黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初2559号原告：肇州县美廉物业管理有限公司肇源分公司。住所地：肇源县红旗街鑫源小区A栋商服东数第5门。负责人：张峰，该公司经理。委托诉讼代理人：李南讯，男，1989年2月27日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张春山，男，1958年5月5日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省肇源县。被告：杨**，男，1971年1月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告肇州县美廉物业管理有限公司肇源分公司（以下简称美廉物业公司）与被告杨**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肇州县美廉物业管理有限公司肇源分公司的委托诉讼代理人张春山、被告杨**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肇州县美廉物业管理有限公司肇源分公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即给付物业费合计94383元。2．案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年、2018年、2019被告共欠原告物业费合计为94383元。（1）肇源县肇源镇**小区*号楼1单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼1单元*02室为71.03×8＝568元（物业费），71.03×3.2＝227元（加压费），71.03×4.05＝288元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1103元，三年合计3309元。（2）肇源县肇源镇**小区*号楼1单元*03室系被告所有共欠3年物业费。*号楼1单元*03室为96.44×8＝772元（物业费），96.44×3.2＝309元（加压费），96.44×4.35＝420元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1521元，三年合计4563元。（3）肇源县肇源镇**小区*号楼商服6号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼商服6号门为261.26×8＝2090元（物业费），合计为2090元，三年合计6270元。（4）肇源县肇源镇**小区*号楼3单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼3单元*02室为98.53×8＝788元（物业费），98.53×3.2＝318元（加压费），98.53×4.35＝429元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1555元，三年合计4665元。（5）肇源县肇源镇**小区*号楼商服3号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼商服3号门为255.19×8＝2042元（物业费），合计为2042元，三年合计6126元。（6）肇源县肇源镇**小区*号楼3单元**03室系被告所有共欠3年物业费。*号楼3单元**03室为92.94×8＝744元（物业费），92.94×3.2＝297元（加压费），92.94×4.2＝390元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1451元，三年合计4353元。（7）肇源县肇源镇**小区*号楼3单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼3单元*02室为71.01×8＝568元（物业费），71.03×3.2＝227元（加压费），71.01×4.35＝309元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元，合计为1124元，三年合计3372元。（8）肇源县肇源镇**小区*号楼2单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼2单元*02室为56.05×8＝448元（物业费），56.05×3.2＝179元（加压费），56.05×5.25＝294元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为941元，三年合计2823元。（9）肇源县肇源镇**小区*号楼2单元*03室系被告所有共欠3年物业费。*号楼2单元*03室为81.31×8＝650元（物业费），81.31×3.2＝260元（加压费），81.31×5.25＝427元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1357元，三年合计4071元。（10）肇源县肇源镇**小区*号楼3单元**01室系被告所有共欠3年物业费。*号楼3单元**01室为81.31×8＝650元（物业费），81.31×3.2＝260元（加压费），81.31×5.10＝415元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1345元，三年合计4035元。（11）肇源县肇源镇**小区*号楼3单元*01室系被告所有共欠3年物业费。*号楼3单元*01室为81.31×8＝650元（物业费），81.31×3.2＝260元（加压费），81.31×5.25＝427元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1357元，三年合计4071元。