云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初994号原告：詹翔，男，1988年11月22日出生，汉族，居民，住玉溪市通海县。委托诉讼代理人：詹德，系詹翔之弟。代理权限：特别授权代理。被告：李萍，女，1975年12月3日出生，彝族，农民，住玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：何玲，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告詹翔与被告李萍租赁合同纠纷一案，2020年8月31日本院立案后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行审理，原、被告双方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹翔向本院提出诉讼请求：1、判决解除詹翔与李萍签订的《厂房租赁合同》；2、判令李萍退还詹翔租金人民币400000元、押金5000元；3、判令李萍赔偿詹翔损失23340元。诉讼过程中，詹翔将第2项、第3项诉讼请求变更为：2、判令李萍退还詹翔租金人民币431157元、押金5000元；3、判令李萍赔偿詹翔损失18000元；增加诉讼请求：4、拆除詹翔建盖的冷库两间及彩钢瓦简易房三间。事实及理由：2018年11月15日，詹翔与李萍签订《厂房租赁合同》，约定李萍将其经营厂房中的一部分租赁给詹翔使用，租赁期限为五年（自2019年2月6日至2023年12月30日），租金每年100000元。合同签订后，詹翔向李萍支付了前三年的租金300000元，并进场对租赁土地进行了投资使用。2019年底，詹翔向李萍付清了后两年的租金200000元。詹翔租赁后投资建设经营的是柑橘冷藏及包装等周边业务，每年仅在柑橘丰收的一个季节开展经营活动，其余季节场地及设备几乎闲置。2020年8月正是柑橘收获季节，李萍却恶意违约，使用言语咒骂、强制逼迫等方式将詹翔及工人全部赶出租赁场地，并扣留了詹翔所有的原材料、机械设备、厂房、车辆等资产。综上，詹翔向李萍租赁厂房并支付了全部租金，但李萍迫使詹翔出场并扣留其全部财物设备的行为已导致双方签订的《厂房租赁合同》根本上不能实现，应认定其违约，且对詹翔造成了严重损失。被告李萍辩称：一、关于本案的主体问题。本案是租赁合同纠纷，詹翔、李萍双方签订《厂房租赁合同》的租赁物是华宁盘溪李萍水果分选厂内的部分厂房、场地，华宁盘溪李萍水果分选厂于2018年5月4日在华宁县市场监督管理局注册登记，属于个体工商户。根据法律规定，詹翔应当以华宁盘溪李萍水果分选厂为被告进行起诉，詹翔仅以其经营者李萍为被告进行诉讼不符合法律规定，李萍不是本案的适格主体，请求驳回詹翔的起诉。二、本案不符合法律规定的合同解除条件。詹翔、李萍于2018年11月15日签订的《厂房租赁合同》，自双方签字时起已经生效，詹翔、李萍对该合同的效力均表示认可。詹翔以李萍的行为构成根本违约导致合同目的完全无法实现，进而要求解除合同不符合法律规定。詹翔没有证据证明李萍水果分选厂存在解除合同的违约行为，李萍没有阻止过詹翔经营和使用场地。签订合同的目的在于保护交易安全、市场安全，如果一个合同生效之后一方不同意解除、也没有法定情形出现，另一方随意解除合同不应得到支持。作为出租人的华宁盘溪李萍水果分选厂至今没有违约行为，相反是詹翔没有按合同约定的时间支付租金，是詹翔构成违约。詹翔提交的所有证据不能证明李萍有违约行为，李萍至今仍表示愿意继续履行合同，故租赁合同应当继续履行。三、詹翔主张李萍退还其租金400000元不符合客观事实，2020年5月15日经双方结算后，詹翔确实付清了全部租金，但李萍不同意解除合同就不存在返还租金的问题，即使应当返还租金，也不是詹翔主张的400000元；詹翔主张的损失18000元与华宁盘溪李萍水果分选厂没有关系。综上，请求驳回詹翔的起诉。詹翔围绕其诉讼请求，举证如下。