文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18717号原告（执行案外人）：江文斌，男，汉族，1973年10月19日出生，住重庆市南岸区。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区经纬大道778号，统一社会信用代码91500103450445058Q。负责人：韩旭，行长。委托诉讼代理人：郑洁，重庆仟录律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴宇秋，重庆仟录律师事务所律师。被告（被执行人）：王东建，男，汉族，1969年4月1日出生，住河南省新蔡县。被告（被执行人）：王帅辉，男，汉族，1993年12月1日出生，住重庆市江北区。被告（被执行人）：郭小黄，女，汉族，1969年10月1日出生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：王东梅，女，汉族，1973年7月1日出生，住重庆市九龙坡区，系被告王东建妹妹，亦系被告王东建、被告王帅辉的委托诉讼代理人。被告（被执行人）：重庆杰潼商贸有限公司，住所地重庆市渝中区新华路220号裙楼3-2#，组织机构代码68392138-5号。法定代表人：王帅辉。第三人（执行案外人）：彭明霞(系江文斌之妻，亦系江文斌的委托诉讼代理人)，女，汉族，1976年11月25日出生，住重庆市渝北区。原告江文斌与被告平安银行股份有限公司重庆分行（以下简称平安银行）、王东建、王帅辉、重庆杰潼商贸有限公司、郭小黄、第三人彭明霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江文斌的委托诉讼代理人彭明霞（亦系本案第三人），被告平安银行的委托诉讼代理人郑洁，被告王东建、被告王帅辉和被告郭小黄共同的委托诉讼代理人王东梅到庭参加诉讼。被告重庆杰潼商贸有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江文斌向本院提出诉讼请求：1.判决停止对重庆市渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋的执行措施；2.确认江文斌对该房屋享有所有权；3.判决平安银行重庆分行对重庆市渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-1号房屋不享有优先受偿权，注销该房屋抵押登记；4.被告承担原案诉讼的律师费20000元和本案诉讼费。事实和理由：2011年5月9日，刘滨声，王东梅与江文斌、彭明霞签订《房屋买卖协议》，将重庆市渝北区龙湖江与城4栋1单元202号房屋以140万元出售给江文斌、彭明霞，付款方式为2011年5月30日前支付100万元，剩下40万元从第二年开始每年支付10万元。该房屋实际由刘滨声、王东梅出资，故王东建要求江文斌、彭明霞与刘滨声、王东梅签订该《房屋买卖协议》。同年5月11日，王东建与彭明霞在该房屋的物业管理公司处办理了交房手续，并变更了业主姓名。几个月后，彭明霞对房屋进行装修并入住至今。彭明霞向王东梅支付房款共135.996万元，向刘滨声支付房款30万元，向王帅辉支付房款8万元。2014年2月19日，王东梅退回彭明霞房款21.08万元。彭明霞付大部分房款之后，为办该房屋的产权过户,2013年6月6日，王东建向王帅辉出具委托书，委托王帅辉去和江文斌夫妻办理该房屋的相关事宜。并由王东建、郭小黄办理了委托王帅辉出售该房屋、签买卖合同并代收房款、委托有效期从签署之日起至委托事项办完为止的委托公证书。该委托证明王东建知晓并同意该房屋出售给江文斌一家。该委托中所称签买成合同是指到房屋交易所去过户时签国家制定的转移登记买卖合同。之后，又经河南省新蔡县人民法院民事调解书确认房屋产权已归江文斌所有。虽然该调解书在法院查封房屋之后,是因为王东建夫妻未在重庆,也未在重庆开办公司,也没有为重庆杰潼商贸有限公司经营贷款用该房屋作抵押担保。王东建及其配偶郭小黄并未到过重庆办理过抵押贷款手续,《配偶同意抵押房产声明》也并非其本人签字，故法院判决确认的事实与实际情况不符,抵押合同应为无效,应当注销抵押登记。