广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14969号原告：梁少文，男，1957年3月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：梁韵，女，1993年10月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告共同委托代理人：刘阳，广东广信君达律师事务所律师。被告：梁锦青，女，1969年2月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：梁锦琼，女，1965年10月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被告共同委托代理人：孙艳丽、孔健颖，均系广东纵横天正律师事务所律师。原告梁少文、梁韵诉被告梁锦青、梁锦琼物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁少文、梁韵及共同委托代理人刘阳，被告梁锦青、梁锦琼的共同委托代理人孙艳丽、孔健颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁少文、梁韵诉称：登记在刘银（已于2016年8月20日身故）名下位于广州市天河区棠德西五街25号705房的房屋（以下简称案涉房屋）系刘银于1995年与广州市解决住房困难办公室签订《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》进行购买，其后于2001年2月经交易鉴证向广州市住宅建设办公室买受。但是，案涉房屋是以家庭为单位申请并买受的政策性“解困房”，需满足具体的政策条件才有资格以户主的名义进行申报，通过政策审核后才能购买。刘银在申请购买案涉房屋时，本户家庭成员合计四人，其中刘银是户主，其它家庭成员分别为梁锦棉（已于2007年9月6日身故）、梁少文、梁韵。其中，梁锦棉为刘银的大女儿，梁少文为梁锦棉的配偶，梁韵为梁锦棉与梁少文的婚生女。刘银购买该房屋的房款，也是以含原告在内的家庭成员的家庭共同财产进行支付的，因而案涉房屋虽然只登记在户主刘银一人名下，但该房屋应属于家庭共有财产而非刘银个人所有，且案涉房屋均一直由原告一家进行居住，全部的购房材料原件等均由原告负责保管。刘银于2016年8月20日身故后，刘银的三女儿梁锦青即以案涉房屋登记在刘银名下，系刘银的个人财产为由，提出应该按法定继承分割，由梁锦青、梁锦琼、梁韵（代为继承梁锦棉的份额）各占该房屋的三分之一份额。原告认为案涉房屋不是刘银的个人财产，不同意按上述份额进行分割，各方协商无果，梁锦青即于2019年1月30日向法院提起（2019）粤0106民初12883号继承纠纷之诉，要求按照法定继承分割该房屋。原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、确认登记在刘银名下的广州市天河区棠德西五街25号705房（房产登记号：富字81998号）属刘银、梁少文、梁锦棉、梁韵四人家庭共同共有财产（其中梁锦棉、刘银的共有份额经析产分割后由梁少文、梁韵、梁锦青、梁锦琼按法定继承所有）。二、两被告承担本案全部诉讼费用。两被告梁锦青、梁锦琼辩称：一、广州市天河区棠德西五街25号705房（以下简称“705房”）房产登记在刘银名下，根据《物权法》第十七条的规定705房属刘银的个人财产。根据原告提供的证据1——705房的《广州市房地产证》（穗房地证字第××号）显示，“产权权属人：刘银；产权来源：2001年2月经交易鉴证向广州市住宅建设办公室买受；房屋占有份额：全部；房屋所有权性质；私产”，为此，根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，705房系刘银的个人财产。二、705房的申请购买、签订购房合同、申请购房补助、交付购房款、房产登记等全部系刘银个人。1.申请购买705房时，原告方与刘银书面约定购房人为刘银。2.705房的购房合同是刘银个人签署，合同的内容也证实了购买人是刘银。3.刘银购买705房使用的是自己的住房补助和自己向单位借款，未涉及原告方的住房补助。