南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初7782号 原告：江苏信达置业有限公司,住所地南京市建邺区江东中路******。 法定代表人：吴选明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马天保，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华永香，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告：南京意克拉家居有限公司,住所地南,住所地南京市建邺区江东中路******10-11-12-13v> 法定代表人：余飞燕。 被告余飞燕，女，1989年10月30日生，汉族，住湖北省罗田县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：周卫忠，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告江苏信达置业有限公司（以下简称信达公司）诉被告南京意克拉家居有限公司（以下简称意克拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托诉讼代理人马天保、华永香，被告余飞燕及其与意克拉公司的共同委托诉讼代理人周卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信达公司诉称，2018年3月26日，余飞燕与信达公司签订《房屋租赁合同》（编号：ＪＳＸＤ001号），约定由余飞燕承租信达公司位于南京市部分房屋。2018年4月11日，余飞燕与信达公司解除了ＪＳＸＤ001号《房屋租赁合同》后，信达公司与意克拉公司重新签定了ＪＳＸＤ003号､ＪＳＸＤ004号两份房屋租赁合同，由意克拉公司继续承租信达公司所有的位于南京市部分房屋，面积合计1289.09平方米，并约定由余飞燕对被告意克拉公司承担连带担保责任。合同签订后，两被告仅按时支付了2018年4月1日前的应付租金，经信达公司持续催缴，意克拉公司仍未支付后续租金。2019年7月26日，意克拉公司发来《解除合同通知书》，通知信达公司自2019年7月31日起解除双方于2018年4月11日签订的编号为ＪＳＸＤ003号､ＪＳＸＤ004号的两份《房屋租赁合同》。2019年7月31日，信达公司收到意克拉公司《解除合同书》后第一时间回函，明确告知信达公司不同意意克拉公司的解除理由与解除合同的要求。2019年8月8日，信达公司为避免损失扩大，再次致函两被告，限其在8月12日前继续履行合同，否则，将视为意克拉公司提前退租，将依法收回房屋追究其违约责任。但两被告均未能明确表示继续履行合同并于2019年8月26日退还房屋，涉案合同在客观上无法履行，故此合同解除。信达公司为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认被告意克拉公司于2019年7月26日发出的《解除合同通知书》无效；2、被告意克拉公司支付自2019年4月1日至2019年8月26日的租金1043569.52元，逾期付款违约金（即滞纳金）86186.89元，并以1043569.52元为基数，自2019年8月27日起按日万元之五标准计算逾期付款违约金至实际支付之日止；3、被告意克拉公司支付违约金（2个月租金）及赔偿损失（6个月租金）共计1693864元；4、被告余飞燕对被告意克拉公司承担连带担保责任；5、被告承担本案全部诉讼费用。 被告意克拉公司、余飞燕辩称，一、首先信达公司请求确认解除合同无效的理由没有事实和法律依据，应予以驳回。二、意克拉公司在2019年3月31日之前，已经全部支付了合同约定的租金，其后确实没有支付，系意克拉公司履行不安抗辩权所致。三、信达公司要求支付多项违约金和损失，所以显失公平，且重复计算。四、信达公司要求余飞燕承担连带担保责任，因意克拉公司在本合同中没有过错，所以余飞燕也不应当承担连带责任。同时，针对本案纠纷，二被告因为信达公司隐瞒原建筑物的现状图纸，导致意克拉公司承租的房屋无法通过消防验收，被消防部门查处停业。2019年3月19日，意克拉公司就此事向信达公司交涉时，信达公司明确答复图纸是不会给被告，给被告图纸是自找麻烦，说明信达公司恶意隐瞒更改建筑物的事实。被告获悉后，于3月19日发出要求恢复原状减少租金的告知函，信达公司未与理涉。5月27日再次发出限期整改的告知函，信达公司仍未理涉，无奈被告意克拉公司于6月24日提起诉讼，于2019年7月26日发出解除合同通知书，这期间，被告于2019年6月4日去档案馆调出了图纸，发现确实受骗。