四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初1718号 原告：樊均容，女，1978年12月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：晏兵，男，1973年9月18日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告的共同委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 被告：四川万千房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。 诉讼代表人：石波。 委托诉讼代理人：盛小俊。 原告樊均容、晏兵与被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称：万千房地产公司）取回权纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，因本案必须以万千房地产公司第二次债权人会议决议的审查结果为依据，本院于2020年8月10日裁定本案中止诉讼。第二次债权人会议决议审查结束后，本案恢复审理并公开开庭进行了审理。原告樊均容及原告樊均容、晏兵的共同委托诉讼代理人雷曾袁，被告万千房地产公司的委托诉讼代理人盛小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊均容、晏兵向本院提出诉讼请求：1．判令坐落于简阳市“莱茵河畔”小区1号楼3-15-2号房屋（以下简称：案涉房屋）不属于万千房地产公司的破产财产；2.判令案涉房屋属于樊均容、晏兵所有；3.判令万千房地产公司将案涉房屋交付给樊均容、晏兵。事实和理由：2016年2月4日，樊均容、晏兵与万千房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《莱茵河畔商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），樊均容、晏兵购买万千房地产公司开发的案涉房屋，房屋总价款255,229元，其中首付款85,299元,樊均容、晏兵以银行按揭方式支付余款170,000元。同日，双方进行了网签备案。2016年8月16日，樊均容、晏兵与案外人中国工商银行股份有限公司简阳支行（以下简称：工行简阳支行）签订《个人购房借款/担保合同》，借款17万元用于购买案涉房屋，工行简阳支行将贷款直接转入万千房地产公司账户。樊均容、晏兵通过按揭贷款已支付了所有购房款。根据成都爱美丝商贸有限公司（以下简称：爱美丝公司）的申请，成都市中级人民法院于2017年8月7日裁定受理万千房地产公司破产清算一案，并指定简阳市人民法院审理该案。简阳市人民法院于2017年8月15日指定国浩律师（成都）事务所为管理人。目前，“莱茵河畔”小区已全面竣工，可以交付使用。樊均容、晏兵多次要求破产管理人按照合同约定交付案涉房屋，但管理人以该行为将损害其他破产债权人为由拒绝交付。樊均容、晏兵认为，其作为消费者，已经付清案涉房屋的全部购房款，对其购买的案涉房屋享有优先受偿权，该权利为物权期待权，具有特定性和优先性，该债权的实现不会损害其他破产债权人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称：《破产案件若干问题的规定》）第七十一条第（五）款的规定，案涉商品房属于特定物买卖，在人民法院受理破产申请后，破产企业占有的不属于债务人的财产，樊均容、晏兵可以通过管理人取回。为维护合法权益，樊均容、晏兵诉讼来院。 万千房地产公司辩称，1.本案不适用《破产案件若干问题的规定》，而应该适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》(以下简称：《破产法司法解释二》)的相关规定。《破产法司法解释二》颁布实施后，取代了《破产案件若干问题的规定》。2.万千房地产公司与樊均容、晏兵系房屋买卖合同关系，该房屋尚未进行物权转移登记，案涉房屋的产权归属于万千房地产公司所有。3.万千房地产公司因资金链断裂，“莱茵河畔”项目被迫停建，处于“烂尾楼”的状态。第一次债权人会议决议续建“莱茵河畔”项目，续建资金预算是3,500万元。截至2019年11月26日，“莱茵河畔”项目总支出续建资金30,335,988元，其中雄州公司提供21,627,430元，欠付总包单位约400万元、天然气公司约147万元、自来水公司约116万元等，共计欠付约740万元。万千房地产公司第二次债权人会议通过决议，要求所有购房业主交纳补差款，筹集资金用于房屋续建。