广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9587号原告：广州市水投土地开发有限公司，住所地广州市天河区临江大道501号，统一社会信用代码91440101691547469N。法定代表人：许群，执行董事。委托诉讼代理人：卢楚晓，广东品泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀波，广东品泓律师事务所实习人员。被告：广州中圣物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区大沙东路黄埔儿童公园内。法定代表人：兰海卫。委托诉讼代理人：黄秀连，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灵，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市水投土地开发有限公司（以下简称“水投公司”）诉被告广州中圣物业管理有限公司（以下简称“中圣公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水投公司的委托诉讼代理人卢楚晓、李耀波，被告中圣公司的的委托诉讼代理人黄秀连、陈灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告水投公司提出以下诉讼请求：1．被告与原告签订补充协议，将原合同书约定的项目设备土地使用面积变更为9542.18平方米，设备使用绿地面积变更为34779.66平方米，并自2015年4月起被告应当支付的月租金变更为71039.94元；2.被告向原告支付拖欠的租金，计至2019年12月31日为2195721.01元；3.被告向原告支付违约金（以拖欠的2195721.01元作为本金，每天1%计算违约金）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2012年5月30日原告与被告签订《合同书》，约定由被告租赁原告白云湖游乐场物业，签订合同时该物业的面积为设备使用土地面积7330平方米，绿地面积23795平方米。后经双方共同委托“广州市精益测绘技术有限公司”对该物业进行重新测量，确定该物业设备使用土地面积为9542.18平方米，绿地面积为34779.66平方米。2015年4月3日原告与被告就该物业新测量面积租金收取事宜进行会谈。双方会谈确认“游乐设施占地面积8437.77平方米、经营场所及摊档面积1023.35平方米、食堂面积81.06平方米，总计9542.18平方米，按3.8元/平方米/月收取，其中摊档类61.05平方米从2014年8月开始经营起计算。剩余面积34779.66平方米。暂按1元/平方米/月收取。2014年2月至2015年3月实际应交租金为922493.6元，现已按51649元/月交纳12个月共计619788元，仍需补交302705.6元。2015年4月起按新租金计缴，暂按71039.04元/月补交。本次会谈形成了书面的《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》。2019年6月19日，被告发《关于白云湖游乐园面积确认函》，认为绿地面积34779.66平方米中有10413.66平方米的部分属于公共绿地面积，并非由被告所使用，因此只愿意按照24366平方米的部分缴交绿地面积租金。2019年7月1日，原告与被告就该物业租金事宜进行会谈，会议确认被告承租的游乐场物业绿地面积按24366平方米计收租金，其余10413.66平方米面积的绿地使用权归原告，如被告需要继续使用其余部分的绿地应当征得原告同意并且按照实际面积计算租金，被告应当与原告就本次会谈确认的事宜签订补充协议以尽快解决租金争议。然而经原告多次催告后，被告至今仍未与原告签订补充协议，本次会谈形成书面的《会议纪要》，被告法定代表人在该文件签名，对双方当事人均有约束力。综合《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》、《会议纪要》文件约定，被告如要使用该物业全部土地，应当从2015年4月起按照71039.94元/月的租金标准向原告支付租金，并补交2014年2月至2015年3月期间少缴的租金302705.6元，但原告虽然实际占用使用了该物业全部土地，却拒绝支付10413.66平方米面积的绿地租金，自2015年4月至2019年10月31日55个月少支付572751.3元，并且2014年2月至2015年3月期间所拖欠的租金仍有55162.15元未支付，合计拖欠627913.45元租金，在627913.45元款项中，被告最后一期付款期限为2019年10月5日，至今也超过30天，产生违约金188374.04元，如此既符合合同约定，又不违反合同法关于违约金的相关规定。被告中圣公司答辩称：截止2019年12月31日，被告已超额支付租金，无需向原告补交租金，原告主张的租金计算方式如实际使用面积、起租期、递增率等均不符合双方的约定，其诉请没有任何事实依据和法律依据，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。