苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6622号 原告：季志祥，男，1952年3月1日出生，汉族，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所实习律师。 被告：苏州昌盛房地产开发有限公司,住所地江苏省苏州市人民路310号。 法定代表人:许建云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘建明，江苏双泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，江苏双泽律师事务所律师。 第三人：中亿丰建设集团股份有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道澄阳路88号。 法定代表人：邹建刚，该公司总裁。 委托诉讼代理人：李悦，江苏和合合律师事务所律师。 原告季志祥与被告苏州昌盛房地产开发有限公司（以下简称“昌盛公司”）、第三人中亿丰建设集团股份有限公司（以下简称“中亿丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告季志祥及其委托诉讼代理人丁仁，被告昌盛公司的委托诉讼代理人张鹏，第三人中亿丰公司的委托诉讼代理人李悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告季志祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告昌盛公司协助第三人中亿丰公司将位于苏州市姑苏区烽火路XX号XX室房屋办理过户至第三人名下；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：1998年，苏州二建装饰四分公司承接苏州昌盛(集团)房地产开发公司的昌盛大厦装饰工程。项目完成后，昌盛公司无法支付工程款，经协商，在1999年5月27日，苏州昌盛(集团)房地产开发公司(甲方)与二建装饰四分公司(乙方)签订《销房合同》，约定甲方供给乙方烽火路XX号XX3、XX4、XX5、XX室房屋。该份合同签订后，二建装饰四分公司又将XX室房屋抵充给该工程的施工人员季志祥作为劳务费。季志祥实际于2001年入住烽火路XX号XX室房屋至今。苏州昌盛(集团)房地产开发公司名称已经变更为苏州昌盛房地产开发有限公司，即本案被告。苏州二建建筑集团有限公司第四分公司名称已经变更为中亿丰建设集团有限公司第四分公司，即本案第三人的分支机构。本案第三人中亿丰公司承接的昌盛大厦装修工程，因昌盛大厦早已被拆除，相关工程造价已无法确认。该工程实际于1998年5月竣工，距今已有21年之久，在此期间，昌盛公司从未就工程款是否超付起诉中亿丰公司，中亿丰公司也未就工程款欠付或房屋过户事宜起诉昌盛公司。中亿丰公司怠于要求昌盛公司协助将烽火路XX号XX室房屋过户至其名下，妨害了原告作为房屋实际使用人及所有权人，办理不动产权证的权利。故原告诉至法院，请予支持。 被告昌盛公司辩称：1、本案为买卖合同纠纷，但被告与原告无任何合同关系，原告无权主张被告将案涉房屋过户。2、原告无权主张代位权，要求被告将案涉房屋办理过户登记手续至第三人名下。首先，第三人与被告签订的《销房合同》明确约定“由昌盛大厦装修工程款抵冲，超额房款由乙方支付现金”，该约定表明第三人与被告对昌盛大厦的工程款未结算，因而该债权债务关系也未到期。其次，原告与第三人的债权债务关系是否成立、消灭或存在其他行使权利的障碍尚未明确。第三人在2003年改制之前属于国有企业，因此应当明确其1999年的处分行为是否存在恶意串通，导致国有资产流失而使行为无效。再次，第三人并未怠于行使相应债权。自三案原告和另案浦红昌起诉以来，第三人积极向原告提供有关的证据材料、情况说明等，同时积极应诉，其付出的时间、精力等完全可以与被告对于昌盛大厦的工程款进行结算后主张办理过户登记手续。在（2019）苏05民终1885号判决书中明确“浦红昌可待中亿丰公司与昌盛公司的工程款决算后，再主张权利。”