新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新4002民初4074号 原告（反诉被告）：刘洋，男，1994年9月29日出生，汉族，机械操作员，现住伊宁县。委托诉讼代理人：张倩，新疆怀泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：王明东，男，1986年9月6日出生，汉族，无固定职业，现住伊宁市。被告（反诉原告）：魏红艳，女，1984年7月6日出生，汉族，无固定职业，现住伊宁市。委托诉讼代理人：张艺琼，新疆任远律师事务所律师。被告（反诉被告）：伊宁市创美房地产经纪有限公司，住所地伊宁市金茂新天地。法定代表人：吴宝俊，系公司总经理。委托诉讼代理人：王玮婷，女，1977年8月5日出生，汉族，系该公司销售人员，住新疆伊宁市。原告（反诉被告）刘洋与被告（反诉原告）王明东、（反诉原告）魏红艳、（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2019年10月4日作出（2019）新4002民初3711号民事判决，原告（反诉被告）刘洋不服，提起上诉。2020年6月19日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出（2020）新40民终628号民事裁定，裁定：一、撤销伊宁市人民法院（2019）新4002民初3711号民事判决；二、本案发回新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院重审。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘洋及其委托代理人张倩，被告（反诉原告）王明东、（反诉原告）魏红艳的共同委托代理人张艺琼，被告伊宁市创美房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王玮婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘洋诉称，被告（反诉原告）王明东与（反诉原告）魏红艳是夫妻关系。2019年，原告和被告（反诉原告）王明东、被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定将被告（反诉原告）王明东将其所有的位于伊宁市××区房屋出卖给原告（反诉被告）刘洋，房屋价款为528,000元，约定原告（反诉被告）支付首付款后，剩余房款通过银行按揭贷款支付，并在收到首付款后，将房屋交付给原告（反诉被告）。合同签订后，原告（反诉被告）如约向被告（反诉原告）王明东支付了首付款，被告（反诉原告）未按合同履行义务，经过多次协商未果，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1被告王明东、魏红艳继续履行签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告王明东、魏红艳将位于伊宁市××区房屋交付给原告；3、三被告协助原告办理银行面签事宜；4、三被告协助原告办理房屋产权变更手续；5、被告王明东、魏红艳支付违约金20,000元；6、被王明东、魏红艳向原告支付自2019年3月20日起至交付房屋期间的违约金（以528,000为基数，按照日万分之5计算）；7涉诉费由被告承担。被告（反诉原告）王明东、魏红艳辩称并反诉称，原告与三被告于2019年2月28日签订《房屋买卖居间合同》属实。约定被告王明东、魏红艳将其所有的位于伊宁市××区房屋出卖给原告，总价为528,000元。原告向被告支付首付款之后，被告王明东、魏红艳协助原告办理银行面签，提供所需要材料手续，履行了义务，但因原告个人原因，无法在银行办理贷款，导致合同目的无法实现，原告属于违约，请求驳回原告诉求。现被告王明东、魏红艳提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与（反诉被告）刘洋、伊宁市创美房地产经纪有限公司2019年2月28日签订《房屋买卖居间合同》；2、（反诉被告）刘洋支付违约金20,000元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司辩称，没意见，看原告和二被告的意见。原告（反诉被告）刘洋针对反诉答辩，违约方系被告，被告的违约行为导致双方合同无法继续履行，原告完全按照双方的合同约定,于2019年2月28日支付房款20,000元，于3月20日支付130,000元，双方在银行经过第一次面签时，由于银行要求原告追加10,000元首付款，原告于2019年4月28日，向被告支付10,000元，共计支付首付款160,000元，此后需要被告配合原告再次进行银行面签遭到被告拒绝，被告违约原因在于在原告支付购房款后，该房屋的市场价值增加，两被告恶意不履行该合同，因此并不具备解除合同的条件，被告诉讼请求没事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。