广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18261号原告：张湘萍。委托代理人：彭紫娟、黄勤，均为广东正大联合律师事务所律师。被告：深圳宏广益财富管理有限公司。法定代表人：冯旭东，职务总经理。被告：冯旭东。两被告共同委托代理人：林嘉丽，广东方则理律师事务所律师。原告张湘萍诉被告深圳宏广益财富管理有限公司（以下简称：宏广益公司）、被告冯旭东租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告张湘萍的委托代理人彭紫娟、黄勤，被告宏广益公司的法定代表人冯旭东（即本案另一被告）及两被告的共同委托代理人林嘉丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告宏广益公司支付的租赁保证金13万元由原告没收，并向原告支付剩余10400元的违约金；2、判决被告宏广益公司向原告支付2019年10月1日至2020年1月31日的租金20800元；3、判决被告宏广益公司向原告支付2019年4月1日至2020年1月31日逾期支付租金的违约金，违约金从每月1号起计算至被告实际支付之日止，以每月租金为本金分期计算，标准按照年利率24%计算；4、判决被告宏广益公司向原告支付2020年2月1日起至2020年5月11日止的租金235509.68元；5、判决被告宏广益公司向原告支付2020年2月1日至2020年5月11日逾期支付租金的违约金，违约金从每月1号起计算至被告实际支付之日止，以每月租金为本金分期计算，标准按照年利率24%计算；6、判决被告宏广益公司自2020年5月11日起至2020年6月12日止，按租赁合同约定的月租金标准向原告支付房屋使用费72540元；7、判决被告宏广益公司按照房屋使用费总额72540元的50%向原告支付违约金36270元；8、判决被告宏广益公司向原告支付2019年12月22日至2020年6月12日的水电费2937元；9、判决被告冯旭东对被告宏广益公司的债务承担连带责任和补充赔偿责任；10、判决被告宏广益公司向原告支付2020年5月12日至2020年6月12日止逾期支付占用费的违约金，按72540元为本金，按照年利率24%为标准，从2020年6月12日起计算至被告宏广益公司实际清偿之日止；11、判决两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月20日，被告宏广益公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其拥有的坐落于海珠区××号的房屋出租给被告宏广益公司使用。被告宏广益公司从2019年10月1日起未按合同约定支付递增租金的差额部分，从2020年2月1日起完全拖欠租金和水电费，经过原告多次催缴，被告都不履行付款义务。原告于2020年5月10日发出《解除合同通知书》，被告宏广益公司于2020年6月12日交回涉案房屋。为维护原告自身权益，故提起本案诉讼。两被告共同辩称：被告宏广益公司承租涉案房屋后，注册成立了广州来卡餐饮管理有限公司，法定代表人为林斯颖，房屋的实际使用人和沟通负责人都是林斯颖。2019年10月5日，双方就租金问题达成一致意见，原告同意被告仍按65000元/月的标准支付租金，被告也实际按照该标准支付了2019年10月的租金，原告并未提出异议，因此原告要求被告支付租金差价及违约金缺乏事实依据。因新冠疫情影响，被告宏广益公司经营的饮品店迟迟不能复工，商铺处于歇业状态，被告已于2020年2月5日明确通知原告退场退租，明确放弃店内物品所有权，且同意原告自行变卖以填补原告损失，同意原告没收租赁保证金13万元，但原告未及时收回场地，也未采取恰当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求被告赔偿。本案的合同主体是原告和被告宏广益公司，原告要求被告冯旭东承责没有事实和法律依据。经审理查明：根据房产登记号：2012登记字×××号广州市不动产登记查册表记载，位于海珠区××号房屋（以下简称：涉案房屋）的权属登记在原告名下，建筑面积154.11平方米，规划用途：首层为商业，其余为住宅。被告宏广益公司、被告冯旭东于2018年8月18日共同出具《委托书》，载明委托陈秋峰代为签署涉案房屋自编之一、之二铺的租赁合同。