上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初1401号原告(反诉被告)：凤心堂(上海)文化发展有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：林怡慧，执行董事。被告(反诉原告)：上海邻里实业投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：王磊，执行董事。委托诉讼代理人：居浩然，上海保诚律师事务所律师。原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司(以下简称“凤心堂公司”)与被告(反诉原告)上海邻里实业投资有限公司(以下简称“邻里公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)法定代表人林怡慧,被告(反诉原告)委托代理人居浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤心堂公司向本院提出诉讼请求：1、确认凤心堂公司与邻里公司签订的两份《邻里台湾街场地租赁合同》于2019年7月19日解除；2、判令邻里公司返还凤心堂公司租金和保证金共计150,672元；3、判令邻里公司赔偿凤心堂公司经济损失485,795元并支付凤心堂公司违约金60,000元；4、本案诉讼费由邻里公司承担。事实和理由：2019年3月1日起，凤心堂公司向邻里公司承租上海市金山区杭州湾大道1908弄58号B1层的十八个铺位。2019年5月1日起，凤心堂公司又向邻里公司承租该楼层的两个铺位。原告对承租铺位装修完工后，正准备投入经营时，被告迟迟没有提供出租的所有铺位的产权证明，而且铺位没有通过消防验收，部分铺位还占据了原本的消防通道。不仅如此，原告承租的铺位周边环境恶劣。原告多次向邻里公司反映上述问题，邻里公司一直置之不理，至今未处理。邻里公司在履约过程中构成根本违约，凤心堂公司有权解除合同，并有权要求邻里公司退还相关费用、赔偿损失、支付违约金。邻里公司辩称：邻里公司不存在违约行为。邻里公司对出租的铺位享有经营管理权，商场在出租前已通过二次消防验收，不存在部分铺位占据消防通道的情况，商场经营环境良好。反而是凤心堂公司未按期支付租金，根据合同约定，邻里公司有权解除合同。为此，邻里公司分别于2019年9月25日和11月25日发函通知凤心堂公司解除两份租赁合同。据此，邻里公司向本院提出反诉请求：1、确认凤心堂公司与邻里公司签订的两份《邻里台湾街场地租赁合同》分别于2019年9月25日和2019年11月25日解除；2、判令凤心堂公司向邻里公司支付欠付的租金20,770.84元;3、判令凤心堂公司支付违约金30,000元，在凤心堂公司已付保证金中予以抵扣；3、本案诉讼费由凤心堂公司承担。经审理查明，2019年3月1日，邻里公司与凤心堂公司签订一份《邻里台湾街场地租赁合同》，合同约定：凤心堂公司向邻里公司租赁上海市金山区杭州湾大道1908弄58号B1层(即地下1层)L6至L22和L40共计十八个铺位，建筑面积为503平方米；凤心堂公司在租赁铺位内经营项目为台湾十五县市文旅、特色商品展及青年科创孵化基地，并接受和服从邻里公司或者物业服务公司的统一经营管理；租赁期限为12个月，自2019年3月1日起至2020年4月30日止，其中2019年3月1日起至2019年4月30日止为免租期，该免租期内，凤心堂公司使用租赁铺位免予承担租金，但应据实承担能源费用；租金标准为1元/天/平方米(含物业管理费0.5元/天/平方米)，每月租金为15,299元，首期租金为计租日起至第六个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金缴纳均按每三个完整的自然月为一个租金支付周期，凤心堂公司应在每个周期最后一个月的20号前(若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向邻里公司一次性足额支付下个周期的租金，首期租金凤心堂公司应于2019年4月1日前足额支付，应交首期租金为91,794元；合同签署后三天内，凤心堂公司应当向邻里公司支付15,000元作为保证金，邻里公司有权从保证金中扣除凤心堂公司欠付的租金或其他应付费用或应付违约金；在凤心堂公司办理工商、税务等手续时，邻里公司应为凤心堂公司提供场地的相关证明文件；合同签署后，如凤心堂公司未能在合同约定的期限内向邻里公司足额支付保证金、首期租金，则自凤心堂公司逾期支付的第五天起，邻里公司即有权以书面通知方式解除合同，因此解除合同的，凤心堂公司应当向邻里公司支付相当于保证金金额作为违约金；凤心堂公司延迟交纳合同项下租金、能源费用、公摊费用或其他应付费用的，每延迟一日，凤心堂公司应当向邻里公司或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，超过十五日，经邻里公司书面催告，仍不交纳的，邻里公司可以对铺位暂停部分或全部能源供应或物业服务，直至凤心堂公司履行相关付款义务为止，延迟超过三十日的，邻里公司有权单方解除合同；因凤心堂公司违约而提前终止合同的，则邻里公司有权没收保证金；因邻里公司违约而提前终止合同的，邻里公司应当无息双倍返还保证金；租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后七日内，凤心堂公司应当将铺位恢复原状并交还邻里公司。