四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初2046号 原告：谢志敏，男，1993年12月15日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：周里鹏，重庆非子律师事务所律师。 被告：南充赛克斯房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91511323553480227G。 住所地：蓬安县周口镇相如办事处丝绸街。 法定代表人：张道伟。 委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷林全，四川天普律师事务所律师。 原告谢志敏与被告南充赛克斯房地产开发有限公司（以下简称赛克斯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢志敏的委托诉讼代理人周里鹏、被告赛克斯公司法定代表人张道伟及其委托诉讼代理人徐裕菊、殷林全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢志敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告办理房地产权属证书；2.判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金34938.00元；3.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月28日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于蓬安县××房屋一套，房屋总价款为261707.00元，交房日期为2015年12月30日前。协议生效后，被告于2016年2月2日向原告交付了该商品房，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第二十条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限被取得房地产权属证书的，双方按第项处理；第项第一款规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之向买受人支付违约金。”被告应当向原告支付违约金。尽管原告多次向被告主张违约金，但是被告一拖再拖，目前为止仍未获答复。 被告赛克斯公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：原、被告签订商品房买卖合同成立后，被告按照合同约定履行了交房义务，并且在合同约定的产权办理时间前完成了产权办理的所有手续，后因政府的原因要求赛克斯整个小区必须完成全部施工并验收后才能办理初始登记，而不能进行分开办理，因为政府的原因导致原告所购买的商品房不能按照合同约定办理初始登记，根据合同约定，因政策原因导致登记无法办理，赛克斯公司不承担违约责任，由于没有初始登记，原告的分户产权也无法办理，导致分户产权无法办理的原因不在被告，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下： 2014年1月7日，赛克斯公司取得“赛克斯.首府”一期2、3、4、5幢商品房的《商品房预售许可证》，编号为（蓬）房预售证第14086号。 2014年1月28日，谢志敏（买受人）与赛克斯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：谢志敏购买赛克斯公司开发的位于赛克斯·首府2幢1单元第19层1-19-5号房屋，总价款为261,707.00元，合同约定出卖人应在2015年12月30日前向买受人交付商品房、在2016年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明(初始登记)。该《商品房买卖合同》第二十条第(一)款约定:“…2、买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，由出卖人按日计算先买受人支付已付总房款万分之一的违约金。如果买受人未在出卖人通知规定的时间内提交办理权属证明登记须由买受人提供的资料，或未按合同约定完清款项及未按规定缴纳办理产权的相关费用，出卖人有权拒绝按上述约定时间为买受人办理产权登记相关手续。由于政策及行业部门有关规定或工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续，出卖人不承担违约责任。”，第（二）款约定“…（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币(大写)。