广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初444号 原告（反诉被告）：广西闽祥房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市南大路（法式一条街170-173号），统一社会信用代码9145148169539069XN。 法定代表人：陈文发，董事长。 委托诉讼代理人：麻春，广西诚耀律师事务所执业律师。特别授权。 被告（反诉原告）：王连荣，男，1962年1月21日出生，汉族，商人，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：姜世英，女，1964年2月10日出生，汉族，公务员，住广西壮族自治区凭祥市。 王连荣、姜世英共同委托诉讼代理人：刘兴业，广西君桂律师事务所执业律师。特别授权。 原告广西闽祥房地产开发有限公司（以下简称闽祥公司）诉被告王连荣、姜世英追偿权纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月14日第一次公开开庭审理了本案。因王连荣提起反诉，本院审查受理反诉后，先后于同年8月3日、21日再次公开开庭进行了审理。闽祥公司之委托诉讼代理人麻春，王连荣、姜世英之共同委托诉讼代理人刘兴业三次均到庭参加诉讼，王连荣到庭参加第一、二次诉讼，姜世英三次均未到庭参加诉讼。本院曾因闽祥公司提出的财产保全事宜作出了（2020）桂1481民初444号民事裁定。本案现已审理终结。 闽祥公司提出本诉请求： 一、判令王连荣、姜世英在法院判决生效一个月内返还闽祥公司代付的银行借款本金3460425.12元、利息353320.38元、违约金17302.13元、延迟履行期间债务利息159266.07元，案件受理费18047元、律师费5000元、申请执行费38287元，合计4051647.7元及相应利息（利息以4051647.7元为基数，按4.35%的年利率从2020年5月13日起计至还清欠款之日止）；二、判令王连荣、姜世英支付闽祥公司违约金475928.25元；三、判令王连荣、姜世英赔偿闽祥公司律师费148000元；四、判令闽祥公司对凭祥市南大路X号X栋X号房（以下简称案涉X栋X号商铺）的拍卖款有优先受偿权；五、本案诉讼费、保全费等由王连荣、姜世英承担。事实与理由：王连荣、姜世英于2015年1月13日和闽祥公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王连荣、姜世英向闽祥公司购买案涉X栋X号商铺，房屋总金额为9518565元，付款方式为王连荣、姜世英先支付首付款4759565元，余款4759565元由王连荣、姜世英办理贷款后支付。合同签订后，王连荣、姜世英向闽祥公司支付了首付款4759565元，闽祥公司依约向王连荣、姜世英交付了房屋，履行了合同义务。随后王连荣、姜世英于2015年5月5日与中国银行股份有限公司凭祥支行（以下简称凭祥中行）签订了《个人商业用房贷款合同》，合同约定王连荣、姜世英向凭祥中行贷款4759000元，分120个月还完贷款，并用其购买的案涉X栋X号商铺作为抵押物进行抵押担保，闽祥公司作为保证人也承担连带保证责任。合同签订后，凭祥中行依约发放了贷款。合同履行前期，王连荣、姜世英都能按时偿还贷款，但从2018年8月起，王连荣、姜世英开始不归还凭祥中行的贷款和利息，导致凭祥中行于2018年12月起诉至法院。该案经凭祥市人民法院开庭审理后作出判决，判决王连荣、姜世英应偿还凭祥中行相应欠款及律师费等费用，闽祥公司承担连带保证责任。判决作出后，由于王连荣、姜世英拒不履行法院判决，导致闽祥公司承担连带责任，被法院扣划了4051647.7元的案件款项。闽祥公司认为，由于王连荣、姜世英不提交材料给闽祥公司去办理房屋所有权证书，导致闽祥公司的保证责任期限延长并承担了4051647.7元保证责任的严重后果，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第4款第3项的约定，应向闽祥公司支付违约金；其次根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）及其他法律的规定，闽祥公司在履行保证责任后，可以向王连荣、姜世英进行追偿；同时由于闽祥公司代王连荣、姜世英偿还了银行的贷款，也就取得了凭祥中行对案涉X栋X号商铺的抵押权，王连荣、姜世英在没有能力偿还闽祥公司代付的4051647.7元，从而被拍卖该抵押房屋的，闽祥公司应对该房屋的拍卖款享有优先受偿权。 闽祥公司为其本诉诉求在庭审上举证了如下证据： 一、《商品房买卖合同》，证明闽祥公司与王连荣、姜世英双方存在商品房买卖关系。 王连荣、姜世英对该组证据的真实性有异议，因为这份合同与其所提供的合同签订时间是不一致的，签订时间是2015年1月13日，王连荣、姜世英提供的合同签订时间是2014年7月5日，两份合同存在时间差。合同是有严重瑕疵，合同涉及到房屋交付的时间没有期限，王连荣、姜世英认为这份合同是不真实的。双方存在案涉房屋买卖关系是确定，房屋价格也是确定的。 二、《个人购房借款/担保合同》（个人商业用房贷款合同），证明王连荣、姜世英向第三人借款，闽祥公司作为保证人承担连带保证责任。 