一、原告主张的使用面积有误，被告实际的使用面积为32639.09平方米，应以此面积计算租金。二、原告从2013年6月1日起计租有误，应从双方确认的2014年2月开始计租。三、原告要求判令双方签订补充协议依法无据，依法应驳回；四、原告无权要求支付违约金，且违约金标准太高，应予以驳回。经审理查明：2011年8月12日，原告与广州市白云湖水利工程管理处签订《广州市白云湖配套服务经营设施授权合同书》，取得白云湖湖区红线范围内的建设经营的配套服务的授权。2012年5月30日，水投公司（甲方）、中圣公司（乙方）签订《合同书》，约定：第一条使用场地的位置、用途:1-1乙方向甲方承租白云湖游乐场（项目设备使用土地面积约为7330平方米，设备使用绿地面积为23795平方米，具体面积最终按照实地测量为准。场地具体范围详见合同附件一《场地范围及平面示意图》，面积详见合同附件二《白云湖游乐场规划设计图》）。1-2乙方使用该场地作为游乐场使用。乙方必须按照政府有关规定办妥相应的经营执照和收费许可方可经营。第二条场地使用期限：场地使用期限自2012年6月1日起至2022年5月31日止，场地使用期限共计10年。另外甲方同意给予乙方免缴纳租金期限为6个月【自2012年6月1日起至2012年9月30日止，2013年1月1日起至2013年3月28日止】；第三条场地租金及支付时间：3-1第一、第二年、第三年项目设备使用土地月租金为3.8元/平方米/月，设备使用绿地月租金为1元/平方米/月。第一年租金为309894元，即每月租金51649元，第二年租金为619788元，第三年租金619788元，第四年租金在上一年每月租金的基础上递增8%，年租金为669371.04元，即每月租金为55780.92元，第五年租金为722920.68元，即每月租金为60243.39元，第六年租金为780754.32元，即每月租金65062.86元，第七年租金为843214.68元，即每月租金为70267.89元，第八年租金为910671.84元，即每个月租金为75889.32元，第九年租金为983525.64元，即每个月租金为81960.47元，第十年租金为1062207.72元，即每个月租金为88517.31元。合同正式生效之日起计付租金，乙方须于每月5日前，以当月租金以银行转账方式交纳给甲方。同时甲方开具合法有效等额发票给乙方。第五条交付和经营：甲方将场地按签约时的现状交付乙方使用。第十条违约责任：乙方未按照本合同第三条约定的金额和期限支付租金，甲方有权按应缴未缴额每日1%收取滞纳金直至清偿之日。逾期超过1个月，继续履行合同，乙方按1.2倍租金标准向甲方支付租金直至乙方清偿租金及按前述每日1%的标准支付滞纳金。合同附《场地范围及平面示意图》、《广州白云湖游乐园规划设计》显示绿化面积23795平方米。后双方又签订了《白云湖游乐场租赁合同补充协议》，达成如下补充条款：甲方同意免租期延长6个月，调整后的免租期为2012年6月1日至2012年9月30日，2013年1月1日至2013年8月31日，第一年（2012.6.1-2013.5.31）每月租金51649元，年度租金计154947元（第一年计租期3个月，免租期9个月）；第二年（2013.6.1-2014.5.31）每月租金51649元，年租金464841元（第二年计租期9个月，免租期3个月）；第三年（2014.6.1-2015.5.31）每月租金51649元，年租金619788元；第四年（2015.6.1-2016.5.31）每月租金55780.92元，年租金669371.04元；第五年（2016.6.1-2017.5.31）每月租金60243.39元，年租金722920.68元；第六年（2017.6.1-2018.5.31）每月租金为65062.86元，年租金780754.32元；第七年（2018.6.1-2019.5.31）每月租金为70267.89元，年租金843214.68元；第八年（2019.6.1-2020.5.31）每月租金为75889.32元，年租金910671.84元。2012年12月27日，原告向被告致函，称其未缴纳2012年10月至12月的租金154947元，要求于2012年12月31日前缴清。2013年5月22日，原告向被告发《市水投发公司关于要求白云湖陆上游乐场项目停工的通知》【穗水投土发[2013]42号】，记载：因前期规划、施工许可等报建手续不齐，不具备施工条件，要求你司立即停止该项目的施工，直到办齐报建手续完善后并报白云湖管理处批准后再组织进行施工。2013年7月2日，广州市水务局向原告发《广州市水务局关于白云湖游乐园项目建设报审的意见》，要求原告按相关法规要求，办理审批（核）手续。2013年8月5日，原告向广州市白云湖水利工程管理处发《市水投土发公司关于请同意白云湖陆上游乐场项目设备安装的函》，记载：由于该项目部分前期规划手续不齐，根据5月21日贵处关于白云湖陆上游乐场项目停工通知的要求，我公司于5月22日向经营建设单位下达了停工通知，要求经营建设单位完善有关手续后方可复工。至此，该项目已停工超过2个月。恳请管理处审批同意经营建设单位安装设备。