2018年8月20日，原告（甲方）与被告宏广益公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商铺使用，租赁期自2018年9月1日至2023年8月31日，共60个月，租金为每月65000元，租金按月结算，由乙方在每月第1日前支付当月租金给甲方；租金每年8%递增；乙方需在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金130000元，首期租金65000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；乙方在租赁期内依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月的租金金额作为违约金；乙方已交给甲方的房屋押金作为违约金的一部分，不给予退还；如乙方于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；租赁期届满，甲、乙双方未续订合约且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间租金外，并有权按占用期租金总额的50%收取违约金；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任；如果乙方由于自身原因，提前终止合同，将补偿未履行剩余租赁期限的租金给予甲方；如果乙方由于自身原因，需将房屋转租第三方，必须取得甲方书面同意书，不然以乙方违约处理；等。该合同上乙方委托代理人处签名人为“陈秋峰”，并加盖了被告宏广益公司的公章。原、被告均确认以下事实：1、原告在2018年9月1日交付涉案房屋给被告宏广益公司使用；2、被告宏广益公司向原告支付了保证金130000元；3、被告宏广益公司已按合约定金额向原告足额支付租金至2019年9月30日。原告称根据合同约定，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金为每月70200元，被告宏广益公司仅在2019年9月按该标准支付了租金，从2019年10月起依然是按65000元/月支付租金至2020年1月31日，尚欠2020年1月的水电费，从2020年2月起被告宏广益公司未支付任何租金和水电费用。被告宏广益公司提交陈秋峰与原告委托人员“甘甘”的聊天记录，拟证明原告已同意2019年10月起仍按65000元/月收取租金，原告对此不予确认。根据原告自行提供的银行流水及陈秋峰、“甘甘”的聊天记录，显示“甘甘”于2019年10月23日通过微信图片方式告知陈秋峰涉案房屋2019年9月23日-10月19日的水电费为3405元，陈秋峰于2019年11月4日转账68405元（65000+3405）给原告；“甘甘”于2019年11月28日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年10月19日-11月23日的水电费为2898元，陈秋峰于2019年12月3日转账67898元（65000+2898）元给原告；“甘甘”于2019年12月21日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年11月23日-12月21日的水电费为1762.5元、租赁税7056元，陈秋峰于2020年1月5日转账73818.5元（65000+1762.5+7056）元给原告。原告未提交书面证据证明其对被告宏广益公司按65000元/月租金支付存在异议，原告称其通过口头方式向被告宏广益追讨租金差额，被告宏广益公司对此不予确认。被告宏广益公司称其使用涉案房屋注册办理了“广州来卡餐饮管理有限公司”，该公司法定代表人为林斯颖，经营饮品、小吃店，该公司股东为被告宏广益公司、被告冯旭东、陈秋峰、林斯颖。被告宏广益公司称从2020年2月起因受新冠疫情影响无法正常经营商铺，向原告提出减租申请，因原告不同意减租申请，故提出退租退场申请。被告宏广益公司自认疫情发生前商铺就存在亏损状态，即便开门经营也无法盈利。被告宏广益公司提交陈秋峰、林斯颖与原告的微信聊天记录，其中2020年2月1日陈秋峰发送微信“萍姐，新年好！在疫情影响下，街道人流骤减，对实体门店影响极大。我们也一直在关注疫情动态，等情况稍微缓和了再开门营业。目前员工们都没有回到广州，我们也让他们先在家里呆着，避免出门。在此希望房东能适当给予我们房租减免，共克时艰。感激不尽”；原告回复“秋峰……先按之前的约定把房租先交了，我再和先生商量……特定时间和时期，我们一定会酌情考虑，但是不是今天，希望你们能够理解，共克时艰也需要合情合理……”。2020年2月5日，林斯颖发送微信“萍姐你好。不好意思我们店实在是支撑不下去了。外面疫情那么严重，租金人工这些成本又这么高。我们实在是无力支撑。确实是没办法了。店里所有的东西我们都没搬走，押金也不退了，希望对你后面找新的租客有帮助……”；原告回复“林斯颖，提前解约我这边是不同意的，你们单方面解除合同，请贵公司给我一份书面的解除合同。你们不履行合同，你们也必须清偿。不能做事没有首尾，你们的东西我们也不需要，请通通带走……你们提前解除合同清场拆除之时麻烦你们不能损坏我的设备设施，使用过的电费水费请缴费”，林斯颖回复“好的”。