4.705房的购房款99496.88元全部系刘银个人出资，705房的产权登记在刘银名下。三、梁少文的已故配偶梁锦棉享受单位的住房补贴及梁少文家租住公租房的事实也说明了705房的权属与原告方无关。1.梁少文已故配偶梁锦棉享受单位的住房补贴，说705房的权属与原告方无关。2.梁少文一家租住公租房到今年的上半年，也说明了705房的权属与原告方无关。3.梁少文也享受了单位发放的住房补贴，更说明705房的权属与原告方无关。经审理查明:广州市房管部门于2001年为案涉房屋填发《房地产证》（编号为穗房地证字第××号），载明案涉房屋的权属人为刘银，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为私产，权属来源为“2001年2月经交易鉴证向广州市住宅建设办公室买受”，总建筑面积为64.2平方米，使用性质为住宅，备注为解困房。在庭审中，原告梁少文、梁韵与被告梁锦青、梁锦琼共同确认：刘银共有三个女儿，分别为梁锦棉、梁锦琼、梁锦青，梁锦棉于2007年9月6日去世，刘银于2016年8月20日去世，原告梁少文是梁锦棉的丈夫，原告梁韵是梁少文与梁锦棉的唯一子女；刘银对于案涉房屋没有相关遗嘱。1994年12月，刘银以户主名义提交《广州市人均居住面积5平方米以下（不含5平方米）住房困难户购买解困房申请审批表》，内容有：所属单位广州化工厂（现更名为广州昊天化学（集团）有限公司）。第一部分初审单位即户主所属系统：市化工总公司。第二部分申报家庭人口中实住人员情况资料，户口居住地为四横路4号大院4号202，本户人员情况包括刘银（退休）、梁锦棉、梁少文、梁韵四人，其中刘银为户主，梁锦棉、梁少文、梁韵分别是刘银的女儿、女婿及孙女，购房后均是同住。第三部分居住面积18平方米，户内人均居住面积4.5平方米。第四部分申请人（户主）所属居委会、街道办事处、房屋管理单位及户内成员各单位审核证明。广州化工厂所属居委会及员村街道办事处盖章确认该户申报的实际居住人口情况属实；广州化工厂作为房屋管理单位盖章审核确认该户填报的居住面积属实，其中居住面积为18平方米；广州化工厂作为申请人所属单位盖章确认申请人（户主）刘银填报的住房情况属实，本单位未分配过其他住房，并对表内第2、第3号顺号人梁锦棉、梁少文确认单位未对其分配过住房。第五部分本户声明第4条所有名列本申请表第二部分的成员，都是同户口的实住家庭人员；第8条经申请人与名列第二部分全体家庭主要成员（年满十八岁以上）商定，如这次获准购房，本户购房人（单位代购的盖购房单位公章）刘银，购房人即为今后的房屋产权人；第9条购房后户内成员刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵全部共4人迁入新址，原址交回单位。广州市解决住房困难办公室出具的关于该申请表所附的《有关问题的说明》载明：（一）户数的计算。具有居住所在地的居民户口簿二人以上，又有与户口居住地相一致的合法承租公、私房证明（租簿）的为一户；一个租簿内已有两个或两个以上分户的（以本址分户的户口簿为准），以各分户人数的总和计算人均居住面积，如在统一计算上和本分户实际居住上均符合条件的，该分户可作一户计算；住自有住房的，凭产权证的核定面积和户口簿人数进行计算。（二）人口的计算。从1994年6月30日前入广州居民户籍，在户口簿常住人口栏中登记的实住人口，可作该户人口计算。1995年5月23日，广州市解决住房困难办公室（甲方）与刘银（乙方）就案涉房屋签订《统建解困（固定开间）住宅合同》（编号为95市解困售个字257号），约定：二、根据广州市人民政府穗府[1993]15号“批转市解决住房困难办公室关于广州市改善居民居住条件，解决住房困难的'八五'计划的通知”中有关规定，甲方同意乙方订购棠下小区C2-6#705房，住宅单元壹套，建筑面积为59.5804平方米。产权面积以市房管局测量为准，本合同不再作调整。三、乙方订购的住宅购房款为人民币99496.88元。购房款在本合同签订之日起计拾天内，即在1995年5月4日之前付100%，即99496.88元。八、解困房是政府补贴的专用房，只供解困使用，不准私自转让和出租。