苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初2695号原告：裴香菊，女，1990年10月23日出生，朝鲜族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：肖宇峰，江苏德策律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾昕羽，江苏德策律师事务所实习律师。被告：梅玮菁，男，1984年12月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告裴香菊与被告梅玮菁、江苏吴中集团有限公司（以下简称“吴中集团”）转让合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月10日、9月8日、11月11日公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对吴中集团的起诉，本院经审查后口头裁定予以准许。原告裴香菊及其委托诉讼代理人肖宇峰、顾昕羽，被告梅玮菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴香菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告梅玮菁返还原告转让费28万元并赔偿原告租金及物料损失暂计46844.6元；2、判令被告吴中集团对被告梅玮菁上述第一项付款义务承担连带责任；3、判令本案诉讼费由两被告承担。2020年7月10日庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：解除原告与被告梅玮菁之间于2019年7月6日签订的转让协议，被告梅玮菁返还原告转让费28万元，并赔偿原告损失151696.91元，具体包括2019年9月11日至2020年1月24日期间已付但未能正常营业的房租42157.5元及物业费1575元损失、物料损失7964.41元及经营损失10万元。此后审理中，原告撤回了要求被告赔偿物料损失和经营损失的诉讼请求。事实和理由：2017年10月，被告梅玮菁与被告吴中集团签订租赁合同一份，租赁吴中大厦x楼xxx室房屋用于经营赛我咖啡，租赁面积70平，租赁期限为2015年4月25日至2020年4月24日，每月租金为8517元，第4年开始递增10%。2019年7月6日，原告、被告梅玮菁和第三方苏州楼宇之间品牌管理有限公司签订了转让协议一份，约定被告梅玮菁将上述店铺转让给原告继续经营赛我咖啡，转让费用为28万元。原告支付了相应转让费用，并代被告梅玮菁支付了2019年7月至2019年12月的租金56210元，物业费2100元。2019年8月底，吴中区消防执法人员现场检查执法后，告知原告所承租的位置违反了消防安全法相关规定，不得作商业用途，责令原告停止营业。从2019年9月份开始，原告就没有继续经营，因为租赁物违反消防强制法规导致租赁的房屋无法正常使用后，原告多次找二被告协商后续处理事宜无果，现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告梅玮菁辩称：我是通过总部将店卖给了原告，7月6日签订协议，当场将店过继给了原告，所有材料全部变更，当场收到原告给的22万元，原告就拿去经营。之前我已经经营1年多了，该商铺的个体工商户注册日期是2017年10月13日，到2019年7月转入给原告。这个店我已经卖给原告了，认为跟我毫无关系了，我卖给原告的时候一切正常，而且和我买店时候一样的流程，我不同意返还原告转让费等各种费用。本院经审理查明：坐落于苏州市东吴北路XXX号XXX室的不动产为吴中集团单独所有，建筑面积为1923.19平方米，该不动产项下的土地使用权人亦为吴中集团，地类（用途）为商务金融用地。土地使用权证备注栏中载明本宗地为“办公用地”。2017年10月，吴中集团（出租方、甲方）与梅玮菁（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁东吴北路299号吴中大厦1层111室房屋，面积为70平方米。租赁期为60个月，从2015年4月25日至2020年4月24日。乙方向甲方承诺，租赁该租赁物仅作为商业使用，并向甲方承诺不随意变更用途。