上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初15254号原告(反诉被告)：上海车舟机电有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶辅忠，执行董事。委托诉讼代理人：胡奎，浙江品和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚楚，浙江品和律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海菁迈实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张茂亮，总经理。被告：段仁祥，男，汉族，1992年10月26日生，住安徽省。被告：张茂亮，男，汉族，1985年2月21日生，住江苏省。三被告共同委托诉讼代理人：彭书斌，北京炜衡(苏州)律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海车舟机电有限公司(以下简称车舟机电)与被告(反诉原告，以下简称被告)上海菁迈实业有限公司(以下简称菁迈实业)、段仁祥、张茂亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡奎、陈楚楚，三被告委托诉讼代理人彭书斌到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告车舟机电向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告菁迈实业立即支付租金4,116,144.48元(2020年7月1日至2021年6月30日租金)及违约金(自2020年5月31日起以逾期未付金额为基数，按每日千分之二标准计算至实际履行完毕之日止)；2、依法判令被告段仁祥、张茂亮对上述第一请求承担连带清偿责任；3、判令没收被告交付的保证金50万元。事实和理由：原告名下登记有坐落于上海市嘉定区安亭镇园大路XXX号北面的一栋6层厂房。2017年3月17日,原告车舟公司与本案三名被告签订一份厂房租赁合同,约定：1、原告车舟公司将上述厂房出租给菁迈实业使用,租期自2017年7月1日至2027年6月30日止;2、首年租金为3,360,000元,此后每年递增7%,租金先付后用,菁迈实业应在每年5月31日前支付次年租金;3、菁迈实业逾期支付租金的,每逾期一日按逾期金额每日千分之二的标准计算违约金;4、段仁祥、张茂亮对菁迈实业应承担的履约、违约责任承担连带保证责任;5、因该合同履行产生争议的,应向厂房所在地法院起诉等内容。合同签订后,原告依约交付了厂房,被告菁迈实业亦陆续支付了2017年7月1日至2020年6月30日的租金。至2020年5月31日,被告青迈公司本应付清2020年7月1日至2020年6月30日租金4,116,144.48元,但被告一直无故拖延,原告多次向其催讨未果。以上事实由企业公示信息、户籍证明、厂房租赁合同、律师函等证据予以证实。综上,原被告间签订的租赁合同真实有效,被告青迈公司有义务依约支付租金,逾期未支付租金的应承担相应的违约责任。被告段仁祥、张茂亮作为保证人,对原告履约、违约责任负连带保证责任,现三被告拒不依约支付相应款项已严重侵犯原告的合法权益，故涉讼。三被告共同辩称，第一，三被告均不同意按照合同约定支付2020年7月份至2021年6月份的房屋租金。理由如下：该合同签订的时间以及合同履行的基础已经发生了重大变化，且在今年因受到新冠疫情的影响，以及近年来上海市房屋租赁市场整体下滑的一个行业现状，导致原被告之间履行合同的基础已经发生重大变化，所以三被告均认为根据目前合同的情况应该首先予以调整，如果原被告对合同的调整以及变更均不同意，三被告均主张要求解除案涉的合同。第二，根据原被告签订的合同，原告要求主张的逾期支付违约金按每日2‰远远超过法定标准，且根据最近最高人民法院出台的关于民间借贷的司法解释的最新规定，民间借贷的利率最高上限是不超过LPR四倍的标准来计算，而原被告签订的合同每日2‰的标准远远超过高利贷的标准，所以对于此逾期违约金三被告均认为即使被告存在违约，也恳请法院对该标准予以调整至合理的水平。第三，因目前被告承租的房屋的租客已经连续多月没有向其按时支付租金，导致被告也无法按时向原告支付租金。该状况系整体的租赁市场导致，并非是被告故意违约。不同意没收保证金，认为合同中关于没收保证金的约定显失公平。综上，被告菁迈实业认为原、被告之间的租赁合同继续维持原租赁合同的内容，将会是其明显处于严重不平等地位，要求法院能对租赁合同的履行条件予以变更(将剩余租期内的租金固定下来不再递增，具体结合案涉厂房所在地的市场行情)，若不能变更，则认为合同的履行基础不存在、履行费用过高而要求解除，故提起反诉要求：1、判令变更或解除原告和被告于2017年3月17日签订的《厂房租赁合同》；2、判令原告返还被告租赁保证金500,000元。审理中，被告菁迈实业表示要求将原合同约定的租金每年递增7%，一年一付，变更为租金每年400万元不变，每年分两期支付。原告车舟机电针对被告的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。反诉原告是专门从事转租二手厂房生意的，对市场的预判能力显然远远超出了本案的原告。双方完全是通过正常的协商公平的商定租赁协议，按正常的程序来履行，甚至反诉原告还将厂房拿去分割，再转租给第三方使用，从中赚取差价。很显然合同约定的租金价格是低于市场价，否则被告怎么赚取市场差价。所以反诉原告要求变更或解除合同的理由均是不合情理，也跟客观事实不符。原告将另外一栋厂房出租给案外人自某，约定的租金是远远高于本案的租金标准以及递增。最高院针对疫情背景下对于合同的稳定性以及合同审查的条件均作了一个指导性的意见。被告所述的情况并非属于不可抗力，因为被告承租厂房后是转租的，并没有直接受益疫情防控因素的影响，只是收到了外围市场产生的一些微小的波动。本案当中不存在不可抗力或显示公平的情形，请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求，以稳定市场秩序。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月17日，车舟机电(出租方、甲方)与菁迈实业(承租方、乙方)、段仁祥、张茂亮(担保人、丙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于上海市嘉定区安亭镇园大路XXX号北面一栋6层厂房整体及相关配套设施出租给乙方有偿使用，总建筑面积13700平方米。