王连荣、姜世英对该组证据的合法性、真实性及关联性没有异议，但是需要说明的是合同所签订的时间是2015年5月5日，距离闽祥公司与王连荣、姜世英之间签订买卖合同时间2014年7月5日相差太长，不符合一般商品房买卖银行贷款的常规惯例。 三、（2019）桂1481民初10号民事判决书，证明闽祥公司作为保证人承担连带保证责任，王连荣、姜世英与凭祥中行之间解除贷款关系不是因为闽祥公司把案涉的商铺用于他用，而是王连荣、姜世英没有按时偿还贷款才导致凭祥中行解除贷款关系。 王连荣、姜世英对该组证据的合法性、真实性及关联性没有异议，但是判决书里面的第二项判项的本金和约定的利息，王连荣、姜世英认为这之中存在有时间差，双方都应履行，但是因为王连荣、姜世英没有去履行清偿连带责任而导致的执行费用应当由闽祥公司自行承担。 四、凭祥市人民法院2020年5月13日证明，证明法院扣划了闽祥公司的款项。 王连荣、姜世英对该组证据的合法性、真实性及关联性没有异议。银行已经划扣了，那么应当提供划扣凭证，王连荣、姜世英对这方面的具体划扣金额不是很清楚，应当以实际划扣金额为准。 五、发票、银行电子回单、律师委托代理合同，证明闽祥公司为向王连荣、姜世英追偿而支付了律师费。 王连荣、姜世英对该组证据的合法性、真实性及关联性不认可，有恶意串通的行为，律师费过高，应当参照凭祥中行起诉闽祥公司与王连荣、姜世英时所诉请的律师费5000元较为合理。 六、钥匙、资料签收表，证明闽祥公司已经向王连荣、姜世英交付了案涉商品房，义务已经履行完毕，不存在违约责任。 王连荣、姜世英对该组证据的真实性没有异议，关联性有异议。这份表是2014年3月29日就签订，在双方签订合同之前就已经签订了，不能证明双方之间已经交房完毕，并且落款日期是没有的。 七、建设工程竣工规划验收合格单，证明案涉商铺2014年已验收合格，达到办证条件。在案涉商铺达到成熟条件后王连荣、姜世英没有缴纳契税才导致无法办理房产证。 王连荣、姜世英对该组证据质证认为，没有原件，即便是真实存在，也只是规划合格，并不是综合合格，闽祥公司应当提供整体验收合格的材料来证明其一方的证明目的。 八、广西南宁晟海物业服务有限公司（以下简称晟海物业公司）2020年7月22日证明，证明2014年案涉商铺已交房，物业公司开始收取物业费。 王连荣、姜世英对该组证据质证认为，不能证明案涉X栋X号商铺在2014年4月份就已经交付给王连荣使用。 王连荣、姜世英本诉辩称： 一、闽祥公司对于王连荣逾期无法偿还凭祥中行按揭贷款导致凭祥中行提前收回按揭贷款具有重大过错，除了银行本金应由王连荣、姜世英承担偿还责任外，支付给凭祥中行利息及其罚息应该由闽祥公司承担主要责任，负担70%；王连荣、姜世英承担次要责任，负担30%； 二、闽祥公司违约在先，在履行《商品房买卖合同》过程中存在逾期交房、逾期办证等严重违约行为，其要求王连荣、姜世英支付违约金没有事实依据和法律依据。相反闽祥公司应当依照法律和合同约定承担违约责任，向王连荣支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，赔偿2013年10月30日至2014年7月5日期间王连荣的利息损失。 三、关于闽祥公司在本案中律师费的负担问题，王连荣、姜世英认为：（一）闽祥公司起诉本案的律师费不应由王连荣、姜世英负担，应由闽祥公司自行负担。因为是闽祥公司存在逾期交房、逾期办证、没有办理预售预告登记、没有及时办理银行按揭贷款手续，导致王连荣、姜世英在2013年10月30日即交付50%购房款，2015年5月14日贷款付清全部购房款的情况下，闽祥公司在2017年12月底才将竣工验收合格的房屋交付王连荣、姜世英使用，至今尚未办理房产证给王连荣、姜世英，导致王连荣、姜世英无法转手卖出，最终导致无法归还银行按揭贷款到期本息而被贷款银行提前收回贷款，对此闽祥公司应当负责赔偿王连荣、姜世英由此造成的经济损失；（二）律师费明显过高，不排除闽祥公司与代理案件的律师事务所恶意串通，损害王连荣、姜世英利益。应当参照凭祥中行起诉王连荣、闽祥公司的律师费5000元作为标准为宜。本案作为追偿权纠纷，代理律师的工作量明显低于凭祥中行借款合同纠纷，律师费也应当确定为5000元以下为宜。 四、由于闽祥公司对王连荣无法及时归还银行按揭贷款存在重大过错和严重违约行为。应当根据其过错程度负担相应的案件受理费、保全费和律师费。现在房子还在闽祥公司的名下，根本无须保全。因此保全费及其保全责任保险费均应由闽祥公司承担，王连荣、姜世英没有负担的义务和必要性。 闽样公司在销售涉案商品房（商铺）给王连荣、姜世英的过程中存在严重违约行为和重大过错： （一）在2012年9月25日闽祥公司尚未取得商品房预售许可证的情况下即违法预售涉案商品房，与王连荣签订所谓认购协议，违法收取了王连荣定金143.627万元。应赔偿王连荣的利息损失93357.55元（1436270×13÷12×6%）。 （二）2013年10月30日，闽祥公司在没有取得商品房预售许可证、没有签订《商品房买卖合同》的情况下即要求王连荣支付了50%即4759565元购房款作为首付款，没有法律依据。