山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初4017号原告：山东景和置业有限公司，住所：济南市历城区经十路601号，统一社会信用代码：9137010067226771XH。法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：曹姝，女，1970年11月14日出生，汉族，居民，住龙口市，现羁押于烟台市看守所。委托诉讼代理人：朱广斌，山东崇真律师事务所律师。被告：崔常洁，男，1972年9月23日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王巍，龙口高新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曲少伟，龙口高新法律服务所法律工作者。被告：解立英，女，1973年1月3日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王巍，龙口高新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曲少伟，龙口高新法律服务所法律工作者。被告：龙口奇正汽车配件制造有限公司，住所：龙口市经济开发区，统一社会信用代码：91370681792488015Y。法定代表人：姜训波，执行董事兼总经理。龙口奇正汽车配件制造有限公司管理人负责人：姜立波，组长。委托诉讼代理人：衣超，管理人工作人员。被告：龙口泰尔斯机械有限公司，住所：龙口市中村镇政府驻地，统一社会信用代码：91370681725416097W。龙口泰尔斯机械有限公司管理人负责人：姜立波，组长。委托诉讼代理人：衣超，管理人工作人员。被告：龙口市众邦传媒有限公司，住所：龙口市高新技术产业园区通海路南首路西，统一社会信用代码：91370681792483054U。法定代表人：任克发，执行董事。被告：于金凤，女，1963年2月7日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王成立，龙口东江法律服务所法律工作者。被告：烟台祥波经贸有限公司，住所：烟台市高新区创业路42号，统一社会信用代码：9137060008399111XB。法定代表人：崔常洁，执行董事兼总经理。第三人：李钰娜，女，1971年1月1日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：宋兆乾，山东乾渥律师事务所律师。原告山东景和置业有限公司（简称景和）诉被告曹姝、崔常洁、解立英、龙口奇正汽车配件制造有限公司（简称奇正）、龙口泰尔斯机械有限公司（简称泰尔斯）、龙口市众邦传媒有限公司（简称众邦）、于金凤、烟台祥波经贸有限公司（简称祥波）、第三人李钰娜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景和的委托诉讼代理人李友震，被告曹姝的委托诉讼代理人朱广斌，被告崔常洁、解立娜的委托诉讼代理人王巍，被告奇正、泰尔斯的委托诉讼代理人衣超，被告于金凤的委托诉讼代理人王成立，第三人李钰娜的委托诉讼代理人宋兆乾到庭参加了诉讼，被告众邦、祥波经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景和向本院提出诉讼请求：1、解除对原告所有的九英里颢苑4#1-1701、4#1-1702、4#1-1502、1#2-1402（均位于济南市，分别简称1701、1702、1502、1402）号房产预查封；2、停止对1701、1702、1502、1402房产的评估拍卖；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月23日，景和与祥波签订借款合同及借款合同补充协议，约定景和向祥波借款人民币1000万元整，借款期限24个月，自2015年9月24日至2017年9月23日。