的情况下，第三人仍不作为原告起诉被告进行工程款决算，系在回避当时的真实情况及其中的责任承担。最后，原告主张的并非具有金钱给付债务。根据合同法司法解释一第13条规定，债务人怠于主张的是其享有的具有金钱给付内容的到期债权。本案中，要求办理过户登记手续并非具有金钱给付的内容。同时，根据已生效的（2020）苏05民终5886号判决书，另案浦红昌也未按照判决书内容补足购房款254150元，办理过户登记手续的条件也未成就。综上，请求人民法院依法判决。 第三人中亿丰公司述称：第三人对原告所陈述的诉讼请求及事实理由无异议，第三人与昌盛公司签订的案涉房屋以房抵债协议已全部履行完毕，第三人已经将上述房屋转让给了案涉原告，并通知被告方协助办理相关入住手续，现原告已入住案涉房屋长达20余年，昌盛公司应当配合办理相关登记手续。综上，请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、1998年，苏州昌盛（集团）房地产开发公司将昌盛大厦装修工程发包给二建装饰四分公司施工，工程竣工后，昌盛公司未能付清全部工程款。季志祥系该工程的施工人员之一。 2、1999年5月27日，苏州昌盛（集团）房地产开发公司（甲方）与二建装饰四分公司（乙方）签订2份《销房合同》，一份约定甲方供给乙方烽火路XX号XX3、XX4、XX5室房屋，面积115平方米（指每户面积），单价为每平方米2276元，合计785220元，另一份约定甲方供给乙方烽火路XX号XX室房屋，面积115平方米，单价为每平方米2210元，合计254150元；除此之外，两份合同内容相同，约定交房时间为1999年8月，做到电通、路通、水通，甲方负责帮助乙方办理好房产权证，合同中“乙方付款方法”为空白，合同最后以手写方式注明“由昌盛大厦装修工程款抵冲，超额房款由乙方支付现金”。二建装饰四分公司收到上述房屋后，相继用于冲抵劳务人员的报酬及材料供应商的货款，其中XX室房屋抵给季志祥。 3、季志祥自2001年入住烽火路XX号XX室房屋至今。2004年6月，季志祥向昌盛公司购买了自行车库。各方当事人未办理房屋的变更登记手续，现苏州市烽火路XX号XX室房屋（登记建筑面积114.67平方米）仍登记于昌盛公司名下。 4、2018年，案外人浦红昌曾两次诉至本院，要求确认上述房屋归其所有，后均撤诉。2018年8月20日，浦红昌再次诉至本院，请求判令昌盛公司、中亿丰公司将上述房屋过户至其名下。本院经审理后作出（2018）苏0508民初5383号民事判决书，认为浦红昌与昌盛公司之间不存在合同关系，其要求昌盛公司过户房产，违反合同相对性原则，对其请求不予支持；同时认为中亿丰公司与昌盛公司工程款未结算，在此之前昌盛公司没有义务将上述房屋过户给中亿丰公司，浦红昌可待双方工程款决算后再行主张权利，判决驳回了浦红昌的诉讼请求。苏州市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）苏05民终1885号民事判决，驳回上诉，维持原判，判决认为“至于昌盛公司应否将房产过户至中亿丰公司名下的问题，涉及中亿丰公司与昌盛公司之间的合同关系及结算争议，本案不予理涉”。 5、2019年6月18日，浦红昌再次起诉昌盛公司及第三人中亿丰公司，请求判令昌盛公司协助第三人中亿丰公司将位于苏州市姑苏区烽火路XX号404室的房屋协助办理过户登记至第三人中亿丰公司名下。本院经审理后，判决支持了浦红昌的诉讼请求。此后昌盛公司上诉至苏州中院，苏州中院于2020年8月27日判决驳回上诉，维持原判。上述浦红昌案件判决书已发生法律效力。 6、苏州昌盛（集团）房地产开发公司名称已变更为苏州昌盛房地产开发有限公司。中亿丰公司认可“二建装饰四分公司”系苏州二建建筑集团有限公司的分支机构，现苏州二建建筑集团有限公司名称已变更为中亿丰建设集团有限公司。昌盛大厦已经于2003年前后被拆除，装修工程的成果不复存在，各方当事人均未能提供反映装修工程完成情况及工程款结算的书面材料。 