上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初30265号原告：邱锡高，男，1964年12月7日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：陈磊，上海市立新律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告：上海市闵行区七宝镇九星村民委员会，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴钢，主任。委托诉讼代理人：王家樑，上海市中联律师事务所律师。原告邱锡高与被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会(以下简称九星村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人覃铁龙，被告的委托诉讼代理人王家樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱锡高向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付未用期内的租金利息损失,以未用租金人民币(币种下同)519,942.18元作为基数，按银行同期贷款利率上浮50%计算，并按季滚动付息，时间自2001年1月1日起计算至被告清偿上述租金之日止)；2.判令被告支付原告动迁停产停业损失69,275.5元；3.本案诉讼费被告承担。本案审理过程中，原告明确已于2020年7月15日收悉了退回的租金本金519,942.18元，故变更第一项诉讼请求为，判令被告支付未用期内的租金利息损失,以519,942.18元作为基数，按银行同期贷款利率上浮50%计算，并按季滚动付息，时间自2001年1月1日起计算至2020年7月15日。事实与理由：2000年11月18日，被告将星东路东侧(星友路口)商业房出租给原告，双方签订《租赁合同书》，约定租赁期限为2001年1月1日起至2047年12月31日，四十七年租金共791,720元，租赁建筑面积为197.93平方米，租赁用途为经某五金和餐饮业。租赁期间，星东路东侧(星友路)商业房被列入拆迁范围，限期原告搬离。在接到终止经某和限期搬迁的通知后，原告与被告就补偿事宜多次协商未果。嗣后，原告租赁的房屋被强制拆除，店铺内的财物、设备及其他附属物均被损毁。被告从拆迁管理部门取得动迁安置款后，拒绝对原告进行补偿。原告在承租该房屋时，双方约定以租代卖，被告告知两天后该房屋会从建设工程规划许可证转为正式，但是至拆迁该房屋都未取得建设工程规划许可证。并且该房屋早期转租租金很低，拆迁前才因市场情况好转，原告当时是贷款付清一次性租金，现因拆迁对此损失巨大。后原告起诉至上海市闵行区人民法院，经调解被告同意退还原告未使用租金519,942.18元及赔偿装修损失148,000元，共计667,942.18元。但是对于原告的部分请求，双方仍未能达成一致。根据2016年1月18日，闵行区七宝镇城镇建设动迁办公室发布《七宝镇九星地区集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿方案》，根据该方案第五条第(一)款：“停产停业损失补偿，标准为按被搬迁房屋建筑面积每平方米350元，……。”第五条第(三)款：“……3、停产停业损失补偿：按照第五年第(一)款的标准以80%进行结算。停产停业期限最长不超过一年。”原告因停产停业造成损失，被告应当将该笔款项支付给原告，故原告以讼称事由诉至法院。被告九星村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于未使用期的租金，于双方合同的第七条第三款有约定，双方仅约定退还未用期的租金，并未约定退还利息。2、原告主张按照贷款利率计息并无依据，按照贷款利率上浮50%也是原告自行确定的，按季度滚动付息是计算复利，是违法的。3、原告主张的利息起算日期也无依据。因原告系一次性支付租金，故被告以低于市场价格的租金向原告出租，20年来租金分文未涨，系双方互利的做法。原告的诉讼请求与订立合同之时的目的不符。依据合同，原告已取得转租的利益，不能重复获利。4、不同意第二项诉讼请求，依据被告与动迁部门签订的协议可见，动迁部门向被告支付动迁款，其中停产停业损失系给直接经某户及被告的，原告系转租方，并无营业执照也无纳税，故其无权主张。经审理查明，2000年11月18日，被告九星村委会(出租方、签约甲方)与原告邱锡高(承租方、签约乙方)签订《租赁合同书》一份，约定：乙方因业务需要租借甲方房屋，租赁标的为商业房，租赁地点位于星东路东侧(星友路口)，租赁期限自2001年1月1日至2047年12月31日止；租赁建筑面积为197.93平方米，租赁用途为经某五金和餐饮业；四十七年租金一次性支付按每平方米4,000元计算共791,720元，租金先付后用，本合同签订之日，乙方一次性支付47年租金共计791,720元；日常水电费和清洁费由乙方按约支付给甲方；本合同终止后，乙方在租赁范围内的分隔、装潢等设施无偿归甲方所有；本合同期内，若遇国家征用，甲乙双方均应无条件服从，本合同自行终止。