广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初13192号原告：刘敏，男，1988年7月19日出生，汉族，住湖南省衡东县，委托诉讼代理人：粟东、文佩荣，均为广东君政律师事务所律师。被告：广州博斯特奇乐文化传媒有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路雅惠街1号108房。法定代表人：马晓晴，职务执行董事兼总经理。被告：马晓晴，女，1993年10月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，两被告共同委托诉讼代理人：赵方，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州弘达商业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路雅惠街16号之二101房。法定代表人：杨福勇，职务董事长。委托诉讼代理人：邹建生，广东百高律师事务所律师。原告刘敏诉被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司、马晓晴第三人广州弘达商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘敏及其委托诉讼代理人粟东，被告马晓晴及其委托诉讼代理人、被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司委托诉讼代理人赵方、第三人广州弘达商业管理有限公司的委托诉讼代理人邹建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司签订的《项目合作合同》；2、判令被告一向原告返还履约保证金63680元；3、判令被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司向原告返还物业管理保证金6368元；4、判令被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司向原告返还水电押金10000元；5、判令被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司向原告返还场地装修及物样费150000元；6、判令被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司向原告返还消防渠道费50000元；7、判令被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司向原告支付资金占用费利息（利息占用利息以280048元为本金，自起诉之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准至被告还清款项之日止）；8、判令被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司向原告支付违约金63680元；9、判令被告马晓晴对被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司的上述债务向原告承担连带责任；10、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年4月17日，原告与被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司（以下简称博斯特公司）签订《项目合作合同》，约定被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司将位于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺出租给原告使用，租赁期限为2019年4月15日至2023年7月31日。《项目合作合同》签订后，2019年4月18日被告博斯特公司将租赁物交付原告，原告进场后对租赁物进行了软装，原告按月向被告博斯特公司支付租金，并且原告向被告博斯特公司支付了履约保证金、物业管理保证金、水电押金、场地装修及物样费、消防渠道费等费用。2020年3月5日因被告博斯特公司欠付第三人租金的纠纷，导致案涉租赁物的部分墙体被拆除，致使原告无法正常使用该租赁物。原告于2020年3月11日向被告博斯特公司发送《催告函》，催促被告博斯特公司限期内将租赁物墙体恢复至图纸状态，但被告博斯特公司没有在《催告函》给予的合理期限内将租赁物墙体恢复。2020年3月18日被告博斯特公司于第三人签订《和解协议》解除了第三人与博斯特公司之间的《租赁合同》，致使被告博斯特公司出租给原告使用的租赁物直接被第三人收回，原告与被告之间的《项目合作合同》完全无法实际履行。同日，被告博斯特公司向原告发送《解除合同通知书》，在没有正当理由的情况下，单方要求解除原告与被告博斯特公司签订的《项目合作合同》。被告博斯特公司的上述行为属于恶意的根本违约行为，原告有权依据《合同法》第九十四条之约定，请求法院解除原告与被告博斯特公司之间的《项目合作合同》，并依法要求被告博斯特公司返还原告所支付履约保证金、物业管理保证金、水电押金、场地装修及物样费、消防渠道费等费用。因被告的根本违约行为导致，原告的合同目的无法实现，被告还应当向原告赔偿损失并承担违约责任。