2020年2月6日，原告发送微信“林斯颖，提前解约我们这边是不同意的，你们单方面解除合同，请贵公司给我一份书面的解除合同。地址寄到这里：广州市海珠区滨江东路珠江广场翠意居405房张湘萍……你不能代表你们公司，合同不是你。你个人不能代表你们公司，这个无效”，林斯颖回复“是的我不代表公司，我说的都无效”，原告回复“那合同继续，履约继续，告知相关负责人”。被告宏广益公司对聊天记录真实性无异议，但称林斯颖所说“是的我不代表公司，我说的都无效”只是一句气话。被告宏广益公司确认未按原告要求发出解除通知书，称因疫情影响快递无法上门，且认为房屋实际使用人是林斯颖。2020年4月20日，原告向被告宏广益公司发出《催告函》，要求被告宏广益公司清偿租金、水电费等费用。2020年4月24日，原告向两被告发出《函》，载明“深圳宏广益财富管理有限公司及冯旭东：我于今日返回广州经几天观察，发现广州市海珠区××号房屋一直未开门，贵司也一直未支付租金，若贵司不继续承租该房屋，请尽快向本人发出书面解除租赁合同通知（需加盖公司公章），并尽快腾空房屋内物品并将房屋返还给我。若贵司不腾空房屋，请向我出具告知函，告知我该房屋内物品贵司均做丢弃处理，由我负责处理上述物品。依据相关法律规定，在贵司提出解除合同并腾空房屋返还本人前，贵司仍需继续支付租金或按租金标准支付房屋占用费……”。两被告确认收到上述函件，并称于2020年4月20日将涉案房屋内的可移动物品搬走；原告认为两被告并未告知其搬走之事。2020年5月9日，原告通过EMS邮件向两被告发出《解除合同通知书》，载明“深圳宏广益财富管理有限公司、冯旭东：……现本人通知贵司与你自即日起正式解除贵司、你与本人于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》，请贵司与你根据《房屋租赁合同》的约定，在收到本通知之日起三日内腾空并向本人交还该物业，并向本人付清租金、房屋使用费、水电费、违约金及其他费用等……”，根据邮件记录显示邮件已于2020年5月11日、5月12日分别签收。原告主张解除合同时间为2020年5月11日，被告宏广益公司认为解除合同时间为2020年2月5日。原告确认已于2020年6月12日收回涉案房屋，两被告表示无需处理装修装饰的残值问题。原告提供水电表数、抄表记录、供水供电部门的缴费通知书、微信聊天记录等，拟证明涉案房屋在2020年12月22日至2020年4月17日期间产生水电费共计2787元（1618.5+1318.5）。两被告对此不予确认，但未提出相反证据推翻原告证据。另查，被告宏广益公司于2015年5月11日成立，注册资本为50万元，系自然人独资有限责任公司，法定代表人和股东均为被告冯旭东。被告冯旭东确认其至今未履行出资义务。原告认为被告冯旭东未履行出资义务，被告宏广益公司未能证明公司财产独立于股东个人财产，故主张被告冯旭东对被告宏广益公司的债务承担连带责任和补充赔偿责任。两被告对此不予确认，但未提交书面证据证明股东财产独立于公司财产。诉讼过程中，原告表示同意2020年2月1日至2020年2月8日期间租金减半收取。本院认为：原告将涉案房屋出租给被告宏广益公司作饮品、小食店用途使用，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。关于合同解除问题。被告宏广益公司的代表陈秋峰在2020年2月5日并未向原告提出退租申请，仅要求原告减免租金；涉案房屋实际使用人是否为林斯颖，均不影响原、被告之间的合同效力，林斯颖无权对原、被告之间的租赁合同是否继续履行发表决定性意见。即便林斯颖代表被告宏广益公司表达其提退租意愿，但被告宏广益公司未按原告要求发出解除合同通知书，亦未及时腾空交还涉案房屋，故本院对被告宏广益公司主张2020年2月5日为租赁合同解除时间不予采纳。从原告发出的《催告函》、《函》及《解除合同通知书》来看，综合考虑被告宏广益公司表示其公司直至2020年4月20日才腾空房屋，但又无举证证明已及时通知原告，以及被告于2020年5月11日收到原告发出的《解除合同通知书》的情况，本院对原告主张2020年5月11日为双方租赁合同关系解除时间予以采纳。关于租金标准。