所购解困房如需出售，住进不满五年的，以原价售回给市解困办；住满五年以上的，可按规定依价出售，增值部分的分成，按有关文件执行，增值部分中属原出售单位的一律归市解困办所有。困难户出售所购解困房后而产生的住房困难，解困部门及单位不再负责解决。九、本合同不得出卖、转让、或中途易主。合同执行期如乙方出国、离市、病故、死亡者，其继承人应是该户购房时的户口簿中的实住人口，且不涉及到经济和住房纠纷，否则，甲方不予交付住宅单位给乙方使用，不予办理产权证明。1995年5月5日，借款方刘银、梁锦棉、梁少文（即抵押人、甲方）与贷款方广州化工厂（即抵押权人、乙方）签订《购房补助及抵押借款协议书》，约定：根据市住房解困政策，凡市出售的解困房，以住户自行购买为主，国家在房价上给予优惠，单位适当给予帮助的精神，乙方决定按《广化（93）办字第24号》文件规定，就甲方购买自住解困房，现经双方协商，订立本协议：一、甲方为购买自住解困房，因资金不足，特向乙方申请购房补助和购房抵押借款。甲方自愿以其购得的的解困房的《房地产证》及其全部权益抵押予乙方，并赋予乙方以第一优先抵押权作为申请补助和偿还本协议项下借款的保证，并愿意履行协议项下的全部条款。二、乙方经审查同意接受甲方以下所解困房之《房地产证》及其全部权益作为本协议项下借款和申请补助抵押物。根据《广化（93）办字第24号》文，1、乙方向甲方提供补助金额人民币35000元。2、乙方向甲方提供借款金额为人民币35000元。3、以上费用专项用于甲方购买广州市第九期摇珠中号解困房，地址：棠下小区C2-6#705房，售房面积59.5804平方米，售价99496.88元。三、供款期限为五年，即由1995年5月起至2000年5月止。四、还款年利率为10%。九、1、甲方自购房之日起，必须为乙方服务10周年，即由1995年5月至2005年5月，所购解困房之《房地产证》及有关房屋的全部资料抵押乙方至服务期满。2、甲方为乙方服务不足规定年限或因违法违纪被除名或开除，乙方可以一次性收回全部补助金额，并按当时银行五年定期存款收取利息。在本案审理过程中，经本院发函查询，广州市住房保障办公室于2020年6月19日出具《广州市住房保障办公室关于协助调查房屋性质等情况的复函》，函称：现将广州市天河区棠德西五街25号705房（房产登记号：富字：81998号）有关情况提供如下：一、房屋性质。经查，广州市棠德路西五街25号705房房屋性质为解困房（附件1）。二、购房政策与资格。根据《对广州市人均居住面积在4平方米以下的住房困难户和晚婚无房户出售解困房的方案》（附件2），解困房售房对象为：凡户主在广州市行政事业单位、全民集体所有制企业职工、广资企业职工（含退休职工）、个体经营者、街道居民（含待业人员）；或户主是参加了广州市住房公积金，在市建行开设了专户的其他单位人员。按穗解困案（1992）第30号“关于对广州市新增困难户进行全面申报调查的意见”参加了自报核查，经区局、总公司、解困办，或相当于此级的负责解困工作的部门初审，汇总上报了市解困办备案的人均居住面积在4平方米以下和晚婚无房户；具购房资格经复审符合条件者为购房对象。三、交易流程。按照《关于解困房上市交易的通知》（穗国房字[1999]201号，附件3）执行，具体在不动产登记部门办理。四、广州市天河区棠德路西五街25号705房解困房相关申报、审批等文件见附件4，其中在《购买解困房的申请审批表》“第六部分系统和市解困办审核意见”中，认定“该户实际居住人数4人，居住面积18平方米，人均居住面积4.5平方米，符合四类住房困难条件，同意按基价售房”等。该复函的附件包括：1.房地产存根；2.对广州市人均居住面积在4平方米以下的住房困难户和晚婚无房户出售解困房的方案；3.穗国房字[1999]201号；4.相关申报、审批材料。2020年7月27日，广州昊天化学（集团）有限公司（原广州化工厂）根据本院开出的《律师调查令》提供了有关申请购买案涉房屋的材料，包括：报告、申请报告，职工证明，第九期解困房申请领表报名职工、回执，关于按厂（93）24号文规定补助借款自购解困房报告，补助借款表，关于市人均5平方米以下住房困难户购置解困房的规定办法及补充规定，退房保证书，发票及收据，广州昊天化学（集团）有限公司未享受购房优惠政策职工住房补贴实施办法、广州个人住房货币补贴申请表等。