为证实自己的主张，原告（反诉被告）刘洋提交以下证据：证据一，《房屋买卖居间合同》一份,用于证明:房屋位于伊宁市××区房屋，约定转让总价为528,000元，签订合同时支付20,000元购房定金，在2019年4月15日支付首付款150,000元（包含已交的定金），最终首付款金额，是以成交价减去贷款金额；银行面签卖方需要配合买方处理相关事宜，银行审批通过以后，买卖双方办理房屋产权转移登记，买方与银行办理完抵押登记之后，才向卖方支付剩余房款；经买卖双方协商，在银行或贷款实际审批贷款额度不足支付房屋余款的，买方应该在贷款审批后7日内补足剩余房款；卖方应该在收到房屋首付款后交付房屋，办理面签级相关贷款事宜，违约责任约定不按时履行支付违约金2万元，卖方逾期交房屋的，按房屋成本交价日万分之五向买方支付违约金。证据二，收条一份、业务凭单一份、客户回单一份，用于证明:原告分别于2019年2月28日，3月20日，4月28日，分三笔支付首付款16万元。4月28日建行回单载明是买方首付款。证据三，裁定书一份，用于证明:本案争议房屋已保全，该房屋所有权人并未发生变更，具备继续履行的条件。2019年9月3日开庭笔录中第38、39页显示，被告王明东自认无法卖方原因是因妻子在内地生孩子所以房子不卖了，返还原告支付的房款，自己不承担违约金。转让补充协议一份。质证情况：被告（反诉原告）王明东、魏红艳对原告（反诉被告）刘洋提交的证据：证据一，真实性、合法性认可，证明问题不认可。被告王明东、魏红艳按照合同约定履行了卖方义务，在原告要办理银行面签时，及时到场提供需要材料手续，原告因为个人原因无法办理贷款，根据合同第三条第六款约定是说原告要补足剩余房款而不是首付款，原告的行为属于违约。第四款约定卖方义务配合原告办理面签，被告履行了这个义务，不是一直无限，无法办理面签是原告导致的。原告要求第二次办理面签，被告魏红艳因去内地生孩子，无法到场，因客观原因导致，被告违约没有事实和法律依据。证据二，认可。证据三，真实性、合法性认可，证明问题不认可。合同应该解除。2019年9月3日开庭笔录中，第38、39页述称的意思我媳妇在内地生孩子，办不了面签，无法证明被告是违约方，被告已经配合原告办理过面签合同义务履行完毕。被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司对原告（反诉被告）刘洋提交的证据：证据一，真实性、合法性认可。证据二，认可。证据三，无异议。被告（反诉原告）王明东、魏红艳提交以下证据：证据一，《房屋买卖居间合同》一份,用于证明:合同第6条第3款约定，第一次面签原告因个人原因无法办理贷款属于原告违约。被告要求解除合同，有事实法律依据。质证情况：原告（反诉被告）刘洋对被告（反诉原告）王明东、魏红艳提交的证据，证据一，真实性认可，证明问题不认可。原告年龄较小，银行要求多交付10,000元作为首付款，交付完毕之后，需要两被告一起面签通过，就可以将剩余贷款发放。补充首付款是在双方约定范围内。被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司对被告（反诉原告）王明东、魏红艳提交的证据，证据一，合同我们主要是以日期（约定几个工作日）界定，不是以面签次数确定贷款发放，只要在约定期限内不论多少次都可以。被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司未向法庭提交书证。依据民事诉讼证据规则相关规定，对原告（反诉被告）提交的证据：《房屋买卖居间合同》、收条、业务凭单、客户回单、裁定书，被告（反诉原告）王明东、魏红艳、伊宁市创美房地产经纪有限公司对真实性、合法性均无异议，本院对以上证据予以采信。对被告（反诉原告）王明东、魏红艳提交的证据：《房屋买卖居间合同》，原告（反诉被告）、被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司对真实性均无异议，本院对以上证据予以采信。经审理查明，一、2019年2月28日，原告（反诉被告）刘洋与被告（反诉原告）王明东、魏红艳、被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司签订了《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》。合同第一条约定：被告（反诉原告）王明东、魏红艳将位于伊宁市××区房屋出售给原告（反诉被告）刘洋。