根据原告的代表“甘甘”与被告宏广益公司的代表陈秋峰的微信聊天记录及原告提交的银行流水，陈秋峰于2019年10月起一直按照65000元/月支付租金，原告并未提出异议，且根据上述证据，显示“甘甘”于2019年10月23日通过微信图片方式告知陈秋峰涉案房屋2019年9月23日-10月19日的水电费为3405元，陈秋峰于2019年11月4日转账68405元（65000+3405）给原告；“甘甘”于2019年11月28日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年10月19日-11月23日的水电费为2898元，陈秋峰于2019年12月3日转账67898元（65000+2898）元给原告；“甘甘”于2019年12月21日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年11月3日-12月21日的水电费为1762.5元、租赁税7056元，陈秋峰于2020年1月5日转账73818.5元（65000+1762.5+7056）元给原告，原告及其委托代理人“甘甘”均未提出存在租金差额未付或对被告的转账金额提出异议，故被告宏广益公司主张双方于2019年10月起口头达成仍按65000元/月租金支付的一致意见，合理可信，本院予以采信。原告主张被告宏广益公司按照70200元/月支付从2019年10月1日起的租金（含差额）的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于租金支付问题。被告宏广益公司主张因新型冠状病毒疫情及防控措施影响，难以维持商铺的正常经营，于2020年2月1日起未支付租金。从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，综合考虑疫情发生时双方剩余的租赁期限、涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对被告宏广益公司经营的影响程度等，本院酌定被告宏广益公司支付2020年2月1日2020年5月11日的租金共计173333.33元给原告为宜。关于占用费。两被告已于2020年4月20日腾空场地，原告主张双方的租赁关系于2020年5月11日解除，但原告直至2020年6月12日才收回涉案场地，原告自身存在拖延收回场地的行为，故本院对原告主张2020年5月12日至2020年6月12日的场地占用费不予支持。关于水电费。从双方的微信聊天记录及原告提供的水电费抄表记录、供水供电部门的缴费通知单可以看出，双方在履行合同过程中是以“甘甘”对水电表抄表后，计算水电费并发送给被告，被告也是一直按照单据上载明的水电费金额连同租金一并支付给原告。现被告宏广益公司对原告主张的水电费金额不予确认，但未提交相反证据推翻，本院对原告提交的水电费证据予以采信，但原告计算金额有误，水电费应为2787元。原告并无提交证据证明涉案房屋在2020年4月18日后产生水电费，故本院仅确认水电费的时间段为2019年12月22日至2020年4月17日。关于违约金、保证金问题。关于迟延支付2019年4月1日至2020年1月31日期间租金的违约金问题，原告在履约过程中并未对被告宏广益公司迟延支付租金的行为提出异议，也未对迟延支付租金的违约金进行催缴或以此主张解除合同，双方的聊天记录中也未出现原告对被告宏广益公司迟延支付2019年4月1日至2020年1月31日期间租金的异议内容，故本院对该部分违约金不予支持。至于其他违约金诉请及保证金问题，鉴于被告宏广益公司在履约过程中存在逾期支付租金的情形，故原告要求没收保证金有理，被告宏广益公司对此亦无异议，本院对此予以支持。考虑到违约金及没收保证金是对同一违约行为的双重惩罚方式，且原告没收保证金已足以填补其损失，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。关于被告冯旭东的应否承责问题。被告宏广益公司为自然人独资的有限责任公司，被告冯旭东为其唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告冯旭东应对被告宏广益公司的债务承担连带责任。至于原告主张的补充赔偿责任，原告已根据公司法的规定主张被告冯旭东承担连带责任，本院亦支持了原告此项诉请，原告再主张被告冯旭东承担补充赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告深圳宏广益财富管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年5月11日的租金共计173333.33元给原告张湘萍。二、被告深圳宏广益财富管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年12月22日至2020年4月17日的水电费2787元给原告。三、被告深圳宏广益财富管理有限公司支付的保证金130000元由原告没收。四、被告冯旭东对本判决第一、第二项确定的被告深圳宏广益财富管理有限公司付款义务承担连带责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7559元，由原告负担3779.5元，由两被告负担3779.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年××月二十日书记员 彭智媚梁嘉淇