被告博斯特公司为自然人独资有限责任公司，被告马晓晴作为被告博斯特公司的自然人股东，在不能证明被告博斯特公司的财产独立于马晓晴的财产的情况下，依据《公司法》六十三条之规定，被告马晓晴应当对被告博斯特公司的债务承担连带责任。两被告共同辩称：一、原告以租赁合同纠纷为案由起诉至法院，被告认为是不合适的，理由如下：1、本合同的名称就是项目合作合同。根据法律解释的文义解释，该合同是普通的合作合同并不是租赁合同；2、原告在涉案场地经营的问道美术教育咨询广州有限公司，其中的发起人股东就是被告马晓晴，而且被告马晓晴也按照约定实缴了注册资本8万元，对原告的创业行为进行投资；3、原告与被告于2019年6月11日签订了补充的合作协议，对双方合作的具体细节进行了补充约定；4、被告已另案起诉，要求原告方履行合同义务，海珠法院以（2020）粤0105民初20544号案受理。上述事实说明原被告之间并不是简单的出租人与承租人的关系，本案也不属于房屋租赁纠纷，本纠纷应通过另案解决。二、原告以被告违约为由，起诉要求解除项目合作合同的理由根本不成立，被告方没有违约。1、涉案场地所在商场207至212六个铺位是被告向第三人承租，其中207至210铺位供原告使用。根据第三人的规划，商场二楼的铺位为通铺设计，铺与铺之间并不是完全被墙体阻隔，而且留有通道供客户及游客通行。本案的第三人拆除的三幅墙体，根据原规划并不存在，这些墙体是由原208、209东侧铺位的健身房经营者建造，健身房本来有四个出入口，现在只留东南角的一个出入口，而把西边的三个通道全部封死。如果健身房把其经营场所的西面三个通道封死的话，划线部分的公共通道变相就成了原告的私家花园、私家领地，被他无偿当为经营场所使用，现在因为健身房的经营者已经撤离，第三人才对这三副墙体进行拆除，墙体被拆除后并不代表被告违约，反而被拆除部分墙体后才是原告要求的图纸状态。所以违约一事无从谈起。2、在拆墙事件发生后的第三天，即2020年3月8日下午，第三人邀请了原被告双方进行协商，在洽谈中被告方多次表示愿意帮助原告恢复被拆除的墙体，而原告均以第三人对公共通道进行重新规划，导致其不能继续使用公共通道经营为由，坚定拒绝了被告恢复墙体的善意请求，反而一味执意要求解决项目合作合同，由此可见，原告以墙体被拆除为由起诉要求解除项目合作合同的理由是根本不成立的。墙体被拆除只是原告意图单方毁约的一个借口。3、从2020年2月份起，原告不履行交租义务，所以3月18日被告才根据项目合作合同第八条的约定，向原告发出解除合同通知书，要求其支付2月份、3月份的场地使用费。综上所述，发生拆墙事件以来，原告根本没有一个正确解决问题的态度，反而借题发挥，捏造违约事实要求解除合同，为了达到其个人目的最大化，罔顾商业道德，意图单方撕毁项目合作合同，甚至滥用诉权，不惜浪费司法资源，恳请法院驳回原告所有的诉讼请求。第三人述称：原、被告之间的纠纷与第三人无关，第三人对原被告之间的纠纷不知情，也不确认被告向原告转租涉案商铺的行为。第三人与两被告之间的租赁关系已达成和解并履行完毕，双方的租赁关系已消灭。经审理查明：2018年7月31日，被告博斯特公司的法定代表人马晓晴（乙方、承租方）与第三人授权代表李仲斌（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方提供广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编号207、208、209、210、211、212铺位），承租面积544平方米给乙方有偿使用。乙方在该商铺内经营品牌为博世特奇乐教育，经营项目为青少年教育，合同期5年，自2018年8月1日至2023年7月31日止，其中2018年8月1日至2018年9月30日为免租期。每月租金为38080元，物业管理费为8元/平方米/月。未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺的全部或部分，以转租、分租、无偿或任何其他方式提供予第三方使用，乙方将该商铺转租、分租给乙方的关联公司、分公司或母公司的除外。等。第三人在合同落款处加盖公章。2019年4月17日，原告（乙方）与被告（甲方）博斯特公司签订《项目合作合同》，约定甲方将位于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺（以下简称：涉案商铺）以项目合作方式出租给乙方，商铺面积约398㎡。甲方应于2019年4月18日将商铺交付乙方，乙方在该商铺内的经营项目为培训教育。项目合作租赁形式为甲方提供店面、现有设备，乙方在营业执照及相关经营许可证批准的范围内自主经营，支付承租费用后，盈亏自负。项目合作场地租赁期限自2019年4月15日至2023年7月31日止，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金为33432元/月，管理费单价为8元/月/㎡，即每月管理费合计为3184元。双方签订合同之日，支付两个月的项目合作场地租金63680元给甲方作为项目合作场地租赁保证金。合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各种费用及按合同约定归还该商铺后，保证金应在归还该商铺10日内无息返还乙方。乙方违约的情况下，甲方有权优先自保证金中扣除相应费用。甲方权利义务包括1、甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用；4、甲方保证乙方在租赁期限内可以正常合理使用该商铺。