贵州省余庆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0329民初2252号 原告：文得权，男，1979年10月17日出生，苗族，贵州省余庆县人，住余庆县。 原告：王琴，女，1987年2月4日出生，仡佬族，贵州省余庆县人，住余庆县。 二原告委托诉讼代理人：马孝琴，贵州文冈律师事务所律师。 被告：七冶贵州置业余庆有限公司，住所地：贵州省遵义市余庆县子营街道西部新城金色豪园3号商业1层2号。 法定代表人：李良，执行董事。 委托诉讼代理人：任超芬。 原告文得权、王琴与被告七冶贵州置业余庆有限公司（以下简称七冶余庆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文得权、王琴及其委托诉讼代理人马孝琴，被告七冶余庆公司的委托诉讼代理人任超芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出如下诉讼请求：1.要求解除双方于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同》；2.要求被告退还原告已付房款1171500元及利息,利息从交款之日起按银行同期贷款利率计算至退还完毕之日止；3.要求被告赔偿维修基金、办证费损失41410元及房屋装修损失560000元，合计601410元；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以1171500元的价格购买被告开发的位于余庆县的商业第3栋1-1-17号商业用房一间，交房时间为2016年12月23日前，2017年12月31日前被告应取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告向被告支付了首付款771500元、按揭款40万元、房屋维修基金及办证费41410元，合计1212910元。原告收到房屋后对房屋进行了装修，花去装修费56万元。原告购房后至今被告未将办理商品房转移登记的相关手续交付给原告，致原告至今未取得房屋产权登记，被告逾期办理产权登记的期限已超过三年。2019年，原告发现被告未按原告购房时的规划建设，经到余庆县住房和城乡建设局了解才得知被告擅自改变了规划，导致原告所购商业用房贬值，且被告拒不履行告知义务。其中改变规划主要分为三个方面，一是原告所购商业用房后面原规划是一条商业街、沿商业街另一侧是6层商住楼，现被告将原告所购商业用房后面修建了停车场及围墙；二是原告所购商业用房原规划总层数为2层，在交房后被告又增加了1层，变成了3层；三是原告所购商业用房每一栋之间原有消防通道，2020年被告在每个通道加装了通往3楼的铁梯，影响消防通道使用功能。故提出如前诉请。二原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》、余庆县商品房预售合同登记备案表、收据（二份）、贵州省农村信用社个人受托支付凭证、余庆县住房和城乡建设局2020年1月13日“关于西部新城好吃街3号地块规划变更未书面告知买受人问题的答复”、规划图（二份）、装修票据。 被告七冶余庆公司辩称，二原告购买了其开发的余庆县即3号地块的商业第3栋1-1-17号商业用房一间。2016年9月23日，其与原告签订《商品房买卖合同》。2016年12月23日前，其已将房屋交付原告。原告诉称其擅自改变规划，未书面告知与事实不符，其不存在违约行为。原告诉称其所购商业用房后面原规划为商业街（或空地）与事实不符，原规划即为停车场。原告诉称涉案商业用房总层数由2层变更为3层的问题，2015年9月，其经政府部门审批准许其封闭第3层，2016年1月其增加了第3层屋面，原告在购房时第3层已实际存在。原告诉称其占用消防通道加装铁梯影响消防通道使用功能的问题，2020年其加装的铁梯属于必要的消防设施，加装铁梯的位置不属消防通道，消防通道是环形的，在原告所购商业用房后两排停车位之间。逾期办证是由于政府职能部门不予出让缝隙土地，无法合证，阻碍了其办理初始登记，属于不可抗力，其没有过错不应承担违约、赔偿责任，且其已于2020年11月12日取得涉案房屋初始登记。因此，要求驳回原告的诉讼请求。