第1-3年的月租金为8517元，年租金为102200元，自第4年起租金增长10%。除得到甲方书面同意外，乙方不得将该租赁物的全部或部分转让、转租、增加承租人或以其他方式交与任何第三方使用或共同使用该租赁物。2017年10月10日，吴中集团出具《情况说明》一份，内容为：租户梅玮菁与我司签订了吴中大厦x楼xxx室房屋租赁合同，我公司办理吴中大厦房产证登记时，1楼整层登记为一本房产证，门牌号××室。在实际出租时，我公司将1楼划为11户，111室即为其中的一户。2019年7月6日，梅玮菁（甲方）、裴香菊（乙方）、苏州楼宇之间品牌管理有限公司（丙方）签订《转让协议》一份，约定：甲方同意将赛我咖啡（吴中大厦店）转让给乙方使用，面积为70平方米。店铺转让后乙方履行原有店铺租赁合同中所规定条款，按时交纳租金及合同约定的要缴纳的水电费和其他各项费用。店面现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。随该协议同时转让赛我咖啡品牌使用权（已经赛我咖啡连锁总公司同意），继续享有赛我咖啡加盟服务条款，具体条款见（赛我咖啡品牌使用合作协议书）。转让费用共计280000元，乙方支付转让费当天，店铺所有营收归乙方所有。甲方承诺转让过程中如有任何问题导致无法正常转让，全额退款。2019年7月16日前变更完所有交接手续。店铺租金递增不超过10%，续签五年有效合同。2019年7月8日，原告向被告梅玮菁转账付款220000元。2019年7月10日，原告向吴中集团支付租金56210元。转账凭证备注中载明“赛我咖啡111室第十期房租”。吴中集团以苏州辰日餐饮管理有限公司为购买方开具了金额为56210元的江苏增值税发票。2019年7月11日，吴中大厦招商中心向苏州辰日餐饮管理有限公司发送《物业费催缴通知书》一份，内容为：根据贵我双方签订的《吴中大厦租赁物业合同》，贵单位承租了我单位吴中大厦111室作为办公用房，本期的物业费时间为2019年8月16日至2020年2月15日，支付第一期物业费2100元，请贵单位接此通知3个工作日内将该笔费用存入江苏蓝园商业管理发展有限公司银行账户。2019年7月30日，原告向江苏蓝园商业管理发展有限公司支付物业费2100元。江苏蓝园商业管理发展有限公司以苏州辰日餐饮管理有限公司为购买方开具了金额为2100元的江苏增值税专用发票。原告接手案涉咖啡店铺后，在经营过程中，姑苏区消防大队在例行检查中发现该店铺处于大厅的公共区域，属于人群疏散区域，不能用作经营使用，并要求原告停止继续经营。原告为证明其系因消防要求停业而向本院举证了如下证据：1、2020年5月15日现场开会沟通录音一份，消防人员明确告知原告案涉咖啡店铺处于大厅公共区域，属于人群疏散的地方，不具备从事营业这种业态的功能。除非调整原始图纸，申请变更使用功能，也就是需要从头开始申请，即从立项开始，因为原来审批的用途是办公楼，以甲方即吴中集团的名义进行申请。吴中大厦消防监督员陈述在瑞幸咖啡进驻写字楼之后，其在消防检查时发现一些咖啡店开在大厅公共区域。因为大厅是公共区域，没有使用功能，所以消防才去控制和要求停业整改。2、吴中大厦平面图，显示案涉咖啡店铺处于共享大厅位置。3、电话录音，姑苏消防大队工作人员明确告知原告律师因咖啡店铺占用大厅中庭，中庭内不能有可燃物，不具有使用功能。需要做房产分割，即咖啡店铺不能在中庭里面，需要用防火砖墙隔出去，上面的顶也需要用砖墙。4、寒山闻钟投诉及回复内容：显示徐晨辉于2020年8月在寒山闻钟网站反映其是吴中大厦一楼赛我咖啡的经营者，姑苏消防大队先前以其承租的区域为大厅，不具备商业经营功能而要求其停业。此后，其从姑苏城建档案馆调取了相关图纸，图纸显示其所租赁的区域确实为大厅。姑苏消防大队亦保存着吴中大厦2010年申报消防验收时的设计蓝图，亦显示为大厅。因姑苏消防大队答复关于消防设计规划的查处现改由住建部门负责，故申请住建部门答复其所租赁的区域是否可作商业经营使用。住建部门于2020年8月22日答复：经了解，该大楼为办公性质，按照有关法律法规，该大楼大厅不能作为商业性质使用。5、微信群聊天记录打印件，显示2019年9月11日吴中大厦物业招商负责人问：“昨天消防大队的又在问是否还开着，你们要赶紧办好了，不然消防大队过来，真的要罚款了”。原告群里发了几张图片，显示案涉咖啡店“暂停营业”。2019年11月29日，徐晨辉说道“消防那里说了，不管以前还是现在，1楼咖啡店的位置是不允许做任何餐饮的，只能作为接待。”