“莱茵河畔”项目涉及购房户124户，在2019年9月10日前已经收到业主交纳补差款1,180万元，至今尚有50户购房者未交纳补差款。樊均容、晏兵虽然付清了合同购房款，但未按照第二次债权人会议决议交纳补差款，案涉房屋已纳入万千房地产公司的破产财产管理范围，管理人不同意向其交房。综上，案涉房屋未进行物权转移登记，樊均容、晏兵亦未按照第二次债权人会议的要求交纳补差款，请求法院驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：万千房地产公司是简阳市“莱茵河畔”项目的开发商，该公司于2015年2月4日取得商品房预售许可证。2016年2月4日，万千房地产公司与樊均容、晏兵签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：樊均容、晏兵购买案涉房屋，建筑面积88.01平方米，总价款255,229元；房款采用商业贷款方式支付，于2016年2月2日前支付首期房价款85,299元，占全部房价款的33%，余款170,000元向指定银行申请贷款支付；出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房等内容。双方签订的《补充协议》约定：出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款和违约金；3、因法律政策变动所产生的限制等内容。2016年2月2日，樊均容、晏兵向万千房地产公司交纳购房款85,229元。2016年8月16日，樊均容、晏兵与工行简阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款17万元用于购买案涉房屋，工行简阳支行将贷款直接转入万千房地产公司账户。 2017年，万千房地产公司因资金链断裂停建“莱茵河畔”项目。2017年8月8日，成都市中级人民法院受理爱美丝公司申请万千房地产公司破产清算一案，于2017年8月10日指定本院审理该案。2017年8月15日，本院作出（2017）川0180破1号决定书，指定国浩律师（成都）事务所担任万千房地产公司的管理人，石波为负责人。2017年8月28日，樊均容、晏兵在破产管理人处进行购房信息申报登记，其登记购房方式为首付+按揭，申报要求为交房。万千房地产公司破产管理人确认樊均容、晏兵的临时债权金额为255,229元。2017年10月31日，万千房地产公司第一次债权人会议通过了《关于“莱茵河畔”项目续建的议案》和《关于成立万千房地产公司债权人委员会的议案》，第三方对“莱茵河畔”续建至清水房状态的工程造价预算为3,513万元，随后破产管理人组织进行了“莱茵河畔”项目续建。2019年5月8日，“莱茵河畔”项目经过建设、勘查、设计、施工、监理五方的竣工验收。2019年11月12日起，破产管理人陆续向交纳了补差款的业主交付房屋。 2020年1月6日，万千房地产公司破产管理人向债权人会议主席提请以非现场会议形式召开第二次债权人会议，表决《关于部分“莱茵河畔”项目购房者差价补交方案》。次日，破产管理人向本院提起关于召开第二次债权人会议的报告，表示于2020年1月8日通过现场或邮寄方式向各债权人送达《第二次债权人会议通知》《第二次债权人会议议案》《第二次债权人会议表决票》，要求债权人将表决票以现场或邮寄方式送达破产管理人。2020年3月31日，破产管理人将上述材料邮寄到樊均容、晏兵的户籍地，樊均容、晏兵于2020年4月1日本人签收。 2020年6月2日，万千房地产公司破产管理人第二次债权人会议通过《关于部分“莱茵河畔”项目购房者差价补交方案》，决定：对购房单价超过4,500元/㎡且已付房款超过首付金额的业主，不补缴差价，按照上述单价购房的业主如未全额付清房款的，应按合同所载金额全部予以付清；购房单价低于4,500元/㎡的业主，按照以下方式补缴房款，一是已按照原合同约定付清购房款的，以购房合同所列房屋面积，按照4,500元/㎡的标准补缴差价，二是已付房款超过原合同约定房款总额20%，但未付清全部房屋价款的，以购房合同所列房屋面积，按照5,000元/㎡的标准补缴差价；仅支付定金或已付房款低于原合同约定房款总额20%的业主，以购房合同所列房屋面积，按照5,500元/㎡的标准补缴差价。2020年6月5日，万千房地产公司破产管理人在“莱茵河畔”将《第二次债权人会议决议》《限期交纳购房款通知书》进行了公告，并向樊均容、晏兵的户籍地邮寄上述材料，其中《限期交纳购房款通知书》载明“请你方于2020年6月15日前根据万千公司第二次债权人会议通过的补交方案，将补交款项交至万千公司管理人账户，如你方在上述期限内未交清款项，则你方与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关协议于2020年6月16日解除”。