（12）肇源县肇源镇**小区*号楼3单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼3单元*02室为56.05×8＝448元（物业费），56.05×3.2＝179元（加压费），56.05×5.25＝294元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为941元，三年合计2823元。（13）肇源县肇源镇**小区*号楼2单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼2单元*02室为164.42×8＝1315元（物业费），164.42×3＝493元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1828元，三年合计5484元。（14）肇源县肇源镇**小区*号楼北向车库8号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼北向车库8号门为18.56×4＝74元（物业费），合计为74元，三年合计222元。（15）肇源县肇源镇**小区*号楼北向车库9号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼北向车库9号门为17.55×4＝70元（物业费），合计为70元，三年合计210元。（16）肇源县肇源镇**小区*号楼北向车库18号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼北向车库18号门为24.58×4＝98元（物业费），合计为98元，三年合计294元。（17）肇源县肇源镇**小区*号楼南向车库15号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼南向车库15号门为24.72×4＝99元（物业费），合计为99元，三年合计297元。（18）肇源县肇源镇**小区*号楼1单元*01室系被告所有共欠3年物业费。*号楼1单元*01室为106.19×8＝849元（物业费）。公共照明每年20元。合计为869元，三年合计2607元。（19）肇源县肇源镇**小区*号楼北向车库5号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼北向车库5号门为23.61×4＝94元（物业费），合计为94元，三年合计282元。（20）肇源县肇源镇**小区*号楼南向车库14号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼南向车库14号门为28.85×4＝115元（物业费），合计为115元，三年合计345元。（21）肇源县肇源镇**小区*号楼南向车库15号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼南向车库15号门为28.85×4＝115元（物业费），合计为115元，三年合计345元。（22）肇源县肇源镇**小区*号楼4单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼4单元*02室为121.45×8＝972元（物业费），公共照明每年20元，合计为992元，三年合计2976元。（23）肇源县肇源镇**小区*号楼北向车库12号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼北向车库12号门为19.67×4＝78元（物业费），合计为78元，三年合计234元。（24）肇源县肇源镇**小区**号楼3单元*02室系被告所有共欠3年物业费。**号楼3单元*02室为61.42×8＝491元（物业费），61.42×3.2＝197（加压费），61.42×4.35＝267（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元，公共照明每年20元，合计为975元，三年合计2925元。（25）肇源县肇源镇**小区*号楼车库4号门系被告所有共欠3年物业费。*号楼车库4号门为32.48×4＝130元（物业费），合计为130元，三年合计390元。（26）肇源县肇源镇**小区**号楼车库5号门系被告所有共欠3年物业费。**号楼车库5号门为32.48×4＝130元（物业费），合计为130元，三年合计390元。（27）肇源县肇源镇**小区*号楼1单元*03室系被告所有共欠3年物业费。*号楼1单元*03室为86.42×8＝691元（物业费），86.42×3.2＝227元（加压费），86.42×4.35＝376元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1364元，三年合计4092元。（28）肇源县肇源镇**小区**号楼1单元*01室系被告所有共欠3年物业费。**号楼1单元*01室为125.10×8＝1001元（物业费），125.10×3.2＝400元（加压费），125.10×4.35＝544元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1965元，三年合计5895元。（29）肇源县肇源镇**小区*号楼1单元**02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼1单元**02室为86.55×8＝692元（物业费），86.55×3.2＝227元（加压费），86.55×4.35＝376元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1365元，三年合计4095元。（30）肇源县肇源镇**小区**号楼1单元**02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼1单元*02室为61.03×8＝488元（物业费），61.03×3.2＝195元（加压费），61.03×4.35＝265元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为968元，三年合计2904元。