1、《厂房租赁合同》一份，以证明双方已经签订合同，并明确了金额，詹翔要求李萍退还租金400000元，押金5000元；2、2018年李萍货款单、微信聊天复印件各一张，以证明李萍欠詹翔货款14157元，双方签订合同后该货款抵做租金；3、2019年货款单85张，以证明2019年李萍欠詹翔的货款117490元已抵做租金；4、微信转账记录截图12页，以证明在2018年到2020年詹翔通过微信转账给李萍租金64103元；5、电子银行转账回单9张、手机银行转账回单1张、交易明细1张，以证明詹翔2018年到2020年通过银行转账汇款到李萍指定账户的租金金额为295000元；6、微信转账截图4张，以证明在李萍违约后，詹翔赔偿了工人18000元，该金额中一部分是工资，一部分是赔偿。上述证据经质证，李萍对证1的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议；对证2真实性、合法性、关联性均有异议，但认可李萍签订租赁合同前欠詹翔货款14159元，之后该货款抵做租金；对证3、证5的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；证4中2020年1月16日杨虎宸转给李萍的2834元是用于支付场地电费，2019年9月4日、10月10日的620元、1139元，是詹翔用于支付李萍方工人的工资，2020年7月7日、8日的5500元、1500元，是詹翔用于支付李萍之夫金俊的医疗费，其余50000元是詹翔用于支付租金；对证6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为詹翔支付其工人的工资与李萍无关，且18000元跟詹翔提交的单据不相符。李萍针对其答辩意见，举证如下：1、企业信用信息报告复印件一份，以证明李萍系华宁盘溪李萍水果分选厂的经营者，该分选厂在2018年依法登记；2、《厂房租赁合同》复印件一份，以证明双方于2018年11月15日签订厂房租赁合同，2020年5月15日詹翔以货款、借款抵扣才将华宁盘溪李萍水果分选厂场地租金付清；3、聊天记录截图一份，以证明双方产生纠纷的原因是詹翔为华宁盘溪李萍水果分选厂建盖厨房，因质量不合格致李萍丈夫金俊摔伤，后双方对医药费产生争议；詹翔2020年7月7日、8日的微信转账共7000元是用于支付李萍丈夫金俊的医药费。上述证据经质证，詹翔对全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证3中詹翔支付的7000元是用于支付租金。诉讼过程中，为查明案件事实，本院向盘溪派出所调取了接处警登记表1份。经质证，詹翔对真实性、合法性、关联性均未提出异议，李萍对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明李萍水果分选厂存在违约行为。本院认为，本院依法向盘溪派出所调取的接处警登记表系当日报警情况的客观记载，来源合法，本院予以采信。詹翔所举证2李萍对证明目的无异议，本院予以采信；证4中詹翔认可2020年1月16日杨虎宸转给李萍的2834元及2019年9月4日、10月10日的620元、1139元，是詹翔用于支付的电费及李萍方工人的工资，故对上述单据，本院不予采信；证4中李萍虽提出2020年7月7日、8日的5500元、1500元是詹翔用于支付李萍之夫金俊的医疗费，但李萍提交的证据不足以证明其主张，故对该7000元，本院采信系詹翔用于支付李萍的租金；证6无其他证据相互印证，本院不予采信；其余证据，李萍对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。李萍所举证据，詹翔对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信，但证3中的7000元的费用与詹翔所举证4中的费用系同一笔费用，本院采信系詹翔用于支付李萍租金。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，出租方李萍（甲方）与承租方詹翔（乙方）签订《厂房租赁合同》，载明“……第一条租赁物位置、面积、功能及用途。1.1（李萍分果厂内部）的厂房租赁给乙方使用租赁物面积1000㎡。……第二条租赁期限。2.1租赁期限为5年，从2019年2月6日起至2023年12月30日止...。第三条厂房阻力费用及相关事项。3.1租金每年为人民币壹拾万元。……3.3押金乙方在签订合同前向甲方一次性交付押金元，甲方应在乙方签订合同后从租金内扣除再付剩余租金（第一年）。第四条租赁费用的支付。第一年支付前三年租金300000.00叁拾万元（大写）人民币，第二年在2019年月日支付第四第五年租金200000.00元贰拾万元（大写）人民币。