截至2014年7月5日签订合同期间，闽祥公司属于占用王连荣的资金，应付王连荣、姜世英的利息损失190382.6元（即4759565×8/12×6%）； （三）在2014年7月5日，闽祥公司跟王连荣签订涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》后，并没有及时将该合同提交房管所备案，存在违法违约行为；也没有按照合同约定到房管所办理预告登记，存在明显违约行为。 （四）合同约定闽祥公司应当在2014年8月30日将验收合格的商品房交付王连荣、姜世英使用，但该建设工程项目在2017年5月才通过竣工验收，在2017年12月30日才将该房屋交付王连荣、姜世英使用，存在严重逾期交房的违约行为，依法应按照合同约定向王连荣支付逾期交房违约金3472372.51元［9518565×3/10000×（3×365+121）］。 （五）按照合同约定，闽祥公司应当在合法交付使用后730日内协助王连荣办理好房产证，并将房产证交付给王连荣、姜世英，王连荣早在2014年便根据闽祥公司的要求提供其夫妻二人的身份证复印件、结婚证等办房产证所需证件，并且向闽祥公司签署代为办理房产证的授权委托书，交纳办证所需相关税费。但闽祥公司至今尚未办理好房产证交给王连荣、姜世英，也没有通知王连荣、姜世英补齐办证资料，应依法承担逾期办证违约金，合同逾期办证违约金为零的属于不当减轻商品房预售者责任的无效格式条款，王连荣、姜世英可以依法要求按已付购房款为基数，以6%的年利率主张追究闽祥公司的逾期办证违约损失，暂计至2020年7月1日为285556.95元（9518565×6/12×6%），此后另计至办好房产证交付给王连荣、姜世英为止。 由于闽祥公司在前面借款合同案中被判对王连荣、姜世英所欠凭祥中行按揭贷款本息、罚息承担连带偿还责任完全是其咎由自取，除代王连荣、姜世英支付的银行贷款本金外，其所造成的损失均由其自行负担。 综合双方的本诉陈述与答辩，本案的本诉争议焦点是：王连荣、姜世英除应支付闽祥公司代偿银行借款本金3460425.12元外，闽祥公司的各项诉讼请求项目及数额是否合法合理? 王连荣提起反诉诉讼请求：一、判令闽祥公司继续履行双方于2014年7月5日所签订的《商品房买卖合同》，协助王连荣将案涉X栋X号商铺的权属登记至王连荣名下；二、判令闽祥公司向王连荣支付逾期交房违约金3493811．06元；三、判令闽祥公司向王连荣支付逾期办证违约损失95186元，从2020年5月15日开始计算，暂计算至2020年7月14日，直至办得房产证并交付王连荣为止；四、确认《商品房买卖合同》第九条第三款、合同附件五《合同补充协议》第一条、第二条和第三条为无效条款；五、本案诉讼费由王连荣和闽祥公司适当分担。事实与理由：2012年9月25日，闽祥公司在没有获得商品房预售许可证的情况下跟王连荣签了一份商品房（商铺）预定协议，预购闽祥公司所开发的案涉X栋X号商铺，王连荣在签订认购协议后即向闽祥公司交了定金143．627万元，但闽祥公司一直没有按认购协议的约定跟王连荣签订房屋买卖合同。 2013年10月30日，闽祥公司在没有签订买卖合同的情况下就要求王连荣交齐50%的购房款，但在王连荣交齐50%的购房款后，闽祥公司却并没有按约定及时帮助王连荣办理银行按揭贷款手续。直到签订定购协议将近两年后的2014年7月5日，闽祥公司才跟王连荣签订《商品房买卖合同》。在双方签订该合同后闽祥公司并没有按照合同约定办理合同备案手续也没有进行预告登记，存在违约行为。 双方所签订的合同第九条明确约定“出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用”，但实际上闽祥公司在2018年12月才将验收合格后的房屋交付王连荣使用，存在严重逾期交房的违约行为，按照合同第十条第1款第（2）项的约定，出卖人应当自最后交付期限届满之日（即2014年8月31日）起至实际交付之日（2018年5月15日）止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，由于王连荣在2013年10月30日已交清了购房首付款4759000元，在2015年5月14日再通过银行按揭贷款付清剩余购房款4759000元，故闽祥公司因逾期交房应向王连荣支付违约金3493811．06元（4759565×3/10000×257+9518565×3/100OO×365×3）。该第九条第3款为无效条款。 合同第十七条约定：出卖人应在本合同签订之日后30日内办理合同备案登记，应在合同登记备案后10日内办理预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后720日内为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。该合同第十七条第4款因存在明显不公平，过分加重买受人责任、不当减轻出卖人的协助办证义务应属无效条款。闽祥公司并没有按合同约定履行其合同备案手续、预告登记和协助办理权证，存在违约行为，依法应当承担相应的违约责任，赔偿买受人的经济损失。王连荣适当要求闽祥公司以王连荣已付购房款数额9518565元为基数，按6%的年利率要求承担逾期协助办证责任，从2020年5月15日开始计算，暂计算至2020年7月14日，直至办得房产证并交付王连荣为止。