贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初733号原告：林莉，女，1962年7月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：贾晨曦，贵州谦明律师事务所律师。委托诉讼代理人：程云龙，贵州谦明律师事务所实习律师。被告：贵州乾互通商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城商场5栋602。法定代表人：李新华，总经理。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被告：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，董事长。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。原告林莉与被告贵州乾互通商业管理有限公司（以下简称乾互通公司）、贵州三利房地产开发有限公司（以下简称三利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序。因本院受理的（2020）黔8601民初711-740号案件诉讼标的系同一种类，经双方当事人同意，本院于2020年8月25日将30件案件合并公开开庭进行了审理。原告林莉的委托诉讼代理人贾晨曦、程云龙，被告乾互通公司、三利公司的共同委托诉讼代理人刘小果到庭参加诉讼。本案原、被告双方自愿协调，扣除审限60日。本案现已审理终结。原告林莉向本院提出诉讼请求：1.乾互通公司按照《酒店租赁及经营管理合同》第四条约定立即支付租金（暂计至2020年7月1日为47861元）；2.乾互通公司以应付租金总额按日2?标准支付逾期支付租金期间的违约金（暂计至2020年7月1日为2621.27元）；3.三利公司对前述1、2项诉讼请求承担连带偿还责任；4.被告承担本案案件受理费、查询费、保全费等诉讼相关费用。庭审中，原告明确租金、违约金均计算至2020年7月1日止，后续另行主张。事实及理由：2017年12月25日，原告与乾互通公司签订《酒店租赁及经营管理合同》，约定原告将自有酒店租赁给乾互通公司经营管理，起租日为2018年7月1日，租金每月支付一次，支付时间为每月末前三个工作日内，租赁收益为：2018年7月1日至2021年6月30日期间年租金为30229元；2021年7月1日至2024年6月30日期间年租金为40305元；2024年7月1日至2028年6月30日期间租金为该酒店该年实际租金收益的90%。2017年12月25日，三利公司向原告出具《担保函》，承诺对乾互通公司履行《酒店租赁及经营管理合同》过程和后果承担全部责任。《酒店租赁及经营管理合同》签订后，乾互通公司未按约定支付租金，原告多次与二被告协商无果，特起诉至法院，请求支持原告诉请。被告乾互通公司、三利公司共同辩称：1.被告于2020年7月16日向原告支付了部分租金及延期支付利息，应当予以扣减；2.对于原告要求支付按日2?的标准计算逾期支付违约金，被告于2019年10月31日出具的承诺，按年利率6%支付的补偿金已包含逾期违约金，二者性质相同，都属对逾期支付租金的补偿性条款，故请求驳回逾期违约金的诉请；3.疫情期间的租金应当根据国家相关政策对2020年2-3月的租金予以减免并适当延长支付期限；4.根据租赁合同约定，相关税费各自承担，现税务部门要求被告对业主的个人所得税进行代扣代缴，被告为此曾与业主方协商，从租金中直接代扣代缴，但业主对此持不同意见，未向被告出具授权，缴税是应尽的义务，从租金中代扣代缴并无不妥；5.涉案商业广场近2000户业主，被告制定明确的支付计划，并与贵阳市云岩区人民政府大营路街道办事处达成《资金监管事项协商协议》，约定由其对被告的账户进行资金监管，已在2020年7月16日支付了业主欠付租金总额30%的租金及逾期补偿，并于2020年10月20日，视万达第三季度支付的分成款，支付欠付租金的20%-30%，在2021年1月将2020年7月至12月租金付清。经审理查明，2017年12月25日，林莉与三利公司签订《商品房买卖合同》，约定以贷款付款方式购买三利公司开发的位于贵阳市云岩区，3-8号楼（6）1单元5层1号房屋（建筑面积36.17㎡），总价款503812元。2017年12月25日，原告林莉（甲方）与被告乾互通公司（乙方）签订《酒店租赁及经营管理合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城6栋1-5层1号（建筑面积36.17㎡）酒店出租给乙方，租赁期内，乙方享有该酒店的使用权、经营权并有权自主运营，实施统一招商、统一经营管理、统一规划等工作。购买该酒店的《商品房买卖合同》约定总价503812元。租赁期限为：自2018年7月1日起至2028年6月30日止，共计10年。酒店收益具体如下：起租日为2018年7月1日，租金每月支付一次，支付时间为每月月末前三个工作日内，付款时间遇节假日顺延。