被告梅玮菁群里说道：“这我就不清楚了，我也是收的别人的店，铺位也是甲方拿出来给我做的，合同上都有。这铺位也不是一年两年了，最早就是个咖啡店，后来王老板收过来做的赛我，然后卖给我，我又卖给你，我知道的来龙去脉就是这样的”。另查明，2019年7月20日，吴中集团（出租方、甲方）与苏州辰日餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租苏州市东吴北路299号吴中大厦1层111室商铺，租金面积为70平方米。租赁期为60个月，自2020年4月25日至2025年4月24日，仅作为经营使用。2019年12月9日，吴中集团城区分公司向苏州辰日餐饮管理有限公司发送《租金催缴通知书》一份，内容为：根据贵我双方签订的吴中大厦租赁合同，贵单位承租了我单位吴中大厦111室作为办公用房，并应于2020年1月10日支付第十一期（三个月）租金28105元，请贵司接到通知书3个工作日将该笔费用划入吴中集团城区分公司账户。2020年8月10日，吴中集团向苏州辰日餐饮管理有限公司发送《公函》一份，内容为：2020年4月25日，贵我双方签订了租赁合同，贵方租赁我司111室，合同约定租赁期限为60个月，自2020年4月25日至2025年4月24日，首年每月租金为10646元，每半年支付一次。按照租赁情况，贵方应在2020年4月25日前支付租金63875元，保证金17034元，物业费2100元，我司曾多次催缴，但至今未付。为此，我司特致函贵方：1、自本日起，解除贵我双方的租赁合同、物业服务协议，我司有权将该租赁房屋另行出租给第三方，同时保留进一步追究违约责任和损失的权利。2、自协议解除之日起3日内，请自行将贵方私有财产和自置设备、物品搬出租赁房屋，逾期视为放弃权利，届时我司将收回租赁房屋，并有权将贵方的上述财产与物品予以处理。2020年8月15日，苏州辰日餐饮管理有限公司向吴中集团回函一份，内容为：兹于2020年8月14日收到贵司的公函，我司特澄清如下：首先，租赁房屋系在贵司同意的情况下，由我司股东裴香菊于2019年7月16日从原承租人梅玮菁处接手，概括受让了梅玮菁与贵司之间原租赁合同的权利义务，并在贵司要求下以我司名义提前续签本合同，签订日期为租赁合同载明的2019年7月20日，而非2020年4月25日。其次，租赁房屋系贵司将原产证下的一楼xxx室，在未办理消防设计变更的情况下，擅自分割出租，事实上并不存在所谓111室房屋，而111室所处区域为一楼大厅，经苏州市住建局××××区消防大队核查，依法不得作为商业性质使用。贵司早在2019年8月底即接到了消防部门的监督意见，并要求我司于2019年9月起停业配合贵司整改，但至今仍未解决上述消防违法问题。最后，由于贵司无法向我司提供可合法出租用于商业性质的房屋，且长时间无法解决消防问题，存在丧失履行债务能力的可能，我司已于2020年1月9日委托律所向贵司致函，要求贵司在消防事宜解决之前，我司将暂停支付后续租金，我司已根据合同法之规定及时通知贵司中止履行合同，故不存在拖欠租金的违约情形。在本案审理过程中，本院于2020年10月26日对案涉咖啡店铺依法进行了现场勘验。根据现场勘验，案涉咖啡店铺位于吴中大厦1楼大厅，咖啡店铺主要由玻璃墙围起，店铺进出大门位于大厅内部。经原告代理人现场拨打姑苏消防大队工作人员电话咨询，姑苏消防大队答复店铺目前仍不能开业经营，与之前回复的原因相同，因违反消防法规，需要改建砖墙、做消防隔断，同时咖啡店大门应设于吴中大厦大厅外面。另查明，裴香菊与徐晨辉系夫妻关系。苏州辰日餐饮管理有限公司成立于2019年3月，法定代表人为裴香菊，股东为裴香菊，持股100%，监事为徐晨辉。姑苏区赛我生活咖啡店注册日期为2017年11月，经营者为梅玮菁，经营场所为苏州市东吴北路299号XXX（XXX）室。庭审中，原、被告一致确认案涉店铺自2019年9月11日起未再营业。原告陈述：1、我方与被告梅玮菁签订转让协议，受让案涉咖啡店铺，更多考虑的是该店铺地段和长期积累的口碑和客源，且我方在转让协议中也要求续租五年，系看中了该店铺的可持续经营，无需装修，具备良好的盈利能力，才在租赁期仅仅剩余半年的情况下，以28万元进行了受让，主要目的是为了在原址持续经营五年。2、转让费28万元中22万元直接支付给了梅玮菁，另外6万元的转让费支付给了赛我咖啡总部。3、2019年8月底，当时负责吴中大厦消防监督检查的陶成到案涉咖啡店铺例行检查，指出案涉店铺位置为共享大厅，属于人群疏散通道，不得用作商业用途，要求立即停止营业。