安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初6550号 原告：贾瑞波，男，1970年6月23日出生，汉族，山东省费县人，居民，原住址山东省费县朱田镇永安村一组93号，现住址安徽省宿州市埇桥区。 原告：赵东丽，女，1976年3月10日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，居民，住安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。 上列原告的共同委托诉讼代理人：解俊杰，安徽三联律师事务所律师。 被告：王俊田，男，1976年9月20日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，居民，住安徽省宿州市埇桥区。 被告：许海珍，女，1975年10月7日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，居民，住址同上。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈雪峰，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。 被告：宿州市南方置业投资开发有限公司，住所地宿州市金海大道西侧迎宾大道南侧南方欧景名城16#楼0101室。 法定代表人：张荣森，该公司经理。 委托诉讼代理人：高维厚，男，1973年11月07日，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，宿州市南方置业投资开发有限公司员工，住安徽省宿州市埇桥区。 被告：宿州市南方物业管理有限公司，住所地：宿州市金海大道西侧迎宾大道南侧南方欧景名城18#楼104室。 法定代表人：张荣森，该公司经理。 委托诉讼代理人：闵慧，女，1968年01月17日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，宿州市南方置业投资开发有限公司员工，住安徽省宿州市埇桥区。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：张劲松，安徽黄淮律师事务所律师。 原告贾瑞波、赵东丽与被告王俊田、许海珍、宿州市南方置业投资开发有限公司、宿州市南方物业管理有限公司财产损害赔偿一案，本院于2019年08月07日立案，依法适用普通程序，于2020年11月30日15时00分在本院第四十六号法庭公开开庭进行了审理。原告贾瑞波、赵东丽的委托诉讼代理人解俊杰，被告王俊田、许海珍的委托诉讼代理人陈雪峰，被告宿州市南方置业投资开发有限公司（以下简称南方置业公司）的委托诉讼代理人高维厚、宿州市南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）的委托诉讼代理人闵慧及南方置业公司、南方物业公司的共同委托诉讼代理人张劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾瑞波、赵东丽向本院提出的诉讼请求：1、王俊田、许海珍、南方置业公司、南方物业公司赔偿损失暂计10，000元；二、对于房屋质量及相关损失费用待评估后追加；三、案件受理费，由王俊田、许海珍、南方置公司、南方物业公司承担。事实与理由：贾瑞波、赵东丽于2007年购买南方置业公司开发的南方国际花园月亮湾3号楼103室房屋一套。该房屋于2008年交付后，贾瑞波、赵东丽进行装修入住，王俊田、许海珍是楼上203室房主。2018年5月8日，贾瑞波、赵东丽发现所住房屋出现屋顶下沉、渗水、生霉斑、侧面墙大面积脱落、房屋异味等，房屋及装修损坏严重无法正常居住。贾瑞波、赵东丽多次找王俊田、许海珍、南方置业公司、南方物业公司协商房屋维修及赔偿无果。 王俊田、许海珍辩称，1、贾瑞波、赵东丽将王俊田、许海珍列为本案被告无事实和法律依据，2017年11月，王俊田、许海珍已搬离涉案房屋的楼上203室，2018年5月，贾瑞波、赵东丽才发现房屋出现问题，王俊田、许海珍不是本案适格主体，不是侵权人；2、通过法院的鉴定报告可以看出案涉房屋属于质量问题，不是使用中引发的，属于构建严重质量问题。依据建筑法六十一条、二十八条、第九条规定，建筑物在合理使用内必须确保地基工程的质量和主体工程质量。建筑施工单位应当承担对房屋质量存在缺陷主体修复的责任。最高院司法解释三十条，保修人应当承担修复，本案起诉王俊田、许海珍无法律依据，请求驳回贾瑞波、赵东丽对王俊田、许海珍的诉讼请求。 南方置业公司辩称，南方置业公司不应承担赔偿责任，案涉房屋经验收合格，外观缺陷，不影响业主安全使用，责任应由施工单位承担，诉讼费由法院依法确定承担，鉴定费不应由南方置业公司承担，因为贾瑞波、赵东丽承担举证责任，依据《诉讼费交纳办法》之规定，鉴定费应由负有举证责任一方承担。 