广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初29318号原告：深圳吉祥服务集团有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路2011号桃园商业大厦6层C612，统一社会信用代码91440300192212533W。法定代表人：曹平。委托诉讼代理人：姜山，男，汉族，1981年9月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，公司员工。被告：深圳市黛芙妮珠宝有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道大冲社区深南大道9680号大冲商务中心（二期）1栋1号楼3301-2，统一社会信用代码91440300661045492E。法定代表人：游健。第三人：深圳第壹空间运营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道田心社区罗湖区宝安北路3038号六金广场A栋（宝能慧谷）一层至十一层，统一信用代码91440300MA5DF1HF1Y。法定代表人：姚春，总经理。委托诉讼代理人：陈梅蕊，女，汉族，1987年7月15日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，公司员工。原告深圳吉祥服务集团有限公司与被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司及第三人深圳第壹空间运营管理有限公司物业服务合同合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳吉祥服务集团有限公司委托诉讼代理人姜山与第三人深圳第壹空间运营管理有限公司委托诉讼代理人陈梅蕊到庭参加了诉讼,被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳吉祥服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告、被告及第三人三方签订的《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》已解除。2、判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月11日期间的运营管理及物业管理费52445.37元。3、判令被告向原告支付2020年3月、4月、5月的电费共计6290元。4、判令被告向原告支付运营管理及物业管理的逾期付款违约金8753.2元（暂计至2020年5月20日，应付至实际支付之曰）。5、判令被告向原告支付水电费的逾期付款违约金1009.8元（暂计至2020年5月20日，应付至实际支付之日）。6、判令被告向原告支付解除合同违约金44320元。以上各项费用合计：112818.37元。7、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月30日，原告、被告与第三人三方签订了《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》（以下简称“租赁及运营合同”），约定被告承租第三人位于深圳市罗湖区房屋（以下简称“租赁物”），并接受原告物业服务。租赁及运营合同的主要内容如下：1、租赁期限自2019年10月1日起至2023年7月31日止。2、运营管理及物业管理费（以下简称“管理费”）为22160元／月，除租赁及运营合同另有约定外，被告应在每日历月度5日前（如遇法定节假日，缴款日相应提前）向原告交纳当日历月度管理费。3、水电费：原告为被告安装独立水电计量表，被告按该计量表每日历月度实际用水、用电量及应分摊的公共损耗数缴纳水、电费。被告应在每日历月度5日前（如遇法定节假日，缴款日相应提前）向原告交纳当日历月度管理费。4、如被告逾期缴交租金、管理费、水电费的，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金。5、租赁期内，被告有下列情形之一的，即视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，并没收被告已缴管理费保证金，且被告还应另行向原告支付最后一个月管理费额度两倍的违约金：（1）逾期缴交管理费、水电费其中任一项费用达30天以上的。租赁及运营合同签订后，第三人于2019年10月1日向被告交付了租赁物，且原告按租赁及运营合同约定履行了原告的各项义务。但是，自2020年2月6日起，被告开始无故拖欠管理费、水电费等。直至2020年4月1日，原告向被告发送《催缴通知书》。经原告催缴后，被告仍未支付管理费、水电费，且欠缴管理费、水费的时间已远久于30日。迫于无奈，原告于2020年4月8日依据租赁及运营合同约定向被告发送了《解除合同通知书》。《解除合同通知书》于2019年4月11日送达被告，租赁及运营合同解除。至今为止，被告仍未支付欠付的管理费、水电费，其行为已构成严重违约，依据租赁及运营合同约定被告还应承担逾期付款违约金、解除合同违约金等。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司未到庭应诉答辩。