湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初3166号原告：唐秋生，男。委托诉讼代理人：肖文涛，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。被告：张向阳，男。被告：王守红，男。第三人：永州市怡嘉房地产开发有限公司。法定代表人：张淑珍。委托诉讼代理人：张向阳，男，基本情况同上（特别授权）。原告唐秋生与被告张向阳、王守红、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告唐秋生委托诉讼代理人肖文涛，被告张向阳，第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人张向阳，被告王守红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐秋生向本院提出诉讼请求：1、确认被告王守红与被告张向阳于2019年10月2日签订的金源怡嘉小区***号房屋的《商品房销售合同》无效；2、确认原告唐秋生与第三人于2019年6月19日签订的金源怡嘉小区***号房屋的《商品房销售合同》有效；3、被告王守红立即拆除涉案房屋防盗门，腾空并搬离金源怡嘉小区***号房屋；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年6月19日，原告唐秋生与第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订了《商品房销售合同》，合同约定：1、原告出资购买第三人开发的金源怡嘉小区***号房屋；2、房屋总价489440元；3、第三人须在2020年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定向第三人支付了全部购房款，该《商品房销售合同》合法有效。但是，到交付房屋时原告发现涉案房屋被被告王守红装门占用，被告王守红主张其与被告张向阳签订了《商品房销售合同》购买了涉案房屋。但是，被告王守红与被告张向阳2019年10月2日签订的《商品房销售合同》仅有被告张向阳个人签名，没有房屋开发商第三人的印章。同时，被告王守红签订的《商品房销售合同》名为房屋买卖实为借款担保合同，因为合同上明确写明被告王守红与张向阳存在借贷关系，借款用于涉案房屋一层的建造费用，且被告王守红与张向阳在2020年7月31日针对双方的借款本金和利息进行了结算，结算明细中并没有将涉案房屋的购房款从借款本金和利息中扣除。除了涉案房屋之外，被告王守红在该小区还占有了多套房屋。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。可见，被告王守红与被告张向阳签订的《商品房销售合同》名为房屋买卖合同实为借款担保合同，买卖房屋是双方虚假的意思表示，双方真实的意思表示是担保债权的实现，该房屋买卖行为无效。同时，被告王守红与被告张向阳签订的《商品房销售合同》并没有卖方第三人的盖章认可。所以，被告王守红与被告张向阳签订的《商品房销售合同》属于无效合同，被告王守红应当立即腾空并搬离金源怡嘉小区***号房屋。综上所述，原告为维护自己合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司辩称，二份合同都是被告张向阳写的，原告的合同是2019年写的，2020年房屋建一层的时候，由被告王守红出了所有的资金，双方也进行了结算，王守红的合同实际是一份借款合同，是出于对对方的一份保障，王守红的合同是临时写的一份合同，当时只有被告张向阳的签名并没有第三人怡嘉公司的盖章。被告张向阳与原告所签的合同是真实存在的，原告已经将全部房款支付完毕，王守红的合同也是被告张向阳写的。被告王守红辩称：1、原告唐秋生与被告张向阳签订的合同是无效的，因为一层的房屋是没有审批手续的，不是合法的；2、2至7层的房屋都是被告王守红出资建的，所有的材料款及工资款都是被告王守红支付的，因为被告王守红在金源小区于2017年1月1日与张淑珍、张向阳协商购买了涉案所建房屋20套住房，当时一楼并没有建好，双方协商一楼也由被告王守红出资承建，但承建的条件是被告王守红出资建一楼，被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司必须要押一套房屋在被告王守红这里，建房所有的款项都是被告王守红全部支付的，但是双方协商只要将被告王守红出资的工程款全部给被告王守红，押的那一套房屋被告王守红就不要，到目前为止被告王守红还没有将涉案房屋交付给第三人怡嘉公司、张向阳。只要张向阳将50多万元的工程款支付给被告王守红，房屋被告王守红不要。至于被告王守红安装的防盗门、防盗窗，只要将钱付给被告王守红就可以了。原告唐秋生为支持其诉讼请求依法向本院提交下列证据：1、商品房销售合同、银行交易明细和收据，证实2019年6月19日原告唐秋生与第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订了《商品房销售合同》，合同约定：（1）原告出资购买第三人开发的金源怡嘉小区***号房屋；（2）房屋总价489440元，合同签订后，原告按照合同约定已向第三人支付完毕全部购房款，该《商品房销售合同》合法有效，且原告已履行完毕全部义务；2、被告王守红与被告张向阳签订的《商品房销售合同》与结算明细，证实：（1）、被告王守红与被告张向阳于2019年10月2日签订的金源怡嘉小区***号房屋《商品房销售合同》仅有被告张向阳个人签名，没有房屋开发商（所有权人）第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司的印章，被告张向阳的行为属于无权处分，第三人并没有对该无权处分行为进行追认，该房屋买卖行为无效；（2）、被告王守红签订的《商品房销售合同》名为房屋买卖实为借款担保合同，因为合同上明确写明被告王守红与被告张向阳存在借贷关系，借款用于涉案房屋一层的建造费用，且被告王守红与张向阳在2020年7月31日针对双方的借款本金和利息进行了结算，结算明细中并没将涉案房屋的购房款从借款本金和利息中扣除，并没有发生以房抵债。被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司对上述两份证据均无异议。