故闽祥公司因其逾期办证需要向王连荣支付违约金95186元（即9518565×60/360×6%）。 合同附件五合同补充协议第一条、第二条和第二条属于闽祥公司自己拟定的格式条款，王连荣在签订合同时不能要求修改，因违反公平原则，不适当的加重买受人责任减轻出卖人的责任，并且跟合同主文存在互相矛盾，依法均应属于无效条款，法院不得适用这些明显不公平的无效格式条款做出裁判。 王连荣、姜世英为其本诉抗辩和王连荣为其反诉请求提交了统一证据如下： 一、《商铺定购协议书》、《凭祥市建设投资项目登记备案证》，证明2012年9月25日闽祥公司与王连荣、姜世英签订了一份商铺定购协议，约定闽祥公司将其建设项目XX中的2#楼1号、2号、3号、4号、5号和6号商铺预约出售给王连荣、姜世英。王连荣、姜世英向其交纳定金143．627万元，三套商铺合计400万元。 闽祥公司对该组证据中的商铺定购协议书合法性、真实性及关联性没有异议，恰好证实双方之间已经达成购买商铺的协议。对登记备案证合法性、真实性及关联性没有异议，但是对内容向其缴纳定金的计算金额有异议，证据中无法体现。 二、收据，证明闽祥公司在双方没有签订买卖合同的情况下要求王连荣、姜世英交纳50%的购房款，王连荣、姜世英在2013年10月30日前付清全部首付款，闽祥公司存在违规销售商品房侵害消费者权益的行为。 闽祥公司对该组证据的合法性、真实性及关联性没有异议，对证明内容有异议，王连荣、姜世英想证明的内容没有事实和法律依据，按照商铺订购协议，对方还延迟了缴纳首付款的时间，对方还存在违约行为。 三、《商品房买卖合同》，证明2014年7月5日，闽祥公司才跟王连荣、姜世英签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定应当在签订合同之后30日内办理合同备案手续，办理合同备案之日起10日内办理商品房预售预告登记；第九条约定“出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用”，而闽祥公司在2018年12月30日才将涉案房屋交付王连荣、姜世英实际使用，存在严重违约行为应承担支付逾期交房违约金的违约责任。 闽祥公司对该组证据的合法性、真实性及关联性没有异议，证明内容有异议，王连荣、姜世英想证明闽祥公司延迟交房，但是没有证据予以佐证。 四、中国银行凭祥支行借款借据、中国银行贷款放款回单，证明2015年5月14日王连荣、姜世英与闽祥公司签订按揭贷款合同后，银行已经按照合同约定将王连荣、姜世英所借剩余购房款4759000元代王连荣、姜世英支付了闽祥公司。 闽祥公司对该组证据的合法性、真实性及关联性没有异议。 五、按账户查询剩余还款计划，证明王连荣、姜世英从2015年6月10日开始每个月向凭祥中行归还银行按揭贷款本息。 闽祥公司对该组证据的合法性、真实性及关联性不予认可，这是王连荣、姜世英与银行分期还款的证据，闽祥公司不清楚其真实性。 六、中国银行还款流水明细清单，证明闽祥公司在凭祥中行起诉提前偿还银行按揭贷款判决生效后，在2020年5月29日才代王连荣、姜世英归还按揭贷款本息、罚息等，总计3835184．97元。 闽祥公司对该组证据的合法性、真实性及关联性有异议，证据中看不出王连荣、姜世英所称代偿的情况，真实情况以法院划扣为准。 七、闽祥公司企业信用信息公示系统查询单，证明（一）闽祥公司成立于2009年11月6日，注册资本为2000万元；（二）闽祥公司所开发、出售给王连荣、姜世英的商品房XX居住小区建设项目，于2016年7月21日向凭祥市环境保护局提出环境保护设施竣工验收申请。包括王连荣、姜世英所购买的商铺在内的XX建设项目于2016年7月21日尚未通过环保验收。八、凭祥市不动产登记中心所拍照片，证明2017年5月22日闽祥公司已经办得王连荣、姜世英所购买的案涉X栋X号商铺的首次登记，获得国有建设用地使用权证和房屋所有权证（大产权证），但不知何原因闽祥公司一直没有将该商品房更名过户至买受人王连荣名下。闽祥公司存在故意不办理产权转移给王连荣的重大过错。 九、银行交易明细，证明（一）王连荣在2013年6月14日向闽祥公司转账支付155万元购房款；（二）2013年10月30日、2014年1月5日分别向闽祥公司转账支付办证相关费用分别是31115元和105508元；（三）2015年5月21日，闽祥公司向王连荣返还多收的购房款425080元。 闽祥公司对第七、八组证据质证认为，没有相关部门的盖章，对合法性、真实性及关联性不认可；中国建设银行流水的真实性、合法性交由法庭核实；该三组证据与本案无关，本案是追偿权纠纷，对方的证据的内容是买卖纠纷，是不同的法律关系。 闽祥公司反诉辩称：王连荣的反诉是商品房买卖纠纷与本案无关，不应得到支持。反诉请求要求办理过户手续、支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等这些内容都是商品房买卖合同纠纷处理问题，与本案不是同一个法律关系。 闽祥公司对反诉部分没有向本院提交任何证据。 综合双方的反诉陈述与答辩，本案的反诉争议焦点是：一、王连荣在本案提起的反诉诉讼是否属于本案受理并应依法作出实体裁决的反诉范畴？二、如属于反诉范畴，王连荣的各项反诉请求项目及数额是否合法合理？ 