（31）肇源县肇源镇**小区*号楼4单元*03室系被告所有共欠3年物业费。*号楼4单元*03室为58.71×8＝470元（物业费），58.71×3.2＝188元（加压费），58.71×5.25＝308元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为986元，三年合计2958元。（32）肇源县肇源镇**小区*号楼4单元*02室系被告所有共欠3年物业费。*号楼4单元*02室为119.34×8＝955元（物业费），119.34×3＝358元（电梯费）。注：电梯费2楼起（含2楼3元/平方）每提高一层加0.15元。公共照明每年20元。合计为1333元，三年合计3999元。（33）肇源县肇源镇**小区*号楼2单元*01室系被告所有共欠3年物业费。*号楼2单元*01室为120.80×8＝966元（物业费），公共照明每年20元，合计为966元，三年合计2958元。原告曾屡次索要，被告至今不交物业费，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为，撤回*号楼商服6号门、*号楼3单元*02室、*号楼商服3号门、*号楼3单元*03室、*号楼1单元*01室、*号楼4单元*02室、*号楼北向车库12号门物业费用共计27231元的诉讼请求，其中*号楼4单元*02室的物业费自2017年8月1日起至2020年7月8日止，*号楼北向车库18自2017年8月1日起至2019年7月16日止，*号楼南向车库15自2017年8月1日起至2019年7月16日止，*号楼车库4自2017年8月1日起至2020年7月30日止进行计算。被告杨**质证称，上述房屋有一大部分是没有投入使用的房源，其中只有*号楼1单元*01是被告居住的，第2、27号房子是王雨来的，16、17、18、23、25、32已经办理产权登记，被告能向法庭提交9、20、21号的购房合同，该房屋闲置，是抵账楼，房屋没有投入使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告美廉物业公司为有限责任公司分公司，成立于2016年7月27日，由肇源县市场监督管理局批准登记，并注册有企业营业执照，经营范围为物业管理、房屋中介服务。2017年8月1日起，原告为肇源县肇源镇**小区提供物业服务。物业费收费标准为8元/平方米，包含服务项目为日常管理与服务0.7元，楼内公共区域服务1.3元，楼外公共区域服务1.1元，公用部位、公用设备日常运行保养、维修服务1.8元，电力、公共照明系统0.6元，避雷系统0.1元，消防系统0.1元，公共区域秩序维护服务1.3元，公共区域日常养护维护服务1元。电梯运营费为3元/年、平方米，每提高一层每年加收0.15元/平方米。二次供水费用为3.20元/年、平方米，从7层楼（含7层楼）以上收取。车库物业费为4元/平方米。被告杨**作为实际开发人，挂靠于肇源县宇龙房地产开发有限公司开发肇源县**小区。2018年7月16日，被告杨**与宇龙公司达成调解协议，第一条约定：“**小区项目所涉及的所有税金和债权债务由杨**承担”。2018年9月5日本院作出（2018）黑0622民特13号民事裁定书，确认该调解协议有效。被告杨**开发的肇源县**小区*号楼1单元*02室（建筑面积71.03㎡）、*号楼1单元*03室（建筑面积96.44平方米）、*号楼3单元*02室（建筑面积71.01㎡）、*号楼2单元*02室（建筑面积56.05㎡）、*号楼2单元*03室（建筑面积81.31㎡）、*号楼3单元*01室（建筑面积81.31㎡）、*号楼3单元*01室（建筑面积81.31㎡）、*号楼3单元*02室（建筑面积56.05㎡）、*号楼4单元*03室（建筑面积58.71㎡）、*号楼2单元*02室（建筑面积164.42㎡）、*号楼北向车库8（建筑面积18.56㎡）、*号楼北向车库9（建筑面积17.55㎡）、*号楼北向车库5（建筑面积23.61㎡）、*号楼南向车库14（建筑面积28.85㎡）、*号楼南向车库15（建筑面积28.85㎡）、*号楼2单元*01室（建筑面积120.80㎡）、*号楼3单元*02室（建筑面积61.42㎡）、*号楼车库5（建筑面积32.48㎡）、*号楼1单元*03室（建筑面积86.42㎡）、*号楼1单元*01（建筑面积125.10㎡）自2017年8月1日至2020年7月31日的物业费用，被告未支付。另有*号楼4单元*02室（建筑面积119.34㎡）自2017年8月1日起至2020年7月8日止、*号楼北向车库18（建筑面积24.58㎡）自2017年8月1日起至2019年7月16日止、*号楼南向车库15（建筑面积24.72㎡）自2017年8月1日起至2019年7月16日止、*号楼车库4（建筑面积32.48㎡）自2017年8月1日起至2020年7月30日止的物业费未支付。*号楼1单元*01（建筑面积125.10㎡）为被告杨**居住的住宅；*号楼1单元*02室（建筑面积86.55㎡）、*号楼1单元*02室（建筑面积61.03㎡）于2020年4月8日登记在杨添皓名下，被告杨**自愿负担该两处房屋物业费用。除*号楼1单元*01室外，其余案涉房屋均为空置。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，原告具有物业服务资质，被告为实际开发人，案涉房屋在原告提供物业服务的区域内，双方形成了事实物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故虽被告辩称案涉房屋为空置房屋，但原告已实际提供物业服务，被告作为实际开发人应承担为尚未出售房屋交纳物业费用的义务。关于被告辩称案涉房屋中已有部分对外出售或抵顶，但其仅向法庭提交房屋认购书，无法证实该部分房屋已实际出售并交付买受人，故本院不予采信。关于被告应支付物业费用的金额，本院认为，应根据案涉尚未出售房屋的实际使用情况区分计算。