平安银行从未到该房屋进行尽职调查，2014年2月19日之日,江文斌一家已付完房款,银行借款在后。2015年,该房屋因平安银行的借款纠纷被法院查封,江文斌、彭明霞才知道该行称王东建将该房屋抵押给了平安银行。上述事实证明，原告购买案涉房屋后未办理过户，不是原告的原因造成。因此，请法院判决停止(2016)渝0103民初17239号民事判决书和(2016)渝0103民初5987号民事判决书的执行，并支持原告的全部诉讼请求。被告平安银行辩称：1.原告的第三项诉讼请求意在案外人执行异议之诉中解决作为执行依据的生效裁判是否存在错误的问题，该请求无法律依据。2.原告举示的买卖合同约定了王东建的权利义务，但王东建未签字认可；原告提交的《江与城业主档案》中载明的业主是王东建，不能证明原告已合法占有房屋；原告提交的交易流水复杂，与案外其他人皆有名为“房款”的交易流水，结合原告庭审中陈述的彭明霞系房产中介且与王东梅、刘滨声有利益关系，故其银行流水不能排除其与王东梅等人有其他经济往来，也不能证明其支付给王东梅的款项是支付的购买王东建房屋的购房款；按原告所签房屋买卖合同第五条的约定，原告知晓并同意诉争房屋给予刘滨声五年内贷款，不急于办理过户登记，故不过户的原因是由原告自身原因造成。因此，（2020）渝0103执异171号合法、正确，原告排除异议的条件不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，原告举示《民事调解书》欲证明案涉房产归其所有，排除执行缺乏法律依据。平案银行重庆分行不同意原告的全部诉讼请求。被告王东建、王帅辉、郭小黄辩称：2013年公证书是为了上述房屋在2013年过户，因当时彭明霞女儿需读书上户籍，王东梅在2013年将该房屋产权证交给彭明霞办理过户手续。彭明霞将剩余房款20万元支付给王东梅，彭明霞拿到房产证后在多家银行做评估，发现彭明霞的征信问题贷不了款。购房款100万元没有按照合同约定支付，是延后一年内才支付的。在支付房款时，王东梅没有提到违约金，反而第三人要20万元使用一个月的三分息。然后王东梅同意退还第三人房款20万元，等到2016年过户。为什么房屋没有过户而变成了分期付款，第三人为了避免房产税，这也是先分期付款，先搬进房屋、装修的事实。房屋是王东梅和王东建共同购买，购买款王东梅也出资一部分，拍卖价款属于王东梅的部分不应当执行。对于原告的诉讼请求，被告方不予同意。被告重庆杰潼商贸有限公司未答辩。第三人彭明霞述称：第三人意见与原告的意见一致。本院经审理认定事实如下：2014年5月13日，王东建、王帅辉与平安银行签订《贷款合同》，王东建、王帅辉向平安银行贷款1360000元，贷款期限12个月。同日，双方又签订《最高额抵押担保合同》，王东建以其位于重庆市渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋作为贷款抵押担保。因王东建未按时归还借款，平安银行遂向本院起诉。本院于2016年9月12日依法采取财产保全措施，作出(2016)渝0103执保702号民事裁定书和协助执行通知书，查封了王东建所有的前述抵押房屋。2016年9月29日，本院以（2016）渝0103民初5987号民事判决书确定，王东建、王帅辉应偿还平安银行贷款本金1359086.09元及利息等，重庆杰潼商贸有限公司、郭小黄承担连带清偿责任，平安银行对王东建名下的前述抵押房屋享有优先受偿权。另查明，2011年5月8日，王帅辉在其身份证复印件上向刘滨声、王东梅出具委托书，载明“本人王帅辉委托刘滨声、王东梅出售我父亲王东建名义购置位于重庆市渝北区天山大道西段8号4幢1单元202号房产的相关事宜，委托事项如下：1、签订上述房屋的买卖合同并代为收取售房款，2、办理上述房屋的水、电、气的过户手续。3、与买方办理房屋的交付使用前的物业管理部物业费，并在物业部门办理交付房屋。”2011年5月9日，刘滨声、王东梅与江文斌、彭明霞签订《房屋买卖协议》一份。该协议载明：“甲方：王东建委托方：刘滨声、王东梅乙方：彭明霞、江文斌甲乙方双方经友好协商，甲方将位于龙湖江与城4栋1单元202号房屋出售给乙方，商议如下：1.房屋基本情况：该房是花园洋房，建筑面积148平米。套内133平米。2.房屋总价：甲方净收140万（壹佰肆拾万元正）。3.