西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初17961号原告：李振，男，回族，1982年4月17日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。被告：陕西壹品大唐商业物业管理有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：王能高，该公司执行董事兼总经理。被告：梁少辉，男，汉族，1987年5月7日出生，住陕西省咸阳市彬县。共同委托诉讼代理人：张昱明，陕西正宜律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：魏鑫，陕西正宜律师事务所律师。被告：中国有色金属工业西安勘察设计研究院有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：许蓁蓁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔宸瑞，男，汉族，1983年3月20日出生，住山西省临猗县，该公司员工。委托诉讼代理人：马帅帅，男，汉族，1996年3月23日出生，住陕西省绥德县。原告李振诉被告陕西壹品大唐商业物业管理有限公司（以下简称“壹品大唐公司”）、被告梁少辉、被告中国有色金属工业西安勘察设计研究院有限公司（以下简称“有色金属公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振的委托诉讼代理人何宏明，被告壹品大唐公司、被告梁少辉的共同委托诉讼代理人张昱明、魏鑫，被告有色金属公司的委托诉讼代理人崔宸瑞、马帅帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李振诉称，2019年9月1日，其与壹品大唐公司签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁位于西安市雁塔区XX路XX广场XX层XX号商铺（位于XX路XX小区XX层XX），用以经营李老十腊牛肉夹馍店，租期为2019年9月1日至2025年10月15日，租金每年300000元，自第四年起每2年按5%递增，该商铺系通过两次转租，房屋所有权人为有色金属公司，有色金属公司将该商铺租赁给西安风禾装饰工程有限公司，西安风禾装饰工程有限公司又将该商铺租赁给壹品大唐公司，最终壹品大唐公司将商铺租赁给了原告用以商业用途。《商铺租赁合同》签订后，原告按约定支付了租金以及保证金25000元，原告支付的租金和保证金均转入被告梁少辉的账户，签订合同之时，被告壹品大唐公司系个人独资公司，股东为梁少辉一人并担任法定代表人，后期梁少辉为了逃避法律责任，将被告壹品大唐公司变更成有限责任公司，并且梁少辉将法定代表人变更为梁少锋。《商铺租赁合同》签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，并开始进行装修准备对外营业，但是小区居民利用各种投诉等手段阻止原告营业，期间各被告也阻止原告对外营业，导致原告无法按照合同约定使用房屋，原告的合同目的无法实现。2019年12月20日，壹品大唐公司与原告签订了《李老十西影路店赔偿明细》、《退款协议》，约定壹品大唐公司应当退还原告共计640433.4元，壹品大唐公司并未按照约定如期退款，期间只退还150000元，经原告多次向三被告索要剩余款项，均不予理睬，故诉至法院，请求判令：1.被告壹品大唐公司承担违约责任并向原告支付违约金180000元；2.被告梁少辉、有色金属公司承担连带责任；3.本案诉讼费和保全费由被告承担。被告壹品大唐公司辩称，首先被告在该合同的履行过程中不存在任何违约情况，因周边居民阻止导致原告无法营业，后双方协商一致由被告向其返还租金及损失合计640433.4元，待该款项支付完毕后合同解除，被告已向原告支付所有款项，原告已经接收且未提出任何异议。双方租赁合同早已解除，因此原告请求被告按照租赁合同的违约责任向其支付违约金无任何事实及法律依据。且原告的所有损失被告已经全部承担，对于合同的不能履行被告并无任何过错，原告要求被告承担违约金有违公平原则。被告梁少辉辩称内容与被告壹品大唐公司一致。被告有色金属公司辩称，原告要求被告承担连带责任无法律依据，原告要求被告承担退还购房费用及违约金的请求是依据其与陕西壹品大唐商业物业管理公司签订的合同确定的，而根据合同法第八条，合同当事人负有履行合同的义务，而被告并非其合同当事人，故原告起诉被告要求承担该义务并无法律依据；根据《民法总则》第18条规定连带责任必须由法律规定或经当事人协议确定，而本案原告要求被告承担连带责任无法律加以规定，也未经当事人协议确定，故其所提出要求被告承担连带责任无理由。经审理查明，2019年9月1日，原告李振（乙方）与被告壹品大唐公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：“甲方同意将位于陕西省西安市雁塔区XX路XX广场XX层XX号商铺租赁给腊牛肉夹馍、肉丸胡辣汤经营场所乙方使用。房屋租赁期自2019年9月1日至2025年10月15日，共计6年45天。租金标准（不含税)：215元/月/平方，租金年总计：￥300000.00元（大写：叁拾万元整)。该房屋租金3年不变，自第4年起每2年按5%递增”。