（1）案涉房屋中，仅有*号楼1单元*01为尚未出售但由杨**个人居住使用，应全额交纳物业费、电梯运营费、二次供水费用。*号楼1单元*02室、*号楼1单元*02室已于2020年4月8日登记到杨添皓名下，杨添皓为物业所有权人，应自产权发生变更之日起全额收取相应的费用，被告杨**明确表示自愿负担该两处房屋的物业费，本院一并处理。（2）案涉房屋中尚未出售且空置房屋，原告主张被告应支付物业费用，范围包括物业费、加压费、电梯费、公共照明费。关于物业费。本院认为，被告杨**作为**小区的实际开发人，对尚未销售房屋享有所有权，但因非其自用，与为日常居住购买住宅楼、车库的消费型业主对物业服务的使用不同，对于日常管理与服务、楼内公共区域服务、楼外公共区域服务、公共区域秩序维护服务等物业服务内容暂不需要或需要的程度较低。根据合同的公平性原则，在双方没有明确约定不区分房屋使用状况一律按投入使用标准收费时，应适当减少物业服务费，故本院对被告尚未销售的空置房屋的物业费予以调整，按物业收费标准的70%交纳物业费。关于电梯费。电梯费名为电梯运营费，为3元/平、平方米，案涉房屋均为有电梯住宅，因电梯需要日常养护、维修、检验，收取电梯运营的基本费用是为了保证电梯的正常使用，以防止影响其他业主对电梯的安全使用，非因不使用即不交费，故3元/年、平房米的电梯基础运营费，被告应支付，但每层加收的1.15元/平的费用，为电梯消耗费用，尚未居住使用的房屋未发生该费用，故本院不予支持。关于加压费。加压费名为二次供水费用，经查，该二次供水装置的启动、运转以7层（含7层）用水而发生，尚未销售空置房屋因未使用二次加压用水，应不支付，故本院不予支持。关于公共照明费，尚未销售空置房屋未发生该费用且原告未提供计量标准，故本院不予支持。综上所述，被告应向原告支付物业服务费用共计41716元（后附计算明细）。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨**于本判决生效后立即给付原告肇州县美廉物业管理有限公司肇源分公司物业费用共计41716元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取计740元，由原告肇州县美廉物业管理有限公司肇源分公司负担319元，被告杨**负担421元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  陈姗姗二〇二〇年十一月二日书记员  康 杨附：被告杨**应承担物业费用明细如下：*号楼1单元*02室（建筑面积71.03㎡）物业费398元，电梯运营费213元，三年计1833元；*号楼1单元*03室（建筑面积96.44平方米）物业费540元，电梯运营费289元，三年计2487元；*号楼3单元*02室（建筑面积71.01㎡）物业费398元，电梯运营费213元，三年计1833元；*号楼2单元*02室（建筑面积56.05㎡）物业费314元，电梯运营费168元，三年计1446元；*号楼2单元*03室（建筑面积81.31㎡）物业费455元，电梯运营费244元，三年计2097元；*号楼3单元*01室（建筑面积81.31㎡）物业费455元，电梯运营费244元，三年计2097元；*号楼3单元*01室（建筑面积81.31㎡）物业费455元，电梯运营费244元，三年计2097元；*号楼3单元*02室（建筑面积56.05㎡）物业费314元，电梯运营费168元，三年计1446元；*号楼4单元*03室（建筑面积58.71㎡）物业费329元，电梯运营费176元，三年计1515元；*号楼4单元*02室（建筑面积119.34㎡）自2017年8月1日起至2020年7月8日止进行计算，物业费668＋668＋626元，电梯运营费358＋358＋335元，三年计3013元；8号楼北向车库18（建筑面积24.58㎡）自2017年8月1日起至2019年7月16日止，物业费69＋66元，三年计135元；8号楼南向车库15（建筑面积24.72㎡）自2017年8月1日起至2019年7月16日止，物业费69＋66元，三年计135元；*号楼2单元*02室（建筑面积164.42㎡）物业费921元，电梯运营费493元，三年计4242元；*号楼北向车库8（建筑面积18.56㎡）物业费52元，三年计156元。*号楼北向车库9（建筑面积17.55㎡）物业费49元，三年计147元。*号楼北向车库5（建筑面积23.61㎡）物业费66元，三年计198元；*号楼南向车库14（建筑面积28.85㎡）物业费81元，三年计243元；*号楼南向车库15（建筑面积28.85㎡）物业费81元，三年计243元；*号楼2单元*01室（建筑面积120.80㎡）物业费676元，三年计2028元；*号楼3单元*02室（建筑面积61.42㎡）物业费344元，电梯运营费184元，三年计1584元；*号楼车库5（建筑面积32.48㎡）物业费91元，三年计273元；*号楼车库4（建筑面积32.48㎡），物业费91元，三年计273元；*号楼1单元*03室（建筑面积86.42㎡）物业费484元，电梯运营费259元，三年计2229元；*号楼1单元*01（建筑面积125.10㎡），被告居住，物业费1001元，电梯运营费544元，二次加压费400元，三年计5835元；*号楼1单元*02室（建筑面积86.55㎡）于2020年4月8日登记在他人名下，被告杨**自愿负担，2020年4月8日前，物业费485＋485＋334元，电梯运营费260＋260＋179元，2020年4月8日至2020年7月31日，物业费216元，二次加压费87元，电梯运营费118元，共计2424元；*号楼1单元*02室（建筑面积61.03㎡）于2020年4月8日登记在他人名下，被告杨**自愿负担，2020年4月8日前，物业费342＋342＋235元，电梯运营费183＋183＋126元，2020年4月8日至2020年7月31日，物业费152元，二次加压费61元，电梯运营费83元，共计1707元。附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。