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，邻里公司按约向凤心堂公司交付了十八个铺位，凤心堂公司于2019年3月4日向邻里公司支付了保证金15,000元，于2019年4月10日和2019年5月6日各向邻里公司支付租金45,897元。2019年4月23日，邻里公司与凤心堂公司又签订一份《邻里台湾街场地租赁合同》，合同约定：凤心堂公司向邻里公司租赁上海市金山区杭州湾大道1908弄58号地下1层L3和L4两个铺位，建筑面积为211平方米；租赁期限为13个月，自2019年5月1日起至2020年5月31日止，其中2019年5月1日起至2019年5月31日止为免租期；租金标准为1.5元/天/平方米(含物业管理费0.5元/天/平方米)，每月租金为9,626元，首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金缴纳均按每三个完整的自然月为一个租金支付周期，凤心堂公司应在每个周期最后一个月的20号前(若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向邻里公司一次性足额支付下个周期的租金，首期租金凤心堂公司应于合同签订之日起七日内足额支付，应交首期租金为28,878元；合同签署后七天内，凤心堂公司应当向邻里公司支付15,000元作为保证金。合同还对凤心堂公司的经营项目、保证金的处理、双方的权利和义务、双方的违约责任、合同终止的赔偿措施、铺位的交还和交还期等事项作了与前一份合同相同的约定。合同签订后，邻里公司按约向凤心堂公司交付了两个铺位，凤心堂公司于2019年5月2日向邻里公司支付了保证金15,000元和租金28,878元。两份合同签订后，凤心堂公司对案涉的二十个铺位进行了装修，但未能办理营业所需相关证照。2019年7月19日至2019年11月25日间，凤心堂公司和邻里公司多次互发函件。凤心堂公司要求邻里公司减免租金、提供案涉商铺的产权证明、调整铺位、解决环境问题等。邻里公司则向凤心堂公司回复了相关问题，并催收租金等费用。凤心堂公司在2019年7月19日的函件中通知邻里公司解除L3和L4两个铺位的租赁合同。邻里公司在2019年9月25日的函件中通知凤心堂公司解除L3和L4两个铺位的租赁合同，在2019年11月25日的函件中通知凤心堂公司解除L6-L22和L40十八个铺位的租赁合同。双方通知对方解除租赁合同后，未办理案涉铺位的交接手续。现案涉铺位已由邻里公司实际掌控。另查明，上海市金山区杭州湾大道1908弄58号房地产由上海洪美置业有限公司开发，并已取得“大产证”，案涉二十个铺位已出售给“小业主”，其中十九个铺位已取得“小产权”。邻里公司受“小业主”委托经营管理案涉二十个铺位。案涉二十个铺位在出租前已取得二次消防验收合格。2019年8月22日，邻里公司向凤心堂公司提交了六个铺位的产权证。以上事实，由凤心堂公司提交的《邻里台湾街场地租赁合同》、转账凭证、双方往来函件、微信截图，邻里公司提交的产权证、《商铺委托经营管理合同》、消防监督结果公开信息、签收单、微信截图、双方往来函件，以及当事人的当庭陈述等证据证明。本院认为，邻里公司与凤心堂公司签订的两份《邻里台湾街场地租赁合同》，系双方真实意思表示，亦无法律法规规定的无效情形，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。本案的争议焦点在于：一、凤心堂公司和邻里公司哪方违约导致合同解除？凤心堂公司认为，邻里公司未向凤心堂公司提供全部铺位的产权证，产权证与凤心堂公司承租的铺位不能完全对应，凤心堂公司承租的铺位未通过消防验收，L3和L4铺位是消防通道，致使凤心堂公司无法办理经营所需证照。而且凤心堂公司承租的铺位经营环境恶劣，致使凤心堂公司无法经营。出现上述情况，邻里公司已构成根本性违约，凤心堂公司有权解除合同。邻里公司认为，凤心堂公司迟延支付租金，构成违约。凤心堂公司逾期支付租金的天数已超过合同约定的邻里公司可以解除合同的天数，邻里公司有权解除合同。