2013年11月18日，广州市水务局向原告发《广州市水务局关于白云湖云湖游乐场复工的批复》，记载：一、对照《广州市水务局印发广州市白云湖经营性设施建设运营内部管理规定（试行）的通知》，具备开工条件，同意开工。二、该游乐场辅助性临时设施建设占地面积和建设面积须严格按照我局盖章确认的方案实施，方案见附件《临时建筑平面图》；三、由白云湖水利工程管理处代表我局负责对项目实施监督、管理。2013年11月20日，原告向被告发《市水投土发公司关于白云湖陆上游乐场项目复工的通知》，记载同意复工，请严格按照市水务局批复的内容进行白云湖游乐场建设工作。2013年12月16日，被告向原告发《关于白云湖游乐场延期的申请》，称合同签订后，迟迟不能交付场地，白云湖水利工程管理处阻挠，于2012年10月才得以接管场地，按照约定水电接口由原告提供，原告迟迟不能落实水电问题，致使我司无法正常开工，场地现状为低洼沟地，组织填土过程中，又受到国土、城管、规划及当地村民的阻挠，直至2013年2月平整土地才得以完工。原告以报建手续不完善为由，发来《停工令》，在我司递交相关材料后，2013年3月份发来了《开工令》，后再次以我司手续不完善为由，于2013年5月再次发放了《停工令》。从2011年至2013年11月已是两年，希望原告能增加两年的免租期。原告对该申请的真实性无异议。2014年1月23日，原告向被告发《市水投土发公司关于白云湖云湖游乐场滑行龙等26宗游乐设施运营的批复》，同意部分游乐设施投入运营，部分设施未取得证照不得私自运营。2014年4月18日，原告向被告致函，催收租金：白云湖游乐场项目从2012年至2014年，累计欠租516490元，小卖部项目2014年3月，欠缴租金4000元，白云湖水上项目2013年至今欠缴租金100000元。2014年4月20日，被告再次向原告发《关于白云湖游乐场延期的函》，从2012年中标开始，几经停工复工，建设周期长达两年之久，加之原告提供的该场地没有水电接口给施工进度造成了影响。游乐场的建设理念根据白云湖管理处意见修改不定，重复建设造成经济损失及资金链的周转困难，今年二月份才得以正常开业。希望能在原有基础上将免租期延长至2014年2月1日，并将整体租期向后延续两年。同日，被告复函原告，同意先行缴纳2014年2、3、4月游乐场租金154947元以及白云湖水上项目租金100000元，共计254947元从海珠湖水上项目押金中扣除。2015年1月，广州市精益测绘技术有限公司受原、被告委托，对白云湖游乐场进行测绘，并出具测绘报告：红线总面积为58265.53平方米，其中铁路安全距离内面积为13943.69平方米，游乐场实际使用面积44321.84平方米，其中经营面积为9542.18平方米，非经营面积为34779.66平方米。2015年4月3日，原告与被告进行会谈并形成《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》：一、租金收取分为两个阶段，存在争议事项的部分暂时搁置，待认定后再结算。二、对无争议部分从2014年2月游乐场开业起按如下方式收取：1、游乐设施占地面积8437.77平方米，经营场所及摊档面积1023.35平方米、食堂面积81.06平方米，总计9542.18平方米，按3.8元/平方米/月收取，其中摊档类61.05平方米从2014年8月开始经营起计算。剩余面积34779.66平方米，暂按1元/平方米/月收取。2、2014年2月至2015年3月实际应交租金为922493.6元，现已按51649元/月缴交12个月共计619788元，仍需补交302705.6元。3、2015年4月起按新租金计缴，即暂按71039.94元/平方米/月缴交（争议事项部分待认定后再结算）；三、差额租金补缴及4月份租金须在4月10日前缴齐。等等。2015年4月13日，被告致函原告，根据白云湖游乐场的测量结果，经营项目的面积为9542.18平方米，原合同面积为7330平方米，对于差额部分的租金从2014年2月开始补缴至2015年3月，共117688元，同意从海珠湖游船剩余押金331599.5元中转出117688元补缴白云湖游乐场的差额租金。从2015年4月起，游乐场经营项目的面积按9542.18平方米计算，其他存在争议的面积待双方协调解决后再据实补缴。2016年3月15日，原告致函被告，称被告只按新的设备使用面积缴交租金，绿地面积仍按旧面积缴交，差额为每月10984.66元，要求被告七日内作出正式的表态，逾期将视为放弃意见表达，将依据合同及面积测量结果追收应缴的差额租金。2019年6月19日，被告致原告《关于白云湖游乐园面积确认函》，称白云湖游乐场游乐设备使用面积9542.18平方米，按合同约定3.8元/平方米/月计收租金，游乐设备已按使用面积缴纳租金，测量结果余下（绿地）面积34779.66平方米，实际上绿地面积有10413.66平方米未曾使用，10413.66平方米属于公共绿地面积。应按照实际使用绿地面积24366平方米缴纳租金，按合同约定1元/平方米/月计收租金，即游乐场每月租金为60626.284元。2019年7月1日，水务资产公司于被告就解决白云湖游乐场及游船项目补充协议签订事宜进行协商：一、游乐场绿地面积按24366平方米计收租金，差额的10413.66平方米的使用权归我方。