山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民初297号 原告：山东滨州盛世达科工贸有限责任公司，住所地：滨州市黄河六路**。 法定代表人：刘新安，经理。 委托诉讼代理人：石秀健，北京市京大（济南）律师事务所律师。 被告：山东省滨州市外贸土产公司，住，住所地：滨州市渤海八路**/div> 诉讼代表人：山东省滨州市外贸土产公司管理人。 委托诉讼代理人：冯吉岭，山东志城律师事务所律师。 原告山东滨州盛世达科工贸有限责任公司（以下简称盛世达公司）与被告山东省滨州市外贸土产公司（以下简称外贸土产公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月27日公开开庭审理。原告盛世达公司的法定代表人刘新安和委托诉讼代理人石秀健、被告外贸土产公司委托诉讼代理人冯吉岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛世达公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告应退还原告租金247000元，涉案租赁房屋的装修、维护、修缮等费用损失50000元(最终数额待鉴定后确认)，以上合计297000元；2．请求确认上述债权为被告的共益债务，由被告的财产优先返还；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：1998年6月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告按照约定于1998年6月支付了1998年8月1日至2008年8月1日的租金190000元。后来为支持被告的发展需要，原告与被告重新补签了一份《房屋续租赁合同》。原告于2003年12月1日提前支付了本应于2010年8月1日支付的租金190000元，该笔租金系原告以向被告出借款项的方式支付，其中本金为118159元，利率为月息千分之七点六，截止2010年8月1日本息合计190000元，该笔借款本息用以抵顶原告应支付的租金。《房屋续租赁合同》中约定的2018年8月1日应支付的2018年8月1日至2033年共15年的租金285000元，原告同样于2003年12月1日以向被告出借款项的方式提前支付，其中本金为121920元，利率为月息千分之七点六，截止2018年8月1日本息合计285000元。该笔借款本息正系原告应支付的租金。至此，原告已经足额支付了合同约定的租期至2033年8月1日的全部租金。因被告解除合同，被告应返还原告剩余租期的租金，剩余租金的返还应以285000元为基数，返还剩余13年的租金，合计247000元。原告在租赁房屋期间，对涉案房屋进行了装修、维护、修缮，支出大量相关费用。在被告破产清算期间，原告向被告申报了相关债权，被告于2020年9月28日向原告出具了(2007)外贸土产破管审字第13号审查意见，原告对审查意见不服，提出异议。被告于2020年10月10日对原告的异议进行了回复，维持原审查意见。原告对该审查意见不服，特依法提起诉讼。 被告外贸土产公司辩称，1.被告计算的返还租金数额正确，原告主张的装修、维护、修缮等费用应提供评估申请，被告根据评估结果及破产可供分配的财产状况，结合涉案租赁合同第五条第二项的约定，根据公平原则由人民法院裁决；2.对于原告主张装修、维护、修缮等费用按共益债务优先返还的请求，被告认为其请求不符合《中华人民共和国企业破产法》第四十二条关于共益债务的条件，不属于共益债务。 原告盛世达公司围绕其诉讼请求依法提交以下证据：证据一：申报债权书1份（附租赁及房屋投资清单）、租赁合同2份，拟证实涉案房屋的租赁合同约定情况，以及原告在租赁房屋期间，对涉案房屋进行了装修、维护、修缮，支出大量相关费用。原告的债权合计1700000元。证据二：被告管理人对原告债权的审查意见、原告对审查意见的异议以及被告管理人对原告异议的复函各1份，拟证实在被告破产清算期间，原告向被告管理人申报了相关债权，被告管理人出具了（2007）外贸土产破管审字第13号审查意见，以及被告维持原审查意见的事实。经质证，被告对证据一中的申报债权书没有异议，但投资清单并非评估部门出具的，对该说明有异议；对租赁合同及房屋续租合同对其本身的真实性没有异议，但是根据租赁合同第五条第二款约定的条件由人民法院酌情采认。被告对证据二没发表质证意见。本院认为，被告对原告提供的证据一、二的真实性均无异议，原告提供的证据与本案具有关联性，能够证明本案待查证的事实，本院予以确认。 根据原告与被告的陈述以及本院审查确认的证据，本院认定以下事实： 1998年6月22日，原告与被告签订《租赁合同》，合同第二条租赁时间约定：贰拾年，自1998年8月1日起至2008年8月1日止。原告按照约定于1998年6月支付了第一笔租金190000元。 2003年11月24日，原告与被告签订了《房屋续租赁合同》，合同第一条约定：房屋由原来租赁贰拾年，再续租壹拾伍年，自1998年8月1日至2033年8月1日。房租执行原租赁价格，续租壹拾伍年共计：贰拾捌万五千元整。付款日期为2018年8月1日。