太原市小店区人法院民事判决书（2020）晋0105民初6045号原告：赵某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘某，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜某，山西弘韬律师事务所实习律师。被告：山西陆锦泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91140100MA0GT7YL7W。法定代表人：牛某。委托诉讼代理人：卫某，山西邦宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，住太原市。原告赵某与被告山西陆锦泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人刘某和杜某，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人卫某和孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金95739元（以496574元为基数，按日利率万分之八计算，2018年12月2日-2019年7月30日共计241天）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告与案外人陆延房地产集团有限公司（以下简称“陆延公司”）签订了《房屋内部认购协议书》一份，约定原告购买陆延公司开发的位于太原市××区房屋，建筑面积164.13平方米，每平米价格为5950元，房款总额为976574元。该协议书第五条约定，原告于2015年12月1日前向陆延公司支付总房价款的50%即496574元，剩余房款48万元以按揭贷款方式进行支付。同时，该协议书第六条约定，陆延公司于2017年12月31日前交房。该协议签订后，原告于2015年12月1日前支付房价款496574元。之后，据被告自述其承接了陆延公司的涉案项目，并于2018年7月30日向原告出具496574元的房款收据。2019年6月29日，原被告签订了商品房屋买卖合同（合同编号20190031949）一份，约定原告购买的涉案房屋建筑面积改为164.27平方米，每平米价格为5950元，房屋总额为977407元。该合同第六条约定，原告在签订本合同前共缴纳房款497407元，剩余房款48万元以按揭贷款或公积金贷款方式支付。该合同第八条约定，被告应于2018年12月1日之前向原告交付符合使用条件的房屋。第九条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过90日，被告按日向原告支付已交房价款万分之八的违约金。合同签订后，原告按照合同约定的方式按期向被告全额支付了房款，而被告实际于2019年7月30日才向原告交付了涉案房屋。综上，被告迟延履行上述交付义务已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护合法权益，原告诉至法院。被告山西陆锦泰房地产开发有限公司辩称，我方严格履行合同，并无违约情况。我公司开发涉案项目建设运营正常，在2018年12月1日已经具备交房条件，并对已付清房款客户交付房屋，根据涉案合同附件四补充协议第五条的约定，原告在未缴纳配套费前，我公司有权拒绝交房。本案在已经具备交房条件半年后即2019年6月29日才签订商品房买卖合同，2019年7月30日收到原告交付的配套费，同日向原告交付房屋，本案没有延迟交房的事实。合同中约定的2018年12月1日前交房的表述是根据房管局部门预售许可证标注的时间，涉案房屋是现房，约定2018年12月1日交房时间只是个证件的时间，不代表双方之间关于交房时间的真实约定，原告不应当以此来主张违约责任。涉案房屋在签订合同时，双方认可完成交款验房程序后，才可接受房屋。2018年12月1日双方尚未签订正式的合同，我公司不可能在没有合同关系的情况下向原告交付房屋。2019年签订合同后，尚有大部分房款及相应配套费均未支付，我公司不可能在原告欠款、欠费的情况下交付房屋。如果能够修改，我公司也不可能在2019年合同中就约定2018年12月1日交房来主动承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买位于××街房屋，建筑面积164.27平方米，总金额977407元，付款方式为买受人签订本合同前缴纳房款497407元，剩余房款48万元，以按揭贷款或公积金贷款方式进行支付。如按揭贷款或公积金贷款时，审批额少于未付房款的，则买受人须在接到出卖人通知之日起5日内将差额补足。出卖人应当在2018年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人公告或以电话、短信、微信等方式通知之日起第30日，买受人仍不接房的，是该商品房已交接，买受人自即日起承担物业费、采暖费等相关费用，并自即日起，该商品房的一切风险由买受人承担。附件四合同补充协议第5条⑤买受人须向出卖人按照国家的有关规定标准缴纳契税、专项维修基金，以及有线电视初装费、燃气工程费、首期供暖费等，如买受人未能按期缴纳上述费用，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交付房屋的法律责任由买受人承担。合同并对其他内容进行约定。原告提供收据、贷款账户信息表等，以此证明原告已支付全部房款、维修基金等费用并主张系因被告原因未能及时办理贷款，收据显示原告于2019年5月18日交付部分房款及维修基金、于2019年7月29日发放贷款、于2019年7月30日支付契税、燃气配套费等，被告对原告提供的上述证据真实性无异议。双方均认可2019年7月30日交付房屋。另查明，被告提供商品房预售许可证及商品房预售许可证附图，体现：山西陆锦泰房地产开发有限公司，经审查，以下所列商品房符合预售条件，特发此证。项目名称华夏晋韵如意城（抱鼓巷）许东社区城，中村改造地块三项目1#-6#楼，沿街商业，房屋坐落太原市小店区许坦东街15号，时间2019年3月29日，预售许可证记载开工/竣工时间，交付使用日期2018年12月1日。被告为说明合同约定房屋交付情况，提供案外人2019年12月31日签订的网签备案商品房买卖合同，交房时间为2018年12月1日。本院确认上述事实的证据有房屋内部认购协议书复印件、商品房买卖合同、公积金贷款账户信息、收据、物业管理服务协议、商品房预售许可证、商品房预售许可证附图等证据及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议焦点为被告是否存在逾期交房情形。原、被告签订合同时间为2019年6月29日，合同第八条虽约定交房时间为2018年12月1日前，但根据原告提供的房款收据，此时原告并未支付全部购房款及对应各项费用，与合同附件四中约定的交房条件不符。原告陈述因被告原因导致贷款办理迟延，但是否能够以贷款形式支付房款，需要原被告双方均符合一定条件，被告是否取得预售许可证件等并非原告顺利办理贷款的唯一因素，故原告该意见依据不足，本院不予采纳。原告提供的各项费用交费明细被告无异议，可以说明原告在交纳各项费用及剩余全部房款后，被告随即交房。故原告在未付清房款及配套费用前提下主张被告存在逾期交房事实，并主张被告承担逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告赵某的诉讼请求。案件受理费减半收取1097元（原告已预交），由原告赵某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 赵红秀二〇二〇年十一月九日书记员 胡 晋