合同第二条约定：房屋总价为528,000元；签订合同时买方向卖方交纳购房定金20,000元。合同第三条第（1）项约定：2019年4月15日，买方向卖方支付首付款150,000元（含已交定金，最终首付款金额以成交价减去贷款金额为准）；第（2）项约定，双方于2019年4月30日之前提交银行贷款所需资料进行面签。合同第五条第3项约定：卖方在收到首付款之后将房屋交付给买方；第4项约定，卖方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在买方银行贷款面签和办理产权过户抵押过程时及时到场。合同第六条第（一）项约定：签订本合同后，买卖双方不能按合同约定履行都视为违约，违约方必须在违约发生当日开始算的60日内向对方支付违约金贰万元；第（二）项约定，若卖方…；若卖方逾期交付该房屋，每逾期一日卖方按该房屋成交价格的万分之五/天向买方支付违约金；第（三）项约定，若买方因个人原因银行或贷款机构不予贷款算买方违约。从银行面签之日开始算，买方应在90日之内办理完一切手续银行或贷款机构将尾款打入卖方账户，若逾期也算买方违约。若银行或贷款机构已批准贷款因买方个人原因拖延办理手续时间，从接到居间方通知三日后开始算，每拖延一日买方按该房屋成交价格的万分之五/天向卖方支付违约金。二、《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》签订之日，原告（反诉被告）刘洋依约向被告（反诉原告）王明东、魏红艳支付了20,000元购房定金,（反诉原告）王明东在收条上签字确认。2019年3月20日，原告（反诉被告）刘洋通过邮储银行伊宁市新华路支行××账户向被告（反诉原告）魏红艳邮储银行伊宁市新华路支行××账户支付了首付款130,000元，被告（反诉原告）王明东、魏红艳在庭审中予以认可。2019年4月28日，原告（反诉被告）刘洋通过建设银行伊犁州分行营业部××账户向被告（反诉原告）魏红艳邮储银行伊宁市新华路支行××账户支付了10,000元款项。原告（反诉被告）三次付款合计为160,000元（其中含购房定金20,000元）。三、庭审中，被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司陈述，在办理贷款过程中，因银行考虑到原告的年龄问题，需要让原告在首付款中增加10,000元，经给原告通知，原告于2019年4月28日向被告支付该款，至此双方可以到银行进行第二次面签，原告（反诉被告）刘洋买房是很配合的，被告（反诉原告）王明东、魏红艳应该按照合同约定在4月30日前配合办理相关手续，而不是猜测银行贷款是否能审批，但被告（反诉原告）王明东、魏红艳没有配合面签工作。四、2019年5月28日，原告向本院申请诉前财产保全。当日，本院作出（2019）新4002财保183号民事裁定书，原告支付保全费3,160元。本院认为，一、原告（反诉被告）刘洋与被告（反诉原告）王明东、魏红艳、被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司签订了《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。二、对于原告（反诉被告）刘洋主张继续履行《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》的诉讼请求，根据查明是事实，原告（反诉被告）刘洋按合同约定交纳定金、首付款及补交款，导致合同没有继续履行是由于被告（反诉原告）王明东、魏红艳在办理面签时，魏红艳未到场所致。故对于原告要求继续履行《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》的请求，本院予以支持。三、对于原告（反诉被告）刘洋主张将讼争的房屋交付给原告的请求，因三方签订的《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》第五条第3项约定：卖方在收到首付款之后将房屋交付给买方，2019年3月20日，原告（反诉被告）刘洋已将首付款支付给被告（反诉原告）王明东、魏红艳，故对原告主张将讼争的房屋交付给原告的请求，本院予以支持。三、对于原告（反诉被告）刘洋主张三被告协助原告办理银行贷款面签事宜及办理房屋产权变更登记手续，三方签订的《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》第五条第4项约定：卖方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在买方银行贷款面签和办理产权过户抵押过程时及时到场。根据约定，三被告应当及时到场办理面签及办理房屋产权变更登记手续的相关事宜。