四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初6473号 原告：林鹏，男，汉族，1976年4月2日生，住四川省成都市锦江区。 被告：四川康元房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区西华路二段133号二幢1-3号。 法定代表人：段永虹。 委托诉讼代理人：曾果，四川由真律师事务所律师 原告林鹏诉被告四川康元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求：1.请求法院依法判令被告承担自2019年11月1日至实际取得不动产证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年7月17日，原告向被告全款购买位于××路××号××栋××单元××楼××商品房一间，套内面积71.23平方米，该商品房套内单价每平方米6518.76元，总价464331元。2017年7月17日双方签订了《商品房买卖合同》，第十一条交付条件：约定被告应当在2018年5月1日前向原告交付该商品房，第二十条产权登记第（三）点：转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的（既从2018年5月1日-2019年10月30日）。原告不退房的，自被告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向被告支付违约金。2019年7月10日，原告再次联系被告售楼部和公司电话要求办理产权转移登记，原告以各种理由推脱不给办理产权转移登记。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法公正判决。 被告四川康元房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求不明确，逾期办证的违约金应计算到起诉时止；约定违约金日万分之三过高，应按日万分之0.5调整；双方对逾期办证的违约金已重新达成协议，被告也按协议履行了义务，原告的主张不能成立。 综合原被告庭审中的陈述及经庭审核实的证据，本院确认以下法律事实：2017年7月17日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告四川康元房地产开发有限公司开发的位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××楼××号商品房××，套内面积71.23平方米，总价464331元。合同第十一条约定交付条件：出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房;该商品房在交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第二十条约定：商品房交付使用后，双方同意按共同申请的方式向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。 被告于2019年5月23日取得案涉房屋所在楼盘《竣工验收备案书》，截止庭审辩论终结，未取得初始登记。 同时查明，2020年8月12日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《和解协议》一份，约定：1、乙方于和解协议签字生效后3日内向甲方支付逾期交房违约金，具体金额以顺庆法院民事裁定书确定的金额的权益为准，甲方指定收款账号：林鹏建行账户：户名：林鹏，开户行：中国建设银行成都锦江大道支行，账户：6214××××4428。2、甲方在收款后3日内负责撤回对乙方的逾期办证之诉，并同意将《商品房买卖合同》约定的办证时间变更为甲方接房之日起720个工作日内办理，如在上述时间乙方未给甲方办证，甲方有权起诉。3、本和解协议自双方签字盖章生效，协议一式二份，具同等法律效力。4、如果乙方在签字生效3日内未支付或未全额支付逾期交房违约金，则此和解协议自动作废。该协议尾部有林鹏字样签名及被告签字。被告于2020年8月21日履行了该协议约定的付款义务。 庭审中，被告陈述《和解协议》系原被告协商后由被告拟制邮寄给原告，由原告签字后寄回被告。原告提供圆通速递寄件单、快递查询单及微信昵称为栓木的微信聊天记录，拟证实原告在2020年8月12日签署《和解协议》后当天即将协议快递寄出，2020年8月14日该邮件即到达被告指定地址的邻里驿站，2020年8月16日该邮件由客户签收。同时出示手机证实栓木为原告委托处理履行《和解协议》的同事，微信昵称为栓木的微信聊天记录显示2020年8月17日栓木将已签字的《和解协议》图片发给被告的工作人员。被告陈述实际在2020年8月20日收到邮件，2020年8月21日转款并未违反约定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方所签《商品房买卖合同》约定被告应在商品房交付之日2018年5月1日起540日内办理转移登记，即在2019年11月1日前办理转移登记，截止庭审辩论终结，案涉房屋所在楼盘尚未办理初始登记，不具备办理转移登记条件，被告逾期办理转移登记，已构成违约，依法应承担违约责任。 对于被告提出双方于2020年8月12日签订《和解协议》已对逾期办证时间重新作出约定的抗辩主张。本院认为，双方通过协商后达成《和解协议》，原告于2020年8月12日在被告邮寄的已签章的合同书上签字并寄回被告，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”故原被告于2020年8月12日签订的《和解协议》自2020年8月12日双方签章签字时生效，该《和解协议》约定如果被告在签字生效后3日内未支付或未全额支付逾期交房违约金，则此和解协议自动作废，被告于2020年8月21日方履行《和解协议》约定的付款义务，故原被告于2020年8月12日签订的《和解协议》中关于逾期办证时间变更的约定条款生效条件未成就，本院对被告的该抗辩主张不予支持。 双方所签《商品房买卖合同》约定,如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付，被告逾期办理转移登记已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告主张按日万分之三计算违约金，被告请求按日万分之0.5计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，在中国当前经济形势下，商品房的主要功能是居住，而不是用于炒作，故开发商逾期办理转移登记并不影响房屋的居住使用，且原告未提供其遭受损失的证据，本院酌定按原告已交房款的日万分之0.5计算违约金，违约金的起算日为2019年11月1日起，计算至2020年10月16日法庭辩论终结时止，计350天，合计为464331元×万分之0.5×350天=8125元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告四川康元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期办理转移登记的违约金8125元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 林 康 二〇二〇年十一月十二日 书记员 薛丽君