广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7346号原告：广州花地湾古玩市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区喜鹊路283号四层4D10室。法定代表人：杨堪友，职务：总经理。委托代理人：黄妙春，广东红棉律师事务所律师。被告：郑信义，男，1961年4月29日出生，汉族，住址：福建省福清市江镜镇后地村79号。现住址：广州市荔湾区。原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司诉被告郑信义房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司的委托代理人黄妙春，被告郑信义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司诉称：原告(原名称“广州花地艺城市场经营管理有限公司”)与被告于2017年4月11日签订《商铺租赁合同》，由被告承租了公司的广州市荔湾区喜鹊路283号广州艺城商业广场(现为“广州花地湾古玩城”)第二层C区编号为xxxx号铺位。期限为2017年4月20日至2020年4月19日止；其中2019年4月20日至2020年4月19日期间月租金为9200元，物业管理费每月3041元；租金和物业管理费按月支付，于每月5日前支付当月的租金；逾期支付租金和物业管理费的，计付违约金，按所欠租金和费用每天1%计付，所交的履约保证金21288元予以没收。合同签订后，原告依约把商铺交付给被告使用，严格履行合同。但被告违约，自2020年3月1日，拖欠租金、管理费和水、电分摊费用，至2020年4月19日止，拖欠的租金、管理费和水、电分摊费用合计11789元。合同期限届满后，原告电话、发函多次催促被告结清租金、费用，腾铺交还给原告，但被告不予理睬，一直占用铺位至今，产生占用的租金、管理费和水电分摊费用暂计至2020年6月16日为20698.00元。被告欠租、占用铺位的行为扩大其经济损失，也造成原告经济损失。为避免扩大经济损失，维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。故起诉要求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，要求被告立即交还广州市荔湾区喜鹊路283号广州艺城商业广场（现为：广州花地湾古玩城）第2层C区编号xxxx号铺位给原告，没收履约保证金21288元和水电周转金2000元归原告所有。2、判令被告支付原告租金和水电费1789元。3、判令被告计付租赁期满后的铺位占用费、管理费、用水公摊费至实际交付铺位之日止，现暂计至2020年6月16日为20698元。4、判令被告支付上述租金和费用的违约金合计13669元（上述各项金额合计：4615600元）。5、由被告承担本案的诉讼费用。被告郑信义答辩称：原告诉讼请求不成立，疫情期间，国家有规定减免2-4月份的租金，原告不但没有把国家政策向被告宣告，并免除被告应该享有的权利，反而采取欺骗、隐瞒、克扣被告应享有的合法权益，疫情期间本来没有客人过来，还要求被告戴口罩。国家政策规定，承租国有企业的业主所享受的国家免租政策应该汇集终端租户，但原告自称岭南地区最大的古玩城，不但享有上端业主给予的减免权利，到了终端客户手上第一次只声称给予免租10天。由于被告和众商户们的缺失，因疫情期间没有收入，根本交不上所谓疫情期间的租金，集体罢交租金，商户们准备集体静坐，以示对原告不讲诚信，按国家有关减免租金的政策向被告及众商户免除规定的2-4月份的3个月租金。原告自知理亏，不得不第二次向被告及众商户们口头声称可以免除20天的租金，这应该是国务院4月21日常务会议向全国颁布的有关减免3个月租金的政策出台后的几天至5月30日之前，在此期间原告不但不严格按照421国务院规定的政策向被告和众租户宣布按国家规定减免3个月的租金，反而在每天委派原告指定的催款人电话催被告要求尽快赶到广州交清疫情期间的租金等费用，因为被告在5月底之前，为了躲避疫情在福建老家足不出户，实在逼迫无奈，冒着疫情风险赶到广州，本想尽早撤除店面，但由于疫情期间找许多搬家公司都要加倍收取费用，并要被告承担万一被疫情感染引起的后果，尤其是原告此前曾以短信告知被告，若不缴清之前所有每月的租金、管理费、水电费、所谓滞纳金，被告不得在自己店内带走任何物品，为此，被告觉得原告欺人太甚，不顾国家政令，违反国家政策，强取豪夺，被告及众商户合法权益，被告于是与众商户们决意与原告据理力争。原告明知国家是3个月的免租，而到了终端租户手上先是口头10天，然后是20天，第三次是2个月，但必须要租户签字不得反悔，否则不享有任何优惠待遇。不同意原告的全部诉讼请求。参照国家政策对被告给予免除2-4月租金，并减收物业管理费。请求法院责令原告严格依照2020年7月21日中央经济工作会议上，在疫情期间为了保证市场主体焕发生命力，物业出租方还要给终端租户加大减免租金的力度，至于该怎么减免，国家目前还没有出台，有关具体减免的实施细则，但各地各单位都纷纷响应，以不同的减免政策给租户们减压减负，确保市场主体，不至于毁灭乃至发生社会治安问题，继续减免租金继续加大力度减租政策。经审理查明：2017年4月11日广州花地艺城市场经营管理有限公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方、通信地址：华林国际A馆6楼）签订合同编号(200419-xxxx)《广州艺城商业广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区喜鹊路283号广州艺城商业广场第贰层C区编号为xxxx的商铺出租给乙方经营使用，乙方自愿承租该商铺（商铺租赁面积：152.06平方米），租赁期限为36个月，自2017年4月20日至2020年4月19日止，其中2019年4月20日至2020年4月19日止月租金为9200元。物业管理费每月每平方米20元，共计每月3041元。每间商铺独立安装水表、电表，电费、水费收费标准按政府部门收费标准加损耗计算单价，公共用电、用水量按楼层总用量除楼层可租总面积得商铺平方用水用电分摊量，乙方须缴纳水电周转金2000元/间，合同终止后，若乙方无违约行为，甲方须将水电周转金无息退还给乙方。