2019年8月20日，意克拉公司作为另案原告变更诉讼请求为请求解除合同的期限为8月1日。原告故意隐瞒建筑变更的客观事实，导致被告的商场无法营业，被消防部门查处，无法实现合同目的，故根据合同法94条和96条的规定，被告发出的解除通知书有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，余飞燕（承租方）与信达公司（出租方）签订了ＪＳＸＤ001号房屋租赁合同，承租信达公司名下坐落于南京市建邺区江东中路223号101室部分（建筑面积1115.88平方米）、221号-10-11-12-13（建筑面积共173.21平方米）的房屋，面积共1289.09平方米。信达公司要求在本合同签订后一个月内成立以余飞燕为法定代表人的公司。待“公司”成立后，本合同余飞燕所有权利义务自动转由“以余飞燕为法定代表人的公司”承接。余飞燕将对本租赁合同承担连带责任。同日，余飞燕与案外人吴小华、吴颖签订ＪＳＸＤ002号房屋租赁合同，承租吴小华名下坐落于南京市建邺区的房屋，面积共计1793.28平方米。2018年3月28日，余飞燕向信达公司支付合同保证金42万元。2018年4月11日，信达公司与余飞燕签署《解除合同协议》，解除了ＪＳＸＤ001号房屋租赁合同，约定由信达公司与意克拉公司签订房屋租赁合同，原合同条款不变，余飞燕此前已履行的部分均视为新签合同的意克拉公司支付。同日，信达公司作为出租人、意克拉公司作为承租人、余飞燕作为担保人重新签订了ＪＳＸＤ003号、ＪＳＸＤ004号房屋租赁合同，约定意克拉公司承租信达公司原出租给余飞燕的房屋，其中，ＪＳＸＤ003号合同对应的是223号-101部分（建筑面积492.14平方米）、221号-12-13（建筑面积共87.58平方米）、ＪＳＸＤ004号合同对应的是223号-101部分（建筑面积623.74平方米）、221号-10-11（建筑面积共85.63平方米），其余合同条款与ＪＳＸＤ001号合同一致。 根据JSXD003号、JSXD004号房屋租赁合同约定，房屋交付标准为现状交付，乙方对所要承租的房屋现状进行了充分的考察与了解，愿意以现状承租该房屋；租期8年，自2018年4月1日起至2026年3月31日止，其中前2个月为承租方装修期；租金为5.4元/天/平米，第三年起，每年租金递增5%。其中，223号-101部分及221号-12-13房屋2018年9月1日前的租金285657元，2019年3月1日前的租金571314元，2019年9月1日前的租金571314元，2020年3月1日前的租金571314元；223号-101部分及221-10-11号房屋2018年9月1日前的租金349542元，2019年3月1日前的租金699084元，2019年9月1日前的租金699084元，2020年3月1日前的租金699084元，租金每半年支付一次，先付后用，在每一期租期到期日提前一个月支付。租赁保证金合计420000元由意克拉公司当天向信达公司支付，本合同解除或终止的，信达公司有权从保证金中扣除合理的相关费用，将余额退还意克拉公司。合同签订后，信达公司收到了意克拉公司的合同租赁保证金420000元。双方认可意克拉公司已将租金付清至2019年3月31日，2019年4月1日后的租金未支付。 2005年的工程设计图载明，案涉101室有一部分面积原被用于作为连接上下两层商场的一个扶梯，后案外人十朝春饭店承租了二楼后，因经营需要自行拆除了该扶梯。2010年信达公司取得了案涉江东中路223号101室、江东中路221号-10-11-12-13号房屋的产权证书后，案涉101室原被标识为扶梯的部分面积在房产分层分户平面图上未被标注为扶梯或者公共大厅而是属于被告房屋的专用面积。 2018年7月11日，南京市公安消防支队建邺区大队向意克拉公司发出宁建公消设查字（2018）第0013号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，载明已收到意克拉公司于2018年6月27日申报的内部装修消防设计图纸及申请资料，此次装修工程位于该建筑第一层局部，装修面积2373平方米，依照国家工程建设消防技术标准，不同意该工程消防设计，设计主要存在原始图轴区域（与案外人吴小华、吴颖签订的JSXD002号房屋租赁合同的区域）使用性质与平面布置图不相符。要求立即组织整改，整改后申请复查，未经复查合格，不得施工。 2018年12月4日，南京市公安消防支队建邺区大队向意克拉公司发出宁建公消限字2018第0504号《责令限期改正通知书》，指出其单位内部装修未进行消防设计备案并于2018年12月12日向意克拉公司作出《行政处罚决定书》，对其处以2000元的罚款。 