被告七冶余庆公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：余庆县西部新城一期缇香湖畔（3号地块一期）《建设工程许可证》、总平面布置图、商品房买卖合同、登记备案表、关于西部新城3号地块一期工程的申请、余城规专议【2019】2号会议纪要、余庆县西部新城（3号地块）缇香半岛规划方案调整后的公示及公示照片、余庆县西部新城3号地块《建设工程规划许可证》、余庆西部新城（3号地块）调整后的总平面布置图、贵州省建设工程竣工验收备案表（3号商业）、商品房项目竣工交付备案证（1-5号商业）、余庆县住房和城乡建设局备案事项受理通知书、申请、关于3号地块未能全部开工的说明、余庆县国土资源局证明、关于请求办理西部新城一期三小区1-5号商业楼初始登记的紧急申请、关于请求办理西部新城一期三小区1-5号商业楼初始登记的紧急报告、关于请求办理余庆西部新城土地遗留问题的紧急报告、关于请求办理余庆西部新城土地边角与缝隙问题的紧急报告、关于要求补挂余庆西部新城部分缝隙边角土地的申请、关于请求办理余庆西部新城土地遗留问题的紧急报告、县人民政府关于协调解决七冶公司补办用地手续历史遗留问题的专题会议纪要、3号地块宗地图、国有建设用地使用权出让地块六宗地图、七宗地图、八宗地图、余庆县城镇规划管理委员会第一次会议纪要（余城规专议【2015】1号）、关于西部新城相关指标调整的报告，余庆县城镇规划管理委员会第六次会议纪要，钢结构制作安装合同、施工单位营业执照、关于三号地块2、3号楼轻钢屋面验收的报告、检查说明、请示，建设工程施工劳务分包合同，三号地块1-5号商业加盖劳务工程结算审核意见，建设工程竣工规划认可证、黔（2020）余庆县不动产权第××号不动产权证书、黔（2020）余庆县不动产权第××号不动产权证书、黔（2020）余庆县不动产权第××号不动产权证书、黔（2020）余庆县不动产权第××号不动产权证书（整个三号地块土地证）、黔（2020）余庆县不动产权第××号不动产权证书（三号地块商业初始登记）、建设工程消防竣工验收意见书、竣工验收备案表。 本院收集的证据： 1.涉案房屋现场照片。证明涉案房屋现场情况。 经本院审理认定如下事实：2016年9月23日，二原告与被告七冶余庆公司签订《商品房买卖合同》，以1171500元的价格购买了被告开发的余庆县西部新城-缇香湖畔（三小区）即3号地块第3栋1层1-17号商业用房。合同约定该房屋建筑面积为143.66平方米、套内建筑面积为138.62平方米，交房时间为2016年12月31日前、2017年12月31日前被告应取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告向被告支付房款1171500元（首付771500元、按揭400000元）、维修基金及办证费41410元，被告将商业用房交付给原告。原告接房后对涉案房屋进行了装修，2017年初装修完毕，用于经营餐馆。2017年3月30日，被告开发的余庆西部新城3号地块（一期）5栋商业用房[包含原告所购商业用房]2层获竣工验收备案。2020年1月，被告欲对原告所购商业用房后停车位设花杆收取停车费与原告及其余业主引发纠纷。2020年8月3日，原告将被告诉至本院要求判如所请。本案审理中，被告于2020年11月12日取得本案所涉商品房初始登记。 同时查明，2015年2月6日余城规专议（2015）1号余庆县城规委会议纪要载明：2015年1月29日城规委会原则同意余庆西部新城一期缇香湖畔（3号地块）一期建筑方案设计；会议明确必须明确物业管理用房的位置及面积，3号地块一期所超的建筑密度指标和未达标的绿地率必须在二期规划方案中平衡。同日，被告取得余庆西部新城一期缇香湖畔（3号地块）一期建设工程规划许可证。已审批总平面图显示商业用房有5栋，编号分别为1号、2号3号、4号、5号，每栋均为2层，原告所购商业用房属3号楼栋。3号楼栋后面依次是两排停车位（两排车位之间相距5.5米）、6层商住楼、未规划的二期建设用地。但被告在实际修建过程中将5栋商业用房增加了第3层构架（未封闭）、对已规划的6层商住楼未修建。2015年9月11日，被告申请将5栋商业用房第3层由构架（未封闭）结构变更为封闭结构获余庆县城规委员会原则同意，同时会议明确3号地块沿街商业调整后所增加的建筑面积，在3号地后期规划方案报批时补足。2016年4月，被告完成5栋商业第3层钢屋架制作安装工程。2017年，被告将3号地块5栋商业第3层由钢屋架变更为混凝土加盖工程承包给他人施工，2018年7月11日完工，即将原5栋2层商业变更为3层商业。2017年11月1日，被告向余庆县人民政府提出申请，申请将3号地块（一期）未修建的面积列入该地块二期工程中重新规划，并在二期规划方案中将一期方案不足指标一并完善。2019年5月23日余城规专议（2019）2号余庆县城规委会议纪要载明：2019年4月18日城规委会原则同意被告关于西部新城3号地块规划调整的请求事项。