定，驳回了其异议，赵世中认为，本院采取保全措施前半年，其与朱敏华就已经签订了买卖合同，并支付购房款，该买卖合同合法有效。合同签订后，赵世中交纳了所有交房所需的各项费用，在本院采取保全措施前，已经合法占有并实际在使用该房屋至今。本院之所以能对涉案房屋采取强制措施是因为没有办产权变更登记，但没有及时办理的原因是银行的按揭贷款尚未还清，尚未解除抵押，这并不是赵世中单方面不想办，对此赵世中没有任何过错。故请求依法解除对上述房屋的强制执行措施并终止执行该房屋，确认房屋所有权归赵世中享有。 被告常彩素辩称，一、赵世中的第一项诉讼请求不能成立。本案涉诉的银川市金凤区新华联广场xxx室房屋所有权并不属于赵世中所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，涉案房屋属于已登记的不动产，至今仍登记在朱敏华名下，根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。除法律另有规定外，不动产未经登记，不发生物权变动的效力。涉案房屋未经变更登记，不发生物权变动的效力，赵世中请求确认该房屋所有权归其享有的基础仍然是基于买卖合同而形成的债权。二、赵世中的第二项诉讼请求因不符合法定的条件而不能成立。赵世中以在人民法院对涉诉房屋采取保全措施之前已与朱敏华签订了买卖合同，支付了部分房款及交房所需的各项费用为由，申请排除对涉诉房屋的强制执行措施，但所提交的证据不符合排除强制执行法律规定的条件。常彩素因与被告朱敏华之间的民间借贷纠纷一案，于2017年11月16日提起诉讼，法院于2017年11月23日作出（2017）宁0106民初7748号财产保全民事裁定书，查封了于2015年11月23日备案在朱敏华名下的涉诉房产，经审理于2018年4月17日作出（2017）宁0106民初7748号民事判决，支持了常彩素的诉求且判决已生效。在赵世中提出执行异议申请，法院在对其提供的证据审查之后，作出了（2017）宁0106民初7748号之一财产保全民事裁定书、（2018）宁0106执异154号执行裁定书，上述法律文书程序合法，法律适用正确。综上所述，赵世中的案外人执行异议之诉不能成立，应依法予以驳回。 被告朱敏华未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告赵世中提交的《银川市房地产经纪服务合同》《银川市国安公证处公证书》、收据、客户回单、个人业务凭证、税收缴款书、不动产权证书、支付宝转账凭证、中国银行国内汇款付款通知单、银联卡刷卡记录持卡人存根、金凤新华联广场证明、收款收据、电费专用收据、结婚证，上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；朱敏华手写还款卡号的文本、房屋交接收取费用清单、交房流转单、客户申请还款批准书，上述证据真实性无法核实，本院不予采信；缴纳房款申请书与本案无关，本院不予采信；被告常彩素提交的（2017）宁0106民初7748民事判决和民事裁定、（2018）宁0106执异154号执行裁定、备案情况说明客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；通话录音、视频光盘，系证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月1日，赵世中与朱敏华、宁夏好德嘉房地产营销策划有限公司签订《银川市房地产经纪服务合同》一份，约定：朱敏华将其位于银川市金凤区新华联广场xxx室房屋出售给赵世中，房屋建筑面积141.11平方米，交易价格为65万元，定金13万元，合同还约定了其他权利义务。2017年6月2日，赵世中（乙方）与朱敏华（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，并在银川市国安公证处办理公证，合同约定：甲方将其位于银川市金凤区新华联广场xxx室房屋出售给乙方，房屋总价为65万元，并约定签订本合同后乙方支付甲方20万元，甲方向乙方出具《委托书》后，乙方再付给甲方房款45万元，上述房产在中国银行股份有限公司银川西城支行贷款，由乙方代甲方按时、按期负责向银行偿还剩余贷款，乙方于银行贷款还清后，甲方将《中华人民共和国不动产权证书》办理完毕之后根据国家相关政策将房产过户到自己名下，甲方负责无偿协助乙方办理此套房屋的房屋产权证并无偿提供所需材料，办理一手证及二次过户所有费用均由乙方承担，乙方必须在上述房屋办理《中华人民共和国不动产权证书》后的两个月内偿还完毕剩余银行贷款；在合同签订之日甲方负责为乙方交付房屋钥匙、水、电卡及其他相关手续，合同还约定了其他权利义务。同日，赵世中向朱敏华支付房款20万元，并向银川市新华联房地产开发有限公司缴纳了产权证书代办费、契税、物业储备金、产权登记费等费用。合同签订后，赵世中及其妻子王学慧自2017年6月2日起按月向朱敏华尾号为xxxx的中国银行支付款项。2017年6月20日汇款通知单中的附言为：代还金凤新华联xxxx房贷。2017年7月20日至2018年5月21日期间汇款通知单中的附言为：还金凤新华联xxxx室房贷。 常彩素起诉朱敏华民间借贷纠纷一案，本院依常彩素的申请于2017年11月23日作出（2017）宁0106民初7748号民事保全裁定，查封了朱敏华名下位于银川市金凤区新华联广场x号及xx号楼x单元xxxx室房屋的产权产籍及其所属土地使用权。赵世中不服，于2018年6月11日向本院提出复议申请。本院作出（2017）宁0106民初7748号之一民事裁定，裁定驳回赵世中的复议请求。后本院作出（2017）宁0106民初7748号民事判决，判令朱敏华偿还常彩素借款本金26万元及利息。该判决生效后，常彩素向本院申请强制执行，案外人赵世中以涉案房屋和土地归其所有为由向本院提出书面异议，请求依法解除对涉案房屋和土地的强制措施，并中止执行。本院于2018年12月28日作出（2018）宁0106执异154号执行裁定，驳回了赵世中的异议。赵世中不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，涉案房屋于2015年11月23日备案在朱敏华名下，2017年10月19日，银川新华联房地产开发有限公司办理了金凤区金凤新华联广场x号、xx号住宅楼不动产权证书。 本院认为，一、关于赵世中要求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案所涉房屋未办理房屋过户手续，赵世中要求确认涉案房屋归其所有没有根据，本院不予支持。二、关于赵世中是否对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人需同时满足四个条件才能够排除执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案中，赵世中与朱敏华在法院查封案涉房屋之前签订了《房屋买卖合同》，且合同中明确约定案涉房屋的银行贷款由赵世中代朱敏华偿还，赵世中也按照合同约定每月向银行偿还贷款，故双方之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。其次，赵世中已按合同约定履行付款义务并合法占有案涉房屋。虽然赵世中在签订《房屋买卖合同》时知道案涉房屋存在抵押权，但是双方在合同中明确约定了赵世中将案涉房屋银行贷款还清后，朱敏华将《中华人民共和国不动产权证书》办理完毕之后根据国家相关政策将房产过户到赵世中名下。且案涉房屋的房地产开发商系于2017年10月19日办理的初始登记证，即使案涉房屋未设立抵押权，在双方签订房屋买卖合同时也无法办理过户手续。因此，案涉房屋未办理过户登记不能归咎于赵世中。故赵世中对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求本院予以支持。朱敏华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张和证据质证的诉讼权利，其应当承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于银川市金凤区新华联广场x号及xx号楼x单元xxxx室房屋； 二、驳回原告赵世中的其他诉讼请求。 案件受理费10300元，公告费600元，合计10900元，由原告赵世中负担10200元，由被告朱敏华负担700元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  虎艳萍 人民陪审员  韩丽娟 二〇二〇年十一月二十八日 书 记 员  郑婷婷 附：本案适用的相关法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。