乙方承租该厂房后应合法使用，甲方认可乙方对该厂房对第三方的出租，但乙方与第三方的所有问题与甲方无关(乙方需每月按时提供第三方相关信息给甲方)。租赁期限为10年，自2017年7月1日至2027年6月30日止，合同签约日至起算日作为甲方给予乙方的装修免租期，2017年7月1日为起算日。双方商定，承租该厂房不含税年租金未336万元，租金每年递增7%。签订合同后，乙方向甲方支付50万元作为租赁保证金，待合同期满后三日内全额无息退还给乙方。租金实行先付后用，2017年3月31日前支付2017年7月-2017年12月的租金168万元，2017年9月30日前支付2018年1月-2018年6月份的租金168万元，以后提前一个月支付一年的租金，即2018年5月31日前支付2018年7月-2019年6月的租金3,595,200元，2019年5月31日前支付2019年7月-2020年6月的租金3,846,864元，以此类推。乙方将保证金、租金按时汇入甲方指定账户。合同第六条变更和解除合同的条件约定：乙方如需提前解除合同，应提前六个月以书面形式通知甲方，将房屋退还给甲方后，并赔偿甲方300万元作为违约金，方可解除本合同；甲方如需提前解除合同，应提前六个月以书面形式通知乙方，乙方受理后，并赔偿乙方300万元作为违约金，方可解除本合同；因不可抗力(如地震、泥石流)致使该厂房及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的，双方互不承担责任；在租赁期内，该厂房经市或区政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，则免除甲方的不能履行合同之责任。乙方因自身原因无法履行合同或提前终止合同，由此造成甲方损失，由乙方承担。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按逾期金额每日千分之二的标准计算违约金；逾期超过30日的，甲方有权罚没保证金；逾期超过60日的，甲方有权单方解除合同并由乙方承担300万元作为违约金。丙方对乙方应承担的履约、违约责任承担连带保证责任。甲乙丙三方在履行本合同过程中发生争执，应协商解决；协商不成，应向该厂房所在地法院提出诉讼。上述合同签订后，车舟机电按约向菁迈实业交付了厂房，菁迈实业向车舟机电支付了50万元租赁保证金，并陆续支付了2017年7月1日至2020年6月30日的租金。因菁迈实业未按约于2020年5月31日之前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金4,116,114.48元，车舟机电涉讼。另查，被告承租房屋后用于转租，目前房屋仍由被告方使用。再查，为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月24日调整为二级响应。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，当事人均应按约履行。关于双方争议的2020年7月1日至2021年6月30日的租金，本院认为被告未按约支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金，显属违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告承租厂房主要用于转租，但考虑到新冠疫情确实对于厂房的租赁市场有一定的影响，可予以酌情减免疫情防控阶段一个月的租金320,572元，考虑到疫情一级防控阶段的租金被告已于2019年预付，故可将减免的320,572元在被告应支付的2020年7月1日至2021年6月30日的租金4,116,144.48元中予以扣减，扣减后的金额为3,795,572.48元。关于原告主张的逾期付款违约金及罚没保证金的诉请，本院认为该两项诉请均系针对被告逾期支付租金这一行为的违约责任，合同约定的违约金标准过高，故本院酌情确定被告应按每日万分之三的标准向原告支付逾期支付租金的违约金，对于原告要求罚没保证金的诉请本院不予支持。原告要求保证人对被告的付款义务承担连带责任符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于双方争议的合同是否能变更或解除，本院认为双方签订租赁合同时，对于租赁市场价应当有一个合理预判，即便该预判与实际市场价不符，也属于市场风险，不属于不可抗力或显失公平的范畴。虽然新冠疫情对于厂房租赁市场有一定的影响，但是被告承租厂房系用于转租而非自某，新冠疫情对于被告转租的厂房的经营业态的影响程度本院无法确定。即便新冠疫情对系争厂房的经营业态有一定的影响，该影响也主要集中在本市启动一级响应期间，现疫情已得到有效防控，被告以疫情影响为由要求变更剩余合同期内7年的全部租金标准缺乏依据，本院难以支持。至于被告以合同的履行基础不存在、履行费用过高而要求解除合同的诉请，本院认为系争房屋目前仍由被告方继续使用，其所称的履行基础不存在没有事实依据，按照合同约定的标准支付租金也并不属于履行费用过高的情形，故被告要求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海菁迈实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海车舟机电有限公司租金3,795,572.48元；二、被告上海菁迈实业有限公司应于本判决生效之日起向原告上海车舟机电有限公司支付逾期支付上述租金的违约金(以3,795,572.48元为基数，按每日万分之三自2020年6月1日计算至实际支付之日止)；三、被告段仁祥、张茂亮应对被告上海菁迈实业有限公司的上述付款义务承担连带责任；四、原告上海车舟机电有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、反诉原告上海菁迈实业有限公司的全部反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费39,729元，减半收取19,864.5元，由被告上海菁迈实业有限公司、段仁祥、张茂亮负担。本案反诉受理费4,400元，由被告上海菁迈实业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年十一月二十日书记员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。