租赁收益为：2018年7月1日至2021年6月30日止年租金为30229元（即2519元/月）；2021年7月1日至2024年6月30日止年租金为40305元；2024年7月1日至2028年6月30日止租金，甲方所得年租金为该年实际租金收益的90%。甲方除上述约定的租金外，不得向乙方收取其他任何费用，乙方自主享有和承担经营管理承租酒店产生的盈利和亏损。本合同涉及的税费，按国家和地方税收法律法规的规定各自承担。甲方不承担经营管理该酒店的经营费、物业费、水电费、维修维护费，涉及使用维修基金的维修，按相关法律法规执行。乙方不得逾期向甲方支付该酒店的租金款项。如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日2?向甲方支付违约金。如逾期超过180天，甲方有权单方面终止或解除本合同。合同签订后，被告乾互通公司按约使用涉案酒店并已付清2018年11月30日前的租金，欠付2018年12月至2020年6月的租金。三利公司在2020年7月16日向原告支付14230元。2017年12月25日，三利公司向原告出具《担保函》，承诺为乾互通公司的履约能力、履约责任提供担保，并对乾互通公司履行《酒店租赁及经营管理合同》的过程和后果承担全部责任，担保时效与林莉、乾互通公司所签合同相关条款约定的起止时效相一致。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、酒店租赁及经营管理合同、担保函、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，争议焦点是：1.欠付租金金额；2.违约责任的承担方式；3.三利公司是否承担连带责任。焦点一，欠付租金金额。涉案《酒店租赁及经营管理合同》合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。对原告要求被告乾互通公司支付租金的诉请，自2018年12月1日至2020年6月30日，乾互通公司按合同约定应付租金2519元/月×19月≈47861元，扣除被告已付租金14230元，尚欠47861元-14230元=33631元。被告辩称因疫情影响减免租金或延长支付期限。鉴于2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应，2020年2月24日将全省新冠肺炎疫情防控响应级别由一级调整为三级，疫情对承租人实际使用房屋产生的不利影响，该抗辩意见本院予以采纳，并对疫情期间其中2月份的租金予以减少50%，即乾互通公司应支付的租金为33631元-2519元/月×50%≈32371元。焦点二，违约责任的承担方式。乾互通公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。原告与乾互通公司签订的租赁合同约定如逾期支付租金，从逾期日起按应付款项每日2?向原告支付违约金，该约定未违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定分段计算截至2020年7月1日违约金为：不含2020年2月的违约金为2519元/月×2?×（547+516+488+457+427+396+366+335+304+274+243+213+182+151+91+61+30）日≈2560元；2020年2月的违约金为2519元/月×50%×2?×122日≈31元；上述二项合计2560元+31元=2591元。焦点三，三利公司是否承担连带责任。三利公司自愿向林莉出具《担保函》，为乾互通公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即三利公司应当对上述租金及违约金承担连带清偿责任。另，对被告提出需从租金中代扣代缴税费，本院认为房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与代扣代缴税费是两种不同性质的义务，双方未在涉案合同中就税费代扣代缴进行约定且原告亦不同意代扣代缴，故对该抗辩意见，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林莉支付自2018年12月1日起至2020年6月30日止欠付的房屋租金32371元；二、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林莉支付截至2020年7月1日的违约金2591元；三、被告贵州三利房地产开发有限公司对上述第一、二项所判决的款项承担连带清偿责任；四、驳回原告林莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，减半收取计532元，由原告林莉负担14元，被告贵州乾互通商业管理有限公司、贵州三利房地产开发有限公司负担518元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年十一月二十七日法官助理汤琴书记员杨丽