江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初5929号原告：陈志军，男，1977年11月26日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：何伟，江苏律鼎律师事务所律师。原告：胡修芳，女，1979年5月25日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：何伟，江苏律鼎律师事务所律师。被告：江苏煜华置业有限公司，住所地宿迁市宿城区洋河镇世纪明珠世纪商城01铺。法定代表人：徐建成，执行董事。委托诉讼代理人：徐煜，男，公司员工。原告陈志军、胡修芳诉被告江苏煜华置业有限公司（以下简称煜华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志军、胡修芳的委托诉讼代理人何伟，被告煜华公司的委托诉讼代理人徐煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志军、胡修芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂定84559元（以购房款402950元为基数，自2016年8月31日起，按日利率万分之一点五暂计算至2020年6月30日，并继续计算至实际取得房屋产权证书之日止）；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年6月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的世纪锦园小区13＃301号房。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，自第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。因被告原因，原告至今仍未取得上述房屋权属登记证书，原告依法提起本案诉讼。被告煜华公司辩称，1.原告主张的逾期办证违约金并不准确，被告没有办证的义务，本案的请求确切的依据应当是被告在取得办证所需的材料后，未在合理期限内向有关部门提交而产生的违约。合同补充协议第五条明确了提交办证材料的期限为取得竣工验收备案表之日起六十日内，客观上涉案房屋尚未竣工验收（取得竣工验收备案表也是相关单位对办理权属证书要求的前提条件），被告也没有取得相关材料，原告主张逾期提交办证资料的违约金不符合合同约定。2.本案商品房买卖合同签订时，尚未实行两证合一，合同第十五条中房地产权属证书包括土地使用权证以及房产证，合同补充协议第四条约定土地使用权证待小区全部开发完毕后统一分割。3.从合同整体看，违约责任以取得竣工验收备案表为界，分为逾期交房违约金以及逾期提交办证资料违约金，合同关于违约金的起止时间有明确约定。其中逾期交房违约金自合同约定交付之日第二天计算至取得竣工验收备案表为止，逾期提交办证资料的违约金自取得竣工验收备案表之后第九十一日起计算至向相关部门提交资料之日止。该两种违约责任的计算周期不应存在重叠，被告事实上也不可能同时构成两种违约情形。本案合同已经给原告提供了全面的保护，原告在已经取得逾期交房违约金的情况下，又以基本重叠的期限重复主张本案的违约金，明显超过实际损失，违背公平原则。4.原告主张违约金是按日计算，应当分别计算诉讼时效，因此原告主张的违约金有一部分已经超过诉讼时效。本院经审理查明如下事实：2014年6月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以402950元的总价购买被告开发的世纪锦园小区13＃-301号房。合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准……。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十一条约定，商品房在取得《工程竣工验收备案登记表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案登记表》，并从第二天起3日内通知买受人办理房屋交接手续……。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。同日，原被告双方签订《合同补充协议》作为合同附件四，协议第四条约定，买受人同意土地使用权证待本小区全部开发完毕后由国土管理部门或测绘部门统一分割，然后再给买受人办理该商品房的土地使用权证书。协议第五条约定，对本合同第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证责任；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理。上述合同及补充协议经房屋管理部门备案。此后，原告按约支付购房款。因被告没有按期将取得《工程竣工验收备案表》的房屋交付原告，原告曾向我院提起诉讼，要求被告支付其逾期交房违约金，并明确主张的直至房屋实际交付为止，其中计算到2018年2月10日为37534.79元。经我院调解，原被告双方于2019年12月4日在该案中达成调解协议，主要内容如下：煜华公司于2019年12月26日前一次性赔偿原告逾期交房违约金24369元，原告放弃其他逾期交房违约金；若被告逾期，原告有权按37000元申请强制执行。截止目前，涉案房屋仍未取得《工程竣工验收备案表》。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告之间的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，也可据此行使权利。本案中合同第八条、第九条、第十五条及补充协议第五条，明确约定了被告的两种违约情形及相应的违约责任，即逾期交付符合约定及法律规定房屋的违约责任（所谓的“逾期交房违约金责任”）及逾期提交产权登记资料的违约责任（所谓的“逾期办证违约责任”）。其中合同第十五条约定了被告对“办证”所负的义务为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并约定了被告“逾期办证”的违约责任：如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同补充协议第四条对被告在“逾期办证”中的义务进行了明确约定，即出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证责任。据此可知，双方对于房屋交付时间确定为取得《工程竣工验收备案表》之日，这也与合同第八条中有关房屋交付时间的约定一致，也和合同第十一条中房屋交付条件及流程的约定相一致。而截止目前，涉案房屋并未取得《工程竣工验收备案表》，因此被告也不可能违反在60日内将相关产权登记所需资料提交登记部门的义务，原告主张的违约金并无合同约定。原告在诉讼中称补充协议的相关条款系被告提供的格式合同，无法律效力，本院对此不予支持。因为该补充协议经过房屋管理部门的备案，而且如前文所述有关交房时间的认定方法和合同本身条文中相关认定并不矛盾，也并未减轻被告负担的义务。事实上，被告逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任是以房屋交付为时间分割点，且两种违约责任全面覆盖了出卖人交房及办证这两种合同的主要义务，被告在房屋交付前未实际负有“办证”相关的义务。本案中的原告已经就被告逾期交付房屋提起诉讼，且已经就此处理完毕，其目前在本案中就几乎相同的期间主张被告支付逾期办证违约金，并不符合合同约定及法律规定，本院不予准许。综上所述，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告陈志军、胡修芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，减半收取957元，由原告陈志军、胡修芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员 司杨凯二〇二〇年十一月二日法官助理 宋 腾书 记 员 王小松