故对原告主张三被告协助原告办理银行贷款面签事宜及办理房屋产权变更登记手续的请求，本院予以支持。四、对于原告（反诉被告）刘洋主张被告（反诉原告）王明东、魏红艳支付违约金20,000元的请求，三方签订的《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》第六条第（一）项约定：签订本合同后，买卖双方不能按合同约定履行都视为违约，违约方必须在违约发生当日开始算的60日内向对方支付违约金贰万元。2019年3月20日，原告（反诉被告）刘洋已将首付款支付给被告（反诉原告）王明东、魏红艳，合同第五条第3项约定：卖方在收到首付款之后将房屋交付给买方,但被告（反诉原告）王明东、魏红艳至今未将该房屋交付给原告（反诉被告）刘洋，其行为已构成违约，故对于原告（反诉被告）刘洋主张被告（反诉原告）王明东、魏红艳支付违约金20,000元的请求，本院予以支持。五、对于原告（反诉被告）刘洋主张被告（反诉原告）王明东、魏红艳支付自2019年3月20日起至交付房屋期间的违约金（以528,000元为基数，按照日万分之五计算）的请求，因原告（反诉被告）刘洋已向被告（反诉原告）王明东、魏红艳主张房屋未按期交付的违约金20,000元，该主张已经是因被告（反诉原告）违约后对原告（反诉被告）的一种补偿，且原告未提出其具体损失，故不宜再继续主张违约金，故对于原告（反诉被告）刘洋主张被告（反诉原告）王明东、魏红艳支付自2019年3月20日起至交付房屋期间的违约金（以528,000元为基数，按照日万分之五计算）的请求，本院不予支持。六、对于被告（反诉原告）王明东、魏红艳要求解除与原告（反诉被告）刘洋、被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司三方签订的《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，因原告刘洋已按约定履行该合同，被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司亦表示导致未能面签的原因是由于被告（反诉原告）王明东、魏红艳所致，且该讼争房屋已进行财产保全，故该合同可以继续履行，对于被告（反诉原告）王明东、魏红艳的该请求，本院不予采信。七、对于被告（反诉原告）王明东、魏红艳要求原告（反诉被告）刘洋支付违约金20,000元，因原告（反诉被告）刘洋按合同约定履行义务，无违约事项，银行通知其补交10,000元首付款，原告（反诉被告）刘洋也按银行要求补交，并不能证明至此其贷款就无法办理。故对于被告（反诉原告）王明东、魏红艳要求原告（反诉被告）刘洋支付违约金20,000元的请求，本院不予采信。八、被告（反诉原告）王明东、魏红艳辩解称，魏红艳去内地分娩而未能参加第二次面签属客观原因，没有违约。中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果魏红艳在内地分娩，可以通过委托的方式办理该房屋买卖的相关事宜。故对于被告（反诉原告）王明东、魏红艳的该辩解理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘洋与被告（反诉原告）王明东、魏红艳、被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司签订了《伊宁市创美房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》继续履行；二、被告（反诉原告）王明东、魏红艳于本判决生效之日起十日内将位于伊宁市××区房屋交付给原告（反诉被告）刘洋；三、被告（反诉原告）王明东、魏红艳、被告（反诉被告）伊宁市创美房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）刘洋办理银行贷款面签手续及房屋产权变更登记手续；四、被告（反诉原告）王明东、魏红艳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘洋支付违约金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半后实际收取150元，保全费3,160元,由被告（反诉原告）王明东、魏红艳负担。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告（反诉原告）王明东、魏红艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  长   高 峻人民 陪 审员   周 红人民 陪 审员   王 彬二〇二〇年十一月二十七日书  记  员   刘梦雨