2019年6月17日，被告取得余庆西部新城3号地块建设工程规划许可证，已审批总平面布置面显示5栋已建商业用房为3层，原告所购3号楼后面依次是两排车位（两排车位之间相距约6米）、高层住宅和幼儿园；原告所购商业用房属边套，其商业用房后面是消防登高面。 另查明，2020年被告为通过消防验收，在5栋商业用房1号楼与2号楼、2号楼与3号楼、4号楼与5号楼之间加装了消防梯。2020年10月26日，被告开发的余庆西部新城3号地块（一期）第3层获竣工验收备案。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。现原告以被告逾期未办理房屋所有权登记、变更规划为由，要求解除合同。关于原告提出被告逾期未办理房屋产权证的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，双方约定被告应于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在约定期限内办理房屋产权证的行为属违约行为。被告在诉讼中于2020年11月12日取得涉案商品房初始登记，双方办理涉案房屋所有权登记已不存在法律上的障碍。被告的违约行为并未达到致使双方不能实现合同目的的程度，没有根本性违约。故原告以被告逾期未办理房屋所有权登记要求解除合同的理由不成立。 关于原告提出被告变更规划，将其所购商业用房后面原规划的商业街、6层商住楼变更为停车场、铁艺围墙的问题。经查，原告所购商业用房所在楼栋后原规划依次为两排停车位、6层商住楼，现依次变更为消防登高面（其余仍为两排停车位）、高层住宅和幼儿园，其余有部分楼栋后依次变更为两排停车位、铁艺围墙。原告主张依据双方签订《商品房买卖合同》第十六条“双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息”之约定，被告改变规划后未及时书面告知原告，原告有权解除合同。本院认为，这部分变更并不涉及原告所购商业用房商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更，不属于双方签订《商品房买卖合同》第十条约定解除合同的情形。故原告基于此解除合同的理由不成立。 关于原告提出其所购商业用房所在楼栋原规划总层数为2层后变更为3层的问题。经查，原告所购商业用房楼栋在2015年规划时总层数为2层，但被告在实际修建过程增加了第3层构架（未封闭）；2015年9月11日，被告申请将第3层由构架（未封闭）结构变更为封闭结构获余庆县城规委员会原则性同意，2016年4月，被告完成5栋商业第3层钢屋架制作安装工程；2016年9月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，随后被告向原告交付了涉案房屋。2018年，被告将第3层钢屋架变更为混凝土加盖，并于2018年7月11日完成施工。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定原告所购商业用房所在楼栋总层数为2层，但在2018年7月11日被告已完成3号地块5栋商业用房（含原告所购商业用房的楼栋）由2层增加为3层的全部施工，此时原告已明知被告实际变更了原规划，这部分变更属于双方签订《商品房屋买卖合同》第十六条约定解除合同的情形，原告对被告变更此部分规划的行为原本有权行使解除权。但解除权应当在一定期间行使，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告在被告实际变更规划施工完毕后一年内未行使解除权，解除权已消灭。 关于原告提出被告在楼栋之间加装铁梯的问题。经查，被告为通过消防验收在1号楼与2号楼、2号楼与3号楼、4号楼与5号楼之间加装了消防梯，该消防梯是必要的消防设施，涉及公共安全需要，对原告商业用房使用不构成妨碍，且3号地块5栋已建3层商业用房均已获竣工验收备案。故原告以被告加装铁梯要求解除合同的理由亦不成立。 综上所述，对原告要求解除与被告签订的《商品房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的其余诉讼请求，是基于解除权而提出，本院也不予支持。审理中，经本院主持调解未果，为维护交易安全和稳定经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决如下： 驳回原告文得权、王琴的诉讼请求。 案件受理费20756元减半收取10378元，由原告文得权、王琴负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王云琴 二〇二〇年十一月二十日 书记员  文 丹