2019年1月14日，南京市公安消防支队建邺区大队向意克拉公司发出宁建公消设查字（2019）第0002号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，载明不同意意克拉公司于2019年1月4日申报的内部装修工程中的消防设计，该工程消防设计备案检查不合格，设计存在以下问题：该场所西北侧占用原始建筑大厅公共区域，与原始建设图不相符，应当立即整改，未经复查合格不得施工。 2019年3月19日、5月27日，意克拉公司向信达公司发出告知函，告知消防部门拒绝办理房屋消防备案及罚款的情况，提出信达公司承担根据消防部门要求恢复101区域房屋楼梯等问题整改的费用及免除整改期间和公共面积的租金等等要求，否则将解除房屋租赁合同。2019年6月4日，信达公司回函，指出意克拉公司应自行承担后果并催缴欠付租金及滞纳金。 2019年3月26日，信达公司为了解决意克拉公司提出的消防问题组织了专题会议讨论意克拉公司的消防设计备案事宜。 2019年7月26日，意克拉公司向信达公司发出自2019年7月31日起解除JSXD003号、JSXD004号合同的通知。2019年8月2日，意克拉公司通知信达公司其已将承租房屋清空，请信达公司尽快接收房屋。2019年8月14日，信达公司向意克拉公司发出通知，告知意克拉公司需于2019年8月13日将JSXD003号、JSXD004号合同项下房屋退还，办理房屋交接手续。2019年8月19日，信达公司发函告知意克拉公司未清场完毕，无法办理交接手续。2019年8月26日，双方当场办理了收房交接手续，意克拉公司将物品全部搬走另行存在仓库内。 另查明，2018年9月13日、10月10日、11月7日、11月9日，信达公司向意克拉公司多次发送催缴租金通知。2018年11月19日，意克拉公司与信达公司签订《关于的补充合同》，载明因意克拉公司资金遭遇暂时困难，将2020年3月1日前应缴纳的租金支付时间调整为三个月一付，但意克拉公司需每期支付资金成本损失19055.97元。2018年12月7日、2019年3月8日、2019年7月11日、2019年7月19日，信达公司再行多次向意克拉公司发送《租金催缴通知》，要求意克拉公司付清欠款。 又查明，案外人吴小华名下位于本市建邺区的房屋用途为商业。2019年9月29日，余飞燕与案外人吴小华、吴颖签订《关于提前解除的协议书》，载明因余飞燕要求提前中止租赁合同，其向案外人支付违约金367270元。 庭审中，意克拉公司陈述消防第一次验收时因案外人吴小华的房屋为公寓性质不能作为商场没有通过，后在第二次验收时将该部分房屋剔除，消防部门后因建筑物涉及地图有楼梯问题占用公共大厅没有通过；其自认于2018年5月15日开始对其承租的一楼全部进行内部装修，2018年6月25日装修竣工后，于2018年7月21日起正常经营至2019年7月底。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。意克拉公司与信达公司签订的JSXD003号、JSXD004号《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行自己的义务。在信达公司依约交付房屋后，意克拉公司于2018年5月15日开始进场装修，2018年6月25日装修竣工。2018年7月11日，意克拉公司收到南京市公安消防支队建邺区大队向其发出的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，根据该通知书，意克拉公司进行消防设计申报的时间为2018年6月27日即装修结束后，申报的装修面积为2373平方米，与实际承租面积不相符。设计的主要问题为其承租的案外人吴小华、吴颖房屋使用性质与平面布置图不相符，意克拉公司提出系因案外人的房屋为公寓性质不适合做商场，但根据信达公司提交的不动产登记资料查询结果证明可知，该房屋性质为商业，意克拉公司所述不属实。根据2018年12月4日消防部门作出的《责令限期改正通知书》可知，意克拉公司内部装修并未进行消防设计备案。2019年1月4日，意克拉公司申报的内部装修工程中的消防设计被消防部门指出存在西北侧占用原始建筑大厅公共区域，与原始建设图不相符的问题后，要求其立即整改。随后意克拉公司发函要求信达公司承担恢复楼梯的费用及免除整改期间和公共区域的租金，在信达公司组织了专门会议讨论意克拉公司的消防备案事宜后，意克拉公司并未调整消防设计方案，而是向信达公司发出了《解除合同通知书》。此外，意克拉公司从第二期租金开始即存在欠付情况，且因资金困难要求变更租金给付方式但仍未能按时支付租金；其在装修完成后正常经营了一段时间。综上，意克拉公司并未提供有效证据证明消防备案中存在的问题是无法解决的，从而影响其合同目的的实现，因此，其未支付租金，单方面解除合同的行为构成了违约。