之后吴中大厦的物业负责人也敦促我方立即停业，并将消防人员要求停业的微信截图转发了我方。我方根据消防大队及吴中大厦的要求，于2019年9月11日进行了停业。此后，我方前往姑苏区行政服务中心办理消防检查手续，被窗口人员告知案涉店铺位置属于大厅，不得用作经营使用。此后我方通过寒山闻钟、12345投诉，姑苏消防大队组织我方以及吴中大厦相关人员进行听证，在听证会上消防人员明确告知我方大厅不能用作经营，案涉咖啡店不得继续经营。此后市住建局也同样回复店铺所在位置为大厅区域，不得用作商用用途。此后经过调取吴中大厦相关消防图纸，进一步发现案涉店铺位置为共享大厅，与姑苏消防大队、市住建局的答复一致，即大厅属于公共疏散通道，不能用作经营使用。以上事实，由转让协议、转账凭证、物业费催缴通知书、江苏增值税专用发票、租赁合同、情况说明、房屋产权证、国有土地使用权证、现场沟通录音、吴中大厦平面图、电话录音、寒山闻钟投诉及回复内容、微信群聊天记录打印件、租金催缴通知书、公函、回函、结婚证、工商登记材料、现场勘验笔录及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，根据梅玮菁与裴香菊签订的转让协议约定，梅玮菁将位于吴中大厦1楼111室的赛我咖啡店铺转让给裴香菊经营，转让后裴香菊代替梅玮菁履行案涉店铺租赁合同中的各项条款，同时约定如转让过程中有任何问题导致无法正常转让的，应当全额退款。据此，裴香菊与梅玮菁之间形成了店铺转让法律关系，包括经营权和有形资产的整体转让、以及房屋的转租等。原告作为案涉咖啡店店铺的受让人，其订立上述转让协议的主要目的是为了取得店铺的经营权并能正常经营。而根据原告举证及已查明事实，案涉店铺位于吴中大厦大厅，属于公共疏散通道，不得用于经营使用。同时根据苏州市住建局答复，吴中大厦大楼为办公性质，按照有关法律法规，该大楼大厅不能作为商业性质使用。此后姑苏消防大队要求原告停止营业，而被告至今仍无法解决案涉商铺的消防问题与合法经营问题，即原告受让店铺的合同目的已无法实现，其有权根据法律规定要求解除转让协议，并要求被告梅玮菁返还转让费及赔偿相关损失。关于转让协议的解除时间，因原告于2020年7月10日庭审中才明确增加诉讼请求要求解除与被告梅玮菁间的转让协议，故本院认定双方转让协议自2020年7月10日起解除。原告要求被告返还转让费28万元，但其仅举证了向被告支付了22万元的证据，对于其他的6万元并未提供被告已实际收到相关款项的证据，在被告予以明确否认的情况下，应由原告承担举证不能的法律后果，故被告需向原告返还转让费的金额为22万元。关于原告主张被告梅玮菁赔偿未能正常营业的房租42157.5元及物业费1575元损失的诉讼请求。本院认为，基于案涉转让协议中标的物的特殊性，原告在签订合同前并未对案涉商铺的消防等问题进行充分的核实，存在一定的预见上的过错，故对于合同解除后的损失应适当由原告自行承担一定的比例，本院酌定原告自行承担10%的损失。根据已查明事实，原告2019年9月11日之前正常营业，自2019年9月11日起停止营业，故2019年9月11日之后原告已交的剩余租金41155元及剩余物业费1540元合计42695元，其中的38425.5元应由被告梅玮菁赔偿支付给原告裴香菊。原告申请撤回对吴中集团的起诉以及撤回要求被告赔偿物料损失、经营损失的诉讼请求，系对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告裴香菊与被告梅玮菁于2019年7月6日签订的《转让协议》自2020年7月10日起解除。二、被告梅玮菁于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告裴香菊转让费220000元。三、被告梅玮菁于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告裴香菊租金及物业费损失38425.5元。四、驳回原告裴香菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6204元，减半收取3102元，由原告裴香菊负担703元，被告梅玮菁负担2399元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 李 成二〇二〇年十一月十三日书记员 陈丽华