广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6773号上诉人（原审原告）：惠州市达兰实业有限公司，住所惠州大亚湾西区龙海二路36号东部阳光花园31栋二单元3层01号房，统一社会信用代码91441300MA4UJ2C90K。法定代表人：沈志云，总经理。委托诉讼代理人：谭海燕，广东鹏星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓1栋101号房，统一社会信用代码91441300661539978R。法定代表人：郑少聪。委托诉讼代理人：李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人惠州市达兰实业有限公司（以下称达兰公司）因与被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司（以下称金润隆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人达兰公司的委托诉讼代理人谭海燕，被上诉人金润隆公司的委托诉讼代理人李博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。达兰公司上诉请求：撤销（2020）粤1391民初268号民事判决，发回原审法院重审或依法改判由金润隆公司向达兰公司支付居间费用49632元。上诉理由：一、原审人民法院认为按照通常理解达兰公司出具的《结清证明》即表示金润隆公司已经结算付清了所欠达兰公司的款项，属于事实认定错误，也严重违背常理逻辑。达兰公司系房地产居间公司，金润隆公司系房地产开发公司，2016年1月5日，达兰公司与金润隆公司签订了《天喜东方项目带客联动合同》，约定由达兰公司代理销售金润隆公司开发的“天喜东方”楼盘的商品房，居间费用为房屋成交总价的6％，另外达兰公司销售一栋8楼及以上以及二栋4楼及以上的，额外奖励成交总价的1％，即按照7％结算。2016年4月1日，金润隆公司又对佣金点数进行调整，约定2016年4月1日至2016年10月1日期间，居间费为房屋成交总价的6％，另外达兰公司销售天喜东方项目一栋3楼、8楼及以上以及二栋3楼及以上的，额外奖励成交总价的1％，即按照7％计算。因此达兰公司与金润隆公司之间存在商品房委托代理销售合同关系，后达兰公司于2016年6月8日为金润隆公司成功代理销售了房号为1-310的房产，房屋成交总价为709028元，按照7％佣金计算标准即算得佣金为49632元，金润隆公司也对该成交事实予以了确认。但金润隆公司一直未支付佣金报酬，达兰公司一直追偿未果。一审法院认为本案的关键在于达兰公司提交了《结清证明》即表示金润隆公司已经结算付清了所欠达兰公司款项，属于明显的事实认定错误。首先，该《结清证明》属于达兰公司出具，而并非金润隆公司出具，达兰公司提交该证据的证明目的是用来解释为什么达兰公司没有《联动确认单》等相关证据原件，是因为金润隆公司告诉达兰公司，如达兰公司需要金润隆公司支付款项，则必须出具结清证明，且将《联动确认单》等相关证据原件交给金润隆公司，金润隆公司收回该证据原件后方可支付，而达兰公司将《联动确认单》等相关证据原件以及《结清证明》交给金润隆公司后，金润隆公司却拒绝支付相应款项。而在本案庭审中，所查明的事实也是如此，虽然达兰公司出具了相应的结清证明，但金润隆公司从未对拖欠达兰公司的款项提出过抗辩，也即在达兰公司出具了相应的结清证明后，金润隆公司自认其确实拖欠佣金事实。其抗辩理由仅仅是“佣金支付条件”及“诉讼时效”两个抗辩理由，但从未抗辩过其拖欠达兰公司上诉佣金的事实。且在一审的庭审中，金润隆公司也对拖欠佣金的事实予以确认，金润隆公司自认了达兰公司庭审主张的事实，对于金润隆公司自认的事实，一审法院在没有相反证据予以佐证的情况下予以推翻，明显是事实认定不清、证据不足。其次，从自然经验法则而言，达兰公司向金润隆公司提起诉讼的诉讼目的是为了要求金润隆公司支付拖欠金润隆公司的佣金，如果金润隆公司抗辩其已经支付完毕，应当提供相应的支付证据（例如结清证明和转账凭证等相互佐证的证据），但一审法院根本就并未审查其是否具有银行转账凭证等，草率的认定其已经支付相应的佣金。再次，如果金润隆公司已经支付了相应的佣金，那么达兰公司根本就不可能向一审法院起诉，这与逻辑不符，也明显违背了自然经验法则。二、原审判决明显违背了“孤证不能定案原则”属于法律适用错误。原审法院驳回达兰公司的诉讼请求的理由是达兰公司提交的“结清证明”，但并末依据全案证据综合认定，仅仅就“结清证明”这个孤证予予以认定本案的全部事实，明显违背了民诉法关于孤证不能定案的法律依据，属于法律适用错误。故请求二审法院支持达兰公司的上诉请求。金润隆公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回达兰公司的全部诉讼请求。理由如下：第一，达兰公司在一审中提供的证据，并不能直接有效证明其促成了案涉房屋的交易，达兰公司在无法提供有效证据的前提下，双方对合同义务的履行应当严格遵守合同的约定，根据双方签订的天喜东方项目代客联动合同第五条的约定，达兰公司引导客户购买金润隆公司的项目，向客户签署了认购协议书，并交付足额定金，为一房3万，两房4万，三房5万元整之后，由达兰公司填写成交确认单，并交给金润隆公司销售经理签字盖章确认，金润隆公司根据成交确认单确定是否为达兰公司客户成交。