付款方式：在2011年5月30日前付100万（壹佰万元正），剩余40万从第二年开始，乙方每年的12月30日前付10万给甲方。4.在乙方付款给甲方后，甲乙双方不急于到登记机关进行办理该房的登记手续，但甲方承诺在2016年12月30日前结清该房所有贷款并过户给乙方。5.甲方如在2016年12月30日前不能过户给乙方的话，本人承诺给乙方1万的违约金和50万的装修费并退还乙方已缴的房款。如乙方在执行过程中，承诺给甲方5年时间用于贷款，如果在五年期间因乙方的原因要过户的话，那样乙方承诺给甲方200万的违约金。该承诺视为违约责任。6.如确因其中一方可以理解的原因需要过户，另一方给予理解，并愿意配合对方过户，具体过户条件需双方另行友好协商解决。7.乙方付清100万元后，甲方在一周内结清物管费无条件交房与乙方，甲方一个月内无条件配合乙方做好房屋过户相关委托公证手续。”2013年6月6日，王东建向王帅辉出具委托书，委托王帅辉办理位于重庆市渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋的相关事宜，该委托书经由河南省新蔡县公证处公证，委托书第四项：“签订出售上述房屋的买卖合同并代为收取售房款；”，第五项：“办理上诉房屋产权买卖过户登记手续；”。委托书最后一项：“受托人无转委托权，此委托有效期从签署之日起至委托事项办完为止。”2018年6月13日，江文斌向河南省新蔡县人民法院起诉要求将涉案房屋产权过户到江文斌名下，河南新蔡县人民法院以(2018)豫1729民初2026号民事调解书确定：“一、原告江文斌、彭明霞要求被告王东建于2018年8月11日将位于重庆市渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2房屋过户给原告江文斌、彭明霞女儿江珂名下，被告王东建同意。……。”根据江文斌向举示的银行交易明细显示，彭明霞于2012年1月31日、2月5日、4月10日以“货款”用途分别向王东梅转账19万元、1万元、14.6750万元，于2012年4月10日、13日、20日、23日以“房款”用途分六次分别向王东梅转账50万元、20万元、24.7750万元、20万元、4.9950万元、16.7160万元。彭明霞还于2012年6月21日、2012年12月31日、2014年2月19日分别向王东梅转账2.5700万元、7万元、21.08万元，但未载明款项用途；于2013年11月28日向刘滨声转账30万元，未载明款项用途；于2014年1月22日、2月11日三次分别向王帅辉转账8万元、8.2万元、400元，但未载明款项用途。同时，彭明霞举示的银行交易明细还显示，彭明霞在上述期间还有以“房款”“货款”用途向案外其他人的转账行为。对于房款的支付问题，江文斌、彭明霞还举示了刘滨声2016年7月15日出具的未注明用途的5000元收条，王东梅于2011年9月7日、2012年2月11日、2014年2月18日分别出具的收到彭明霞房款43.5万元、50万元、118万元收条三张。王东建、王帅辉、郭小黄承认收条真实。平安银行认为收条与银行明细矛盾，不承认其真实性。再查明，（2016）渝0103民初5987号民事判决书生效后，平安银行重庆分行向本院申请强制执行，该案[案件号：（2017）渝0103执4395号]执行过程中，彭明霞以所有权人身份提出执行异议，本院审查后作出(2018)渝0103执异66号执行裁定书，裁定：“驳回案外人彭明霞的异议请求”。彭明霞不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院审理中，其向本院申请撤诉。彭明霞不服该裁定，向重庆市第五中级人民申请再审，该院审查过程中，彭明霞撤回再审申请。后彭明霞又向本院提起执行异议之诉，本院裁定驳回其起诉。嗣后，江文斌又对本院（2017）渝0103执4395号执行案件对重庆市渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋采取执行措施向本院提出书面异议。本院受理后依法进行审查后认为江文斌和刘滨声、王东梅签订的《房屋买卖协议》的合法性、有效性有待确定，且现有证据不足以认定江文斌已支付全部房屋价款，故江文斌提出排除执行的异议请求依据不充分，本院不予支持。