综合闽祥公司与王连荣、姜世英的举证、质证意见，对双方的证据具体认证如下： 第一，对双方均无异议的闽祥公司证据二至四和王连荣、姜世英证据一至四，依法直接确定其证明力并作为本案定案依据之一。 第二，闽祥公司证据一《商品房买卖合同》与上述已被确认有效证据的王连荣、姜世英证据三《商品房买卖合同》从内容上看，本属于一式两份合同的范畴，但因前者在交付期限及交付条件、合同落款时间与后者的有效约定均不一致，王连荣、姜世英对前者真实性不予认可，故其真实性无法确认，所以对该组证据的证明力均不予确定。 第三，闽祥公司证据五发票、银行电子回单、律师委托代理合同、证据六钥匙、资料签收表、证据七建设工程竣工规划验收合格单、证据八晟海物业公司2020年7月22日证明，此四组证据之间以及它们与已被确认为有效证据的王连荣、姜世英证据一至三之间，能互相印证形成证据链，合法、真实地证实了双方自签订商铺定购协议起直至有关案涉不动产交付等一系列过程事实，故对闽祥公司上述四组证据的证明力予以确定并作为定案依据银之一。 第四，王连荣、姜世英证据五按账户查询剩余还款计划、证据六中国银行还款流水明细清单，能够得到闽祥公司证据三、四等有效证据的印证，合法、真实地证实了在本院受理（2019）桂1481民初10号民事案件以及对该案生效判决进入强制执行阶段以后，王连荣对所欠有关银行贷款本息进行偿付的事实，故对这两组证据的证明力予以确定。但是，其中的证据六中国银行还款流水明细清单本身并不能证明闽祥公司在2020年5月29日才代王连荣归还按揭贷款本息等383万多元的款项。 第五，王连荣、姜世英证据七闽祥公司企业信用信息公示系统查询单、证据八凭祥市不动产登记中心所拍照片和证据九银行交易明细，都是自行打印材料或是拍照图片等资料，均无有关部门单位盖章确认，闽祥公司也不认可，故其真实性均无法确认，所以对其证明力都不予确定。 综合当事人的陈述与答辩、全案有效证据及法庭笔录，可确认以下法律事实：2010年9月9日，闽祥公司就案涉X栋X号商铺所在的世贸天城项目获得了凭祥市发展和改革局颁发《凭祥市建设投资项目登记备案证》。2012年9月25日，王连荣与闽祥公司签订了一份《商铺定购协议书》，协议约定了王连荣以暂定总价为2835万元向闽祥公司定购包括案涉X栋X号商铺在内多个商铺，并在闽祥公司取得商品房预售许可证后七个工作日内签订商品房预售合同等内容。2013年10月30日，王连荣就包括案涉X栋X号在内三个商铺一起向闽祥公司交纳了总计13684415元的款项。2014年3月29日，王连荣领取了包括案涉X栋X号在内三个商铺的《质量保证书》、《使用说明书》等资料，确认已从晟海物业公司接受了房屋，并于同年4月份起为案涉X栋X号商铺开始向晟海物业公司支付物业管理费。2014年7月5日，闽祥公司与王连荣签订了《商品房买卖合同》（合同编号MX-0154），合同其中约定了：王连荣向闽祥公司购买案涉X栋X号商铺，建筑面积共906.53平方米总金额为9518565元；付款方式为银行按揭，王连荣未能按约定支付房款的或采取按揭方式购房按揭贷款尚未发放至闽祥公司帐户的，闽祥公司有权延期交房；该房销售依据是凭建房售证[2013]X号商品房预售许可证；闽祥公司应当在2014年8月30日前，将具备经验收合格的案涉商铺交付给王连荣使用，商铺交接时应签署交接单；闽祥公司应当在商铺交付使用后720日内，向房屋登记机构为王连荣申请房屋所有权登记，并将以王连荣为产权人的房屋所有权证书交付王连荣；如果因王连荣原因，造成该商铺不能在规定期限取得房产证权属证书的由王连荣承担全部责任，与闽祥公司无关，以按揭贷款方式支付购房款的，因王连荣原因延迟取得或未取得房屋所有权证，致使闽祥公司承担保证责任的期限延长的，王连荣应以全部购房款的5%为标准向闽祥公司支付违约金，如果是因闽祥公司过错导致房产权属证书迟延办理的，双方亦同意按上述规定处理等内容。也就在签订《商品房买卖合同》的同日，双方还签订了《商品房买卖合同》附件五的《合同补充协议》，该补充协议其中约定了：王连荣在签订《商品房买卖合同》的同时向闽祥公司支付合同总价款50%的首期房款4759565元，余款4759000元由王连荣向银行或住房公积金管理部门申请按揭贷款；王连荣申请银行贷款并由闽祥公司作为借款担保人的，自贷款银行放贷之日起至王连荣取得房屋产权证、办妥抵押登记手续并按贷款银行要求将有关抵押文件交贷款银行收执之日止，如因王连荣未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求闽祥公司履行连带担保责任代王连荣还贷的，王连荣应在闽祥公司的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向闽祥公司偿还代偿款项（包括本、息）；每逾期一日，王连荣应按闽祥公司为追索代偿款项而支付诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，闽祥公司有权通过诉讼、查封、拍卖王连荣房屋的方式追索代偿款，王连荣已付银行利息、装修费用及其他损失由王连荣自行承担等内容。 2015年5月5日，王连荣、姜世英与凭祥中行签订了《个人商业用房贷款合同》，合同其中约定了：王连荣、姜世英向凭祥中行贷款4759000元，分120个月还完贷款，约定了借款利息及罚息的计算方法和计算标准；闽祥公司作为保证人也承担连带保证责任，王连荣并用贷款购买的两间商铺作为抵押物预抵押给凭祥中行等内容。