达兰公司至今未能提供任何成交确认单予以确认案涉房屋是由其促成交易，无法从根本上证明金润隆公司拖欠佣金的事实。第二，金润隆公司在一审庭审当中已提供了相应的成交确认单样本予法庭参考，证明金润隆公司在与第三方中介公司在结清相关佣金的问题上，确实一直都是按照公司流程规定提供相应的成交确认单予以核实确认，而非是金润隆公司故意拖欠佣金。第三，达兰公司在上诉状事实和理由中阐述道：“金润隆公司在一审庭审当中自认拖欠佣金”的说法，完全属于歪曲客观事实。金润隆公司无论是一审还是二审，其坚持的原则都是向金润隆公司主张支付佣金的，必须提供合同约定的成交确认单证明其完成了交易并达到佣金支付条件。但事实上达兰公司一直无法提供相应的证据证明其最终促成了相关交易，金润隆公司当然有充足的理由可以不支付佣金。达兰公司向一审法院起诉请求：判令金润隆公司向达兰公司支付居间费49632元。一审法院认定的事实：2016年1月5日，达兰公司与金润隆公司签订《天喜东方项目带客联动合同》，约定金润隆公司委托达兰公司为金润东方（推广名称：天喜东方）项目的外围联动销售代理人。合同期限自本合同生效之日起至2016年12月31日止。关于客户有效性确认，合同约定在客户签署了认购协议书并交付足额定金为一房叁万、两房肆万、三房伍万元整之后，由达兰公司填写成交确认单，并交给金润隆公司销售经理签字盖章确认，金润隆公司根据成交确认单界定是否为达兰公司客户成交。关于结算方式及费用，合同约定：1.金润隆公司根据达兰公司转介客户的实际成交情况，向达兰公司支付带客佣金。按金润隆公司所开发天喜东方项目成交总价6%计带客佣金（另：达兰公司销售天喜东方项目一栋8楼及以二栋4楼以上的，额外奖励成交总价1%追加计提）；2.达兰公司转介客户交足定金并签订《认购书》当天或第二天，金润隆公司需支付成交总价1%作为现金奖奖励给达兰公司（现金奖需达兰公司指定人员或公司法人代领并开具收据）；3.佣金结算方式为，达兰公司成交客户达到以下付款条件A/B/C条件后，金润隆公司应于收到经金润隆公司、销售公司、达兰公司三方确认的成交结算单及达兰公司提供的同等佣金金额一致的正规合法有效发票后7个工作日内支付给达兰公司。A一次性付款客户在付清全款，并签署正式《广东省商品房买卖合同》即符合100%结佣条件。B分期付款客户付清50%合同款，并签署正式《广东省商品房买卖合同》即符合100%结佣条件。C按揭付款客户交足首期款并签署正式《广东省商品房买卖合同》及《银行按揭合同》，且买卖合同单价不超8000元以上及银行收件后，即可结算50%代理佣金，剩余50%代理佣金待银行通过批复同意贷款后即可结清。若买卖合同单价超过8000元以上的，代理佣金待银行通过批复同意贷款后即可结清。2016年4月1日，金润隆公司关于代理服务费及结算条件作出了《三级联动补充确认函》予以变更，内容为：……金润隆公司根据房产代销公司转介客户的实际成交情况，向代销公司支付带客佣金。按金润隆公司所开发天喜东方项目成交总价6%计带客佣金（另：房产代销公司销售天喜东方项目一栋3楼、8楼及以二栋3楼以上的，额外奖励成交总价1%追加计提）……本次调整期限为2016年4月1日至2016年10月31日……。2016年6月8日，达兰公司带客户刘某与金润隆公司签订《金润（天喜）东方认购协议书》，约定客户认购金润隆公司开发的位于惠州市大亚湾区的第1栋3层01号单位，成交总价为709028元，付款方式为首付三成加银行按揭方式。该认购协议书右上角备注号码为“ＪＲＲＧ-119”。金润隆公司工作人员在该认购协议书上签字予以现场确认。此后，该房屋实际由上述客户完成购买。2016年6月17日，金润隆公司通过银行账户转账方式向达兰公司银行账户转账付款7090元。但该转账付款凭证没有注明款项的性质和有关房号等具体的关联信息，其中“汇款附言”栏目填写为“1927ＪＲＬ6／13”。达兰公司陈述，其于2018年10月9日向金润隆公司出具了金额为49632元的《结清证明》。此后，达兰公司认为金润隆公司收到其出具的《结清证明》后未实际向达兰公司支付相应款项，故于2019年10月28日起诉，提出前述诉讼请求。一审庭审中，达兰公司提交了开票日期为2016年4月26日的5张合计金额为45763元的代理费增值税普通发票复印件作为证据。但该发票仅注明为“代理费”，没有注明房号等具体指向性信息。金润隆公司对该证据与本案达兰公司诉请的关联性不予认可。一审法院认为，达兰公司、金润隆公司签订的《天喜东方项目带客联动合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。从达兰公司、金润隆公司认可真实性的《天喜东方项目带客联动合同》《金润（天喜）东方认购协议书》，以及购房客户实际已经完成本案房屋交易的情况看，对于达兰公司履行了本案房屋代理服务义务的事实应当予以认可。本案的关键点在于金润隆公司是否已经向达兰公司支付了相应款项的事实认定问题。按照通常理解，达兰公司向金润隆公司出具《结清证明》即表示金润隆公司已经结算付清了所欠达兰公司的款项，表示双方之间的债权债务关系已经了结。达兰公司否认金润隆公司已经付清了所欠款项，依法应承担反证责任。