据此，本院于2020年6月16日作出（2020）渝0103执异171号执行裁定书，裁定驳回江文斌的异议请求。随后，江文斌向以本案请求起诉来院。再查明，重庆宝岛企业管理顾问有限公司历史名称为重庆市宝岛房屋经纪有限公司。该公司核准设立于2005年3月14日。该公司投资人在2014年4月3日由彭明霞、王东梅、张嘉蔚变更为彭明霞和彭天祥，法定代表人由王东梅变更为彭明霞。彭明霞在庭审中陈述前述转账明细中的三笔“货款”为该公司转让时的转让款，其本人也是从事的房屋买卖中介业务，在房屋买卖过程中是用的刘滨声所在的重庆中房网络有限公司的名义进行中介业务。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。江文斌并未因渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋的买卖经不动产物权登记成为权利人，故其在本案中要求确认其对该房屋的所有权不成立，其该项请求，本院不予支持。关于江文斌要求停止对渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋的执行措施的诉讼请求。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，王帅辉向王东梅、刘滨声出具委托书时是限制民事行为能力人，虽王东建、郭小黄在2013年6月6日公证委托王帅辉办理房屋买卖的相关事宜，但该委托书载明王帅辉无转委托权，故该委托公证并不产生王帅辉委托王东梅、刘滨声与江文斌、彭明霞签订的前述《房屋买卖协议》依法生效的效力。其后，因平安银行与王东建、王帅辉、郭小黄、重庆杰潼商贸有限公司借款纠纷，该行向本院申请了诉讼保全，本院于2016年9月12日作出民事裁定书和协助执行通知书依法查封了渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋。因此，在人民法院查封该房屋时，前述《房屋买卖协议》尚未依法生效。虽然该房屋在《房屋买卖协议》签订后由江文斌、彭明霞入住使用，但是，根据本案中江文斌和彭明霞在庭审中陈述的购房款支付情况、彭明霞从事房屋买卖中介业务、重庆市宝岛企业管理顾问有限公司的公司相关权利转让资金往来和其举示的银行交易明细、王东梅向其出具的房款收条，证明彭明霞与王东梅等除以上《房屋买卖协议》外，还有其他经济往来，《房屋买卖协议》约定款项与银行交易明细及收条并不吻合，相互矛盾，故难以认定江文斌、彭明霞已支付全部购房价款。加之，根据前述《房屋买卖协议》第五条载明的内容可以证明，江文斌、彭明霞在签订《房屋买卖协议》后不积极与出卖方消除过户登记的障碍及时过户登记，并明确同意合同相对方用该房屋进行贷款，最后导致该房屋过户登记前被用作借款抵押担保物涉诉被法院依法查封，从而无法办理房屋的过户登记手续。故该房屋不能及时过户是房屋买卖双方共同造成。根据以上事实，江文斌、彭明霞因前述《房屋买卖协议》享有的权利不能排除本院依法对渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号房屋的执行。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行的，人民法院不予支持”的规定，河南省新蔡县人民法院的民事调解书在前述房屋被本院查封后作出，不能排除本院依法对该房屋的执行。至于江文斌请求判决平安银行对渝北区天山大道西段8号4幢1单元2-2号不再享有优先受偿权、注销抵押登记的问题，该项请求涉及前生效判决是否错误的问题，不属本案审查范围，本院在本案中不予处理。综上所述，原告江文斌的诉讼请求，全部不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项、第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告江文斌的全部诉讼请求。案件受理费22398元，由原告江文斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 刘  伟人民陪审员 卢 宗 梅二〇二〇年十一月三十日法官 助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