其中，对于上述广州个人住房货币补贴申请表中载明梁少文、梁锦棉在单位未享受购买房改房、解困房或者参加单位内部集资建房等购房优惠政策的内容，被告称该证据可证明原告梁少文及配偶梁锦棉与案涉房屋的购买无关，案涉房屋属于刘银个人财产；原告则称梁少文及梁锦棉只是普通民众对法律并不精通，在家庭经济状况拮据且所在单位愿意发放住房补贴的情况下，其二人作为明面上未享受购房优惠的职工申报并领取补贴，虽不高尚但也无可厚非，不能因此否定二人与案涉房屋无关。原告梁少文、梁韵还提供了以下证据：1、广州市住房和城乡建设局关于梁少文申请公开政府信息告知书及其附件（穗解困字（1992）第30号），拟证明“解困房”政策的目的是为进一步改善广州市职工居民的居住条件，解决家庭住房困难问题。户内人均居住面积在5平方米以下的住户，“住房困难户的户、人口、居住面积的计算”均落实到户内的个人进行计算。户内人均居住面积在5平方米以下的住户，由户主作为申请人向所属单位进行申报领取报表。被告对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，称该文件确系解困房的政策规定，刘银也是按该文件的规定申请购买了案涉房屋，原告方也作为了户籍人口列入了统计，但原告方与刘银进行了明确的约定，案涉房屋由刘银个人购买，案涉房屋的产权人是刘银。2、广州化工厂给刘银、梁锦棉、梁少文出具的相关工作证明，证明刘银、梁锦棉、梁少文均是广州化工厂职工。梁少文在该厂的厂龄为7年以上。被告对该证据的真实性、合法性予以确认，但称刘银购买案涉房屋时，并没有使用梁锦棉、梁少文两人的工龄补助。3、广州化工厂《关于市人均5平方米以下住房困难户购置解困房的规定办法》-广化（93）办字第24号，拟证明不同的厂龄可以享受不同程度的购房补助数额，梁少文的厂龄可以享受2.5万元补助。接受厂购买补助的职工（含双职工），必须继续为厂服务10周年以上，否则厂有权收回购房补助并收取利息。被告对该证据的真实性和合法性予以确认，关联性不予确认。该办法不但不能证明原告所述的内容，反而说明了案涉房屋是刘银所购，刘银购买案涉房屋享受的3.5万元的购房补助就是基于该办法第一条第4款。4、报告，拟证明刘银在1995年5月5日向广州化工厂申请补助、借款福利时已经退休。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。5、广州化工厂相关的解困房补助、借款的签收表（两份）（均为原件），拟证明实际由梁锦棉、梁少文签收广州化工厂发放的补助、借款、购房资料。被告对该证据的真实性和合法性予以确认，关联性不予确认。原告方在协议上签名只是办理借款手续的需要，原告方作为案涉房屋购买时的同住人进行签名也属正常。案涉房屋的购房款均来源于刘银，有案涉房屋的交款票据为证，没有证据证明原告曾出资购房。6、梁少文、梁韵的个人名下房地产登记情况查询证明（均为原件）、购房资格证明，证明梁少文、梁韵名下至今仍无房产，具备本市住房限购区域内住房购买资格。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告梁锦青、梁锦琼还提供了以下证据：1、公证书、广州市人民政府关于实行住房货币分配有关问题的通知，拟证明按照住房政策原告梁少文已故配偶梁锦棉享受单位发放的住房补贴。原告（包括梁少文、梁锦棉在内）在广州化工厂已领取了住房补贴，根据相关的政策规定，如果已购解困房、房改房等，是不能再享有发放住房补贴的福利，故可以反证本案原告是没有参与购买涉案房屋。2、申请公共租赁住房保障居住声明书（复印件），拟证明原告以无房、借住、低收入为由，申请了位于天河区××氮北××1016的公租房居住，进一步说明了案涉房屋的权属与原告无关。3、广州市房地产档案馆申请表及附件（《广州市人均居住面积5平方米以下（不含5平方米）住房困难户购买解困房申请审批》第六部分、第七部分），拟证明申请购买案涉房屋时，在审批表的第七部分购买解困房情况中明确案涉房屋的产权人是刘银。案涉房屋的权属与原告无关。原告对上述1-3证据的真实性、合法性无异议，原告方确实享受了广州化工厂的补贴，但因为当时向厂里申请的名义人是刘银，不是以梁锦棉的名义申请的，所以当时原告方这边就申请了补贴。