樊均容、晏兵于2020年6月7日签收。2020年6月17日，樊均容、晏兵向本院提出申请，要求撤销第二次债权人会议的决议。本院于2020年10月30日作出（2017）川0180破1-7号民事裁定书，裁定驳回申请。樊均容、晏兵至今未按《第二次债权人会议决议》交纳补差款。 以上事实，有双方身份信息、工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、收据、《个人购房借款/担保合同》、成都市中级人民法院（2017）川01破13号民事裁定书、本院（2017）川0180破1号决定书、本院（2017）川0180破1-1号决定书、本院（2017）川0180破1-7号民事裁定书、《万千房地产公司临时债权表》《购房信息申报登记表》、商品房预售许可证及《竣工验收报告》《关于提议召开第二次债权人会议的报告》《关于召开万千房地产公司第二次债权人会议的报告》及会议通知、《第二次债权人会议决议》《关于部分“莱茵河畔”项目购房者差价补交方案》《限期缴纳购房款通知书》、EMS邮寄单及回执等证据及当事人的庭审陈述在案予以证实。以上证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，樊均容、晏兵与万千房地产公司破产管理人因案涉房屋的所有权归属问题产生争议。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为樊均容、晏兵基于取回权主张万千房地产公司破产管理人向其交付案涉房屋并确定所有权是否成立。故本案案由应变更为取回权纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。”之规定，债务人进入法院破产案件审理程序后，对于债务人占有的不属于债务人的财产，或债务人作为买受人尚未支付全部价款并实际控制的财产，财产所有人或出卖人有权向债务人主张取回该财产。 关于樊均容、晏兵是否享有对案涉房屋的取回权，本院评析如下：一、从案涉房屋物权归属的角度分析。虽然《破产案件若干问题的规定》未被废止，《破产法司法解释二》第二条亦未明确将《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”情形列入破产财产，但《破产法司法解释二》第二条第四项同时规定“其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”不应认定为债务人的破产财产。据此，按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，建设用地使用权人万千房地产公司依法原始取得其建造的案涉楼房的所有权，樊均容、晏兵作为购房者，未办理不动产物权登记，不享有案涉房屋的所有权。故，对樊均容、晏兵主张案涉房屋不属于破产财产，所有权归属于樊均容、晏兵的诉讼请求，本院依法不予支持。二、从债权人会议决议约束力的角度分析。破产债权人会议通过决议，由购房者通过交纳补差款的形式筹集续建资金，从而完成“烂尾”楼盘的续建。该项决议有利于解决“烂尾楼”的续建问题，具有共益的性质，有利于涉案楼盘所有购房者购房目的的实现。该决议亦得到了破产管理人的认可，即只要购房者按期履行了交纳补差款的在先义务，待管理人完成“烂尾楼”的续建后，其自愿履行交付房屋的义务。根据《中华人民共和国破产法》第六十四条规定：“债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力”，管理人提请本院确定了购房者临时债权额，也享有债权人会议的表决权，上述购房者理应受债权人会议的约束。虽然樊均容、晏兵在破产清算案件中对债权人会议决议提出了异议，但本院已驳回了该异议申请。樊均容、晏兵未履行交纳补差款的在先义务，万千房地产公司管理人有权拒绝履行房屋交付义务。故对樊均容、晏兵主张万千房地产公司向其交付案涉房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条、第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决如下： 驳回原告樊均容、晏兵的诉讼请求。 案件受理费减半收取2,564元，由原告樊均容、晏兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 马 丹 二〇二〇年十一月三十日 书记员 陈叔余