南方物业公司辩称，南方物业公司不应承担赔偿责任，因为案涉房屋损失与物业的管理行为无任何关联关系，南方物业公司并非侵权人，故不应当承担赔偿责任，另外诉讼费和评估费不应由南方物业公司承担。 贾瑞波、赵东丽为证明其提出的诉讼主张所依据的事实，向本院提交证据如下： 第一组、贾瑞波、赵东丽的身份证复印件，证明原告主体资格； 第二组、商品房买卖合同、结婚照复印件，证明贾瑞波、赵东丽系夫妻关系，于2007年购买南方置业公司开发的房屋，双方签订商品房买卖合同，明确双方的责任； 第三组、信访处理意见书一份、照片9页17张，证明原告2018年6月发现房屋顶部下沉，外观就能显见； 第四组、鉴定申请书2份，证明按照商品房买卖合同对整体房屋进行质量鉴定，因为鉴定机构的原因，导致鉴定时间过长，现仅对顶层下凸进行鉴定，因此与其他没有鉴定部分保留诉权； 第五组、工程质量鉴定检测方案、打孔费用收条、鉴定费发票、检测（鉴定）报告，证明鉴定费支出及相关打孔支出，检测鉴定结论１现浇板板底下凸情况：被测现浇板板底不平整，局部呈“锅底”状下凸、最大凸出42mm，属于构件严重外观缺陷，影响正常使用，建议：被测现浇板混凝土强度偏低和板底下凸等质量问题，影响现浇板的正常使用，建议采取处理措施，因此，房屋存在质量问题。 王俊田、许海珍未向本院提交证据材料。 南方置业公司为证明其提出的抗辩主张所依据的事实，向本院提交的证据材料如下： 第一组、混凝土抗压强度试验报告复印件一份，证明案涉楼房梁板、楼梯检测合格，达到设计强度； 第二组、工程竣工验收报告复印件一份，证明案涉楼房经验收质量合格。 南方置业公司向本院提交请求专家王荣琪出庭接受询问申请，王荣琪向本院陈述检测鉴定结论是正确的，但是贾瑞波、赵东丽房屋天花板下凸的形成是建筑早期形成的，并不是建成之后形成，结构承载安全符合国家要求，不影响安全使用。 南方物业公司未向本院提交证据材料。 王俊田、许海珍对贾瑞波、赵东丽第一、二、三、四、五组证据无异议，但认为第二组证据与王俊田、许海珍无关系；第三组证据不能证明应与王俊田、许海珍承担责任有关联；第四组证据能够证明房屋质量有问题，不能够达到证明是楼上王俊田、许海珍存在侵权行为，并造成质量问题，第五组证据与王俊田、许海珍无关联，仅能够证明房屋损害系建筑方造成的。 南方置公司对贾瑞波、赵东丽的第一、二、三组证据无异议；但认为第三组信访意见书达不到贾瑞波、赵东丽的证明目的，只能说贾瑞波、赵东丽因此事信访，不能证明该时间发现问题，第三组证据中的张照片，反映不出橡胶板存在问题，好多都是墙脚的照片；对第四组证据持异议，认为从形式上鉴定申请书并没有申请人签字；对证对第五组证据三性均有异议，鉴定费不应由南方置业公司承担，鉴定报告结论构建承载是否符合标准要求，虽然鉴定报告提到橡胶板混凝土强度偏低，但是这个低于设计要求是相比较的，而设计的要求是远远大于国家安全标准的，因此一层橡胶板的强度是符合国家安全标准要求。 南方物业公司对贾瑞波、赵东丽提交的证据的质证意见与宿南方置业公司一致。 贾瑞波、赵东丽对南方置业公司的第一、二组证据真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，只能证明送检的强度合格，不能达到报告证明涉案房屋混凝土强度合格；认为第二组证据不能达到证明目的，因为验收时是抽检，不一定抽查到贾瑞波、赵东丽购买的房屋，这份报告不能证明涉案房屋质量没有问题，而且验收报告中共抽查12项符合要求，12项不符合有要求是何意思。 王俊田、许海珍对南方置业公司第一组证据无异议，但认为混凝土抗压强度试验报告与检测鉴定报告不一致，应当是以涉案房屋混凝土压力测试为依据，不应以送检的为依据，对第二组证据持异议，认为案涉房屋于2008年验收，有一定的使用期限，且案涉房屋质量属于一般工程，不是优质工程。 南方物业公司对南方置业限公司提交的第一、二组证据均无异议，能够证明竣工时房屋检测合格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、贾瑞波与赵东丽系夫妻关系，贾瑞波与赵东丽共同购买南方置业公司开发的房屋，2007年12月10日，以赵东丽名义与南方置业公司签订商品房买卖合同，购买南方置业公司开发的月亮湾E3号楼1单元103室房屋，2008年11月，南方置业公司向赵东丽交付使用涉案房屋，在使用过程中，贾瑞波、赵东丽于2018年6月发现其房屋房顶渗水、房屋天花板下凸和房顶下沉现象。故贾瑞波、赵东丽提交的第三组证据能够达到其证明目的，来源具有合法、内容具有真实、与本案具有关联性，本院予以确认；2、贾瑞波、赵东丽的在2019年7月30日手写鉴定申请书以及2018年8月8日机打的鉴定申请书在庭前已经递交，且本院已按照申请书内容对该涉案房屋经行了鉴定，故本院对申请书要求的整体房屋按照商品房买卖合同进行质量鉴定，但因为鉴定机构的原因，导致鉴定时间过长，现仅对顶层下凸进行鉴定，因此与其他没有鉴定部分保留诉权的事实，本院予以确认；3、费用收条，及检测鉴定费发票，因鉴定需要进行打孔，2020年10月08日，鉴定部门对涉案房屋进行检测打孔，后鉴定部门告知“本次现场检测已经结束，因打孔位置，须将建筑内部打毛，必须要用高一强度混凝土浇筑修复，如不及时修复，会存在一定安全隐患，建议及时修复。”