景和与祥波指定的人员解立英、崔常洁、曹姝就景和开发建设的九英里颢苑小区1701、1702、1502、1402、4-2-501（非涉案房屋，简称501）房屋签订商品房销售合同并网签到解立英、崔常洁、曹姝名下，作为双方借款的抵押担保。当景和部分归还借款，景和与曹姝等人的商品房销售合同部分解除，并且祥波应配合景和办理网签撤销手续。即当景和与祥波不再存在债权债务关系了，景和与曹姝等人的全部商品房销售合同即解除，且祥波亦应配合景和办理网签撤销手续。2017年9月20日，祥波向我公司发出债权转让通知，告知我公司将对我公司享有的债权转让给李钰娜，并告知我公司向李钰娜履行债务。之后，我公司一直在与李钰娜协调沟通还款事宜。因此，自2017年9月20日起，景和与祥波即不再存在该1000万的债权债务关系，根据双方签订的借款合同补充协议，以该1000万借款为基础所产生的景和与曹姝等人的五套商品房销售合同亦无存在的基础，即自2017年9月20日解除，且祥波亦应配合景和办理该五套房屋的网签撤销手续。然而祥波因其他债务被他人起诉至贵院，祥波与曹姝等人在明知祥波已经将对景和的债权全部转让给李钰娜，祥波对景和已经不享有债权，五套商品房买卖合同已经失去了存在的基础，即已经解除，祥波应该按照约定配合景和办理五套商品房的网签撤销手续的情形下，仍然将涉案的四套房屋作为担保。贵院在未审核涉诉四套房屋有无实际支付购房款的情形下即予以保全。贵院在景和提起执行异议之诉中，在充分审理调查了该四套房屋实际是以景和与祥波存在1000万借款为基础才签订的商品房销售合同并网签给曹姝等人的，曹姝等人并未实际支付一分钱，且1000万借款已经在债务到期之前转让给了第三人李钰娜，第三人李钰娜与景和自2017年9月20日后亦一直在沟通还款事宜的情形下，却仍然置事实与法律于不顾，裁定驳回了景和提出的执行异议请求。景和将其开发建设的房屋网签给曹姝、崔常洁、解立英，作为景和与祥波借款的担保方式进行网签的行为明显属于担保法禁止的让与担保，该种担保方式违反了物权法关于禁止流质、流押的规定，应属无效。并且解立英、崔常洁、曹姝并未支付过任何购房款，因此该四套房屋的商品房买卖合同理应无效，该四套房屋所有权为我公司。被告曹姝辩称，房子不是我的，是公司的，怎么处理与我无关。被告崔常洁、解立娜辩称，一、祥波实际控制人为姜训波，二被告和曹姝与原告签订合同，以及用涉案房产提供担保均是执行祥波的意思，根据《借款合同补充协议》第四条的约定，选择了执行商品房销售合同；二、二被告以涉案房产提供担保案件系于金凤与奇正、泰尔斯的民间借贷案件。涉案四处房屋提供担保时间早于祥波转让债权给李钰娜的时间。三、当涉案房屋出现约定法律风险时，原告同意与祥波指定的代持人履行买卖合同，原告用与房屋等额价值的金钱偿还祥波借款的同时收取购房款。二被告及曹姝与祥波系委托代持关系，以个人名义代表祥波执行与原告的商品房买卖合同。四、如果原告未按约归还借款，原告和二被告及曹姝继续履行商品房销售合同。原告与二被告及曹姝签订的商品房销售合同行为不属于让与担保。被告奇正、泰尔斯辩称，二被告系两个独立公司，二被告对本案抵押财产并不知情，二被告均已进入破产清算程序，无财产可供执行。祥波与原告借款和二被告无关。被告于金凤辩称，一、原告与祥波及原告与被告崔常洁、解立英、曹姝签订的借款合同、借款合同补充协议、商品房买卖合同均属合法有效，应当予以保护。二、祥波已于2016年11月22日支付了涉案四套商品房购房款1007.636万元。借款合同补充协议第四条“若非乙方原因导致房屋不能办理网上撤销手续，或出现查封、冻结、扣押等法律风险的均视为乙方在等额价值内已偿还完毕甲方债务”的约定，是双方真实意思表示，符合法律规定。2016年11月22日，崔常洁、解立英、曹姝以指定持有人的身份在龙口市人民法院出具担保书，是将借款行为转换成购房的行为，导致房屋不能办理网上撤销手续，触发上述第四条款执行条件，乙方原告将担保的四套房屋总价1007.636万元在该房屋等额价值内已偿还向甲方祥波的借款，这就证明祥波已支付了涉案四套商品房的购房款，上述事实清楚，真实合理，应依法予以保护。