河北省东光县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0923民初2507号 原告（执行案外人）：马仓旭，男，1988年3月30日出生，汉族，住东光县。 委托诉讼代理人：杨**，河北震坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：梁云静，女，1963年6月7日出生，汉族，住东光县。 委托诉讼代理人：王帅，河北通和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马迪，河北通和律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王立忠，男，1977年11月1日出生，汉族，户籍所在地东光县，现羁押于河北省沧州市南皮县看守所。 原告马仓旭与被告梁云静、王立忠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告马仓旭及其委托诉讼代理人杨**、被告梁云静及其委托诉讼代理人王帅、马迪到庭参加诉讼。被告王立忠以远程视频方式参加庭审。本案现已审理终结。 马仓旭向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决不得执行东光县房产（不动产权证书号东房权证城区字第××号），并解除对该房产的查封：2、确认东光县房产属原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：在被告梁云静与第三人王立忠民间借贷纠纷执行一案中，东光县人民法院于2019年10月10日作出（2019）冀0923执恢56号执行裁定，对东光县房产进行拍卖。原告于2019年10月14日对此提出执行异议，东光县人民法院作出2019冀0923执异23号执行裁定书，驳回原告的异议。2017年11月14日原告与第三人签订房屋买卖协议，约定第三人将位于东光县房产出卖给原告，原告在签订合同当日向第三人支付了购买房产的全部房款，第三人将房产及房产证书等材料全部交付给原告，原告在该房屋内居住至今。原告多次要求第三人办理房产过户手续，但由于该小区土地登记等问题，造成不动产登记中心自2017年1月至2019年10月23日不予办理该小区的房产过户登记手续。对于该房产出卖人与买受人已经履行房款和房产交付的义务，作为买受人的原告已经在该房产内居住多年，至今未能办理房产过户登记手续并非买受人的原因造成。因此，在被告梁云静与第三人王立忠民间借贷纠纷执行一案中法院裁定执行拍卖该房产没有事实和法律依据。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梁云静辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回：1、现有证据不能证实原告享有足以排除执行的权利，只有合法有效的物权请求权才有可能排除执行，原告提交的证据即使是真实合法的，原告对涉案房屋仅是享有未经生效法律文书认定的债权请求权，不能排除执行。 2、涉案房屋现仍登记在王立忠名下，权利人仍为王立忠，通过原告诉求第二项房屋确权也证实了原告并非权利人。不动产的权利人应按登记簿判断。经被告梁云静至本案涉诉房屋处查实，该房屋中实际居住人员并不是本案原告，实际占有人并不是本案原告，根据法律规定，原告不享有排除执行的权利。 3、经庭前阅卷，原告提供的证据不具有真实性合法性关联性，被告现有合理理由怀疑原告与第三人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，原告存在通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的嫌疑，被告对此保留追究的权利。同时，对原告与第三人之间就涉案房屋达成买卖协议因存在恶意损害被告利益事实，被告保留另诉的权利。 第三人王立忠辩称，原告起诉是真实的，该房屋确实卖给原告夫妻了，当时该房屋没有查封但是不能过户，因为公证费过高，所以就没有公证。购房协议、收条都打了。如果当时能过户就过户给原告了。 