中圣公司如需使用差额部分的场地，须征得我方的书面同意并按实计算租金……三、按上述要点，在2019年7月底前完成游乐场项目、游船项目的补充协议的签订。2019年11月19日，广州水务资产管理有限公司向被告发《水务资产公司关于白云湖游乐场项目整改相关事宜的函》，记载：2019年11月14日，市水投集团对白云湖游乐场项目进行安全检查，发现部分游玩项目存在较大的安全风险。鉴此，聘请有资质的安全检测公司对游乐设施进行检测评估工作。请自发函之日起至2019年12月31日期间暂停游乐场项目内A、B级游乐设施的运营，免除游乐场租赁合同该段时间内的租金，并对游乐场租赁合同到期日作相应的时间顺延。2019年12月27日，被告向原告发《关于白云湖游乐场补充协议的申请函》，记载：由于未能按合约如期交付用地且相关土地手续不完善，以及在建设过程中各种原因造成乙方工程进度延误等问题导致延期开业，申请：建议减免白云湖游乐场的租金递增作为对上述问题的解决方式。2020年5月，广州市精益测绘技术有限公司再次出具《白云湖游乐场实际使用面积项目报告》，测得红线总面积为58265.53平方米，其中铁路安全距离内面积为13943.69平方米，游乐场占地面积44321.84平方米，政策性原因导致无法使用面积其中游乐设施759平方米，绿地10923.75平方米，游乐场实际使用经营面积为8437.77平方米，实际使用绿地面积为24201.32平方米。其中白云湖游乐场实际使用面积测绘签到表有被告法定代表人张国亮2020年5月11日的签名。原告向被告提交了租金清单，确认截止至2019年9月30日，被告共缴纳租金4242447.46元，被告提交租金汇总表，记载缴纳租金4263924.88万元，双方确认差额部分21477.5元为被告代原告支付的2015年测绘费用。以上事实，有合同书、补充协议、报告、函、会谈纪要、租金清单、汇总表、通知、申请以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告诉讼请求主张变更租土地使用面积、租金数额以及拖欠租金、违约金，其主要原因在于双方在实际土地使用面积及租金的起算日期产生分歧。关于租金起算点。原告认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》所记载的争议事项为2014年2月之前租金，双方对租金的起算日期存在争议一直未解决，被告认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已确认租金起算点为2014年2月，对此，本院认为：1、从文本上，原告于2013年5月22日向被告发《市水投土发公司关于要求白云湖陆上游乐场项目停工通知》要求被告立即停止该项目施工，2013年11月18日广州市水务局向原告发《广州市水务局关于白云湖云湖游乐场复工的批复》同意开工，为此被告于2013年12月16日向原告发《关于白云湖游乐场延期的申请》申请增加免租期两年，原告称《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》中“存在争议事项的部分暂时搁置，待认定后再结算”是对租金起算点问题的处理显然不符合语意，租金起算点所涉及免租期问题是需双方协商问题，而认定通常指对某个事实的确认；2、从租金收取情况看，2015年4月3日达成《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》后，原告向被告发过催缴租金函，但原告从未向被告催缴过2014年2月前租金，向被告开具的发票日期也是从2014年2月开始，不符合常理；3、从后续协商过程看，双方长达四年多的协商过程中从未提起租金起算点问题。据此，《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》中“对无争议部分从2014年2月游乐场开业起”理解为双方就租赁期限起算日调整至2014年2月达成一致更符合文本意思以及合同履行的实际情况，故双方已在《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已确定租金的起算点为2014年2月。原告主张2013年6月1日至2014年1月31日的租金，本院不予支持。关于实际土地使用面积。原告认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已对实际土地使用面积达成共识，被告认为《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》中争议项为实际土地使用面积，双方一直就实际土地使用面积进行磋商，应以2020年的测绘报告为准。对此，本院认为，从《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》的内容看，该会谈记录记载“根据白云湖游乐场最新测量数据对游乐场租金的收取事宜进行商议并达成的共识。其中剩余面积34779.66平方米，暂按1元/平方米/月计算。