宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11129号原告:禹某1,住宁夏回族自治区固原市泾源县。委托诉讼代理人：王某，北京德恒（银川）律师事务所律师（特别授权）被告:禹某2，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：禹某3，系被告父亲，住宁夏回族自治区银川市,身份证号码:×××（特别授权）原告禹某1与被告禹某2宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告禹某1及其委托诉讼代理人王某、被告禹某2的委托诉讼代理人禹某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禹某1向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告签订的《房屋转让协议书》无效,并判令被告立即向原告返还505000元转让款、支付101000元违约金,共计606000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年7月12日,原、被告签订《房屋转让协议书》,双方约定被告将其位于银川市××区的2.2亩独立院落以505000元转让给原告。该《房屋转让协议书》签订后当天,原告通过转款方式将上述转让款支付给被告,被告于当天收到505000元转让款后,当即给原告出具收条一份。事后原告了解到自己不是涉案房屋所在村委会村民,无权购买该村房屋及宅基地,其与被告签订的《房屋转让协议书》无效,就多次与被告沟通返还转让款事宜,均遭到拒绝。原告无奈,为维护自己的合法权益,根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请!被告禹某2辩称，1.双方买卖的经过：禹某3有两个亲戚禹xx（泾源人）禹某3的大挑担，兰尔沙（禹xx女婿）。2010年由禹某3的二挑担（良田镇人）给他们二人从他人手中以40万元买回2.2亩宅基地及500平米房子，二人家境贫寒，一个年迈多病，一个长期在外打工，他们请求禹某3给他们帮忙借钱40万元，后来禹某3就同意了，想办法向亲戚帮助他们借给他们钱。购买后，简单收拾，二人居住一段时间，良田镇在2013年航拍登记时备案两人实名备案，现在也可以查到两人信息，后来，禹xx年老不适应，户口一时转不上来，兰尔沙一时间拿不出来钱，现在兰xx还在火车站打工，二人决定不来良田镇居住，一致意见，由禹某3负责把该出宅基地及房屋转让出去，2016年原告多方打听，在良田镇亲戚（二挑担妻子）处打听到此事，多次与禹某3亲戚协商购买此二处宅基地，就在禹某3一时路远，赶不到良田镇时，原告急于购买，禹某3只好由在银川的女儿（禹某2）代为办理此事。二、意见及理由。1.首先原告起诉被告实属不道德的行为，有背社会主义核心价值观，自己违约而自己当原告状告他人，自己明知不是涉案宅基地村民而三番五次找被告亲戚要求购买；2.时隔4年之久原告反悔，原告应自己承担全部责任；3.原告购买后该地上的房子400多平米现在已被拆除，这个给被告造成巨大损失，原告购买宅基地就是为了谋取更大利益，在谋利无门的情况下，恶人先告状，禹某3认为法院应该不予支持；原告为什么不在购买后第二年起诉，一直从长达近5年之久，如当时反悔被告求之不得；4.如果说合同违法，是双方造成的，更多的是原告，如果没有购买市场就没有卖方市场，责任应该由原告承担，请法庭明察；5.要求原告对予以拆除的房子、大门、院墙恢复原状。本案查明的要素事实如下：一、是否签订书面合同：是；二、签订合同的时间：2016年7月12日（合同笔误）；三、转让款是否支付完毕：是；四、付款方式：38.5万元转账，12万元现金；五、是否有转账凭证：是；六、是否有收条：是；七、转让标的物：面积2.2亩独立院落，房屋8间；八、房屋来源：从第三人处购得后加盖部分房屋；九、转让标的物所在地：良田镇兴源村二队；四址：东至住户，西至路，南至路，北至住户；十、原告购房目的：父母居住；十一、原被告是否属于同村集体经济组织成员：否；十二、是否有倒卖土地行为：否；十三、房屋现状：100多平米（10间房子）存在，剩下400多平米被拆除；十四、拆除原因：违建。以上事项中为双方无争议事项。双方对案涉合同价款、合同主体、合同效力存在争议。针对争议内容案涉合同价款、合同主体、合同效力，原告围绕该争议内容依法提交了证据：房屋转让协议书一份（原件）、收条一份（原件）、黄河农村商业银行存款账户交易明细一份（打印件）、一本通绿卡通交易明细（客户）一份（打印件），以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信。被告未提交证据。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地属于农民集体所有，故农村房屋的转让应在同村集体经济组织成员之间进行。本案中，被告禹某2非兴源村集体经济组织成员，却从他人处购得案涉土地及房屋，又在该未取得宅基地使用权的土地上加盖房屋并向案涉房屋及所系土地所在经济集体组织以外的成员转让获利，其行为违反法律的强制性规定，当属无效，故原被告双方签订的《房屋转让协议书》无效。原告诉请确认原被告双方签订的《房屋转让协议书》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇兴源村集体经济组织成员，却主动前往购买，其的行为存在过错，且在政府对该房屋拆除时，不积极联系被告，返还房屋残余价值，应当承担10%的过错责任。本案中，合同相对方为禹某1与禹某2，禹某2的委托诉讼代理人禹某3虽辩称其委托禹某2签订合同，但合同由被告禹某2签订、转让款由被告禹某2收取，且原告当庭提交的合同、收条及转账凭证均可以证明上述事实，另被告未提交证据证明禹某2与禹某3二人之间的代理关系，且原告当庭对该辩解予以否认，故被告应承担举证不利的法律后果，故合同无效的返还义务仅由被告禹某2履行，故由被告禹某2向原告禹某1返还转让款454500元。对于原告主张的被告向其支付违约金，因任何人不得在其违法行为中获利，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第六十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告禹某1与被告禹某2于2016年7月12日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告禹某2于本判决生效后十日内退还原告禹某1转让款454500元；三、驳回原告禹某1的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，由原告禹某1负担1232元，被告禹某2负担3698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平二〇二〇年十一月二十六日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。