甲乙双方均不得随意变更或解除本合同，如需变更或解除本合同的，需经双方协商一致签订新的书面合同。甲乙双方均应按协议履行各自职责，任何一方违约，除本协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金63680元。乙方未按约定向甲方支付相应费用，每逾期一日按应付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付超过10日，甲方有权要求解除合同。等。附件表格中双方明确原告应向被告支付履约保证金63680元，备注合同期满退回；物业管理保证金6368元，备注合同期满退回；水电押金10000元，备注合同期满退回；装修保证金5000元，备注装修验收后退回；营销推广费100000元，备注一性收取，无退；场地装修及物料费150000元，备注一性收取，无退；消防渠道费50000元，备注一性收取，无退；垃圾费50元，备注一性收取，无退。原、被告均确认被告自2019年4月18日将涉案商铺交付给原告使用，均确认原告已向被告支付合同附件中约定的各项费用（营销推广费未实际支付，装修保证金已退回），其中租金、物业管理费支付至2020年1月。原告提交微信群聊名称为“问道美术股东群”的聊天记录，该群聊中包括原告及被告马晓晴。其中2020年2月8日晚上20时14分，原告发送微信“@马晓晴2月份的房租我们停交”；马晓晴回复“确实，目前连政府都无法给出准确回应开工时日，房租的话按照此种状况就是静等回复。……”。2020年3月2日上午9点12分，原告通过微信发送了两张图片，图片内容为（2020）粤0105民初6547号案件的受理案件通知书，并发送微信“……这是物业公司发给马老师的律师函。物业这边通知我说马老师没有我们场地的转租权，要求我们停止营业。现在物业要对二楼进行装修，需打拆我们场地。这样我们的权益没法得到保证。请各位股东发表自己的意见。也请马老师出来做出解释”；马晓晴回复“……弘达无权干涉问道……弘达与我无商务往来，并与问道无关，而且已有人处理……”，并继续在群聊中发送“我方具有转租权”。2020年3月3日下午15时01分，原告通过微信发送图片，图片显示为告知函，内容为“告知函致：广州博斯特奇乐文化传媒有限公司据悉，广州弘达商业有限公司以贵司未经其同意，转租广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺为由，于2020年1月份已经起诉贵司[案号为：（2020）粤0105民初6547号]……鉴于，目前贵司与广州弘达商业有限公司的纠纷案件尚在法院处理中，广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺收取租金或者场地占用费的实际权利人暂无法确定。因此，我司现函告贵司如下：暂缓向贵司支付2020年1月份之后的租金，待贵司与广州弘达商业有限公司的纠纷处理完毕并确认实际权利人后，再向实际权利人支付租金或者场地占用费”；马晓晴回复“收到，稍后给您回复”，并于当天晚上通过微信发送图片，图片内容为“回复函致：问道美术教育咨询（广州）咨询有限公司贵司告知函，我司已收到。现回复如下：一、我司与贵司所签订的租赁合同是合法有效的，受法律保护。至于我司与广州弘达商业有限公司所签订的租赁合同是否有效……并不影响我司与贵司签订的合同。二、我司与广州弘达商业有限公司的案件纠纷目前还处于审理阶段，未有生效的判决，贵司在没有任何证据证明我司不是适格的权利主体的情况下，不能以此断定我司不是合法有效的出租权利主体，不能以此中止履行我司与贵司所签订合同应尽的义务。三、贵司目前仍然是在使用我司提供的商铺，烦请贵司继续履行双方签订合同的义务，否则贵司应当按照合同约定的违约事项承担相应的违约责任”。2020年3月4日，原告通过微信发送图片若干，并发送微信“各位股东，我们场地被强制拆除了，物业勒令我们两天内清空场地”；马晓晴回复“今天给到我的通知是未交2月份租就要做这样的处理，我没有同意。疫情未断，租金延缓很正常。不经同意做这样的举动，我们会通过法律途径让他们负责到底，交给当场人来处理，必将让他们恢复原样，刘老师你放心”。原告提交其与被告博斯特公司法定代表人马晓晴的微信聊天记录，其中2020年3月11日，原告通过微信向被告博斯特公司法定代表人马晓晴发出《催告函》，载明“广州博斯特奇乐文化传媒有限公司贵司与本人于2019年4月17日签订《项目合作合同》，约定贵司将座落于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺出租给本人使用……但是2020年3月5日商铺的部分墙体被拆除，致使本人无法正常使用该租赁物。因此，本人现函告贵司如下：限贵司在收到本函之日起5日内，将墙体恢复至图纸状态，以保证本人对该租赁物的正常使用”。马晓晴通过微信回复“收到，稍后给您回复”。2020年3月17日上午9时9分，原告发送微信“马老师，5天时间已过。因您这边已经没有转租实体，我这边不能再耽误，必须得重新找场地，现在提出和您这边解除合同，您看是庭外和解还是走司法途径？”。2020年3月18日晚上18时50分，马晓晴发送微信“……关于解除合同之事，我方律师帮我出示了一份解除合同通知单，请您查收”，并发送图片，图片内容为“解除合同通知书刘敏/问道美术教育咨询（广州）有限公司法定代表人：你我双方于2019年4月17日签订了《项目合作合同》，约定由我方提供场地并出资占股，双方共同在场地内经营教育培训业务。