原告马仓旭为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下： 1、房屋买卖协议书一份，证实2017年11月14日王立忠将本案涉案的房屋出卖给原告； 2、王立忠妻子陈瑞霞书写的承诺函一份，证实涉案房屋为王立忠单独所有，其妻子对买卖房屋没有任何意见； 3、收条一张，证实王立忠于2017年11月14日收到原告支付的全部房屋价款，包括转账5万元、现金1万元、原告代替王立忠偿还东光县广意投资有限公司（以下简称广意公司）借款15万元，收条中注明房款全部结清； 4、转账凭条一份，证实原告通过其妻子姬文秀向王立忠转账5万元； 5、借款合同一份、借款凭证一份，证实王立忠向广意公司借款15万元、该借款于2017年11月14日全部还清的事实； 6、马仓旭和姬文秀的结婚证一份，证实双方系夫妻关系； 7、广意公司出具的证明一份，证实证据5中涉及的借款由原告代王立忠还款，借款已经全部还清； 8、富祥小区物业管理办公室提供的证明一份，证实2017年11月14日房屋买卖之后原告已经实际入住，物业费、卫生费、取暖费自2017年11月15日起均由马仓旭支付； 9、证人张某、刘某的证言一份，该二人均是该房屋的邻居，证实原告已经实际入住涉案房屋； 10、富祥小区物业管理办公室收取2017年至2019年取暖费、卫生费等费用的收据3张，东光县东兴社区收取原告卫生处理费收据2张； 11、东房权证城区字第××号房屋所有权证书一份，证实在被告和第三人执行一案查封该房屋之前，原告已经实际入住且合法占有该不动产； 12、2019年12月5日由东光县自然资源和规划局不动产登记中心出具的情况说明一份，证实涉案房屋所在的富祥小区存在房地产遗留问题，自2017年1月至2019年10月23日期间不能办理不动产登记相关业务，没有及时办理房屋过户手续不是原告的原因造成的。 被告梁云静质证称：1、证据1不具有真实性、合法性、关联性，存在恶意损害被告利益的事实，该买卖协议应当予以撤销。首先，从买卖协议签订的日期来看，已近被告与王立忠债权到期期限，房屋买卖协议签订时间为2017年11月14日，而债权到期日为2017年12月18日；其次，从房屋出让价格来看，富祥小区4-3-602室房屋建筑面积121.43平方米，该房屋在2017年11月14日双方签订买卖协议的时点价值40万元有余，而双方的买卖协议约定价款仅为21万元，显然买卖双方存在以明显不合理低价恶意交易损害被告利益的事实。涉案房屋由王立忠于2015年10月10日在孙建华处以23.5万元的价格购得，2017年11月14日王立忠仅以21万元严重低于市场价值、低于购买价值的金额出售房屋，明显是为了拒不偿还被告已到期的借款恶意出售，原告与第三人欲以合法形式掩盖非法目的。 对于2015年10月10日涉案房屋由王立忠在孙建华处以23.5万元价格购得的事实，在执行卷宗中有买卖协议可以证实。证据1中买方仅有原告一人签字，王立忠自认将房屋卖给原告夫妻，而该协议中没有原告配偶的签字，故对该份证据不予认可。 2、对证据2的真实性合法性关联性不予认可，不能证实承诺人陈瑞霞与王立忠是否为夫妻关系，且陈瑞霞应当出庭接受质询，故该证据不能采信。 3、对证据3的真实性合法性关联性不认可，王立忠单方书写的收条不能证实购房款实际交付的事实，收条记载购房款21万元支付方式为转账5万元、现金1万元、替还广意公司借款15万元，原告应提供以上支付款项的银行交易明细，且正常交易习惯中，买方为了降低交易风险，肯定将款项直接支付给卖方，显然收条记载的方式不符合常理，存在虚假的嫌疑。 4、对证据4的真实性合法性关联性不认可，仅有收款人为王立忠，不能证实付款人及付款人是否与本案有关联性及款项性质是否为涉案房款，也没有加盖银行的公章，且用途记载为货款。 5、对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，依据广意公司出具的证明及借款凭证的记载，仅是在房屋买卖协议签订的2017年11月14日还款15万元，借款合同明确约定借期及逾期付款的利息，广意公司作为投资类的公司，以营利作为 公司的经营业务，在约定利息的情况下仅收取15万元本金，明显与常理、事实不符，且没有广意公司实际支付给王立忠15万元借款的证据，不能证实借款行为实际发生、履行及有效。广意公司应当出庭接受质询。根据东光县人民法院（2019）冀0923执异23号执行裁定书的记载，马仓旭的妻子姬文秀为广意公司的股东，结合现有证据事实，不能排除原告与第三人以及广意公司存在恶意隐瞒事实损害被告利益的行为。该借款合同中法定代表人印章为马文松（2015年11月15日），但是广意公司的工商登记信息显示马文松在2016年5月18日才正式任命变更为公司法定代表人。 6、对证据6的关联性不予认可，真实性请法庭核实。 7、对证据7的真实性合法性关联性不认可，该证明不能证实王立忠欠款及马仓旭给款的真实性，应提交真实有效的借款合同、出借款项银行明细、王立忠付款的银行明细。且2015年借款15万，2017年还款15万，作为投资公司出借款项后无息还款不符合常理。证明人非公司负责人签字，马仓旭如为真实购买者，付款形式显然不符合常理。