合同第二条约定：经双方协商同意，将原未到期的房租及续签的壹拾伍年房租，自该续租合同签订之日起乙方（盛世达公司）提前一次性支付给甲方（外贸土产公司），双方同意提前交付期段：甲方以借款的形式退减利息给乙方，月息为千分之七点六。续租合同提前支付租金月数为80个月，提前实付金额为118159元。并约定续租合同提前支付租金月数为2003年12月1日起至2018年8月1日共计176个月。提前实付金额为121920元。 2003年12月1日，原告支付了原定于2010年8月1日支付的租金本金118159元。2003年12月1日，原告支付了原定于2018年8月1日支付的续租15年的租金本金121920元。 2020年9月，被告向原告发出解除合同的通知，原告于2020年9月11日收到该解除合同通知。 本院认为，本案的争议焦点为1.原告是否对被告享有预付租金的债权247000元及涉案租赁房屋的装修、维护、修缮费用的债权50000元；2.涉案债权是否属于共益债务。 关于争议焦点1，涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《房屋续租赁合同》系原告与被告于2003年11月24日签订，约定涉案房屋的租赁期限在1998年签订的《租赁合同》的基础上再续租15年，至2033年8月1日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，原告与被告约定的租赁期限自2003年11月24日起不应超过二十年，故涉案房屋的租赁期限在2023年11月23日前有效，超出部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告应将合同无效部分的涉案租金返还给原告。原告于2003年12月1日提前支付了续租15年的租金本金121920元，此笔租金的付款日期应为2018年8月1日，根据双方约定被告以借款的形式退减利息给原告，月息千分之七点六，从2003年12月1日至2018年8月1日共计176个月，利息为163080元，截至2018年8月1日，原告向被告付款本息共计285000元。相当于2018年8月1日，原告一次性支付15年租金285000元。平均每年租金为19000元。被告于2020年9月向原告发出解除合同通知，原告于2020年9月11日收到被告的解除合同通知，合同自通知到达原告时解除。自2018年8月1日至2020年9月11日，原告应当向被告支付2年零41天的房屋租赁费40134元。被告应当返还原告预付租金244866元（285000-40134=244866），故原告对被告享有的涉案房屋预付租金的债权应为244866元。自合同解除之日起，至原告不再占用涉案租赁房屋止，在此期间的房屋占有使用费，双方可参照涉案房屋租赁合同约定的租金标准进行协商处理，被告有权依法收取涉案房屋占有期间的使用费。关于原告主张的涉案租赁房屋的装修、维护、修缮费用的50000元债权的问题，原告未提交有效证据证明其具体的费用支出，被告也对此费用不予认可，本院对于原告的该项主张不予支持。 关于争议焦点2，本院认为，涉案租赁合同解除后，双方的合同关系已经归于消灭，被告丧失了合法占有原告预付租金的依据，原告作为给付方遭受了一定的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，被告在合同解除后继续占有原告预付租金的行为属于不当得利。因法院已经受理被告的破产申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三款“因债务人不当得利所产生的债务”之规定，涉案房屋预付租金债权依法可被认定为共益债权。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十三条“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”之规定，原告享有从被告破产费用中优先于普通债权受偿的权利。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、第二百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三款、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认被告山东省滨州市外贸土产公司应返还原告山东滨州盛世达科工贸有限责任公司的预付租金244866元为共益债务，在被告山东省滨州市外贸土产公司的破产财产中按法定顺序受偿； 二、驳回原告山东滨州盛世达科工贸有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费5755元，由原告山东滨州盛世达科工贸有限责任公司负担755元，由被告山东省滨州市外贸土产公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长 景晨光 审 判 员 王 杰 审 判 员 邵佳宁 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 高玉静 书 记 员 王 哲