本院认为，铺位编号系邻里公司自编，案涉二十个铺位编号能够与产权证的门牌号对应，邻里公司已按合同所附平面图向凤心堂公司交付了二十个铺位，L3和L4铺位并非消防通道，二十个铺位在出租前也已通过二次消防验收，邻里公司并无这方面的违约行为。合同约定，在凤心堂公司办理工商、税务等手续时，邻里公司应提供场地的相关证明文件。凤心堂公司并未提供证据证明其曾要求邻里公司提供二十个铺位的全部产权证，用于办理工商、税务等手续，而且邻里公司向凤心堂公司提供六个铺位的产权证时，凤心堂公司也未提出异议，凤心堂公司要求邻里公司提供L3和L4铺位的产权证，是为了让邻里公司证明该两个铺位不是消防通道，而非用于办理工商、税务手续，因此邻里公司未向凤心堂公司提供全部铺位的产权证不构成违约。合同对经营环境并未作出约定，凤心堂公司也未提供证据证明经营环境恶劣，致使凤心堂公司无法经营，因此对凤心堂公司的此项主张，本院不予采信。总之，邻里公司并无违约行为，凤心堂公司无合同解除权。本院认为，凤心堂公司已支付L6至L22和L40十八个铺位的租金至2019年10月31日，支付L3和L4两个铺位的租金至2019年8月31日，按照合同约定，凤心堂公司应于2019年8月20日前支付L3和L4两个铺位的第二期租金，于2019年10月18日前支付L6至L22和L40十八个铺位的第二期租金，凤心堂公司未按约支付第二期租金，构成违约。而且凤心堂公司逾期支付租金超过了三十天，按照合同约定，邻里公司有权解除合同。邻里公司于2019年9月25日通知凤心堂公司解除L3和L4两个铺位的租赁合同，于2019年11月25日通知凤心堂公司解除L6至L22和L40十八个铺位的租赁合同，因此本院确认两份租赁合同分别于2019年9月25日和2019年11月25日解除。二、凤心堂公司何时交还案涉铺位？凤心堂公司认为，案涉二十个铺位已于2019年9月初交还给了邻里公司。邻里公司认为，L3和L4两个铺位于2019年9月25日交还邻里公司，L6至L22和L40十八个铺位于2019年11月25日交还邻里公司。本院认为，合同解除后，双方未办理过案涉商铺的交接手续，凤心堂公司也未提供证据证明其已于2019年9月初将案涉二十个铺位交还给了邻里公司，因此本院认定，案涉铺位的交还日期以邻里公司自认的为准。综上所述，本院认为，邻里公司并无违约行为，对于凤心堂公司的诉讼请求，本院不予支持。由于凤心堂公司的违约行为，导致了合同的解除，凤心堂公司应当承担违约责任。凤心堂公司应支付L6至L22和L40十八个铺位2019年11月1日至2019年11月25日的租金12,749.17元，支付L3和L4两个铺位2019年9月1日至2019年9月25日的租金8,021.67元,合计20,770.84元，并应支付两份租赁合同约定的违约金各15,000元，30,000元违约金以凤心堂公司已付的押金冲抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告(反诉原告)上海邻里实业投资有限公司与原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司于2019年3月1日签订的《邻里台湾街场地租赁合同》已于2019年11月25日解除，于2019年4月23日签订的《邻里台湾街场地租赁合同》已于2019年9月25日解除；二、原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海邻里实业投资有限公司租金20,770.84元；三、原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司支付被告(反诉原告)上海邻里实业投资有限公司违约金30,000元，此款以原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司已支付给被告(反诉原告)上海邻里实业投资有限公司的押金30,000元冲抵；四、驳回原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司的全部诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5,382元，由原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司负担。反诉案件受理费减半收取535元，由原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司负担，原告(反诉被告)凤心堂(上海)文化发展有限公司所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾红顺二〇二〇年十一月十三日书记员  陆 静附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……