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：…（2）买受人不退房，出卖人自买受人应当取得房屋所有权的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，由出卖人按日计算向买受人支付购房款万分之一的违约金”。谢志敏于2014年3月6日支付了购房款130,854.00元，于2014年8月20日支付了购房款104,683.00元，于2016年2月5日支付了26,170.00元，于2016年2月5日支付了代收办证费2,717.00元。 2014年11月26日，蓬安县住房和城乡规划建设局发出蓬住建审纪﹝2014﹞8号《会议纪要》。第六、丝绸厂片区改造规划方案载明:…（1）面积说明:为优化中庭景观，提高小区品质，此次设计的1号楼及8号楼是由原赛克斯1号楼及8号楼与现丝绸厂棚户区改造项目整合而成，…整合后8号楼1-3层由住宅用房变为商业用房。…(4)为满足原审批的赛克斯6#楼、7#楼与拟建9#楼、10#楼之间的采光要求，6#楼、7#楼向北进行了位置调整。 2015年12月15日，蓬安县住房和城乡规划建设局作出蓬住建函﹝2015﹞273号《关于赛克斯首府8号楼位置调整的函》，同意调整8号楼平面布局位置。 2016年1月1日，国土资源部公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，蓬安县从2016年下半年开始实施房屋产权登记改革，新组建了蓬安县不动产登记中心，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，将《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》两证合并为《中华人民共和国不动产权证书》，由蓬安县不动产登记中心办理发放《中华人民共和国不动产权证书》，自通知发布之日起至2016年10月20日止，县国土局、房管局停止受理土地、房屋登记业务申请，原已受理的土地和房屋登记业务按原办理规定于2016年10月21日前办理完毕。 2016年11月28日，赛克斯公司向蓬安县国土资源局递交《关于赛克斯.首府一期（2-5号楼）办理〈不动产权证〉的申请》，批示:在住建竣工验收合格的前提下，同意先对2-7号楼先予办证，待1号、8号楼申请办证时再进行整宗地图上综合验收。请朱局长审定，利用股存档。杨永胜2016.11.29。 2016年12月12日，蓬安县住房和城乡规划建设局对赛克斯.首府一期2、3、4、5号楼及大门竣工验收同意备案。 2017年6月1日，蓬安县国土资源局与赛克斯公司签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》约定:…宗地和原赛克斯.首府房地产项目统一打造，地下空间统一开发，…。 2019年1月3日，蓬安县住房和城乡规划建设局对赛克斯公司在“赛克斯.首府”5﹟楼27楼架空层未取得建设工程规划许可证擅自修建的行为作出责令停止建设、接受处理的决定。 2019年7月3日，赛克斯公司向蓬安县住房和城乡规划建设局递交《关于赛克斯.首府综合验收的申请》，请求对赛克斯.首府1-8号楼进行综合验收，以便尽快办理《不动产权证》。 2019年8月1日，蓬安县不动产登记中心作出蓬不动产函[2019]27号文载明:经核实，“赛克斯.首府”小区开发商未到我中心申请办理不动产登记，且未提供任何相关资料。据了解，该小区建设及土地未通过相关部门验收。 2020年1月22日，赛克斯公司向蓬安县住房和城乡建设局提出申请，请求对项目一期1、6、7、8号楼先行办理竣工备案手续。 2020年6月9日，蓬安县自然资源和规划局以蓬自规核[2020]06号《建设工程规划核实合格证》对赛克斯.首府一期工程(1、6、7、8#楼)通过了规划条件和规划许可内容核实。 2020年10月20日，蓬安县土地房屋征收工作领导小组办公室证实丝绸街原丝厂小区棚改旧房拆迁于2019年3月完成。 2020年11月4日，蓬安县自然资源和规划局向本院作出《关于赛克斯首府竣工验收备案及不动产证办理的有关情况》，其陈述证实:赛克斯首府项目需1-8栋修建完成，竣工验收备案以及土地合宗、验收完成才能办理不动产证。 2020年11月9日，蓬安县自然资源和规划局向本院作出《关于赛克斯首府土地合宗的情况说明》，其陈述证实:赛克斯首府项目土地合宗因涉及到赛克斯公司退城入园、规划市政道路占用赛克斯首府项目土地、以及原丝绸小区棚户区改造事宜，所以现正在按程序尽快办理。 至今，赛克斯公司未办理谢志敏所购住房的分户登记。 