文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初19156号原告:重庆明灏物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道99号5-2，统一社会信用代码91500000066175516K。法定代表人：杨东明，总经理。委托诉讼代理人：牟兵，重庆奥睿律师事务所律师。被告：朱斌，男，1967年9月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：路海军，重庆青原律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盛，重庆青原律师事务所律师。原告重庆明灏物业服务有限公司与被告朱斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆明灏物业服务有限公司的委托诉讼代理人牟兵及被告朱斌的委托诉讼代理人路海军、张盛到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请庭外和解，和解期限为一个月。本案现已审理终结。原告重庆明灏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年11月11日至2020年4月30日期间的物业服务费86441.54元及逾期交纳物业服务费产生的违约金（分别以2017年11月11日至2020年4月30日期间每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：被告系渝北区XX路23号A1幢-1-1、-1-2、-1-3、-1-8、-1-9，A2幢-2-1、-2-2、-2-3房屋业主，上述房屋建筑面积共计1456.88平方米，系商业门面。2017年11月25日，原告与渝北区XX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费收费标准为2月/平方米/月，合同期限为2017年11月10日起至2020年11月9日止。原告按约提供物业服务后，被告未按约向原告交纳物业服务费。原告经催收未果，故诉至法院。被告朱斌辩称，因原告拒不让案涉房屋所在的电梯停靠被告房屋所在的负一层，以及案涉房屋屋顶渗水、被告多次向原告反映后均未予以修缮，案涉小区没有安装监控等原因，故被告未向原告交纳物业服务费。此外，案涉房屋所在负一、二层的公共走廊区域系被告自行聘请保洁人员进行卫生保洁，原告未提供相应保洁服务，故即使被告应当交纳物业服务费，亦应降低物业服务费收费标准。在原、被告发生物业服务纠纷后，被告曾多次找原告协商赔偿事宜，原、被告为此达成谅解，被告不向原告支付物业费，原告不向被告支付赔偿费用。另外，原告主张的违约金标准过高，应予调整。本院经审理认定案件事实如下：被告系位于渝北区龙溪街道XX路23号XXA幢-1-1、-1-2、-1-3、-1-8、-1-9、-2-1、-2-2、-2-3房屋产权人。上述房屋建筑面积共计1456.88平方米，系商服用房，于2015年登记于被告名下。2017年11月25日，原告与XX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，主要约定由原告为XX小区提供物业服务，合同期限为2017年11月10日起至2020年11月9日止。该合同第三条约定，原告提供的物业服务内容包扩公共场所的清洁卫生及物业项目使用专项维修资金的预算和计划等。第六条约定，商业物业的物业服务费按建筑面积计算，标准为2元/平方米/月，由业主按月交纳。第八条约定，业主应于每月月底前履行交纳物业服务费的义务。第十七条约定，物业维修资金的使用项目和使用预算由业主委员会进行审批。第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。该合同于2017年12月26日经重庆市渝北区房屋管理局备案。合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。另查明，被告曾将案涉房屋分别出租给重庆知托付物流有限公司等单位，承租人在案涉房屋入口通道处安装了玻璃门。庭审中被告陈述，因原告未让电梯停靠被告案涉房屋所在的楼层、未为其房屋外的公共走廊通道提供保洁服务以及未修缮案涉部分房屋屋顶渗水问题等原因，故被告未向原告交纳物业服务费。被告为证明其主张的上述事实，向本院举示了现场照片、视频光盘等证据。原告对此认为，关于电梯未停靠被告案涉房屋所在楼层问题，该问题属实，其原因在于小区业主委员会基于小区安全管理需要，要求业主刷电梯卡后方能使用电梯。被告举示的视频显示其不能正常使用电梯到案涉房屋楼层，系其未刷电梯卡所致。原告为证明乘坐电梯需刷电梯卡的事实，亦向本院举示了视频光盘一份。关于原告未为被告案涉房屋外的部分公共走廊通道提供保洁服务问题，系相关承租人在案涉房屋入口通道外安装了大门，导致原告保洁人员无法进入所致，并非原告自身原因而未提供相应的保洁服务，且原告已为案涉房屋所在楼层的其他公共区域提供了保洁服务。为此原告向本院举示了案涉小区清洁服务承包单位重庆嘉朗清洁服务有限公司出具的证明一份，该证明显示该公司已为案涉房屋门锁以外的门口及周边进行了日常保洁。关于案涉房屋屋顶渗水问题，原告认为应通过使用大修基金解决，而非由原告进行修缮。且原告已组织业主委员会及相关业主召开了整改会议，并向XX业主委员会提交了《关于A1栋3号房和B3栋4号房外墙落水管断裂及A2栋一楼的外墙渗水急需整改的函》等，申请使用物业专项维修资金修缮相关问题，履行了合同义务。再查明，原告为向被告催收案涉物业服务费，于2020年4月30日通过邮政专递方式向被告寄送了催交物业服务费的律师函。该邮件于2020年5月4日由被告签收。上述事实，有《重庆市物业服务合同》、备案证明、不动产登记查询结果、房屋产权证、照片打印件、视频光盘、会议记录表、《关于A1栋3号房和B3栋4号房外墙落水管断裂及A2栋一楼的外墙渗水急需整改的函》、律师函、邮寄交寄单以及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对包括被告在内的XX全体业主均具有法律约束力。在原告提供基本的物业服务后，被告应按约向原告交纳物业服务费。关于被告辩称的其不能正常使用电梯问题。从原告举示的视频可以看出，使用电梯需刷电梯卡。本案中，无证据证明系原告原因导致被告不能领取电梯卡或者导致其无法正常使用电梯，故被告以此为拒交物业服务费的理由不能成立。关于被告提出的原告未为其房屋外的公共通道提供保洁服务问题。经审理查明，被告房屋的承租人在案涉房屋外的公共通道处安装了隔离玻璃门，以致玻璃门内的相关公共通道区域处于相关承租人的实际控制之下，形成了独立于玻璃门外公共区域的相对封闭区域，且原告亦为玻璃门以外的公共区域提供了保洁等物业服务，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对被告要求调减物业服务费收费标准的意见，本院不予采纳。关于被告提出的案涉部分房屋屋顶渗水问题，该事项属于使用物业专项维修资金范畴，原告对此并无维修义务。且原告已根据案涉物业服务合同的约定，向XX业主委员会提出了使用专项维修资金的建议，履行了物业服务合同约定的义务，故被告以此为拒交物业服务费的理由，亦不能成立。至于被告另辩称的原告曾同意被告不交纳相关物业服务费问题，因被告未向本院举证证明其主张的该事实，故对该辩解理由，本院不予采信。被告案涉XXA幢-1-1、-1-2、-1-3、-1-8、-1-9、-2-1、-2-2、-2-3房屋建筑面积共计1456.88平方米，按照上述物业服务合同约定的2元/平方米/月计算，2017年11月11日至2020年4月30日期间，共产生物业服务费86441.55元（2元/平方米/月×1456.88平方米÷30日×20日+2元/平方米/月×1456.88平方米×29个月，四舍五入，保留两位小数）。现原告诉请被告支付上述期间所欠物业服务费86441.54元，本院予以支持。原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系其处分自身民事权利行为，本院予以准许。综上，原告诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告朱斌于本判决生效后三日内支付原告重庆明灏物业服务有限公司2017年11月11日至2020年4月30日期间的物业服务费86441.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1961.04元，因适用简易程序审理，减半收取980.52元，被告朱斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年十一月四日书记员  李玉洁