同年5月11日，凭祥中行与王连荣对案涉X栋X号商铺办理了预购商品房抵押权预告登记手续。同年5月14日，凭祥中行依约发放了贷款。但因自2018年8月10日起，王连荣、姜世英不再按合同约定按期足额偿还借款本息，导致凭祥中行于2019年1月起诉至本院，该案经本院审理后作出（2019）桂1481民初10号一审判决，判决王连荣、姜世英应偿还凭祥中行相应欠款及律师费等费用，闽祥公司承担连带保证责任。一审判决作出并发生法律效力后，由于王连荣、姜世英不主动履行法院判决，导致闽祥公司承担连带责任，截止2020年5月13日，闽祥公司已被本院扣划了包括借款本金、利息、违约金、迟延履行期间债务利息、案件受理费、律师费和申请执行费等款项在内共计4051647.7元的款项。2020年6月2日，闽祥公司提起本案追偿权纠纷之诉。 本院认为： 一关于本诉部分 根据担保法第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，闽祥公司因王连荣、姜世英迟延履行还款付息义务而被诉至本院，在本院依法审判作出生效判决后，因王连荣、姜世英不主动履行生效判决所确定的金钱偿付义务，导致闽祥公司为此已被本院追究作为保证人的连带偿付责任，扣划了包括借款本金、利息、违约金、迟延履行期间债务利息、案件受理费、律师费和申请执行费等款项在内共计4051647.7元的款项，故王连荣、姜世英依法依约依理应向闽祥公司偿付该笔款项，即王连荣、姜世英应在本判决发生法律效力之日起一个月内，偿还闽祥公司4051647.7元及其相应利息（利息以4051647.7元为基数，从2020年5月13日起按照4.35%年利率分段计付该笔款项清偿之日为止）。王连荣、姜世英未按其与凭祥中行的有效约定按期足额偿还借款本息，是导致其被凭祥中行起诉提前收回银行按揭贷款的根本原因，因此王连荣关于“闽祥公司对凭祥中行起诉提起收回按揭贷款有重大过错，所以应对支付给凭祥中行的利息及罚息承担70%的主要责任”的抗辩意见，没有任何事实根据和法律依据，故对其上述抗辩意见，不予采纳。 闽祥公司以“王连荣、姜世英不提交材料给闽祥公司去办理房屋所有权证书，导致闽祥公司的保证责任期限延长并承担了4051647.7元保证责任的严重后果，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第4款第3项约定”为由，诉求王连荣、姜世英应向闽祥公司支付违约金475928.25元。但经查，凭祥中行起诉追求闽祥公司对相应案款承担连保证责任，其依据是基于该行与王连荣、闽祥公司在《个人商业用房贷款合同》及其附件中的约定，并非是出现《商品房买卖合同》第十七条第4款第3项的约定情形，故闽祥公司的该项诉讼请求，没有事实根据和法律依据，不予支持。闽祥公司关于王连荣应偿付其148000元律师费的诉讼请求，经查符合《广西壮族自治区律师服务收费标准》的有关规定和本案实际情况，应予支持；王连荣关于本案律师费“应参照凭祥中行在（2019）桂1481民初10号民事案件中诉求律师费5000元”来确定的抗辩意见，没有事实根据和法律依据，不予采纳；至于闽祥公司关于姜世英也应对该项诉讼请求承担共同偿付责任的意见，因相关的有效约定存在于闽祥公司与王连荣所签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议中，姜世英并没参与上述合同及其补充协议的的签订，故根据合同相对性原则，闽祥公司关于姜世英应与王连荣一起承担偿付律师费的诉讼请求，没有法律依据，故对该项诉讼请求不予支持。 关于闽祥公司对案涉X栋X号商铺是否享有优先受偿权的为问题。根据已发生法律效力的（2019）桂1481民初10号民事判决所确认的事实及理由，可确定各方当事人对于案涉X栋X号商铺原均有一致意向将其设定为案涉借款的抵押担保物，但因有关原因一直未能进行正式的抵押登记，致使至今未能成立合法有效的抵押担保，故闽祥公司以其“已代王连荣、姜世英偿还了银行的贷款，也就取得了凭祥中行对案涉X栋X号商铺的抵押权，在王连荣、姜世英在没有能力偿还闽祥公司代付的款项从而被拍卖该抵押房屋的，闽祥公司应对该房屋的拍卖款享有优先受偿权”为由，提出对该案涉X栋X号商铺拍卖款享有优先受偿权的诉讼请求，没有充分现实的事实根据和法律依据。但是，综合考虑各方当事人对于案涉X栋X号商铺曾有一致意向将案涉X栋X号商铺设定为抵押担保物并签订相应的有效抵押合同条款，以及闽祥公司与王连荣都主张继续履行合同，且双方在《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中亦有“如因王连荣未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求闽祥公司履行连带担保责任代王连荣还贷的，闽祥公司有权通过诉讼、查封、拍卖王连荣房屋的方式追索代偿款”的有效约定，根据2019年9月11日最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会原则通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第60条关于“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任”的规定，可确认案涉X栋X号商铺在本案中的当前担保性质为债权担保而非物权担保，即属于非典型性担保，则可确定：闽祥公司有权以案涉X栋X号商铺的价值为限获得赔偿，但其范围不得超过将来抵押权有效设立时王连荣所应当承担的责任。 