即按71039.94元/月缴纳租金(争议事项部分待认定后再结算)”，可知该会谈记录基于最新面积测量数据形成，结合原告于2016年3月15日向被告出具的《市水投土发公司关于尽快解决租金缴交事宜的函》中“贵司只按新的设备使用面积缴交租金，绿地面积仍按旧面积缴交，差额为每月10984.66元。我司多次提议与贵司解决办法，但贵司一直没有正式表态。请贵司在收文七日内向我司作出正式的表态，逾期将视贵司放弃意见表达，我司将依据合同及面积测量结果追缴贵司应缴的差额租金”，可以看出双方并未就实际土地使用面积达成一致，原告主张《关于白云湖游乐场新测量面积租金收取的会谈记录》已就实际土地使用面积达成共识本院不予采纳。广州市精益测绘技术有限公司于2015年出具测绘报告记载游乐场设备使用面积为9542.18平方米，被告于2019年6月19日致原告《关于白云湖游乐园面积确认函》未提出异议，本院确认游乐场设备实际使用面积为9542.18平方米。至于绿地面积，经测量为34779.66平方米，双方无异议，但被告认为实际使用的绿地面积为24366平方米，对于剩余10413.66平方米属于公共绿地面积还是被告实际使用绿地面积，双方产生分歧。对此，本院认为双方在未确认实际租赁面积的情况下签订租赁协议，多次协商未果导致至今仍未确定绿地的使用界限，因实际使用绿地面积用于游乐设备配套，并无精确地参照标准，结合双方签订的《合同书》附件广州白云湖游乐园规划设计图中规划游乐场设备绿地使用面积为23795平方米，以及2019年7月1日会议纪要中原告同意按24366平方米计收租金，本着定纷止争的目的，被告主张2019年11月18日前绿地实际使用面积为24366平方米，本院予以采纳。关于原告主张签订补充协议，变更土地使用面积以及月租金数额。双方已就游乐场设备实际使用面积为9542.18平方米达成一致意见，原告再主张变更为9542.18平方米已无必要；关于绿地使用面积，双方并未达成一致意见，本院仅酌定2019年11月18日前绿地实际使用面积按24366平方米计算租金，双方可参照上述面积标准签订补充协议，也可以进一步协商绿地的实际使用面积及租金，故原告主张就面积、月租金变更签订补充协议，本院不予支持。关于原告主张租金差额。自2014年2月起，按照游乐场项目设备实际使用面积为9542.18平方米，绿地实际使用面积为24366平方米，每月租金为60626.284元，按照合同约定第四年租金在上一年每月租金的基础上递增8%，虽被告发函申请免租租金递增部分，但原告并未对此回应，2019年11月19日原告发函因需对游乐设备安全进行评估检测而暂停计算租金，故租金计算至2019年11月18日，租金总额应为4550004.74元（60626.284元＊36个月+60626.28元＊12个月＊1.08+60626.28元＊12个月＊1.08＊1.08+60626.28元＊9个月＊1.08＊1.08＊1.08+60626.28元/30天＊18天＊1.08＊1.08＊1.08）。因2015年评估费双方付一半，被告实际已支付租金4263924.88元，故还需补交租金286079.86元（4550004.74元-4263924.88元）。原告主张其他超出的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金。因租金面积差额需补交的部分租金原因在于双方未就实际租赁面积达成一致，故原告主张该部分的违约金，本院不予支持。关于其它补交的部分租金，按照双方确定的设备实际使用面积为9542.18平方米以及《合同书》暂定的绿地实际使用面积为23795平方米，前三年每月租金为60055.28元（9542.18平方米＊3.8元+23795平方米＊1元），该部分补交租金为243226.29共计【60055.28元＊36个月+60055.28元＊12个月＊1.08+60055.28元＊12个月＊1.08＊1.08+60055.28元＊9个月＊1.08＊1.08＊1.08+60055.28元/30天＊18天＊1.08＊1.08＊1.08）-4263924.88元】，双方约定逾期支付租金每日按未缴额1%收取滞纳金，该违约金标准过高，超过本金的30%，原告主张按不超过本金的30%计算，符合法律规定，予以支持，被告应支付原告逾期支付租金违约金72967.89元（243226.29元＊30%）。超出的部分，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决书生效之日起5日内，被告广州中圣物业管理有限公司向原告广州市水投土地开发有限公司补交租金合计286079.86元。二、于本判决书生效之日起5日内，被告广州中圣物业管理有限公司向原告广州市水投土地开发有限公司支付逾期支付租金违约金72967.89元；三、驳回原告广州市水投土地开发有限公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14817.75元，由原告广州市水投土地开发有限公司负担12953.89元，由被告广州中圣物业管理有限公司负担1863.86元并于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十一月二十六日书记员  郑萍军