三、(2016)鲁0681民初5084-A民事裁定书作出依法查封涉案四套房屋，是对担保人以其购买的商品房作担保而做出的司法确认，该裁定书认定事实清楚，合法有效，原告没有在异议期5日内提出异议，该裁定书即产生效力，原告现在提出异议，已超出法定异议期2年多，其申请撤销查封的理由不成立。依据如下：1、担保人出具担保书为他人提供1000万元财产担保；2、担保人出具的已经备案登记的商品房买卖合同；3、担保人担保依据是借款合同中祥波公司出借的1000万元以及借款合同补充协议第四条的约定，上述事实清楚，没有违反法律强制性、禁止性规定，应依法予以保护。因此龙口法院认定担保人提供的担保有效，预査封担保人购买的商品房是对双方履行商品房买卖合同进一步进行的司法确认，是对担保人物权期待权采取的司法性限制措施，该裁定书已于2016年11月25日送达济南市不动产登记中心，早已发生法律效力。四、李钰娜不是本案适格第三人，第一，涉案房屋不属于抵押物，也没有办理抵押登记。第二，祥波转让债权给李钰娜，发生在龙口市人民法院查封裁定2016年11月25日生效后，2017年9月17日转让其转让行为是无效的。第三，假如转让成立，李钰娜与祥波的债权转让行为与本案的执行行为没有关联性，与法院已拍卖成交的房屋更没有利害关系。第四，李钰娜与原告有利害关系，为谋取不正当利益，指使原告在涉案房屋网拍成交后，利用其关系采取不正当程序恶意提出执行异议，干扰法律正常执行。五、原告起诉状中其他任何理由都不成立，借款合同补充协议第四条“若非乙方原因导致房屋不能办理网上撤销手续或出现查封、冻结扣押等法律风险的……”，是合同约定的原告乙方保护性权益条款，该条款成就条件表明，只要不是原告乙方的原因，出现下列任何一种情况：1、甲方将借款行为转换为购房行为导致不能办理网上撤销手续；2、出现查封、冻结、扣押；3、法院拍卖，都触发执行条件成就，上述三种情况都已发生，借款因此已转房款。不管原告以任何理由，都否定不了借款合同补充协议第四条约定的借款已转为购房款的事实。六、龙口法院拍卖涉案房屋程序合法。龙口法院拍卖涉案四套房屋执行的是担保人2016年11月22日支付的购房款而产生的财产性收益，并非执行的物权，涉案全部四套商品房已于2019年2月16日在阿里巴巴司法拍卖网上拍卖成交，共得拍卖款1209.7万元，没有给原告造成实际性损失。原告是在2019年2月16日司法拍卖成交后，才提出书面执行异议，原告应承担拍卖成交后的不利后果。另外，根据《物权法》第106条规定，在2019年2月16日司法拍卖成交后，竞买人作为善意第三人依法取得涉案房屋物权，原告主张祥波无权处分，应当另案处理，原告无权提出执行异议和本案执行异议之诉。七、按照原告与被告祥波签订的借款合同补充协议约定的期满结算，另外一套登记在被告解立英名下的房屋4-2-501，与涉案四套房屋共计五套，也需一并转给被告祥波，因该公司选择了合同期内将借款转成购房款，用1000万的借款本息购买了涉案房屋，为原告节省了一套房屋及大量的利息，并且龙口法院网拍涉案房屋的价值为1200多万元，远超涉案房屋的备案价格。原告不仅没有损失，反而得利，在此情形下原告提起执行异议之诉，其目的令人费解。八、涉案房屋已经于2019年2月16日网拍成交，已经产生新的权利人，2019年1月18日不是原告提起执行异议的时间，而是原告执行异议上的落款时间，如果原告提出异议，法院应当中止网拍出售，不可能继续拍卖。原告应当提交龙口法院签收该异议书的证据，否则只能承担不利的后果。九、2016年11月25日，祥波的借款已经转成购房款，2017年9月17日又与第三人李钰娜签订的转让协议，显然属于债权已经丧失后的转让行为，应依法认定无效。第三人李钰娜述称，一、本案是典型的让与担保，其特征完全符合民间借贷司法解释24条规定，被告崔常洁、解立英、曹姝等辩称其是房屋的购买者但根据借款合同和补充协议，可以明确看出，被告崔常洁、解立英、曹姝等并非实际的购买人。