从执行裁定书可以看出本案原告与广意公司之间存在利害关系，不能排除恶意串通损害被告合法权益的情形。该证明的证明人为马文松，应当出庭接受质询，且出具日期为2015年12月9日，工商登记信息显示该日公司法人为殷甫新，故该证明不具有真实性。 8、对证据8的真实性合法性关联性不认可，该证明为复印件，单位向人民法院提供证据材料，依法应由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章，该证明无单位负责人及制作人签字，富祥小区物业管理办公室并不是有权单位，不能证实双方签订了真实有效的买卖协议及原告实际入住的事实，不能采纳。 9、对证据9的真实性合法性关联性不认可，证人作证应当出庭接受质询，双方签订合同时二邻居并不在场，不能证实购房协议签订的真实性合法性，作为邻居其证言有利害关系，且无法证实马仓旭实际入住的事实，该证人证言为复印件，没有附证人身份证复印件，根据法律规定，该证言没有法律效力。 10、对证据10的真实性合法性关联性不认可，富祥小区物业管理办公室的章不是有权单位，且应当提供正式发票及付款明细，且收据日期存在明显涂改之处，买卖协议签订日期为2017年11月14日，票据涂改为2017年11月15日，该收据日期显然是为了迎合买卖协议日期，买卖及交费差一天，不符合常理和习惯，且不能证实取暖费卫生费等应在该时间内缴纳，也没有交费使用期限。且收费内容中记载列明的收费事项并非连续的，项目并不相同，不能证实实际入住的事实。2017年11月15日记载的取暖费、卫生费、清化粪池费共计2690年，2019年11月9日的票据中，仅取暖费一项就2940元，无论金额还是项目及收据出具单位均不符合法律规定的证据形式及实际要件。 11、对证据11的真实性认可，该房产证显示涉案房屋已于2016年4月6日办理了房屋登记，登记在王立忠名下，并取得了产权证书，既已确权登记在王立忠名下，足以证实涉案房屋不存在所谓的土地主体不一致等问题，说明本案原告因自身原因怠于行使过户权利的事实。 12、对证据12的真实性合法性关联性不认可，（1）单位向人民法院提供的证据材料，应由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。该情况说明无负责人、制表人签字，且落款单位为东光县不动产登记中心，盖章单位为东光县自然资源和规划局，名称不一致，不能作为认定事实的依据。（2）该说明仅记载不动产登记中心于2017年1月成立，并没有明确记载不能办理不动产登记业务的具体起始时间，也并未附富祥小区土地存在主体不一致的相关情况说明，以及属于房地产遗留问题的相关证据材料。（3）涉案房屋已于2016年4月6日办登记在王立忠名下，并取得了产权证书，足以证实涉案房屋不存在所谓的土地主体不一致等问题，说明本案原告自身怠于行使过户权利的事实。 第三人王立忠质证称：对原告提交的证据没有异议。买卖房屋是真实的，交易后确实不能过户，不存在虚假的情形。本来我跟原告也不认识，我们的介绍人是广意公司的马文松，我卖给原告房子的时候，梁云静还没有起诉我，也没有查封这套房。我没有骗梁云静的意思。我和梁云静之间的借贷关系很复杂，我和梁云静的侄子认识，我还她钱她不认可。房子卖了是事实，我和梁云静之间的纠纷与原告无关。房子已经卖了，没过户不是我和原告的原因。我确实以23.5万元的价格购得该房屋，但2017年11月份出售该房屋时我实际获益41万元，其中原告付款21万，广意公司另外给我免除了20万的债务。 被告梁云静为证实其主张，向本院提交证据如下： 1、东光县人民法院（2018）冀0923民初400号民事判决书一份，证实2016年12月19日第三人王立忠向被告梁云静借款20万元，借期一年，2017年12月18日到期。王立忠于2017年11月14日将自己名下房产以21万元出售给本案原告，该成交价格明显低于市场价格，而本案原告作为买受人以低价购买该房屋，也不符合人之常理，根据《合同法》第七十四条的规定，（债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。）第三人王立忠与原告之间的买卖合同应属无效合同，应予以撤销。 2、东光县广意公司营业执照信息一份，证实该公司的经营范围为：以企业自有资金，为国家允许的行业投资。证实广意公司作为投资公司出借款项两年不收取任何利息不符合常理。 3、东光县人民法院（2019）冀0923执异23号民事裁定书一份，该裁定书中载明本案原告在贵院审理执行异议一案时提交了广意公司姬文秀专用股金单及入股业务凭证，结合原告与姬文秀的结婚证可以说明本案原告与广意公司存在利害关系，不能证实马仓旭与王立忠之间交付购房款的真实性。 