……第六条场所的维修、建设。……6.3乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方另行协商解决。……第七条租赁期限内，乙方不可将租赁物转租，租赁期限内，如果乙方无法经营的情况下，甲方按时间年限退还乙方相应租金。……第十一条1.合同效力。本合同经双方签字盖章，并受到乙方支付的首期租赁款和押金后生效。2.甲方：李萍（签字捺印）身份证：5324251975××××××××。3.乙方：詹翔（签字捺印）身份证：5304231988××××××××签订时间：2018年11月15日...。”合同签订后，李萍将租赁厂房交由詹翔生产经营，截止2020年7月詹翔以李萍欠其货款、借款进行抵扣及银行、微信转账等方式共计向李萍支付租金536157元（含押金5000元）。詹翔进场后建盖了冷库2间及彩钢瓦简易房3间。2020年8月2日，双方发生纠纷，詹翔一方人员离场。2020年8月31日，詹翔诉至本院，请求判如所请。另查明，2020年8月31日，詹翔以返还原物纠纷诉至本院，要求李萍返还詹翔存放于本案租赁厂房内的机器设备及生产生活物资，经本院组织调解，詹翔于2020年10月22日将相关机器设备及生产、生活物资全部搬离。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李萍作为华宁盘溪李萍水果分选厂的经营者，对华宁盘溪李萍水果分选厂的厂房依法享有占有、使用、收益的权利，李萍作为合同相对方与詹翔签订《厂房租赁合同》的行为合法有效，故李萍主张其不是本案适格被告的意见，与本案事实不符，本院不予采纳。李萍与詹翔签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《厂房租赁合同》第七条约定：“租赁期限内，乙方不可将租赁物转租，租赁期限内，如果乙方无法经营的情况下，甲方按时间年限退还乙方相应租金”。该条款虽未明确赋予承租方解除合同的权利，但综合条款文义分析，“承租方无法经营，出租方退还租金”即隐含了双方解除合同的意思表示，故该条款应为双方对合同解除的约定条款，合同中双方未对“乙方无法经营的情况”进行明确约定，现李萍与詹翔因李萍之夫金俊摔伤一事发生纠纷，双方报警处理后至今未能协商解决相关纠纷，詹翔于2020年10月22日将租赁厂房内的设备及生产、生活物资全部搬离，且明确表示即使在承担合同违约责任的情况下也要求解除双方的《厂房租赁合同》，据此，本院认定《厂房租赁合同》中第七条“乙方无法经营的情况”条件已经成就，故詹翔主张解除双方签订的《厂房租赁合同》及由李萍返还租金、押金的诉请，本院予以支持，但双方约定李萍按时间年限返还相应租金，截止双方发生纠纷时，詹翔已使用租赁厂房超过一年半的时间，故租金应当按两年即200000元予以扣除，由李萍按年限返还剩余租金及押金336157元（536157元-200000元）。李萍提出詹翔2020年7月7日、8日微信转账的5500元、1500元及2020年7月3日银行转账的5000元系詹翔用于支付李萍之夫金俊医疗费的意见，因李萍提交的证据不足以证明，本院不予采纳。詹翔主张由李萍赔偿损失18000元的诉请，因詹翔所举证据不足以证实其损失的数额及因果关系，故对该诉请，本院不予支持。另，詹翔主张由其将建盖在租赁厂房内的冷库2间及彩钢瓦简易房3间拆除运走的诉请，李萍当庭表示同意，本院予以支持。综上，詹翔的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告詹翔与被告李萍于2018年11月15日签订的《厂房租赁合同》；二、由被告李萍于判决生效之日起十五日内返还原告詹翔租金人民币331157元、押金5000元；三、由原告詹翔于判决生效后十五日内自行拆除其修建在租赁厂房内的冷库2间及彩钢瓦简易房3间；四、驳回原告詹翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9576元，减半收取计4778元，由原告詹翔负担328元，被告李萍负担4450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期限为二年，自判决履行期间的最后一日起计算。审判员  龙杰峰二〇二〇年十一月十八日书记员  戴飞娇