本案被告崔常洁、解立英、曹姝等相信连其所谓的购买房屋的位置至今尚不清楚，购房合同也不能提供，支付房款的对价收据也不能提供，这显然不是用于个人生活目的的购房行为，是一个标准化的让与担保行为。二、本案程序从实体到执行都是错误的，假设被告崔常洁、解立英、曹姝等是真实的房屋购买者，那么在2016年11月22日向法院出具担保书的时候，在实体审判时，作为被告于金凤应当以债务加入的形式要求这三人在实体审判时就应当承担担保责任，但实体审判中缺少了债务加入的审理，而在执行过程中，龙口市人民法院在2018年8月20日以裁定书的形式直接裁定这三人承担担保责任。那么这种做法是违法的，因此这三人的担保行为是发生在诉讼中，而非执行过程中的担保，依法必须经过实体审理。三、第三人与原告和祥波的债权债务转让行为合法有效，第三人于2017年9月17日受让了祥波的债权并且于20日内通知了原告，转让行为符合法律规定，并且第三人与原告已经就相关的转让后债务履行事实进行了磋商，同时第三人从债权人祥波处获得了涉案房屋的购房合同原件，这些事实均证实第三人的债权受让行为及接受债权人所提供的抵押房屋的事实是真实合法的。四、被告主张祥波是奇正的关联公司，这一说法既没有相应的证据加以证实，目前也没有相应的司法判决作出相应的认定，作为独立的法人单位，不能因为公司间可能存在的关联而简单的上升为法律意义上的关联公司。五、被告于金凤主张本案执行的并非是物权，这一观点违背了案件的事实，本案恰恰是想通过执行物的拍卖来实现被告于金凤的金钱债权。六、被告于金凤称第三人利用人脉关系提出执行异议，干扰法院执行。对此代理人将会如实的告知第三人本人，并保留对于金凤的追诉权利。同时第三人也郑重的向法庭说明，被告于金凤所说完全不属实。理由是第三人并非是本案的异议人，所以不存在提出异议的问题。第三人参加诉讼是在原告的通知下，在听证前的前2-3天才知道此案的发生，对于被告于金凤所说的不正当的干扰应当提供相应证据。被告众邦未在法定期限内答辩亦未到庭参加诉讼。被告祥波未在法定期限内答辩亦未到庭参加诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、景和与祥波借款等事实部分。2015年9月23日，原告景和与被告祥波签订借款合同，约定原告向被告祥波借款1000万元，合同主要内容如下：1、借款本金壹仟万元，2015年9月24日前甲方（祥波）汇到乙方（景和）指定银行账户。2、借款期限24个月，自2015年9月24日至2017年9月23日归还，乙方可以提前归还部分或全部借款。3、借款利息：利息按照年利率10%计算，还款期满时利随本清。……后原告与被告祥波签订借款合同补充协议，主要内容如下：……乙方（景和）自愿向甲方（祥波）提供列入本补充协议第一条的现售新建商品房作为偿还借款本息的抵押担保……1、甲方提供借款抵押担保的商品房如下：1701、1702、1502、1402、501［注：即本案所涉四处房产及案外一处房产，位于山东省济南市以北，韩仓河以西，土地使用证号为历城国用（2013）第0500032号，小区名称“九英里颢苑”］。2、甲方要求乙方分别与解立英、崔常洁、曹姝签署《商品房销售合同》，并在济南市房管机关办理网上登记备案手续，作为抵押担保操作方式。3、乙方于本协议签署之日立即在房管机关指定网络平台办理商品房销售合同登记备案手续，并提供一份网页打印件给甲方，因此产生的税费由乙方自负。4、当乙方全部归还甲方出借资金的本金和利息之日，乙方与解立英、崔常洁、曹姝分别签署的《商品房销售合同》自动解除，为办理销售合同解除登记备案需要，甲方于15日内配合乙方办理网上撤销登记备案手续，如有费用发生，由乙方自负。若非乙方原因导致房屋不能办理网上撤销手续或出现查封、冻结、扣押等法律风险的，均视为乙方在该房屋等额价值内已偿还完毕甲方债务。……后原告分别与曹姝、崔常洁、解立英签订济南市商品房买卖合同，其中与本案有关的四处房产，崔常洁为1701、1502，解立英为1402，曹姝为1702，合同签订后办理了网签手续。