广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5619号原告：陈艺文，男，1970年9月27日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭怡聪，广东百健律师事务所律师。被告：广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社，住所地广州市番禺区石碁镇前锋南路**。负责人：吴炎荣，职务社长。委托诉讼代理人：梁永业，广东南粤律师事务所律师。陈艺文与广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社（以下简称前锋村经济社）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈艺文的委托诉讼代理人曾盛昌、彭怡聪，前锋村经济社的委托诉讼代理人梁永业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈艺文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还合同保证金100万元；2.被告向原告返还地块第一年租金270万元；3.被告向原告赔偿填土费150万元；4.被告承担本案诉讼费用。审理过程中，陈艺文增加一项诉讼请求为：确认原、被告于2018年1月15日签订的《土地租赁合同》无效。事实和理由：一、2017年12月18日，被告在番禺农村集体资源资产管理交易中心发布了《前锋村新旧堤夹心地竞投公告》，对被告新旧堤夹心地（下称“地块”）进行竞投招租。原告按照被告招租竞投公告要求，按时于2017年12月25日向被告交纳了竞投交易保证金合计人民币500万元整，并参与对上述地块的竞投标。二、2017年12月27日，被告向原告出具《石碁镇农村集体资产交易成交确认书》，确认原告以租金270万元/年的价格中标新旧堤夹心地块，并确认资产经营用途为工业等。2017年12月28日，被告将上述中标信息在番禺农村集体资源资产管理交易中心发布了《新旧堤夹心地中标公告》予以公示。三、2018年1月15日，被告与原告签订《土地租赁合同》，主要约定被告将位于前锋村现渡口路边以东至海傍村交界大堤外的土地（即新旧堤夹心地块）出租给原告使用，该地块面积约55891.20平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2038年1月31日止，租金为270万元/年，以后每五年按第一期年租金基数递增20%，合同保证金为100万元，以及关于该土地的施工建设等。合同签署后，被告直接从原告交纳的竞投交易保证金500万元中扣付合同保证金100万元以及第一年租金270万元，并向原告出具了收款收据。四、2018年6月开始，石碁镇政府以地块存在违章建筑为由，对地块范围内断水、断电，并开始进行强拆，包括开心渔村、金城钓鱼场、东景农庄、大王琪沙石码头左右两侧建筑（包括私人会所、码头办公室）、铂利码头、前锋锡勤环保建材厂等地块建筑物全部被强拆完毕。期间，原告多次与被告沟通解决上述问题，但被告一直推搪。五、2018年8月中旬，因雨季汛期积水严重，为了公众的人身、财产安全，防止出现事故，原告应被告要求对地块自大王琪沙石码头至铂利码头（由西往东方向）、河堤边至路边（由南往北方向）的范围进行填土，并承付填土费用大约人民币150万元，包括但不限于填土材料费、运输费用以及填土施工费等费用。六、其后，原告经多方了解该地块的情况，政府相关行政主管部门告知原告，该地块土地规划为E2性质用地（即农林用地），而非工业，即该地块范围内不得进行任何工业性质用途。七、原告认为，被告在发布《前锋村新旧堤夹心地竞投公告》时既未公布该地块的真实情况，也没有向原告履行任何形式的告知义务，而在被告出具的《石碁镇农村集体资产交易成交确认书》以及番禺农村集体资产资源管理交易中心的《新旧堤夹心地中标公告》更是明确载明该地块经营用途为工业。此外，《土地租赁合同》也约定了可在该地块上施工建设等条款，也进一步反映了被告将该地块以工业用途出租。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，被告地块不得出租用于非农业建设。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的合同无效。被告将农业用地性质的地块以工业用途出租给原告，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，《土地租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失…”。综上，原告与被告签订的《土地租赁合同》为无效合同，被告应向原告返还其已收取的合同保证金、租金，原告则向被告返还地块。同时，被告在明知地块是农业用地的情况下，却欺瞒原告并将该地块以工业用途出租给原告使用，应承担全部过错责任，并赔偿原告因此所受到的全部损失，包括但不限于填土费用总计人民币150万元等损失。为此，2019年4月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》，促请被告于2019年4月23日向原告退还合同保证金、租金以及完成对新旧堤夹心地（即东围堤边围仔地块）的返还交接手续等事宜。该《律师函》已于2019年4月17日妥投至被告，但被告却一直推搪，严重侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护自身的合法权益而提起诉讼，请法院支持原告的所有诉讼请求。