本案在审理过程中，本院曾依法作出（2020）桂1481民初444号民事裁定，对案涉X栋X号商铺作出相应财产保全措施已收取闽祥公司的5000元保全申请费，根据闽祥公司的诉求并依照《诉讼费用交纳办法》第三十八条第二款、第十条第二项的规定，应由王连荣向闽祥公司偿付；但闽祥公司关于姜世英也应对该项诉讼请求承担共同偿付责任的意见，因相关的有效约定存在于闽祥公司与王连荣所签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议中，姜世英并没参与上述合同及其补充协议的的签订，故根据合同相对性原则，闽祥公司关于姜世英应与王连荣一起承担偿付保全申请费的诉讼请求，没有法律依据，故对该项诉讼请求不予支持。案涉X栋X号商铺虽还未登记到王连荣名下，但因王连荣对该商铺已交纳房款，闽祥公司以“为防止该财产被转移及案件后期顺利执行”为由提出的财产保全申请，合法合理，故对王连荣、姜世英关于“此项保全无必要其一方不应担责”的抗辩意见，不予采纳。 关于本诉部分的其他问题。在本诉部分的答辩中，王连荣以闽祥公司“存在严重违约行为和重大过错”为由，提出闽祥公司应向其做出数项金钱偿付的抗辩意见。对此抗辩意见，如已列入其在本案反诉请求范围内的，可作为本案审理范围；如未列入其在本案反诉请求范围内的，则不属于本案审判管辖范围，所以对此抗辩意见，本院不予采纳。此外，王连荣无论是在本诉部分还是在反诉部分，都提出闽祥公司有在未取得商品房预售许可证情况下即违反规定销售商品房，从而造成王连荣相应损失应予赔偿的抗辩意见。对此本院认为：（一）王连荣从一开始与闽祥公司签订《商铺定购协议书》时，就已明知闽祥公司当时尚未取得商品房预售许可证，但仍还与该公司签订该协议并交纳了部分款项，现却以存在此种事实情形为由提出闽祥公司应向其做出相应赔偿，毫无情理；（二）经审查，闽祥公司虽在2012年9月25日签订《商铺定购协议书》时未获得商品房预售许可证，但在2014年7月5日签订《商品房买卖合同》时，已明确闽祥公司已具有相应的凭建房售证[2013]X号商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二条规定，仍可确认闽祥公司向王连荣销售案涉X栋X号商铺的行为合法有效。综上理由，王连荣的上述抗辩意见，没有事实根据和法律依据，不予采纳。 二关于反诉部分 关于王连荣在本案提起的反诉诉讼是否属于本案受理并应依法作出实体裁决的反诉范畴问题。在本案审理过程中，闽祥公司提出“王连荣的反诉属于商品房买卖合同纠纷诉讼性质，而闽祥公司的本诉则属于追偿权纠纷性质，两者属于不同的法律关系，所以不应在本案受理以及得到支持”的抗辩意见，同时向本院提交两份从网上下载的判决书即（2019）鲁04民终4291号二审民事决书和（2020）晋01民终2911号二审民事判决书佐证。对此，本院认为：（一）王连荣的反诉与闽祥公司的本诉确实属于不同的法律关系。但在本案中，闽祥公司的本诉中除有涉及追偿权纠纷性质的诉求如要求对方偿付已代偿的银行借款本息等案款外，还有涉及商品房买卖合同纠纷性质范畴的诉求，如要求对方偿付违约金和对案涉X栋X号商铺拍卖所得价款享有优先受偿权等。在此情况下，王连荣的相应反诉和闽祥公司的本诉已实际形成是在基于相同事实的具有因果关系的本诉与反诉的诉求，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条关于“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围；反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”的规定，在诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院也应当作为合并审理的范畴。（二）（2019）鲁04民终4291号二审民事决书和（2020）晋01民终2911号二审民事判决书根据相应确定的内容及理由，虽然在与本案相类似的案例中作出两种不同法律关系不应同案合并审理的判定结果，但需要注意的是，两份判决书中阐述到的有关房地产公司在一审中提出的诉讼请求，都全部是纯粹的追偿权纠纷性质，并没有还相应提出属于其他法律关系的纠纷诉求，故闽祥公司向本院提交的上述两个类似案例判决书，不能充分佐证支持其相关抗辩意见。综上理由，闽祥公司的抗辩意见及其相应佐证材料，与本案事实不符，不予采纳。 在本案庭审中，双方均明确表态继续履行2014年7月5日双方所签订《商品房买卖合同》（合同编号MX-0154），故对关于“判令闽祥公司协助王连荣将案涉X栋X号商铺的权属登记至王连荣名下”的反诉请求予以支持。