甲方同意将未用期的租金按47年总租金的平均数(扣除已用年后)退还给乙方；乙方承租的房屋内，甲方提供生活用水和照明用电并安装水电表各一只，若乙方需要增加水电容量，乙方应交纳水电增容费，水电增容费标准为每增加1千瓦用电量或每增1吨水均按1200元计算乙方按实际装接容量一次性支付给甲方；转租或转让应经甲方备案，改变租赁用途时应经甲方同意；乙方在租赁期间逾期缴纳各种费用，擅自改变房屋结构或堆放危险物品，甲方有权终止本合同，损失由乙方承担等。合同还附建筑平面图一份，标准了原告承租房屋所在位置。合同签订后，原告向被告支付了791,720元，被告将合同约定的房屋交付原告，原告装修后使用，并转租于案外人经某。2016年10月18日，上海七宝镇城镇建设动迁办公室出具《七宝镇九星地区集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿方案》，对七宝镇九星地区项目实施范围内集体土地上的非居住房屋搬迁补偿工作作出公示，其中载明：集体土地上有房地产权证或者有规划土地部门批准文件的非居住房屋所有人的货币补偿金额按房屋建安重置价布行，停产停业损失补偿标准为被搬迁房屋建筑面积每平方米350元，停产停业期限最长不超过一年；未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋认定为无证建筑，可以给与残值补偿，房屋补偿、房屋装修补偿按评估价格的80%进行补偿，停产停业损失补偿按照每平方米350元的80%进行结算，停产停业期限最长不超过一年。2016年11月18日，上海九星综合市场经某管理有限公司等六家公司于市场内张贴《公示》，上载：根据《上海市商品交易市场管理条例》的有关规定及七宝镇九星地区转型改造及“五违”正值工作领导小组办公室于2016年4月27日发布的《通告》，九星市场终止营业时间定为2017年2月17日，自2016年11月18日起停止签订《房屋(场地)使用合同》，并全面启动九星市场内经某者清退搬离工作，具体以《九星市场清退补偿方案》为准；场内经某者应提前做好搬离准备，搬离房屋腾退手续，结清相关费用并按时完成搬离事项。逾期未搬离或仍违法经某的，将协同有关部门依法进行处理等。2017年4月25日，上海七宝镇城镇建设动迁办公室(补偿人、签约甲方)、上海市闵行第一房屋证书事务所有限公司(代理人、事实单位)与被告九星村委会(被补偿人、签约乙方)签订《上海市闵行区七宝镇九星村“九星村民委员会”横新港以北(不含九宫格)集体土地上非居住房屋、附属设施等补偿协议(集体资产)》，对横新港以北(不含九宫格)集体土地上非居住房屋搬迁事宜给以补偿，其中针对无证部分房屋，房屋补偿、房屋装修根据评估报告的八折予以补偿，停产停业按照350元/平方米(无证打八折)的方式予以补偿。并约定乙方尽快落实搬迁事宜，于签约后七日内交付房屋，乙方妥善解决租赁关系，所发生的一切费用由乙方自理等。另查明，1996年，上海市闵行区计划委员会出具《关于对陈行镇上海友建五金厂等单位固定资产投资项目预备计划的批复》，同意七宝镇九星村新建上海政达房地产开发有限公司业务辅助用房、场地9,000平方米，建筑面积4,000平方米等。同年，上海市闵行区人民政府出具《关于七宝镇九星村新建“上海政达房地产开发有限公司业务及辅助房”申请征用土地的批复》，同意征用九星村第四生产队非耕地2,637平方米，征用原上海华创娱乐中心有限公司用地4,293平方米，征用原上海农口房产总公司东兰新村住宅建设工程动迁安置该村村办企业用地6,963平方米。建设单位应按规定办理土地征用手续，办结束后，将结案情况报告区房地局，并办理建设用地批准证书。后被告组织人员进场施工，并完成了房屋建造施工。2001年4月，经被告九星村委会委托，上海房屋质量检测站对其中1至13号房，6-1、13-1号房房屋结构安全性进行鉴定，经鉴定房屋结构安全，另此时14至21号房屋正在建造中。此后14至21号房屋建造完成。2002年，被告九星村委会就九星村的二十三幢房屋，共计7,198平方米的房屋申请建设规划许可，并于同年取得为期二年的《建设工程规划许可证》，该证到期后被告未再另行申请，也未取得房屋之产权证。原告所承租之房屋位于上述标号为“13-1”处。还查明，原、被告间就租赁合同事宜未能协商一致，故原告于2019年7月起诉至本院，请求判令被告退还租金、支付利息、赔偿可得利益损失等。该案审理过程中，原告认为2016年12月10日搬离，被告则认为房屋系由拆违部门于2017年3月收回后交还被告。该案中经调解，原、被告同意先行就租金返还、装饰装修补偿达成调解方案，经双方确认未使用部分的占有使用费自2017年2月18日起至2047年12月31日止共计519,942.18元，装修部分补偿支付14.80万元，二项合计667,942.18元，并由被告承担诉讼费5,239.71元。2020年7月15日，被告九星村委会将上述调解款项673,181.89元转账支付于原告邱锡高。此后，双方就利息及停产停业损失补偿仍未能协商一致，原告以讼称事由诉至本院。