前锋村经济社答辩称，我方认为合同合法有效，不同意解除，要求继续履行。填土费用我方也不同意支付，付款标准及必要性原告没有提供证据证明。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年12月18日，前锋村经济社发布《前锋村新旧堤夹心地竞投公告》，定于2017年12月27日对前锋村新旧堤夹心地进行招租举牌，交易面积为55891.20平方米，资产类型为其他用地，租赁年限20年，备注（产权情况）为无集体产权证；竞投人必须按照约定方式交纳交易保证金500万元，并到前锋村村委会确认竞投资格；凡交纳交易保证金后，表明竞投人已完全了解和接受本竞投公告的全部内容，了解标的物的现状情况（包括但不限于本竞投公告所描述的标的物基本情况），认可出租方提供的租赁合同文本内容并自愿参与竞价招租。2017年12月25日，陈艺文通过银行转账方式向前锋村经济社支付竞投交易保证金500万元。2017年12月27日，前锋村经济社作为发包方、陈艺文作为竞得人与石碁镇农村集体资产管理交易中心作为见证方签订《石碁镇农村集体资产交易成交确认书》，载明陈艺文竞得新旧堤夹心地的经营使用权，资产经营用途为工业，合同期限为20年，成交单价270万元/宗/年。2017年12月28日，番禺农村集体资产资源管理交易中心发布《新旧堤夹心地中标公告》，载明前锋村经济社位于新旧堤夹心地的资产经营用途为工业，由陈艺文竞得。2018年1月15日，前锋村经济社作为出租方（甲方）与陈艺文作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺石碁镇前锋村现渡口路边以东至海傍村交界大堤外的土地（以下简称涉案地块）有偿出租给乙方使用，面积约为55891.20平方米；本合同项下土地只可按现时法律规定的用途使用，乙方不得超出法律规定的用途使用，不得违反相关土地管理法规使用，否则由此引起的一切责任、损失由乙方自行承担；租赁年限20年，自2018年2月1日起至2038年1月31日止，年租金270万元，以后每五年按第一期每年租金基数递增20%；乙方应在签订本合同之前向甲方支付合同保证金100万元，并在每年的2月10日前向甲方及时、足额支付当年全年的租金；除“开心渔村”地块外，在租赁物范围内之一切建筑物、构筑物、附着物，甲方应全力协助乙方向当地政府申请“危房修葺”；如需在土地上施工建设，则包括但不限于规划、建筑工程报建手续等有关建设工程所需的一切合法施工手续，均由乙方负责，费用由乙方承担，未取得合法手续，乙方不得进行任何形式的开工建设，如涉及用地指标问题，也由乙方自行解决，不得占用甲方的用地指标；租赁物内的包括但不限于一切水、电、照明、电梯、中央空调、二次消防验收、装修等均由乙方负责并承担相应费用；乙方在签订本合同前已就涉案地块的权属、用途、现状、状况等一切必要信息作了充分了解，愿意接受本合同各条款的约束；等等。同日，前锋村经济社将涉案地块交付给陈艺文，双方并签订《租赁场地交付确认书》。2018年1月16日，前锋村经济社出具两份《前锋村专用收据》，确认收到陈艺文缴纳的涉案地块合同定金100万元及地块自2018年2月1日至2019年1月31日的租金270万元。2018年2月1日，陈艺文（出租方、甲方）与温某安（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其向前锋村经济社承租的涉案地块中“开心渔村”地块，包括地上现有建筑物及其他附着物、土地一并转租给乙方，租赁面积9588平方米，租赁年限自2018年2月1日起至2028年1月31日止。2019年2月23日，温某安（甲方）与陈艺文（乙方）签订《解除合同协议书》，载明：由于政策原因将原合同租赁物的上盖包括餐厅和厨房全部拆除，甲方无法使用，原合同中约定的双方权利义务自签订本解除合同之日起终止，乙方将甲方缴交的保证金无息退还给甲方。2019年4月16日，广东百健律师事务所接受陈艺文的委托，以前锋村经济社的负责人吴炎荣为收件人，向前锋村经济社寄发《律师函》，称涉案地块用地性质为农林用地，不得进行任何工业性质用途，陈艺文与前锋村经济社签订的《土地租赁合同》应为无效合同，请前锋村经济社于2019年4月23日前退还合同保证金100万元及地块租金270万元，并与陈艺文办理地块的返还交接手续。经查，该邮件于4月17日妥投并本人签收。2019年4月30日，陈艺文提起本案诉讼。审理过程中，陈艺文与前锋村经济社均确认以下事实：1.前锋村经济社于2017年12月18日发布的《竞投公告》中所载“新旧堤夹心地”即涉案地块，用途为农林用地；2.陈艺文已向前锋村经济社缴交了合同保证金100万元及首年租金270万元；3.陈艺文承租涉案地块后并无加建、扩建、改建情况，政府部门现已强制拆除了涉案地块上盖建筑物；4.2018年8月，在前锋村经济社要求下，陈艺文对涉案地块的低洼部分进行了平整、填土等施工，以防止海水浸入，消除安全隐患。现双方主要就以下问题产生争议：一、《土地租赁合同》的效力问题。陈艺文称其投标前已对涉案地块进行勘察，资产管理交易中心工作人员也曾在其竞投前口头告知其涉案地块可以进行建设，并按照建设用地标准计付租金，后石碁镇政府在2018年6月以涉案地块存在违章建筑为由对地块范围内的地上建筑物进行强拆，之后双方一直协商退租问题未果，陈艺文于2019年4月2日到规划部门查询才得知涉案地块为农林用地性质，而涉讼《土地租赁合同》明确约定涉案地块用途为工业，故合同已违反法律的强制性规定，应为无效。陈艺文已向前锋村经济社寄发律师函要求办理涉案地块交接手续，但前锋村经济社未予回复，现涉案地块未有任何人使用。