被告王守红对上述两份证据的质证意见是：只要张向阳将一层的工程款支付给被告王守红，被告王守红就将房屋给张向阳，但是如果张向阳不将一层的工程款给被告王守红，被告王守红是不可能将房屋拿出来的。原告唐秋生与被告张向阳签订的合同是无效合同，因为当时他们签订合同时一层并没有办理审批手续，合同是虚假的。银行流水被告王守红看不清楚，被告王守红与张向阳签订的合同加盖了章子的，因为当时被告王守红与张向阳是在车子上签订的合同，但第二天被告王守红就去盖了公章的，合同被告王守红今天没有带过来放在家里。2020年7月31日王守红与张向阳的结算明细单是真实的。被告王守红大概一共借了500多万元，包括购买20套房屋20%的首付款在内。其他的钱都是借款折抵，结算至2019年10月2日共欠410万元。被告王守红为支持其主张向本院提交建房出资开支明细表，证实建一楼13套房屋的工程款都是由被告王守红出资的，出资款是402210元，工资40000元，利息60000元，被告张向阳及第三人怡嘉公司共欠被告王守红502210元，到目前他们一分钱都没有给被告王守红，被告王守红也没有交房。原告唐秋生对被告王守红提交的建房出资开支明细表真实性、合法性、证明目的不确定，与原告无关，不发表质证意见，这是王守红与张向阳之间发生的事情。如果这个是真实的，那么进一步确定了王守红与张向阳之间是借贷关系，而不是房屋买卖合同关系。被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司对被告王守红提交的建房出资开支明细表真实性没有异议，是支付一楼的工程款。被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，原告唐秋生与被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订《商品房（预）销售合同》一份，约定原告购买第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司开发的金源怡嘉小区***号住宅房屋，预测建筑面积共122.36平方米，购房单价为4000元，总价款为489440元。该合同约定第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司应当在2020年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订当天，原告向被告张向阳支付购房款209440元（其中200000元以银行转账的方式给付被告张向阳，9440元抵烟、酒款）。2019年7月15日，原告再次向被告张向阳支付购房款280000元（其中250000元以银行转账方式给付被告张向阳，30000元抵烟、酒、土特产款），上述两次支付购房款，被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司均向原告出具收据，并在收据上签字盖章确认。2019年10月2日，被告王守红与被告张向阳签订了《商品房（预）销售合同》，购买金源怡嘉小区***号住宅房屋，预测建筑面积共122.36平方米（即涉案房屋），该销售合同未约定具体购房价格及付款方式，且在合同中注明：该套房价按122.36，房价按2019年7月18日以后的房价计价（最低出售）所借款项用于该楼一层的建造费用。到交付房屋时，原告唐秋生发现涉案房屋由被告王守红装门占用，为维护自己的合法权益，故诉之法院，请求法院支持原告的诉讼请求。经查，涉案房屋第一层共13套房屋（含原告所购买房屋）所有的材料款及工资都是由被告王守红先支付给被告张向阳，再由张向阳支付材料款及工资。2020年3月5日，被告张向阳向被告王守红出具一份结算依据，内容：2020年张总建房共投资共计402210元、工资40000元、利息60000元，注：王守红于2019年12月3日至2020年3月3日，工资40000元（每月10000元），利息60000元（50万元本金利息）。张向阳签字确认。2020年7月31日，被告张向阳与被告王守红对双方借款进行结算：1、2018年11月27日借款30万，利息48000元；2、2019年11月27日借款28万，利息44800元；3、2019年12月5日借款50万，利息50000元。本院认为，本案诉争的是两份《商品房（预）销售合同》的效力。一、原告唐秋生与被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》效力。2019年6月19日双方签订合同后，原告唐秋生已全额支付了购房款。该合同系双方真实意思表示，不存在无效情形，是有效合同；二、被告王守红和被告张向阳签订的《商品房（预）销售合同》的效力。该合同名为房屋买卖合同实为借款担保合同，且该份合同上明确注明所借款项用于该楼一层的建造费用。2020年7月31日，被告王守红与被告张向阳针对双方的借款本金和利息进行了结算。因此，可以认定被告王守红与被告张向阳签订的房屋买卖合同名为买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。因此，被告王守红与被告张向阳签订的房屋买卖合同无效。被告王守红可以民间借贷关系另行主张权利。同时对原告要求被告王守红拆除涉案房屋防盗门，腾空并搬离金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告王守红与被告张向阳于2019年10月2日签订的金源怡嘉小区***号房屋的《商品房（预）销售合同》无效；二、原告唐秋生与被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司于2019年6月19日签订的金源怡嘉小区***号房屋的《商品房（预）销售合同》有效；三、限被告王守红于本判决生效后十日内拆除涉案房屋防盗门，腾空并搬离金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张向阳承担25元，被告王守红承担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  韩新军二〇二〇年十一月二十九日书记员  刘玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。