因此，本院通知贾瑞波、赵东丽为避免意外发生，可按上述情况修复，修复费用先由贾瑞波、赵东丽垫付，最终费用由责任方承担。故该收条的发生是因修复检测打孔时发生的费用，与本案具有关联性，本院予以确认。对于鉴定费问题，因检测鉴定结论１现浇板板底下凸情况：被测现浇板板底不平整，局部呈“锅底”状下凸、最大凸出42mm，属于构件严重外观缺陷，影响正常使用。建议：被测现浇板混凝土强度偏低和板底下凸等质量问题，影响现浇板的正常使用，建议采取处理措施，系工程质量问题，因鉴定所支付费用合计21,200元存在合理性，来源具有合法性、与本案具有关联性，对第五组证据证明效力，本院予以认定。 南方置业公司提供的混凝土抗压强度试验报告和工程竣工验收报告，因贾瑞波、赵东丽及王俊田、许海珍认为该混凝土抗压强度试验报告无法证明系涉案房屋的混凝土检测报告，且与本院委托的检测单位出具的检测鉴定报告中混泥土抗压强度推定值未达到设计强度等级（C20）要求相悖，且检测鉴定报告中建议被测现浇板混凝土强度偏低和板底下凸等质量问题，影响现浇板的正常使用，建议采取处理措施。南方置业公司提交的证据不能够达到其证明目的，因此提出该部分抗辩主张所依据的事实不能够成立，本院不予以确认。 本院认为，贾瑞波赵东丽购买南方置业公司开发的月亮湾E3号楼1单元103室房屋，在交付使用中，涉案房屋存在质量问题，本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站鉴定结论为，涉案房屋属于构件严重外观缺陷，影响正常使用并建议，被测现浇板混凝土强度偏低和板底下凸等质量问题，影响现浇板的正常使用，建议采取处理措施，可以看出涉案房屋存在质量问题，不符合正常使用的条件。 出卖人应按照约定向买受人交付符合质量标准的标的物，交付不符合质量标准的标的物，应承担修复、更换或者退还等将标的物恢复圆满状态，造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中，虽南方置业公司交付的涉案房屋系经验收合格，但结合验收报告中存在12项不合格的内容，经鉴定南方置业公司交付给贾瑞波、赵东丽的涉案房屋存在质量问题，其应承担交付瑕疵的责任，由此造成贾瑞波、赵东丽支付鉴定费和与鉴定相关费用损失合计21,200元，南方置业公司应承担赔偿责任。 因鉴定部门仅鉴定涉案房屋质量，未对造成损失部分予以评估，贾瑞波、赵东丽亦未提交其他相关证据证明造成损失的具体数额，故贾瑞波、赵东丽请求赔偿损失的诉讼请求，理由不能成立，证据不足，本院不予以支持。待其提交相关证据证明损失数额，或者评估损失后，可以另行提出赔偿损失请求权。 虽许海珍、王俊田居住在贾瑞波、赵东丽房屋上一层，但贾瑞波、赵东丽未有证据证明许海珍、王俊田存在使用房屋不当行为导致涉案房屋质量问题，或者许海珍、王俊田装饰装修行为造成涉案房屋出现质量问题，为此，贾瑞波、赵东丽请求王俊田、许海珍赔偿损失的诉讼请求，理由不能成立，证据不足，本院不予以支持。 涉案房屋并不是南方物业公司开发，其亦不是涉案房屋出卖方，南方物业公司仅系物业管理部门，从事小区内物业服务，贾瑞波、赵东丽亦未提交相关证据证明涉案房屋出现质量问题系南方物业公司从事物业服不当行为造成的，故贾瑞波、赵东丽请求南方物业公司赔偿损失的诉讼请求，理由不妥，证据不足，本院不予以支持。 综上所述，因南方置业公司交付涉案房屋存在质量问题，导致贾瑞波、赵东丽不能安全正常使用，显然南方置业公司存在过错行为，应承担将涉案房屋维修达到符合正常使用安全的质量标准和赔偿损失等的责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告宿州市南方置业投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告贾瑞波、赵东丽鉴定施工和鉴定费费用合计21，200元； 二、驳回原告贾瑞波、赵东丽对被告宿州市南方置业开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回原告贾瑞波、赵东丽对被告王俊田、许海珍、宿州市南方物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费325元，由被告宿州市南方置业投资开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  杨 浩 人民陪审员  任芳芳 人民陪审员  周明明 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  薛鹏飞 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。