本案中，达兰公司未能据此提交相应足够证据证明其主张，应当承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条规定，判决：驳回惠州市达兰实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费520.40元，由惠州市达兰实业有限公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据。对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，二审庭询中，金润隆公司确认其抗辨主张是认为达兰公司没有促成案涉第1栋3层01号单位的成交；确认如促成案涉代销单位成交，给付的佣金为49632元；认可案涉第1栋3层01号单位系由外场代销，佣金结算一般由银行转账；除了代销房屋以外达兰公司与金润隆公司无其他经济往来，并称因达兰公司未能按照《天禧东方项目带客联动合同》约定提交客户成交确认单等结算证明，因此金润隆公司无法向该公司结算佣金。本院释明，金润隆公司对其抗辩主张应提供有关案涉代销单位的佣金结算表及给付佣金的银行流水证明，但金润隆公司一直没能提交。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据一、二审庭审情况及双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：达兰公司是否促成了案涉房屋的成交。对此，本院评析如下：第一，从上诉人达兰公司的主张来看。首先，达兰公司提交了《金润（天喜）东方认购协议书》作为证据，该认购书除有出售方金润隆公司及其经办人签章，以及认购方签名外，右下方有手写“成交地产：达兰地产；业务员：沈志云；联系电话：136××××8075”的字样。虽金润隆公司对该证据的关联性有异议，但对其真实性、合法性未提出异议，由此，本院认定认购书右下方记载内容的真实性。其次，按行业习惯而言，房屋认购协议书一般由房屋出售方、认购方及居间方所持有，若达兰公司非作为居间方却持有该份认购书与常理不符。再者，《天喜东方项目带客联动合同》第六条约定：“佣金结算方式为，乙方（达兰公司）成交客户达到以下付款条件Ａ／Ｂ／Ｃ条件后，（金润隆公司）应于收到经甲方、销售公司、乙方三方确认的成交结算单及乙方提供的同等佣金金额一致的正规合法有效发票后7个工作日内支付给乙方。”该条款约定了达兰公司先提交成交结算单和发票，后再由金润隆公司支付佣金的顺序，与达兰公司称已把结算单及发票给了金润隆公司的主张相吻合。最后，达兰公司提交金润隆公司通过银行转账方式向其付款7090元的证据，转账数额与达兰公司促成案涉房屋交易后金润隆公司需支付成交总价1%作为现金奖奖励（现金奖直接转入代销公司账号）给达兰公司的奖励数额一致。金润隆公司自认除了代销房屋以外达兰公司与金润隆公司无其他经济往来，但未对该笔银行转账记录作出合理说明。本院认为，虽转账付款凭证没有注明款项的性质和有关房号等信息，但结合案件其他证据可以证明该笔款项系达兰公司促成交易后金润隆公司支付的奖励奖金。第二，从被上诉人金润隆公司的抗辩来看。金润隆公司称案涉房屋是外包销售的，具体外包给谁不清楚。金润隆公司还认为达兰公司提供的证据并不能证明案涉房屋由其销售成功，但具体由谁销售成功不清楚。本院认为，在案涉房屋是外包销售并最终确定由《金润（天喜）东方认购协议书》的认购方认购的情况下，金润隆公司作为房屋出售方以及销售委托方，一方面不认可由达兰公司促成交易，另一方面又不能提供促成交易的销售代理人信息，显与常理不符。综合上述分析，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”规定，达兰公司已就其促成了案涉房屋成交完成了举证责任，在此基础上金润隆公司未能就其案涉房屋并非达兰公司促成交易完成举证责任，应承担对其不利的法律后果。故一审法院认定达兰公司已促成了案涉房屋的成交，本院予以支持。至于金润隆公司是否已支付相应佣金的问题。金润隆公司在二审庭询中确认其抗辨主张是认为达兰公司没有促成案涉第1栋3层01号单位的成交，因此本院确认金润隆公司并未就本案交易支付过佣金。一审法院以达兰公司向金润隆公司出具了结算证明为由认定金润隆公司已支付代销佣金无事实依据。鉴于达兰公司已促成了案涉房屋的成交，其请求金润隆公司支付代销佣金49632元，本院予以支持。综上所述，上诉人达兰公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初268号民事判决；二、被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人惠州市达兰实业有限公司支付代销佣金49632元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费520.4元，二审案件受理费1040.8元，共1561.2元，均由惠州市金润隆房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内缴清。惠州市达兰实业有限公司已预交二审案件受理费1040.8元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年十一月三日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。