广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初28089号原告：中影星耀（深圳）影业有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道丽山路8号3F1，统一社会信用代码91440300MA5DP82Q15。法定代表人：陈菜香，总经理。委托诉讼代理人：彭耀洲，广东易春律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汉超，广东瀛真律师事务所律师。被告：钟旭明，男，1982年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：康雪崧，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐跃文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告中影星耀（深圳）影业有限公司（以下简称“中影公司”）与被告钟旭明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中影公司的委托诉讼代理人周汉超、被告钟旭明及其委托诉讼代理人康雪崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中影公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租赁押金519935元和利息（以519935元为基数，自立案之日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年1月20日，原被告双方签订了一份《平山村租赁合同》，合同约定被告将位于深圳市南山区总面积为2570平方米的场地出租给原告经营影城，租赁期限自2017年1月21日至2026年1月20日；2017年1月21日至2020年1月20日每月租金等费用总额为151630元，其中包括租金143920元／月，物业管理费5140元／月，卫生费2570元／月；同时合同约定原告需向被告缴纳水电押金，具体金额由双方协商0在签订《平山村租赁合同》前，原告已于2017年1月8日向被告支付保证金200000元，被告出具一份《物业保证金收据》，该收据明确注明被告已收到原告200000元保证金，并约定了租金标准为59元／平方，租金支付方式为叁押付壹。在签订《平山村租赁合同》后，原告又向被告交纳了50000元的电费押金，并约定原告之前交纳的200000元保证金转化为租赁押金，按照租赁物业单位面积的租金标准，原告向被告又交纳了租赁押金差额254890元【每月租金151630Ｘ3月一200000元＝254890元】。在合同履行过程中，原告向被告增加了租赁面积85平方米，故原告又向被告交纳了加租85平方米的租赁押金15045元【85平方＊59元＊3个月＝15045元】，至此在双方履行《平山村租赁合同》过程中，原告共向被告交纳租赁押金的总额为519935元【200000元十50000元＋254890元＋15045元＝519935元】。2019年3月7日，被告因原告交纳租金一事诉至贵院，诉讼过程中被告也已确认收取原告的租赁押金总额为519935元。贵院于2020年5月20日作出（2019）粤0305民初6430号《民事判决书》，认定由于涉案房屋未取得报批报建手续，原被告双方签订的《平山村租赁合同》为无效合同，但未对被告收取的租赁押金事宜做出处理。根据《民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同认定无效，被告理应向原告返还房屋租赁押金519935元，为维护原告合法权益，特予以具状起诉。被告钟旭明辩称：第一，原、被告双方之间约定所收取的并非是押金，而是物业保证金，从法律上讲，押金是担保物权的一种，在债务人不履行合同债务时，债权人可以从押金中优先受偿，而保证金则是双方为保证合同的履行而留存于对方的金钱，本案中双方已约定如被告未将涉案房屋租赁给原告，无须退还保证金20万，并且以保证金50%作为依据向原告进行赔偿，若原告违约则物业保证金20万不予返还，具体到实际情况中，涉案的物业不能实际租赁，系因原告拒不支付房租，找各种理由挑起诉讼在先，后原告在未经被告同意且欠缴房租水电费的情况下，半夜偷偷搬离涉案场地，给被告造成严重损失，依据双方在物业保证金收据中的约定，被告有权不予退还已收取的物业保证金；第二，原告在向被告租赁涉案房屋后，被告于2017年1月8日即已将房屋交付给原告使用，直至2017年4月，才开始收取2017年2月13日起的房租，给予了原告长达35天的免租期，被告之所以给予原告如此长的免租期，也是基于双方约定合同期限长达9年，为了双方有长期良好的合作，被告自愿牺牲自己的利益，让利于原告，但原告租赁使用涉案房屋仅仅一年多就开始以面积不足为由对被告提起诉讼，案号为（2018）粤0305民初18115号，经南山区人民法院审理驳回了原告的诉讼请求，后原告又欠缴2018年6月13日至2018年12月11日期间的占用使用费，管理费、水电费566997.5元，经南山区人民法院在（2019）粤0305民初6430号案件中判决原告支付上诉费用，并且向被告赔偿损失3万元，由此可以看出，原告自租赁过程中存在严重过错，才致使租赁行为不能按原约定时常完成，被告所给予的免租期相对应的期限应当由原告补交占用使用费；第三，原告为了达到其无理目的，不断变换各种理由和主体对被告提起诉讼，仅仅一个租赁关系，包括本案在内，已经在南山法院产生4个案件，其中3起案件由原告及其关联公司提起，既给被告带来困扰和巨额经济损失，也极大程度上浪费了国家宝贵的司法资源，原告视法律为儿戏，法院应当对其相应的行为进行惩治，在（2019）粤0305民初16131号案件中，原告称自己已经涉案房屋租赁相关的权利义务一并转让给其相关联的公司，中影星耀平山影城（深圳）有限公司，即影城公司才是履行合同的主体，原告影业公司与租赁房屋无关，既然如此，那么按照原告的逻辑来讲，原告就并非本案的适格主体，无权提起本案中的诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《平山村租赁合同》，约定甲方房屋位于深圳市南山区（以下简称案涉房屋）；租赁面积2570平方米；租金标准56元／平方米／月（租赁期间每三年对租金标准进行一次调整，租金标准递增为13%）；月租金143920元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方；租赁期限自2017年1月21日至2026年1月20日，共9年；物业管理费和卫生费3元／平方米／月；及其他内容。《物业保证金》收据显示，原告（乙方）与被告（甲方）2017年1月8日签订，约定甲方现收到乙方20万元物业保证金，甲方在现有条件下，保证乙方享有优先租赁权且与乙方签订正式租赁合同，否则甲方以无息退还乙方保证金20万元，并以保证金的50%作为赔偿金支付给乙方，若乙方违约，则该物业保证金不退还。租金支付为三押一租。《收据》显示，被告2017年1月20日收到原告案涉房屋254890元租赁保证金；被告2018年3月20日收到原告案涉房屋电费押金50000元。为原告在2017年2月13日才开始向被告支付房租,之前均为装修期，被告提供了缴费明细为证。为证明原告以其关联公司的名义对被告提起诉讼，其自称已将房屋涉案的权利义务转让给关联公司，被告提供了民事起诉状为证。原告对上述证据的关联性不予认可。另查，(2019)粤0305民初6430号生效民事判决查明案涉房屋已进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。庭审中，原、被告双方确认案涉房屋没有报批报建手续。被告确认收到原告519935元，但其认为该笔金额的性质为物业保证金，而非押金。被告陈述原告就债权债务转让给关联公司在2018年通知被告，但当时协议是原告与关联公司所签，被告未予签字，因此其认为对其未生效。本院认为，根据另案生效判决查明的事实，案涉房屋已进行历史遗留违法建筑的申报，且双方确认未取得报批报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《平山村租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告已确认收取原告保证金519935元，虽然双方对该保证金的性质有所争议，但均系因该合同签订和履行而取得，应当予以返还。关于被告主张合同主体已转让故原告诉讼主体不适格的问题，本院认为，首先本合同为无效合同，其次，即便是债权债务的转让，亦应以取得债权人的同意和通知债务人为必要生效要件，就该转让被告亦在庭审中陈述未予确认，故该转让对被告不发生效力。关于原告主张返还保证金的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的主张成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钟旭明于本判决生效之日起十日内向原告中影星耀（深圳）影业有限公司返还保证金519935元；二、驳回原告中影星耀（深圳）影业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4499.68元，由被告钟旭明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二〇年十一月二十日书记员 刘颖彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。