7、在本案以及关联案件审理过程中，陈建明、陈菊明、浦红昌、季志祥提出，昌盛大厦装修工程完工距今己逾20年，在此期间，昌盛公司与中亿丰公司仅在1999年签订过两份《销房合同》，第一份烽火路XX号XX3、XX4、XX5的房屋，第二份涉及烽火路XX号204房屋，即便工程款最终决算存在争议，仍可以合理推断：前三套房屋的价值抵充工程款是不存在任何争议的，否则昌盛公司也不会二次签订合同，双方存在争议的应当是最后一套XX室房屋的价值到底是否足额抵偿了剩余装修工程的工程款，是否有超额房款。现陈建明、陈菊明、浦红昌、季志祥协商一致，如确有欠款，愿意将最后一套XX室房屋的房款254150元足额支付给昌盛公司，以满足购房款支付条件，昌盛公司不得再以工程款结算为由拒绝过户，并承诺该笔款项系自愿支出，同时放弃向中亿丰公司追偿的权利。 本院认为，因债务人怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权。本案中，季志祥作为案涉房屋的最终受让人及实际使用人，因中亿丰公司长期未向昌盛公司主张办理产权转移登记的债权，而无法获得权属登记，有权以自己的名义向昌盛公司提出主张。中亿丰公司认可“二建装饰四分公司”系其分支机构，其余当事人未提出异议，《销房合同》中买受人的权利和义务由其享有和承担。结合原、被告的诉辩意见、第三人的陈述意见及各方当事人提供的证据，昌盛公司与中亿丰公司均确认《销房合同》的签订与昌盛大厦装修工程款结算有关，且昌盛公司在签订合同时存在欠付工程款，中亿丰公司与季志祥对合同所涉XX室房屋用以抵偿季志祥劳务报酬的事实予以认可，季志祥提供的社区居住证明、燃气费缴费卡、水费缴费卡、购买车库收据等证据可以证明XX室房屋由季志祥自2001年居住使用至今的事实。本案进入实体审理后，主要争议即在于中亿丰公司是否完成了购房款的支付义务。中亿丰公司与昌盛公司原为装饰装修合同关系，《销房合同》签订于双方对工程款的结算过程中，应为工程款结算的一部分，合同中注明“由昌盛大厦装修工程款抵冲”，可以判断该合同的签订目的即为以购房款来抵偿装修工程款。现因历时久远、人员更替，且装修工程所在房屋已被拆除，双方均无法提供充分的证据来证明结算情况，但不能认为双方在当时没有对工程款进行结算。从《销房合同》的履行情况来看，昌盛公司在合同签订后即向中亿丰公司指定的收房人交付了两份合同所涉的全部房屋，并在之后未向中亿丰公司主张购房款，按交易常规判断，房屋价款应当是基本相当于所欠工程款。如果存在超额购房款需要补足，本院认为季志祥及关联案件中陈建明、浦红昌、陈菊明的推断是合理的，应为不超过254150元的金额。本案审理中，昌盛公司不认可中亿丰公司已经结清全部购房款，但始终未能说明欠付工程款的具体金额，即便季志祥等人自愿承担254150元购房款，昌盛公司也不同意按此结算。在此情况下，因各方当事人客观上现实无从提供工程款结算情况，各方的权利长期处于不确定状态，当事人没有救济途径或者损失无法弥补。昌盛公司不认可中亿丰公司已经结清全部购房款项，但不能说明具体的结欠金额，其以双方未结算工程款为由拒绝办理房屋转移登记手续的观点，本院不予采纳。本院确定昌盛公司应当履行《销房合同》附随的办理不动产转移登记手续，将苏州市姑苏区烽火路XX号XX室房屋不动产权属转移登记至中亿丰公司名下，办理登记过程中的税费由双方按法律规定承担。至于中亿丰公司与季志祥之间如何处理该房屋的权属问题，不在本案审理范围，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十三条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下： 被告苏州昌盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将苏州市烽火路XX号XX室不动产权属转移登记至第三人中亿丰建设集团股份有限公司名下。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告苏州昌盛房地产开发有限公司，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 李 成 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 杨宇铮