租金应按月支付。乙方应于每月5日前将上述各项费用支付给甲方或汇入甲方指定的银行账户，除水电费为上月费用外，其它均为当月费用。乙方在签订合同时，须一次性向甲方缴纳相当于二个月租金和二个月管理费作为履约保证金合计21288元。合同终止时，在乙方无违约及欠费情况下，凭乙方出示的收据原件，甲方在15个工作日内将履约保证金无息退还给乙方。该商铺租赁期满且乙方不续租或租赁合同提前终止/解除的，乙方应于合同租赁期满或合同提前终止/解除之日前将其在租赁单元内的财物全部搬出。…乙方迟延缴交租金及其他费用时，须向甲方支付违约金。从迟交之日起十日内，按日加收所欠缴金额1%的违约金；…乙方逾期超过十五天（含十五天）仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回该商铺，没收履约保证金，向乙方追讨应付款项，乙方还应承担因此给甲方造成的其他损失。如发生不可抗力事件妨碍任何一方全部或部分履行合同，包括地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害，以及火灾、爆炸、破坏活动、战争、政府行为或其它法律明确规定属于不可抗力的事件，任何一方因不可抗力事件不能或延迟履行合同，不承担任何违约责任。甲方发给乙方的任何通知、文书等，通过邮寄送至乙方合同指定的地址后生效，或直接发到乙方租赁的商铺或在其商铺上张贴视为送达。合同签订后，被告向广州花地艺城市场经营管理有限公司支付履约保证金21288元及水电周转金2000元，广州花地艺城市场经营管理有限公司将上述商铺交被告使用。2017年4月28日工商行政管理部门根据申请准予广州花地艺城市场经营管理有限公司名称变更为广州花地湾古玩市场经营管理有限公司（即原告）。2020年1月8日被告向原告支付6900元的租金。2020年2月24日被告向原告支付6900元的租金和3100元的物管费。2020年4月7日被告向原告支付6900元的租金和2944元的物管费、135元的用电公摊费、用水公摊费21元。2020年5月25日被告向原告支付6802元的租金和2924元的物管费、258元的用电公摊费、用水公摊费16元。2020年5月28日被告向原告支付3690元的租金和6082元的物管费、214元的用电公摊费、用水公摊费14元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。在庭审中，被告确认2020年6月27日向原告支付10000元用于支付5月份的租金和管理费。原告确认收到被告支付的上述款项为2020年3月的租金和管理费，2020年4月起的月租金为6900元上浮10%即每月7590元、管理费为3041元。被告自4月份起欠付租金及物管费。另，被告在庭审中提交有被告及案外人签名的反诉状。本院认为：原告和被告签订的合同编号(200419-xxxx)《广州艺城商业广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。虽然合同约定的租赁期至2020年4月19日期满，但在2020年1月23日至2020年5月9日因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，广东省启动重大突发公共卫生事件应急响应。受疫情防控的影响，被告迟付租金、管理费、水电费亦非被告故意行为。故原告以此为由要求没收被告交纳的履约保证金、水电周转金及要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2020年2月属于疫情防控一级响应期间，该时段的经营均受影响。故根据原告提供的客户信息表被告的支付费用情况显示，被告在2020年2月24日所缴交的租金和管理费可用于折抵2020年3月的租金和管理费，被告在4月7日、5月25日、5月28日、6月27日向原告支付的费用可对应折抵4月至7月租金、占用费、管理费。在租赁合同到期后，原、被告双方未能就涉案商铺续签租赁合同，被告应及时将涉案商铺移交给原告，现原告要求被告交还涉案商铺的诉讼请求，本院应予支持。双方在签订租赁合同后，原告对租赁合同约定的2019年4月以后的月租金9200元调整为6900元，双方没有异议，被告也实际按该金额支付租金。原告主张2020年5月以后至交还涉案商铺之日止占用费按调整后每月7590元计算没有合同依据，本院不予采纳。占用费应按原约定每月6900元、管理费3041元由被告自2020年8月起支付给原告。原告在本案中提供被告在2019年4月至7月支付公摊水电费的依据，没有提供2020年7月以后涉案商铺所产生的公摊水电费。原告因此承担举证不能的责任，原告该诉讼请求，本院不予支持。对于被告在庭审中提交的反诉状问题。经审查被告所提交的反诉状不符合民事诉讼反诉的条件，所以本案对被告提出的反诉不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、确认原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司与被告郑信义签订的合同编号(200419-xxxx)《广州艺城商业广场商铺租赁合同》于2020年4月19日终止。二、被告郑信义自本判决发生法律效力之日起三十日内腾空交还广州市荔湾区喜鹊路283号广州艺城商业广场第贰层C区编号为xxxx的商铺给原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司。三、被告郑信义自本判决发生法律效力之日起30日内，支付2020年8月1日起至本判决发生法律效力之日止占用费、管理费（占用费标准以每月6900元、管理费3041元计算）给原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司。四、驳回原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费452元，由被告郑信义负担226元，原告广州花地湾古玩市场经营管理有限公司负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十一月十九日书记员  谢绮雯黄嘉琪