按约定你方需按月向我方缴纳场地费用，但从2020年2月起你方开始拖欠场地费用至今尚未支付。根据《项目合作合同》第八条及《合同法》第94、96条的规定，我方可单方解除本合同。现我方决定自即日起解除双方的《项目合作合同》，并根据合同的第三条、第八条、第十条的约定，要求你方在收到本通知7日内支付如下款项：1、2020年2月、3月租金共73659.6元及相关滞纳金16942元；2、合同违约金63680元；3、保密责任违约金50000元，共204281.6元。若你方逾期未支付，我方将通过法律途径追讨，相关追讨费用由你方承担”。第三人曾于2020年1月16日起诉被告马晓晴，要求：1、解除第三人与马晓晴于2018年7月31日签订的《租赁合同》，第三人有权收回出租商铺并处置商铺内物品；2、马晓晴向第三人支付2019年12月、2020年1月尚欠的租金、水电费、垃圾费、物业管理费及迟延违约金；3、马晓晴向第三人支付的履约保证金及水电费押金归第三人所有；4、马晓晴承担全部诉讼费用。本院以（2020）粤0105民初6547号案件受理后，第三人与马晓晴于2020年3月18日自行签订了《和解协议》后第三人申请撤诉。该《和解协议》中约定第三人、马晓晴一致同意双方签订的《租赁合同》及补充协议解除时间为2020年1月31日；第三人不再向马晓晴追讨2019年12月、2020年1月的租金、违约金及水电费、垃圾费、物业管理费及其他款项；马晓晴不再要求第三人退回押金及其他款项；等。本案被告博斯特公司向本院起诉本案原告、第三人，提出如下诉请：1、判决本案原告向本案被告支付2020年2月、3月欠缴场地费用及滞纳金；2、判决本案原告向本案被告支付违约金63680元；3、判决本案原告承担全部诉讼费用。本院以（2020）粤0105民初20544号案件受理，该案审理过程中，被告博斯特公司确认第三人未向博斯特公司主张收回场地及2020年2、3月的场地使用费。另查，广州博斯特奇乐文化传媒有限公司是自然人独资的有限责任公司，股东是被告马晓晴。被告称马晓晴个人财产与博斯特公司财产独立，但无书面证据证明。诉讼过程中，第三人向本院提交产权证、房屋租赁合同、同意转租函，载明位于广州市海珠区南田路雅惠街16号之三201房登记在周莉名下，面积1736.38平方米，周莉将广州市海珠区南田路雅惠街16号之三201房出租给第三人使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月31日，周莉同意第三人在上述租赁期限内将房屋转租。原告、两被告均确认涉案商铺包含在上述地址内。两被告确认其转租涉案商铺没有经过第三人的同意。原告至今仍占用涉案商铺中的209、210两间商铺，并与第三人签订《场地使用协议》，约定承租广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编209-212号铺）。诉讼中，原被告一致确认涉案商铺交付时房屋带装修、有墙体、玻璃间隔、桌椅板凳及空调，被告博斯特公司将场地转让给原告经营时，将场地内的装修、物品、物料全部作价15万元一并转给原告。原告确认使用涉案场地时已有安装消防设备。本院认为：被告马晓晴自第三人处承租位于广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编号207、208、209、210、211、212），双方约定未经第三人同意，马晓晴不得转租、分租上述商铺给他人使用，关联企业或子公司、母公司除外。本案中，原告与被告博斯特公司签订《项目合作合同》，将涉案商铺转租给原告作教育培训机构用途，并未征得第三人的书面同意，第三人亦在本案诉讼中明确表示对原告的转租行为不知情、不确认，故被告博斯特公司转租涉案商铺给原告使用属于无权处分，双方签订的《项目合作协议》应属无效合同。造成该合同的无效，双方当事人均有责任。合同无效后，被告博斯特公司应将履约保证金、物业管理保证金、水电押金返还给原告。原告要求被告支付资金占用利息及违约金依据不足，本院不予支持。鉴于原告已实际使用涉案场地装修、物样及消防设备且仍占用涉案商铺中的209、210两间商铺，故本院酌定被告博斯特公司返还一半场地装修及物样费、消防渠道费为宜。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告马晓晴是博斯特公司的自然人股东，被告马晓晴主张其个人财产与博斯特公司财产独立，但未能提供证据证明，故原告要求马晓晴对博斯特公司的债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司在本判决生效之日起10日内退还履约保证金63680元、物业管理保证金6368元、水电押金10000元给原告刘敏；二、被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司在本判决生效之日起10日内退还场地装修及物样费75000元、消防渠道费25000元给原告；三、被告马晓晴对本判决第一、二项确定的广州博斯特奇乐文化传媒有限公司的债务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19130元，由原告负担8310.5元,由被告广州博斯特奇乐文化传媒有限公司、马晓晴负担10819.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十一月六日书记员  颜姣吴晓菁