第三人深圳第壹空间运营管理有限公司答辩称：同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年9月30日，原、被告及第三人签订《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》，约定：第三人将位于深圳市罗湖区房屋租出租给被告，租赁期限自2019年10月1日起至2023年7月31日止，月租金为177280元；租赁物所在物业由原告进行运营管理及物业管理服务，被告接受原告的运营管理及物业服务；被告向原告交纳运营管理及物业管理费和水电费，运营管理及物业管理费为每月22160元；被告向原告交纳管理费保证金44320元和水电费保证金15000元；被告应于每月度5日前支付租金和管理费（如遇法定节假日，缴款日期相应提前）；第三人应于2019年10月1日前将房屋交付被告使用；若被告逾期缴交租金、管理费、水电费的，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若被告逾期缴交租金、管理费、水电费达30天以上，则视被告根本违约，原告或第三人有权单方解除本合同，并没收被告已缴的租赁保证金或管理费保证金，且被告还应另行向原告或第三人支付最后一个月租金或管理费额度两倍的违约金等。二、被告向原告支付管理费保证金44320、水电费保证金15000元，第三人向被告交付租赁物的时间为2019年10月1日。原告在庭审中确认，被告向原告支付管理费至2020年1月31日，被告自2020年2月起再未支付过管理费。原告要求被告支付2020年3月至5月的电费。根据原告提交的缴费通知单显示，2020年2月17至3月17日的电费为1116.70元，2020年3月17至4月17日的电费为1740.70元，2020年4月17至5月17日的电费为448.50元，以上合计3305.90元。三、原告和第三人于2020年4月8日通过EMS邮件共同向被告发出了《解除合同通知书》，称，由于被告未按租赁合同约定交纳租金、物业管理费及水电费等费用，属于根本违约，现通知被告：解除双方签订的租赁合同，要求被告最迟于2020年4月14日之前返还租赁物，否则将按合同约定处理，不再另行通知。该通知于2020年4月16日被拒收退回。本院认为，原告、被告与第三人签订的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。被告应按照合同约定履行其支付管理费和水电费的义务。关于合同的解除，根据原、被告及第三人所签订的《房屋租赁及运营管理合同》，合同中明确约定“若被告逾期缴交租金、管理费达30天以上，则视被告根本违约，原告有权单方解除本合同”。本案中，被告从2020年2月起未支付租金和管理费等费用，原告和第三人于2020年4月8日向被告发出了《解除合同通知书》，根据签订的租赁合同，双方明确约定了送达地址，原告依据约定的送达地址向被告邮寄解除合同通知书，该通知于2020年4月16日被拒收退回，故本院依法认定原、被告以及第三人之间签订的《房屋租赁及运营管理合同》于2020年4月16日解除；被告拖欠租金和管理费的行为已构成违约，被告应当支付拖欠的管理费和水电费；2月1日至4月16日的管理费为56138.67元，原告仅要求被告支付52445.37元，这是原告自行处分其权利的行为，对此本院予以准许；原告仅要求被告支付2020年3月至5月的电费，根据原告提交的缴费通知单显示，上述电费合计为3305.90元。关于违约责任，被告逾期未缴纳租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告和第三人所签订的《房屋租赁及运营管理合同》约定了被告的三种违约责任，即:若被告逾期缴交租金和管理费，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若原告单方解除本合同，可以没收被告已缴的租赁保证金、管理费保证金；被告还应另行向原告支付最后一个月管理费额度两倍的违约金。因被告违约，原告诉请被告支付解除合同违约金44320元，有事实和合同依据，本院予以支持。原告主张被告应按照日2‰的标准支付违约金，因被告已向原告支付解除合同违约金，足以弥补其损失，关于原告的该项请求，本院不予支持。因合同已经解除，原告应向被告返还其已缴的管理费保证金44320元。因同为金钱之债，保证金44320元与部分运营管理及物业管理费相抵，被告仍需向原告支付运营管理及物业管理费差额8125.37元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告深圳吉祥服务集团有限公司与被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司、第三人深圳第壹空间运营管理有限公司三方签订的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》于2020年4月16日解除；二、被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳吉祥服务集团有限公司支付运营管理及物业管理费差额人民币8125.37元；三、被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳吉祥服务集团有限公司支付电费人民币3305.90元元；四、被告深圳市黛芙妮珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳吉祥服务集团有限公司支付解除合同违约金人民币44320元；五、驳回原告深圳吉祥服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1278元，原告负担646元，被告负担632元。案件受理费632元已由原告预交，本院不予退回，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。公告费550元，被告与上述判项一并迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年十一月二十六日孙莹书记员     柏榕楠