因此，意克拉公司不享有合同解除权。原告要求确认意克拉公司于2019年7月26日发出的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因信达公司与意克拉公司已于2019年8月26日完成了涉案房屋的交接，因此，本院确认双方签订的JSXD003号、JSXD004号《房屋租赁合同》已于2019年8月26日终止。因双方确认意克拉公司的租金支付至2019年3月31日，故意克拉公司应支付信达公司自2019年4月1日至2019年8月26日的租金及双方在补充合同中约定的资金成本损失，其中，2019年3月-2019年2月全年租金总额为2540796元，2019年4月1日-2019年8月26日共计148天，故该期间的租金为1030240元，加上原告主张的一期资金成本损失19055元，现原告主张租金1024514.52元及资金损失共计1043569.52元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于信达公司主张的欠付租金的滞纳金，根据双方合同约定应根据逾期未付款项每日万分之五计算滞纳金，该约定超过了法律规定的上限，本院酌定为2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算滞纳金。根据双方签订的合同及补充合同的约定，意克拉公司应于2019年3月1日前支付2019年4月至5月的租金424626元（全年租金2540796元除以365天乘以61天）及资金损失19055元共计443681元，2019年6月1日前应支付2019年6月1日至8月26日的租金605614元（全年租金2540796元除以365天乘以87天），截至2019年8月19日，意克拉公司应支付信达公司滞纳金为442521元乘以2019年同期贷款利率4.35%除以365天乘以171天+605614元乘以2019年同期贷款利率4.35%除以365天乘以79天共计14720元，对于2019年8月20日起至实际清偿之日止的滞纳金以1043569.52元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）继续计算，对于超过部分不予支持。对于信达公司要求意克拉公司支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，尽管双方在合同中明确约定支付违约金同时赔偿损失，但是因为违约金的实质亦为赔偿损失，因此系重复主张，鉴于意克拉公司存在违约行为，故其应当承担相应的违约责任，本院酌定以3个月的租金损失即635199元为宜。因意克拉公司已向信达公司支付合同保证金420000元，该费用中可以用于抵扣上述欠款。扣除合同保证金后，意克拉公司应承担的违约金为215199元。因意克拉公司和信达公司签订的房屋租赁合同中明确约定由余飞燕对意克拉公司承担连带担保责任，余飞燕签字确认，因此余飞燕应对意克拉公司的上述债务承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下: 一、确认被告南京意克拉家居有限公司于2019年7月26日发送给原告江苏信达置业有限公司《解除合同通知书》无效； 二、被告南京意克拉家居有限公司于判决生效之日起十日内支付原告江苏信达置业有限公司自2019年4月1日至2019年8月26日的租金及双方在补充合同中约定的资金成本损失共计1043569.52元及滞纳金（截至2019年8月19日的滞纳金14720元；自2019年8月20日至实际清偿之日止的滞纳金以1043569.52元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）继续计算）； 三、被告南京意克拉家居有限公司于判决生效之日起十日内支付原告江苏信达置业有限公司违约金215199元； 四、被告余飞燕对被告南京意克拉家居有限公司的上述债务承担连带担保责任； 五、驳回原告江苏信达置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27834元，由原告江苏信达置业有限公司负担11734元，被告南京意克拉家居有限公司负担16100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费27834元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。 审 判 长  胡维华 审 判 员  宋 玲 人民陪审员  楚平利 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  钱 馨 书 记 员  何婷伟