宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5645号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：郑某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与被告郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某，被告郑某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2411元，违约金2411元，两项合计4822元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与宁夏银川市贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中第二条约定,由原告给被告提供物业服务。原告自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准为商业住宅物业费0.5元每月每平米，多层住宅0.4元每月每平米（上下浮动20％），逾期缴费违约金5‰。被告系贺兰县安家园4-1-102室业主，面积100.46㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业服务费，现仍欠2015年6月1日至2020年6月1日的物业费2411元（100.46㎡×0.4元×60个月）。根据《物业服务合同》第八章第四款约定，被告应当向原告支付违约金2411元。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务。原告多次向被告催缴物业费无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，我单元的五楼住户在我们一楼种菜，造成我外面全是垃圾，而且我室内墙皮脱落，原告到2020年9月才将五楼的菜地清理掉。经审理查明：2012年1月，原告（乙方）与贺兰县建设局物业管理中心（甲方）签订了《物业服务合同（老旧小区）》，由贺兰县建设局选聘原告对贺兰县安家园小区提供物业管理服务事宜，合同约定：乙方提供的物业服务内容及标准为银川市普通住宅小区物业服务等级标准四级中规定的服务内容及标准；物业服务收费选择包干制，按物业建筑面积交纳，为0.40元/㎡/月。合同期限2012年1月1日至2020年12月31日；业主应于每年12月31日起交纳物业服务费用；逾期按日承担万分之五的违约金；本物业管理区域内使用其他业主所有的停车场及其他物业共用部位、共用设备、设施委托乙方经营，收入归物业公司所有，补充设备维修。2012年6月14日，贺兰县经济发展和改革局制定贺经改发（2012）169号文件，规定自2012年6月14日起，贺兰县安家园小区物业服务收费标准为0.34元/㎡/月（上下浮动20％），原告按照0.40元/㎡/月收取。原告在物业服务中，为被告所在小区提供了公共部位的维护养护，绿化的修剪，小区卫生清洁，楼道清拖，补种绿化、日常消杀、化粪池清掏、垃圾清运等日常物业服务。被告同一单元五楼的住户，在被告室外的公共绿地上种植蔬菜，原告多次制止无果，至2020年9月才被相关部门予以清理恢复绿地。被告系贺兰县安家园小区4-1-102室房屋业主，房屋建筑面积100.46㎡，自2015年6月1日至2020年6月1日欠原告物业费2411元（100.46㎡×0.40元/㎡×60个月）。2020年8月原告以张贴催费单的形式向被告催收物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：贺兰县安家园小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告与贺兰县建设局物业管理中心签订物业服务合同（老旧小区），由贺兰县建设局物业管理中心选聘原告对贺兰县安家园小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区4-1-102室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局制定的“贺经改发〔2012〕169号”文件证实，原告物业服务收费标准在2015年6月1日至2020年6月1日期间为0.4元/月/㎡，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。但原告在物业服务中有物业服务瑕疵现象，本院酌情扣减5%的物业费，支持被告支付原告物业费2290元(2411元×95%）。关于违约金，原告与贺兰县物业管理中心签订的物业服务合同中约定了业主交纳物业费的时间、违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但原告在物业服务中有物业服务瑕疵现象，故原告诉讼要求被告交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑某向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2015年6月1日至2020年6月1日期间物业服务费2290元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担13元，被告郑某负担12元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利二〇二〇年十一月十九日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。