2019年12月5日，原告李振（乙方）与被告壹品大唐公司（甲方）签订《补充协议》，约定：“双方按照合同约定XX路XX小区XX层XX号租赁给乙方用于经营李老十腊牛肉夹馍店，乙方原定于2019年10月3日正式营业，由于客观原因，无法正常开业，最终确定2019年12月11日开始营业，经甲乙双方协商达成以下协议：1.甲方应承担因延误乙方开业期间的房屋租金，此项费用在乙方交纳下一期租金中扣除69天的房屋租金（计算方式为：日租金乘以69天）。2.甲方应赔偿因延误乙方开业期间的相关经济损失合计人民币陆万元整（小写60000.00元)，甲方应于签订此协议三日内将此项费用转入乙方指定账户。3.甲方要求乙方停止使用明火灶具，甲方将原合同约定的电费价格由1.5元/度调整为1元/度，在合同期内不得涨价。4.乙方承诺按照补充协议约定时间开业，如因业主投诉、市容管理等原因无法正常经营时，由甲方负责协调”。因周边居民阻挠原告正常营业等原因，原告李振（乙方）与被告壹品大唐公司（甲方）协商解除《商铺租赁合同》，并于2019年12月20日签订《退款协议》，约定：“经甲乙双方协商一致，XX路XX店铺租金退款分期约定如下：1、退款金额349018.4（大写：叁拾肆万玖千零壹拾捌元肆角零分）；2、2019年12月23日退款100000.00元（大写：壹拾万元整）；3、2019年12月27日退款100000.00元（大写：壹拾万元整）；4、2020年1月1日退款149018.4元（大写：壹拾肆万玖千零壹拾捌元肆角零分）；5、甲方将乙方所支付的商铺租金、物业费和押金等所有费用合计金额：349018.4元（大写：叁拾肆万玖仟零壹拾捌元肆角）并和乙方装修费用及人员误工费用合计金额：291415元(大写：贰拾玖万壹仟肆佰壹拾伍元)，全额支付给乙方后，双方解除合同，乙方将所租商铺和所有票据退还甲方。以上退款分期约定双方无异议，甲乙双方签字盖章即日生效”。同日，原告李振与被告壹品大唐公司签订《李老十西影路店赔偿明细》，约定：“一、装修费用：电600，水700，拆除墙体及垃圾清运：3000，地面回填及保护层1500，深度防水（5遍）7000，包某某（3根）工费及材料费2500，瓷砖材料费、粘贴剂及工费66000（220/平米），水电材料费及工费12100（110/平米)，明档4000，灯箱价目表5500，灯及开关6000，木工材料费及工费13500(150/平米)，油漆工材料费及工费7680(48/平米），门头实木匾及安装7000，网线音响线烟感线135，烟罩排风隔油池操作台24050，装修管理费26000，空调13000，吊扇（5个）680，改消防喷淋300，操作间吊顶4450，纯铜花格屏风4910，宽带400，保洁800元，监控4100，环评：2000。合计：217905.00元二、员工宿舍费用：宿舍房租半年10800，宿舍押金1800，宿舍中介费910合计：13510.00元三、人员工资：人员工资：60000.00元（筹备2019年10月3日开业，因外部因素无法开业，造成人员成本增加，时间2019年10月3日-2019年12月10日）以上合计：291415.00元”。另，原告李振在《李老十西影路店赔偿明细》上书写“以上费用金额核对无误，本人要求于2019年12月31日之前将以上所有赔偿费用合计:贰拾玖万壹仟肆佰壹拾伍元正（291415）全额赔付”。原告确认截止2020年9月13日，被告壹品大唐公司通过银行转账、微信转款等方式已向原告李振退还640433.4元。庭审前，原告申请撤回要求被告壹品大唐公司退还490433.4元的诉请。上述事实，有《商铺租赁合同》《补充协议》《退款协议》《李老十西影路店赔偿明细》、转账明细、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告李振和被告壹品大唐公司2019年12月20日签订的《退款协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原、被告双方均应依约履行。原告和被告壹品大唐公司所签订的《退款协议》中既包括被告应予退还的租金、物业费、押金等费用，也包括被告赔偿原告的装修费用、员工宿舍费用、人员工资等各项损失，该退款协议应视为原告与被告壹品大唐公司就解除租赁合同及给予原告赔偿数额合意的结果。现被告壹品大唐公司已依照退款协议将原告全部损失赔付完毕，原告也已搬离涉案房屋，原、被告之间就解除租赁合同达成的退款协议约定的内容已履行完毕。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。依据法律规定，守约方对违约方的违约行为所主张的赔偿应以实际损失为限。本案中，被告已按退款协议的约定将原告所受损失全额向原告予以赔付，在原告无证据证明尚有未获赔偿的情况下，原告再次主张违约金无事实及法律依据。同时，原告已获赔付的损失远远高于违约金数额，故不存在守约方所受损失未获全额赔偿需以违约金弥补的情形，综上，对原告主张违约金的诉请，本院依法不予支持。原告主张被告梁少辉、被告有色金属公司承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李振全部诉讼请求。本案案件受理费3900元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二〇年十一月二十六日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达1