根据本案有效证据的反映和已确认的法律事实可知，本案的《商品房买卖合同》中虽约定案涉X栋X号商铺要在2014年8月30日前交付，但实际上该商铺早已在同年3月29日交付，王连荣也并在同年4月份起向晟海物业公司交纳物业管理费，故王连荣诉求所谓的逾期交房违约金诉讼请求，与事实不符，则对该项反诉请求不予支持。又根据本案有效证据的反映和已确认的法律事实可知，闽祥公司应当在商铺交付使用后720日内，向房屋登记机构为王连荣申请房屋所有权登记，并将以王连荣为产权人的房屋所有权证书交付王连荣。经查，本案的案涉X栋X号商铺已在2014年3月29日交付王连荣，则闽祥公司即应根据有效约定，在720日内即在2015年10月30日前将以王连荣为产权人的房屋所有权证书交付王连荣，但时至今日闽祥公司仍未兑现这一有效约定，因闽祥公司没有充分有效证据证实案涉X栋X号商铺至今尚未办理取得房屋所有权证书是王连荣的过错造成，则对王连荣关于闽祥公司应向其支付逾期办证违约金的反诉请求，合法合理，应予支持，综合本案的实际情况及双方在《商品房买卖合同》中关于“相关违约金为全部购房款的5%”的有效约定，以及王连荣提出相应反诉请求的理由及范围，应确定：闽祥公司应向王连荣支付逾期办证违约金（以9518565元为基数，从2020年5月15日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至将以王连荣为产权人的房屋所有权证书交付王连荣之日为止，但累计最高金额不得超过9518565元×5%=475928.25元）。 王连荣以“实际上闽祥公司在2018年12月才将验收合格后的房屋交付王连荣使用，存在严重逾期交房的违约行为”和“合同附件五合同补充协议第一条、第二条和第二条属于闽祥公司自己拟定的格式条款，王连荣在签订合同时不能要求修改，违反公平原则，不适当的加重买受人责任减轻出卖人的责任，并且跟合同主文存在互相矛盾”为由，请求确认《商品房买卖合同》第九条第三款、合同附件五《合同补充协议》第一条、第二条和第三条为无效条款的反诉请求，没有充分有效证据佐证，故对该项反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王连荣、姜世英应在本判决发生法律效力之日起一个月内，偿还广西闽祥房地产开发有限公司包括借款本金、利息、违约金、迟延履行期间债务利息、案件受理费、律师费和申请执行费等款项在内共计4051647.7元及其相应利息（利息以4051647.7元为基数，从2020年5月13日起按照4.35%年利率分段计付该笔款项清偿之日为止）； 二、王连荣应在本判决发生法律效力之日起一个月内，偿付广西闽祥房地产开发有限公司律师费148000元和保全申请费5000元； 三、广西闽祥房地产开发有限公司有权以凭祥市南大路X号X栋X号房的价值为限获得赔偿（但其范围不得超过将来抵押权有效设立时王连荣所应当承担的责任）； 四、广西闽祥房地产开发有限公司与王连荣继续履行2014年7月5日《商品房买卖合同》（合同编号MX-0154），广西闽祥房地产开发有限公司应协助王连荣将以凭祥市南大路X号X栋X号房的权属登记至王连荣名下； 五、广西闽祥房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内，向王连荣支付逾期办证违约金（以9518565元为基数，从2020年5月15日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至将以王连荣为产权人的房屋所有权证书交付王连荣之日为止，但累计最高金额不得超过9518565元×5%=475928.25元）； 六、驳回广西闽祥房地产开发有限公司的其他本诉请求； 七、驳回王连荣的其他反诉请求。 上述第一项、第二项和第五项债务，义务人应在相应确定的履行期限内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本诉案件受理费44205元（广西闽祥房地产开发有限公司已预交），由广西闽祥房地产开发有限公司负担4420元，王连荣、姜世英负担39785元；反诉案件受理费17756元（王连荣已预交），由负担17401元，广西闽祥房地产开发有限公司负担355元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本八份，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  米阳东 人民陪审员  庞洪辉 人民陪审员  梁 伟 二〇二〇年十一月二十四日 法官 助理  孙嘉丽 书 记 员  黄利英 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国担保法》 第六十四条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 ……。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ……。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限： ……。 合同没有约定违约金数额或者损失难以确定的，可以按照以付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。