上述事实，由原告提交的《租赁合同书》、(2019)沪0112民初24785号民事调解书、搬迁补偿方案，由被告提交的《房屋(场地)租赁合同》四份、《上海市建设工程规划许可证申请表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目表》、《上海市闵行区卫生局基本建设涉及卫生审核意见书》、《关于对陈行镇上海友建五金厂等单位固定资产投资项目预备计划的批复》、《关于七宝镇九星村新建“上海政达房地产开发有限公司业务及辅助房”申请征用土地的批复》、《现场联合办公对自报无证建筑处理意见表》、《房屋质量鉴定报告》、补偿协议、公示、转账凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，原、被告双方间约定的租期为四十七年，已远超过二十年，超过部分应属无效。而在前二十年的租期内，被告九星村委会于2000年向原告邱锡高出租系争房屋时并未取得建设规划许可。此后被告虽于2002年取得包括系争房屋在内的建设规划许可，但在许可证到期后未再另行申请。至本案系争房屋纳入征收范围，被收回拆除之时，被告既未再行申请建设规划许可证，也未取得房屋之产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故原、被告双方之间签订的《租赁合同书》中，除自2002年取得建设规划许可证后的二年内属有效部分，其余超过临时期限二年外的部分，均属无效。关于原告主张的利息损失，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋已被拆除，经原、被告双方予以结算，确认未使用的期限为自2017年2月18日起至2047年12月31日止，被告亦已将该期间段的占有使用费予以返还。即自2017年2月18日起被告已收回房屋，其应及时将因无效合同而取得的未使用部分的房屋占有使用费予以返还。原告主张自2001年1月1日开始计息，但直至2017年2月之前，双方始终在履行签订的合同，原告实际占用并使用系争房屋，该期间内原告并未因此而受到损失，且也未涉及费用之结算，原告的该主张并无依据，本院难以支持。但被告直至2020年7月15日才予以退还，在2017年2月18日至2020年7月15日期间被告无故占用该笔费用，已给原告造成损失，应向原告支付该期间内的利息。至于原告主张按银行同期贷款利率上浮50%计算，并按季滚动付息，并无依据，本院不予支持。本院确认被告九星村委会以519,942.18元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告邱锡高支付自2017年2月18日起至2019年8月19日止的利息；以519,942.18元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告邱锡高支付自2019年8月20日起至2020年7月15日止的利息。关于原告主张的停产停业损失补偿款，被告抗辩停产停业损失系给直接经某户及被告的，原告系转租方，并无营业执照也无纳税，故其无权主张。本院认为，停产停业损失补偿系针对房屋内经某者因搬迁而造成的生产经某损失，被告将系争房屋予以出租后取得租金及占用费之收益，其从未在内生产经某，亦不会产生相应的停产停业损失。就本案系争房屋而言，停产停业损失并非针对被告之补偿，被告的该抗辩意见并无依据。原告自被告处承租系争房屋，现依据双方的租赁合同相对性向被告主张该笔费用并无不当，至于原告与其次承租人间关于停产停业损失的分配问题可另行协商，并不构成被告拒付该费用的合理抗辩，原告要求被告返还停产停业损失补偿款的诉讼请求，本院予以支持。至于停产停业损失补偿款的金额，原告主张按照350元/平方米计算，共计69,275.50元，被告则认为系争房屋属无证建筑，故其按照80%取得停产停业损失补偿款，计55,420.40元。现经本院查明之事实，原告承租房屋在建设规划许可证到期后未再另行申请也未取得房地产权证，于房屋拆除时确属无证建筑。在原告并无其他证据证明系争房屋系按照有证建筑的停产停业损失给予补偿的情况下，原告主张的计算标准并无依据。现被告自认已取得停产停业损失补偿款55,420.40元，该笔费用应向原告予以支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会于本判决生效之日起十日内，以519,942.18元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告邱锡高支付自2017年2月18日起至2019年8月19日止的利息；二、被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会于本判决生效之日起十日内，以519,942.18元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告邱锡高支付自2019年8月20日起至2020年7月15日止的利息；三、被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告邱锡高支付停产停业损失补偿款55,420.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计765.95元，由原告邱锡高负担153.19元，由被告上海市闵行区七宝镇九星村民委员会负担612.76元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年十一月四日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。