前锋村经济社确认已收到《律师函》，但对陈艺文的陈述内容不予认可，称虽然其在未仔细查看内容的情况下在石碁镇农村集体资产管理交易中心出具的涉案地块《成交确认书》中直接盖章并签名确认，但《竞投公告》已明确涉案地块无产权证，资产用途为其他用地，涉讼《土地租赁合同》也明确约定陈艺文不得超出法律规定的用途使用涉案地块，故陈艺文应明知涉案地块的用地性质，合同亦应为有效。二、填土费问题。陈艺文认为，涉案地块在2018年8月中旬因雨季汛期积水严重，其应前锋村经济社要求对涉案地块自大王琪沙石码头至铂利码头（由西往东方向）、河堤边至路边（由南往北方向）范围内的低洼进行填土，而该低洼部分在交付其使用时已经存在，陈艺文并垫付填土费用约150万元，包括但不限于填土材料费、运输费及填土施工费等，该费用应由前锋村经济社承担。对此，陈艺文提交了3张照片予以证明。前锋村经济社确认涉案地块的低洼部分在交付使用前已经存在，陈艺文提供的照片所显示的情况亦即涉案地块现状，但陈艺文未能举证证实其填土量及必要性，且陈艺文对涉案地块有妥善使用之责任，故填土费用应由其自行承担。另为查明案件事实，本院于2019年7月16日向广州市规划和自然资源局番禺分局发出《调查函》，请求协助调取涉案地块的土地属性情况。广州市规划和自然资源局番禺分局于2019年8月8日函复本院，称涉案地块大部分应属于广州市番禺石碁镇前锋村股份合作经济社的《集体土地所有权》[证号：穗集有（2012）第02002349号]的范围，该证的权属性质为集体。后该局又于2019年9月3日补充函复称，经核查2018年度土地变更调查数据库，涉案地块的现状地类为建设用地（采矿用地地类，城市地类），农用地（坑塘水面地类），未利用地（河流水面）；经核查城乡规划空间资源平台，涉案地块在《广州市番禺综合发展功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中为农用地（林地、其他农用地）、水域；同时，该涉案地块暂未办理相关用地手续。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十七条第（二）项规定，“严格保护永久基本农田，严格控制非农业建设占用农用地”。《中华人民共和国土地承包法》第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案中，陈艺文经前锋村经济社公开竞投承租了涉案地块，双方并于2018年1月15日签订《土地租赁合同》。根据陈艺文及前锋村经济社在庭审中确认的事实及广州市规划和自然资源局番禺分局回复本院的函件内容，涉案地块的土地性质为农用地（林地、其他农用地）及水域，暂未办理相关用地手续。虽然前锋村经济社在竞投前的公告中曾公示涉案地块类型为其他用地，双方签订的《土地租赁合同》亦未明示地块的具体用途，但因前锋村经济社在签订《石碁镇农村集体资产交易成交确认书》时，对其中载明涉案地块的工业经营用途并未提出异议或要求变更，番禺农村集体资产资源管理交易中心发布的《中标公告》也记载涉案地块的资产经营用途系工业，且前锋村经济社确认陈艺文在承租地块后并无加建、扩建、改建情况，即政府部门在2018年所拆除的涉案地块地上建筑物在陈艺文承租前已经存在，可见双方在签订《土地租赁合同》时已合意将涉案地块用作非农用途，因此，《土地租赁合同》合同违反了法律、行政法规的强制性效力性规定，理应无效，对于陈艺文要求确认涉讼《土地租赁合同》无效的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，基于涉讼合同无效，前锋村经济社应将其收取的合同保证金100万元退还予陈艺文，故对于陈艺文的该项诉讼主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于陈艺文要求前锋村经济社返还的首年租金问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，虽然涉讼《土地租赁合同》无效，但陈艺文已实际使用涉案地块，不能因合同无效而否认前锋村经济社收取涉案地块的占用费，即陈艺文应按照合同约定的租金标准270万元/年向前锋村经济社支付涉案地块的占有使用费。现陈艺文于2018年1月15日接收使用涉案地块，并于2019年4月16日向前锋村经济社寄发《律师函》要求办理地块的返还交接手续，故陈艺文实际使用涉案地块的时间段已超过一年，对于其要求前锋村经济社返还首年租金270万元的诉讼请求，本院不予支持。关于陈艺文主张的填土费问题。虽然陈艺文对涉案地块部分低洼处进行了填土，但陈艺文未能就其主张的填土材料费、运输费、施工费金额等提交任何证据予以证明，且陈艺文作为承租人，亦负有妥善使用涉案地块，排除安全隐患的责任，故陈艺文该项诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十七条第（二）项，《中华人民共和国土地承包法》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认陈艺文与广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社于2018年1月15日签订的《土地租赁合同》无效；二、广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内向陈艺文退还合同保证金100万元；三、驳回陈艺文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费48200元，由陈艺文负担34400元，广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  彭风霜人民陪审员  梁少玲二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  凌绮珊