4、广州市房屋交易鉴证证明书，拟证明刘银购买案涉房屋经广州市房产交易所监证，刘银占案涉房屋的全部产权。5、缴款书、收据、发票联（均为复印件），拟证明案涉房屋的购房款全部系刘银出资。原告对上述4-5证据的真实性无异议，但关联性不予确认。本院认为：本案的争议焦点在于案涉房屋的产权认定。经查，首先，刘银提交《广州市人均居住面积5平方米以下（不含5平方米）住房困难户购买解困房申请审批表》明确购房申请是以户为单位并以户主名义提出，本户人员情况包括刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵四人，居住面积18平方米，户内人均居住面积4.5平方米，购房后户内成员刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵全部共4人迁入新址，原址交回单位；《统建解困（固定开间）住宅合同》约定案涉房屋是政府补贴的专用房，只供解困使用，并明确了“本合同不得出卖、转让、或中途易主。合同执行期如乙方出国、离市、病故、死亡者，其继承人应是该户购房时的户口簿中的实住人口”等内容；广州市住房保障办公室出具的《广州市住房保障办公室关于协助调查房屋性质等情况的复函》明确案涉房屋属于解困房，而解困房售房对象为“凡户主在广州市行政事业单位、全民集体所有制企业职工、广资企业职工（含退休职工）……”且满足人均居住面积未达到规定平方米数等人员；申请及购买案涉房屋时还具有效力的《广东省城镇解困房建设管理规定》第十三条明确规定购买解困房以户为单位，每户只能购买一次。上述材料可证明案涉房屋是解困房，其购买条件与一般商品房的买卖并不相同，不能简单以登记的权属人作为认定依据，其申请的前提就是刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵四人的人均居住面积符合相关标准，相关部门出售案涉房屋的目的也在于以优惠价格解决上述四人的住房困难，而在案证据也证明梁少文、梁韵名下没有房产，故可以认定案涉房屋实际上是以刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵四人作为家庭单位申请的。其次，《购房补助及抵押借款协议书》明确约定了“甲方为购买自住解困房，因资金不足，特向乙方申请购房补助和购房抵押借款”等条款，可证明是刘银、梁少文、梁锦棉共同作为借款人（甲方）向广州化工厂申请购买案涉房屋的补助及借款，并且还约定了“甲方自购房之日起，必须为乙方服务10周年”的内容，因此时刘银已经退休，显然该合同义务也是由梁少文、梁锦棉承担。综上，案涉房屋应属刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵的共有财产，因上述人员并未对产权份额进行约定，且是家庭成员，故本院认定案涉房屋为上述四人共同共有，现原告梁少文、梁韵主张案涉房屋属于刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵家庭共同共有财产的诉请合理有据，本院予以支持。而对于被告提出的原告梁少文、梁锦棉已经领取了住房补贴，以及曾申请租住公租房的问题，并不能成为阻却认定案涉房屋在申请购买时实际上是以户为单位的家庭共有财产的抗辩理由，至于上述问题所涉及的情况是否合法合规，并不属于本案审查处理的范围。关于原告梁少文、梁韵还提出要求将刘银、梁锦棉共有份额经分割后进行法定继承的主张，属于另一个法律关系问题，原告可另循途径解决，在本案中亦不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第四条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州市天河区棠德西五街25号705房为刘银、梁锦棉、梁少文、梁韵共同共有。二、驳回原告梁少文、梁韵的其他诉讼请求。本案受理费18300元，由原告梁少文、梁韵负担9150元，由被告梁锦青、梁锦琼负担9150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  李小伍二〇二〇年十一月十一日书 记 员  何靖文李愿