庭审中，原告及第三人李钰娜均主张被告祥波将前述债权转让给第三人李钰娜。原告陈述其与李钰娜债务正在清算中，李钰娜陈述该债务并未偿还。二、于金凤执行案件事实部分。于金凤诉奇正、泰尔斯、众邦民间借贷纠纷一案，本院审理后作出（2016）鲁0681民初5084号民事判决，判决奇正支付于金凤借款本金12587480元及利息，泰尔斯、众邦承担连带清偿责任。该案经二审（2018）鲁06民终1251号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案一审中，于金凤曾申请财产保全，本院依法冻结了奇正、泰尔斯的银行账户。2016年11月22日，崔常洁、解立英、曹姝向本院出具担保书，表示同意以涉案四处房屋（1701、1702、1502、1402）为奇正、泰尔斯提供1000万元担保。本院审查后解除了对奇正、泰尔斯银行账户的查封，并查封了涉案四处房屋。2018年6月，于金凤申请强制执行。执行中，因奇正、泰尔斯进入破产程序，众邦无财产可供执行，于金凤要求崔常洁、解立英、曹姝在提供担保的财产范围内清偿债务并对三人提供担保的涉案的四套房产予以评估、拍卖。2018年8月20日，本院作出（2018）鲁0681执1373号执行裁定书，裁定曹姝、解立英、崔常洁在1000万元保证责任范围内向于金凤清偿借款1000万元。执行中，本院对涉案房屋进行网络拍卖并成交，但拍卖款项及房屋尚未过付。后因原告提起执行异议及执行异议之诉，执行程序中止至今。执行中，原告提出执行异议。本院经听证后作出（2019）鲁0681执异8号执行裁定书，驳回原告异议，原告不服该裁定提起本案诉讼。上述事实有当事人陈述、（2019）鲁0681执异8号执行裁定书、借款合同、借款合同补充协议、担保书、商品房买卖合同、债权转让协议、债权转让通知书等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告祥波签订借款合同，后双方又签订借款补充协议，约定原告以涉案四处及案外一处房屋为借款进行担保，后原告与曹姝、崔常洁、解立英就担保的房产签订房屋买卖合同。针对上述行为，本院认为，原告景和、被告祥波、被告曹姝、崔常洁、解立英之间应认定为让与担保，系非典型担保，即原告为债务人，被告祥波为债权人，被告曹姝、崔常洁、解立英为担保合同的名义权利人，被告祥波为担保合同的实际权利人。借款补充协议第四条明确约定，“出现查封、冻结、扣押等法律风险的，均视为乙方在该房屋等额价值内已偿还完毕甲方债务”，涉案房屋实际权利人被告祥波以房屋向法院提供担保且被法院查封的行为表明，双方的行为符合补充协议第四条约定，就原告景和与被告祥波而言，被告祥波用网签房屋进行担保且被法院查封的行为应该视为其主动促成该条所附条件的成就，亦应当认定，原告认可借款补充协议第四条所附条件已经成就。原告景和与被告祥波之间为让与担保，双方虽然不存在物权变动基础，但涉案房屋被网签在被告曹姝、解立英、崔常洁的名下，网签属于财产公示的一种形式，网签房屋可以用于担保债权人债权的实现，网签亦足以使他人相信，权利人物权期待权的存在。而原告景和与被告祥波之间担保的内部约定，不能对抗网签公示对他人产生的物权期待权的公信力，网签房屋用于提供担保为法律不禁止。因此，本案被告祥波、曹姝、解立英、崔常洁以涉案网签房屋向本院提供担保的行为有效，而原告景和作为开发商不能随意撤销网签，故本案原告景和不能排除执行，本院据此执行涉案房屋符合法律规定。综上，本案经本院审判委员会研究决定，原告主张不能排除本案执行，本案应当继续执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告山东景和置业有限公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由原告山东景和置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孟庆成人民陪审员  王延玲人民陪审员  解秋兰二〇二〇年十一月十九日书 记 员  徐 艳