4、2015年10月10日第三人与案外人孙建华的房屋买卖协议书一份，载明2015年10月10日第三人购买涉案房屋的价款为23.5万元，对于该事实第三人已当庭予以认可。 第三人已当庭自认涉案房产不可能以21万元价格出售，第三人也承认以21万元的价格出售给原告明显低于市场价格，第三人陈述其出售房屋的价款为41万元，可见原告尚有20万元房款未支付，即未支付房屋全部价款，且所谓的已经支付21万元的价款也没有合法有效充分的证据予以证实。原告提交的全部证据均不符合最高院办理执行异议复议案件第28条所列的权利和排除执行的法定四要件。被告在答辩中陈述的是经被告核实涉案房屋居住人不是本案原告，并未说涉案房屋已出租他人，居住人是谁、与原告有什么关系，与本案不具有关联性。原告应提供证据证实已经合法占有涉案房屋。 原告马仓旭质证称：1、判决书是复印件，不发表质证意见，真实性请法庭核实；2、登记信息不是相关市场管理部门出具的，无法核实真实性，不认可被告的证明目的。马文松在出借人处加盖个人印章，是作为授权代理人盖章，不是必须是法定代理人才能从事该业务。3、对执行裁定书真实性没有异议，但不认可原告的证明目的。4、房屋买卖协议是复印件，无法确认其真实性，与本案无关。 针对被告发表的质证意见，原告称，不能因为房屋买卖协议中没有原告妻子的签名就认定协议无效；依据最高法院的执行异议和复议案件的规定第28条，房屋价格问题不在本案审查范围；陈瑞霞与第三人的关系可以通过询问第三人进行证实；原告在代替第三人偿还15万元借款后收回了借款合同和借据，广意公司出具的证明可以证实第三人收条中陈述的以代偿15万元借款的形式支付房款的情形是真实的。转账记录是原告妻子通过银行自动柜员机进行的，自动柜员机出具的凭条就是本案原告提交的凭条，收款人附言中明确载明为房款。物业办公室出具的证明以及两个证人出具的证言原件存于（2019）冀0923执异23号卷宗中，取暖费等收据足以证实原告已经实际合法占有了该房屋。小区收取物业管理费、取暖费等不会出具发票，是普遍存在的现实情况。取暖费价格变更是客观存在的。2017年1月份之前土地和房屋分别由土地管理局和住建局分别管理，不动产登记中心设立之后在整理富祥小区相关土地和房屋档案时发现存在土地登记不一致问题，暂停办理登记手续，2019年10月23日经相关部门协调之后办理首次登记业务，之后才能办理相关的登记手续，原告与第三人房屋买卖行为正是发生在不能办理过户登记的期间，情况说明中加盖的不动产登记中心的公章，原告申请法院向东光县不动产登记中心核实该证据的真实性及证据内容的真实性。被告与第三人债务到期的期限晚于第三人与原告签订房屋买卖协议的日期，第三人不存在恶意转让房产逃避债务的嫌疑。 第三人王立忠质证称：对民事判决书认可。对执行异议裁定书不知情。买卖协议与本案无关。 结合本案各方当事人陈述、举证、质证及法庭辩论情况，本院对本案事实及证据认定如下： 1、2016年12月19日第三人王立忠向被告梁云静借款20万元，借期一年，借款月利率2%。借款到期后，王立忠未按期偿还借款本息。2018年3月2日梁云静向本院起诉，本院审理后依法判令王立忠偿还梁云静借款本金20万元及相应利息。判决生效后，王立忠仍未偿还借款，梁云静依法申请强制执行。2018年4月16日，本院依法查封了登记在王立忠名下的房产（东光县），并于2019年10月10日作出执行裁定对上述房产进行拍卖。原告于2019年10月14日对此提出执行异议，本院依法裁定驳回原告的异议。原告对执行异议裁定书不服，故提起案外人执行异议之诉。以上事实由本院（2018）冀0923民初400号民事判决书、（2019）冀0923执恢56号执行裁定书、（2019）冀0923执异23号执行裁定书等证据予以证实，对上述证据本院依法予以采信，对以上事实本院依法予以确认。 2、第三人王立忠与陈瑞霞系夫妻关系，涉案房屋系王立忠于2015年10月10日自孙建华处购得，购买价格为23.5万元，并于2016年4月6日过户登记于王立忠名下，系王立忠单独所有。以上事实由王立忠当庭自认、王立忠与孙建华签订的房屋买卖协议书、陈瑞霞出具的承诺函、涉案房屋房产证予以证实，对上述证据本院依法予以采信，对以上事实本院依法予以确认。 3、因涉案房屋所在的富祥小区土地存在主体不一致的房地产遗留问题，自2017年1月东光县不动产登记中心设立起，该小区房产暂停办理不动产登记业务，2019年10月23日恢复办理。东光县不动产登记中心系东光县自然资源和规划局的内设机构，不具备法人资格，没有独立的公章。以上由东光县自然资源和规划局出具的情况说明及本院庭后了解核实的情况予以证实，本院依法予以确认。 