认定上述事实有营业执照、《商品房买卖合同》、购房预收发票、物管费收据、在麻辣社区向相关部门反映的情况及回复、竣工验收报告、竣工验收备案书、办证申请、两份土地出让合同复印件和补充协议复印件、申请书、情况说明、申请、20万元缴费发票、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划核实合格证、蓬安府办发[2013]48号《蓬安县人民政府办公室关于批转相如镇人民政府等三单位〈关于建设南路（丝绸小区）棚户区改造还房安置有关问题的处理意见〉的通知》、蓬住建审纪[2014]8号《蓬安县住房和城乡规划建设局会议纪要》、蓬住建函[2015]273号《蓬安县住房和城乡规划建设局关于赛克斯首府8号楼位置调整的函》、蓬安县自然资源和规划局《关于赛克斯首府竣工验收备案及不动产证办理的有关情况》、《关于赛克斯首府土地合宗的情况说明》等在案佐证。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。但就本案的争议焦点而言，并不在于合同是否生效，而是本案因违约客观存在，是否构成免责约定，现作如下评析: 赛克斯公司主张因政府的原因导致不能按约办理初始登记，由于没有办理初始登记，分户产权也无法办理，根据合同约定，赛克斯公司不承担违约责任。结合本案，2014年1月28日签订《商品房买卖合同》，2014年11月26日蓬安县住房和城乡规划建设局发出蓬住建审纪﹝2014﹞8号《会议纪要》进行规划调整，整合丝绸厂棚户区改造项目，2016年1月1日国土资源部公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年下半年蓬安县实施房屋产权登记改革，要求商品房项目必须取得规划核实合格凭证及房屋验收竣工备案表方能进行不动产证的办理，即赛克斯首府项目需1-8栋修建完成，竣工验收备案以及土地合宗、验收完成才能办理不动产证。在此期间，情势不断发生变更，出现的行政行为、法规颁布、登记制度改革等，符合本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条第(一)款的免责约定。其次，本案免责条件的成就均发生在约定的交付房屋权属证书之前，本案的实际房屋交付时间为2016年2月2日，按合同约定，交付房屋权属证书的合理期间为2017年2月3日之前，故免责情形并非发生在迟延交付之后。第三，2014年11月26日蓬安县住房和城乡规划建设局进行规划调整，赛克斯公司于2015年1月15日获得同意调整8号楼平面布局位置，于2016年11月28日向蓬安县国土资源局递交《关于赛克斯.首府一期（2-5号楼）办理〈不动产权证〉的申请》，于2019年7月3日向蓬安县住房和城乡规划建设局递交《关于赛克斯.首府综合验收的申请》，于2020年1月22日向蓬安县住房和城乡建设局提出申请，2020年11月9日蓬安县自然资源和规划局向本院作出《关于赛克斯首府土地合宗的情况说明》，证实赛克斯首府项目土地合宗现正在按程序尽快办理。故赛克斯公司通过持续努力，虽仍未能避免不能履行交付房屋权属证书的义务，但已尽其应尽的责任。最后，蓬安县住房和城乡规划建设局不仅于2014年11月26日进行了规划调整，与赛克斯首府项目整合，又于2017年6月1日与赛克斯公司签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，要求宗地和原赛克斯.首府房地产项目统一打造，地下空间统一开发，并且对交地时间、开竣工时间作出相应变更，确定由相如镇人民政府负责的丝绸厂棚户区改造项目棚改旧房拆迁迟迟于2019年3月完成。从规划调整到统一打造、统一开发，再到与之关联的旧房拆迁进度，诸多因素导致赛克斯公司处于约定免责的持续状态之中。在此期间，赛克斯公司虽有擅自修建的行为但于2019年1月3日进行了处理，在约定免责结束前予以消灭。 综上，赛克斯公司虽未能按约办理房屋权属证书，但符合双方当事人关于免责的合同约定。结合蓬安县自然资源和规划局向本院所作陈述，目前因涉及到退城入园、规划市政道路占用赛克斯首府项目土地、以及原丝绸小区棚户区改造等诸多事宜，现正在按程序尽快办理，故在合理期间内，赛克斯公司应当本着诚信积极履行合同义务，为谢志敏办理房屋权属证书，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，赛克斯公司应在本判决生效之日起90日内办理并交付房屋权属证书。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起90日内，被告南充赛克斯房地产开发有限公司办理完毕原告谢志敏所购商品房权属证书并交付； 二、驳回原告谢志敏的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取337.00元（原告谢志敏已预交），由被告南充赛克斯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨承杰 二〇二〇年十一月十二日 书记员  苟激光