4、原告马仓旭与姬文秀系夫妻关系，姬文秀与马文荣系广意公司的股东，以上由马仓旭与姬文秀的结婚证、原告马仓旭在本院（2019）冀0923执异23号案件中提交的广意公司专用股金单及成员入股业务凭证予以证实，本院依法予以确认。 5、2015年11月15日，第三人王立忠向广意公司借款15万元，借期一个月，月利率为27‰，2016年10月13日广意公司向王立忠进行催收，此时该笔借款已逾期9个月，尚有借款本金15万元及利息4.25万元未能偿还。2017年11月14日，原告马仓旭与第三人王立忠签订房屋买卖协议，约定王立忠将涉案房屋以21万元的价格出售于原告马仓旭。原告马仓旭向王立忠交付现金1万元、马仓旭的妻子姬文秀向王立忠转账5万元、剩余15万元以姬文秀在广意公司的股金单11万元及马文荣的股金单2万元抵顶王立忠向广意公司的借款15万元的方式支付。王立忠向马仓旭出具了收条，并将涉案房屋交付给马仓旭。自2017年11月15日起，涉案房屋的物业费、卫生费、取暖费、清化粪池费等均由马仓旭支付。以上事实由原告提供的借款合同、逾期贷款催收通知书、借款凭证、银行转账凭证、收条、广意公司出具的证明、富祥小区物业管理办公室提供的证明、取暖费、卫生费等费用的收据5张等予以证实，本院依法予以确认。证人张某、刘某未出庭作证，对其证言本院依法不予采信。 6、涉案房屋在马仓旭与王立忠签订买卖协议的时段价值41万元左右，王立忠以23.5万元的价格买入该房屋，却以21万元的价格出售给马仓旭，是因为广意公司承诺给其免除20万元的债务。以上由第三人王立忠当庭自认予以证实，原告马仓旭也未提出相反意见，本院依法予以确认。 本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告马仓旭作为一般买受人对登记在第三人王立忠名下的涉案房屋提出异议，请求排除执行，应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二、在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因原告自身原因未办理过户登记。 本案中，就第一个条件，原告与第三人于2017年11月14日签订房屋买卖协议，涉案房屋于2018年4月16日被法院查封，即买卖协议签订于法院查封之前。但是，根据庭审查明的事实，涉案房屋在出售于原告之时价值约41万元，第三人表示以21万元的价格与原告签订房屋买卖协议，是因为广意公司另外免除了第三人20万元的债务，可见第三人的真实意思是以41万元的价格出售房屋而不是21万元。此外，第三人将涉案房屋以低于市场价约50%的价格出售于原告，该价格明显过低，且第三人未就“免除的20万元债务”是否真实合法有效、是否确已免除及与本案是否有关联提供证据予以证实，对其免除20万元债务的陈述，本院依法不予采信。原告主张房屋价格问题不在本案审查范围，但未就房屋价格做出合理解释，结合原告妻子姬文秀系广意公司股东的情形，原告、第三人及广意公司与涉案房屋价格存在利害关系，原告提供的证据不足以证实涉案房屋买卖协议合法有效。 就第二个条件，原告提供的物业出具的证明、取暖费、卫生费收据等足以证实第三人已经将涉案房屋交付原告占有，但合法占有系基于真实有效的不动产买卖合同的占有，本案中，原告提供的证据不足以证实涉案房屋买卖协议合法有效，故也不足以证实原告对房屋的占有是合法占有。 就第三个条件，结合借款合同、逾期贷款催收通知书、借款凭证、银行转账凭证、收条、广意公司出具的证明等证据，足以证实原告已经支付21万元房款。但是，因涉案房屋交易时价值约41万元，原告及第三人均未举证证实“免除的20万元债务”是否真实合法有效、是否确已免除及与本案是否有关联，原告支付的价款远低于涉案房屋实际价值，故本院依法认定原告未支付全部价款。 就第四个条件，结合东光县自然资源和规划局出具的情况说明及本院庭后了解核实的情况可以确认，涉案房屋于本院查封时仍不能办理过户登记。 综上所述，原告提供的证据不足以证实其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，原告请求判决不得执行涉案房屋并解除对该房产的查封并确认涉案房屋归原告所有证据不足，本院依法不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回马仓旭的诉讼请求。 案件受理费4450元，由马仓旭负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 员  张润升 审 判 员  韩福星 人民陪审员  王华宇 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  赵 萍